+ All Categories
Home > Documents > teza andriuha (Repaired) (Repaired) (Repaired).docx

teza andriuha (Repaired) (Repaired) (Repaired).docx

Date post: 07-Nov-2015
Category:
Upload: lioncomeback
View: 293 times
Download: 4 times
Share this document with a friend
96
CUPRINS INTRODUCERE……………………………………………………………………............ 1. Creditarea ipotecara a imobililor locative din R.M…………………… 1.1 Notiuni si concept privind creditarea ipotecara a B.I…………………….... 1.2 Legislatia R.M privind creditarea ipotecara a B.I …………………. 1.3 Avantajele si dezavantajele creditului ipotecar…………………… 2. Piata primara a imobilului din mun.Chisinau 2.1 Analiza comparative a ofertelor bancare……………………………………………... 2.2 Criteriile de selectare a creditului ipotecar…………………. ………………………. 2.3 Practica international privind creditarea ipotecara 3. Raport de evaluare. Estimarea valorii privind factorii de influenta………… 3.1 Descrierea obiectului…………………………………………………………….. 3.2 Determinarea valorii de piata……………………………………………………. 3.3 Reconcilierea rezultatului final evaluarii………………………………. CONCLUZII………….………. …………………………………………............................. BIBLIOGRAFIE…….... …………………………………………........................................ ANEXE………….…………...……...………………………... ……………….......................
Transcript

CUPRINSINTRODUCERE............1. Creditarea ipotecara a imobililor locative din R.M1.1 Notiuni si concept privind creditarea ipotecara a B.I....1.2 Legislatia R.M privind creditarea ipotecara a B.I .1.3 Avantajele si dezavantajele creditului ipotecar2. Piata primara a imobilului din mun.Chisinau2.1 Analiza comparative a ofertelor bancare...2.2 Criteriile de selectare a creditului ipotecar..2.3 Practica international privind creditarea ipotecara3. Raport de evaluare. Estimarea valorii privind factorii de influenta3.1 Descrierea obiectului..3.2 Determinarea valorii de piata.3.3 Reconcilierea rezultatului final evaluarii.CONCLUZII...............................BIBLIOGRAFIE............................................ANEXE.................................

IntroducereNotiunea de ipoteca a aparut pentru prima data in secolul 6 i.e.n. in Grecia, fiind introdusa de catre arhonul Solon si prevedea niste conditii de asigurare si executarii obligatiilor debitorului fata de creditor prin punerea in gaj a terenului de pamint. Pina atunci in Atena garant al gajului se considera insasi debitorul personal, care in cazul neexecutarii a obligatiilor asumate risca sa devina rob pe viata, iar terenul de pamint trecea in proprietatea mostenitorilor legali.Sistemul de finantare locative, care include finantarea si procurare a unie locuinte presupune utilizarea diverselor forme de finantare, acestea sunt urmatoarele: creditare, inclusive creditarea ipotecara, finansarea bugetara, investirea directa, participarea prin cote a investitorilor fizici si juridici la constructia caselor de locuit, acordarea subventiilor bugetare cetatenilor in scopul procurarii unui imobil.dar rolul prioritar in acest system de finantare locative ii apartine creditarii ipotecare.Creditele pentru imobil sunt creditele care se acord pentru cea mai lung perioad. n Republica Moldova creditele imobiliare pot fi acordate pentru o perioad maxim de pn la 30 de ani. Majoritatea bncilor ofer acest tip de credit doar n lei moldoveneti pentru c rata acestui credit este suficient de mare, chiar i pentru creditele n valut. Prin acest mod bncile doresc s limiteze riscurile pe care le vor evita clienii si, inclusiv riscurile valutare.Creditele imobiliare sunt destinate persoanelor care doresc s i cumpere o locuin nou, s modernizeze locuina existent, s construiasc o cas sau s i procure un teren pentru cas. Ipoteca este un mod prin care cetatenii isi pot usura un pic viata, si aceasta se refera mai mult la familiile noi deoarece ei fiind tineri neavind o suma intratit de mare ca sa isi procure un imobil de uni singuri ei apeleaza la creditele ipotecare, dar si aici ar trebue sa avem o suma initiala pe care trebue so achitam bancii pentru incheierea acestui contract si ea constitue 30% in mediu, depinzind de banca la care apelam.Da intradevar poate aceasta este o iesire din situatie incepind o noua viata intr-o casa noua, dar nu trebue sa uitam si de comisioanele si dobindele achitate lunar bancii. Si inainte de a face acest pas important de ce zic eu important deoarece eu cred ca de a avea un acoperis deasupra capului este o misiune pe care nio punem fiecare dintre noi deoarece multor oameni le trebue o viata sa argoniseasca pentru asi cumpara o casa sau un apartament iar altora nici o viata ne le ajunge.Astfel inainte sa punem acea iscalitura pe foaie trebue sa ne gindim foarte bine vom fi noi in stare sau nu sa achitam suma lunara care este indicata in contract. Deoarece neachitind un timp mai indelungat creditul ipotecar banca va constata ca noi nu suntem in stare sa achitam acest credit si vm fi nevoiti sa ne gasim un alt loc de trai.

RezumatTema lucrarii este creditarea ipotecara a imobilului locativ din Republica Moldova. Am impartit acesta lucrare in 3 capitole care la rindul lor au citeva subcapitole unde este explicat prin teorie si calcule despre toate partile pozitive si negative a unui credit ipotecar. Asa ca in primul capitol lam numit, creditarea ipotecara a imobilului locativ din Republica Moldova aici am dat explicatia a mai multor notiuni din domeniul creditarii si anume ce inseamna: credit, credit ipotecar, ipoteca, gaj, imprumut, debitor, debitor ipotecar, contract de ipoteca, garant ipotecar si altele. In acest capitol am mai acentuat istoria aparitiei creditului ipotecrar apoi printr-o schema am aratat care sunt participantii la intocmirea contractului creditului ipotecar.Aci am dat si explicatia conform legislatiei care sunt legile care ar trebui sa le respectam odata ce contractul este intocmit. Care sunt masurile de initiere a executarii dreptului de ipoteca aici am mai adaugat despre folosirea obiectului ipotecii, continutul si forma unui contract de ipoteca, care sunt obligatiile creditorului ipotecar privind informarea debitorului. Si ce tine de finalul in privinta legislatiei aici am povestit despre cum si in ce caz se face incetarea ipotecii. In acest capitol am mai analizat dupa materialul insusit care sunt avanyajele si dezavantajele sau putem spune si partile pozitive si cele negative a unui credit ipotecar, de care populatia nu este pusa la cunostinta de catre angajatii bancilor.In al doilea capitol am facut analiza comparativa a ofertelor bancare pe piata primara a imobilului din mun.Chisinau, aici am reprezentat grafic si schematic constructiile noi in % dupa sectoare in mun Chisianu anul 2014 in comparatie cu anul 2013.Ce pret a fost anul trecut pentru imobile pentru un metru matrat si care este pertul anul acesta, cite costructii noi am avut anul 2014 in comparatie cu anul 2013 etc.Am analizat ofertele bancare la: Banca Sociala, Unibank, MpldovaAgroindbanc, Mobiasbanca, Victoriabanc.Dupa care am accentuat criteriile de selectare a unui credit ipotecar. Dupa care am facut o comparatie a creditului ipotecar din Republica moldova cu terile vecine ca Rusia, Rominia si Ukraina si cu o tara mai indepartata SUA.In al treilea capitol am facut o evaluare a unui imobil locativ si anume a unui apartament cu o odaie care este amplasat in mun.Chisianu, sectorul Riscani pe str.Macilor 11. Dupa toate calculele am obtinut o valoare de aproximativ 29000 de euro, apoi am ales banca cea mai convinabila care ne poate da un imprumut ipotecar si asta fiind Mobiasbanca cu un imprumut de 70 % (20300 euro), dupa care am facut graficul rambursarii pentru 10 ani de zile si am aflat care este suma totala care va trebui so intoarcem bancii peste 10 ani, si am primit o suma de 32113 euro.SummaryThe theme of the work is the housing mortgage lending in Moldova. I divided this work into three chapters which in turn have several chapters we explain the theory and calculations about all the positives and negatives of a mortgage loan. So in the first chapter called lam, the housing mortgage lending in Moldova here I give the explanation of many notions of what the credit, namely: credit, mortgage, mortgage, pledge, loan, borrower, mortgagor, contract mortgage, mortgage and other. In this chapter I accentuated the occurrence of credit history through a scheme ipotecrar then we showed that participants in preparing mortgage contract.Where gave the explanation under the legislation which laws should respect them once the contract is drafted. What are the measures to initiate the execution of the mortgage right here we have added about mortgage object usage, content and form of a mortgage contract, which are obligations regarding information mortgagee borrower. And what you end about legislation here I talked about how and why termination is appropriate mortgage. In this chapter we have looked after the material itself are avanyajele and disadvantages or can say positive and negative sides of a mortgage loan, for which population is not being informed by employees of banks.In the second chapter I made a comparative analysis of banking offers primary real estate market in Chisinau, here we schematically plotted and new construction in% after Chisianu municipality sectors in 2014 compared with the year 2013.Ce price was last year meter for buildings to a matrix that is PERT year, we had build-cite 2014 compared with 2013 etc.We analyzed banking offers: Social Bank, Unibank, Mpldova-Agroindbanc, Mobiasbanca, Victoriabanc.Dupa I emphasized criteria for selecting a mortgage. After that I did a comparison of mortgage in Moldova with neighboring caves as Russia, Romania and Ukraine and with a faraway country USA.In the third chapter I made an assessment of a building housing namely a one-room apartment which is located in mun.Chisianu, Riscani sector on str.Macilor 11. By all accounts we obtained a value of about 29 000, then I agree that the bank chose to give us a mortgage loan and that the loan Mobiasbanca with a 70% (20300 euro), after repayment schedule we did 10 years and found that the total amount that will be so the bank back over 10 years, and we received a sum of 32,113 euros.

1.1 Notiuni si concept privind creditarea ipotecara a B.ICel mai simplu rationament al notiunii de credit ipotecar este reprezentat prin urmatoarea definitie: creditul ipotecar reprezinta un imprumut lung, garantat printr-o valoare imobiliara. Un antreprenor poate obtine un astfel de credit pentru finantarea constructiei unie cladiri de birouri, iar o familie- pentru cumpararea unei locuinte. In ambele cazuri, imprumutul este amortizat printr-o combinative de plati successive, care include atit rambursarea capitalului imprumutat , cit si dabinzile aferente, pina la achitarea complete a datoriei la maturitate.Piata imprumuturilor ipotecare s-a nascut in Statele Unite cu aproximativ 100 de ani in urma.In practica international se contureaza numeroase modele si forme de interactiune intre participantii pietii credelor ipotecare. Aprovizionarea cu resurse financiare pe termen lung a creditelor destinate populatieii este posibila atit din contul surselor atrase de creditori de piata primara, cit din contul surselor atrase pe piata secundara, prin intermediul operatorilor specializati. \Pe piata primara a creditarii ipotecare interactioneaza creditorii si debitorii, pe piata secundara, creditoriisi investitorii, care indeplinesc functia de refinantare a creditelor.Creditul ipotecar - este o sursa financiara tot mai des solicitata de catre cetatenii Republicii Moldova. Cei care apeleaza la creditul ipotecar de cele mai multe ori se ciocnesc cu termini necunoscutii cee ce provoaca fificultati in perceperea creditului imobiliar.Ipoteca- ipoteca este o varietate a gajului patrimonial, la care obiectul gajat este un imobil, de regular amine in posesia depunatorului de gaj, Ipoteca il ajuta pe comparator sa-si procure un aparatment in rate, achitind pina la 30-40 %din valoarea reala a ei.In acest apartament nou se locueste dj dar imprumutul se achita treptat. Este foarte buna aceasta variant avit un mare plus ca nu va fi nevoie de ne muta de la o chirie la alta, si totodata fiind proprietarul acestui apartament.Gaj-gajul este bunul imobil care se depune drept garantie.Inainte de a achizitiona un apartament in rate nu vom nu vom avea nevoie de alt gaj,urmind sa fie gajat anume acel apartament.Imprumutul ipotecar-Imprumutul ipotecar este deasemenea important pentru a percepe notiunea de ipoteca.creditul ipotecar-acestea sunt banii care n-ii va acorda o institutie financiara pentru procurarea bunului imobil cu o suma fixa de palti pe un termen lung.Imprumutul ipotecar este o investitie profitabila financiara, din acea cauza ca preturile la un bun imobil pe o perioada lunga au tendinta de a creste.Creditorul ipotecar este creditorul a carui creanta este garantata cu ipoteca.Orice institutie poate oferi imprumuturi numai ca cu conditia ca aceasta ii ca adduce un benificiu. Bancile sunt considerate de regula principalii creditori ipotecari.Debitor debitorul ipotecar sau o alt persoan care are o obligaie fa de creditorul ipotecar executarea creia este garantat cu ipotec;Debitorul ipotecar este o persoana ce transmite in ipoteca un bun sau bunuri immobile in vederea garantarii executarii obligatiilor sale sau a debitorului fata de creditorul fata de creditorul ipotecar.Orice persoana fizica sau juridical care detine dreptul de proprietatesau a dreptul de a dispune de un bun imobil poate fi debitor ipotecar.Contractul de ipotec contract ncheiat intre creditorul ipotecar i debitorul ipotecar, n temeiul cruia primul, n modul stabilit de legislaie, are dreptul s pretind satisfacerea creanelor sale pecuniare din valoarea bunului imobil ipotecat;Prioritate drept preferenial al unui creditor ipotecar fa de ali creditori ipotecari de a executa dreptul su de ipotec, precum i fa de ali creditori de a urmri bunul imobil.Garant ipotecar persoana ce transmite n ipotec un bun sau bunuri imobile n vederea garantrii executrii obligaiei debitorului;In general a ajuns sa fie folosit in societate termenul de ipoteca pentru a desemna un imprumut, acordat de catre creditorul debitorulu, de regula pentru reparatia, imbunatatirea sau procurarea unui bun imobil cu destinatie locative. Imprumuturile pot fi totusi destinate si altor scopuri ca de ex pentru educatie sau sanatate etc.Astfel, sensul termenului de ipotecadeseori este folosit pentru a desemna atit dreptul de garantie asupra imobilului, cit si imprumutul. Legea cu privire la ipoteca a definit ipoteca in felul urmator:ipoteca este un drept real in al carui temei creditorul este in drept sa ceara satisfacerea creantelor sale, cu preferinta fata de ceilalti creditori, inclusive statul, din valoarea bunurilor immobile depuse in ipoteca, in cazul in care debitorul omite sa execute obligatiile garantate cu ipoteca.La categoria de bunuri immobile se raporta terenurile, portiunile de susol, obiectele acvatice separate, plantatiile prinse de radacini, cladirile, constructiile si orice alte lucrari legate solid de pamint, precum si tot ceea ce, in mod natural sau artificial, este incorporate durabil in acestea, adica bunurile a caror deplasare nu este posibila fara a se cauza prejudicii considerabile destinatiei lorPartile ipotecii sunt creditorul ipotecar, debitorul ipotecar si , dupa caz, garantul ipotecar.In present in tara noastra, functioneaza sistemul de creditare ipotecara intr-un nivel in baza modelelor bancilor comerciale universal.Principalii subiecti in acest system de creditare ipotecara in RM sunt :institutiile nebancare de credit si bancile, persoanele fizice si agentii economici, agentiile imobiliare si companiile de constructie, organelle cadastrale teritoriale si evoaluatorii independent.Contractare unui creditipotecar presupune implicarea subiectilor nominalizati (vezi fig1)

Contractul de credit ipotecar.

Contractul de credit ipotecarDebitorulCreditorul

Compania imobiliara

Alegerea obiectului pe piata imobiliaraCompania imobiliara

Evaluarea imobiluluiContractual de vinzare-cumparareCompania de evaluare

Vinzatorul

Proprietatea imobiliara

Contractul de ipoteca

Organul Cadastral Teritorial

Figura 1. Piata primara de creditare ipotecara din R.M.Sursa: elaborata de autor.Principalul rol in procesul de atragere a resuerselor pentru finantarea locuintelor si de acordare aq creditelor ipotecare I revine bancilor comerciale.bancile finanteaza atit producatoriii locuintelor , companiilor de constructii. Cit si consumatorii productiei locative, populatia. In asa fel majoritatea tarilor dezvoltate, problemele finantarii constructiei locative si a achizitionariii locuintei se rezolva prin intermediul creditelor bancare: creditele pentru constructia blocurile locative (pe termen de 1-1.5 ani), acordate intreprinderilor constructoare si credite ipotecare pe termen lund pentru procurarea locuintei, pe un termen de la 7 pina la 20 de ani acorda cetatenilor.Finantind constructia blocului locative banca controleaza procesul in intregime:termenele si costurile efectuarii acestora, calitate lucrarilor de constructiei si montaj apreciaza si minimizeaza riscurile existentei: financiare, de constructive de piata.Istoria aparitiei Ipotecii:Notiunea de ipoteca a aparut pentru prima data in secolul 6 i.e.n. in Grecia, fiind introdusa de catre arhonul Solon si prevedea niste conditii de asigurare si executarii obligatiilor debitorului fata de creditor prin punerea in gaj a terenului de pamint. Pina atunci in Atena garant al gajului se considera insasi debitorul personal, care in cazul neexecutarii a obligatiilor asumate risca sa devina rob pe viata, iar terenul de pamint trecea in proprietatea mostenitorilor legali.In acest sens se elaborau conditii concrete , iar la hotarul terenului ce apartinea debitorului se instala un pilon cu indicatia ca proprietatea data reprezinta pretentii ale creditorului. Pe acest pilon cu denumirea de ipoteca se indicau toate datoriile proprietarului terenului.Mai tirziu in acest scop se foloseau anumite carti numite ipotecare. In Grecia Antica fiecare persoana interesata avea acces la informatia despre starea terenului pe pamint corect. Institutul ipotecii s-a dezvoltat cu preponderenta in perioada Imperiului Roman. In secolul 1 i.e.n au fost create noi institutii ipotecare , ce ofereau credite persoanelor particulare care puneau in gaj averea proprie.In perioadadomniei imperiului Antoniu Pia (sec. 2 e.n ) a fost elaborate un cadru legislative special pentru reglementarea activitatii bancilor ipotecare, ce activau de rind cu alte banci specializate, precum si cu alte institutii creditare cum ar fi casele economiei si asociatiile de economii.Deseori statul acorda ajutor considerabil creditarii ipotecare. Pe timpul imperatorului Traian sa-u creat fonduri special pentru sustinerea vaduvelor si a copiilor orfani, unde li se ofereau credite ipotecare cu o dobinda de 5% annual. Au fost create sisteme financiare analogice si in Rusia in sec. 19, dar ajutor se acorda, in deosebi reprezentantilor conducerii.Intr-o perioada mica institutia ipotecii a evoluat de la feducie puna la un studio mai progresat pignus si mai tirziu a ajuns la ipoteca.In cazul fiduciei obiectul gajat era transmis in proprietatea creditorului, dar aceasta era in drept sa intoarca obiectul gajat-imobilului, debitorului dupa executarea de catre acesta a obligatiunilor indicate in contract, sau sa intoarca debitorul gajul, si renuntind la proprietatile banesti.Contractul pignus nu prevedea transmiterea imobilului gajat in proprietate, cid oar spre folosinta, ca garantie privind asigurara obligatiunii creditare. Creditorul nu avea nici un drept pentru a pastra obiectul gajat si pune sa-l instraineze doar in cazul cind debitorul nu-si putea onora obligatiunile, restituindui creditorului doar acea diferenta dintre pret ul de vinzare si restul sumei datorateIn cazul ipotecii, obiectul gajului raminea in proprietatea datornicului, iar creditorul avea dreptul de a se folosi de obiectul gajat si chiar de al vinde, compensindusi datoria din suma obtinuta in urma vinzarii.Creditele pentru imobil sunt creditele care se acord pentru cea mai lung perioad. n Republica Moldova creditele imobiliare pot fi acordate pentru o perioad maxim de pn la 30 de ani. Majoritatea bncilor ofer acest tip de credit doar n lei moldoveneti pentru c rata acestui credit este suficient de mare, chiar i pentru creditele n valut. Prin acest mod bncile doresc s limiteze riscurile pe care le vor evita clienii si, inclusiv riscurile valutare.Creditele imobiliare sunt destinate persoanelor care doresc s i cumpere o locuin nou, s modernizeze locuina existent, s construiasc o cas sau s i procure un teren pentru cas. n Republica Moldova bncile comerciale ofer mai multe tipuri de credite imobiliare n dependen de scopul creditului. Creditele imobiliare pot fi oferite pentru:- cumprarea unui locuine de pe piaa primara/secundar;- construcia unei locuine;- achiziionarea loturilor de teren destinate construciei;- cumprarea unui lot de pmnt;- refinanarea unui credit/mprumut imobiliar;- renovarea, modernizarea sau extinderea imobilului locativ;- reconstrucia imobilului locativ;- reparaia capital a imobilului locativ;Bncile percep i comisioane pentru acest tip de credit precum ar fi comisionul de acordare al creditului i comisionul de administrare al creditului care de regul este perceput lunar. Calcularea comisioanelor n cazul creditelor imobiliare este foarte important pentru c acestea sunt foarte costisitoare pe termen lung.1.2 Legislatia R.M privind creditarea ipotecara a B.ILegea cu privire la ipoteca are ca scop de a stabili regulile si principiile fundamentale care reglementeaza piata ipotecara primara, si crearea conditiilor pentru dezvoltarea pietii ipotecare secundare.In primul rind trebue sa stim ca ipoteca se inregistreaza la oficiul cadastral territorial in a carui raza teritoriala se afla bunul imobil ipotecat.Mai intii de toate creditorul ipotecar depune o cerere la oficiul cadastral, un reprezentant imputernicit sau debitorul ipotecar serveste ca temei pentru inregistrarea ipotecii.Data a inregistrarii ipotecii este si data primirii cererii de inregistrare a ipotecii.La aceasta cerere se mai adauga documentul de achitare a taxei pentru inregistrare, documentul cu imputernicirile reprezentantului astfel si contractual de ipoteca autentificat notarial sau actul care serveste ca baza a aparitiei de ipoteca a creditorului ipotecar asubru bunului imobil si daca este cazul si alte documente care sunt in legislatia R.M.Cheltuielile pentru inregistrarea ipotecii, si cele legate de modificarea sunt suportate de catre debitorul ipotecar, insa este si o exceptie in cazurile cind contract de ipoteca prevede altfel.Inregistrarea ipotecii are loc prin efectuarea inscrierii in Registrul bunurilor immobile.Dar sunt si cazuri in care inregistrarea ipotecii este respinsa de legislatia cu privire la inregistrare a bunurilor imobile.Inregistrarea ipotecii are si niste consecinte si ele sunt urmatoarele:Informatia cu privire la ipoteca se inregistreaza in Registrul bunurilor imobile, ea este valabila din data inregistrarii in Registrul bunurilor imobile. Eliberarea informatiei din Registrul bunurilor imobile si acea informatie care nu este publica sunt reglementate de legislatia cadastrul bunurilor imobile.Accesul la informatia inregistrarii de stat a ipotecii bunului imobil este publica si orice persoana are dreptul de a acesta la aceasta informatie in conformitate cu legislatia in vigoareContinutul si forma unui contract dei poteca. In primul si in primul rind contractual de ipoteca este un document care este in forma ascrisa si autentificat la notar. In al doilea rind ipoteca este inregistrata in Registrul bunurilor imobile conform legislatiei. In contractual de ipoteca trebue sa fie indicat informative despre creditorul si debitor ipotecar: numele si prenumele domiciliu sau sediul etc. Trebue sa fie indicat acordul debitorului de inregistrare a ipotecii in favoarea creditorului, obligatii garantate de ipoteca cum au fost determinate de catre debitor si creditor, sa se determne obiectul ipotecii, este indicate sema achitat la inceputul tranzactiei si suma catre trebue achitata lunar de catre creditor, care este valoarea de piata si de inlocuire a bunului ipotecatcare sunt stabilite in raportul de evaluare. Nu este admisa cauza trecerii dreptului de proprietate asupra obiectuui ipotecii catre creditorul ipotecar daac nu sunt respectate sau sunt inculcate obligatiile de catre debitor. In contract unde sunt indicate obligatiile debitorului va fi intocmit in forma ceruta pentru contractual de ipoteca si se va indica cauzele acestuia. In contractual de ipoteca partile pot include si alte clauze.In contractual de ipoteca se poate face careva completari si chiar unele modificari astfel orice modificare sau completare in contract se face in forma autentica. Cind modificarea contractului de ipoteca duce la motificarea unor date din Registrul bunurilor imobile modificarile trebuie facute conform procedurii inregistrarii contractului de ipoteca.Cum se floseste obiectul ipoteciiOdata ce este intocmit contractual de ipoteca debitorul este in drept sa foloseasca sis a exploateze obiectul ipotecii, cu exceptia cind in contractul de ipoteca sunt puse alte conditii. Bunul ipotecat nu poate fi transmis de catre debitorul ipocar in folsinta oneroasa sau gratuita fara acordul creditorului ipotecar.Debitorul ipotecat este este obligat sa suporte toate cheluielile de intretinere a obiectului ipotecii in cazul in care contractual de ipoteca nu prevede altfel.Debitorul ipotecar este obligat sa intretina sis a pastreze bunul ipotecat sis a nu-l deterioreze sau sal distruga pentru a nui scadea valoarea bunului imobil.Construirea, demolarea, sau schimbarea destinatiei obiectului ipoteci este permisa doar cu acordul creditorului ipotecar.Ipoteca legal este instituit prin nregistrarea n Registrul bunurilor imobile a unui aviz, n care se indic bunul imobil care face obiectul ipotecii, temeiul i mrimea creanei.Temeiurile pentru apariia ipotecii legale snt:a) creanele statului pentru sumele datorate conform legislaiei fiscale;b) creanele rezultate din hotrre judectoreasca, precum este stabilit de legislaie;Creditorul ipotecar care a nregistrat ipoteca legal are dreptul de a urmri bunul imobil ipotecat n condiiile stabilite de prezenta lege.La avizul depus pentru nregistrare se vor anexa dovada aducerii la cunotina debitorului ipotecar a avizului, precum i hotrrea instanei de judecat sau actul ce confirm creanele statului fa de debitorul ipotecar aprute n baza legislaiei fiscale.Ipoteca este instituit n temeiul legii (ipoteca legala) sau a contractului (ipoteca contractual).Creanele ipotecare: Creana ipotecar trebuie s fie determinat sau determinabil la momentul executrii dreptului de ipotec. Creana ipotecar trebuie s aib caracter bnesc. In caz de deteriorare sau sau pericol a bunului ipotecat, precum si alte cazuri care afecteaza drepturile creditorului ipotecar, debitorul este obligat sa informeze creditorul ipotecat despre aceasta situatie.Conform articolului 22 se spune ca debitorul este obligat sa asigure obiectul ipotecii in beneficial creditorului ipotecar pentru nu a aparea careva riscuri de pierdere sau deteriorare fortuita. Creditorul ipotecar poate sa asigure bunul ipotecat pe cheltuiala debitorului ipotecar daca bunul nu a fost asigurat de debitorul ipotecar.In contractual de ipoteca poate de stabili obligatia de asigurare a vietii debitorului pina la valoarea soldului restant pe toata durata termenului acerstui contract de ipoteca.Despagubirile platite de asigurator ipotecar depasesc soldul creantelor debitorului ipotecar fata de debitorul ipotecar primul va restitui diferenta debitorul ipotecar sau succesorilor lui.Daca se va face ipoteca ulterioara asigurarea bunului ipotecat nu va fi obligatorie daca bunul imobil ipotecat a fost asigurat in cadrul ipotecii anterioareAsigurarea este efectuata la unu din companiile de asiguarre convenita cu creditorul ipotecar.Creditorul nu poate sa impuna ca debitorul sa asigure bunul imobil la o companie de asigurare anumita.Msurile de iniiere a executrii dreptului de ipotec sunt urmatoarele Notificarea i preavizul trebuie s conin:a) temeiul executrii dreptului de ipotec;b) mrimea creanei i obligaiei garantate cu ipotec;c) intenia creditorului ipotecar de a executa dreptul de ipotec;d) indicarea termenului, la expirarea cruia creditorul ipotecar va executa dreptul de ipotec, dar nu mai mic de 20 de zile calendaristice din momentul nregistrrii preavizului;e) determinarea obiectului ipotecii;f) cererea creditorului ipotecar privind transmiterea n posesiunea sa a bunului imobil ipotecat;g) valoarea sumelor restante, inclusiv dobnda, penalitile i orice alte costuri i cheltuieli necesare de achitat n vederea evitrii continurii procedurii de executare a dreptului de ipotec, sau alte aciuni necesare de a fi ntreprinse de ctre debitorul ipotecar n vederea nlturrii omisiunii de executare corespunztoare a obligaiilor sale; h) semntura creditorului ipotecar.Dac debitorul a ntreprins msurile indicate n notificare sau preaviz dup expirarea termenului, acest fapt nu-l lipsete pe creditorul ipotecar de dreptul de a continua procedura de executare a dreptului de ipotec.n vederea iniierii executrii dreptului de ipotec, creditorul ipotecar este obligat:a) s expedieze debitorului ipotecar i, dac este cazul, debitorului o notificare n care va fi menionat intenia de a executa dreptul de ipotec n baza contractului de ipotec;b) s nregistreze n Registrul bunurilor imobile preavizul privind executarea dreptului de ipotec.Dac pn la expirarea termenului sau a termenului mai mare, stabilit n notificare sau preaviz, debitorul nu a ntreprins msurile specificate n notificare i preaviz, creditorul ipotecar are dreptul s continue procedura de executare a dreptului de ipotec.Notificarea trebuie s fie expediat la domiciliu sau la sediul debitorului ipotecar i, dac este cazul, a debitorului, prin scrisoare recomandat cu confirmare de primire. Notificarea este considerat recepionat la expirarea a apte zile lucrtoare din ziua expedierii.Legea 24 spune ca creditorul ipotecar in perioada de actiune a contractului de ipoteca este obligat pentru a verifica crare este starea fizica care sunt conditiile de pastrare si folosire a obiectului ipoteciicu conditia a debitorului ipotecar sau a detinatorului bunului imobil ipotecar.In timpul verificarii bunului imobil ipotecat creditorul trebue sa se conduca dupa care pasi, ca de ex sa preintimpine prealabil debitorul sau ale tertului care detine temporar bunul imobil si nici intrun caz sa nu jigneasca sau sa incalce drepturile debitorului ipotecar.Dar din partea debitorulu ipotecar se cere pentru a nu crea piedice la verificarea obiectului ipotecii, sa prezinte documentele si informatia necesara creditorului ipotecar. Vnzarea bunului ipotecat de ctre creditorul ipotecar trebuie s fie efectuat fr tergiversare nejustificat, n condiii i la pre comercial rezonabil, inndu-se cont de interesele debitorului.Vnzarea sub controlul instanei de judecat este obligatorie n cazurile stabilite la alin. (6) art. 79 din Legea cu privire la gaj.Creditorul ipotecar poate alege modalitatea de vnzare a bunului ipotecat: oferta-tender, negocieri directe sau licitaie public, organizat n conformitate cu legislaia n vigoare.Creditorul ipotecar poate vinde bunul ipotecat n orice moment convenit cu debitorul ipotecar prin acordul de executare benevol a dreptului de ipotec sau dup rmnerea definitiv a ordonanei sau hotrrii judectoreti, dup caz, emise n aceast privin.Obligatiile creditorului ipotecar privind informarea debitorului sunt urmatoarele:Anterior ncheierii tranzaciei, creditorul ipotecar trebuie s aduc la cunotina debitorului informaia privind posibilitatea executrii anticipate a obligaiei garantate cu ipotec, costurile sau penalitile aferente acesteia.Debitorul poate cere creditorului ipotecar eliberarea bilanului plilor efectuate i a soldului restant al obligaiei garantate cu ipotec. Creditorul ipotecar va prezenta debitorului bilanul anual, pentru cele eliberate suplimentar avnd dreptul s perceap o anumit tax.Creditorul ipotecar va notifica n scris debitorul, cu cel puin 30 de zile calendaristice nainte, despre modificarea mrimii dobnzii cu anexarea informaiei privind modificarea corespunztoare sumelor datorate.Pn la stabilirea raporturilor contractuale de ipotec ntre pri, creditorul ipotecar este obligat s informeze debitorul despre toate clauzele i condiiile contractului de ipotec, precum i a contractului din care apare obligaia garantat.Pn la semnarea contractului de ipotec, creditorul ipotecar va transmite debitorului o copie a raportului de evaluare a bunului ipotecat.Pn la stabilirea raporturilor contractuale de ipotec ntre pri, creditorul ipotecar este obligat s informeze debitorul despre toate clauzele i condiiile contractului de ipotec, precum i a contractului din care apare obligaia garantat.Creditorul ipotecar este obligat s informeze cumprtorul despre calitatea sa la momentul vnzrii bunului.Creditorul ipotecar are dreptul sa transfere dreptul de proprietate asupra bunului ipotecat, acionnd n numele debitorului ipotecar n baza urmtoarelor documente:a) n cazul executrii benevole acordul, autentificat notarial, privind executarea benevol a dreptului de ipotec;b) n cazul executrii silite ordonana judectoreasc sau, respectiv, hotrrea instanei de judecat rmas definitiv.Datele despre debitor sunt comfidentialeCreditorul ipotecar nu va cere debitorului prezentarea datelor referitoare la convingerile politice i religioase, apartenena la sindicate, asociaii obteti i religioase, partide i alte organizaii social-politice, cu excepia cazurilor prevzute de lege.Datele personale despre debitor, care au devenit cunoscute creditorului ipotecar snt confideniale i nu pot fi dezvluite de ctre creditorul ipotecar, cu excepia cazurilor cnd debitorul consimte, n mod expres, asupra dezvluirii, aceste date au devenit publice, n mod legal, dezvluirea lor este efectuat n cazurile i condiiile prevzute de lege sau este solicitat de organul de stat competent.Excluderea sau limitarea rspunderii este interzis excluderea sau limitarea rspunderii creditorului ipotecar n contractele de ipotec cu consumatorii, cu excepia cazurilor expres prevzute de legislaia n vigoare.La ncheierea contractului de ipotec prin care se garanteaz rambursarea unei sume de bani creditorul ipotecar va respecta prevederile legislaiei privind clauzele contractuale standard i, dup caz, regulile privind protecia consumatorilor.Interdicia serviciilor suplimentare eliberarea unei sume de bani a crei rambursare este garantat cu ipotec, precum i instituirea ipotecii, nu pot fi condiionate de procurarea de ctre debitor a unor servicii suplimentare, prestate de creditorul ipotecar sau de ctre persoanele afiliate acestuia.Si la final cum si ince caz se face incetarea ipoteciiIpoteca se inceteaza in cazula) expirrii termenului contractului de ipotecb) exproprierii bunului ipotecatc) acordului scris al creditorului ipotecar de a radia ipoteca;d) vnzrii n cadrul executrii silite a dreptului de ipotece) altor situaiei prevzute de legislaief) satisfacerii obligaiei garantate cu ipotecg) pieririi totale a bunului ipotecath) rezilierii contractului de ctre prii) scoaterii bunului ipotecat din circuitul civilCererea de radiere a ipotecii din Registrul bunurilor imobile poate fi depus la oficiul cadastral teritorial unde este nregistrat aceast ipotec, de ctre creditorul ipotecar sau de ctre orice persoan interesat, cu acordul scris al creditorului ipotecar. Cazurile cnd nu este nevoie de acordul creditorului ipotecar pentru radierea informaiei cu privire la ipotec snt stabilite de legislaia n vigoare. Cesiune dreptului de ipoteca este un procedeu prin care vreditorul ipotecar, in calitate de titular al dreptului subiectiv de ipoteca exercita una din prerogativele continutului acestui drept, si anume prerogative de a dispune de dreptul sau.Creditorul ipotecar este in in drept sa cesioneze tertilor drepturile ipotecare prezente si viitoare, fara controlul debitorului ipotecar , cu conditia ca acest drept ste prevazut in contractual de ipoteca.orului ipotecar, care poate fi exercitata la faze diferite ale derularii raportului juridic de ipoteca. Insa prerogativele creditorului ipotecar pentru exercitarea carora nu au survenit conditiile corespunzatoare, nu pot fi considerate drepturi ipotecare viitoare, deoarece aceste prerogative, ca elemente a dreptului subiectiv de ipoteca , iau nastere din momentul constituirii dreptului dat.Creditorul ipotecra nu poate considera dreptul subiectiv de ipoteca fara acordul debitorului ipotecar, cu exceptia cazului in care cauzele contractului de ipoteca ii permite cesiunea. Dreptul subiectiv de ipoteca are un caracter accesoriu fata de creanta pe care o garanteaza.In virtutea caracterului accesoriu al dreptului subiectiv de ipoteca, urmeaza sa admitem ca totodata ce din obligatia garantata cu ipoteca nu reiese oarecare impedimente de cesiune a creantei.In literature de specialitate romineasca se mentioneaza ca inscrierea transmiterii ipotecii nu este necesara. Deoarece de o data ce ipoteca a fost inscrisa nu mai este nevoie de o noua inscriere pentru ca nu este o noua ipoteca dar este tot aceeasi ipoteca, numai ca trece in patrimonial altei personae.Pornind de la considerentele expuse mai insus legislatia in vigoare urmeaza sa prevada forma autentica a contractului de cesiune a dreptului subiectiv de ipoteca. Respective cesiunea creantei garantate cu ipoteca si cesiunea dreptului subiectiv de ipoteca se vor reflecta intrun singur inscris in forma autentica.Cesiunea dreptului subiectiv de ipoteca nu necesita inregistrarea in Registrul bunurilor immobile daca partiel nu convin altfel.Continutul dreptului subiectiv de ipoteca este constituit intrun sir de prerogative ale creditLa ncetarea ipotecii, nscrierea privind ipoteca va fi radiat din Registrul bunurilor imobile, n conformitate cu legislaia n vigoare.1.3Avantajele si dezavantajele creditului ipotecarIn primul rind ar trebui sa fim la cunostinta ca cele mai multe credite in ziua de azi sunt destinate in special tinerilor, care sunt foarte dornici pentru avea o locuinta a sa proprie.Aceste credite lucreaza in felul urmator eel sunt data persoanelor, tinerilor cu scopul rambursarii lunare a unei sume de bani, aceasta suma de bani dj este indicata in contract.Acest credit in primul rind este foarte convinabil pentru familiile noi intemeiate si care nu dispun de o suma mare de bani cu care si-ar putea procura propriul cuibusor, dar ei sunt gata pentru a achita creditul conform contractului si a locui separat si nu a crea careva probleme celor apropiati.Astfel de credit il putem gasi in majoritate bancilor din R.M dar inainte de toate ar trebui sa stim si sa analizam acest credit ipotecar care are si avantaje dar si dezavantaje pe care creditorul ipotecar nu te pune la curent pentru a nu-si pierde clientii.Potrivit bancii, perioada de creditare este de minimum trei ani si de maximum 30 de ani, iar banii pot fi folositi atat pentru achizitia unei case sau a unui teren, precum si pentru modernizarea locuintei sau refinantarea unei credit de investitii imobiliare existent.Creditele ipotecare oferite de banci va pot ajuta fie sa va cumparati o locuinta, sa achizitionati teren pentru a construi o casa sau sa efectuati lucrari de modernizare a locuintei pe care o detin Bancile ofera acest tip de credit si in lei si in euro, iar unele si in dolari.Dezvoltarea ipotecii in Republica Moldova dj putem sa spunem ca a avut un rol foarte important mai bine zis un rol pozitiv in dezvoltarea economiei moldoveneasca deaceea ca noi raminem in urma in dezvoltarea constructiilor ipotecare fata de alte state.Astfel avantajele creditului ipotecar sunt urmatoarele:a) Un avantaj foarte mare in creditul ipotecar este ca in primele 30 de zile de la luarea cerditului noi avem posibilitate de a motifica, de a face careva schimbari in contractual de ipoteca si bancile sunt deacord cu aceste schimbari deoarece daca noi nu vom putea rambursa creditul ipotecar luna, vom avea careva piedici, bancile comerciale vor avea niste pierderi enorme unde suma creditului este foarte mare.dar ar trebui sa stim ca fiecare modificare in contractual de ipoteca are si un mic minus deoarece pentru fiecare modificare in contract vom fi nevoiti sa achitam o oarecare suma de bani sau un commission fix.b) Un avantaj si mai mare si credca cel mai convinabil pentru toti este ca la incheierea creditului ipotecar noi nu avem nevoie de a pune in gaj un alt imobil pe care il detinem dj sau a unui bun care are o valoare cu care banca isi poate acoperi creditul ipotear dar se pune in gaj bunul imobil viitor care este procurat in credit dar nu detinem dreptul asupra lui pina nu achitam suma in totalitate a imobilului.c) Un alt avantaj al creditului ipotecar este ca multe familii noi, neavind un loc de trai exact nu trebue permanent sa achita lunar de la 150-400 de euro pentru asi lua o gazda, si de fiecare data sasi schimbe locul de trai de la o gazda la alta, acesti bani pot fi achitati lunar bancii ca peste citiva ani sa devina proprietari a acestui apartament.d) Multi dintre tineri locuesc impreuna cu parintii, si de aic chiar de la inceput mute famii se destrama deoarece pentru un timp oarecare apar probleme si tot mai des se incep certurile in familie, pentru nu aparea aceste certuri in familie si a nu deranja pe cei apropiati credca toti ar fi deacord dar multi nu constientizeaza ca creditul ipotecar este o iesire din situatie.e) Fiecare familie trebue sa dispuna de un cuibusor al sau unde familia isi vor imparti durerile si bucuriile, este si incomod si neplacut cind o familie isi schimba foaret des locul de trai nu numai pentru tineri dar si pentru viitorii copii care vor fi siguri si vor putea dormi in pace cind vor avea o locuinta a sa.f) Creditele ipotecare sunt foarte eficiente pentru persoanele care au venituri mici dar care foarte mult isi doresc sa devina proprietary ai unei locuinte.Astfel bancile comerciale permit asha credite cu plati lunare ce acopera 70% din venitul lunar al familiei si aceasta este o iesire din situatie pentru multe familie de a putea lua un credit ipotecar. Sursa principal de venit a acestui credit este contractual de munca unde este indicat salariul pe acre il are debitorul lunar, dar bancile la fel pot accepta si alte surse de venit cum ar fi veniturile de peste hotare sau veniturile din chirie si latele.Dezavantajele creditului ipotecara)Un dezavantaj care ar trebui in primul rind mentionat credca este acel ca acest credit ipotecar este pe un termen indelungat el poate fi pe 10, 20 sau chiar 30 de ani astfel inainte de a incheea acel credit ipotecar cu banca noi ar trebui sa ne gindim foarte bine vom fi noi in stare intr-un asha timp indelungat sa achitam in fiecare luna suma indicate in contract sau nu.Astfel noi ar trebui sa inteleg ca durata lunga a constractului nu este un avantaj com gindesc multi altii dar este un dezavantaj deoarece cu cit creditul este mai lung cu atit creditul in primul rind este mai scump dar si intrun asha timp in viata noastra se pot intilni o multimea de schimbari ca de ex pierderea locului de munca care va fi o piedica pentru noi pentru a achita creditul in continuare sau chiar aparitia unei crize care ne poate foarte tare afecta si sanatatea omului la fel ar trebui sa o luam in consideratie deoarece ea niciodata nu poate fi stabila Astfel inainte de incheea un credit ipotecar trebue sa avem trebue sa avem careva prognoze despre viitorul financiar al familiei. Ar trebui sa ne gindim ca in caz ca nu avem cu ce achita creditul lunar nu mai dispunem de un job, trebue sa avem o alta solutie care ne va ajuta sa acoperim creditul in totalitate si a avea dreptul de proprietate asubra bunului imobil.b) Ca orice alt tip de credit creditul ipotecar la fel are dobinda sa pe care banca o stabileste si este inclus in plata care este achitata lunar. Pentru c acest tip de credit este de lung durat, rata nominal a dobnzii este flotant. Acest credit este dezavantajat prin faptul c bncile au dreptul s modifice rata dobnzii pentru utilizarea creditului n funcie de rata de refinanare a BNM, de rata inflaiei, de rata dobnzii interbancare Euribor/Libor sau de evoluiile pieii.c)La prima vedere creditele ipotecare devin foarte atractive pentru clienii ce doresc s devin proprietarii unei locuine proprii, ns realitatea este cu totul altceva. Aceste credite au o mulime de comisioane i costuri suplimentare ascunse ce genereaz costuri adugtoare. n comparaie cu celelalte credite oferite de ctre bncile comerciale, creditele imobiliare au cea mai mic rat a dobnzii. nainte s v hotri s apelai la acest credit gndii-v de 10 ori pentru c n medie costul creditul ipotecar n Republica Moldova ajunge pn la 232% din suma mprumutat, Fii ateni la fiecare dintre ele, informai-v, consultai-v cu ofierii de creditare la banca unde vrei s achiziionai creditul i nu uitai c odat ce ai semnat contractul de credit vei fi nevoit s scoatei bani din buzunar pentru o perioad ndelungat.d)Inca un dezavantaj la creditele ipotecare sunt ca majoritatea creditelor se ofera in valuta strainaaici putem spune ca este putin si un plus ca locuinta pe care o procuram la fel achitam lunar in valuta straina dar aici trebue sa atragem atentie la una ca de ex luind un credit imobiliar in valuta straina cu un curs la euro sau dolar azi nestiind ce curs va fi in ziua de mine cum de ex sa intimplat acuma in R.M multi oameni au luat credit cu un curs dar cind sa intoarca inapoi nu destul ca trebue sa intoarca banii imprumutati plus dobinda bancara ci si la cursul valutar au pierdut o gramada de banii. Astfel noi trebue sa atragem atentia ca majoritatea locuitorilor R.M salariul il primesc in valuta nationala in lei nu in euro si nici dolari. Astfel inainte de a incheea un credit ipotecar credca ar trebui in primul si in primul rind de a analiza toate avantajele si dezavantajele pe care le are un credit imobiliar si a ne gindi bine vom putea face noi fata acestui credit sau nu.cum se zice in popor de zece ori masoara si odata taie.

2.Piata primara a imobilului din mun.ChisinauCa sa apeleze la creditele ipotecare ii determina pe multi moldoveni din cauza preturilor mari la locuinte. Fiecare se gindeste ca luind un credit ipotecar este mai accesibil da poate dar in urma calculelor taxelor si comisioanelor care nu prea le observam si de care nu sunt informati de catre banci dar si de ratele care se modifica periodic pe durata creditarii. Desi ratele unui credit variaza intre 12 si 18 la suta dupa calcularea comisioanelor pot depasi 25% din suma imprumutata.Acestea sunt din cauza ca piata ipotecara este slab dezvoltata si veniturile mici ale populatiei.Inflatia inalta in comparative cu alte tari si modul de finantare a creditelor si in general situatia economica a Republicii Moldova sunt factorii care influenteaza costurile creditelor ipotecare.Creditele pe termen lung sunt solicitate mai des iar acestea sunt acordate de banci din mijloacele atrase de bancafie de la imprumuturi de la alte banci fie de pe piata de capital. Si deoarece bancile noastre nu dispun de lichiditati suficiente pentru a se proteja de anumite riscuri deaceea si rata dobinzii este mare. Si deaceea inainte de a incheea un contract se recomanda solicitantilor de credite sa citeasca cu atentie toate vrevederile care sunt indicate in el. Astfel persoanele care imprumuta trebue sa fie foarte atente.Analizind piata primara a imobilului din mun.Chisinau pe anul 2014 pot spune ca criza nu ea afectat pe oameni pentru a ridica constructii noi.Repartizarea constructiilor noi pe sectoare or.Chisinau, anul 2014Total antreprenoriTotal obiecteDupa sectorCentruCiocanaBuiucaniRiscaniBotanicaSuburbii

89184Numarul de obiecte472623283723

Ponderea, %261413152012

Dupa cum observam cele mai multe constructii sau inregistrat in raionul Centru cu 47 de obiecte mai apoi locul 2 ii revine raionul Botanica cu 37 de obiecte, pe al 3 loc se claseaza raionul Riscani cu 28 de constructii dupa acre vine ciocana cu 26 constructii si cele mai putine constructii sunt inregistrate in sectorul Buiucani si Suburbiilor mun.Chisinau au cite 13 constructii.Sectorul centru este si a fost un sector cu multe constructii noi deoarece in acest sector sunt atit cladiri rezidentiale cit si oficii locuri pentru odihna, cafenele, hotele si altele.Multe personae prefer acest sector al mun.Chisinau numai dintro singura cauza ca aici este mai aproape de locul de munca si nu trebue in fiecare dimineata sa se trezeasca mai degraba pentru a reusi la munca prin ambuteeaje. Dar unii din locuitori locuind dj de mai mult timp aici ei dj nu mai prefer atit de mult acest sector ei isi doresc o locuinta undeva in suburbia sau intr-un raion mai verde si mai linistit. Si dupa cite vedem sectorul Botanica pe care multe personae il prefera fiind un sector linistit si cel mai verde sector deoarece el este renumit prin parcurile sale mari si frumoase ca Gradina Botanica si Valea Trandafirilor si citeva parcuri mai mici. De ce spun ca multi prefer acest sector din cauza ca este al 2 pe lista dupa sectorul centru cu 37 de constructii astfel nefiind cererea in acest sector nu era sa se plaseze pe locul 2 in aceasta lista.

Care este pretul mediu pentru 1 m2/ euro la apartamente in blocurile noi locative din fiecare sector al mun.Chisinau 2014Sectorul1 m2/euro

1Centru855 euro

2Botanica600 euro

3Buiucani589 euro

4Ciocana546 euro

5Riscani594 euro

6Telecentru555 euro

7Posta Veche534 euro

8Suburbii420 euro

9Mediu pe sectoare610 euro

In acest tabel am indicat care este pretul pentru 1 m2/euro la apartamente in blocurile noi locative si astfel vedem ca pretul variaza indifferent de sector astfel in sectorul centru sa inregistrat cel mai mare prt pentru 1 m2 si asta este din cauza ca multi isi doresc o locuinta in centru. Dar centru este un sector cu loturi de pamint limitat si cu locuinte limitate deaceea din an ce trece pretul este in crestere. Astfel pentru anul 2014 in acest sector pretul mediu pentru un metru patrat este de 855 euro, in sectorul Botanica este de 600 euro, in sectorul Riscani este de 594 euro, in sectorul Buiucani este de 589 euro, in sector Ciocana 546 euro, in sectorul Telecentru este de 555, la Posta Veche de 534 euro si in Suburbii de 420 euro.Pretul mediu pentru 1 m2 in blocurile locative noi este de 610 euroDinamica pretului mediu pentru 1m2/euro la apartamentele in blocurile locative noi din mun.Chisinau 2014

Sector1 ianuarie 2014, euro/ 1m21 ianuarie 2015,euro/1m2Modificarea pretului,%

Botanica617 euro600 euro-5,14

Centru 819 euro855 euro4,4

Ciocana576 euro546 euro-2,78

Riscani614 euro594 euro-3,25

Telecentru567 euro555 euro-1,1

Posta Veche563 euro534 euro-5,19

Buiucani596 euro589 euro-2,04

Suburbii439 euro420 euro-4,37

Media de sectoare622 euro610 euro-1,9

Dupa dupa cum vedem in tabelul de mai sus preturile pentru un metru patrat la apartamentele in blocurile locative noi sau modificat putin si mai exact in descrestere, asta se datoreaza crize care este la moment si din cauza cresterii brusc a valutei.In toate sectoarele din mun Chisinau si suburbii vedem o descestere dar numai in sectorul centru pretul nu a scazut dar din contra sa marit, astfel noi vedem si ca pet imp de creza sectorul centru nu este afectat.

Pentru a vedea care este diferenta din totalul constructiilor din anul 2014 si 2013 am facut si o analiza a constructiilor la piata primara pe anul 2013.

Total antreprenoriTotal obiecteDupa sectorRiscaniCentruCiocanaBotanicaBuiucaniSuburbii

69142Numarul de obiecte163823212123

Ponderea, %112716151516

Dupa cum vedeti cele mai multe constructii sunt la fel in sectorul centru cu 38 de constructii dupa care urmeaza sectorul Ciocana si in Suburbii cu 23 de constructii de fiecare, in sectorul Botanica si Buiucanicite 21 de constructii si sectorul Riscani 16 constructii.Pretul mediu la apartamente pentru 1metru patrat la blocurile locative noi din mun.Chisinau 2013NrSectorul1m2/euro

1Centru819 euro

2Botanica617 euro

3Ciocana576 euro

4Riscani614 euro

5Telecentru567 euro

6Posta Veche563 euro

7Buiucani596 euro

8Suburbii439 euro

9Medie pe sectoare622 euro

Pretul mediu pentru un metru patrat in blocurile locative noi in mun.Chisinua este de 622 de euro.Dar in rest preturile variaza in functie de ce sector, de ex in sectorul Centru in anul 2014 in mun Chisinau a fost in registrat un prt de 819 euro, in sectorul Botanica de 617 euro, in sectorul ciocana 576 euro, in sectorul Riscani de 614 euro, in sectorul Telecentru de 567 euro, la Pasta Veche 563 euro, in sectorul Buiucani de 596 de euro, si in suburbia de 439 de euro.

Facind o analiza a pietii imobilului residential din mun Chisinau din anul 2013 si 2014 vedem ca ca anul 2013 sau inregistrat 142 de constructii iar in anul 2014, 184 de constructii, ceea ce ne arata ca piata imobilului rezidential este in crestere iar pretul pentru metru patrat in anul 2014 fata de anul 2013 a scazut.

2.2 Analiza comparative a ofertelor bancareLa etapa acuala, creditul ipotecar este dj un produs familial pentru Republica Moldova, oferit de majoritatea bancilor comerciale, precum si de companiile imobiliare, produs reglementat prin lege, care reprezinta unica cale de a dobindi o locuinta pentru o buna parte a populatiei tarii. Tatusi, pretul creditului ipotecar si rapiditatea acordarii acestuia nu pot fi acceptate la toate categoriile de imprumutati Astfel rata dobinzii ce variaza intre 12-22% annual, putin probabil corespunde ratei minime prevazute de standarte.Totodata, nu exista in Republica Moldova nici credite ipotecare cu termen de pina la 30 de ani,acceptate de practica mondiala. Standartele creditarii ipotecare stabilesc cerinte unice, respectarea carora permit calificarea creditului ipotecar drept unul standard.Standartizarea creditelor ipotecare este orientate la reducerea riscurilor creditorilor si creeaza conditii pentru o transmitere mai libera a drepturilor asupra contractelor de ipoteca.Finantarea creditelor ipotecare din contul resurselor pe termen scurt (termenul mediu al depozitelor - 6 luni) si relative scumpe (raat medie la depozite 13 %) , nu permite bancilor stabilirea unor parametric mai active pentru creditele ipotecare. Exista un sir de verigi lipsa in mecanismul creditarii ipotecare in Republica Moldova.Printre acestea lipsa legii despre hirtiile de valoare ipotecare, lipase unei colaborari a creditului ipotecarii cu Birourile de istorie creditara, lipsa standartelor unice de creditare ipotecara. De fapt nu sunt stabilite conditii precise unificate de acordare a creditelor ipotecare.Sectorul bancar reprezinta component de baza a pietei financiare din Republica Moldova, in conditiile in care alte elemente sunt slab dezvoltate, au o pondere redusa sau sunt virtual neexistente.Mai injos sunt reprezentate conditiile standard de acordare a creditelor ipotecare si conditiile de acordare a creditelor ipotecare in Republica Moldova:ParametruDescrierea

DestinatiaProcurarea, constructia, reparatia imobiluluiProcurarea, constructia, reparatia imobilului

Termenul5-20 aniMaxim 15 ani

Contributia clientului20-30 %30-50 %

Cota creditului in valoarea imobilului70-80 %50-70%

La analiza comparative a ofertelor de creditare ipotecara luam citeva ex de banci din Republica Moldova: Banca sociala, Moldova-Agroindbanc, Mobiasbanca, Unibank si VictoriabankBanca SocialaAcord credite ipotecare persoanelor fizice pentru achiziionarea i finisarea construciei i reparaia capital a fondului locativ. Creditele se elibereaz persoanelor fizice pentru utilizarea lor numai pe teritoriul Republicii Moldova. Pentru a beneficia de un credit ipotecar debitorul potenial trebuie s corespund urmtoarelor criterii:s fie cetean al RM, cu domiciliul permanent n RM i apt de munc: vrsta de la 21 pn la 57 ani pentru femei i de la 21 pn la 62 ani pentru brbai pn la data achitrii integrale a creditului, se admite acordarea creditelor cetenilor RM api de munc, care pn la achitarea integral a creditelor ating vrsta de pensie, cu condiia ca fidejusorul este o persoana apt de munc pn la data achitrii creditului, s dispun de loc permanent de munc n ultimele 6 luni, achitarea lunar a creditului nu trebuie s depseasc 60% din venitul net al debitorului/ venitul total al familiei. Totodat, n urma achitrii creditului i dobnzilor aferente, venitul lunar al unui membru al familiei, inclusiv al persoanelor intreinute trebuie s fie nu mai mic de 1000 lei.Conditiile generale ale creditarii ipotecare:Suma maxim a creditului (cu excepie creditele pentru reparaie capital) - 80 mii Euro, echivalentul n MDL.Suma maxim a creditului pentru reparaia capital - 50 mii Euro, echivalentul n MDL.Valoarea maxim a creditului 60% din aciunea creditat.Participarea proprie nu mai puin de 40% din aciunea creditat.Rata dobnzii - 10,8% anual + EURIBOR semianual n EUR (din 01.04.2013 se foloseste EURIBOR semianual in marimea 0,335% anual).Acordarea creditului se efectueaz n lei, echivalentului EUR conform cursului BNM la data ncheierei contractului de credit.Comisionul pentru primirea i examinarea cererii de credit - 2% din suma (se achit concomitent cu examinarea cererii de acordare a creditului).Comisionul administrativ 1,5% din soldul datoriei la credit (se achit anual, ncepnd din anul al doilea de utilizare a creditului).Comisionul pentru rezervarea resurselor la contractul de credit - 1% anual din suma creditului neasimilat (se achit lunar, n corespundere cu ordinea stabilit la dobnd).Comisionul pentru prolongarea / restructurizarea contractului de credit - 1,5% din suma soldului datoriei de credit (se achit concomitent n ziua semnrii acordului adiional pentru prolongarea / restructurizarea contractului de credit).Comisionul pentru schimbarea condiiilor contractului de credit - pn la 1,5% din suma soldului creditului, dar nu mai puin de 500 lei.Comisionul pentru achitarea nainte de termen a creditului - 1,5% din suma creditului rambursat pn la scaden.Comisionul pentru anularea creditului - 2% din suma creditului anulat (se achit n ziua anulrii creditului).

Unibankredite ipotecare: Imobil locativ / rezidenial Rata dobnzii: 10% annual. Comisioane: a) 0% - pentru analiza cererii de creditb) 1% - pentru eliberarea creditului, c) 0% - pentru rambursarea anticipat Credit pentru: procurarea apartamentelor n complexe locative noi; procurarea apartamentelor de pe piaa secundar; procurarea casei; procurarea unui lot de teren; procurarea terenului pentru construcia casei; construcia sau finisarea construciei casei.Parametrii , Condiiile de creditarePerioada de creditarepn la - 25 ani, Perioada de graie - maxim 24 luniScopul creditriiprocurarea apartamentelor att de pe piaa primar ct i de pe piaa secundar, procurarea unei case, procurarea lotului de terenconstrucia sau finisarea construciei casei, Valuta creditului MDL, Suma minim a creditului - 60000. MDL.Suma maxim a creditului: maxim 70% din valoarea imobilului procurat sau pn la 100% din valoarea imobilului procurat n cazul dac clientul ofer un gaj suplimentar.* Suma maxim a creditului la fel depinde de nivelul veniturilor clientului i a fidejusorilorRata dobnzii (flotant,la data semnrii contractului de credit) 10% annual. Comisioane 0% pentru analiza cererii de credit, 1% pentru eliberarea creditului 0% pentru rambursarea anticipat a creditului, 0.2% pentru administrarea creditului (lunar de la soldul creditului, ncepnd din a 2-a lun de utilizare a creditului) Cerine fa de client / fidejusor care particip cu venituri.Ceteni ai Republicii MoldovaTrebuie s fie angajat i s aib o vechime n munc de cel puin 6 luni consecutive la actualul loc de munc. Vrsta de la 21 ani pn la 62 ani brbai / 57 ani femei.Garaniile creditului: gajul bunului imobil, care este procurat din contul creditului, i/sau gajul unui alt bun imobil ce aparine clientului sau persoanelor tere, documentele ce urmeaz s fie prezentate de client sunt: Buletinul de identitate(original + copie), ancheta-cerere, adeverina de salariu, carnetul de munc / Contractul de munc (copia), alte documente ce ar putea confirma proveniena unor venituri suplimentare, contractul investiional sau pre-contractul de vnzare-cumparare (daca exist)Documentele, privind gajul: extrasului din Registrul bunurilor immobile, raportul de evaluare a imobilului efectuat de ctre o companie de evaluare agreat de Banca, documentul care confirm dreptul de proprietate asupra bunului imobil indicat n Extrasul din Registrul bunurilor immobile, confirmarea de la Inspectoratul Fiscal privind lipsa datoriilor aferente achitarii impozitului pentru imobil, condiiile privind asigurarea imobilului Perfectarea asigurarii anuale a bunului imobil lasat in gaj.Banca este n drept de a modifica n mod unilateral mrimea dobnzii n funcie de:a) Noile acte normative aprobate de catre Banca Nationala a Moldovei;b) Nivelul inflatiei;c) Devalorizarea monedei nationale;d) Conjunctura si dinamica pietii financiare din RM;e) i l va anuna n scris pe Debitor sau prin publicarea mesajului in pressa despre modificarea mrimii dobnzii cu cel puin 10 zile nainte de modificare.Moldova-AgroindbankMoldova Agroindbank i ofer cea mai bun soluie pentru credite imobiliare, ca tu s savurezi plcerea de a amenaja, construi sau cumpra propria locuin.Creditul Imobiliar de la Moldova Agroindbank se acord pentru:a) cumprarea unei noi locuine,b) modernizarea locuinei existente (reparaie capital, finisare, extindere),c) construcia unei case,d) procurarea unui teren pentru cas.Acum i persoanele fizice lucrtori migrani, care muncesc n strintate (dar i rudele lor), pot beneficia de creditele imobiliare de la Moldova Agroindbank.La Moldova Agroindbank poi obine un credit imobiliar care se acord pe o perioad de pn la 20 de ani, la o rat a dobnzii* flotant - 15% anual. Pentru a beneficia de acest credit, trebuie s dispui de un salariu minim de 1400 lei, iar rata lunar de plat nu trebuie s depeasc 70% din venitul lunar net. Creditul imobiliar se acord n condiiile n care solicitantul particip cu mijloace proprii, n mrime de cel puin 30%.Avantaje:a) Acum, la primirea creditului poi pune n gaj doar locuina procurat;b) Pentru achitarea creditului banca va accepta toate sursele de venit de care dispunei (salarii, venituri din transferuri de peste hotare, venituri din chirii, venituri din activiti de ntreprinztor);c) Banca v poate finana 100% din valoarea imobilului la primirea creditului, dac dispunei de un gaj suplimentar;d) Acordarea i rambursarea creditelor n MDL.MobiasbancaPerioada de creditare: creditele se ofer pe o perioada de pn la 20 ani.Perioada de graie pn la 12 luni.Valoarea creditului:Suma creditului poate fi maxim 70% din valoarea imobilului, pn la 100% n cazul n care clientul ofer garanii imobiliare suplimentare (un alt gaj).Garanii: Gajul imobilului ce face obiectul contractului de vnzare cumprare Gajul altui imobil aflat n proprietate Gajul depozitelor bancare Dobnda corelat cu nivelul dobnzii de pe pia

Rambursarea creditului i a dobnzii se va efectua n rate egale sau descresctoare. Cota din venitul disponibil a clientului ce poate fi alocat pentru plata la credit este de pn la 70%. Documente necesare: Cererea de acordare a creditului, semnat de solicitantul de credit, so/soie, fidejusor, dup caz, Buletinul de Identitate (fidejusorului, otului(iei) n caz de insuficien a propriilor venituri) Adeverina de venit pentru primirea creditului (fidejusorului, soului (iei) dup necesitate) Carnet de munc/contractul de munca (fidejusorului, soului(iei) dup necesitate) Declaraia pe venituri pentru ultimul an de gestiune vizat de Inspectoratul Fiscal de Stat (dup caz) Alte acte ce ar putea confirma existena i proveniena unor surse de venit suplimentare (pensii, transferuri de peste hotare, venituri provenite din contracte de arenda, dividende sau din alte surse) Documentele aferente imobilului: Alte documente la cererea bncii. Procurarea ncperii locativeConstrucia i/sau finalizarea construciei casei de locuit Raportul de evaluare a imobilului efectuat de ctre compania de evaluare agreat de Banc care va fi perfectat de ctre aceasta la prezentarea: Extrasului din Registrul bunurilor imobile (Oficiul Cadastral Teritorial n continuare OCT) Certificatului OCT privind valoarea bunului imobil Documentelor care confirm dreptul de proprietate asupra imobilul indicate n Extrasul din Registrul bunurilor imobile (OCT) Raportul de evaluare a imobilului efectuat de ctre compania de evaluare agreat de Banca care va fi perfectat de ctre aceasta la prezentarea: Extrasului din Registrul bunurilor imobile (Oficiul Cadastral Teritorial - n continuare OCT) Certificatului OCT privind valoarea bunului imobil Documentelor care confirm dreptul de proprietate asupra imobilul indicate n Extrasul din Registrul bunurilor imobile (OCT) Documente ce confirm dreptul asupra terenului de pmnt (titlul de autentificare a dreptului de proprietate asupra terenului de pmnt, contract de vnzare cumprare, contract de arenda, etc.) Autorizaia pentru construcii Documentaia de proiect aprobat Devizul de cheltuieli pentru construcia casei Avantajele creditului imobiliar: Plteti chirie?! Mai bine achit rate pentru locuina ta proprie. Odat cu cumprarea locuinei n credit, tu devii proprietarul acesteia. Ii permite la moment s faci o cumprtura mare cu posibilitatea de a achita contravaloarea acesteia pe parcursul unui termen lung de timp Ii ofer posibilitatea de a locui in propria casa, planificata si amenajat dup propria dorina, ceea ce nu este posibil intr-o locuin nchiriat. Acordarea creditului imobiliar e posibila fr garanii suplimentare n calitate de gaj apare locuina procurat.Avantajele creditului imobiliar oferit de Mobiasbanc:a) Analiza gratis a dosarului de credit imobiliar nu se percepe nici un comision indiferent de rspunsul finalb) Posibilitatea procurrii locuinei n credit fr de a dispune de economii pentru achitarea contribuiei proprii, cu condiia gajrii altui imobilc) Minimum de documente solicitate pentru examinarea cererii de credit.d) Comisioane absolut transparentee) Acordarea la cererea ta a unei perioade de graie (perioada de timp n care se achit doar dobnda calculat) de pn la 12 luni din cadrul termenului de rambursaref) Flexibilitatea bncii la determinarea capacitaii tale de rambursare prin luarea n consideraie:g) mai multe surse de venit: salarii, dividende, chirii, venituri din activiti de antreprenoriat, precum i din transferuri de peste hotare etc.h) veniturile cumulate ale familiei (so/soie)i) Pentru a beneficia de un credit imobiliar de la Mobiasbanc, nu ai nevoie de garanii suplimentare din partea altor persoane.j) Mai multe posibiliti de rambursare n rate lunare egale sau descresctoare cu posibilitatea de a achita creditul n avans oricnd, integral sau parialVictoriabankCaracteristicile de baz: Destinaia: procurarea, construcia, reparaia i/sau finisarea bunurilor imobile cu destinaie locativ;Suma: pn la 70% din costul proiectului;Termenul: - pn la 15 ani - pentru procurarea sau construcia bunului imobil; - pn la 10 ani - pentru finisarea sau reparaia bunul imobil.Garanii: bun imobil.Dobnda i costurile creditului:Rata dobnzii flotant: 14 % anual.Comisioane: a) Comision pentru perfectarea pachetului de documente: 80 lei;b) Comision unic administrativ: 1% din suma creditului aprobat;c) Comision de administrare lunara: 0.15% de la soldul creditului.Alte cheltuieli suportate de client sunt legate de: autentificarea notarial a contractului de ipotec, nregistrarea acestuia la Oficiul Cadastral Teritorial, evaluarea i asigurarea bunului imobil propus n ipotec Bncii i asigurarea vieii i pierderii capacitii de munc. Valoarea acestor cheltuieli nu sunt cunoscute de Banc i nu sunt incluse n calculul DAE de mai sus.AVANTAJELE CREDITULUI:- Putei fi stpnul propriei locuine sau mbunti condiiile de trai ncepnd chiar de azi;- Avei posibilitatea de a avea o cas cu condiii mult mai confortabile dect cea pe care planificai s o cumprai cu banii adunai de ani de zile;- Putei folosi n calitate de garanie locuina pe care o achitai cu suma creditului sau oricare alt bun imobil;- Termenul lung al creditului permite reducerea considerabil a mrimii ratelor lunare de rambursare. Vei achita nu mai mult pentru rambursarea creditului dect pentru nchirierea unei locuine care nici nu v aparine;- Examinarea rapid a solicitrilor de credit;- Costuri reduse, condiii de creditare transparente i flexibile.Analiza comparative a ofertelor bancare:NrDenumireaRata dobinziii annual, %Termenul maxSuma max,Din valoarea imobilului

1Banca Sociala10,8 %51 luni60 %

2Unibank10 %25 ani70 %

3Moldova-Agroindbank15 %20 ani70 %

4Mobiasbanca9,513 %20 ani70 %

5Victoriabank14 %15 ani70 %

Analizind acest tabel putem spune ca mobiasbanka este bamca care ne poate ofiri cel mai convenabil credit pentru un imobil deoarece el are in primul rind cea mai mica rata de 9,513 % pe un termen de 20 de ani si suma maxpe care ne poate oferi banca este de 70 % din costul total al bunului imobil.2.3 Criteriile de selectare a creditelor ipotecareConsumatorii din Republica Moldova sunt deseori indui n eroare de costurile creditelor afiate de bnci, care deseori se dovedesc a fi mult mai mari atunci cnd contracteaz deja creditul deoarece apar o mulime de comisioane i pli suplimentare despre care nimic nu se spune n oferta instituiilor bancare. Acest indicator exprim costul real al creditului, astfel consumatorului fiindu-i mult mai simplu s compare ofertele existente pe pia pentru a face alegerea cea mai convenabil.Investiiile pentru achiziionarea unei case sunt, probabil, cele mai mari cheltuieli pe care le vei face de-a lungul vieii, iar alegerile n ceea ce privete creditul vor influena pe termen lung costul final al locuinei, aa c i recomandm s fii pregtit i foarte bine informat nainte s aplici pentru un credit ipotecar i s alegi cea mai bun ofert, potrivit profilului tu. Creditul ipotecar este guvernat de o lege special i poate fi acordat doar pentru achiziionarea de imobile (terenuri, locuine), pentru construirea unei case ori pentru amenajarea/renovarea, extinderea sau consolidarea unei locuine pe care clientul o deine n proprietate.n obinerea unui credit, punctajul obinut de solicitant la scoring este determinant, iar n majoritatea situaiilor, un punctaj mai mare este echivalent cu creterea sumei care poate fi accesat. Calculat pe baza anumitor criterii socio-demografice, cum ar fi starea civil, statutul, domiciliul, ultima form de studii absolvit, vechimea n cmpul muncii, istoricul la Biroul de Credite, tipul de venit, scoring-ul poate fi mbuntit, prin urmare afl din timp ce poi face n vederea creterii punctajului final obinut. De exemplu, n cazul n care persoana intersat de obinerea creditului se cstorete, i finalizeaz studiile sau face dovada unei stabiliti crescute la locul de munc, ansele ca aceasta s obin un scoring mai bun cresc. a) Rmi la curent cu tendinele pieei financiar-bancaren momentul de fa, n Moldova, exist cteva bnci care ncurajeaz accesarea creditelor ipotecare, prin practicarea unor dobnzi foarte avantajoase. b) Este mai avantajos un credit n lei sau n euro?

Creditele in euro sunt cele mai intrebate deoarece majoriattea bunurilor immobile din Republica Moldova se cumpara si se vind in valuta straina. Astfel la luarea unui credit ipotecar trebue sa luam si acest pas in consideratie. Valuta nationala este foarte putein intrebata chiar practice deloc la astfel de incheieri a contractelor de cumparare a unui imobil locativ. c) Alege parteneri de ncredereMajoritatea bncilor au n portofoliu oferte de credite ipotecare diverse, ns creditele i condiiile de acordare pot diferi de la o instituie la alta, astfel nct devine dificil pentru cei aflai n cutarea unei case s se informeze corect i complet. n acest context, un profesionist specializat n domeniul creditelor ipotecare te poate ajuta i i poate uura travaliul de informare menionat la punctele anterioare. Brokerii de credite bancare au acces la un numr mare de oferte, de la cele mai importante instituii i i pot folosi cunotinele pentru a te ajuta s obii un mprumut compatibil cu profilul, obiectivele i nevoile tale, la o rat favorabil. Un broker nu aprob mprumutul, ci se ocup cu gsirea celei mai potrivite bnci, serviciile sale fiind gratuite pentru client. Mai mult, pentru anumite categorii de clieni, consultanii pot negocia dobnda i comisioanele percepute de banc.Termene de creditare i comisioaneBncile ofer credite pe termene diferite de 7 ani, 10,15, pn la 20 de ani. ns, nu ntotdeauna o perioad mai ndelungat de creditare este i una mai ieftin, avnd n vedere comisioanele care variaz de la 0,5 pn la 2% lunar. Pentru a alege un credit convenabil, orientai-v dup ratele dobnzilor. Acestea variaz de la 13 la 18 la sut anual.Exist comisioane despre care clientul afl dup ce semneaz contractul. Aceste comisioane depind de politica intern a fiecrei bnci. Important ar fi ca bncile s avertizeze clienii n legtur cu acestea. Din pcate, cetenii nu sunt informai, iar lipsa unor reguli transparente privind modul de calcul al dobnzii, n special al celei flotante, duce la situaii cnd consumatorii de credit nu cunosc care va fi suma final pe care vor trebui s-o achite pentru creditul respectiv,n afar de rata lunar pe care o vei achita la banc, vei fi nevoii s scoatei din buzunar i sume suplimentare pentru achitarea comisioanelor. Acestea variaz de la banc la banc, dar cele mai multe bnci percep un comision de 1% din suma creditat o dat pe an, plus 1% din suma redus, din sold. Alte exemple de comisioane pot fi: comisionul pentru primirea i examinarea cererii de credit circa 2% din sum (se achit concomitent cu examinarea cererii de acordare a creditului); comisionul administrativ peste 1% din soldul datoriei la credit (se achit anual, ncepnd din anul al doilea de utilizare a creditului); comisionul pentru rezervarea resurselor la contractul de credit 1% anual din suma creditului neasimilat (se achit lunar); comisionul pentru restructurizarea contractului de credit circa 1,5% din suma soldului datoriei de credit (se achit concomitent n ziua semnrii acordului adiional pentru restructurizarea contractului de credit); comisionul pentru schimbarea condiiilor contractului de credit pn la 1,5% din suma soldului creditului. Un comision important este i cel pentru achitarea nainte de termen a creditului 1,5% din suma creditului rambursat pn la scaden. Sau cel de anulare a creditului poate ajunge i pn la 2% din suma creditului anulat (se achit n ziua anulrii creditului).rata dobanzii nu reprezinta un criteriu relevant pentru a compara costul creditelor. Importanta comisioanelor in costul total al creditelor a crescut considerabil in ultimii ani, pe fondul restrictiilor impuse de BNM la acordarea de credite pentru populatie. In acest conditii, multe banci au transferat o parte din costul cu dobanda in comisioane.Un indicator mai util decat cele mentionate mai sus este suma totala de rambursat. Aceasta include toate costurile pe care le implica un credit, fiind astfel mult mai relevanta decat rata lunara sau rata dobanzii. Suma totala de rambursat nu tine cont de valoarea in timp a banilor. Inflatia face ca valoarea in timp a banilor sa se modifice.Cum s alegi un credit ipotecarOrice persoan care se confrunt cu dilema contractrii unui credit ipotecar pentru cumprarea unei locuine trebuia pn acum s compare mai multe comisioane, care se rsfrng diferit asupra creditului, rata lunar, care poate fi una fix sau n descretere, suma total care trebuie achitat, etc. n cele mai dese cazuri pentru client era foarte greu iar uneori chiar imposibil s aleag care credit ipotecar este cel mai avantajos. Odat ce a intrat n vigoare legea privind contractele de credit pentru consumatori bncile sunt obligate s afieze Dobnda Anual Efectiv, lucrurile devin mult mai simple pentru consumatori care pot compara acest indicator pentru a nelege care credit este mai avantajos. Dobnda Anual efectiv include toate costurile aferente unui credit, astfel c consumatorul nu mai poate fi indus n eroare cu pli sau comisioane ascunse, sau scheme complexe de creditare.De menionat c creditul ipotecar nu are valoare fix pe toat perioada, de cele mai multe ori rata dobnzii fiind flotant. Totui comparaia DAE este cea mai simpl soluie pentru a alege un credit mai avantajos, chiar i pentru acei clieni care nu sunt versai n domeniu. Acest indicator nu ine cont de penalitile care pot fi aplicate, sau achitrile anticipate ale creditului. Mrimea acestora trebuie analizat suplimentar.La momentul scrierii acestui material doar pe site-ului unibank.md era afiat calculatorul unde era inclus i dobnda anual efectiv. n rest toi cei interesai trebuie s telefoneze sau s vin direct la banc pentru a afla mrimea acestui indicator.Dobnda Anual Efectiv (DAE) reprezint costul total al creditului pentru consumator exprimat ca procent anual din valoarea total a creditului. Dobnda anual efectiv este egal, pe o perioad de un an, cu valoarea actual a tuturor angajamentelor (trageri, rambursri i costuri), viitoare sau prezente, convenite de creditor i de consumator.Legea privind contractele de credit pentru consumatori prevede ca n publicitate s fie incluse informaii standard precum:rata dobnzii aferente creditului, fix i/sau flotant, mpreun cu informaiile privind orice costuri incluse n costul total al creditului pentru consumator;valoarea total a creditului;dobnda anual efectiv;Imprumuturile bancare se acord n lei, echivalentul EURO, conform cursului BNM la data ncheierii contractului de credit.2.4 Practica international privind creditarea ipotecaraCreditarea ipotecara in comparatie cu tarile vecine:Rominia:Romania se plaseaza pe ultimul loc din Uniunea Europeana atat in ceea ce priveste creditele ipotecare ca raport din PIB, cu un procentaj de 5,6%, cat si ca valoare pe cap de locuitor, cu 340 de euro, potrivit presedintelui executiv Alpha Bank.Banca Comercial Romn (BCR) reduce, ncepnd din aceast sptmna, dobnzile pentru creditele ipotecare Casa Mea n lei.Astfel, pentru creditele ipotecare Casa Mea n lei cu dobnd fix pe primii 5 ani aceasta scade la 5.25%/an, iar ulterior 4,62% (ROBOR 6M + doar 3,00%).Pentru creditele ipotecare Casa Mea n lei cu dobnd fix pe primii 10 ani aceasta este de 5,95%/an. BCR reduce marja la dobnda variabil la 3,00% de la 3.95%, dobnda final fiind de 4,62% (ROBOR 6M + doar 3,00%).Comisionul de analiz practicat de banca este ZERO.Pentru clienii care nu au cont de salariu/pensie la BCR dobnda la creditele ipotecare este mai mare cu doar 0.2%.Banca Comerciala Romana (BCR), membr a Erste Group, este cel mai important grup financiar din Romnia, incluznd operaiunile de banc universal (retail, corporate & investment banking, trezorerie i piee de capital), precum i societile de profil de pe piaa leasingului, pensiilor private si a bncilor de locuine. BCR este banca Nr.1 n Romnia dup valoarea activelor (14,4 mld EUR), banca Nr.1 dup numrul de clieni i banca Nr.1 pe segmentele de economisire i creditare. BCR este cel mai valoros brand financiar din Romnia, dup gradul de ncredere al clienilor i dup numrul celor pentru care BCR este principal instituie cu care fac banking.BCR ofer gama complet de produse i servicii financiare prin intermediul unei reele de 22 de centre de afaceri si 23 de birouri mobile dedicate companiilor i 538 de uniti retail localizate n majoritatea oraelor din ntreaga ar cu peste 10.000 de locuitori. BCR este banca Nr.1 din Romnia pe piaa tranzaciilor bancare, clienii BCR avnd la dispoziie cea mai mare reea naional de ATM - aproape 2.000 de bancomate i POS - 13.500 de terminale pentru plat cu cardul la comerciani, precum i servicii complete de Internet banking, Mobile Banking, Phone-banking i E-commerce.Erste Group este unul dintre principalii furnizori de servicii financiare din estul Uniunii Europene. 45.000 de angajati deservesc 16.2 milioane de clienti in cadrul a 2.800 de filiale din 7 tari (Austria, Republica Ceha, Slovacia, Romania, Ungaria, Croatia, Serbia). La sfarsitul anului 2014, Erste Group detinea active totale in valoare de 196,3 miliarde EUR si inregistra un raport cost/venituri de 55,1%. Indicele capitalului comun de rangul 1 (Basel 3 implementat integral) s-a situat la 10,6%.Numarul creditelor ipotecare a crescut in ultimul an cu 14%, sustinere venita din partea clientilor dornici de imprumuturi ipotecare. Creditele imobiliare in lei sunt vedetele finantarilor bancare datorita celor mai ieftine credite din istoria bancara a Romaniei. Stocul creditelor imobiliare in lei s-a triplat in ultimul an si a ajuns la 10,4 mld. lei.Numarul creditelor ipotecare a trecut pragul de 308.000, la final de martie 2015. Spre exemplu, in luna decembrie, bancherii au acordat aproximativ 7.000 de credite imobiliare noi. Iar trendul este in crestere2015 va fi primul an de la declansarea crizei financiare (2008) in care creditarea va creste pentru toate cele trei segmente credite ipotecare, credite de consum si credite destinate companiilor.Creditul ipotecar va atinge un maxim istoric in Zona Euro in acest an, afirma analistii pietei financiare. Si acestea sunt si asteptarile bancherilor: cresterea cererii pe masura ce economia va prinde avant.Cum bancherii ofera, inca, rate scazute ale dobanzilor, este un moment propice pentru a accesa un imprumut.Creditul ipotecar este estimat sa atinga un maxim istoric, avand la baza cresterile din Germania (4,9%), Olanda (2,5%) si Franta (2%). In 2016, creditul ipotecar rezidential este estimat sa creasca cu 2%.Momentan, ne bucuram de cele mai scazute dobanzi ipotecare practicate in Romania.Atat creditele ipotecare in lei standard cat si cele din Programul Prima Casa au dobanzi de sub 5%. Exista si exceptii: creditele de la CEC Bank au cele mai mici dobanzi, sub 4%!Cele mai bune dobanzi pentru creditele ipotecare le regasim la CEC Bank. Pentru un credit standard in lei, banca ofera clientilor sai o dobanda de 3,93%, iar pentru un imprumut prin Prima Casa dobanda scade pana la 3,37%. La creditele de refinantare garantate, banca practica o dobanda de 4,47%.La BCR, creditul in lei standard oferit pe 30 de ani are o dobanda fixa in primii 10 ani de 5,95% apoi dobanda coboara de 4, 69%. In varianta oferita prin Programul Guvernamental Prima Casa, dobanda este de 3,78%.La Banca Transilvania, dobanda pentru un credit standard este de 4,09%. Daca accesezi un credit Prima Casa, dobanda practicata de banca este de 3,48%.La Raiffeisen Bank creditul ipotecar Casa Ta are o dobanda fixa 5 ani, de 5,25%. Prin Programul Prima Casa, dobanda pentru creditul in lei este de 3,69%.Creditare ipotecara in Federatia RusaIn federatia rusa functioneaza standartul federal de ipoteca care reprezinta un nomenclator al normativelor, ce stabilesc cerintele fata de parameti creditelor ipotecare la acordarea lor, ordinea operatiunilor si monitorizarea pe toata perioada active a ipotecii. Ipoteca federala standarta-este documentul de baza al domeniului, elaborate de agentia de ipoteca pentru casele luate in credit ipotecar, care reglementeaza activitatea tuturor participantilor pietii ipotecare in baza regulilor si conditiilor unice.De asemenea in Ukraina sunt elaborate Standartele ipotecii locativela nivelul propunerii metodologice pentru bancile comerciale, elaborate de asociatia ipotecii nationala a Ukrainei, in colaborare cu Banca Nationala a Ukrainei, Asociatia Bancilor ucrainesti, experti ai organizatiilor financiare international. Standartizarea precedurilor de acordare si deservire a ipotecii reprezinta o etapa logica a dezvoltarii pietii ipotecare din Republica MoldovaCreditarea ipotecara in SUAIn Statele Unite ale Americii in ca pe timpul lui F.Rusvelt a inceput sa se formeze sistemul ramificat de creditare ipotecara a constructiilor locative si a procurarii locuintelor. Factorulhotaritor in succesul directiei respective sa dovedit a fi masura de formare a pietii ipotecare secundare, ceea ce a rezolvat principal problema de finantare locative problema resurselor de creditare.Sprijinul statului.In toate tarile cu sisteme de creditare ipotecara statu; acorda institutiilor de creditare si cetatenilor imprumutati un ajutor enorm, in special in perioada formarii sistemelor.Principala forma de sustinere, din parta statu;ui a creditorilor ipotecari reprezintsa garantiile de stat, care asigura o acoperire suplimentara a hotaririlor de valoare emise.In acest fel in Statele Unite ale Americii garantiile de stat asigurau emiterea MBS timp de 30 de ani pin ain anul 1970.O Forma nu mai putin importanta de sprijin al statului este asigurarea riscurilor de creditare. Un pas important pe calea formarii bazelor institutionale a sistemului de creditare ipotecara moderna a fost formarea in anul 1934 a administratiei Federale de locuinta.Principalele directiide activitate a FHA (Federal Housing Administration) reprezinta formarea sistemului de asigurare reciproca a creditelor ipotecaresi elaborarea si perfectionarea standartelor de creditare ipotecara a locuintelor.FHA a devenit prima companie de asigurare fondata de stat ce asigura riscurile creditelor ipotecare pentru locuinte.Condiiile de creditare pentru doritorii din SUA de a-i procura o locuin sunt tot mai severe n ultima perioad, urmare a majorrii datoriei studenilor la credite, a salariilor care nu contenesc s stagneze i a speculatorilor de bunuri imobiliare care umfl preurile. Acum americanii sunt nevoii s se mai confrunte cu un impediment n calea procurrii unei case - obligativitatea depunerii unei contribuii iniiale mai mari la imobilul procurat.Valoarea median (de mijloc) a contribuiei iniiale pentru cele mai ieftine 25 la sut din proprietile vndute n anul 2013 a fost de 9480 USD, comparativ cu 6037 USD n anul 2007.Reticena bncilor de a oferi mprumuturi i nemulumete pe clieni, chiar dac ratele la credite sunt pe minimele istorice. Cei mai afectai de majorare sunt tinerii, care sunt principalii aplicani pentru creditele ipotecare i sunt susintorii pieei imobiliare, limitndu-se astfel contribuia lor la creterea economic.Cifrele explic de ce avem milioane de deintori poteniali ai imobilelor proprii, care continu s stea cu prinii si sau nchiriaz o locuin. Ce s-a modificat, este abilitatea de a deveni proprietarul unei locuine. i aceasta s-a petrecut prin cererea unei contribuii iniiale proprii mult mai mari. Iar cota acestei prime contribuii acrescut de mai bine de dou ori n ultima perioad. , spune Susan Wachter, profesoar de piee financiare i imobiliare la Wharton School din cadrul Universitii din Pennsylvania. Contribuia median pentru cele mai ieftine 25 la sut de case procurate a fost de 7,5% anul trecut, mai mult dect dublu fa de 3,1% n anul 2006. Media pentru perioada 2001-2007 a constituit 4,2%.Indicele capacitii de procurare a unui imobil, care msoar posibilitatea persoanelor care ctig salariul median pe economie i doresc s-i procure primul su imobil, preuit la costul median, apelnd la un credit cu ratele de dobnd actuale pe pia, a sczut n a doua jumtate a anului curent ctre cel mai mic nivel de la sfritul anului 2008. Bncile au devenit mult mai stricte cu creditele, chiar i cu cele imobiliare garantate de guvern, spune Dean Maki, economist la banca Barclays din New York. Drept urmare, numrul de credite ipotecare noi s-a diminuat n trimestrul trecut pn la cel mai mic nivel n ultimii 14 ani.

Exist i un avantaj al condiiilor mai stricte privind creditarea. Acestea ar putea n cele din urm preveni blocarea pieei imobiliare n cazul scderii preurilor la imobile. Depunerea unei sume mai mari din partea clientului, la contractarea unui credit ipotecar, nseamn c mai puini debitori vor ajunge n situaia de a datora bncilor mai mult dect cost n realitatea casa procurat, n cazul unui declin al preurilor, aa cum s-a ntmplat nainte de recenta criz imobiliar din SUA.Totui economia nu va reui s revin la tempoul su de cretere dinaintea crizei, dac nu va fi susinut de tinerii care doresc s-i procure prima lor cas. Intrarea acestora pe pia contribuie la ridicarea volumului construciilor, producerilor i vnzrilor de mobil, electrocasnice i alte bunuri, menioneaz Susan Wachter.n ce privete Republica Moldova, cu toate c bncile abund n oferte de creditare, prin care i ofer finanare pentru casa sau apartamentul ce doreti s-l procuri, o parte din bani oricum trebuie s-i scoi din buzunarul propriu, chiar n momentul procurrii.Bncile de aici cer o contribuie iniial pentru contractarea unei ipoteci care este mult mai mare dect n SUA. i aceasta pe lng ratele de dobnd mai mari, termenele mai mici i costul unu imobil raportat la salariul mediu. n general bncile solicit ca doritorii de a procura un imobil prin ipotec trebuie s achite din propriul buzunar n jur de 70-75% din valoarea tranzaciei. Cel mai mic avans este solicitat de ctre Moldova-Agroindbank, care are un produs creditar cu contribuia proprie de minim 20%. La polul opus se afl EuroCreditBank, care cere un avans din partea debitorului de circa 33%, adic contribuia clientului trebuie s fie minim jumtate din contribuia bncii.Dei necesitatea dispunerii de ctre clieni a unei sume proprii pentru contractarea unei ipoteci mpiedic n careva msur extinderea creditrii, trebuie s apreciem i partea pozitiv a acestor cerine din partea bncilor, pentru c ele se asigur nu doar contra cazului cnd gajul constituit din imobilul procurat poate s se deprecieze i s coboare sub nivelul creditului, majornd astfel riscul de credit al bncii, dar i contra imposibilitii vnzrii convenabile a gajului pentru recuperarea eventual a creditului restant.

3. Raport de evaluare. Estimarea valorii privind factorii de influenta.3.1 Descrierea obiectuluiProcesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de ctre evaluator pentru a estimajvaloarea bunului imobiliar. Procesul evalurii constituie urmtoarele etape:1 Definirea misiunii de evaluare;2 . Colectarea i analiza datelor;3 . Aplicarea metodelor d evaluare;4 . Reconcilierea valorii i estimarea valorii finale;5 ntocmirea raportului de evaiuare. Inspectarea obiectului evalurii; Identificarea drepturilqr patrimoniale care sunt evaluate; Determinarea scopului evalurii; Determinarea bazei de evaluare, Determinarea datei de evaluareCorectitudinea rezultatelor evalurii depinde de exacticitatea i volumul datelor analizate Datele colectate de evaluator trebuie s fie adecvate obiectului evalurii, exacte {s reflecte situaia realp la data evalurii), s fie demne de ncredere, s fie complete.I..Conform standardelor activitii profesionale la evaluarea bunurilor imobiliare sunt utilizate 3 metode: 1 Metoda analizei comparative a vnzrilor Metoda dat presupune esti


Recommended