Evaluarea Intreprinderii_curs Sem II 2009

7/27/2019 Evaluarea Intreprinderii_curs Sem II 2009

1/50

CAPITOLUL 1

EVALUAREA ECONOMICO FINANCIAR A NTREPRINDERII.

PRINCIPII I REGULI DE EVALUARE

1.1. DEFINIIE. NECESITATEA I ESENA EVALURII

Evaluarea reprezint activitatea prin care se estimeaz valoarea de pia a unui bun, a

unui grup de active sau a totalitii activelor corporale i necorporale, indiferent dac acestea

aparin unei organizaii, unei ramuri economice sau distincte.

Prin evaluare se reflect rezultatul unei judeci care se bazeaz pe apreciere, pe analize,

calcule sau expertize, stabilind valoarea afacerii (organizaiei, entitii) la un moment dat,

msurarea avuiei reale i a potenialului acesteia de a-i mri bogia n viitor.

Evaluarea ntreprinderiipresupune i determinarea capacitii sale de a genera fluxuri de

numerar, de care va beneficia proprietarul organizaiei ntruct aceasta este un bun care la rndul

ei genereaz bunuri.

Evaluarea ntreprinderii, n ansamblul ei, este necesar pentru o multitudine de solicitri i

scopuri din care enumerm:

vnzarea-cumprarea ntreprinderii (afacerii);

vnzarea-cumprarea unei participaii la ntreprindere;

lichidarea unei companii;

fuziunea cu alte firme;

divizarea activitii n mai multe uniti operaionale distincte;

stabilirea bazei de impozitare pe proprietate;

scopuri legale precum: exproprieri, moteniri, litigii, pretenii legate de despgubiri, dispute

ntre acionari;

estimarea aportului n natur adus la constituirea unei alte ntreprinderi sau n cazul unei

asocieri temporare;

aprecierea cursului aciunii unei ntreprinderi cotate la burs;

majorri de capital;

estimarea eficienei economice reale a capitalului investit;

aprecierea managementului valorii firmei.

n esen, din cele prezentate, se deduce faptul c evaluarea este un complex de tehnici,

procedee i metode prin care un bun, o grup de bunuri, un activ economic, un activ sau element


2/50

tangibil, o ntreprindere n ansamblul su sunt aduse, din punct de vedere valoric, la nivelul pieei

i prin care i se asigur comparabilitatea cu acestea, sau ntr-o accepiune mai restrns a evalua

integral sau n parte o ntreprindere const n a determina zona cea mai profitabil n care s-ar

putea situa, preul la care o tranzacie s-ar putea ncheia n condiii normale de pia.

Rspunznd diferitelor cerine din viaa ntreprinderii, evaluarea constituie un instrument de

orientare a operatorilor economici n spaiul economic al rii i nu numai.

Evaluarea economic i financiar este singurul tip de evaluare bazat pe expertiz i

diagnostic i care are drept obiectiv determinarea valorii de pia (valorii de circulaie) a bunurilor i

ntreprinderii sau a unor valori derivate din valoarea de pia.

1.2. PRINCIPIILE EVALURII

Evaluarea ntreprinderii are la baz urmtoarele principii:

(1) Principiul anticiprii presupune faptul c valoarea unei firme provine din beneficiile

viitoare anticipate care urmeaz s fie obinute din deinerea sau utilizarea unei proprieti avnd

n vedere starea pieelor internaionale, naionale, regionale sau locale la un moment dat i

evoluia acestora n continuare.

(2) Principiul schimbrii potrivit cruia schimbarea constituie rezultatul relaiei cauz-

efect n cadrul forelor care influeneaz valoarea proprietilor reale. Factorii (interni i externi)

care acioneaz asupra ntreprinderii conduc la schimbri inevitabile cu implicaii n modificarea

valorii firmei.

(3) Principiul celei mai bune utilizri demonstreaz faptul c valoarea unei ntreprinderi

este dat de valoarea rezultat n urma evalurii.

(4) Principiul substituiei (al preului) presupune c valoarea atractiv a unei

ntreprinderi este determinat de preul cel mai mic n condiiile existenei mai multor proprieti.

(5) Principiul costului de oportunitate exprim c aprecierea valorii ntreprinderii estedat de decizia cumprtorului. Prin costul de oportunitate se msoar tocmai ctigul obinut prin

renunarea la cea mai bun variant urmrindu-se maximizarea utilitii sau minimizarea efortului.

(6) Principiul contribuiei const n aceea c valoarea unui factor de producie sau a

unei pri componente a proprietii depinde fie de mrimea contribuiei pe care o are la valoarea

ntregului, fie de mrimea cu care se reduce valoarea ntregului n absena acestuia.

n literatura de specialitate, sunt i alte definiri i clasificri privind principiile evalurii, ns

la elaborarea raportului de evaluare trebuie avute n vedere transparena, consistena i coerena

aciunii de evaluare a firmei.


3/50

1.3. CLASIFICAREA EVALURILOR

Operaiunea de clasificare a evalurilor este realizat avnd n vedere necesitatea

cunoaterii valorii reale ale bunurilor tangibile i intangibile supuse evalurii.Pentru o mai bun sistematizare, se poate realiza o grupare a evalurilor dup mai multe

criterii.

(a) Dup obiectul supus evalurii, avem:

evaluri de bunuri tangibile, cum ar fi: maini, utilaje, cldiri i construcii

speciale, instalaii i instrumente de automatizri, terenuri cu destinaii agricole

i neagricole, stocuri de materii prime, materiale, produse finite, i altele;

evaluri de elemente intangibile (care nu mai pot fi percepute prin atingere)ce contribuie la meninerea i dezvoltarea activitii firmei, ca de exemplu: vadul

comercial, poziia cldirii;

evaluri de active economice;

evaluri de grupe de bunuri care pot ndeplini o funcie comun fr a se

constitui n active distincte;

evaluri de ntreprinderi n totalitatea lor.

(b) Dup metoda de evaluare utilizat, avem:

evaluri patrimoniale care vizeaz exclusiv latura patrimonial a ntreprinderii

(activul net contabil, activul net corectat, valoarea de lichidare, valoarea

substanial);

evaluri bazate pe capacitatea ntreprinderii de a produce rezultate

economice utile pentru proprietar;

evaluri bursiere;

evaluri combinate.

(c) Dup obiectul sau scopul urmrit, avem:

evaluri contabile care urmresc s redea n contabilitate micrile i

evoluia patrimoniului ntreprinderilor;

evaluri administrative care se execut n general pentru determinarea

masei impozabile;

evaluri economice sunt cele care fac obiectul disciplinei i se efectueaz n

scopul identificrii valorii unei ntreprinderi sau al unui activ al acestuia.


4/50

(d) Dup relaiile evaluatorilor cu ntreprinderea, avem:

evaluri interne sunt realizate de specialiti din ntreprindere i vizeaz

activitatea curent a acesteia sau unele elemente patrimoniale. O form

esenial de evaluare intern este evaluarea contabil care cuantific i exprim

n uniti valorice mijlocele materiale, creanele, obligaiile, costurile, veniturile i

rezultatele financiare;

evaluri externe sunt realizate de specialiti sau societi specializate n baza

unor relaii contractuale stabilite cu ntreprinderea.

1.4. FAZELE I ETAPELE N REALIZAREA UNEI EVALURI

Pentru evaluarea unei ntreprinderi, trebuie parcurse urmtoarele etape:

I. Faza iniial

Etapa 1. Cunoaterea patrimonial

Etapa 2. Pregtirea aciunii de evaluare

II. Faza de realizare

Etapa 3. Identificarea situaiilor financiareEtapa 4. Diagnosticul de evaluare i analiza fundamental

Etapa 5. Determinarea componentelor fundamentale ale evalurii

Etapa 6. Evaluarea propriu-zis

III. Faza concluziilor

Etapa 7. Elaborarea raportului de evaluare

Etapa 8. Documentarea i justificarea lucrrilor de evaluare

1.5. DEONTOLOGIA PROFESIONAL N EVALUARE

Evaluatorul este o persoan care, pe lng pregtirea de specialitate ntr-un domeniu

concret (economic, tehnic, juridic, informatic), trebuie s cunoasc metodologia evalurii i s

respecte o seam de norme de comportament pe care le gsim n toate sistemele de

standardizare. Majoritatea standardelor de evaluare abordeaz, pe lng problemele

metodologice, i pe cele privind evaluatorul sub aspectul pregtirii profesionale i a inutei moralei consider c un evaluator este o persoan care trebuie s ndeplineasc mai multe cerine:


5/50

deine o calificare corespunztoare obinut cu licen la o instituie universitar;

are experiena profesional i este n msur s evalueze ntreprinderea;

este calificat n domeniul evalurii, calificare atestat printr-o diplom acordat de o

instituie acreditat;

are capacitatea de analiz i sintez.Pregtirea i dreptul de a profesa i sunt recunoscute evaluatorului de ctre asociaia de

evaluatori din care face parte i al crui statut l respect (ANEVAR, CECCAR).

Prin statutul asociaiei se prevede linia de conduit care s garanteze realizarea unor

evaluri corecte care au la baz teoria de evaluare larg acceptat i respectarea unorprincipii de

baz privind etica profesional, precum: integritatea, obiectivitatea, independena profesional,

competena profesional, secretul profesional, etc..

Un evaluator elaboreaz o lucrare n calitate de consultant, de arbitru sau de expert neutru.

Situaia de consultant este frecvent ntlnit avnd rolul de a elabora lucrri fr s

afecteze obiectivitatea i cerinele standardelor de evaluare. Metodele i tehnicile de evaluare sunt

diverse iar evaluatorul poate stabili pentru aceeai ntreprindere mai multe evaluri n funcie de

metoda utilizat. Ceea ce este interzis unui consultant ca s nu fie i evaluator al unor clieni care

negociaz o afacere n calitate de parteneri cu interese opuse.

n calitate de arbitru este solicitat evaluatorul pentru a elabora un studiu obiectiv

neprtinitor n folosul mai multor pri care au anumite interese fa de ntreprindere.

Ca expert neutruevaluatorul poate elabora un studiu la cererea unei instane de judecat,

a unei instituii sau a statului pentru care evalueaz elementele ce fac obiectul unor cauze legale,

fiscale sau care intr n sfera intereselor statului.

Fa de beneficiari dar i fa de teri, evaluatorul are i anumite rspunderi ce pot fi de

natur profesional, civil sau penal.

Rspunderea profesional se manifest ca i n cazul oricrei profesii prin exigene care

restricioneaz desfurarea unei activiti de ctre persoanele care nu posed calificarea

corespunztoare. Nencadrarea n exigenele profesiei i nerealizarea lucrrilor la nivelul cerut

atrage dup sine descalificarea i pierderea funciei sau a locului de munc. n plus, membrii

asociaiei de evaluatori se angajeaz s aib un anumit comportament etic n concordan cu

standardele asociaiei sau cu standardele de referin.

Rspunderea civil are loc n baza contractului civil dintre evaluator i client prin care

evaluatorul i asum obligaii privind coninutul, calitatea i confidenialitatea lucrrii. n cazul

nclcrii prevederilor contractuale, evaluatorul va suporta consecinele prevzute de clauzele

contractuale sau de standardele n domeniu.


6/50

Rspunderea penal apare mai rar atunci cnd evaluatorul ncalc prevederile Codului

Penal privind activitatea pe care o desfoar.


7/50

CAPITOLUL 2

ANALIZA DIAGNOSTIC ETAP PREMERGTOARE

EVALURII NTREPRINDERII

2.1. NECESITATEA I ETAPELE ANALIZEI DIAGNOSTIC

Determinarea situaiei reale a unei ntreprinderi, stabilirea cauzelor care influeneaz

performanele acesteia, au la baz cercetri specifice sub denumirea de analiz diagnostic,

diagnosticare sau diagnoz.

Analiza diagnostic se refer la ntreg ansamblul de msuri i mijloace care stau la bazaobinerii informaiilor, formularea concluziilor i stabilirea msurilor necesare pentru realizarea

obiectivelor. Analiza diagnostic este necesar n mai multe situaii:

identificarea posibilitilor de cretere a performanelor la o ntreprindere cu o situaie

normal;

stabilirea alternativelor pentru ntreprinderile n dificultate;

restructurarea ntreprinderilor;

informarea prilor interesate cu privire la starea organizaiei, performanele acestora sau a

dificultilor cu care se confrunt;

identificarea noilor surse de avantaje concureniale;

fundamentarea strategiei pentru orice tip de organizaie.

Analiza situaiilor prezentate stabilete diagnosticul firmei avnd un triplu rol: cognitiv,

explicativ i predictiv. Pe baza concluziilor desprinse se formuleaz aciuni i strategii menite s

nlture aspecte negative constatate i s contribuie la creterea performanelor sistemului

analizat.

Necesitatea analizei diagnostic este determinat i de obinerea informaiilor care stau labaza proiectrii viitorului ntreprinderii iar realitatea acestora este dependent n mare msur de

priceperea echipei de evaluatori, de capacitatea acestora de a sesiza situaiile care reprezint

alternativele viabile.

Realizarea analizei diagnostic presupune realizarea urmtoareloretape:

(a) cunoaterea preliminar const, de regul, prin ncheierea contractului sau conveniei

pentru studiul de evaluare ntre evaluator i ntreprinderea supus evalurii. n aceast etap se

obin informaii cu privire la:

prezentarea ntreprinderii;


8/50

dinamica activitii (preluat din indicatorii cantitativi i calitativi);

caracterizarea nivelului tehnic i tehnologic al firmei;

caracteristici constructive i funcionale ale sistemului de management, structura

organizatoric, sistemul informaional, sistemul decizional, sistemul metodologic;

numrul personalului; scurt caracterizare a sectorului i ramurii.

(b) pregtirea aciunii este o condiie esenial realizrii analizei diagnostic care s

permit o evaluare corect a obiectivelor solicitate de beneficiar. n aceast etap se stabilesc

metodele i tehnicile de evaluare care vor fi utilizate obinndu-se astfel majoritatea informaiilor

necesare evalurii propriu-zise. Tot n aceast etap se elaboreaz i un proiect al cercetrii n

care se detaliaz obiectivele i ipotezele de lucru pentru fiecare etap n parte.

(c) culegerea informaiiloreste o etap n care se pune valoare priceperea specialistuluii a operatorilor n investigarea surselor de informaii, n abordarea persoanelor i n explicarea

problemelor n adaptarea la situaii neprevzute. Aceast etap necesit cel mai mare volum de

resurse i de timp ntruct culegerea informaiilor presupune stabilirea surselor care pot fi i surse

interne i surse externe.

Sursele externe de informaii sunt constituite din:

evidenele tehnico-operative i financiar contabile;

surse existente n ntreprindere referitoare la situaia acesteia i la activitatea

desfurat, elaborate pentru soluionarea unor probleme similare sau nrudite;

documente elaborate n cadrul edinelor Consiliului de Administraiei sau cu ocazia

Adunrii Generale a Asociailor;

documente ntocmite cu ocazia unor controale externe efectuate de experi sau alte

persoane cu atribuiuni n acest domeniu.

Sursele externe ofer informaii cu privire la poziionarea ntreprinderii n cadrul sectorului,

zonele geografice i zonele administrativ-teritoriale pentru analiza comparativ a potenialului

acestuia. Vor fi utilizate att informaii istorice referitoare la sursele de materii prime, produse,cererea i oferta de mrfuri, preuri practicate, indicatori demografici i sociali, ct i date de

previziune: previziuni economice generale, previziuni comerciale, previziuni demografice,

previziuni sectoriale.

(d) formularea concluziilor este o component a analizei diagnostic n urm creia se

coreleaz informaiile i se rein concluziile general valabile pentru ntreaga stare a ntreprinderii.

Ca urmare a formulrii concluziilor se stabilete punctajul maxim pentru fiecare indicator n funcie

de domeniul analizat precum i relaiile de interdependen dintre acetia. n funcie de concluziile

generale se pot stabili punctele tari i punctele slabe ale diagnosticului ntreprinderii.


9/50

(e) redactarea raportului de analiz diagnostic care va prezenta detaliat fiecare

component, concluzii desprinse i concluzii finale cu starea i perspectivele firmei analizate.

Rezultatele analizei se sistematizeaz ntr-un document special care conine piese scrise i

desenate, fotografii, anexe sintetice i care pot fi nsoite i de alte documente probatorii pentru

concluzia analizei diagnostic (filme, diapozitive, chestionare completate de persoane anchetate,

mostre, etc.).

De regul, un raport de analiz diagnostic cuprinde:

1. pagina de titlu care conine elemente referitoare la denumirea ntreprinderii,

numele evaluatorului, numrul contractului sau a comenzii pe baza cruia/creia s-a

emis raportul, locul elaborrii, data finalizrii, etc.;

2. cuprinsul, care este o list a capitolelor i subcapitolelor evideniate n raportul de

evaluare;

3.rezumatul

este o sintez a raportului de analiz elaborat pentru manageri saupersoane n afara ntreprinderii;

4. coninutul detaliat al raportului ncepe cu prezentarea problematicii analizei

diagnostic, obiectivele i ipotezele de lucru, motivele care au determinat realizarea

analizei diagnostic;

5. ntreprinderea i mediul vor fi prezentate sintetic i se vor reda informaii despre

specificul ntreprinderii, oferta acesteia i mediul concurenial, piaa i caracteristicile

structurate din punct de vedere geografic, componentele mediului economic i influena

acestora asupra strii actuale i viitoare a ntreprinderii, piaa de referin;6. metodologia de cercetare se refer la dou etape centrale ale cercetrii:

culegerea informaiilor i prelucrarea acestora;

7. concluziile i recomandrile sistematizeaz constatrile cercettorului, evaluarea

rezultatelor i sintetizeaz direciile de aciune posibile i consecinele acesteia;

8. bibliografia este obligatorie indicndu-se principalele lucrri, studii anterioare,

surse de informaii;

9. anexele vor fi ataate raportului, fiind prezentate sub form de tabele, grafice,

etc..

2.2. DOMENIILE ANALIZEI DIAGNOSTIC

Pentru evaluarea unei ntreprinderi, diagnosticul acesteia trebuie s se structureze pe mai

multe direcii precum: diagnosticul tehnic, juridic, al resurselor umane, comercial, economico-

financiar.


10/50

2.2.1. DIAGNOSTICUL TEHNIC

Aceast denumire a diagnosticului presupune o cercetare amnunint a factorilor tehnici

de producie, a tehnologiilor de fabricaie a produselor, a organizrii produciei i a muncii.Obiectivele diagnosticului tehnic se refer la:

evaluarea rezultatelor ntreprinderii sub aspect tehnic prin precizarea punctelor forte

i critice att sub aspect cantitativ cat i calitativ;

definirea pe termen scurt, mediu i lung a obiectivelor privind dezvoltarea i

competitivitatea ntreprinderii pornind de la situaia actual i evoluia tehnologic,

precum i strategiile concureniale. Analiza diagnostic a domeniului tehnic trebuie

s rspund la urmtoarele ntrebri:

- dac rezultatele tehnice sunt satisfctoare i au contribuit cu eficacitate larealizarea obiectivelor generale;

- dac sunt adaptate tehnologiei de fabricaie la realizarea produselor

ateptate pe pia;

- dac resursele materiale i umane sunt performante pentru realizarea

produciei programate.

Analiza acestui domeniu al diagnosticului, de regul, este realizat de experi tehnici i se

refer la modul de utilizare a terenurilor, cldirilor, tehnicilor de fabricaie (informaiile sunt preluate

din datele prelucrate ale analizei economico-financiare).

2.2.2. DIAGNOSTICUL JURIDIC

Acest diagnostic i propune s clarifice aspectele juridice legale avnd ca obiectiv cnd

este cazul aprecierea riscurilor inerente la care poate s fie supus ntreprinderea.

n scopul elaborrii diagnosticului juridic este necesar a se cerceta aspecte legate de:

dreptul comercial care analizeaz i cerceteaz documentele juridice generale:

contracte de societate, statutul, registrul AG, registru edinelor Consiliului de

Administraie, registrul edinelor comitetului de direcie, registrul acionarilor,

registrul aciunilor, etc.;

dreptul civil prin care se analizeaz existena actelor i contractelor privind dreptul

de proprietate, modul de exploatare a ntreprinderii, finanarea pe termen mediu i

lung, aprovizionarea i vnzarea produselor i serviciilor ntreprinderii, asigurarea

societii, aciunile juridice n curs;

dreptul muncii prin care se cerceteaz aspecte legate de existena contractelor demunc individuale i colective, conveniile de munc, controlul organismelor de


11/50

asigurri sociale, parteneri sociali i probleme legate de acestea (sindicate, conflicte

sociale), inerea evidenei personaluli;

dreptul fiscal urmrete nregistrarea ntreprinderii la organele abilitate de

administraia financiar, achitarea obligaiilor fiscale, rezultatele controlului fiscal,

etc.;

dreptul mediului latur cu care se verific dac ntreprinderea are autorizaie de

mediu, dac sunt litigii de aceste aspecte cu alte firme.

2.2.3. DIAGNOSTICUL RESURSELOR UMANE

Acest tip de diagnostic urmrete cunoaterea resurselor umane att sub aspect cantitativ

cat i calitativ, utiliznd un sistem adecvat de indicatori (numrul mediu de salariai, numrul

maxim de personal, structura personalului, fluctuaia i circulaia persoanelor, productivitateamuncii).

Obiectivele diagnosticului resurselor umane sunt legate de msurarea performanelor

sociale i evaluarea potenialului uman.

2.2.4. DIAGNOSTICUL COMERCIAL

Acest domeniu al diagnosticului vizeaz operaiunile privind desfacerea produciei

ntreprinderii i piaa ei de aprovizionare. Obiectivul de baz al diagnosticului comercial const n

estimarea pieei actuale i poteniale a ntreprinderii i a locului ei pe pia.

n cadrul diagnosticului comercial se recomand a fi abordate aspecte eseniale: evoluia

vnzrilor, analiza structural a vnzrilor pe produse i piee de desfacere, analiza clienilor

ntreprinderii, analiza repartiiei vnzrilor n funcie de ciclul de via al produselor, analiza

furnizorilor ntreprinderii, studierea concurenei.

Analiza evoluiei vnzrilor urmrete realizarea cifrei de afaceri care cuprinde vnzrile de

bunuri, lucrri i servicii pentru stabilirea unei imagini ct mai reale a evoluiei cifrei de afaceri, deci

a performanelor comerciale ale firmei, este necesar ca aceasta s fie exprimat n preuri

comparabile corelat cu dinamica vnzrilor de pe piaa sectorului de activiti. Astfel, se scot n

relief aspecte privind ntrirea sau diminuarea poziiei ntreprinderii pe pia.

Vnzrile unei ntreprinderi trebuie (corelate) abordate de echipa de evaluatori sub diverse

unghiuri de vedere astfel nct s fie obinute informaii analitice despre evoluia acestora.

O condiie ca activitatea unei ntreprinderi s se desfoare conform programelor

prestabilite, o reprezint existena unei clientele permanente. Analiza clienilor ofer n acelai timp

i posibilitatea cercetrii structurale a cifrei de afaceri, urmrindu-se gruparea clienilor n buni i riplatinci.


12/50

n analiza diagnosticului comercial, un rol deosebit trebuie s-l aib studiul pieei de

aprovizionare care urmeaz criteriile care au stat la baza alegerii furnizorilor, gruparea acestora pe

furnizori de materii prime, materiale, semifabricate, utiliti, calitatea bunurilor aprovizionate, modul

de utilizare a resurselor aprovizionate.

Studiul concurenei este o component a diagnosticului comercial prin care se determin

concurenii actuali ct i cei poteniali ai ntreprinderii. Avnd n vedere complexitatea studiului

concurenei, acesta presupune urmtoarele aspecte:

prezentarea i cunoaterea principalilor concureni;

determinarea cotei de pia;

cercetarea posibilitilor de penetrare pe diferite segmente de pia;

organizarea i eficiena distribuiei produselor.

2.2.5. DIAGNOSTICUL ECONOMICO-FINANCIAR

Pentru utilitatea informaiilor pe care le ofer evaluatorului diagnosticul economico-

financiar, acesta este elementul cel mai important al diagnosticului general ntruct sintetizeaz

sub form financiar toate celelalte elemente analizate anterior i conine majoritatea informaiilor

necesare etapei de evaluare propriu-zise a organizaiei.

Obiectivele diagnosticul economico-financiar sunt:

avizarea evidenei contabile n funcie de modul n care ntocmirea documentelor

contabile se ncadreaz n cerinele regulilor i principiilor care reglementeaz

aceast activitate, de veridicitatea nregistrrii n condiiile n care sunt arhivate

documentele contabile;

evaluarea situaiilor economico-financiare prin aprecieri asupra evoluiei

potenialului economic.

Realizarea evalurii obiectivelor prezentate trebuie precedat de expertizarea contabil a

firmei i auditarea situaiilor financiare a exerciiilor financiare ncheiate.

Principalele documente folosite la elaborarea acestui diagnostic sunt: bilanul i contul deprofit i pierdere. Bilanuleste documentul contabil cel mai important pentru evaluator deoarece

ofer o imagine clar a patrimoniului acumulat de ntreprindere de-a lungul existenei sale, precum

i a rezultatelor financiare obinute n exerciiul financiar care s-a ncheiat. Analiza pe bilan

efectuat de evaluator urmrete probleme legate de fondul de rulment, necesarul de fond de

rulment, trezorerie, precum i indicatorii lichiditii i ai solvabilitii, capacitatea de autofinanare a

firmei, etc..

Analiza contului de profit i pierdere efectuat de evaluator, conduce la apreciere asupra

indicatorilor de rezultate, cifra de afaceri, valoarea adugat, excedentul brut din exploatare,rentabilitate, etc..


13/50

ntocmirea diagnosticului economico-financiar impune evaluatorului concentrarea asupra

unor elemente specifice, cum ar fi: studiul activului net, rezultatul exploatrii, echilibrul economic,

echilibrul financiar, rentabilitatea activitii ntreprinderii, etc.

CAPITOLUL 3

METODE DE EVALUARE A NTREPRINDERII

3.1. METODE DE EVALUARE PATRIMONIAL

Noiunea de patrimoniu este legat de persoanele fizice sau persoanele juridice ce

desfoar acte de comer, se refer la elementele patrimoniale care pot fi exprimate n uniti

monetare.

Metodele de evaluare patrimonial nu in seama de capacitatea ntreprinderii de a

produce efecte economice utile pentru proprietar i nici de evoluia rezultatelor economico-

financiare n perspectiv. Aceste metode sunt recomandate n cazul divizrii, lichidrii firmelor i

ntr-o anumit msur n cazul fuziunilor.

Principalele metode de evaluare patrimonial sunt:

metode bazate pe activul net al ntreprinderii; metode bazate pe valoarea substanial;

metodele capitalurilor permanente necesare exploatrii.

La baza acestor metode se afl principiul substituiei conform cruia un activ sau o

ntreprindere valoreaz cel puin ct suma costurilor de nlocuire a tuturor prilor componente. Din

acest motiv, abordarea patrimonial de evaluare este considerat i abordare pe baz de costuri.

Toate aceste metode pleac de la ultimul bilan (bilanul contabil) sau de la un anumit bilan

ntocmit special n scopul evalurii i prin diferite corelaii i calcule stabilesc o anumit valoarea a

ntreprinderii.

Principalele avantaje ale evalurii prin metodele patrimoniale sunt:

elementele necesare se sistematizeaz dup un model cunoscut i anume dup

bilan;

se cunoate structura valorii firmei pe componente i pot fi identificate

componentele cu o pondere mai mare n valoare;

valoarea obinut poate fi un punct de plecare obiectiv n negociere;

utilizeaz tehnici cunoscute ale metodelor contabile de evaluare.Metoda are ns i unele dezavantaje, precum:


14/50

calculul activului net corectat este greoi i de durat, acesta fiind, de altfel,

principalul inconvenient al metodei;

de multe ori, pentru evaluare sunt necesari i specialiti n domenii distincte, cum ar

fi: n terenuri, n construcii, echipamente anumite, imobilizri corporale, etc;

n cazul n care echipa este format din evaluatori prea exigeni, durata evalurii icostul acesteia pot crete considerabil;

durata prea mare a evalurii poate duce la ntrzieri n raport cu oportunitile sau la

obinerea unei valori care s nu mai corespund cu realitatea n momentul efecturii

tranzaciei.

3.1.1. METODA ACTIVULUI NET

Activul net este patrimoniul net al ntreprinderii, adic partea din patrimoniu care aparine

de drept acionarilor. Acesta poate fi determinat direct din bilan pies important a situaiilor

financiare dar nu poate fi utilizat n vederea stabilirii valorii ntreprinderii dect dup efectuarea

unor corecii i ajustri.

n vederea evalurii prin metoda activului net, se parcurg mai multe etape:

I. obinerea bilanului;

II. separarea elementelor patrimoniale care compun activul n dou grupe:

a) elemente n afara exploatrii;

b) elemente necesare exploatrii: secii de producie, depozite.

III. reevaluarea elementelor de activ;

IV. elaborarea bilanului dup reevaluare;

V. calculul valoric (matematic) a activului net corectat.

Parcurgerea acestor etape necesit att cunotine de contabilitate ct i unele cunotine

tehnice speciale, fapt ce impune de mai multe ori participarea la evaluare a mai multor specialiti

avnd calificri diferite.

Documentul de baz de la care pleac un evaluator este bilanul, pe baza cruia se

determin situaia net:

ANC = A D sau: ANC = A (D + d),

unde: ANC = activul net contabil;

A = activul total al ntreprinderii;

D = datorii;

d = dividende de achitat acionarilor.

Cnd se calculeaz activul net contabil, provizioanele pentru riscuri i cheltuieli i

provizioanele de regularizare (venituri nregistrate n avans) sunt asimilate datoriilor.


15/50

Valoarea ntreprinderii obinut prin astfel de calcule este numit valoare contabil net i

poate oferi o prim imagine a valorii probabile, dar prezint abateri de la realitate din mai multe

motive dintre care exemplificm:

este influenat de costuri istorice;

nu ine seama de efecte utile pe care le aduce firma proprietarilor; nu ia n consideraie elementele intangibile pe care le conine firma.

3.1.2. METODA ACTIVULUI NET CORECTAT

Utilizarea acestei metode presupune folosirea bilanului n determinarea activului net

contabil (ANC), dar acestuia s-i fie aduse unele corecii activului i pasivului contabil. n aceste

condiii:

ANcorectat = ANC Corecii de Activ Corecii de Pasiv

a)Coreciile aduse Activului bilanierconstau n:

determinarea faptic privind activele care nu mai sunt necesare i sunt neutilizabile;

stabilirea surplusului de active care nu sunt necesare firmei;

stabilirea activelor care nu sunt utilizabile n alte scopuri dect pentru realizarea

obiectului de activitate de baz al ntreprinderii;

Aceste active vor fi nscrise n liste separate de evaluatori.

determinarea activelor cu un grad ridicat de uzur i cu randament sczut.

b)Coreciile aduse Pasivului bilanierconstau n:

determinarea realitii provizioanelor pentru riscuri i cheltuieli;

realitatea i necesitatea creditelor pe termen lung;

realitatea obligaiilor n valut;

alte corecii.

3.1.3. METODE BAZATE PE VALOAREA SUBSTANIAL

Valoarea substanial este dat de ansamblul mijloacelor de dotare ale ntreprinderii care

sunt utilizate n realizarea obiectului de activitate prevzut n statutul de funcionare.

Valoarea substanial are la baz ipoteza continurii activitii de ctre ntreprindere i

punct de plecare activul net corectat n funcie de elementele luate n calcul se utilizeaz mai multe

categorii de valori:

valoarea substanial brut;

valoarea substanial redus; valoarea substanial net.


16/50

Valoarea substanial brut (VSB) este dat de valoarea total a activelor utilizate n

vederea realizrii obiectivului de activitate, indiferent de proveniena lor. Pentru calculul acestei

valori se pleac de la Ancorectat i se fac n continuare urmtoarele corecii:

se adaug valoarea bunurilor pe care ntreprinderea le folosete dar al cror

proprietar nu este i care nu sunt evideniate n bilan, cum ar fi: utilaje nchiriate

sau mprumutate, utilaje obinute prin leasing, utilaje sau alte bunuri n locaie de

gestiune, terenuri sau spaii luate n arend sau concesionare (denumite bunuri

strine utilizate de unitate Bsu);

se scade valoarea bunurilor care nu particip n nici un fel la realizarea obiectului de

activitate, precum bunurile uzate fizic sau moral, stocuri inutilizabile, cldiri de locuit

sau cu alt destinaie cumprate pentru plasarea capitalului, dac acestea nu au

fost sczute cnd s-a calculat Ancorectat (bunuri proprii inutilizabile Bn);

se scade valoarea bunurilor care figureaz n activul bilanului dar sunt date cuchirie sau n locaie respectiv bunuri proprii nchiriate (Bpr);

se adaug valoarea datoriei pe termen scurt, mediu i lung i valoarea rmas a

cheltuielilor de constituire (D), astfel valoarea substabial brut se determin:

VSB = Ancorectat + Bsu Bn Bpr + D

Valoarea substanial redus (VSR) se calculeaz prin corectarea valorii substaniale

brute cu datoriile exigibile pe termen foarte scurt sau scurt i care nu sunt purttoare de dobnzi

sau sunt acordate cu o rat mic a dobnzii cum ar fi:

contribuia acionarilor la cheltuieli, dividende lsate la dispoziia ntreprinderii,

credite comerciale acordate de furnizori;

obligaii fa de personal, bugetul statului n limitele prevederilor legale.

VSR = VSB De

unde: De = datorii de exploatare

Valoarea substanial net (VSN) se calculeaz plecnd de la valoarea substanial

brut, din care se scad datoriile indiferent de termenul de scaden i nivelul dobnzilor.

VSN = VSB D

Aceasta este cea mai apropiat de Ancorectat iar n condiii normale de exploatare se

apropie i de valoarea calculat prin metodele economico-financiare ntruct reflect condiiile

normale i are n vedere toate elementele care contribuie la realizarea profitului.

3.1.4. METODA CAPITALURILOR PERMANENTE NECESARE EXPLOATRII

Capitalurile unei ntreprinderi sunt imobilizri n activele corporale, activele nete corporale,

stocuri sau se afl sub forma lichiditilor, reprezentnd n fapt activul economic al ntreprinderii.


17/50

Capitalurile permanente necesare exploatrii sunt cele care ar trebui s fie utilizate pentru

a crea o afacere similar la momentul evalurii.

Kpex = Aex+ NFR

unde: Kpex = capitalurile permanente necesare exploatrii

Aex = activele de exploatare

NFR = necesarul de fond de rulment

Activele de exploatare conin activele legate direct de exploatare cu precizarea c nu sunt

incluse imobilizrile financiare, cheltuielile de constituire, construciile cu alte destinaii, etc..

3.1.5. LIMITELE EVALURII PATRIMONIALE

Valoarea patrimonial reflect acumulrile realizate de ntreprindere n timp dar nu i

utilitatea acestora pentru proprietar. n tranzacii, de aceast valoare va ine seama vnztoruldac rentabilitatea ntreprinderii este sczut, iar cumprtorul de utilitatea ntreprinderii, respectiv

de capacitatea acesteia de a realiza venituri i va urmri acest aspect n preul de cumprare.

Att vnztorul ct i cumprtorul trebuie s aib n vedere anumite limite ale evalurii

patrimoniale:

aceasta reprezint o parte din valoarea global a ntreprinderii, cealalt fiind dat de

valoarea elementelor necorporale;

se obine printr-un volum mare de calcul, multe avnd la baz estimri ale

specialitilor (grad de uzur, corecii asupra unor elemente de pasiv, i altele);

nu are n vedere viitorul ntreprinderii.

Specialitii consider c eficacitatea acestei metode crete dac sunt ndeplinite

urmtoarele condiii:

posibilitatea reevalurii elemnetelor de activ pe baza comparaiilor de pia;

prima de risc a societii s fie redus;

societatea s menin un volum semnificativ de investiii;

s existe posibilitatea determinrii cu certitudine a pragului de rentabilitate antreprinderii.

3.2. METODE DE EVALUARE PRIN RENTABILITATE I RANDAMENT

3.2.1. EVALUAREA PRIN RENTABILITATE


18/50

n principal, aceaste metode deriv din teoria utilitii care confer o anumit valoare unui

bun cumprat numai n msura n care cumprtorul ateapt i realizeaz anumite rezultate din

exploatarea bunului respectiv.

Se practic mai multe categorii de evaluri:

(1) Valoarea prin rentabilitate care are la baz capitalizarea venitului i const n

corectarea profitului mediu cu un multiplicator (k) care reprezint rata de plasament a

disponibilitilor pe piaa financiar. Acest coeficient este inversul ratei de capitalizare i exprim

numrul de ani de profituri nete pe care cumprtorul este dispus s-l plteasc. n consecin,

valoarea de rentabilitate este:

ik

i

PkPV

r

1, ===

De aici, rezult c valoarea de rentabilitate este direct proporional cu capacitatea

ntreprinderii de a produce profit i invers proporional cu cota de plasament a disponibilitilor pe

piaa financiar.

O asemenea metod se practic n ipoteza n care se consider c ntreprinderea

funcioneaz o perioad nedeterminat iar variaia profitului mediu este nesemnificativ.

n aplicarea acestei metode, o importan deosebit o reprezint corelaia dintre ratele de

actualizare i nivelul de rentabilitate pe care l realizeaz firma n raport cu cea estimat.

Dac n operaiunea de evaluare se practic o rentabilitate sub nivelul ratei de actualizare,

aceast situaie este n defavoarea cumprtorului.

(2) Valoarea de rentabilitate limitat. Aceast valoare se bazeaz pe actualizarea

profiturilor anuale viitoare limitate la un numr de ani. ntruct numrul de ani poate influena

sensibil valoarea, se ia n calcul aa numita valoare rezidual. n aceaste condiii, valoarea este

dat de relaia de calcul:

= +

+

+

=n

i

n

r

n

n

i

i

V

i

PV

1 )1()1(

unde: Pn profitul net previzionat; Vr valoarea rezidual;

i factorul de actualizare; n numrul de ani pt. care se previzioneaz profitul.

Valoarea rezidual exprim valoarea posibil de realizat dup ncheierea duratei de via

a investiiilor (prin vnzare, prin valorificarea pieselor, subansamblelor rezultate la casare). De

obicei, dup ndeplinirea duratei tehnice, valoarea rezidual ajunge aproape la zero sau la mrimi

nesemnificative pentru gestiunea financiar a firmei.

(3) Valoarea de rentabilitate continu. Potrivit acestui procedeu, se consider cvaloarea ntreprinderii este dat de profitul mediu previzionat ca un fel de rent perpetu la care se


19/50

adaug valoarea de rentabilitate. Astfel, vnztorul, prin preul tranzaciei, dorete s-i

recupereze profitul cedat ca sum fix anual i valoarea actualizat a acestuia pe durat

nedeterminat.

n consecin, valoarea de rentabilitate continu se determin pe baza relaiei:

i

P

PVrc +=

unde: Vrc valoarea de rentabilitate continu;

P profit mediu anual previzionat;

i factorul de actualizare.

(4) Valoarea de rentabilitate prin aciuni. Aceast valoare se bazeaz pe multiplicarea

profitului estimat cu raportul pre/ctig pe aciuni realizat n ultimul an. Dei nu tot profitul net se

repartizeaz ca dividend, el constituie un element esenial pentru aprecierea valorii unei aciuni i

implicit a ntreprinderii.

Metoda se aplic pentru ntreprinderile cotate, ceea ce nu exclude posibilitatea utilizrii ei

cu anumite corective i pentru cele necotate la burs.

Pentru determinarea valorii respective se folosete relaia:

n

VkVkPERPV

rapa )1( +==

unde: V valoarea de rentabilitate prin aciuni;

PER raportul pre/ctig pe aciune;

k coeficientul specific sectorului de activitate;

n numrul de aciuni al societii comerciale;

Vpa valoarea patrimonial net sau activul net contabil;

Vra valoarea de rentabilitate prin aciune.

Literatura de specialitate dezvolt i alte procedee cu diferite denumiri, dar care constituie

variante ale celor menionate i care sunt mai puin folosite.

3.2.2. EVALUAREA PRIN VALOAREA DE RANDAMENT

Valoarea economic a ntreprinderii este dat att de valoarea actual ct i de

posibilitatea existenei de cretere a acestora.

Noiunea de randamenteste definit n general ca fiind capacitatea de a produce efectul

util ntr-o unitate de timp sau pe o caracteristic funcional.

Metodele de evaluare pe baz de randament au n vedere, n esen, tocmai capacitatea

ntreprinderii, a capitalului investit, de a realiza venit, de a produce profit, acordarea de dividende,

etc.


20/50

n funcie de modul de exprimare a randamentului, se practic diferite procedee de stabilire

a valorii de randament pe baza calculului, care au la baz rezultate ce trebuie obinute n situaii

existente i viitoare n condiii specifice ale ntreprinderii. De regul, n activitatea practic de

evaluare, pentru exprimarea randamentului se folosete profitul i/sau dividendele.

Aplicarea acestei metode presupune definirea conceptului de actualizare i de capitalizare

i aplicarea formulelor de calcul specifice.

Actualizarea este o metod ce asigur comparabilitatea unor parametri economici i

indicatori financiari ce se realizeaz n perioade de timp diferite.

Actualizarea se realizeaz i se exprim cu ajutorul a dou procedee tehnice dup cum

este luat n considerare factorul timp:

n viitor este tehnica de capitalizare;

n trecut este actualizarea propriu-zis.

Judecata de baz a actualizrii este aceea de a aduce la zi o sum de bani investit. nconformitate cu aceast judecat un leu investit astzi, peste 1 an echivaleaz cu o sum mai

mare, adic (1+i), unde i reprezint coeficientul de actualizare peste n ani. Valoarea aceluiai

leu investit n prezent semnific o sum egal cu (1+i)n.

n general, o sum de bani x investit azi, peste n ani va fi egal cu valoare y calculat

prin relaia:

y = x (1+i)n

Dac dorim s cunoatem ce valoare va avea suma investit x peste n ani utilizm

relaia de calcul:

ni

yx

)1( += ,

unde: (1+i)n rata (factor) de fructificare;

ni)(1

1

+ rata (factor) de actualizare.

Astfel, regula de aplicare a celor doi factori este urmtoare:

dac dorim s rezulte n viitor valoarea realizat n prezent se folosete

factorul de fructificare;

dac dorim s rezulte n prezent anumite valori ce se realizeaz n viitor,

atunci se folosete factorul de actualizare.

Alegerea ratei de actualizare nu este ntmpltoare, ci se face n funcie de anumite criterii,

de regul, rata de actualizare este format din rata de baz care corespunde unor plasamente fr

risc i se stabilete la nivelul obligaiunilor de stat sau o rat de rentabilitate considerat normal

(12-15%).

A doua component o formeaz prima de risc care este cu att mai mare cu ct

instabilitatea economic i politic este mai accentuat.

Rata de actualizare cu riscse poate determina pe baza relaiei:


21/50

)1( Rii n +=

unde: in rata neinflaionist;

R rata de risc care potrivit uzanelor internaionale poate lua valori

ntre 0,25 2.

Dac ntreprinderea utilizeaz mprumuturi pe termen mediu i lung, n stabilirea ratei deactualizare se ine seama i de structura financiar, calculndu-se costul mediu ponderat pe

baza relaiei:

)1( cCiCp

Cid

CiCp

CpRfCMP

+

+

+

=

unde: CMP costul mediu ponderat;

Rf rentabilitatea financiar a capitalului propriu

Cp capitalul propriu

Ci capitalul mprumutat pe termen mediu i lung;d procentul mediu al dobnzii pentru capitalul mprumutat;

c cota medie de impozit.

Rata neinflaionist se determin astfel:

r

rii

j

n+

=

1

unde: ij rata inflaionist (creterea economic real);

r rata inflaiei

3.2.3. METODA FLUXURILOR DE DISPONIBILITI ACTUALIZATE

(DISCOUNTED CASH-FLOW (DCF))

Cash-flow-ul reprezint fluxul de trezorerie disponibil pe care l degaj un activ sau o

societate, ns mrimea acestuia pornete de la capacitatea beneficiarului, exprimat prin profitul

net (Pn), la care se adaug toate celelalte fluxuri create de agentul economic (amortismentele

(Am), provizioanele (Pr)) i se scad nevoile de finanare a activitilor curente (investiii pentru

meninerea potenialului actual al agentului economic (Ir)) i variaia nevoii de fond de rulment

(NFR). Astfel, cash-flow-ul se determin:

CF = Pn + Am + Pr Ir - NFR

Exist mai multe metode de evaluare pe baza fluxurilor de disponibiliti, cea mai des

utilizat fiind discounted cash-flow (DCF), care s-ar traduce flux de trezorerie redus att prin

actualizare ct i prin intreruperea n anul de prognoz cnd se calculeaz valoarea rezidual a

activului sau a societii respective.

Potrivit acestei metode, formula de evaluare este:


22/50

nn t

Vr

t

IrCFDCFV

)1()1()(

++

+

=

unde: V(DCF) valoarea activului sau a societii evaluate prin fluxul de trezorerie;

Ir investiii de rennoire sau de meninere;

Vr valoarea rezidual;

t rata de actualizare;

n ultimul an de prognoz.

Esena acestei metode const n nsumarea fluxurilor de disponibiliti care rmn n

fiecare an n ntreprindere pn n anul n cnd se apreciaz c proprietarul ar trebui s-i

reconsidere modul de abordare al afacerii, n acest an n se stabilete valoarea rezidual a

ntreprinderii.

Potrivit acestei metode, evaluarea ntreprinderii se face n funcie de viitorul ei avnd n

vedere principiul financiar potrivit cruia valoarea unui activ este egal cu valoarea actual a

plusului net de disponibiliti (CF) susceptibile de a fi degajate n viitor de ctre activul respectiv.

Aplicarea acestei metode se face n patru etape succesive:

I. Calculul fluxului de lichiditi nete istorice (n 3 ani anteriori datei evalurii),

calculat pe baza relaiei:

CF = EBE NFR Ir Imp/pr + Rezultatul financiar +

+ Valoarea net a activelor cedate

II. Proiectarea fluxului de lichiditi nete pe o perioad ct mai lung posibil, darcompatibil cu orizontul de prognoz al ntreprinderii. Aceasta presupune o

cunoatere a fluxurilor de trezorerie rezultate din vnzarea mrfurilor (produselor),

nivelul costurilor i al preurilor, cheltuielile de capital, etc.

III. Determinarea valorii ce urmeaz a fi adugat la suma fluxurilor degajate de

ntreprindere. La sfritul perioadei proiectate, ntreprinderea posed o anumit

valoare care trebuie estimat dac se consider valoarea contabil, valoarea

rezidual, aceasta ar reprezenta valoarea rezultat din valorificarea activelor.Practic, valoarea rezidual se calculeaz cel mai frecvent prin formula:

CFnzVr = ,

unde: z - este un multiplu rezidual la CF actualizat din ultimul an prognozat,

avnd de regul valoarea cuprins ntre 3 i 6, stabilit n funcie de

sectorul de activitate. Multiplicatorul rezidual z se poate obine i prin

modelul Gordon, respectiv:

gk

z

=1

unde: k rata de actualizare, respectiv costul mediu al capitalului firmei;


23/50

g creterea pe termen lung a ratei de cretere care trebuie s fie

inferioar ratei de cretere a economiei.

n legtur cu valoarea rezidual, se pot observa urmtoarele reguli:

valoarea rezidual este valoarea ntreprinderii la sfritul ultimululi an n luat n

analiz;

cu ct anul n este mai ndeprtat i rata actualizrii mai mare, cu att valoarea

rezidual se micoreaz apropiindu-se de zero;

cu ct n este mai aproape i rata actualizrii mai redus, cu att valoarea

rezidual este mai mare.

3.3. ABORDRI BAZATE ATT PE PATRIMONIU CT I PE PERFORMANA

FINANCIAR (METODE COMBINATE)

Metodele combinate presupun luarea n considerare sub o form sau alta de exprimare att

a patrimoniului ct i a indicatorilor calitativi referitori la performanele financiare ale ntreprinderii.

Metodele de evaluare combinate se mpart n dou mari grupe n funcie de tehnicile

utilizate, i anume:

tehnici bazate pe ponderarea ntre o valoare patrimonial i una prin rentabilitate;

tehnici bazate pe asocierea la valoarea patrimonial a unuia sau mai multe

elemente intangibile.

3.3.1. METODA PRACTICIENILOR

Aceast metod const n ponderarea valorilor patrimoniale i valorilor prin rentabilitate

determinnd media aritmetic simpl, astfel valoarea global este:

2

i

CBANcorectat

Vg

+

=

unde: Vg valoarea global a ntreprinderii;

ANcorectat activul net corectat (i valoarea patrimonial);

CB/i valoarea prin rentabilitate.

Valoarea global a ntreprinderii poate s fie i o medie ponderat determinat:

21

212

kk

CBkANcorectatk

Vg+

+

=

unde: k1, k2 coeficieni de ponderare, ce pot lua cel mult valoarea 5.

3.3.2. METODA RETAIL


24/50

Aceast metod este o variant a metodei practicienilor, unde:

2

yCBANcorectatVg

+=

unde: Vg valoarea global a ntreprinderii;

ANcorectat activul net corectat;

CB capacitatea beneficiar;

y multiplicator capitalistic.

Prin aceast metod CB se exprim prin dividende, iar y (multiplicator capitalistic) poate lua

valori ntre 1,5 i 5.

3.3.3. METODE BAZATE PE GOOD-WILL

Good-will-ul ntreprinderii se mai numete i metoda indirect n care valoarea global a

ntreprinderii este calculat potrivit relaiei:

2

ANcorectati

CB

GW

=

Potrivit acestei metode, valoarea unei ntreprinderi se determin prin asocierea la valoarea

patrimonial a unor elemente intangibile, precum: superprofitul care poate s fie nregistrat n

contabilitate i a unor elemente care nu pot s fie nregistrate n patrimoniu cu referire la reputaia

ntreprinderii, superioritatea produselor, amplasamentul, clientela, bonitatea i solvabilitatea fa de

teri, poziia fa de organismele publice i administrative, competena tehnic (licen, brevete,

mrci, laboratoare, etc.), competena comercial (promovare, publicitate, clieni, vad comecial,

etc.), competena managerial (calitatea personalului, performana managerilor, cadrele cheie,

etc.).

n aceste condiii, valoarea global se determin:

GWANcorectatVg +=

Dac se ia n calcul poziia ntreprinderii pe pia, valoarea global a firmei se determin

potrivit relaiei:

tiANcorectatCBANcorectatVg +=

unde: ANC activul net corectat;

CB capacitatea beneficiar care este profitul;

ANC i pragul de rentabilitate a ntreprinderii;

CB - ANC i superprofitul (superbeneficiu) sau renta de Goodwill;

i rata neutr de plasament a disponibilitilor pe piaa financiar;

t rata de capitalizare sau actualizare.

Valoarea global a ntreprinderii poate s fie determinat i prin:a) aplicarea unui multiplicator (k) la capacitatea beneficiar a ntreprinderii. Astfel:


25/50

CBkANcorectatVg +=

Unde: k poate lua valori ntre 1,5 i 5

Aceast metod se folosete, de regul, pentru ntreprinderi industriale mici i mijlocii.

b) utilizarea good-will-ului calculat pe baza capacitii beneficiare (CB) exprimat prin fluxurile

de disponibiliti nete, adic cash-flow (CF). Astfel:

CFkANcorectatVg +=

Pentru evaluarea good-will-ului se utilizeaz urmtorii parametri:

Active investite: n funcie de metodele de evaluare a GW se folosesc 3 modaliti de

calcul al activelor investite: ANcorijat, valoarea substanial (brut sau net) i K

permanente necesare exploatrii;

Capacitatea beneficiar: n funcie de metodele de evaluare, coreciile care se aducprofiturilor din bilanuri sunt diferite;

Rata de remunerare a activului: difer n funcie de metoda de evaluare reinut.

Astfel:

Active investite (A) Profit (B) Rata de remunerare a activelor (R)

Activul net corijat (ANcorectat) Rezultatul net Costul capitalului propriu

Valoarea substanial brut (VSB) Rezultatul net naintea cheltuielilorfinanciare

Costul mediu ponderat al capitalurilor(CMPC)

Valoarea substanial net (VSN) Rezultatul net Costul capitalului propriu

Capitaluri proprii necesare exploatrii(CPNE)

Rezultatul net naintea cheltuielilorfinanciare aferente mprumuturilor

pe termen mediu i lung

Costul mediu ponderat al capitalului frdatorii pe termen scurt

Costul capitalului propriu corespunde remunerrii pe care o ateapt acionarul pentru

deinerea unei pri din capitalul nreprinderii, tot astfel cum costul datoriei corespunde

remuneraiei celui care a pus banii mprumutai (credite).

n condiiile n care beneficiul i dividendul rmn constante n timp, costul capitalului

propriu se determin astfel:

V

Bk= , unde: B beneficiul; V valoarea aciunilor.

n condiiile n care o parte din profitul net este reinvestit, rata de remunerare a acionarului

cuprinde ca i componente: dividendul i creterea.

Creterea va atrena o modificare a dividendelor viitoare i o cretere a valorii ntreprinderii,

ceea ce compenseaz pentru acionar reinerea unei pri din beneficiul prezent (partea repartizat

n rezerve). n acest caz, costul capitalului va fi:

gV

D

k +=

unde: D dividendul pe aciune; V valoarea aciunii;


26/50

g rata de cretere a beneficiilor (g depinde de rentabilitatea

beneficiilor investite), unde: pbg =

unde: b rata de reinere a beneficiului prezent;

p rata de rentabilitate a beneficiilor investite legat

de rentabilitatea K propriu

De regul, costul capitalului propriu corespunde rentabilitii sperate de acionar, care ine

cont, n deciziile sale de a investi, de nivelul dobnzilor fr riscuri (obligaii de stat) i de riscurile

n raport cu un coeficient de solvabilitate al aciunii n raport cu indicele general de pia.


27/50

CAPITOLUL 4

ABORDRI PRIN ANALOGIE N EVALUAREA NTREPRINDERII

Metodele analogice sau comparabile se bazeaza pe comparatii efectuate cu tranzactii

biidentificate, realizate in conditii similare si care se refera la investitia apropiata de cele pe care ne

propunem sa le evaluam. Un activ pe care dorim sa-l evaluam valoreaza cat valoreaza activele

comparabile in tranzactii efectiv realizate pe piete organizate.

O astfel de comparatie nu poate fi pertinenta decat in masura in care conditiile precise de

realizare sunt clare si complet cunoscute.

Abordarea prin analogie are la baza urmatoarele rationamente:

valoarea de piata se obtine prin analiza tranzactiilor cu intreprinderea similare si

relevante, compararea acestor intreprinderi cu firma de evaluat si in final

estimarea valorii acesteia prin utilizarea unei chei de conversie care poart

denumirea de multiplicator;

nu se cere ca intreprinderea baza de comparatie sa fie identica cu cea supusa

evaluarii, ci sa fie similara si relevanta;

similara se refera la natura intreprinderii si se exprima prin analiza comparativa a

unor indicatori cantitativi si calitativi;

relevant se refera la asteptarile unui potential cumparator cu privire la riscurilepreluate, performante probabile, etc.

Elementele de analiza comparativa precum: dimensiunea firmei, data tranzactiei, motivatia

partilor, marimea pachetului luat in tranzactie, tipul tranzactiei se reduc formal la rate de evaluare

care reprezinta raportul intre pretul tranzactiei si indicatori economici sau financiari, precum

profitul, activul net contabil, fluxurile de trezorerie, cifra de afceri, etc.

Aceste rate trebuie sa fie consistente, adica sa furnizeze informatii pertinente, modul de

calcul sa fie exact si uniform, perioadele de timp sa fie adecvate.

4.1. RAPORTUL PRE BENEFICIU (PER)

PER-ul este un indice bursie care pune in relatie pretul si beneficiul actual, adica numarul

de ani de beneficii pe care un investitor este dispus sa-l plateasca pentru procurarea unui titlu. In

esenta, PER-ul exprima de cate ori piata bursiera recunoaste beneficiul unei intreprinderi.

actiunepeBeneficiul

bursalaataactiuniiCursulPER

cot=

PER-ul este utilizat pe toate pietele financiare, mondiale si constituie un element de

referinta in cazul tranzactiilor cu societati sau actiuni necotate. PER-ul pentru anul in curs la o


28/50

intreprindere care coteaza este dat de cursul actual al actiunii raportat la beneficiul net pe actiune

estimat pentru anul in curs pe masura ce ne apropiem de sfarsitul exercitiului.

PER-ul anului curent devine si PER-ul anului urmator. PER-ul poate sa fie calculat in orice

moment, pe fiecare intreprindere, produs, lucrare, serviciu, iar regulile pietei impun publicitate

atunci cand se doreste PER-ul la bursa. Pentru aceasta trebuie sa tinem seama de urmatoarele

reguli:

pentru ca doi indicatori PER sa fie comparabili trebuie sa dispuna de doi

indicatori, anume: beneficiu pe actiune sa fie omogeni ceea ce presupune reguli

omogene de amortizare, aceleasi reguli de determinare si corectare a

beneficiului;

ntreprinderile sa fie comparabile ca obiect de activitate si perspective de

crestere;

cresterea viitoare este unul din factorii determinanti ai PER.Aprecierea PER-ului in general se face pe trei criterii:

nivelul ratei neutre de plasament a disponibilitatilor pe piata financiara (dobanda

la imprumuturile de stat);

cresterea anticipata a societatii;

factorii de incertitudine sau de risc.

Metoda PER poate s fie complicat prin compararea unor rate precum: cursul aciunii/

cash-flow, cursul aciunii/cifra de afaceri, dividendul/cursul actiunii, care definete n final i

valoarea de randament.

4.2. ALI MULTIPLICATORI AI PIEEI

In materie de comparatie pe piata se intalnesc trei mari tipuri de agregate stabilite in functie

de referentialul bursier disponibil, si anume :

Multipli de activ net;

Multipli de cash- flow; Multipli care conduc la o valoare de piata.

Multipli de activ netse aplica in evaluarea intreprinderilor ale caror imobilizari corporale fac

obiectul unor veritabile piete si exprima de cate ori a fost multiplicatorul activ net reevaluat in

cererea si oferta de piata.

Multipli de cash-flowexprima valoarea firmei prin crestere ca urmare a multiplicarii fluxurilor

de trezorerie.

Multipli care conduc la o valoare de piata au in vedere la stabilirea valorii intreprinderii,

existenta legaturii dintre valoare si rentabilitate, determinand capitalurile angajate si efectuarea de


29/50

analize comparative, pornind de la criteriul: cifra de afaceri, excedentul brut din exploatare,

excedentul net de exploatare.

4.3. MODELUL LUI BATES

Se aplica atunci cand un investitor urmareste sa-si plaseze cat mai bine capitalul su,urmarind exclusiv valoarea viitoare a actiunii sale in sensul ca dividendele si pretul de revanzare al

actiunii trebuie sa creasca, astfel valoarea unei actiuni este :

ti

i

i

Pt

i

D

i

D

i

D

i

DVa

)1(...........

)1(........

)1()1()1( 33

2

21

+++

+++

++

++

+=

unde: Va valoarea actiunii;

D dividendele;

Pt pretul de revanzare al actiunii in anul t

4.4. MODELUL GORDON SHOPIRO

Aceast metod se aplica atunci cand dividendele cresc cu o rata constanta, dupa relatia:

gt

DVa

=

unde: Va valoarea actiunii; D dividendul distribuit/incasat;

t costul capitalului propriu; g rata de crestere a dividendelor.

4.5. VALOAREA DE RANDAMENT

Esenta acestei metode se bazeaza pa dividendele si randamentul actionarului realizand o

legatura intre valoarea de piata si rentabilitate pentru actionar. Randamentul este :

p

Dr=

unde : r randament ;D divident incasat/ distribuit ;

P pretul actiunii.

La nivelul sectorului sau al pietei se poate stabili randamentul mediu ( r ), adica suma

dividendelor sectorului, raportata la capacitatea bursiera a sectorului care este luat ca referin

pentru a determina valoarea de piata a unui titlu.

In aplicarea acestei metode trebuie precizat daca:

se lucreaza cu dividendul brut sau net;

pentru referentialul de comparatie se foloseste media aritmetica simpla,ponderata sau media randamentelor observate pe piata.


30/50

Aplicarea acestei metode se face impreuna cu alte metode de evaluare a firmelor.


31/50

CAPITOLUL 5

EVALUAREA TITLURILOR MOBILIARE

Evaluarea actiunii unei societati pe actiuni conduce la evaluarea intreprinderii avand in

vedere:

piata prin care se negociaza actiunile (burse de valori);

patrimoniul societatii ca ansamblu al performantelor trecute si acumulate;

rezultatele societatii (capacitatea beneficiara ca indicator al acumularilor

potentiale);

perspectivele pe termen mediu ca indicator al cresterii economice;

imaginea intreprinderii in fata tertilor;

modul in care societatea isi stapaneste tehnologia;

calitatea personalului.

Valoare bursiera au numai firmele care coteaza la bursa si sunt indeplinite conditiile cerute

pentru folosirea referintelor bursei provenind din preluarea cotatiilor la bursa ale actionarilor firmei,

cotatii rezultate din confruntarea cererii si ofertei de titluri.

Valoarea bursiera nu este totdeauna semnificativa pentru ca se bazeaza numai pe

aprecieri externe si cotatiile pot evolua sub influenta unor factori straini firmei considerate.

5.1. EVALUAREA TITLURILOR CARE NU COTEAZ

Pentru evaluarea titlurilor care nu sunt cotate la bursa trebuie avut in vedere influenta

factorilor juridici si economici. In cazul factorilor juridici trebuie s se in seama de contractele de

societate prin care se creaza o persoana distincta in care sunt evidentiati asociatii (actionarii),

proprietatea asupra bunurilor aduse ca aport, transferate juridic din patrimoniul asociatilor in cel al

societatii create, asociatii (actionarii) care au devenit proprietari asupra acestor bunuri sau actiuni(parti sociale) care sunt considerate titluri de valoare.

In ceea ce priveste factorii economici trebuie avut in vedere ca valoarea actiunii trebuie

determinata tinand seama de mediul economic general, de contextul general in care societatea i

desfasoara activitatea.

Pentru evaluarea titlurilor (actiunilor) necotate la bursa, in practica de specialitate se

porneste de la analiza contabila si pot fi utilizate urmatoarele metode:

Metoda compararii;

Metoda bazata pe estimarea valorii globale a intreprinderii;

Metode bazate pe capitalizare.


32/50

a) Metoda comparariipresupune aplicarea a doua tehnici de evaluare:

Tehnici bazate pe vanzari anterioare

Aplicarea acestei tehnici presupune verificarea daca vanzarile anterioare s-au

realizat in conditii comparabile in ceea ce priveste:

- activitatea societatii si toate conditiile in care aceasta se

desfasoara care trebuie sa fie aceleasi;

- numarul de actiuni vandute, pretul in cazul unui pachet majoritar

nu poate fi comparat celui unui pachet minoritar, iar pretul unui numar redus

de actiuni nu poate fi comparat celui unei participatii chiar minoritara.

Tehnici bazate pe comparatii bursiere

Informatiile bursiere nu pot fi utilizate decat pentru aprecierea valorii actiunii

societatii importante susceptibile de a fi cotate la bursa si cand numarul de actiuni

vandute nu este de natura sa modifice echilibrul de putere, de decizie in cadrul

societatii. De regula, informatiile bursiere pot fi utilizate cand se evalueaza

societatile necotate pentru a determina :

- Rata de capitalizare in cazul valorii de randament sau de productivitate;

- Coeficientul multiplicator care se aplica la marja bruta de autofinantare;

- Coeficientul multiplicator care se aplica la capacitatea beneficiarilor.

b) Metoda bazat pe estimarea valorii globale a societatiipoate fi pus in practica daca se

respecta urmatoarele etape:

- Calculul valorii globale a societatii;

- Repartizarea valorii globale a societatii intre diferite categorii de

titluri si calculul valorii pachetului detinut de fiecare actionar.

Pentru o actiune care nu coteaza se pot stabili urmatoarele valori :

Valori patrimoniale:

o Valoarea contabil determinata pe baza activului net contabil, unde:

actiunideNr

ANCVa

.

=

unde: Va valoarea actiunii;

ANC activ net contabil.

o Valoarea intrinsec determinata pe baza activului net corectat al intreprinderii:

actiunideNr

ANcorectatVa

.

=


33/50

o Valoarea de lichidare este valoarea intrinseca cheltuieli de lichidare:

actiunideNr

lichidaredeCheltuielicorectatnetActivVa

.

=

Valoarea prin rentabilitate:

o Valoarea de randament care reprezinta suma plasata pe piata financiara la o rata de

capitalizare ce exprima dorinta de rentabilitate, genereaza un venit egal cu dividendele actiunii,

astfel:

recapitalizadeRata

DividendeVa

o Valoarea de productivitate sau financiara reprezinta suma plasata pe piata financiara la o

rata de capitalizare care genereaza un venit egal cu castigul pe actiune, astfel :

recapitalizadeRata

actiunepeBeneficiulVa =

Cel mai direct mod de a aborda problema evaluarii unei actiuni dintr-un pachet comun

consta in a estima nivelul probabil al castigurilor pe actiune si in a capitaliza aceste castiguri la o

rata de actualizare adecvata care reflecta sperantele de recompensa in limitele preferintelor

personale ale investitorului pentru risc, asa incat valoarea actiunii devine :

)( uluiinvestitorareveniredesperantaeactualizardeRata

actiunepeproiectateeCastigurilVa =

c) Metode bazate pe capitalizarea veniturilor

In esenta, aceste metode au la baza marimea, regularitatea si trendul platii dividendului

catre actionari, caracteristici care determina valoarea actiunii. Abordarea valorii actiunii pe calea

capitalizarii dividendului presupune proiectarea dividendelor scontate pe actiune, iar apoi,

actualizarea lor cu o rata de revenire normata, adecvata pentru investitor.

In legtura cu aceasta abordare apar cateva probleme:

- nivelul curent al dividendelor platite este probabil sa creasca la

randul lui; probleme este de a face proiectii realiste ale dividendelor viitoare, chiar

daca performantele trecute reprezinta singurul aspect calauzitor;

- evaluarea actiunilor pa baza dividendelor viitoare de achitat

depinde de matoda de calcul utilizata.


34/50

Cea mai utilizat metod este modelul dividendului actualizat sau modelul cresterii

dividendului prezentat :

gr

dVa

=

unde : d dividende;

r rata de actualizare;

g rata de crestere.

Evaluarea prin modelul dividendului actualizat include implicit orice apreciere viitoare la

burs a valorii pachetului, datorita investirii de catre management a partii de profit in crestere, care

fac posibila cresterea dividendelor.

Este insa foarte important de retinut ca modelul ar conduce la rasounsuri lipsite de

validitate pentru o firma care creste din dividende mai mari decat rata de actualizare. Ceea ce

trebuie sa se inteleaga desigur este faptul ca prognozarea unei configuratii a dividendelor este in

multe privinte problematic. In acest caz evaluatorul trebuie sa caute o aproximare rezonabila.

Exemplu: daca d este mai mare, rentabilitatea financiara este mai mare.

D > ( r g )

r > g

5.2. EVALUAREA TITLURILOR CARE COTEAZ

O evaluare rapida a actiunilor care se coteaza la bursa se face pe baza metodologiilor

stabilite de organismele la bursa, avand in vedere rationamente legate de capacitatea beneficiara

a intreprinderii sau valoarea de randament fara referinte la valoarea ei patrimoniala. Una dintre

cele mai recomandate metode consta in stabilirea valorii actiunii la nivelul cel mai mic dintre :

- Pretul mediu ponderat al valorilor mobiliare respective la ultima

sedinta in care a fost supusa tranzactiilor;

- Pretul de inchidere din cadrul aceleiasi sedinte cu conditia ca

pretul de inchidere sa rezulte din tranzactionarea a cel putin 0,5% din valoarilemobiliare ale emitentului de acelasi tip si clasa aflate in circulatie.

Daca cerinta cantitativa de 0,5% nu este indeplinita, valoarea de piata este data de pretul

mediu ponderat al valorilor mobiliare respective.

Modelele cele mai cunoscute de evaluare bursiera poarta numele de: Moldawskisi Bates.


35/50

Modelul Moldawski indica faptul ca la evaluarea actiunilor se utilizeaza indicele scontat

PER (raport pret/beneficiu).

Aplicarea acestui model conduce la doua aspecte de retinut privind indicele PER care

trebuie retinut:

Primul aspect se refera la semnificatia ca indicele PER intr-o tranzactie indica cate

castiguri anuale plateste cumparatorul actiunii din castigurile sale pentru a satisface

pretul acesteia, astfel PER este determinat ca un raport intre:

),(

)(Pr

netbeneficiudividendeactiunepeCastigul

investitieactiunepeplatitetulPER =

Inversul indicelui PER este o rata de castig sau de revenire la capitalul investit

de unde rezulta ca investitia este pretul pe actiune, iar castigul este o crestere a averii

actionarului, parte prin dividendul platibil si partea ramasa dupa redistribuire pentru

reinvestire.

Al doilea aspectse refera la natura specifica a castigului actionarului care nu trebuie

confundat cu nici o alta forma de exprimare a rezultatului. Actionarul cumpara deci la un

anumit pret o actiune in speranta ca va incasa un dividend acceptabil ca va putea

incasa oricand in viitor cat timp va functiona intreprinderea, cel putin pretul platit pe

actiune si in cazul reinvestirii unei parti din profitul nedistribuit valoarea actiunii lui va

creste.

Utilizarea modelului poate fi completata cu comparatii ale valorii PER scontat (calculat

sau teoretic) cu ratele medii de randament consemnate pe piata bursiera.

Modelul Bates consta in calcularea valorii unei actiuni prin actualizarea dividendelor

viitoare la care se adauga valoarea sfarsitului perioadei, adica la suma actualizata a dividendelor

variabile potrivit relatiei :

n

n

nn

t

rVrDtVa

=

+++= )1()1(1

unde:

t anul in care se calculeaza valoarea actiunii sau pachetului de actiuni;

D valoarea dividendelor in anul t;

n numarul de ani;

Vn valoarea actiunilor la sfarsitul perioadei de functionare a firmei;

(1+r) rata de actualizare.


36/50

CAPITOLUL 6

EVALUAREA ACTIVELOR ABORDATE PE BAZA

STANDARDELOR INTERNATIONALE DE EVALUARE

6.1. EVALUAREA TERENURILOR

Standardele de evaluare utilizeaza si recomanda sase metode (proceduri) de estimare a

valorii terenurilor, reprezinta in acelasi timp si cea mai buna metoda practica. Toate cele sase

proceduri (metode) sunt derivate din cele trei abordari ale valorilor recunoscute de standardele

profesionale de evaluare :o Metode bazate pe comparati ;

o Metode bazate pe venituri (randament);

o Metode bazate pe costuri.

Conform standardului international de evaluare (IVSCV1) care poart denumirea de

evaluarea proprietatii imobilelor, metodele de evaluare a terenurilor sunt :

o Tehnica comparatiei vanzarilor (metoda comparatiei directe);

o Repartizarea (alocarea);

o Extractia sau observatia;

o Tehnica parcelarii;

o Tehnica reziduala a terenurilor;

o Capitalizarea rentei financiare.

Metoda comparatiei directe a vanzarilor se aplica la evaluarea tuturor tipurilor deproprietati (terenuri) n conditiile:

unui numar suficient de tranzactii recente;

unor informatii suficiente si relevante pe piata.

Aplicarea acestei metode are la baza principiul substitutiei, potrivit caruia nici un

cumparator (investitor) prudent nu va oferi pentru o proprietate un pret mai mare decat cel cu care

ar putea cumpara o alta proprietate cu aceeasi utilitate si aceeasi atractivitate intr-un interval de

timp rezonabil.

Valoarea de piata a unei proprietati (teren) este in relatie directa cu preturile unor proprietati

(terenuri) comparabile (simultan sau similare) si competitive.


37/50

Metoda comparatiei directe se utilizeaza la evaluarea terenurilor libere sau care se

considera libere pentru scopul evaluarii si pentru vanzarea de terenuri comparabile. Evaluatorul

inainte de realizarea lucrarii propriu-zise de evaluare, trebuie sa fie documentat pe baza

informatiilor referitoare la amplasarea terenurilor, tipul de proprietate, pretul terenului in zona,

certitudinea informatiilor oferite de terti. Informatiile necesare evaluatorului trebuie sa fie intr-o

cantitate suficienta fiind prelucrate prin patru etape extrem de importante :

I. Investigare, cercetare,

acumulare;

II. Analiza de finete;

III. Control;

IV. Explicatii.

Pentru aplicarea metodei de comparatie a vanzarilor, pe langa cantitatea de date siinformatii suficiente sunt necesare elemente de comparatie si criterii de comparatie. Informatiile

necesare aplicarii acestei metode sunt:

Descrierea corecta si

completa a proprietatii (teren) de evaluat (conform fisei de date sau potrivit fisei

terenului);

Date despre tranzactii

(contracte), oferte de proprietate (la terenuri) comparabile si competitive cu

proprietatea terenului de evaluat, astfel : Preturile si data tranzactiei;

Drepturile de proprietate transmise;

Motivatia participantilor pe piata;

Amplasament, localizare, orientare;

Caracteristici fizice;

Utilitati disponibile, inclusiv drumuri de acces;

Zonarea;

Utilizarea.

Terenurile de evaluat cat si terenurile comparabile vor fi identificate si localizate distinct pe

un plan de incadrare in zona (determinare prin dimensiunile loturilor de teren).

Elementele de comparatie utilizate in aceasta metoda sunt :

- Dreptul de proprietate transmis;

- Conditii de finantare;

- Conditii de vanzare;

- Conditiile pietei;- Restrictiile legale;


38/50

- Localizare, zonare, orientare;

- Caracteristicile fizice;

- Caracteristicile economice;

- Utilitatile disponibile (inclusiv drumuri de acces);

- Utilizarea CMBU Cea mai buna utilizare.

Practica a demonstrat ca aceste elemente de comparatie nu sunt limitate, si in functie de

anumite situatii se iau in calcul si alte elemente. Elementele de comparatie ale proprietatii

(terenuri) de evaluat si comparabile (similare) care au consecinta si influenteaza valoarea. Pentru

evaluare este recomandabil sa fie luate in calcul perechi de elemente comparative pentru a izola

efectul unei singure caracteristici. Criteriile de comparatie sunt componente adecvate ale

proprietatii (teren) definite in scopul comparatiei si anume: pret/m2, pret/ar, pret/ha.

In aplicarea metodei comparatiei directe se parcurg urmatoarele etape de baza:I. Cercetarea pietei pentru a obtine informatii;

II. Verificarea riguroasa a informatiilor;

III. Alegerea criteriului de comparatie;

IV. Compararea proprietatilor similare cu cea de evaluat pe baza elementelor de

comparatie, utilizand grila de date;

V. Ajustarea adecvata a pretului tranzactiei (oferta), a proprietatilor comparabile;

VI. Analiza rezultatelor;

VII. Alegerea si estimarea valorii finale.

Corectiile (ajustarile) pot fi de doua feluri:

a) Corectii absolute: se determina in unitati monetare si se

ajusteaza pretul tranzactiei in plus sau in minus;

b) Corectii procentuale: se utilizeaza pentru a ajusta

diferentele de localizare sau de modificare in conditiile pietei.

Metoda repartizrii (alocrii) are la baza principiul echilibrului care presupune ca in mod

normal exista un raport tipic intre valoarea terenului si valoarea proprietatii, lucru valabil pentru

anumite localizari. Acest raport este mai sigur pentru constructiile noi, iar la cele vechi creste

raportul valoare teren sau valoare proprietate. Estimarea este relativa, incerta pentru ca se pot

ridica constructii mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egala. Metoda alocarii

poate fi utilizata la estimarea valorii terenurilor atunci cand numarul tranzactiei este foarte mic sau

nu se fac tranzactii.


39/50

Metoda extracieieste o varianta a metodei alocarii, valoarea terenului fiind calculata prin

deducerea valorii constructiei determinata prin costul si deprecierea din valoarea totala a

proprietatii, astfel valoarea ramasa reprezinta valoarea terenului. Credibilitatea in valoarea

estimata prin metoda extractiei este data de precizia cu care este estimata valoarea constructiei,

motiv penrtu care este recomandata in evaluarea din zonele rurale, deoarece ponderea valorii

constructiei in valoarea totala a proprietatii este relativ scazuta si usor de apreciat.

Metoda parcelrii

Parcelarea este identica cu divizarea terenului in vederea vanzarii, inchirierii sau efectuarii

de constructii individuale pe fiecare parcela. Aceasta metoda se recomanda la evaluarea

terenurilor pentru care cea mai buna utilizare este parcelarea si este caracteristica loturilor mari de

teren. Pentru aplicarea metodei este necesar efectuarea unor lucrari de specialitate, respectiv a

unui studiu de evaluare privind dezvoltarea proprietatii si care sa raspunda la urmatoarele

probleme fundamentale: dimensiunea loturilor, orientarea, alimentarea cu utilitati, amenajaridiverse (mprejmuiri, ci de acces).

Dezvoltarea imobiliara prin parcelare creeaza o valoare suplimentara peste valoarea

terenurilor respective. In faza urmatoare se face o analiza comparativa cu loturi (parcele) de teren

construite si dupa corectiile necesare se va estima care este valoarea de vanzare probabila,

durata de construire si rata de absorbtie a parcelelor de catre piata.

Estimarea se face in conditiile celei mai bune utilizari si ca urmare a parcelarii pot aprea

pe pia urmatoarele situatii posibile: teren nepregatit, teren pregatit partial si teren pregatit

complet. In vanzarea parcelelor pot sa apara unele particularitati, in sensul ca exista foarte putinetranzactii comparabile si durata mare de efectuare a unei tranzactii. Aplicarea metodei parcelarii

impune luarea in calcul a tuturor componentelor referitoare la : teren, costurile de dezvoltare

(amenajare) si veniturile intreprinzatorului (investitorului).

Toate aceste elemente in evaluare au o valoarea simetrica. In costul de exploatare se

cuprind cheltuieli cu amenajarea terenului, echiparea cu utilitati, cile de acces, certificatul de

urbanism, autorizatii de construire, etc.

Evaluarea in ce priveste a treia componenta referitoare la veniturile intreprinzatorului se

refera la cheltuieli de marketing, finantare, salarii, proiecte (studii), profit, etc. In realizarea acesteievaluari se ivesc greutati legate de lipsa informatiilor credibile pe piata.

De asemenea, selectarea ratei de actualizare este dificila, deoarece aceasta trebuie sa

reflecte riscul unic dat de natura unicat a unui anumit proiect care se poate modifica in timp.

Abordarea prin aceasta metoda este credibila daca se pot estima cat mai aproape de realitate

randamentul optim (al parcelei), rata de absorbtie de catre piata a parcelelor respective, preturile

de vanzare, costurile de dezvoltare mai ales cele indirecte.

Metoda valorii reziduale


40/50

Metoda se utilizeaza atunci cand nu exista date si performante suficiente referitoare la

terenuri similare libere si are la baza principiul echilibrului si contributiei (echilibru dintre factorii de

productie: teren, capitalul investit, managementul afacerii, forta de munca). Prin aceasta abordare,

valoarea finala estimata este cu atat mai aproape de realitate cu cat valoarea constructiei atasate

terenurilor si venitul generat de proprietate pot fi estimate mai precis, iar ratele de capitalizare atat

pentru teren cat si pentru constructie pot fi extrase de pe piata.

Pentru aplicarea acestei metode se parcurg urmatoarele etape procedurale :

I. Se determina mai intai valoarea constructiei (actuala sau ipotetica) care exprima

cea mai buna utilizare (CMBU);

II. Se estimeaza apoi venitul net din exploatare obtinut din inchirierile pe piata si

cheltuielile de aplicare la data evaluarii;

III. Se estimeaza ce parte din venit se atribuie constructiilor (cladirilor) pe baza valorii

nete a acestora si rate de capitalizare penrtu cladire extrase de pe piata la dataevaluarii;

IV. Prin diferen rezult partea de venit atribuit terenului;

V. Venitul atribuit terenului se capitalizeaza cu o rata de capitalizare de pe piata

aferenta terenului si se obtine astfel valoarea acestora.

Metoda capitalizarii rentei funciare

Renta funciara reprezinta suma platita pentru dreptul de ocupare si utilizare a terenului inconformitate cu clauzele contractului de inchiriere (de arendare).

Metoda se aplica cand exista informatii de pe piata inchirierilor imobiliare (a terenurilor)

privind chiria si rata de capitalizare. Ratele de capitalizare de pe piata specifica se utilizeaza pentru

transferul rentei funciare in valoarea terenului. Aceasta abordare este valabila cand exista

informatii privind vanzari de terenuri inchiriate comparabile ce indica nivelul venitului (a rentei) si

ratele de capitalizare. Metoda capitalizarii rentei funciare este adecvata in special in cazul evaluarii

terenurilor agricole si a celor inchiriate.

n afara celor ase metode recunoscute din standardele profesionale de evaluare

(europene si internationale), pentru evaluarea terenurilor la nivel national s-au utilizat si se

utilizeaza si tehnici statistice (tehnica normativa sau administrativa, tehnica comparatiei prin

bonitate). Se apeciaza ca aceste tehnici de evaluare a terenurilor utilizeaza elemente statistice

extrase de pe pia sau comparate si ajustate motivat. Rezultatele pot fi luate in calcul pentru

selectarea si propunerea valorii finale.


41/50

6.2 EVALUAREA CONSTRUCIILOR

6.2.1. ETAPELE ANALIZEI CONSTRUCIILOR SUPUSE EVALUARII

Evaluarea constructiilor existente depinde in mare masura de utilitatea lor pentru activitateaproductiva. Aceasta presupune o analiza minima a trasaturilor constuctiei prin cunoasterea si

destinatia acesteia productiei de locuit, constructiilor speciale, etc., ceea ce impune si utilizarea de

procedee specifice.

Analiza construciilor in scopul evaluarii de se desfasoara in 5 etape, astfel nct rezultatul

sa conduca la valoarea rezonabil, dupa cum urmeaza:

I. Prima etap este o analiza a situatiei scriptice a mijloacelor fixe din grupa constructiei.

Aceasta prima etapa a procesului de evaluare confera evaluatorului imaginea volumului demunca si durata evaluarii.

II. A doua etap consta in verificarea starii constructiei, proces in care echipa de evaluatori

studiaza caracteristicile fizice ale fiecarei constructii, iar in urma analizei caracteristicilor

acestora se trag concluzii si asupra deprecierii. De asemenea, echipa de evaluatori va

trebui sa efectueze deplasari in vecinatatea intreprinderii supuse evaluarii pentru a obtine

date pe piata referitoare la valoarea terenului si in urma posibilitatilor, informatii despre

eficienta acestor unitati productive, despre spatiile ce sunt inchiriate, despre terenurile

libere si unitatile disponibile.

III. A treia etap consta in evaluarea constructiilor prin metoda costurilor comparatiei sau de

randament, scopul analizei fiind selectarea metodei sau metodelor de evaluare care

determina valoarea de pe piata. Prin metoda costurilor, evaluatorul va trebui sa determine

costul de inlocuire sau de reconstructie al constructiei, apoi sa analizeze din punct de

vedere al deprecierii fizice si functionale. Evaluatorul poate efectua aceasta anliza

cunoscand caracteristicile fizice ale constructiei: inaltimea, inchiderile perimetrale,

iluminatul natural, caracteristicile energetice cat si pe cele functionale. Prin metodacomparatiei pot fi analizate constructii asemanatoare pentru care se cunosc date de piata

privind pretul unei tranzactii, precum si caracteristicile pietei la data tranzactiei. Mete

Date post:	03-Apr-2018
Category:	Documents
Upload:	daniela-alistar
View:	222 times
Download:	0 times

Evaluarea Intreprinderii_curs Sem II 2009

Documents