STUDIU DE OPORTUNITATE - Focșani...Studiu de Oportunitate - Memoriu Tehnic Explicativ CONSTRUIRE...

Sediu: Bucureşti Sector 2 Şos. Iancului nr. 132 bl. 121A sc. A et. 2 ap. 6

Punct de lucru: Bucureşti Sector 4 Bdul Marasesti nr.21-23 et.1

www.360.com.ro | tel/fax: +40 372 254 763 | mobil: +40 720 160 000 | +40 722 360 462

Studiu de Oportunitate - Memoriu Tehnic Explicativ CONSTRUIRE RETAIL PARK FOCSANI, IMPREJMUIRE, BRANSAMENTE SI UTILITATI in Strada Brailei nr. 102, Mun. Focsani, Jud. Vrancea

Pag.

1/31

STUDIU DE OPORTUNITATE

CONSTRUIRE RETAIL PARK FOCSANI, IMPREJMUIRE, BRANSAMENTE SI

UTILITATI IN STRADA BRAILEI NR. 102, MUN. FOCSANI, JUD. VRANCEA





Pag.

2/31

FOAIE DE CAPAT

PROIECT:

STUDIU DE OPORTUNITATE

CONSTRUIRE RETAIL PARK FOCSANI, IMPREJMUIRE, BRANSAMENTE SI

UTILITATI IN STRADA BRAILEI NR. 102, MUN. FOCSANI, JUD. VRANCEA

ADRESA : Str. Brailei, Nr. 102, Mun. Focsani, Jud. Vrancea, Romania

BENEFICIAR :

MIHALCEA POLIXENIA, MIHALCEA ION, SDROBICI IOANA, JITEA FLORENTA

PRIN IMPUTERNICIT S.C. PK RED S.R.L.

PROIECTANT GENERAL:

S.C. H.B.R.O. S.R.L.

Str. Agricultorilor Nr. 1107, 547530, Sangeorgiu de Mures, jud. Mures, Romania.

PROIECTANT DE SPECIALITATE:

S.C. 360 INGINERIE URBANISM ARHITECTURĂ S.R.L. B-dul Marasesti nr. 21-23, Sector 4, Bucuresti

DATA: 12.2016





Pag.

3/31

FOAIE DE SEMNATURI:

ȘEF PROIECT

Urb. Lavinia Elena OTELEA

PROIECTANȚI

Urb. Olga ILIE

Urb. Cătălin ONCESCU

Urb. Miruna VASSOPOL

Urb. Miruna BLEJAN





Pag.

4/31

BORDEROU

PIESE SCRISE:

01. Foaie de capat

02. Foaie de semnaturi

03. Borderou piese scrise

04. Certificat de Urbanism

05. Acte de proprietate

PIESE DESENATE:

01. Plan Incadrare in zona

Sc. 1:5000

02. Plan Incadrare in PUG Municipiul Focsani aprobat

Sc. 1:10000

03. Plan topografic/cadastral

Sc. 1:1000

04. Plan Situatia existenta

Sc. 1:1000

05.1. Plan reglementari Urbanistice la nivel teritorial

Sc. 1:1000

05.2. Plan reglementari Urbanistice

Sc. 1:1000

06. Plan Retele Edilitare existente Sc. 1:1000

07. Ilustrare urbanistica Sc. 1:5000





Pag.

5/31

Studiu de Oportunitate

Memoriu Tehnic Explicativ

CUPRINS

1 Introducere

1.1 Date de recunoaştere a documentaţiei

1.2 Obiectul PUZ

1.3 Surse documentare

2 Stadiul actual al dezvoltării

2.1. Evoluţia zonei

2.2. Încadrare în localitate

2.3. Elemente ale cadrului natural

2.4. Circulaţia

2.5. Ocuparea terenurilor

2.6. Echipare edilitară

2.7. Probleme de mediu

2.8. Opţiuni ale populaţiei

3. Propuneri de dezvoltare urbanistică

3.1. Concluzii ale studiilor de fundamentare

3.2. Prevederi ale PUG/PUZ-uri aprobate

3.3 Valorificarea cadrului natural

3.4. Modernizarea circulaţiei

3.5. Zonificarea funcţională

3.6. Dezvoltarea echipării edilitare

3.7. Protecţia mediului

3.8. Obiective de utilitate publică

4. Concluzii, măsuri în continuare

4.1. Strategie de dezvoltare urbană

4.2. Prognoza de compoziţie urbană:P.O.T., C.U.T. posibil-justificat

4.3. Consecințe economice și sociale la nivelul unității administrativ-teritoriale

4.4. Categorii de costuri





Pag.

6/31

CAPITOLUL 1

1. INTRODUCERE

1.1. DATE DE RECUNOAȘTERE A DOCUMENTAȚIEI

Denumirea lucrării: Studiu de Oportunitate CONSTRUIRE RETAIL PARK FOCSANI, IMPREJMUIRE, BRANSAMENTE SI UTILITATI in Strada Brailei nr. 102, Mun. Focsani, Jud. Vrancea

Beneficiar : MIHALCEA POLIXENIA, MIHALCEA ION (Cota actuala ½ (respectiv 8/16),

SDROBICI IOANA (Cota actuala 5/16), JITEA FLORENTA (Cota actuala 3/16) PRIN

IMPUTERNICIT S.C. PK RED S.R.L.

Proiectant general: S.C. H.B.R.O. S.R.L.

Proiectant de specialitate: S.C. 360 INGINERIE URBANISM ARHITECTURĂ S.R.L.

Faza : Studiu de Oportunitate

Data : 12.2016

Prezenta documentatie tehnica este elaborata cu respectarea Legii nr. 50/1991,

actualizata 2016, privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii si a Legii nr. 350/2001

privind Urbanismul si amenajarea teritoriului si in baza Certificatului de urbanism Nr. 1416 din

01.11.2016.

Terenurile de pe care se propune construirea Retail Park-ului sunt localizate in Municipiul

Focsani si se identifica prin Nr. cadastral 9826N, si Nr. cadastral 777/4N (cu Extras de Carte

Funciara nr. 61077) in suprafata totala de 15132,70 mp (conform masuratorilor). Terenul cu Nr.

cadastral 9826N ( se afla in proprietatea sotilor MIHALCEA POLIXENIA si MIHALCEA ION- Cota

actuala ½ (respectiv 8/16) SDROBICI IOANA- Cota actuala 5/16 , JITEA FLORENTA Cota actuala

3/16. Terenul cu Nr. cadastral 777/4N (cu Extras de Carte Funciara nr. 61164)in suprafata totala de

600 mp se afla in proprietatea SDROBICI IOANA cota actuala 1/1 , cota initiala 1/1.

Accese : Accesul se realizeaza din Strada Brailei, pe latura nord-estica a imobilului si din

Calea Munteniei (DN E85), pe latura sudica-estica a imobilului.





Pag.

7/31

Terenul este delimitat de următoarele vecinătăți:

Nord-est – Str. Brailei,

Sud-est – S.C. Balcanic S.R.L., Coop. Constructorului Focsani, Calea Munteniei (DN-E 85)

Sud-vest– S.C. Salf S.A., S.C. Tera Invest S.R.L.

Nord-vest – S.C. Terra Invest S.R.L.

La momentul elaborarii documentatiei pe teren se afla cladiri in stare de degradare pentru

demolarea carora fost obtinul Certificatul de urbanism nr. 1415/01.11.2016, iar la inceperea

constructiei se presupune ca ternul va fi liber de constructii.

Prezenta documentaţie serveşte la stabilirea regulilor de circulaţie pietonală şi auto, de

ocupare a terenurilor, de amplasare a construcțiilor și a amenajărilor aferente acestora pe

teritoriul în suprafaţa de ~15 132,70 mp.

Imaginea 1 Situarea proiectului în Focsani

Sursa: GoogleMaps

Configurarea terenului: dimensiune/orientare/accese

Zona studiata este formata din 2 proprietăți ce se vor alipi la faza de autorizare și este

situata în aliniamentul Străzii Brailei si a Caii Munteniei, in zona de sud-est a Municipiului Focsani,





Pag.

8/31

spre iesirea din oras. Terenul este în suprafaţă de aproximativ 1,5 ha, cu o formă neregulată,

orientat pe direcţia V-E, cu o deschidere la strada Brailei de aproximativ 78,60m și la Calea

Munteniei de aproximativ ~10,00 m.

Date referitoare la proprietate (fișa corpului de proprietate, plan

de amplasament, situaţie juridică)

Conform CU nr. 1416 din 01.11.2016 imobilul in suprafata de 14751 mp (masurat 14532

mp) este proprietatea sotilor Mihalcea Polixenia si Ion si a numitelor Sdrobici Ioana si Jitea Florenta

conform Extrasului de Carte Funciara pentru informare nr.56160 din 22.09.2016 si a Extrasului de

Carte Funciara nr. 61077 conform cererii din nr. 63297 din 25.10.2016 , a contractului de vanzare

cumparare autentificat cu nr 6964 din 21.12.2004 si a contractului de vanzare cumparare

autentificat cu nr. 3973 din 12.08.2005 si a certificatului de mostenitor nr. 29 din 16.09.2016. Exista

notata servitutea de trecere in favoarea CFE nr. 61077 si dreptul de ipoteca S.C. PK RED S.R.L.

Imobilul in suprafata de 600 mp este proprietatea numitei Sdrobici Ioana conform

Extrasului de Carte Funciara nr. 56161 din 22.09.2016 si a Extrasului de Carte Funciara nr. 61164

conform cererii nr. 63294 din 25.10.2016 si a contractului de donatie autentificat cu nr 1059 din

25.08.2005. Exista notat dreptul de ipoteca al S.C. PK RED S.R.L.

Terenul pe care se va realiza investiția (ce se va alipi), este format din 2 terenuri,

amplasate în intravilanul Municipiului Focsani, la adresa:

-Str. Brailei nr. 102, (nr. cadastral 9826N), având o suprafață măsurată de 14.532 mp și

suprafață conform actelor de 14.751 mp, fiind încadrat în categoria de folosință curți construcții,

conform Extras de Carte Funciara nr. 61077 conform cererii din nr. 63297 din 25.10.2016.

-Str. Brailei nr. 102, (nr. cadastral 777/4N), având o suprafață măsurată de 600 mp și

suprafață conform actelor de - mp, fiind încadrat în categoria de folosință curți construcții, conform

Extrasului de Carte Funciara nr. 61164 conform cererii nr. 63294 din 25.10.2016.

Acestea se află în proprietatea persoanelor fizice MIHALCEA POLIXENIA si MIHALCEA ION-

Cota actuala ½ (respectiv 8/16), SDROBICI IOANA- Cota actuala 5/16 , JITEA FLORENTA iar prin

procura notarială este imputernicit S.C. PK RED S.R.L în vederea elaborării documentațiilor

necesare pentru autorizarea imobilului ce se dorește ca investiție. Mai exact, prin Procura notariala

cu Incheierea de Autentificare nr. 960 din 20.09.2016 emisa de Societatea Profesionala Notariala-

Optima Lex (cu sediul in Bd. Burebista nr.1, Bl.D15, Sc. 2, Parter, ap. 35, Sector 3, Bucuresti)

intocmita in baza Antecontractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 957 de catre Taracila

Ionut-Bogdan, notar public in cadrul Optima Lex SC PK RED SRL este imputernicita sa obtina

Certificatul de Urbanism de construire, Planul Urbanistic zonal, Autorizatia de demolare a cladirilor

existente si sa depuna in acest sens toate cererile si sa plateasca toate taxele precum si sa ridice

toate documentele mai sus mentionate. In acelasi timp, SC PK RED SRL are dreptul sa delege toate

drepturile sale din procura amintita catre orice terta persoana ( consultanti, angajati, proiectanti

etc.).





Pag.

9/31

Categoria de folosinţă a terenurilor

Terenurile sunt înscrise în categoria de folosinţă „curţi construcţii” și sunt ocupate parțial

de corpuri de clădire cu funcţiuni diverse. La momentul elaborarii documentatiei pe teren se afla

cladiri in stare de degradare pentru demolarea carora fost obtinul certificatul de urbanism nr.

1415/01.11.2016, iar la inceperea constructiei ternul va fi liber de constructii.

Imaginea 2 Vedere aeriană - existent

Sursa: GoogleMaps

1.2. OBIECTUL PUZ

Solicitări ale temei program

Pe terenul delimitat în planurile anexate, prin prezentul Studiu de Oportunitate si ulterior prin PUZ, se propune stabilirea condiţiilor de realizare a RETAIL-ului PARK FOCSANI, IMPREJMUIRE, BRANSAMENTE SI UTILITATI in Strada Brailei nr. 102, Mun. Focsani, Jud. Vrancea.

În vederea stabilirii condițiilor de construire care să corespundă intențiilor temei

program, Primaria Municipiului Focsani a solicitat inițiatorului, prin Certificatul de

Urbanism Nr. 1416 din 01.11.2016. realizarea unui PUZ, în baza unui Aviz de

Oportunitate în conformitate cu normativele și legislația în vigoare.





Pag.

10/31

• Prevederi ale programului de dezvoltare a localității pentru zona studiată

Legea nr. 50 / 1991, Ordinul MLPAT nr. 91 / 1991 si Legea nr. 350/2001( modificată și

completată) constituie cadrul legislativ pentru elaborarea documentațiilor de urbanism și de

amenajare a teritoriului, în baza cărora se pot autoriza construcțiile propuse prin acest P.U.Z., dupa

obtinerea Avizului De Oportunitate, care urmează să fie supus avizării și aprobării C.L. Municipiului

Focsani.

Prezenta documentație are ca scop elaborarea unor reglementări integrate care să

orienteze dezvoltarea urbanistică a parcelelor studiate și trasarea corespunzatoare a căilor de

circulație adiacente (realizarea conexiunilor rutiere,dimensionarea spatiilor verzi necesare,

prevederea de locuri de parcare) etc.

În zona studiată, sunt în curs de desfașurare operațiuni urbanistice, în care sunt implicați

în special investitori privați. Conform documentațiilor de urbanism aprobate și a celor aflate în curs

de elaborare, se preconizează o dezvoltare accelerată a zonei, prin realizarea de investiții imobiliare

publice (în infrastructură- lărgiri de străzi, reconfigurare intersectii etc.) și private.

1.3. SURSE DOCUMENTARE

În cadrul studiului au fost evaluate toate documentațiile de urbanism valabile în perimetrul de

studiu; au fost luate în considerare și celelalte documente, în curs de realizare/aprobare, precum și

alte studii și analize realizate (studii de mediu, de trafic, studii geotehnice etc.) și se vor propune

soluții pentru corelarea, amendarea locală sau actualizarea în întregime sau parțial, a reglementărilor

existente.

Lista studiilor și documentațiilor avizate/aprobate anterior P.U.Z./Studiu

de Oportunitate:

-Planul Urbanistic General al Municipiul Focsani aprobat prin HCL nr. 36/30.03.2000- in

vigoare;

-Planul Urbanistic General al Municipiul Focsani in curs de actualizare;

-P.U.Z. Construire Compex Multifunctional ( Hotel, Centru Afaceri, Rezidential)-Strada

Brailei nr. 102- T199,P10991,10979,10980,10986,10990,10989,10988,10987 Focsani–

aprobat prin HCL nr. 39/27.01.2009.

Lista studiilor de fundamentare întocmite concomitent cu P.U.Z./S.O.

În cadrul procesului de întocmire a documentatiei Studiu de Oportunitate s-au considerat

necesare o serie de studii de fundamentare, care să asigure o bază de plecare pentru propunerile

din cadrul PUZ-ului ulterior.

Astfel sunt în curs de elaborare:

- Actualizare topografică a imobilului și a zonei adiacente;

- Studiu de circulatie pentru avizarea la CNADNR, conform legislatiei;

- Studiu Geotehnic.





Pag.

11/31

Legislaţie aplicabilă :

Codul civil;

Legea nr.350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul, cu modificările și

completările ulterioare;

Hotărârea Guvernului nr. 525/1996 republicată în anul 2002 pentru

aprobarea Regulamentului General de Urbanism;

Legea nr. 50/1991 cu modificările şi completările ulterioare privind autorizarea

executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor;

Legea nr. 18/1991 cu modificările şi completările ulterioare, a fondului funciar,;

Legea nr. 54/1998 privind circulaţia juridică a terenurilor;

Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică ;

Legea nr. 215/2001 a administraţiei publice locale;

Legea nr. 7/1996 cadastrului imobiliar şi publicităţii imobiliare;

Legea nr. 10/1995 privind calitatea în construcţii, cu modificările şi completările

ulterioare;

Legea nr. 137/1995 privind protecţia mediului, cu modificările şi completările

ulterioare;

Legea nr. 82/1998 privind regimul juridic al drumurilor;

Legea nr. 107/1996 a apelor;

Legea nr. 213/1998 privind proprietatea publică şi regimul juridic al acesteia;

Legea nr. 219/1998 privind regimul concesiunii;

Legea nr. 5/2000 privind zonele protejate;

O.G. nr. 60/2000 privind achiziţiile publice;

Ordonanța nr. 07/02.02.2011 ( publicată în MO nr. 111/11.02.2011)

Ordinul nr. 2701/2010 privind metodologia de implicare a publicului în procesul de

elaborare sau revizuire a documentațiilor de urbanism și de amenajarea teritoriului.

HCL nr. 239 din 30 august 2011 privind aprobarea Regulamentului local de

implicare a publicului în elaborarea sau revizuirea planurilor de urbanism și de amenajare a

teritoriului din Municipiul Focsani.





Pag.

12/31

CAPITOLUL 2:

2. STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTĂRII

2.1. Evoluția zonei

Zona studiată (zona de la sud-est a municipiului Focsani) se distinge ca un areal distinct.

Iniţial terenuri agricole, cartierele de aici au apărut diferenţiat, ca parcelări adiacente orasului si

zone de servicii periferice ce faceau conexiunea cu imprejurimile.

Focșani este municipiul de reședință al județului Vrancea, la limita între regiunile istorice Moldova și Muntenia, România, format din localitățile componente Focșani (reședința), Mândrești-Moldova și Mândrești-Munteni. Are o populație de 79.315 locuitori. O așezare a existat în acest loc încă din secolul al XIII-lea, aici fiind localizată Civitas Milcoviae, reședința Episcopiei de Milcov, catolică. În secolul al XV-lea a fost ridicată pe un deal învecinat Cetatea Crăciuna, pe care Ștefan cel Mare a fortificat-o în anul 1482 drept avanpost în calea expansiunii otomane.

La începutul secolului al XVII-lea era consemnat ca sat, iar după anii 1615-1620 este menționat ca târg la intersecția drumurilor comerciale care uneau Țara Românească cu Moldova. În secolele XVII-XVIII importanța așezării, cu cele două părți ale sale - moldovenească și muntenească - a crescut din nou, fapt atestat de numărul mare de biserici și mănăstiri construite aici.

Toponomia orașului Focșani ar putea proveni de la numele familiei Focșa, „moldoveni buni

și drepți din vremea lui Ștefan cel Mare”. Dezvoltarea urbanistică a oraşului, relativ haotică,

răspundea unei nevoi utilitare. Străzile se răspândeau spre marginile oraşului, unind locuinţe,

prăvălii şi grădini.

Zona a evoluat rapid, cu modificari succesive din punct de vedere functional. Conform

documentațiilor de urbanism aprobate și a celor aflate în curs de elaborare, se preconizează o

dezvoltare accelerată a zonei, prin realizarea de investiții imobiliare ample.

Pe Strada Brailei si Calea Munteniei se regăsesc în prezent importante spații

comerciale si zone de birouri si depozite si rezidentiale:

Kaufland

SC Auto Best Center SRL

ANL etc.

Lucrarea cuprinde documentația premergatoare elaborării proiectului de investiție pentru

echiparea zonei cu infrastructura de rețele edilitare, drumuri și construcție aferentă. Avand în

vedere specificul acestei zone, se propun reglementări pentru realizarea unei zone comerciale și

de servicii, respectiv realizarea unui retail park reprezentativ pentru Focsani cu parcările,

https://ro.wikipedia.org/wiki/Municipiile_Rom%C3%A2niei

https://ro.wikipedia.org/wiki/Jude%C8%9Bul_Vrancea

https://ro.wikipedia.org/wiki/Moldova_Occidental%C4%83

https://ro.wikipedia.org/wiki/Muntenia

https://ro.wikipedia.org/wiki/Rom%C3%A2nia

https://ro.wikipedia.org/wiki/M%C3%A2ndre%C8%99ti-Moldova,_Vrancea

https://ro.wikipedia.org/wiki/M%C3%A2ndre%C8%99ti-Munteni,_Vrancea

https://ro.wikipedia.org/wiki/Secolul_al_XIII-lea

https://ro.wikipedia.org/wiki/Episcopia_de_Milcov

https://ro.wikipedia.org/wiki/Secolul_al_XV-lea

https://ro.wikipedia.org/wiki/%C8%98tefan_cel_Mare

https://ro.wikipedia.org/wiki/1482

https://ro.wikipedia.org/wiki/Secolul_al_XVII-lea

https://ro.wikipedia.org/wiki/Sat



https://ro.wikipedia.org/wiki/T%C3%A2rg

https://ro.wikipedia.org/wiki/%C8%9Aara_Rom%C3%A2neasc%C4%83

https://ro.wikipedia.org/wiki/Principatul_Moldovei

https://ro.wikipedia.org/wiki/%C8%98oseaua_Colentina





Pag.

13/31

împrejmuirea, spațiile verzi și signialistica aferentă etc.

Aceste funcțiuni corespund necesităților actuale, cu un areal într-o evoluție continuă, cu

funcțiuni specifice unei zone mixte cu o funcțiune preponderentă de locuire și servicii aferente.

Necesitatea și oportunitatea acestor t i p u r i d e investiții a fost confirmată prin Avize de

Oportunitate similare obținute de investitori în cadrul procesului de elaborare a unui P.U.Z., pe

amplasamente similare din zonă.

2.2. Încadrarea în localitate

Terenul este situat în Municipiul Focsani, în zona de sud-est a acestuia,drumul principal de

legatura ce margineste localitatea.

Imaginea 3 Imagine situaţie existentă

Sursa: GoogleMaps

2.3. Elemente ale cadrului natural

Teritoriul administrativ Focşani este situat în zona de curbură a Carpaţilor Orientali, în

partea cea mai de nord a Câmpiei Române şi anume Câmpia Siretului şi cuprinde municipiul Focşani

şi localităţile Mândreşti Moldova şi Mândreşti Munteni. 2 Raportul anual privind starea mediului în

judeţul Vrancea, Agenţia pentru Protecţia Mediului Vrancea, 2009 24 Din punct de vedere

geomorfologic, întreaga zonă are aspect de câmpie, cu altitudini de 50 – 58 m deasupra nivelului

mării şi panta de cca. 5% de la nord-vest către sud-est. Oraşul s-a dezvoltat pe vechiul curs al

râului Milcov, la 450 41` latitudine nordică şi 270 12` longitudine estică.

Perimetrul care face obiectul acestui studiu se încadrează într-o zonă cu climă temperat





Pag.

14/31

continentală de câmpie, caracterizată prin următoarele valori (după Monografia Geografică a

României – zona Focşani): Ø Regimul temperaturilor : - temperatura medie anuală: +9,00 C -

temperaturile medii multianuale în luna ianuarie: -3,00 C - temperaturile medii multianuale în luna

iulie: +22,00 C - temperatura maximă absolută: +42,30 - temperatura minimă absolută: -33,70 C.

Vânturile dominante sunt cele de NV – SE, canalizate pe culoarul Siretului şi sunt vânturi

uscate generatoare de temperaturi extreme. La începutul verii, mase de aer cald se deplasează

dinspre Africa spre nord, determinând o vreme caldă şi cu precipitaţii reduse. Dinspre nord – vest şi

nord vânturile aduc o vreme rece şi umedă.

Municipiul ste încadrat geografic la 45°42′N 26°13′E, străjuind partea sud-estică a

Carpaților de curbură, la contactul dintre Câmpia Siretului inferior și dealurile subcarpatice ce

culminează cu Măgura Odobeștilor (1.001 m). Municipiul Focșani are o suprafață de 54,8 km², ceea

ce reprezintă 1% din suprafața județului Vrancea, fiind o localitate de dimensiune medie.

2.4. Circulația

ANALIZA SITUAȚIEI EXISTENTE- SISTEMUL PUBLIC DE TRANSPORT:

ASPECTE CRITICE

Transportul public Sistemul actual de transport public de persoane în municipiul Focşani

cuprinde două componente distincte:

a) Transport cu microbuze, în regim public şi privat;

b) Transport cu autobuze de dimensiuni mici – realizat de Societatea Publică de Transport,

distribuit pe nouă trasee.

Schema transportului în comun din zonă - Sursa : www.ratf.ro

https://tools.wmflabs.org/geohack/geohack.php?pagename=Foc%C8%99ani&params=45_42_N_26_13_E_&language=ro





Pag.

15/31

Amplasamentul se află la cca. 200m față de stația autobuzului cu traseu 7 și la 300m de

staţia de autobuz a traseului 5 si 6 de la intersecția Caii Munteniei cu Strada Brailei. Statiile de

autobuz sunt amplasate si pe strada Brailei in zona amplasamentului nostru si peste drum de

teren iar pe Calea Munteniei in zpna accesului nou propus.

ANALIZA SITUAȚIEI EXISTENTE- CIRCULAȚIA RUTIERĂ ȘI PIETONALĂ:

ASPECTE CRITICE

Terenul este amplasat într-o zonă bogat irigată de transportul rutier. La nivel teritorial:

Rețeaua de comunicații este dispusă radial, accesul în oraș făcându-se prin șase porți de intrare:

dinspre sud pe E85 (DN2) din direcția București-Buzău prin Bariera București;

dinspre est, pe DN23 din direcția Brăila-Galați prin Bariera Brăilei și Galați;

dinspre est, pe DJ 204D din direcția Suraia prin Bariera Galați–Suraia;

dinspre nord, pe E85 din direcția Suceava–Bacău-Mărășești sau Iași-Vaslui-Tecuci prin Bariera Mărășești și pe DJ 204E și DJ 209 din direcția Petrești și Vânători;

dinspre vest, pe DN2D prin Bariera Drumul Vrancei-Odobești din direcția Târgu Secuiesc–Vidra–Bolotești–Drumul Vrancei sau pe DJ 205C din direcția Vidra-Bolotești–Odobești–Focșani;

dinspre est, pe DN2M din directia Andreiașu de jos;

dinspre sud, pe DC 141 prin Bariera Cotești din direcția comunei Câmpineanca. Terenul analizat are asigurat un acces auto din DN2 (Calea Munteniei), mentionat mai sus si

un acces auto si pietonal se realizeaza din Strada Brailei.

Parcările organizate, reglementate și semnalizate corespunzator, lipsesc în zona studiată ( zona

cu locuințe individuale pe lot), doar în zonele adiacente, parcările blocurilor din zonă au organizate

parcări administrate de oras.

Strazile principale:

-Strada Brailei, pe latura de est a terenului studiat acesta având un profil curent de

25,00 m cu un carosabil de 14,00 m și trotuare cu o lățime variabilă de ~2,0-4,0m si spatii verzi

variabile intre 1,5m-2,0m;-conform plansei de Reglementari Urbanistice.

-Calea Munteniei, pe latura de sud a terenului studiat cu un profil curent de 22,50 m

format din carosabil de ~12,00m-12,50mm, trotuare variabile cu lățimi de 3,0-5,0m si spatii verzi

de 2,0m;-conform plansei de Reglementari Urbanistice.

În ceea ce privesc străzile din zonă, se poate observa cu ușurință ca nu sunt probleme

majore la nivelul tramei stradale, existând conexiune între teren si strazi principale ale orasului.

https://ro.wikipedia.org/wiki/E85

https://ro.wikipedia.org/wiki/DN2

https://ro.wikipedia.org/wiki/Bucure%C8%99ti

https://ro.wikipedia.org/wiki/Buz%C4%83u

https://ro.wikipedia.org/wiki/DN23

https://ro.wikipedia.org/wiki/Br%C4%83ila

https://ro.wikipedia.org/wiki/Gala%C8%9Bi

https://ro.wikipedia.org/wiki/Suraia,_Vrancea

https://ro.wikipedia.org/wiki/Suceava

https://ro.wikipedia.org/wiki/Bac%C4%83u

https://ro.wikipedia.org/wiki/M%C4%83r%C4%83%C8%99e%C8%99ti

https://ro.wikipedia.org/wiki/Ia%C8%99i

https://ro.wikipedia.org/wiki/Vaslui

https://ro.wikipedia.org/wiki/Tecuci

https://ro.wikipedia.org/wiki/Petre%C8%99ti,_Vrancea

https://ro.wikipedia.org/wiki/V%C3%A2n%C4%83tori,_Vrancea

https://ro.wikipedia.org/wiki/DN2D

https://ro.wikipedia.org/wiki/Odobe%C8%99ti

https://ro.wikipedia.org/wiki/T%C3%A2rgu_Secuiesc,_Covasna

https://ro.wikipedia.org/wiki/Vidra,_Vrancea

https://ro.wikipedia.org/wiki/Bolote%C8%99ti,_Vrancea

https://ro.wikipedia.org/wiki/Andreia%C8%99u_de_Jos,_Vrancea

https://ro.wikipedia.org/wiki/Cote%C8%99ti,_Vrancea

https://ro.wikipedia.org/wiki/Comuna_C%C3%A2mpineanca,_Vrancea





Pag.

16/31

Accesul catre teren - situația existentă Sursa: GoogleMaps

2.5. Ocuparea terenurilor

Teritoriul studiat este delimitat de străzi publice cu rol important din punct de vedere

funcțional, în cadrul orașului.

Principalele domenii în care s-au realizat investiții în zona studiată sunt: construcții

civile, service auto, comerț. Ponderea cea mai mare este deținută de investițiile realizate de agenții

economici din sectorul privat. Faptul că un volum destul de important al investițiilor s-a realizat în

sectorul privat, atestă clar crearea unui cadru economic propice, care are în vedere stimularea

activității societăților comerciale, cu efecte importante în ceea ce privește dezvoltarea economică a

zonei de sud a municipiului Focsani.

La momentul elaborarii documentatiei pe teren se afla cladiri in stare de degradare pentru

demolarea carora fost obtinul certificatul de urbanism nr. 1415/01.11.2016, iar la inceperea

constructiei se presupune ca ternul va fi liber de constructii.

Bilant Constructii existente

Nr. Constr.

Suprafata construita la sol Functiune

C21 3917,0 mp depozitare

C22 40,0 mp birouri depozit

C23 30,0 mp intrare depozit

C24 22,0 mp ghereta bascula

C25 5,0 mp depozit imflamabile

C26 112,0 mp magazie centrala

C27 166,0 mp sopron metalic

C28 420,0 mp sopron metalic

C54 30,0 mp punct control

9 constr. 4742,0 mp TOTAL





Pag.

17/31

2.6. Echiparea edilitară

Imobilul va fi racordat la utilitatile urbane din zona. Scurgerea apelor pluviale va fi rezolvata in

sistemul de canalizare existent in zona.

Amplasamentul va fi racordat la reţelele de utilităţi, alimentare cu apă, canalizare, energie

electrică şi termică, gaze naturale.

DEBITE ȘI REȚELE DE DISTRIBUȚIE APĂ POTABILĂ

Exista retele in zona conform Planului Urbanistic in curs de elaborare.

DEBITE ȘI REȚELE DE DISTRIBUȚIE REȚELE DE CANALIZARE


DEBITE ȘI REŢELE DE DISTRIBUȚIE REȚELE DE TRANSPORT

ENERGIE ELECTRICĂ


DEBITE ȘI REȚELE DE DISTRIBUȚIE REȚELE DE TELECOMUNICAȚIE

SURSE ȘI REȚELE ALIMENTARE CU CALDURĂ


POSIBILITĂŢI DE ALIMENTARE CU GAZE NATURALE


2.7. Probleme de mediu

Conform Ordinului comun al MAPPM (nr. 214/RT/1999) - MLPAT (nr. 16/NN/1999) şi a

ghidului său de aplicare, problemele de mediu se tratează separat, în cadrul unor Analize de

evaluare a impactului asupra mediului.

2.8. Optiuni ale populatiei

Barometrul opiniei publice este instrumentul prin care se măsoară reactivitatea populației la

problemele cu care se confruntă aceasta la un moment dat. Experiența sondajelor de opinie a pus

în evidenţă că problemele majore ale orasului sunt: capacitatea mică a bulevardelor existente

și starea fizică a acestora, lipsa de locuințe, starea infracţională şi securitatea individului, poluarea,

lipsa spațiilor publice și lipsa spațiilor de joacă pentru copii, a spaţiilor verzi, necesitatea

reconversiei spațiilor industriale, dar mai ales dispensarea serviciil;or si spatiilor comerciale,

neexistand poli functionali in acest sens etc. Înaintea inițierii PUZ-ului “CONSTRUIRE RETAIL

PARK FOCSANI, IMPREJMUIRE, BRANSAMENTE SI UTILITATI in Strada Brailei nr. 102,

Mun. Focsani, Jud. Vrancea ” s-a aprobat „Metodologia de infromare și consultare a publicului cu

privire la elaborarea sau revizuirea planurilor de amenajare a teritoriului și de urbanism”. Această

metodologie a impus autorităților responsabile cu aprobarea planului (Consiliul Local Focsani) dar și

inițiatorului planului ( în cazul nostru proprietarii terenulurilor prin PK RED ) diverse obligații în 4

etape de consultare:

1. Implicarea publicului în etapa pregătitoare- ANUNT DE INTENTIE;

2. Implicarea publicului în etapa elaborării propunerilor;





Pag.

18/31

3. Implicarea publicului în etapa avizării P.U.Z;

4. Implicarea publicului în etapa implementarii P.U.Z.

În cadrul întocmirii PUZ-ului se va respecta Ordinul nr. 2701/2010 și HCL nr. 239 din 30

august 2011 privind aprobarea Regulamentului local de implicare a publicului în elaborarea

sau revizuirea planurilor de urbanism și de amenajare a teritoriului din Municipiul Focsani.

CAPITOLUL 3:

3. PROPUNERI DE DEZVOLTARE URBANISTICĂ

3.1. Concluzii ale studiilor de fundamentare

În faza preliminară realizării PUZ-ului si a Studiului de Oportunitate au fost realizate studii

de fundamentare ( actualizare topografică, studiu de trafic etc.) ale căror concluzii au condiționat

organizarea urbanistică ulterioară a proiectului.

În abordarea sistematică a analizei teritoriului, în scopul valorificării potențialului terenului

studiat, s-au avut în vedere:

- poziția în teritoriul și față de oraș si imprejurimi;

- raportul cu sistemele de circulație majore ale orașului;

- necesitătile funcționale ale zonei și orașului;

- definirea măsurilor de corectare ale zonei, pentru realizarea noilor soluții de urbanism

propuse, odata cu menţinerea elementelor favorizante;

- asigurarea unor condiții superioare de viață și de standard funcțional superior, atât

pentru viitorii locuitori ai acestei zone, cât și pentru lucrătorii actuali ai zonei;

3.2. Prevederi ale PUG-ului/ PUZ-urilor aprobate

Se corelează prevederi ale P.U.G.ului aprobat cu noile reglementări din PUG-u l i n

cu rs de e laboa re s i av i za re a l Munc ip i u lu i Focsan i , r apor tandu -ne s i l a PUZ -

u l ap robat an t e r io r pe amp lasamentu l s tud ia t

dar se vor face și corelări cu situația actuală, în care noile dezvoltări imobiliare cât și din cele viitoare

vor influența această expansiune a căilor de comunicație cu vecinătatea.

Planul Urbanistic General al Municipiului Focsani și toate Studiile, PUZ-urile aprobate în

zonă, trasează/stabilesc o serie de reglementări/prevederi generale pentru această zonă, după cum

urmează:

Reglementări conform prevederilor P.U.G.; Extras P.U.G.

Conform Certificatului de urbanism eliberat pentru cele doua terenuri studiate (nr. cadastral

9826N), având o suprafață măsurată de 14.532 mp si nr. cadastral 777/4N, avand o suprafata de





Pag.

19/31

600,00 mp), conform PUG/2000-UTR10-A.10.b, terenul este situat in intravilanul mun. Focsani in

subzona pentru unitati agricole existente si in zona de protectie a platformei meteorologice.

Functiunile complemente admise ale zonei sunt: unitati industriale ,servicii ,accese pietonale si

carosabile, retele tehnico-edilitare. Terenul este incadrat la categoria de folosinta curti constructii si

se supune reglementarilor fiscale corespunzatoare zonei de impozitate "B". Propunerile vor schimba

incadrarea functionala a terenurilor, prin introducerea functiunilor comerciale ca utilizari admise.

Suprafata teren: 15132,70 mp

S construita existenta: 4742,0 mp (conform planului de amplasament

si delimitare al imobilului)

POT max admis =85%

Conform CU 1416 din 01.11.2016:

Terenul format in urma alipirii celor 2 loturi va avea o suprafata totala de 15351 mp, conform

actelor.

Lucrarea de construire retail park si imprejmuire se va putea realiza dupa elaborarea si

aprobarea unui Plan Urbanistic Zonal pentru terenul proprietate in relatie cu proprietatile invecinate

care va detalia modul specific de construire in raport cu functionarea zonei. Prin PUZ se vor stabili

reglementarile noi privind regimul de contruire , functionarea zonei , inaltimea maxima admisa ,

coeficientul de utilizare al terenului (CUT), procentul de ocupare al terenului (POT) , aliniamentul

fata de calea de acces si distantele fata de limitele laterale si posterioare ale parcelei , dezvoltarea

infrastructurii edilitare. Prin reglementarile tehnico-edilitare se vor analiza si capacitatile limita

existente.

Reglementarile PUZ-ului aprobat vor sta la baza obtinerii autorizatiei de construire conform

Legii 50/1991 , privind autorizatia executarii lucrarilor de constructii , republicata si a Legii nr 184/

2001 privind organizarea si exercitarea profesiei de arhitect. Constructiile vor fi amplasate

respectant Codul Civil (servitute de vedere ,zid comun,picatura etc ), HG nr. 525 -1996 ,Planul

Urbanistic General al Municipiului Focsani , Regulamentul Local de Urbanism si Legea nr . 350-2001

, republicata. PUZ-ul se va elabora in baza avizului prealabil de oportunitate care va fi insotit

de toate avizele si acordurile cerute prin Certificatul de Urbanism precum si alte avize si acorduri

cere prin Avizul prealabil de oportunitate in sedinta CTUAT.

Se va avea in vedere respectarea retragerilor si distantelor obligatorii la amplasarea

constructiei , conform OMS .Se vor asigura locuri de parcare in incinta si spatii verzi amenajate

prevazute in RGU , aprobat prin HG nr. 525/1996.

POT max si CUT max = HG nr. 525/1996 potrivit functiunii si Legii nr. 350/2001 . Utilitatile

se vor asigura pe cheltuiala proprie in conformitate cu avizele de specialitate.

Reglementări conform prevederilor P.U.Z. "Construire Construire Compex

Multifunctional ( Hotel, Centru Afaceri, Rezidential)-Strada Brailei nr. 102-

T199,P10991,10979,10980,10986,10990,10989,10988,10987 Focsani" – aprobat prin

HCL nr. 39/27.01.2009.





Pag.

20/31

In baza PUZ-ului amintit, au fost propuse pe teren spatii de cazare, de alimentatie publica, centru

de afaceri , cartier rezidential. Acele propuneri nu au general o dezvoltare pe teren, au ramas in

forma existenta si si-au pierdut valabilitatea ( POT-ul propus initial= 33,06% si CUT-ul propus

initial=2,25).

Principiile ce au stat la baza propunerii respective vor guverna si noua propunere, si anume:

asigurarea acceselor pietonale si carosabile pentru cumparatori si pentru aprovizionare, echipare

tehnico-edilitara, retragerea constructiei fata de aliniament si vecinatati in scopul asiguraraiiii

aprovizionarii si protectiei impotriva incendiilor, asigurarea parcajelor si depozitarilor, amenajarea de

spatii verzi, plantate, dalaje, mobilier urban.

Efecte:

Apare necesitatea reconversiei funcționale pentru întreaga zonă, datorită noilor oportunităti

apărute și noilor tendințe de dezvoltare, pentru zona SUD-estică orașului, mai ales a functiunilor

necesare bunei organizari a ansamblurilor mari rezidentiale din zona.

3.3. Valorificarea cadrului natural

În cadrul zonei studiate cuprinse în acest P.U.Z/Studiu de Oportunitate nu sunt elemente

valorose semnificativ ale cadrului natural local.

Se vor exploata posibilitățile de valorificare ale cadrului natural, respect iv plantat ia

de al iniament de pe Strada Brailei, prin încurajarea amenajărilor de spații care sa ingradeasca

spatiile verzi astfel incat sa fiie protejate, orientate către nevoile cetățenilor din zonă.

3.4. Modernizarea circulației

Se modernizează circulația conform documentațiilor întocmite pentru această zonă, pentru a

putea realiza conexiuni atât la nivel auto, cât și pietonal, dar și în ceea ce privește transportul

public(se vor face conexiunile astfel incat traficul generat de noua dezvoltare sa nu impiedice

traficul de tranzit din zona etc.).

Accesul auto pe teren se va face pe latura estică din strada Brailei si de pe latura sudică din

Calea Munteniei (un acces pentru autovehicule ușoare si pietoni din strada Brailei - prin

platformele carosabile propuse in vecinatatea nord-vestica a terenului) și unul pentru tiruri și

aprovizionare din Calea Munteniei - prin platformele carosabile propuse in vecinatatea sud-estica a

terenului, aprovizionarea se va realiza din Calea Munteniei (DN2/E85)). Parcarea autovehiculelor

se va realiza în principal în incintă, la nivelul solului, respectându-se prevederile HG nr. 525 si a

normelor locale( se vor asigura 188 de locuri de parcare, conform plansei de Reglementari

Urbanistice).

Accesele principale in cladire se vor realiza pe latura de nord-vest din zona parcarii

principale.

Organizarea de santier se va rezolva in limitele terenului studiat.





Pag.

21/31

Totalul locurilor de parcare este de 188, din care 4% conform NP 051-2012(Revizuire NP

051/2000), respectiv 8 dintre acestea sunt locuri de parcare destinate persoanelor cu dizabilitati, si

sunt propuse a fi pozitionate in proximitatea intrarilor, conform planului de situatie anexat

documentatiei.

3.5. Zonificarea funcțională

Elemente de concept

Conform temei program a beneficiarului pe teren urmează a se construi

IMOBIL CU REGIM DE ÎNĂLȚIME P+MEZANIN, CU FUNCȚIUNEA DE RETAIL

PARK, REALIZAREA DE PARCĂRI SUPRATERANE, AMENAJAREA INCINTEI CU

SPAŢII VERZI PLANTATE, ALEI CAROSABILE ŞI PIETONALE, ÎMPREJMUIREA

TERENULUI, AMPLASARE SEMNALE PUBLICIARE, AMPLASARE POST TRAFO,

BRANȘARE LA UTILITĂȚI, ORGANIZARE DE ŞANTIER ŞI AMENAJARE ACCESE (

cu un MEZANIN partial).

Etape ale dezvoltarii propuse:

1. La momentul elaborarii documentatiei pe terenul studiat exista noua corpuri de cladire, pentru

care a fost intocmita documentatia in vederea obtinerii autorizatiei de demolare. Se presupune ca la

momentul obtinerii autorizatiei de construire terenul va fi liber de constructii, dupa obtinerea unei

autorizatii de demolare obtinuta in prealabil.

2. Proiectul consta în realizarea unui centru comercial si a amenajarilor exterioare conexe

(aprovizionare, parcare si spatiu pietonal). Se propune construirea centrului comercial dezvoltat pe

un singur nivel si o zona de mezanin, avand o amprenta în plan de formă poligonala. Constructia se

va realiza cu structura prefabricata de beton armat, respectiv structura metalica. Acoperirea se va

face în sistem tip terasa necirculabila cu o structura tip grinzi de beton armat respectiv metal cu

tabla cutata peste care se asaza o bariera contra vaporilor, doua straturi de 10cm vata minerala

bazaltica cu profil de panta, urmate de o hidroizolatie in doua straturi din PVC si un strat protector

de pietris. Închiderile se vor face cu pereti cortina cu tamplarie din aluminiu si panouri

termoizolante tip PIR, local cu placaj compozit tip „bond”. Proiectantul apreciaza clasa de

importanta a cladirii ca fiind clasa a II-a, conform cu prevederile paragrafului 4.4.5. si tabelului 4.3

din Codul de proiectare P100-1 / 2013 clasa pentru care coeficientul de importanta 1= 1.2.

Categoria de importanta a cladirii este C- importanta normala.

Gradul de rezistenta la foc II avand risc de incendiu mijlociu conform normativului P118-1999.

Imobilul studiat este situat in intravilanul municipiului Focsani si este accesibil din Str. Brailei si

Calea Munteniei (DN-E85).

3. Realizarea de parcări supraterane, amenajarea incintei cu spaţii verzi plantate, alei carosabile şi

pietonale, împrejmuirea terenului, amplasare semnale publiciare, amplasare post trafo, branșare la

utilități, organizare de şantier şi amenajare accese.





Pag.

22/31

Retragerile minime propuse ale edificabilului sunt reprezentate in plansele de Reglementari

Urbanistice din cadrul Studiului de oportunitate. Punctual, pentru cladirea propusa se regasesc

urmatoarele retrageri minime si maxime:

Nord-est – minim 4,36m fata de Str. Brailei,

Sud-est –minim 5,15m-maxim13,05m fata de proprietatea SC Balcanic SRL, Coop. Constructorului

Focsani, Calea Munteniei (DN-E85)

Sud-vest– minim 8,60m-maxim13,50m fata de proprietatea SC Salf SA, SC Terra Invest SRL

Nord-vest – minim 20,30m-maxim 40,64m SC Terra Invest SRL

Bilant teritorial propus:

Cladire civila: cladire civila cu functiuni mixte (pentru comert,eventual birouri)

Suprafata teren: 15132,70 mp

S construita propusa: 6339,37 mp

S desfasurata propusa: 7493.31 mp

INDICATORI URBANISTICI PROPUSI

P.O.T maxim 42%

C.U.T. maxim 0,5

Rh P+MEZANIN

H maxim 8,00m - 12,00m

Clădirea se încadrează sub valorile indicatorilor urbanistici reglementați ai zonei:

Regim de inaltime existent: Parter

H atic =8 m/12 m

Regim de inaltime propus: Parter +Mezanin

H max.=12 m

Suprafata parcare exterioara =4279,77mp

Numar total locuri de parcare propuse 188.





Pag.

23/31

3.6. Dezvoltarea echiparii edilitare

Soluția propusă respectă legislația în vigoare și este reprezentată în planșa de Reţele

edilitare și în memoriile de specialitate întocmite. Proiectul respectă avizele operatorilor de rețele

edilitare publice din oras.

Imobilul va fi racordat la utilitatile urbane din zona. Scurgerea apelor pluviale va fi rezolvata

in sistemul de canalizare existent in zona.

Amplasamentul va fi racordat la reţelele de utilităţi, alimentare cu apă, canalizare, energie

electrică şi termică, gaze naturale.

a. Modul de asigurare şi distribuţie al apei potabile

Amplasamentul va fi conectat la reţeaua de utilităţi prin urmare alimentarea cu apă rece a

centrului comercial se va asigura prin racordarea la utilităţile urbane din zona de apă existentă. La

intarea în clădire se va monta un apometru general, conform avizului regiei locale de distribuţie.

b. Modul de asigurare al apei calde curente

Prepararea apei calde menajere din incintă va fi realizată local prin boilere. Grupurile

sanitare sunt finisate cu gresie ceramică porţelanată antiderapantă şi faianţă, dotate cu obiecte

sanitare şi armături corespunzătoare unui standard ridicat.

c.Colectarea şi îndepărtarea apelor uzate

Apele uzate menajere colectate de la obiectele sanitare sunt evacuate către rețeaua existentă în zonă. Apele de condens provenite din funcționarea aparatelor de condiționare a aerului vor fi preluate de instalația de canalizare condens existentă, separată de celelalte instalații de canalizare (menajeră și pluvială). Pentru preluarea condensului se vor utiliza conducte din polipropilena imbinate cu mufe si garnituri din cauciuc. Apele meteorice care provin din ploi sau din topirea zăpezilor de pe acoperişul clădirii vor fi evacuate în reţeaua de canalizare. Acoperişul clădirii va fi prevăzut cu pante de curgere către receptorii de apă meteorică/ sistemul de jgheaburi si burlane. Apele pluviale sunt considerate convențional curate și se descarcă direct fără preepurare în rețeauade canalizare și, de aici, prin intermediul unui cămin racord de apă meteorică, se vor evacua în rețeaua stradală de canalizare. Reţeaua de canalizare pluvială internă va fi separată de reţeaua de canalizare a apelor uzate menajere internă. Apele accidentale provenite de pe suprafețele parcajelor vor fi preluate cu ajuotrul sifoanelor de pardoseală si evacuate in reteaua de canalizare a orasului. Toate apele deversate în rețeaua publică de canalizare vor respecta normele prevăzute în NTPA002 – 2002.

d. Alimentarea cu energie termică

Încălzirea spaţiilor închise va fi asigurată prin termoventilaţie iar caldura propriu zisă va fi

produsă printr-o centrală termică proprie, care va funcţiona cu gaze naturale sau electrica.





Pag.

24/31

e.Alimentarea cu energie electrică

Alimentarea cu energie electrică va fi asigurata prin racordarea la reteaua electrica existenta

in zona.

f.Telecomunicații

Racordul telefonic se va realiza la rețelele existente în zonă.

g.Alimentarea cu gaze naturale

Alimentarea cu gaze naturale se va realiza prin racordarea la reteaua existenta in zona. h.Evacuarea rezidurilor menajere solide

Depozitarea gunoiului menajer se va face in spatiile special amenajate ce se vor amenaja in

incinta. Colectarea resturilor menajere și a diverselor deșeuri se face în saci de material plastic, cu

sortare prealabilă, transportați cu ajutorul cărucioarelor speciale la gospodăria de gunoi. Deșeurile

sunt depozitate în europubele de unde sunt ridicate zilnic, conform contractului încheiat de către

beneficiar cu societatea specializată. Evacuarea gunoiului și a resturilor menajere nu se

intersectează cu fluxul de aprovizionare – preparare – servire produse alimentare.

3.7. Protecția mediului

Teritoriul administrativ Focşani este situat în zona de curbură a Carpaţilor Orientali, în partea cea

mai de nord a Câmpiei Române şi anume Câmpia Siretului şi cuprinde municipiul Focşani şi localităţile

Mândreşti Moldova şi Mândreşti Munteni. 2 Raportul anual privind starea mediului în judeţul Vrancea,

Agenţia pentru Protecţia Mediului Vrancea, 2009 24 Din punct de vedere geomorfologic, întreaga zonă are

aspect de câmpie, cu altitudini de 50 – 58 m deasupra nivelului mării şi panta de cca. 5% de la nord-vest

către sud-est. Oraşul s-a dezvoltat pe vechiul curs al râului Milcov, la 450 41` latitudine nordică şi 270 12`

longitudine estică.

Sursele de poluare zonală sunt reprezentate, în special, prin produși de ardere a

carburanților în motoarele autovehiculelor (surse mobile trafic rutier) - (oxizi sulf, oxizi azot, monoxid

carbon, pulberi în suspensie, aldehide, hidrocarburi volatile, plumb). Influența acestora va fi

mult diminuată prin proiectarea de de spații verziaferente locurilor de parcare din incinta.

În zona studiată se vor executa plantări de arbori și arbuști, conform unor viitoare proiecte

de amenajare peisageră.

Deșeurile rezultate, atât din activităţi de construire cât și ca urmare a funcționării viitoarelor

construcții, vor fi preselectate și depozitate în containere închise și vor fi evacuate periodic, prin

contract cu o societate de salubritate si sunt detaliate mai jos.

Se va respecta legislația în vigoare privind protecţia mediului. În acest sens se va elabora un

studiu de impact de mediu și vor fi reglementate spațiile verzi optime daca autoritatea locala

autorizata va solicita.





Pag.

25/31

Protectia aerului:

Coşul de fum de la centrala termică va fi dimensionat corespunzător, realizat din metal, cu pereţi

dubli, termoizolaţi. Coşul de fum se va ridica 1,50 m deasupra aticului, astfel încât să se asigure

dispersia corespunzătoare a fumului.

Protectia calităţii apelor: Pe timpul executiei: Pe timpul executiei se urmareste minimizarea consumului de apa prin utilizarea rationala a apei, cat si decantarea apelor uzate in reteau publica fara poluanti. Pe timpul transportului pamantului din excavatii nu va curge noroi sau apa cu impuritati din sol, astfel incat sa nu colmateze gurile de scurgere ale domeniului public. Sursele de poluare pot fi numai in situatii accidentale, fisurarea canalizarii si infiltrarea suspensiilor din sol, deversarea substantelor chimice interzise din neglijenta personalului necalificat. Pentru evitarea acestora se va instrui tot personalul lucrator, cu normele si legislatia in viguar,e dar si cei care lucreaza sub-anteprenor. Pe timpul functionarii: Asa cum a fost prezentata la capitolul Utilitati evacuarea apelor uzate se face prin evacuarea in reteaua publica stradala. Pentru parcaje, apele pluviale vor fi preluate cu ajuotrul sifoanelor de pardoseală si evacuate in reteaua de canalizare a orasului. Toate apele deversate in reteaua publica de canalizare vor respecta normele prevazute in NTPA002 – 2002.

Protecţia aerului: Pe timpul executiei: Pe timpul executie se urmareste ca disconfortul creat in timpul sapaturii, din degajarea prafului, sa se reduca prin stropiri succesive cu apa a stratelor de sol excavat. Pe timpul transportului pamantului din excavatii se va acoperii camionul cu o prelata, pentru diminuarea antrenarii particulelor de praf. Sursele de poluare pot fi la interior, numai daca nu se folosesc vopseluri pe baza de apa, dar si din sudura partilor metalice. Pentru evitarea acestora se propune achizitionarea vopselurilor pe baza de apa in proportia cea mai mare, minimizarea degajarii compusilor organici volatili, achizitionarea partilor constructive vopsite deja. Pe timpul functionarii: Sursa de poluare a aerului este centrala termica . Se vor respecta limitele admisibile din legislatia in viguare Ord. 462/1993.

Protecţia împotriva zgomotului şi vibraţiilor: Pe timpul executiei: Sursele de poluare fonica sunt in timpul sapaturii, cat si executie satlpi si grinzi din beton – armat, dupa care cladirea se inchide cu pereti la exterior si sunetul se minimizeaza considerabil. Se propune respectarea in executie a regulamentului intern: -Respectarea programului de functionare avizat de Primaria Municipiului Focsani. -Minimizarea zgomotului produs de utilaje prin functionarea rationala, nu se permite stationarea cu motorul pornit Sursa de poluare fonica prin zgomot puternic poate fi accidentala, prin scapare, ciocnire, spargere a elementelor de constructii, se va incerca eliminarea prin instruire personalului angajat si subcontractorilor. Pe timpul functionarii:





Pag.

26/31

Sursa de poluare fonica este de instalatia de ventilatie, ventilatoare de introducerea / evacuare a aerului si instalatia de climatizare, care sunt montate pe acoperis. Se vor respecta limitele admisibile din legislatia in viguare STAS 10009/1988, STAS 6156/1986.

Protecţia împotriva radiaţiilor:

Nu este cazul

Protecţia solului şi a subsolului: Pe timpul executiei: Pentru protectia solului si a apei, in organizarea de santier se vor efectua urmatoarele lucrari / masuri de protectie : - imprejmuire cu gard a incintei organizarii de santier; delimitarea fizica se va face astfel cu exactitate pentru a nu produce distrugeri inutile de teren; - alimentarea cu carburanti, repararea si intretinerea mijloacelor de transport si a utilajelor folosite pe santier se vor face numai la societati specializate si autorizate; - se vor evita pierderile de carburanti sau Iubrifianti la stationarea utilajelor; astfel ca, toate utilajele folosite vor fi atent verificate zilnic; - organizarea de santier va dispune de toalete ecologice, iar constructorul va avea in vedere intretinerea toaletelor ecologice, prin contract cu o firma autorizata; - Ia parasirea incintei organizarilor de santier, rotile autovehiculelor se vor curata pe rampa spalare auto; - constructorul va trebui sa respecte conditiile de mediu si de executie a lucrarilor impuse prin caietul de sarcini pentru realizarea lucrarilor. Prevenirea oricarei poluari acidentale prin instruiri periodice si fizic prin utilizarea materialului absorbant ori de cate ori este nevoie. Pe timpul functionarii: Centrul comercial nu poate impacta solul si subsolul decat accidental prin:

o Poluare spatiu verde de catre persoane rau intentionate cu deseuri solide sau lichide o Fisurarea retelei de canalizare prost executata

Daca, vor apare astfel de accidente se vor remedia, iar prejudiciul va fi suportat conform legii. Se va respecta legislatia privind poluarea mediului Ord. 756/1997.

Protecţia ecosistemelor terestre şi acvatice: Obiectivul nu va afecta ecosistemele terestre si acvatice, in executie si nici in functionare.

Protecţia aşezărilor umane şi a altor obiective de interes public: Obiectivul nu va afecta alte obiective de interes public, zona de locuit, zona de agrement si culturala, pentru ca se vor lua toate masurile de diminuare a surselor de poluare. Sursa de poluare fata de zonele invecinate este atmosferic, inclusiv zgomot. Se constata ca distantele fata de cladirile invecinate, cat si perdeaua vegetala matura, nu vor crea diconfort pe perioada executie.

Gospodarirea deseurilor generate pe amplasament: Pe timpul executiei: Deseurile se vor colecta si stocate (numai in incinta gospodariri de deseuri inscriptionata cu containere special amenajate pentru ficare tip de deseu) provizoriu si selectiv, conform HG 856/2002, pricipalele tipuri rezulate in timpul executiei sunt:





Pag.

27/31

1 Menajer, ambalaje, beton asfaltic concasat din parcarea existenta, plastic, feroase, neferoase, cartoane, material vegetal (toaletarea copaceilor, iarba) Singurul deseu care poate fi refolosit (calitatea lui o va stabili constructorul dupa demolare) este beton asfaltic concasat, care poate fi utilizat in refacerea cailor de acces pentru noua investitie. Se vor elimina/ valorifica cu societati autorizate pentru acest serviciu de preluare a deseurilor, responsabil va fi constructorul. Pe timpul functionarii: Din activitatile desfasurate se vor produce deseuri menajere si deseuri alimentare generate de zonele incintei. Deseurile generate se vor depozita local in containere speciale, apoi urmand sa fie transportate spre spatiile de depozitare si reciclare deseurii situate la parter, avand acces auto carosabil direct. Deseurile vor fi preluate de firme specializate, contractate in acest sens. Se va respecta toata legislatia in viguare privind deseurile L211/2011, HG 856/2002, HG 621/2005. Gospodărirea substanţelor şi preparatelor chimice periculoase: Pe timpul executiei: Se vor utiliza substante chimice precum: vopsea, grunduri, vaseline etc. Se incearca folosirea acestor produse din ce in ce mai ecologice pentru mediu inconjurator dar si protejand personalul angajat. Este interzisa devesarea resturilor de substante chimice la canalizare sau direct pe sol, cat si reutilizarea ambalajelor dupa consumarea produselor. Pe timpul functionarii: Obiectivul nu va genera substante sau preparate chimice periculoase, se vor utilize in igienizare si curatarea pardoselilor si grupurilor sanitare detergent de uz casnic biodegradabili.

3.8. Obiective de utilitate publica

În scopul realizării unei calități mai bune a spațiului și a vieții urbane, nu se mai propun

lucrări și obiective publice – lucrări de utilitate publică intrucat investitia propusa nu necesita aceste

aspecte.

CAPITOLUL 4:

4. CONCLUZII

4.1. Strategie de dezvoltare urbană

Obiectivul propus prin actuala documentație de urbanism de tip Studiu de Oportunitate si

ulterior PUZ se va realiza în acord cu tendințele actuale de dezvoltare a zonei și se va integra din

punct de vedere funcțional, arhitectural și estetic cu caracterul actual al zonei și cu fondul construit

existent.

P.U.Z.–ul nu reprezintă o fază de investiţie, ci o fază premergătoare realizării investiţiei,

care va fi inceput dupa avizarea Studiului de Oportunitate in cadrul Comisiei Tehnice de Urbanism.





Pag.

28/31

Prevederile P.U.Z.–ului se realizează etapizat, pe probleme prioritare, menite să răspundă

direct necesităţilor de dezvoltare a zonei.

Proiectul propus are ca scop rezolvarea relaționării dintre sistemul de spații verzi, sistemul

de circulații existent și cadrul construit existent - contextul funcțional (caracteristica zonei fiind

mixitatea funcțională), jucând rolul de pivot între propunere, situația existentă și prevederile sau

sugestiile studiilor sau proiectelor de specialitate elaborate anterior acestei documentații.

Prin regulamentul propus se urmăreşte refuncţionalizarea terenului prin trecere lui

din subzona actuală de folosire - depozitare, teren neamenajat etc.- astfel încât să se integreze în

tendinţele de dezvoltare ale zonei (subzona mixtă) şi, ca urmare, unificarea morfologiei şi a

imaginii urbane a zonei.

Se propune construirea centrului comercial, avand o amprenta în plan de forma poligonala, cu

regim de inaltime parter si mezanin in zona vestica a cladirii, avand functiunea de comert. Cladirea

este pozitionată conform documentatiei tehnice desenate.

4.2. Prognoza de compoziţie urbană:P.O.T., C.U.T. posibil-justificat

Ţinându-se cont de evoluţia zonei confirmată prin modificările aduse P.U.G.-ului prin PUZ-ul

aprobat anterior pe amplasament si confirmata de noile propuneri din PUG-ul in curs de elaborare,

prin documentaţii de urbanism ulterioare cât şi de tipologia funcţională şi arhitecturală

a imobilelor construite şi preconizate a fi construite în zonă, propunerea de compoziţie urbană şi

de edificare (aşa cum reiese din aplicarea indicatorilor urbanistici) este întocmită astfel încât să

asigure integrarea noii soluții în dezvoltarea locală.

Astfel au fost tratate următoarele categorii generale de probleme:

Realizarea unei dezvoltări urbane corelată cu necesitățile actuale ale pieței, cu legislația în

vigoare și cu tendințele de dezvoltare urbană ale orașului;

Zonificarea funcţională a terenului în suprafaţă de aprox. 1,5 ha;

Valorificarea punctelor tari, competențelor distinctive și oportunităților terenului;

Schimbarea funcțiunii din zonă unitatilor agricole în zonă destinată comerțului si serviciilor,

zonă verde, parcari etc.

Statutul juridic al terenurilor;

Lucrări de amenajare a terenului;

Măsuri de protecţie a mediului;

Reglementări specifice detaliate - permisiuni şi restricţii – incluse în Regulamentul Local de

Urbanism (R.L.U.) aferent P.U.Z.-ului ulterior elaborat.

Din această perspectivă se propune reconformarea zonei studiate prin reconversia UTR-ului

din PUG aprobat în subzona situată în afara zonei centrale cu funcţiunea de poli urbani cu

clădiri de înălţime medie, având în principal următoarele utilizări funcționale de interes general

specifice:

Centru comercial de factură urbană; Centre comerciale, magazine cu plazza interioară, galerii comerciale. Cinematograf, multiplex; Servicii profesionale, colective şi personale, servicii specializate pentru comerţ şi pentru

funcţionarea zonei cu caracter central, pentru întreţinere şi grupuri sanitare;





Pag.

29/31

Restaurante, cofetării, cafenele, baruri, terase; Agenţii imobiliare, întreţinere corporală, manufactură fină, croitorie, marochinărie etc. Poşta şi telecomunicaţii (releu infastructură); Edituri, centre media; Activităţi asociative diverse;

Biblioteci, mediateci; Cazinou; Centre de recreere şi sport în spaţii acoperite şi descoperite; Spaţii pentru târguri şi expoziţii; Alimentaţie publică: restaurant, bistro, fast-food, cantină, cofetărie, cafenea, bar, club; Centre comerciale, magazine cu plazza interioară, galerii comerciale, comerţ cu obiecte de

artă;

Parcaje de descongestionare a circulaţiei în zona centrală protejata; birouri functiuni specifice zonei etc.

INDICATORI URBANISTICI PROPUSI

P.O.T maxim 42%

C.U.T. maxim 0,5

Rh P+MEZANIN

H maxim 8,00m - 12,00m

Considerăm astfel oportună elaborarea documentației de tip Plan Urbanistic Zonal cu respectarea condițiilor mai sus menționate și legislației în vigoare.

4.3. Consecințe economice și sociale la nivelul unității administrativ-

teritoriale

Imaginea publică a zonei este o descriere atât a modului în care instituţiile publice,

ansamblurile de locuit și peisajul urban sunt percepute de către cetăţeni , cât şi a modului în care

reprezentanţii managementului public dar și investitorii privați doresc să fie percepută această

imagine prin produsele şi serviciile oferite publicului realizate şi furnizate clienţilor.

La nivelul unității administrativ-teritoriale, prin noua investiție se aduc beneficii pentru

locuitori (ca o consecință socială), atât prin realizarea park retailului, care va deservi local zona, cât

și prin amenajările peisagere de curatire a zonei acum neamenajata si lasata in paragina, cât și prin

noile marcaje rutiere si semnalistică rutieră pe care investiția o va aduce. Toate acestea vor conduce

către o imagine mai bună a zonei, către un trafic mai fluent si mai sigur pentru pietoni (prin

instituirea unor treceri de pietoni bine semnalizate).

La nivelul zonei, nu există zone retail de o astfel de anvergură, care să deservească locuitorii

și mai mult, produsele noului magazin, aduc o notă de noutate în întreaga zonă.

La nivel economic, expansiunea zonelor de retail în întreaga zonă, este doar o încercare

timidă de a-și dinamiza afacerile, puțini retaileri reușind să-și atingă targhetul promis cliențiilor.

Segmentul marketurilor și al supermarketurilor, unde au fost raportate creșteri de vânzări de până la

30% față de 2014-2015 (sursa www.magazinulprogresiv.com) reprezintă clar cererea din piață. În

zona de nord a tarii, zonele de retail sunt zone multifunctionale ce cuprind atat supermarketuri cat si





Pag.

30/31

magazine specifice de textile, electrocasnice etc. Se poate observa ca densitatea magazinelor și

razele de deservire ale acestora, conformsituatiei din teren demonstrează o distribuție echilibrată a

acestora, în funcție de densitatea populației.

Din punct de vedere juridic, terenul studiat este liber de orice sarcini și nu face obiectul nici unui

litigiu. Noile realități și tendințe de dezvoltare urbană confirmă perspectiva conturată pentru această

zonă de a susține dezvoltarea unor funcțiuni de interes municipal și extramunicipal și de trasformare

și consolidare într-un punct major de interes, de tip zonă centrală, reper pentru zona metropolitană,

care va prelua presiunea pusă pe zonele accesibile ale orașului pentru dezvoltarea unor complexe

funcționale ce necesită suprafețe foarte mari de teren, ce permit concentrări mari de vizitatori,

aprovizionare intensă prin mijloace de transport rutier de mare capacitate care reclamă infrastructuri

mari de trasport, imposibil de asigurat în țesutul urban al zonei centrale istorice, caracterizată printr-

o tramă stradală dificil de extins datorită limitărilor impuse de fronturile tradiționale dens construite,

care încorporează și păstrează în ele evoluția urbană a orașului.

Conversia acestei zone va avea consecinţe pozitive din punct de vedere economic şi social

deoarece va conduce în final la conturarea zonei ca zonă multifuncțională cu accent pe dotări de

interes municipal și extramunicipal, cu un impact pozitiv asupra imaginii generale a acestei părți

importante a orașului, fără degradări ale mediului înconjurător.

4.4. Categorii de costuri

Categorii de costuri ce vor fi suportate de investotori privați

Compania ce dorește dezvoltarea PARK RETAILULUI FOCSANI ( SC PK RED SRL), va

suporta toate cheltuielile ce decurg din realizarea investiției, cheltuieli ce țin de imobilul deținut

și amenajările aferente. Toate cheltuielile vor conduce către:

1. Costurile cu elaboararea tuturor documentelor necesare aprobarii PUZ-ului si obtinerii

Autorizatiei de Construire ce vor sta la baza realizarii investitiei si aplicarii si monitorizarii tuturor

prevederilor din actele oficiale ce sunt aferente celor doua documente amintite anterior;

2. Realizarea unei dezvoltări urbane coerente;

3. Zonificarea funcţională echilibrată a terenului în suprafaţă de aprox. 1,5 ha;

4. Lucrări de amenajare a terenului, respectiv:

- realizarea de accese si semnalistica aferenta;

- împrejmuiri dacă este cazul;

- amenajarea de platforme pentru parcaje;

- amenajarea peisagistică a spatiilor verzi propuse;

- plantarea cu arbori și arbuști conform normelor în vigoare;

- realizarea marcajelor și indicatoarelor pentru accesele de pe cele doua strazi, daca este cazul si

daca autoritatile o impun;

- realizarea branșamentelor pentru conectarea la rețelele edilitare ale zonei;

- realizarea măsurilor de publicitate ( totem, panouri etc)

- etc.

5. Realizarea park retail-ului;

6. Măsuri de protecţie a mediului;





Pag.

31/31

Categorii de costuri ce vor fi suportate de autoritățile publice locale

Autoritățile locale vor suporta cheltuielile ce decurg din:

- cheltuieli cu personalul angajat in institutiile ce analizeaza, avizeaza si aproba

documentatiile necesare obtinerii si implementarii investitiei;

- orice amenajare ce decurge din reorganizarea circulatiei publice, daca aceste

prevederi sunt impuse in proiecte ale primariei;

-orice expropiere ce decurge din dezvoltarea tramei stradale (obiectivele de utilitate publică),

daca va fi cazul;

Întocmit,

urb. Olga Ilie

urb. Miruna Blejan

urb. Miruna Vassopol

urb. Catalin Oncescu

Verificat,

urb. Lavinia Otelea

Date post:	02-Jan-2020
Category:	Documents
Upload:	others
View:	79 times
Download:	0 times

STUDIU DE OPORTUNITATE - Focșani...Studiu de Oportunitate - Memoriu Tehnic Explicativ CONSTRUIRE...

Documents