Public It Ate Imobiliara Pt ID

8/4/2019 Public It Ate Imobiliara Pt ID

1/65

PUBLICITATE IMOBILIAR

NOTE DE CURS PENTRU FORMA DE

NVMNT ID

Editura Universitii Lucian Blaga Sibiu


2/65

GHID DE UTILIZARE A MANUALULUI DE STUDIU

Introducere

Prezentul manual de studiu reprezint o sintez a coninutului disciplinei Publicitate

imobiliar, care este comun nvmntului la forma de zi i la forma de nvmnt la

distan, conform planurilor de nvmnt n vigoare.El este destinat studenilor de la forma de nvmnt la distan (ID) i constituie

materialul bibliografic minim necesar pentru parcurgerea, nsuirea i evaluarea

disciplinei respective.

Manualul este structurat n conformitate cu standardele i procedurile de uz larg n

nvmnt naional i internaional, care se adreseaz nvrii individuale pe baze

interactive.Parcurgerea manualului, pe baza prezentelor instruciuni asigur reinerea

informaiilor de baz, nelegerea fenomenelor fundamentale i aplicarea cunostineor

dobndite la rezolvarea unor probleme specializate.

Manualul este structurat pe module de studiu care reprezint o parte omogen din

componena manualului, caracterizat de un numr limitat de termeni de referin

(cuvinte-cheie), fiecare find compus din mai multe capitole care pot fi parcurse i nsuiteprintr-un efort continuu de concentrare intelectual care s nu depeasc 2-3 ore

(intervalul se refer la coninutul de idei al modulului de studiu i nu ia n calcul

ntrebrile recapitulative, temele pentru acas, testele de autoevaluare sau pe cele de

evaluare). Unele module cuprind mai multe capitole.

Fiecare unitate de studiu are o structur proiectat din perspectiva exigenelor

autoinstruirii.Rezultatele efective ale utilizrii manualului se vor suprapune pe rezultatele

ateptate doar cu condiia respectrii ntocmai a procedurii de parcurgere a modulelor de

studiu, procedur care este prezentate n cele ce urmeaz.

Procedura de nvare n sistem de autoinstruire

Utilizarea manualului de studiu individual se face pe baza unui program de

autoinstruire.


3/65

Recomandm cteva reguli de baz n procedura de realizare a programului de

autoinstruire pe baza manualului de fa:

1. Modulele de studiu se parcurg n ordinea n care sunt prezentate n manual, chiar

n cazul n care studentul apreciaz c ar putea sri direct la o alt unitate de studiu.

Criteriile i modalitatea de nlnuire a modulelor de studiu sunt prezentate la fiecaremodul de studiu i ele trebuie respectate ntocmai, sub sanciunea nerealizrii la

parametrii maximali a programului de autoinstruire;

2. Fiecare modul de studiu conine i un test de evaluare i/sau tem pentru acas

pe care studentul trebuie s le realizeze, cu scopul evalurii gradului i corectitudinii

nelegerii fenomenelori proceselor descrise sau prezentate n modulul de studiu;

3. ntrebrile de autocontrol, testele de evaluare sau tema pentru acas nu sunt deperspicacitate, deci nu trebuie rezolvate cotra cronometru;

4. Ordinea logic a parcurgerii unitii de studiu este urmtoarea:

se citesc obiectivele i competeneele modulului de studiu

se citesc cuvintele cheie

se parcurg ideile principale ale capitolului sintetizate n rezumat

se parcurge coninutul dezvoltat de idei al capitolului se parcurge bibliografia recomandat

se rspunde la ntrebrile recapitulative, revznd, dac este necesar,

coninutul dezvoltat de idei

se efectueaz testul de autoevaluare i se verific, prin confruntare cu

rspunsurile date la sfritul manualului, corectitudinea rspunsurilor

se efectueaz testul de evaluare i/sau tema de control (dup caz)OBS.: este recomandabil ca, nainte de efectuarea testelor de autoevaluare, s se

fac o pauz de 30 de minute sau o or.

5. Nu este recomandabil s se parcurg mai mult de un capitol de studiu pe zi,

pentru a nu se periclita nsuirea temeinic i structural a materiei. n funcie de

necesitile i posibilitile de studiu ale studentului, studiul unui capitol poate fi

fracionat pe mai multe zile, dedicnd cel puin 30 de minute pe zi studiului.PREZENTAREA MANUALULUI DE STUDIU I A DISCIPLINEI


4/65

Manualul de studiu Publicitate imobiliar reprezint o sintez realizat n manier

interactiv a cursului corespondent utilizat la forma de nvmnt zi.

Coninutul de idei nu a fost redus, ci doar sintetizat, n principiu, ntr-o manier mai

accentuat enuniativ, elementele de detaliu sau de explicaie (necesare pentru atingerea

scopului pedagogic al fixrii i corelrii cunotinelor) putnd fi gsite de ctre student nbibliografia de specialitate recomandat.

Obiectul cursului:

Obiectul cursului l reprezint prezentarea i analiza principalelor instituii ce fac

obiectul de studiu al publicitii imobiliare, respectiv: registrele de trascripiuni i

inscripiuni, crile funciare, nscrierile n cartea funciar, procedura nscrierilor i

aciunile de carte funciar.

Obiectivele disciplinei:

- formarea deprinderilor de a analiza instituiile specifice acestei materii,

individual i sistematic;

- studiul istoric i comparat al instituiilor specifice, aprofundarea unor noiuni

privind registrele de trascripiuni i inscripiuni, crile funciare, nscrierile n carteafunciar, procedura nscrierilor i aciunile de carte funciar;

- dezvoltarea aptitudinilor de a analiza interdisciplinar aceste instituii.

- identificarea si definirea principalelor instituii;

- corelarea notiunilor studiate in anii anteriori la dreptul civil i, n special la

drepturile reale;

- cunoasterea legislatiei in materie si a propunerilor de modificare a legislatieiinterne pentru a se realiza acordul acesteia cu conventiile europene si internaionale.

Descrierea structurii manualului:

Manualul este structurat n conformitate cu rigorile studiului individual

(autoinstruire) i este compartimentat n capitolede studiu. Structura fiecrui capitol de

studiu este urmtoarea:1. Obiective (rezultatele modulului)


5/65

3. Cuvinte cheie

4. Rezumat al ideilor principale

5. Coninutul dezvoltat de idei al modulului

6. Bibliografie

7. ntrebri recapitulative8. Teste de autoevaluare, teste de evaluare, teme de cas


6/65

CUPRINS

MODULUL 1

CAPITOLUL I

Necesitatea i rolul publicitii imobiliare

CAPITOLUL II

Registrele de transcripiuni i inscripiuni

CAPITOLUL III

Crile funciare

MODULUL 2

CAPITOLUL IV

Noile cri funciareCadastrul general, Cadastrul de specialitate, Organizarea birourilor de

CF

CAPITOLUL V

Noiunea, structura i obiectul crilor funciare

CAPITOLUL VI

Principiile crilor funciareCAPITOLUL VII

Categorii de nscrieri n CF ntabularea, nscrierea, notarea

MODULUL 3

CAPITOLUL VIII

Procedura nscrierilor n CFCAPITOLUL IX

Aciunile de CF


7/65

Obiective: Introducerea studenilor n materia studiat, identificarea i fixarea

noiunilor de baz, a sediului materiei, a principalelor sisteme de publicitate imobiliar.

Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia i

s o fixeze n cadrul sistemului de drept actual.Cuvinte cheie: publicitate imobiliar, publicitate personal registre de

transcripiuni i inscripiuni i publicitate real crile funciare.

Rezumat: Acest modul introductiv cuprinde definirea noiunii i evoluia istoric a

conceptului de publicitate imobiliar i analizeaz sintetic cele dou mari sisteme de

publicitate imobiliar, cel personal i cel real, cu identificarea avantajelor i dezavantajlor

fiecruia. Concluzia ce se desprinde este cea a superioritii sistemului real, sistemimplementat i n Romnia prin Legea nr.7/1996.

MODULUL I

CAPITOLUL I

Necesitatea i rolul publicitii imobiliare

Admiterea n circuitul civil a proprietii private a fcut necesar revenirea laprincipiile drepturilor reale i implementarea unor instituii noi pentru protejarea dreptului

de proprietate, negat n perioada anterioar. Necesitate aprrii dreptului de proprietate i a

securizrii tranzaciilor imobiliare, deci a circuitului civil al imobilelor a impus

resuscitarea unor instituii considerate desuete din Codul civil, cum ar fi vnzarea-

cumprarea imobilelor, locaiunea/arenda, servituile, superficia etc.

n plus, era necesar i creareamecanismului de eviden a imobilelor, de nregistrare a acestora i, totodat, de nscrierea

drepturilor asupra lor.

Problema se soluioneaz prin constituirea Cadastrului i a publicitii imobiliare.

Publicitatea imobiliar, ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general, are ca

obiect nscrierea n crile funciare a faptelor i actelor juridice referitoare la imobile,

asigur accesul liber la informaii despre regimul lor juridic.Publicitatea se efectueaz de ctre


8/65

carte funciar ( doar n Transilvania i Bucovina, unde au existat) i are ca scop

securizarea raporturilor juridice imobiliare i accelerarea reformelor asupra proprietii.

Scopul cursului const n aprofundarea reglementrilor referitoare la:

1)bunurile imobile ca

entiti principale ale cadastrului bunurilor imobile i ca obiecte ale nregistrrii n crilefunciare;

2) dreptul de proprietate i alte drepturi reale asupra bunurilor

imobile;

3) importana cadastrului general i a publicitii imobiliare;

4) nscrierile n cartea funciar;

5) procedura nscrierilor n cartea funciar;6) aciunile de carte funciar.

Noua reglementare n domeniul publicitii imobiliare a fost justificat de progresul

pe care sistemul de drept romnesc l-a realizat, mai ales dup evenimentele petrecute n

decembrie 1989. Dezvoltarea economiei de pia modern i democrat a contribuit la

apariia sistemului de publicitate imobiliar prin noile cri funciare, reglementat prin

dispoziiile Legii nr.7/1996, Legea cadastrului i a publicitii imobiliare. Prin acest act

normativ s-a urmrit asigurarea unei mai bune securiti privind circulaia juridic a

terenurilor, dar i o cunoatere mai bun a situaiei juridice n care se gsete un imobil, n

raport cu un ter interesat de acesta.

Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996 a reglementat dou instituii

distincte ns interferente i anume instituia tehnic a cadastrului (art.1-19) i

instituia juridic a crilor funciare. Prin aceast lege s-au creat premizele ca ara

noastr s ajung a avea un cadastru naional general unitar i modern real unitar de

publicitate imobiliar. Prin intermediul acestor instituii se urmrete consolidarea

proprietii imobiliare i sporirea ncrederii publice n operaiunile de eviden tehnic,

economic i juridic privind bunurile imobile. Sistemul este inspirat din Decretul-Lege

nr.115/1938 care a fost valorificat deja n practic i ale crui efecte pozitive au fost

remarcate. Aa se explic i de ce n localitile unde era aceasta aplicat se va aplica i n
http://www.pinzaru.ro/drept/legislatie/legea-nr7-din-13-martie-1996-a-cadastrului-si-a-publicitatii-imobiliare-republicare-2006/http://www.pinzaru.ro/drept/legislatie/legea-nr7-din-13-martie-1996-a-cadastrului-si-a-publicitatii-imobiliare-republicare-2006/


9/65

continuare, pn cnd Legea nr.7/1996 va putea efectiv s fie aplicat, adic dup

terminarea lucrrilor de cadastru general.

CAPITOLUL II

Registrele de transcripiuni i inscripiuni(sistemul personal de publicitate imobiliar)

Obiective: Studiul unuia dintre cele mai importante sisteme de publicitate care

a existat pe teritoriul Romniei, n vederea efecturii unei comparaii cu sistemul

actual.


s o fixeze n cadrul sistemului de drept actual.Cuvinte cheie: registre de transcripiuni i inscripiuni i publicitate personal.

Rezumat: Acest sistem personal avea la baz documentele expres prevzute de art.710 Cod pr. civil i anume: registrul de transcripiuni, n care se fectua trascripiuneaactelor care erau supuse acestei operaii, registrul de inscripiuni, care cuprindeameniuni referitoare la ipoteci i privilegii imobiliare, registrul de transcriere acomandamentelor, mapa de constituire a amanetelor.

Neajunsurile acestui sistem se regsesc nu numai n caracterul personal al

nscrierilor, dar i n procedura greoaie de realizare a acestora. Astfel, sistemul esteincomplet, deoarece nu asigur o publicitate integral a tuturor actelor translative sauconstitutive de drepturi reale imobiliare (acte cum ar fi succesiunile, hotrrile

judectoreti, partajul judiciar i voluntar rmneau n afara formalitilor de nscriere);sistemul este neunitar, deoarece cuprinde mai multe registre i mai multe formaliti de

publicitate; el este i imprecis, ntruct registrele se in pe numele proprietarilor i nu peimobile; nu n ultimul rnd, prin efectele pe care le produce este lipsit de coeren iutilitate practic; transcriere i nscrierea nu garantau dreptul deoarece cu ocazianregistrrii nu era obligatorie verificarea valabilitii i legalitii titlului prezentat de

pri, nici existena dreptului.Legea prevedea efectuarea operaiunilor n dou registre, unul de transcripiuni, n care

se transcriau (copiau) actele juridice translative sau constitutive de drepturi reale, i unulpentru inscripia privilegiilor i ipotecilor.

1. Consideraii generale

Legislaiile care au urmat Codului civil francez au adoptat i sistemul personal depublicitate imobiliar, prin registrele de transcripiuni i inscripiuni, conform cruiaprioritate are securitatea static i mai puin cea dinamic n vreme ce legislaiile


10/65

germanice au adoptat sistemul real de publicitate imobiliar prin cri funciare, carerealizeaz un echilibru ntre aspectul static i cel dinamic al securitii juridice imobiliare.

Acest prim sistem, n dreptul civil romn a fost adoptat prin Codul civil (art. 818,819, 1295 alin.2, 1394 i 1801-1802) i prin Codul de pr. civil (art. 710-720). Registeleutilizate au fost denumite ca fiind registre de transcrieri i registre de inscripii.

Acest sistem avea la baz documentele expres prevzute de art. 710 Cod pr. civil i

anume: registrul de trnscripiuni, n care se fectua trascripiunea actelor care erau supuseacestei operaii, registrul de inscripiuni, care cuprindea meniuni referitoare la ipoteci iprivilegii imobiliare, registrul de transcriere a comandamentelor, mapa de constituirea amanetelor.

Neajunsurile acestui sistem se regsesc nu numai n caracterul personal alnscrierilor, dar i n procedura greoaie de realizare a acestora. Astfel, sistemul esteincomplet, deoarece nu asigur o publicitate integral a tuturor actelor translative sauconstitutive de drepturi reale imobiliare (acte cum ar fi succesiunile, hotrrile

judectoreti, partajul judiciar i voluntar rmneau n afara formalitilor de nscriere);

sistemul este neunitar, deoarece cuprinde mai multe registre i mai multe formaliti depublicitate; el este i imprecis, ntruct registrele se in pe numele proprietarilor i nu peimobile; nu n ultimul rnd, prin efectele pe care le produce este lipsit de coeren iutilitate practic; transcriere i nscrierea nu garantau dreptul deoarece cu ocazianregistrrii nu era obligatorie verificarea valabilitii i legalitii titlului prezentat de

pri, nici existena dreptului.Dup 1999, practic, acest sistem a rmas la nivelul unei simple informri, pentru c

n practic se obinuiete s se recurg la nfiinarea crilor funciare cu caracternedefinitiv, cu ocazia transmiterii sau constituirii drepturilor i pentru nscrierea sarcinilor,abandonnd-se evidena prin registrele de transcripiuni i inscripiuni.

2.a Registrul de transcripiuni i registrul de inscripiuniLegea prevedea efectuarea operaiunilor n dou registre, unul de transcripiuni, n

care se transcriau (copiau) actele juridice translative sau constitutive de drepturi reale, iunul pentru inscripia privilegiilor i ipotecilor.

Anterior anului 1989 a existat o practic abuziv de modificare a texelor legale prinacte administrative nepublicate, cum a fost i situaia organizrii acestui sistem. Astfel,

printr-o astfel de dispoziie, Ministerul Justiiei a dispus ca, n locul celor dou registre depublicitate inute pn atunci cf. art. 710 Cod pr. civil, s fie inut doar unul, detranscripiuni i inscripiuni, n care s se fac numai meniuni de transcriere i inscripii.n acest registru se nregistreaz, n ordine numeric, cererile de trascriere i inscripie; seefectueaz nscrierea numai prin indicarea felului acesteia, transcriere sau inscripie; searat prile i actul n temeiul cruia s-a efectuat nscrierea; cererile astfel nregistrate inumerotate, nsoite de actele doveditoare, se depun n aceeai ordine numeric n mapade transcrieri i inscripii, rezervat acestor acte.

Renunarea la transcriere a fost considerat n doctrin drept binevenit, ntructdevenise anacronic i greoaie, precum i lipsit de sens n situaia existenei mjloacelormoderne de reproducere a nscrisurilor. n acest context, denumirea registrului, ca fiind i

unul de transcrieri, a devenit inexact, fiind mai potrivit a se vorbi despre un registru deinscripiuni imobiliare.


11/65

Transcripiile constau n nregistrarea actelor juridice translative sau constitutive dedrepturi reale imobiliare i constau n reproducerea nscrisurilor constatatoare aleoperaiunilor juridice supuse nregistrrii.

Inscripiile constau n meniuni (extrase) referitoare la actele de constituire aipotecilor i privilegiilor.

2 c Actele supuse transcrierii- orice act translativ sau constitutiv de drepturi reale imobiliare, precum itranzaciile privind proprietatea i celelalte drepturi reale imobiliare (ex. Vnzarea,schimbul, darea n plat, dar i actele viznd drepturi de superficie, uz, uzufruct, servitute);

- actele prin care se renun la drepturile reale imobiliare, nu ns i renunrile purabdicative, care au efecte declarative (de pild neacceptarea unei succesiuni, asimilat,

prin efecte, renunrii la succesine);- hotrrile judectoreti viznd exproprierea, precum i ordonanele de adjudecare;

- cesiunile de venituri i contractele de locaiune.

Nu sunt, ns, supuse trascrierii actele declarative de drepturi reale imobiliare (cuexcepia tranzaciei), transmisiunile mortis causa, transmisiunile operate ex lege (ex.Bunurile fr stpn cuvenite statului, cf. art. 646 C. Civ), uzucapiunea i accesiuneaimobiliar.

2d Drepturile reale imobiliare supuse nscrieriiPotrivit art. 1738, n afara excepiilor prevzute de lege, ntre creditori privilegiile

nu produc nici un efect, n privina imobilelor, dect atunci cnd ele au fost aduse lacunotiina public, prin inscripiune, i numai de la data acelei inscripiuni.

n privina ipotecilor, art. 1778 Cod civil supune nscrierilor toate ipotecile, att celelegale, ct i cele convenionale, declarnd c ntre creditori, ipoteca nu are rang dect dinziua inscripiunii sale n registre.

Modalitatea nscrierii se regsete n Codul civil i de procedur civil.

1. Efectele transcrierii i nscrierii. Sanciunea nendeplinirii lornscrierile realizeaz evidena operaiunilor de transcripii i inscripii, publicitatea

acestora i opozabilitatea drepturilor reale imobiliare fa de teri. Acest efect deopozabilitate corespunde principiului consensualismului. Se poate vorbi astfel de doumomente: cel al consensului, care vizeaz naterea dreptului real, i cel al nscrierii, n

ceea ce privete opozabilitatea dreptului fa de teri. S-a spus c acesta ar fi un paradox,pentru c ceea ce prin tradiie roman deosebete drepturile reale fa de cele de creaneste faptul c, din momentul naterii lor, primele sunt opozabile tuturor, pe cnd cele dinurm numai prilor.

nre pri transcrierea nu produce efecte, deoarece ea nu este translativ sauconstitutiv de drepturi reale. Aa fiind, ea nu poate valida un act care nu este valabil prinel nsui; este doar un simplu mijloc de publicitate, iar nu unul de validare a actelor

juridice nule.Lipsa transcrierii sau nscrierii atrage inopozabilitatea, adic ineficacitatea dreptului

real dobndit fa de teri. Dac actul nu a fost transcris, terii nu pot lua cunotiin de eli de operaiunea juridic la care actul se refer, astfel nct el nu le poate fi opus. Dar


12/65

- s nu fie inut el nsui de obligaia de a executa transcrierea sau nscrierea (art.819 Cod civil);

- s nu se fi comis o fraud, n complicitate cu nstrintorul, pentru a-l mpiedicape dobnditor s fac transcrierea sau nscrierea; simpla existen a unei nstrinrianterioare nu este suficient.

2. Sistemul crilor funciareEste un sistem real i complet, prin aceea c se bazeaz pe identitatea topografica

imobilelor i evideniaz tate transmisiunile imobiliare. n acest sistem fiecare imobil arepropria sa carte funciar, n care sunt evideniate toate operaiunile pivind situaiamaterial i juridic a bunului, iar c.f. sunt ntocmite pe localiti, oferind posibilitateacunoaterii n orice moment a strii juridice a imobilului.

Documentele care stau la baza acestui sistem sunt prevzute de art. 6 din D-l nr.115/1938.

Structura crii funciare: partea I (sau foaia de avere) cuprinde descriereaimobilului; partea a II-a (sau foaia de proprietate) se refer la nscrierile privitoare ladreptul de proprietate asupra imobilului; partea a III-a (foaia de sarcini), cuprindenscrierile privitoare la sarcinile ce greveaz acel imobil.

Potrivit art. 5 din D-l 115/1938, nscrierile n cartea funciar sunt: ntabularea,nscrierea provizorie i notarea.

3. Sistemul crilor de publicitate funciarAceste cri sunt rezultatul instituirii unui sistem unic de publicitate imobiliar prin

cartea funciar, gndit prin Legea nr. 23/1933 i realizat doar n capital i n localitinvecinate, unde s-au realizat minime lucrri cadastrale. Pe baza acestor msurtori, nanul 1937 s-a nceput ntocmirea crilor funciare provizorii n acea zon, n vedereatransformrii lor n cri funciare propriu-zise, conform prevederilor D-l 115/1938,sistem care, ns, a fost abandonat din cauza lipsei fondurilor i a rzboiului. Dup rzboi,conform L 242/1947 acestea au devenit cri de publicitate funciar.

4. Sistemul crilor de eviden funciarAu fost reglementate prin L 163/1946, n scopul nlocuirii provizorii cu cri de

eviden funciar a crilor funciare distruse, sustrase sau pierdute (cri funciare

distruse n cel de-al doile rzboi mondial n unele localiti din Transilvania). Sistemula avut o aplicare temporar, pn la gsirea crilor funciare pierdute sau sustrase sau

pn la ntocmirea unor noi cri funciare n condiiile D-l 115/1938, moment n care s-a procedat la nchiderea crilor de eviden funciar.

5. Caractere comune ale ultimelor trei sisteme de publicitate

a. publicitatea se ine pe imobile, de unde i denumirea de publicitateimobiliar real. Imobilul este elementul fix, fa de care se schimb

persoana proprietarului i nu invers, ca n sistemul personal depublicitate;


13/65

credin care au dobndit i i-a conservat dreptul asupra imobiluluinumai prin ntabulare sau notare, ceea ce face ca acesta s nu fieaprat de riscul evingerii. n sistemul c.f. reglementat de D-l115/1938, drepturile reale pot fi constituite, modificate sau stinsenumai prin nscriere n c.f. Acest principiu a fost adoptat i desistemul de eviden funciar.

CAPITOLUL III

Crile funciare. Sistemul real de publicitate imobiliar


14/65

Obiective: Studiul unuia dintre cele mai importante sisteme de publicitate care

a existat pe teritoriul Romniei, n vederea efecturii unei comparaii cu sistemul

actual.


s o fixeze n cadrul sistemului de drept actual.Cuvinte cheie: publicitate imobiliar real,carte funciar, foaie de avere, foaie

de proprietate, foaie de sarcini, principiul fectului translativ al nscrierii.

Rezumat: Prin Decretul-lege nr. 115/1938 s-a urmrit unificarea dispoziiilorprivitoare la crile funciare i crearea unui sistem unitar i unic de carte funciar. Punerean aplicare a acestui decret s-a realizat doar n Transilvania i Bucovina (n rest lipsindcadastrul), n Transilvania prin Decretul-lege nr. 389/1943 pentru extinderea legislaieicivile i comerciale n Romnia de peste Carpai i apoi prin Legea nr. 241/1947 pentru

punerea n aplicare n Transilvania a legii pentru unificarea dispoziiilor privitoare lacrile funciare, iar n Bucovina de Sud prin D-l nr. 511/1938.

n sens restrns, cartea funciar este nscrisul sau actul care descrie imobilele iarat drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum i persoanele nscrise saumenionate ca titulare ale acestor drepturi.

n sens larg, denumirea de carte funciar desemneaz totalitatea crilor funciare aleunei localiti, alctuind registrele funciare ale acelei localiti.

Scurt istoric

n Romnia, n teritoriile aflate sub dominaie habsburgic i austro-ungar, crilefunciare au fost introduse din iniiativa administraiei austriece n mai multe etape, ianume:

- n Transilvania, n anul 1794, n localitile de grani, i n anul 1870 n celelaltelocaliti de drept austriac (n Ardealul propriu-zis), iar n anul 1855 n Bnat,Criana, Satu-Mare i Maramure.

Sub aspect legislativ, regimul funciar a fost reglementat, pe de-o parte, de Codul civil

austriac, n privina aspectelor de drept material, iar n privina celor de ordin prodesual deOrdonanele din 1794, 15 decembrie 1855 i 5 februarie 1870, la care se adaug Legea nr.XXIX/1886, cu modificrile ulterioare, Legile XXXV/1900, V/1909 i X/1913.

Dup Marea Unire de la 1918 s-a ncercat extinderea sistemului de carte funciar nntreaga ar, ns cel de-al doilea rzboi mondial a fcut imposibil atingerea obiectivelorvizate de aceasz lege.

Prin Decretul-lege nr. 115/1938 s-a urmrit unificarea dispoziiilor privitoare lacrile funciare i crearea unui sistem unitar i unic de carte funciar. Punerea n aplicare aacestui decret s-a realizat doar n Transilvania i Bucovina (n rest lipsind cadastrul), n

Transilvania prin Decretul-lege nr. 389/1943 pentru extinderea legislaiei civile icomerciale n Romnia de peste Carpai i apoi prin Legea nr. 241/1947 pentru punerea naplicare n Transilvania a legii pentru unificarea dispoziiilor privitoare la crile funciare


15/65

Noiunea, structura i obiectul crilor funciare

n sens restrns, cartea funciar este nscrisul sau actul care descrie imobilele iarat drepturile, actele sau faptele privitoare la imobile, precum i persoanele nscrise sau

menionate ca titulare ale acestor drepturi.n sens larg, denumirea de carte funciar desemneaz totalitatea crilor funciare aleunei localiti, alctuind registrele funciare ale acelei localiti.

n sens legislativ-doctrinar, cartea funciar reprezint un istem real de publicitateimobiliar, ntemeiat pe identitatea topografic a imobilelor i publicitatea integral adrepturilor reale imobiliare (adic instituia juridic avnd aceast denumire).

S-a mai folosit i denumirea de carte funduar n Ardeal sau cri fonduare, nBucovina, de la latinesculfundus, proprietate asupra pmntului.

Caracteristici:Fiecare imobil are o carte funciar n care sunt trecute toate actele translative de

proprietate sau constitutive de drepturi reale, precum i anumite drepturi de crean,faptele i raporturile juridice n legtur cu acel imobil.

Evidena se ine pe imobile i nu pe persoane, deoarece se bazeaz pe identitateatopografic.

Crile funciare sunt ntocmite i numerotate pe localiti; toate crile funciare aleunei localiti alctuiesc registrul funciar al acelei localiti.

Crile se in ntr-un singur exemplar i se ntregesc cu documentele care stau labaza nscrierilor sau cu anumite registre: planul, care cuprinde parcelele din comun, cuartarea numrului fiecreia; orice schimbare n ntinderea unei parcele se va trece n plann temeiul unei schie prezentate de pri; registrul de intrare, care statornicete ordineai rangul nscrierilor, repertorii alfabetice (cuprind numele proprietarilor dintr-o comun,cu artarea numrului de carte funciar), repertorii parcelare (cu artarea numruluitopografic al parcelelor dintr-o comun i a crilor funciare n care sunt nscrise) etc.

Imobilele din domeniul public se nscriu n registre speciale.

Cartea funciar e public. Oricine poate cerceta crile funciare, planul sau arhiva is cear eliberarea de certificate, extrase sau copii legalizate de pe acestea.

Structura crii funciare

Partea I, foaia A, de avere, descrie imobilul, prin artarea numrului de ordine i celtopografic al fiecrei parcele, felul de cultur sau folosin, loc de aezare, ntindere i o


16/65

Partea a II-a, foaia B, de proprietate, cuprinde numele proprietarilor, cu artareaactelor de dobndire si transmisiune a proprietii. Se mai nscriu aici servituile constituiten folosul imobilelor, faptele juridice precum minoritatea, curatela, falimentul etc,drepturile personale, de crean (promisiunea de a ncheia n viitor un anumit contract,inderdicia de nstrinare) sau alte raporturi juridice.

Partea a III-a, foaia C, de sarcini, indic sarcinile care greveaz acel imobil (ex.dreptul de superficie, uz, abitaie, ipotec, locaiunea pe un termen mai mare de trei anietc.).

Obiectul crilor funciare

este reprezentat de obiectul nscrierilor n cartea funciar.Drepturile reale nscrise n cf sunt drepturi tabulare. n afara cazurilor prevzute de

lege ele se dobndesc, se modific sau se sting numai prin nscriere n cartea funciar.

Excepii: succesiunea, accesiunea, vnzarea silit i exproprierea (= drepturi extratabulare,adic se dobndesc fr nscriere n cartea funciar).

Cu toate acestea, s-a mai apreciat c lipsa nscrierii nu poate fi opus de o partecontractant celeilalte pri contractante, acestea fiind inute de obligaiile ce i le-auasumat prin contractul ncheiat. Dreptul real la care se refer contractul este opozabil iterilor care au avut cunotin de existena lui, chiar dac acest drept nu a fost nscis ncartea funciar.

Pn la ntabulare, contractul rmne n sfera raporturilor obligaionale, conferindcreditorului numai un drept personal, n virtutea cruia poate introduce o aciune n

prestaie tabular mpotriva debitorului care refuz s consimt la ntabulare, inclusivcontra dobnditorului subsecvent de rea-credin au cu titlu gratuit (art. 17, 24 i 25).

Faptul c o parte contractant nu poate opune celeilalte lipsa nscrierii, fiind inutsi respecte obligaiile asumate, nu este rezultatul strmutrii sau dobndirii dreptuluireal de ctre achizitor, ci efectul normal al oricrei convenii crmuite de principiilepacta

sunt servanta, al irevocabilitii i relativitii efectelor fiecrui contract (art. 969 i 973Cod civil).

Principiile de carte funciar

1. p. publicitii integrale sunt supuse nscrierii n cf toate actele i faptelejuridice translative/constitutive de drepturi reale imobiliare, operaiunilemateriale, precum i drepturile personale, faptele sau alte raporturi juridice nlegtur cu imobilele cuprinse n cf;

2. p. relativitii prin acesta se asigur publicitatea integral a cf i securitateastatic, adic protecia juridic a tirularilor drepturilor nscrise n cf. Art. 19spune c nscrierea unui drept se poate svri numai mpotriva aceluia care, lanregistrarea cererii, este nscris ca titular al drepturilor asupra crora nscrierea

urmeaz a fi fcut / mpotriva aceluia care, nainte de a fi fost nscris, i-a grevatdreptul, dac amndou nscrierile se cer deodat;


17/65

3. p. neutralitii (disponibilitii). Regula este c nscrierea n cf se face la cerereapersoanei ndreptite, conform principiului disponibilitii care guverneazraporturile juridice private. Excepiile sunt limitative i de strict interpretare.

4. p. specialitii (art. 23). nscrierile n cf trebuie s arate persoana n favoareacreia se face nscrierea, imobilul la care se refer i dreptul care se dobndete.

5. p. legalitii. Legalitatea formal evoc ideea c judectorul nu poate ncuviina

dect nscrierea actelor i faptelor juridice anume prevzute de lege i nu sepoate sprijini dect pe cererea i actele ce o nsoesc. Legalitatea materialimplic ideea c judectorul trebuie s cerceteze dac nscrisul ntrunetecondiiile prevzute de lege privind nscrierea dreptului sau faptului juridic (art.41-51 i 83) i dac n cuprinsul cf nu exist o piedic la svrirea nscrierii.

6. p. efectului translativ sau constitutiv de drepturi reale al nscrierii n cf . excepie-art. 26

7. p. prioritii. Efectele i, cnd e cazul, rangul unei nscrieri se produc de la datanregistrrii cererii de nscriere, avnd aplicare principiul: qui prior tempore,

potior jure.8. p. forei probante absolute a nscrierii n cartea funciar (art.32). de principiu,cuprinsul cf se consider exact n folosul acelora care i-au nscris cu bun-credin un drept real n cf. Art. 36-37 vorbesc despre situaia n care publicitateacrii funciare este suspendat fa de teri.

Felurile nscrierii n cartea funciar

ntabularea este nscrierea prin care se dobndete, se modific sau se stinge cutitlu definitiv un drept real imobiliar, de la data nregistrrii cererii de nscriere.

nscrierea provizorie este aceea prin care se dobndete, se modific sau se stingeun drept real imobiliar sub condiia i n msura justificrii ei (ex. o hotrre

judectoreasc definitiv, dar nu i irevocabil).

Notarea este nscrierea prin care se asigur opozabilitatea fa de teri sau, dupcaz, informarea acestora cu privire la drepturile personale, faptele sau alte raporturi

juridice n legtur cu imobilele nscrise n cf.

BIBLIOGRAFIE:1. M. Nicolae, Publicitatea imobiliar i noile cri funciare,Ed. Press Mihaela SRL,

Bucureti, 2000;2. I. Albu, Noile cri funciare, Ed. Lumina Lex, Bucureti, 1997.

TEST DE EVALUARE modulul 1:


18/65

2. Enunai i detaliai cel puin dou dintre principiile crilor funciare.3. Care sunt diferenele dintre sistemul personal i cel real de publicitate

imobiliar?4. Ce este ntabularea i care sunt efectele ntabulrii?5. Care sunt dezavantajele sistemului personal al registrelor de transcripiuni i

inscripiuni?

MODULUL II


19/65

CAPITOLUL IV

NOILE CRI FUNCIARE

REGLEMENTAREA, ORGANIZAREA I CONDUCEREA

CADASTRULUI I A CARTILOR FUNCIARE

Obiective: Studiul sistemului de publicitate implementat pe teritoriul Romniei

i a cadastrului.


s o fixeze n cadrul sistemului de drept actual.

Cuvinte cheie: cadastrul general, cadastrul special,organizarea birourilor de

carte funciar.

Rezumat: Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7 din 26 martie1996a reglementat instituia cadastrului, prin abrogarea actelor normative anterioare.Cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de eviden tehnic, economic i

juridic prin care se rcalizeaz, identificarea, inregistrarea, rcprezentarea pe harti i planuricadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlalte bunuri imobile de pe intreg teritoriulrii, indiferent de destinaia lor i de proprietar.

Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are

ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele

din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru

imobilele situate n raza de activitate a acestora.

Legea cadastrului i a publicitii imobiliare

Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7 din 26 martie 1996 a reglementatinstituia cadastrului, prin abrogarea actelor normative anterioare, in materie de cadastru icri funciare, menite a inlocui sistemele actuale de publicitate imobiliar, adic registrelede transcripiuni i inscripiuni, crile funciare existente in Transilvania si crile de

publicitate funciar.Intarea in vigoare a legii nu a insemnat i punerea in aplicare a cadastrului i a

crilor funciare, intruct acestea urmeaz s fie intocmite n viitor; cadastrul pe msuraefecturii lucrrilor cadastrale, iar crile funciare noi pe msura finalizrii lucrrilor


20/65

cadastrale i trimiterea acestora la judectorii in vederea efecturii si definitivriidocumentelor de carte funciar.

Legea nu a fixat o dat calendaristic pan la care s se incheie cadastrareateritoriului trii i s se intocmeasc in totalitatea lor noile cri funciare.

Introducerea doar treptat a crilor funciare face ca Legea nr. 7/1996 s cuprind

dispoziii de aplicare difereniat in timp i anume: pe de o parte, dispoziii de aplicareimediat, de la intrarea in vigoare, cum sunt cele referitoare la infiinarea birourilor decarte funciar, iar pe de alt parte, dispoziii de aplicare ealonat in timp, cum sunt celereferitoare la intocmirea i funcionarea crilor funciare (art.72).

Legea nr.7/1996 este alctuit prin sistematizarea in trei titluri: in primul, intitulatRegimul general al cadastrului (art. 1-19), sunt definite i reglementate in esena lor,cadastrul general, pe localiti, judee i la nivel naional, i cadastrele de specialitate, peministere, alte instituii de stat, regii autonome i alte persoane juridice, in cel de-al doilea,

intitulat Publicitatea imobiliar (art. 20-57), sunt reglementate noile cri funciare, instructura lor, organizarea i conducerea acestora; in cel de-al treilea, intitulat Dispoziiitranzitorii, sanciuni i dispoziii finale (art. 58-72), sunt reglementate documentele definalizare a lucrrilor de cadastru i de carte funciar, se indic faptele care constituiecontravenii i infraciuni, iar in incheiere cuprinde dispoziii referitoare la punerea inaplicare a legii i abrogarea actelor normative anterioare acesteia.

Organiznrea i conducerea cadastrului

l.Cadastrul general i cadastrele de specialitate. Legea reglementeaz distinct cadastrulgeneral i cadastrele generale.

Cadastrul general.

Conform legii, cadastrul general este sistemul unitar i obligatoriu de evidentehnic, economic i juridic prin care se rcalizeaz, identificarea, inregistrarea,

rcprezentarea pe harti i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a celorlaltebunuri imobile de pe intreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de proprietar (art.1).

Cadastrul general se intocmete pe comune, orae, municipii, judee i la nivelulintregii ri (art. 2), ceea ce inseamn c in terminologia legii, noiunea de cadastrulgeneral cuprinde in sfera ei cadastrele localitilor, cadastrele judeelor i cadastrul rii(intr-o terminologie mai potrivit, denumirea de cadastru general ar trebui rezervat,

pentru cadastru rii; acesta putnd fi numit i cadastrul naional).

Funciile cadastrului general sunt:


21/65

- funcia tehnic, realizat prin determinarea, pe baz, de msurtori, a poziiei,configuraiei i mrimii suprafeei terenurilor, pe destinaii, categorii de folosini proprietari, precum i ale construciilor;

- funcia economic, prin care se evideniaz, destinaia, categoriile de folosin aparcelelor, precum i elementele necesare stabilirii valorii economice a bunurilor

imobile;- i funcia juridic, realizat, prin identificarea proprietarilor pe baza actelor de

proprietate i prin publicitatea imobiliar.Operaiunile prin care se realizeaz, cadastrul general sunt:

a) identificarea, inregistrarea i descrierea in documentele cadastrale aterenurilor i a celorlalte bunuri imobile prin natura lor, msurarea i

prezentarea acestora pe hri i planuri cadastrale, precum i stocareadatelor pe suporturi informative;

b) asamblarea i integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;h) indeplinete sarcinile ce rczult din angajamentele internaionale in domeniul su de

activitate.

n subordinea Oficiului de cadastru naional se organizeaz Oficiile de cadastrujudeene, precum i al municipiului Bucureti, care au urmtoarele atribuii:

a) organizeaz, conduc, indrum i controleaz executarea lucrrilor degeodezie, topografie, fotogrametrie, teledetecie, cadastru i cartografie lanivelul lor teritorial;

b) avizeaz coninutul topografic al hrilor, planurilor, atlaselor, ghidurilori alte documente cartografice necesare uzului public;

c) pun la dispoziia autoritilor publice i a altor instituii interesate, incondiiile legii, situaii statistice de sintez privind terenurile iconstrucile (art.3, alin.2, art.6).

Ministerele, alte institulii centrale de stat, regiile autonome i alte persoane juridice

organizeaz cadastrele de specialitate, prin executarea, in funcie de domeniile lorspecifice de activitate, lucrri geodezice, topografice, fotogrametrice i altele, pentrusatisfacerea nevoilor proprii (art.4, alin.2-3).

3 Cadastrele localiilor baza tehnic a crilor funciare. Documentele cadastralefinalizate ale comunelor, oragelor i municipiilor sunt cele care stau la baza intocmiriicrilor funciare, care se intocmesc i se in pe aceste uniti administrativ-teritoriale(art.20 ).

La nivelul localitilor, lucrrile tehnice de cadastru constau in:a) stabilirea, potrivit legii, i marcarea pe teren, prin borne, a hotarelor


22/65

b) marcarea pe teren, prin borne, a intravilanului localitilor, potrivit legii;c) identificarea bunurilor imobile pe baza actelor de proprietate sau, in lipsa

acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar, msurareatuturor parcelelor de teren din cuprinsul fiecrei localiti, cu specificareadestinaiei, a categoriei de folosin i a proprietarului sau a posesorului;

iar pentru terenurile ocupate de construcii i curi, precum i pentruterenurile cu alte destinaii situate in intravilan sau in extravilan, se vorspecifica, pe baza datelor fumizate de cadastrele de specialitate,categoriile de folosin a terenurilor, incadrarea acestora pe zone incadrul localitii, respectiv pe clase de calitate;

d) nregistrarea litigiilor de hotare, in cazul neinelegerilor intre proprietariii/sau posesorii invecinai;

e) msurtori pentru realizarea i actualizarea planurilor cadastrale ( art. 11

L.c.p.).

Funcia tehnic a cadastrului general se realizeaz prin determinarea, pe baz

de msurtori, a poziiei configuraiei i mrimii suprafeelor terenurilor pe

destinaii, categorii de folosin i pe proprietari, precum i ale construciilor. n

cadrul funciei economice a cadastrului general se evideniaz elementele tehnice

necesare stabilirii valorii de impozitare a imobilelor i calculrii impozitelor asupra

veniturilor realizate din tranzacii imobiliare. Funcia juridic a cadastrului general

se realizeaz prin identificarea proprietarului pe baza actului de proprietate i prin

nscrierea n cartea funciar.

La nivelul unitilor administrativ-teritoriale - comun, ora i municipiu lucrrile tehnice de

cadastru constau n:

a) stabilirea, potrivit legii, a hotarelor unitii administrativ-teritoriale i a limitelor

intravilane componente;

b) identificarea amplasamentelor imobilelor pe baza actelor de proprietate sau, n

lipsa acestora, pe baza posesiei exercitate sub nume de proprietar i determinarea

formei i dimensiunilor tuturor imobilelor din cuprinsul fiecrei uniti

administrativ-teritoriale;


23/65

d) ntocmirea documentelor tehnice cadastrale. Delimitarea i marcarea hotarelor

administrative ale unitilor administrativ-teritoriale prevzute mai sus, precum i

limitele intravilanelor localitilor se fac de ctre comisia stabilit n acest scop prin

ordin al prefectului; regulamentul de organizare i funcionare a comisiei de

delimitare se aprob prin ordin al ministrului administraiei i internelor.

Documentele tehnice ale cadastrului general, care se vor ntocmi la nivelul

comunelor, oraelor i municipiilor, sunt:

a) registrul cadastral al imobilelor;

b) indexul alfabetic al proprietarilor;

c) registrul cadastral al proprietarilor;d) planul cadastral i anexele la partea I a crii funciare. Deintorii de imobile sunt

obligai s permit accesul specialitilor pentru executarea lucrrilor de cadastru

general, s admit, n condiiile legii, amplasarea, pe sol sau pe construcii, a

semnelor i semnalelor geodezice i s asigure protecia i conservarea acestora.

Baza de date poate fi redactat i arhivat i sub form de nregistrri, pe suporturi

accesibile echipamentelor de prelucrare automat a datelor, avnd aceleai efecte

juridice i for probant echivalent cu cea a nscrisurilor n baza crora au fost

nregistrate.

Primarii localitilor au obligaia s ntiineze deintorii imobilelor, n scris, prin

afiare i prin alte mijloace de publicitate, s permit accesul specialitilor pentru

executarea lucrrilor de cadastru sau, dup caz, s se prezinte personal pentru a dalmuriri privitoare la imobile i a participa la identificarea i marcarea limitelor

acestora. Dac deintorii imobilelor nu se prezint, identificarea limitelor se face n

lipsa acestora.

Dup finalizarea lucrrilor de teren, pentru fiecare unitate administrativ-teritorial,

datele obinute se prelucreaz, se nregistreaz n documentele tehnice ale

cadastrului, se recepioneaz i se introduc n baza de date cadastrale. Datele

d fi it ii l fi i i bil t it d t fi i l t it i l ili l i l l


24/65

care are obligaia s le aduc la cunotina deintorilor prin ntiinare scris i prin

afiare la sediul primriei.

Contestaiile cu privire la exactitatea datelor comunicate, nsoite de documente

doveditoare, pot fi prezentate de deintori, n scris, n termen de 60 de zile de la

ntiinarea scris, oficiului teritorial care le va soluiona n termen de 30 de zile. Cei

nemulumii de modul de soluionare a contestaiilor de ctre oficiul teritorial pot

face plngere la judectoria n a crei raz de competen teritorial se afl imobilul,

n termen de 30 de zile de la comunicarea rezultatelor.

nscrierea n cartea funciar se face din oficiu, dup finalizarea cadastrului general

pe un teritoriu administrativ i expirarea termenului de soluionare a contestaiilor,n baza unui regulament aprobat prin ordin al directorului general al Ageniei

Naionale.

Planul cadastral conine reprezentarea grafic a datelor din registrele

cadastrale, referitoare la imobilele din cadrul unitilor administrativteritoriale

- comune, orae i municipii -, i se pstreaz la oficiul teritorial. Registrele,planurile cadastrale i anexele la partea I a crii funciare vor sta la baza completrii

sau, dup caz, a ntocmirii din oficiu a crilor funciare, la finalizarea msurtorilor

cadastrale la nivelul unitilor administrativ-teritoriale. O copie a acestora se

pstreaz n arhiva oficiilor teritoriale. Un exemplar din planurile i registrele

cadastrale se transmite cu titlu gratuit la consiliile locale.

Planurile, registrele cadastrale i anexele la partea I a crii funciare se in la zi, n

concordan cu documentaiile cadastrale ntocmite pentru nscrierea actelor i

faptelor juridice, n baza cererilor i comunicrilor fcute potrivit legii.

Agenia Naional i oficiile teritoriale din subordine au obligaia de a furniza, la

cerere, organelor abilitate evidenele necesare stabilirii valorii de impunere.


25/65

Completarea, modernizarea i meninerea n stare de utilizare a reelei geodezice

naionale necesare ntocmirii i inerii la zi a planurilor cadastrale i hrilor

topografice se realizeaz sub coordonarea Ageniei Naionale.

Registrul cadastral de publicitate imobiliar

Noua reglementare n domeniul publicitii imobiliare a fost justificat de progresul pe

care sistemul de drept romnesc l-a realizat, mai ales dup evenimentele petrecute n

decembrie 1989. Dezvoltarea economiei de pia modern i democrat a contribuit la

apariia sistemului de publicitate imobiliar prin noile cri funciare, reglementat prin

dispoziiile Legii nr.7/1996, Legea cadastrului i a publicitii imobiliare. Prin acest act

normativ s-a urmrit asigurarea unei mai bune securiti privind circulaia juridic aterenurilor, dar i o cunoatere mai bun a situaiei juridice n care se gsete un imobil, n

raport cu un ter interesat de acesta.

Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996 a reglementat dou instituii

distincte ns interferente i anume instituia tehnic a cadastrului (art.1-19) i

instituia juridic a crilor funciare. Prin aceast lege s-au creat premizele ca ara

noastr s ajung a avea un cadastru naional general unitar i modern real unitar de

publicitate imobiliar. Prin intermediul acestor instituii se urmrete consolidarea

proprietii imobiliare i sporirea ncrederii publice n operaiunile de eviden tehnic,

economic i juridic privind bunurile imobile. Sistemul este inspirat din Decretul-Lege

nr.115/1938 care a fost valorificat deja n practic i ale crui efecte pozitive au fost

remarcate. Aa se explic i de ce n localitile unde era aceasta aplicat se va aplica i n

continuare, pn cnd Legea nr.7/1996 va putea efectiv s fie aplicat, adic dup

terminarea lucrrilor de cadastru general.

Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996 ne d o definiie a noiunii de

cadastru nc de la nceput, din art.1 alin1: Cadastrul general este sistemul unitar i

obligatoriu de eviden tehnic, economic i juridic prin care se realizeaz identificarea,

nregistrarea, reprezentarea pe hri i planuri cadastrale a tuturor terenurilor, precum i a

celorlalte bunuri imobile de pe ntreg teritoriul rii, indiferent de destinaia lor i de
http://www.pinzaru.ro/drept/legislatie/legea-nr7-din-13-martie-1996-a-cadastrului-si-a-publicitatii-imobiliare-republicare-2006/http://www.pinzaru.ro/drept/legislatie/legea-nr7-din-13-martie-1996-a-cadastrului-si-a-publicitatii-imobiliare-republicare-2006/


26/65

cu noiunea de carte funciar, ns cele dou instituii nu se acoper, ci se completeaz.

Att doar c registrul cadastral este alctuit din totalitatea crilor funciare ntocmite pe

localiti. Cele dou instituii au fost cuprinse ntr-un singur act normativ de ctre legiuitor

tocmai datorit strnsei legturi dintre ele.

Cele dou instituii se completeaz reciproc n sensul c are loc un schimb de informaii

tehnice i juridice ntre ele. i anume cadastrul, pe baza mijloacelor de ntocmire,

furnizeaz crii funciare informaiile cu privire la mai multe aspecte legate de situaia

imobilelor i identificarea posesorului, cum ar fi: aezare, mrime, categorie de folosin,

calitate, venitul cadastral, individualizarea prin numerotare i posesorul imobilului

respectiv. Dup ce verific informaiile primite, cartea funciar le completeaz cu altele

referitoare la drepturi reale, cum ar fi: proprietatea i dezmembrmintele de proprietate

(superficie, servitute, uz i abitaie, uzufruct).

Unele din documente [...] servesc la ntregirea crilor funciare (registrul special de

intrare, planul i mapa nscrisurilor justificative), ntruct numai n crile funciare

propriu-zise se vor face nscrieri, iar nu i n registrele cadastrale de publicitate imobiliar,

care sunt doar o unitate pur material. Alte documente repertoriul imobilelor, indexulalfabetic al proprietarilor la care se adaug i registrul special de intrare (care ndeplinete

n fapt funcii multiple) sunt ntocmite pentru a uura consultarea crilor funciare i a

nlesni, totodat, activitatea de carte funciar. Tot cartea funciar se oprete cu meniuni

i asupra titularului acestor drepturi lund n considerare i faptele juridice care

influeneaz situaia imobilului, dup care nscrie aceste informaii n documentele oficiale

publice. Rezult aadar c ambele instituii sunt foarte necesare ntr-un stat modern i

democrat, deoarece ofer o biografie complet asupra situaiei juridice a imobilelor,

informaii necesare i utile terilor interesai de aceasta.

Instituia cadastrului este reprezentat pe de o parte prin cadastrul general iar pe de alt

parte prin cadastrul de specialitate. Cum am vzut cadastrul general ofer o imagine de

ansamblu asupra imobilelor i asupra proprietarilor acestora. n schimb, cadastrul de

specialitate, dup cum reiese chiar din denumire, se axeaz pe cteva aspecte de detaliuprecum: suprafaa categoria de folosin i proprietar


27/65

Pentru o mai bun nelegere a rolului cadastrului general n sistemul de publicitate

imobiliar este binevenit prezentarea obiectivelor care stau la baza acestui sistem i care

sunt urmtoarele:

a) Identificarea, nregistrarea i descrierea, n documentele cadastrale, a terenurilor i a

celorlalte bunuri imobile prin natura lor, msurarea i reprezentarea acestora pe hri i

planuri cadastrale, precum i stocarea datelor pe suporturi informatice;

b) Asamblarea i integrarea datelor furnizate de cadastrele de specialitate;

c) Identificarea i nregistrarea tuturor proprietarilor i a altor deintori legali de terenuri

i de alte bunuri imobile, n vederea asigurrii publicitii i opozabilitii drepturilor

acestora fa de teri;

d) Furnizarea datelor necesare sistemului de impozite i taxe pentru stabilirea corect a

obligaiilor fiscale ale contribuabililor (art.2 alin.2).

n primul rnd, pentru ca un imobil s poat fi nregistrat ntr-un registru public este

necesar s se efectueze o serie de operaiuni de ordin material, prin care se ofer

imobilului o identitate distinct. Aceste operaiuni sunt de delimitare, bornare, msurare i

reprezentare pe hri i registre de suprafee. n acest sens preia informaiile de la tiina

msurtorilor terestre, care studiaz globul pmntesc. Apoi cadastrul trebuie s ofere

informaii legate de calitatea imobilului, astfel c apeleaz la informaiile de pedologie,

referitoare la capacitatea de producie a solului i calitatea acestuia comparativ cu alte

terenuri. Ca orice proprietar de imobil, persoana n cauz trebuie s cunoasc valoarea

imobilului su n vederea valorificrii pe de o parte, iar pe de alt parte cadastrul s poat

determina impozitul, situaie n care se face apel la informaiile puse la dispoziie prin

evidenele contabile i metodologice de calcul elaborate de economia agrar. i nu n

ultimul rnd se stbilesc diferite legturi ntre ceteni, ntre acetia i stat, ntre diferite

organizaii obteti i stat, ntre acetia i ceteni. Aceste legturi (raporturi) sunt

reglementate de acte normative i respectarea lor este obligatorie, iar la nevoie este impus

prin fora de constrngere a statului. Cadastrul are strnse legturi cu dreptul civil, dreptul

d i i t ti i d t l f i d l d i t b i i l


28/65

executrii lucrrilor de inventariere. nsui scopul, metodica i succesiunea executrii

lucrrilor de ntocmire, pstrare i modificare a cadastrului sunt precis determinate de legi,

regulamente i instruciuni.

Cadastrul i documentaia cadastral nu servesc doar publicitii imobiliare ci i altor

sectoare de activitate, pe lng documentaia tehnic, cea mai ampl de altfel, ce folosete

la ntocmirea crii funciare. Astfel documentaia tehnic a cadastrului servete la

stabilirea impozitului funciar, la proiectarea amenajrii teritoriului, n economie i

administraie, la completarea hrilor topografice, n statistic, n cercetare, tiin i

cultur, n administrarea justiiei.

De la adoptarea Legii nr.7/1996 au mai aprut n domeniu i alte reglementri care fieau adus modificri Legii cadastrului i a publicitii imobiliare, fie au completat-o, pentru

a asigura o mai bun interpretare i aplicare. Exist astfel mai multe acte normative cu

caracter general care guverneaz materia noului sistem de publicitate imobiliar, respectiv:

Legea cadastrului i publicitii imobiliare nr.7/1996;

Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de carte funciar ale

judectoriilor, aprobat prin Ordinul Ministrului Justiiei nr.2371/C/1997;

Instruciunile privind nfiinarea noilor cri funciare cu caracter nedefinitiv

aprobate prin Ordinul Ministrului Justiiei nr.1330/C/1999, nepublicate;

Ordinul nr.946 din 12 octombrie 2000 care aprob Instruciunile privind ntocmirea

documentelor tehnice necesare la nscrierea cu caracter nedefinitiv n noile cri

funciare;

Ordinul nr.451 din 15 ianuarie 1999 pentru aprobarea Regulamentului privind

autorizarea persoanelor fizice i juridice care pot s realizeze i s verifice lucrri de

specialitate n domeniile cadastrului, geodeziei i cartografiei pe teritoriul

Romniei;

Ordinul nr.452 din 2 februarie 1999 privind aprobarea Normelor tehnice pentru

introducerea cadastrului general;

O.U.G. nr.291/2000; O U G nr 70/2000;


29/65

Legea nr.78/2002;

O.U.G. nr.41/2004;

Aceste din urm patru acte normative modific Legea nr.7/1996.

La aceste dispoziii se mai pot aduga i alte cteva acte normative care nu reglementeazdoar acest domeniu dar conin cteva norme speciale care au ca obiect unele operaiuni

juridice susceptibile de nscrisuri n noile cri funciare. Mai importante dintre aceste

prevederi sunt:

Art. 35/1 i 69 din Legea locuinei nr.114/1996;

Art.15 din Legea nr.54/1998 privind circulaia juridic a terenurilor;

Art.16 din O.G. nr.51/1997 privind operaiunile de leasing;

Art.34 din Legea 219/1998 privind regimul concesiilor.

Aceste modificri i completri ulterioare au n vedere mai multe aspecte tehnice,

organizatorice i pentru aducerea la ndeplinire a dispoziztiilor de ordin juridic ale legii n

cauz.

n legtur cu punerea n aplicare a Legii nr.7/1996, este de reinut c ea a introdus un

sistem real, unic i unitar de publicitate imobiliar care este de aplicabilitate imediat, dar

unificarea sistemelor de publicitate imediat existente se realizeaz pe ntreg teritoriul

rii, dup definitivarea cadastrului la nivelul ntregii ri. Pentru a unifica cele trei

sisteme de publicitate existente n dreptul romnesc pn n anul 1996 (sistemul de

publicitate personal al registrelor de transcripiuni i inscripiuni, sistemul de publicitate

real al crii funciare i sistemul crilor de publicitate funciar) trebuie s se realizeze

cadastrul general naional, proces care presupune o perioad de timp ndelungat, precum

i o multitudine de investiii i lucrri tehnice.

Acesta este motivul pentru care urmeaz ca i n continuare s se aplice Decretul-lege

nr.115/1938, acolo unde s-a aplicat i pn acum, ca i celelalte sisteme de publicitate

existente, dar limitativ. Publicitatea imobiliar care se va realiza numai prin crilefunciare se bazeaz pe o serie de documente cadastrale ale localitilor a cror ntocmire se


30/65

Ca orice alt act normativ, Legea nr.7/1996 are un caracter general, iar dispoziiile pe care

le cuprinde nu pot reglementa toate situaiile juridice posibile. Din aceast cauz pot s

apar mai multe interpretri n ceea ce privete modul ei de aplicare ori momentul intrrii

n vigoare.

Examinnd cuprinsul Legii nr.7/1996 se constat c n titlul I dispoziiile vizeaz aspecte

tehnice cu privire la organizarea i efectuarea lucrrilor de cadastru pn la preluarea

acestora de ctre Agenia Naional de Cadastru i Publicitate Imobiliar, prin

reorganizarea Oficiului Naional de Cadastru, Geodezie i Cartografie O.N.C.G.C. n al

doilea titlu se reglementeaz finalizarea lucrrilor cadastrale care conduce la aplicarea

concret a Legii publicitii imobiliare prin crile funciare, iar n titlul III sunt prevzute

dispoziii tranzitorii i finale care accentueaz faptul c momentul intrrii n vigoare a

prezentei legi coincide cu momentul n care sunt finalizate lucrrile cadastrale.

Ca orice alt act normativ i noua reglementare cuprinde o serie de sanciuni care urmeaz a

fi aplicate celor care nu respect dispoziiile pe care le prevede. Astfel n articolul 66 sunt

prevzute urmtoarele fapte ce constituie contravenii:

a) folosirea, n documente oficiale a altor date cu privire la proprietari, terenuri s-au

construcii dect cele

nscrise n documentele cadastrului;

b) refuzul proprietarilor imobilelor de a permite accesul personalului de specialitate

pentru executarea lucrrilor de cadastru, de geodezie, topografice sau fotogrammetrice;

c) refuzul de a pune la dispoziia organelor cadastrale a bazei topografice a altor date sau

a documentelor necesare lucrrilor de cadastru de ctre cei care le dein; excepie

Ministerul Aprrii Naionale, Ministerul de Interne, Serviciul Romn de Informaii,

Serviciul de Informaii Externe i Serviciul de Protecie i Paz;

d) publicarea sau difuzarea de materiale cartografice de orice fel, fr avizul Oficiului

Naional de Cadastru Geodezie i Cartografie, reorganizat n Agenia Naional de


31/65

Cadastru i Publicitatea Imobiliar i al ministerelor interesate, care execut lucrri de

cadastru de specialitate.

Publicitatea imobiliar

Evidena cadastral-juridic

Publicitatea imobiliar ntemeiat pe sistemul de eviden al cadastrului general are

ca obiect nscrierea n cartea funciar a actelor i faptelor juridice referitoare la imobilele

din acelai teritoriu administrativ i se realizeaz de ctre oficiile teritoriale pentru

imobilele situate n raza de activitate a acestora.

Una sau mai multe parcele alturate de pe teritoriul unei uniti administrativ-teritoriale, indiferent de categoria de folosin, aparinnd aceluiai proprietar, formeaz

imobilul, se identific printr-un numr cadastral unic i se nscrie ntr-o carte funciar.

Crile funciare ntocmite i numerotate pe teritoriul administrativ al fiecrei localiti

alctuiesc, mpreun, registrul cadastral de publicitate imobiliar al acestui teritoriu, ce se

ine de ctre biroul teritorial din cadrul oficiului teritorial n a crui raz teritorial de

activitate este situat imobilul respectiv.

Acest registru se ntregete cu registrul de intrare, cu planul cadastral, cu registrul

cadastral al imobilelor, indicnd numrul cadastral al imobilelor i numrul de ordine al

crilor funciare n care sunt nscrise, cu un index alfabetic al proprietarilor i cu o map n

care se pstreaz cererile de nscriere, mpreun cu un exemplar al nscrisurilor

constatatoare ale actelor sau faptelor juridice supuse nscrierii.

Activitatea de publicitate imobiliar n cadrul oficiilor teritoriale este ndeplinit de

registratori de carte funciar, denumii n continuare registratori, numii prin ordin al

directorului general al Ageniei Naionale, n urma unui concurs organizat de aceasta

Organizarea si functionarea birourilor de carte funciara

n circumscriptia fiecarei judecatorii se nfiinteaza cte un birou de carte funciara,ca unitate subordonata Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara, care va prelua


32/65

Prin organizarea si functionarea, n circumscriptia fiecarei judecatorii, a unui birou decarte funciara se va evita aglomerarea excesiva a acestora, fata de volumul mare de munca,complexitatea si dificultatea lucrarilor de carte funciara .

Daca era organizat numai un singur birou de carte funciara, n municipiul resedinta dejudet, pentru orice problema importanta sau mai putin importanta legata de publicitatea

imobiliara, persoanele interesate, mai ales cele care domiciliaza la distante mari fata demunicipiul resedinta de judet, ar fi trebuit sa se deplaseze la sediul judetului, unde se aflabiroul de carte funciara. n acest fel, n mod evident, se ngradea si accesul la acestserviciu public .

Activitatea birourilor de carte funciara din cadrul oficiilor de cadastru si publicitateimobiliara este data n responsabilitatea unui registrator asimilat consilierului juridic,licentiat n drept a unei faculttai de drept acreditate, cu o vechime de cel putin 5 ani nactivitatea juridica, potrivit punctului 4 alin 1 din Legea nr.499/2004.

CAPITOLUL V

Structura i obiectul crilor funciare

Obiective: Studierea apofundat a structurii i a imobilelor i a categoriilor de

drepturi ce se nscriu n cartea funciar.

Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia, s

citeasc i s completeze o carte funciar.

Cuvinte cheie: corp funciar, nscrieri, carte funciar.

Rezumat: Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i

numele localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri: A. Partea I,

referitoare la descrierea imobilelor; B. Partea a II - a, referitoare la nscrierile

privind dreptul de proprietate i C. Partea a III a, referitoare la nscrierile privind

dezmembrmintele dreptului de proprietate i sarcini.

Cartea funciar propriu-zis, respectiv coala sau foaia de carte funciar, are ca obiect

trei categorii de nscrisuri, fiecare cu regim juridic specific privind:

corpul de proprietate sau corpul funciar, ca entitate de referin preluat din cadastrul

general;

drepturile reale imobiliare, corespunztoare corpului de proprietate;


33/65

actele, faptele juridice, drepturile de crean sau alte raporturi juridice legate de

imobilele ce fac parte din corpul de proprietate.

Este ceea ce prevede Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr.7/1996, art.20, 21, 44

i 45. n obiectul crii funciare se concretizeaz i rolul deosebit de important al acestei

instituii. Cartea funciar face cunoscute, prin intermediul publicitii, actele i faptele de

natur juridic ce afecteaz situaia unui imobil, realiznd n acest mod securitatea n

domeniul circulaiei juridice a imobilelor.

Excepie de la procedura specific publicitii imobiliare fac doar cteva acte juridice,

relative la drepturile reale imobiliare. Printre acestea se numr succesiunea, accesiunea,

vnzarea silit i uzucapiunea, drepturile dobndite de ctre stat prin expropriere pentruutilitate public, precum i cele dobndite de ctre stat sau orice alte persoane prin efectul

legii sau hotrrilor judectoreti. Acest fapt apare reglementat n art.28 Legea cadastrului

i publicitii imobiliare. Nu nseamn c respectivele acte juridice nu vor fi nscrise n

cartea funciar, ci doar c pentru a se constitui un drept asupra lor nu este necesar

nscrierea; nscrierea opereaz n aceste cazuri mai degrab pentru a realiza opozabilitatea

erga omnes, fie fa de terii dobnditori, fie fa de orice persoane interesate.

Cum am precizat i mai sus sistemul crilor funciare se bazeaz pe sistemul de eviden a

cadastrului general conform art.20 din Legea nr.7/1996, astfel c este necesar existena

unei permanente legturi ntre cele dou instituii. Doar astfel se poate asigura o

coresponden ntre starea de fapt i cea de drept a fiecrei entiti nmatriculate n cartea

funciar. Am fcut din nou referire la acest fapt deoarece obiectivul publicitii imobiliare,

respectiv constituirea unor drepturi sigure, nu se poate realiza dect cu condiia unei bune

desfurri a activitii de cadastru i de carte funciar.

Coninutul sau structura crii funciare este prezentat foarte clar i concis n cuprinsul

art.21 al Legii nr.7/1996: Cartea funciar este alctuit din titlu, indicnd numrul ei i

numele localitii n care este situat imobilul, precum i din trei pri:

A. Partea I, referitoare la descrierea imobilelor, care cuprinde:


34/65

b) suprafaa terenului, categoria de folosin i, dup caz, construciile;

c) amplasamentul i vecintile;

d) valoarea impozabil.

B. Partea a II - a, referitoare la nscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde:

a) numele proprietarului;

b) actul sau faptul juridic care constituie titlul dreptului de proprietate, precum i

menionarea nscrisului pe care se ntemeiaz acest drept;

c) stmutrile proprietii;

d) servituile constituite n folosul imobilului;

e) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile

privitoare la proprietate;

f) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face n titlu ,n partea nti sau a douaa crii funciare, cu privire la nscrierile fcute.

C. Partea a III a, referitoare la nscrierile privind dezmembrmintele dreptului de

proprietate i sarcini, care va cuprinde:

a) dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosin, abitaie, servituile n sarcina fondului

aservit, ipoteca i privilegiile imobiliare, precum i locaiunea i cesiunea de venituri petimp mai mare de 3 ani;

b) faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum i aciunile

privitoare la drepturile reale nscrise n aceast parte;

c) sechestrul, urmrirea imobilului sau a veniturilor sale;

d) orice modificri, ndreptri sau nsemnri ce s-ar face cu privire la nscrierile fcute n


35/65

n primul rnd cartea funciar are un titlu cu rolul de a deosebi crile funciare ntre ele i

de a le crea o individualitate. Atunci cnd coninutul crii funciare este att de vast nct

nu mai poate fi trecut nici o alt meniune legat de modificrile suferite de situaia

imobilului ori dac imobilul a fost alipit la un altul, se nchide cartea funciar. Titlul este

partea n care se fac meniuni despre acest aspect. ntr-o astfel de situaie se deschide onou foaie, iar imobilul este transcris n cuprinsul acesteia. Vechea carte funciar, care a

fost nchis pentru c nu se mai putea trece nici o operaiune n ea, nu se va arunca, ci se

va pstra la locul ei de ordine pentru a servi la identificarea imobilului i a modificrilor

care au survenit succesiv n legtur cu acesta.

Titlul crii funciare este prevzut n partea stng sus a colii, unde se trece i numrul

crii funciare n cadrul teritoriului cadastral, iar n partea opus, dreapta sus, se trece

denumirea teritoriului cadastral, respectiv sat, comun, municipiu. Tot din titlu putem afla

dac este vorba de o proprietate cu o valoare economic deosebit cum ar fi de exemplu o

proprietate minier sau dac este nscris un drept de superficie sau orice alt drept care

afecteaz n mod serios dreptul de proprietate nscris.

Partea I, denumit, ca s zicem aa, descrierea imobilului este structurat pe mai multecoloane care fac referire la: numrul de ordine i numrul cadastral al fiecrui imobil,

suprafaa terenului, calitatea acestuia (fnee, arabil sau pune), numrul casei , dac este

vorba despre o construcie, amplasamentul i vecintile, valoarea impozabil. Fiind

indicat numrul cadastral am putea spune c indicarea vecuintilor este inutil, doar c

ofer mai mult precizie n localizarea i identificarea unui imobil.

Sunt i situaii cnd un proprietar deine mai multe corpuri de proprietate ce formeaz o

partid cadastral; toate sunt trecute ns n cuprinsul aceleiai cri funciare i nu este

nscesar ntocmirea de carte funciar pentru fiecare corp de proprietate n parte. Mai sunt

i alte cazuri n care se ntocmete tot o carte funciar, dei ar putea exista tendina de a

crede altceva. Astfel este cazul proprietii imobiliare comune sau n indiviziune, cnd n

cuprinsul aceleiai cri funciare sunt trecui toi proprietarii, fiecare dintre ei cu cota parte

pe care o deine. La fel se procedeaz i n cazul proprietii comune; singurele excepii lefac devlmia i construciile cu mai muli proprietari de apartamente unde nu este


36/65

suficient ntocmirea unei cri funciare colective i se ntocmete i cte una individual,

pentru fiecare proprietar n parte.

n cea de-a doua parte care aduce informaii legate de tilturile de proprietate, coninutul

crii funciare este prezentat din nou pe mai multe coloane care se refer la numele

titularului dreptului de proprietate, actul sau faptul juridic care st la baza constituirii

dreptului de proprietate, servituile constituite n favoarea imobilelor, alte fapte juridice,

modificri, ndreptri sau aciuni care privesc proprietarul n cauz.

Proprietar poate fi orice persoan, fie ea fizic sau juridic, chiar i copilul conceput are un

drept funciar i poate fi trecut n tiltul de proprietate. Acest proprietar nu este fix. Adic,

printr-un act juridic o alt persoan poate deveni noul proprietar. n acest caz aparmodificri n cartea funciar doar la coloana privitoare la numele proprietarului, dar numai

atunci cnd are loc nstrinarea ntregului corp de proprietate. Deoarece, dac are loc

strmutarea doar a unei pri din imobil, atunci se radiaz n primul rnd imobilul din

partea I i se va transcrie sau nscrie, dup caz, n cartea funciar a dobnditorului, dac

are una, altfel i se va ntocmi una.

Iar n coloana pentru servitui este nscris dreptul titularului imobilului dominant asupra

imobilului vecin acestuia, avnd obligaia de a suporta eventualele restricii (poate fi vorba

despre un drept de trecere sau orice alt drept stabilit prin faptele proprietarilor, de comun

acord).

n final, partea a III-a se oprete asupra drepturilor terului asupra imobilului, respectiv

cuprinde toate drepturile reale imobiliare principale, dar i accesorii, care afecteazproprietatea. Alturi de aceste drepturi mai sunt trecute i alte drepturi personale prevzute

de lege i care devin opozabile terilor prin nscrierea n cartea funciar, la fel i locaiunea

sau cesiunea de venituri pe o durat de peste trei ani. Fa de toate aceste drepturi reale

menionate pot surveni o serie de modificri ce vor fi trecute bineneles n cartea funciar.


37/65

CAPITOLUL VI

PRINCIPIILE FUNDAMENTALE ALE CARTILORFUNCIARE

Obiective: Studierea principiilor care guverneaz cartea funciar i funcie de

care se realzeaz nscrierile.Competene: Studenii dobndesc noiuni care s i ajute s delimiteze instituia, s

citeasc i s completeze o carte funciar.

Cuvinte cheie: publicitate, relativitate, disponibilitate, specialitate, legalitate,

prioritate, efectul translativ.

La baza regimului juridic al cartilor funciare stau anumite reguli fundamentale, cu

valoare de principii. Cele mai multe dintre aceste principii instituite prin Decretul lege nr.115/1938, au fost pastrate si de legea nr.7/1996.O parte din principiile fundamentale ale cartilor funciare apartin dreptului civil, insa

la fiecare din aceste principii intalnim aspecte specifice cartilor funciare. De aceea, estenecesara examinarea acestor principii in cadrul acestei discipline.

1. PRINCIPIUL PUBLICITATII

Opozabilitatea drepturilor reale imobiliare poate fi asigurata numai prin publicitateaoperatiunilor juridice privitoare la aceste drepturi.

Conform principiului publicitatii toate operatiunile prin care se constituie, transmit,modifica sau sting drepturile reale imobiliare trebuie inscrise in cartea funciara, pentru adeveni opozabile tertilor si pentru ca titularii drepturilor reale tabulare sa poata dispune deele.

Legea nr.711996 in art.33 si Decretul-lege nr. 115/1938, in art.32, instituie douaprezumtii legale in domeniul cartilor funciare:

a) Un drept real inscris in favoarea unei terte persoane creeaza prezumtiaca dreptul exista in folosul ei;

b) Daca un drept real s-a radiat in cartea funciara se presupune ca aceldrept nu exista.

Aceste prezumtii instituite de legile cartilor funciare au fost imprumutaterdin Codulcivil german potrivit caruia: "Daca un drept este inscris in favoarea unei persoane, se

presupune ca acelei persoane i se cuvine acel drept. Daca in cartea funciara un drept este

radiat, se presupune ca acel drept nu mai exista" (art.891 si art.892 din acest cod).Deci, in virtutea principiului publicitatii, se considera ca intreg cuprinsul cartiif i fii d i d i i j idi l C l i


38/65

prezuma ca "starea tabulara" corespunde starii de drept material. Ca sa opereze aceastaprezumtie este necesar sa existe, in realitate, concordanta intre situatia juridica si stareatabulara, deoarece persoana care isi valorifica dreptul inscris poate suporta consecintelerasturnarii acestei prezumtii prin prezentarea unei situatii juridice reale diferita de cea dincartea funciara. Astfel, potrivit art.98 din Regulamentul de aplicare al Legii nr.7/1996,

cuprinsul cartii funciare poate fi invocat de orice persoana interesata, avand forta probantaa prezumtiei legale relative care opereaza pn la proba contrara.

O limitare a principiului publicitatii o constituie practica judecatoreasca, intrucatdesi instantele nu vor putea contesta starea tabulara si concordanta acesteia cu situatia

juridica reala, au totusi drept de apreciere ori de cate ori intervine un litigiu si poate fi pusain discutie buna-credinta.

Prezumtiile (sau cu alte cuvinte concluziile pe care legea sau judecatorul le trage dela un fapt cunoscut pentru a stabili un fapt necunoscut) opereaza in privinta tuturor

drepturilor reale imobiliare susceptibile de inscriere in cartea funciara, precum si in cazulfaptelor si raporturilor juridice care se pot inscrie.

2. PRINCIPIUL RELATIVITATII

Prin acest principiu se asigura publicitatea integrala a carii funciare si securitateastatica a circuitului civil, adica protectia juridica a titularilor de carte funciara inscrisi incartea funciara.

Intr-adevar, potrivit art 19 "Inscrierea unui drept se poate savarsi numai:1. Impotriva aceluia care, la inregistrarea cererii este inscris ca titular al

dreptului asupra caruia inscrierea urmeaza sa fie facuta.2. Impotriva aceluia, care, inainte de a fi fost inscris, si-a grevat dreptul,

daca amandoua inscrierile se cer deodata".In plus, in cazul in care mai multe persoane si-au cedat succesiv, una celeilalte,

dreptul de a dobndi prin inscriere un bun nemisctor, iar inscrierile nu s-au facut, cel din

urm ndreptit va putea cere inscrierea dobandirilor succesive deodata cu aceea adreptului sau, dovedind prin inscrierile originale, ntreg sirul actelor juridice, careintemeiaza inscrierile (art.20). Este cazul vanzarilor succesive, ultimul cumparator avanddreptul sa cear inscrierea dobandirilor succesive deodata cu aceea a dreptului sau, inconditiile art.24.

Pe baza celor de mai sus putem definiprincipiul relativitii ca fiind acea regula intemeiul careia inscrierea unui drept in cartea funciara se poate face numai impotrivaaceluia care, la inregistrarea cererii, este inscris ca titular al dreptului asupra caruia

inscrierea urmeaza a fi facuta. Cel inscris in cartea funciara este posesorul tabular (numitsi antecesor tabular), iar cel care urmeaz sa fie inscris se numestesuccesor tabular.


39/65

3. PRINCIPIUL NEUTRALITATII (DISPONIBILITATII)

Regula este ca inscrierea in cartea funciara se face la cererea persoanei indreptatiteconform principiului disponibilitatii ce guverneaza raporturile juridice private. Exceptiilede la acest principiu sunt limitativ determinate de lege.

Prin urmare, este interzis sa se dispuna efectuarea de inscrieri in cartea funciara faraca persoana indreptatita sa fi solicitat acest lucru.

3. PRINCIPIUL SPECIALITATII

In conformitate cu acest principiu inscrierile in cartea funciara trebuie sa aratepersoana in favoarea careia se face inscrierea, imobilulla care se refera inscrierea sidreptulcare se dobandeste, modifica sau stinge. Se va preciza, de asemenea, daca

inscrierea se refera la intregul corp funciar sau la o anumita parte determinanta. La dreptulde ipoteca se precizeazasuma datoriei, iar in cazul ipotecilor colective corpurile funciarece se greveaza cu ipoteca.

Inscrierile drepturilor tabulare trebuie s se refere la corpul de proprietate si laparcelele care intra in alcatuirea acestuia. De asemenea, se va indica, atunci cand exista oproprietate indiviza, partea indiviza a fiecarui proprietar. Este necesara o individualizareexacta si atunci cand este vorba de proprietate pe etaje ori pe apartamente.

Drepturile de uzufruct, uz, abitatie sau servitute pot s se inscrie si numai asupraunei parcele din corpul funciar, dar trebuie atasata o schita din care sa reiasa care anumedin parcele. n schimb, ipoteca inscrisa pentru o anumita suma determinat trebuie sagreveze intregul corp funciar.

4. PRINCIPIUL LEGALITATII

Principiul legalitaii este acea regula care obliga biroul de carte funciara sa se

supuna numai legii in solutionarea cererilor, pastrandu-si neutralitatea fata de actelejuridice incheiate de parti, acte a caror legalitate este tinut sa o verifice.

Legea nr.7/1996 determina procedura pe care trebuie sa o urmeze biroul de cartefunciara de la inregistrarea cererii si pana la solutionarea acesteia. Pe cerere se va facementiune despre existenta sau inexistenta vreunei cauze de impiedicare a inscrierii.

In sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni, acest principiu se reduceaexclusiv la aspecte de ordin formal, mai exact la verificarea fapfului daca actul sau faptul

juridic este sau nu supus inscrierii.

In sistemul de carte funciara principiul legalitatii comporta doua aspecte: legalitateaformala si legalitatea materiala.


40/65

Legalitatea formala evoca ideea ca nu se poate incuviinta decat inscrierea actelor sifaptelor juridice anume, prevazute de lege si nu poate sprijini decat cererea si actele ce oinsotesc.

Legalitatea materiala vizeaza faptul ca judecatorul trebuie sa cerceteze, pe de oparte, daca inscrisul, pe baza caruia se solicita inscrierea, intruneste conditiile cerute de

lege pentru inscrierea dreptului sau faptului juridic, iar, pe de alta parte, daca din cuprinsulcartii funciare nu exista vreo piedica la savarsirea inscrieri. Aceast latur a principiuluilegalitii nu a mai fost cuprins de Legea nr.7 din 1996 care permite registratorului decarte funciar doar verificarea legalitii formale.

6. PRINCIPIUL EFECTULUI TRANSLATIV SAU CONSTITUTIV DEDREPTURI REALE IMOBILIARE AL INSCRINRII IN CARTEA FUNCIARA

Potrivit art.17 din Decretul lege nr.115/1938 "Drepturile reale asupra imobilelor sevor dobandi numai daca intre cel care da si cel care primeste dreptul este acord de vointaasupra constituirii sau stramutarii, in temeiul unei cauze aratate, iarconstituirea sau

stramutarea a fost inscrisa in cartea funciara.Drepturile reale se vor stinge numai daca radierea s-a inscris in cartea funciara cu

consimtamantul titularului; consimtamantul nu va fi de trebuinta daca dreptul se va stingeprin implinirea termenului aratat in inscriere sau prin moartea titularului.

Daca dreptul care urmeaza sa fie radiat, este grevat in folosul unei terte persoane,radierea se va face cu pastrarea dreptului acestei personae.

b) Definitie si caracterizare generalaConform acestei reguli, atat intre pri, cat si fata de terti, drepturile reale imobiliare

se dobandesc, modifica sau sting numai prin inscrierea in cartea funciara. Cu alte cuvinte,inscrierea in cartea funciara este translativa sau constitutiva de drepturi, intrucat drepturilereale imobiliare nu pot fi stramutate, constituite, modificate ori stinse prin vointa partilor,ci numai daca s-a facut inscrierea in cartea funciara.

In sistemul cartilor funciare, orice operatiune juridica prin care se tinde lastramutarea sau constituirea de drepturi reale imobiliare se compune: a) dintr-un actobligational care da nastere obligatiei de a stramuta ori a constitui un drept real; b) dintr-un act real prin care partea care si-a luat aceasta obligatie, consimte prin inscris ca aceldrept sa fie intabulat in cartea funciara; c) din inscrierea dreptului real in cartea funciara sicare ia nastere, ca atare, de la data inregistarii cererii de inscriere la biroul de cartefunciara.

Asadar, spre deosebire de sistemul registrelor de transcriptiuni si inscriptiuni

imobiliare, dobandirea de drepturi reale imobiliare poate avea loc numai daca existacumulative consimtamantul partilor si inscrierea in cartea funciara.


41/65

Cu toate acestea, de la regula efectului translativ sau constituitiv de drepturi reale alinscrierii in cartea funciara exista si exceptii. Astfel, dobandirea unui drept real prinsuccesiune, accesiune, vanzare silita si expropriere are loc independent de inscriere (art.26). Totusi, chiar si in aceste cazuri, pentru a putea dispune de drept, prin cartea funciara,achizitorul trebuie mai intai sa ceara inscrierea dreptului sau. In caz contrar, tertul

dobanditor nu poate fi inscris in cartea funciara ca succesor tabular (art. 19, 20 si 26). Infelul acesta se asigura respectarea principiului publicitatii integrale a transmisiunilorimobiliare prin cartea funciara, dar si aplicarea principiului relativitatii.

Acest principiu,care a constituit baza sistemului anterior de carte funciar, nu a maifost reluat de noua lege a publicitii imobiliare dect n cazul radierii drepturilor reale, iaraceast inconsecven a legiuitorului ni se pare principalul aspect negativ al acestui actnormativ.

O confirmare legislativa a regulii efectului constitutiv de drepturi reale al inscrierii

in cartea funciara apare totui n noua Lege a cadastrului si publicitatii imobiliarenr.7/1996 potrivit careia actul juridic privind constituirea sau transmiterea unui dreptimobiliar, valabil, incheiat anterior intrarii sale in vigoare insa neinscris in cartea funciara"isi produce efectele la data inscrierii in cartea funciara, potrivit regimului juridic la data

incheierii lui", (art.59). Aceasta inseamna ca desi noua lege consacra numai efectulopozabilitatii fata de terti al inscrierii in cartea funciara, totusi, in cazul actelor juridicesupuse Decretului-Lege nr. 115/1938, inscrierea in noua cartea funciara are efecteconstitutive de drepturi reale. Este o aplicatie a regulii tempus regit actum in materialegislatiei de carte funciara.

6. PRINCIPIUL PRIORITATII

Inscrierile in cartea funciara isi produc efectele de la data inregistrarii cererii, dupacum reiese din art.31 din Decretul-Lege nr. 115/1938 si art.49 alin.3 si 4 din Legearn.7/1996. Ordinea inregistrarilor va statornici rangul, daca cererile respective au fost

incuviintate. Rangul inscrierii este determinat de data si de ora inscrierii.


42/65

Daca mai multe cereri au fost depuse deodata la acelasi birou de carte funciara,drepturile de ipoteca si privilegiile vor avea acelasi rang, iar celelalte drepturi reale

principale, intrand in concurenta, vor primi provizoriu rang egal, urmand ca prin judecatasa se hotarasca asupra rangului si asupra radierii inscrierii nevalabile.

Daca mai multe cereri sunt prezentate prin acelasi curier sau primite prin posta in

aceeasi zi, aceste sunt considerate ca fiind prezentate simultan si vor fi inregistrate cuaceeasi data si aceeasi ora (art.93 alin.7 din Regulament).

Daca dobanditorul ulterior a fost de buna-credinta si a dobandit cu titlu oneros,dobanditorul anterior, care si-a inscris mai in urma dreptul in cartea funciara, nu va puteaobtine un rang prefe

Date post:	07-Apr-2018
Category:	Documents
Upload:	dmmdmmdm
View:	230 times
Download:	0 times

Public It Ate Imobiliara Pt ID

Documents