Bazele Pietii Imobilului

7/31/2019 Bazele Pietii Imobilului

1/55

MINISTERUL EDUCAIEI AL REPUBLICII MOLDOVA

UNIVERSITATEA TEHNIC A MOLDOVEI

Curs de prelegeri

La disciplina

Piaa bunurilor imobiliare

www.r


2/55

Tema 1 Piaa imobilului noiuni generale

1 Esena i definirea pieii imobilului i a bunului imobil2 Principalele tranzacii cu bunurile imobile3 Particularitile imobilului ca marf

1 Esena i definirea pieii imobilului i a bunului imobilTrecerea la o economie de pia i dezvoltarea relaiilor economice de pia n Republica

Moldova au creat condiii favorabile pentru apariia unor noi genuri de activiti, aa cum ar fimanager, marketolog, broker, agent imobiliar, developer i evaluator. Cu toate c activitatea deevaluator nu este chiar att de nou pentru Moldova, n ultimul timp ea a cptat un aspect nou.

n linii generale prin noiunea de pia se subnelege un ansamblu de mecanisme prin carese execut unele sau altele efaceri. Piaa imobiliar este un complex de mecanisme prinintermediul crora sunt transmise drepturile supra unei proprieti i interesele legate de ea, suntstabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante pentru utilizarea terenurilor1;noiunea dat este redat n contextul manualului Evaluarea Bunurilor Imobiliare (teorie ipractic), elaborat de d-na Buzu O. i Matcov A. .

Termenii de baz, folosii pentru descrierea pieei imobiliare, au trei nivele de determinare. Laprimul nivel se refer formulrile utilizate n legile n vigoare; la al doilea nivel n literaturaprofisional, dar al treilea nivel formularile folosite de catre profeisonitii ce activeaza pe piaaimobiliar .

Teoretic ele ar trebui sa fie foarte apropiate, dar practic aceasta, din pcate, nu este n tocmaiaa.O ntelegere corect i o posedare liber a terminologiei creaz baza pentru o discutie efectiv,

att cu profesionitii din sfera respectiva ct pentru profesionitii din sfera respectiv, ct i cupersoanele care necesit o explicare a terminilor corespunztori. Terminologia utilizat pe piaaimobiliar i termenii speciali pentru evaluare se folosesc pe larg n procesul de evaluare.

Principala i cea mai important noiune este cea de IMOBIL. Prezentarea legitim a acesteinoiuni are o istorie veche. nc n legile Romei Antice proprietatea se diviza in mobil si imobil.

Legislaia Republicii Moldova prevede dou definiii referitoare la bunurile imobile i nucoine o definiere a proprietii imobiliare:1. Bun Imobil - teren , construcie capital, apartament i alt ncpere izolat;

2. Teren - parte de teritoriu avnd hotare nchise a crei suprafa, al crei amplasament i ela creicaracteristici sunt reflectate n cadastru.n legislaia rilor dezvoltate din punct de vedere juridic bunul imobil reprezint terenul i

construciile aferente acestui teren.Din punct de vedere economic bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scop

ndestularea neceitilor umane. Indiferent dac aceste necesiti sunt orientate spre consumulnemijlocit sau spre utilizarea bunurilor imobile ca factori de producie.

1 O. Buzu, A. Matcov, Evaluarea Bunurilor Imobiliare teorie i practic, Chiinu 2003, pag. 323


3/55

La nivel profesional o importanta mai mare o are terminologia utilizata in cadrul legislativ. Inlegile diferitor tari (sau intr-o tara anumita in perioade diferite) pot fi evidentiate cateva notiuni despreimobil. Deacea: O determinare mai exacta a termenului de imobil este ceea ce se afla imobil prinlege

In sens profesional i social obiect imobiliar este deseori cosiderat obiectul fizic, legat rigid depamnt, strmutarea cruia este practic imposibil fr ai crea distrugeri functionale. Aceasta stabiletediferenele elementare dintre operaiile pe piat cu obiectele imobiliare si mobiliare.

Obiectele mobiliare la schimbarea proprietarului, de obicei sunt transferate n spatiu, de

exemplu, din magazin n apartamentul cumprtorului. Ceea ce nu poate fi definit pentru imobil. Lapetrecerea unei tranzacii cu un obiect imobiliar, obiectul rmne pe loc, dar cumprtorului i setransfer numai drepturile stabilite asupra imobilului i obligaiunile legate de el.

n teoria si practica evaluarii in S.U.A. se difereniaza noiunea de imobil ca obiect fizic (RealEstate) i relaii de drept, legat de imobil (Real Property).

Valoarea de pia a imobilului poate fi format doar n paocesul funcionarii pietii respective.In literatura nu exista notiune determinat de piata imobiliar. Piat, poate fi numit locul unde se petrectranzacii de afaceri sau de negociere. Dar ea poate fi corelat i cu sistema de aciuni i mecanismepentru petrecerea afacerilor. Cnd se vorbete despre piaa imobiliar, de obicei se are n vedere oactivitate pe piata dat. D. Fridman si N. Orduai n cartea lor dau urmtoarea noiune: piaa imobiliar este un sistem anumit

de mecanisme, prin intermediul carora se transmit drepturile de proprietate si interesele legatede ele, se stabilesc perurile si se delimiteaza spatiile sectoarelor de concurenta.

Spre exemplu, un grup de specialisti rui, consider c: Piata imobiliara reprezintatotalitatea tranzactiilor, petrecute cu obiecte imobiliare, asigurare informationala, operatii privindconducerea si finantarea lucrarilor in sectorul imobiliar.

2 Principalele tranzacii cubunurile imobileProprietarul are dreptul la discreia sa s ntreprind cu proprietatea lui oricare aciuni care nucontravin legislaiei, inclusiv s nstrineze proprietatea sa n favoarea altor persoane, sau s transmitdrepturile de posesie, folosin i dispoziie asupra proprietii rmnnd proprietar, s pun

proprietatea n gaj sau s o greveze prin alte ci.

Principalele tranzacii cu bunurile imobile sunt: vnzarea-cumprarea, schimbul, motenirea, donarea, transmiterea n calitate de contribuie n capitalul statutar, ipoteca, arenda.

Vnzarea-cumprareaLa vnzare cumprare vnztorul se oblig s transmit terenul de pmnt n ordinea stabilit delegislaie n proprietate cumprtorului, iar cumprtorul se oblig s accepte acest teren i s achitepentru el suma stabilit n contract.Vnzarea cumprarea este posibil numai n caz cnd nu exist litigii n privina terenului, sau dac nuexist alte cauze care conform legislaiei pot mpiedica ncheierea tranzaciei.

4


4/55

Contractul de tranzacie se ntocmete n scris, se autentific la notar i se nregistreaz n modobligatoriu la oficiul cadastral. Tranzacia poate fi ncheiat de ctre vnztor i cumprtor, sau dectre persoanele autorizate de ctre ei.Ipotecacodul civil.Articolul 168. Gajuln virtutea gajului, creditorul (creditorul gajist) are dreptul, n cazul n care debitorul (debitorul gajist)nu execut obligaia garantat prin gaj, s i se satisfac revendicarea, din valoarea bunurilor sau a

drepturilor patrimoniale date n gaj.Relaiile de drept privind gajul, n msura n care nu snt reglementate de prezentul cod, se

reglementeaz de Legea cu privire la gaj i de alte acte normative.SchimbConform contractului de schimb fiecare parte se oblig s transmit n proprietate altei pri terenul depmnt n schimb la alt teren. Schimbul poate fi efectuat nu numai cu terenuri de pmnt, dar esteposibil i schimbul terenului de pmnt cu alt obiect.

Transmiterea imobilului n fondul statutar al persoanei juridiceArticolul 23. Noiunea de persoan juridicSnt recunoscute ca persoane juridice organizaiile, care dispun de un patrimoniu distinct, pot dobndi

n numele propriu drepturi patrimoniale i drepturi personale nepatrimoniale i pot s-i asumeobligaii.n legtur cu participare la crearea persoanei juridice, fondatorii ei pot avea drepturi i responsabilitifa de persoana juridic sau drepturi patrimoniale asupra proprietii ei.MotenireaSuccesiunea terenului de pmnt se efectueaz conform testamentului sau legislaiei.Codul Civil Articolul 566. Motenitorii legali

n caz de succesiune legal se consider motenitori n pri egale: de prima clas - copiii (inclusivcopiii nfiai), soul i prinii (nfietorii) defunctului, precum i copilul defunctului, care s-a nscutdup moartea acestuia; de clasa a doua - fraii i surorile defunctului, bunicul i bunica lui att dinpartea tatlui ct i din partea mamei; de clasa a treia - nepoii i nepoatele de frate i de sor

incapabile de munc ale defunctului.

ArendaProprietarul, sau alt persoan mputernicit de proprietar, are dreptul s dea pmntul n arend.Pentru pmnturile transmise n arend se percepe plata de arend. Mrimea i condiiile de plat sestabilesc n contract. Contractele de arend pe un termen mai lung de 3 ani urmeaz a fi nregistrate laoficiul cadastral.

n caz de vnzare a terenului pe care se afl obiecte date n arend, arendaul i pstreaz dreptul dearend conform contractului stabilit anterior

3 Particularitile imobilului ca marf

1. Bunurile imobile constituie baza bogiei naionale.Anume n construcii, cldiri i edificii se acumuleaz treptat munca generaiilor anterioarecare asigur un nivel decent de via att n prezent ct i-n viitor. Conform unor estimri, bunurileimobile constituie aproape jumtate din toat bogia mondial acumulat.

2. Piaa imobiliar reprezint un generator al creterii economice al ntregii ri.

Fiindc, anume n bunurile imobile cu diferit destinaie are loc investirea primar a unormijloace importante ce duc la schimbri calitative ale cererii i ofertei i asigur dinamica dezvoltriimacroeconomice.

5


5/55

3. Bunul imobil este un obiect deosebit

Fiind baza activitii vitale ale omului i a societii n ntregime, bunurile imobile reprezintun obiect deosebit al circuitului pe pia, al proprietii i al dirijrii. De aceast caracteristic ine contstatul prin formarea sistemelor de control a eficienei utilizrii bunurilor imobile la toate etapeleciclului vital al acestor bunuri.

O ramur foarte important a tiinei economice, care red coninutul termenilor referitori labunurile imobile, este Economia imobilului. n nelesul modern, teoria economic s-a format n sec.

XVIII, ns termenii referitori la bunurile imobile au aprut mult mai nainte, nsui odat cu apariiaimobililor. n fiecare limb se ntlnesc diferii termeni referitor la bunurile imobile i la o anumitetap a dezvoltrii societi a aprut necesitatea de a trece de la termeni la si noiunea de bunuriimobile pentru a asigura o nelegere unic. Trecerea aceasta este necesar n primul rnd datoritfaptului c bunurile imobile particip activ n procese care constituie baza vieii societii i anume nproducerea i utilizarea diferitor bunuri economice.

Din punct de vedere economic, bunurile imobile sunt bunuri economice care au ca scopndestularea necesitilor umane. Indiferent dac aceste bunuri sunt orientate spre consumul nemijlocitsau spre utilizarea bunurile imobile ca factori de producie. Bunurile imobile ca bunuri economice auanumite trsturi caracteristice.

Prima din aceste trsturi este legtura indisolubil cu pmntul. Cu alte cuvinte obiectulimobiliar nu poate fi schimbat dintr-un loc n altul fr deteriorarea acestui obiect, fr distrugerea lui.

A doua trstur caracteristic este cea de amplasamentul fixat.

Trstura urmtoare const n aceea c obiectul imobiliar este unic. Cu alte cuvinte, oriceobiect are trsturile sale specifice. Chiar dac se iau dou obiecte analogice la prima vedere (deexemplu dou apartamente de aceeai serie, construite dup aceleai tehnologii) par a fi identice,atunci, dup o analiz mai profund pot fi gsite un ir de deosebiri, care i duce la faptul c acesteobiecte sunt unice.

O alt trstur caracteristic pentru obiectele imobiliare sunt

condiiile de producere (de construcie), care de asemenea difer de la obiect la obiect.

Expluatare de lung durata Bunul imobil dac este intreinut in condiii normale poate servi zeci ichiar sute de ani.

Bunul imobil este o marf scump La procurarea unui bun imobil sunt necesare resurse financiaresemnificative.Deacea pentru procurarea unui bun imobil cumparatorii dese ori sunt nevoii sa utilizezediferite mecanisme financiare.

Bunurile imobile ca bun economic au trei tipuri (moduri) de utilizri:

1. Primul mod de utilizare al unui bun imobil este cel de consum (utilizarea

bunului imobil ca marf).

2. Alt mod de utilizare a bunului imobil este n scopul produciei (bunurile imobiliare constituieelement al procesului de producie).

3. Al treilea mod de utilizare a unui bun imobil este utilizarea n scopul obinerii veniturilor.

6


6/55

Tema 2 Tipuri de bunuri imobile i clasificarea lor.

1 Tipuri de bunuri imobile2 Clasificarea bunurlor imobile

1 Tipuri de bunuri imobileCategorii de imobil clasificarea obiectelor de imobil stabilit n mod special n scopuri fiscale. nRM imobilele se divizeaz n terenuri (pmnt) i imobil. (Clasificare nereuit: BI cuprinde terenulcare este baza i elementul esenial; cldirile i edificiile i alte elemente sunt mbuntiri, variante deutilizare a imobilului).

Terenurile se clasific n:- terenuri cu destinaie agricol ;- terenuri n intravilan ;- terenuri distribuite ntovririlor pomicole ;- terenuri din extravilan destinate indusriei transporturilor,

telecomunicaiilor i cu alt destinaie special.

n scopuri fiscale, pn n prezent, bunurile imobile se divizau n doua categorii: terenuri (pmnt); imobile.

Dar aceast clasificare s-a dovedit a fi nereuitaBunurile imobiliare situate n localitile urbane se mpart ntr-o gama larg de cldiri. Cota cea mai mareo ocupa cldirile de locuit, apoi revine bunurilor imobiliare nelocative.

Bunul imobiliar locativ sau rezidenial include n sine casele particulare, casele cu multe apartamentecare sunt destinate pentru traiul permanent al familiilor sau al indivizilor aparte. Acest tip de imobil este

legat cu arend, construcia i exploatarea fondului locativ. Bunurile imobiliare nelocative la rndul lor sempart n: bunuri imobiliare comerciale; bunuri imobiliare industriale; bunuri imobiliare instituionale;

bunuri imobiliare recreaionale.

Imobilul comercial - include n sine construciile destinate pentru comer, oficiile pentru afaceri,parcrile pentru automobile, obiectele ramurilor de deservire destinate pentru obinerea veniturilor.

Imobilul industrial - reprezint construciile industriale i infrastructura, uzinele, spaiiledestinate pentru impozitare, oficiile specializate ale personalului de conducere. Pentru acest tip de imobileste foarte important amplasarea lui, distant pn la arterele principale de transport.

7


7/55

Imobilul instituional - includ in sine cldirile organelor de conducere, cldirile destinate pentrunvmnt, speciale precum i alte imobile cu destinaie special.

Imobilul recreaional - acest tip de imobil este destinat pentru odihn, adic complexele sportive icomplexele destinate pentru distracie.

Daca e s ne referim concret la fondul locativ al Republicii Moldova, atunciputem meniona, c exist patru categorii de proprietari ai acestor imobile. In primul rnd exist fondullocativ de stat - acestea sunt casele i ncperile locative care aparin statului. Alturi de acesta exist casele,ncperile locative i construciile care aparinunor cooperative i organizaii obteti. Acesta i este fondul locativ obtesc. In al treilea rnd existafondul cooperativelor constructiv-locative, adic casele de locuit aleproprietarilor care constituie cooperativele constructiv-locative. i ultima -fondul locativindividual, denumit la momentul actual fondul locativ particular, se cuprind casele individuale.

Conform datelor Ministerului Privatizrii i conducerii proprietii de stat n total peRepublica Moldova, din 237,6 mii apartamente de stat i departamentale sunt privatizate 205131sau 86% (la l ianuarie 1997). Proprietari ai caselor individuale au devenit mai mult de 750 miiceteni ai Republicii Moldova .

Clasificarea imobilului locativLa baza clasificrii raionale trebuie s punem n eviden principalele caracteristici:

destinaia funcional (imobil locativ, oficiu, imobil industrial, obiecte comerciale,restaurante, hoteluri, terenuri, obiecte de nsemntate cultural sau istoric i altele);

* locul amplasrii (sectoare prestigioase, piaa imobiliar de capital, sectoare puinprestigioase, zone balneare);* tipul obiectelor imobiliare, pentru satisfacerea diferitor necesiti (case individuale,apartamente, vile, palate, case mobile). Schema principala a clasificrii obiectelor imobiliare esteartat n figura 1:

8


8/55

IMOBIL

Locativ Nelocativ Teren industrial

- case - oficii - loturi de teren ntreprinderi

- apartamente n hoteluri sub construcii industrialeCase

magazine ' loturi de teren cuetaje, case supermarketuri diferite destinaii staii demobile cluburi alimentere

vile parcri auto cu petrol

- palate ateliere

-dup amplasament: -dup tipul locuinei:

Locuin ara

regiunea capitalei

-sectorul prestigiouscenter comerciale,

zone de odihn

Apartamente

- studio-cu l dormitor-cu 2 dormitoare- cu 3 dormitoare- cu 4 i mai multe

Cas

condominiumtaunhaussinglhausmobilhausvila

9


9/55

Tema 3 Piaa imobilului din Republica Moldova.

1 Importana pieii imobilului pentru dezvoltarea economiei naionale2 Segmentele pieii imobilului3 Participanii la piaa imobilului4 Infrastuctura pieii imobilului

1 Importana pieii imobilului pentru dezvoltarea economiei naionalePiaa bunurilor imobile n Republica Moldova s-a format pe parcursul ultimilor 10 ani, n rezultatul

trecerii unei pri din proprietatea statului n proprietate privat. Aceasta s-a ntmplat n urma privatizriiunui spaiu masiv i mai trziu n urma privatizrii ntreprinderilor din diferite ramuri ale economieinaionale. Experiena formrii pieei imobiliare n Republica Moldova confirm caracteristicile pentrutoate rile cu economie avansat.

Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicirea unui stat, stabil din punct devedere economic, nsemntatea acestei piee este determinat de particularitile sale.

Pe de o parte, aceasta este o sfer a relaiilor ce cuprinde nu numai subiecii activitilor antreprenoriale.

Pe de alt parte, piaa imobiliar este un element component esenial al economiei de pia.Piaa muncii, piaa capitalurilor, piaa diverselor resurse i mrfuri nu pot exista fr piaa imobiliar.Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea proceselor investiionale. dinamizarea

activitilor administrativ-gospodreti, creterea produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii.Piaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobile i a drepturilor asupra acestora, care fac obiectul

actului de vnzare-cumprare. Noiunea de pia imobiliar nglobeaz i un ansamblu de instituii iproceduri, care au drept scop s-i adune la un loc pe cumprtorii i vnztorii unei mrfi speciale -diferitele drepturi asupra bunurilor imobiliare.

Piaa imobiliar este un set de mecanisme speciale, prin intermediul crora se transmit drepturile deproprietate i interesele legate de aceasta, se stabilesc preurile i se repartizeaz spaiul ntre diferitevariante concurente de gestionare a pmntului.

Pe piaa imobiliar se realizeaz interrelaia dintre cererea i oferta tuturor cumprtorilor i vnztorilor,prezeni momentan n acelai spaiu, i se deruleaz tranzacii cu bunuri imobiliare.

Piaa este o structur complex, care ofer cadrul schimbului de mrfuri, bunuri imobiliare, servicii,capitaluri. Starea de fapt a pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai relevant, prosperitatea economica societii.

Piaa imobiliar se remarc prin particularitile sale, care o identific printre celelalte feluri de piee.Aceste particulariti ale pieei imobiliare au o relaie indisolubil cu trsturile caracteristice bunurilorimobiliare.

Bunurile imobiliare pot fi privite sub dou aspecte - fizic i economic.Din punct de vedere fizic, un bun imobiliar are urmtoarele caracteristici: a)imobilitatea, adic

permanena locului n care se afl, soliditatea, trinicia, caracterul staionar;b)materialitatea;

c)durabilitatea existenei i exploatrii, n consecin, uzura;d) unicitatea, cu alte cuvinte, caracterul irepetabil

; e)eterogenitatea, marea diversitate a bunurilor imobiliare;f) proprietatea de a fi gestionat.Din punct de vedere economic, un bun imobiliar reprezint un obiect care cere direcionarea permanent

i periodic a investiiilor pentru conservarea i dezvoltarea lui.Un bunul imobiliar are o valoare determinat, poat s-i aduc beneficii proprietarului su i este

identificabil prin:

10


10/55

a)calitatea de a fi o raritate;b)caracterul deficitar;

c) gradul dezvoltrii;e)dependena de locul aflrii.

In procesul de examinare a factorilor ce influeneaz formarea i dezvoltarea unei piee imobiliareconcrete deseori se face uz de noiunea "zon valoric".

Zona valoric este segmentul pieei imobiliare n cadrul creia valoarea bunurilor imobiliare identiceeste aceeai.Drept cel mai simplu exemplu al divizrii pieei oreneti pe zone valorice separate poate servi

mprirea administrativ-teritorial a urbei, n oraulChiinu exist cinci sectoare administrativ-teritoriale, fiecare identificndu-se prin caracteristici

specifice, cu un anumit impact asupra valorii bunurilor imobiliare. Investigaiile efectuate de specialitiAgeniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru au demonstrat c valoarea de pia a bunurilor imobiliaresimilare, aflate n diferite sectoare ale oraului, este diferit de la caz la caz.

Spre exemplu, ntre preul unui apartament cu trei odi, planificare standard, din centrul oraului i cel alunui apartament identic de la Pota Veche este o discrepan n raport de 1:2. Dac segmentarea pieei va ficonceput dup criterii i mai riguroase i se vor lua n calcul mai muli indicatori - de pild, vecintatea

obiectelor de infrastructur social, condiii ecologice benefice, accesibilitatea la mijloacele de transport ialtele - atunci numrul zonelor valorice ar spori esenial. Astfel, primria or. Chiinu se conduce de unprogram, prevzut expres pentru evaluarea mrimii taxelor de nchiriere a obiectelor din patrimoniulmunicipal, acest program coninnd mprirea teritorial a urbei n peste 130 de zone valorice.

Pe piaa locativ ponderea cea mai mare a tranzaciilor o dein tranzaciile cu apartamente. n anul 2004,pn la mijlocul lunii mai preurile erau stabile i variau n intervalul $250-$300 pentru 1 m.p. Cunceputul perioadei de odihn i a sezonului de reparaii cererea la imobilele locative a crescut brusc, iarpreul mediu a atins cel mai nalt nivel din istoria pieei locale - 330 $/m.p. La mijlocul verii un apartamentcu trei odi (24% din vnzri) costa - $20000-23000, cu 2 odi (32%) - $17000-19000, iar cele mai cerutecu o odaie (19%) - $11000-12000. n rezultatul unei astfel de dinamici, preul mediu pentru 1 m.p. lasfitul anului 2004 atingea 355 $/m.p.

Tipuri de tranzacii 2001 2002 % 2001 2003 % 2002Divizare 384 399 +3,99 725 +81,7Donaie 1962 2382 +21,4 2681 +12,6Motenire 493 663 +34,5 1256 +89,4Privatizare 564 955 +69,4 427 -55,3Renunare la dreptul deproprietate

0 3 - 91 +2933,3

Contracte de schimb 580 576 -0,7 412 -28,5Alte tranzacii 0 15 - 1474 +218,9Contracte de vnzare-cumprare

16049 16073 +0,2 16099 +0,2

Total 20032 21066 +5,2 23165 +9,9

Analiza acestui tabel ne arat c piaa imobilului din Chiinu s-a format, iar mrirea numrului detranzacii cu 5,2% n anul 2002 fa de anul 2001, iar creterea cu 9,9% n anul 2003 fa de anul 2002,identic ne arat dezvoltarea n dinamic a pieei imobilului.

Piaa imobilului reflect ntr-o mare msur dezvoltarea societii n ntregime i reacioneaz laschimbrile din mediul juridic, social i economica activitii conducerii.

Piaa terenurilor evideniaz preurile din urmtoarele segmente:a)Terenuri destinate construciei de spaiu locativ

11


11/55

Piaa acestor terenuri s-a mrit din dou surse: primul demolarea construciilor vechi, al doilea (cel maimare) terenuri din intravilan neconstruite. Cele mai mari terenuri destinate construciei n anul 2003 s-auevideniat n regiunea Codru, str. Mioria, Testemieanu, n sectoarele universitilor Tehnic i Agrar. Laaceste obiecte n cel mai des caz se evidenia lipsa infrastructurii. Comunicaiile se instaleaz din contulcumprtorului. Lund toate acestea n consideraie, preul varia n intervalul $1-2 mii pentru un ar. De omai mare cerere se bucur terenurile din microraioanele Sculeni, Buiucani, din zona parcului valeaMorilor.

b)Terenuri destinate construciei de spaiu comercialc)Terenuri agricole

2 Segmentarea pieei imobiliareValoarea bunului imobiliar este examinat n contextul pieei imobiliare, descrierea pieei

imobiliare i a segmentelor acestei piee fiind o parte esenial a procesului de evaluare.

Piaa imobiliar este un sistem complex i se caracterizeaz printr-un numr mare de atribute. Dei,nu exist o definiie unic dup formulare i coninut a noiunii de "pia imobiliar", n opinia

specialitilor, cea mai complet este urmtoarea definiie: "Piaa imobiliar reprezint un ansablu demecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate deea, sunt stabilite preurile i este delimitat spail pentru diferite variante de de utilizare a terenurilor".

Dup cum a fost redat mai sus n cotextul lucrrii date, bunurile imobiliare se clasific n cincicategorii de baz. Reeind din cele cinci categorii de baz ale bunurilor imobiliare pot fi evideniate cincisegmente ale pieii imobiliare:

1. Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit individuale, apartamente n blocuri delocuit cu multe etaje, condominiuri locative.2. Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare utilizate pentruactivitatea de comer cu amnuntul sau en-gros, ntreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri,

retaurante i alte bunuri imobiliare cu destinaie comercial.3. Piaa imobiliar industrial constituit din uniti de prducere din diferite ramuri aleeconomiei naionale.De regul, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexepatrimoniale, care reunesc cldirile de producie, cldirile administrative i alte construiiauxeliare.4. Piaa loturilor de pmnt fr construcii, care include terenurile libere, precum i terenurilecu destinaie agricol (puni, livezi, plantaii de vie).

5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: cldirea aerogrii, podurile, cldirilecultelor, teatre i alte construcii care dup stil i utilizare sunt unice.

Modelul de mai sus privind segmentarea pieei imobiliare este redat n contextul manualului

elaborat de Buzu O. i Matcov A.2

Exist i alte criterii de segmentare a pieei imobiliare, printre care pot fi enumerate: amplasareageografic, tipul tranzaciilor imobiliare, tipul investiiilor n proprietatea imobiliar .a. Segmentareapieii imobiliare permite efectuarea unei analize profunde a impactului factorilor de pia asupra valoriibunurilor imobiliare, contribuite la determinarea exact a sitaiei pe piaa imobiliar i prognozareatendinelor de dezvoltare a pieei.

2 "Evaluarea Bunurilor Imobiliare" teorie i practic, O. Buzu, A. Matcov. - Chiinu 2003, pag. 3212


12/55

Segmentarea pieei imobiliare are rolul delimitrii, separrii bunurilor imobile conform unoranumitor caracteristici asemntoare. Pentru atribuirea bunului imobil unui anumit segment de pia estenecesar de investigat urmtorii factori:

tipul bunului imobiliar (cas de locuit individual, centru comercial,oficiu, etc.); caracteristicile bunului imobiliar:- ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat n arend, numrul arendailor;

- calitatea elementelor constructive i stilul arhitectural; bza consumatorilor - determiarea utilizatorilor poteniali. Sunt analizate datele privindpopulaia, nivelul de ocupare n economia naional, veniturile .a. piaa - definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. piaa poate fi local,regional, naional sau internaional. Ea poate fi urban saurural; bunurile imobiliare substituiente - sunt identificate obiectele care posed o utilitate similari care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat dup caracteristicile legale, fizice ieconomice.

Segmentarea pieii imobiliare dup amplasarea geografic este important deoarece dou obiecteimobiliare cu caracteristici asemntoare, construite n aceiai perioad i conform acelorai cerine, daramplasate n dou sectoare diferite vor ave o valoare de pia diferit. Deci, este important i delimitarea,clasificarea obiectelor imobiliare n anumite zone geografice.

n funcie de coninutul drepturilor de proprietate care constituie obiectul tranzaciei dintre vnztori icumprtori, piaa imobiliar se mparte n dou segmente:

piaa de vnzare-cumprare i piaa nchirierilor,n ultima vreme snt identificate, de asemenea, piaa servituilor i a altor limitri ale dreptului deplin

asupra proprietii.Pe piaa tranzaciilor de vnzare-cumprare n schimbul unui echivalent corespunztor, se

comercializeaz dreptul deplin asupra proprietii, care include i dreptul de dispoziie.Pe piaa nchirierilor obiectul tranzaciilor este un set de drepturi, care exclude dreptul de a dispune.

Un alt criteriu al segmentrii pieei imobiliare se centreaz pe destinaia funcional a bunurilor

imobiliare.Potrivit destinaiei bunurilor imobiliare, piaa imobiliar poate fi divizat n urmtoarele segmente: piaa terenurilor; piaa proprietilor rezideniale; piaa proprietilor industriale; piaa proprietilor comerciale; piaa ncperilor nelocative; alte segmente ale pieei.La rndul su, fiecare dintre aceste piee se mparte n sectoare mai mici.

De exemplu, piaa terenurilor poate fi reprezentat de urmtoarele sectoare: piaa terenurilor agricole; piaa terenurilor din intravilan; piaa terenurilor aparinnd ntreprinderilor industriale etc .

Piaa proprietilor rezideniale poate fi mprit n urmtoarele componente: case de locuit particulare ocupate permanent; case de locuit particulare cu edere sezonier; apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje .a.

Piaa imobiliar comercial este divizibil n

13


13/55

piaa oficiilor, centrelor comerciale, magazinelor, farmaciilor, hotelurilor, depozitelor, parcurilor de mijloace tehnico-tiinifice, zonelor-business .a.m.d.

Clasificarea de mai sus are un caracter general - ea poate fi extins prin divizarea fiecrui tip deproprietate. De pild, piaa caselor de locuit particulare poate fi mprit n categorii ce in de anul drii nexploatare a construciei respective, de spaiul total i cel locativ, de materialele de construcie folosite lanlarea pereilor, de nlimea etajelor, etc.

Exist i este valorificat pe scar larg segmentarea pieei din punct de vedere geografic, n acest aspect,snt estimate i comparate pieele imobiliare din diferite ri, capitale ale acestora, piee oreneti,regionale, rurale. Piaa imobiliar poate fi foarte divers chiar n cadrul aceleiai localiti, ea coninnd unmare numr de elemente constitutive.3 Participantii la piata imobilului

Tranzaciile cu proprietile imobiliare au specificul lor i se deosebesc de orice alte tranzacii.Costul nalt al bunurilor imobiliare, complexitatea realizrii tranzaciei, cheltuielile mari de timp pentrugsirea unui vnztor hotrt s vnd, sau a unui cumprtor hotrt s cumpere o proprietateimobiliar concret, determin frecvena relativ sczut a acestui gen de tranzacii. Putem deci afirma cutoat certitudinea c, i pentru vnztor i pentru cumprtor, tranzacia cu un bun imobiliar este unuldintre cele mai importante i mai de rspundere evenimente din via.

Funcionarea pieei imobiliare presupune o inter-relaie ntre obiectul imobiliar i participaniila pia (subiecii pieei imobiliare).

Subiecii pieei imobiliare snt vnztorii i cumprtorii obiectelor imobiliare, utilizatoriibunurilor imobile i agenii intermediari de marketing (fig.1).

Fig. 1. Participanii la piaa imobiliarIn calitate de vnztor de proprieti imobiliare pot s apar persoanele fizice i juridice nregistrate nsistemul cadastrului naional ca proprietari de bunuri imobiliare.

14


14/55

Cumprtori ai bunurilor imobile snt persoanele fizice i juridice care achiziioneaz obiectiveimobiliare i asigur funcionarea lor. Din categoria utilizatorilor bunurilor imobile fac parte arendaii(chiriaii), care cumpr pentru un timp, n schimbul unei pli de arenda (chirie), dreptul de posesie de laproprietarul bunului imobiliar. Utilizator al bunului imobiliar este i nsui proprietarul care l foloseteindependent: pentru lrgirea construciei, modernizarea, dezvoltarea i extinderea afacerii.

Un participant specific al pieei imobiliare este statul (autoritile centrale ale administraieipublice locale), care asigur relaiile economico-juridice ntre toi subiecii pieei imobiliare. Rolul

special al statului ca participant al pieei imobiliare este determinat de urmtoarele condiii:1) statul este proprietarul bunurilor imobiliare i este cointeresat n folosirealor raional;

2) statul este rspunztor de crearea mediului juridic, metodologic iinformaional al pieei imobiliare pentru asigurarea unei interaciuni optime atuturor participanilor la pia;

3) statul este nregistratorul bunurilor imobiliare i a drepturilor asupra lor(prin crearea sistemului naional de cadastru al bunurilor imobiliare);

4) statul apare n calitate de arbitru n litigiile patrimoniale i alte litigiilegate de bunurile imobiliare.

Rolul agenilor intermediari de marketing pe piaa imobiliar const n a-i ajuta pe potenialii

vnztori i cumprtori s se gseasc unii pe alii, a garanta ncheierea corect a tranzaciei, a propunesisteme acceptabile de finanare i asigurare a tranzaciei i, n cazul depistrii falsificrilor ineltoriei dup ncheierea tranzaciei, a asigura aprarea prilor participante la tranzacie n instanade judecat.

Interesele participanilor la tranzaciile cu bunuri imobiliare snt diametral opuse, dar aciunile niciunuia dintre ei nu trebuie s duc la falimentarea altui partener.Coexistena pe aceeai pia a participanilor cu interese economice diferite implic prezena unuiechilibru optim al intereselor tuturor prilor. Toi participanii la pia trebuie s gseascposibiliti de interaciune optim, s ia decizii de compromis, care s le permit s activeze eficientntr-o perspectiv ndelungat

Caracteristica intermediarilor pe piaa imobiliarPentru asigurarea unei activiti eficiente a pieei imobiliare este necesar participarea specialitilor

n diferite domenii, care s asigure prompt i profesionist soluionarea problemelor de procedur i de ordintehnic.

Conform clasificrii Federaiei Internaionale a Specialitilor n Domeniul Imobiliar (FIABCI -International Real Estate Federation), se disting dou grupuri de specialiti care activeaz pe piaaimobiliar. Din primul grup fac parte profesionitii care soluioneaz nemijlocit problemele proprietii latoate etapele ciclului de via a bunului patrimonial (consultani, evaluatori, finansiti, promotori aidezvoltrii, manageri, brokeri), din cel de al doilea - profesioniti care lucreaz n domeniul proprietiiimobiliare (proiectani, arhiteci, auditori juriti, ageni de asigurare). Aceast clasificare este desul deconvenional, dar, n acelai timp ea determin clar cercul specialitilor fr de care astzi funcionarea

pieei imobiliare nu este cu putin.Pentru a efectua pe pia o tranzacie cu bunuri imobiliare, orice cumprtor i vnztor recurge la

serviciile agenilor intermediari de pia. S examinm componena intermediarilor pe piaa imobiliar nsensul larg i n sensul restrns al cuvntului. Intermediari, n sensul larg, snt persoanele fizice i juridicecu orice form de proprietate care i ajut pe participanii la pia imobiliar n realizarea tranzaciei (fig.2).Intermediarii de marketing, n sensul strict al cuvntului, snt persoanele fizice i juridice care practicactivitatea de intermediere (companiile de ageni intermediari, bursele imobiliare, brokerii). Sistemul deintermediari pe piaa imobiliar este constituit din

15


15/55

16


16/55

Fig. 2 Schema intermediarilor demarketing pe piaa imobiliar

Autoritileadministraiei publice localecare elibereaz persoanelofizice i juridice documente cconfirm dreptul de proprietatede posesiune i de folosin pmntului. Aceste documentsnt:

documentul deconfirmare a dreptuluideintorului de teren;

documentulprovizoriu ce confirm dreptulde proprietate, de posesiune ide folosin a pmntului;

documentul ceconfirm dreptul deproprietate asupra cotei deteren

echivalent. Toate documentele acestea se ntocmesc n dou exemplare: primul se nmneaz deintoruluide drept, cel de-al doilea se pstreaz la organul administraiei publice locale care a eliberat

documentul. Documentele susmenionate conin urmtoarea informaie: numrul i data eliberriidocumentului; denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se elibereaz documentul; numrul i data deciziei primriei privind atribuirea n proprietate, darea n

posesie sau n folosin a terenului; scopul n care se atribuie terenul; numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de terenuri.La documentele respective se anexeaz planul terenului atribuit, precum i descrierea terenurilo

adiacente. Documentele ce confirm dreptul de proprietate, de folosin sau posesie asupra terenurilor snnecesare pentru ncheierea oricrui fel de tranzacii cu bunuri imobiliare.

Oficiile cadastrale teritoriale - ntreprinderi de stat care, n totalitatea lor, constituie sistemu

oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru, care organizeazi controleaz activitatea lor.

Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) nregistreaz bunurile imobiliare i drepturile asupra lor, iRegistrul bunurilor imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toate bunurile imobiliare ce se afl nsfera lor de activitate, ndeplinesc alte funcii conform legislaiei i statutului lor. Pentru un poteniacumprtor, extrasul din Registrul bunurilor imobiliare servete drept garanie a autenticitii drepturilovnztorului asupra respectivului bun imobiliar.

Notar - persoan fizic mputernicit s presteze servicii publice, are statut de funcie autonom este inamovibil, cu excepia cazului de ncetare a activitii n conformitate cu Legea Republicii Moldova cuprivire la notariat. Notariatul este totalitatea persoanelor fizice care, n baza licenei, nfptuiesc n numel

ADMINISTRAII-PUBLICE LOCALEEliberarea actelor care certific dreptul de

Proprietate, de posesie i de folosinAsupra bunurilor imobile

OFICIILE CADASTRALE TERITORIALEnregistrarea bunurilor imobile

NOTARULAutentificarea

BURSA IMOBILIAR, BROKERIServicii de intermediere

EVALUATORIDeterminarea valorii bunului imobiliarCOMPANIILE DE DEZVOLTARE

Posibilile mbuntiri

AGENII DE ASIGURAREAsigurarea tranzaciilor

INSTITUIILE FINANCIAR-CREDITAREmprumutul de capital

AVOCAII, INSTANE DE JUDECATSoluionarea litigiilor

MASS MEDIAInformaia despre cererea i ofert pe pia

Cumprtor

Cumprtor

Cumprtor

Cumprtor

Cumprtor

Cumprtor

Cumprtor

Cumprtor

Cumprtor

Vnztor

Vnztor

Vnztor

Vnztor

Vnztor

Vnztor


17/55

statului i n conformitate cu Constituia i legislaia n vigoare activitate notarial, care asigurpersoanelor fizice i juridice stabilirea unor relaii juridice, civile i comerciale indiscutabile, precum executarea drepturilor i aprarea intereselor legitime.

Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice i fizice care nfptuiesc activitate de intermedierepe piaa imobiliar, efectund operaii cu bunuri imobiliare:

numrul i data eliberrii documentului; denumirea persoanei fizice sau juridice creia i se elibereazdocumentul;

numrul i data deciziei primriei privind atribuirea nproprietate, darea nposesie sau n folosin a terenului;

scopul n care se atribuie terenul; numrul de nregistrare n Registrul deintorilor de terenuri.

La documentele respective se anexeaz planul terenului atribuit, precum i descriereaterenurilor adiacente. Documentele ce confirm dreptul de proprietate, de folosin sauposesie asupra terenurilor snt necesare pentru ncheierea oricrui fel de tranzacii cubunuri imobiliare.Oficiile cadastrale teritoriale - ntreprinderi de stat care, n totalitatea lor, constituie

sistemul oficiilor cadastrale teritoriale. Fondatorul este Agenia de Stat Relaii

Funciare i Cadastru, care organizeaz i controleaz activitatea lor.


18/55

Oficiile cadastrale teritoriale (OCT) nregistreaz bunurile imobiliare i drepturileasupra lor, in Registrul bunurilor imobiliare, ntocmesc dosarele cadastrale pentru toatebunurile imobiliare ce se afl n sfera lor de activitate, ndeplinesc alte funcii conformlegislaiei i statutului lor. Pentru un potenial cumprtor, extrasul din Registrul bunurilorimobiliare servete drept garanie a autenticitii drepturilor vnztorului asupra

respectivului bun imobiliar.Notar - persoan fizic mputernicit s presteze servicii publice, are statut defuncie autonom i este inamovibil, cu excepia cazului de ncetare a activitii nconformitate cu Legea Republicii Moldova cu privire la notariat. Notariatul este totalitateapersoanelor fizice care, n baza licenei, nfptuiesc n numele statului i n conformitate cuConstituia i legislaia n vigoare activitate notarial, care asigur persoanelor fizice ijuridice stabilirea unor relaii juridice, civile i comerciale indiscutabile, precum iexecutarea drepturilor i aprarea intereselor legitime.

Burse imobiliare, brokeri - persoane juridice i fizice care nfptuiesc activitatede intermediere pe piaa imobiliar, efectund operaii cu bunuri imobiliare:

comerul cu bunuri imobiliare, inclusiv vnzarea lor la licitaie; activitate de intermediere a tranzaciilor cu bunuri imobiliare; activitate de informare-consultare privind tranzaciile cu bunuri imobiliare.Serviciile acestor participani ai pieei constau n alegerea obiectelor

imobiliare care s corespund cerinelor clientului-cumprtor potenial sau alegereacumprtorilor care doresc s achiziioneze cutare sau cutare proprietate imobiliaraparinnd clientului-vnztor.

Evaluatori - specialiti ai pieei imobiliare care determin valoarea bunurilorimobiliare n conformitate cu legislaia, standardele profesionale de evaluare i contractulde prestare a serviciilor de evaluare.

La efectuarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare, evaluarea bunului imobiliar face la

iniiativa beneficiarului, cu excepia cazurilor de motenire, precum i n toate razurile deefectuare a tranzaciilor cu obiectele proprietate public a stalului sau a mutailoradministrativ-teritoriale. La cererea clientului, evaluatorul poate s efectueze evaluareaobiectului pentru vnzare-cumprare, s estimeze valoarea lui de asigurare i de ipotecaresau s efectueze evaluarea pentru alte scopuri indicate de beneficiar.

Companii de dezvoltare imobiliar - participani de frunte la realizarea proiectelorde dezvoltare a bunurilor imobiliare. Activitatea de dezvoltare imobiliar este un gendistinct de activitate profesional pe pia bunurilor imobiliare, care consta inorganizarea i gestionarea proiectelor investiionale n sfera imobiliar. Companiile dedezvoltare imobiliar snt organizaii de proiectare, prospeciuni, construcie-montaj, careelaboreaz i creeaz mbuntiri pe amplasamente. De gradul de mbuntire a

amplasamentului sau de posibilitatea de a efectua mbuntiri funciare deseori depindevaloarea total a terenului. Cnd se intenioneaz efectuarea unei tranzacii de vnzare-cumprare a unui teren, cumprtorii poteniali deseori apeleaz la companiile dedezvoltare imobiliar pentru servicii de consultan privind posibilitile fizice iraionalitatea economic a efecturii diferitelor mbuntiri pe terenul n proiectde achiziionare.

Ageni de asigurri efectueaz att asigurarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare,ct i asigurarea rspunderii profesionale a agenilor intermediari, n prezent, n Moldova


19/55

aceste tipuri de asigurare au un caracter benevol i se ntlnesc foarte rar. Activitateantreprinderilor de stat - oficiile cadastral teritoriale - ntr-o oarecare msur este ferit deerorile neintenionate ale lucrtorilor lor prin crearea n fiecare oficiu a unui fond degaranie i, de aceea, asigurarea tranzaciilor cu bunuri imobiliare este o msur denlocuire. Cu toate acestea, tipul respectiv de asigurare servete drept garanie a recuperrii

mijloacelor cheltuite de cumprtor, n cazul descoperirii unor falsificri n documente saualt nelciune din partea vnztorului.Instituii financiar-creditare ca participani la piaa de bunuri imobiliare prefer

capital propriu sau mprumutat investitorilor (cumprtorilor) i celor ce nchiriazimobile, dar care nu dispun de suficiente mijloace pentru a plti integral valoarea total abunului imobiliar sau suma necesar pentru nchiriere. Creditorii pieei imobiliare joac unrol foarte important, redirecionnd o parte a pieei financiare n sfera imobiliar. Deregul, n condiiile unei piee dezvoltate, cumprtorul de bunuri imobiliare finaneazdin mijloace mprumutate numai o parte din costul bunului imobiliar achiziionat, pltindprima cot din mijloace proprii. Pentru a se ncredina c valoarea bunului imobiliardepete suma mprumutului cerut, organizaia creditoare organizeaz evaluarea

independent a bunului imobiliar, verificnd totodat i solvabilitatea solicitantului demprumut.Creditorii din sfera imobiliar ofer finanare suplimentar folosind bunurile

imobiliare drept garanie a mprumutului acordat, adic n calitate de gaj. Creditoriipotecari pot fi bncile, fondurile de investiii i de pensii, companiile ipotecare,asociaiile de mprumut i economii care ofer partenerilor de tranzacie serviciide creditare ipotecar. n Republica Moldova, presteaz servicii de creditareipotecar o serie de bnci comerciale. Lider printre ele este"Moldovaagroindbanc", care efectueaz operaii de creditare a tranzaciilor cu terenuriagricole.n scopul diversificrii activitii i crerii unor condiii optime pentru

achiziionarea bunurilor imobiliare, o serie de organizaii de intermediere a tranzaciilorpe piaa imobiliar ncep s presteze i ele servicii de creditare ipotecar. Ca exemplu alunei astfel de diversificri poate servi bursa imobiliara Lara" care a nceput printreprimele s presteze astfel de servicii pe piaa bunurilor imobiliare din Moldova.

Avocaii acord pe piaa imobiliar urmtoarele servicii: se pronun referitorla legalitatea drepturilor patrimoniale existente asupra unui bun imobiliar concret, dausfaturi privind latura juridic a tranzaciei, ntocmesc contracte de achiziionare abunurilor imobiliare, dac cumprtorii nu se folosesc de serviciile agenilor imobiliari.

Gestionarii de bunuri imobiliare (managerii) se ocup cu exploatarea comercial abunului imobiliar, in documentaia financiar; ntocmesc rapoarte pentru proprietarulbunului imobiliar; caut s utilizeze ct mai eficient imobilul; dau n chirie ncperilelibere; colecteaz chiria; rspund de reparaia i ntreinerea imobilului; angajeaz ielibereaz din serviciu lucrtorii, conduc personalul de deservire.

Mijloacele de informare n mas ofer informaia necesar privind piaa imobiliar,preurile cererii i ofertei, tipurile de bunuri imobiliare propuse spre vnzare. Participaniila piaa imobiliar, n baza acestor date, pot face de sine stttor analiza evoluiei pieei,trage concluzii privind dinamica preurilor la proprietile imobiliare, pot determina zonelecele mai prestigioase sau mai puin prestigioase de amplasare a bunurilor imobiliare, etc.


20/55

Datele publicate n mas-media snt accesibile tuturor i pot fi utile cumprtorilorpoteniali, vnztorilor i agenilor intermediari care activeaz pe piaa imobiliar.Publicaiile cele mai populare care public informaie despre piaa imobiliar snt gazetele"Makler", "Economicescoe obozrenie, "Logos-Press", "Obzor rnca nedvijimosti".Buletinul informaional al Ageniei de Stat Relaii Funciare i Cadastru "Cadastrul" public

anunuri privind vnzarea terenurilor agricole, caselor de locuit cu loturile de lng ele, alocuinelor, a proprietilor comerciale i industriale de pe ntreg teritoriul trii. Toatinformaia publicat n buletinul "Cadastrul" este minuios verificat de ctre specialitiiOCT, spre a se evita eventualele erori sau falsificri.

Activitatea de intermediere pe piaa imobiliara din Republica MoldovaSpecificul tranzaciilor cu bunuri imobiliare, necesitatea analizrii informaiei cu

privire la pia, nivelul nalt de risc la efectuarea tranzaciilor au determinat apariia unui genaparte de activitate pe piaa imobiliar - cea de intermediere. La etapa actual de dezvoltareapieei imobiliare, n Republica Moldova activitatea de intermediere o desfoar companiile deageni intermediari - bursele imobiliare i brokerii.

Bursa imobiliar este o organizaie specializat, care este persoan juridic ce ndeplineteurmtoarele funcii pe piaa imobiliar: acordarea de sprijin n satisfacerea cererii i ofertei de bunuri imobiliare; crearea de condiii cumprtorului i vnztorului unui bun imobiliar

pentru efectuarea tranzaciei cu bunul imobiliar; formarea unui spaiu informaional unic pe piaa imobiliar; prestarea altor servicii (juridice, de expertiz, consultan, evaluare, etc.) pe

piaa imobiliar.Brokerul (agent intermediar) este o persoan fizic sau juridic, care desfoar

activitate antreprenorial fie n interes propriu, fie n baza unui contract ncheiat ntre el i o bursimobiliar. Dac brokerul este persoan fizic, el i desfoar activitatea n numele bursei

imobiliare.n procesul desfurrii activitii de intermediere, brokerul este n drept: s poarte negocieri cu clientul n ce privete vnzarea sau cumprarea unor

bunuri imobiliare; darea sau luarea n chirie a unor bunuri imobiliare; dezvoltareabunurilor imobiliare;

s colecteze chiria; s reprezinte interesele consumatorului de servicii deintermediere la efectuarea tranzaciei de vnzare, nchiriere i a altor operaii cubunuri imobiliare;

s aduc la cunotina potenialilor cumprtori de publicitate informaiadespre vnzarea, nchirierea i alte operaii cu bunurile imobiliare;

s propun sau s acorde pe baz de recompens ajutor vreunei persoane n

cutarea unui bun imobiliar pentru cumprare sau nchiriere; s primeasc onorariu, comisioane sau o alt recompens pentru munca decutare a cumprtorului sau vnztorului de bunuri imobiliare;

s informeze public c se ocup cu activitatea de intermediere imobiliar.Brokerul este n drept s reprezinte cumprtorul i vnztorul n cadrul

aceleiai tranzacii. Totodat, brokerul este n drept s primeasc plata pentruserviciile sale de la mai mult de una din prile implicate n tranzacie numai cu tiinai acordul tuturor prilor implicate n tranzacie. Obligaiile brokerului:


21/55

brokerul nu trebuie s ntreprind aciuni de prestare a serviciilor deintermediere n sfera imobiliar dac are un interes vdit sau prezumat, fr a punen cunotin de cauz toate prile interesate;

dac vnztorul, ncredinnd brokerului vnzarea bunului imobiliar,introduce anumite restricii referitor la persoana clienilor (naionalitate, vrst, sex,

handicap fizic sau de alt natur; situaie familial, profesie, etc.), atunci brokerul,acceptnd o asemenea misiune din partea vnztorului drept confidenial, nutrebuie s fac publice restriciile impuse prin intermediul mas media, publicitiisau s le expun n cadrul negocierilor cu potenialii cumprtori.

reprezentnd interesele clientului, brokerul este dator s acioneze n strictconformitate cu obligaiile sale contractuale;

s informeze clientul asupra drepturilor aprate de legislaie; s asigurepstrarea documentelor primite de la client pentru efectuarea tranzaciei; s pun ladispoziia clientului informaie complet, exhaustiv n ce privete obiectultranzaciei, pe care o poate obine de la organele respective ale administraiei

publice centrale i locale; s pstreze n tain informaia confidenial despre clienti tranzacie att pe durata aciunii relaiilor contractuale cu clientul, ct i dupncetarea lor.Brokerul este n drept s divulge informaia confidenial a clientului n urmtoarelecazuri:

n temeiul cererii organelor abilitate ale administraiei de stat sau al uneihotrri judectoreti;

cnd brokerul a aflat despre intenia clientului de a svri o fapt ilicit idivulgarea acestei informaii este necesar pentru a prentmpina aceastinfraciune;

cnd brokerul este nevoit s-i apere drepturile ocrotite de lege mpotriva

nvinuirii de comportament ilegal.Dac brokerul ia decizia s plaseze o reclam privind vnzarea, nchirierea sauschimbul unui bun imobiliar, el trebuie s-1 ntiineze despre aceasta pe proprietar i sobin acordul acestuia.

Reprezentnd interesele vnztorului n tranzacie, brokerul nu trebuie s fixezepentru bunul imobiliar un alt pre dect cel numit de vnztor, dac n cadrul contractuluirespectiv nu a fost abilitat cu alte mputerniciri.

Totodat, activitatea, profesionist, de intermediere ca i activitateaevaluatorilor , se desfoar n str ict conformitate cu reguli le etici iprofesionale. Practica internaional privind activitatea de intermediere presupunei faptul c fiecare participant profesionist la piaa imobiliar are un contract de asigurare

a responsabilitii profesionale: n prezent aceast practic ns nu se aplic n condiiilepieei imobiliare din Moldova, dar implementarea ei va contribui la formarea unor relaiimai civilizate ntre client, broker i bursa imobiliar.

Majoritatea burselor imobiliare din Republica Moldova i desfoar activitatean oraele Chiinu, Bli, acolo unde piaa bunurilor imobiliare este mai activ, unde seefectueaz un numr mare de tranzacii. Multe burse imobiliare activeaz i n afaraacestor orae, cuprinznd unele zone ale rii, n localitile rurale i n oraele mici ns,problema gsirii cumprtorului sau vnztorului este foarte actual, n aceste situaii vin n


22/55

ajutor agenii intermediari (mijlocitori) independeni - persoane fizice care practicactivitatea de intermediere pe piaa imobiliar.

Pentru a-i menine poziiile n condiiile dure ale pieei, pentru a atrage mai muliclieni, a asigura o mai mare eficien n ncheierea tranzaciilor, bursele imobiliare, dei

denumirea lor indic n mod clar sfera lor de activitate, deseori presteaz clienilor lor ogam mai larg de servicii (evaluarea bunurilor imobiliare, obinerea de creditegarantate cu proprieti imobiliare (garanii ipotecare), efectuarea tuturor operaiilorpregtitoare de pn la ncheierea contractului de vnzare-cumprare, servicii deconsultan, etc.) (fig. 3).

ACTIVITATEA DE BAZA

Servicii de vnzare-

ACTIVITATEA

AUXILIAR

Fig. 3 mbinarea genurilor de activitate ale bursei imobiliare

Toate bursele imobiliare sunt ntreprinderi ale sectorului privat. Exist ooarecare specializare a acestor ntreprinderi. Firmele recent constituite deruleaz activitatede intermediere a operaiilor de vnzare-cumprare a bunurilor imobiliare. Firmele cumare experien de lucru pe piaa Republicii Moldova, o bun reputaie i specialiti denalt calificare presteaz servicii de intermediere a operaiunilor de vnzare-cumprare a

bunurilor imobiliare de orice fel. De exemplu, bursa imobiliar "Lara", care desfoaractivitate de intermediere profesionist din 1992, are n componena sa cteva direciispecializate - pentru proprieti imobiliare locative, cu destinaie comercial, pentrurent, pentru proprieti funciare.

Dup categoriile de servicii prestate pe piaa imobiliar, deosebim brokeri de listing(listing broker) i brokeri de vnzri (selling broker). Brokerul de listing, lacomanda vnztorului, scoate la vnzare bunul imobil, introducnd datele despre acesta nbanca unic de date referitoare la proprietile imobiliare de vnzare. Brokerul de vnzri

ACTIVITATEA SUPLIMENTARA

Creditare ipotecar; activitate de dezvoltare; activitate investiional; serviciifinanciare; gestionarea proprietilor imobiliare;


23/55

se ocup de cutarea cumprtorului pentru vnztorul de proprietate imobiliar, n cazulcnd operaia de vnzare-cumprare a avut loc, comisionul pentru tranzacie se mpartentre brokerii care au participat la ea.

Deoarece activitatea de intermediere imobiliar n Moldova nu se liceniaz, estedestul de dificil a stabili cu exactitate numrul agenilor intermediari profesioniti pe

piaa imobiliar din Republica Moldova. Avnd n vedere creterea numrului de tranzaciicu bunuri imobiliare din ultimul timp, putem presupune o cretere n continuare anumrului de burse imobiliare i brokeri.

Participarea agenilor intermediari comerciali la operaiile de vnzare a bunurilorimobiliare

Toi intermediarii de pe piaa imobiliar se afl ntr-o strns legtur reciproc,n procesul ncheierii tranzaciilor de vnzare-cumprare a unui bun imobiliar, icumprtorul, i vnztorul apeleaz n repetate rnduri la companiile de ageni intermediariimobiliari (fig. 4).

nti de toate, posesorul bunului imobiliar hotrt s vnd trebuie s aib

documentele care s confirme drepturile lui asupra acestui bun. In cazul vnzrii unuiteren, deintorul lui trebuie s aib document de proprietate asupra acestui teren, n lipsaacestuia, deintorul bunului imobiliar trebuie s solicite primriei documentul respectiv


24/55

Fig. 4. Interaciunea intermediarilor pe piaa imobiliar.


25/55

Drepturile asupra bunului imobiliar trebuie sa fie "in mod obligatoriunregistrate n Registrul bunurilor imobiliare, care este documentul principal de cadastru,conine date privind fiecare bun imobiliar, dreptul de proprietate i alte drepturipatrimoniale, deintorii de drepturi, titluri de proprietate, tranzaciile cu bunuri imobiliarei alte temeiuri de apariie, schimbare, grevare i ncetare a drepturilor, ncepnd din 1998,n Moldova se creeaz sistemul nregistrrii masive a bunurilor imobiliare. A fost elaboratplanul calendaristic de implementare a acestui sistem, a fost stabilit volumul cheltuielilorfinanciare pentru crearea i funcionarea sistemului, ncheierea procesului de nregistraremasiv a bunurilor imobiliare este prevzut pentru anul 2007. n prezent, n cadrul nouluisistem au fost nregistrate circa 50% din totalul bunurilor imobiliare.

Vnztorul potenial al bunului imobiliar trebuie s tie dac proprietatea sa estenregistrat n noul sistem al cadastrului bunurilor imobiliare. Dac bunul imobiliar devnzare este nregistrat, proprietarul lui poate depune o cerere la OCT solicitnd un extrasdin Registrul bunurilor imobiliare care s confirme drepturile sale patrimoniale. Extrasuldin Registrul bunurilor imobiliare se elibereaz pentru ncheierea actelor juridice i estevalabil pe un termen de dou luni de la data eliberrii.

Dac bunul imobiliar prevzut pentru vnzare nu este nregistrat n sistemulcadastrului bunurilor imobiliare, vnztorul potenial trebuie s adreseze OCT o cerere denregistrare a proprietii sale.

Cumprtorul potenial al proprietii imobiliare, nainte de ncheierea tranzaciei,deseori apeleaz la promotorii imobiliari autorizai - arhitect, proiectant, inginer-constructor, - pentru consultri privind posibilitatea reconstruciei, lrgirii vechilorconstrucii i ridicarea unor construcii noi pe terenul achiziionat (dezvoltareaamplasamentului), n multe cazuri opinia promotorului imobiliar exercit o influentesenial asupra deciziei potenialului cumprtor n ce privete ncheierea tranzaciei.

La etapa lurii deciziei privind ncheierea tranzaciei, i cumprtorul i vnztorulpot solicita o consultaie evaluatorului imobiliar, n cazul vnzrii bunurilor imobiliare-tip - apartament, cas, teren, partenerii de tranzacie au ooarecare idee n ceea ce privete preul probabil de vnzare-cumprare a bunuluiimobiliar. Cnd se achiziioneaz obiective unicale, obiective cu destinaie special,bunuri imobiliare cu anumite grevri a drepturilor, este cazul s se apeleze la serviciileunui evaluator independent.

n rile dezvoltate, majoritatea cumprtorilor de bunuri imobiliare apeleaz ladiferite instituii financiar-creditare pentru a obine credit n vederea finanriitranzaciei, n condiiile Republicii Moldova, obinerea unor astfel de credite este destulde problematic din cauza ratei nalte a dobnzii la mprumut. Cu toate acestea,creditarea ipotecar n ara noastr cunoate o rspndire tot mai larg. Totodat,recurgnd la ajutorul evaluatorilor independeni sau interni, instituia financiar-creditardetermin valoarea ipotecar a bunului imobiliar achiziionat.

Cnd toate documentele ce confirm drepturile de proprietate au fost obinutei partenerii de tranzacie au czut de comun acord asupra preului de vnzare a bunuluiimobiliar, ei se adreseaz notarului, n prezena cruia se ncheie contractul de vnzare-


26/55

cumprare. Notarul certific faptul c tranzacia s-a efectuat n condiii libere, frconstrngeri, ambele pri au acionat prudent i n cunotin de cauz. Pentruserviciile sale, notarul primete onorariu, cuantumul cruia se stabilete n funcie devaloarea bunului imobiliar indicat n contract.

Dup autentificarea contractului de ctre notar, tranzacia se consider ncheiat

i cumprtorul intr n drepturile de proprietar al bunului imobiliar. Etapa final aprocesului de ncheiere a tranzaciei este nregistrarea contractului de vnzare-cumprare laOCT. Dup nregistrarea contractului, statul garanteaz noului proprietar toatedrepturile dobndite asupra bunului imobiliar. OCT comunic inspeciei fiscale inumele (n cazul persoanei juridice - denumirea i rechizitele) noului proprietar, pentru ase face schimbrile cuvenite n lista contribuabililor.

Dac din anumite cauze, legate de eventuala necorectitudine a vnztorului,contractul de vnzare-cumprare nu poate fi nregistrat la oficiul cadastral teritorial,cel care urma s devin proprietarul bunului imobiliar va trebui s angajeze un avocat is se adreseze instanei de judecat.

La toate etapele de ncheiere a afacerii, cumprtorul, vnztorul, participanii

profesioniti la piaa imobiliar pot apela la serviciile companiilor de asigurare pentru aasigura tranzacia sau rspunderea profesional a specialistului. Dei n Moldova practicaasigurrii tranzaciilor cu bunuri imobiliare nu este rspndit, experiena mondialdemonstreaz necesitatea implementrii acestui tip de asigurare de perspectiv.

O pia imobiliar civilizat presupune c serviciile intermediarilor snt la un nivelcalitativ nalt, participanilor la tranzacie li se garanteaz sigurana i confidenialitatea ei.Pe de alt parte, nsui intermediarii de pia snt interesai de crearea unei imaginiatrgtoare a ntreprinderii, de bunul ei renume. Cum piaa imobiliar din Moldova nu esteprea mare, orice eroare a intermediarului sau act de concuren neloial devin cunoscutemajoritii colegilor i concurenilor lor. De aceea, pentru a-i atrage pe clienii poteniali,toi participanii la pia snt interesai s lucreze la un nivel profesional nalt, respectnd

regulile eticii de afaceri i profesional.

4 . Infrastructura pietii imobilului din RM

Piaa imobilului se afl n afara controlului statului i depinde n ntregime de economie.i aceasta nu e bine, aa cum economia noastr, dup cum se tie e imprevizibil.

Aa cum procesele ce se petrec pe piaa imobilului, nainteaz ca creteri

economice de producie, la economia noastr pot fi aplicate parial. Mai just putem

vorbi despre economiile acelor ri, n care cetenii notri i ctig existena.

Aa cum anume ei, ca de obicei, determin cererea pe piaa locativ.Dup evaluarea realtorilor cererea depete oferta de 3 ori, ceeea ce a dus la creterea

preurilor. Dup diferite evaluri, creterea preurilor pe parcursul anului 2003 a constituitde la 50 la 70%. Astfel, preurile la apartamente n luna august 2003 au constituit n mediu$330 pentru 1 m.p.

Preul pentru un apartament cu 3 odi costa $20-23 mii, cu 2 odi $17-19 mii, iar pentrucele mai cerute, cu o odaie $11-12 mii.


27/55

Pn la sfritul anului preurile au crescut pn la $355 pentru 1 m.p.n legtur cu dinamica vnzrilor, aici cumprtorii au demonstrat o permanen de

invidie. Ca de obicei, cele mai multe apartamente s-au vndut n sectoarele Botanica iRcani (40% din vnzrile nregistrate). Mai just, oferta mic a adus n numrulpreferinelor i alte sectoare, mai puin prestigioase. De exemplu, Pota Veche, avnd

construcii din cotele seria 102, se bucur de o bun cerere; sectorul Ciocana, care sedeosebete prin fond locativ nou i infrastructur urban dezvoltat. Prin cel mai nalt niveli ritm a creterii preurilor se deosebete sectorul Centru. Cu toate acestea, populaianstrit activ procur aici locuine de lux.

n ce privete parametrii calitativi, atunci ntr-o msur nu prea mare asupra cererii ainfluienat factorul posibilitii conectrii nclzirii autonome gazificate. De aceeaapartamentele n cldirile monolite, utilate cu plite electrice, se bucurau de o cerere sczutfa de cldirile gazificate. Preurile n cldirile din panouri i monolite sunt cu 10-20% maimici, dect n cele din cotele. Structura tranzaciilor cu imobilul locativ n ultimii trei ani odetermin tranzaciile de vnzare-cumprare - 69,5% din numrul total al tranzaciilor. Adoua poziie din structur o ocup donaia - 11,6%. Caracteristic este apariia noilor tipuri

de tranzacii, aa ca divizarea i renunarea la dreptul de proprietate asupra imobilului, ceeace certific schimbrile ce se petrec n sfera juridic, economic i social. Divizareaimobilului este necesar pentru vnzarea parial a imobilului, primirea motenirii,privatizarea pmntului etc.

n domeniul imobilului comercial de cerere se bucurau ncperile de comer i oficiile.ncperile, destinate sectorului serviciilor, pentru recuperarea rapid a investiiilor (7-10ani), de asemenea provocau un mare interes, nu doar ncperile de producie. Realtoriiremarc, c s-a mrit cererea i la acele obiecte, care civa ani n urm se consideraulipsite de perspectiv, de asemenea s-a mrit cererea la obiectele mari (suprafaa medie 525m.p.).

Practic nu exist ofert de imobile comerciale, amplasate pe bd. tefan cel Mare.

Proprietarii de imobil nu se grbesc s vnd, dar prefer s dea n arend, ceea ce este maiavantajos. n ntregime pe ora corelaia dintre arend i vnzri constituie 33% la 67%,care se explic prin activizarea vnzrilor forate (prin judecat, inspectare fiscal, bnci),de asemenea dorina vnztorilor simultan i imediat de a obine sursele de la realizare.

Semnul pieei imobilului n ultimii doi ani a devenit activizarea pieei primare locative.Totodat, aceast stagnare, care se urmrea mai nainte n domeniul constuciei spaiuluilocativ, n-a trecut n zadar. Muli specialiti i-au gsit de lucru n afara Moldovei. Deaceea, acum cnd criza a trecut, companiile de construcie simt deficitul cadrelor. Totui s-a reluat construcia cum a caselor individuale, aa i a cladirilor locative. De cerere sebucur acele obiecte care au fost ngheate 10-12 ani n urm i care au perspective bune derealizare. Cu toate acestea, n Chiinu se construiesc i nu prea puine case de lux,apartamentele n care se vnd cu $400-600 pentru 1 m.p. Ce ateapt piaa imobilului nperspectiv apropiat? n condiiile economiei instabile specialitii fac prognoze cu o maimare pruden.

n prezent pe pia exist o cerere mare i nu snt destule resurse, pentru a o satisface.Afluxul de resurse este reinut de instabilitatea politic. Totodat cum situaia politic va fistabil, investitorul se va considera protejat de presiunea fiscal, presiunea organelor decontrol, va avea loc autoorganizarea pieei i se va ncepe afluxul de resurse. Unde se vorduce? Puin probabil c n locuine. Mai repede saltul va avea loc n imobilul comercial,


28/55

acolo unde piaa nu este dezvoltat, stagneaz. Situaia preurilor pe piaa locativ astzi edestul de lunecoas i poate fi presupus, c se va menine tendina de cretere a preurilor laimobil. n primul rnd din cauza lipsei de terenuri. Anul trecut piaa terenurilor brusc s-aevideniat i s-a separat. Iar creterea preurilor la terenuri, ca tendin, a nceput s secontureze dup alegerile locale. A devenit unul din factorii, care influeneaz creterea

preurilor la imobil. Pmntul - este o resurs limitat i dup precizare trebuie s fie maiscump. Anume, n sectorul Centru al oraului, unde este amplasat fond locativ ntr-o stareubred, necesit separarea cetenilor puin asigurai. n urma cruia se mrete preulterenurilor de 2-4 ori. n afar de aceasta, necesit substituirea comunicaiilor nvechite.Situaia format astzi pe piaa primar i secundar este un fapt temporar, aa cumbeneficiarii pn acum lucrau dup preurile vechi.

Problema principal, ce va trebui soluionat n anul 2005 n domeniul pieei imobiluluieste dezvoltarea infrastructurei ei, consolidarea universitilor de pia. n acest an seateapt un important progres n domeniul imobilului, n parte finanarea i administrarealocuinelor. Pentru stabilitatea pieei, e necesar, ca toat conducerea ei: administratorii,operatorii, evaluatorii, constructorii, investitorii s se uneasc ntr-un conglomerat i s

lucreze n grup. Ceea ce este favorabil nu doar pieii, ci i lor. i aceasta nu se refer doarla ipotec.Principala problem a pieei locative snt resursele limitate - financiare, de pmnt, o

cerere real a capacitii de plat, care este necesar de a o forma pe calea dezvoltriiipotecii, atragerii sectorului bancar. Universitatea ipotecii - component important a pieeiimobilului: acestea sunt resursele, finanele, o mbogire a pieei cu capital. Lipsa ipoteciireale i bazndu-ne doar pe autofinanare vom aduce piaa la stagnare.

Astzi situaia pe pia este dictat de oameni, adic de cumprtori i vnztori. Aceastanseamn slbiciunea conducerii de stat. Totodat, cnd rolul organizator l va lua asupra sastatul, factorul care slbete piaa va disprea. Cum trebuie s se exprime rolul stabilizatoral statului ca participant al pieei? n primul rnd n stabilirea condiiilor de joac, prin

legislaie, acte normative n diferite domenii, sistemului cadastral, planului de construcie aoraului.Unii analitici presupun, c indiferent de cererea mare, preurile n anul 2005 se vor

stabiliza. Ele vor fi corelate cu precesele de inflaie i comportarea principalelor valute alelumii. Dac nu vor avea loc zguduiri politice i economice, atunci la sfritul anului se vaputea vorbi despre o cretere de 10-20%. Iar preul mediu pentru 1 m.p. va constitui $400-420. Factorul ce determin creterea preurilor n Chiinu, rmne acela c investitorii ibisnesmanii prefer s-i investeasc resursele n imobilul urban, lund n consideraieexistena real a serviciilor comunale i plata pentru arend ridicat. La motivelestimulatoare se pot referi: instabilitatea valutelor lumii, de asemenea venit mai mic ladepozitele bancare n comparaie cu ritmurile creterii preurilor la imobilul locativ, ceea cede asemenea ne impune de a priv imobilul locativ ca o surs de investire a capitalului.

Tema 4 Piaa terenurilor: componente, stare, tendine de dezvoltare.(2ore)

1.Componentele pieii2.Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.

1.Componentele pieii


29/55

Din punct de vedere juridic se delimiteaz loturile ntovririlor pomicole i aferente caselor de locuit, cotele echivalente de pmnt i terenurile ntreprinderilor privatizate i n curs de

privatizare.Sectoarele de teren se divizeaz i n funcie de destinaia lor, cum ar fi:

sectoarele de teren destinate construciei pentru imobile locative i comerciale terenuri din sectorul agrar.

Preul normativ al pmntului este n funcie de bonitatea pmntului, care nu include factori de relief, climaterici de amplasament, mai ales ali factori care influeneaz valoarea de pia a lotului.

n prezent snt privatizate mai mult de 14 % din loturile pomicole, se creeaz piaasecundar care necesit metode de evaluare lipsite de neajunsurile abordrilor normative.Evaluarea cotelor echivalente de pmnt constituie o problem din punct de vederemetodologic i practic.

n cazul terenurilor cu destinaie agricol trebuie evaluai toi factorii ce influeneaz

veniturile i n baza argumentelor tiinifice. Scopul principal al evalurii terenuriloragricole este estimarea preului cel mai probabil cu care poate fi vndut terenul de unvnztor hotrt s vnd i un cumprtor hotrt s cumpere, ntr-o tranzacie liber, ncare fiecare parte a acionat n cunotin de cauz prudent i fr constrngere.

Pentru a efectua evaluarea unui teren aparte fiecare evaluator trebuie s se cluzeasc deo baz informaional complex, coninutul creia va fi stabilit prin coordonarea cu clientulcare solicit evaluarea n contractul de efectuare a lucrrilor de evaluare. Sursele principalede informare care pot fi utilizate de evaluator sunt:- legislaia n vigoare a RM;- cadastrul BI;- datele neoficiale despre tranzaciile precedente primite de la ali evaluatori, ageni

imobiliari i notari;- informaia personal a evaluatorului, competena i intuiia sa;- datele statistice oficiale publicate, informaia din mass-media cu privire la conjunctura

pieii, rezultatele licitaiilor;- materiale topografice, pedologice i meteo-climaterice.Suprafeele terenului din sectorul agrar variaz ntre 20,0 600,0 ha. Valoarea 1,0 ha de

pmnt variaz de la $ 300 pn la $ 3000 n dependen de amplasare. Cumprareaterenurilor agricole cu suprafaa de 2,5 10 ha, amplasate n raza mun. Chiinu, cost dela $ 0,2 pn la $ 10,0 mii pentru 1 ha.

Sectoarele de teren destinate construciei imobilului locativ snt compuse din 2 surse:

prima demolarea locuinelor vechi,a doua (cea mai mare) teritoriile (terenurile) libere din ora. n anul 2003 cel mai marevolum de terenuri pentru construcii au fost acordate n s. Codru, pe str. Mioria,Testimieanu, n raionul (ele) universitilor Tehnice i Agrar. Dar n majoritatea cazuriloraceste obiecte erau lipsite de o infrastructur pentru construciile locative. Comunicaiile deobicei erau instalate din contul cumprtorului. Preul la astfel de terenuri au constituit $1000-2000 pentru 0,01 ha. De o popularitate mai mare au fost terenurile din sect. Sculeni,Buicani n zona parcului Valea Morii, strada Neaga i Belinschi. Aici preurile au crescut


30/55

proporional cu preurile apartamentelor. Preul pentru 1 ar n zona parcului Valea Morii,str. Neaga i Benschi ajungea la $ 7 - $ 8 mii, n sectorul Buiucani, Sculeni n mediu $ 4 - $5 mii. Terenurile destinate construciei obiectelor comerciale. n anul 2004 cererea a fostmare, ns oferta a rmas constant din cauz c vnztorii (proprietarii) nu doreau s vndterenurile la preurile propuse de cumprtori. Cumprtorii snt cointeresai de a procura

terenuri n locurile cu o infrastructur bine dezvoltat, n locurile cu un flux mare de mainii populaie, cu existena comunicaiilor inginereti. Suprafeele de terenuri cerute decumprtori variaz n limitele de 0,3 2,0 ha, iar preul constituie de la $ 0,5 pn la $5,0mii pentru 0,01 ha.

Tranzaciile cu terenurile pot fi:- vnzarea cumprarea terenurilor;- darea n arend a terenurilor;- donaia lotului de pmnt i/sau cotei de pmnt;- schimbul, ipotecarea terenului i/sau cotei de pmnt;- transmiterea terenului i/sau cotei de pmnt n calitate de contribuie n capitalul social

al ntreprinderii;

- motenirea terenului;- transmiterea terenului cu drept de folosin viager sau permanent (pe teren nelimitat);- punerea la dispoziie a suprafeei de pmnt;- privatizarea terenului;- exproprierea terenului pentru cauz de utilitate public.

2.Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.(Pentru politica strategic) pentru soluionarea problemei de fond locativ n oraul

Chiinu este nevoie de construit 5,05 mil. m2 330 mii apartamente.Pn n 2020 este necesar anual de construit aproximativ 300 m2 f.l. ns n ultimii 7 ani

anual n mediu au fost construii cte 150 m2 de aceia pentru a soluiona problema strategiceste necesar de ndoit practic construcia de fond locativ. Problema const n faptul cpentru dezvoltarea noului fond locativ n ora practic nu au rmas terenuri libere. Aceastase datoreaz faptului c terenurile care erau destinate caselor cu multe etaje APL n ultimiiani a mprit terenurile pentru diferite construcii. n rezultat terenurile cu destinaie pentruconstruciile locative a fost ocupat de cldiri individuale cu puine etaje, cotedje, pe unelelocuri i teren aferent de 4-5 ari.

Dup aceast analiz, efectuat n cadrul politicii strategice ce ine de dezvoltareafondului locativ. Oraul a pierdut aproximativ 864 mii m2 de suprafa locativ n care seputea de cauzat 54 mii de persoane. Cum a menionat consultantul proiectului din domeniulspaiului locativ Nicolai Rusu, rezerva medie de terenuri libere din capital la momentul defa constituie aproximativ 2 % din tot teritoriul oraului. Pentru a mri aceast pondere sepoate face din contul cldirilor vechi precum i terenurile care aparin periferiei orauluicare au fost eliberate n rezultatul schimbrii funcionale a destinaiei lor i corespunztoarepentru construcie (Budeti, Colonia, raionul Aeroportului, Buiucani, Ghidighici,Stuceni).

n acela timp lrgirea hotarelor oraului bazat pe teritoriile noi este legat nemijlocit cuinvestiiile n procurarea pmntului, scoaterea lui din funciune agrar, lupta cu alunecrile


31/55

de teren, cu instalarea reelelor inginereti i dezvoltarea infrastructurii. De aceea nstrategie se pune accent pe folosirea intensiv a terenurilor deja amenajate.

Tema 5 Piaa locuinelor : componentele, starea i dendinele de dezvoltare

1.Componentele pieii2.Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.

1.Componentele pieiiPiaa imobiliar definete totalitatea bunurilor imobiliare i a dreptirilor asupra acestora,

care fac obiectul actul de vnzare-cumprare.Piaa locuinelor poate fi mprit n urmtoarele componente:

case de locuit particulare ocupate permanent; c

ase de locuit particulare cu edere sezonier; apartamente la blocuri de locuit cu mai multe etaje. etc.

Piaa imobilului n RM s-a format n anii 90 ca rezultat al desfurrii procesului deprivatizare a proprietii de stat. Pn n 90 piaa imobiliar practic nu a existat, majoritateatranzaciilor cu bunurile imobiliare au fost legate de operaiile de motenire i de schimb.Operaiunele de vnzare cumprare a imobilului mai ales a apartamentelor prectic eraunelegitime.

n prezent n RM exist circa 1,25 mln. uniti locative, dintre care 39% snt nlocalitile urbane. Formarea fondului locativ n RM poart amprenta politicii de asigurarecu spaiul locativ dus de fosta URSS.

Aceast politic prevedea construcia industrializat de locuine standard mai ales n

orae. Repartizarea acestor locuine era centralizat, iar proprietarii de case nu aveaudrepturi asupra terenurilor aferente , cldirelor de locuit.n prezent aproximativ 95 la sut din fondul locativ este privatizat . Fondul locativ n RM

este destul de nou, adic o parte important din acest fond a fost construit n ultimii 30-35de ani. Cu toate c fondul locativ este destul de nou, calitatea lui este joas, starea tehnici sanitar este foarte rea i continuie s se agraveze. nc o problem de care se confruntpopulaia RM este supraglomerarea fondului locativ. Numrul mediude persoane ce revimla o camer este de 1,6.

2.Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.

Pe fiecare segment al pieei, cererea este influienat de factori specifici. n procesul destudiere a cererii de bun. Imob. locative, se vor lua n calcul:-situaia demografic a pieei locative i dinamica dezvoltrii ei.- standardele de nivel i ale modului de via, constituie pe piaa respectiv, ale diferitor

categorii de populaie- situaia curent i perspectivele de modificare a solvabilitii cererii pentru diverse

grupe sociale.-venituri reale ale diferitor categorii de populaie.


32/55

Structura cererii la apartamentele din or. Chiinu cererea pieei locative pe perioadaianuare-martie 2004 i anume analiznd indicatorul ce caracterizeaz nivelul cererii pe piaalocativ se observ c cererea la spaiul locativ rmne la nivelul perioadei sfritului anului2003.O cerere mare este nregistrat la aprtamentele cu 2 odi i o odaie, n aa felsuprafaa medie total de spaiul locativ fiind la nivel de 52m2 .

Potenialii cumprtori care formeaz cerea de spaiul locativ snt cetenii RM carelucreaz peste hotare. La momentul de fa cererea depete de 3 ori oferta, ceea ce nuputea s nu duc la creterea preurilor la spaiul locativ.

n dependen de amplasare la fel de prestigioase au rmas sectoarele Botanica iRcanovca (40% din tranzaciile nregistrate). Sectorul Ciocana care se deosebetereferitor la noile cldiri i tendina de dezvoltare a infrastructurii. n centrul se meninpreurile nalte i chiar creterea lor.

Ceia ce se refer la calitatea asupra cererii a influienat posibilitatea de instalare anczirii autonome. Apartamentul din casele de monolit cu reouri electrice se folosesc deo cerere mai mic dect casele gazificate. Preurile la casele monolit i din panouri s-aumeninut cu 10-20% mai joase dect cele din blocuri de calcar.

Astzi condiiile tranzaciilor snt dictate de cumprtor ei prefer etajele 2-5 n case cu 9etaje sau 2-3 n case cu 5 etaje. Celelalte etaje nu se bucur de o mare solicitare.Pe fiecare segment al pieei imobiliare, oferta bunurilor se formeaz din dou surse:- volumul noii construcii:- rezervele existente de bunuri imobiliare, libere i disponibile , n totalitate sau parial,

pentru comercializare.Coieficientul ofetrei n or. Chiinu suprafaa total n mediu este de 60 m2 , iar preul

mediu al unui m2 de suprafa total pe tot oraul este de 481$.Structura vnztorilor pe piaa acual locativ se formeaz sub influiena condiiilor

economice a vieei moderne. Astzi pe piaa secundar,- 40% din vnzare reprezint persoane ce pleac din RM din cauza unor motive

cunoscute,- 35% sunt pesoanele ce doresc s-i micoreze spaiul locativ i s primeasc o platsuplimentar , care depinde de calitile locuinei propuse. Alt grup de vnzatori 25 %snt persoanele ce fac tranzacii din cauza unor motive casnice ( desprirea sau formareafamillor iar 5% snt diferite scopuri, tipuri de tranzacii).

Sectorul locativ trebuie de privit ca un component chee a ntregii economii i este unsector productiv. Esena politicii locative noi este de a privi sectorul locativ ca o piaintegr i de atras atenie asupra factorilor cheie: consumatorii, productori, instituiifinanciare, administraii locale.

Conform calculelor efectuate n conceptul planului general de urbanism, populaia ncapital n 2010 va constitui 767,6 mii oameni. Dup datele statistice n 2001 ea constituie770,8 mii oameni. ns pentru a rezolva problema legat de spaiul locativ este nevoie deconstruit nc 5,05 mln m2 de spaiul locativ, n rezultatul cruia fondul locativ va ajungepn la 19,5 mln m2 sau 336 mii de apartamente. Pentru aceasta este necesar n fiecare an deconstruit aproximativ 300 mii m2 de spaiul locativ. n ultimii 7 ani anual construciile noiconstituiau aproximativ 150 mii m2, deaceea pentru a atinge scopul problemei strategiceconstruciile practic trebuie indoite.,ns pentru a impementa aceasta n practic este nevoiede investiii considerabile-20,7 mlrd. lei pe perioada 2004-2020, sau cte 1,2 mln lei anual .


33/55

n rezultat va fi rezolvat problema urmailor, care n Chiinu la momentul dat sntaproape 60 mii de familii i ce este destul de important va crete nivelul indestulrii cuspaiul locativ i calitatea lui.

O alt soluie a spaiului locativ ar fi reconstrucia caselor vechi cum deja o face alteorae mari ca Moscova, Kiev. O cretere nsemnat de spaiul locativ se presupune din

construcia etajelor suplimentare i a maselor, starea tehnic a caselor care permit acestlucru-

Tema 6 Piaa imobilului comecial:componente,stare i temei de dezvoltare.1.Componentele pieii2.Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.

1.Componentele pieiiLegea cu privire la privatizare,adopt.n 1991 a servit drept baz pentru transmitereaobiectelor propriet.de stat n proprietate privat.La etapa iniial a privatizrii n RM au fosttransmise n proprietate privat BI locativ, la etapa urm.-obiectelor comerciale i

industriale .ntreprinderile.mici i mijlocii au fost vndute n licitaie.Cele mari au fost reorganiz.n SA.Pe pacursul ultimului an,coul min de consum a crescut,s-au ridicat tarifele laelectricit.,cldur,ap,ceea ce odat cu venirea iernii poate s devin un impuls pu migraiidin ar. Aceasta .va conduce la ngustarea pieii de consum, sect.de serv.de care depindepiaa imobilelor .comerciale.Imob.comerc.nu este o locuin.El necesit o mare investirede bani i de aceea fiecare vnzare este individual n felul su.Pentru ca obiectul .s secoacpentru cumprare i ca el s poat s fie rupt ca un fruct copt trebuie s treac 9luni.Aceasta .se refer la obiecte.mari care cost scump i cererea crora numr uniti.i aceasta.este normal deoarece campania de publicitate dureaz vreo 3 luni.i chiar i

atunci.cnd exist un potenial cumprtor pentru studierea ob.,trgului,cutarea finanelorpu cumprare,reconstr.i pu ndeplinirea contract. va trece nu mai puin de jumtate.de an.Dup cum spun specialitii,preurile de obicei snt stabilite de cumprtori,iar rolul lor estede a ajuta cumprt.s se orieteze n conjunctura pieei. Pe p.imob.comerc. de o cererestabil se bucur obiectele.cu destinaie.de producie,ncperi pentru depozite, bazele deproducere i terenurile sub construc.lor,cu o supraf.nu mai mare de 1-2mii m2.Cafenelele,barurile,restaurant.i de asemenea magazinele.au piedut popularitatea n ochiicumprt.S-a nviorat cererea la ncperi.pentru centrele sportive,feetness cluburile etc.Nu ru se vnd barurile mici n locuri nviorate.Unii clieni prefer s nu cumpere unobiect.gata fcut,ci s se ocupe de construc.lui singuri.n legtur cu aceasta.a crescutpreul la loturile de pmnt .pentru construcii. n raioaneleCentru,Telecentru,Botanica.Permanenta surs de oferte,pe aceast.pia specific,nevorbete despre faptul c firmele se tansform,dau faliment i se absorb una pe alta.n ceeace privete oferta,ca i mai nainte,predomin construcii.pentru oficiiconstrucii.comerciale.n dependen de starea lor i calitatea.,preul variaz n prilecentrale ale oraului de la 270-1000$pu 1m2.Pe lng ac.se propun apartam.de la etajul unu din casele cu multe etaje sau caseleindividuale ale fondului vechi locativ.


34/55

Astfel de ncperi.cumprtorul.va fi nevoit singur s le renoveze special,dac el planifics-i deschid un magazin,un oficiu sau o farmacie.Multe obiecte.comerciale.sunt greu devndut din cauza strii sau di cauza preurilor mari.n comparaie cu aniiprecedeni,preurile la astfel de obiecte.au sczut cu 40%.ns vnztorilor le este greu s sedeprind psihologic cu aceasta.

Ei ar dori s-i ntoarc banii cndva investii i nu doresc s scad preurile.Iar dac lescad,at.nu semnificativ,n jur de 5%.Vnzt.in preurile, de aceea afacerile,mai ales cele cuob.mari,sunt n numr unitar. Magazine nu prea mari cu caracteristici bune se vnd maibine.Cte odat cump.i vnzt.gsesc o variant compromitoare n form dearend.urmat de o rscumprare.

2.Stare pieii i tendine de dezvoltare a ei.

Situaia pe piaa obiectelor.comerciale.este nestabil,din cauza legislaiei,care nustimuleaz,ci stopeaz businessul.Comercianii de cndva,astzi prefer s se ocupe cubusinessul n Romnia sau Rusia sau pur i simplu s-i schimbe locul de trai.Specificul

pieii.imobilelor.ce aduce venit este inaccesibilitatea.Proprietarii obiectelor.mari i scumpese struie s le vnd fr a face totul public.Jumatate .din tranzaciile .cu imobilele.comerciale.i-au revenit oficiilor i centrelor

comerciale.Businessul tot mai mult se orienteaz spre sfera social.de deservire.din cauza recuperrii

rapide a investi.(7-10ani).Analiznd dinamica preurilor, potenialii cumprt.aiobiectelor.comerciale.tind spre procurarea.chiar a celor imobile.care 5-7ani n urm nuprezenta nici un interes.S-a mrit cererea la obiectele.mari-n 2004 supraf.medie aobiectelor.realizate a ajuns pn la 525m2.

Repartizarea .cererii la obiectele.comerciale dup categorii de obiecte: ncperi .de producere.-16,4%,

oficiile-19,5, centre comerciale.-21, depozite-11,5, servicii.auto i spltorii-3,5, frezerii-2 etc.

Se poate de menionat lipsa ofertei a ob.comerc.amplasate pe bl.t.cel Mare.Cauza-propriet.are venituri bune din darea n arend a imob.

Raportul ofertei arendei ctre vnzarea ob.comerc.n 2003 a compus 33%i 67%corespunztor.n mediu,preurile sunt

oficii:300-500$pu m2, centre comerciale.-350-600 $pu m2, depozite i ncperi de .de producere. -120$pu m2, ncperi.sociale.-280-450$pu m2.

Cauzele principale.ale creterii preurilor ar putea fi:interne-tendina de stabilizare asituaiei ec.i polit.nRM,creterea.PIB,reducerea dobnzii la credite.n comparaie cu aniitrecui,cnd statul tria n ateptarea unor schimbri politice.,iar cea mai activ parte apopul

Date post:	05-Apr-2018
Category:	Documents
Upload:	maria-cucereavii
View:	247 times
Download:	0 times

Bazele Pietii Imobilului

Documents