Post on 09-Jan-2016
description
transcript
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 1/59
II. DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE PRINCIPALE
1. Dreptul de proprietate 1.1. Noţiune
Definirea legala a dreptului de proprietate a fost completata prin reglementarea noului Cod civil(in raport cu art. 480 din vechiul Cod civil) in sensul celor evidentiate de doctrina.
Noua reglementare defineste acest drept prin continutul sau, adica prin atributele conferite de
dreptul de proprietate: posesia, folosinta si dispozitia.
Astfel, in noua reglementare, se consfinteste dreptul real al titularului de a poseda, de a folosi si
de a dispune ( jus posidendi, jus utendi, jus fruendi si jus abutendi) de bunul sau, proprietate
privata, atribute ce pot fi exercitate in mod absolut, exclusiv si perpetuu, cu respectarea limitelor
legale.
1.2. Continutul juridic al dreptului de proprietate
Continutul juridic al dreptului de proprietate este acelasi cu cel din textul art. 480 din vechiul
Cod civ., si anume, atributele dreptului de proprietate sunt urmatoarele:
Posesia ( jus posidendi) reprezinta, sub aspect juridic, apropierea stapanirii bunului care este
obiectul dreptului de proprietate, practic, relatia dintre proprietar si bunul sau. Astfel, posesia ca
element de drept exprima dreptul de a apropria si a stapani bunul, spre deosebire de posesia
exercitata ca stare de fapt.
Folosinta ( jus utendi si jus fruendi) ca atribut al dreptului de proprietate, spre deosebire de termenul folosit in limbajul comun, in terminologia juridica reprezinta dreptul proprietarului de a
se servi personal de bunul sau in functie de natura acestuia. Desigur, aceasta prerogativa a
titularului nu trebuie exercitata abuziv. Exercitarea acestui atribut nu exclude insa dreptul
proprietarului de a nu se folosi de bunul sau pierde prin neuz dreptul de proprietate.
Cea de a doua latura a atributului folosintei (jus fruendi, fructus) reprezinta dreptul proprietarului
de a culege fructele produse periodic de bunul sau, fara a se consuma substanta acestuia. Astfel,
fructele se deosebesc de producte - care consuma substanta bunului.
Fructele, conform art. 548 N.C.C., reprezinta acele produse care deriva din folosirea unui bun,
fara a diminua substanta acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale si civile.
Fructele naturale sunt produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute fara interventia
omului, cum ar fi acelea pe care pamantul le produce de la sine, productia si sporul animalelor.
Fructele industriale sunt produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute ca rezultat al
interventiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel.
Fructele civile se numesc si venituri. Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului
de catre o alta persoana in virtutea unui act juridic, precum
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 2/59
chiriile, arenzile, dobanzile, venitul rentelor si dividendele.
Dreptul de proprietate asupra fructelor naturale si industriale se dobandeste la data separarii de
bunul care le-a produs. Dreptul de proprietate asupra fructelor civile se dobandeste zi cu zi.
1
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 3/59
Spre deosebire de fructe, productele sunt produsele obtinute dintr-un bun cu consumarea sau
diminuarea substantei acestuia, precum copacii unei paduri, piatra dintr-o cariera si altele
asemenea. Fructele si productele se cuvin proprietarului, daca prin lege nu se dispune altfel.
c) Dispozitia ( jus abutendi, abusus) este atributul dreptului de proprietate, care are doua forme: dispozitia materiala si dispozitia juridica.
Dispozitia materiala se refera la bunurile corporale, inclusiv drepturile de creanta a caror
substanta juridica este in materialitatea titlului. Dispozitia materiala presupune dreptul proprieta-
rului ca, el insusi sau prin alta persoana, sa consume substanta bunului, sa culeaga productele, sa
modifice, sa transforme sau sa distruga bunul.
Dispozitia juridica. Exercitarea acestui atribut se realizeaza prin acte juridice de dispozitie intre
vii (inter vivos) sau pentru cauza de moarte (mortis causa). In acest sens, acte de instrainare a
dreptului de proprietate intre vii pot fi: vanzarea, donatia, contractul de renta viagera, contractul
de intretinere etc., iar pentru cauza de moarte legatul.
1.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate
In Codul civil, la art. 480, sunt enumerate caracterele juridice ale dreptului de proprietate
(exclusiv si absolut) iar in noul Cod civil, la art. 555 alin. (1), se adauga si al treilea caracter
consacrat de doctrina, si anume, perpetuitatea. Astfel, in noua reglementare, dreptul de
proprietate este absolut, exclusiv si perpetuu.
a) Caracterul absolut
Caracterul absolut al dreptului de proprietate, intr-o prima abordare ,,poate fi privit in sensul
diferentierii de drepturile relative”, fara a fi luat in considerare numai caracterul sau opozabil
erga omnes, care, de altfel, caracterizeaza toate drepturile absolute. Acest caracter trimite mai
degraba la un drept deplin, complet.
b) Caracterul exclusiv
Caracterul exclusiv prin care se inteleg nu numai puterile depline ale titularului dreptului, ci si
monopolul acestuia asupra bunului sau si excluderea tertilor, inclusiv a autoritatilor publice.
Exceptie face proprietatea comuna, caz in care exista mai multi proprietari asupra aceluiasi bun
in acelasi timp, situatie in care am putea vorbi de exercitarea in comun a monopolului de catrecoproprietari.
c) Caracterul perpetuu
Caracterul perpetuu este corolarul perpetuitatii dreptului de proprietate privata, in sensul ca
acesta dureaza atata timp cat exista bunul.
Asadar, dreptul de proprietate, drept perpetuu, include si ideea transmisibilitatii sale, fie prin acte
juridice intre vii, fie pe calea succesiunii.
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 4/59
Tot asemenea, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este evidentiat si de
imprescriptibilitatea dreptului de proprietate, care nu se stinge prin neuz, limita de timp a
dreptului de proprietate fiind determinata de pieirea bunului.
Asadar, dreptul de proprietate este transmisibil, cu exceptia bunurilor care fac obiectul dreptului
de proprietate publica sau a cazurilor de inalienabilitate legala ori conventionala a bunurilorproprietate privata.
2
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 5/59
2. Modalitățile juridice ale dreptului de proprietate
Dreptul de proprietate este dreptul „cel mai comple t" asupra unui bun, intrucat confera
titularului sau toate cele trei prerogative (posesia, folosinta si dispozitia), avand caracter absolut,
in sensul ca atributele care intra in alcatuirea continutului sau juridic exista in raporturileproprietarului cu tertii, dar si caracter exclusiv, in sensul ca numai proprietarul le poate exercita
in mod independent, in deplinatatea lor.
Dreptul de proprietate este un drept absolut, insa limitat in continutul prerogativelor sale, si un
drept exclusiv, dar care poate fi exercitat in mod concurent de mai multi titulari.
Dreptul de proprietate, in acceptiunea lui cea mai larga, exprima puterea suverana si absoluta a
proprietarului asupra bunului, exercitata fara intermedierea, fara interventia tertilor intre titularul
dreptului si bunul ce formeaza obiectul dreptului sau.
Dreptul de proprietate se infatiseaza, deci, ca un drept total, deplin, intrucat proprietarul dispunede toate puterile asupra bunului.
Daca unii autori au tratat caracterul deplin al dreptului de proprietate distinct de caracterul
exclusiv, conceptie reflectata si de noul Cod civil roman, intr-o alta opinie, plenitudinea puterilor
proprietarului si excluderea tertilor de la exercitarea prerogativelor sale reprezinta doua aspecte
indisolubil legate si care, impreuna, contureaza caracterul exc1usiv al dreptului de proprietate.
Aceste doua trasaturi, de esenta dreptului de proprietate, care ii sunt proprii, il individualizeaza
intre celelalte drepturi reale, reflectand atat separat, dar mai ales impreuna, modul suveran in
care proprietarul ii exercitg puterile pe care dreptul sau i le confera.
In cazul dreptului de proprietate pur si simplu, prerogativele titularului sunt nu numai depline,
dar si independente de orice puteri exercitate de alta persoana asupra bunului. Exclusivitatea
dreptului de proprietate are in vedere posibilitatea proprietarului de a exercita singur asupra
lucrului toate cele trei atribute care intra in continutul juridic al dreptului sau, in mod nemijlocit
si independent.
Titularul dreptului de proprietate, persoana fizica sau persoana juridica, are vocatia de a exercita
totalitatea atributelor care intrg in continutul juridic al dreptului, pe de o parte, iar pe de alta
parte, de a le exercita singur, fara interventia altor persoane. Dreptul de proprietate este un drept
exclusiv, in sensul ca proprietarul isi exercita toate prerogativele asupra bunului singur, in putereproprie, cu excluderea tuturor celorlalte subiecte de drept, dar cu respectarea ordinii publice si a
dispozitiilor imperative ale legii.
Asadar, ceea ce distinge in mod esential dreptul de proprietate de celelalte drepturi reale este
tocmai exercitarea prerogativelor dreptului de catre proprietate in putere proprie si in interes
propriu.
Exercitarea in putere proprie a atributelor ce intra in continutul juridic al dreptului proprietarului
trebuie interpretata in sensul ca proprietarul se supune numai legii, in timp ce titularii altor
drepturi reale asupra aceluiasi bun pot exercita numai o parte dintre aceste atribute, in
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 6/59
conformitate cu legea, dar si cu respectarea vointei proprietarului, care stabileste limitele
atributelor pe care le recunoaste altei persoane asupra bunului sau.
Totodata, proprietarul exercita, direct sau indirect, plenitudinea atributelor care intra in
continutul juridic al dreptului de proprietate, in interes propriu.
Dreptul de proprietate este pur si simplu in situatia in care are ca titular o singura persoana si a
fost dobandit de care proprietarul actual in mod sigur, ireversibil, fara ca existenta
3
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 7/59
dreptului in patrimoniul dobanditorului sa depinda de un eveniment sau de o imprejurare
viitoare, care ar fi de natura sa il desfiinteze revocandu-l sau anulandu-l.
In unele situatii, dreptul de proprietate are o anume complexitate care rezulta din aceea ca
dreptul nu mai este pur si simplu, ci afectat de modalitati, in sensul ca, fie este un drept asupraunuia sau mai multor bunuri care apartin simultan mai multor titulari, fie existenta viitoare a
dreptului in patrimoniul titularului este legata de un eveniment sau de o imprejurare prevazuta de
lege ori care este stabilita prin vointa omului.
Modalitatile dreptului de proprietate sunt, in opinia noastra, proprietatea rezolubila, proprietatea
anulabila si proprietatea comuna (care se poate infatisa ca proprietate comuna pe cote-parti, fie
ea obisnuita sau fortata si perpetua, proprietate devalmasa ori proprietate periodica).
Prin urmare, in cadrul proprietatii comune ar trebui sa se faca o distinctie neta intre ceea ce ar
putea fi considerat ca fiind forme ale proprietatii comune, respectiv proprietatea comuna pe cote-
parti (coproprietate), proprietatea devalmasa si proprietatea periodica.
Potrivit dispozitiilor art 632 N.C.C., formele proprietatii comune sunt urmatoarele:
proprietatea pe cote-parti (coproprietatea) si proprietatea in devalmasie (devalmasia).
Coproprietatea poate fi obisnuita sau fortata (cand nu poate inceta prin partaj).
Avand in vedere caracterul deplin si exclusiv al dreptului de proprietate, mai multe persoane nu
pot avea in acelasi timp proprietatea intreaga asupra aceluiasi bun.
Caracterul deplin al dreptului de proprietate, exercitarea de catre titularul dreptului a plenitudinii
prerogativelor pe care dreptul sau i le confera se pastreaza si in cazul proprietatii rezolubile ori al
proprietatii anulabile, intrucat atat proprietarul sub conditie rezolutorie, cat si dobanditorul dinactul juridic anulabil se comporta cu privire la bun ca proprietari actuali, deci ca orice proprietar
pur si simplu.
In cazul proprietatii anulabile si al proprietatii rezolubile, suntem mai curand in prezenta unei
vocatii a exercitiului concomitent al atributelor dreptului de proprietate, far a se ajunge la o
asemenea exercitare simultana. Chiar daca dreptul de proprietate sub conditie rezolutorie nu are
aceeasi valoare cu un drept pur si simplu, acesta nu este totusi o simpla virtualitate de drept, cum
este cazul dreptului sub conditie suspensiva.
Nimic nu exclude coexistenta modalitatilor dreptului de proprietate. Astfel, este posibil ca
dreptul de proprietate asupra unui bun sa se infatiseze, in acelasi timp, atat ca drept de proprietatecomuna pe cote-parti, cat si ca drept de proprietate anulabila sau rezolubila. De asemenea, in
practica, poate fi imaginata coexistenta coproprietatii, fie ea obisnuita si/sau fortata, cu dreptul de
proprietate periodica.
Regula este ca dreptul de proprietate sa fie un drept individual, pur si simplu, iar proprietatea
comuna nu constituie decat o exceptie de la regula, cata vreme legiuitorul insusi a considerat-o
numai un accident.
In noul Cod civil, intreg Capitolul IV al Titlului II („Proprietatea privata") din Cartea a III-a
(„Despre bunuri") este dedicat proprietatii c omune si contine norme aplicabile ori de cate ori, in
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 8/59
temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobandire prevazut de lege, dreptul de proprietate
privata are doi sau mai multi titulari (art 631).
Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea (dreptul de proprietate comuna pe cote-parti)
se prezuma, pana la proba conntrara (art 633).
In cazul proprietatii comune, plenitudinea prerogativelor dreptului de proprietate este exercitata
in comun de titularii dreptului, Cu elemente specifice, dupd cum suntem in prezenota proprietati
cornune pe cote-parti, a proprietatii devalmase sau a proprietatii periodice.
4
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 9/59
Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se mentine in cazul proprietatii comune. Chiar
daca o persoana ajunge sa nu mai exercite singura prerogativele dreptului de proprietate, acestea
nu devin, totusi, independente de vointa sa.
In concluzie, ceea ce se impune a fi subliniat este caracterul colectiv al dreptului de proprietatecomuna, caracter care rezulta din unitatea bunului asupra caruia poarta dreptul de proprietate
avand mai multi titulari.
2.1. Proprietatea comună pe cote-părţi
A. Proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita
Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti obisnuita, ca modalitate a dreptului de proprietate, se
caracterizeaza prin aceea ca un bun, nefractionat in materialitatea sa, apartine simultan mai
multor proprietari.
Proprietatea comuna pe cote-parti implica existenta a doi sau mai multi titulari ai dreptului, care
poarta asupra aceluiasi bun. Dreptul fiecarui coproprietar este concurent, se intalneste cu
drepturile celorlaiti coproprietari in fiecare particula din bunul respectiv.
Rezulta ca niciun proprietar nu este titular exclusiv asupra unei fractiuni materiale din bun, care
nu este divizat in raport de drepturile fiecarui coproprietar.
Mai rezulta ca fiecare coproprietar este titular exclusiv doar asupra unei cote-parti ideale din
dreptul de proprietate, determinata in mod abstract sub forma unei fractii matematice,
procentuale.
Aceasta modalitate a clreptului de proprietate are, in principiu, un caracter esentialmente
temporar, in sensul ca oricare dintre titularii dreptului de proprietate poate sa ceara incetarea
coproprietatii prin partaj, fara a fi excluse si alte moduri de incetare a coproprietatii obisnuite.
Cata vreme nu au existat dispozipi in Codul civil sau in legi speciale care sa reglementeze
exercitarea dreptului de proprietate comund pe cote-patri obisnuita, originea teoriei asupra
coproprietatii a fost cautata in esenta juridica a institutiei si in dispozitiile legale privind
imparteala.
Sub acest aspect, se impune a fi facuta distinctia dintre drepturile coproprietarilor asupra bunuluiin materialitatea sa si drepturile coproprietarilor asupra cotei-parti ideale si abstracte din dreptul
de proprietate.
Intre drepturile coproprietarilor nu exista diferente calitative, ci doar cantitative. Niciun
coproprietar nu poate exercita exclusiv dreptul de proprietate asupra bunului, ceea ce nu
inseamna ca acesta nu poate dispune liber de cota sa parte din dreptul de proprietate.
In ce priveste valabilitatea unui act de dispozitie translativ de proprietate incheiat de un
coproprietar fara acordul celorlalti, solutiile la care s-a ajuns in practica judiciara difera dupa
cum dobanditorul avea sau nu cunostinta despre imprejurarea ca instrainatorul nu avea calitatea
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 10/59
de proprietar exclusiv cu privire la bunul ce a format obiectul actului.
Atunci cand dobanditorul a cunoscut, la momentul incheierii contractului, cä instrainatorul nu
este proprietar exclusiv al bunului, s-a statuat ca actul juridic este valabil, dar este afectat de o
conditie rezolutorie. Consolidarea sau desfiintarea actului respectiv depinde de rezultatul
partajului. Daca, prin operatiunea de partaj, bunul revine in proprietatea exclusiva acoproprietarului instrainator, atunci dreptul dobanditorului se consolideaza. Daca, dimpotriva,
bunul instrainat revine, in urma partajului, in lotul altui coproprietar, atunci instrainarea se
desfiinteaza ca urmare a efectului declarativ al partajului.
5
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 11/59
Noul Cod civil abandoneaza conceptia potrivit careia partajul are caracter declarativ, conform
dispozitiilor art. 680 efectele impartelii urmand a se produce numai pentru viitor.
Art 680 - „Efectele juridice ale partajului" - „(1) Fiecare coproprietar devine proprietarul
exclusiv al bunurilor sau, dupei caz, sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu incepere dela data stabilita in actul de partaj, dar nu mai devreme de data incheierii actului, in cazul
imparetelii volun tare, sau, dupd caz, de la data reimemerii definitive a hotareirii judecatoresti.
(2) In cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai daca actul de partaj
incheiat in forma autentica sau hotarairea judecdtoreasca ramasa definitiva, dupei caz, au fost
inscrise in cartea funciara."
In conformitate cu reglementarile art. 786 din vechiul Codul civil in vigoare, partajul avea un act
declarativ de drepturi, fiecare dintre fostii coproprietari fiind considerat proprietar exclusiv al
bunului sau bunurilor ce i-au revenit in urma partajului, retroactiv din momentul nasterii
dreptului de proprietate comuna. Coproprietarul caruia ii revenea bunul vea calitatea de tert fata
de actele incheiate de catre oricare dintre ceilalti coproprietari cu privire la bunul respectiv.
Evenimentul cu valoare de conditie este reprezentat de cuprinderea, cu ocazia realizarii
partajului, in lotul coproprietarului care nu a participat la incheierea actului, a bunului sau a
bunurilor ce au format obiectul actului de dispozitie. Producerea acestui eveniment are
semnificatia indeplinirii conditiei rezolutorii, consecinta fiind aceea a desfiintarii retroactive a
actului de instrainare.
Daca, insa, la partaj, bunul ar fi inclus in lotul coproprietarului care a incheiat actul de dispozitie,
ca efect al indeplinirii conditiei, actul este consolidat retroactiv, intrucat coproprietarul care adispus de bun este consideratproprietar pur si simplu, din momentul nasterii starii de
coproprietate.
Intr-o alta opinie, s-a aratat c un astfel de rationament nu ar explica totusi situatia dobanditorului,
care nu poate fi considerat ca avand un drept asupra intregului bun, char si sub conditie
rezolutorie, atata vrerne cat autorul sau are numai o cota-parte din dreptul de proprietate. De
aceea, s-a propus o reinterpretare a evenimentului cu valoare de conditie, in sensul c ä includerea
la partaj a bunului in lotul coproprietarului care a incheiat actul de dispozitie reprezinta, de fapt,
nu o conditie rezolutorie, ci o conditie suspensiva. Consecinta care decurge dintr-o astfel de
interpretare este aceea ca, in ipoteza atribuirii bunului coproprietarului care a dispus de el,
proprietarul sub conditie suspensiva devine proprietar exclusiv, iar in caz contrar, conditia nupoate fi considerata ca fiind indeplinit, astfel incat partile se gasesc in situatia in care actul juridic
de dispozitie nu ar fi fost incheiat.
Daca actul de dispozitie imbraca forma unui act de instrainare, ne-am afla in prezenta unui caz
de proprietate rezolubila atipica, caracterul atipic fiind determinat, pe de o parte, de iinprejurarea
ca evenimentul cu valoare de conditie rezolutorie nu este stabilit prin vointa partilor, ci de care
legiuitor, iar pe de alta parte, de faptul ca transmitatorul nu este proprietar pur si simplu, el avand
numai o cota-parte din dreptul de proprietate.
Alti autori, analizand justificarea teoretica a caracterul declarativ al partajului succesoral, au
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 12/59
considerat ca nu ar putea fi acceptata teoria potrivit careia fiecare mostenitor este proprietar sub
conditie suspensiva al bunurilor ce ii sunt atribuite si sub conditie rezolutorie al celor ce sunt
atribuite celorlalti. Cu alte cuvinte, pendente conditione, orice proprietar sub conditie suspensiva
presupune in mod necesar existenta unui proprietar sub conditie rezolutorie, cand bunul trebuie
sa aiba un proprietar actual. In cazul imparelii, insa, acesta din urma nu poate fi determinat ar
6
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 13/59
urma ca toti coerezii sunt proprietari sub conditie suspensiva, ceea ce ar insemna ca nimeni, in
timpul indiviziunii, nu are proprietatea actuala a bunurilor succesorale, ceea ce este inadmisibil.
In opinia autorului citat, solutia este aceea de a considera caracterul declarativ al impartelii ca
fiind o fictiune legala, concluzie rezultand din chiar interpretarea textului art 786 C. civ., potrivitcaruia fiecare motenitor este numai presupus ca a dobandit singur imediat de la defunct bunurile
ce alcatuiesc lotul sau. A spune ca imparteala are efect retroactiv, adica a afirma cd bunurile
cuprinse in fiecare lot au fost transmise direct de la defunct la eredele atributar inseamna a
nesocoti, realitatea starii de indiviziune care a existat intre timp.
In sfarit, se impune a fi mentionatas i opinia potrivit careia, in situatia vanzarii bunului ce
formeaza obiectul dreptului de proprietate comund pe cote-pari cu incalcarea regulii s-ar impune
aplicarea solutiei prin care a fost rezolvata problema vanzarii bunului altuia.
Vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunotinta de cauza, reprezentand o operatiune
speculativa, s-a aratat ea are o cauza ilicita astfel incat este nula absolut in baza art 968 C. civ., inafara de cazul in care actul a fost savarsit in cadrul exercitarii legale a comertului.
In ipoteza in care cumparatorul a fost in eroare, socotind ca bunul vandut apartine vanzatorului,
vanzarea este anulabila pentru eroare asupra calitatii esentiale a vanzatorului, care a fost
considerat de cumparator drept proprietar al bunului.
Potrivit dispozitiilor art. 642 N.C.C., actele juriclice facute cu nerespectarea regulilor prevazute
la art. 641 (a unanimitatii sau a majoritatii, dupa caz) sunt inopozabile coproprietarului care nu a
consimtit, expres on tacit, la incheierea actului. Coproprietarului vatamat i se recunoaste dreptul
ca, inainte de partaj, sa exercite actiunile posesorii impotriva tertului care ar fi intrat in posesia
bunului comun in urma incheierii actului. In acest caz, restituirea posesiei bunului se va face in
folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, daca este cazul, in sarcina celor care au
participat la incheierea actului.
In conformitate cu prevederile art 681 din acelasi Cod, actele incheiate, in conditiile legii, de un
coproprietar cu privire la bunul comun, raman valabile si sunt opozabile celui caruia i-a fost
atribuit bunul in urma partajului.
Daca, la data incheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afla in
proprietatea unui tert, contractul este valabil, iar vanzatorul este obligat sa asigure transmiterea
dreptului de proprietate de la titularul sau catre cumparator. Obligatia vanzatorului se consideraca find executata fie prin dobandirea de care acesta a bunului, fie prin ratificarea vanzarii de care
proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procura cumparatorului proprietatea
asupra bunului.
In cazul in care vanzatorul nu asigura transmiterea dreptului de proprietate catre cumparator,
acesta din urma poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului, precum si, daca este
cazul, daune-interese.
Atunci cand un coproprietar a vandut bunul proprietate comuna si, ulterior, nu asigura
transmiterea proprietatii intregului bun care cumparator, acesta din urma poate cere, pe langa
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 14/59
daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea pretului proportional cu cota-parte pe care nu a
dobandit-o, fie rezolutiunea contractului, in cazul in care nu ar fi cumparat daca ar fi tiut ea nu va
dobandi proprietatea intregului bun.
Insa, cumparatorul care, la data incheierii contractului, cunostea ca bunul nu apartinea in
intregime vanzatorului, nu poate sä solicite rambur sarea cheltuiefilor referito are la lucrarileautonome sau lucrarile adaugate voluptuare (art 1683 N.C.C.).
Dreptul coproprietarului de a cere partajul nu se confunda cu dreptul acestuia de a dispune de
cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului.
7
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 15/59
Deoarece fiecare coproprietar are un drept exclusiv de proprietate asupra cotei-parti ideale din
dreptul de proprietate, acesta poate instraina aceasta cota-parte sau o poate greva, fard a fi
necesar consimtdmantul celorlalti coproprietari.
In cazul instrainarii cotei-parti ideale din dreptul de proprietate, dobanditorul va lua loculcoproprietarului, avand aceleasi drepturi
In ce priveste actiunea in revendicare, aceasta poate fi exercitata de proprietarul exclusiv al
bunului revendicat, de unde rezulta ca tin coproprietar nu poate introduce actiunea in reven-
dicare impotriva celorlalti coproprietari, deoarece acesta nu este titularul exclusiv al dreptului de
proprietate asupra bunului, ci are numai o cota-parte ideala, matematica din drept.
Avand in vedere ca, prin actiunea in revendicare, se urmareste redobandirea posesiei asupra
bunului, in materialitatea sa, opinia majoritara exprimata in doctrina, dar si in solutiile
jurisprudentiale, a fost, initial, in sensul ca un coproprietar nu poate formula singur o astfel de
actiune, fara acordul celorlalti. Respingerea actiunii intr-o astfel de situatie, ca sanctiune, nureprezinta un scop in sine, ci apare ca fiind un mijloc de protectie impotriva actului de dispozitie
al unuia dintre coproprietari care, prin exercitarea actiunii in revendicare cu incalcarea regulii
unanimitatii, tinde la dobandirea dreptului de proprietate exclusiva asupra bunului revendicat.
In plan procedural, existenta acordului tuturor coproprietarilor la introducerea actiunii in
revendicare cu privire la bunul ce formeaza obiectul dreptului de proprietate comuna se reflecta
in justificarea calitatii procesuale active.
Astfel, de exemplu, in jurisprudenta CEDO, cauza Lupas si altii vs. Romania, 14 decembrie
2006, publicata in M. Of. nr. 464 din 10 iulie 2007, Curtea a retinut ca „aplicarea stricta a regulii
unanimitatii le-a impus reclamantilor o sarcina disproportionata ce i-a privat de orice posibilitate
clara si concreta de a obtine examinarea de catre instante a cererilor lor de restituire a terenurilor
in litigiu, aducand astfel atingere substantei insesi a dreptului lor de acces la o instanta. Prin
urmare, a avut loc incalcarea art. 6 § 1 din Conventie”.
S-a considerat, intr-o alta opinie, ca actiunea in revendicare este act de conservare, si nu de
dispozitie, astfel incat poate fi introdusa de un singur coproprietar impotriva unui ter t care de-
fine bunul fara titlu si este admisibila, intrucat urmeaza regulile gestiunii de afaceri.
Noul Cod civil contine, sub acest aspect, modificari de esenta. Astfel, in conformitate cu
dispozitiile art. 643, fiecare coproprietar poate sta singur in justitie, indiferent de calitateaprocesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv in cazul actiunii in revendicare.
Hotararile judecatoresti pronuntate in folosul coproprietatii profita tuturor coproprietarilor, iar
hotararile judecatoresti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalti coproprietari.
Cand actiunea nu este introdusa de toti coproprietarii, paratul poate cere instantei de judecata
introducerea in cauza a celorlalti coproprietari in calitate de reclamanti, in termenul si conditiile
prevazute in Codul de procedura civila pentru chemarea in judecata a altor persoane.
Potrivit dispozitiilor legale in vigoare, cum coproprietarii exercita impreunda toate atributele care
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 16/59
intra in continutul juridic al dreptului de proprietate, rezulta ca si actiunea in revendicare poate fi
exercitata de catre toti coproprietarii, fara a fi necesar ca acestia sa iasa din indiviziune.
De asemenea, oricare dintre coproprietari poate revendica singur cota sa parte ideala si abstracta
din dreptul de proprietate asupra bunului.
B. Proprietatea comuna pe cote-parti fortata si perpetua
8
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 17/59
Potrivit dispozitiilor art. 632 alin. (3) N.C.C., ceea ce caracterizeaza coproprietatea fortata este
faptul ca aceasta nu poate inceta prin partaj judiciar. Asadar, din modul de redactare a textului,
intr-o interpretare per a contrario, ar rezulta ca partajul conventional nu este exclus.
In acest sens, pot fi mentionate si dispozitiile art. 671 alin. (3) N.C.C., care dispun dupa cumurmeaza: „ in cazul proprietatii periodice si in celelalte cazuri de coproprietate fortata, partajul
este posibil numai prin buna invoiala".
Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea se prezuma, pana la proba contrara (art
633).
Prin urmare, proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita reprezinta regula, normele care o
reglementeaza constituind dreptul comun.
Prezumtia de coproprietate este, insa, o prezumtie relativa, iar odata ce se face dovada contrara
(in sensul ca suntem in prezenta coproprietatii fortate, a devalmasiei sau a proprietatii periodice),
devin incidente reglementarile specifice fiecareia dintre formele de organizare a dreptului deproprietate enuntate, care se abat de la configuratia tipica a dreptului de proprietate pur i simplu.
Coproprietatea fortata si perpetua constituie exceptia de la regula potrivit careia proprietatea
comund pe cote-parti poate fi sistata oricand prin partaj. Aceasta forma a proprietatii comune pe
cote-parti poarta asupra unor bunuri care, datorita destinatiei caracterului perpetuu al acestei
destinatii, nu pot fi impartite.
Coproprietatea fortata si perpetua are ca obiect un bun sau mai multe bunuri, care, datorita
naturii lor, pot si sunt folosite in mod permanent de doi sau mai multi proprietari, ele neputand sa
fie impartite.
Bunurile asupra carora se exercita coproprietatea fortata si perpetua sunt accesorii fata de alte
bunuri considerate principale si care sunt proprietate exclusiva a fiecarui coproprietor. In aceasta
ipoteza, coproprietatea este fortata pentru ca exista si se mentine independent de vointa
coproprietarilor si este perpetua datorita scopului sau destinatiei permanente careia ii sunt
afectate bunurile asupra carora poarta.
Conform principiului accesorium sequitur principalem, situatia juridica a dreptului de
proprietate comuna pe cote-pari fortata si perpetua o urmeaza pe aceea a dreptului de proprietate,
purtand asupra bunului principal.
Coproprietarii nu pot solicita partajarea bunului comun, accesoriu necesar al bunului principal,
bun care constituie obiectul dreptului de proprietate exclusiva al fiecaruia dintre coproprietari.
Cu toate acestea, practica judiciara a admis partajul folosintei unor bunuri proprietate comuna pe
cote-parti fortata si perpetua, cum ar fi, spre exemplu, curtea unui imobil sau podul acestuia.
In cazul proprietatii comune pe cote-parti fortate, coproprietarii au drepturi mai largi decat
coproprietarii in cazul proprietatii obisnuite.
Fiecare coproprietar poate folosi bunul comun ca un adevarat proprietar, existand insa anumite
limite, in sensul ca nu se poate aduce atingere drepturilor simultane concurente, de aceeasi
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 18/59
natura, egale, reciproce, ale celorlalti coproprietari, iar folosinta trebuie sa se realizeze numai in
scopul utiliznii fondului caruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu.
Fiecare coproprietar nu poate efectua acte de administrare, nici chiar in folosul tuturor
coproprietarilor, decat cu acordul unanim al acestora.
Un coproprietar nu are dreptul de dispozitie decal cu privire la cota sa parte abstracta din drept si
nu poate transforma modul de folosinta al bunului comun.
De asemenea, un coproprietar nu poate incheia acte de dispozitie prin care sa instraineze bunul
ce formeaza object al dreptului de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua.
9
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 19/59
Instrainarea bunului proprietate exclusiva conduce, automat, la transmiterea catre dobanditor a
dreptului de proprietate comuna pe cote-pari fortata si perpetua, ca drept accesoriu.
Coproprietarii au obligatia sa suporte cheltuielile de intretinere, folosinta, reparatii, conservare a
bunului comun. Intinderea acestei obligatii se stabileste in raport de partea fiecaruia sau devaloarea, de intinderea bunului principal pentru a carui utilitate este destinat, ca accesoriu, bunul
asupra caruia se constituie dreptul de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua.
Exista anumite situatii in care jurisprudenta a admis, in mod exceptional, ca si incetarea
coproprietatii fortate este posibila.
In concluzie, apreciem ca fiind intemeiata observatia potrivit careia proprietatea comuna pe cote-
parti, ca modalitate a dreptului de proprietate, nu afecteaza caracterul perpetuu al acestuia, ci,
partial, caracterul exclusiv.
In alta ordine de idei, daca in cazul coproprietatii obisnuite, caracterul temporar al unei asemeneastar este mai pregnant, un atare caracter nu este exclus nici in cazul coproprietatii fortate, care
are, insa, o durata mai mare in timp.
2.2. Proprietatea comună î n devălmăşie
Dreptul de proprietate comuna in devalmasie reprezinta o forma a proprietatii comune
caracterizata prin aceea cz titularii nu au determinata o cota-parte ideala matematica din dreptul
de proprietate asupra bunurilor, care sunt nefractionate in materialitatea lor.
Potrivit dispozitiilor art. 667 N.C.C., exista proprietate comuna in devalmasie atunci cand, prin
efectul legii sau in temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent mai
multor persoane fzra ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-parti determinate din
dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.
Daca se naste prin efectul legii, proprietatea in devalmasie este supusa dispozitiilor acelei legi,
care se completeaza, in mod corespunzator, cu cele privind regimul comunitatii legale, iar in
cazul in care izvorul devalmasiei este un act juridic, dispozitiile privitoare la regimul comunitatii
legale se aplica in mod corespunzator.
In dreptul familiei, comunitatea matrimoniala de bunuri a sotilor reprezinta o notiune mai larga
decat devalmasia, intrucat include nu numai dreptul de proprietate, dar si alte drepturipatrimoniale, drepturi reale, drepturi de creanta si obligatii patrimoniale.
Proprietatea devalmasa a sotilor poarta numai asupra bunurilor care au fost dobandite in timpul
casatoriei de catre soti, impreuna sau de oricare dintre ei.
Conform art. 30 alin. (1) C. fam., bunurile dobandite in timpul casatoriei de oricare dintre soti
constituie bunuri comune ale acestora. Orice conventie contrara comunitatii de bunuri a sotilor
este interzisa., nesocotirea acestei interdictii fiind sanctionata cu nulitatea absoluta. In
continuare, art 31 C. fam. face o enumerare a bunurilor proprii ale sotilor, deci a acelor bunuri
care constituie o exceptie de la comunitatea de bunuri.
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 20/59
Potrivit dispozitiilor art 35 C. fam., sotii administreaza si folosesc impreuna bunurile comune,
dispunand tot in comun de acestea. Se considera ca oricare dintre soti are consimtamantul,
celuilalt in exercitarea drepturilor asupra bunurilor comune, exceptie constituind situatia
instrainarii sau grevarii imobilelor bunuri comune.
In cazul acestor din urma bunuri, nu mai opereaza prezumtia de mandat tacit reciproc intre soti,
ci este necesara fie o imputernicire speciala data de catre celalalt sot, fie incheierea actului de
catre ambii soti.
10
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 21/59
Sotii au posibilitatea sa stabileasca in comun modul de exercitare a atributelor dreptului de
proprietate. Cand unul dintre soti incheie singur actele de administrare, folosinta si dispozitie,
opereaza, asa cum am aratat regula mandatului tacit reciproc. Prezumtia de mandat tacit reciproc
este relativa; ea poate fi inlaturata pentru fiecare act in parte, in cazul in care celdlalt sot face
proba ca s-a opus la incheierea actului respectiv.
Dreptul de proprietate comuna in devalmasie al sotilor inceteaza in momentul desfacerii sau
incetarii casatoriei, dar exista posibilitatea ca bunurile comune sa fie impartite in anumite
imprejurari, cu totul exceptionale, chiar si in timpul casatoriei.
Imparteala poate sa fie solicitata de catre unul dintre soti sau de catre creditorii personali ai
acestora. Prin desfacerea sau incetarea casatoriei, dreptul de proprietate comund in devalmasie se
transforma in proprietate comuna pe cote-parti, in raport de contributia sotilor la dobandirea
bunurilor respective. Avand in vedere aceasta contributie, se pot face apoi loturile si se poate
proceda la imparteala materiala a bunurilor comune, pentru a se ajunge la dreptul de proprietate
exclusiva al oricdruia dintre soti asupra bunurilor care au fost stabilite in lotul sau.
Potrivit dispozitiilor art 312 N.C.C., viitorii soti pot alege ca regim matrimonial: comunitatea
legala separatia de bunuri sau comunitatea conventionala.
Bunurile dobandite in timpul regimului comunitatii legale de care oricare dintre soti sunt, de la
data dobandirii lor, bunuri comune in devalmasie ale sotilor (art 339).
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 22/59
11
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 23/59
3. Dezmembrămintele dreptului de proprietate
Noul Cod civil da expresie conceptului modern privind dezmembramintele dreptului de
proprietate, potrivit caruia drepturile reale asupra bunului altuia sunt consecinta dezmembrarii
atributelor care alcatuiesc continutul juridic al dreptului de proprietate.
Astfel, asupra aceluiasi bun se exercita mai multe drepturi reale, cum sunt dreptul de proprietate
drept complet, deplin, care in continutul sau include toate atributele (posesia, folosinta si
dispozitia) dar si alte drepturi reale constituite prin divizarea unor atribute ale dreptului de
proprietate, mai putin dispozitia juridica.
Proprietarul dreptului dezmembrat pastreaza intotdeauna o parte din atributele dreptului de
proprietate, adeseori fiind un nud proprietar.
In doctrina, dezmembramintele dreptului de proprietate au primit, sub aspectul definirii lor, cu
unele nuante, caracterizarea ca fiind, in esenta, drepturi reale principale, derivate din dreptul deproprietate privata asupra unui bun proprietatea altei persoane, care se constituie sau se
dobandesc prin transferarea unor elemente ale continutului juridic al dreptului de proprietate
asupra bunului respectiv catre o alta persoana, sau prin exercitarea acestor elemente de catre
proprietarul bunului si de care o alta persoana.
Asadar, dezmembramintele dreptului de proprietate sunt limitate, ca numar, prin lege. In
enumerarea Codului civil, ele sunt:
dreptul de uzufruct;
dreptul de uz;
dreptul de abitatie;
dreptul de servitute.
Cat priveste dreptul de superficie, desi recunoscut unanim de doctrina si jurisprudenta, el nu se
regasea in enumerarea data de vechiul Codul civil.
In noul Cod civil, dreptul de superficie este expres reglementat, chiar primul, in enumerarea
dezmembramintelor (art. 699-701).
Desigur, in reglementarea noului Cod civil se regasesc, cu uuele completari fata de Codul civil,
si dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitatie si dreptul de servitute. Dupa cum am maimentionat, dezmembramintele sunt incompatibile cu dreptul de. proprietate
3.1. Dreptul de servitute
Fata de solutia aleasa de noul Cod civil, potrivit careia „ servitutea este sarcina care greveaza un
imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar " si care „ se poate constitui numai
pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune", se pune problema, in raport cu „fostele servituti
naturale sau legale" (in prezent reglementate ca limite legale ale dreptului de proprietate), daca
nu este vorba doar de delimitari doctrinare.
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 24/59
Astfel, unii autori considera ca acestea pot fi privite ca servituti „in sens larg", cum ar fi, de
pilda, curgerea apelor, dreptul de trecere si, poate, chiar obligatiile sau „servitutile" de protectie a
mediului si „servitutile in sens restra ns", ca dezmembraminte ale dreptului de proprietate, asa
cum rezulta din art. 755 alin. (1) N.C.C.
De regula, servitutea presupune doua imobile apartinand unor proprietari diferiti, dintre care unul(dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care „suporta servitutea" este fondul aservit pot fi
insa si situatii in care servitutile sa aiba caracter reciproc.
12
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 25/59
In art. 755 alin. (2) NCC se mentioneaza ca „ fondul dominant poate, prin constituirea servitutii,
sa-i sporeasca utilitatea econornica sail confortul”.
Daca este, insa sa avem in vedere opinia doctrinara cu privire la servitutea in sens larg si
servitutea in sens restrans, in primul caz titularul fondului dominant are un drept corelativrestrangerii exercitarii dreptului de proprietate a fondului aservit. Acest drept potestativ nu este
un drept real. De altfel, el nu se regaseste in enumerarea drepturilor reale de la art 551 N.C.C., ce
are in vedere zece drepturi reale, pe care le denumeste, precum si alte drepturi carora legea le
recunoaste acest caracter.
Cea de a doua categoric, servitutile in sens restrans, adevarate dezmembraminte ale dreptului de
proprietate, ofera posibilitatea titularului dreptului de a exercita chiar unele preroga-tive ale
dreptului de proprietate ale titularului fondului aservit, prerogative ce constituie continutul
juridic al acestui drept. Asadar, numai dreptul de servitute in sens restrans este un drept real,
prevazut in mod expres de art. 551 pct. 6 N.C.C. Acest drept real poate fi aparat prin actiunea
confesorie de servitute.
Constituirea servitutii, in general, imbraca forma contractuala, proprietarii fondurilor vecine
putand ss stabileasca:
servituti care permit titularului fondului dominant sa-si largeasca sfera de exercitare a dreptului
sau cu limitarea corespunzatoare a titularului fondului aservit. De exemplu, prin conventie,
proprietarul fondului dominant poate avea dreptul de a planta la o distanta mai mica decat cea
prevazuta de lege sau sa deschida o fereastra de vedere in alte conditii decat cele prevazute de
lege;
servituti care permit titularului fondului dominant sa exercite partial unele prerogative ale
dreptului de proprietate asupra fondului aservit; de pilda, sa-si construiasca streasina astfel incat
apele fluviale sa se scurga pe terenul vecinului, sau un drept de trecere exclusiv in favoarea
fondului dominant
Continutul juridic al dreptului de servitute este variabil, in functie de actul de constituire, acesta
putand sa aiba in vedere si o utilitate viitoare a fondului dominant (art 758 N.C.C.).
Servitutile pot fi clasificate in:
- servituti aparente si servituti neaparente, dupd cum ele sunt determinate printr-un semn vizibil(o usa, o fereastra etc.) sau nu (servitutea de a nu construi peste o anumita inaltime;
- servituti continue si servituti necontinue, in functie de modul de exercitare, care poate fi
continuu, fara fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este necesar faptul actual
al omului (servitutea de trecere);
- servituti pozitive si servituti negative, cele pozitive implicand exercitarea partiala a unor
prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar servitutile negative fiind
acelea potrivit carora proprietarul fondului aservit este obligat sa se abtina de la exercitarea unora
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 26/59
dintre prerogativele dreptului sau de proprietate (de exemplu, servitutea de a nu construi).
Regulile privind exercitarea si conservarea servitutii sunt determinate in principal de faptul ca
aceasta este constituita, de regula, prin act juridic, asadar, prin contract.
Aplicandu-se principiul libertatii contractuale, pe cale de consecinta ne aflam in situatiaconstituirii si stabilirii libere a servitutilor (art. 756 N.C.C.).
Contractul prin care se constituie servitutile poate fi cu titlu oneros sau cu titlul gratuit
Consideram, de asemenea, ca forma trebuie sa fie autentica, avand in vedere ca este vorba de un
dezmembramant al dreptului de proprietate ce poate sa poarta asupra terenurilor.
13
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 27/59
Cat priveste dobandirea servitutii prin uzucapiune, ceea ce nu reprezinta regula generala, aceasta
poate fi numai cea de 30 de ani prevazuta de vechiul Codul civil sau de 10 ani in conditiile
noului Cod civil. In acest caz, servitutea se dobandeste prin posesie ca stare de fapt, dar nu
asupra bunurilor altuia, ci a exercitarii servitutii, in fapt, asupra bunului altuia.
Obligatiile in sarcina proprietarului fondului aservit sunt, in principal, cele care privesc
respectarea obligatiilor asumate pentru asigurarea uzului si utilitatii fondului dominant, precum
si notarea in cartea funciara, iar obligatia se transmite, pe aceasta cale, dobanditorilor subsecventi
ai fondului aservit.
Cat priveste abtinerea proprietarului fondului aservit de a irnpiedica exercitarea servitutii, acesta
nu poate impiedica pe proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se exercita
servitutea, in masura in care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pentru proprietarul
fondului dominant.
Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant sunt, in principal:
dreptul de a lua toate masurile si de a face pe cheltuiala sa toate lucrarile pentru a exercita si a
conserva servitutea;
obligatia de a nu agrava situatia fondului aservit si de a nu cauza prejudicii prin exercitarea
servitutii.
Stingerea servitutilor poate sa fie determinata pe cale principala prin radierea acestora din
cartea funciara (art 770 N.C.C.), prin neuz timp de 10 ani (art. 771 N.C.C.) ori prin
rascumpararea servitutii de trecere de catre proprietarul fondului aservit (art. 772 N.C.C.).
3.2. Dreptul de superficie
Institutie care se regaseste in noul Cod civil, reprezinta dreptul de a avea sau de a edifica o
coustructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul
dobande§te un drept de folosinta (art 693).
Cu alte cuvinte, dreptul de superficie este un drept real principal imobiliar, al carui continut
juridic cuprinde dreptul de proprietate asupra constructiei, plantatiei ori instalatiei, precum si
dezmembramantul dreptului de proprietate care presupune folosinta si, intr-o anumita limita,
posesia si dispozitia asupra terenului proprietatea altei persoane decat titularul dreptului desuperficie.
Temeiul legal al dreptului de superficie il constituie art. 693 din Noul Cod civil, care consacra
ideea ca orice „constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului sunt
prezumate a fi facute de proprietarul acelui pamaint, cu cheltuiala sa si care sunt ale lui pana ce
se dovedeste din contra". Se consacra astfel dreptul de accesiune, dar si posibilitatea ca
proprietarul terenului sa nu fie si proprietarul constructiei sau al plantatiei.
a) Caracterele juridice ale dreptului de superficie
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 28/59
Dreptul de superficie, ca drept real principal, se poate constitui numai asupra bunurilor imobile.
Initial, obiectul sau este terenul si apoi constructia, plantatia ori lucrarea (in proprietate).
Dreptul de superficie este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului;
asadar, este un drept derivat. Aceasta dezmembrare priveste prerogativa folosintei si, in mod
limitat, cea a posesiei si chiar a dispozitiei.
Superficiarul stapaneste terenul respectiv ca titular al dreptului de superficie, fiind, astfel,
posesor de drept in limitele constituirii superficiei. Aceeasi dezmembrare confera titularului
dreptului de superficie folosinta, si chiar dispozitia, conform conditiilor constituirii sale. Astfel,
superficiarul poate instraina constructia, plantatia sau sa o greveze cu sarcini
14
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 29/59
In functie de actul sau faptul juridic in urma caruia dreptul de superficie a luat nastere, continutul
sau juridic este variabil.
Asadar, superficiarul isi poate exercita prerogativele nurnai asupra unei parti din teren, respectiv
a solului sau a subsolului, sau in mod complet asupra intregului teren.
Caracterele dreptului de superficie. Dreptul de superficie este un drept perpetuu, dedus din
perpetuitatea dreptului de proprietate asupra constructiei sau plantatiei, ceea ce il diferentiaza de
dreptul de uzufruct, uz sau abitatie.
Desigur, aceasta perpetuitate a dreptului de superficie, care tine de natura sa, nu poate fi sustinuta
atunci cand el este constituit prin act juridic pe un anumit termen. De altfel, durata maxima a
termenului de superficie este de 99 de ani (art. 694 N.C.C.).
Dreptul de superficie este imprescriptibil sub aspect extinctiv, dat fiind ca dreptul de proprietate
asupra constructiei, plantatiei sau lucrarii este un drept perpetuu si, pe cale de consecinta,imprescriptibil.
Insa noul Cod civil renunta, prin reglementarile sale, la ideea perpetuitatii dreptului de superficie,
imbratisand, explicit, caracterul ternporar al acestui drept. Aceasta presupune ca, in cazul
constituirii superficiei prin act juridic, este necesar sa se precizeze ce se intampla cu constructia,
plantatia ori lucrarea la incetarea superficiei prin ajungerea la termen. In caz contrar, se vor
aplica dispozitille privind accesiunea.
Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil, se poate face
prin act juridic, precum si prin uzucapiune sau pun alt mod prevazut de lege. In toate cazurile, se
aplica dispozitiile privind cartea funciara. Astfel, in cazul construirii pe terenul altuia, superficia
se poate inscrie in cartea funciara pe baza renuntarii proprietarului terenului la dreptul de a
invoca accesiunea.
Mentionam ca dreptul de superficie poate fi dobandit si prin testament (act juridic unilateral), nu
numai prin conventie.
Nasterea dreptului de superficie prin fapt juridic are in vedere dobandirea acestuia prin
uzucapiune, dar si prin mostenire
Uzucapiunea este posibila in masura in care posesorul terenului se comporta ca un superficiar,iar nu ca un proprietar, cum ar fi in cazul posesiei ca stare de fapt
Desigur, in conditiile reglementate de noul Cod civil, uzucapiunea este extratabulara si se
realizeaza in termen de 10 ani - sau tabulara, pentru care termenul este de 5 ani.
Intinderea exercitarii dreptului de superficie este determinata de actul constitutiv. De regula,
in lipsa unor stipulatii contrare, exercitarea dreptului este delimitata de suprafata de teren pe care
urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei edificate.
Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei de catre titularul dreptului de
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 30/59
superficie, acesta avand obligatia, in cazul reconstruirii, sa respecte forma initiala. In cazul
nerespectarii acestor dispozitii, proprietarul terenului poate sa ceara, in termen de trei ani,
incetarea superficiei sau repunerea in situatia anterioara.
Dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie, actiune ce poate fi
intentata impotriva oricarei persoane, chiar si impotriva proprietarului terenului, daca eaimpiedica exercitarea dreptului. Dreptul la actiune este imprescriptibil, ca si dreptul aparat, in
masura in care acesta exista.
Incetarea superficiei
Dreptul de superficie se stinge, prin radierea din cartea funciara, in urmatoarele situatii:
la expirarea terrnenului;
prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi persoane;
15
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 31/59
prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest sens;
in alte moduri prevazute de lege.
Efectele incetarii superficiei. In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului devine
proprietarul constructiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati
constructia la valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, incazul in care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, ca proprietarul terenului sa-I
oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de plata.
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 32/59
16
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 33/59
4.Uzucapiunea – mod de dobândire a dreptului de pro prietate
Art. 557 prevede ca modurile de dobandire a dreptului de proprietate, fara a face distinctie intre
felul proprietatii, sunt:
conventia;
testamentul si mostenirea legala;
accesiunea;
uzucapiunea;
posesia de buna-credinta in cazul bunurilor mobile §i al fructelor;
ocupatiunea;
traditiunea;
hotararea judecatoreasca translativa de proprietate prin ea Insa§i;
actul administrativ, in cazurile expres prevazute de lege;
inscrierea in cartea funciara pentru bunurile imobile, cu exceptia cazurilor anume prevazute de
lege.
Uzucapiunea este un mod de dobandire a proprietatii sau a altui drept real asupra unui bun
imobil, prin posesia exercitata neintrerupt sau prin intervertirea precaritatii in posesie, in
termenul prevazut de lege si cu respectarea conditiilor legale.
Fiecare posesor este considerat ca incepe in persoana sa, o noua posesie, indiferent daca bunul a
fost transmis cu titlu universal sau particular, dar, cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea,
posesorul actual poate sa isi uneasca propria posesie cu aceea a autorului ( jonctiunea posesiilor ).
Viciile posesiei suspenda, desigur, cursul uzucapiunii.
Pot face obiectul dobandirii dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale prin efectul
uzucapiunii, toate bunurile /mobile care, inainte sau dupa intrarea in posesie, nu au fost declarate
prin lege inalienabile.
In conformitate cu noul Cod civil, s-a emis o noua conceptie de reglementare a uzucapiunii, mult
simplificata si menita in mod evident a debloca situatia dobandirii proprietatii prin acest mod
reglementat.de lege.
4.1. Uzucapiunea imobiliara
a) Uzucapiunea extratabulara
Dispozitiile art 930 N.C.C. prevad ca dreptul de proprietate asupra unui imobil si
dezmembramintele sale pot fi inscrise in cartea funciara, in temeiul uzucapiunii, in folosul celui
care l-a posedat timp de 10 ani, daca:
proprietarul inscris in cartea funciara a decedat ori, dupa caz, si-a incetat existenta;
a fost inscrisa in cartea funciara declaratia de renuntare la proprietate. Termenul uzucapiunii nu
incepe sa curga mai inainte de data decesului sau, dupa caz, a incetarii existentei juridice a
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 34/59
proprietarului, respectiv inainte de data inscrierii declaratiei de renuntare la proprietate, chiar
daca intrarea in posesie s-a produs la o data anterioara. In mod evident, aceste conditii vor opera
dupa intrarea in vigoare a noului Cod civil, acest text de lege neretroactivand;
imobilul nu era inscris in nicio carte funciara.
17
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 35/59
In toate cazurile, uzucapantul poate dobandi dreptul numai daca si-a inregistrat cererea de
inscriere in cartea funciara inainte ca o terta persoana sa isi fi inregistrat propria cerere de
inscriere a dreptului in folosul sau, pe baza unei cauze legitime, in cursul sau chiar dupa
implinirea termenului de uzucapiune.
Termenul uzucapiunii nu incepe sa curga inainte de data decesului sau, dupa caz, a incetarii
existentei juridice a proprietarului, respectiv inainte de data inscrierii declaratiei de renuntare la
proprietate, chiar daca intrarea in posesie s-a produs la o data anterioara iar viciile posesiei
suspenda cursul uzucapiunii.
In principiu, fiecare posesor este considerat ca incepe in persoana sa o noua posesie, indiferent
daca bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular. Cu toate acestea, pentru a invoca
uzucapiunea, posesorul actual poate sa uneasca propria posesie cu aceea a autorului sau,
institutie denumita “ jonctiunea posesiilor”.
b) Uzucapiunea tabulara
In conformitate cu art 931 N.C.C., drepturile celui care a fost inscris, fara cauza legitima, in
cartea funciara, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi
contestate cand cel inscris cu buna-credinta a posedat imobilul timp de 5 ani dupa momentul
inregistrarii cererii de inscriere, daca posesia sa a fost neviciata.
Este suficient ca buna-credinta sa existe in momentul inregistrarii cererii de inscriere si in
momentul intrarii in posesie.
4.2. Uzucapiunea mobiliara
Art 939 N.C.C. prevede ca acela care poseda bunul altuia timp de 10 ani, in alte conditii decat
cele ale posesiei de buna-credinta, poate dobandi dreptul de proprietate, in temeiul uzucapiunii.
Viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii. Si in acest caz poate opera jonctiunea posesiilor.
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 36/59
18
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 37/59
5. Acțiunea î n revendicare imobiliară
Actiunii in revendicare nu i s-a consacrat o dispozitie speciala in vechiul Codul civil. Noul Cod
civil precizeaza insa, la art. 563 ca „ proprietarul unui bun are dreptul de a-l
revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept. El are, de asemenea,
dreptul la despagubiri, daca este cazul”.
Vom defini actiunea in revendicare ca fiind acea actiune civila reala prin care proprietarul care a
pierdut posesia bunului sau solicita restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. In acest sens,
jurisprudenta a decis ca actiunea in revendicare este " actiunea prin care proprietarul neposesor
reclama bunul de la posesorul neproprietar".
Actiunea in revendicare se distinge de actiunea posesorie, desi indirect, contribuie si la
redobandirea posesiei bunului.
Actiunea in revendicare se distinge si de actiunile contractuale care urmaresc inapoierea bunului
incredintat unei persoane. In cazul acestor actiuni, restituirea bunului nu se intemeiaza pe dreptul
de proprietate, ci pe obligatia izvorata din contract, adica pe un drept de creanta, motiv pentru
care asemenea actiuni sunt personale si nu reale.
Uneori, in practica, se confunda actiunea in revendicare cu actiunea in granituire, mai ales cand
cererea de determinare prin semne exterioare a limitelor intre proprietati vecine este insotita si de
cererea de restituire a unei portiuni de teren, ocupata prin mutarea hotarului despartitor. Trebuie
avut in vedere ca actiunea de granituire, care este tot o actiune petitorie, urmareste doar
delimitarea proprietatilor limitrofe. Cand prin actiunea in granituire se cere insa o partedeterminata din terenul limitrof, pe care vecinul ar detine-o fara drept, granituirea implica si o
revendicare, iar reclamantul trebuie sa-si dovedeasca dreptul.
5.1. Caracterele juridice ale actiunii in revendicare
Actiunea in revendicare este o actiune reala, deoarece poate fi promovata impotriva oricarei
persoane care incalca dreptul de proprietate. Caracterul real al dreptului de proprietate se
transmite si actiunii in revendicare prin care este aparat dreptul.
Actiunea in revendicare are un caracter petitoriu, deoarece pune in discutie insasi existenta
dreptului de proprietate. Aceasta deosebeste actiunea in revendicare de actiunea posesorie sau
actiunea care se intemeiaza pe un drept de creanta.
Actiunea in revendicare este in principiu imprescriptibila din punct de vedere extinctiv. Dreptul
de proprietate nu se pierde prin neuz, asa incat el va putea fi aparat intotdeauna prin actiunea in
revendicare. Atunci cand insa un bun imobil este dobandit prin uzucapiune, sau un alt bun mobil
a fost dobandit prin posesia de buna-credinta, dreptul de proprietate al proprietarului initial s-a
stins si el nu va mai putea avea castig de cauza intr-o actiune de revendicare.
Dupa felul bunurilor revendicate, putem distinge intre actiuni in revendicare imobiliare si actiuni
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 38/59
in revendicare mobiliare.
In cele ce urmeaza, vom trata a ctiunea in revendicare imobiliara.
5.2. Proba proprietatii
Exercitiul actiunii in revendicare implica in primul rand dovada dreptului de proprietate, iar in
procesul civil sarcina probei apartine reclamantului, dispozitiunea art. 112 din Codul de
19
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 39/59
procedura civila fiind plastic evidentiata de adagiul "actori incumbit probatio". De altfel cel ce
face o sustinere in procesul civil, trebuie sa o dovedeasca.
Daca teoretic lucrurile par simple, in practica ele sunt mult mai complicate, datorita unor
imprejurari obiective de multe ori grau de depasit. Nu de putine ori nu exista inscrisuridoveditoare ale dreptului de proprietate, sau al transferului proprietatii.
Este totodata posibil ca inscrisurile sa nu fie insotite de schite sau planuri pentru delimitarea
imobilelor s.a.m.d.
Fata de dificultatile intampinate in materia revendicarii imobiliare, practica judecatoreasca a
stabilit o serie de principii care se aplica in solutionarea acestor cauze in urmatoarele ipoteze:
A) Ambele parti invoca titluri scrise ce fac dovada dreptului de proprietate asupra bunului
revendicat.
Dupa cum titlurile provin de la acelasi autor sau de la autori diferiti solutionarea litigiului poate
cunoaste doua ipoteze si anume:
Cand ambele titluri provin de la acelasi autor trebuie analizat daca partile si-au transcris sau nu
titlul in registrul de publicitate imobiliara, avand castig de cauza acela care si-a transcris primul
titlul.
Daca nici una dintre parti nu si-a transcris titlul, va fi apreciat ca valabil in speta cel cu data mai
veche, potrivit principiului "qui prior tempore potior jure".
Cand titlurile provin de la autori deosebiti, va avea castig de cauza partea al carui titlu este mai
preferabil, potrivit principiului "nemo plus juris ad alium transferre potest, quam
ipse habet".
Pentru a stabili care este titlul preferabil, instantele au in vedere urmatoarele criterii:
verificarea autorilor partilor si a dreptului pe care acestia il aveau cu privire la bunul in litigiu;
cand nu exista alte mijloace de proba in afara de titluri se va da castig de cauza partii al carui titlu
are data certa mai veche.
O singura parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat.
Daca paratul invoca un asemenea titlu, atunci actiunea reclamantului va fi respinsa. Dimpotriva
daca titlul este invocat de catre reclamant, el va avea castig de cauza cu doua conditii:
titlul sa emane de la un tert;
data titlului sa fie anterioara posesiei paratului.
Nici una dintre partile litigante nu are titlu.
" De plano", actiunea ar trebui respinsa, deoarece in favoarea posesorului opereaza prezumtia de
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 40/59
proprietate instituita de art. 935 din Noul Cod civil.
Asa fiind, posesorul parat ar avea castig de cauza in baza principiului " in pari causa melior est
causa possidentis". Acestei situatii transante, practica judecatoreasca i-a adus insa un
amendament, constand in analiza prealabila a celor doua posesii aflate in conflict. Ar avea deci
castig cel ce invoca o posesie mai indelungata, utila sau de buna-credinta.
20
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 41/59
6. Posesia
6.1. Definiţie
Autorii Noului Cod civil roman, in art. 916, definesc posesia astfel: " Posesia este exercitarea in
fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de catre persoana care il stapaneste
si care se comporta ca un proprietar".
Posesia nu este decat o stare de fapt sau puterea materiala pe care o exercita cineva asupra unui
lucru si care este analoaga cu aceea pe care o exercita un proprietar.
Posesia, se defineste ca fiind o stare de fapt care consta in stapanirea materiala a unui bun, care
permite posesorului sa se comporte ca si cum ar fi adevaratul titular al dreptului real (drept de
proprietate sau al altui drept real).
Jurisprudenta a retinut constant ca posesia nu este decat o stare de fapt. Astfel, s-a stabilit ca
posesia este o stare de fapt care consta in stapanirea unui bun de catre o persoana ce se pretinde a
fi titularul unui drept real asupra acelui bun, ea putand fi exercitata si de o alta persoana in
numele acesteia. Posesia poate fi sau nu conforma cu starea de drept; atunci cand este conforma
cu starea de drept, se considera ca posesia este legitima, in caz contrar ea este nelegitima.
Indiferent daca este legitima sau nelegitima, chiar daca este o stare de fapt, posesia este protejata
de lege. Sub acest aspect, instanta suprema a decis ca nimanui nu-i este permis, chiar daca ar fi
proprietar sau coproprietar, sa intre in posesia bunului impotriva vointei celui care o exercita
efectiv.
Posesia constituie o stare de fapt de natura a produce unele drepturi pentru posesor si nu trebuie
tratata ca un drept real. Constituind un fapt exterior, detinerea in fapt a bunului este usor de
stabilit, deoarece orice persoana poate recunoaste personal o situatie de fapt.
Dar simpla detinere materiala a bunului nu este suficienta. De exemplu, vedem o persoana
lucrand constant o suprafata de teren; nu stim insa daca acea persoana poseda terenul ca
proprietar, ca un posesor sub nume de proprietar sau ca un detentor precar (de exemplu, este un
arendas). Pentru aceasta este necesar sa analizam elementele intrinseci ale posesiei, adica
elementele constitutive ale acesteia: corpus si animus.
6.2. Elementele posesiei
a) Elementul material (corpus)
Corpus constituie elementul material al posesiei. Absenta lui face imposibila posesia. Dar asa
cum corpus nu poate exista fara animus, tot astfel animus fara corpus nu poate oferi calitatea de
posesor.
Corpus constituie o multitudine de acte materiale care sunt exercitate direct asupra bunului.
Actele prin care se concretizeaza corpus variaza in raport de natura fizica a bunului (de exemplu,
intr-un fel se exercita posesia asupra unei cladiri si altfel asupra unui teren), precum si in raport
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 42/59
de dreptul real invocat de cel care invoca corpus.
Elementul corpus cumuleaza un ansamblu de acte materiale. In ce priveste actele juridice, s-a
considerat, intr-o opinie pe care nu o impartasim, ca elementul corpus s-ar putea materializa si in
anumite acte juridice pe care le-ar incheia posesorul: locatiune, depozit, comodat etc.
Potrivit art. 917 din NCC, „ posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate
asupra bunului fie in mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei
21
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 43/59
alte persoane”. Aceasta regula a fost mostenita din dreptul roma n, potrivit caruia, pater familias
putea poseda prin intermediul fiilor sai sau sclavilor sai.
Un posesor mai poate dobandi elementul corpus si prin intermediul unui mandatar special. De
asemenea, persoanele lipsite de capacitate de exercitiu si persoanele juridice exercita posesia prinreprezentantul lor legal.
b) Elementul intentional (animus)
Pentru a fi posesor nu este suficient sa existe doar elementul corpus, fiind absolut necesar inca un
element esential: animus. Acest element psihologic (animus) consta in vointa posesorului de a
stapani bunul pentru el, sub nume de proprietar sau titular al altui drept real.
Elementul animus il gasim reglementat in cateva articole din Codul civil. Astfel, in art. 916, cere
ca persoana care stapaneste bunul se comporte ca un proprietar sau ca un titular al unui alt drept
real (de ex. uzufruct, uz, abitatie).
Pentru a uzucapa, dobanditorul primeste bunul de la un detentor precar (locatar, depozitar,
creditor gajist, comodatar etc.). Daca ar primi bunul de la insusi proprietarul sau, ar dobandi
insasi dreptul de proprietate.
Elementul intentional trebuie sa existe neaparat in persoana posesorului. Doar minorii si alienatii
mintali dobandesc posesia prin intermediul reprezentantilor lor.
Art. 919, alin. 1 din Noul Cod civil prevede ca, " Pana la proba contrara, acela care stapaneste
bunul este prezumat posesor ". Aceasta inseamna ca legiuitorul a inteles sa instituie o prezumtie
in favoarea posesorului, in sensul ca poseda sub nume de proprietar, ramanand sarcina
adevaratului proprietar de a dovedi ca posesorul este un simplu detentor precar.
Art. 919, alin. 3 prevede ca, atunci " Pana la proba contrara, posesorul este considerat
proprietar, cu exceptia imobilelor inscrise in cartea funciara". Deci, atat timp cat nu se face
dovada ca a avut loc o intervertire a posesiei, se prezuma ca detentorul a continuat sa-si pastreze
calitatea de detentor precar.
6.3. Dobândirea şi pierderea posesiei
a) Dobandirea posesiei
Pentru a opera posesia, este necesar ca sa fie intrunite cele doua elemente constitutive: corpus si
animus. Stapanirea materiala a bunului determina sa se prezume vointa de a pastra bunul pentru
sine. Dobandirea prin stapanirea materiala rezulta fie dintr-un fapt unilateral al posesorului,
atunci cand el exercita din proprie initiativa acte materiale de detinere si folosinta, fie din
predarea lucrului de catre fostul posesor, fie, in sfarsit, dintr-o transmitere de la vechiul posesor
pentru cauza de moarte. Minorii si alienatii mintali dobandesc posesia prin intermediul
reprezentantilor lor. Dar posesia poate fi dobandita si prin intermediul unui mandatar sau a unui
gerant de afaceri.
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 44/59
Referitor la mandatar, este necesar sa posede pentru mandant si nu pentru el insusi. Gerantul de
afaceri va poseda doar in contul geratului.
Elementul animus este cel care conserva din punct de vedere calitativ posesia. Atat timp cat
posesorul renunta sa mai posede pentru sine sau posesia este intrerupta de catre un tert, posesorul
devine un simplu detentor precar.
b) Pierderea posesiei
Posesia poate fi pierduta atunci cand se pierd elementele sale, corpus si animus. Potrivit art. 921
NCC, posesia inceteaza prin:
22
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 45/59
transformarea sa in detentie precara;
instrainarea bunului;
abandonarea bunului mobil sau inscrierea in cartea funciara a declaratiei de renuntare la dreptul
de proprietate asupra unui bun imobil;
pieirea bunului;
trecerea bunului in proprietate publica;
inscrierea dreptului de proprietate al comunei, orasului sau municipiului, dupa caz, conform art.
889 alin. (2);
deposedare, daca posesorul ramane lipsit de posesia bunului mai mult de un an. Modalitatea cea
mai obisnuita de pierdere este atunci cand ambele elemente constitutive
se pierd , cum ar fi cazul instrainarii bunului sau abandonarii lui.
Alta modalitate este, deci, atunci cand se pierde doar elementul material (corpus), cum ar fi
situatiile: bunul este distrus in intregime, este pierdut sau este trecut in posesia altei persoane.
Posesia mai poate fi pierduta si in cazul disparitiei bunului din cauze de forta majora.
Pierderea elementului animus determina, de asemenea, ca posesia sa inceteze. Prin intermediul
intervertirii titlului, posesorul devine un simplu detentor precar, ceea ce face ca sa posede pentru
altul.
In cazul constitutului posesor, proprietarul instraineaza bunul sau, dar dupa instrainare,
dobanditorul il lasa in continuare instrainatorului, cu titlu de depozit sau inchiriere. In acest caz,
transmitatorul va detine bunul ca un detentor precar.
Sunt situatii cand pierderea posesiei poate avea loc impotriva vointei posesorului. De exemplu,
bunul a intrat in domeniul public al statului sau unei unitati administrativ-teritoriale sau a intrat
in posesia altuia, impotriva vointei posesorului. In acest ultim caz, posesorul va putea recurge la
actiunile posesorii, pentru a redobandi posesia imobilului.
6.4. Calitățile și viciile posesiei
Este posibil ca un posesor sa aiba atat corpus, cat si animus si totusi sa nu beneficieze de efectele
juridice ale posesiei. Aceasta inseamna ca simplul fapt de a cumula cele doua elementeconstitutive ale posesiei nu este suficient. Legea mai cere indeplinirea si a altor conditii.
Astfel, art. 922 NCC, dispune ca in afara situatiilor prevazute de lege, nu poate produce efecte
juridice decat posesia utila.
Deoarece nu sunt suficiente cele doua elemente esentiale, corpus si animus sibi habendi, Codul
civil prevede necesitatea ca posesia sa indeplineasca si urmatoarele calitati: sa fie continua,
netulburata si publica. Absenta cel putin a uneia dintre aceste calitati face ca posesia sa devina
viciata astfel incat ea nu va mai produce nici un efect.
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 46/59
Legea caracterizeaza calitatile posesiei prin prezentarea situatiei contrare a viciilor care o pot
afecta.
Vechiul cod civil mentiona, pe langa cele trei calitati mentinute si de Noul Cod civil
(continuitatea, netulburarea si publicitatea) inca doua calitati ce trebuia sa caracterizeze o
posesie: neintreruperea ei si exercitarea sub nume de proprietar.
Legiuitorul a ales sa le inlature din enumerarea aminitita, intrucat aceste conditii au fost adesea
considerate inutile de catre majoritatea autorilor romani si practica instantelor judecatoresti,
intrucat inexistenta lor nu viciaza posesia, ci pur si simplu o impiedica sa mai existe.
In aceste conditii, singurele vicii veritabile ale posesiei ar fi: discontinuitatea, violenta, si
clandestinitatea.
23
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 47/59
a) Posesia sa fie continua. Viciul discontinuitatii
Art.923 din Noul Cod civil prevede in mod expres, ca „Posesia este discontinua atat timp cat
posesorul o exercita cu intermitente anormale in raport cu natura bunului”.
Continuitatea exista atunci cand bunul este stapanit cu regularitatea pe care o cere natura
lui.
Caracterul de continuitate nu exclude, insa, anumite intermitente. De altfel, textul de lege cere ca
intermitentele sa nu fie "anormale", de unde concluzia ca sunt admisibile intermitentele
normale.Prevederea amintita isi dovedeste utilitatea in special in ceea ce priveste bunurile
utilizate sezonier. La aceasta se mai adauga situatia cand posesorul abandoneaza bunul.
Discontinuitatea este un viciu absolut, ce poate fi invocat de catre orice persoana interesata. Pana
la proba contrara, insa, continuitatea posesiei este prezumata. In doctrina juridica s-a considerat
chiar ca posesia mai veche ar putea prezuma posesia actuala.
Discontinuitatea este un viciu temporar (deoarece nu-si mai produce efectele cand actele de
stapanire au devenit regulate, conform naturii bunului) si in mod obisnuit, e aplicabila bunurilor
imobile.
b) Posesia sa fie netulburata. Viciul violentei
Potrivit art. 924 NCC, posesia este tulburata atat timp cat este dobandita sau conservata prin acte
de violenta, fizica sau morala, care nu au fost provocate de o alta persoana.
Este necesar ca posesia sa nu fi debutat si mentinuta prin acte de violenta fizica sau psihica.
Chiar daca posesia a inceput pasnic, dar a fost conservata prin acte de violenta, ea nu-si va
produce efectele. Posesia sa fie netulburata pe tot parcursul ei, deoarece aceasta conditie este
impusa de insusi art.924 Cod civil care dispune ca posesia nu trebuie "conservata prin acte de
violenta". Cu toate acestea, pentru a se considera tulburata posesia, va trebui ca actele de violenta
sa aiba o anumita gravitate. In cazul actelor usoare de violenta, care nu duc la pierderea materiala
a bunului, posesorul se limiteaza la o stare de expectativa, asa incat posesia nu se considera
viciata.
Utilitatea posesiei nu va fi atinsa insa, daca actele de violenta savarsite de catre posesor au fost
provocate de catre un tert. In caz contrar, s-ar ajunge la concluzia injusta ca posesorul aflat inlegitima aparare a pastrat posesia prin acte de violenta.
Violenta este un viciu relativ, asa ca, acest viciu va putea fi invocat numai de cei in privinta
carora posesiunea a avut un asemenea caracter. Este un viciu temporar (deoarece posesia
redevine utila in momentul in care au incetat actele de violenta); acest viciu este aplicabil atat in
ce priveste posesia imobilelor, cat si posesia mobilelor.
c) Posesia sa fie publica. Viciul clandestinitatii
Asemenea proprietarului si posesorul trebuie sa exercite posesia in vazul tuturor. Codul civil nu
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 48/59
prevede ce inseamna publicitatea posesiei, dar defineste posesia clandestina. Astfel, conform art.
925 din Noul Cod civil, " Posesia este clandestina, daca se exercita astfel incat nu poate fi
cunoscuta". De fapt, legiuitorul a dorit ca posesia sa fie astfel exercitata, incat sa poata fi
cunoscuta de cel impotriva caruia este exercitata. Este necesar ca posesia sa fie publica pe toata
durata ei.
S-a stabilit ca este necesar ca posesia sa se exercite public pentru ca proprietarul sa poata afla de
posesia ce se exercita impotriva sa. Legea nu prevede insa si conditia ca proprietarul sa aiba
efectiv cunostinta de imprejurarea ca bunul sau este posedat de altul.
24
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 49/59
Este dificil de imaginat o posesie clandestina in cazul bunurilor imobile, motiv pentru care
clandestinitatea este intalnita de regula la bunurile mobile. Reamintim ca, chiar daca posesia nu
este publica, dar proprietarul putea sa o cunoasca, atunci nu opereaza viciul clandestinitatii. In
cazul in care posesia debuteaza clandestin, dar ulterior devine publica, sau invers, principiul
aplicabil este ca publicitatea trebuie sa se manifeste pe intreaga durata a posesiei.
Potrivit art. 927 NCC, posesia viciata devine utila indata ce viciul inceteaza.
6.5. Efectele posesiei
Efectele pe care le produce posesia pot fi grupate in patru mari categorii:
dobandirea proprietatii asupra bunului posedat;
prezumtia de proprietate;
dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta;
protejarea posesiei prin intermediul actiunilor posesorii.
a) Dobandirea proprietatii asupra bunului posedat
In ce priveste primul grup de efecte juridice ale posesiei, vom distinge dupa cum posesia se
exercita in materie imobiliara. Prin intermediul uzucapiunii se vor dobandi proprietatea sau alte
drepturi reale, ca efect al unei posesii prelungite, in conditiile determinate de lege.
Referitor la bunurile mobile, legiuitorul nu a considerat necesar sa conditioneze dobandirea
proprietatii prin trecerea unei perioade de timp; s-a considerat ca posesia valoreaza titlu de
proprietate. Astfel, potrivit art. 935 NCC,oricine se afla la un moment dat in posesia
unui bun
mobil este prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului . De
asemenea, persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de
proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din
momentul luarii sale in posesie efectiva (art. 937 NCC).
Atat timp cat posesia nu este viciata, ea produce anumite efecte juridice. Spre deosebire de
posesia de rea-credinta, posesia de buna-credinta produce mai multe efecte.
Buna-credinta consta in credinta pe care o are posesorul ca el este proprietarul bunului pe care il
poseda, fara ca sa aiba vreun titlu.
In materia imobilelor, art. 920, alin. 2 Cod civil prevede ca in cazul imobilelor inscrise in cartea
funciara, dobanditorul este de bunacredinta daca inscrie dreptul in folosul sau intemeindu-se pe
cuprinsul cartii funciare. In celelalte cazuri, este de buna-credinta dobanditorul care nu cunostea
si nici nu trebuia, dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a celui de la care a
dobandit bunul. Buna-credinta trebuie sa existe la momentul intrarii in posesia bunului.
Art. 938 NCC prevede ca este de buna-credinta posesorul care nu cunostea si nici nu trebuia,
dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a instrainatorului. Buna-credinta trebuie
sa existe la data intrarii in posesia efectiva a bunului
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 50/59
Fata de posesorul de rea-credinta, este normal ca posesorul de buna-credinta sa beneficieze de o
serie de avantaje. Morala este cea care impiedica sa se puna semnul egalitatii intre buna si reaua
credinta. Cu toate acestea, mai multe ratiuni obliga la protejarea chiar si a posesiunii de rea-
credinta. Un tert care trateaza chiar cu un posesor de rea-credinta doreste ca drepturile sale sa fie
consolidate.
Se considera ca posesia de rea-credinta produce urmatoarele efecte: permite posesorului sa
recurga la actiunile posesorii, pentru apararea posesiei sale; determina sa se poata dobandi
proprietatea asupra bunului posedat uzucapiunea extratabulara de 10 ani.
25
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 51/59
Posesorul de buna-credinta poate recurge si el la actiunile posesorii, insa consecintele juridice ale
bunei credinte sunt diferite de cele ale relei credinte. In primul rand, buna-credinta constituie o
prezumtie de proprietate. Spre deosebire de posesorul de rea-credinta, posesorului de buna-
credinta ii vor reveni fructele lucrului. In timp ce posesorul de rea-credinta nu poate dobandi
proprietatea asupra bunurilor decat prin uzucapiunea extratabulara de 10 ani, posesorul de buna-credinta, in cazul bunurilor mobile, este prezumat proprietarul lor, prin simplul fapt al posesiei;
avand si o cauza legitima, in cazul imobilelor, va putea dobandi proprietatea asupra bunurilor
respective prin uzucapiunea tabulara de 5 ani.
b) Prezumtia de proprietate
Fara sa distinga, art 935 din Noul Cod civil dispune ca " Oricine se afla la un moment dat in
posesia unui bun mobil este prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate
asupra bunului ".
Prezumtia de proprietate actioneaza atat in privinta bunurilor mobile, cat si a celor imobile.Posesorul este prezumat a fi titularul insusi dreptului de proprietate.
Mai mult, potrivit art. 936 NCC, “cu exceptia cazur ilor prevazute de lege, posesia de buna-
credinta a bunului mobil asigura opozabilitatea fata de terti a actelor juridice constitutive sau
translative de drepturi reale”.
Aparenta dreptului este creata de posesie si ofera posesorului, in caz de litigiu, o situatie
privilegiata, deoarece sarcina probei revine celui care ii contesta dreptul. Intr-o eventuala actiune
in revendicare, posesorul va avea calitatea de parat si va beneficia de doua prezumtii esentiale,
care-l scutesc de sarcina probei: prezumtia de buna-credinta si prezumtia de proprietate. Desigur,aceste prezumtii raman valabile pana la proba contrarie. Pe de alta parte, pentru a avea calitatea
de parat intr-o actiune in revendicare nu este absolut necesar ca posesorul sa fie de buna-credinta.
Prezumtia de proprietate este mult mai putemica in materie mobiliara, decat in imobiliara. Astfel,
in cazul bunurilor mobile, opereaza in favoarea posesorului o prezumtie absoluta de proprietate
( juris et de jure). In acest caz, posesiunea valoreaza insusi titlu de proprietate. Potrivit art. 937
NCC, “ persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de
proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din
momentul luarii sale in posesie efectiva” .
Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de buna-credinta,daca actiunea este intentata, sub sanctiunea decaderii, in termen de 3 ani de la data la care
proprietarul a pierdut stapanirea materiala a bunului.
Daca bunul pierdut sau furat a fost cumparat dintr-un loc ori de la o persoana care vinde in mod
obisnuit bunuri de acelasi fel ori daca a fost adjudecat la o licitatie publica, iar actiunea in
revendicare a fost introdusa inauntrul termenului de 3 ani, posesorul de buna-credinta poate
retine bunul pana la indemnizarea sa integrala pentru pretul platit vanzatorului.
In cazul bunurilor imobile exista doar o prezumtie simpla de proprietate, care va putea fi
inlaturata prin proba contrarie.
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 52/59
Posesia permite posesorului sa figureze in calitate de parat in actiunea in revendicare. Calitatea
de parat intr-o asemenea actiune o va avea posesorul de buna-credinta sau cel de rea-credinta,
indiferent daca se urmareste revendicarea unui bun mobil sau imobil.
c) Dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta
In principiu, fructele se cuvin proprietarului, dar prin exceptie, ele vor fi percepute de posesorul
de buna-credinta.
26
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 53/59
In dreptul roman, posesorul de buna-credinta putea detine numai fructele bunurilor
consumptibile, insa legislatiile moderne au extins dreptul dobanditorului de buna-credinta asupra
tuturor fructelor. Posesorul de buna-credinta poseda ca proprietar, in temeiul unui titlu de
proprietate, fara sa cunoasca viciile acestuia. Singura conditie pentru a culege fructele este buna-
credinta a posesorului.
Posesorul trebuie sa fie de buna-credinta la data perceperii fructelor. Fructele civile percepute
anticipat revin posesorului in masura in care buna sa credinta se mentine la data scadentei
acestora.
In cazul fructelor produse de imobile inscrise in cartea funciara, buna-credinta se apreciaza in
raport cu conditiile cerute tertilor dobanditori pentru a respinge actiunea in rectificare.
In celelalte cazuri, posesorul este de buna-credinta atunci cand are convingerea ca este
proprietarul bunului in temeiul unui act translativ de proprietate ale carui cauze de ineficacitate
nu le cunoaste si nici nu ar trebui, dupa imprejurari, sa le cunoasca. Buna-credinta inceteaza dinmomentul in care cauzele de ineficacitate ii sunt cunoscute.
La posesiune, posesorul este convins ca percepe fructele in calitate de proprietar, titlul nefiind
decat un aspect al bunei-credinte. Tocmai titlul aparent valabil constituie un element de natura a
defini buna-credinta a posesorului. Posesorul va percepe fructele in temeiul bunei sale credinte
chiar daca actul ar fi lovit de nulitate absoluta; aceasta pentru ca dispozitiile art. 920 lit. a) si 948
alin. 4 din Noul Cod civil nu disting intre titlurile lovite de nulitate relativa sau absoluta.
Posesorul, dupa ce buna lui credinta a incetat, va restitui fructele neculese la timpul potrivit, fiind
considerate percepute la timpul potrivit fructele culese in conditii normale, adica cele naturale la
coacere sau, dupa caz, la maturizarea lor, iar cele civile la implinirea scadentei.
Buna-credinta fiind prezumata de lege, ramane sarcina reclamantului sa faca dovada relei-
credinte a posesorului.
Daca principiul restitutio in integrum sufera o exceptie in ipoteza posesorului de buna-credinta,
el se aplica integral in situatia posesorului de rea-credinta. Acesta va restitui nu numai fructele pe
care le-a perceput pe toata durata folosirii bunului, dar si fructele pe care a neglijat sa le
perceapa.
Posesorul de rea-credinta trebuie sa restituie fructele percepute, precum si contravaloarea acelorape care a omis sa le perceapa.
d) Protejarea posesiei prin intermediul actiunilor posesorii.
Posesiunea produce o serie de efecte jurdice, indiferent daca este o simpla aparenta a dreptului
sau este conforma cu dreptul. Legiuitorul a inteles sa protejeze posesia fara sa puna in discutie
realitatea dreptului. Indiferent daca posesia este exercitiul unui drept sau o aparenta a acestuia,
legiuitorul a dorit sa o ocroteasca. Motivele care ar justifica o asemenea protectie sunt
urmatoarele:
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 54/59
In mod obisnuit, posesorul este si proprietarul bunului. Ocrotindu-se posesia se va proteja practic
inclusiv propretatea. Intr-adevar, posesiunea fiind o prezumtie a existentei dreptului, legea
ocroteste posesiunea, usurand astfel situatia adevaratului titular, dandu-i mijlocul sa se apere fara
a mai avea nevoie sa dovedeasca direct existenta dreptului sau.
Pe de alta parte, interesele ordinei sociale au impus asigurarea protectiei posesiei. Nimanui nu-ieste permis sa-si faca singur dreptate, iar cel care pretinde un drept asupra bunului posedat de
altul, in caz de conflict, singura solutie va fi cea de sesizare a justitiei.
27
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 55/59
Potrivit art. 949 NCC, cel care a posedat un bun cel putin un an poate solicita instantei de
judecata prevenirea ori inlaturarea oricarei tulburari a posesiei sale sau, dupa caz, restituirea
bunului. De asemenea, posesorul este indreptatit sa pretinda despagubiri pentru prejudiciile
cauzate. Mai mult, exercitiul actiunilor posesorii este recunoscut si detentorului precar.
i) Distinctia dintre actiunile posesorii si actiunile petitorii
In timp ce proprietatea va putea fi aparata prin actiunile petitorii, posesia va fi ocrotita prin
intermediul actiunilor posesorii (art. 949 si 952 NCC si art.674-676 Cod procedura civila).
Absenta unor cai legale de aparare a posesiei, l-ar impiedica pe posesor ca, in caz de tulburare
sau deposedare, sa-si ocroteasca posesia. Este cazul, mai ales al posesorilor fara nici un titlu, care
poseda bunul imobil pentru a dobandi dreptul de proprietate asupra lui prin efectul uzucapiunii;
un asemenea posesor trebuie sa aiba la indemana o cale legala sa-si protejeze posesia, ca urmare
a efectelor juridice pe care le va produce in viitor, deoarece, in caz contrar, s-ar afla oricand la
discretia celor care ii tulbura posesia.
Doctrina jurdica si jurisprudenta au considerat ca actiunile posesorii imbraca doua forme:
actiunea posesorie in complangere si actiunea posesorie in reintegrare.
Orice posesor va putea recurge la aceste actiuni, indiferent daca este un neproprietar, un
proprietar exclusiv sau un coproprietar, ori chiar un detentor precar. Jurisprudenta a stabilit ca
actiunea posesorie poate fi intentata chiar si impotriva proprietarului.Exista deosebiri fundamentale intre actiunile posesorii si actiunile petitorii. In timp ce
actiunea posesorie pune in discutie doar faptul posesiei, exercitarea ei nefiind conditionata de
existenta unui titlu, actiunile petitorii abordeaza problema dreptului de proprietate sau al altui
drept real. Sfera persoanelor care pot recurge la actiunea posesorie este mult mai larga decat cea
care poate promova actiunea in revendicare. Apoi, spre deosebire de actiunile in revendicare,actiunile posesorii se solutioneaza intotdeauna de urgenta si cu precadere.
Actiunile posesorii vor putea fi promovate de posesor atunci cand are loc o tulburare sau o
deposedare; tulburarea sau deposedarea pot fi consecintele unor acte materiale sau acte juridice.
Indiferent daca tulburarea sau deposedarea are loc prin acte materiale sau acte juridice, esential
este ca faptul posesiei este lezat. Asa incat, daca prin tulburare sau deposedare nu se contesta
posesia, atunci actiunea posesorie nu-si are justificarea, ci ar putea fi intentata cel mult o actiune
in despagubiri.
Posesorul este liber sa opteze fie pentru actiunea posesorie, fie pentru actiunea petitorie.
ii) Partile intr-o actiune posesorie
Calitatea de reclamant intr-o actiune posesorie o are posesorul a carui posesie a fost lezata.
Acesta poate sa fie insusi proprietarul, deoarece posesia nu este decat un atribut al dreptului de
proprietate si ea insasi va putea fi protejata.
Pe langa proprietar, vor putea promova actiunile posesorii titularii unor drepturi reale:
uzufructuarul, uzuarul, superficiarul, titularul dreptului de abitatie sau servitute. Actiunea
posesorie poate fi introdusa de orice posesor care poseda bunul imobil sub nume de proprietar,
dar si de catre detentorii precari, asa cum expres se precizeaza la art. 949, alin. 2 din Noul Cod
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 56/59
civil, excluzandu-se situatia cand autorul tulburarii este tocmai cel pentru care ei exercita
posesia.
Parat va fi autorului tulburarii sau deposedarii. Actiunea poate fi introdusa impotriva
succesorilor cu titlu universal ai acestuia.
28
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 57/59
Potrivit art. 950 NCC, actiunile posesorii pot fi introduse si impotriva proprietarului. Actiunea nu
poate fi insa introdusa impotriva persoanei fata de care exista obligatia de restituire a bunului.
In ipoteza in care paratul va declara ca a actionat din dispozitia unui tert, posesorul reclamant fie
ca isi va indrepta actiunea impotriva tertului, fie direct impotriva celui care a produs tulburarea,raspunderea acestuia intemeindu-se pe calitatea sa de mandatar.
Exceptand unele dezmembraminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi, uzufructul sau
servitutea, care vor putea fi protejate pe calea actiunii posesorii, asemenea actiuni nu vor putea fi
indreptate impotriva contractantilor.
Daca autorul tulburarii sau deposedarii decedeaza, actiunea posesorie va fi indreptata impotriva
mostenitorului care are posesia bunului.
iii) Obiectul actiunii posesorii
In timp ce dreptul roman permitea protectia posesiei inclusiv la bunurile mobile, dreptul modern
recunoaste posibilitatea de a apara posesia numai in cazul bunurilor imobile. Solutia este, intr-
adevar, logica, deoarece, potrivit prevederilor 935 din Noul Cod civil, posesorul de buna-credinta
al unui bun mobil este prezumat a fi proprietarul acelui bun. Aceasta inseamna ca, titularul va
putea recurge oricand la actiunea in revendicare.
Actele de tulburare sau deposedare trebuie sa fie intentionate si sa nu se limiteze la simple
afirmatii sau reclamatii la adresa posesorului.
Daca actele de tulburare sau deposedare sunt insotite si de daune produse posesorului, odata cusolutionarea actiunii posesorii judecatorul va hotari si cu privire la recuperarea prejudiciului.
Pentru a se promova o actiune posesorie nu este absolut necesar ca actele de tulburare sau
deposedare sa produca prejudicii.
In prezent, atat cladirile cat si terenurile cu sau fara constructii, aflandu-se in cicuitul civil, pot
forma obiectul actiunilor posesorii. De asemenea, fiind posibila constituirea de drepturi reale
asupra terenurilor (cum ar fi, de exemplu, superficia), acestea vor putea fi protejate pe calea
actiunilor posesorii. Imobilul care formeaza obiectul actiunii posesorii trebuie sa fie determinat;
o universalitate de bunuri, nefiind susceptibila de posesie, nu poate face obiectul actiunii
posesorii.
iv) Termenul de exercitare a actiunii posesorii
Potrivit art. 951 din Noul Cod civil, in caz de tulburare ori de deposedare, pasnica sau violenta,
actiunea se introduce in termenul de prescriptie de un an de la data tulburarii sau deposedarii.
Daca tulburarea ori deposedarea este violenta, actiunea poate fi introdusa si de cel care exercita o
posesie viciata, indiferent de durata posesiei sale.
Aceasta masura de favoare acordata posesorului ce nu poate dovedi o posesie utila este menita sa
descurajeze actele de violenta, pentru ca impunerea unor conditii de admisibilitate mai
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 58/59
nerestrictive a restrange semnificativ posibilitatea de aparare impotriva unei astfel de conduit
nesociale.
v) Luarea masurilor pentru conservarea bunului posedat
Daca exista motive temeinice sa se considere ca bunul posedat poate fi distrus ori deteriorat deun lucru aflat in posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor lucrari, precum ridicarea unei
constructii, taierea unor arbori ori efectuarea unor sapaturi pe fondul invecinat,
29
7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale
http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 59/59
posesorul poate sa ceara luarea masurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, daca este
cazul, incetarea lucrarilor.
Potrivit art. 952, alin. 2 din Noul Cod civil, pana la solutionarea cererii, posesorul ori, dupa caz,
cealalta persoana poate fi obligata la plata unei cautiuni, lasate la aprecierea instantei, numai inurmatoarele situatii:
daca instanta dispune, in mod provizoriu, deplasarea lucrului ori incetarea lucrarilor, cautiunea se
stabileste in sarcina posesorului, astfel incat sa se poata repara prejudiciul ce s-ar cauza paratului
prin aceasta masura;
daca instanta incuviinteaza mentinerea lucrului in starea sa actuala ori continuarea lucrarilor,
cautiunea se stabileste in sarcina paratului astfel incat sa se asigure posesorului sumele necesare
pentru restabilirea situatiei anterioare.