+ All Categories
Home > Documents > Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

Date post: 21-Oct-2015
Category:
Upload: galina-anghel
View: 50 times
Download: 4 times
Share this document with a friend
184
Universitatea Tehnică a Moldovei Facultatea „ Cadastru,Geodezie şi Construcţii” Catedra” Evaluarea şi Managementul Imobilului „ ANALIZA FACTORIAL Ă A VALORII DE PIA ŢĂ A IMOBILULUI REZIDEN Ţ IAL Monografie CHIŞINĂU U.T.M. 2007
Transcript
Page 1: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

1

Universitatea Tehnică a Moldovei

Facultatea „ Cadastru,Geodezie şi Construcţii”

Catedra” Evaluarea şi Managementul Imobilului „

AANNAALLIIZZAA FFAACCTTOORRIIAALLĂĂ AA VVAALLOORRIIII

DDEE PPIIAAŢŢĂĂ AA IIMMOOBBIILLUULLUUII

RREEZZIIDDEENNŢŢIIAALL

Monografie

CHIŞINĂU

U.T.M.

2007

Page 2: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

2

CZU 332.6+330.131 A33

În prezenta lucrare sînt examinate principiile şi noţiunile conceptuale ale evaluării valorii de piaţă, factorii de influenţă şi metodele de evaluare a imobilului rezidenţial în baza datelor despre locuinţe tipizate (apartamente) în mun. Chişinău.

Monografia este destinată studenţilor facultăţilor Inginerie Economică şi Business, Cadastru, Geodezie şi Construcţii şi tuturor specialiştilor cointeresaţi în evaluarea proprietăţilor imobiliare.

Recenzent: doctor habilitat în economie, profesor universitar,

şef de catedră „Finanţe”, U.S.M Galina Ulian

Redactor responsabil: N. Ţurcanu Recomandat spre publicare de Senatul Universităţii Tehnice a Moldovei. Descrierea CIP a Camerei Naţionale a Cărţii Albu, Ion Analiza factorială a valorii de piaţă a imobilului rezedenţial: monogr./ Ion Albu, Svetlana Albu, Nicolae Ţurcanu( red. resp.).-Ch.:UTM, 2007.-128p. Bibliogr. p. 95 ( 119tit.) ISBN 978-9975-9888-5-8

200 ex.

ISBN 978-9975-9888-5-8

© U.T.M.,2007

Page 3: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

3

O adâncă plecăciune părinţilor noştri,

fără ajutorul cărora prezenta lucrare

nu ar fi avut sorţi de izbândă.

Page 4: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

4

ÎNTRODUCERE

Economia Republicii Moldova conform, Constituţiei [6]

este economie de piaţă. Crearea şi dezvoltarea unei economii de piaţă funcţionale, inclusiv a pieţei imobiliare, este un proces de durată şi necesită studii sistematice şi aprofundate.

Constituirea pieţii imobiliare începe în anul 1989, când a fost adoptată hotărârea prin care se permitea vânzarea şi cumpărarea spaţiului locativ de stat şi obştesc. Însă, procesul de formare a pieţei imobiliare a luat amploare doar în 1992, când s-au creat condiţiile obiective pentru tranzacţiile imobiliare. Actualmente piaţa imobilului locativ s-a transformat într-o formă integră, o piaţă aparte cu o infrastructură bine dezvoltată şi o puternică influenţă asupra stabilităţii economice a R. Moldova. Dezvoltarea acestei pieţe în continuare depinde şi de elaborarea şi implementarea în practică a unui sistem de evaluare a bunurilor imobiliare bazat pe valoarea de piaţă.

Problema evaluării imobilului locativ a fost şi este pe larg dezvăluită în literatura de specialitate din străinătate [110-119]. Problema indicată a fost abordată şi de savanţii din Republica Moldova [56, 59-63, 85, 86, 92], care subliniază că într-o economie de piaţă anume valoarea de piaţă eficientizează dezvoltarea imobilului, anume ea este bază echitabilă pentru impozitare, anume ea permite o evaluare justificată a imobilului. Cu toate acestea, abia în prezent valoarea de piaţă îşi ocupă locul cuvenit, deşi pentru unele categorii de imobil condiţiile necesare de implementare au fost create de câţiva ani, mai ales la imobilul locativ tipizat. O altă problemă, care apare în acest context, este netransparenţa preţurilor la tranzacţiile imobiliare. În contractul de vânzare-cumpărare se indică, de regulă, valoarea de inventar a apartamentului care constituie în unele cazuri doar circa 10% din valoarea de piaţă. Astfel, din lipsa unui mecanism

Page 5: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

5

oficializat de evaluare statul pierde venituri fiscale considerabile. Plus la aceasta, în cazul impozitului regulat (anual) pe imobil, pentru valori de piaţă diferite (apartamente în centrul oraşului, în suburbie sau provincie) se plătesc aceleaşi impozite, deci se ignorează echitatea socială şi principiul fundamental al impozitării - încasările trebuie să fie proporţionale valorii; cei mai înstăriţi trebuie să plătească mai mult decât cei cu venituri mai modeste. Aşa dar, evaluarea obiectivă a valorii de piaţă a imobilelor prezintă o problemă economică, socială şi metodologică.

Abordările de evaluare a valorii de piaţă sunt bine studiate şi implementate în practica ţărilor cu economie de piaţă dezvoltată. Ele pot fi ajustate şi la condiţiile R.Moldova [86]. Aplicarea în practică a metodelor de evaluare în diferite scopuri necesită analiza factorilor ce influenţează valoarea de piaţă. Aceşti factori (amplasamentul, caracteristicile fizice, seria etc.) au caracter dinamic şi complex. Determinarea mărimii influenţei lor asupra valorii de piaţă pe o piaţă concretă, de exemplu a mun. Chişinău, la data evaluării permite utilizarea fundamentată a metodelor de evaluare, ajustarea lor la condiţiile R.Moldova.

Acest studiu este consacrat factorilor şi determinării influenţei lor asupra valorii de piaţă a imobilului rezidenţial în baza datelor despre apartamente şi ajustarea lor la condiţiile R. Moldova.

În acest scop au fost puse şi soluţionate următoarele sarcini: tratarea ştiinţifică a valorii de piaţă a imobilului în baza sintezei bibliografice; analiza principiilor de evaluare acceptate în practica europeană şi mondială; identificarea şi clasificarea factorilor de influenţă asupra valorii de piaţă; determinarea şi ajustarea modelelor economice, a metodelor statistice şi econometrice de evaluare a imobilului locativ în scopul elaborării unui model de evaluare automatizat şi adecvat condiţiilor actuale ale pieţei imobiliare din mun. Chişinău; formarea bazei de date proprii; analiza

Page 6: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

6

macroeconomică a preţurilor imobilului locativ tipizat şi dimensionarea mărimii factorilor ce influenţează valoarea de piaţă; verificarea şi adaptarea modelului la condiţiile dinamice ale pieţei.

Autorii au demonstrat că modelele de evaluare utilizate de alte state pot fi ajustate la condiţiile Republicii Moldova, au elaborat algoritmul de calcul al influenţei factorilor asupra valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat, au elaborat modelul automatizat de evaluare a valorii de piaţă a imobilului, adaptabil la condiţiile dinamice a pieţei, au elaborat modelul şi au creat baza de date pentru evaluarea imobilului locativ tipizat.

Rezultatele obţinute pot fi utilizate în evaluarea masivă a imobilului locativ tipizat pentru impozitare, la evaluarea imobilului locativ tipizat în scop de înstrăinare a dreptului de proprietate şi alte scopuri (arendare, asigurare etc.).

Capitolele I, III sînt scrise de Ion Albu, capitolul II – Ion Albu în colaborare cu Svetlana Albu, introducerea, încheierea, coordonarea şi redactarea ştiinţifică – Nicolae Ţurcanu.

Aşteptăm sugestii şi propuneri pe adresa: Facultatea Inginerie Economică şi Business, bd. Dacia nr.41, Chişinău, MD 2060; e-mail: [email protected]

Page 7: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

7

CAPITOLUL I ASPECTE METODOLOGICE ALE EVALUĂRII

BUNURILOR IMOBILE

1.1. Principiile şi noţiunile conceptuale ale evaluării Conceptul de „valoare” a suportat modificări considerabile de-a lungul istoriei. Iniţial teoria obiectivă a valorii a fost propusă de A. Smit şi D. Ricardo [ 81, 84]. Conform acestei teorii la baza valorii se află munca necesară pentru producerea mărfii respective, iar mărimea valorii apare doar pe piaţă în procesul schimbului dintre două mărfuri. Preţul, spun ei, reprezintă exprimarea bănească a valorii. Cu un secol mai târziu marginaliştii, S. Djevons, L. Valiras, K. Menger, au respins această teorie înlocuind-o cu teoria utilităţii marginale. Valoarea, în corespundere cu această teorie, nu se bazează pe muncă, ci depinde de aprecierea subiectivă a individului, de utilitatea marginală a mărfii. În conformitate cu acest punct de vedere, la formarea valorii ia parte nu numai producătorul, ci şi cumpărătorul. În secolul XX atât urmaşii lui D. Keins, cât şi monetariştii (M. Friedman) se reîntorc la teoria valorii propusă de D. Ricardo, respingând teoria utilităţii marginale. Actualmente teoria economică prezintă multiple alternative privind elementele care stau la baza valorii bunurilor: munca încorporată, raritatea, moda, momentul schimbului etc. În teoria evaluării întâlnim elemente specifice, care ţin de obiectivele vânzătorului şi cumpărătorului, dar şi de aspecte teoretice specifice, care stau la baza fundamentării metodelor de evaluare.

Economia de piaţă are la bază acumularea, dezvoltarea continuă şi mişcarea liberă a capitalurilor. Există multiple alternative de utilizare a capitalurilor. Alegerea celei mai bune alternative va depinde de evaluarea corectă a şanselor. Prin evaluarea economică se stabilesc nu preţuri ale elementelor patrimoniale, ci valori. Distincţia este nu numai de natură

Page 8: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

8

semantică, ci şi metodologică şi are la bază atât conţinutul, cât şi modalităţile diferite de determinare. Preţul poate fi considerat un fapt istoric, care reflectă cât s-a cheltuit în afaceri asemănătoare deja încheiate. Termenul de „preţ” se mai foloseşte pentru a indica „preţul ofertei”. Nici preţul istoric, nici cel al vânzătorului nu prezintă o mărime argumentată pentru evaluarea obiectului.

Valoarea prezintă suma de bani sau echivalentul bănesc pe care cumpărătorul îl oferă în schimbul unui obiect. Ea de obicei se analizează din punctul de vedere al cumpărătorului ipotetic. Prin urmare am putea defini valoarea drept suma care va fi plătită de un cumpărător ipotetic pentru proprietatea evaluată (tab.1).

Atât în teorie, cât şi în practică se folosesc diferite tipuri de valori. De exemplu: valoare de împrumut, valoare de asigurare, valoare de piaţă, valoare de bilanţ, valoare de lichidare, valoare investiţională etc. În mod general, însă, valoarea poate fi divizată în două categorii mari: valoarea obiectivă (valoarea de schimb) şi valoarea subiectivă (valoarea de utilizare).

Tabelul 1 Deosebirea noţiunilor „valoare” şi „preţ”

Valoare Preţ Sumă presupusă în prealabil Sumă reală, achitată în cadrul

afacerii Reflectă părerea evaluatorului Reflectă acordul părţilor în

afacere Se determină înaintea afacerii Se determină în procesul

afacerii Exprimarea bănească a utilităţii curente, a veniturilor viitoare

Exprimarea bănească a nivelului preţului şi profitului

Rezultatele evaluării diferă Rezultatul este strict, concret

În dependenţă de scopul evaluării, prezenţa sau lipsa dreptului

asupra proprietăţii, există diferite moduri de determinare a valorii, care pot fi grupate în valoare de folosire şi în valoare de schimb

Page 9: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

9

[67]. Valoarea de utilizare poartă un caracter subiectiv şi întotdeauna reflectă intenţiile proprietarului, arendaşului, care nu sunt legate de vânzarea-cumpărarea obiectului, darea în arendă şi alte operaţii de acest fel. Valorii de utilizare, în practica mondială, i se alătură valoarea de investiţie, valoarea de bilanţ şi valoarea pentru import. Valoarea de schimb cuprinde valoarea de piaţă, valoarea de lichidare, valoarea de asigurare, valoarea de arendă etc. Determinarea valorii de schimb, de regulă, are sens contrar valorii de utilizare, ea poartă un caracter obiectiv şi serveşte la efectuarea operaţiilor pe piaţa imobilului: cumpărare, vânzare, transmiterea în calitate de gaj pentru primirea creditelor, darea în arendă şi altele.

Valoarea de utilizare se bazează pe un şir de principii de importanţă economică: principiul aşteptării, folosirii, înlocuirii. Valoarea de schimb se bazează pe principiile cererii şi ofertei, schimbului şi concurenţei. Există unele principii ce stau la baza tuturor tipurilor de valori ale imobilului. La acestea se referă principiul preţului restant şi principiul celei mai eficiente utilizări. (tab.2).

În Europa principiul „celei mai bune utilizări” este înlocuit prin noţiunea „valoare de utilizare alternativă”. Conceptul de „Cea mai bună utilizare” este folosit pe larg în America de Nord, sinonim cu valoarea de piaţă. La definiţia, menţionată mai sus, vom concretiza: este evident că o utilizare, care nu este permisă din punct de vedere legal sau imposibilă din punct de vedere fizic, nu poate fi considerată ca cea mai bună utilizare. O utilizare care este permisă legal şi posibilă fizic poate, totuşi, să necesite o explicaţie care să-i justifice adoptarea într-o asemenea utilizare, care, va fi, probabil rezonabilă sau justificată corespunzător. După ce analiza a stabilit că una sau mai multe utilizări sunt probabil rezonabile, concluzia poate fi validată printr-un studiu de fezabilitate. Utilizarea care conduce la cea mai mare valoare ar trebui să fie considerată ca cea mai bună utilizare şi va fi analogă cu definiţia valorii de piaţă.

Page 10: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

10

Tabelul 2 Principii ce stau la baza valorii imobilului

Principiul Caracteristica 1 2

Principiul cererii şi ofertei

Corespunde „legii cererii şi ofertei”. Adică, cu cât mai mare va fi oferta pe piaţa bunurilor imobiliare, cu atât mai mic va fi preţul. Şi viceversa, preţul va scădea odată cu creşterea cererii. În punctul de echilibru (cererea egală cu oferta) preţul de piaţă are tendinţa de a exprima cheltuielile sociale de primă importanţă. Dar, deoarece, pieţele imobilu lui sunt imperfecte, cererea şi oferta rareori dictează preţul conform căruia se încheie afacerile imobiliare. Capacitatea de a negocia, numărul şi posibilitatea participanţilor, meto- dele de finanţare, emoţiile şi alţi factori joacă un rol considerabil la formarea preţurilor reale de vânzare.

Principiul schimbului

Bunurile imobiliare, asemenea mediului ambiant, economic şi social, sunt supuse schimbării. Însăşi bunurile imobiliare se uzează în procesul de exploatare. Utilizarea terenurilor de pământ se schimbă în rezultatul activităţii umane. Condiţiile economice şi demografice sunt în permanentă schimbare, formând premise pentru creşterea sau micşorarea cererii pentru bunurile imobiliare. Aceştia şi alţi factori pot schimba eficacitatea unui bun imobil într-un loc stabilit.Expertul în evaluări trebuie să presimtă apariţia schimbărilor şi să determine reacţia pieţei la schimbarea apărută.

Principiul concurenţei

Apariţia beneficiului, ce depăşeşte unele norme stabilite, atrage o concurenţă enormă pe piaţa imobilului, care, de regulă, decurge cu creşterea ofertei. Creşterea ofertei, după cum s-a menţionat, micşorează preţurile şi corespunzător, veniturile în urma tranzacţiilor imobiliare. O astfel de concurenţă poate declanşa procesul de micşorare a veniturilor până la nivelul „normal”, sau şi mai jos, până la dispariţia lor.

Principiul substituirii

Valoarea maximă al proprietăţii imobiliare prezintă cel mai mic preţ, sau valoarea, conform căreia poate fi procurat un alt obiect cu o utilizare echivalentă. Acest principiu stă la baza fiecăreia din cele trei metode tradiţionale de evaluare a imobilului.

Principiul costului restant

Costul restant prezintă venitul net pe care-l aduce terenul, după ce au fost achitate plăţile pentru cheltuielile de muncă, capital şi activitatea de antreprenoriat.

Page 11: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

11

Tabelul.2 (continuare) 1 2

Principiul celei mai eficiente

utilizări

Acest principiu e determinat de probabila utilizare a bunului din punct de vedere fizic, rezonabil justificat şi legal realizabil, şi din punct de vedere financiar, în rezultatul căreia valoarea proprietăţii evaluate va fi maximală. Realizarea acestui principiu este posibilă în cazul când valoarea obiectului constă din suma valorii pământului şi a construcţiei cu evidenţa uzurii. În unele cazuri se evaluează aparte preţul de piaţă a lotului de pământ şi a construcţiei, cum ar fi pentru determinarea bazei de impozitare, a loturilor constructive şi neconstructive, evaluarea preţurilor de piaţă a drumurilor şi comunicaţilor inginereşti, a plăţii de arendă şi a.

Principiul corespunderii aşteptărilor

Stilul arhitectural, nivelul condiţiilor şi serviciilor propuse de construcţie trebuie să corespundă necesităţilor şi aşteptărilor pieţei. valoarea maximă apare atunci când există o arhitectură omogenă cu caracter compatibil utilizării pământului. Corespunderea conform utilităţii, reprezintă în cea mai mare măsură elementul dorit de proprietar. Corespunderea la optim asigură venitul maximal deţinătorului proprietăţii imobiliare.

Principiul anticipării

Reflectă opinia cumpărătorului privind câştigurile viitoare şi valoarea lor actuală. La baza acestui principiu stă teoria schimbării valorii banilor în timp.

Sursa: întocmit de autori în baza sintezei bibliografice

Valoarea de utilizare alternativă poate fi definită, prin referire la definiţiile de bază ale TEGOVA, ca fiind valoarea cu cea mai bună utilizare, alta decât cea prezentă, respectiv cea intenţionată sau cea care ar corespunde unei redezvoltări de către proprietarul activului, de societatea de dezvoltare imobiliară, sau de către ocupantul presupus. Evaluările pe baza utilizării alternative sunt solicitate în cazul evaluării pentru garanţii, sau ca parte a analizei privind cea mai bună utilizare, atunci când se decide amplasarea economică a activelor sau calcularea randamentului real al capitalului utilizat de companie. Valoarea de utilizare alternativă poate fi negativă. Această valoare negativă apare în mod tipic pentru terenurile închiriate sau când valoarea de utilizare actuală

Page 12: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

12

este mărită datorită unor drepturi specifice şi/sau unor considerente privind continuarea afacerii sau limitărilor asupra responsabilităţilor legale stricte, care s-ar aplica, totuşi, la vânzarea pe piaţa liberă.

Prin urmare, conceptul celei mai bune utilizări include valoarea alternativă ca parte componentă.

Cea mai frecventă formă a valorii obiective, atât în practică, cât şi în teorie, este valoarea de piaţă. Definirea corectă a valorii de piaţă este necesară pentru a clarifica mai multe puncte de discuţie:

• există o diversitate de opinii între profesioniştii din domeniul imobiliar privind înţelesul valorii de piaţă utilizabile în ramură;

• conceptul valoare de piaţă nu este bine înţeles şi perceput de cei ce nu se ocupă în mod curent cu evaluarea activelor imobiliare;

• există necesitatea de educare şi a clienţilor din ramură privind existenţa, nivelul şi modul de evaluare a valorii de piaţă în ramură;

• necesitatea de a se găsi o definiţie general acceptată, capabilă să reflecte toate condiţiile determinante ale valorii de piaţă, ca primă etapă în stabilirea unor standarde de evaluare în R.Moldova.

Legislaţia Uniunii Europene, în Articolul 49(2) al Directivei Consiliului, privind conturile anuale şi consolidate ale Companiilor de Asigurări (91/674/EEC), propune următoarea definiţie a valorii de piaţă: „Valoarea de piaţă va însemna preţul la care terenul şi clădirile ar putea fi vândute în cadrul unui contract privat, între un vânzător decis să vândă şi un cumpărător independent, la data evaluării, considerându-se că proprietatea este expusă public pe piaţă, iar condiţiile de piaţă permit o vânzare ordonată şi că, ţinând seama de natura proprietăţii, este disponibilă o perioadă normală pentru negocierea vânzării” [42].

Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare a propus o altă definiţie, care a fost adoptată de Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori (TEGOVA): „valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, într-o tranzacţie liberă (nepărtinitoare), după un

Page 13: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

13

marketing adecvat în care fiecare parte a acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.

În America de Nord se foloseşte pe larg definiţia, potrivit căreia valoarea de piaţă se echivalează cu conceptul celei mai bune utilizări: „Utilizarea cea mai probabilă a unui activ, care este posibilă din punct de vedere fizic, permisă din punct de vedere legal, fezabilă din punct de vedere financiar, justificată în mod corespunzător şi din care rezultă cea mai mare valoare a activului supus evaluării” [42].

Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori consideră că aplicarea oricăreia dintre primele două definiţii va conduce la aceeaşi estimare a valorii, iar ideea de cea mai bună utilizare (aplicată de specialiştii americani) este inclusă implicit în definiţia valorii de piaţă alternative propuse de TEGOVA.

Legea cu privire la activitatea de evaluare aprobată prin Hotărârea Guvernului R.Moldova nr. 989 – XV la 18.04.2002 defineşte valoarea de piaţă drept suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător hotărât să vândă, după un marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă, în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa necesară şi neconstrâns [26].

Din 01.12.2004 a intrat în vigoare standardul SM 249:2004 [40] Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni şi definiţii, care standardizează termenul valoare de piaţă, definiţia fiind similară celei nominalizate în Legea cu privire la activitatea de evaluare.

Standardul menţionat defineşte noţiunile fundamentale privind evaluarea patrimoniului. Conform legislaţiei standardul naţional de evaluare se aplică de către evaluatori în mod obligatoriu, indiferent de scopul şi obiectul evaluării. Dacă, cu privire la valoarea de piaţă s-a ajuns la o definiţie unanim acceptată, apoi procesul de apreciere a acestei valori trezeşte mai multe semne de întrebare.

Spre exemplu, metodele aplicate în procesul evaluării sunt incluse în una din trei grupări posibile. Grupările diferă

Page 14: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

14

prin modul de evaluare a patrimoniului, astfel ele au fost denumite abordări. Conform dicţionarului explicativ a aborda înseamnă „a începe studiul sau tratarea unei probleme, a începe o discuţie” [69, p.4], explicaţie ce corespunde întocmai situaţiei examinate. Metodele prin intermediul cărora este evaluat patrimoniul în baza costurilor necesare pentru crearea, modificarea şi utilizarea obiectului evaluării, ţinând cont de deprecierea acumulată formează una din abordări. Altă abordare cuprinde metodele care permit evaluarea patrimoniului în baza analizei pieţei, a vânzărilor obiectelor comparabile cu cel evaluat. Abordarea a treia presupune metodele cu ajutorul cărora se apreciază valoarea patrimoniului în baza valorii veniturilor viitoare ce ar putea fi obţinute ca rezultat al utilizării bunului.

Studiind patru acte normative: Legea cu privire la activitatea de evaluare [26], Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală [10], Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile [18] şi Standardul Moldovean SM 249:2004 [40], observăm trei modalităţi de tratare a abordărilor sus-numite.

Legea cu privire la activitatea de evaluare şi Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile numesc abordările respective metode: Metoda analizei comparative a vânzărilor, metoda veniturilor, metoda cheltuielilor.

Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală defineşte abordarea din punctul de vedere al cheltuielilor, abordarea din punctul de vedere al pieţei şi abordarea din punctul de vedere al venitului.

Standardul Moldovean SM 249:2004 defineşte abordarea prin metoda costului, abordarea prin analiza vânzărilor comparabile, abordarea prin metoda venitului.

Page 15: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

15

Tabelul 3 Compararea noţiunilor conceptuale

Legea cu privire la activitatea de evaluare

Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile

Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală

SM 249:2004

Metoda cheltuielilor Abordarea din punctul de vedere al cheltuielilor

Abordarea prin metoda costului

Se bazează pe estimarea cheltuielilor pentru crearea

unui obiect analogic celui de evaluat sau a cheltuielilor

pentru înlocuirea obiectului supus evaluării.

Constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca totalitatea cheltuielilor

necesare pentru crearea lui în starea curentă sau

reproducerea calităţilor lui de consum.

Reprezintă calculul iniţial al valorii obiectelor de proprietate intelectuală, efectuat, de regulă,

de către agenţii economici şi care constituie valoarea minimă

a acestor obiecte.

Modul de evaluare a patrimoniului în baza

costurilor necesare pentru crearea,

modificarea şi utilizarea obiectului evaluării,

ţinând cont de deprecierea acumulată.

Se bazează pe estimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alte

obiecte similare, vândute sau propuse spre vânzare

Presupune estimarea valorii de piaţă a bunului imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au ost vândute recent şi ajustării preţurilor de vânzare pentru

diferenţele între aceste bunuri şi obiectul evaluării.

Page 16: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

16

Metoda veniturilor Abordarea din punctul de vedere al venitului

Abordarea prin metoda venitului

Se bazează pe estimarea viitoarelor venituri şi cheltuieli, legate de utilizarea obiectului

evaluării

Presupune estimarea valorii bunului imobil în

baza venitului operaţional net ce poate fi generat de

acest bun în viitor.

Care sintetizează metodologia tuturor abordărilor de

calculare a valorii obiectelor de proprietate intelectuală, ia

în consideraţie atât cheltuielile efective, cât şi tipurile de

venituri, canalele de încasări financiare, prognoza dezvoltării ramurii, a

capacităţilor de producţie şi a conjuncturii pieţei

concurenţiale, prevede prognozarea veniturilor, raportarea lor la valoarea

curentă.

Modul de evaluare a patrimoniului în baza

valorii veniturilor viitoare ce ar pute fi

obţinute ca rezultat al utilizării bunului.

Sursa: completat de autori în baza actelor legislative ale R. Moldova

Page 17: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

17

Este evident că în actele legislative ce tratează acelaşi

domeniu de activitate nu pot fi diferite puncte de vedere (tab.3). După părerea noastră modurile respective de evaluare ar putea fi numite: abordarea costurilor – adică studiul costurilor, tratarea problemei (valorii) costurilor, abordarea veniturilor – studiul veniturilor, tratarea problemei veniturilor şi abordarea comparativă – studiu comparativ, tratarea comparativă a valorii.

1.2. Evoluţia metodelor de evaluare în Republica

Moldova Metodele de evaluare a bunurilor imobile în R. Moldova pe parcursul ultimilor ani au suportat mai multe modificări şi transformări conceptuale. Prima metodologie de evaluare a spaţiului locativ a fost formulată ca răspuns la necesitatea apărută în procesul privatizării. Metodologia de evaluare a locuinţelor care urmează a fi privatizate [24] stabilită prin Legea nr.1324-XII din 10 martie 1993 cu privire la privatizarea fondului de locuinţe (anexa nr.2 la lege) prevede următoarele momente caracteristice:

1. Ca unitate pentru evaluarea locuinţei care urmează să fie privatizată se ia 1m2 de suprafaţa totală echivalentă. Suprafaţa totală echivalentă a locuinţei reprezintă suma suprafeţelor încăperilor locuibile şi a dependenţelor, a verandelor, a dulapurilor încorporate, lojilor, balcoanelor şi a teraselor care se ia în considerare cu următorii coeficienţi: lojii – 0,5, pentru balcoane cu paravane laterale şi pentru terase – 0,35, pentru balcoane ordinare proeminente – 0,25. m

2. Preţul locuinţei care urmează să fie privatizată se determină pornindu-se de la valoarea iniţială de balanţă (de reconstituire) al construcţiei. Din preţurile de deviz curente, scăzându-se mărimea uzurii fizice (la data evaluării), preţul reţelelor şi a instalaţiilor exterioare care se determină după culegerea “Indicii comasaţi ai valorii de reconstituire a construcţiei locative, edificiilor publice şi a

Page 18: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

18

comunicaţiilor comunale de importanţă vitală” [20] cu folosirea coeficienţilor de indexare a valorii iniţiale a fondului de locuinţe.

3. Preţul 1m2 al imobilului se determină prin împărţirea preţului determinat (calculat în preţuri de deviz curente), la suprafaţa lui totală echivalentă.

4. Preţul locuinţei se determină în baza datelor de inventariere a fondului de locuinţe înregistrate la biroul teritorial de inventariere tehnică, la organizaţia de exploatare a locuinţelor şi la unităţile care au la balanţă fond de locuinţă, la momentul efectuării calculelor, luându-se în considerare coeficientul de reglementare a modificării nivelului preţurilor.

5. La determinarea preţului real al unui 1m2 de suprafaţă totală echivalentă a locuinţei ce urmează să fie privatizată, se va considera nivelul real al calităţilor de consum ale locuinţei

mdr KVP *= 1.1. unde: Pr – preţul real al 1m2 de suprafaţă totală echivalentă. Vd – valoarea de bilanţ (de deviz) al 1m2 de suprafaţă totală

echivalentă în preţurile curente ale construcţiei la momentul efectuării calculelor care se fac în conformitate cu p.2.

Km – coeficientul mediu ce exprimă calităţile de consum ale locuinţei determinat prin înmulţirea tuturor coeficienţilor aplicaţi pentru locuinţa dată.

6. Pentru exprimarea calităţilor de consum ale locuinţei se stabilesc coeficienţii prezentaţi în tabelul 4.

7. Suprafaţa totală echivalentă a apartamentului ce revine unui membru de familie, se determină prin împărţirea suprafeţei totale (So) la numărul de membri totali ai familiei (M).

MS

S om = 1.2.

Page 19: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

19

Tabelul 4 Calităţi de consum coeficientul

Ale cartierului 0,95-1,05 Starea ecologică Ale imobilului Materialul pereţilor 0,97-1,04 Existenţa conductei de gunoi 0,98-1,02 Tipul imobilului a. Proiect individual cu sistematizare îmbunătăţită 1,6

b. Proiect în serie cu sistematizare îmbunătăţită c. Casă cu 1 sau 2 nivele pentru 1 sau 2 familii

1,2 1,5

Ale apartamentului Etajul întâi şi ultimul 0,97 Suprafaţa bucătăriei (mai mică sau mai mare de 7 m2) 0,96-1,04

8. Prin compararea lui Sm cu normativele existente se

determină suprafaţa locuinţei în limitele normative (Sn), suprafaţa care urmează să fie cumpărată la preţuri de stat, precum şi suprafaţa supranormativă (Sa) care urmează să fie cumpărată la preţuri comerciale, respectiv preţul locuinţei în limitele normative (Qn) şi valoarea la preţuri comerciale(Qc)

)*10()*20( fn NMS += 1.3

nac SSS −= 1.4 snn PSQ *= 1.5

ccc PSO *= 1.6 unde: Sn – suprafaţa totală normativă M – numărul total de membri Nf – numărul de familii care locuiesc în locuinţă Ps – preţ de stat 1m2

Page 20: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

20

Pc – preţ comercial 1m2 determinat de Guvern la data privatizării, însă care să nu depăşească preţurile curente pentru construcţia locuinţei de stat

9. Valoarea totală a locuinţei care urmează să fie privatizată se calculează în modul următor:

cn QQQ += 1.7 unde: Qn – preţul locuinţei în limitele normative Qc – valoarea la preţuri comerciale Q – valoarea totală a locuinţei care urmează să fie privatizată,

şi serveşte drept bază la calculul impozitului pentru proprietatea privată şi a taxei notariale.

În cazurile când imobilul se transferă din proprietatea de stat în proprietatea privată, evaluarea are un rol hotărâtor. Valoarea proprietăţii are o mare importanţă pentru toate părţile interesate atât pentru stat, cât şi pentru foştii deţinători sau pentru viitorii deţinători.

Metodologia propusă de evaluare a bunurilor imobiliare în scop de privatizare nu prevede determinarea valorii de piaţă. S-a presupus că valoarea de piaţă a imobilelor se va stabili în rezultatul licitaţiilor de privatizare deschise şi a creării pieţei reale. Preţurile reale de privatizare au fost şi sunt diferite faţă de preţurile de piaţă a imobilelor din următoarele considerente: - privatizarea a avut loc în lipsa unei pieţe de imobil dezvoltate şi

cu lipsa investitorilor strategici; - cumpărătorii (fondurile de investiţii şi privatizare, companiile

financiare şi persoanele fizice) nu s-au aflat în condiţii de concurenţă liberă;

- majoritatea absolută a obiectelor de privatizare s-au “vândut” pe bonuri patrimoniale, valoarea reală a cărora nu s-a păstrat pe parcursul privatizării;

- obiectele pentru privatizare s-au aflat în sfera circulaţiei o perioadă de timp dictată de programul privatizării şi nu de cerinţele oportune ale pieţei imobiliare;

Page 21: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

21

- au fost privatizate preponderent clădirile, construcţiile şi edificiile, iar terenurile au fost incluse în circuit cu mare întârziere;

- au lipsit vânzările în credit, în baza unor business planuri întemeiate.

Prin urmare, preţurile, care s-au stabilit în procesul de privatizare, nu pot reflecta valoarea de piaţă a imobilelor.

Primii paşi în elaborarea metodologiei de evaluare a valorii de piaţă în R. Moldova au fost întreprinşi de N. Ţurcanu şi O. Buzu [86]. Luând în consideraţie lacunele anterioare şi experienţa ţărilor dezvoltate, metodologia respectivă propune următoarele abordări:

- analiza comparativă a vânzărilor; - calcularea cheltuielilor; - analiza veniturilor;

Nici o abordare din cele indicate nu este universală. În practica evaluării se utilizează doua sau chiar toate trei metode pentru unul şi acelaşi bun imobil. Utilizarea abordărilor concrete depinde de scopul evaluării [63].

Analiza comparativă a vânzărilor. Se utilizează în cazurile de evaluare a obiectelor de imobil tipice din sfera productivă şi neproductivă, a caselor cu multe apartamente şi individuale.

Această abordare constă în analiza comparativă a bunului, cu alte obiecte vândute sau scoase de vânzare. Punctul iniţial aici este comportamentul raţional al cumpărătorului sau al investitorului (care niciodată nu va plăti mai scump pentru un bun imobil decât pe unul similar). Analiza comparativă a vânzărilor este o metodă simplă. Ea mai este numită metoda informaţiei de piaţă sau metoda de piaţă. Câmpul de utilizare a acestei metode este limitat. Ea nu se recomandă în condiţiile cu grad sporit de inflaţie sau atunci, când informaţia despre vânzare este nesatisfăcătoare din punct de vedere cantitativ şi calitativ. În Republica Moldova condiţiile necesare pentru utilizarea metodei în cauză abia se formează. Mai ales lipsesc fluxurile informaţionale cu privire la datele precise, reale ale preţurilor bunurilor imobiliare.

Page 22: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

22

Calcularea cheltuielilor. Această abordare se întemeiază pe determinarea costului reproducerii totale a bunului imobil sau înlocuirii complete a obiectului evaluat, ţinând cont de mărimea uzurii. La rezultatul obţinut se adaugă valoarea de piaţă a terenului ca şi cum ar fi disponibil pentru construcţii. Astfel se apreciază valoarea integrală a bunului imobil. Abordarea „Calcularea cheltuielilor" în practică se întrebuinţează prin două variante. O variantă prevede calcularea costului reproducerii bunului imobil (reproduction cost new), alta - calcularea costului de înlocuire (replacement cost new) în majoritatea cazurilor se apelează la calcularea costului total de reproducere, fiindcă la înlocuire, de fapt, se construieşte un obiect deosebit de cel evaluat. Din punct de vedere teoretic este mai avantajoasă a doua variantă, deoarece este puţin probabil că cineva să dorească reproducerea clădirii de 3-5 ani.

Aşadar, aplicarea metodei „Calcularea cheltuielilor” depinde de alegerea între două variante. Apar probleme şi atunci când e necesar de apreciat gradul de uzură a unor elemente de construcţii şi a clădirii integral. Această abordare nu corespunde deplin principiului utilizării potrivite şi intensive.

Prin urmare, această modalitate se utilizează la fezabilitatea construcţiilor noi, determinarea variantei intensive de folosire a pământului, la evaluarea clădirilor cu destinaţie specială (netipice), la evaluarea în scopuri de impozitare pe elemente a proprietăţii imobiliare, în cazul impozitării veniturilor şi pentru evidenţa contabilă. Această abordare se aplică la asigurarea proprietăţii imobiliare, pentru evaluarea valorii imobiliare pe pieţe pasive. De aceea această modalitate este foarte răspândită în Republica Moldova.

Analiza veniturilor. Analiza veniturilor ca metodă de evaluare se foloseşte pentru obiectele care aduc venit. Esenţa acestei metode constă în faptul că valoarea bunului imobil în care se investeşte reflectă cantitatea şi calitatea venitului scontat de la acest obiect pe toată perioada de exploatare.

Page 23: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

23

Valoarea obiectului care aduce venit, este egală cu suma veniturilor viitoare, actualizate la momentul evaluării. În cadrul utilizării acestei metode trebuie neapărat să se ţină cont de condiţiile de finanţare şi investire în imobil, să se analizeze veniturile şi cheltuielile cu ajutorul diferitor tehnici.

Abordarea "Analiza veniturilor" presupune ca în procesul de evaluare să se folosească, după caz, una din următoarele metode:

a) metoda potenţialului comercial; b) metoda fructificării fluxului financiar; c) metoda diferenţei sau a rezultatului valoric; d) metoda investiţională; A. Metoda potenţialului comercial. Presupune determinarea venitului scontat care este legat de

posesia şi utilizarea bunului imobil. Pentru aceasta se foloseşte una din următoarele tehnici:

- tehnica determinării venitului net (potenţial şi real) - capitalizarea directă (porneşte de la ideea că preţul imobilului

este direct proporţional valorii curente a veniturilor nete viitoare. Se utilizează când bunul imobil are o sarcină de exploatare stabilă şi permanentă. Neajunsul acestei metode constă în faptul că se ia în consideraţie doar venitul obţinut numai în primul an de utilizare).

Pentru determinarea coeficientului de capitalizare se apelează la: 1) metoda de piaţă, care presupune analiza coeficienţilor de capitalizare a obiectelor asemănătoare. Se foloseşte pe larg, fiindcă în aşa mod se reflectă obiectiv situaţia pieţei imobiliare; 2) metoda cumulativă. Esenţa ei constă în determinarea sumei procentelor: asigurat fără risc (procentul bancar), pentru gestiunea investiţiei, de lichiditate. Se calculă şi coeficientul de eficienţă al investiţiei în imobil. 3) metoda acoperirii datoriei; 4) metoda analizei ipotecar - investiţionale.

Page 24: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

24

Metodele 3 şi 4 practic nu se folosesc în ţările cu economia în faza de tranziţie din motive de dezvoltare insuficientă a infrastructurii de piaţă. B. Metoda fructificării fluxului financiar.

Prin aplicarea acestei metode se poate actualiza mărimea veniturilor anuale, viitoare la momentul curent a1 evaluării. La finele perioadei de investiţie sumele alocate se întorc investitorului. Valoarea totală a investiţiei constă din suma veniturilor actualizate şi a celui fructificat din ultima perioadă de investiţie. La utilizarea acestei metode, se folosesc ca instrumente procentul compus şi factorul de fructificare. Descrierea acestui mecanism nu reprezintă obiectul studiului.

C. Metoda diferenţei sau a rezultatului valoric. Se utilizează în cazul când se cunoaşte valoarea şi cerinţele

faţă de venitul la unul din elementele bunului imobil - construcţiei sau terenului. Suma venitului rămas după satisfacerea cerinţelor faţă de venitul unuia din elementele imobilului se atribuie elementului, valoarea căruia este recunoscută. Această metodă se utilizează la evaluarea obiectelor care aduc venit. Există trei variante a acestei metode: pentru clădiri, pământ şi bunul imobil integral.

Metoda diferenţei se aplică la: a) evaluarea terenurilor pentru dezvoltare; b) evaluarea terenurilor cu construcţii care trebuie demolate şi construite din nou (redevelopment); c) pentru terenul cu construcţii care trebuie reconstruit;

D. Metoda investiţională. Are drept scop formularea opiniei despre valoarea dreptului de

a căpăta venit anual. Se poate utiliza la compararea fluxurilor plăţilor de arendă şi a fluxurilor de venituri. În alte cazuri în baza metodei se află algoritmul folosit la analiza comparativă şi alte metode, cu ajutorul cărora se capitalizează fluxurile de venituri. Această metodă permite evaluarea imobilului cu asigurarea împotriva inflaţiei, luându-se în consideraţie concomitent plata de arendă şi creşterea cererii.

Page 25: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

25

În prezent în ţările cu economia în tranziţie se utilizează numai o variantă a metodei diferenţei - calcularea plăţii marginale pentru pământ în scopul realizării proiectului investiţional.

Metodologia respectivă generalizează teoria evaluării, cuprinde principii fundamentale de evaluare aprobate de practica mondială, metode de evaluare a valorii de piaţă adaptate la condiţiile specifice ale Republicii Moldova, unele particularităţi de evaluare a terenurilor de destinaţie agricolă, reglementează procesul evaluării.

Se cere însă ca metodologia dată să fie dezvoltată prin elaborarea metodelor şi instrucţiunilor de evaluare pe categorii concrete de imobil, precum şi în scopuri concrete.

Procesul actual de evaluare a imobilului în Republica Moldova este reglementat prin Legea R.Moldova cu privire la activitatea de evaluare [26, 18]. Documentul respectiv legiferează definiţia valorii de piaţă acceptată de TEGOVA, precum şi principalele metode propuse de Standardele Europene de Evaluare:

a) metoda analizei comparative a vânzărilor, care se bazează pe estimarea valorii obiectului prin compararea lui cu alte obiecte similare, vândute sau propuse spre vânzare;

b) metoda veniturilor, care se bazează pe estimarea viitoarelor venituri şi cheltuieli, legate de utilizarea obiectului evaluării;

c) metoda cheltuielilor, care se bazează pe estimarea cheltuielilor pentru crearea unui obiect analogic celui evaluat sau a cheltuielilor pentru înlocuirea obiectului supus evaluării [26].

Condiţiile şi modul de aplicare a metodelor de evaluare menţionate se prevede a fi stabilite de standardele naţionale de evaluare.

În august 2003 prin Hotărârea Guvernului a fost aprobat Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile [18]. Regulamentul şi-a propus drept scop stabilirea procedurii de determinare a valorii bunurilor imobile, indiferent de tipul acestora şi forma de proprietate asupra lor. Pentru determinarea valorii

Page 26: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

26

bunului imobil se recomandă aplicarea următoarelor metode: metoda cheltuielilor, metoda analizei comparative a vânzărilor şi metoda veniturilor. În cazul în care utilizarea uneia din metodele menţionate nu este posibila, evaluatorul va argumenta în raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei respective. În cazul evaluării diferitor tipuri de bunuri imobile, metodele de evaluare se vor aplica în următoarea consecutivitate:

a) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă: metoda analizei comparative a vânzărilor şi metoda cheltuielilor. Pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie locativă care sunt date în arendă poate fi aplicată metoda veniturilor;

b) pentru evaluarea terenurilor, inclusiv terenurile cu destinaţie agricolă: metoda analizei comparative a vânzărilor şi metoda veniturilor;

c) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie comercială – metoda analizei comparative a vânzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;

d) pentru evaluarea bunurilor imobile cu destinaţie industrială:

- în cazul unei pieţe dezvoltate – metoda analizei comparative a vânzărilor, metoda veniturilor şi metoda cheltuielilor;

- în cazul unei pieţe slab dezvoltate sau inexistenţei acesteia – metoda cheltuielilor;

e) pentru evaluarea bunurilor imobile unice şi specializate – metoda cheltuielilor.

Metoda cheltuielilor Procesul de determinare a valorii de piaţă prin metoda

cheltuielilor este constituit din următoarele etape: a) determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat

liber şi disponibil pentru cea mai bună şi eficientă utilizare; b) determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea

de reconstituire sau de înlocuire). În valoarea construcţiei considerate noi sunt incluse cheltuielile legate nemijlocit de construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;

Page 27: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

27

c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă şi nerecuperabilă); deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice.

d) estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinând cont de mărimea deprecierii acumulate;

e) estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a terenului şi valorii de reconstituire sau de înlocuire a construcţiilor. Astfel, valoarea imobilului este compusă din valoarea

terenului şi valoarea construcţiei. Regulamentul indică metodele de apreciere a fiecărui element, spre exemplu valoarea de reconstituire sau de înlocuire a clădirii sau edificiului evaluat cuprinde următoarele elemente: a) preţul construcţiei; b) cheltuieli indirecte; c) beneficiul investitorului. Valoarea de reconstituire sau valoarea de înlocuire se estimează prin aplicarea următoarelor metode: a) metoda comparaţiilor unitare; b) metoda costurilor segregate; c) metoda cantitativă.

De asemenea, este definită metoda respectivă şi descrisă prin modalitatea de aplicare a ei.

Metoda analizei comparative a vânzărilor Metoda respectivă se utilizează în cazurile în care există

suficientă informaţie despre vânzările bunurilor imobile similare obiectului evaluării. Bunurile imobile comparabile trebuie să fie similare obiectului evaluării din punct de vedere al caracteristicilor funcţionale şi fizice. În scopul aplicării metodei analizei comparative a vânzărilor evaluatorul trebuie să dispună de informaţia privind preţurile de vânzare sau preţurile de ofertă pentru aceste bunuri.

Se indică următoarea consecutivitate de aplicare a metodei: a.Colectarea şi analiza datelor de piaţă în scopul selectării bunurilor imobile comparabile;

b. identificarea unităţilor şi elementelor de comparaţie; c. determinarea mărimii ajustărilor; d.comparaţia bunului imobil evaluat cu obiectele similare, în scopul ajustării preţurilor de vânzare;

Page 28: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

28

e. analiza preţurilor ajustate ale bunurilor imobile comparabile pentru a determina valoarea de piaţă a obiectului evaluării.

În procesul analizei obiectelor comparabile se vor examina următoarele elemente: drepturile de proprietate şi alte drepturi reale transmise; condiţiile de finanţare; condiţiile tranzacţiei; condiţiile pieţei; amplasarea; caracteristicile fizice; caracteristicile economice; modul de folosinţă; componentele valorii ce nu sunt legate de bunul imobil.

Metoda veniturilor Aplicarea metodei veniturilor se indică a fi efectuată în două

etape: a) prognozarea veniturilor viitoare; b) determinarea valorii prezente a veniturilor viitoare. Pentru estimarea veniturilor generate de bunul imobil, de cele

mai dese ori se utilizează plata de arendă. În cadrul metodei veniturilor sunt aplicate două metode de estimare a valorii: a) capitalizarea directa; b) actualizarea fluxurilor de numerar. În funcţie de metoda aleasă se apreciază fie rata de capitalizare, fie rata de actualizare. Pentru determinarea mărimii fiecărei rate sunt indicate un şir de metode, care pot fi aplicate în funcţie de condiţiile în care se află obiectul concret de evaluare. În cadrul metodei de actualizare a fluxurilor de numerar se va ţine cont şi de reversie. Reversia reprezintă preţul probabil pentru care bunul imobil ar putea fi vândut la sfârşitul perioadei de calcul.

Metodele de evaluare a terenurilor În procesul evaluării terenurilor se indică a aplica următoarele

abordări: abordarea comparativă, care include: metoda comparaţiei directe, metoda alocaţiei, metoda extragerii; şi abordarea veniturilor, care include: metoda capitalizării directe, metoda reziduală şi metoda parcelării. Metodele se aplică în funcţie de situaţia concretă, de starea şi posibilităţile obiectului evaluării. Metoda comparaţiei directe este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor cu construcţii şi terenurilor fără construcţii prin compararea preţurilor de vânzare a terenurilor similare obiectului

Page 29: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

29

evaluării. Metoda alocaţiei este utilizată pentru determinarea valorii terenurilor cu construcţii. Metoda extracţiei se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii, cu condiţia existenţei informaţiei despre preţurile de vânzare a bunurilor imobile în componenţa cărora intră terenuri similare terenului evaluat. Metoda capitalizării directe se utilizează pentru estimarea valorii terenurilor care pot genera venituri pe parcursul perioadei de exploatare. Metoda reziduală se utilizează pentru evaluarea terenurilor cu construcţii şi terenurilor destinate construcţiilor. Metoda parcelării este utilizată la evaluarea terenurilor pentru care parcelarea reprezintă cea mai bună şi eficientă utilizare.

Regulamentul provizoriu actual privind evaluarea bunurilor imobile este actul normativ cel mai adecvat, amplu şi concret, care reglementează activitatea de evaluare a bunurilor imobile. Cu toate acestea el cere o redactare pentru a-l aduce în conformitate cu primul standard naţional, precum şi unele concretizări în funcţie de tipul imobilului. Spre exemplu, conform acestui regulament evaluarea imobilului tipizat trebuie să cuprindă aplicarea a trei metode în conformitate cu abordările de bază. În cadrul abordării prin metoda costurilor se cere aprecierea nu numai a valorii construcţiei, ci şi a terenului considerat liber. Acest lucru, în practică, s-a adeverit inutil, deoarece în urma comercializării imobilului locativ tipizat se transmite doar dreptul de folosinţă a terenului, iar valoarea acestuia (în caz de determinare) constituie o mărime foarte mică 0,1-0,5 %. Considerăm că în cazul evaluării imobilului locativ tipizat nu este necesară evaluarea terenului, iar concretizarea respectivă trebuie inclusă în regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile.

Vom menţiona la acest capitol şi lipsa standardelor naţionale care ar indica condiţiile şi modul de aplicare a abordărilor şi metodelor de evaluare în R. Moldova.

Page 30: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

30

1.3. Caracteristica preţului imobilului locativ După proclamarea independenţei ţării în economie, în ce

priveşte condiţiile sociale şi modul de viaţă al populaţiei s-au produs transformări majore. Ca urmare a procesului de privatizare, un număr mare de întreprinderi şi circa 95 la sută din fondul de locuinţe aparţin actualmente sectorului privat. La 1 ianuarie 1998 91% din locuinţe erau proprietate privată, iar proprietate publică – 8%. La finele anului 2004 în proprietatea privată se aflau 94,88% din fondul locativ şi în proprietate publică – 4,81% (tab.5).

Conform situaţiei de la 1 ianuarie 1999, fondul naţional de locuinţe constituia circa 1,3 mln unităţi, dintre care 37% sunt situate în localităţi urbane [14, p.53]. La finele anului 2000 fondul locativ a cuprins 75,6 mln m2 spaţiu total, iar la finele a.2004 – deja 76,83 mln m2 (tab.5), fapt ce denotă tendinţa de dezvoltare a fondului locativ din R. Moldova.

Tabelul 5 Fondul locativ în R. Moldova

(la sfârşitul anului, mln. m2 de suprafaţă totală)

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004* 1998** 2003**

% % Fondul locativ - total

74,5 75,4 75,6 75,9 76,2 76,8 76,83 100 100

din care: Public

5,9

5,3

4,7

4,4

4,0

3,9 3,7

7,9

4,81

Mixt 0,7 0,5 0,4 0,3 0,2 0,1 0,23 0,9 0,29

Privat 68,0 69,5 70,5 71,2 71,9 72,7 72,9 91,2 94,88

Suprafaţa totală privati- zată

0,5298 0,4367 0,3885 0,3612 0,2973 0,3574 - - -

Sursa: [55] * departamentul de statistică, scr.nr.12-13/38 din 23.06.2005 ** calculele autorului

Page 31: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

31

Anterior privatizării, fondul de locuinţe era constituit din

locuinţe de stat, locuinţe departamentale, aflate la balanţa întreprinderilor, organizaţiilor de stat şi sindicatelor, altor formaţiuni obşteşti, locuinţe în case cooperatiste şi case particulare. Codul cu privire la locuinţe [2] al Republicii Moldova determină următoarele tipuri de locuinţe: 1. fond locativ de stat, adică spaţiul locativ din clădirile aflate în

proprietatea de stat; 2. fond locativ obştesc - spaţiul locativ ce aparţine organizaţiilor

obşteşti, cooperatiste, sindicatelor; 3. fond locativ cooperatist - spaţiul locativ ce aparţine

cooperativelor de construcţii locative; 4. fondul locativ individual, privat - spaţiile locative ce aparţin

persoanelor fizice. Începând cu anul 1990 structura fondului locativ a început să

se schimbe considerabil. Dacă în 1990 fondul locativ de stat, conform anuarului statistic [55], constituia în republică 24 mln.m2 şi cel privat 53,9 mln.m2, atunci către sfârşitul anului 1995 fondul de stat constituia doar 11 mln.m2 şi cel privat – 60,8 mln.m2. Pentru municipiul Chişinău aceste date constituie: în 1992 fondul de stat -10,55 mln.m2, fondul individual -1,55 mln.m2, iar în 1995 deja 5,92 mln.m2 - fondul de stat şi 6,89 mln.m2 - fondul individual [55]. Concomitent, putem observa că fondul locativ total din 1995 până în 2004 s-a micşorat de la 77,9mln.m2 la 76,83 mln.m2, însă pentru mun.Chişinău s-a înregistrat o creştere de la 10,64 mln.m2 la 14,8 mln.m2 (tab.6).

La începutul anului 2003 fondul locativ din mun. Chişinău

cuprindea 113 320 apartamente, la finele anului – 112 893, iar la începutul anului 2005 – 111 531 apartamente (tab.7).

Page 32: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

32

Tabelul 6 Fondul locativ al R. Moldova pe anii 1990-2004

Fondul Locativ (la sfârşitul

anului, mln.m2 de suprafaţă totală)

1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004

Moldova Fondul locativ – total

77,9 71,8 75,6 75,9 76,2 76,8 76,83

În medie la un locuitor, m2

x x 20,8 20,9 21,0 21,3 21,3

calităţi urbane Fondul locativ – total

29,5 26,0 28,1 28,4 28,5 28,5 28,4

În medie la un locuitor, m2

x x 18,8 18,9 19,0 19,1 19,1

calităţi rurale Fondul locativ – total

48,4 45,8 47,5 47,5 47,7 48,3 48,4

În medie la un locuitor, m2

x x 22,3 22,3 22,5 22,9 22,9

iChşinău Fondul locativ – total

10,64 12,77 x x x 14,8 14,8

În medie la un locuitor, m2

x x x x x 18,9 18,7

Sursa: [55] Tabelul 7

Fondul locativ în municipiul Chişinău Numărul apartamentelor Botanica Centru Buiucani Râşcani

1 2 3 4 5 garsoniere 8196 4429 5564 8936 cu 2 odăi 17990 9602 10365 14440 cu 3 odăi 11388 4697 6530 7878 cu 4 odăi 867 542 670 905 cu 5 odăi 150 60 51 60 Total la 03.02.2003 38591 19330 23180 32219 Total la 01.01.2004* 112 893 Total la 01.01.2005* 111 531

Sursa: Primăria Municipiului Chişinău (manuscris)

Page 33: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

33

* calculul autorului în baza datelor din Monitorul Oficial al R.Moldova nr.17-19 din 28.01.2005 [73, p.68]

Fondul de locuinţe din localităţile urbane s-a format în temei

din blocurile construite din panouri mari de beton, piatră şi blocuri monolit, conform unor proiecte tipice, purtând denumirea de imobil locativ tipizat. În majoritate acestea sunt seriile 111-143, 135, 1-464 MC, 102, 83, 90 în diverse modificări de proiect, în funcţie de numărul de apartamente (tab.8).

Tabelul 8 Imobil locativ tipizat

Seria Numărul de nivele

Numărul de apartamente

Spaţiul total

Spaţiul locativ

111 - 143 9 9 9

144 105 70

7861,1 5738,9 3650,2

4394,2 3192,8 1991,5

135 9 9 5 5 5

72 54 36 30 24

3860,6 3259,3 1928,3 1805,3 1454,9

2308,0 2016,2 1154,0 1078,9 878,2

1 - 464 MC

9 9 9

90 72 54

4290,2 3781,0 2885,4

2487,4 2298,7 1755,5

102 5 5 5

60 60 30

3291,6 2859,2 1467,4

2100,5 1715,8 872,9

90 5 5

30 25

1335,64 1350,40

753,76 812,71

83 5 5 5

39 39 20

2261 2124 1351

1283 1069 885

Sursa: extras din catalogul proiectelor tip a clădirilor locative şi industriale din R. Moldova

Evaluatorii practicienii, ce activează pe piaţa mun. Chişinău, adesea clasifică fondul locativ ca „garsoniere”, „de-a lui Hrusciov”, „lumânări”, „apartamente cu planificare nouă”, „apartamente-

Page 34: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

34

planificare nouă cu cerere sporită”, „apartamente cu confort sporit”, „apartamente la pământ”, „case la pământ” şi „case la pământ cu confort sporit”. În acest mod sunt evidenţiate deosebirile, care determină valoarea imobilului, ca: numărul de nivele, materialul pereţilor clădirii, înălţimea încăperii, suprafaţa bucătăriei, existenţa ascensorului, anul construcţiei. Luând în consideraţie faptul, că majoritatea locuitorilor municipiului nu cunosc clasificarea specifică, menţionată în tab.8, piaţa locativă poate fi caracterizată şi din acest punct de vedere (tab.9).

Tabelul 9 Descrierea pieţei locative din mun. Chişinău

Tipul imobilului locativ

Descrierea Parametri Caracteristica

1 2 3 „garsoniere”

Numărul de nivele min / max

1 / 16

Materialul pereţilor clădirii

Panou / bloc de calcar

Înălţimea încăperii, m 2,3 / 2,75 Suprafaţa bucătăriei, m2 - / 7 Prezenţa ascensorului + Perioada construcţiei min / max

1950 / 1980

„din perioada Hrusciov” Numărul de nivele min / max

4 / 5

Materialul pereţilor clădirii

Panou / bloc de calcar

Înălţimea încăperii, m 2,3 / 2,75 Suprafaţa bucătăriei, m2 6 - 7 Prezenţa ascensorului - Perioada construcţiei min / max

1950 / 1980

„lumânări” Numărul de nivele min / max

12 / 20

Materialul pereţilor clădirii

Monolit

Înălţimea încăperii, m 2,5 / 3 Suprafaţa bucătăriei, m2 7 – 12 Prezenţa ascensorului +

Page 35: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

35

Perioada construcţiei min / max

1970 / 1980

„apartamente cu planificare nouă”

Numărul de nivele min / max

7 / 12

Materialul pereţilor clădirii

Panou

Înălţimea încăperii, m 2,5 / 3 Suprafaţa bucătăriei, m2 7 – 12 Prezenţa ascensorului + Perioada construcţiei min / max

1980 / 1995

„apartamente-planificare nouă cu

cerere sporită”

Numărul de nivele min / max

5 / 7

Materialul pereţilor clădirii

Bloc de calcar

Înălţimea încăperii, m 2,5 / 3 Suprafaţa bucătăriei, m2 7 – 12 Prezenţa ascensorului + Perioada construcţiei min / max

1980 / 1995

„apartamente cu confort sporit”

Numărul de nivele min / max

5 / 9

Materialul pereţilor clădirii

Panou / bloc de calcar

Înălţimea încăperii, m 2,5 / 5 Suprafaţa bucătăriei, m2 10 - Prezenţa ascensorului - / + Perioada construcţiei min / max

1980 / 1999

„apartamente la pământ”

Numărul de nivele min / max

1 / 2

Materialul pereţilor clădirii

Bloc de calcar / lut / piatră

Înălţimea încăperii, m 2 / 2,5 Suprafaţa bucătăriei, m2 4 – 10 Prezenţa ascensorului - Perioada construcţiei min / max

- / 1970

„case la pământ”

Numărul de nivele min / max

1 / 2

Page 36: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

36

1

Materialul pereţilor clădirii

Bloc de calcar / lut

Înălţimea încăperii, m 2,5 / 5 Suprafaţa bucătăriei, m2 12 -

2 3 Prezenţa ascensorului - Perioada construcţiei min / max

- / prezent

„case la pământ cu confort sporit”

Numărul de nivele min / max

1 / 3,5

Materialul pereţilor clădirii

Bloc de calcar

Înălţimea încăperii, m 2,5 / 5 Suprafaţa bucătăriei, m2 12 - Prezenţa ascensorului - Perioada construcţiei min / max

1990 / prezent

Sursa: raport de evaluare elaborat de „GOFMA - Consulting” S.R.L. În Republica Moldova funcţionează astăzi vechiul sistem de

repartizare a locuinţelor, conform căruia suprafaţa locuibilă stabilită pentru o persoană este de 9 m2., iar raportul dintre suprafaţa locuibilă şi cea totală este de 0,55 - 0,6. Aceste cifre sunt însă ireale pentru majoritatea populaţiei. Conform sondajelor indicatorii privind spaţiul locativ arată suprapopularea camerelor – 1,6 persoane la o cameră. Conform datelor sondajelor efectuate [14, pag.53], populaţia în ansamblu nu este satisfăcută de starea fondului de locuinţe. Numai 25% din intervievaţi sunt satisfăcuţi de calitatea locuinţelor şi a infrastructurii aferente. După tipul clădirii cele mai puţin solicitate sunt blocurile de locuit monolit cu 16 nivele, construite recent, în timp ce locuinţele de piatră şi case individuale sunt cele preferate. Cu privire la tipul de comodităţi cele mai importante elemente menţionate de locatari sunt încălzirea, izolarea şi umiditatea. Rating-ul acordat spaţiilor de uz comun din blocurile de locuit este mic din cauza iluminării slabe şi insalubrităţii, iar o jumătate din respondenţi au afirmat că blocul lor de locuit are nevoie de renovare totală şi /sau reparaţie generală. În ce priveşte vecinătatea cel mai mult se atrage atenţia la accesul spre transportul public şi magazine. Populaţia este nemulţumită de nivelul asigurării

Page 37: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

37

securităţii locuinţelor, locurilor de joacă a copiilor, de iluminatul străzilor, terenurilor adiacente, de starea sanitară şi de întreţinerea spaţiilor de folosinţă comună. În anul 1989 a fost adoptată hotărârea prin care li se permitea cetăţenilor să cumpere şi să vândă liber, fără restricţii spaţiul locativ de stat şi obştesc. În realitate însă această hotărâre a fost anulată în 1990, ca apoi în 1992 să se permită din nou tranzacţiile imobiliare. În acelaşi an au fost vândute 4.000 apartamente. Odată cu adoptarea legii despre privatizare, în anul 1993 au fost vândute 3.522 apartamente şi privatizate 5.755 apartamente. Până în 1996 au fost privatizate 104.654 apartamente [55]. În perioada 1999-2002 au fost privatizate 33 mii de apartamente cu o suprafaţă totală de 1483,7 mii m2. În anii 2003-2004 au fost privatizate 2.789 apartamente [73, p.68]. Concomitent cu creşterea numărului de apartamente privatizate a sporit şi numărul apartamentelor vândute, care în anul 1996 atinge un număr de 26.476, iar în 2001-2004 au fost înregistrate 63.994 tranzacţii.După cum putem observa, din 1994 vânzarea de locuinţe a crescut brusc. Până în 1995 s-a desfăşurat activ procesul de privatizare a locuinţelor, iar din 1996 predomină vânzarea lor. Acest lucru se explică prin capacitatea de cumpărare joasă a populaţiei, care este influenţată în primul rând de creşterea lentă a veniturilor. De exemplu, salariul nominal mediu a crescut în anii 1991-1998 de 643 ori, iar indicele general al preţurilor de consum – de 7386 ori, depăşind de 17 ori nivelul de creştere a salariului. Imposibilitatea cumpărării locuinţelor se explică şi prin creşterea vertiginoasă a costurilor construcţiilor noi, care s-au mărit în anii 1991-1998 de 4788 ori, depăşind creşterea veniturilor populaţiei de 7,5 ori, precum şi prin majorarea plăţilor pentru serviciile comunale.

Preţurile nominale în această perioadă încep să crească vertiginos (diagrama 1). Numai în perioada 1995-1996 ele au crescut cu 205% - 500% în funcţie de locul amplasării.

Page 38: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

38

Sursa: [90]

Diagrama 1 Dinamica modificării preţurilor la imobilul locativ în perioada 1995-2006 (costul 1 m2 de spaţiu total (USD))

Page 39: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

39

În prezent o cerere sporită de locuinţe se înregistrează doar pe piaţa locuinţelor existente, la care preţurile sunt mai joase faţă de preţurile la locuinţele noi. După anul 2002 s-a mărit considerabil numărul tranzacţiilor pe piaţa imobilului locativ din mun. Chişinău (tab.10), fapt care a dus la creşterea preţurilor pentru spaţiul locativ [73, p. 68].

Tabelul 10 Dinamica tranzacţiilor pe perioada anilor 2001-2006

Nr

Denumirea

Tranzacţii

lor

Tranzacţii în

a. 2001

%

Tranzacţii în

a. 2002

%

Tranzacţii în

a. 2003

%

Tranzacţii în

a. 2004

%

Tranzacţii în a.

2005*

%

Tranzacţii în

a. 2006*

%

1 Vânzare-cumpărare

16049 80,1

16073 76,3

16177 69,5

15695 60,2

26982 62,1 23470 53,2

2 Donaţie 1962 9,8 2382 11,3

2693 11,6

3112 11,9

3934 9,1 4353 9,9

3 Moşteni re

493 2,5 663 3,2 1261 5,4 2565 9,8 6871 15,8 6027 13,7

4 Schimb 580 2,9 576 2,7 412 1,8 385 1,5 - - - - 5 Privatizar

e 564 2,8 955 4,5 427 1,8 1362 5,2 - - - -

6 Divizare 384 1,9 399 1,9 730 3,1 1469 5,6 - - - - 7 Altele 0 0,0 18 0,1 1569 6,7 1500 5,7 5633 13 10 278 23,2 Total 20032 100 21066 100 23269 100 26088 100 43420 100 44128 100

Sursa: [ 73, p. 68] * calculat în baza [90]

Page 40: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

40

Sursa: [90]

Diagrama 2. Dinamica modificării preţurilor la imobilul locativ în a.2006 (costul 1m2 spaţiu total (USD))

Ianu

arie

Febr

uarie

M

artie

A

prili

e

Mai

Iu

nie

Iu

lie

Aug

ust

Sept

embr

ie

Oct

ombr

ie

Noi

embr

ie

Dec

embr

ie

Page 41: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

41

Acest lucru se datorează faptului că mun. Chişinău este capitala şi centrul economic al Moldovei. Concomitent evaluatorii practicieni explică această creştere a cererii în felul următor: persoanele plecate în străinătate se întorc cu sume considerabile şi procură imobil locativ, de obicei în Chişinău, datorită unei infrastructuri mai dezvoltate comparativ cu alte regiuni ale republicii. Potrivit studiilor preliminare, circa 20% din mijloacele băneşti transferate de peste hotare în republică sunt investite în imobil. Părinţii, ce-şi trimit copiii la studii în Chişinău, preferă să procurare locuinţe pentru a nu plăti chiria pe toată durata învăţăturii; iar cu introducerea EURO la 1.01.02, USD şi-a pierdut stabilitatea de odinioară, prin urmare persoanele ce păstrau acumulările în dolari au preferat plasarea mijloacelor băneşti în imobilul locativ [90]. Actualmente investiţiile în imobil sunt cele mai atractive şi accesibile, fiindcă poate fi obţinut atât un venit direct, în urma măririi preţului la imobil, cât şi un venit indirect, în urma chiriei.

Din cele enunţate, observăm o dezvoltare continuă a pieţei imobilului locativ în mun. Chişinău. Se încheie tot mai multe tranzacţii în pofida faptului că preţurile în ultima perioadă cresc. Cu toate că, potrivit legii cererii, sporirea preţului duce la scăderea cererii, faptul dat confirmă încă o dată imprevizibilitatea pieţei imobilului locativ din R.Moldova. O asemenea situaţie se explică prin „teama” cumpărătorilor de o eventuală creştere enormă a preţurilor la apartamente. Fapt ce-i determină să facă cumpărătura acum, dar nu mai târziu, pentru a minimiza riscul pierderilor.

Analiza pieţei imobilului locativ tipizat a demonstrat o ciclicitate de doi ani a creşterii efective a preţurilor (anexa 1). Conform datelor publicate periodic de Bursa ”Lara” [90] preţurile nominale de piaţă medii la garsoniere în perioada anilor 1995-2004 s-au modificat conform tabelului 11.

Page 42: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

42

Tabelul 11 Preţurile nominale medii la garsoniere în perioada 1995 – 2006

SECTORULANII USD

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Buiucani 8500 7500 5500 3625 4590 5900 10300 17750 20250 25750

Centru 10500 8500 7250 4000 4940 6450 11200 18600 22080 28130

Botanica 9500 7750 6000 3250 4720 6600 10600 18350 18580 24130

Râşcani 9000 7250 6250 3750 4360 5700 10350 16987 19580 25380

Ciocana 8500 6750 5500 4000 4400 5500 9800 17558 18420 24250 Sursa: întocmit de autor în baza datelor www.Lara.md pe perioada analizată

Preţurile respective nu pot fi comparate fiind valori diferenţiate în timp. Pentru a le aduce într-o situaţie comparabilă s-a decis a aplica rata de refinanţare bancară (tab.12), ca fiind valoarea ce reflectă nu numai modificarea inflaţionistă, ci şi politica statului în perioada analizată, însă nu înainte de a transforma preţurile în monedă naţională.

Page 43: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

43

Tabelul 12

Cursul mediu anual al dolarului şi rata de refinanţare bancară în perioada anilor 1995-2006

Anul 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Cursul mediu anual al dolarului

4,29 4,52 4,65 4,67 8,34 11,65 12,41 13,09 13,88 13,22 12,6 13,13

Rata medie de refinanţare

27,34 20,15 19,03 22,42 31,82 29,28 17,71 11,29 11,25 14,17 12,9 12,8

Sursa: [89] În rezultat căpătăm valori comparabile, preţuri actualizate la acelaşi moment de timp – finele anului 2006 (tab.13).

Page 44: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

44

Tabelul 13 Preţurile actualizate la garsoniere în mun. Chişinău

SECTORUL ANI lei

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Buiucani 174728 126478 125656 89487 102541 124924 207865 298836 287809 338098Centru 215840 143342 165638 98744 110360 136570 226028 313146 313819 369347

Botanica 195284 130694 137080 80229 105445 139746 213919 308937 264074 316827Râşcani 185006 122262 142791 92572 97402 120690 208874 285990 278287 333239Ciocana 174728 113830 125656 98744 98296 116455 197775 295603 261800 318403

Sursa: Calculul autorului Cercetând dinamica preţurilor s-a observat o ciclicitate (diagrama 3). Pentru a confirma

corectitudinea concluziilor am determinat abaterea valorilor consecutive. Adică, cu câte procente diferă, spre exemplu, creşterea preţurilor din 2001, 2002 şi cea din 2003. Vom observa că dacă în 2001 această abatere a constituit +43,37% (pentru sectorul Buiucani), apoi în 2002 doar +7,24%, după care creşte cu +44,56% şi iarăşi o micşorare bruscă la -22,63%, un an continuă micşorarea (-47,45%) după care o creştere de 21,16% (tab.14).

Page 45: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

45

Diagrama 3. Dinamica preturilor in perioada 1996-2006

-100

0

100

200

300

400

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

anii

%

BuiucaniCentruBotanicaRâşcaniCiocana

Sursa: calculul autorului

Page 46: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

46

Tabelul 14 Abaterea creşterii (scăderii) efective a preţurilor în perioade consecutive

%

SECTORUL perioada

1999/ 1998

2000/ 1999

2001/ 2000

2002/ 2001

2003/ 2002

2004/ 2003

2005/ 2004

2006/ 2005

Buiucani 26.96 -28.13 43.37 7.24 44.56 -22.63 -47.45 21.16Centru 49.14 -55.94 52.15 11.99 41.75 -26.96 -38.33 17.48

Botanica 37.96 -46.36 72.90 1.10 20.55 -8.66 -58.94 34.50Râşcani 50.71 -51.96 40.39 18.69 49.16 -36.15 -39.61 22.44Ciocana 45.24 -31.81 20.96 18.93 51.36 -20.36 -60.90 33.06

Sursa: calculul autorului

Forma grafică este mai explicită pentru a elucida ciclicitatea menţionată (diagrama 4). Dacă e să presupunem că periodicitatea se va menţine în continuare, atunci în 2007 abaterea creşterii efective a preţurilor faţă de 2006 va primi valori pozitive:

∆(2007-2006) › 0, atunci 0100*100*2005

20052006

2006

20062007 fP

PPP

PP −−

Page 47: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

47

Diagrama 4. Abaterea creşterii (scăderii) efective a preţurilor în perioade consecutive

-400

-300

-200

-100

0

100

1997

/1996

1998

/1997

1999

/1998

2000

/1999

2001

/2000

2002

/2001

2003

/2002

2004

/2003

2005

/2004

2006

/2005

perioada

% BuiucaniCentruBotanicaRâşcaniCiocana

Sursa: calculul autorului

În urma unor transformări matematice şi înlocuirii valorilor actualizate obţinem limita inferioară a preţurilor medii anuale posibile pentru anul 2007: în sectorul Buiucani – 31 283 $, Centru – 34 239 $, Botanica – 29 940 $, Râşcani – 31 430 $, Ciocana – 30 501 $.

Page 48: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

48

Cercetarea efectuată a scos în evidenţă aspecte specifice ale problemei studiate şi a permis formularea unor concluzii: 1. Actele legislative ale R. Moldova definesc în mod diferit noţiunile conceptuale ale activităţii de evaluare. În opinia noastră modurile de evaluare trebuie denumite: abordarea costurilor – adică studiul costurilor, tratarea problemei (valorii) costurilor, abordarea veniturilor – studiul veniturilor, tratarea problemei veniturilor şi abordarea comparativă – studiul comparativ, tratarea comparativă a valorii. 2. Metodologia evaluării bunurilor imobiliare în scop de privatizare nu prevede determinarea valorii de piaţă, iar preţurile stabilite în procesul privatizării nu reflectă valoarea de piaţă a imobilului. 3. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile prezintă actualmente actul normativ cel mai adecvat, amplu şi concret, care reglementează activitatea de evaluare a bunurilor imobile. Cu toate acestea el cere o redactare pentru a-l aduce în conformitate cu primul standard naţional, corectarea unor erori precum şi introducerea unor concretizări în funcţie de tipul imobilului. 4. Considerăm că în cazul evaluării imobilului locativ tipizat evaluarea terenului nu este necesară, iar concretizarea respectivă trebuie inclusă în Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile. 5. În anul 2004 a fost adoptat primul Standard moldovenesc în domeniul evaluării, care defineşte noţiunile de bază, însă vom menţiona lipsa standardelor naţionale care ar indica condiţiile şi modul de aplicare a abordărilor şi metodelor de evaluare în R. Moldova. 6. Cercetarea pieţei imobilului locativ tipizat a evidenţiat dezvoltarea continuă a acesteia în mun. Chişinău. În pofida faptului că preţurile sunt în continuă creştere, se încheie tot mai multe tranzacţii. 7. Analiza pieţei imobilului locativ tipizat a demonstrat o ciclicitate de doi ani a creşterii efective a preţurilor, fapt care a permite pronosticarea limitei inferioare sau superioare a preţurilor medii anuale

Page 49: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

49

CAPITOLUL II ELEMENTE DE ECONOMETRIE APLICATE LA

DETERMINAREA MĂRIMII INFLUENŢEI FACTORILOR ASUPRA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI LOCATIV

2.1. Clasificarea şi caracteristica factorilor ce

influenţează valoarea de piaţă

Procesul evaluării imobilului locativ poate fi divizat în câteva etape (des.1): problema evaluării; studiul şi analiza preventivă a pieţei; culegerea informaţiei şi analiza pieţei; elaborarea şi calibrarea modelului de evaluare; testarea, controlul calităţii şi concretizarea rezultatelor. Formularea problemei de evaluare constă în identificarea obiectului evaluării (determinarea adresei), determinarea drepturilor asupra proprietăţii evaluate, stabilirea scopului evaluării şi datei evaluării. Culegerea informaţiei şi analiza pieţei în scopul evaluării presupune depistarea şi selectarea factorilor ce influenţează cererea şi oferta, care, la rândul lor, stabilesc valoarea imobilului pe piaţă. Factorii respectivi pot fi grupaţi (clasificaţi) în diferite moduri.

Page 50: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

51

Des.1Procesul evaluării

Problema evaluării

Studiul ş i analiza preventivă

Culegerea informaţ ie i ş i analiza pieţei Date cu privire la cerere şi ofertă

generale concrete comparative Economice Sociale Ale mediului ambiant

Sectorul Împrejurimile Clădirea Apartamentul

Costuri Vânzări Venituri şi cheltuieli

Elaborarea şi calibrarea modelului

Testarea, controlul calităţii şi concretizarearezultatelor

P R O C E S U L

E V A L U Ă R I I

Page 51: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

51

D. Ekkert propune analiza a patru grupuri de factori

[119]:

1. factori economici (nivelul veniturilor, dobânda bancară, politica bancară şi accesibilitatea creditelor, investiţii în construcţii, costul chiriei, preţurile pentru locuinţe);

2. factori sociali (densitatea populaţiei, mărimea familiei, nivelul educaţional, nivelul infracţiunilor, grupare după vârstă);

3. factori administrativi (zonarea, norme şi reguli constructive, servicii municipale, cota impozitului local);

4. factorii mediului ambiant (topografia, forma lotului de pământ, solul, accesul liber spre parc, magazin, şcoală, edificii de cult, locul de lucru, staţiile de transport în comun, întreprinderile sferei de deservire).

Doamnele A.Greaznova şi M. Fedotova [110, p.118]

grupează factorii în informaţie externă şi informaţie internă (des.2

Page 52: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

52

Masivul informaţional

Informaţia externă

Analiza macroeconomică

Analiza stării pieţei imobilului

Analiza microeconomică

Informaţia internă

Des. 2 Informaţia necesară în procesul evaluării Sursa: [110, p. 118]

Page 53: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

53

La informaţia externă se referă factorii economici şi social –

politici, iar la informaţia internă se referă factorii ce caracterizează amplasamentul, lotul de pământ, clădirea şi încăperea (tab.15). Factorii economici cuprind ritmul creşterii economiei, nivelul inflaţiei, indicele afacerilor, climatul investiţional, modificarea dobânzii şi cursului valutar, nivelul veniturilor populaţiei, etc. Factorii politici şi sociali cuprind stabilitatea şi prognozele situaţiei politice, încrederea acordată guvernului, apropierea alegerilor şi prognoza rezultatelor, etc. Lotul de pământ este descris la parametrii: dimensiune, formă, relief şi tipul solului, utilizarea. Factorii ce caracterizează clădirea sunt anul construcţiei, ultima reparaţie capitală, numărul nivelelor, serviciile comunale şi îmbunătăţirile. Factorii ce caracterizează încăperea: amplasarea în clădire, finisarea, intrarea în încăpere, priveliştea, numărul liniilor telefonice. Factorii ce caracterizează amplasarea obiectului: timpul necesar pentru deplasarea până în centru cu transportul în comun, timpul de deplasare până în centru cu transportul propriu, distanţa până la staţiile de transport în comun, distanţa până la automagistrală, distanţa până la gara feroviară, vecinătatea (tipul construcţiilor, calitatea, utilizarea, infrastructura socială, amenajarea teritoriului).

Page 54: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

54

Tabelul 15 Clasificarea factorilor ce influenţează valoarea imobilului

Informaţia externă Informaţia internă

1 2 1) factorii economici

⇒ ritmul creşterii economiei

⇒ nivelul inflaţiei ⇒ indicele afacerilor ⇒ climatul investiţional ⇒ modificarea dobânzii

şi cursului valutar ⇒ nivelul veniturilor

populaţiei ⇒ etc.

2) factorii politici şi sociali

⇒ stabilitatea şi prognozele situaţiei politice

⇒ încrederea acordată guvernului

⇒ apropierea alegerilor şi prognoza rezultatelor

⇒ etc.

1) sectorul / raionul amplasării 2) lotul de pământ

⇒ dimensiunile ⇒ forma ⇒ relieful şi tipul solului ⇒ utilizarea

3) clădirea ⇒ anul construcţiei ⇒ ultima reparaţie capitală ⇒ numărul nivelelor ⇒ serviciile comunale ⇒ îmbunătăţiri

4) încăperea ⇒ amplasarea în clădire ⇒ finisarea ⇒ intrarea în încăpere ⇒ priveliştea ⇒ numărul liniilor telefonice

5) amplasarea obiectului ⇒ timpul până în centru cu

transportul în comun ⇒ timpul până în centru cu

transportul propriu ⇒ distanţa până la staţiile de

transport în comun ⇒ distanţa până la automagistrală ⇒ distanţa până la gara feroviară ⇒ vecinătatea (tipul construcţiilor,

calitatea, utilizarea, infrastructura socială, amenajarea teritoriului).

Sursa: întocmit în baza [110, p.129 ]

Page 55: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

55

L. Tăpman [115, p.134] grupează factorii în patru categorii: în sociali, economici, ecologici şi cadrul legal, cei economici fiind divizaţi în factori ce determină cererea şi factori ce determină oferta (tab.16). La factorii sociali se referă componenţa geografică, numărul căsătoriilor şi divorţurilor, numărul mediu al copiilor, divizarea populaţiei pe grupe de vârstă. Factorii ecologici cuprind poluarea chimică, poluarea fonică, poluarea termică şi gradul de iluminare. Cadrul legal include limitarea circuitului imobiliar, norme constructive, servicii comunale, poliţia fiscală, norme speciale de drept (plata de arendă normativă, limitarea drepturilor de proprietate, legea cu privire la protecţia mediului ambiant, investiţii de stat în construcţii capitale). Factorii ce determină cererea înglobează şomajul, salariul mediu, nivelul de dezvoltare economică a regiunii, nivelul preţurilor, accesibilitatea împrumuturilor, iar cei ce determină oferta: loturi libere, încăperi libere, construcţie nouă, plata de arendă, preţurile pentru obiectele noi, cheltuieli pentru construcţie.

Tabelul 16 Clasificarea factorilor ce determină valoarea imobilului

Factorii ce determină valoarea bunului imobil Sociali Economici Ecologici Cadrul legal

Componenţa demografică Numărul căsătoriilor şi divorţurilor Numărul mediu al copiilor Divizarea populaţiei pe grupe de vârstă

Factorii ce determină cererea

Factorii ce determină oferta

Poluarea chimică Poluarea fonică Poluarea termică Gradul de iluminare

Limitarea circuitului imobi Norme construct Servicii comuna Poliţia fiscală Norme speciale ddrept

Şomajul Salariu mediu Nivelul de dezvoltare economică a regiunii Nivelul preţurilor Accesibilitatea împrumuturilor pentru procurarea locuinţei

Loturi libere Încăperi libere Construcţie nouă Plata de arendă Preţurile pentru obiectele noi Cheltuieli pentru construcţie

Sursa: întocmit în baza [ 115, p.134 ]

Page 56: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

56

S. Blednîh [94, p.232] împarte factorii în subiectivi şi obiectivi, cei obiectivi fiind împărţiţi în factori macroeconomici şi factori microeconomici (des.3). Cei macroeconomici cuprind impozite, taxe, inflaţia, cererea înaltă pentru imobil, cursul dolarului SUA, nivelul şi condiţiile de remunerare a muncii, nivelul şomajului, operaţiunile import-export, etc., iar microeconomici: amplasamentul, soluţiile arhitectural-constructive, planificarea, serviciile comunale, prezenţa maşinilor şi utilajelor ce se evaluează cu imobilul, starea clădirii, factorii seismici, factorii ecologici, factorii cererii şi ofertei, drepturile patrimoniale.

Sursa: întocmit în baza [ 94, p.232 ] Des. 3 Clasificarea factorilor ce influenţează valoarea imobilului

Subiectivi Obiectivi

Microeconomici Macroeconomici

⇒ Impozite, taxe ⇒ Inflaţia ⇒ Cererea iniţială pentru imobil ⇒ Cursul dolarului SUA ⇒ Nivelul şi condiţiile de remunerare a muncii ⇒ Nivelul şomajului ⇒ Operaţiunile import-export

⇒ Amplasament ⇒ Soluţiile arhitectural-constructive ⇒ Planificarea ⇒ Serviciile comunale ⇒ Prezenţa maşinilor şi ⇒ utilajelor ce se evaluează cu imobilul ⇒ Starea clădirii ⇒ Factorii seismici ⇒ Factorii ecologici ⇒ Factorii cererii şi ofertei ⇒ Drepturi patrimoniale ⇒ Etc.

Factorii ce influenţează valoarea imobilului

Page 57: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

57

Utilizarea unei sau altei clasificări depinde de tipul imobilului evaluat şi de nivelul de dezvoltare al ţării, a pieţei imobiliare. Adică, factorii indicaţi în clasificările sus-numite nu acţionează în aceeaşi măsură asupra valorii unui imobilul amplasat în Chişinău, Moscova sau Bucureşti. De asemenea, va fi diferită influenţa fiecărui factor asupra imobilului locativ tipizat sau a celui individualizat. Prin urmare, pentru a evidenţia factorii ce influenţează valoarea unui anume grup de obiecte ale evaluării, este necesară analiza implicaţiilor fiecăruia asupra valorii obiectului evaluat.

În tabelul 17 putem observa analiza propusă de dl Ekkert [119] a influenţei factorilor asupra cererii şi ofertei imobilului locativ, care nu se închiriază. În tabelul dat s-a presupus că schimbarea unui factor concret are loc în condiţii stabile ai celorlalţi factori. Se observă, că atunci când un factor concret influenţează concomitent şi cererea, şi oferta, influenţa finală asupra preţului poartă un caracter compensatoriu. În mod analogic, modificarea concomitentă a câtorva factori va accentua sau diminua influenţa totală asupra preţului.

Tabelul 17 Acţiunea factorilor cu caracter social, economic, administrativ şi

ai medului ambiant asupra preţului de piaţă al imobilului locativ Nr. crt. Factorii Oferta

Acţiunea asupra preţului

Cererea Acţiunea asupra preţului

1 2 3 4 5 6 Factori economici

1 Nivelul veniturilor x Creşte Creşte Scade Scade 2 Dobânda bancară x x Creşte Creşte Scade Scade Scade Creşte 3 Politica creditară şi

accesibilitatea creditelor

x x

Limitată Creşte Scade Liberală Scade Creşte

Page 58: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

58

4 Investiţii în construcţii

x

Creştere Creşte Micşorare Scade 5 Costul chiriei x Creşte Creşte Scade Scade 6 Preţurile pentru

locuinţe x

Cresc Creşte Scad Scade

Factori sociali 1 Densitatea populaţiei x Creştere Creşte Descreştere Scade 2 Mărimea familiei x Creştere Creşte Descreştere Scade 3 Nivelul educaţional x Creştere Creşte Scădere Scade 4 Nivelul infracţiunilor x Creşte Scade 1 2 3 4 5 6

Descreşte Creşte 5 Grupare după vârstă x Tendinţe de

întinerire Creşte

Tendinţe de îmbătrânire

Scade

Factori administrativi 1 Zonarea x x Limitată Creşte Scade Liberală Scade Creşte 2 Norme şi reguli

constructive x

Limitate Creşte Liberale Scade

3 Serviciile municipale x Mai multe Creşte

Page 59: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

59

Mai puţine Scade 4 Cota impozitului

local x

Mai mare de nivelul mediu

Scade

Mai mic de nivelul mediu

Creşte

Factorii mediului ambiant 1 Topografia x Rea Scade Bună Creşte 2 Forma lotului de

pământ x

Standard Creşte Neregulat Scade 3 Solul x x Standard Scade Creşte Neroditor Creşte Scade 4 Accesul liber spre: Parc x Creşte Magazin x Creşte Şcoală x Creşte Edificii de cult x Creşte Locul de lucru x Creşte Staţiile transportului

în comun x Creşte

Întreprinderile sferei de deservire

x Creşte

Sursa: [119] Metodele de analiză a informaţiei, de exemplu analiza de

regresie, ajută la determinarea valorii preţului în funcţie de modificarea simultană a câtorva factori. La fel, pentru estimarea valorii imobilului pot fi aplicate metode statistice de analiză a factorilor cu caracter social, economic şi administrativ, raportul dintre cerere şi ofertă, precum şi relaţiile reciproce cu valoarea imobilului. Metodele uzuale de prelucrare a datelor în acest scop sunt analiza uni-, bi- şi trifactorială, la fel analiza de corelaţie şi multifactorială (mai detaliat în § 2.2)

Page 60: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

60

Referindu-ne la imobilul locativ, cel mai important rol, în opinia majorităţii specialiştilor, îl joacă amplasarea, caracteristicile fizice, condiţiile de finanţare, vânzare şi exploatare.

Amplasarea. Analiza tradiţională a preţului spaţiului locativ în sectoarele administrative ale oraşului nu este obiectivă. Stabilirea suficient de clară a influenţei sectorului dat asupra preţului clădirii nu e posibilă totalmente. De obicei specialiştii iau în consideraţie datele statistice medii, dar ele, din cauza legăturilor reciproce între diferiţi factori, nu întotdeauna corespund necesităţilor obiectivelor. În centrul oraşului apropierea liniilor de transport nu are mare influenţă asupra preţului spaţiului locativ, însă pentru periferii situaţia este absolut inversă: depărtarea de la linia principală de transport şi valoarea sunt în dependenţă invers proporţională. Însă în cazul dat se mai ia în consideraţie intensitatea circulaţiei transportului public.

Un alt moment de bază este suprapunerea mărimii terenului cu mărimea clădirii şi stabilirea îndeplinirii cerinţelor faţă de terenul respectiv. Un anumit sector al oraşului sau o stradă oarecare are reputaţia unui loc unde se manifestă un anumit gen de activitate, în dependenţă de prestigiul căreia se adaugă un nou indicator la formula preţului spaţiului locativ. Un alt factor ce influenţează preţul spaţiului locativ în direcţia creşterii este existenţa în apropierea acestuia a parcărilor pentru automobile, grădiniţelor, şcolilor, centrelor de distracţii, a parcurilor publice, a magazinelor şi a altor bunuri de necesitate publică. Amplasarea clădirii într-o zonă îndepărtată, în apropierea unor uzine, fabrici, unde zgomotul depăşeşte limitele normale şi există riscul poluării mediului ambiant, va orienta preţul spaţiului locativ în direcţia descreşterii. O altă particularitate la capitolul dat este poziţia spaţiului locativ faţă de reţelele de electricitate, conductele de gaze şi apă, asigurarea calităţii acestor servicii fiind un factor primordial în cerinţele populaţiei.

În dependenţă de unii factori sociali accentul se pune, în majoritatea cazurilor, pe prestigiul cartierului sau sectorului dat. Dacă într-un cartier prestigios cu locuinţe moderne se construieşte o

Page 61: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

61

casă cu un nivel arhitectural foarte scăzut, adică cu un aspect foarte sărăcăcios, din materiale necalitative, fără comodităţi tehnico-sanitare, atunci aceste lucruri se vor răsfrânge asupra locurilor din împrejurimi, stimulând scăderea preţului acestora. Pe piaţa spaţiului locativ are loc şi procesul invers celui anterior, anume că construirea unei locuinţe ce corespunde standardelor Europene într-un cartier mai puţin prestigios, o să influenţeze automat asupra preţului spaţiului locativ în direcţia creşterii acestuia.

Caracteristicile fizice ale spaţiului locativ. În timpul efectuării unei tranzacţii pe piaţa spaţiului locativ, rolul de bază în stabilirea valorii acestuia îl are analiza caracteristicilor fizice, la care se referă: Parametrii fizici; Calitatea construcţiei şi exploatării; Serviciile comunale şi dotarea tehnică; Exteriorul plăcut şi confortul.

În timpul analizei parametrilor fizici ai spaţiului locativ în procesul de evaluare se ia în consideraţie: Suprafaţa celei mai mici camere; Suprafaţa celei mai mari camere; Suprafaţa salonului, coridorului.

În general e mai bine de efectuat analiza dependenţei preţului de suprafaţa totală în cazul calculării cheltuielilor pentru achitarea serviciilor comunale, apoi se stabileşte preţul unui metru pătrat. De asemenea, are importanţă etajul la care este situată locuinţa. Se va atrage atenţia la determinarea tipului construcţiei, perioada anilor în care aceasta a fost construită şi dată în exploatare, precum şi starea clădirii şi locuinţei, adică dacă necesită sau nu reparaţii şi în ce măsură. O mare importanţă în procesul de evaluare o are dotarea tehnică a locuinţei. Existenţa conductei de apă, a încălzirii, a conductei pentru evacuarea deşeurilor, a ascensorului vor duce la creşterea preţului locuinţei. De obicei aceste comodităţi sunt evaluate împreună, deoarece fiind luate separat, ele practic nu au nici o influenţă asupra valorii. Tipurile de instalaţii - servicii ale clădirii includ în principal:

Electricitatea - sub forma cablurilor pentru surse de bază, transformatoare, întrerupător, generator, reţea de cabluri instalată pentru scopuri neproductive;

Page 62: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

62

Gaze - încorporează conductele de bază spre şi dinspre casă, a contoarelor şi conductelor instalate pentru scopuri neproductive.

Apă – rezervoare, pompe, tratarea apei, conducte de distribuţie, ape de suprafaţă, căi de drenaj;

Încălzire şi aer condiţionat - cazane şi instalaţiile acestora, rezervoare de combustibil, staţii de aer condiţionat.

În prezent telefonul este considerat o comoditate, în timp ce el a devenit de mult timp o necesitate, de care n-ar trebui să fie lipsită nici o locuinţă. Lipsa telefonului duce la scăderea din preţul locuinţei a cheltuielilor necesare pentru instalarea lui. Aceste cheltuieli diferă de la un sector la altul în dependenţă de supraîncărcarea liniilor telefonice.

Exteriorul plăcut şi confortul sunt factori care orientează preţul în direcţia creşterii. Drept exemplu poate servi dotarea apartamentului cu parchet sau cu alte tipuri de pardoseli moderne. De asemenea trebuie să fie bine planificată structura spaţială a apartamentelor, inclusiv existenţa balcoanelor.

Arhitectura clădirii. Soluţiile arhitectural-constructive au o mare importanţă pentru evaluare. Clădirile destinate locuinţelor trebuie să corespundă condiţiilor climaterice, să fie bine proiectate, adică să aibă o bună iluminaţie naturală. Planificarea şi distribuirea obiectelor imobiliare sunt foarte importante pentru locuitori, deoarece ele influenţează în mod direct eficacitatea exploatării spaţiului locativ. Analiza ce ţine de arhitectura clădirii va lua în consideraţie următorii factori: Suprafaţa construcţiei raportată la suprafaţa terenului pe care este amplasată; Aspect exterior nestandard, original planificat şi stilizat; Materialele de calitate superioară folosite pentru finisarea faţadelor; Îndeplinirea sarcinilor arhitecturale la cel mai înalt nivel.

Condiţiile de vânzare – cumpărare. La acest capitol importă mult posibilitatea ipotecării, existenţa unei politici de creditare. Este foarte important să fie analizate motivele vânzătorului şi ale cumpărătorului, precum şi termenele de realizare a tranzacţiei pe care le solicită un participant sau altul. O urgenţă a vânzătorului va favoriza mult cumpărătorul, care poate negocia un preţ mai scăzut pentru locuinţă.

Page 63: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

63

Analizând atât factorii luaţi în consideraţie în ţările dezvoltate, cât şi specificul condiţiilor noastre, situaţia economică şi socială a majorităţii populaţiei, am selectat factorii ce pot influenţa valoarea imobilului locativ în mun. Chişinău. Aceştia au fost grupaţi în trei categorii: amplasarea, caracteristicile fizice şi condiţiile tranzacţiei (tab.18).

La factorii ce caracterizează amplasamentul am menţionat sectorul şi cartierul, apropierea faţă de liniile de transport şi intensitatea circulaţiei transportului în comun; raportul dintre aria clădirii şi a terenului aferent; reputaţia sau prestigiul sectorului; prezenţa în apropiere a parcării, şcolii, grădiniţei, centrului de distracţii, parcului public, magazinului; specificarea zonei drept centru, periferie sau zonă industrială; nivelul de zgomot; amplasarea clădirii faţă de reţelele inginereşti, planul de construcţie / reconstrucţie a zonei.

Caracteristicile fizice au fost divizate în parametrii fizici ai clădirii, ai apartamentului şi uzura. Pentru cumpărători cei mai importanţi sunt parametrii fizici. Ei includ: iluminaţia naturală care presupune calitatea iluminaţiei naturale în funcţie de amplasarea apartamentului faţă de razele solare pe parcursul zilei, tipul construcţiei (seria constructivă), materialul pereţilor, anul construcţiei, numărul de nivele a clădirii, prezenţa conductei de gunoi, a ascensorului, suprafaţa totală, suprafaţa locuibilă, dimensiunile bucătăriei, dimensiunile odăilor şi coridorului, nivelul locuinţei, necesitatea reparaţiei capitale în apartament, tipul nodului sanitar, prezenţa reţelelor inginereşti, utilajelor suplimentare, prezenţa şi numărul balcoanelor / lojelor. Uzura, fiind specificată în fizică şi funcţională, se referă la starea clădiri

Page 64: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

64

Tabelul 18

Clasificarea factorilor de influenţă asupra valorii imobilului locativ

Amplasarea Caracteristici fizice Condiţiile tranzacţiei

Economico - sociali

1 2 3 4 Sectorul / cartierul Liniile de transport Intensitatea

circulaţiei transportului în comun

Grădiniţă Şcoală Centru de distracţii Parc public Magazin Parcare în apropiere Raportul Sclădirii

/Sterenului Prestigiul sectorului Centru /periferie

/zonă industrială Nivelul de zgomot Amplasarea clădirii

faţă de reţelele inginereşti

Parametrii fizici Iluminaţia naturală Tipul construcţiei Materialul pereţilor Anul construcţiei Nr. de nivele Conducta de gunoi Ascensor Etajul Suprafaţa totală Suprafaţa locuibilă Suprafaţa bucătăriei Dimensiunile odăilor şi

coridorului Numărul odăilor Izolarea odăilor Înălţimea încăperii Tipul nodului sanitar Utilaje adăugătoare

(boiler ş.a.) Reţelele inginereşti în

Motivele vânzătorului şi cumpărătorului

Termenii de realizare a tranzacţiei

Politica de creditare sau finanţare

Tipul de proprietate asupra imobilului

Economici Nivelul veniturilor Dobânda bancară Investiţii în

construcţii Mărimea chiriei Sociali Densitatea

populaţiei Mărimea familiei Nivelul

educaţional Nivelul

infracţiunilor Vârsta medie a

populaţiei

Page 65: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

65

Planul de construcţie (reconstrucţie) a zonei

locuinţă Confortul / exterior

plăcut. (parchet) Necesitatea reparaţiei

capitale Balcon / loje

Uzura Fizică Funcţională

Printre condiţiile tranzacţiei am menţionat motivele vânzătorului şi ale cumpărătorului,

termenii de realizare a tranzacţiei, politica de creditare şi finanţare, tipul de proprietate asupra imobilului.

În categoria factorilor economico-sociali au fost incluşi: nivelul veniturilor, dobânda bancară, investiţiile în construcţii, mărimea chiriei, densitatea populaţiei, mărimea familiei, nivelul educaţional, nivelul infracţional şi vârsta medie a populaţiei.

Page 66: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

66

2.2. Metode statistice aplicate pentru

determinarea influenţei factorilor principali asupra valorii de piaţă

În procesul de evaluare a imobilului adesea se folosesc

diverse metode statistice de analiză a tendinţei schimbărilor factorilor de ordin economic, social, administrativ, a cererii şi ofertei, precum şi analiza inter-legăturii lor cu valoarea imobilului.

Metodele statistice propuse de teoreticieni şi aplicate în ştiinţele sociale sunt: [79, 83, 99]:

corelaţia şi regresia simplă liniară – aprecierea dependenţei liniare dintre două variabile cantitative;

regresia multiliniară – aprecierea dependenţei liniare dintre două variabile de interval;

regresie non-liniară – aprecierea dependenţei neliniare dintre două variabile;

analiza path – o formă extinsă a analizei de regresie liniară, care permite formalizarea unei teorii cauzale, specificând logica interacţiunilor şi determinărilor dintre variabile şi fenomene, şi care produce estimări empirice ale efectelor variabilelor ce constituie un sistem cauzal;

Analiza logliniară – metodă de analiză categorială, adică de analiză a variabilelor categoriale, variabile a căror scară constă într-un set de categorii, indiferent de modul cum s-au constituit acele categorii (spre exemplu: orientarea politică – „socialist”, „liberal”, „naţionalist”, sau materialul constructiv al clădirii – „cărămidă”, „piatră tăiată”, „bloc din beton”);

Metode de reducere a datelor: modelul aditiv, modelul cumulativ al lui Guttman, modelul cumulativ al lui Mokken, analiza factorială, analiza cluster, modelul de scalare multidimensională şi modelul unifolding, etc;

Page 67: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

67

Analiza cluster – o metodă prin care elementele unei mulţimi sunt grupate în submulţimi, pornind de la una sau mai multe însuşiri ale acestor elemente;

Analiza factorială – metodă de reducere a efectivului de variabile propuse pentru descrierea unui domeniu, prin construcţia unor noi variabile (numite factori), în număr mult mai mic, şi prin determinarea unor relaţii matematice care să precizeze legătura dintre variabilele iniţiale şi factori, astfel încât prin aceste noi variabile să se reproducă, în cea mai mare măsură, informaţia dată de variabilele iniţiale.

În urma cercetării posibilităţilor de aplicare a acestor metode au fost evidenţiate cele ce se aplică cel mai des în practică. În procesul de analiză a factorilor de influenţă a valorii de piaţă a imobilului sunt aplicate analizele uni-, bi-, tri - factoriale, la fel analiza de corelaţie şi multifactorială [79, 83, 88, 99, 119]. Anume aceste metode permit aprecierea influenţei unui factor asupra celui rezultat şi permit căpătarea unor rezultate aproximative faţă de cele formate de piaţă şi de analiza ulterioară. Prin urmare, în cadrul evaluării imobilului locativ vor fi aplicate, în caz de necesitate, la etape concrete de analiză, următoarele metode:

Analiza unifactorială este cea mai simplă metodă de analiză a unor date ordonate. Aici se determină astfel de indicatori ca media, mediana, valorile minimă şi maximă, coeficientul de determinare, dispersia, etc.

Coeficientul de determinare (R2) este utilizat pentru evaluarea imobilelor ale căror caracteristici fizice nu sunt cunoscute sau se cunosc doar parţial. Coeficientul dat reflectă procentul dispersiei preţurilor de vânzare determinat prin modelul de regresie.

Pentru obiectivele ale căror preţ de vânzare se cunoaşte suma abaterilor pătratice în evaluarea dată va fi:

SAP = ∑(Si – Sm) (2.1)

În care: Si – preţul de vânzare al obiectului i; Sm – preţul de vânzare mediu; i=1…n, n- numărul de vânzări. Coeficientul de determinare se bazează pe acest raport:

Page 68: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

68

R2= ∑(Sip – Sm)2/ ∑(Si – Sm)2 (2.2)

În care: Sip – valoarea de prognoză. Pentru a corecta mărimea R2 în funcţie de numărul variabilelor independente se aplică formula:

R2= 1- (n - 1)∑(Si – Sip)2 / (n – p - 1) (∑(Sip – Sm)2+∑(Si – Sip)2 ) (2.3)

În care: n – numărul valorilor analizate; p – numărul variabilelor în formula de regresie.

Eroarea medie pătratică a evaluării reprezintă mărimea abaterii preţurilor reale faţă de cele de prognoză. Ea se determină:

EMP = [∑(Si – Sip)2 / (n – p - 1)]1/2 (2.4)

În care: n – numărul evenimentelor (vânzărilor); p – numărul

variabilelor independente. Coeficientul de variaţie în analiza de regresie prezintă AMP în

formă procentuală raportată la preţul mediu al vânzărilor. CV = 100 * AMP / Sm (2.5)

Abaterea medie procentuală prezintă diferenţa medie absolută

(exprimată în procente) dintre preţul de vânzare real şi cel de prognoză. AMP = (100 x ∑ |Si – Sip| / Si ) / n (2.6)

Analiza bifactorială. Analiza unifactorială nu permite studiul

tendinţelor de schimbare a factorului dat, nu permite determinarea factorilor necesari de a fi incluşi în modelul de bază pentru a determina valoarea de piaţă a imobilului. Analiza bifactorială permite studierea comportării unui factor în dependenţă de altul. De exemplu, dependenţa preţului mediu de amplasarea locuinţei sau cum se va schimba cererea

Page 69: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

69

pentru locuinţe în funcţie de densitatea populaţiei. În cadrul analizei bifactoriale putem folosi:

Criteriul Student (t – statistic) prezintă mărimea influenţei (greutatea specifică) variabilei de regresie asupra variabilei dependente (preţ de vânzare). Ea se determină prin raportarea coeficientului de regresie bj către eroarea sa medie pătratică sj:

tj = bj / sj (2.7)

Eroarea medie pătratică sj a coeficientului de regresie bj este analogul abaterii medii pătratice; ea măsoară eroarea în utilizarea bj în calitate de caracteristică statistică prezentă, însă cu caracter nedeterminat. Criteriul Student determină limita de influenţă a unei variabile asupra valorii prognozate, celelalte variabile fiind fixe (se ignoră).

Criteriul Fisher (F – statistic) la fel ca şi Student se utilizează la determinarea importanţei (influenţei) unei variabile pentru prognozarea celei dependente. F – statistic se determină prin raportul:

Dispersia suplimentară, produsă de variabila dată / dispersia

inexplicabilă

Dispersia suplimentară prezintă diferenţa dintre abaterea determinată, fără a include variabila dată şi abaterea determinată, cu includerea în model a variabilei. Criteriul Fisher determină limita de influenţă a unei variabile asupra valorii prognozate, celelalte variabile fiind considerate prin includerea lor în relaţia de regresie.

Analiza trifactorială. În prezent există procedee grafice şi statistice de analiză a dependenţei unui factor de alţi doi sau trei. Unul din ele este programul tabelelor încrucişate, care permite compararea a două variabile în funcţie de media unei a treia variabile. Înlesneşte analiza trifactorială şi posibilitatea construcţiei graficelor tridimensionale. La analiza trifactorială putem referi şi coeficienţii – beta care sunt nişte coeficienţi „normaţi” de regresie şi determină importanţa unei variabile independente faţă de o altă variabilă independentă în cadrul determinării celei dependente. Cu alte cuvinte, care dintre cele două variabile analizate au un aport mai mare în valoarea imobilului evaluat. Coeficienţii – beta se

Page 70: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

70

determină prin transformarea variabilelor dependentă şi independentă în aşa mod, încât să capete valori medii nule şi abateri medii pătratice unitare. Pentru fiecare variabilă acest lucru se atinge prin diferenţa faţă de medie, raportată către abaterea medie pătratică.

Cu ajutorul coeficienţilor – beta se determină impactul cărei variabile este mai mare asupra valorii prognozate, cu condiţia invariabilităţii celorlalţi indicatori.

Analiza de corelare. Gradul dependenţei liniare dintre doi factori poate fi determinat prin coeficientul de corelaţie (r). O dependenţă liniară certă se caracterizează printr-un coeficient de corelaţie +1 sau –1, iar lipsa dependenţei liniare prin coeficientul 0. Analiza multifactorială. Analiza informaţiei cu folosirea bazelor de date şi metodelor grafice se limitează la studiul a trei sau patru variabile concomitent. Elaborarea modelelor de evaluare în masă necesită aplicarea metodelor statistice de analiză multidimensională, de exemplu analiza de regresie multiliniară sau analiza legăturii inverse.

Analiza de regresie multiliniară poate fi aplicată, în special, la calibrarea modelului de comparare a vânzărilor în cazul evaluării individuale a imobilului. În scopul calibrării modelului de piaţă pot fi folosite modele liniare aditive. Acest proces permite determinarea gradului de importanţă a fiecărei variabile şi arată cât de bine funcţionează însuşi modelul ca instrument de evaluare. Însă, corecţiile determinate în acest mod, reflectă limita fixă a modificărilor valorii şi nu reflectă interacţiunea dintre variabile. Modelele neliniare, în acest caz, sunt mai indicate, deoarece permit căpătarea unor rezultate mult mai exacte, reflectând interacţiunea dintre variabile şi luând în consideraţie, că schimbarea valorii depinde de schimbarea factorului concret.

Analiza legăturii inverse sau metoda evaluării adaptive. În cazul aplicării acestei analize, iniţial se clasifică factorii ce se referă la teren sau construcţii; sunt calitativi sau cantitativi. Analiza permite determinarea modificării fiecărui coeficient (factor) prin micşorarea erorii (analiza de regresie aplică metoda minimizării). Spre deosebire de regresie, legătura inversă nu presupune calculul criteriilor statistice de apreciere a calităţii coeficienţilor.

Page 71: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

71

Metodele menţionate au fost aplicate cu succes, de către autor, în procesul analizei factorilor ce influenţează valoarea imobilului locativ, precum şi în procesul elaborării modelului matematic de evaluare a imobilului locativ tipizat.

2.3. Modele economice aplicate pentru

determinarea valorii de piaţă Un model economic constă dintr-o variabilă dependentă (valoarea imobilului) şi mai multe variabile independente. Cele mai simple structuri le conţin modelele aditivă şi multiplicativă [79, 82, 116, 119].

Modelul aditiv are forma: S = b0 + b1 X1 + b2 X2 +...+ bn Xn (2.8) Variabilele dependentă şi independente se determină în

procesul specificării modelului, iar b0 , b1, ..., bn se determină în procesul calibrării modelului.

Modelul multiplicativ are forma:

nppp X

nXp

Xp

bp

bb b...bbX...XXbS ××××××××= ++

++2121

21210 (2.9) unde: Xp + 1, Xp +2,. . . , Xn iau valori 1 sau 0 Modelele multiplicative reflectă nemijlocit întregul tablou al acţiunii tuturor factorilor de pe piaţă, însă ele nu iau în consideraţie factorii aditivi şi nu permit calculul separat al valorii terenului şi al construcţiei. Modelul conţine atât elemente aditive, cât şi multiplicative.

]b...bb[

)]Xbb(...XbXbb[Snpp X

nXp

Xp

ppp

×××

××−+−++=++

++21

21

22110

( 2.10)

Page 72: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

72

La elaborarea modelelor hibride există o mai mare libertate de acţiune. Modelele de acest tip au un conţinut mai vast şi mai calitativ. Însă modelele hibride nu pot fi calibrate nemijlocit, iar soluţiile căpătate pot să difere de la caz la caz. Calibrarea se execută prin încercări şi erori. La metodele statistice aplicate pentru elaborarea şi calibrarea modelelor hibride se referă analiza de regresie multiplă, analiza de regresie neliniară şi metoda evaluării adaptive (legăturii inverse).

Anterior au fost menţionate trei abordări de evaluare a valorii de piaţă a imobilului: din punctul de vedere al costurilor, al veniturilor şi al preţurilor de piaţă. Pentru fiecare abordare poate fi elaborat un model specific.

Evaluarea din punctul de vedere al costurilor se bazează pe

principiul înlocuirii: cumpărătorul nu va plăti mai mult decât costă lotul de pământ şi cheltuielile de construcţie a îmbunătăţirilor (clădirii). Structura modelului general va fi următoarea:

VI = VC + VP (2.11)

unde: VI – valoarea de piaţă evaluată a imobilului; VC – valoarea construcţiei (îmbunătăţirilor); VP – valoarea lotului de pământ.

Modelul respectiv poate fi lărgit, transformat în model hibrid de piaţă.

[ ]∑ ∑∑ +×+×= SAPAQPCAFQQCVI )()( πππ (2.12) unde: πQC – produsul componentelor calitative generale; πFQ – produsul caracteristicilor calitative ale clădirii (inclusiv uzura); πQP – produsul caracteristicilor calitative a pământului; ΣCA – suma caracteristicilor aditive ale clădirii; ΣPA – suma caracteristicilor aditive ale pământului; ΣSA – suma caracteristicilor aditive ale construcţiilor (îmbunătăţirilor) suplimentare.

Page 73: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

73

Componentele, ce se referă la clădire şi îmbunătăţiri suplimentare, fără evidenţa uzuri (FQ, CA şi SA), reprezintă piaţa din punctul de vedere al ofertei. Ele se calibrează cu ajutorul valorilor ce exprimă costurile de construcţii. Uzura şi celelalte componente reflectă cererea şi se calibrează cu ajutorul valorilor pieţei.

Evaluarea din punctul de vedere al veniturilor se bazează pe principiul aşteptării: valoarea curentă este funcţie a veniturilor viitoare aşteptate. Cu alte cuvinte, valoarea imobilului ce aduce venit va fi egală cu suma veniturilor aşteptate discontate la data evaluării. Modelul va avea forma:

VI = VB x MVB (2.13)

unde: VB – venitul brut; MVB – multiplicatorul venitului

brut. Cea mai răspândită problemă, în cazul aplicării abordării în

baza veniturilor, este insuficienţa datelor cu privire la venituri şi costuri. De aceea, în calitate de variabilă dependentă se recomandă un anume indicator (de exemplu venitul brut de la un apartament, sau de pe un metru pătrat). Aplicarea unei astfel de variabile normate permite excluderea influenţei dominante a clădirilor mari asupra modelului. Prin urmare, trebuie alese acele variabile independente care acţionează asupra variabilei normate, spre exemplu calitatea construcţiei, starea fizică, amplasarea şi calităţile clădirii. Modelul, în acest caz, poate fi aditiv:

VB/AP = b0 + b1 CAL + b2 OD2 + b3 OD3 +

b4 ANI + b5 COST + B6 SECT1 + b7 SECT2 + b8SECT3 +...+ bn SECTn (2.14)

unde: VB/AP – venitul brut la un apartament, CAL –

variabila ce specifică calitatea imobilului, OD – numărul de odăi în apartament, ANI – specifică vârsta clădirii, COST – variabilă ce

Page 74: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

74

indică costul de înlocuire, SECT – variabila ce determină sectorul în care se află clădirea.

Astfel, pentru determinarea venitului brut aşteptat va fi suficient să aflăm produsul între valoarea determinată şi numărul apartamentelor din clădire.

Multiplicatorul MVB reprezintă raportul dintre valoarea imobilului şi mărimea venitului brut. Teoretic, MVB reprezintă funcţia factorilor ce determină, cât ar plăti investitorii pentru un leu de venit curent. La aceşti factori se referă: norma necesară de venit sau rata de capitalizare (discontare) adecvată, care variază în funcţie de nivelul de risc; prognoza veniturilor (stabile, vor creşte în timp, vor descreşte); durata aşteptată a fluxului de venit; procentul din venit necesar acoperirii costurilor operaţionale. Din punctul de vedere al practicii, aceşti factori se referă la tipul, amplasarea, starea fizică ş.a. factori ce caracterizează imobilul. Prin urmare, MVB poate fi modelat aplicând modelele aditiv sau multiplicativ. De exemplu:

nSECT

pSECTSECTbbb b...bbSnormFIZCALbMVB ×××××××= 21321540

(2.15) unde: FIZ – variabila ce determină starea fizică a imobilului; Snorm – variabila ce prezintă suprafaţa totală normată, adică, suprafaţa totală reală raportată la suprafaţa totală medie. Modelele MVB au un şir de priorităţi. Ele permit utilizarea mult mai efectivă a informaţiei cu privire la vânzări, în procesul calibrării modelului sunt necesare mai puţine date în comparaţie cu alte metode; modelele MVB permit aplicarea unor modificări mult mai corecte în privinţa deosebirilor între obiecte. O altă problemă a evaluării în baza veniturilor, care ultima perioadă devine centrală, mai importantă decât aprecierea veniturilor şi costurilor, este aplicarea capitalizării sau actualizării. În literatura de specialitate problema dată este discutată intens şi se propun diverse soluţii. Autorul consideră că, în cazul imobilului locativ tipizat, mult mai comodă va fi aplicarea metodei de

Page 75: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

75

capitalizare. Mărimea cotei venitului din investiţii se va determina prin metoda cumulativă, însumarea celor patru elemente: cota de lichiditate, prima pentru lichiditatea joasă, prima pentru managementul investiţional şi prima pentru risc şi incertitudinea căpătării fluxului de venit şi încasării din revânzare. Având în vedere starea fondului locativ în mun. Chişinău, precum şi condiţiile de arendă a spaţiului locativ, consider că rata de capitalizare trebuie determinată prin metoda Inwood. Condiţiile de aplicare a acestei metode corespund celor ce apar în relaţiile de închiriere a imobilului locativ. Metoda comparării vânzărilor reflectă principiile cererii, ofertei şi înlocuirii. În cazul evaluării individuale modelul va lua forma:

VPi = Vc + Dc (2.16) unde: VPi – valoarea de piaţă individuală, Vc – preţul obiectului de comparare, Dc – deosebirile calitative şi cantitative între obiectul evaluat şi cel pentru comparare. În cazul evaluării în masă, modelul comparării vânzărilor se va baza pe structura modelului de bază: valoarea imobilului este egală cu suma valorilor pământului şi îmbunătăţirilor. După cum am menţionat, acest model poate fi transformat (lărgit) în felul următor: [ ]∑ ∑∑ +×+×= SAPAQPCAFQQCVI )()( πππ (2.17)

unde: variabilele corespund formulei 2.12 De obicei metoda comparării vânzărilor permite căpătarea unor rezultate bune la evaluarea imobilului locativ. Însă, succesul depinde de volumul informaţiei referitoare la imobilele asemănătoare. De obicei, modelul se elaborează pe baza a cel puţin 50 de obiecte analog. Imobilul locativ tipizat reprezintă unul din cele mai simple obiecte de modelare. Acest tip de imobil se modelează reieşind din caracteristicile unui apartament. Modelul aditiv va avea forma:

Page 76: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

76

VP/AP = b0 + (b1 * CAL * Sloc) + (b2 *

OD)+ (b3 * ANI) + (b4 * NIV) + (B5 * SECT1) +

( b6 * SECT2) + (b7 * SECT3 )+...+ (bn * SECTp ) (2.18)

unde: CAL – variabila calităţii imobilului; Sloc – aria spaţiului locativ; OD – numărul de odăi; ANI – vârsta clădirii; NIV – nivelul la care se află apartamentul; SECT – sectorul respectiv.

Modelul hibrid va avea forma:

( ) {

[ ][ ] })SUPLb()LGSb()CENTRb(

AMP)ODb()Stotb(

)CALANI(bbbAP/VPb

bbSECTSECTSECT

×+×+××+×+×

×××××=

11109

76

321

8

54321

(2.19) unde: AMP – variabilă ce caracterizează lotul, zona verde; CENTR – variabilă ce caracterizează distanţa de la centrul localităţii; LGS – logaritmul natural al ariei lotului de pământ; SUPL – variabila ce caracterizează îmbunătăţirile suplimentare.

Pentru o calibrare corectă a unui astfel de model sunt necesare aproximativ 44 de vânzări pentru comparare (11 variabile x 4).

Analiza modelelor menţionate, utilizate în scopul evaluării imobilului locativ tipizat, ne-a condus spre concluzia, că cel mai indicat model ar fi cel hibrid, aplicat în cadrul metodei analizei comparative a vânzărilor. Cercetarea efectuată în capitolul doi ne-a permis: 1. a clasifica factorii de influenţă asupra valorii de piaţă a

imobilului locativ din mun. Chişinău, divizându-i în patru grupări: factorii ce caracterizează amplasarea, factorii ce

Page 77: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

77

caracterizează aspectul fizic, factorii ce reflectă condiţiile tranzacţiei şi factorii economico - sociali;

2. a determina metodele statistice, care pot şi trebuie aplicate în procesul evaluării bunurilor imobile în cadrul analizei influenţei factorilor concreţi asupra valorii de piaţă: analiza uni-, bi-, trifactorială, analiza de corelare, analiza de regresie multiliniară, analiza legăturii inverse sau evaluării adaptive;

3. a determina modelele economice ce pot fi aplicate pentru determinarea valorii de piaţă. Astfel, au fost evidenţiate trei modele de bază: aditiv, multiplicativ şi hibrid, modele care pot fi utilizate drept bază pentru formularea modelelor de evaluare conform celor trei abordări de bază ale evaluării;

4. analiza modelelor menţionate, folosite în scopul evaluării imobilului locativ tipizat ne-a condus spre concluzia, că cel mai indicat model ar fi cel hibrid, aplicat în cadrul metodei analizei comparative a vânzărilor.

Page 78: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

78

CAPITOLUL III DETERMINAREA INFLUENŢEI PRINCIPALILOR

FACTORI ASUPRA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI LOCATIV TIPIZAT

3.1. Selectarea factorilor cu o influenţă maximă asupra valorii de piaţă a imobilului locativ

Procesul de selectare a factorilor cu o influenţă maximă

asupra valorii de piaţă a imobilului locativ a cuprins mai multe etape. Algoritmul procesului de selectare a factorilor (des.4) a cuprins metoda „Expert” şi analiza statistică a bazei de date întocmite de autor.

Page 79: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

79

Anchetarea locuitorilor mun.Chişinău cu privire la

preferinţele locative (anexa 2)

Anchetarea experţilor (evaluatorilor practicieni)cu privire la gradul de influenţă (înalt,

mediu, jos) a factorilor asupra valorii de piaţă ( 3)

Prelucrarea datelor şi aprecierea părerii majoritare (tab.19)

Selectarea factorilor cu gradul de influenţă înalt şi mediu

Evidenţierea factorilor cu caracteristici cantitative

Determinarea factorilor ce au o anumită influenţă asupra valorii de piaţă a imobilului locativ (tab.18)

Anchetarea experţilor cu privire la gradul de importanţă a grupului de factori în procesul

determinării valorii de piaţă, precum şi importanţa factorilor în cadrul grupărilor

respective (anexa 3). Prin analiza stratelor a bazei de date s-au evidenţiat obiectele cu caracteristici similare pentru fiecare factor analizat Prelucrarea datelor şi determinarea diapazonului

de păreri (tab.20). Calculul t-statistic, F-statistic şi a coeficientului de corelaţie dintre factorii respectivi şi preţul obiectului (tab.21) Selectarea factorilor cu o influenţă maximă asupra

valorii de piaţă a imobilului locativ în mun. Chişinău

Page 80: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

80

Des. 4 Procesul de selectare a factorilor cu o influenţă maximă asupra valorii de piaţă a imobilului locativ

Pentru a determina factorii cu o influenţă maximă asupra valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat din mun. Chişinău, pornim de la gruparea tuturor factorilor ce execută o anumită influenţă asupra valorii imobilului locativ. În conformitate cu părerea majoritară a evaluatorilor practicieni intervievaţi (anexa 3), situaţia economică şi socială existentă la moment în ţară, specificăm gradul de influenţă a factorilor respectivi ca fiind înalt, mediu sau jos (tab.19).

Tabelul 19 Gruparea factorilor cu specificarea gradului de influenţă

asupra valorii de piaţă a imobilului locativ Grupul de factori Factorii Gradul de influenţă

1 2 3

Factori economici

Nivelul veniturilor Înalt Dobânda bancară Jos Investiţii în construcţii Jos Mărimea chiriei Înalt

Factori sociali

Densitatea populaţiei Mediu Mărimea familiei Înalt Nivelul educaţional Mediu Nivelul infracţiunilor Mediu Vârsta medie a populaţiei Jos

Factorii de amplasament

Sectorul / cartierul Înalt Accesul liber spre: parc, magazin, şcoală, biserici, locul de lucru, transportul în comun, întreprinderile de deservire

Înalt

Parcare în apropiere Mediu Raportul Sclădirii /Sterenului Jos Prestigiul sectorului Mediu Centru / periferie /zonă industrială

Înalt

Nivelul de zgomot Mediu Amplasarea clădirii faţă de reţelele inginereşti

Jos

Planul de construcţie Mediu

Page 81: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

81

(reconstrucţie) a zonei

Factorii fizici

Tipul construcţiei Înalt Materialul pereţilor Mediu Anul construcţiei Mediu Nr. de nivele Mediu Conducta de gunoi Înalt Ascensor Înalt

1 2 3

Factorii fizici

Iluminaţia naturală Mediu Etajul Mediu Suprafaţa totală Înalt Suprafaţa locuibilă Înalt Suprafaţa bucătăriei Înalt Dimensiunile odăilor şi coridorului

Înalt

Numărul odăilor Mediu Izolarea odăilor Mediu Înălţimea încăperii Mediu Confortul (parchet) Mediu Tipul nodului sanitar Înalt Utilaje adăugătoare (boiler ş.a.)

Mediu

Balcon / loje Înalt Reţelele inginereşti în locuinţă (electricitate, gaz, telefon)

Înalt

Necesitatea reparaţiei capitale

Mediu

Factorii de uzură Fizică Înalt Funcţională Jos

Condiţiile tranzacţiei

Motivele vânzătorului şi cumpărătorului

Înalt

Termenii de realizare a tranzacţiei

Înalt

Politica de creditare sau finanţare

Mediu

Tipul de proprietate asupra imobilului

Mediu

Sursa: completat de autor

Page 82: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

82

După cum putem observa din tabelul 19, nu toţi factorii enumăraţi sunt consideraţi în procesul tranzacţiilor cu imobil locativ, după cum nu toţi execută aceeaşi influenţă asupra valorii de piaţă a imobilului. Prin urmare, selectând factorii ce exercită o influenţă înaltă sau medie asupra valorii de piaţă am propus experţilor să aprecieze care grup de factori este mai important în procesul determinării valorii de piaţă şi care factor este mai important în cadrul grupului concret. După prelucrarea datelor a fost determinat diapazonul părerilor (tab.20), în conformitate cu care s-a întocmit lista intermediară a factorilor ce influenţează puternic valoarea de piaţă a imobilului locativ în mun. Chişinău. Selectând factorii cu o importanţă mai mare s-a pus accent pe părerea experţilor practicieni. Ei susţin că, printre sectoarele de locuit de o cerere mai mare se bucură apartamentele situate în sectoarele Botanica, Râşcani şi Ciocana [73, p.67]. Interesul pentru apartamentele din sectorul Ciocana este în permanentă creştere, fapt determinat de o infrastructură ce se dezvoltă activ şi de prezenţa unui fond locativ relativ nou. În timpul apropiat prestigiul acestuia va ajunge sectoarele Botanica şi Râşcani. În prezent deferenţa de preţuri dintre aceste sectoare nu depăşeşte 10%. Cererea pentru apartamentele din sectorul Buiucani scade pe parcursul câtorva ani consecutiv. Preţul apartamentelor în casele din piatră este în mediu cu 10-20% mai mare decât în cele din panouri şi monolite. Cererea pentru casele din piatră depăşeşte întotdeauna oferta. Apartamentele dotate cu aragaz par a fi mai preferabile şi costă cu 5-10% mai mult decât apartamentele în case negazificate, deoarece întreţinerea lor este mai costisitoare şi lipsesc perspective de montare a sistemelor de încălzire autonomă pe gaz. Printre apartamentele în casele din panouri de o cerere mai mare se bucură în ordine descrescătoare apartamentele – tip de planificare nouă, seria 143, MC, MCB şi seria 135 [ 73, p. 67].

Page 83: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

83

Tabelul 20 Gradul de importanţă a factorilor cu o influenţă mare

asupra valorii de piaţă a imobilului locativ Grupul de

factori Gradul de importanţă

Factorii Gradul de importanţă

1 2 3 4

Factori

economici

7-10

Nivelul veniturilor 45 - 50 Dobânda bancară 15 - 20 Investiţii în construcţii

3 - 5

Mărimea chiriei 30 - 32

Factori sociali

1-5

Densitatea populaţiei 10 - 20 Mărimea familiei 50 - 60 Nivelul educaţional 5 - 10 Nivelul infracţiunilor 20 - 30 Vârsta medie a populaţiei

5 - 10

Factorii de amplasament

15-25

Sectorul / cartierul 40-50 Accesul liber spre: parc, magazin, şcoală, biserici, locul de lucru, transportul în comun, întreprinderile de deservire

20-30

Parcare în apropiere 7-15 Raportul Sclădirii /Sterenului

1-5

Prestigiul sectorului 3-7 Centru / periferie /zonă industrială

20-30

Nivelul de zgomot 5-15 Amplasarea clădirii faţă de reţelele inginereşti

1-3

Planul de construcţie (reconstrucţie) a zonei

1-5

Tipul construcţiei 10-12 Materialul pereţilor 5-10

Page 84: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

84

Factorii fizici

1

40-50

Anul construcţiei 4-8 Nr. de nivele 4-6 Conducta de gunoi 4-7 Ascensor 4-7 Iluminaţia naturală 3-4 Etajul 3-7 Suprafaţa totală 8-10

2 3 4 Suprafaţa locuibilă 7-10

Suprafaţa bucătăriei 5-10 Dimensiunile odăilor şi coridorului

5-10

Numărul odăilor 5-7 Izolarea odăilor 2-4 Înălţimea încăperii 2-6 Confortul (materialul pardoselei)

3-8

Tipul nodului sanitar 3-5 Utilaje adăugătoare (boiler ş.a.)

4-6

Balcon / loje 4-5 Reţelele inginereşti în locuinţă (electricitate, gaz, telefon)

4-6

Necesitatea reparaţiei capitale

3-6

Factorii de

uzură 7-10 Fizică 60-70 Funcţională 30-40

Condiţiile tranzacţiei

5-20

Motivele vânzătorului şi cumpărătorului

50-60

Termenii de realizare a tranzacţiei

20-35

Politica de creditare sau finanţare

5-15

Tipul de proprietate asupra imobilului

10-15

Sursa: calculele autorului în baza rezultatelor căpătate prin metoda „Expert”

Page 85: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

85

Paralel s-a analizat corelaţia factorilor cu caracteristici cantitative cu preţul ofertei (tab.21). Astfel s-a determinat că, corelează considerabil cu preţul doar următorii factori:

Nivelul la care se află apartamentul – r = -1 cu o probabilitate de

t = 32% (criteriul Student) Numărul odăilor în apartament – r = 0,73 cu F =

92,4% (criteriul Fisher) Aria totală a locuinţei – coeficientul de corelare r =

0,72 cu F = 91% Aria bucătăriei – r = 0,53 cu F = 58,6%

Tabelul 21 Analiza de corelaţie a unor factori cu preţul ofertei

pentru imobilul locativ în mun. Chişinău Factorul Coeficientul de

corelaţie Valoarea t –

statistic %

Valoarea F –statistic

% Numărul de nivele 0,06 95,5 5,6 Nivelul -1 31,9 - Suprafaţa totală 0,72 47,2 90,9 Suprafaţa bucătăriei 0,53 59,9 58,6 Suprafaţa locuibilă 0,40 68,6 43,0 Balcon / lojă 0,25/0,36 80,1 / 71,7 25,8 / 37,9 Telefon 0,15 87,9 15,3 Numărul de odăi 0,73 46,7 92,4 Seria 0,18 85,9 17,9 Materialul pereţilor -0,01 - -

Sursa: calculele autorului În rezultatul analizelor efectuate s-au selectat următoarele

grupări de factori ce exercită o influenţă maximă asupra valorii imobilului locativ tipizat în mun. Chişinău la momentul de faţă:

Factorii economici o Nivelul veniturilor o Mărimea chiriei

Factorii amplasării teritoriale o Sectorul / cartierul

Page 86: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

86

o Centru / periferie / zonă industrială o Accesul la transport urban o Distanţa până la şcoală, grădiniţă

Caracteristica fizică o Tipul clădirii / seria o Vârsta clădirii o Existenţa conductei de gunoi o Existenţa ascensorului o Nivelul apartamentului o Numărul odăilor o Suprafaţa totală o Suprafaţa locuibilă o Înălţimea încăperii o Mărimea bucătăriei o Materialul pardoselii o Tipul nodului sanitar o Gazificare o Telefon o Balcon / lojă

Factorii de uzură o Uzura fizică

Page 87: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

87

3.2. Determinarea mărimii factorilor cu o influenţă maximă asupra valorii de piaţă a imobilului locativ Procesul de determinare a coeficienţilor în modelul de evaluare a imobilului poartă denumirea de calibrare a modelului. Determinarea corectă a valorilor iniţiale ale coeficienţilor permite ajustarea rapidă şi corectă a modelului de bază. Practicienii afirmă, că pentru stabilizarea modelului, în cadrul evaluării adaptive, sunt de ajuns de patru ori mai multe vânzări decât numărul factorilor incluşi în model. Factorii determinaţi în § 3.1 sunt incluşi, supunându-se unor transformări, în tabelul 22. Iniţial se separă factorii cu caracteristici cantitative de cei cu caracteristici calitative. În procesul de transformare a factorilor cu caracteristici calitative în coeficienţi a fost aplicată analiza bifactorială sau trifactorială precum şi analiza stratelor. Tabelul 22

Clasificarea specifică a factorilor Factorul Tipul

Nivelul veniturilor populaţiei Calitativ general Mărimea chiriei Calitativ general Sectorul / cartierul Calitativ general Aria totală a apartamentului Aditiv al clădirii Prezenţa telefonului Aditiv al clădirii Balcon / lojă Aditiv al clădirii Acces la transport urban Calitativ al clădirii Distanţa până la şcoală, grădiniţă Calitativ al clădirii Amplasarea la centru / periferie / zonă industrială

Calitativ al clădirii

Numărul odăilor / spaţiul locativ Calitativ al clădirii Tipul clădirii (seria) Calitativ al clădirii Vârsta clădirii Calitativ al clădirii Conducta de gunoi; ascensor Calitativ al clădirii Nivelul apartamentului Calitativ al clădirii Înălţimea încăperii Calitativ al clădirii Mărimea bucătăriei Calitativ al clădirii Materialul pardoselii Calitativ al clădirii Tipul nodului sanitar Calitativ al clădirii Gazificarea clădirii Calitativ al clădirii Uzura fizică a locuinţei şi clădirii Calitativ al clădirii Sursa: întocmit de autori

Page 88: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

88

A. Calculul coeficienţilor teritoriali: În scopul determinării gradului de influenţă a amplasamentului

asupra valorii de piaţă a imobilului locativ ne vom conduce iniţial de zonarea teritorial-administrativă în municipiu. Astfel, vom studia separat tranzacţiile efectuate în sectorul Centru, Buiucani, Botanica, Râşcani şi Ciocana. Întocmim baza de date a tranzacţiilor pe piaţa locativă din mun. Chişinău conform modelului indicat în tabelul 23.

Tabelul 23 Extras din baza de date a tranzacţiilor spaţiului locativ

în mun. Chişinău, perioada anilor 1999 – 2004

Nr. d/o

Sectorul Adresa Nr. de

etaje Etajul S tot

S buc

S loc

Balcon

Loje

Nod sanitar

Tele

fon

Nr.

odăi Preţul

$

1 Tele centru

Sprâncenoaea 6/3

5 4 46 6 28 1 0 0 comun

1 2 10200

2 Tele centru

Hâncesti 55/3

9 8 53 9 27 1 0 1 separat

1 2 12240

3 Tele centru

Hâncesti 62a

5 2 46 6 30 1 0 1 1 2 12240

4 Tele centru

Sprâncenoaea 6/1

5 5 56 6 39 1 0 0 1 3 10000

5 Tele centru

G. Asachi 11/1

5 1 87 10 50 0 0 1 1 3 25500

6 Centru Al. cel Bun 55

2 2 44 5,6 33 0 0 0 1 2 16320

7 Centru Bernardazzi 97

1 1 54 6,3 35 0 0 0 0 2 35000

8 Centru Bulgară 41 3 1 67 6,5 40 0 0 1 1 2 32640 9 Centru Budăi 2/3 10 3 56 9 30 0 1 0 0 2 12200

10 Centru Kogâlniceanu 16

1 1 37 9 18 0 0 0 0 2 11220

Sursa: întocmit de autori

Selectăm tranzacţiile în funcţie de sectorul de amplasare a locuinţei (tab.24).

Page 89: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

89

Tabelul 24 Gruparea tranzacţiilor pe sectoare (extras)

Sectorul Seria Nr. de odăi S loc Preţul $

Centru

Telecentru мс 2 28 8000 Telecentru мс 2 28 6500 Telecentru hrs 2 21 6900 Telecentru ind 2 32 12000 Telecentru hrs 2 23 9200 Telecentru hrs 2 31 5900 Centru 143 2 28 8500 Centru 143 2 28 8500 Centru 143 2 28 7000

Centru

Centru 2 23 5200

Centru stl 2 40 12500 Centru stl 2 33 16440 Centru hrs 2 36 11220 Centru 2 43 10750

Centru stl 2 33 12750 Centru stl 2 32 15300 Centru stl 2 37 10000 Centru stl 2 37 15000

Ciocana Ciocana 143 2 28 9200 Ciocana мс 2 29 7500 Ciocana 143 2 28 6600

Botanica

Botanica 143 2 28 8500 Botanica мсв 2 28 6000 Botanica hrs 2 28 7000 Aeroport hrs 2 21 5500 Botanica de jos hrs 2 30 5900 Botanica мс 2 25 7900 Botanica 143 2 28 10800 Botanica de jos hrs 2 30 6500

Page 90: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

90

Sectorul Seria Nr. de odăi S loc Preţul $ Botanica 2 28 7500

Botanica hrs 2 23 4000 Botanica мсв 2 28 11220 Botanica мсв 2 29 8500 Aeroport hrs 2 28 6000

Buiucani

Buiucani мсв 2 28 7700 Buiucani мсв 2 28 7500 Buiucani hrs 2 26 8000 Buiucani 135 2 8 6500

Râşcani

Râşcani hrs 2 6 7000 Râşcani hrs 2 28 6500 Râşcani hrs 2 27 7200 Râşcani мсв 2 28 7200 Poşta veche 102 2 26 5900 Poşta veche ind 2 29 8200

Centru

Telecentru 102 2 33 9000 Telecentru 143 2 28 8200 Telecentru 2 31 6000

Sursa: întocmit de autori

S-a observat un decalaj mare a costurilor în interiorul fiecărei grupări, prin urmare am împărţit fiecare sector în zone teritoriale mai mici. Sectorul Centru a fost împărţit în Centru şi Telecentru; sectorul Botanica – în Botanica, Botanica de jos şi Aeroport; sectorul Buiucani – în Buiucani, Buiucanii Noi, Sculeanca; sectorul Râşcani – în Râşcani, Răşcanii de Jos, Poşta Veche, Albişoara; sectorul Ciocana – în Ciocanii Noi, Otovasca. Apoi am omis şi influenţa seriei clădirilor prin gruparea clădirilor de aceiaşi serie (tab.25).

Page 91: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

91

Tabelul 25

Gruparea tranzacţiilor în scopul determinării influenţei amplasamentului asupra

preţului (extras) Sectorul seria S tot S buc Nr. de odăi Preţul $

Buiucani мс 71 9 1 11220 Buiucani мс 70 8 1 10000 Buiucani мс 70 8 1 10500 Telecentru мс 72 8 1 10700 Centru мс 72 8 1 11000 Centru мс 72 8 1 12700 Botanica мс 72 8 1 11730 Botanica мс 72 9 1 12000 Botanica мс 70 9 1 10200 Râşcani мс 71 8 1 11200 Râşcani мс 72 9 1 10850 Râşcani мс 72 9 1 10000 Râşcani мс 70 8 1 9500

Sursa: calculul autorului Ordonăm sectoarele oraşului în ordinea crescătoare a preţurilor. În cazul lipsei unei baze de date suficiente putem folosi valorile

medii corectate în baza celor publicate în ediţii periodice precum „Logos press” sau sit-ul „Lara.md” şi „Statistica.md”.

După cum putem observa, cele mai scumpe locuinţe sunt amplasate în sectorul Centru, apoi în funcţie de mărimea locuinţei (numărul de odăi) poziţiile sectoarelor variază. Poziţie constantă (în a.2000) a ocupat sectorul Râşcani, prin urmare în modelul iniţial coeficienţii au fost determinaţi faţă de preţurile locuinţelor amplasate în acest sector (tab.26). Sectorul Centru nu s-a considerat reper pentru a evita erorile de calcul (în Centru preţurile sunt maximale).

Page 92: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

92

Tabelul 26

Calibrarea generală a coeficienţilor teritoriali incluşi în modelul evaluării imobilului locativ

Sectorul

Valoarea coeficientului teritorial în a.2000 Valoa-

rea medie

Ponderea sectoru-

lui în medie

Valoarea teoretică a coeficien-

tului în 2000

Eroa- rea

valorii teore-tice

Valoarea teoretică a coefici-entului în 2001

Corecta-rea

valorii teore-tice

Valoarea coeficien-

tului teritorial în 2001

Garso-nieră

Ap.2 od.

Ap.3od.

Ap.4 od

Valoa- rea

medie 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13

Sectorul Botanica x 0,70 x 0,81 13% 1,00 0,87 x Botanica de Jos 0,78 0,60 0,58 0,62 0,64 x 91,68 x x x x 0,79 Aeroport 0,56 0,47 0,47 0,52 0,50 x 71,89 x x x x 0,62 Botanica 1,00 0,93 0,95 0,95 0,96 x 136,43 x x x x 1,18

Sectorul Centru x 1,11 x 1,00 -11% 1,46 1,62 x Telecentru 1,00 0,87 0,89 0,90 0,92 x 82,56 x x x x 1,34 Centru 1,33 1,33 1,26 1,29 1,30 x 117,44 x x x x 1,90

Sectorul Râşcani x 0,83 x 0,94 12% 1,18 1,04 x Râşcanii de Jos 0,89 0,80 0,79 0,81 0,82 x 99,24 x x x x 1,03 Poşta Veche 0,78 0,60 0,63 0,67 0,67 x 80,77 x x x x 0,84 Râşcani 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 x 120,74 x x x x 1,26

Page 93: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

93

Albişoara 0,89 0,80 0,79 0,81 0,82 x 99,24 x x x x 1,03 Sectorul Buiucani 0,81 x 0,91 11% 1,17 1,04 x

Buiucanii Noi 0,89 0,73 0,74 0,76 0,78 x 96,56 x x x x 1,00 Sculeanca 0,89 0,80 0,79 0,81 0,82 x 101,72 x x x x 1,06 Buiucani 0,89 0,80 0,79 0,81 0,82 x 101,72 x x x x 1,06

Sectorul Ciocana 0,70 1,00 30% 1,00 0,70 x Ciocana Nouă 0,89 0,80 0,79 0,81 0,82 x 117,73 x x x x 0,82 Otovasca 0,67 0,53 0,53 0,57 0,57 x 82,27 x x x x 0,57

Sursa: calculul autorului Valorile teoretice ale coeficienţilor teritoriali au fost determinate în urma analizei

dinamicii evoluării preţurilor în ultimii opt ani (tab.10). Analiza se efectuează în valori relative pentru a exclude impactul factorilor macroeconomici (inflaţia, devalorizarea monetară şi a.). Deoarece, în perioada analizată frecvenţa maximă a ocupării aceleiaşi poziţii a revenit sectorului Râşcani (6 din 8), îl vom considera reper şi-i vom atribui coeficientul 1,00. Faţă de valorile respective calculăm coeficienţii pentru celelalte sectoare pe fiecare an (tab.27).

Page 94: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

94

Tabelul 27 Calculul valorilor teoretice a coeficienţilor teritoriali

Sectorul ANII

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Buiucani 3 2 1 3 1 2 3 3 Centru 2 1 4 5 4 4 4 2 Botanica 5 5 3 4 2 1 5 5 Râşcani 4 3 2 2 3 3 2 4

Ciocana 1 4 1 1 1 4 1 1

Coeficienţii teritoriali

Buiucani 1,37 0,92 1,00 1,11 1,00 0,91 1,17 1,07

Centru 1,08 0,58 1,24 1,26 1,32 1,00 1,46 1,17

Botanica 2,29 1,14 1,12 1,15 1,09 0,81 1,00 1,20

Râşcani 2,26 0,93 1,06 1,07 1,14 0,94 1,18 1,04

Ciocana 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 Sursa: calculele autorului

Page 95: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

95

Coeficienţii teritoriali au fost incluşi în modelul aplicat în anul 2001, modificându-se la fiecare tranzacţie nouă inclusă în baza de date. La începutul anului 2002 modelul a suportat o recalibrare generală în urma căreia coeficienţii teritoriali au căpătat valorile indicate în tabelul 28.

Tabelul 28 Valoarea coeficienţilor teritoriali inclusă în modelul anului 2002 după recalibrare

Sectorul Valoarea coeficientului Sectorul Botanica 0,84

Botanica de Jos 0,77 Aeroport 0,60 Botanica 1,15

Sectorul Centru 1,14 Telecentru 0,95 Centru 1,34

Sectorul Râşcani 0,82 Râşcanii de Jos 0,82 Poşta Veche 0,62 Râşcani 1,00 Albişoara 0,82

Sectorul Buiucani 0,76 Buiucanii Noi 0,73 Sculeanca 0,77 Buiucani 0,77

Sectorul Ciocana 0,78 Ciocana Nouă 0,92 Otovasca 0,64

Sursa: calculul autorului În anul 2003 modelul n-a suportat o recalibrare generală, aplicându-se

valorile modificate instantaneu în procesul includerii noilor tranzacţii în baza de date pe parcursul perioadei 2002-2003. Însă, luând în consideraţie modificările considerabile a preţurilor, s-a decis recalibrarea generală a modelului pentru perioada anului 2004 (calculul se propune în anexa 4). La finele anului 2004 putem observa o diferenţă vădită a preţurilor în funcţie de amplasament (diagramele 6 - 9).

Page 96: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

96

Diagrama 6. Preţurile medii la garsoniere, în funcţie de amplasare, stabilite la finele anului 2004

05000

10000150002000025000

Botanica de Jos

Aeroport

Botanica

Telecentru

Centru

Râşcanii de Jos

Poşta VecheRâşcani

Albişoara

Buiucanii Noi

Sculeanca

Buiucani

Ciocana Nouă

Otovasca

Page 97: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

97

Diagrama 7. Preţurile medii, la apartamente cu două odăi în funcţie de amplasare, stabilite la finele anului 2004

0

10000

20000

30000Botanica de Jos

Aeroport

Botanica

Telecentru

Centru

Râşcanii de Jos

Poşta VecheRâşcani

Albişoara

Buiucanii Noi

Sculeanca

Buiucani

Ciocana Nouă

Otovasca

Page 98: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

98

Diagrama 8. Preţurile medii, la apartamente cu trei odăi în funcţie de amplasare, stabilite la finele anului 2004

01000020000300004000050000

Botanica de Jos

Aeroport

Botanica

Telecentru

Centru

Râşcanii de Jos

Poşta VecheRâşcani

Albişoara

Buiucanii Noi

Sculeanca

Buiucani

Ciocana Nouă

Otovasca

Page 99: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

99

Diagrama 9. Preţurile medii la apartamente cu patru odăi în funcţie de amplasare, stabilite la finele anului 2004

0

20000

40000

60000

80000Botanica de Jos

Aeroport

Botanica

Telecentru

Centru

Râşcanii de Jos

Poşta VecheRâşcani

Albişoara

Buiucanii Noi

Sculeanca

Buiucani

Ciocana Nouă

Otovasca

Page 100: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

100

Tabelul 29 Valoarea coeficienţilor teritoriali

inclusă în modelul anului 2004 după recalibrare Sectorul Valoarea coeficientului

1 2 Sectorul Botanica

Botanica de Jos 0,91 Aeroport 0,86 Botanica 1,00

Sectorul Centru Telecentru 1,01 Centru 1,18

Sectorul Râşcani Râşcanii de Jos 0,93 Poşta Veche 0,88 Râşcani 1,04 Albişoara 0,94

Sectorul Buiucani Buiucanii Noi 0,92 Sculeanca 0,88 Buiucani 0,98

Sectorul Ciocana Ciocana Nouă 0,94 Otovasca 0,76 Sursa: calculul autorului Vom menţiona, că valorile respective se modifică la fiecare tranzacţie nouă inclusă în model.

B. Calculul coeficienţilor calitativi ai clădirii Coeficienţii ce caracterizează tipul clădirii au fost

determinaţi în urma analizei valorilor selectate. Tranzacţiile evidenţiate corespund condiţiilor:

1. Apartamentele sunt amplasate în acelaşi sector 2. Clădirile au aceeaşi serie constructivă 3. Apartamentele au acelaşi număr de odăi 4. Aria totală a apartamentelor diferă puţin 5. Apartamentele au acelaşi număr de balcoane / loje

Page 101: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

101

Tabelul 30

Preţul apartamentelor cu o odaie în funcţie de tipul clădirii şi amplasare (anul 2002)

SeriaValoarea

medie Preţul $

Botani- ca

Buiu- cani Ciocana Cen-

tru Dobru-

ja Râş- cani

Tele- centru

3350 3350 x x x x x x 102 6000 6000 x x x x x x 143 5625 5000 5500 x 6000 x x x hrs 4541 4650 5200 4000 5800 2500 4983 3733 ind 5975 5833 x x x x 6400 x mon 4900 x 4500 x x x x 5300 stl 5750 x x x 6500 x 5000 x мс 5471 5850 4900 5000 x x x x мсв 7000 7000 x x x x x x

Sursa: întocmit de autor

Page 102: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

102

Tabelul 31 Preţul apartamentelor cu două odăi

în funcţie de tipul clădirii şi amplasare (anul 2002)

SeriaValoarea

medie Preţul $

Bota- nica

Buiu- cani

Cio cana

Cen-tru Poşta veche Râş-

cani Tele-

centru

7362,5 7500 x x 7975 x x 6000102 7450 x x x x 5900 x 9000135 6500 x 6500 x x x x x 143 8412,5 9650 x 7900 8000 x x 8200hrs 6915,7 5816,7 8000 x 11220 x 6900 7333ind 10100 x x x x 8200 x 12000stl 13665 x x x 13665 x x x мс 7475 7900 x 7500 x x x 7250мсв 8020 8573 7600 x x x 7200 x

Sursa: întocmit de autor

Page 103: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

103

Tabelul 32

Preţul apartamentelor cu trei odăi în funcţie de tipul clădirii şi amplasare (anul 2002)

Seria Valoarea

medie Preţul $

Bota nica

Buiu cani

Cio cana

Cen tru Poşta veche Râş

cani Scu

leanca Tele

centru

6500 x 6500 x x x x x x 102 11067 x x x x 8000 x x 12600135 9333 9500 x 9500 x x x 9000 x 143 10959 10000 9973 10500 16500 x x x x hrs 10239 8267 9033 x 13700 x 12900 9000 7500ind 14800 14500 21600 x 16000 x 10200 11000 9000mon 11863 12833 x x 12500 x 11567 9200 x stl 12760 x x x 12760 x x x x мс 10544 10965 10610 x 10350 x 10500 x 10000мсв 10167 11250 x x x x 8000 x x

Sursa: întocmit de autor

Page 104: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

104

După cum putem observa, variaţiile de preţ sunt considerabile în cadrul aceluiaşi sector teritorial. Pentru a depista influenţa separată a tipului clădirii asupra preţului trebuie comparate apartamente similare, care au fost obiect al tranzacţiei în aceiaşi perioadă de timp şi care diferă doar prin seria constructivă a clădirii. Respectarea acestei condiţii este aproape imposibilă deoarece, în primul rând, nu există sector în Chişinău, care să cuprindă absolut toate seriile constructive, în al doilea rând selectarea tranzacţiilor concomitente cu imobil identic în clădiri diferite este foarte dificilă. De aceea, valoarea coeficienţilor a fost determinată prin comparări parţiale. De exemplu, coeficienţii pentru seriile hrs, ind, mon, 143, мс au putut fi grupate (tab.33) doar cu unele admiteri cum ar fi: - nu diferă preţul la apartamentele amplasate la nivelul 2 şi 3; - nu diferă preţul în funcţie de numărul de nivele a clădirii; - importă numărul de odăi şi nu spaţiul total al apartamentului.

Tabelul 33 Selectarea tranzacţiilor în scopul evidenţierii influenţei

tipului clădirii asupra preţului (extras)

Sectorul seria Nr. de odăi S tot Preţul $ Nr. de

etaje Etajul

Telecentru 143 2 53 8200 9 3 Telecentru мс 2 48 8000 9 2 Telecentru мс 2 48 6500 9 2 Telecentru hrs 2 30 6900 4 2 Telecentru ind 2 60 12000 9 3 Telecentru hrs 2 36 9200 5 2 Telecentru hrs 2 48 5900 2 2 Telecentru hrs 1 30 4700 4 2 Telecentru mon 1 40 5300 16 2 Telecentru hrs 1 20 3500 5 3 Telecentru hrs 1 22 3000 5 3 Sursa: completat de autor

Page 105: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

105

S-au efectuat grupări similare pentru a cuprinde toate seriile constructive existente în mun. Chişinău. După care, valorile căpătate au fost supuse unei analize şi excluse tranzacţiile netipice (care au fost încheiate la preţ minim sau maxim faţă de media pieţei, s-au presupus condiţii specifice ale tranzacţiei). Prin compararea valorilor rămase au fost determinaţi următorii coeficienţi (tab.34). Valorile indicate corespund situaţiei a.2004, fiind determinate după recalibrare.

Tabelul 34 Valoarea coeficienţilor ce caracterizează tipul clădirii

Seria Coeficientul Dispersia 102 1,00 0,00 135 0,96 0,00 143 1,02 0,01 Hrs 0,87 0,01 Ind 1,21 0,04 mon 0,83 0,31 Stl 1,27 0,21 Мс 0,99 0,00 мсв 1,01 0,02

Sursa: calculul autorului Vârsta clădirii. Prin anchetare am determinat faptul, că

nici o persoană nu doreşte să locuiască în clădiri construite cu mai mult de 15 ani în urmă, iar majoritatea preferă vârsta de 5 - 10 ani (anexa 2). În urma analizei preţurilor pentru apartamentele din clădiri cu vârstă diferită am determinat următorii coeficienţi:

Page 106: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

106

Tabelul 35 Valoarea coeficienţilor ce caracterizează vârsta clădirii

Vârsta clădirii Coeficientul

Până la 5 ani 1,13 5 - 10 ani 1,00 Mai mult de 10 ani 0,96

Sursa: calculul autorului

C. Calculul coeficienţilor calitativi ai locuinţei. Nivelul apartamentului. Algoritmul de calcul aplicat în

scopul determinării valorii coeficientului ce caracterizează nivelul amplasării apartamentului este următorul: - a fost întocmită baza de date pentru 1100 apartamente puse în

vânzare pe parcursul anilor 1999-2004; - au fost anchetate 150 persoane, locuitori ai Chişinăului, în scopul

determinării preferinţelor locative - au fost selectate apartamentele ce corespund concomitent câtorva

criterii: acelaşi sector, aceeaşi serie; acelaşi număr de nivele a clădirii; acelaşi număr de odăi în apartament (tab.36, 37);

Tabelul 36 Selectarea tranzacţiilor cu scopul evidenţierii influenţei

nivelului, la care se află apartamentul, asupra preţului său (extras a.2004)

Sectorul Nivelul Seria S tot Nr. de odăi Preţul $

Botanica 8 143 70 3 32600 Botanica 9 143 71 3 30600 Botanica 7 143 72 3 34500 Botanica 6 143 70 3 34850 Botanica 9 143 72 3 29800 Botanica 6 143 73 3 35000

Sursa: calculul autorului (baza de date 2004)

Page 107: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

107

Tabelul 37 Selectarea tranzacţiilor cu scopul evidenţierii influenţei

nivelului, la care se află apartamentul, asupra preţului său (extras)

Sectorul Adresa Nr. de

etajeEtajul S tot Nr. de

odăi Preţul $

Telecentru Sprâncenoaea 6/3 5 4 46 2 18200 Telecentru Sprâncenoaea 10/1 5 2 36 2 18500 Telecentru Sprâncenoaea 10/3 5 2 46 2 19000 Telecentru Sprâncenoaia 10/2 5 2 36 2 17900 Sursa: calculul autorului (baza de date 2004) - pentru valorile căpătate s-a stabilit nivel de referinţă preţul mediu al

apartamentelor de la al doilea nivel; - am determinat coeficienţii respectivi pentru fiecare nivel şi tip de

clădire; - am determinat coeficientul mediu pentru fiecare nivel.

Deoarece valorile coeficienţilor corespunzători nivelelor mai mari de patru diferă foarte puţin iar în procesul anchetării nici o persoană n-a preferat nivel mai înalt de 4, s-a hotărât aplicarea unui singur coeficient (tab.38).

Tabelul 38

Valoarea coeficienţilor ce caracterizează nivelul amplasării apartamentului

Nivelul Coeficientul

1 1,05 2 1,00 3 1,13

4 şi mai sus 1,08 Ultimul 0,98

Sursa: calculul autorului

Page 108: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

108

Luând în consideraţie diferenţa dintre tarifele pentru gaz şi

electricitate, precum şi preferinţele populaţiei (diagrama 10), determinăm coeficientul pentru apartamentele negazificate - 0,96.

16

84

16

84

GAZ TELEFON

Diagrama 10. PREFERINTE EXISTENŢA GAZULUI SI TELEFONULUI (in %)

CU

FARA

Sursa: calculul autorului Pentru a determina coeficienţii în funcţie de mărimea

bucătăriei aplicăm algoritmul menţionat anterior, selectând apartamentele cu caracteristici similare în ce priveşte sectorul amplasării, numărul de nivele ale clădirii, numărul de odăi (tab.39).

Page 109: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

109

Tabelul 39 Selectarea tranzacţiilor cu scopul evidenţierii influenţei

dimensiunilor bucătăriei asupra preţului (extras) Sectorul S buc Nr. de odăi Nr. de etaje Seria Etajul Preţul $ Botanica 9 3 9 mon 8 31000 Botanica 9 3 9 143 8 29800 Botanica 9 3 9 143 9 27200 Botanica 8 3 9 mon 3 32500 Botanica 7 3 9 мсв 4 30500 Botanica 8 3 9 мс 1 31730 Botanica 7 3 9 мсв 5 32000 Botanica 9 3 9 135 8 29500 Botanica 9 3 9 143 7 38000 Botanica 9 3 9 143 6 33000 Botanica 8,5 3 9 143 9 29000 Botanica 8 3 9 ind 6 33000 Botanica 9 3 9 143 6 35800 Botanica 9 3 9 мс 9 30200 Sursa: calculul autorului

În urma grupării apartamentelor după dimensiunile bucătăriei

determinăm valoarea coeficientului în raport cu a doua categorie (tab.40).

Tabelul 40 Valoarea coeficientului ce caracterizează mărimea

bucătăriei Mărimea bucătăriei Coeficientul

Până la 6m2 inclusiv 0,97 De la 6m2 până la 9m2 inclusiv 1,00 De la 9m2 până la 12m2 inclusiv 1,02 Mai mult de 12m2 1,06

Sursa: calculul autorului

Page 110: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

110

După cum putem observa în diagrama 11, preţurile apartamentelor diferă considerabil şi în funcţie de numărul de odăi. În condiţiile specifice pentru mun. Chişinău (densitatea mare a populaţiei la un metru pătrat de spaţiu locativ, lipsa spaţiului locativ) numărul odăilor are o importanţă sporită. Prin urmare, putem observa, că apartamentele cu aceiaşi suprafaţă totală sunt vândute la preţuri diferite în funcţie de suprafaţa locuibilă medie pentru o odaie (tab.41).

Diagrama 11. Fluctuaţia preţurilor în funcţie de numărul de odăi

0,005000,00

10000,0015000,0020000,0025000,0030000,0035000,0040000,0045000,00

garsoniera ap.3od

preturile in anul 1999preturile in anul 2000preţurile în anul 2002

Sursa: întocmit de autor

Page 111: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

111

Tabelul 41 Gruparea obiectelor în funcţie de suprafaţa totală şi numărul de odăi (extras)

Sectorul Nr. de etaje Etajul Seria S tot S buc

Nr. de odăi Preţul $

1 2 3 4 5 6 7 8 Telecentru 16 2 mon 40 9 1 5300 Centru 9 9 143 40 9 1 6000 Botanica 5 1 hrs 40 6 2 4000 Buiucani 5 1 hrs 40 6 2 8000 Botanica 4 3 hrs 30 6 1 5200 Telecentru 4 2 hrs 30 6 2 6900 Telecentru 5 2 hrs 36 6 2 9200 Buiucani 16 4 mon 36 9 1 4500 Râscani 12 6 ind 36 8 1 6400 Telecentru 9 3 ind 60 9 2 12000 Botanica 5 2 hrs 60 6 3 8700 Botanica 5 4 hrs 63 6 3 7200 Buiucani 9 9 ind 79 11 3 8200

Page 112: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

112

Buiucani 9 7 135 78 8 4 11000

1 2 3 4 5 6 7 8 Centru 16 9 mon 77 10 3 12500 Buiucani 9 7 135 77 8 4 11500 Centru 9 4 143 88 9 4 14280 Râscani 5 1 hrs 88 12 3 25000 Centru 2 2 stl 80 8,3 3 13000 Râscani 16 11 mon 80 10 4 15000

Sursa: calculul autorului

Excludem influenţa amplasării, seriei clădirii, nivelului apartamentului şi dimensiunii bucătăriei prin corectarea preţului cu ajutorul coeficienţilor determinaţi anterior (tab.42). Putem observa, că apartamentele cu spaţiu total identic, dar cu un număr diferit de odăi costă diferit. Apartamentele cu un număr mai mic de odăi au un preţ mai mare, precum şi apartamentele al căror coeficient „nr. odăilor / spaţiul locativ” este mai mic, au preţul mai mare. În urma analizei preţurilor mai multor tranzacţii am putut determina valoarea coeficientului respectiv (tab.43).

Page 113: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

113

Tabelul 42 Ajustarea preţului

S loc Nr. de odăi Preţul $

Ajustare la Nr.od/Sloc

sector etaj serie Dimensiunea

bucătăriei 19 1 5300 5088,00 5088,00 6970,56 6970,56 0,05 23 2 4000 3680,00 3312,00 3742,56 3742,56 0,08

23 2 9200 8832,00 8832,00 9980,16 9180,16 0,09 19 1 4500 9000,00 6750,00 9247,50 9247,50 0,05

32 2 12000 11520,00 8064,00 6209,28 6209,28 0,06 54 3 7200 6624,00 4968,00 5613,84 5613,84 0,07

46 3 8200 7954,00 7158,60 5512,12 4740,42 0,07 54 4 11000 10670,00 8002,50 9122,85 9122,85 0,07

42 3 12500 8375,00 6281,25 8605,31 8605,31 0,07 53 4 11500 11155,00 8366,25 9537,53 8202,27 0,08

56 4 14280 9567,60 7175,70 7032,19 7032,19 0,07 60 3 25000 23000,00 20700,00 23391,00 20116,26 0,05

Sursa: calculul autorului

Page 114: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

114

Tabelul 43 Valoarea coeficientului ce caracterizează

utilizarea raţională a spaţiului locativ

Sursa: calculul autorului În mod analogic au fost determinaţi coeficienţii ce caracterizează: înălţimea încăperii, materialul pardoselii, tipul nodului sanitar şi prezenţa balconului sau lojei. (tab.44).

Tabelul 44

Mărimea coeficienţilor ce influenţează valoarea de piaţă a imobilului locativ tipizat

Factorul Specificare Coeficientul

Înălţimea încăperii

Până la 2,5 m 0,98 2,5 – 2,8 m 1,00 2,8 – 3,0 m 1,03

Materialul pardoselii

Linoleum 1,00 Parchet 1,03

Tipul nodului sanitar

Separat 1,00 Combinat 0,98

Balcon / lojă

Un element 1,00 Două şi mai multe 1,03

Nu sunt 0,97 Sursa: calculul autorului

Raportul numărul de odăi / suprafaţa locuibilă Coeficientul

0,05 1,03 0,06 1,01 0,07 1,00 0,08 0,98

Page 115: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

115

Starea fizică a locuinţei şi clădirii o vom clasifica drept: excelentă, bună, destul de satisfăcătoare, satisfăcătoare, nesatisfăcătoare, destul de nesatisfăcătoare, rea, foarte rea. Gradul de uzură a locuinţei în conformitate cu această specificare este propus în literatura de specialitate [63, p.121]. Astfel, reieşind din gradul uzurii, proporţional (la fiecare 10% de uzură – 0,03 din valoarea coeficientului) determinăm valoarea coeficienţilor respectivi (tab.45).

Tabelul 45 Determinarea valorii coeficienţilor

ce caracterizează starea fizică a locuinţei Nr./o Starea locuinţei Uzura*, % Coeficientul**

1 2 3 4 1 Excelentă - 1,05 2 Bună 5-10 1,02 3 Destul de satisfăcătoare 10-20 1,00 4 Satisfăcătoare 20-30 0,97 5 Nesatisfăcătoare 30-40 0,94 6 Destul de

nesatisfăcătoare 40-60 0,88

7 Rea 60-80 0,82 8 Foarte rea 80-90 0,80 Sursa: * [63, p.121] ** calculul autorului

D. Calculul coeficienţilor calitativi ai lotului / cartierului Valoarea coeficienţilor respectivi o determinăm pa baza

preferinţelor populaţiei (diagrama 12 şi 13). În corespundere cu datele primite determinăm următorii coeficienţi:

Page 116: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

116

Tabelul 46 Valoarea coeficienţilor ce caracterizează cartierul

Caracteristici zonale Coeficientul

Până la transportul în comun

Până la 200m Mai mult de 200m

1,00 0,96

Amplasare la centru / periferie/zonă industrială

Centru Periferie Zonă industrială

1,00 0,89 0,85

Distanţa până la grădiniţă, şcoală

Până la 300m 300m - 500m mai mult de 500m

1,02 0,96 0,94

Sursa: calculele autorului

Diagrama 12. Preferinţe amplasament (in%)

28

8

32

96

52

92

68

4

PERIFERIE AUTOSTRADA STATII AUTOTROLEU

ZONA VERDE

NU DORESC LA

DORESC ALATURI DE

Sursa: întocmit de autor

Page 117: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

117

Diagrama 13. Amplasarea şcolii, grădiniţei

5624

20

pana la 300m 300m - 500m mai mult de 500m

Sursa: întocmit de autor

E. Calculul coeficienţilor aditivi Prezenţa telefonului a fost inclusă în model ca factor

aditiv. Preţul apartamentelor cu telefon va fi mai mare cu aproximativ 120$ - preţul comercial pentru instalarea telefonu- lui (diagrama 10), valoarea dată se va modifica odată cu modi ficarea preţului respectiv.Un alt factor aditiv este aria totală a locuinţei. Valoarea acestui factor se exprimă în m2, iar în calitate de coeficient se aplică preţurile medii de piaţă pentru 1m2 spaţiu total în sectorul / cartierul respectiv. Valorile anului 2004 le putem observa în tabelul 47. În model au mai fost incluşi doi factori economici calitativi: nivelul veniturilor populaţiei şi mărimea chiriei. Noi propunem a considera modificările sezoniere ale preţurilor pentru imobil în cadrul coeficientului ce va exprima nivelul veniturilor. Însă acest factor poate fi inclus aparte în mod aditiv. Ambii coeficienţi au fost consideraţi ca fiind în creştere, descreştere sau stagnare. Iar valorile coeficienţilor se vor stabili la nivelul celor determinaţi oficial şi publicaţi în presa periodică. Coeficienţii determinaţi iniţial se includ în modelul de bază şi se determină valoarea teoretică a imobilului. Determinăm eroarea de calcul şi corectăm respectiv coeficienţii. Procedura se repetă până când eroarea de calcul devine minim acceptabilă. Valoarea satisfăcătoare a coeficienţilor este inclusă în modelul final. Recalibrarea totală a modelului se recomandă anual, luându seîn consideraţie că modelul se modifică la fiecare vânzare nouă.. - Algoritmul modelului este propus în des.5.

Page 118: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

118

Des. 5 Schema - logică a modelului de evaluare a valorii de piaţă

Nr/o Sectorul Adresa Nr. de

etajeEtajul S

totS

bucS

locBalcon Loje Nod

sanitarTelefon

1 Telecentru Sprâncenoaea 6/3

5 4 46 6 28 1 0 0 1

2 Telecentru Hâncesti 55/3 9 8 53 9 27 1 0 1 13 Telecentru Hâncesti 62a 5 2 46 6 30 1 0 1 1

Completarea bazei de date

Calcululcoeficienţilor

Aprecierea valorii de piaţă

nu

Corespunde valoarea cu preţul

vânzării?da

end

Page 119: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

119

Calculele efectuate permit ordonarea factorilor conform gradului de influenţă asupra valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat în mun. Chişinău. Studiind grupurile de factori au fost evidenţiate seriile clădirilor care are o influenţă considerabilă asupra valorii de piaţă. Hotarele influenţei grupurilor de factori asupra valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat din mun. Chişinău sunt: factorii caracteristicii fizice 15 - 46%, seria clădirii 16 – 44%, factorii de amplasament 8 -32%, factorii de uzură 8 – 28%, factorii economici 6 – 9% (anexa 5). Ordonarea categoriilor de factori în ordinea descrescătoare a influenţei sale conform hotarului superior şi celui inferior diferă:

Conform hotarului superior: Conform hotarului inferior: 1. Factorii caracteristicii

fizice 2. Seria constructivă a

clădirii 3. Factorii de amplasament 4. Factorii de uzură 5. Factorii macroeconomici

1. Seria constructivă a clădirii 2. Factorii caracteristicii fizice 3. Factorii de amplasament 4. Factorii de uzură 5. Factorii macroeconomici

Page 120: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

120

3.3. Aprecierea valorii de piaţă a imobilului locativ Procesul de evaluare a imobilului conform modelului elaborat de autor cuprinde mai multe etape consecutive. Sursele informative, metodele sau programele aplicate în procesul realizării etapei concrete, precum şi scopul etapei respective sunt propuse în tabelul următor.

Tabelul 47 Etapele evaluării conform modelului elaborat

Etapa Sursa Metoda / program

Scopul

1. Culegerea informaţiei cu privire la tranzacţii

Oferta publicată în periodice Burse de imobil

Formular Crearea bazei de date

2. Selectarea şi sistematizarea informaţiei

Oferta publicată în periodice Burse de imobil

Selectare Sistematizare

Crearea bazei de date

3. Formarea bazei de date

Informaţia acumulată

Access Analiza informaţiei

4. Clasificarea factorilor de influenţă asupra valorii imobilului locativ tipizat

Literatura de specialitate, Burse de imobil

Grupare, analiza de corelaţie

Sistematizarea informaţiei, aprecierea factorilor cu o influenţă maximă

5. Formarea stratelor de date

Baza de date Access Determinarea influenţei fiecărui factor

6. Analiza stratelor de date

Baza de date Access Excel

determinarea mărimii influenţei factorilor

7. Elaborarea modelului de evaluare

Cercetările autorului Baza de date

Excel Evaluarea imobilului

8. Evaluarea imobilului

Modelul elaborat Caracteristica obiectului evaluat

Excel Formular

Determinarea valorii de piaţă a imobilului

9. Recalibrarea periodică a modelului

Baza de date Cercetările autorului

Access Excel

Actualizarea modelului

Sursa: completat de autor

Page 121: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

121

După cum a fost menţionat în capitolul II, cele mai bune

rezultare le putem căpăta aplicând metoda hibridă de evaluare. În domeniul evaluării în masă a imobilelor locative tipizate această metodă, după părerea noastră, este cea mai indicată. Prin urmare, modelul propus are o structură hibridă axată pe analiza comparativă a vânzărilor. Deoarece pământul nu reprezintă obiect de vânzare-cumpărare în cadrul tranzacţiilor imobilului locativ tipizat, fiind acordat doar dreptul de folosinţă asupra lui, valoarea acestuia cu s-a considerat în procesul evaluării. Modelul propus are următoarea structură:

VI = πCG * (Pmed * S * πCC + ΣAC) (3.1)

unde: VI – valoarea imobilului; πCG – produsul variabilelor calitative generale; Pmed – preţul mediu la 1 m2 suprafaţă totală pe sectoare; S – suprafaţa totală a imobilului evaluat; πCC – produsul variabilelor calitative ale clădirii (locuinţei); ΣAC – suma variabilelor aditive ale clădirii (locuinţei) valoarea îmbunătăţirilor (telefon, boiler, încălzire autonomă, subsol).

Valoarea imobilului se va determina aplicând procedeul legăturii inverse (evaluarea adaptivă). Factorii determinaţi în § 3.1 au fost transformaţi în variabile aditive (factori cantitativi) şi multiplicative (factori calitativi). După cum urmează din tabelul 21, au fost calculate mărimile influenţei acestora asupra valorii de piaţă a imobilului locativ (în §3.2). Evaluarea comparativă a două apartamente tipice prin procedura legăturii inverse o propunem în tabelul 48.

Page 122: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

122

Tabelul 48 Evaluarea apartamentului de pe bd. Cuza-Vodă 9/2 şi bd.

Mircea cel Bătrân 18 /

Nro

Factorul

Tipul Codificare Coefi cient

str. Cuza Vodă 9/2

str. Mircea

cel Bătrân

18 1 2 3 4 5 6 7

Nivelul veniturilor populaţiei

Calitativ general

1= Creşte 2= Scade 3= Neschimbat

1,03 0,97 1,00

3

3

2 Mărimea chiriei

Calitativ general

1= Creşte 2= Scade 3= Neschimbat

1,05 0,95 1,00

3

3

3 Sectorul / cartierul

Calitativ general

1=Botanica de Jos

2=Aeroport 3=Botanica 4=Telecentru 5=Centru 6=Râşcanii de jos 7=Poşta veche 8=Râşcani

9=Albişoara

10=Buiucanii Noi

11=Sculeanca 12=Buiucani 13=Ciocana nouă 14=Otovasca

0,91 0,86 1,00 1,01 1,18 0,93 0,88 1,04 0,94

0,92 0,88 0,98 0,94 0,76

3

13

Page 123: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

123

4 Aria totală a apartamentului

Aditiv al clădirii

1=Botanica de Jos 2=Aeroport 3=Botanica 4=Telecentru 5=Centru 6=Râşcanii de jos 7=Poşta veche 8=Râşcani 9=Albişoara 10=Buiucanii Noi 11=Sculeanca 12=Buiucani 13=Ciocana nouă 14=Otovasca

m2

470,05 441,76 515,76 522,21 609,84 479,95 451,58 536,20 482,65 475,65 456,34 503,87 482,57 391,88

56

54,4

5 Prezenţa telefonului

Aditiv al clădirii

$SUA 120 120 120

6 Acces la transport urban

Calitativ al pământului

1=până la 200m 2=mai mult 200m

1,00 0,83

1 1

7 Distanţa până la şcoală, grădiniţă

Calitativ al pământului

1=până la 300m 2=300-500m 3=mai mult 500m

1,10 0,96 0,90

2

2

Tabelul 48(continuare)

Page 124: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

124

8 Amplasarea la centru / periferie / zonă industrială

Calitativ al pământului

1=centru 2=periferie 3=zonă industrială

1,00 0,70 0,54

1 1

9 Balcon / lojă Calitativ al clădirii

1=este 1 element 2=sunt mai multe 3=nu sunt

1,00 1,10 0,95

2 2

10 Numărul odăilor / spaţiul locativ

Calitativ al clădirii

1=0,05 2=0,06 3=0,07 4=0,08

1,03 1,01 1,00 0,98

3 3

11 Tipul clădirii (seria)

Calitativ al clădirii

1=102 2=135 3=143 4=hrs 5=ind 6=mon 7=stl 8=мс 9=мсв 10=cămin

1,00 0,86 1,02 0,87 1,23 0,63 1,32 0,96 1,05 0,63

3

3

12 Vârsta clădirii

Calitativ al clădirii

1=până la 5 ani 2= 5-10 ani 3=mai mult 10 ani

1,27 1,00 0,80

2 2

Page 125: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

125

Tabelul 48 (continuare) 13 Conducta de

gunoi; ascensor Calitativ al clădirii

1=este în clădiri până la 5 nivele 2=nu este (5niv) este(mai mult 5niv) 3=lipsă în clădiri peste 5 nivele

1,02 1,00 0,97

2 2

14 Nivelul apartamentului

Calitativ al clădirii

1=1 2=2 3=3 4=4 şi mai sus 5=ultimil

1,10 1,00 1,30 1,25 0,91

4 3

15 Înălţimea încăperii

Calitativ al clădirii

1=până la 2,5 m 2=2,5-2,8 m 3=2,8-3,0 m

0,98 1,00 1,20

2 2

16 Mărimea bucătăriei

Calitativ al clădirii

1=până la 6 mp 2=6-9 mp 3=9-12 mp 4=mai mult 12 mp

0,85 1,00 1,14 1,18

3 3

17 Materialul pardoselii

Calitativ al clădirii

1=linoleum 2=parchet

1,00 1,03

1 2

18 Tipul nodului sanitar

Calitativ al clădirii

1=separat 2=combinat

1,00 0,82

1 1

19 Gazificarea clădirii

Calitativ al clădirii

1=da 2=nu

1,00 0,96

1 1

20 Starea fizică a locuinţei şi clădirii

Calitativ al clădirii

1=foarte bună 2=bună 3=satisfăcătoare 4=nesatisfăcătoare

1,10 1,00 0,98 0,75

2 2

Sursa: calculul autorulu Rezultatele evaluării

Botanica Ciocana πCG = 1,00 πCG = 0,9356 πCC = 1,1573 πCC = 1,1857 ΣAC = 29 003 ΣAC = 26 372 Valoarea locuinţei VC =

33 566 $ SUA Valoarea locuinţei VC =

29 257 $ SUA

Page 126: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

126

Presupunem că imobilele respective a fost vândute la un preţ

de 33.500 $SUA şi 33.300 $SUA. În acest caz, se aplică procedura de corecţie. Coeficienţii variabilelor calitative se corectează prin înmulţirea cu (1+C). Unde C – reprezintă corecţia şi se determină ca raportul:

(S - S/ ) / S/ x DF / n (3.2) unde: S - preţul în urma vânzării;

S/ - valoarea evaluată; DF - damping factors, parametru stabilit de evaluator, care

limitează modificarea coeficientului în procesul analizei vânzărilor;

n – numărul variabilelor calitative incluse în model. Corectarea variabilelor aditive se execută în acelaşi mod cu deosebire în determinarea coeficientului de corecţie, care se calculează:

(S - S/ ) / S/ x DF x valoarea elementului / media exponenţială (3.3)

unde: valoarea elementului reprezintă valoarea de facto a factorului respectiv;

media exponenţială se determină: (SEMNIFICAŢIA% x X) + (1 – SEMNIFICAŢIA% x

Xmed) (3.4) unde: SEMNIFICAŢIA% - o mărime determinată de evaluator din diapazonul 0 – 1, care regulează semnificaţia factorului dat în model;

X – valoarea variabilei; Xmed – media aritmetică a tuturor variabilelor incluse în

model. Modelul se va corecta la fiecare vânzare nouă inclusă în sistem.

Page 127: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

127

Tabelul 49 Studiu comparativ

Indicator Variante de evaluare

Evaluarea (exclusiv examinarea obiectului)

manuală conform

modelului propus

Valoarea de piaţă, $ USD

a) bd. Cuza - Vodă 39 000 39 175

b) bd. Mircea cel Bătrân

38 860 (29 000 EUR) 38 324

Cheltuielile de evaluare şi

perfectare, $ USD

a) bd. Cuza - Vodă 40 – 50 8 – 17

b) bd. Mircea cel Bătrân 40 – 50 8 – 17

Cheltuielile de timp, min

a) bd. Cuza - Vodă 480 40

b) bd. Mircea cel Bătrân 480 40

Gradul de subiectivitate, %

a) bd. Cuza - Vodă 30 0

b) bd. Mircea cel Bătrân 30 0

Sursa: întocmit de autor în urma analizei comparative a pieţei serviciilor de evaluare

Evaluarea imobilului locativ tipizat cu ajutorul modelului

respectiv asigură o precizie suficientă, permite micşorarea considerabilă a cheltuielilor de evaluare şi perfectare, reducerea cheltuielilor de timp şi diminuarea gradului de subiectivitate (tab.49).

SINTEZA REZULTATELOR OBŢINUTE

Cercetările efectuate au scos în evidenţă aspectele specifice problemei studiate şi anume:

Page 128: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

128

1. Actele legislative ale R. Moldova definesc în mod diferit noţiunile conceptuale ale activităţii de evaluare. Astfel, în virtutea adoptării primului Standard Moldovean în domeniul evaluării sunt necesare ajustări şi modificări în Legea cu privire la activitatea de evaluare, Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, precum şi în Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală. În opinia noastră modurile de evaluare ar trebui denumite: abordarea costurilor – adică studiul costurilor, tratarea problemei (valorii) costurilor, abordarea veniturilor – studiul veniturilor, tratarea problemei veniturilor şi abordarea comparativă – studiu comparativ, tratare comparativă a valorii, modificările fiind incluse inclusiv şi în standardul SM 249:2004. 2. Sinteza metodelor de evaluare ne-a condus spre următoarele concluzii: metodologia evaluării bunurilor imobiliare în scop de privatizare nu prevede determinarea valorii de piaţă, iar preţurile stabilite în procesul privatizării nu reflectă valoarea de piaţă a imobilului. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile actualmente prezintă actul normativ cel mai adecvat, amplu şi concret, care reglementează activitatea de evaluare a bunurilor imobile. Cu toate acestea se cere o redactare a Regulamentului pentru a-l aduce în conformitate cu primul standard naţional, corectarea unor erori, precum şi introducerea unor concretizări în funcţie de tipul imobilului. Considerăm că în cazul evaluării imobilului locativ tipizat evaluarea terenului nu este necesară, iar concretizarea respectivă trebuie inclusă în regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile. 3. În anul 2004 a fost adoptat primul Standard Moldovean în domeniul evaluării, care defineşte noţiunile de bază, însă menţionăm că lipsesc standardele naţionale care ar indica condiţiile şi modul de aplicare a abordărilor şi metodelor de evaluare în R. Moldova. 4. Cercetarea pieţei imobilului locativ tipizat a evidenţiat dezvoltarea continuă a acesteia în mun. Chişinău. În pofida faptului că preţurile sunt în continuă creştere, se încheie tot mai multe

Page 129: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

129

tranzacţii. Analiza pieţei imobilului locativ tipizat a demonstrat o ciclicitate de doi ani a creşterii efective a preţurilor, fapt care permite pronosticarea limitei inferioare sau superioare a preţurilor medii anuale. 5. Studiind clasificările factorilor de influenţă asupra valorii de piaţă a imobilului propunem o nouă clasificare specifică imobilului locativ. Astfel, se propune divizarea în patru grupări: factorii ce caracterizează amplasarea, factorii ce caracterizează aspectul fizic, factorii ce reflectă condiţiile tranzacţiei şi factorii economico – sociali (tab.18).

Tabelul 18 Clasificarea factorilor de influenţă asupra valorii imobilului

locativ

Amplasarea Caracteristici fizice

Condiţiile tranzacţiei

Economico - sociali

1 2 3 4 Sectorul /

cartierul Liniile de

transport Intensitatea

circulaţiei transportului în comun

Grădiniţă Şcoală Centru de

distracţii Parc public Magazin Parcare în

apropiere Raportul

Sclădirii /Sterenului

Prestigiul sectorului

Centru /periferie /zonă

Parametrii fizici

Iluminaţia naturală

Tipul clădirii Materialul

pereţilor Anul

construcţiei Nr. de nivele Conducta de

gunoi Ascensor Etajul Suprafaţa totală Suprafaţa

locuibilă Suprafaţa

bucătăriei Dimensiunile

odăilor şi coridorului

Numărul odăilor

Motivele vânzătorului şi ale cumpărătorului

Termenii de realizare a tranzacţiei

Politica de creditare sau finanţare

Tipul de proprietate asupra imobilului

Economici Nivelul

veniturilor

Dobânda bancară

Investiţii în construcţii

Mărimea chiriei

Sociali Densitatea

populaţiei Mărimea

familiei Nivelul

educaţional Nivelul

infracţiunilor Vârsta

medie a populaţiei

Page 130: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

130

industrială Nivelul de

zgomot Amplasarea

clădirii faţă de reţelele inginereşti

Planul de construcţie (reconstrucţie) a zonei

Izolarea odăilor Înălţimea

încăperii Tipul nodului

sanitar Utilaje

adăugătoare (boiler ş.a.)

Reţelele inginereşti în locuinţă

Confortul / exterior plăcut (parchet)

Necesitatea reparaţiei capitale

Balcon / loje Uzura

Fizică Funcţională

Sursa: completat de autor 6. Studiul efectuat ne-a permis să determinăm metodele statistice, care pot şi trebuie aplicate în procesul evaluării bunurilor imobile în cadrul analizei influenţei factorilor concreţi asupra valorii de piaţă, acestea sunt: analiza uni-, bi-, trifactorială, analiza de corelare, analiza de regresie multiliniară, analiza legăturii inverse sau evaluării adaptive. Metodele statistice, fiind aplicate în combinaţie cu metoda „expert”, au permis selectarea următoarelor grupări de factori ce exercită actualmente o influenţă maximă asupra valorii imobilului locativ tipizat în mun. Chişinău şi determinarea influenţei acestora asupra valorii de piaţă: Factorii economici (Nivelul veniturilor, Mărimea chiriei); Factorii amplasării teritoriale (Sectorul / cartierul, Centru / periferie / zonă industrială, Accesul la transport urban, Distanţa până la şcoală, grădiniţă), Caracteristica fizică (Tipul clădirii / seria, Vârsta clădirii, Existenţa conductei de gunoi, Existenţa ascensorului, Nivelul apartamentului, Numărul odăilor, Suprafaţa totală, Suprafaţa locuibilă, Înălţimea încăperii,

Page 131: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

131

Mărimea bucătăriei, Materialul pardoselii, Tipul nodului sanitar, Gazificare, Telefon, Balcon / lojă), Factorii de uzură (Uzura fizică). 7. În prezenta lucrare au fost studiate modelele economice ce pot fi aplicate pentru determinarea valorii de piaţă. Astfel, au fost evidenţiate trei modele de bază: aditiv, multiplicativ şi hibrid, modele care pot fi utilizate drept bază pentru formularea modelelor de evaluare conform celor trei abordări de bază ale evaluării. Analiza modelelor menţionate în scopul evaluării imobilului locativ tipizat ne-a condus spre concluzia că cel mai indicat model ar fi cel hibrid aplicat în cadrul metodei analizei comparative a vânzărilor. Prin urmare, a fost elaborat un model de evaluare a valorii de piaţă a imobilului tipizat. Modelul propus are următoarea structură:

VI = πCG * (Pmed * S * πCC + ΣAC) (3.1) unde: VI – valoarea imobilului; πCG – produsul

variabilelor calitative generale; Pmed – preţul mediu la 1 m2 suprafaţă totală pe sectoare; S – suprafaţa totală a imobilului

evaluat; πCC – produsul variabilelor calitative ale clădirii (locuinţei); ΣAC – suma variabilelor aditive ale clădirii (locuinţei),

valoarea îmbunătăţirilor (telefon, boiler, încălzire autonomă, subsol).

Valoarea imobilului se determină aplicând procedeul legăturii inverse (evaluarea adaptivă). 8. Modelul elaborat permite efectuarea unor calcule în urma cărora a devenit posibilă ordonarea factorilor conform gradului de influenţă asupra valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat în mun. Chişinău. Studiind grupurile de factori a fost evidenţiat şi separat factorul - seria clădirii, care are o influenţă considerabilă asupra valorii de piaţă. Hotarele influenţei grupurilor de factori asupra valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat din mun. Chişinău sunt: factorii caracteristicii fizice 15 - 46%, seria clădirii 16 – 44%, factorii de amplasament 8 -32%, factorii de uzură 8 – 28%, factorii economici 6 – 9% (anexa 3). Ordonarea categoriilor de factori în ordinea descrescătoare a influenţei sale conform hotarului superior şi celui inferior diferă:

Page 132: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

132

Conform hotarului superior: Conform hotarului inferior: 1. Factorii caracteristicii fizice 2. Seria constructivă a clădirii 3. Factorii de amplasament 4. Factorii de uzură 5. Factorii macroeconomici

1. Seria constructivă a clădirii 2. Factorii caracteristicii fizice 3. Factorii de amplasament 4. Factorii de uzură 5. Factorii macroeconomici

Page 133: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

133

ÎNCHEIERE

Piaţa imobilului locativ tipizat este un segment cu cele mai multe tranzacţii şi în continuă creştere. În ultimii cinci ani au fost înregistrate circa 158 mii de tranzacţii. Dacă în 2002 au fost înregistrate circa 21 mii de tranzacţii, apoi în anul 2006 au fost efectuate de 2 ori mai multe. La baza tranzacţiilor se află valoarea de piaţă, care este puternic influenţată de amplasament, raportul cerere - ofertă, caracteristicile concrete ale imobilului şi alţi factori care încă nu sunt studiaţi şi analizaţi. Evaluarea imobilelor în baza costurilor conduce la rezultate economic nejustificate. Astfel, mărimea cheltuielilor pentru construcţia unui apartament în centrul municipiului, fără preţul terenului, este comparabilă sau aceeaşi ca şi pentru un apartament amplasat în suburbie. Studiile efectuate demonstrează că diferenţa dintre valoarea de piaţă a acestor apartamente este de 1,2 - 5 ori.

Practica europeană şi mondială în evaluarea imobilului se sprijină pe conceptul valorii de piaţă, care conduce la efecte economice şi sociale importante. Implementarea valorii de piaţă în analiza economică şi impozitare eficientizează utilizarea teritoriului şi construcţiilor, reduce „voluntarismul" la amplasarea imobilelor, creează condiţii echitabile contribuabililor, sporeşte veniturile statului şi ale organelor publice locale provenite din impozitarea proprietăţilor. Aceste venituri în ţările dezvoltate constituie 30 - 40% din buget, în Republica Moldova - 2-7%. Implementarea valorii de piaţă este indicată de legislaţia Republicii Moldova, de hotărârile Guvernului. Lipsa bazei informaţionale referitoare la preţurile de piaţă şi a metodologiilor de evaluare ajustate la condiţiile R.Moldova constituie piedici serioase în utilizarea pe larg a valorii de piaţă.

Analiza factorială a valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat permite crearea metodologiei de evaluare, bazate pe valoarea de piaţă, confirmată de date statistice. Aprecierea gradului de influenţă a amplasamentului, soluţiilor arhitectural - constructive

Page 134: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

134

şi ai altor factori permite automatizarea lucrărilor de evaluare, sporirea gradului de obiectivitate şi precizie a estimărilor.

Valoarea de piaţă este considerabil influenţată de mai mulţi factori. Un decalaj considerabil al influenţei asupra valorii de piaţă au demonstrat: - amplasamentul; - tipul clădirii; - vârsta construcţiei; - înălţimea încăperilor locative; - izolarea odăilor; - mărimea bucătăriei. Hotarele influenţei grupurilor de factori asupra valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat din mun. Chişinău sunt: pentru factorii caracteristicii fizice 15 - 46%, seria clădirii 16 – 44%, factorii de amplasament 8 -32%, factorii de uzură 8 – 28%, factorii economici 6 – 9%. Cele expuse anterior conduc spre formularea unor propuneri, care după părerea noastră ar fi utile nu numai teoreticienilor ci şi practicienilor. În virtutea adoptării primului Standard Moldovean în domeniul evaluării, sunt necesare ajustări şi modificări în: Legea cu privire la activitatea de evaluare, Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, precum şi în Regulamentul cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală, pentru a exclude utilizarea diferitor noţiuni în denumirea metodelor de evaluare, care propunem să fie denumite: abordarea costurilor, abordarea veniturilor şi abordarea comparativă. Modificările respective trebuiesc reflectate şi în standardul SM 249:2004. Considerăm, că în cazul evaluării imobilului locativ tipizat evaluarea terenului nu este necesară, iar concretizarea respectivă trebuie inclusă în Regulamentul cu privire la evaluarea bunurilor imobile. Transparenţa preţurilor de piaţă poate fi obţinută prin crearea condiţiilor de neconvenabilitate a participanţilor la tranzacţii în cazul diminuării intenţionate a preţurilor. Impozitarea dublă, după datele evaluării în masă, va impune indirect cumpărătorul să indice preţul real în contractul de vindere - cumpărare.

Rezultatele prezentului studiu se propun a fi utilizate la determinarea zonelor valorice ale municipiului Chişinău. Modelul

Page 135: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

135

automatizat de evaluare este util şi pentru evaluarea în scop de vindere - cumpărare, ipotecare şi arendare.

Evaluarea valorii de piaţă în baza datelor despre vânzări, susţinută de modelele statistico – matematice, se recomandă a fi utilizată în analiza investiţionar – ipotecară şi fundamentarea proiectelor investiţionale în imobilul locativ.

Rezultatele obţinute în acest studiu şi dezvoltarea bazei de date permit aprofundarea cercetărilor în următoarele direcţii: determinarea influenţei factorilor asupra valorii de piaţă în cadrul sectoarelor şi cartierelor, determinarea tipului de influenţă - liniar, neliniar, combinat - al amplasamentului imobilului faţă de centru, estimarea termenului rezonabil de expunere a bunului imobil pe piaţă pentru obţinerea veniturilor suplimentare în urma tranzacţiilor.

Baza de date şi modelul de evaluare automatizată pot fi recomandate pentru implementare în procesul didactic.

Page 136: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

136

BIBLIOGRAFIE

1. Codul Civil al Republicii Moldova, nr. 1107-XV din 06.06.2002. M.O. al R.M., nr. 82-86 din 22.06.2002.

2. Codul cu privire la locuinţe al Republicii Moldova, nr.2718-x din 03.06.83. Chişinău, 2004

3. Codul fiscal al Republicii Moldova (Titlul IV), nr. 1055- XIII din 16.06.00. M.O. al R.M., nr. 127-129, p.884, 2000.

4. Concepţia Cadastrului Naţional. M.O. al R.M., nr. 2-4, 15.01.1998.

5. Concepţia Evaluării Bunurilor Imobile. M.O. al R.M., nr. 6-8, 15.02.2000.

6. Constituţia Republicii Moldova. 7. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a

bunurilor imobiliare pentru calcularea taxei de stat la efectuarea tranzacţiilor gen cumpărare, vânzare, schimb, donaţie, gaj, moştenire. Aprobat 15 iunie 1997. M.O. al R.M., nr. 43-44 din 3 iulie 1997.

8. Culegerea indicilor comasaţi ai valorii de inventariere a bunurilor imobiliare pentru impozitare. Aprobat 15 iunie 1997. M.O. al R.M., nr.41-42 din 26 iunie 1997.

9. Hotărârea Guvernului privind aprobarea Regulamentului privind modul de evaluare a bunurilor imobiliare impozabile, nr. 638 din 07.07.1999. Contabilitate şi audit, nr.9, 1999.

10. Hotărârea Guvernului R.M. cu privire la evaluarea obiectelor de proprietate intelectuală, nr.783 din 30.06.2003. MO al RM nr.138-140 din 8.07.2003.

11. Hotărârea Guvernului R.M. cu privire la unele măsuri pentru urgentarea procesului de împroprietărire, nr. 984 din 21.09.1998.

12. Hotărârea Guvernului R.M. Indicaţii metodice privind determinarea valorii estimative a complexului patrimonial al întreprinderii şi stabilirea preţului de vânzare a patrimoniului

Page 137: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

137

(acţiunilor) statului, nr. 1056 din 12.11.1997, Anexa nr.6. M.O. al R.M., nr.2-4 din 15.01.1998.

13. Hotărârea Guvernului R.M. Regulamentul cu privire la vânzare-cumpărarea terenurilor aferente obiectelor privatizate sau care se privatizează, nr. 562 din 23.10.1996. M.O. al R.M., nr. 12/47 din 20.12.96.

14. Hotărârea Guvernului R.M. Strategia pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare, nr. 416 din 10.05.1999, anexa nr.1. M.O. al R.M., nr. 50-52 din 20.05.1999.

15. Hotărârea Guvernului R.Moldova cu privire la metodele de evaluare a mijloacelor fixe în procesul de privatizare, nr.1056. M.O. al R.M., nr. 14/62 din 07.03.1995.

16. Hotărârea Guvernului R.Moldova pentru aprobarea Regulamentului cu privire la conţinutul documentaţiei cadastrului funciar, nr.24 din 11.01.1995. M.O. al R.M,. nr. 14/62 din 07.03.1995.

17. Hotărârea Guvernului R.Moldova. Regulamentul despre ordinea de organizare a lucrărilor de evaluare a bunurilor imobiliare impozabile, nr. 1405 din 19.09.1996. M.O. al R.M., nr. 12/47 din 20.12.1996.

18. Hotărârea Guvernului R.Moldova. Regulamentul provizoriu privind evaluarea bunurilor imobile, nr. 958 din 04.08.2003.

19. Indicaţii cu privire la adaptarea legislaţiei imobiliare în ţările Europei Centrale şi de Vest, inclusiv problemele deţinerii, evaluării, asigurării, restituirii, gestiunii proprietăţii şi operaţiunilor de schimb cu ea. Comisia Economică Europeană ONU, 1998.

20. Indicii comasaţi ai valorii de reconstituire a construcţiei locative, edificiilor publice şi a comunicaţiilor comunale de importanţă vitală. M.O. al R.M., nr. 49-50, 25 iulie 1996

21. Internaţional Valiation Standards. International Valuation Standards Committee, 2001.

22. Legea pentru modificarea şi completarea Legii privatizării fondului de locuinţe, nr. 1068-XIV din 22.06.2000. M.O. al R.M., nr. 109-111 din 31.08.00.

Page 138: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

138

23. Legea pentru punerea în aplicare a Titlului IV al Codului Fiscal, nr. 1056- XIV din 16.06.00. Contabilitate şi audit, nr.10, 2000.

24. Legea privatizării fondului de locuinţe nr.1324-XII din 10.03.93, republicată M.O. al R.M., nr.5-7, 2000.

25. Legea R.M. Codul funciar. Modificată, republicată în temeiul Hotărârii Parlamentului, nr. 1546-XIII din 25.02.98. M.O. al R.M., nr.107 din 4.09.01.

26. Legea R.M. cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989-XV din 18.04.2002. M.O. al R.M., nr.102 din 16.07.2002.

27. Legea R.M. Cu privire la arendă nr. 861-XIII din 14.01.92. Acte normative cu privire la problemele economice şi bugetare (1990-1992), Chişinău, Universitas, 1992.

28. Legea R.M. cu privire la cadastrul bunurilor imobile, nr.1543-XIII din 25.02.1998. ***Cadastru. Chişinău 1998.

29. Legea R.M. cu privire la faliment, nr. 768-XIII din 36.03.96. M.O., nr. 58 din 03.04.96.

30. Legea R.M. Cu privire la gaj, nr. 838 din 23.05.96. M.O. al R.M., nr. 61-62/601 din 20.09.1996.

31. Legea R.M. cu privire la proprietate, nr. 459-XII din 22.01.1991. Acte normative cu privire la problemele economice şi bugetare (1990-1992), Chişinău, Universitas, 1992.

32. Legea R.M. Privind preţul normativ şi ordinea vânzării-cumpărării pământului, nr. 1403-XIV din 7.12.2000, Экономическое обозрение, nr.1 din 12.01.2001.

33. Legea R.M. Privind preţul normativ şi ordinea vânzării-cumpărării pământului, nr. 1308-XIII de la 25.07.1997. M.O. al R.M., nr.57-58 din 4.09.1997.

34. Legea R.M., Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.1991. M.O. al R.M., nr. 107 din 04.09.2001.

35. Metodologia evaluării imobilului în România. Monitorul oficial al României, nr. 16, 1996.

36. Ministerul Mediului şi Amenajării Teritoriului al R.M., ordin nr. 30 din 24.01.2000. Instrucţiuni metodologice

Page 139: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

139

privind modul de întocmire a devizului centralizator pentru realizarea obiectivelor de investiţii ţinând cont de preţurile curente. Monitorul construcţiilor, volumul 1, 2000.

37. Regulament cu privire la gajarea (ipotecarea) terenurilor şi a obiectelor imobile aferente acestora. Anexă la Hotărârea Guvernului R.M. nr. 374 din 6.04.1998. M.O. al R.M., nr. 56-59 din 25.06. 1998.

38. Regulament cu privire la modul de evidenţă şi calculare a uzurii mijloacelor fixe în scopul impozitării. M.O. al R.M., nr. 21-24 din 27 februarie 2001.

39. Scrisoarea Ministerului Finanţelor al R.M. nr. 04/3-9 din 7 octombrie 1997. Despre evaluarea construcţiilor ce aparţin persoanelor fizice şi juridice.

40. Standard Moldovean 249:2004 Sistem unic de evaluare a patrimoniului: termeni şi definiţii. Chişinău. Departamentul „Moldova - Standard”, 2004.

41. Standardul Naţional de Contabilitate 11 „Contractele de construcţie”, 1999.

42. TEGOVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare, Ediţia română, 1998. Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România ANEVAR, Institutul Român de Cercetări în Evaluare IROVAL.

43. Совет Министров Молдавской СССР, Постановление №119 от 29.03.1982. Нормы по оценке принадлежащих гражданам Молдавской СССР строений для целей государственного страхования. Кишинэу, «Тимпул», 1982.

44. Albu I., Albu S., Evaluatorul şi activitatea de evaluare în Republica Moldova. Conferinţa tehnico-ştiinţifică Jubiliară a Colaboratorilor, Doctoranzilor şi Studenţilor U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 160-161.

45. Albu I., Analiza factorilor ce influenţează valoarea de piaţă a imobilului locativ din mun. Chişinău. Monitorul construcţiilor, volumul 1 (28), 2004, p.88-93.

Page 140: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

140

46. Albu I., Chiria şi preţul spaţiului locativ, Conferinţa ştiinţifică Academia Internaţională de Drept Economic. Secţiunea: Economie. 25-27 mai 1999, p.37-39.

47. Albu I., Determinarea factorilor de influenţă asupra valorii în funcţie de tipul imobilului. Revista economică, Chişinău - Sibiu, 2004, nr.6 (19), p.127-140.

48. Albu I., Determinarea factorilor de influenţă asupra valorilor proprietăţilor imobiliare, Conferinţa ştiinţifică Academia Internaţională de Drept Economic. Secţiunea: Economie. Aprilie 2002, p.41-43.

49. Albu I., Dezvoltarea pieţei imobilului locativ în mun. Chişinău. Meridian ingineresc, nr.2. Chişinău: Editura U.T.M., 2004, p. 55-59.

50. Albu I., Elemente de statistică în procesul estimării valorii de piaţă a imobilului locativ. Meridian ingineresc, nr.3. Chişinău: Editura U.T.M., 2004, p. 34-38.

51. Albu I., Evaluarea valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat în mun. Chişinău. Monitorul construcţiilor, volumul 1 (28), 2004, p.93-98.

52. Albu I., Principii de evaluare a bunurilor imobiliare, Conferinţa ştiinţifică Academia Internaţională de Drept Economic. Secţiunea: Economie. 25-27 mai 1999, p.33-37.

53. Albu S., Albu I., Problemele temporale de evaluare a valorii de piaţă. Conferinţa tehnico-ştiinţifică Jubiliară a Colaboratorilor, Doctoranzilor şi Studenţilor U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 162-163.

54. Analiza pieţei imobilului în R. Moldova. Экономическое обозрение, nr.1, 12.01.2001.

55. Anuarul statistic pe anul 2004. Chişinău. Departamentul statistică şi sociologie, 2004.

56. Bajura T., Aplicări metodice şi metodologice de evaluare a imobilului. Chişinău, 2000.

57. Bolocan G. Dicţionar rus – român. Chişinău. Redacţia Principală a Enciclopediei şi ÎME-P „Logos”, 1992, 763 p.

58. Buletinul ofertei la zi al bursei "Lara" pe anul 2000.

Page 141: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

141

59. Buzu O., Dezvoltarea pieţei serviciilor de evaluare a bunurilor imobiliare în Republica Moldova. Rezumatele lucrărilor. Conferinţa tehnico-ştiinţifică jubiliară „Tehnologii moderne în construcţii”, Chişinău, 2000, p.11-15.

60. Buzu O. ş.a., Metodologia evaluării terenurilor cu destinaţie agricolă. Chişinău, 2000.

61. Buzu O., Aspecte social-economice ale evaluării bunurilor imobile în scopul impozitării. Conferinţa tehnico-ştiinţifică Jubiliară a Colaboratorilor, Doctoranzilor şi Studenţilor U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 286-287.

62. Buzu O., Evaluarea imobilului ca partea componentă a cadastrului bunurilor imobile. Conferinţa tehnico-ştiinţifică Jubiliară a Colaboratorilor, Doctoranzilor şi Studenţilor U.T.M., 8-9 octombrie 2004, vol.1, p. 288-289.

63. Buzu O., Matcov A., Evaluarea bunurilor imobiliare: teorie şi practică, Chişinău, 2003.

64. Diamond D.B., Tolley G.S., The economics of urban amenities. New York, 1982

65. Didilică V., Particularităţi şi probleme ale evaluării în masă a imobilelor. Conferinţa tehnico-ştiinţifică jubiliară „Tehnologii moderne în construcţii”, Chişinău, 2000, p.49-53.

66. Friedman J.P., Dictionary of real estate, 4th ed. Barron Educational Series, Inc., 1997.

67. Friedman J.P., Ordway N. Income proprety appraisal and analysis, пер.с англ. Москва "Дело", 1995, 480 p.

68. Herison G., Evaluarea imobilului. CPb, New York, 1997. 69. Hâncu D. Dicţionar explicativ şcolar. Chişinău, Ştiinţa,

2002, 508 p. 70. Kairaitiene R., Problems of Real Proprety Mass Appraisal in

Lituania. Stockholm, 2000, 85p. 71. Matcov A., Sisteme automatizate utilizate în evaluarea

bunurilor imobiliare. Conferinţa tehnico-ştiinţifică jubiliară

Page 142: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

142

„Tehnologii moderne în construcţii”, Chişinău, 2000, p.22-26.

72. Moldovanu D., Istoria doctrinelor economice. Chişinău, 1993, 178p.

73. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, nr. 17-19 (1616-1618), din 28.01.2005.

74. Oxford dictionary of business. Second edition. Oxford New York, Oxford University Press, 1996.

75. Plattner R.H., Real estate investment. Analysis and management, 1993, 245p.

76. Price nr.4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 21, 22, 24, 25, 31, 34, 36, 38, 40 din anul 1999.

77. Price nr.4, 5, 6, 7, 8, 9, 11, 12, 13, 16, 17, 18, 19, 21, 22, 24, 31, 34, 38, 40 din anul 2000.

78. PROMO plus, nr.1 din 12 aprilie 2005. 79. Raţiu-Suciu C., Modelarea şi simularea proceselor

economice. Bucureşti, 1995, 267p. 80. Real Estate Appraisal for Taxation Purposes. Experience of

Republic of Moldova. Stockholm, 2001, 51p. 81. Ricardo D., Opere alese, Ch.: Universitas, 1993, vol.II., 336

p. 82. Roşca P., Previziune economică, Chişinău, 1998, 272p. 83. Schatteles T.S., Metode econometrice moderne, Chişinău

1992, 301p. 84. Smith Adam, Avuţia naţiunilor: cercetare asupra naturii şi

cauzelor ei. În două volume, trad.din l.engl. de Al. Hallunga. Ch.: Universitas, 1992, vol.II. p. 243-259.

85. Ţurcanu N., Metode de determinare a normei de capitalizare a veniturilor pentru evaluarea proprietăţii imobiliare. Conferinţa ştiinţifică Academia Internaţională de Drept Economic. Secţiunea: Economie. Aprilie 2002, p.13-14.

86. Ţurcanu N., Buzu O., Metodologia evaluării bunurilor imobiliare. Informaţie expres a Ministerului economiei şi reformelor al R.M. Institutul de cercetări ştiinţifice în domeniul informaţiei tehnico-economice,1997, 12p.

Page 143: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

143

87. Umaneţ V., Economie politică. Chişinău:USM, 2001, 416p. 88. Vişinoiu N., Statistica, Bucureşti, 1992, 154p. 89. www.bnm.md 90. www. Lara md., pentru anii 2001 – 2005. 91. Антонов В., Оценка земельных ресурсов. Москва,1999,

305c. 92. Бажура Ф., Методики определения рыночной цены

земельных участков, Кишинэу 1998. 93. Березин М.Ю., Налогообложение недвижимости. М:

Финансы и статистика, 2003, 368с. 94. Бледный С.Н., Правовые основы управления

недвижимостью. М: Закон и право, 2002, 271с. 95. Бузу О., Модель оценки недвижимого имущества для

налогообложения на этапе переходной экономики. Conferinţa tehnico-ştiinţifică U.T.M. „Tehnologii moderne în construcţii”. Secţiunea: Evaluarea şi managementul imobilului, 24-26 mai 2000, p.41-44.

96. Горемыкин В.А., Экономика недвижимости. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2004, 848с.

97. Гранова И.В., Оценка недвижимости. СПб: Питер, 2001, 256с.

98. Жилищная экономика, под ред. Поляковского Г., пер. с англ. М.: Дело, 1996, 224с.

99. Замков О., Толстопятенко А., Черемных Ю. Математические методы в экономике. Учебник. М.: «Дело и сервис», 2004, 368с.

100. Калачева С. А., Сделка и недвижимости, Mосква: "Дело", 1996, 120c.

101. Киселёв С.В., Курс лекций по оценке строений и сооружений. Учебное пособие. Москва, 1998, 257с.

102. Концепция развития системы оценки в Р. Молдова. Разработчик ООО Триада, 2000г.

103. Коростелев С.П., Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. М.: Русская деловая литература, 1998, 320c.

Page 144: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

144

104. Краткий экономический словарь, под ред. Белика Ю. М.: издательство политической литературы, 1987, 400 с.

105. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г., Девелопмент. М: ЗАО «Издательство Экономика», 2004, 521с.

106. Маклер от 29.05.98, 05.06.98, 17.08.98, 25.08.98, 04.09.98, 27.11.98, 31.12.98.

107. Максимов С.Н., Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб: Питер, 2000, 272с.

108. Обзор недвижимости № 4,6,9,10,24 от 2001 г. 109. Обзор недвижимости январь – июнь 2002 г. 110. Оценка недвижимости. Под ред.проф. Грязновой А.Г.

М: Финансы и статистика, 2004, 496с. 111. Оценка рыночной стоимости недвижимости: учебное

и практическое пособие. Под ред. Зарубин В.Н. Москва, 1998, 156c.

112. Прорвич В., Основы экономической оценки городских земель. Москва: Дело, 1998, 350c.

113. Тарасевич Е. И., Оценка недвижимости, Санкт Петербург, изд. СПбГТУ 1997, 156c.

114. Тробовой Р., Экономика и управление недвижимости. Москва. ЭКМОС, 1999, 285c.

115. Тэпман Л.Н., Оценка недвижимости. Под ред.проф. Швандара В.А. М:ЮНИТИ - ДАНА, 2002, 303с.

116. Федотова М., Уткин. Э., Оценка недвижимости и бизнеса. Москва. ЭКМОС, 2000, 345c.

117. Экономика и управление недвижимостью. Учебник для вузов, под ред. Грабовский П.Г., Смоленск, 1999, 527p.

118. Экономика недвижимости. Учебное пособие, под ред. Ресин В.И. Москва, 1999, 310c.

119. Эккерт Д., Организация оценки и налогообложения недвижимости. Москва. СТАР ИНТЕР, 1997, 2 тома.

Page 145: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

145

ANNOTATION

The process of transition to the market economy predetermined the creation and development of the real estate market. The object of the most deals is the dwelling market, and the main question has become its evaluation. Namely at the dwelling market, in nowadays, are created the preconditions for introducing the market value, which is the catalyst of real estate development. The investigation’s aim is the factors studying and the appreciation of these influence on the market value of typify real estate. The tasks consist in the following: the determination and classification of the factors which influence on the market value; the determination of statistical and econometric methods with the aim of analysis of factors which influence on the market value of dwelling property and the determination of the size of the influence of the main factors; the determination of economical models of the dwelling property with the aim of creation of the adapted model to update, real conditions of Chisinau market. The work has the following structure: the first chapter is dedicates to the analysis of theoretical and practical aspects of evaluation, the studying of the market real estate, its value and the problems of evaluation of Chisinau dwelling property. In the second chapter are defined and classified the factors which influence on the value, the statistical methods of determination the size of influence, the economical models are analyzed which are used in the process of individual and mass evaluation of property. In the third chapter are determined the factors which exert maximum influence on the market value of Chisinau dwelling property. Also, the size influence is calculated and is given a model (algorithm) of evaluation of the dwelling property in Chisinau.

Page 146: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

146

АННОТАЦИЯ

Процесс перехода к рыночной экономике предопределил создание и развитие рынка недвижимости. Объектом большинства сделок является жилищная недвижимость, и основным вопросом стала ее оценка. Именно на рынке жилья, на сегодняшний день, созданы предпосылки для внедрения рыночной стоимости, которая является катализатором развития недвижимости. Целью работы является исследование факторов и определение их влияния на рыночную стоимость типовой жилищной недвижимости. В соответствии с целью исследования были сформулированы и решены следующие задачи: научная трактовка рыночной стоимости недвижимости на основе синтеза библиографических данных; анализ принципов оценки принятых в европейской и международной практике; определение и классификация факторов влияющих на рыночную стоимость; определение статистических и эконометрических методов, экономических моделей оценки жилищной недвижимости с целью создания адаптированной модели к условиям сегодняшних реалий Кишинёвского рынка; создание собственной базы данных; микроэкономический анализ цен жилищной типовой недвижимости и расчет величины факторов влияющих на рыночную стоимость. Работа имеет следующую структуру: первая глава посвящена анализу теоретических и практических аспектов оценки, определению концептуальных понятий, рассмотрению эволюции методов оценки в Р.Молдова, изучение рынка недвижимости, рыночной стоимости недвижимости и проблемы оценки жилищной недвижимости муниципия Кишинэу. Во второй главе определяются и классифицируются факторы, влияющие на величину рыночной стоимости; изучаются статистические методы определения величины влияния; анализируются

Page 147: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

147

экономические модели, используемые в процессе индивидуальной и массовой оценки недвижимости. В третьей главе определяются факторы, оказывающие максимальное влияние на рыночную стоимость жилищной недвижимости в муниципии Кишинэу. Так же, рассчитывается величина их влияния и предлагается модель (алгоритм) оценки жилищной недвижимости в муниципии Кишинэу.

Page 148: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

148

Cuvintele – cheie româna engleză rusă Algoritm Algorithm Алгоритм Bun imobil Real estate Недвижимость Evaluare Appraisal,

valuation Оценка

Imobil locativ Residential real estate, dwelling property

Жилая недвижимость

Metode de evaluare

Valuation methods

Методы оценки

Metode econometrice

Econometrical methods

Эконометрические методы

Metode statistice Statistical methods

Статистические методы

Model economic Economical model

Экономическая модель

Piaţa imobiliară Real estate market

Рынок недвижимости

Piaţa imobilului locativ

Residential real estate market, dwelling market

Рынок жилищной недвижимости

Preţ Price Цена Proces de evaluare

Appraisal process Процесс оценки

Proprietate Property Собственность Proprietate imobiliară

Real property Недвижимое имущество

Tranzacţie imobiliară

Real estate transaction

Сделка с недвижимостью

Uzură Depreciation Износ Valoare de piaţă Market value Рыночная стоимость Vânzare comparabilă

Comparable sale Сопоставимая продажа

Page 149: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

149

Lista abrevierilor

a. Anul mun. Municipiul m. Metru niv. Nivele p. Pagina tab. Tabel m3 Metru cub ap.2 od. Apartament cu două

odăi m2 Metru pătrat M.O. Monitorul oficial nr. numărul O.C.T. Oficiul cadastral

teritorial or. Oraşul O.N.U. Organizaţia

Naţiunilor Unite etc. şi altele R.M. Republica Moldova mln. Milion S.U.A. Statele Unite ale

Americii

Page 150: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

150

ANEXA 1

Analiza dinamicii preţurilor la garsoniere în mun. Chişinău

Conform datelor publicate periodic de Bursa ”Lara” [83] preţurile nominale de piaţă medii la garsoniere pe perioada anilor 1995-2004 s-au modificat conform tabelului

Tabelul 1 Preţurile nominale medii la garsoniere pe anii 1995 – 2006

USD

SECTORUL ANI lei

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Buiucani 37576 27083 15067 7681 8263 9543 14976 22605 22842 25750Centru 46417 30694 19861 8476 8893 10433 16284 23687 24906 28130

Botanica 41997 27986 16436 6887 8497 10676 15412 23369 20958 24130Râşcani 39786 26180 17121 7946 7849 9220 15049 21633 22086 25380Ciocana 37576 24375 15067 8476 7921 8896 14249 22360 20778 24250

Sursa: întocmit de autor în baza datelor www.Lara.md pe perioada analizată Transformăm preţurile din dolari în lei cu ajutorul cursului valutar mediu anual.

Page 151: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

151

Tabelul 2 Cursul mediu anual al dolarului şi rata de refinanţare bancară

în perioada anilor 1995-2006 Anul 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Cursul mediu anual al dolarului

4,29 4,52 4,65 4,67 8,34 11,65 12,41 13,09 13,88 13,22 12,6 13,13

Rata medie de refinanţare

27,34 20,15 19,03 22,42 31,82 29,28 17,71 11,29 11,25 14,17 12,9 12,8

Sursa: www.bnm.md

Page 152: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

152

Tabelul 3 Preţurile nominale medii la garsoniere pe anii 1997 – 2006

SECTORULANII , lei

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Buiucani 39525 35025 45870 42231 56962 77231 142964 234655 255150 338098Centru 48825 39695 60465 46600 61305 84431 155456 245892 278208 369346

Botanica 44175 36192.5 50040 37863 58575 86394 147128 242587 234108 316827Râşcani 41850 33857.5 52125 43688 54108 74613 143658 224568 246708 333239Ciocana 39525 31522.5 45870 46600 54604 71995 136024 232117 232092 318403

Sursa: Calculul autorului

Preţurile calculate nu pot fi comparate fiind valori diferenţiate în timp. Pentru a le aduce într-o situaţie comparabilă s-a decis a aplica rata de refinanţare bancară, ca fiind valoarea ce reflectă nu numai modificarea inflaţionistă, ci şi politica statului în perioada analizată.

Page 153: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

153

Tabelul 4 Preţurile actualizate la garsoniere în mun. Chişinău

SECTORUL ANI lei

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Buiucani 174728 126478 125656 89487 102541 124924 207865 298836 287809 338098Centru 215840 143342 165638 98744 110360 136570 226028 313146 313819 369347

Botanica 195284 130694 137080 80229 105445 139746 213919 308937 264074 316827Râşcani 185006 122262 142791 92572 97402 120690 208874 285990 278287 333239Ciocana 174728 113830 125656 98744 98296 116455 197775 295603 261800 318403

Sursa: Calculul autorului

Dinamica preţurilor ne indică o anumită ciclicitate: o creştere şi scădere ritmică a preţurilor efective dintr-o perioadă în alta.

Page 154: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

154

Tabelul 5 Dinamica preţurilor la garsoniere în perioada 1998 - 2006

SECTORUL ANII, %

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Buiucani -27.61 -0.65 -28.78 14.59 21.83 66.39 43.76 -3.69 17.47Centru -33.59 15.55 -40.39 11.76 23.75 65.50 38.54 0.21 17.69

Botanica -33.07 4.89 -41.47 31.43 32.53 53.08 44.42 -14.52 19.98Râşcani -33.91 16.79 -35.17 5.22 23.91 73.07 36.92 -2.69 19.75Ciocana -34.85 10.39 -21.42 -0.45 18.47 69.83 49.46 -11.44 21.62

În formă grafică ciclicitatea menţionată iese în evidenţă (diagrama 3).

Page 155: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

155

Diagrama 3. Dinamica preturilor in perioada 1996-2006

-100

0

100

200

300

400

1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

anii

%

BuiucaniCentruBotanicaRâşcaniCiocana

Pentru a confirma corectitudinea concluziilor am determinat abaterea valorilor consecutive. Adică, cu câte procente diferă, spre exemplu, creşterea preţurilor din 2001, 2002 şi cea din 2003. Vom observa că dacă în 2001 această abatere a constituit +43,37% (pentru sectorul Buiucani), apoi în 2002 doar +7,24%, după care creşte cu +44,56% şi iarăşi o micşorare bruscă la -22,63%, un an continuă micşorarea (-47,45%) după care o creştere de 21,16%.

Page 156: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

156

Tabelul 6 Abaterea creşterii (scăderii) efective a preţurilor în perioade consecutive

%

SECTORUL Perioada

1999/1998 2000/1999 2001/2000 2002/2001 2003/2002 2004/2003 2005/2004 2006/2005 Buiucani 26.96 -28.13 43.37 7.24 44.56 -22.63 -47.45 21.16 Centru 49.14 -55.94 52.15 11.99 41.75 -26.96 -38.33 17.48

Botanica 37.96 -46.36 72.90 1.10 20.55 -8.66 -58.94 34.50 Râşcani 50.71 -51.96 40.39 18.69 49.16 -36.15 -39.61 22.44 Ciocana 45.24 -31.81 20.96 18.93 51.36 -20.36 -60.90 33.06

Forma grafică este mai explicită pentru a elucida ciclicitatea menţionată (diagrama 4). Dacă e să presupunem că periodicitatea se va menţine în continuare, atunci în 2007 abaterea creşterii efective a preţurilor faţă de 2006 va primi valori pozitive: ∆(2007-2006) › 0, atunci

0100*100*2005

20052006

2006

20062007 fP

PPP

PP −−

Page 157: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

157

Diagrama 4. Abaterea creşterii (scăderii) efective a preţurilor în perioade consecutive

-400

-300

-200

-100

0

100

1997

/1996

1998

/1997

1999

/1998

2000

/1999

2001

/2000

2002

/2001

2003

/2002

2004

/2003

2005

/2004

2006

/2005

perioada% Buiucani

CentruBotanicaRâşcaniCiocana

Prin simple operaţii matematice căpătăm 200620062005

200520062007 * PP

PPP

P +−

f

Conform formulei respective determinăm limita minimă a preţurilor pe sectoare.

Page 158: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

158

Tabelul 7 Prognoza preţurilor medii pe sectoare la garsoniere

SECTORUL ANII, lei

2005 2006 minim pentru 2007

Buiucani 287809 338098 397172.6Centru 313819 369347 434700.6

Botanica 264074 316827 380118.3Râşcani 278287 333239 399043.6Ciocana 261800 318403 387243.1

Valorile respective reprezintă limita inferioară a preţurilor medii anuale posibile pentru anul

2007. Considerând cursul valutar mediu pentru un dolar SUA, în perioada ianuarie – mai 2007 - 12,6961 lei căpătăm următoarele valori: în sectorul Buiucani – 31 283 $, Centru – 34 239 $, Botanica – 29940 $, Râşcani – 31 430 $, Ciocana – 30 501 $.

Page 159: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

159

ANEXA 2

Aprecierea prin sondaj a factorilor preferenţiali pentru un cumpărător potenţial

Aprecierea prin sondaj a factorilor preferenţiali pentru un cumpărător potenţial a cuprins următoarele etape:

1. Elaborarea anchetei 2. Anchetarea unui eşantion de 100

persoane, locuitori ai mun. Chişinău. 3. Prelucrarea datelor. 4. Elaborarea concluziilor.

Rezultatele anchetei au fost utilizate pentru a răspunde la două întrebări:

a) Ce factori / caracteristici determină cumpărătorul potenţial în alegerea imobilului locativ.

b) Care sunt preferinţele unui cumpărător potenţial cu privire la imobilul locativ tipizat.

Conţinutul anchetei 1

Vă rugăm să răspundeţi la următoarele întrebări: Vă mulţumim anticipat

1. Vârsta D-tră: a) 18-25 ani b) 25-40 ani c) mai mult de 40 ani

2. Sexul: a) feminin b) masculin 3. Studiile: a) medii incomplete b) medii c) medii speciale

d) superioare incomplete e) superioare

4. Starea familiară: a) celibatar (ă) b) căsătorit (ă)

c) văduv (ă) d) divorţat (ă)

5. Aveţi copii: a) nu b) da

Page 160: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

160

Dacă da –câţi? _______ inclusiv: Fete _____ Băieţi_____ 6. Locuiţi în: a) cămin b) garsonieră c) apartament cu 2 odăi

d) apartament cu 3 odăi e) casă pe pământ

7. În prezent sunteţi: a) student b) şomer

c) aveţi serviciu provizoriu d) aveţi serviciu permanent

8. Doriţi să vă îmbunătăţiţi sau schimbaţi situaţia locativă: a) da b) nu

Dacă da, vă rugăm să răspundeţi la următoarele întrebări: 1. Dvs doriţi: a) apartament cu 2 odăi b) apartament cu 3 odăi

c) apartament cu 4-5 odăi d) casă pe pământ

2. Preferaţi sectorul: a) Centru b) Botanica c) Ciocana

d) Buiucani e) Râşcani

3. Ce nivel preferaţi: parter nivelul 1 nivelul 2 nivelul 3 nivelul 4

nivelul 5 nivelul 6 nivelul 7 nivelul 8 şi mai sus

4. Aţi accepta locuinţă în clădire negazificată: a) da b) nu 5. Aţi procura apartament fără telefon: a) da b) nu 6. Preferaţi amplasarea blocului locativ:

la marginea oraşului a) da b) nu în apropierea autostrăzilor a) da b) nu în apropierea staţiilor de troleu (auto) a) da b) nu în apropierea zonelor verzi a) da b) nu

Page 161: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

161

7. La ce depărtare de bloc aţi prefera grădiniţa, şcoala: a) până la 300 m b) 300-500 m c) mai mult de 500m

8. Doriţi locuinţă în clădire de vârstă: a) până la 5 ani b) 5-10 ani c) 10-20 ani

d) 20-30 ani e) mai mult de 30 ani

9. Aţi prefera procurarea locuinţei prin: a) sisteme de ipotecă (în credit) b) plata imediată

În rezultatul prelucrării datelor au fost formate mai multe

portrete preferenţiale ale unor cumpărători potenţiali, fapt care a permis specificarea factorilor ce influenţează valoarea de piaţă.

De exemplu: o doamnă cu vârsta între 25 şi 40 ani, cu studii superioare preferă: casă pe pământ (ca excepţia a trei odăi la parter, de dorit cu subsol) în clădire de până la 5 ani, în sectorul Botanica însă nu la periferie, nu lângă autostradă şi nu lângă staţia auto, însă lângă zonă verde, iar până la şcoală, grădiniţă să fie o distanţă nu mai mare de 300 m, clădire gazificată, telefonizată şi este dorită procurarea prin ipotecă.

Un domn cu vârsta cuprinsă între 18 şi 25 ani cu studii medii speciale preferă apartament cu 2 odăi la etajul 2 al unei clădiri de până la 5 ani, în sectorul Botanica, închiriat sau procurat prin ipotecă. Se doreşte gaz, telefon, clădirea să nu se afle la periferie, nici lângă autostradă, ci lângă o zonă verde şi staţie auto, distanţa până la şcoală sau grădiniţă nu importă.

Page 162: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

162

Analiza procentuală a rezultatelor anchetei 1

în % la Total

Nr. crt.

Caracteristica anchetaţilor

Nr. anchetaţil

or Doresc Ap 2 od

Doresc Ap 3 od

Doresc Ap 4 od

1 TOTAL ANCHETAŢI 100,00 8,00 20,00 4,00

2 Sex feminin 72,00 11,11 22,22 5,56

3 Studii superioare 44,00 9,09 9,09 0,00

4 Vârsta 18-25 44,00 9,09 18,18 9,09

5 Vârsta 25-40 36,00 11,11 22,22 0,00

6 Nu am copii 32,00 0,00 25,00 0,00

7 Studii superioare incomplete 32,00 0,00 25,00 12,50

8 Sex masculin 28,00 0,00 14,29 0,00

9 Vârsta mai mult de 40 20,00 0,00 20,00 0,00

10 Studii medii speciale 16,00 25,00 25,00 0,00

11 Studii medii 4,00 0,00 100,00 0,00

Page 163: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

163

Nr. crt.

Doresc casă pe pământ

Preferă Centru

Preferă Botanica

Preferă Ciocana

Preferă Buiucani

1 72,00 20,00 52,00 8,00 12,00

2 66,67 16,67 55,56 11,11 11,11

3 81,82 18,18 36,36 9,09 9,09

4 63,64 27,27 9,09 45,45 9,09

5 77,78 22,22 55,56 11,11 22,22

6 75,00 0,00 75,00 0,00 12,50

7 62,50 25,00 62,50 0,00 12,50

8 85,71 28,57 42,86 0,00 14,29

9 80,00 0,00 60,00 0,00 0,00

10 50,00 0,00 75,00 0,00 25,00

11 100,00 100,00 0,00 100,00 0,00

Nr. crt.

Preferă Râşcani

PreferăParter

PreferăNiv.1

PreferăNiv.2

PreferăNiv.3

Preferă Niv.4-11

1 16,00 72,00 4,00 20,00 8,00 0,002 16,67 66,67 5,56 22,22 11,11 0,003 36,36 81,82 0,00 18,18 0,00 0,004 9,09 63,64 0,00 18,18 18,18 0,005 11,11 77,78 0,00 22,22 0,00 0,006 12,50 75,00 12,50 25,00 0,00 0,007 0,00 62,50 0,00 12,50 25,00 0,008 14,29 85,71 0,00 14,29 0,00 0,009 40,00 80,00 20,00 20,00 0,00 0,0010 0,00 50,00 25,00 50,00 0,00 0,0011 0,00 100,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Page 164: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

164

Nr. crt.

Fără gaz Cu gaz

Fără tel. Cu tel.

DorescPeriferie

Nu doresc

Periferie

Lângă autostra

dă 1 16,00 84,00 16,00 84,00 28,00 52,00 8,002 16,67 83,33 11,11 88,89 27,78 55,56 11,113 0,00 100,00 18,18 81,82 27,27 36,36 0,004 36,36 63,64 18,18 81,82 18,18 81,82 0,005 0,00 100,00 22,22 77,78 44,44 33,33 22,226 0,00 100,00 12,50 87,50 50,00 25,00 12,507 25,00 75,00 12,50 87,50 37,50 62,50 12,508 14,29 85,71 28,57 71,43 28,57 42,86 0,009 0,00 100,00 0,00 100,00 20,00 20,00 0,00

10 25,00 75,00 25,00 75,00 25,00 75,00 25,0011 0,00 100,00 0,00 100,00 0,00 0,00 0,00

Page 165: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

165

Nr. crt.

Nu lângă

autostradă

Lângă staţie auto

Nu lângă staţie auto

Lângă zona verde

Nu lângă zona verde

Grăd. şcoală

pană la 300m

Grăd. şcoală la 300m-500m

1 92,00 32,00 68,00 96,00 4,00 56,00 24,00

2 88,89 33,33 66,67 94,44 5,56 61,11 16,67

3 100,00 18,18 81,82 90,91 9,09 63,64 18,18

4 100,00 45,45 54,55 100,00 0,00 63,64 27,27

5 77,78 33,33 66,67 88,89 11,11 44,44 22,22

6 87,50 25,00 75,00 87,50 12,50 37,50 12,50

7 87,50 50,00 50,00 100,00 0,00 50,00 12,50

8 100,00 28,57 71,43 100,00 0,00 42,86 42,86

9 100,00 0,00 100,00 100,00 0,00 60,00 20,00

10 75,00 50,00 50,00 100,00 0,00 75,00 25,00

11 100,00 0,00 100,00 100,00 0,00 0,00 100,00

Page 166: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

166

Nr. crt.

Grăd. şcoală

mai mult de 500 m

Clădire până la 5

ani

Clădire de 5-10

ani

Clădire mai mult de 10 ani

Procurare

ipotecă

Procurare

imediată

1 20,00 56,00 44,00 0 68,00 32,00

2 22,22 66,67 33,33 0 72,22 27,78

3 18,18 45,45 54,55 0 81,82 18,18

4 9,09 45,45 54,55 0 54,55 0,00

5 33,33 77,78 22,22 0 77,78 22,22

6 50,00 62,50 37,50 0 100,00 0,00

7 37,50 50,00 50,00 0 62,50 37,50

8 14,29 28,57 71,43 0 57,14 42,86

9 20,00 40,00 60,00 0 100,00 0,00

10 0,00 100,00 0,00 0 50,00 50,00

11 0,00 100,00 0,00 0 0,00 100,00

Page 167: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

167

Analiza grafică a rezultatelor anchetei 1

PREFERINŢE LOCUINŢE (în%)

820

472

dorescAp2od

dorescAp3od

dorescAp4-5od

dorescCasaPamant

Page 168: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

168

PREFERINŢE IPOTECĂ (în%)

32

68

procurareIpoteca

procurareImediat

PREFERINŢE TERITORIALE (în%)

20

52

8

12

16

preferCentru preferBotanicapreferCiocana preferBuiucanipreferRascani

Page 169: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

169

ANEXA 3 Aprecierea factorilor cu o influenţă considerabilă asupra valorii de piaţă a imobilului locativ tipizat

din mun. Chişinău prin metoda „expert” Procesul de selectare a factorilor cu o influenţă maximă

asupra valorii de piaţă a imobilului locativ a cuprins mai multe etape. Algoritmul procesului de selectare a factorilor a cuprins metoda „Expert” şi analiza statistică a bazei de date întocmite de autor. Metoda „expert” a presupus anchetarea experţilor (evaluatorilor practicieni) cu privire la gradul de influenţă (înalt, mediu, jos) a factorilor asupra valorii de piaţă. În tabelul rezultat au fost incluse soluţiile propuse de majoritatea simplă a intervievaţilor. Abaterea standard a părerilor diferă în funcţie de grupul de factori. Cu privire la factorii economici, sociali şi condiţiile tranzacţiei majoritatea (87%) intervievaţilor au fost de aceiaşi părere. Celelalte grupuri (factorii de amplasament, fizici şi de uzură) au trezit controverse. Uzura funcţională a fost considerată de 52% din intervievaţi cu un grad de influenţă jos (scăzut), 45% - mediu, iar 3% - înalt. Amplasarea clădirii faţă de reţelele inginereşti a fost considerată de către 68% din intervievaţi cu un grad de influenţă jos, iar 32% - mediu. Rezultatele sunt propuse în tabelul ce urmează.

Gruparea factorilor cu specificarea gradului de influenţă asupra valorii de piaţă a imobilului locativ

Grupul de factori

Factorii Gradul de influenţă

1 2 3

Factori economici Nivelul veniturilor Înalt Dobânda bancară Jos Investiţii în construcţii Jos Mărimea chiriei Înalt

Factori sociali

Densitatea populaţiei Mediu Mărimea familiei Înalt Nivelul educaţional Mediu Nivelul infracţiunilor Mediu Vârsta medie a populaţiei Jos

Page 170: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

170

1 2 3

Factorii de amplasament

Sectorul / cartierul Înalt Accesul liber spre: parc, magazin, şcoală, biserici, locul de lucru, transportul în comun, întreprinderile de deservire

Înalt

Parcare în apropiere Mediu Raportul Sclădirii /Sterenului Jos Prestigiul sectorului Mediu Centru / periferie /zonă industrială

Înalt

Nivelul de zgomot Mediu Amplasarea clădirii faţă de reţelele inginereşti

Jos

Planul de construcţie (reconstrucţie) a zonei

Mediu

Factorii fizici

Tipul construcţiei Înalt Materialul pereţilor Mediu Anul construcţiei Mediu Nr. de nivele Mediu Conducta de gunoi Înalt Ascensor Înalt Iluminaţia naturală Mediu Etajul Mediu Suprafaţa totală Înalt Suprafaţa locuibilă Înalt Suprafaţa bucătăriei Înalt Dimensiunile odăilor şi coridorului

Înalt

Numărul odăilor Mediu Izolarea odăilor Mediu Înălţimea încăperii Mediu Confortul (parchet) Mediu Tipul nodului sanitar Înalt Utilaje adăugătoare (boiler ş.a.)

Mediu

Balcon / loje Înalt

Page 171: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

171

Reţelele inginereşti în locuinţă (electricitate, gaz, telefon)

Înalt

Necesitatea reparaţiei capitale

Mediu

1 2 3

Factorii de uzură Fizică Înalt Funcţională Jos

Condiţiile tranzacţiei

Motivele vânzătorului şi ale cumpărătorului

Înalt

Termenii de realizare a tranzacţiei

Înalt

Politica de creditare sau finanţare

Mediu

Tipul de proprietate asupra imobilului

Mediu

Sursa: completat de autor După cum putem observa din tabel, nu toţi factorii enumeraţi

sunt consideraţi în procesul tranzacţiilor cu imobil locativ, după cum nu toţi execută aceiaşi influenţă asupra valorii de piaţă a imobilului. Prin urmare, selectând factorii ce exercită o influenţă înaltă sau medie asupra valorii de piaţă, am propus experţilor să aprecieze care grup de factori este mai important în procesul determinării valorii de piaţă şi care factor este mai important în cadrul grupului concret. După prelucrarea datelor a fost determinat diapazonul părerilor în conformitate cu care s-a întocmit lista intermediară a factorilor ce influenţează puternic valoarea de piaţă a imobilului locativ în mun. Chişinău. Diapazonul valorilor incluse în tabelul generalizator este format în corespundere cu părerea persoanelor intervievate. În procesul analizei părerilor au fost excluse extremele, iar valorile rămase s-au încadrat în următoarele limite:

Page 172: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

172

Gradul de importanţă a factorilor cu o influenţă mare asupra valorii de piaţă a imobilului locativ

Grupul de factori

Gradul de importanţă

Factorii Gradul de importanţă

1 2 3 4

Factori

economici

7-10

Nivelul veniturilor 45 - 50 Dobânda bancară 15 - 20 Investiţii în construcţii

3 - 5

Mărimea chiriei 30 - 32

Factori sociali

1-5

Densitatea populaţiei

10 - 20

Mărimea familiei 50 - 60 Nivelul educaţional 5 - 10 Nivelul infracţiunilor

20 - 30

Vârsta medie a populaţiei

5 - 10

Factorii de amplasament

15-25

Sectorul / cartierul 40-50 Accesul liber spre: parc, magazin, şcoală, biserici, locul de lucru, transportul în comun, întreprinderile de deservire

20-30

Parcare în apropiere 7-15 Raportul Sclădirii /Sterenului

1-5

Prestigiul sectorului 3-7 Centru / periferie /zonă industrială

20-30

Nivelul de zgomot 5-15 Amplasarea clădirii faţă de reţelele inginereşti

1-3

Page 173: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

173

Planul de construcţie (reconstrucţie) a zonei

1-5

Factorii fizici

40-50

Tipul construcţiei 10-12 Materialul pereţilor 5-10 Anul construcţiei 4-8 Nr. de nivele 4-6 Conducta de gunoi 4-7 Ascensor 4-7 Iluminaţia naturală 3-4 Etajul 3-7 Suprafaţa totală 8-10 Suprafaţa locuibilă 7-10 Suprafaţa bucătăriei 5-10 Dimensiunile odăilor şi coridorului

5-10

Numărul odăilor 5-7 Izolarea odăilor 2-4 Înălţimea încăperii 2-6 Confortul (materialul pardoselei)

3-8

Tipul nodului sanitar

3-5

Utilaje adăugătoare (boiler ş.a.)

4-6

Balcon / loje 4-5 Reţelele inginereşti în locuinţă (electricitate, gaz, telefon)

4-6

Necesitatea reparaţiei capitale

3-6

Factorii de

uzură 7-10 Fizică 60-70 Funcţională 30-40

Page 174: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

174

Condiţiile tranzacţiei

5-20

Motivele vânzătorului şi ale cumpărătorului

50-60

Termenii de realizare a tranzacţiei

20-35

Politica de creditare sau finanţare

5-15

Tipul de proprietate asupra imobilului

10-15

Sursa: calculele autorului în baza rezultatelor căpătate prin metoda „Expert”

Page 175: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

175

ANEXA 4

Aprecierea valorii coeficienţilor teritoriali pentru anul 2004

Sectorul

Garsonieră Ap.2 od. Ap.3 od. Ap.4 od Valoarea coefici medie entul

m2 preţ la 1m2 media m2 preţ la 1m2 media m2 preţ la 1m2 media m2 preţ la 1m2 media USD teritorial 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Sectorul Botanica

Botanica de Jos

33 14500 439,39

453,13

46 23000 500,00

472,50

64 30600 478,13

451,95

96 48500 505,21

502,60 470,05 0,91

38 19000 500,00 48 21500 447,92 67 33600 501,49 90 45000 500,00 40 16800 420,00 44 24500 556,82 55 27500 500,00 1 1 1,00 1 1 1,00 51 19500 382,35 65 25000 384,62 1 1 1,00 1 1 1,00 51 22400 439,22 60 27500 458,33 1 1 1,00 1 1 1,00 46 23400 508,70 55 27000 490,91 1 1 1,00 1 1 1,00 1 1 1,00 60 27500 458,33 1 1 1,00 1 1 1,00 1 1 1,00 65 27000 415,38 1 1 1,00 1 1 1,00 1 1 1,00 59 22440 380,34 1 1 1,00

Aeroport

35 16300 465,71

50 23400 468,00

499,00

70 28000 400,00

410,42

90 39000 433,33

418,50 441,76 0,86

1 1 1,00 50 26500 530,00 71 32000 450,70 109 44000 403,67 1 1 1,00 1 1 1,00 60 24800 413,33 1 1 1,00 1 1 1,00 1 1 1,00 66,2 25000 377,64 1 1 1,00

Botanica

35 18360 524,57

530,46

53 27540 519,62

521,25

73 31620 433,15

464,65

140 82000 585,71

456,93 515,76 1,00

36 18360 510,00 50 26300 526,00 140 57000 407,14 97 36100 372,16 30 18700 623,33 53 26000 490,57 72 35850 497,92 120 55900 465,83 41 20400 497,56 50 26560 531,20 73 34000 465,75 87 36720 422,07 35 16500 471,43 53 28560 538,87 70 33000 471,43 140 77000 550,00 34 18900 555,88 1 1 1,00 68 36720 540,00 107 37000 345,79 1 1 1,00 1 1 1,00 70 30600 437,14 1 1 1,00

Sectorul Centru

Telecentru

25 14500 580,00

543,90

45 25000 555,56

506,37

72 32000 444,44

457,27

90,4 46000 508,85

540,14 522,21 1,01

32 15500 484,38 49 25460 519,59 73 35600 487,67 105 60000 571,43 33,7 16500 489,61 42 20400 485,71 68 29900 439,71 1 1 1,00 30 18200 606,67 40 19380 484,50 1 1 1,00 1 1 1,00 34 19000 558,82 37 18000 486,49 1 1 1,00 1 1 1,00

Page 176: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

176

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Centru

36 27000 750,00

686,56

52 23460 451,15

567,99

72 33660 467,50

654,38

105 60000 571,43

530,45 609,84 1,18

39 18360 470,77 50 27900 558,00 70 46000 657,14 88 51000 579,55 47 20400 434,04 50 26520 530,40 54 45900 850,00 125 71400 571,20 20 13770 688,50 50 26000 520,00 70 45000 642,86 134 82000 611,94 38 34680 912,63 43 23800 553,49 1 1 1,00 85 42000 494,12 30 21000 700,00 35 22360 638,86 1 1 1,00 220 100000 454,55 30 25500 850,00 60 40800 680,00 1 1 1,00 97 39850 410,82 1 1 1,00 54 35000 648,15 1 1 1,00 100 55000 550,00 1 1 1,00 45 25500 566,67 1 1 1,00 1 1 1,00 1 1 1,00 42 23460 558,57 1 1 1,00 1 1 1,00 1 1 1,00 47 25500 542,55 1 1 1,00 1 1 1,00

Sectorul Râşcani

Râşcanii de Jos

36 19000 527,78

539,05

42 22700 540,48

516,35

72 32000 444,44

483,28

85 36750 432,35

381,12 479,95 0,93

26 14500 557,69 46 20000 434,78 57 25000 438,60 101 32500 321,78 32 16000 500,00 43,3 20800 480,37 63 35700 566,67 86 34500 401,16 28 16000 571,43 41 25000 609,76 54 28000 518,52 85 32640 384,00 31 17900 577,42 1 1 1,00 44 25600 581,82 86 31500 366,28 35 17500 500,00 1 1 1,00 54 21300 394,44 1 1 1,00 1 1 1,00 1 1 1,00 65 28500 438,46 1 1 1,00

Poşta Veche

32 19000 593,75

488,71

46 20400 443,48

498,11

68 28000 411,76

439,70

104 33000 317,31

379,80 451,58 0,88

25 12000 480,00 45 21500 477,78 80 31000 387,50 105 45000 428,57 26,8 14200 529,85 31 18000 580,65 71 34700 488,73 86 30600 355,81 37 12000 324,32 56 24000 428,57 72 29600 411,11 85 40800 480,00 32 16500 515,63 43 20800 483,72 65 29000 446,15 104 33000 317,31 1 1 1,00 47 27000 574,47 71 35000 492,96 1 1 1,00

Râşcani

37 20000 540,54

557,25

42 25500 607,14

577,94

70 32000 457,14

524,17

129 61200 474,42

485,43 536,20 1,04

33 17500 530,30 43 25500 593,02 70 35000 500,00 87 39000 448,28 37 16500 445,95 53 26520 500,38 80 37000 462,50 170 115000 676,47 32 19000 593,75 54 25000 462,96 73 34500 472,60 87 34680 398,62 31 17500 564,52 42 23460 558,57 66 41000 621,21 120 70000 583,33 31 18500 596,77 45 22440 498,67 70 35000 500,00 87 42500 488,51 26 17340 666,92 44,5 36000 808,99 70 45900 655,71 85 36720 432,00

31,2 16200 519,23 48 28500 593,75 1 1 1,00 110 42000 381,82

Page 177: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

177

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Albişoara

32 20600 643,75

505,03

54 27000 500,00

481,67

67 27500 410,45

554,23

97 39850 410,82

389,68 482,65 0,94

34 16200 476,47 50 28500 570,00 69 65000 942,03 97 37850 390,21 39 15400 394,87 52 19500 375,00 71 29900 421,13 97 37000 381,44 1 1 1,00 1 1 1,00 70 32000 457,14 122 45900 376,23 1 1 1,00 1 1 1,00 64 47250 738,28 1 1 1,00 1 1 1,00 1 1 1,00 64 30900 482,81 1 1 1,00 1 1 1,00 1 1 1,00 73 37700 516,44 1 1 1,00 1 1 1,00 1 1 1,00 65 31000 476,92 1 1 1,00 1 1 1,00 1 1 1,00 62 33660 542,90 1 1 1,00

Sectorul Buiucani

Buiucanii Noi

29 18600 641,38

472,35

54 28500 527,78

508,80

73 45000 616,44

527,31

110 49000 445,45

394,13 475,65 0,92

31 18360 592,26 46 20000 434,78 71 34000 478,87 109 39000 357,80 33 18500 560,61 34 23560 692,94 58 25500 439,66 90 35000 388,89 34 16500 485,29 46 28000 608,70 72 36500 506,94 109 39000 357,80 31 16700 538,71 72 24500 340,28 72 35000 486,11 86 37000 430,23 39 19000 487,18 54 30000 555,56 75 40000 533,33 104 40000 384,62 1 1 1,00 70 25000 357,14 70 42000 600,00 1 1 1,00 1 1 1,00 47 26000 553,19 70 39000 557,14 1 1 1,00

Sculeanca

32 15800 493,75

518,61

44 22000 500,00

399,71

67 34000 507,46

505,04

105 37600 358,10

402,00 456,34 0,88

19 9000 473,68 50 22000 440,00 57 28600 501,75 120 62500 520,83 32 17000 531,25 46 25000 543,48 56 34000 607,14 88 40000 454,55 33 19000 575,76 52 26000 500,00 70 28000 400,00 108 32000 296,30 1 1 1,00 58 24000 413,79 87 38000 436,78 1 1 1,00 1 1 1,00 68 34600 508,82 110 38000 345,45

Buiucani

25 12500 500,00

497,00

53 28000 528,30

511,91

73 35500 486,30

564,27

86 39000 453,49

442,29 503,87 0,98

40 16830 420,75 29 12500 431,03 59 28560 484,07 84 35000 416,67 29 17500 603,45 68 32900 483,82 72 31000 430,56 86 37500 436,05 30 16600 553,33 47 26500 563,83 62 45000 725,81 108 50000 462,96 39 14000 358,97 46 28000 608,70 70 70000 1000,00 1 1 1,00 31 17000 548,39 40 16830 420,75 72 31500 437,50 1 1 1,00 34 16800 494,12 49 26800 546,94 65 32000 492,31 1 1 1,00 1 1 1,00 59 27000 457,63 1 1 1,00

Page 178: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

178

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

Sectorul Ciocana

Ciocana Nouă

34 16300 479,41

503,98

50 28000 560,00

503,79

74 35500 479,73

465,79

84 41200 490,48

456,70 482,57 0,94

40 20400 510,00 55 26000 472,73 71 36720 517,18 84 40800 485,71 31 17500 564,52 47 17000 361,70 69 35700 517,39 84 40000 476,19

33,5 14500 432,84 39 16500 423,08 72 34700 481,94 84 38500 458,33 39 22000 564,10 53 27800 524,53 67 32640 487,16 89 45000 505,62 42 15900 378,57 53,6 28000 522,39 120 42000 350,00 90 46000 511,11 36 16500 458,33 46 27500 597,83 85 33000 388,24 96 43000 447,92 40 20500 512,50 44 24500 556,82 77 34000 441,56 78 30000 384,62 31 17500 564,52 53 30000 566,04 65 35550 546,92 86 34500 401,16 32 18400 575,00 53 24000 452,83 67 30000 447,76 85 34500 405,88

Otovasca

31 13700 441,94

473,10

57 20000 350,88

381,42

65 25000 384,62

348,56

86 34500 401,16

364,41 391,88 0,76

21 8200 390,48 38 16000 421,05 64 26600 415,63 85 33000 388,24 28 14000 500,00 47 17500 372,34 77 20000 259,74 90 32000 355,56 25 14000 560,00 1 1 1,00 73 24000 328,77 104 33000 317,31 1 1 1,00 1 1 1,00 64 22660 354,06 85,6 30800 359,81

Page 179: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

179

ANEXA 5 Determinarea hotarelor influenţei grupurilor de

factori asupra valorii de piaţă Pentru a determina hotarele influenţei factorilor asupra valorii de piaţă au fost studiate variantele limită. Procedura a cuprins următorul algoritm:

1. Determinarea preţului mediu de piaţă pentru un metru pătrat de spaţiu total al imobilului tipizat din mun. Chişinău.

2. Determinarea valorii imobilului conform formulei:

VI=Pmed*S*K1, unde VI - valoarea imobilului, Pmed – preţul mediu la 1m2 de spaţiu total, K1 – factorii economici de influenţă asupra imobilului. 3. Determinarea valorii imobilului modificând valoarea K (K2

– factorii ce caracterizează amplasamentul, K3 – factorii caracteristicii fizice, K4 – factorii de uzură, K5 – seria clădirii). Seria clădirii a fost separată din componenţa factorilor ce caracterizează aspectul fizic al locuinţei, deoarece în procesul analizei s-a determinat o influenţă net superioară faţă de unele categorii de factori.

4. Determinarea abaterii fiecărei valorii determinate a imobilului faţă de preţul mediu de piaţă a acestuia.

5. Calculul modificărilor sumare. 6. Calculul modificărilor relative pentru fiecare categorie de

valoare determinată (în formă procentuală). 7. În algoritmul de determinare a valorii de piaţă a imobilului

au fost modificaţi toţi coeficienţii – prin atribuire a valorilor maxime.

8. Determinarea modificărilor relative pe categorii de factori. 9. În algoritmul de determinare a valorii se modifică

consecutiv valoarea fiecărei categorii de factori – prin atribuirea valorii minime.

10. Includerea cifrelor căpătate în tabel şi elaborarea concluziilor.

Page 180: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

180

Determinarea influenţei categoriilor de factori asupra valorii de piaţă a imobilului tipizat din mun. Chişinău

Factorii Limi

ta Valoarea,%

Limita

Valoarea,%

Limita

Valoarea,%

Limita

Valoarea,%

Limita

Valoarea,%

Limita

Valoarea,%

Macro economici

max. 7,36 min. 7,1 max. 6,16 max. 8,54 max. 6,49 max. 6,44

Amplas ament

max. 18,68 max. 18,7 min. 31,67 max. 21,52 max. 16,4 max. 16,27

Caracteris ticii fizice

max. 45,97 max. 46,1 max. 38,63 min. 20,9 max. 40,49 max. 40,18

De uzură max. 9,01 max. 9,1 max. 7,59 max. 10,44 min. 19,9 max. 7,89 Seria clădirii max. 18,98 max. 19,0 max. 15,95 max. 38,6 max. 16,72 min. 29,22

Total 100 100 100 100 100 100 Sursa: calculul autorului

Page 181: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

181

(continuare) Factorii Limi

ta Valoarea,%

Limi ta

Valoarea,%

Limi ta

Valoarea,%

Limi ta

Valoarea,%

Limi ta

Valoarea,%

Limi ta

Valoarea,%

Macro economici

min. 5,96 max. 6,18 min. 7,11 min. 6,48 min. 9,33 min. 8,80

Amplas ament

min. 31,72 min. 31,63 max. 18,65 min. 7,68 min. 11,05 min. 10,43

Caracteris ticii fizice

min. 15,22 min. 15,18 min. 18,12 max. 34,71 min. 23,78 min. 22,45

De uzură min. 18,99 min. 18,96 min. 22,63 min. 20,62 max. 11,88 min. 28,04 Seria clădirii min. 28,11 min. 28,05 min. 33,49 min. 30,52 min. 43,96 max. 30,28

Total 100 100 100 100 100 100 Sursa: calculul autorului În urma analizei cifrelor căpătate s-au determinat hotarele de influenţă a categoriilor de factori

asupra valorii de piaţă. Ordonarea categoriilor de factori în ordinea descrescătoare a influenţei lor conform hotarului superior şi celui inferior diferă:

Conform limitei superioare: Conform limitei inferioare: 6. Factorii caracteristicii fizice 6. Seria constructivă a clădirii 7. Seria constructivă a clădirii 7. Factorii caracteristicii fizice 8. Factorii de amplasament 8. Factorii de amplasament 9. Factorii de uzură 9. Factorii de uzură 10. Factorii macroeconomici 10. Factorii macroeconomici

Page 182: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

182

Cuprins .ÎNTRODUCERE…………………………………………………..4

1. CAPITOLUL I ASPECTE METODOLOGICE ALE EVALUĂRII BUNURILOR IMOBILE ……………………………………………….7 1.1. Principiile şi noţiunile conceptuale ale evaluării………………7 1.2. Evoluţia metodelor de evaluare în Republica Moldova……...17 1.3. Caracteristica preţului imobilului locativ ……………………30 2. CAPITOLUL II ELEMENTE DE ECONOMETRIE APLICATE LA DETERMINAREA MĂRIMII INFLUENŢEI FACTORILOR ASUPRA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI LOCATIV….49 2.1. Clasificarea şi caracteristica factorilor ce influenţează valoarea de piaţă…………………………………49 2.2. Metode statistice aplicate pentru determinarea influenţei factorilor principali asupra valorii de piaţă…………………………………….66 2.3. Modele economice aplicate pentru determinarea valorii de piaţă………………………………………………………..71 3. CAPITOLUL III DETERMINAREA INFLUENŢEI PRINCIPALILOR FACTORI ASUPRA VALORII DE PIAŢĂ A IMOBILULUI LOCATIV TIPIZAT……………………………………………78 3.1.Selectarea factorilor cu o influenţă maximă asupra valorii de piaţă a imobilului locativ……………………………78 3.2 .Determinarea mărimii factorilor cu o influenţă maximă

asupra valorii de piaţă a imobilului locativ…………………...87 3.3. Aprecierea valorii de piaţă a imobilului locativ.....................120 4.SINTEZA REZULTATELOR OBŢINUTE…………………..128 5. ÎNCHEIERE ………………………………………………….133 6. BIBLIOGRAFIE……………………………………………...136 7.Cuvintele – cheie ……………………………………………...148 8. Lista abrevierilor……………………………………………...149 9.Anexe………………………………………………………….150

Page 183: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

183

AANNAALLIIZZAA FFAACCTTOORRIIAALLĂĂ AA VVAALLOORRIIII DDEE PPIIAAŢŢĂĂ AA IIMMOOBBIILLUULLUUII

RREEZZIIDDEENNŢŢIIAALL

Monografie

Autori: Ion ALBU Svetlana ALBU

Nicolae ŢURCANU

Redactor : Enache Irina ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

Bun de tipar 19.06.07. Formatul hârtiei 60x84 1/16. Hârtie ofset. Tipar Riso. Tirajul 100 ex. Coli de tipar 11,5 Comanda nr.104 ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––

U.T.M., 2004, Chişinău, bd. Ştefan cel Mare, 168. Secţia Redactare şi Editare a U.T.M. 2068,Chişinău, str. Studenţilor, 9/9.

Page 184: Analiza Factoriala a Valorii Imobilului Rezidential DS

184

Universitatea Tehnică a Moldovei

Ion ALBU Svetlana ALBU

Nicolae ŢURCANU

AANNAALLIIZZAA FFAACCTTOORRIIAALLĂĂ AA VVAALLOORRIIII DDEE PPIIAAŢŢĂĂ AA IIMMOOBBIILLUULLUUII

RREEZZIIDDEENNŢŢIIAALL

Monografie

CHIŞINĂU 2007


Recommended