Academia de Studii Economice Bucure ti Facultatea de
Contabilitate i Informatic de Gestiune Catedra de analiz
economico-financiar Societatea Romn de Analiz Economico-Financiar
(SRAEF) Analiza economico-financiar i evaluarea propriet ilor
Provoc ri n actualul context global Simpozion tiin ific Acest
supliment a fost finan at prin Grant de tip A CNCSIS id 1243 cu
titlul Optimizarea metodologiei pentru identificarea i prevenirea
riscurilor din activitatea economico-financiar a ntreprinderilor n
contextul evolu iilor contemporane, contract de finan are
nr.7GR/05052006. Bucure ti 29-31 mai 2009 Comitetul tiin ific: Ion
ANGHEL Academia de Studii Economice, Bucure ti Ioan B TRNCEA
Universitatea Babe -Bolyai, Cluj-Napoca Lucian BU E Universitatea
din Craiova Eduard DINU Academia de Studii Economice, Bucure ti
Alexandru GHEORGHIU Academia de Studii Economice, Bucure ti Dumitru
M RGULESCU Academia de Studii Economice, Bucure ti Silvia PETRESCU
Universitatea Al.I. Cuza, Ia i Vasile ROBU Academia de Studii
Economice, Bucure ti Elena Claudia ERBAN Academia de Studii
Economice, Bucure ti Petru TEFEA Universitatea de Vest, Timi oara
Cuprins Aspecte ale sustenabilit ii evalu rii propriet ii Ion
Anghel, Muler Onofrei / 7 Relevan a analizei discriminante n evolu
ia ac iunilor pe pia a bursier Eduard Dinu, tefania-Cristina Curea
/ 14 Locul i rolul indicatorilor de sustenabilitate n procesul de
tranzi ie c tre un model de dezvoltare durabil Eduard Dinu,
tefania-Cristina Curea / 20 Investi iile imobiliare din Romnia
analiz i tendin e Ana Morariu, Cornel Dumitru Crecan / 27 Strategia
auditului intern n consilierea managerial Ana Morariu, Cornel
Dumitru Crecan / 32
Restructurarea companiilor n economia de tranzi ie a Romniei.
Concept, metodologie i m surare Dumitru D. Popescu / 37 Evaluarea
riscului de pia al unei b nci. Metode i m surare Dumitru D. Popescu
/ 56 Comunicarea financiar prin intermediul internetului n rile n
tranzi ie modele i provoc ri Vasile Robu, Raluca Sandu / 66
Impactul analizei financiare asupra pie ei romne ti a asigur rilor
Nicolae Georgescu, Cosmin erb nescu / 73 IMM-urile din Romnia sunt
inovatoare? Elena Claudia erban, Raluca Florentina Cre u / 77
Implica iile amortiz rii fiscale asupra indicatorilor de performan
Lucian Bu e, Mirela Ganea / 84 Estimarea pre ului p mntului i
implica iile asupra costurilor pe unitatea de produs Ioan Pan ,
Viorica Pan / 96 Decizii manageriale pe baza pragului de
rentabilitate n exploata iile agricole Ioan Pan , Maria-Daniela
Bondoc / 100 Studiu privind echilibrul financiar al entit ii
economice Maria B trncea, Ioan B trncea / 106 4 Analiza
economico-financiar i evaluarea propriet ilor. Provoc ri n actualul
context global Concepte i teorii privind evaluarea p r ii
invizibile a ntreprinderii Silvia Petrescu / 112 Analiza prin
crearea de valoare. Valoarea economic ad ugat Silvia Petrescu,
Ciprian Apostol / 120 Considera ii privind conceptul i indicatorii
performan ei economico-financiare Florea Radu, Marian aicu / 126
Demers matricial de pozi ionare strategic a entit ilor n industria
ospitalit ii Monica Petcu, Iulia David-Sobolevschi / 136 Relevan a
consolid rii situa iilor financiare n procesul decizional la
nivelul grupurilor de societ i Iulia David-Sobolevschi, Monica
Petcu / 145 Analiza financiar versus analiza extra-financiar n m
surarea performan elor ntreprinderii durabile Marilena Mironiuc /
151 Adaptarea tehnologiilor de produc ie n vederea cre terii calit
ii produc iei agricole i respectarea normelor de mediu
Adrian Anica-Popa, Irina Daniela Ci ma u / 167 Analiza
diagnostic n domeniul inov rii regionale abord ri i opinii Anca
Maria Hristea / 176 Inovarea piatr unghiular a succesului economic
la nivel regional i interna ional Anca Maria Hristea /184
Recesiunea imobiliar i performan ele firmelor din industria
construc iilor din Romnia Mihaela Diana Oancea-Negescu, Adrian
Anica-Popa / 190 Principiul consecven ei n evaluarea ntreprinderii
Ana Maria Popescu / 202 Valoarea ad ugat economic rafinat indicator
de m surare a performan elor firmelor Daniel Crciumaru, Marian
Siminic / 206 Modele moderne de diagnostic financiar general al
entit ii n actualul context al globaliz rii economice i
financiar-contabile Monica Achim, Sorin Borlea / 216 Simularea
Monte Carlo metod calitativ de analiz i evaluare a performan ei i
riscurilor ntreprinderii Ciprian Apostol / 229 Aprecieri privind
controversa contabil asupra reevalu rilor investi iilor imobiliare
Raluca Andreea Trandafir, Nicoleta Asalo / 234 Economie teoretic i
aplicat . Supliment 5 Riscul opera ional i aplicarea modelului
cost-volum-profit Maria-Daniela Bondoc, Mariana B nu / 238
Proprietatea intelectual i globalizarea consecin e la nivel
microeconomic: analiz i diagnosticare Alina B lan, Mihaela Brsan /
244 Analiza economic i perfec ionarea ra ionamentului profesional n
evaluarea propriet ii Mihaela Brsan, Alina B lan / 250 Influen a
modific rii gradului de ndatorare asupra performan elor
ntreprinderilor din domeniul comer ului cu ridicata Florina Mocanu
/ 258 Riscul de credit la Banca Transilvania SA n actualul context
global Mioara urca / 263 6 Analiza economico-financiar i evaluarea
propriet ilor. Provoc ri n actualul context global ASPECTE ALE
SUSTENABILIT II EVALU RII PROPRIET II Ion ANGHEL
Academia de Studii Economice, Bucure ti Muler ONOFREI Country
Manager Romania, Goodman Rezumat. Mediul sustenabil i practicile
responsabile de afaceri sunt v zute tot mai mult drept condi ii
pentru atingerea unor rentabilit i mai ridicate ale investi iei. n
acest context profesia de evaluator are nevoie s considere elemente
teoretice i practice referitoare la includerea aspectelor de
sustenabilitate n cadrul estim rii valorii de pia pentru cl dirile
comerciale i reziden iale. Cuvinte-cheie: design sustenabil;
proprietate; evaluarea activelor; responsabilitate social ;
criterii sustenabile. I. Sustenabilitatea o preocupare real a
industriei propriet ilor Percep ia propriet ii ca marf se schimb ,
accentul punndu-se pe tr s turile de design sustenabile i
caracteristicile de performan ca determinante importante ale
valorii propriet ii, prin urmare se cer noi modalit i de a estima
valoarea propriet ilor. Participan ii individuali i firmele private
devin mult mai aviza i i informa i de calitatea i de performan a
spa iului pe care-l folosesc i-l ocup . Mai mult, performan a sc
zut social i de mediu este tot mai mult v zut ca un risc investi
ional i poate fi observat o schimbare a paradigmei. Anumi i
investitori nu mai v d un conflict n a ac iona sustenabil i a face
profit. Chiar mai mult, comportamentul sustenabil i responsabil n
practica business-ului este v zut din ce n ce mai mult ca o
precondi ie pentru atingerea rentabilit ii investi iei. Prin urmare
apare necesitatea de a implementa principiile unei dezvolt ri
sustenabile i de a oferi produse de investi ii n cadrul unei
proprietati care sa fie responsabile social; aceasta rezult nu
numai din responsabilitatea uria c tre societate n sens larg dar
are in vedere nevoia industriei de a p stra i cre te
competitivitatea i profitul pe termen lung. n cadrul procesului lu
rii deciziei de a investi ntr-o proprietate o aten ie deosebit este
dat rela iei dintre evaluarea propriet ii, analiza riscului i finan
rii precum i cre terii
interesului i responsabilit ii pe care industria propriet ii l
ia c tre societate i mediu. Industria propriet ii devine con tient
de nevoia de a comunica activ aceast atitudine c tre publicul larg
dar i de cre terea cererii pentru activele propriet ii i oportunit
ilor de investi ie care sunt n conformitate cu principiile dezvolt
rii durabile sau celor care urm resc maxima etic ca o oportunitate
major . Apare ca evident cre terea accept rii responsabilit ii
sociale de c tre organiza ii, firme i altor actori de impact att n
procesul de investi ie, planificare i finan are ca i n cererea i
provizionarea produselor (de ex: cl diri, produse de investi ie n
proprietate, finan are i produse de asigurare). Principalul motiv
pentru integrarea imediat i riguroas a problemelor de
sustenabilitate n evaluarea propriet ii sunt urm toarele: mai multe
modele de sustenabilitate a comportamentului sunt necesare urgent
pentru a sus ine viabilitatea ecosistemului P mntului; un poten ial
enorm de pia neatins exist pentru produse sustenabile de investi ie
n proprietate i pentru servicii de consultan ; cl dirile
sustenabile dep esc clar performan ele competitorilor obi nui i n
toate domeniile importante (de mediu, sociale i financiare);
ignorarea beneficiilor planului sustenabil conduce la estim ri
distorsionate de pre uri; Analiza economico-financiar i evaluarea
propriet ilor. Provoc ri n actualul context global 8 8 reflectarea
problemelor sustenabile n pre ul propriet ii este deja posibil i
valabilitatea acestei decizii depinde n ntregime de capabilitatea
evaluatorului i de abilitatea de a explica i justifica
presupunerile lui/ei n cadrul raportului de evaluare. Organismele
profesionale au realizat din ce n ce mai mult c dezvoltarea
sustenabil nu este numai problema cheie pentru munca lor dar are
largi implica ii pentru rela iile dintre profesioni ti i societate.
Acesta este cazul particular pentru construirea mediului
profesional unde cl dirile au un impact major pentru mediu,
termenii sociali i economici. (United Nations Environment
Programme, 2007). Pentru a lua un exemplu, cl dirile sunt emiten
i
importan i de emisii de carbon, care contribuie la nc lzirea
global ; de exemplu, dac toat energia folosit n construire,
ocuparea i operarea cl dirilor este combinat atunci cl dirile sunt
reponsabile pentru 50 % din emisiile de carbon din UK (Building
Research Establishment, 2003). Aceasta este de asemenea o problem
important global , cu mediul de construc ii un important
contributor la problemele de mediu globale i cu consecin e de
impact asupra mediului natural. Activit ile i dezvolt rile care
privesc Investi ia responsabil social i Investi ia de proprietate
responsabil social sunt conduse i legate strns de eforturile f cute
de comunitatea global de a atinge o dezvoltare durabil .
Dezvoltarea durabil nseamn dezvoltarea care ine cont de nevoile de
ast zi f r a limita abilitatea genera iilor viitoare de a ine cont
de propriile necesit i (World Commission on Environment and
Development, 1987). n timp ce sustenabilitatea este de obicei
interpretat ast zi ca i el sau int de a avea un echilbru durabil
ntre economie, mediu i societate, dezvoltarea durabil nseamn un
proces n mi care direc ionat c tre atingerea elului. n acest
context, asumarea responsabilit ii c tre societate i mediu poate fi
v zut ca o precondi ie i o m sur pentru implementarea principiilor
dezvolt rii durabile i resposabilit ii sociale a investi iei
reprezint un instrument major n acest aspect. O justificare cheie
pentru c utarea ncuraj rii ac iunii n sectorul propriet ilor i
construc iei este aceea c nici un alt sector nu are un asemenea
poten ial n contribu ia la dezvoltarea durabil . Pentru acest
motiv, cl dirile, proprietatea i sectorul construc iilor constituie
funda ia sustenabilit ii (Organization for Economic Co-operation
and Development, 2003). II. Motivele pentru integrarea aspectelor
sustenabilit ii n evaluarea propriet ii Evaluarea propriet ii i
serviciile furnizate de evaluatorii de proprietate sunt critice
pentru func ionarea pie ei propriet ii, interconectarea pie elor
financiare ca i a economiilor na ionale. Evaluarea inconsistent a
propriet ii are un efect de domino i poate conduce la
crize financiare ale corpora iilor care pot deveni crize severe
n cadrul economiilor na ionale. Evaluatorii de propriet i sunt
axele independente n jurul c rora curg informa iile despre propriet
i. Ei ating fiecare aspect al dezvolt rii de la studiile de
fezabilitate la nceputul proiectului pn la determinarea valorii cnd
un activ va fi luat de guvern sau distrus pentru a face loc unei
noi cre teri (Motta and Endsley, 2003, p. 8). elul de baz al evalu
rii propriet ii este de a furniza o m sur monetar a utilit ii
derivat prin accesul la proprietate i controlul propriet ii.
Valoarea propriet ii este determinat prin fluxul de servicii pe
care este capabil s -l furnizeze pentru satisfacerea necesit ilor
omene ti, i anume c tigul n bine este dependent de el nsu i - i
ceea ce este la fel deprecierea binelui fiind ceea ce pierderea lui
aduce cu sine. ntruct pre urile propriet ii nu pot fi observate la
pia cum este cazul pre ului ac iunilor i obliga iunilor sau altor
bunuri tranzac ionate regulat, evaluarea propriet ii implic o
comparatie a pre urilor trecute (ex.: rate de schimb ntre bani i
proprietate) a mai mult sau mai pu in active comparabile. Dar ori
de cte ori evaluatorii de propriet i compar pre urile ei au nevoie
s aib n minte c pre urile sunt fenomene sociale aduse de conectarea
factorilor determinan i n stabilirea pre urilor. i nu este nimic
constant i invariabil n aceste pre uri sau rate de schimb, ele
fluctueaz permanent. Economie teoretic i aplicat . Supliment 9 9
Prin urmare, atribuirea unei valori de pia pentru o proprietate
este ntotdeauna ncercarea de a anticipa pre ul pe care pia a l va
determina. Ca atare, instrumentul de baz este analiza pie ei i
rezultatul este o estimare a unui venit a teptat al conect rii
factorilor determinan i n stabilirea pre ului. Este de obicei bine
fundamentat sau ghicit! O n elegere a valorii for elor de influen
este fundamental la evaluarea propriet ii i a devenit evident
c problemele referitoare la cre teri i necesit ile pentru o
dezvoltare durabil conduc toate for ele de baz care determin
valoarea. Percep ia propriet ii ca i marf este n schimbare pentru a
sublinia sustenabilitatea anumite caracteristici ale cl dirii i
aspecte de performan sunt factori importan i n valoarea de pia a
propriet ii. Mai mult, performan a s rac social i de mediu este v
zut tot mai mult ca un risc investi ional sau ca un motiv pentru a
nu cump ra sau nchiria o proprietate reziden ial sau comercial .
(Filose, 2005). Toate acestea afecteaz felul n care trebuie tratat
proprietatea n evaluare, asigurare, mprumut i toate celelalte
decizii de-a lungul vie ii unei cl diri i pun presiune pe
evaluatori i consultan ii de propriet i pentru a prinde beneficiile
i valoarea economic a construc iilor sustenabile i de a reflecta
aspectele sustenabilit ii n estimarea de pre a propriet ii. III.
Criterii de sustenabilitate pentru proprietate R spunsul limitat al
pie ei propriet ilor comerciale la agenda sustenabilit ii este bine
eviden iat . R spunsurile date tind s se bazeze pe prejudecata
lipsei de business pentru cl dirile sustenabile. (Sustainable
Construction Task Group, 2000). n spatele acestor motive, totu i,
este o problem mult mai prozaic aceea c pia a nu a g sit o cale de
identificare a sustenabilit ii printre stocul existent de cl diri
care s fie de ncredere, acceptat tacit. Criteriile de
sustenabilitate mai jos men ionate formeaz un pas ini ial n
ncercarea de a echipa partea cererii a industriei propriet ii care
s r spund pozitiv la agenda sustenabilit ii. F r dezvoltarea
acestor instrumente de baz de evaluare a valorii investi iei i
monitoriz rii performan ei, sectorul de investi ii n propriet i va
continua s lupte s se angajeze efectiv i pozitiv n agenda
sustenabilit ii. Eficien a energiei opera ionale
Cl dirile mari consumatoare de energie opera ional sunt poten
ial mai pu in atractive c tre chiria i i vor deveni i mai pu in
atractive datorit dezvolt rii politicilor de reducerea a emisiilor
de carbon. Existen a unei baze de date pentru consumul de energie
pentru cl dirile comerciale va face ca viitorii chiria i s fac
compara ii mai bune ntre diferite cl diri. Chiria ii din sectorul
public cum ar fi autorit ile guvernamentale locale i centrale i vor
schimba cererea c tre cl dirile care sunt mai eficiente n folosirea
energiei opera ionale. Impactul asupra investitorului care de ine
propriet i ce au consum mare de energie opera ional va fi o cre
terea mai sc zut a chiriei ntruct costul business-ului cre te prin
presiunea de a recondi iona i de a ajunge la un standard eficient
de energie mai rapid, crescnd rata deprecierii i cre terea riscului
de nchiriere. Controlul climei Aerul condi ionat are un impact
substan ial n termeni de folosirea energiei i a emisiilor de
carbon. Sistemele mai vechi pot fi mai pu in eficiente i vor avea
un impact negativ asupra performan ei energiei opera ionale a
propriet ii. Sistemele moderne pot fi mai eficiente energetic i
conforme cu standardele de bun practic dar nu permit o
flexibilitate suficient pentru folosirea eficient a sistemului de
energie sau a tehnologiei alternative. To i sunt factori care vor
afecta scaderea chiriei i trebuie reflecta i n evaluarea procesului
de investi ie. Analiza economico-financiar i evaluarea propriet
ilor. Provoc ri n actualul context global 10 10 Poluan ii
Proprietarii trebuie s asigure, pe ct posibil, c au clien i care
demonstreaz un grad nalt de responsabilitate cu privire la poten
ialul de poluare i abilitatea lor de a acoperi acest risc.
Riscul suplimentar trebuie s fie pl tit acolo unde poten ialul
de poluare este deasupra mediei pentru anumite tipuri de propriet
i. Consumul de ap Anumite cl diri au un consum mai mare de ap dect
altele depinznd de folosin i tip. Totu i, costul instal rii
sistemelor de reducere a consumului de ap dep e te orice beneficiu
economic care ar putea fi atins prin reducerea consumului mai ales
n cazul climatului n care apa este o resurs la ndemn . Managementul
rezidurilor Managementul rezidurilor este o problem mult mai
important dect apa i poate fi un factor n decizia chiria ilor. Este
o preocupare pentru guverne i legisla ia UE dar nu este reflectat
deocamdat n evaluarea investi iei. Managementul rezidurilor este
important pentru sustenabilitatea att pentru impactul direct asupra
mediului ct i pentru folosirea eficient a resurselor. Proprietatea
f r facilit i de suport a strategiei de minimizare a rezidurilor
poate duce la o sc derea a chiriei mai mult dect se a tepta ntruct
se compar cu propriet i cu spa ii accesibile, adecvate pentru
manevrarea rezidurilor. Proprietatea industrial va fi probabil cea
mai afectat ntruct produce cel mai mare volum de reziduuri.
Accesibilitatea ntruct costul carburan ilor a crescut i folosirea
ma inilor personale prezint dezavantaje fiscale i de alt tip cum ar
fi restric iile de parcare, congestiile n trafic etc., acestea vor
avea un impact negativ asupra alegerii propriet ii i anume:
Localizarea n zone f r acces la for a de munc local ; Accesul
ngreunat de lipsa mijloacelor de transport; i Lipsa parc rii.
Aceste tipuri de propriet i vor avea chirii mai mici dect celelalte
propriet i similare dar la care se ajunge u or cu mijloacele de
transport sau cu ma ina personal . Mergnd mai departe cu analiza
accesibilit ii este posibil s consider m varia ia impactului asupra
diferitelor tipuri de utilizatori. Anumite folosin e ale propriet
ilor depind de accesul cu ma ina personal dect altele.
Pe termen mediu i lung, propriet ile care depind de accesul
numai cu ma ina personal vor fi mai pu in atractive, cu sau f r
parcare. Se depreciaz mai repede dect altele similare dar mai
accesibile. Accesibilitatea din punctul de vedere al ocupan ilor
este un criteriu crucial. IV. Aspecte practice ale evalu rii Pe de
o parte, evaluarea propriet ii reprezint mecanismul major de
aliniere a profitabilit ii cu performan a de mediu a activului i de
a explica i comunica avantajele i beneficiile cl dirilor
sustenabile. Pe de alt parte s-a presupus c schimb rile graduale
ale percep iei participan ilor pe pia n favoarea cl dirilor
sustenabile trebuie reflectat n cadrul evalu rii propriet ii i
riscului asociat procesului de evaluare (altfel evaluatorii vor
face estim ri gre ite ale pre ului). Aceasta poate conduce la un
feedback pozitiv ntruct participan ii vor vedea beneficii certe ale
cl dirilor sustenabile (eficien a energetic ) reflectat n pre ul
estimat al propriet ii, sunt ncuraja i s aib cl diri i mai
sustenabile pentru a atinge estim ri de pre mai mari. Dac se face
corespunz tor o evaluare de proprietate (ncercarea de a furniza o m
sur monetar a utilit ii derivate prin proprietate i/sau folosirea
propriet ii) trebuie n eleas de c tre oricine f r a considera dac
utilizatorul final a luat n calcul sustenabilitatea cl dirii sau
dac tie despre beneficiile ei. Totu i aceasta nu nseamn c evaluarea
propriet ii trebuie s in cont de problemele sustenabilit ii n orice
caz. ntruct o evaluare a propriet ii de ex., evaluarea de pia -
cere estimarea pre ului de vnzare cel mai Economie teoretic i
aplicat . Supliment 11 11 probabil, aceste evalu ri trebuie s ia n
calcul sustenabilitatea numai dac aceste probleme au impact asupra
pozi iei propriet ii pe pia n rela ia cu concuren a. Evaluarea
implic , de asemenea, numai beneficiile sau pierderile b ne ti
directe, riscurile specifice legate de
proprietar sau utilizatorul cl dirii trebuie luate n calcul n
cadrul procesului de evaluare. Beneficiile indirecte sau
ne-monetare care sunt realizate de societate sau de mediu nu
trebuie considerate. Totu i, privind alt form de evaluare a
propriet ii care este la fel de important ca baz pentru luarea
deciziei de investi ie de ex., valoarea de investi ie cazul este n
ntregime diferit. Aici, integrarea problemelor de sustenabilitate n
evaluarea propriet ii depind de obiectivele investi iei. A a cum
este cazul investitorilor responsabili sociali, obiectivele de
investi ie pot fi foarte bine realizate de cerin ele stricte ale
sustenabilit ii. Ca i consecin pentru evitarea producerii unor
estim ri gre ite ale valorii, evaluatorii au nevoie s ia n
considerare o gam larg de beneficii ale cl dirilor sustenabile
incluznd beneficiile indirecte i nemonetare (cum ar fi c tigul de
imagine) care sunt realizate fie de un investitor direct, de mediu
sau societate. Aceasta presupune o n elegere profund a tr s turilor
cl dirilor conven ionale i a celor sustenabile, cum tr s turile cl
dirilor sustenabile afecteaz riscul i profitul i cum utilitatea
derivate de la aceste cl diri adaug valoare pentru oameni sau grup
de oameni. Evaluarea propriet ii reprezint valoare de pia a
propriet ii bazata pe o vnzare ipotetic . Conform International
Valuation Standards Committee (IVSC), valoarea de pia este definit
ca: suma estimat pentru care o proprietate va fi schimbat la data
evalu rii ntre un vnz tor hot rt i un cump r tor decis, ntr-o
tranzac ie echilibrat , dup un marketing adecvat n care fiecare
parte a ac ionat in cuno tin de cauz , prudent i f r constrngeri
(IVSC, 2005, p. 27). Cu alte cuvinte este presupusa vnzarea la o
anumit dat (data evalu rii), respectiv se estimeaz cel mai probabil
pre . A considera aspectele de sustenabilitate este critic la cl
dirile comerciale deoarece valoarea combinat a cl dirii i a
terenului, identificate n procesul evalu rii, r mne s se
considere de c tre ac ionari sau investitori ce pot impune condi
ii specifice pentru finan ri. Poate fi argumentat c tr s turile
sustenabile ncorporate ntr-o cl dire trebuie legate de valoarea
direct sau indirect a cl dirii n contextul business-ului deoarece
cele mai multe cl diri comerciale sunt proprietatea oamenilor de
afaceri care caut s maximizeze bog ia ac ionarilor. Trebuie
reamintit c valoarea de pia a unei cl diri comerciale sustenabile
este interpretarea percep iei de pia a valorii pentru cl dirile de
birouri. Acesta r mne un concept important al evalu rii.
Cheltuielile de operare de zi cu zi a cl dirilor comerciale ce vor
fi pl tite de proprietar sau de chiria depind de structura
nchirierii. n sens larg sunt dou tipuri mari de chirie: nchiriere
brut , unde proprietarul pl te te utilit ile; nchiriere net , unde
chiria ul pl te te utilit ile. Structura nchirierii va avea impact
asupra procesului de evaluare. De exemplu, dac nchirierea este brut
, atunci proprietarul ( i cheltuielile de operare corespunz tor i
valoarea capitalului) cl dirii va beneficia de cre terea eficien ei
energetice, economia trece direct la proprietar. Pe de alt parte,
nchirierea net va aduce economii chiria ului. Alte avantaje
indirecte vor trebui considerate n procesul evalu rii. De exemplu,
un chiria cu nchiriere net care nchiriaz spa ii n cl diri
sustenabile sau eficiente energetic ce au asociate economii ale
costurilor opera ionale pot pl ti o rat mai mare pe metru p trat
pentru spa iul de birouri dac chiria ii pot identifica pe termen
lung economii. Pe de alt parte se poate argumenta c pre ul va fi
mai mic pentru cl dirile ne-eficiente ntruct costurile vor fi mai
mari pentru operare. (JLL, 2006). Evaluatorii trebuie s aib o educa
ie cuprinz toare, training i experien a nainte de a fi recunoscut
de pia . (API, 2007). Este esen ial ca un evaluator s cunoasc
trendurile pie ei i s reflecte efectul acestor influen e n valoarea
cl dirilor sustenabile. Sustenabilitatea a devenit rapid un factor
de influen n atribuirea valorii n care fiecare cl dire comercial
este
Analiza economico-financiar i evaluarea propriet ilor. Provoc ri
n actualul context global 12 12 direct i indirect influen at de
nivelul tr s turilor sustenabile (sau lipsa lor). Este esen ial ca
abordarea valorii brute pe valoarea de pia la data evalu rii. De i
conceptual de sustenabilitate a fost legat ini ial de costurile sc
zute de operare sunt multe alte componente n evaluare afectate de
nivelul sustenabilit ii incluznd mentenan a, deprecierea precum i
men inerea de valoare. Desigur tr s turile sustenabilit ii au un
efect pozitiv asupra valorii cl dirii. Aceasta ncepe s fie acceptat
i recunoscut numai n cercurile de cercetare sau academice. Recent
un raport publicat de RICS a concluzionat c exist o leg tur clar
ntre valoarea de pia a unei cl diri i calit ile verzi de performan
ale acesteia. (Royal Institution of Chartered Surveyors, 2005, p.
3). ntruct va dura ani de zile pentru strngerea unei baze de date
necesare pentru a fundamenta deciziile evaluatorului furnizarea
unui bonus la valoare pentru cl dirile sustenabile sau o reducere a
valorii in absenta acesteia, evaluatorii trebuie s informeze despre
crearea de valoarea prin sustenabilitate, faptul ca riscurile
asociate cl dirilor conven ionale vor atrage mai pu ini investitori
precum i alte elemente subiective care conduc la estimarea final ,
pentru furnizarea unui serviciu de evalu ri transparente i
credibile. Aceasta nseamn c raportul de evaluare trebuie s fie
extins pentru a include urm toarele elemente adi ionale: O
descriere clar a disponibilit ilor certe n leg tur cu
caracteristicile propriet ii i atributelor (preferabil bazate pe
evaluarea performan elor integrate ale cl dirii); O declara ie a
opiniei evaluatorului despre beneficiile acestor caracteristici i
atributele i ve versa despre riscurile care provin din
indisponibilitatea lor; i O declara ie a opiniei evaluatorului
despre impactul acestor beneficii i/sau riscuri asupra valorii
propriet ii. Totu i, centrarea pe crearea de valoare prin
sustenabilitate i distinc ia mai clar ntre
cl dirile sustenabile i cele conven ionale cere o n elegere
profund a conceptului dezvolt rii sustenabile i a implica iilor
asupra sectorului construc iilor i propriet ii. Aceasta este o
provocare important pentru evaluatori, organiza ii profesionale i
institu iile de educa ie. Realizarea acestei distinc ii prin
cuantificarea impactului pozitiv al sustenabilit ii nu va conduce
numai la mutarea construc iilor sustenabile pe val dar va duce i la
o presiune mare pe investitori i managerii de investi ii (care
tradi ional se ncred n informa iile despre performan a financiar )
pentru a include problemele sustenabilit ii n deciziile lor pentru
a m ri profitul propriet ii. V. Concluzii Pentru ca ocupan ii
propriet ii i investitorii s fie capabili s r spund efectiv la
problemele ridicate de agenda sustenabilit ii ei trebuie s n eleag
modurile n care ocuparea cl dirilor i proprietatea lor pot fi
afectate de percep ia sustenabilit ii, amndou n rela ie cu valoarea
i cu caracteristicile fizice. Aceasta este esential pentru a face o
evaluare a stocului de cl diri sustenabile, pe cele pe care le de
in deja i pe cele pe care le consider in decizia de achizi ie.
Aceasta va permite industriei s reflecte riscurile ata ate ocup rii
sau de inerii unor propriet i mai pu in sustenabile ntr-un proces
de evaluarea mai clar i mai explicit. Bibliografie Australian
Property Institute (1997), Valuation principles and practice,
Canberra: API Bartlett, E., Howard, N. (2000), Informing the
decision makers on the cost and value of green building, Building
Research & Information, Vol. 28 No. 5/6, pp.315-24. Building
Research Establishment (2003), Carbon Dioxide Emissions from
Nondomestic Buildings 2000 and Beyond, Building Research
Establishment, Watford, Economie teoretic i aplicat . Supliment 13
13
Filose, J. (2005), Do corporate occupiers place a premium on
energy efficient premises?, RICS Valuation Conference, London, 29
December, available at: www.rics.org/
NR/rdonlyres/9498BB8A-7D74-4C2D-9506-B9D03F574894/0/JulietFilose.pdf
(accessed 1 February 2009), . International Valuation Standards
Committee (2005), International Valuation Standards 2005,
International Valuation Standards Committee, London, . Jones Lang
LaSalle (2006), Assessing the value of sustainability, Melbourne:
JLL. Motta, T.A., Endsley, W.E. (2003), The future of the valuation
profession: diagnostic tools and prescriptive practices for real
estate markets, paper presented at the World Valuation Congress,
Cambridge, July, . Organization for Economic Co-operation and
Development (2003), Environmentally Sustainable Buildings
Challenges and Policies, OECD Publications, Paris, . Phillips,
Hager & North (2005), Does socially responsible investing hurt
investment returns?, available at:
www.phn.com/pdfs/SRI%20Articles/does_sri_hurt.pdf (accessed 1
January 2006), . Royal Institution of Chartered Surveyors (2003),
RICS Appraisal and Valuation Standards, Royal Institution of
Chartered Surveyors, London Royal Institution of Chartered
Surveyors (2005), Green value green buildings, growing assets",
Royal Institution of Chartered Surveyors, available at:
www.rics.org/NR/
rdonlyres/93B20864-E89E-4641-AB11-028387737058/0/GreenValueReport.pdf
(accessed 18 November 2008) Sustainable Construction Task Group
(2000), Reputation, Risk and Reward: the Business Case for
Sustainability in the UK Property Sector, BRE, Watford UN
Environment Programme Finance Initiative (2006), Principles for
responsible investment, UN Environment Programme Finance Initiative
in cooperation with UN Global Compact UN Environment Programme
(2007), Sustainable building and construction initiative, available
at www.unep.org World Commission on Environment and Development
(1987), Our Common Future, Oxford University Press, New York,
NY
Analiza economico-financiar i evaluarea propriet ilor. Provoc ri
n actualul context global 14 14 RELEVAN A ANALIZEI DISCRIMINANTE N
EVOLU IA AC IUNILOR PE PIA A BURSIER Eduard DINU tefania-Cristina
CUREA Academia de Studii Economice, Bucure ti Rezumat. Rolul i
importan a analizei fundamentale n predic ia evolu iei cursului ac
iunii unei societ i comerciale nu pot fi negate. Cu toate acestea,
n rndul speciali tilor n domeniu persist dilema cu privire la
ponderea acestui tip de analiz n raport cu analiza tehnic . n
contextul n care criza financiar a determinat sc derea accentuat a
indicilor bursieri de pe mapamond, identificarea unor instrumente
fiabile de apreciere a situa iei economico-financiare a unei societ
i comerciale, ca suport al maximiz rii valorii sale devine o
necesitate stringent . Articolul de fa prezint rezultatele aplic
rii analizei discriminante asupra unui num r de 12 emiten i de ac
iuni din categoria I-a a Bursei de Valori Bucure ti. Cuvinte-cheie:
analiz discriminant ; func ie-scor; ac iuni; indice de corela ie.
Scopul cercet rii Benjamin Graham compara bursa cu un pendul care
balanseaz mereu ntre un optimism nefondat, ceea ce face ca ac
iunile s fie scumpe, i un pesimism nejustificat, ceea ce face ca ac
iunile s fie prea ieftine. (Graham, 2006, pp. xiii) Cercetarea
efectuat a urm rit aprecierea gradului de relevan al analizei
discriminante ca argument al evolu iei cursului bursier al ac iunii
unei societ i comerciale. n condi iile unei pie e financiare
eficiente, majoritatea speciali tilor consider c evolu ia cursului
ac iunilor reflect performan a economico-financiar realizat de c
tre un emitent. Metodologia cercet rii Principalele etape urmate
pentru abordarea temei enun ate au fost: 1) selectarea func iei
scor; 2) aplicarea analizei discriminante la nivelul grupului de
societ i cotate ales; 3) calculul indicelui de corela ie ntre
dinamica valorii scorului calculat i cea a
cursului ac iunii; 4) elaborarea concluziilor cercet rii. Prima
etap . Selectarea func iei-scor Teoria n domeniul analizei
discriminante face referire la cteva func ii-scor devenite reper n
domeniu modelul Conan-Holder, Modelul Altmann, Modelul Centralei
Bilan urilor B ncii Fran ei. Dat fiind fundamentarea statistic a
unei func ii-scor, fundamentare bazat pe analiza unui e antion de
societ i comerciale din cadrul unei economii na ionale, n mod
evident nivelul de fiabilitate al func iilor evocate mai sus este
alterat n situa ia aplic rii lor la un alt moment istoric i la
nivelul altor economii dect cele pe baza c rora s-au delimitat ini
ial. Avnd n vedere cele men ionate am optat pentru func ia-scor
dezvoltat de c tre I. Anghel pe baza unui e antion de 176 de
ntreprinderi apar innd unui num r de 12 ramuri ale economiei romne
ti (Anghel, 2002, pp. 139-145): A = 5,676 + 6,3718 X1 + 5,3932 X2
5,1427 X3 - 0,0105 X4 Economie teoretic i aplicat . Supliment 15 15
Semnifica iile indicatorilor din cadrul func iei sunt prezentate n
tabelul de mai jos: Tabelul 1 Indicatorii economico-financiari
componen i ai func iei Anghel Simbol Denumire indicator Mod de
calcul X1 Rentabilitatea net a veniturilor rezultat net/ venituri
X2 Rata de acoperire a activelor totale cu cash/flow cash-flow
net/active totale X3 Gradul de ndatorare a activelor totale datorii
totale/active totale X4 Durata medie de achitare a obliga iilor
(obliga ii/cifra de afaceri) x 360 A doua etap . Determinarea
scorului la nivelul grupului de societ i cotate Societ ile
comerciale alese pentru verificarea nivelului de relevan al
analizei discriminante asupra evolu iei cursului ac iunilor sunt
cele din categoria I-a a Bursei de Valori Bucure ti din care am
eliminat societ ile al c ror obiect de activitate l constituie
intermedierile i serviciile financiare pentru care func ia-scor nu
poate fi aplicat fiabil deoarece e antionul aflat la baza
construirii sale nu a inclus i aceste domenii de activitate. Motiva
ia
principal a alegerii societ ilor din prima categorie de emiten i
rezid n condi iile mai riguroase de transparen informa ional pe
care trebuie s le ndeplineasc ace tia fa de celelalte categorii i
sec iuni ale pie ei de capital. Societ ile excluse din cadrul
studiului din motivul enun at sunt: S.S.I.F. Broker S.A. Cluj
Napoca, S.I.F. Banat-Cri ana S.A., S.I.F. Moldova S.A., S.I.F.
Transilvania S.A., S.I.F. Muntenia S.A., S.I.F. Oltenia S.A., Banca
Romn pentru Dezvoltare S.A., Banca Comercial Carpatica S.A., Banca
Transilvania S.A. Societ ile comerciale incluse n cercetare sunt:
Alro S.A. Slatina, Antibiotice S.A. Ia i, Azomure TrguMure ,
Biofarm S.A. Bucure ti, Impact S.A. Bucure ti, Oil Terminal S.A.
Constan a, Oltchim S.A. Rmnicu-Vlcea, Petrom S.A. Bucure ti, C.N.
Transelectrica Bucure ti, S.N.T.G.N. Transgaz Bucure ti, Socep S.A.
Constan a, Turbomecanica S.A. Bucure ti. Prima subetap din cadrul
acestei a doua etape a constat n centralizarea indicatorilor
economico-financiari primari, pe baza c rora s-au determinat
ulterior indicatorii deriva i prezenta i n tabelul 1. Exerci iile
financiare pentru care s-a realizat analiza sunt 20062008.
Indicatorii economico-financiari necesari opera ionaliz rii
modelului de analiz discriminant sunt prezenta i n tabelele urm
toare: Tabelul 2.1 Indicatori economico-financiari - anul 2006
Indicatori ALRO Azomure Antibiotice Biofarm Transelectrica Impact
Cash flow net 29.044 10.900 -2.775 -5.206 287.014 48.962 Active
totale 2.005.840 454.564 260.388 85.844 3.960.434 385.486 Obliga ii
145.266 77.825 28.992 10.870 775.132 29.558 Datorii totale 514.205
203.138 71.210 13.622 1.797.985 209.380 Cifra de afaceri 2.197.659
709.301 195.678 57.830 2.503.786 115.847 Venituri totale 2.330.076
753.331 197.748 58.297 2.609.129 137.086 Profit net 380.869 -1.037
23.839 12.715 277.260 18.293 Sursa: www.cnvmr.ro Tabelul 2.2
Indicatori economico-financiari - anul 2006 mii lei
Indicatori Oil Terminal Oltchim Petrom Transgaz Socep
Turbomecanica Cash flow net 715 24.339 -1.046.935 13.072 2.976
-6.099 Active totale 157.533 1.377.317 19.369.775 2.184.515 59.535
144.266 Obliga ii 23.415 369.492 2.257.230 248.848 2.164 12.326
Datorii totale 30.974 1.040.338 2.279.371 918.158 4.409 33.785
Cifra de afaceri 121.537 1.731.805 13.078.309 909.017 39.130
104.327 Venituri totale 122.544 1.810.114 13.933.309 982.296 43.127
114.149 Profit net 1.561 8.780 2.285.490 237.913 1.985 16.565
Sursa: www.cnvmr.ro Analiza economico-financiar i evaluarea
propriet ilor. Provoc ri n actualul context global 16 16 Tabelul
3.1 Indicatori economico-financiari anul 2007 Indicatori 2007 ALRO
Azomure Antibiotice Biofarm Transelectrica Impact Cash flow net
157.325 -1.916 -505 5.661 -156.113 111.543 Active totale 2.373.138
507.590 344.868 166.116 4.049.675 558.982 Obliga ii 197.096 72.130
84.282 10.783 649.992 44.247 Datorii totale 708.658 173.558 88.089
13.170 1.766.623 225.229 Cifra de afaceri 2.045.525 820.607 229.416
62.344 2.314.304 108.646 Venituri totale 2.263.038 914.557 237.527
64.610 2.392.335 182.079 Profit net 436.261 55.614 32.456 13.514
50.347 7.401 Sursa: www.cnvmr.ro Tabelul 3.2 Indicatori
economico-financiari anul 2007 mii lei Indicatori 2007 Oil Terminal
Oltchim Petrom Transgaz Socep Turbomecanica Cash flow net -1.266
-63.093 -2.696.391 287.360 3.709 -4.243 Active totale 199.495
1.649.174 21.065.657 2.609.440 64.062 159.628 Obliga ii 22.582
960.417 2.580.025 236.863 3.087 9.927 Datorii totale 30.147
1.624.671 2.609.007 919.826 5.184 53.594 Cifra de afaceri 123.495
1.749.872 12.284.378 1.038.867 44.018 91.892 Venituri totale
128.540 1.958.989 12.983.244 1.064.237 47.815 103.051 Profit net
7.496 -95.894 1.778.042 224.006 3.124 7.995 Sursa: www.cnvmr.ro
Tabelul 4.1 Indicatori economico-financiari anul 2008 Indicatori -
2008 ALRO Azomure Antibiotice Biofarm Transelectrica Impact Cash
flow net -185.172 12.510 7.688 11.010 26.133 -98.310
Active totale 2.294.421 578.365 367.780 146.866 4.020.418
582.045 Obliga ii 234.831 102.736 111.376 11.406 893.014 155.299
Datorii totale 801.131 102.736 112.829 15.259 2.085.846 242.155
Cifra de afaceri 1.968.016 1.144.100 215.806 65.094 2.988.066
151.687 Venituri totale 2.450.512 1.350.795 231.224 70.487
3.029.275 255.143 Profit net 244.130 50.577 10.573 -21.335 50.367
8.227 Sursa: www.cnvmr.ro Tabelul 4.2 Indicatori
economico-financiari - anul 2008 mii lei Indicatori - 2008 Oil
Terminal Oltchim Petrom Transgaz Socep Turbomecanica Cash flow net
974 -79.073 -491.196 -37.756 1.881 391 Active totale 195.048
1.500.314 24.890.580 3.291.189 91.893 148.212 Obliga ii 24.898
1.111.960 3.145.499 347.640 2.375 41.390 Datorii totale 30.306
1.729.646 4.950.122 933.030 4.717 68.295 Cifra de afaceri 134.573
1.946.943 16.750.726 1.119.390 58.818 63.049 Venituri totale
136.980 2.024.314 19.331.387 1.175.886 62.467 72.613 Profit net
1.106 -225.647 896.000 239.007 7.614 -28.935 Sursa: www.cnvmr.ro
Ulterior au fost centralizate valorile celor patru indicatori inclu
i n func ia-scor Anghel pentru societ ile incluse n cadrul
studiului. Aceste valori au permis determinarea func iei-scor
corespunz toare fiec rei societ i n parte pentru anii 2006, 2007 i
2008 (tabelul 5). Economie teoretic i aplicat . Supliment 17 17
Tabelul 5 Valorile func iei-scor Anghel n cazul societ ilor
selectate Nr. crt. Societate/an 2006 2007 2008 1 ALRO 5,45 6,20
2,82 2 Azomure 3,24 3,91 5,32 3 Antibiotice 4,27 3,81 2,81 4
Biofarm 3,48 8,27 6,44 5 Transelectrica 3,71 2,03 2,05 6 Impact
4,03 4,99 -2,32 7 Oil Terminal 4,14 4,35 4,40 8 Oltchim 1,14 -1,99
-3,37 9 Petrom 2,99 - 0,46 3,70
10 Transgaz 4,10 6,03 4,12 11 Socep 9,02 9,27 8,19 12
Turbomecanica 3,98 3,61 -1,68 Se remarc existen a unui num r de 3
societ i cotate care nregistrau la finele anului 2008 o valoare
negativ a func iei-scor fapt ce sugereaz potrivit interpret rii
autorului func iei utilizate starea de faliment. Toate celelalte 9
societ i sunt situate n zona de nonfaliment, nici una dintre ele
nefiind pozi ionat n zona de incertitudine. Dinamica evolu iei
cursului ac iunilor societ ilor incluse n cadrul studiului la Bursa
de Valori Bucure ti n perioada 2006 2008 este redat n tabelul de
mai jos: Tabelul 6 Pre ul pe ac iune la B.V.B. al societ ilor
incluse n studiu (2006-2008) Nr. crt. Emitent/an 2006 2007 2008 1
ALRO 2,6100 4,5900 5,2500 8,7096 8,5000 1,2600 2 Azomure 0,2400
0,1450 0,1530 0,1990 0,1910 0,1550 3 Antibiotice 0,9850 1,7200
1,8300 2,0500 2,0000 0,3600 4 Biofarm 0,5300 0,8580 0,6850 1,3176
0,6150 0,0874 5 Transelectrica 22,8000 33,8000 36,0000 40,0000
38,6000 11,0000 6 Impact 0,4450 0,5850 0,6100 1,0000 0,4600 0,0314
7 Oil Terminal 0,2730 0,2740 0,2730 0,9500 0,9100 0,1600 8 Oltchim
0,3890 0,4770 0,4590 1,2000 1,1800 0,1470 9 Petrom 0,4870 0,5650
0,6050 0,4970 0,4990 0,1810 10 Transgaz NA NA NA NA 274,5000
122,0000 11 SOCEP 0,2170 0,2450 0,2600 0,2720 0,2680 0,1600 12
Turbomecanica 0,5120 0,7500 0,7700 0,6600 0,6300 0,0712 Sursa:
www.ktd.ro, pre uri nchidere din prima i respectiv ultima zi de
tranzac ionare. Not : n cazul Alro, Biofarm, Impact, pre urile sunt
corectate cu major rile de capital social desf urate n anii
respectivi. Not : n cazul Turbomecanica cursul ac iunii din anul
2006 este actualizat la valoarea aferent split rii (0,1 lei fa de
2,5 lei). Not : Transgaz a fost cotat la B.V.B. n cursul anului
2008. Aprecierea gradului de relevan al analizei de tip
discriminant n explicarea evolu iei cursului ac iunilor unei societ
i pe pia a bursier s-a realizat cu ajutorul unui indice de corela
ie Ic. Acesta s-a determinat ca raport ntre varia ia cursului ac
iunii ntre dou
exerci ii financiare ( Ca) i varia ia func iei-scor n acela i
interval de analiz ( A): A Ic Ca = O valoare unitar a indicelui de
corela ie semnific un grad maxim de corela ie ntre evolu ia
cursului ac iunii i situa ia economico-financiar a societ ii
analizate, apreciat sintetic cu ajutorul scorului Anghel. O valoare
supraunitar a indicelui de corela ie este n Analiza
economico-financiar i evaluarea propriet ilor. Provoc ri n actualul
context global 18 18 m sur s sugereze, n opinia noastr , c situa ia
economico-financiar explic numai par ial evolu ia cursului ac iunii
acelei societ i. n sfr it, o valoare negativ ilustreaz inexisten a
unei corela ii directe ntre situa ia economico-financiar a societ
ii analizate i dinamica cursului ac iunii respectivei societ i.
Centralizarea valorilor indicilor de corela ie calcula i pe baza
metodologiei prezentate anterior este redat n cadrul tabelelor 7.1
i 7.2. Tabelul 7.1 Valorile indicelui de corela ie ntre evolu ia
scorului i evolu ia cursului ac iunilor An Indicatori ALRO Azomure
Antibiotice Biofarm Transelectrica Impact 2006 varia ie pre ac iune
( Ca) 75,86% -39,58% 74,62% 61,89% 48,25% 31,46% varia ie pret ac
iune ( Ca) 65,90% 30,07% 12,02% 92,35% 11,11% 63,93% varia ie scor
2007 ( A) 13,71% 20,64% -10,64% 137,64% -45,31% 23,94% indice de
corela ie (Ic) 4,81 1,46 -1,13 0,67 -0,25 2,67 varia ie pre ac iune
( Ca) -85,18% -18,85% -82,00% -85,80% -71,50% -93,17% 2008 varia ie
scor ( A) 45,43% 135,91% 73,59% 77,94% 101,15% -146,66% indice de
corela ie (Ic) -1,87 -0,14 -1,11 -1,10 -0,71 0,64
Tabelul 7.2 Valorile indicelui de corela ie ntre evolu ia
scorului i evolu ia cursului ac iunilor An Indicatori Oil Terminal
Oltchim Petrom Transgaz Socep Turbomecanica 2006 varia ie pret ac
iune 0,37% 22,62% 16,02% N.A. 12,90% 46,48% varia ie pret ac iune
247,99% 161,44% -17,85% N.A. 4,62% -14,29% 2007 varia ie scor 5,08%
-182,90% -115,27% 47,01% 2,77% -9,25% indice de corela ie 48,79
-0,59 0,15 N.A. 1,66 1,54 varia ie pret ac iune -82,42% -87,54%
-63,73% -55,56% -40,30% -88,70% 2008 varia ie scor 101,14% -69,59%
-812,36% 68,37% 88,32% -88,70% indice de corela ie -0,81 1,26 0,08
-0,81 -0,46 0,60 Analiza valorilor indicelui de corela ie calculate
pentru cele 12 societ i incluse n studiul efectuat relev pentru
perioada 2006-2008 urm toarele aspecte: pentru anul 2007 un num r
de 3 societ i au prezentat o valoare negativ a indicelui de corela
ie fapt ce atest c evolu ia cursului ac iunilor pe burs ale acelor
emiten i nu a reflectat dinamica situa iei economico-financiare
surprins cu ajutorul analizei discriminante. In cazul a 8 societ i
este pus n eviden inciden a acesteia asupra evolu iei cursului ac
iunilor pe pia a de capital. Mai mult, corela ia se manifest
puternic pentru Azomure , Biofarm, Socep i Turbomecanica (33% din
totalul firmelor incluse n studiu); deoarece Transgaz a fost listat
n anul 2008 nu a putut fi determinat o valoare a indicelui de
corela ie la nivelul perioadei 2006-2007; pentru anul 2008 num rul
de societ i analizate pentru care valoarea indicelui de corela ie a
fost negativ s-a triplat practic comparativ cu anul precedent
ajungnd la 9. Numai 3 din societ ile analizate au prezentat o
valoare pozitiv a indicelui de corela ie. De remarcat Economie
teoretic i aplicat . Supliment 19 19
c este vorba despre acele societ i care au resim it primele
efectele negative ale crizei financiare, degradarea situa iei
financiare justificnd par ial diminuarea cota iei bursiere ale
titlurilor acestora. Concluzii n mod evident evolu ia cursului ac
iunilor pe pia a bursier se afl sub inciden a unui complex de
factori situa ia financiar a emiten ilor fiind doar unul dintre ace
tia. Nivelul de dezvoltare al pie ei de capital este dependent
direct de aplicarea eficient a principiilor de guvernan corporativ
precum i de asigurarea parametrilor de lichiditate. Factorul
psihologic i pune de asemenea amprenta asupra comportamentului
celor care tranzac ioneaz pe pia a bursier , determinnd evolu ii
ira ionale ale pre urilor de tranzac ionare. n opinia noastr
diminuarea semnificativ a relevan ei analizei fundamentale
realizate cu ajutorul tehnicii discriminante n anul 2008 comparativ
cu anul 2007 pentru societ ile incluse n studiu se datoreaz n
principal manifest rii efectelor crizei financiare la nivel mondial
fapt ce a antrenat decuplarea evolu iei cursului ac iunilor de cea
a situa iei financiare. Evolu iile recente (luna mai 2009) de pe
pie ele bursiere sunt de natur s restabileasc o convergen natural
ntre cursul ac iunilor i starea economicofinanciar printr-o dubl mi
care: n sens descresc tor a principalilor indicatori
economico-financiari (rentabilitate, lichiditate, rota ii); n sens
cresc tor a evolu iei cursurilor ac iunilor pe m sur ce factorul
psihologic i diminueaz din importan iar investitorii individuali i
respectiv institu ionaliza i recap t ncrederea n pia a de capital.
Bibliografie Anghel I., Falimentul. Radiografie i predic ie,
Editura Economic , 2002 Graham B., The intelligent investor, First
Collins Business Essentials Edition, 2006 Robu V., Georgescu N.,
Vlceanu G., coord., Analiz economico-financiar , Editura Economic ,
2006
Analiza economico-financiar i evaluarea propriet ilor. Provoc ri
n actualul context global 20 20 LOCUL I ROLUL INDICATORILOR DE
SUSTENABILITATE N PROCESUL DE TRANZI IE C TRE UN MODEL DE
DEZVOLTARE DURABIL Eduard DINU tefania-Cristina CUREA Academia de
Studii Economice, Bucure ti Rezumat. Strategiile succesive de
dezvoltare durabil ale Uniunii Europene tind s pun accentul din ce
n ce mai tare pe conservarea i valorificarea prudent a capitalului
natural. Ca ar membr a Uniunii Europene, Romnia i-a asumat obliga
ii precise n ceea ce prive te trecerea la un model de dezvoltare
durabil , nsu indu- i principiile, obiectivele i modalit ile de
lucru convenite n cadrul Uniunii Europene. Astfel, Romnia raporteaz
anual Comisiei Europene un sistem par ial de indicatori, integrat n
sistemul european al dezvolt rii durabile. Informa iile furnizate
prin intermediul indicatorilor de sustenabilitate permit
identificarea restric iilor i disfunc ionalit ilor i fundamenteaz m
surile pentru completarea i redimensionarea programelor de ac iune
ale tranzi iei la scar na ional i armonizarea acestora la scar
macroregional i global . Cuvinte-cheie: dezvoltare durabil ;
indicatori de sustenabilitate; politica de mediu; strategie.
Introducere Conceptul de dezvoltare durabil s-a cristalizat n
cadrul unor dezbateri tiin ifice pe plan interna ional, pe
parcursul mai multor decenii, devenind n zilele noastre o
prioritate la nivel mondial. Pe plan interna ional, primele preocup
ri privind protec ia mediului dateaz de la nceputul anilor 1970,
cnd Clubul de la Roma, o asocia ie privat compus din ntreprinz
tori, oameni de tiin i politicieni, a ns rcinat un grup de
investigatori de la Massachusettes Institute of Technology sub
conducerea profesorului Dennis L. Meadows sa realizeze un
studiu despre tendin ele i problemele economice care amenin
societatea. Rezultatele acestui studiu se bazeaz pe un model
matematic al economiei mondiale, realizat de profesorul Jay
Forrester, de la Massachusettes Institute of Technology, ele fiind
publicate n Raportul Meadows intitulat Limitele cre terii (1972). n
Uniunea European , dezvoltarea durabil a fost eviden iat ncepnd cu
anul 1972, la Summit-ul de la Paris, cnd s-a pus n discu ie
necesitatea acord rii unei aten ii deosebite protec iei mediului n
contextul expansiunii economice i a mbun t irii standardelor de via
. n Romnia, protec ia mediului a ap rut n anul 1990, odat cu nfiin
area Ministerului Mediului. Doi ani mai trziu, n 1992 a fost
adoptat Strategia Na ional de Protec ia Mediului, reactualizat n
1996 i n 2002. n ultimele dou decenii, dup Conferin a ONU pentru
mediu i dezvoltare de la Rio de Janeiro (1992), necesitatea tranzi
iei sistemului socio-economic cu cele trei componente ale sale
economic, social i de mediu, c tre un model de dezvoltare durabil a
devenit o prioritate. Aceast tranzi ie presupune modific ri att n
plan structural ct i n ceea ce prive te metabolismul fiec reia
dintre cele trei componente precum i sistemului n ansamblu.
Gestionarea unui asemenea proces presupune nu numai existen a unui
program de ac iune ci Economie teoretic i aplicat . Supliment 21 21
i a unui set de indicatori prin care se pot evalua n timp ritmul i
eficienta procesului sau se pot eviden ia abaterile de la
orientarea general proiectat . 1. Sistemul de indicatori privind
dezvoltarea durabil n uniunea european Convenirea unui set de
indicatori accepta i ai dezvolt rii durabile, care s reflecte
tendin ele n starea mediului i s monitorizeze progresul nregistrat
n realizarea obiectivelor politicii de mediu, reprezint un subiect
de preocupare prioritar din partea Oficiului de Statistic al
Comunit ilor Europene (EUROSTAT), Comisiei Economice ONU pentru
Europa (UNECE) i Organiza iei pentru Colaborare i Dezvoltare
Economic (OCDE). n prezent, sistemul de indicatori pentru
dezvoltare durabil pentru Uniunea
European , raportat de EUROSTAT, cuprinde: 1. Indicatorii
dezvolt rii socio-economice; 2. Indicatorii consumului i produc iei
durabile; 3. Indicatorii incluziunii sociale; 4. Indicatorii schimb
rilor demografice; 5. Indicatorii s n t ii publice; 6. Indicatorii
schimb rilor climatice i energiei; 7. Indicatorii transportului
durabil; 8. Indicatorii resurselor naturale; 9. Indicatorii
parteneriatului global; 10. Indicatorii bunei guvern ri. Sistemul
integreaz indicatori economici, sociali i de mediu, utilizabili
pentru evaluarea tridimensional a dezvolt rii durabile. Ace ti
indicatori sunt structura i pe trei niveluri ierarhice (Figura 1):
nivelul 1: indicatori reprezentativi, corespunznd unui domeniu
prioritar al Strategiei de dezvoltare durabil nivelul 2: indicatori
descriptivi, corespunznd obiectivelor opera ionale asociate
domeniului prioritar nivelul 3: indicatori descriptivi, corespunznd
domeniilor de interven ie Astfel defini i, ei pot constitui o baz
solid pentru monitorizarea periodic a progreselor nregistrate n
ndeplinirea obiectivelor strategice ale dezvolt rii durabile.
Figura 1. Nivelurile de ierarhizare a indicatorilor de dezvoltare
durabil Nivelul II: Indicatori descriptivi corespunznd Obiectivelor
Opera ionale asociate Domeniului Prioritar Nivelul I: Indicator
reprezentativ corespunznd unui Domeniu Prioritar Nivelul III:
Indicatori descriptivi corespunznd Domeniilor de interven ie
Analiza economico-financiar i evaluarea propriet ilor. Provoc ri n
actualul context global 22 22 2. Indicatorii eurostat urm ri i la
nivel na ional
Ca ar membr a Uniunii Europene, Romnia, prin Institutul Na ional
de Statistic , este angajat n mod activ n acest proces. n faza
actual Institutul Na ional de Statistic transmite la EUROSTAT un
sistem par ial de indicatori, integrat n sistemul european al
dezvolt rii durabile, n func ie de datele disponibile. Ace tia
sunt: Tema 1: Dezvoltarea socio-economic Indicator reprezentativ:
Rata de cre tere a PIB-ului pe cap de locuitor (PIB/loc,%) Rela ia
de calcul: 100 100 PIB P PIB P PIB loc t1t1 t t1 =t / / /% unde: t1
t PIB PIB perioadei t exprimat in pre urile perioadei t-1; t1 PIB
PIB perioadei t-1; Pt popula ia stabil la 1 iulie n anul t; Pt-1
popula ia stabil la 1 iulie n anul t-1. Tema 2: S r cie i
excluziune social Indicator reprezentativ: Rata s r ciei dup
transferurile sociale (RS,%) Rela ia de calcul: RS = 100 P NS unde:
NS = num rul persoanelor s race; P = total popula ie. Tema 3: mb
trnirea societ ii Indicator reprezentativ: Rata de dependen a
vrstnicilor (RDV,%) Rela ia de calcul: RDV =(P65 ani i peste/P15-64
ani) 100 unde: P65 ani i peste popula ia vrstnic (65 ani i peste) n
anul t;
P15-64 ani popula ia n vrst de munc (15-64 ani) n anul t. Tema
4: S n tatea public Indicator reprezentativ: Speran a de via s n
toas la na tere pe sexe(HLE) Rela ia de calcul: HLE =1/lx * (1- n
x) nL x unde: Lx num rul de supravie uitori la vrsta x; n x
posibilitatea de mboln vire determinat de starea de s n tate a
persoanelor n intervalul de vrst x, x+n; nLx num rul total de ani
tr i i n condi iile de s n tate deplin n intervalul x, x+n. Tema 5:
Schimbarea climei i energie Indicator reprezentativ 1: Emisiile
totale de gaze cu efect de ser (EGES) Rela ia de calcul: EGES =
EGES coef .CO2echivalent unde: EGES = CO2 + CH4,+N2O + HFC + PFC +
SF6 Economie teoretic i aplicat . Supliment 23 23 Indicator
reprezentativ 2: Consumul intern brut de energie pe tipuri de
combustibili (CIBE) Rela ia de calcul: CIBE = PER + PR + IMP + SI
EXP B SF unde: PEP produc ia de energie primar ; PR produse
recuperate; IMP import; SI stocului la nceputul perioadei de
referin ; EXP exportul; B bunc rajul; SF stocul la sfr itul
perioadei de referin . Tema 6: Modelele de produc ie i consum
Indicator reprezentativ: Consumul material intern i PIB n pre uri
constante (IDMC) Rela ia de calcul: IDMC = (DMI +Imp-Exp)/PIBpc
unde: DMI suma intr rilor de materiale din mediu na ional; Imp
importul de materiale; Exp exportul de materiale; PIBpc produsul
intern brut n pre uri constante. Tema7: Managementul resurselor
naturale Indicator reprezentativ: Ponderea apei dulci prelevate n
totalul resurselor de ap (FWRW)
Rela ia de calcul:FWRW = (Prelev_sup)/Tres_apa unde: Prelev_sup
prelev rile de ap de suprafa Prelev_subt = prelev rile de ap
subteran Tres_apa totalul resurselor de ap Tema 8: Transport
Indicator reprezentativ: Ponderea transportului rutier n
transportul intern (TMR,%) Rela ia de calcul: 100 TM TMR TMR t %=t,
unde: TMRt transportul rutier de m rfuri exprimat n tone-km,
realizat n traficul intern; TMt transportul total de m rfuri
exprimat n tone-km, realizat n traficul intern. Indicatorii
reprezentativi pentru fiecare tem sunt indicatori cu grad ridicat
de recunoa tere public i utilizare de rutin n cercetare. Ei au fost
ale i pentru valoarea lor de comunicare, fiind considera i robu ti
din punct de vedere metodologic i calitativ. 3. Valorile celor mai
reprezentativi indicatori pentru mediu din Uniunea European
comparativ cu valorile acestora n Romnia n continuare vom prezenta
o compara ie ntre valorile celor mai reprezentativi indicatori
pentru mediu din Uniunea European i valorile acestora n Romnia. Ace
tia sunt n concordan cu domeniile prioritare consemnate n al 6-lea
Program de Ac iune pentru Mediu al Uniunii Europene, i anume:
Schimbarea climei, Natur i Biodiversitate, Mediu i S n tate,
Resurse Naturale i De euri. Analiza economico-financiar i evaluarea
propriet ilor. Provoc ri n actualul context global 24 24 Schimbarea
climei Emisii de gaze cu efect de ser Gazele cu efect de ser
influen eaz nc lzirea Terrei. Cre terea temperaturilor va determina
topirea ghe arilor, dispari ia multor zone costiere, inunda ii,
migra ie ecologic , dispari ia multor specii de flor i faun . n
conformitate cu Protocolul de la Kyoto, Uniunea
European s-a angajat s reduc cu 8% gazele cu efect de ser n
perioada 20082012, comparativ cu anul 1990. Ca nou ar membr a
Uniunii Europene, i Romnia trebuie s reduc cu 8% emisii de gaze cu
efect de ser , n perioada 2008-2012, fa de anul de baz (1990). n
prezent, emisiile de gaze cu efect de ser sunt mai sc zute n ara
noastr comparativ cu nivelul acestora n Uniunea European (Grafic
1.1). 0 20 40 60 80 100 120 Uniunea European Romnia Uniunea
European 95,5 93,6 92,7 90,8 90,9 91,9 91,2 93 93,2 92,5 92,3 92
Romnia 68,3 61 54,5 48,4 49,9 51,7 53,9 56,4 57,1 54,6 56,3 92 Anul
1996 Anul 1997 Anul 1998 Anul 1999 Anul 2000 Anul 2001 Anul 2002
Anul 2003 Anul 2004 Anul 2005 Anul
2006 inta Sursa: Prelucrarea datelor publicate de Eurostat
(www.ec.europa.eu/eurostat) Graficul 1.1. Emisiile de gaze cu efect
de ser (% fa de anul de baz considerat a fi 1990) Consumul de
energie Consumul de energie pe cap de locuitor n Romnia, n anul
2006 a fost de 1,89 tone echivalent petrol (n cre tere cu 4,45
procente fa de 2005), n timp ce consumul energetic al UE s-a
ridicat, n acela i an, la 3,49 tone/locuitor echivalent petrol,
stabil comparativ cu 2005 (Grafic 1.2). 0,00 1,00 2,00 3,00 4,00
5,00 6,00 7,00 Uniunea European Romnia Uniunea European 5,44 5,63
5,58 5,63 5,58 5,61 5,71 5,67 5,78 3,97 3,96 3,94 Romnia 2,09 2,14
2,02 1,84 1,64 1,65 1,64 1,76 1,85 1,82 1,81 1,89 Anul 1995 Anul
1996 Anul 1997 Anul 1998 Anul 1999 Anul 2000 Anul 2001 Anul 2002
Anul
2003 Anul 2004 Anul 2005 Anul 2006 Sursa: Prelucrarea datelor
publicate de Eurostat (www.ec.europa.eu/eurostat) Graficul 1.2.
Consumul de energie (tone/locuitor, echivalent n petrol) Economie
teoretic i aplicat . Supliment 25 25 Uniunea European are ca
obiectiv reducerea cu 20% a consumului de energie pn n anul 2020 fa
de anul de baz considerat a fi 2005. Electricitate din de euri
reciclabile Pn n 2010, inta recomandat pentru Uniunea European este
de a produce 21% din totalul produc iei electrice din surse
reciclabile n timp ce Romnia trebuie s produc 33%. n anul 2006,
procentul de energie din materiale reciclabile n UE a fost de 14%,
n cre tere cu 0,50 puncte procentuale fa de cel din 2005. n Romnia,
se constat o reducere a energiei generate de surse regenerabile n
totalul energiei, n anul 2006 fa de anul 2005 cu 4,4 puncte
procentuale (Grafic 1.3) 0,00 10,00 20,00 30,00 40,00 Uniunea
European Romnia Uniunea European 12,70 13,10 13,40 13,40 13,80
14,40 12,90 12,90 13,90 14,00 14,50 21,00 Romnia 25,30 30,50 35,00
36,70 28,80 28,40 30,80 24,30 29,90 35,80 31,4 33,00 Anul 1996 Anul
1997
Anul 1998 Anul 1999 Anul 2000 Anul 2001 Anul 2002 Anul 2003 Anul
2004 Anul 2005 Anul 2006 Anul 2010 Sursa: Prelucrarea datelor
publicate de Eurostat (www.ec.europa.eu/eurostat) Graficul 1.3.
Energia generat de surse regenerabile (% n totalul energiei) De
euri municipale n anul 2006, Uniunea European a generat 517 kg de
de euri municipale pe cap de locuitor, cu 9% mai mult comparativ cu
1995, n timp ce Romnia s-au produs, n acela i an, 385 kg de de euri
pe cap de locuitor, reprezentnd o cre tere de 10% fa de anul 1995
(Grafic 1.4). 0 100 200 300 400 500 600 Uniunea European Romnia
Uniunea European 474 485 499 497 511 524 522 527 519 516 512 517
Romnia 350 333 333 284 322 363 345 383 350 345 377 385 Anul
1995 Anul 1996 Anul 1997 Anul 1998 Anul 1999 Anul 2000 Anul 2001
Anul 2002 Anul 2003 Anul 2004 Anul 2005 Anul 2006 Sursa:
Prelucrarea datelor publicate de Eurostat
(www.ec.europa.eu/eurostat) Graficul 1.4. De euri municipale
(kg/locuitor) Analiza economico-financiar i evaluarea propriet
ilor. Provoc ri n actualul context global 26 26 Romnia, prin
intermediul Strategiei Na ionale de Dezvoltare Durabil , trebuie s
restabileasc i s men in condi iile pentru codezvoltarea capitalului
natural i a sistemului socio-economic pe termen lung i foarte lung.
Aceasta nseamn s se asigure complementaritatea ntre: Structura
capitalului natural i a sistemului socio-economic; Diversitatea
resurselor i serviciilor produse de capitalul natural al rii i
diversitatea liniilor de produc ie n cadrul sistemului
socio-economic; Productivitatea i capacitatea de suport ale
capitalului natural, pe de-o parte, i intensitatea metabolismului
sistemul socio-economic, pe de alt parte; n plus, este necesar s se
asigure:
Un raport supraunitar ntre componentele capitalului natural n
regim natural i seminatural i componentele acestuia controlate de c
tre popula ia uman (ex. Agrosisteme); Conectivitatea ntre
componentele capitalului natural; Calitatea atmosferei, apei i
starea de s n tate a popula iei; Diversitatea sistemelor ecologice
Concluzii Pornind de la ideea c semnifica ia conceptului de
sustenabilitate se rezum de fapt la procesul de codezvoltare al
complexului format din sistemul socio-economic i capitalul natural,
putem spune ca tranzi ia c tre un model de dezvoltare durabila
implic : identificarea, negocierea i promovarea concomitent i
echilibrat a unor m suri care corespund coordonatelor modelului de
dezvoltare durabil ; proiectarea (elaborarea), aplicarea i perfec
ionarea setului de indicatori pentru monitorizarea procesului;
proiectarea, dezvoltarea i aplicarea tehnologiilor, procedeelor i
normelor juridice, instrumentelor i mecanismelor economice,
preceptelor etice i morale precum i a mecanismelor de negociere a
intereselor i a sistemelor de suport ale tranzi iei. Informa iile
primite prin intermediul indicatorilor de sustenabilitate trebuie s
permit identificarea restric iilor i disfunc ionalit ilor si s
fundamenteze m surile pentru completarea i redimensionarea
programelor de ac iune ale tranzi iei la scar na ional i
armonizarea acestora la scar macroregional i global . Controlul
eficient al procesului de tranzi ie la modelul de dezvoltare
durabil este deci strict dependent de procesul complementar de
supraveghere a acestuia prin intermediul unui set de indicatori
sensibili i cu relevan pentru procesul urm rit. Bibliografie 1.
Comisia European , Indicatorii dezvolt rii durabile,
http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page?_pageid=1998,66119021,1998_66391726
&_dad=portal& _schema=PORTAL 2. Institutul Na ional de
Statistic , www.insse.ro 3. Ministerul Mediului i Dezvolt rii
Durabile Strategia Na ional pentru Dezvoltare Durabil a Romniei
orizonturi 2013-2020-2030,
http://www.mmediu.ro/dezvoltare_durabila/SNDD.pdf Economie teoretic
i aplicat . Supliment
27 27 INVESTI IILE IMOBILIARE DIN ROMNIA ANALIZ I TENDIN E Ana
MORARIU Cornel Dumitru CRECAN Academia de Studii Economice, Bucure
ti, Rezumat. Societ ile de real-estate au fost supuse globaliz rii,
n sensul fuziunilor, achizi iilor, parteneriatelor cu societ i
multina ionale. Pentru ca utilizatorii de informa ie contabil (n
acest caz n special investitorii) s aib o imagine ct mai clar
asupra pozi iei financiare, performan ei i situa iei fluxurilor de
trezorerie la astfel de societ i, se impune o contabilizare n
conformitate cu Standardele Interna ionale de Raportare Financiar .
Cuvinte-cheie: evaluare; propriet i imobiliare; modele; investi ii
imobiliare. Proprietatea imobiliar poate fi utilizat , n general,
independent, de c tre proprietari pentru a ob ine venituri, dar n
particular, terenurile pot fi o cale complementar de a sus ine i
garanta mprumuturile de capital. n acest mod proprietatea imobiliar
i sectorul financiar se ntrep trund i pot forma un segment cu adev
rat puternic ntr-o economie viitoare. Pe plan european, n ultimii
ani se remarc o tendin , clar conturat , de orientare a
investitorilor c tre sectorul propriet ii imobiliare, considernd c
astfel sunt mai bine protejate investi iile lor i riscurile sunt
mult mai u or de controlat. Dac pia a imobiliar din Europa de Vest
a nregistrat n ultimii 2 ani o tendin de sc dere, n special la
capitolul investi ii imobiliare comerciale, pia a est-european se
afl n plin avnt. Totu i, chiar dac coordonatele generale indic o sc
dere a activit ii pe pia a imobiliar european , pe termen lung ns
se apreciaz , de c tre speciali ti, c se vor produce importante
modific ri structurale ale acestei pie e. Aceste schimb ri vor avea
loc ca o consecin a reducerii barierelor de intrare in Uniunea
Economic i Monetar , liberaliznd formarea ofertei de bunuri
imobiliare pe pie ele de investi ii. Avnd n vedere extinderea
Uniunii Europene, de la 15 la 27 de ri, pia a european va r mne
n continuare extrem de dinamic i va fi un bun mediu pentru investi
iile n propriet i imobiliare. Domeniul imobiliar constituie n
momentul de fa cel mai dinamic sector al economiei romne ti,
statisticile indic o cre tere accentuat a investi iilor n propriet
i imobiliare, numeroase companii investesc n construirea de
propriet i imobiliare iar dinamica tranzac iilor efectuate cu
propriet i imobiliare arat o orientare clar c tre acest gen de
activitate. Pia a imobiliar n Romnia a ap rut i s-a dezvoltat
extrem de rapid dup 1990. Procesul de structurare al acestei pie e
poate fi caracterizat prin urm toarele elemente: opera iunile pe
pia a imobiliar au devansat ritmul elabor rii i implement rii de c
tre guvern a reglement rilor specifice; pia a imobiliar din Romnia
nu este lipsit de riscuri, uneori chiar mai mari dect n alte ri,
datorit numeroaselor i rapidelor schimb ri ale cadrului legal
(reconstruc ia dreptului de proprietate, evaluarea propriet ilor,
eliberarea titlurilor de proprietate asupra terenurilor; planurile
de urbanism, eliberarea autoriza iilor de construc ie etc.) institu
ionalizarea activit ilor specifice pie ei imobiliare (crearea unor
institu ii cu rol administrativ de gestionare a propriet ilor
imobiliare, formarea unor asocia ii profesionale etc.). Analiza
economico-financiar i evaluarea propriet ilor. Provoc ri n actualul
context global 28 28 Dezvoltarea investi iile imobiliare Potrivit
unui articol publicat pe site-ul euro-invest1 se precizeaz ca in
lume, valoarea total a investi iilor imobiliare se ridic la o sum
de-a dreptul impresionant : aproximativ 50.000 miliarde de euro.
Siguran a investi iilor imobiliare a generat oriunde n lume o garan
ie a profitului peste dobnzile acordate de cele mai bune b nci.
Singurele plasamente financiare alternative care au inut pasul sau
chiar au dep it c tigurile din domeniul imobiliar au fost specula
iile bursiere, cu specifica ia c riscul este mai mare i
perioada
optim mult mai mic . Tot in acela i studiu se precizeaz ca nici
o investi ie imobiliar nu este ntmpl toare. Ea vine ca o consecin
fireasc a unei nevoi familiale, a unui surplus de lichidit i, ca o
recunoa tere a statutului sau a unui stadiu de prosperitate atins
la un moment dat de un om de afaceri sau de o firm . Specula iile
imobiliare au existat oriunde n lume i vor exista mereu.
Globalizarea a demonstrat c circula ia banilor nu este ntmpl toare,
iar migra ia investitorilor imobiliari interna ionali este doar o
chestiune de timp i perspectiv . Oportunit ile imobiliare au
constituit permanent o provocare a oric ror investitori adev ra i
care au sim it nevoia s fac dintr-o afacere n acest domeniu i un
fel de hobby, din care vor c tiga ntr-un timp mai scurt sau mai
lung. Apetitul investi ional al oamenilor implica i n acest domeniu
nu a cunoscut niciodat perioade moarte, cel mult au fost momente de
expectativ urmate de reluarea ciclului investi ional obi nuit.
Sumele investite n domeniul imobiliar au crescut permanent, ceea ce
demonstreaz c trendul general a fost pozitiv. Popula ia planetei a
crescut, an de an, orice om i dore te mai mult, iar suprafa a
terestr a r mas aceea i...! Dac n urm cu 15-20 ani boomul
afacerilor imobiliare s-a numit Portugalia, Irlanda i Grecia, n urm
cu 5-10 ani acela i lucru s-a ntmplat n ri precum Polonia, Cehia,
Ungaria. Valul a ajuns ast zi n Romnia i Bulgaria, dac ar fi s ne
raport m numai la Europa. Altfel, Emiratele Arabe Unite prin tigrul
imobiliar denumit Dubai ar mai putea concura cu succes n topul
rilor cu cel mai mare poten ial din lume, n prezent. Orice val se
sparge mai devreme sau mai trziu, dar un lucru este cert. Infla ia
investitorilor str ini i autohtoni din Romnia arat c , ast zi, ara
noastr este pe un val uria , i n viitorii 2-3 ani nu exist semne c
s-ar sparge. Cnd acest fenomen se va ntmpla,
ca orice ciclu investi ional dintr-un domeniu, se va vedea c
investi iile imobiliare serioase stau n picioare chiar i n vremuri
mai rele. Cu pu in timp n urm a avut loc Congresul Interna ional
Imobiliar, la care au participat nume importante ale pie ei interna
ionale. Concluzia acestora a fost c i la noi, la fel ca n rile
vecine integrate n 2004, se va cunoa te o sc dere a pre urilor dup
trecerea n noul an, ns trendul ascendent va fi p strat ulterior.
Potrivit raportului de pia a din primul trimestru al anului 2005,
realizat de Colliers Interna ional Ungaria , n 2004 ponderea
developerilor priva i a nceput s prind contur, n timp ce num rul
construc iilor mici controlate de stat a sc zut cu 50%. Scenariu
probabil al pie ei reziden iale romne ti Dup ocul economic, cre
terea pre urilor va fi mult mai lent , ca i ritmul investi iilor n
pia a reziden ial din ara noastr . Va ap rea segmentul chiria ilor
profesioni ti, fapt care va strni interesul fondurilor de investi
ii. Dac pn acum cl dirile de birouri, parcurile de afaceri, cele
logistice i industriale au reprezentat principalul target al
acestora, complexele reziden iale vor deveni din ce n ce mai
interesante. Anali tii sunt de p rere ca scumpirile din ultima
perioad sunt elemente ale unui sindrom care a afectat aproape toate
rile naintea integr rii n UE. Pia a s-a inflamat tocmai n
perspectiva ader rii. ns zvonurile potrivit c rora investitorii str
ini vor sus ine pn la refuz investi iile, accentund i mai tare cre
terea pre urilor, nu s-au confirmat ntocmai peste tot. 1
http://www.euro-invest.ro/magazine/6/8/249; articol intitulat
Pledoarie pentru investi iile imobiliare. www.imob.ro , Revista
Banii No tri. Economie teoretic i aplicat . Supliment 29 29 n
Raportul Institutului de Consultan Imobiliar se arat c n Polonia,
Cehia sau Ungaria pre urile de vnzare ale caselor, precum i
tarifele de nchiriere ale spa iilor industriale i de birouri au sc
zut vizibil dup integrare. Astfel, avertizeaz anali tii, nu este
exclus ca i n Romnia s urmeze o perioad de acalmie, caracterizat
chiar de o sc dere a pre urilor pe termen scurt dup aceast cre tere
pre-aderare.
Evolu ia ratei de profitabilitate a investi iilor se reg se te n
tabelul urm tor: Segmente 2004 2005 2006 Birouri 10.5% - 12.5% 9% -
11% 7% - 8.5% Comercial 13% 10% - 12% 7% - 9% Industrial 15% - 17%
11% - 12% 8% - 10% Sursa: Romanian National Association of
Realtors. Evaluarea ini ial Investi iile n propriet i, de exemplu:
cl dirile care fac obiectul unui contract de leasing opera ional,
investi ia de inut de un locatar n cadrul unui contract de leasing
financiar, sau terenurile de inute pentru a beneficia pe termen
lung de cre terile de valoare etc., fac obiectul IAS 40. Investi
iile imobiliare trebuie diferen iate de propriet ile utilizate n
produc ia de bunuri, prestarea de servicii sau n scopuri
administrative sau de acelea vndute pe parcursul desf ur rii
normale a activit ii; utilizndu-se n acest caz alte standarde
relevante. Evaluarea ini ial a unei investi ii in propriet i se
face la cost, care cuprinde pre ul de achizi ie, inclusiv orice
alte cheltuieli direct atribuibile, cum ar fi onorariile pentru
servicii juridice, taxe de transfer al propriet ii i alte costuri
aferente tranzac iei. Costul unei investi ii construite n nume
propriu este dat de costul s u la data finaliz rii construc iei.
Pentru investi iile intrate prin contract de leasing financiar,
costul ini ial se recunoa te n concordan cu IAS 17 Leasing.
Cheltuielile ulterioare Cheltuielile ulterioare la o investi ie
imobiliar trebuie s fie ad ugate la valoarea contabil numai atunci
cnd este probabil ca ntreprinderea s nregistreze beneficii
economice viitoare, n plus fa a de cele estimate ini ial. Altfel,
cheltuiala trebuie recunoscut n contul de profit i pierdere.
Evaluare ulterioar Ulterior recunoa terii ini iale, o entitate
trebuie s aleag dac nregistreaz investi ia imobiliar la cost sau la
valoarea just . Oricare ar fi politica contabil aleas acesta
trebuie aplicat n mod consecvent pentru toate investi iile n
propriet i.
n ambele cazuri, trebuie determinat valoarea just a investi iei
imobiliare - n scopul evalu rii (aplicndu-se modelul bazat pe
valoarea just ) sau al prezent rii de informa ii (aplicndu-se
modelul bazat pe cost). IAS 40 ncurajeaz (dar nu cere) entit ilor s
determine valoarea just pe baza evalu rii efectuat de un evaluator
independent i cu experien n domeniu. Metode de evaluare Ulterior
recunoa terii ini iale, daca s-a ales modelul bazat pe valoare just
, toate propriet ile imobiliare trebuiesc evaluate la valoare just
. Ce metoda de evaluare trebuie sa fie adoptata de management? IFRS
nu impune o metoda de evaluare particulara. IASB-ul consider c n
evaluarea la valoarea just trebuie s se aib n vedere ghidurile
emise de IVSC (International Valuation Standards Committee).
Metodele de evaluare recunoscute de IVS includ: Analiza
economico-financiar i evaluarea propriet ilor. Provoc ri n actualul
context global 30 30 Metoda compara iei: propriet i similare vndute
pe pia sunt comparate cu proprietatea care face obiectul evalu rii.
Pre urile de vnzare sunt analizate prin aplicarea unor elemente de
compara ie apropiate i ajustate de diferen ele dintre proprietatea
subiect i datele legate de pia . Metoda compara iei este utilizat
atunci cnd sunt disponibile suficiente date legate de pia .
Rezonabilitatea metodei scade atunci cnd pia a este volatil sau
tranzac iile pe pia sunt limitate. Metoda capitaliz rii
veniturilor: valoarea de pia este estimat considerndu-se
beneficiile viitoare legate de proprietate. Metoda ia in
considerare veniturile nete generate de proprietate, capitalizate
pentru a determina valoarea propriet ii subiect; Metoda costului:
stabile te valoarea propriet ii prin referin a la costul de
construire a unei propriet i echivalente. Acesta metod se folose te
adesea n evaluarea construc iilor noi sau recente. Metodele de
evaluare mai sus prezentate nu iau in considerare cheltuielile de
capital viitoare care vor mbun t i proprietatea i nu reflect
beneficiile viitoare legate de aceste cheltuieli viitoare.
Modelul bazat pe valoarea just Dup recunoa terea ini ial , o
ntreprindere care alege modelul bazat pe valoarea just trebuie s
evalueze toate investi iile sale imobiliare la valoarea lor just ,
cu excep ia cazului n care ntreprinderea nu are capacitatea de a
determina aceast valoare just . n rarele cazuri n care nu se poate
determina o valoare just , o ntreprindere trebuie s evalueze acea
investi ie imobiliar utiliznd tratamentul de baz prezentat n IAS
16.Valoarea rezidual a investi iei imobiliare trebuie presupus a fi
egal cu zero. ntreprinderea trebuie s continue aplicarea IAS 16 pn
la momentul ced rii investi iei imobiliare. Un c tig sau o pierdere
ap rut( ) n urma unei modific ri a valorii juste a investi iei
imobiliare trebuie inclus( ) n profitul net sau n pierderea net a
perioadei n care apare. Valoarea just a investi iei imobiliare
este, de regul , valoarea sa de pia , adic cel mai probabil pre
care se poate ob ine, n mod rezonabil, pe pia , la data bilan ului.
Valoarea just a propriet ii imobiliare trebuie s reflecte stadiul
actual al pie ei i mprejur rile existente la data bilan ului, i nu
la o dat anterioar sau viitoare. n lipsa pre urilor curente de pe o
pia activ , o ntreprindere poate lua n considerare informa ii
provenite din mai multe surse, incluznd: pre urile curente de pe o
pia activ a propriet ilor imobiliare cu natur , stare sau
localizare diferit (sau care se supun unor contracte diferite de
leasing sau de alt natur ), ajustate astfel nct s reflecte acele
diferen e; pre urile recente de pe pie e mai pu in active, cu ajust
ri care s reflecte orice modific ri survenite n condi iile
economice de la data tranzac iilor care au fost efectuate la acele
pre uri i previziuni actualizate ale fluxurilor de numerar, bazate
pe estim ri relevante ale fluxurilor de numerar viitoare, sus inute
de termenii oric ror contracte existente de leasing sau de alt
natur i (acolo unde este posibil) de probe externe, cum ar fi
chiriile de pe pia a curent aferente propriet ilor imobiliare
similare, cu aceea i localizare i aflate n aceea i
stare, precum i utilizarea ratelor de actualizare care reflect
incertitudinile cu privire la valoarea i durata fluxurilor de
numerar, n condi iile pie ei curente. Pentru a determina valoarea
just a investi iilor imobiliare, o ntreprindere va evita dubla
eviden iere a activelor sau datoriilor care sunt recunoscute n
bilan ca active sau datorii distincte. De exemplu: a) echipamente
ca lifturi sau aparate de aer condi ionat sunt adesea parte
integrant a cl dirii i sunt, n general, incluse n categoria investi
iilor imobiliare, i nu sunt recunoscute separat ca imobiliz ri
corporale; Economie teoretic i aplicat . Supliment 31 31 b) dac un
birou este nchiriat mpreun cu mobilierul din interior, atunci
valoarea just a biroului include, n general, valoarea just a
mobilierului, deoarece veniturile din chirii sunt aferente biroului
mobilat. Atunci cnd mobilierul este inclus n valoarea just a
investi iei imobiliare, o ntreprindere nu va recunoa te mobilierul
ca fiind activ separat; c) valoarea just a investi iei imobiliare
exclude veniturile din leasing opera ional, amnate sau nregistrate
n avans, deoarece ntreprinderea le recunoa te distinct pe acestea
ca activ sau datorie. Dac o ntreprindere a evaluat anterior o
investi ie imobiliar la valoarea just , atunci ntreprinderea
trebuie s continue evaluarea acestor investi ii imobiliare la
valoarea just , pn la momentul ced rii (sau pn la momentul la care
proprietatea imobiliar devine proprietate imobiliar utilizat de
proprietar sau ntreprinderea ncepe mbun t irea acesteia cu scopul
vnz rii ulterioare pe parcursul desf ur rii normale a activit ii),
chiar dac tranzac iile de pia comparabile devin mai pu in frecvente
sau pre urile pie ei devin disponibile cu o oarecare ntrziere.
Modelul bazat pe cost Dup evaluarea ini ial , o ntreprindere care
opteaz pentru modelul bazat pe cost
trebuie s evalueze toate investi iile sale imobiliare utiliznd
tratamentul contabil de baz din IAS 16, adic la cost, mai pu in
orice amortizare cumulat i orice pierderi cumulate din depreciere.
Concluzii Transferurile de la investi ii imobiliare trebuie f cute
numai atunci cnd exist o modificare a utiliz rii propriet ii care
nu mai satisface defini ia investi iei imobiliare. Acolo unde
investi ia imobiliar a fost nregistrat la valoarea just i este
reclasificat ca proprietate imobiliar utilizat de posesor sau ca
stoc, costul propriet ii n scopul contabiliz rii ei ulterioare l
reprezint , conform IAS 16 sau IAS 2, valoarea sa just la data
modific rii utiliz rii. De aceea, dac o investi ie imobiliar este
mbun t it cu inten ia de a fi vndut , va fi transferat la stocuri
la data la care ncepe procesul de mbun t ire. n scopul contabiliz
rii stocului, valoarea just a propriet ii la acea dat va fi preluat
ca i cost. Bibliografie ACCA Papers ATC Interna ional Arens,
Loebbeck, Audit O abordare integrat , Editura Arc, 2003 Camera
Auditorilor din Romnia Audit financiar 2000, Standarde, Codul
privind conduita etic i profesional , Editura Economic , 2000
Camera Auditorilor din Romnia Norme Minimale de Audit, Editura
Economic , 2001 Analiza economico-financiar i evaluarea propriet
ilor. Provoc ri n actualul context global 32 32 STRATEGIA AUDITULUI
INTERN N CONSILIEREA MANAGERIAL Ana MORARIU Cornel Dumitru CRECAN
Academia de Studii Economice, Bucure ti Rezumat. Articolul i
propune s realizeze o incursiune n istoria auditului intern i a
Guvernan ei Corporative, cu scopul de a evalua trecutul, prezentul
i viitorul unei entit i n realizarea obiectivelor propuse ast zi,
att de necesare entit ilor publice i economice
din Romnia. Auditul intern prin obiectivele sale ajut
managementul n atingerea criteriilor - obiectiv de gestiune
eficient i performan . Cuvinte-cheie: audit intern; guvernan a
corporativ ; management; obiective; performan . Conceptul de audit
intern a ap rut relativ recent n profesia contabil din Romnia i i
croie te drum, pas cu pas, pe m sur ce practicile moderne de
management se implementeaz n firmele care i propun s devin tot mai
performante i mai competitive pe pia . Efectiv, nu mai exist mult
timp pentru a a tepta ca principiile managementului modern s devin
preponderente n firmele romne ti. Odat cu intrarea n Uniunea
European , firmele noastre se vor afla ntr-o competi ie direct cu
firmele europene de clas , iar calitatea managementului va fi
elementul determinant pe pia a integrat . De altfel, firmele romne
ti care ac ioneaz deja pe o pia european sau interna ional , i-au
organizat, volens-nolens, un management adecvat i o func ie de
audit, n virtutea faptului c aceasta era un adjuvant important solu
ie pentru a supravie ui ntr-o lume n care, mai presus de orice
performan , esen ial este competitivitatea. Institu iile publice
sunt n permanen confruntate cu mbun t irea performan elor lor. Func
ia de audit intern ofer , din acest punct de vedere, siguran a
rezonabil c opera iunile desf urate, deciziile luate sunt sub
control si c , n acest fel, contribuie la realizarea obiectivelor
entit ii. Este important sa cunoa tem istoria auditului intern si a
guvernantei corporative pentru a evalua trecutul, prezentul si
importanta acestora pentru viitorul ntreprinderilor romne ti. Accep
iunea de audit intern folosit n prezent este relativ recent i s-a
folosit pentru prima dat n Statele Unite ale Americii, cnd
ntreprinderile erau afectate de recesiunea economic i trebuia s pl
teasc sume importante pentru auditorii externi care efectuau
certificarea conturilor ntreprinderilor cotate la Burs .
ntreprinderile au nceput s - i organizeze compartimente de audit
intern proprii, n
special pentru reducerea cheltuielilor, prin preluarea efectu
rii lucr rilor preg titoare din interiorul entit ii, iar pentru
realizarea activit ii de certificare au apelat n continuare la
cabinete de audit extern, care aveau dreptul la o supervizare a
activit ii ntreprinderilor. Pentru a se distinge cele dou categorii
de auditori, angaja ii cabinetelor au fost numi i auditori externi
iar angaja ii ntreprinderilor au fost numi i auditori interni. n
evolu ia auditului intern putem marca urm toarele etape importante:
Auditul conturilor a fost atestat pentru prima dat ca practic
curent pe continentul european n Grecia Antic i apoi n Imperiul
Roman. Sistemul atenian de finan e publice prevedea i auditori
guvernamentali care examinau eviden ele tuturor celor care erau
responsabili cu administrarea banilor publici, n special la
expirarea mandatului lor. Economie teoretic i aplicat . Supliment
33 33 Dup c derea imperiului roman, perioada de invazii barbare a
determinat un regres al vie ii economice i sociale n Europa. Ora
ele italiene au fost primele care i-au revenit din punct de vedere
economic, prelund auditul ca o practic curent . Obiectivul
auditului r mne ns neschimbat, urm rindu-se prevenirea fraudelor.
Pn n secolul XVI, practicile de audit aveau ca scop principal
verificarea integrit ii administratorilor, nu calitatea nregistr
rilor. Auditul nu se baza pe controlul intern i nici nu avea ca
scop, fie i secundar, verificarea contabilit ii n sine (ca mod de
nregistrare a tranzac iilor). Tehnica de audit consta n principal n
verificarea tuturor tranzac iilor care au avut loc. Dup declan area
Revolu iei Industriale, datorit dezvolt rii afacerilor, inclusiv a
celor cu caracter industrial, precum i a cerin elor de capital
suplimentar, s-a schimbat radical atitudinea vizavi de sistemul
contabil. Contabilitatea ncepe s fie standardizat ntr-o oarecare m
sur , iar rezultatele controlului intern ncep s fie utilizate n
cadrul procedurilor de audit, ns auditul continua s se bazeze pe o
verificare exhaustiv a tranzac iilor n scopul
detect rii fraudelor. Dup mijlocul secolului XIX, proprietarii
ncearc s verifice ei nsi i corectitudinea managerilor, dar i dau
seama c verificarea conturilor necesit un personal calificat, care,
n acela i timp, s fie independent fa de conducerea companiei
verificate. Din acest moment profesia de auditor ncepe s capete un
avnt considerabil, datorit cererii tot mai mari de profesioni ti cu
statut independent. Obiectivele auditului ncep s capete noi valen
e. Dac pn atunci se punea accent pe verificarea situa iilor
financiare, urm rindu-se dac s-au nregistrat toate tranzac iile
ntreprinderii, reflectarea corect a acestora n registre i n bilan ,
din 1904 s-a decis ca auditorul s verifice i existen a fizic a
activelor ntreprinderii. Dezvoltarea auditului din Marea Britanie
de-a lungul secolului XIX, ca rezultat al revolu iei industriale i
al cre terii capitalului, a influen at profund evolu ia profesiei
de auditor n Statele Unite. Chiar dac , pn n anul 1932, practica
american de audit a cunoscut o puternic influen britanic , n prima
decad a secolului XX, profesia de auditor a luat un avnt
considerabil n America, dezvoltndu-se ca profesie de sine st t
toare. Auditul american a evoluat foarte rapid c tre utilizarea
testelor de audit ca proceduri adaptate ritmului de expansiune a
afacerilor de pe piata american . n paralel cu verificarea prin
sondaj, se utilizeaz i tehnica verific rii tranzac iilor prin
confirm ri de la ter i. Americanii au fost primii care au nceput
uniformizarea i standardizarea practicilor de audit nc din anul
1917. n prezent, auditul intern este o profesie bine organizat ,
reg sit n peste 80 de institute na ionale, care fac parte din
Institute of Internal Auditors (IIA) al c rui sediu se afl la
Orlando, n SUA. De asemenea, IFACI (Institutul Francez al Auditului
si Controlului Intern) este unul dintre organismele na ionale cele
mai importante i mai dinamice. Dup anul 1950 auditul a cunoscut o
perioad de progrese importante, primul i cel mai important obiectiv
al auditului r mnnd determinarea gradului de fidelitate al situa
iilor financiare.
Func ia de audit intern s-a instituit n Anglia i Fran a, la
nceputul anilor 60, fiind puternic marcat de originile sale de
control financiar-contabil. Abia dup anii 80-90 func ia de audit
intern ncepe s se contureze n activitatea entit ilor, iar evolu ia
ei, continu i n prezent. n luna iunie 1999, Consiliul de Administra
ie al IIA a dat defini ia auditului intern, auditul intern este o
activitate independent , obiectiv de asigurare i consultan menit s
creasc valoarea i s mbun t easc opera iunile unei organiza ii.
Auditul intern ajut o organiza ie s i ating obiectivele, evalund,
printr-o abordare sistemic i metodic , procesele acesteia de
management al riscurilor, de control i de conducere/guvernan a
organiza iei i f cnd propuneri pentru a le consolida eficacitatea.
Analiza economico-financiar i evaluarea propriet ilor. Provoc ri n
actualul context global 34 34 Obiectivele auditului intern variaz
ntr-o gam larg i depind de m rimea i structura entit ii, precum i
de cerin ele conducerii i ale administratorilor acesteia.
Activitatea de audit intern prezint urm toarele obiective:
Revizuirea sistemului de eviden contabil i a sistemului de control
intern: responsabilitatea conducerii n stabilirea unor sisteme
contabile i de control intern adecvate, acordarea aten iei necesare
principiului continu rii activit ii. Examinarea informa iei
financiare i opera ionale: revizuirea metodelor folosite pentru a
identifica, cuantifica, clasifica i raporta informa ii i examin ri
specifice ale unor aspecte distincte din activitatea entit ii,
inclusiv verificarea n am nunt a tranzac iilor, soldurilor
conturilor din balan ele de verificare, sau a procedurilor de
stabilire a acestora; Revizuirea func ionalit ii sistemului
economic, a eficien ei i efectivit ii tuturor categoriilor de
activit i i opera ii; Revizuirea conformit ii cu prevederile legale
n vigoare, precum i cu cele ale hot rrilor i/sau deciziilor interne
emise de conducerea entit ii; Investiga ii speciale n domenii
particulare, de exemplu, suspectarea de fraud si eliminarea
pierderilor de orice fel; Pornind de la aceste constat ri i realit
i, defini ia auditului intern s-a realizat n mai
multe accep iuni legate de evolu ia profesiei. Chiar defini ia
oficial , cuprins n toate normele i literatura de specialitate este
criticat de unii, considerat prea restrictiv de al ii, ori
insuficient explicat de profesioni ti interesa i de cercetare i de
o pozi ionare ct mai exact a conceptului de audit intern. Si
