D04/Pag.1

SEMINAR LA DISTAN EVALUAREA PENTRU GARANTAREA MPRUMUTULUI

D04

A. Suport curs

CAPITOLUL I Reglementri i standarde

Una din obligaiile membrilor ANEVAR, conform Codului deontologic al Profesiunii

de Evaluator, este respectarea standardelor i recomandrilor ANEVAR. n prezent, exist urmtoarele standarde de evaluare: Standardele Internaionale de Evaluare (IVS), Ediia a VIII-a, 2007, elaborate

de International Valuation Standards Commitee (IVSC), care au nlocuit Ediia a VII-a, 2005, i a cror respectare este obligatorie pentru membrii ANEVAR ncepnd de la 01.01.2008;

Standardele Europene de Evaluare (EVS), 2003, elaborate de The European Group of Valuers Associations (TEGoVA).

Pentru evaluarea pentru finanarea investiiilor imobiliare exist urmtoarele reglementri specifice:

9 Standard International de Aplicaie n Evaluare 2 IVA 2 -Evaluarea pentru garantarea mprumutului;

9 Standard european echivalent: EVS 6; 9 Acordul Basel II; 9 Directiva European nr. 2006/49/CE privind adecvarea capitalului firmelor de

investiii i instituiilor de credit; 9 Directiva European nr. 2006/48/CE privind accesul la activitatea i

desfurarea activitii instituiilor de credit.

D04/Pag.2

CAPITOLUL II Evaluarea pentru garantarea

mprumutului IVA 2

2.1. Introducere Scopul Standardului Internaional de Aplicaie n Evaluare (IVA 2) este de a oferi instruciuni evaluatorilor care elaboreaz evalurile pentru garantarea mprumuturilor. IVA 2 ofer cadrul n care evaluatorii pot face evaluri ale unor active care sunt sau se propun a fi garanii pentru mprumuturi. mprumuturile se pot face sub diferite forme, incluznd pe cele ipotecare sau alte forme de credite cu rate ale dobnzii fixe sau variabile.

Multe acorduri de finanare sunt garantate cu active specificate. n general, evaluatorii determin valoarea de pia atunci cnd evalueaz un activ destinat pentru garantarea rambursrii unui credit, scopul garantrii fiind asigurarea posibilitilor de rambursare i nu preluarea activului respectiv. Dac situaiile sunt de aa natur nct se poate justifica o deviere de la valoarea de pia, aceasta va fi menionat clar i va fi explicat n raportul de evaluare, mpreun cu precizarea i definiia tipului de valoare estimat i cu o explicaie a motivelor acestei devieri. Dac exist o diferen substanial ntre valoarea de pia i un tip alternativ de valoare raportat, acest lucru ar trebui menionat n raport. Dei proprietile se difereniaz prin amplasament, destinaie de utilizare, vechime, adecvare i/sau ali factori, principiile de evaluare sunt aceleai. Este important ca evaluatorii s aplice n mod consecvent principiile de evaluare, elabornd rapoarte obiective, n concordan cu cerinele scopului i care sunt nelese deplin de ctre beneficiar. 2.2. Arie de aplicabilitate Standardul se aplic n toate situaiile n care sunt solicitate evaluri ale unor active care sunt sau se propun a fi garanii pentru mprumuturi.

2.3. Definiii Valoarea de pia, aa cum este definit n Standardul Internaional de Evaluare IVS 1, este fundamental pentru activitatea de evaluare. Definiia este urmtoarea: Valoarea de pia este suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor decis i un vnztor hotrt, ntr-o tranzacie cu pre determinat obiectiv, dup o activitate de marketing corespunztoare, n care parile implicate au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Ipoteca este plasarea unei proprieti drept garanie pentru rambursarea unui credit, cu clauz de rambursare a acestuia la scaden. n cazul ncetrii plii ratelor la credit de ctre debitor, creditorul poate n mod legal s execute garania. Proprietate specializat este o proprietate care se vinde rar pe piaa liber sau niciodat, cu excepia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, datorit unicitii sale, rezultat din proiectul i natura sa specializat, din configuraia sa, din mrimea, localizarea sau din alte caracteristici. Proprieti generatoare de afaceri sunt anumite clase de proprietate imobiliar care sunt concepute pentru un gen specific de afacere i care se tranzacioneaz pe pia avnd n vedere potenialul lor de a genera profit.

D04/Pag.3

2.4. Relaia cu standardele de contabilitate Evalurile executate n scopul prezentrii situaiilor financiare nu necesit n mod necesar aceleai nsuiri ca i cele efectuate n scopul garantrii unui mprumut. Unul din principiile de baz ale evalurii pentru raportarea financiar l reprezint ipoteza continuitii activitii entitii. Conform acesteia, evaluatorul poate fi solicitat s evalueze valoarea activelor ntreprinderii cum ar fi o proprietate care are o pia restrns sau nu are pia. Totui, o astfel de ipotez nu se aplic n cazul proprietilor cu care sunt garantate mprumuturile. O astfel de ipotez are implicaii speciale pentru activele specializate ipotecate, a caror valoare i vandabilitate pot s fie limitate, n situaia separrii lor de entitatea din care fac parte. 2.5. Cerinele evalurii n cadrul rapoartelor de evaluare ale caror rezultate vor fi utilizate pentru obinerea creditelor, pentru gajuri i ipoteci, evaluatorii vor estima valoarea de pia a activelor n conformitate cu definiia menionat mai sus.

Dac situaiile sunt de aa natur nct se poate justifica o deviere de la valoarea de pia, aceasta va fi menionat clar i va fi explicat n raportul de evaluare, mpreun cu precizarea i definiia tipului de valoare estimat i cu o explicaie a motivelor acestei devieri.

Dac exist o diferen substanial ntre valoarea de pia a activului i un tip alternativ de valoare raportat, acest lucru ar trebui menionat n raport.

Concluzia evalurii va fi raportat n conformitate cu IVS 3, Raportarea evalurii. Suplimentar fa de cerinele IVS 3, rapoartele de evaluare pentru garanii imobiliare vor include comentarii, dac acestea sunt necesare, privind:

- activitatea curent i tendinele pieei relevante; - cererea anterioar, cea curent i cea anticipat pentru categoria de proprietate n

cadrul localitii; - cererea potenial i posibil pentru utilizri alternative; - vandabilitatea curent a proprietii i, dac este solicitat, probabilitatea meninerii

acesteia; - orice impact al unor evenimente previzibile (la data evalurii) asupra valorii

garaniei; - abordarea valorii adoptat i gradul de fundamentare al evalurii cu informaii de

pia. Evaluri pentru garantarea mprumuturilor pot fi cerute pe ipoteza unei modificri a

strii sau condiiei proprietii, de exemplu dezvoltarea unei noi cldiri sau modernizarea cldirii. n mod normal, o astfel de evaluare se va face pe ipoteza c aceast modificare a fost realizat la data evalurii. Aadar, nu este o proiecie a valorii la o dat viitoare, cnd modificarea va fi fcut. Raportul trebuie s specifice, n mod clar, c evaluarea este bazat pe ipoteza c, la data evalurii, modificarea specificat a fost deja efectuat. n aceste situaii, utilizarea termenului valoarea de pia, fr nici o completare, poate induce n eroare. De exemplu, termenul de valoare de pia ca i cnd ar fi modificat este un exemplu de completare adecvat a termenului valoare de pia, care poate fi folosit n astfel de cazuri.

De asemenea, poate fi solicitat o evaluare a unei proprieti pe baza ipotezei c s-a atins nivelul estimat de ocupare. Aceasta va trebui s reflecte ateptrile realiste i percepiile participanilor pe pia, la data raportului.

D04/Pag.4

Adesea, mprumuturile acordate firmelor sau persoanelor fizice de ctre bnci sau alte instituii financiare sunt garantate cu active specifice. Evaluatorii trebuie s neleag, la modul general, cerinele acestor instituii i, eventual, structura clauzelor contractelor de mprumut. De obicei, creditorii solicit ca anumite clauze dintr-un contract de mprumut s rmn confideniale, ns acest lucru nu exonereaz evaluatorul de obligaia de a avea o percepie general asupra procesului de creditare.

2.6. Comentarii La nceputul misiunii de evaluare, cel mai important lucru este identificarea

proprietii ca obiect al evalurii i ca garanie. Dac exist combinri de proprietate imobiliar i bunuri mobile, este necesar o delimitare a celor dou tipuri de proprietate pentru c, n conformitate cu legislaia romn, contractele de garanie sunt diferite: pentru proprieti imobiliare se ncheie contract de ipotec i pentru bunuri mobile contract de garanie real mobiliar.

Aplicabilitatea diverselor abordri n determinarea valorii de pia este determinat de modul n care proprietile se comercializeaz pe pia. Pe baza informaiilor de pia, abordarea principal este comparaia vnzrilor, putnd fi necesar utilizarea mai multor metode.

Dac este aplicat corect i adecvat, fiecare metod relevant de evaluare conduce la un rezultat similar. Toate metodele de evaluare se vor baza pe informaii de pia. Costurile de construcie i deprecierea, dac sunt necesare, vor fi determinate prin referirea la o analiz a estimrilor de pia ale costurilor i deprecierii cumulate. Utilizarea unei metode bazate pe venit, n special metoda actualizrii fluxurilor nete trebuie s fie fundamentat pe fluxurile de numerar determinate n condiii de pia i pe rate de rentabilitate derivate din pia.

Uneori, un creditor poate solicita determinarea unui alt tip de valoare diferit de valoarea de pia. IVS 2 cuprinde tipurile, utilizrile i raportarea unor tipuri de valoare alternative. Evaluatorul trebuie s se asigure c tipul de valoare alternativ nu este confundat cu valoarea de pia. Dei pot exista situaii n care, pentru garantarea mprumuturilor este adecvat un tip de valoare alternativ, utilizatorii unor astfel de evaluri trebuie prevenii c exist posibilitatea ca aceast valoare s nu se realizeze, dac ipotezele alternative stabilite nu mai sunt de actualitate.

2.6.1. Investiii imobiliare Proprietile generatoare de venituri sunt de regul evaluate individual, dar este posibil

ca instituiile de credit s doreasc s cunoasc valoarea unei proprieti ca parte dintr-un portofoliu al proprietilor. n asemenea cazuri, trebuie exprimat clar deosebirea ntre valoarea proprietii individuale i valoarea ca parte a unui portofoliu.

n mod normal, dei evaluatorul poate face aprecieri asupra cererii viitoare i a vandabilitii proprietii pe durata creditului, n sfera evalurii nu intr consultana privind abilitatea chiriaului de a-i respecta obligaiile viitoare.

2.6.2. Proprieti ocupate de proprietar n mod normal, proprietile ocupate de proprietar trebuie evaluate n scopul garantrii

mprumutului n ipoteza unei libere posesii (neocupate), respectiv cumprtorul are control legal i posesie deplin asupra acesteia. Aceasta nseamn c, dei proprietarul ocupant este participant pe pia, n evaluare nu se va ine cont de nici un avantaj care rezult din faptul c

D04/Pag.5

proprietatea este ocupat de ctre proprietarul ei. n cazul nendeplinirii angajamentului financiar, garania finanrii poate fi realizat numai prin schimbarea ocuprii.

2.6.3. nchirieri ntre pri asociate sau n legtur n cazul n care proprietatea oferit drept garanie este nchiriat unei pri aflate ntr-o

relaie cu creditorul, este nevoie de precauie. Dac evaluatorul consider c nchirierea creaz n acest caz un flux de venituri mai favorabil fa de cel obtenabil printr-o tranzacie neprtinitoare, cum ar fi nchirierea ctre o ter parte, creditorul va fi avertizat i este posibil ca acea proprietate nchiriat, oferit drept garanie, s nu fie adecvat.

2.6.4. Stimulente de vnzare Vnztorii de proprieti i, mai des, promotorii de proprieti imobiliare, ofer adesea

stimulente cumprtorilor, cum ar fi: garanii privind venitul din nchiriere, contribuirea la fondurile de mutare sau echipare ale cumprtorului, furnizarea de bunuri mobile (mobilier, alte echipamente). Valoarea de pia nu ia n considerare preurile majorate datorit acestor concesii speciale, ca urmare creditorul va trebui s fie ntiinat despre efectul pe care stimulentele oferite l au asupra preurilor curente de vnzare.

2.6.5. Proprieti specializate Proprietile specializate, prin definiie pot avea o vandabilitate limitat i o valoare

semnificativ numai ca parte a afacerii din care fac parte. Dac acestea sunt considerate garanii pentru credite luate individual sau colectiv, ele trebuie evaluate pe baza celei mai bune utilizri, n ipoteza unei proprieti vacante. Aceasta implic luarea n consideraie a costurilor i riscurilor aferente ajungerii la acea utilizare. Creditorii pot considera c proprietile specializate nu pot fi utilizate drept garanii pentru mprumuturi.

Evaluarea unei proprieti specializate poate fi necesar n cazul n care proprietatea este parte a unei ntreprinderi care i continu activitatea. Creditorul ar trebui atenionat c evaluarea este dependent de o rentabilitate continu sau de continuitatea exploatrii. Dac valoarea determinat pe ipoteza unei proprieti vacante este potenial mai mic, acest lucru trebuie adus n atenia creditorului.

2.6.6. Proprietile generatoare de afaceri Anumite categorii de proprieti, cuprinznd fr a fi limitativ hotelurile i alte afaceri

din comer, n care proprietatea a fost autorizat i destinat exclusiv pentru acea utilizare, sunt evaluate n mod uzual pe baza profitabilitii, dar excluznd orice fond comercial personal.

Fondul comercial personal este definit n GN 12, Evaluarea proprietii generatoare de afaceri, ca fiind valoarea determinat de profitul peste ateptrile pieei, care va disprea dup vnzarea proprietilor generatoare de afaceri, mpreun cu acei factori financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile mprumutului i capitalul investit n afacere.

n astfel de cazuri, creditorul trebuie atenionat la diferena major de valoare care poate exista ntre o activitate funcional i una din situaiile:

- afacerea este nchis; - inventarul este lichidat; - licenele/certificatele, contracte de franciz sau autorizaiile sunt anulate sau

sunt n pericol de a fi anulate;

D04/Pag.6

- alte mprejurri ce ar putea duna profitabilitii viitoare i valorii. Dac venitul unei proprieti depinde esenial de un anumit locatar sau de mai muli

locatari dintr-un singur domeniu sau de alte condiii care ar putea cauza o instabilitate viitoare a venitului, evaluatorul trebuie s menioneze aceti factori n raportul de evaluare. n anumite cazuri, poate fi adecvat o estimare a valorii proprietii pe baza unei utilizri alternative, presupunnd c este neocupat.

2.6.7. Proprieti n dezvoltare Proprietile deinute pentru dezvoltare sau ca amplasamente pentru construirea de

cldiri trebuie evaluate considernd drepturile i reglementarile de dezvoltare existente i poteniale.

Orice ipoteze cu privire la planificarea urban i la ali factori importani trebuie s fie rezonabile, validate de comportamentul pieei i trebuie enunate explicit n raportul de evaluare.

Abordarea evalurii proprietilor n dezvoltare va depinde de gradul de dezvoltare al proprietii la data evalurii i de masura n care proprietatea poate fi vndut sau nchiriat nainte de finalizarea dezvoltrii. Abordarea evalurii trebuie s fie discutat i convenit cu creditorul nainte de nceperea evalurii. Evaluatorul va acorda atenie urmatoarelor aspecte:

- s fac o estimare raional a perioadei de timp necesare dezvoltrii care se va derula de la data evalurii. n aceast analiz va fi reflectat efectul cerinelor suplimentare de dezvoltare asupra costurilor i veniturilor, utiliznd, cnd este cazul, actualizarea la valoarea prezent;

- s anticipeze, pe ct posibil la data evalurii, comportamentul pieei pe durata rmas a dezvoltrii;

- s ia n considerare i s indice n mod corect gradul de risc asociat cu dezvoltarea; - s ia n considerare i s arate orice relaii speciale cunoscute dintre prile implicate n

dezvoltare.

2.6.8. Active epuizabile Exist probleme particulare legate de evaluarea pentru creditare a activelor epuizabile

(neregenerabile) precum minele sau carierele. Trebuie atras atenia creditorului asupra riscului asociat acestui tip de active epuizabile i asupra programului stabilit pentru extragerea sau utilizarea acestora.

Un contract de nchiriere n care chiria contractual este mai mare dect chiria de pia sau economic poate fi considerat ca fiind un activ necorporal epuizabil al locatarului, deoarece valoarea atribuit acestui factor scade pe msur ce durata de nchiriere descrete.

2.7. ndatoririle evaluatorului Natura i sfera angajamentului evaluatorului trebuie s fie clare att pentru evaluator

ct i pentru utilizatorii serviciilor evaluatorului. Evaluatorii trebuie s fie contieni de riscul asociat evalurilor pentru

garantarea mprumuturilor n cazul n care lipsa de comunicare, nenelegerile i/sau erorile pot degenera n dispute sau litigii ntre creditor i evaluator.

n unele jurisdicii, legislaia serviciilor financiare prevede obligativitatea unor licene sau permise ale consultanilor, dac consultana se refer nu numai la valoarea proprietii, ci i la aspecte legate de emisiuni de valori precum aciuni, pri sociale, scheme de investiii

D04/Pag.7

colective sau credite sindicalizate. Evaluatorii ar putea avea restricii pentru consultana pe care pot s o fac n aceste jurisdicii.

Datorit unor circumstane fiduciare speciale implicate n majoritatea garaniilor pentru mprumuturi, este important ca evaluatorul s fie independent fa de creditor. De asemenea, este important ca evaluatorul s dein sau s poat obine experiena necesar pentru tipul i locaia proprietii implicate, iar dac nu o are, s caute asistena competent.

2.8. Vnzarea forat i perioade scurte de marketing sau de vnzare Instituiile de credit pot solicita evaluri pentru vnzri forate sau de lichidri sau

impun un timp limitat pentru vnzarea garaniei. Deoarece impactul unei astfel de constrngeri asupra preului obtenabil va depinde de circumstanele n care are loc vnzarea, este nerealist ca evaluatorul s fac supoziii asupra preului obtenabil fr s cunoasc motivele constrngerii sau circumstanele n care proprietatea va fi oferit spre vnzare. Pe baza definirii unor astfel de ipoteze, evaluatorul poate realiza o evaluare alternativ, ns creditorul ar trebui atenionat asupra faptului c opinia evaluatorului este valabil numai la data evalurii i c aceasta ar putea fi nereal pentru o eventual executare a garaniei n cazul n care condiiile de pia i circumstanele vnzrii pot fi diferite.

2.9. Ratele de solvabilitate ale debitorului Majoritatea bncilor i instituiilor de credit sunt supuse unor limitri n ce privete

creditul total care poate fi acordat, determinat ca un procentaj din activele creditorului i cunoscut sub numele de rat a solvabilitatii.

La nivel internaional, Acordul Basel II reglementeaz ratele minime de solvabilitate care trebuie meninute n instituiile de credit, precum i modul de calcul al acestor rate.

Pentru calcularea ratei solvabilitii se utilizeaz valoarea activelor luate n garanie. n circumstane excepionale, pe pieele dezvoltate i stabile, Acordul Basel II impune

estimarea valorii de pia i a valorii de garantare a creditului ipotecar pentru o proprietate imobiliar cu caracter comercial (lucrativ).

Valoarea de garantare a creditului ipotecar este o tehnic pe termen lung de estimare a riscului i nu un tip de valoare. Aceast tehnic este utilizat n principal n unele bnci din cteva ri europene.

2.10. Cerine de prezentare a informaiilor n raportarea valorii de pia estimat pentru garantarea unui mprumut, evaluatorul va

trebui s in cont de cerinele din IVS 3 - Raportarea evalurii. Baza misiunii evaluatorului trebuie s fie stabilit n mod clar, n toate rapoartele

ntocmite pentru tere pri. Toate rapoartele trebuie s fie ntocmite astfel nct s nu poat fi interpretate eronat de ctre o persoan raional.

Evaluatorul trebuie s prezinte cadrul de reglementare i orice deviere de la aceste standarde, necesar pentru a respecta legislaia local, reglementrile sau uzanele.

n raportarea unei valori de pia estimat pentru garaniile unui mprumut, evaluatorul: - va realiza evaluarea i raportul de evaluare clar i complet, astfel nct s nu induc

n eroare; - va furniza suficiente informaii care s permit celor care citesc i se bazeaz pe

acest raport s neleag foarte bine datele, raionamentul, analizele i concluziile care stau la baza constatrilor, opiniilor i concluziilor evaluatorului;

- va enuna orice ipoteze sau condiii limitative pe care se bazeaz evaluarea;

D04/Pag.8

- va identifica i descrie foarte clar proprietatea evaluat; - va identifica dreptul sau drepturile supuse evalurii; - va defini valoarea estimat i va enuna scopul evalurii, data evalurii i data

raportului; - va explica integral i complet bazele de evaluare aplicate i motivele aplicrii

acestora precum i concluziile; - va dezvlui orice relaii personale sau de afaceri, anterioare sau prezente, directe sau

indirecte, cu proprietatea sau cu debitorul care ar putea duce la un potenial conflict de interese;

- va include o certificare profesional semnat, privind obiectivitatea, neprtinirea, contribuiile profesionale, aplicabilitatea standardelor i alte dezvluiri relevante.

2.11. Practica bncilor n Romnia n Romnia, bncile comerciale au editate propriile reguli referitoare la politica de

alegere i acceptare a garaniilor, care este parte din propria politic de creditare. Principiul de baz este acoperirea cu garanii a creditului i dobnzilor.

Selectarea bunurilor propuse a fi admise n garanie este n sarcina creditorului, fiecare banc avnd o list de bunuri care nu sunt acceptate (ex: terenuri extravilane, proprieti imobiliare care au fost dobndite prin donaie sau conform Legii 112/95, echipamente mai vechi de 5 ani). Evaluatorul care execut lucrri de evaluare pentru creditor trebuie s cunoasc aceste criterii.

Acceptarea n garanie a bunurilor evaluate are la baz tot norme interne. Evaluatorul pune la dispoziie creditorului raportul de evaluare, din care acesta ia cunotin despre valoarea evaluat a bunului. n funcie de normele interne i de coninutul raportului de evaluare, creditorul calculeaz valoarea acceptat a bunului evaluat.

Exemplu:

- pentru bunurile mobile, valoarea acceptat poate fi ntre 70% i 90% din valoarea evaluat, n funcie de gradul de lichiditate pe pia a bunului, grad stabilit prin timpul de vnzare estimat de evaluator;

- pentru bunuri mobile, gradul de acceptare poate fi ntre 30% i 50% din valoarea evaluat;

- pentru creane, gradul de acceptare poate fi de 50% - 80% din valoarea evaluat.

D04/Pag.9

CAPITOLUL III Garanii reale mobiliare

GARANIILE REALE MOBILIARE (sediul materiei: Legea 99/1999, Titlul VI,

Codul Civil Romn) Bunuri care pot forma obiectul unei garanii reale mobiliare: stocul de bunuri fungibile i nefungibile:

trebuie evaluat la data lurii n garanie; bunurile din interiorul stocului se pot nlocui unele prin altele, fr a afecta

garania; de urmrit, n scopul evitrii diminurii valorii garaniei.

Stocurile sunt active: a) deinute pentru a fi vndute pe parcursul desfurrii normale a activitii; b) n curs de producie n vederea unei vnzri n aceleai condiii ca mai sus; c) sub form de materii prime, materiale i alte consumabile ce urmeaz a fi folosite n

procesul de producie sau pentru prestarea de servicii. Stocurile includ bunurile cumprate i deinute cu scopul revnzrii, cum sunt

mrfurile achiziionate de un detalist n vederea revnzrii sau terenurile i alte proprieti imobiliare deinute cu scopul de a fi revndute. Stocurile includ, de asemenea, produsele finite sau producia aflat n curs de execuie, precum i materialele i alte consumabile destinate utilizrii n procesul de producie. n cazul unui prestator de servicii, stocurile includ costul serviciilor, pentru care ntreprinderea nu a nregistrat nc venitul aferent.

Stocurile trebuie evaluate la valoarea cea mai mic dintre cost i valoarea realizabil net.

Costul stocurilor Costul stocurilor trebuie s cuprind toate costurile aferente achiziiei i prelucrrii,

precum i alte costuri suportate pentru a aduce stocurile n forma i n locul n care se gsesc n prezent.

a) Costurile de achiziie Costurile de achiziie a stocurilor cuprind preul de cumprare, taxe de import i alte

taxe (cu excepia acelora pe care ntreprinderea le poate recupera de la autoritile fiscale), costuri de transport, manipulare i alte costuri care pot fi atribuite direct achiziiei de produse finite, materiale i servicii. Reducerile comerciale, rabaturile i alte elemente similare sunt deduse pentru a determina costul de achiziie.

Costurile de achiziie pot include diferenele de curs valutar care au aprut direct din achiziionarea recent de bunuri facturate n valut doar n acele cazuri rare care sunt permise prin tratamentul alternativ prevzut n IAS 21. Aceste diferene de curs valutar se limiteaz doar la acelea care au rezultat dintr-o depreciere monetar accentuat mpotriva creia nu exist nici un mijloc practic de acoperire i care afecteaz datorii care nu pot fi decontate, rezultate din achiziia recent a stocurilor.

b) Costurile de prelucrare Costurile de prelucrare a stocurilor includ costurile direct aferente unitilor produse,

cum ar fi costurile cu manopera direct. De asemenea, ele includ i alocarea sistematic a regiei de produse finite.

c) Alte costuri

D04/Pag.10

Alte costuri se includ n costul stocurilor numai n msura n care reprezint costuri suportate pentru a aduce stocurile n forma i n locul n care se gsesc n prezent.

Valoarea realizabil net Costul stocurilor este nerecuperabil dac acele stocuri au suferit deteriorri, au fost

uzate moral integral sau parial sau preurile de vnzare s-au diminuat. Costul stocurilor este, de asemenea, nerecuperabil i n condiiile n care au crescut

costurile estimate pentru finalizare sau costurile estimate necesare pentru a efectua vnzarea. Estimarea valorii realizabile nete se bazeaz pe cele mai credibile dovezi n momentul

n care are loc estimarea valorii stocurilor care se ateapt a fi realizat. Aceste estimri iau n considerare fluctuaiile de pre i de cost care sunt direct legate de evenimente ce au intervenit dup terminarea perioadei, n msura n care aceste evenimente confirm condiiile existente la sfritul perioadei.

universalitatea de bunuri mobile ale unui debitor include fondul de comer, toate bunurile mobile prezente i viitoare poate fi descris generic n contract, detalierea fcndu-se n raportul de

expertiz Fondul de comer este definit n practica judiciar ca un ansamblu de elemente

corporale i necorporale gestionate de un comerciant sau de un industria n cadrul ntreprinderii sale. Fondul de comer este, n general, alctuit din elemente mobiliare necorporale i corporale, elementele imobiliare fiind excluse.

Elemente necorporale: - clientela permanent i clientela ocazional; aceste elemente sunt variabile i depind

de exploatare i conjuctur, dar constituie elemente eseniale ale fondului de comer; - numele comercial este denumirea sub care o persoan exercit o activitate de comer

(n sens de activitate lucrativ, respectiv aductoare de profit); - firma este denumirea sau emblema pe care o alege un comerciant i care servete la

identificarea ntreprinderii i la atragerea clientelei; - dreptul de locaie (sau dreptul de acces sau dreptul de rennoire); - licenele i autorizaiile administrative care sunt ataate fondului i nu au caracter

personal, ca licenele de vnzare a buturilor alcoolice, autorizaiile de transport public, etc; - dreptul de proprietate industrial, comercial, intelectual, artistic sau literar (de

autor); - diverse alte elemente care, adeseori, sunt considerate ca fiind transmise odat cu

fondul, de exemplu diverse contracte (de munc, de asigurare, de furnizare general) semnate de catre vnzatorul fondului de comer.

Elemente corporale: - materiale, echipamente, care nu au caracterul de imobilizri prin destinaie, dar care

au o stabilitate i servesc la exploatarea ntreprinderii. Fondul comercial este partea din fondul de comer care nu conine elemente corporale,

cuprinznd elemente necorporale care nu pot fi evaluate individual. Mrimea lui se nregistreaz n bilanul contabil ntr-un cont distinct, la valoare de utilitate sau la costul de cumprare.

drepturi de crean garantate exist creane care prin destinaia lor nu pot fi cesionate (sume de bani cu

destinaie special de la bugetul statului) creanele vor fi constatate prin nscris (contract). Discuie clauze

contractuale(durat, interzicere cesionare). pentru scontarea de facturi, acestea vor avea la baz un contract, sau facturile

vor fi acceptate la plat

D04/Pag.11

pentru opozabilitate se vor respecta dispoziiile legii 99/1999 i ale Codului Civil privitoare la cesiunea de crean

Pentru evaluarea creanelor se va lua n considerare contractul cesionat (valoarea, rest de ncasat la data evalurii sau rulaj anual pentru contractele cadru).

Contractul de garanie real mobiliar va meniona valoarea creanei garantate, pentru opozabilitate fa de teri va fi nregistrat n Arhiva Electronic de Garanii Reale Mobiliare la stingerea garaniei, creditorul trebuie s nscrie o notificare/aviz de stingere la

Arhiv, sub sanciunea plii de despgubiri debitorului valabilitatea unei nscrieri este de 5 ani, fiind radiat din oficiu dac nscrierea nu este

rennoit exist cazuri n care, dupa vnzarea bunului de ctre creditor, preul obinut este mai

mare dect cuantumul creanei. Creditorul este obligat s transfere surplusul n contul averii debitorului

pentru a determina valoarea de pia a bunului n vederea stabilirii despgubirilor cuvenite debitorului, creditorul garant i debitorul trebuie s-i numeasc fiecare cte un expert. Dac diferena din valorile de apreciere a ambelor expertize este mai mic de 20%, valoarea de pia va fi considerat fiind media aritmetic a celor doua aprecieri. Dac diferena valorilor celor doua expertize este mai mare de 20%, experii vor numi un al treilea expert pentru aprecierea bunului. Valoarea estimat de pia va fi considerat media aritmetic dintre cele mai apropiate dou estimri din cele trei.

D04/Pag.12

CAPITOLUL IV Evaluarea pentru credite ipotecare

n Romnia, infrastructura legislativ ce st la baza funcionrii creditului ipotecar este compus din:

Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare, modificat i completat prin Legea nr. 34/2006;

Norme Metodologice nr. 3/2000 de aplicare a Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare;

Regulamentul nr.2/2000 de aplicare a Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare;

Ordinul nr.4/2000 pentru aprobarea Regulamentului nr.2/2000 de aplicare a Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare;

Ordonana de Urgen nr. 200/18.12.2002 privind organizarea i funcionarea societilor de credit ipotecar;

Ordonana de Urgen nr. 2001/18.12.2002 privind modificarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiii imobiliare. Standardele de evaluare ce au fost adoptate n anul 2007 de ctre IVSC aduc n discuie

valoarea de garantare a creditului ipotecar, care este definit astfel: valoarea unei proprieti determinat printr-o estimare prudent a vandabilitii viitoare a proprietii, pe baza aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietii, condiiilor normale i locale ale pieei, utilizrii curente i utilizrilor alternative adecvate ale proprietii. Definiia este preluat din Directiva 2006/48/EC a Parlamentului European. n circumstane excepionale, pe pieele dezvoltate i stabile, Acordul Basel II impune estimarea pentru o proprietate imobiliar cu caracter comercial a valorii de pia i a valorii de garantare a creditului ipotecar, considerndu-se ca i credit garantat procentul care rezult din minimul dintre 50% din valoarea de pia i 60% din valoarea de garantare a creditului ipotecar.

Valoarea de garantare a creditului ipotecar poate fi o baz de evaluare apropiat de valoarea de pia pentru piee stabile pe termen lung i pentru cele cu potenial ridicat de dezvoltare. n rile unde piaa este mai puin stabil, aceast valoare poate fi considerat ca o baz particular pentru cazul unor programe de creditare pe termen lung. Standardul European de Evaluare EVS 6 atrage atenia c valoarea pentru credit ipotecar nu este recomandabil pentru estimarea valorii, la o anumit dat, a proprietilor n dezvoltare i pentru proprietile epuizabile. Conceptul de valoare de garantare a creditului ipotecar este uneori asimilat impropriu unei valori de pia sustenabil pe termen lung i impune respectarea urmtoarelor principii:

estimarea prudent a vandabilitii viitoare a proprietii; identificarea i eliminarea elementelor speculative; reflectarea condiiilor normale i locale ale pieei; analiza elementelor proprietii ce susin meninerea pe termen lung a valorii acesteia; se va ine cont de utilizarea curent i de posibile utilizrii alternative; modelele de evaluare s fie transparente iar raportul de evaluare s aib o organizare

logic, argumentaii solide i exprimare clar;

D04/Pag.13

evaluatorul s aib competena necesar n domeniul evalurii proprietilor, cunotine solide privind piaa local i s respecte legislaia specific rii. n principiu, valoarea pentru garantarea creditului ipotecar este estimat pe

aceleai baze i principii ca i valoarea de pia, numai c se vor lua n considerare i principiile specifice enunate mai sus, care pot duce la modificri ale caracteristicilor pieei, la ajustri ale ratelor de capitalizare sau actualizare, la modificri ale veniturilor nete. Estimarea valorii pentru garantarea creditului ipotecar include, de regul, mai multe aproximri i riscuri mai mari, fapt ce o va diferenia de valoarea de pia valabil la data evalurii. O simpl ajustare procentual a valorii de pia nu nseamn determinarea valorii de credit ipotecar.

Valoarea de credit ipotecar este o tehnic utilizat n principal n unele banci din cteva ri europene.

D04/Pag.14

CAPITOLUL V Fluidizarea investiiilor imobiliare

n Romnia, infrastructura legislativ ce st la baza funcionarii fluidizrii investiiilor

imobiliare este compus din: Legea nr. 31/2006 privind securitizarea creanelor ipotecare; Legea nr. 32/2006 privind obligaiunile ipotecare; Legea nr. 33/2006 privind bncile de credit ipotecar.

Definiie: Procesul de securitizare prin emisiunea de aciuni se refer la conversia activelor sub form de proprieti imobiliare n titluri financiare negociabile, prin crearea unui intermediar financiar care preia activele imobiliare n portofoliu i emite aciuni. Principiul securitizrii este c investitorul primete o cot parte din fluxul anual generat de proprietate i o cot parte din valoarea capitalului investit, ca i cnd proprietatea ar fi deinut n mod direct, dar fr a avea responsabilitatea managementului proprietii i beneficiind de avantajul de a putea tranzaciona rapid aciunile n cadrul pieelor secundare. De obicei, costul unitar de tranzacionare este redus. Piaa imobiliar se preteaz la securitizare ntruct genereaz fluxuri periodice relativ predictabile i ofer garanii solide aciunilor emise n baza lor. Securitizarea prin emisiunea de titluri de credit descrie conversia activelor sub form de proprieti imobiliare n titluri de credit negociabile, cum ar fi obligaiunile garantate, etc.

Instrumente sintetice i derivative Un instrument sintetic const ntr-un titlu negociabil care ndeplinete caracteristicile de performan ale unei anumite categorii de investiii. Etalonul de performan poate fi un index, randamentul unui anumit portofoliu de titluri (de exemplu un grup de titluri cotate) sau ali indici. Un instrument derivativ este un titlu financiar emis pe seama unor titluri financiare sau mrfuri deja tranzacionate pe pia. n aceast categorie se includ contracte la termen i opiunile. Dezvoltarea acestor instrumente reprezint un rspuns la o veche ntrebare: cum pot fi convertite proprieti mari, n ansamblul lor, n investiii mai lichide, de dimensiuni mai reduse (mai accesibile pentru investitori). Lichiditatea poate fi definit ca fiind capacitatea de a cumpra sau vinde o poziie investiional, integral sau parial, ntr-o perioad rezonabil de timp, fr ca preul prevalent al pieei s sufere modificri semnificative. Ct de bine ndeplinesc pieele imobiliare definiia lichiditii - pot fi tranzacionate integral i parial; - pot fi tranzacionate rapid; - pot fi tranzacionate fr a muta piaa. Lichiditatea este un termen relativ, nu unul absolut. Pieele imobiliare nu sunt lipsite de lichiditate, ci sunt relativ puin lichide, prin comparaie cu aciunile sau obligaiunile (titlurile mobiliare) Mai multe cauze conduc la aceast situaie, dintre care: mrimea mare a unei uniti (proprieti), costuri de tranzacie ridicate, durat lung de realizare a tranzacionrii, eterogenitatea pieelor imobiliare, informaii de pia imperfecte. De ce lichiditatea reprezint o problem?

D04/Pag.15

n primul rnd, pentru c mpiedic investitorii s acioneze asupra planificrii n timp a deciziilor de investiii - adic reduce capacitatea de a intra i iei din pia imediat ce decizia de investiie a fost luat. n al doilea rnd, datorit impactului lichiditii asupra preului la care investitorii pot aciona atunci cnd iau decizii investiionale. Evoluia negativ a preurilor (care rezult n cazul tranzaciilor de volum mare) i lichiditatea redus a investiiilor pot fi considerate ca un cost ascuns de tranzacie. n al treilea rnd, o lichiditate redus are ca efect o capacitate redus de a controla riscul. Aceast situaie afecteaz investitorii, creditorii i promotorii imobiliari. Lichiditatea relativ sczut a pieelor imobiliare are implicaii foarte clare asupra structurii investiionale (portofoliului de active) a fondurilor deschise de investiii. Avnd nevoie de lichiditate pentru acoperirea rscumprrilor, acestea nu se pot dovedi suficient de robuste n contextul unei piee adverse. Mai degrab dect s ncerce a nghesui proprieti mari, cu vitez redus (la ncheierea tranzaciilor) prin tunelul ngust al lipsei de lichiditate, intermediarii financiari se pot dovedi mai robuti prin adaptarea unei structuri nchise. Nevoia de noi intermediari investiionali nu se datoreaz exclusiv lichiditii reduse. Mai contribuie i divizibilitatea, managementul i stabilitatea informaiilor de pre pe care le furnizeaz piaa.

Divizibilitatea Tendina spre proprieti mai mari cu destinaie de birouri sau centre comerciale a condus la creterea continu (n ultimii 20 ani) a mrimii medii a unei proprieti. Proiectele realizate n prezent ating n mod frecvent 100.000 mp sau valori de sute de milioane de dolari (zeci de milioane lei). La o proprietate individual n valoare de peste 200 mil. $, segmentul de investitori care au capacitatea de a achiziiona aceast proprietate este relativ redus. Acest fapt nseamn c, pe de o parte, 200 mil. $ ar putea adeseori s reprezinte mai mult dect poate aloca anual un investitor individual pentru achiziii, iar pe de alt parte, faptul c proprieti individuale de aceast mrime domin n mod nejustificat un portofoliu de mrime medie. De asemenea, unitatea proprietilor mari continu s aib o raiune puternic, dei experiena internaional - pn n prezent - pune sub semnul ntrebrii dac aceste uniti se afl n cea mai bun situaie dac sunt deinute i tranzacionate direct de ctre investitori. Experiena sugereaz c interesele sunt mai bine susinute atunci cnd aceste proprieti sunt componente ale unui portofoliu.

Management Managementul direct (exercitat de ctre investitorul proprietar) i costurile sale adiacente reprezint constrngeri tot mai mari pentru investitorii instituionali i adesea reprezint o piedic pentru fondurile mai mici de investiii s intre pe pia. Securitizarea ofer o soluie pentru nevoia de a crea portofoliu cu o mas critic suficient de mare pentru a putea avea acces la un management de calitate, cu costuri economice.

Informaii de pre furnizate de pia Price-signalling este un termen care definete capacitatea activitii de pia (adic a tranzaciilor realizate) de a reflecta corect preul la care pot fi realizate i alte tranzacii comparabile. Aceast caracteristic nu este att de puternic pe piaa imobiliar cum este la valorile mobiliare. Dezvoltarea unor intermediari financiari specializai n investiii imobiliare, cu

D04/Pag.16

capacitatea de a fi activi pe piaa secundar, ofer posibilitatea mbuntirii informaiilor de pia sub aspectul ncrederii i tendinelor.

Caracteristici ale intermediarilor financiari a) Companii listate. Capitalizarea bursier (valoarea de pia a tuturor aciunilor emise de companiile listate) a companiilor specializate n piee imobiliare este n Marea Britanie de aproximativ 14 mld. , reprezentnd sub 2% din capitalizarea bursier total din Marea Britanie. n timp ce acest sector include doar 135 de companii individuale, primele 10 companii (cele mai mari) acoper 70% din valoarea sectorului. Majoritatea companiilor mari dein portofolii diversificate, dei exist i o specializare pentru destinaii de proprieti. Lichiditatea primelor 10 companii este bun, dar scade la celelalte, mai ales la companiile cu capitalizare bursier sub 250 milioane . Companiile bazate pe proprieti imobiliare listate sunt ineficiente din punct de vedere fiscal fa de proprietatea direct. Ele sunt impozitate la un nivel de 33% asupra profitului i ctigurilor de capital realizate dup ajustarea la inflaie a valorii proprietilor. Lipsa de transparen fiscal poate fi unul dintre factorii care au fcut ca i aciunile companiilor listate n UK s se tranzacioneze n general sub valoarea net a activelor. b) Trusturi autorizate specializate n piee imobiliare. Acestea sunt investiii colective n proprieti imobiliare, sub forma unor fonduri de investiii, care se adreseaz investitorilor en detail, pentru care ofer un nivel suficient de transparen fiscal. Aceste companii opereaz ntr-un cadru puternic reglementat: - nivelul de ndatorare este limitat la 10%; - investiiile n proprieti imobiliare nu pot depi 80% din active; - nici o proprietate nou nu poate reprezenta mai mult de 15% din active; - nici un operator la proprietilor din portofoliu nu poate reprezenta peste 20% din veniturile companiei. Doar 250 mil. au fost adunate de aceste fonduri de la lansarea lor n 1991, reflectnd accentul acordat rscumprrilor (prin nevoia de lichiditate) i regimul restrictiv de operare. Dac ar fi s devin listate la Burs n viitor, aceste instituii ar putea juca un rol mai nsemnat n securitizarea pieelor imobiliare. c) Ali intermediari financiari n Marea Britanie. Acestea includ societi de investiii care fac investiii de portofoliu n aciuni emise de companii specializate n proprieti imobiliare, n companii care construiesc imobile de locuine. Aceti intermediari ocup nie mici din piaa investiiilor imobiliare.

USA - Trusturi de investiii n domeniul imobiliar (REITs) Aceste trusturi constituie cea mai mare pia a proprietilor imobiliare securitizate. Piaa REITs s-a triplat n mrime din 1990, ntruct piaa mobiliar american a refinanat criza de fonduri creat de reducerea surselor convenionale de finanare n domeniul imobiliar (bnci, case de economii). REITs au fost nfiinate n USA n secolul XIX i opereaz de atunci ncontinuu. Au cunoscut o cretere puternic n 1960 cnd anumite schimbri n sistemul de impozitare s-au concretizat n atingerea unui statut de transparen fiscal (cu condiia s ndeplineasc anumite cerine, menite s asigure c funcioneaz ca intermediari de investiii i nu comerciali). O parte de 95% din profitul REITs trebuie s fie investit. REITs cotate au un grad mediu de ndatorare de 30-40%, 50% fiind maximum acceptat. REITs investesc att direct n proprieti imobiliare, n ipoteci sau n combinaii ale acestora. Investiiile n proprieti imobiliare securitizate domin aceast pia, avnd o

D04/Pag.17

capitalizare agreat de 45 mld. $. Piaa REIT nu este foarte concentrat, reflectnd adncimea i maturitatea pieei. Primele 10 REITs acoper pn la 30% din piaa total, iar primele 30 acoper 60%. Caracteristicile actuale ale pieei REITs reflect o pia dinamic. - participare larg a investitorilor instituionali; - lichiditate bun (volumul tranzaciilor de pia ajunge la 40% pe an - din capitalizare, adic 18 mld. $ anual); - acces bun la noi surse de capital; - diversitate (de exemplu sectorul cu amnuntul este stratificat n centre comerciale regionale, fabrici mici; graniele investiiilor imobiliare au fost extinse pentru a include destinaii mai puin obinuite dar bazate pe piaa imobiliar cum ar fi ngrijirea sntii, terenuri de golf); - calitatea managerial este ridicat; - transparena informaiilor este ridicat; - inovarea este evident n ceea ce privete: - strategiile de investiii; - structura capitalului; - structurile de operare.

Belgia - BREC (Belgian Real Estate Certificates) BRECs sunt titluri negociabile care dau dreptul deintorului la o cot proporional din venitul generat de proprietile n care s-a investit i o cot proporional din veniturile obinute din vnzarea proprietilor. Durata de via a majoritii certificatelor variaz ntre 15 i 25 ani. Cnd au fost lansate n 1965, BRECs erau concentrate pe cldiri independente, dar au fost extinse asupra unui portofoliu foarte diversificat. Guvernul belgian a introdus recent reglementri pentru a extinde piaa proprietilor imobiliare securitizate prin prevederea crerii unor companii nchise de proprieti imobiliare transparente fiscal. Cerinele sunt urmtoarele: - 80% din profitul net trebuie distribuit; - maximum 20% ntr-o singur proprietate; - grad maxim de ndatorare 33,3% din active; - ctigurile de capital din vnzarea de active sunt neimpozabile cu condiia ca 80% s fie distribuite sau reinvestite n 4 ani.

Condiii pentru ca securitizarea prin aciuni s conduc la succes Un grup de lucru al Investment Property Forum, care a analizat situaia actual a securitizrii domeniului imobiliar, a concluzionat c urmtoarele atribute corespund unor operaiuni de succes n domeniul securitizrii (crerii unor intermediari financiari pentru investiiile imobiliare): - neutralitate fiscal (tratament fiscal egal cu cel al investiiilor directe n proprieti imobiliare); - transparena informaiilor; - calitatea managementului; - cadru adecvat de reglementare; - diversificare; - listare pe o pia secundar organizat.

1. Neutralitatea fiscal O condiie important a dezvoltrii unor piee extinse, lichide a titlurilor garantate cu proprieti imobiliare a constituit-o capacitatea intermediarilor specializai n proprieti

D04/Pag.18

imobiliare s ofere un nivel de impozitare comparabil cu proprietatea direct asupra imobilelor. n lipsa unui tratament fiscal comparabil, apare inevitabil o frn financiar n calea micrii proprietilor imobiliare dinspre proprietatea direct spre cea intermediat (structuri securitizate). Pe pieele n care nu exist disproporii de impozitare s-au dezvoltat sectoare puternice, robuste, lichide de titluri ale companiilor de securitizare.

2. Transparena informaiilor Pe pieele financiare cele mai dezvoltate, nivelul transparenei, att la nivel de firme, ct i individual, este foarte ridicat. Pe pieele din USA i Australia este normal ca intermediarii care realizeaz securitizarea s publice caracteristicile contractelor de nchiriere i graficul de expirare a contractelor ncheiate. Publicarea unor informaii referitoare la performanele proprietilor deinute individual, cum ar fi cifra de afaceri, profit, evaluri periodice (inclusiv bazele de evaluare) este de asemenea obinuit. Furnizarea unor informaii att de detaliate este util pentru a sprijinii investitorii s-i formeze mai corect i cu mai mult ncredere propria opinie referitoare la performanele viitoare cele mai probabile ale unui anumit intermediar financiar. Transparena contribuie la dezvoltarea unei piee informate i eficiente.

3. Calitatea managementului Valoarea de pia a intermediarilor financiari realizai prin securitizare este influenat de nivelul calitativ al echipei manageriale. Celelalte condiii fiind egale, o echip de management bine cotat va atrage obinerea unei prime la valoarea de pia a titlurilor. Aceast prim reduce costul capitalului i mrete capacitatea competitiv a intermediarului financiar de a achiziiona noi active. Pieele de proprieti imobiliare securitizate pot deci s creasc la o rat mai ridicat dac pot s atrag i s menin managementul de calitate, mai ales atunci cnd managementul are o experien verificat sau o specializare.

4. Cadrul de reglementare Un cadru solid de reglementare este esenial pentru asigurarea investitorilor c piaa funcioneaz corect i trebuie s conin reguli cu privire la: - conduita companiilor; - obligaiile directorilor; - cerinele de publicare a informaiilor cu impact asupra preurilor; - conduita n caz de preluare; - tranzacii ntre pri implicate sau relaionate; - creteri de capital (emisiune, credite); - tranzacii cu persoane interne; - proceduri de tranzacionare i decontare. Toate aceste reguli sunt elaborate i urmrite pentru asigurarea proteciei investitorilor.

5. Diversitatea Pieele dezvoltate de titluri emise prin securitizarea proprietilor imobiliare evideniaz o mai mare diversitate a intermediarilor financiari, n principal prin specializarea pe tipuri de proprieti (n funcie de destinaia activelor sau de amplasarea geografic).

6. Listarea pe piee secundare Dac dezvoltarea schimburilor ntre specialiti pentru tranzacionarea direct a titlurilor emise de fonduri de investiii imobiliare (plasamentele private) nu este de

D04/Pag.19

neconceput, experiena internaional demonstreaz c pieele secundare organizate pot oferi un mediu mult mai potrivit pentru cea mai mare parte a investiiilor. Experiena internaional demonstreaz c muli investitori prefer portofoliul diversificat n loc de o singur proprietate mare (ca active) datorit diversificrii riscului. Pe lng toate beneficiile asigurate, securitizarea proprietilor imobiliare prin emisiunea de aciuni ale intermediarilor financiari are i anumite riscuri. n primul rnd, ea conduce la o volatilitate mai mare (conform observaiilor fcute pe pia). n al doilea rnd, se reduce gradul de diversificare a beneficiilor care apare din cauza slabei corelaii ntre proprietile imobiliare i celelalte clase de active. n al treilea rnd, lichiditatea pieelor de valori imobiliare se afl la limit. Investitorii care urmresc s tranzacioneze volume mari de titluri vor mica preurile de pia mpotriva lor. Aceasta nseamn c lichiditatea este relativ, nu absolut.

CONCLUZII Securitizarea unor portofolii diversificate va juca un rol esenial n creterea lichiditii pieei imobiliare. Intermediarii financiari nchii (fonduri de investiii) sunt mai adecvai pentru domeniul imobiliar dect fondurile deschise. Dezvoltarea unor intermediari lichizi, cu active imobiliare, necesit preexistena unor intermediari nchii, transpareni fiscal, care pot fi listai pe o piaa secundar. Securitizarea proprietilor imobiliare va nsemna probabil o mai strns integrare a pieelor imobiliare cu cele de capital. Acest fenomen se poate deja observa n USA, unde REITs joac un rol tot mai activ pe partea cererii n ecuaia investiiilor. Securitizarea poate constitui un mecanism de mprosptare pentru lichiditatea direct a pieei. Att n USA ct i n Australia, abilitatea pieelor de proprieti imobiliare securitizate a fost cea care a ajustat preurile i a colectat noi fonduri de finanare a proprietilor imobiliare, fenomen care s-a concretizat n aplanarea crizei de lichiditate care a afectat piaa imobiliar la nceputul anilor 1990. In concluzie, nevoia de intermediari investiionali care pot asigura o mai bun lichiditate a pieelor imobiliare constituie un fenomen internaional. Experiena internaional sugereaz c rspunsul este securitizarea pieelor imobiliare.

PIA ROMNEASC A CREDITULUI IPOTECAR Un rol deosebit de important n buna funcionare a industriei ipotecare n Romania l au Guvernul (prin Ministerul Lucrrilor Publice, Transporturilor i Locuinei, Ministerul Dezvoltrii i Prognozei, Ministerul Finanelor Publice, Ministerul Administraiei Publice, diverse instituii naionale n domeniul amenajrii teritoriului, urbanism, construcii) i Administraia Public Local (prin Primria Capitalei, Primriile de sector, Primriile capitalelor de jude i Primriile municipale).

Deoarece legislatia a fost elaborat, se pot pune bazele institutionale i pentru crearea pieei secundare a industriei ipotecare, prin nfiinarea unui fond ipotecar.

n figura urmtoare se prezint schema instituional a conceptului de credit ipotecar (conform Legii creditului ipotecar nr.190/1999).

SCHEMA INSTITUIONAL A CONCEPTULUI DE CREDIT IPOTECAR

GUVERN B.N.R. C.N.V.M. C.S.A.

ROL DE SUPRAVEGHERE I CONTROL A ACTIVITILOR

CLIENI - developeri - persoane fizice - persoane juridice

FOND IPOTECAR

FINANATORI

- Bnci - ANL - Societi de credit ipotecar, etc

GARANTAREA OBLIGAUNILOR IPOTECARE

SOCIETI DE ASIGURARE

(asigurri: risc nefinalizare construcie, bunuri, etc.)

BURSA DE VALORI

CUMPRTORI OBLIGAIUNI IPOTECARE GARANTAREA CREDITULUI IPOTECAR

(garanteaza rambursarea creditului ipotecar)

- persoane fizice - persoane juridice

SOCIETI DE CONSULTAN I TRANZACIONARE IMOBILIAR

PIA PRIMAR PIA SECUNDAR

D04/Pag.20

D04/Pag.21

B. TEMA DE CAS

Studiul de caz nr. 1

ntreprinderea UMEX CONSTANA a fost nfiinat n anul 1975, funcionnd ca

operator portuar ntr-una din danele incintei portului Constana. Odat cu privatizarea acesteia, n ultimii 10 ani au fost fcute modificri majore ntreprinderii i echipamentelor. ntreprinderea funcioneaz n trei schimburi de cte opt ore zilnic, apte zile pe sptmn, ceea ce este normal pentru activitatea de operatorie portuar. Programul de ntreinere este foarte bun, acesta reflectndu-se n starea echipamentelor i aspectul exterior al ntreprinderii. Principalele active ale acestei ntreprinderi sunt dou macarale de chei, fabricate n 1978 i, respectiv, 1979. n 2002, ntreprinderea a decis efectuarea unui import, pentru care solicit deschiderea unui acreditiv. Garanie la acest credit se propune a fi gajul pe cele doua macarale existente. Se solicit unui evaluator s determine la nivelul anului 2002 valoarea potrivit pentru a fi ncheiat gajul pe cele doua utilaje. Datele necesare pentru evaluare sunt cele ce urmeaz. MACARA DE CHEI nr. inventar 6172

Productor: ntreprinderea Mecanic Boca Tip: Boca 6,3 tf Caracteristici tehnice:

Sarcina nominal: graifer 5tf; crlig 6,3 tf Deschidere maxim: 32 m Deschidere minim: 9,5 m Ecartamentul cii de rulare: 10.875 m Viteza de ridicare:6,3 m/min Viteza la coborre: 90 m/min Viteza la basculare: 40 m/min Viteza la rotire: 1 rot/min

Caracteristici fizice: greutatea 138.000 kg Anul fabricatiei:1978 Anul punerii n funciune: 1978 Valoare de intrare n contabilitate: 149.672.695 lei Ore efectiv lucrate: 34.470 ore Macaraua a fost supus n 1996 unui proces de reparaie capital i

modernizare, la locul de funcionare, conform Procesului verbal de recepie i punere n funciune nr. 101/25.07.1996, pentru care s-au cheltuit 335.350.052 lei.

MACARA DE CHEI nr. inventar 6301 Productor: ntreprinderea Mecanic Boca Tip: Boca 6,3 tf Caracteristici tehnice:

Sarcina nominal: graifer 5tf; crlig 6,3 tf Deschidere maxim: 32 m Deschidere minim: 9,5 m

D04/Pag.22

Ecartamentul cii de rulare: 10.875 m Viteza de ridicare:6,3 m/min Viteza la coborre: 90 m/min Viteza la basculare: 40 m/min Viteza la rotire: 1 rot/min

Caracteristici fizice: greutatea 138.000 kg Anul fabricaiei:1979 Anul punerii n funciune: 1979 Valoare de intrare n contabilitate: 193.355.797 Ore efectiv lucrate: 27.416 ore Macaraua a fost supusa n 1998 unui proces de reparaie capital i

modernizare, la locul de funcionare, conform Procesului verbal de recepie i punere n funciune nr. 102/26.08.1998, pentru care s-au cheltuit 1.208.514.103 lei.

Se dau urmtoarele date suplimentare: Conform investigaiilor de pia ale evaluatorului, durata de via util normal

pentru macarale de chei este de 15 ani. Starea tehnic a echipamentelor este bun i s-a respectat programul de revizii

periodicie, iar materialele i piesele de schimb folosite la reparaii provin de la productorul original; la data inspeciei nu s-au constatat improvizaii, scurgeri de ulei i defeciuni majore care s pericliteze funcionarea echipamentelor. Pentru evidena gradului de uzur scriptic s-a utilizat metoda amortizrii degresive, astfel nct mijloacele fixe sunt complet amortizate. Preul actual de vnzare pentru o macara de chei nou, de aceeai capacitate, fabricat de UMT Timisoara este la producator de 1.826.484 USD. Aceast macara este asemantoare cu cea de evaluat n ceea ce privete nivelul tehnologic, deosebirea constnd n mbuntirea sistemului de comand electronic. Aceste mbuntiri duc la o siguran mai mare a procesului de comand, respectiv la o productivitate mai ridicat cu cca. 10% prin eliminarea timpilor mori. De asemenea, automatizarea duce la folosirea unui numr de muncitori mai redus cu o persoan/schimb. Se consider salariul unui muncitor de 6.000 USD/an, la care se adaug impozite i taxe de 30%. Din discuiile purtate cu cei care exploateaz echipamentele de evaluat i din studierea Fielor Utilajelor, care sunt inute n ordine de ctre conductorii locurilor de munc, se poate concluziona c aceste macarale funcioneaz cca. 1.000 ore/an. Taxele de transport sunt de 10.000 USD iar cheltuielile cu amplasarea sunt de 15.000 USD. Reparaiile curente efectuate macaralelor au avut loc la fiecare doi ani i au costat 1.000 USD fiecare.

Indicii de cretere a preurilor se consider 1% pn n 1992, dup 1992 cei comunicai de Comisia Naional de Statistic.

De la principalul concurent pe piaa operatorilor portuari ai UMEX, respectiv SOCEP Constanta, s-au obinut informaii despre piaa de second hand a echipamentelor. SOCEP a achiziionat n 2001 dou macarale de chei cu vechime de cca. 10 ani, cu stare tehnic bun, cu cte 400.000 USD fiecare.

D04/Pag.23

Studiul de caz nr. 2

S se estimeze, n vederea garantrii unui credit pentru terminarea proprietii,

valoarea proprietii imobiliare prezentate mai jos, utiliznd ipoteze i date pe care le considerai necesare:

DATE DE IDENTIFICARE Tipul proprietii: proprietate comercial mixt birou + depozit Adresa: str. A, municipiul B Amplasament: zona periferic a municipiului, n apropiere de calea ferat, oseaua de centur i vam Situaia juridic: proprietate aparine integral SC ABC SA Anul construirii: 2007 - nefinalizat

DATE TEHNICE Caracteristici constructive principale

Cldire cu destinaia comercial, tip S+P+2E parial; Suprafee: Ad = 4.225 mp, Au = 3.580 mp, din care birouri 480 mp; Descriere: Structura de rezisten alctuit din fundaii din beton armat i grinzi

din profile metalice, ferme metalice la hal i cadre din beton cu armtura rigid la anexa de birouri. nchideri perimetrale din panouri termoizolante;

Destinaie: depozit i birouri, cuprinznd parter pentru depozit i 2 etaje cu spaii de birouri;

Finisajele vor fi de nalt calitate, respectiv: - vopsitorii; - tencuieli cu terasit i soclu similipiatra; - n spaiile de depozitare vor fi pardoseli de ciment rolat i n spaiile de

birouri granit, parchet, marmur, gresie, mochet i dale mozaic; perei finisai cu vopsitorii i vopsitorii lavabile, placaje din faian;

- n birouri i anexe sunt prevzui perei din gips-carton; plafoanele vor fi realizate din panouri fonoabsorbante.

Grad de realizare fizic al construciei

n conformitate cu un raport de analiza i verificare recent a execuiei calitative i cantitative a lucrrilor de fundaii i constatrile evaluatorului cu ocazia vizitei pe antier, s-au realizat pn n prezent lucrrile de excavaii i fundaie pn la cota zero;

Pentru construcia unei asemenea cldiri sunt necesare costuri de 350 - 400 EUR/mp construit i 1 EUR/mp amenajare curte, mprejmuire, acces.

Alte caracteristici ale proprietii

PUG prevede pentru zon posibilitatea construirii n regim de nlime P+2 nivele, cu un grad de ocupare de max. 40%;

D04/Pag.24

Teren aferent proprietii: forma rectangular, 44.448 mp (din care se estimeaz o suprafa de 35.000 mp teren excedentar);

Deschidere la strad de 140,77 m.

DESCRIEREA ZONEI

Zona periferic a municipiului, cu terenuri libere, foste agricole; n prezent se dezvolt proprieti preponderent comerciale.

Beneficiaz de dotri edilitare i urbane (reele ap, canal, electrice, gaze). Exist acces la transport rutier i feroviar; staii de transport n comun la mare

distan.

Gradul de ocupare a cldirilor comerciale: cca. 10%.

INFORMAII DE PIA n zon exist cerere n cretere pentru proprieti de tip comercial i administrativ Pentru terenuri (suprafee comparabile) n zon:

oferte foarte multe pentru terenuri libere, majoritatea tranzaciilor fiind cu terenuri agricole

oferte de vnzare: 12 - 16 EUR/mp Pentru spaii administrative noi n zon

chiria brut: 8 - 9 EUR/mp/lun pre de vnzare: 450 - 500 EUR/mp util rata de capitalizare: 15 - 16%

Pentru proprieti comerciale noi n zon chiria brut: 6 - 7 EUR/mp/lun pre de vnzare: 400 - 450 EUR/mp util rata de capitalizare: 15 - 16%

Condiiile pieei raportate la preurile de tranzacionare, n EUR, au crescut n ultimele 6 luni cu cca. 20%

Cheltuieli exploatare pentru proprieti similare: 15% din VBE Piaa construciilor:

Costurile actuale pentru construirea unei proprieti comerciale sunt de 350 - 400 EUR/mp desfasurat de construcie la care se adaug 50 EUR/mp util pentru amenajarea terenului: terasare, alei, parcri, racord utiliti

TRANZACII - COMPARABILE Terenuri libere n zon, tranzacionate recent:

50.000 mp, 400 m deschidere la strad, nspre oras: 800.000 EUR 14.000 mp, 150 m deschidere la strad, nspre iesire: 210.000 USD

Imobile: Cu dou luni n urm s-a ncheiat o tranzacie pe aceeai strad, cu un imobil de

2.500 mp, (cldire tip S+P+E parial, nou) i teren de 6.500 mp, la 1.000.000 EUR

D04/Pag.25

Subiecte de dezvoltat 1. Tipuri de valoare adecvate pentru garantarea mprumutului. 2. Bunuri care pot forma obiectul unei garanii reale mobiliare 3. Valoarea de credit ipotecar tip de valoare sau nu? 4. Piaa romneasc a creditului ipotecar.

CAPITOLUL I CAPITOLUL II CAPITOLUL III Costul stocurilor Valoarea realizabil net CAPITOLUL IV CAPITOLUL V