INTRODUCEREInvestitiile sunt o categorie de cheltuieli care angajeaza cel mai mult viitorul, n sensul ca de ele depind cresterea si perfectionarea potentialului productiv al unei ntreprinderi (prin extindere si modernizare), aparitia de noi capacitati de productie ntr-o ramura sau alta a economiei. n acelasi timp, se fac importante cheltuieli de investitie pt. dezvoltarea bazei materiale a activitatii social-culturale, precum si pentru construirea de locuinte. 1.1 Conceptul de investitie - structura investitiei Notiunea de investitie, ntr-o acceptiune larga, este sinonima cu: alocare, plasare, dotare, iar ntr-un sens mai restrns (financiar-contabil) reprezinta o cheltuiala facultativa pentru obtinerea de bunuri materiale cu valoare mare si durata de folosinta ndelungata. Investitiile sunt ntelese ca reprezentnd partea din venit destinata pentru ,,formarea capitalului". Utilizarea venitului pentru cresterea capitalului si a structurii reprezinta nivelurile nete, daca se utilizeaza si amortizeaza, obtinerea investitiei brute. A investi nseamna a aloca resurse pentru sporirea capitalului real existent la un moment dat. Un prim aspect n definirea investitiei se refera la faptul ca acestea sunt opuse consumului imediat, care nseamna distrugerea unei parti din valoarea creata, n fapt, distrugerea de avutie, investitia urmarind tocmai contrariul. n economia de piata se vorbeste si de un proces invers - dezinvestitia, prin care se transforma active si lichiditati folosite fie pentru returnarea lor unor investitori care se retrag din afaceri, fie pentru a fi reinvestite n alte afaceri si, n acest caz, dezinvestitia nu este sinonima cu consumul, ea servind n continuare activitatii de investitii.

Conceptul de investitie Literatura engleza de specialitate, nca dupa primul razboi mondial, a definit investitia dupa alte 3 criterii importante. Definirea contabila considera investitiile ca fiind similare cu mobilizarea, ntelese ca bunuri mobiliare si imobiliare, corporatii sau necorporatii, achizitionate sau create pentru o ntreprindere, destinate sa ramna durabile, deci sa se materializeze n nsasi ntreprinderea respectiva. Ele pot fi, la rndul lor, departajate astfel: - mobilizari legate de exploatare; 3

-

mobilizari n afara exploatarii sau care nu sunt direct productive, ele raspunznd altor

preocupari. - Definirea economica considera investitia ca fiind toate sacrificiile de resurse facute azi n speranta obtinerii n viitor a unor rezultate, al caror nivel total va fi superior cheltuielii initiale. De asemenea, o investitie poate fi reprezentata la fel de bine printr-o achizitie de bunuri, de echipamente, dar si prin cheltuieli pentru o campanie publicitara, pentru elaborarea unui produs nou, pentru un progres de cercetare si dezvoltare. Definirea financiara este mai putin restrictiva, astfel ca o investitie este un ansamblu de cheltuieli ce va genera pe o perioada lunga venitul sau economic, care sa ramburseze sau sa recupereze cheltuielile initiale. Fata de definitia economica, din punct de vedere financiar, se are permanent n vedere acoperirea nevoii de fonduri de exploatare generate de diferitele tipuri de nivel. O abordare mai recenta este cea psihologica care pune accent pe intuitia individului sau a firmei care investeste. Se insista asupra faptului ca investitia conduce la decalarea consumului n timp. Din aceasta perspectiva, investitia nsusi renunta la bunul imediat n schimbul bunului viitor. Aceasta formulare prezinta ,,contradictia psihologica" la care este supus investitorul constrns sa confrunte resursele imediate pe care le-ar angaja cu rambursarile viitor si incerte la care spera. 1.2 Clasificarea investitiei Structurarea poate fi realizata n functie de modul n care este privita si definita investitia si anume ca o cheltuiala sau ca o materializare a acestei cheltuieli. Pe lnga aceste doua acceptiuni, investitiile pot fi grupate si n functie de sursa de finantare a cheltuielilor1[3]. - Dupa notiunea tehnologica, investitiile pot fi: a) investitii de lucrari constructii-montaj care constau n executarea constructiilor considerate mijloace fixe pentru realizarea productiei, dar si n montajul utilajelor; b) investitiile pentru cumpararea utilajelor necesare realizarii productiei; c) investitii pentru lucrari geologice; d) investitii pentru studii, cercetari, proiectari si pregatirea personalului, precum si alte investitii necesare acoperirii unor cheltuieli speciale aparute odata cu realizarea obiectivului de investitie. -Dupa caracterul investitiilor, ntlnim: a) investitii n sfera productiva, care pot fi: de nlocuire, de modernizare, de dezvoltare si strategice;1

3

b) investitii n sfera neproductiva care se realizeaza n nvatamnt, cultura si arta, stiinta, sanatate si asistenta sociala.; n legislatia romna nu se face o delimitare clara ntre investitiile de modernizare, de dezvoltare si celelalte categorii de investitii. n literaturile de specialitate distinctia este clara, din punct de vedere al elementelor pe care le contin si din punctul de vedere al modului n care poate fi evoluat proiectul respectiv. O investitie de modernizare are n vedere doar ameliorarea conditiilor de productie cu sau fara modificarea volumului produs. De aici, rezultatul este de a obtine o economie la costurile de productie si mbunatatirea rentabilitatii activelor ntreprinderii. Investitiile sunt o categorie de cheltuieli care angajeaza cel mai mult viitorul, n sensul ca de ele depind cresterea si perfectionarea potentialului productiv al unei ntreprinderi (prin extindere si modernizare), aparitia de noi capacitati de productie ntr-o ramura sau alta a economiei. n acelasi timp, se fac importante cheltuieli de investitie pt. dezvoltarea bazei materiale a activitatii social-culturale, precum si pentru construirea de locuinte. n orice economie, investitiile fac legatura dintre prezent si viitor, ntre generatii. Acumularea de capital fix, productiv si neproductiv , construirea de cladiri de locuit, scoli, teatre etc. asigura premisele ridicarii standardului de viata a populatiei: locuri de munca, ridicarea gradului de cultura, de pregatire profesionala si destindere pentru tineret etc. Notiunea de investitie, ntr-o acceptiune larga, este sinonima cu: alocare, plasare, dotare, iar ntr-un sens mai restrns (financiar-contabil) reprezinta o cheltuiala facultativa pentru obtinerea de bunuri materiale cu valoare mare si durata de folosinta ndelungata. Investitiile sunt ntelese ca reprezentnd partea din venit destinata pentru ,,formarea capitalului". Utilizarea venitului pentru cresterea capitalului si a structurii reprezinta nivelurile nete, daca se utilizeaza si amortizeaza, obtinerea investitiei brute. A investi nseamna a aloca resurse pentru sporirea capitalului real existent la un moment dat. Acceptiunea cea mai des ntlnita pentru definirea investitiei este aceea de cheltuiala sau plasament de sume banesti la un moment initial, pentru a obtine efecte ulterioare. Un prim aspect n definirea investitiei se refera la faptul ca acestea sunt opuse consumului imediat, care nseamna distrugerea unei parti din valoarea creata, n fapt, distrugerea de avutie, investitia urmarind tocmai contrariul. 1.Subiectul, reprezentat de cel care investeste (persoana fizica sau juridica). 3

2.Obiectul, reprezentnd lucrul, ntreprinderea, firma, utilajul etc.; modul n care se concretizeaza investitia. 3.Costul, reprezentnd efortul suplimentar, cert, actual, consumat pentru obtinerea acelui obiect concret. 4. Efectele valorice, rezultate prin realizarea investitiei, care se obtine n viitor si reprezinta n realitate o speranta mai mult sau mai putin certa. Orice investitie trebuie analizata sub aspect financiar si material sau fizic, iar necorelarea acestor doua elemente, fac practic nerealizabila o investitie. n economia de piata se vorbeste si de un proces invers - dezinvestitia, prin care se transforma active si lichiditati folosite fie pentru returnarea lor unor investitori care se retrag din afaceri, fie pentru a fi reinvestite n alte afaceri si, n acest caz, dezinvestitia nu este sinonima cu consumul, ea servind n continuare activitatii de investitii.

Conceptul de investitie Literatura engleza de specialitate, nca dupa primul razboi mondial, a definit investitia dupa alte 3 criterii importante. Definirea contabila considera investitiile ca fiind similare cu mobilizarea, ntelese ca bunuri mobiliare si imobiliare, corporatii sau necorporatii, achizitionate sau create pentru o ntreprindere, destinate sa ramna durabile, deci sa se materializeze n nsasi ntreprinderea respectiva. Ele pot fi, la rndul lor, departajate astfel: - mobilizari legate de exploatare; mobilizari n afara exploatarii sau care nu sunt direct productive, ele raspunznd altor preocupari. - Definirea economica considera investitia ca fiind toate sacrificiile de resurse facute azi n speranta obtinerii n viitor a unor rezultate, al caror nivel total va fi superior cheltuielii initiale. De asemenea, o investitie poate fi reprezentata la fel de bine printr-o achizitie de bunuri, de echipamente, dar si prin cheltuieli pentru o campanie publicitara, pentru elaborarea unui produs nou, pentru un progres de cercetare si dezvoltare. O abordare mai recenta este cea psihologica care pune accent pe intuitia individului sau a firmei care investeste. Se insista asupra faptului ca investitia conduce la decalarea consumului n timp. Din aceasta perspectiva, investitia nsusi renunta la bunul imediat n schimbul bunului viitor. Aceasta formulare 4

prezinta ,,contradictia psihologica" la care este supus investitorul constrns sa confrunte resursele imediate pe care le-ar angaja cu rambursarile viitor si incerte la care spera. Ceea ce trebuie retinut este faptul ca investitia reprezinta suportul material al dezvoltarii economicosociale a tarii. Prin ele se asigura sporirea capitalului fix, cresterea randamentului tehnic si economic al celui existent, dar si crearea de noi locuri de munca. n acest context investitia reprezinta elementul decisiv al cresterii economice, al promovarii factorilor intensivi, calitativi si de eficienta. 1.2Clasificarea investitiei Structurarea poate fi realizata n functie de modul n care este privita si definita investitia si anume ca o cheltuiala sau ca o materializare a acestei cheltuieli. Pe lnga aceste doua acceptiuni, investitiile pot fi grupate si n functie de sursa de finantare a cheltuielilor2[3]. - Dupa notiunea tehnologica, investitiile pot fi: a) investitii de lucrari constructii-montaj care constau n executarea constructiilor considerate mijloace fixe pentru realizarea productiei, dar si n montajul utilajelor; b) investitiile pentru cumpararea utilajelor necesare realizarii productiei; c) investitii pentru lucrari geologice; d) investitii pentru studii, cercetari, proiectari si pregatirea personalului, precum si alte investitii necesare acoperirii unor cheltuieli speciale aparute odata cu realizarea obiectivului de investitie. -Dupa caracterul investitiilor, ntlnim a) investitii n sfera productiva, care pot fi: de nlocuire, de modernizare, de dezvoltare si strategice; b) investitii n sfera neproductiva care se realizeaza n nvatamnt, cultura si arta, stiinta, sanatate si asistenta sociala.; n legislatia romna nu se face o delimitare clara ntre investitiile de modernizare, de dezvoltare si celelalte categorii de investitii. n literaturile de specialitate distinctia este clara, din punct de vedere al elementelor pe care le contin si din punctul de vedere al modului n care poate fi evoluat proiectul respectiv. O investitie de modernizare are n vedere doar ameliorarea conditiilor de productie cu sau fara modificarea volumului produs. De aici, rezultatul este de a obtine o economie la costurile de productie si mbunatatirea rentabilitatii activelor ntreprinderii. ntr-o alta acceptiune, investitiilor de modernizare le sunt asemanate si cele de nlocuire: acestea viznd nlocuirea si revizuirea echipamentelor tehnice, uzate din punct de vedere fizic si moral.2

4

Decizia privind realizarea proiectului de modernizare se preteaza unei analize financiare. Cheltuielile de investitie si economiile la costurile de exploatare sau cresterea productivitatii sunt cunoscute pot fi estimate de catre ntreprindere. Investitiile de dezvoltare sau se refera la toate investitiile ntreprinderii care contribuie la dezvoltarea activitatii sale si care au drept scop cresterea capacitatii de productie a unei firme, crestere determinata de modificarea cererii pentru produsele firmei sau lansarea de produse noi. Din punctul de vedere al naturii lor aceste investitii se preteaza cel mai bine la evaluarea rentala financiara. Un proiect de modernizare dezvoltat poate si trebuie sa cuprinda si investitii umane. Aceasta se refera la decizia de a angaja noi specialisti sau de perfectionare a celor existenti. Acest aspect nu se preteaza la o valoare de rentabilitate financiara, deoarece elementele necesare sunt mai grele de evaluat. -Dupa rolul lor, investitiile sunt: a) b) investitii care se materializeaza si se gasesc n capitalul fix si circulant al firmei, cum ar fi investitii care nu se materializeaza si nu maresc valoarea capitalului fix si circulant, care pot fi: investitiile corporatiilor care cuprind teren si mijloace financiare; - investitii necorporale care cuprind cheltuieli de constituire, de cercetare, dezvoltare-proiectare si alte imobilizari necorporale; - investitii financiare care cuprind titluri de participare si alte titluri de valoare. -Dupa sursa de finantare, putem ntlni: a) b) investitii realizate din surse proprii: amortizarea, capitalizarea profiturilor, atragerea economiilor investitii realizate din surse atrase sau mprumutate, prin intermediul unor credite interne sau altor persoane prin emiterea de actiuni noi sau prin mobilizarea resurselor; externe. - Dupa riscul asociat proiectelor de investitii: a) b) c) d) a) cu risc minim sau 0 (plasament n obligatiuni); cu risc redus (investitii de nlocuire); cu risc mediu (investitii de modernizare); cu risc ridicat si foarte ridicat (investitii de dezvoltare sau cercetare-dezvoltare). investitii n antrepriza: lucrarile sunt realizate de o firma specializata si nu de agentii

-Dupa modul de realizare a lucrarii: economici n cauza;

3

b) economici.

investitii n regie: lucrari mai putin specializate sunt realizate cu forte pregatite de agentii Un loc aparte n notiunile investitionale l ocupa trei categorii de investitii:

a) b) c) a)

investitii directe; investitii colaterale; investitii conexe. Investitiile directe cuprind totalitatea cheltuielilor prevazute n documentatia

previzionata de un agent economic n vederea realizarii a unor obiective de investitii noi, nlocuirea, modernizarea sau dezvoltarea unor ntreprinderi deja existente. b) Investitiile colaterale cuprind cheltuielile pentru efectuarea unor lucrari legale, teritoriale si functionale de o anumita investitie directa si se refera la constructia de conducte pentru alimentarea cu apa, gaze, canalizare, energie termica, linii de transportare a energiei electrice, retele de telecomunicatie, cai si drumuri de acces necesare punerii n functionare si exploatarii capitalului fix creat prin investitia directa. c) Investitiile conexe reprezinta cheltuielile de investitie, necesare pentru a se efectua n alte ramuri sau domenii pentru a putea pune la dispozitia investitiei directe utilaje, materii prime, combustibil, energie, cai de comunicatii, dotari social-culturale. - Din punctul de vedere al pietei financiare: a) b) c) investitiile pentru afaceri constau n cheltuielile pentru masini, utilaje, dotari ale unei investitii imobiliare (cladiri, locuinte, terenuri); investitii n stocuri constau n productii stocate, dorite sau nu, pentru a fi vndute. societati comerciale;

- n metodologia ONU se foloseste notiunea de investitii brute si investitii nete, primele referindu-se la cresterea si refacerea capitalului fix si circulant, iar ultimele definind doar cheltuielile pentru cresterea capitalului fix si circulant. 1.3 Investitii de succes sau noul know-how n investitii Sistemul investitional din etapa actuala nu are prea multe lucruri comune cu investitia simpla a generatiei imediat anterioare. Investitiile prezentului sunt comparabile cu a crea o ntreprindere definita ca un proiect si reprezinta un act riscant care reuseste, daca este real, cu participarea tuturor actorilor vizati (cei implicati) Adesea apar lamentari cu privire la investitii insuficiente, dupa o oarecare reducere a lichiditatilor ntreprinderii. Aceasta situatie este normala pentru ca n esenta investitia este indubitabil mijlocul de 3

progres competitiv, lipsa de investitie este moartea lenta a unei ntreprinderi. n acelasi timp investitia gresita este moarte rapida, mai ales azi, cu bani ,,scumpi" si concurenta implacabila. Rezulta astfel diferite modalitati de a gndi n ce trebuie investit. Ceea ce trebuie edificat si condus la nivelul formelor n etapa actuala este un sistem coerent, nchegat, de investitii att corporale ct si necorporale, sistem caruia i sunt putin aplicabile principiile si regulile traditionale care de fapt tratau actiunea de investitie si proiectele individuale, separat, nu corelate ntr-un singur sistem. 1.4. Proiectul de investitii si programul de investitii Pentru a evidentia corect toate distinctiile ntr-un studiu de fezabilitate al unei investitii ntr-o ntreprindere facem apel la definitia proiectului. Un proiect, poate fi definit ca o operatiune formata dintr-un ansamblu coerent de cheltuieli care contribuie la realizarea unui obiectiv dat. Fiecare proiect vine sa se insereze ntr-un program existent sau n unul nou. El poate duce la cresterea capitalului sau modificarea structurii de ansamblu si nivelului sau de rentabilitate. Studiul asupra proiectului se face nu numai pentru proiecte diferite dar si pentru variantele acestora. Proiectul difera n functie de perioada de timp si pot existenta proiecte de investitii pe termen mediu sau lung. Alegerea unei abordari financiare poate deschide perspective favorabile de crestere, fie continund cu activitatea actuala, fie lansnd noi activitati. Un esec sau o eroare pot afecta competitivitatea viitoare, chiar viitorul ntreprinderii. ntr-un program de investitii se stabilesc obiective, performante, actiuni si mijloace necesare atingerii obiectivului, precum si modul de combinare si folosire a acestor mijloace. Din acest motiv proiectele nu sunt exclusive (concurente). Urmaresc aceleasi obiective sau obiective diferite, nu presupun acelasi spatiu de desfasurare, nu presupun finantare din aceeasi sursa, ci sunt luate mpreuna pentru a se reduce riscul proiectului individual. Programele de investitii, n general, au o arie de cuprins mai larga dect proiectele de investitii, iar pentru implementarea lor este necesar a fi detaliate n unul sau mai multe proiecte de investitii. 1.5. Dimensiunile unui proiect Un proiect de dezvoltare se poate defini prin patru dimensiuni: Dimensiunea organizationala Dimensiunea strategica Dimensiunea manageriala Dimensiunea operationala

4

Dimensiunea manageriala asigura garantarea si validarea ansamblului de procese de dezvoltare a unui proiect de la idee pna la faza de realizare financiara. n proiecte, aceasta dimensiune se materializeaza n avize, acorduri, n genere n decizii, aprobari care triaza solutii angajeaza fondurile, stabileste sarcini. Dimensiunea organizationala: marile proiecte presupun crearea de noi structuri, reorganizarea de structuri existente, de regula parteneriate pe baza unui proiect cunoscut. Aceasta dimensiune presupune si partajarea si echilibrarea corecta a riscurilor acceptate sau consimtite. Organizational nseamna ca un proiect de mare anvergura presupune crearea de organizatii ntregi, de firma noua, crearea de organisme destinate proiectului, angajarea unor subunitati din unitati existente cu realizarea anumitor parti din cadrul proiectului. Dimensiunea operationala presupune punerea n aplicare a componentilor meniti sa conduca la o buna executie a diferitelor faze de dezvoltare a proiectului. Daca dimensiunea organizationala presupune definirea asa-numitilor efectori (organe, compartimente, firme care sa participe la proiect) sau presupune o autonomie a proiectului, dimensiunea operationala presupune functionarea, fiziologia, logistica proiectului. Dimensiunea strategica presupune detectarea semnalelor emise de mediu cu scopul de a integra proiectul ntr-o viziune pe termen lung si de a asigura adaptarea lui continua. De fapt, dimensiunea strategica este o componenta a dimensiunii manageriale, dar care vizualizeaza numai asa-numitul management de vrf. 1.6. Caracteristici ale investitiei Investitia reprezinta actiuni sau succesiuni de actiuni prin care anumite resurse disponibile, disponibilizabile sau atrase sunt transformate n bunuri concrete n scopul obtinerii de efecte viitoare sub forma de avantaje, dar, n principal, profit. De aici se desprind cteva caracteristici esentiale: a). Derularea temporara a investitiei se realizeaza pe intervale lungi de timp fiind nsotite de o separare a proiectului de angajare a efortului si de obtinere a efectului. Astfel, dezvoltarea actiunii investitionale induce categoria speciala de risc, att la nivelul cheltuielii ct si al ncasarii. n acelasi timp, decalarea interna a cheltuielilor si efectul obliga la folosirea tehnicii actualizarii pentru a putea compara valori (cheltuieli, ncasari si beneficii). n actiunile investitionale pot fi precizate trei perioade distincte, identificate n raport cu eforturile implicate: b) Complementaritatea investitiei este evidentiata n raport cu caracterul limitat al resurselor de care investitorul dispune sau pe care le poate atrage pentru realizarea actiunilor sale. Alocarea unor resurse 4

pentru un proiect diminueaza proportional sansele alocarii de resurse pentru alte proiecte ale investitorului. c)Caracterul conexiunii este dat de interconditionalitatea dintre proiecte. Orice investitie induce nevoia de alte investitii att n aval ct si n amont. d) Ireversibilitatea investitiei se raporteaza la imposibilitatea recuperarii ca atare a resurselor implicate pentru realizarea lor. e) Unicitatea proiectului. Chiar daca proiectele au acelasi profil, volum, calitate, ele nu sunt identic reproductibile si de aceea, determinarile si analizele sunt specifice pentru fiecare proiect.

n orice economie, investitiile fac legatura dintre prezent si viitor, ntre generatii. Acumularea de capital fix, productiv si neproductiv , construirea de cladiri de locuit, scoli, teatre etc. asigura premisele ridicarii standardului de viata a populatiei: locuri de munca, ridicarea gradului de cultura, de pregatire profesionala si destindere pentru tineret etc. Investiiile reprezint suportul material al dezvoltrii economico-sociale a rii. Ele stau la baza suplinirii, diversificrii i creterii calitative a tuturor factorilor de producie. Sporirea capitalului fix sau circulant, creterea randamentului tehnic i economic al utilajelor, sporirea productivitii muncii, crearea de noi locuri de munc, diversificarea produciei nu pot fi asigurate fr un consum de resurse financiare, fr investiii. n acest context investiiile reprezint elementul decisiv al creterii economice, al promovrii factorilor intensivi, calitativi i de eficien. n lucrarea dat am elaborat un proiect investiional, care presupune o abordare sistemic complex de gestiune a realizrii sale. n rezultatul implimentrii proiectului investiional n construcii, pot fi obinute rezultate nalte, cu profit mare. ns pentru aceasta trebuie foarte bine i amnunit de studiat piaa bunurilor imobile, deoarece piaa dirijeaz totalitatea proceselor si schimbrilor economice. La momentul actual piaa construciilor se afl ntr-o stare de stagnare determinate de schimbrile din societate pe plan economic cit i politic . La

4

iniierea oricrui gen de activitate se necesit investiii,investiii de a crea,de a obine profit. Pentru a-i asigura un venit pe viitor ntreprinderea trebuie s investeasc ceea ce rezulta a fi principalul component al inimii unei firme. Pe segmentul imobiliar deseori este ntlnit termenul de investiii capitale acestea fiind direcionate ca resurse semnificative ctre domenii particulare ale activitii economice. Deciziile luate de organizaii individuale, n ansamblul lor, au impact asupra poziiei economice viitoare a naiunii. La nivel organizaional, deciziile privind angajarea resurselor ctre bunuri capitale pe termen lung au implicaii asupra multor aspecte operaionale. Investiia capital reprezint un aspect al activitii organizaionale, care nu poate fi considerat izolat fa de celelalte funcii i decizii, care constituie firma. De asemenea, investiia de capital este sensibil la mediul de operare exterior firmei. Se pot reprezenta relaiile interactive dintre deciziile de investiii capitale i celelalte componente ale activitii organizaionale, remarcndu-se c aceste relaii apar n interiorul unui mediu organizaional dinamic, el nsui sub influena mediului de operare extern. Mediul tipic al lurii deciziei investiiei capitale are mai multe etape: - Identificarea investiiilor poteniale; - Definirea proiectului; - Analiza i acceptarea; - Implementarea; - Monitorizarea i post audit. Lucrarea dat este structurat n 4 capitole,fiecare capitol mparte obiectivele eseniale ntru elaborarea proiectului investiional. Scopul principal al acestei lucrri este de a elabora un proiect investiional pentru a determina dac implementarea acestuia n realitate este raional i eficient din punct de vedere economic. Primul capitol al lucrrii descrie analiza pieei imobiliare n R. Moldova, care include dezvoltarea pieei imobiliare i a bunurilor imobile cu destinaie 4

locativ,industrial,comercial precum i segmentarea pieei imobiliare n R. Moldova. n cel deal doilea capitol Conceptul i echipa proiectului de dezvoltare a imobilului cuprinde conceptul proiectului investiional,unde sunt descrise cerinele arhitecturale-inginereti a obiectului propus spre construcie precum i analiza de marketing a pieii n scopul selectrii de realizare a proiectului.n cel de-al treilea capitolStructura finanrii presupune analiza structurii de finanare a proiectului,descrierea surselor de finanare,analiza ofertelor la creditele acordate de ctre bncile comerciale.Capitolul patruEvaluarea proiectului include calculul tuturor indicatorilor de realizare a proiectului,analiza acestora i stabiliarea n final a concluziilor.

CAPITOL UL I1.1 Analiza general a pieei imbiliare Piaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile asupra unor proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante de utilizare a terenurilor. Pentru a face o analiz a pieei imobiliare din Republica Moldova, mai nti trebuie s cunoatem unele segmente ale ei ce o difereniaz de celelalte piee. Criteriile de segmentare a pieei imobiliare pot fi urmtoarele: coninutul drepturilor de proprietate; destinaia funcional a bunurilor imobiliare; poziia geografic a bunurilor imobiliare; calitatea bunurilor imobiliare; motivarea investiional; alte criterii. 4

Reieind din cele cinci categorii de baz ale bunurilor imobiliare pot fi evideniate cinci segmente ale pieei imobiliare i anume: piaa terenurilor; piaa proprietilor rezideniale; piaa proprietilor industriale; piaa proprietilor comerciale; piaa bunurilor imobiliare speciale; alte segmente ale pieei.Piaa imobiliar

Piaa terenurilor

Piaa Piaa proprietilor rezideniale imobilului comercial

Piaa imobilului industrial

Piaa imobilului special

Alte segmente ale pieei

Figura 1. Segmentarea pieei imobiliare Sursa: [elaborat de autor n urma sintezei bibliografice] Dezvoltarea pieei imobiliare are o importan deosebit pentru statornicia statului. nsemntatea pieei imobiliare este determinat de particularitile sale. Fr o pia imobiliar avansat nu este posibil dezvoltarea investiionale, dinamizarea activitilor administrativgospodreti, produciei i sporirea nivelului de trai al populaiei rii. Pe piaa imobiliar se realizeaz interrelaia dintre cererea i oferta tuturor cumprtorilor i vnztorilor, prezeni momentan n acelai spaiu, i se deruleaz tranzacii cu bunuri imobiliare. Piaa imobiliar este o structur complex, care ofer cadrul schimbului de mrfuri, bunuri imobiliare, servicii, capitaluri. Starea pieei imobiliare oglindete, la modul cel mai relevant, prosperitatea economic a societii. Dezvoltarea pieei imobiliare va fi strns legat de situaia politic i economic din ar.Se poate meniona faptul c piaa imobilului se 3 proceselor creterea

dezvolt n mod dinamic. Gradul de utilizare al pieei imobiliare este determiant de dinamica tranzaciilor realizate n ansamblu pe ar, pe regiune, ora. Piaa imobilar n general poate fi considerat ca cea mai sensibil dintre celelalte tipuri de piee n aa msur c orice schimbare produs pe pia de ordin economic,social,politic,cultural poate influiea n mod esenial asupra evoluiei acesteea,asupra cererii i a ofertelor pe acest tip de pia,asupra preurilor.Aceti factori snt determinani n tendinele viitoare de dezvoltare a pieii,a nfloririi sau a stagnrii ei. Astfel criza economic mondial precum i criza politic din ar a avut,i are de fapt efecte negative pe ntreg sistemul economic afectnd inclusiv i piaa imobiliar.Dac n ultimii 6-7 ani piaa se manifest prin creterea continu anual a preurilor la imobile,a preurilor de vnzare ct i a celor de nchiriere atunci n ultimii doi ani pe pia au avut loc schimbri radicale,cum snt micorarea considerabil a cererii,stagnarea activitii companiilor de construcii,micorarea considerabil a preurilor. Din cele expuse mai sus menionm,anul 2008 a fost pentru piaa imobiliar din Chiinu critic, pe parcursul cruia creterea multianual a preurilor prin surprindere pentru muli s-a schimbat cu stagnare, finisarea anului 2008 a fost deja completamente previzibil. Tendina de micorare a preurilor la imobil din Chiinu a obinut n noiembrie contururi sigure, i practic n toate segmentele pieei.Evident, n lunile apropiate tendina de micorare a preurilor la imobil se va dezvolta i va prevala. ns o parte a obiectelor imobiliare, atingnd valoarea minim de cost, vor contribui la activizarea cererii i cumprrilor la preuri noi, dei partea principal a obiectelor i indicatorii medii privind piaa, posibil, i vor continua micorarea. Astfel piaa aflindu-se ntr-o perioad de tranziie, asteptindu-se o certitudine a situatiei dup rezultatele alegerilor n Parlamentul RM ce urmau a fi. Pentru anul 2009,datorit situatiei din conomie,micsorarii gradului de ocupatie a populatie si instabilitii politice din tara ateptrile din sectorul de imobil nu s-au schimbat esential.Costurile de vinzari continua s se micoreze n

4

careva ritmuri nesemnificative i se prognozeaz stabilizarea acestora n a doua jumatate a anului 2010.

Dinamica variaiei nivelului de vnzri lunare nregistrate n municipiul Chisinu Sursa: [www.LARA.md] Graficul 1 Conform datelor statistice,numrul curent de vnzri constituie 55,0% de la nivelul de vnzri din anul 2008 si 37,3% din nivelul de vinzri din anul 2005.Numrul mediu lunar de vnzri de la numrul total de obiecte de imobil inregistrate se micoreaz progresiv i constitiue circa 4,5%,apropiindu-se dinamic de nivelul de vinzri medii(3-4%) n rile europene. Daca urmarim dinamica schimbarilor numarului mediu luna de vinzari inregistrate in cadastru municipiului Chisinau,observam ca comparativ cu perioada anilor 2008-2009, se observ o stabilizare att n plan de cost, ct i n planul numrului tranzaciilor nregistrate, iar operatorii pieei imobiliare din capital vorbesc despre o stagnare general fr precedent. Reieind din situaia real de pe piaa imobiliar secundar, s-a remarcat nu att partea cantitativ, ci mai mult partea calitativ a unei dinamici pozitive.

4

Dinamica variaiei nivelului de vnzri lunare nregistrate n municipiul Chisinu Sursa:[www.LARA.md] Graficul 2 n ceea ce privete modificrile n dinamica de calitate a pieei, pot fi remarcai cu rectitudine urmtorii factori: 1o nviorare a pieii ntr-un segment de pia cu pre relativ sczut. (cererea efectiv variaz n intervalul 650-750 euro per 1 m.p. la apartamentele cu o suprafa nu prea mare, ceea ce constituie mai mult de 60% din numrul total de vnzri. Sunt apartamentele cu 1-2 odi seria MC, 143, 102, pantofi" cu o suprafa total de 30-53 m.p.). 2creterea termenului de expunere a apartamentelor. Termenul de expunere a apartamentelor a crescut, dac anterior o luna - dou se considera mult, atunci n prezent apartamentele se vnd cte dou-trei luni, iar uneori i mai mult. 34nghearea cererii cumprtorilor pentru achiziia de bunuri imobiliare. nedorina vnztorilor de a reduce preul, iar dac este vorba de o reducere

de calitate, atunci numai n cazul unor situaii forate (trecerea cu traiul ntr-o alt ar, obligaii fa de teri). 5creterea numrului de oferte la apartamente cu suprafee mari (cu 3 odi, cu 4 odi, ceea ce duce la scoaterea pe pia a locuinelor libere i la impactul

3

asupra ntregii piee imobiliare, inclusiv la reducerea costului mediu a unui metru ptrat de locuin). 67lipsa de interes din partea investitorilor fa de piaa imobiliar. reorientarea spre cererea cu o puterea de cumprare sczut a populaiei. n aceste condiii ai instabilittii i incertitudinii pe piaa

(Inclusiv cu rate reduse pentru mprumuturi la nivel de 10-13% anuale n lei). imobiliar,investitiile n proiectele de construcii,n special din contul mijloacelor bnesti de credit,se gsesc n zona de risc de 100%.n situaia curenta cind pretul real de vinzari de imobil s-a egalizat cu costul constructiei noi,nu este necesar de a investi in timp cu un rezultat necunoscut,daca este posibil instantaneu si fara riscul de a procura obiectul existent i de a purcede la exploatarea acestuia.Majoritatea investitorilor existenti prefera la moment sa investeasc n imobil finisat fr de investiiile n proiectele de constructii.In sectorul de constructie noua a locuinelor,s-a marcat tendina cnd populatia desface cu beneiciarii contractele de investitii inclusiv pe cale judiciar i directioneaz mijloacele bnesti spre procurarea locuintelor finisate.Operaiunea data ofera astzi cetatenilor posibilitatea de a procura apartamentul cu aceeai suprafa,dar la un pre cu 30% mai mic decit n contractele de investitii. O dezvoltare tot mai ampl nu numai n Chiinu, dar i n alte orae ale Republicii Moldova, cunoate piaa ipotecar. Acest indicator al pietii imobiliare are o amploare nalt pe teritoriu rii,cu toate acestea ns n condiiile instabilitii politice i economice situaia curent pe acest segment pare a fi pasiv.Sectorul bancar acord un numr limitat de credite ipotecare,cu dobnzi nalte(22-24% anuale n lei).

4

Sursa:[www.garant.md] Graficul 3 Piaa locuinelor pentru acest an s-a distins printr-o period de stagnare ndelungat. Potrivit datelor .S. Cadastru" numrul mediu de tranzacii de vnzare-cumprare n mun. Chiinu (inclusiv suburbiile) n primele cinci luni a sczut cu 4,7% fa de anul 2010 ca urmare a unui ir de cauze: micorarea remarcabil a incasarilor lunare a cetatenilor moldoveni ce consumatorii au devenit mai muncesc peste hotare -

preteniosi si exigenti fata de calitatile de consum a locuintei asteptarea scaderii preurilor impune cetenii se renune la procurarea locuinelor - pronosticurile inrautairii situaiei economice in ar - lipsa de incredere a cetaenilor in valuta naional - scumpirea creditelor ipotecare - problemele financiare cu care s-au ciocnit unii titulari de construcie. n ceea ce privete politica de preuri pe piaa imobiliar primar, ar trebui remarcat faptul c preul mediu per un metru ptrat oscileaz n jurul valorii de 500-600 de euro, n funcie de factorii principali care influeneaz formarea preurilor. Acest lucru face piaa imobiliar primar mai atractiv n comparaie cu piaa imobiliar secundar. Ins factorul principal care reduce vnzrile 3

rmne problema suprafeelor mari ale apartamentelor. Iar acele soluii noi care au fost ntreprinse de ctre beneficiarii construciilor de reducere a suprafeei locuinelor se afl n curs de construcie i apartamente predate n exploatare practic lipsesc pe pia. Piaa inchirierii imobilelor spre deosebire de piaa de vinzri a acestuia se dezvolt puin altfel,fiind chiar interdependente intre ele. Ca exemplu,am analizat doua tipuri de imobile: - locative - comerciale. Imobil locativ Piata noastra se dezvolta treptat in aceeasi directie. O modalitate de determinare a valorii imobilului se bazeaza pe calcularea costului de inchiriere. In Chisinau, in pofida unei usoare reduceri a preturilor la imobil in 2010, costul inchirierii a ramas fara schimbari. Toate apartamentele date in chirie pot fi divizate in doua grupe de dimensiuni diferite: una mare locuinte de clasa econom, si una mica locuinte de clasa business. Locuine de clasa econom sunt apartamente de serii tip, aflate in zone rezideniale ale oraului in stare medie. Chiriaii unor astfel de locuine sunt in general concetaenii notri, familii tinere si studeni.Costul mediu de inchiriere a unui apartament cu o singura odaie constituie 130-150 ; cu doua odai 150-200 ; cu trei odai 200-250 , adica 3-5 pentru 1 m. p. din suprafaa total. Rentabilitatea anuala a chiriei constituie 5-6%. Locuinte de clasa business sunt apartamente in case noi, in stare buna, complet echipate cu tehnica de uz casnic. Locul de amplasare este, de regula, centrul oraului sau strazile principale ale sectoarelor orasului.Chiriaii unor astfel de locuine, de regul, sunt strinii, oamenii de afaceri si angajaii reprezentanelor straine, precum si concetaenii notri instrii. Un asemenea apartament cu o singur odaie se inchiriaz pentru 250-300 , cu doua odai 400-500 . Rentabilitatea anuala a chiriei constituie 7-8%.

4

Deseori se intampl ca proprietarul care incearc zadarnic s dea in chirie un apartament pentru o perioad lung de timp accept un contract de inchiriere pe termen scurt pentru 3-10 zile. Costul domicilierii pentru o zi este de 35-50 , in acest caz rentabilitatea poate constitui 15%, dar acest lucru nu este exact chirie, ci mai degraba afacere hoteliera, pentru c exista servicii suplimentare. Imobil comercial n segmentul imobilului comercial in cursul anului a avut loc egalizarea valorii chiriei. Administratorii unor centre de afaceri, contientiznd realitatea, au adus costul chiriei in conformitate cu condiiile de piat. Preurile practicate pentru inchirierea de spaii comerciale s-a stabilit la 10-18 pe metru patrat pe lun, in funcie de amplasare si gradul de echipare a biroului. n presa si pe strazile oraului acum putem vedea o mulime de anunuri in care se ofera inchirierea spaiilor comerciale de clase diferite. S-a stabilizat costul de inchiriere si in centre comerciale. Reducerea volumului de vanzari impune administratia sa reduc, dei cu puin dorin, preurile ca s nu-i piard chiriaii. Costul de inchiriere a constituit 10-25 pe luna.

Preurile ofertelor pentru chirie, euro/m.p/lun Sursa:[www.garant.md] Graficul 4 In magazinele situate pe strazile principale, cum ar fi bulevardul Moscova, Dacia, preul de inchiriere a unui metru patrat constituie 10-15 , excepie facnd spaiile comerciale de pe strada principala a orasului, bulevardul Stefan cel Mare. Dispersia preurilor aici este mare, in mediu de 50-60 pe metru. 5

Preurile declarate pentru inchirierea imobilului industrial si de depozitare sunt aceleai, dar in procesul de negociere proprietarii sunt dispui sa ofere reduceri semnificative cu condiia inchirierii pe lung durat. Spaiile industriale, in funcie de disponibilitatea comunicaiilor i cilor de acces, pot fi inchiriate cu 1-3 , iar cele de depozitare cu 3-5 . n timpul cresterii rapide a preturilor pentru imobil puini investitori au fost interesai de venituri din chirie, deoarece un profit semnificativ era adus de creterea in valoare. Decizia de achiziionare de bunuri imobiliare nu se lua pe baza calculului recuperarii investiiei, ci pe baza emoiilor si preferinelor personale. Criza a schimbat aceasta abordare. In condiiile pieei stagnante, veniturile din inchiriere devin un factor important. Costul de inchiriere in toate segmentele a ramas neschimbat, piata s-a stabilizat. Cu toate acestea, un numar destul de mare de imobil destinat pentru inchiriere este inactiv, oferta depaseste cererea. In 2012 costul chiriei nu se va schimba, iar gradul de solicitare a spatiilor va depinde de situatia din economie. n concluzie putem meniona ca piaa imobiliar foarte acut reacioneaz la diferii factori de caracter politic i economic. De aceasta putem prognoza dezvoltarea pieei n dou scenarii. Primul scenariu este optimist: piaa este pozitiv influenat de granturile i creditele acordate, de transferurile bneti din strintate, creterea volumelor de creditare ipotecar, apropierea frontierelor Uniunii Europene i sosirea investitorilor asociat cu acestea. Cel de al doilea scenariu este pesimist. Situaia economic a rii nu se va mbunti, preurile vor rmne stabile, cu o tendin spre reducere. E posibil c oferta va depi cererea construcii. 1.2 Analiza segmentului de pia la care se refer obiectivul in continuare din contul majorrii volumelor de

investiional Bunurile imobile comerciale n Republica Moldova au aprut odat cu iniierea procesului de privatizare, n urma cruia s-a instituit un nou regim de proprietate, cea privat, fapt ce presupunea transmiterea deplin a dreptului de 4

proprietate( prin vnzare - cumprare, donaie sau schimb) sau transmiterea parial a dreptului de proprietate ( arenda terenurilor, locaiunea), astfel fiind determinat caracterul comercial al bunurilor imobile. Segmentul imobilului comercial pe pia este cu mult mai ngust dect cel locativ i corespunztor numrul tranzaciilor cu imobile comerciale este mai mic, ns din punct de vedere al atractivitii investiionale imobilul comercial are ntietate. Imobilul comercial este permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le genereaz: fie din exploatarea comercial propriu zis, fie din darea acestora n arend.Astfel arenda sau locaia bunurilor imobile comerciale devine o form a tranzaciei predominant pe piaa bunurilor imobile.Aadar bunurile imobile comerciale sunt bunurile imobile care nemijlocit aduc venit. Sunt ns i bunuri imobile care constituie doar o parte a unui careva proces de obinere a venitului i acestea sunt de obicei bunurile imobile antrenate n producere, fiind catalogate drept bunuri imobile industriale .Comerul, ca sector al vieii economice, este mai puin supus influenei negative a factorilor economici i politici n comparaie cu alte ramuri ale economiei. Principalul indicator al acestui fapt este creterea continu a cererii pentru spaiile comerciale i de depozitare. Piaa imobilului comercial este unul din sectoarele cele mai nchise i puin de neles pentru majoritatea companiilor, investitorilor i observatorilor. Acesta se exprim chiar i n cantitatea operatorilor acestei piei doar cteva uniti, contra ctorva zeci de companii, care lucreaz cu noile construcii sau pe piaa imobilului secundar. Nu este exclus c aceast pia va deveni mai deschis n continuare. Aceasta se explic prin faptul c spre deosebire de piaa imobilului de locuit, indreptat spre prestarea mrfurilor i serviciilor unui cerc larg de persoane private, piaa acestui tip de imobil este orientat spre un cerc restrns de companii, unde apar aa termeni ca costul de bilan, TVA, datorii creditare i debitoare i altele. Este vorba aici de o alt categorie de persoane, cota oamenilor de afaceri, interesai n lrgirea, mbuntirea sau diferenierea direciilor neeficiente a afacerilor sale. i nici o jumtate din acetia nu au nici o dorin de a iei pe piaa larg s-i propun activele sale. 4

Clasificarea bunurilor imobile cu destinaie comercial se efectueaz conform urmtoarelor criteria: Dup suprafa i servicii acordate: Hipermarchituri (suprafaa 5000 m2 i mai mult) cu spaii de agrement amenajate, ex. Jumbo Complexe comerciale dotate cu parcuri, restaurant, bazin etc. ex. Sun-Sity, Elat Baze comerciale cu suprafaa de 6000 m2 construcii uoare de tip sandwich, ex. Metro cu locuri pentru parcri suficient; Magazine cu suprafaa pn la 300 m2 cu destinaia comerului. Dup amplasare centre comerciale n sectoarele prestigioase cu flux continuu: Magazine specializate amplasate cite unul n fiecare sector; Magazine cu complex alimentar amplasate n curile blocului de locuit; Magazine cu profil alimentar amplasate n spaiul transportului public; Dup tipul obiectului: Construcii separate; Construcii incorporate n blocuri cu mai multe etaje se clasific: - supermarket incorporate n bloc cu multe etaje; - buticuri provizorii la parter amplasate blocurilor; - ncperi comerciale anexate la blocuri locative; Piaa imobilului comercial se mparte n: piaa oficiilor i piaa spaiilor comerciale. Piaa oficiilor dup tipul obiectului se clasific n: 1. Oficii amenajate la demisol sau etajul sacru al blocurilor; 2. Oficii din cadrul blocurilor administrativ al ntreprinderii; 3. Oficii pe lng baze de producer i depozite; 4. Oficii n cadrul centrului commercial; 5. Oficii n centrele de afaceri recent construite;Piaa imobilului comercial

5

Piaa imobilului de oficiu Piaa obiectelor comerciale

Piaa hotelurilor

Alte segmente

Figura 2. Segmentarea pieei imobilului comercial Sursa : [alctuit de autor n urma sintezei bibliografice] Piaa spaiilor comerciale, n prezent snt solicitate suprafeele amplasate la parterele blocurilor de locuit. Cele mai solicitate centre comerciale snt amplasate la intersecia marilor automagistrale, astfel nct s fie asigurat un flux continuu de amplasament ,n afara oraului, dar n preajma unei artere importante de transport. Un asemenea amplasament faciliteaz accesul la obiect i asigur un numr mare de clientel. Un alt factor important abordat n cadrul strategiei de dezvoltare a reelei magazinelor i centre comerciale l constitue structura populaiei. n dependen de factorul uman ca potenial client vor fi determinate numrul locurilor pentru parcare, suprafeele centrelor de distracie n cadrul centrelor comerciale, prognozarea etapelor de dezvoltare i amenajarea teritoriilor eferente. Imobilul comercial a fost primul care a reacionat la criz. i nu este nimic de mirare, innd cont c vorbim despre businessmeni, care in mna pe puls. Potrivit datelor bursei Nika Imobil, dac n prima jumtate a anului, preurile au sczut cu 10%, n semestrul urmtor piaa pur i simplu a intrat n impas. i bursa Lara arat c cererea pentru imobilele comerciale s-a redus cu 60-65%. Cumprarea imobilului are loc, de regul, odat cu dezvoltarea afacerii, ns, n condiiile n care veniturile au sczut brusc, important este s se menin pe linia de plutire i se renun la investiii majore. Dac pn la criz reducerea preurilor n cadrul licitaiilor se situa ntre 3-10%, acum a venit timpul cumprtorului", care i dicteaz condiiile i obine un discount de pn la 30%. Datele Nika Imobil arat c preul unui metru ptrat n ncperile de depozit variaz ntre 100 i 300 de euro. Unele cauze principalele de stagnare a acestei piei ar fi:

3

Cerere joas (micorarea cumprrilor de investiii, lipsa creditelor pentru cumprtori, preuri nalte). Dorina de a amna cumprarea pn la timpuri mai bune. Fond informaional

Piaa oficiilor n prezent cele mai solicitate oficii snt cele amplasate n sectorul Centru al municipiului precum i cele amplasate n zonele central ale celorlalte sectoare. Totodat se bucur de un nivel nalt al cererii oficii cu suprafaa de la 70-150 m2. Preurile la oficii variaz ntre 1000 i 1500 de euro pe ar. Piata birourilor din Chisinau a iesit din starea de stabilitate, cu nivelul cererii si al preturilor aflat in continua scadere. In prezent, gradul de neocupare a spatiilor pentru oficii este de circa 36% in cazul locatiunii si 52% in cazul vinzarii, sau cu aproximativ 20% mai mult decat in luna martie 2009. Acest lucru indica o recesiune incipienta pe piata. Cererea de birouri nu este satisfacuta pe deplin din cauza mai multor factori: - in perioada de criza, multe companii ezita sa aloce resurse financiare pentru arenda unor oficii moderne si bine amenajate, preferind sa se concentreze asupra altor probleme - o mare parte din birourile oferite spre chirie sau vinzare nu sunt dotate cu infrastructura care sa raspunda cerintelor unei companii moderne - spatiile pentru oficii din cladirile noi au suprafete mari (100 m2 si mai mult), nepotrivite pentru afacerile mici si mijlocii; - concurenta pe piata este inca destul de slaba, oferta nu este suficient de variata; Oferta este concentrata preponderent in sectorul Centru, fapt ce implica preturi net superioare celor medii pe municipiu; de asemenea, localizarea centrala poate sa nu fie potrivita pentru activitatile unor anumite companii, in cazul in care prioritatile acestora includ amplasarea biroului linga consumator sau linga producator.

3

Oferta pentru chirie.In prezent, in municipiul Chisinsu exista aproximativ 15 centre de oficii noi din clasa A, de dimensiuni mari si mijlocii, care ofera birouri pentru chirie. Cele mai mari 5 centre de birouri noi, dupa suprafata totala, sunt indicate in tabelul de mai jos: Suprafa Adresa a m2 11 10 9 10 9 totala,Nr.etaje Pret arenda, / m2 lunar 23 17 16 16 23 Tabelul 1

Denumire Nr. a 1 2 3 4 5

Sky Tower Str.V.Pircalab, 63 10 000 Bul.St. cel Kentford 11 000 Mare,202 Bul.St. cel Mare, Ipteh 7 000 65 Building Bul. St. cel 6 000 Group Mare,171 Str.Sfatul Tarii, Le Roi 5 600 29

Oferta pentru chiria oficiilor Sursa :Intocmit de autor

Pretul mediu de chirie la birourile pe municipiu pentru luna mai 2009 a fost de 15.2 /m2 lunar, sau cu 8.98% mai putin decat in luna martie 2009 (16.7 /m 2 lunar) . In ceea ce priveste birourile din clasa A, situate in complexe noi, dotate cu toata infrastructura si serviciile aditionale necesare, pretul mediu este de 19 /m2 lunar, sau cu 5% mai putin decat in martie 2009 (20 /m2 lunar). Att segmentul imobilului comercial, ct i cel de oficiu se caracterizeaz actualmente prin agiotaj, din motivul deficitului i chiar lipsei ofertei pe obiecte n centrul capitalei. Se evideniaz cererea pentru spaii de cea mai nalt categorie(A), cu tot arsenalul de necesiti: amplasare infrastructural, reele moderne privind energia electric, a apei, a sistemului de canalizare, a legturii telefonice i on-line, precum i supravegherea video. Preurile variaz pe acest

3

segment ntre 300 2000 euro a 1 m.p. pentru oficii i 800 1800 euro 1 m.p. pentru imobilul comercial. Imobilul comercial e permanent abordat prin prisma veniturilor pe care le genereaz: -fie prin expluatarea comercial de ctre proprietari; -fie darea acestora n arenda; Efectund o analiz referitior la segmentul bunurilor comerciale n or.Chiinu observm c este ntr-o stare relativ bun comparativ cu cea din r.Ungheni.Aflnduse la o distan de 100 km acest segment de pia este mai slab dezvoltat in comparatie cu municipiul Chisinau.Cu toate c are un numr 22.000 locuitor i o suprafaa total - 10.030 ha si dezvoltarea comertului si economiei orasului. n r.Causeni este construit un mini-centru comercial cu 2 etaje ,amplasat n centru orelului(amplasare reuit) unde fluxul de populaie e destul de mare ,unicul dezavantaj ar fi c este sortimentul de produse sczut.Mai exist magazine,buticuri ce satisfac necesitile locuitorilor n masura posibilitilor. Cererea la aceste tipuri de imobile la situaia actual e destul de sczut influennd starea actual a economiei ,n rezultat unele din ele sunt expuse spre vnzare. 1.3 Argumentarea necesitii realizrii proiectului investiional respectiv. Diversele achimbri ce au avut loc n republic pe plan economic a dus la dezvoltarea economiei n toate ramurile economiei naionale.Republica Moldova reprezint o pia de desfacere bun pentru investitori , fiind n curs de dezvoltare, efectuarea investiiilor n diverse domenii va duce bineneles la creterea economiei naioanale. Pentru ca proiectul s fie cerut pe pia, experii urmeaz s studieze amnunit atractivitatea economic a regiunii i pieei locale de imobil comercial, unde acesta planific s construiasc. Amplasarea reuit totdeauna este foarte 4 28 de localiti,orasul Ungheni nu dispune de un centru comercial modern ceea ce reprezinta un factor negativ in

important. Este necesar de a efectua cercetri de marketing ale cererii,de a dispune de un management eficace ,cercetri minuioase ale segmentului interesat,cercetri referitor la demografia raionului,venitului mediu pe economie etc. Fcind o analiz referitor la sectorul comercial am constatat cu prere de ru c n ntregul raion cu populaie total de 99,432 locuitori, dintre care 21,856 locuiesc n orae, iar 68576 la sate,numai n raion se numr 16 616 copii (014 ani), 60 560 aduli (1557/61 ani) i 11 541 pensionari (peste 57/61 ani) exist doar un magazin numit Lumea copiilor. n r.Ungheni, piaa n general este insuficient satisfcut n ceea ce privete centrele comerciale, exist magazine: mari i medii, cu 1-2 nivele, care sunt specializate pe unul sau dou tipuri de marf, fiind amplasate n centrul raionului,dar neavnd rezultatul dorit din cauza lipsei pe produse ceea ce duce la insuficiene de toate genurile. n acest magazin se afl un asortiment de produse la un nivel sczut,cu un asortiment srac ce nu satisface cererea populaiei. Principalii factori care sunt luai n consideraie la alegerea proiectului investiional sunt : tipul de obiect ce urmeaz a fi realizat i localitatea unde va fi amplasat. Analiza pieii trebuie s se axeze att asupra volumului cererii, ct i asupra ofertei de produse similar. Este important s se efectueze o cercetare de pia care s prezinte astfel de aspecte ca: n ce sector al pieii exista insuficien; Ce obiect concret trebuie de construit; Care este nivelul probabil pentru vnzarea spaiilor construite; Prognoza rentabilitii proiectului; Nivelul concurenei Posibilele riscuri i modaliti de minimizare a lor.

4

Alegerea corect a segmentului de pia pentru relizarea proiectului, este o condiie necesar dar nu i suficient, acesta poate fi obinut cnd vor fi atinse corelaii optime ntre : Cerinele pieii i caracteristica obiectivului imobiliar; Amplasarea obiectivului i caracteristica sa; Caracteristica obiectivului i preul acesteia; Efectund o analiza s-a constatat faptul c este necesar de a construi un centru comercial mare n r.Ungheni, n care s gseti cele necesare pentru toi. Centru comercial trebuie s ofere n comercializare o diversitate larg de produse, va satisface n mod evident locuitorii acestei regiuni i din localitile vecine, fiindc n raion este un flux sporit de populaie i numeroase sate mprejur care se vor bucura nespus c nu vor fi nevoii s plece n or.Chiinu pentru a face cumprturile necesare. Centrul comercial va fi nu numai un loc n care sa-i poi face cumprturile ci va fi i atractiv,prin spaiu de petrecere a timpului liber, existnd spre exemplu o pizzarie sau, o cafenea , un loc de joac pentru copii,obiecte sociale ca:schimb valutar,farmacie, curttorie parcare,etc.toate aceste trebuie s fie concentrate n cadrul unui centru comercial pentru comoditatea clientului.Avantajul centrului centrul commercial va dispune de obiecte de deservire a populaiei , diferite ateliere, o reea de alimentaie public, i alte buticuri care vor oferi acele servicii i bunuri care pn n prezent nu existau n orel. n comformitate cu aceste caracteristici, s-a ajuns la concluzia c construcia unui centru commercial n acesta zon , ar fi destul de rentabil,i mbucurtoare pentru toti locuitorii. Implimentarea unui astfel de proiect investiional ca, construcia unui obiect comercial, va avea ca efect att deversificarea ofertei, creterea veniturilor agenilor economici, concomitent va crete gradul de ocupare a forei de munc, iar creterea numrului de angajai i a ctigurilor lor salariale conduce la sporirea cereri de bunuri sau servicii, i nu n ultimul rind duce alitatee la ridicarea lcere,c itate,p gradului de dezvotare a zonei respective,avantajeleoconstruciei ar fi: Com dDez v oltar e a re giun ii

3

Avantajele centrului

comercialDiv ersi fica re pre te Cre av

rod u

selo

r

Sursa: ntocmit de autor

2.1.Descrierea cerinelor arhitecturale i tehnice Construciile civile au devenit n ultimele decenii, n cea mai mare parte, produse industriale de mare serie, executate din prefabricate confecionate n fabrici prin metode industriale. n aceste condiii, este util, abordarea problemei construciilor n acelai mod ca i pentru celelalte produse industriale : se ncepe ntotdeauna prin precizarea problemei care trebuie rezolvat, anume prin indicarea performanelor (cerinelor). Conceptul de performan ajut proiectarea pentru a concepe construcii ct mai corespunztoare cerinelor; orice rezolvare sau soluie este valabil numai dac rspunde ansamblului cerinelor exprimate. Fiecare construcie sau element de construcie trebuie s satisfac un ansamblu de condiii tehnice sau cerine tehnico-economice principale, care privesc durabilitatea, rezistena la foc i condiii de rezisten, fizice, arhitectonice, economico-organizatorice,aceste principii sunt:

Calitatea Calitatea

Economicitatea Economicitatea

Sadisfacerea necesitilo

i tur e ni

r

Lo curi de m u nc

lor

Capitolul II

Principiile fundamentale ce stau la baza proiectrii construciilor

Confortul, Estetica Confortul, Estetica

3Funcionalitatea Funcionalitatea

Sursa: [ntocmit de autor n urma anlizei] Fig.4 Principiile fundamentale ce stau la baza proiectrii construciilor comerciale. Calitatea pentru obinerea unor construcii de calitatate este necesar s se asigure, i s se menin pe ntraga durat de existen a construciei urmtoarele cerine: a) Rezisten i stabilitate b) Siguran n exploatare c) Siguran la foc d) Igien,sntatea oamenilor, protecia mediului e) Izolaie termic,hidrofug,i de economie de energie,etc. Durabilitatea, adic durata de funcionare normal a principalelor elemente de construcie, fr pierderea calitilor necesare de exploatare poate fi: ridicata (de gradul I), respectiv mai mare de 100 ani; mijlocie (de gradul II), respectiv de 50...100 ani; normala sau obinuit (de gradul Ill), respectiv de 20...50 ani. Construciile provizorii au durata de funcionare sub 20 ani. Durabilitatea se refer la: rezistena la nghe-dezghe a materialelor i elementelor de construcie; rezistena la umiditate; rezistenta la aciunea biologic a microorganismelor i rezistena la coroziune. Durabilitatea elementelor de construcie se asigur prin folosirea de materiale rezistente la aciunile mediului nconjurtor (fum, gaze, lichide etc.) sau prin protecia materialelor insuficient de durabile cu materiale (pelicule) de protecie

4

Funcionalitatea const n satisfacerea cerinelor impuse de destinaia construciilor. Funcionalitatea se asigur prin conceperea unor suprafee necesare asigurrii unei exploatri normale, diminsionarea spaiilor pe orizontal i vertical (scri, asscensoare) care s asigure accesul oamenilor,echipamentelor, la fel suprafeele ncperilor trebuie s asigure posibilitatea de mobilare. Economicitatea- se asigur prin conceperea unor soluii constructive care s conduc la creterea productivitii muncii, scurtrii duratei de execuie, reducerea consumului de materiale. Confortul i estic - se asigur printr-o proiectare raional a construciei , prin folosirea unor materiale i elemente care s ofere un aspect plcut.Ct despre interiorul centrului , atunci aceasta trebuie sa degajeze o atmosfer cald , primitoare , sa aib un design modern , att n interior c i la exterior., circulaia interioar s permit accesul n toate zonele centrului, adic pentru desfurarea condiiilor optime trebuie s existe spaii de legtur, coridoare, ascensoare,scri, la fel acesta trebuie sa fie aerisit curat , i bineneles amenajat modern. Centrele comerciale trebuie s reprezinte complexe interconectate de obiecte, cu zonificare funcional, n funcie de tipul comerului i al serviciilor prestate, proiectate n scopul comercializrii produselor . Imobilele comerciale trebuie s dispun de ncperi pentru depozitarea inventarului, utilajului i echipamentului de comer, pentru standuri, parcri auto, bloc administrativ, laboratoare (dup caz), punct medical, camere pentru pstrare, instalaii sanitare, WC, spaiu de depozitare a deeurilor i gunoiului etc. Unitatea comercial trebuie, de asemenea, s dispun de obiecte de infrastructur pentru: deservirea populaiei: cas de schimb valutar; birou de reclam; atelier pentru reparaia aparatelor electrocasnice, ceasurilor, nclmintei; atelier fotografic; studiou de nregistrare audio-video; magazin i atelier de bijuterii; xerox, fax; frizerie etc.;

4

reea de alimentaie public: cantin; restaurant; cafenea cu specific naional; culinrie; grtare - mici; buticuri pentru comercializarea buturilor alcoolice, igrilor, produselor alimentare, vinurilor i divinurilor, produselor de panificaie i cofetrie; reea de buticuri, chiocuri pentru comercializarea: produselor audio-video; tipriturilor, periodicelor; suvenirelor i articolelor de artizanat (picturi, ceramic i altele); obiecte pentru divertisment: cinematograf, internet-cafenea, camer pentru copii; aparate pentru jocuri, att pentru maturi ct i pentru copii etc. Un ir de edificii vor fi destinate pentru deservirea centrului comercial: ci de acces, paz i securitate, asigurarea cu energie electric i termic, sisteme de alarm i antiincendiare etc. Important pentru cldirile comerciale, este ca pardoseala s fie groas sau precomprimat pentru a suporta greuti mari, se recomand pardoseal din materiale cu porprieti antiderapante. Cldirea din punct de vedere constructiv va fi alctuit din elemente structurale din cadre, longitudinale i transversale i elemente de planeu, executate din beton armat monolit, ca nchidere vor fi folosite panourile compozite de tip bond (dibond, etalobond) i completate armonios cu faad de sticl. Punerea n valoare a unor aspecte arhitecturale deosebite precum i existena unor funciuni diversificate ce vor veni n sprijinul clientului , vor contribui la succesul proiectului investiional. La momentul actual se observ c se mresc suprafeele necomerciale n centrale comerciale. Sigur ca pentru cumprtor este mai plcut i comod s vin la magazin, unde snt holuri spaioase, scaune pentru recreere,copaci, havuzuri,spaii distractive petru copii si,etc . Este necesar de un anumit bilan, deoarece suprafeele prea libere lispesc magazinul de confort i creeaz pustieti simitoare. Raportul normal este considerat 60-70% / 40-30% din totalul suprafeei comerciale a centrului comercial.

3

Corespunztor

cota

suprafeelor,

ocupate

de

gheretele

comerciale

constituie 60-70% din suprafaa comercial total, iar cota suprafeelor adiacente comerului o constituie 30-40%. Pornind de la functiunea generala de "CENTRU COMERCIAL" prin analizarea conditiilor de integrare a sa n cadrul arhitectural existent, precum si adaptarea la cerintele actuale de practicare a unui comert la standarde situate n pas cu evolutia la zi a acestui tip de program pot face din aceasta interventie ntr-un astfel de sit cu personalitate o operatiune de succes .R p rtu s p fe lo c m rc les a o l u ra e r o e ia i n n o e ia p nruc n c m rc l o c m rc le e t e tru o e ia6% 0

3% 0

s p a ac de autor u r fa o e Sursa:ntocmita m rcial

s p a an n o e c l u r fa o c m r ia

Fig.5 Raportul suprafeelor comerciale i necomerciale Terenurile care urmeaz s fie atribuite pentru realizarea proiectului investiional trebuie s corespund urmtoarelor cerine: Suprafaa terenului Pentru construcia centrelor comerciale se va atribui un teren cu o suprafa nu mai mic dect suprafaa obiectului comercial care va fi construit n conformitate cu documentaia de proiect. Suprafaa terenului ce urmeaz a fi atribuit investitorului pentru construcia obiectelor comerciale, va fi calculat n modul urmtor: la fiecare 1 m2 de suprafa total a obiectului se va atribui o suprafa de teren n mrime de 0,5m2 pentru amplasarea infrastructurii sociale, 0,5 m2 pentru infrastructur tehnic i de exploatare a imobilului, 1 m 2 de teren pentru amplasarea pavilioanelor staionare i expoziionale. Pentru organizarea 3

parcrii auto se va atribui cte 2m2 de teren la 1 m2de teren repartizat pentru amplasarea tuturor spaiilor comerciale (centru comercial, pentru amplasarea obiectelor sociale, a infrastructurii tehnice, pavilioanelor staionare i pavilioanelor expoziionale). Amplasarea terenului Terenurile atribuite realizarii proiectului investiional,trebuie s fie amplasate n centrul localitilor,oraului ori n locurile cu trafic auto i fluz de populaie intens i unde se afl tradiional zonele de comer locale. Terenurile nu trebuie s fie situate n apropierea cimitirelor, instituiilor de nvmnt, spitalelor, grdinielor de copii i altor obiecte n preajma crora este interzis ori limitat desfurarea comerului, ce ar duce la pierderi substaniale i nu numai. Centrele comerciale trebuie s fie asigurate cu ci de acces ale transportului auto privat i transportului public Terenurile trebuie s fie asigurate sau amplasate n apropierea reelelor inginereti, necesare pentru exploatarea supermarketului (gaze, ap, canalizare, electricitate, telefonie, Internet etc.), 2.2 Studiul de marketing privind echipa proiectului Echipa de proiect este un grup de persoane care lucreaz independent pentru atingerea unui scop comun.De aceea alegerea echipei ce va fi implicat n realizarea proiectului rebuie sa se realizeze foarte strict i competent ceea ce va duce la succesul sau eecul proiectului. Beneficiarul(investitorul), proiectului investiional care dorete s

construiasc anumite obiecte,iar nefiind specialiti n domenii transmit de regul efectuarea lucrrilor de construcie firmelor specializate n domeniu.De aceea investitorul este n cutarea unei echipe ,care s asigure calitatea realizrii proiectului pe ntreaga perioad de execuie.Relaia dintre beneficiar i antreprenori sunt reflectate de contractul de antrepriz, care prevede efectuarea total sau parial a lucrrilor de construcie.Antreprenorul 4 general este

rspunztor pentru calitatea i termenul de ndeplinire a lucrrilor de construcie, la fel el poate s transmit anumite volume de lucrri altor firme subantreprenorilor. Toate condiiile ca ,termen de axecuie, calificarea, experienta, condiiile, calitatea lucrarii, remunerarea muncii, ect. trebuie menionate la nceputul colaborrii,ca pe parcurs s nu fie abateri de la proiect i unele nenelegeri. Dup toat analiza efectuat pe piaa bunurilor imobile comerciale am hotrt ca ar fi benefic construcia unui centru comercial n r.Ungheni, care este foarte mult ateptat de locuitori.Lund n considerare faptul ca n raion nu exist firme specializate n acest domeniu am hotrit c cea mai eficient solutie este ca firma de contrucie s fie din oraul Chiinu.tiind ca r.Ungheni este la o distana de 80 km de ora iar drumul ce duce spre Ungheni a fost recent reperat si se afla intr-o stare destul de buna cred c este destul de profitabil deoarece cheltuelile de transport nu vor fi costisitoare,iar raionul dispune si de unele material de construcii,astfel firmele au posibilitatea de colaborare si schimb de experien. Firma de construcii a fost selectat n urma analizei firmelor din ora, profilul lor fiind diversificat. Au fost analizate urmtoarele firme de construcii: Glorinal S.R.L. MonolitS.A. BasconsluxS.R.L. Sphera construct S.A. Zikkurat constructS.R.L. Descrierea firmelor ce concureaza la obinerea priectului este: Compania de Construcii Glorinal - lider pe piaa imobiliar din Republica Moldova.Compania are o experien vast n executarea lucrrilor de construcie, iar palmaresul celor deja executate este impresionant. Pe perioada de activitate Glorinal a dat dovad de o dezvoltare dinamic, a construit i a dat n 4

exploatare mai bine de 50 de obiecte, inclusiv complexe locative, obiecte de menire socio-culturale, spaii comerciale .a.Compania a fost dublu menionat de ctre Uniunea Arhitecilor din RM i anume: n anul 2000 reconstrucia blocului de locuit din str. Zamfir Arbore a primit ca titlul Cel mai bun proiect al anului, iar n 2007 titlul de Cel mai bun proiect locativ i-a fost distins complexului locativ de menire social din str. Mircea cel Btrn, care va fi finisat n 2010. Au adunat ce a fost mai bun de la concurenii de pe pia i au preluat experiena companiilor strine. i toate cu un singur scop s fie siguri c pot face adecvat fa cerinelor clienilor i partenerilor Criteriile dup care sau orientat n toi aceti 12 ani de activitate au artat c au gsit combinaia optim, care iau ajutat sa deveni ceea ce sunt astzi. Calitatea lucrrilor i serviciilor prestate clienilor i partenerilor si, operativitatea n finalizarea cu succes a proiectelor iniiate i respectarea obligaiunilor contractuale fa de investori i clieni le-au permis sa obine respectul i renumele unei companii cu cel mai mare grad de ncredere de pe piaa autohton. n prezent numele Glorinal este cel mai bun garant al calitii construciilor edificate, construite cu respectarea riguroas a tuturor normelor necesare, lucru deosebit de important pentru regiunea Moldovei,activ din punct de vedere seismic.Proiecteaz i construiesc att complexele locative i comerciale, cele cu menire socio-cultural toate poart amprenta tendinei spre perfecionare continu. Au o structur organizatoric viabil i funcionabil. Sunt singura companie de pe pia care deine, practic, n totalitate cele mai moderne tehnologii. Utilizeaz tehnologii i materiale germane, execut cu forele proprii, fara a apela la subcontractori, lucrri de izolare a acoperiului, termo i hidroizolarea faadelor, podelelor, pereilor,etc. Particularitatea distinctiv a companiei este grija fa de clieni chiar i dup darea n exploatare a locuinelor. Beneficiarii i pot propune propriul plan de repartizare a nclzirii, canalizrii, reelei electrice, precum i amplasarea 4

diverselor paravane, pot apela la serviciile designerilor.n anul 2008 Compania Glorinal a fost apreciat cu distinsul titlu Marca comercial a Anului. Societatea pe actiuni Monolit este o companie cu o vasta si bogata experienta in constructia edificiilor blocuri cu multe etaje (multietajate), hoteluri, oficii, obiecte de menire social-culturala - coli, gradinite, policlinici din beton armat prefabricat-monolit, din elemente prefabricate din beton si beton armat; producerea materialelor de constructii; proiectarea echipamentelor etc. Tehnologia constructiilor monolit, utilizind cofrajul metalic usor transformabil, este o tendinta de perspectiva in domeniu si se bucura de succes (popularitate) atit in tara (republica), cit si pe plan international datorita faptului ca are o serie de avantaje in comparatie cu alte tehnologii utilizate pe piata. Printre acestea putem enumera: constructia edificiilor de orice configuratie in orice conditii deficitare din punct de vedere al spatiului , stabilitatea si eficienta acestora, durabilitatea si rezistenta din punct de vedere seismic.Intreprinderea a fost fondata in anul 1948, ca unicul trust de constructii la moment, capabil sa execute tot ansamblul de lucrari de constructii-montaj, reparatie, reconstructie si amenajare. Pe parcursul acestei perioade si-a schimbat de mai multe ori denumirea, dar si-a pastrat imaginea de intreprindere fruntasa. In 1993 intreprinderea se reorganizeaza in Societatea pe Actiuni Monolit, care ramine a fi si in prezent una din liderii pietei de constructii din Moldova, dotata cu baza materiala necesara si muncitori calificati.

S.A. "Monolit" presteaza urmatoarele servicii: I. Constructia cladirilor si edificiilor, blocurilor locative, obiectelor de

menire social cultural din beton armat prefabricat-monolit, din cadre monolit si prefabricate cu folosirea cofrajului; piatra, caramida; II. Finisare interioara si exterioara folosind materiale moderne de calitate inalta, europeana; III. Reconstructia, izolatia termica a edificiilor; 4

IV. Consolidarea structurilor portante si a echipamentelor; V. Producerea materialelor de constructie si diverse alte articole; VI. Asigura indeplinirea in complex a urmatoarelor lucrari:proiectarea si executarea echipamentelor; VII. Servicii de cale ferata cu depozite de tip inchis si deschis; VIII.Servicii de transportare IX. Realizarea diverselor materiale de constructie X. Arenda utilajelor si mecanismelor (mica mecanizare). Pe parcursul a sase decenii de activitate au fost construite o serie de obiecte care si astazi redau municipiului Chisinau un aspect arhitectural deosebit. Printre acestea enumeram doar citeva: Complexul locativ cu 13-24 etaje din sect Botanica Portile Orasului; complexul locativ cu 13-20 etaje din bd. Dacia, (sect. Botanica), bd. Moscova (sect. Riscani); Cladirea Parlamentului; Cladirea Presedintiei RM; Cladirea Moldtelecom; Cladirea Ministerului Agriculturii si Industriei Alimentare; Hotelul cu 22 etaje Cosmos; Hotelul cu 12 etaje Zarea; Caminul Romanita; majoritatea blocurilor si complexelor locative multietajate din Chisinau; o serie de obiecte de menire social-culturala: scoli, gradinite, magazine, oficii, banci, spitale, policlinici. Profesionalismul si calificarea lucratorilor, pastrarea traditiilor, precum si implementarea noilor tehnologii permit Societatii pe Actiuni Monolit sa-si consolideze pozitia de lider in constructia edificiilor din monolit si sa realizeze obiecte ce poarta amprenta si semnul calitatii. Compania de construcii Basconslux este una dintre cele mai mari intreprinderi de constructie ce se ocup de construcia complexelor locative de elit i a cistigat increderea multor cetateni ce nu regreta in prezent alegerea facuta. La fel Basconslux isi desfasoara activitatea sa in domeniul constructiei pe teritoriul Romaniei.Asigur o alegere perfect pentru un trai decent, nou, prosper si confortabil deine o gam variata de apartamente in orice colt al orasului.Lucrrile acestor complexelor construite sunt executate in conformitate cu legislatia Republicii Moldova, si la standartele europene. La constructia complexelor locative sunt folosite tehnologii moderne. Blocurile din aceste 5

complexe au o structura de rezistenta formata din schelet de beton armat cu umplutura din BCA (bloc din calcar autoclavizat) material importat din Romania, cu proprietatea de a absorbi zgomotul si a respinge umezeala. Peretii secundari sunt construiti din caramida natioanala si sunt prelucrati cu amestec uscat. Lucrrile au loc in 3 etape: prima etapa include ciclul zero, lucrari de constructie si montarea doua etapa include lucrarile exterioare de finisare, montarea instalatiilor pentru ferestre si balcoane de tip termopan, trasarea comunicaiilor, montarea sistemului de nclzire, bransamentul apei reci si calde, montarea sistemului de canalizare, bransamentul electric, conectarea la linia telefonica, acces la internet si la liniile de legatura interioara, instalarea unei usi de intrare din metal imbricata cu lemn de producere germana, lucrari interioare de finisare, prelucrarea peretilor cu amestec uscat (cu exceptia bucatarii, bai si a viceului), instalarea aparatelor de evidenta a consumului (contoare) pentru gaz, apa si energie electrica.Caldura este asigurat de sistemele de nclzire de la Romstal, este instalat panelul de reglare al temperaturii in apartament, cu posibilitatea de a o schimba in fiecare camera cu ajutorul unui regulator termostatic de pe radiatoarele de panel.Persoanele ce procura apartamente noi construite de catre compania Basconslux dispun de serviciile companiei pentru amenajarea locuintei avind sfaturile unor designeri pentru lucrari interioare de finisare (aceste lucrari de finisare interioara cu ajutorul unui designer sunt la un pret separat.Complexele locative Basconslux vor fi utilate cu sisteme moderne de semnalizare de securitate si antiincendiare, sisteme de control al accesului, legatura interfon, supraveghere video timp de 24ore, inregistrarea digitala a informatiei de la toate camerele video. Informatia de la utilajul de control video si documentare va trece la dispozitia dispeceratului.Teritoriile vor fi special amenajate cu spatii pentru copii. Compania de costrucii ,,SPHERA CONSTRUCT este o companie cu capital privat infiintata in 2005 care ofera servicii complete de proiectare si executie a obiectivelor cu destinatie civila si industriala. Realizare impecabila a proiectelor cu posibilitatea executarii lor cu echipe specializate, respectand 4

graficele de lucru si managementul calitatii. Beneficiind de experienta in proiecte civile cu o varietate deosebita, atat din punct de vedere al sistemului structural beton armat, constructii metalice, constructii din zidarie sau lemn , al regimului de inaltime proiecte pana la P+12 si studii pentru P+16 si P+24 cat si al destinatiei locuinte individuale, imobile de locuinte, cladiri de birouri, centre industriale, centre sportive, ne ofera servicii complete de proiectare, executie si project management. Compania de construcii Zikkurat Construct S.R.L se ocupa de Proiectare edificiilor industriale; Constructia cladirilor si a edificiilor; Executie de lucrari de constructii; Reparatia si reconstructia cladirilor si a edificiilor; Proiectarea comunicatiilor ingineresti; Constructia retelelor de apeduct-canalizare; Constructia gazoductelor, montarea utilajului de gaz, gazificarea; Montarea sistemelor de incalzire,lucrari de aerisire. Lucrari de montaj electric,aparate de masurare si control: reparatie, montare si regulare lor; Constructii metalice,montarea constructiilor din metal; Podele industriale din beton. Podele industriale; Servicii Constructii de alte instalatii si lucrari inginerie Construire si reparatii uzine diverse branse industriale Instalatii pentru sablaje Lucrari de acoperis Lucrari de constructii speciale Lucrari de finisare Montare echipament termotehnic Montare reconstruire sisteme de alimentare cu apa Prelucrare de suprafete cu materiale anticoroziune Selecia firmei s-a bazat pe urmtoarele criterii de evaluare: 5

Reputaia companiei; Experien n domeniul managementului construciilor de tip social; Experien de lucru n cadrul proiectelor similare; Proceduri de asigurare a calitii, garanie, standarde de calitate implementate; Posedarea licenei pentru executarea tipurilor necesare de lucrri; Analiza obiectelor daja construite de intreprindere; Analiza preturilor intreprinderii pentru realizarea obiectivului; Cei mai buni specialisti angajati; Oferirea unor consultante preinvestitionale ; Imaginea firmei pe piata ; Opiniile clientilor si partenerilor firmei ; Relatiile de parteneriat cu alte intreprinderi din ramura si cu bancile de finantare ;

n urma analizelor i cercetrilor efectuate de pe piaa am hotrt c pentru executare tuturor lucrrilor i pregtirea pentru darea n exploatare a centrului comercial s fie antrenat S.R.L. ,,GLORINAL avind ca domeniu de specialitate proiectarea i construcia att a complexele locative i cele cu menire sociocultural ct i cele comerciale, toate poart amprenta tendinei domeniu. spre perfecionare continu,utiliznd proceduri moderne i specialti calificai n

Capitolul III3

3.1.Descrierea surselor de finanare posibile Activitatea de investiii necesit resurse financiare a cror formare este stimulat de mecanismele economiei de pia i de prghiile financiare ,fiscale utilizate de ctre stat.n economia de pia fiecare agent economic i constituie fondul pentru investiii de sine stttor,tinznd s utilizeze ct mai eficient sumele respective. Sursele de finanare a investiiilor pot fi clasificate n diferite moduri .Din punct de vedere al agentului economic,sursele de formare a resurselor investiionale pot fi clasificate n:

Sursele de finantare

Surse proprii

Surse mprumura re

Surse atrase

Fig. 6 Clasificarea surselor de finanare. Sursa : ntocmit de autor n urma analizei. Sursele proprii de formare a resurselor investiionale includ: Parte din profitul net cptat n urma activitii economice; Amortismentul acumulat,care servete pentru finanarea nnoirii dezvoltare modernizare; Polia de asigurare pentru acoperirea pierderilor legate de pierderea proprietii; Investiii financiare de lunga durat, efectuate anterior i termenul crora expir n perioada dat; 3 activelor fixe ajunse la limita duratei de funcionare la fel i pentru necesitile de

Reinvestirea sumei cptat n urma vnzrii unei pri din fondurile fixe; Parte din activele circulante imobilizate n investiii.

Sursele atrase de formare a investiiilor includ: Emiterea i vnzarea de aciuni capitalului firmei; Emitere certificatelor investiionale (n cazul fondurilor de investiii); Alocaii n fondul statutar din partea altor investitori; Mijloace acordate de ctre stat pentru investiii. Statul aloc fonduri pentru investiii n volume ct mai mici posibile asigurnd cu resurse concurenei sau pe cele ce constituie monopolul statului. Sursele mprumutate de formare a resurselor investiionale cuprind: mprumuturi bancare pe termen lung i mijlociu se folosesc n cazul insuficienei mijloacelor proprii ale firmei. n funcie de garaniile care stau la baza lor, creditele pentru investiii pot fi: mprumuturi bancare pe baza garaniilor materiale. Garaniile se refer la capitalul sau patrimonial firmei, n special la unele elemente ale activului imobilizat, care ar putea fi transformate uor n lichiditi. Credite ipotecare. Se ipotecheaz, de obicei, cldiri, terenuri, mijloace circulante cu o convertire rapid n lichiditi. Credite de tip cash- flow. Aceste credite nu snt garantate material. Singura garanie o constituie studiul de fezabilitate al afacerii. Credite externe, care snt de mai multe categorii: st un stat; b) credite bancare, cnd riscul este suportat de exclusiv de banci; c) credite acordate de instituii internaionale- aceste credite se acord pentru obiectivele vitale din cadrul de restructurare, fr garanii materiale; emisie de obligaiuni- este o form clasic de finanare a activitii investiionale; 3 a) credite guvernamentale sau cu garanie guvernamental n spatele crora doar domeniile care sint absolute necesare, dar care nu pot face fa se folosete deseori pentru sporirea

mprumut fiscal investiional acordat ntreprinderilor de ctre stat n scopul stimulrii investiiilo reale n anumite sectoare ale economiei; Leasing investiional, un sistem special de finanare a investiiilor prin intermediul cruia se inchiriaz utilaje i masini moderne, tehnic de calcul, mijloace de transport i alte bunuri mobiliare i imobiliare de la unitile specializate, n schimbul unei chirii.

Astfel companiile de obicei ncearc s aleag din aceste trei tipuri de finanare care s minimizeze pe ct este de posibil costul capitalului i s fie ct mai convinabil i nu n ultimul rnd profitabil. 3.2 Analiza ofertelor creditelor bancare Agenii economici i gsesc resursele necesare realizrii investiiilor pe dou ci : fie prin utilizarea propriilor economii , fie prin recurgerea la creditele ce le sunt acordate prin bnci , n procesul de reciclare i valorificare a capitalurilor monetare n economie .Instituiile financiar creditare, ofer investitorilor ce nu posed mijloace suficiente, capital pentru implimentarea proiectului investiional. Suma creditului acordat este de regul stabilit reeind din costul proiectului, eficiena business planului, innd cont de marimea contribuiei proprii ale investitorului, de solvabilitatea acestuia, de istoria lui creditar , i altele. Pentru analiza comparativa a ofertei de credite bancare pentru investiii au fost utilizate informaii furnizate de urmtoarele bnci: * B.C. Mobias Banca * B.C.Comerbanc * B.C.Banca de Economii * B.C.Victoria Banc * B.C.ProCreditBank n analiza respectiv s-au urmrit aa aspecte ca: - documentaia necesar pentru obinerea creditului; - termenul creditului; -suma maxim a creditului; -garaniile necesare; - rata dobnzii; 3

Cine poate beneficia de credite? -Clieni corporativi; -Clieni, reprezentani ai business-ului mic i mijlociu, care desfoar activitatea economic; -Persoane fizice. Cerine minime fa de Debitorii poteniali: -Activitate economic curent; -Bilan lichid i activitate rentabil (de regul); -Lipsa la momentul depunerii cererii de credit a datoriilor fa de bugetul de stat i fa de Banc; -Istorie de credit pozitiv; -Debitorul potenial trebuie s fie sau s devin clientul Bncii. -Referitor la doband, datele furnizate de bnci sunt acumulate n tabelul de mai jos Termenul de Banca comercial Rata dobnzii acordare a creditului n depnden de Mobias Banca ViktoriaBank Banca de Economii 10%-17%USD,EUR 17% EUR 17% euro 20% USD 19%USD,EUR 10 ani max.10 ani pn la7 ani 3 ani Pn la 5 ani proiect n depnden de proiect pina la 70% din costul imobilului De la 100 000 USD 4000000 USD,EURO Tabelul 4 Suma creditului

ProCreditBank Comerbanc

Sursa : ntocmit de autor n urma anlalizei ofertelor bancare. Analiza creditul pentru investiii utiliznd criteriul bancar

3.3 Argumentarea selectrii structurii finanrii i determinarea costului capitalului ind cont de fap faptul c sursele proprii nu sunt suficiente pentru finanarea proiectului investiional prezentat este necesar apelarea la un mprumut. Din costul total al proiectului care este n valoare de 340000 euro,unde mijloacele proprii constituie140000 euro iar suma lips trebuie mprumutat de la banc-200000 euro.

5

Sursa : ntocmit de autor n urma anlalizei Fig.7 Investiiile totale necesare pentru realizarea proiectului n final compania necesit obinerea unui credit bancar n valut european pe o perioad de 5 ani n urma analizei ofertelor bancare, prezentate n capitolul 3.2 am decis c cea mai avantajoas banc este B.C.Mobias Bancadeoarece: -Durat: maxim 10 ani; -Perioad de graie: maxim 18 luni; -Garanii: bunul procurat din credit, alte garanii reale stabilite de comun acord, n funcie de aportul propriu; -Cost resurse: dobnd avantajoas ncepnd chiar din primul an de creditare; -Rata a dobnzii cuprins ntre 10 i 17 %(n dependen de proiect); -Achitarea dobnzii trimestrial;

Capitolul IV.Evaluarea proiectului. 4.1 Aprecierea datelor iniialeArgumentarea construciei unui centru comercial Investiii necesare LCM, euro/m2 200 Utilaj, mii euro 100 Suprafaa total, m2 1200 Structura investiiilor Mijloace mprumutate, mii euro 200 Costul capitalului, % Mijloace proprii 12 Condiiile creditrii Termenul, ani 4 Rambursarea n rate egale trimestrial 5

Suprafaa util, m2 Total Etajul 1 Etajul 2 Etajul 3 Arenda, euro/m2 Etajul 1 Etajul 2 Etajul 3 Utilizarea capacitilor, % n primul an n al doilea an Amortizarea se va determina prin metoda liniar Partea pasiv a fondurilor fixe, % Partea activ a fondurilor fixe, % Rentabilitatea medie ramural, % Cota impozitului pe venit, % 4.2.Calculul indicatorilor primari. Cheltuieli investiionale LCM=LCMm2*Stot=1200*200=140 000 - Costul lucrrilor de construcii-montaj pentru 1m2,/ m2;

1000 400 400 200 20 15 10 80 90 4 18 40 15

LCM1m2Stot - Suprafata total util, m2; Utilajul=100 000 Cheltuieli investiionale totale=LCM+Utilajul=340 000 Costul capitalului (4.2) (4.3)

CC = Ccp * Wcp + Cci * WciUnde : - costul capitalui, (%);

CCCcp costul capitalului propriu, (%); Wcp- ponderea capitalului propriu din valoarea total a investiiei; Cci costul capitalului mprumutat, (%); Wci ponderea capitalului mprumutat din valoarea total a investiiei; Ccp- rata de rentabilitate de 12%; 5

Cci -Rata dobnzii aferent creditului bancar , 10%; Capitalului mprumutat 200 000 Capitalului propriu(340000-200000)-140 000 CC=140 000*12%/340 000+200 000*10%/340 000=10,82%

Rambursarea credituluiAnulTrimestrul Suma datoriei la finele anului Achitarea sumei de baz Dobnda Spre achitare la fin anului Spre achitare anual

anul 0I 200000 187500 12500 5000 17500 II

anul 1IIII 1625000 12500 4375 16875 IV 150 000 12500 4062.5 16536 I 137500 12500 3750 16250 II 175000 12500 4687.5 17188

anul 2III 112500 12500 3125 15625 IV 100000 12500 2812.5 16718 125000 12500 3437.5 15938

68126

63126 Tabelul 5

Graficul rambursrii creditului

5

anul 3I 87500 12500 3750 16 250 II 75000 12500 3281 15 781 IIII 62500 12500 2810 15 312 IV 50000 12500 2343 14 843 I 375000 12500 1875 14 375 II

anul 4III 25000 12500 1406 13 906 12500 12500 937 13 437 IV 0 12500 468 12 968

58126

53126

Uzura anual a mijloacelor fixe: Ua=LCM*M.F.pasive+Uut*M.F.active (4.4)

Ua=240 000*0.04+100 000*0.18=27600 Valoarea de lichidare:Vl=I-(Ua*Nani)=119 200 (4.5)

Suma rambursrii n fiecare trimestru este raportul dintre suma creditului i numru de trimestre pe perioada crora se acord creditul : S=200 000/16=12 500 D1=0,1*200 000/4= 5000 D2=0,1*187 500/4=4687.5 D3=0,1*175 000/4=4375 D4=0,1*162 500/4=4062.5 D5=0,1*150 000/4=3750 D6=0,1*137 500/4=3437.5 D7=0,1*112 500/4=3125 D8=0,1*100 000/4=2500 5 (4.6)

Dobnda se calculeaz ca 10 % din suma restant la nceputul fiecrui trimestru:

D9=0,1*87 500/4=2187.5 D10=0,1*75 000/4=1875 D11=0,1*62 500/4=1562.5 D12=0,1*50 000/4=1250 D13=0,1*37 500/4=937.5 D14=0,1*25 000/4=625 D15=0,1*12 500/4=312.5 Suma rambursrii creditului se calculeaz ca suma rambursrii fr dobnd plus dobnda acumulat,astfel avem: S1=12500 +5000=17500 S2=12500+4687.5=17 188 S3=12500+4375=16875 S4=12500+4062.5=16563 Prognozm venitul brut potenial Venitul brut potenial se determin ca produs dintre suprafaa dat n arend i taxa pentru arend: Pentru I nivel : (4.7)

VBP1 = 20euro / 1m 2 / luna 400m 2 12 = 96000euro / lunaPentru al II-lea nivel :

VBP2 = 15euro /1m 2 / luna 400m 2 12 = 72000euro / lunaPentru al III-lea nivel:

VBP3 = 10euro / 1m 2 / luna 200m 2 12 = 24000euro / lunaVBP=96000+72000+24000=192 000 Venitul brut efectiv- lund n considerare c n primul an sunt utilizate doar 80% din capacitatea centrului comercial, iar n al doilea an 90%, veniturile obinute n aceti ani va fi egal cu : VBE1=VBP*0,8