Piata rezidentialaStudiu de Piata Imobiliara 2014

Tendinte 2015

Piata rezidentiala

Piata rezidentiala

Piata rezidentiala a inregistrat progrese evidente in 2014, in special pe segmentul apartamentelor noi, fiind sustinuta

de costurile de finantare mai reduse si de adaptarea ofertei la solicitarile cererii, atat din punctul de vedere al pretului,

cat si al caracteristicilor locuintelor. Numarul tranzactiilor a crescut, perioada necesara pentru vanzarea locuintelor s-a

diminuat comparativ 2013, in timp ce activitatea de prospectare a pietei din partea potentialilor clienti s-a intensificat.

In 2014, oferta de unitati locative noi, in special apartamente, s-a adaptat bine nevoilor clientilor cu venituri medii.

Activitatea de dezvoltare imobiliara pe acest segment a avut ca rezultat finalizarea unor dezvoltari de mici dimensiuni,

care s-au localizat in zonele periferice si secundare din vecinatatea arterelor principale de transport public, precum

Berceni, Militari, Ghencea. Aceeasi evolutia s-a inregistrat si in comunele limitrofe Bucurestiului, care se invecineaza

cu zonele mai sus amintite.

Conceptul arhitectural al locuintelor a fost stabilit in special pentru a oferi locuinte, care sa faciliteze achizitia acestora

prin programul Prima Casa. Aceste proiecte rezidentiale sunt dezvoltate de dezvoltatori autohtoni, care finanteaza din

surse proprii lucrarile de constructie, reinvestind resursele financiare generate de vanzarile anterioare de apartamente.

Dezvoltatorii care reusesc sa isi finanteze constructiile din surse proprii au o mare flexibilitate in politica de vanzari,

propunand clientilor variante de pret in functie de modalitatea si perioada de plata. Evolutia ascendenta a tranzactiilor

a fost sustinuta si de aceasta flexibilitate in negociere.

Cererea pentru apartamente cu preturi sub 50.000 Euro reprezinta cea mai mare pondere in cererea totala. Puterea

de cumparare este elementul care determina aceasta structura a cererii. Caracteristicile creditelor imobiliare “Prima

Casa” sunt definitorii pentru intreaga piata rezidentiala, deoarece dinamica acestui segment este generata de

programul de stimulare a cererii de locuinte.

Structura tranzactiilor cu locuinte indica faptul ca apartamentele cu 2 camere au ramas preferatele cumparatorilor si

in 2014 (51%), asa cum s-a mentinut in perioada 2009-2013. Cumparatorii au preferat apartamentele cu 3 camere

in proportie de 30%. In 2014 se observa o tendinta de diminuare a cererii pentru garsoniere si o crestere a cererii

pentru apartamente de 3 camere.

Aceasta tipologie a cererii a generat o crestere semnificativa a numarului

de apartamente cu 2 camere in 2013, numarul anual al acestora

dublandu-se comparativ cu 2012 in regiunea de dezvoltare Bucuresti-

Ilfov. Structura locuintelor finalizate in perioada 2012-2013 indica o

crestere evidenta a numarului garsonierelor si apartamentelor cu 2

camere, in timp ce numarul locuintelor cu un numar mai mare de camere

a stagnat.

Structure of mortgage loans by value

Source: FNGCIMM

24%

19%

32%

25%

<30.000

30.000-40.000

>50.000

40.000-50.000 Euro

Euro

EuroEuro

www.nairomania.ro

In ansamblu, preturile apartamentelor noi in Bucuresti au fost stabile in 2014. Pretul mediu al apartamentelor noi

destinate clientilor cu venituri medii in zonele periferice variaza intre 750-850 in Berceni, intre 800 si 900 Euro/

mp in zona Popesti-Leordeni (zona situata in proximitatea metroului), intre 725 si 800/mp in extremitatea sudica

a zonei Rahova si intre 750 si 850 euro/mp in zona Militari. Aceste preturi medii variaza in functie de distanta fata

de principalele mijloace de transport in comun, numarul de locuinte disponibile in ansamblul rezidential si calitatea

finisajelor.

Pe segmentul apartamentelor vechi se constata un interval de preturi solicitate putin mai ridicat fata de apartamentele

noi din zonele periferice. Proximitatea mijloacelor de transport in comun si a facilitatilor este elementul care sporeste

pretul acestor apartamente:

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Evolution of completed residential units by number of rooms

Studio 2 rooms 3 rooms 4 rooms 5 rooms and larger

Zona Euro/mp

Aviatiei 1.200 - 1.300

Banu Manta-Titulescu 1.100 - 1.200

Dorobanti 1.250 - 1.400

Grivita 850 - 950

Mihalache 1.100 - 1.200

Pajura-Bucurestii Noi 850 - 925

Sector 1Zona Euro/mp

Doamna Ghica-Colentina 925 - 975

Floreasca 1.100 - 1.200

Iancului 925 - 1.025

Mihai Bravu 1.000 - 1.125

Mosilor 1.000 - 1.125

Pantelimon 850 - 925

Stefan cel Mare 975 - 1.125

Tei 850 - 950

Zona Euro/mp

Dristor 975 - 1.075

1 Decembrie–Th.Pallady 825 - 925

Titan 900 - 1.000

Vitanul Nou 1.000 - 1.125

Vitanul Vechi 850 - 950

Unirii 1.200 - 1.450

Sector 2 Sector 3

Zona Euro/mp

Berceni 850 - 950

Piata Sudului-Brancoveanu 975 - 1.075

Progresului-Giurgiului 725 - 850

Oltenitei 850 - 925

Tineretului 1.000 - 1.125

Sector 4Zona Euro/mp

Alexandriei 650 - 750

Ferentari 625 - 725

Panduri-13 Septembrie 1100 - 1200

Rahova 750 - 850

Zona Euro/mp

Bd.Timisoara 850 - 975

Crangasi 925 - 1.025

Drumul Taberei 850 - 975

Ghencea 850 - 925

Giulesti 750 - 825

Militari – Lujerului 875 - 1.000

Militari – Gorjului - Pacii 825 - 900

Sector 5 Sector 6

Preturi solicitate in functie de zonele din Bucuresti

Conform datelor furnizate de Fondul National de Garantare

a Creditelor pentru Intreprinderile Mici si Mijlocii, au fost

acordate aproximativ 25.000 de garantii in 2014, cu o

valoare medie de 36.000 Euro. Valoarea medie a unei

tranzactii confirma faptul ca locuintele cu un pret sub

50.000 Euro sunt cele mai cautate. Principalele criterii

decizionale ale cumparatorilor sunt pretul (cel mai important

criteriu), calitatea locuintelor, flexibilitatea conditiilor de

vanzare, accesul la transportul in comun, localizarea.

Evolutia apartamentelor finalizate in Bucuresti in functie de numarul de camere

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 20130

200

400

600

800

1000

1200

Source: National Institute of Statistics

Cu o camera Cu 2 camere Cu 3 camere Cu 4 camere Cu 5 camere si peste

www.nairomania.ro

Piata rezidentiala

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Building permits

Ilfov Municipiul Bucuresti

Apartamentele noi din zona centrala (Dacia, Polona, Domenii, Cotroceni) si cea secundara (Iancului, Obor, Dristor),

se bucura de interesul clientilor cu venituri mari, care doresc achizitia de locuinte pentru utilizare personala. Pe acest

segment, cererea este in special sustinuta de utilizatorii finali. Numarul clientilor potentiali care doresc sa achizitioneze

locuinte in scopul inchirierii este foarte limitat. Conceptul general al locuintelor oferite la vanzare in aceste zone este

diferit fata de cel din zonele periferice, beneficiind de suprafete utile mai mari, parcaje subterane, finisaje de calitate.

Preturile de vanzare reflecta aceste avantaje, fluctand in general intre 1.150 Euro si 1.300 Euro/mp (exclusiv TVA), in

functie de localizare, calitatea finisajelor si dispunerea apartamentului in interiorul ansamblului rezidential.

Activitatea pe segmentul proprietatilor pentru clienti cu venituri mari s-a concentrat in nordul Bucurestiului, in special

in zona Nordului-Herastrau, Primaverii. Cererea pe segmentul premium a vizat in principal proprietati cu preturi

cuprinse intre 200.000-300.000 Euro si suprafete mai mari de 100 mp. Principalii purtatori ai cererii au fost utilizatorii

finali, achizitiile in scop investitional nu mai sunt atractive pentru cumparatori. Acest segment inregistreaza dezvoltari

sporadice, din cauza lipsei loturilor de teren adecvate pentru acest tip de dezvoltari.

In termeni generali, segmentul rezidential nu va cunoaste modificari semnificative comparativ cu 2014, insa unele

schimbari sunt asteptate. In conditiile in care mediul economic nu va perturba evolutia generala a pietei imobiliare,

cererea isi va continua evolutia pozitiva din perioada 2013-2014. Tototdata, este asteptata o diversificare a cererii,

care va include si apartamentele mai mari, localizate in zone secundare, precum si in zone consacrate, precum zona

de nord a Bucurestiului. Aceasta diversificare a cererii este probabila avand in vedere ca o parte a clientilor potentiali

va considera sa extinda spatiul de locuit sau/si imbunatateasca situatia locativa. Astfel, cererea nu se va mai baza

aproape in exclusivitate pe programul “Prima Casa”.

Pe fundalul unei cereri constante si inca foarte sensibila la pret, se asteapta ca dezvoltatorii/proprietarii sa mentina

preturile de vanzare pentru apartamentele destinate clientilor cu venituri medii. In plus, oferta de locuinte va creste si

se va diversifica, avand in vedere cresterea numarului de autorizatii de construire emise in 2013, comparativ cu 2012,

multe din aceste locuinte avand ca termen de finalizare 2014 si disponibilitate de vanzare 2015. Dintre proiectele

mari cu termen de finalizare 2015, amintim Cortina Residence, City Point, Metropolitan Aviatiei, Militari Residence.

Acestora li se adauga proiectele rezidentiale situate in zonele periferice ale Bucurestiului si in localitatile invecinate

care delimiteaza zonele Berceni, Ghencea, Militari.

In 2015 oferta de locuinte va fi completata cu proprietatile detinute de diferite fonduri de investitii sau companii

care gestioneaza creante si credite neperformante. Bancile din Romania au vandut portofolii mari de creante si/

sau proprietati neperformante, detinatorii acestora incercand sa obtina lichiditate in acest an. Insa disponibilitatea

acestora pe piata nu va genera modificari ale preturilor sau schimbari semnificative in tipologia locuintelor aflate la

vanzare.

Dezvoltarile imobiliare de mici dimensiuni din zonele

periferice si secundare vor domina piata. Pe segmentul

clientilor cu venituri medii, cererea potentiala precum si cea

efectiva incurajeaza dezvoltatorii sa initieze proiecte special

concepute pentru aceasta categorie de clienti. Costurile de

dezvoltare, incluzand si cele generate de achizitia terenurilor,

permit promovarea unor preturi de vanzare atractive pentru

cumparatorii existenti pe acest segment.

Numarul de locuinte autorizate

Sursa: Institutul National de Statistica

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Ilfov Municipiul Bucuresti

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

www.nairomania.ro

Piata rezidentiala

Aurel Vlaicu Office Building, 4 Pipera Avenue, 8th floor,Bucharest, District 1, 014255

nairomania.ro