Drept Civil. Drepturi Reale

7/17/2019 Drept Civil. Drepturi Reale

http://slidepdf.com/reader/full/drept-civil-drepturi-reale-569074f9a0da1 1/59

II. DREPT CIVIL. DREPTURILE REALE PRINCIPALE

1. Dreptul de proprietate 1.1. Noţiune

Definirea legala a dreptului de proprietate a fost completata prin reglementarea noului Cod civil(in raport cu art. 480 din vechiul Cod civil) in sensul celor evidentiate de doctrina.

Noua reglementare defineste acest drept prin continutul sau, adica prin atributele conferite de

dreptul de proprietate: posesia, folosinta si dispozitia.

Astfel, in noua reglementare, se consfinteste dreptul real al titularului de a poseda, de a folosi si

de a dispune ( jus posidendi, jus utendi, jus fruendi si jus abutendi) de bunul sau, proprietate

privata, atribute ce pot fi exercitate in mod absolut, exclusiv si perpetuu, cu respectarea limitelor

legale.

1.2. Continutul juridic al dreptului de proprietate

Continutul juridic al dreptului de proprietate este acelasi cu cel din textul art. 480 din vechiul

Cod civ., si anume, atributele dreptului de proprietate sunt urmatoarele:

Posesia ( jus posidendi) reprezinta, sub aspect juridic, apropierea stapanirii bunului care este

obiectul dreptului de proprietate, practic, relatia dintre proprietar si bunul sau. Astfel, posesia ca

element de drept exprima dreptul de a apropria si a stapani bunul, spre deosebire de posesia

exercitata ca stare de fapt.

Folosinta ( jus utendi si jus fruendi) ca atribut al dreptului de proprietate, spre deosebire de termenul folosit in limbajul comun, in terminologia juridica reprezinta dreptul proprietarului de a

se servi personal de bunul sau in functie de natura acestuia. Desigur, aceasta prerogativa a

titularului nu trebuie exercitata abuziv. Exercitarea acestui atribut nu exclude insa dreptul

proprietarului de a nu se folosi de bunul sau pierde prin neuz dreptul de proprietate.

Cea de a doua latura a atributului folosintei (jus fruendi, fructus) reprezinta dreptul proprietarului

de a culege fructele produse periodic de bunul sau, fara a se consuma substanta acestuia. Astfel,

fructele se deosebesc de producte - care consuma substanta bunului.

Fructele, conform art. 548 N.C.C., reprezinta acele produse care deriva din folosirea unui bun,

fara a diminua substanta acestuia. Fructele sunt: naturale, industriale si civile.

Fructele naturale sunt produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute fara interventia

omului, cum ar fi acelea pe care pamantul le produce de la sine, productia si sporul animalelor.

Fructele industriale sunt produsele directe si periodice ale unui bun, obtinute ca rezultat al

interventiei omului, cum ar fi recoltele de orice fel.

Fructele civile se numesc si venituri. Fructele civile sunt veniturile rezultate din folosirea bunului

de catre o alta persoana in virtutea unui act juridic, precum



chiriile, arenzile, dobanzile, venitul rentelor si dividendele.

Dreptul de proprietate asupra fructelor naturale si industriale se dobandeste la data separarii de

bunul care le-a produs. Dreptul de proprietate asupra fructelor civile se dobandeste zi cu zi.

1



Spre deosebire de fructe, productele sunt produsele obtinute dintr-un bun cu consumarea sau

diminuarea substantei acestuia, precum copacii unei paduri, piatra dintr-o cariera si altele

asemenea. Fructele si productele se cuvin proprietarului, daca prin lege nu se dispune altfel.

c) Dispozitia ( jus abutendi, abusus) este atributul dreptului de proprietate, care are doua forme: dispozitia materiala si dispozitia juridica.

Dispozitia materiala se refera la bunurile corporale, inclusiv drepturile de creanta a caror

substanta juridica este in materialitatea titlului. Dispozitia materiala presupune dreptul proprieta-

rului ca, el insusi sau prin alta persoana, sa consume substanta bunului, sa culeaga productele, sa

modifice, sa transforme sau sa distruga bunul.

Dispozitia juridica. Exercitarea acestui atribut se realizeaza prin acte juridice de dispozitie intre

vii (inter vivos) sau pentru cauza de moarte (mortis causa). In acest sens, acte de instrainare a

dreptului de proprietate intre vii pot fi: vanzarea, donatia, contractul de renta viagera, contractul

de intretinere etc., iar pentru cauza de moarte legatul.

1.3. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate

In Codul civil, la art. 480, sunt enumerate caracterele juridice ale dreptului de proprietate

(exclusiv si absolut) iar in noul Cod civil, la art. 555 alin. (1), se adauga si al treilea caracter

consacrat de doctrina, si anume, perpetuitatea. Astfel, in noua reglementare, dreptul de

proprietate este absolut, exclusiv si perpetuu.

a) Caracterul absolut

Caracterul absolut al dreptului de proprietate, intr-o prima abordare ,,poate fi privit in sensul

diferentierii de drepturile relative”, fara a fi luat in considerare numai caracterul sau opozabil

erga omnes, care, de altfel, caracterizeaza toate drepturile absolute. Acest caracter trimite mai

degraba la un drept deplin, complet.

b) Caracterul exclusiv

Caracterul exclusiv prin care se inteleg nu numai puterile depline ale titularului dreptului, ci si

monopolul acestuia asupra bunului sau si excluderea tertilor, inclusiv a autoritatilor publice.

Exceptie face proprietatea comuna, caz in care exista mai multi proprietari asupra aceluiasi bun

in acelasi timp, situatie in care am putea vorbi de exercitarea in comun a monopolului de catrecoproprietari.

c) Caracterul perpetuu

Caracterul perpetuu este corolarul perpetuitatii dreptului de proprietate privata, in sensul ca

acesta dureaza atata timp cat exista bunul.

Asadar, dreptul de proprietate, drept perpetuu, include si ideea transmisibilitatii sale, fie prin acte

juridice intre vii, fie pe calea succesiunii.



Tot asemenea, caracterul perpetuu al dreptului de proprietate este evidentiat si de

imprescriptibilitatea dreptului de proprietate, care nu se stinge prin neuz, limita de timp a

dreptului de proprietate fiind determinata de pieirea bunului.

Asadar, dreptul de proprietate este transmisibil, cu exceptia bunurilor care fac obiectul dreptului

de proprietate publica sau a cazurilor de inalienabilitate legala ori conventionala a bunurilorproprietate privata.

2



2. Modalitățile juridice ale dreptului de proprietate

Dreptul de proprietate este dreptul „cel mai comple t" asupra unui bun, intrucat confera

titularului sau toate cele trei prerogative (posesia, folosinta si dispozitia), avand caracter absolut,

in sensul ca atributele care intra in alcatuirea continutului sau juridic exista in raporturileproprietarului cu tertii, dar si caracter exclusiv, in sensul ca numai proprietarul le poate exercita

in mod independent, in deplinatatea lor.

Dreptul de proprietate este un drept absolut, insa limitat in continutul prerogativelor sale, si un

drept exclusiv, dar care poate fi exercitat in mod concurent de mai multi titulari.

Dreptul de proprietate, in acceptiunea lui cea mai larga, exprima puterea suverana si absoluta a

proprietarului asupra bunului, exercitata fara intermedierea, fara interventia tertilor intre titularul

dreptului si bunul ce formeaza obiectul dreptului sau.

Dreptul de proprietate se infatiseaza, deci, ca un drept total, deplin, intrucat proprietarul dispunede toate puterile asupra bunului.

Daca unii autori au tratat caracterul deplin al dreptului de proprietate distinct de caracterul

exclusiv, conceptie reflectata si de noul Cod civil roman, intr-o alta opinie, plenitudinea puterilor

proprietarului si excluderea tertilor de la exercitarea prerogativelor sale reprezinta doua aspecte

indisolubil legate si care, impreuna, contureaza caracterul exc1usiv al dreptului de proprietate.

Aceste doua trasaturi, de esenta dreptului de proprietate, care ii sunt proprii, il individualizeaza

intre celelalte drepturi reale, reflectand atat separat, dar mai ales impreuna, modul suveran in

care proprietarul ii exercitg puterile pe care dreptul sau i le confera.

In cazul dreptului de proprietate pur si simplu, prerogativele titularului sunt nu numai depline,

dar si independente de orice puteri exercitate de alta persoana asupra bunului. Exclusivitatea

dreptului de proprietate are in vedere posibilitatea proprietarului de a exercita singur asupra

lucrului toate cele trei atribute care intra in continutul juridic al dreptului sau, in mod nemijlocit

si independent.

Titularul dreptului de proprietate, persoana fizica sau persoana juridica, are vocatia de a exercita

totalitatea atributelor care intrg in continutul juridic al dreptului, pe de o parte, iar pe de alta

parte, de a le exercita singur, fara interventia altor persoane. Dreptul de proprietate este un drept

exclusiv, in sensul ca proprietarul isi exercita toate prerogativele asupra bunului singur, in putereproprie, cu excluderea tuturor celorlalte subiecte de drept, dar cu respectarea ordinii publice si a

dispozitiilor imperative ale legii.

Asadar, ceea ce distinge in mod esential dreptul de proprietate de celelalte drepturi reale este

tocmai exercitarea prerogativelor dreptului de catre proprietate in putere proprie si in interes

propriu.

Exercitarea in putere proprie a atributelor ce intra in continutul juridic al dreptului proprietarului

trebuie interpretata in sensul ca proprietarul se supune numai legii, in timp ce titularii altor

drepturi reale asupra aceluiasi bun pot exercita numai o parte dintre aceste atribute, in



conformitate cu legea, dar si cu respectarea vointei proprietarului, care stabileste limitele

atributelor pe care le recunoaste altei persoane asupra bunului sau.

Totodata, proprietarul exercita, direct sau indirect, plenitudinea atributelor care intra in

continutul juridic al dreptului de proprietate, in interes propriu.

Dreptul de proprietate este pur si simplu in situatia in care are ca titular o singura persoana si a

fost dobandit de care proprietarul actual in mod sigur, ireversibil, fara ca existenta

3



dreptului in patrimoniul dobanditorului sa depinda de un eveniment sau de o imprejurare

viitoare, care ar fi de natura sa il desfiinteze revocandu-l sau anulandu-l.

In unele situatii, dreptul de proprietate are o anume complexitate care rezulta din aceea ca

dreptul nu mai este pur si simplu, ci afectat de modalitati, in sensul ca, fie este un drept asupraunuia sau mai multor bunuri care apartin simultan mai multor titulari, fie existenta viitoare a

dreptului in patrimoniul titularului este legata de un eveniment sau de o imprejurare prevazuta de

lege ori care este stabilita prin vointa omului.

Modalitatile dreptului de proprietate sunt, in opinia noastra, proprietatea rezolubila, proprietatea

anulabila si proprietatea comuna (care se poate infatisa ca proprietate comuna pe cote-parti, fie

ea obisnuita sau fortata si perpetua, proprietate devalmasa ori proprietate periodica).

Prin urmare, in cadrul proprietatii comune ar trebui sa se faca o distinctie neta intre ceea ce ar

putea fi considerat ca fiind forme ale proprietatii comune, respectiv proprietatea comuna pe cote-

parti (coproprietate), proprietatea devalmasa si proprietatea periodica.

Potrivit dispozitiilor art 632 N.C.C., formele proprietatii comune sunt urmatoarele:

proprietatea pe cote-parti (coproprietatea) si proprietatea in devalmasie (devalmasia).

Coproprietatea poate fi obisnuita sau fortata (cand nu poate inceta prin partaj).

Avand in vedere caracterul deplin si exclusiv al dreptului de proprietate, mai multe persoane nu

pot avea in acelasi timp proprietatea intreaga asupra aceluiasi bun.

Caracterul deplin al dreptului de proprietate, exercitarea de catre titularul dreptului a plenitudinii

prerogativelor pe care dreptul sau i le confera se pastreaza si in cazul proprietatii rezolubile ori al

proprietatii anulabile, intrucat atat proprietarul sub conditie rezolutorie, cat si dobanditorul dinactul juridic anulabil se comporta cu privire la bun ca proprietari actuali, deci ca orice proprietar

pur si simplu.

In cazul proprietatii anulabile si al proprietatii rezolubile, suntem mai curand in prezenta unei

vocatii a exercitiului concomitent al atributelor dreptului de proprietate, far a se ajunge la o

asemenea exercitare simultana. Chiar daca dreptul de proprietate sub conditie rezolutorie nu are

aceeasi valoare cu un drept pur si simplu, acesta nu este totusi o simpla virtualitate de drept, cum

este cazul dreptului sub conditie suspensiva.

Nimic nu exclude coexistenta modalitatilor dreptului de proprietate. Astfel, este posibil ca

dreptul de proprietate asupra unui bun sa se infatiseze, in acelasi timp, atat ca drept de proprietatecomuna pe cote-parti, cat si ca drept de proprietate anulabila sau rezolubila. De asemenea, in

practica, poate fi imaginata coexistenta coproprietatii, fie ea obisnuita si/sau fortata, cu dreptul de

proprietate periodica.

Regula este ca dreptul de proprietate sa fie un drept individual, pur si simplu, iar proprietatea

comuna nu constituie decat o exceptie de la regula, cata vreme legiuitorul insusi a considerat-o

numai un accident.

In noul Cod civil, intreg Capitolul IV al Titlului II („Proprietatea privata") din Cartea a III-a

(„Despre bunuri") este dedicat proprietatii c omune si contine norme aplicabile ori de cate ori, in



temeiul unui act juridic sau al altui mod de dobandire prevazut de lege, dreptul de proprietate

privata are doi sau mai multi titulari (art 631).

Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea (dreptul de proprietate comuna pe cote-parti)

se prezuma, pana la proba conntrara (art 633).

In cazul proprietatii comune, plenitudinea prerogativelor dreptului de proprietate este exercitata

in comun de titularii dreptului, Cu elemente specifice, dupd cum suntem in prezenota proprietati

cornune pe cote-parti, a proprietatii devalmase sau a proprietatii periodice.

4



Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate se mentine in cazul proprietatii comune. Chiar

daca o persoana ajunge sa nu mai exercite singura prerogativele dreptului de proprietate, acestea

nu devin, totusi, independente de vointa sa.

In concluzie, ceea ce se impune a fi subliniat este caracterul colectiv al dreptului de proprietatecomuna, caracter care rezulta din unitatea bunului asupra caruia poarta dreptul de proprietate

avand mai multi titulari.

2.1. Proprietatea comună pe cote-părţi

A. Proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita

Dreptul de proprietate comuna pe cote-parti obisnuita, ca modalitate a dreptului de proprietate, se

caracterizeaza prin aceea ca un bun, nefractionat in materialitatea sa, apartine simultan mai

multor proprietari.

Proprietatea comuna pe cote-parti implica existenta a doi sau mai multi titulari ai dreptului, care

poarta asupra aceluiasi bun. Dreptul fiecarui coproprietar este concurent, se intalneste cu

drepturile celorlaiti coproprietari in fiecare particula din bunul respectiv.

Rezulta ca niciun proprietar nu este titular exclusiv asupra unei fractiuni materiale din bun, care

nu este divizat in raport de drepturile fiecarui coproprietar.

Mai rezulta ca fiecare coproprietar este titular exclusiv doar asupra unei cote-parti ideale din

dreptul de proprietate, determinata in mod abstract sub forma unei fractii matematice,

procentuale.

Aceasta modalitate a clreptului de proprietate are, in principiu, un caracter esentialmente

temporar, in sensul ca oricare dintre titularii dreptului de proprietate poate sa ceara incetarea

coproprietatii prin partaj, fara a fi excluse si alte moduri de incetare a coproprietatii obisnuite.

Cata vreme nu au existat dispozipi in Codul civil sau in legi speciale care sa reglementeze

exercitarea dreptului de proprietate comund pe cote-patri obisnuita, originea teoriei asupra

coproprietatii a fost cautata in esenta juridica a institutiei si in dispozitiile legale privind

imparteala.

Sub acest aspect, se impune a fi facuta distinctia dintre drepturile coproprietarilor asupra bunuluiin materialitatea sa si drepturile coproprietarilor asupra cotei-parti ideale si abstracte din dreptul

de proprietate.

Intre drepturile coproprietarilor nu exista diferente calitative, ci doar cantitative. Niciun

coproprietar nu poate exercita exclusiv dreptul de proprietate asupra bunului, ceea ce nu

inseamna ca acesta nu poate dispune liber de cota sa parte din dreptul de proprietate.

In ce priveste valabilitatea unui act de dispozitie translativ de proprietate incheiat de un

coproprietar fara acordul celorlalti, solutiile la care s-a ajuns in practica judiciara difera dupa

cum dobanditorul avea sau nu cunostinta despre imprejurarea ca instrainatorul nu avea calitatea



de proprietar exclusiv cu privire la bunul ce a format obiectul actului.

Atunci cand dobanditorul a cunoscut, la momentul incheierii contractului, cä instrainatorul nu

este proprietar exclusiv al bunului, s-a statuat ca actul juridic este valabil, dar este afectat de o

conditie rezolutorie. Consolidarea sau desfiintarea actului respectiv depinde de rezultatul

partajului. Daca, prin operatiunea de partaj, bunul revine in proprietatea exclusiva acoproprietarului instrainator, atunci dreptul dobanditorului se consolideaza. Daca, dimpotriva,

bunul instrainat revine, in urma partajului, in lotul altui coproprietar, atunci instrainarea se

desfiinteaza ca urmare a efectului declarativ al partajului.

5



Noul Cod civil abandoneaza conceptia potrivit careia partajul are caracter declarativ, conform

dispozitiilor art. 680 efectele impartelii urmand a se produce numai pentru viitor.

Art 680 - „Efectele juridice ale partajului" - „(1) Fiecare coproprietar devine proprietarul

exclusiv al bunurilor sau, dupei caz, sumelor de bani ce i-au fost atribuite numai cu incepere dela data stabilita in actul de partaj, dar nu mai devreme de data incheierii actului, in cazul

imparetelii volun tare, sau, dupd caz, de la data reimemerii definitive a hotareirii judecatoresti.

(2) In cazul imobilelor, efectele juridice ale partajului se produc numai daca actul de partaj

incheiat in forma autentica sau hotarairea judecdtoreasca ramasa definitiva, dupei caz, au fost

inscrise in cartea funciara."

In conformitate cu reglementarile art. 786 din vechiul Codul civil in vigoare, partajul avea un act

declarativ de drepturi, fiecare dintre fostii coproprietari fiind considerat proprietar exclusiv al

bunului sau bunurilor ce i-au revenit in urma partajului, retroactiv din momentul nasterii

dreptului de proprietate comuna. Coproprietarul caruia ii revenea bunul vea calitatea de tert fata

de actele incheiate de catre oricare dintre ceilalti coproprietari cu privire la bunul respectiv.

Evenimentul cu valoare de conditie este reprezentat de cuprinderea, cu ocazia realizarii

partajului, in lotul coproprietarului care nu a participat la incheierea actului, a bunului sau a

bunurilor ce au format obiectul actului de dispozitie. Producerea acestui eveniment are

semnificatia indeplinirii conditiei rezolutorii, consecinta fiind aceea a desfiintarii retroactive a

actului de instrainare.

Daca, insa, la partaj, bunul ar fi inclus in lotul coproprietarului care a incheiat actul de dispozitie,

ca efect al indeplinirii conditiei, actul este consolidat retroactiv, intrucat coproprietarul care adispus de bun este consideratproprietar pur si simplu, din momentul nasterii starii de

coproprietate.

Intr-o alta opinie, s-a aratat c un astfel de rationament nu ar explica totusi situatia dobanditorului,

care nu poate fi considerat ca avand un drept asupra intregului bun, char si sub conditie

rezolutorie, atata vrerne cat autorul sau are numai o cota-parte din dreptul de proprietate. De

aceea, s-a propus o reinterpretare a evenimentului cu valoare de conditie, in sensul c ä includerea

la partaj a bunului in lotul coproprietarului care a incheiat actul de dispozitie reprezinta, de fapt,

nu o conditie rezolutorie, ci o conditie suspensiva. Consecinta care decurge dintr-o astfel de

interpretare este aceea ca, in ipoteza atribuirii bunului coproprietarului care a dispus de el,

proprietarul sub conditie suspensiva devine proprietar exclusiv, iar in caz contrar, conditia nupoate fi considerata ca fiind indeplinit, astfel incat partile se gasesc in situatia in care actul juridic

de dispozitie nu ar fi fost incheiat.

Daca actul de dispozitie imbraca forma unui act de instrainare, ne-am afla in prezenta unui caz

de proprietate rezolubila atipica, caracterul atipic fiind determinat, pe de o parte, de iinprejurarea

ca evenimentul cu valoare de conditie rezolutorie nu este stabilit prin vointa partilor, ci de care

legiuitor, iar pe de alta parte, de faptul ca transmitatorul nu este proprietar pur si simplu, el avand

numai o cota-parte din dreptul de proprietate.

Alti autori, analizand justificarea teoretica a caracterul declarativ al partajului succesoral, au



considerat ca nu ar putea fi acceptata teoria potrivit careia fiecare mostenitor este proprietar sub

conditie suspensiva al bunurilor ce ii sunt atribuite si sub conditie rezolutorie al celor ce sunt

atribuite celorlalti. Cu alte cuvinte, pendente conditione, orice proprietar sub conditie suspensiva

presupune in mod necesar existenta unui proprietar sub conditie rezolutorie, cand bunul trebuie

sa aiba un proprietar actual. In cazul imparelii, insa, acesta din urma nu poate fi determinat ar

6



urma ca toti coerezii sunt proprietari sub conditie suspensiva, ceea ce ar insemna ca nimeni, in

timpul indiviziunii, nu are proprietatea actuala a bunurilor succesorale, ceea ce este inadmisibil.

In opinia autorului citat, solutia este aceea de a considera caracterul declarativ al impartelii ca

fiind o fictiune legala, concluzie rezultand din chiar interpretarea textului art 786 C. civ., potrivitcaruia fiecare motenitor este numai presupus ca a dobandit singur imediat de la defunct bunurile

ce alcatuiesc lotul sau. A spune ca imparteala are efect retroactiv, adica a afirma cd bunurile

cuprinse in fiecare lot au fost transmise direct de la defunct la eredele atributar inseamna a

nesocoti, realitatea starii de indiviziune care a existat intre timp.

In sfarit, se impune a fi mentionatas i opinia potrivit careia, in situatia vanzarii bunului ce

formeaza obiectul dreptului de proprietate comund pe cote-pari cu incalcarea regulii s-ar impune

aplicarea solutiei prin care a fost rezolvata problema vanzarii bunului altuia.

Vanzarea-cumpararea lucrului altuia in cunotinta de cauza, reprezentand o operatiune

speculativa, s-a aratat ea are o cauza ilicita astfel incat este nula absolut in baza art 968 C. civ., inafara de cazul in care actul a fost savarsit in cadrul exercitarii legale a comertului.

In ipoteza in care cumparatorul a fost in eroare, socotind ca bunul vandut apartine vanzatorului,

vanzarea este anulabila pentru eroare asupra calitatii esentiale a vanzatorului, care a fost

considerat de cumparator drept proprietar al bunului.

Potrivit dispozitiilor art. 642 N.C.C., actele juriclice facute cu nerespectarea regulilor prevazute

la art. 641 (a unanimitatii sau a majoritatii, dupa caz) sunt inopozabile coproprietarului care nu a

consimtit, expres on tacit, la incheierea actului. Coproprietarului vatamat i se recunoaste dreptul

ca, inainte de partaj, sa exercite actiunile posesorii impotriva tertului care ar fi intrat in posesia

bunului comun in urma incheierii actului. In acest caz, restituirea posesiei bunului se va face in

folosul tuturor coproprietarilor, cu daune-interese, daca este cazul, in sarcina celor care au

participat la incheierea actului.

In conformitate cu prevederile art 681 din acelasi Cod, actele incheiate, in conditiile legii, de un

coproprietar cu privire la bunul comun, raman valabile si sunt opozabile celui caruia i-a fost

atribuit bunul in urma partajului.

Daca, la data incheierii contractului asupra unui bun individual determinat, acesta se afla in

proprietatea unui tert, contractul este valabil, iar vanzatorul este obligat sa asigure transmiterea

dreptului de proprietate de la titularul sau catre cumparator. Obligatia vanzatorului se consideraca find executata fie prin dobandirea de care acesta a bunului, fie prin ratificarea vanzarii de care

proprietar, fie prin orice alt mijloc, direct ori indirect, care procura cumparatorului proprietatea

asupra bunului.

In cazul in care vanzatorul nu asigura transmiterea dreptului de proprietate catre cumparator,

acesta din urma poate cere rezolutiunea contractului, restituirea pretului, precum si, daca este

cazul, daune-interese.

Atunci cand un coproprietar a vandut bunul proprietate comuna si, ulterior, nu asigura

transmiterea proprietatii intregului bun care cumparator, acesta din urma poate cere, pe langa



daune-interese, la alegerea sa, fie reducerea pretului proportional cu cota-parte pe care nu a

dobandit-o, fie rezolutiunea contractului, in cazul in care nu ar fi cumparat daca ar fi tiut ea nu va

dobandi proprietatea intregului bun.

Insa, cumparatorul care, la data incheierii contractului, cunostea ca bunul nu apartinea in

intregime vanzatorului, nu poate sä solicite rambur sarea cheltuiefilor referito are la lucrarileautonome sau lucrarile adaugate voluptuare (art 1683 N.C.C.).

Dreptul coproprietarului de a cere partajul nu se confunda cu dreptul acestuia de a dispune de

cota-parte din dreptul de proprietate asupra bunului.

7



Deoarece fiecare coproprietar are un drept exclusiv de proprietate asupra cotei-parti ideale din

dreptul de proprietate, acesta poate instraina aceasta cota-parte sau o poate greva, fard a fi

necesar consimtdmantul celorlalti coproprietari.

In cazul instrainarii cotei-parti ideale din dreptul de proprietate, dobanditorul va lua loculcoproprietarului, avand aceleasi drepturi

In ce priveste actiunea in revendicare, aceasta poate fi exercitata de proprietarul exclusiv al

bunului revendicat, de unde rezulta ca tin coproprietar nu poate introduce actiunea in reven-

dicare impotriva celorlalti coproprietari, deoarece acesta nu este titularul exclusiv al dreptului de

proprietate asupra bunului, ci are numai o cota-parte ideala, matematica din drept.

Avand in vedere ca, prin actiunea in revendicare, se urmareste redobandirea posesiei asupra

bunului, in materialitatea sa, opinia majoritara exprimata in doctrina, dar si in solutiile

jurisprudentiale, a fost, initial, in sensul ca un coproprietar nu poate formula singur o astfel de

actiune, fara acordul celorlalti. Respingerea actiunii intr-o astfel de situatie, ca sanctiune, nureprezinta un scop in sine, ci apare ca fiind un mijloc de protectie impotriva actului de dispozitie

al unuia dintre coproprietari care, prin exercitarea actiunii in revendicare cu incalcarea regulii

unanimitatii, tinde la dobandirea dreptului de proprietate exclusiva asupra bunului revendicat.

In plan procedural, existenta acordului tuturor coproprietarilor la introducerea actiunii in

revendicare cu privire la bunul ce formeaza obiectul dreptului de proprietate comuna se reflecta

in justificarea calitatii procesuale active.

Astfel, de exemplu, in jurisprudenta CEDO, cauza Lupas si altii vs. Romania, 14 decembrie

2006, publicata in M. Of. nr. 464 din 10 iulie 2007, Curtea a retinut ca „aplicarea stricta a regulii

unanimitatii le-a impus reclamantilor o sarcina disproportionata ce i-a privat de orice posibilitate

clara si concreta de a obtine examinarea de catre instante a cererilor lor de restituire a terenurilor

in litigiu, aducand astfel atingere substantei insesi a dreptului lor de acces la o instanta. Prin

urmare, a avut loc incalcarea art. 6 § 1 din Conventie”.

S-a considerat, intr-o alta opinie, ca actiunea in revendicare este act de conservare, si nu de

dispozitie, astfel incat poate fi introdusa de un singur coproprietar impotriva unui ter t care de-

fine bunul fara titlu si este admisibila, intrucat urmeaza regulile gestiunii de afaceri.

Noul Cod civil contine, sub acest aspect, modificari de esenta. Astfel, in conformitate cu

dispozitiile art. 643, fiecare coproprietar poate sta singur in justitie, indiferent de calitateaprocesuala, in orice actiune privitoare la coproprietate, inclusiv in cazul actiunii in revendicare.

Hotararile judecatoresti pronuntate in folosul coproprietatii profita tuturor coproprietarilor, iar

hotararile judecatoresti potrivnice unui coproprietar nu sunt opozabile celorlalti coproprietari.

Cand actiunea nu este introdusa de toti coproprietarii, paratul poate cere instantei de judecata

introducerea in cauza a celorlalti coproprietari in calitate de reclamanti, in termenul si conditiile

prevazute in Codul de procedura civila pentru chemarea in judecata a altor persoane.

Potrivit dispozitiilor legale in vigoare, cum coproprietarii exercita impreunda toate atributele care



intra in continutul juridic al dreptului de proprietate, rezulta ca si actiunea in revendicare poate fi

exercitata de catre toti coproprietarii, fara a fi necesar ca acestia sa iasa din indiviziune.

De asemenea, oricare dintre coproprietari poate revendica singur cota sa parte ideala si abstracta

din dreptul de proprietate asupra bunului.

B. Proprietatea comuna pe cote-parti fortata si perpetua

8



Potrivit dispozitiilor art. 632 alin. (3) N.C.C., ceea ce caracterizeaza coproprietatea fortata este

faptul ca aceasta nu poate inceta prin partaj judiciar. Asadar, din modul de redactare a textului,

intr-o interpretare per a contrario, ar rezulta ca partajul conventional nu este exclus.

In acest sens, pot fi mentionate si dispozitiile art. 671 alin. (3) N.C.C., care dispun dupa cumurmeaza: „ in cazul proprietatii periodice si in celelalte cazuri de coproprietate fortata, partajul

este posibil numai prin buna invoiala".

Daca bunul este stapanit in comun, coproprietatea se prezuma, pana la proba contrara (art

633).

Prin urmare, proprietatea comuna pe cote-parti obisnuita reprezinta regula, normele care o

reglementeaza constituind dreptul comun.

Prezumtia de coproprietate este, insa, o prezumtie relativa, iar odata ce se face dovada contrara

(in sensul ca suntem in prezenta coproprietatii fortate, a devalmasiei sau a proprietatii periodice),

devin incidente reglementarile specifice fiecareia dintre formele de organizare a dreptului deproprietate enuntate, care se abat de la configuratia tipica a dreptului de proprietate pur i simplu.

Coproprietatea fortata si perpetua constituie exceptia de la regula potrivit careia proprietatea

comund pe cote-parti poate fi sistata oricand prin partaj. Aceasta forma a proprietatii comune pe

cote-parti poarta asupra unor bunuri care, datorita destinatiei caracterului perpetuu al acestei

destinatii, nu pot fi impartite.

Coproprietatea fortata si perpetua are ca obiect un bun sau mai multe bunuri, care, datorita

naturii lor, pot si sunt folosite in mod permanent de doi sau mai multi proprietari, ele neputand sa

fie impartite.

Bunurile asupra carora se exercita coproprietatea fortata si perpetua sunt accesorii fata de alte

bunuri considerate principale si care sunt proprietate exclusiva a fiecarui coproprietor. In aceasta

ipoteza, coproprietatea este fortata pentru ca exista si se mentine independent de vointa

coproprietarilor si este perpetua datorita scopului sau destinatiei permanente careia ii sunt

afectate bunurile asupra carora poarta.

Conform principiului accesorium sequitur principalem, situatia juridica a dreptului de

proprietate comuna pe cote-pari fortata si perpetua o urmeaza pe aceea a dreptului de proprietate,

purtand asupra bunului principal.

Coproprietarii nu pot solicita partajarea bunului comun, accesoriu necesar al bunului principal,

bun care constituie obiectul dreptului de proprietate exclusiva al fiecaruia dintre coproprietari.

Cu toate acestea, practica judiciara a admis partajul folosintei unor bunuri proprietate comuna pe

cote-parti fortata si perpetua, cum ar fi, spre exemplu, curtea unui imobil sau podul acestuia.

In cazul proprietatii comune pe cote-parti fortate, coproprietarii au drepturi mai largi decat

coproprietarii in cazul proprietatii obisnuite.

Fiecare coproprietar poate folosi bunul comun ca un adevarat proprietar, existand insa anumite

limite, in sensul ca nu se poate aduce atingere drepturilor simultane concurente, de aceeasi



natura, egale, reciproce, ale celorlalti coproprietari, iar folosinta trebuie sa se realizeze numai in

scopul utiliznii fondului caruia i-a fost afectat bunul comun accesoriu.

Fiecare coproprietar nu poate efectua acte de administrare, nici chiar in folosul tuturor

coproprietarilor, decat cu acordul unanim al acestora.

Un coproprietar nu are dreptul de dispozitie decal cu privire la cota sa parte abstracta din drept si

nu poate transforma modul de folosinta al bunului comun.

De asemenea, un coproprietar nu poate incheia acte de dispozitie prin care sa instraineze bunul

ce formeaza object al dreptului de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua.

9



Instrainarea bunului proprietate exclusiva conduce, automat, la transmiterea catre dobanditor a

dreptului de proprietate comuna pe cote-pari fortata si perpetua, ca drept accesoriu.

Coproprietarii au obligatia sa suporte cheltuielile de intretinere, folosinta, reparatii, conservare a

bunului comun. Intinderea acestei obligatii se stabileste in raport de partea fiecaruia sau devaloarea, de intinderea bunului principal pentru a carui utilitate este destinat, ca accesoriu, bunul

asupra caruia se constituie dreptul de proprietate comuna pe cote-parti fortata si perpetua.

Exista anumite situatii in care jurisprudenta a admis, in mod exceptional, ca si incetarea

coproprietatii fortate este posibila.

In concluzie, apreciem ca fiind intemeiata observatia potrivit careia proprietatea comuna pe cote-

parti, ca modalitate a dreptului de proprietate, nu afecteaza caracterul perpetuu al acestuia, ci,

partial, caracterul exclusiv.

In alta ordine de idei, daca in cazul coproprietatii obisnuite, caracterul temporar al unei asemeneastar este mai pregnant, un atare caracter nu este exclus nici in cazul coproprietatii fortate, care

are, insa, o durata mai mare in timp.

2.2. Proprietatea comună î n devălmăşie

Dreptul de proprietate comuna in devalmasie reprezinta o forma a proprietatii comune

caracterizata prin aceea cz titularii nu au determinata o cota-parte ideala matematica din dreptul

de proprietate asupra bunurilor, care sunt nefractionate in materialitatea lor.

Potrivit dispozitiilor art. 667 N.C.C., exista proprietate comuna in devalmasie atunci cand, prin

efectul legii sau in temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate apartine concomitent mai

multor persoane fzra ca vreuna dintre acestea să fie titularul unei cote-parti determinate din

dreptul de proprietate asupra bunului sau bunurilor comune.

Daca se naste prin efectul legii, proprietatea in devalmasie este supusa dispozitiilor acelei legi,

care se completeaza, in mod corespunzator, cu cele privind regimul comunitatii legale, iar in

cazul in care izvorul devalmasiei este un act juridic, dispozitiile privitoare la regimul comunitatii

legale se aplica in mod corespunzator.

In dreptul familiei, comunitatea matrimoniala de bunuri a sotilor reprezinta o notiune mai larga

decat devalmasia, intrucat include nu numai dreptul de proprietate, dar si alte drepturipatrimoniale, drepturi reale, drepturi de creanta si obligatii patrimoniale.

Proprietatea devalmasa a sotilor poarta numai asupra bunurilor care au fost dobandite in timpul

casatoriei de catre soti, impreuna sau de oricare dintre ei.

Conform art. 30 alin. (1) C. fam., bunurile dobandite in timpul casatoriei de oricare dintre soti

constituie bunuri comune ale acestora. Orice conventie contrara comunitatii de bunuri a sotilor

este interzisa., nesocotirea acestei interdictii fiind sanctionata cu nulitatea absoluta. In

continuare, art 31 C. fam. face o enumerare a bunurilor proprii ale sotilor, deci a acelor bunuri

care constituie o exceptie de la comunitatea de bunuri.



Potrivit dispozitiilor art 35 C. fam., sotii administreaza si folosesc impreuna bunurile comune,

dispunand tot in comun de acestea. Se considera ca oricare dintre soti are consimtamantul,

celuilalt in exercitarea drepturilor asupra bunurilor comune, exceptie constituind situatia

instrainarii sau grevarii imobilelor bunuri comune.

In cazul acestor din urma bunuri, nu mai opereaza prezumtia de mandat tacit reciproc intre soti,

ci este necesara fie o imputernicire speciala data de catre celalalt sot, fie incheierea actului de

catre ambii soti.

10



Sotii au posibilitatea sa stabileasca in comun modul de exercitare a atributelor dreptului de

proprietate. Cand unul dintre soti incheie singur actele de administrare, folosinta si dispozitie,

opereaza, asa cum am aratat regula mandatului tacit reciproc. Prezumtia de mandat tacit reciproc

este relativa; ea poate fi inlaturata pentru fiecare act in parte, in cazul in care celdlalt sot face

proba ca s-a opus la incheierea actului respectiv.

Dreptul de proprietate comuna in devalmasie al sotilor inceteaza in momentul desfacerii sau

incetarii casatoriei, dar exista posibilitatea ca bunurile comune sa fie impartite in anumite

imprejurari, cu totul exceptionale, chiar si in timpul casatoriei.

Imparteala poate sa fie solicitata de catre unul dintre soti sau de catre creditorii personali ai

acestora. Prin desfacerea sau incetarea casatoriei, dreptul de proprietate comund in devalmasie se

transforma in proprietate comuna pe cote-parti, in raport de contributia sotilor la dobandirea

bunurilor respective. Avand in vedere aceasta contributie, se pot face apoi loturile si se poate

proceda la imparteala materiala a bunurilor comune, pentru a se ajunge la dreptul de proprietate

exclusiva al oricdruia dintre soti asupra bunurilor care au fost stabilite in lotul sau.

Potrivit dispozitiilor art 312 N.C.C., viitorii soti pot alege ca regim matrimonial: comunitatea

legala separatia de bunuri sau comunitatea conventionala.

Bunurile dobandite in timpul regimului comunitatii legale de care oricare dintre soti sunt, de la

data dobandirii lor, bunuri comune in devalmasie ale sotilor (art 339).



11



3. Dezmembrămintele dreptului de proprietate

Noul Cod civil da expresie conceptului modern privind dezmembramintele dreptului de

proprietate, potrivit caruia drepturile reale asupra bunului altuia sunt consecinta dezmembrarii

atributelor care alcatuiesc continutul juridic al dreptului de proprietate.

Astfel, asupra aceluiasi bun se exercita mai multe drepturi reale, cum sunt dreptul de proprietate

drept complet, deplin, care in continutul sau include toate atributele (posesia, folosinta si

dispozitia) dar si alte drepturi reale constituite prin divizarea unor atribute ale dreptului de

proprietate, mai putin dispozitia juridica.

Proprietarul dreptului dezmembrat pastreaza intotdeauna o parte din atributele dreptului de

proprietate, adeseori fiind un nud proprietar.

In doctrina, dezmembramintele dreptului de proprietate au primit, sub aspectul definirii lor, cu

unele nuante, caracterizarea ca fiind, in esenta, drepturi reale principale, derivate din dreptul deproprietate privata asupra unui bun proprietatea altei persoane, care se constituie sau se

dobandesc prin transferarea unor elemente ale continutului juridic al dreptului de proprietate

asupra bunului respectiv catre o alta persoana, sau prin exercitarea acestor elemente de catre

proprietarul bunului si de care o alta persoana.

Asadar, dezmembramintele dreptului de proprietate sunt limitate, ca numar, prin lege. In

enumerarea Codului civil, ele sunt:

dreptul de uzufruct;

dreptul de uz;

dreptul de abitatie;

dreptul de servitute.

Cat priveste dreptul de superficie, desi recunoscut unanim de doctrina si jurisprudenta, el nu se

regasea in enumerarea data de vechiul Codul civil.

In noul Cod civil, dreptul de superficie este expres reglementat, chiar primul, in enumerarea

dezmembramintelor (art. 699-701).

Desigur, in reglementarea noului Cod civil se regasesc, cu uuele completari fata de Codul civil,

si dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitatie si dreptul de servitute. Dupa cum am maimentionat, dezmembramintele sunt incompatibile cu dreptul de. proprietate

3.1. Dreptul de servitute

Fata de solutia aleasa de noul Cod civil, potrivit careia „ servitutea este sarcina care greveaza un

imobil pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar " si care „ se poate constitui numai

pe temeiul unui act juridic ori prin uzucapiune", se pune problema, in raport cu „fostele servituti

naturale sau legale" (in prezent reglementate ca limite legale ale dreptului de proprietate), daca

nu este vorba doar de delimitari doctrinare.



Astfel, unii autori considera ca acestea pot fi privite ca servituti „in sens larg", cum ar fi, de

pilda, curgerea apelor, dreptul de trecere si, poate, chiar obligatiile sau „servitutile" de protectie a

mediului si „servitutile in sens restra ns", ca dezmembraminte ale dreptului de proprietate, asa

cum rezulta din art. 755 alin. (1) N.C.C.

De regula, servitutea presupune doua imobile apartinand unor proprietari diferiti, dintre care unul(dintre imobile) este fondul dominant, iar cel care „suporta servitutea" este fondul aservit pot fi

insa si situatii in care servitutile sa aiba caracter reciproc.

12



In art. 755 alin. (2) NCC se mentioneaza ca „ fondul dominant poate, prin constituirea servitutii,

sa-i sporeasca utilitatea econornica sail confortul”.

Daca este, insa sa avem in vedere opinia doctrinara cu privire la servitutea in sens larg si

servitutea in sens restrans, in primul caz titularul fondului dominant are un drept corelativrestrangerii exercitarii dreptului de proprietate a fondului aservit. Acest drept potestativ nu este

un drept real. De altfel, el nu se regaseste in enumerarea drepturilor reale de la art 551 N.C.C., ce

are in vedere zece drepturi reale, pe care le denumeste, precum si alte drepturi carora legea le

recunoaste acest caracter.

Cea de a doua categoric, servitutile in sens restrans, adevarate dezmembraminte ale dreptului de

proprietate, ofera posibilitatea titularului dreptului de a exercita chiar unele preroga-tive ale

dreptului de proprietate ale titularului fondului aservit, prerogative ce constituie continutul

juridic al acestui drept. Asadar, numai dreptul de servitute in sens restrans este un drept real,

prevazut in mod expres de art. 551 pct. 6 N.C.C. Acest drept real poate fi aparat prin actiunea

confesorie de servitute.

Constituirea servitutii, in general, imbraca forma contractuala, proprietarii fondurilor vecine

putand ss stabileasca:

servituti care permit titularului fondului dominant sa-si largeasca sfera de exercitare a dreptului

sau cu limitarea corespunzatoare a titularului fondului aservit. De exemplu, prin conventie,

proprietarul fondului dominant poate avea dreptul de a planta la o distanta mai mica decat cea

prevazuta de lege sau sa deschida o fereastra de vedere in alte conditii decat cele prevazute de

lege;

servituti care permit titularului fondului dominant sa exercite partial unele prerogative ale

dreptului de proprietate asupra fondului aservit; de pilda, sa-si construiasca streasina astfel incat

apele fluviale sa se scurga pe terenul vecinului, sau un drept de trecere exclusiv in favoarea

fondului dominant

Continutul juridic al dreptului de servitute este variabil, in functie de actul de constituire, acesta

putand sa aiba in vedere si o utilitate viitoare a fondului dominant (art 758 N.C.C.).

Servitutile pot fi clasificate in:

- servituti aparente si servituti neaparente, dupd cum ele sunt determinate printr-un semn vizibil(o usa, o fereastra etc.) sau nu (servitutea de a nu construi peste o anumita inaltime;

- servituti continue si servituti necontinue, in functie de modul de exercitare, care poate fi

continuu, fara fapta omului (servitutea de vedere) sau necontinuu, unde este necesar faptul actual

al omului (servitutea de trecere);

- servituti pozitive si servituti negative, cele pozitive implicand exercitarea partiala a unor

prerogative ale dreptului de proprietate asupra fondului aservit, iar servitutile negative fiind

acelea potrivit carora proprietarul fondului aservit este obligat sa se abtina de la exercitarea unora



dintre prerogativele dreptului sau de proprietate (de exemplu, servitutea de a nu construi).

Regulile privind exercitarea si conservarea servitutii sunt determinate in principal de faptul ca

aceasta este constituita, de regula, prin act juridic, asadar, prin contract.

Aplicandu-se principiul libertatii contractuale, pe cale de consecinta ne aflam in situatiaconstituirii si stabilirii libere a servitutilor (art. 756 N.C.C.).

Contractul prin care se constituie servitutile poate fi cu titlu oneros sau cu titlul gratuit

Consideram, de asemenea, ca forma trebuie sa fie autentica, avand in vedere ca este vorba de un

dezmembramant al dreptului de proprietate ce poate sa poarta asupra terenurilor.

13



Cat priveste dobandirea servitutii prin uzucapiune, ceea ce nu reprezinta regula generala, aceasta

poate fi numai cea de 30 de ani prevazuta de vechiul Codul civil sau de 10 ani in conditiile

noului Cod civil. In acest caz, servitutea se dobandeste prin posesie ca stare de fapt, dar nu

asupra bunurilor altuia, ci a exercitarii servitutii, in fapt, asupra bunului altuia.

Obligatiile in sarcina proprietarului fondului aservit sunt, in principal, cele care privesc

respectarea obligatiilor asumate pentru asigurarea uzului si utilitatii fondului dominant, precum

si notarea in cartea funciara, iar obligatia se transmite, pe aceasta cale, dobanditorilor subsecventi

ai fondului aservit.

Cat priveste abtinerea proprietarului fondului aservit de a irnpiedica exercitarea servitutii, acesta

nu poate impiedica pe proprietarul fondului aservit de a schimba locul prin care se exercita

servitutea, in masura in care exercitarea servitutii ramane la fel de comoda pentru proprietarul

fondului dominant.

Drepturile si obligatiile proprietarului fondului dominant sunt, in principal:

dreptul de a lua toate masurile si de a face pe cheltuiala sa toate lucrarile pentru a exercita si a

conserva servitutea;

obligatia de a nu agrava situatia fondului aservit si de a nu cauza prejudicii prin exercitarea

servitutii.

Stingerea servitutilor poate sa fie determinata pe cale principala prin radierea acestora din

cartea funciara (art 770 N.C.C.), prin neuz timp de 10 ani (art. 771 N.C.C.) ori prin

rascumpararea servitutii de trecere de catre proprietarul fondului aservit (art. 772 N.C.C.).

3.2. Dreptul de superficie

Institutie care se regaseste in noul Cod civil, reprezinta dreptul de a avea sau de a edifica o

coustructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul

dobande§te un drept de folosinta (art 693).

Cu alte cuvinte, dreptul de superficie este un drept real principal imobiliar, al carui continut

juridic cuprinde dreptul de proprietate asupra constructiei, plantatiei ori instalatiei, precum si

dezmembramantul dreptului de proprietate care presupune folosinta si, intr-o anumita limita,

posesia si dispozitia asupra terenului proprietatea altei persoane decat titularul dreptului desuperficie.

Temeiul legal al dreptului de superficie il constituie art. 693 din Noul Cod civil, care consacra

ideea ca orice „constructie, plantatie sau lucru facut in pamant sau asupra pamantului sunt

prezumate a fi facute de proprietarul acelui pamaint, cu cheltuiala sa si care sunt ale lui pana ce

se dovedeste din contra". Se consacra astfel dreptul de accesiune, dar si posibilitatea ca

proprietarul terenului sa nu fie si proprietarul constructiei sau al plantatiei.

a) Caracterele juridice ale dreptului de superficie



Dreptul de superficie, ca drept real principal, se poate constitui numai asupra bunurilor imobile.

Initial, obiectul sau este terenul si apoi constructia, plantatia ori lucrarea (in proprietate).

Dreptul de superficie este rezultatul dezmembrarii dreptului de proprietate asupra terenului;

asadar, este un drept derivat. Aceasta dezmembrare priveste prerogativa folosintei si, in mod

limitat, cea a posesiei si chiar a dispozitiei.

Superficiarul stapaneste terenul respectiv ca titular al dreptului de superficie, fiind, astfel,

posesor de drept in limitele constituirii superficiei. Aceeasi dezmembrare confera titularului

dreptului de superficie folosinta, si chiar dispozitia, conform conditiilor constituirii sale. Astfel,

superficiarul poate instraina constructia, plantatia sau sa o greveze cu sarcini

14



In functie de actul sau faptul juridic in urma caruia dreptul de superficie a luat nastere, continutul

sau juridic este variabil.

Asadar, superficiarul isi poate exercita prerogativele nurnai asupra unei parti din teren, respectiv

a solului sau a subsolului, sau in mod complet asupra intregului teren.

Caracterele dreptului de superficie. Dreptul de superficie este un drept perpetuu, dedus din

perpetuitatea dreptului de proprietate asupra constructiei sau plantatiei, ceea ce il diferentiaza de

dreptul de uzufruct, uz sau abitatie.

Desigur, aceasta perpetuitate a dreptului de superficie, care tine de natura sa, nu poate fi sustinuta

atunci cand el este constituit prin act juridic pe un anumit termen. De altfel, durata maxima a

termenului de superficie este de 99 de ani (art. 694 N.C.C.).

Dreptul de superficie este imprescriptibil sub aspect extinctiv, dat fiind ca dreptul de proprietate

asupra constructiei, plantatiei sau lucrarii este un drept perpetuu si, pe cale de consecinta,imprescriptibil.

Insa noul Cod civil renunta, prin reglementarile sale, la ideea perpetuitatii dreptului de superficie,

imbratisand, explicit, caracterul ternporar al acestui drept. Aceasta presupune ca, in cazul

constituirii superficiei prin act juridic, este necesar sa se precizeze ce se intampla cu constructia,

plantatia ori lucrarea la incetarea superficiei prin ajungerea la termen. In caz contrar, se vor

aplica dispozitille privind accesiunea.

Dobandirea dreptului de superficie, potrivit reglementarii din noul Cod civil, se poate face

prin act juridic, precum si prin uzucapiune sau pun alt mod prevazut de lege. In toate cazurile, se

aplica dispozitiile privind cartea funciara. Astfel, in cazul construirii pe terenul altuia, superficia

se poate inscrie in cartea funciara pe baza renuntarii proprietarului terenului la dreptul de a

invoca accesiunea.

Mentionam ca dreptul de superficie poate fi dobandit si prin testament (act juridic unilateral), nu

numai prin conventie.

Nasterea dreptului de superficie prin fapt juridic are in vedere dobandirea acestuia prin

uzucapiune, dar si prin mostenire

Uzucapiunea este posibila in masura in care posesorul terenului se comporta ca un superficiar,iar nu ca un proprietar, cum ar fi in cazul posesiei ca stare de fapt

Desigur, in conditiile reglementate de noul Cod civil, uzucapiunea este extratabulara si se

realizeaza in termen de 10 ani - sau tabulara, pentru care termenul este de 5 ani.

Intinderea exercitarii dreptului de superficie este determinata de actul constitutiv. De regula,

in lipsa unor stipulatii contrare, exercitarea dreptului este delimitata de suprafata de teren pe care

urmeaza sa se construiasca si de cea necesara exploatarii constructiei edificate.

Prevederi speciale privesc interdictia modificarii constructiei de catre titularul dreptului de



superficie, acesta avand obligatia, in cazul reconstruirii, sa respecte forma initiala. In cazul

nerespectarii acestor dispozitii, proprietarul terenului poate sa ceara, in termen de trei ani,

incetarea superficiei sau repunerea in situatia anterioara.

Dreptul de superficie poate fi aparat prin actiunea confesorie de superficie, actiune ce poate fi

intentata impotriva oricarei persoane, chiar si impotriva proprietarului terenului, daca eaimpiedica exercitarea dreptului. Dreptul la actiune este imprescriptibil, ca si dreptul aparat, in

masura in care acesta exista.

Incetarea superficiei

Dreptul de superficie se stinge, prin radierea din cartea funciara, in urmatoarele situatii:

la expirarea terrnenului;

prin consolidare, daca terenul si constructia devin proprietatea uneia si aceleiasi persoane;

15



prin pieirea constructiei, daca exista o stipulatie expresa in acest sens;

in alte moduri prevazute de lege.

Efectele incetarii superficiei. In lipsa unei stipulatii contrare, proprietarul terenului devine

proprietarul constructiei edificate de superficiar, prin accesiune, cu obligatia de a plati

constructia la valoarea de circulatie de la data expirarii termenului. Exista si posibilitatea, incazul in care constructia are o valoare mult mai mare decat terenul, ca proprietarul terenului sa-I

oblige pe superficiar sa cumpere terenul la valoarea de plata.



16



4.Uzucapiunea – mod de dobândire a dreptului de pro prietate

Art. 557 prevede ca modurile de dobandire a dreptului de proprietate, fara a face distinctie intre

felul proprietatii, sunt:

conventia;

testamentul si mostenirea legala;

accesiunea;

uzucapiunea;

posesia de buna-credinta in cazul bunurilor mobile §i al fructelor;

ocupatiunea;

traditiunea;

hotararea judecatoreasca translativa de proprietate prin ea Insa§i;

actul administrativ, in cazurile expres prevazute de lege;

inscrierea in cartea funciara pentru bunurile imobile, cu exceptia cazurilor anume prevazute de

lege.

Uzucapiunea este un mod de dobandire a proprietatii sau a altui drept real asupra unui bun

imobil, prin posesia exercitata neintrerupt sau prin intervertirea precaritatii in posesie, in

termenul prevazut de lege si cu respectarea conditiilor legale.

Fiecare posesor este considerat ca incepe in persoana sa, o noua posesie, indiferent daca bunul a

fost transmis cu titlu universal sau particular, dar, cu toate acestea, pentru a invoca uzucapiunea,

posesorul actual poate sa isi uneasca propria posesie cu aceea a autorului ( jonctiunea posesiilor ).

Viciile posesiei suspenda, desigur, cursul uzucapiunii.

Pot face obiectul dobandirii dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale prin efectul

uzucapiunii, toate bunurile /mobile care, inainte sau dupa intrarea in posesie, nu au fost declarate

prin lege inalienabile.

In conformitate cu noul Cod civil, s-a emis o noua conceptie de reglementare a uzucapiunii, mult

simplificata si menita in mod evident a debloca situatia dobandirii proprietatii prin acest mod

reglementat.de lege.

4.1. Uzucapiunea imobiliara

a) Uzucapiunea extratabulara

Dispozitiile art 930 N.C.C. prevad ca dreptul de proprietate asupra unui imobil si

dezmembramintele sale pot fi inscrise in cartea funciara, in temeiul uzucapiunii, in folosul celui

care l-a posedat timp de 10 ani, daca:

proprietarul inscris in cartea funciara a decedat ori, dupa caz, si-a incetat existenta;

a fost inscrisa in cartea funciara declaratia de renuntare la proprietate. Termenul uzucapiunii nu

incepe sa curga mai inainte de data decesului sau, dupa caz, a incetarii existentei juridice a



proprietarului, respectiv inainte de data inscrierii declaratiei de renuntare la proprietate, chiar

daca intrarea in posesie s-a produs la o data anterioara. In mod evident, aceste conditii vor opera

dupa intrarea in vigoare a noului Cod civil, acest text de lege neretroactivand;

imobilul nu era inscris in nicio carte funciara.

17



In toate cazurile, uzucapantul poate dobandi dreptul numai daca si-a inregistrat cererea de

inscriere in cartea funciara inainte ca o terta persoana sa isi fi inregistrat propria cerere de

inscriere a dreptului in folosul sau, pe baza unei cauze legitime, in cursul sau chiar dupa

implinirea termenului de uzucapiune.

Termenul uzucapiunii nu incepe sa curga inainte de data decesului sau, dupa caz, a incetarii

existentei juridice a proprietarului, respectiv inainte de data inscrierii declaratiei de renuntare la

proprietate, chiar daca intrarea in posesie s-a produs la o data anterioara iar viciile posesiei

suspenda cursul uzucapiunii.

In principiu, fiecare posesor este considerat ca incepe in persoana sa o noua posesie, indiferent

daca bunul a fost transmis cu titlu universal sau particular. Cu toate acestea, pentru a invoca

uzucapiunea, posesorul actual poate sa uneasca propria posesie cu aceea a autorului sau,

institutie denumita “ jonctiunea posesiilor”.

b) Uzucapiunea tabulara

In conformitate cu art 931 N.C.C., drepturile celui care a fost inscris, fara cauza legitima, in

cartea funciara, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi

contestate cand cel inscris cu buna-credinta a posedat imobilul timp de 5 ani dupa momentul

inregistrarii cererii de inscriere, daca posesia sa a fost neviciata.

Este suficient ca buna-credinta sa existe in momentul inregistrarii cererii de inscriere si in

momentul intrarii in posesie.

4.2. Uzucapiunea mobiliara

Art 939 N.C.C. prevede ca acela care poseda bunul altuia timp de 10 ani, in alte conditii decat

cele ale posesiei de buna-credinta, poate dobandi dreptul de proprietate, in temeiul uzucapiunii.

Viciile posesiei suspenda cursul uzucapiunii. Si in acest caz poate opera jonctiunea posesiilor.



18



5. Acțiunea î n revendicare imobiliară

Actiunii in revendicare nu i s-a consacrat o dispozitie speciala in vechiul Codul civil. Noul Cod

civil precizeaza insa, la art. 563 ca „ proprietarul unui bun are dreptul de a-l

revendica de la posesor sau de la o alta persoana care il detine fara drept. El are, de asemenea,

dreptul la despagubiri, daca este cazul”.

Vom defini actiunea in revendicare ca fiind acea actiune civila reala prin care proprietarul care a

pierdut posesia bunului sau solicita restituirea acestuia de la posesorul neproprietar. In acest sens,

jurisprudenta a decis ca actiunea in revendicare este " actiunea prin care proprietarul neposesor

reclama bunul de la posesorul neproprietar".

Actiunea in revendicare se distinge de actiunea posesorie, desi indirect, contribuie si la

redobandirea posesiei bunului.

Actiunea in revendicare se distinge si de actiunile contractuale care urmaresc inapoierea bunului

incredintat unei persoane. In cazul acestor actiuni, restituirea bunului nu se intemeiaza pe dreptul

de proprietate, ci pe obligatia izvorata din contract, adica pe un drept de creanta, motiv pentru

care asemenea actiuni sunt personale si nu reale.

Uneori, in practica, se confunda actiunea in revendicare cu actiunea in granituire, mai ales cand

cererea de determinare prin semne exterioare a limitelor intre proprietati vecine este insotita si de

cererea de restituire a unei portiuni de teren, ocupata prin mutarea hotarului despartitor. Trebuie

avut in vedere ca actiunea de granituire, care este tot o actiune petitorie, urmareste doar

delimitarea proprietatilor limitrofe. Cand prin actiunea in granituire se cere insa o partedeterminata din terenul limitrof, pe care vecinul ar detine-o fara drept, granituirea implica si o

revendicare, iar reclamantul trebuie sa-si dovedeasca dreptul.

5.1. Caracterele juridice ale actiunii in revendicare

Actiunea in revendicare este o actiune reala, deoarece poate fi promovata impotriva oricarei

persoane care incalca dreptul de proprietate. Caracterul real al dreptului de proprietate se

transmite si actiunii in revendicare prin care este aparat dreptul.

Actiunea in revendicare are un caracter petitoriu, deoarece pune in discutie insasi existenta

dreptului de proprietate. Aceasta deosebeste actiunea in revendicare de actiunea posesorie sau

actiunea care se intemeiaza pe un drept de creanta.

Actiunea in revendicare este in principiu imprescriptibila din punct de vedere extinctiv. Dreptul

de proprietate nu se pierde prin neuz, asa incat el va putea fi aparat intotdeauna prin actiunea in

revendicare. Atunci cand insa un bun imobil este dobandit prin uzucapiune, sau un alt bun mobil

a fost dobandit prin posesia de buna-credinta, dreptul de proprietate al proprietarului initial s-a

stins si el nu va mai putea avea castig de cauza intr-o actiune de revendicare.

Dupa felul bunurilor revendicate, putem distinge intre actiuni in revendicare imobiliare si actiuni



in revendicare mobiliare.

In cele ce urmeaza, vom trata a ctiunea in revendicare imobiliara.

5.2. Proba proprietatii

Exercitiul actiunii in revendicare implica in primul rand dovada dreptului de proprietate, iar in

procesul civil sarcina probei apartine reclamantului, dispozitiunea art. 112 din Codul de

19



procedura civila fiind plastic evidentiata de adagiul "actori incumbit probatio". De altfel cel ce

face o sustinere in procesul civil, trebuie sa o dovedeasca.

Daca teoretic lucrurile par simple, in practica ele sunt mult mai complicate, datorita unor

imprejurari obiective de multe ori grau de depasit. Nu de putine ori nu exista inscrisuridoveditoare ale dreptului de proprietate, sau al transferului proprietatii.

Este totodata posibil ca inscrisurile sa nu fie insotite de schite sau planuri pentru delimitarea

imobilelor s.a.m.d.

Fata de dificultatile intampinate in materia revendicarii imobiliare, practica judecatoreasca a

stabilit o serie de principii care se aplica in solutionarea acestor cauze in urmatoarele ipoteze:

A) Ambele parti invoca titluri scrise ce fac dovada dreptului de proprietate asupra bunului

revendicat.

Dupa cum titlurile provin de la acelasi autor sau de la autori diferiti solutionarea litigiului poate

cunoaste doua ipoteze si anume:

Cand ambele titluri provin de la acelasi autor trebuie analizat daca partile si-au transcris sau nu

titlul in registrul de publicitate imobiliara, avand castig de cauza acela care si-a transcris primul

titlul.

Daca nici una dintre parti nu si-a transcris titlul, va fi apreciat ca valabil in speta cel cu data mai

veche, potrivit principiului "qui prior tempore potior jure".

Cand titlurile provin de la autori deosebiti, va avea castig de cauza partea al carui titlu este mai

preferabil, potrivit principiului "nemo plus juris ad alium transferre potest, quam

ipse habet".

Pentru a stabili care este titlul preferabil, instantele au in vedere urmatoarele criterii:

verificarea autorilor partilor si a dreptului pe care acestia il aveau cu privire la bunul in litigiu;

cand nu exista alte mijloace de proba in afara de titluri se va da castig de cauza partii al carui titlu

are data certa mai veche.

O singura parte are titlu privind proprietatea bunului revendicat.

Daca paratul invoca un asemenea titlu, atunci actiunea reclamantului va fi respinsa. Dimpotriva

daca titlul este invocat de catre reclamant, el va avea castig de cauza cu doua conditii:

titlul sa emane de la un tert;

data titlului sa fie anterioara posesiei paratului.

Nici una dintre partile litigante nu are titlu.

" De plano", actiunea ar trebui respinsa, deoarece in favoarea posesorului opereaza prezumtia de



proprietate instituita de art. 935 din Noul Cod civil.

Asa fiind, posesorul parat ar avea castig de cauza in baza principiului " in pari causa melior est

causa possidentis". Acestei situatii transante, practica judecatoreasca i-a adus insa un

amendament, constand in analiza prealabila a celor doua posesii aflate in conflict. Ar avea deci

castig cel ce invoca o posesie mai indelungata, utila sau de buna-credinta.

20



6. Posesia

6.1. Definiţie

Autorii Noului Cod civil roman, in art. 916, definesc posesia astfel: " Posesia este exercitarea in

fapt a prerogativelor dreptului de proprietate asupra unui bun de catre persoana care il stapaneste

si care se comporta ca un proprietar".

Posesia nu este decat o stare de fapt sau puterea materiala pe care o exercita cineva asupra unui

lucru si care este analoaga cu aceea pe care o exercita un proprietar.

Posesia, se defineste ca fiind o stare de fapt care consta in stapanirea materiala a unui bun, care

permite posesorului sa se comporte ca si cum ar fi adevaratul titular al dreptului real (drept de

proprietate sau al altui drept real).

Jurisprudenta a retinut constant ca posesia nu este decat o stare de fapt. Astfel, s-a stabilit ca

posesia este o stare de fapt care consta in stapanirea unui bun de catre o persoana ce se pretinde a

fi titularul unui drept real asupra acelui bun, ea putand fi exercitata si de o alta persoana in

numele acesteia. Posesia poate fi sau nu conforma cu starea de drept; atunci cand este conforma

cu starea de drept, se considera ca posesia este legitima, in caz contrar ea este nelegitima.

Indiferent daca este legitima sau nelegitima, chiar daca este o stare de fapt, posesia este protejata

de lege. Sub acest aspect, instanta suprema a decis ca nimanui nu-i este permis, chiar daca ar fi

proprietar sau coproprietar, sa intre in posesia bunului impotriva vointei celui care o exercita

efectiv.

Posesia constituie o stare de fapt de natura a produce unele drepturi pentru posesor si nu trebuie

tratata ca un drept real. Constituind un fapt exterior, detinerea in fapt a bunului este usor de

stabilit, deoarece orice persoana poate recunoaste personal o situatie de fapt.

Dar simpla detinere materiala a bunului nu este suficienta. De exemplu, vedem o persoana

lucrand constant o suprafata de teren; nu stim insa daca acea persoana poseda terenul ca

proprietar, ca un posesor sub nume de proprietar sau ca un detentor precar (de exemplu, este un

arendas). Pentru aceasta este necesar sa analizam elementele intrinseci ale posesiei, adica

elementele constitutive ale acesteia: corpus si animus.

6.2. Elementele posesiei

a) Elementul material (corpus)

Corpus constituie elementul material al posesiei. Absenta lui face imposibila posesia. Dar asa

cum corpus nu poate exista fara animus, tot astfel animus fara corpus nu poate oferi calitatea de

posesor.

Corpus constituie o multitudine de acte materiale care sunt exercitate direct asupra bunului.

Actele prin care se concretizeaza corpus variaza in raport de natura fizica a bunului (de exemplu,

intr-un fel se exercita posesia asupra unei cladiri si altfel asupra unui teren), precum si in raport



de dreptul real invocat de cel care invoca corpus.

Elementul corpus cumuleaza un ansamblu de acte materiale. In ce priveste actele juridice, s-a

considerat, intr-o opinie pe care nu o impartasim, ca elementul corpus s-ar putea materializa si in

anumite acte juridice pe care le-ar incheia posesorul: locatiune, depozit, comodat etc.

Potrivit art. 917 din NCC, „ posesorul poate exercita prerogativele dreptului de proprietate

asupra bunului fie in mod nemijlocit, prin putere proprie, fie prin intermediul unei

21



alte persoane”. Aceasta regula a fost mostenita din dreptul roma n, potrivit caruia, pater familias

putea poseda prin intermediul fiilor sai sau sclavilor sai.

Un posesor mai poate dobandi elementul corpus si prin intermediul unui mandatar special. De

asemenea, persoanele lipsite de capacitate de exercitiu si persoanele juridice exercita posesia prinreprezentantul lor legal.

b) Elementul intentional (animus)

Pentru a fi posesor nu este suficient sa existe doar elementul corpus, fiind absolut necesar inca un

element esential: animus. Acest element psihologic (animus) consta in vointa posesorului de a

stapani bunul pentru el, sub nume de proprietar sau titular al altui drept real.

Elementul animus il gasim reglementat in cateva articole din Codul civil. Astfel, in art. 916, cere

ca persoana care stapaneste bunul se comporte ca un proprietar sau ca un titular al unui alt drept

real (de ex. uzufruct, uz, abitatie).

Pentru a uzucapa, dobanditorul primeste bunul de la un detentor precar (locatar, depozitar,

creditor gajist, comodatar etc.). Daca ar primi bunul de la insusi proprietarul sau, ar dobandi

insasi dreptul de proprietate.

Elementul intentional trebuie sa existe neaparat in persoana posesorului. Doar minorii si alienatii

mintali dobandesc posesia prin intermediul reprezentantilor lor.

Art. 919, alin. 1 din Noul Cod civil prevede ca, " Pana la proba contrara, acela care stapaneste

bunul este prezumat posesor ". Aceasta inseamna ca legiuitorul a inteles sa instituie o prezumtie

in favoarea posesorului, in sensul ca poseda sub nume de proprietar, ramanand sarcina

adevaratului proprietar de a dovedi ca posesorul este un simplu detentor precar.

Art. 919, alin. 3 prevede ca, atunci " Pana la proba contrara, posesorul este considerat

proprietar, cu exceptia imobilelor inscrise in cartea funciara". Deci, atat timp cat nu se face

dovada ca a avut loc o intervertire a posesiei, se prezuma ca detentorul a continuat sa-si pastreze

calitatea de detentor precar.

6.3. Dobândirea şi pierderea posesiei

a) Dobandirea posesiei

Pentru a opera posesia, este necesar ca sa fie intrunite cele doua elemente constitutive: corpus si

animus. Stapanirea materiala a bunului determina sa se prezume vointa de a pastra bunul pentru

sine. Dobandirea prin stapanirea materiala rezulta fie dintr-un fapt unilateral al posesorului,

atunci cand el exercita din proprie initiativa acte materiale de detinere si folosinta, fie din

predarea lucrului de catre fostul posesor, fie, in sfarsit, dintr-o transmitere de la vechiul posesor

pentru cauza de moarte. Minorii si alienatii mintali dobandesc posesia prin intermediul

reprezentantilor lor. Dar posesia poate fi dobandita si prin intermediul unui mandatar sau a unui

gerant de afaceri.



Referitor la mandatar, este necesar sa posede pentru mandant si nu pentru el insusi. Gerantul de

afaceri va poseda doar in contul geratului.

Elementul animus este cel care conserva din punct de vedere calitativ posesia. Atat timp cat

posesorul renunta sa mai posede pentru sine sau posesia este intrerupta de catre un tert, posesorul

devine un simplu detentor precar.

b) Pierderea posesiei

Posesia poate fi pierduta atunci cand se pierd elementele sale, corpus si animus. Potrivit art. 921

NCC, posesia inceteaza prin:

22



transformarea sa in detentie precara;

instrainarea bunului;

abandonarea bunului mobil sau inscrierea in cartea funciara a declaratiei de renuntare la dreptul

de proprietate asupra unui bun imobil;

pieirea bunului;

trecerea bunului in proprietate publica;

inscrierea dreptului de proprietate al comunei, orasului sau municipiului, dupa caz, conform art.

889 alin. (2);

deposedare, daca posesorul ramane lipsit de posesia bunului mai mult de un an. Modalitatea cea

mai obisnuita de pierdere este atunci cand ambele elemente constitutive

se pierd , cum ar fi cazul instrainarii bunului sau abandonarii lui.

Alta modalitate este, deci, atunci cand se pierde doar elementul material (corpus), cum ar fi

situatiile: bunul este distrus in intregime, este pierdut sau este trecut in posesia altei persoane.

Posesia mai poate fi pierduta si in cazul disparitiei bunului din cauze de forta majora.

Pierderea elementului animus determina, de asemenea, ca posesia sa inceteze. Prin intermediul

intervertirii titlului, posesorul devine un simplu detentor precar, ceea ce face ca sa posede pentru

altul.

In cazul constitutului posesor, proprietarul instraineaza bunul sau, dar dupa instrainare,

dobanditorul il lasa in continuare instrainatorului, cu titlu de depozit sau inchiriere. In acest caz,

transmitatorul va detine bunul ca un detentor precar.

Sunt situatii cand pierderea posesiei poate avea loc impotriva vointei posesorului. De exemplu,

bunul a intrat in domeniul public al statului sau unei unitati administrativ-teritoriale sau a intrat

in posesia altuia, impotriva vointei posesorului. In acest ultim caz, posesorul va putea recurge la

actiunile posesorii, pentru a redobandi posesia imobilului.

6.4. Calitățile și viciile posesiei

Este posibil ca un posesor sa aiba atat corpus, cat si animus si totusi sa nu beneficieze de efectele

juridice ale posesiei. Aceasta inseamna ca simplul fapt de a cumula cele doua elementeconstitutive ale posesiei nu este suficient. Legea mai cere indeplinirea si a altor conditii.

Astfel, art. 922 NCC, dispune ca in afara situatiilor prevazute de lege, nu poate produce efecte

juridice decat posesia utila.

Deoarece nu sunt suficiente cele doua elemente esentiale, corpus si animus sibi habendi, Codul

civil prevede necesitatea ca posesia sa indeplineasca si urmatoarele calitati: sa fie continua,

netulburata si publica. Absenta cel putin a uneia dintre aceste calitati face ca posesia sa devina

viciata astfel incat ea nu va mai produce nici un efect.



Legea caracterizeaza calitatile posesiei prin prezentarea situatiei contrare a viciilor care o pot

afecta.

Vechiul cod civil mentiona, pe langa cele trei calitati mentinute si de Noul Cod civil

(continuitatea, netulburarea si publicitatea) inca doua calitati ce trebuia sa caracterizeze o

posesie: neintreruperea ei si exercitarea sub nume de proprietar.

Legiuitorul a ales sa le inlature din enumerarea aminitita, intrucat aceste conditii au fost adesea

considerate inutile de catre majoritatea autorilor romani si practica instantelor judecatoresti,

intrucat inexistenta lor nu viciaza posesia, ci pur si simplu o impiedica sa mai existe.

In aceste conditii, singurele vicii veritabile ale posesiei ar fi: discontinuitatea, violenta, si

clandestinitatea.

23



a) Posesia sa fie continua. Viciul discontinuitatii

Art.923 din Noul Cod civil prevede in mod expres, ca „Posesia este discontinua atat timp cat

posesorul o exercita cu intermitente anormale in raport cu natura bunului”.

Continuitatea exista atunci cand bunul este stapanit cu regularitatea pe care o cere natura

lui.

Caracterul de continuitate nu exclude, insa, anumite intermitente. De altfel, textul de lege cere ca

intermitentele sa nu fie "anormale", de unde concluzia ca sunt admisibile intermitentele

normale.Prevederea amintita isi dovedeste utilitatea in special in ceea ce priveste bunurile

utilizate sezonier. La aceasta se mai adauga situatia cand posesorul abandoneaza bunul.

Discontinuitatea este un viciu absolut, ce poate fi invocat de catre orice persoana interesata. Pana

la proba contrara, insa, continuitatea posesiei este prezumata. In doctrina juridica s-a considerat

chiar ca posesia mai veche ar putea prezuma posesia actuala.

Discontinuitatea este un viciu temporar (deoarece nu-si mai produce efectele cand actele de

stapanire au devenit regulate, conform naturii bunului) si in mod obisnuit, e aplicabila bunurilor

imobile.

b) Posesia sa fie netulburata. Viciul violentei

Potrivit art. 924 NCC, posesia este tulburata atat timp cat este dobandita sau conservata prin acte

de violenta, fizica sau morala, care nu au fost provocate de o alta persoana.

Este necesar ca posesia sa nu fi debutat si mentinuta prin acte de violenta fizica sau psihica.

Chiar daca posesia a inceput pasnic, dar a fost conservata prin acte de violenta, ea nu-si va

produce efectele. Posesia sa fie netulburata pe tot parcursul ei, deoarece aceasta conditie este

impusa de insusi art.924 Cod civil care dispune ca posesia nu trebuie "conservata prin acte de

violenta". Cu toate acestea, pentru a se considera tulburata posesia, va trebui ca actele de violenta

sa aiba o anumita gravitate. In cazul actelor usoare de violenta, care nu duc la pierderea materiala

a bunului, posesorul se limiteaza la o stare de expectativa, asa incat posesia nu se considera

viciata.

Utilitatea posesiei nu va fi atinsa insa, daca actele de violenta savarsite de catre posesor au fost

provocate de catre un tert. In caz contrar, s-ar ajunge la concluzia injusta ca posesorul aflat inlegitima aparare a pastrat posesia prin acte de violenta.

Violenta este un viciu relativ, asa ca, acest viciu va putea fi invocat numai de cei in privinta

carora posesiunea a avut un asemenea caracter. Este un viciu temporar (deoarece posesia

redevine utila in momentul in care au incetat actele de violenta); acest viciu este aplicabil atat in

ce priveste posesia imobilelor, cat si posesia mobilelor.

c) Posesia sa fie publica. Viciul clandestinitatii

Asemenea proprietarului si posesorul trebuie sa exercite posesia in vazul tuturor. Codul civil nu



prevede ce inseamna publicitatea posesiei, dar defineste posesia clandestina. Astfel, conform art.

925 din Noul Cod civil, " Posesia este clandestina, daca se exercita astfel incat nu poate fi

cunoscuta". De fapt, legiuitorul a dorit ca posesia sa fie astfel exercitata, incat sa poata fi

cunoscuta de cel impotriva caruia este exercitata. Este necesar ca posesia sa fie publica pe toata

durata ei.

S-a stabilit ca este necesar ca posesia sa se exercite public pentru ca proprietarul sa poata afla de

posesia ce se exercita impotriva sa. Legea nu prevede insa si conditia ca proprietarul sa aiba

efectiv cunostinta de imprejurarea ca bunul sau este posedat de altul.

24



Este dificil de imaginat o posesie clandestina in cazul bunurilor imobile, motiv pentru care

clandestinitatea este intalnita de regula la bunurile mobile. Reamintim ca, chiar daca posesia nu

este publica, dar proprietarul putea sa o cunoasca, atunci nu opereaza viciul clandestinitatii. In

cazul in care posesia debuteaza clandestin, dar ulterior devine publica, sau invers, principiul

aplicabil este ca publicitatea trebuie sa se manifeste pe intreaga durata a posesiei.

Potrivit art. 927 NCC, posesia viciata devine utila indata ce viciul inceteaza.

6.5. Efectele posesiei

Efectele pe care le produce posesia pot fi grupate in patru mari categorii:

dobandirea proprietatii asupra bunului posedat;

prezumtia de proprietate;

dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta;

protejarea posesiei prin intermediul actiunilor posesorii.

a) Dobandirea proprietatii asupra bunului posedat

In ce priveste primul grup de efecte juridice ale posesiei, vom distinge dupa cum posesia se

exercita in materie imobiliara. Prin intermediul uzucapiunii se vor dobandi proprietatea sau alte

drepturi reale, ca efect al unei posesii prelungite, in conditiile determinate de lege.

Referitor la bunurile mobile, legiuitorul nu a considerat necesar sa conditioneze dobandirea

proprietatii prin trecerea unei perioade de timp; s-a considerat ca posesia valoreaza titlu de

proprietate. Astfel, potrivit art. 935 NCC,oricine se afla la un moment dat in posesia

unui bun

mobil este prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate asupra bunului . De

asemenea, persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de

proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din

momentul luarii sale in posesie efectiva (art. 937 NCC).

Atat timp cat posesia nu este viciata, ea produce anumite efecte juridice. Spre deosebire de

posesia de rea-credinta, posesia de buna-credinta produce mai multe efecte.

Buna-credinta consta in credinta pe care o are posesorul ca el este proprietarul bunului pe care il

poseda, fara ca sa aiba vreun titlu.

In materia imobilelor, art. 920, alin. 2 Cod civil prevede ca in cazul imobilelor inscrise in cartea

funciara, dobanditorul este de bunacredinta daca inscrie dreptul in folosul sau intemeindu-se pe

cuprinsul cartii funciare. In celelalte cazuri, este de buna-credinta dobanditorul care nu cunostea

si nici nu trebuia, dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a celui de la care a

dobandit bunul. Buna-credinta trebuie sa existe la momentul intrarii in posesia bunului.

Art. 938 NCC prevede ca este de buna-credinta posesorul care nu cunostea si nici nu trebuia,

dupa imprejurari, sa cunoasca lipsa calitatii de proprietar a instrainatorului. Buna-credinta trebuie

sa existe la data intrarii in posesia efectiva a bunului



Fata de posesorul de rea-credinta, este normal ca posesorul de buna-credinta sa beneficieze de o

serie de avantaje. Morala este cea care impiedica sa se puna semnul egalitatii intre buna si reaua

credinta. Cu toate acestea, mai multe ratiuni obliga la protejarea chiar si a posesiunii de rea-

credinta. Un tert care trateaza chiar cu un posesor de rea-credinta doreste ca drepturile sale sa fie

consolidate.

Se considera ca posesia de rea-credinta produce urmatoarele efecte: permite posesorului sa

recurga la actiunile posesorii, pentru apararea posesiei sale; determina sa se poata dobandi

proprietatea asupra bunului posedat uzucapiunea extratabulara de 10 ani.

25



Posesorul de buna-credinta poate recurge si el la actiunile posesorii, insa consecintele juridice ale

bunei credinte sunt diferite de cele ale relei credinte. In primul rand, buna-credinta constituie o

prezumtie de proprietate. Spre deosebire de posesorul de rea-credinta, posesorului de buna-

credinta ii vor reveni fructele lucrului. In timp ce posesorul de rea-credinta nu poate dobandi

proprietatea asupra bunurilor decat prin uzucapiunea extratabulara de 10 ani, posesorul de buna-credinta, in cazul bunurilor mobile, este prezumat proprietarul lor, prin simplul fapt al posesiei;

avand si o cauza legitima, in cazul imobilelor, va putea dobandi proprietatea asupra bunurilor

respective prin uzucapiunea tabulara de 5 ani.

b) Prezumtia de proprietate

Fara sa distinga, art 935 din Noul Cod civil dispune ca " Oricine se afla la un moment dat in

posesia unui bun mobil este prezumat ca are un titlu de dobandire a dreptului de proprietate

asupra bunului ".

Prezumtia de proprietate actioneaza atat in privinta bunurilor mobile, cat si a celor imobile.Posesorul este prezumat a fi titularul insusi dreptului de proprietate.

Mai mult, potrivit art. 936 NCC, “cu exceptia cazur ilor prevazute de lege, posesia de buna-

credinta a bunului mobil asigura opozabilitatea fata de terti a actelor juridice constitutive sau

translative de drepturi reale”.

Aparenta dreptului este creata de posesie si ofera posesorului, in caz de litigiu, o situatie

privilegiata, deoarece sarcina probei revine celui care ii contesta dreptul. Intr-o eventuala actiune

in revendicare, posesorul va avea calitatea de parat si va beneficia de doua prezumtii esentiale,

care-l scutesc de sarcina probei: prezumtia de buna-credinta si prezumtia de proprietate. Desigur,aceste prezumtii raman valabile pana la proba contrarie. Pe de alta parte, pentru a avea calitatea

de parat intr-o actiune in revendicare nu este absolut necesar ca posesorul sa fie de buna-credinta.

Prezumtia de proprietate este mult mai putemica in materie mobiliara, decat in imobiliara. Astfel,

in cazul bunurilor mobile, opereaza in favoarea posesorului o prezumtie absoluta de proprietate

( juris et de jure). In acest caz, posesiunea valoreaza insusi titlu de proprietate. Potrivit art. 937

NCC, “ persoana care, cu buna-credinta, incheie cu un neproprietar un act translativ de

proprietate cu titlu oneros avand ca obiect un bun mobil devine proprietarul acelui bun din

momentul luarii sale in posesie efectiva” .

Cu toate acestea, bunul pierdut sau furat poate fi revendicat de la posesorul de buna-credinta,daca actiunea este intentata, sub sanctiunea decaderii, in termen de 3 ani de la data la care

proprietarul a pierdut stapanirea materiala a bunului.

Daca bunul pierdut sau furat a fost cumparat dintr-un loc ori de la o persoana care vinde in mod

obisnuit bunuri de acelasi fel ori daca a fost adjudecat la o licitatie publica, iar actiunea in

revendicare a fost introdusa inauntrul termenului de 3 ani, posesorul de buna-credinta poate

retine bunul pana la indemnizarea sa integrala pentru pretul platit vanzatorului.

In cazul bunurilor imobile exista doar o prezumtie simpla de proprietate, care va putea fi

inlaturata prin proba contrarie.



Posesia permite posesorului sa figureze in calitate de parat in actiunea in revendicare. Calitatea

de parat intr-o asemenea actiune o va avea posesorul de buna-credinta sau cel de rea-credinta,

indiferent daca se urmareste revendicarea unui bun mobil sau imobil.

c) Dobandirea fructelor de catre posesorul de buna-credinta

In principiu, fructele se cuvin proprietarului, dar prin exceptie, ele vor fi percepute de posesorul

de buna-credinta.

26



In dreptul roman, posesorul de buna-credinta putea detine numai fructele bunurilor

consumptibile, insa legislatiile moderne au extins dreptul dobanditorului de buna-credinta asupra

tuturor fructelor. Posesorul de buna-credinta poseda ca proprietar, in temeiul unui titlu de

proprietate, fara sa cunoasca viciile acestuia. Singura conditie pentru a culege fructele este buna-

credinta a posesorului.

Posesorul trebuie sa fie de buna-credinta la data perceperii fructelor. Fructele civile percepute

anticipat revin posesorului in masura in care buna sa credinta se mentine la data scadentei

acestora.

In cazul fructelor produse de imobile inscrise in cartea funciara, buna-credinta se apreciaza in

raport cu conditiile cerute tertilor dobanditori pentru a respinge actiunea in rectificare.

In celelalte cazuri, posesorul este de buna-credinta atunci cand are convingerea ca este

proprietarul bunului in temeiul unui act translativ de proprietate ale carui cauze de ineficacitate

nu le cunoaste si nici nu ar trebui, dupa imprejurari, sa le cunoasca. Buna-credinta inceteaza dinmomentul in care cauzele de ineficacitate ii sunt cunoscute.

La posesiune, posesorul este convins ca percepe fructele in calitate de proprietar, titlul nefiind

decat un aspect al bunei-credinte. Tocmai titlul aparent valabil constituie un element de natura a

defini buna-credinta a posesorului. Posesorul va percepe fructele in temeiul bunei sale credinte

chiar daca actul ar fi lovit de nulitate absoluta; aceasta pentru ca dispozitiile art. 920 lit. a) si 948

alin. 4 din Noul Cod civil nu disting intre titlurile lovite de nulitate relativa sau absoluta.

Posesorul, dupa ce buna lui credinta a incetat, va restitui fructele neculese la timpul potrivit, fiind

considerate percepute la timpul potrivit fructele culese in conditii normale, adica cele naturale la

coacere sau, dupa caz, la maturizarea lor, iar cele civile la implinirea scadentei.

Buna-credinta fiind prezumata de lege, ramane sarcina reclamantului sa faca dovada relei-

credinte a posesorului.

Daca principiul restitutio in integrum sufera o exceptie in ipoteza posesorului de buna-credinta,

el se aplica integral in situatia posesorului de rea-credinta. Acesta va restitui nu numai fructele pe

care le-a perceput pe toata durata folosirii bunului, dar si fructele pe care a neglijat sa le

perceapa.

Posesorul de rea-credinta trebuie sa restituie fructele percepute, precum si contravaloarea acelorape care a omis sa le perceapa.

d) Protejarea posesiei prin intermediul actiunilor posesorii.

Posesiunea produce o serie de efecte jurdice, indiferent daca este o simpla aparenta a dreptului

sau este conforma cu dreptul. Legiuitorul a inteles sa protejeze posesia fara sa puna in discutie

realitatea dreptului. Indiferent daca posesia este exercitiul unui drept sau o aparenta a acestuia,

legiuitorul a dorit sa o ocroteasca. Motivele care ar justifica o asemenea protectie sunt

urmatoarele:



In mod obisnuit, posesorul este si proprietarul bunului. Ocrotindu-se posesia se va proteja practic

inclusiv propretatea. Intr-adevar, posesiunea fiind o prezumtie a existentei dreptului, legea

ocroteste posesiunea, usurand astfel situatia adevaratului titular, dandu-i mijlocul sa se apere fara

a mai avea nevoie sa dovedeasca direct existenta dreptului sau.

Pe de alta parte, interesele ordinei sociale au impus asigurarea protectiei posesiei. Nimanui nu-ieste permis sa-si faca singur dreptate, iar cel care pretinde un drept asupra bunului posedat de

altul, in caz de conflict, singura solutie va fi cea de sesizare a justitiei.

27



Potrivit art. 949 NCC, cel care a posedat un bun cel putin un an poate solicita instantei de

judecata prevenirea ori inlaturarea oricarei tulburari a posesiei sale sau, dupa caz, restituirea

bunului. De asemenea, posesorul este indreptatit sa pretinda despagubiri pentru prejudiciile

cauzate. Mai mult, exercitiul actiunilor posesorii este recunoscut si detentorului precar.

i) Distinctia dintre actiunile posesorii si actiunile petitorii

In timp ce proprietatea va putea fi aparata prin actiunile petitorii, posesia va fi ocrotita prin

intermediul actiunilor posesorii (art. 949 si 952 NCC si art.674-676 Cod procedura civila).

Absenta unor cai legale de aparare a posesiei, l-ar impiedica pe posesor ca, in caz de tulburare

sau deposedare, sa-si ocroteasca posesia. Este cazul, mai ales al posesorilor fara nici un titlu, care

poseda bunul imobil pentru a dobandi dreptul de proprietate asupra lui prin efectul uzucapiunii;

un asemenea posesor trebuie sa aiba la indemana o cale legala sa-si protejeze posesia, ca urmare

a efectelor juridice pe care le va produce in viitor, deoarece, in caz contrar, s-ar afla oricand la

discretia celor care ii tulbura posesia.

Doctrina jurdica si jurisprudenta au considerat ca actiunile posesorii imbraca doua forme:

actiunea posesorie in complangere si actiunea posesorie in reintegrare.

Orice posesor va putea recurge la aceste actiuni, indiferent daca este un neproprietar, un

proprietar exclusiv sau un coproprietar, ori chiar un detentor precar. Jurisprudenta a stabilit ca

actiunea posesorie poate fi intentata chiar si impotriva proprietarului.Exista deosebiri fundamentale intre actiunile posesorii si actiunile petitorii. In timp ce

actiunea posesorie pune in discutie doar faptul posesiei, exercitarea ei nefiind conditionata de

existenta unui titlu, actiunile petitorii abordeaza problema dreptului de proprietate sau al altui

drept real. Sfera persoanelor care pot recurge la actiunea posesorie este mult mai larga decat cea

care poate promova actiunea in revendicare. Apoi, spre deosebire de actiunile in revendicare,actiunile posesorii se solutioneaza intotdeauna de urgenta si cu precadere.

Actiunile posesorii vor putea fi promovate de posesor atunci cand are loc o tulburare sau o

deposedare; tulburarea sau deposedarea pot fi consecintele unor acte materiale sau acte juridice.

Indiferent daca tulburarea sau deposedarea are loc prin acte materiale sau acte juridice, esential

este ca faptul posesiei este lezat. Asa incat, daca prin tulburare sau deposedare nu se contesta

posesia, atunci actiunea posesorie nu-si are justificarea, ci ar putea fi intentata cel mult o actiune

in despagubiri.

Posesorul este liber sa opteze fie pentru actiunea posesorie, fie pentru actiunea petitorie.

ii) Partile intr-o actiune posesorie

Calitatea de reclamant intr-o actiune posesorie o are posesorul a carui posesie a fost lezata.

Acesta poate sa fie insusi proprietarul, deoarece posesia nu este decat un atribut al dreptului de

proprietate si ea insasi va putea fi protejata.

Pe langa proprietar, vor putea promova actiunile posesorii titularii unor drepturi reale:

uzufructuarul, uzuarul, superficiarul, titularul dreptului de abitatie sau servitute. Actiunea

posesorie poate fi introdusa de orice posesor care poseda bunul imobil sub nume de proprietar,

dar si de catre detentorii precari, asa cum expres se precizeaza la art. 949, alin. 2 din Noul Cod



civil, excluzandu-se situatia cand autorul tulburarii este tocmai cel pentru care ei exercita

posesia.

Parat va fi autorului tulburarii sau deposedarii. Actiunea poate fi introdusa impotriva

succesorilor cu titlu universal ai acestuia.

28



Potrivit art. 950 NCC, actiunile posesorii pot fi introduse si impotriva proprietarului. Actiunea nu

poate fi insa introdusa impotriva persoanei fata de care exista obligatia de restituire a bunului.

In ipoteza in care paratul va declara ca a actionat din dispozitia unui tert, posesorul reclamant fie

ca isi va indrepta actiunea impotriva tertului, fie direct impotriva celui care a produs tulburarea,raspunderea acestuia intemeindu-se pe calitatea sa de mandatar.

Exceptand unele dezmembraminte ale dreptului de proprietate, cum ar fi, uzufructul sau

servitutea, care vor putea fi protejate pe calea actiunii posesorii, asemenea actiuni nu vor putea fi

indreptate impotriva contractantilor.

Daca autorul tulburarii sau deposedarii decedeaza, actiunea posesorie va fi indreptata impotriva

mostenitorului care are posesia bunului.

iii) Obiectul actiunii posesorii

In timp ce dreptul roman permitea protectia posesiei inclusiv la bunurile mobile, dreptul modern

recunoaste posibilitatea de a apara posesia numai in cazul bunurilor imobile. Solutia este, intr-

adevar, logica, deoarece, potrivit prevederilor 935 din Noul Cod civil, posesorul de buna-credinta

al unui bun mobil este prezumat a fi proprietarul acelui bun. Aceasta inseamna ca, titularul va

putea recurge oricand la actiunea in revendicare.

Actele de tulburare sau deposedare trebuie sa fie intentionate si sa nu se limiteze la simple

afirmatii sau reclamatii la adresa posesorului.

Daca actele de tulburare sau deposedare sunt insotite si de daune produse posesorului, odata cusolutionarea actiunii posesorii judecatorul va hotari si cu privire la recuperarea prejudiciului.

Pentru a se promova o actiune posesorie nu este absolut necesar ca actele de tulburare sau

deposedare sa produca prejudicii.

In prezent, atat cladirile cat si terenurile cu sau fara constructii, aflandu-se in cicuitul civil, pot

forma obiectul actiunilor posesorii. De asemenea, fiind posibila constituirea de drepturi reale

asupra terenurilor (cum ar fi, de exemplu, superficia), acestea vor putea fi protejate pe calea

actiunilor posesorii. Imobilul care formeaza obiectul actiunii posesorii trebuie sa fie determinat;

o universalitate de bunuri, nefiind susceptibila de posesie, nu poate face obiectul actiunii

posesorii.

iv) Termenul de exercitare a actiunii posesorii

Potrivit art. 951 din Noul Cod civil, in caz de tulburare ori de deposedare, pasnica sau violenta,

actiunea se introduce in termenul de prescriptie de un an de la data tulburarii sau deposedarii.

Daca tulburarea ori deposedarea este violenta, actiunea poate fi introdusa si de cel care exercita o

posesie viciata, indiferent de durata posesiei sale.

Aceasta masura de favoare acordata posesorului ce nu poate dovedi o posesie utila este menita sa

descurajeze actele de violenta, pentru ca impunerea unor conditii de admisibilitate mai



nerestrictive a restrange semnificativ posibilitatea de aparare impotriva unei astfel de conduit

nesociale.

v) Luarea masurilor pentru conservarea bunului posedat

Daca exista motive temeinice sa se considere ca bunul posedat poate fi distrus ori deteriorat deun lucru aflat in posesia unei alte persoane sau ca urmare a unor lucrari, precum ridicarea unei

constructii, taierea unor arbori ori efectuarea unor sapaturi pe fondul invecinat,

29



posesorul poate sa ceara luarea masurilor necesare pentru evitarea pericolului sau, daca este

cazul, incetarea lucrarilor.

Potrivit art. 952, alin. 2 din Noul Cod civil, pana la solutionarea cererii, posesorul ori, dupa caz,

cealalta persoana poate fi obligata la plata unei cautiuni, lasate la aprecierea instantei, numai inurmatoarele situatii:

daca instanta dispune, in mod provizoriu, deplasarea lucrului ori incetarea lucrarilor, cautiunea se

stabileste in sarcina posesorului, astfel incat sa se poata repara prejudiciul ce s-ar cauza paratului

prin aceasta masura;

daca instanta incuviinteaza mentinerea lucrului in starea sa actuala ori continuarea lucrarilor,

cautiunea se stabileste in sarcina paratului astfel incat sa se asigure posesorului sumele necesare

pentru restabilirea situatiei anterioare.

Date post:	09-Jan-2016
Category:	Documents
Upload:	calabria25
View:	33 times
Download:	1 times

Drept Civil. Drepturi Reale

Documents