ACADEMIA DE STUDII ECONOMICE DIN BUCURETI Facultatea de Finane, Asigurri, Bnci i Burse de Valori

Creditul Ipotecar n contextul Finanelor Comportamentale

Crnganu Cosmin Ionu Costache Cecilia Mihaela

Bucureti 2011

CUPRINSINTRODUCERE ..................................................................................................................................... 3 CAPITOLUL 1 Creditul ipotecar - noiuni de baz i reglementri...................................................... 4 1.1 Contractul de credit ipotecar ................................................................................................... 6 Cadrul de reglementare al contractului de credit ipotecar ............................................... 6 Generaliti ...................................................................................................................... 6 Caracterele contractului de credit ipotecar ...................................................................... 7 Clauze obligatorii ale contractului de credit ipotecar ...................................................... 7 Efectele contractului de credit ipotecar ......................................................................... 10 Garantarea creditului ipotecar ....................................................................................... 12

1.1.1 1.1.2 1.1.3 1.1.4 1.1.5 1.1.6

CAPITOLUL 2 Rolul Finanelor Comportamentale n decizia de creditare ....................................... 14 2.1 2.2 2.3 Bilanul individual bazat pe planificarea unui credit ipotecar ............................................... 14 Procesul planificrii financiare .............................................................................................. 16 Alegerea celor mai bune oferte i fundamentarea deciziei de ndatorare .............................. 19

CAPITOLUL 3 Studiu de caz ............................................................................................................. 23 3.1 Influena variabilelor descriptive asupra gradului de ndatorare, n contextul Finanelor Comportamentale .............................................................................................................................. 23 3.2 Aplicabilitatea pe piaa Romneasc. Alegerea celei mai bune oferte. ................................. 32

CONCLUZII ......................................................................................................................................... 40 BIBLIOGRAFIE ................................................................................................................................... 41

Bucuros de musafiri, ori ba, spune aa : Bine ai venit n casa mea.

INTRODUCEREOrice individ raional aspir n viaa sa la o cas proprie. Acest obiectiv, general valabil, nu este ns chiar foarte uor de atins, mai ales n zilele noastre de recuperare n urma unei crize financiare. Asigurarea unui cmin stabil, propriu, aduce mai mult dect fericire i un sentiment de mplinire n sufletul oricrui individ, aduce siguran i pune baza unei planificri financiare ct mai ambiioas, pe termen lung. Majoritatea populaiei din Romnia, ns, nu i poate permite achitarea unui imobil cu banii proprii, mai ales toi odat. Aici intervine importana creditului ipotecar. Ca soluie la acest problem, bncile au venit cu oferte de credite ipotecare, iar statul cu sprijinul su n reducerea poverii financiare. Astfel, oricine dorea s i achiziioneze o cas, trebuia s ia la cunotin specificaiile contractului de credit ipotecar, reglementrile n vigoare i ofertele bncilor comerciale, pentru a vedea dac se ncadreaz sau nu n condiiile de acordare a acestor credite. n baza acestei idei am construit i noi acest proiect, ncercnd s oferim ct mai sumar toate informaiile necesare unui individ neiniiat n practicile bancare, i s l facem s neleag ce este mai bine s urmreasc la ofertele actuale de pe pia, ce ofert i se potrivete cel mai bine i de ce. Proiectul nostru este mprit n patru seciuni mari. n prima parte vorbim despre noiunile de baz ce definesc contractul de credit ipotecar, n a doua parte apelm la reglementrile n vigoare pentru a explica clauzele obligatorii ale contractului i efectele acestuia asupra ambelor pri implicate. n cea de-a treia parte ncercm s evideniem rolul Finanelor Comportamentale n decizia de creditare, prin evidenierea importanei bilanului personal i a planificrii financiare. Iar n ultima parte vom prezenta studiile noastre de caz, unul bazat pe ideea de a demonstra gradul de semnificaie a variabilelor descriptive din punct de vedere comportamental, asupra gradului de ndatorare a unui individ, iar cel de-al doilea studiu bazat pe o analiz actual a ofertelor de credit ipotecar, de pe piaa Romneasc i alegerea celei mai bune variante n funcie de vrsta individului doritor.

3

CAPITOLUL 1 Creditul ipotecar - noiuni de baz i reglementriCreditul reprezint o categorie economic, ce exprim relaii de repartiie a unei pri din PIB sau din venitul naional, prin care se mobilizeaz i se distribuie disponibilitile din economie i se creeaz noi mijloace de plat, n scopul satisfacerii unor nevoi de capital i al realizrii unor obiective ale politicii economice. 1 Se poate spune c, n esen, creditul reprezint schimbul unei valori monetare actuale contra unei valori monetare viitoare. Participanii la raportul de credit, creditorul i debitorul, sunt denumii n literatura de specialitate cu termenul subiecte ale raportului de credit.2 Creditul ipotecar face parte din cea mai important clasificare, cea n funcie de natura economic i participanii la relaia de creditare. Acesta reprezint un credit garantat cu propieti imobiliare sub forma cldirilor, n special n mediul urban, sau de natura terenurilor, n mediul rural. n rile dezvoltate creditul ipotecar are o amploare mai mare i cunoate mai multe forme: Credit ipotecar cu dobnda variabil;

Credit ipotecar cu rambursare progresiv (cu reduceri ale anuitilor, mai mari la nceputul perioadei de rambursare); Credit ipotecar inversat, purttor de anuiti (caz n care mprumutul aduce propietarului un venit regulat), prin care se valorific capitalul investit i se beneficiaz de dreptul de propietate i de uzufruct3. Acest tip de credit este foarte important deoarece permite mobilizarea capitalurilor disponibile pe termen lung. Prin intermediul titlurilor de ipotec sunt finanate aproximativ 60% din lociunele familiilor de pn la 4 persoane. Exist i titluri de ipotec prin care sunt finanate construciile de apartamente i imobile destinate afacerilor. Creditul ipotecar se dovedete a fi foarte important ntruct permite mobilizarea capitalurilor disponibile pe termen lung. Autoritile acord o importan crescut acestui tip1

Dardac Nicolae, Barbu Teodora, Moned,Bnci i Politici monetare, Editura Didactic i Pedagogic,R.A. Bucureti,2006, pag. 157 2 Cezar Basno, Dardac Nicolae, Constantin Floricel, Moned,Credit,Bnci, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1996, pag. 126 3 Dreptul unei persoane de a se bucura de lucrurile ce sunt n proprietatea altuia, dreptul de folosin.

4

de credit, drept dovad fiind diversitatea participanilor de pe acest pia: societi de asigurri, bnci comerciale, bnci mutuale. Acest fapt dovedete un interes sporit al investiiilor. n Romnia, pn n anul 1999, creditul obligatar nu era reglementat, singurele prevederi referitoare la ipoteci fiind cele stabilite prin Codul Civil. Prin Legea 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare i prin Normele Metodologice emise de BNR i CNVM, cu privire la aplicarea acestei legi, a fost creat cadrul legal pentru funcionarea mecanismului de mobilizare al resurselor din economie.4 Instituiile care au dreptul de a acorda credite ipotecare sunt bncile, Casa de Economii i Consemnaiuni, Agenia Naional de Locuine (ANL) i fondurile ipotecare. Beneficiarii acestui tip de credit sunt persoanele fizice i juridice romne, care au ca obiect de activitate construirea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor.5 Bonitatea ocup ca i n cazul altor forme de credite un loc important, pentru persoanele fizice fiind necesar ca nivelul ratelor de rambursat i al dobnzilor s nu depeasc 50% din veniturile nete ale debitorului i ale familiei acestuia. n schimb, pentru persoanele juridice creditul ipotecar se acord n funcie de situaia ultimului bilan contabil, a balanei de verificare lunar i a indicatorilor: lichiditate curent, solvabilitate patrimonial, rata profitului, gradul de acoperire a dobnzii i viteza de rotaie a activelor circulante. Creditul este acordat de instituia creditoare printr-o plat integral sau ealonat, ctre vnztorul sau constructorul imobilului, direct sau ntr-un cont deschis pe numele acestuia. Valoarea garaniilor sub form de ipoteci sau privilegii trebuie s reprezinte cel puin 120% din valoarea creditului ipotecar, contractul de garanie ncheindu-se n termen de 30 de zile de la ncheierea contractului de credit ipotecar. n legea 190/1999 prevederea referitoare la asigurarea garaniilor spune c debitorul este obligat s ncheie un contract de asigurare a bunurilor ipotecate, iar plata primelor de asigurare trebuind s se realizeze odat cu rambursarea ratelor de credit. Costul creditului ipotecar este stabilit n funcie de nivelul ratei de dobnd, care poate fi fix sau variabil.

4

Dardac Nicolae, Barbu Teodora, Moned,Banci i Politici monetare, Editura Didactic i Pedagogic,R.A. Bucureti,2006, pag. 166 5 Conform Legii nr. 190/1999 i modificrilor ulterioare aduse acesteia.

5

1.1

Contractul de credit ipotecar

1.1.1 Cadrul de reglementare al contractului de credit ipotecar Contractul de credit ipotecar este reglementat prin Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, modificat prin O.U.G nr. 201/2002, Legea nr. 34/2006 i O.U.G nr. 174/2008. n strns legtur cu aceste reglementri este O.U.G nr.200/2002 privind societile de credit ipotecar, Ordinul nr. 4/2000 pentru aprobarea Regulamnetului nr. 2/2000 de aplicare a Legii nr. 190/1999, Legea nr. 152/1998 privind nfiinarea Ageniei Naionale pentru Locuine, H.G. nr. 962/2001 privind aprobarea Normelor Metodologice pentru aplicarea prevederilor Legii nr. 152/1998 privind nfiinarea A.N.L-ului i H.G. nr. 1049/2003 privind aprobarea Normelor Metodologice pentru punerea n aplicare a prevederilor O.U.G nr. 53/2003, privind subvenionarea dobnzilor aferente creditelor ipotecare acordate pentru construcia locuinei prin intermediul A.N.L. 1.1.2 Generaliti n accepiunea art. 1 din Legea nr.190/1999, creditul ipotecar pentru investiii imobiliare 6 , desemneaz acel tip de credite acordate de instituiile financiare autorizate, destinat s finaneze construirea, cumprarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea imobilelor7 cu destinaie locativ, industrial sau comercial. Instituiile care acord credite ipotecare sunt: bncile, Agenia Naional pentru Locuine, Casa de Economii i Consemnaiuni i alte instituii financiare abilitate prin lege, inclusiv Fondurile Ipotecare (art. 6 Legea nr. 190/1999). Creditorii ipotecari, denumii mpumuttori, sunt desemnai de art. 1 N.M nr.3/2000 prin noiunea de Instituii de Credit, persoane juridice romne, iar persoanele juridice strine, sunt desemnate prin termenul de Instituii de Credit, persoane juridice strine. Lor li se altur societile de credit ipotecar, aa cum au fost definite prin O.U.G nr. 200/2002 i Agenia Naional pentru Locuine. Aceeai calitate o au i entitile cesionare, a creanelor ipotecare, autorizate s funcioneze pe piaa de capital (art. 26 Legea nr. 190/1999, art. 1 alin. 2, art. 16 i art. 17 din N.M nr. 3/2000).

6

Investiii avnd ca obiect dobndirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin acte juridice cu titlu oneros, amenajarea unui imobil, viabilizarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea acestuia dar fr a se limita la acestea. 7 Construcia i/sau terenul pe care se afl sau urmeaz a se ridica o construcie, care fac obiectul unei investiii imobiliare.

6

Pot beneficia de credite ipotecare att persoanele fizice ct i persoanele juridice, se acord pe baz de contract, unde sunt specificate clauze obligatorii i clauze asupra crora prile pot negocia. 1.1.3 Caracterele contractului de credit ipotecar Contractul de credit ipotecar este un contract tip, incluznd clauze obligatorii i clauze asupra crora prile pot negocia. De asemenea, este un contract intuitu personae, creditul fiind acordat n considerarea capacitii mprumutatului de rambursare la scaden a ratelor de credit i de dobnd.8 Contractul de credit ipotecar precum i acela al garaniilor reale i personale, subsumate acestuia, cu valoare de nscrisuri autentice, constituie titluri executorii, urmnd a fi doar investite cu formul executorie de ctre instana locului de situare a imobilului. Acest contract este cu titlu oneros, deoarece instituia financiar percepe o dobnd fix sau variabil pentru creditul acordat. Garaniile reale sau personale, garanteaz att suma mprumutat ct i dobnda, i au un caracter legal sub aspectul obligativitii constituirii lor. Contractul de credit ipotecar este un contract comercial, supus principiilor legislaiei comerciale. Contractul de asigurare privind bunurile ipotecate i contractul de asigurare pentru riscul nefinalizrii contruciilor pentru care s-a acordat creditul, valabile pe toat durata creditului ipotecar, au un caracter accesoriu i obligatoriu. 1.1.4 Clauze obligatorii ale contractului de credit ipotecar n contract trebuie s se insereze n mod obligatoriu perioada pentru care beneficiarul solicit acordarea creditului, fr ca aceasta s fie mai mic de 5 ani pentru persoanele juridice i 10 ani pentru persoanele fizice. Sub aspectul perioadei minime legale, prile pot negocia la cererea expres a beneficiarului, n vederea acordrii creditului pentru o perioad mai scurt. Modalitatea de plat a creditului pus la dispoziia beneficiarului, variaz n funcie de destinaia creditului. Prin art. 10 din lege i art. 10 din N.M nr. 3/2000, se prevede c suma creditului acordat prin contract n lei sau n valut liber convertibil, va fi pus la dispoziia beneficiarului de credit ealonat sau integral. n cazul creditelor ipotecare acordate pentru cumprarea imobilelor, sumele vor fi virate n contul deschis pe numele vnztorului. Pentru8

Monna-Lisa MAGDO BELU , Contractul de credit ipotecar , 2006

7

creditele ipotecare destinate construirii, reabilitrii, consolidrii sau extinderii imobilelor, sumele vor fi avansate constructorului la indicaia mprumuttorului i n conformitate cu graficul de execuie al lucrrilor. Pentru lucrrile efectuate n regie proprie de ctre beneficiarul creditului, sumele vor fi transmise acestuia conform planului de finanare stabilit prin contract. Aadar, n mod obligatoriu trebuie s se prevad n contract destinaia creditului i modalitatea de execuie a investiiei, pentru ca n funcie de aceasta s se poat stabili modalitatea n care suma va fi pus la dispoziia beneficiarului de credit, deoarece prile nu pot negocia sub acest aspect. Prile pot negocia suma creditului, ncadrndu-se ns n plafoanele maxime stabilite prin normele interne ale mprumuttorilor i n limitele valorii terenului i construciei care garanteaz creditul.9 Contractul de credit ipotecar, trebuie s insereze i rata dobnzii, stabilit prin normele interne de creditare a mprumuturilor10, elaborate cu respectarea cerinelor bancare prudeniale (art. 17 O.U.G nr. 200/2000). Variabilitatea ratei dobnzii, prevzut n contract, trebuie s fie legat de fluctuaiile unui indice de referin menionat n contract sau variaia dobnzii s fie limitat n sens cresctor sau descresctor, la un anumit nivel fa de rata iniial a dobnzii (art. 14 lit a i b din Legea nr. 190/1999). Clauza referitoare la dobnd are un caracter reglementar, ceea ce nseamn c rata dobnzii poate fi modificat unilateral de mprumuttor, singura obligaie a acestuia fiind aceea de a comunica mprumutatului aceast modificare, pn cel mai trziu la data aplicrii noii rate. n contract trebuie s se prevad i termenul de exigibilitate a creditului ipotecar, care n mod obligatoriu trebuie s se nscrie n durata minim sau maxim de acordare a acestuia, prevzut de art. 2 Legea nr. 190/1999 i art. 7 din H.G nr. 962/2001. Rambursarea anticipat a creditului primit trebuie s se fac n condiiile stabilite de pri prin contractul de credit ipotecar. Aceasta poate opera i fr clauz contractual, numai n caz de faliment sau lichidare voluntar a mprumuttorului.

9

10

Conform art.3 din Legea nr.190/1999, art. 4 din N.M nr. 3/2000 i art. 5 din Legea nr. 152/1998 Conform art. 4 N.M nr. 3/2000 i art. 20 alin 4 din Legea nr. 52/1998

8

Contractul de credit ipotecar cuprinde obligatoriu, clauze menite s garanteze ndeplinirea condiiilor prevzute n contract, referitoare la destinaia sumelor avansate, planul de finanare ntocmit, n cazul creditelor acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea, extinderea imobilelor i rambursarea la scaden a ratelor de credit i de plat a dobnzii aferente, precum i bonitatea mprumutului, prin controlul exercitat de inspectorii de credit i corelativ obligaia beneficiarului de credit de a pune la dispoziie documentaia relevant.11 Creditul ipotecar pentru investiii imobiliare este garantat, aa cum statueaz art. 3 Legea nr. 190/1999, prin ipoteci sau privilegii asupra imobilului, teren sau construcie pentru care se acord creditul, sau terenul i construciile ridicate ulterior constituirii ipotecii, n limita valorii stabilite n contract i n msura utilizrii creditului. Pn la rambursarea integral a creditului, imobilele ipotecate vor putea fi nstrinate numai cu acordul creditorului ipotecar, sub sanciunea nulitii absolute a contractului.12 nscrierea ipotecii n cartea funciar se face n baza contractului de creditare, ce insereaz clauza obligatorie de garantare a creditului prin ipotec (art. 2.3 Legea nr. 152/1998). Semnarea contractului de garanie trebuie s intervin n termen de maximum 30 de zile de la data semnrii contractului de credit ipotecar. Ipoteca astfel construit, dureaz pn la rambursarea integral a creditului pentru a crui garantare a fost constituit. Clauza de asigurare a bunului ipotecat, figureaz i ea printre clauzele contractuale obligatorii. Primele de asigurare vor fi achitate de ctre mprumutat odat cu rambursarea ratelor privind creditul ipotecar primit, iar beneficiarul poliei de asigurare este mprumuttorul, pentru despgubirile primite n limita creditului ipotecar rmas de rambursat i a celorlalte sume datorate mprumuttorului (art. 16 Legea nr. 190/1999). mprumutatul, persoan fizic, este inut potrivit clauzei contractuale obligatorii de a ncheia i un contract de asigurare pentru riscul nefinalizrii construciei pentru care s-a acordat creditul ipotecar, beneficiarul fiind mprumuttorul (art 17. Legea nr. 190/1999).

11 12

Monna-Lisa MAGDO BELU , Contractul de credit ipotecar , 2006 Nulitatea = sanciunea de drept civil care intervine ca urmare a nerespectrii dispoziiilor legale cu privire la condiiile de validitate ale contractelor i care le lipsete de efectele urmrite de pri la ncheierea lor.

9

n temeiul legii (art. 20), n contract trebuie s se insereze i clauza rezilierii de plin drept a contractului pentru ntrzierea la plat a creditului i a dobnzilor, cu consecina exigibilitii anticipate a ratelor de credit i a dobnzilor aferente. 1.1.5 Efectele contractului de credit ipotecar Drepturile i obligaiunile mprumutatului. n temeiul art. 5 din Legea nr. 190/1999, dreptul de dispoziie al mprumutatului asupra imobilului dobndit prin credit ipotecar este limitat, el fiind condiionat sub sanciunea nulitii contractului, de acordul creditorului ipotecar. Instituia care acord creditul ipotecar n bani sau n valut, va pune la dispoziia beneficiarului suma, ealonat sau integral, n funcie de destinaia acesteia, iar plata se va face direct vnztorului n cazul cumprrii unui imobil sau ctre constructor, n celelalte cazuri. Pentru lucrrile efectuate n regie proprie de beneficiarul de credit, sumele vor fi transmise acestuia conform planului de finanare stabilit prin contract. Debitorul este inut de obligaia rambursrii ealonate a creditului pn la scadena prevzut n contract, dar cu respectarea perioadei minime de creditare a investiiilor imobiliare.13 Exigibilitatea anticipat de rambursare a creditului, presupune existena unor clauze contractuale distincte i respectarea condiiilor stabilite de pri n contractul de credit ipotecar. Numai n caz de faliment sau lichidare voluntar a mprumuttorului, mprumutatul are dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit, fr clauz contractual. mprumutatul suport cheltuielile aferente dosarului i contituirii ipotecii. Acesta trebuie s plteasc ritmic ratele i dobnzile sub sanciunea rezilierii de drept a contractului i exigibilitii ratelor de credit cu dobnzile aferente. Pentru toat durata creditului ipotecar, mprumutatul are obligaia de a ncheia un contract de asigurare privind bunurile ipotecate, n care mprumuttorul figureaz ca beneficiar al poliei de asigurare. mprumutatul persoan juridic va ncheia i un contract de asigurare pentru riscul nefinalizrii construciei pentru care s-a acordat creditul ipotecar.14 Pentru sumele mprumutate, integral sau ealonat, beneficiarul creditului este obligat s pun la dispoziia mprumuttorului documentele care atest utilizarea creditului i s se13 14

Conform art. 2 din Legea nr. 190/1999 Dardac Nicolae, Barbu Teodora, Moned,Bnci i Politici monetare, Editura Didactic i Pedagogic,R.A. Bucureti,2006

10

supun controlului efectuat trimestrial de inspectorii de credite, privind ncadrarea construciilor supuse extinderii sau consolidrii n graficul de execuie sau n condiiile planului de finanare. Beneficiarilor creditelor A.N.L li se acord faciliti constnd dintr-o rat a dobnzilor inferioar mediei dobnzilor practicate pe piaa financiar bancar, calculat i acceptat de A.N.L, accesul la terenuri pentru construcii, n condiii prefereniale, scutiri de taxe i impozite pe cldiri, pe durata de rambursare a creditului i subvenii de la stat destinate persoanelor care nu au depit vrsta de 35 de ani i nu au primit sprijin de la bugetul de stat pentru o alt locuin. Drepturile i obligaiile mprumuttorului. Instituia care acord credite ipotecare este obligat s ncheie contractul de credit, dac din referatul inspectorului de credit rezult c solicitantul ndeplinete cerinele legale pentru a beneficia de mprumut. mprumuttorul are obligaia de a pune la dispoziia beneficiarului suma creditat, ealonat sau printr-o singur trana, efectund plile n funcie de destinaia creditului i modalitatea de executare a investiiei imobiliare (art. 10 Legea nr. 190/1999). Pe durata creditului ipotecar, mprumuttorul are dreptul de a urmri ndeplinirea condiiilor prevzute n contractul de credit ipotecar, referitor la destinaia sumelor avansate, planul de finanare ntocmit n cazul creditelor acordate pentru construirea, reabilitarea, consolidarea i extinderea imobilelor, rambursarea la scaden a ratelor de credit i de plat a dobnzii aferente, precum i bonitatea mprumuttorului (art. 11 din N.M nr. 3/2000). mprumuttorul beneficiaz de exigibilitatea ratelor de credit i a dobnzilor odat cu rezilierea de drept a contractului, n condiiile art. 20 din Legea nr. 190/1999. Executarea creanelor ipotecare sau privilegiate se va face de ctre instituia de credit, prin executorii proprii sau de ctre executorii judectoreti, n condiiile legii. Contractele de credit ipotecar i de garanii reale ori personale, constituie titluri executorii, urmnd s fie investite cu formul executorie de ctre instana locului unde este situat imobilul. Creditorul ipotecar are un drept de urmrire a bunului ipotecar n minile oricrui deintor, atunci cnd a consimit la nstrinarea acestuia i un drept de preferin, n condiiile nscrise de art. 4 din Legea nr. 190/1999 pentru plata integral a creanei din preul obinut din11

vnzarea silit a imobilului. Dac preul depete valoarea creditului ipotecar i a dobnzilor rmase de rambursat, precum i a celorlalte sume datorate mprumuttorului, diferena se cuvine beneficiarului de credit sau motenitorilor acestuia. mprumuttorul este ndreptit la ncasarea dobnzilor fixe sau variabile, n condiiile prevzute de art. 14 din Legea nr. 190/1999. Ca i beneficiar al poliei de asigurare inclusiv a aceleia pentru riscul nerealizrii construciei, mprumuttorul dobndete drepturile decurgnd din acestea n cazul realizrii evenimentului pentru care s-a acordat asigurarea. Contractul de credit ipotecar va putea fi modificat n partea sa reglementar, odat cu modificrile legale, n timp ce clauzele negociate vor putea fi modificate numai prin acordul scris al prilor cu respectarea prevederilor Legii nr. 190/1999. Societile de credit ipotecar pot ncheia acte juridice avnd ca obiect bunurile imobile, respectiv mobile dobndite n urma executrii silite sau voluntare a creditelor garantate de acestea i le vor putea valorifica n condiiile legii (art. 6 O.U.G nr. 200/2002). ntrzierea la plata mprumutului, genereaz rezilierea de drept a contractului, n cazul n care n termen de 30 de zile de la primirea notificrii beneficiarului creditului nu-i execut obligaiile. ntreaga sum a ratelor de credit cu dobnzile aferente devin exigibile, pornindu-se la executarea creanelor sau privilegiilor prin executorii proprii ai instituiilor financiare autorizate sau de ctre executorii judectoreti, dupa caz, n condiiile legii. 1.1.6 Garantarea creditului ipotecar Pe lng celelalte condiii de acordare i derulare a creditului pentru investiii imobiliare, contractul de credit ipotecar prevede i constituirea de garanii, ipoteci sau privilegii.15 Regimul ipotecar al creditului destinat finanrii construciilor, reabilitrii, consolidrii sau extinderii imobilelor cu destinaie locativ, industrial sau comercial, este acela special instituit de art. 3-5 din Legea nr. 190/1999, completat cu acela general din Codul Civil. Fr a deposeda pe debitorul proprietar al imobilului, ipoteca este o garanie real i accesorie, care permite creditorului nepltit s urmreasc imobilul n minile oricrui deintor, pentru a-i valorifica creana sa cu preferin fa de ceilali creditori.

15

Cezar Basno, Dardac Nicolae, Constantin Floricel, Moned,Credit,Bnci, Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1996

12

Constituirea ipotecii ce garanteaz creditul pentru investiii imobiliare este obligatorie potrivit Legii nr. 190/1999 i a normelor de aplicare a acesteia i se realizeaz printr-un contract accesoriu aceluia de acordare a creditului. Garaniile instituite n privina creditului ipotecar au regimul juridic al privilegiilor speciale imobiliare, care sunt ipoteci privilegiate, n sensul c ele trec nainte tuturor ipotecilor nscrise asupra imobilului (ipoteci de rangul 1 sau privilegii). Aceast preferin a garaniilor creditului ipotecar se datoreaz calitii creanei garantate sau a creditorului, care trebuie s se bucure deopotriv de protecia legii.16 Avnd caracterul unor drepturi reale, ntocmai ipotecii, privilegiile speciale asupra imobilelor, beneficiaz de dreptul de urmrire, conferit creditorului privilegiat, posibilitatea valorificrii creanei cu preferin, fie contra debitorului, fie contra deintorului bunului grevat. Sarcina real rezist nstrinrii imobilului grevat n condiiile art. 5 Legea nr. 190/1999, care nu are nici un efect asupra validitii creanei privilegiate sau ipotecare. Terii deintori sunt inui la plata datoriei, nu n calitate de debitori, ci n calitate de proprietari ai bunului grevat, res non persona debet. Art. 1775 din Codul Civil se mpotrivete ipotecrii bunurilor viitoare a cror situaie, natur, ntindere, valoare sunt necunoscute. Art. 3 din lege afirm c aceast prevedere nu se aplic ipotecilor constituite pentru garantarea mprumuturilor acordate n condiiile legii, exist obligaia realizrii imobilului n msura utilizrii creditului, fr a putea depi limita valorii stabilit prin contract. Odat cu finalizarea imobilului i dobndirea proprietii de ctre mprumuttor, n temeiul contractului de garanie, ia fiin ipoteca asupra imobilului pentru care s-a constituit creditul, n limita valorii stabilit n contract i pe msura utilizrii creditului.

16

Rosetti-Blnescu, Ovid Sachelarie, Nic G. Nedelcu, Principiile dreptului civil romn , Editura de stat 1947

13

CAPITOLUL 2 Rolul Finanelor Comportamentale n decizia de creditaren funcie de clauzele obligatorii i efectele contractului de credit ipotecar, individul care dorete s construiasc, cumpere, reabiliteze, consolideze sau extind un imobil, trebuie s i construiasc un bilan personal, ce i va permite s-si identifice starea de sntate financiar, iar pe baza acestuia s i construiasc o planificare financiar ce i va permite la un anumit moment s ndeplineasc acele cerine obligatorii creditrii. Informaiile financiare pot fi gsite in documente bancare, fiduciare, contracte de achiziii, contracte ipotecare, declaraii fiscale personale. Starea financiar cea mai susceptibil de a interesa individul este bilanul personal, cerut de un creditor pentru a revizui condiiile de creditare ale acestuia.17 Apare necesitatea i motivaia persoanelor fizice de a-i revedea situaia lor financiar prin intermediul unui bilan anual. Acesta le permite constatarea progresului averii nete individuale. 2.1 Bilanul individual bazat pe planificarea unui credit ipotecar Majoritatea instituiilor financiare i clasific clienii n diferite moduri, dar urmnd aceleai criterii. O parte statistic, o parte psihologie, scoringul respect regulamentele instituite de Banca Naional a Romniei i influeneaz n mod direct i hotrtor posibilitatea contractrii unui credit.18 Scoringul este compus din diferite informaii ce vizeaz aspectele vieii solicitantului, precum i tipul de finanare solicitat. Astfel, informaiile pe care le solicit banca se refer la: tipul de credit dorit, destinaia acestuia, moneda n care se solicit creditul, termenul pentru care se solicit creditul, suma solicitat, alte datorii ale solicitantului i tipul acestora, venitul solicitantului, bonuri de mas, posibile litigii19 ale solicitantului cu teri (cu siguran persoanele implicate n litigii nu sunt bine privite), stare civil (persoanele cstorite primesc puncte n plus la scoring), situaia solicitantului cu privire la domiciliu (persoanele care dein o proprietate au puncte n plus, dar asta nu nseamna c cei care nu au o proprietate sunt exclui), posibilitatea de contactare via telefon fix sau mobil (posibilitatea de a fi contactat prin intermediul unui telefon fix nc este foarte important pentru instituiile creditoare),17 18

Brezeanu Petre, Note de curs Finane Comportamentale, 2011 Cristina Ungureanu , Consultan Financiar, 2008 19 Conflict ntre persoane, instituii, state, care poate forma obiectul unui proces.

14

vechimea la adresa curent (persoanele care schimb domiciliul pot fi suspectate de ncercare de fraud), vechimea la adresa anterioar, capitalul societii angajatoare20 , funcia ocupat de solicitant n cadrul companiei la care activeaz21 , tipul societii 22 , vechimea la locul actual de munc, vechimea la locul anterior de munc, conturi bancare (conturile bancare reprezint un plus), numrul persoanelor aflate n ntreinere, istoricul de creditare (persoanele care au beneficiat de alte produse de creditare i le-au rambursat la termen primesc puncte la scoring, nu reprezint un risc la fel de mare ca cei care nu au mai beneficiat de asemenea produse sau cei care nu le-au rambursat la timp), alte tipuri de proprieti (main, teren primesc un plus la scoring). n funcie de ncadrarea rezultat din scoring, solicitantul este inclus ntr-o categorie de risc. Fiecare categorie are un anumit grad de ndatorare, suma pe care solicitantul o poate obine este direct influenat de aceast ncadrare. Pornind de la aceste informaii solicitate de banc, individul trebuie s i construiasc bilanul personal. Tipul de credit, destinaia, moneda, termenul i suma solicitat vor fi stabilite la ncheierea bilanului. Pentru datoriile solicitantului, este recomandabil ca acestea s fie prezentate n bilan la valoarea lor nominal, adic acea valoare care ar trebui achitat dac s-ar decide achitarea tuturor datoriilor la data ntocmirii bilanului. De asemenea, la nivel de ncasri, conturile de disponibiliti din banc, plasamentele ncasabile i creditele personale trebuie prezentate la valoarea lor nominal. Dac individul deine participaii permanente la o ntreprindere individual sau o societate n nume colectiv, sau ntr-o societate cu puini acionari, ar trebui inclus investiia net ntr-o astfel de asociaie. Cnd individul nu este singurul proprietar ar trebui indicat cota parte a investiiei sale. n cazul unor bunuri imobiliare: imobile de plasament i exploatare, rezidene sau imobile n coproprietate, trebuie menionat preul de vnzare actual, sau cota parte a valorii actuale estimative. Individul poate avea bunuri necorporale care constau cel mai adesea n drepturi irevocabile asupra unui bun sau venit, drepturi care i aparin dar care n general sunt valorificabile mai trziu (participaia ntr-un regim de pensii, participaia ntr-un regim

20

De stat, private, romneti sau din strintate - cei care lucreaz n domeniul public primesc puncte la scoring, locurile de munc sunt mai stabile iar companiile angajatoare pot intra n indisponibilitate de plat mai greu 21 Funciile de top sau de mijloc sunt mai bine privite i aduc puncte n plus la scoring 22 Multinaional, cu peste 250 de angajai, mai puin de 250 de angajai etc. - cei care lucreaz n companii cunoscute, cu numr mare de anagai primesc puncte n plus la scoring

15

fiduciar testamentar, rente sau remuneraii contractuale amnate). Pentru ca un asemenea drept s fie contabilizat n bilan ar trebui reunite urmtorele condiii:23 Valoarea fix i cunoscut Trebuie s comporte o durat garantat Exercitarea dreptului nu trebuie sa fie dependent de un eveniment particular Nu apeleaz la prestaii ale serviciilor viitoare.

Pe partea de pasiv al bilanului ar trebui inserate sumele necesare achitrii datoriilor, dobnzile aferente, sumele datorate terilor. Impozitele ar trebui sa fac parte din datoriile pe termen scurt, dar analizate minuios, pentru identificare avantajelor fiscale de care poate beneficia. Angajamentele financiare (chirii) trebuie de asemenea prezentate n acest bilan personal. O norm vizat n momentul pregtirii strilor financiare este conservatismul. Situaia financiar a unui individ nu poate fi prezentat intr-un mod mai favorabil dect este n realitate. Elementele favorabile nu pot fi luate n considerare dect atunci cnd acestea au efectiv loc. Elementele nefavorabile trebuie luate n considerare chiar din momentul n care acestea sunt probabile. 2.2 Procesul planificrii financiare Odat ncheiat bilanul personal, putem analiza punctele forte i punctele slabe, oportunitile i posibilitile eficientizrii situaiei financiare a individului. n baza acestei analize putem face o planificare financiar, astfel nct individul s poat obin creditul dorit ntr-o perioad ct mai scurt, n condiii ct mai favorabile, att din punct de vedere financiar ct i social. Exist anumite etape de planificare financiar: 25-35 de ani, etap cunoscut ca debutul n viaa financiar 35-45 de ani, etapa n care pornim pe calea independenei financiare 45-65 de ani, cnd ne apropiem de pensionare Peste 65 de ani, etap cunoscut i ca Timpul de a profita.

23

Brezeanu Petre, Note de curs Finane Comportamentale, 2011

16

Acest proces de planificare poate include o gestiune bugetar, o gestiune a datoriilor personale, a casei de locuit, achiziii sau nchirierea unui automobil, planificarea pensionrii, finanarea studiilor copiilor, planificarea succesoral. Un plan financiar integrat acoper toate aspectele unei viei financiare de la intrarea pe piaa muncii i pn la deces. Acest plan vizeaz nainte de toate optimizarea resurselor individului, respectiv situaia sa financiar actual i viitoare, precum i patrimoniul su. Se impune s examinm situaia individului, urmrind principalele teme ale planificrii financiare personale. Planul financiar trebuie s fie dinamic i revzut n permanen pentru a se adapta la situaia proprie a fiecrui individ.24 n cadrul planificrii vom avea n vedere situaia concret, interesele personale i prioritile iar apoi strategiile. Etapa de debut (25-35 de ani) poate porni n mod individual sau n doi, alturi de partenerul de via. Nivelul de ndatorare poate fi ridicat ca urmare a datoriilor cumulate aferente studiilor i pentru finanarea unor bunuri durabile. Trebuie s lum n considerare un loc de munc stabil i o remuneraie cresctoare. Principalele prioriti ale acestei etape sunt : rambursarea datoriilor, accederea la proprietate, asigurarea securitii financiare a persoanelor ntreinute, economisirea la sistemul de pensii, diminuarea poverii fiscale. Strategiile pe care individul sau cuplul ar putea s le urmeze n cadrul acestei etape, pentru a-i mri scoringul de credit ipotecar se bazeaz pe eliminarea datoriilor existente, alegerea regimului matrimonial de finanare, alegerea unui tip de credit mai mic pentru o cas mai mic (garsoniera sau apartament cu 2 camere), asigurarea unui loc de munc stabil i bine remunerat. Etapa 35-45 de ani se caracterizeaz printr-un venit individual/familial mai ridicat, posibilitate de economisire mai ridicat, locuri de munc mai stabile i cariere n evoluie. Prioritile financiare ale aceste etape constau n: accelerarea rambursrii datoriilor, preocuparea n privina finanrii educaiei copiilor, asigurarea siguranei financiare familiale n cazul unui deces prematur, maximizarea randamentului plasamentelor, diminuarea poverii fiscale, planificarea succesiunii. Strategiile pe care individul sau cuplul ar putea s le urmeze n cadrul acestei etape, pentru a-i mri scoringul de credit ipotecar se bazeaz pe analiza minuioas a proiectului de24

Brezeanu Petre, Note de curs Finane Comportamentale, 2011

17

construire, cumprare, reabilitare, consolidare sau extindere a unui imobil, revizuirea obiectivelor i strategiilor politicilor de plasament personale (spre active corporale, titluri de plasament, educaia copiilor sau pensii), innd cont de situaia financiar i fiscal (economii n conturi curente la bnci sau venituri prezente i viitoare sigure) precum i de tolerana la risc a individului. Ultima etap de planificare, naintea Timpului de a profita , ne surprinde ntre anii 45-65, cnd individul nregistreaz venituri individuale/familiale maximale, posibilitatea de economisire este ridicat, nivelul ndatorrii este redus, iar toate gndurile se ndreapt spre asigurarea unei pensionri ct mai plcut. Prioritile acestei etape constau n: eliminarea datoriilor, actualizarea planificrii financiare de pensionare, economisirea pentru educaia copiilor, maximizarea creterii activelor, asigurarea securitii financiare a familiei n cazul ntmplrii unui deces prematur, planificarea succesiunii, protejarea patrimoniului, diminuarea poverii fiscale. Strategia obinerii unui credit ipotecar acum nu mai este relevant pentru cuplul ajuns la maturitate, ns acetia pot opta pentru obinerea unui imobil pentru copii lor, asigurndu-le alturi de cheltuielile pentru educaie toate condiiile necesare dezvoltrii unei cariere de succes. Astfel, pentru a obine oferta i scoringul cel mai bun acetia trebuie s analizeze ateni proiectul de finanare i proiectul imobilului achiziionat, s evidenieze clar n cadrul dosarului de credit toate avantajele acestei etape de maturizare financiar la care se afl, s ia n calcul i economiile realizate pn acum, astfel nct s balanseze sarcina financiar ntre mprumut i economii. Trebuie luat n considerare un credit care ar putea fi rambursat pn la vrsta de 70-75 de ani, astfel nct nici s nu afecteze starea de siguran financiar prezent i nici s nu amne prea mult Timpul de a profita. n urma analizei unei planificri financiare bazat pe elemente de finane comportamentale, putem deduce ceea ce i alte studii au demonstrat, c ansele de obinere a unui credit ipotecar cresc odat cu vrsta. BCS Alliance explic c tinerii care i pltesc toate drile la stat la timp i nu acumuleaz prea multe datorii, tind s aibe scoring mai sczut deoarece aproximativ 15% din acesta depinde de durata istoricului de creditare. Drept urmare, persoanele mai n vrst, cu un itoric mai mare, au un avantaj n plus.

Valorile medii de scoring pe vrste au urmtoarea repartiie :

18

2.3 Alegerea celor mai bune oferte i fundamentarea deciziei de ndatorare Odat ce planificarea financiar este realizat, trebuie s urmrim o analiz minuioas a ofertelor de pe piaa bancar. Detaliile oferite de aceste bnci n legtur cu costurile de ndatorare, reputaia lor i nivelul de suport oferit clientului, vor determina alegerea celei mai adecvate oferte. Costul datoriilor se poate calcula pe baza ratei dobnzii nominale, specificat n cadrul contractelor ncheiate de individ cu creditorii si. Aceast este influenat de cheltuielile de administrare care se adaug la dobnd i cresc costul real al finanrii. Costul creditelor este un criteriu care st la baza fundamentrii deciziei de ndatorare a individului. Costul creditelor se compune din rata dobnzii i comisioanele aferente percepute de banc, pentru analiza documentaiei clientului, pentru administrarea creditului, pentru riscuri, avansat precum i a riscului asumat de banc.25

comsioane de gestionare, de

reealonare, etc. Costul creditului implica elemente de remunerare a capitalului

Costul creditului este determinat de rata dobnzii care, la rndul ei este format din rata dobnzii de referin 26 , la care se adaug majorarea ratei pentru compensarea riscului implicat de tipul de credit (credit de trezorerie, credit de investiii) precum i majorarea ratei pentru compensarea riscului de nerambursare. Mrimea dobnzii este determinat de volumul creditului i de numrul de zile efective de creditare, i se calculeaz astfel:Dobnda = [(Credit * Rata dobnzii) * Numr de zile] / 360 zile * 100

Calculul dobnzii simple anuale se realizeaz cu formula:Dobnda=[Capital mprumutat*Durata mprumutului(e xprimat n ani)*Rata anual a dobnzii] /100

Costul total al creditelor cuprinde dobnda i mai multe categorii de comisioane care pot fi comisioane de risc, comisioane de gestiune a creditului, comisioane de acordare a creditului, comisioane de neutilizare a creditului, comisioane de administrare a creditului, etc.

25 26

Timofte Zoia , Finanarea activitii economice i costurile de capital , 2009 Aceasta poate fi rata oficial a scontului aplicat de BNR la creditele acordate bncilor comerciale, sau poate fi rata aplicat de bncile comerciale celor mai importani clieni ai acestora

19

Tabel 1. Corelarea

costurilor cu riscul n cazul unui credit ipotecarCredit cu avans de 15% i grad de ndatorare de 55% Crete cu 1% Expunere ponderat: Costul provizionrii crete sensibil Portofoliul de credite neperformante poate crete Costuri posibile cu executarea silit. Credit cu avans de 25% i grad de ndatorare de 45% Rmne stabil Expunere normal: Riscul bncii este comparabil cu cel din prezent, cnd ponderea creditelor neperformante n totalul activelor rmne la fel Creterea gradului de ndatorare ar putea genera o majorare a numrului de credite ndoielnice acordate.

Condiii de creditare Costul cu dobnda efectiv Riscul bncii

Riscul clientului

Credit cu avans zero i grad de ndatorare 75% Crete cu circa 2% Expunere maxim: Crete vizibil costul provizionrii Numrul creditelor neperfomante se poate amplifica Costuri cu executarea silit, pn la recuperarea debitorului Afectarea imaginii n cazul mediatizrii cazurilor de executare silit Pierderi serioase n cazul unui crash al pieei imobiliare. Suplimentarea costurilor Fluctuaiile cursului de schimb i ale dobnzii Incapacitatea de plat Executarea silit Costuri suplimentare cu cheltuielile de executare silit Client al Biroului de Credit

Cost suplimentar cu dobnda Fluctuaiile cursului de schimb i ale dobnzii Incapacitatea de plat Costuri suplimentare cu cheltuielile de executare silit Client al Biroul de Credit

Fluctuaiile cursului de schimb i ale dobnzii

Surs: Folcut Gabriela , Creditele ipotecare continu s creasc , Bilan nr. 32, 2007, pg. 75

n cazul multor instituii bancare, creditele imobiliare sunt acordate pe baz de ipotec. Diferenele ntre creditul imobiliar i cel ipotecar constau n practicarea unor dobnzi sensibil mai mici pentru creditele ipotecare i a unei scadene mai mari, de circa 35 de ani, condiia fiind ca solicitantul s nu depeasc vrsta de 70 de ani la finalizarea creditului. n cazul unui credit ipotecar, ipoteca se pune pe imobilul achiziionat, n timp ce creditul imobiliar poate fi garantat i cu ipoteci asupra altor imobile.20

Profesorul Marian Lucian Achim afirm, n lucrarea sa Fundamentarea deciziei, obiect primordial n realizarea unei economii moderne, faptul c analiza deciziilor este un cadru de abordare ce se sprijin pe o serie de metode, tehnici i instrumente specifice acestei activiti precum: diagramele de influen i arborii de decizie, analize de risc etc. Pe lng aceste metode, tehnici i instrumente, se mai folosesc i o serie de metode i tehnici din alte discipline care au o aplicabilitate mai larg, nelimitat la asistarea activitilor decizionale. Principalele discipline sunt: statistic i probabiliti (pentru construirea modelelor), cercetarea operaional (n special pentru alegerea alternativei celei mai bune) i simulare (pentru evaluarea consecinelor alternativelor decizionale). Acesta povestete despre metodele cercetrii operaionale folosite n mod tradiional la fundamentarea deciziilor. Programarea matematic , teoria grafurilor, teoria stocurilor, teoria echipamentului etc., ofer metode de rezolvare pentru problemele formulate de ctre specialiti astfel nct s se ncadreze n standardele metodei respective. Soluiile optimale obinute pot fi acceptate ca atare de decident deoarece sunt susinute de o metod tiinific care le confer respectabilitate.27 Metodele i tehnicile de simulare, care imit comportarea unor obiecte i sisteme existente, sau care urmeaz a fi construite, n scopul nelegerii i respectiv evalurii comportrii i performanelor acestora, dei sunt aplicabile ntr-un spectru de aplicaii mult mai larg, pot fi folosite i n activitile decizionale. Teoria deciziilor se ocup cu determinarea unei decizii raionale cnd sunt cunoscute toate elementele procesului de decizie. Ea este utilizat pentru elaborarea de recomandri referitoare la aciunile raionale n viitor, pentru consultri, pentru planificare i pentru programare. Dac modelul concret de decizie nu d o descriere corect a problemei pe care vrem s o rezolvm, atunci rezultatul obinut, dei corect din punct de vedere logic, n practic duce la erori. 28 n teoria deciziilor, decidenii sunt rspunztori de urmtoarele situaii: dac situaia descris n model oglindete sau nu situaia real; dac s-au luat n calcul toate alternativele; dac criteriul de decizie exprim interesele celui care ia decizia.

27

Bineneles c decidentul le poate respinge deoarece nu nelege metoda, sau nu accept toate presupunerile care au condus la formularea modelului. 28 Nu numai rezultatele din teoria deciziilor sunt aplicabile n practic, ci i invers practica pune probleme teoriei deciziilor, care sunt surse de inspiraie pentru generarea de noi i noi modele.

21

Pentru a descrie integral o anumit problem de decizie este necesar cunoaterea unor informaii (sau date) care se refer la gradul de certitudine a condiiilor de mediu (strilor naturii) care caracterizeaz situaiile de decizie. n funcie de gradul de cunoatere pentru condiiile de mediu (strile naturii) se disting trei categorii de probleme de decizii: n condiii de certitudine, risc i incertitudine. Decizii n condiii de certitudine, cnd decidentul cunoate condiiile de mediu (strile naturii), ce intervin (informare complet) n procesul de decizie. n aceast categorie valorile fiecrei consecine sunt determinate n mod unic i sunt reprezentate prin numere, puncte de pe axele de coordonate etc. Dac nu se cunoate valoarea exact, trebuie s cunoasc legile care caracterizeaz comportarea variaiilor. Decizii n condiii de risc sunt luate ntr-un mediu care poate avea mai multe stri, iar decidentul cunoate probabilitile de realizare a acelor stri. Decizii n condiii de incertitudine sunt luate ntr-un mediu care poate avea mai multe stri, iar decidentul nu cunoate probabilitile de realizare a acelor stri. Cele mai reprezentative criterii de msurare a situaiilor decizionale n condiii de risc sunt: criteriul Bayes, criteriul Lehmann, criteriul Pascal, criteriul Markowitz, criteriul Bernoulli i criteriul arborelui de decizie. Unul dintre cele mai simple criterii, care poate fi folosit i n cazul nostru, pentru analiza ofertelor de pe pia bancar, este criteriul arborelui de decizie. Modelul arborelui de decizie se aplic n probleme decizionale n condiii de risc, atunci cnd abordarea chestiunii complexe se face pe un interval mai lung de timp, fiind necesar o succesiune de decizii. Reprezentarea grafic a succesiunii proceselor decizionale se face printr-un arbore de decizie, n care ramurile reprezint evenimente, iar nodurile sunt puncte n care apar diverse variante de decizie. Procedeul de abordare a deciziei utiliznd acest criteriu presupune parcurgerea unor etape, dintre care primul pas presupune stabilirea ansamblului de evenimente posibile i a deciziilor de adoptat. n urmtoarea etap se reprezint grafic secvenele fiecrei strategii i a evenimentelor care sunt ateptate i se vor evalua variantele decizionale. Ulterior se vor determina rezultatele condiionate de punctele finale ale arborelui; pentru aceasta se determin probabilitile de apariie i manifestare a evenimentelor, care pot fi obinute prin metode statistice, analitice sau empirice, sau care pot s fie simple estimaii apriorice subiective ale experilor sau ale decidentului, i se calculeaz sperana matematic pentru fiecare consecin i variant decizional cu relaia: iar varianta otpim se determin cu relaia : max22

.

CAPITOLUL 3 Studiu de caz3.1 Influena variabilelor descriptive asupra gradului de ndatorare, n contextul Finanelor Comportamentale n cadrul acestui studiu am decis s verificm de asemenea i gradul de semnificaie a variabilelor ce alctuiesc noiunea de Finane Comportamentale. Pentru aceasta vom construi un model econometric mai complex prin care vom urmri s demonstrm c vrsta unui individ este invers proporional cu ndatorarea, drept urmare ansele acestuia de a obine un nou credit cresc odat cu vrsta. Pentru aceasta vom porni de la bilanurile personale a 30 de indivizi/familii, de unde vom extrage situaia activelor totale, situaia capitalurilor proprii existente i situaia datoriilor prezente. Ca i n studiile lui Jiraporn i Gleason (2005), Singh i Faircloth (2005) sau Kumar (2005) vom folosi o metod de msurare a structurii capitalului bazat pe raportul total datorii pe total active. Lund aceast msur de finanare prin ndatorare ca variabil dependent vom obine urmtorul model de regresie: 29 Structura capitalului =

Putem observa c indicatorul Vrst a fost folosit ca variabil principal a testului, alturi de Statutul social, cuantificat n sistem binar pe baza rspunsurilor primite de la individ/familie, Numrul de copii ales ca variabil pentru a evidenia numrul de persoane aflate n ntreinere, Vechimea la adresa de domiciliu calculat n ani de zile, Vechimea la locul de munc calculat de asemenea n ani de zile, Tangibilitatea activelor dat de raportul active fixe pe activ total, Nivelul studiilor cuantificat n sistem binar ( la nivel de liceu = 0, la nivel superior = 1) iar Capital se refer la venitul lunar al individului/familiei.29

Variabilele i reprezint coeficienii modelului ce urmeaz a fi estimate. reprezint constanta (Intercept) iar coeficientul variabilelor explicative, ce va ajuta la interpretarea rezultatelor.

23

Baza de date

24

n fiierul nostru excel Baza de date putem observa distribuia datelor colectate de la diferii indivizi/familii, pe baza unui chestionar simplu. Odat ce acestia au rspuns la cele 7 ntrebri legate de variabilele noiunii de Finane comportamentale (vrst, numr copii, vechime la locul de domiciliu, munc, activele deinute i nivelul studiilor) am urmrit s determinm alturi de acetia nivelul aproximativ al activelor deinute, al capitalurilor proprii i al datoriilor. Pe baza acestor date am calculat n a 2-a foaie a fiierului excel, ratele medii de ndatorare ale indivizilor, i le-am mprit n 3 portofolii:Tabel 2. Portofolii extremiste n funcie de gradul de ndatorare

Sursa: Calcule proprii realizate n Excel30

Asemenea studiului lui Gompers et al (2003), care mparte un portofoliu de titluri n 2 alte portofolii, represiv i moderat, pentru a studia diferena ntre valorile extremiste, vom mpri i noi portofoliul nostru n alte 2 portofolii. Primul, cel de pe coloana C, va cuprinde acei indivizi care au o vrst mai mic dect 35 de ani (putem observa c avem un numr de 12 observaii pentru acest portofoliu) iar cel de-al doilea, de pe coloana D, va cuprinde indivizii care au o vrst mai mare dect 55 de ani (putem observa c avem un numr de 13 observaii pentru acest portofoliu). Putem observa c cel de-al doilea portofoliu indic un nivel de ndatorare mai mare dect primul, fapt observabil i n coloana E, unde se indic spread-ul exact ntre cel de-al doilea i primul portofoliu. Acest spread pozitiv confirm ipoteza noastr, conform creia indivizii mai n vrst pot i dein datorii mai multe sau mai mari. Posibilitatea achiziiei unui credit ipotecar este deci mai mare la o vrst mai naintat.

30

Lvg-1 = total datorii pe activ total n = numrul de observaii

25

Tabel 3. Rezumatul rezultatelor regresiei OLS : Rata de ndatorare vs. Variabile sociale

Sursa: Calcule proprii n Eviews 31

n continuare vom prezenta rezultatele modelului de regresie ce ia n considerare relaia dintre gradul de ndatorare a unui individ i vrsta acestuia ca variabil principal, alturi de alte variabile explicative, ce descriu noiunea de Finane comportamentale. Observm cum coeficientul de regresie al indicatorului Vrst este negativ i semnificativ, aa cum ne-am fi ateptat. De asemenea valoarea erorii standard (valoarea nscris n paranteze, ce descrie abaterea de la rezultatul nostru pe modelul de regresie, n ansamblu) este foarte mic. Rezultatele analizei par s confirme prediciile noastre; cu ct avansm n vrst avem un grad de ndatorare mai mare, deci posibilitatea de a achiziiona un credit ipotecar a crescut odat cu vrsta. Bncile vd avansarea n vrst i ca o mrire a experienei, a maturizrii, a gradului de responsabilitate i atenie la planificarea financiar. Pe baza acestor viziuni, bncile acord mai mult ncredere clienilor mai n vrst dect celor tineri. Alturi de Vrst mai observm influena negativ a Statutului social. Acest rezultat ne sugereaz c dac eti cstorit nivelul de ndatorare scade, ceea ce se poate explica prin faptul c nivelul de ndatorare se mparte la numrul de membrii din familie, care aduc venituri. Astfel, un credit ipotecar poate fi mai puin mpovrtor la nivel de familie dect singur. De aceea i bncile acord credit n plus cuplurilor care vin s garanteze mpreun un31

** , *** arat gradul de semnificaie la 5 sau 1% (mai exact, arat nivelul de ncredere la 95% sau 99% pentru variabila sau testul respectiv).

26

credit, pe cnd un individ singur trebuie s depun mai mult efort s conving banca de garaniile sale. Numrul de copii se demonstreaz a fi o variabil foarte semnificativ, i pozitiv, rezultat ce ne sugereaz c o familie cu mai muli copii va avea un grad de ndatorare mai mare. n cazul n care venitul lunar nu mai acoper integral necesarul de finanare pentru ntreinerea copiilor, familia va apela la mai multe credite pentru a-i acoperi acest necesarul. Fie acestea credite pe termen scurt sau lung, gradul de ndatorare va crete odat cu numrul copiilor, ceea ce va determina i ansele familiei la un nou credit ipotecar, n mod negativ. Vechimea la locul de domiciliu i vechimea la locul de munca au aprut ca variabile pozitive. Aa cum ne ateptam, restriciile impuse de bnci la acordarea unor credit sunt bine fondate. Astfel, cu ct ai o vechime mai mare cu att ai mai multe anse la un credit ipotecar, deoarece aceast vechime denot seriozitate, siguran, i alte caracteristici care nltur din riscurile la care se expune banca. Tangibilitatea activelor se refer la procentul activelor fixe n active totale. Pe baza acestor active fixe, o banc poate acorda mai multe puncte la obinerea unui credit. Modelul nostru ne arat totui c odat ce numrul activelor fixe crete, dorina individului/familiei de a se mai ndatora scade. Putem explica acest fapt prin efectul de saturare, odat ce ai obinut activele la care ai visat (cas, maina, sistem audio, calculator performant) nu mai simi nevoia ndatorrii pentru c nici nu mai ai ce s adaugi la portofoliul tu de active dorite. Totui mrirea numrului de active mrete valoarea unei posibile garanii la un viitor credit, fie acesta ipotecar. Printre aceste variabile explicative o mai gsim i pe cea legat de nivelul de studii. Dup cum am explicat anterior, aceast variabil a fost cuantificat n sistem binar, i anume 0 dac nivelul de studii se oprea la cel de liceu i 1 dac acesta continua dupa liceu. Studiul nostru evideniaz, prin valoarea semnificativ pozitiv acordat acestei variabile, c un individ cu un nivel ridicat de studii are anse mai mari de a obine un credit. Banca interpreteaz acest lucru ca fiind o asigurare la acordarea unui credit deoarece se bazeaz pe faptul ca acel individ are un nivel de cunoatere i de interpretare a informaiilor legate de situaia sa financiar, mult mai ridicat. Un individ raional, care ntelege detaliile legate de creditare i planificare financiar nu va alege s i fac un nou credit dac acesta i va diminua considerabil standardul de via.

27

Modelul acord ultimei variabile explicative, Capitalul, un semn pozitiv, n ideea c un venit mai mare duce la un grad de ndatorare mai mare. De aceea bncile folosesc acest criteriu ca unul de baz n analiza unui client. Pe baza venitului lunar se poate determina dac individul este apt de achitare a datoriilor la care aspir, i astfel putem decide dac riscul de nerambursare este mic sau mult prea mare pentru aprobarea creditrii. Accelerarea ritmului de cretere a creditrii din ultima vreme, dar i ngrijorarea c o parte din mprumuturi vor deveni, mai repede sau mai trziu, ndoielnice sau chiar pierderi, a nceput s se vad i la nivelul interogrilor pe care bncile la fac n baza de date a Centralei Riscurilor Bancare. Ca ultime observaii, la modelul nostru, am extras valorile pentru F-statistic i R-square.32 Acestea au rolul de a evidenia gradul de semnificaie a modelului pe ansamblu. Astfel, F-statistic are o valoare de 4.51, puternic semnificativ, ce indic faptul c modelul nostru econometric, construit pe baza variabilelor sociale i a gradului de ndatorare, este semnificativ pe ansamblu. Se confirm astfel ipoteza noastr, c vrsta unui individ este invers proporional cu ndatorarea, drept urmare ansele acestuia de a obine un nou credit cresc odat cu vrsta. Valuarea lui R-square indic faptul c 63,22% din variaiile variabilei dependente (gradul de ndatorare) pot fi explicate prin variaiile variabilelor explicative : Vrst, Status social, Numr copii, Vechime la locul de domiciliu, Vechime la locul de munc, Tangibilitatea activelor, Nivelul de studii i Capital. Acest nivel este unul satifctor pentru modelul nostru, i drept urmare putem confirma nc odata ipoteza noastr. Rezultatele explicite din Eviews, ale acestui prim model, sunt expuse n urmtorul tabel (Tabel 4. Rezultatele regresiei OLS : modelul 1). Menionm c acest out-put evideniaz o serie mult mai larg de indicatori, pe baza datelor introduse noi, dar am considerat c nu este necesar explicarea lor. Principalele variabile au fost explicate i indic clar aprobarea ipotezei noastre: gradul de ndatorare crete odat cu vrsta.

32

Testul Fisher, de analiza a variaiei variabilei rezultative verific modalitatea n care modelul de regresie reuete s conduc la reconstituirea valorilor empirice ale variabilei rezultative prin intermediul valorilor estimate . R-square reprezint indicele de determinare multiplu. Reprezint proporia varianei variabilei determinante, explicat de relaia liniar cu variabilele explicative.

28

Tabel 4. Rezultatele regresiei OLS : modelul 1.

Sursa: Calcule proprii n Eviews

n continuare, vom analiza acelai model, dar n lipsa variabilelor Statut social i Numr copii, pentru a vedea mai clar influena acestora asupra rezultatelor regresiei. Mai exact vom ncerca s vedem dac lipsa lor afecteaz gradul de semnificaie sau semnele modelului 1. Orice diferena va scoate n eviden avantajele i dezavantajele situaiei conjugale. Modelul 2 este rezumat de noi n coloanele D i E a Tabelului 3, pentru a putea face o analiz comparativ mai uoar. Astfel, observm cum coeficientul de regresie al indicatorului Vrst rmne negativ i semnificativ, aa cum ne-am fi ateptat. De asemenea valoarea erorii standard rmne foarte mic. Rezultatele analizei par s confirme i n cazul acestui model, prediciile noastre: cu ct avansm n vrst avem un grad de ndatorare mai mare.

29

Vechimea la locul de domiciliu i vechimea la locul de munca apar iar ca variabile pozitive. Aa cum ne ateptam, restriciile impuse de bnci la acordarea unor credit sunt bine fondate i rezultatele noastre susin acest lucru i n cazul modelului 2. Tangibilitatea activelor noastre i-a schimbat semnul, indicnd de aceast dat c odat ce numrul activelor fixe crete, gradul de ndatorare crete. n absena unui partener de via aceast dorin continu de a achiziiona diferite active poate fi explicat de dorina de a-i asigura un viitor ct mai sigur i lipsit de griji din momentul n care i va ntemeia o familie. n lipsa de fonduri proprii, n mod normal, acest individ va apela la ndatorare. Variabila legat de nivelul de studii rmne i ea la fel, pozitiv. Dup cum am explicat anterior, nivelul ridicat de studii ofer avantaje n scoringul bncii la analiza creditrii iar acest fapt este confirmat i din rezultatele regresiilor noastre. Modelul 2 acord ultimei variabile explicative, Capitalul, un semn la fel ca i n primul, pozitiv, n ideea c un venit mai mare duce la un grad de ndatorare mai mare. Putem observa c n acest model, gradul de semnificaie este mult mai mare fa de primul. Susinerea unui plan financiar n mod individual pune accent mai mare pe mrimea capitalurilor proprii, pe posibilitile de maximizare a acestora, fa de primul model, care pune accent mai mult pe nevoile copiilor i pe asigurarea acestora ct mai rapid. Valorile obinute pentru F-statistic i R-square ne ofer o confirmare la validitatea modelului 2. Astfel, F-statistic cu o valoare semnificativ de 2.78, ne indic faptul c modelul nostru econometric, construit pe baza variabilelor sociale i a gradului de ndatorare, este semnificativ pe ansamblu. Se confirm astfel ipoteza noastr, c vrsta unui individ este invers proporional cu ndatorarea, drept urmare ansele acestuia de a obine un nou credit cresc odat cu vrsta. Valuarea lui R-square indic faptul c 42% din variaiile variabilei dependente (gradul de ndatorare) pot fi explicate prin variaiile variabilelor explicative : Vrst, Vechime la locul de domiciliu, Vechime la locul de munc, Tangibilitatea activelor, Nivelul de studii i Capital. Acest nivel este mult mai mic dect cel obinut anterior, aproximativ cu 20% mai puin, ceea ce ne sugereaz faptul c variabilele Statut social i Numrul de copii explic n jur de o treime din variaiile variabilei dependente (gradul de ndatorare).

30

Cu toate acestea, variabilele lips din modelul 2 nu influeneaz rezultatul modelului pe ansamblu, n sensul respingerii ipotezei noastre. Putem concluziona c, dei aceste 2 variabile alturi de Vrst sunt cele mai importante din modelul nostru, ecuaia noastr de regresie a fost bine construit, cu destule variabile explicative care s ofere rezultate ct mai apropiate de realitate i ct mai bine fundamentate. Rezultatele explicite din Eviews, ale celui de-al 2-lea model, sunt expuse n urmtorul tabel (Tabel 5. Rezultatele regresiei OLS : modelul 2). Menionm c acest out-put evideniaz o serie mult mai larg de indicatori, pe baza datelor introduse noi, dar am considerat c nu este necesar explicarea lor. Principalele variabile au fost explicate i indic clar aprobarea ipotezei noastre: gradul de ndatorare crete odat cu vrsta.

Tabel 5. Rezultatele regresiei OLS : modelul 2.

Sursa: Calcule proprii n Eviews

31

3.2 Aplicabilitatea pe piaa Romneasc. Alegerea celei mai bune oferte.

n cadrul acestui subcapitol dorim s facem o analiz a pieei romneti i pe baza etapelor de planificare financiar i a prioritilor acestora, s alegem cea mai bun variant de credit ipotecar. n prezent, pe piaa romneasc se ncearc pornirea programului Prima Cas 4. Premierul Emil Boc a declarat c noua form a programului nu va afecta contractele aflate n derulare i nici nu va duce la o cretere a costurilor. Noul program n care statul i bncile i vor mpri garania aferent creditelor, va ncepe dup srbtorile de Pati, a declarat premierul Emil Boc. El a dat asigurri c dobnzile nu se vor modifica. Declaraiile au fost fcute dupa o discuie cu preedintele Fondului Naional de Garantare a Creditelor, unde premierul a cerut o evaluare a ofertelor depuse de bnci dupa decizia guvernului de modificare a programului. Majoritatea bncilor ezit s se pronune oficial asupra aplicabilitii acestui program, ns BCR a anunat c va fi prima instituie de credit care accept s participe la noua form a programului, care prevede mprirea n mod egal a riscurilor de creditare ntre banc i stat. Alturi de ea vor fi i BRD, BancPost i Banca Transilvania. Prediciile efilor de bnci au susinut c acestea vor veni mai degrab cu oferte proprii pentru credite ipotecare n condiii similare cu cele oferite de noul program guvernamental. n cazul acoperirii integrale a riscului, de ctre stat, bncile nu erau obligate s respecte prevederile din normele interne referitoare la avansul minim pentru creditele acordate populaiei. Noul program, ns, va putea fi aplicat doar de bncile cu risc redus, pentru care normele de creditare aprobate de BNR permit un avans de minim de 10% din mprumut. Multe instituii de credit au fost obligate de banca central s practice un avans minim mai mare de 10%, cel mai des de 15%. Statul menine n cadrul noului program Prima Cas 4, nivelul de 5% pentru avans. Ca o noutate, programul va fi valabil i pentru cei care dein deja o locuin. Astfel, cei care au o locuin mai mic de 50 de metri ptrai, vor putea accesa programul pentru o cas mai mare. Trebuie precizat de asemenea c Hotrrea de Guvern, ce a adus aceste modificri a pstrat totui nivelul garaniilor de stat: 75000 de euro, n cazul n care se construiete o locuin de32

la zero, 70000 de euro, n cazul n care se achiziioneaz o locuin nou i 60000 de euro, n cazul n care se achiziioneaz o locuin veche. Creditele acordate au o rat a dobnzii egal cu EURIBOR la 3 luni plus o marj de maxim 4% pe an i ROBOR la 3 luni plus maxim 2,5 puncte procentuale. Primele reacii ale bncilor au fost pe msura prediciilor i anume, acestea au nceput s se bat n lansri de credite ipotecare alternative. Acestea prefer s preia garania pe care trebuia s o asigure statul, i s mareasc nivelul avansului la minim 10 %, adic dublu fa de cel din programul guvernamental. n plus, i dobnzile sunt mai usturtoare. Pn la aplicarea programului Prima Cas 4, BCR lanseaz un mprumut punte, n care avanseul se tripleaz. Acest mprumut este doar pentru cei care au deja dosarul depus la banc pentru programul Prima Cas 3, dar nu au apucat s mai ncaseze banii. Restul condiiilor contractuale rmn aceleai cu cele din Prima Cas 3. Pentru un mprumut ipotecar standard, la care poate apela oricine, avansul i costurile sunt mult mai mari. Millennium Bank i CEC sunt singurele instituii de credit care au lansat produse cu avans minim de 10%, ns sunt mai scumpe. Millennium Bank acord credite ipotecare cu dobnzi egale cu EURIBOR la 3 luni plus o marj de cel puin 5%. CEC bank a lansat un credit ipotecar cu ROBOR la 6 luni plus o marj de 1,9 puncte procentuale i de EURIBOR la 6 luni plus 4 puncte procentuale. Acestea nu percep comision de evaluare imobil sau analiz dosar, ns taxeaz administrarea mprumutului cu 0,04% lunar. Raiffeisen Bank este i mai sus ca ofert dect cele dou, cu un avans minim de 15%. Banca ofer credite cu o marj de 5,5% la euro (4,9% pentru clieni care au un cont de salariu la banc). Comisionul de analiz este de 400 de euro, cel de evaluare garanii de 90 de euro, iar comisionul unic post-acordare este de 90 euro/solicitare. n funcie de scoringul obinut de individ/familie pentru creditul ipotecar, avansul minim poate ajunge i la 20% din valoarea mprumutului, adic de patru ori mai mare dect cere acum Prima Cas. Bncile au fost asaltate pn acum de cereri pentru ajutorul oferit de stat, toi clienii ncercnd s i ia Prima Cas. Suma alocat n 2011 pentru acest program a fost de 200 de

33

milioane de euro, ns fondurile s-au terminat. Acesta este i motivul pentru care statul ncearc s negocieze cu bncile comerciale s mai preia din riscul de neplat.Tabel 6. Cote alocate bncilor n programul Prima cas 2011

Prima Cas 2011 Cote alocate bncilor BCR BRD Banca Romneasc Alpha Bank Millennium Bancpost Alte 15 bnciSursa: www.mondonews.ro

64 mil. Euro 32 mil. Euro 21 mil. Euro 18 mil. Euro 6.5 mil. Euro 4.2 mil. Euro 53 mil. Euro

Bancpost a declarat c a primit cereri n valoare de 11 milioane de euro, fa de cele 4,2 milioane alocate. BCR anuna ca mai poate acorda doar 500 de credite de acest tip, adic mai puin de un mprumut de agenie. Este clar c cea mai avantajoas ofert de pe pia, n vederea achiziionrii unui imobil este programul Prima Cas. Iar cine este doritor s beneficieze de avantajele acestui program ar trebui s aplice pn la terminarea fondurilor existente. Chiar dac guvernul promite suplimentarea acestor fonduri, odata cu programul Prima Cas 4, condiiile de acordare a creditului i costurile vor nregistra mai mult ca sigur o cretere. Avnd n vedere aceste evidene, considerm necesar o analiz a ofertelor standard ale bncilor, pentru creditele ipotecare. n cazul n care individul/ familia nu reuete s beneficieze de programul Prima Cas, dorim s i oferim cea mai bun alternativ. nainte de toate, dac un individ dorete s cumpere o locuin i intenioneaz s o achite cu un credit pe 30 de ani, trebuie s fie atent la condiiile de creditare i mai ales la venitul pe care l are. Presupunem ipoteza achiziionrii unui apartement ce se nvrte n jurul valoarii de 40.000 de euro pentru care trebuie s lum n calcul un avans minim de 15%. Creditul vizat

34

este astfel de 32.000 - 35.000 de euro. Dac creditul va fi luat n nume personal, individul va trebui s asigure un venit minim net de 1700 de lei. Dac exist posibilitatea prezentrii unui codebitor, venitul total al cuplului fr copii, va trebui s fie la nivelul minim net de 1900 de lei. n cazul unui cuplu cu un copil, venitul minim necesar este de 2100 de lei. 33 Aceste informaii sunt valabile doar pentru cei care nu au alte rate sau carduri de credit ori overdraft. Vrsta maxim este de 40 de ani, pentru a se ncadra pentru un credit pe 30 de ani. Gradul de ndatorare este de maximum 50%, iar doritorul trebuie s aibe minimun trei luni vechime la actualul loc de munc i doi ani vechime total n munc. Este de preferat ca solicitantul s aibe minimum studii medii i este necesar s nu aib restane n istoricul de creditare. Directorul executiv al Alliance Finance Broker spune c le recomand clienilor si creditele ipotecare n euro, ntruct dobnzile pentru variantele n lei sunt prea sus. Pentru cei ngrijorai de posibilitatea ca EURIBOR s creasc foarte mult n perioada urmtoare, pot sta linitii, deoarece bncile vor scdea, mai mult ca sigur, marjele fixe; pentru a pstra dobnda total la aceeai valoare. Lund n calcul acest buget, putem urmri mai multe variante de achiziii n funcie de ofertele de pe pia. Dac vorbim despre un apartament cu dou camere, putem s lum chiar i unul nou sau neconstruit, dac nu, putem apela la o garsonier mai spaioas. Dac ridicm puin suma cerut de la banc, pn la 47.000 euro, putem gsi de exemplu n Colentina, un apartament cu dou camere, la etajul 8 din 10, cu o suprafa de 51 de metri ptrai, poate chiar un apartament cu trei camere, n alte zone mai ieftine. Acest detaliu trebuie urmrit atent de ctre clientul unui credit ipotecar. Zona care ar putea s i ofere cea mai ieftin locuin nu se identific n mod necesar cu zona care i ofer cea mai bun locuin, privind raportul calitate pre. Preul mediu pe metrul ptrat a sczut sub 1000 de euro n mai multe zone din Capital. Conform indicelui de pe imobiliare.ro, preul mediu pe Bucureti, pentru luna martie este de 1.169 euro/mp, n cretere cu 0,8% fa de luna februarie dar n scdere cu 9,9% fa de luna martie 2010.

33

Statistici luate de pe www.mondonews.ro

35

Potrivit unei analize fcut pe situl incont.ro, zonele cu cele mai ieftine apartamente din Bucureti sunt Giurgiului i Rahova. Zona Giurgiului vine cu un pre mediu de 928 de euro pe metrul ptrat, urmat de zona Rahova cu 941 de euro pe metrul ptrat. n continuare mai putem aminti zone ca Berceni, unde metrul ptrat se vinde cu 994 de euro, Pantelimon unde metrul ptrat se vinde cu 1035 de euro i Colentina unde metrul ptrat se vinde cu 1038 de euro.34 Cu toate acestea, cartierele cu cea mai mare cutare, n Bucureti, sunt Drumul Taberei i Titan, urmate n ordine descresctoare de Militari, Unirii, Aviaiei, Tineretului, Dristor i Crngai. Printre acestea se afl i una dintre cele mai scumpe zone, n zona unirii metrul ptrat se vinde cu 1573 de euro. Alturi de aceasta, Dorobani este cea mai scump cu 1841 de euro pe metrul ptrat, Cotroceni cu 1667 de euro pe metrul ptrat, Floreasca cu 1543 de euro pe metrul ptrat, i Piaa Roman cu 1453 de euro pe metrul ptrat. Ofertele economice disponibile n Bucureti plaseaz preurile de pornire ale garsonierelor din zona Militari de la 30.000 de euro, iar cele din Obor la 42.000 de euro. Apartamentele cu dou camere, de pe splaiul Unirii, sunt cotate la 45.000 de euro. Un astfel de apartament n Pipera cost aproape 60.000 de euro. Dac, ns, ne ndreptm atenia spre un apartament cu trei camere, preurile pornesc de la 66.500 de euro, pentru cele situate n Fundeni i ajung pn la 83.000 de euro, n zona Titan. Pentru cei care i permit o vil, preurile acestora pornesc de la 65.000 de euro, n Corbeanca i ajung la 107.000 de euro, n Mogooaia. La polul opus, pe segmentul de lux, n zonele Matei Basarab i Gara de Nord se gsesc duplexuri n valoare de 250.000 de euro. Tot aici, preul vilelor pornete de la 374.000 de euro.

n continuare vom contrui un tabel cu principalele oferte ale bncilor, pentru creditele ipotecare. n cadrul acestui tabel vom urmri s evideniem costul total al creditului, informaii despre donnd, comisioane i condiiile de acordare.

34

Preuri cerute de proprietari. Acestea pot fi diminuate cu pn la 25%, la stabilirea preului de ncheiere a contractului.

36

Tabel 7. Ofertele la credit ipotecar de pe piaa romneasc.

Banca

Cec Bank

Raiffeisen Bank

Marfin Bank Credit imobiliar promoie

Banca Transilvania Credit imobiliar virare venit

BancPost

RBS

Millenium Bank

OTP Bank Credit ipotecar virare venit

BCR

BRD

Denumire produs Credit ipotecar

Prima Ta Locuin virare venit

La prima ta cas promoie

Credit partener pentru cas

Credit ipotecar virare venit

Casa mea virare venit Habitat

Costul total al creditului Comision la acordare Prima rat Comision anual Costul cu asigurrile DAE Suma de rambursat 236.1 68 6.12% 84899.2 400 228.4 68 6.05% 84653.9 234.7 68 6.15% 86002.7 237.3 36.7 75.2 7.35 % 96736.5 243.2 68 6.58 % 89582.5 240 214.7 187.2 6.70 % 90416.3 612 245.8 40 6.68 % 89893.7 288.9 68 7.15 % 88484.1 247.8 6.50 % 89205.5 400 272.8 206.2 7.66 % 94371.2

Informaii despre dobnd Rata dobnzii Tip dobnd Dobnda standard Mod de fluctuaie dobnd 5.22% Variabil Euribor 6M + 4% 5.55% Variabil Euribor 6M+4.3% 5.80% Fix 3 ani 5.73% Euribor 5M+4.5% 5.90 % Fix 1 an 6.80 % Euribor 6M+5.25% 6.13 % Variabil Euribor 3M+5.75% 37 5% Fix 1 an 6% Euribor 6M+4.5% 6.23 % Variabil Euribor 3M + 5% 3.15 % Variabil Euribor 3M+2.1% 5.65 % Variabil Euribor 6M+4.1% 4.75 % Variabil Euribor 3M+3.5%

Comisioane Comision de analiz Cosmision de administrare 400 Conform standardelor 400 900 lei 0.29% pe 150 lei/an lun, la sold 1% n primii 2 ani Condiii de acordare Venit minim Vrst minim Perioada de graie Grad maxim de ndatorare 46% - 65% 50% 60% 45% - 65% 2587.4 lei 18 ani < 1 an 2510.5 lei 21 ani 2573.2 lei 21 ani 2598.5 lei 18 ani 2657 lei 21 ani 55% - lei 50 % - 15% Asigurare imobil Ipotec 2375.5 lei 18 ani 2683 lei 25 ani 3099.7 lei 19 ani 2702.8 lei 18 ani 52% 65% 25 % Asigurare imobil + via Ipotec 2950.1 lei 20 ani 70%*(V245 RON) 20 % Asigurare imobil + via Ipotec 17 /lun 75lei/lun 1% n primii 5 ani 400 0.16 % pe lun, la sold

0.04% pe lun, la sold

Comision de rambursare anticipat

65%

70%

60%

Avans minim Asigurri

10% Asigurare imobil

15% Asigurare imobil Ipotec

25% Asigurare imobil gratis 1 an Ipotec

15% Asigurare imobil + via Ipotec

25% Asigurare imobil + via Ipotec

40 % Asigurare imobil + via Ipotec

20 % Asigurare imobil + via Ipotec

Garanii

Ipotec 105%*credit

Sursa: www.conso.ro

38

Acest tabel a fost conceput pe baza ipotezei unui credit de 40.000 rambursabil n 30 de ani. Posibilitile acestei sume au fost discutate i mai anterior, acestea se ntind de la o garsonier spaioas la un apartaemnt cu 2 camere, n funcie de zona din Bucureti. Analiznd situaia pe etape de vrste, vom ncepe cu cel mai potrivit credit pentru tinerii ntre 25 i 35 de ani. Avnd n vedere c acetia au un venit mai mic, datorii existente mai mari, i intenii de uurare a poverii fiscale, trebuie s lum n calcul un credit cu ct mai puine comisioane, o rat lunar ct mai mic, o dobnd ct mai mic i fix, condiii de acordare ct mai flexibile. Comparnd situaiile din tabel, prerea noastr este c cel mai potrivit credit ipotecar pentru etapa de debut n viaa financiar este cel oferit de CEC Bank. Avantajele acestui credit sunt : numrul mic de comisioane, o rat lunar i o dobnd mic n comparaie cu celelalte i cele mai flexibile condiii de acordare. Vrsta minim de 18 ani, perioad de graie de pn la un an, grad mare de ndatorare acceptat, i cel mai important avansul minim de 10% din valoarea mprumutului. Trecnd la cea de-a doua etap, de 35-45 de ani, putem apela la un nivel al venitului mai mare, la o siguran mai mare. Astfel, putem pune flexibilitatea condiiile de acordare mai la sfritul avantajelor vizate, i s punem accentul mai mult pe creterea randamentului investiiei noastre. Comparnd situaiile din tabel, prerea noastr este c cel mai potrivit credit ipotecar pentru aceast etap este Creditul partener pentru casa ta, de la RBS. Avantajele acestui credit sunt : cea mai mic rat lunar, cea mai mic dobnd (n primul an este fix), i mai ales o asigurare pentru imobil i viat inclus n costuri, ce ofer clientului o siguran mai sporit. n etapele ce urmeaz nu mai putem apela la credite ipotecare rambursabile pe 30 de ani, deoarece vom depi vrsta maxim acceptat pentru clienii bncilor, de 70 de ani. n aceste situaii, avnd n vedere c veniturile ating i valoarea lor maximal, posibilii doritori pot apela la un credit ipotecar rambursabil pe 20 de ani sau 10 ani, dac venitul lunar le permite. Singurele diferene fa de tabelul prezentat de noi mai sus vor fi mrimea ratei lunare de rambursat ( mai mare ), suma total de rambursat ( mai mic ) i venitul minim acceptat ( mai mare ). Avantajele fiecrui credit n parte se pstreaz, chiar i la micorarea perioadei de rambursare. De aceea considerm n continuare, cea mai bun ofert ca fiind cea de la RBS.39

CONCLUZIIPornind de la ideea noastr, de a analiza influena variabilelor descriptive ale unui individ/familii asupra gradului acestora de ndatorare, am ajuns la concluzia c pe msur ce avansm n vrst, iar situaia noastr financiar este tot mai stabil, cresc ansele obinerii unui credit ipotecar. Cu ajutorul acestei variabile, Vrsta, alturi de celelalte explicative, am reuit s demonstrm ipoteza nostr i prin intermediul unui model econometric. Regresia confirm influena semnificativ a vrstei variabilele explicative i cea dependent. Acest studiu vine n ajutorul constatrii i argumentrii nivelului ridicat de importan a variabilelor descriptive ca : vrsta, statutul social, numrul de copii, vechimea la locul de munc, vechimea la locul de domiciliu, tangibilitatea activelor, nivelul studiilor i venitul lunar. Considerm c odat ce un individ a neles necesitatea acordrii unei atenii deosebite acestor detalii, poate avansa n planificarea sa financiar mult mai eficient i realist. n partea a 2-a a studiului nostru am continuat cu o astfel de planificare, mai exact cu etapa analizei pieei romneti i alegerea celei mai bune oferte. Scopul analizei noastre a fost acela de a gsi cea mai bun ofert, n funcie de vrsta individului i prioritile sale la acel moment, n afara aceleia de a apela la programul Prima Cas, care este ireproabil cel mai avantajos. Am ajuns astfel la concluzia c pentru un credit ipotecar de 40.000 , rambursabil n 30 de ani, cele mai bune oferte sunt cele de la CEC Bank i RBS. Un individ aflat la debutul vieii sale financiare ar prefera un credit de la CEC Bank datorit condiiilor de acordare mult mai flexibile, mai ales avansul de 10% din valoarea mprumutului. Un individ aflat la o vrst mai naintat ar putea prefera mai degrab oferta bncii RBS, deoarece aceasta ofer avantaje mai mari n ceea ce privete dobnda i ratele de rambursare. Ca o ultim idee, considerm c un individ ce dorete contractarea unui credit ipotecar i se afl, nc, ntr-o situie de incertitudine fa de decizia alegerii unei oferte de pe pia, ar trebui s consulte un broker de credite, care ar putea s i explice mai bine detaliile ofertelor de pe pia i s i ofere statistici realiste pe baza crora individul poate elimina din ndoielile sale n legtur cu anumite oferte de credit ipotecar.40

i a celorlalte variabile asupra gradului de

ndatorarea a unui individ. Studiul confirm astfel ateptrile noastre, privind relaia dintre

BIBLIOGRAFIE Dardac Nicolae, Barbu Teodora, Moned,Bnci i Politici monetare , Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 2006, pag. 157 Cezar Basno, Dardac Nicolae, Constantin Floricel, Moned,Credit,Bnci , Editura Didactic i Pedagogic, Bucureti, 1996, pag. 126 Rosetti-Blnescu, Ovid Sachelarie, Nic G. Nedelcu, Principiile dreptului civil romn , Editura de stat 1947 Monna-Lisa MAGDO BELU , Contractul de credit ipotecar , 2006 Folcut Gabriela , Creditele ipotecare continu s creasc , Bilan nr. 32, 2007, pg. 75 Cristina Ungureanu , Consultan Financiar , 2008 Timofte Zoia , Finanarea activitii economice i costurile de capital , 2009 Marian Lucian Achim , Fundamentarea deciziei, obiect primordial n realizarea unei economii moderne , 2006 Jiraporn, P. and Gleason, K. C. , Capital structure, shareholder rights, and corporate governance. , 2005 Madalina Du, Dac vreau o locuin, pot prin credit : ghid complet , Editura Tehnic, Bucureti, 2003 Brezeanu Petre , Note de curs Finane Comportamentale, 2011 Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, alturi de O.U.G nr. 201/2002 , Legea nr. 34/2006 , O.U.G nr. 174/2008 i Normele metodologice nr. 3/2003 , emise n aplicarea legii, de BNR i Comisia Naional a valorilor imobiliare www.mondonews.ro www.conso.rowww.bancpost.ro , www.bcr.ro , www.brd.ro , www.bancatransilvania.ro , www.raiffeisen.ro , www.creditimobiliare.ro , www.otpbank.ro , www.bnr.ro , www.cec.ro . www.egnatiabank-rom.ro , www.rbd.ro , www.millenniumbank.ro

41