8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

1/26

CREDITUL IPOTECAR PENTRUINVESTITII

IMOBILIARE

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

2/26

Creditul

Reprezinta operatiunea prin care se iau in stapanire imediata

resurse de re!u"a# su$ %orma de capita"& in sc'im$u" unei promisiuni

de ram$ursare (iitoare) In mod norma"# returnarea acestor resurse se

%ace insotita de p"ata unei do$anzi ce remunereaza pe imprumutator)

In ceea ce pri(este natura resurse"or ar %i totusi de su$"iniat

cadru" !enera" in care poate opera creditu"# dar mediu" economic

actua" %ace ca re"atii"e de credit sa nu se poata emancipa de 'aina

monetara) Cea mai mare parte a acestei re"atii de credit pri(esc

mo$i"izarea capita"uri"or disponi$i"e si a economii"or rea"izandu*se pe

piata monetara sau %inanciara)

Ce"e doua e"emente ce stau ia $aza de%inirii creditu"ui sunt+

resurse"e creditu"ui

re"atii"e creditu"ui

Operatiunea de creditare mai presupune e,istenta si asumarea

unor riscuri de catre creditori si respecti( an!a-area unor !arantii in

%a(oarea acestuia de catre de$itori)

.arantii"e se pot structura ast%e"+

/) .arantia persona"a reprezinta an!a-amentu" "uat de o terta

persoana !arant& de a p"ati creditoru"ui datoria in cazu" in care

de$itoru" se a%"a in incapacitate de p"ata si cuprinde+

.arantia persona"a simp"a o%era !arantu"ui posi$i"itatea de ane!ocia indep"inirea o$"i!atii"or sa"e de p"ata in sensu" de a cere

e,ecutarea primordia"a a de$itoru"ui sau sa raspunda numai pentru

partea sa# in cazu" in care e,ista mai mu"ti !aranti)

2

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

3/26

.arantia persona"a so"idarao$"i!a !arantu"# daca este so"icitat de

creditor sa p"ateasca concomitent# sau c'iar inaintea de$itoru"ui#

daca aparent prezinta conditii pre%era$i"e de so"(a$i"itate)

0) .arantii"e rea"e se ap"ica asupra unor proprietati a"e creditoru"ui

sau a"tor terte persoane !aranti& si cuprinde+

Retinerea - asi!ura creditoru"ui dreptu" de a so"icita proprietatea

unui $un a" de$itoru"ui atat timp cat nu a %ost ac'itata inte!ra" o

datorie ce se re%era "a ace" $un) Pentru rea"izarea acestui drept

tre$uie indep"inite conditii"e+

$unu" corpora" detinut de de$itor sa ai$a o "e!atura cu creanta

creanta tre$uie sa %ie certa si e,i!i$i"a

Gajarea -este actu" prin care de$itoru" remite creditoru"ui un $un

in !arantia creditu"ui !a-u"& ceea ce de re!u"a se %ace cu deposedare)

Daca !a-area are "oc %ara deposedare# creditoru" primeste un tit"u

de recunoastere a !a-u"ui care este necesar sa %ie pu$"icat)

Creditoru" titu"ar a" !a-u"ui are# in (irtutea !a-arii# urmatoare"e

drepturi+

dreptu" de pre%erinta * de a %i p"atit inaintea a"tor creditori# in cazu"

(anzarii $unu"ui ce reprezinta !arantia

dreptu" de urmarire * in cazu" in care se sc'im$a proprietaru"

dreptu" de retinere * posi$i"itatea de a pastra o$iectu" !a-u"ui

dreptu" de (anzare * (anzarea in -ustitie a $unu"ui !a-at

Ipoteca -reprezinta actu" prin care de$itoru" acorda creditoru"ui

dreptu" asupra unui $un imo$i" a%"at in proprietatea sa# %ara

deposedare si cu pu$"icarea pentru autenti%icare)

Creditoru" titu"ar a" ipotecii i se con%era urmatoare"e drepturi:

de pre%erinta

3

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

4/26

de urmarire

Din punct de (edere -uridic# ipoteca poate %i+

1 "e!a"a * pre(azuta de "e!e

1 con(enita * consimtita prin contract

1 -udiciara * acordata de or!ane"e -udecatoresti

Privilegiul este dreptu" acordat de "e!e creditoru"ui de a a(ea

prioritate in a %i p"atit atunci cand dispune de o !arantie asupra

patrimoniu"ui unui de$itor) Pri(i"e!ii"e pot %i+

1 !enera"e * cand !arantia este asupra intre!u"ui patrimoniu

specia"e * cand !arantia este asupra unor parti de patrimoniu

mo$i"iar# imo$i"iar&

Creditoru" pri(i"e!iat dispune de drepturi"e+

1 de pre%erinta

1 de urmarire

Termenul de rambursare

In !enera" se poate structura ca+

1 scurt * de "a 02 de ore pana "a / an

1 mediu * peste / an pana "a 3 ani

1 "un! * peste 3 ani pana "a 34 de ani

Dobanda

Are un caracter esentia" in de%inirea acordu"ui de credit si de

re!u"a poate %i+

1 %i,a * pe toata durata ram$ursarii

1 (aria$i"a * cu modi%icari# pre(izi$i"e sta$i"ite de ce"e doua parti

Acordarea (tranzactionarea creditului)

Poate a(ea "oc consimtirea creditu"ui+

4

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

5/26

1 in cadru" unei tranzactii unice acordarea unui imprumut#

an!a-area unui depozit# (anzarea unei o$"i!atiuni&

1 esa"onat * "a inter(a"e presta$i"ite sau c'iar * credit desc'is *

%ara speci%icarea inter(a"e"or de acordare ca in cazu" carti"or de credit

sau a "inii"or de credit

Consemnarea si transferabilitatea

Se rea"izeaza consemnarea re"atii"or de credit prin di(erse %orme

de inscrisuri *instrumente de credit

Aceste %orme de consemnare cuprind+1 o$"i!atii"e ce"or doua parti+

a creditoru"ui * de a p"ati de$itoru"ui suma an!a-ata

1 a de$itoru"ui * de a ram$ursa suma primita# precum si de a

ac'ita (enituri"e accesorii do$anda&

1 conditii"e de acordare si de ram$ursare a creditu"ui

1 !arantii"e pre(azute a se acorda

Prin trans%eru" instrumente"or de credit se rea"izeaza cesiunea de

creante si totodata in %unctie de necesitati sau optiuni creditoru" poate

trans%orma creanta in $ani)

Dintre criterii"or ce pot de"imita principa"e"e tipuri de raporturi de

credit in %unctie de interdependente"e care "e caracterizeaza si "e

di%erentiaza mentionez+1 persoana creditoru"ui

1 moda"itatea speci%ica de %ormare si uti"izare a capita"uri"or

disponi$i"e

1 persoana de$itoru"ui

1 modu" de %o"osire a" capita"u"ui imprumutat

1 o$iectu" creditu"ui si s%era de uti"izare

5

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

6/26

1 durate"e de constituire a capita"u"ui disponi$i" si de uti"izare de

catre imprumutati

Principa"e"e s%ere a"e creditu"ui sunt+1 creditu" comercia"

1 creditu" $ancar

1 creditu" o$"i!atar

1 creditu" ipotecar

1 creditu" de consum

Te'nici"e de inter(entie !"o$a"a si indirecta in po"itica monetarasi de credit au "a $aza urmatoare"e considerente+

1 dependenta sistemu"ui $ancar %ata de $anca centra"a

1 core"atia e,istenta intre (o"umu" de credit si ni(e"u" acti(itatii

economice

1 caracteru" e"astic a" cererii de credit %ata de ni(e"u" do$anzii

E(o"utia ratei do$anzii pe piata urmareste pe cea impusa de

autoritatea monetara si in%"uenteaza in primu" rand piata capita"uri"or

si mai a"es s%era creditu"ui# intr*o maniera simp"ista prin doua

mane(re+

scaderea ratei do$anzii * %a(orizeaza an!renarea de capita"uri

sup"imentare in economie mai a"es pe $aza creditu"ui

cresterea ratei do$anzii * reduce so"icitarea de credite pe piata

%inanciara datorita scaderii pro%ituri"or o$tinute din uti"izarea unor

ast%e" de capita"uri sup"imentare

Mecanismu" economic este insa mu"t mai comp"e, si metoda

modi%icarii ratei do$anzii are une"e e%ecte contradictorii+

1 asupra miscarii capita"uri"or indi!ene si straine * scaderea ratei

do$anzii are ca e%ect emi!rarea capita"uri"or

6

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

7/26

1 asupra ec'i"i$rarii $a"antei de p"ati

1 asupra (o"umu"ui capita"uri"or an!renate in in(estitii * mari"e

%irme se desprind din s%era creditu"ui

Ipoteca# din punct de (edere -uridic# are "a $aza+

Teoria titlului * ipoteca este un tit"u e,ecutoriu ce trans%era

automat posesia proprietatii in cazu" neindep"inirii unor o$"i!atii

Teoria garantiei* nu se rea"izeaza trans%eru" rea" de proprietate# ci

se !aranteaza e,ecutarea unor o$"i!atii doar pana "a concordanta

(a"orica cu acestea) O ast%e" de ipoteca permite de$itoru"ui sa

retina posesia atat timp cat o$"i!atii"e sunt respectate)

Une"e tipuri specia"e de ipoteci au %ost dez(o"tate ca raspuns "a

tipuri"e particu"are de conditii de %inantare)

Ipotecile de grup* %o"osite pentru %inantarea noi"or dez(o"tari) Se

pot dezmem$ra pe masura rea"izarii pentru a %i cedate prin scoatere

din ipoteca de !rup in (ederea (anzarii a unor proprietati imo$i"iare)

Ipotecile pe echipamente si dotari

Ipoteca !"o$a"a pe teren# constructii si ec'ipamente si dotari a%erente

ce au de(enit imo$i"e prin destinatie)

Se uti"izeaza pentru %inantarea ac'izitiei de ec'ipamente si dotari

c'iar si pentru "ocuinte * accesorii de insta"atii# accesorii si

ec'ipamente de %inisa-e# mo$i"ier# tamp"arie si pardose"i# ec'ipamente

casnice)

Ipoteca deschisaIn cadru" acestei ipoteci se pot sup"imenta sume"e %ara

constituirea uneia noi) Este %oarte uti"a pentru asi!urarea unor %onduri

de$itoru"ui ipoteci necesare intretinerii si im$unatatirii proprietatii

imo$i"iare ipotecate)

7

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

8/26

A(anta-oasa si pentru creditoru" ipotecar deoarece e(ita

de(a"orizarea proprietatii imo$i"iare prin de!radare sau pastreaza

nede!radata capacitatea de$itoru"ui pentru onorarea o$"i!atii"or#

nemai%o"osind "a credite pe termen scurt pentru intretinerea in $une

conditii a proprietatii imo$i"iare ipotecate)

Ipoteca pentru finantarea partiala sau totala a pretului

proprietatii care se ipotecheaza

Proprietaru" ce doreste sa (anda se constituie in creditor ipotecar

inc'eie actu" de (anzare * cumparare dar simu"tan primeste ca

!arantii ipotecare proprietatea imo$i"iara pentru un an!a-ament dep"ata u"terior)

Ipoteca de acoperire

Este o ipoteca secundara de !r)II& ce se suprapune peste o

ipoteca principa"a e,istenta) De o$icei# de$itoru" ipotecar a(anseaza o

suma apro,imati( e!a"a cu di%erenta dintre so"du" de$itor a" creditu"ui

ipotecar initia" si suma con(enita pentru aran-amentu" %inanciar deacoperire nou"ui creditor ipotecar)

In ma-oritatea cazuri"or# imprumutatu" ram$urseaza creditoru"ui

ipotecar de acoperire care p"ateste detinatoru"ui ipotecii initia"e)

Operatiuni de finantare a proprietatilor imobiliare

Domenii"e de studiu a" operatiuni"or de %inantare a proprietati"or

imo$i"iare i" reprezinta ce" a" tranzactii"or pri(ind asi!urarea %onduri"or

necesare rea"izarii si uti"izarii unor ast%e" de proprietati)

5inantarea imp"ica %o"osirea unei !ame "ar!i de metode si

instrumente pentru asi!urarea resurse"or necesare proiecte"or de

in(estitii a proprietati"or imo$i"iare si apare ca indispensa$i"a

8

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

9/26

ma-oritatii ce"or care intentioneaza sa ac'izitioneze o ast%e" de

proprietate)

Aceasta situatie apare deoarece# indi%erent daca este (or$a de o

persoana %izica sau -uridica# pentru asi!urarea sumei necesare p"atii

proprietatii# in ce"e mai mu"te cazuri (a tre$ui sa imprumute o parte

sau toate %onduri"e ce urmeaza a %i imp"icate)

De su$"iniat este %aptu" ca disponi$i"itatea si conditii"e %inantarii

-oaca un ro" ma-or in decizii"e care a%ecteaza dez(o"tarea#

tranzactionarea si uti"izarea proprietati"or imo$i"iare) Desi principii"e

%inantarii imp"icate in cadru" proiecte"or de in(estitii pentru proprietatiimo$i"iare sunt ace"easi ca pentru orice a"te tipuri de decizii si

pro!rame de %inantare# caracteristici"e principa"e"e a"e acestor tipuri

de proprietati in specia"# durata "or "un!a de e,p"oatare# "oca"izarea

strict %i,a# "ipsa de "ic'iditate imediata si re"ati( comercia"izarea

"imitata * au dus "a dez(o"tarea a numeroase practici si po"itici

specia"e)

Caracteristici principale ale finantarii proprietatilor imobiliare

Conditii"e !enera"e de pe piete"e de capita" au un impact

deose$it asupra disponi$i"itatii si conditii"or de o$tinere a credite"or in

domeniu" %inantarii proprietati"or imo$i"iare# in sensu" ca acestea sunt

in competitie cu a"te tipuri de oportunitati de in(estitii pentru %onduri"ede %inantare)

Caracteru" de in(estitii %i,e# precum si termenu" "un! a" %inantarii

proprietati"or imo$i"iare sunt speci%ice p"asamentu"ui de resurse in

asemenea proiecte# cu repercusiuni directe asupra conditii"or de

rea"izare)

Durata de timp re"ati( "un!a# de rea"izare a o$iecti(e"or de

in(estitii in proprietati imo$i"iare ce necesita de ce"e mai mu"te ori si

9

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

10/26

asi!urarea unor %inantari co"atera"e# in marea "or ma-oritate pe

termen scurt# pentru e,ecutia proiecte"or de constructii# e,tinderi#

modemizari sau reparatii)

Asi!urarea# in mod curent# a !arantarii credite"or contractate

pentru %inantarea proiecte"or de in(estitii in proprietati imo$i"iare#

ceea ce a condus "a uti"izarea unor te'nici speci%ice comp"e,e care

di%era mu"t de "a tara "a tara si care# de re!u"a# sunt ipoteci sau

instrumente simi"are)

Imp"icarea unor riscuri specia"e !enerate de natura %inantarii pe

termen "un! a proprietati"or imo$i"iare ce apar in ce"e mai mu"tecazuri datorita modi%icari"or sau sc'im$ari"or anticipate in conditii"e de

contractare a a%aceri"or# pro!rame"or !u(emamenta"e# %orte"or

economice in%"ationiste sau de%"ationiste# conditii"or economice "oca"e#

pre%erinte"or consumatori"or si a in%"uentei sc'im$ari"or pietei in

!enera" inc"uzand (ariatii"e ratei do$anzii si ce"e a"e (a"orii

proprietati"or) Mai tre$uie amintiti si a"ti %actori "oca"i si insusi

caracteru" speci%ic de proprietate imo$i"iara+

%inantarea proiecte"or de in(estitii in proprietati imo$i"iare se

rea"izeaza de ce"e mai mu"te ori si cu a-utoru" capita"uri"or

imprumutate# a"aturi de capita"uri"e proprietari"or

uti"izarea proprietati"or imo$i"iare nu necesita in toate cazuri"e

%inantarea o$tinerii dreptu"ui de proprietate deoarece se poate

uti"iza si inc'eierea in (ederea e,p"oatarii

Surse ale finantarii proprietatilor imobiliare

Pri(ite intr*un cadru mai "ar!# %inantarea proprietati"or imo$i"iare

poate a(ea ce" putin trei cate!orii mari de surse+

economii"e persoane"or %izice si -uridice

10

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

11/26

$u!etu" centra" si $u!ete"e "oca"e * prin c'e"tuie"i de capita"

imprumuturi"e credite"e& care# de re!u"a# pot %i+

1 credit o$"i!atar

1 credit ipotecar

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare.

Reglementare.

Creditu" ipotecar este re!"ementat prin Le!ea nr) /647/666

pri(ind creditu" ipotecar pentru in(estitii imo$i"iare si prin Norme"e

metodo"o!ice nr) 870444 emise si ap"icarea acestei "e!i de catre Banca

Nationa"a a Romaniei si Comisia Nationa"a +

Acest tip de credit reprezinta %orma principa"a de %inantare a

proprietati"or imo$i"iare a"aturi de surse"e proprii a"e in(estitori"or)

Pentru credite"e ipotecare conditii"e !enera"e de acordare ce tre$uie

introduse in con(entii"e ce se intocmesc cu aceasta ocazie sunt

urmatoare"e+

1 conditii"e de remunerare si scadente"e de ram$ursare

1 proprietati"e ce ser(esc ca !arantie a ram$ursarii creditu"ui

1 pena"itati"e in caz de+

ram$ursare intarziata

ram$ursare partia"a

ram$ursare anticipata

ram$ursare comp"eta in a(ans

circumstante"e in care# prin nerespectarea conditii"or de imprumut#

de$itoru" poate pierde dreptu" de proprietate

11

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

12/26

Subiectele raporturilor de credit:

Institutii"e care acorda credite ipotecare si persoane"e care pot

$ene%icia de credite ipotecare# ast%e"+* creditorii * sunt precizati in Art) 9 din "e!e si anume+

Banci"e# A!entia Nationa"a pentru Locuinte# Casa de Economii si

Consemnatiuni si a"te Institutii %inanciare a$i"itate prin "e!e:

* de$itorii * sunt precizati in Art) ; din "e!e si anume+

persoane"e %izice care au cetatenia romana sau persoane -uridice

romane care au ca o$iect de acti(itate construirea# conso"idarea sau

e,tinderea imo$i"e"or cu destinatie "ocati(a# industria"a sau

comercia"a# precum si persoane"e -uridice romane doresc sa

construiasca "ocuinte de ser(iciu sau de inter(entie pentru sa"ariatii

"or)

Perioada minima de acordare+ * este precizata in Art) 0 din

"e!e# si anume+

* 3 ani * pentru persoane -uridice:

* /4 ani * pentru persoane %izice:

Tipuri de !arantii+ * ipoteci sau pri(i"e!ii# ast%e" cum sunt de%inite

"a Art) /);8; din Codu" ci(i"# asupra imo$i"u"ui * teren sau constructii *

pentru care se acorda creditu"# asa cum este pre(azut in a"ineatu" / a"

art) 8 din "e!e)

aloarea actualizata a banilor

Do$anda reprezinta %orma de remunerare a $ani"or economisiti

sau pretu" p"atit pentru uti"izarea %onduri"or $anesti imprumutate)

!redit cu rambursare constanta si dobanda la sold

12

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

13/26

In cazu" acestui mod de ram$ursare a creditu"ui se p"ateste periodic#

asa cum se sta$i"este prin contract o suma care di%era de "a o

perioada "a a"ta# %iind mai mare "a inceput si din ce in ce mai mica

spre s%arsitu" ram$ursarii)

Moda"itatea de ram$ursare a acestui tip de credit rea"izeaza o

%aci"itate pentru de$itor in sensu" ca acesta (a a(ea de p"atit e%ecti( in

%iecare perioada o suma mai mica cu do$anda care i se acorda "a un

depozit co"atera" pe care acesta si*/ constituie simu"tan contractarii)

!redit rambursabil la scadenta prin incasarea sumelor dintr-un

contract de asigurare

Aceasta moda"itate de ram$ursare a credite"or este %oarte

a(anta-oasa atat pentru de$itor# cat si pentru creditor# deoarece se

preiau de catre asi!urator o mare parte din riscuri"e !enera"e de

accidente ci(i"e) Totodata prime"e de asi!urare pe care "e p"ateste

de$itoru" se capita"izeaza "a asi!urator# iar "a scadenta sunt uti"izate

"a ram$ursarea di%erentei de credit restant %ata de creditor)

Ca"cu"u" do$anzii si ram$ursarea creditu"ui se %ace cu

ram$ursare "iniara si do$anda ca"cu"ata "a so"du" creditu"ui sau cu

ram$ursare inte!ra"a "a s%arsitu" perioadei de acordare)

In acest caz se (a deduce din o$"i!atii"e de ram$ursare periodica

sume"e care se p"atesc pentru asi!urare si se capita"izeaza pana "as%arsitu" perioadei de acordare aceasta suma urmand sa %ie acoperita

cu cea acumu"ata din prime"e de asi!urare# daca nu s*a intamp"at

e(enimentu" asi!urat iar perioada de acordare a creditu"ui coincide cu

cea de asi!urare)

Pentru situatia in care se produce e(enimentu" asi!urat# atunci

despa!u$iri"e ce urmeaza a %i incasate de "a asi!urator (or %o"osi# pe

13

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

14/26

$aza unei cesiuni de creanta# "a ram$ursarea datorii"or de$itoru"ui

%ata de creditoru" care a acordat imprumutu")

14

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

15/26

!reditul cu rambursare fle"ibila

Reprezinta orice com$inatie a moda"itati"or de ram$ursare a

credite"or prezentate# in %unctie de con(entii"e dintre creditor si

de$itor) Ast%e"# este posi$i" ca in !ra%icu" de ram$ursare a unui credit

cu anuitati sa %ie inc"us de "a un anumit moment dat un mod de

ram$ursare inte!ra"a "a s%arsitu" perioadei de acordare sau modu" de

ram$ursare cu do$anda ca"cu"ata "a so"d) In aceste cazuri tre$uie

acordata o atentie deose$ita reca"cu"arii do$anzii pentru perioada cat

s*au %acut ram$ursari in sume constante anuitati deoarece pentruaceste perioade tre$uie reca"cu"ata si do$anda datorata)

Importanta creditului ipotecar si deciziile de finantare

Toate tipuri"e de decizii pri(ind proprietati"e imo$i"iare atin! si

aspecte %inanciare importante care pot in%"uenta decisi( 'otarari"e care

se iau in acest domeniu)Decizii"e pri(ind proprietati"e imo$i"iare se pot re%eri "a o serie

"ar!a de actiuni# dintre care pot %i amintite+

1 construirea

1 cumpararea

1 (anzarea

1 inc'irierea

1 im$unatatirea * modemizarea

1 repararea

Administrarea %inantarii proprietati"or imo$i"iare este un domeniu

(ast in care decizii"e de in(estire pot incepe cu ac'izitia de actiuni sau

o$"i!atiuni mo$i"izandu*se ast%e" capita"uri"e necesare si se pot inc'eiacu proprietatea comp"eta# inc'irierea sau ipotecarea) O conditie

15

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

16/26

initia"a o$"i!atorie pentru inceperea ana"izei de %inantare este

sta$i"irea responsa$i"itati"or pri(ind uti"izarea proprietati"or imo$i"iare

care sa asi!ure ni(e"u" de (enituri su%icient sustinerii acesteia)

Sta$i"irea aran-amentu"ui %inanciar (a a(ea in (edere montarea

structura"a a parteneriatu"ui * cu an!a-ament !enera" sau "imitat *

respecti( cea a in(estitori"or care pot %i+

In(estitori interni * care sunt an!renati si in uti"izarea proprietati"or

imo$i"iare %iind interesati de aspecte"e ne%inanciare# indeose$i

%iindca %ructi%ica in mod direct %o"osirea acestora si mai putin de

ce"e %inanciare)

In(estitorii e,terni * in specia" prin p"asamente directe in actiuni si

o$"i!atiuni (or "ua in consideratie riscuri"e si oportunitati"e# in

primu" rand de ordin %inanciar si in a" doi"ea rand pe ce"e

ne%inanciare)

Importanta creditului ipotecar

Creditu" ipotecar reprezinta %orma principa"a de %inantare a

tranzactii"or cu proprietati imo$i"iare in care parti"e imp"icate *

de$itoru" si creditoru" * (or "ua decizii"e ce"e mai %a(ora$i"e "or) Aceste

'otarari sunt in%"uentate de urmatoare"e aspecte+

1 o$iecti(e"e ce spera sa "e rea"izeze

1 re"atia anticipata intre $ene%icii"e si costuri"e a%erente proiectu"ui

1 !radu" de risc imp"icat

1 a"ternati(e"e (ia$i"e pri(ind rea"izarea si uti"izarea

Decizia creditoru"ui de a a(ansa %onduri (a %i a%ectata de

urmatoare"e e"emente de ana"iza

/) so"iditatea proiectu"ui care urmeaza a se %inanta e,primata prin+

16

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

17/26

perspecti(e"e de (enituri !enerate de proiect in %a(oarea de$itoru"ui

renta$i"itatea in(estitiei si conditii"e din care decur! riscuri"e in

specia"+

a" ratei do$anzii

a" puterii de cumparare

0) e(o"utia pietei careia se adreseaza proiectui de in(estitie in

proprietati imo$i"iare

8) pro%itu" posi$i" de o$tinut din in(estitii a"ternati(e

2) !radu" de certitudine si %a(ora$i"itatea perspecti(e"or !enera"e si

"oca"e pentru proiectu" de in(estitii

3) raportu" de interese a" momentu"ui pentru "ic'iditate sau pentru

(enituri din capita"uri imo$i"izate)

Decizia de$itoru"ui de a %o"osi creditu" ipotecar se (a %undamenta

ce" putin pe urmatoare"e considerente+

1 estimari"e pro%ituri"or o$tinute pe $aza resurse"or

1 costu" resurse"or imprumutate comparati( cu (enituri"e aduse de

resurse"e proprii

1 riscuri"e imp"icate de imprumut si de in(estitia capita"uri"or in

proprietati imo$i"iare

1 prote-area unei pozitii o$tinute prin imprumuturi si in(estitii

anterioare pentru domeniu" proprietati"or imo$i"iare)Un u"tim# dar %oarte important e"ement care (a re!"a cota de

economii a%ectata proiecte"or de in(estitii in proprietati imo$i"iare# i"

reprezinta interesu" pu$"ic) Acesta isi mani%esta in%"uenta inc"usi( prin

intermediu" creditu"ui ipotecar ca mod de mo$i"izare a resurse"or de

capita" pro(enite din economii)

17

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

18/26

Politica conditiilor de finantare

Su$ aspectu" conditii"or de %inantare po"itica de asi!urare a

credite"or pentru proiecte"e de in(estitii in proprietati imo$i"iare se

mani%esta prin doua practici+

Conditii"e "i$era"e prin care se %aci"iteaza cu un optimism e,a!erat

optiuni"e tuturor parti"or participante "a initierea proiectu"ui *

in(estitori# proprietari# uti"izatori

Aceasta practica !enereaza un risc ma-or in ceea ce pri(este

re%uzuri"e de rascumparare a ipoteci"or

Conditii"e conser(atoare * prin care se pre(ine e%ectuarea de

operatiuni riscante# dar au un mare deza(anta- deoarece pot "imita

dez(o"tari"e in perioade"e de a(ant economic si pre"un!i perioade"e

de recesiune)

Politica concurentei

Se re%era "a con%runtarea dintre proprietati"e imo$i"iare e,istentesi %inantarea uneia noi# e(entua" prin credit ipotecar# aducandu*se

ast%e" noi competitori pe piata) Mani%estarea acestei po"itici se

rea"izeaza prin doua practici# respecti(+

1 prote-area proprietati"or imo$i"iare (ec'i * prin $"ocarea prin

neparticiparea %inantarii proiecte"or de in(estitii noi# cu riscu" de a

pierde o $una piata pentru in(estirea %onduri"or

1 promo(area proiecte"or noi de in(estitii in proprietati imo$i"iare * cu

riscuri"e proprii unei in(estitii noi# dar in specia" cu ce" a"

de(a"orizarii ce"or (ec'i constituite de-a# in ma-oritatea cazuri"or#

ca ipoteci "a credite an!a-ate pentru rea"izarea "or)

18

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

19/26

Politica guvernamentala

In domeniu" creditu"ui ipotecar ca suport a" %inantarii proiecte"or

de in(estitii in proprietati imo$i"iare# po"itica !u(emamenta"a se

mani%esta prin %aci"itati sau constran!eri)

In %unctie de e(o"utia !enera"a a economiei# spre recesiune sau

prosperitate# statu" (a) incura-a# sau (a o$structiona imp"icarea

creditu"ui ipotecar in %inantarea proiecte"or de in(estitii in proprietati

imo$i"iare printr*o serie de masuri asupra+

1 ratei do$anzii

1 !arantii"e ipotecare

1 concesiuni"e de terenuri

1 ta,e"e si impozite"e pe proprietati si pe capita"uri"e rein(estite

Politicile creditului ipotecar

5ie e" $anc'er sau consu"tant %manciar a" unei asociatii de

creditare# de economii sau a unei %irme de asi!urari ori in(estitori

particu"ari# creditoru" sustine puncte de (edere ce sunt deseori in

contradictie cu ce"e a"e ce"or"a"ti participanti "a aran-amentu" %inanciar

pri(ind proprietatea imo$i"iara) In(estitorii# "a randu" "or# se pot a%"a in

di(er!enta pentru pozitii"e di%erite ce "e sustin in "e!atura cu modu" de%inantare a" proprietatii imo$i"iare# in %unctie de interese"e proprii

%iecaruia)

Pro$"eme"e de !estiune speci%ice %inantarii ipotecare se pot de%ini

in !enera" ca %iind ce"e de atra!ere a economii"or# in (o"umu" cerut# "a

costuri care sa permita incadrarea in parametrii %inanciari proiectati si

in conditii"e de risc minim contro"at)

19

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

20/26

Decizii"e si pro!rame"e an!a-ate pentru rea"izarea unui proiect

de in(estitii in proprietati imo$i"iare sunt in%"uentate in !enera" de

modi%icari anticipate care# de re!u"a# se re%era "a+

/) conditii de a%acere * ce"e mai importante %iind ni(e"uri"e

preturi"or

0) situatia de pe piete"e de capita" * in specia" in ceea ce pri(este

ni(e"e"e ratei do$anzii

8) acti(itatea de pe piata proprietati"or imo$i"iare * dar in specia"

(a"oarea de tranzactionare a acestora

2) po"itici"e !u(emamenta"e inc"usi( ce"e a"e administratii"or

"oca"e

#iscurile de creditare

De o deose$ita in !estionarea cu succes a %inantarii

proprietati"or imo$i"iare o are e(a"uarea riscuri"or creditarii

ipotecare si e%icacitatea pro!rame"or de suportare a acestora)In ana"iza de risc a credite"or ipotecare se (or a(ea in (edere ce"

putin aspecte"e "e!ate de urmatoare"e e"emente+

de$itoru"

proprietatea

piata

"e!i"e si re!"ementari"e-uridice

administrarea %inantarii

"erar'izarea acestora este di%ici" de rea"izat deoarece %iecare in

%e"u" sau este de ma,ima importanta pentru decizia %inanciara de

creditare si pentru e(a"uarea riscuri"or de in(estire)

20

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

21/26

#iscul de majorare a costului proprietatii imobiliare

Acesta se mani%esta prin aparitia necesitatii de re%inantare a

creditu"ui ipotecar cu depasirea u"terioara a $ene%iciu"ui o$tinut de

catre ser(iciu" datoriei)

In acest caz# se (a ana"iza %oarte atent pentru ca p"ani%icarea

acordarii transe"or de credit sa %ie %oarte $ine amortizata cu pro!ramu"

de rea"izare a proprietati"or imo$i"iare) Totodata se (a urmari ca

esa"onarea ram$ursarii sa %ie %oarte $ine adaptata ne(oi"or si

capacitatii %inanciare a imprumutatu"ui)

Riscu" modi%icarii ratei do$anzii si a puterii de cumparare

A%ecteaza in e!a"a masura atat creditoru" cat si de$itoru"# dar %iecare

incearca sa preia daca este posi$i" o cota cat mai mica din acest risc)

#iscul nerealizarii veniturilor ce sustin rambursarea

Acestei (enituri pot a(ea ce" putin doua surse putand %i+

(enituri !enerate de insasi proprietatea imo$i"iara rea"izata din

credit

a"te (enituri a"e de$itoru"ui

Desi "a prima (edere pare a %i risc a" de$itoru"ui# totusi creditoru"

suporta si e" un risc ma-or prin posi$i"itatea imprumutatu"ui de a intra

in incapacitate de p"ata si trecerea "a e,ecutarea si"ita a !arantii"or)

#iscul diminuarii valorii garantiilor

Aceasta diminuare se poate re%eri "a+

(a"oarea proprietatii rea"izate din

credit

(a"oarea tuturor ce"or"a"te !arantii

21

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

22/26

E%ecte"e suportarii acestui risc apar doar in cazu" in care

de$itoru" se a%"a in incapacitate de p"ata si se a-un!e in situatia

e,ecutarii si"ite a !aranti"or) Daca (a"oarea acestora s*a diminuat

simtitor poate aparea situatia in care nu se pot

acoperi+

creditu" do$anda

pena"izari"e

c'e"tuie"i"e de e,ecutare si"ita

#iscuri cu caracter general

Aceste riscuri se re%era "a %orta ma-ora in !enera" * ca"amitati

natura"e# con%"icte armate * dar si accidente incendiu# inundatii#

e,p"ozii&) In %unctie de cauze"e intamp"arii "or# e(enimente"e pot %i

urmare a unor actiuni sau inactiuni a"e persoane"or %izice produse cu

premeditare sau accidenta"# ori numai a unor accidente natura"e)

Ipoteci"e sau pri(i"e!ii"e constituite pentru !arantarea

imprumuturi"or ipotecare dureaza pana "a ram$ursarea inte!ra"a a

creditu"ui pentru !arantarea caruia au %ost in%iintate# ne%iind ap"ica$i"e

dispozitii"e art) /;

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

23/26

a$so"uta)

Le!ea nr) /647/666 si Norme"e nr) 870444 sta$i"esc c"auze"e

o$"i!atorii intr*un contract de credit ipotecar# in scopu" protectiei

imprumutati"or# si conditii"e in care se inc'eie aceste contracte) Ast%e"#

pentru o$tinerea unui credit so"icitantii tre$uie sa depuna o cerere

insotita de o serie de documente# atestand destinatia creditu"ui si

$onitatea %inanciara) Inspectorii de credite ai institutiei %inanciare (or

intocmi un re%erat cuprinzand date"e de identi%icare a"e so"icitantu"ui#

in%ormatii re%eritoare "a creditu" so"icitat suma# scadenta# destinatia#

!arantii"e in%ormatii despre $onitatea so"icitantu"ui etc) Pe $azare%eratu"ui apro$at# cu ce" putin /4 zi"e inainte de semnarea

contractu"ui# imprumutatoru" (a pune "a dispozitie

imprumutatu"ui o o%erta scrisa# cuprinzand toate conditii"e

contractu"ui# precum si termenu" de (a"a$i"itate a acestuia) Contractu"

de credit ipotecar (a cuprinde conditii"e de scadenta# do$anda#

(a"oarea !arantii"or# c"auze pri(ind neonorarea "a scadenta a creditu"ui

si a do$anzii) Contractu" nu (a putea %i modi%icat decat prin

acordu" scris a" parti"or)

Art) // din Le!ea nr) /647/666 interzice e,pres conditionarea

acordarii unui credit ipotecar de o$"i!atia $ene%iciaru"ui creditu"ui de a

cumpara sau de a su$scrie (a"ori mo$i"iare a"e imprumutatoru"ui#

indi%erent su$ ce %orma# cu e,ceptia ac'izitionarii de tit"uri de

participare a"e %onduri"or ipotecare)

Derularea creditului ipotecar)

Potri(it art) /4 din Le!ea nr)/647/666# suma creditu"ui acordat

(a %i pusa "a dispozitie $ene%iciaru"ui esa"onat sau inte!ra"# p"ata

%acandu*se direct catre (anzator# in cazu" cumpararii unui imo$i"#

23

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

24/26

respecti( catre constructor# in ce"e"a"te cazuri) In cazu" in care

"ucrari"e pentru care s*a acordat creditu" ipotecar (or %i e%ectuate in

re!ie proprie de catre $ene%iciarii acestuia# sume"e de $ani se (or

transmite acestora con%orm unui p"an de %inantare sta$i"it prin

contract)

In cazu" in care prin contractu" de credit ipotecar s*a sta$i"it ca

rata do$anzii sa %ie (aria$i"a# se (or ap"ica# potri(it art) /2 din "e!e#

urmatoare"e re!u"i+

a) (ariatia ratei do$anzii tre$uie sa %ie "e!ata de %"uctuatii"e unui

indice de re%erinta# a"es dintr*o serie de indici de re%erinta a caror"ista si modu" de ca"cu" (or %i sta$i"ite prin 'otarare a .u(ernu"ui#

dupa a(izarea de catre Banca Nationa"a a Romaniei:

$) contractu" poate sa pre(ada ca (ariatia ratei do$anzii este

"imitata# in sens crescator si descrescator# "a un anumit ni(e" %ata de

rata initia"a a do$anzii)

Contractu" poate sa pre(ada# de asemenea# ca rata do$anzii nu

(ariaza decat atunci cand modi%icarea in sens crescator sau

descrescator inre!istreaza# %ata de rata initia"a a do$anzii# o di%erenta

minima"a determinata:

c) modi%icarea ratei do$anzii tre$uie comunicata imprumutatu"ui ce"

mai tarziu "a data ap"icarii noii rate)

De asemenea# Le!ea nr) /647/666 instituie o$"i!ati(itatea

inc'eierii de catre imprumutat a unui contract de asi!urare pri(ind

$unuri"e ipotecate# (a"a$i" pe toata durata creditu"ui ipotecar# in care

imprumutatoru" (a %i!ura ca $ene%iciar a"

po"itei de asi!urare) Prime"e de asi!urare (or %i ac'itate de catre

imprumutat# odata cu ram$ursarea rate"or pri(ind creditu" ipotecar

primit)

24

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

25/26

In cazu" in care imprumutatu" este o persoana -uridica# e" (a

tre$ui sa inc'eie# pe "an!a contractu" de asi!urare amintit# un

contract de asi!urare pentru riscu" ne%ina"izarii constructii"or pentru

care s*a acordat creditu" ipotecar# $ene%iciaru" %iind imprumutatoru")

Contracte"e de asi!urare se (or inc'eia cu o societate de

asi!urari#

imprumutatoru" nea(and dreptu" sa impuna imprumutatu"ui un anumit

asi!urator)

$"ecutarea creantelor institutiilor care acorda credite ipotecare

Le!ea nr) /647/666 instituie o procedura specia"a de e,ecutare

a creante"or institutii"or care acorda credite ipotecare) Ast%e"# potri(it

art) /6# in cazu" intarzierii "a p"ata# imprumutatoru" (a trimite

$ene%iciaru"ui imprumutu"ui o noti%icare prin scrisoare recomandata#

pre(enindu*" asupra consecinte"or inca"carii c"auze"or

contractu"ui) In cazu" in care# in termen de 84 de zi"e de "a primirea

noti%icarii $ene%iciaru" creditu"ui nu e,ecuta o$"i!atii"e# contractu" de

credit ipotecar se considera rezi"iat de p"in drept# iar intrea!a suma a

rate"or de credit cu do$anzi"e a%erente de(ine e,i!i$i"a)

Contractu" de credit ipotecar constituie# "a %e" ca orice contract

de credit $ancar# tit"u e,ecutoriu# urmand sa %ie in(estit cu %ormu"a

e,ecutorie de catre instanta "ocu"ui unde este situat imo$i"u")

Potri(it art) 08 din Le!ea nr) /647/666# e,ecutarea creante"or

ipotecare sau pri(i"e!iate con%orm art) /;8; C)ci() se (a %ace de catre

e,ecutorii proprii ai institutii"or %inanciare autorizate sau de catre

e,ecutorii -udecatoresti# dupa caz)

25

8/13/2019 Creditul Ipotecar Pentru Investitii

26/26

BB!O"RA#$

/) O% &'RC' Operea=iuni >i Contracte Bancare# ed)Lumin Le,# /66;

0) O% &'RC' Teoria >i practica dreptu"ui Comercia"Rom?n# ed) Lumina Le,# /66