Formarea contractului. Oferta şi acceptarea Contractul de vânzare-cumpărare
Contractul de schimb
Contractul de tranzacţie
Cosmin
Băjescu-Oardă, Associate
cu sprijinul
12-14 septembrie
2011, București
Noul
Cod Civil
Dreptul contractelor –
un domeniu în continuă dezvoltare
“Evoluţia contemporană a dreptului contractelor speciale pare a fi supusă la două legi care guvernează ansamblul dreptului contemporan: specializarea şi complicarea progresivă”
Philippe
Malaurie, Laurent
Aynes
Formarea
contractului. Oferta și
acceptarea acesteiaFormarea
contractului. Oferta și
acceptarea acesteia
Contractul de vânzare-cumpărare
Contractul de schimb
Contractul de tranzacţie
Formarea contractului – întâlnirea ofertei cu acceptarea acesteia.
Oferta – expresie a voinţei reale, serioase, ferme, complete şi facutecu intenţia de a angaja efectiv:
o
formă –
libertate, singura condiţie fiind aceea ca manifestarea de voinţă în sensul intenţiei de a se angaja contractual să fie clară.
o
destinatarul –
persoană
determinată sau chiar nedeterminată.
Acceptarea ofertei – libertate destul de mare. Expresă sau tacită, să concorde pe deplin cu oferta, să fie neîndoielnică, să provină de la cel căruia i-a fost adresată şi să fie realizată înainte ca oferta să fi devenit caducă sau să fi fost revocată.
Actuala reglementare
Momentul şi locul realizării acordului de voinţă
o
între prezenţi –
momentul şi locul întâlnirii ofertei cu acceptarea acesteia
o
prin corespondenţă -
teoria declaraţiunii, a expedierii acceptării, a primirii acceptării (a recepţiei), a informării.
Actuala reglementare reprezintă mai degrabă o creaţie a jurisprudenţei şi a doctrinei decât a prevederilor exprese din actualul Cod Civil.
Actuala reglementare
Noutăţi aduse de Noul Cod Civil
Încheierea valabilă a contractului presupune punerea de acord asupra elementelor esenţiale ale contractului. Unele elemente secundare pot fi convenite ulterior, fie de către părţi, fie de un terţ. Instanţa este chemată să lămurească eventualele neînţelegeri ale părţilor.
Noul Cod civil reglementează expres obligaţia desfăşurării cu bună credinţă în faza precontractuală. Desfăşurarea negocierilor trebuie să aibă loc cu bună credinţă, fiind expres reglementată răspunderea celui care iniţiază, continuă sau rupe negocierile cu rea-credinţă.
Reglementarea confidenţialităţii transmiterii în faza precontractuală a anumitor informaţii.
Noutăţi aduse de Noul Cod Civil
Momentul şi locul încheierii contractului – reglementare expresă a teoriei recepţiei.
Destinatarul ofertei – oferta destinată unor persoane nedeterminate are un caracter excepţional, fiind permisă doar atunci când rezultă expres din lege, din uzanţe ori, în mod neîndoielnic, din împrejurări. În caz contrar poate fi vorba doar despre o solicitare de ofertă sau o intenţie de negociere.
Oferta irevocabilă – fie cea făcută cu termen, fie cea făcută fără termen dar care, potrivit circumstanţelor, poate fi considerată cu termen.
Noutăţi aduse de Noul Cod Civil
Revocarea unei oferte irevocabile nu produce nici un efect, aceasta fiind considerată în continuare valabilă.
Efectul acceptării necorespunzătoare a ofertei – reglementarea expresă în materie civilă a caracterului acesteia drept contraofertă.
Acceptarea trebuie să fie transmisă prin mijloace cel puţin la fel de rapide precum oferta.
Atenuarea efectelor acceptării tardive – acceptarea produce totuşi efecte în cazul în care ofertantul îl înştiinţează imediat pe acceptant despre încheierea contractului.
Contractul de tranzacție
Contractul de vânzare-cumpărareContractul de vânzare-cumpărare
Contractul de schimb
Formarea contractului. Oferta și acceptarea acesteia
Contract-cadru pentru toate celelalte contracte ce cuprind prestaţii reciproce.
Noul Cod Civil unifică regimul juridic al contractele civile şicomerciale.
Contractul de vânzare-cumpărare
Contractul de vânzare-cumpărare
Nuanţe ale noii definiţii a contractului de vânzare-cumpărare:
o
este precizat expres faptul că prin contractul de vânzare-cumpărare se poate transmite atât dreptul
de proprietate
cât şi un alt
drept.
o
vânzătorul
transmite
sau, după
caz, se obligă
să
transmită
cumpărătorului
proprietatea
unui
bun.
Distincţii privind momentul transmiterii dreptului. Caracterul translativ al îndeplinirii formalităţilor de publicitate imobiliară.
Excepţii de la caracterul consensual al contractului de vânzare-cumpărare.
Contractul de vânzare-cumpărare
Pactul de opţiune – noutate în dreptul civil român.
o
convenţie
şi, în acelaşi timp, formă
atipică
de ofertă
o
act
irevocabil, neputând
fi desfiinţat prin voinţa unilaterală
a obligatului
o
trebuie
să
conţină
toate
elementele
viitorului
contract, acesta putând fi încheiat
prin
simpla
exercitare
de către
beneficiar
a opţiunii
în sensul
acceptării
Distincţia dintre pactul de opţiune şi promisiunea unilaterală de vânzare. Există diferenţe doar în ceea ce priveşte efectele.
Contractul de vânzare-cumpărare
Dreptul de preempţiune
o
natură convenţională sau legală
o
variantă a promisiunii unilaterale de vânzare
Caracteristicile dreptului de preempţiune:
o
drept instituit intuitu
personae
o
drept indivizibil
şi incesibil
Contractul de vânzare-cumpărare
Condiţiile exercitării dreptului de preempţiune
o
notificarea
preemptorului
privind cuprinsul
contractului
încheiat
cu
un terţ
o
acordul preemptorului
şi consemnarea preţului. Formă şi termen.
o
situaţia pluralităţii de preemptori
sau bunuri afectate
o
reguli speciale în materia vânzării bunurilor imobile.
Contractul de vânzare-cumpărare
Cazuri de preempţiune legală
o
dreptul coproprietarilor şi vecinilor în cazul vânzării terenurilor forestiere (art. 1746 din Noul Cod Civil)
o
cazul prevăzut la art. 37 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, atunci când lucrările
pentru
care s-a făcut
exproprierea
nu s-au realizat
o
cazul prevăzut la art. 45 din Codul silvic, care instituie un drept de preempţiune
al statului la cumpărarea
de păduri
ce
constituie
enclave în
fondul
forestier
proprietate
publică
a statului
sau
sunt
limitrofe
acestuia, la preţ şi în condiţii
egale
Contractul de vânzare-cumpărare
o
Cazul prevăzut de art. 18 din Ordonanţa de urgenţă nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, care stabileşte că în
cazul
în care contractul
de închiriere
nu se reînnoieste
deoarece proprietarul intenţionează să vânză
locuinţa, chiriaşul
are drept
de preempţiune
la cumpărarea
locuinţei.
o
Cazurile prevăzute la art. 17 si 42 din
Legea
nr. 10/2001 privind
regimul
juridic
al imobilelor
preluate
în mod
abuziv
în perioada
6 martie
1945
-
22 decembrie
1989.
Contractul de vânzare-cumpărare
Aspecte particulare privind condiţiile de validitate a contractului de vânzare-cumpărare:
o
noutăţi privind capacitatea de a contracta:
capacitatea de exercitiu anticipată admisibilitatea vânzării între soţiIncapacităţile speciale de a cumpăra drepturi litigioase
o
obiectul
contractului
-
distincţia
făcută de Noul Cod Civil între
obiectul
contractului
şi obiectul
obligaţiei, pactul de inalienabilitate
o
vânzarea bunului altuia.
Contractul de vânzare-cumpărare
Preţul
o
stabilit în bani
o
determinarea acestuia: de părţi, un terţ desemnat sau de către instanţă
Efectele contractului de vânzare-cumpărare
o
instituirea obligaţiei de a asigura transmiterea dreptului –
expresie a noii viziuni a Codului Civil
o
garanţia contra evicţiunii. Posibilitatea cumpărătorului de a înlătura el însuşi evicţiunea, oferind terţului o sumă de bani sau un alt bun, dobândind dreptul de recurs împotriva vânzătorului
o
garanţia pentru vicii ascunse
Contractul de vânzare-cumpărare
Efectele contractului de vânzare-cumpărare
o
instituirea obligaţiei de a asigura transmiterea dreptului –
expresie a noii viziuni a Codului Civil.
o
garanţia contra evicţiunii. Posibilitatea cumpărătorului de a înlătura el însuşi evicţiunea, oferind terţului o sumă de bani sau un alt bun, dobândind dreptul de recurs împotriva vânzătorului.
o
garanţia pentru vicii ascunse.
Contractul de vânzare-cumpărare
Calitatea bunului vândut şi consecinţele pe care constatarea de către cumpărător a unei calităţi inferioare a bunului le poate avea asupra contractului.
Impreviziunea
o
posibilitatea legală de a modifica sau desfiinţa un contract în urma realizării unei situaţii imprevizibile şi independente de orice culpă a părţii contractuale afectate, situaţie ce are drept consecinţă
ruperea echilibrului valoric al prestaţiilor reciproce ale părţilor.
o
condiţiile de fond ale aplicării impreviziunii
–
existenţa unei obligaţii excesiv de oneroase, apariţia unui eveniment ulterior încheierii contractului, imprevizibilitatea evenimentului, inexistenţa unei clauze prin care părţile să îşi fi asumat eventualele schimbări.
Contractul de vânzare-cumpărare
Efectele impreviziunii – adaptarea contractului sau desfiinţarea acestuia
Varietăţi de vânzare:
o
noutăţi în ceea ce priveşte vânzarea unei moşteniri. Obligativitatea formei autentice a contractului, sub sancţiunea nulităţii absolute.
o
vânzarea pe gustate
o
vânzarea în bloc
o
vânzarea bunurilor de gen
Contractul de vânzare-cumpărare
o
vânzarea pe încercate
o
vânzarea cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii
o
vânzarea cu pact de răscumpărare -
răscumpărarea
bunului
vândut
Aspecte tranzitorii ale aplicării prevederilor din materie contractuală ale Noului Cod Civil.
Contractul de tranzacție
Contractul de schimbContractul de schimb
Formarea contractului. Oferta și acceptarea acesteia
Contractul de vânzare-cumpărare
Contractul de schimb
Aplicarea regulilor generale din materia vânzării
Regula caracterului consensual şi excepţii de la aceasta: convenţiilecare strãmutã sau constituie drepturi reale care urmeazã a fi înscriseîn cartea funciarã, contractele electronice.
Consacrarea în dreptul pozitiv a regulii privind suportarea în mod egala cheltuielilor contractului.
Contractul de tranzacțieContractul de tranzacție
Formarea contractului. Oferta și acceptarea acesteia
Contractul de vânzare-cumpărare
Contractul de schimb
Contractul de tranzacție
Contractul de tranzacţie – act de drept procesual şi contract civil.
Contractul de tranzacţie prespune:
existenţa unui litigiu
intenţia părţilor de a pune capăt litigiului existent sau de apreîntâmpina
naşterea
unui
litigiu
existenţa unor concesii reciproce
Contractul de tranzacţie
Forma contractului de tranzacţie. Excepţia privind tranzacţiile ce au ca obiect bunuri imobile.
