RAPORT DE EVALUARE - seap.usv.rovaleriul/lupu/raport-evaluare.pdf · raport de evaluare privind...

RAPORT DE EVALUARE

PRIVIND IMOBILUL SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27 ET 8

INSCRIS IN CF 153417-C1-U1 ORADEA NR TOP 4029/26/27 SOLICITANT – EUREXPERT IPURL BENEFICIAR – EUREXPERT IPURL PROPRIETAR – SC SCOUT SRL – societate in procedura de reorganizare INTOCMIT ec. Cosmin Petru TENT nr. leg. 16597

ORADEA 2013

RAPORT DE EVALUARE IMOBIL – APARTAMENT 2 CAMERE SITUAT IN ORADEA STR CERBULUI NR 7 BL C 17 AP 27 PROPRIETAR – SC SCOUT SRL

2

Stimate beneficiar

Referitor la evaluarea proprietăţii imobiliare situate în Oradea, str Cerbului nr 7 bl C

17 ap 27 et 8, va comunicam urmatoarele:

- proprietatea evaluată reprezinta un spatiu de locuit de tip apartament de doua camere, cu

o suprafata utila de 52 mp, inscris in CF 153417-C1-U1 Oradea nr top 4029/26/27

- clădirea care adăposteşte imobilul in cauza este un bloc de locuinte cu regim de inaltime

P+8, amplasata in zona mediana – periferica a mun Oradea, in str Cerbului nr 7, strada

perpendiculara pe cal Clujului, pe malul stang al Crisului Repede, vecinatatile fiind constituite

din blocuri de locuinta. Cladirea are o vechime de aproximativ 18 ani. Parterul cladirii este

ocupat de spatii comerciale, iar partea superioara cuprinde spatii de locuit.

- evaluarea a fost solicitată pentru estimarea valorii de piaţă a proprietăţii imobiliare în

vederea vanzarii in cadrul procedurii de reorganizare a SC SCOUT SRL

- obiectul evaluării, descris în continuare în prezentul raport, se extinde asupra

apartamentului de locuit cu teren aferent în suprafaţă de 12 mp, apartament care are o

suprafata determinata, inscrisa in CF dupa cum urmeaza: :

- suprafaţa utilă: 52,00 mp

- teren în cotă indiviză 12 mp

- valoarea terenului afferent este cuprinsa in valoarea finala a constructiei

- starea fizica a imobilului in momentul evaluarii este satisfacatoare

- avand in vedere pozitionarea pe amplasament a proprietatii evaluate si dotarile cu

utilitati, aceasta este adecvata scopului prezentei evaluari.

- proprietatea a fost inspectată de către evaluator la data de 18 martie 2013, iar evaluarea s-

a realizat in aceeasi perioada.

- în estimarea valorii nu s-a tinut cont de motivatii speciale ale cumparatorilor sau

vanzatorului urmărindu-se obainerea valorii de piata;

- prezentul raport de evaluare se adresează EUREXPERT IPURL ca si client si destinatar;

- metodele de evaluare aplicate au fost metoda de randament şi metoda comparaţiilor

directe;

- raportul de avaluare este structurat pe 5(cinci) capitole cuprinzînd 20 pagini scrise şi 7

anexe.


3

Ca rezultat al aplicarii metodelor de evaluare şi a reconcilierii rezultatelor acestora

s-a obtinut valoarea de piata a proprietatii imobiliare evaluate, la data de 18 martie 2013,

estimata de catre evaluator in vederea vanzarii in cadrul procedurii de reoganizare dupa cum

urmeaza:

V = 139.412 ron respectiv 31.757 euro

la cursul de schimb BNR de 4,39 lei/euro, stabilit pentru 18.03.2013

VALOAREA NU ESTE AFECTATA DE TVA

Această estimare are in vedere caracteristicile intrinseci ale proprietatii, amplasarea, etc.

Datele prezentate, analiza, concluziile şi opinia evaluatorului sunt în limita ipotezelor

considerate, conditiilor specifice şi nu sunt influentate de nici un alt factor. Ele sunt corecte şi

adevărate în limita informatiilor existente în documente şi constatate cu ocazia inspectarii

proprietatii şi a analizei pietei imobiliare din municipiul Oradea.

Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru

recomandate de către UNEVAR (Uniunea Nationala a Evaluatorilor din Romania).

Cu deosebita stima

ec.Tent Cosmin Petru


4

RAPORT DE EVALUARE NR. 11 / 18.03.2013

I. INTRODUCERE

1. Rezumatul faptelor principale si al concluziilor importante Denumire proprietate Apartamnet 2 camere si dependinte SU 52 mp Tip proprietate Proprietate imobiliara Adresa proprietatii Oradea, str Cerbului nr 7, bl C 17 ap 27 et 8

Identificare cadastrala Nr top 4029/26/27 din CF 153417-C1-U1 Oradea 33207/21.05.2012

Proprietarul imobilului SC SCOUT SRL Beneficiarul EUREXPERT IPURL –admin jud

Sarcini cu care este grevat imobilul

Conform CF-ului anexat: - drept de ipoteca, plus dobanzi, comisioane si

celelalte costuri in favoarea UNICREDIT TIRIAC BANK SA, inch 27793/19.05.2009

- drept de ipoteca, in fav DGFP Bihor, inch 8822/16.02.2011

- drept de ipoteca, in fav DGFP Bihor, inch 65061/18.10.2011

Scopul evaluarii Stabilirea valorii de piata in vedere vanzarii in cadrul procedurii de reorgnizare

Dreptul evaluat Dreptul de proprietate integral

Ipoteze speciale si conditii limitative deosebite

In conformitate cu documentele, datele si informatiile puse la dispozitia evaluatorului, rezulta ca nu sunt ipoteze speciale si conditii limitative deosebite

Data evaluarii 18 martie 2013 Valori estimate rezultate RON EUR Metoda compratilor directe 132.157 30.104 Metoda capitalizarii 139.412 31.757

Tinand cont de metodele de evaluare aplicate, de relevanta lor si ipotezele prezentate

privind valoarea si avand in vedere contextul actual al pietei imobiliare, in opinia evaluatorului valoarea de piata a proprietatii evaluate, la data de 18 martie 2013, este:



VALOAREA NU ESTE AFECTATA DE TVA


5

2. Certificarea evaluatorului. Semnatura

Subsemnatul, Tent Cosmin Petru, certific cu buna credinta si dupa cunostinta mea urmatoarele:

- afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte - analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si

conditiile limitative si se constituie ca analize nepartinitoare din punct de vedere profesional, concluzii si opinii personale

- nu am nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul acestui raport

- remunerarea mea nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite sau care ar favoriza cauza clientului, de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia unui eveniment ulterior

- acest raport nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori minime - analizele, opiniile si concluziile raportate au fost elaborate si realizate in conformitate

cu cerintele si Standardele ANEVAR, a Standardelor Europene si cu cerintele Codului Deontologic al evaluatorului

- am efectuat personal inspectia proprietatii care face obiectul prezentului raport de evaluare

CURSURI ABSOLVITE:

- 1998 – 2002 Universitatea de Vest Timisoara, Facultatea de Stiinte Economice - 2002 – 2004 Studii postuniversitare Master – Specializarea Analiza Diagnostic si

Evaluarea Afacerii, Universitatea de Vest Timisoara, Facultatea de Stiinte Economice - Din ianuarie 2005 atestat (EI) Evaluarea Intreprinderii - Din mai 2006 atestat (EPI) Evaluarea Proprietatii Imobiliare


6

II. PREMIZELE EVALUARII

1. Ipoteze speciale si conditii limitative

a. Ipoteze speciale

� nu se asuma nici o responsabilitate privind descrierea situatiei juridice sau consideratiilor privind titlul de proprietate

� se considera proprietatea eliberata de orice sarcini � se presupune o administrare competenta si responsabila a proprietarilor � documentele tehnice puse la dispozitie – planuri de situatii, relevee, schita

cadastrala se presupun a fi corecte � se considera ca informatiile furnizate sunt reale si autentice, dar nu se da nici o

garantie asupra preciziei respective veridicitatii lor � informatiile furnizate de terti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda

garantia pentru acuratete � procedurile standard nu au condus la o indicatie privind existenta unei

contaminari naturale sau chimice ce sa afecteze proprietatea analizata sau proprietatile vecine, cu impact asupra valorii; daca se va stabili ulterior ca exista o cotaminare pe proprietate sau pe orice alt teren vecin sau ca au fost puse in functie mijloace care ar putea sa contamineze, aceasta ar putea duce la diminuarea valorii raportate

� nu am fost informati de efectuarea unei inspectii sau a unui raport care sa indice prezenta contaminatiilor sau materialelor periculoase. Noi nu am facut nici un fel de investigatie referitoare la utilizarile trecute sau prezente, atat pe proprietate, cat si pe terenul vecin, pentru a stabili daca exista o contaminare a proprietatii analizate in aceste utilizari sau amplasamente si valoarea este estimata in ipoteza ca nu exista asa ceva. Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru existenta vreunei contaminari si nici nu ne angajam pentru o expertiza sau cercetare stiintifica necesara pentru a descoperi. Daca ulterior se va stabili ca exista contaminare pe proprietatea analizata sau pe oricare alt teren vecin sau ca mijloacele care au fost sau sunt puse in functiune ar putea contamina, aceasta ar putea diminua valoarea raportata

� nu am efectuat nici o investigatie referitoare la prezenta sau absenta substantelor toxice sau periculoase si prin urmare nu putem oferi nici o asigurare a potentialului sau impact asupra evaluarii. In consecinta, am presupus ca nu sunt prezente pe sau in cadrul proprietatii nici un fel de substanta toxica, periculoasa sau daunatoare. Orice identificare a acestor substante poate avea un efect asupra valorii

� nu am facut nici o investigatie si nici nu am inspectat acele parti ale proprietatii ce erau acoperite, neexpuse sau inaccesibile si s-a presupus astfel ca aceste parti sunt in stare tehnica buna. Nu putem sa exprimam nici o oponie despre starea tehnica a partilor neinspectate si acest raport nu trebuie considerat ca ar valida integritatea structurii sau sistemului cladirii

� se presupune ca proprietatile sunt conforme cu toate reglementarile si restrictiile urbanistice

� se presupune ca toate autorizatiile de construire si functionare pentru investitiile executate pe acest teren si alte documente solicitate de autoritatile legale sau administrative locale sau republicane, exista sau pot fi obtinute sau reinoite pentru oricare din utilizarile pe care se bazeaza estimarile valorii din cadrul raportului

� se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor corespunde cu granitele descrise si nu exista servituti, altele decat cele descrise in raport.


7

b. Conditii limitative

� orice proportie din valoarea totala estimata in cadrul acestui raport intre teren si constructie este aplicata numai pentru utilizarea luata in considerare. Valorile separate pentru teren si pentru constructii nu au voie sa fie utilizate in alte evaluari si daca sunt utilizate nu sunt valabile

� posesia acestui raport sau a unei copii nu da dreptul de a-l face public � continutul acestui raport atat in totalitate cat si in parte nu va fi difuzat in

public, prin publicitate, stiri sau medii de informare, fara aprobarea prealabil scrisa a evaluatorului

� evaluatorul presupune ca cel ce citeste sau utilizeaza prezentul raport de evaluare are la dispozitie copii ale planurilor si ale contractelor ce au ca subiect proprietatea

� datele, informatiile si continutul acestui raport sunt confidentiale, ele nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor putea fi transmise sau utilizate decat in scopul specificat in lucrare

� evaluatorul prin natura muncii sale nu este obligat sa ofere consultanta sau sa depuna marturie in instanta, in afara cazului in care a fost convenita scris si prealabil

� estimarile facute pentru “valoarea prezenta” sunt bazate pe conditiile actuale ale pietei, pe factorii anticipati ai cererii pe termen scurt si o economie stabila in continuare; prin urmare aceste previziuni se pot schimba functie de conditiile viitoare

� toate elementele de previziune privind exploatarea viitoare a proprietăţii imobiliare au la bază condiţiile cererii şi ofertei existente în momentul elaborării raportului de evaluare; aceste previziuni pot suferi modificări în funcţie de condiţiile viitoare ale mediului economico-social

� la dispozitia evaluatorului a fost pus un CF din 2012 si totodata mentionez ca nu am beneficiat de nici un fel de schita releve sau cad

2. Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii

Obiectul evaluarii il constituie imobilul situat in municipiul Oradea, str Cerbului nr 7 bl C 17 ap 27 et 8, inscris in CF 153417-C1-U1 Oradea nr top 4029/26/27.

Acest raport are ca scop stabilirea Valorii de piata a imobilului analizat in dederea vanzarii in cadrul procedurii de reoganizare a SC SCOUT SRL.

3. Drepturile de proprietate evaluate

Dreptul de proprietate este acel drept real care permite titularului sau de a stapani bunul, de al folosi, de a-i culege foloasele materiale, de a dispune de el in mod exclusiv si perpetuu cu respectarea dispozitiilor legale.

Proprietarii proprietatii evaluate sunt SC SCOUT SRL – societate aflata in procedura

de reorganizare. A fost evaluat intregul drept de proprietate al acestora asupra proprietatii amintite. Proprietatea este inscrisa in extrasul de carte funciara 153417-C1-U1 Oradea.

Conform extrasului CF, proprietatea se afla pe nr top 4029/26/27. Proprietatea este libera, iar din informatiile extrase din CF exista urmatoarele sarcini:


8

- drept de ipoteca, plus dobanzi, comisioane si celelalte costuri in favoarea UNICREDIT TIRIAC BANK SA, inch 27793/19.05.2009

- drept de ipoteca, in fav DGFP Bihor, inch 8822/16.02.2011 - drept de ipoteca, in fav DGFP Bihor, inch 65061/18.10.2011

4. Baza de evaluare. Tipul valorii estimate

Tipul de valoare estimata pentru imobilul analizat in acest raport, este valoarea de piata a acestuia, la data evaluarii.

Definitia valorii de piata conform prevederilor Standardului International de Evaluare IVS – Cadru General este: “Valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

Valoarea de piata este inteleasa ca valoare a unei proprietati, estimata fara a lua in considerare cheltuielile de vanzare sau cumparare, si nici alte taxe asociate contractului.

5. Data estimarii valorii

La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare lunii martie 2013, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator. Evaluarea a fost realizata la data de 18 martie 2013, care este si data raportului.

6. Moneda raportului

Moneda raportului de evaluare este RON echivalent EUR, la cursul de schimb al BNR la data raportului de evaluare.

7. Modalitati de plata

Valorile prezentate ca opinii in prezentul raport de evaluare, reprezinta valoarea justa a activului imobiliar, evaluata si considerata a fi platita integral, fara conditii de plata deosebita (rate, leasing).

8. Inspectia proprietatii

Inspectia imobilului a fost efectuata la data de 18 martie 2013, in prezenta proprietarului, iar valorile estimate in raport sunt valabile la aceasta data.

Valorile estimate sunt valabile la data precizata in raport si respectiv atata timp cat conditiile specifice nu sufera modificari de natura sa influenteze opiniile prezentate.

Cu ocazia efectuarii inspectiei, au fost preluate informatii referitoare la proprietatea evaluata, a fost analizata, s-au realizat descrieri, s-a fotografiat proprietatea.


9

9. Riscul evaluarii

Riscul in evaluare apare doar in conditiile modificarii pietei imobiliare.

10. Sursele de informatii utilizate

- IVS CADRU GENERAL - IVS 101 SFERA MISIUNII DE EVALUARE - IVS 102 IMPLEMENTARE - IVS 103 RAPORTAREA EVALUARII - IVS 230 DREPTURI ASUPRA PROPRIETATII IMOBILIARE - Metode de evaluare a proprietatilor imobiliare - Informatii de la agentii imobiliare, din presa locala si regionala, precum si baza de

date proprie a evaluatorului privind piata imobiliara locala, informatii culese de la persoane fizice si juridice care au incheiat tranzactii imobiliare la proprietati comparabile

- Cursurile de schimb valutar BNR din diferite etape - Verificarile si constatarile facute in teren, prin care s-a observat caracteristicile

amplasamentului, starea tehnica efectiva a constructiilor si situatia terenului, precum si concordanta informatiilor prezentate de proprietar cu situatia reala, efectiva.

- Documente referitoare la proprietate: Extras de Carte Funciara NDF, schita releveu, plan de amplasament si delimitare a corpului de proprietate, fisa corpului de proprietate, plan de incadrare in zona, memoriu tehnic.

11. Clauza de nepublicare

Acest raport de evaluare nu va putea fi inclus, partial sau in intregime, in documente, circulare sau declaratii, nici publicat sau mentionat in alt fel, fara aprobarea scrisa a evaluatorului asupra formei si contextului in care ar putea sa apara.

Prezentul raport este confidential pentru beneficiar si consultantii beneficiarului, poate fi utilizat numai pentru destinatia stabilita si nu acceptam nici o responsabilitate fata de alte persoane la care acesta ar fi transmis, nici pentru scopul declarat si nici pentru un alt scop.


10

III. PREZENTAREA DATELOR

1. Identificarea proprietatii. Descrierea juridica

In vederea analizei situatiei juridice a imobilului in cauza, la dispozitia evaluatorului au stat urmatoarele:

- Extras de Carte Funciara 33207/21.05.2012, Identificare cadastrala:

- imobilul analizat – apartament – inscris in CF 153417-C1-U1 oadea, nr top 4029/26/27

Proprietarii imobilului:

La Foia de Proprietate a Extrasului de Carte Funciara mai sus mentionat, proprietar este SC SCOUT SRL, dobandit cu titlu de cumparare in 2008 inch 19518 Sarcini:

Conform Extrasului de Carte Funciara anexat, la data evaluarii imobilul prezinta urmatoare sarcini:

- drept de ipoteca, plus dobanzi, comisioane si celelalte costuri in favoarea UNICREDIT TIRIAC BANK SA, inch 27793/19.05.2009

- drept de ipoteca, in fav DGFP Bihor, inch 8822/16.02.2011 - drept de ipoteca, in fav DGFP Bihor, inch 65061/18.10.2011

2. Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare

Municipiul Oradea este resedinta judetului Bihor, judet situat in nord-vest-ul tarii, marginit de urmatoarele localitati extreme: Curtuiseni in nord, Cristioru de jos in sud, Avram Iancu in vest si Pietroasa in est, are o suprafata totala de 11.556 ha, fiind cea mai mare asezare atat ca intindere cat si ca numar de locuitori din cadrul judetului Bihor.

Imobilul evaluat – apartament 2 camere si dep – este situat pe str Cerbului nr 7 bl C 17 ap 27, in zona median – perifeica a mun Oradea, zona rezidentiala, pe malul stang al Crisului Repde. In imediata vecinatate a imobilului evaluat se gasesc immobile cu destinatia de locuinte, cartierul fiind unul residential.

3. Informatii despre amplasament

Zona in care este amplasat, este ferita de inundatii sau poluare, poluarea fonica este suportabila.

4. Descrierea amenajarilor si constructiilor

Structura de rezistenta a imobilului evaluat este din fundatii din beton, elevatii din prefabricate. Imobilul dispune de instalatii electrice, sanitare, canalizare si incalzire retea, model obisnuit.


11

Finisajele exterioare sunt obisnuite, tipice blocurilor de locuinte, neavand system termoizolator, tamplarie exterior PVC cu gram termopan.

Finisajele interioare sunt medii, cu pardoseli din podele laminate in camere si hol, placaje din gresie si faianta in grupul sanitar, pereti zugraviti lavabil – prezinta infiltratii, tamplarie interioara lemn. Necesita renovare.

5. Analiza pietei imobiliare

Piata imobiliara poate fi definite ca fiind interactiunea dintre vanzatorii si cumparatorii de proprietati care actioneaza pe diferite motive la diferite tipuri de proprietati. Ca urmare, analiza ei porneste de la analiza tipului de proprietate, potentialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile investitorilor si proprietarilor. Piata imobiliara este influentata de motivatiile, atitudinile si interactiunile dintre vanzatori si cumparatori.

O serie de caracteristici speciale deosebesc pietele imobiliare de pietele bunurilor sau serviciilor. Fiecare proprietate imobiliara este unica iar amplasamentul sau este fix. Pietele imobiliare nu sunt piete eficiente: numarul de vanzatori si cumparatori care actioneaza nu este mare, proprietatile imobiliare au valori ridicate care necesita o putere mare de cumparare, ceea ce face ca aceste piete sa fie sensibile la stabilitatea veniturilor, precum si sa fie influentate de tipul de finantare oferit, volumul creditului care poate fi dobandit, marimea avansului de plata, dobanzile etc. In general, proprietatile imobiliare nu se cumpara cu banii jos iar daca nu exista conditii favorabile de finantare tranzactia este periclitata.

Spre deosebire de pietele eficiente, piata imobiliara nu se autoregleaza ci este deseori influentata de reglementarile guvernamentale si locale. Cererea si oferta de proprietati imobiliare pot tinde catre un punct de echilibru, dar acest punct este theoretic si rareori atins, existand intotdeauna un decalaj intre cerere si oferta. Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvolta greu iar cererea poate sa se modifice brusc, fiind posibil astfel ca de multe ori sa existe supraoferta sau exces de cerere si nu de echilibru. Cumparatorii si vanzatorii nu sunt intotdeauna bine informati iar actele de vanzare cumparare nu au loc in mod frecvent. De multe ori, informatiile despre preturi de tranzactionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietatile imobiliare sunt durabile si pot fi private ca investitii. Sunt putin lichide si de obicei procesul de vanzare este lung.

Datorita tuturor acestor factori comportamentul pietelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt importante motivatiile, interactiunea participantilor pe piata si masura in care acestia sunt afectati de factori endogeni si exogeni proprietatii. In functie de nevoile, doritele, motivatiile, localizare, tipul si varsta participantilor la piata pe de o parte si tipul, amplasarea, design-ul si restrictiile privind proprietatile, pe de alta parte, s-au creat tipuri diferite de piete imobiliare (rezidentiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea la randul lor, pot fi impartite in piete mai mici, specializate, numite subpiete, acesta fiind un process de segmentare a pietei si dezagregare a proprietatii.

Definirea pietei

In cazul proprietatii evaluate, pentru identificarea pietei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de factori, incepand cu tipul proprietatii. Aceasta este formata din constructii de tip apartament cu doua camere


12

Analiza cererii

Pe pietele imobiliare, cererea reprezinta numarul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita piata, intr-un anumit interval de timp.

In cazul proprietatii analizate, luand in considerare tipul definit, analiza cererii are la baza cererea manifestata pentru apartament cu doua camera in bloc de locuinte, situate in zon mediana a mun Oradea

Cererea se manifesta mai ales pentru proprietati in zonele linistite ale orasului, zone rezidentiale, la care accesul sa fie facil, sa fie dotate cu utilitati si sa aiba o stare tehnica buna. Cererea de proprietati imobiliare este moderata, fiind foarte sensibila la cresterea preturilor si modalitatile de finantare.

Analiza ofertei Pe piata imobiliara, oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este

disponibil pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita perioada de timp, precum si stocul de proprietati existente in faza de proiect. Existenta ofertei pentru o anumita proprietate la un anumit moment, anumit prêt si un anumit loc indica gradul de raritate a acestui tip de proprietate.

Pe piata romaneasca, raportul cerere/oferta este subunitar. Cauzele ar putea fi costul ridicat al materialelor de constructie, pretul ridicat al terenului, numarul redus de amplasamente (teren intravilan neocupat) pe care se poate construi. In aceste conditii se opteaza pentru reamenajarea unor constructii mai vechi dar care au de multe ori neajunsul ca sunt neadegvate dimensional cu necesitatile, sau costurile de modernizare sunt foarte ridicate.

A crescut in schimb calitatea spatiilor nou construite si tendinta de a se renunta la materialele traditionale de constructii, apelandu-se la elemente de constructii mai usoare, mai ieftine si cu calitati tehnice mai bune.

Echilibrul pietei In prezent oferta potentiala de proprietati imobiliare este mai mare comparativ cu

cererea existenta pe piata. Proprietatea imobiliara supusa evaluarii este situata in zona mediana a orasului, aceasta parte a orasului fiind cautata de cumparatorii cu venituri medii, restrangandu-se astfel segmentul cererii.

Paradoxal, cererea fiind mica, aceasta piata ar trebui considerata o piata a consumatorilor unde preturile sunt in scadere, insa pentru a beneficia de facilitatile acestei zone, pentru atingerea satisfactiei dorite, a prestigiului si a dorintei de intimitate, segmentul de populatie vizat, este dispus sa plateasca pretul cerut, pret similar cu immobile de acelasi fel dar din zone cotte ca fiind mai bune, mentinandu-se astfel o valoare ridicata a proprietatilor.


13

IV. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILOR

1. Cea mai buna utilizare (CMBU)

Utilizarea rezonabila, probabila si legala a unui teren liber sau construit care este fizic posibila, fundamentata adegvat, fezabila financiar si are ca rezultat cea mai mare valoare.

Cea mai buna utilizare este analizata usual in una din urmatoarele situatii: - cea mai buna utilizare a terennului liber - cea mai buna utilizare a terenului construit

Cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare trebuie sa indeplineasca patru criterii:

- permisibila legal - posibila fizic - fezabila financiar - maxim productiva

Permisa legal – in toate cazurile evaluatorul trebuie sa determine care utilizari sunt

permise de lege. El trebuie sa analizeze reglementarile privind zonarea, restrictiile de construire, normativele de constructii, restrictiile privind constructiile din patrimoniu si siturile istorice, impactul asupra mediului. In ceea ce priveste inchirierea unei proprietati pe termen lung, aceasta poate afecta cea mai buna utilizare a proprietatii din cauza unor clauze in contractul de inchiriere.

Fizic posibila – dimensiunile, forma, suprafata, structura geologica a terenului si accesibilitatea unui lot de teren si riscul unor dezastre naturale, poate afecta utilizarile unei proprietati imobiliare. Evaluatorul are misiunea de a considera capacitatea si disponibilitatile utilitatilor publice (canalizare, apa, electricitate, gaze, agentul termic).

Structura geologica a terenului poate impiedica (sau poate face scumpa) anumite utilizari ale proprietatilor cum ar fi: cladiri cu regim inalt, subsolurile s.a. De asemenea, conditiile fizice influenteaza si costurile de conversie ale utilizarii actuale in alta utilizare considerata mai buna.

Fezabila financiar – toate utilizarile din care rezulta fluxuri financiare pozitive sunt considerate ca fiind financiar fezabile. Pentru a determina care este fezabilitatea financiara, evaluatorul estimeaza veniturile generate de proprietate, scazand din ele cheltuielile de exploatare inclusive impozitul pe profit, ceea ce conduce la venitul net. Dupa aceasta se va calcula rata de fructificare a capitalului propriu si daca aceasta este mai mare sau egala cu cea asteptata de investitori pe piata atunci utilizarea este fezabila.

Maxim productiva – dintre utilizarile fezabile financiar, cea mai buna utilizare este cea care conduce la cea mai mare valoare reziduala a terenului in concordanta cu rata de fructificare a capitalului ceruta pe piata pentru acea utilizare.

Valoarea reziduala a terenului se poate determina estimand valoarea utilizarii propuse (teren si constructie) si scazand costul materialelor, manoperei, regiei si capitalului necesare realizarii constructiei. Valoarea terenului poate fi estimata prin capitalizarea venitului rezidual datorat terenului.

Cea mai buna utilizare potentiala a terenului este de obicei o utilizare pe termen lung si se presupune ca va ramane aceeasi pe durata de viata economica sau utila a constructiilor.

Tinand seama de aceste considerente, cea mai buna utilizare va fi determinata in situatia terenului construit.


14

Avand in vedere amplasarea, structura constructiva si dotarile existente, de caracteristicile proprietatii, de restrictiile impuse in zona prin certificatul de urbanism – cartier residential, cea mai buna utilizare este cea de actuala, in aceasta alternativa proprietatea fiind permisibila legal, posibila fizic, fezabila financiar si justificata corespunzator.

Valoarea de piata pentru utilizarea existenta este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, pe baza ipotezei de continuare a utilizarii actuale, intre un comparator hotarat sa vanda intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri.

2. Valoarea terenului Descrierea terenului Date tehnice

• Amplasament: zona median-periferica a mun Oradea, zona rezidentiala cu acces la drum asfaltat

• Teren intravilan, conform planului urbanistic general aprobat • Teren construit • Zona echipata cu retele de energie electrica, apa, canalizare si incalzire centrala • Teren favorabil pentru constructii, cu conditii normale de fundare • Teren compatibil cu planul urbanistic al mun Oradea si regulamentele aferente • Suprafata aferenta conform CF 153417-C1-U1 Oradea nr top 4029/26/27, cota teren

12 mp . Situatia juridica

� Proprietar tabular si faptic – SC SCOUT SRL, cu titlu de cumparare inch 19518/2008 � Drept de ipoteca in fav Unicredit Tiriac Bank SA, DGFP Bihhor

Evaluarea terenului

Cea mai utilizata metoda, atunci cand exista date comparabile, in evaluarea unui

teren liber sau care este considerat liber este metoda comparatiei. Pentru aplicarea metodei comparatiilor s-a pornit de la informaiile detinute referitor

la ofertele de preturi ale unor proprietati similare d.p.d.v al caracteristicilor amplasamentului. Aceasta metoda utilizeaza procesul in care estimarea valorii de piata se face prin

analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi acestea cu cea de evaluat.

S-au avut in vedere o serie de factori de influenta si anume: - categoria localitatii si amplasarea terenului in cadrul localitatii - functiile economico – sociale - pozitia fata de retelele de transport - echiparea edilitara a zonei - caracteristicile geotehnice ale terenului

S-a optat pentru aceasta varianta deoarece pretul real al tranzactiilor cu terenuri este dificil de stabilit de o terta persoana, majoritatea cumparatorilor si a vanzatorilor declarand un pret modic al tranzactiei din cauza unor considerente subiective si a taxelor percepute.

In cazul de fata s-au selectat oferte de vanzare in zona respectiva, aparute in presa locala sau propuse de agentiile de intermedieri imobiliare si din baza de date proprie a


15

evaluatorului, realizata de-a lungul timpului, pe baza tranzactiilor cu terenuri intravilane din municipiu si judetul Bihor.

Metoda comparatiei directe utilizeaza procesul de lucru in care estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi aceste proprietati cu cea de evaluat.

Premiza majora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este direct in relatie cu preturile unor proprietati competitie si comparabile.

Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferetele intre proprietati si tranzactii, care influenteaza valoarea. Acestea ar putea cupride diferentele in drepturile de proprietate evaluate, motivatia cumparatorilor si a vanzatorilor, conditiile financiare, situatia pietei la momentul vanzarii, dimensiunile, locatia, caracteristicile fizice si economice, daca proprietatile produc venituri.

Tehnicile de identificare si cuantificare a conditiilor se clasifica in doua categorii: - cantitative: analiza pe perechi de date, analiza statistica, analiza grafica, analiza

evolutiei, analiza costurilor, analiza datelor secundare - calitative: analiza comparatiilor relative, analiza clasamentului, interviuri personale

Tinand cont de tipul proprietatii imobiliare evaluate, la aplicarea metodei

comparatiilor directe asupra proprietatii subiect am utilizat analica comparatiei relative. Elementele comparatiei de baza sunt:

- drepturile de proprietate transmise – corectia se face pentru a reflecta diferentele intre proprietatile inchiriate cu chiria pietei si cele inchiriate sub sau peste chiria pietei;

- conditiile de finantare – corectiile sunt facute pentru situatii in care cumparatorul obtine din partea vanzatorului o finantare si trebuiesc folosite calcule de echivalenta cash;

- conditiile de vanzare – conditii care reflecta motivatia cumparatorului si a vanzatorului

- conditiile pietei – se refera la modificarile pietei ce au aparut intre momentele diferite in timp la care s-au realizat tranzactiile;

- localizarea – ajustarile se fac atunci cand caracteristicile de amplasare ale propr comparabile difera fata de cele ale proprietatii evaluate;

- caracteristicile fizice – corectiile se refera la diferente intre dimensiunile cladirii, calitatea constructiilor, stilul architectural, materialele de constructie, varsta, conditia, utilitatea functionala, dimensiunile terenului, atractivitatea, conditiile de mediu;

- caracteristicile economice – ajustarile se refera la attribute ale proprietatii imobiliare care afecteaza profitul net: cheltuieli de exploatare, calitatea managementului, structura chiriasilor, nivelul chiriilor, conditiile de inchiriere, data expirarii contractului de inchiriere, optiunile de reinoire si clauzele de inchiriere.

- utilizarea – evaluatorul trebuie sa evidentieze orice diferenta intre utilizarea existenta sau cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare comparabile si utilizarea proprietatii evaluate;

- componente non-imobiliare ale valorii – cuprind elemente de definire a personalitatii cladirii, afacerea ce are loc in cladire si alte elemente care nu constituie parti ale proprietatii imobiliare, dar fac parte din prêt.

Desi in majoritatea cazurilor aceste noua elemente acopera toti factorii semnificativi, se pot considera si alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restrictii guvernamentale, conditii de mediu, dezvoltarea infrastructurii.


16

3. Abordare prin comparatia directa

Este cea mai utilizata metoda, atunci cand exista date comparabile. Pentru aplicarea metodei comparatiilor s-a pornit de la informaiile detinute referitor

la ofertele de preturi ale unor proprietati similare d.p.d.v al caracteristicilor amplasamentului. Aceasta metoda utilizeaza procesul in care estimarea valorii de piata se face prin

analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi acestea cu cea de evaluat.

S-au avut in vedere o serie de factori de influenta si anume: - categoria localitatii si amplasarea terenului in cadrul localitatii - functiile economico – sociale - pozitia fata de retelele de transport - echiparea edilitara a zonei - caracteristicile geotehnice ale terenului

S-a optat pentru aceasta varianta deoarece pretul real al tranzactiilor cu sp com este dificil de stabilit de o terta persoana, majoritatea cumparatorilor si a vanzatorilor declarand un pret modic al tranzactiei din cauza unor considerente subiective si a taxelor percepute.

In cazul de fata s-au selectat oferte de vanzare in zona respectiva, aparute in presa locala sau propuse de agentiile de intermedieri imobiliare si din baza de date proprie a evaluatorului, realizata de-a lungul timpului.

Metoda comparatiei directe utilizeaza procesul de lucru in care estimarea valorii de piata se face prin analizarea pietei pentru a gasi proprietati similare si comparand apoi aceste proprietati cu cea de evaluat.

Premiza majora a metodei comparatiei directe este aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este direct in relatie cu preturile unor proprietati competitive si comparabile.

Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferetele intre proprietati si tranzactii, care influenteaza valoarea. Acestea ar putea cupride diferentele in drepturile de proprietate evaluate, motivatia cumparatorilor si a vanzatorilor, conditiile financiare, situatia pietei la momentul vanzarii, dimensiunile, locatia, caracteristicile fizice si economice, daca proprietatile produc venituri.

Tehnicile de identificare si cuantificare a conditiilor se clasifica in doua categorii: - cantitative: analiza pe perechi de date, analiza statistica, analiza grafica, analiza

evolutiei, analiza costurilor, analiza datelor secundare - calitative: analiza comparatiilor relative, analiza clasamentului, interviuri personale

Tinand cont de tipul proprietatii imobiliare evaluate, la aplicarea metodei

comparatiilor directe asupra proprietatii subiect am utilizat analitica comparatiei directe. Elementele comparatiei de baza sunt:

- drepturile de proprietate transmise – corectia se face pentru a reflecta diferentele intre proprietatile inchiriate cu chiria pietei si cele inchiriate sub sau peste chiria pietei;

- conditiile de finantare – corectiile sunt facute pentru situatii in care cumparatorul obtine din partea vanzatorului o finantare si trebuiesc folosite calcule de echivalenta cash;

- conditiile de vanzare – conditii care reflecta motivatia cumparatorului si a vanzatorului - conditiile pietei – se refera la modificarile pietei ce au aparut intre momentele diferite

in timp la care s-au realizat tranzactiile; - localizarea – ajustarile se fac atunci cand caracteristicile de amplasare ale propr

comparabile difera fata de cele ale proprietatii evaluate;


17

- caracteristicile fizice – corectiile se refera la diferente intre dimensiunile cladirii, calitatea constructiilor, stilul architectural, materialele de constructie, varsta, conditia, utilitatea functionala, dimensiunile terenului, atractivitatea, conditiile de mediu;

- caracteristicile economice – ajustarile se refera la attribute ale proprietatii imobiliare care afecteaza profitul net: cheltuieli de exploatare, calitatea managementului, structura chiriasilor, nivelul chiriilor, conditiile de inchiriere, data expirarii contractului de inchiriere, optiunile de reinoire si clauzele de inchiriere.

- utilizarea – evaluatorul trebuie sa evidentieze orice diferenta intre utilizarea existenta sau cea mai buna utilizare a unei proprietati imobiliare comparabile si utilizarea proprietatii evaluate;

- componente non-imobiliare ale valorii – cuprind elemente de definire a personalitatii cladirii, afacerea ce are loc in cladire si alte elemente care nu constituie parti ale proprietatii imobiliare, dar fac parte din prêt.

Desi in majoritatea cazurilor aceste noua elemente acopera toti factorii semnificativi, se pot

considera si alte elemente, cum ar fi: accesul la proprietate, restrictii guvernamentale, conditii de mediu, dezvoltarea infrastructurii



4. Abordare pe baza capitalizarii venitului

Proprietatile imobiliare care genereaza venituri se achizitioneaza ca investitii, iar din punct de vedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un element esential care influenteaza valoarea proprietatii. O premisa de baza a abordarii investitionale este relatia direct proportionala intre capacitatea de a genera profit si valoarea unei proprietati.

Metoda de randament reprezinta una dintre cele trei categorii mari de abordari ale evaluarii proprietatilor. Acestea nu sunt totusi independente in sensul ca nu ar fi in relatie cu celelalte categorii de metode. Procesul de evaluare in intregul sau este compus din tehnici si proceduri integrate, inseparabile, menite sa conduca la o estimare convingatoare si rezonabila a valorii unei proprietati.

Capitalizarea directa este o metoda folosita pentru transformarea nivelului estimat al venitului net asteptat intr-un indicator de valoare a proprietatii. Transformarea se poate face fie prin divizarea venitului estimat printr-o rata de capitalizare, fie prin multiplicarea venitului estimat printr-un factor corespunzator de multiplicare. Venitul asteptat luat in considerare este in cele mai multe cazuri venitul estimate al anului urmator.

Capitalizarea directa este orientata spre piata; evaluatorul care o utilizeaza trebuie sa porneasca de la analiza informatiilor de pe piata imobiliara si sa evalueze proprietatea pe baza ipotezelor caracteristice investitorului mediu. Capitalizarea directa nu face o diferentiere explicita intre recuperarea si randamentul capitalului, ipotezele investitorului nefiind specificate. In mod implicit se considera ca rata sau multiplicatorul selectat va satisface un investitor mediu si ca perspectivele unor castiguri financiare viitoare, peste capitalul investit, sunt suficient de atractive.


18

Capitalizarea directa poate fi aplicata venitului brut potential, venitului brut efectiv, sau cash – flow – ului brut. Venitul ales depinde de scopul analizei, de datele disponibile asupra proprietatii si ale pietei.

Rc = VN / Val Val = VN / Rc




19

V. RECONCILIEREA VALORILOR. VALOAREA ESTIMATA PROPUSA, OPINIA SI CONCLUZIILE EVALUATORULUI

O evaluare este efectuata pentru a raspunde la intrebarea clientului referitoare la o proprietate imobiliara. In cursul acestui process evaluatorul parcurge o serie de pasi: - identifica, aduna si analizeaza date generale si specifice - determina cea mai buna utilizare a proprietatii - aplica metodele de evaluare, in concordanta cu scopul evaluarii si datele disponibile

Reconcilierea este analiza unor rezultate alternative pentru a ajunge la estimarea

finala a valorii. In analiza si reconcilierea valorilor s-au avut in vedere urmatoarele principii de baza: Valoarea este o predictie – evaluatorul va reexamine rezultatele cat este posibil de

obiectiv si se va incredinta ca rezultatele reprezinta o previziune realista a comportamentului fortelor ce fac piata.

Valoarea este subiectiva – valoarea unei proprietati imobiliare poate fi diferita pentru

diferiti cumparatori, datorita unor motive emotionale sau ca este o investitie particulara. Desi o proprietate se tranzactioneaza intre doi indivizi particulari, pentru motive foarte personale si subiective, piata este alcatuita din suma acestor decizii subiective.

Evaluarea este o comparare – analiza rezultatelor ce duc la estimarea finala a valorii,

trebuie sa ia in considerare o multime de comparatii effectuate in decursul procesului de evaluare si nu o selectie arbitrara si inconsistenta de componente partiale in cadrul fiecarei metode. Compararea este fundamentala pentru intregul proces si prin urmare este necesara o mare grija la selectia si utilizarea tranzactiilor comparabile.

Orientarea pe piata – evaluatorul trebuie sa reflecte piata. Folosirea fara discernamant

a formulelor financiare sau a criteriilor de comparatie, care nu reflecta gandirea participantilor pe piata si fara verificarea si testarea ipotezelor in raport cu compararea pietei este pur si simplu inacceptabila.

Intr-un raport de evaluare, estimarea finala a valorii poate fi exprimata ca o singura

cifra, un interval de valori sau in ambele moduri. Traditional, o estimare exprimata ca o singura valoare se numeste estimare punctuala si reprezinta cea mai buna estimare a evaluatorului

Evaluarea este o opinie asupra unei valori. Desi este o concluzie impartiala, experta si rezonabila a unui profesionist calificat, bazata pe o analiza a tuturor informatiilor relevante, ramane totusi o opinie.

In baza metodologiei de lucru adoptate, aplicand metodele de evaluare considerate cele mai adecvate in cazul de fata, au fost estimate urmatoarele valori pentru proprietatea situate in mun Oradea, str Cerbului nr 7 bl C 17 ap 27

Abordare pe baza de

comparatii Abordare pe baza de venit

132.157 RON 139.412 ron 30.757 EUR 31.757 eur


20

In concluzie, pe baza investigatiilor si analizelor efectuate, tinand seama de contextul actual al pietei imobiliare, de metodele de evaluare aplicate, relevanta lor si ipotezele prezentate privind valoarea, in opinia evaluatorului, valoarea de piata a dreptului de proprietate asupra imobilului analizat, situat in mun Oradea str Cerbului nr 7 bl C 17 ap 27, considerate valabila la data de 18.03.2013, este:



ANEXE

1. GRILA DATELOR DE PIATA 2. CALCUL RANDAMENT 3. EXTRAS DE CARTE FUNCIARA 4. POZE IMOBIL 5. ANEXA OFERTE

Date post:	06-Feb-2018
Category:	Documents
Upload:	trandien
View:	221 times
Download:	3 times

RAPORT DE EVALUARE - seap.usv.rovaleriul/lupu/raport-evaluare.pdf · raport de evaluare privind...

Documents