Proiect Evaluare Luminita (Repaired)

7/27/2019 Proiect Evaluare Luminita (Repaired)

1/59

3

1. Rezumatul faptelor principale si a concluziilor1.1. Beneficiarul lucrarii

Proprietarii imobilului: Zamfir Liviu si Zamfir Steluta

1.2. Tipul si adresa proprietatiiDescrierea de ansamblu a proprietatii: imobil tip casa de locuit format din subsol

partial si parter situat pe un teren de 2026m2 in intravilanul comunei Blejesti, stradaPitesti.

Adresa: com. Blejesti, jud. Teleorman, str. Pitesti, nr. 404.

1.3. Dreptul de proprietate evaluatImobil intabulat in cartea funciara a comunei Blejesti sub numarul 615 din

15.06.1992.

1.4. Scopul evaluariiVanzarea proprietatii imobiliare

1.5. Data inspectiei: 18.03.20131.6. Data evaluarii: 21.03.20131.7. Data raportului: 21.03.20131.8. Baza de evaluare. Tipul valorii

Raportul de evaluare determin valoarea proprietii imobiliare ce este propus spre vnzare.Valoarea propus este valabil la data evalurii i a rezultat n urma calculelor efectuate i dinanaliza comparativa datelor deinute de evaluator.

Proprietatea de evaluat este fr restricii de form i dimensiune, de calitatea imobilelorvecine sau a locuitorilor, putndu-se proceda la estimarea unei valori de pia, utilizabile

pentru scopul exprimat.Valoarea de piareprezint suma estimat pentru care o proprietate ar putea fi schimbat

la data evalurii, ntre un vnztor decis i un cumprtor hotrt ntr-o tranzacie cu predeterminat obiectiv, dup o activitate de marketing adecvat, n care fiecareparte a acionatn cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri" (conform standardului internaional IVS1 publicat de Comitetul Internaional pentru Standarde de Evaluare - IVSC - la 01.06.1995 iadoptat de ctre - ANEVAR - Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia).

Valoarea este extrinsec bunului sau serviciului la care se refer; ea este creat subiectiv de

participanii de pe o anumit pia. Relaiile care creeaz valoarea sunt complexe i valoarease schimb cnd se modific factorii ce o influeneaz.


2/59

4

De regul sunt patru factori economici interdependeni care creeaza valoarea: utilitatea,raritatea, dorina i puterea efectiv de cumprare. Toi factorii trebuie s fie prezen i pentruca o proprietate imobiliar s aib valoare.

1.9.

Rezultatul evaluariiValoarea finala pentru proprietatea evaluata este conform opiniei

evaluatorului:147308 euro.

1.10. Clauze de nepublicare si confidentialitateConform capitolului 2.6. Ipotezele evaluarii si conditiile in care s-a efectuat

evaluarea.


3/59

5

2. Generalitati (premisele evaluarii)2.1. Obiectul evaluarii

Descrierea de ansamblu a societatii: Descrierea de ansamblu a proprietatii: imobiltip casa de locuit format din subsol partial si partersituat pe un teren de 2026m2 inintravilanul comunei Blejesti, strada Pitesti.

Adresa: com. Blejesti, jud. Teleorman, str. Pitesti, nr. 404.Situatia juridica: Intabulat in cartea funciara a comunei Blejesti sub numarul 615 din

15.06.1992.

Teren: intravilan situat in com. Blejesti, jud. Teleorman, provenit din achizitia acestuia inbaza contractului de vanzare-cumparare autorizat sub nr. 2713/17.06.1992, care seintabuleaza in favoarea lui Zamfir Liviu si Zamfir Steluta cu titlu de drept de cumparare.Casa: drept de proprietate in baza Legii Fondului Funciar conform adeverintei nr.615 din15.06.1992 si a procesului verbal de punere in posesie nr. 465 din 08.06.1992, eliberate decomisia com. Blejesti, jud. Teleorman.Proprietari: Zamfir Liviu si Zamfir Steluta asa cum rezulta din cartea funciara nr. 615.Act de proprietate: teren + cladire in baza contractului de vanzare-cumparare autorizat subnr. 2713/17.06.1992.

2.2. Scopul evaluariiStabilirea valorii de pia a ternului + constructie ce urmeaz a fi vndut. In acest sens se arein vedere formarea unei baze de referinta pentru vanzator pentru determinarea unor preturi devanzare acceptabile corespunzatoare pietei de profil. In consecinta, prin prezentul raport deevaluare se solicita determinarea valorii de piata a bunului respectiv.

2.3. Data evaluarii: 21.03.2013Deci valoarea determinata conform prezentului raport de evaluare este valabila la data

21.03.2013.

2.4. Metodologia de evaluareEvaluarea imobilului se face conform legislaiei i metodologiei n vigoare i corelatcuspecificul economiei de pia liber. Etapele parcurse sunt:

documentarea, pe baza unei liste de informaii furnizate de ctre proprietar;

inspecia amplasamentuluii al zonei, aprecierea strii tehnice a cldirii;

stabilirea limitelor i ipotezelor care au stat la baza elaborrii raportului;

selectarea tipului de valoare estimat n prezentul raport;

analiza tuturor informaiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere alevalurii;

aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valoriiproprietiiimobiliare.


4/59

6

Documentele i informaiile ce stau la baza evalurii sunt n principal urmtoarele:

Certificat de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului si cladirii nr.2713/17.06.1992.

Documentaie tehnic;Documentele atest dreptul de proprietate asupra imobilului, ns nu se poate da nici ogaranie asupra legalitii i corectitudinii lor, evaluatorul nefiind calificat n acest domeniu.

Se vor analiza i utiliza n principal:

informaii de pe piaa imobiliar a judeului Teleorman, date obinute din ziarelelocale si internet;

statistici ale evaluatorului;

informaiile rezultate n urma inspectrii imobilului;

actele de proprietate privind imobilul

Proprietatea se evalueaz n funcie de tip (teren, cas, apartament, vil, sediu

administrativ,secie de producie, etc.) conform urmtoarelor acte normative i standarde:

- Standardele ANEVAR

- Decretul Lege nr.61-1990

- Decretul Consiliului de Stat nr.93-1977

- Decretul Consiliului de Stat nr.256-1984

- H.G.449-90, H.G.1109-90, H.G.239-91, H.G.776-91- H.G.412-92, H.G.177-93, H.G.179-93, H.G.206-93

- Indici de actualizare stabilii de MLPTL

- Informaii i date de pe piaa imobiliar a judeului Teleorman

Metodologia de calcul a "valorii de pia" a inut cont de scopul evalurii, tipul

proprietilor i de recomandrile standardelor ANEVAR:

GN 1 - Evaluarea proprietii imobiliare

IVS 1Valoarea de pia - baza de evaluare IVS 2Baze de evaluare diferite de valoarea de pia

IVS 3Raportarea evalurii

Avnd n vedere elementele caracteristice ale imobilului, utilitile i dotrile speciale,amenajrile interioare i exterioare, amplasarea acestuia, scopul evalurii precum iinformaiile disponibile, n prezenta lucrare se va determina valoarea proprietii prinurmtoarele metode de evaluare specifice, utilizate n rile cu economie de pia liber i

agreate de ANEVAR, i anume: Metoda costurilor


5/59

7

Metoda comparaiei directe Abordarea pin capitalizarea venitului Metoda comparaiei directe pentru terenuri Tehnica rezidual

1. Metoda costurilor - prin aceast metod se ncearc estimarea diferenei pe care opercepe cumprtorul ntre proprietatea imobiliar evaluat i o cldire nou construit cu outilitate optimal. Se estimeaz costul de a construi o replic sau un nlocuitor pentru ostructur existent, din care s se scad apoi deprecierea (uzura) proprietii evaluate,estimat la data evalurii. Fundamentul acestei metode este principiul substituiei (nici uncumprtor nu va plti mai mult pentru o proprietate imobiliar dect costul de a achiziionaimediat un teren i o cldire cu o utilitate i atractivitate similar).

Metoda costului este important n estimarea valorii de pia a construciilor noi sau relativnoi, deoarece n aceste cazuri costul i valoarea de pia sunt de obicei apropiate.

2. Metoda comparaiei directe - estimarea valorii de pia se face prin analizarea pieeispre a gsi proprieti similare, i comparnd apoi aceste proprieti cu cea n evaluare.Premisa major a acestei metode este c valoarea de pia a unei proprieti imobiliare este nrelaie direct cu preurile unor proprieti competitive i comparabile.

Analiza comparativ se axeaz pe asemnrile i diferenierile ntre proprieti i tranzaciicare influeneaz valoarea. Ca o limitare a acestei metode, ea se aplic rareori la proprieticu destinaie special, pentru c pe pia se vnd puine asemenea proprieti.

Totui, aceast limitare a metodei nu se aplic n sfera de aciune a creditului ipotecar i/sau

imobiliar, unde pe pia se tranzacioneaz proprieti cu destinaia de reedin. Aceastmetod este foarte indicat a se folosi n determinarea valorii de pia a unui imobil, pentru cofer o imagine destul de precis asupra valorii pe care o posed acel imobil i pe carepiaa orecunoate la acel moment specific.

3.Abordarea prin capitalizarea venitului, reprezint valoarea de pia a proprietilorimobiliare care este determinat pe baza capacitii proprietii de a genera venit. Abordarea

prin capitalizarea venitului se bazeaz pe principiul anticiprii, conform cruia valoarea estecreat de beneficiile viitoare anticipate (fluxurile de venit). Capitalizarea venitului ia nconsiderare informaiile asupra veniturilor i cheltuielilor comparabile pentru a stabili venitulnet (din exploatare) al proprietii de evaluat. Capitalizarea se face fie prin aplicarea uneisingure rate (rata de capitalizare total, rata pentru toate riscurile) asupra venitului dintr-unsingur an, fie prin aplicarea unei rate de actualizare (care reflect rentabilitatea investiiei)asupra unei serii de venituri previzionate pentru o anumit perioad.

4. Metoda comparaiei directe pentru terenuri - se bazeaz pe principiul economic alsubstituiei. Metoda se utilizeaz pentru evaluarea terenurilor libere sau care se consider a filibere pentru scopul evalurii. Valoarea terenului deriv din informaiile de pia ale

preurilor de tranzacie ale unor terenuri similare, respectiv valoarea de pia poate fi

determinat n urma analizei preurilor de pia ale terenurilor libere comparabile, din aceeaiarie de pia, care au fost tranzacionate la o dat apropiat de data evalurii. Analiza


6/59

8

preurilor la care s-au efectuat tranzaciile sau a ofertelor de vnzare de terenuri similarelibere este urmat de efectuarea unor corecii ale preurilor terenurilor libere comparabile,

pentru a cuantifica diferenele dintre preurile pltite sau cerute pe unitatea de suprafa,cauzate de diferenele caracteristicilor specifice ale proprietilor i tranzaciilor (numite

elemente de comparaie). Aceast metod este cea mai uzual i preferabil tehnic deevaluare a terenului, cu condiia s existe informaii suficiente despre vnzrile de terenurisimilare, din aceeai arie de pia.

n cazul c nu exist un numr suficient de vnzri sau de oferte de vnzare de terenurisimilare sau n situaia n care evaluatorul ar trebui s fac multe i ample corecii ale

preurilor de tranzacie ale unor terenuri cu caracteristici mult diferite de cele ale terenului ncauz, care nu ar asigura credibilitatea rezultatului aplicrii metodei comparaiei vnzrilor,evaluatorul de proprieti imobiliare are la dispoziie alte 5 metode de evaluare a terenului.Credibilitatea rezultatelor obinute din aplicarea acestor 5 metode, mai puin preferate,depinde de profunzimea analizelor, de fundamentarea ipotezelor i a raionamentului

profesional al evaluatorului.

5. Tehnica rezidual a terenului este nscris n abordarea prin venit, fiind utilizatcnd fluxul de venit este dependent att de construcii i amenajri, ct i de teren.

Etapele aplicrii acestei metode sunt: determinarea venitului net din exploatare (VNE) anual total al proprietii; determinarea VNE anual alocabil construciilor pe baza ratei de capitalizare aferente

construciilori scderea acestuia din VNE anual total al proprietii; capitalizarea VNE rmas (rezidual), care este alocabil numai terenului, cu o rat de

capitalizare adecvat.

Cele trei condiii ale aplicrii acestei metode sunt: cunoaterea CIN a cldirilor (construciilor) i amenajrilor sau posibilitatea

determinrii acestuia cu credibilitate; cunoaterea venitului net total din exploatare al proprietii sau posibilitatea

determinrii acestuia cu credibilitate; posibilitatea obinerii nivelurilor de pia ale ratelor de capitalizare ale terenurilor i

cldirilor.

Aceast tehnic de evaluare se utilizeaz n dou situaii:

cnd nu exist terenuri libere vndute sau oferite la vnzare, n aria de pia aterenului supus evalurii;

pentru testarea fezabilitii financiare a utilizrilor posibile ale unui amplasament, ncadrul analizei celei mai bune utilizri.

2.5. Tipul evaluariiDe regul sunt patru factori economici interdependeni care creeaza valoarea:

utilitatea, raritatea, cererea, siguranta i transferabilitatea. Toi factorii trebuie s fie prezeni

pentru ca o proprietate imobiliar s aib valoare.


7/59

9

Utilitatea este abilitatea proprietatii de a satisface cerintele sau dorintele umane, cum suntde exemplu adapostul, spatiul privat sau castigul.

Raritatea desemneaza cerinta ca oferta sa fie limitata fata de cerere.Cererea este necesitatea sau dorinta subiectiva de a obtine serviciul sau satisfactia generate

de proprietate, pe baza puterii de cumparare sau a capacitatii financiare.Siguranta desemneaza calitatea unei proprietati de a fi amplasata intr-un mediu in careactioneaza legea si ordinea, in asa fel incat investitorii in proprietati imobiliare sa nu riste

pierderea dreptului de proprietate in urma unor eventuale manifestari negative aleincertitudinilor politice sau legislative.

Transferabilitatea semnifica faptul ca dreptul de proprietate poate trece de la o persoana laalta cu o usurinta relativa.

Principalele categorii de valoare care se pot atasa proprietatilor imobiliare sunt:

Valoarea de piata;

Valoarea de utilizare;

Valoarea de investitie;

Valoarea de asigurare;

Valoarea de impozitare;

Costul de inlocuire net (CIN);

Valoarea de casare;

Valoarea de lichidare (in urma unei vanzari fortate);

Valoarea speciala.Tipul de evaluare este acela de determinare a valorii de piata al proprietatii imobiliare

respective.

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata,

la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu

pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care

partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara costrangere.

2.6. Ipotezele evaluarii si conditiile in care s-a efectuat evaluareaAcest raport de evaluare a fost elaborat pe baza urmtoarelor ipoteze i condiii generalelimitative:

selectarea metodelor de evaluare, ct i modalitile de aplicare, s -au fcut avnd nvederestatutul actual al proprietii supuse evalurii, astfel nct valorile estimate sconduc la ovaloare ct mai apropiat de cea la care va fi ncheiat tranzacia;

nu se asum nici o responsabilitate privind descrierea situaiei juridice sau aconsideraiilorprivind actele de proprietate. Se presupune ca actul de proprietate estevalabil i proprietatea poate fi vndut dac nu se specific altfel;

proprietatea este evaluat ca fiind liber de orice sarcini;

informaiile furnizate sunt considerate a fi autentice, dar nu se poate garanta ntotalitateprecizia lor;


8/59

10

proprietatea a fost vizionat i inspectat personal de ctre evaluator;

toate documentaiile tehnice se presupune a fi corecte. Materialul grafic din acestraportare rolul de a ajuta la descrierea proprietii;

evaluatorul nu va fi fcut rspunztor pentru existena unor vicii ascunse privind

construciile i/sau factorii de mediu care ar putea influena valoarea, evaluatorulneavnd competenele necesare i, prin urmare, nu poate da nici o garanie referitoarela starea tehnic sau economic a imobilului;

se presupune c toate autorizaiile, certificatele de funcionare i alte documentesolicitatede autoriti legale sau administrative locale sau naionale, de ctreorganizaii sau instituiiprivate au fost sau pot fi obinute sau rennoite pentru oricaredin utilizrile pe care sebazeaz estimrile valorii din cadrul raportului;

se presupune c utilizarea terenului i a construciilor corespunde cu granieledescrise inu exist alte servitui, cu excepia celor prezentate n prezentul raport;

evaluatorul nu a efectuat o expertiz tehnic de detaliu i nici nu a inspectat acelepari aleconstruciilor care sunt acoperite sau inaccesibile;

evaluatorul nu are nici un interes n prezent sau n viitor cu beneficiarul sau cu parileinteresate n tranzactii;

orice estimare a valorii din acest raport se aplic proprietii considerat n ntregimei orice divizare n elemente sau drepturi pariale va anula aceast evaluare.


9/59

11

2.7. Declaratie de conformitateCa elaborator declar ca raportul de evaluare, pe care il semnez, a fost realizat in

concordanta cu reglementarile Standardelor Internationale de Evaluare si cu ipotezele siconditiile limitative cuprinse in prezentul raport.

Declar ca nu am nicio relatie particulara cu clientul si niciun interes actual sau viitor fatade proprietatea evaluata. Rezultatele prezentului raport de evaluare nu se bazeaza pesolicitarea obtinerii unei anumite valori, solicitare venita din partea clientului sau a altor

persoane care au interese legate de client sau de produsul bancar garantat, iar remunerareaevaluarii se face in functie de satisfacerea unei asemenea solicitari. In aceste conditii,subsemnatului, in calitate de elaborator, imi asum responsabilitatea pentru datele si

concluziile prezentate in prezentul raport de evaluare.


10/59

12

3. Analiza preliminara a pietei imobiliare3.1. Definirea pietei si a subpietei

Piaa imobiliar se poate defini ca fiind interaciunea dintre persoanele (fizice sau juridice)care schimb drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii.Aceast pia se definete pe baza tipului de proprietate, potenialul de a produce venituri,localizare, caracteristicile investitorilor i chiriailor tipici.

Piaa imobiliar este influenat de atitudinile, motivaiile i interaciunile vnztorilor icumprtorilor i are caracteristici diferite de cele ale pieelor eficiente.Caracteristicile pieei imobiliare sunt:

este foarte sensibil la situaia pieei de munc i stabilitatea veniturilor;

deciziile de cumprare sunt influenate de tipul de finanare, durata rambursrii i ratadobnzii;

este o pia care nu se autoregleaz ci este afectat de multe reglementriguvernamentale i locale;

informaiile despre tranzacii similare nu sunt imediat disponibile;

exist decalaj ntre cerere i ofert;

cererea poate fi volatil datorit unor schimbri rapide n mrimea i structurapopulaiei.

2013 a nceput slab pentru piaa imobiliar din Romnia. Segmentul rezidenial nu maiprezint niciun fel de interes pentru majoritatea actorilor din industrie, fiind un sector care numai ofer oportuniti pentru investitori. n primele trei luni ale acestui an, potrivit unui raportrealizat de compania de consultan imobiliar, Jones Lang LaSalle (JLL), nici celelaltesegmente nu s-au bucurat de un nceput bun.Pe piaa spaiilor de birouri s-a nregistrat o singur tranzacie interesant, cea mai importantdin 2010 ncoace. Segmentul de retail a fost marcat de doar o singur inaugurare maiimportant, ntr-un centru comercial n Botoani, n timp ce segmentul spaiilor industriale,unul dinamic n anii precedeni, a fost lipsit de evenimente marcabile.Cu toate acestea reprezentanii JLL cred c sunt destule motive pentru a spera la o cretere a

activitii investiionale pentru restul anului. Cea mai important tranzacie de investiii pepiaa birouri, finalizat n primul trimestru al anului 2013, a fost reprezentat de preluareacldirii de birouri The Lakeview de ctre fondul de investiii New Europe Property Investors,fond listat pe Bursa AIM din Londra. n aceast tranzacie de vnzare-cumprare Jones LangLaSalle a reprezentat proprietarii, AIG/Lincoln i Dinu Patriciu Global Properties."n prezent, n Romnia, sunt n faz de promovare mai multe proiecte imobiliare din toatesectoarele de pia. Cu toate c procesul de tranzacionare se desfoar n continuare pe o

perioad ndelungat, avem suficiente motive s prognozm pentru 2013 o cretere avolumului de investiii. n Romnia, cu un plus de 250 puncte procentuale, att pentru

randamentele pentru cele mai bune cldiri de birouri ct i pentru cele mai bune centrecomerciale, fa de capitalele rilor din vestul Europei, suntem de prere c pentru anumite


11/59

13

proiecte imobiliare exist importante avantaje financiare oferite de caracteristicile pieeiinvestiionale locale", declar, n raport, analitii JLL.

Piata bunurilor imobile rezidente (de locuit) se caracterizeaza printr-o varietate de oferte

atat pe segmentul imobilelor vechi, cat si pe segmentul imobilelor noi. Imobilul supusevaluarii.Piaa local(comunele sau satele din zon) este o pia destul de slab, chiarinactiv peanumite segmente.

Caracteristica principal a acestei piee este dat n special de caracterul agroindustrial alzonei, cele mai numeroase tranzacii nregistrndu-se pentru terenurile agricole sau incinteleagroindustriale.

Datorit specializrii incintei i a dimensiunilor sale, ea nu poate fi absorbit de piaalocal, nici mcar de piaa judeului Teleorman, ea adresndu-se unei piei la nivel naional.Concluzia ce se desprinde din analiza pieei, att la nivelul ntregii ri, ct i la nivelul zonei

analizate, este c dei piaa imobiliar n general a cunoscut o cretere spectaculoas nultimii ani, aceast cretere se datoreaz n principal sectorului imobilelor rezideniale ispaiilor comerciale situate n municipii, orae mari sau n apropierea acestora, precum i acreterii preului terenurilor n general.

Factorii care caracterizeaza aceasta piata sunt:

titlul proprietatii: rezidential, casa de locuit;

caracteristicile proprietatii:a) grad de ocupare: integralutilizat de proprietari;

b) baza de clienti: profilul potentialului proprietar este o persoana cu venituri mediisu chiar ridicate, patron al unei firme mici/mijlocie ce activeaza in domeniulagriculturii (datorita faptului ca zona permite desfasurarea acestui tip de activitate)si care cauta o locuinta pentru familie (cladirea este spatioasa);

c) aria pietei: din punct de vedere geografic, piata este locala (comune si sate);d) proprietati similare/comparabile disponibile: in zona mai exista case de locuit

asemanatoare: 10 camere, construita dupa 1985.

Concluzia ce se desprinde din analiza pieei imobiliare, este c piaa acestor imobile este o

pia a cumprtorilor, imobilele de acest tip fiind n prezent subevaluate.n aceste condiii, punctul de echilibru n care se ntlnesc cererea cu oferta este dificilde atins, mai ales n condiiile n care echilibrul pieei este afectat de condiiile financiare irata dobnzii foarte ridicat n condiiile actuale.

3.2. Oferta competitivan ceea ce privete oferta, aceasta este suficient de mare pentru a acoperi cererea. n plus,

existsuficient teren liber pentru construirea altor cladiri.

Oferta se refera la disponibilitateaprodusuluiimobiliar. Pentru a analizaoferta, trebuie sa setreaca in revistainventarul de proprietaticompetitive, care includestocul de


12/59

14

proprietatiexistente, in constructie si in faza de proiect. Trebuieacordata oatentiedeosebitaanalizeidatelorluatedinproiecte si dinpropuneripentru ca unelearputea sa nu sematerializeze.Evaluatorultrebuie sa determinenumarul de unitatipierduteprindemolare si

numaruladaugatsauscazutprintransformare. Datele pot fi colectateprininspectareacladirilor,consultareaautorizatiilor de constructie, discutiilecuantreprenorii si planificatoriiurbanistici.Pentru a analizaofertacompetitiva se vor studiaurmatoriifactori:

cantitatea si calitateaconcurenteidisponibile : volumridicat ;

volumulconstructiilornoi (concurenta si complementare) - proiecte inconstructiesauplanificate :ridicat;

disponibilitatea si pretulterenului liber : 320 /m2;

costurile de constructie si dezvoltare: 100250 /m2;

proprietatileoferite curent (vechi si noi): ridicat;

gradul de ocupare de catreproprietari si de catrechiriasi: 90% proprietari;

cauzele si numarul de proprietati vacante : redus;

transformareapentruutilizari alternative : spatiidestinatedomeniuluiagricol;

conditiieconomice si imprejurarispeciale : crizaimobiliara;

disponibilitateacreditelorpentruconstructii si a finantarii : redusa.

3.3. AnalizacereriiCerereareflectanecesitatile, dorintelemateriale, puterea decumpararesipreferinteleconsumatorilor.Analizacererii seaxeazapeidentificareautilizatorilorpotentiali (cumparatori, chiriasi), iarpentruunanume tip de

proprietate, produsulsauserviciul final pe care ilasiguraproprietatea. Astfel, analizacererii despatiicomerciale va incerca sa determinecererea de serviciicomercialegenerata de

potentialiiclienti in aria pietei.

Urmatoriifactorisuntimportanti in analizacereriipentrupiatalocuintelor:

populatia in aria pietei - dimensiunea si numarulfamiliilorlocatare, rata decresteresaudescrestere in formarealocatarilor, compozitia si distributiapevarste :

populatiemixtasomeri, angajatiPetrom, fermieri, angajati in Videle si Bucuresti;

veniturile si salariile : 150-700 ; tipologialocurilor de munca si rata somajului : eterogena, rata somajuluirificata;

raportuldintrespatiilelocuite de proprietari si de chiriasi : 90% proprietari;

modul de utilizare a terenurilor si directiile de dezvoltareurbanistica : in curs dedezvoltare;

factoriiceafecteazaatractivitateafizica a vecinatatii, adicageografia/geologia (climatul,topografia, drenajul, stratul de fundatie si barierelenaturalesauartificiale) : aspecteterogen;

structura taxelor locale si ale administratiei : sateasca;

disponibilitateafacilitatilor desprijin si serviciilecomunale : gradinite, scoli, dispensar,politie, magazine.


13/59

15

Pentru o estimarecorecta, trebuieacordataatentiedeosebitaurmatorilorfactori:

structura familiilor de locatari;

dimensiuneafamiliei de locatari;

veniturilemedii.

3.4. EchilibrulpieteiDin analizapieteiimobilelorrezidentialereieseca in present, piata se afla in

declinpronuntat in care ofertaestemai mare decatcererea, iarpreturilesunt in scadere, dincauzacrizeieconomice. Aceastapiataesteuna a cumparatorilor.


14/59

16

4. Descriereaproprietatiiimobiliare4.1. Situatia juridicaZamfir Liviu si Zamfir Steluta au devenit proprietarii ternului in suprafata de 2026 m2

si a constructiilor existente conform actului de vanzare-cumparare intocmit de Notariatul deStat local Rosiori de Vede, inregistrat cu numarul 2713 din 17 iunie 1992, prin care se atestaintrarea in posesie a terenului si a constructiilor existente.

Terenul este situat in intravilanul comunei Blejesti; este in suprafata de 2026 m2, cudimensiunile de 120 m lungime si 17 m latime.

Imobile:- Locuinta din beton invelita cu lindab;- Anexe gospodaresti din caramida si beton cu acoperis din tabla.

Imobilul si terenul a devenit in proprietatea sotilor Zamfir Liviu si Steluta ca urmare aactului de cumparare incheiat prin notariatul Rosiori de Vede sub nr. 2713/17.06.1992.

4.2. Descrierea proprietatiiImobilul se afla in comuna Blejesti, pe strada Pitesti.

Terenul este marginit de soseaua ce duce spre Pitesti; soseaua este asfaltata si are o

singura banda de mers pe fiecare sens.Locuinta are pereti din beton, invelita cu lindab, compusa din 10 incaperi si are o suprafata

utila de 106 m2.Caracteristici constructive:- Pereti din beton armat;- Planseu din grinzi de lemn;- Tamplarie din lemn masiv;- Pardoseli din parchet laminat;- Finisari din tencuieli interioare si exterioare cu zugraveli superioare;

- Vopsitorie in vopsea de ulei la tamplarie;- Centrala termica cu lemne;- Acoperita cu lindab;- Instalatie electrica;- Usa metalica si geamuri termopan;- Apa curenta si instalatie sanitara + baie;- Aer conditionat.

Caracteristici functionale:- 4 dormitoare;- Camera de zi;

- Bucatarie + camara;


15/59

17

- Baie;- hol;- Sala acces.

Tipul cladirii situat pe lot: casa utilizata ca locuinta principala.Localizarea si orientarea imobilului pe lot: casa este situata in cea de-a doua jumatate aterenului, cum privim dinspre sosea; de aici reiese preocuparea constructorului de a o

pozitiona cat mai departe de zgomotul strazii. De asemenea, de-a lungul strazii sunt arboriinalti care au rolul de bariera fonica si actioneaza asupra poluarii create de masini.

Casa are vederea spre sud, iar principalele camere au vedere spre nord si spre est, oferind opriveliste ampla.

Are urmatoarele vecinatati:- Nord cu proprietatea lui Ciobanu Ion;- Sud cu proprietatea lui Toader Marin;

- Est cu soseaua Pitesti;- Vest cu proprietatea lui Ciobanu Marin.

Structuri de cladiri situate in zona cladirii evaluate: in zona exista cladiri asemanatoare.Dimensiunea cladirilor:

Casa de locuit ( forma dreptunghiulara):- Lungime: 15.8 m- Latime: 8.8 m- Adancime: 1.8 m

Garajul 1 (forma patrata):- Lungime: 3 m- Latime: 3 m- Adancime: 1 m

Garajul 2 (forma dreptunghiulara):- Lungime: 11 m- Latime: 4 m- Adancime: 1 m

Aria desfasurata a casei de locuit: 145.84 m

2

Aria desfasurata a garajului 1: 9 m

2

Aria desfasurata a garajului 2: 44 m2

Surse de poluare:poluare sonora si poluarea aerului cu gaze de esapament ce provin de lamasini; avand in vedere ca strada nu este foarte circulata, poluarea nu este accentuata.Utilitati existente pe amplasament:

- Curent electric trifazat;- Apa curenta;- Centrala termica cu lemne;

- Telefonie;


16/59

18

- Cablu si internet prin fibra optica.

Servicii oferite: scoala, biserica si politie situate la 100-150 m de casa.

4.3. Descrierea zonei, a cartieruluiCartierul poate fi considerat comuna Blejesti.Blejeti este un sat n partea de nord-est a judeului Teleorman, nCmpia Gvanu-Burdea..Este reedina comunei cu acelai numeCoordonate: 44 18' Nord, 25 28' Est

Suprafata 8769 haIntravilan 424.83 haExtravilan 8343.95 haPopulatie 5135Gospodarii 1637Nr. Locuinte 1598Nr. Gradinite 4Nr. Scoli 4Activitati specifice zonei Agricultura

ZootehnieCultivarea terenurilor agricole

Exploatare petrolieraActivitati economice principale Comert privatObiective turistice Lacuri ideale pentru pescuitEvenimente locale Sarbatoarea localitatii are loc in ziua de 21

mai, de Sfintii Imparati Constantin si mamasa Elena

Facilitati oferite investitorilor Scutire de taxe si impozite pe o perioada detimpForta de munca calificata si necalificataAcces la terenurile si la cladirile dindomeniul public si privat

Asigurarea de materii primeProiecte de investitii Realizare canalizare apa

Introducerea de gaz in gospodarii si institutiiAsfaltarea drumului judeteanPietruirea drumului comunal si a straziloraferenteConstruirea unei Sali de sport si dotareaacesteiaRealizarea statiei de epurare apaReabilitarea Caminul Cultural sat BaciuModernizarea scolii din localitate
http://ro.wikipedia.org/wiki/Jude%C8%9Bul_Teleormanhttp://ro.wikipedia.org/wiki/C%C3%A2mpia_G%C4%83vanu-Burdeahttp://ro.wikipedia.org/wiki/C%C3%A2mpia_G%C4%83vanu-Burdeahttp://ro.wikipedia.org/wiki/C%C3%A2mpia_G%C4%83vanu-Burdeahttp://ro.wikipedia.org/wiki/Comuna_Bleje%C8%99ti,_Teleormanhttp://ro.wikipedia.org/wiki/Comuna_Bleje%C8%99ti,_Teleormanhttp://ro.wikipedia.org/wiki/Comuna_Bleje%C8%99ti,_Teleormanhttp://ro.wikipedia.org/wiki/Comuna_Bleje%C8%99ti,_Teleormanhttp://ro.wikipedia.org/wiki/C%C3%A2mpia_G%C4%83vanu-Burdeahttp://ro.wikipedia.org/wiki/Jude%C8%9Bul_Teleorman


17/59

19

Facilitati:Timp pana la gara: gara Videle 5-6 min;

Timp pana la zona de recreere: parc si strand Videle 5 min;Timp pana la banca: BCR, BRD, Raiffeisen Videle 5 min;Timp pana la zona de comert: Profi Videle 5 min.Transport privat: autobuze si microbuze.

4.4. Teren si amenajariTerenul in suprafata de 2026 m2 este ingradit cu gard din fier forjat, spre strada, iar lateral siin spate cu gard de tabla cutata.

Zona de recreere este situata in sudul terenului si este formata din ornamente florale:

trandafiri, petunii, tufanici, narcise, pin, salcie, lampi solare de gradina si pitici de gradina dinplastic.

Zona de circulatie este construita din ciment si face legatura intre poarta, garaj si casa delocuit.

In partea de vest a terenului se afla o livada de pomi fructiferi pe o suprafata de aproximativ1226 m2.

Zoan verde este irigata artificial de un sistem de irigatii automat care asigura perpetuareavegetatiei pentru intreg sezonul cald.In concluzie, apreciem ca amplasarea casei pe teren este optima, iar amenajarile sunt facute

la standarde ridicate, prezentand o vedere de ansamplu placuta.

4.5. Constructii si mijloace fixeSubsolul cladirii

- Structura din beton armat, cu grosimea de 30 cm;- Izolata interior cu polistiren expandat;- Infiltratii de apa foarte rar, in special in perioade cu umiditate maxima;- Aerisit prin 2 geamuri de termopan 40 x 30 cm;- Peretii sunt proaspat zugraviti si acoperiti de 2 straturi de vopsea lavabila alba;- Pardoseala este acoperita cu gresie;- Tavanul este gletuit si vopsit cu vopsea lavabila alba;- Iluminat.

Parterul cladirii:

- fundatia din beton armat, cu pereti portanti din zidarie de 30 cm BCA, intariti cusimburi din BA 30 x 30 cm si centura din BA 20 x 20 cm;

- adancimea de fundare este de -1.80 m pentru peretii exteriori si -1.80 m pentru peretiiinteriori, cota terenului natural fiind de -0.45 m

- planseu din placi de beton armat cu h=10 cm si grosimea=30 cm; betonul utilizat estemarca minim Bc 15;


18/59

20

- sarpanta este executata din elemente de lemn dimensionate corespunzator, imbinate cubuloane si scoabe;

- nu exista infiltratii de apa;- izolatia termica se va realiza: la peretii exteriori si interiori prin polistiren expandat; la

pardoseala cotei +/- 0.00 izolarea termica se va realiza printr-un strat izolator termic(polistiren expandat, BCA etc.);- acoperisul este izolat cu vata de sticla;- peretii sunt acoperiti cu vopsea structurata de culoare portocalie iar braul este acoperit

cu piatra decorativa; finisajul este superior;- nu exista probleme de umiditate sau condens;- planseul peste parter este din beton armat, gletuit si vopsit cu vopsea lavabila, stare

foarte buna, fara fisuri;- peretii interiori sunt acoperiti cu vopsea lavabila de culoare alba; finisajul este

superior;

- peretii din baie si bucatarie sunt acoperiti cu faianta, iar pe jos gresie;- pardoseala din hol este din gresie, iar in dormitoare din parchet laminat;- usile interioare sunt din lemn masiv de stejar fara geam;- usile exterioare sunt metalice cu dubla incuietoare;- ferestrele sunt din termopan de culoare alba, sistem de functionare oscilobatant;- sistem de ventilatie: aparat de aer conditionat Yamatsu in living;- sistem electric: trasee electrice din cupru, panou de distributie cu sigurante automate;- sistem de incalzire: centrala proprie pe lemne, calorifere din otel dispuse sub fereastra,

tevile trec prin pardoseala;

Bucataria se deschide spre sud-vest; din ea se trece in camara. Are o suprafata de 12 m 2,este placata cu gresie si faianta in totalitate. Tavanul este vopsit lavabil.

Baia este situata in nordul cladirii si are o suprafata de 5.7 m2. Accesul se face din hol. Esteplacata in totalitate cu gresie si faianta. Are o cada, cabina de dus, chiuveta, wc, masina despalat si boiler.

Dormitorul 1 se afla in partea sudica, are o suprafata de 12 m2. Peretii sunt vopsiti lavabilde culoare alba, podeaua este acoperita cu parchet laminat. Camera are fereastra spre sud sieste incalzita de un calorifer din fereastra situat sub fereastra. Accesul se face din hol.

Dormitorul 2 se afla in partea estica si are o suprafata de 14.2 m2. Peretii sunt vopsitilavabil de culoare alba, podeaua este acoperita cu parchet laminat. Camera are fereastra spresud si este incalzita de un calorifer din fereastra situat sub fereastra. Accesul se face din hol.

Dormitorul 3 se afla in partea estica si are o suprafata de 14.2 m2. Peretii sunt vopsitilavabil de culoare portocalie, podeaua este acoperita cu parchet laminat. Camera are fereastraspre sud si este incalzita de un calorifer din fereastra situat sub fereastra. Accesul se face dinhol.

Dormitorul 4 se afla in partea nordica si are o suprafata de 10.4 m2, fiind cel mai mic dincele 4. Peretii sunt vopsiti lavabil de culoare alba, podeaua este acoperita cu parchet laminat.Camera are fereastra spre sud si este incalzita de un calorifer din fereastra situat sub fereastra.

Accesul se face din hol.


19/59

21

Garajul 1 :

- are o suprafata de 9 m2;- structura este din beton;- este in stare foarte buna, nu sunt infiltratii de apa, fara fisuri;

- este izolat exterior cu polistiren expandat;- peretii exteriori sunt vopsiti cu vopsea structurata de culoare portocalie;- geamul este de termopan, iar usile din fier;- pardoseala este din ciment;- peretii interiori sunt vopsiti cu lavabila alba;- sistem electric in stare foarte buna, panou de distrinutie cu sigurante automate;- nu dispune de incalzire termica- este acoperit cu lindab de culoare rosie.

Garajul 2:

- are o suprafata de 44 m2;- structura este din beton;- este in stare buna, nu sunt infiltratii de apa, cu mici fisuri;- este izolat exterior cu polistiren expandat;- peretii exteriori sunt vopsiti cu vopsea structurata de culoare portocalie;- fara geam, usile sunt din termopan;- pardoseala este din ciment;- peretii interiori sunt vopsiti cu lavabila alba;- are si un pod care serveste ca spatiu de depozitare;

- langa garaj este o mica terasa.


20/59

22

5. Cea mai buna utilizareAvnd n vedere c scopul prezentei evaluri este estimarea valorii de pia, analiza celei mai

bune utilizri identific cea mai profitabil utilizare competitiv n care poate fi pusproprietatea.

Conceptul de cea mai bun utilizare reprezint alternativa de utilizare a proprietiiimobiliare selectat din diferite variante posibile, care va constitui baza de pornire i vagenera ipotezele de lucru necesare aplicrii metodelor de evaluare n capitolele urmtoare alelucrrii.Cea mai bun utilizare se definete ca fiind utilizarea rezonabil, probabil i legal a unui

teren liber sau construit care este fizic posibil, fundamentat adecvat, fezabil financiar i

are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai bun utilizare se va considera att pentru teren (n ipoteza c ar fi liber), ct ipentru proprietatea imobiliar ipotetic (teren i construciile de pe el), iar concluziile trebuies fie coerente.Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare rezult n urma unei analize i trebuie sndeplineasc patru criterii: permis legal; posibil fizic; fezabil financiar; maxim productiv.Cea mai bun utilizare a terenului considerat liber presupune c terenul este liber sau poate fieliberat prin demolarea construciilor. n aceast ipotez pot fi identificate utilizri carecreeaz valoare, evaluatorul putnd ncepe selecia de la proprieti comparabile i sestimeze valoarea terenului.

Din analiza proprietatii evaluate am identificat doua suprafete: zona construita si adiacentacontructiilor ( casa de locuit, zonele de circulatie, zona de recreere situata in sudul terenului,garajele) cu o suprafata de aproximativ 800 m2 si zona cu teren excedentar ( livada din vestulterenului) cu o suprafata de aproximativ 1226m2.

Pentru zona cu teren ocupat se identifica urmatoarele destinatii alternative:- Casa de locuit;

- Magazin;- Gradinita.

Calcule de eficienta

Explicatie Casa de locuit Magazin GradinitaVenit net pe an 450 euro/luna * 12

luni * 80% grad deocupare = 4320euro/an

Suprafata de inchiriat= 106 m2 * 1 etaj * 3euro/m2 * 12 luni *60% grad de ocupare

= 2290 euro/an

20 copii * 100 euro =2000 euroCosturi estimate lunaactiva = 80 euro

Costuri estimate lunainactiva = 20 euro


21/59

23

Nr.luni de activitate=8 luniVenit net/an= 2000euro/an

Rata de capitalizare 9% 10% 10.5%

Valoare capitalizata 4320 / 0.09 = 48000euro

2290 / 0.1 = 22900euro

2000 / 0.105 = 19048euro

Cost de adaptare aconstructiei la

destinatia respectiva

0 6000 euro 8000 euro

Valoarea

proprietatii

48000 euro 16900 euro 11048 euro

Din analiza efectuata, rezulta ca cea mai buna utilizare pentru terenul construit este ca

si casa de locuit.

Explicatii pentru ipotezele utilizate:- Chiria la o casa de locuit asemanatoare celei evaluate este de 450 euro/luna;- Numarul de 20 de copii intr-o grupa pentru gradinita este numarul mediu pentru o

grupa la o gradinita privata; numarul de luni de utilizare al gradinitei corespunde cuprograma pre-scolara;

- Oferta de 3 euro/m2 corespunde cu oferta existenta in zona, conform datelor culese depe site-urile cu anunturi imobiliare; gradul de ocupare a fost determinat conformestimarilor existente in zona;

- Costul de adaptare al contructiei la gradinita este mare deoarece este necesara dotareaacesteia corespunzator: mobilier adecvat, mochete, jucarii, loc de joaca. De asemenea,in comuna sunt deja 4 gradinite, deci nu mai este nevoie de inca una, avand in vedereca Blejesti nu este o comuna foarte mare;

- Costul de adaptare a constructiei la magazin presupune investitia care trebuie facuta inrafturi, lazi frigorifice, aparat de aer conditionat, casa de marcat, cheltuieli cuautorizatiile necesare. De asemenea, la o distanta de 80-100 de m de casa evaluata, atatin partea stanga, cat si in partea dreapta se afla deja 3 magazine. Acesta aflandu-se lamijloc nu ar reprezenta o afacere profitabila;

- Ratele de capitalizare sunt dobanzile percepute de banci pentru acordarea unui credit

pentru o afacere riscanta si pentru una mai putin riscanta;

Calcule pentru teren excedentar in suprafata de 1226 m2; CUT conform certificatului deurbanism este de 40%. Cea mai buna utilizare a terenului excedentar este valorificarea sa la

piata. Aceasta conscluzie rezulta din urmatoarele calcule comparative.1226 m2 * 40% = 490.4 m2


22/59

24

Explicatie Spatiu excedentar terenvandut ca atare pentruedificare constructierezidentiala

Magazin490.4 m2

Gradinita490.4 m2

Sa fie permisalegal

Da Da, cu restrictii intrucatnu are canalizare

Da, cu restrictii intrucatnu are canalizare

Sa fie posibilafizic

Da Da Da

Sa fie fezabilafinanciar

Da, exista un pret de piatadeterminat mai jos

Nu este fezabila financiarintrucat nu este o zonacomerciala activa si existanumeroase magazinesatesti care deservesczona

Tinand cont de premizelede mai sus: 3euro/m2, ungrad de ocupare de 60%si o rata de capitalizarede 10,5% pentru oconstructie de 490.4m2rezulta o valoare aconstructiei de 19048euro. Daca impartim lasuprafata construita de490.4 m2 rezulta un costde 40euro/m2 construitcare nu poate fi realizatfiind completinsuficienta. Rezulta caaceasta varianta,considerand fie sivaloarea terenului 0 nueste realizabila

Sa fie max.productiva Este maximum productivaintrucat terenul in sine are ovaloare de piata asa cumrezulta din cele prezentatemai jos

Nu este productiva Nu este productiva

Varianta

selectata

Aceasta este varianta

selectata.

Atat afacerea cu gradinita, cat si cea cu magazin ar genera valori negative ale terenului.Astfel ca vanzarea sa drept casa de locuit devine cea mai rentabila afacere.


23/59

25

Pentru determinarea terenului excedentar pentru utilizare rezidentiala imi propun sa alegpentru calcul urmatoarele metode:

a) Metoda comparatiei vanzarilor;

b) Metoda capitalizarii rentei funciare ( chirie);c) Tehnica reziduala a terenului.

a) Metoda comparatiei vanzarilor:Explicatie Proprietate

subiect

Comparabila 1 Comparabila 2 Comparabila 3

Valoare Corectie Valoare Corectie Valoare CorectieAdresa Intre case,

str. PitestiBlejestilanga padure

Blejestiintre case

BlejestilangaGlavacioc

Pretvanzare

18 euro/m 25euro/m 20 euro/ m

Drepturide

proprietate

Deplin Deplin 0% Deplin 0% Deplin 0%

Subtotal 0 0 0

Finantare Cash Cash 0% Cash 0% Cash 0%Subtotal 0 0 0

Conditiilepietei

curente Oferta15.03.2013

-10% Oferta24.01.2013

-10% Oferta19.02.2013

-10%

Subtotal -1.8

euro/m2

-2.6

euro/m2

-2

euro/m2

Conditii

de vanzare

Obiective Obiective 0% Obiective 0% Obiective 0%

Subtotal 0 0 0

Topografie

Orizontal Orizontal 0% Orizontal 0% Orizontal 0%

Subtotal 0 0 0

Locatie Zona buna,centrala

Zonamarginasa

-10% Zonacentrala

0% Zonamarginasa

-10%

Subtotal -1.8

euro/m2

0 -2

euro/m2

Acces lasosea

Da, drum 7m

Drum deserivitute150 m

20% Drum 7 m 0 Drum deserivitute

10%

Subtotal 3.6

euro/m2

0 2

euro/m2

Zonainundabila

Nu Da -10% Nu 0 Da -20%

Subtotal -1.8

euro/m2

0 -4

euro/m2

Suprafata 1226 1000 0% 1150 0% 1250 0%Subtotal 0 0 0

Zonare Rezidential Rezidentialin formare

0% Rezidential 0% Rezidentialzona curromi

-10%

Subtotal 0 0 -2

euro/m2

Utilitati Curent, apa,la limitaproprietatii

Curent, apa,la limitaproprietatii

0% Curent,apa, lalimita

0% Curent,apa, lalimita

0%


24/59

26

proprietatii proprietatiiSubtotal 0 0 0

Priveliste Spre drumjudetean

Spre padure 10% Spre drumjudetean

0 SpreGlavacioc

10%

Subtotal 1.8euro/m2

0 2

euro/m2

Ingradit Da, cu gardde beton

Nu 5 % Da 0 Nu 5%

Corectie 0.9

euro/m2

0 1

euro/m2

Corectiebruta

11.7euro/m

22.6euro/m

215euro/m

2Numarcorectii

5 1 7

Corectiiprocentuale

11.7/18 =65%

2.6/25 =10%

15/20 =

75%

Corectie

neta

+0.9

euro/m2

-2.6

euro/m2

-5

euro/m2

Valoare

unitara

18.9

euro/m2

22.4

euro/m2

15

euro/m2

Valoare

teren

Varianta

selectata

Valoare teren excedentar = 1226m2

* 22.4 euro/m2

= 27462.4 euro

Informatii privind ipotezele utilizate:

Comparabila 1

[PARTICULARI]

VIDELE, COMUNA BLEJESTI, vand teren 1000 m2, langa padure, aer proaspat, curat,curent electric, apa curenta,18 euro/m2 , zona marginasa, cu deschidere spre strada. Pretnegociabil.Telefon: 0744398169Data: 15.03.2013

Comparabila 2

[PARTICULARI]

COMUNA BLEJESTI, vand teren 1150m2

, intre case, zona centrala, aproape de scoala,biserica, politie si primarie, dispune de curent electric si apa curenta, drum de servitute 150m, gard din beton. Pret 22750 euro.Telefon: 0767674745Data: 24.01.2013

Comparabila 3

[AGENTIE IMOBILIARA]

COMUNA BLEJESTI, vand teren 1250m2, langa Glavacioc, dispune de curent electric si apacurenta, deschidere spre strada, 20 euro/m2. Pret 16500 euro.Telefon: 0764641596


25/59

27

Data: 19.02.2013

Justificarea optiunilor evaluatorului:a) Drepturi de proprietate: dreptul de proprietate este deplin pentru toate cele 4 terenuri

si de aceea nu s-a identificat nicio corectie. Am considerat ca au drept de proprietatedeplin deoarece nu se face nicio mentiune in acest sens;d) Finantare: se face in numerar, deci nu se aplica nicio corectie. Am considerat ca plata

se face in numerar deoarece nu se face nicio mentiune in acest sens;e) Conditiile pietei: am ales drept corectie -10% intrucat in urma negocierilor in comuna

se admite o reducere de minim 10% a pretului de vanzare, iar pentru data expuneriiofertei nu am amplicat nicio corectie, deoarece sunt recente;

f) Topografie: nu s-au aplicat corectii deoarece aceasta este similara;g) Locatia: comparabilele 1 si 3 se afla in zone marginase, neavand acces imediat la

magazine, scoala sau politie, asa ca am stabilit o corectie de -10%. Pentru

comparabila 2 nu s-a aplicat nicio corectie deoarece se afla in aceeasi zona cu casasupusa evaluarii;

h) Acces la sosea: terenul evaluat se afla la intersectia unu drum judetean cu o strada de7 m. Comparabila 1 se afla pe un drum de servitute de 150 m care a determinatcorectie de 20%, iar comparabila 3 care se afla pe un drum de servitute s-a aplicat ocorectie de 10%. Comparabila 2 are un drum de acces comparabil.

i) Zona inundabila: comparabila 1 se afla langa padure, la vale, intr-o zona cu risc micde inundatii de aceea am aplicat o corectie de -10%, iar pentru comparabila 3 care seafla langa paraul Glavacioc, riscul de inundatii este mai mare am aplicat o corectie de

-20%. Pentru comparabila 2 nu exista risc de inundatii;j) Suprafata: toate au suprafete asemanatoare;k) Zonare: comparabila 1 si 2 se afla in zone rezidentiale si nu s-au aplicat corectii.

Comparabila 3 se afla exact langa o zona populata de rromi care nu sunt disciplinatiasa ca am aplicat o corectie de -10%;

l) Utilitati: toate dispun de aceleasi utilitati, deci nu s-au aplicat corectii;m)Priveliste: comparabilele 1 si 3 au priveliste spre padure, respectiv spre parau, aerul

este curat si proaspat, deparete de fumul masinilor care circula pe strada Pitesti si deaceea s-a aplicat o corectie de +10%. Pentru comparabila 2 nu s-a aplicat niciocorectie deoarece are o priveliste asemanatoare cu cea evaluata;

n) Ingradit: terenul evaluat si comparabila 2 au gard de beton. Comparabilele 1 si 3 nu augard de imprejmuire, deci nu s-a aplicat nicio corectie.

Din insumarea corectiilor a rezultat ca pentru comparabila 1 corectia bruta este de 11,7euro/m2, 5 corectii, 65% procent de corectie; pentru comparabila 2 corectia bruta este 2.6euro/m2, o corectie, 10% procent de corectie; pentru comparabila 3 corectia bruta este15euro/m2, 7 corectii, 75% procent de corectie.

Conform metodologiei de aplicare a metodei s-a ales comparabila care are suma in modul acorectiiloe cea mai mica, care are numarul de corectii cel mai mic si care are procentul de

corectie cel mai mic fata de valoarea initiala. In speta comparabila 2 este cea mai apropiatadeoarece valoarea corectiilor brute este semnificativ egala.


26/59

28

Asadar pretul este de 25 euro2.6 euro = 22.4 euro.Ponderand pretul cu suprafata de 1226 m2 rezulta o valoare de 27462.4 euro.

b)

Metoda capitalizarii rentei funciare (chirie)

Renta funciara/chiria poate fi capitalizata cu o rata adecvata acestei forme de venit.Avand in vedere faptul ca nu exista o piata a terenurilor inchiriate in zona, aceasta metoda nu

poate fi aplicata in mod optim.

c) Tehnica rezidualaAceasta metoda se aplica in cazurile in care nu exista date disponibile referitoare la loturisimilare de teren liber. Acest fapt este insa contrazis de piata, existand in fapt un exces deterenuri expuse la vanzare. In consecinta, aceasta metoda nu se poate aplica.

Din analiza celor 3 metode rezulta ca singura metoda care se poate aplica din punct devedere economic este metoda comparatiei vanzarilor care ne-a condus la o valoare a terenuluiexcedentar de 27462.4 euro.

Ca o concluzie generala ansamblul evaluat are ca si cea mai buna utilizare urmatoareaconfiguratie: pentru terenul ocupat de constructii (casa de locuit si garaje) in suprafata de 800

m2

cea mai buna utilizare ramane cea de utilizare rezidentiala, iar pentru terenul excedentarramane tot ca destinatie pentru constructie rezidentiala.


27/59

29

6. Evaluarea proprietatii imobiliare6.1. Evaluarea terenului si a amenajarilor

Procesul de evaluare a terenului proprietatii presupune reluarea judecatilor de valoareformulate in cap. 5 Cea mai buna utilizare a terenului. Avand in vedere ca suprafata totala aternului este de 2026 m2, nu doar 1226 m2 cat e ternul excendentar si ca diferenta de suprafatanu genereaza corectii in sine rezulta ca valoarea pe m2 de teren se mentine la valoareaestimata in capitolul anterior, adica 22.4 euro/m2.

Astfel, valoarea intregului teren este: 22.4 euro/m2 * 2026 m2 = 45382 euro.

Amenajarile constau in:

Caile de acces placate cu ciment in suprafata de 110 m2;

Zona cu flori si pomi decorativi cu instalatie de irigat automata 100 m2;

Livada cu pomi fructiferi 1226 m2;

Garaje: garaj 1 in suprafata de 9 m2 si garajul 2 in suprafata de 44 m2.

Evaluarea amenajarilor de mai sus:

Caile de acces placate cu ciment in suprafata de 110 m2Vom folosi metoda costurilor de inlocuire:

- Ciment: 60 saci * 18.5 lei/sac = 1110 lei;

- Plasa de Buzau 4 mm: 65 lei/plasa * 10 plase = 650- Manopera = 80 lei/zi om * 8 oameni * 1 zi = 640 leiTotal costuri = 2400 lei = 545 euro

Zona cu flori si pomi decorativi cu instalatie de irigat automata 100 m2:Evaluand arbustii si sistemul de irigatii automat am obtinut o valoare de 300 euro.

Livada cu pomi fructiferi 1226 m2:Evaluand pomii fructiferi si sistemul de irigatii automat am obtinut o valoare de 200 euro.

Garaj 1 cu suprafata de 9 m2:Deviz antecalculat executie garaj 9 m2:

Elemente u.m. Pret unitar Cantitate Valoare

(euro/m2)

Sapatura m 25 3 75Cofrarefundatie

m 18 8 144

Beton fundatii

BA 150

m 45 2 90

Beton platforma m 45 2 90


28/59

30

garajZidarie BCA 25cm

m 100 10 1000

Sarpanta garaj m 115 6 690Placi

bituminoase

m 145 3 435

Lambrisaretavan

m 160 3 480

Tamplarie PVC m 18 20 360Material marunt 1 18 18Valoare deviz 3382

Suprafata construita desfasurata este de 9 m2.Valoarea garajului este de 3382, deci pretul de inlocuire oferit de un constructor pentru a

construi un garaj asemanator, conform calcului anterior, este de 3382 euro / 9m2= 375

euro/m2.

Garaj 2 cu suprafata de 44 m2:Deviz antecalculat executie garaj 44 m2:

Elemente u.m. Pret unitar Cantitate Valoare

(euro/m2)

Sapatura m 25 12 300Cofrarefundatie

m 18 38 684

Beton fundatiiBA 150

m 45 5 225

Beton platformagaraj

m 45 5 225

Zidarie BCA 25cm

m 100 40 4000

Sarpanta garaj m 115 25 2875Placi

bituminoasem 145 12 1740

Lambrisaretavan m 160 8 1280

Tamplarie PVC m 18 45 810Usi metaliceacces

m 15 40 600

Material marunt 1 40 40Valoare deviz 12779

Suprafata construita desfasurata este de 44 m2.


29/59

31

Valoarea garajului este de 12779, deci pretul de inlocuire oferit de un constructor pentru aconstrui un garaj asemanator, conform calcului anterior, este de 12779euro / 44m 2= 290euro/m2.

Valoarea totala a amenajarilor = 545 + 300 + 200 + 3382 + 12779 = 17206 euroValoare totala a terenului si a amenajarilor = 45382 + 17206 = 62588 euro

6.2. Abordarea evaluarii6.2.1. Abordarea prin venituri

Abordarea prin venituri presupune determinarea valorii de piata a proprietatii imobiliareplecandu-se de la veniturile pe care aceasta le genereaza.

In scopul determinarii valorii proprietatii o vom imparti pe aceasta in proprietatea in sinece cuprinde casa, garajele, caile de acces, zona verde, adica terenul construit in suprafata de800 m2 si zona cu teren excedentar in suprafata de 1226 m2 pe care deja am evaluat-o.

Pentru aplicarea abordarii prin venit avem doua metode:- Metoda capitalizarii directe a veniturilor;- Metoda actualizarii veniturilor.

Metoda capitalizarii directe a veniturilor presupune determinare valorii proprietatii prindivizarea venitului net anual asteptat cu o rata de capitalizare. Venitul net anual asteptat =

venit brut (chiria) ponderat cu gradul de ocupare estimat al cladirii si din care s-au scazutcheltuielile de exploatare (cheltuieli cu impozitul pe cladiri, cheltuieli cu asigurarea cladirii sicheltuieli cu managementul proprietatii). Acesta este dat de venitul estimat pentru urmatorulan financiar.

Rata de capitalizare reprezinta relatia intre venit si valoare, relatie acceptata de piata sirezultata dintr-o analiza comparativa a vanzarilor de proprietati comparabile. Venitul generatde proprietate, de obicei venitul net din exploatare este impartit cu pretul mediu de vanzare al

proprietatii pentru care se determina rata de capitalizare.Rata este influenat de mai muli factori printre care gradul de risc, atitudinile pieei fa de

evoluia inflaiei n viitor, ratele de fructificare ateptate pentru investiii alternative,randamentul realizat n trecut de proprieti similare, cererea i oferta de bani i de capital,nivelurile de impozitare etc.

Determinarea ratei de capitalizare

Element Comparabil

a 1

Comparabil

a 2

Comparabil

a 3

Comparabil

a 4

Comparabil

a 5

Comparabil

a 6

Adresa Blejesticentru

Blejesti laiesire

Blejesti langapadure

Blejesti langaGlavacioc

Blejesticentru

Fotachesti

Suprafata

construita(m2)

450 300 370 480 330 270


30/59

32

Terensuprafata(m2)

1000 850 860 1100 820 600

Chiria(euro/m2luna)

3 3 3 3 3 3

Grad deocupare(luni)

11 11 11 11 11 11

Cheltuielideexploatare(euro/m2)

1 1 1 1 1 1

Venit net

anual

(euro)

9900 6600 8140 10560 7260 5940

Pret vanzare(euro)

187000 110000 148000 176000 127000 95806

Rata de

capitalizare

5.3% 6% 5.5% 6% 5.7% 6.2%

Explicatia ipotezelor de lucru:

Am selectat 6 proprietati imobiliare asemanatoare imobilului evaluat.

Am calculat venitul net anual inmultind chiria bruta de 3 euro/m2 (calculata pe baza uneioferte din zona) cu un grad de ocupare de 11 luni pe an si din care am scazut o valoareestimativa a cheltuielilor de exploatare de 1euro/m2.

Venitul net anual obtinut l-am raportat la pretul de vanzare din oferta proprietatilorcomparabile, rezultand o rata de actualizare.

Eliminam comparabilele B si D si rezulta o rata medie de capitalizare de 5.8%.

Vom evalua doar constructiile si amenajarile standard de pe terenul de 800 m2 intrucat pentruamenajarile speciale si aici intelegem garajele si terenul excedentar pentru care avem evaluaridiferite. Suprafata casei este data de suprafata construita desfasurata mai putin subsolul carenu are valoare de inchiriere in acest context.

Elemente de calcul u.m. Cantitate Pret Valoare

Chirie lunara euro 145.84 3 euro/m 437.52Venit brut anual euro 12 729.2 5250.24Grad de ocupare luni

ocupate/an11/12 4812.72

Chelt. cu impozitulpe cladire/an

euro/an (100)

Chelt. cumanagementul

proprietatii

euro/an (1400)

Asigurare cladire/an (500)


31/59

33

Venit net anual 2812.72Rata de capitalizare % 5.8Valoarea casei 48495.17

Determinarea valorii imobilului:

euro

Valoare imobil+teren construit de 800 m 48495.17Valoare garaj1 9m 3382Valoare garaj2 44m 12779Valoare teren excedentar 27462.4Valoare proprietate 92118.57

Pentru a aplica metoda actualizarii nete ar trebui sa facem o proiectie pe durata de viata aimobilului asupra veniturilor sale nete si sa actualizam veniturile respective la momentulevaluarii. Avand in vedere faptul ca piata inchirierilor de imobile este in declin si exista

putine date relevante privind evolutia veniturilor viitoare din proprietati imobiliareconsideram ca o tratare elaborata a fluxurilor de venituri nete viitoare este nepotrivita sineaplicabila proprietatii evaluate pentru momentul evaluarii.

6.2.2. Abordarea prin costuriAbordarea prin costuri presupune utilizarea metodei costului de inlocuire. Acesta este

costul estimat pentru a construi, la preturile curente la data evaluarii a unei cladiri cu utilitate

echivalenta cu cea a cladirii evaluate, folosind materiale moderne, normative, arhitectura siproiecte curente, deci costul unui activ modern echivalent. Diferenta intre costul de construiresi valoarea proprietatii imobiliare dupa terminare este profitul promotorului imobiliar, caretrebuie comparat cu informatiile de piata. Se cunosc 3 metode de estimare a costului: metodacomparatiilor unitare, metoda costurilor segregate si metoda devizelor.

Metoda comparatiilor unitare

Valoarea casei = costul unitar * unitatea de suprafata sau de volum. Metoda utilizeaza

costurile cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate pentru conditiile de piata saueventualele diferente fizice. Analizand site-urile de specialitate am identificat urmatoarelevalori pe m2:

http://lacasa.ro/ 395 euro/mhttp://www.imopedia.ro 300 euro/mhttp://ideideafaceri.manager.ro/ 320 euro/mPret mediu pe piata 338 euro/m

Suprafata desfasurata a imobilului este de 279,25 m2. Avand in vedere ca imobilul a fost

renovat interior si exterior in 2010, imobilul nu prezinta uzuri sau degradari.
http://lacasa.ro/http://lacasa.ro/http://www.imopedia.ro/http://www.imopedia.ro/http://ideideafaceri.manager.ro/http://ideideafaceri.manager.ro/http://ideideafaceri.manager.ro/http://www.imopedia.ro/http://lacasa.ro/


32/59

34

Valoarea casei de nou: 55565 euro. Aceasta valoare se impune a fi depreciata cu cele treiforme de uzura ale constructiilor: fizica, functionala si uzura datorata unor cauze externe.

1.Pret de inlocuire euro 555652.Stabilirea gradului de uzura

Conditii de expoatare NormalaStare tehnica Buna

3. Grad de uzura fizica 100% 4%Constructii 40% 5%Inchideri si compartimentari 17% 0Finisaje 25% 0Instalatii 18% 10%

4. Neadecvare functionala 5%5. Deprecieri din cauze extreme 5%6.Valoare ramasa constructie 51119.7

Uzura fizica = 4% * 55565 = 1111.3Neadecvarea functionala = 4% * 55565 =1667Deprecieri din cauze extreme = 5% * 55565 =1667

Gradul de uzura al elementelor componente ale cladirii: constructii, inchideri sicompartimente, finisaje,instalatii a fost ponderat cu ponderea acestora in valoarea totala adevizului unei cladiri de locuit. Intrucat casa a fost renovata la sfarsitul anului in 2011singurele elemente de uzura recunoscute sunt cele legate de constructia in sine care fiind cu

pereti din BCA comporta o usoara uzura de 5%, iar instalatiile sunt uzate intr-un procent mic.A rezultat o uzura fizica totala de 4%. Au fost identificate deprecieri din cauze externegenerate de reducerea semnificativa a cererii de astfel de imobile. A rezultat o valoare aconstructiei de 51119.7 euro prin scaderea valorii absolutea uzurii fizice si a deprecieriloridentificate.

Metoda costurilor segregate

In aceasta metoda se utilizeaza costuri unitare pentru diferite componente ale cladirii siexprimate in unitati de masura adecvate. Utilizand aceasta metoda, evaluatorul calculeaza un

cost unitar bazat pe cantitatea reala de materiale utilizate in constructie plus manopera, utilajesi transporturi legate de tehnologia lucrarilor de constructii, pentru fiecare m2 de suprafata.

Pentru amplificarea acestei metode vom utiliza tabelele Matrix rom pentru o casa delocuit.

1. Locuinta: com. Blejesti, str. Pitesti, nr. 4042. Date de referinta:

- suprafata construita = 133

- suprafata desfasurata = 145.84- suprafata utila = 106 mp


33/59

35

3. Calculul valorii de reconstructie3.1. Valoarea unitara (lei/m2)

Denumirea lucrarii u.m.Cantitate/m

2

ADC Cost/u.m.

Cost

lucrare

(lei/m2

Ad)

Excavatii 0.679 113 76.727Umpluturi sicompactari

0.134 56 7.504

Hidroizolatii si lucrariaferente

0.217 180 39.06

Beton armat 0.2 810 162

Beton simplu 0.148 610 90.28

Zidarii BCA 0.446 850 379.1Inchideri sicompartimentari

0.464 109 50.576

Termoizolatii pod 0.363 76 27.588

Termoizolatii conducte 0.5 98 49

Tamplarie PVC 0.4 444 177.6

Geamuri termopan 0.4 262 104.8Pardoseli din betonsimplu

0.25 230 57.5

Tencuieli exterioare 0.783 170 133.11Sarpanta 0.361 185 66.785Invelitoare, inclusivastereala

0.616 168 103.488

Jgheaburi si burlane 0.157 142 22.294

Tabachere si lacarne 0.6 205 123Alte lucrari deconstructii

3 45

Bransament electric 1 26.8

Cabluri, conductori,tevi electrice

3.05 10 30.5

Alte instalatii comune 20 34

Diverse, organizare,proiectare

5 89.5

TOTAL RON 1869.412

Curs valutar 4.3

TOTAL EURO 434.7469767


34/59

36

4. Valoarea de inlocuire434.74 euro * 145.84 m2 = 63403.5 euro/m2

1.Valoare de inlocuire euro 63403.52.Stabilirea gradului de uzura

Conditii de expoatare NormalaStare tehnica Buna

3. Grad de uzura fizica 100% 4%Constructii 40% 5%

Inchideri si compartimentari 17% 0Finisaje 25% 0Instalatii 18% 10%

4. Neadecvare functionala 5%5. Deprecieri din cauze extreme 5%6.Valoare ramasa constructie 54527

Uzura fizica = 4% * 63403.5 = 2536.14Neadecvarea functionala = 4% * 63403.5 = 3170.17

Deprecieri din cauze extreme = 5% * 63403.5 = 3170.17

Explicarea sumelor:- Datele privind costul constructiei/m2 au fost luate din normativele de constructii

MATRIX-ROM;- Gradul de uzura al elementelor componente ale cladirii: constructii, inchideri si

compartimente, finisaje,instalatii a fost ponderat cu ponderea acestora in valoareatotala a devizului unei cladiri de locuit. Intrucat casa a fost renovata la sfarsitulanului in 2011 singurele elemente de uzura recunoscute sunt cele legate deconstructia in sine care fiind cu pereti din BCA comporta o usoara uzura de 5%, iar

instalatiile sunt uzate intr-un procent mic. A rezultat o uzura fizica totala de 4%. Aufost identificate deprecieri din cauze externe generate de reducerea semnificativa acererii de astfel de imobile.

A rezultat o valoare a cladirii de 54527 euro.

Metoda devizelor


35/59

37

Aceasta presupune ca detreminarea valorii se face pe baza unui calcul ce reflecta cantitateasi calitatea tuturor materialelor utilizate si toate categoriile de manopera necesara. Apoi seadauga cheltuielile conexe, de regie si profitul.

Nu dispunem de astfel de informatii, deci nu putem aplica metoda respectiva.

Din analiza celor 3 metode utilizate pentru calculul valorii casei pe baza metodeicosturilor, cea mai credibila metoda o reprezinta metoda costurilor segregateintrucat sebazeaza pe informatii tehnice detaliate actualizate si nu pe oferte de piata relative publicate peinternet.Asadar, optam pentru o valoare a costului casei de locuit de 54527 euro.

Valoarea proprietatii imobiliare conform acestei metode este de:

Valoarea la costuri a casei de locuit 54527Marja promotorului imobiliar 30% 16358

Valoarea terenului 45382Valoarea amenajarilor 17206Valoarea totala a proprietatii 133473

La valoarea proprietatii imobiliare am adaugat si un procent de 30% pentru marjapromotorului imobiliar plecand de la premisa ca si aceasta persoana trebuie remunerata inprocesul de vanzare. Am adaugat valoarea amenajarilor intrucat acestea vin sa suplimentezevaloarea proprietatii imobiliare fiind deja evaluate in mod separat in capitolul anterior.

6.2.3. Abordarea prin comparatiiAbordarea prin comparatia vanzarilor utilizeaza rationamentul prin care estimarea valorii

de piata se face prin analiza pietei pentru a gasi proprietati similare tranzactionate, ale carorpreturi de vanzare se compara si se corecteaza in functie de caracteristicile principale aleacestora si cele ale proprietatii subiect. Premiza majora a metodei comparatiei directe esteaceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare se afla in relatie directa cu preturileunor proprietati competitive si comparabile. Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile sideosebirile intre proprietatile tranzactionate, care influenteaza valoarea.


36/59

38


37/59

39

VALOAREA ESTIMATA PRIN COMPARATII DIRECTE A PRETURILOR DE VANZARE

Nr.crt

.

Criterii Subiect Comparabila

A

Comparabila

B

Comparabila

C

Comparabila

D

Comparabila

E

Comparabila

F

centru la iesire padure Glavacioc centru marginas centru

1 Pret (euro) 70000 68000 75000 80000 60000 650002 Criterii

3 1. Sursainformatiei

oferta recenta oferta recenta oferta recenta oferta recenta oferta recenta oferta 4 luni

4 Corectie -5% -5% -5% -5% -5% -10%5 Corectie absoluta -3500 -3400 -3750 -4000 -3000 -65006 Valoare

corectata

73500 71400 78750 84000 63000 71500

7 2. Drepturi deproprietatetransmise

integral integral integral integral integral integral integral

8 Corectie 0% 0% 0% 0% 0% 0%9 Corectie absoluta 0 0 0 0 0 010 Valoare

corectata

73500 71400 78750 84000 63000 71500

11 3.Conditii definantare in numerar in numerar in numerar in numerar in numerar in numerar in numerar


corectata

73500 71400 78750 84000 63000 71500

15 4.Conditii de fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii fara restrictii


38/59

40

vanzare16 Corectie 0% 0% 0% 0% 0% 0%17 Corectie absoluta 0 0 0 0 0 018 Valoare

corectata

73500 71400 78750 84000 63000 71500

19 5.Conditii depiata

cerere inscadere

similare Similare similare similare similare similare


corectata73500 71400 78750 84000 63000 71500

23 6.Localizare central mai bine mai slab mai slab similar mult mai slab similar24 Corectie -5% 5% 5% 0% 10% 0%25 Corectie absoluta -3675 3570 3937.5 0 6300 026 Valoare

corectata

69825 74970 82687.5 84000 69300 71500

27 CARACTERISTICIFIZICE

28 7.Suprafata teren(m2)

2026 1500 800 900 1100 950 880

29 Diferentasuprafata teren

526 1226 1126 926 1076 1146

30 Valoare diferentateren

22.4 11782.4 27462.4 25222.4 20742.4 24102.4 25670.4

31 8.Vechimeconstructie

2011 2010 2011 2010 2010 2011 2010

32 Variatie(corectie)

0% 0% 0% 0% 0% 0%

33 Corectie absoluta 0 0 0 0 0 0Valoare

corectata

81607.4 102432.4 107909.9 104742.4 93402.4 97170.4


39/59

41

34 9.Arieutila/desfasurata

145.84 100 80 120 70 85 80

35 Diferenta suprafataarie desfasurata

45.84 65.84 25.84 75.84 60.84 65.84

36 Variatie(corectie)

45.84% 82.30% 21.53% 108.34% 71.58% 82.30%

37 Corectie absoluta 37408.83 84301.87 23236.60 113480.91 66854.14 79971.24Valoare

corectata

119016.23 186734.27 131146.50 218223.31 160256.54 177141.64

38 10.Finisaje bune bune Superioare bune superioare superioare superioare39 Variatie

(corectie)0% -10% 0% -10% -10% -10%

40 Corectie absoluta 0 -7497 0 -8400 -6930 -7150Valoare

corectata

119016.23 179237.27 131146.50 209823.31 153326.54 169991.64

41 11.Garaj 44+9=53mp nu Nu Nu Nu nu nu42 Variatie

(corectie)16161 16161 16161 16161 16161 16161

43 Corectie absoluta 16161 16161 16161 16161 16161 16161Valoare

corectata

135177.23 195398.27 147307.50 225984.31 169487.54 186152.64

44 12.Curteamenajata

da da da da da da da

45 Valoare (corectie) 0 0 0 0 0 0 046 Corectie absoluta 0 0 0 0 0 0 0

48 Valoare brutacorectii

min 72527.23 142392.27 72307.50 162784.31 123347.54 135452.64

49 Numar de corectii 5 6 5 5 6 550 Procent corectii 35.84% 72.30% 21.53% 93.34% 66.58% 62.30%


40/59

42

51 Valoare netacorectii

68177.23 120598.27 64807.50 137984.31 103487.54 108152.64

52 Valoare corectata 135177.23 195398.27 147307.50 225984.31 169487.54 186152.6453 Valoarea adoptata: Comparabila C - Valoarea cu cele mai mici corectiiin modul;cu cel mai mic numar de operatii de

corectie

54 Valoare

adoptata

(rotunjit)euro

147307.50 147308.00

56 Valoare

adoptata

(rotunjit) - RON

633424.4


41/59

43

Explicarea valorilor selectate:

a) Sursa informatiei pentru comparabile fiind oferte de proprietati similare de meinternet am procedat la aplicarea unei corectii de 5% pentru ofertele recente si de 10%pentru ofertele mai vechi (4 luni);

b) Drepturile de proprietate transmise sunt comparabile intrucat se transmit integralconform formularilor din ofertele respective, asadar corectia propusa pentru toate cele6 comparabile este 0;

c) Conditiile de finantare sunt prezumate a fi in numerar identic cu ofertele comparabileasadar corectia propusa pentru toate cele 6 comparabile este 0;

d) Conditiile de vanzare sunt evaluate a fi fara restrictii si la pret de piata identic cuofertele comparabile asadar corectia propusa pentru toate cele 6 comparabile este 0;

e) Conditiile de piata sunt evaluate a fi cerere in scadere identic cu ofertelecomparabile, asadar corectia propusa pentru toate cele 6 comparabile este 0;

f) Localizarea proprietatii evaluate este central. Fata de aceasta, comparabilele B, C, Eeste mai slab pozitionata, deci valoarea corectata a fost apreciata cu 5% si 10%;comparabila A este pozitionata mai bine, deci valoarea corectata a fost depreciata cu5%; comparabilele D si F sunt pozitionate similar cu subiectul si nu se aplica niciocorectie;

Corectiile fata de caracteristicile fizice au fost efectuate tinand cont de valoarea corectatadupa localizare intrucat nu exista o prioritizare in cadrul acestora. Exceptie a facut corectia

pentru suprafata construita care a tinut cont si de corectia privind suprafata de teren pentru ase elimina impactul existentei unor suprafete de teren diferite.

g) Suprafata de teren a proprietatilor imobiliare evaluate este in general superiorasuprafetelor caselor comparabile. Pentru diferentele de teren intre subiect sicomparabile s-a evaluat diferenta la valoarea determinata in capitolul cea mai bunautilizare de 22.4 euro/m2;

h) Vechimea constructiei este similara cu cea a ofertelor de piata intrucat casa a fostrenovata in 2011;

i) Aria desfasurata este de 145.84 m2. In functie de suprafata celorlalte imobilecomparabile s-a ajustat proportional cu diferenta valoarea acestora;

j) Finisajele proprietatii subiect intrucat au fost renovate in 2011 sunt considerate bune.Superioare acesteia sunt considerate comparabilele B, D, E, F, carora li s-a aplicat ocorectie de 10% din valoare pentru acest fapt;

k) Garajintrucat nici anunturile comparabilelor nu mentioneaza si nici pozele acestoranu reliefeazaca detin garaj am adaugat ca si corectie valoarile evaluate a garajelorexistente, de 9m2, respectiv 44m2 pentru suma de 3382+12779=16161 euro;

l) Curtile sunt asemanator amenajate ca si proprietate evaluata, asadar nu au fost impusecorectii in acest sens.


42/59

44

Am efectuat apoi insumarea in modul a corectiilor brute, numararea pentru fiecarecomparabila a corectiilor efectuate si am determinat corectia procentuala bruta din valoareainitiala a ofertelor comparabile.

Am selectat comparabila cu cele mai putine corectii si cele mai mici in modul si

procentual. Aceasta este comparabila C care a generat corectii de 64807.50. rezulta cavaloarea estimata a proprietatii evaluate conform acestei metode este de 147308 euro.

6.2.4. Reconcilierea valorilorReconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea valorii

finale.Criteriile care stau la baza estimarii valorii finale, fundamentata si semnificativa sunt:

adecvarea, precizia si cantitatea informatiilor.

Valorile obtinute prin cele trei metode sunt:

Metoda Metoda abordarii prin

costuri

Metoda abordarii prin

venit

Metoda

comparatiilor directe

Pret obtinutpentruproprietate

92118.57 euro 133473 euro 147308

Adecvarea Aceasta metoda seaplica de regula pentru

proprietati imobilare

pentru care nu seidentifica in mod uzualpreturi comparabile pepiata. Totusi imobileleastfel evaluate pot fievaluate pe bazacosturilor estimate lacare se adauga valoareaterenului, aamenajarilor si marja

promotorului imobiliar.

Aceasta metoda seaplica de regula candexista o piata activa a

veniturilor din chirii,putandu-se estimapentru acest tip deproprietate atat venitulnet anual, cat sivaloarea de piata aimobilului respectiv.

Aceasta metoda seaplica cand exista o

piata activa cu

tranzactii numeroasede vanzare/cumpararesi/sau oferte in volumsemnificativ din caresa poata fi identificate

proprietati comparabilecu modul evaluat

permitandu-se astfelidentificarea unorvalori cat maiapropiate de piata.

Concluziapartiala

Pentru acest tp deproprietate existasuficiente ofertecomparabile, asadar dinacest punct de vedereaceasta metoda nu este

preferata.

Pentru proprietateaevaluata nu exista o

piata semnificativa aimobilelor de locuitrezidentiale in zonarespectiva de inchiriat,valoarea de 3 euro/m2rezultand dintr-o ofertade spatii comerciale inzona Blejesti fapt cerelativizeazasemnificativ rezultatul

Existand o piatasemnificativa avanzarilor de imobilerezidentiale aceastametoda este cea maiadecvata pentruevaluare.


43/59

45

aplicarii acestei metode,care ar impune o piatasemnificativa aimobilelor rezidentialede inchiriat in zona

respectiva.Precizia Precizia acestei metode

este generata atat deaplicarea unei fiseMATRIX adecvateconstructiei (faptrelativ, usor derealizat), dar si dedeterminarea unei marjea dezvoltatoruluiadecata pentru acest tip

de constructii, fapt ceeste relativ in conditiile

pietei imobiliare deastazi din Romania.

Precizia acestei metodeconsta in determinareaatat a unui venit netanual cat mai aproapede piata a proprietatiiimobiliare respectivecat si a unei rate decapitalizare eficiente.

Consta in identificareaunui numar mare decomparabileasemanatoare care sanu determine o valoarefoarte mare acorectiilor fata de

pretul de baza altranzactiei/ofertei.

Concluziapartiala

Pentru aceastaproprietate, prinaplicarea metodeiabordarii prin costuri,suntem dependenti deevaluarea unei marje

pentru dezvoltatorulimobiliar. In actualeleconditii de piata estedificil de evaluat cu

precizie o atare valoare,procentule de 30% fiindunul estimat.

Intrucat nu exista unpret validat de maimulte oferte de piata

pentru inchiriereabunurilor imobilerezidentiale dinBlejesti, apreciem ca

precizia acestei metodeeste una relativa.

Intrucat suprafataconstruita a proprietatiievaluate estesemnificativ mai maredecat a celorcomparabile, acest fapta generat corectiisemnificative, cea maimica corectie fiind decirca 23000 euro.Acest fapt vine saafecteze intr-o oarecaremasura concluziileevaluarii.

Cantitateainformatiilor

Contitatea informatiilorse refera la existentaunor tabele de calcul

adecvate pentruvaloarea costuluiconstructiei si o baza decunoastere adecvata

pentru determinareamarjei dezvoltatoruluiimobiliar.

Cantitatea informatiilorse refera la existentaunui numar mare de

oferte de inchiriere sivanzare ale unorimobile comparabile pe

piata.

Cantitateainformatiilor se referala existenta unui numar

semnificativ de marede oferte de vanzare/tranzactii comparabilecu imobilul evaluat.

Concluziapartiala

Pentru proprietateaevaluata exista unvolum suficient deoferte de vanzare pe

piata care recomandautilizarea metodei

Pentru proprietateaevaluata nu existaefectiv o piatasemnificativa a

imobilelor inchiriate inzona respectiva.

Pentru proprietateaevaluata exista ofertenumeroase pe piatacare permit formularea

unei baze deproprietati comparabile


44/59

46

comparatiilor directeinaintea acestei metode,iar informatiile despremarja promotoruluiimobiliar sunt

insuficiente, in lipsaunor informatii bogatein acest sens din piata.

care conduc larezultatele suficientdocumentate ale

proprietatii evaluate.

Concluzie

finala

Nu se retine. Nu se retine. Se retine valoarea

acestei metode

6.2.5. Opinia evaluatoruluiValoarea finala pentru proprietatea evaluata este conform opiniei evaluatorului :

147308 euro.


45/59

47

ANEXE


46/59

48

DETERMINAREA VALORII DE 3 EURO/M2

PE BAZA UNEI OFERTE DE PE

INTERNET:

OFERTA:

Inchiriez casa in com. Blejesti, jud. Teleorman, la 65 km de Bucuresti,

166 m2 suprafata utila,deschidere la soseaua principala, cu vie si pomi

fructiferi, garaj, 3 camere bucatarie si baie cu apa curenta, camara,

pivnita si mai multe anexe. In spatele curtii, la 100 de metri, se afla

padurea.

PRET INCHIRIERE: 500 EURO

Calcul euro/m2:

500 euro / 166m2

= 3 euro/m2
http://teleorman.olx.ro/http://teleorman.olx.ro/http://teleorman.olx.ro/


47/59

49

COMPARABILA A

Oferitde:Proprietar Suprafata utila:100 m

vand casa la iesire din Blejesti, spreVidele, compusa din

6camere,bucatarie ,baie,dependinte ; suprafatatotala 1500 m2deschidere

la strada 25 metri ,apacurenta ,fantana ,cablu.net; renovate in 2010.casa

se afla la 50 de Bucuresti [ com.Blejestijud.Teleorman ] maimultedetalii la

tel.

Telefon - 0768 412 478Data 01.03.2013

PRET: 70.000 EURO
http://mercador.ro/imobiliare/case-de-vanzare/videle/?search%5Bprivate_business%5D=privatehttp://mercador.ro/imobiliare/case-de-vanzare/videle/?search%5Bprivate_business%5D=privatehttp://mercador.ro/imobiliare/case-de-vanzare/videle/?search%5Bprivate_business%5D=privatehttp://mercador.ro/imobiliare/case-de-vanzare/videle/?search%5Bprivate_business%5D=private


48/59

50

COMPARABILA B

Vanzari Case / vile

Pret: 68.000 EURO - Teleorman , Blejesti

VIDELE, COMUNA BLEJESTI, CASA DIN beton, 4 dormitoare, baie,

bucatarie, hol lung, parchet, renovata in 2011, suprafata utila 80 MP,

SI TEREN 800 MP, SITUATA LANGA PADURE.

TELEFON - 0744398169

Data28.02.2013
http://www.imobiliare.net/anunturi-judet/Teleormanhttp://www.imobiliare.net/cautare-avansata/-/Teleorman----/Videle/http://www.imobiliare.net/cautare-avansata/-/Teleorman----/Videle/http://www.imobiliare.net/cautare-avansata/-/Teleorman----/Videle/http://www.imobiliare.net/anunturi-judet/Teleorman


49/59

51

COMPARABILA C

Vanzare Casa

15 Martie 2013

o Pret Vanzare: 75000

o Suprafata Totala: 900 m2

o

Telefon:

Vand casa in com. blejestijud.teleorman la 50 km de bucurestisi 5 km de

orasulvidele, langaGlavacioc, renovate in 2010, cablu.net,apacurenta ; termopane, 4

dormitoare, baie, bucatarieechipate, suprafatautila 120m2;

functionalemaimultedetalii la tel;

DATA: 04.03.2013
http://www.multecase.ro/vanzare-casa-3-camere-videle-videle-teleorman_i768388http://www.multecase.ro/vanzare-casa-3-camere-videle-videle-teleorman_i768388http://www.multecase.ro/vanzare-casa-3-camere-videle-videle-teleorman_i768388


50/59

52

COMPARABILA D

Oferitde:Proprietar Suprafata utila:70 m2

Locuintamobilata /utilata:Partial

Vand casa in comunaBlejesti,langaVidele,judTeleorman,la 50km de Bucuresti,din beton,5 camere+hol,amenajate,bucatarie,pivnita mare, baie ; renovate in 2010, finisajesuperioare,acoperita cu tabla,suprafata 70mp,anexegospodaresti,garaj,pomifructiferi,vita de

vie+bolta,solar,apareteaoras,fantana+pompa,curte 1100mp,bucatarievara,situata incentrulBlejestiului,pretnegociabil,familiaMantescuPetre.

PRET: 80.000 EURO

Contacteazavanzatorul:

Telefon :0769 236 722Data: 26.02.2013
http://mercador.ro/imobiliare/case-de-vanzare/videle/?search%5Bprivate_business%5D=privatehttp://mercador.ro/imobiliare/case-de-vanzare/videle/?search%5Bprivate_business%5D=privatehttp://mercador.ro/imobiliare/case-de-vanzare/videle/?search%5Bprivate_business%5D=privatehttp://mercador.ro/imobiliare/case-de-vanzare/videle/?search%5Bfilter_enum_mobilata%5D=partialhttp://mercador.ro/imobiliare/case-de-vanzare/videle/?search%5Bfilter_enum_mobilata%5D=partialhttp://mercador.ro/imobiliare/case-de-vanzare/videle/?search%5Bfilter_enum_mobilata%5D=partialhttp://mercador.ro/imobiliare/case-de-vanzare/videle/?search%5Bfilter_enum_mobilata%5D=partialhttp://mercador.ro/imobiliare/case-de-vanzare/videle/?search%5Bprivate_business%5D=private


51/59

53

COMPARABILA E

Vanzare Casa

23 Martie 2013

o Pret Vanzare:60000

o Suprafata Totala: 950 m2

o Telefon:

Vand casa din beton, la margineacomunei, 85 mputili + anexe din caramida, 4

dormitoare, baie, bucatarie, curteimprejmuita cu gard in suprafata de 950mp,

fantana de apa cu pompaelectrica, vie in curte, pomi, locpentrugradina de legume.

Casa este renovate in 2011.
http://www.multecase.ro/vanzare-casa-4-camere-videle-teleorman_i552794http://www.multecase.ro/vanzare-casa-4-camere-videle-teleorman_i552794http://www.multecase.ro/vanzare-casa-4-camere-videle-teleorman_i552794


52/59

54

COMPARABILA F

Oferit de:Proprietar Camere:9 camere Suprafata:880 m

Locuinta mobilata /utilata:Complet

vand casa in com. Blejestijud.Teleorman la 50 km de Bucurestisi 5 km de

orasulVidelerenovata in 2010, ,cablu.net,apacurenta ; termopane ,baie,

bucatarieechipate, suprafatautila 80 m2;functionale maimultedetalii la tel;

PRET: 65000 EURO

DATA: 26.11.2012
http://mercador.ro/imobiliare/case-de-vanzare/videle/?search%5Bprivate_business%5D=privatehttp://mercador.ro/imobili

Date post:	02-Apr-2018
Category:	Documents
Upload:	girafeleistete
View:	253 times
Download:	0 times

Proiect Evaluare Luminita (Repaired)

Documents