+ All Categories
Home > Documents > 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

Date post: 27-Jun-2015
Category:
Upload: leon-cosmin-serbanescu
View: 369 times
Download: 7 times
Share this document with a friend
204
qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyu iopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfg hjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcv bnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwe rtyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopa sdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjkl zxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnm qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmrtyuiopa sdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjkl zxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnm qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyu iopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfg hjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcv bnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwe rtyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopa sdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjkl zxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnm qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmrtyuiopa sdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjkl Departamentul de Învăţământ la Distanţă şi Formare Continuă Facultatea de Ştiinte Juridice, Sociale şi Politice Coordonator de disciplină: Conf. univ. dr. Sache Neculaescu
Transcript
Page 1: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

1

qwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmrtyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjklzxcvbnmrtyuiopasdfghjklzxcvbnmqwertyuiopasdfghjkl

Departamentul de Învăţământ laDistanţă şi Formare Continuă

Facultatea de Ştiinte Juridice, Sociale şiPolitice

Coordonator de disciplină:Conf. univ. dr. Sache Neculaescu

Page 2: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

2

2009-2010

UVTDREPT CIVIL. DREPTURI REALE

Suport de curs – învă ământ la distan ăDrept, Anul II, Semestrul I

Prezentul curs este protejat potrivit legii dreptului de autor i orice folosire alta decâtîn scopuri personale este interzisă de lege sub sanc iune penală

ISBN 978-606-522-058-4

Page 3: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

3

SEMNIFICAŢIA PICTOGRAMELOR

F= INFORMAŢII DE REFERINŢĂ/CUVINTE CHEIE

= TEST DE AUTOEVALUARE

= BIBLIOGRAFIE

= TEMĂ DE REFLECŢIE

= TIMPUL NECESAR PENTRU STUDIUL UNUI CAPITOLSAU SECŢIUNE

= INFORMA II SUPLIMENTARE PUTE I GĂSI PE PAGINAWEB A U.V.T. LA ADRESA www.didfc.valahia.ro SAUwww.id.valahia.ro .

Page 4: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

4

Tematica cursului

1. Capitolul I. Patrimoniul

2. Capitolul II. Dreptul de proprietate

3. Capitolul III. Dreptul de proprietate publică

4. Capitolul IV. Dreptul de proprietate privată

5. Capitolul V. Regimul juridic al bunurilor imobileproprietate privată

6. Capitolul VI. Modalităţile juridice ale dreptului deproprietate

7. Capitolul VII. Posesia

8.Capitolul VIII. Dezmembrămitele dreptului deproprietate

9. Capitolul IX. Modurile de dobândire a proprietăţii

10. Capitolul X. Apărarea dreptului de proprietate(sancţiunea dreptului de proprietate)

11. Capitolul XI. Publicitatea imobiliară

Page 5: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

5

CAPITOLUL IPATRIMONIUL

1. Cuprins2. Obiectiv general3. Obiective operaţionale4. Timpul necesar studiului capitolului5. Dezvoltarea temei6. Bibliografie selectivă7. Temă de reflecţie8. Modele de teste9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

� Noţiunea juridică de patrimoniu� Caracterele juridice ale patrimoniului� Noţiunea juridică de patrimoniu� Funcţiile patrimoniului� Drepturile patrimoniale� Sistemul drepturilor reale

� Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind noţiuneade patrimoniu care are un inteles tehnic, diferit de ceea ce in limbajobisnuit, numim averea unei persoane.

� Obiective operaţionale: Definirea şi fixarea inţelesului acesteinoţiuni, evidenţiind caracterul virtual al patrimoniului, cu trimitere la art.1718 C. civ. Analiza caracterelor, clasificărilor şi funcţiilor acestuia.

= 3 ore

Page 6: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

6

CAPITOLUL IPATRIMONIUL

1. Noţiunea juridică de patrimoniu

1.1 Prevederi legale.Deşi patrimoniul este o noţiune fundamentală a dreptului civil, frecvent utilizată atâtîn legislaţie, cât şi în doctrină, nici Codul civil şi nici celelalte legi speciale nu-ldefinesc. În lipsa unei definiţii legale, autorii care s-au aplecat asupra materieidrepturilor reale analizează principalele prevederi legale care fac referiri lapatrimoniu. Dintre acestea, textul de principiu de la care se pleacă îndeobşte pentruexplicarea noţiunii de patrimoniu este art. 1718 C. civ., norma care instituie dreptulde gaj general al creditorilor chirografari, potrivit căreia “Oricine este obligatpersonal este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toate bunurile sale, mobile şiimobile, prezente şi viitoare”. S-a spus, într-o formulă inspirată, că acest enunţreprezintă un “rudiment de definiţie a patrimoniului” tocmai pentru că sintagma“toate bunurile prezente şi viitoare“ desemnează trăsăturile esenţiale alepatrimoniului. Astfel, faptul că debitorul răspunde faţă de creditor “cu toate bunurilesale” semnifică tocmai universalitatea patrimoniului acestuia, în timp ce afectareabunurilor viitoare sugerează virtualitatea patrimoniului, faptul că sunt afectate gajuluigeneral, nu doar bunurile efectiv aflate în proprietatea debitorului, dar şi cele care vorputea fi dobândite în viitor.

O altă prevedere care trimite la noţiunea de patrimoniu este cea de la art. 781C. civ. potrivit căreia creditorii pot cere separaţia patrimoniului defunctului de cel almoştenitorilor pentru evitarea confuziunii între ele pe perioada achitării datoriilorsuccesiunii. Separaţia de patrimonii o regăsim evocată şi în materia conservăriiprivilegiilor. Potrivit art. 1743 C. civ., “creditorii şi legatarii, care cer separaţiapatrimoniului defunctului, conservă privilegiul lor asupra imobilelor succesiunii înfaţa creditorilor erezilor sau reprezentanţilor defunctului, prin inscripţia acestuiprivilegiu, în termen de şase luni de la data deschiderii succesiunii”.

Existenţa unui patrimoniu propriu este o condiţie a personalităţii juridiceimpusă de art. 26 lit. e) din Decretul nr. 31/1954 privind persoanele fizice şipersoanele juridice. Potrivit art. 42 al aceleiaşi reglementări, divizarea patrimoniuluipersoanei juridice se face prin împărţirea acestuia între una sau mai multe persoanejuridice care există sau care iau fiinţă, în timp ce art. 47 din lege prevede destinaţiapatrimoniului persoanei juridice supuse divizării.

Prevederi similare referitoare la patrimoniu găsim şi în Legea nr. 15/1990pentru reorganizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţicomerciale. Potrivit art. 4 alin. (1) din această lege, “prin actul de înfiinţare a regieiautonome se vor stabili obiectul de activitate, patrimoniul, denumirea şi sediulprincipal” iar, potrivit art. 5 alin. (2) din aceeaşi reglementare, regia autonomăposedă, foloseşte şi dispune, în mod autonom, de bunurile pe care le are înpatrimoniu, în condiţiile în care, potrivit art. 20 alin. (2), bunurile din societăţiicomerciale sunt proprietatea acesteia.

Menţiunea privind patrimoniul iniţial este o condiţie pe care o impune şi art. 6din O.G. nr. 26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii, modificată şi completată prinO.G. nr. 34/2004.

Page 7: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

7

Legea nr. 31/1990 privind societăţile comerciale, republicată, are o serie dedispoziţii care trimit la noţiunea de patrimoniu, cum ar fi: art. 143 devenit ulteriorrepublicării din 2004 art. 146. Art. 146 a fost abrogat prin Legea nr. 441/2006. Înprezent, relevant pentru această problemă este art. 152 privind dreptuladministratorilor unei societăţi comerciale de a încheia acte juridice cu privire labunurile din patrimoniul acesteia, art. 158 devenit ulterior republicării din 2004 art.163. Art. 163 a fost modificat prin O.U.G. nr. 82/2007 din aceeaşi lege potrivit căruiacenzorii societăţii comerciale au obligaţia de a verifica modul în care s-a făcutreevaluarea patrimoniului societăţii sau art. 230 devenit ulterior republicării din 2004art. 235 care reglementează dizolvarea societăţii comerciale etc. Uneori, anumite grupări de bunuri, având aceeaşi natură, sunt desemnate prinnoţiunea de “fond”. Este cazul Legii nr. 18/1991, cu modificările ulterioare, care, înart. 1 dispune că “terenurile de orice fel indiferent de destinaţie, de titlul pe bazacăruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte constituiefondul funciar al României”. Tot astfel, Codul silvic şi O.G. nr. 96/998 privindreglementarea regimului silvic şi administrarea fondului forestier naţional.

Alteori, bunuri având acelaşi regim juridic sunt grupate în “domenii”.Bunăoară, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic alacesteia distinge între domeniul public şi cel privat, dispunând prin art. art. 3 alin. (2)că “Domeniul public al statului este alcătuit din bunurile prevăzute la art. 135 alin. (4)din Constituţie, din cele prevăzute la pct. I din anexă, precum şi din alte bunuri de uzsau de interes public naţional, declarate ca atare prin lege”, iar prin art. 4 că“Domeniul privat al statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale este alcătuit dinbunuri aflate în proprietatea lor şi care nu fac parte din domeniul public”.

Nevoia circumstanţierii unor bunuri aparţinând aceluiaşi domeniu introduce înlegislaţie noţiuni precum patrimoniu muzeal, cum este cazul Legii muzeelor şicolecţiilor publice – art. 8 din Legea nr. 311/2003 potrivit căreia acest patrimoniu estealcătuit din “totalitatea bunurilor, a drepturilor şi obligaţiilor cu valoare patrimonialăce aparţin unui muzeu sau, după caz, unei colecţii publice”, sau a noţiunii depatrimoniu cultural naţional, care, potrivit art. 1 alin. (2). Acest articol a fostmodificat prin O.U.G. nr. 16/2003 şi prin Legea nr. 488/2006 al Legii nr. 182/2000privind protejarea patrimoniului cultural naţional este alcătuit din bunuri cu valoaredeosebită sau excepţională, istorică, arheologică, documentară, etnografică, artistică,ştiinţifică etc.

Noţiunea juridică de patrimoniu are un înţeles tehnic, diferit de cel obişnuit.Astfel, în limbajul comun termenul desemnează averea dobândită, în principal, prinmoştenire din tată în fiu, termenul evocând pe pater familias şi, deci, ideea deereditate. Ce-ar putea fi patrimoniul: o masă de bunuri, un atribut al personalităţii sauambele laolaltă?

În concepţia obiectivă a Codului Napoleon, preluată de Codul nostru civil,patrimoniul este o simplă listă de bunuri, neincluzând datoriile. Juristul germanZachariae este cel care a schiţat, pentru prima dată, patrimoniul aşa cum îl vedemastăzi, incluzând nu doar bunurile, dar şi datoriile care fac obiectul succesiunii legale,făcând, astfel, posibilă ficţiunea privind continuitatea personalităţii defunctului.Această concepţie avea să inspire pe C. Aubry şi C. Rau, cei care, în prima parte asecolului al XIX-lea au pus bazele teoriei generale a patrimoniului şi care, în cadrulunui “Curs de drept civil după metoda Zachariae”, a cărui ediţie a 6-a a apărut în anul1873, au definit patrimoniul ca “ansamblul bunurilor unei persoane văzut ca o

FDefiniţie.

Page 8: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

8

universalitate de drept”, desemnând, astfel, legătura dintre drepturile şi obligaţiile cauniversalitate juridică şi subiectul căruia îi aparţin.

În dreptul nostru patrimoniul a fost definit ca fiind “ansamblul drepturilor şiobligaţiilor unei persoane, care au sau reprezintă o valoare pecuniară sau economicăadică se pot evalua în bani”.

Această definiţie nu este în afara oricărei critici. Distincţia dintre valoareapecuniară şi cea economică poate crea confuzii. În fond, este economică orice valoarecare poate fi exprimată sau măsurată pecuniar, în timp ce termenul “pecuniar” nudesemnează aici natura valorii, ci doar modul ei de exprimare.

Alţi autori includ în patrimoniu nu doar drepturile şi obligaţiile cu valoareeconomică, dar şi “bunurile la care se referă aceste drepturi, aparţinând unei persoaneale cărei nevoi sau sarcini este destinat să le satisfacă”, iar, potrivit unei opinii mainuanţate, patrimoniul este o “realitate intelectuală”, formată din “drepturile şiobligaţiile cu conţinut economic ca bunuri incorporale”.

Aşa cum s-a remarcat însă, incluzând în patrimoniu, laolaltă, atât drepturilepatrimoniale, cât şi bunurile pe care le exprimă nu facem decât să-l dublăm, ştiut fiindcă drepturile patrimoniale sunt considerate bunuri. Pentru acest motiv patrimoniul afost definit sau ca “universalitatea raporturilor de drept, care au acelaşi subiect activşi pasiv, în măsura în care aceste raporturi sunt evaluabile în bani prin efectul lorfinal, distincte de bunurile la care se referă“, sau “expresiunea contabilă a tuturorputerilor economice aparţinând unui subiect de drept”.

Definiţia care nu trezeşte nicio rezervă şi pe care o considerăm preferabilă,este aceea potrivit căreia patrimoniul este “totalitatea sau universalitatea drepturilorpatrimoniale care aparţin unei persoane”, enunţ la care s-a ajuns printr-un efort degeneralizare, făcându-se abstracţie de particularităţile fiecărui drept sau obligaţie înparte.

1.2 ComponenteOrice patrimoniu are două componente, după cum persoana are drepturi şi

obligaţii patrimoniale.Activul patrimonial al persoanei este alcătuit din drepturile subiective care au

conţinut economic, susceptibile de exprimare bănească, drepturile reale, adicădreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de servitute, dreptulde superficie şi drepturile de creanţă ale acesteia, adică cele care se nasc din contractsau delict şi care mai sunt numite drepturi personale.

Prin definiţie conţinutul patrimoniului este alcătuit din drepturilepatrimoniale, cele care au conţinut economic, cele care sunt susceptibile de a fiexprimate pecuniar, nu şi drepturile personal – nepatrimoniale.

Potrivit profesorului Corneliu Bârsan, “dacă patrimoniul cuprinde drepturile şiobligaţiile cu conţinut economic ce aparţin unei persoane, deci care pot fi exprimateîn bani, aceasta înseamnă automat înlăturarea din cuprinsul lui a drepturilor personal-nepatrimoniale, cum ar fi: dreptul la nume, dreptul la onoare, dreptul la reputaţie etc.Împrejurarea că atingerea adusă unui asemenea drept s-ar putea concretiza într-ocreanţă în despăgubiri, adică într-un element activ al patrimoniului, nu este de naturăsă pună în discuţie această înlăturare“. Prin urmare, potrivit distinsului autor, dreptulde creanţă al victimei căreia i se produce o daună morală nu face parte dinpatrimoniul acesteia.

În ce ne priveşte, considerăm că, dacă vom califica daunele morale caelemente ale răspunderii civile delictuale, aşa cum o face, fără excepţie, doctrinaactuală, apreciind că asemenea leziuni sunt specii ale prejudiciului reparabil, n-am

FActivul

patrimonial.

Page 9: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

9

putea plasa dreptul de creanţă al victimei privind indemnizaţia la care este îndrituităîn afara patrimoniului acesteia. Numai dacă suntem consecvenţi criteriilor declasificare a drepturilor subiective în drepturi patrimoniale şi drepturi nepatrimoniale,nu vom putea accepta că daunele morale, urmări ale încălcării drepturilor personalenepatrimoniale sau a valorilor morale, pot fi reparate în aceeaşi manieră precum oricealt prejudiciu patrimonial. Altfel, daunele morale, prin definiţie neconvertibile,nefungibile, se vor vedea convertite în elemente ale patrimoniului.

Noi credem că daunele morale nu pot fi considerate specii ale prejudiciilorreparabile, că ele nu pot fi calificate elemente ale răspunderii civile delictuale, caizvor de obligaţii şi că soluţia lor trebuie căutată într-o altă instituţie, distinctă derăspunderea delictuală, pentru a nu risca un tratament juridic similar pentru afectăriale persoanei, atât de diferite în substanţa lor. Departe de a susţine lipsa de reacţie adreptului faţă de daunele morale milităm pentru amenajarea unei soluţii legislative câtmai elaborate, care să nu suscite rezervele pe care le presupune asimilarea daunelormorale celor patrimoniale.

La rândul său, activul patrimonial este împărţit în capital, expresia valorică abunurilor care fac parte din patrimoniul unei persoane şi care poate fi atât productiv,atunci când este reprezentat de acţiuni la o societate comercială, producătoare dedividende sau dobânzi, cât şi neproductiv, atunci când bunurile nu sunt afectateacestui scop.

Veniturile pot fi atât resurse financiare, obţinute periodic, precum dividendele,dobânzile, chiriile, salariile etc., precum şi bunuri în natură, cum ar fi produseleprimite ca urmare a arendării unor terenuri.

Pasivul patrimonial este alcătuit din obligaţiile evaluabile în bani ale uneipersoane. Ele pot consta în obligaţia de a da, care înseamnă a constitui sau atransmite un drept real, obligaţia de a face, când ea are conţinut patrimonial, cum estecazul obligaţiei la o anumită prestaţie şi obligaţia de a nu face, adică de a se abţine dela o acţiune care, altfel, ar putea fi făcută.

2. Caracterele juridice ale patrimoniului2.1. Universalitate juridică.Ori de câte ori vorbim de patrimoniul unei persoane avem în vedere totalitatea

drepturilor şi obligaţiilor acesteia, fără a avea în vedere identitatea lor. Universalitateaeste juridică pentru că este constituită prin lege, existând în afara voinţei titularului.Orice schimbare care priveşte drepturile sau obligaţiile titularului nu este de natură săafecteze identitatea universalităţii.

Prin voinţa titularului pot fi constituite universalităţi de fapt, grupări de bunuriafectate unei finalităţi unice în care bunurile sunt grupate pe baza unei legături de faptoarecare. Astfel, în cazul acceptării unei succesiuni sub beneficiul de inventar,potrivit art. 704 C. civ., universalitatea juridică alcătuită din drepturile şi obligaţiileautorului se transformă în universalitate de fapt la data lichidării pasivului succesoralpentru că nu poate fi concepută o universalitate juridică fără componenta sa pasivă.Prin lichidarea pasivului succesoral are loc confuziunea între patrimoniul lăsat dedefunct şi cel al moştenitorului, astfel că nu mai sunt motive pentru separarea lor.Universalitatea de fapt se deosebeşte de cea de drept prin aceea că bunurile care oalcătuiesc nu sunt distincte.

Patrimoniul este un atribut al personalităţii pentru că aptitudinea generală şiabstractă a subiectului de drept de a dobândi drepturi şi de a-şi asuma obligaţii civileeste legată de existenţa acestuia. În ce priveşte persoana juridică, patrimoniul esteuna dintre condiţiile de existenţă a a acesteia.

FPasivul

patrimonial.

FOrice persoană

are unpatrimoniu.

Page 10: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

10

S-a spus că orice persoană, indiferent cât de săracă ar fi, are un patrimoniu,chiar şi atunci când nu are nicio avere actuală, pentru că “este suficient să existedrepturi eventuale, neexercitate, adică numai posibilitatea de a exercita drepturipentru a constitui un patrimoniu”. Recent această afirmaţie a fost contestată,afirmându-se că “patrimoniul nu poate exista ca vid juridic ”, idee susţinută şi deprofesorul Corneliu Bîrsan, potrivit căruia “oricât de sărac ar fi cineva, are totuşi unminimum de bunuri ce-i alcătuiesc patrimoniul”.

În ce ne priveşte, în condiţiile în care, potrivit art. 7 alin. (2) din Decretul nr.31/1954, drepturile copilului sunt recunoscute de la concepţiune, cu condiţia de a senaşte viu, conform adagiului infans conceptus pro nato habetur quoties de eiuscommodis agitur, recunoscându-i-se capacitatea de folosinţă anticipată, se poatespune că patrimoniul apare chiar înainte de naşterea persoanei fizice. Aceeaşiconcluzie este valabilă şi în cazul persoanei juridice la care capacitatea de folosinţăanticipată prevăzută de art. 33 alin. (3) din Decretul 31/1954 este limitată ladobândirea drepturilor şi asumarea obligaţiilor necesare înfiinţării sale legale. Prinurmare, patrimoniul are caracter virtual, fiind “o potenţialitate, mai degrabă, decât omasă de drepturi şi obligaţii îngheţată, încremenită”.

Orice persoană are un singur patrimoniu, aşa cum are o singură identitate,chiar dacă el poate încorpora mase distincte de drepturi şi obligaţii, motiv pentru care,uneori, unicitatea şi divizibilitatea patrimoniului sunt privite ca exprimând un singurcaracter juridic.

A fost înregistrată şi o opinie contrară, potrivit căreia “complexitatearaporturilor care se crează între subiectele de drept şi care nu mai sunt acelea de ladata adoptării Codului Napoleon” face ca teoria patrimoniului unic să fie depăşită. Cutitlu de exemplu, se invocă faptul că soţii pot avea atât bunuri proprii, dobânditeînainte de căsătorie, cât şi bunuri comune, dobândite în timpul căsătoriei, că opersoană poate depune în conturi bancare sume de bani neurmăribile datorităsecretului bancar, ceea ce face ca regimul juridic al acestora să fie diferit.

În replică, se susţine, pe bună dreptate, că “divizarea patrimoniului în maimulte mase de drepturi şi obligaţii pecuniare este, în realitate, un instrument tehnic degrupare a acestor drepturi şi datorii. Ca urmare, deşi formula divizibilităţiipatrimoniului este încetăţenită, în realitate, nu patrimoniul este divizat în fracţiuni, cidrepturile şi datoriile sunt grupate în mase distincte, fiecare având un regim juridicpropriu”.

Deşi unic, patrimoniul poate include mase distincte de drepturi şi datorii.Persoanele căsătorite au în patrimoniul lor atât bunuri comune, dobândite în timpulcăsătoriei, pentru care operează prezumţia de comunitate, cât şi bunuri proprii.Creditorii comuni ai soţilor vor putea urmări doar bunurile comune ale acestora, iarpe cele proprii după epuizarea urmăririi bunurilor comune, în timp ce creditorii unuiadintre soţi vor urmări, mai întâi, bunurile acestuia, iar dacă ele sunt neîndestulătoare,vor putea solicita împărţirea bunurilor comune.

Tot astfel, acceptarea sub beneficiu de inventar a succesiunii prevăzută de art.704 C. civ. operează divizarea patrimoniului în masa bunurilor lăsate de defunct şicele ale moştenitorilor, împiedicând confuziunea dintre ele, urmând ca moştenitorii sărăspundă doar în limitele activului, intra vires hereditatis, aşa cum separaţia depatrimonii solicitată de creditorii succesiunii, potrivit art. 781 C. civ., distinge întrepatrimoniul lăsat de defunct şi cel al moştenitorilor, evitându-se concurenţacreditorilor personali ai moştenitorilor.

FUnicitate.

FDivizibilitate.

Page 11: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

11

Potrivit doctrinei, divizarea patrimoniului poate fi şi voluntară. Astfel,comerciantul îşi poate diviza patrimoniul în grupa drepturilor şi obligaţiilor carealcătuiesc un fond de comerţ afectat desfăşurării unei activităţi comerciale şi celelaltedrepturi şi obligaţii. De asemenea, persoanele care exercită o profesie liberală potconstitui patrimoniul profesional, afectând o parte din patrimoniul lor exercităriiprofesiei.

Dacă persoana poate înstrăina sau greva bunurile din patrimoniul său,privite ut singuli, ea nu poate înstrăina patrimoniul, privit ca o universalitate juridică(universitas iuris). În integralitatea lui, patrimoniul poate fi transmis doar de mortiscausa.

Vânzarea moştenirii, reglementată de art. 1399-1401 C. civ., nu reprezintăînstrăinarea patrimoniului, ci doar vânzarea unei mase de drepturi şi obligaţii.

De la această regulă există excepţia transmisiunii patrimoniului persoaneijuridice în cazul încetării activităţii acesteia prin comasare sau divizare totală, situaţiiîn care patrimoniul încetează, ca universalitate juridică, drepturile şi obligaţiiletrasmiţându-se către succesori. În cazul divizării parţiale a persoanei juridice, setransmite o fracţiune din patrimoniul acesteia, fără ca persoana juridică să-şi încetezeactivitatea. Prin urmare, patrimoniul, atribut al personalităţii, este inalienabil, în timpce drepturile şi obligaţiile patrimoniale sunt autonome şi alienabile.

3. Funcţiile patrimoniuluiGajul general al creditorilor chirografari.

Niciun creditor nu este asigurat de riscul neplăţii datoriei de către debitor decât dacă ise constituie garanţii reale: gajul propriu-zis, ipoteca, privilegiile, situaţii în carecreditorul este numit, după caz, creditor gajist, creditor ipotecar sau privilegiat. Pentrucelelalte datorii, creditorii beneficiază de dispoziţia de la art. 1718 C. civ., potrivitcăreia “oricine este obligat personal este ţinut de a îndeplini îndatoririle sale cu toatebunurile sale, mobile şi imobile, prezente şi viitoare”. Prin urmare, debitorul care nu-şi execută obligaţiile faţă de creditor riscă să răspundă cu toate bunurile existente înpatrimoniul său, la momentul când creditorul îl va acţiona, urmărindu-i-se oricaredintre bunuri. Creditorul care, în temeiul acestui text, fără a avea o garanţie reală,poate urmări oricare bun al debitorului pentru a-şi valorifica creanţa pe care o are, senumeşte creditor chirografar, iar această garanţie se numeşte drept de gaj general.

O astfel de garanţie este destul de palidă, fiind departe de ideea de gaj,pentru că, deşi avertizat că, dacă nu va plăti datoria creditorului, va putea răspunde cuorice bun al său, debitorul rămâne liber să-şi administreze cum doreşte propriulpatrimoniu, putând atât dobândi bunuri noi, situaţie care nu poate dezavantaja pecreditor, dar poate, la fel de bine, să şi înstrăineze orice bun, micşorându-i astfelşansele creditorului de a-şi vedea creanţa valorificată.

Singura posibilitate a creditorilor de a ataca actele de dispoziţie aledebitorului este acţiunea revocatorie sau pauliană, prevăzută de art. 975 C. civ.,potrivit căreia. “Ei pot asemenea, în numele lor personal, să atace actele viclene,făcute de debitor în prejudiciul drepturilor lor”. Ceea ce trebuie însă remarcat este că,în practică, acest demers este greoi, fiind condiţionat de dovedirea intenţieifrauduloase a debitorului de a-şi crea o stare de insolvabilitate, iar în cazul actelorjuridice oneroase, mai trebuie dovedită şi complicitatea la fraudă a terţului-dobânditor, probă care este dificilă, motiv pentru care jurisprudenţa a instituit câtevaprezumţii de fraudă în situaţiile în care dobânditorii se află în grade de rudenieapropiată cu debitorul.

FInalienabilitate.

Page 12: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

12

Aşa cum am arătat deja, textul de la art. 1718 C. civ. reprezintă singurareferinţă legislativă care, fără a defini patrimoniul, ne ajută să înţelegem ce este el înrealitate, faptul că este distinct de bunurile care îl alcătuiesc, că aşa-zisul gaj generalal creditorilor chirografari priveşte patrimoniul, în totalitatea lui şi nu bunurile care îlalcătuiesc, că sunt supuse urmăririi bunurile existente în momentul iniţierii de cătrecreditor a procedurii de executare silită şi că sunt supuse acestui regim nu doarbunurile prezente, dar şi cele viitoare.

Dreptul de gaj general al creditorilor chirografari este un drept de gajspecializat, în sensul că divizibilitatea patrimoniului în mase distincte de bunuri faceca urmărirea bunurilor de către creditori să se facă asupra masei de bunuri în legăturăcu care s-a născut creanţa supusă valorificării.

Pe de altă parte, dreptul de gaj este general, este o garanţie a tuturorcreditorilor chirografari care sunt egali în faţa legii, spre deosebire de creditoriigajişti, ipotecari şi privilegiaţi care vor trebui îndestulaţi cu preferinţă.

Termenul subrogaţie vine de la verbul latinesc subrogare care înseamnăînlocuire, substituire. Ea poate fi de două feluri: subrogaţie personală şi subrogaţiereală. Subrogaţia reală, la rândul său, poate fi subrogaţie reală universală, subrogaţiecu titlu universal şi subrogaţie cu titlu particular. Aşa cum o califică întemeietoriiteoriei generale a patrimoniului, subrogaţia este o ficţiune care îşi are fundamentul înfungibilitate, calitatea bunurilor de a fi înlocuite.

Subrogaţia personală va fi studiată în cadrul teoriei generale a obligaţiilor.Fără a intra în detalii ce ar impune o analiză a textelor legale incidente, ne limităm aspune că ea are loc atunci când o persoană înlocuieşte o altă persoană în exercitareaunui drept, aşa cum se întâmplă când un terţ plăteşte pe creditor în locul debitorului.

Subrogaţia reală cu titlu universal este înlocuirea unui bun cu altul în cadrulaceluiaşi patrimoniu, potrivit adagiului in iudiciis universalibus pretium succedit locorei et res loco pretii. Potrivit unei definiţii avansate, “operaţiunea juridică prin efectulcăreia un bun care, într-un patrimoniu, face parte dintr-o categorie juridică diferită dea celorlalte bunuri, este înlocuit cu altul, care dobândeşte de drept aceeaşi calitate pecare a avut-o bunul înlocuit”.

Deşi nereglementată, subrogaţia reală s-a impus tocmai pentru că ţine defuncţionarea patrimoniului ca universalitate juridică, înăuntrul căruia drepturile şiobligaţiile sunt susceptibile de înlocuire, fără a avea nevoie de o prevedere legală.Orice bun care iese din patrimoniu va fi înlocuit fie de bunul primit în schimb, fie depreţul acestuia, urmând a face obiectul dreptului de gaj general al creditorilorchirografari, fără ca debitorul să poată invoca excepţia că se urmăreşte un alt bundecât cel ieşit din patrimoniu.

În fundamentarea subrogaţiei reale generale a fost avansată teoriafungibilităţii bunurilor, înţeleasă lato sensu, adică “numitorul comun al tuturorelementelor care compun patrimoniul sau o masă patrimonială”, afirmându-se că“tocmai datorită acestei trăsături comune, elementele patrimoniale pot fi schimbateunele cu altele, ele fiind însumate la activul sau pasivul patrimoniului ori ale uneimase patrimoniale”.

Potrivit unui alt punct de vedere, „fungibilitatea nu se poate confunda cusubrogaţia reală şi nici nu o poate explica pe aceasta pe temeiul ficţiunii prin care seface abstracţie de caracterul material, pentru că de esenţa fungibilităţii este tocmaiechivalenţa cantitativă şi calitativă a bunurilor, ceea ce înseamnă că este exclus cadouă lucruri să poată fi privite ca valori băneşti”.

FSubrogaţía

reală cu titluluniversal.

Page 13: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

13

Fără a contesta legătura fungibilităţii cu subrogaţia reală, noi credem căceea ce explică mecanismul subrogaţiei reale cu titlu universal este universalitateajuridică pe care o reprezintă patrimoniul. Aşa cum am văzut când am studiatclasificarea bunurilor, fungibilitatea este calitatea bunurilor generice de a fi înlocuiteunele cu altele în executarea unei obligaţii, datorită fie naturii bunului (Genera nonpereunt), fie voinţei exprese a părţilor, atât şi nimic mai mult.

Subrogaţia reală cu titlu universal este şi ea supusă divizibilităţiipatrimoniului, în sensul că, dacă bunul care iese din patrimoniu făcea parte dintr-omasă de bunuri având o destinaţie concretă, înlocuirea acestuia se va face în cadrulaceleaşi mase. Spre exemplu, dacă din patrimoniul unuia dintre soţi iese un bun careface parte din masa bunurilor sale proprii, valoarea de schimb va intra în aceeaşi masăde bunuri şi nu în cea a bunurilor comune. Tot astfel, în cadrul partajului judiciar,dacă bunurile din masa partajabilă nu pot fi comod împărţite între coindivizari, vorputea fi vândute la licitaţie, urmând ca preţul lor să fie supus partajării, în cotelelegale cuvenite fiecăruia.

De această dată înlocuirea, în cadrul patrimoniului, priveşte un bunindividual determinat (ut singuli) şi ea nu mai operează automat, ci doar dacă esteexpres prevăzută de lege.

Dintre acestea, următoarele cazuri pot fi reţinute exempli gratia:- în materia ipotecii, dacă bunul ipotecat a fost distrus sau deteriorat, ipoteca

se strămută asupra indemnizaţiei de asigurare, dacă a fost asigurat;- potrivit Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate

publică, dreptul de ipotecă şi privilegiul special care grevează un bun supusexproprierii se strămută, ope legis, asupra despăgubirii cuvenite proprietarului;

- potrivit art. 12 alin. (4) din Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică aterenurilor, în cazul unor schimburi de terenuri, fiecare teren primit în schimb vadobândi situaţia juridică a terenului pe care îl înlocuieşte, cu respectarea drepturilor şia sarcinilor anterior constituite.

Transmisiunea universală şi cu titlul universal. Transmisiunea universală şicu titlu universal are ca obiect chiar patrimoniul persoanei ca universalitate juridică,nu drepturi şi obligaţii privite individual.

Transmisiunea universală are loc la decesul persoanei fizice sau lareorganizarea persoanei juridice, prin divizare totală sau parţială, în cadrul căreiaîntregul patrimoniu alcătuit din totalitatea drepturilor şi obligaţiilor se transmitesuccesorilor.

Transmisiunea cu titlu universal priveşte o fracţiune, cum este cazulmoştenirii lăsate mai multor succesori legali, fiecare primind bunuri în coteleprevăzute de lege pentru fiecare clasă de moştenitori. Potrivit actualei legislaţii,moştenitorii sunt continuatori ai personalităţii autorului, astfel că ei vor fi ţinuţi detoate datoriile defunctului de care vor răspunde nelimitat, ultra vires hereditatis, maipuţin de obligaţiile asumate intuitu personae. Numai dacă succesiunea va fi acceptatăsub beneficiul de inventar, răspunderea succesorilor va fi ţărmurită în limiteleactivului succesoral, adică, intra vires hereditatis.

4. Drepturile patrimonialeDrepturile patrimoniale sunt acele drepturi subiective care au conţinut

economic, cele care sunt susceptibile de comparare, de măsurare, de exprimare printr-o valoare de schimb, de regulă banii. Ele sunt clasificate în drepturi reale şi drepturide creanţă.

FSubrogaţia

reală cu titlulparticular.

F

FNoţiune.

Page 14: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

14

4.1. Drepturile realeDrepturile reale sunt drepturile patrimoniale în temeiul cărora titularii lor îşi

pot exercita atributele care le sunt conferite de lege, nemijlocit, fără a avea nevoie deprestaţia pozitivă a altor persoane.

În concepţia clasică, dreptul real, ius in re, desemna puterea juridică pe care oare o persoană asupra unui lucru, un raport între titular şi bun, doctrina noastră maiveche definindu-l ca fiind puterea de a dispune de lucrul care constituie obiect aldreptului, în mod liber şi imediat.

Astăzi, majoritatea autorilor consideră că dreptul real, ca de fapt oricare altdrept subiectiv, nu poate fi decât un raport social, deci un raport între oameni şi nu unraport între om şi lucru. Dreptul real este, prin urmare, un raport juridic între subiectulactiv determinat, care este titularul dreptului, şi toate celelalte persoane,nedeterminate, care au obligaţia generală şi pasivă de a nu face nimic de natură săstinghereasă pe titular în exercitarea prerogativelor sale. De aceea se spune că dreptulreal este opozabil erga omnes.

Potrivit unui punct de vedere interesant, recent exprimat, “este discutabilfaptul că între titularul dreptului real şi toate celelalte personae nedeterminate(subiectul pasiv universal) se stabileşte un raport juridic prin care toate acestea dinurmă au obligaţia generală negativă de a se abţine să-i aducă titularului vreo atingere;dacă ar fi aşa s-ar crea pentru orice bun aflat în proprietate o reţea densă de obligaţiila nivel planetar”. Potrivit acestor autori, “raportul juridic, şi odată cu aceasta,obligaţia, se naşte numai după încălcarea sau nesocotirea dreptului subiectiv absolut(dreptul real) de către un subiect pasiv determinat”.

În ce ne priveşte, subscriem opiniei potrivit căreia “Nu se poate nega faptul căaceastă construcţie are un caracter abstract...Dar numai printr-o asemenea construcţieabstractă se poate da caracter social acestui raport juridic”.

4.2.Drepturile de creanţăDreptul de creanţă, ius ad personam, este acel drept patrimonial în temeiul

căruia titularul, subiect activ, numit creditor, poate pretinde unei alte persoane,subiectul pasiv, numit debitor, să dea, să facă sau să nu facă ceva (dare, facere autnon facere), sub sancţiunea constrângerii statale. Spre deosebire de drepturile reale,drepturi absolute, unde subiectul pasiv este nedeterminat, la drepturile de creanţă,drepturi relative, acest subiect este, întotdeauna, o persoană determinată. Este motivulpentru care drepturile de creanţă mai sunt numite drepturi personale.

Între cele două categorii de drepturi patrimoniale există o serie de deosebiri:a) – în timp ce drepturile reale sunt opozabile erga omnes, adică tuturor

persoanelor nedeterminate, drepturile de creanţă sunt opozabile doar părţilor legatejuridiceşte, adică doar debitorului, subiect pasiv. Trebuie subliniat însă că, deşidrepturile de creanţă sunt relative, aceasta nu înseamnă că situaţia juridică creată princontract ar putea fi nesocotită de terţi sub cuvânt că ei n-au fost părţi în contract;

b) - în cazul drepturilor reale, obligaţia corelativă de a nu face nimic de naturăsă stingherească pe subiectul activ este nedeterminată; la drepturile de creanţă aceastăobligaţie este determinată şi constă în a da, a face sau a nu face ceva, o acţiune pecare, în lipsa obligaţiei, debitorul ar fi putut-o face;

c) - drepturile reale sunt limitativ prevăzute de lege, în timp ce drepturile decreanţă sunt nelimitate, pentru că tot astfel sunt şi convenţiile pe care părţile le potîncheia în condiţiile autonomiei lor de voinţă;

d) - drepturile reale dau naştere la două efecte speciale: dreptul de urmărire şidreptul de preferinţă.

FNoţiune.

F

FDeosebirile

dintredrepturile realeşi drepturile de

creanţă.

Page 15: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

15

Dreptul de urmărire este posibilitatea recunoscută titularului dreptului real dea pretinde bunul din mâinile oricărei persoane care l-ar deţine fără drept. Astfel, dacăbunul a fost pierdut sau furat, proprietarul îl poate pretinde de la orice persoană, nudoar de la găsitor sau hoţ.

Dreptul de preferinţă este posibilitatea recunoscută titularului de a-şi realiza,cu prioritate, dreptul său faţă de alţi titulari de drepturi privitoare la acelaşi bun. Deexemplu, creditorul ipotecar are dreptul de a fi plătit cu precădere, înainteacreditorilor chirografari.

4.3. Categorii intermediareÎntre drepturile reale şi cele de creanţă se situează o categorie intermediară,

obligaţiile reale. Dacă, potrivit principiului relativităţii efectelor actului juridic,drepturile de creanţă dau naştere doar la obligaţii în sarcina părţilor şi a succesoriloruniversali sau cu titlu universal ai acestora, obligaţiile reale se bucură de o mai mareopozabilitate, fiind opuse nu doar debitorului iniţial, dar şi altor persoane caredobândesc un drept real, posesia sau chiar şi numai detenţia unui anumit bun.Transmiţându-se nu numai debitorului iniţial, ci şi tuturor dobânditorilor ulteriori aibunului în legătură cu care s-a născut obligaţia, aceste obligaţii sunt prezentate,uneori, ca excepţii de la principiul relativităţii efectelor actului juridic, caracterizarecontestată de unii autori cu motivarea că asemenea obligaţii se nasc ope legis şi nuprin voinţa părţilor, deci nu ca simplu efect al actului juridic.

A. Obligaţiile propter remDacă iniţial s-a considerat că obligaţiile propter rem sunt accesorii ale

drepturilor reale, cu timpul s-a constatat că, prin voinţa legii, există o serie deobligaţii care, fiind strâns legate de bun, se transmit odată cu el, independent deexistenţa vreunui drept asupra acestuia. Fără a fi opozabile erga omnes, ca în cazuldrepturilor reale, ele privesc nu doar pe proprietar, ci şi pe posesor sau pe simpluldetentor al bunului.

Se consideră că, după natura lor, obligaţiile propter rem pot fi clasificate înobligaţii propter rem administrative şi obligaţii propter rem civile.

Obligaţii propter rem de natură administrativă. Sunt cele prevăzute de lege şicare nu intră în conţinutul unor raporturi juridice civile. Exemplul frecvent utilizateste cel prevăzut de art. 74 din Legea nr. 18/1991, care instituie în sarcinadeţinătorilor de terenuri agricole obligaţia de a le cultiva şi de a le asigura protecţiasolului, obligaţie care se transmite odată cu fondul dobânditorilor, fără a fi nevoie deo altă convenţie. Un alt exemplu este prevederea de la art. 15 alin. (2) din Legea nr.103/1996 a fondului cinegetic şi a protecţiei vânatului potrivit căreia “Deţinătoriiterenurilor sunt obligaţi să ia măsurile prevăzute de lege pentru protecţia vânatului şia mediului său de viaţă şi răspund pentru pagubele pe care le produc acestuia prinacţiuni ilicite”, obligaţiile prevăzute de Legea nr. 137/1995 privind protecţia mediuluiimpuse proprietarilor şi deţinătorilor legali de teren etc.

Obligaţiile propter rem de natură civilă sunt, în viziunea aceluiaşi autor,“obligaţiile ale căror subiecte rămân în sfera dreptului civil, chiar dacă au o naturălegală”, în care sunt incluse, de exemplu, obligaţia de grăniţuire impusă de art. 584 C.civ., obligaţia constructorului de a plăti proprietarului terenului contravaloarealucrării efectuate etc.

În aceeaşi categorie sunt incluse şi obligaţiile propter rem convenţionale,precum obligaţiile asumate de proprietarul unui fond aservit de a efectua lucărilenecesare exercitării servituţii.

FNoţiune.

Page 16: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

16

B. Obligaţiile scriptae in remAsemenea obligaţii sunt cele care corespund unor drepturi de creanţă, fiind

atât de strâns legate de posesia unui bun, încât creditorul nu poate obţine satisfacereadreptului său decât dacă actualul posesor al bunului va fi obligat să respecte acestdrept, deşi n-a participat la încheierea contractului iniţial care a născut dreptulcreditorului. Exemplul frecvent citat este situaţia în care, potrivit art. 1441 C. civ.,dobânditorul unui bun imobil anterior închiriat este obligat să respecte contractulîncheiat de autorul său. Dacă durata contractului de locaţiune este mai mare de 3 ani,el va fi opozabil terţilor prin notarea contractului în cartea funciară, potrivit art. 19alin. (1) lit. C a) din Legea nr. 7/1996.

C. Drepturile potestative patrimonialeNoţiunea de drept potestativ este strâns legată de recunoaşterea actului juridic

unilateral ca izvor de obligaţii, fiind puterea conferită unei persoane de a modifica saustinge o situaţie juridică preexistentă ori cea de a recrea o situaţie juridică printr-unact juridic unilateral.

Drepturile potestative patrimoniale reprezintă o categorie atipică de drepturipatrimoniale, nefiind nici drepturi reale, nici drepturi de creanţă. “Atunci cândexercitarea acestor drepturi modifică, stinge sau recrează o situaţie juridicăpatrimonială, drepturile potestative capătă un conţinut patrimonial”. Ele sunt expresiiale puterii pe care o are subiectul de drept de a da naştere, prin act juridic unilateralde voinţă, unui efect juridic ce afectează şi interesele altei persoane. Sunt o serie dedrepturi discreţionare recunoscute subiectului de drept, precum dreptul de denunţareunilaterală a unui contract, dreptul de a revoca oferta de contract, opţiuneasuccesorală, dreptul de a cere partajarea unor bunuri indivize, dreptul de a cererezoluţiunea sau anularea unui act etc.

Spre deosebire de drepturile reale şi cele de creanţă, pentru a căror existenţăeste nevoie de acţiuni sau inacţiuni ale altor persoane, drepturile potestative suntrecunoscute titularilor independent de asemenea acţiuni sau inacţiuni. Efectelejuridice ale exercitării acestor drepturi interesează nu doar pe titular. dar şi pe aceiacare sunt legaţi de situaţia juridică ce se modifică, se stinge sau se recrează.

5. Sistemul drepturilor reale5.1. Drepturi reale principale. Drepturile reale principale sunt cele care au o

existenţă de sine stătătoare, ele sunt drepturi reale principale şi drepturi realeaccesorii.

Dreptul de proprietate. După regimul juridic aplicabil, dreptul de proprietatepoate fi drept de proprietate publică, aparţinând statului sau unităţilor administrativ-teritoriale şi dreptul de proprietate privată care poate aparţine oricărui subiect dedrept, persoană fizică sau juridică.

Drepturile derivate din dreptul de proprietate publică sunt:- dreptul de administrare;- dreptul de concesiune;- dreptul de folosinţă.Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată sunt:- dreptul de uzufruct;- dreptul de uz;- dreptul de abitaţie;- dreptul de servitute;- dreptul de superficie.

F

Page 17: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

17

Drepturile reale accesorii. Drepturile reale accesorii sunt drepturile reale carenu au o existenţă de sine stătătoare, fiind instituite pentru garantarea unor drepturi decreanţă a căror soartă juridică o urmează (Accesorium sequitur principalem).

Dreptul de ipotecă este cea mai energică garanţie a creditorului ipotecar şieste dreptul real accesoriu constituit asupra unui bun imobil aflat în proprietateadebitorului sau asupra dreptului de uzufruct cu privire la un bun imobil ce aparţineacestuia, de a se îndestula, cu prioritate, din preţul obţinut din vânzarea bunului, subcontrolul justiţiei, indiferent în mâinile cui s-ar afla el, dacă debitorul nu-şi execută, lascadenţă, obligaţia asumată.

Dreptul de gaj este dreptul real accesoriu constituit de debitor în favoarea unuicreditor asupra unui bun sau mai multor bunuri mobile determinate ale debitoruluisau ale unei terţe persoane, cu sau fără deposedarea de bun, care conferă titularuluiposibilitatea de a fi plătit cu prioritate, din preţul bunului sau bunurilor vândute, însituaţia neexecutării voluntare a obligaţiei de către debitor.

Privilegiile speciale. Sunt drepturi reale accesorii recunoscute creditorilorcare, datorită creanţelor lor, au posibilitatea de a fi plătiţi cu prioritate din valoareaunor bunuri determinate ale debitorului, chiar faţă de creditorii ipotecari posteriori.Ele sunt clauze legale de preferinţă.

Dreptul de retenţie. Este dreptul real accesoriu care oferă debitorului obligaţieide restituire sau de predare a bunului altuia, posibilitatea de a-l reţine şi de a refuzarestituirea lui până când debitorul său, creditor al obligaţiei de restituire a bunului, vaplăti datoria ce s-a născut în legătură cu bunul. Condiţia principală este ca datoria pecare creditorul obligaţiei de restituire a bunului o are faţă de debitor să aibă legăturacu bunul (debitum cum re iunctum).

Acest drept, deşi nu este reglementat, de principiu, în Codul civil, este totuşirecunoscut în diverse materii speciale, motiv care a încurajat jurisprudenţa să-lrecunoască ori de câte ori datoria creditorului obligaţiei de restituire are o strânsălegătură cu bunul aflat în litigiu.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.

1. B. Diamant, Caracterul depasit al teoriei patrimoniului unic, Revista Dreptul nr.

1/2000;

2. C.Barsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2007;

3. S. Neculaescu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Hamangiu, 2008;

4. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, vol 1, Ed. Humanitas, 2004;

5. V. Stoica, Notiunea juridica de patrimoniu, Pandectele romane, supliment, nr.

1/2003.

Page 18: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

18

TEST DE AUTOEVALUARE

Explicaţi care este diferenţa dintre noţiunea de „avere” şi cea de „patrimoniu”.

TEMĂ DE REFLECŢIE

Legătura dintre patrimoniul unei persoane şi dreptul de gaj general al

creditorilor chirografari.

Page 19: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

19

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Ce presupune gajul general al creditorilor chirografari:a. că bunurile debitorului sunt indisponibilizateb. că, deşi imobilizate, debitorul le poate înstrăinac. că nu sunt indisponibilizate dar că poate fi urmărit orice bun aflat în

patrimoniul debitorului2. Ce inseamnă subrogatia reala cu titlu universal

a. că pot fi urmărite de creditor toate bunurile, indiferent daca au fostsau un instrăinate

b. că bunul care iese din patrimoniul debitorului va fi înlocuit decontravaloarea lui

c. că bunul care iese din patrimoniul debitorului un va putea fi înlocuitcu altul

3. Ce sunt drepturile patrimonialea. drepturile reale şi drepturile de creanţăb. doar drepturile realec. doar drepturile de creanţă

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. c.

2. b.

3. a.

Page 20: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

20

CAPITOLUL IIDREPTUL DE PROPRIETATE

1. Cuprins2. Obiectiv general3. Obiective operaţionale4. Timpul necesar studiului capitolului5. Dezvoltarea temei6. Bibliografie selectivă7. Temă de reflecţie8. Modele de teste9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

� Noţiunea juridică de patrimoniu� Noţiunea dreptului de proprietate� Caracterele juridice ale dreptului de proprietate� Conţinutul dreptului de proprietate� Exercitarea dreptului de proprietate în limitele prevăzute de lege� Clasificări ale dreptului de proprietate

� Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privindimportanţa dreptului de proprietate, accepţiunile acestei noţiuni,corelate cu reglementările CEDO.

� Obiective operaţionale: Însuşirea definiţiei clasice aproprietăţii, caracterelor, atributelor dreptului de proprietate şilimitelor acestuia.

= 3 ore

Page 21: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

21

CAPITOLUL IIDREPTUL DE PROPRIETATE

1. Noţiunea dreptului de proprietate1.1. Perspectivele abordării.Ca realitate frustă, proprietatea este legată de apropriere, de asumare a calităţii

de stăpân, a unei conduite discreţionare faţă de lucrurile aflate în posesia titularului,pe care acesta le poate folosi după bunul său plac şi de care poate dispune în modsuveran.

La început aproprierea s-a făcut instinctual, oamenii însuşindu-şi, în modspontan, lucrurile de care aveau nevoie, în special obiectele strict trebuincioasesupravieţuirii. Odată cu patriarhatul, când oamenii au încetat a mai fi nomazi,devenind tot mai statornici şi îndeletnicindu-se cu agricultura, au apărut şi primeleforme de apropriere a uneltelor de lucru şi a terenului pe care s-au aşezat prinocupaţiune. Apariţia căpeteniilor marchează şi primele tabu-uri, primele reguli deconduită legate de protecţia avutului, care, de-abia după apariţia statului, capătălegitimitate prin garantarea lor. De la proprietatea colectivă a grupului, la proprietateafamilială şi, apoi, la proprietatea individuală se consumă o întreagă evoluţie a acesteinoţiuni fundamentale a dreptului civil.

Premisă a oricărei activităţi economice, proprietatea reprezintă un conceptmultidisciplinar, susceptibil de a fi analizat din mai multe perspective: istorică,filosofică, economică, socială, juridică şi chiar teologică, fiind obiectul unorconfruntări milenare între partizanii înflăcăraţi ai acesteia, cei care i-au evidenţiatvirtuţile, funcţia sa etică, aceea de a încuraja şi responsabiliza iniţiativa individuală,declanşând spiritul de competiţie, inventivitatea şi inteligenţa şi cei care, deşi i-aurecunoscut importanţa, i-au evidenţiat latura sa egoistă, efectele nocive aleexacerbării instinctului aproprierii.

Pentru jurist, discuţia despre originea şi fundamentul proprietăţii, deşiseducătoare, este una excesivă, pentru că, aşa cum se remarcă, “Proprietatea este unfenomen natural şi faptul că a existat la toate popoarele şi în toate vremuriledovedeşte că rădăcinile ei pornesc din însăşi structura organică a societăţii omeneşti.Proprietatea este un fapt istoric şi social persistent, necesar şi neînlăturabil, care s-atransformat fără a pieri, şi care trebuie privit ca atare”.

Acurateţea limbajului juridic cere ca termenii utilizaţi să aibă acelaşiînţeles. Or, se întâmplă ca termenul “drept de proprietate” să fie folosit cu acelaşiînţeles ca şi „proprietatea”, deşi cele două noţiuni desemnează realităţi diferite. Aşacum s-a remarcat, însăşi Constituţia revizuită, în art. 44 şi 136 foloseşte termenii“proprietate” şi “drept de proprietate” cu acelaşi înţeles, pentru a nu mai vorbi deCodul civil, al cărui Titlu II din Cartea II, denumit “Despre proprietate”, debutează cuart. 480 care defineşte dreptul de proprietate.

În realitate, dacă în limbajul curent, unde interesul distincţiei nu esteîntotdeauna necesar, cei doi termeni sunt folosiţi în sens identic, atunci când îianalizăm dintr-o perspectivă didactică, se impun anumite nuanţări. Astfel, în timp cedefiniţia de la art. 480 C. civ. priveşte dreptul subiectiv de proprietate, când vorbimde proprietate, avem în vedere doar obiectul acestui drept.

Pe de altă parte, dreptul de proprietate nu este doar un drept subiectivoarecare, ci este, în acelaşi timp, şi un drept fundamental al omului care se bucurăjuridică internaţională.

FAccepţiuni.

Page 22: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

22

Potrivit Declaraţiei universale a drepturilor omului adoptată de AdunareaGenerală a ONU în anul 1948, “orice persoană, privită ca subiect unic sau asociat încolectivităţi,” are dreptul la proprietate. Nimeni nu poate fi privat în mod arbitrar deproprietatea sa”, iar Convenţia europeană a drepturilor omului şi a libertăţilorfundamentale, adoptată la 4 noiembrie 1950, prevede în art. 1 alin. (1) din Protocoluladiţional nr. 1, adoptat în anul 1952, că orice persoană, fizică sau juridică, are dreptulde a-i fi protejate bunurile sale şi că nimeni nu poate fi privat de proprietatea sa decâtpentru cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiilegenerale de drept internaţional.

Expresia “drept de proprietate” desemnează, pe de altă parte, instituţiajuridică a dreptului de proprietate, adică totalitatea normelor şi principiilor privitoarela acest drept subiectiv.

Potrivit art. 480 C. civ., “Proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucuraşi a dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut, însã în limitele determinate delege”. Definiţia este întregită de dispoziţia de la art. 481 care dispune că “Nimeni nupoate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şiprimind o dreaptă şi prealabilă despăgubire”.

Primul enunţ a fost supus focului încrucişat al tuturor autorilor de drept civilcare s-au aplecat asupra dreptului de proprietate, potrivit cărora ea este criticabilăpentru următoarele motive:

- mai întâi, s-a remarcat că dreptul titularului de a se bucura, în mod absolut,de un lucru este contrazis de partea finală a definiţiei în care sunt invocate limiteledeterminate de lege;

- apoi, calificarea dreptului de proprietate ca fiind un drept absolut a trezitreacţii adverse, afirmându-se că, la nivel european, preocuparea generală alegiuitorilor a fost aceea de a limita puterea titularului de a dispune de bun,cantonând-o fie “în limitele ordinii juridice”, fie “în în limitele legii, în preocupareade a orienta instituţia proprietăţii spre funcţia ei socială, aceea de a urmări binelecomun. Aşa cum vom vedea, şi legislaţia noastră civilă are o asemenea preocupare,astfel că dreptul de proprietate nu mai este un drept discreţionar, cum sugereazădefiniţia lui legală şi este tot mai încorsetat de limitări determinate de interesulgeneral;

- s-a spus că ea este incompletă pentru că atributele dreptului de proprietate “ase bucura” şi “a dispune” pot fi exercitate şi de o altă persoană decât proprietarul,cum este cazul uzufructuarului care are atât posesia, cât şi folosinţa bunului ce faceobiectul dreptului de uzufruct, motiv pentru care, pentru o mai precisă delimitare, s-apropus completarea definiţiei din care să rezulte că asemenea prerogative suntexercitate de proprietar “în putere proprie şi în interes propriu”. Toate celelaltepersoane exercită asemenea atribute, atât în puterea legii, cât şi în putereaproprietarului care a constituit drepturile asupra bunului, în timp ce numaiproprietarul le exercită în putere proprie, fără a se subordona cuiva;

- s-a obiectat că dintre atributele specifice dreptului de proprietate, ius utendi,fruendi şi abutendi, lipseşte ius utendi şi ius fruendi. În replică, s-a susţinut, pe bunădreptate, că folosinţa include cele două drepturi despre care se afirmă că ar lipsi dindefiniţie;

- în fine, s-a spus că definiţia n-ar trebui să se refere la un „lucru”, nefiindavute în vedere bunurile incorporale. De exemplu, când ne raportăm la un drept decreanţă, nu spunem că ea este proprietatea cuiva pentru că “unei creanţe îi poţi fi doartitular.

FDefiniţia legală.

Page 23: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

23

Într-o formulă simplă şi sintetică, dreptul de proprietate este definit ca fiind“acel drept subiectiv, care dă expresie aproprierii unui bun, drept care permitetitularului să posede, să folosească şi să dispună de acel lucru, în putere proprie şiinteres propriu, în cadrul şi cu respectarea legislaţiei existente“.

Alteori, în preocuparea de a i se evidenţia nu doar atributele, dar şicaracterele, dreptul de proprietate este definit ca fiind “acel drept real principal careconferă titularului său atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie (ius possidendi, iusutendi, ius fruendi) asupra bunului apropriat în formă privată, atribute care pot fiexercitate în mod absolut, exclusiv şi perpetuu, cu respectarea limitelor materiale şijuridice”.

Pentru a răspunde criticii privind exercitarea prerogativelor şi de alte persoanedecât proprietarul, s-a definit dreptul de proprietate ca “acel drept real care conferătitularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, atribute pecare numai el le poate exercita în plenitudinea lor, în putere proprie şi în interesul săupropriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare” sau, potrivit unui alt autor, “aceldrept real, care exprimă o relaţie socială de apropriere între titular şi bunurile asupracărora acesta exercită, în mod exclusiv posesia, folosinţa şi dispoziţia, atribute pe carele exercită în putere proprie şi în interesul său, în limitele stabilite de lege”.

2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate2.1. Drept absolut.Aşa cum am văzut când am examinat clasificarea drepturilor subiective după

opozabilitatea lor, drepturile reale sunt opozabile erga omnes, spre deosebire dedrepturile de creanţă, care sunt relative, opozabile doar anumitor persoanedeterminate. Oare la aceasta să se refere caracterul absolut al dreptului de proprietateaşa cum este el definit de Codul nostru civil?

Sunt autori care consideră că “prin caracterul absolut al dreptului deproprietate se înţelege faptul că acesta este opozabil tuturor”.

În realitate, deşi dreptul de proprietate este, fără îndoială, un drept absolut, dinpunctul de vedere al opozabilităţii, doar întâmplarea a făcut ca această calificare să fieambivalentă. Ceea şi-au propus codificatorii francezi illo tempore, animaţi de spiritulliberal al vremii, era de a marca, într-un mod cât mai apăsat faptul că acest dreptconferă titularului plenitudinea atributelor pe care le are titularul, plena in re potestas,toate puterile – posesia, folosinţa şi dispoziţia, spre deosebire de celelalte drepturireale ale căror prerogative sunt puteri derivate, transmise de proprietar. Aşa cum s-asubliniat, “caracterul absolut al dreptului de proprietate trebuie interpretat în sensul cătitularul său are asupra lucrului latitudinea de a-i trage toate foloasele, de a profita detoată utilitatea pe care el o conferă şi de a săvârşi toate actele juridice care răspundnevoilor proprietarului sau impuse de propriul său interes”.

O astfel de preocupare are ca explicaţie istorică faptul că, înainte de Revoluţiafranceză de la 1789, dreptul de proprietate era încorsetat de o serie de sarcini şiobligaţii, având caracter dependent şi subordonat. O nouă viziune nu putea fi decâtuna revoluţionară, aşa explicându-se nota de exaltare pe care o presupune calificareadreptului de proprietate ca fiind “cel mai absolut”, ignorându-se, cu bună ştiinţă, atâtfaptul că termenul “absolut” nu este susceptibil de comparaţie şi asumându-secontradicţia pe care o presupune caracterul “cel mai absolut” al exercităriiprerogativelor proprietăţii cu “condiţia de a nu-l folosi într-un mod interzis de legesau de regulamente”.

Pe de altă parte, se simţea nevoia de a se deosebi dreptul de proprietate, care-iconferă titularului cele trei atribute, uzus, fructus şi abusus, de celelalte drepturi reale

FDefiniţii

doctrinare.

Page 24: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

24

care nu comportă decât unul sau două dintre ele dar niciodată abusus. Nu întâmplătors-a putut spune că “proprietatea are vocaţia de a fi recunoscută ca o libertate” şi că“din interpretarea art. 480 C. civ. rezultă regula că tot ce nu este interzis, estepermis”…”în opoziţie cu alt drept real unde titularul nu poate face decât ceea ce i s-aacordat în mod expres să facă”.

Nevoia de limitare a dreptului de proprietate a fost, încă de atunci, prezentă înconştiinţa codificatorilor, instituindu-se atât o serie de obligaţii care derivă dinraporturile de vecinătate, precum şi servituţile, care, prin definiţie sunt drepturi asuprabunurilor altuia (ius in re aliena). Apoi, teoria abuzului de drept care sancţioneazăexercitarea abuzivă a oricărui drept subiectiv, inclusiv a dreptului de proprietate,reprezintă încă un argument pentru recunoaşterea dreptului de proprietate doar înlimitele sale fireşti (neminem laedere qui suo iure utitur) fără ca, printr-o exercitarepur discreţionară, să fie lezate interesele altora.

Din caracterul absolut al dreptului de proprietate derivă şi caracterul săuinviolabil. Potrivit art. 136 alin. (5) din Constituţie “proprietatea privată esteinviolabilă, în condiţiile legii organice”. Chiar dacă, uneori, raţiuni sociale, maipresus de interesele legitime ale titularului, impun exproprierea, această măsură se iacu respectarea art. 44 alin. (3) din Constituţie, potrivit căruia “Nimeni nu poate fiexpropriat decât pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şiprealabilă despăgubire”. Este ceea ce Codul civil prevede în art. 481: ”Nimeni nupoate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauză de utilitate publică şiprimind o dreaptă şi prealabilă despăgubire”.

Exclusivitatea dreptului de proprietate semnifică faptul că titularul acestuidrept este îndreptăţit să exercite, de unul singur, toate prerogativele dreptului său, lafel cum, tot de unul singur, este îndreptăţit să dezmembreze acel drept în favoareaaltora, adică să consimtă ca anumite prerogative să fie exercitate de alte persoane, cadrepturi reale sau ca drepturi de creanţă, rezultate din raporturi obligaţionale. Altfelspus, din această perspectivă, dreptul de proprietate apare ca un “monopol” alproprietarului, atât faţă de terţi, cât şi faţă de stat.

Ca o concretizare a acestui caracter, art. 475 C. civ. prevede că “Oricine poatedispune liber de bunurile ce sunt ale lui”. Prin urmare, titularul dreptului deproprietate este singurul care poate înstrăina, fie prin acte inter vivos, fie prin acte demortis causa, bunurile sale, singurul care le poate greva, instituind garanţii realeasupra lor. Potrivit art. 584 C. civ., “Orice proprietar poate îndatora pe vecinul său lagrăniţuirea proprietãţii lipite cu a sa; cheltuielile grăniţuirii se vor face pe jumătate”,iar art. 585 C. civ. prevede că “Tot proprietarul îşi poate îngrădi proprietatea...”

Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate ne apare diminuat în cazuldezmembrămintelor, unde anumite prerogative sunt exercitate de alte persoane decâttitularul.

Atât în doctrină, cât şi în jurisprudenţă se discută dreptul proprietarului de a sebucura, în exclusivitate, de imaginea bunului său. Este vorba, nu de simplafotografiere sau reproducere a imaginii, ci de folosirea imaginii de către terţi înscopuri lucrative. S-a decis că proprietarul bunului, deşi nu are un drept exclusivasupra imaginii acestuia, se poate opune utilizării ei în situaţii de tulburări anormale.

Dreptul de proprietate nu este limitat în timp, având aceeaşi durată ca şi bunulcare face obiectul acestuia. Aceasta nu înseamnă că titularul n-ar putea pierde dreptulsău prin înstrăinare sau chiar prin distrugerea bunului. În prima ipoteză însă, deşidreptul s-a stins, proprietatea s-a transmis doar, dreptul renăscându-se în patrimoniul

FDrept exclusiv.

FDrept perpetuu.

Page 25: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

25

dobânditorului. Este, practic, o consecinţă a caracterului absolut al dreptului deproprietate. Din perpetuitatea dreptului de proprietate rezultă următoarele consecinţe:

- imprescriptibilitatea acţiunii în revendicare imobiliară. Dreptul deproprietate nu se stinge prin neuz, putând fi revendicat oricând. Acţiunea înrevendicare imobiliară poate fi însă paralizată de pârât prin invocarea uzucapiunii, camod distinct de dobândire a proprietăţii;

- transmisibilitatea dreptului de proprietate. Un atribut esenţial al dreptuluide proprietate privată este dispoziţia. Potrivit acestui atribut, titularul dreptului deproprietate poate transmite bunurile sale, fie prin acte juridice între vii (vânzare-cumpărare, donaţie, schimb etc), fie prin acte juridice de mortis causa (testament).Proprietatea se poate transmite şi prin moştenire legală. Spre deosebire de dreptul deproprietate privată, dreptul de proprietate publică este netransmisibil;

- reconstituirea dreptului de proprietate. Faptul că dreptul de proprietate esteperpetuu face posibilă reconstituirea lui. Indiferent la ce dată a fost dobândit bunulimobil şi la ce dată a ieşit din patrimoniul persoanei care solicită retrocedarea, fiepersonal, fie de succesorii legali, el poate face obiectul reconstituirii dreptului deproprietate.

3. Conţinutul dreptului de proprietate3.1. Posesia (ius possidendi). Aşa cum vom vedea, posesia poate fi analizată

atât ca situaţie de fapt, adică manifestarea tuturor prerogativelor proprietăţii, în caresunt incluse şi celelalte două atribute, folosinţa şi dispoziţia, cât şi ca situaţie de drept,exprimarea intelectuală a îndreptăţirii aproprierii şi stăpânirii unui bun.

Ca atribut al dreptului de proprietate, posesia interesează doar ca situaţie dedrept, accepţiune care nu acoperă şi celelate două atribute ale proprietăţii. Privităastfel, posesia o are proprietarul chiar şi atunci când este exercitată prin altul (corporealieno). De exemplu, chiriaşul, deşi are contactul direct cu lucrul, nu este posesor alacestuia, ci doar detentor precar; el deţine lucrul în temeiul unui contract, la expirareacăruia este obligat să-l restituie proprietarului. Posesia aparţine proprietarului şi eaeste exercitată prin altul.

3.2. Folosinţa (ius utendi şi ius fruendi). Este dreptul proprietarului de apune sau nu în valoare bunul aflat în proprietatea sa, de a-l exploata sau nu, iar în cazafirmativ, dreptul de a-i culege fructele şi de a beneficia de productele acestuia.Dreptul asupra fructelor şi productelor poate fi exercitat atât prin acte materiale, cândproprietarul exploatează personal bunul, culegându-i efectiv fructele şi preluându-iproductele, cât şi prin acte juridice prin care proprietarul închiriază bunul, îlarendează, sau încheie orice alt act juridic prin care îşi pune în valoare bunul.

Fructele sunt acele valori pe care le produce periodic bunul, fără a-şi consumasubstanţa. Ele pot fi fructe naturale, industriale şi civile.

Fructele naturale sunt definite de art. 522 C. civ. ca fiind “acelea ce pământulproduce de la sine: producţia şi prăsila (sporul animalelor)”. Asemenea fructe suntdeci produse de bun, fără munca omului, cum sunt fructele de pădure sau recoltele defân.

Fructele industriale sunt cele care, potrivit art. 522 C. civ. “…se dobândescprin cultură”, care necesită munca omului. Spre exemplu, recoltele de legumepresupun mai multe operaţii ale celui care le obţine.

Fructele civile sunt, potrivit art. 523 C. civ., “chiriile caselor, dobânzilesumelor exigibile, venitul rentelor, arendele..”. Prin urmare, ele pot fi definite cavenituri periodice pe care proprietarul le percepe ca urmare a transmiterii folosinţeibunului.

F

Page 26: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

26

Productele sunt cele care, prin preluare, consumă substanţa bunului, cum estecazul cărbunelui minier.

Dispoziţia (ius abutendi). Este dreptul proprietarului de a exploata bunul său,de a dispune de el, fie prin înstrăinare, fie prin consumarea substanţei acestuia.Dispoziţia, ca prerogativ al dreptului de proprietate, poate fi juridică şi materială.

Dispoziţia juridică este prerogativa proprietarului de a înstrăina, prin actejuridice cu titlu oneros sau gratuit, dreptul său de proprietate sau de a-l greva,constituind drepturi reale în favoarea altora.

Dispoziţia materială este posibilitatea titularului de a dispune de substanţabunului, de a o consuma prin utilizarea bunului, de a o transforma sau distruge, curespectarea legii.

4 Exercitarea dreptului de proprietate în limitele prevăzute de lege4.1. Preliminarii. Orice drept subiectiv îşi are limitele sale raţionale, principiu

care a călăuzit pe redactorii Codului Napoleon încă din momentul definirii dreptuluide proprietate în art. 544 ca fiind “dreptul de a te bucura şi de a dispune de lucruri înmodul cel mai absolut”. Deşi exaltaţi de spiritul liberal al vremii, codificatorii au fost,totuşi, nevoiţi să prevadă că exercitarea unui astfel de drept este supusă condiţiei “dea nu-l folosi într-un mod interzis de lege sau de regulamente”, viziune preluată deCodul nostru civil care, într-un mod mai rezonabil şi mai complet, îl defineşte ca“dreptul ce are cineva de a se bucura şi a dispune de un lucru în mod exclusiv şiabsolut, însã în limitele determinate de lege”.

“Dincolo de funcţia individuală prin care se protejează chiar spaţiul delibertate a persoanei, dreptul de proprietate are şi o funcţie socială”, recunoaşte undistins autor, partizan împătimit al proprietăţii private.

Raţiuni ale unor limitări ale dreptului de proprietate au existat dintotdeauna;ele sunt astăzi mai stringente decât oricând, datorită tocmai multiplicării fărăprecedent a relaţiilor sociale, a nevoii de raportare, tot mai frecvente, la intereselealtora, care face actual adagiul Neminem laedere qui suo iure utitur. PotrivitConstituţiei, art. 44 alin. (1) “Dreptul de proprietate, precum şi creanţele asuprastatului, sunt garantate. Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege”.

Aşa cum s-a remarcat, “faptul că numai prin lege pot fi aduse limităridreptului de proprietate este el însuşi o garanţie a acestui drept, generalitatea şipermanenţa legii fiind de natură să împiedice manifestarea arbitrariului în acestdomeniu”

Asistăm astăzi la un paradox: niciodată n-a fost mai puternică clamareadreptului de proprietate, privit ca drept fundamental al omului, la fel cum niciodatănevoia limitării, prin lege, a acestui drept n-a fost mai stringentă.

A. Limite materiale ale dreptului de proprietateDe principiu, proprietarul terenului este proprietar şi asupra spaţiului aflat

deasupra terenului, până la limita spaţiului aerian. În cazul servituţilor aeronautice,care, potrivit art. 3 3.32 din Codul aerian, sunt “condiţii, restricţii, obligaţii, impusesau recomandate de prevederile reglementărilor aeronautice naţionale şi/sauinternaţionale în interesul siguranţei zborului aeronautic”, acest spaţiu se diminuează,astfel că dreptul de survol acordat prin lege companiilor aeriene în această coloană aspaţiului este opozabil proprietarilor de terenuri.

Dacă, potrivit 489 C. civ., “Proprietatea pământului cuprinde în sineproprietatea suprafeţei şi a subfeţei lui”, sunt instituite, prin lege, o serie de limitări:

- Constituţia prevede la art. 136 alin. (3) că “bogăţiile de interes public alesubsolului... fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice”. Prin urmare, dreptul de

F

F

Spaţiul aerian

FSubsolulterenului.

Page 27: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

27

proprietate privată se întinde asupra subsolului, până la limita la care se află bogăţiilede interes public;

- potrivit art. 44 alin. (5) din Constituţie, “Pentru lucrări de interes general,autoritatea publică poate folosi subsolul oricărei proprietăţi imobiliare, cu obligaţia dea despăgubi proprietarul pentru daunele aduse solului, plantaţiilor sau construcţiilor,precum şi pentru orice alte daune imputabile autorităţii”;

- proprietatea privată poate fi supusă servituţii de trecere subterane. Astfel,conform art. 16 alin. (2) lit. c) din Legea nr. 13/2007 a energiei electrice, „servituteade trecere subterană, de suprafaţă sau aeriană pentru instalarea de reţele electrice saualte echipamente aferente capacităţii energetice şi pentru acces la locul de amplasarea acestora, în condiţiile legii”. Conform alin. (8) al aceluiaşi articol, “Dacă cu ocaziaintervenţiei pentru retehnologizări, reparaţii, revizii sau avarii se produc pagubeproprietarilor din vecinătatea capacităţilor energetice, titularii de licenţă au obligaţiasă plătească despăgubiri în condiţiile prezentei legi”.

Şi cu privire la aceste terenuri există unele limite:- potrivit art. 1 şi 2 alin. (1) din Legea nr. 85/2003 a minelor, apele

geotermale, gazele care le însoţesc, apele minerale naturale (gazoase şi plate) şi apeleminerale terapeutice fac parte din proprietatea publică a statului;

- în conformitate cu art. 581 C. civ., “proprietarul izvorului nu-i poate schimbacursul când izvorul dă apă trebuincioasă locuitorilor unei comune, sat sau unuicătun”;

- potrivit Legii nr. 107/1996 a apelor, art. 3 alin. (2), albiile minore cu lungimimai mici de 5 km şi cu bazine hidrografice mai mici de 10 km2 aparţin deţinătorilor,cu orice titlu, ai terenurilor pe care se formează sau curg, ceea ce înseamnă că celecare depăşesc aceste dimensiuni fac parte din domeniul public.

B. Limite ale dispoziţiei juridiceBunuri inalienabile. De la regula că proprietarul are dreptul de a dispune, în

mod absolut, de bunurile care fac obiectul dreptului său de proprietate, sunt instituite,prin lege, o serie de excepţii dictate de raţiuni diverse.

Bunurile definitiv inalienabile sunt: - bunurile nesusceptibile de apropriaţiune, cum sunt aerul, apa, lumina solară,

care nu pot face obiectul actelor juridice. Este vorba de bunuri de folosinţă comună,res communis, care, potrivit art. 647 C. civ., „nu aparţin nimănui”. În ce priveşte apa,dacă se află într-o fântănă situată pe un teren proprietate privată, nu se mai bucură deacelaşi regim; la fel, apa destinată consumului casnic distribuită prin reţelele urbaneal cărui consum este facturat de regiile specializate;

- bunurile care fac parte din domeniul public, prevăzute de art. 136 dinConstituţie, de art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind regimul juridic al proprietăţiipublice, art. 120 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală;

- drepturile de uzufruct, uz, abitaţie; - organele corpului uman, potrivit Legii nr. 95/2006 privind reforma în

domeniul sănătăţii; - capacitatea persoanelor, potrivit art. 6 alin. (2) din Decretul nr. 31/1954

privind persoana fizică şi juridică; - drepturile morale ale autorilor de creaţii literare, artistice, ştiinţifice sau

tehnice, conform art. 10-11 din Legea nr. 8/1996 privind dreptul de autor şi drepturileconexe.

. Bunuri temporar inalienabile sunt:

F Terenurile cu

ape.

Page 28: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

28

- terenurile care au fost atribuite conform art. 19 alin. (1), art. 21 şi art. 43 dinLegea nr. 18/1991 privind fondul funciar care nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani dela constituire [conform art. 32 alin. (1)];

- terenurile care fac obiectul reconstituirii dreptului de proprietate sau litigiilorprivind legalitatea titlurilor de proprietate;

- locuinţele cumpărate cu plata în rate până la achitarea integrală a preţului,conform art. 15 alin. (4) din Legea nr. 85/1992, republicată;

- locuinţele cumpărate cu subvenţii de la stat, care, potrivit art. 19 din Legealocuinţei nr. 114/1996, republicată, nu pot fi înstrăinate decât după rambursareaintegrală a creditului etc.

Bunuri alienabile în condiţii restrictive sunt bunuri care, deşi se află încircuitul civil, datorită naturii lor, sunt supuse unor condiţii speciale privind circulaţiajuridică:

-materialele explozive al căror regim juridic este reglementat de Legea nr.126/1995;

-armele şi muniţiile aflate sub incidenţa Legii nr. 17/1996 privind regimularmelor de foc şi al muniţiilor;

-bunurile monopol de stat prevăzute de Legea nr. 31/1996;-deşeurile toxice, al căror regim juridic este reglementat de O.U.G. nr.

195/2005 privind protecţia mediului;-plantele, substanţele şi preparatele stupefiante şi psihotrope (art. 15 din

Legea nr. 339/2005 privind regimul juridic al plantelor, substanţelor şi preparatelorstupefiante şi psihotrope;

-obiectele de cult prevăzute de Legea nr. 103/1992 etc.Doctrina juridică include, pe bună dreptate, printre limitele legale ale

dispoziţiei juridice şi solemnitatea actelor juridice, anume condiţiile de formă pe caretrebuie să le respecte testamentele, donaţiile, înstrăinările de terenuri, condiţiaautorizării înstrăinării în anumite situaţii, precum apartamentele cumpărate cu creditipotecar, incapacităţile de a înstrăina.

Toate actele juridice prin care se încalcă asemenea dispoziţii vor fi sancţionatecu nulitatea absolută, sancţiune explicată de interesul public al restricţiilor şi nu decaracterul imperativ al normelor care le instituie.

C. Limite rezultând din raporturile de vecinătatePotrivit art. 44 alin. (7) din Constituţie, “Dreptul de proprietate obligă la

respectarea sarcinilor privind protecţia mediului şi asigurarea bunei vecinătăţi,precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii sau obiceiului, revinproprietarului”.

De regulă, sarcinile impuse fondurilor rezultate din situaţia acestora, precumşi cele impuse pentru utilitatea publică, a comunelor, ori a particularilor suntconsiderate de doctrină servituţi, fiind studiate în cadrul dezmembrămintelordreptului de proprietate.

Aşa cum s-a remarcat însă, aşa-zisele servituţi naturale, adică cele care se nascdin situaţia locurilor, precum şi cele legale, sunt, de fapt, limite de exercitare normalăa dreptului de proprietate şi nu servituţi propriu-zise Ele sunt impuse de un spirit detoleranţă reciprocă şi de moderaţie în raporturile dintre vecini.

Raporturi de vecinătate care au caracter de drepturi reale. Potrivit art. 576 C.civ., “Servitutea este o sarcină impusă asupra unui imobil pentru uzul şi utilitateaunui imobil având un alt stãpân”. În art. 578 – 585 C. civ. sunt reglementateservituţile ce se nasc din situaţia locurilor, aşa-zisele servituţi naturale, iar în art. 586

F Precizăriprealabile.

F

Page 29: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

29

– 619 C. civ. sunt supuse reglementării servituţile legale. Prin aceste dispoziţii sedetermină, de fapt, limitele exercitării dreptului de proprietate, restricţii care privescambele fonduri învecinate şi nu doar unul dintre ele, aşa cum se întâmplă la servituţilepropriu-zise.

Raporturi de vecinătate care au caracter de sarcini reale. Când am examinatclasificarea drepturilor reale şi deosebirile dintre ele şi drepturile de creanţă, amevocat şi o categorie intermediară, obligaţiile propter rem, cele care decurg din însăşistăpânirea, cu orice titlu, a unor bunuri imobile. De exemplu, art. 82 din Legea nr.18/1991 prevede că acele terenuri care şi-au pierdut capacitatea de producţie pentruculturi agricole sau silvice se vor constitui în perimetre de ameliorare pentru care sevor efectua o serie de măsuri şi lucrări specifice. Or, executarea acestor lucrări nupoate fi făcută decât în condiţii de colaborare între deţinătorii terenurilor agricole.

Asemenea obligaţii pot fi asumate şi prin voinţa părţilor. Când, de exemplu, încazul constituirii prin convenţie a unei servituţi de trecere, titularul fondului aservit sepoate obliga să efectueze lucrările necesare folosirii servituţii. Această obligaţie nu seconfundă cu servitutea, ci este accesorie acesteia, transmiţându-se odată cu fondul.

Raporturi de vecinătate rezultate din convenţia părţilor. În temeiul libertăţii devoinţă, proprietarii fondurilor învecinate pot încheia convenţii, altele decât deconstituire a unor servituţi, prin care se pot obliga reciproc la diverse prestaţii, cum arfi aceea de a îngădui, fie în condiţii de reciprocitate, fie unilateral, plantarea de arborila o distanţă mai mică decât cea legală sau de a îngădui alimentare cu apă din propriafântână. În aceste situaţii, exercitarea dreptului de proprietate este supusă unor limiteconvenţionale.

D.Exercitarea cu bună-credinţă a dreptului de proprietateDe regulă, abuzul de drept este studiat în cadrul teoriei generala a actului

juridic, când se examinează conţinutul raportului juridic. Dreptul de proprietate, fiindşi el un drept subiectiv, este susceptibil de o exercitare abuzivă. De aceea, reamintimcă, potrivit art. 1 din Decretul nr. 31/1954 privitor la persoana fizică şi la persoanajuridică, “drepturile civile ale persoanelor fizice sunt recunoscute în scopul de asatisface interesele personale, materiale şi culturale, în acord cu interesul obştesc,potrivit legii şi regulilor de convieţurire socială”. Art. 3 al aceluiaşi act normativdispune că “drepturile civile sunt ocrotite de lege. Ele pot fi exercitate numai potrivitcu scopul lor economic şi social.”

Doctrina noastră de drept civil califică abuzul de drept ca fiind orice deturnarea dreptului de proprietate de la finalitatea pentru care a fost recunoscut. Astfel, a fostcalificată abuz de drept fapta proprietarului unui teren de a răspândi pe el substanţepesticide, care, datorită gradului lor de toxicitate, au fost scoase din practica agricolă,ceea ce l-a făcut responsabil pentru daunele produse vecinului prin moartea maimultor păsări domestice care au pătruns pe teren.

Mai delicată este întrebarea legată de criteriul pe care îl avem în vedere pentru aaprecia dacă ne confruntăm cu o exercitare anormală a dreptului de proprietate.

Potrivit concepţiei subiective, ne aflăm în faţa unui abuz de drept ori de câteori, fără a justifica un interes legitim, proprietarul îşi exercită dreptul său cu rea-credinţă, cu intenţia vădită de a prejudicia interesele altuia. Este cazul proprietaruluicare construieşte pe propriul teren un zid de care nu are nevoie, el fiind destinat doarsă ia vederea sau lumina vecinului său. Nu tot astfel va fi calificată faptaproprietarului care urmăreşte satisfacerea unui interes legitim.

FAbuzul de

drept.

Page 30: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

30

În concepţia obiectivă, intenţia proprietarului aflat în exerciţiul anormal aldreptului său nu interesează. Singurul fapt că printr-o astfel de exercitare s-a produsun prejudiciu altuia este suficient pentru a o califica abuz de drept.

Întrebându-se care dintre concepţii ar trebui consacrată de legislaţia noastră,unii autori au înclinat spre concepţia subiectivă, apreciind că abuzul de drept “estestrâns legat de noţiunea de bună - credinţă”.

În ce ne priveşte, credem că aspectul ce interesează cu precădere în materia decare ne ocupăm nu este sancţionarea autorului, ci situaţia injustă în care se aflăvictima exercitării anormale a unui drept, astfel că, în concepţia noastră, simplul faptcă un astfel de exerciţiu a creat un inconvenient injust vecinului său ori altei persoane,trebuie să atragă reacţia dreptului, indiferent de buna sau reaua-credinţă afăptuitorului. Pe de altă parte, multe dintre asemenea afectări ale dreptului deproprietate derivând din raporturile de vecinătate pot fi calificate ca ipoteze alerăspunderii pentru prejudiciile cauzate de lucruri unde nu se pune problema culpei,răspunderea fiind obiectivă, aşa cum tot mai multe situaţii de răspundere delictualătind să fie.

E. Limitări excepţionale ale folosinţei unor bunuri. RechiziţiaPotrivit art. 1 din Legea nr. 132/1997, rechiziţia este o măsură cu caracter

excepţional prin care autorităţiile publice, împuternicite prin lege, obligă agenţiieconomici, instituţiile publice, precum şi alte persoane juridice şi fizice la cedareatemporară a unor bunuri mobile sau imobile. Situaţiile în care se poate dispune oasemenea măsură sunt prevăzute de art. 2 din lege. Este vorba de acele situaţii în carea fost declarată mobilizarea parţială sau totală a forţelor armate sau starea de război, afost instituită starea de asediu sau starea de urgenţă.

Scopul acestei măsuri este acela de a preveni, de a localiza sau de a înlăturaurmările unor dezastre şi durează până la încetarea situaţiei care a impus-o. Aceastămăsură excepţională este luată în interesul forţelor armate sau al autorităţilor publice.

Fac obiectul rechiziţiei bunuri imobile sau imobile care pot servi apărăriinaţionale. Pot fi supuse rechiziţionării şi bunuri consumptibile, cu plata unordespăgubiri prevăzute de lege.

F. Exproprierea pentru cauză de utilitate publicăPotrivit art. 44 alin. (3) din Constituţie “Nimeni nu poate fi expropriat decât

pentru cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilădespăgubire”, principiu pe care-l afirmă şi art. 481 C. civ. care, în termeni similari,dispune că “Nimeni nu poate fi silit a ceda proprietatea sa, afară numai pentru cauzăde utilitate publică şi primind o dreaptă şi prealabilă despăgubire”.

În acord cu aceste prevederi de principiu, Legea nr. 33/1994 privindexproprierea pentru cauză de utilitate publică reglementează, atât pe fond, cât şi peprocedură, măsura exproprierii ca un instrument de o reală armonizare a intereselorgenerale cu cele individuale, de o manieră total diferită de modul cum se realiza înperioada anterioară anului 1989. Potrivit acestei legi, exproprierea presupuneparcurgerea a trei faze în cadrul unei proceduri minuţios reglementate: declararea deutilitate publică a exproprierii, măsuri premergătoare exproprierii, expropriereapropriu-zisă şi determinarea despăgubirilor.

Fiind o excepţie de la caracterul absolut şi inviolabil al dreptului deproprietate, exproprierea este definită ca fiind actul puterii de stat competente, princare se realizează trecrerea în proprietatea publică a unor bunuri imobile proprietateprivată, necesare executării unor lucrări de interes public, în schimbul uneidespăgubiri, definiţie însuşită apoi de alţi autori importanţi de drept civil.

F

F

Page 31: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

31

Bunurile supuse exproprierii. Pot face obiect al exproprierii bunurilepersoanelor fizice şi ale persoanelor juridice, cu sau fără scop lucrativ, dar şi celeaflate în proprietatea privată a comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor. Nu potfi expropriate bunurile proprietatea publică şi nici bunurile imobile care se află înproprietatea privată a statului, având în vedere că, în calitatea sa de proprietar, statulpoate afecta orice bun al său, fără a avea nevoie de procedura exproprierii.

Potrivit art. 2 din Legea nr. 33/1994, bunurile imobile care se află înproprietatea privată a unităţilor administrativ - teritoriale pot fi supuse exproprierii,dacă utilitatea publică în considerarea căreia a fost dispusă ţine de interesul naţional.Dimpotrivă, dacă utilitatea publică ţine de interesul local, bunul vizat poate fi trecut nproprietatea publică a acelei unităţi administrativ-teritoriale prin decizia organuluicompetent.

Convenţia părţilor. În orice fază s-ar afla procedura exproprierii, părţileimplicate pot conveni trecerea bunului în proprietatea publică printr-un transferamiabil. Convenţia poate fi încheiată până în momentul soluţionării cererii deexpropriere de către instanţa de judecată. Tranzacţia nu poate privi însă natura şicuantumul despăgubirilor care urmează să le primească proprietarul, ambele fiindstabilite prin hotărâre judecătorească. Pentru determinarea despăgubirilor, tribunalulîn a cărui rază teritorială este situat imobilul propus pentru a fi expropriat,desemnează o comisie formată din trei experţi. Fiecare parte are dreptul să propunăcâte un expert, al treilea fiind numit de instanţă. Pentru evaluarea bunului se au învedere preţurile la care se vând asemenea bunuri în zona respectivă, precum şieventualele prejudicii produse titularilor altor drepturi reale, dezmembrăminte aledreptului de proprietate sau titularilor dreptului de concesiune şi de folosinţă,constituite pe temeiul dreptului de proprietate.

Utilitatea publică. Aşa cum se prevede în art. 5 din Legea nr. 33/1994,utilitatea publică se declară pentru lucrările de interes naţional sau de interes local.

Pentru lucrările de interes naţional utilitatea publică se declară de Guvern;pentru cele de interes local de consiliile judeţene sau, după caz, de Consiliul generalal municipiului Bucureşti; pentru cele de interes local dar care vizează mai multejudeţe, utilitatea publică se declară de o comisie din care fac parte preşedinţiiconsiliilor judeţene respective, iar în ipoteza unui dezacord între aceştia, utilitateapublică va fi declarată de Guvern.

Legea prevede, în art. 7, situaţii speciale în care se pune problema exproprieriiunor monumente, lăcaşuri de cult, ansambluri sau situri istorice, cimitire, alteaşezăminte de valoare naţională, situaţii în care declararea utilităţii publice se facedoar prin lege.

Înainte de a se declara utilitatea publică, are loc o cercetare prealabilă, decătre o comisie special abilitată, menită a constata dacă măsura exproprierii ar puteafi evitată şi care ar putea fi soluţiile. Se confirmă astfel că exproprierea este o măsurăsubsidiară.

Utilitatea publică astfel declarată este supusă înscrierii în planurile urbanisticeşi de amenajare a teritoriului şi se afişează la sediul consiliului local în a cărui razăteritorială se află imobilul şi va fi publicată fie în presa locală, pentru cazurile deinteres local, fie în Monitorul Oficial al României, pentru cazurile de interes naţional.Ca orice act administrativ, declaraţia de utilitate publică este supusă căilor de atacprevăzute de Legea contenciosului administrativ.

După ce se realizează publicitatea declaraţiei de utilitate publică,expropriatorul întocmeşte planurile imobilelor supuse exproprierii, numele

FMăsuri

premergătoare.

Page 32: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

32

proprietarilor şi oferta de despăgubiri. În termen de 15 zile de la publicare,propunerile de expropriere se notifică proprietarilor împreună cu procesul-verbalîntocmit de comisia care a făcut cercetarea prealabilă. Împotriva acestei notificări,proprietarul poate face întâmpinare în termen de 45 zile de la comunicare. În termende 30 zile, o comisie constituită potrivit art. 15-17 din lege, va soluţionaîntâmpinarea, pronunţând o hotărâre care va fi comunicată părţilor în termen de 15zile de la adoptare. Această hotărâre este supusă contestaţiei care este de competenţacurţii de apel în a cărei rază teritorială se află imobilul.

Potrivit Legii nr. 33/1994, competenţa soluţionării cererilor de expropriereaparţine tribunalului în a cărui rază teritorială se află bunurile imobile. De principiu,instanţa competentă are a verifica doar dacă sunt întrunite condiţiile legale pentruexpropriere, fără a putea examina pe fond cererea. Prin excepţie, atunci cândexpropriatorul cere exproprierea parţială, iar proprietarul solicită exproprierea totală,instanţa va trebui să se pronunţe asupra celor două posibilităţi şi, în raport de datelefiecărui caz în parte, să opteze pentru una dintre ele. În cazul în care va dispuneexproprierea totală, tribunalul va analiza cauza pe fond.

Tribunalul decide cu privire la despăgubirile datorate proprietarului. Înipoteza existenţei unei convenţii, se va lua act de tranzacţie, pronunţând o hotărâredefinitivă. Dacă părţile n-au căzut de acord cu privire la despăgubiri, tribunalul se vapronunţa doar cu privire la expropriere, urmând să determine despăgubirile cuveniteproprietarului cu luarea în considerare a criteriilor deja arătate. Dacă asupra bunuluisupus exproprierii există, alături de dreptul de proprietate, şi alte drepturi reale, vor fiavute în vedere şi prejudiciile suferite de titularii acestor drepturi. Despăgubirea se vaîntinde între două limite: o limită minimă, reprezentată de suma oferită deexpropriator şi o limită maximă, suma pretinsă de expropriat.

Ca efect al exproprierii, bunul supus acestei proceduri trece din proprietateaprivată, în proprietate publică. Dacă în materia contractului de vânzare-cumpărare,transferul dreptului de proprietate are loc în momentul încheierii contractului,expresie a principiului consensualităţii (solo consensus obligat), în cazul exproprieriiacest transfer este condiţionat de plata despăgubirilor, fapt care este realizat fie înmodul convenit de părţi, fie în condiţiile impuse de hotărârea judecătorească, dar într-un termen de plată care nu poate fi mai mare de 30 zile. Împrejurarea că transferul nuse va face până la plata despăgubirilor nu afectează eficienţa juridică a hotărâriijudecătoreşti. Potrivit doctrinei, expropriatul păstrează dreptul de a pretinde sumadatorată, chiar dacă, până la plată, el rămâne proprietar al bunului.

Odată cu transferul dreptului de proprietate se produc şi alte efectesubsecvente, expresie a principiului accesorium sequitur principalem :

- drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate, cum suntdreptul de uzufruct, uz, abitaţie, superficie, se sting. Aceeaşi soartă o au şi dreptul deconcesiune, dreptul de folosinţă, cât şi dreptul de servitute stabilit prin fapta omului.Potrivit art. 28 alin. (2) din lege, “raporturile obligaţionale dintre vechiul şi noulproprietar rămân supuse dreptului comun”;

- dreptul de ipotecă şi privilegiul imobiliar special se strămută asupradespăgubirii determinate de instanţă, acesta fiind unul dintre cazurile de subrogaţiereală cu titlu particular;

- drepturile personale care s-au născut în legătură cu bunul, cum ar fi dreptullocatarului sau al comodatarului.

Legea prevede şi câteva măsuri de protecţie: evacuarea persoanelor careocupau în mod legal imobilul expropriat nu se va putea face decât după ce

FEfectele

exproprierii.

FMăsuri deprotecţie a

proprietaruluiexpropriat.

Page 33: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

33

expropriatorul le va asigura spaţiul de locuit; art. 22 din lege prevede obligaţia de acita în procesul în care se judecă cererea de expropriere, pe lângă titularii oricărordrepturi reale, orice persoană care ar putea justifica un interes legitim asupra bunuluisupus exproprierii.

Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publicărecunoaşte fostului proprietar următoarele drepturi speciale:

- nu la acest articol este prevăzută această ipoteză expropriatorul poate oferifostului proprietar expropriat dreptul de a locui în imobil în temeiul unui contract deînchiriere pentru perioada cuprinsă între data punerii în posesie şi data la care bunulva fi folosit potrivit destinaţiei avute în vedere la expropriere;

- în ipoteza că bunul expropriat n-a fost folosit pentru scopul în vederea căruiaa fost expropriat, timp de un an şi nici nu s-a făcut o nouă declaraţie de utilitatepublică, fostul proprietar poate cere tribunalului în raza căruia se află bunul,retrocedarea acestuia. Preţul imobilului retrocedat se va determina conform aceleiaşiproceduri urmate la expropriere, neputând fi mai mare decât despăgubirea deexpropriere actualizată;

-dacă lucrările pentru care s-a făcut exproprierea nu s-au realizat, iarexpropriatorul doreşte să înstrăineze bunul expropriat, fostului proprietar îi esterecunoscut un drept de preemţiune la dobândirea bunului.

În concretizarea acestui ultim drept, expropriatorul este obligat să notificefostului proprietar intenţia înstrăinării imobilului. Dacă în termen de 60 zile de lanotificare fostul proprietar nu-şi exprimă dorinţa de a redobândi imobilul, potrivit art.37 din lege, expropriatorul poate dispune liber de bun. Actul juridic de înstrăinareîncheiat de expropriator fără îndeplinirea acestei condiţii va fi sancţionat cu nulitatearelativă, având în vedere natura privată a intereselor lezate

Cum poate fi calificat acest drept?S-ar putea susţine că este vorba de o vânzare supusă condiţiei rezolutorii de a

nu se fi efectuat lucrările de utilitate publică. Aşa cum s-a obiectat însă, expropriereapentru cauze de utiliate publică, fiind un act de autoritate de drept public, esteincompatibil cu instituirea unei modalităţi de drept civil. Este motivul pentru care s-asusţinut că ne-am afla în faţa unei cesiuni cu titlu oneros a dreptului de proprietateasupra imobilului expropriat cu efecte ex nunc.

Un alt autor consideră că “instituţia prevăzută de art. 35-36 din Legea nr.33/1994 apare ca o sancţiune civilă în detrimentul expropriatorului, dar în beneficiulexpropriatului, prin care legiuitorul sancţionează pasivitatea expropriatorului”.

Potrivit unei alte opinii, la care ne raliem, dreptul de retrocedare a imobiluluiexpropriat este un drept de creanţă, supus termenului de 3 ani de prescripţie, întemeiul căruia fostul proprietar poate cere expropriatorului să-i vândă imobilul.

La întrebarea dacă dreptul de retrocedare prevăzut de art. 35-36 din Legea nr.33/1994 priveşte doar imobilele care au fost expropriate conform acestei reglementărisau şi imobilele expropriate anterior, conform legislaţiei în vigoare la acea dată,răspunsul n-a fost unitar în jurisprundenţă.

Astfel, dacă, într-o primă etapă, s-a decis că “prevederile art. 34, 35 şi 37 nupot fi rupte din contextul Legii nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză deutilitate publică, motiv pentru care se impune concluzia că ele se aplică exclusivexproprierilor de bunuri imobile ce s-au făcut după 2 iunie 1994, data intrării învigoare a legii, cu respectarea procedurii mai sus arătate”, ulterior, prin deciziaSecţiilor Unite ale Curţii Supreme de Justiţie nr. VI/1999 s-a decis că dispoziţiile art.35 din Legea nr. 33/1994 se aplică şi cererilor prin care se solicită restituirea unor

FAplicarea în

timp a dreptuluide retrocedare.

Page 34: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

34

bunuri imobile expropriate anterior acestei legi, dacă nu s-a realizat scopulexproprierii.

Doctrina a criticat această nouă orientare, invocând principiulneretroactivităţii legii prevăzut de art. 15 alin. (2) din Constituţie, potrivit căruia legeadispune numai pentru viitor, soluţie adoptată şi de Codul civil prin art. 1 care prevedecă legea nouă urmează a fi interpretată în sensul neaplicării ei şi unor fapte trecute,definitiv consumate sub imperiul legii vechi. Potrivit aceluiaşi autor, expropriereaeste o situaţie juridică specială şi complexă, ce presupune un ansamblu de acte şifapte juridice derulate pe etape precis determinate. Potrivit vechii reglementări,anterioare Legii nr. 33/1994, imobilele expropriate treceau în proprietatea statului pedata exproprierii, indiferent dacă se achitaseră sau nu despăgubirile stabilite de lege.Prin urmare, Legea nr. 33/1994 se aplică doar imobilelor expropriate după data de 2iunie 1994, precum şi celor aflate în curs de expropriere la această dată.

5. Clasificări ale dreptului de proprietate5.1. Precizări prealabile. Potrivit art. 136 alin. (1) din Constituţie,

“Proprietatea este publică sau privată”. Dar, deosebit de această diviziune esenţială aproprietăţii în cele două forme fundamentale, în raport de regimul juridic al acesteia,dreptul de proprietate poate fi supus şi altor clasificări în raport de mai multe criterii,multe dintre ele având o utilitate preponderent didactică.

5.2. Criterii de clasificare a dreptului de proprietate-După regimul juridic, dreptul de proprietate se clasifică în drept de

proprietate publică şi drept de proprietate privată.-După subiect, dreptul de proprietate poate avea ca titular subiectul individual,

persoana fizică sau subiectele colective care, la rândul lor, sunt statul şi unităţileadministrativ-teritoriale sau subiectele colective de drept privat.

-După modurile de dobândire, dreptul de proprietate poate fi dobândit prinacte juridice şi fapte juridice. Actele juridice translative de proprietate pot fi încheiateatât inter vivos (contractele civile), cât şi de mortis causa (testamente). Proprietateapoate fi dobândită şi prin fapt juridic, prin exercitarea unei îndelungate posesii încondiţiile prevăzute de lege (uzucapiunea).

-După modul de afectare, dreptul de proprietate poate fi atât pur şi simplu, câtşi afectat de modalităţi: proprietatea anulabilă, proprietatea rezolubilă, proprietateacomună şi proprietatea periodică.

DIN perspectiva care preocupă teoria generală a drepturilor reale, principalaclasificare vizează cele două forme ale dreptului de proprietate, publică şi privată.

Page 35: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

35

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.

1. C. Barsan, Conventia europeana a drepturilor omului, Comentarii pe articole,

vol.I. Bucuresti, 2005,p. 58;

2. Fl. Baias, B. Dumitrache, Discutii pe marginea Legii nr. 33/1994 privind

exproprierea pentru cauza de utilitate publica, Dreptul nr4/195, p. 19;

3. I. Albu, Privire generala asupra raporturilor de vecinatate, R.R.D. nr. 8/1984;

4. O. Ungureanu, C. Munteanu, Drept civil. Drepturile reale, ed. a III-a, ED.

Rosetti, 2005, pp. 79-92 privind istoricul proprietatii.

TEST DE AUTOEVALUARE

Care este sensul cuvântului „absolut” din definiţia legală a dreptului de proprietate

dată de art. 480 C.V. şi cum a evoluat concepţia despre dreptul de proprietate privind

acest aspect?

Page 36: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

36

TEMĂ DE REFLECŢIE

Principalele accepţiuni ale noţiunii de proprietate.

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Cui este opozabil dreptul de proprietate:a. doar titularuluib. doar celor de la care provine bunulc. tuturor

2. Ce presupune dispoziţia juridică asupra unui bun:a. că poate folosi bunurile cum doreşteb. că poate folosi şi înstrăina bunurilec. că poate înstrăina şi greva bunurile

3. Poate fi dobândit prin uzucapiune un bun care face parte din proprietateapublică:

a. da, dar numai prin uzucapiunea de 30 anib. da, prin ambele forme de uzucapiunec. nu

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. c.

2. c.

3. c.

Page 37: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

37

CAPITOLUL IIIDREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA

1. Cuprins2. Obiectiv general3. Obiective operaţionale4. Timpul necesar studiului capitolului5. Dezvoltarea temei6. Bibliografie selectivă7. Temă de reflecţie8. Modele de teste9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

� Exercitarea dreptului de proprietate publică� Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică� Definiţia, obiectul şi subiecţii dreptului de proprietate publică

� Obiectiv general: Evidenţierea particularităţilor dreptului deproprietate publică.

� Obiective operaţionale: Însuşirea caracterelor specifice, amodurile de exercitare a acestui drept.

= 3 ore

Page 38: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

38

CAPITOLUL IIIDREPTUL DE PROPRIETATE PUBLICA

1. Definiţia, obiectul şi subiecţii dreptului de proprietate publicăDreptul de proprietate publică a fost definit drept “acel drept subiectiv de

proprietate ce aparţine statului sau unităţilor sale administrativ-teritoriale asuprabunurilor care, fie prin natura lor, fie printr-o dispoziţie specială a legii, sunt de uz şiutilitate publică” sau, într-o altă formulare, acel “drept real care are titular exclusivstatul sau unităţile administrativ-teritoriale şi care conferă acestor titulari atributeleposesiei, folosinţei şi dispoziţiei, însă în regim de drept public, asupra bunurilor care,prin declaraţia legii sau natura lor, sunt de uz sau de interes public”.

Potrivit altor autori, dreptul de proprietate publică este “dreptul de proprietateal statului sau unităţilor administrativ-teritoriale asupra bunurilor care, potrivit legiisau prin natura lor, sunt de uz sau interes general“ sau “acel drept de proprietate încare atributele acestuia se exercită de către stat şi unităţile administrativ-teritoriale şicare poartă asupra bunurilor din domeniul public, el fiind inalienabil, imprescriptibilşi insesizabil”.

Potrivit art. 136 alin. (1) din Constituţia României, “Proprietatea este publicăsau privată”, iar, potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol, “Proprietatea publică estegarantată şi ocrotită prin lege şi aparţine statului sau unităţilor administrativ-teritoriale”.

Legea nr. 18/1991, modificată şi completată, face trimiteri la domeniulpublic, termen folosit şi de Codul civil în art. 475-479 în Capitolul III, Titlul I dinCartea II, intitulat “Despre bunuri în raportul lor cu cei care le posedă”, dar neutilizatde prevederile constituţionale mai sus evocate, fapt care a suscitat o serie decontroverse privind raportul dintre proprietatea publică şi domeniul public. În art. 4alin. (4) se dispune că terenurile afectate unei utilităţi publice fac parte din domeniulpublic, iar art. 5 enumeră categoriile de terenuri care alcătuiesc domeniul public.

Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteiaeste reglementarea-cadru a proprietăţii publice. Potrivit art. 3 alin. (1) din aceastălege, “domeniul public este alcătuit din bunurile prevăzute de art. 136 alin. (3), dincele stabilite prin anexa care face parte integrantă din prezenta lege şi din oricebunuri, care, potrivit legii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public şi suntdobândite de stat sau de unităţile administrativ-teritoriale prin modurile prevăzute delege”.

Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001 prevede la art. 120 alin. (1)că “Aparţin domeniului public de interes local sau judeţean bunurile care, potrivitlegii sau prin natura lor, sunt de uz sau de interes public şi nu sunt declarate prin legede uz sau de interes public naţional”.Fără a ne propune un inventar al reglementărilor proprietăţii publice, amintim că,printre altele, Legea apelor nr. 107/1996 se referă la apele de suprafaţă care aparţindomeniului public, că Legea petrolului nr. 238/2004 dispune la art. 1 că resursele depetrol situate în subsolul ţării şi al platoului contintental românesc al Mării Negre,delimitat conform principiilor dreptului internaţional şi convenţiilor internaţionale lacare România este parte, fac obiectul exclusiv al proprietăţii publice şi aparţin statuluiromân. Conform Codului silvic,

1)După forma de proprietate, fondul forestier naţional poate fi:-fond forestier proprietate publică a statului;-fond forestier proprietate publică a unităţilor administrativ-teritoriale;

FDefiniţie.

FPrevederi legale.

Page 39: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

39

-fond forestier proprietate privată a unităţilor administrativ-teritoriale.Modul de determinare a bunurilor care fac obiectul dreptului de proprietate

publică face obiectul unei controverse clasice de drept civil.Plecându-se de la reglementările actuale, mai sus evocate, doctrina a constatat

că două sunt aceste criteriie în baza cărora anumite bunuri pot fi incluse înproprietatea publică:

-prin determinarea legii. Prin voinţa expresă a legii, o serie de bunuri pot fideclarate ca făcând parte din proprietatea publică. Astfel, bunurile enumerate de art.136 alin. (3) din Constituţie sau cele menţionate în Anexa la Legea nr. 213/1998,pentru a ne referi doar la două exemple, fac parte, ope legis, din proprietatea publică.În afara bunurilor prevăzute de art. 136 alin. (3) din Constituţie, în privinţa celorlaltebunuri declarate prin lege ca făcând parte din proprietatea publică se cere ca titlul întemeiul căruia au fost trecute în domeniul public să fi fost legal. Astfel, art. 6 dinLegea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia dispunecă fac parte din domeniul public sau privat al statului ori al unităţilor administrativ-teritoriale bunurile dobândite de stat în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989,dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectareaConstituţiei şi a tratatelor internaţionale la care România era parte şi a legilor învigoare la data preluării de către stat;

- uzul şi interesul public. Bunuri care prin natura lor sunt destinate folosinţeigenerale, cum sunt parcurile publice, pieţele, drumurile etc. fac parte din proprietateapublică.

Fac parte din proprietatea publică următoarele categorii de bunuri:- bunurile prevăzute de art. 136 alin. (3) din Constituţie: bogăţiile de interes

public ale subsolului, spaţiul aerian, apele cu potenţial energetic valorificabil deinteres naţional, plajele, marea teritorială, resursele naturale ale zonei economice şiale platoului continental, precum şi alte bunuri prevăzute de legea organică;

- bunurile care nu fac parte, în mod exclusiv, din domeniul public, pot faceobiectul, atât al proprietăţii publice, cât şi al celei private. Pentru a decide regimul lorjuridic se vor aplica criteriile mai sus enunţate, astfel că asemenea bunuri vor putea ficalificate drept proprietate publică, dacă prin natura lor sunt de uz sau de utilitatepublică.

Potrivit art. 7 din Legea nr. 213/1998, dreptul de proprietate publică sedobândeşte prin unul din următoarele moduri:

a)-pe cale naturală, adică prin orice mod de formare a bogăţiilor de oricenatură pe solul sau în subsolul ţării;

b)-prin achiziţii publice efectuate în condiţiile legii;c)-prin expropriere pentru cauză de utilitate publică;d)-prin contracte de donaţie sau legate acceptate de Guvern, de consiliul

judeţean sau de consiliul local;e)-prin trecerea unor bunuri din domeniul privat al statului sau al unităţilor

sale administrativ-teritoriale în domeniul public pentru cauză de utilitate publică;f)-prin alte moduri prevăzute de lege.Potrivit art. 136 alin. (2) din Constituţie subiecţii dreptului de proprietate

publică sunt statul şi unităţile administrativ-teritoriale, după cum bunurile sunt deinteres naţional sau local.

Legea nr. 18/1991 prevede, la art. 4 alin. (2) că “Domeniul public poate fi deinteres naţional, caz în care proprietatea asupra sa, în regim de drept public, aparţine

FCriterii decalificare.

FObiectul

proprietăţiipublice.

Page 40: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

40

statului, sau de interes local, caz în care, de asemenea, în regim de drept public,aparţine comunelor, oraşelor, municipiilor sau judeţelor”.

2. Caracterele juridice ale dreptului de proprietate publicăDreptul de proprietate publică se bucură de un regim juridic diferit de cel al

dreptului de proprietate privată. Potrivit art. 1844 C. civ., “Nu se poate prescriedomeniul lucrurilor care, prin natura lor proprie, sau printr-o declaraţiune a legii, nupot fi obiect de proprietate privată, ci sunt scoase din circuitul civil”, iar înconformitate cu art. 136 alin. (4) din Constituţie, art. 11 din Legea nr. 213/1998privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia, art. 120 alin. (2) din Legeanr 215/2001 a administraţiei publice locale, bunurile care fac parte din domeniulpublic sunt inalienabile, imprescriptibile şi insesizabile.

Prin urmare, regimul special al proprietăţii publice este dat de cele treicaractere ale acesteia şi nu de nevoia unei apărări preferenţiale, de genul celei multclamate înainte de 1989.

Potrivit textelor legale mai sus invocate, bunurile care fac obiectul dreptuluide proprietate publică sunt scoase din circuitul civil, neputând fi înstrăinate, ci doardate în administrare, concesionate sau închiriate.

Ca o consecinţă a inalienabilităţii, bunurile din proprietatea publică nu pot finici dezmembrate. Având a se pronunţa asupra posibilităţii de grevare a unorasemenea bunuri, înainte de apariţia Legii nr. 213/1998 privind proprietatea publică şiregimul juridic al acesteia, doctrina majoritară, cât şi jurisprudenţa s-au dovedit a fiinflexibile, susţinând teza imposibilităţii constituirii dezmembrămintelor asupraacestor bunuri, soluţie contrazisă de noile reglementări.

Astfel, potrivit art. 28 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind expropriereapentru cauză de utilitate publică, „servituţile stabilite prin fapta omului se sting înmăsura în care devin incompatibile cu situaţia naturală şi juridică a obiectivuluiurmărit prin expropriere”, reglementare reluată de art. 13 din Legea nr. 213/1998 princare “Servituţile asupra bunurilor din domeniul public sunt valabile numai în măsuraîn care aceste servituţi sunt compatibile cu uzul sau interesul public căruia îi suntdestinate bunurile afectate”. Aprecierea acestei compatibilităţi este o chestiune de faptce va fi examinată în raport de particularităţile fiecărui caz în parte.

Pentru identitate de motive, inalienabilitatea dreptului de proprietate publicănu este incompatibilă cu constituirea unor drepturi reale asupra bunurilor care facobiectul acestui drept, cum sunt dreptul de administrare, de concesiune şi de folosinţă,pe care le vom examina în cele ce urmează. Aşa cum s-a subliniat, “faptul că, potrivitart. 135 alin. (5) – în prezent art. 136 alin. (4) din Constituţie, bunurile proprietatepublică pot fi scoase din administrarea organelor statului şi date în administrareregiilor sau instituţiilor publice sau pot fi concesionate ori închiriate, nu înseamnă căbunurile îşi pierd apartenenţa la domeniul public, întrucât ceea ce se înstrăinează estenumai dreptul de exploatare, fără ca aceasta să schimbe destinaţia bunurilor”.

Sub un alt aspect, caracterul inalienabil al dreptului de proprietate publicătrebuie pus în acord cu legile retrocedării proprietăţilor. Astfel, când un teren cuvegetaţie forestieră face obiectul cererii de restituire, el va fi scos din proprietateapublică şi trecut în proprietatea privată a statului, la fel cum se va proceda şi cubunurile imobile care au aparţinut cultelor religioase din România.

Actele juridic încheiate cu nerespectarea inalienabilităţii bunurilor proprietatepublică sunt lovite de nulitate absolută, având în vedere că interesul încălcat ţine deordinea publică.

FRegim juridic

special.

FDrept

inalienabil.

Page 41: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

41

Art. 1844 C. civ. dispune că “nu se poate prescrie domeniul lucrurilor care,din natura lor proprie sau printr-o declaraţie a legii, nu pot fi obiecte de proprietateprivată, ci sunt scoase afară din comerţ”. Prevederi similare vom regăsi şi la art. 5 dinLegea nr. 18/1991 şi art. 11 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şiregimul juridic al acesteia.

Imprescriptibilitatea dreptului de proprietate publică priveşte atât prescripţiaextinctivă cât şi pe cea achizitivă.

Sub aspect extinctiv, acţiunea în revendicare a bunurilor proprietate publicăpoate fi exercitată oricând şi nu doar înăuntrul unor termene.

Achizitiv, imprescriptibilitatea semnifică faptul că bunurile imobile,proprietate publică, nu pot fi dobândite printr-o posesie îndelungată, ceea ce înseamnăcă într-o acţiune în revendiare întemeiată pe dreptul de proprietate publică, pârâtul nupoate invoca excepţia uzucapiunii. Pentru identitate de motive, bunurile mobileproprietate publică nu pot face obiectul posesiei de bună-credinţă, reglementate deart. 1909 C. civ.

Bunurile proprietate publică nu pot face obiectul urmăririi silite de cătrecreditorii statului sau ai unităţilor administrativ-teritoriale. De altfel, urmărirea unorbunuri din patrimoniul debitorului nu se poate face decât în condiţiile în caredebitorul este insolvabil, ceea ce nu se poate spune despre stat sau unităţileadministrativ-teritoriale.

3. Exercitarea dreptului de proprietate publică3.1. Particularităţi. Exercitarea dreptului de proprietate publică are o serie de

particularităţi determinate, pe de o parte, de faptul că obiectul acestuia are menirea dea satisface interesele sociale ale comunităţii, la nivel local, judeţean sau naţional, iar,pe de altă parte, că titularii acestui drept sunt învestiţi cu autoritatea şi competenţa dea gestiona cât mai riguros bunurile ce fac obiectul proprietăţii publice, atât înraporturile de drept public, cât şi în cele de drept privat.

Potrivit Legii nr. 90/2001 privind organizarea şi funcţionarea GuvernuluiRomâniei şi a ministerelor, funcţia de administrare a proprietăţii statului şigestionarea serviciilor publice pentru care statul este responsabil revine Guvernului,iar la nivel local, consiliilor locale, consiliului general al municipiului Bucureşti şiconsiliilor judeţene, autorităţi publice care sunt, concomitent, şi organe ale unităţilorunităţilor administrativ-teritoriale, ca persoane juridice, putând participa la raporturide drept civil, cu respectarea legii.

Statul îşi exercită, în mod direct, dreptul de proprietate prin intermediulMinisterului Finanţelor. În mod indirect, bunurile proprietate publică pot fi date înadministrare regiilor autonome ori instituţiilor publice sau pot fi concesionate,închiriate sau date în folosinţă gratuită instituţiilor de utilitate publică.

Prin urmare, exercitarea dreptului de proprietate publică se înfăptuieşte princonstituirea unor drepturi reale: dreptul de administrare, dreptul de concesiune şidreptul de folosinţă asupra unor bunuri imobile.

3.2. Dreptul de administrareDreptul de administrare este prevăzut în art. 136 alin. (4) din Constituţie,

potrivit căruia “Bunurile proprietate publică sunt inalienabile. În condiţiile legiiorganice, ele pot fi date în administrare regiilor autonome ori instituţiilor publice saupot fi concesionate ori închiriate; de asemenea, ele pot fi date in folosinţă gratuităinstituţiilor de utilitate publică”.

Prevederi referitoare la dreptul de administrare se regăsesc şi în următoareleacte normative: Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al

FDrept

imprescriptibil.

FDrept

insesizabil.

FSediul materiei.

Page 42: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

42

acesteia, Legea administraţiei publice nr. 215/2001, O.G. nr. 15/1993 privind unelemăsuri pentru restructurarea activităţii regiilor autonome, O.U.G. nr. 88/1997 privindprivatizarea societăţilor comerciale, modificată prin Legea nr. 99/1999 privind unelemăsuri de accelerarea reformei economice.

Dreptul de administrare este un drept real.Ca orice drept real, el este opozabil erga omnes, în raporturile civile. Pentru

că este constituit pe temeiul proprietăţii publice, în raporturile de drept public cuautorităţile care l-au constituit, acest drept nu poate fi opus. Astfel, statul, reprezentatde Guvern, poate redistribui aceste bunuri altor entităţi, în temeiul dreptului său deproprietate, fără a-i putea fi invocat dreptul de administrare constituit.

Potrivit art. 12 alin. (2) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şiregimul juridic al acesteia, dreptul de administrare se constituie prin hotărâre deguvern, prin hotărâre a consiliului judeţean, după caz, a Consiliului General alMunicipiului Bucureşti sau a consiliului local.

. În raporturile de drept privat, acest drept este inalienabil, imprescriptibil şiinsesizabil.

Este inalienabil la fel cum este şi dreptul de proprietate publică în temeiulcăruia a fost constituit, în sensul că nu poate fi nici înstrăinat şi nici grevat.

Este imprescriptibil, nefiind supus nici prescripţiei extinctive, în sensul căpoate fi invocat oricând şi nu doar într-un anumit termen, nici prescripţiei achizitive,neputând fi dobândit printr-o posesie îndelungată

Este insesizabil, neputând fi urmărit de creditori, care, potrivit art. 10 alin. (1)din O.G. nr. 15/1993, “În cazul angajării răspunderii contractuale sau delictuale aregiei autonome, creditorii pot cere executarea silită numai asupra bunurilor dinproprietatea regiei”.

În raport de aceste caractere, aşa cum sunt ele prevăzute de actele normativemenţionate, dreptul de administrare a fost definit ca fiind “dreptul real principal,inalienabil, insesizabil şi imprescriptibil, constituit de autoritatea competentă, în modgratuit, asupra unui bun din domeniul public în favoarea unei regii autonome sau aunei instituţii publice, ca modalitate de exercitare a dreptului de proprietate publică,drept care conferă titularului său atributele posesiei, folosinţei şi dispoziţiei, curespectarea obligaţiilor prevăzute în actul de constituire, precum şi a limitelormateriale şi juridice”.

Potrivit art. 12 alin. (3) din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şiregimul juridic al acesteia, “Titularul dreptului de administrare poate să posede, săfolosească bunul şi să dispună de acesta, în condiţiile actului prin care i-a fost datbunul în administrare”.

Aceste prerogative nu sunt aceleaşi cu cele specifice dreptului de proprietatepublică.

Posesia este doar expresia juridică a stăpânirii, dar nu şi a aproprierii. Altfelspus, posesia exprimă stăpânirea în calitate de titular al acestui drept şi nu al dreptuluide proprietate publică.

Folosinţa este atributul esenţial al acestui drept care permite titularului săfolosească bunul conform destinaţiei sale, adică uzul şi utilitatea publică. Fructeleproduse de bunurile frugifere sunt culese, în mod diferit: regiile autonome folosescfructele bunurilor date în administrare pentru acoperirea cheltuielilor proprii şiobţinerea de beneficii, în timp ce instituţiile publice, care sunt finanţate de la buget,vor vărsa sumele obţinute la bugetul statului.

FNatura juridică.

FCaracterejuridice.

FDefinirea

dreptului deadministrare

Page 43: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

43

Potrivit art. 14 din Legea nr. 213/1998, titularii dreptului de administrare potînchiria bunurile încredinţate, dar numai cu aprobarea Guvernului, a ConsiliuluiGeneral al municipiului Bucureşti sau a consiliului local, chiria obţinută fiind parţialreţinută. Astfel, prin art. 16 din Legea nr. 213/1998 se dispune că “Sumele încasatedin închirierea sau din concesionarea bunurilor proprietate publică se fac, după caz,venit la bugetul de stat sau la bugetele locale. În cazul în care contractul de închirierese încheie de către titularul dreptului de administrare, acesta are dreptul să încasezedin chirie o cotă-parte între 20-50%, stabilită după caz, prin hotărâre a Guvernului, aconsiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti sau alconsiliului local prin care s-a aprobat închirierea”.

Dispoziţia nu se poate exercita decât ca dispoziţie materială, cu condiţiarespectării destinaţiei bunurilor respective. Dispoziţia juridică, atribut care presupuneînstrăinarea ori grevarea bunurilor date în administrare, este exclusă, pentru că, aşacum am văzut, dreptul de administrare este inalienabil.

Subiecţi. Potrivit actelor normative arătate, titulari ai dreptului deadministrare nu pot fi decât:

- regiile autonome înfiinţate prin Legea nr. 15/1990. Potrivit art. 5 alin. (1) dinaceastă lege, regia autonomă este proprietara bunurilor din patrimoniul său. Dupăintrarea în vigoare a Constituţiei din anul 1991 şi a O.G. nr. 15/1993, textul a fostinterpretat ca referindu-se doar la bunurile pentru care regia are titluri de proprietatenu şi la cele date în administrare. Prin O.U.G. nr. 30/1997, o mare parte din regiileautonome au fost transformate în societăţi comerciale. Bunurile proprietate publică,aflate iniţial în administrarea regiilor autonome, au fost concesionate noile entităţijuridice create;

- instituţiile publice. Potrivit art. 12 alin. (1) din Legea nr. 213/1998 instituţiilepublice sunt prefecturile şi autorităţile publice centrale şi locale.

Încredinţarea bunurilor proprietate publică se face prin acte de dreptadministrativ, care generează raporturi de subordonare, în cadrul cărora regiileautonome şi instituţiile publice au calitatea de subiecţi de drept public. Dar, ca oricealte persoane juridice, având un patrimoniu propriu, ele participă şi în calitate desubiecţi de drept civil la raporturilor juridice de drept privat privitoare la bunurile pecare le deţin în proprietate.

Încetare. Dreptul de administrare încetează în următoarele cazuri: revocareadreptului, reorganizarea sau desfiinţarea regiei autonome sau a instituţiei publice,încetarea dreptului de proprietate publică.

Aşa cum am văzut, dreptul de administrare nu poate fi opus organului de statprin dispoziţia căruia a fost constituit, astfel că poate fi supus revocării.

Doctrina juridică anterioară Legii nr. 213/1998, confruntată cu întrebarea dacădreptul de administrare poate fi revocat de organul care l-a constituit, pentruredistribuirea bunurilor din proprietatea publică şi o mai bună administrare, a răspuns,în mare parte, afirmativ. Textul legii de la art. 12 alin. (3) condiţionează însă măsurarevocării, care poate fi dispusă “numai dacă titularul nu-şi exercită drepturile şi nu-şiexecută obligaţiile născute din actul de transmitere”. Este, prin urmare, o revocare cutitlu de sancţiune. Numai că, aşa cum se remarcă, practica anterioară a revocăriidreptului de administrare în vederea redistribuirii bunurilor proprietate publică acontinuat, ceea a ce a îndreptăţit propunerea de modificare a Legii nr. 213/1998.

Ori de câte ori regia autonomă este transformată în societate comercială saueste desfiinţată, dreptul de administrare încetează.

FRevocarea

dreptului deadministrare.

Page 44: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

44

Fiind dependent de dreptul de proprietate publică, pe temeiul căruia a fostconstituit, dreptul de administrare încetează odată cu acesta.

B. Concesionarea bunurilor proprietate publică Sediul materiei. Printr-o normă cu valoare de principiu, Constituţia României

prevede la art. 136 alin. (4) că bunurile proprietate publică pot fi concesionate. Larândul lor, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic alacesteia şi Legea nr. 215/2001 privind administraţia publică locală, modificată prinLegea nr. 286/2006, admit posibilitatea concesionării bunurilor care fac parte dinproprietatea publică şi proprietatea privată a statului. Apoi, printr-o serie de prevederispeciale şi derogatorii, este supusă reglementării concesionarea unor bunuri, activităţişi servicii cum sunt: Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şiunele măsuri pentru realizarea construcţiilor, Legea nr. 84/1992 privind regimulzonelor libere, O.G. nr. 16/2002 privind contractele de parteneriat public-privat,O.U.G. nr. 34/2006 privind atribuirea contractelor de achiziţie publică, a contractelorde concesiune de lucrări publice şi a contractelor de concesiune de servicii, aprobatăprin Legea nr. 337/2006 şi O.U.G. nr. 54/2006 privind regimul contractelor deconcesiune de bunuri proprietate publică.

Aşa cum s-a remarcat, deşi între cele două forme de concesiune privindbunurile proprietate publică şi cele proprietate privată a statului există deosebiri deobiect, reglementarea este comună.

Autorităţile publice au dreptul de a încredinţa, prin selecţie, deci intuitupersonae, gestiunea unor bunuri şi servicii publice.

Concesionarea este o modalitate contractuală de exercitare a dreptului deproprietate publică care este atribuită prin contractul de concesiune. Potrivit art. 1alin. (2) din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune este acel contract prin careo autoritate publică denumită concedent, transmite, pe o perioadă determinată, uneialte persoane denumite concesionar, care acţioneatză pe riscul şi pe răspunderea sa,dreptul şi obligaţia de exploatare a unui bun proprietate publică, în schimbul uneisume de bani numită redevenţă.

Prin urmare, contractul de concesiune este un contract intuitu personae, cutitlu oneros, încheiat pe durată determinată, anume cel mult 49 ani, perioadă careînsă poate fi prelungită, prin acordul de voinţă al părţilor, pentru încă jumătate dinperioada iniţială.

Potrivit O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiune trebuie încheiat înformă scrisă, condiţie care, potrivit doctrinei, este cerută ad validitatem şi nu doar adprobationem.

Dreptul obţinut de concesionar prin contractul de concesiune este un dreptreal principal, opozabil erga omnes, mai puţin autorităţii care l-a constituit.

Calitatea de concedent o au consiliile judeţene, consiliile locale sau instituţiilepublice de interes local pentru bunurile şi serviciile care privesc comunitatea locală şiministerele sau alte organe ale administraţiei publice centrale pentru bunurile şiserviciile de interes naţional. Calitatea de concesionar poate avea orice persoanăfizică, română sau străină, cât şi orice persoană juridică de drept privat, română saustrăină. Nu pot avea calitatea de concesionar persoanele juridice străine de dreptpublic. În ce priveşte legea aplicabilă, indiferent de naţionalitatea sau cetăţeniaconcesionarului, cea care va guverna contractul va fi legea română.

Potrivit art. 3 din O.U.G. nr. 54/2006 privind regimul contractelor deconcesiune de bunuri proprietate publică, pot fi concesionate bunurile aflate înproprietatea publică a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale. Cum

FObiect.

Page 45: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

45

majoritatea bunurilor din proprietatea publică sunt afectate unor servicii publice,odată cu concesionarea bunurilor se vor concesiona şi serviciile respective. Art. 52din actul normativ mai sus invocat impune ca, în contractele de concesiune încheiate,să fie individualizate, în mod distinct, bunurile care vor fi utilizate în derulareaconcesionării, bunurile de retur, cele care vor fi restituite concedentului la încetareacontractului de concesiune şi bunurile concesionarului, cele care au fost folosite de elîn timpul concesiunii şi care, la încetarea concesiunii, vor rămâne în proprietateaacestuia. Bunurile realizate de concesionar în exercitarea concesiunii vor fi fidobândite de concedent la încetarea contractului de concesiune.

Asupra bunurilor de retur, concesionarul are dreptul de a le folosi, de a leculege fructele, în conformitate cu scopul stipulat în contract, dar şi obligaţia de a leexploata în condiţii de eficienţă.

Potrivit art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 54/2006, contractul de concesiuneîncetează prin unul dintre următoarele moduri:

a) expirarea duratei stabilite în contractul de concesiune, când contractulîncetează de drept;

b) în cazul în care interesul naţional sau local o impune, prin denunţareaunilaterală de către concedent, cu plata unei despăgubiri juste şi prealabile în sarcinaacestuia, în caz de dezacord fiind competentă instanţa de judecată;

c) în cazul nerespectării obligaţiilor contractuale de către concesionar, prinreziliere de către concedent, cu plata unei despăgubiri în sarcina concesionarului;

d) în cazul nerespectării obligaţiilor contractuale de către concedent, prinreziliere de către concesionar, cu plata unei despăgubiri în sarcina concedentului;

e) la dispariţia, dintr-o cauză de forţă majoră, a bunului concesionat sau încazul imposibilităţii obiective a concesionarului de a-l exploata, prin renunţare, fărăplata unei despăgubiri.

La aceste moduri de încetare a contractului de concesiune s-ar putea adăugarevocarea acestuia prin acordul de voinţă al părţilor.

C. Închirierea bunurilor proprietate publicăSediul materiei. Posibilitatea închirierii bunurilor proprietate publică este

prevăzută atât de Constituţie [art. 136 alin. (4) teza a II-a], de Legea nr. 213/1998privind proprietatea publică [art. 14 alin. (1)], de Legea nr. 215/2001 privindadministraţia publică locală [art. 123 alin. (1)].

Contractul de închiriere. Dreptul chiriaşului asupra bunurilor proprietateapublică este un drept de folosinţă izvorând ex contractu şi, deci, un drept personal, nureal, precum în cazul concesiunii.

Închirierea bunurilor proprietate publică este supusă aprobării consiliuluilocal, consiliului judeţean, Consiliului General al Municipiului Bucureşti sauGuvernului, după cum bunul ţine de interes local, judeţean sau naţional. Pentru a serealiza o selecţie cât mai obiectivă, închirierea se face prin licitaţie publică.

D. Darea în folosinţă gratuită publică a unor bunuri proprietate publicăSediul materiei. Potrivit art. 17 din Legea nr. 213/1998 privind proprietatea

publică şi regimul juridic al acesteia, “Statul şi unităţile administrativ-teritoriale potda imobile din patrimoniul lor, în folosinţă gratuită, pe termen limitat, persoanelorjuridice fără scop lucrativ, care desfăşoară o activitate de binefacere sau de utilitatepublică ori serviciilor publice”, text preluat de art. 124 din Legea administraţieipublice locale nr. 215/2001.

Beneficiari. Pot beneficia de acest drept doar instituţiile de utilitate publică.

F. Încetarea

contractului deconcesiune.

Page 46: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

46

Condiţiile pe care trebuie să le îndeplinească o instituţie pentru a fi calificatăca fiind de utilitate publică sunt prevăzute de art. 38 din O.G. nr. 26/2000 cu privire laasociaţii şi fundaţii:

-activitatea acesteia să se desfăşoare în interes general sau al unorcolectivităţi;

-să funcţioneze de cel puţin 3 ani;-să facă dovada unei activităţi anterioare semnificative, prin derularea unor

programe sau proiecte specifice acestui scop, însoţită de situaţii financiare anuale şide bugetele de venituri şi cheltuieli pe ultimii 3 ani anteriori;

-valoarea activului patrimonial pe fiecare dintre cei 3 ani anteriori în parte săfie fie cel puţin egală cu valoarea patrimoniului iniţial. Este o altă modalitate deexercitare a dreptului de proprietate publică.

Caracterizare. Dreptul de folosinţă gratuiă are următoarele caractere juridice:-drept real principal şi deci opozabil erga omnes, mai puţin organelor de stat

care l-au constituit prin acte administrative supuse revocării;-drept constituit intuitu personae, în considerarea anumitor calităţi ale

beneficiarilor;-drept care se constituie cu titlu gratuit, prin acte administrative;-drept revocabil;-drept temporar, constituindu-se pe o perioadă limitată de timp;-drept netransmisibil.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.

1. E. Chelaru, Administrarea domeniului public si a domeniului privat, pp. 136-

138;

2. Ioan Adam, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. All Beck, 2005;

3. M. Nicolae, Consideratii generale asupra calitatii dew subiect de drept a statului

roman, Pandectele Romane, nr. 3/2002, Partea a VI-a, pp. 211-233.

Page 47: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

47

TEST DE AUTOEVALUARE

Îi poate fi opusă uzucapiunea, ca mod de dobândire a proprietăţii private, dreptului de

proprietate publică?

TEMĂ DE REFLECŢIE

Principalele moduri de exercitare a dreptului de proprietate publică.

Page 48: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

48

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. La ce articol prevede Constituţia României prevede că bunurile proprietatepublică pot fi concesionate?

a. art. 136b. art. 120c. art. 163

2. Dreptul de proprietate publică se dobândeşte prin unul din următoarelemoduri:

a. pe cale paternăb. prin acorduri efectuate în condiţiile legii;c. prin expropriere pentru cauză de utilitate publică;

3. În raporturile de drept privat, dreptul de administrare estea. inalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.b. indubitabil, inalienabil, insesizabilc. inaliebil, inseparabil, imprescriptibil.

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. a.

2. c.

3. a.

Page 49: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

49

CAPITOLUL IVDREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Cuprins2. Obiectiv general3. Obiective operaţionale4. Timpul necesar studiului capitolului5. Dezvoltarea temei6. Bibliografie selectivă7. Temă de reflecţie8. Modele de teste9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

� Cadrul legislativ şi definiţie� Subiecţii dreptului de proprietate privată

� Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind nouareglementare a subiecţilor dreptului de proprietate privată caurmare a revizuirii Constituţiei, posibilitatea străinilor siapatrizilor de a dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilorca urmare a Legii nr 312/2005.

� Obiective operaţionale: Însuşirea unei noi viziuni asupra dreptuluide proprietate privată a statului, supus unei protecţii egale cudreptul de proprietate privată a oricărui alt titular.

= 3 ore

Page 50: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

50

CAPITOLUL IVDREPTUL DE PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Cadrul legislativ şi definiţie1.1. Prevederi legale. O economie de piaţă, bazată pe libera iniţiativă şi

concurenţă, aşa cum o proclamă art. 135 alin. (1) din Constituţie, nu poate ficonstruită decât recunoscând, ocrotind şi garantând dreptul de proprietate privată.Legea fundamentală instituite o serie de principii, dintre care cele mai importantepentru regimul juridic al proprietăţii private sunt următoarele:

-art. 44 alin. (1): „Dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului,sunt garantate”;

-art. 44 alin. (2): “Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal delege, indiferent de titular”;

-art. 44 alin. (3): “Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză deutilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi şi prealabilă despăgubire”;

-art. 44 alin. (4): Sunt interzise naţionalizarea sau orice alte măsuri de treceresilită în proprietate publică a unor bunuri pe baza apartenenţei sociale, etnice,religioase, politice sau de altă natură discriminatorie a titularilor”;

-art. 44 alin. (8): “Averea dobândită licit nu poate fi confiscată. Caracterul licital dobândirii se prezumă;

-art. 136 alin. (5): “Proprietatea privată este inviolabilă, în condiţiile legiiorganice”.

-art. 73 alin. (3) lit. m) prevede că regimul juridic general al proprietăţii şi almoştenirii ţine de domeniul legii organice. Tot astfel, prin art. 115 alin. (6) dinConstituţie se prevede că ordonanţele de urgenţă nu pot viza măsuri de trecere silită aunor bunuri în proprietatea publică, astfel că orice restrângere a dreptului deproprietate privată nu poate fi dispusă decât prin legi organice.

Reglementarea propriu-zisă a dreptului de proprietate o fac Codul civil şi oserie de legi speciale, cum sunt Legea fondului funciar nr. 18/1991, modificată şicompletată prin Legea nr. 169/1997, Legea administraţiei publice locale nr. 215/2001,Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniul proprietăţii şi justiţiei precum şiunele măsuri adiacente, Legea nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului deproprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi, precum şi decătre persoanele juridice.

Doctrina de drept civil recunoaşte primatul dreptului de proprietate privată,reglementarea de drept comun în materia proprietăţii. Uneori, susţinând că “teoriadreptului de proprietate privată este chiar teoria generală a proprietăţii” şi “ca urmare,construcţia conceptuală a dreptului de proprietate privată precede prezentareadreptului de proprietate publică”, analizează, mai întâi, dreptul de proprietate privatăşi apoi dreptul de proprietate publică.

Dreptul de proprietate privată este definit ca fiind “acel drept subiectiv ceaparţine persoanelor fizice, persoanelor juridice, statului sau unităţilor administrativ-teritoriale asupra oricărui bun, cu excepţia celor aflate în proprietatea publică, bunuriasupra cărora titularul exercită posesia, folosinţa şi dispoziţia, în putere proprie şi îninteres propriu, însă în limitele determinate de lege”. Într-o altă formulă, ar fi “aceldrept de proprietate în care prerogativele sale se exercită de către persoanele fizice,

FDefiniţie.

Page 51: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

51

persoanele juridice de drept privat, de stat sau unităţile administrativ-teritoriale şi carepoartă asupra bunurilor mobile şi imobile, fiind alienabil, sesizabil şi prescriptibil, încondiţiile legii”.

2. Subiecţii dreptului de proprietate privatăSubiecţi ai dreptului de proprietate privată pot fi: persoanele fizice, persoanele

juridice de drept privat, statul şi unităţile administrativ-teritoriale.2.1. Persoanele fiziceRegula generală. Orice persoană fizică are aptitudinea generală de a dobândi

dreptul de proprietate încă de la momentul concepţiei, conform adagiului infansconceptus pro nator habetur quoties de comodis eius agitur. Prin urmare, potrivitdreptului românesc, regula este capacitatea, exprimată de art. 949 C. civ. care dispunecă “Poate contracta orice persoană ce nu este declarată necapabilă de de lege”, iarexcepţiile sunt incapacităţile, care, potrivit art. 950 C. civ. sunt minorii, interzişii şitoţi aceia cărora legea le-a prohibit anumite contracte.

Străinii şi apatrizii. Dacă prin art. 41 alin. (2) din Constituţia nerevizuită seprevedea că “cetăţenii străini şi apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupraterenurilor”, interdicţie preluată de art. 3 din Legea nr. 54/1998 privind circulaţiajuridică a terenurilor şi calificată de doctrină ca o incapacitate de a dobândi prin actejuridice între vii sau pentru cauză de moarte, prin moştenire, uzucapiune sauaccesiune, după revizuire, Constituţia prevede la art. 44 alin. (2) teza a II-a că“cetăţenii străini şi apatrizi pot dobândi dreptul de proprietate privată asupraterenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeanăşi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, încondiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

În deplin acord cu noile prevederi constituţionale, menţionate mai sus, Legeanr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor decătre cetăţenii străini şi apatrizi, reglementare care a intrat în vigoare odată cuaderarea României la Uniunea Europeană, asigură condiţiile liberei circulaţii apersoanelor şi a capitalurilor. Legea prevede în art. 4 că „cetăţeanul unui stat membrunerezident în România, apatridul nerezident în România cu domiciliul într-un statmembru, precum şi persoana juridică nerezidentă, constituită în conformitate culegislaţia unui stat membru, pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilorpentru reşedinţe secundare, respectiv sedii secundare, la împlinirea unui termen de 5ani de la data aderării României la Uniunea Europeană”.Conform art. 3, “Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un statmembru sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate culegislaţia unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor înaceleaşi condiţii cu cele prevăzute de lege pentru cetăţenii români şi pentrupersoanele juridice române”.

Articolul 5 din Lege dispune după cum urmează:(1)Cetăţeanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul într-un stat membru

sau în România, precum şi persoana juridică constituită în conformitate cu legislaţiaunui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole,pădurilor şi terenurilor forestiere la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderăriiRomâniei la Uniunea Europeană.

(2)Dispoziţiile alin. (1) nu se aplică fermierilor care desfăşoară activităţiindependente şi sunt, după caz:a)cetăţeni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul într-un stat membru, care îşistabilesc reşedinţa în România;

F

Page 52: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

52

b)apatrizi cu domiciliul în România.(3)Cetăţenii statelor membre sau apatrizii cu domiciliul într-un stat membru

îşi dovedesc calitatea de fermier care desfăşoară activităţi independente cu documenteemise/eliberate de autorităţile competente din statul membru sau de provenienţă.Apatrizii cu domiciliul în România fac dovada acestei calităţi cu atestatul eliberat, înacest sens, de către Ministerul Agriculturii, Pădurilor şi Dezvoltării Rurale.

(4)Persoanele prevăzute la alin. (2) dobândesc dreptul de proprietate asupraterenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere în aceleaşi condiţii cu celeaplicabile cetăţenilor români, de la data aderării României la Uniunea Europeană.

(5)Destinaţia terenurilor agricole, pădurilor şi a terenurilor forestiere nu poatefi schimbată pe durata perioadei de tranziţie de către persoanele prevăzute la alin. (2).

Conţinutul art. 6 este următorul:(1)Cetăţeanul străin, apatridul şi persoana juridică aparţinând statelor terţe pot

dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, în condiţiile reglementate printratate internaţionale, pe bază de reciprocitate.

(2)Cetăţeanul străin, apatridul şi persoana juridică aparţinând statelor terţe nupot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condiţii mai favorabile decâtcele aplicabile cetăţeanului unui stat membru şi persoanei juridice constituite înconformitate cu legislaţia unui stat membru.

Cu privire la aceste dispoziţii legale, trebuie subliniat faptul că legiuitorulinstituie un anumit scop pentru care este permisă dobândirea dreptului de proprietateasupra terenurilor, şi anume acela al stabilirii unei reşedinţe ori a unui sediu secundar.Aplicarea în practică a acestei dispoziţii legale poate conduce la numeroase dificultăţişi interpretări, fiind discutabil modul în care se va putea supraveghea respectareascopului declarat la data dobândirii terenului respectiv, în special în cazul persoanelorfizice.

Legea elimină restricţiile privind dobândirea dreptului de proprietate asupraterenurilor, având drept criteriu cetăţenia sau naţionalitatea, prevăzute de O.U.G. nr.92/1997 privind stimularea investiţiilor directe şi de Legea nr. 550/2002 privindvânzarea spaţiilor comerciale proprietate privată a statului şi a celor de prestări deservicii, aflate în administrarea consiliilor judeţene sau a consiliilor locale, precum şia celor din patrimoniul regiilor autonome de interes local. Noua lege nu se aplică în cazul dobândirii dreptului de proprietate asupraterenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi prin moştenire legală, în acest caz fiindaplicabile dispoziţiile art. 44 alin. (2) din Constituţia României, conform căroradobândirea de terenuri de către cetăţenii străini prin moştenire legală nu este supusăniciunei restricţii.

În legătură cu dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, prinmoştenire legală, de către cetăţenii străini şi apatrizi, jurisprudenţa a înregistrat douăorientări diametral opuse. Printr-o soluţie, cetăţenilor străini şi apatrizilor li serecunoaşte dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor, prin moştenirelegală, în temeiul Constituţiei, aşa cum a fost modificată şi completată prin Legea derevizuire, iar printr-o altă soluţie nu li se recunoaşte un asemenea drept, cu motivareacă şi pentru acest mod de dobândire a dreptului de proprietate asupra terenurilor, lafel ca pentru primele doua moduri, trebuie adoptată o lege organică.

În combaterea acestei ultime opinii, s-a remarcat că prevederile de la art. 73alin. (3) pct. m) din Constituţie, potrivit cărora prin lege organică se reglementează şi"regimul juridic general al proprietăţii şi al moştenirii" trebuie interpretate prinraportarea la art. 44 alin. (2) ultima parte din Legea fundamentală, care, după ce

F

Page 53: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

53

enunţă primele două moduri de dobândire, adaugă "în condiţiile prevăzute de legeaorganică", dar, pentru al treilea mod de dobândire nu se mai prevede cerinţa unei legiorganice. Ca urmare, o interpretare coroborata a acestor texte conduce la concluzia cădobândirea prin moştenire legală a fost tranşată de art. 44 alin. (2) ultima parte dinConstituţie. De altfel, chiar dacă s-ar adopta o lege organica si cu privire la al treileamod de dobândire a dreptului de proprietate, datele problemei nu se schimbă,deoarece aceasta ar reproduce prevederile constituţionale prin care s-a consacrat dejadobândirea de către cetăţenii străini şi apatrizi a dreptului de proprietate asupraterenurilor prin moştenire legală.

Cetăţenii străini şi apatrizii nu pot dobândi terenuri situate în România prinmoştenire testamentară. Când obiect al testamentului îl constituie terenuri fărăconstrucţii, un asemenea act juridic va fi ineficient, aşa cum rezultă din art. 928 C.civ. potrivit căruia “orice dispoziţie testamentară cade, când eredele numit saulegatarul va fi incapabil de a o primi”.

Când obiect al testamentului îl constituie terenuri cu construcţii, având învedere dreptul cetăţenilor străini şi apatrizilor de a dobândi orice alt bun, legatul va fidoar parţial ineficient, astfel că, potrivit doctrinei, ne aflăm într-un caz de constituire,ope legis, a unui drept de superficie.

În ce-i priveşte pe fermieri, aceştia se bucură de un regim special. Aşa cumrezultă din dispoziţiile legale sus-menţionate, precum şi din prevederile Tratatului deaderare semnat de România la data de 25 aprilie 2005 la Luxemburg, perioadele detranziţie de 5, respectiv 7 ani se aplică numai în cazul cetăţenilor unui stat membrucare nu sunt rezidenţi în România, precum şi al persoanelor juridice constituiteconform legislaţiei unui stat membru care nu sunt stabilite, şi nici nu au o sucursalăsau o reprezentanţă pe teritoriul României. Cu alte cuvinte, cetăţenii unui statmembru, rezidenţi în România, precum şi persoanele juridice care au naţionalitateaunui stat membru, care au o sucursală sau reprezentanţă în România, vor avea dreptulsă dobândească în proprietate terenuri de la data aderării României la UniuneaEuropeană, în aceleaşi condiţii ca acelea aplicabile şi cetăţenilor români, respectivpersoanelor juridice de naţionalitate română. De asemenea, perioada de tranziţie de 7ani nu este aplicabilă fermierilor care desfăşoară activităţi independente, care suntcetăţeni ai statelor membre ori apatrizi, cu domiciliul într-un stat membru şi care îşistabilesc reşedinţa în România. De la data aderării României la Uniunea Europeană,aceştia pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pădurilor şiterenurilor forestiere în aceleaşi condiţii cu cele aplicabile cetăţenilor români.

Legea română impune o condiţie suplimentară pentru fermierii resortisanţi aiunui stat membru care dobândesc în proprietate terenuri în România, aceea de a nuschimba destinaţia terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilor forestiere pe durataperioadei de tranziţie de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.Dispoziţiile legale sus-menţionate nu se referă decât la cetăţenii unui stat membru alUniunii Europene ori al Spaţiului Economic European, ori la persoanele juridiceconstituite conform legii aplicabile în unul dintre statele membre. Cetăţenii unor stateterţe, inclusiv persoanele juridice care au naţionalitatea unui stat terţ, nu vor puteadobândi în proprietate terenuri în România decât în condiţiile prevăzute în tratateinternaţionale, pe bază de reciprocitate. Asemenea condiţii nu vor putea fi maifavorabile decât cele aplicabile în relaţia cu cetăţenii statelor membre şi cu persoanelejuridice constituite conform legislaţiei unui stat membru.

2.2. . Persoanele juridice de drept privat

FRegimul juridic

special alfermierilor

Page 54: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

54

Societăţi comerciale române. Ponderea acestor titulari ai dreptului deproprietate privată este în continuă creştere ca urmare a procesului de privatizare. Potfi asemenea titulari atât societăţile comerciale cu capital privat, cele cu capitat de statşi privat, cât şi cele cu capital de stat.

Societăţi comerciale cu participare străină având sediul în România. Potrivitart. 1 alin. (2) din Legea nr. 31/1990, modificată şi republicată, “societăţilecomerciale cu sediul în România sunt persoane juridice române”. O mai vechecontroversă din doctrina juridică privind posibilitatea ca societăţile comercialeromâne cu participare străină să dobândească terenuri în România a fost tranşată prinapariţia Legii nr. 312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate asupraterenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi. Potrivit art. 7 din această lege, art. 6din O.U.G. nr. 92/1997 pentru stimularea investiţiilor directe, aprobată şi modificatăprin Legea nr. 241/1998, cu modificările ulterioare, are următorul cuprins: “Osocietate comercială, persoană juridică rezidentă sau nerezidentă, poate dobândi oricedrepturi reale asupra bunurilor imobile, în măsura necesară derulării activităţii sale,potrivit obiectului social, cu respectarea dispoziţiilor legale privind dobândireadreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi,precum şi de către persoanele juridice străine”.

Alţi subiecţi: societăţile agricole, înfiinţate potrivit Legii nr. 36/1991 privindsocietăţile agricole şi alte forme de asociere în agricultură, în condiţiile prevăzute deLegea nr. 31/1990, entităţi private, fără scop comercial, organizaţiile cooperatiste,forme de asociere reglementate de Legea nr. 1/2005 privind organizarea şifuncţionarea cooperaţiei, asociaţiile şi fundaţiile înfiinţate prin O.G. nr. 26/2000,cultele religioase, reorganizate prin Legea nr. 489/2006 privind libertatea religioasă şiregimul juridic al cultelor.

Nicio persoană juridică de drept privat din România nu poate dobândi bunuridintre cele prevăzute de art. 136 alin. (3) din Constituţie care constituie proprietateapublică, la fel cum, potrivit principiului specialităţii capacităţii de folosinţă apersoanelor juridice, asemenea entităţi nu pot dobândi decât acele bunuri care le suntnecesare realizării scopului social pentru care au fost înfiinţate.

O incapacitate specială este şi aceea prevăzută de art. 3 lit. e) din O.U.G. nr.88/1997 privind privatizarea societăţilor comerciale, aşa cum a fost modificată şicompletată prin Legea nr. 99/1999 privind unele măsuri pentru accelerarea reformeieconomice, potrivit căreia nu poate fi cumpărător de active sau de acţiuni „persoanajuridică română de drept public sau o societate comercială la care statul român ori oautoritate a administraţiei publice locale deţine mai mult de 33% din totalul acţiunilorcu drept de vot în adunarea generală a acţionarilor”.

2.3. Statul şi unităţile administrativ-teritorialeDomeniul privat al statului. Pe lângă dreptul de proprietate publică, există şi

un drept de proprietate privată al statului alcătuit din bunurile care nu sunt afectate, înmod exclusiv, uzului public. Chiar dacă prevederile constituţionale nu se referă ladomeniul privat al statului, ci doar la dreptul de proprietate publică, legi specialeutilizează aceste termen, subsumându-i toate bunurile care, deşi ale statului sau aleunităţilor administrativ-teritoriale ale acestuia, nu sunt incluse în proprietatea publică.

Astfel, art. 6 din Legea fondului funciar nr. 18/1991 prevede că “Domeniulprivat al statului şi, respectiv al comunelor, oraşelor, municipiilor şi judeţelor estealcătuit din terenurile dobândite de acestea prin modurile de prevăzute de lege,precum şi din terenurile dezafectate, potrivit legii, din domeniul public. El este supusdispoziţiilor de drept comun, dacă legea nu prevede altfel”.

FSocietăţile

agricole

Page 55: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

55

Legea nr. 213/1998 prevede, la rândul ei, în art. 4 că “Domeniul privat alstatului sau al unităţilor administrativ-teritoriale este alcătuit din bunurile aflate înproprietatea lor şi care nu fac parte din domeniul public. Asupra acestor bunuri statulsau unităţile administrativ-teritoriale au drept de proprietate privată”.

Este firesc să fie aşa pentru că atât statul cât şi unităţile administrative-teritoriale, pot participa la raporturi juridice de drept civil, dobândind dreptul deproprietate asupra unor bunuri mobile sau imobile, fie prin acte juridice, cum ar ficontractul de vânzare-cumpărare, donaţia, schimbul, testamentul etc., fie prin faptejuridice, cum ar fi uzucapiunea, accesiunea imobiliară ş.a. Pe de altă parte, prindispoziţii exprese ale legii, bunurile fără stăpân, cele abandonate, succesiunilevacante, bunurile obţinute prin exercitarea dreptului de preemţiune sunt trecute înproprietatea privată a statului.

Regimul juridic al bunurilor din domeniul privat al statului şi al unităţiloradministrativ-teritoriale. Spre deosebire de toate prevederile legale anterioare anului1989, potrivit cărora dreptul de proprietate socialistă era supus unei apărăripreferenţiale, Constituţia României prevede în art. 44 alin. (2) că “Proprietatea privatăeste ocrotită şi garantată în mod egal de lege, indiferent de titular”. Prin consecinţă,dreptul de proprietate privată al statului şi al unităţilor administrativ-teritoriale estesupus dreptului comun, în măsura în care legea nu dispune altfel. Soluţia se impunede la sine, dar ea este prevăzută, în mod expres, în art. 5 alin. (2) din Legea nr.213/1998 şi art. 121 alin. (2) din Legea nr. 215/2001.

Sunt şi o serie de situaţii care impun anumite derogări de la dreptul comunmenite a evita eventuale abuzuri şi o mai bună evidenţă a diverselor acte juridice.Bunăoară, potrivit art. 8 din Legea nr. 213/1998, trecerea unor bunuri din proprietateaprivată a statului în cea publică se face prin hotărâre de guvern, prin hotărâre aconsiliului judeţean, a Consiliului General al Municipiului Bucureşti, ori a consiliuluilocal. Donaţia şi legatul făcute statului sunt supuse aprobării aceloraşi organe, iarvânzarea ori închirierea nu se pot face decât prin licitaţie publică.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.

1. E. Chelaru, Impactul revizuirii Constitutiei asupra regimului juridic al

proprietatii, Dreptul nr. 2/2004, pp. 9-12.

Page 56: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

56

TEST DE AUTOEVALUARE

Dreptul de proprietate privată este un drept nelimitat?

TEMĂ DE REFLECŢIE

Proprietatea privată. Particularităţi.

Page 57: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

57

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Unul din principiile instituit de Legea fundamentală pentru regimul juridical proprietăţii private este:

a. „Dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate”b. “Proprietatea publică este garantată şi ocrotită în mod egal de lege,

indiferent de titular”c. “Nimeni nu poate fi expropriat pentru o cauză de utilitate publică, stabilită

prin contract”

2. Când a intrat în vigoare reglementarea privind dobândirea dreptului deproprietate privată asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi apatrizi

a. odată cu aderarea României la Uniunea Europeanăb. după 1989c. odată cu aderarea la NATO

3. Ce condiţie suplimentară impune legea română pentru fermieriiresortisanţi ai unui stat membru care dobândesc în proprietate terenuri în România?

a. aceea de a nu schimba destinaţia terenurilor agricole, pădurilor şi terenurilorforestiere pe durata perioadei de tranziţie de 7 ani de la data aderării României laUniunea Europeană

b. . aceea de a nu schimba destinaţia terenurilor agricole, pădurilor şiterenurilor forestiere pe durata perioadei de tranziţie de 10 ani de la data aderăriiRomâniei la Uniunea Europeană

c. nu se impune o condiţie suplimentară.

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. a.

2. a.

3. a.

Page 58: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

58

CAPITOLUL VREGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE

PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Cuprins2. Obiectiv general3. Obiective operaţionale4. Timpul necesar studiului capitolului5. Dezvoltarea temei6. Bibliografie selectivă7. Temă de reflecţie8. Modele de teste9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

� Regimul juridic al terenurilor� Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin

aplicarea Legii nr. 1/2000� Regimul juridic al construcţiilor� Circulaţia juridică a terenurilor

� Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind particularităţilereconstituirii şi constituirii dreptului de proprietate asupraterenurilor ca efect al Legii nr. 18/1991 şi al Legii nr. 1/2000.

� Obiective operaţionale: Însuşirea reglementările privindreconstituirea dreptului de proprietate asupra construcţiilor.Particularităţile circulaţiei juridice a construcţiilor şi efectele Legiinr. 247/005.

= 3 ore

Page 59: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

59

CAPITOLUL VREGIMUL JURIDIC AL BUNURILOR IMOBILE

PROPRIETATE PRIVATĂ

1. Regimul juridic al terenurilor1.1. Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin

aplicarea Legii nr. 18/1991Regimul politic totalitar vedea în dreptul de proprietate privată sursa tuturor

inechităţilor, motiv pentru care, printr-o serie de măsuri legislative, luate în perioada1947-1989, a dispus naţionalizarea mijloacelor de producţie, cooperativizareaagriculturii şi preluarea, de cele mai multe ori abuzivă, a terenurilor agricole şi ainstituit o serie de interdicţii de înstrăinare a terenurilor prin Legea nr. 58/1974privind sistematizarea teritorului şi a localităţilor urbane şi rurale, trecerea înproprietatea statului a unor bunuri fără stăpân sau a terenurilor aferente construcţiilor.

Prima dintre priorităţile statului de drept era reconsiderarea poziţiei oficialefaţă de dreptul de proprietate privată şi luarea măsurilor reparatorii prin restituireabunurilor preluate în mod abuziv de vechiul regim sau acordarea de despăgubiri. Esteceea ce şi-a propus, în priviţa terenurilor, Legea fondului funciar nr. 18/1991, care, înart. 1 prevede că “Terenurile de orice fel, indiferent de destinaţie, de titlul pe bazacăruia sunt deţinute sau de domeniul public ori privat din care fac parte, constituiefondul funciar al României”.

Această lege reglementează atât reconstituirea dreptului de proprietate înfavoarea foştilor titulari, cât şi constituirea dreptului de proprietate unor anumitecategorii de persoane.

Ne propunem să examinăm, în cele ce urmează, cele două moduri dedobândire a proprietăţii asupra unor categorii de terenuri, trecând în revistă, în modsuccint, situaţiile la care se aplică, apreciind că o serie de detalii, cum ar fi, printrealtele, procedura de soluţionare a litigiilor, deşi importante, exced cadrului pe care ni-l propunem.

A. Reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor care au aparţinutfostelor C.A.P.

Reconstituirea dreptului de proprietate este operaţia de restabilire a întinderiişi amplasamentului unui teren în favoarea titularului care l-a pierdut în condiţiileprevăzute de lege, a moştenitorilor acestuia, legali sau testamentari, precum şi a altorpersoane determinate de lege.Potrivit art. 11 alin. (1) din lege, “suprafaţa adusă în cooperativa agricolă deproducţie este cea care rezultă din actele de proprietate, cartea funciară, cadastru,cererile de înscriere în cooperativă, registrul agricol de la data intrării în cooperativă,evidenţele cooperativei sau, în lipsa acestora, din orice mijloace de probă, inclusivdeclaraţii de martori”.

Următoarele categorii de terenuri şi construcţii fac obiectul reconstituirii:-terenurile agricole, extravilane şi intravilane, aduse în cooperativa agricolă de

producţie de membrii cooperatori;-terenurile agricole, extravilane şi intravilane preluate fără titlu sau în orice alt

mod, de la membrii cooperatori sau de la alte persoane care n-au avut calitatea decooperatori;

-terenurile agricole preluate de cooperativa agricolă de producţie în baza unorlegi speciale;

FConsideraţii

generale.

FNoţiune.

Page 60: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

60

-terenurile agricolă proprietate de stat, aflate la data intrării în vigoare a legii,în folosinţa cooperativelor agricole de producţie:

-construcţiile accesorii terenurilor agricole şi silvice. A se vedea art. 39: “Persoanele fizice ale căror terenuri agricole au fost trecute înproprietatea statului prin efectul Decretului nr. 83/1949, precum şi al oricăror alteacte normative de expropriere, sau moştenitorii acestora pot cere reconstituireadreptului de proprietate pentru suprafaţa de teren trecută în proprietatea statului, pânăla limita suprafeţei prevăzute la art. 3 lit. h) din Legea nr. 187/1945, de familie,indiferent dacă reconstituirea urmează a se face în mai multe localităţi sau de la autoridiferiţi, în termenul, cu procedura şi în condiţiile prevăzute la art. 9”.

În practică, unele instanţe au înlăturat aplicarea acestui text, declarândneconsituţionalitatea exproprierii, ceea ce a determinat fosta Curte Supremă să decidăcă soluţia este greşită, reprezentând o depăşire a atribuţiilor puterii judecătoreşti.

Pot cere reconstituirea dreptului de proprietate, potrivit Legii nr. 18/1991,membrii cooperatori care au adus pământ în cooperativă, membrii cooperatori sauorice alte persoane fizice cărora, deşi nu erau membri cooperatori, li s-au preluatterenuri în orice mod, precum şi moştenitorii acestora, atât legali, cât şi testamentari.

Calitatea de moştenitor se stabileşte pe baza certificatului de moştenitor, ahotărârii judecătoreşti definitive sau prin orice probe din care rezultă acceptareasuccesiunii. Pentru situaţia în care nu a existat o acceptare a succesiunii, dat fiindfaptul că terenurile erau scoase din circuitul civil, art. 13 alin. (2) din Legea nr.18/1991 repune în termenul de acceptare a succesiunii. Repunerea operează de drept,moştenitorii fiind consideraţi că au acceptat succesiunea prin însăşi cererea dereconstituire a dreptului de proprietate.

Jurisprudenţa a decis că moştenitorii care au renunţat la succesiune, fiindconsideraţi străini de succesiune, potrivit art. 696 C. civ., nu pot fi repuşi în termenulde acceptare, soluţie care a suscitat discuţii în doctrină, unii autori aprobând-o, alţiirespingând-o, cu motivarea că Legea nr. 18/1991, fiind o lege cu caracter reparatoriu,ar fi trebuit să profite în egală măsură celor două categorii de succesibili.A se vedeaDecizia nr. XI a Înaltei Curţi din 5 februarie 2007, dată în interesul legii, privindaplicarea art. 13

Este evident că, într-o bună logică juridică, moştenitorii care au renunţat lasuccesiune anterior apariţiei Legii nr. 18/1991, nu pot fi altfel consideraţi decât străinide succesiune. Numai că, spiritul reparator al acestei legi ar fi trebuit să trimumfe,repunând în termenul de acceptare a succesiunii pe toţi succesibilii, fără să creeze unregim discriminatoriu. Este la fel de evident că cei care au renunţat la succesiune,neavând ce culege de pe urma autorului, n-au putut avea în vedere perspectivaredobândirii unor terenuri, ca urmare a unei Revoluţii în care nimeni nu mai credea.Altfel spus, de cele mai multe ori, motivul pentru care o serie de persoane au renunţatla succesiune, a fost tocmai faptul că în masa partajabilă nu erau incluse terenurilecare, iniţial, aparţinuseră autorilor lor. Odată cu deschiderea posibilităţilor legale deretrocedare, ar fi trebuit ca şi situaţia lor juridică să fie schimbată şi să li se ofereaceleaşi opţiuni ca şi celor care fie au acceptat succesiunea, fie n-au acceptat-o, fiindrepuşi în termen.

Titulari ai dreptului de reconstituire pot fi şi o serie de persoane cum ar fipurtătorii titlului de Cavaler al Ordinului “Mihai Viteazul”, “Mihai Viteazul cuSpadă”, moştenitorii acestora, foştii proprietari ai terenurilor care au făcut obiectulunor comasări, fără să fi primit teren în schimb, moştenitorii acestora, cetăţenii denaţionalitate germană şi persoanele deportate sau strămutate din motive politice,

FTitulari aidreptului.

Page 61: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

61

deposedate de terenuri prin acte normative după 1944 şi moştenitorii acestora,precum şi unităţile de cult şi organele lor reprezentative din mediul urban sau rural.

Cetăţenii străini şi apatrizii care, potrivit Legii nr. 315/2005, pot dobândidreptul de proprietate asupra terenurilor prin moştenire legală, nu pot obţinereconstituirea dreptul de proprietate asupra acestora.

B.Reconstituirea dreptului de proprietate privind terenurile trecute înproprietatea statului

Potrivit art. 35 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, terenurile proprietatea statuluisunt cele care au intrat în patrimoniul său conform legislaţiei existente până la data de1 ianuarie 1990 şi sunt evidenţiate ca atare în cadastrul funciar general şi înamenajamentele silvice. Ele fac parte fie din domeniul public, fie din domeniul privatal statului sau al unităţilor administrativ-teritoriale.

Terenurile care fac parte din domeniul public nu pot fi supuse restituirii cătrefoştii proprietari, ele fiind inalienabile. Cu titlu de excepţie, art. 45 din Legea nr.18/1991 prevede că terenurile ocupate de păduri sau vegetaţie forestieră, deşi facparte din domeniul public, pot fi restituite, situaţii în care, în prealabil, prin hotărâriale organelor competente, vor fi scoase din domeniul public şi incluse în domeniulprivat.

Următoarele categorii de terenuri aflate în proprietatea statului sunt supusereconstituirii, potrivit Legii nr. 18/1991:

a) terenurile fără construcţii, neafectate de lucrări de investiţii aprobate,potrivit legii, din intravilanul localităţilor, aflate în administrarea consiliilor locale,considerate proprietate de stat prin aplicarea Decretului nr. 712/1966 şi a altor actenormative speciale, se restituie foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, dupăcaz, la cerere - art. 36 alin. (5);

b) terenurile agricole fără construcţii, instalaţii, amenajări de interes public,intrate în proprietatea statului şi aflate în administrarea primăriilor la data legii, se vorrestitui foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, fără a se putea depăşi suprafaţade 10 ha de familie, în echivalent arabil - art. 41 alin. (1);

c) potrivit art. 37 din lege, persoanele ale căror terenuri agricole au fost trecuteîn proprietate de stat, ca efect al unor legi speciale, altele decât cele de expropriere, şicare se află în administrarea unităţilor agricole de stat devin, la cerere, acţionari lasocietăţile comerciale înfiinţate, în baza Legii nr. 15/1990, din actualele unităţiagricole de stat;

d) terenurile din fostele izlazuri comunale, transmise unităţilor de stat şi care,în prezent, sunt folosite ca păşuni, fâneţe şi arabil, vor fi restituite în proprietateacomunelor, oraşelor şi a municipiilor, după caz, şi în administrarea primăriilor, pentrua fi folosite ca păşuni comunale şi pentru producerea de furaje sau seminţe de culturifurajere – art. 44 alin. (1);

Conform art. 45 alin. (1), “Persoanele fizice sau, după caz, moştenitoriiacestora, ale căror terenuri cu vegetaţie forestieră, păduri, zăvoaie, tufărişuri, păşunişi fâneţe împădurite au trecut în proprietatea statului prin efectul unor acte normativespeciale, pot cere reconstituirea dreptului de proprietate şi pentru diferenţa de peste 1ha, dar nu mai mult de 30 ha, de familie. Conform art. 45 alin. (2)-(4), “Dacă pesuprafeţele de teren ce urmează a fi atribuite în condiţiile alineatului precedent se aflăconstrucţii sau amenajări forestiere, ori sunt în curs de execuţie sau în fază deproiectare, sau terenurile sunt defrişate, se vor atribui alte suprafeţe de teren, curespectarea aceloraşi condiţii, în imediata apropiere.

FSediul materiei.

FTerenuri

proprietate destat supuse

reconstituirii.

Page 62: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

62

Persoanele prevăzute la alin. (1) vor formula cererile în termenul, cu procedura şi încondiţiile prevăzute la art. 9 alin. (3) - (9). Terenurile prevăzute la alin. (1), precum şila art. 46 şi 47 vor fi gospodărite şi exploatate în regim silvic, potrivit legii. Regimulsilvic pentru pădurile proprietate privată se va elabora şi se va aproba în termen de 3luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi*), prin grija Ministerului Apelor,Pădurilor şi Protecţiei Mediului. Punerea în posesie a pădurilor, zăvoaielor,tufărişurilor, a păşunilor şi fâneţelor împădurite se va face numai după stabilirearegimului silvic al acestora”.

Prin Legea nr. 169/1997 au fost sporite suprafaţele de teren supusreconstituirii, iar prin reglementarea dată de Legea nr. 247/2005, Titlul VI, suntsupuse restituirii toate terenurile cu destinaţie forestieră avute în proprietate depersoanele fizice şi juridice.

Constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor deţinute de fosteleC.A.P.Următoarele categorii de persoane pot beneficia de constituirea dreptului de

proprietate asupra terenurilor deţinute de fostele CAP:a) persoanele care, în condiţiile prevăzute de Statutul fostelor CAP, au

dobândit terenuri pe care şi-au construit locuinţe sau care, prin acte juridice intervivos sau de mortis causa, au dobândit un drept de proprietate asupra locuinţeiînstrăinate de membrul cooperator şi a terenului aferent acesteia.

Potrivit reglementărilor în vigoare la data unor asemenea acte juridice,membrii cooperatori au primit teren pentru a-şi construi case. Potrivit art. 23 dinLegea nr. 18/1991, sunt şi rămân proprietatea privată a deţinătorilor construcţieiterenurile aferente casei şi anexelor gospodăreşti, curtea şi grădina. Cum de cele maimulte ori casele şi anexele gospodăreşti depăşeau suprafeţele ce le-au fost atribuite,pentru a se reglementa situaţia juridică a terenului ocupat, proprietarii construcţiilor şianexelor au fost împroprietăriţi cu terenul a cărui suprafaţă depăşeşte 250 mp, până la750 mp, urmând ca suprafaţa totală pe care urma s-o aibă terenul cu casă şi anexe sănu depăşească 1000 mp.

Aşa cum în mod judicios s-a precizat, problema constituirii dreptului deproprietate în favoarea dobânditorului asupra terenului aferent anexelor gospodăreştise pune numai în situaţia în care înstrăinătorul deţinuse terenul ca lot în folosinţă,edificând anexele pe care le-a înstrăinat odată cu locuinţa. Potrivit art. 24 alin. (1) dinLegea nr. 18/1991, “terenurile situate în intravilanul localităţilor, care au fost atribuitede cooperativele de producţie, potrivit legii, cooperatorilor sau altor persoaneîndreptăţite, pentru construcţia de locuinţe şi anexe gospodăreşti, pe care le-auedificat, rămân şi se înscriu în proprietatea actualilor deţinători, chiar dacă atribuireas-a făcut din terenurile preluate în orice mod de la foştii proprietari”;

b) persoanelor care au fost strămutate pentru realizarea unor investiţii deinteres local sau de utilitatea publică, deposedate de proprietăţi, fiindu-le acordate alteamplasamente pentru gospodăriile lor, li se pot constitui dreptul de proprietate asupraterenurilor atribuite ca loturi ajutătoare, în limita maximă de 5000 mp, cu condiţia caele însele să fi avut o suprafaţă echivalentă pe care au pierdut-o prin strămutare – art.23 alin. (3);

c) persoanelor care şi-au pierdut, total sau parţial, capacitatea de muncăprecum şi moştenitorilor celor care au decedat, urmare a participării la lupte pentruvictoria Revoluţiei din decembrie 1989, li se pot constitui dreptul de proprietateasupra unor terenuri în suprafaţă de 10 000 mp în echivalent arabil – art. 15 alin. (5);

F Beneficiari.

Page 63: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

63

d) potrivit art. 19 alin. (1) din Legea nr. 18/1991, “membrilor cooperatoriactivi care nu au adus teren în cooperativă sau au adus teren mai puţin de 5.000 mp,precum şi celor care, neavând calitatea de cooperatori, au lucrat în orice mod caangajaţi în ultimii 3 ani în cooperativă sau asociaţii cooperatiste, li se pot atribui înproprietate loturi din terenurile prevăzute la art. 18, dacă sunt stabiliţi sau urmează săse stabilească în localitate şi nu deţin teren în proprietate în alte localităţi. Suprafaţaatribuită în proprietate se va determina ţinând seama de suprafaţa terenurilor, numărulsolicitanţilor şi suprafaţa atribuită celor care au adus pământ în cooperativă.Prevederile alin. (1) se aplică şi persoanelor care au fost deportate şi nu beneficiazăde dispoziţiile art. 14-16. Se pot atribui, la cerere, în folosinţă agricolă, până la 5.000mp în echivalent arabil, de familie, personalului de specialitate din serviciile publicecomunale, în perioada cât lucrează în localitate, dacă nu au teren în proprietate înaceastă localitate, ei sau membrii familiei din care fac parte. Dreptul de proprietateasupra acestor terenuri aparţine comunei, oraşului sau municipiului, după caz. Laplecarea din localitate, persoanele menţionate la alin. (3) au dreptul la despăgubiripentru investiţiile făcute, cu consimţământul prealabil al proprietarului şi dacă suntutile pe suprafaţa atribuită”;

e) familiilor care solicită în scris şi se obligă să lucreze pământul li se potconstitui, în localităţile cu excedent de suprafaţă agricolă şi deficit de forţă de muncă,dreptul de proprietate pentru 10 ha teren echivalent arabil;

f) familiilor fără pământ sau care au pământ puţin, din alte localităţi, li se potconstitui dreptul de proprietate pentru 10 ha teren, cu obligaţia de a se muta înlocalitatea respectivă şi de a lucra pământul primit, renunţând la proprietatea avută înextravilanul localităţii de unde provin;

Constituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor intravilane ale statuluisau unităţilor administrativ-teritoriale

Situaţiile pe care legea le are în vedere sunt următoarele:a) constituirea dreptului de proprietate priveşte, mai întâi, terenurile aflate în

proprietatea statului, situate în intravilanul localităţilor, în administrarea primăriilorşi care, la data adoptării Legii nr. 18/1991, au trecut în proprietatea comunelor,oraşelor sau a municipiilor. Odată trecute în proprietatea unităţilor administrativ-teritoriale, aceste terenuri vor putea face obiectul, vânzării, concesionării, dării înfolosinţă celor care îşi construiesc locuinţe sau vor putea fi date în compensarefoştilor proprietari care, deşi îndreptăţiţi la reconstituirea dreptului lor de proprietate,nu li s-au putut retroceda terenurile fiind atribuite de fostele CAP persoanelorîndreptăţite pentru a-şi construe locuinţe;

b) persoanele cărora le-au fost atribuite terenuri în folosinţă veşnică sau pedurata existenţei construcţiei, în vederea construirii de locuinţe proprietate privată sauca urmare a cumpărării locuinţelor de la stat potrivit Legii nr. 4/1973 privindconstrucţia de locuinţe sau Decretului-lege nr. 61/1990 privind vânzarea de locuinţeconstruite din fondurile statului către populaţie, pot cere constituirea dreptului deproprietate asupra terenului pe care se află construcţiile ai căror proprietari sunt.Acest drept îl au proprietarii actuali ai locuinţelor, ceea ce înseamnă că suntîndreptăţiţi atât cei cărora li s-au atribuit terenul în folosinţă, cât şi cei au dobânditproprietatea locuinţei în temeiul unor acte juridice între vii sau de cauză de moarte;

c) terenurile preluate de stat ca efect al înstrăinărilor construcţiilor încondiţiile prevăzute de art. 30 alin. (2) din Legea nr. 58/1974 cu privire lasistematizarea localităţilor urbane şi rurale sunt atribuite în folosinţă pe durataexistenţei construcţiilor. Urmare a înstrăinării construcţiilor, terenul aferent acestora

FCazuri legale

Page 64: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

64

trecea în proprietatea statului, iar terenul necesar, în suprafaţă de 100 mp, în mediulurban şi 200-250 mp în mediul rural, era dat în folosinţă. Prin art. 36 alin. (3) dinLegea nr. 18/1991 se dispune că doar terenul dat în folosinţă face obiectul constituiriidreptului de proprietate, prevedere care a dat naştere la discuţii, unii autori, cărora neraliem, considerând că dobânditorului construcţiei i se va putea constitui drept deproprietate doar pentru terenul primit în folosinţă, diferenţa fiind folosită pentrureconstituirea dreptului de proprietate al înstrăinătorului, alţii considerând că întregterenul aferent va face obiectul constituirii dreptului de proprietate

d) potrivit art. 36 alin. (4) din Legea nr. 18/1991, dispoziţiile art. 23, aleaceleaşi legi, rămân aplicabile. Potrivit acestui din urmă text “Sunt şi ramân înproprietatea privată a cooperatorilor sau, după caz, a moştenitorilor acestora,indiferent de ocupaţia sau domiciliul lor, terenurile aferente casei de locuit şi anexelorgospodăresti, precum şi curtea şi grădina din jurul acestora, determinate potrivit art. 8din Decretul-lege nr. 42/1990 privind unele măsuri pentru stimularea ţărănimii”.

Plecând de la economia generală a textului de la art. 36 al legii, s-a consideratcă ipoteza de la alin. (4) vizează cazurile de constituire prevăzute la alin. (2) şi (3) înmăsura în care terenurile supuse atribuirii se află în zonele cooperativizate. Altfelspus, beneficiază de acest text cei care au primit teren în folosinţă în vedereaconstruirii de locuinţe proprietate personală sau care au cumpărat de la stat asemenealocuinţe precum şi cei care au dobândit locuinţele prin acte juridice între vii, încondiţiile art. 30 din Legea nr. 58/1974;

e) un caz distinct de constituire a dreptului de proprietate îl constituie celprevăzut de art. 43 din alin. (1) din Legea nr. 18/1991, potrivit căruia ”În zonamontană, defavorizată de factori naturali cum sunt: clima, altitudinea, panta, izolarea,se poate atribui în proprietate, la cerere, o suprafaţă de teren de până la 10 ha înechivalent arabil familiilor tinere de ţărani care provin din mediul agricol montan, aupriceperea necesară şi se obligă în scris să-şi creeze gospodării, să se ocupe decreşterea animalelor şi să exploateze raţional pământul în acest scop”. În acest cazconstituirea este facultativă. Terenurile atribuite prin constituirea dreptului nu pot fiînstrăinate, sub sancţiunea nulităţii absolute a actului juridic.

2. Dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor prin aplicareaLegii nr. 1/2000Fiind una dintre primele măsuri reparatorii, Legea nr. 18/1991 n-a reuşit să

răspundă aşteptărilor celor care au avut de suferit ca urmare a deposedărilor abuziveiniţiate de fostul regim politic. Presiunea socială a determinat modificări succesive aleacestei reglementări, mai întâi prin Legea nr. 169/1997, ea însăşi de mai multe orimodificată, pentru ca, în final, să beneficiem de o reglementare net superioară prinLegea nr. 1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenuriloragricole şi celor forestiere, solicitate potrivit prevederilor Legii fondulului funciar nr.18/1991 şi ale Legii nr. 169/1997, care, şi ea, a fost modificată prin Legea nr.247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei, precum şi unele măsuriadiacente.

Potrivit art. 3 alin. (5) din Legea nr. 1/2000 proprietarul deposedat este“persoana titulară a dreptului de proprietate în momentul deposedării”. Prin urmare,aşa cum se remarcă, nu este suficientă calitatea de proprietar, ci este nevoie caproprietarul să fi avut şi posesia bunului.

Cei cărora se adresează această lege sunt foştii proprietari deposedaţi, care potfi atât persoane fizice şi moştenitorii acestora, legali şi testamentari, cât şi persoanejuridice.

F De ce a fost

nevoie de o nouălege?

FBeneficiarii

Legii nr. 1/2000.

Page 65: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

65

Persoanele juridice care beneficiază de prevederile acestei legi sunt:-Academia Română, universităţile şi instituţiile de învăţământ superior cu

profil agricol şi unităţile de cercetare;-structurile reprezentative ale unităţilor de cult;-unităţile de învăţământ preuniversitar cu profil agricol sau silvic, şcolile

generale din mediul rural, instituţiile publice de ocrotire a copiilor;-comunele, oraşele, municipiile care au deţinut în proprietate terenuri cu

vegetaţie forestieră, păduri, zăvoaie, tufărişuri, fâneţe, păşuni împădurite.De prevederile legii beneficiază şi alte forme asociative care n-au avut

personalitate juridică, aşa cum sunt obştile de moşneni sau de răzeşi, composesorate,comunităţi grănicereşti. Asemenea forme de asociere, cu sau fără personalitatejuridică, nu erau titulare ale dreptului de proprietate, drept care aparţinea, înindiviziune, membrilor lor.

Spre deosebire de Legea nr. 18/1991, Legea nr. 1/2000 are o serie deprevederi referitoare la “Construcţii de orice fel, aparţinând exploataţiilor agricole şicare au fost trecute în proprietatea statului prin efectul Decretului nr. 83/1949, pentrucompletarea unor dispoziţii din Legea nr. 187/1945”, dispunând restituirea lor foştilorproprietari sau moştenitorilor acestora, iar „În cazul în care asemenea bunuri nu maiexistă, se vor acorda despăgubiri”.

Pentru că această reglementare intră în coliziune cu Legea nr. 10/2001 privindregimul juridic al unor imobile preluate abuziv în perioada 6 martie 1945-22decembrie 1989, punându-se problema legii aplicabile, s-a afirmat că dispoziţiileLegii nr. 1/2000 constituie reglementarea specială a unor construcţii accesorii aleunor exploataţii agricole sau forestiere, potrivit regulii specialia generalibusderogant.

Prevederile art. 31 din Legea nr. 1/2000 au fost abrogate prin O.U.G. nr.102/2001 numai că dispoziţia de abrogare a fost ea însăşi abrogată prin Legea nr.400/2002, ceea ce a făcut ca textul iniţial să reintre în vigoare Prin Decizia nr.602/2008 a Curţii Constituţionale, alin. (3), (4), (7), (8) şi (9) au fost declarateneconstituţionale. Prin Legea nr. 247/2005 au fost operate alte modificări ale Legii nr.1/2000 care privesc însă doar construcţiile de pe terenurile forestiere, nefecândreferiri la construcţiile destinate exploataţiilor agricole care au intrat în proprietateastatului.

Potrivit art. 31 alin. (3) din Legea nr. 1/2000, “Construcţiile de pe terenurileforestiere, inclusiv cele de corectare a torenţilor, drumurile forestiere, sediile decantoane silvice, cabanele de vânătoare, pepinierele, alte amenajări silvice, instalaţiisau mijloace fixe, inclusiv cele aflate în curs de execuţie, amplasate în suprafeţelecare fac obiectul retrocedării, trec în proprietatea persoanelor fizice sau juridicecărora li s-a reconstituit dreptul de proprietate asupra terenurilor”. Dreptul deproprietate asupra acestor construcţii se constituie cu condiţia deţinerii în proprietatea suprafeţelor minime pentru constituirea unui ocol silvic, în proprietate individualăsau în asociere cu alte persoane fizice sau juridice.

3 Circulaţia juridică a terenurilorConsecvent principiului consensualismului (solo consensus obligat), Codul

civil român, prin art. 971 instituie regula generală potrivit căreia “În contractele ce aude obiect translaţia proprietăţii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul setransmite prin efectul consimţământului părţilor, şi lucrul rămâne în rizico-pericoluldobânditorului, chiar când nu i s-a fãcut tradiţiunea lucrului”. Aplicând acestprincipiu în materia vânzării, art. 1295 C. civ. dispune că “În contractele ce au de

FReconstituireadreptului deproprietateasupra unorconstrucţii.

FConstituireadreptului deproprietateasupra unorconstrucţii.

F Regimul

Codului civil.

Page 66: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

66

obiect translaţia proprietăţii, sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul setransmite prin efectul consimţământului părţilor, şi lucrul rămâne în rizico-pericoluldobânditorului, chiar când nu i s-a fãcut tradiţiunea lucrului”. Prin urmare, circulaţiajuridică a terenurilor nu era restricţionată, iar anumite condiţiile de formă impuse, advaliditatem, donaţiilor, testamentelor şi ipotecilor aveau să răspundă unor raţiuni ceţin de siguranţa circuitului civil.

Preocupat de a îngrădi cât mai mult dreptul de proprietate asupra terenurilor,regimul comunist a instituit o serie de restricţii:

- un control administrativ al înstrăinării terenurilor prin condiţionareaînstrăinării terenurilor de eliberarea unei autorizaţii administrative şi impunereaformei autentice a actelor juridice de înstrăinare, restricţii introduse prin Legea nr.203/1947, Decretul nr. 151/1950 privind comasarea şi circulaţia bunurilor agricole,Decretul nr. 221/1950 privitor la împărţeala sau înstrăinarea terenurilor cu sau fărăconstrucţiuni şi la interzicerea construirii fără autorizare;

- Decretul nr. 144/1958 privind reglementarea eliberării autorizaţiilor deconstruire, reparare şi desfiinţare a construcţiilor, precum şi a celor referitoare laînstrăinările şi împărţelile terenurilor cu sau fără autorizaţie, act normativ prin care secondiţiona înstrăinarea sau împărţeala, prin acte între vii, a terenurilor cu sau fărăconstrucţii, aflate în oraşe, comune, reşedinţe de raioane, localităţi balneoclimatericeşi centre muncitoreşti, de obţinerea unei autorizaţii administrative şi impunea formaautentică a actelor juridice, sub sancţiunea nulităţii absolute a acestora. Potrivit art. 12din acest decret, instanţele de judecată puteau pronunţa hotărâri care să ţină loc decontract autentic de vânzare-cumpărare în situaţiile în care, deşi proprietarul terenuluis-a obligat să înstrăineze terenul printr-un înscris sub semnătură privată, calificatantecontract, timp de 3 luni nu s-a prezentat la notar pentru perfectarea contractului;

-Legea nr. 19/1968 cu privire la regimul juridic al terenurilor fără construcţiidin perimetrul construibil al municipiilor şi oraşelor a indisponibilizat aceste terenuriîn măsura în care suprafeţele erau mai mari decât cele din detaliile de sistematizare;

- Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi a localităţilor urbaneşi rurale şi Legea nr. 59/1974 cu privire la fondul funciar au scos din circuitul civiltoate terenurile persoanelor fizice, interzicându-se înstrăinările acestora.

Prin Decretul-lege nr. 1/1989 a fost abrogată Legea nr. 58/1974, iar prinDecretul-lege nr. 9/1989, Legea nr. 18/1991, Legea nr. 7/1996 a fost abrogată Legeanr. 59/1974, revenindu-se, astfel, la principiul consensualismului. PrinLegea nr.9/1990 s-a interzis înstrăinarea prin acte între vii a terenurilor de orice fel, până laadoptarea noii reglementări a fondului funciar.

Prin această reglementare au fost repuse în circuitul civil toate terenurileproprietate privată, instituindu-se obligativitatea formei autentice a actelor juridice deînstrăinare sau grevare a acestora, sub sancţiunea nulităţii absolute, precum şi undrept de preemţiune pentru terenurile din extravilan ce fac obiectul actelor juridice deînstrăinare. Legea interzice dobândirea în proprietate privată, prin acte juridice întrevii, a unei suprafaţe mai mari de 100 ha teren agricol în echivalent arabil de familie.

Această lege, abrogată expres de Legea nr. 247/2005, deşi reia, în mare parte,dispoziţiile privitoare la terenuri prevăzute de Legea nr. 18/1991, realizează o nouăsistematizare a acestora. Dacă analizăm pe scurt principalele prevederi ale acesteiaeste pentru că, potrivit principiului tempus regit actum, legea se aplică situaţiilorjuridice anterioare modificării ei. De aceea, sunt de reţinut principalele orientări aleacestui act normativ care se înscriu în evoluţia postrevoluţionară a legislaţieiromâneşti în ce priveşte regimul juridic al terenurilor:

F Restricţiiinstituite în

perioada 1947-1989.

FLegea nr.

18/1991 - Legeafonduluifunciar.

F Restricţiiinstituite în

perioada 1947-1989.

Page 67: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

67

-chiar în art. 1 se prevede că terenurile, indiferent de titularul lor, sunt şirămân în circuitul civil, mai puţin cele aflate în proprietatea publică a statului sau aunităţilor administrativ-teritoriale;

-legea interzice cetăţenilor străini şi apatrizilor dobândirea dreptului deproprietate asupra terenurilor situate în România, soluţie care corespundeaConstituţiei în vigoare, înaintea revizuirii ei;

-înstrăinarea terenurilor prin acte juridice între vii se face cu respectareaformei autentice a acestora, condiţie cerută ad validitatem a cărei nerespectare atragesancţiunea nulităţii absolute;

-înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan se face cu respectarea dreptuluide preemţiune, iar nerespectarea acestui drept face actul juridic anulabil, sancţiuneafiind nulitatea relativă, dată fiind natura privată a interesului protejat;

-se instituie o sancţiune nouă, reducţiunea, care, în concepţia legii, însemnadesfiinţarea totală sau parţială a actulu juridic încheiat între vii, cu nerespectareainterdicţiei de a dobândi o suprafaţă mai mare de 200 ha teren agricol în echivalentarabil de familie. Aşa cum s-a remarcat pe bună dreptate, calificarea sancţiunii dreptreducţiune este neinspirată, nu doar pentru că ar risca o eventuală confuzie cureducţiunea liberalităţilor excesive, dar şi pentru că, având în vedere regimul juridical acesteia, aşa cum rezultă din art. 2 alin. (3) al Legii nr. 54/1998, sancţiunea este, defapt, nulitatea absolută, având în vedere că interesul supus protecţiei juridice estepublic.

Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietăţii şi justiţiei,precum şi unele măsuri adiacente abrogă expres Legea nr. 54/1998, oferindu-ne onouă reglementare a regimului juridic al terenurilor prin Titlul X al acesteia.

Potrivit doctrinei de drept civil, două sunt principiile acestui regim juridic.Primul principiu este că toate terenurile proprietate privată se află în

circuitul civil, indiferent de destinaţie şi titular. Excepţiile de la acest principiu sunturmătoarele:

-interdicţia înstrăinării, prin acte între vii, timp de 10 ani, socotiţi de laînceputul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea, a terenurilor care au făcutobiectul constituirii dreptului de proprietate în condiţiile art. 32 din Legea nr.18/1991, interdicţie calificată a fi o inalienabilitate propter rem;

-inalienabilitatea terenurilor forestiere care au făcut obiectul reconstituiriidreptului de proprietate pentru diverse forme asociative de tipul obştilor;

-potrivit Legii nr. 247/2005, litigiile privitoare la reconstituirea dreptului deproprietate şi la legalitatea titlului de proprietate, împiedică înstrăinarea terenului sauconstituirea altor drepturi reale sau de creanţă.

Potrivit celui de-al doilea principiu, terenurile, cu sau fără construcţii, situateîn intravilanul sau extravilanul localităţilor, indiferent de destinaţie sau întindere,pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formăautentică, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Spre deosebire de vechea reglementare a Legii nr. 54/1998, aceeaşi condiţiede formă este cerută şi pentru constituirea prin acte juridice între vii. Nu se înţelegePotrivit art. 2 alin. (2) din lege “În cazul în care, prin acte juridice între vii, seconstituie un drept real asupra unui teren cu sau fără construcţie, indiferent dedestinaţia sau întinderea acestora, dispoziţiile alin. (1) se aplică în modcorespunzător”.

F Regimul juridic

actual alcirculaţiei

terenurilor.

Page 68: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

68

Doctrina juridică a criticat, pe bună dreptate, “lipsa tehnicii de redactare aacestui text din care rezultă că doar în cazul constituirii unui drept real este cerutăforma autentică, nu şi în cazul înstrăinării acestuia”.

Sub un alt aspect, s-a afirmat, cu deplin temei, că obligaţia de a constituidezmembrăminte ale dreptului de proprietate doar prin acte autentice reprezintă unregres şi va crea mari dificultăţi în practică, ştiut fiind că sunt frecvente situaţiile încare proprietarul terenului şi-a dat consimţământul ca o altă persoană să construiascăpe terenul său sau acelea în care ambii soţi construiesc pe terenul unuia din ei, încondiţiile în care, atât doctrina cât şi practica judiciară i-au recunoscut constructoruluineproprietar al terenului dobândirea unui drept de superficie.

De la bun început trebuie reţinut că antecontractul nu reprezintă un mod legalde înstrăinare a terenurilor, în condiţiile în care legea cere forma autentică a actuluijuridic de înstrăinare a terenurilor. Cum se ştie însă, prin efectul conversiunii, oriceact juridic, deşi nul pentru condiţii de formă, în măsura în care îndeplineşte condiţiilespecifice altui act juridic, va produce efectele specifice ale acestuia din urmă. Prinurmare, chiar dacă o convenţie sub semnătură privată de vânzare-cumpărare a unuiteren este lovită de nulitate absolută pentru lipsa formei autentice, ea va putea fi avutăîn vedere ca o promisiune de vânzare-cumpărare. Soluţia este sprijinită atât deprincipiul de interpretare în convenţii prevăzut de art art. 978 C. civ., potrivit căruia“când o clauză este primitoare de două înţelesuri, ea se interpreteazã în sensul cepoate avea un efect, iar nu în acela ce n-ar produce niciunul”, expresie a principiuluipotius valeat quam ut pereat, cât şi de un argument de text. Este vorba de art. 12 dinDecretul nr. 144/1958, abrogat prin Legea nr. 58/1974, text care abilita instanţele dejudecată să pronunţe hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare. Textul a fost reactualizat după apariţia Legii nr. 18/1991 prin careterenurile au fost readuse în circuitul civil general. Având în vedere principiul pactasunt servanda, instituit de art. 969 C. civ. potrivit căruia “convenţiile legal făcute auputere de lege între părţile contractante”, cât şi principiul înscris în art. 970 alin. (2)C. civ., potrivit căruia convenţiile “…obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după naturasa”, atât doctrina, cât şi jurisprudenţa au statuat că instanţa de judecată poate supliniconsimţământul debitorului pronunţând o hotărâre care să ţină loc de contract autenticde vânzare-cumpărare.

Practica instanţelor a fost confirmată prin art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legiinr. 247/2005, potrivit căruia “În situaţia în care după încheierea unui antecontract cuprivire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheiecontractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă carepoate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

3. Regimul juridic al construcţiilorReglementări privind reconstituirea dreptului de proprietate asupra

construcţiilorAcest act normativ se înscrie în preocuparea legiuitorului postrevoluţionar de

a înlătura efectele unor măsuri abuzive iniţiate de regimul comunist privitoare laimobile şi are ca obiect restituirea imobilelor cu destinaţie de locuinţă trecute înproprietatea statului sau a altor persoane juridice. Printre legile reparatorii aledreptului de proprietate se înscrie şi Legea nr. 112/1995 privind reglementareasituaţiei juridice a unor imobile cu destinaţie de locuinţe trecute în proprietateastatului.

FAntecontractul

şi circulaţiajuridică a

terenurilor.

F Legea nr.112/1995.

Page 69: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

69

Referindu-se doar la imobilele cu destinaţie de locuinţă, preluate cu titlu, după6 martie 1945, şi adresându-se doar foştilor proprietari care se află în posesiaacestora, în temeiul unor contracte de închiriere sau ale căror imobile sunt libere,Legea nr. 112/1995 realizează o reparaţie parţială.

Potrivit art. 1 alin. (5) din H.G. nr. 11/1997 pentru modificarea şi completareaNormelor metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, “imobilele care nu intrăsub incidenţa Legii nr. 112/1995 şi pentru care nu există titlu valabil constituit înfavoarea statului, pot face obiectul cererilor de restituire sau de acordare adespăgubirilor, formulate de persoanele îndreptăţite pe cale judecătorească, potrivitdreptului comun”.

Prin această lege a fost instituit dreptul chiriaşilor de a cere cumpărarealocuinţelor nesupuse restituirii foştilor proprietari sau moştenitorilor acestora, iar înipoteza refuzului, dreptul chiriaşilor de a sesiza instanţele de judecată.

Cum Legea nr. 112/1995 se referea doar la imobilele cu destinaţia de locuinţă,preluate cu titlu, Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic alacesteia, recunoaşte competenţa instanţelor judecătoreşti de soluţionare a acţiunilorde drept comun, dispunând prin art. 6 alin. (2) că “bunurile preluate de stat fără untitlu valabil, inclusiv cele obţinute prin vicierea consimţământului, pot fi revendicatede foştii proprietari sau succesorii acestora, dacă nu fac obiectul unor legi speciale dereparaţie”, fapt ce a condus la schimbarea practicii judiciare în această materie, care,anterior acestei legi, considera că instanţele judecătoreşti nu sunt competente săcenzureze legalitatea trecerii în proprietatea statului a unor imobile pe perioada 1944-1989, în timp ce, după apariţia Legii nr. 213/1998, a decis că “instanţele judecătoreştisunt competente să stabilească valabilitatea titlului statului asupra bunurilor care auintrat în proprietatea sa, în perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989...”.

În privinţa bunurilor preluate de stat prin “vicierea consimţământului”, s-aremarcat că redactarea textului este defectuoasă, pentru că, aşa cum se ştie, viciile deconsimţământ atrag nulitatea relativă a actului juridic, sancţiune supusă termenului deprescripţie şi că, de fapt, ne aflăm în faţa unei “acţiuni imprescriptibile ce vizeazărevendicarea unui bun imobil, consacrată expres de prevederile art. 6 alin. (2) dinlege”. Alţi autori au considerat că acest text repune în termenul de prescripţie petitularii dreptului, ceea ce face să curgă un nou termen de prescripţie, de la dataintrării în vigoare a legii”.

În ce ne priveşte, apreciem că, dacă legiuitorul ar fi vrut să repună în termenpe titularii dreptului, nimic nu l-ar fi oprit să prevadă in terminis o astfel de măsură. Aconsidera, în tăcerea legii, că ne aflăm în faţa unui caz de repunere în termen, arînsemna să adăgăm la lege. Mai degrabă, putem accepta că, date fiind condiţiileistorice în care au fost iniţiate măsuri abuzive, bazate pe intimidare şi presiuni morale,astfel de acte juridice sunt lovite de nulitate absolută. Prin urmare, achiesând la primaopinie exprimată, credem că este preferabil să considerăm că legea instituie un caz denulitate absolută şi că o astfel de sancţiune cere soluţia imprescriptibilităţii acţiunii.

Dacă Legea nr. 112/1995 se aplica, aşa cum am văzut, unor situaţii limitate,Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv înperioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 se referă la la imobilele preluate abuzivde stat, cu sau fără titlu, preluate prin orice mod, conform sau neconform legislaţiei învigoare illo tempore şi indiferent de destinaţia lor la data preluării, prin orice mod,atât neconform legislaţiei în vigoare la acea dată, cât şi conform acesteia,considerându-se că însăşi legea în temeiul căreia au fost preluate era abuzivă.

FLegea nr.213/1998.

FLegea nr.10/2001.

Page 70: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

70

Măsurile reparatorii prevăzute de lege constau în restituirea imobilelor înnatură sau măsuri reparatorii prin echivalent.

Restituirea în natură a imobilelor constituie regula în materia măsurilorreparatorii prevăzută în art. 1 alin. (1) al legii. Drept urmare, persoana îndreptăţită nupoate opta pentru măsuri reparatorii prin echivalent când este posibilă restituirea înnatură a bunului imobil. Sunt supuse restituirii în natură următoarele categorii debunuri imobile prevăzute de art. 9-14 din lege:

-imobilele preluate abuziv, indiferent în posesia cui se află, dacă nu suntexceptate de la restituire (în cazul imobilelor demolate, se va restitui terenul liber şiconstrucţiile nedemolate);

-terenurile pe care s-au edificat construcţii neautorizate sau construcţiidemontabile;

-dacă pe terenurile imobilelor preluate abuziv s-au ridicat construcţii noi,autorizate, persoana îndreptăţită poate obţine terenul rămas liber;

-terenurile fără construcţii afectate de lucrări de investiţii de interes publicaprobate, dacă n-a început construirea lor sau dacă lucrările au fost abandonate;

-terenurile pe care, ulterior preluării lor abuzive, s-au edificat construcţiiautorizate care nu mai sunt necesare unităţii deţinătoare, dacă persoana îndreptăţităachită acesteia o despăgubire constând în valoarea de piaţă a construcţiei respective;

-terenul liber, aferent construcţiilor preluate în mod abuziv şi distruse decalamităţi naturale:

-terenul liber, aferent imobilelor rechiziţionate şi distruse în timpul războiului;-imobilele expropriate ale căror construcţii n-au fost demolate, dacă n-au fost

înstrăinate;-în cazul construcţiilor expropriate şi demolate parţial sau total, fără să se fi

efectuat lucrările în vederea cărora au fost expropriate, se va restitui terenul rămasliber şi construcţiile nedemolate, iar dacă au fost demolate în totalitate, se va restituiterenul rămas liber;

-imobilele ocupate de sediile partidelor politice legal înregistrate, cele ocupatede sediile misiunilor diplomatice, oficiile consulare, organizaţii internaţionaleinterguvernamentale acreditate în România, precum şi imobilele ocupate depersonalul acestora;

-imobilele ocupate de unităţi şi instituţii de învăţământ din sistemul de stat,imobile ocupate de unităţi sanitare şi asistenţă medico-socială din sistemul public, deinstituţii publice şi de instituţii culturale.

Legea prevede expres şi care imobile nu pot fi restituite:-terenurile aferente imobilelor preluate abuziv pe care s-au ridicat construcţii,

mai puţin cele pe care s-au ridicat construcţii neautorizate;-terenurile aferente construcţiilor distruse de calamităţi naturale dacă nu sunt

libere;-imobilele expropriate ale căror construcţii n-au fost demolate, dacă au fost

înstrăinate cu respectarea dispoziţiilor legale;-persoana îndreptăţită era asociat la persoana juridică proprietară a imobilului

şi a activelor la data preluării acestora în mod abuziv, mai puţin cazul în carepersoana îndreptăţită era unic asociat;

-imobilul nu mai există la data intrării în vigoare a legii;-imobilul a fost înstrăinat cu respectarea dispoziţiilor legale în vigoare;-imobilele construcţii cărora le-au fost adăugate, pe orizontală sau pe

verticală, noi corpuri ale căror arii desfăşurate însumează peste 100% din aria iniţială;

Page 71: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

71

-imobilul deţinut de o societate comercială la care statul sau o autoritatepublică centrală sau locală este acţionar minoritar şi are o valoare mai mare decâtvaloarea acţiunilor sau a părţilor sociale deţinute de aceşti subiecţi de drept;

-imobilele preluate cu titlu valabil.Reglementări privind dobândirea cu titlu oneros a construcţiilorAceste două acte normative se înscriu în preocuparea puterii postrevoluţionare

de a ameliora situaţia populaţiei, fiind considerate veritabile măsuri de protecţiesocială datorită înlesnirilor privind cuantumul preţului, situat cu mult sub cel decirculaţie, plata preţului în rate, nivelul mic al dobânzilor pentru creditele contractateîn vederea cumpărării locuinţelor.

Au fost vizate următoarele categorii de imobile:-locuinţele construite din fondurile statului şi ale unităţilor bugetare de stat;-construcţiile de locuinţe finanţate din fondurile statului în curs de execuţie

supuse licitaţiei publice;-locuinţele care au aparţinut înainte de 6 martie 1945 instituţiilor de stat,

regiilor autonome şi societăţilor cu capital de stat care şi-au încetat activitatea saucare au fost reorganizate, devenind unităţi economice sau bugetare de stat;

-spaţiile destinate activităţilor de comerţ şi prestări de servicii, de micăindustrie şi oricăror activităţi conexe, aflate în construcţiile de locuinţe în curs deexecuţie şi aflate în proprietatea regiilor autonome specializate în administrarealocuinţelor sau ale consiliilor locale.

Legea nr. 112/1995. Această lege, pe lângă dispoziţiile cu caracter reparator,are şi prevederi care se referă la dobândirea de către chiriaşi, cu titlu oneros, aapartamentelor în care locuiesc. Este vorba de acele spaţii care nu se restituie foştilorproprietari, încadrându-se în excepţiile prevăzute de lege, şi pentru care chiriaşii potopta pentru cumpărare. Potrivit legii, nu beneficiază de acest drept chiriaşii care audobândit sau au înstrăinat o construcţie după data de 1 ianuarie 1990, în localitatea dedomiciliu.

Legea instituie un caz de inalienabilitate a locuinţelor cumpărate de chiriaşicare nu pot fi înstrăinate timp de 10 ani (art. 9). Având a se pronunţa asupra uneiexcepţii de neconstituţionalitate a acestei interdicţii, Curtea Constituţională a decis căea nu este neconstituţională pentru că stă în puterea Parlamentului, ca unică autoritatelegiuitoare a ţării, să insituie interdicţii temporare de înstrăinare. Pe de altă parte, prinaceastă indisponibilizare temporară nu se încalcă dreptul la libera circulaţie, deoarece,interzicând înstrăinarea, nu înseamnă că titularul ar fi obligat să locuiască în locuinţă.

Cu privire la natura juridică a acestei inalienabilităţi, s-a afirmat că ea are uncaracter intuitu rei şi nu intuitu personae. Altfel, ar însemna că moştenitorii titularuluidecedat înăuntrul termenului de 10 ani să aibă dreptul de a înstrăina imobilul, ceea cear contrazice finalitatea legii.

Capitolul II al acestei legi este intitulat “Dezvoltarea construcţiei de locuinţe”.Prin această reglementare se încurajează construirea de locuinţe. Potrivit art. 4,persoanele fizice sau juridice române pot realiza construcţii de locuinţe pentrufolosinţă proprie sau în scopul valorificării lor. Această dispoziţie a fost abrogată prinO.U.G. nr. 127/1999Sunt prevăzute facilităţi pentru tinerii căsătoriţi care au vârstapână la 35 ani la data încheierii contractului, pentru persoanele calificate dinagricultură, învăţământ, administraţie publică şi culte care-şi stabilesc domiciliul înmediul rural, subvenţii de la bugetul de stat, plata în rate a preţului în 20 ani, timp încare locuinţa este grevată prin ipotecă în favoarea statului.

FDecretul-legenr. 61/1990 şi

Legea nr.85/1992.

FLegea nr.114/1996 -

Legea locuinţei.

Page 72: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

72

Circulaţia juridică a construcţiilorAcest act normativ reglementa eliberarea autorizaţiilor de construire,

reparare, desfiinţare a construcţiilor, precum şi a celor referitoare la înstrăinările şiîmpărţelile terenurilor cu sau fără construcţii. Potrivit art. 11 al acestei reglementări,actul juridic de înstrăinare a construcţiilor trebuia încheiat în formă autentică, subsancţiunea nulităţii absolute. Atunci când se convenea înstrăinarea unor imobile, iar oparte contractantă nu respecta obligaţia de a se prezenta la notar pentru perfectareacontractului autentic de vânzare, partea care şi-a respectat obligaţiile asumate se puteaadresa instanţei pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină locul unui asemeneacontract. Acest demers era condiţionat atât de obţinerea unei autorizaţii deînstrăinare, cât şi de neprezentarea la notar, în termen de 3 luni, a părţii care refuzaseîncheierea contractului autentic.

Ca şi în cazul terenurilor, s-a decis că asemenea înscrisuri sub semnăturăprivată prin care părţile conveneau înstrăinarea construcţiilor, deşi nule absolut pentrunerespectarea formei autentice, sunt considerate antecontracte de vânzare-cumpărare,convenţii care dădeau naştere obligaţiei de a face contractul autentic de vânzare,îndrituind partea care şi-a respectat angajamentul să se adreseze instanţei competentepentru obţinerea unei hotărâri care să ţină locul contractului autentic.

Această lege privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuripentru realizarea locuinţelor a abrogat Decretul nr. 144/1958, fapt care a dat naştereunor discuţii privind efectele antecontractelor încheiate sub imperiul vechiireglementări abrogate.

S-a considerat că, urmare acestei abrogări şi în lipsa unei alte prevederi a noiilegi privind condiţia de formă a actelor juridice de înstrăinare a construcţiilor s-arevenit la principiul consensualismului prevăzut de Codul civil, iar înscrierea încartea funciară a unor asemenea acte juridice priveşte doar opozabilitatea lor faţă deterţi, în condiţiile prevăzute de art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi apublicităţii imobiliare.

Potrivit unor autori, pentru a evalua efectele antecontractelor prin care au fostînstrăinate construcţii este nevoie de a urmări aplicarea în timp a legii. Astfel, seafirmă că antecontractele încheiate după abrogarea Decretului nr. 144/1958 austrămutat dreptul de proprietate asupra construcţiilor, astfel că obligaţia iniţială de aface, asumată înainte de abrogare, s-a transformat într-o obligaţie de a da.

Alţi autori consideră că „antecontractele de vânzare-cumpărare a uneiconstrucţii încheiate anterior abrogării legii sub care au luat naştere nu au produs niciînainte, nici după abrogarea legii decât efectul naşterii obligaţiei de a face actul înforma autentică cerută de lege”, teză care se sprijină şi pe anumite soluţii pronunţatede jurisprudenţă.

După modificarea art. 25 din Legea nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 41/2004 care aintrat în vigoare la 7 iunie 2004 şi care a prevăzut că pentru înscrierea în carteafunciară a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale este necesară formaautentică a actului de constituire sau de transmitere, s-a afirmat că “între 7 iunie 2004şi 22 iulie 2005, dreptul de proprietate asupra construcţiilor sau alte drepturi reale seputeau naşte, transmite, modifica sau stinge numai prin act autentic”.

În ce ne priveşte, nu putem împărtăşi această opinie şi ne alăturăm celor careau susţinut că, între părţi asemenea acte juridice au avut ca efect constituirea sautransmiterea drepturilor reale, iar înscrierea lor în cartea funciară priveşte doaropozabilitatea faţă de terţi a actelor încheiate.

FDecretul nr.

144/1958.

Page 73: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

73

Potrivit art. 2 alin. (1) din Titlul X al Legii nr. 247/2005 privind reforma îndomeniul proprietăţii şi justiţiei precum şi unele măsuri adiacente, “Terenurile cu saufără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau deîntinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate înformă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”. Alineatul 2 al art. 2 din legeprevede că “În cazul în care prin acte juridice între vii se constituie un drept realasupra unui teren cu sau fără construcţie, indiferent de destinaţia sau întindereaacestora, dispoziţiile alin. (1) se aplică în mod corespunzător”.

Prin urmare, potrivit noii reglementări, în situaţia în care construcţia estevândută prin act sub semnătură privată nu se mai poate constitui dreptul de superficiepe terenul pe care se află ea, aşa cum permitea legislaţia anterioară, ceea ceîndreptăţeşte concluzia că forma autentică este necesară şi pentru înstrăinareaconstrucţiilor.

Noua reglementare modifică din nou art. 25 alin. (1) din Legea nr. 7/1996privind cadastrul şi publicitatea imobiliară, textul dispunând că “Dreptul deproprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în carteafunciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis în mod valabil”.Această prevedere a fost interpretată ca fiind o revenire la principiulconsensualismului, de vreme ce nu este impusă condiţia formei autentice. În realitate,aşa cum s-a remarcat modificarea normei de la art. 25 – în acest moment, 20 alin. (1)din Legea nr. 7/1996 are în vedere condiţiile pe care legea, aflată în vigoare la dataîncheierii actului, le prevedea, fără ca noul text să prevadă, el însuşi, alte condiţii deformă.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.

1. D. Chirica, Conditiilede validitate si efectele promisiunii sinalagmatice de

vanzare cumparare, Pandectele Romane, nr. 1/2002, p. 259 si urm.;

2. I. Adam, Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile

preluate abuziv, comentata si adnotata, Ed. All Beck, 2001.

F Legea nr.247/2005.

Page 74: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

74

TEST DE AUTOEVALUARE

Reglementări privind dobândirea cu titlu oneros a construcţiilor.

TEMĂ DE REFLECŢIE

Circulaţia juridică a terenurilor.

Page 75: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

75

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Potrivit cărei legi proprietarul deposedat este “persoana titulară a dreptuluide proprietate în momentul deposedării”?

a. Legea nr. 1/2001b. Legea nr. 1/2000c. Legea nr. 5/2000

2. Legea fondului funciar nr. 18/1991 reglementează:a. reconstituirea dreptului de proprietate în favoarea foştilor titularib. constituirea dreptului de proprietate unor anumite categorii de persoanec. nici un răspuns corect.

3. Persoanele care, în condiţiile prevăzute de Statutul fostelor CAP, audobândit terenuri pe care şi-au construit locuinţe au dobândit un drept de proprietateasupra locuinţei?

a. dab. nuc. legea nu prevede această reglementare.

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. b.

2. a,b.

3. a.

Page 76: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

76

CAPITOLUL VIMODALITĂŢILE JURIDICE ALEDREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Cuprins2. Obiectiv general3. Obiective operaţionale4. Timpul necesar studiului capitolului5. Dezvoltarea temei6. Bibliografie selectivă7. Temă de reflecţie8. Modele de teste9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

� Coproprietatea pe cote-părţi temporară� Prezentare generală� Coproprietatea forţată şi perpetuă� Proprietatea comună în devălmăşie� Discuţii privind proprietatea periodică

� Obiectiv general: Dobândirea de noţuni, insistând asupradiferenţelor dintre cele două modalităţi principale aledreptului de proprietate : coproprietatea pe cote-părţi şicoproprietatea în devălmăşie. O discuţie specială esterezervată aşa zisei « proprietăţi temporare », în sistem timesharing.

� Obiective operaţionale: Enumerarea modalităţilor dreptuluide proprietate reglementate de lege. Sublinierea faptului cănu se pot institui alte modalităţi decât ca efect al legii.

= 3 ore

Page 77: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

77

CAPITOLUL VIMODALITĂŢILE JURIDICE ALEDREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Prezentare generalăDreptul de proprietate se poate înfăţişa, atât ca un drept pur şi simplu, atunci

când el a fost dobândit de o singură persoană şi când existenţa acestuia nu depinde deun eveniment sau de o împrejurare viitoare, cât şi ca un drept afectat de modalităţi.Spunem că dreptul de proprietate este afectat de modalităţi atunci când existenţa luiviitoare este condiţionată de un eveniment sau de o împrejurare prevăzută de legea oriconvenită de părţi sau când obiectul său aparţine, concomitent, mai multor titulari,ceea ce face ca prerogativele acestora să fie supuse unor restricţii.

Se consideră, în mod tradiţional, că următoarele sunt modalităţile dreptului deproprietate: proprietatea rezolubilă, proprietatea anulabilă şi proprietatea comună, lacare, unii autori adaugă proprietatea inalienabilă şi proprietatea afectată unui scop,precum şi proprietatea periodică. Alteori, proprietatea rezolubilă şi cea anulabilă suntsubsumate proprietăţii condiţionale.

Proprietatea rezolubilăCând dreptul de proprietate este dobândit printr-un act juridic translativ de

proprietate afectat de o condiţie rezolutorie, spunem că proprietatea este rezolubilă.Condiţia rezolutorie este acel eveniment viitor şi nesigur a cărui îndeplinire stingeretroactiv dreptul de proprietate.

O astfel de modalitate a dreptului de proprietate poate fi rezultatul oricărui actjuridic translativ de proprietate afectat de condiţie rezolutorie, dar ea poate rezulta şidin lege, cum este cazul donaţiei supuse revocării de drept pentru survenienţă de copii(art. 830 C. civ.). Ori de câte ori avem un proprietar sub condiţie rezolutorie vomavea şi un proprietar sub condiţie suspensivă privind acelaşi bun pentru căîndeplinirea condiţiei rezolutorii, având ca efect desfiinţarea retroactivă a dreptuluidobânditorului, reprezintă, pentru înstrăinător condiţia suspensivă a dreptului său.

Soarta actelor juridice privind dreptul de proprietate rezolubilă este diferită,după cum se va îndeplini sau nu condiţia rezolutorie. Efectele vor trebui urmărite, atâtpe timpul condiţiei (pendente conditionae), cât şi după realizarea acesteia (evenienteconditionae)

Pendente conditionae, dreptul de proprietate aparţine, teoretic, la doiproprietari: dobânditorul este proprietar sub condiţie rezolutorie, iar înstrăinătoruleste proprietar sub condiţie suspensivă. De exemplu, în cazul unui contract devânzare – cumpărare prin care cumpărătorul condiţionează cumpărarea casei demenţinerea lui într-un anumit post. Pierderea postului va desfiinţa retroactiv vânzarea,iar menţinerea postului va consolida vânzarea. Rezultă că acelaşi eveniment, privitdin perspectiva uneia dintre părţi, este condiţie suspensivă, pentru cealaltă estecondiţie rezolutorie. Pentru acest motiv, orice vânzare sub condiţie suspensivă este,concomitent, şi o vânzare sub condiţie rezolutorie.

Eveniente conditionae, adică realizarea condiţiei, face ca dreptul să fiedesfiinţat retroactiv şi odată cu el toate actele juridice subsecvente încheiate de fostul

F Noţiunea demodalitate adreptului deproprietate.

F Efecte.

Page 78: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

78

proprietar, potrivit regulii resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.Dobânditorul dreptului afectat de condiţie va putea cere bunul din mâinile terţuluidobânditor care, dobândind un drept sub condiţie, este ţinut de ea ca şi cel de de lacare l-a obţinut, neputând dobândi un drept mai mare decât cel pe care l-a avutînstrăinătorul (Nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet). Nu vor fidesfiinţate însă actele de înstrăinare care privesc un dobânditor de bună-credinţă, celcare nu cunoştea şi nici n-ar fi putut cunoaşte, depunând diligenţe minime, existenţacondiţiei şi nici actele de administrare care au profitat bunului.

În ce priveşte riscul pieirii fortuite a bunului, se va aplica regula generală resperit domino, adică riscul este al proprietarului. Până la realizarea condiţieirezolutorii, dobânditorul este cel care suportă riscul pieirii fortuite a bunului al căruiproprietar este. După îndeplinirea condiţiei, dreptul dobânditorului desfiinţându-se,riscul se strămută la înstrăinător.

Situaţiile posibile de proprietate rezolubilă sunt, practic, nelimitate, părţileavând libertatea de a condiţiona transferul dreptului în raport de orice condiţii menitesă le servească interesele, ţinute doar să nu încalce ordinea publică şi bunelemoravuri. Pe lângă asemenea situaţii posibile, în Codul civil vom regăsi prevederi, îndiverse materii, care pot da naştere unor situaţii de proprietate rezolubilă sau care potfi asimilate acesteia. Potrivit unei opinii, izvoarele legale ale proprietăţii rezolubile arfi următoarele situaţii: revocarea donaţiei pentru ingratitudine (art. 831 C. civ.),revocarea donaţiilor pentru survenienţa de copii (art. 836 C. civ.), revocareadonaţiilor între soţi (art. 937 C. civ.), condiţia rezolutorie în cazul contractelorsinalagmatice ( art. 1020 C. civ. ) rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare (art. 1365 C. civ.).

Deşi situaţiile evocate pot fi privite ca posibile exemple de proprietaterezolubilă, credem, totuşi, că am exagera calificându-le drept izvoare ale acesteia,pentru că am risca deformarea înţelesului pe care îl are noţiunea de condiţie, înaccepţiunea sa tradiţională de eveniment viitor şi nesigur. Astfel, revocarea donaţieide către soţul donator nu este legată de un astfel de eveniment incert, la fel cum nicinerespectarea obligaţiilor de către una dintre părţi în contractele sinalagmatice nupoate fi calificată drept condiţie în accepţiunea ei juridică. Este însă adevărat că şiasemenea împrejurări crează situaţii de proprietate rezolubilă, dacă actul juridic estetranslativ de proprietate. Fără a fi condiţii, în înţeles strict juridic, ele pot fi calificatedrept “fapte juridice în înţeles restrâns de care legea leagă producerea de efectejuridice”.

Pentru identitate de motive, nici calificarea proprietăţii rezolubile ca fiind oproprietate revocabilă nu ni se pare a fi potrivită, pentru că nu în toate situaţiileenumerate putem vorbi de o revocare propriu-zisă a dreptului. Bunăoară, realizareacondiţiei rezolutorii în cazul contractelor sinalagmatice, nu are semnificaţia uneirevocări a contractului, ci este o rezoluţiune subînţeleasă, aşa cum o spune expres art.1020 C. civ.

În opinia noastră, dintre situaţiile evocate, una singură este tipică proprietăţiirezolubile, astfel cum a fost definită. Este cazul revocării donaţiei pentru survenienţacopiilor, reglementată de art. 836 C. civ., text potrivit căruia donaţiile făcute depersoane care nu au copii sau alţi descendenţi la data contractului sunt revocate dedrept dacă ulterior li se naşte un copil, chiar şi postum. În celelalte cazuri enumerate,dreptul de proprietate, deşi nu este afectat de o condiţie propriu-zisă, se comportă caşi cum ar fi afectat.

Page 79: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

79

La acestea, s-ar putea adăuga şi alte condiţionări ale dreptului de proprietatecare produc asemenea efecte, cum este cazul vânzării de către un singur coproprietaral unui bun aflat în indiviziune, situaţie în care soarta vânzării va fi decisă de soluţiapronunţată la partajarea bunurilor, contractul fiind ori asanat prin includerea bunuluiînstrăinat în lotul vânzătorului ori desfiinţat, ca urmare a atribuirii bunului unui altcopartajant. Cumpărătorul unui asemenea bun are un drept de proprietate rezolubilă:în situaţia că bunul nu va fi inclus în lotul vânzătorului, vânzarea va fi desfiinţată, iardacă bunul va fi atribuit vânzătorului, vânzarea va fi consolidată.

O altă situaţie, evocată în aceeaşi lucrare mai sus citată, este cea creată deaccesiunea imobiliară artificială, în cazul edificării unei construcţii pe terenul altuia.Pe perioada de timp până la care proprietarul terenului îşi manifestă voinţa de aprelua construcţia, constructorul are un drept de proprietate rezolubilă asupraconstrucţiei. Şi exemplele ar putea continua.

Prin urmare, dreptul de proprietate rezolubilă poate fi configurat, fie urmare aunor situaţii tipice, când este afectat de o condiţie, ca modalitate a actului juridic, fie aunor situaţii atipice, când dreptul, deşi nu este afectat de o condiţie rezolutoriepropriiu-zisă, se comportă identic.

Proprietatea anulabilăCând dreptul de proprietate este dobândit printr-un act juridic anulabil, deci

susceptibil de a fi atacat pentru un motiv de nulitate relativă, transmiterea lui cătredobânditor este incertă. Incertitudinea priveşte nu dreptul de proprietate, cum greşit seafirmă uneori, ci doar apartenenţa acestuia uneia dintre părţile contractante. Dacăacţiunea în anularea actului va fi admisă, bunul înstrăinat va reintra în patrimoniulînstrăinătorului, ştiut fiind că efectul principal al nulităţii actului juridic de drept civileste restituirea reciprocă a prestaţiilor (restitutio in integrum), iar dacă acţiunea va firespinsă, dreptul dobânditorului va fi consolidat, devenind un drept de proprietate purşi simplu.

De fapt, proprietatea anulabilă este o specie a proprietăţii rezolubile pentru că,aşa cum s-a remarcat în doctrina clasică de drept civil, „un act translativ deproprietate, ameninţat de o cauză de anulare, este în definitiv un act translativ subcondiţie rezolutorie”.

Într-adevăr, prin admiterea acţiunii în anulare, dreptul dobânditorului va firetroactiv desfiinţat, el fiind atât un drept de proprietate anulabilă, cât şi rezolubilă.Din acest punct de vedere, s-ar părea că distincţia între proprietatea rezolubilă şiproprietatea anulabilă este inutilă. Şi totuşi, distincţia este necesară, ea făcându-se întoate manualele de drept civil. Aşa cum am văzut, cazurile atipice de proprietaterezolubilă pot fi create nu doar prin acte juridice, ca în cazul proprietăţii anulabile,dar şi ca urmare a unor fapte juridice.

Starea de incertitudine a apartenenţei dreptului de proprietate trenează peperioada termenului de prescripţie a acţiunii în anularea actului. Dacă actul juridicanulabil prin care a fost transmis dreptul de proprietate nu va fi atacat în termenul deprescripţie de 3 ani, se consideră că a fost confirmat în mod tacit de titularul dreptuluila acţiune. Confirmarea poate fi însă şi expresă, în cazul în care, până la expirareatermenului de prescripţie, persoana îndreptăţită să atace actul, fie îl ratifică, declarândcă este de acord cu actul anulabil, fie îl confirmă, executându-şi obligaţiile izvorâtedin actul translativ de proprietate, sau renunţă, în mod expres, la dreptul de a-l anula.Pentru ca actul anulabil să poată fi asanat în acest mod, art. 1190 C. civ. dispune că„Actul de confirmare sau de ratificare a unei obligaţii, în contra căreia legea admiteacţiunea în nulitate, nu este valabil decât atunci când cuprinde obiectul, cauza şi

F Noţiune.

Page 80: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

80

natura obligaţiei şi când face menţiune de motivul în nulitate, precum şi despreintenţia de a repara viciul pe care se întemeia acea acţiune”.

Acest text este menit să protejeze interesele persoanei interesate înpromovarea acţiunii în anulare. Fiind vorba de lezarea unor interese private prinîncheierea actului anulabil, în temeiul principiului disponibilităţii, partea interesată înanularea actului poate renunţa la dreptul de a-l ataca. Pentru a avea însă certitudineacă titularul dreptului la acţiune este cu adevărat animat de intenţia de a renunţa laacest drept, legea prevede o serie de condiţii menite a identifica actul supusconfirmării şi intenţia neechivocă de renunţare la acţiune.

Ca urmare a confirmării, actul translativ de proprietate se consolidează, darnumai în raporturile dintre părţi, neafectând drepturile terţilor. Potrivit art. 1167 alin.(2) C. civ., “Confirmarea, ratificarea sau executarea voluntară, în forma şi epocadeterminată de lege, ţine loc de renunţare în privinţa mijloacelor şi excepţiilor ceputeau fi opuse acestui act, fără a se vătăma însă drepturile persoanelor a treia”.

Pe întreaga perioadă a termenului de prescripţie sau, după caz, până laratificarea actului, ambele părţi contractante ale actului translativ de proprietate sunttitulari virtuali ai dreptului de proprietate, pentru că ambii au “vocaţia exerciţiuluisău”. Odată cu expirarea termenului de prescripţie sau cu confirmarea expresă, actuljuridic este validat retroactiv, dreptul de proprietate redevenind un drept pur şisimplu, încă de la data transmiterii lui. Un exemplu îl constituie vânzarea de către soţa unui bun imobil comun, fără consimţământul celuilalt soţ, cu încălcarea art. 35 alin.(2) C. fam. Soţul prejudiciat poate ataca actul în termen de 3 ani de la data naşteriidreptului său la acţiune sau îl poate confirma, neatacând actul sau declarând expres cărenunţă la dreptul la acţiunea în anulare împotriva acestuia. Pe perioada de timp întremomentul vânzării şi momentul expirării termenului de prescripţie sau al confirmăriiexprese, dobânditorul va avea un drept de proprietate anulabilă ce va fi, ori desfiinţatprin admiterea acţiunii, ori consolidat prin respingerea acţiunii.

Proprietatea comunăProprietatea comună este modalitatea dreptului de proprietate caracterizată

prin aceea că dreptul de proprietate asupra unui bun sau unei mase de bunuri aparţineconcomitent mai multor titulari care exercită simultan prerogativele prevăzute delege.

Exercitarea simultană a prerogativelor dreptului de proprietate comună nupresupune ca toţi titularii să folosească bunul, neapărat împreună sau să participe cutoţii la administrarea lui, ci trebuie privită ca o vocaţie a acestora la un asemeneaexerciţiu. Altfel spus, chiar dacă bunul se află în folosinţa unui singur coproprietar, eltrebuie să aibă conştiinţa că acţionează în numele său şi al celorlalţi coproprietari.Dacă o astfel de condiţie este îndeplinită, bunul poate fi dat chiar şi în administrareaunui terţ.

Formele proprietăţii comune. În dreptul nostru, proprietatea comună este dedouă feluri: proprietatea comună pe cote-părţi şi proprietatea comună în devălmăşie.

Proprietatea comună pe cote-părţi. Proprietatea comună pe cote-părţi a fostcaracterizată de doctrină ca fiind acea situaţie juridică a unui bun sau a unei totalităţide bunuri aparţinând concomitent mai multor proprietari, fără a fi fracţionate înmaterialitatea lor, fiecare dintre coproprietari având o cotă parte ideală şi abstractăpurtând asupra fiecărei particule din bunul sau bunurile respective.

În lipsa unei reglementări legale, doctrina de drept civil a propus a se distingeîntre situaţia în care “mai multe persoane exercită, în acelaşi timp, în concurs,drepturi de proprietate asupra unuia şi aceluiaşi obiect”, calificată drept coproprietate

F Noţiune.

Page 81: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

81

şi situaţia în care “concursul drepturilor de proprietate priveşte o universalitate debunuri în care avem de-a face cu starea de indiviziune propriu-zisă”.

Deşi cele două forme sunt asemănătoare pentru că ambele aparţin mai multortitulari, fără ca bunurile să fie fracţionate, între ele sunt şi deosebiri importante.Astfel, în timp ce indiviziunea este o stare temporară, coproprietatea pe cote-părţi nueste limitată în timp. Apoi, spre deosebire de coproprietate, care priveşte un bundeterminat, indiviziunea priveşte un întreg patrimoniu, în care sunt incluse, atâtdrepturi reale, dar şi drepturi de creanţă, precum şi datorii ale defunctului faţă de terţi,principiul fiind ubi emolumentum est ibi onus debet esse. Prin urmare, pe bunădreptate s-a afirmat de doctrina franceză că, în timp ce coproprietatea este omodalitate a dreptului de proprietate, indiviziunea este o modalitate a patrimoniului.

Cu toate acestea, se constată că, atât literatura noastră de specialitate, cât şipractica judiciară, folosesc cei doi termeni cu acelaşi înţeles, iar potrivit Proiectuluide Cod civil, în varianta anului 2004, se poate vorbi de coproprietate “ori de câte ori,prin efectul legii sau în temeiul unui act juridic, dreptul de proprietate cu privire launul sau mai multe bunuri are doi sau mai mulţi titulari”.

Proprietatea comună pe cote părţi poate fi, la rândul ei, de două feluri:- proprietatea comună pe cote-părţi temporară sau obişnuită;- proprietatea comună pe cote părţi perpetuă şi forţată.2.Coproprietatea pe cote-părţi temporară1. GeneralităţiCeea ce particularizează această formă a proprietăţii comune este caracterul ei

temporar, în condiţiile în care art. 728 alin. (1) C. civ. prevede că „Nimeni nu poate fiobligat să rămână în indiviziune”, iar alineatul 2 al aceluiaşi text prevede că „ sepoate face învoire pentru suspendarea diviziunii pe termen de 5 ani”.

Rezultă, în mod explicit, că legiuitorul nu agrează starea de coproprietate,îndemnând pe titulari să iasă din indiviziune.

Într-un recent tratat de drepturi reale, autorul explică această atitudine alegiuitorului faţă de proprietatea comună obişnuită prin concepţia individualistă aCodului civil român, potrivit căreia „starea normală a dreptului de proprietate privatăeste forma sa pură şi simplă, caracterizată printr-un singur titular”. Fără a nega câtuşide puţin concepţia liberală care caracterizează în general Codul nostru civil, neîngăduim să adăugăm şi alte două explicaţii: prima priveşte nevoia de certitudine acircuitului civil, incompatibilă cu echivocul pe care-l degajă o indiviziune prelungităîn timp, iar a doua explicaţie este cea care vede starea de indiviziune potrivnicăprincipalelor caractere ale dreptului de proprietate care trebuie să fie un drept absolut,exclusiv şi perpetuu.

Dintre modurile generale de dobândire a proprietăţii în general, proprietateacomună pe cote-părţi temporară se dobândeşte prin:

- succesiunea legală sau testamentară, cu condiţia să existe cel puţin doisuccesori;

- contract, când mai multe persoane cumpără un bun fără a-l împărţi înmaterialitatea lui;

- accesiunea imobiliară artificială: ipoteza în care mai mulţi constructoriedifică pe terenul altuia o construcţie sau uzucapiunea prin copesesiunea mai multorpersoane asupra aceluiaşi bun;

- prin divorţ, proprietatea devălmaşă se poate transforma în coproprietate pecote-părţi. Instanţa supremă a decis că foştii soţi pot continua să stăpânească

F Caracterizare.

FModuri dedobândire.

Page 82: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

82

împreună bunurile comune, formulând o acţiune în constatare prin care să fiedeterminate cotele lor ideale.

Regim juridicPlecând de la premisa că niciun titular nu are un drept exclusiv asupra unei

părţi materiale a bunului aflat în coproprietate, fiecare având o cotă ideală, doctrina şijurisprudenţa au fixat două principii care guvernează regimul juridic al proprietăţiicomune pe cote-părţi:

- principiul unanimităţii, potrivit căruia toate actele cu privire la bunul aflatîn coproprietate pot fi încheiate doar cu consimţământul unanim al titularilor;

- fiecare titular poate dispune de cota sa ideală asupra bunului ce faceobiectul coproprietăţii.

În cele ce urmează vom examina modul cum cele două principii acţioneazăasupra exercitării de către titularii dreptului de proprietate comună pe cote-părţi acelor trei prerogative ale proprietăţii: posesia, folosinţa, dispoziţia.

A. Exercitarea posesieiFiecare coproprietar este îndreptăţit să stăpânească bunul aflat în

coproprietate, dar pentru că bunul nu este divizat în materialitatea lui, exercitareaposesiei de către coproprietari n-ar putea fi făcută altfel decât în comun. “Noţiunea decopesesiune este aplicabilă, din punct de vedere logic, tuturor drepturilor susceptibilede a fi exercitate concurent. Ea se referă totuşi, în accepţiunea obişnuită, la situaţiamai multor posesiuni exercitate concurent şi cu animus condomini, asupra unui bunindiviz. Copesesiunea ar fi astfel manifestarea concretă a coproprietăţii, aşa cumposesia exclusivă este manifestarea concretă a proprietăţii”.

Este posibil ca acest atribut să fie exercitat doar de un coproprietar, cu acordulde voinţă al celorlalţi titulari, situaţie în care el va poseda bunul în numele tututorcoproprietarilor. Tocmai de aceea posesia unuia dintre titulari este considerată a fiechivocă, astfel că nu va putea fi avută în vedere pentru dobândirea proprietăţii prinuzucapiune. Este semnificativă, din acest punct de vedere, orientarea dată de fostulTribunal Suprem, potrivit căreia “în timpul stării de indiviziune, cu excepţia cazuluiunei intervertiri publice a posesiunii, proprietarii coindivizari nu pot uzucapa unulfaţă de altul. Posesia utilă care poate duce la dobândirea unui imobil pe caleaprescripţiei achizitive, în condiţiile art. 1846 şi urm. C. civ., presupune stăpânireamaterială a unui imobil. Nu poate fi considerată deci posesie utilă, acea posesiuneexercitată în temeiul unui drept indiviz asupra unui imobil, deoarece, atâta vreme câtbunul nu a fost împărţit, nu se poate presupune o stăpânire materială asupra coteiideale din acel bun. Stăpânirea pe baza unui drept indiviz a unei porţiuni din bunulrespectiv nu poate constitui posesie utilă, în lipsa unui partaj de proprietate”.

Dacă soluţia la care s-a oprit Instanţa supremă este corectă, ceea ce a trezitrezerve este motivarea privind intervertirea posesiei, invocându-se faptul că“dispoziţiile art. 1858 C. civ. sunt aplicabile celor care deţin bunul cu titlul precar şicare, în cazurile prevăzute în acest articol, îşi intervertesc deţinerea într-o posesieutilă, ceea ce nu este cazul coproprietarilor”. Posesia exercitată de unul dintrecoindivizari nu poate fi calificată drept precară, ci echivocă, aşa cum o spuneprofesorul Mihail Eliescu, potrivit căruia “...când posesia este comună cu a celorlalţicomoştenitori, ea are un caracter echivoc şi prin urmare nu-i poate fi utilă pentru adobândi prin prescripţie proprietatea”. Când, prin acte de rezistenţă, unul dintrecoproprietari împiedică posesia celorlalţi, posesia sa devine utilă, care, exercitată încondiţiile legii, poate conduce la uzucapiune.

FPrincipii.

F Posesiacomună.

Page 83: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

83

La întrebarea dacă un coproprietar poate formula acţiunea posesorie împotrivacelorlalţi coproprietari, răspunsul nu este unanim afirmativ.

Doctrina majoritară susţine soluţia admiterii acestei acţiuni, iar jurisprudenţa apronunţat astfel de soluţii. Dintre aceste decizii vom cita motivarea unei decizii dereferinţă, pronunţată de fostul Tribunal Supem: “Cum posesiunea sau coposesiunea,legitimă sau nelegitimă, este o stare de fapt, ea este deopotrivă apărată de lege, însensul că niciunei persoane, chiar proprietar sau coproprietar, nu-i este permisăintrarea în posesiune împotriva voinţei celui care o exercită, prin tulburarea posesiuniiacestuia şi, cu atât mai mult, prin acte de violenţă, potrivit principiului că nimeni nu-şi poate face dreptate singur, intrarea în posesie urmând a se face numai pe calea înjustiţie”.

Opinia contrară consideră că soluţia este discutabilă pentru că nu ţine seamade dubla calitate a fiecărui posesor, de proprietar şi detentor precar şi că intervertireaposesiei de către unui dintre coproprietari presupune schimbarea elementului animus,strâns legată de acţiunea petitorie.

Avem rezerve faţă de argumentele invocate pentru soluţia respingerii acţiuniiposesorii. Ne-am putea întreba: dacă coproprietarul poate formula o acţiune petitorieîmpotriva celorlalţi coproprietari, deci mai mult decât o acţiune posesorie, de ce nu i-ar fi îngăduit să facă şi mai puţin, ştiut fiind că qui potest maius, potest et minus?

Fireşte, argumentul este facil şi nu poate, el singur, comanda soluţia pe care oexaminăm. Ea este impusă de argumentele raţionale deja înfăţişate.

În ce priveşte exercitarea acţiunii posesorii de unul dintre coproprietariîmpotriva unui terţ, s-a decis că ea este admisibilă, pentru că, spre deosebire deacţiunea în revendicare, care are valoarea unui act de dispoziţie, acţiunea posesorieeste act de conservare.

B. Exercitarea folosinţei materialeFolosinţa materială a bunului presupune atât ius utendi, dreptul de a se folosi

de bun, cât şi ius fruendi, dreptul de a-i culege fructele.În ce priveşte ius utendi, principiul unanimităţii ar cere ca şi actele de

folosinţă materială să fie făcute, împreună şi concomitent, de coproprietari, ceea ce,de cele mai multe ori, este imposibil. De aceea, raţional este să considerăm căprincipiul unanimităţii va fi respectat ori de câte ori folosinţa bunului nu împiedicăexerciţiul concurent şi simultan al acestui atribut de către ceilalţi coproprietari. Nimicnu împiedică folosinţa exclusivă a unuia dintre titulari dacă există acordul celorlalţi,cu obligaţia de a nu schimba destinaţia bunului şi de a-i despăgubi pe ceilalţi pentruprejudiciul suferit prin lipsa folosinţei.

Partajul de folosinţă este o problemă de interes practic pentru exercitareaacestui atribut al dreptului de proprietate.

De principiu este că orice neînţelegeri dintre coproprietari în legătură cufolosinţa materială a bunului impun partajarea bunului. Dacă este în afara oricăruidubiu că părţile pot încheia prin acord de voinţă partajul de folosinţă, întrebarea carese pune este aceea privind situaţia în care un coproprietar învesteşte instanţa cu oacţiune prin care solicită obligarea celorlalţi să-i permită accesul la folosirea bunului,fără a cere, în mod expres, un partaj de folosinţă. S-a remarcat că o astfel de acţiunenu are cum a fi soluţionată decât stabilindu-se un mod de folosinţă a bunului şi că,deşi Codul civil nu prevede această posibilitate, aflându-ne în dreptul privat, atâtavreme cât nu este interzis, este permis.

Argumentului ce ar putea fi invocat, privind încălcarea principiuluiunanimităţii, i s-ar putea răspunde că partajul de folosinţă nu-l contestă, ci doar

F Folosinţacomună.

F Partajul de

folosinţă.

Page 84: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

84

rezolvă neînţelegerile dintre coproprietari până la soluţionarea partajului, deci are uncaracter provizoriu.

Potrivit acestei reguli, orice act juridic privind bunul aflat în coproprietatetrebuie să fie încheiat cu acordul de voinţă al tuturor coproprietarilor. În practică s-aconstatat că, deşi teoretic regula are acoperire, aplicarea ei întocmai nu profităîntotdeauna coproprietarilor, fiind de natură să afecteze buna adminstrare a bunului şichiar să producă prejudicii. Pentru acest motiv, practica a pronunţat soluţii nuanţate,în raport de natura şi finalitatea actelor încheiate, de natură să atenueze posibileleneajunsuri ale regulii unanimităţii.

Actele de conservare, cele care sunt menite să preîntâmpine pierderea unuidrept, menţinerea unui bun în starea actuală, salvarea unui drept sau a unui bun de laun pericol iminent şi care nu presupun cheltuieli substanţiale, cum ar fi întrerupereaprescripţiei prin intentarea acţiuni, efectuarea unui inventar, actele juridice necesarereparaţiei unui imobil ameninţat de grave degradări etc, pot fi făcute de un singurcoproprietar, pentru că nu sunt de natură a pune în cauză interesele celorlalţicoproprietari. Ele au fost fundamentate juridic pe ideea gestiunii de afaceri.

Actele de administrare, cele destinate a pune în valoare un bun sau unpatrimoniu sau de a-l face productiv, cum ar fi închirierea, dacă nu depăşeşte operioadă mai mare de 5 ani, reparaţiile imobilului, altele decât cele care constituieacte de conservare, încasarea fructelor şi valorificarea lor, nu pot fi încheiate decât cuacordul de voinţă al tuturor coproprietarilor.

Regula unanimităţii în această materie, a fost supusă unor critici virulente aledoctrinei, iar jurisprudenţa a înregistrat o anumită tendinţă de validare a unor acte deadministrare făcute fără respectarea acesteia, fundamentându-le pe gestiunea deafaceri şi chiar pe un mandat tacit al celorlalţi coproprietari sau regulile de lacontractul de societate.

Ius fruendi aparţine în coproprietate titularilor dreptului de proprietatecomună, proporţional cu cotele lor ideale. Jurisprudenţa a decis că dreptulcoproprietarilor la fructele bunului aflat în coproprietatea, este un drept distinctpentru că ele au o existenţă de sine stătătoare faţă de bunul frugifer care le-a produs.Iniţial, s-a decis că, pentru a obţine fructele, este necesară partajarea bunului care le-aprodus, pentru ca, ulterior, să se revină, astfel că practica actuală nu condiţioneazădobândirea fructelor de partajarea bunului care le-a produs. Astfel, s-a decis că“recunoscându-se că fructele au o existenţă proprie şi de sine stătătoare, urmează căfiecare proprietar este îndreptăţit să le culeagă, deşi se găseşte în indiviziune asuprabunului, potrivit cotei de proprietate” după o lungă practică judiciară în sens contrar.

Dacă, iniţial, fostul Tribunal Suprem a decis că atât fructele civile, cât şi celeindustriale trebuie incluse la partaj, ulterior a revenit, dispunându-se că fructeleindustriale, adică cele obţinute ca urmare a muncii omului, se cuvin doar celui care aprestat munca, apelându-se la ideea abuzului de drept al coproprietarului carepretinde aceste fructe, deşi a stat în pasivitate, soluţie susţinută şi de o parte adoctrinei

Potrivit unei alte orientări, la care ne raliem, „art. 483 C. civ., consacră dreptulproprietarului la fructele bunului său ca atribut al dreptului de proprietate, iar nu ca orecompensă a hărniciei sale”. Prin urmare, cel care a făcut cheltuieli pentru obţinereafructelor industriale, are doar dreptul de a cere celorlalţi cota lor proporţională laaceste cheltuieli, dar fructele se împart în aceeaşi proporţie ca şi dreptul care le-aprodus.

F Regula

unanimităţii.

Page 85: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

85

C. Exercitarea dispoziţieiAtributul cel mai important al dreptului de proprietate îl constituie dispoziţia,

ius abutendi. Ea are două componente: dispoziţia materială şi dispoziţia juridică.Dispoziţia materială, poate consta în modificări ale bunului, consumarea

parţială sau totală a substanţei acestuia. Toate acestea nu pot fi făcute decât curespectarea strictă a unanimităţii coproprietarilor.

Dispoziţia juridică, adică actele juridice de înstrăinare sau grevare a bunului,nu pot fi făcute decât cu respectarea consimţământului tuturor coproprietarilor.Această exigenţă este cât se poate de firească, de vreme ce coproprietarii, neavânddecât o cotă ideală asupra bunului, dacă ar înstrăina sau greva bunul, în totalitatealui, ar însemna să dispună asupra unui drept pe care nu-l au. Referindu-se laasemenea situaţii, fosta Curte de Casaţie a motivat astfel această soluţie:„Coproprietarul unui imobil, neavând un drept exclusiv de proprietate, ci numai undrept indiviz asupra fiecărei porţiuni din acel imobil, urmează că dânsul nu poate faceacte de dispoziţie, în afară de cele relative la partea sa indiviză”. Principiul aplicabilaici este nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet (nimeni nu poatetransmite altuia un drept mai mare decât el însuşi are).

Cu privire la actele juridice de înstrăinare a bunului aflat în coproprietate pecote-părţi, încheiate de un singur coproprietar, fără consimţământul celorlalţi, atâtdoctrina, cât şi jurisprudenţa consideră că ele produc un caz de proprietate rezolubilă,adică o proprietate sub condiţia rezolutorie ca bunul înstrăinat să nu cadă în lotul unuialt copartajant decât cel al coproprietarului care l-a înstrăinat. Dacă bunul va cădea înlotul vânzătorului, vânzarea se va consolida, iar dacă va cădea în alt lot, dreptulînstrăinat va fi desfiinţat retroactiv, cu condiţia ca vânzarea să nu fi fost ratificată deceilalţi coproprietari sau să nu fi fost confirmată tacit prin prescrierea dreptului laacţiunea în anularea contractului.

Vânzarea bunului comun, de către un singur coproprietar, poate fi examinatăşi ca o vânzare a lucrului altuia, supusă următoarelor consecinţe juridice:

-dacă părţile n-au cunoscut că bunul face obiectul unui drept de coproprietate,actul juridic de înstrăinare este supus anulării pentru eroare asupra persoanei cu cares-a contractat [art. 954 alin. (2) C. civ.]. S-a obiectat, pe bună dreptate, că eroareaasupra persoanei poate fi invocată doar în contractele intuitu personae;

-pentru ipoteza în care părţile au cunoscut că lucrul nu este proprietateaînstrăinătorului, soluţiile au fost diferite. Potrivit doctrinei clasice, consecventeprincipiului potius valeat quam ut pereat, care spune că actul juridic se interpreteazăîn sensul producerii de efecte şi nu în sensul neproducerii lor, un asemenea contract arputea fi interpretat în sensul că, înainte de a preda bunul dobânditorului,înstrăinătorul s-a obligat să-l procure de la adevăratul proprietar.

Potrivit doctrinei ultimilor ani, o asemenea operaţie este calificată a fispeculativă, astfel că, în condiţiile complicităţii dobânditorului, potrivit principiuluifraus omnia corrumpit, actul juridic este lovit de nulitate absolută.

Regula potrivit căreia fiecare coproprietar are o cotă ideală şi abstractă asuprabunului aflat în coproprietate, face posibilă înstrăinarea, prin acte juridice translativede proprietate, fie cu titlu oneros, fie cu titlu gratuit, a acestei cote. Dobânditorul, carepoate fi atât unul dintre coproprietari, cât şi un terţ, se va subroga în drepturile celuisubrogat, adică va lua locul înstrăinătorului (subrogatum capit naturam subrogati).Dreptul dobândit nu va putea fi mai mare decât cel pe care l-a avut înstrăinătorul,potrivit regulii nemo plus iuris ad alium transfere potest quam ipse habet, astfel căsituaţia juridică a bunului va rămâne neschimbată.

FParticularităţi.

Page 86: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

86

Un act de dispoziţie juridică este considerat a fi acţiunea în revendicare. Dacăastăzi calificarea acţiunii în revendicare nu mai este subiect de controversă, atâtdoctrina, cât şi jurisprudenţa, privind-o ca act de dispoziţie, datorită consecinţelorgrave pe care le implică, a existat şi o încercare de a se califica această acţiune dreptact de conservare cu argumente dintre cele mai raţionale. Astfel, s-a spus că acţiuneaîn revendicare poate fi privită ca un act de conservare atunci când are ca finalitateîntreruperea prescripţiei achizitive, astfel că, dacă se condiţionează formulareaacţiunii de consensul coproprietarilor, există riscul pierderii dreptului de proprietateca urmare a împlinirii termenului de uzucapiune de către posesorul bunului. Pe de altăparte, chiar dacă nu suntem în ipoteza de mai sus, finalitatea acţiunii în revendicareeste readucerea bunuului în patrimoniu şi nu înstrăinarea lui, cum se întâmplă lacelelalte acte de dispoziţie.

Proiectul de Cod civil prevede în art. 501 alin. (1) că “Fiecare coproprietarpoate sta singur în justiţie, indiferent de calitatea procesuală, în orice acţiuneprivitoare la coproprietate, inclusiv în cazul acţiunii în revendicare”. Cum in clarisnon fit interpretatio, rezultă că noua reglementare, dacă va fi promulgată, calificăacţiunea în revendicare act de conservare.

Titularii dreptului de proprietate pe cote-părţi au atât obligaţii personale, cât şiobligaţii reale.

Obligaţiile personale sunt cele care s-au născut din acte juridice, fiindcorelative drepturilor de creanţă, în timp ce obligaţiile propter rem sunt cele careînsoţesc bunul indiferent în mâinile cui s-ar afla, derivând, de regulă, din lege (opelegis). Cu titlu de exemplu, art. 74 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciarprevede “obligaţia de a asigura cultivarea şi protecţia solului”.

Coproprietarii sunt obligaţi să respecte şi obligaţiile scriptae in rem, cele care,fiind constituite de autorul lor le sunt opozabile. Dacă, exempli gratia, bunul aflat încoproprietate a fost închiriat de autorul comun, succesorii în drepturi sunt obligaţi sărespecte contractul de închiriere anterior, deşi ei nu sunt părţi ale contractului, acestefect fiind o excepţie de la principiul relativităţii efectelor actului juridic (Res interalios acta, aliis neque nocere neque prodesse potest).

Coproprietarii au obligaţia de a suporta cheltuielile de conservare şiadministrare a bunului aflat în indiviziune, proporţional cu cota ideală a fiecăruia.

Încetare. Aşa cum am arătat deja, starea de coproprietate nu este agreată delegiuitor şi că este aşa rezultă din formularea art. 728 C. civ. care, în alin. (1),prevede că „Nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune”, iar în alin. (2) “Sepoate face învoire pentru suspendarea diviziunii de termen de 5 ani”.

Modurile principale de încetare a coproprietăţii pe cote-părţi sunt: partajul,contractul (vânzare, donaţie), succesiunea legală sau testamentară, uzucapiunea,pieirea bunului printr-un caz de forţă majoră, exproprierea. Dintre toate, partajul estemodul cel mai frecvent de încetare a coproprietăţii.

Partajul. Partajul sau împărţeala este modul specific de încetare acoproprietăţii şi este definit de doctrină ca fiind “operaţia juridică prin care se punecapăt stării de coproprietate ori de indiviziune, în sensul că bunul sau bunurilestăpânite în comun pe cote-părţi sunt împărţite materialmente între copărtaşi, fiecaredintre aceştia devenind proprietarul exclusiv asupra unui anume bun sau părţimateriale din bun, dintre cele ce formau obiectul coproprietăţii”.

Aşa cum s-a remarcat, “deşi partajul este privit ca o împărţire materială abunurilor, în realitate, această împărţeală materială este numai o modalitate apartajului”. Dacă avem în vedere partajarea oricărui bun individual, împărţeala nu se

FObligaţiile

copărtaşilor.

Page 87: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

87

va concretiza niciodată într-o divizare materială, imposibil de făcut, ci doar prinechivalent bănesc, astfel că, în final, bunul va fi atribuit unuia dintre copartajanţi,ceilalţi primind contravaloarea cotelor lor ideale, sume de bani numite sulte, menite aasigura egalitatea între copartajanţi. De aceea, credem că partajul ar putea fi definitmai aproape de ceea ce este el în realitate, adică o operaţie juridică prin caredrepturile reale principale pe cote-părţi se transformă în drepturi pure şi simple asupraunor bunuri sau echivalentului acestora.

Dreptul de a cere partajul este imprescriptibil, astfel că orice convenţii princare s-ar mări perioada de 5 ani de suspendare a partajului este lovită de nulitateabsolută, normele amintite fiind de ordine publică. El poate fi paralizat dacă bunulsau bunurile supuse partajului au fost, între timp, uzucapate de unul dintrecopartajanţi sau de un terţ.

Titular al acţiunii de partaj poate fi oricare dintre coproprietari, succesorii îndrepturi ai coproprietarilor, creditorii personali ai copartajanţilor, precum şi creditoriisuccesiunii.

Formele partajului sunt partajul voluntar sau convenţional şi partajul judiciar.137. 1. Partajul convenţional. Se realizează prin acordul de voinţă al tuturor

copartajanţilor. Fiind un act juridic, trebuie să îndeplinească condiţiile de validitateprevăzute de art. 948 C. civ. Pentru a fi legal încheiat, legea cere ca toţi coproprietariisă fie prezenţi, să aibă capacitate de exerciţiu, iar în cazul minorilor se cere acordulocrotitorului legal şi după caz, încuviinţarea autorităţii tutelare. Dacă la partaj vincopii şi părinţi, este necesară numirea unui curator. Această formă a partajului poatefi încheiată şi verbal, legea cerând înscrisul doar ad probationem, iar când are loc încadrul procesului va fi constatat printr-o tranzacţie pe care instanţa o consfinţeşteprintr-o hotărâre de expedient.

137. 2. Partajul judiciar. Partajul judiciar se impune ori de câte ori nu suntprezenţi toţi copartajanţii, personal sau prin reprezentare legală sau, deşi prezenţi, nus-a asigurat reprezentarea minorilor. Solulţiile posibile în partajul judiciar sunt:

- atribuirea în natură a bunurilor, dacă ele au putut fi incluse în loturi egalepentru toţi copartajanţii. Instanţele au obigaţia de a realiza, pe cât posibil, împărţireaîn natură, astfel că vor fi validate acele propuneri de lotizare şi atribuire care satisfacaceastă exigenţă;

- când nu este posibilă împărţirea bunului sau ea este neeconomică, bunul vafi atribuit unuia dintre copartajanţi, ceilalţit primind cota cuvenită în echivalentbănesc;

- în situaţia în care niciunul dintre copartajanţi nu doreşte să primească bunul,considerând preferabilă primirea echivalentului bănesc al cotei cuvenite, bunul va fivândut. Vânzarea poate avea loc prin învoiala copartajanţilor, iar, în caz contrar, prinlicitaţie publică.

Partajul are efect declarativ, în sensul că nu face decât să constate că, la datadeschiderii sucesiunii, bunurile succesorale, aşa cum sunt împărţite, au fosttransferate succesorilor legali. Prin urmare, partajul produce efecte ex tunc,considerându-se că moştenitorii au devenit proprietarii exclusivi ai bunurilorsuccesorale pe data deschiderii succesiunii. În consecinţă, actele de înstrăinare sau degrevare a bunurilor succesorale încheiate de către un singur copartajant vor fi validateretroactiv, dacă ele au fost incluse în lotul celui care le-a înstrăinat. Dacă bunurileînstrăinate sau grevate nu vor fi incluse în lotul copartajantului, actele juridiceîncheiate de copartajanţi vor fi desfiinţate potrivit principiului resoluto iure dantisresolvitur ius accipientis. Terţul dobânditor se va putea apăra, invocând posesia de

Page 88: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

88

bună-credinţă în cazul bunurilor mobile sau, după caz, uzucapiunea de la 10-20 ani,dacă vor fi îndeplinite condiţiile specifice acesteia.

3. Coproprietatea forţată şi perpetuăCaracterizareDacă despre coproprietatea obişnuită am putut spune că este o stare neagreată

de legiuitor prin incertitudinea pe care o presupune, coproprietatea forţată reprezintăo stare pe care, atât legiuitorul, cât şi coproprietarii trebuie s-o accepte, existenţa eineatârnând de voinţa lor. Ea are ca obiect bunuri care, prin natura sau destinaţia lor,sunt menite să aparţină mai multor proprietari, fiind, de regulă, gândite spre a servimai multor proprietari, astfel că, dacă vor fi supuse partajului, ele devin impropriiacestei meniri.

I se spune “forţată” pentru că existenţa ei este impusă coproprietarilor caretrebuie s-o accepte ca atare, fără a putea fi stinsă prin partaj. În mod excepţional,partajul este posibil doar când bunul accesoriul ce face obiectul proprietăţii forţate numai este de folosinţă comună. Bunăoară, un spaţiu dintr-un imobil cu mai multeapartamente, deşi lăsat liber pentru a servi coproprietarilor, nu mai este folosit pentruscopul avut iniţial în vedere. Coproprietarii au posibilitatea de a-l împărţi, prinatriburiea lui unuia dintre ei sau chiar să-l înstrăineze de comun acord. Astfel, s-adecis că “starea de indiviziune forţată asupra părţilor comune dintr-un imobil poate săînceteze numai cu acordul tuturor coproprietarilor şi nu împotriva lor. Prin excepţie,ea poate să înceteze atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menţinută. Astfel,podul unei clădiri, deşi este de folosinţă comună şi nu se împarte între coproprietari,dacă totuşi o asemenea posibilitate există în fapt, instanţa este îndreptăţită să dispunăo atare împărţire, bineînţeles, fără a leza interesele vreunui coproprietar”.

Poate şi de aceea, în legătură cu caracterul perpetuu al acestei coproprietăţi,intrat în limbajul juridic uzual, s-a remarcat că, de fapt, nu modalitatea dreptului deproprietate poate fi astfel caracterizată, ci că “mai degrabă, destinaţia acestor bunurieste perpetuă”. Potrivit unei alte opinii, ceea ce caracterizează această modalitate aproprietăţii este stabilitatea, care decurge tocmai din caracterul ei forţat, astfel că„este suficientă sintagma coproprietate forţată pentru a exprima ce este definitoriupentru acest caz de coproprietate”.

Aşa cum s-a arătat, suntem în prezenţa a două drepturi de proprietate; dreptulde proprietate asupra bunului principal şi dreptul de proprietate forţată asupra bunuluisau bunurilor accesorii necesare utilizării normale a bunului principal. Principalacaracteristică a coproprietăţii forţate este caracterul ei accesoriu, ceea ce face casoarta dreptului accesoriu s-o urmeze pe cea a dreptului principal, potrivit adagiuluiaccesorium sequitur principalem.

Fiecare coproprietar are dreptul de a se folosi de bunul comun, fără a aveanevoie de consimţământul celorlalţi titulari ai aceluiaşi drept, spre deosebire decoproprietatea obişnuită unde operează regula unanimităţii. De aceea s-a şi spus că else comportă ca şi când ar fi proprietar exclusiv.

Prin urmare, atât actele de conservare, cât şi cele de administrare pot fi făcutede unul dintre coproprietari, fără a avea nevoie de consimţământul celorlalţi. Deremarcat că acest drept nu este limitat de mărimea cotei-părţi ideale pe carecoproprietarul o are la bunul principal, drepturile de folosinţă ale coproprietarilorfiind egale. Acestui drept îi corespunde obligaţia de a nu încălca drepturile concurentede folosinţă ale celorlalţi coproprietari şi de a folosi bunul doar în scopul pentru carea fost afectat.

FExercitareadreptului.

F Noţiune.

Page 89: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

89

Dreptul de dispoziţie juridică are particularitatea că nu poate privi doar cotaideală asupra bunului aflat în coproprietate forţată, ci numai odată cu cota idealăasupra bunului principal.

Fiecare coproprietar are obligaţia de a contribui la cheltuielile comunedestinate întreţinerii şi conservării bunului comun.

Cazurile de coproprietate forţatăDoctrina noastră de drept civil are în vedere următoarele cazuri de

coproprietate forţată: asupra lucrurilor comune necesare sau utile pentru exploatarea adouă fonduri vecine, asupra despărţiturilor dintre două imobile, asupra părţior şidotărilor comune din clădirile cu mai multe apartamente sau alte spaţii decât locuinţe,asupra unor bunuri considerate de familie. Dintre acestea doar ultimele două cazuri sebucură de reglementare legală, ceea ce a determinat opinia potrivit căreia ele n-artrebui recunoscute, în condiţiile în care nu se poate vorbi de un drept real dacă nueste expres prevăzut de lege.

În mod judicios, acelaşi autor consideră că nu se poate vorbi de două cazuridistincte de coproprietate forţată privind, pe de o parte, lucrurile comune necesareexploatării a două fonduri vecine, cum sunt poteca, fântâna, izvorul, drumul, şi, pe dealtă parte, coproprietatea despărţiturilor dintre proprietăţi. În realitate, putem vorbi deun singur caz de coproprietate forţată care include cele două ipoteze.

A. Coproprietatea asupra lucrurilor comune, necesare sau utile pentru exploatareaa două fonduri vecine situate pe linia de hotarÎn lipsa unei reglementări legale propriu-zise, temeiul juridic al acestui caz de

coproprietate forţată îl constituie art. 590-606 C. civ., texte care, deşi se referă la zidulcomun, la şanţul şi gardul comun, sunt aşezate, în mod greşit, în cadrul servituţilor.

În realitate, asemenea bunuri, dacă se află pe linia de hotar, fac obiectulproprietăţii comune, în timp ce servitutea presupune, prin definiţie, două fonduridistincte, unul dominant, celălalt aservit, este un drept privitor la bunul altuia, ius inre aliena. S-a apreciat că textele invocate ne pot orienta, putând fi aplicabile şi altorlucruri aflate pe linia de hotar. Prin urmare, este vorba nu doar de zidul, gardul şişanţul care despart două proprietăţi, ci de orice alt bun destinat a demarca cele douăfonduri.

În celelalte situaţii în care, deşi bunurile sunt afectate folosinţei comune, darse află pe terenul unuia dintre proprietari, ele fac obiectul servituţii şi nu alcoproprietăţii.

B. Coproprietatea forţată asupra părţilor şi dotărilor comune din clădiri cu maimulte apartamente având proprietari diferiţi

Reglementarea acestui caz de coproprietate o găsim în Legea locuinţei nr.114/1996.

Potrivit Regulamentului-cadru al asociaţiilor de proprietari, anexă la lege,termenii condominiu, apartament, proprietate comună, cotă-parte sunt astfel definiţi:

- prin bloc de locuinţe - clădire – condominiu, se înţelege o proprietateimobiliară, din care unele părţi au altă destinaţie decât aceea de locuinţă, respectivapartamente proprietate individuală, iar restul este proprietate comună indiviză.Proprietatea imobiliară nu este un condominiu decât dacă cota-parte indiviză deproprietate comună revine proprietarilor apartamentelor şi nu poate fi separată deproprietatea asupra apartamentelor;

- prin spaţiu, respectiv apartament, se înţelege o parte dintr-o clădire destinatălocuirii, în regim de proprietate individuală, care, împreună cu cota-parte indiviză dinproprietatea comună, constituie o unitate de proprietate imobiliară;

F Delimitare.

FSediul materiei.

Page 90: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

90

- prin proprietate comună, legea înţelege toate părţile dintr-o clădire aflată înproprietate, care nu sunt apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de cătretoţi proprietarii din acea clădire. Proprietatea comună este indivizibilă şi este deţinutăde proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate. Proprietateacomună include toate părţile proprietăţii care sunt în folosinţa comună, ca: terenul pecare este construită clădirea, curtea inclusă, fundaţia, structura de rezistenţă,acoperişul, terasele, coşurile de fum, scările, holurile, pivniţele, subsolurile, casascării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele.

Proprietatea comună include instalaţii ale clădirii aflate în folosinţa comunăcu care a fost înzestrată clădirea în timpul construcţiei sau cu care a fost dotată maitârziu de catre proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrăsnete, antene,instalaţii de telefonie, instalaţii electrice, conducte de apă, sisteme de încălzire şiconducte de gaze care pot trece prin proprietatea comună pâna la punctele dedistribuţie din apartamentele individuale;

- prin cota-parte se înţelege cota de proprietate care îi revine fiecăruiapartament proprietate individuală, din proprietatea comună, şi este înscrisă în actulde proprietate. Dacă cotele-părţi nu sunt înscrise în actele de proprietate, ele vor ficalculate pentru fiecare apartament, corespunzător cu raportul dintre suprafaţalocativă a fiecărui apartament şi totalul suprafeţelor locative ale tuturorapartamentelor din imobil.

Proprietarii se pot constitui în asociaţii de proprietari care, potrivit art. 1 alin.(2) din O.G. nr. 85/2001, au ca scop asigurarea condiţiilor de funcţionare normală alocuinţelor şi a părţilor comune. Ele răspund de întreţinerea, renovarea şi înlocuireapărţilor comune, iar costurile sunt calculate proporţional cu cotele fiecărui proprietarsau după numărul de persoane înscrise în asociaţie.

Administrarea condominiului se face de persoane fizice angajate ori depersoane juridice specializate.

Practica instanţelor a decis că “o comunitate forţată poate să existe nu numaicu privire la părţile comune prin natura lor ale unei clădiri, ci şi asupra unei instalaţiicomune afectate folosinţei a două clădiri învecinate ce nu aparţin aceloraşiproprietari”.

C. Coproprietatea forţată asupra unor bunuri de familieSunt considerate bunuri de familie: mormintele, tablourile de familie, hârtiile

de familie etc.Proprietatea comună asupra mormintelor nu beneficiază de o reglementare

unitară, fiind făcută, de regulă, prin regulamente locale, având ân vedere că cimitirelese află în proprietatea cultelor sau a unităţilor adminstrativ-teritoriale. Administraţiacimitirelor concesionează locurile de veci, fără a transmite dreptul de proprietateasupra lor. Monumentele funerare, capelele, cavourile fac obiectul dreptului deproprietate al concesionarului care le poate înstrăina, cu avizul administraţieicimitirului. Concesionarul nu poate însă înstrăina locul de veci şi nu-l pot uzucapa.

Dacă, de principiu, coproprietatea forţată nu poate înceta prin partaj, aşa cumse întâmplă în cazul coproprietăţii pe cote-părţi, sunt şi situaţii când ea încetează,dintre care, mai importante sunt următoarele:

-pieirea fortuită a bunului aflat în coproprietate forţată;-exproprierea bunului pentru cauză de utilitate publică;-dobândirea de către unul dintre coproprietari a întregului bun aflat în

coproprietate forţată;

FDeterminare.

Page 91: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

91

-acordul de voinţă al coproprietarilor, atunci când menţinerea ei nu mai estenecesară.

Jurisprudenţa a decis că „starea de indiviziune forţată asupra părţilor comunedintr-un imobil poate să înceteze numai cu acordul tuturor coproprietarilor şi nuîmpotriva voinţei lor, fără ca refuzul unuia dintre ei de a consimţi să poată ficonsiderat ca o exercitare abuzivă a dreptului său. Prin excepţie, ea poate să încetezeşi atunci când nu se mai impune cu necesitate a fi menţinută. Astfel, deşi podul uneiclădiri este de folosinţă comună şi nu se poate împărţi între coproprietari, dacă totuşi,ţinând seama de natura şi destinaţia funcţională a podului, această posibilitate existăîn fapt, instanţa este îndreptăţită să dispună o atare împărţire, bineînţeles, fără a lezainteresele vreunui coproprietar”.

Tot astfel, dacă terenul afectat folosinţei comune a coproprietarilor locuinţelorpe care se află, depăşeşte dimensiunea normală a unei curţi, suprafaţa excedentarăpoate fi partajată.

4. Proprietatea comună în devălmăşieCaracterizareProprietatea comună în devălmăşie este o formă a dreptului de proprietate

comună care se particularizează prin aceea că titularii ei nu au o cotă-ideală,matematică, din dreptul de proprietate asupra unor bunuri care nu sunt fracţionate înmaterialitatea lor. Dreptul de proprietate în devălmăşie nu se confundă cucomunitatea de bunuri a soţilor în conţinutul căreia regăsim şi alte drepturi reale şi decreanţă, dar şi obligaţii commune ale soţilor.

Dreptul de proprietate comună în devălmăşie al soţilorSingurul caz de proprietate comună în devălmăşie cunoscut de legislaţia

noastră este dreptul de proprietate comună al soţilor. Potrivit art. 30 alin. (1) C. fam.,“Bunurile dobândite în timpul căsătoriei, de către oricare dintre soţi, sunt, de la datadobândirii lor, bunuri comune ale soţilor”, iar în alin. (2) al aceluiaşi text se prevedecă “Orice convenţie contrară este nulă”. Bunurile proprii ale soţilor sunt enumerate înart. 31 C. fam., astfel că, ori de câte ori bunul este dobândit în timpul căsătoriei şi nuface parte din categoriile bunurilor considerate a fi proprii, va fi calificat bun comun.

Legea instituie o prezumţie relativă, iuris tantum, de comunitate, prin art. 30alin. (3) C. fam. text potrivit căruia “calitatea de bun comun nu trebuie să fiedovedită”, uşurând astfel probaţiunea, atât a soţilor, care nu sunt obligaţi să probezecă bunurile achiziţionate în timpul căsătoriei sunt dobândite prin contribuţia lorcomună, cât şi a creditorilor comuni ai soţilor, care, având un drept de creanţăîmpotriva ambilor soţi, pot urmări orice bun comun, fără a fi obligaţi să probeze căbunul urmărit face parte din comunitatea de bunuri a soţilor.

Prezumţia de comunitate a fost instituită în considerarea instituţiei căsătorieişi nu a convieţuirii celor doi soţi. Potrivit practicii judiciare, “concubinii nubeneficiază de prezumţia de comunitate asupra bunurilor comune instituită de art. 30C. fam., text care se aplică numai în ceea ce priveşte regimul legal al bunurilordobândite în timpul căsătoriei. Această dispoziţie legală, nefiind, deci, aplicabilăconcubinilor, ei nu pot fi consideraţi, în baza legii, în devălmăşie asupra bunurilordebândite în timpul concubinajului. Nimic nu împiedică însă constatarea existenţeiunui drept de proprietate comună pe cote-părţi al concubinilor asupra bunurilordobândite de ei, în raport cu contribuţia fiecăruia la dobândirea lor, stabilită prinprobe”.

Dacă, de lege lata, acest regim, instituit de actulalul Cod al familiei, estesingurul regim matrimonial legal, în reglementarea dată de Proiectul Codului civil

FNoţiune.

Page 92: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

92

raporturilor patrimoniale dintre soţi se prevede posibilitatea acestora de a alege şi unalt regim matrimonial, cel al separaţiei de bunuri.

Aşa cum s-a arătat, dreptul de proprietate comună în devălmăşie nu seconfundă cu comunitatea matrimonială, care este o universalitate juridică ce includeşi datoriile soţilor. Altfel spus, raportul dintre dreptul de proprietate comună îndevălmăşie şi comunitatea de bunuri este de la parte la întreg.

Exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmăşieAşa cum am arătat, exercitarea dreptului de proprietate comună în devălmăşie

prezintă particularităţi determinate de natura relaţiilor dintre soţi, întemeiate peegalitate şi pe faptul că nu se cunoaşte nici întinderea dreptului şi nici bunurile ce li s-ar cuveni în materialitatea lor.

A. Actele de conservareParticularităţi. Actele de conservare sunt cele menite să conserve dreptul, să

împiedice pierderea lui, sau să-l menţină în starea actuală, pot fi făcute, de oricaredintre soţi, fără consimţământul celuilalt, altfel spus, fără respectarea reguliiunanimităţii şi chiar împotriva voinţei celuilalt soţ, soluţie ce se desprinde din faptulcă, aşa cum o spunem mai jos, legea obligă pe soţi doar în ce priveşte administrarea şiînstrăinarea bunurilor să fie făcute împreună.

B. Actele de administrare şi de dispoziţie privind bunurile mobile ale soţilorMandatul tacit. Potrivit art. 35 alin. (1) C. fam., “Soţii administrează şi

folosesc împreună bunurile comune şi dispun tot astfel de ele”. Prin urmare, cele treiatribute ale dreptului de proprietate, ius utendi, ius fruendi şi ius abutendi, suntexercitate cu respectarea regulii unanimităţii.

Actele juridice de administrare privind bunuri mobile, încheiate doar de unuldintre soţi sunt considerate valabil încheiate, fără a fi nevoie de consimţământulexpres al celuilalt soţ. O spune expres art. 35 alin. (2) C. fam., potrivit căruia “Oricaredintre soţi, exercitând singur aceste drepturi, este socotit că are şi consimţământulceluilalt soţ”. Soluţia este cât se poate de raţională. Pe de o parte, se protejează soţulcare încheie asemenea acte, dispensându-l de obligaţia de a cere voie partenerului deviaţă pentru orice act juridic încheiat, prezumând că asemenea acte sunt încheiate îninteresul comunităţii de bunuri, iar pe de altă parte se protejează şi terţii care,contractând cu doar unul dintre soţi, s-au încrezut în consensul acestora cu privire laactul încheiat.În termeni juridici, prezumarea consimţământului nu putea fi făcută decât prininstituirea unui mandat tacit, în temeiul căruia consimţământul celuilalt soţ esteprezumat. Prezumţia este însă relativă, iuris tantum, şi vizează doar bunurile mobile.Deşi textele evocate nu disting, printr-o interpretare per a contrario a normei de laart. 35 alin. (2) partea finală C. fam., rezultă că, dacă legea cere consimţământulceluilalt soţ doar în privinţa bunurilor imobile, înseamnă că bunurile mobile pot fiînstrăinate sau grevate doar de un singur soţ.

Prezumţia mandatului tacit poate fi răsturnată printr-o probă contrară. Înpractică, s-a decis că “oricare dintre soţi are posibilitatea să facă dovada că nu a datceluilalt soţ un atare mandat cu privire la un anumit act sau că s-a opus la încheierealui, ori că există o situaţie de fapt care face imposibilă prezumareaconsimţământului”.

Actul juridic care se dovedeşte a fi fost încheiat în dispreţul voinţei celuilaltsoţ este lovit de nulitate relativă, pentru că interesele protejate sunt private şi nu ţin deordinea publică. Fiind însă vorba doar de bunuri mobile, terţul dobânditor se va puteaapăra invocând prevederea de la art. 1909 C. civ., adică posesia de bună-credinţă

FParticularităţi.

Page 93: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

93

care valorează titlu. Prin urmare, pentru ca bunul mobil înstrăinat să revină încomunitatea de bunuri a soţilor, se cere reaua-credinţă a terţului dobânditor.

Jurisprudenţa, având a califica actele juridice încheiate de unul dintre soţi, aconsiderat că este act de administrare contractul de împrumut având ca împrumutătorpe unul dintre soţi, precum şi acţiunea în restituirea unui împrumut comun, contractulpentru repararea unui imobil supus degradării.

C. Actele de dispoziţie privind bunurile imobile150. Normă imperativă. Potrivit art. 35 alin. (2) partea finală, după ce

instituie mandatul tacit pentru celelalte categorii de acte juridice, dispune, printr-onormă imperativă: ”Cu toate acestea, niciunul dintre soţi nu poate înstrăina şi nici nupoate greva un teren sau o construcţie ce face parte din bunurile comune, dacă nu areconsimţământul expres al celuilalt soţ”.

Dintr-un început, trebuie precizat că legea are în vedere doar înstrăinarea saugrevarea unui bun imobil, nu şi dobândirea unui asemenea bun, care, potrivitjurisprudenţei, cât şi doctrinei, poate fi făcută neîngrădit de către unui dintre soţi, fărăconsimţământul celuilalt. Aşa cum se remarcă, uneori, jurisprudenţa a mers preadeparte, validând actele juridice de dobândire a unui bun imobil de către unui dintresoţi împotriva voinţei celuilalt, prin asimilare cu actele de administrare, soluţiecriticată, pe bună dreptate. O soluţie contrară o regăsim în practica ulterioară ainstanţei supreme, care a sancţionat actul juridic de dobândire a unui bun imobilîncheiat de unul dintre soţi în frauda intereselor celuilalt.

Sancţiunea actului juridic de înstrăinare sau grevare a unui bun imobil, decătre un soţ, fără consimţământul celuilalt, a făcut obiectul unor opinii divergente.

Plecând de la caracterul imperativ al normei de la art. 35 alin. (2) partea finalăC. fam., unii autori au considerat că sancţiunea actului ar trebui să fie nulitateaabsolută. Discuţia a fost tranşată încă din anul 1963, când Tribunalul suprem, prindecizia de îndrumare nr. 18/1963, a statuat că „Nulitatea actului de înstrăinare saugrevare de către unui dintre soţi, fără consimţământul celuilalt soţ, a unui teren sau aunei construcţii ce face parte din bunurile comune este relativă şi actul poate ficonfirmat expres sau tacit de acest din urmă soţ”. Soluţia este aprobată de doctrinamajoritară, plecând de la ideea că diferenţa dintre nulitatea relativă şi cea absolută nustă în caracterul normei care instituie o anumită interdicţie, ci în caracteru privat saude ordine publică al interesului supus protecţiei juridice.

Nulitatea, fiind relativă, este supusă prescripţiei, iar actul poate fi confirmatfie expres, fie tacit, prin neatacarea lui în termenul de 3 ani de la data naşteriidreptului la acţiune.

Încetarea proprietăţii comune în devălmăşieCazurile de încetare a acestei forme a proprietăţii comune sunt: desfacerea şi

încetarea căsătoriei, învoiala soţilor, hotărârea judecătorească.Fiind o comunitate de bunuri instituită în considerarea căsătoriei, este firesc să

înceteze odată cu ea. Problema care se pune este însă cum va înceta. Dacă, deprincipiu, suntem de acord cu teza că, odată cu desfacerea sau încetarea căsătorieicomunitatea de bunuri a soţilor nu-şi mai găseşte raţiunea, credem că nu se poatetrece cu vederea faptul că, pentru a ne afla în faţa unei proprietăţi pe cote-părţi, vatrebui, ca mai întâi, ele să fie stabilite. Şi cum ar putea fi stabilite altfel decât printr-oprocedură prealabilă în cadrul căreia soţii fie se vor înţelege, fie se vor judeca, încondiţii de contradictorialitate, probând, fiecare dintre ei, aportul la dobândireabunurilor. Cu atât mai mult, va fi nevoie de această procedură în cazul în careacţiunea va fi formulată de succesorii sau creditorii soţilor. De aceea este greu de

FCazuri

Page 94: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

94

acceptat teza transformării de drept a proprietăţii comune în devălmăşie în proprietatecomună pe cote-părţi.

Prin convenţia părţilor, comunitatea de bunuri poate face obiectul împărţirii,fie odată cu divorţul, fie ulterior acestuia. În timpul căsătoriei, bunurile comune nupot fi supuse partajului, pentru că se contravine regimului legal al comunităţii. Pentrumotive temeinice, art. 36 alin. (2) C. fam. prevede posibilitatea partajului, dacă unuldintre soţi foloseşte în mod abuziv bunurile comune. Astfel, în timpul divorţului, soţiise pot învoi cu privire la împărţirea bunurilor, dar efectele acestei convenţii se vorproduce fie după desfacerea căsătoriei, fie în timpul căsătoriei, situaţie în careconvenţia va produce efecte.

5. Discuţii privind proprietatea periodicăAdepţii proprietăţii periodice o definesc ca fiind acea modalitate a dreptului

de proprietate în cadrul căreia fiecare titular exercită în nume şi interes propriu,prerogativele dreptului său de proprietate pe perioade determinate care se repetăsuccesiv şi perpetuu, la intervale regulate.

Dacă pentru sistemul anglo-saxon o astfel de modalitate s-a numit “timesharing”, pentru francezi, mai puţin disponibili de a împrumuta terminologia anglo-americană, ea a fost denumită în mai multe feluri: de la multiproprietate, lacoproprietate sezonieră, proprietate pe timp limitat, proprietate spaţio-temporală sau,mai rezonabil, drept de folosinţă pe timp limitat.

Acest nou concept a apărut în domeniul turismului, investitorii adresându-secelor care şi-au dorit o casă de vacanţă fără a dispune de suficiente fonduri pentru a oobţine. Exploatând, în mod inteligent, aceste miraj, investitorii au oferit amatorilor deiluzii posibilitatea de a cumpăra folosinţa unei case de vacanţe pentru o perioadă detimp limitată, ofertă care a făcut epocă în anii ’70. Concomitent au fost înregistrate totmai multe sesizări ale celor înşelaţi prin contracte tot mai diverse redactate deofertanţi cu identitate cel puţin discutabilă, practicându-se clauze obscure. Acestepractici abuzive au determinat Parlamentul European să adopte la13 octombrie 1988o hotărăre prin care propunea adoptarea unei directive de armonizare.

La 26 octombrie 1994 a fost adoptată Directiva nr. 94/47/CE, numită şiDirectiva Timesharing. Scopul acestei directive n-a fost acela de a armoniza naturajuridică a drepturilor care fac obiectul contractelor, diferită de la stat la stat şi cu atâtmai puţin acela de a constitui un temei legal pentru asemenea contracte, ci doar de ale stabili o minimă protecţie orientată în următoarele direcţii: transparenţa ofertei înprivinţa drepturilor dobândite şi obligaţiilor asumate de părţile contractante, obligaţiaofertantului de a informa pe beneficiari cu privire la riscurile asumate, acordareadreptului de denunţare a contractului în termen de 10 zile, termen în care suntinterzise plăţile, respectarea normelor impuse de directivă şi sancţionarea invocăriidreptului străin, avantajos ofertanţilor, când bunul care face obiectul contractului seaflă pe teritoriul unui alt stat.

Potrivit doctrinei, în sistemul time sharing sunt practicate următoarele tipuride relaţii contractuale:

- obligaţional, prin care beneficiarul dobândeşte dreptul de a folosi bunul, undrept de creanţă ce poate fi valorificat doar în raporturile cu debitorul din contract;

- societar, prin care beneficiarul devine asociat în cadrul unei societăţi careeste proprietara imobilului, iar dreptul dobândit se concretizează în părţi sociale lacapitalul societăţii;

- real, mai puţin utilizat, în cadrul căruia beneficiarul dobândeşte un dreptreal, fie de coproprietate, fie dezmembrământ al dreptului de proprietate;

F Noţiune.

Page 95: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

95

- prin instituţia trust-ului, în sistemul Common Law prin intermediulinstituţiei Equity, prin care proprietarul bunului, numit “settlor”, transmite dreptulsău de proprietate către una sau mai multe persoane, numite “trustee”, care devindeţinătorii titlului legal având rolul de a gestiona proprietatea în folosul beneficiarilor,deţinători ai titlului echitabil.

153. Legea nr. 282/2004. Pentru implementarea Directivei 94/47/CE, a fostadoptată Legea nr. 282/2004 privind protecţia dobânditorilor cu privire la uneleaspecte ale contractelor purtând asupra dobândirii unui drept de utilizare pe duratălimitată a unor bunuri imobiliare.

O primă întrebare care se pune este legată de semnificaţia acesteireglementări. Se poate oare spune că această lege a creat o nouă modalitate adreptului de proprietate?

Răspunsul ni se pare cât se poate de clar în condiţiile în care nouareglementare are ca finalitate exclusivă protecţia consumatorilor, scop pe care însăşiDirectiva 94/47/CE îl declară expres în preambul: “Prezenta directivă nu are scopulde a reglementa nici (de a stabili s.n.) măsura în care contractele privind folosinţa pedurată limitată a unui sau a mai multor bunuri imobile pot fi încheiate în statelemembre, nici temeiul legal al acestor contracte”.

Prin urmare, această reglementare nu-şi propune să lămurească natura juridicăa drepturilor dobândite de beneficiari, ci doar de a se achita, cu întârziere, de obligaţiatranspunerii directivei, având drept scop declarat protecţia consumatorilor. În acestecondiţii reglementarea nu poate constitui sediul unei noi materii, cum se vrea a fiproprietatea periodică.

Care este, totuşi, natura juridică a dreptului de utilizare în concepţia Legii nr.282/2004?

Potrivit art. 3 lit. a) din această lege, beneficiarul dobândeşte “un drept realsau orice alt drept care priveşte folosinţa unuia ori mai multor bunuri imobiliare,pentru o perioadă determinată sau determinabilă a anului care nu poate fi mai mică deo săptămănă”. Numai că Directiva nu vorbeşte de „dobânditor”, termen care neconduce la transferul dreptului, ci aceea de “achizitor”.

Dacă vorbim de un drept de proprietate exercitat pe o perioadă limitată, el seaflă în contradicţie cu caracterul perpetuu al proprietăţii, în general, indiferent demodalitatea ei.

Apoi, caracterizarea care se face acestui drept ca purtând asupra “tranşelor detimp” a trezit o rezervă îndreptăţită potrivit căreia “perioada de timp convenităoricum nu poate constitui obiect al unui drept”.

O altă obiecţie formulată de profesorul Corneliu Bîrsan este cea privindposibilitatea uzucapării unei perioade de timp, în contradicţie cu caracterul continuual posesiei.

Dacă este vorba de un drept de folosinţă el nu poate fi calificat drept real, ciun drept de creanţă creat prin contract.

Page 96: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

96

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.

1. D. Chirica, Posibilitatea exercitarii actiunii in revendicare de catre un singur

coindivizar, Dreptul nr 11/1998, pp. 28-29;

2. D. Lupulescu, Dreptul de proprietate comună, Ed. Lumina lex, 2000;

3. P. Vasilescu, Regimuri matrimoniale, Ed. Rosetti, 2003;

4. T. Sambrian, Proprietatea in sistem “time sharing” – proprietatea periodica – o

noua modalitate a dreptului de proprietate, Dreptul nr. 5/1997, p. 35.

TEST DE AUTOEVALUARE

Încetarea proprietăţii comune în devălmăşie.

Page 97: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

97

TEMĂ DE REFLECŢIE

Principalele modalităţi ale dreptului de propietate şi diferenţele dintre

ele.

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Este sancţionată vaânzarea unui bun indiviz de către un singur coindivizar:a. nub. cu nulitatea absolută a actuluic. cu nulitatea relativă a actului2. La coproprietatea în devălmăşie, soţul cunoaşte intinderea dreptului său

asupra bunurilor:a. da, are dreptul la jumătate din bunurib. în principiu are dreptul la jumătate dar intinderea va fi determinată la partajc. are dreptul doar la bunurile la care a contribuit3. Cum va fi sancţionată vânzarea unui bun imobil de catre unul dintre soţi:a. cu nulitatea absolutăb. cu nulitatea relativăc. un va fi sancţionată pentru că se prezumă că a avut consimţământul celuilalt

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. c.

2. b.

3. b.

Page 98: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

98

CAPITOLUL VII

POSESIA

1. Cuprins2. Obiectiv general3. Obiective operaţionale4. Timpul necesar studiului capitolului5. Dezvoltarea temei6. Bibliografie selectivă7. Temă de reflecţie8. Modele de teste9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

� Definiţia, fundamentul şi elementele posesiei� Proba, dobândirea şi pierderea posesiei� Calităţile şi viciile posesiei

� Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind fundamentulposesiei, raţiunea pentru care este supusă protecţiei juridice.

� Obiective operaţionale: Însuşirea definiţiei posesiei, mult discutatăîn doctrină, calităţile şi viciile acesteia, proba posesiei, efecteleposesiei reprezintă o preocupare distincta a prelegerii

= 2 ore

Page 99: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

99

CAPITOLUL VIIPOSESIA

1. Definiţia, fundamentul şi elementele posesieiEtimologic, termenul posesie îşi are originea în verbul latin possidere care,

formându-se prin alăturarea cuvintelor por şi sedere, sugerează, mai întâi, acţiuneade aşezare, instalare, ocupare, şedere statornică, pentru ca mai apoi să desemnezeideea de stăpânire a unui bun.

Posesia este o stare de fapt sau o stare de drept? De vreme ce legea îirecunoaşte o serie de efecte juridice, am fi înclinaţi să credem că ea este o stare dedrept. De altfel, subiectul este obiect de controversă în doctrină.

Din punct de vedere juridic, posesia interesează dreptul în două ipostaze: castare de fapt şi ca atribut al dreptului de proprietate sau a oricărui alt drept real. Castare de fapt, posesia ne apare ca simplă stăpânire sau ocupare a unui bun, în timp ce,ca atribut al dreptului real, posesia intră în conţinutul juridic al acestuia.

Pentru fundamentarea posesiei s-au confruntat două teorii:- teoria subiectivă susţinută de Friedrich Karl von Savigny, care consideră că

posesia presupune cele două elemente, contactul material cu bunul (corpus) şiintenţia stăpânirii pentru sine a bunului (animus), dar că ceea ce defineşte posesia,deosebind-o de detenţia precară, este elementul subiectiv al acesteia, intenţia de astăpâni bunul ca proprietar (animus sibi habendi), în timp ce detenţia precară esteanimată de intenţia de a deţine bunul pentru altul. Această teorie a influenţatreglementarea posesiei în Codul Napoleon şi celelalte coduri pe care le-a inspirat;

- teoria obiectivă susţinută de Rudolf von Ihering, potrivit căreia ceea cecontează nu este elementul subiectiv, ci elementul material al posesiei, obiectivareaacesteia, corpus, în timp ce intenţia, animus, este dedusă din puterea fizică exercitatăasupra bunului în mod independent. Teoria lui Ihering a influenţat Codul civil germanşi pe cel elveţian.

Definiţia legală. Definiţia posesiei o găsim în art. 1846 alin. (2) C. civ.,potrivit căruia “posesia este deţinerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată,una sau alta, de noi înşine sau de altul în numele nostru”, text preluat din Codul civilfrancez.

Împotriva acestei definiţii au fost formulate o serie de obiecţii dintre care treisunt mai importante:

a) în primul rând, s-a afirmat că termenul de simplă “deţinere” nucaracterizează doar posesia, ci include şi detenţia precară care nu este posesie, pentrucă detentorul precar nu deţine lucrul pentru sine, ci pentru altul, în numele altuia,animo alieno, fiind obligat să restituie bunul proprietarului;

b) plecând de la această constatare, s-a observat că definiţia posesiei esteeliptică, pentru că-i lipseşte un element constitutiv al acesteia, intenţia de a stăpânipentru sine (animus sibi habendi);

c) în fine, sintagma „folosirea unui drept” nu caracterizează doar posesia.Dimpotrivă, posesia poate fi exercitată chiar împotriva titularului dreptului, cum estecazul, bunăoară, al posesiei asupra bunurilor pierdute sau furate.

Definiţii doctrinare. Plecând de la aceste critici, doctrina de drept civildefineşte, de cele mai multe ori, posesia ca fiind o „stare de fapt generatoare de efectejuridice, care constă în stăpânirea materială sau exercitarea unei puteri de fapt, de

FDefiniţie

FFundament

Page 100: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

100

către orice persoană asupra unui bun, cu intenţia şi voinţa de a se comporta, faţă detoţi ceilalţi, ca proprietar sau titular al altui drept real”.

Deşi această definiţie este împărtăşită de majoritatea autorilor de drept civil,tranşându-se discuţia privind calificarea posesiei ca stare de fapt şi nu ca stare dedrept, ea ajută mai puţin la determinarea termenului de definit, lipsindu-i genulproxim.

O definţie mai nuanţată care determină mai bine termenul supus definirii estecea care vede posesia ca fiind “puterea de fapt pe care o persoană o exercită asupraunui bun corporal individual determinat, care se află sau care poate intra în circuitulcivil, putere care reuneşte un element psihologic (animus) şi un element material(corpus) şi apare ca manifestarea exterioară a unui drept real principal, bucurându-sede protecţie juridică şi producând anumite efecte juridice.

Însuşindu-ne această definiţie ne îngăduim a avea o singură rezervă: înainte dea fi o putere de fapt, posesia este o acţiune omenească de care legea leagă producereaanumitor efecte. Altfel spus, posesia este un fapt juridic în sens restrâns, acesta fiind,după noi, genul proxim al definiţiei.

De ce este apărată posesia? Chiar dacă nu este expresia unui drept, posesia,ca stare de tapt, este protejată de legea civilă. Atunci când posesorul este şi titular aldreptului real, protecţia posesiei tinde să apere, implicit, acest drept, parte integrantă aordinii de drept. În practică sunt frecvente situaţiile în care, deşi este proprietar albunului, posesorul nu are un titlu de proprietate, fiindu-i mai comod ca, în locul uneiprobaţiuni, de multe ori dificilă, să apeleze la acţiunea posesorie. Chiar şi în procesulde revendicare, jurisprudenţa a decis că, în situaţia în care niciuna dintre părţi nu facedovada unui titlu de proprietate, va fi preferat posesorul (in pari causa possesionismelior est causa possidendi).

Sunt însă şi situaţii în care posesia este apărată chiar împotriva proprietarului.De această dată opţiunea legiuitorului de a proteja pe posesor este dictată de raţiunibine determinate. În primul rând, în situaţia în care proprietarul ar încerca sădeposedeze prin violenţă pe posesor, acesta din urmă este preferat de lege, soluţiafiind dictată de principiul spoliatus ante omnia restituendo, care vrea să spună că,înainte chiar de a vedea cine este proprietarul bunului aflat în litigiu, este important,pentru restabilirea ordiniii de drept încălcate de proprietarul care a încercat să-şi facăsingur dreptate, ca bunul să fie restituit celui deposedat. Pe de altă parte, posesia esteapărată pentru că ea reprezintă o aparenţă de proprietate. De regulă, posesorul este şiproprietar al bunului posedat.

O altă situaţie în care legea preferă pe posesor proprietarului este în cazuluzucapiunii ca mod de dobândire a proprietăţii. În această situaţie, având a alege întreposesorul diligent care a posedat un bun imobil o perioadă îndelungată de timp şiproprietarul care şi-a abandonat bunul, legea civilă alege să-l apere pe posesor, soluţiaavând şi menirea nu doar de a apăra diligenţa, ci şi de a sancţiona pasivitateaproprietarului.

Posesia presupune coexistenţa a două elemente constitutive: elementulmaterial (corpus) şi elementul psihologic (animus).

- Elementul material (corpus). Se afirmă îndeobşte că elementul material alposesiei îl reprezintă “contactul direct cu lucrul posedat concretizat în orice actemateriale”. Dar actele juridice pe care le încheie posesorul, despre care nu se poatespune că presupun un contact material cu bunul, intră ele oare în ceea ce numimelementul material al posesiei?

FElementele

posesiei

Page 101: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

101

Potrivit autorului unei monografii dedicate aceste materii, actele juridice nuconstituie elementul material al posesiei, pentru că ele poartă asupra dreptului deproprietate nu asupra lucrului şi pentru că ele pot fi încheiate nu numai de cătreposesor, ci şi de proprietarul neposesor al bunului. Opinia a rămas singulară,majoritatea autorilor convenind că actele juridice privind bunul posedat por fiîncheiate şi corpore alieno.

- Elementul subiectiv al posesiei (animus) constă în voinţa pe care o areposesorul de a exercita stăpânirea bunului doar pentru sine, animus sibi habendi înnume de proprietar, adică având acel animus domini, atitudine împrumutată de laproprietar sau de la titularul unui alt drept real. Această atitudine poate fi grefată peun drept subiectiv al posesorului, dar, la fel de bine, ea poate fi şi nelegitimă. Până şihoţul poate avea această voinţă de a stăpâni pentru sine bunul furat. Prin urmare,elementul subiectiv al posesiei nu este legat de buna-credinţă a posesorului. Uncoindivizar care stăpâneşte singur bunul ce face obiectul unui drept de coproprietate,negând drepturile concurente ale celorlalţi titulari, este posesor, deşi ştie că dreptulsău nu este exclusiv.

Spre deosebire de posesor, detentorul precar, fiind obligat să restituie bunulproprietarului, nu are animus domini, el exercitând o posesie corpore alieno. Estecazul comodatarului sau al locatarului, obligaţi, ex contractu, la restituirea bunului. Eiexercită posesia în numele comodantului sau locatorului.

2. Proba, dobândirea şi pierderea posesieiProba posesiei. Cele două componente ale posesiei sunt diferit probate.Elementul material al posesiei, reprezentat de acţiunea omului prin care se

realizează stăpănirea bunului, fiind un fapt juridic, poate fi probat cu orice mijloc deprobă. Actele juridice care intră în conţinutul elementului material al posesiei pot fidovedite cu respectarea condiţiilor generale de probă prevăzute de art. 1191 C. civ.

Elementul subiectiv al posesiei nu este susceptibil de probă directă. De regulă,existenţa unei anumite intenţii este relevată de acţiunile sau inacţiunile omului. Înaceastă materie au fost instituite următoarele prezumţii legale:

- „posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, dacănu este probat că a început a poseda pentru altul” (art. 1854 C. civ.). Este o prezumţierelativă, iuris tantum, care poate fi răsturnată prin proba contrară prin care se tinde ladovada precarităţii unei asemenea posesii;

- posesorul este prezumat a fi proprietarul bunului posedat. Este efectulprincipal al posesiei, o prezumţie relativă ce poate fi răsturnată de adevăratulproprietar prin intentarea acţiunii în revendicare a bunului;

- „când posesorul a început a poseda pentru altul, se presupune că a conservataceeaşi calitate, dacă nu este probă contrarie”, prezumţie legală relativă instituită deart. 1855 C. civ.

Dobândirea posesiei. Posesia se dobândeşte prin întrunirea celor douăelemente constitutive ale acesteia, corpus şi animus. Nu este necesar ca ele să fiedobândite concomitent, numai că simpla stăpânire a bunului, fără intenţia de a stăpânipentru sine, nu este considerată posesie, ci detenţie precară, la fel cum simpla intenţiede a poseda, neînsoţită de stăpânirea efectivă a bunului, este insuficientă pentrudobândirea posesiei.

Elementul material poate fi exercitat atât de către posesor, cât şi de o altăpersoană. De exemplu, chiriaşul, care este un detentor precar, stăpâneşte bunul, dar înnumele persoanei care i l-a predat ca urmare a închirierii. Elementul subiectiv,animus, nu poate fi exercitat printr-o altă persoană. Doar în cazul persoanelor lipsite

FProba posesiei

FDobândirea

posesiei

Page 102: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

102

de capacitate de animus este exercitat prin reprezentanţii legali ai acestora (animoalieno).

Pierderea posesiei. Posesia dispare prin pierderea simultană a celor douăelemente constitutive, prin pierderea elementului material sau a elementului subiectiv.

Pierderea simultană a celor două elemente are loc fie prin înstrăinarea bunuluiposedat, fie prin abandonarea acestuia de către posesor, în ultimul caz bunul devenindres derelicta.

Pierderea elementului material al posesiei (corpus) are loc prin pierdereabunului sau prin trecerea acestuia în stăpânirea altei persoane. Când este vorba debunuri mobile sau imobile care nu îndepllinesc cerinţele de la art. 1909, 1910 C. civ.,posesorul care a pierdut elementul material păstrează posesia solo animo timp de unan. Avem în vedere că intentarea unei acţiuni posesorii se poate face în acest termende un an de la data deposedării, termen prevăzut de art. 674 C. civ., timp în careposesia este imperfectă.

Pierderea elementului subiectiv al posesiei (animus) are loc atunci cândposesorul are bunul dar pierde animus. Este cazul constituitului posesor, cândposesorul vinde bunul, dar cumpărătorul îl închiriază vânzătorului care devine astfeldetentor precar.

3. Calităţile şi viciile posesieiCalităţile posesieiReglementare. Pentru ca posesia să fie utilă, adică să fie recunoscută de lege,

trebuie să îndeplinească anumite calităţi prevăzute de art. 1847 C. civ. Potrivit acestuitext, „ca să se poată prescrie, se cere o posesie continuă, neîntreruptă, netulburată,publică şi sub nume de proprietar”.

Spre deosebire de Codul civil francez, Codul nostru civil nu include printrecondiţiile posesiei şi pe aceea de a nu fi echivocă, fapt apreciat de doctrina noastrămai veche, în timp ce doctrina actuală şi jurisprudenţa consideră, cu mici excepţii, căechivocul este un viciu al posesiei.

Aşa cum s-a observat, nu toate aceste însuşiri se dovedesc a fi simple calităţiale posesiei. Astfel, întreruperea posesiei are ca efect înlăturarea oricăror efecte aleacesteia, iar faptul că o posesie nu se exercită sub nume de proprietar sau de titular alunui alt drept real înseamnă că este vorba de o simplă detenţie precară, iar condiţia dea poseda sub nume de proprietar presupune a avea animus fără de care posesia nuexistă. Prin urmare, lipsa acestor două calităţi nu viciază posesia, ci face ca ea să nuexiste.

Viciile posesieiEnumerare. Sunt vicii ale posesiei acele însuşiri contrare calităţilor pe care

trebuie să le aibă posesia. Potrivit majorităţii autorilor, aceste vicii sunt:discontinuitatea, violenţa, clandestinitatea şi echivocul. În ce ne priveşte, considerămcă doar primele trei sunt vicii propriu-zise ale posesiei, echivocul fiind mai mult decâtun viciu, afectând însăşi existenţa posesiei.

A. DiscontinuitateaNoţiune. Viciul discontinuităţii este definit de art. 1848 C. civ.: ”posesiunea

este discontinuă când posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu intermitenţeanormale”.

I s-ar putea reproşa acestui enunţ o vagă determinare a ceea ce legiuitorulnumeşte „intermitenţe anormale”. În realitate, nici nu se pot defini mai precisasemenea intermitenţe, pentru că ele pot fi diferite de la caz la caz, în funcţie departicularităţile bunurilor ce fac obiectul posesiei. Astfel, posesia unui teren agricol

FReglementări

privind calităţileposesiei

FViciile posesiei,

enumerare

Page 103: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

103

nu presupune prezenţa fizică a posesorului, decât în perioada lucrărilor, în timp cecontactul material al posesorului cu o casă de locuit trebuie să aibă o frecvenţă maimare. Aprecierea privind normalitatea intermitenţelor este lăsată judecătorului care vadecide în raport de specificitatea fiecărei situaţii ivite în practică.

Legea prezumă relativ continuitatea posesiei, dacă existenţa acesteia esteprobată la un moment dat. Astfel, potrivit art. 1850 C. civ., “posesorul actual careprobează că a posedat într-un moment dat mai înainte, este presupus că a posedat întot timpul intermediar, fără însă ca aceasta să împiedice proba contrară”. Rezultă căsarcina probei o are cel care pretinde existenţa unor intermitenţe anormale.

Viciul discontinuităţii posesiei are următoarele caractere juridice:- este temporar, în sensul că viciază posesia doar pe perioada cât

intermitenţele posesiei sunt anormale. Potrivit art. 1856 C. civ., “posesiunea viciatăprin vreuna din cauzele arătate în art. 1847 devine posesiune utilă, îndată ce acel viciuîncetează în vreun mod oarecare”;

- este un viciu absolut, în sensul că poate fi invocat de orice persoană carejustifică un interes legitim;

- este un viciu care caracterizează atât posesia bunurilor imobile, cât şi a celormobile, mai puţin ipotezele prevăzute de art. 1909 – 1910 C. civ., potrivit căroraposesia de bună-credinţă conduce la dobândirea proprietăţii, fără a fi nevoie detrecerea vreunei perioade de timp.

Discontinuitatea posesiei nu trebuie confundată cu întreruperea acesteia. Maiîntâi pentru că, în timp ce discontinuitatea are drept cauză conduita voluntară aposesorului, întreruperea posesiei se datorează faptei terţului, apoi pentru că, în timpce discontinuitatea viciază doar posesia, întreruperea face ca posesia să înceteze.

B. ViolenţaNoţiune. Potrivit art. 1851 C. civ., “posesia este tulburată când este fundată

sau conservată prin acte de violenţă în contra sau din partea adversarului”. Posesiatrebuie să fie atât începută, cât şi conservată în mod paşnic, deci fără violenţă.

Deşi textul nu distinge între violenţa activă şi cea pasivă, doctrina de dreptcivil s-a pronunţat în sensul că doar violenţa activă viciază posesia, pentru că violenţaexercitată pentru a respinge atacul terţului nu este de natură a vicia posesia, fiindinechitabil şi injust a oblige pe cineva să suporte consecinţele dăunătoare ale unoracte şi fapte săvărşite de o altă persoană.

Caracterele juridice ale violenţei:- potrivit art. 1862 alin. (2) C. civ., violenţa este un viciu relativ, în sensul că

nu poate fi invocat decât de cel împotriva căruia a fost exercitată;- este un viciu temporar, pentru că viciază posesia doar pe perioada cât

durează violenţa, aşa cum rezultă din art. 1856 C. civ.;- este aplicabilă atât în cazul bunurilor imobile, cât şi pentru cele mobile.C. ClandestinitateaNoţiune. Potrivit art. 1852 C. civ., “Posesiunea este clandestină când

posesorul o exercită în ascuns de adversarul său încât acesta nu este în stare de aputea să o cunoască”. Prin urmare, pentru a fi utilă, posesia trebuie să fie exercitată înmod public, în astfel de condiţii în care proprietarul bunului, cât şi orice altă persoanăinteresată să poată cunoască faptul posesiei.

Caracterele juridice ale clandestinităţii sunt:- este un viciu relative, pentru că poate fi invocat doar de către persoana

interesată faţă de care a fost ascunsă posesia;

Page 104: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

104

- este un viciu temporar, pentru că durează doar cât timp este ascunsă. Îndatăce posesia a redevenit publică, viciul încetează;

- este aplicabil, cu precădere, bunurilor mobile, susceptibile de a fi ascunse,fiind mai greu de închipuit cum posesia unui bun imobil ar putea fi ascunsă.

D. EchivoculNoţiune. Codul nostru civil, spre deosebire de cel francez, nu include

echivocul printre viciile posesiei. Atât doctrina, cât şi jurisprudenţa definesc posesiaechivocă printr-o posesie despre care nu se poate spune, cu certitudine, că areelementul subiectiv, animus sibi habendi. În practică, o astfel de problemă s-a pus înlegătură cu posibilitatea ca unul dintre moştenitori să exercite o posesie utilă asuprabunurilor succesorale care să-i permită dobîndirea dreptului de proprietate prinuzucapiune. Regula este că moştenitorii nu pot uzucapa bunurile succesorale,existând prezumţia că ei stăpânesc bunurile succesorale unii pentru alţii. Sunt însă şisituaţii în care unul dintre moştenitori stăpâneşte bunurile succesorale doar pentrusine, negându-le celorlaţi comoştenitori drepturile lor concurente şi erijându-se înproprietar exclusiv, situaţie în care el poate dobândi proprietatea bunurilorsuccesorale printr-o posesie utilă îndelungată, adică prin uzucapiune.

Soluţia este cât se poate de echitabilă, fiind impusă de cel puţin două raţiuni:mai întâi, dacă ceilalţi comoştenitori, cărora li s-au negat drepturile lor succesorale,n-au reacţionat pe timpul termenului de uzucapiune, înseamnă că au achiesat implicitla pretenţiile celui care a stăpânit netulburat, continuu şi sub nume de proprietar,bunurile succesorale; apoi, chiar dacă n-ar fi aşa, având a opta între posesorul diligentşi titularul dreptului, neglijent, legea preferă, pentru motive care ţin de certitudineacircuitului civil şi de echitate, pe posesor şi sancţionează implicit pe titularuldreptului care a permis posesorului să dobândească dreptul de proprietate printr-oposesie utilă şi îndelungată.

Echivocul viciază posesia sau o face inexistentă?Deşi majoritatea autorilor consideră că echivocul este un viciu al posesiei, ne

alăturăm tezei minoritare care susţine că el face inexistentă posesia.Într-adevăr, ne aflăm în faţa unei posesii când sunt îndeplinite cele două

elemente, elementul material, corpus şi elementul subiectiv, animus. Când nu existăcertitudine cu privire la existenţa vreunuia dintre cele două elemente, posesia nuexistă. Or, o posesie care nu există nu poate fi viciată. Acesta poate fi motivul pentrucare redactorii Codului nostru civil n-au inclus echivocul printre viciile posesiei.

O altă întrebare care aşteaptă un răspuns satisfăcător este aceea dacăelementul subiectiv al posesiei trebuie să caracterizeze doar pe posesor sau şi peceilalţi. Având a se pronunţa asupra opiniei potrivit căreia este necesară nu doarreprezentarea celui care stăpâneşte bunul, ci şi reprezentarea celorlalte persoane,autorul unei lucrări de referinţă în materie afirmă, pe bună dreptate, că “estenerelevantă reprezentarea corectă sau eronată pe care o au ceilalţi, precum şiîmprejurarea dacă posesorul crede că este titularul unui drept real sau doar îşi asumăun asemenea drept prin negarea dreptului adevăratului proprietar”.

E. PrecaritateaNoţiune. Precaritatea nu este un viciu al posesiei, cum greşit este calificată în

Codul nostru civil; ea semnalează de fapt lipsa posesiei. Detenţia precară este definităde art. 1853 C. civ.: “Actele ce exercităm asupra unui lucru al altuia, sub numeprecar, adică în calitate de locatari, depozitari etc., sau asupra unui lucru comun, înputerea destinaţiei legale a acestuia, nu constituie o posesiune sub nume de proprietar.

Page 105: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

105

Tot asemenea este posesiunea ce am exercita asupra unui lucru al altuia, prin simplaîngăduinţă a proprietarului său”.

Ceea ce deosebeşte detenţia precară de posesie este elementul subiectiv alacesteia: în timp ce posesorul stăpâneşte bunul pentru el, cu intenţia specificăproprietarului, animus domini, anume aceea de a stăpâni pentru sine, animus sibihabendi, detentorul precar deţine bunul doar cu intenţia de a-l deţine, animusdetinendi, dar pentru altul, nomine alieno, de regulă în temeiul unui drept de creanţăce rezultă dintr-un titlu legal, convenţional, judiciar, din simpla îngăduinţă aproprietarului, ipoteză prevăzută expres de art. 1853 alin. (2) C. civ. ori chiar dintr-un fapt juridic stricto sensu.

Pentru că elementul subiectiv este greu de dovedit, legea instituie o prezumţiede posesie prin art. 1854 C. civ., potrivit căruia “Posesorul este presupus că posedăpentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început a poseda pentrualtul”. Ea este, în acelaşi timp, şi o prezumţie de nepracaritate. Elementul material alposesiei, corpus, este exercitat prin intermediul detentorului, corpore alieno, darnumai în limitele dreptului constituit de posesor. Pentru definirea statutului dedetentor precar nici nu are importanţă cum a fost el lăsat să stăpînească bunul,important este că detentorul are obligaţia să restituie bunul. Au această calitatechiriaşul, depozitarul, comodatarul, creditorul gajist, sechestrul judiciar, curatorii,executorii testamentar etc.

Când spunem că precaritatea nu este viciu al posesiei avem în vedere faptul căîi lipseşte un element constitutiv al posesiei, animus sibi habendi, detentorul precarfiind obligat la restituirea bunului persoanei de la care l-a primit.

Intervertirea precarităţii. Prin intervertirea precarităţii se înţelegetransformarea precarităţii în posesie utilă, ceea ce presupune transformarea lui animusdetinendi în animus possidendi. Potrivit art. 1857 C. civ., “ Posesorul care posedă nusub nume de proprietar nu poate să schimbe el însuşi, fie prin sine singur, fie prin altepersoane interpuse, calitatea unei asemene posesii”. Pe de altă parte, legea instituie oprezumţie de continuitate a detenţiei precare prin art. 1855 C. civ., potrivit căruia “celcare a început a poseda pentru altul, se presupune că a conservat aceeaşi calitate, dacănu este probă contrară”.

Cazuri legale. Intervertirea detenţiei precare în posesie utilă poate avea locdoar în cazurile expres prevăzute de Codul civil în art. 1858, care de fapt sunt excepţiide la regula instituită în art. 1855 C. civ.:

a - art 1858 pct. 1 C. civ.:”deţinătorul unui bun primeşte cu bună-credinţă, de la o a treia persoană, alta decât adevăratul proprietar, un titlutranslativ de proprietate în privinţa lucrului ce deţine”. Este cazul detentoruluiprecar care încheie un contract translativ de proprietate cu un non dominus, o altăpersoană decât proprietarul bunului. Legea cere ca detentorul precar să fie de bună-credinţă, adică să nu fi cunoscut şi nici să nu fi putut cunoaşte, prin diligenţerezonabile, că persoana cu care a contractat nu este proprietarul bunului. Raţiuneaacestui text are în vedere convertirea elementului subiectiv al detenţiei din animusdetinendi în animus sibi habendi. Ceea ce se cere este ca detentorul precar să aibăreprezentarea eronată că a dobândit proprietatea bunului deţinut. Cazul de şcoală celmai citat este acela al chiriaşului care cumpără bunul închiriat de la o persoană pecare o consideră proprietar actual al bunului. Aşa cum se precizează în doctrina dedrept civil, buna-credinţă a detentorului precar nu trebuie să fie similară situaţiei încare calitatea de proprietar a vânzătorului este efectul unei erori comune invincibile(error communis facit ius);

FCazuri legale

privindintervertireaprecarităţii

Page 106: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

106

b - art. 1858 pct. 2 C. civ.:” deţinătorul lucrului neagă dreptul celui de lacare ţine posesiunea prin acte de rezistenţă la exerciţiul dreptului său”. Pentru ase realiza intervertirea detenţiei precare, potrivit acestui text normativ nu estesuficient ca detentorul precar să nege doar dreptul celui de la care deţine bunul, ci secere ca acesta să fi săvârşit acte de rezistenţă de natură să obiectiveze schimbareaintenţiei sale din animus detinendi în animus sibi habendi. S-a decis, de exemplu, căsimpla neplată a chiriei de către chiriaş nu poate fi calificată act de rezistenţă. Înschimb, neplata chiriei, urmare a notificării făcute locatorului a fost considerată act derezistenţă, în sensul normei pe care o analizăm;

c - art. 1858 pct. 3 C. civ.: ”deţinătorul strămută posesiunea lucrului,printr-un act cu titlu particular translativ de proprietate, la altul care este debună-credinţă”. De această dată, urmare a actului de dispoziţie, intervertireadetenţiei precare are loc faţă de terţul dobânditor şi nu faţă de detentorul înstrăinător.Buna-credinţă a terţului este prezumată, cu condiţia de a fi făcut verificări laregistrele de publicitate. Cu condiţia de a fi de bună-credinţă, terţul va dobândi doardrepturile pe care le-a avut detentorul precar asupra bunului, nu şi obligaţiile saleprintre care obligaţia de a restitui bunul proprietarului;

d - art. 1858 pct. 4 C. civ.: “transmisiunea posesiunii din parteadeţinătorului la altul se face printr-un act cu titlu universal, dacă acest succesoruniversal este de bună-credinţă”. Acest caz de intervertire a fost criticat de doctrinade drept civil, plecându-se de la faptul că succesorul universal, de exemplu,substituindu-se în toate drepturile şi obligaţiile autorului, va rămâne obligat larestituirea bunului, obligaţie pe care o avea autorul de la care a dobândit bunul.

Efectele posesieiEnumerare. O posesie utilă dă naştere următoarelor efecte:- crează o prezumţie de proprietate în favoarea posesorului;- posesorul de bună-credinţă dobândeşte fructele bunurilor posedate;- posesia este apărată prin acţiunile posesorii;- posesia exercitată în condiţiile legii asupra bunurilor imobile conduce la

naşterea dreptului de proprietate;- posesia valorează titlu pentru bunurile mobile;Dintre acestea doar o parte sunt analizate ca efecte propriu-zise ale posesiei în

timp ce uzucapiunea şi dobândirea bunurilor mobile, deşi sunt şi ele efecte aleposesiei, sunt tratate în cadrul modurilor de dobândire a proprietăţii. În ce nepriveşte, chiar dacă protecţia legală a posesiei nu este un efect propriu-zis al acesteia,credem că nu greşim analizând-o ca un efect, în sens larg, al posesiei.

A. Prezumţia de proprietate în favoarea posesoruluiReglementare. Potrivit art. 1854 C. civ., “posesorul este presupus că posedă

pentru sine, sub nume de proprietar, dacă nu este probat că a început a poseda pentrualtul”. Prezumţia de proprietate este relativă, iuris tantum, în privinţa bunurilorimobile şi absolută, iuris et de iure, în privinţa bunurilor mobile, pentru care simplaposesie valorează titlu.

Pentru ca prezumţia de proprietate să opereze se cere ca posesorul să facădovada elementului material al posesiei, corpus. Odată făcută această probă, legeaprezumă existenţa elementului subiectiv al posesiei, animus şi, totodată, îl prezumăpe posesor ca fiind proprietar al bunului posedat.

Se susţine că “prezumţia de proprietate încetează să opereze în situaţiile încare se face dovada că posesorul este de rea-credinţă”, afirmaţie care ar putea fiinterpretată în sensul că prezumţia de proprietate n-ar opera decât în cazul posesorului

F

Page 107: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

107

de bună-credinţă, ceea ce ar fi greşit. În realitate, buna-credinţă este prezumată,potrivit principiului bonna fides praesumitur, astfel că cel care susţine reaua-credinţăa posesorului va trebui s-o şi dovedească, ceea ce nu poate însemna altceva decâtrăsturnarea prezumţiei care, până la acel moment, operează ca şi în cazul posesoruluide bună-credinţă.

B. Dobândirea proprietăţii fructelor de către posesorul de bună-credinţăPrincipiul legal. Potrivit art. 485 C. civ., “Posesorul nu câştigă proprietatea

fructelor decât când posedă cu bună-credinţă”. Acest principiu reprezintă o excepţiede la art. 483 C. civ., potrivit căruia fructele aparţin proprietarului bunului frugifer întemeiul lui ius fruendi. În această materie, buna-credinţă a posesorului estecircumstanţiată de art. 486 C. civ., potrivit căruia “Posesorul este de bună-credinţăcând posedă ca proprietar în puterea unui titlu translativ de proprietate, ale căruiviciuri nu-i sunt cunoscute”.

De această dată, titlul, ale cărui vicii nu sunt cunoscute de posesor, nu estedistinct de buna-credinţă, cum se cere în alte cazuri, printre care în cazul miciiuzucapiuni, ci este un element intrinsec al bunei-credinţe, putând fi chiar unul putativ,adică să existe doar în conştiinţa posesorului, nu şi în realitate. Pentru identitate demotive, chiar şi un titlu lovit de nulitate absolută poate permite posesorului sădobândească fructele bunului, mai puţin când nulitatea absolută este dată deîncălcarea ordinii publice.

Ne-am putea întreba: de ce titlul lovit de nulitate absolută care încalcă ordineapublică n-ar putea fi un “un titlu translativ de proprietate ale cărui vicii nu-i suntcunoscute” posesorului? Până la urmă, ceea ce interesează aici nu este decât ceea cecrede posesorul nu şi ce este în realitate. Următoarea întrebare ar fi care sunt acelecazuri de încălcare a ordinii publice, altele decât cazurile de nulitate absolută aactului? Un răspuns nu este uşor de dat.

De fapt, problema aflată în discuţie vizează o altă întrebare, aceea de a ştidacă posesorul poate invoca eroarea de fapt (error facti), care constă, în cazul de faţă,în credinţa greşită a posesorului că titlul provine de la un verus dominus. Răspunsulnu comportă dificultăţi, câtă vreme tocmai aceasta vrea să spună legiuitorul prinenunţul de la art. 486 C. civ. Dificultatea apare însă când posesorul invocă eroarea dedrept (error iuris). Cum se ştie, normele de drept civil sunt, de regulă, dispozitive,care permit o anumită conduită, în privinţa cărora posesorul poate invocanecunoaşterea lor. Când însă este vorba de norme imperative care ţin de ordineapublică, posesorul n-ar putea invoca eroarea de drept, ea fiind o crassa iurisignorantia, adică o greşeală de neiertat.

În legătură cu titlul putativ este locul să spunem că, aşa cum s-a subliniat înliteratura juridică, în actuala organizare a sistemului de publicitate imobiliară, îi va figreu posesorului să invoce un titlu inexistent.

Cum proprietatea fructelor se dobândeşte prin percepere, se cere ca buna-credinţă a posesorului să existe de fiecare dată când o face. De această dată, nu se maiface distincţie între fructele naturale şi cele civile, precum în cazul uzufructului, undedoar cele civile se cuvin uzufructului numai în proporţie cu durata acestuia. Eaîncetează însă când posesorul ia cunoştinţă de viciile titlului sau când este chemat înjudecată pentru o cauză de nulitate a acestuia.

Posesorul de bună-credinţă nu va putea percepe fructele unui bun aflat înproprietatea publică.

Norme derogatorii găsim şi în materia raportului donaţiilor unde, potrivit art.762 C. civ., fructele bunurilor supuse raportului sunt datorate din ziua deschiderii

Page 108: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

108

succesiunii, iar, potrivit art. 854 C. civ., donatarul datorează fructele bunurilor caredepăşesc cotitatea disponibilă din momentul decesului donatorului.

Toate aceste nuanţări sunt valabile pentru fructe, căci productele se cuvinîntotdeauna proprietatului, indiferent de buna sau reaua-credinţă a posesorului.

Pentru o corectă înţelegere a regulii pe care o analizăm, trebuie văzut care estefundamentul acesteia. Altfel spus, de ce a optat legiuitorul pentru soluţia favorabilăposesorului de bună-credinţă în materia perceperii fructelor produse de un bun carenu-i aparţine?

Dacă înainte de anul 1989 accentul se punea pe munca privită ca izvor devenituri, un răspuns mai adecvat ni-l oferă profesorul Valeriu Stoica, susţinând căprincipiul echităţii este fundamentul juridic al dobândirii fructelor de către posesorulde bună-credinţă. În conflictul de interese dintre proprietarul neglijent şi posesoruldiligent şi animat de bună-credinţă, dreptul a ales să apere pe ultimul,recompensându-i atât diligenţele, cât şi buna-credinţă.

Fructele. Sunt produse, în mod periodic de un bun, fără a consuma substanţaacestuia. Fructele pot fi: naturale, industriale şi civile.

-”Fructele naturale sunt acelea ce pământul produce de la sine; producţia şiprăsila (sporul animalelor) sunt asemenea fructe naturale”, potrivit art. 522, alin. (1)teza I C. civ. Caracteristica principală a acestora este că ele se produc fără muncaomului.

- “Fructele industriale ale unui fond sunt acelea care se deosebesc princultură”, spune art. 522, alin. (1) C. civ. Tot ce se produce ca urmare a muncii omului(tot ce produce pământul ca urmare a cultivării lui de către om).

- Fructele civile sunt enumerate exempli gratia de art. 523 C. civ.: ”…chiriilecaselor, dobânzile sumelor exigibile, venitul rentelor...”. Toate acestea sunt, până laurmă, venituri băneşti obţinute de proprietar din folosinţa bunurilor. În mod forţat eleau fost incluse în categoria fructelor, deşi nu sunt produse de un bun, ci reprezintă„prestaţii specifice pentru executarea unui contract”.

Productele. Sunt cele care nu au caracter periodic şi care consumă substanţabunului din care fac parte (cum ar fi cărbunele din mină, piatra, marmura din cariereetc.).

C. Protecţia juridică a posesieiAcţiunile posesorii. Sunt mijloace juridice prin care posesorul tinde să-şi

conserve posesia ca stare de fapt împotriva oricărei tulburări ori să şi-oredobândească atunci când a pierdut-o. Apărându-se posesia ca stare de fapt, se apărăimplicit şi dreptul de proprietate sau un alt drept real, atunci când posesorul sedoveşte a fi şi titular al unui drept real.

Pentru promovarea acţiunilor posesorii bunurile trebuie să fie determinate. Ouniversalitate de bunuri nu poate face obiectul posesiei.

Caractere. Acţiunile posesorii se caracterizează astfel:- au ca finalitate conservarea unei situaţii de fapt şi de aceea presupun o

procedură simplificată, în cadrul căreia probaţiunea este mai lejeră pentru reclamantcare va trebui să dovedească doar faptul posesiei şi tulburarea acesteia, spre deosebirede acţiunile petitorii care pun în discuţie existenţa dreptului, implicând obligaţia de aexhiba titlul, ceea ce uneori înseamnă o veritabilă probatio diabolica. De aceea, demulte ori, reclamantul, chiar proprietar fiind, alege calea acţiunii posesorii.Exercitarea concomitentă a celor două acţiuni, petitorie şi posesorie, nu este posibilă.S-a decis că “posesorul tulburat în posesia sa are facultatea de a alege fie caleaacţiunii poseosorii, fie cea a acţiunii petitorii. El poate să renunţe la acţiunea

FDefinire acţiuni

posesorii

Page 109: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

109

posesorie, mergând direct pe terenul petitoriu, asumându-şi, astfel, din capul locului,sarcina probei dreptului său de proprietate”, astfel că, ori de câte ori, în cadrul acţiuniiposesorii, reclamantul invocă şi dreptul de proprietate nu se pune problema unui„cumul al posesorului cu petitorul”, ci doar a renunţării la acţiunea posesorie înfavoarea celei petitorii. Hotărârea pronunţată în acţiunea posesorie nu se bucură deautoritatea lucrului judecat în procesul care are ca obiect revendicarea aceluiaşi bun,pentru că nu se pune în discuţie fondul însuşi al dreptului, ci doar faptul posesiunii şial tulburării;

- sunt acţiuni reale, diferite de cele personale, chiar dacă nu pun în discuţieun drept real, ci doar posesia unui bun corporal;

- acţiunile posesorii sunt acţiuni imobiliare;- acţiunile pot fi exercitate şi de posesorul nelegitim, atunci când este

deposedat prin violenţă, pentru că, într-o asemenea ipoteză, înainte de toate, se puneproblema restituirii bunului (spoliatus ante omnia restituendo). Deposedarea prinviolenţă nu poate fi agreată sub niciun motiv, astfel că, înainte chiar de a se examinalegitimitatea posesiei, efectele unei asemenea acţiuni trebuie înlăturate, altfel s-araccepta justiţia privată.

Exercitarea acţiunilor posesorii. Potrivit art. 674 alin. (1) C. proc. civ.,pentru admiterea cererii, posesia trebuie să îndeplinească cerinţele prevăzute de art.1847 C. civ., adică să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şi sub nume deproprietar.

În temeiul art. 676 C. civ., acţiunea posesorie poate fi formulată, în modexcepţional şi de cel care deţine bunul în temeiul unui contract încheiat cu posesorul,dar nu şi împotriva celui pentru care deţine bunul.

A. Acţiunea în complângereNoţiune. Acţiunea în complângere este acţiunea posesorie generală, de drept

comun, prin care reclamantul solicită înlăturarea unei tulburări obişnuite a posesieipaşnice prin încălcarea ei de către pârât.

Condiţii. Condiţiile exercitării acesteia sunt următoarele:a) - să nu fi trecut un an de la tulburare sau deposedare, condiţie impusă

de art. 674 pct. 1 C. proc. civ. Tulburarea poate fi atât o tulburare de fapt, adică oriceacţiuni făcute la imobilul aflat în litigiu, cât şi o tulburare de drept, adică „orice actjudiciar sau extrajudiciar prin care o persoană are o pretenţie contrară posesiei uneialte persoane, cum ar fi somaţia pe care o terţă persoană o trimite unui chiriaş căruiaîi pune în vedere să-i plătească lui chiria”. Deposedarea este pierderea elementuluimaterial al posesiei. Termenul de un an de la tulburare sau deposedare este un termende prescripţie extinctivă, susceptibil de întrerupere, suspendare şi repunere în termen;

b) - reclamantul să fi posedat bunul cel puţin un an înainte de tulburaresau deposedare, condiţie impusă de art. 674 pct. 2 C. proc. civ. Potrivit doctrinei dedrept civil, acest termen este “asemănător termenului de prescripţie achizitivă”, motivpentru care “este posibilă joncţiunea posesiilor, pot fi aplicate regulile de întreruperecivilă şi naturală a prescripţiei achizitive”;

c)- posesia reclamantului să fie o posesie utilă.B. Acţiunea specială în reintegrare (reintegranda)Noţiune. Este acţiunea posesorie specială prin care posesorul, supus unei

tulburări sau deposedăti cu violenţă, tinde să fie repus în situaţia anterioară. Singuracondiţie impusă de lege pentru promovarea acestei acţiuni este aceea de a nu fi trecutun an de la data tulburării sau deposedării [art. 674 alin. (2) C. proc. civ.]. Prinviolenţă se înţelege orice act de ocupare a unui imobil, împiedicarea posesorului prin

FAcţiunileposesorii

Page 110: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

110

aşezarea de obstacole în calea acestuia, precum şi orice fapte care presupun rezistenţauzurpatorului şi tind la deposedarea posesorului.

Titularii acţiunilor posesorii. Reclamant în acţiunea posesorie poate fiposesorul care a fost deposedat de bunul posedat sau, după caz, a cărui posesie i-afost tulburată. Chiar dacă posesorul este proprietarul bunului, nimic nu-l împiedică săformuleze acţiunea posesorie. În ipoteza respingerii acţiunii pentru nerespectareacondiţiilor posesiei sau a termenelor, posesorul care este şi proprietarul bunului vaputea formula acţiunea în revendicare, fără să-i fie opusă autoritatea de lucru judecat,pentru că cele două acţiuni au cauze diferite, astfel că nu este întrunită tripla identitateprevăzută de art. 1201 C. civ.

Dintre servituţi, potrivit art. 675 C. proc. civ., doar cele continue şi aparentepot fi apărate prin acţiuni posesorii, pentru că numai acestea pot fi dobândite prinuzucapiune.

Mai pot formula acţiunea posesorie şi cei care deţin bunul în temeiul unui titluîncheiat cu posesorul sau chiar şi cu detentorul precar.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.

1. A. Boar, Uzucapiunea. Prescripţia, posesia şi publicitatea drepturilor, Ed.

Lumina lex, 1999, pp. 66 si urm.;

2. D. Gherasim, Teoria generala a posesiei in dreptul civil roman, Ed.

Academiei, 1986, p. 20-24.

TEST DE AUTOEVALUARE

Precizaţi, care este în opinia dvs. implicaţiile dobândirea proprietăţii fructelor

de către posesorul de bună-credinţă.

Page 111: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

111

TEMĂ DE REFLECŢIE

Protecţia juridică a posesiei.

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Care este diferenţa dintre posesie şi detenţia precară: a. posesia implică detenţia precară b. posesia înseamnă a deţine pentru sine bunul iar detenţia precară înseamnă a

deţine bunul pentru altul c. posesia o are doar proprietarul, detenţia precară o are doar hoţul sau

găsitorul bunului pierdut2. Ce este posesia echivocă a. cand un rezultă daca posesorul exercită posesia în numele său ori şi pentru

alţii b. cand posesia este contestată de alţii c. cand titularul a abandonat bunul

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. b.

2. a.

Page 112: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

112

CAPITOLUL VIIIDEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE

PROPRIETATE

1. Cuprins2. Obiectiv general3. Obiective operaţionale4. Timpul necesar studiului capitolului5. Dezvoltarea temei6. Bibliografie selectivă7. Temă de reflecţie8. Modele de teste9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

� Privire generală� Dreptul de uzufruct� Dreptul de uz şi dreptul de abitaţie� Dreptul de servitute� Dreptul de superficie

Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind dezmembraminteledreptului de proprietate şi constituirea lor.

Obiective operaţionale: Analiza sistematică a fiecărui drept, analizândcaracterele, drepturile si obligatiile partilor, actiunile prin care sun aparate.

= 3 ore

Page 113: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

113

CAPITOLUL VIII DEZMEMBRĂMINTELE DREPTULUI DE PROPRIETATE

1. Privire generalăNoţiune. Potrivit art. 479 C. civ., “poate avea cineva asupra bunurilor, sau un

drept de proprietate, sau un drept de folosinţă, sau numai servitute”. Dacă dreptul deproprietate, cel mai important drept real, numit pe bună dreptate “laboratorul teorieigenerale a drepturilor reale”, are în conţinutul său cele trei atribute: posesia, folosinţaşi dispoziţia, care aparţin, de regulă, aceleaşi persoane, sunt şi situaţii, limitativprevăzute de lege, în care o parte dintre cele trei prerogative sunt preluate de altepersoane, constituind drepturi reale distincte. Astfel, dreptul de proprietate estedezmembrat, pierzând unul dintre caracterele acestuia, exclusivitatea, iar dreptul real,născut prin dezmembrare, este un drept distinct, opozabil erga omnes, inclusivproprietarului care este ţinut, fie ca efect al convenţiei, fie în temeiul legii, să lerespecte. Practic, dezmembrarea este o afectare a dreptului de proprietate, motivpentru care ea nu poate avea loc decât cu respectarea strictă a legii. Dintre cele treiatribute ale dreptului de proprietate, dispoziţia rămâne totdeauna proprietarului cuurmătoarele precizări: dispoziţia juridică va privi doar nuda proprietate, pentru că,potrivit unui principiu statornic în material înstrăinărilor, nemo plus iuris ad aliumtransfere potest quam ipse habet, ceea ce înseamnă că nimeni nu poate transmitealtuia un drept mai mare decât el însuşi are, astfel că dobânditorul va avea acelaşistatut de nud proprietar. Dispoziţia materială se va exercita de către proprietar doar înmăsura în care nu se stinghereşte exercitarea dezmembrământului. Astfel, dacă, deregulă, proprietarul poate distruge însăşi substanţa lucrului pe care îl are înproprietate, în cazul dreptului de proprietate afectat de un dezmembrământ, oasemenea prerogativă n-o mai are.

La întrebarea dacă dreptul de proprietate publică poate fi dezmembrat, autoriide drept civil susţin că doar dreptul de proprietate privată poate fi dezmembrat, pentrucă dreptul de proprietate publică este inalienabil şi, pentru că “această concluzie seîntemeiază pe dispoziţiile art. 136 alin. (4) din Constituţie, care precizează în modlimitativ modurile de exercitare a dreptului de proprietate publică, precum şi pecaracterul de drept privat al reglementării acestor drepturi reale, care nu pot deroga dela regimul de drept public al dreptului de proprietate”.

Potrivit unei alte opinii mai nuanţate, există o excepţie de la acest principiu,anume aceea în care “dreptul de proprietate publică poate fi dezmembrat prin creareaunor veritabile servituţi stabilite prin fapta omului, cu condiţia ca prin aceasta să nufie limitat sau afectat uzul ori interesul public”, făcându-se trimitere la prevederile dela art. 13 alin. (1) din Legea nr. 213/1998.

Definiţiile doctrinare propuse dezmembrămintelor dreptului de proprietate nusunt cu mult diferite între ele. Cea mai frecventă este aceea care le defineşte drept“acele drepturi reale principale, derivate, asupra bunurilor altuia, opozabile tuturor,inclusiv proprietarului, care se constituie sau se dobândesc prin desprinderea orilimitarea unor atribute din conţinutul juridic al dreptului de proprietate”.

Enumerare. Dreptul civil român recunoaşte următoarele dezmembrăminte aledreptului de proprietate: dreptul de uzufruct, dreptul de uz, dreptul de abitaţie, dreptulde servitude, dreptul de superficie. Prevederi ale unor legi speciale postrevoluţionareau determinat pe unii autori să includă printre dezmembrămintele dreptului deproprietate drepturile reale de folosinţă: dreptul real de folosinţă asupra terenurilor

FNoţiuni generale

Page 114: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

114

aferente locuinţelor cumpărate în condiţiile Decretului-lege nr. 61/1990, dreptul realde folosinţă asupra unor terenuri agricole reglementat de Legea nr. 18/1991, dreptulspecial de folosinţă asupra unor terenuri intravilane constituit în favoarea cetăţenilorstrăini sau apatrizilor, conform art. II alin. (1) din O.U.G. nr. 184/2002, cât şi dreptulde concesiune a bunurilor proprietate privată a statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale. Alţi autori contestă această calificare, cu motivarea că reglementarea lorcuprinde o serie de elemente de drept public, cu un regim juridic propriu, distinct deacela al dezmembrămintelor dreptului de proprietate. În opinia noastră, faptul căreglementarea acestor drepturi reale ţine de dreptul public nu împiedică includerea lorprintre dezmembrămintele dreptului de proprietate.

Constituire. Dezmembrămintele dreptului de proprietate pot fi constituiteprin următoarele moduri:

-prin lege: abitaţia, servituţile naturale şi servituţile legale, superficia;-prin act juridic, contract sau testament (uzufructul, uzul, abitaţia, servituţile

stabilite prin fapta omului, superficia);-prin uzucapiune (uzufructul, uzul, servituţile continue şi aparente,

superficia);-prin destinaţia proprietarului ( toate servitulite stabilite prin fapta omului);-prin act administrativ al autorităţii competente (dreptul real de folosinţă).Cel mai frecvent mod de constituire prin act juridic este testamentul. Aşa cum

legatul poate fi universal, cu titlu universal sau cu titlu particular, tot astfel şiuzufructul poate fi universal (uzufructul întregii moşteniri), cu titlu universal(uzufructul tuturor imobillelor sau asupra unei fracţiuni din imobilele succesorale) şiuzufructul cu titlu particular (uzufructul asupra unui bun succesoral, luat ut singuli.

Plecându-se de la faptul că dezmembrămintele dreptului de proprietatereglementate de Codul civil pot fi constituite prin act juridic, în doctrina franceză s-anăscut întrebarea dacă părţile ar putea constitui, prin voinţa lor exclusivă, şi alteasemenea dezmembrăminte, diferite de cele legal reglementate. Răspunsul dat deautorii francezi, valabil şi pentru sistemul nostru de drept, a fost unul negativ. Esteadevărat că părţile pot constitui, prin act juridic, dezmembrăminte ale dreptului deproprietate, numai că asemenea afectări trebuie să fie expres şi limitativ prevăzute delege.

2. Dreptul de uzufructNoţiune, conţinut şi caractere juridiceDefiniţie. Potrivit art. 517 C. civ., „uzufructul este dreptul de a se bucura

cineva de lucrurile ce sunt proprietatea altuia întocmai ca şi însuşi proprietarul lor,însă cu îndatorirea de a le conserva substanţa”. Este practic preluarea definiţiei datede art. 578 C. civ. fr. care defineşte uzufructul ca fiind “dreptul de a se bucura delucrurile asupra cărora o altă persoană este proprietar, întocmai ca şi proprietarulînsuşi, dar cu obligaţia de a conserva substanţa acestora”.

Această definiţie a fost criticată pentru că termenul „ a se bucura” esteinsuficient şi imprecis, afirmându-se, pe bună dreptate, că şi locatarul este îndreptăţitsă se bucure de un bun care este al locatorulul, fără însă a beneficia de un drept real.Pe de altă parte, uzufructuarul nu are dispoziţia juridică asupra bunului, astfel că estegreşit a spune că el ar avea aceleaşi drepturi ca şi proprietarul.

Definiţiile doctrinare corijează inadvertenţele enunţului legislativ, defininddreptul de uzufruct ca fiind acel drept real principal derivat, esenţialmente temporar,asupra bunurilor ce aparţin în proprietatea altei persoane, care conferă titularului său,

FDefiniţia

dreptului deuzufruct

Page 115: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

115

numit uzufructuar, atributele de posesie şi folosinţă, cu obligaţia de a le conservasubstanţa şi de a le restitui proprietarului la încetarea uzufructului.

Conţinut juridic. Dintre cele trei atribute ale dreptului de proprietate,uzufructuarul dobândeşte posesia şi folosinţa, iar proprietarul păstrează dispoziţiajuridică. Posesia este divizată între proprietar, care continuă să stăpânească bunul, darca nud proprietar, pierzând folosinţa şi uzufructuar care, în raporturile cuproprietarul, este detentor precar, pentru că rămâne obligat să restituie bunulproprietarului în temeiul titlului prin care a fost constituit dreptul de uzufruct.

Uzufructuarul exercită un drept real principal asupra bunului, opozabil ergaomnes, drept care presupune un contact direct cu bunul, fără ca proprietarul să fieobligat la o prestaţie concretă. Prerogativele sale sunt limitate, pe de o parte, deobligaţia conservării bunului, care este relativă, în sensul că prin folosirea bunuluiuzufructuarul diminuează substanţa bunului supus uzurii. Apoi, atributele preluate nupot fi mai mari decât cele ale proprietarului, astfel că limitele materiale şi juridice aledreptului de proprietate sunt şi limitele dreptului de uzufruct.

În temeiul art. 534 fraza I C. civ., uzufructuarul poate ceda emolumentuldreptului său, pentru că, deşi nu are dispoziţia juridică asupra bunului, el îl poateexploata.

Caractere juridice. Următoarele sunt caracterele juridice ale dreptului deuzufruct:

a) este un drept real, pentru că titularul său are un contact nemijlocit cubunul şi pentru că exercitarea lui nu presupune nicio prestaţie a proprietarului.

Ca orice drept real, este opozabil erga omnes, în înţelesul că toţi ceilalţi suntobligaţi să nu facă nimic de natură să stingherească pe titular în exercitareaprerogativelor sale. Cele două atribute specifice drepturilor reale, dreptul de urmărireşi dreptul de preferinţă, operează atunci când dreptul de uzufruct are ca obiect bunuricorporale.

b) este un drept esenţialmente temporar sau vremelnic. Când esteconstituit în favoarea unei persoane fizice el nu poate avea o durată mai mare decâtviaţa uzufructuarului, uzufructul numindu-se viager, iar când este constituit înfavoarea unei persoane juridice, nu poate avea o durată mai mare de 30 ani, aşa cumrezultă, în mod explicit, din art. 559 C. civ.

Uzufructul este viager chiar şi atunci când este constituit pentru o perioadăcare depăşeşte durata vieţii uzufructuarului, căci el va înceta la decesul acestuia.Uzufructul viager are un caracter aleatoriu, pentru că durata sa ţine de un evenimentviitor şi nesigur;

c) nu este transmisibil. Potrivit art. 557 C. civ., uzufructul se stinge prinmoartea uzufructuarului. Norma ţine de ordinea publică şi nu poate fi eludată, astfelcă transmiterea acestui drept de mortis causa este prohibită.

În ce priveşte însă transmisibilitatea uzufructului prin acte inter vivos,lucrurile nu sunt la fel de clare. Prevederea de la art. 534 fraza I C. civ., potrivit căreia“Uzufructuarul se poate bucura el însuşi, sau închiria altuia, sau ceda exerciţiuldreptului său”, ne-ar putea îndemna să credem că dreptul de uzufruct poate fi cedatprin acte între vii. Sunt autori de prestigiu care consideră că uzufructul este incesibildoar pentru cauză de moarte, admiţând că acest drept poate fi cedat prin acte între vii,teză care este argumentată prin trimiteri la doctrina franceză.

Nu putem împărtăşi această opinie, pentru că ”reglementarea dată uzufructuluide Codul civil francez este diferită de cea a Codului nostru civil: art. 595 din Codulcivil francez determină, în mod explicit, modurile de transmitere a uzufructului prin

Page 116: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

116

donare, vânzare sau cedare, ceea ce Codul nostru civil n-o spune. Norma de la art.534 fraza I C. civ. trebuie interpretată în sensul că uzufructuarul poate ceda doaremolumentul dreptului de uzufruct şi nu dreptul însuşi. Per a contrario, ar însemnacă privăm pe proprietar de unicul său atribut, dispoziţia juridică.

De la această regulă există o excepţie prevăzută de art. 1750 pct. 2 C. civ.,potrivit căreia uzufructul asupra imobilelor şi accesoriile acestora pot fi ipotecate şi,deci, înstrăinate prin vânzarea silită. Cât priveşte uzufructul asupra mobilelor el nupoate fi obiect al urmăririi creditorului, excepţiile fiind de strictă interpretare;

c) este un drept intuitu personae, caracter care decurge dinnetransmisibilitatea acestui drept. Dreptul de uzufruct este constituit în considerareaunor calităţi personale ale uzufructuarului, în lipsa cărora este de presupus căproprietarul nu i-ar fi cedat cele două atribute ale dreptului său de proprietate.

Obiectul dreptului de uzufructReglementare. Potrivit art. 520 C. civ., “uzufructul se poate constitui pe tot

felul de bunuri mobile şi imobile”. Cum uzufructuarul are obligaţia de a conservasubstanţa bunului aupra căruia a fost constituit uzufructul, rezultă că obiect al acestuiaîl constituie bunurile neconsumptibile. Prin excepţie, art. 526 C. civ. prevede căuzufructul poate fi constituit şi asupra unor lucruri consumptibile, cunoscut îndoctrină sub numele de cvasiuzufruct, prin care uzufructuarul dobândeşte chiardreptul de proprietate, în plenitudinea sa, având obligaţia de a restitui proprietaruluibunuri de acelaşi gen, în aceeaşi cantitate şi de aceeaşi calitate. Fungibilitateabunurilor care fac obiectul cvasiuzufructului este cea care face posibil această speciea uzufructului.

Obiect al uzufructului îl pot constitui un bun sau mai multe bunuri individualdeterminate, situaţie în care uzufructul este cu titlu particular, o fracţiune dintr-ouniversalitate, când uzufructul este cu titlu universal, precum şi o universalitate debunuri, când uzufructul este universal.

Este importantă această distincţie, pentru că uzufructuarul cu titlu particularnu va fi ţinut de datoriile patrimoniului, spre deosebire de uzufructul cu titluuniversal şi cel universal la care uzufructuarul este obligat să contribuie la datoriilepatrimoniului.

Uzufructul care are ca obiect un fond de comerţ dă posibilitateauzufructuarului de a înstrăina chiar bunurile şi produsele acestora, va putea consumamateriile prime, având obligaţia de a înlocui aceste bunuri, astfel încât, la stingereauzufructului să restituie proprietarului aceeaşi universalitate. Subrogaţia reală cu titluuniversal este cea care face posibilă această înlocuire.

Jurisprudenţa a decis că uzufructul care are ca obiect o turmă de animalepoartă asupra întregii turme şi nu asupra fiecărui animal şi că, la stingereauzufructuluil, uzufructuarul are obligaţia de a restitui universalitatea în cadrul căreiaanimalele obţinute ca spor prin prăsilă vor înlocui pe cele înstrăinate sau pe cele careau pierit.

Uzufructul poate purta şi asupra terenurilor pentru care a fost constituitdreptul de proprietate, chiar dacă, în privinţa lor, legea interzice înstrăinarea timp de10 ani de la anul următor înscrierii acestuia în evidenţele cadastrale, aşa cum şi cazulimobileleor cu destinaţia de locuinţe, cumpărate în condiţiile Legii nr. 112/1995.

Interpretând prevederea de la art. 527 C. civ., potrivit căreia „uzufructul uneirente pe viaţă dă uzufructuarului, pe durata uzufructului său, dreptul de a percepeveniturile, fără a fi obligat la niciun fel de restituire”, în doctrină se susţine că şibunurile incorporale pot constitui obiect al uzufructului. În cazul uzufructului unei

FReglementări

privind dreptulde uzufruct

Page 117: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

117

creanţe, uzufructuarul are obligaţia de a restitui capitalul, după regulilecvasiuzufructului, iar în cazul uzufructului care poartă asupra acţiunilor la societăţicomerciale, nudul proprietar îşi exercită dreptul de vot.

Bunurile proprietate publică nu pot face obiectul dreptului de uzufruct.Moduri de dobândire a uzufructuluiEnumerare. Art. 518 C. civ. prevede că “uzufructul se stabileşte prin lege şi

prin voinţa omului”. Cum au fost abrogate dispoziţiile privind uzufructul legal, arămas un singur mod de dobândire a uzufructului, voinţa omului, la care doctrina aadăugat uzucapiunea.

A. Voinţa omului ca mod de dobândire a uzufructului Contract. Uzufructul poate fi constituit prin contract, atât cu titlu oneros, fie

cu titlu gratuit, uzufructul poate fi constituit atât direct, cât şi indirect:-direct (per translationem), când proprietarul înstrăinează posesia şi

folosinţa, păstrând pentru sine dispoziţia;-indirect (per deductionem), când proprietarul înstrăinează nuda proprietate,

păstrând posesia şi folosinţa.În ambele cazuri, când este vorba de un imobil, actul de constituire va trebui

să fie un înscris autentic şi supus cerinţelor de publicitate prevăzute de Legeacadastrului şi a publicităţii imobilliare nr. 7/1996. În practică, s-a decis că “Pentruconstituirea lui (uzufructului, s.n.) este necesar un act translativ, care este supustranscrierii sau intabulării în raport cu sistemul de evidenţă, această operaţiuneurmând în totul regulile actelor translative, sub sancţiunea neopozabilităţiiuzufructului neintabulat sau netranscris faţă de terţi”.

Testament. Prin testament, constituirea uzufructului se poate face, atât direct,cât şi indirect, cu aceleaşi explicaţii ca şi în cazul contractului. Dar, prin testament semai poate constitui uzufructul şi când printr-un legat se lasă unei persoane dreptul deusufruct, iar altei persoane se lasă nuda proprietate, printr-un alt legat.

Partaj voluntar. Comentând o decizie de speţă prin care s-a statuat că dreptulde uzufruct poate rezulta din partaj, profesorul Liviu Pop emite o opinie contrară,susţinând că „dreptul de uzufruct nu poate rezulta dintr-un partaj judiciar, deoareceinstanţele nu pot, împotriva voinţei coproprietarilor, să decidă naşterea altor drepturireale, decât cele existente”, dar că „atunci când coproprietarii se înţeleg este posibilca unul să dobândească, prin partaj voluntar, nuda proprietate, iar celălalt uzufructulşi eventual o sultă”.

Subscriem soluţiei, apreciind şi noi că nimic nu opreşte ca dreptul de uzufructsă fie constituit prin acord de voinţă. Nimic nu opreşte ca acordul de voinţă săintervină chiar şi într-un partaj judiciar soluţionat prin tranzacţia părţilor, consfinţităprintr-o hotărâre de expedient. Printr-o decizie de speţă a fostului Tribunal Suprem s-a decis că “Nu există nicio împiedicare legală ca împărţeala voluntară a uneisuccesiuni constând în imobile să se facă în sensul ca unii dintre moştenitori să ianuda proprietate, iar ceilalţi uzufructul şi eventual o sultă, fiind sufficient ca prinînvoiala lor să înceteze starea de indiviziune a proprietăţii”.

B. Uzucapiunea ca mod de constituire a uzufructuluiSpre deosebire de servitude, în privinţa căreia art. 623 C. civ. dispune expres

că ea poate fi dobândită prin uzucapiune, în ce priveşte uzufructul, în lipsa uneidispoziţii exprese, doctrina de drept civil a interpretat legea după regula ubi eadem estratio eadem solutio debet esse. Constituirea uzufructului se poate face atât prinuzucapiunea de 10-20 ani, în condiţiile existenţei justului titlu şi a bunei-credinţe aposesorului, cât şi prin uzucapiunea de 30 ani. Aşa cum s-a susţinut, acest mod de

F

Page 118: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

118

dobândire este lipsit de importanţă, pentru că cel care a început să posede bunul vaurmări să dobândească deplina proprietate a acestuia.

Drepturile şi obligaţiile uzufructuaruluiA. Drepturile uzufructuaruluiEnumerare. Uzufructuarul are următoarele drepturi:a) dreptul de a obţine posesia bunului şi de a o exercita nestingheritPentru valorificarea acestui drept, uzufructuarul are la îndemână următoarele

acţiuni civile:-o acţiune personală, ex contractu, îndreptată împotriva nudului proprietar

prin care solicită predarea bunului în starea acestuia la data constituirii dreptului deuzufruct;

-o acţiune confesorie de uzufruct, care este o acţiune reală petitiorieîndreptată împotriva nudului proprietar sau a unui terţ care deţine bunul fără drept;

-o acţiune posesorie îndreptată împotriva celui care nu respectă posesiauzufructuarului asupra bunului imobil, obiect al dreptului de uzufruct;

-o aciţune în grăniţuire îndreptată exclusiv către delimitarea terenului careface obiectul dreptului de uzufruct, nu şi pentru revendicarea unei porţiuni de teren,ipoteză în care acţiunea o are doar proprietarul, fiind un act de dispoziţie;

b) dreptul de a folosi bunul şi accesoriile sale ca şi proprietarul. Potrivitart. 536 C. civ, “el se foloseşte de drepturile de servitute şi în genere de toatedrepturile de care se poate folosi proprietarul şi se foloseşte întocmai ca însuşiproprietarul”. Uzufructuarul este îndrituit să facă acte de conservare şi administrare.În practică, s-a decis că „uzufructuarul poate să încheie un contract de închiriere cu oterţă persoană şi are la îndemână acţiunea personală, născută din contract, pentruevacuarea chiriaşului, la expirarea termenului”.

c) dreptul de a culege fructele bunului, indiferent de natura acestoraFructele civile sunt obţinute de uzufructuar zi cu zi, proporţional cu durata

uzufructului. Potrivit art. 536 C. civ., ”uzufructuarul are dreptul de a se bucura de totfelul de fructe ce poate produce obiectul asupra căruia are uzufruct, fie naturale, fieindustriale, fie civile”.

Fructele naturale şi fructele industriale se dobândesc de uzufructuar, îndeplină proprietate, prin culegerea lor la epoca maturităţii. Potrivit art. 524 C. civ.,fructele naturale şi cele industriale care n-au fost culese la momentul naşteriidreptului de uzufruct sunt ale uzufructuarului, în timp ce fructele neculese la datastingerii uzufructului, sunt ale proprietarului. În cazul uzufructului constituit prinlegat, fructele sunt ale uzufructuarului din momentul predării voluntare a bunului decătre moştenitori sau de la data formulării acţiunii în justiţie;

d) dreptul de a exercita prerogativele conferite de uzufruct, fie direct, fieprintr-o altă persoană.

Uzufructuarul are dreptul de a culege emolumentul dreptului său, de a-l cedaaltei persoane, cu titlu oneros sau gratuit, dreptul de a arenda ori închiria bunul careface obiectul dreptului de uzufruct, dreptul la veniturile produse de obligaţiuni,acţiuni, rente.

El poate constitui asupra uzufructului său un alt drept de uzufruct, fără aînstrăina însă dreptul său, ci doar exerciţiul acestuia, astfel că primul uzufructuarrămâne obligat faţă de nudul proprietar;

e) dreptul de a dispune de ele, în cazul cvasiuzufructului constituit asuprabunurilor consumptibile, cu obligaţia restituirii la data încetării dreptului de uzufruct,a unor bunuri de aceeaşi cantitate, calitate şi valoare;

Page 119: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

119

f) dreptul de a ipoteca dreptul, dacă obiectul său îl constituie un bun imobil,situaţie în care creditorul va putea urmări doar dreptul de uzufruct şi nu imobilul.

B. Obligaţiile uzufructuaruluiObligaţii anterioare intrării în posesia bunurilor. Înainte de a intra în

posesia bunurilor, uzufructuarul are următoarele obligaţii:a) obligaţia de inventariere a bunurilor mobile şi de constatare a stării

bunurilor imobile. Potrivit art. 540 C. civ., această operaţie trebuie să aibă loc înprezenţa proprietarului. Cheltuielile ocazionate de această procedură sunt suportate deuzufructuar. Operaţia este menită a fixa obiectul uzufructului, astfel încât, la încetareaacestuia, uzufructuarul să restituie bunurile în starea în care le-a primit;

b) uzufructuarul datorează cauţiune, potrivit art. 541 C. civ., adică sănominalizeze o persoană care să aibă deplină capacitate şi care să garanteze că vadespăgubi pe proprietar dacă uzufructuarul va deveni insolvabil. Nudul proprietarpoate scuti pe uzufructuar de această obligaţie.

Obligaţii în timpul exercitării dreptului de uzufruct:a) să se folosească de bun ca un bonus pater familiae, adică să-l folosească

potrivit destinaţiei sale, cu aceeaşi diligenţă pe care ar fi manifestat-o însuşiproprietarul;

b) să asigure paza şi conservarea bunului care face obiectul uzufructului, săaducă la cunoştinţa proprietarului orice încălcări sau uzurpări ale dreptului său deproprietate (art. 545 C. civ.). Uzufructuarul este ţinut să suporte cheltuielile necesarereparaţiilor curente, în timp ce cheltuielile care privesc substanţa bunului cad însarcina nudului proprietar;

c) să suporte o parte din sarcinile obişnuite ale bunului, cum ar fi plataimpozitelor;

d) să plătească datoriile defunctului când uzufructul a fost constituit cu titlugratuit şi prin testament (art. 550 C. civ.).

Obligaţiile la încetarea uzufructului:a) obligaţia de a restitui bunul care a făcut obiectul uzufructului, în

starea în care le-a primit. Dacă bunurile primite au fost deteriorate ca urmare auzurii normale determinate de o folosinţa normală, vor fi restituite în starea existentăla momentul predării, dar, dacă deteriorarea se datorează culpei sau doluluiuzufructuarului, acesta va datora daune-interese proprietarului. Dacă bunul a pieritdin culpa exclusivă a uzufructuarului, el va datora contravaloarea acestuia şi daune-interese, iar dacă uzufructul încetează prin deces, obligaţia dezdăunării va fi suportatăde moştenitorii uzufructuarului;

b) în cazul cvasiuzufructului care a avut ca obiect bunuri consumptibile,uzufructuarul are obligaţia de a restitui bunuri, în aceeaşi cantitate, de aceeaşicalitate şi valoare cu bunurile primite la începutul uzufructului.

Drepturile şi obligaţiile nudului proprietarA. Drepturile nudului proprietarEnumerare. Nudul proprietar are următoarele drepturi:- dreptul de dispoziţie juridică asupra bunului care face obiectul

uzufructului. El poate înstrăina, prin acte cu titlu oneros sau cu titlu gratuit, darnumai nuda proprietate, fără să aducă atingere celorlalte drepturi pe care le areuzufructuarul asupra bunului. Altfel, el ar înstrăina un drept mai mare decât are, cândprincipiul este că nemo plus iuris ad alium transfere quam ipse habet;

- dreptul de a greva nuda proprietate. Nimic nu-l opreşte pe nudulproprietar să greveze bunul cu o ipotecă, de exemplu, sau să constituie o servitute

FNudul

proprietar

Page 120: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

120

pasivă asupra bunului care face obiectul uzufructului, cu condiţia ca prin acestegrevări să nu se afecteze drepturile uzufructurarului. Cu atât mai mult, nudulproprietar poate dobândi o servitute activă, în folosul bunului care face obiectuluzufructului, pentru că o asemenea constituire nu numai că nu vatămă drepturileuzufructuarului ci, dimpotrivă, îi profită;

-dreptul de a obţine productele bunului ce face obiectul uzufructului.Cum se ştie, productele consumă substanţa bunului, motiv pentru care nu pot fiînsuşite de uzufructuar care dobândeşte doar fructele;

În situaţia exproprierii bunului ce face obiectul uzufructului, discuţii se poartăîn literatura juridică în legătură cu destinaţia despăgubirii legale. Unii autoriconsideră că despăgubirea se cuvine, în integralitate, proprietarului, pentru că prinexpropriere se stinge însuşi dreptul de proprietate şi implicit dezmembrăminteleacestuia, în timp ce alţi autori, cărora ne alăturăm, consideră că despăgubirea va fipartajată între nudul proprietar şi uzufructuar, soluţie ce rezultă din interpretarearaţională a art. 26 alin. (3) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauzăde utilitate publică;

-nudul proprietar poate exercita toate acţiunile prin care îşi apărădreptul său de proprietate cu aceeaşi condiţie de a nu aduce atingere drepturilor pecare le are uzufructuarul. El poate formula acţiunea în revendicare, acţiunea îngrăniţuire, acţiunea în prestaţie tabulară, acţiunea în rectificarea înscrisurilor dincartea funciară.

B. Obligaţiile nudului proprietarEnumerare. Obligaţiile nudului proprietar sunt următoarele:a) obligaţia de a nu face nimic de natură să stingherească pe uzufructuar

în exercitarea prerogativelor sale. Nudul proprietar nu poate să aducă modificăribunului dacă prin acestea ar împiedica pe uzufructuar în exercitarea normală adreptului său. Per a contrario, asemenea modificări pot fi făcute de nudul proprietaredacă nu aduc atingerea drepturilor uzufructuarului, la fel cum el poate face reparaţiileimportante ale bunului;

b) obligaţia de a garanta pe uzufructuar pentru evicţiune, când uzufructuls-a constituit prin act cu titlu oneros sau când actul de constituire o prevede expres;

c) obligaţia de a efectua reparaţiile importante ale bunului, conform art.545-546 C. civ.;

d) obligaţia de despăgubire a uzufructuarului în cazul în care, prin fapta saculpabilă, a micşorat valorea bunului care face obiectul uzufructului.

Modurile de stingere a uzufructuluiReglementare. Potrivit art. 557-558 C. civ., următoarele sunt modurile de

stingere a uzufructului:a) prin moartea uzufructuarului, pentru că este un drept temporar şi cel

mult viager. Cum norma de la art. 557 C. civ. este imperativă, orice convenţiecontrară, prin care s-ar constitui un uzufruct perpetuu, este lovită de nulitate absolută.Părţile au însă libertatea de a constitui un drept de uzufruct pe o perioadă mai micădecât durata vieţii uzufructuarului;

b) prin expirarea termenului pentru care a fost constituit. În favoareapersoanelor juridice, uzufructul se poate constitui pe o perioadă de cel mult 30 ani;

c) prin consolidare, adică prin dobândirea de către uzufructuar a nudeiproprietăţi, uzufructuarul devenind astfel proprietarul bunului, dreptul de proprietaterefăcându-se. Aşa cum s-a remarcat, atunci când un terţ dobândeşte atât nuda

FReglementări

privindstingerea

uzufructului

Page 121: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

121

proprietate, cât şi dreptul de uzufruct, nu ne aflăm în faţa consolidării, ci aconfuziunii;

d) prin neuz sau prescripţie extinctivă ( art. 557 ultimul alin. C. civ.) sestinge uzufructul dacă, timp de 30 ani, uzufructuarul nu s-a folosit de bun, nicipersonal şi nici prin intermediul altei persoane;

e) prin pieirea totală a bunului, care poate fi atât fizică, dar şi juridică, cumeste cazul exproprierii. În ambele situaţii uzufructul îşi pierde obiectul. Când însăpieirea este doar parţială, uzufructul se păstrează asupra părţii rămase ( art. 563 C.civ.);

f) prin expropriere pentru cauză de utilitate publică, reglementat de art. 28din Legea nr. 33/1994. Pierzând dreptul, uzufructuarul va fi despăgubit de cătreexpropriator;

g) prin renunţarea uzufructuarului la dreptul său, potrivit art. 561 C. civ.;h) prin decăderea judiciară a uzufructuarului pentru abuz de folosinţă,

pedeapsă civilă pronunţată de instanţa de judecată la cererea nudului proprietar,conform art. 558 C. civ. Este abuz de folosinţă când uzufructuarul exploatează bunulaltfel decât un bun proprietar, degradând bunul care face obiectul dreptului deuzufruct. Jurisprudenţa s-a pronunţat că, în situaţia abuzului de folosinţă, nudulproprietar are a opta între a cere decăderea uzufructuarului sau obligarea acestuia de aaduce bunul în strarea anterioară;

i) prin desfiinţarea ca urmare a rezoluţiunii sau anulării a titlului princare proprietarul care a constituit uzufructul a dobândit bunul, conform principiuluiResoluto iure dantis resolvitur accipientis;

j) prin uzucapiunea care a operat în favoarea unui terţ, posedând bunul întermenul prevăzut de lege, atât uzufructul, cât şi nuda proprietate. Uzucapantul nu vafi ţinut să respecte drepturile constituite asupra bunului asupra căruia a dobânditdreptul de proprietate.

Lichidarea uzufructuluiObligaţii. Odată ce uzufructul s-a stins prin unul din modurile mai sus arătate,

uzufructuarul este obligat să restituie bunul nudului proprietar, mai puţin în situaţia încare bunul care face obiectul uzufructului a fost expropriat, când a operatconsolidarea uzufructului, sau când a pierit din cauze neimputabile uzufructuarului.

Când bunul a pierit din cauze imputabile uzufructuarului, nudul proprietar areacţiunea în daune-interese. Dacă uzufructuarul refuză restituirea bunului,uzufructuarul are la îndemână fie o acţiune în revendicare, fie o acţiune personală, excontractu, când uzufructul a fost constituit prin contract.

Bunul se restituie în starea în care a fost predat. Dacă printr-o folosirenormală, bunul a suferit deteriorări, el va fi restituit în starea în care se află lamomentul stingerii uzufructului. Nudul proprietar va fi obligat să plăteascăuzufructuarului sumele de bani plătite pentru el şi garantate printr-o ipotecă asupraimobilului. Uzufructuarul nu va putea pretinde cheltuielile făcute pentruîmbunătăţirile aduse bunului, chiar dacă i-a sporit valoarea [art. 539 alin. (2) C. civ.].

Acţiunile uzufructuaruluiEnumerare. Dreptul de uzufruct poate fi apărat prin două acţiuni: acţiunea

confesorie de uzufruct, acţiunea posesorie şi acţiuni întemeiate pe contract (excontractu),

Page 122: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

122

- Acţiunea confesorie de uzufruct. Este o acţiune reală prin careuzufructuarul tinde să obţină recunoaşterea dreptului său de uzufruct şi predareabunului deţinut fie de terţe persoane, fie de nudul proprietar.

- Acţiunea posesorie. Când posesia asupra bunului ce face obiectul dreptuluide uzufruct este tulburată, fie de terţe persoane, fie de nudul proprietar, uzufructuarulpoate formula acţiunea posesorie. Dacă, în ce priveşte proprietatea uzufructuarul estedetentor precar, în ce priveşte dreptul său de uzufruct el este posesor.

- Acţiunea personală. Când uzufructul este universal sau cu titlu universal,uzufructuarul poate formula acţiuni personale împotriva debitorilor patrimoniuluipentru obligaţiile acestora care au ca izvor de obligaţii contractul sau delictul.

3. Dreptul de uz şi dreptul de abitaţieCaracterizare generală. Aceste două drepturi reale sunt reglementate laolaltă

în art. 565-576 C. civ., fiind considerate de doctrină varietăţi ale dreptului deuzufruct, drepturi care le conferă titularilor posibilitatea de a folosi lucrul altuia, de a-iculege fructele, dar în măsura în care sunt necesare nevoilor lor şi ale membrilorfamiliilor lor. Diferenţa dintre ele este aceea că, în timp ce dreptul de uz poate avea caobiect orice bun mobil şi imobil care se află în circuitul civil, dreptul de abitaţie poateavea ca obiect doar o casă de locuit.

Noţiunea şi caracterizarea dreptului de uzNoţiune. Dreptul de uz este un drept real, dezmembrământ al dreptului de

proprietate, care îi conferă titularului său, denumit uzuar, posibilitatea de a se foloside un bun mobil sau imobil, de a-i culege fructele, dar numai pentru satisfacereanevoilor sale şi ale familiei sale.

Caracterizare. Potrivit art. 568 C. civ., întinderea dreptului de uz este ceacare rezultă din titlul constitutiv. Dacă în titlul constitutiv nu se fac referiri laîntinderea dreptului, determinarea lui se face conform art. 570 C. civ., potrivit căruiacel care are uzul unui loc (fond), nu poate pretinde mai multe fructe decât i se cuvinepentru trebuinţele sale şi ale familiei sale.

Potrivit doctrinei, termenul ”familie” include pe cei care trăiesc în modnormal, statorinic cu uzuarul, anume soţ, soţie, copii, indiferent dacă sunt rezultaţi dincăsătorie sau din afara ei ori dacă sunt adoptaţi, personalul casnic şi persoanele carebeneficiază de întreţinere. Art. 570 alin. (2) prevede că fac parte din familie şi copiiicare s-au născut ulterior constituirii uzului. Dreptul de uz este un drept strictpersonal, astfel că uzuarul nu poate ceda sau închiria dreptul său altuia.

Când fructele produse de bun exced nevoilor uzuarului şi familiei sale ele nuse cuvin acestuia, ele fiind inalienabile. Prin urmare, atât dreptul de a culege fructele,ius fruendi, cât şi dreptul de uz, ius utendi, sunt dimensionate în raport de nevoileuzuarului şi ale familiei sale.

Constituirea dreptului de uz se poate face în aceleaşi moduri ca şi dreptul deuzufruct: acte juridice (contract, testament), fapte juridice (uzucapiunea), neputând ficonstituit prin lege. Spre deosebire de uzufruct, dreptul de uz poate fi transmis, demortis causa, moştenitorilor.

Noţiunea şi caracterizarea dreptului de abitaţieNoţiune. Dreptul de abitaţie este un drept real imobiliar, având aceeaşi natură

ca şi uzufructul, dar care are ca obiect o casă de locuit şi care permite titularului săusă posede şi să folosească imobilul proprietatea altei persoane, în scopul satisfaceriinevoilor de locuit ale sale şi ale familiei sale.

FDreptul de uz

FDreptul de

abitaţie

Page 123: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

123

Caracterizare. Dreptul de abitaţie are ca titular doar persoana fizică, esteinalienabil, insesizabil şi nu poate fi închiriat.

Prin excepţie, art. 572 alin.(2 ) C. civ. permite titularului dreptului de abitaţiesă închirireze o parte din locuinţă care depăşeşte nevoile de locuit ale titularului şifamiliei sale.

Pentru apărarea dreptului de abitaţie, titularul acestui drept are la îndemână fieo acţiune personală întemeiată pe titlul constitutiv, fie o acţiune confesorie.

Constituire. Dreptul de abitaţie poate fi constituit prin voinţa omului(contract sau testament ), prin fapt juridic (uzucapiune) şi prin lege.

Prin Legea nr. 319/1944, art. 4, este reglementat un drept de abitaţie înfavoarea soţului supravieţuitor asupra locuinţei proprietatea soţului predecedat, dreptcare ia naştere la decesul soţului titular al dreptului de proprietate. Naşterea acestuidrept legal de abitaţie poate avea loc cu respectarea următoarele condiţii:

a) - soţul supravieţuitor să fi locuit în imobilul cu destinaţia de locuinţă ladata deschiderii succesiunii. Nuanţând, doctrina de drept civil a condiţionat acestdrept de convieţuirea soţului supravieţuitor în această locuinţă;

b) - soţul supravieţuitor să nu aibă o altă locuinţă proprie;c) - imobilul să facă parte, în totalitate sau parţial, din bunurile

succesorale. Îndepllineşte această condiţie atât imobilul care a fost bun propriu alsoţului predecedat, cât şi imobilul care a fost bun comun al soţilor;

d) - soţul supravieţuitor să nu devină prin moştenire proprietar exclusival locuinţei pentru că, altfel, ar dobândi un dezmembrământ asupra propriului dreptde proprietate. Soţul supravieţuitor trebuie să se afle în concurs cu alţi moştenitori lasucccesiunea defunctului;

e) - defunctul să nu fi dispus altfel, adică să nu fi exclus dreptul de abitaţiedin moştenirea legală, pentru că soţul supravieţuitor este moştenitor rezervatar doar înraport de drepturile succesorale prevăzute de art. 1 din Legea nr. 319/1994.

Acest drept este recunoscut de lege soţului supravieţuitor până la partaj, darpentru o perioadă de cel puţin un an de la data deschiderii succesiunii, el fiind, defapt, un beneficiu întemeiat pe voinţa prezumată a defunctului. Legea prezumă căacesta n-ar fi dorit ca, după decesul său, soţul supravieţuitor să fie evacuat dinlocuinţă de îndată. Acest mod de a raţiona nu mai este valabil în situaţia în care soţulsupravieţuitor se recăsătoreşte, astfel că, în această ipoteză, el pierde dreptul deabitaţie, chiar şi dacă partajul nu s-a soluţionat.

Dreptul de abitaţie este strict personal şi prin urmare inalienabil şi insesizabil.Spre deosebire de dreptul de abitaţie reglementat de dreptul comun, soţulsupravieţuitor, titular al dreptului de abitaţie, nu poate închiria partea de imobil încare nu locuieşte. Ceilalţi moştenitori îi pot însă cere acestuia să-şi restrângă spaţiulîn care locuieşte sau chiar îi pot oferi o altă locuinţă.

3. Dreptul de servituteDefiniţie, caractere şi clasificareDefiniţie. Potrivit art. 576 C. civ., “Servitutea este o sarcină impusă unui

imobil pentru uzul şi utilitatea unui imobil având alt stăpân“.Doctrina defineşte servitutea ca fiind “un drept real principal derivat, perpetuu

şi indivizibil, constituit asupra unui imobil, numit fond aservit, pentru uzul şiutilitatea altui imobil, numit fond dominant, imobile care aparţin la proprietaridiferiţi“. Pentru că ele privesc două fonduri, se mai numesc servituţi prediale, de lalatinescul praedium, fond.

FDefiniţie

servitutea

Page 124: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

124

Caractere juridice. Din definiţia dată dreptului de servitute rezultăurmătoarele caractere juridice:

- Drept real imobiliar pentru că ea profită unui bun imobil şi afectează un altbun imobil, ambele imobile prin natura lor. Imobilele prin obiectul la care se aplică,precum şi imobilele prin destinaţie nu pot forma obiectul dreptului de servitute. Aşacum s-a arătat, nu se poate constitui o servitute asupra altei servituţi (servitusservitutis non potest ).

- Presupune două imobile, de regulă vecine, aparţinând unor proprietaridiferiţi. Văzută din perspectiva fondului dominant (praedium dominans) ea este undrept real, accesoriu, asupra altui bun, ius in re aliena, iar din perspectiva fonduluiaservit, (praedium serviens) este o sarcină reală, un dezmembrământ al dreptului deproprietate, pe care îl restrânge.

Atributele de proprietate asupra fondului aservit rămân mai departe laproprietarul acestuia. Astfel, faptul că fondul aservit este grevat nu înseamnă cătitularul acestuia n-ar mai putea folosi bunul. De exemplu, în cazul servituţii detrecere, drumul de acces creat pentru fondul dominant poate fi folosit şi deproprietarul fondului aservit

- Accesoriu al fondului căruia îi profită. Servitutea urmează soarta juridică afondului căruia îi (accesorium sequitur principalem), adică se transmite odată cufondul dominant, neputând fi despărţită de acesta (ambulant cum domino). Ea nu vaputea fi însă înstrăinată sau grevată separat de fondul dominant. Deşi profită implicittitularului dreptului de proprietate, decesul acestuia nu afectează servituteaconstituită.

- Drept perpetuu, ca şi dreptul de proprietate asupra fondului dominant înfavoarea căruia a fost constituită. Dacă în dreptul roman perpetuitatea era un caracteresenţial al servituţii, sub reglementarea dată de Codul nostru civil, servitutea poate fişi limitată în timp. Servituţile create prin convenţie, bunăoară, pot fi limitate prinvoinţa părţilor care, cum se ştie, este legea părţilor.

- Drept indivizibil, în sensul că profită întregului fond dominant şi fiecăreipărţi din acesta. Când bunul ce urmează a fi aservit se află în indiviziune, constituireaservituţii prin titlu nu poate fi făcută decât cu respectarea regulii unanimităţiicoproprietarilor, constituirea servituţii fiind act de dispoziţie, în timp ce, pentrucoproprietarii fondului dominant nu este nevoie de acordul de voinţă al tuturorcoproprietarilor pentru că actul constituirii le profită, fiind calificat act de dispoziţie,regulă care nu se aplică şi coproprietarilor fondului dominant, în cazul cărora nu estenevoie de consimţământul acestora.

Clasificarea servituţilor se face potrivit mai multor criterii.a. După modul de constituire, art. 577 C. civ. împarte servituţile în: servituţi

naturale, legale şi constituite prin fapta omului.Servituţile naturale care îşi au originea în situaţia naturală a bunurilor

învecinate (servitutea de scurgere a apelor naturale, servitutea izvorului, grăniţuirea,servitutea de îngrădire a proprietăţii).

Servituţile legale sunt cele stabilite prin lege (zidul sau şanţul comun, distanţaplantaţiilor, servitutea de vedere, servitutea picăturii de la streşini, servitutea detrecere).

Servituţile stabilite prin fapta omului, cele care sunt considerate a fi servituţilepropriu-zise, constituite prin act juridic (convenţie sau testament), uzucapiune şidestinaţia proprietarului.

Page 125: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

125

Calificarea a fost criticată, afirmându-se, pe bună dreptate, că servituţilenaturale îşi au izvorul tot în lege şi că ambele nu sunt veritabile servituţi, ci doarlimite normale determinate de raporturile de vecinătate.

Noi credem că această clasificare este utilă, chiar dacă observaţiile suntcorecte. Până la urmă toate clasificările au criterii convenţionale, fiind impuse, înprimul rând, de raţiuni pur didactice.

b. După conţinut. După conţinutul lor, servituţile sunt servituţi pozitive şiservituţi negative.

Servituţile pozitive sunt cele care permit proprietarului fondului dominant săfacă ceva concret, cum este cazul servituţii de trecere.

Servituţile negative sunt cele care impun proprietarului fondului aservitobligaţii de a nu face, restricţii şi limitări, cum este cazul servituţii de vedere,obligaţia de a nu planta sub o anumită distanţă.

c. După obiect, servituţile sunt urbane şi rurale, conform art. 621 C. civ.Servituţile urbane sunt cele stabilite în folosul clădirilor, indiferent de situarea

lor.Servituţile rurale sunt cele stabilite în folosul terenurilor.d. După modul de exercitare, servituţile sunt continue şi necontinue.Servituţile continue sunt cele a căror existenţă nu impune fapta actuală a

omului, cum este cazul servituţii de vedere, de scurgere a apelor naturale etc.Servituţile necontinue sunt cele pentru a căror existenţă este nevoie de fapta

omului, cum este cazul servituţii de trecere.e. După modul de exteriorizare servituţile sunt aparente şi neaparente.Servituţile aparente sunt cele care, potrivit art. 622 alin. (2) C. civ., se cunosc

prin lucrări exterioare, cum sunt: servitutea plantaţiilor care nu pot fi făcute decât la oanumită distanţă de hotar, servitutea de vedere etc.

Servituţile neaparente sunt cele a căror existenţă nu poate fi constatată prinsemne exterioare, ca în cazul precedent. De regulă, asemenea servituţi sunt celenegative, cum este cazul servituţii de a nu planta la o distanţă mai mică decât cealegală. Dar şi servituţi pozitive pot fi neaparente, cum este cazul servituţii de trecere.

f. Criteriu combinat. Combinând criteriile de clasificare, servituţile pot fi:- servituţi continue şi aparente, cum este servitutea de vedere;- servituţi necontinue şi neaparente, cum este servitutea de trecere;- servituţi continue şi neaparente, ca servitutea de a nu construi;- servituţi necontinue şi neaparente, ca de exemplu servitutea de trecere pe

un drum sau potecă vizibilă.Interesul unor asemenea clasificări rezultă din nevoia de a le distinge pentru o

corectă aplicare a legii. Astfel, potrivit art. 623 C. civ., de exemplu, doar servituţilecontinue şi aparente pot fi dobândite prin uzucapiune.

Deosebit de aceste clasificări legale, în doctrină servituţile au mai fost grupateîn raport de mai multe criterii. Astfel, servituţile legale au fost clasificate în servituţireciproce sau bilaterale şi servituţi nereciproce sau unilaterale, după cum ele suntconstituite în favoarea ambelor fonduri sau doar în folosul unuia dintre fonduri.

Servituţile reciproce sau bilaterale sunt: servitutea sau dreptul de grăniţuire,servitutea distanţei plantaţiilor, servitutea picăturii de la streaşină, servitutea privinddistanţa şi lucrările intermediare pentru anumite construcţii, servitutea negativă devedere.

Servituţile unilaterale sunt: servitutea de scurgere a apelor naturale, servituteaizvoarelor, servitutea de trecere.

Page 126: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

126

A. Servituţile naturaleEnumerare. Potrivit art. 577 C. civ., servituţile naturale sunt cele care

izvorăsc din situaţia naturală a lucrurilor. Doctrina califică asemenea servituţi casimple obligaţii impuse fondurilor limitrofe care au ca fundament bunele raporturi devecinătate şi nu servituţi propriu-zise.

Potrivit art. 577 C. civ., servituţile naturale sunt cele care izvorăsc din situaţianaturală a lucrurilor. Ele sunt reglementate de art. 578-584 C. civ. şi sunt astfelgrupate:

Servitutea de scurgere naturală a apelor este reglementată de art. 578 C.civ. potrivit căruia: „ Locurile inferioare sunt supuse a primi apele ce curg fireşte dinlocurile superioare fără ca mâna omului să fi contribuit la aceasta”.

Rezultă că proprietarul fondului inferior, aflat în aval, este obligat să suportescurgerea naturală a apelor de pe fondul superior, aflat în amonte, fiindu-i interzis săfacă orice lucrare care să stăvilească scurgerea.

Jurisprundenţa s-a pronunţat prin decizii de speţă cu privire la aceastăobligaţie de a nu face impusă proprietarului fondului aservit şi a decis că fapta princare proprietarul fondului superior a efectuat lucrări prin care a modificat cursul descurgere a apelor, îngreunându-se situaţia fondului inferior, constituie delict civil.Trebuie însă subliniat că o asemenea obligaţie priveşte situaţia obişnuită a lucrurilor,căci, în situaţii excepţionale, când au loc inundaţii şi scurgeri masive de ape, aşa cums-a întîmplat în ultimii ani, proprietarul fondului aservit este îndrituit să ia măsurilecare se impun pentru protejarea proprietăţii sale, fără însă a îngreuna, în mod inutil,situaţia fondului dominant.

Pentru păstrarea echilibrului şi pentru evitarea unor abuzuri de drept, doctrinaa precizat că proprietarul fondului dominant nu va fi ţinut să înlăture obstacoleleformate, în mod natural, cum ar fi prundişurile şi pământul adus de ape.Altfel spus, şiaici, ca în orice conflict de interese dintre cele două fonduri şi, în general, în oriceraport de vecinătate, trebuie manifestată o atitudine de toleranţă şi moderaţiereciprocă.

Servitutea izvoarelor. Potrivit art. 579 C. civ., cel care are un izvor peproprietatea sa are obligaţia de a-l folosi, astfel încât să nu afecteze dreptul de accesal proprietarului fondului inferior. Ipoteza textului priveşte situaţia în care acest drepta fost dobândit de proprietarul fondului inferior printr-un titlu, prin uzucapiune sauprin destinaţia proprietarului. În orice altă situaţie, proprietarului fondului pe care seaflă izvorul îl va putea folosi doar pentru sine.

În această materie, prin titlu înţelegem o concesie din partea proprietaruluicare renunţă, prin convenţie, la exclusivitatea folosirii apei, în temeiul dreptului săude proprietate, cedându-i vecinului dreptul de a se folosi de acest izvor.

Prin uzucapiune proprietarul fondului inferior poate dobândi dreptul deservitute doar în condiţiile în care, timp de peste 30 ani a folosit apa izvorului, făcândlucrări pentru înlesnirea scurgerii apei şi nu prin simpla scurgere a apei pe terenul săutimp de 30 ani.

Prin destinaţia proprietarului această servitute poate fi constituită, pentru că,fiind o servitute continuă şi aparentă, intră sub incidenţa art. 625 C. civ. prin caredestinaţia proprietarului este recunoscută ca un mod de constituire distinct.

Potrivit art. 581 C. civ., proprietarul pe care se află un izvor nu-i poateschimba cursul, dacă izvorul este folosit de locuitorii unei comune.

Grăniţuirea. Potrivit art. 584 C. civ., “Orice proprietar poate îndatora pevecinul său la grăniţuirea proprietăţilor lipite cu a sa”.

FClasificareaservituţilor

naturale

Page 127: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

127

Plasarea ei printre servituţile naturale nu este justificată, pentru că cele douăfonduri vecine nu se află în situaţia în care unul este dominant şi altul aservit.

Termenul “grăniţuire” are următoarele sensuri:- mai întâi, grăniţuirea ne apare ca un atribut al dreptului de proprietate şi are

sensul de operaţie materială de delimitare pe care orice proprietar are dreptul de oface prin semne exterioare şi vizibile la propriul fond;

- cum oricărui drept îi corespunde o obligaţie corelativă, grăniţuirea ne apareşi ca o obligaţie pe care o are proprietarul fondului învecinat de a consimţi ladelimitarea fondurilor. Este o obligaţie propter rem, pentru că însoţeşte fondul înmâinile oricui s-ar afla. Delimitarea unor fonduri vecine se poate face în primul rând,prin acord de voinţă;

- acţiunea în grăniţuire are un alt sens decât operaţia materială, fiind aceaacţiune reală prin care proprietarul unui fond poate cere obligarea vecinului său ladelimitarea celor două proprietăţi limitrofe. Despre acţiunea în grăniţuire vom discutaîn cadrul apărării dreptului de proprietate.

Îngrădirea proprietăţii. Potrivit art. 585 C. civ., “Tot proprietarul îşi poateîngrădi proprietatea“. Această operaţie nu este o servitute, pentru că nu afectează cunimic proprietatea limitrofă, ci este o prerogativă firească a oricărui proprietar. Înaparenţă, această normă poate fi considerată superfluă, putându-ne întreba de ce a fostnevoie ca legiuitorul să permită ceva ce stă în ordinea firească a lucrurilor. Există oexplicaţie istorică şi ea priveşte realitatea franceză existentă înaintea Revoluţiei din1789, când dreptul feudal prevedea, în anumite zone ale Franţei, o serie de servituţi înfavoarea unor privilegiaţi ai regalităţii, îngrădirea proprietăţilor fiind interzisă. CodulNapoleon trebuia să aibă o reacţie fermă şi explicită, preluată de Codul nostru civil.

B. Servituţile legaleDefiniţie legală. Potrivit art. 586 C. civ., “servituţile stabilite de lege au ca

obiect utilitatea publică a comunelor sau aceea a particularilor”. Sunt numite“legale”, pentru că existenţa lor rezultă ex legem, fiind instituite prin voinţalegiuitorului.

Subclasificare. La rândul lor, servituţile legale pot fi clasificate în servituţilegale stabilite de Codul civil şi servituţi stabilite prin legi speciale, servituţi speciale.

Servituţile stabilite de Codul civil. Sunt reglementate de art. 586-619 C. civ.Ele pot fi, la rândul lor, servituţi de utilitate publică şi servituţi de utilitate sau interesprivat. Majoritatea servituţilor stabilite de Codul civil sunt de utilitate privată, maipuţin cea prevăzută de art. 587 C. civ., în timp ce servituţile stabilite prin legi specialesunt de utilitate publică.

- Servitutea prevăzută de art. 587 C. civ., potrivit căruia “Servituţilestabilite pentru utilitatea publică sau comunală, au de obiect cărarea sau poteca pelângă marginea râurilor navigabile sau flotabile; construcţiunea sau reparaţiuneadrumurilor sau alte lucrări publice sau comunale”.

- Servitutea distanţei plantaţiilor. Codul civil prevede, în art. 607, că nu sepot planta arbori înalţi la o distanţă mai mică de doi metri şi nu se pot face plantaţii şigarduri vii la o distanţă mai mică de o jumătate de metru faţă de hotar. Legeaîndrituieşte pe proprietarul fondului vecin să ceară scoaterea arborilor şi a gardurilorvii, chiar şi în situaţia când el însuşi n-a respectat această distanţă pentru propriileplantaţii. Fiind o servitute continuă şi aparentă poate fi dobândită prin uzucapiune.

- Servitutea privind distanţa şi lucrările intermediare pentru anumiteconstrucţii constă în obligaţia pe care o au proprietarii fondurilor învecinate de a nuexecuta lucrări dintre cele menţionate în art. 610 C. civ. (puţuri, magazii de sare sau

FServituţii legale

definiţie şiclasificare

Page 128: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

128

de materiale explozibile etc.) la o distanţă mai mică faţă de hotar decât cea prevăzutăde legi şi regulamente. Se are în vedere evitarea unor pericole virtuale pe careasemenea construcţii le generează dacă sunt amplasate în imediata apropiere ahotarului, la o distanţa nerezonabil de mică.

- Servitutea de vedere. Potrivit art. 611 C. civ., unul din vecini nu poateface, fără consimţământul celuilalt, fereastră sau deschidere într-un zid comun. S-aspus că această obligaţie nu reprezintă o servitute, textul fixând modul de exercitare adreptului de proprietate în raporturilor de vecinătate.

Art. 612-613 C. civ. dispun că nimeni nu poate avea vedere sau ferestre, nicibalcoane, asupra proprietăţii îngrădite sau neîngrădite a vecinului său la o distanţămai mică de 19 decimetri, iar în cazul vederii piezişe pe proprietatea vecinului la odistanţă de minium 6 decimetri. Legea protejează, în acest caz, intimitatea vecinului,motiv pentru care interzice doar ferestrele pentru vedere nu şi pe cele folosite pentruaerisire şi pentru lumină care pot fi instalate la orice distanţă, ca atribut al dreptului deproprietate.

- Servitutea privind picătura de la streaşini. Art. 615 C. civ. dispune căorice proprietar este obligat să-şi facă astfel streaşinile casei încât picătura de la apade ploaie să cadă pe terenul său şi nu în stradă sau pe terenul vecinului. Cel care are ocasă cu astfel de streaşini pe care a posedat-o printr-o posesie utilă timp de peste 30ani, nu va mai putea fi obligat să-şi refacă acoperişul, el dobândind servitutea în sensinvers.

- Servitutea de trecere. Potrivit art. 616 C. civ., „Proprietarul al cărui loc esteînfundat care nu are nicio ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe loculvecinului său pentru exploatarea fondului, cu îndatorirea de a despăgubi în proporţiecu pagubele ce s-ar ocaziona”. Având a se pronunţa în astfel de cereri prin care s-asolicitat crearea drumului de trecere, instanţele au decis că prin loc înfundat seînţelege nu numai locul care nu are nicio ieşire la calea publică, dar şi acela care areasemenea posbilităţi, dar care însă prezintă grave inconveniente, presupunânddemolarea unor construcţii sau a unor plantaţii sau ar face accesul periculos.Asemenea inconveniente urmează a fi examinate în fiecare caz în parte, apelând laexpertize tehnice de specialitate.

Legea obligă pe proprietarul fondului dominant la o despăgubire echitabilăpentru lipsa de folosinţă a terenului dislocat, la preţul de circulaţie, luând înconsiderare faptul că de drumul ce va fi creat va beneficia şi proprietarului fonduluiaservit.

Servituţile speciale. Sunt cele create prin legi speciale, fiind destinate săservească exploatării unor bunuri proprietate publică.

- Servituţile create de Legea energiei electrice. Art. 16 alin. (2) lit. c) dinLegea nr. 13/2007 prevede o servitute de trecere subterană pentru instalarea de reţeleelectrice sau alte echipamente aferente capacităţii energetice şi pentru acces la loculde amplasare a acestora. Sunt afectate terenurile proprietate publică sau privată a altorpersoane fizice ori juridice şi activităţile desfăşurate de persoane fizice sau juridice învecinătatea capacităţii energetice. Prin acelaşi text de lege, lit. e), se instituie dreptulde acces la utilităţile publice.

Conform art. 20 alin. (3) din Lege, “Asupra terenurilor aflate în proprietateaterţilor, cuprinse în zonele de protecţie şi de siguranţă, se stabileşte drept de servitutelegală”.

- Servitutea creată prin Legea apelor. Potrivit art. 28 din Legea nr.107/1996, proprietarii riverani sunt obligaţi să acorde drept de servitute, avându-se în

Page 129: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

129

vedere zone anume stabilite de comun acord cu Regia Autonomă a Apelor Române,fără a percepe taxe pentru trecerea sau circulaţia personalului de serviciu îngospodărirea apelor, pentru amplasarea de borne, repere şi aparate de măsură şicontrol şi pentru transportarea şi depozitarea de materiale şi utilaje. Prin art. 29 alin.(4) al aceleiaşi legi, se prevede un caz special de stingere a servituţii pentruneexercitarea ei timp de 3 ani.

- Alte servituţi de trecere. Prin art. 7 alin. (1) din Legea minelor nr. 85/2003şi art. 7 alin. (1) din Legea petrolului nr. 238/2004, sunt instituite drepturi de servitutelegală de trecere la permetrele de exploatare de utilitate publică. Sunt afectateterenurile care nu se află în proprietatea publică a statului. Spre deosebire de primeledouă cazuri, exercitarea acestei servituţi se face cu titlu oneros, prin plata unei renteanuale proprietarilor terenurilor afectate.

- Servituţi aeronautice. Potrivit art. 76 din Codul aerian, “ în scopulasigurării siguranţei zborului, se stabilesc, în conformitate cu reglementările specialeemise de Ministerul Tranporturilor, Construcţiilor şi Turismului, zone supuseservituţilor de aeronautică civilă aferene aerodromurilor civile şi echipamentelorserviciilor civile de navigaţie aeriană”. Prin reglementări speciale se stabilesc zonelede restricţii privind efectuarea de construcţii, montarea de cabluri şi alte asemeneaobligaţii de a nu face în interesul securităţii zborurilor.

C. Servituţile stabilite prin fapta omuluiConstituire. Aflându-ne în sfera libertăţii de voinţă, părţile pot constitui o

mulţime de servituţi, cu singura condiţie de a nu se încălca ordinea publică şi bunelemoravuri. Asemenea servituţi pot fi constituite prin titlu, prin uzucapiune şi prindestinaţia proprietarului.

Titlu. Potrivit art. 624 C. civ., “Servituţile continue neaparente şi servituţilenecontinue şi neaparente nu se pot stabili decât prin titluri“. Prin titlu se înţelege oriceact juridic translativ de proprietate, cu titlu oneros sau cu titlu gratuit.

Act juridic. Concret, servituţile pot fi constituite prin convenţie sautestament, cu repectarea condiţiilor specifice fiecărui act juridic în parte. Dacă,înainte de apariţia Legii nr. 247/2005, s-a putut afirma că actul de constituire aservituţii nu trebuie să îmbrace forma autentică, art. 2 din Titul X al acestei legiprevede că terenurile, cu sau fără construcţii, indiferent de destinaţie sau întindere,pot fi înstrăinate prin acte juridice încheiate în formă autentică, sub sancţiuneanulităţii absolute, iar alin. (2) al aceluiaşi articol dispune, în mod explicit, că “încazul în care, prin acte juridice între vii, se constituie un drept real asupra unui teren,cu sau fără construcţii, indiferent de destinaţie sau întindere, dispoziţiile alineatului(1) se aplică în mod corespunzător”.

Uzucapiunea. Potrivit art. 623 C. civ., pot fi dobândite prin uzucapiunea de30 ani doar servituţile continue şi aparente. Ele nu se pot dobândi prin uzucapiuneade 10-20 ani datorită specificităţii servituţii care nu implică stăpânirea întregului fonddominant, astfel că este posibil să fie exercitată de proprietarul fondului aservit săobserve.

Destinaţia proprietarului. Potrivit art. 625-626 C. civ., dobândirea uneiservituţi poate avea loc prin destinaţia proprietarului. Este situaţia în care proprietarulcare are două fonduri vecine le amenajează astfel încât, dacă ar aparţine la doiproprietari, unul dintre ele ar trebui aservit celuilalt printr-o servitute. De exemplu,unul dintre terenurile aceluiaşi proprietar are un singur drum de ieşire la caleapublică, drum care trece peste celălalt teren. În această situaţie nu se pune problemaunei servituţi pentru că neminem res sua servit. Dacă însă ambele terenuri sunt

Page 130: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

130

înstrăinate la doi dobânditori diferiţi ori numai unul dintre terenuri ajunge la un altproprietar, situaţia stabilită de proprietarul înstăinător va dăinui, astfel că noulproprietar al fondului pe care se află bunul va fi obligat să respecte dreptul de trecere,care, de această dată, va reprezenta o veritabilă servitute.

Din această succintă expunere rezultă următoarele condiţii ale acesteiservituţi:

- la origine, cele două fonduri sau fondul divizat trebuie să fi aparţinut unuisingur proprietar;

- amenajarea celor două fonduri, unul dominant şi altul aservit, trebuie să fifost făcută de proprietarul originar, iar el trebuie să fi menţinut această amenajare lamomentul înstrăinării;

- intenţia proprietarului de a menţine aceeaşi situaţie a celor două imobile săfie neîndoielnică;

- să fie vorba de o servitute aparentă exteriorizată printr-o lucrare vizibilăpentru că doar o asemenea servitute poate fi creată prin destinaţia proprietarului.

Acest mod de constituire a servituţii ţine loc de titlu, aşa cum dispune art. 625C. civ.

Exercitarea dreptului de servituteReglementare. Exercitarea oricărei servituţi presupune atât drepturi, cât şi

obligaţii ale titularilor dreptului de proprietate privind cele două fonduri.Proprietarii celor două fonduri sunt diferite în raport de modul de constituire a

servituţii.Astfel, în cazul servituţilor legale şi al celor naturale, care cum am văzut, sunt

şi ele tot legale, fiind reglementate prin lege, drepturile şi obligaţiile celor doiproprietari sunt prevăzute în titlul de constituire a servituţii. Dacă servitutea a fostconstituită prin uzucapiune, drepturile şi obligaţiile fondurilor învecinate sunt celecare au fost exercitate prin posesia utilă de 30 ani, iar în cazul servituţilor create prindestinaţia proprietarului, aceste drepturi şi obligaţii sunt cele care au fost fixate prinvoinţa proprietarului originar.

Dincolo de aceste particularităţi ale fiecărei servituţi în parte, putem desprindecâteva drepturi şi obligaţii ale celor 2 proprietari pe care le regăsim la toate tipurile deservitute.

A. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului dominantDrepturi. Proprietarul fondului dominant are următoarele drepturi:- dreptul prevăzut de art. 630 C. civ., de a se folosi de servitute în

conformitate cu regulile fiecărui mod de constituire a servituţii;- dreptul de a face toate lucrările necesare folosirii şi conservării servituţii,

atât la fondul dominant, cât şi la fondul aservit;Obligaţii. Exercitarea dreptului de servitute de către proprietarul fondului

dominant presupune şi următoarele obligaţii ale acestuia:- obligaţia de a se folosi de servitute în condiţiile legii sau ale titlului

constitutiv al servituţii. Ori de câte ori proprietarul fondului dominant exercitădrepturile sale peste limitele stabilite de lege sau de titlul prin care a fost constituităservitutea, săvârşeşte un abuz de drept, care, fiind un delict civil, expune daunelor-interese pentru prejudiciul astfel cauzat proprietarului fondului aservit;

- obligaţia de a suporta cheltuielile necesare exercitării dreptului de servitute,în măsura în care nu s-a convenit altfel prin titlul de constituire a servituţii;

- obligaţia de a nu face lucrări care ar agrava situaţia fondului aservit.

FReglementări

privindexercitareadreptului de

servitute

Page 131: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

131

B. Drepturile şi obligaţiile proprietarului fondului aservitDrepturi. Proprietarul fondului aservit are următoarele drepturi:-dreptul de a pretinde despăgubirile prevăzute de lege pentru dezmembrarea

proprietăţii sale sau pentru folosirea abuzivă a servituţii;-dreptul de a dispune de bunul aservit prin înstrăinare sau grevare;-dreptul de a propune proprietarului fondului dominant un alt loc pentru

exercitarea servituţii sale când servitutea a devenit excesiv de împovărătoare;-dreptul de a abandona fondul său şi de a-l pune la dispoziţia proprietarului

fondului dominant, când prin titlul de constituire a servituţii şi-a asumat obligaţii pecare nu le poate onora.

Obligaţii. Exercitarea dreptului de servitutte presupune următoarele obligaţiipe care le are proprietarul fondului aservit:

-obligaţia de a nu face nimic de natură să stingherească pe proprietarulfondului dominant în exercitarea drepturilor dobândite de acesta prin constituireaservituţii;

-obligaţia de a efectua toate lucrările necesare pentru exercitarea şiconservarea servituţii, cu condiţia asumării acesteia prin titlul de constituire aservituţii.

Stingerea servituţilorCauze. Servituţile sunt drepturi reale în înţelesul că ele există atâta vreme cât

situaţia celor două imobile limitrofe le impune. Când această situaţie s-a schimbat şiau intervenit evenimente care le fac imposibile, servituţile se sting.

Cauzele de stingere a servituţilor sunt următoarele: imposibilitatea materialăde exercitare, desfiinţarea titlului constitutiv al servituţii, confuziunea, neuzul,exproprierea fondului aservit, renunţarea titularului, expirarea termenului.

a. Imposibilitatea materială de exercitare. În legătură cu această cauză, s-aspus că, în realitate, ea nu stinge exercitarea servituţii, ci doar o suspendă. Exemplulde şcoală este situaţia în care dreptul de trecere spre o fântănă încetează în cazulsecării acesteia, la care am putea adăuga stingerea servituţii de trecere prin eroziuneaterenului care face imposibilă trecerea. Dacă asemenea cauze sting sau doar suspendăexercitarea servituţii o spune fiecare situaţie în parte. În exemplul dat, dacă secareafântânii este definitivă, o asemenea împrejurare este o cauză de stingere a servituţii,după cum, dacă secarea este temporată, ea va suspenda servitutea care va renaştedupă încetarea cauzei de suspendare (art. 637 C. civ.);

b. Desfiinţarea titlului constitutiv al servituţii. O cauză frecventă destingere a servituţii este desfiinţarea titlului asupra fondului aservit prin rezoluţiune,revocare, constatarea nulităţii sau anularea acestuia. Ca o consecinţă a regulii resolutoiure dantis resolvitur ius accipientis, desfiinţarea titlului primar atrage desfiinţareatitlurilor subsecvente.

c. Confuziunea. Este cazul reunirii celor două fonduri în mâinile aceluiaşiproprietar, situaţie care se poate întâmpla atunci când ambele fonduri sunt dobânditede proprietarul fondului dominant, de proprietarul fondului aservit sau de o terţăpersoană, caz în care este aplicabilă maxima neminem res sua servit. Se poate însă caservitutea să renască atunci când cele două fonduri revin la situaţia lor iniţială.

d. Neuzul. Potrivit art. 639 C. civ., “servitutea este stinsă prin neuz în curs detreizeci de ani”. Se sting în acest mod doar servituţile constituite prin fapta omului,legiuitorul prezumând că, dacă titularul unui drept de servitute nu şi-l exercită timp de30 ani, este inutilă.

FCauze alestingerii

servituţilor

Page 132: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

132

e. Exproprierea fondului aservit. Este un mod de stingere a servituţii, dacăun asemenea drept este incompatibil cu noul regim juridic al fondului.

f. Renunţarea. Proprietarul fondului dominant poate renunţa la exercitareadreptului, atât expres, cât şi tacit. Actul juridic de renunţare poate fi încheiat, atât cutitlu oneros, cu titlu gratuit.

Alte cauze de stingere a servituţii sunt: pieirea fondului aservit, împlinireatermenului sau a condiţiei, când constituirea servituţii s-a făcut sub condiţie.

Protecţia juridică a servituţilorAcţiuni. Servituţile sunt apărate prin intermediul a două acţiuni principale:

acţiunea confesorie şi acţiunea posesorie.- Acţiunea confesorie de servitute. Este acţiunea petitorie specifică apărării

dezmembrămintelor dreptului de proprietate prin care proprietarul fondului dominantcere proprietarului fondului aservit respectarea servituţii sale. El va trebui sădovedească dreptul său de proprietate şi al celui de servitute asupra fondului aservit,în temeiul regulii actori incumbit probatio.

- Acţiunea posesorie. De vreme ce servituţile sunt susceptibile de posesie, elepot fi apărate şi prin acţiuni posesorii. Pot fi apărate prin asemenea acţiuni doarservituţile care se pot dobândi prin uzucapiune, adică servituţile continue şi aparente,conform art. 675 C. civ.

În practică, s-a pus problema dacă servitutea de trecere reglementată de art.616 C. civ., care este necontinuă, având nevoie de faptul actual al omului şineaparentă, poate fi apărată prin acţiunea posesorie. Au fost pronunţate soluţii derespingere a acţiunii posesorii, cu motivarea că “aceste servituţi neputând fi dobânditeprin prescripţie, nici acţiunile posesorii relativ la exerciţiul lor, fără existenţa unuititlu, nu pot fi admisibile”.

Instanţa supremă a decis că “dacă în general, servitutea de trecere nu se poatedobândi prin prescripţie, nu tot la fel stau lucrurile când este vorba de servitutea detrecere prevăzută de art. 616 C. civ., pentru locurile înfundate. Această servitute îşiderivă titlul chiar din lege şi, în principiu, ea poate fi apărată prin acţiune posesorie”.Împrejurarea că legea însăşi prevede posibilitatea creării unui drum de trecere laterenul înfundat, este considerată a constitui titlu legal.

4. Dreptul de superficieNoţiune şi caractere juridiceNoţiune. Dreptul de superficie nu este reglementat de Codul civil, motiv

pentru care multă vreme a fost contestat. Un argument solid al contestatarilor îlreprezintă acela potrivit căruia, spre deosebire de drepturile de creanţă, care suntpractic nelimitate, pentru că ele dau expresie libertăţii contractuale, drepturile realesunt expres prevăzute de lege pe care nimeni n-o poate completa, căci ubi lex nondistinguere nec nos distinguere debemus. Pe de altă parte, s-a remarcat că, lapreluarea textului de la art. 492 C. civ. din art. 553 C. civ. fr., a fost omisă dispoziţiafinală a acestuia, trăgându-se concluzia că omisiunea nu este întâmplătoare, cireprezintă opţiunea legiuitorului român.

Printr-o interpretare eminamente literală, partizanii dreptului de superficie vădîn dispoziţia de la art. 492 C. civ. însuşi temeiul juridic al dreptului de superficie.Potrivit acestui text, “Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asuprapământului sunt prezumate a fi făcute de proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa,şi că sunt ale lui, până ce se dovedeşte din contra“. Prin urmare, textul cuprinde douăipoteze, dintre care prima priveşte regula că lucrările menţionate de text sunt făcute

FDreptul desuperficie

Page 133: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

133

de proprietarul terenului şi că, deci, sunt ale lui, iar a doua, care reprezintă excepţia,că aceste lucrări nu sunt făcute de proprietar şi nu sunt ale lui.

Tot în sprijinul recunoaşterii de legislaţia românească a acestui drept real suntevocate o serie de norme din legi speciale care îl nominalizează expres: art. 11 dinDecretul-lege nr. 115/1938 pentru unificarea dispoziţiilor privitoate la cărţilefunciare, ca fiind intabulabil, art. 22 din Decretul nr. 167/1958 privind prescripţiaextinctivă care-l califică drept imprescriptibil, art. 21 după republicare, art. 19 alin.(1) C lit. a) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară.

Astăzi, existenţa acestui drept nu mai trezeşte nimănui îndoială. El estepractic o suprapunere a două drepturi de proprietate: dreptul de proprietate al uneipersoane asupra terenului şi dreptul de proprietate al altei persoane, superficiar,asupra lucrărilor efectuate pe terenul primului proprietar.

Astfel caracterizat, dreptul de superficie a fost definit în diverse formule,unele mai simplificate, altele mai detaliate. Dintre ultimele, nu putem să nu remarcămdefiniţia dată de Valeriu Stoica într-o lucrare de referinţă, deja citată, potrivit căreiadreptul de superficie este “dreptul real, imobiliar care reuneşte în conţinutul săujuridic, dreptul de proprietate asupra unei construcţii sau plantaţii, precum şi undezmembrământ al dreptului de proprietate asupra unui teren aparţinând alteipersoane decât titularul dreptului de superficie, dezmembrământ care reuneştefolosinţa şi, în mod limitat, posesia şi dispoziţia asupra unui teren sau a unei părţi dinacesta.”.

Caractere juridice. Din definiţia dreptului de superficie rezultă următoarelecaractere juridice ale acestuia:

a) este un drept real imobiliar pentru că are însuşirile drepturilor reale, fiindopozabil erga omnes şi pentru că obiectul acestuia îl constituie doar bunurile imobile:construcţii, plantaţii, lucrări aşezate pe solare ca obiect bunuri imobile construcţii,plantaţii, lucrări aplicate pe sol;

b) este un drept imprescriptibil sub aspect extinctiv. Sunt autori care îlcalifică drept prescriptibil în 30 ani. Aici credem că se impune o precizare. Dreptul desuperficie se dobândeşte când construcţiile efectuate pe terenul altuia sunt finalizate.Începând din acest moment el este imprescriptibil extinctiv. Altfel, o construcţieîncepută şi nefinalizată nu îndeplineşte condiţiile dreptului de superficie, astfel că eapoate fi uzucapată de proprietarul terenului printr-o posesie utilă de peste 30 ani;

c) este un drept perpetuu. Se impune şi aici precizarea că perpetuitateaacestui drept rezidă din faptul că nu se stinge prin neuz. Altminteri, el există doar pedurata construcţiilor edificate pe terenul altuia. Mai mult, când dreptul de superficiese constituie prin act juridic, nimic nu opreşte părţile să limiteze în timp acest drept.De aceea ni se pare judicios a spune că perpetuitatea ţine de natura şi nu de esenţa sa.

Modurile de constituireEnumerare. Dreptul de superficie poate fi dobândit prin act juridic (contract,

testament), fapt juridic în sens restrâns (uzucapiune), concesiune. La acestea seadaugă situaţia atipică a soţilor, recunoscută de jurisprudenţă ca un mod distinct deconstituire a dreptului de superficie.

Act juridic. Noţiunea generică de act juridic, ca manifestare de voinţă făcutăcu scopul de a produce efecte juridice, include atât actul juridic bilateral (contractul),cât şi actul juridic unilateral, testamentul.

Prin contract, constituirea dreptului de superficie are loc când proprietarulterenului consimte ca o altă persoană să realizeze pe terenul său o constructţie sauplantaţie.

FConstituireadreptului de

superficie

Page 134: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

134

Până la apariţia Legii nr. 247/2005, proprietarul putea consimţi şi tacit,aplicându-se regula qui tacet consentire videtur situaţie în care, deşi de principiutăcerea, prin ea însăşi, nu reprezintă o manifestare de voinţă, nu era nevoie de înscrisautentic. Prin art. 2 din Titul X al Legii nr. 247/2005, s-a dispus că terenurile, cu saufără construcţii, indiferent de destinaţie sau întindere, pot fi înstrăinate prin actejuridice încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute, iar alin. (2) alaceluiaşi articol se prevede explicit că “în cazul în care, prin acte juridice între vii, seconstituie un drept real asupra unui teren, cu sau fără construcţii, indiferent dedestinaţie sau întindere, dispoziţiile alineatului 1 se aplică în mod corespunzător”.Prin urmare, tot ce s-a s-a spus şi s-a scris despre posibilitatea constituirii unui astfelde drept în mod tacit ori prin înscris sub semnătură privată, astăzi nu mai este valabil.

Ce posibiltăţi are cel care, înainte de apariţia Legii nr. 247/2005, a edificat oconstrucţie sau plantaţie, pe terenul altuia, în temeiul unei convenţii sub semnăturăprivată sau pur şi simplu prin acordul tacit al proprietarului terenului?

Asemenea convenţii, nule după actuala legislaţie, pot fi calificate antecontract,care, cum se ştie, dă naşatere la obligaţia de a face actul sub formă autentică. Dacăproprietarul terenului refuză să dea curs acestei obligaţii, creditorul poate formula oacţiune în constatarea existenţei dreptului de superficie, prin care să solicitepronunţarea unei hotărări judecătoreşti care să ţină loc de act autentic.

Prin testament, dreptul de superficie se poate constitui, de exemplu, cândtestatorul lasă prin testament terenul unuia dintre moştenitori, iar altuia construcţia depe teren. Şi în acest caz forma actului juridic trebuie să fie autentică şi supusăcondiţiilor de publicitate imobiliară.

Uzucapiune. Dobândirea dreptului de superficie pe calea uzucapiunii este mairar întâlnită în practică, dar nu exclusă, impunându-se respectarea condiţiilorspecifice acestui mod de dobândire a drepturilor reale. Când cel care a edificat oconstrucţie sau plantaţie pe terenul altuia dobândeşte dreptul de superficie printr-oposesie utilă timp de 30 ani. Folosind terenul pe care se află construcţia sau plantaţiape durata termenului de uzucapiune, constructorul nu uzucapează terenul, pentru căposesia nu are animus sibi habendi.

Situaţia atipică a soţilor. Soţii care, în timpul căsătoriei lor realizează oconstrucţie sau o plantaţie pe terenul unuia dintre ei este o situaţie atipică pentru căambii au calitatea de constructori, în înţelesul legii, iar prerogativele dreptului deproprietate sunt exercitate în comun. Fostul Tribunal Suprem a decis că în situaţiaconstrucţiilor edificate în timpul căsătoriei pe terenul unuia dintre ei, ”terenul rămâneîn continuare vechiului proprietar, chiar în condiţiile în care construcţia este atribuităceluilalt soţ. Dacă la sistarea stării de devălmăşie construcţiile sunt atribuite soţuluicare nu este proprietar, acesta urmează să dobândească un drept de folosinţă asupraterenului, în timp ce soţul proprietar al terenului rămâne mai departe proprietarexclusiv al acestuia”.

Aceeaşi soluţie a fost pronunţată şi în situaţia în care constructorul nu arecalitatea de soţ, ci de concubin, reţinându-se că “edificarea de către concubini a uneiconstrucţii prin contribuţie materială comună, pe terenul unuia din ei, justificădobândirea dreptului de proprietate comună pe cote-părţi asupra construcţiei şi adreptului de folosinţă asupra terenului”.

În această materie există o doctrină şi jurisprudenţă bogate.Unii autori consideră că “dezmembrarea se produce într-un mod special, iar

majoritatea autorilor consideră că dreptul de superficie al soţului, coproprietar alconstrucţiilor şi plantaţiilor, se naşte ope legis, în temeiul art. 30 C. fam., unii

Page 135: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

135

apelând la un raţionament logic, potrivit căruia “din moment ce ambii soţi ridică oconstrucţie cu mijloace comune, dreptul fiecătuia asupra acesteia trebuie să aibăacelaşi caracter, aplicându-se regimul prevăzut de art. 30 Codul familiei“.

În ce ne priveşte, credem că prima dintre teorii, chiar dacă este majoritară, nueste în afara oricărei critici. Ea explică doar dobândirea dreptului de coproprietateasupra lucrărilor comune ale soţilor, dar nu şi mecanismul prin care terenul, careconstituie proprietatea exclusivă a unuia dintre ei, ajunge să fie grevat. Apoi, estegreu să acceptăm ca temei juridic al unui drept real o deducţie, oricât de raţională ar fiea.

Dintr-o altă perspectivă, dacă am accepta această fundamentare juridică adreptului de superficie, ne întrebăm cum se poate armoniza dobândirea dreptului desuperficie ope legis, invocând art. 30 C. fam. de către soţul care nu este proprietar alterenului, cu prevederile art. 2 Titlul X al Legii nr. 247/2005, potrivit căroraterenurile, cu sau fără construcţii, indiferent de destinaţia lor, pot fi înstrăinate prinacte între vii, în formă autentică. Noua prevedere legală este suficient de explicită,astfel că in claris non fit interpretatio şi ea nu distinge şi alte moduri de dobândire şi,deci, ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus.

Nici cealaltă teză nu poate fi primită, motivată exclusiv pe susţinerea că“legea, prin ea însăşi, nu este niciodată producătoare de efecte juridice”, argumentcare trezeşte serioase rezerve, câtă vreme este notoriu că multe alte drepturi se nascprin voinţa legii, fără a fi nevoie de exemplificare. Suntem de acord că în lipsa actuluijuridic, singurul mod de dobândire a dreptului de superficie a rămas faptul juridic înînţeles restrâns, dar credem că o soluţie legislativă explicită şi coerentă ar fipreferabilă. Avem în vedere rigoarea care trebuie să caracterizeze o evidenţă cât maiexactă, a tuturor drepturilor reale, în interesul securităţii circuitului civil.

Concesiunea. Este privită în doctrină ca un alt mod de dobândire asuperficiei. Este vorba de terenurile proprietatea privată a statului, care pot ficoncesionate potrivit art. 13 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 şi, mai apoi, conformLegii nr. 219/1998, legea-cadru privind concesiunile, pentru construcţia de locuinţe,drept care se obţine prin actul administrativ al organului competent pe durataconstrucţiei şi care se poate transmite împreună cu aceasta.

Acest mod de constituire a dreptului de superficie a fost contestat, cumotivarea că procedura prin care se dobândeşte acest drept ţine, în principal, dedreptul public, că dreptul de concesiune este constituit prin act juridic oneros şi căacest drept care poate înceta ca sancţiune pentru nefinalizarea construcţiei sau pentruneplata redevenţei, susţinându-se că acest drept este un dezmembrământ distinct aldreptului de proprietate care nu se confundă cu superficia.

Nu putem fi de acord cu argumentele care ar pleda pentru calificarea acestuidrept ca fiind altceva decât superficie. Avem în vedere cel puţin două argumente:

-împrejurarea că acest drept se obţine printr-o procedură reglementată dedreptul public nu poate schimbă natura juridică a dreptului de superficie însuşi;

-faptul că acest drept are o serie de particularităţi, inclusiv aceea că poate firevocat ca sancţiune, nu afectează natura sa civilă.

Exercitarea dreptului de superficieDrepturile superficiarului. Drepturile superficiarului obiectul dreptului de

superficie este exclusiv terenul. Asupra construcţiilor se exercită dreptul deproprietate. De aceea cred că este uşor improprie formula “drepturile superficiaruluiasupra construcţiilor”, dar numai în măsura în care poate crea impresia că exerciţiuldreptului de superficie cade asupra construcţiilor asupra construcţiilor, plantaţiilor şi

FExercitareadreptului de

superficie

Page 136: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

136

lucrărilor făcute pe teren implică posesia, folosinţa şi dispoziţia. Superificiarul poateînstrăina dreptul său fără consimţământul proprietarului terenului. Deşi nu esteproprietar al terenului, el are o dispoziţie materială limitată asupra acestuia,neputându-i afecta substanţa decât doar atât cât este nevoie pentru edificareaconstrucţiilor şi întreţinerea acestora.

Dreptul de superficie poate fi înstrăinat, atât prin acte inter vivos, cât şi prinacte de mortis causa, putând fi grevat de sarcini reale.

Stingerea superficiei Cazuri. Dreptul de superficie se stinge în următoarele situaţii:a) prin confuziune, când superficiarul devine proprietar asupra terenului;b) prin pieirea sau desfiiinţarea construcţiei sau a lucrărilor edificate pe

teren;c) cu titlu de sancţiune, când construcţia n-a fost edificată sau când n-a fost

achitată redevenţa, în cazul superficiei obţinute prin concesiune.5. Dreptul real de folosinţă asupra terenurilor agricoleNoţiune. Potrivit art. 19 alin. (3) din Legea nr. 18/1991, republicată, „Se pot

atribui, la cerere, în folosinţă agricolă, până la 5000 mp în echivalent arabil, defamilie, personalului de specialitate din serviciile publice comunale, în perioada câtlucrează în localitate, el sau membrii familiei din care face parte, Dreptul deproprietatea asupra acestor terenuri aparţine comunei, oraşului sau municipiului, dupăcaz”.

Acest drept are următoarele particularităţi:- constituirea acestui drept se face prin act administrativ individual;- beneficiarii acestui drept trebuie să aibă o calitatea specială, adică să facă

parte din personalul de specialitate din serviciile publice comunale;- obiect al acestui drept îl constituie terenurile agricole din proprietatea privată

a unităţilor administrativ-teritoriale: comună, oraş, municipiu;- durata pentru care este acordat este limitată pe perioada cât beneficiarii

lucrează în serviciile publice avute în vedere de lege;- dobândirea dreptului este condiţionată de domiciliul beneficiarului, care

trebuie să fie în localitatea pe raza căreia se află terenul, iar titularul şi membriifamiliei acestuia să nu aibă teren în acea localitate.

Plecând de la aceste particularităţi, acest drept a fost definit ca fiind un dreptreal principal, dezmembrământ al dreptului de proprietate privată al comunelor,oraşelor sau municipiilor asupra unor terenuri agricole, constituit în favoarea unorpersoane fizice prin acte administrative individuale.

Constituirea dreptului real de folosinţă. Potrivit art. 22 al, nu identific acestact normativ constituirea acestui drept se face prin decizia consiliului local al unităţiiadministrativ-teritoriale respective. Constituirea acestui drept se face cu titlu gratuit şieste condiţionată de existenţa unor terenuri disponibile.

Caractere juridice. Dreptul real de folosinţă are următoarele caracterejuridice:

a) este un drept real, dezmembrământ al dreptului de proprietate al unităţiloradministrativ-teritoriale prevăzute de lege;

b) este un drept intuitu personae;c) este opozabil erga omnes, inclusiv proprietarului;d) este un drept inalienabil;e) este un drept temporar.

FDreptul real defolosinţă asupra

terenuriloragricole

Page 137: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

137

Conţinut juridic. Atributele acestui drept sunt posesia şi folosinţa. Titularulposedă terenul cu intenţia specifică acestui drept şi nu cu animus sibi habendi.Atributul folosinţei îi permite titularului să exploateze terenul, culeagându-ifructelele. Cu acordul proprietarului, titularul poate face şi investiţiile utile terenului.Prin urmare, titularul acestui drept are o dispoziţie materială limitată.

Stingerea dreptului de folosinţă. Cauzele de stingere a dreptului real defolosinţă asupra terenurilor agricole sunt de două feluri: cauze specifice acestui dreptşi cauze externe.

Cauzele specfice sunt următoarele:a) pierderea de către titular a calităţii pentru care i-a fost constituit acest drept,

anume când titularul nu mai face parte din personalul de specialitate al serviciilorpublice comunale;

b) cu titlu de sancţiune, când titularul fie exercită abuziv dreptul de folosinţă,schimbîndu-i destinaţia, fie nu respectă obligaţiile de a cultiva terenul şi de ameliorasolul - obligaţii propter rem.

Cauzele externe sunt cele care afectează dreptul unităţilor administrative-teritoriale care au constituit dreptul de folosinţă sunt:

a) pierderea, de către unităţile administrativ-teritoriale a dreptului deproprietate asupra terenului urmare a retrocedării acestuia fostului proprietar;

b) prin trecerea terenului respectiv din domeniul privat al statului în domeniulpublic al statului;

c) prin exproprierea terenului, conform art. 28 alin. (3) din Legea nr. 33/1994.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.

1. Diamant, Caracterul depasit al teoriei patrimoniului unic, revista Dreptul nr.

1/2000;

2. Barsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2007;

3. S. Neculaescu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Hamangiu, 2008;

4. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, 2004, vol

1;

5. V. Stoica, Notiunea juridica de patrimoniu, Pandectele romane, supliment, nr.

1/2003.

Page 138: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

138

TEST DE AUTOEVALUARE

Cum argumentaţi afirmaţia: „Dreptul de abitaţie este strict personal şi prin urmare

inalienabil şi insesizabil”

TEMĂ DE REFLECŢIE

Dreptul real de folosinţă asupra terenurilor agricole.

Page 139: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

139

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Este transmisibil dreptul de uzufruct?a. dab. nuc. da dar cu consimtamantul uzufructuarului

2. Care servituti pot fi dobandite prin uzucapiune:a. servitutile continueb. servitutile necontinuec. si unele si altele

3. Ce drepturi are constructorul de bună credinţă asupra construcţiiloredificate pe terenul altuia:

a. dreptul de proprietate asupra construcţieib. dreptul de creanţă asupra materialelorc. dreptul de proprietate asupra terenului şi construcţiei

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. b.

2. b.

3. b.

Page 140: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

140

CAPITOLUL IXMODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI

DE PROPRIETATEŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

1. Cuprins2. Obiectiv general3. Obiective operaţionale4. Timpul necesar studiului capitolului5. Dezvoltarea temei6. Bibliografie selectivă7. Temă de reflecţie8. Modele de teste9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

� Privire generală� Contractul ca mod de dobândire a proprietăţii sau a altor

drepturi reale� Legea� Accesiunea sau incorporaţiunea� Accesiunea mobiliară� Tradiţiunea� Ocupaţiunea� Hotărârea judecătorească� Uzucapiunea� Întreruperea şi suspendarea prescripţiei.

� Obiectiv general: Dobândirea unei viziuni de ansamblu a acestormoduri, clasificarea lor, discuţiile doctrinare privind legea ca modde dobândire distinct a proprietăţii.

� Obiective operaţionale: Examinarea fiecărui mod de dobândire aproprietăţşi, asa cum sunt ele reglementate de actualul Cod civil,cu specială trimitere la accesiunea imobiliară şi la uzucapiune, celecare sunt frecvent întâlnite ăn practică.

= 3 ore

Page 141: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

141

CAPITOLUL IXMODURILE DE DOBÂNDIRE A DREPTULUI DE PROPRIETATE

ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

1. Privire generalăSediul materiei. Potrivit art. 644 C. civ., “Proprietatea bunurilor se

dobândeşte şi se transmite prin succesiune, prin legate, prin convenţie şi printradiţiune” ,iar art. 645 C. civ. dispune că “Proprietatea se mai dobândeşte prinaccesiune sau incorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prin ocupaţiune”.

Deşi s-a remarcat că aceste texte sunt mai complete decât cele ale Coduluicivil francez, enumerarea a fost criticată de mai toţi autorii care s-au aplecat asupramateriei drepturilor reale, ca fiind incompletă, pentru că omite câteva dintre moduriledistincte de dobândire a proprietăţii, cum sunt posesia de bună-credinţă în privinţabunurilor mobile, dobândirea proprietăţii fructelor de către posesorul de bună-credinţă, hotărârile judecătoreşti constitutive de drepturi.

În ce priveşte legea, s-a spus că greşit este calificată drept un mod distinct dedobândire a dreptului de proprietate, când de fapt, ea dă eficienţă juridică tuturorcelorlalte moduri de dobândire a proprietăţii. Bunăoară, posesorul de bună-credinţă n-ar putea obţine proprietatea fructelor şi nici n-ar putea fi considerat proprietar asuprabunurilor mobile, dacă legea nu le-ar consacra.

A fost supusă criticii şi terminologia folosită de art. 644 C. civ. care distingeîntre „succesiune” şi “legate”, deşi termenul generic “succesiune” include şisuccesiunea testamentară.

Împărtăşind grija autorilor citaţi pentru acurateţea limbajului juridic, nu putemsă nu supunem atenţiei faptul că orice clasificare are un caracter pur convenţional şică finalitatea multora dintre ele este exclusiv didactică. Dacă ne raportăm cu aceeaşiexigenţă la reglementarea din Codul civil francez, vom observa că distincţia pe care oface art. 711 dintre “donaţie” şi „efectele obligaţiilor” este chiar mai stridentă, ambeleputând fi incluse în ceea ce Codul nostru civil numeşte generic “convenţie”, pentru anu mai vorbi că modelul inspiraţiei noastre este cu mult mai eliptic.

Fără pretenţia unui tablou complet al acestor moduri de dobândire aproprietăţii, putem conveni totuşi că cele mai generale moduri de dobândire aproprietăţii sunt următoarele: contractul, succesiunea legală, succesiuneatestamentară, uzucapiunea sau prescripţia achizitivă, accesiunea, posesia de bună-credinţă a bunurilor mobile, dobândirea de către posesorul de bună-credinţă aproprietăţii fructelor produse de bunurile frugifere, ocupaţiunea, tradiţiunea şihotărârea judecătorească.

Pe lângă acestea, legea prevede şi o serie de moduri specifice de dobândire adreptului de proprietate publică: exproprierea pentru utilitate publică, achiziţiilepublice, trecerea în domeniul public a unor bunuri din domeniul privat al statului saual unităţilor administrativ-teritoriale pentru cauze de utilitate publică etc.

Clasificare. În mod obişnuit modurile de dobândire a proprietăţii suntclasificate după mai multe criterii a căror prezentare este utilă, pentru că, deosebindu-le, ele vor putea fi mai bine conturate.

- După întinderea dobândirii, se disting următoarele categorii:

FNoţiuni generale

FCriterii declasificare

Page 142: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

142

a) moduri de dobândire universală prin care se dobândeşte o universalitate debunuri, aşa cum se întâmplă la succesiunea legală prin care se transmit toate bunurilelăsate de defunct;

b) moduri de dobândire cu titlu universal prin care se transmite o fracţiunedin patrimoniul defunctului, adică bunurile mobile sau bunurile imobile, cum estecazul legatului cu titlu universal. Diferenţa este calitativă şi nu cantitativă. De aceeaeste greşit să se spună că ne aflăm în faţa unei transmisiuni universale când vine lasuccesiune un singur moştenitor şi cu titlu universal când vin mai mulţi moştenitori,cum se întâmplă uneori;

c) moduri de dobândire cu titlu particular, când se dobândeşte un bun sau maimulte bunuri determinate, cum este contractul, uzucapiunea, tradiţiunea, accesiuneaş.a.

- După caracterul transmisiunii, deosebim:a) moduri de dobândire cu titlu oneros, când dobânditorul se obligă să

plătească un echivalent, care poate fi o sumă de bani, un bun sau o altă prestaţie, cumeste cazul contractului cu titlu oneros, accesiunea;

b) moduri de dobândire cu titlu gratuit, când dobânditorul nu este obligat laun echivalent, cum este cazul succesiunii legale sau testamentare, accesiunii,uzucapiunii.

Interesul distincţiei constă în aceea că în cazul dobândirii cu titlu onerosoperează principiul consensualismului (solo consensus obligat), cu excepţiileprevăzute de lege, în timp ce la dobândirea proprietăţii prin moduri cu titlu gratuit,legea impune respectarea unor condiţii de formă a actului juridic, cum este cazuldonaţiei şi testamentului.

Sub un alt aspect, modurile de dobândire a proprietăţii cu titlu gratuitpresupun condiţii mai restrictive privind capacitatea decât la cele cu titlu oneros,datorită efectelor diferite pe care ele le implică.

- După momentul la care se produce dobândirea, se disting:a) moduri de dobândire inter vivos, destinate să producă efecte în timpul vieţii

proprietarului actual, din care fac parte majoritatea acestora;b) moduri de dobândire de mortis causa, care produc efecte la moartea

proprietarului actual, cum este cazul succesiunii testamentare;- După situaţia juridică a bunului la momentul dobândirii, pot fi

deosebite:a) moduri originare de dobândire a proprietăţii, când dobânditorul unui bun

este primul proprietar, fără să fi operat transmisiunea dreptului de proprietate de la untitular la altul. Astfel de moduri sunt ocupaţiunea, uzucapiunea, accesiunea naturală,dobândirea de către posesorul de bună-credinţă a proprietăţii bunurilor mobile,dobândirea proprietăţii fructelor de către posesorul de bună-credinţă;

b) moduri derivate de dobândire a proprietăţii sunt cele care au ca efecttransmisiunea dreptului de proprietate de la un titular la altul, aşa cum există el înpatrimoniul celui care îl înstrăinează, cum sunt contractul, succesiunea legală şisuccesiunea testamentară.

2. Contractul ca mod de dobândire a proprietăţii sau a altor drepturireale

Noţiune. Codul civil vădeşte inconscvenţă terminologică, folosind atâttermenul de convenţie, cât şi pe cel de contract pentru desemnarea aceleiaşi noţiuni,motiv pentru care atât doctrina, cât şi jurisprudenţa îi consideră sinonimi. În realitate,cei doi termeni nu sunt sinonimi: în timp ce convenţia reprezintă genul, contractul

FContractul ca

mod dedobândire aproprietăţii

Page 143: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

143

este specia. Sunt şi convenţii prin care părţile nu urmăresc producerea unor efectejuridice propriu-zise. De aceea, Codul civil francez defineşte prin art. 1101 contractulca fiind “convenţia prin care o persoană sau mai multe persoane se obligă faţă de unasau mai multe (persoane, s.n.) să dea, să facă sau să nu facă ceva”. Codul nostru civildefineşte contractul drept “acordul dintre două sau mai multe persoane spre aconstitui sau stinge între dânşii un raport juridic”.

Principiul consensualismului. Art. 971 C. civ. enunţă un principiufundamental al dreptului nostru civil, principiul consensualismuluil, potrivit căruia“În contractele ce au ca obiect translaţia proprietăţii sau a unui alt drept real,proprietatea sau dreptul se transmite prin efectul consimţământului părţilor şi lucrulrămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiar când nu i s-a făcut tradiţiunealucrului“.

Prin urmare, ori de câte ori legea nu prevede o condiţie specială de formă,contractul se consideră încheiat în chiar momentul realizării acordului de voinţă.Acest principiu este concretizat, într-o altă formulare şi mai sugestivă, în materiacelui mai important contract civil, contractul de vânzare-cumpărare, prin art. 1295 C.civ., potrivit căruia “Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de dreptstrămutată la cumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupralucrului şi asupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul nu se va finumărat”. Este ceea ce, printr-o formulare sintetică şi, în egală măsură, sugestivă, ospune adagiul solo consensus obligat.

Excepţii de la principiul consensualismului. Sunt acele situaţii în caretransferul proprietăţii are loc la un alt moment decât acela al încheierii acordului devoinţă:

a) - transferul proprietăţii bunurilor generice are loc la momentulindividualizării lor prin numărare, cântărire, măsurare. Spre deosebire de bunurileindividual determinate, unde riscul pierii fortuite a bunului îl suportă vânzătorul,potrivit regulii res perit domino, bunurile generice, fiind fungibile, nu suntsusceptibile de a pieri în înţeles juridic, ceea ce o spune, la fel de sintetic, adagiulgenera non pereunt, ceea ce face ca şi în situaţia când obiectul contractului dispare,debitorul să nu fie liberat, fiind obligat să predea cumpărătorului bunuri, în aceeaşicantitate şi calitate;

b) - când, prin acord de voinţă, părţile au convenit fie un termen la caresă aibă loc transferul proprietăţii, fie au condiţionat acest transfer al dreptuluide un eveniment viitor şi nesigur care se numeşte condiţie suspensivă;

c) - transferul proprietăţii bunurilor viitoare, atunci când ele pot faceobiectul înstrăinării, are loc la momentul realizării lor, cum este cazul recoltelorviitoare, deşi ele nu există la momentul acordului de voinţă, transferul dreptului deproprietate are loc la momentul realizării lor;

d) - transferul drepturilor reale, în sistemul cărţilor funciare, are loc înmomentul intabulării în cartea funciară.

3. LegeaCalificare. Spre deosebire de Codul civil francez care nu include legea printre

modurile de dobândire a proprietăţii, Codul nostru civil, după ce în art. 644 prevedecă “Proprietatea bunurilor se dobândeşte şi se transmite prin succesiune, prin legate,prin convenţie şi prin tradiţiune”, în art. 655 dispune că “proprietatea se maidobândeşte prin accesiune sau încorporaţiune, prin prescripţie, prin lege şi prinocupaţiune”.

FLegea ca mod

de dobândire aproprietăţii

Page 144: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

144

Cu toate acestea, o bună parte a doctrinei de drept civil nu examinează legeaca mod direct de dobândire a proprietăţii, afirmând că, atâta vreme cât, în general,toate modurile de dobândire a proprietăţii sunt legale, în înţelesul că ele producefectul translativ de proprietate doar pentru că legea îl prevede, includerea ei printreaceste moduri devine inutilă.

În mod tradiţional se consideră că legea poate fi examinată ca mod distinct dedobândire a proprietăţii în acele situaţii care “nu pot fi clasificate sub o altă rubrică”.Altfel spus, legea constituie mod de dobândire a proprietăţii şi a altor drepturi reale,numai dacă se îndeplinesc două condiţii, şi anume: achiziţia să se sprijine expres peun text de lege şi să nu se poată explica printr-un alt mod de dobândire.

În ce ne priveşte, credem că, în general, nevoia de a face cât mai multedistincţii, chiar în temeiul unor criterii discutabile în substanţa lor, aşa cum am maiarătat, vine să răspundă unor raţiuni pur didactice, astfel că nu găsim deloc inutilăexaminarea, în cadrul acestei secţiuni, a acelor situaţii care nu sunt tratate ca moduritradiţionale de dobândire a proprietăţii.

Cazuri. Se consideră îndeobşte, că următoarele sunt asemenea cazuri:a) art. 485 C. civ. - dobândirea proprietăţii fructelor de către posesorul

de bună-credinţă. Subiectul este analizat în materia efectelor posesiei;b) art. 597-598 C. civ. - dobândirea coproprietăţii zidului comun. Este

unul dintre cazurile legale de proprietate forţată şi perpetuă;c) art. 1909 C. civ. – dobândirea proprietăţii bunurilor mobile prin

posesia de bună-credinţă. În mod tradiţional, subiectul este tratat în cadrulrevendicării bunurilor mobile.

4. Accesiunea sau incorporaţiuneaNoţiunea şi felurile accesiuniiNoţiune. Potrivit art. 482 C. civ., “Proprietarul unui lucru mobil sau imobil dă

drept asupra a tot ceea ce produce lucrul şi asupra a tot ce se uneşte, ca accesoriu, culucrul într-un mod natural sau artificial”.

Enunţul, deşi pare a fi cât se poate de firesc, păcătuieşte pentru că, aşa cum s-a remarcat, dobândirea fructelor de către proprietar este un atribut al dreptului deproprietate şi nu efect al accesiunii. Art. 488 C. civ. nuanţeză principiul mai susenunţat, dispunând că “Tot ce se uneşte şi se încorporeză cu lucrul se cuvineproprietarului lucrului“.

Plecând de la aceste texte, accesiunea a fost definită ca fiind încorporareamaterială a unui lucru mai puţin important, într-un lucru mai important. Ceea cedefineşte accesiunea este tocmai legătura de accesorialitate între două lucruri, în aşafel încât despărţirea lor este imposibilă, astfel încât soarta lucrului mai puţinimportant urmează soarta bunului principal, conform adagiului accesorium sequiturprincipalem sau, şi mai aplicat, accessio cedat principali.

Accesiunea este un drept originar de dobândire a dreptului de proprietate carenu poate avea ca obiect bunurile proprietate publică.

Felurile accesiunii. Accesiunea poate fi imobiliară sau mobiliară, după cumpriveşte bunurile imobile sau mobile. La rândul ei, accesiunea imobiliară poate finaturală şi artificială.

- Accesiunea imobiliară naturalăDefiniţie. Accesiunea imobiliară naturală este unirea, fără intervenţia omului

a două bunuri, având proprietari diferiţi, dintre care cel puţin unul dintre cele douăbunuri este imobil. Premisa de la care se pleacă în reglementarea accesiunii este că

FAccesiune/

incorporaţiune

F

Page 145: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

145

pământul este totdeauna bun principal, în timp ce tot ce se încorporează în el suntconsiderate ca accesorii, indiferent de valoarea acestora ( superficies solo cedit).

A. AluviuneaDefiniţie legală. Potrivit art. 495 C. civ., aluviunea reprezintă o “creşterile de

pământ ce se fac succesiv şi pe nesimţite la malurile râurilor şi fluviilor “. Prinurmare, toate adăugirile naturale, produse de apele curgătoare, fără intervenţiaomului, aparţin proprietarului fondului riveran pe care s-au depus. Creşterile depământ realizate prin retragerea apelor aparţin, în temeiul art. 496 C. civ.,proprietarului fondului riveran de pe care s-au retras apele.

Potrivit doctrinei, ambele ipoteze privesc doar apele curgătoare, nu şi marea,pentru că malul mării este proprietate publică.

În completarea acestor prevederi, Legea apelor nr. 107/1996, dispune în art. 3alin. (2) că albiile minore mai mici de 5 km şi cu bazine hidrografice care nu depăşesc10 km2 şi pe care nu curg în permanenţă apele, aparţin proprietarului fondului pe carese formează sau curg.

B. AvulsiuneaReglementare. În conformitate cu art. 498 C. civ., aluviunea este ruperea unei

bucăţi de teren ca urmare a acţiunii apelor curgătoare şi alipirea ei la un teren riveranaparţinând altei persoane. În timp ce aluviunea presupune creşteri progresive deteren, avulsiunea presupune deslipirea bruscă a unei porţiuni de teren care se alipeşteunui alt fon aparţinâna altui titular, sporindu-i, astfel, proprietatea, dar sub o anumităcondiţie. Proprietarul fondului de la care s-a desprins porţiunea de teren, o poaterevendica într-un termen de prescriptie de un an. Prin urmare, data la care are loctransferul proprietăţii este data la care se împlineşte termenul de un an de la dezlipire.

Când bucata de pământ aparţine domeniului public, acţiunea esteimprescriptibilă.

C. Insulele şi prundişurileReglementare. Potrivit art. 500 C. civ., “insulele şi prundişurile care se

formează în râurile nenavigabile şi neplutitoare sunt ale proprietarului ţărmului pecare s-au format”. Potrivit aceluiaşi text, dacă insula formată trece peste jumătatearâului, fiecare proprietar riveran are un drept de proprietate asupra părţii din insulă cese întinde spre el, pornind de la jumătatea râului.

Tot astfel, art. 3 alin. (3) din Legea apelor nr. 107/1996 prevede că insulelecare nu sunt în legătură cu terenurile cu mal la nivelul mediu al apei, aparţinproprietarului albiei.

Spre deosebire de primele, insulele şi prundişurile care se formează în albiafluviilor şi a râurilor navigabile sau plutitoare sunt proprietate publică şi care, potrivitaceluiaşi text, „sunt ale statului, dacă nu se opune titlu sau prescripţie”. Aceastăprevedere a Codului civil se întregeşte cu cea din art. 5 al Legii nr. 18/1991,republicată.

D. Accesiunea animalelorReglementare. Art. 503 C. civ. prevede că “orice animale sau zburătoare

sălbatice care trec în cuprinsul nostru se fac ale noastre, pe cât timp rămân la noi,afară numai dacă asemenea trecere s-a ocazionat prin fraude sau prin artificii”.

Legea nr. 103/1996 privind fondul cinegetic şi protecţia vânatului dispune căanimalele sălbatice care fac parte din fondul cinegetic sunt proprietatea statului, astfelcă dobândirea lor se poate face doar în condiţiile prevăzute de lege. Pentru acestmotiv s-a afirmat că art. 503 C. civ. se aplică doar animalelor semisălbatice, cum suntporumbeii şi albinele.

Page 146: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

146

- Accesiunea imobiliară artificială sau industrialăCazuri legale. Plecând de la aceeaşi premisă, potrivit căreia tot ce se uneşte

cu pământul urmează soarta juridică a acestuia, accesiunea artificială se preocupă desoarta lucrărilor pe care omul le face pe un teren al altuia, concretizată în construcţii,plantaţii sau oricare alt lucru. Spre deosebire de accesiunea naturală, accesiuneaartificială este rezultatul activităii omului.

Codul civil pleacă de la premisa prevăzută de art. 492 C. civ., potrivit căreia“Orice construcţie, plantaţie sau lucru făcut în pământ sau asupra pământului suntprezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ, cu cheltuiala sa şi că suntale lui, până ce se dovedeşte din contră”.

Prin acest text, sunt instituite două prezumţii relative, iuris tantum: că toatelucrările făcute pe teren sunt ale proprietarului terenului şi că aceste lucrări au fostfăcute pe cheltuiala lui. Ambele pot fi răsturnate prin proba contrară.

Prin art. 493 şi 494, Codul nostru civil reglementează două cazuri deaccesiune artificială pe care le vom examina în cele ce urmează.

A. Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor sau a altor lucrări efectuate deproprietar pe terenul său, cu materialele altuia

Reglementare. Este ipoteza reglementată de art. 493 C. civ., text potrivitcăruia “Proprietarul pământului care a făcut construcţii, plantaţii şi lucrări cumateriale străine, este dator să plătească valoarea materialelor. El mai poate fiosândit, dupã împrejurări, pentru o asemenea urmare şi la plata de daune-interese. Darproprietarul materialelor n-are drept a le ridica”.

Prin încorporarea materialelor în construcţia edificată pe terenulproprietarului, acestea îşi pierd identitatea, devenind bun imobil prin natura sa,proprietarul terenului devine proprietar al construcţiilor, plantaţiilor sau al altorlucrări, având obligaţia de a despăgubi pe proprietarul materialelor încorporate înlucrările edificate, evaluate la preţul de circulaţie al acestora la data plăţii şi nu la dataîncorporării lor în lucrări. Proprietarul terenului devine proprietarul materialelor,indiferent de buna sau reaua-credinţă, adică indiferent dacă a ştiut sau nu cămaterialele sunt ale altuia, în timp ce proprietarul materialelor îl va putea acţiona peproprietarul terenului, cerând contravaloarea investiţiei sale, în temeiul îmbogăţiriifără justă cauză.

Momentul la care se evaluează materialele este cel al acordării lor, indiferentde buna sau reaua-credinţă a proprietarului terenului. Soluţia este impusă de echitate,în condiţiile în care între momentul edificării lucrării şi cel al despăgubirii efective,preţul acestora poate evolua semnificativ. Cum însă dreptul proprietaruluimaterialelor este un drept de creanţă, supus prescripţiei, termenul curge de la datacând proprietarul terenului şi-a manifestat intenţia de a-şi însuşi construcţia edificată

Dacă proprietarul terenului a fost de rea-credinţă, cunoscând că materialelesunt ale altuia, pe lângă contravaloarea acestora va putea fi obligat la daune-interesepentru prejudiciul cauzat proprietarului materialelor. În acest caz temeiul juridic alacţiunii în pretenţii îl va constitui art. 998-999 C. civ.

Practica judiciară a fost confruntată cu situaţia în care imobilul careîncorporează materialele altuia a fost vândut. S-a decis că “acţiunea constructoruluipoate fi îndreptată numai împotriva vechiului proprietar, deoarece acesta a profitat delucrările respective, întrucât a vândut imobilul cu toate lucrările executate, deci cu unpreţ mai mare decât cel pe care l-ar fi putut obţine în lipsa acestora”.

Aceleaşi soluţii pentru această ipoteză sunt prevăzute în Proiectul Coduluicivil, care, în art. 447 dispune: “(1) În cazul în care a construit cu materialele altuia,

FReglementări

Page 147: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

147

proprietarul terenului devine proprietarul construcţiei, neputând fi obligat ladesfiinţarea acesteia şi nici la restituirea materialelor folosite.

(2) Proprietarul materialelor are numai dreptul la despăgubiri care să acoperevaloarea materialelor, precum şi orice alte prejudiciii ocazionate”.

B. Accesiunea construcţiilor, plantaţiilor şia altor lucrări efectuate de opersoană cu materialele sale pe un teren al altuia

Reglementare. Potrivit art. 494 C. civ., “dacă construcţiile şi plantaţiile aufost făcute de o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul terenului are dreptul dele ţine pentru dânsul sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice“. Prin urmare, întimp ce proprietarul terenului capătă proprietatea materialelor, constructorul devinecreditor al proprietarului terenului. Tratamentul aplicat constructorului depinde însă,de buna sau reaua sa credinţă.

a. Ipoteza constructorului de bună-credinţăÎn ce constă buna-credinţă a constructorului? Mai întâi, trebuie reamintit

că, potrivit principiului Bonna fides praesumitur, prevăzut de art. 1899 alin. (2) C.civ., constructorul nu va fi pus în situaţia de a-şi dovedi buna sa credinţă.

Întrebându-se în ce ar consta buna-credinţă a constructorului, doctrina oferăsoluţii diferite.

Potrivit unei opinii, în această materie s-ar aplica standardul prevăzut de art.486 C. civ., potrivit căruia constructorul va fi considerat de bună-credinţă când s-aîncrezut într-un titlu ale cărui vicii nu i-au fost cunoscute, concepţie însuşită, într-oprimă fază, şi de practica fostului Tribunal Suprem, printr-o decizie rămăsă izolată.

Într-o altă orientare, căreia ne alăturăm, standardul prevăzut de art. 486 C. civ.este prea rigid şi nu poate fi aplicat în materia accesiunii imobiliare artificiale. Într-adevăr, existenţa unui titlu viciat este cerută doar posesorului care tinde să-şi aproprieun profit (certat de lucro captando), în timp ce, în cazul nostru, constructorul tinde săevite o pagubă (certat de damno vitando), astfel că tratamentul lor trebuie să fiediferenţiat.

Aşa cum se arată în doctrina noastră, asimilarea constructorului de bună-credinţă cu posesorul de bună-credinţă pe care o face Codul Napoleon n-a fostpreluată de Codul nostru civil. De altfel, nici practica judecătorească de la noi n-aagreat acest tratament, instanţele pronunţând o serie de soluţii prin care a consideratpe constructor a fi de bună-credinţă când acestuia i s-a făcut o promisiune de donaţie,când a fost beneficiarul unei promisiuni de vânzare sau când unul dintre coindivizaria edificat o casă pe terenul comun, fără a avea aprobarea expresă a celorlalţicoproprietari, ci doar o aprobare tacită.

Printr-o decizie de îndrumare, instanţa supremă a orientat practica instanţelor,cerându-le ca, în acţiunile întemeiate pe art. 494 C. civ., să examineze dacă atitudineapasivă a proprietarului terenului care permite tacit constructorului să edificeconstrucţia, acţionându-l doar la finalizarea lucrărilor, nu constituie un abuz de drept.La rândul ei, doctrina a încurajat aceată nouă orientare, mergând până a susţine căreaua-credinţă a proprietarului fondului anihilează reaua-credinţă a constructorului.

Putem conchide, afirmând că buna-credinţă a constructorului se rezumă încredinţa eronată a acestuia că este proprietar al terenului pe care a construit, fără a i secere un titlu ale cărui vicii să nu-i fi fost cunoscute.

Buna-credinţă a constructorului trebuie să existe în momentul edificăriiconstrucţiilor; intervenirea ei la o dată ulterioară este irelevantă, potrivit regulii malafides superveniens non nocet.

FConstructorul de

bună-credinţă

Page 148: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

148

Efecte. Edificarea cu bună-credinţă a unei lucrări pe terenul altuia dă naştereurmătoarelor drepturi şi obligaţii, atât pentru proprietarul terenului, cât şi pentruconstructor:

- dreptul de proprietate al titularului terenului asupra lucrărilorefectuate de constructorul de bună-credinţă

În legătură cu momentul naşterii acestui drept au fost exprimate mai multeopinii: potrivit unora, momentul când se naşte dreptul proprietarului fondului este celîn care materialele sunt încoroporate în construcţia edificată; conform unei alte opinii,dreptul proprietarului se naşte în momentul în care acesta îşi manifestă intenţia de adeveni proprietar al construcţiei, dată până la care dreptul ar fi sub condiţierezolubilă. Credem că cele mai multe argumente pledează către prima opinie caresusţine că dreptul proprietarului se naşte în momentul în care materialele incorporateîn construcţia edificată alcătuiesc un imobil prin natura sa, drept care se naşte opelegis, fără a fi nevoie de manifestarea de voinţă a proprietarului.

- dreptul de creanţă în favoarea constructorului de bună-credinţă privindcontravaloarea materialelor

Calificarea juridică a acestui drept, între momentul edificării construcţiei şimomentul invocării accesiunii de către proprietarul fondului, a constituit obiect dediscuţii în doctrină, afirmându-se fie că ne-am afla în faţa unui drept de folosinţă, fiea unui drept de proprietate rezolubilă sau că este un drept de creanţă exigibil lamomentul invocării accesiunii. Opinia majoritară este că acest drept este de creanţă şise naşte în momentul încorporării materialelor în construcţia edificată, fiind fundat peprincipiul îmbogăţirii fără justă cauză.

În legătură cu acest moment, Proiectul Codului civil prevede în art. 445 alin.(2) că ”Dreptul de proprietate asupra construcţiei sau lucrării se naşte, pe măsuraedificării, cu începere de la data încorporării fundaţiei, respectiv a începerii lucrării”,cu excepţia situaţiei reglementate de art. 446 alin. (2): „Cel care construieşte peterenul altuia, chiar de bună-credinţă fiind, nu poate dobândi proprietatea asupraconstrucţiei decât în cazurile pentru care legea recunoaşte naşterea dreptului desuperficie”.

Între momentul edificării construcţiei şi momentul în care proprietarulfondului invocă accesiunea, constructorul care exercită posesia asupra lucrărilor poatedobândi proprietatea prin uzucapiune, dacă posesia sa este utilă în înţelesul legii.

Constructorul păstrează dreptul la despăgubiri de la o terţă persoană, înipoteza înstrăinării construcţiei odată cu terenul, pentru că obligaţia corelativădreptului este strâns legată de posesie, astfel că, transmiţându-se posesia, a fosttransmisă şi obligaţia dezdăunării.

Dreptul constructorului este prescriptibil, ca orice drept de creanţă. Termenulde prescripţie începe să curgă la data când proprietarul terenului şi-a manifestatintenţia de a-şi însuşi construcţia edificată. Pentru valorificarea dreptului i serecunoaşte constructorului un drept de retenţie asupra lucrării efectuate până ladezdăunarea sa totală.

Dificultăţi apar în ipoteza în care constructorul nu se află în posesia bunului,aceasta fiind una dintre condiţiile dreptului de retenţie. În aceeaşi idee a ocrotiriibunei-credinţe, practica a extins aplicarea acestui drept ori de câte ori există legăturaobiectivă dintre creanţă şi lucrări ( debitum cum re iunctum );

- obligaţiile titularului dreptului de proprietate asupra fondului suntalternative: fie să achite constructorului contravaloarea materialelor şi preţul muncii,

Page 149: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

149

fie să plătească acestuia o sumă de bani care să reprezinte sporul de valoare aterenului. Opţiunea aparţine, în exclusivitate, proprietarului fondului.

Despăgubirile vor fi calculate la valoarea de circulaţie a materialelor, amuncii şi, după caz, a sporului de valoare, existentă în momentul pronunţării hotărâriijudecătoreşti.

Constructorul este obligat să respecte dreptul de proprietate dobândit deproprietar şi nu poate desfiinţa construcţia pentru a-şi recupera materialele.

b. Ipoteza constructorului de rea-credinţăÎn ce constă reaua-credinţă a constructorului? Constructorul este

considerat de rea-credinţă când cunoştea că lucrarea sa se face pe terenul altuia. Înaceastă ipoteză, proprietarul terenului are a opta între invocarea accesiunii,asumându-şi obligaţia de a-i plăti constructorului valoarea materialelor şi preţulmuncii, indiferent de sporul de valoare al fondului ca urmare a construcţiilor edificatesau să-l oblige pe constructor să desfiinţeze construcţiile pe cheltuiala acestuia dinurmă. După cum se vede, tratamentul juridic aplicat constructorului este mai aspru, elsancţionând reaua-credinţă.

În aceeaşi idee a ocrotirii bunei-credinţe şi a sancţionării abuzului de drept alproprietarului fondului, instanţele au manifestat rezerve atunci când proprietarulfondului a cerut desfiinţarea construcţiilor de către constructorul de rea-credinţă.Printr-o decizie de îndrumare, fostul Tribunal Suprem a trasat instanţelor obligaţia dea examina condiţiile concrete în care s-a edificat construcţia, fără să califice de rea-credinţă pe constructor doar pentru simplul fapt că nu are titlu asupra terenului şi de avedea dacă atitudinea pasivă a proprietarului terenului, care a permis constructoruluisă edifice lucrarea, fără să intervină, cerând abia la finalizarea ei demolarea, nuconstituie un abuz de drept. Prin aceeaşi decizie instanţele au fost îndrumate să evite,pe cât se poate, soluţia neeconomică a demolării construcţiei, optând pentru altemăsuri reparatorii.

Aceeaşi orientare este prezentă şi astăzi în practica unor instanţe. Într-odecizie relativ recentă, Curtea de Apel Bucureşti a decis că “reaua-credinţă dedusă, deregulă, din împrejurarea că cel care a ridicat construcţia nu avea titlu asupra terenului,este înlăturată de pasivitatea sau acceptarea de către ceilalţi proprietari ai terenului aefectuării lucrărilor, prin introducerea acţiunii întemeiate pe dispoziţiile art. 494 C.civ. numai după efectuarea lor”.

În condiţiile reconsiderării dreptului de proprietate privată, această concepţie aprotejării constructorului de rea-credinţă, sub cuvânt că reaua sa credinţă ar fianihilată de reaua-credinţă a proprietarului fondului, o găsim discutabilă. Principiulpotrivit căruia interpretarea prevederilor de la art. 494 trebuie făcută în favoareaproprietarului fondului, ale cărui interese sunt prevalente, indiferent de buna saureaua-credinţă, a fost, de multe ori, doar clamat, fiind de multe ori sacrificat înpractică. Îndrumarea, deşi raţională, a fost invocată, în mod excesiv în practică, motivpentru care în puţine cazuri s-a dispus demolarea construcţiilor edificate în regim derea-credinţă. S-a format o mentalitate greşită care se continuă şi astăzi, atât justiţia câtşi organele administraţiei locale manifestând reticenţe, nu totdeauna justificate, atuncicând se impune o soluţie tranşantă.

Momentul dobândirii dreptului de creanţă al constructorului de rea-credinţăeste acelaşi ca şi în ipoteza constructorului de bună-credinţă, anume momentul în careproprietarul fondului şi-a manifestat intenţia de a invoca accesiunea. Până la aceastădată, dreptul constructorului este afectat de condiţie suspensivă. Spre deosebire de

FConstructorul

de rea-credinţă

Page 150: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

150

prima ipoteză, constructorului de rea-credinţă nu-i poate fi recunoscut dreptul deretenţie, el fiind un detentor precar în raporturile cu proprietarul fonduluil.

5. Accesiunea mobiliarăDefiniţie. Accesiunea mobiliară a fost recent definită, printr-o formulare mai

explicativă decât cea obişnuită, ca fiind “unirea prin încorporare a două lucrurimobile ce aparţin la doi proprietari diferiţi, unire din care rezultă un bun mobil nou,ce aparţine proprietarului lucrului celui mai important, dintre cele care au fost reunite,cu obligaţia corelativă a proprietarului mai important, de a-l despăgubi pe proprietarullucrului mai puţin important cu contravaloarea bunului acestuia”.

Deşi acest mod de dobândire a proprietăţii este rar întâlnit în practică, Codulcivil i-a rezervat o reglementare detaliată în art. 504 – 516, distingând trei cazuri deaccesiune mobiliară: adjuncţiunea, specificaţiunea şi confuziunea (amestectul).

A. AdjuncţiuneaDefiniţie. Adjuncţiunea este unirea a două bunuri mobile, aparţinând la doi

proprietari diferiţi, astfel încât, deşi formează un singur tot, ele pot fi despărţite şiconservate separat, fără să-şi piardă individualitatea.

Codul civil face următoarele precizări lămuritoare:- bunul principal este „acela din două lucruri, pentru uzul sau pentru

ornamentul, pentru completarea căruia a servit unirea celuilalt lucru” (art. 505 C.civ.);

- „ când însă lucrul unit este mult mai de preţ decât lucrul principal şi când els-a unit fără ştirea proprietarului, acesta poate cere despărţirea şi restituirea lucruluiunit, chiar dacă ar rezulta din despărţire oarecare vătămare a lucrului către care el afost unit” (art. 507 C. civ.). Rezultă că, în această situaţie, adjuncţiunea nu operează.Dacă un lucru are o valoare cu mult mai mare decât bunul principal, este o chestiunelăsată la aprecierea instanţei, care va decide, de la caz la caz, în raport de datelespeţei, mereu altele;

- “dacă dintre cele două lucruri unite pentru a forma un singur tot, niciunul nupoate fi privit ca accesoriu al celuilalt, atunci acela este considerat principal care va fimai mare în valoare.” (art. 507 teza întâia C. civ.).

- “dacă valoarea ambelor lucruri ar fi mereu aceeaşi, atunci lucrul cel maimare în volum va fi considerat ca principal”;

- dacă niciunul dintre criteriile anterioare nu pot determina bunul principal, şidacă despărţirea celor două lucruri ar deveni dezavantajoasă, lucrul va devenicoproprietatea ambilor proprietari (art. 511 C. civ.), fiind supus partajului, în cadrulcăruia va fi atribuit unuia dintre ei, celălalt fiind despăgubit prin sultă.

B. SpecificaţiuneaSediul materiei. Potrivit art. 508 C. civ., “Dacă un meşter sau altcineva a

întrebuinţat materia care nu era a sa şi a făcut un lucru nou, atunci proprietarulmateriei întrebuinţate are dreptul de a reclama lucrul format din ea, plătind preţulmuncii, atât când acel obiect ar putea, cât şi când el n-ar putea reveni la stareaprimitivă”.

Definiţie. Plecând de la acest enunţ, specificaţiunea a fost definită ca fiindacea formă a accesiunii mobiliare care constă în “cumularea a două valori care duc laobţinerea unui lucru nou” sau „în confecţionarea sau realizarea unui bun nou de cătreo persoană prin munca sa, folosind sau prelucrând un material, o materie primă sauun bun aflat în proprietatea altuia”. Exempli gratia pot fi: cazul sculptorului carerealizează o sculptură cu marmura altuia, croitorul care confecţionează diversearticole de croitorie cu stofa altuia etc.

FAccesiuneamobiliară

Page 151: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

151

Codul civil face următoarele distincţii:-“ Dacă însă manopera ar fi atât de importantă încât ar întrece cu mult

valoarea materiei întrebuinţate, atunci munca lucrătorului va fi considerată ca parteprincipală şi lucrătorul va avea dreptul de a reţine lucrul format, plătind proprietaruluipreţul materiei” (art. 509 C. civ.);

- „Când cineva a întrebuinţat în parte materia care era a sa, şi în parte materiastrăină, pentru a forma un lucru nou, fără ca nicio parte din materie să-şi fi pierdut cutotul fiinţa, şi dacă acele materii nu se mai pot despărţi fără vătămare sau pagubă,atunci lucrul se cuvine ambilor proprietari, celui dintâi în proporţie cu materia ce eraa sa, şi celuilalt în proporţie cu materia sa şi cu preţul muncii” (art. 510 C. civ.).

C. Confuziunea (amestecul)Definiţie. Potrivit art. 511 C. civ. „Când un lucru format din amestecarea mai

multor materii cu diferiţi stăpâni, din care niciuna nu poate fi considerată ca materieprincipală, atunci proprietarul, în neştiinţa căruia a urmat amestecarea, poate ceredesfacerea lor, dacă este cu putinţă a se desface.

Dacă materiile amestecate nu se mai pot despărţi fără vătămare sau pagubă,atunci lucrul format se cuvine tuturor stăpânilor, fiecăruia însă în proporţie cucâtimea, calitatea şi valoarea materiilor lui, întrebuinţate la facerea acelui lucru”.

Prin urmare, confuziunea sau amestecul este unirea a doua sau mai multebunuri mobile având proprietari diferiţi, în aşa fel încât ele îşi pierd individualitatea,se topesc în bunul nou rezultat, lucrurile componente nu mai pot fi recunoscute, nu semai pot distinge unele de altele”.

6. TradiţiuneaNoţiune şi caracterizare. Termenul “tradiţiune”, în sens juridic, are un alt

înţeles decât cel obişnuit, uzual, de datină sau obicei. El ne este transmis din deptulroman, unde traditio reprezenta modul cel mai important de dobândire a proprietăţiiprin remiterea materială a lucrului, sensul pe care termenul îl are şi astăzi în dreptulnostru.

Numai că simpla remitere a bunului, ca operaţie materială, n-ar putea explicatransferul dreptului de proprietate, dacă ea nu s-ar întemeia pe convenţia părţilor. Prinurmare, aşa cum s-a remarcat, tradiţiunea implică, de fapt, două elemente: convenţiaşi faptul predării sau remiterii bunului.

Aplicaţia acestui mod de dobândire a proprietăţii este însă redusă, pentru căevoluţia socială a determinat şi rafinarea soluţiiilor juridice. De remarcat este căProiectul Codului civil n-o prevede printre modurile de dobândire a proprietăţii.

De lege lata, aşa cum am văzut, ca efect al consensualismului, dreptul deproprietate se transmite astăzi, prin principalul contract civil, contractul de vânzare-cumpărare, în chiar momentul încheierii acordului de voinţă, fără a fi necesarăremiterea bunului. Astfel, reamintim dispoziţia de principiu de la art. 1295 C. civ.:“Vinderea este perfectă între părţi şi proprietatea este de drept strămutată lacumpărător, în privinţa vânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şiasupra preţului, deşi lucrul încă nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”.Doar bunurile generice se transmit odată cu individualizarea lor prin numărare,cântărire, măsurare.

În zilele noastre, tradiţiunea este considerată a fi mod de dobândire aproprietăţii în cazul darurilor manuale şi al înstrăinării titlurilor la purtător.

Darurile manuale. Darul manual este o specie a contractului de donaţie.În timp ce contractul de donaţie se încheie doar în formă autentică, potrivit art.

813 C. civ., cerinţă impusă de lege, pe de o parte, pentru a proteja pe donator şi a-l

FTradiţiunea

Page 152: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

152

avertiza despre semnificaţia juridică a actului pe care îl încheie, iar pe de altă parte,din nevoia unei evidenţe în cazul bunurilor imobile cum sunt terenurile, în privinţacărora şi celelalte acte de înstrăinare se fac tot în formă autentică, darurile manuale nuimpun această condiţie de formă, datorită importanţei mai mici pe care o au bunurilecare pot face obiectul acestui mod de dobândire a proprietăţii.

Nu pot face obiect al darurilor manuale bunurile imobile, mobilele incorporalesau bunurile viitoare, în privinţa cărora înstrăinătorul nu deţine bunul în materialitatealui. Remiterea poate fi făcută şi indirect şi nu doar personal. Depunerea la bancă aunei sume de bani în contul unei persoane reprezintă tot un dar manual.

În legătură cu remiterea bunului, jurisprudenţa a decis că “prin tradiţiune nutrebuie să se înţeleagă neapărat o deplasare fizică a bunului, cum ar fi preluareaobiectului din mâna donatorului, efectele sale juridice putând fi realizate şi printr-otradiţiune implicită, cum ar fi în cazul în care donatorul predă donatarului cheile uneicasete sau prin identificarea unui tablou pe care donatorul şi-a manifestat, în modneechivoc, voinţa de a-l transmite fără a fi coborât de pe perete”.

O varietate a darurilor materiale o constituie darurile de nuntă. În practică, elepun probleme de calificare juridică, pentru că, spre deosebire de alte ţări, la noi,tradiţia, de această dată în înţeles uzual, care face parte dintr-o întreagă mentalitate apoporului român, impune obligaţia naturală a părinţilor de a constitui o anumită starematerială noilor căsătoriţi, de natură a-i ajuta să înceapă viaţa de cuplu în condiţiileunui minim confort. Acelaşi obicei face ca şi invitaţii să ofere tinerilor căsătoriţi sumede bani şi diverse cadouri. Jurisprudenţa le-a calificat daruri manuale făcute ambilorsoţi, pentru că au fost date în considerarea căsătoriei, apelându-se la intenţiaprezumată a celor care au făcut liberalitatea. Când însă ele au fost făcute doar unuiadintre soţi, reprezintă daruri manuale, dar sunt considerate bunuri proprii ale celuigratificat.

7. OcupaţiuneaNoţiune şi caracterizare. Ocupaţiunea (ocupatio) este un mod originar de

dobândire a proprietăţii prin luarea în posesie a unui bun care nu aparţine nimănui,cu intenţia de a deveni proprietarul său. Cândva, ocupaţiunea reprezenta un modimportant de dobândire a proprietăţii, inclusiv a celei imobiliare. De altfel, însuşitermenul sugerează o aşezare asupra unui imobil, văzută de dreptul roman ca expresiea dreptului natural, potrivit căruia primul ocupant avea un drept preferabil (priortempore potior iure).

Astăzi, puţine sunt bunurile care pot face obiect de ocupaţiune. În dreptulnostru, art. 646 C. civ. prevede că “Bunurile fără stăpân sunt ale statului”, iar art. 477C. civ. prevede că „toate averile vacante şi fără stăpân, precum şi ale persoanelor caremor fără moştenitori sau ale căror moşteniri sunt lepădate sunt ale domeniuluipublic”.

Potrivit doctrinei, dintre bunurile care nu pot fi apropriate, res communes,cum sunt aerul, lumina, apa mării sau apa din izvoarele naturale, apa, după ce esteînsuşită, devine proprietatea celui care o ia; la fel aerul îmbuteliat, devine proprietateacelui care şi-l aproprie.

Dintre bunurile abandonate, res derelictae, lucrurile aruncate la gunoi pot fiînsuşite, iar autoturismele fără stăpân sau abandonate, potrivit Legii nr. 421/2002,sunt dobândite de unităţile administrativ-teritoriale pe teritoriul cărora se află.

În privinţa vânatului şi pescuitului, considerate res nullius, art. 648 C. civ.prevede că animalele sălbatice şi peştele devin proprietatea primului ocupant. Acest

FOcupaţiunea

Page 153: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

153

text trebuie însă coroborat cu prevederile Legii nr. 103/1996 privind fondul cinegeticşi ale Legii nr. 192/2001 privind fondul piscicol, pescuitul şi acvacultura.

8. Hotărârea judecătoreascăEnumerare. Dintre hotărârile judecătoreşti declarative de drepturi şi cele

constitutive de drepturi doar ultimele sunt moduri legale de dobândire a proprietăţii.De regulă, hotărârile judecătoreşti au efecte declarative, ele constatând existenţa unuidrept care face obiectul procesului. Exemplul tipic pentru hotărârile declarative sunthotărârile pronunţate în procesele de partaj sau cele pronuţate în procesele care au caobiect revendicarea bunurilor imobile.

Hotârârile judecătoreşti constitutive de drepturi sunt cele prin care se dispuneexproprierea pentru cauze de utilitate publică, hotărârile prin care se constatăvalabilitatea antecontractelor de vânzare-cumpărare şi care ţin loc de înscris autenticde înstrăinare.

Potrivit art. 5 alin. (2) din Titlul X al Legii nr. 247/2005, când, ulteriorîncheierii unui antecontract de vânzare-cumpărare a unui teren, una dintre părţirefuză să încheie contractul autentic, instanţa competentă, constatând legalitateaantecontractului, poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract autentic.

În ce priveşte un alt exemplu frecvent utilizat, acela al ordonanţei deadjudecare, ca urmare a noii reglementări a procesului civil prin O.U.G. nr. 138/2000,nu mai reprezintă act translativ de proprietate; acest efect îl produce actul deadjudecare întocmit de executorul judecătoresc.

9. UzucapiuneaPrivire generalăNoţiune. Uzucapiunea sau prescripţia achizitivă este modul originar de

dobândire a proprietăţii printr-o posesie exercitată în condiţiile şi termenul prevăzutede lege.

Dacă în Codul civil uzucapiunii i se spune prescripţie achizitivă, generându-seo serie de confuzii, este pentru că, atât prescripţia achizitivă, cea care duce ladobândirea dreptului de proprietate, cât şi prescripţia extinctivă, cea care duce lapierderea dreptului material la acţiune, fiind ambele efecte ale curgerii timpului, suntreglementate laolaltă, de art. 1837 C. civ. ca fiind o singură instituţie, anume „... unmijloc de a dobândi proprietatea sau de a se libera de o obligaţiune.. “. Deosebireadintre ele constă în efectele diferite pe care le produc: uzucapiunea consolidează osituaţie de fapt, oferindu-i posesorului un titlu, în timp ce prescripţia extinctivă areefectul invers, lipsind dreptul subiectiv de sancţiune (sanctio praecepti iuris) şi prinaceasta făcând să se stingă dreptul material la acţiune.

Uzucapiunea este un mod de dobândire, nu doar a dreptului de proprietate, darşi a altor drepturi reale, cum sunt uzufructul, servituţile continue şi aparente ş.a.

Fundament. Fundamentul oricărei instituţii juridice trebuie căutat în afaradreptului, în acele imperative metajuridice care au constituit raţiunea instituirii ei(ratio legis).

Identificând raţiunile uzucapiunii (ratio legis) vom vedea şi care sunt funcţiileacesteia. Ele sunt următoarele:

a) funcţia probatorie prin aceea că uzucapiunea simplifică sarcina probeidreptului de proprietate. Odată împlinit termenul prevăzut de lege, beneficiarul vadeveni proprietar indiscutabil, iar dovada uzucapiunii, odată făcută, va reprezentasingura probă absolută a dreptului de proprietate. O altă probă, la fel de eficientă, arimpune ca proprietarul actual să dovedească validitatea tuturor transmisiunilor

FHotărâri

declarative şiconstitutive de

drepturi

FDefiniţie

uzucapiunea

Page 154: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

154

succesive anterioare, ceea ce reprezenta o veritabilă probatio diabolica, cum sugestiva fost numită de doctrină, probaţiune care, în fapt, este imposibilă;

b) funcţia socială, prin aceea că, împlinirea ei duce la “sfârşitul neliniştii şial pericolului de procese” (finis solicitudinis ac periculi litium), înlăturândincertitudinea pe care o presupune o posesie îndelungată fără titlu şi oferindposibilitatea unei probe certe a dreptului de proprietate, în interesul comun, atât altitularului, al terţilor, cât şi al comunităţii de a avea o evidenţă reală a drepturilor deproprietate, prin transformarea aparenţei într-o certitudine necesară circuitului civil;

c) funcţia sancţionatorie, uzucapiunea sancţionând pasivitatea proprietarului,care lasă pe altul să folosească imobilul său o perioadă considerabilă şi anormală detimp, fără să-l revendice. În conflictul de interese dintre posesorul diligent şiproprietarul neglijent, echitatea cere ca legea să-l preferă pe posesor.

Sediul materiei. Uzucapiunea este reglementată de dispoziţiile art. 1837-1911, Cartea a III-a, Titlul XX diin Codul civil, completându-se cu prevederileDecretului nr. 167/1958 privind prescripţia extinctivă.

In regimul cărţilor funciare, uzucapiunea este reglementată de Decretul-legenr. 115/1938, sub două forme, uzucapiunea tabulară şi cea extratabulară. Potrivitacestui regim, drepturile reale se dobândesc numai prin înscriere în cartea funciară,operaţie constitutivă de drepturi, fără a i se recunoaşte uzucapiunii efectele dobândiriidrepturilor reale. Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a publicităţii imobiliare a instituitcadastrul naţional şi cărţi funciare pe întreaga ţară, fără să fie preluate cele douăforme ale uzucapiunii.

Bunurile susceptibile de uzucapiune. În privinţa acestora, se impunurmătoarele distincţii:

- mai întâi, uzucapiunea operează numai cu privire la bunurile imobile, pentrucă, în privinţa bunurilor mobile, este aplicabilă regula instituită de art. 1909, potrivitcăreia poesiunea valorează titlu (La possesion vaut titre);

- în practică, s-a decis că uzucapiunea poate avea loc şi pentru o fracţiune dinimobil, în situaţia în care o persoană a folosit o cameră din imobil, pe care a posedat-o timp de 30 ani în condiţiile legii;

- bunurile proprietate publică nu pot fi dobândite prin uzucapiune, art. 1844dispunând că nu se prescrie domeniul lucrurilor care prin natura lor sau o declaraţie alegii nu pot fi obiect al dreptului de proprietate privată. Această prevedere secoroborează cu art. 136 alin (4) din Constituţie care enumeră bunurile proprietatepublică;

- terenurile agricole al căror drept de proprietate a fost constituit în temeiulart. 18 şi 20 din Legea nr. 18/1991, în privinţa cărora art. 32 din aceaşi lege prevedecă nu pot fi înstrăinate, sub sancţiunea nulităţii absolute, timp de 10 ani.

Despre acest din urmă caz, s-a afirmat că, deşi legea instituie o interdicţietemporară de înstrăinare, în lipsa unei prevederi exprese care să le înlăture de laaplicarea uzucapiunii, ele pot fi uzucapate, invocându-se argumentul ubi lex nondistinguit nec nos distinguere debemus, precum şi faptul că terenurile în discuţie nusunt scoase din circuitul civil, în timp ce alţi autori le exclud din domeniul de aplicarea uzucapiunii, teză la care subscriem.

Felurile uzucapiuniiEnumerare. Codul civil reglementează două feluri de uzucapiune:

uzucapiunea de 30 ani, căreia i se mai spune marea uzucapiune sau uzucapiunea delungă durată şi uzucapiunea de la 10-20 ani, care mai este numită mica uzucapiunesau uzucapiunea prescurtată.

FFelurile

uzucapiunii

Page 155: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

155

A. Uzucapiunea de 30 aniCondiţii. Potrivit art. 1890 C. civ. două sunt condiţiile de existenţă ale

uzucapiunii de 30 ani: posesia să fie utilă, adică să nu fie viciată şi posesia să fieexercitată timp de 30 ani, indiferent dacă posesorul este de bună sau rea- credinţă.

a. Posesia neviciatăCaracterizare. Potrivit art. 1847 C. civ., pentru ca posesia să aibă ca efect

dobândirea proprietăţii, ea trebuie să fie continuă, neîntreruptă, netulburată, publică şisub nume de proprietar. Prin urmare, indiferent de durata ei, dacă a fost viciată, nupoate avea ca efect uzucapiunea.

Reamintim că posesia nu este continuă atunci când este exercitată cuintermitenţe anormale, este tulburată când este fondată pe acte de violenţă în contrasau din partea adversarului, este clandestină când este exercitată pe ascuns, într-unmod care împiedică pe proprietar să afle de existenţa ei, este precară atunci când esteexercitată cu îngăduinţa proprietarului, de o persoană obligată să restituie bunulproprietarului, cum este cazul locatarului, uzufructuarului ş.a., cei care nu au intenţiade a stăpâni pentru sine, animus sibi habendi.

Un caz frecvent de invocare a uzucapiunii este cel al unuia dintre moştenitoricare posedă bunul imobil succesoral, asupra căruia n-a intervenit partajul. Într-oasemenea situaţie, aşa cum am văzut când ne-am ocupat de viciile posesiei, ne aflămîn faţa unei posesii echivoce.

De regulă, coindivizarul exercită posesia în numele tuturor moştenitorilorlegali. Au fost însă situaţii în care moştenitorul care posedă bunul imobil s-acomportat ca un proprietar exclusiv al acestuia, negând drepturile concurente alecelorlalţi comoştenitori şi chiar împiedicându-le orice tentativă de a poseda şi ei partedin imobil. Jurisprundenţa a decis, “ca excepţie, stăpânirea de către unul dintremoştenitori a unui bun succesoral poate duce la dobândirea dreptului de proprietateprin uzucapiune, dacă a intervenit o manifestare exterioară din partea lui, care sădemonstreze că a înţeles să tranforme posesia comună într-una exclusivă, adică s-aprodus o intervertire în fapt a posesiei“.

Fapte care semnifică intervertirea posesiei au fost considerate reparaţiileimobilului de către unul dintre moştenitori, închirierea sau arendarea bunului doar penumele său, înscrierea imobilului în evidenţele fiscale doar pe numele lui, extinderiale bunului etc. În aceste cazuri s-a decis că posesia moştenitorului posesor s-aintervertit, dintr-o posesie comună, într-o posesie exclusivă.

b. Termenul de 30 aniCaracterizare. Pentru invocarea uzucapiunii este necesară condiţia ca

posesorul să fi exercitat o posesie utilă de-a lungul unui termen de 30 ani. Deşi textulde la art. 1890 vorbeşte de prescripţia extinctivă a acţiunilor, el se aplică ambelorprescripţii, astfel că cel care posedă un bun imobil în condiţiile prevăzute de legedobândeşte proprietatea acestuia.

B. Uzucapiunea de 10-20 aniCondiţii. Potrivit art. 1895 C. civ., “Cel ce câştigă cu bună-credinţă şi printr-o

justă cauză un nemişcător determinat va prescrie proprietatea aceluia prin 10 ani, dacăadevăratul proprietar locuieşte în circumscripţia tribunalului judeţean unde se aflănemişcătorul, şi prin 20 ani dacă locuieşte afară de acea circumscripţie.” Alineatul 2al aceluiaşi text prevede că “un titlu nul nu poate servi de bază prescripţiei de 10 pânăla 20 ani”, iar, potrivit alin. 3, “un titlu anulabil nu poate fi opus posesorului care ainvocat prescripţia de 10 până la 20 ani, decât de cel ce ar fi avut dreptul de a cere

F

Page 156: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

156

anularea sa, sau de reprezentanţii dreptului său, dacă posesorul n-a cunoscut cauzaanulabilităţii”.

Prin urmare, textul legal impune următoarele condiţii: posesia să seîntemeieze pe un just titlu, posesia să fie exercitată cu bună-credinţă şi să fieexercitată pe timpul fixat, de 10 până la 20 ani, după disticţiile la care ne vom referi.

a. Justul titluNoţiune. Potrivit art. 1897 C. civ., justul titlu este “orice act translativ de

proprietate, precum vinderea, schimbul etc“. În realitate, este vorba, prin ipoteză, deun act nevalabil, pentru că altfel, dacă actul ar fi valabil, ar opera prin el însuşitransferul dreptului de proprietate, nemaifiind nevoie de uzucapiune.

În legătură cu calificarea actului translativ de proprietate drept just titlu,terminologia nu este unitară, vorbindu-se de “titlu care emană de la un non domino”,“titlu anulabil”, “titlu viciat”. Recent, s-a optat pentru formula de „ineficacitate aactului juridic” pe care o găsim, totuşi, prea generală, cauzele de ineficacitate aactului juridic fiind mult prea diverse pentru a le include în aceeaşi categorie, mai alescă nu toate dintre ele caracterizează justul titlu, în înţelesul care ne preocupă.

Majoritatea doctrinarilor, cât şi jurisprundenţa au convenit că justul titlu înmateria uzucapiunii este titlul care provine de la un neproprietar (non dominus). I s-aspus “just“ tocmai pentru a sublinia că doar titlul care este apt de a opera transferuldreptului de proprietate, este avut în vedere aici. Altfel spus, în afara faptului căprovine de la un neproprietar, în rest îndeplineşte toate condiţiile de validitate.

La întrebarea dacă justul titlu înseamnă doar titlul care provine de la un nondominus sau dacă el poate fi anulabil şi pentru alte cauze, precum lipsa capacităţii deexerciţiu a acestuia, unii autori au răspuns afirmativ. S-a replicat, pe bună dreptate, călipsa capacităţii de exerciţiu poate fi confirmată în mod tacit prin neatacarea actului încadrul termenului de prescripţie, astfel că dobânditorul îşi va vedea titlul consolidatretroactiv, nemaifiind interesat de invocarea uzucapiunii.

În legătură cu raportul dintre justul-titlu şi buna-credinţă, trebuie subliniat că,dacă pentru dobândirea fructelor de către posesor, potrivit art. 485-486 C. civ., justultitlu este o componentă a bunei-credinţe, în materia uzucapiunii de care ne ocupăm, eleste o condiţie distinctă.

De-a lungul anilor, despre justul titlu s-a scris mult, iar jurisprudenţa estedestul de bogată. Având a se pronunţa care acte juridice reprezintă just titlu, înaccepţiunea mai sus prezentată, jurisprudenţa a decis că:

- doar actele translative de proprietate pot constitui just titlu, condiţie cât sepoate de firească, pentru că doar în acest caz este justificată dobândirea proprietăţiiprin uzucapiunea scurtă. Evocând noţiunea de acte translative de proprietate, să nereamintim că ele se deosebesc de cele constitutive, care dau naştere la drepturisubiective inexistente anterior şi de cele declarative, care consolidează un dreptpreexistent;

- titlul putativ, adică cel care există doar în imaginaţia posesorului, în realitateinexistent, nu reprezintă just titlu, spre deosebire de dobândirea fructelor, potrivit art.485-486 C. civ. unde posesorul este considerat de bună-credinţă, chiar când seîntemeiază pe un asemenea titlu;

- contractele de locaţiune, comodat, depozit, nu pot reprezenta just tilu pentrucă locatarul, comodatarul, depozitarul sunt detentori precari, ei având obligaţiarestituirii bunulului;

- dintre hotărârile judecătoreşti, doar cele constitutive de drepturi potreprezenta just titlu, pentru că cele declarative constată doar existenţa dreptului, cum

Page 157: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

157

este cazul tipic al hotărârii de partaj succesoral prin care instanţa nu face decât sărecunoască dreptul dobândit prin succesiune, pe care doar îl împarte în cotele legalemoştenitorilor. Hotărârea de expedient prin care se consfinţeşte tranzacţia părţilorpoate constitui just titlu, atunci când părţile renunţă la drepturile lor în favoarea altorcopartajanţi, situaţie în care tranzacţia are caracter constitutiv de drepturi;

- antecontractul de vânzare-cumpărare nu poate fi considerat just tiltu, pentrucă el nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere doar la obligaţia de a face actulautentic de vânzare-cumpărare. Este vorba doar de antecontractele de vânzare-cumpărare care privesc terenurile, căci doar în privinţa lor actul juridic de înstrăinaretrebuie să fie autentic; construcţiile, după abrogarea Decretului nr. 144/1958 prinLegea nr. 50/1991, au putut fi înstrăinate şi prin acte sub semnătură privată; astfel că,în privinţa lor, asemenea acte au putut constitui just titlu. Pentru celelalte situaţii,actul nu poate dovedi decât data începerii posesiei;

- un act juridic translativ de proprietate, lovit de nulitate absolută, nu poate fijust titlu, conform art. 1897 alin. (2) C. civ., potrivit principiului quod nullum estnulluum producit effectum. Aşa cum am văzut, nulitatea absolută are efect retroactiv,în sensul că toate efectele pe care le-a produs actul sunt desfiinţate ex tunc;

- în ce privieşte titlul anulabil, deci supus unei nulităţi relative, cum ar fi celanulabil pentru cauză de incapacitate, el poate constitui just titlu, putând fi invocat,mai puţin împotriva împotriva persoanei de la care provine, aşa cum dispune art. 1897alin. (3) C. civ.

Doctrina juridică a remarcat, pe bună dreptate, că acest text este confuz şi că,în realitate, ceea ce nu poate fi opus posesorului, nu este titlul, ci anulabilitateaacestuia, pentru că, aşa cum se ştie, nulitatea relativă a actului poate fi invocată doarde părţile care l-au încheiat, potrivit principiului relativităţii actului juridic (res interalios acta aliis neque nocere neque prodesse potest). Prin urmare, dacă actul s-a făcutcu vicierea consimţământului înstrăinătorului, doar acesta poate invoca nulitatea, întimp ce adevăratul proprietar, cel care revendică bunul de la proprietar, fiind terţ, nupoate opune posesorului nulitatea actului;

- certificatul de moştenitor nu poate fi considerat niciodată just titul, pentru căel nu transferă dreptul de proprietate, ci doar constată cine sunt moştenitorii şi caresunt cotele lor legale;

- o convenţie supusă condiţiei suspensive nu poate fi just titlu pe timpulcondiţiei ci doar dacă ea se realizează, în timp ce o convenţie sub condiţie rezolutoriepoate fi just titlu în timpul condiţiei (pendente conditionae), iar dacă nu se realizează,titlul se desfiinţează retroactiv.

La întrebarea dacă succesiunea ab intestat sau legatul universal pot constituijust-tilu, răspunsul doctrinei a fost acela că, în logica impusă de principiul nemo adalium plus iuris transfere potest quam ipse habet ar trebui să considerăm căsuccesorul nu poate avea mai mult decât autorul, dar că, cei care susţin această tezănu ţin seama de faptul că legiuitorul nostru a schimbat sistemul Codului Napoleon,unde succesiunea universală nu constituie just-titlu”.

Soluţia se impune faţă de dispoziţiile de la art. 1858 C. civ. care,reglementând cazurile de intervertire a posesiei, la pct. 4 dispune: “în toate cazurilecând posesiunea aceluiaşi lucru trece pe rând prin mai multe mâini, fiecare posesorîncepe în persoana sa o nouă posesiune, fără a distinge dacă strămutarea posesiunii s-a făcut în mod singular sau universal, lucrativ sau oneros”. Prin urmare, în concepţiaCodului nostru civil, chiar dacă autorul a fost un detentor precar sau posesor de rea-credinţă, succesorul poate începe o nouă prescripţie.

Page 158: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

158

b. Buna-credinţăNoţiune. Buna-credinţă este un reper fundamental al dreptului şi de aceea este

studiată de toate ramurile acestuia. Dreptul privat este însă spaţiul său de exprimareplenară. O vom regăsi pe toată întinderea dreptului civil de la actul juridic, trecândprin drepturile reale şi drepturile personale nepatrimoniale, obligaţii şi contracte,ajungând la succesiuni. Înţelesul său este însă, diferit, în raport de instituţia dinperspectiva căreia o analizăm, de finalitatea dreptului care aspiră la validare prinbuna-credinţă a titularului.

În această materie, buna-credinţă are un înţeles special, aşa cum ne spune art.1898 C. civ., anume „credinţa posesorului că cel de la care a dobândit imobilul aveatoate însuşirile cerute de lege spre a-i transmite proprietatea”. Această definţie legalăa fost apreciată ca fiind mai exactă decât cele date de doctrină, pentru că „posesorultrebuie să creadă nu numai că autorul său este adevăratul proprietar, dar şi că acestaare şi celelalte calităţi pentru o transmisiune valabilă, ca de pildă capacitatea”.

Per a contrario, este de rea-credinţă, potrivit aceluiaşi autor, posesorul care,nu numai că are cunoştinţă de faptul că terţul, de la care a obţinut posesia, nu esteproprietar, dar şi atunci când are îndoială, cât de mică, asupra acestei situaţii.

Art. 1899 alin. (2) C. civ. instituie principiul „Buna-credinţă se presupuneîntotdeauna şi sarcina probei cade asupra celui ce aleagă reaua-credinţă”. Prezumţiaeste însă relativă, iuris tantum, astfel că, cel interesat a face dovada contrară o poaterăsturna.

Cât priveşte data la care trebuie să existe buna-credinţă a posesorului, art.1898 alin. (2) C. civ. precizează că ea trebuie să existe la momentul intrării în posesie.Prin consecinţă, va fi irelevant dacă posesorul a aflat, ulterior intrării în posesie, cătitlul său provine de la un neproprietar, aplicându-se şi aici regula mala fidessuperveniens non nocet.

Mai trebuie adăugat că, în materia uzucapiunii, titlul şi buna-credinţă suntîngemănate, astfel că examinarea bunei-credinţe nu va fi niciodată separată, privităizolat de justul titlu la care se referă. Aprecierea ei ţine de dreptul suveran al justiţiei,care, pentru a o reţine, are nevoie de probe, pentru că, potrivit altui principiu, cel careface o afirmaţie în justiţie trebuie s-o probeze, sau, într-o formulă sintetică şiimpecabilă pe care limbajul obişnuit n-o poate egala în conciziune, actori incumbitprobatio.

c. Termenul de 10-20 aniReglementare. Potrivit art. 1895 C. civ., termenul acestei uzucapiuni

prescurtate variază de la 10 – 20 ani, după cum adevăratul proprietar locuieşte sau nuîn circumscriţia teritorială a tribunalului unde se află bunul imobil supus uzucapării.

În ipoteza în care proprietarul a locuit o vreme în acelaşi judeţ, schimbându-şiapoi locuinţa în alt judeţ, termenul de 10 ani se va prelungi cu un număr dublu de anifaţă de cel care rămăsese de împlinit până la 10 ani. După o formulă plastică, “un ande prezenţă face cât doi ani de absenţă”. Cum se observă, legea urmăreşte, de aceastădată, dacă adevăratul proprietar a avut posibilitatea să afle că bunul său este posedatde o altă persoană. Or, dacă se presupune că, aflându-se în acelaşi judeţ cu bunul,putea să afle mai repede de noua situaţie a acestuia, când şi-a schimbat domiciliul,astfel de posibilităţi sunt mai mici.

Acest termen se calculează pe zile. Ziua la care începe posesia nu se ia încalcul, iar termenul se va împlini la sfârşitul ultimei zile a termenului, conformmodului de calcul legal dispus de art. 1889 C. civ.

FBuna-credinţă

Page 159: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

159

Uzucapiunea în sistemul cărţilor funciareReglementare. Pe teritoriul în care se aplică regimul cărţilor funciare

reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938 (Transilvania, Banat, Bucovina) erauinstituite două cazuri în care proprietatea se dobândea prin uzucapiune: uzucapiuneatabulară şi uzucapiunea extrabulară. Discuţia interesează pentru situaţia în careproprietatea, în aceste zone, a fost dobândită prin cele două cazuri reglementate deart. 27 şi 28 din Decretul-lege nr. 115/1938. Aceste dispoziţii speciale privescuzucapiunile începute în Bucovina după data de 15 octombrie 1938 şi cele începute înTransilvania şi Banat după 12 iulie 1947, când, în aceste teritorii au fost aplicatedispoziţiile Legii nr. 115/1938.

A. Uzucapiunea tabularăNoţiune. Potrivit art. 27 din Decretul-lege nr. 115/1938, dacă s-au înscris în

cartea funciară fără titluri, drepturi reale, în condiţiile în care titularii au exercitat oposesie utilă şi de bună-credinţă, ei dobândesc proprietatea prin această formă auzucapiunii care ar fi o “curăţire a titlului de viciile sale”.

Condiţii. Pentru ca uzucapiunea tabulară să opereze sunt necesareurmătoarele condiţii:

a) să existe o înscriere nevalabilă a unui drept, adică în temeiul unui titlunevalabil. Spre deosebire de justul titlu, care trebuie să provină de la un neproprietar,în acest caz este vorba de orice viciu care afectează titlul;

b) să fie vorba de drepturi reale care pot fi înscrise în cartea funciară;c) posesia să fi fost exercitată cu bună-credinţă. Deşi nu este definită, buna-

credinţă trebuie să constea în credinţa greşită a celui care a făcut înscrierea că aceastăoperaţie s-a făcut în baza unui titlu valabil. Ea trebuie să existe doar în momentulînscrierii, astfel că reaua-credinţă apărută ulterior este irelevantă, aplicându-se regulaMala fides superveniens non impedit usucapionem.

B. Uzucapiunea extratabularăNoţiune. Potrivit art. 28 alin (1) din Decretul-lege nr. 115/1938, poate fi

cerută intabularea în temeiul uzucapiunii, dacă posesorul a exercitat posesia timp de20 ani de la data decesului titularului dreptului. În acest caz posesorul dobândeşteproprietatea chiar dacă n-a fost făcută intabularea la data când a început posesia.

Condiţiile acestei forme a uzucapiunii sunt:a) titularul dreptululi să fi decedat la data când posesorul a început exercitarea

posesiei;b) uzucapantul să fi posedat timp de 20 ani de la data decesului titularului;c) posesia să fie utilă, fiind irelevantă buna sau reaua sa credinţă.În legătură cu momentul dobândirii dreptului de proprietate au fost exprimate

opinii diferite.Potrivit unei opinii, proprietatea se dobândeşte la data intabulării, pentru că

hotărârea judecătorească are caracter constitutiv, nu declarativ, în timp ce alţi autori,cărora ne alăturăm, argumentează teza dobândiriii dreptului de proprietate retroactiv,de la data împlinirii termenului şi nu la data intabulării.

Cursul prescripţiei achizitiveCalculul termenului. Termenul de uzucapiune în favoarea posesorului începe

să curgă în momentul intrării sale în posesie şi, potrivit art. 1887 C. civ., se calculeazăpe zile. Ziua în care termenul a început să curgă (dies a quo) nu intră în calcul, iarîmplinirea termenului are loc la sfârşitul zilei care poartă aceeaşi dată cu cea deînceput al termenului, fără a se ţine seama de anii bisecţi, de sărbătorile legale sau de

FReglementări

privinduzucapiunea

Page 160: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

160

faptul că numărul zilelor nu este egal în toate lunile. Ziua începe să curgă la ora zeroşi se sfârşeşte la miezul nopţii următoare.

10. Întreruperea şi suspendarea prescripţiei. Capitolul III al Titlului XXdin Codul civil reglementează cauzele de întrerupere şi suspendare a prescripţiei.

A. Întreruperea prescripţieiNoţiune. Aşa cum am văzut, una dintre condiţiile posesiei este aceea de a fi

neîntreruptă. Potrivit art. 1863 C. civ., „Prescripţia poate fi întreruptă sau în modnatural sau în mod civil”.

- Întreruperea civilă. Întreruperea prescripţiei a fost reglementată prinDecretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, act normativ care, conformrepublicării Codului din 1997, acest articol nu apare ca abrogate preluând cauzele deîntrerupere în art. 21 din noua reglementare. Cum ele fac obiect al materieiprescripţiei extinctive studiate în cadrul teoriei generale a actului juridic ne limităm ale reaminti, făcând trimitere la manualul de anul I.

Cauzele de întrerupere civilă reglementate de art. 16 alin. (1) din Decretul nr.167/1958 privitor la prescripţia extinctivă sunt următoarele:

- recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie;- introducerea cererii de chemare în judecată;- act începător de executare.- Întreruperea naturală a prescripţiei are loc în două cazuri prevăzute de

art. 1864 C. civ.:a) când posesorul este şi rămâne lipsit, în decurs de mai mult de un an, de

folosinţa lucrului său, ca urmare a faptei vechiului proprietar sau a unei terţepersoane;

b) când lucrul este declarat neprescriptibil urmare a unei transformărilegale a naturii sale sau a destinaţiei sale.

Cu privire la primul caz, faptul că posesorul trebuie să fie lipsit mai mult deun an de folosinţa bunului se explică prin aceea că, înăuntrul acestui termen,posesorul poate uza de acţiunea posesorie, care, odată admisă, îl va repune în situaţiaanterioară, astfel că pierderea posesiei nu-i va întrerupe prescripţia.

Mai trebuie remarcat că lipsirea de folosinţă a lucrului mai mult de un an nutrebuie să fie datorată “vechiului proprietar”, cum greşit dispune legiuitorul, ciactualului proprietar, căci până la împlinirea termenului, proprietarul n-a pierdut încădreptul sau de proprietate.

Incidenţa Legilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974. Având în vedere că termenulde 30 ani s-a suprapus unor perioade istorice diferite, atât doctrina, cât şijurisprudenţa ultimilor ani au fost preocupate de a stabili care sunt efectele, mai întâiale apariţiei celor două legi potrivit cărora terenurile nu putea fi dobândite decât prinmoştenire legală şi apoi care sunt efectele abrogării acestora.

Vom prezenta succint principalele întrebări şi răspunsurile furnizate dedoctrina şi jurisprudenţa ultimilor ani.

Mai întâi, la întrebarea dacă cele două legi au afectat uzucapiunile ale cărortermene s-au împlinit anterior apariţiei lor, s-a decis că cele două acte normative nuputeau afecta situaţiile juridice născute anterior apariţiei lor.

În ce priveşte întreruperea cursului prescripţiei, răspunsurile au fost diferite:- potrivit unei prime opinii radicale, exprimate înainte de anul 1990, cele

două legi reprezintă cauze naturale de întrerupere a prescripţiei achizitive, pentru căele au scos terenurile din circuitul agricol, teză susţinută şi de o parte a doctrineipostrevoluţionare. S-a argumentat că “atâta vreme cât terenurile nu puteau fi

FCauzele de

întrerupere şisuspendare aprescripţiei

Page 161: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

161

înstrăinate în niciun fel, ci numai dobândite prin singura cale a moştenirii legale, nuse mai poate vorbi de o menţinere a lor în circuitul civil”.

Opinia a fost susţinută şi de jurisprudenţă care a decis că, după promulgareacelor două legi, “dobândirea proprietăţii pentru terenuri, nemaiputând avea loc pecalea uzucapiunii, nimeni nu putea prescrie la acea dată, prescripţiile începute, darneîmplinite, rămânând deci fără efect”.

O altă instanţă din ţară a motivat soluţia de respingere a aplicării uzucapiuniiastfel: “chiar dacă prin legile menţionate terenurile nu au fost, în mod expres,declarate imprescriptibile prin transformarea legală a naturii sau destinaţiei, în sensulart. 1864 pct. 2 C. civ., prin aceste legi au fost indisponibilizate. Or,imprescriptibilitea unui lucru este corolarul inalienabilităţii sale, un bun, în măsura încare este inalienabil este şi imprescritibil. Indisponibilizarea terenurilor, ca urmare aintrării în vigoare a Legilor nr. 58/1974 şi 59/l974, a produs şi efectulimprescritibilităţii lor, cu consecinţa întreruperii prescripţiei achizitive”.

- opinia contrară consideră că cele două legi au interzis doar dobândireaterenurilor prin acte juridice, în timp ce uzucapiunea este un fapt juridic neavut învedere. Ele nu reprezintă un caz de întrerupere naturală, pentru că n-au determinat otransformare a naturii sau destinaţiei terenurilor, potrivit art. 1864 pct. 2 C. civ., elecontinuând să reprezinte obiect al dreptului de proprietate privată, astfel că nu sepoate afirma că au fost scoase din circuitul civil, în înţelesul art. 1844 C. civ.;

- într-o altă opinie, se consideră că, dacă termenul de prescripţie achizitivă s-aîmplinit în perioada 1974-1990, nu putea opera uzucapiunea, dar nu pentru că ne-amafla în faţa unui caz de întrerupere naturală a prescripţiei achizitive, ci pentru că,potrivit reglementării în vigoare la acea vreme, doar moştenirea legală era consideratăca mod de dobândire a proprietăţii asupra terenurilor. În ce priveşte situaţia în careîmplinirea termentului a avut loc după anul 1990, uzucapiunea operează ca mod legalde dobândire a proprietăţii. Potrivit aceluiaşi autor, mica uzucapiune de 10-20 ani nuputea opera în timpul celor două legi, pentru că justul titlu nu-l puteau constitui actelejuridice încheiate înainte sau după intrarea în vigoare a legilor, fiind lovite de nulitateabsolută;

- în fine, conform altei opinii, “Legile nr. 58/1974 şi 59/1974 au scos parţialterenurile din circuitul civil, şi anume, în principiu faţă de toate persoanele care nuaveau calitatea de moştenitori legali ai fostului proprietar al terenului”, precum şi“faţă de moştenitorii legali care nu puteau să asigure continuarea muncii agricole peacele terenuri, iar dacă niciunul dintre moştenitorii legali nu puteau să îndeplineascăaceastă obligaţie, terenurile erau scoase complet din circuitul civil, fiind trecute înproprietatea statului”.

Sub aspect practic, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, prin decizia civilă nr. IVdin 16 ianuarie 2006, “stabileşte că în cazul posesiilor începute înainte de adoptareaLegilor nr. 58/1974 şi nr. 59/1974, prescripţia achizitivă asupra terenurilor nu a fostîntreruptă prin intrarea în vigoare a acestor legi, astfel că, dupa abrogarea lor prinDecretul - lege nr. 1/1989 şi Decretul - lege nr. 9/1989, posesorii acelor terenuri potsolicita instanţelor de judecată să constate că au dobândit dreptul de proprietateprivind terenurile respective”.

În acelaşi sens s-au pronunţat şi instanţele din ţară. Astfel, s-a decis că“existenţa celor două legi, aflate în vigoare în perioada 1974-1990, nu poate constituitemei al întreruperii cursului prescripţiei. Este fără îndoială că terenurile nu au fostscoase din circuitul civil, ci doar au fost supuse unor restricţii severe prin cele două

Page 162: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

162

legi, nefiind aplicabile dispoziţiile art. 1864 pct. 1 C. civ. privind întrerupereanaturală a prescripţiei”.

Într-o altă cauză s-a statuat că “posesiunea utilă a reclamantului s-a realizat şiîn condiţiile în care Legile nr. 58/1974 şi 59/1974 au fost în vigoare, deoarece acestelegi au interzis doar înstrăinarea terenurilor prin acte juridice, fără a cuprinde şidispoziţii prin care se declară fără efect exercitarea posesiei utile asupra terenurilor.

Orientarea a trezit reacţii adverse din partea doctrinei, fiind caracterizată drepto “schimbare dramatică” a jurisprudenţei, contrară “principiului legalităţii care, însens european, implică, în egală măsură, existenţa unor norme de drept suficient deaccesibile, precise şi previzibile”.

Trebuie să recunoaştem că argumentele invocate împotriva acestei soluţii suntraţionale, fiind, într-adevăr, “greu de afirmat că atitudinea pasivă a titularuluidreptului de proprietate asupra terenului, în intervalul în care au fost în vigoare legilenr. 58/1974 şi nr. 59/1974, poate fi caracterizată o neglijenţă gravă care trebuiesancţionată”, în condiţiile în care “această pasivitate are cu totul alte resorturi decâtindolenţa…”. Nu este însă mai puţin adevărat că cele două legi aflate în discuţie, fiind“profund nedrepte”, efectele lor nu pot fi, în continuare, tolerate, decât cu riscul uneialte inechităţi, poate chiar mai mare. Dacă am considera că prescripţia anterioarăanului 1990 este fără eficienţă juridică, ar însemna să paralizăm toate acţiunile înconstatarea uzucapiunii, inclusiv pe cele care tind să consolideze posesia continuatădupă anul 1990. În realitate, orice conflict de drepturi presupune o opţiune caresacrifică pe una dintre cele două categorii de titulari.

B. Suspendarea prescripţiei achizitiveNoţiune. Spre deosebire de întrerupere, suspendarea opreşte cursul

prescripţiei pe durata existenţei cauzelor de suspendare.Ca şi în cazul întreruperii, suspendarea presripţiei este studiată în cadrul

teoriei generale a dreptului.Cazuri. Reamintim doar că aceste cazuri sunt prevăzute de art. 13 şi 14 din

Decretul nr. 167/1958. Cele prevăzute de art. 13 sunt:- perioada cât un eveniment de forţă majoră împiedică pe cel împotriva căruia

curge prescripţia să facă acte de întrerupere a prescripţiei;- perioada în care creditorul sau debitorul fac parte din forţele armate ale

României aflate pe picior de război.Art. 14 din Decretul nr. 167/1958 prevede persoanele cu privire la care cursul

prescripţiei este suspendat şi perioadele în care operează suspendarea:- între părinţi sau tutore şi cel care se află sub ocrotirea lor, între curator şi cel

pe care îl reprezintă, precum şi între orice persoană care administrează bunurilealtuia, în temeiul unei hotărâri judecătoreşti, pe perioada cât socotelile n-au fostaprobate;

- pe perioada cât cel lipsit de capacitate de exerciţiu nu are reprezentant legalşi nici împotriva celui cu capacitate de exerciţiu restrânsă, câtă vreme nu are cine să-iîncuviinţeze actele juridice încheiate;

- între soţi, pe timpul căsătoriei.Joncţiunea posesiilor. Potrivit art. 1860 C. civ., “Orice posesor are

facultatea, spre a putea opune prescripţia, să unească posesia sa cu posesiuneaautorului său“.

Cum se vede, în concepţia Codului nostru civil, ceea ce este important pentruuzucapiune nu este ca posesia bunului să fie exercitată de o anumită persoană, ci doar

F

Page 163: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

163

că ea se exercită de altcineva decât proprietarul. Am putea spune că legiuitorul esteanimat, în principal, de a sancţiona pe proprietar şi nu de a-l premia pe posesor.

Având în vedere acest enunţ legal, vom defini joncţiunea posesiilor ca fiindbeneficiul creat posesorului de a uni posesia sa actuală cu posesia autorului, asupraaceluiaşi bun imobil, în vederea împlinirii termenului cerut de lege pentru dobândireaproprietăţii. Spunem că este un beneficiu legal, plecând de la caracterizarea pe care oface însăşi legea, spunând că este o “facultate” a posesorului pe care o poate exercitaîn interesul propriu, acela de a putea profita de statutul de proprietar prin uzucapiune.

Autor, în înţelesul normei pe care o analizăm, este cel care, nefiind proprietar,i-a transmis bunul posesorului actual. Aşa cum a reţinut instanţa supremă, “prin“autor”, în sensul acestei prevederi legale, se înţelege persoana care, ca şi cel ceinvocă uzucapiunea, nu este titularul dreptului real, pentru că numai într-o asemeneasituaţie are sens joncţiunea posesiilor, iar nu şi în cazul în care, fiind titulară adreptului, poate să transmită succesorului acel drept fără a fi necesar să invoceprescripţia achizitivă.

Plecând de la art. 1859 C. civ. care dispune că ”În toate cazurile cândposesiunea aceluiaşi lucru trece pe rând în mai multe mâini, fiecare posesor începe, înpersoana sa, o nouă posesiune, fără a distinge dacă strămutarea posesiei s-a făcut înmod singular sau universal, lucrativ sau oneros“, doctrina a criticat soluţia la care s-aoprit legiuitorul de a nu distinge dacă strămutarea proprietăţii s-a făcut cu titluparticular sau universal. În acest din urmă caz, principiul aplicabil succesiunii legaleeste că succesorul dobândeşte toate drepturile şi obligaţiile autorului său, nici maimult şi nici mai puţin, căci nemo plus iuris ad alium trasfere potest quam ipse habet.Or, în situaţia pe care o analizăm, textul în discuţie dă posibilitatea succesorului de aîncepe o nouă posesie, în persoana sa, cum se exprimă textul, deşi posesia autoruluiputea fi animată de rea-credinţă. Prin urmare, normal ar fi ca succesorul cu titluuniversal să continue posesia autorului său şi nu să înceapă o nouă posesie.

Condiţiile joncţiunii posesiilor. Pentru ca posesorul actual să invocejoncţiunea posesiilor sunt necesare două condiţii:

a) ambele posesii care urmează a fi unite să fie posesii utile. Este o condiţiecare rezultă prin chiar ipoteza textului, căci numai două posesii propriu-zise potaspira la joncţiune;

b) posesorul actual să fi dobândit bunul de la autorul său în temeiul unuiraport juridic. Joncţiunea nu poate opera în situaţia în care bunul a ajuns laposesorul subsecvent prin uzurpare. Instanţa supremă s-a pronunţat în sensul următor:“Pentru ca joncţiunea posesiilor să poată avea loc, posesorul care invocă uzucapiuneatrebuie să deţină posesiunea de la autorul său pe baza unui raport juridic”.

Cazurile de joncţiune a posesiilor. Aşa cum am văzut, doar pentru micauzucapiune este necesară buna-credinţă a posesorului, legată de justul titlu, în timp cepentru marea uzucapiune buna sau reaua-credinţă a posesorului este indiferentă. Pot fiunite două posesii de calităţi diferite, una fiind de bună-credinţă, alta de rea-credinţă?

Ipoteze posibile sunt următoarele:a) când cele două posesii sunt de aceeaşi calitate, adică fie de bună-credinţă,

fie de rea-credinţă. Câd ambii posesori sunt de bună-credinţă şi au just titlu, ei pot uniposesia lor, pentru a obţine pe cea de la 10 la 20 ani. Când ambii sunt de rea-credinţă,neputând uzucapa decât în 30 ani, poessiile lor adunate trebuie să însumeze duratamarii prescripţii;

Page 164: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

164

b) când primul posesor a fost de bună-credinţă, având şi just titlu, iar aldoilea posesor este de rea-credinţă. Posesorul actual nu va putea uzucapa imobiluldecât după 30 ani, adăugând la posesia autorului propria lui posesie;

c) ultima situaţie este aceea în care autorul a fost de rea-credinţă, în timpce posesorul actual este de bună-credinţă şi are just titlu, situaţie în care posesorulactual are a opta între a începe o posesie nouă sau să continue posesia autorului său.

11. Efectele uzucapiuniiDobândirea dreptului de proprietate. Efectul cel mai important al

uzucapiunii este dobândirea proprietăţii în mod retroactiv, posesorul devenindproprietar ex tunc, din momentul în care a intrat în posesia bunului.

Concomitent cu dobândirea dreptului de proprietate de către posesor, are locstingerea dreptului corelativ al fostului proprietar şi “curăţirea” dreptului de toatesarcinile care l-au grevat, mai puţin de cele care, prin modul de exercitare a posesiei,au fost recunoscute de posesor.

Ca urmare a retroactivităţii dobândirii dreptului de proprietate, toate celelaltedrepturi pe care posesorul le-a constituit în favoarea terţilor în perioada posesiei salesunt consolidate, pentru că, dacă înainte puteau fi atacate pentru motivul că au fostfăcute de un non dominus, prin împlinirea uzucapiunii, actele juridice anterioare suntasanate.

Invocarea uzucapiunii. Ca urmare a uzucapiunii posesorul care a posedatbunul în condiţiile prevăzute de lege devine proprietar al acestuia. În legătură cuinvocarea acestui mod de dobândire a proprietăţii, cele mai semnificative aspecte careau fost discutate de doctrină şi jurisprudenţă sunt următoarele:

- uzucapiunea nu operează automat, ci doar la cererea posesorului interesat.Potrivit art. 1841 C. civ., judecătorii nu pot constata uzucapiunea dacă beneficiarul einu cere. Soluţia este cât se poate de firească şi este impusă de principiuldisponibilităţii în procesul civil. Mai mult, posesorul poate şi renunţa la beneficiuluzucapiunii, dar, aşa cum dispune art. 1843 C. civ, ea nu poate fi făcută decât dupăîmplinirea termenului, soluţie la fel de firească, pentru că nimeni nu poate renunţa laun drept pe care nu-l are încă;

- acţiunea pe care o are la îndemână posesorul este acţiunea în constatareîntemeiată pe art. 111 C. proc. civ. Uzucapiunea poate fi invocată şi pe caleaexcepţiei în acţiunea în revendicare formulată de fostul proprietar sau de o terţăpersoană care îl acţionează considerându-se proprietar. În doctrină s-a susţinut că oasemenea excepţie poate fi invocată şi în faţa curţii de apel, chiar dacă n-a fostinvocată la fond sau în apel.

Dificultăţi apar în practică în ipoteza în care fostul proprietar a decedat şi nuare posteritate, ceea ce pune probleme celui interesat să se constate uzucapiunea pecalea acţiunii în constatarea uzucapiunii în condiţiile lipsei de contradictorialitate.

S-a afirmat că şi creditorii chirografari pot invoca uzucapiunea pe caleaacţiunii oblice, cu condiţia de a justifica un interes legitim la acţiune.

Proba uzucapiunii. Fiind un fapt juridic, uzucapiunea poate fi dovedită cuorice mijloc de probă, în special proba cu martori. Obiectul probei îl constituieexistenţa, condiţiile posesiei şi termenele uzucapiunii.

Renunţarea la beneficiul uzucapiunii. Fiind un drept subiectiv, deci oaptitudine a titularului, acesta poate renunţa la invocarea uzucapiunii.

Potrivit art. 1838 C. civ., “Nu se poate renunţa la prescripţie decât dupăîmplinirea ei”. Exigenţa este cât se poate de firească, pentru că nu se poate renunţadecât la un drept pe care îl ai.

FEfectele

uzucapiunii

Page 165: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

165

Aşa cum dispune art. 1839 C. civ. “Renunţarea la prescripţie este sau expresăsau tacită. Renunţarea tacită rezultă dintr-un fapt care presupune delăsarea dreptuluicâştigat”.

Deşi, prin ea însăşi, nu este un act de înstrăinare, este totuşi asimilatăacestuia. Pentru exercitarea acestui drept art. 1840 C. civ. cere capacitatea de aînstrăina a titularului dreptului.

Posibilitatea atacării în justiţie a renunţării la beneficiul uzucapiunii aconstituit prilej de discuţii. Dacă, dintr-o perspectivă individualistă, s-ar putea spunecă, fiind un refuz de a se îmbogăţi al posesorului, renunţarea la uzucapiune face partedin categoria actelor juridice lăsate la aprecierea discreţionară a titularului, ointerpretare raţională a normei de la art. 1843 C. civ. conduce la o altă soluţie. Potrivitacestui text, “Creditorii şi orice altă persoană interesată pot să opună prescripţiacâştigată debitorului sau codebitorului său, ori proprietarului, chiar şi dacă aceldebitor, codebitor sau proprietar renunţă la ea”.

Or, aşa cum, printr-o formulare impecabilă, s-a demonstrat, “dacă admitem căcreditorii pot nesocoti neglijenţa debitorului lor şi invoca în locul său prescripţiunea,chiar când neglijenţa nu este frauduloasă, cu atât mai mult trebuie să admitem că eipot nesocoti şi ataca renunţarea frauduloasă a debitorului, căci frauda activă este maigravă decât neglijenţa pasivă”.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.

1. C. Uscatescu, Regimul juridic al constructiilor edificate pe terenul altei personae,

RRD nr. 5/1985;

2. D. Gherasim, Buna credinţă în raporturile civile, Ed. Academiei, 1981;

3. E. Rosioru, Uzucapiunea in dreptul civil roman, Ed. Hamangiu, 2008.

Page 166: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

166

TEST DE AUTOEVALUARE

Detaliaţi condiţiile joncţiunii posesiilor.

TEMĂ DE REFLECŢIE

Precizaţi care sunt efectele uzucapiunii.

Page 167: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

167

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Este contractul un mod de dobandire a proprietatii?a. da, doar cand este translativ de proprietateb. nuc. da

2. Ce intelegeti prin just titlu in materia uzucapiunii:a. orice titlu translativ de proprietateb. titlul lovit de nulitate absolutac. titlul anulabil care provine de la un non dominus

3. Poate fi întreruptă prescripţia prin recunoaşterea dreptului?a. nub. dac. da, cu conditia sa fie facuta în cadrul termenului

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. a.

2. c.

3. c.

Page 168: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

168

CAPITOLUL XAPĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

1. Cuprins2. Obiectiv general3. Obiective operaţionale4. Timpul necesar studiului capitolului5. Dezvoltarea temei6. Bibliografie selectivă7. Temă de reflecţie8. Modele de teste9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

� Privire generală� Acţiunea în revendicare imobiliară� Proba dreptului de proprietate� Acţiunea în revendicare mobiliară� Acţiunea în grăniţuire� Particularităţi ale revendicării bunurilor din domeniul public

� Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind acţiuneaîn revendicare, ca principal instrument juridic al acestei protecţii.

� Obiective operaţionale: Însuşirea prevederilor legea şi alteacţiuni care cer o examinare distinctă, făcâd apel la jurisprudenţă.

= 3 ore

Page 169: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

169

CAPITOLUL XAPĂRAREA DREPTULUI DE PROPRIETATE

ŞI A CELORLALTE DREPTURI REALE

1. Privire generalăDreptul de proprietate ca drept subiectiv. Înainte de toate, orice drept real

este un drept subiectiv, aptitudine a subiecţilor de drept de a avea ei înşişi o anumităconduită faţă de obiectul dreptului, recunoscută de ordinea juridică, dar şi de apretinde altora o conduită de natură să-i ocrotească şi să-i garanteze toate atributeledreptului conferite prin lege, fiindu-i recunoscut dreptul la acţiune în cazul încălcăriilor, prin care poate cere restabilirea dreptului încălcat şi repararea oricăror prejudiciisuferite.

Potrivit art. 1 din Decretului nr. 31/1954 privitor la persoana fizică şi juridică,“drepturile civile ale persoanelor fizice sunt recunoscute în scopul de a satisfaceinteresele personale materiale şi culturale, în acord cu interesul obştesc, potrivit legiişi regulilor de convieţuire socială”. Pentru a se bucura de protecţie, drepturilesubiective trebuie exercitate cu bună-credinţă şi în acord cu finalitatea avută în vederela instituirea lor. Orice exercitare cu rea-credinţă, în afara limitelor sale legale deconsacrare, constituie abuz de drept, susceptibil de a constitui temei al acţiunilor înjustiţie formulate de titularii cărora le-au fost cauzate prejudicii.

Dreptul de proprietate ca drept constituţional. Examinând concepţiaromânească actuală în ce priveşte protecţia juridică a dreptului de proprietate nuputem ignora prevederile constituţionale în această materie.

Constituţia României prevede la art. 44 alin. (1) că “Dreptul de proprietateprecum şi creanţele asupra statului, sunt garantate. Conţinutul şi limitele acestordrepturi sunt stabilite prin lege”.

Racordată la noul statut al României de membră a Uniunii Europene,Constituţia revizuită, ca urmare a Referendumului din 18-19 octombrie 2003, permitecetăţenilor străini şi apatrizilor să dobândească terenuri în România, pe bază dereciprocitate. În concretizarea acestui principiu a fost promulgată Legea nr. 312/2005privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de cătrecetăţenii străini şi apatrizi, precum şi de către persoanele juridice străine.

Potrivit art. 44 alin. (3) din Constituţia revizuită, “Nimeni nu poate fiexpropriat decât pentru cauze de utilitate publică, potrivit legii, cu dreaptă şiprealabilă despăgubire”, prevedere care reia dispoziţia de la art. 481 C. civ.

O garanţie a dreptului de proprietate constituie prevederea de la alineatul 8 alaceluiaşi articol: “Averea dobândită licit nu poate fi confiscată. Caracterul licit aldobândirii se prezumă”.

Aşezarea dreptului de proprietate printre drepturile fundamentale, renunţareala regimul preferenţial de apărare a proprietăţii de grup, instituirea unui sistem degaranţii eficiente, sunt semnele unei noi concepţii a legiuitorului constituţional despreun drept fundamental, cu o largă rezonanţă, atât pentru statul de drept, cât şi pentruevoluţia economia de piaţă.

Reglementări internaţionale. Potrivit art. 17 pct. 1 al Declaraţiei Universalea Drepturilor Omului, „orice persoană are dreptul de proprietate, atât singur, cât şi înasociere cu alţii”, iar, potrivit pct. 2 al aceluiaşi text, “nimeni nu va fi lipsit în modarbitrar de proprietatea sa”.

FCaractereledreptului deproprietate

Page 170: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

170

Protocolul nr. 1 al Convenţiei europene a drepturilor omului intrat în vigoarela 18 mai 1954 prevede la art. 1 “Orice persoană fizică sau juridică are dreptul larespectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentrucauze de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generaleale dreptului internaţional”. Aşa cum se remarcă, acest text „a fost redactat în aşa felîncât să rezulte limitări minime ale puterii discreţionare a statelor în domeniulreglementării recunoaşterii şi apărării dreptului de proprietate într-un cadruinternaţional”.

Mijloace juridice de apărare a dreptului de proprietate. Având valoareade principiu fundamental, dreptul de proprietate este apărat de întregul sistem aldreptului prin mijloace generale de protecţie a dreptului de proprietate, dintre careprevederile constituţionale, deja amintite, normele de drept penal prin care suntincriminate infracţiunile contra patrimoniului şi alte norme de drept procesual penal,administrativ, comercial etc.

La rândul lor, mijloacele de drept civil de protecţie pot fi împărţite în mijloaceindirecte şi mijloace directe de protecţie a dreptului de proprietate.

- Mijloacele directe de apărare a dreptului de proprietate şi a celorlaltedrepturi reale sunt, potrivit doctrinei, ”totalitatea acţiunilor în justiţie prin caretitularul dreptului solicită instanţelor de judecată să pronunţe hotărâri în scopul de aînlătura orice atingere sau încălcare a dreptului său”. Mai concis, am putea spune căsunt astfel de mijloace acţiunile de drept civil care au ca temei juridic dreptul deproprietate sau un alt drept real.

Din această categorie de mijloace fac parte cele care se întemeiază pe undrept real:

- acţiunile petitorii, cele care se întemeiază pe un drept real şi prin care setinde la restabilirea dreptului încălcat: acţiunea în revendicare, acţiunea în grăniţuire,acţiunile negatorii, acţiunile confesorii, acţiunea în prestaţie tabulară;

- acţiunile posesorii prin care se tinde la apărarea posesiei, ca stare de fapt, lamenţinerea sau redobândirea ei.

- Mijloacele indirecte de apărare a dreptului de proprietate şi a celorlaltedrepturi reale sunt acţiunile personale, cele care se întemeiază pe drepturile decreanţă şi prin care se tinde la despăgubiri civile, cum sunt: acţiunile în pretenţii,întemeiate pe contract, pe delict sau pe îmbogăţirea fără justă cauză, acţiunea înconstatarea nulităţii absolute sau declararea nulităţii relative a actului juridic,acţiunile în rezoluţiune sau reziliere a contractului, actio de in rem verso etc.

Asemenea acţiuni, chiar dacă nu sunt întemeiate pe dreptul de proprietate,contribuie, în mod indirect, la protecţia acestuia, reauducând patrimoniul in statu quoante.

2. Acţiunea în revendicare imobiliarăNoţiune şi caractereDefiniţie. Codul civil nu defineşte acţiunea în revendicare. Doctrina o

defineşte ca fiind „acea acţiune reală prin care proprietarul care a pierdut posesiabunului său, cere restituirea acestui bun” sau, într-o formulă prescurtată şi maisugestivă, acţiunea în revendicare este acţiunea prin care proprietarul neposesorreclamă bunul de la posesorul neproprietar.

Caractere juridice. Acţiunea în revendicare are următoarele caracterejuridice:

a) este o acţiune reală, în sensul că urmăreşte bunul în mâinile oricui s-arafla; ea poate fi formulată doar cât timp bunul există. Dacă bunul revendicat a

FAcţiunea înrevendicareimobiliară

Page 171: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

171

dispărut, din culpa celui care l-a acaparat, acţiunea se modifică într-o acţiune înpretenţii şi va deveni prescriptibilă;

b) este o acţiune petitorie, pentru că ea tinde la redobândirea bunului,punând în discuţie dreptul de proprietate pe care se întemeiază;

c) este o acţiune imprescriptibilă, în principiu. Acest caracter rezultă, interminis, din art. 21 din Decretul nr. 167/1958, potrivit căruia dispoziţiile privitoarela prescripţia extinctivă “nu se aplică dreptului la acţiunea privitoare la drepturile deproprietate, uzufruct, uz, abitaţie, servitute şi superficie”.

Dacă se spune că acţiunea în revendicare este, în principiu, imprescriptibilă,se admite că, prin dispoziţii exprese ale legii, acţiunea poate fi prescriptibilă. Estecazul revendicării bunului imobil cumpărat prin licitaţie publică în cadrul executăriisilite imobiliare, conform art. 520 alin (1) C. proc. civ. sau cel prevăzut de art 498 C.civ. în cazul avulsiunii, unde revendicarea porţiunii de teren alipite terenului altuiapoate fi revendicată în termen de un an.

Caracterul imprescriptibil al acţiunii în revendicare este susţinut, în modtradiţional, de perpetuitatea dreptului de proprietate la care doctrina mai recentă aadăugat şi alte argumente:

- teza prescriptibilităţii acţiunii în revendicare ar conduce la atribuirea gratuităa bunului în favoarea statului;

- dacă s-ar considera că acţiunea în revendicare este prescriptibilă, ar însemnasă agreem continuarea posesiei de către uzurpator, deşi uzucapiunea nu s-a produs;

- în fine, se invocă şi argumente de text, cu trimitere la art. 6 alin. (2) dinLegea nr. 213/1998, potrivit căruia pot fi revendicate bunurile care au fost preluatede stat, fără titltu valabil, dacă nu fac obiectul unor legi speciale şi la art. 2 alin. (2)din Legea nr. 10/2001, potrivit căruia persoanele ale căror imobile au fost preluatefără titlu valabil păstrează calitatea de proprietari avută la data preluării.

Teza contrară pleacă de la constatarea că acţiunea în revendicare estezădărnicită în cazul în care bunul revendicat a fost uzucapat de o altă persoană prinuna dintre cele două forme ale uzucapiunii. Este motivul pentru care o parte adoctrinei noastre, susţine că acţiunea în revendicare este prescriptibilă în 30 ani. Însprijinul acestei opinii se aduc o serie de argumente:

-art. 1890 C. civ., potrivit căruia acţiunile atât reale, cât şi personale, pe carelegea nu le-a declarat neprescriptibile şi pentru care nu s-a defipt un termen deprescripţie, se vor prescrie prin 30 ani“. Acest text nu exceptează acţiunile reale,astfel că ubi lex non distinguit nec nos distinguere debemus;

- soluţia imprescriptibilităţii acţiunii în revendicare nu afectează caracterulperpetuu al dreptului de proprietate, pentru că, prin prescripţie nu se stinge dreptulsubiectiv, ci doar dreptul material la acţiune;

- prevederile art. 498 şi 520 C. civ. care prevăd excepţiile mai sus arătate, seconstituie într-un alt argument al tezei prescriptibilităţii.

In ce ne priveşte, deşi argumentele prescriptibilităţii acţiunii în revendicaredacă sunt consistente, de ce să nu fim de acord cu ele? Dacă ar fi DOAR seducătoare,în ciuda inconsistenţei, ar putea fi respinse lor, suntem de părere că, în stadiul actualal legislaţiei, teza nu rezistă. Avem în vedere împrejurarea că, deşi textul art. 1890 C.civ. nu distinge, nu putem ignora prevederea a fost abrogat prin Decretul nr. 218/1960din Decretul nr. 167/1958, care este o normă imperativă şi care nu lasă loc discuţiilor,astfel că, in claris non fit interpretatio. La fel, având în vedere că această normă faceparte dintr-o reglementare specială, derogatorie de la dreptul comun, se poate invocaşi argumentul specialia generalibus derogant.

Page 172: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

172

Acţiunea în revendicare este imprescriptibilă, indiferent dacă priveşte bunuriimobile sau mobile, afirmându-se că “nu se poate face o diferenţiere între drepturilereale imobiliare şi cele mobiliare din punctul de vedere al imprescriptibilităţii acţiuniiîn revendicare “.

În practică, se întâmplă frecvent ca acţiunea în revendicare să fie dublată de ocerere subsidiară de obligare a pârâtului la contravaloarea bunurilor pretinse, situaţieîn care instanţele califică acţiunea ca fiind în pretenţii, supusă prescripţiei. Tot înpretenţii este calificată acţiunea care priveşte un bun care nu mai există înmaterialitatea lui. S-a decis că “Una din condiţiile de admisibilitate a acţiunii înrevendicare este ca bunul revendicat să aibă individualitate distinctă şi independentă.De aceea, revendicarea nu mai poate fi exercitată când lucrul a cărui proprietate a fostuzurpată, nu mai există în materialitatea lui, ori a fost transformat, încorporat sauasimilat în aşa măsură încât şi-a pierdut individualitatea. Prin dispariţia fizică abunului, revendicarea devine imposibil de exercitat, aşa încât pretenţia privindcontravaloarea lucrului reprezintă recunoaşterea unui drept de creanţă”.

Regimul juridic al acţiunii în revendicareCondiţii. Pentru admiterea oricărei acţiuni în revendicare sunt necesare trei

condiţii:- Titlul de proprietate. Prima condiţie pe care trebuie s-o respecte

reclamantul care formulează o acţiune în revendicare este obligaţia de a dovedidreptul său de proprietate. Potrivit art. 1169 C. civ., “Cel ce face o propunereînaintea judecăţii trebuie să o dovedească“. Într-o acţiune în revendicare, dovadacalităţii procesuale impune dovada dreptului de proprietate.

Poate avea calitatea de reclamant într-o acţiune în revendicare:- atât titularul dreptului de proprietate, cât şi moştenitorii legali ai acestuia

care sunt continutori ai defunctului;- nudul proprietar al bunului grevat de dreptul de uzufruct;- creditorii chirografari pe calea acţiunii oblice.O situaţie specială o reprezintă situaţia în care acţiunea este formulată de unul

dintre coindivizari împotriva celorlalţi coproprietari sau împotriva unui terţ.În ce priveşte prima dintre ipoteze, unul dintre coproprietari nu poate formula

acţiunea împotriva celorlalţi, pentru că posesia exercitată de el este o posesiecomună, exercitată în numele tuturor moştenitorilor. Având a se pronunţa asupraacestui aspect, jurisprudenţa a decis că “acţiunea în revendicare presupune existenţaunui drept exclusiv şi determinat asupra bunului. De aceea, în cazul coindivizarilor,care au numai cote ideale asupra bunului, acţiunea în revendicare a coindivizaruluiîmpotriva celorlalţi coindivizari nu poate fi primită”. Numai dacă, făcând dovada căşi-a intervertit posesia din posesie echivoca într-o posesie utilă, stăpânind bunul cuanimus sibi habendi, pe durata necesară dobândirii prin uzucapiune a dreptului deproprietate, devenind, astfel, proprietar exclusiv, are deschisă acţiunea în revendicareîmpotriva celorlalţi coproprietari.

În legătură cu cealaltă ipoteză de lucru avansată, s-a exprimat opinia căacţiunea în revendicare ar putea fi calificată act de conservare şi, drept urmare, arputea fi formulată doar de unul dintre coproprietari. Susţinerea n-ar rămas izolată,fiind împărtăşită şi de alţi distinşi autori, potrivit cărora acţiunea în revendicare artrebui calificată act de conservare. Şi cum “actele de conservare sunt acele acte princare se urmăreşte evitarea unei pierderi materiale sau dispariţiei juridice a unuidrept”, fiind “validate fără excepţie de practica judiciară, dacă sunt încheiate de un

FReglementări

juridice

Page 173: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

173

singur coproprietar, pe temeiul gestiunii de afaceri”, se consideră că validarea acesteisoluţii de practica judiciară ar fi imperios necesară.

Teza contrară contestă calificarea acţiunii în revendicare drept act deconservare datorită consecinţelor grave pe care le antrenează o eventuală respingere aacţiunii într-un proces rău condus, fără a se fi dat posibilitatea celorlalţi coproprietarisă participe la proces şi, astfel, să contribuie la formularea apărărilor comune. Pe dealtă parte, s-a afirmat că întreruperea prescripţiei achizitive, deşi reală, este provizorieşi limitată, întrucât acţiunea va fi respinsă ca inadmisibilă. Or, în materiacoproprietăţii pe cote-părţi, operează, aşa cum am văzut când am studiat modalităţiledreptului de proprietate, regula unanimităţii, potrivit căreia orice act de dispoziţie seface cu acordul tuturor coproprietarilor. Sunt motive pentru care, fără a se negaoportunitatea instituirii, de lege ferenda, a unor cazuri şi condiţii în care acţiunea înrevendicare ar putea fi intentată de un singur coproprietar, se apreciază, totuşi, că, delege lata, o astfel de soluţie nu poate fi primită.

Discuţia priveşte, în egală măsură şi coproprietatea în devălmăşie. Poate unuldintre soţi să exercite, fără consimţământul celuilalt, o acţiune în revendicare?

Adepţii calificării acţiunii în revendicare ca act de conservare susţinposibilitatea formulării acţiunii în revendicare de către unul dintre soţi, soluţie ce ar fipermisă de mandatul tacit al soţilor şi de faptul că interdicţia de la art. 35 alin. (2) C.fam. vizează doar actele de înstrăinare şi grevare a bunurilor comune, ceea ce nu sedovedeşte a fi acţiunea în revendicare. Jurisprudenţa este favorabilă acestei opinii.

Opinia contrară distinge între acţiunea în revendicare mobiliară, care ar puteafi formulată doar de unul dintre soţi, soluţie susţinută de mandatul tacit al soţilor şiacţiunea în revendicare imobiliară care n-ar putea fi formulată decât de ambii soţi,împreună.

În ce priveşte întrebarea dacă unul dintre soţi poate formula acţiunea înrevendicare împotriva celuilalt soţ, în doctrină s-a afirmat, pe bună dreptate, că încazul coproprietăţii în devălmăşie, „ambii soţi sunt proprietari asupra bunului comun,iar exercitarea acţiunii în revendicare presupune un drept exclusiv”.

Noi credem că, pentru a tranşa chestiunea calificării acţiunii în revendicare cafiind act de conservare sau de dispoziţie, se impune o opţiune expresă a legiuitoruluimenită să dea coerenţă practicii judiciare într-o problemă de interes practic prinfrecvenţa cauzelor în care o astfel de întrebare se pune.

- Acapararea. A doua condiţie pentru admiterea acţiunii în revendicare oconstituie acapararea, parţială sau totală a bunului de către pârătul chemat în judecată,încălcarea dreptului de proprietate al reclamantului. În cazul bunurilor mobile oasemenea încălcare presupune simplul fapt că pârâtul se află în posesia unui bun carea ieşit involuntar din stăpânirea proprietarului, iar în cazul bunurilor imobile se cereocuparea acestora.

- Acapararea să fi fost făcută fără drept de către pârât. Pentru a se ajungela o asemenea concluzie, instanţele au a examina susţinerile contradictorii ale părţilorşi titlurile pe care le invocă spre a verifica dacă dreptul reclamantului a fost sau nuuzurpat. Este problema probaţiunii dreptului de proprietate şi a aprecierii probelor încadrul revendicării.

3. Proba dreptului de proprietatePrincipiul aplicabil. Potrivit unei reguli de îndelungată tradiţie juridică,

probatiunea se face de autorul alegaţiei, actori incumbit probatio. Este ceea ce Codulnostru civil prevede la art. 1169 C. civ.: “Cel ce face o propunere în înaintea judecăţiitrebuie s-o dovedească”. Prin urmare, în orice proces civil având ca obiect

FProba dreptuluide proprietate

Page 174: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

174

revendicarea unui bun imobil, reclamantul, cel care are iniţiativa procesuală, trebuiesă facă dovada dreptului său de proprietate, mai exact, a titlului de proprietate pe carese întemeiază.

Dreptul de proprietate poate fi probat cu înscrisuri care dovedesc orice acttranslativ de proprietate (titlul prin care fie s-a reconstituit, fie s-a constituit dreptulde proprietate după procedura Legii nr. 18/1991, contractul de vânzare-cumpărare, deschimb, testamentul, tranzacţia etc.) sau cu martori pentru a face dovada unui faptjuridic prin efectul căruia s-a dobândit proprietatea: uzucapiunea, ocupaţiunea.

Având în vedere că un titlu nu face dovada dreptului de proprietate decât dacăprovine de la adevăratul proprietar, probaţiunea impune examinarea transferurilorsuccesive ale proprietăţii, operaţie numită sugestiv probatio diabolica. Singura probăabsolută a dreptului de proprietate este uzucapiunea care oferă certitudinea maximădespre legitimitatea deţinerii bunului. Pe de altă parte, de multe ori n-au fostîntocmite înscrisuri atunci când un teren a trecut de la un proprietar la altul, cum estecazul înzestrărilor verbale, situaţii în care se apelează la acţiunile în constatareadreptului de proprietate, pentru constituirea unor titluril legale.

Reguli stabilite de jurisprudenţă. Surmontând o serie de dificultăţi care seivesc în practică, jurisprudenţa a statornicit câteva reguli aplicabile unor situaţii tipiceivite în practică:

a – când doar o parte aflată în proces are titlu de proprietate pentrubunul aflat în litigiu. În măsura în care titlul exhibat nu este contestat de parteaadversă, soluţia, de altfel previzibilă, este favorabilă celui care are titlu, astfel că, dacăreclamantul este acela, acţiunea va fi admisă, iar dacă titlul aparţine pârâtului,acţiunea va fi respinsă;

b – când ambele părţi prezintă titluri provenind de la autori diferiţi darcare privesc acelaşi bun aflat în litigiu. În această situaţie, instanţa va examinatitlurile şi va da câştig de cauză aceleia care se sprijină pe titlul mai bine caracterizatşi astfel instanţa îl va găsi preferabil celuilalt. Bunăoară, a fost admisă acţiunea încondiţiile în care pârâtul a invocat un titlu a cărui anulare, deşi posibilă, nu a fostsolicitată;

c - când ambele părţi litigante deţin titluri provenind de la acelaşi autorcu privire la acelaşi bun. În acest caz instanţa va da câştig de cauză părţii care aîndeplinit cerinţele de publicitate înaintea celeilalte, aplicându-se regula priortempore potior iure. Dacă cele două titluri sunt testamente provenind de la acelaşidefunct, preferabil va fi ultimul dintre ele, considerat a fi cel care corespunde voinţeireale a acestuia. Aşa cum vom vedea, testamentul este un act juridic esenţialmenterevocabil;

d – niciuna dintre părţi nu are titlu. Într-o astfel de situaţie, prin tradiţie, s-aspus că instanţa va da câştig de cauză părţii care posedă bunul, conform adagiului inpari causa, melior est causa possidientis. Soluţia are semnificaţie doar în teorie şivrea să spună că cel care posedă bunul se bucură de o aparenţă care, opusă părţiiadverse, ar fi de natură să-l favorizeze. În practică o soluţie favorabilă posesoruluieste cea prin care se respinge acţiunea reclamantului ca nedovedită, pârâtul fiind lăsatîn posesia bunului revendicat. El nu va putea aspira la un titlu decât dacă ar fiformulat cerere reconvenţională, invocând şi dovedind uzucapiunea.

4. Acţiunea în revendicare mobiliarăRegula de la art. 1909 alin. (1) şi fundamentarea eiEnunţul regulii. Regula prevăzută de art. 1909 alin. (1) C. civ. este că

“Lucrurile mişcătoare se prescriu prin faptul posesiunii lor, fără a fi trebuinţă de vreo

F

Page 175: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

175

curgere de timp”. Prin urmare, asemenea bunuri nu pot fi revendicate de proprietar.Altfel spus, în materia bunurilor mobile, posesia valorează titlu, această ultimăformulare a principiului fiind cea a Codului Napoleon, potrivit căruia, En fait demeubles possession vaut titre.

Cu toate că nici textul românesc şi nici modelul său francez, n-o spun expres,norma are în vedere posesia de bună-credinţă, condiţia rezultând din coroborareaacestui text cu cel de la art. 972 C. civ.

Spre deosebire de bunurile imobile, unde posesia are semnificaţia uneiprezumţii relative, în ce privinţa bunurilor mobile, doctrina noastră majoritară dedrept civil consideră că legea instituie o prezumţie absolută de proprietate în favoareaposesorului de bună-credinţă, zădărnicind, astfel, acţiunea în revendicare aproprietarului. În concepţia codificatorilor francezi, prescripţia achizitivă instantaneear fi modul de dobândire a proprietăţii de către posesor, numai aşa explicându-seevocarea prescripţiei în cadrul principiului enunţat. Reglementarea reprezintă şi oderogare de la un principiu pe care l-am evocat de mai multe ori, nemo plus iuris adalium transfere potest, quam ipse habet, pentru că pleacă de la ipoteza că terţul,posesorul actual, a dobândit bunul mobil de la un neproprietar. Prin urmare, posesorulactual are un drept mai mare decât cel de la care l-a doândit. Este o situaţie juridicăinedită care aşteaptă explicaţii.

Fundamentarea teoretică a principiului. Cum ar putea fi explicată aceastăderogare de la principiile dreptului?

Doctrina a încercat, de-a lungul timpurilor, să găsească cea mai potrivităexplicaţie, apelându-se la diverse teorii:

- teoria prescripţiei achizitive este teoria codificatorilor, preluată de doctrinanoastă mai veche, potrivit căreia, „posesorul lucrului a devenit proprietarul lui prinprescripţie, fără nicio curgere de timp”. Ea a fost vehement criticată, atât de autoriifrancezi, cât şi de cei români, cu motivarea că orice prescripţie, prin chiar definiţia ei,presupune scurgerea unei perioade de timp;

- mod de dobândire a proprietăţii prin efectul legii, teorie criticată, pe bunădreptate, pe motivul că ea constată rezultatul, nu şi mecanismul dobândirii;

- prezumţie relativă de proprietate. S-a susţinut că regula de la art. 1909 alin.(1) C. civ. a fost instituită o dublă prezumţie, de proprietate şi de bună-credinţă aposesorului, “cea dintâi fundamentând pe cea de-a doua şi existând până larăsturnarea acesteia prin proba contrară”, teorie care n-a fost însuşită de doctrină;

- prezumţia absolută de proprietate, iuris et de iure, este ideea cea maifrecventă în doctrină, cât şi în jurisprundenţă.

I s-a reproşat acestei teorii că, de fapt, reia teza comodă a voinţei legiuitoruluica fundament al regulii pe care o analizăm. Dar, deosebit de cele ce s-au spus, credemcă teoria prezumţiei absolute de proprietate, precum şi alte teorii care justificădobândirea proprietăţii prin voinţa legii, nu explică de fapt fundamentul regulii de laart. 1909 alin. (1) C. civ., ci doar constată voinţa legii, aşa cum s-a şi observat. Nepermitem să credem că legea nu poate constitui fundament al niciunei instituţii dedrept, în sensul lui originar, metajuridic. Explicaţia instituţiilor de drept trebuiecăutată în afara dreptului, în acele idei imperative, comandamente morale, exterioareacestuia, care impun legii o anumită soluţie juridică. Altfel, dacă am considera, defiecare dată când suntem în situaţia de a fundamenta o anumită prevedere legală, căea îşi găseşte justificarea în voinţa legiuitorului ar însemna să acceptăm că raţiunealegii este legea însăşi, ceea ce ar fi inacceptabil de ce? Pentru o teorie pozitivistă adreptului nu ar fi deloc aşa. O normă nu are caracter juridic pentru că ea corespunde

Page 176: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

176

unei cerinţe extrinseci ei, unui comandament al moralei, ci pentru că e validată printr-o procedură legală ce îşi are temeiul ultim în Constituţie.

Constatăm că de multe ori se confundă fundamentul dreptului, în sensul lui deratio legis, cu fundamentul de drept, în înţeles de temei legal. De aceea, fără acontesta prezumţia absolută de proprietate de care se bucură posesorul de bună-credinţă al bunurilor mobile, susţinem că aceasta este, mai degrabă, o ficţiune legală,impusă de echitate, care este adevăratul fundament al regulii pe care o analizăm. Deaceea, din punctul nostru de vedere, teoriile eununţate mai sus nu fac decât să calificesituaţia juridică a posesorului de bună-credinţă a bunurilor mobile, încadrând-o într-unul dintre mai multele temeiuri juridice posibile, dar nu s-o şi explice.

Într-un tratat recent dedicat drepturilor reale, autorul afirmă că „legea nu este,prin ea însăşi, un mod de dobândire a dreptului de proprietate; important este, ca, defiecare dată, să se facă dovada faptului juridic în sens restrâns de care legea leagă unasemenea efect”, conchizând că “acest mod de dobândire nu este o prezumţie, ci unfapt juridic în sens restrâns, cuprinzînd posesia de bună-credinţă împreună cuelemente de fapt, respectiv desesizarea voluntară a proprietarului de bunul său şi actulde înstrăinare a bunului mobil de la detentorul precar la posesor...”.

Acelaşi autor, căutând adevărata justificare a efectului achizitiv pe care-lproduce regula instituită în art. 1909 alin. (1) C. civ., se referă la două idei, care, într-adevăr, pot justifica acest efect: ideea că celeritatea pe care o presupun tranzacţiilecomerciale astăzi, nu îngăduie verificarea titlurilor pe care le au cei care înstrăineazăbunurile mobile altora, iar cea de-a doua idee, de natură a explica finalitatea normei,este că, în conflictul de interese dintre proprietarul neglijent, care a încredinţat bunulunei persoane care i-a înşelat încrederea şi posesorul care a crezut că a dobândit bunulde la adevăratul proprietar, este echitabil ca legea să prefere pe ultimul dintre ei.

Condiţiile de aplicare a regulii de la art. 1909 alin. (1) C. civ.Enumerare. Printr-o interpretare sistematică şi raţională a legii, doctrina şi

jurisprudenţa au fixat mai multe condiţii de aplicare a prezumţiei de proprietate decare se bucură posesorul bunurilor mobile:

a) - proprietarul să se fi desesizat voluntar de bunul său, transmiţându-lunui detentor precar, în baza unui raport juridic derivând din orice contract care îlobligă să restituie bunul, cum ar fi contractul de închiriere, de depozit, de împrumut.Prin urmare, terţul trebuie să fie un detentor precar. Dacă desesizarea n-ar fivoluntară, ne-am plasa în ipoteza alineatului 2 al art. 1909 C. civ., iar dacă actul ar fide înstrăinare, dobânditorul n-ar mai avea calitatea de detentor precar, nemaifiindobligat să restituie bunul;

b) detentorul precar să fi înstrăinat bunul unui terţ, fără a aveaconsimţământul proprietarului. Dacă proprietarul ar fi fost de acord cu înstrăinareabunului său de către detentorul precar, terţul dobânditor n-ar mai fi în situaţia de ainvoca prevederile de la art. 1909 alin. (1) C. civ.;

c) - terţul dobânditor să fi dobândit bunul printr-un titlu translativ deproprietate, pentru că, altfel, ar avea calitatea de detentor precar, fiind obligat sărestituie bunul celui care l-a transmis. Dacă actul translativ de proprietate este cu titluoneros, ne aflăm sub imperiul regulii pe care o examinăm. Dacă actul este însă cutitlu gratuit, răspunsul dat de doctrină nu mai este acelaşi Argumentul invocat este că,în această ipoteză, în conflctul de interese dintre proprietarul bunului mobil care seluptă să evite o pagubă (certat de damno vitando) şi terţul dobânditor cu titlul gratuital bunului mobil, cel care se luptă a-i conserva un câştig (certat de lucro vitando),echitatea cere ca proprietarul să fie preferat.

FCondiţii deaplicare a

prezumţiei deproprietate

Page 177: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

177

Aceeaşi soluţie a fost susţinută cu titlu de excepţie de la principiul resolutoiure dantis resolvitur ius accipientis, potrivit căruia nulitatea actului juridic alînstrăinătorului antrenează nulitatea actului juridic al dobânditorului. Astfel, s-a spuscă, în situaţia când prin actul subsecvent un bun mobil a ajuns la un terţ achizitor debună-credinţă, titlul său nu poate fi anulat, aşa cum cere principiul mai sus enunţat,soluţia fiind impusă de prevederile art. 1909 alin. (1) C. civ.

d) - terţul să fie de bună-credinţă, adică să fi crezut că bunul l-a obţinut dela un proprietar şi nu de la detentorul precar. Această condiţie nu este prevăzută detext, dar rezultă din coroborarea cu prevederea de la art. 972 C. civ. mai sus citată.

Buna credinţă a terţului trebuie să existe la momentul intrării acestuia înposesia efectivă a bunului, indiferent de data actului juridic în temeiul căruia bunul afost transmis. Este fără relevanţă dacă, ulterior intrării în posesie, a aflat căînstrăinătorul nu era proprietar al bunului, devenind astfel de rea-credinţă, căci Malafides superveniens non nocet.

e) - posesia terţului dobânditor să fie reală şi utilă. Este reală posesiaterţului care are atât corpus, cât şi animus sibi habendi. Dacă terţul ar avea doaranimus, fără detenţiunea materială a bunului pe care l-ar stăpâni, deci corpore alieno,condiţia n-ar fi îndeplinită. Posesia este utilă când nu este viciată, cu menţiunea că,dintre condiţiile prevăzute de art. 1847 C. civ., posesia terţului nu trebuie să mai fiecontinuă, căci prin ipoteză, el dobândeşte proprietatea bunului prin prescripţia sauposesia instantanee.

S-a pus problema dacă, deosebit de buna-credinţă, se cere şi justul titlu.Răspunsul dat de doctrină este că, în această materie, justul titlu nu reprezintă ocondiţie distinctă, ci doar o componentă a acesteia;

f) - bunul aflat în posesia terţului să fie individual determinat şi corporal.Individual determinat, pentru că o universalitate de bunuri, cum ar fi succesiuneamobiliară, nu poate face obiectul regulii. Bunul mai trebuie să fie corporal, adicăsusceptibil de detenţie materială. Prin excepţie, titlurile la purtător, a căror valoareeste intim încorporată în ele, pot face obiectul dobândirii prin posesia de bună-credinţă.

Pentru a îndeplini această condiţie, bunul mobil nu trebuie să fie un accesoriual unui bun imobil, atunci când, deşi accesoriu, îşi păstrează calitatea de bun mobil,cum ar fi mobilierul unui apartament.

Excepţii de la regula instituită de art. 1909 alin. (2) C. civ.A. Situaţia bunului dobândit cu bună-credinţă de la hoţ sau găsitorReglementare. „Cu toate acestea, cel care a pierdut sau căruia i s-a furat un

lucru, poate să-l revendice, în curs de 3 ani, din ziua când l-a pierdut sau i s-a furat,de la cel care-l găseşte, rămânând acestuia recurs în contra celui de la care îl are”.Este ipoteza în care bunul mobil a fost dobândit de către terţul de bună-credinţă de laun hoţ sau găsitor.

Condiţiile de aplicare a art. 1909 alin. (2) C. civ. Pentru a ne afla subincidenţa acestui text, sunt necesare următoarele condiţii:

a) - bunul să fi fost furat sau pierdut, cele două ipoteze ale ieşirii bunuluidin posesia proprietarului, fără voia acestuia. În înţelesul legii, bunul este furat când afăcut obiectul unei infracţiuni de furt, simplu ori calificat, nu şi al altor infracţiuni,cum ar fi gestiunea frauduloasă, abuzul de încredere, înşelăciunea, situaţii în careproprietarul s-a desesizat voluntar de bun.

F

Page 178: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

178

Bunul este considerat pierdut, când proprietarul a fost deposedat prinnegljenţa acestuia ori a altei persoane sau datorită oricărui caz de forţă majoră sau cazfortuit;

b) - deposedarea proprietarului să fi avut loc în termenul de 3 ani înaintede intentarea acţiunii în revendicare. Este un termen de decădere, a căruinerespectare conduce nu doar la pierderea dreptului material la acţiune, ca în cazultermenului de prescripţie, ci la pierderea dreptului subiectiv asupra bunului.

Proprietarul bunului va trebui să facă dovada, cu orice mijloc de probă, căanterior furtului sau pierderii a avut posesia bunului, care este chiar titlul acestuia şică bunul a fost furat sau pierdut;

c) - dobânditorul bunului mobil furat sau găsit să fie de bună-credinţă,adică să nu cunoască împrejurarea că bunul a fost furat iar găsitorul să nu ştie al cuieste bunul.

Când posesorul actual al bunului mobil este de rea-credinţă, ştiind că bunul afost furat sau găsit, prevederile art. 1909 alin. (2) C. civ nu mai sunt aplicabile,proprietarul putându-l revendica şi peste termenul de 3 ani prevăzut de acest text.Plecând de la faptul că, pentru această ipoteză, legea nu prevede un termen, s-auexprimat următoarele opinii:

- s-a afirmat că, în această ipoteză, acţiunea mobiliară ar fi prescriptibilă în 30ani, invocându-se art. 1890 C. civ., porivit căruia „toate acţiunile, atât reale cât şipersonale, pe care legea le-a declarat neprescriptibile şi pentru care n-a defipt untermen de prescripţie, se vor prescrie în termen de treizeci de ani, fără ca cel ceinvocă această prescripţie să fie obligat a produce vreun titlu şi fără să i se poatăopune buna-credinţă”. Doctrina mai veche considera că acţiunea împotriva hoţuluipoate fi exercitată în termen de 30 ani, dar că, după expirarea termenului de 3 ani,acţiunea ar fi personală;

- o altă orientare este aceea de a califica acţiunea în revendicare mobiliarădrept imprescriptibilă, sub cuvânt că proprietatea nu poate fi diferit apărată după cumbunurile sunt mobile sau imobile;

- potrivit unui alt punct de vedere, căruia subscriem, acţiunea în revendicaremobiliară este imprescritptibilă împotriva unui hoţ, găsitor sau terţ de rea-credinţă,dar numai în măsura în care posesia acestora nu îndeplineşte condiţiile unei posesiiutile şi neviciate, caz în care operează uzucapiunea de 30 ani.

B. Situaţia specială prevăzută de art. 1910 C. civ.Excepţie. Potrivit acestui text, “Dacă posesorul actual al lucrului furat sau

pierdut l-a cumpărat la bâlci sau la târg, sau la o vindere publică, sau de la unneguţător care vinde asemenea lucruri, proprietarul originar nu poate să ia lucrulînapoi decât întocând posesorului preţul ce l-a costat”.

De regulă, proprietarul care-şi revendică bunul mobil nu este obligat sădepăgubească pe posesorul de bună-credinţă. În situaţia avută în vedere de textul dela art. 1910 C. civ. proprietarul va avea să aleagă între a renunţa la bunul identificatsau să despăgubească pe cumpărător. Explicaţia acestei excepţii constă înpreocuparea legiuitorului de a proteja, într-un mod suplimentar, pe cumpărătorul careşi-a achiziţionat asemenea bunuri mobile în locuri anume destinate practicăriicomerţului cu amănuntul. Dacă în situaţia obişnuită cumpărătorul îşi asumă unrisc, achiziţionând bunul în mod neorganizat, întâmplător, pe stradă sau în orice altloc care nu este destinat comerţului, în situaţia contrară, cumpărătorului nu-i poate finimic imputat. Cel mult, el pierde bunul dar are dreptul de a fi despăgubit.

Efectele admiterii acţiunii în revendicare

Page 179: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

179

Identificare. Efectele teoretice ale soluţiei de admitere a acţiunii înrevendicare privesc situaţia bunului, a fructelor bunului şi a cheltuielilor făcute cubunul.

- Bunul revendicat va fi restituit, în natură, proprietarului. El va firestituit „curăţat” de eventualele sarcini pe care posesorul le-ar fi constituit prin oriceacte juridice, potrivit principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis.

Dacă restituirea în natură nu este posibilă, se va restitui contravaloareabunului, iar dacă bunul a pierit dintr-un caz asigurat, despăgubirea se va constitui dinindemenizaţia primită de la asigurător.

- Fructele bunului revendicat sunt supuse regulii de la art. 485 C. civ.după următoarele distincţii:

-dacă posesorul a fost de bună-credinţă, el va păstra fructele culese până lamomentul acţionării sale, când buna-credinţă încetează.

-dacă posesorul a fost de rea-credinţă, cunoscând că bunul nu era al celui ce il-a înstrăinat, el va restitui atât fructele culese, cât şi pe cele neculese, având însădreptul la cheltuielile necesare culegerii fructelor.

- Cheltuielile efectuate cu lucrul supus restituirii vor fi repartizate dupăurmătoarele distincţii:

- cheluielile necesare, făcute cu conservarea lucrului, vor fi restituiteposesorului, indiferent de buna sau reaua-credinţă;

- cheltuielile utile sunt cele care, deşi n-au fost necesare, au profitat bunului,sporindu-i valoarea. Ele vor fi restituite posesorului, fără a distinge după cum este debună sau de rea-credinţă, dar numai în măsura sporului de valoare a lucrului;

- cheltuielile voluptuarii, cele care au fost făcute pentru plăcerea personală aposesorului şi care n-au sporit valoarea lucrului, nu se cuvin posesorului care le-aefectuat.

5. Acţiunea în grăniţuireDefiniţie. Potrivit art. 584 C. civ., “Orice proprietar poate obliga pe vecinul

său la grăniţuirea proprietăţii lipite de a sa, cheltuielile grănuţuirii fiind suportate înmod egal”.

Dacă, aşa cum am văzut, (supra nr. ???) grăniţuirea este o sarcină reală, oobligaţie propter rem, acţiunea în grăniţuire este mijlocul tehnico-juridic pe care-l areproprietarul al cărui fond este limitrof altui fond prin care poate cere obligareavecinului său la delimitarea celor două proprietăţi.

Privită ca operaţiune materială, a fost definită drept “acea acţiune reală princare reclamantul solicită înstanţei de judecată, ca, în cadrul unui proces, să sedetermine prin semne exterioare, linia despărţitoare dintre cele două fonduri vecine”.

Caractere juridice. Acţiunea în grăniţuire are următoarele caractere juridice:a) - este o acţiune reală, pentru că se întemeiază pe un drept real (dreptul de

proprietate sau alt drept real);b) - este o acţiune petitorie, pentru că pune în discuţie dreptul de proprietate,

contribuind la protecţia acestuia;c) - este o acţiune imobiliară, pentru că priveşte un bun imobil;d) - este o acţiune imprescriptibilă, pentru că apără un drept deopotrivă

imprescriptibil.În practică, de cele mai multe ori, acţiunea în grăniţuire este formulată când

părţile au viziuni diferite despre aliniamentul hotarului despărţitor, implicând şirevendicarea porţiunii de teren pe care fiecare proprietar şi-o dispută. Prin urmare,trebuie deosebită situaţia în care delimitarea se face pe un aliniament necontestat de

FAcţiunea îngrăniţuire

Page 180: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

180

părţi, în discuţie fiind doar operaţia în sine şi suportarea cheltuielilor ocazionate, desituaţia, cea mai frecvent întâlnită, în care părţile au poziţii contradictorii privindlocul pe unde ar trebui făcută delimitarea proprietăţilor. Este motivul care îndeamnăpe unii autori să propună ca, pentru prima ipoteză, acţiunea să se numească înhotărnicie, iar pentru a doua ipoteză, când părţile contestă reciproc linia de hotar,acţiunea să se numeacă în grăniţuire. Deşi distincţia se face peste litera legii, ea poatefi avută în vedere de lege ferenda. Când părţile nu cad de acord cu trasarea hotarului,acţiunea este, în mod obligatoriu, petitorie, pentru că se întemeiază pe dreptul deproprietate implicând exhibarea titlurilor, măsurarea terenurilor şi propuneri detrasare a hotarului. De altfel, doctrina noastră mai veche face această distincţie.

În schimb, practica instanţelor, şi chiar a instanţei supreme este contradictorie.Astfel, s-a decis că “ţinând seama că operaţiile la care se referă textul de lege enunţat(art. 582 C. civ. s.n.) constau în fixarea limitelor celor două fonduri prin semneexterioare şi vizibile, graniţuirea nu implică revendicarea unor porţiuni de teren. Cualte cuvinte, grăniţuirea presupune o linie de hotar necontestată”.

Într-o altă decizie, a aceleiaşi instanţe, se reţine că “grăniţuirea reprezintă ooperaţie de delimitare prin semne exterioare a liniilor dintre două proprietăţiînvecinate, o atare funcţie fiind admisibilă chiar dacă între proprietăţi există hotareexterioare, ori de câte ori acestea nu au fost stabilite prin înţelegerea părţilor sau prinhotărâre judecătorească. Când prin acţiunea în grăniţuire se solicită stabilireahotarului dintre proprietăţi şi obligarea pârâtului de a preda porţiunea de teren pe careo ocupă fără drept, în raport cu extrasul de carte funciară, expertul are îndatorirea de astabili hotarul care desparte terenurile prin determinări tehnice exacte”.

Prin urmare, acţiunea în grăniţuire este o acţiune reală, petitorie,imprescriptibilă, pentru că se întemeiază pe dreptul de proprietate şi că ea implicăîntotdeauna aplicarea pe teren a titlurilor invocate de părţi.

Jurisprudenţa a decis că, în ipoteza în care terenul se află în coproprietate,formularea acţiunii în grăniţuire doar de unul dintre coproprietari este prematură,urmând ca, mai întâi, reclamantul să iasă din indiviziune şi doar dacă porţiunea deteren va pica în lotul său, ar putea promova o astfel de acţiune. Pentru identitate demotive, s-a decis că, în cazul terenului aflat în devămăşia soţilor, acţiunea trebuieformulată de ambii soţi.

Efecte. Hotărârea pronunţată într-o acţiune în grăniţuire are caracterdeclarativ pentru că se constată un hotar preexistent.

Dacă are ca obiect exclusiv marcarea proprietăţii, hotărârea pronunţată îngrăniţuire nu are autoritate de lucru judecat în privinţa întinderii dreptului deproprietate al părţilor. În practică, aşa cum am arătat, de cele mai multe ori seîntămplă ca părţile să nu cadă de acord cu privire la grăniţuire pentru că fiecare are oaltă părere despre linia de hotar, fapt ce face ca acţiunea să aibă şi caracter derevendicare, în litigiu fiind doar porţiunea de teren limitrofă hotarului. În aceastăipoteză, hotărârea pronunţată în cauză are autoritate de lucru judecat dacă priveşteexclusiv aceeaşi porţiune de teren aflată în litigiu.

6. Particularităţi ale revendicării bunurilor din domeniul publicRegim juridic special al acţiunii în revendicare. Specificitatea protecţiei

juridice a dreptului de proprietate publică nu se concretizează într-o apărarepreferenţială a acestei forme de proprietate, formulă mult folosită în regimul politictrecut, ci doar într-un regim juridic diferit al mijloacelor clasice de apărare a dreptuluide proprietate, ca urmare a faptului că dreptul de proprietate publică este un dreptinalienabil, imprescriptibil şi insesizabil.

FRevendicareabunurilor din

domeniul public

Page 181: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

181

Prin urmare, ori de câte ori acţiunea în revendicare este întemeiată pe dreptulde proprietate publică, ea are două caractere juridice speciale:

- este imprescriptilă extinctiv, în toate situaţiile, inclusiv în acelea în care,după dreptul comun, ea ar fi prescriptibilă, cum se întâmplă în cazul avulsiuniireglementate de art. 498 C. civ. şi art. 520 C. proc. civ. în materia adjudecăriiimobilelor;

- este imprescritibilă şi în sens achizitiv, fiind admisibilă, chiar dacă pârâtula posedat bunul în condiţiile legiii peste 30 ani. Pentru identitate de motive, nicidobândirea proprietăţii bunurilor mobile prin posesia de bună-credinţă nu va putea fiopusă titularului dreptului de proprietata publică.

Titularul acţiunii în revendicare este titularul dreptului de proprietate publică,adică statul, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice sau unităţile administrativ-teritoriale care sunt, după caz, consiliile judeţene, consiliile locale.

În ce priveşte dovada dreptului de proprietate, ea se face în aceleaşi condiţii caşi în cazul proprietăţii private, operând principiul actori incumbit probatio prevăzutde art. 1169 C. civ.

Apărarea drepturilor derivate dreptului de proprietate publică.Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate publică cum sunt:dreptul real de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de folosinţă, care se potobţine doar prin acte administrative, sunt supuse apărării prin aceeaşi acţiune înrevendicare, având regim juridic diferit, după cum în discuţie se află însuşi dreptul deproprietate asupra bunului sau doar dreptul derivat din acesta.

În prima situaţie, titularul acţiunii va fi însuşi statul sau unitatea administrativ-teritorială competentă, iar, în al doilea caz, calitatea de reclamant o va avea titularuldreptului real derivat.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.

1. B. Diamant, Caracterul depasit al teoriei patrimoniului unic, revista Dreptul nr.

1/2000;

2. C. Barsan, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Hamangiu, 2007;

3. S. Neculaescu, Drept civil. Drepturile reale, Ed. Hamangiu, 2008;

4. V. Stoica, Drept civil. Drepturile reale principale, Ed. Humanitas, 2004,vol 1;

5. V. Stoica, Notiunea juridica de patrimoniu, Pandectele romane, supliment, nr.

1/2003.

Page 182: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

182

TEST DE AUTOEVALUARE

Precizaţi care sunt excepţiile de la regula instituită de art. 1909 alin. (2) C. civ.

TEMĂ DE REFLECŢIE

Reflectaţi care sunt efectele acţiunii în grăniţuire.

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Ce solutie va pronunta instanta cand niciuna dintre cele doua parti un aretitlu?

a. Va respinge actiuneab. Va admite actiunea dand castig de cauza celui care se afla in posesia

bunului imobilc Va da castig de cauza pârâtului

2. Este prescriptibilă acţiunea în revendicare imobiliară?a. dab. nuc. da, numai daca reclamantul este in posesia bunului

Page 183: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

183

3. În situaţia admiterii actiunii, care va fi solutia privind fructele bunuluirevendicat:

a. vor fi întotdeauna restituite proprietaruluib. vor fi restituite doar cele de care a beneficiat pârâtulc. vor fi restituite doar daca pârâtul a fost de rea credinţă

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. b.

2. b.

3. c.

Page 184: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

184

CAPITOLUL XI

PUBLICITATEA IMOBILIARĂ

1. Cuprins2. Obiectiv general3. Obiective operaţionale4. Timpul necesar studiului capitolului5. Dezvoltarea temei6. Bibliografie selectivă7. Temă de reflecţie8. Modele de teste9. Răspunsuri şi comentarii la teste

Cuprins

� Noţiunea şi finalitatea publicităţii imobiliare� Sistemele româneşti de publicitate imobiliară� Sistemul primelor cărţi funciare� Noua reglementare a cărţilor funciare

� Obiectiv general: Dobândirea de cunoştinţe privind publicitateaimobiliară şi evoluţia în timp a diferitelor sisteme de publicitate.

� Obiective operaţionale: Însuşirea cunoştinţelor privind efectelepublicităţii imobiliare, care reprezintă poate obiectivul cel maiimporant al cursului.

= 3 ore

Page 185: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

185

CAPITOLUL XIPUBLICITATEA IMOBILIARĂ

1. Noţiunea şi finalitatea publicităţii imobiliarePublicitatea în general. Securitatea tranzacţiilor impune cunoaşterea

oricăror schimbări care intervin în ordinea juridică prin încheierea unor acte şioperaţii care ar putea avea consecinţe asupra drepturilor subiective ale persoanelor.Nevoia de informare şi comunicare face ca legile să fie publicate în MonitorulOficial, ca anumite acte juridice să se încheie în condiţii de publicitate şi ca o serie deoperaţii să fie supuse înscrierii lor în evidenţe suscepţibile de a fi aduse la cunoştinţaoricăror persoane interesate, condiţie primară a opozabilităţii.

Publicitatea imobiliară. Această formă a publicităţii a fost definită ca fiindtotalitatea mijloacelor juridice prevăzute de lege prin care se evidenţiază situaţiamaterială şi juridică a imobilelor, în mod public, pentru a ocroti securitatea statică şisecuritatea dinamică a circuitului civil referitoare la asemenea bunuri”. În timp cesecuritatea statică vizează ocrotirea drepturilor existente, deja dobândite, securitateadinamică vizează evoluţia drepturilor în cadrul circulaţiei juridică a bunurilor.

Finalitatea publicităţii imobiliare. În general, instituirea măsurilor depublicitate imobiliară are ca scopuri principale: o mai mare siguranţă atransmisiunilor imobilare prin informarea terţilor privind situaţia juridică a bunurilorcare fac obiectul comerţului juridic, un control permanent asupra oricăror schimbărimateriale şi juridice şi o evidenţă cât mai exactă şi un control al datelor în vedereagospodăririi fondului funciar.

De regulă, actele juridice privind bunurile mobile, care sunt mai greu deidentificat şi a căror circulaţie juridică este cu mult mai rapidă şi mai facilă decât abunurilor imobile, nu sunt supuse unei evidenţe, simpla lor posesiune valorând titlu,potrivit principiului en fait de meubles la possession vaut titre. Prin excepţie, pentruunele bunuri mobile, cum sunt titlurile de valoare, au fost amenajate sisteme specialede evidenţă, iar în cazul garanţiilor reale mobiliare, cum este gajul cu sau fărădeposedare, publicitatea lor este reglementată de Legea privind unele măsuri pentrurealizarea reformei economice nr. 99/1999 şi se realizează de Arhiva Electronică deGaranţii Mobiliare.

În sistemul Codului Napoleon şi a celor pe care le-a inspirat, printre care şiCodul nostru civil, principiului consensualismului face ca efectul constitutiv sautranslativ de drepturi reale să se producă în chiar momentul încheierii convenţiilor,înscrierea lor în registre făcându-le doar opozabile terţilor. În alte sisteme asemeneaconvenţii produc doar obligaţii, în timp ce efectul translativ sau constitutiv dedrepturi reale se produce odată cu înscrierea lor în evidenţele publice, de natură a fiaduse la cunoştinţa publică.

2. Sistemele româneşti de publicitate imobiliarăPrezentare. Pe teritoriul României au fost aplicate următoarele sisteme de

publicitate imobiliară:a) sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni reglementat de

Codul civil şi de Codul de procedură civilă aplicat în Muntenia, Moldova, Olteniaşi Dobrogea;

b) sistemul cărţilor funciare reglementat de Decretul-lege nr. 115/1938 şiDecretul nr. 241/1947 care se aplică în Transilivania, Banat şi Bucovina;

FNoţiuni generale

FSisteme

româneşti depublicitateimobiliară

Page 186: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

186

c) sistemul intermediar al cărţilor de publicitate imobiliară reglementatde Legea nr. 242/1947 şi de unele dispoziţii ale Legii nr. 115/1938 aplicat într-unnumăr redus de localităţi din fostul judeţ Ilfov şi în Bucureşti;

d) sistemul cărţilor de evidenţă funciară înfiinţate prin Decretul nr.163/1946 pentru a se înlocui cărţile funciare distruse în timpul războiului pentru unelelocalităţi din Transilvania.

Sistemul registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuniCaracterizare. Potrivit principiului consensualismului, convenţiile sunt legal

încheiate în chiar momentul acordului de voinţă, transferul proprietăţii făcându-sefără respectarea vreunei condiţii de formă şi fără a fi nevoie de predarea bunului.Textele de referinţă privind acest principiu sunt cele de la art. 971 şi 1295 C. civ.

Potrivit art. 971 C. civ., “În contractele ce au de obiect translaţia proprietăţii,sau unui alt drept real, proprietatea sau dreptul se transmite prin efectulconsimţământului părţilor, şi lucrul rămâne în rizico-pericolul dobânditorului, chiarcând nu i s-a făcut tradiţiunea lucrului”. Deşi realizată, strămutarea dreptului nu esteopozabilă terţilor.

La rândul său, art. 1295 C. civ. alin. (1) prevede că “Vinderea este perfectăîntre părţi şi proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privinţavânzătorului, îndată ce părţile s-au învoit asupra lucrului şi asupra preţului, deşi lucrulîncã nu se va fi predat şi preţul încă nu se va fi numărat”, iar, potrivit alin. (2), “Înmaterie de vindere de imobile, drepturile care rezultă prin vinderea perfectă întrepărţi, nu pot a se opune, mai înainte de transcripţiunea actului, unei a treia persoanecare ar avea şi ar fi conservat, dupã lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut”.

Pentru ca asemenea convenţii să fie cunoscute de terţi, Codul Napoleon ainstituit un sistem de publicitate, care, pentru început, privea doar inscripţiileipotecare, fiind completat printr-o lege din 23 martie 1955 privitoare la transcrierea înmaterie ipotecară şi modernizat prin Decretul nr. 52-22/1955 de reformă a publicităţiiimobiliare.

În legislaţia noastră, acest sistem de evidenţă a fost introdus de Codul civil,fiind completat de Codul de procedură civilă şi conceput ca o evidenţă care se ţine penumele proprietarului şi nu pe fiecare imobil în parte. Aşa cum s-a remarcat,reglementarea este departe de a realiza o publicitate operativă şi eficientă, fără a maiprelua modelul francez modernizat.

Reglementare. Sistemul nostru clasic de publicitate, aplicabil vechiuluiRegat, este alcătuit din următoarele dispoziţii legale din Codul civil:

-art. 818 – 819 privind transcrierea donaţiilor;-art. 1295 alin. (2) cu privire la vânzare;-art. 1394 în privinţa cesiunilor de chirii şi arendă pentru mai mult de 3 ani;-art. 1738-1745. 1754-1768, 1778, 1780-1787 privitoare la înscrierea

privilegiilor şi ipotecilor imobiliare;-art. 1801-1803 cu privire la transcrierea transmisiunilor imobiliare grevate

de sarcini ipotecare;-art. 1816-1823 privind registrele şi obligaţiile grefierilor.Codul de procedură civilă prevede obligativitatea a trei registre: registrul de

transcripţiune a actelor prin care se strămută proprietatea, un registru de inscripţie aprivilegiilor şi ipotecilor şi un registru pentru transcrierea comandamentelor. Înprezent, aceste două registre sunt ţinute de birourile de carte funciară alejudecătoriilor care sunt organizate în conformitate cu prevederile Legii cadastrului şia publicităţii imobiliare nr. 7/1996.

F

Page 187: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

187

A. TranscriereaCaracterizare. La origini, operaţia constă în reproducerea integrală a actului

juridic supus publicităţii, adică a înscrisului, instrumentum probationis, prin care seproba încheierea unor act juridic, negotium iuris. Astăzi, transcrierea se operează prindepunerea înscrisului într-o mapă specială.

Sunt supuse transcrierii următoarele acte juridice:-actele de înstrăinare a proprietăţii nemişcătoare sau a drepturilor care

se pot ipoteca;-actele prin care se renunţă la aceste drepturi;-actele prin care se constituie o servitute, un drept de uzufruct, de uz sau

locuinţă;-actele prin care se renunţă la aceste drepturi;-tranzacţiile asupra bunurilor reale;-ordonanţele de adjudecare;-hotărârile date în materie de expropriere pentru cauză de utilitate

publică;-cesiunile de venituri pe un timp mai mare de 2 ani;-extractele de pe contractele de arendă sau închiriere pe un timp mai

mare de trei ani.S-a remarcat că enumerarea este incompletă şi că următoarele acte juridice ar

trebui supuse transcrierii:-transmisiunile de mortis causa, atât legale, cât şi testamentare;-actele juridice declarative de drepturi reale imobiliare, cu excepţia tranzacţiei;- transmisiunile operate ope legis;- uzucapiunea şi accesiunea.Efectele transcrierii. Efectele transcrierii se cer analizate pe două planuri:-în raporturile dintre părţi, transcrierea nu produce efecte, dat fiind

principiul consensualismului, actele juridice şi-au produs efecte în chiar momentulacordului de voinţă, fără îndeplinirea altor formalităţi;

-în raporturile cu terţii, transcrierea face actul opozabil acestora. Potrivit art.712 C. proc. civ., “până la transcriere, drepturile rezultând din actele menţionate înarticolul de mai sus nu se vor putea opune celui de-al treilea, care are drepturi asuprabunului nemişcător, chiar dacă are cunoştinţă de existenţa actelor de mai sus”. Cândprintr-un act juridic se constituie, se transmite sau se stinge un drept real, printranscriere se stabileşte o ordine de preferinţă între cei care au dobândit drepturi de laacelaşi autor, aplicându-se principiul prior tempore potior iure.

Sancţiunea neîndeplinirii acestor formalităţi este inopozabilitatea actului, carepoate fi invocată de terţii dobânditori cu titlu oneros ai dreptului real de la acelaşiautor. Condiţiile invocării acestei sancţiuni sunt:

- cel ce invocă inopozabilitatea trebuie să fi dobândit un drept real, de laacelaşi autor, cu privire la acelaşi bun;

- dreptul real să fie supus transcrierii sau înscrierii;- transcrierea sau înscrierea să se fi făcut de cel care opune actul.B. InscripţiaReglementare. Potrivit art. 715 C. proc. civ., “Înscrierea ipotecii şi a

privilegiilor se va face în registrele judecătoriei unde se află situat bunul nemişcător,potrivit rânduielilor arătate în Codicele civil”. Această operaţie constă înreproducerea în registre a unor extrase din actele juridice privitoare la ipoteci sauprivilegii imobiliare.

Page 188: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

188

Neefectuarea inscripţiei nu afectează validitatea actului, ci doar opozabilitatealui, astfel că, spre exemplu, neînscrierea unei ipoteci face ca ea să aibă rang inferiortuturor celorlalte ipoteci înscrise în registru. În privinţa privilegiilor, ele nu producefecte între creditori dacă n-au fost făcute publice, aşa cum dispune art. 1738 C. civ.

Doctrina a criticat acest sistem pentru următoarele deficienţe:a) este incomplet, pentru că nu asigură o publicitate integrală a tuturor actelor

şi faptelor juridice prin care se constituie sau se transmit drepturi reale. Bunăoară,transmisiunile legale, partajul succesoral, hotărârile prin care se anulează actelejuridice prin care s-au transmis drepturi reale, cele prin care s-a dispus rezoluţiuneaunor acte juridice, produc schimbări care nu sunt supuse publicităţii.

b) este greoi şi imprecis, pentru că evidenţa care se ţine pe numeleproprietarilor, fiind, deci, o evidenţă personală şi nu reală, pe imobil, nu permitecunoaşterea exactă a situaţiei juridice a acestuia, pentru care ar trebui cunoscuţi toţiproprietarii succesivi ai bunului pe cel puţin 30 ani;

c) este imperfectă, pentru că judecătorul abilitat să efectueze înscrierea nu area verifica legalitatea actelor şi faptelor juridice, operaţia fiind destinată doar pentru aface actul opozabil, supunând pe dobânditori riscului deposedării din cauza unorsarcini necunoscute;

d) este insuficient specializat, pentru că se referă la localitate şi amplasareprin vecinătăţi şi categorie de folosinţă, date insuficiente de identificare.

3. Sistemul primelor cărţi funciareNoţiune şi caracterizare. Primele cărţi funciare au fost introduse în

Transilvania, în anul 1794 şi în Bucovina, în anul 1870. Sistemul este reglementatprin Decretul-lege nr. 115/1938, pus în aplicare în Bucovina prin Decretul-lege nr.511/1938, iar în Transilvania şi Banat prin Legea nr. 241/1947.

Potrivit art. 72 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul judiciar,modificată prin Legea nr. 2472005, la data finalizării lucrărilor de cadastru general şia registrelor de publicitate pentru întregul teritoriu al unei unităţi administrativ-teritoriale îşi încetează aplicarea legislaţia privind registrele de transcripţiuniinscripţiuni şi cele privind cărţile judiciare. Decretul-lege nr. 115/1938 rămâne învigoare până la definitivarea cadastrului la nivelul întregii ţări.

Cartea funciară este înscrisul sau actul care descrie imobilele şi aratădrepturile, actele şi faptele privitoare la imobile, precum şi persoanele înscrise saumenţionate ca titulare ale acestor drepturi.

Ea este alcătuită din trei părţi:-Partea I-a (foaia A), în care se descrie imobilul având rubricile: numărul de

ordine, numărul topografic al imobilului, denumirea imobilului, întinderea,compunerea, observaţii.

-Partea II-a (foaia B), în care sunt înregistrate numele proprietarului şi actelede dobândire şi înstrăinare a imobilului.

Partea a III-a (foaia C sau foaia de sarcini) unde sunt înregistrate toatedrepturile reale care grevează imobilul, precum şi contractele care îl privesc.

Toate drepturile reale înscrise în cartea funciară devin drepturi tabulare.Acest sistem este caracterizat de doctrină ca fiind net superior celui prin

registre de transcripţiuni şi inscripţiuni, pentru că realizează o evidenţă reală,completă a imobilului şi a drepturilor reale, un adevărat “registru de stare civilăpentru imobile” care oferă posbilitatea unei informări rapide în orice moment.

FDeficienţelesistemului

FDefiniţie cartea

funciară

Page 189: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

189

Conţinutul cărţilor funciare. Cărţile funciare sunt întocmite şi numerotate pefiecare comună, oraş, municipiu. Cele de la nivelul comunelor cuprind registrefunciare pentru fiecare sat în parte.

Orice carte funciară este alcătuită dintr-un titlu şi 3 părţi.Titlul cărţii funciare cuprinde numărul cărţii şi denumirea localităţii.Partea I, numită “foaia de avere-A” cuprinde descrierea imobilului (număr de

ordine şi cel topografic al fiecărei parcele, felul de cultură, întindere, aşezare,observaţii.

Partea a II-a numită “foaia de proprietate-B”. Înscrierile în această parte acărţii funciare au ca obiect numele proprietarului, identificarea lui, actul sau faptuljuridic care constituie titlul dreptului de proprietate, toate transmisiunile proprietăţiiasupra imobilului, servituţile constituite în favoarea imobilului, faptele, drepturilepersoanelor sau alte raporturi juridice şi acţiunile privitoare la proprietate.

Partea a III-a numită “foaia de sarcini-C” cuprinde sarcinile care greveazăimobilul, drepturile de superficie, servitute, uz, uzufruct, abitaţie, ipotecă, locaţiune,faptele, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum acţiunile privinddrepturile tabulare, sechestrul, urmărirea bunului sau a veniturilor sale, oricemodificare care priveşte înscrierile din partea a III-a.

Cartea funciară se întregeşte cu planul, în care sunt descrise parcelele dintr-olocalitate cu numărul topografic, orice schimbare în întinderea fiecărei parcele,înscrisurile privitoare la înscrieri şi registrul de intrare pentru cererile de înscriere.

Obiectul cărţilor funciare. Sunt supuse înscrierii în cartea funciară toatedrepturile reale: dreptul de proprietate, dreptul de uzufruct, dreptul de superficie,dreptul de servitute, drepturile de uz, abitaţie. Prin efectul înscrierii lor în carteafunciară ele devin drepturi tabulare.

Aceste drepturi au ca obiect corpul funciar, prin care legea înţelege o unitateeconomică distinct alcătuită, după natura imobilului sau a scopului urmărit deproprietar. Corpul funciar poate avea mai multe parcele. El se modifică, fie prinalipire, în cazul unirii mai multor parcele, fie prin dezlipire, prin despărţirea uneiparcele de corpul funciar.

Principiile cărţilor funciare. Sistemul de publicitate prin cărţi funciarefuncţionează pe următoarele principii:

- Principiul efectului constitutiv de drepturi reale al înscrierii. Potrivit art.17-18 din Decretul-lege nr. 115/1938, drepturile reale cu privire la imobile pot ficonstituite, modificate sau stinse numai prin înscriere în cartea funciară. Prin urmare,înscrierea în cartea funciară este cea care dă naştere, modifică sau stinge drepturilereale şi le face opozabile terţilor. De la această regulă sunt prevăzute în art. 26 dinDecretul-lege nr. 115/1938 următoarele excepţii de drepturi reale imobiliare care senasc fără înscrierea lor în cartea funciară:

-dobândirea prin succesiune legală sau testamentară;-dobândirea prin vânzare silită;-dobândirea prin accesiune;-dobândirea prin expropriere.De observat este că, deşi aceste drepturi reale imobiliare pot fi dobândite, în

mod excepţional, în situaţiile mai sus arătate, titularii lor nu vor putea dispune de elefără înscrierea în cartea funciară.

Efectul constitutiv de drepturi reale al înscrierii în cartea funciară esterecunoscut de Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitatea imobiliară care, prinart. 59, dispune că actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui drept

F

Page 190: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

190

imobiliar, valabil încheiat înainte de apariţia legii, îşi va produce efecte de la dataînscrierii în cartea funciară, potrivit regimului juridic de la data încheierii lui.

- Principiul publicităţii integrale. Sunt supuse înscrierii toate operaţiilejuridice prin care se transmite, se constituie, se modifică sau se stinge un drept realimobiliar, precum şi toate modificările imobilului, drepturile personale, fapte juridiceşi raporturile în legătură cu imobilul.

- Principiul legalităţii. Pentru orice înscriere în cartea funciară, se verifică, decătre judecător, legalitatea titlului în temeiul căruia se cere înscrierea.

- Principiul oficialităţii. Judecătorul are nu numai dreptul, dar şi obligaţia săexamineze validitatea titlului în baza căruia se cere înscrierea în cartea funciară,putând dispune respingerea cererii atunci când constată că tiltul nu este valabil.

- Principiul relativităţii. În temeiul acestui principiu, înscrierea în carteafunciară se face doar împotriva aceluia care, la data depunerii cererii, este înscris catitular al dreptului care face obiectul înscrierii. Persoana care este înscrisă în carteafunciară, posesorul tabular, se mai numeşte antecesor tabular, iar cea care urmează afi înscrisă se numeşte succesor tabular.

- Principiul priorităţii. Potrivit art. 31 din Decretul-lege nr. 115/1938,“Înscrierile în cartea funciară îşi produc efectele de la data înregistrării cererilor deînscriere; ordinea înregistrărilor le va statornici rangul. Dacă mai multe cereri au sositdeodată la notariatul de stat, depturile de ipotecă vor avea acelaşi rang, iar celelaltedrepturi vor primi numai provizoriu rang egal, urmând ca prin judecată să sehotărască asupra rangului sau, de va fi locul, asupra radierii înscrierilor nevalabile”.

- Principiul forţei probante a înscrierii. Potrivit acestui principiu, cel careîşi întemeiază dreptul său real pe conţinutul cărţii funciare este considerat a fititlularul lui, dacă a dobândit sau i s-a constituit acel drept cu bună-credinţă. Lipsaînscrierii unui drept real în cartea funciară nu poate fi opusă de cocontractant, pentrucă ambele părţi sunt ţinute de obligaţiile asumate prin contract, iar dreptul obţinutprin contract este opozabil terţilor care au cunoscut existenţa lui, cu toate că nu esteînscris în cartea funciară.

Înscrierile în cartea funciară. Aceste înscrieri sunt următoarele: intabularea,înscrierea provizorie şi notarea.

A. IntabulareaNoţiune. Intabularea este o înscriere prin care se constituie, se transmite, se

stinge sau se grevează un drept real imobiliar, în mod definitiv. Această operaţie arecaracter constitutiv de drepturi şi se face în temeiul actelor juridice încheiate de părţi,a hotărârilor judecătoreşti sau a actelor administrative. Înscrisul original care constatăactul juridic supus intabulării trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:

-actul juridic pe care îl constată înscrisul să îndeplinească condiţiile devaliditate specifice;

-înscrisul să aibă deplină putere doveditoare potrivit dreptului comun;-să menţioneze numele sau denumirea părţilor;-să individualizeze imobilul sau dreptul tabular supus înregistrării sau radierii;-să fie însoţit de o traducere legalizată, dacă nu este redactat în limba română.Deosebit de aceste condiţii generale, legea mai impune şi condiţii speciale.

Astfel, dacă intabularea se solicită în temeiul unui înscris original, el trebuie săîndeplinească următoarele condiţii:

-să menţioneze data la care a fost întocmit;-să arate numărul topografic al parcelei sau al cărţii funciare;

F

Page 191: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

191

-să cuprindă declaraţia celui al cărui drept urmează a fi strămutat, grevat,modificat sau stins că este de acord cu intabularea.

Dacă intabularea se solicită în baza unei hotărâri judecătoreşti, ea trebuie săfie “desăvârşită”, în limbajul legii, ceea ce astăzi înseamnă că ea trebuie să aibămenţiunea că este irevocabilă.

B. Înscrierea provizorieNoţiune. Înscrierea provizorie, căreia i se mai spune intabularea imperfectă,

este operaţia prin care se strămută, se constituie, se modifică sau se stinge un dreptreal sub rezerva justificării sale ulterioare. Altfel spus, este o înscriere condiţionalăcare se face în următoarele situaţii:

-când înscrisul original nu îndeplineşte condiţiile intabulării definitive;-când hotărârea judecătorească, în temeiul căreia se cere înscrierea, nu este

definitivă;-în cazul radierii dreptului de ipotecă, în situaţia în care debitorul a depus

suma datorată, dobânzile şi accesoriile.Înscrierea provizorie devine definitivă când înscrisul original îndeplineşte

condiţiile legale pentru intabulare.C. NotareaNoţiune. Notarea este înscrierea în cartea funciară a unor drepturi personale,

fapte şi raporturi juridice care au legătură strânsă cu drepturile tabulare, în vedereaaducerii lor la cunoştinţa terţilor. Spre deosebire de drepturile reale, opozabile ergaomnes, drepturile personale, adică drepturile de creanţă, nu sunt supuse înscrierii, cinotării. Sunt supuse notării: situaţia personală a titularului dreptului (ca, de exemplu,minoritatea şi punerea sub interdicţie a titularului dreptului înscris în cartea funciară),separaţia de patrimonii, acţiunea pauliană, acţiunea de partaj, acţiunea de anulare aunei hotărâri judecătoreşti etc.

Acţiunile de carte funciară. Acţiunile de carte funciară sunt acele acţiunicare au ca obiect înscrierile în cartea funciară. Decretul-lege nr. 115/1938reglementează două acţiuni: acţiunea în prestaţie tabulară (obişnuită şi specială) şiacţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară.

A. Acţiunea în prestaţie tabulară obişnuităNoţiune. Această acţiune se formulează împotriva celui care, deşi a consimţit

la constituirea, transmiterea sau stingerea unui drept real, nu-şi respectă obligaţia de apreda înscrisurile necesare intabulării. Obligaţia de a preda aceste înscrisuri este oobligaţie de a face, pentru că obligaţia de a da a fost executată în momentul încheieriiactului juridic. Prin urmare, deptul real a fost transmis prin actul juridic încheiat, iarobligaţia de a preda înscrisurile este o obligaţie subsecventă, a cărei neexecutare nuopreşte intabularea, instanţa fiind abilitată să intabuleze dreptul, suplinindconsimţământul înstrăinătorului, în cazul în care nu-şi respectă obligaţia de a de apreda înscrisurile cerute de lege. Astfel, dacă actul juridic prin care s-a constituit sautransmis un drept real a fost încheiat într-un singur exemplar, dobânditorul nu-l poateintabula, legea obligându-l pe înstrăinător să depună actul original, împreună cucererea. Instanţa este abilitată de lege, ca, în situaţia în care înstrăinătorul refuză sădepună înscrisurile necesare, să dispună intabularea sau radierea.

B. Acţiunea în prestaţie tabulară specialăNoţiune. Potrivit art. 25 din Decretul-lege, acţiunea în prestaţie tabulară poate

fi îndreptată şi împotriva terţului dobânditor cu următoarele condiţii:1 - cel care solicită prestaţia tabulară să fi fost pus în posesie la data când a

contractat terţul;

FAcţiunile de

carte funciară

Page 192: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

192

2 - actul juridic în temeiul căruia se cere prestaţia tabulară să fie anterior celuiavut în vedere la înscrierea terţului dobânditor;

3 - terţul să fi dobândti dreptul cu titlu gratuit sau să fi fost de rea-credinţă.În legătură cu calificarea acţiunii în prestaţie tabulară, o parte a jurisprudenţei

a considerat că acţiunea este personală şi deci prescriptibilă. Teza a fost criticată dedoctrină care a calificat acţiunea în prestaţie tabulară ca fiind o acţiune reală şiimprescriptibilă.

C. Acţiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciarăNoţiune. Este acţiunea prin care orice persoană interesată poate cere

îndreptarea sau desfiinţarea unei intabulări sau a înscrierii provizorii ori rectificareaunei notări. Potrivit art. 34 din Decretul-lege, ea poate fi formulată în următoarelecazuri:

1 dacă înscrierea ori titlul în temeiul căruia s-a săvîrşit nu au fost valabile;2 dacă prin înscriere dreptul a fost greşit calificat;3 dacă nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscris sau au

încetat efectele actului juridic în temeiul căruia s-a făcut înscrierea.Legea prevede că, în situaţia în care acţiunea este îndreptată împotriva

dobânditorului nemijlocit sau a terţul care a dobândit cu rea-credinţă dreptul înscris înfolosul său, acţiunea este imprescritibilă. Faţă de terţii care, cu bună-credinţă, auobţinut un drept real, prin donaţie sau legat, acţiunea este prescriptibilă în termenul de10 ani, prescripţia începând să curgă la data înregistrării cererii de înscriere.

Acţiunea în rectificarea înscrierii poate fi promovată şi în cazul în caresuprafaţa înscrisă în cartea funciară nu corespunde cu cea existentă.

Împotriva terţului care a dobândit un drept real cu bună-credinţă, printr-un actjuridic cu titlu oneros, întemeindu-se pe înscrierile din cartea funciară, termenul deformulare a acţiunii în rectificare este de 3 ani de la data înregistrării cererii pentruînscrierea dreptului a cărui rectificare se cere sau de 6 luni de la comunicare, cândîncheierea prin care s-a dispus înscrierea aflată în litigiu, a fost comunicată persoaneiîndreptăţite.

Rectificarea va putea fi făcută după rămânerea definitivă a hotărârii.Înscrierile în cartea funciară mai pot fi supuse îndreptării materiale când, cu

prilejul efectuării lor au fost săvîrşite greşeli materiale.4. Noua reglementare a cărţilor funciarePunerea în aplicare a Legii nr. 7/1996. Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi a

publicităţii imobiliare, a fost publicată în Monitorul Oficial la 24 iunie 1996. Numaică, potrivit art. 65 din lege, până la intrarea în vigoare a acesteia Ministerul Justiţiei arfi trebuit să întocmească un regulament de organizare şi funcţionare a birourilor decarte funciară. Regulamentul de organizare şi funcţionare a birourilor de cartefunciară ale judecătoriilor, aprobat prin Ordinul ministrului de stat, ministrul justiţieinr. 2371/C/22 decembrie 1997 a fost publicat în Monitorul Oficial nr. 84 din 23februarie 1998. Nici de această dată legea n-a fost pusă în aplicare. Legea a prevăzuto procedură de punere în aplicare progresivă, dispunând prin art. 72 alin. (2)-(3), căvechile reglementări îşi încetează aplicabilitatea în fiecare judeţ în parte, numai dupăfinalizara lucrărilor cadastrale pe întregul teritoriu al judeţului.

Pe lângă multe alte neclarităţi ale legii, a apărut întrebarea dacă legea nouăeste aplicabilă la nivel naţional sau doar în parte.

Într-o primă opinie, noua lege cuprinde două categorii de norme: deaplicabilitate imediată, privind organizarea birourilor de carte funciară şi de aplicareeşalonată în timp, cum sunt cele privitoare la întocmirea şi funcţionarea cărţilor

FNoua

reglementare acărţilor funciare

Page 193: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

193

funciare. Potrivit acestei opinii, vechile formalităţi continuă să fie aplicabile până lafinalizarea cadastrului la nivelul fiecărui judeţ.

Opinia contrară este că prevederile noii legi sunt aplicabile pe întregulteritoriu naţional, astfel că sistemele clasice au fost înlocuite de noul sistem al cărţilorfunciare.

Deşi autorul celei de-a doua opinii aduce o serie de argumente judicioase însprijinul teoriei avansate, credem că prima teorie este mai bine susţinută, atât detextele legale, cât şi de principiile generale de drept civil.

Efectele aplicării progresive a noii reglementări. Soluţia aplicăriiprogresive a noii reglementări pe măsura finalizării lucrărilor cadastrale la nivelulîntregului teritoriu naţional, impune următoarele efecte:

1. Înscrierile valabil făcute sub imperiul vechii reglementări produc efecteleobişnuite potrivit legii sub imperiul căreia au fost făcute.

2. Actele juridice încheiate sub vechea reglementare dar neînscrise saunetranscrise vor produce efecte după înscrierea lor, conform noii legi. Efectele suntcele prevăzute de legea sub imperiul căreia au fost încheiate actele juridice.

3. După intrarea în vigoare a legii, toate înscrierile privind actele şi faptelejuridice sunt supuse înscrierii în noile cărţi funciare. Acolo unde a fost finalizatcadastrul general, înscrierile vor fi definitive. În unităţile administrativ-teritoriale încare n-a fost finalizat cadastrul, înscrierile vor avea caracter nedefinitiv, ele deveninddefinitive odată cu terminarea cadastrului.

Noile cărţi funciare. Potrivit noii reglementări, sistemul unitar şi obligatoriude evidenţă tehnică, economică şi juridică a tututor terenurilor şi a celorlalte bunuriimobile de pe întregul teritoriu al ţării, indiferent de destinaţia lor, este cadastrul.Entităţile de bază ale acestui sistem sunt: parcela, construcţia şi proprietarul.

Cadastrul se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale(comună, oraş, judeţ) şi la nivielul întregului teritoriu al ţării). Potrivit art. 2 modificatprin Legea nr. 247/2005. În prezent, conţinutul art. 2 este următorul:

(1) Cadastrul general se organizează la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale: comună, oraş, municipiu, judeţ şi la nivelul întregii ţări.

(2)Prin sistemul de cadastru general se realizează:a)identificarea, descrierea şi înregistrarea în documentele cadastrale a

imobilelor prin natura lor, măsurarea şi reprezentarea acestora pe hărţi şi planuricadastrale, precum şi stocarea datelor pe suporturi informatice;

b)identificarea şi înregistrarea tuturor proprietarilor şi a altor deţinători legalide imobile, în vederea înscrierii în cartea funciară cu caracter definitiv;

c)furnizarea datelor necesare sistemului de impozite şi taxe pentru stabilireacorectă a obligaţiilor fiscale ale contribuabililor, solicitate de organismele abilitate.

Potrivit art. 12 ulterior republicării, devenit art. 11. În prezent, are următorulconţinut: (1)Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor întocmi lanivelul comunelor, oraşelor şi municipiilor, sunt:

a)registrul cadastral al imobilelor;b)indexul alfabetic al proprietarilor;c)registrul cadastral al proprietarilor;d)planul cadastral şi anexele la partea I a cărţii funciare.Registrul cadastral de publicitate imobiliară este alcătuit din cărţile funciare

întocmite şi numerotate pe fiecare unitate administrativ-teritorială şi se ţine de biroulde carte funciară al judecătoriei în a cărei rază teritorială este situat bunul imobil.

Page 194: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

194

Cartea funciară nu este definită de lege. Doctrina a definit-o ca fiind „unînscris autentic şi cu caracter public care cuprinde descrierea imobilelor şi arătareadrepturilor reale corespunzătoare, precum şi indicarea, după caz, a drepturilor decreanţă, a actelor, faptelor sau altor raporturi juridice în legătură cu imobilele înscriseîn cartea funciară, fie în vederea opozabilităţii lor faţă de terţi, fie numai în scopulinformării oricăror persoane interesate”.

Potrivit art. 21 din lege devenit, ulterior republicării, art. 19, cartea funciarăeste alcătuită din titlul cărţii şi trei părţi.

Titlul cărţii funciare cuprinde denumirea localităţii în care se află imobilul şinumărul cărţii funciare. Numerotarea se face de la 1 pentru fiecare localitate, în modcontinuu, fără a se ţine seama de trecerea într-un alt an.

Partea I a cărţii funciare cuprinde lit. A a articolului 21 a fost modificată prinLegea nr. 247/2007, iar în present are următorul conţinut:

A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care va cuprinde:a)numărul de ordine şi cel cadastral al imobilului;b)suprafaţa imobilului, destinaţia, categoriile de folosinţă şi, după caz,

construcţiile;c)planul imobilului cu vecinătăţile, descrierea imobilului şi inventarul de

coordonate al amplasamentului, pentru fiecare imobil în parte, constituie anexa lapartea I, întocmită conform regulamentului aprobat prin ordin al directorului generalal Agenţiei Naţionale.

Partea a II-a a cărţii funciare cuprinde înscrieri privind dreptul de proprietateşi înscrisurile pe care se întemeiază şi are patru rubrici: numărul curent, numele şiprenumele proprietarului, înscrieri privitoare la proprietate, strămutările proprietăţii,servituţile, drepturile personale sau alte raporturi juridice şi acţiunile privitoare laproprietate.

Partea a III-a se referă la dezmembrămintele dreptului de proprietate,servituţile stabilite în sarcina fondului, sarcinile care îl grevează, faptele juridice,drepturile personale, urmăriri imobiliare ş.a. Această parte are următoarele rubrici:numărul curent, cel sub care se face înregistrarea; cuprinsul şi valoarea, se referă lasarcini şi dezmembrămintele dreptului de proprietate constituite asupra imobilului;observaţii.

Documentele conexe ale registrului cadastral de publicitate imobiliară sunt:registrul special de intrare, planul de identificare a imobilelor, repertoriul imobilelor,indexul alfabetic al proprietarilor şi o mapă în care se depun cererile de înscriere şi unexemplar al înscrisurilor constatatoare ale actelor şi faptelor juridice supuseînregistrării.

Obiectul cărţilor funciare. Potrivit doctrinei, obiectul cărţii funciare îlreprezintă „totalitatea înscrierilor efectuate în cuprinsul cărţii funciare cu privire lacorpul de proprietate, la drepturile reale asupra acestuia, precum şi la drepturile decreanţă, actele, faptele sau raporturile juridice care au legătură cu imobilul respectiv”.

Drepturile reale supuse înscrierii în cartea funciară se numesc drepturitabulare. Ele nu pot fi constituite, transmise, modificate sau stinse decât prin înscriereîn cartea funciară.

Înscrierile în cartea funciară pot privi: corpul de proprietate, drepturiletabulare şi drepturile personale, actele, faptele şi raporturile juridice în legătură cucorpul de proprietate.

Corpul de proprietate. Corpul de proprietate din actuala lege este corpulfunciar din Decretul-lege nr. 115/1938 şi este definit de art. 20 alin. (2) modificat prin

F

Page 195: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

195

Legea nr. 247/2005. În prezent, are următorul conţinut: (2)Una sau mai multe parcelealăturate de pe teritoriul unei unităţi administrativ-teritoriale, indiferent de categoriade folosinţă, aparţinând aceluiaşi proprietar, formează imobilul definit la art. 1 alin.(3), se identifică printr-un număr cadastral unic şi se înscrie într-o carte funciară.

La rândul său, imobilul, în accepţiunea actualei reglementări, este parcela deteren, cu sau fără construcţii.

În raport de numărul de parcele, corpurile funciare pot fi:- corpuri de proprietate formate dintr-o singură parcelă;- corpuri de proprietate formate din două sau mai multe parcele;Orice parcelă poate alcătui un corp de proprietate. Proprietarul poate cere

unirea mai multor parcele în acelaşi corp de proprietate, cu excepţia situaţiei în caresunt grevate de sarcini reale, când nu pot fi alipite. Condiţia ca mai multe parcele săfacă parte din acelaşi corp funciar este ca ele să se afle în aceeaşi localitate.

Parcela este o unitate economică prin valoarea sa, putând fi modificată prinalipiri şi dezlipiri. Corpul de proprietate se modifică prin alipiri, când mai multeparcele se unesc într-un singur corp şi prin dezlipiri, când se desparte o parcelă de uncorp sau se micşorează întinderea unei parcele.

Drepturile tabulare. Drepturile tabulare sunt drepturile reale imobiliare carese înscriu în cartea funciară, în timp ce drepturile extratabulare sunt cele care nu suntînscrise în cartea funciară, fiind supuse dreptului comun.

Drepturile tabulare sunt drepturile tabulare principale (dreptul de proprietate şidezmembrămintele acestuia) şi drepturi tabulare accesorii, cele a căror existenţă estedependentă de drepturile principale (ipoteca, privilegiile). Sunt supuse înregistrării încartea funciară dreptul de proprietate, dreptul de superficie, uzufructul, uzul, abitaţia,servitutea, ipoteca, privilegiile, dreptul de folosinţă, dreptul de concesiune.

Potrivit art. 22 alin. (1) din lege, dreptul de proprietate şi celelalte drepturireale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-auconstituit ori s-au transmis în mod valabil.

Aşa cum s-a remarcat, având în vedere că doar pentru terenuri legea cere cadobândirea sau înstrăinarea să fie făcută prin înscris autentic, rezultă că, în privinţaconstrucţiilor, pentru care noua reglementare păstrează consensualismul, ele ar puteafi înscrise pe baza înscrisului sub semnătură privată, soluţie imposibilă date fiindexigenţele impuse de procedura înregistrării. Este vorba de acele situaţii, puţine lanumăr, în care terenul şi construcţia aparţin unor proprietari diferiţi, pentru că, însituaţia când ambele aparţin aceluiaşi proprietar, legea cere înscris autentic.

Principiile noii reglementări privind publicitatea imobiliară. Atâtreglementarea publicităţii imobiliare prin Decretul-lege nr. 115/111938, cât şi cea pecare o instituie Legea nr. 7/1996, aşa cum a fos modificată prin Legea nr. 247/2005 secaracterizează prin anumite principii comune. În acelaşi timp însă, ultima dintre eleprezintă şi câteva particularităţi care se cer a fi reţinute. Ele sunt următoarele:

- Principiul opozabilităţii faţă de terţi a drepturilor înscrise. Spredeosebire de sistemul instituit de Decretul-lege nr. 115/1938, potrivit căruiaconstituirea, transmiterea sau stingerea drepturilor reale imobiliare se produc la dataînscrierii în cartea funciară, potrivit art. 27 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şipublicitatea imobiliară “Înscrierile în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi ladata înregistrării cererii”. Prin urmare, între părţi, actele juridice privitoare ladrepturile reale imobiliare produc efecte de la data încheierii lor, expresie aprincipiului consensualismului.

FPrincipiile noiireglementări

privindpublicitateaimobiliară

Page 196: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

196

Excepţiile de la acest principiu îl constituie dobândirea drepturilor reale prinsuccesiune, accesiune, vânzare silită, uzucapiune, prin efectul legii, expropriere,hotărâre judecătorească.

Soluţia la care s-a oprit legiuitorul, mult prea consecvent principiuluiconsensualismului, a stârnit criticile unanime ale doctrinei de drept civil, fiindconsiderată a fi “un regres în ceea ce priveşte securitatea circuitului civil, iarexcepţiile, formale, doar “de decor”. Ne alăturăm acestei opinii, considerând şi noi cănoua reglementare, sub acest aspect, nu reprezintă un semn de progres şi nu sporeştesecuritatea tranzacţiilor, aşa cum era de aşteptat.

- Principiul publicităţii integrale. Spre deosebire de sistemul registrelor detranscripţiuni şi inscripţiuni, personal şi incomplet, noul sistem realizează opublicitate integrală, fiind înscrise toate operaţiile juridice prin care se constituie, semodifică, se transmit sau se sting drepturi reale, precum şi drepturile de creanţă,faptele şi alte raporturi juridice în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară.Chiar şi drepturile reale nesupuse înscrierii, pentru a se putea dispune de ele, trebuiesă fie înscrise.

- Principiul legalităţii. Sunt supuse înregistrării în cartea funciară doarînscrierile care respectă condiţiile impuse de lege. În acest scop, registratorul are averifica, pe baza înscrisurilor care trebuie să însoţească cererea, dacă ea îndeplineştecondiţiile impuse de lege. Dacă cerinţele legii sunt îndeplinite, cererea va fi admisă şidreptul va fi intabulat sau înscris provizoriu. Dacă aceste condiţii nu sunt respectate,cererea va fi respinsă prin încheiere, supusă căii de atac ce va fi examinată deJudecătoria din raza de competenţă în care se află imobilul.

- Principiul oficialităţii. Potrivit art. 54 alin. (1) din Legea cadastrului şipublicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, “Notarul public care a întocmit actulprivitor la un drept tabular este obligat să ceară, din oficiu, înscrierea în carteafunciara la biroul teritorial în a cărei rază de activitate se află imobilul. Despreexercitarea acestei obligaţii se va face menţiune expresă în cuprinsul actului sau, dupăcaz, al certificatului de moştenitor. Menţiunea se va face în cazul în care pentrubunurile din masa succesorală s-a deschis carte funciară sau există documentaţiecadastrală. La autentificarea actelor prin care se constituie, se modifică sau se stingeun drept real imobiliar, notarul public va solicita un extras de carte funciară pentruautentificare sau, dupa caz, certificat de sarcini. Pe perioada valabilităţii extrasului decarte funciara pentru autentificare, registratorul nu va efectua niciun fel de înscriere încartea funciară, cu excepţia aceleia pentru care a fost eliberat extrasul”.

Potrivit alin. (2) al aceluiaşi text “Instanţa judecătorească va transmite, întermen de 3 zile, hotărârea ramasă definitivă şi irevocabilă, constitutivă saudeclarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul de carte funciară al judecătorieiîn a cărei rază de activitate se află imobilul”, iar, pentru ipoteza prevăzută de alineatul3 al normei citate, anume aceea că pe rolul instanţei se află o acţiune de desfiinţare aunui act juridic supus înscrierii, “instanţa nu va trece la dezbaterea în fond a acţiuniidacă acesta nu a fost înscris, în prealabil, pentru informare, în cartea funciară”.

Înscrierile în cartea funciară. Noţiunea de înscriere în cartea funciară, aredouă înţelesuri:

- în sens larg, înregistrarea este orice menţiune efectuată de un funcţionarcompetent, atât în cuprinsul cărţii funciare, cât şi al documentelor-anexă;

- în sens restrâns, înscrierea vizează doar cele trei categorii de înscrieriprevăzute de art. 26 alin. (4) din lege, republicată: intabularea, înscrierea provizorie şinotarea.

FNoţiunea deînscriere în

cartea funciară

Page 197: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

197

A. IntabulareaNoţiune. Intabularea este înscrierea în cartea funciară prin care dobândirea,

modificarea stingerea ori grevarea unui drept real imobiliar devin opozabile terţilor,în mod definitiv, de la data înregistrării cererii de înscriere. Potrivit art. 22 din lege, sesupun intabulării dreptul de proprietate şi drepturile reale principale şi accesorii.

Sunt supuse intabulării drepturile mai sus arătate, indiferent de titularul lor,inclusiv cele ce fac parte din domeniul public sau privat al statului sau unităţiloradministrativ-teritoriale, mai puţin drepturile care fac parte din succesiune, accesiune,vânzare silită, uzucapiune, drepturile reale dobândite de stat şi de orice persoană, prinefectul legii, prin expropriere sau hotărâre judecătorească.

Intabularea stingerii unui drept real se numeşte radiere şi se operează în bazaînscrisului care atestă consmiţământul titularului de stingere a dreptului, cu excepţiadrepturilor afectate de termen, care se sting la împlinirea acestuia, precum şi adrepturilor viagere care se sting prin moartea titularului.

Înscrierea dreptului de proprietate care aparţine unui singur titular se face penumele acestuia, iar când bunul se află în coproprietate, legea dispune, în art. 44 dinlegea republicată, că „mai mulţi proprietari nu pot fi înscrişi în cartea funciară decâtdacă se găsesc în cazul coproprietăţii, caz în care se va arăta partea indiviză a fiecăruiproprietar”.

Textul a fost criticat pentru că, pe de o parte, folosind termenul de„coproprietate”, s-ar exclude proprietatea comună în devălmăşie, iar, pe de altă parte,pentru că termenul de „parte indiviză” este impropriu, corect fiind “cotă indiviză”.

Potrivit legii, în cazul coproprietăţii forţate, când un un imobil este format dinmai multe proprietăţi individuale, apartamente sau spaţii cu altă destinaţie şi din părţicomune indivize, se va întocmi o carte funciară colectivă pentru întreaga construcţieşi câte o carte funciară pentru fiecare parte din imobil care face obiectul proprietăţiiexclusive.

B. Înscrierea provizorieNoţiune. Înscrierea provizorie, căreia i se mai spune şi imperfectă, este

înscrierea prin care dobândirea, modificarea sau stingerea unui drept real imobiliardevine opozabilă faţă de terţi, cu rangul determinat de cererea de înscriere subcondiţite şi în măsura justificării ei.

Potrivit art. 32 alin. (2) din lege, aşa cum a fost modificată prin Legea nr.247/2005, înscrierea provizorie se poate face în următoarele cazuri:

a) când dreptul care se cere a fi înscris este afectat de o condiţiesuspensivă;

b) când se solicită intabularea unui drept real în temeiul unei hotărârijudecătoreşti care nu a rămas irevocabilă;

c) dacă se dobândeştee un drept tabular, care, anterior a fost înscrisprovizoriu;

d) dacă debitorul a consemnat sumele pentru care a fost înscrisă ipotecaori privilegiul imobiliar;

e) dacă pentru soluţionarea cererii sunt necesare înscrisuri suplimentare,care nu aduc atingere fondului dreptului ce se cere a fi înscris şi nufundamentează noi capete de cerere.

Legea a fost criticată, mai întâi pentru că, în cazul nerealizării condiţieisuspensive dreptul se stinge, ceea ce face ca înscrierea să fie, în această ipoteză, subcondiţie şi nu provizorie, iar, sub un alt aspect, pentru că nu se referă şi la altedrepturi, care, prin excelenţă fac obiectul acestei înscrieri, cele sub condiţie

Page 198: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

198

rezolutorie, cele afectate de termen suspensiv sau extinctiv sau cele care se nasc prinliberalităţi sub condiţie.

Este important de reţinut că, în cazul înscrierilor provizorii, opozabilitatea faţăde terţi a depturilor înscrise se produce nu la data justificării înscrierii, ci la dataînregistrării cererii de înscriere provizorie, cu rangul determinat de această cerere. Însituaţia nejustificării cererii, înscrierea va fi radiată la solicitarea persoanei interesate.

C. NotareaNoţiune. Notarea este înscrierea în cartea funciară prin care actele sau faptele

juridice privitoare la drepturile personale, starea şi capacitatea persoanelor în legăturăcu imobilele cuprinse în cartea funciară devin opozabile faţă de terţi ori sunt înscrisenumai cu titlu informativ, după caz.

Fac obiectul acestei forme de înscriere informaţii privind:a) starea şi capacitatea persoanelor. Sunt supuse notării toate incapacităţile

de exerciţiu, totale sau parţiale ale titularilor dreptului înscris, curatela, acţiunea deanulare a hotărârii declarative a morţii, în cazul persoanelor fizice sau starea defaliment a persoanelor juridice. Aceste informaţii sunt necesare protejării terţilor caresunt astfel avertizaţi de riscul căruia se supun;

b) acţiunile şi căile de atac în justiţie: acţiunea în prestaţie tabulară, acţiuneaîn anularea titlului în baza căruia s-a făcut înscrierea, acţiunea de partaj, acţiuneapauliană etc. Este aici vorba de informaţii care califică dreptul ca fiind litigios;

c) măsurile de indisponibilizare legale sau convenţionale, cum ar fi:interdicţia de înstrăinare sau grevare a imobilului, sechestrul asigurător sau sechestruljudiciar, dreptul de preemţiune legală;

d) drepturile personale cum sunt drepturile izvorând din contractul delocaţiune, de leasing imobiliar, de cesiune a veniturilor imobilului pe o perioadă maimare de 3 ani, sau orice alt drept de natură să afecteze regimul juridic al bunuluiimobil.

Efectele înscrierilor în cartea funciară. Spre deosebire de sistemul instituitde Decretul – lege nr. 115/1938, potrivit căruia intabularea şi înscrierea provizorie încartea funciară aveau efect constitutiv de drepturi, iar notarea făcea opozabile terţiloractele juridice înregistrate, sistemul reglementat de Legea cadastrului şi publicităţiiimobiliare nr. 7/1996, modificată prin Legea nr. 247/2005, a renunţat la efectulconstitutiv al înscrierilor, astfel că finalitatea acestora priveşte doar opozabilitatea,când este vorba de intabulare, şi înscriere provizorie şi informarea terţilor, când estevorba de notare.

A. Efectul opozabilităţii faţă de terţiPrincipiu. Înregistrările în cartea funciară prin intabulare şi înscriere

provizorie au ca efecte opozabilitatea în cartea funciară a actelor juridice prin care sedobândesc, se modifică, se transmit sau se sting drepturi reale, de la data efectuăriilor.

Excepţii. Acestea sunt prevăzute de art. 28 din Legea nr. 7/1996, potrivitcăruia drepturile reale dobândite prin succesiune, accesiune, vânzare silită,uzucapiune, drepturile statului dobândite prin efectul legii, expropriere sau hotărârejudecătorească, sunt opozabile terţilor de la data dobândirii lor. În aceste situaţii,titularii au, totuşi, obligaţia de a le înscrie pentru a putea să dispună de ele prin actejuridice.

Efectul opozabilităţii se produce din momentul înregistrării cererii deînscriere, iar rangul înscrierii este conferit de data când se înregistrază această cerere.În situaţia ipotetică în care mai multe cereri ar fi înregistrate concomitent, cererile

Page 199: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

199

capătă acelaşi rang, iar instanţa va determina ierarhia înscrierilor în raport de dataîncheierii actului.

Efectul opozabilităţii îl produce şi notarea. Deşi, de regulă, notarea estemenită a avertiza doar pe terţi, sunt şi situaţii în care ea are ca efect opozabilitatea.Potrivit doctrinei, în următoarele situaţii notarea este obligatorie şi, deci, are ca efectopozabilitatea faţă de terţi:

a) drepturile de creanţă şi a alte raporturi juridice cum ar fi închirierea şicesiunea de venituri pe un termen mai mare de 3 ani, intenţia de înstrăinare sauipotecare, chitanţele de plată a chiriei pe 2 ani viitori, leasingul comercial;

b) hotărârile judecătoreşti de deschidere a falimentului;c) acţiunile în justiţie, căile de atac şi alte raporturi juridice similare cum ar fi

sechestrul, urmărirea imobilului şi a veniturilor sale, acţiunile privind proprietatea şidrepturile reale înscrise în cartea funciară, căile de atac exercitate împotrivaîncheierilor pronunţate de biroul de carte funciară.

B. Efectul informării terţilorÎnscrierile facultative. Potrivit art. 40 din Legea nr. 7/1996, “actele şi faptele

juridice privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor înlegătură cu imobilele cuprins în cartea funciară, vor putea fi înscrise, la cerere, cuefect de opozabilitate pentru terţe persoane”.

Astfel de informaţii care fac obiectul notării, au menirea de a informa şiavertiza pe terţi de o serie de situaţii care ar putea prezenta interes pentru terţi. Fiindfacultative, ele nu influenţează opozabilitatea, în sensul că nu se poate invoca lipsanotării pentru a se prevala de inopozabilitatea înregistrării în cartea funciară.

Acţiunile de carte funciară. Acţiunile de carte funciară sunt specificeregimului cărţilor funciare şi vizează exclusiv înregistrările făcute în aceste cărţi,având ca temei juridic dispoziţiile Legii nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitateaimobiliară, spre deosebire de acţiunile reale imobiliare prin care sunt apăratedrepturile reale şi care au ca temei prevederile din Codul civil şi acţiunile personale,care izvorăsc din actul juridic supus înregistrării în cartea funciară.

Aceste acţiuni sunt: acţiunea în prestaţie tabulară şi acţiunea în rectificareaînregistrărilor făcute în cartea funciară.

A. Acţiunea în prestaţie tabularăNoţiune. Potrivit art. 29 din Legea nr. 7/1996, modificată de Legea nr.

247/2005, „ cel care s.-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un dreptreal asupra unui imobil este dator să-i predea toate înscrisurile necesare pentruînscrierea acelui drept”, în timp ce, în alin. (2) al aceluiaşi text se prevede că “dacăun drept înscris în cartea funciară se stinge, titularul este obligat să predea celuiîndreptăţit înscrisurile necesare radierii”.

Acţiunea în prestaţie tabulară a fost definită drept acea acţiune prin carepersoana îndreptăţită să îşi intabuleze în cartea funciară un drept real imobiliarsolicită instanţei de judecată să dispună înscrierea acelui drept în cartea funciară,deoarece cel oblligat refuză să predea înscrisul necesar pentru strămutarea,constituirea sau modificarea dreptului în favoarea sa. Ipoteza avută în vedere de legeeste aceea în care înstrăinătorul unui drept real, deşi nu contestă convenţia prin care s-a constituit, s-a transferat sau s-a transmis dreptul real, refuză să-i remitădobânditorului unicul exemplar al înscrisul care consemnează convenţia părţilor,situaţie în care dobânditorul poate cere instanţei înscrierea dreptului său.

Această ipoteză este rar întâlnită în practică pentru că, fiind vorba de actejuridice care privesc un bun imobil, în majoritatea cazurilor este necesară forma

FAcţiunile de

carte funciară

Page 200: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

200

autentică. Având în vedere că, prin Legea nr. 247/2005, s-a instituit obligaţia formeiautentice şi pentru construcţiile care se înstrăinează împreună cu terenul pe care seaflă, situaţiile vizate de lege s-au diminuat şi mai mult, înscrisul necesar intabulăriiputând fi obţinut de la notarul care a încheiat actul. Pe de altă parte, notarul este şiobligat, în temeiul art. 45 alin. (3) din Legea nr. 36/1995 privind activitatea notarială,să facă demersurile necesare, în numele titularilor, pentru aducerea la îndeplinire atuturor lucrărilor de publicitate. Rezultă că ne putem afla în ipoteza vizată de legedoar în situaţia unui act juridic pentru care legea nu prevede forma autentică saupentru care nu se cere dată certă, ceea ce n-ar putea fi decât o convenţie subsemnătură privată.

Obligaţia predării înscrisului în vederea înregistrării în cartea funciară este oobligaţie de a face.

Modificarea art. 29 din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul şi publicitateaimobiliară, potrivit căruia „cel ce a transmis sau a constituit, în folosul altuia, un dreptreal asupra unui imobi” printr-un text nou al acestui articol, introdus prin Legea nr.247/2005, potrivit căruia „cel ce s-a obligat strămute sau să constituie în folosul altuiaun drept real asupra imobilului”, a fost interpretată ca fiind o schimbare de esenţă amomentului când operează transferul dreptului de proprietate. S-a spus că, spredeosebire de art. 17 din Decretul – lege nr. 118/1938, care consfinţea efectulconstitutiv de drepturi al înscrierii în cartea funciară, sub actuala reglementare“transmiţătorul îşi asumă doar obligaţia de a încheia actul în forma cerută de lege,nemaifiindu-i impusă obligaţia de a-şi da consimţământul, în mod separate de primulconsimţământ”.

Potrivit unei alte opinii, la care ne raliem, legea are în vedere ipoteza în caredreptul există, dar care nu poate fi înscris în cartea funciară, nefiind în posesiaînscrisurilor, astfel că suplinirea consimţământului la înscriere este inutilă, „pentru căacest consimţământ este necesar numai pentru radierea din cartea funciară adrepturilor reale care nu se sting prin moartea titularului sau prin ajungerea la termen,ceea ce face ca modificarea prevederilor art. 29 din Legea nr. 7/1996 să fienejustificată.

Această acţiune este o acţiune reală şi imprescriptibilă..B. Acţiunea în prestaţie tabulară specialăCaracterizare. Spre deosebire de acţiunea în prestaţie tabulară obişnuită,

acţiunea în prestaţie tabulară specială este cea care se îndreaptă împotriva terţuluidobânditor înscris în cartea funciară.

Condiţii. Acţiunea în prestaţie tabulară specială poate fi formulată curespectarea următoarelor condiţii:

a) actul juridic în temeiul căruia s-a formulat acţiunea în prestaţietabulară să fie încheiat la o dată anterioară celui în temeiul căruia a fost operatăînscrierea în cartea funciară;

b) dobândrirea de către terţ a imobilului să fi avut loc printr-un actjuridic cu titlu gratuit sau dacă l-a dobândit prin act juridic cu titlu oneros, săfie de rea- credinţă.

În privinţa primei condiţii, ea este îndeplinită când, ulterior încheierii actuluitranslativ de proprietate, fără să remită dobânditorului o copie legalizată a înscrisului,înstrăinează bunul imobil unui terţ sau constituie asupra bunului imobil, dejaînstrăinat, un drept real. Este vorba de actele de înstrăinare sau grevare a unui bunimobil pentru care legea nu prevede obligativitatea înscrisului autentic.

Page 201: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

201

A doua condiţie este îndeplinită dacă actul de înstrăinare este cu titlu gratuit.Dacă actul este cu titlu oneros, se cere ca terţul să fi fost de rea-credinţă, adică să ficunoscut sau să fi putut cunoaşte, cu minime diligenţe, regimul juridic al bunului.

C. Acţiunea în rectificare de carte funciarăNoţiune. Acţiunea în rectificarea înregistrărilor din cartea funciară este

definită drept „acţiunea prin care orice persoană interesată poate solicita, în cazurileprevăzute de lege, radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte funciară, în scopulrestabilirii concordanţei dintre starea tabulară şi situaţia juridică reală a imobiluluiînscris în cartea funciară”.

Prin urmare, această acţiune este deschisă oricărei persoane interesate, însituaţia în care aceste înregistrări sunt contrare situaţiei juridice a imobilului.Rectificarea înscrierilor poate fi făcută nu doar prin hotărâre judecătorească, ci şi pecale amiabilă.

Caracterizare. Acţiunea în rectificare poate fi atât o acţiune reală, când sereferă la constituirea, transmiterea, modificarea sau stingerea unui drept real, cât şi oacţiune personală, când se referă la un drept de creanţă (personal).

Sub un alt aspect, ea este şi o acţiune accesorie, pentru că este grefată peacţiunea principală care are ca obiect desfiinţarea titlului în temeiul căruia s-a făcutînscrierea sau desfiinţarea înscrierii. În ambele situaţii acţiunea principală aduce îndiscuţie fondul dreptului înscris.

De regulă, acţiunea este imprescriptibilă. Ea este prescriptibilă cânddobânditorii împotriva cărora este îndreptată acţiunea, sunt de bună-credinţă.

Potrivit art. 37 alin. (2) şi art. 38 din Legea nr. 7/1996, “faţă de terţelepersoane care au dobândit cu bună-credinţă un drept real prin donaţie sau legat,acţiunea în rectificare nu se va putea porni decât în termen de zece ani, socotiţi dinziua când s-a înregistrat cererea lor de înscriere formulată de dobânditorul nemijlocital dreptului a cărui rectificare se cere, cu excepţia cazului în care dreptul material laacţiunea în fond nu s-a prescris mai înainte”.

Art. 38 din aceeaşi lege, aşa cum a fost modificată de Legea nr. 247/2005,dispune că acţiunea în rectificare întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului saupe greşita calificare a dreptului, va produce efectele faţă de terţele persoane care şi-auînscris un drept real, dobândit cu bună-credinţă şi prin act juridic cu titlu oneros, întermen de 3 ani, iar faţă de terţii dobânditori de bună-credinţă prin act juridic cu titlugratuit, termenul va fi de 10 ani, conform art. 35 alin. (2) ale legii republicate.Ambele termene curg de la data înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară.

Părţile care stau în procesul privind rectificarea sunt: reclamantul, care poatefi orice persoană care justifică un interes legitim la acţiune şi pârâtul, în aceastăcalitate putâns sta atât dobânditorul dreptului şi succesorii săi universali sau cu titluuniversal, cât şi dobânditorii cu titlu particular, în condiţiile prevăzute de art. 37-38din lege.

Cazurile de exercitare. Acţiunea în rectificare de carte funciară poate fiformulată în următoarele cazuri, prevăzute de art. 34 al legii în forma republicată:

a) când înscrierea sau actul în temeiul căruia s-a operat înscrierea n-aufost valabil. S-a susţinut că legea are în vedere actul juridic, atât în sens de negotiumiuris, cât şi de suport probatoriu, instrumentum probationis. Noi credem că rigoarealimbajlui juridic cere ca prin act juridic să înţelegem doar exprimarea voinţei cuintenţia producerii de efecte juridice, în timp ce suportul material al actului, în sens deinstrumentum probationis, este înscrisul constatator al actului juridic. Pe de altă parte,nu credem că o eventuală nevalabilitate a înscrisului ar putea reprezenta temei al

Page 202: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

202

acţiunii în rectificare, până când nu s-ar promova acţiunea de drept comun împotrivaacestuia;

b) când dreptul înscris a fost calificat greşit. Este cazul în care, prinînscriere, dreptul a fost „rebotezat”, numindu-l altfel decât o face actul prin care a fostconstituit, cum ar fi dreptul de superficie înregistrat ca drept de servitute;

c) când nu mai sunt întrunite condiţiile de existenţă a dreptului înscrissau au încetat efectele actului juridic în temeiul căruia a fost operată înscrierea.Un drept afectat de o condiţie suspensivă care nu s-a realizat, sau în privinţa căruiadreptul material la acţiune s-a stins ca urmare a împlinirii termenului de prescripţieextinctivă sau când bunul a pierit, nu mai îndeplineşte condiţiile pentru a rămâneînscris în cartea funciară;

d) când înscrierea din cartea funciară nu mai este concordantă cu situaţiajuridică a imobilului. Prin această formulare generică, legea include oricemodificare a regimului juridic al imobilului, deosebite de cele enunţate în modexpres.

BIBLIOGRAFIE SELECTIVĂ

I. Tratate şi monografii.

1. I. Albu, Publicitatea imobiliara in dreptul civil roman. Noile carti funciare,

Dreptul nr. 11/1996;

2. I. Deleanu, Opozabilitatea – consideratii generale, Dreptul nr. 7/2001;

3. M. Nicolae, Publicitatea imobiliara si noile carti funciare, Ed. Edit Press

Mihaela, 2000.

Page 203: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

203

TEST DE AUTOEVALUARE

Precizaţi care sunt principiile noii reglementări privind publicitatea imobiliară.

TEMĂ DE REFLECŢIE

Consideraţi că publicitatea imobiliară este corect reglementată?

Page 204: 1. Drept Civil. Drepturi Reale Cu Pre Zen Tare Grafica!

204

MODELE DE ÎNTREBĂRI

Întrebările vor fi tip grilă, cu cel puţin un răspuns fiecare întrebare.

1. Ce efect produce intabulareaa. constitutiv de drepturib. declarativ de drepturic. opozabilitatea faţă de terţi

2. Acţiunea în prestaţie tabulară este:a. prescriptibilab. imprescriptibilac. imprescriptibilă doar in anumite condiţii

RĂSPUNSURI LA ÎNTREBĂRI

1. c.

2. b.


Recommended