Ghid eval pt garantarea imprum Octombrie 2010

2010

Ghid privind evaluarea pentru garantarea împrumuturilor

ANEVAR Ghid privind evaluarea pentru garantarea imprumuturilor-Octombrie 2010.doc

2/35

Cuprins I Expunere de motive ...................................................................................................... 3

1. Abrevieri ...................................................................................................................... 9

2. Defini�ii ale unor termeni .............................................................................................. 9

II Principii de evaluare a garan�iilor reale de natura activelor corporale ........................... 12

III Evaluarea în faza acord�rii creditului.......................................................................... 16

IV Evaluarea pe parcursul derul�rii creditului ................................................................. 17

V. Evaluarea în faza execut�rii silite ............................................................................... 19

VI. Sanc�iuni ................................................................................................................... 20

ANEXE .......................................................................................................................... 21


3/35

I Expunere de motive

Acest ghid privind evaluarea pentru garantarea împrumuturilor se refer� la evaluarea garan�iilor reale �i a aparut din necesitatea de a ajuta la completarea cadrului reglementativ referitor la activitatea de creditare în care, pân� în prezent, se faceau referiri indirecte la activitatea de evaluare a garan�iilor.

Ghidul urmeaz� a fi aplicat de c�tre institu�iile de credit, evaluatori, auditori financiari �i al�i utilizatori ai serviciilor de evaluare în legatur� cu activitatea de creditare, în diferitele faze ale acesteia �i reprezint� cadrul general pe baza c�ruia institu�iile de credit î�i vor elabora propriile norme de evaluare a garan�iilor.

În cuprinsul ghidului sunt tratate aspecte legate de: standardele de evaluare, rela�ia cu alte standarde profesionale �i cu reglement�rile BNR, procesul de evaluare, abord�ri ale evalu�rii, raportul de evaluare precum �i practicile nepermise (neetice) ale evaluatorilor.

Prezentul ghid prezint� cadrul activit��ii de evaluare:

(1) în faza acord�rii creditului;

(2) pe parcursul derul�rii creditului;

(3) în faza execut�rii silite.

Potrivit reglement�rilor BNR:

• împrumut�torii sunt obliga�i s� elaboreze metodologii pentru determinarea valorii juste a garan�iilor reale primite, având în vedere Standardele Interna�ionale de Raportare Financiar� (IFRS). Potrivit acestora, Valoarea just� este suma la care poate fi tranzac�ionat un activ sau decontat� o datorie, de bun�voie, între p�r�i aflate în cuno�tin�� de cauz�, în cadrul unei tranzac�ii în care pre�ul este determinat obiectiv.

• institu�iile de credit trebuie s� stabileasc� cerin�e corespunz�toare în ceea ce prive�te valoarea �i tipul garan�iilor corporale, capacitatea de valorificare în timp util a garan�iei �i de stabilire în mod obiectiv a unui pre� sau a unei valori de pia��, frecven�a cu care valoarea bunului poate fi revizuit�, incluzând o expertiz� sau o evaluare profesional�, �i volatilitatea sau o aproximare a volatilit��ii valorii garan�iei reale.

• evaluarea periodic� a garan�iilor este obligatorie.

Referirile la standardele de evaluare privesc standardele interna�ionale de evaluare, obligatorii pentru membrii ANEVAR.

Ghidul se adreseaz� evaluatorilor externi sau interni ai institu�iilor de credit care elaboreaz� rapoartele de evaluare pentru cele trei faze.

Practica evalu�rii pentru garantarea împrumuturilor a eviden�iat câteva aspecte care nu aveau o în�elegere �i clarificare unitar�. Ghidul de fa�� încearc� s� clarifice aceste lucruri. Ghidul î�i propune totodat� s� creasc� gradul de transparen�� al rela�iei dintre evaluator �i institu�ia de credit �i s� delimiteze responsabilit��ile fiec�reia dintre cele dou� p�r�i în


4/35

activitatea comun� din cadrul procesului de creditare, respectiv activitatea de evaluare a activelor care se constituie ca garan�ii ale creditelor. Principalele aspecte care au fost reglementate în cuprinsul ghidului se refer� la:

• Comunicarea dintre evaluator �i institu�ia de credit; • Inspec�ia propriet��ii; • Derog�ri de la standardele de evaluare ; • Diferen�ele existente între situa�ia faptic� �i situa�ia reie�it� din documente; • Tipul valorii estimate. Valoarea de pia�� versus Valoarea just�; • Verificarea situa�iei juridice a bunului evaluat; • Informa�iile �i documentele necesare elabor�rii raportului de evaluare; • Evaluatori interni �i evaluatori externi; • Responsabilit��ile în cazul evaluatorilor externi persoane juridice; • Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare; • Adecvarea bunului evaluat pentru garan�ie bancar�; • Procesul de evaluare; • Prezentarea pe scurt a abord�rilor evalu�rii; • Opinia evaluatorului. Num�rul de abord�ri aplicate; • Forma raportului de evaluare; • Necesarul minim de informa�ii cuprinse în raportul de evaluare; • Semnarea �i �tampilarea raportului de evaluare; • Verificarea rapoartelor de evaluare; • Verificarea informa�iilor utilizate de c�tre evaluator; • Moneda în care se exprim� opinia; • Influen�a TVA asupra valorii estimate; • Evaluarea portofoliilor de garan�ii pe perioada derul�rii creditelor.

Sunt expuse în continuare, motivele avute în vedere la alc�tuirea principiilor propuse în acest ghid. Având în vedere num�rul mare de persoane, din institu�ia de credit, care au contact cu evaluatorul în procesul de evaluare a garan�iilor, comunic�rile se realizeaz� atât în scris cât �i telefonic. Pentru ca procesul de comunicare s� fie cât mai transparent �i eficient, în cadrul ghidului sunt prezentate aspectele din raportul de evaluare care necesit� exclusiv comunicarea scris�. Pentru inspec�ia propriet��ii s-au reglementat cazurile în care aceasta este obligatorie, cine face inspec�ia, ce se scrie în raportul de evaluare despre inspec�ie, etc. O problem� important� o reprezint� diferen�ele reie�ite în urma inspec�iei între situa�ia faptic� �i situa�ia din documente. Evaluatorul va trebui s� urmeze instruc�iunile institu�iei de credit, realizate în scris, în toate aceste situa�ii. De regul�, tipul de valoare estimat� în cadrul raportului de evaluare pentru garantarea împrumuturilor este valoarea de piat�. Sunt îns� situa�ii, în practic�, în care evaluatorii au estimat �i alte tipuri de valori în afara valorii de pia��. S-a reglementat ca utilizarea unui alt tip de valoare va putea fi folosit� doar la solicitarea scris� a institu�iei de credit.


5/35

Un alt tip de valoare, reg�sit frecvent în cadrele de raportare financiar� este valoarea just�. Cu privire la garan�iile bancare, aceasta reprezint� valoarea cu care bunul luat în garan�ie este recunoscut în situa�iile financiare ale institu�iilor de credit. Valoarea just� poate fi mai mic� sau cel mult egal� cu valoarea de pia��. Scopul evalu�rii va fi întotdeauna evaluarea pentru garantarea împrumuturilor. Ghidul devine aplicabil doar pentru acest scop �i nu va fi interpretat ca �i cadru general de evaluare pentu evalu�rile realizate în alte scopuri: evaluare pentru raportare financiar�, pentru asigurare, pentru vânzare/cump�rare, pentru fuziuni etc. De asemenea sunt multe situa�ii în care evaluatorului i se cere s� exprime separat valoarea constructiei �i valoarea terenului. Alocarea valorii de pia�� a propriet��ii imobiliare între teren �i constructii este o opera�ie matematic� în urma c�reia nu rezult� valoarea de pia�� a componentelor. Aceast� ac�iune este specific� evalu�rii pentru raportare financiar�. Valoarea de asigurare este un scop specific al evalu�rii, diferit de valoarea pentru garantarea împrumuturilor, �i care nu rezult� din raportul de evaluare pentru garantarea împrumuturilor. Evalu�rile imobiliz�rilor financiare (ac�iuni, p�r�i sociale), dac� este cazul, vor fi realizate în conformitate cu prevederile din normele interne ale institu�iilor de credit �i nu au fost cuprinse în prezentul ghid. Situa�ia juridic� a bunului de evaluat este primordial� în procesul de luare în garan�ie. Decizia c� un bun este conform pentru garan�ie bancar� trebuie s� apar�in� institu�iei de credit. Evaluatorul are obliga�ia s� descrie cât mai fidel �i detaliat bunul de evaluat, în raportul de evaluare, �inând cont de instruc�iunile specifice transmise de c�tre banc�. Responsabilitatea final� de a accepta un bun în garan�ie apar�ine institu�iei de credit. Evaluatorul trebuie s� elaboreze �i s� prezinte b�ncii �i solicitantului de credit, lista cu documentele �i informa�iile necesare realiz�rii evalu�rii în func�ie de natura activului de evaluat. Este foarte important ca informa�iile s� ii fie puse la dispozi�ie de c�tre institu�ia de credit sau dac� nu este posibil, �i acest lucru se face de c�tre solicitantul creditului, setul de documente trebuie prezentate în acela�i timp �i institu�iei de credit. Se urm�re�te ca informa�iile pe care le are la dispozi�ie evaluatorul s� fie cunoscute de c�tre institu�ia de credit �i este de dorit ca aceasta s� analizeze documentele de proprietate înainte de a fi puse la dispozi�ia evaluatorului. Având în vedere c� documenta�ia are diverse denumiri �i c� pentru evaluare este necesar un set minim de informa�ii, s-a cuprins în ghid o list� minim� de documente �i informa�ii necesare realiz�rii evalu�rii. Evalu�rile pentru garantarea împrumuturilor se realizeaz� de evaluatori externi (persoane fizice sau juridice) sau de evaluatori interni, angaja�i ai institu�iei de credit. În oricare din situa�ii, evaluatorii trebuie s� respecte standardele de evaluare �i prevederile normelor interne ale b�ncilor �i ale prezentului ghid. Evaluatorii externi trebuie s� semneze �i s� �tampileze raportul de evaluare scriindu-�i numele în clar. Când evaluatorul extern este societate comercial�, membru corporativ ANEVAR, atunci responsabilitatea asupra evalu�rii o are atât societatea comercial� cât �i evaluatorul care a realizat raportul de evaluare. Acesta poate fi angajat, asociat sau ac�ionar al societ��ii de evaluare ori un


6/35

colaborator pe baz� de contract de prest�ri servicii respectând condi�ia pus� persoanelor fizice de a fi membru titular ANEVAR. Calitatea valorii propriet��ilor dintr-un portofoliu de garan�ii depinde de calitatea rapoartelor de evaluare utilizate în procesul de creditare. Nivelul calitativ al rapoartelor de evaluare depinde �i de perioada de timp pe care evaluatorul o are la dispozi�ie. Termenul de realizare al rapoartelor de evaluare va fi stabilit de c�tre institu�ia de credit �i evaluator. Trebuie precizat îns� c� fiecare raport de evaluare pentru acordarea creditelor, necesit� inspec�ia propriet��ii �i apoi culegerea �i analiza informa�iilor de pia�� precum �i identificarea tuturor surselor de informa�ii �i a validit��ii acestora. În aceste condi�ii evaluatorul are nevoie de un timp minim necesar astfel încât s� deruleze aceste opera�iuni la un nivel calitativ ridicat. Un lucru important de semnalat, mai ales în condi�iile curente ale pie�ei imobiliare, în care num�rul de tranzac�ii este mai redus, este c� identificarea informa�iilor �i a surselor de informa�ii credibile este mai dificil de f�cut dar aceasta este o etap� în evaluare de la care nu se poate face rabat. Evaluatorii trebuie s� aib� în vedere c� dac� institu�iile de credit o vor cere, s� poat� fi identificate inclusiv fizic atât proprietatea de evaluat cât �i propriet��ile comparabile, pe baza c�rora a fost realizat� evaluarea. In acest sens, evaluatorul va men�iona sursa �i datele de contact prin care pot fi verificate informa�iile utilizate în evaluare. Prin aceasta se va evita utilizarea în evaluare a unor propriet��i fictive, luate de pe diverse site-uri, f�r� a se acorda o minim� garan�ie a veridicit��ii acestora. Acest lucru s-a putut întampla, pân� în prezent, în special în cazul evalu�rii terenurilor unde informa�iile accesibile în Romania sunt mai restrânse decât în alte ��ri, în care exist� baze de date �i posibilitatea acces�rii �i identific�rii cu exactitate a propriet��ilor utilizând imagini din satelit �i coordonate GPS. Cel pu�in argumentele de mai sus au condus la necesitatea stabilirii unui termen minim pentru realizarea rapoartelor de evaluare pentru garantarea împrumuturilor. Procesul de evaluare este diferit ca sfer� de raportul de evaluare. Chiar dac� acesta este prezentat pe larg în standardele de evaluare �i în bibliografia de specialitate, în cuprinsul ghidului au fost prezentate elementele definitorii ale procesului de evaluare �i ale principalelor etape ale acestuia. Au fost prezentate �i cele trei abord�ri ale evalu�rii: compara�ii, venit �i cost, f�r� a se intra în detalii legate de metodele de evaluare, incluse în aceste abord�ri. Un element îndelung discutat �i frecvent întâlnit în practic� îl reprezint� num�rul de abord�ri ale evalu�rii care se aplic� în cadrul unei evalu�ri. În condi�ii ideale, cele trei abord�ri ale evalu�rii, aplicate pentru evaluarea aceleia�i propriet��i ar trebui s� conduc� la acela�i rezultat sau la rezultate foarte apropiate. Acest lucru nu se întampl� îns� în practic� din multe motive, considerate ca fiind obiective (cantitatea informa�iilor existente la aplicarea abord�rilor, adecvarea acestor informa�ii, etc). În aceste condi�ii, în care rezultatele abord�rilor prezint� un interval de valori, se impune reconcilierea acestora. Nu se va face niciodat� o medie a rezultatelor ob�inute prin diverse abord�ri. In cadrul procesului de reconciliere evaluatorul analizeaz� procesul de evaluare din fiecare abordare în parte, având în vedere cel pu�in urmatoarele elemente: cantitatea informa�iilor avute la dispozi�ie, consisten�a informa�iilor, verificarea informa�iilor, tipul propriet��ii evaluate, scopul evalu�rii, etc. În cadrul raportului de evaluare se va prezenta rezultatul analizei pe fiecare abordare prezentându-se adecvarea metodei, gradul de încredere în rezultatul ob�inut, credibilitatea �i valabilitatea acestuia.


7/35

Ori de câte ori este posibil se vor aplica metode de evaluare înscrise în cele trei abord�ri. când nu exist� aceast� posibilitate se vor aplica doua sau doar o singur� metod�. Este foarte important ca în raportul de evaluare s� fie prezentate justific�ri privind neaplicarea uneia sau a dou� abord�ri. Nu se va aplica niciodat� o a doua metod�, numai cu caracter formal, în cazul în care poate fi aplicat� doar o singur� abordare adecvata �i bazat� pe informa�ii de pia�� suficiente, verificate �i credibile. Media (aritmetic�, geometric�, median� etc) nu vor fi folosite în exprimarea opiniei finale nici între mai multe abord�ri �i nici între mai multe metode ale aceleia�i abord�ri. Nu va fi folosit� media nici în cazul abord�rii prin compara�ie ca pas final dup� efectuarea corec�iilor asupra propriet��ilor comparabile fa�� de proprietatea de evaluat. În raportul de evaluare va fi prezentat modul în care a fost aplicat� fiecare etap� a procesului de evaluare. În cuprinsul ghidului s-a prezentat atât con�inutul minim de informa�ii care trebuie s� se regaseasc� într-un raport de evaluare cât �i un raport de evaluare extins. Se �tie c� institu�iile de credit realizeaz� o verificare a rapoartelor de evaluare, pentru uz intern. Nu a fost analizat� în cuprinsul ghidului aceast� activitate, fiind considerat� ca apar�inând fiec�rei institu�ii în parte. Având în vedere c� �i forma raportului de evaluare are elementele de fond comune, indiferent de institu�ia de credit, este recomandat ca �i rapoartele de verificare interne s� îndeplineasca acelea�i condi�ii. Este foarte important ca verificarea rapoartelor de evaluare s� fie f�cut� de c�tre un evaluator membru ANEVAR iar acesta s� î�i decline competen�a în condi�iile în care nu are experien�a necesar� realiz�rii unei asemenea misiuni. O alt� problem� care a fost analizat� �i cuprins� în ghid, este moneda în care se va exprima opinia final�. S-au întalnit situa�ii în care chiar dac� evaluarea a fost realizat� utilizând informa�ii de pia�� în EURO, opinia final� a fost exprimat� atât în lei cât �i în CHF sau în alt� valut�. Exprimarea opiniei în mai multe monede în acela�i timp, face ca echilibrul între ele �i valabilitatea tuturor s� existe doar la momentul exprim�rii acestor opinii. Evolu�ia ulterioar� a valorii propriet��ii poate fi diferit� în diferite monede. De aceea institu�ia de credit va trebui s� solicite în fiecare caz, care este moneda în care se va exprima opinia evaluatorului. Aceea�i propunere de reglementare s-a folosit �i în cazul includerii TVA în opinie. Având în vedere c� în cazuistica prezent� prevederile institu�iilor de credit referitoare la TVA sunt nuan�ate în func�ie de mai mul�i factori (ex. clientul persoan� fizic� sau persoan� juridic�) s-a propus ca evaluatorii s� respecte ceea ce institu�iile de credit î�i vor stabili în normele proprii referitor la acest aspect. Evaluarea portofoliilor de garan�ii pe perioada derul�rii creditelor a reprezentat o parte important� din necesitatea apari�iei acestui ghid. Structura portofoliilor de garan�ii poate fi diferit� de la o institu�ie de credit la alta.


8/35

Având în vedere evolu�ia pie�ei imobiliare din ultimii 2 ani (2009-2010) precum �i efectele crizei financiare asupra industriei imobiliare romane�ti o întrebare tot mai frecvent� a reprezentat-o cât este valoarea propriet��ilor imobiliare din portofoliile de garan�ii ale institu�iilor de credit. Inten�ia institu�iilor de credit de a evalua individual fiecare garan�ie din portofoliu nu poate fi realizat� în majoritatea situa�iilor, având în vedere:

• num�rul mare de garan�ii aflate în portofoliu; • opera�iunea necesit� mult timp; • opera�iunea necesit� costuri semnificative.

În aceste condi�ii s-a analizat cum pot fi rezolvate aceste situa�ii cu tehnicile de evaluare existente. O solu�ie provine din abordarea pe baza de compara�ii, care prevede c� metoda statistic� este una din metodele posibile de evaluare. Aceasta înseamn� c� acolo unde nu se fac evalu�ri individuale, �i s-au prezentat în ghid situa�iile în care acestea sunt obligatorii, pot fi aplicate metode statistice (globale). Diferen�a între evaluare individual� �i evaluarea statistic� este c� la evaluarea individual� se realizeaz� un raport de evaluare (simplificat sau extins) referitor la proprietatea evaluat�, iar în evaluarea statistic� sau global� se realizeaz� un raport de evaluare pentru un grup de propriet��i din portofoliul institu�iilor de credit care au putut fi aranjate având “tr�s�turi” comune. Aceste grupuri se numesc popula�ii statistice. Un element definitoriu al utiliz�rii uneia sau alteia din abord�ri pentru grupuri de garan�ii din portofoliul institu�iei de credit, o reprezint� posibilitatea împ�r�irii portofoliului în grupuri omogene. Astfel de grupuri de garan�ii care întrunesc tr�s�turile unei popula�ii statistice pot fi evaluate prin tehnicile globale. Restul garan�iilor se vor evalua individual. În cadrul evalu�rii individuale vor fi folosite tehnicile de evaluare cunoscute. Dac� informa�iile de pia�� sunt suficiente, �i permit crearea unui model statistic, evaluatorii pot aplica �i metodele statistice în cadrul rapoartelor de evaluare individuale. Evaluatorii vor prezenta modelul statistic în raportul de evaluare astfel încât institu�ia de credit s� îl poat� verifica. În situa�iile în care popula�iile statistice au fost identificate, se vor aplica metodologiile de evaluare globale. Ele se utilizeaz� pentru acest gen de evalu�ri �i în alte ��ri sau în alte scopuri decât evaluarea pentru garantarea împrumutului (ex. evaluarea pentru impozitare). Devine foarte important cum va fi realizat modelul statistic �i cum va fi aplicat. Un model statistic corect specificat con�ine �i func�iile de autotestare astfel încât, într-un model corect aplicat, rezultatul global respect� gradul de probabilitate declarat �i care trebuie agreat de institu�ia de credit �i de auditorul financiar al acesteia. Trebuie re�inut c� rezultatul evalu�rii globale asigur� juste�ea evalu�rii totale a portofoliului iar rezultatul final va fi alocat fiec�rui bun component al portofoliului. Avantajele imediate �i foarte evidente ale aplic�rii tehnicilor statistice în evaluare sunt automatizarea procesului de evaluare �i existen�a metodelor de control al rezultatelor ob�inute. Dezavantajul principal const� în complexitatea aplic�rii solu�iilor propuse, fiind necesar un colectiv de speciali�ti din diferite domenii - programatori, statisticieni,


9/35

matematicieni, evaluatori, anali�ti de pia�� - pentru a concepe �i pune în func�iune sisteme de asemenea natur� �i anvergur�. Prin cele prezentate anterior �i prin reglement�rile propuse, consider�m c� s-a analizat întregul spectru al problematicii evalu�rii pe perioada derul�rii creditului astfel încât s� fie g�site solu�iile cele mai potrivite pentru fiecare portofoliu în parte. În anexa 2 este prezentat� o sintez� a tehnicilor statistice, aplicabile în cazul evalu�rii bunurilor precum �i o bibliografie relevant� pentru acest domeniu, astfel încât s� fie un sprijin pentru evaluatori �i pentru speciali�tii cu care ace�tia vor colabora la elaborarea unor modele statistice adecvate structurii portofoliilor pe care le vor avea de evaluat.

1. Abrevieri

BNR = Banca Na�ional� a României

ANEVAR = Asocia�ia Na�ional� a Evaluatorilor din România infiin�at� ca o asocia�ie profesional� independent� care promoveaz� metodele �i tehnicile de evaluare prev�zute de Standardele Interna�ionale de Evaluare �i care ac�ioneaz� în interes public, fapt recunoscut prin HG 1447/09.09.2004��

ARB = Asocia�ia Român� a B�ncilor

EPI= specializare ANEVAR care se refer� la evaluarea propriet��ilor imobiliare

EBM = specializare ANEVAR care se refer� la evaluarea bunurilor mobile

EI = specializare ANEVAR care se refer� la evaluarea de întreprinderi

SIE = Standardele Interna�ionale de Evaluare

IFRS = Standardele Interna�ionale de Raportare Financiar�

IVS 1 = Standardul Interna�ional de Evaluare cu referire la “valoarea de pia��”

TVA = Taxa pe valoarea adaugat�

2. Defini�ii ale unor termeni În accep�iunea prezentului ghid, termenii �i no�iunile utilizate au urm�toarele semnifica�ii:

Membru titular ANEVAR = persoan� fizic�, indiferent de cet��enie, na�ionalitate, religie, sex sau convingeri politice, care prin preg�tirea �i experien�a sa în domeniul evalu�rii a dobândit o competen�� deosebit� de în�elegere �i rezolvare a problemelor din domeniul evalu�rii. Calitatea de membru titular se dovede�te cu legitima�ia �i parafa emise de asocia�ie;

Membru corporativ ANEVAR = persoana juridic�, constituit� sub form� de societate comercial�, cu sediul în România sau într-un alt stat membru al Uniunii Europene care presteaz� servicii de evaluare �i este interesat în promovarea �i dezvoltarea profesiei de evaluator. Calitatea de membru corporativ se dovede�te prin certificatul emis de ANEVAR;

Valoarea de pia�� = Valoare estimat� de evaluator �i raportat� de acesta prin intermediul raportului de evaluare �i care este definit� conform Standardelor Interna�ionale de


10/35

Evaluare. Se utilizeaz� de regul� la raportarea în scopul garant�rii unui credit, cu excep�ia cazului în care evaluatorului i se solicit� în mod expres raportarea unui alt tip de valoare;

Valoarea just� = Valoare atribuit� garan�iilor, definit� conform Standardelor Interna�ionale de Raportare Financiar� (IFRS) �i reglement�rilor BNR

Alte tipuri de valoare = tipuri de valoare solicitate de institu�ia de credit, care pot fi estimate în rapoartele de evaluare în conformitate cu Standardele Interna�ionale de Evaluare.

Standarde de evaluare = Standardele Interna�ionale de Evaluare, adoptate de Consiliul pentru Standardele Interna�ionale de Evaluare (IVSC).

Garan�ii reale = Active corporale sau necorporale care pot fi acceptate în garan�ie pentru opera�iunile realizate de institu�ia de credit (de exemplu: ipoteca, gajul cu deposedare, inclusiv depozitul colateral, gajul f�r� deposedare etc.). În prezentul ghid se va face referire numai la garan�iile reale corporale.

Active corporale = bunuri imobiliare �i bunuri mobile (ma�ini, echipamente, utilaje, mijloace de transport, stocuri, etc)

Evaluarea garan�iilor = stabilirea valorii de pia�� (sau dup� caz a altor tipuri de valoare cerute de institu�iile de credit prin instruc�iuni exprese) pentru bunurile asupra c�rora urmeaz� a se constitui garan�ia sau aflate în portofoliul de garan�ii al institu�iei de credit

Evaluator extern = persoan� fizic�, membru titular ANEVAR care nu este salariat al institu�iei de credit, sau persoan� juridic�, membru corporativ ANEVAR semnatare a unui contract/angajament cadru, cu institu�ia de credit, pentru care elaboreaz� rapoarte de evaluare în condi�iile prezentului ghid.

Evaluator intern = salariat al institu�iei de credit care are atribu�ii în evaluarea garan�iilor reale de natura activelor corporale.

Verificarea rapoartelor de evaluare = activitatea de analiz� a rapoartelor de evaluare de c�tre institu�ia de credit.

Pia�� lichid� = o pia�� pentru care se înregistreaz� suficiente tranzac�ii astfel încât se poate stabili o valoare de pia�� pentru bunurile specifice acelei pie�e.

Solicitant de credit = persoan� fizic� sau juridic� beneficiar� de credit sau care solicit� credite.

Institu�ie de credit = b�nci, b�nci de economisire �i creditare în domeniul locativ, b�nci de credit ipotecar, case centrale ale cooperativelor de credit �i institu�iilor emitente de moned� electronic�, persoane juridice române (cf Regulament nr.19/24/14.12.2006)

Portofoliu de garan�ii = totalitatea bunurilor ipotecate/gajate în favoarea institu�iei de credit.

Evaluarea pentru garantarea împrumutului = elaborarea unui raport de evaluare în scopul garant�rii unui împrumut acordat de o institu�ie de credit

Proces de creditare = procesul prin care se analizeaz�, se aprob� sau se / respinge ori se administreaz� o facilitate de creditare (credit).

Evaluarea global� = evaluarea sistematic� a unor grupuri de bunuri utilizând proceduri standardizate f�r� a fi necesar� inspec�ia bunurilor �i care se aplic� pe parcursul derul�rii creditului


11/35

Evaluare individual� = evaluarea unui (unor) bun(uri) în mod individual, cu elaborarea unui raport de evaluare �i cu respectarea în totalitate a procesului de evaluare specificat de standardele de evaluare.

Popula�ie statistic� = termen utilizat în statistic� �i care reprezint� mul�imea elementelor simple sau complexe, de aceea�i natur�, care au una sau mai multe însu�iri esen�iale comune, proprii elementelor cât �i popula�iei privit� ca un tot unitar

Norme interne = reglement�ri interne ale institu�iilor de credit.

Procesul de evaluare = totalitatea ac�iunilor întreprinse de evaluator în vederea stabilirii valorii de pia�� a bunului de evaluat

Abord�ri în evaluare = metodologiile prev�zute de standardele de evaluare �i utilizate pentru stabilirea valorii de pia�� a bunurilor


12/35

II Principii de evaluare a garan�iilor reale de natura activelor corporale

1. Ghidul privind evaluarea garan�iilor reale (denumit în continuare “Ghidul”) urmeaz� a fi aplicat de c�tre institu�iile de credit, exper�i evaluatori, auditori financiari �i al�i utilizatori ai serviciilor de evaluare în leg�tur� cu activitatea de creditare, în diferitele faze ale acesteia �i reprezint� cadrul general pe baza c�ruia institu�iile de credit î�i vor elabora propriile norme de evaluare.

2. La evaluarea garan�iilor reale materiale, evaluatorul estimeaz� valoarea de pia�� a acestora. în condi�iile unei pie�e lichide, valoarea de pia�� este cea mai bun� estimare a valorii juste. Valoarea just� poate fi mai mic� sau cel mult egal� cu valoarea de pia��.

3. În cazul în care nu exist� o pia�� lichid� pentru bunurile supuse evalu�rii pentru garantarea creditelor, institu�iile de credit vor preciza explicit, în normele proprii, care este tipul de valoare pe care evaluatorul îl va estima în toate situa�iile în care se impune elaborarea unui raport de evaluare. În cazul în care nu se precizeaz� explicit acest tip de valoare evaluatorul va refuza evaluarea.

4. Prin contractul cu evaluatorul extern se vor prevedea cerin�ele specifice ale institu�iei de credit, atât în ceea ce prive�te evaluarea, cât �i în ceea ce prive�te raportarea evalu�rii în conformitate cu prevederile prezentului Ghid.

5. Institu�iile de credit vor adopta normele interne cu respectarea prezentului ghid, în care se va institui obliga�ia, pentru evaluatori, s� respecte standardele interna�ionale de evaluare. Orice derog�ri de la aceste standarde, vor fi definite în normele interne ale institu�iilor de credit �i vor respecta prevederile standardelor de evaluare referitoare la derog�ri, respectiv vor fi explicate. Prejudiciile cauzate prin impunerea unor derog�ri nepermise de standarde vor atrage r�spunderea institu�iei de credit. În cazul în care aceste derog�ri nu sunt solicitate în scris de institu�ia de credit, evaluatorul va refuza elaborarea raportului de evaluare. Elaborarea raportului de evaluare cu derog�ri de la standarde, nesolicitate de institu�ia de credit sau cu nerespectarea derog�rilor solicitate va atrage r�spunderea evaluatorului.

6. Rapoartele de evaluare pentru garantarea împrumuturilor vor fi elaborate de c�tre evaluatori interni, salaria�i ai institu�iei de credit, care vor avea calitatea de membri titulari ANEVAR sau de evaluatori externi, care vor fi membri titulari sau membri corporativi ANEVAR.

7. Activitatea de evaluare pentru garantarea împrumutului se poate desf��ura în baza raporturilor de munc�, în cazul evaluatorului intern sau în baza unui contract de prest�ri servicii încheiat între evaluatorul extern, în calitate de furnizor de servicii �i, de regul�, institu�ia de credit �i/sau solicitantul creditului, în calitate de client. În ambele situa�ii institu�ia de credit este utilizatorul raportului de evaluare. Prin excep�ie, contractul de prest�ri de servicii poate fi încheiat între evaluatorul extern, în calitate de furnizor de servicii de evaluare �i persoana desemnat� de institu�ia de credit �i/sau solicitantul creditului, cu acordul scris al acestora. Evaluatorii externi î�i pot desfa�ura activitatea, în condi�iile legii, ca persoane juridice, membri corporativi ANEVAR sau persoane fizice, membri titulari ANEVAR.

8. Responsabilitatea pentru prejudiciile cauzate prin realizarea raportului de evaluare apar�ine evaluatorului. Atunci când evaluatorii externi î�i desf��oar� activitatea, în


13/35

condi�iile legii, ca persoane juridice membri corporativi ANEVAR, r�spunderea pentru prejudiciile cauzate în baza raporturilor contractuale apar�ine, în solidar, evaluatorului persoan� fizic� membru titular ANEVAR care elaboreaz� raportul de evaluare �i societ��ii comerciale membru corporativ ANEVAR al c�rui angajat/ac�ionar/asociat este evaluatorul sau care a încheiat un contract de prest�ri de servicii de evaluare cu aceast� societate.

9. Verificarea situa�iei juridice a bunului, astfel cum aceast� situa�ie rezult� din documentele puse la dispozi�ia evaluatorului nu este de competen�a evaluatorului �i nu îi va angaja r�spunderea.

10. Documentele necesare realiz�rii raportului de evaluare vor fi puse la dispozi�ia evaluatorului de c�tre solicitantul creditului prin intermediul sau cu în�tiin�area institu�iei de credit, astfel ca în posesia evaluatorului s� existe acela�i set de documente care se afl� �i în posesia bancii. Evaluatorul trebuie s� elaboreze �i s� prezinte b�ncii �i solicitantului de credit lista cu documentele �i informa�iile necesare realiz�rii evalu�rii, în func�ie de natura activului de evaluat.

11. Dac� în timpul inspec�iei bunului, evaluatorul constat� c� exist� diferen�e între situa�ia faptic� �i situa�ia din documentele avute la dispozi�ie sau c� proprietatea de evaluat nu poate fi identificat� va informa în scris institu�ia de credit �i va proceda conform instruc�iunilor acesteia, formulate în scris.

12. Termenul de realizare a rapoartelor de evaluare va fi stabilit de c�tre institu�ia de credit �i evaluator �i poate varia în functie de aspectele concrete ale propriet��ii evaluate. Durata minim� pentru elaborarea unui raport de evaluare este de 3 zile lucr�toare de la data primirii tuturor documentelor necesare elabor�rii acestuia.

13. Institu�ia de credit stabile�te dac� bunul evaluat este corespunz�tor pentru a fi acceptat ca garan�ie bancar�.

14. Activele corporale, care vor fi supuse evalu�rii, pe baza prevederilor prezentului ghid sunt, în principal:

- propriet��i imobiliare (terenuri, apartamente, locuin�e individuale, spa�ii comerciale, spa�ii industriale, birouri, hoteluri, etc);

- bunuri mobile (echipamente, ma�ini �i instala�ii, mobilier, stocuri, etc );

15. Procesul de evaluare include toate cercet�rile, informa�iile, ra�ionamentele, analizele �i concluziile necesare pentru a ajunge la valoarea estimat�. Procesul de evaluare începe atunci când evaluatorul accept� o misiune de evaluare �i ia sfâr�it odat� cu prezentarea, c�tre client, a concluziilor evalu�rii.

16. Elementele procesului de evaluare sunt:

1. Definirea problemei

2. Analiza de pia��

3. Aplicarea abordarilor în evaluare

4. Reconcilierea rezultatelor �i estimarea valorii finale

5. Raportarea valorii

17. Definirea problemei reprezint� etapa în care evaluatorul identific�: clientul, destinatarii evalu�rii, sfera de cuprindere �i scopul evalu�rii (inclusiv defini�ia tipului de valoare care se va raporta), data evalu�rii, caracteristicile propriet��ii (inclusiv


14/35

localizarea – pozi�ia acesteia) �i drepturile de proprietate ce urmeaz� a fi evaluate, precum �i orice ipoteze excep�ionale sau condi�ii limitative.

18. Analiza de pia�� reprezint� ac�iunea de colectare �i interpretare a datelor despre segmentul de pia��, c�ruia îi apar�ine proprietatea, supus� evalu�rii �i asigur� datele necesare fiec�reia din cele trei abord�ri ale evalu�rii.

19. Aplicarea abord�rilor în evaluare. Pentru exprimarea unei opinii asupra valorii unui bun, evaluatorii vor folosi metode specifice, care se încadreaz� în trei abord�ri distincte ale evalu�rii:

• Abordarea prin compara�ie direct�; • Abordarea prin venit; • Abordarea prin cost.

20. Relevan�a fiec�reia dintre cele trei abord�ri poate fi diferit� în func�ie de situa�ia concret�.

21. În abordarea prin compara�ie direct�, opinia evaluatorului asupra valorii de pia�� se formeaz� în urma compar�rii unor propriet��i similare cu proprietatea de evaluat, care au fost vândute recent sau au fost oferite spre vânzare.

22. În cadrul abord�rii prin compara�ie direct� se utilizeaz� tehnici cantitative �i/sau calitative. Acestea pot fi utilizate, atât în mod separat cât �i în combina�ie unele cu altele.

23. Tehnicile cantitative sunt: - Tehnici de analiz� a datelor (analiza pe perechi de date, analiza grupelor

de date �i analiza datelor secundare) - Analiza statistic� - Analiza grafic� - Analiza tendin�elor

24. Tehnicile calitative sunt: - Analiza compara�iei relative - Analiza clasamentului - Interviuri personale

25. Abordarea prin cost: este acea abordare în baza c�reia proprietatea este evaluat� pe baza compara�iei cu costul aferent construirii unui bun nou sau a unui bun de substitu�ie. Costul estimat se ajusteaz� prin diminuare pentru deprecierile pe care le sufer� bunul respectiv.

26. Abordarea prin cost devine preponderent relevant� când lipsa activit��ii de pe pia�� limiteaz� aplicarea abord�rii prin compara�ie direct�, precum �i în situa�ia în care propriet��ile evaluate nu pot fi evaluate prin abordarea prin venit.

27. Abordarea prin venit reprezint� estimarea valorii de pia�� prin actualizarea beneficiilor viitoare generabile de bunul supus evalu�rii.

28. Pentru a ajunge la valoarea terenului, evaluatorul poate folosi mai multe tehnici: • Compara�ia direct�


15/35

• Extrac�ia (prin sc�dere) • Alocarea (repartizarea) • Parcelarea �i ad�ugarea de amenaj�ri �i construc�ii • Tehnica rezidual� • Capitalizarea rentei (chiriei) funciare

29. Valorile ob�inute prin abord�ri diferite vor fi reconciliate într-o opinie final� asupra valorii.

30. Raportarea valorii definite este ultima etap� a procesului de evaluare �i rezum� datele analizate, metodele aplicate �i ra�ionamentul care a condus la concluzia asupra valorii.

31. Forma raportului de evaluare va fi stabilit� de c�tre institu�ia de credit, prin normele �i metodologiile interne, pe baza prevederilor din prezentul ghid.

32. Structura de baz� a raportului de evaluare este urm�toarea: • Sinteza evalu�rii • Premisele evalu�rii • Descrierea bunului evaluat • Descrierea pie�elor specifice • Abord�rile evalu�rii • Reconcilierea rezultatelor. Concluzii • Anexe

33. Rapoartele de evaluare pot fi rapoarte simplificate sau extinse. Raportul de evaluare extins poate avea con�inutul cadru din anexa nr. 1 la prezentul ghid, conform Standardelor Interna�ionale de Evaluare.

34. Indiferent de forma rapoartelor de evaluare (simplificat� sau extins�) ele con�in cel pu�in urmatoarele informa�ii:

• Opinia evaluatorului • Descrierea juridic� a propriet��ii/Descrierea portofoliului de garan�ii – în

cazul evalu�rii pe durata creditului • Inspec�ia propriet��ii • Scopul evalu�rii (evaluare pentru garantarea imprumuturilor) • Destinatarul evalu�rii (numele institu�iei de credit destinatare) • Tipul valorii estimate • Principalele ipoteze �i condi�ii limitative • Eventuale derog�ri de la standardele de evaluare • Principalele informa�ii care au stat la baza abord�rilor evalu�rii • Sursele de informa�ii • Metodologii de evaluare aplicate • Anexe (fotografii, acte relevante) • Semn�turile �i stampilele; atunci când evaluarea este efectuat� de evaluatorii

externi care î�i desf��oar� activitatea, în condi�iile legii, ca persoane juridice membri corporativi ANEVAR raportul de evaluare va fi semnat de c�tre fiecare evaluator în parte �i va fi �tampilat atât cu �tampila evaluatorilor, cât �i a societ��ii comerciale membru corporativ ANEVAR al c�rei


16/35

angajat/salariat/asociat/colaborator este evaluatorul. • În cazul utiliz�rii unei aplica�ii electronice securizate (raport de evaluare în

forma electronic�), raportul de evaluare va fi semnat cu semn�tura electronic� a evaluatorului.

35. Verificarea rapoartelor de evaluare, pentru uzul intern al institu�iei de credit, poate fi realizat� de c�tre evaluatori interni sau de c�tre evaluatori externi, la solicitarea institu�iei de credit. Aceast� ac�iune va fi realizat� de c�tre un evaluator, membru titular ANEVAR, care nu poate fi acela�i cu realizatorul raportului de evaluare

36. Forma raportului de verificare va fi stabilit� de c�tre fiecare institu�ie de credit �i nu face obiectul prezentului ghid.

III Evaluarea în faza acord�rii creditului

37. Evaluatorul va proceda la evaluare numai pe baza unei instruc�iuni scrise primite de la institu�ia de credit sau de la solicitantul creditului, înso�it� de documentele bunului de evaluat.

38. Inspec�ia bunului de evaluat este obligatorie. La efectuarea inspec�iei este obligatorie prezen�a solicitantului creditului sau a unei persoane desemnate de acesta în acest scop. În raportul de evaluare se va preciza data inspec�iei, sfera (amploarea) inspec�iei, numele persoanei care a realizat-o (evaluatorul sau o alt� persoan� desemnat� de acesta) �i numele solicitantului de credit sau al persoanei desemnate, care a înso�it evaluatorul la inspec�ie.

39. Orice neclaritate privind identificarea bunului evaluat precum �i orice neconcordan�� dintre situa�ia constatat� la inspec�ie �i documentele primite de evaluator vor fi men�ionate expres în raport pe baza instruc�iunii scrise primite de la institu�ia de credit.

40. Setul de documente necesare elabor�rii raportului de evaluare include:

• Pentru propriet��i imobiliare: o documentul care atest� dreptul de proprietate asupra bunului evaluat; o extras de Carte Funciar�; o documenta�ia cadastral� vizat� ANCPI; o documenta�ia din care s� rezulte suprafa�a terenului �i suprafe�ele

construite desf��urate �i utile ale propriet��ii; o certificat de urbanism valid din care s� reias� posibilit��ile de dezvoltare

(POT, CUT, destina�ie, restric�ii, etc) – în cazul terenurilor libere de construc�ii;

o alte documente specifice în func�ie de tipul propriet��ii evaluate (avize, autoriza�ii, etc).

În cazul în care documentele prezentate nu reflect� situa�ia constatat� la inspec�ie se vor solicita documente suplimentare (autoriza�ie de construire/demolare, autoriza�ie de func�ionare, raport de expertiz� tehnic�, etc);

• Bunuri mobile o documentul care atest� dreptul de proprietate asupra bunului evaluat;


17/35

o documente din care s� rezulte elemente de identificare (num�r inventar, serie, etc): balan�a mijloacelor fixe, carte de identitate, etc.;

o documente/informa�ii din care s� rezulte caracteristicile fizice �i tehnice ale bunului: capacitate, model, etc.;

o informa�ii cu privire la regimul �i condi�iile de exploatare, repara�ii curente/capitale, accidente;

o alte documente specifice în func�ie de tipul bunului evaluat (avize, autoriza�ii, etc.).

41. Aspectele ce vor fi men�ionate în raport, cu privire la pia�� specific�, se vor referi la: • Definirea pie�ei • Cererea • Oferta • Echilibrul pie�ei

42. Informa�iile utilizate la aplicarea abord�rilor evalu�rii trebuie s� fie reale �i verificabile, astfel încât, pe baza surselor incluse în raportul de evaluare s� poat� fi consultate pentru validarea acestora. Informa�iile prezentate vor cuprinde referiri cu privire la bunurile comparabile, costurile de înlocuire/reconstruc�ie/reproduc�ie, ratele de capitalizare �i actualizare, pre�urile de tranzac�ionare/oferte, chirii etc.

43. În cazul abord�rii prin compara�ia de pia��, evaluatorul va utiliza, în raportul de evaluare, ca �i propriet��i comparabile, numai tranzac�ii sau oferte de bunuri care pot fi identificate.

44. Opinia evaluatorului se va exprima pe baza abord�rii în evaluare considerat� de evaluator cea mai relevant�, în func�ie de cantitatea �i calitatea informa�iilor utilizate în evaluare, f�r� ca opinia final� s� reprezinte media valorilor ob�inute prin abord�ri diferite sau prin metode diferite în cadrul aceleia�i abord�ri.

45. Ori de câte ori este posibil vor fi aplicate cel pu�in dou� abord�ri ale evalu�rii, fiind prezentat� în raport justificarea neutiliz�rii celorlalte.

46. Moneda în care se exprim� valoarea estimat� precum �i includerea taxei pe valoarea adaugat� (TVA) în aceast� valoare vor fi stabilite, prin cerin�e specifice transmise evaluatorului de c�tre institu�ia de credit utilizatoare a raportului de evaluare.

47. Pentru echipamentele tehnologice, ipoteza în care se face evaluarea, montat pe amplasament sau demontat, va fi stabilit� de institu�ia de credit.

IV Evaluarea pe parcursul derul�rii creditului

48. Pe parcursul derul�rii creditelor se vor evalua periodic garan�iile existente în portofoliul de garan�ii al institu�iei de credit.

49. Evaluarea global�, pe parcursul derul�rii creditului, se realizeaz� la termenele prev�zute de normele interne ale institu�iilor de credit, cu respectarea frecven�ei impuse de reglement�rile legale în vigoare, pentru toate garan�iile care nu intr� sub inciden�a unei evalu�ri individuale.


18/35

50. Tipul de valoare estimat în cazul evalu�rilor pe parcursul derul�rii creditului este valoarea de pia��.

51. În cazul în care institu�ia de credit va solicita în scris, un alt tip de valoare, aceasta se va preciza în raportul de evaluare.

52. Institu�iile de credit pot agrea forme simplificate ale rapoartelor de evaluare prin normele interne.

53. Garan�iile din portofoliile institu�iilor de credit vor fi evaluate individual sau global. Evaluarea individual� se va realiza atunci când nu pot fi realizate evalu�ri globale sau în situa�iile prev�zute la punctul 55.

54. Evalu�rile globale se vor realiza pentru toate garan�iile din portofoliul institu�iei de credit care constituie popula�ii statistice.

55. Cazuri în care se efectueaz� evaluarea individual� pe parcursul derul�rii creditului: • La analizarea solicit�rilor de prelungire, majorare, ree�alonare/rescadentare a

creditului aflat în derulare; • La analizarea de opera�iuni noi, garantate cu acelea�i garan�ii, constituite pentru

credite anterioare; • Ori de cate ori solicit� institu�ia de credit, cu respectarea dispozi�iile legale în

vigoare.

56. Procesul de evaluare individual� a garan�iilor pe perioada derul�rii creditului este similar cu cel de la acordarea împrumutului (pct 1 – 47 din prezentul ghid). institu�ia de credit poate decide derog�ri de la acesta, cum ar fi evaluarea f�r� inspec�ia bunului, cu informarea în scris a evaluatorului. In cazul în care apreciaz� c� este necesar� inspec�ia bunurilor, institu�ia de credit va transmite solicitarea evaluatorului, înso�it� de acceptul proprietarului privind aceast� inspec�ie.

57. Evaluarea global� se aplic� pentru urmatoarele garan�ii: a. Propriet��i imobiliare de tipul: apartamente, terenuri intravilane cu destina�ie

reziden�ial�, case de locuit individuale; b. Bunuri mobile de tipul: autovehicule rutiere, mijloace de transport feroviar,

echipamente tehnologice de tipul ma�ini unelte universale; c. Alte tipuri de bunuri pentru care pot fi identificate popula�ii statistice.

58. Evaluarea global� nu se aplic� pentru urmatoarele tipuri de garan�ii: a. Propriet��i imobiliare specializate de tipul: hale industriale, hoteluri, ferme

agricole, complexe comerciale, alte propriet��i generatoare de venituri, construc�ii speciale, etc;

b. Bunuri mobile specializate de tipul: linii tehnologice, produse unicat, etc; c. Alte tipuri de bunuri pentru care nu pot fi identificate popula�ii statistice.

59. Evaluarea global� se realizeaz� prin utilizarea metodelor statistice de evaluare. În acest scop, se va preleva un e�antion reprezentativ pentru întreaga popula�ie (portofoliu de garan�ii), având în vedere c� este imposibil s� se utilizeze întreaga popula�ie de date.


19/35

60. Un e�antion este reprezentativ pentru întreaga popula�ie dac� structura lui este identic� sau foarte asem�n�toare cu structura popula�iei din care a fost extras, astfel încât s� fie posibil� extrapolarea concluziilor finale la toat� popula�ia din care face parte.

61. E�antionul este reprezentativ dac� se utilizeaz� un procedeu de e�antionare obiectiv, aleatoriu, cu probabilitate anticipat� �i dac� e�antionul are un volum suficient de mare de date.

62. Evaluarea prin modele statistice cuprinde urmatoarele etape: • identificarea propriet��ilor subiect; • stabilirea ipotezelor extraordinare, a condi�iilor ipotetice �i limitative; • managementul datelor �i analiza calit��ii datelor; • stabilirea e�antionului reprezentativ; • stratificarea e�antionului (în cazul în care acesta nu a fost construit prin

e�antionare stratificat�); • stabilirea specifica�iilor modelului; • calibrarea modelului; • testarea modelului �i asigurarea calit��ii sale; • aplicarea modelului �i reconcilierea valorii ob�inute; • reconcilierea final�.

63. Recomand�ri privind evaluarea global� a portofoliului de garan�ii bancare, în care sunt detaliate etapele men�ionate la punctul 62 sunt cuprinse în Anexa nr. 2 la prezentul ghid. Aceste recomand�ri vor reprezenta baza metodologiei de evaluare global�, elaborat� de c�tre evaluatori (interni sau externi), care va fi utilizat� de c�tre institu�iile de credit pentru evaluarea portofoliului de garan�ii atunci când se aplic� evaluarea global�.

64. Institu�iile de credit se vor asigura c� metodologia de evaluare global�, realizat� de c�tre evaluatori (interni sau externi) �i care urmeaz� a fi aplicat� la evaluarea portofoliului de garan�ii, respect� cerin�ele �tiin�ifice privind utilizarea tehnicilor statistice în evaluare.

65. Conformitatea acestor metodologii va fi verificat� de speciali�ti interni sau externi care pot cumula experien�e din diverse domenii: programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori, anali�ti de pia��, al�ii decât cei care au elaborat metodologia de evaluare.

66. Validarea rezultatului evalu�rii globale va fi f�cut� exclusiv prin validarea modelului statistic �i nu prin testarea individual� aleatorie a valorii garan�iilor componente ale portofoliului evaluat.

V. Evaluarea în faza execut�rii silite 67. Faza execut�rii silite, în sensul prezentului Ghid, se refer� atât la executarea

individual� a garan�iilor, efectuat� de c�tre institu�ia de credit, în baza contractului de credit �i a accesoriilor acestuia, cât �i la executarea concursual� a averii debitorului, care con�ine bunul subiect al evalu�rii, în beneficiul tuturor creditorilor acestuia, aceast� executare îmbr�când una dintre formele prev�zute de Legea nr 85/2006 cu modific�rile ulterioare, privind procedura insolven�ei.


20/35

68. Valoarea care se determin� în faza de executare silit� este valoarea de pia�� a bunului,

determinat� în contextul pie�ei acelui tip de active. Pentru activele care fac parte din ansambluri func�ionale de bunuri, se va �ine seama de efectul sinergic al valorii acelui ansamblu fa�� de valoarea individual� a bunului subiect al evalu�rii.

69. Evaluarea în faza execut�rii silite urmeaz� acela�i proces ca �i evaluarea în cazul acord�rii creditelor.

70. Institu�iile de credit vor preciza, în normele interne elaborate pe baza prezentului ghid, instruc�iuni speciale, dac� e cazul, în vederea evalu�rii pentru executare silit�, pe care le vor transmite evaluatorilor care primesc aceast� misiune.

VI. Sanc�iuni

71. Nerespectare obliga�iilor prev�zute în cuprinsul prezentului ghid atrage r�spunderea material�, disciplinar�, penal� sau de alt� natur� a evaluatorului, în condi�iile legii.

72. Institu�ia de credit va putea s� refuze rapoartele care nu respect� condi�iile impuse de prezentul ghid.

73. Ori de cate ori institu�ia de credit constat�, în orice mod, din analizarea rapoartelor de evaluare utilizate, nerespectarea regulilor impuse de prezentul ghid va sesiza ANEVAR, în vederea dispunerii m�surilor ce se impun �i are posibilitatea s� denun�e unilateral conven�ia sau acordul cadru încheiate cu evaluatorul.


21/35

ANEXE ANEXA 1 Con�inutul cadru al raportului de evaluare extins

EPI EBM

I Introducere Scrisoare de transmitere Pagina de titlu Cuprinsul Rezumatul faptelor principale si al concluziilor importante Certificarea evaluatorului. Semnatura

Scrisoare de transmitere Pagina de titlu Cuprinsul Rezumatul faptelor principale si al concluziilor importante Certificarea evaluatorului. Semnatura

II Premizele evaluarii Ipoteze speciale si conditii limitative Obiectul,scopul si utilizarea evaluarii.Instructiunile evaluarii Drepturile de proprietate evaluate Baza de evaluare. Tipul valorii estimate Data estimarii valorii Moneda raportului Modalitati de plata Inspectia proprietatii Riscul evaluarii Sursele de informatii utilizate Clauza de nepublicare

Ipoteze speciale si conditii limitative Obiectul,scopul si utilizarea evaluarii.Instructiunile evaluarii Drepturile de proprietate evaluate Baza de evaluare. Tipul valorii estimate Data estimarii valorii Moneda raportului Modalitati de plata Inspectia proprietatii Riscul evaluarii Sursele de informatii utilizate Clauza de nepublicare

III Prezentarea datelor Identificarea proprietatii. Descrierea juridica Identificarea bunurilor mobile evaluate Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare Informatii despre amplasament Descrierea amenajarilor si constructiilor Date privind impozitele si taxele Istoric, incluzand vanzarile anterioare si ofertele sau cotatiile curente Analiza pietei imobiliare

Identificarea bunurilor evaluate Descrierea juridic� Date despre amplasare Descrierea tehnic� Aspecte privind utilizarea Istoric, incluzând vânz�rile anterioare �i ofertele sau cota�iile curente Analiza pie�ei bunurilor mobile

IV. Analiza datelor �i concluziile Cea mai buna utilizare a terenului considerat ca fiind neocupat Cea mai buna utilizare a proprietatii considerata cum este construita Valoarea terenului Abordarea prin comparatie directa Abordare prin costuri Abordare pe baza de venit Reconcilierea valorilor. Valoarea estimata propusa, opinia si concluziile evaluatorului.

Cea mai bun� utilizare Abordarea prin compara�ie direct� Abordare prin costuri Abordare prin venit Reconcilierea valorilor. Valoarea estimat� propus�, opinia �i concluziile evaluatorului.


22/35

V Anexe Calificarile evaluatorului Descrierea juridica detaliata, daca nu este inclusa in prezentarea datelor Date statistice detaliate Planul de amplasare Planurile si releveele cladirilor Fotografii ale proprietatii Harta orasului, a regiunilor invecinate sau alte tipuri de harti Estimarile detaliate ale costurilor de reconstructie sau de inlocuire a cladirilor Informatii istorice despre venituri si cheltuieli Date despre vanzari si cotatii Alte informatii considerate adecvate

Calificarile evaluatorului Descrierea juridic� detaliat�, dac� nu este inclus� în prezentarea datelor Detalii tehnice Scheme tehnologice Fotografii Estim�rile detaliate ale costurilor de reproduc�ie sau de înlocuire Informa�ii istorice despre venituri �i cheltuieli Date despre vânz�ri �i cota�ii Alte informa�ii considerate adecvate


23/35

ANEXA 2 EVALUAREA GLOBAL� A PORTOFOLIILOR DE GARAN�II BANCARE - RECOMAND�RI -

Introducere

Speciali�tii evaluatori apeleaz�, în prezent, la diverse metode statistice pentru evaluarea propriet��ilor imobiliare, o multitudine de solu�ii pe care statistica matematic� le ofer� pentru a fi aplicate �i în acest domeniu: MRA - analiza prin regresie multipl�, serii de timp, tehnici de logic� fuzzy, ANN - re�ele neuronale artificiale, NFS - sisteme neuro-fuzzy �i altele.

Pe plan interna�ional, emerg din diferite col�uri ale lumii �i din ambele zone de expertiz�, atât din mediul academic (universit��i, institu�ii de cercetare) cât �i din industrie (b�nci, firme de evaluatori, agen�ii imobiliare), solu�ii bazate pe statistica matematic�, �i chiar mai mult, simbioze ale acestora cu Sisteme Informatice Geografice (GIS) sau cu aplica�ii web.

Avantajele imediate �i foarte evidente ale aplic�rii acestor solu�ii în evaluare sunt automatizarea procesului de evaluare �i existen�a metodelor de control al rezultatelor ob�inute. Dezavantajul principal const� în complexitatea aplic�rii solu�iilor propuse, fiind necesar un colectiv de speciali�ti din diferite domenii - programatori, statisticieni, matematicieni, evaluatori, anali�ti de pia�� - pentru a concepe �i pune în func�iune sisteme de asemenea natur� �i anvergur�.

Modele automate de evaluare

Crearea unui AVM − model automat de evaluare (Automated Valuation Model) poate fi o solu�ie pentru evaluarea portofoliilor de garan�ii imobiliare de�inute de c�tre b�nci. AVM-urile sunt soft-uri ce produc estimatori ai valorilor de pia�� pentru propriet��ile subiect, în baza analizei condi�iilor de pia�� i caracteristicilor propriet��ilor comparabile, informa�ii de pia�� colectate în prealabil. AVM sunt aplicabile în special în cadrul evalu�rii propriet��ilor imobiliare prin compara�ii directe de pia��

Credibilitatea unui AVM �i acurate�ea rezultatelor sale depind de cantitatea �i calitatea datelor utilizate în evaluare, de experien�a �i preg�tirea colectivului care proiecteaz� �i dezvolt� modelul. Cantitatea datelor se refer� la volumul e�antionului de date utilizate în evaluare. În ceea ce prive�te calitatea datelor, în cadrul procesului de elaborare a unui AVM, este desemnat� o etap� special� pentru managementul �i analiza calit��ii datelor (a se vedea etapa a 3-a).

Având în vedere imposibilitatea utiliz�rii întregii popula�ii de date (întreg portofoliul), este necesar s� se preleveze un e�antion reprezentativ pentru întreaga popula�ie. Un e�antion este reprezentativ pentru întreaga popula�ie dac� structura lui este identic� sau foarte asem�n�toare cu structura popula�iei din care a fost extras, astfel încât s� fie posibil� extrapolarea concluziilor finale la toat� popula�ia din care face parte. E�antionul va fi reprezentativ dac� se utilizeaz� un procedeu de e�antionare obiectiv, aleator, cu probabilitate anticipat� �i dac� e�antionul are un volum suficient de mare de date.

Nota: Pentru propriet��ile ce formeaz� e�antionul analizat trebuie s� se cunoasc� atât valorile de pia�� estimate prin aplicarea metodelor �i tehnicilor de evaluare recomandate de IVS-uri, cât �i caracteristicile acestora.

1. Procedee de e�antionare

Cel mai utilizat mod de ob�inere a datelor necesare analizei statistice este în prezent sondajul statistic.


24/35

Sondajul statistic poate fi de tip probabilist (sau aleator) �i de tip non-probabilist (sau nealeator). Diferen�ele dintre cele dou� tipuri de sondaje constau în faptul c�, la procedeele probabiliste, selectarea unit��ilor necesare pentru e�antionare este aleatoare, sub acest aspect fiecare unitate are o probabilitate cunoscut� p �i diferit� de zero de a se afla în e�antion, în timp ce procedeele non-probabiliste selecteaz� unit��ile judicios pentru ca e�antionul s� prezinte cât mai bine caracteristicile esen�iale ale popula�iei, din care este extras, dar nu se poate cunoa�te probabilitatea unit��ii de a se afla în acel e�antion.

Aten�ie! Din motivele enumerate mai sus, în evaluarea propriet��ilor prin metode statistice nu se recomand� sondajul statistic prin metode non-probabiliste.

Fig. 1. Etapele cercet�rii prin sondaj statistic1

Procedee probabiliste de e�antionare

a. E�antionarea simpl� se preteaz�, în special, pentru popula�ii omogene formate din unit��i simple; e�antionul poate fi selectat aplicând procedeul prin revenire (procedeul bilei revenite) sau f�r� revenire (procedeul bilei nerevenite). Prin revenire, unitatea selectat� la un moment dat se plaseaz� înapoi în popula�ie, astfel încât fiecare unitate a popula�iei are �ansa de a fi

1 Statistic�: teorie �i aplica�ii, T. Andrei, S. Stancu, D. Traian Pele, Editura Economic�, edi�ia a doua 2002;

Definirea popula�iei

Definirea e�antionului

Metode probabiliste

Metode non-

E�antionarea

Observarea unit��ilor din e�antion pentru

caracteristicile desemnate Culegerea datelor

Prelucrarea datelor din e�antion �i ob�inerea de

indicatori statistici

Prelucrarea datelor culese

E�antionare aleatoare?

Concluzii asupra popula�iei observate

Teste statistice pentru verificarea unor ipoteze

Concluzii asupra popula�iei de referin��

Estimarea parametrilor popula�iei cu probabilitatea p

Concluzii orientative la nivelul popula�iei

Inferen�a statistic�

NU DA


25/35

realeas� la fiecare selec�ie, deci probabilitatea este constant�. Prin selectare f�r� revenire, unitatea aleas� nu mai este returnat� în popula�ie, probabilitatea fiind variabil�, în sensul cre�terii ei pe m�sura form�rii e�antionului. Dintre cele dou�, este mai adecvat� e�antionarea f�r� revenire2 deoarece astfel avem garan�ia c� toate unit��ile e�antionului vor fi diferite, a�a cum este necesar în cazul evalu�rilor, neputând determina valoarea de pia�� a unei propriet��i, utilizând un e�antion format din aceea�i proprietate comparabil�, îns� ambele au o deficien�� major� �i anume aceea c� selec�ia este condi�ionat� de abilitatea prin care sunt amestecate elementele popula�iei �i în mod obi�nuit nu se aplic�3 în evaluare.

b. E�antionarea cu tabele de numere aleatoare utilizeaz� tabele Yates sau Kendell. Ini�ial se numeroteaz� toate elementele popula�iei �i apoi se extrage e�antionul pe baza tabelelor.

c. E�antionare sistematic� (mecanic�) const� în ordonarea elementelor dup� o caracteristic�, formarea unei liste, împ�r�irea popula�iei în grupe de k unit��i (volume egale). k reprezint�

pasul de num�rare �i este nN

, iar punctul de start este j � k (N - volumul popula�iei, n -

volumul e�antionului).

d. E�antionarea stratificat�. Popula�ia de date este divizat� în straturi cu caracteristici comune, ca de exemplu: propriet��i reziden�iale – apartamente, vile, case �.a.; propriet��i industriale; propriet��i comerciale – spa�ii birouri, magazine, �.a.; propriet��i agricole – terenuri arabile, livezi, ferme agro-zootehnice, �.a.; propriet��i specilizate. La nivelul fiec�rui strat se face e�antionare aleatoare simpl� în vederea construirii e�antionului reprezentativ al popula�iei.

Acest tip de e�antionare se preteaz� cel mai bine domeniului imobiliar �i este deja utilizat de c�tre evaluatori pentru e�antionarea manual� a datelor de pia�� necesare în evaluare, de exemplu, în func�ie de vârsta cl�dirilor, de dimensiunile propriet��ii sau de loca�ie.

Prin stratificare se asigur� un grad mai ridicat de comparabilitate a propriet��ilor comparabile �i se pot elimina erorile sistematice sau de selectare inadecvat� a propriet��ilor. Pe de alt� parte, o stratificare exagerat� a datelor poate duce la imposibilitatea aplic�rii analizei statistice a datelor.

Se realizeaz� în mai multe etape: 1. alegerea variabilei (variabilelor) de control ( tipuri de propriet��i imobiliare �i eventual

diverse caracteristici ale acestora) dup� care se va face stratificarea, 2. definirea straturilor în care se divide popula�ia, 3. alegerea num�rului de straturi în func�ie de m�rimea �i natura popula�iei, dar nu mai

mult de 7-8 pe caracteristic�/criteriu de clasificare4, 4. repartizarea volumului e�antionului pe straturile definite anterior:

a. fie propor�ional cu num�rul de unit��i din acela�i strat al popula�iei (num�rul de unit��i/strat de e�antion s� fie propor�ional cu num�rul de unit��i/acela�i strat din popula�ie):

NN

p ii = deci ii pnn ⋅=

în care : Ni – num�rul de unit��i din popula�ia de referin��, din stratul i n – volumul e�antionului N – volumul popula�iei

2 Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. O’Connell, McGraw Hill, fourth edition, 2007 - pg. 5. 3 Statistic� aplicat� pentru modelarea evalu�rii imobiliare, Iuliu Pa�ca, Editura Politehnica, 2008 – pg. 16 4 Statistica. Teorie �i aplica�ii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura Economic�, edi�ia a doua, 2002 – pg. 209


26/35

ni – num�rul de unit��i din e�antion, în stratul i b. fie optim (dispropor�ional), �inând seama atât de ponderea fiec�rui strat în volumul

total al popula�iei, cât �i de varian�a fiec�rui strat:

�=

⋅

⋅⋅=

k

iii

iii

N

Nnn

1σ

σ, cu i=1,k

în care : �i – abaterea standard a variabilei dup� care se face stratificarea, estimat� pentru stratul i

5. pentru fiecare strat se genereaz� apoi în mod aleatoriu unit��ile care se vor include în e�antion.

Aten�ie! O eroare relativ� de e�antionare, situat� sub 5%, ne permite s� apreciem c� e�antionul este reprezentativ:

%5100 ≤⋅−m

mx

unde: x - media variabilei analizate la nivelul e�antionului (valoarea de pia��), m - media variabilei analizate la nivelul popula�iei

2. Volumul e�antionului

Modelul automat de evaluare presupune realizarea analizei la nivelul unui e�antion de propriet��i imobiliare �i generalizarea rezultatelor ob�inute (prin inferen�� statistic�) pentru întreaga popula�ie studiat� (întregul portofoliu de garan�ii bancare). În acest sens este necesar� stabilirea m�rimii adecvate a e�antionului pe baza c�ruia se va realiza analiza �i evaluarea global� a portofoliului de garan�ii bancare.

Volumul n al e�antionului este influen�at de: � eroarea limit� maxim� admis� de reprezentativitate e de 0,3 � nivelul de semnifica�ie �, prestabilit uzual la 5%,

� dispersia (varian�a) caracteristicii în popula�ie 2σ , � volumul popula�iei N.

Astfel, volumul e�antionului format din caracteristici m�surabile are dou� forme:

� pentru volume mici de e�antioane se utilizeaz� indicele t:

2

222/

e

tn

σα ⋅=

în care 2

αt reprezint� indicele Student din tabele statistice t, corespunz�tor lui �/2.

� pentru volume mari de e�antioane se folose�te indicele z:

2

222/

e

zn

σα ⋅=

2αz se reg�se�te în tabelele statistice z, corespunz�tor lui �/2.

Aten�ie! Abaterea standard a popula�iei, σ , de cele mai multe ori nu este cunoscut�, prin urmare se poate folosi un estimator al acesteia, cum este abaterea standard s a unui e�antion preliminar, înlocuindu-se în formulele anterioare σ cu s, sau folosind σ al unei popula�ii similare.

Aten�ie! Dac� n rezultat nu este o valoare rotund�, se rotunje�te la urm�torul num�r întreg.


27/35

3. Procesul de elaborare a unui model automat de evaluare (engl. AVM) Acest proces este prezentat în Standardul pentru modele automate de evaluare5 elaborat de c�tre International Association of Assessing Officers, un proces complex care necesit� o colaborare strâns� între evaluatori, anali�ti ai pie�ei imobiliare, statisticieni �i dezvoltatori de soft-uri.

Pornind de la recomand�rile f�cute în acest standard propunem urm�toarea succesiune de etape necesare pentru construirea modelului automat de evaluare:

1. identificarea propriet��ilor subiect (portofoliul de garan�ii bancare de evaluat); 2. stabilirea ipotezelor extraordinare, a condi�iilor ipotetice �i limitative; 3. managementul datelor �i analiza calit��ii datelor; 4. stratificarea e�antionului (în cazul în care acesta nu a fost construit prin e�antionare stratificat�);

5. stabilirea specifica�iilor modelului; 6. calibrarea modelului; 7. testarea modelului �i asigurarea calit��ii sale; 8. validarea modelului; 9. aplicarea modelului; 10. verificarea periodic� a acurate�ei modelului.

Primele dou� etape se realizeaz� identic ca în cazul evalu�rii prin procesul clasic.

Etapa a 3-a. Managementul datelor �i analiza calit��ii datelor

Analistul de pia�� trebuie s� utilizeze instrumente statistice pentru a „scana” în mod sistematic �i iterativ datele de pia��, în vederea determin�rii lipsurilor, erorilor, incoeren�elor, valorilor extreme (valori aberante) existente în seria de date analizat� (analiza calit��ii datelor).

În sprijinul acestei etape, softurile de analiz� statistic� ofer� tehnici grafice �i tehnici cantitative de explorare a seriilor de date. Aceste tehnici pot fi utilizate în scopul stabilirii gradului de reprezentativitate a e�antionului, pentru identificarea func�iei de distristribu�ie a frecven�elor (normal�, uniform�, �2, lognormal�, Student, Fisher, Poisson etc.) �i a caracteristicilor acesteia sau pentru detectarea valorilor aberante ale seriei analizate.

Astfel, o serie de date poate fi reprezentat� sugestiv �i apoi analizat� vizual foarte rapid prin intermediul unei game variate de grafice statistice. În func�ie de informa�iile grafice, pe care dorim s� le ob�inem �i de tipul variabilelor modelului (a se vedea etapa a 5-a), se pot folosi:

- pentru variabile cantitative: histograma, poligonul frecven�elor, steam-and-leaf, diagrama de împr��tiere (engl. scatter plots), box-and-wiskers, graficul de normalitate (engl. normal plot);

- pentru variabile calitative: diagrama în batoane, diagrama circular�;

Tehnicile cantitative de analiz� a datelor constau în teste statistice (Student, Fisher, ANOVA, Chi-square, Shapiro-Wilk, Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney, Durbin-Watson) �i diver�i indicatori statistici cum ar fi indicatorii tendin�ei centrale (medie, median�, mod), respectiv indicatorii dispersiei datelor în jurul mediei (abaterea medie p�tratic�, varian�a, coeficientul de varia�ie �.a.).

Nota: Pentru luarea deciziei de stratificare a e�antionului este util� determinarea gradului de omogenitate al acestuia. În acest sens se poate calcula coeficientul de varia�ie (Cv), calculat ca raport între abaterea medie p�tratic� �i media variabilei dup� care se va face stratificarea. Se poate considera ca e�antionul este omogen dac� m�rimea coeficientului de varia�ie este mai mic� sau

5 Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003


28/35

egal� decât 0,35. În cazul în care este dep��it� aceast� limit� se recomand� identificarea cauzelor eterogeneit��ii e�antionului (existen�a unor valori extreme sau tipuri de propriet��i cu caracteristici diferite – ce formeaz� straturile e�antionului).

Etapa a 4-a. Stratificarea

Este procesul prin care propriet��ile, care formeaz� un e�antion eterogen, sunt grupate pe tipuri de propriet��i comparabile în func�ie de caracteristicile fizice �i economice ale acestora, în vederea minimiz�rii diferen�elor din interiorul unui strat �i maximiz�rii diferen�elor dintre straturi. Not�: Dup� aceast� etap�, la nivelul fiec�rui strat creat în cadrul e�antionului analizat se poate estima media valorilor de pia�� ale propriet��ilor, în scopul determin�rii indicelului de cre�tere/descre�tere a valorii de pia�� a portofoliului de garan�ii bancare. Pentru estimarea acestui indice propunem urm�toarea formula (derivat� din modul de calcul a indicelui agregat ponderat de tip Paasche):

100

11,,

1,,

⋅⋅

⋅=�

�

=−

=m

ititi

m

ititi

p

pIndice

µ

µ

unde: pi,t = ponderea fiec�rui strat în e�antionul analizat (a se vedea E�antionarea stratificat�); µ = media valorilor de pia�� ale propriet��ilor din fiecare strat;

m = num�rul de straturi din e�antionul analizat;

t = momentul actual;

t-1 = momentul la care s-a facut ultima reevaluare.

Cu ajutorul acestui indice se poate identifica existen�a unei eventuale diminu�ri a valorii portofoliului de garan�ii bancare, caz în care se dovede�te necesar� reevaluarea acestuia cu ajutorul unui AVM, �i ca urmare parcurgerea urm�toarelor etape.

Etapa a 5-a. Stabilirea specifica�iilor modelului

Aceast� etap� se refer� la procesul de proiectare a structurii optime a AVM-ului �i const� în selectarea variabilelor adecvate �i definirea structurii sale. Modelul este proiectat pentru fiecare strat în parte (sub-e�antion de propriet��i comparabile).

Evaluatorul poate selecta, din multitudinea de variabile ce caracterizeaz� propriet��ile analizate (variabile explicative poten�iale), pe cele care ar putea avea impact din punct de vedere economic asupra valorii propriet��ii (variabila dependent�). Cu cât num�rul de variabile explicative selectat este mai mare, cu atât cre�te riscul ca informa�ia con�inut� de c�tre acestea s� devin� redundant�. Se dovede�te astfel util� realizarea unei selec�ii a variabilelor explicative ce vor fi re�inute în analiz�. Pe de alt� parte, includerea unui num�r prea mic de variabile explicative ar putea determina ca modelul de regresie s� nu explice îndeajuns de fidel evolu�ia variabilei dependente, fapt care ar conduce la o deplasare (engl. bias) a estimatorilor (coeficien�ii de regresie).

Alegerea variabilelor explicative trebuie s� se fac� de c�tre evaluator, nu numai din perspectiva m�rimii coeficien�ilor de corela�ie cu variabila dependent�, ci �i prin luarea în considera�ie a semnifica�iei economice ce ar putea caracteriza leg�tura dintre variabilele explicative �i cea dependent�.

De asemenea, se analizeaz� dac� exist� o corela�ie puternic� între variabilele explicative selectate. În condi�iile în care se identific� o astfel de corela�ie, va trebui re�inut� în analiz� doar una dintre


29/35

variabilele explicative din grupul celor corelate între ele. Se poate opta pentru cea corelat� mai puternic cu variabila dependent�. Cu cât valoarea coeficientului de corela�ie se apropie de valorile 1, respectiv -1 cu atât variabilele sunt mai puternic corelate.

Variabilele pot fi cantitative (sau scalare), se exprim� numeric, se m�soar� pe o scal� �i fac obiectul unor opera�ii aritmetice, sau pot fi variabile calitative (sau categorice), care nu se exprim� numeric (nu se m�soar� pe o scal�) ci prin atribute, dar pot fi codificate numeric pe categorii, �i pot fi de tip:

- nominal, f�r� ordine intern� - ordinal, cu o anumit� ordine intern�, necuantificabil�, de exemplu: starea cl�dirii poate fi

„foarte bun�” (codificat� cu 0), „bun�” (codificat� cu 1), „satisf�c�toare” (codificat� cu 2) sau „nesatisf�c�toare” (codificat� cu 3).

Aten�ie ! Este foarte important s� se identifice �i defineasc� corect toate variabilele modelului �i apoi s� se codifice (transforme) corespunz�tor variabilele calitative.

În ceea ce prive�te structura modelului, aceasta poate fi aditiv� (liniar�), multiplicativ� sau hibrid� (neliniar�) (a se analiza Standard on Automated Valuation Models (AVMs), IAAO, 2003).

În structura aditiv�, contribu�ia variabilelor explicative este însumat�:

...22110 +⋅+⋅+= xxYi βββ

în care:

iY - valoarea de pia�� a propriet��ii subiect - variabila dependent�;

0β - constanta modelului (sau termenul liber);

ix - variabilele explicative;

iβ - coeficien�ii variabilelor explicative.

În modelul multiplicativ, contribu�ia variabilelor explicative este multiplicat�:

......21210 ⋅⋅⋅= βββ xxYi

Acest tip de model este mai dificil de calibrat, deoarece variabilele trebuie transformate în format logaritmic, dar avantajul const� în faptul c� permite aplicarea corec�iilor propor�ional cu valoarea propriet��ii subiect.

Modelul hibrid (neliniar) este o combina�ie între modelul aditiv �i cel multiplicativ:

( )AATQTACQCQGYi Σ+Σ⋅+Σ⋅⋅= πππ

în care: QGπ - produsul variabilelor calitative generale (se aplic� propriet��ii ca întreg);

QCπ - produsul variabilelor calitative pentru cl�dire;

ACΣ - suma variabilelor aditive pentru cl�dire; QTπ - produsul variabilelor calitative pentru teren;

ATΣ - suma variabilelor aditive pentru teren; AΣ - suma altor variabile (variabile aditionale).

Etapa a 6-a. Calibrarea modelului

Calibrarea const� în determinarea coeficien�ilor modelului (parametrii necunoscu�i �) proiectat. Printre metodele de calibrare, cele mai utilizate sunt cele bazate pe metode statistice, precum regresia liniar� multipl� sau regresia neliniar�.


30/35

Termenul de regresie este folosit pentru descrierea oric�rui proces, în care una sau mai multe variabile cunoscute (caracteristici ale propriet��ilor analizate) sunt utilizate pentru a determina o variabil� necunoscut� (în acest caz valoarea de pia�� a propriet��iilor evaluate) sau pentru previzionarea valorii acesteia. Variabilele cunoscute sunt denumite variabile explicative, iar variabilele necunoscute sunt denumite variabile dependente.

Regresia liniar� simpl�

Regresia liniar� simpl� se utilizeaz� pentru a previziona o variabil� dependent�, utilizând o singur� variabil� explicativ�.

Modelul regresiei liniare simple are forma : iii xy εββ ++= 10 , ni ,1=

în care:

0β – constanta, adic� valoarea lui y când x=0;

1β – panta liniei de regresie; �i – termenul rezidual (eroarea), cuantific� influen�a întâmpl�toare a altor variabile asupra lui yi �i reprezint� diferen�a între valoarea observat� ( iy ) �i cea estimat� ( iy ) a variabilei dependente:

iii yy ˆ−=ε Panta liniei de regresie indic� valoarea medie cu care se modific� y la o schimbare cu o unitate a valorii x. Dac� panta este pozitiv�, y cre�te odat� cu cre�terea valorii lui x, iar dac� este negativ�, y scade odat� cu cre�terea valorii lui x. Coeficien�ii modelului, 0β �i 1β , precum �i termenii reziduali �i se pot determina prin diferite metode, printre care metoda celor mai mici p�trate.

Pentru analiza regresiei liniare simple, se parcurg urm�toarele etape: 1. Estimarea parametrilor modelului; 2. Testarea �i validarea modelului de regresie; 3. Realizarea de predic�ii.

Pentru validarea modelul liniar al regresiei simple trebuie respectate o serie de ipoteze (Gauss-Markov):

� varian�a termenilor reziduali este constant�; � termenii reziduali �i au media egal� cu zero; � termenii reziduali �i nu sunt corela�i între ei; � termenii reziduali �i nu sunt corela�i cu variabila explicativ� xi; � termenii reziduali �i sunt normal distribui�i.

În acest sens, este necesar� realizarea test�rii modelului în vederea asigur�rii calit��ii acestuia (a se vedea etapa a 7-a).

Regresia liniar� multipl�

Regresia liniar� multipl� exprim� rela�ia dintre o variabil� dependent� �i cel pu�in dou� variabile explicative, iar modelul acesteia este:

imimiii xxxy εββββ +++++= ...22110 , ni ,1=

formul� în care: �0 – termenul liber;

�1, �2,…, �m – coeficien�ii regresiei multiple; �i – termenul rezidual.

Etapele �i ipotezele luate în calcul, pentru realizarea modelului de regresie multipl�, sunt acelea�i ca cele specificate în cazul regresiei simple.


31/35

Regresia neliniar�

Dac� în urma reprezent�rii grafice a datelor, prin intermediul diagramei de împr��tiere, se observ� c� punctele nu sunt grupate de-a lungul unei drepte, atunci se poate considera c� regresia nu este liniar� �i solu�ia poate fi aplicarea regresiei neliniare. Regresia neliniar� se folose�te pentru a descrie leg�tura dintre variabila dependent� �i variabilele explicative, considerând c� al�i factori au o ac�iune constant� �i neglijabil� asupra variabilei dependente.

Iat� câteva din multitudinea de modele matematice care pot fi utilizate în regresia neliniar�.

Modelul exponen�ial: ix

iiY εββ +⋅= 10

Modelul logaritmic: iii xY εββ +⋅+= lg10

Modelul parabolic de gradul doi: iiii xxY εβββ +⋅+⋅+= 2210

Etapa a 7-a. Testarea modelului �i asigurarea calit��ii lui

Testarea modelului are rolul de a stabili dac� acesta asigur� acurate�ea �i integritatea necesare pentru ca estim�rile, realizate cu ajutorul acestuia, s� fie extrapolate prin inferen�� statistic� la nivelul întregii popula�ii de garan�ii bancare. În acest scop se utilizeaz� un set de date despre propriet��ile pentru care se cunosc fie pre�urile de vânzare, fie valorile de pia��, pe baza c�ruia se va face testarea. Acest set de date, folosit pentru testarea modelului, este cel pe baza c�ruia a fost realizat� �i calibrarea a modelului �i reprezint� 80% din volumul e�antionului (n).

A�a cum am precizat mai sus, exist� o multitudine de teste statistice ce pot fi aplicate pentru ob�inerea informa�iilor necesare, unele parametrice aplicabile seriilor de date cu distribu�ie a frecven�elor normal�, precum testele Student (t), Fisher (F), �i altele non-parametrice pentru serii care nu au distribu�ie a frecven�elor normal�, precum testele Chi-square, Shapiro-Wilk, Kolmogorov-Smirnov, Man-Withney, Durbin-Watson.

Aten�ie ! În practic�, etapa de specificare a modelului �i cea de calibrare se realizeaz� în mod iterativ: specificarea modelului – testarea specifica�iilor modelului prin calibrare – corectarea specifica�iilor modelului – testarea specifica�iilor corectate, repetând aceste opera�ii pân� când se ob�ine nivelul de încredere proiectat.

Se poate opta pentru includerea tuturor variabilelor considerate explicative în modelul de regresie, �i apoi excluderea/reincluderea iterativ� a acestora, analizând, dup� fiecare itera�ie, testele statistice de validare a modelului de regresie �i puterea sa explicativ� (m�rimea coeficientului de determinare). Aceasta metod� este dificil de aplicat în condi�iile în care m�rimea e�antionului de date este redus� (num�rul de variabile explicative nu poate fi mai mare decât num�rul de date analizate).

O solu�ie alternativ� este reprezentat� de includerea treptat� a variabilelor explicative în modelul de regresie. Dup� includerea unei noi variabile explicative se verific� testele statistice de validare a modelului de regresie �i puterea sa explicativ� (m�rimea coeficientului de determinare). Pentru a stabili care este ordinea de includere a variabilelor explicative în modelul de regresie se pot calcula coeficien�ii de corela�ie a acestora cu variabila dependent�. Prima variabil�, inclus� în model, va fi cea caracterizat� de coeficientul de corela�ie cel mai ridicat.

Interpretarea testelor �i a indicatorilor statistici ce caracterizeaz� modelul de regresie

M�surarea semnifica�iei unui test statistic implic� estimarea gradului în care valoarea acestuia, determinat� pe baza observa�iilor din e�antion, se apropie de cea real� ce caracterizeaz� întreaga popula�ie din care s-a extras e�antionul.


32/35

Probabilitatea p (engl. p-value) asociat� testului statistic, estimat la nivelul e�antionului, reprezint� probabilitatea de eroare implicat� de nerespingerea rezultatului estimat ca fiind valid �i reprezentativ pentru întreaga popula�ie studiat�. Ca urmare, cu cât aceast� probabilitate este mai ridicat� cu atât este mai pu�in plauzibil ca rela�ia existent� între variabilele modelului, eviden�iat� la nivelul e�antionului studiat, s� se men�in� pentru întreaga popula�ie statistic� din care a fost extras acest e�antion. Ca rezultat, se accept� ipoteza nul�, adic� valoarea estimat� pentru coeficientul asociat variabilei explicative analizate nu este semnificativ diferit� de zero. În concluzie, acea variabil� explicativ� nu influen�eaz� variabila dependent� studiat�

Nerespingerea sau respingerea ipotezei nule depinde �i de nivelul de semnifica�ie ales () pentru testul statistic evaluat, respectiv a regiunii de respingere asociate acestuia. Acest nivel de semnifica�ie reprezint� probabilitatea de a realiza o eroare de tip I (respingerea ipotezei nule atunci când aceasta este adev�rat�). Cu cât valoarea lui este stabilit� la un nivel mai ridicat, cu atât exigen�ele impuse pentru nerespingerea ipotezei nule (H0) sunt mai mari. Majorarea nivelului de semnifica�ie duce la cre�terea probabilit��ii de a realiza o eroare de tip II (nerespingerea ipotezei nule atunci când aceasta este fals�) �i la diminuarea puterii testului statistic realizat. Cel mai frecvent, nivelul de semnifica�ie, ales pentru realizarea unui test statistic, este de 5%. În aceast� situa�ie, probabilitatea p (asociat� testului statistic) mai mic� decât nivelul de semnifica�ie al testului de 5% indic� respingerea ipotezei nule. Exemple de teste statistice utilizate pentru validarea modelelor de regresie

� Testul t (Student) este calculat pentru fiecare coeficient al regresiei ca raport între valoarea estimat� a acestuia �i abatarea sa standard �i este utilizat pentru testarea ipotezei nule, conform c�reia valorea coeficientului regresiei este egal� cu zero.

� Cu ajutorul testului F (Fisher) se testeaz� ipoteza conform c�reia m�rimile estimate ale coeficien�ilor regresiei (exceptând termenul liber) sunt nule, ceea ce implic� testarea semnifica�iei ecua�iei de regresie analizat�. Dac� probabilitatea p (engl. p-value), asociat� m�rimii estimate pentru acest test, este mai mic� decât nivelul de semnifica�ie ales (de exemplu 5%) se respinge ipoteza nul� conform c�reia valorile estimate pentru coeficien�ii regresiei sunt statistic egale cu zero.

� Coeficientul de determinare al ecua�iei de regresie R2, a c�rui m�rime arat� propor�ia în care varia�ia valorii variabilei dependente este explicat� de c�tre variabilele explicative selectate în ecua�ia de regresie. Num�rul ridicat de variabile explicative, incluse în model, poate conduce la valori ridicate ale R2, f�r� s� implice în mod direct o putere explicativ� mai mare a ecua�iei de regresie. În acest sens, este recomandabil� luarea în considerare a m�rimii afi�ate pentru R2-ajustat ce �ine cont, în estimarea valorii sale, de num�rul de variabile incluse în model.

� Testarea normalit��ii legii de distribu�ie a termenilor reziduali se poate face cu ajutorul testului Jarque-Bera ce m�soar� diferen�a existent� între simetria (asimetria) �i aplatizarea (alungirea) seriei fa�� de cele caracteristice distribu�iei normale. Un nivel al probabilit��ii p (asociat m�rimii estimate a testului) < presupune respingerea ipotezei nule privind distribu�ia normal� a seriei termenilor reziduali, rezulta�i din ecua�ia de regresie.

� Homoscedasticitatea termenilor reziduali (varian�a constant� a valorii acestora) este analizat� cu ajutorul testului dezvoltat de White (1980). Ipoteza nul�, asociat� testului, implic� lipsa heteroscedasticit��ii termenilor reziduali, independen�a acestora în raport de variabilele explicative ale modelului, precum �i liniaritatea leg�turii existente între variabila dependent� �i cele explicative. Înc�lcarea uneia dintre aceste condi�ii presupune ob�inerea unei m�rimi semnificative a testului White (p-value < nivelul de semnifica�ie al testului, stabilit aprioric ()). Ca urmare, un p-value > implic� faptul c� nici una dintre aceste trei condi�ii nu a fost înc�lcat�. În condi�iile în care termenii reziduali sunt heteroscedastici se pot realiza corec�iile propuse de White �i estima corect covarian�a coeficien�ilor de regresie chiar �i în prezen�a heteroscedasticit��ii termenilor reziduali.


33/35

� Cel mai cunoscut test privind autocorelarea termenilor reziduali este reprezentat de testul Durbin-Watson, este cel realizat de Durbin �i Watson în 1951. Formula sa este urm�toarea:

( )

�

�

=

=−−

=n

tt

n

ttt

DW

1

2

2

21

ε

εε

Valoarea calculat� a testului se va compara cu valorile sale teoretice dL �i dU, preluate din tabelul distribu�iei Durbin-Watson. Regula de decizie, pe baza valorii calculate a testului, este prezentat� în tabelul urm�tor:

0<d<dL dL≤≤≤≤d≤≤≤≤dU dU<d<4 - dU 4-dU≤≤≤≤d≤≤≤≤4- dL 4 - dL<d<4 Autocorelare

pozitiv� a termenilor reziduali

Indecizie Termenii reziduali sunt independen�i

- validarea modelului de regresie din aceast�

perspectiv� .

Indecizie Autocorelare negativ� a

termenilor reziduali

O autocorelare cu grad mai mare de unu a termenilor reziduali nu poate fi sesizat� prin intermediul acestui test. Testarea existen�ei autocorel�rii termenilor reziduali poate fi analizat� �i prin intermediul testului Q-statistic, respectiv Breusch- Godfrey LM. În cazul Q-statistic, în cadrul unui tabel sunt raportate valorile estimate ale testului (pentru diferitele lag-uri ale termenului rezidual) �i p-value asociat. Lipsa autocorel�rii între termenii reziduali va implica valori ridicate ale acestor p-value. Testul Breusch-Godfrey LM are ca ipotez� nul� lipsa autocorel�rii între termenii reziduali ai ecua�iei de regresie, fiind raportat� m�rimea estimat� a acestuia �i p-value asociat. La fel ca �i în cazul testului anterior, un nivel mare al p-value reprezint� o indica�ie a lipsei autocorel�rii între termenii reziduali. În condi�iile în care termenii reziduali sunt autocorela�i pot fi realizate corec�iile propuse de Newey �i West �i estima astfel corect covarian�a coeficien�ilor de regresie chiar �i în prezen�a heteroscedasticit��ii �i autocorel�rii termenilor reziduali.

Etapa a 8-a. Validarea modelului

Dup� ce modelul a fost calibrat �i testat se realizeaz� validarea acestuia pe baza setului de date reprezentând restul de 20% din e�antionul analizat, utilizând teste statistice amintite în etapele 3 �i 7.

Etapa a 9-a. Aplicarea modelului În cadrul modelului automat de evaluare se iau în considerare, ca �i valori ale variabilelor explicative, cele corespunz�toare caracteristicilor propriet��ilor subiect �i se estimeaz� astfel valoarea de pia�� a acestora. Etapa a 10-a. Verificarea periodic� a acurate�ei modelului Se recomand� verificarea acurate�ei modelului prin compararea valorilor de pia�� estimate, cu ajutorul acestuia, cu cele estimate prin aplicarea metodelor �i tehnicilor de evaluare recomandate de IVS-uri. Diferen�ele mari, existente între cele dou� valori estimate, reprezint� un semnal privind necesitatea actualiz�rii atât a e�antionului de analiz� cât �i a modelului automat de evaluare. Avantaje �i dezavantaje ale utiliz�rii modelelor automate de evaluare

Printre avantajele model�rii statistice a evalu�rii propriet��ilor imobiliare se num�r�: � permite utilizarea de serii nelimitate de date;


34/35

� permite folosirea de variabile, într-un num�r oricât de mare, dac� acestea sunt necesare �i relevante;

� permite determinarea acurate�ei de estimare a valorii, care poate fi excep�ional de bun� când sunt folosite suficiente date de pia��;

� asigur� evalu�ri uniforme; � modelul rezultat se poate utiliza atât pentru evalu�ri punctuale (singulare), cât �i pentru

evaluare global�; � automatizarea procesului de evaluare, deci timp redus de prelucrare �i analiz� a datelor �i

de stabilire a concluziei asupra evalu�rii; � obiectivitate �i eficien��.

dar care pot fi atinse doar cu condi�ia esen�ial� ca, la baza modelului, s� stea un ra�ionament statistico-matematic foarte serios �i coerent, baza de date s� fie permanent actualizat�, modelul s� fie testat înainte de a fi efectiv utilizat în evaluare. Dezavantajele model�rii statistice sunt:

� nu poate fi aplicat� pentru pie�ele restrânse, cu pu�ine tranzac�ii sau pentru pie�ele atipice; � necesitatea unui bagaj foarte dezvoltat de cuno�tin�e în domeniul statisticii matematice �i

al soft-urilor de specialitate.


35/35

Bibliografie recomandat�

1. Basic Business Statistics. Concepts and Applications, Berenson M.L., Levine D.M., Krehbiel T.C., 9th Edition, Pearson Prentice Hall, 2004;

2. Business Statistics in Practice, Bruce L. Bowerman, Richard T. O’Connell, McGraw Hill, fourth edition, 2007;

3. Dic�ionar de statistic� general�, Alexandru Isaic-Maniu, Eugen Pecican, Viorel Gh. Vod�, Daniela tef�nescu, Pavel Wagner, Editura Economic�, 2003;

4. Mass Appraisal Methods – An international perspective for property valuers, Wiley-Blackwell, 2008;

5. Practical Applications in Appraisal Valuation Modeling, Statistical Methods for Real Estate Practitioners, M.S. Kane, M.R. Linné, J.A. Johnson, Appraisal Institute, 2004;

6. Standardele Interna�ionale de Evaluare, International Valuation Standards Committee, edi�ia a opta, 2007;

7. Standard on Automated Valuation Models (AVMs), International Association of Assessing Officers, 2003;

8. Standard on Ratio Studies, International Association of Assessing Officers, 2007; 9. Statistical Analysis, S.B. Richmond, second edition, 1964; 10. Statistic� aplicat� pentru modelarea evalu�rii imobiliare, Iuliu Pa�ca, Editura Politehnic�,

2008; 11. Statistic�: no�iuni fundamentale �i aplica�ii, Vergil Voineagu, Dana Colibab�, Giani

Gr�dinaru, Editura ASE, 2002; 12. Statistic� teoretic� �i economic� - note de curs, s.l.drd. Silvia Elena Cristache, Editura

ASE, 2002; 13. Statistic� teoretic� �i economic� - teorie �i aplica�ii, Constantin Anghelache, Editura

Economic�, 2004; 14. Statistic�: teorie �i aplica�ii, Tudorel Andrei, Stelian Stancu, Daniel Traian Pele, Editura

Economic�, edi�ia a doua, 2002.

Date post:	28-Jun-2015
Category:	Documents
Upload:	kukumuku21
View:	256 times
Download:	1 times

Ghid eval pt garantarea imprum Octombrie 2010

Documents