CURS 517 martie 2015

EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE

Conf.univ.dr. Raluca Florentina CREŢU

Neajunsuri sau erori din unele rapoarte de evaluare

utilizarea unor metode şi proceduri nerecunoscute de standardele de evaluare; prezentarea unor ipoteze de evaluare care nu sunt adecvate tipului de valoare şi cu

premisa valorii; neprecizarea premisei valorii; redactarea raportului cu exprimări neadecvate, sofisticate, deci neinteligibil; lipsa informaţiilor de piaţă cu grad ridicat de relevanţă; obţinerea de valori substanţial diferite din utilizarea unor metode diferite; neadecvarea sau incoerenţa între indicatorii economici incluşi în metodele de evaluare

bazate pe venit, ca de exemplu între forma de venit şi ratele de actualizare sau de capitalizare sau coeficienţii multiplicatori adecvaţi;

selectarea unor proprietăţi comparabile neadecvate cu subiectul supus evaluării; utilizarea unui program informatic neadecvat sau neprezentarea programului informatic

utilizat, cu motivaţia păstrării secretului asupra acestuia; utilizarea neadecvată a metodei capitalizării venitului pentru evaluarea priprietăţilor

care nu generează venit;

Neajunsuri sau erori din unele rapoarte de evaluare

neprecizarea tuturor ipotezelor şi condiţiilor limitative, a duratei şi extinderii inspecţiei. interpretarea greşită a unor date; interpretarea exagerată acordată informaţiilor primite de la proprietar, referitoare la

evoluţia viitoare a veniturilor; incapacităţii înţelegerii interdependenţei dintre cele 3 abordări; depăşirea competenţelor evaluatorului; utilizarea frecventă a cuvintelor care exprimă ambiguitate: este posibil, este probabil, se

pare că etc.. explicarea neadecvată a unor corecţii; abuzul de date statistice, tabele, grafice, anexe; reconcilierea neadecvată a valorilor obţinute; tipărirea raportului într-o formă neadecvată.

Aplicaţie!Analiza pe perechi de date. Casă de locuit

Proprietatea evaluată este o casă de locuit pentru o singură familie, cu 110 mp suprafaţă utilă şi un subsol finisat. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie, un WC serviciu şi nu are garaj. Terenul are 930 mp. Echiparea urbanistică este la nivel mediu.

Pentru aplicarea metodei comparaţiilor vânzărilor se vor analiza 5 proprietăţi comparabile, tranzacţionate recent, care sunt amplasate în aceeaşi vecinătate cu proprietatea de evaluat.

CERINŢĂ: Sintetizaţi datele într-o grilă de evaluare şi determinaţi valoarea de piaţă a casei de evaluat.

Comparabile

Comparabila A este o casă de 110 mp, situată pe un teren de 930 mp, are un subsol nefinisat şi un garaj alăturat pentru 2 maşini. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie, un WC serviciu. A fost vândută cu 3 săptămâni înainte de data evaluării cu suma de 100.000 euro, cu o finanţare favorabilă, ceea ce a dus la modificarea preţului cu 7.500 euro.

Comparabila B este o casă de 135 mp, situată pe un teren de 1.110 mp, are un subsol nefinisat şi un garaj alăturat pentru 2 maşini. Are 7 camere, 3 dormitoare, o baie, un WC serviciu. A fost vândută cu 1 lună înainte de data evaluării cu suma de 112.500 euro, cu o finanţare favorabilă, ceea ce a dus la modificarea preţului cu 7.500 euro.

Comparabila C este o casă de 110 mp, situată pe un teren de 930 mp, are un subsol nefinisat şi un garaj alăturat pentru 2 maşini. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie, un WC serviciu. A fost vândută cu 1 an înainte de data evaluării cu suma de 85.000 euro, cu finanţare în condiţiile pieţei.

Comparabila D este o casă de 135 mp, situată pe un teren de 1.110 mp, are un subsol finisat şi un garaj alăturat pentru 2 maşini. Are 7 camere, 3 dormitoare, o baie, un WC serviciu. A fost vândută cu 1 an înainte de data evaluării cu suma de 105.000 euro, cu o finanţare în condiţiile pieţii.

Comparabila E este o casă de 110 mp, situată pe un teren de 930 mp, cu un subsol nefinisat şi fără garaj. Are 6 camere, 3 dormitoare, o baie şi un WC de serviciu. A fost vândută cu 1 an înainte de data evaluării cu suma de 80.000 euro, cu finanţare în condiţiile pieţei.

 

Sinteza datelor!

GRILA DATELOR DE PIAŢĂANALIZA DATELOR PE PERECHI. CASĂ DE LOCUIT

ELEMENTE DE COMPARAŢIE DE EVALUAT A B C D EPreţ (Euro) 100.000 112.500 85.000 105.000 80.000Drepturile de proprietate transmise liber liber liber liber liber liberCondiţii de finanţare sub piaţă sub piaţă la piaţă la piaţă la piaţăCondiţii de vânzare independent independent independent independent independentCondiţii de piaţă 3 săpt. în urmă 1 lună în urmă 1 an în urmă 1 an în urmă 1 an în urmăLocalizare similară similară similară similară similarăArie utilă (mp) 110 110 135 110 135 110Garaj nu da da da da nuPivniţă finisată da nu nu nu da nu

GRILA DATELOR DE PIAŢĂANALIZA DATELOR PE PERECHI. CASĂ DE LOCUIT

ELEMENTE DE COMPARAŢIE DE EVALUAT A B C D EPreţ de vânzare (Euro) 100.000 112.500 85.000 105.000 80.000Drepturile de proprietate transmise liber liber liber liber liber liberCorecţii pentru drepturile de proprietate transmise 0 0 0 0 0Preţ corectat (Euro)Condiţii de finanţare sub piaţă sub piaţă la piaţă la piaţă la piaţăCorecţii pentru finanţare(Euro)Preţ corectat (Euro)Condiţii de vânzare independent independent independent independent independentCorecţii pentru condiţii de vînzarePreţ corectat (Euro)Condiţii de piaţă 3 săpt. în urmă 1 lună în urmă 1 an în urmă 1 an în urmă 1 an în urmăCorecţii pentru condiţii de piaţăPreţ corectat (Euro)Localizare similară similară similară similară similarăCorecţii localizarePreţ corectat (Euro)Arie utilă (mp) 110 110 135 110 135 110Corecţii arie utilă (dimensiuni)Preţ corectat (Euro)Garaj nu da da da da nuCorecţii garajPreţ corectat (Euro)Pivniţă finisată da nu nu nu da nuCorecţii pentru pivniţăPreţ corectat (Euro)Corecţie totală netă (Euro)Corecţie totală netă (% preţ de vânzare)Corecţie totală brută (Euro)Corecţie totală brută (% preţ de vânzare)Număr corecţii

SOLUŢIA!GRILA DATELOR DE PIAŢĂ

ANALIZA DATELOR PE PERECHI. CASĂ DE LOCUITELEMENTE DE COMPARAŢIE DE EVALUAT A B C D E

Preţ de vânzare (Euro) 98.500 100.000 112.500 85.000 105.000 80.000Drepturile de proprietate transmise liber liber liber liber liber liberCorecţii pentru drepturile de proprietate transmise 0 0 0 0 0Preţ corectat (Euro) 100.000 112.500 85.000 105.000 80.000Condiţii de finanţare sub piaţă sub piaţă la piaţă la piaţă la piaţăCorecţii pentru finanţare(Euro) -7.500 -7.500 0 0 0Preţ corectat (Euro) 92.500 105.000 85.000 105.000 80.000Condiţii de vânzare independent independent independent independent independentCorecţii pentru condiţii de vînzare 0 0 0 0 0Preţ corectat (Euro) 92.500 105.000 85.000 105.000 80.000Condiţii de piaţă 3 săpt. în urmă 1 lună în urmă 1 an în urmă 1 an în urmă 1 an în urmă

A-C Corecţii pentru condiţii de piaţă 0 0 8.500 10.500 8.000 8,823529 10%Preţ corectat (Euro) 92.500 105.000 93.500 115.500 88.000Localizare similară similară similară similară similarăCorecţii localizare 0 0 0 0 0Preţ corectat (Euro) 92.500 105.000 93.500 115.500 88.000Arie utilă (mp) 110 110 135 110 135 110

A-B Corecţii arie utilă (dimensiuni) 0 -12.500 0 -12.500 0Preţ corectat (Euro) 92.500 92.500 93.500 103.000 88.000Garaj nu da da da da nu

C-E Corecţii garaj -5.500 -5.500 -5.500 -5.500 0Preţ corectat (Euro) 87.000 87.000 88.000 97.500 88.000Pivniţă finisată da nu nu nu da nu

B-D Corecţii pentru pivniţă 10.500 10.500 10.500 0 10.500Preţ corectat (Euro) 97.500 97.500 98.500 97.500 98.500Corecţie totală netă (Euro) -2.500 -15.000 13.500 -7.500 18.500Corecţie totală netă (% preţ de vânzare) -2,50 -13,33 15,88 -7,14 23,13Corecţie totală brută (Euro) 23.500 36.000 24.500 28.500 18.500Corecţie totală brută (% preţ de vânzare) 23,50 32,00 28,82 27,14 23,13Număr corecţii 3 4 3 3 2SOLUTIA: număr corectii cel mai mic si corectia bruta cea mai mica E

CE DISCUTAM ASTAZI?

• CEA MAI BUNA UTILITARE• DEFINIRE• SCOP• CRITERII• SITUATII SPECIALE

• APLICATII

INTRODUCERE

Pentru a determina cea mai bună utilizare, evaluatorul trebuie să răspundă la o serie de întrebări legate de teren şi construcţii:

Terenul este bine să fie liber? Este mult mai profitabilă o construcţie? Dar ce fel de construcţie? etc.

1. Definitie CMBU

Cea mai bună utilizare este definită de Appraisal Institute ca fiind:

„utilizarea probabilă, rezonabilă şi legală a unui teren sau proprietăţi construite, care este:

posibilă din punct de vedere fizic, fundamentată în mod adecvat, fezabilă financiar, determină cea mai mare valoare.”

Definire CMBU

Exemplu: apartament parter de bloc

CMBU nu este determinată printr-o analiză

subiectivă (proprietar, promotor sau evaluator);

este evidentiata de forţele competitive pe piaţă care fundamentează şi valoarea de piaţă.

Definire CMBU

Un cumpărător achizitioneaza o proprietate pentru folosinta personala. Satisfactia = prestigiu si intimitate

Un investitor este motivat de profit si va fi interesat de grad de ocupare, cost redus al operarii, cresterea asteptata a valorii

Analiza CMBU a fost asociata analizei reziduale a terenului (valoarea terenului dupa amortizarea constructiei).

Cladirile se pot schimba. Nu si terenul. Valoarea terenului este elementul conducator.

Definire CMBU. Analiza terenului liber

Pentru teren liber sau considerat liber (prin demolarea cladirilor). Se identifica utilizari care creaza (adauga) valoare. Se estimeaza costul constructiei, venituri etc. Utilizare interimara (ferma la marginea orasului). Uneori CMBU este “teren liber” pana cand piata este pregatita pentru o

dezvoltare imobiliara.

Definire CMBU. Analiza terenului construit

este legată de utilizarea ce ar trebui dată unei proprietăţi imobiliare prin construcţiile ce-i aparţin

Proiectul Central Parc (Fabrica) Proiectul ?? (Tipografie, B-dul Iancu de Hunedoara) Exemplu: Ce credeti de un hotel vechi de 30 de ani in Las Vegas ?

CMBU = Utilizarea care maximizează valoarea unei proprietăţi în funcţie de rata de fructificare pe termen lung şi riscul asociat.

2. Scopul analizei celei mai bune utilizări

Estimarea valorii de piata Consultanta

CMBU teren liber trebuie să ţină cont de utilizarea actuală şi toate utilizările

potenţiale. Valoarea terenului este determinată de utilizarea potenţiala şi nu

de utilizarea actuală. Aproape orice clădire poate fi demolată CMBU teren liber: tranzactii comparabile, valoarea reziduala.

Scopul analizei celei mai bune utilizări

CMBU teren construit identificarea utilizării proprietăţii care va asigura cea

mai înaltă fructificare a capitalului investit (de exemplu: transformarea unui bloc de apartamente în hotel);

identificarea proprietăţilor comparabile (este incorect să foloseşti o proprietate comparabilă ce are CMBU birouri, în evaluarea unei proprietăţi ce are CMBU hotel)

3. Criteriile analizei CMBU

a. Permisibilă legal reglementările privind zonarea, restricţiile de construire, normativele de construcţii, restricţiile privind construcţiile din patrimoniu şi siturile istorice, impactul asupra mediului clauze în contractul de închiriere. dacă nu există restricţii cu caracter privat, utilizările admise de

certificatul de urbanism determină alternativele in analiza eventualele modificări ale planurilor de urbanism

Criteriile analizei CMBU

b. Posibilă fizic dimensiunile, forma, suprafaţa, structura geologică a terenului şi accesibilitatea unui lot

de teren riscul unor dezastre naturale (cutremure, inundaţii) capacitatea şi disponibilitate a utilităţilor publice

(canalizare, apă, linie de transport energie electrică, gaze, agent termic, etc.)

condiţiile fizice influenţează şi costurile de conversie ale utilizării actuale în altă utilizare.

Criteriile analizei CMBU

c. Fezabilă financiar Utilizarea gandita produce un venit care să acopere

cheltuielile de exploatare, obligaţiile financiare şi amortizarea capitalului.

Toate utilizările din care rezultă fluxuri financiare pozitive sunt apreciate fezabile financiar.

Criteriile analizei CMBU

d. Maximum productivă Determina maximum de valoare a terenului.

4. Situaţii speciale

a. Utilizări singulare In mod logic CMBU este, în general, conformă sau

similară cu utilizările din vecinătate.

Ex. - o casă de locuit este adecvată în apropierea unei mari fabrici ?

Totuşi, CMBU poate fi neobişnuită sau chiar unică.

Ex. o clădire mare de birouri este cerută de piaţă, dar este suficientă una singură pentru localitatea respectivă.

Situaţii speciale

b. Utilizările interimare • CMBU poate să se schimbe în viitorul previzibil • utilizarea interimară este CMBU, dar care s-ar putea

schimba în timp relativ scurt.

Exemple: Ferme, parcaje, clădiri vechi sau construcţii provizorii

• construcţiile demodate pot sa nu mai îndeplineasca criteriile de CMBU, dar ele totuşi generează valoare peste valoarea terenului considerat liber.

Ex. Sere Brasov ?

Situaţii speciale

c. Utilizări neconforme legal o utilizare ce a fost stabilită şi menţinută legal, dar nu mai

este conformă cu noile reglementări legale ale zonei în care este amplasată.

este posibila mentinerea vechii utilizari, dar nu mai sunt posibile dezvoltari

în Romania exista constructii fara autorizatie!!!! o utilizare neconformă legal poate produce un venit mai mare

şi deci va avea o valoare mai mare decât o utilizare conformă (valoare teren sau constructie ?).

Situaţii speciale

d. Utilizări care nu sunt cele mai bune: bloc de locuinţe într-o zonă industrială (CMBU a terenului) Terenul liber 100 mil. lei um (mult mai mare decât dacă ar fi

utilizat pentru locuinţe – 40 mil.). Blocul de locuinţe 300 mil. lei um (reflectă o diminuare din cauza

amplasării într-o zonă industrială) Aceeaşi construcţie are o valoare de piaţă de 500 mil. lei um

într-un cartier de locuinţe.Cum evaluam terenul şi blocul de locuinţe ?

EXEMPLU

Un bloc de locuinţe este amplasat într-o zonă industrială care reprezintă cea mai bună utilizare a terenului.

Terenul considerat liber are valoare de 100 milioane lei, care este mult mai mare decât dacă ar fi utilizat pentru locuinţe.

Blocul de locuinţe existent are valoare 300 milioane lei, valoare ce reflectă o diminuare din cauza amplasării într-o zonă industrială (zgomot, poluare, etc.)

Aceeaşi construcţie ar avea valoarea de 500 milioane lei dacă ar fi fost amplasată într-un cartier de locuinţe.

Prin urmare, evaluatorul va considera valoarea clădirii la 300 milioane lei şi a terenului la 100 milioane lei, adică total 400 milioane lei.

Nu este corect să se considere valoarea construcţiei de 500 milioane lei şi a terenului de 40 milioane lei (utilizare pentru locuinţe într-o zonă industrială), deci în total 540 milioane lei.

Situaţii speciale

e. Utilizări multiple Teren I

(la stradă), un complex comercial, cu case în spate sau blocuri în jurul unui teren de golf şi case pe terenul rămas.

Teren II în faţă se vor amplasa magazine şi în spate depozite

şi/sau mici ateliere/fabrici.

Situaţii speciale

f. Utilizări speciale proprietăţile cu destinaţie specială (ex.

hidrocentrala, tunel, biserica) sunt adecvate numai pentru o singură utilizare sau pentru un număr foarte limitat de utilizări

CMBU este continuarea utilizării actuale dacă se dovedeşte viabilă.

EX: in Alicante dintr-un spital s-a facut ...............

Situaţii speciale

g. Utilizări speculative terenul păstrat pentru vânzare ulterioară proprietarul crede că valoarea terenului va creşte,

(risc) valoarea actuală a terenului este o funcţie de CMBU

în viitor şi deci evaluatorul trebuie să ia în discuţie cea mai bună utilizare potenţială în viitor.

Situaţii speciale

h. Teren în exces unele proprietăţi construite au terenuri în exces în unele cazuri, CMBU a terenului în exces este să

rămână liber. în alte situaţii, extindere în viitor a construcţiilor

existente sau dezvoltări viitoare ca o entitate separată. Terenul de parcare sau terenul de joacă reprezinta teren

în exces ?.

Aplicaţii

Cea mai bună utilizare considerând terenul liber

CAZUL 1

Considerăm un amplasament pentru construcţii vile. Promotorul are de ales între două alternative ambele compatibile cu construcţiile din zonă.

Utilizarea A înseamnă construirea unei case mari cu o valoare de piaţă de 90.000 Euro, inclusiv terenul.

Utilizarea B înseamnă construirea unei case mai mici cu valoarea de piaţă de 75.000 Euro.

Terenuri comparabile s-au vândut cu 16.000 Euro.

Soluţie

Euro Utilizare A Utilizare B Valoarea de piaţă 90.000 75.000 Cost de construcţie - 60.000 - 56.000 Profit promotor - 11.000 - 9.000 Valoarea reziduală teren 19.000 10.000

CAZUL 2

Considerăm un teren 30x40 m într-o zonă comercială cu valoarea estimată prin metode de comparaţie, la suma de 150.000 Euro.

Studiile arată că ar trebui construit un centru comercial sau un centru administrativ (birouri).

Solutie partială

(Euro) Centru comercial

Centru administrativ

Profit net potenţial/an (PN) 77.000 85.000 Rata de capitalizare (c) 11% 10% Valoarea capitalizată = PN/c 700.000 Costul construcţiei - 475.000 -650.000 Valoarea reziduală teren 225.000

Solutie

(Euro) Centru comercial

Centru administrativ

Profit net potenţial/an (PN) 77.000 85.000 Rata de capitalizare (c) 11% 10% Valoarea capitalizată = PN/c 700.000 850.000 Costul construcţiei - 475.000 - 650.000 Valoarea reziduală teren 225.000 200.000

CAZUL 3

Se consideră un teren 30 m x 60 m situat într-o zonă pentru blocuri de locuinţe, birouri şi magazine.

Piaţa cere o rată de capitalizare la construcţie de 12% şi la teren de 10%.

SOLUTIA PARTIALĂ

(Euro) Locuinţe Birouri Magazine Cost de construcţie 200.000 220.000 180.000 Profit net 40.000 49.400 40.600 Venit construcţie (la 12%) - 24.000 Venit teren 16.000 23.000 Valoare reziduală teren (capitalizată la 160.000 10%)

SOLUTIE

(Euro) Locuinţe Birouri Magazine

Cost de construcţie 200.000 220.000 180.000 Profit net 40.000 49.400 40.600 Venit construcţie (la 12%) - 24.000 -26.400 - 21.600 Venit teren 16.000 23.000 19.000 Valoare reziduală teren (capitalizată la 160.000 230.000 190.000 10%)

Cea mai bună utilizare birouri. Tehnica valorii reziduale a terenului se foloseşte pentru a estima cea mai bună utilizare şi rareori pentru a evalua terenul.

APLICATII

Cea mai bună utilizare a terenului construit

CAZUL 4

Un depozit poate fi închiriat pentru o sumă netă de 225 milioane lei/an.

Totuşi, proprietarul se gândeşte să transforme o parte din spaţiu în birouri şi să crească chiria.

Costul conversiei se estimează la 375 milioane lei şi va duce la o creştere a valorii proprietăţii care este acum de 1.800 milioane.

Evaluatorul apreciază că se poate obţine o chirie de 255 milioane lei/an, în cazul existenţei birourilor.

SOLUTIA PARTIALA

(milioane lei) Depozit Depozit+birouri Profit net/an 225 255 Rata capitalizare 12,5% 12,5% Valoare capitalizată 1.800 Cost conversie 0 - 375 Valoare proprietate 1.800

SOLUTIE

(milioane lei) Depozit Depozit+birouri Profit net/an 225 255 Rata capitalizare 12,5% 12,5% Valoare capitalizată 1.800 2.040 Cost conversie 0 - 375 Valoare proprietate 1.800 1.665

Cazul 5

Trei utilizări alternative sunt considerate pentru un amplasament: o utilizare de birouri generală, o utilizare medicală, şi o utilizare comercială. Următoarele informaţii sunt disponibile: RB = 0.11 - rata de capitalizare pentru clădiri RL = 0.08 - rata de capitalizare pentru teren

Costurile de construcţie a îmbunătăţirilor sunt următoarele: Birouri generale E900,000 Policlinică E1,000,000

Comercial E800,000 Veniturile nete de exploatare ce vor fi considerate pentru aceste

utilizări sunt Birouri generale E112,600 Policlinică E122,800 Comercial E102,400

Având aceste alternative, determinaţi cea mai bună utilizare a terenului liber.

DATE!

Birouri Policlinica Magazin

Costul construcţiei

E900,000 E1,000,000 E800,000

Venit net de exploatare

E112,600 E122,800 E102,400

Venitul datorat constructiei (0,11)

Venitul datorat terenului

Valoarea terenului (la 0,08)

SOLUTIE!

Birouri Policlinica Magazin

Costul construcţiei

E900,000 E1,000,000 E800,000

Venit net de exploatare

E112,600 E122,800 E102,400

Venitul datorat constructiei (0,11)

-E99,000 -E110,000 -E88,000

Venitul datorat terenului

E13,600 E12,800 E14,400

Valoarea terenului (la 0,08)

E170,000 E160,000 E180,000

TEMA

O structură existentă poate fi folosită pentru vânzare cu amănuntul sau pentru spaţii de birouri. Nu sunt aşteptate cheltuieli de capital pentru nici una din utilizări.

Următoarele informaţii sunt disponibile: Venitul brut efectiv

Comercial E19,875 Birouri E17,625

Cheltuieli Comercial E5,000 Birouri E2,000

O rată de capitalizare globală de 12% este adecvată pentru ambele utilizări.

INTREBARI?

VA MULTUMESC PENTRU ATENTIA SI RABDAREA DVS.

BILETUL DE IESIRE! 5 minute

1. Impresia zilei de astăzi;2. O problemă rezolvată;3. O întrebare pentru următoarea întâlnire,

vă rog!