PROIECT DE LEGE PRIVIND ÎNFIINŢAREA, … · Web viewPROIECT DE LEGE PRIVIND ÎNFIINŢAREA,...

1

TABEL COMPARATIVPROIECT DE LEGE PRIVIND ÎNFIINŢAREA, ORGANIZAREA ŞI FUNCŢIONAREA ASOCIAŢIILOR DE PROPRIETARI

1. Solicitam recunoasterea asociatiilor de proprietari ca organizatii de utilitate publica, inserand in proiectul de lege dispozitii legale care sa normeze acest statut;

2. Solicitam cooptarea reprezentantiilor asociatiilor de proprietari de administratie ale companiilor furnizoare de utilitati publice, inserand in proiectul de lege dispozitii legale care sa normeze acest statut;

3. Solicitam lamurirea modului de repartizare a penalitatilor stabilite de catre furnizor si facturate sau obtinute printr-o hotarare judecatoreasca prin dispozitii legale inserate textul de lege. Ar trebui stabili cum se repartizeză cheltuielile pe care asociația de proprietrai le are cu ințierea și apărarea în procese a intereselor asociației.

4. Dacă în anumite zone se decide cu votul tuturor proprietarilor repartizarea cheltuielilor altfel decăt în lege acest lucru ar trebui sa fie posibil.

LEGEA NR. 230/2007 PRIVIND ÎNFIINŢAREA, ORGANIZAREA ŞI

FUNCŢIONAREA ASOCIAŢIILOR DE PROPRIETARI

(MONITORUL OFICIAL)

FORMA PROPUSĂ PROIECT LEGE PRIVIND ÎNFIINŢAREA,

ORGANIZAREA ŞI FUNCŢIONAREA ASOCIAŢIILOR

DE PROPRIETARI ŞI ADMINISTRAREA

CONDOMINIILOR 29.06.2015

SUSTIN (X)/NU

SUSTIN

FORMA PROPUSĂ MOTIVAŢII

CAP. I - PREVEDERI GENERALE CAP. I - PREVEDERI GENERALEArt. 1 - Prezenta lege reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire la înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, precum şi modul de administrare şi de exploatare a clădirilor de locuinţe aflate în proprietatea a cel puţin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv în cazul celor care au în structura lor şi spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.

Art. 1 - (1) Prezenta lege reglementează aspectele juridice, economice şi tehnice cu privire la:

a) înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari din cadrul condominiilor cu cel puţin 3 unităţi de proprietate imobiliară;

b) administrarea, întreţinerea şi folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au în structura lor locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, aflate în proprietatea a cel puţin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate individuală şi o cotă-parte indiviză din proprietatea comună.(2) Prezenta lege se aplică proprietarilor, chiriaşilor, asociaţiilor de proprietari şi asociaţiilor de chiriaşi din condominii.

X

X

X

(2) Prezenta lege se aplică proprietarilor, asociaţiilor de proprietari.

Chiriașii ar trebuii să aibă o lege proprie nu se pot reglementa doau categorii distincte prin aceași lege.

Art. 2 - În condiţiile art. 1, datorită stării

/tt/file_convert/5e51f72ca6403b7eea20bba7/document.doc

2

de indiviziune forţată, proprietarii au obligaţia să ia măsuri cu privire la drepturile şi obligaţiile comune ce le revin tuturor asupra proprietăţii comune. În acest scop, proprietarii se pot asocia în asociaţii de proprietari cu personalitate juridică.Art. 3 - În sensul prezentei legi, termenii şi expresiile de mai jos au următoarele semnificaţii:a) clădire-bloc de locuinţe-condominiu - proprietatea imobiliară formată din proprietăţi individuale, definite apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţe, şi proprietatea comună indiviză. Poate fi definit condominiu şi un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de locuit, în condiţiile în care se poate delimita proprietatea comună;

b) proprietate individuală - apartamentul sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, parte dintr-o clădire, destinată locuirii sau altor activităţi, care împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună constituie o unitate de proprietate imobiliară. Cu excepţia unor situaţii pentru care există alte prevederi exprese în prezenta lege sau în acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprietăţi individuale dintr-un condominiu trebuie considerat în acelaşi mod ca şi dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile;

c) proprietate comună - toate părţile dintr-un condominiu care nu sunt

Art. 2 - În sensul prezentei legi, termenii şi expresiile de mai jos au următoarele semnificaţii:a) condominiu - Condominiu - imobil format din teren cu una sau mai multe construcţii, în care există proprietăţi individuale reprezentate de locuinţe şi/sau spaţii cu altă destinaţie, după caz şi cote-părţi indivize de proprietate comună. Constituie condominiu:

1. clădiri cu mai multe locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie în care există proprietăţi individuale şi proprietăţi comune;

2. clădiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scări din cadrul clădirii multitajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comună;

3. un ansamblu rezidenţial format din locuinţe şi/sau construcţii cu altă destinaţie, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale.

b) Proprietate individuală – locuinţa sau spaţiul cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, parte dintr-un condominiu, destinată locuirii sau altor activităţi, deţinută în proprietate exclusivă.

c) Unitate de proprietate imobiliară - proprietatea individuală, care constituie bunul principal, împreună cu cota-parte

X

X

X

X


3

apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă;

d) proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată - cel puţin o instalaţie pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părţi de construcţie comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziţie şi suprafaţă;

e) cotă-parte indiviză - cota-parte de proprietate care îi revine fiecărei proprietăţi individuale din proprietatea comună şi este egală cu raportul dintre suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi totalul suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale;

f) proprietar al spaţiului, respectiv al apartamentului - persoana fizică sau juridică, de drept public ori de drept privat, care are în proprietate acel spaţiu, respectiv apartament, într-un condominiu;

g) asociaţie de proprietari - formă de asociere autonomă şi nonprofit a majorităţii proprietarilor dintr-un condominiu;

h) acord de asociere - actul care consfinţeşte decizia proprietarilor de a se asocia;

indiviză din proprietatea comună;

d) Părţi comune - părţile din clădire şi/sau din terenul aferent acesteia, care nu sunt proprietăţi individuale şi sunt destinate folosinţei tuturor proprietarilor sau unora dintre aceştia, precum şi alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună. Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietăţile individuale, care constituie bunurile principale. Toate părţile comune formează obiectul proprietăţii comune. Părţile comune nu pot fi folosite decât în comun şi sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată.

Constituie părţi comune din condominiu următoarele:

1.terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia;

2.fundaţia, curţile, grădinile, căile de acces;

3.clădirea propriu-zisă, elementele de echipament comun, inclusiv părţile de canalizare aferente, care traversează proprietăţile private;

4.corpurile de clădiri destinate serviciilor comune;

5.locurile de trecere, scările şi casa scărilor şi coridoarele; pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune; subsolul; coşurile de fum; holurile; instalaţiile de apă şi canalizare, electrice, de telecomunicaţii, de încălzire şi de gaze de la branşament/racord până la punctul de

X

X

X

X

X

X


4

i) cheltuieli ale asociaţiei de proprietari -cheltuielile sau obligaţiile financiare ale asociaţiei care sunt legate de exploatarea, reparaţia ori întreţinerea proprietăţii comune, precum şi cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale;

j) cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari – suma corespunzătoare din cheltuielile asociaţiei, pe care fiecare proprietar este obligat să o plătească lunar;

k) atestat - actul care dovedeşte calitatea

distribuţie către părţile aflate în proprietate exclusivă; canalele pluviale; paratrăsnetele; antenele colective; podul; pivniţele, boxele, spălătoria, uscătoria; ascensorul; interfonul - partea de instalaţie de pe proprietatea comună; rezervoarele de apă; centrala termică proprie a clădirii; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura, structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul; terasele;

6.alte bunuri care, potrivit legii sau voinţei părţilor, sunt în folosinţă comună.

e) Părţi comune aferente tronsoanelor sau scărilor care nu pot fi delimitate - cel puţin o instalaţie pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări sau părţi de construcţie comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziţie şi suprafaţă;

f) Cotă-parte indiviză - cota-parte de proprietate comună, exprimată procentual, care îi revine fiecărei proprietăţi individuale şi este calculată ca raportul între suprafaţa utilă a proprietăţii individuale şi suma suprafeţelor utile ale tuturor proprietăţilor individuale din condominiu. Suma cotelor-părţi indivize trebuie să fie egală cu 100%, în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, conform suprafeţelor utile;

g) Proprietar din condominiu/Proprietar – persoana fizică sau juridică, titular al unui drept de

X

X

X


5

de administrator de imobil. proprietate asupra a cel puţin o unitate de proprietate imobiliară dintr-un condominiu;

h) Asociaţie de proprietari - formă de asociere autonomă şi nonprofit a proprietarilor dintr-un condominiu;

i) Membru al asociaţiei de proprietari – proprietarul semnatar al acordului de asociere sau al unui act adiţional la acordul de asociere;

j) Acord de asociere - actul care consfinţeşte decizia proprietarilor de a se asocia în condiţiile prezentei legi;

k) Statut - act sau ansamblu de dispoziţii cu caracter oficial, prin care se reglementează scopul, structura şi modul de organizare şi funcţionare a asociaţiei de proprietari, conform prevederilor prezentei legi;

l) Regulament al condominiului - document de ordine interioară al asociaţiei de proprietari care conţine totalitatea instrucţiunilor, normelor, regulilor care stabilesc şi asigură ordinea şi buna funcţionare a unui condominiu;

m)Cheltuieli ale asociaţiei de proprietari - cheltuielile sau obligaţiile financiare ale asociaţiei care sunt legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune, precum şi

X

X

X

X

X

i) Membru al asociaţiei de proprietari – proprietarul semnatar al acordului de asociere sau a unei cereri, în dublu exemplar, adresate asociației de proprietari la momentul în care se dorește înscrierea în asociație;

m) Cheltuieli ale asociaţiei de

Pentru a înlătura birocratizarea inutilă şi aglomerarea instanţelor ar trebui să fie o simplă cerere adresată asociației de proprietari. Actul adiţional la acordul de asociere presupune dosar în instanţă.Procedura propusă de noi se aplică şi înscrierii ulterioare în asociaţii, fundaţii, federaţii, sindicate etc.

Ar trebui introduse și cheltuielile de modernizare, reabilitare sau investiții.


6

cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate acestora în mod individual;

n) Cota de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari - suma corespunzătoare din cheltuielile asociaţiei, pe care fiecare proprietar din condominiu este obligat să o plătească lunar, conform prevederilor prezentei legi;

o) Certificat de calificare profesională – actul care dovedeşte calificarea profesională pentru a îndeplini ocupaţia de administrator, în conformitate cu legislaţia privind formarea profesională a adulţilor;

p) Atestat - actul prin care persoanele fizice care deţin certificate de calificare, conform lit. o), sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local;

q) Contract de administrare – acordul de voinţă între o asociaţie de proprietari

X

proprietari –totalitatea cheltuielilor sau obligaţiilor financiare ale asociaţiei care sunt legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune, modernizare, reabilitare, investiții și/sau dezvoltarea proprietății comune precum şi cheltuielile cu serviciile de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate acestora în mod individual;

o) Certificat de calificare profesională – actul care dovedeşte calificarea profesională pentru a îndeplini ocupaţia de administrator, în conformitate cu legislaţia în vigoare;

p)Eliminarea

Introducerea unei conducte noi de gaz pe casa scării este o investiţie nouă. ANRE a venit cu ideea de a fi prevăzută şi în lege noţiunea de investiţie.

Termenul legislaţia în vigoare este mai corect. De-a lungul timpului, termenul propus, „legislaţia privind formarea profesională a adulţilor” se poate modifica.

Atestatul a fost eliminat din toate proiectele de lege încă din anul 2011 prin urmare nu este acceptabil să se solicite și curs și atestat care să mai și fie reînuit din 3 în 3 ani. Atat timp cat se solicita Certificat de calificare profesionala,consideram ca nu mai este necesara atestarea administratorilor si in cadrul compartimentelor specializate in sprijinirea si indrumarea asociatiilor de proprietari din cadrul autoritatii administratiei publice locale,aceste compartimente avand cu totul alte atributii(de indrumare si sprijin, sprijin,nu de atestare).


7

şi un administrator care poate fi persoană fizică, persoană fizică autorizată, sau o persoană juridică cu obiect activitate administrarea condominiilor în vederea prestării unor activităţi şi îndeplinirii unor obiective stabilite de asociaţia de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros şi se încheie în formă scrisă, pe o perioadă determinată;

r) Proprietar al ansamblului rezidenţial/Dezvoltator al ansamblului rezidenţial - persoana juridică care efectuează toate operaţiunile imobiliare în vederea construirii, finalizării şi predării către beneficiari a unor locuinţe, precum şi coordonarea surselor de finanţare necesare realizării acestor operaţiuni.

s) Asociaţie de chiriaşi - formă de asociere a chiriaşilor dintr-un condominiu în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum şi cu alte persoane juridice sau persoane fizice;

t) Convenţie individuală de facturare - act juridic încheiat între un furnizor de servicii de utilităţi publice, asociaţia de proprietari şi proprietar individual din condominiu, anexă la contractul de furnizare a serviciilor de utilităţi publice încheiat între un furnizor de servicii de utilităţi publice şi asociaţia de proprietari,

X

X

q) Contract de administrare – acordul de voinţă între o asociaţie de proprietari reprezentată de președinte şi un administrator care poate fi persoană fizică ce a dobăndit un certificat de calificare profesională, persoană fizică autorizată, o întreprindere individuală, o întreprindere familială, sau o persoană juridică cu obiect activitate administrarea condominiilor sau o organizație neguvernamentală a asociațiilor de proprietari în vederea prestării unor activităţi şi îndeplinirii unor obiective stabilite de asociaţia de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros şi se încheie în formă scrisă, pe o perioadă determinată sau nedeterminată;

s)Eliminarea

În realitate, preşedintele asociaţiei reprezintă asociaţia de proprietari la semnarea contractelor.Neincluderea ONG-urilor în enumerare este nedreaptă, având în vedere că, prin lege, au voie să facă şi activităţi economice.

Trebuie prezăzut într-o lege specială.


8

prin care se stabilesc condiţiile de furnizare, utilizare, facturare şi plată a serviciilor de utilităţi publice furnizate la nivel de utilizator individual din cadrul unui condominiu;

u) Repartitor de costuri - aparat utilizat în imobilele condominale dotate cu instalaţii interioare de utilizare comune, în scopul individualizării consumurilor şi repartizării pe proprietăţi/apartamente individuale a costurilor aferente consumului total de apă rece, apă caldă sau energie termică înregistrat la nivelul branşamentului imobilului.

v) Dispozitive de măsurare / înregistrare – ansamblul de aparate/grup de măsură supuse controlului metrologic în confomitate cu legislaţia în vigoare, destinat măsurării şi înregistrării consumului/cantităţii de utilităţi publice furnizate/prestate unui utilizator;

w) Locator – persoană fizică sau juridică care, în baza unui contract, se obligă să asigure celeilalte părţi, numite locatar, folosinţa unei locuinţe pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preţ, denumit chirie;

x) Locatar – persoana fizică sau juridică care, în baza unui contract, obţine de la cealaltă parte, numită locator, dreptul de folosinţă al unei locuinţe pentru o perioadă determinată, în schimbul unui preţ, denumit chirie;

y) Ansamblu rezidenţial – imobilul format din teren pe care sunt amplasate izolat, înşiruit sau cuplat locuinţe şi/sau construcţii cu altă destinaţie, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi

X

X

X

w) Eliminarea

x) Eliminarea




9

individuale.

Art. 3 - Datorită stării de coproprietate forţată şi perpetuă, în scopul exercitării drepturilor şi obligaţiilor ce le revin asupra proprietăţii comune, în cazul clădirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau în cazul ansamblurilor rezidenţiale formate din locuinţe individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale, se constituie asociaţia de proprietari, care se organizează şi funcţionează conform prevederilor prezentei legi.

Datorită stării de coproprietate forţată şi perpetuă, în scopul exercitării drepturilor şi obligaţiilor ce le revin asupra proprietăţii comune, în cazul clădirilor cu mai multe etaje ori apartamente sau în cazul ansamblurilor rezidenţiale formate din locuinţe individuale, amplasate izolat, înşiruit sau cuplat, în care există proprietăţi comune şi proprietăţi individuale, se pot constitui în asociaţie de proprietari, care se organizează şi funcţionează conform prevederilor prezentei legi.

Introducere aliniat (2) cu următorul conținut: Pentru promovarea valorilor civice ale democraţiei şi statului de drept şi pentru reprezentarea la nivel local şi naţional, asociaţiile de proprietari se pot asocia în federaţii, uniuni, ligi ale asociaţiilor de proprietari din municipii, oraşe sau judeţe, respectiv la nivel naţional, în condiţiile prevăzute de lege. Autorităţile vor consulta obligatoriu aceste formaţiuni înainte de emiterea unor acte normative pendinte.

Dreptul de asociere, este consfinţit de art. 40 din Constituţia României, nu poate fi transformat într-o obligaţie așa cum rezultă din articolul 3.

A fost prevăzut în art. 2 (3) din HG.1588/2007.Este necesară introducerea în Lege pentru determinarea mulţimii de asociaţii proprietari să se organizeze devenind parteneri de dialog social.

Art. 4 - (1) În condominii, unităţile de proprietate imobiliară se supun prevederilor prezentei legi ca entităţi evaluate individual.

(2) Nici un act de dispoziţie nu poate să aibă ca obiect exclusiv cota-parte indiviză din coproprietatea forţată şi perpetuă asupra părţilor comune ale

X

X


10

condominiului, decât odată cu înstrăinarea locuinţei/spaţiului cu altă destinaţie care constituie bunul principal.

(3) Părţile comune din condominii şi drepturile aferente acestora pot face obiectul unei acţiuni de partaj numai atunci când aceste părţi încetează a mai fi destinate folosinţei comune, în condiţiile legii.

(4) În aplicarea prevederilor prezentei legi, dovada dreptului de proprietate şi a celorlalte drepturi reale asupra unei unităţi de proprietate imobiliară se face potrivit dispoziţiilor Codului civil.

X

X

Art. 5 - (1) În cazul modificării suprafeţei utile a unei proprietăţi individuale, toate cotele-părţi indivize din condominiu, se modifică proporţional.

X

Art. 6. Înscrierea în cartea funciară colectivă a condominiului se face potrivit prevederilor legale în vigoare.

(2) Pentru fiecare condominiu se întocmeşte o carte funciară colectivă şi câte o carte funciară individuală pentru fiecare proprietate individuală aflată în proprietate exclusivă.

(3) Înscrierea condominiului se face de către biroul de cadastru şi publicitate imobiliară în circumscripţia căruia se situează acesta, la solicitarea oricărui proprietar din condominiu sau a asociaţiei de proprietari.

(4) Condominiile se identifică prin adresă poştală şi, acolo unde există, prin număr cadastral şi număr de carte funciară.

X

X

X

X

Art. 7. În cazul unităţilor de proprietate imobiliară, cu mai mult de un proprietar,

X


11

raporturile de coproprietate sunt reglementate potrivit dreptului comun.

Art. 8 La solicitarea scrisă a asociaţiilor de proprietari, semnată de preşedinte, persoanele juridice care deţin cărţile tehnice ale condominiilor sunt obligate să transmită asociaţiei de proprietari, contra cost, o copie legalizată după cartea tehnică a construcţiei. Costul copiei legalizate nu poate să depăşească costul de multiplicare şi de legalizare a cărţii construcţiei.

Unităţile deţinătoare a cărţii tehnice a clădirilor sunt obligate să transmită cu titlu gratuit aceste cărţi asociaţiilor de proprietari, la solicitarea acestora. De asemenea, unităţile în arhiva cărora se găsesc proiectele clădirilor sunt obligate să elibereze asociaţiilor de proprietari copii ale proiectelor de clădiri elaborate. Costul executării copiilor va fi suportat de asociaţia de proprietari solicitantă. În lipsa proiectelor, proiectantul va emite un raport cuprinzând parametrii de calcul ai clădirii, caracteristicile tehnice, dotările acesteia şi instalaţiile şi dotările constituite în indiviziune pentru mai mulţi proprietari din condominiu.

Forma propusă ține cont de prevederea din fosta H.G. nr. 400/2003, care era mult mai complexă și mai clară, forma propusă ține cont de acestă hotărăre.

Secţiunea a 3-a – Raportul dintre autorităţile administraţiei publice şi asociaţiile de proprietariArt. 9 Autorităţile administraţiei publice centrale ori locale sau orice alte instituţii publice care deţin în proprietate locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă în condominii, au aceleaşi drepturi şi obligaţii ca oricare alt proprietar din condominiu şi au obligaţia să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a fi reprezentate în cadrul asociaţiei de proprietari.

X

Art. 10 (1) Autorităţile administraţiei publice locale organizează în cadrul aparatului de specialitate al primarului un

Art. 10 (1) Autorităţile administraţiei publice locale, acolo unde nu funcționează ONG-uri ale asociațiilor

România doreşte reducerea funcţionarilor publici şi a personalului plătit din venituri


12

compartiment specializat în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari.

(2) Autorităţile administraţiei publice locale, prin compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul acestora asigură, la cerere, informarea asociaţiilor şi proprietarilor din condominii cu privire la cadrul normativ privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

(3) Compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul autorităţilor administraţiei publice locale informează asociaţiile de proprietari cu privire la interdicţiile prevăzute în regulamentul local de urbanism sau în regulamentele de intervenţie aferente zonelor de intervenţie prioritară, aplicabile condominiilor, stabilite în cadrul programelor multianuale destinate creşterii calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor, de reabilitare termică şi de reducere a riscului seismic al construcţiilor existente, conform legislaţiei în vigoare.

(4) Compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari exercită controlul asupra legalităţii şi activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de proprietari, la solicitarea unuia sau mai multor proprietari din cadrul unui condomini

X

de proprietari, până la înfințarea lor, sprijină activitatea asociațiilor de proprietari.

(2) Autorităţile administraţiei publice locale, prin compartimentul specializat în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari din cadrul acestora asigură, la cerere, informarea asociaţiilor şi proprietarilor din condominii cu privire la cadrul normativ privind organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, precum și sprijin cu privire la înființarea ONG-urilor asociațiilor de proprietari care vor prelua ulterior aceste sarcini.

4) Eliminarea Trebuie reformulat de ei

publice, dar îşi permite să oblige Primăriile să organizeze compartimente pentru asociaţiile de proprietari în care lucrează zeci de persoane (17 persoane la Constanţa). Aceste compartimente nu au nici o eficienţă, nu au oameni pregătiţi, nu sunt necesare, în ele găsesc loc de munca, în general persoanele cu relaţii şi fără o pregătire corespunzătoare. Ex: coordonatorul unui astfel de compartiment a răspuns unei persoane a cărei tată a decedat, că administratorul asociaţiei trebuie să încaseze mai întâi penalităţile pe perioada foarte mare de aproximativ 2-3 ani si apoi debitele, ca aşa este prevăzut în Codul fiscal, fără a şti ca pentru acest caz se aplica Codul civil. Un alt funcţionar a susţinut ca mătura se cumpăra din fondul de reparaţii. Exemplele pot continua. In unele oraşe administratorii sunt folosiţi de către factorul politic in perioada campaniilor electorale si nu numai; in timpul campaniilor electorale, se încearcă sa se obţină lista cu administratorii şi preşedinţii asociaţiilor de locatari/proprietari, sub diverse motive, de la O.N.G.-urile care reprezintă asociaţiile de proprietari. Acestea sunt motivele pentru care se doreşte ca autorităţile publice locale sa


13

aibă in mână asociaţiile de proprietari.Asociaţiile de locatari sau de proprietari nu pot fi subordonate Primăriilor, cum nici celelalte forme de organizare ale societăţii civile nu sunt in subordinea Primăriilor. Nu facem referire la respectarea legislaţiei in Construcţii sau alte reglementari fiscale, generale.Primăriile nu au capacitatea să facă aceste controale, iar cei care solicită un control sunt liberi să se adreseze persoanelor abilitate pentru efectuarea de controale financiare. De ex., Corpul Experţilor Contabili.

Să se introducă CAP. PRINCIPILE LEGIIArt. 8 Principiile prezentei legi sunt următoarele: a) exercitarea dreptului la liberă asociere;b) promovarea valorilor civice, ale democratici şi statului de drept;c) urmărirea realizării unui interes general al proprietarilor;d) autonomia/independenţa asociaţilor de proprietari şi reducerea birocraţiei din activitatea asociaţiilor de proprietari; e) liberul acces fără nici o discriminare la muncă în funcţie de pregătirea fiecăruia.f) eficientizarea administrării locuinţelor din condominii prin reducerea la minim a cheltuielilor de administrare şi direcţionarea resurselor financiare spre asigurarea


14

securităţii clădirii pentru evitarea de pierderi de vieţi omeneşti;g) direcţionarea resurselor financiare ale asociaţiei de proprietari spre siguranţa clădirii pentru evitarea acidentelor create de starea clădirii;h) facilitarea organizării/asocierii asociaţiilor de proprietari la nivel local, judeţean, regional, naţional şi recunoaşterea lor ca parteneri de discuţii de către autorităţile publice de la fiecare nivel.i) asigurarea posibilităţii ca proprietarii din anumite zone ale ţării, în funcţie de specific, tradiţie, etc., să îşi hotărască propriile regulamente de funcţionare a condominiilor în care trăiesc.j) stoparea tendinţelor de împărţire a asociaţiilor pe criterii politice şi folosirea lor de către diverse partide politice, autorităţi locale, etc.; k) asigurarea pârghiilor legale pentru ca organele asociaţiilor de proprietari să îşi poată realiza obligaţiile care le revin;l) intretinerea, modernizarea si dezvoltarea fondului locativ, fond de importanta strategica nationala;m) transparenta, corectitudine si legalitate in organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.

CAP. II ÎNFIINTAREA SI INREGISTRAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

CAP. III ÎNFIINŢAREA ŞI ÎNREGISTRAREA ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARISecţiunea 1 – Procedura de înfiinţare şi înregistrare a asociaţiilor de proprietari

Art. 4 - (1) Asociaţia de proprietari are drept scop administrarea şi gestionarea proprietăţii comune care, pe lângă drepturi, impune obligaţii pentru toţi

Art. 11 (1) Asociaţia de proprietari este forma juridică de organizare şi de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu

X


15

proprietarii. personalitate juridică, nonprofit, înfiinţată în condiţiile prezentei legi, având drept scop administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, menţinerea în stare bună a imobilului, respectarea drepturilor şi asumarea obligaţiilor de către toţi proprietarii.

(2) Consecinţele neluării măsurilor de organizare şi funcţionare cu privire la administrarea şi gestiunea proprietăţii comune sunt în răspunderea juridică a tuturor proprietarilor sau a reprezentanţilor acestora, după caz.

2) Eliminarea

Dreptul de asociere, este consfinţit de art. 40 din Constituţia României, nu poate fi transformat într-o obligaţie. Forma din proiect sună ca o ameninţare. O posibilă alternativă la forma propusă ar fi acordarea de facilităţi pentru înfiinţarea asociaţiilor de proprietari.

Art. 12 Pentru realizarea scopului menţionat la art. 11 alin. (1), asociaţia de proprietari înfiinţată în condiţiile prezentei legi dobândeşte drepturi şi îşi asumă obligaţii faţă de terţi, în ceea ce priveşte administrarea condominiului.

X

Art. 5 - (1) Asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor apartamentelor şi spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, din cadrul unei clădiri. Acordul se consemnează într-un tabel nominal, anexă la acordul de asociere.(2) În clădirile de locuinţe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată.(3) Dacă este cazul, asociaţiile de proprietari înfiinţate pe scări sau tronsoane de clădire îşi reglementează

Art. 13 (1) Asociaţia de proprietari se înfiinţează prin acordul scris a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor dintr-un condominiu.

(2) În condominiile cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociaţii de proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condiţiile în care proprietatea comună aferentă tronsoanelor sau scărilor poate fi delimitată şi în condiţiile în care există branşamente separate pe fiecare scară sau tronson.

(3) Divizarea unei asociaţii de proprietari existente în două sau mai multe asociaţii, pe scări sau tronsoane, se face la propunerea majorităţii proprietarilor din

X

X

(3) Divizarea unei asociaţii de proprietari existente în două sau mai multe asociaţii, pe scări sau tronsoane, se face cu acordul majorității proprietarilor din asociația ce urmează a se înființa, cu respectarea

Asocierea este un drept care nu poate fi îngrădit. A se vedea art. 40 din Constituţia României.


16

între ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexă la acordul de asociere.

scara sau tronsonul respectiv, cu acordul majorităţii proprietarilor din asociaţia ce urmează a se diviza, cu respectarea prevederilor alin. (2).

prevederilor alin. (2).

Art. 14 În cazul condominiilor din ansamblurile rezidenţiale, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale, în calitate de vânzători, trebuie să informeze la momentul înstrăinării pe cumpărători cu privire la necesitatea constituirii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile prezentei legi.

Art. 14 În cazul condominiilor din ansamblurile rezidenţiale, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale, în calitate de vânzători, trebuie să informeze la momentul înstrăinării pe cumpărători cu privire la avantajele constituirii asociaţiilor de proprietari, în condiţiile prezentei legi.

Este inadmisibil ca pentru consituirea unui asociații de proprietrai să fie necesar majoritate simplă iar pentru divizare totalitate. Dreptul de asociere, este consfinţit de art. 40 din Constituţia României, nu poate fi transformat într-o obligaţie.

Art. 15 (1) Anterior constituirii asociaţiei de proprietari, proprietarii unităţilor de proprietate imobiliară din condominii se întrunesc pentru a hotărî cu privire la înfiinţarea asociaţiei de proprietari sau, după caz, la transformarea asociaţiei de locatari în asociaţie de proprietari. Totodată, vor hotărî şi cu privire la persoana fizică sau juridică însărcinată cu întocmirea acordului de asociere şi a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora, data de convocare a adunării de constituire şi la modalitatea de decontare a costurilor generate de aceasta acţiune. Hotărârea proprietarilor se consemnează într-un proces-verbal care se semnează de toţi cei prezenţi.

(2) Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asociaţiei de proprietari, proprietarii se convoacă prin afişare la avizier şi prin tabel convocator.

(3) În adunarea proprietarilor pentru constituirea asociaţiei de proprietari se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, în care se vor cuprinde

X

X

(2) Cu cel puţin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asociaţiei de proprietari, proprietarii se convoacă prin afişare la avizier sau prin convocator semnat de 50 plus unu din numărul de proprietari.

Ar trebui sa existe o singură formă de convocare a adunării generale nu și afișare la avizier și tabel convocator.


17

precizări cu privire la:

a) denumirea, forma juridică, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;

b) scopul şi obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;

c) mijloacele materiale şi băneşti de care poate dispune asociaţia de proprietari; structura veniturilor şi a cheltuielilor, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;

d) membrii asociaţiei de proprietari, precum şi drepturile şi obligaţiile acestora;

e)structura organizatorică şi modul de funcţionare, cu respectarea prevederilor prezentei legi;

f) repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari, conform legii;

g) condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari;

h) modalitatea de soluţionare a litigiilor, relaţiile contractuale, penalizările, cazurile de urgenţă în care se permite accesul în proprietatea individuală al unui delegat al asociaţiei;

i) posibilitatea asigurării, după caz, a unui spaţiu de administrare special

X

X

X

a) denumirea, forma juridică, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;

b) scopul asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;

c) Eliminare

f) Eliminare

h) Reformulare

Denumirea asociației de proprietari este în general numele străzii și numărul așa că, este identică cu sediul. Documentele de constituire vor fi mult prea birocratice chiar mai birocratide decât la ONG-uri, ar trebui făcută dovada sediului.

Ce alte activități ar putea avea asociația de proprietari decăt admnistrarea condominiului?

Care mijloce materiale și bănești atâta timp cât 99% din asociațile de proprietari nu au venituri decât banii care îi adună de la proprietari pentru plata utilităților și a reparaților. Această prevedere ar crea probleme la constituire, cand s-ar pune problema dovedirii patrimoniului.

La fiecare modificare a legii va trebui modificat și statutul asociației de proprietari.

Aceste prevederi nu vor putea fi aplicate atăta timp căt nu există sancțiuni pe care să le poată aplica asociația de proprietari.

Eventual la imobilele nou construite că la cele vechi nu au asemenea spații.


18

amenajat, unde se va putea desfăşura serviciul de administrare şi în care pot fi păstrate în siguranţă documentele asociaţiei.

(4) Statutul asociaţiei de proprietari stabileşte modul de organizare, regulile generale de funcţionare şi atribuţiile asociaţiei de proprietari, a adunării generale, ale comitetului executiv, cenzorului/comisiei de cenzori şi administratorului, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

i)Eliminare

(4) Statutul asociaţiei de proprietari stabileşte modul de organizare, regulile generale de funcţionare şi atribuţiile asociaţiei de proprietari, a adunării generale, ale comitetului executiv, cenzorului/comisiei de cenzori şi administratorului, de comun acord cu prevederile prezentei legi.

A se vedea definiția Statutului, art. 3, lit. k)

Art. 16 (1) Hotărârea proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează prin proces-verbal întocmit în două exemplare, înregistrat în registrul unic al asociaţiei cuprinzând procesele verbale ale adunării generale, comitetului executiv şi cenzorului/comisiei de cenzori, semnate de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul. Tabelul nominal semnat de către proprietari cu privire la hotărârea privind constituirea asociaţiei de proprietari constituie anexă la acordul de asociere.

(2) Proprietarii îşi dau consimţământul, de regulă, în adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari. În cazul proprietarilor absenţi, consimţământul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevăzut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, în condiţiile art. 15.

Art. 16 (1) Hotărârea proprietarilor privind constituirea asociaţiei de proprietari se consemnează prin proces-verbal întocmit într-un exemplar, semnat de toţi proprietarii care şi-au dat consimţământul. Tabelul nominal semnat de către proprietari cu privire la hotărârea privind constituirea asociaţiei de proprietari constituie anexă la procesul-verbal de asociere. Redactarea procesului verbal se poate face și pe PC și lista dacă asociația de proprietari dispune de echipamente tehnice.

Registrul nu poate să fie unic. Fiecare organism de conducere al asociației de proprietari; adunare generală, comitet executiv, respectiv cenzorul, are propriul dosar de procese-verbale. În realitate, nu se poate redacta o hotărâre într-un registru, în momentul adunării generale. Nu se pot formula şi definitiva hotărârile la sfârşitul ședinței, pentru a fi semnate. Chiar dacă s-a întocmit anterior un „proiect de hotărâre”, în timpul adunării pot să apară alte idei, propuneri, formulări. Transcrierea lor nu mai este aşteptată de nici un proprietar, toţi părăsesc sala şi nu mai are cine să semneze !!!Hotărârea proprietarilor trebuie să fie un document separat piesă în dosarul de consituire al asociației de proprietari. Spre exemplu, hotărârile sunt necesare în instanţă. Acestea trebuie să fie


19

clare.

Dacă tabelul nominal ar fi anexă la acordul de constituire, ar presupune probleme când se modifică acordul în instanță. Se evită pierderea de timp și bani, dacă tabelul nominal rămâne anexă la procesul verbal de consituire.

Art. 6 - (1) Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării generale de constituire se depun şi se înregistrează la organul financiar local în a cărui rază teritorială se află clădirea.

(2) Statutul şi acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.

(3) Acordul de asociere trebuie să conţină:a) adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;b) numele şi prenumele tuturor proprietarilor;c) descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent clădirii;

Art. 17 (1) Cererea pentru dobândirea personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari împreună cu statutul, acordul de asociere şi procesul-verbal al adunării de constituire, se depun şi se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.

(2) Statutul şi acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.

(3) Acordul de asociere trebuie să conţină:

a) adresa şi individualizarea proprietăţii individuale, potrivit actului de proprietate;

b) numele şi prenumele tuturor proprietarilor asociaţi;

c) descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea condominiului, structura condominiului, numărul de etaje, numărul de proprietăţi individuale structurate pe număr de camere, numărul de clădiri, numărul spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, suprafaţa terenului aferent condominiului, numărul cadastral sau topografic al imobilului şi numărul de carte funciară, pentru imobilele înscrise;

X

X

X

X

X

X


20

d) enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună;

e) cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună.

(4) Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii judecătorului-delegat desemnat la organul financiar local de către preşedintele judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află clădirea.

(5) Încheierea se dă fără citarea părţilor şi este executorie.

(6) Încheierea este supusă recursului în termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judecă cu citarea părţilor.

d) enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună, precum şi regulile de folosinţă a părţilor comune potrivit prezentei legi

e) cota-parte indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună;

f) declaraţiile pe proprie răspundere a proprietarilor privind informaţiile referitoare la suprafeţele utile şi construite în situaţia în care acestea diferă de cele înscrise în actele de proprietate asupra locuinţelor sau a spaţiilor cu altă destinaţie.

(4) Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în baza încheierii judecătorului desemnat de preşedintelui judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află condominiul.

(5) Încheierea se dă fără citarea părţilor şi este executorie.

(6) Încheierea este supusă recursului în termen de 5 zile de la comunicare, preşedintele asociaţiei fiind obligat să informeze în scris toţi proprietarii în aceeaşi zi. Recursul se judecă cu citarea părţilor.

(7) Înscrierea ulterioară în asociaţie a

X

X

X

X

f)Eliminarea

(6) Încheierea este supusă recursului în termen de 5 zile de la comunicare, președintele asociației fiind obligat s-o afișeze la avizier. Recursul se judecă cu citarea părţilor.

Documente în plus la dosarul de instanță. Modificările de suprafețe nu trebuie sî fie cuprinse în acord ar crea probleme instanțelor de judecată.

Este imposil de informat în scris fiecare proprietar vizavi de decizia luată de instanță ar putea fi informati membrii din comitet, care vor putea depune recursul. Preşedintele asociaţiei nu are o slujbă cu normă întreagă, nu este o persoană care să stea toată ziua în asociaţie. Mai mult, pe lângă lipsa de timp, preşedintele nu dispune de sumele necesare transmiterii corespondenţei şi nici de dotările necesare multiplicării încheierii, astfel ca, într-o singură zi, aceasta să fie comunicată în scris tuturor proprietarilor. Pe de altă parte, transmiterea prin poştă poate că ar dura mai mult decât termenul de 5 zile pentru recurs.

Actele adiționale depuse la /tt/file_convert/5e51f72ca6403b7eea20bba7/document.doc

21

Art. 7 - Înscrierea ulterioară în asociaţia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea generală de constituire se face la cererea scrisă a acestora, fără alte formalităţi.

proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunării de constituire, după caz, se face la cererea scrisă a acestora, prin semnarea unui act adiţional la acordul de asociere. Prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, actele adiţionale se depun la judecătoria în a cărui rază teritorială se află condominiul în termen de 15 zile de la semnarea acestora.

(7) Înscrierea ulterioară în asociaţie a proprietarilor care nu au fost prezenţi la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunării de constituire, după caz, se face la cererea scrisă a acestora, fără alte formalităţi.

instanță ar duce la blocarea instanțelor de judecată care și așa sunt supraaglomerate din cauza lipsei de personal. Daca ar fi infințate complete specializate pentru asociațile de proprietari ar mai fi posibil așa ceva dar și atunci nu ar avea rost. Actuala reglementare este foarte utilă și ușor aplicabilă. Această prevedere se regăseşte şi în cazul ONG-urilor, sindicatelor etc. şi nu a creat probleme.

Art. 18 Dacă numărul proprietarilor dintr-un condominiu scade sub 3 ca urmare a unor acte de înstrăinare, asociaţia de proprietari, legal constituită în condiţiile prezentei legi, îşi pierde personalitatea juridică. În acest scop proprietarul sau proprietarii vor cere judecătoriei, în a cărei circumscripţie teritorială se află imobilul, încetarea personalităţii juridice.

Eliminare Păstrarea formei proiectului ar conduce la aglomerarea inutilă a judecătoriilor, iar prin reglementarea pierderii, de drept, a personalităţii juridice în cazul în care numărul unităţilor de proprietate imobiliară scade sub 3, o procedură în faţa instanţei nu mai este necesară.

Art. 19 (1) După dobândirea personalităţii juridice, asociaţia de proprietari se va înregistra la administraţia financiară locală în a cărei rază teritorială se află condominiul.

(2) După înfiinţarea asociaţiei de proprietari, aceasta se identifică prin denumire, adresa condominiului, încheierea preşedintelui judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află condominiul şi prin codul de identificare fiscală al asociaţiei. Actele emise de către asociaţiile de proprietari vor cuprinde obligatoriu datele de identificare.

Art. 19 (1) După dobândirea personalităţii juridice, asociaţia de proprietari depune declarația de înregistrare fiscală la organul fiscal competent din subordinea Agenției Naționale de Administrare Fiscală în a cărei rază teritorială se află condominiul.

(2) După înfiinţarea asociaţiei de proprietari, aceasta se identifică prin denumire, adresa condominiului, încheierea preşedintelui judecătoriei în a cărei circumscripţie teritorială se află condominiul sau orice alt document legal acordat la înfințare şi prin codul de identificare fiscală al asociaţiei. Actele emise de către asociaţiile de proprietari vor cuprinde obligatoriu datele de

Este important să se specifice organul fiscal, deoarece dacă este vorba de codul de identificare fiscală, atunci trebuie prevăzut: Direcţia Generală a Finanţelor Publice din Judeţ.Asociaţiile de proprietari constituite până în prezent au primit următoarele documente, în funcţie de momentul înfiinţării: sentinţă, certificat de înregistrare, încheiere. Limitarea la un singur act - încheierea, ar crea probleme asociaţiilor care au primit, la înfiinţare alte acte.


22

(3) Fiecare asociaţie de proprietari este obligată să deţină câte un singur cont bancar de venituri şi cheltuieli ale cărui coordonate vor fi comunicate tuturor proprietarilor prin afişare la avizier, odată cu lista de întreţinere.

(4) Toate asociaţiile de proprietari sunt obligate să afişeze, la loc vizibil, pe peretele exterior al imobilului, în imediata apropiere a căii de acces în

identificare.

(3) Fiecare asociaţie de proprietari poate să deţină unul sau mai multe conturi curente, de card și de depozite pentru venituri şi cheltuieli la mai multe bănci ale cărui coordonate vor putea fi comunicate proprietarilor care doresc să plătescă prin cont, căt și modul de suportare a cheltuielilor cu banca în cazul celor care plătersc prin bancă.

4) Eliminarea

Normele de aplicare a Legii în vigoare, nr. 230/2007, au formularea propusă de noi.

Este dreptul asociaţiei de proprietari de a deschide conturi bancare la diferite bănci, în funcţie de interesele asociaţiei. Pot exista asociaţii mari, care deţin sume ce depăşesc plafonul garantat de 100.000 euro, iar în caz de faliment al băncii riscă pierderea sumelor depuse. Sunt cazuri în care, pentru plăţi curente, asociaţia optează să folosească o bancă care este mai aproape de asociaţie, iar pentru constituire de depozit alege altă bancă. Dacă asociaţia comunică contul tuturor proprietarilor există riscul ca rău platnicii să facă plăţi parţiale ceea ce nu este de dorit şi ar duce la costuri suplimentare foarte mari. In condiţiile economiei de piaţă pentru siguranţa operaţiunilor de venituri şi plăţi pentru reducerea cheltuielilor cu plata comisioanelor şi efectuarea online a plăţilor, în limitele stsbilite de Ministerul de finanţe , este recomandat să se folosească conturi la mai multe bănci

Prevederea nu are sens, adresa este identică cu a clădirii în care funcţionează asociaţia de proprietari.


23

condominiu, adresa şi denumirea asociaţiei respective.

Art. 8 - (1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel puţin 2/3 din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.(2) Orice modificare sau completare se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înfiinţare, fără alte formalităţi.

Art. 20 (1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari este necesar acordul a cel puţin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu.

(2) Modificările şi/sau completările trebuie să fie motivate şi aprobate prin hotărâre a adunări generale a asociaţiei de proprietari într-o şedinţă convocată şi desfăşurată cu respectarea prevederilor statutului asociaţiei de proprietari şi ale prezentei legi.

(3) Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistrează la judecătoria care a emis încheierea judecătorească de înfiinţare, fără alte formalităţi.

(4) Modificările şi/sau completările aduse statutului sau acordului de asociere fără respectarea prevederilor alin. (3) sunt nule de drept şi nu produc efecte juridice.

X

X

X

X

Art. 21 Încetarea statutului de membru al asociaţiei de proprietari se face la cerere, sau odată cu pierderea calităţii de proprietar în respectivul condominiu.

X

Secţiunea a 2-a – Regulamentul condominiuluiArt. 22 (1) Proprietarii din condominii trebuie să adopte un document scris cu privire la regulile şi condiţiile de folosinţă a părţilor comune ale condominiului şi normele de conduită şi bună vecinătate dintre proprietari, numit regulament al condominiului.

(2) Regulamentul condominiului se

X

(2) Regulamentul condominiului se iniţiază de către preşedintele asociaţiei Regulamentul este voluminos


24

iniţiază de către preşedintele asociaţiei sau de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, se dezbate şi se adoptă în adunarea generală a asociaţiei de proprietari cu acordul majorităţii proprietarilor din condominiu, şi este adus la cunoştinţă tuturor proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare, prin afişare la avizierul asociaţiei.

(3) Regulile de folosinţă a proprietăţii comune nu vor fi afectate de schimbarea titularului dreptului de proprietate.

(4) Regulamentul condominiului nu poate impune nicio restricţie exercitării drepturilor proprietarilor în afara celor care sunt justificate prin destinaţia imobilului, aşa cum este definită în acte, prin caracteristicile sale.

(5) Toţi proprietarii, precum şi chiriaşii din condominiu sau persoanele care sunt găzduite pe perioada determinată în condominiu sunt obligaţi să respecte regulamentul de condominiu. Responsabilitatea informării chiriaşilor şi a persoanelor care tranzitează condominiul referitor la prevederile regulamentului condominiului aparţine proprietarului.

(6) În cazul nerespectării regulamentului condominiului de către unul dintre proprietari sau chiriaşi, ceilalţi proprietari pot sesiza preşedintele şi/sau comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, cu privire la aceste nereguli.

X

X

X

sau de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, se dezbate şi se adoptă în adunarea generală a asociaţiei de proprietari cu acordul majorităţii proprietarilor din condominiu, şi poate fii pus la dispoziția proprietarilor interesați, contra cost, împreună cu legea.

(6) În cazul nerespectării regulamentului condominiului de către unul dintre proprietari sau chiriaşi, ceilalţi proprietari pot sesiza preşedintele şi/sau comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, cu privire la aceste nereguli care poate aplica sancțiuni.

nu poate fi afişat la avizier eventual e bine ca fiecare proprietar să aibă un exemplar din regulament.

Ar trebui să existe și sancțiuni pe care să le poată aplica președintele asociației de proprietrai că altfel nu are nici un sens această prevedere.

Secţiunea a 3-a – Asociaţiile de chiriaşi Dacă asociațiile de chiriași se înfințează pe OG 26/2000 atunci nu ar trebui să fie în acest proiect de lege, dacă se dorește să rămănă în acest proiect atunci trebuie să se înfințeze prin


25

această lege și nu prin OG 26.Art. 23 Asociaţiile de chiriaşi se constituie şi se organizează în conformitate cu prevederile Ordonanţei nr. 26/2000 cu privire la asociaţii şi fundaţii, cu modificările şi completările ulterioare.

Eliminarea Ar trebui și asociațiile de chiriași să se înfințeze tot conform legii asociațiilor nu pe baza OG nr. 26/2000, care presupune costuri foarte mari pentru înfințare și gestionare.

Art. 24 (1) Proprietarii condominiilor, persoane fizice sau juridice, destinate în întregime închirierii, în care sunt constituite asociaţii de chiriaşi, pot să delege asociaţiilor de chiriaşi administrarea părţilor comune din condominiu.

(2) În cazul în care condominiile sunt în proprietatea autorităţilor publice centrale sau locale, delegarea administrării părţilor comune se poate face numai în baza unui contract de delegare a administrării, ca urmare a unei hotărâri a Guvernului, a consiliului judeţean, respectiv a consiliului local, şi numai cu acordul majorităţii chiriaşilor membri ai asociaţiei de chiriaşi.

(3) În cazul în care condominiile sunt în proprietate privată, delegarea administrării părţilor comune se poate face numai în baza unui contract de delegare a administrării semnat între proprietar şi asociaţia de chiriaşi, numai cu acordul majorităţii chiriaşilor membri ai asociaţiei de chiriaşi.

Eliminarea

Art. 25 (1) Asociaţiile de chiriaşi nu pot efectua modificări constructive în condominiu, nu pot schimba destinaţia proprietăţii comune din condominiu, nu pot înstrăina şi nu pot închiria bunurile sau spaţiile comune, fără acordul scris al proprietarului, în condiţiile legii.

Eliminarea


26

(2) Asociaţiile de chiriaşi pot desfăşura numai activităţile prevăzute în contractul de delegare a administrării.

Art. 26 Delegarea administrării părţilor comune către asociaţiile de chiriaşi nu aduce nicio atingere drepturilor şi obligaţiilor titularul dreptului de proprietate, conform legislaţiei în vigoare.

Eliminarea

CAP. III - DREPTURILE SI OBLIGATIILE PROPRIETARILOR

CAP. III - DREPTURILE ŞI OBLIGAŢIILE PROPRIETARILORSecţiunea 1 – Drepturile proprietarilor

Art. 9 - Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a proprietarilor, să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie să aibă capacitate deplină de exerciţiu.

Art. 27 Toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot, la adunarea generală a asociaţiei de proprietari, să îşi înscrie candidatura, să candideze, să aleagă şi să fie aleşi în structura organizatorică a asociaţiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie sa aibă capacitate deplină de exerciţiu.

X

Art. 10 - Proprietarii au dreptul să cunoască toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi au acces, la cerere, la orice document al acesteia.

Art. 28 (1) Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informaţi în legătură cu toate aspectele ce privesc activitatea asociaţiei, să solicite în scris şi să primească, copii după orice document al acesteia. Proprietarii care solicită copii după documentele asociaţiei de proprietari vor suporta costul de multiplicare al acestora.

(2) În vederea bunei informări a proprietarilor, asociaţia de proprietari amplasează la loc vizibil un avizier la care sunt afişate documente în conformitate cu prevederile prezentei legi.

Art. 28 (1) Proprietarii din condominiu au dreptul să fie informaţi în legătură cu aspecte ce privesc activitatea asociaţiei și au acces, la cerere, la documentele asocociației, în cazul cănd asociația consideră că sunt prea multe documentele acestea se vor pune la dispoziția expertului contabil care este desemnat să facă verificarea.

(2) În vederea bunei informări a proprietarilor, asociaţia de proprietari amplasează la loc vizibil un avizier la care sunt afişate listele de cheltuieli care sunt întocmite în conformitate cu prevederile

Au fost cazuri când unii membri ai asociaţiilor de proprietari au solicitat copii ale unor documente voluminoase, de câteva mii de pagini. Copierea documentelor ar însemna timp pierdut şi nimeni nu e dispus să piardă acest timp când documentaţia se poate pune la dispoziţia expertului care este desemnat să facă verificarea financiară.

Avizierul nu poate suporta un aşa mare volum de documente. Plus că asociația de prioprietrai nu are spațiu așa de amplu pentru a afișa la


27

(3) Proprietarii din condominii au dreptul să primească explicaţii cu privire la calculul cotei de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari şi, după caz, să o conteste în scris. Preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să răspundă, în scris, la contestaţie în termen de 7 zile de la primirea acesteia.

(4) În cazul în care preşedintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociaţiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv şi cenzorul/comisia de cenzori. În situaţia nesoluţionării sau a soluţionării necorespunzătoare a solicitărilor notificate în termen de 30 de zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa compartimentelor specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari.

prezentei legi.

(3) Proprietarii din condominii au dreptul sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari si, dupa caz, sa o conteste in scris in termen de 10 zile de la afisare. Presedintele asociatiei este obligat sa raspunda in termen de 7 zile de la primirea contestatiei.

(4) În cazul în care preşedintele sau administratorul nu ia toate măsurile necesare în scopul facilitării accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociaţiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv şi cenzorul/comisia de cenzori. În situaţia nesoluţionării sau a soluţionării necorespunzătoare a solicitărilor notificate în termen de 30 de zile de la depunerea acestora, proprietarii se pot adresa instanțelor de judecată.

avizier toate informațile și documentele care sunt prevăzute în acest proiect. Afisarea tuturor facturilor precum si a tuturor cheltuielilor ce compun lista de plata cu titlu cote de contributie lunara cheltuieli de intretinere ar insemna ocuparea unui perete de scara in fiecare luna.Implicit ar creste costurile lunare ale asociatiei de proprietari.

Nu se poate contesta o lista de cheltuieli dupa termenul de plata.

Compartimentele specializate în sprijinirea și îndrumarea asociațiilor de proprietrai nu au suficente persoane pentru a face față solicitarilor venite de la proprietrai și nici nu au personal specializat.Compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari nu sunt cele mai în măsură să rezolve problema. Compartimentele nu sunt imparţiale, nu au profesionişti, cetăţenii nu mai au încredere în ele fiindcă sunt subordonate politicului.

Art. 29 (1) În cazurile în care unul dintre proprietari împiedică, cu rea credinţă şi

X


28

sub orice formă, folosirea normală a condominiului sau a unor părţi componente, potrivit destinaţiei acestora, creând prejudicii celorlalţi proprietari, proprietarii prejudiciaţi sau orice persoană care poate justifica un interes legitim se pot adresa în scris preşedintelui, comitetului executiv al asociaţiei de proprietari şi instituţiilor cu atribuţii privind respectarea ordinii şi liniştii publice sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.

(2) Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a preşedintelui este contrară prevederilor prezentei legi sau este de natură să producă daune intereselor proprietarilor, aceştia sau orice persoană care poate justifica un interes legitim pot sesiza cenzorul/comisia de cenzori, compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari sau, după caz, pot solicita instanţelor judecătoreşti anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei şi/sau repararea pagubei cauzate.

(3) Orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al său datorită neîndeplinirii sau îndeplinirii defectuoase a atribuţiilor de către preşedinte, membri ai comitetului executiv, cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator, se poate adresa în scris compartimentelor specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari sau, după caz, instanţelor judecătoreşti.

2) Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a preşedintelui este contrară prevederilor prezentei legi sau este de natură să producă daune intereselor proprietarilor, aceştia sau orice persoană care poate justifica un interes legitim pot solicita instanţelor judecătoreşti anularea în tot sau în parte a hotărârii/deciziei şi/sau repararea pagubei cauzate.

(3) Orice persoană sau orice proprietar care se consideră vătămată/vătămat într-un drept al, se poate adresa instanţelor judecătoreşti.

Compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari nu sunt cele mai în măsură să rezolve problema. Compartimentele nu sunt imparţiale, nu au profesionişti, cetăţenii nu mai au încredere în ele fiindcă sunt subordonate politicului.

Compartimentele specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari nu sunt cele mai în măsură să rezolve problema. Compartimentele nu sunt imparţiale, nu au profesionişti, cetăţenii nu mai au încredere în ele fiindcă sunt subordonate politicului.La fel ca aleși locali sau parlamentari președintele și membrii din comitet sunt aleși


29

prin urmare neîndeplinirea obligaților poate fi sancționată cu demiterea, mult mai ușor decăt a politicienilor.

Secţiunea a 2-a – Obligaţiile proprietarilor

Art. 11 - (1) Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor proprietăţi individuale.(2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaţia proprietăţii comune fără a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari.

Art. 30 (1) Proprietarii din condominii au obligaţia să notifice preşedintelui orice schimbare intervenită în structura şi numărul membrilor familiei prin deces, căsătorii sau naşteri, persoanele luate în spaţiu, precum şi locatarii/comodatarii ca urmare a închirierii sau a dării în comodat a locuinţei.

(2) Notificarea prevăzută la alin. (1) se face în scris în termen de 10 zile de la schimbarea intervenită, de la luarea în spaţiu, respectiv de la semnarea contractului de închiriere/comodat.

(3) În condiţiile prezentei legi şi cu respectarea prevederilor legislaţiei în vigoare privind calitatea în construcţii, proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, locuinţă sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună din punct de vedere tehnic şi funcţional, pe propria cheltuială. Niciun proprietar, chiriaş sau angajat al asociaţiei de proprietari nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau exclusivă a celorlalţi proprietari din condominiu şi nu poate afecta funcţionarea normală şi întreţinerea condominiului.

(4) În cadrul proprietăţii individuale, proprietarul are obligaţia să păstreze şi să întreţină în stare de funcţionare şi siguranţă spaţiile interioare,

X

X

X

X


30

echipamentele şi instalaţiile din dotarea tehnică a proprietăţii individuale, respectiv instalaţiile sanitare, de încălzire, canalizare, alimentare cu energie electrică, gaz, apă, precum şi altele de această natură, pe cheltuiala sa, astfel încât să nu aducă prejudicii celorlalţi proprietari din condominiu.

(5) Dacă proprietarul unei locuinţe ori al unui spaţiu cu altă destinaţie provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau din proprietatea individuală a altui proprietar din condominiu, respectivul proprietar are obligaţia de a repara stricăciunile sau de a suporta cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.

(6) Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator şi locatar, indiferent de statutul locuinţei, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către locatar nu absolvă proprietarul, în calitate de locator, de obligaţiile sale faţă de asociaţia de proprietari sau faţă de furnizorii de utilităţi publice, prevăzute în prezenta lege.

X

X

Art. 12 - Zidurile dintre apartamentele sau spaţiile alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii şi din proprietatea comună, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaţiilor respective, pe baza autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberată de autoritatea publică locală şi cu înştiinţarea asociaţiei. Zidurile dintre apartamente sau spaţii şi proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de


31

asociere, în baza hotărârii majorităţii proprietarilor şi a autorizaţiei de modificare a construcţiei, eliberată de autoritatea publică locală.Art. 13 - Veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune aparţin asociaţiei de proprietari. Aceste venituri alimentează fondurile speciale ale asociaţiei de proprietari pentru reparaţii şi investiţii cu privire la proprietatea comună şi nu se plătesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum şi cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial într-un raport afişat la avizierul asociaţiei de proprietari.Art. 14 - Proprietarul este obligat să menţină proprietatea sa individuală, apartament sau spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în stare bună, pe propria cheltuială. Niciun proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală a celorlalţi proprietari din condominiu.Art. 15 - Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul sau în spaţiul său al unui delegat al asociaţiei, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaţiu. Fac excepţie cazurile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz.

Art. 31 (1) Cu un preaviz scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul este obligat să accepte accesul preşedintelui sau a unui membru al comitetului executiv, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală.

(2) În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, în conformitate cu prevederile alin. (1),

X

X

Art. 31 (1) Cu un preaviz scris de 5 zile emis de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, proprietarul respectiv chiriașul, după caz, este obligat să accepte accesul preşedintelui sau a unui membru al comitetului executiv, în proprietatea sa individuală, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuală. Fac excepţie cazurile de urgenţă, când accesul se poate face fără preaviz.

În situații de urgență, defecțiune majoră apă caldă, apă rece, etc. nu ar mai trebui preaviz .


32

acesta va răspunde civil şi penal, după caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectaţi, în condiţiile legii.

(3) Proprietarii din condominiu care suferă un prejudiciu ca urmare a executării lucrărilor menţionate la alin. (1) vor fi despăgubiţi de către toţi proprietarii din condominiu proporţional cu cota-parte din proprietatea comună, sau după caz, de către proprietarul în interesul căruia s-a efectuat reparaţia.

(4) În cazul în care prejudiciul este cauzat de către executantul lucrărilor de intervenţie, persoană fizică/juridică, despăgubirea va fi recuperată de la acesta, în condiţiile legii.

(5) Lucrările de intervenţie la elementele componente ale proprietăţii comune, efectuate în baza alin. (1), se vor executa într-un termen stabilit de comun acord şi consemnat printr-un acord semnat de către proprietar şi asociaţia de proprietari.

(6) În situaţia în care, pe parcursul executării lucrărilor de intervenţie în baza prevederilor alin. (1), se afectează în orice mod proprietatea privată individuală, cheltuielile necesare pentru aducerea la starea tehnică iniţială a acestora se suportă în condiţiile alin. (3) şi/sau (4), după caz.

X

X

X

(5) Lucrările de intervenţie la elementele componente ale proprietăţii comune, efectuate în baza alin. (1), se vor executa într-un termen stabilit de comun acord şi consemnat printr-un acord semnat de către proprietar şi asociaţia de proprietari din materiale similare și la calitatea inițială.

Este necesară această completare deoarece există proprietari care solicită te miri ce materiale și finisaje pe care nu le-au avut.

Art. 16 - (1) Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea sau modernizarea clădirii, pentru reabilitarea termică şi eficienţa energetică, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura intervenţiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri.

Art. 32 (1) Proprietarii sunt obligaţi să ia măsuri pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalaţiilor şi dotărilor aferente, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi reabilitarea structural-arhitecturală a

X


33

(2) În clădirile afectate de seisme, proprietarii au obligaţia de a lua de urgenţă măsuri pentru consolidare, cu sprijinul autorităţii publice locale sau centrale.

anvelopei condominiului pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale, în condiţiile menţinerii aspectului armonios şi unitar al întregului condominiu, indiferent de natura intervenţiilor.

(2) În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului faţadei se poate face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numărul asociaţiilor de proprietari constituite pe scări sau tronsoane, în baza unei documentaţii tehnice elaborate în condiţiile legii, de către arhitecţi cu drept de semnătură şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, regimul monumentelor istorice şi al zonelor protejate, reabilitare termică pentru creşterea performanţei energetice a clădirilor şi reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei acestora pentru creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.

(3) Înainte de modificarea aspectului faţadei condominiului, preşedintele asociaţiei de proprietari trebuie să solicite, în scris, autorităţii administraţiei publice locale toate informaţiile şi restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenţie aferente zonelor de intervenţie prioritară stabilite în cadrul programele multianuale privind creşterea calităţii arhitectural-ambientale a clădirilor.

(4) În cazul condominiilor cu mai multe

X

(3) Înainte de modificarea aspectului faţadei condominiului, preşedintele asociaţiei de proprietari trebuie să solicite, în scris, autorităţii administraţiei publice locale certificat de urbanism care va conține informaţiile şi restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de intervenţie aferente zonelor de intervenţie prioritară stabilite în cadrul programele multianuale privind creşterea calităţii arhitectural-ambientale

Acest lucru se realizează prin certificatul de urbanism. O astfel de procedură ar fi inutilă şi ar îngreuna nejustificat activitatea autorităţilor locale, costuri inutile, timp pierdut.


34

tronsoane sau scări legate structural, lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică şi structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblul, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului şi al caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.

(5) Proprietarii construcţiilor, persoane fizice sau juridice, şi asociaţiile de proprietari, precum şi persoanele juridice care au în administrare construcţii încadrate în clasele de risc seismic şi/sau afectate de seisme, sunt obligaţi să ia măsurile prevăzute de lege pentru reducerea riscului seismic al construcţiilor.

X

a clădirilor.

(4) În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scări legate structural, fără rosturi, lucrările de consolidare sau modernizare, reabilitare termică şi structural-arhitecturală se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblul, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului şi al caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.

Condominiu poate fi și pe mai multe scrări nelegate structural între ele și atunci conform Legii nr. 50/1991 se poate obține autorizație de construire.

Art. 33 (1) Proprietarii din condominii care îşi înstrăinează locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

(2) Notarii publici vor autentifica actele de înstrăinare a unităţilor de proprietate imobiliară din condominii numai dacă este îndeplinită una din următoarele condiţii:

a) proprietarul prezintă o adeverinţă din partea asociaţiei de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, în original sub semnătura preşedintelui şi a administratorului asociaţiei de proprietari, cu precizarea

X

X

X


35

numelui şi prenumelui acestora, şi cu ştampila asociaţiei de proprietari;

b) în cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari sau către furnizorii de utilităţi publice în cazul facturării individuale a serviciilor, se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor respective de către cumpărător.

(3) Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea prevederilor alin. (2) sunt nule de drept.

(4) La înstrăinarea proprietăţii, proprietarul este obligat să transmită către dobânditor, orice informaţii relevante sau având consecinţe asupra drepturilor şi obligaţiilor privitoare la proprietatea care este înstrăinată, inclusiv certificatul de performanţă energetică aferent acesteia, elaborat în condiţiile legii.

(5) La încheierea tranzacţiei notarii publici vor înştiinţa noul proprietar asupra faptului că este obligat să prezinte preşedintelui asociaţiei de proprietari, în termen de 10 zile de la încheierea tranzacţiei, copie după actul de proprietate în vederea înregistrării informaţiilor necesare calculului cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru respectiva locuinţă sau pentru spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, şi a datelor de contact ale proprietarului.

X

X

X

X

Întroducere aliniat nouÎn cazul executarii imobiliare a proprietatii, executorul judecatoresc are obligatia de a solicita asociatiei de proprietari o adeverinta din care sa rezulte situatia financiara a locuitei fata de asociatia de proprietari.

Din practica s-a constatat ca executorii judecatoresti demarează executări silite imobiliarea fără a tine cont de datoriile pe care proprietarul la are fașă de asociatia de proprietari.


36

(6) În cazul închirierii proprietăţilor individuale către terţi, în contractul de închiriere se va specifica modalitatea şi partea în sarcina căreia revine achitarea cotelor de întreţinere, proprietar sau chiriaş, după caz, iar o fotocopie a contractului de închiriere va fi depusă de către proprietar la preşedintele asociaţiei.

6) EliminareaAsociaţia de proprietari relaţionează, în interiorul ei, cu proprietarii membri, care trebuie să îşi asume toate obligaţiile faţă de asociaţie, inclusiv plata cheltuielilor comune.

Secţiunea a 3- a – Modul de utilizarea proprietăţii individuale şi a părţilor comuneArt. 34 (1) Utilizarea proprietăţii individuale este stabilită de proprietar în conformitate cu destinaţia acesteia.

(2) Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări proprietăţii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale în vigoare referitoare la autorizarea executării lucrărilor de construcţii de către autoritatea administraţiei publice competente, fără a pune în pericol integritatea structurală a condominiului, rezistenţa mecanică, stabilitatea şi siguranţa clădirii sau a altor proprietăţi individuale, precum şi buna funcţionare a instalaţiilor aferente acestora.

(3) Modificările suprafeţelor construite sau utile se comunică preşedintelui asociatiei de proprietari şi administraţiei financiare locale în termen de 30 zile de la încheierea lucrărilor, şi se introduc în cartea tehnică a construcţiei şi în baza de date a asociaţiei, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătore cu noile suprafeţe utile.

(4) Schimbarea aspectului sau a

X

X

X

(3) Modificările suprafeţelor construite sau utile se comunică preşedintelui asociatiei de proprietari la data încheierii lucrărilor, şi se introduc în cartea tehnică a construcţiei şi în baza de date a asociaţiei, în vederea stabilirii consumurilor corespunzătore cu noile suprafeţe utile.


37

destinaţiei proprietăţii comune este permisă cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii:

a) în baza hotărârii adunării generale a asociaţiei adoptată cu votul a două treimi din numărul tuturor proprietarilor;

b) după obţinerea prealabilă a acordurilor, avizelor şi autorizaţiilor necesare prevăzute de legislaţia în vigoare, emise în condiţiile legii de instituţiile/autorităţile abilitate în acest sens;

c) numai cu acceptul scris, prealabil, al proprietarilor din condominiu, direct afectaţi, cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării şi dacă prin modificările propuse nu sunt lezate drepturile altor proprietari din condominiu.

X

X

a)în baza hotărârii adunării generale a asociaţiei adoptată cu votul a jumătate plus unu din numărul tuturor proprietarilor;

Este dificil să se ţină o Adunare generală cu 2/3 din proprietari.

Art. 35 (1) Zidurile ce separă proprietăţile individuale şi/sau părţile comune dintr-un condominiu sunt proprietate comună.

(2) Zidurile dintre proprietăţile individuale, care nu fac parte din structura de rezistenţă a condominiului, pot fi reamplasate cu acordul a două treimi din numărul total al proprietarilor din condominiu, inclusiv al proprietarilor apartamentelor sau spaţiilor respective, în baza unei expertize tehnice, şi a autorizaţiei de construire, eliberată de autoritatea publică locală, în conformitate cu legislaţia în vigoare.

(3) Zidurile dintre proprietăţile individuale şi proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistenţă a

X

(2) Zidurile dintre proprietăţile individuale, care nu fac parte din structura de rezistenţă a condominiului, pot fi reamplasate cu acordul a jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu, inclusiv al proprietarilor apartamentelor sau spaţiilor respective, în baza unei expertize tehnice, şi a autorizaţiei de construire, eliberată de autoritatea publică locală, în conformitate cu legislaţia în vigoare.

(3) Zidurile dintre proprietăţile individuale şi proprietatea comună care nu fac parte din structura de rezistenţă a

Este dificil să se ţină o Adunare generală la care să fie prezenți cu 2/3 din proprietari și este și mai greu să poți lua decizii cu 2/3 din numărul de proprietari.

Este dificil să se ţină o Adunare generală la care să fie prezenți cu 2/3 din proprietari


38

condominiului pot fi reamplasate numai în baza unei expertize tehnice, prin modificarea acordului de asociere, în baza hotărârii două treimi din numărul tuturor proprietarilor din condominiu şi a autorizaţiei de construire, eliberată de autoritatea administraţiei publice competente în conformitate cu legislaţia în vigoare, numai dacă prin aceste modificări nu sunt lezate drepturile celorlalţi proprietari din condominiu.

(4) Proprietarii din condominii au obligaţia de a depune la sediul asociaţiei de proprietari fotocopii după autorizaţiile de construire pentru executarea lucrărilor, eliberate în condiţiile legii, în scopul recalculării suprafeţelor utile şi a suprafeţelor construite.

(5) Orice modificare a proprietăţii individuale care necesită emiterea unei autorizaţii de construire/desfiinţare, în conformitate cu legislaţia în vigoare, se aduce la cunoştinţa asociaţiei pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnică a construcţiei, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor şi a planurilor din proiectul tehnic.

(6) Modificarea instalaţiilor interioare ale condominiului aflate în proprietate comună, se poate realiza numai în condiţiile legii, pe baza unui referat tehnic de specialitate, emis de furnizorul utilităţii, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective şi a

X

condominiului pot fi reamplasate numai în baza unei expertize tehnice, prin modificarea acordului de asociere, în baza hotărârii a jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu şi a autorizaţiei de construire, eliberată de autoritatea administraţiei publice competente în conformitate cu legislaţia în vigoare, numai dacă prin aceste modificări nu sunt lezate drepturile celorlalţi proprietari din condominiu.

(4) Proprietarii din condominii au obligaţia de a depune la președintele asociaţiei de proprietari fotocopii după autorizaţiile de construire pentru executarea lucrărilor, eliberate în condiţiile legii, în scopul recalculării suprafeţelor utile şi a suprafeţelor construite.

(6) Modificarea instalaţiilor interioare ale condominiului aflate în proprietate comună, se poate realiza numai în condiţiile legii, pe baza unui referat tehnic de specialitate, emis de prestatorul contractat de asociație și va fi tarnsmis furnizorului de utilităţii, referat în care se

și este și mai greu să poți lua decizii cu 2/3 din numărul de proprietari.

Președintele este persona care reprezintă asociația de proprietari.

Este dificil să se ţină o Adunare generală cu 2/3 din proprietari. Dreptul de licitație a lucărilor private.


39

autorizaţiei de construire. Pe baza referatului tehnic, adunarea generală va hotărî, cu votul majorităţii de două treimi din numărul membrilor asociaţiei, asupra necesităţii şi oportunităţii efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat.

(7) În cazul în care un proprietar din condominiu doreşte modificarea instalaţiilor de distribuţie a gazelor şi a modificării caracteristicilor puterii termice a elementelor de încălzire în interiorul proprietăţii sale individuale, aceste lucrări se pot efectua numai în condiţiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul serviciului de utilităţi publice, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective. Pe baza referatului tehnic, comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, va hotărî asupra efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat.

arată efectele modificării instalaţiei respective şi a autorizaţiei de construire. Pe baza referatului tehnic, adunarea generală va hotărî, cu votul majorităţii a jumătate plus unu din numărul membrilor asociaţiei, asupra necesităţii şi oportunităţii efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat.

(7) În cazul în care un proprietar din condominiu sau mai mulți doreşc modificarea instalaţiilor de distribuţie a gazelor sau introducerea unei conducte de gaz instalată pe proprietatea comună sau modificărea caracteristicilor puterii termice a elementelor de încălzire în interiorul proprietăţii sale individuale, aceste lucrări se pot efectua numai în condiţiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de prestatorul autorizat angajat de proprietar și se tarnsmite furnizorului de utilităţi publice, în care se arată efectele modificării instalaţiei respective. Pe baza referatului tehnic, comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, va hotărî asupra efectuării modificării. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice şi a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menţionat.

Şi la instalaţiile noi ar trebui să se procedeze ca şi şi în cazul în care un proprietar din condominiu doreşte modificarea instalaţiilor de distribuţie a gazelor şi a modificării caracteristicilor puterii termice a elementelor de încălzire în interiorul proprietăţii sale individuale.

Art. 36 Părţile comune pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau juridice de drept public şi/sau privat, numai ca urmare a deciziei adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu acordul a două treimi din numărul total al

Art. 36 Părţile comune pot fi utilizate de către terţi, persoane fizice sau juridice de drept public şi/sau privat, numai ca urmare a deciziei adunării generale a asociaţiei de proprietari, adoptată cu acordul a jumătate plus unu din numărul

Este dificil să se ţină o Adunare generală cu 2/3 din proprietari. Cenzorul nu are drept de veto ca să poată aviza. Din momentul ce membrii asociaţiei, prin vot, şi-au dat


40

proprietarilor din condominiu şi cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, semnat de preşedinte în numele asociaţiei şi avizat de cenzor/comisia de cenzori.

de poprietarilor din condominiu şi cu acordul tuturor proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune, semnat de preşedinte în numele asociaţiei.

acordul, este absurd ca cenzorul să se mai poată opune. Se pare că cei care au propus acest lucru nu mai au încredere în cetăţeni, ci numai în cetăţeanul minune - „cenzorul”.

Art. 37 Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale condominiului, precum şi amplasarea de mijloace publicitare pe faţada şi/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea, se fac numai cu acordul a două treimi din proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectaţi, şi pe baza autorizaţiei de construire, cu respectarea legislaţiei în vigoare.

Art. 37 Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale condominiului, precum şi amplasarea de mijloace publicitare pe faţada şi/sau pe terasa/învelitoarea imobilului, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea, se fac numai cu acordul a jumătate plus unu din proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectaţi, şi pe baza autorizaţiei de construire, cu respectarea legislaţiei în vigoare.

Este dificil să se ţină o Adunare generală cu 2/3 din proprietari.

Art. 38 (1) Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, prezente în proiectul iniţial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv şi cu acordul scris, prealabil, al proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării.

(2) Odată cu acordul menţionat la alin. (1), proprietarii direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării, şi proprietarul care solicită acordul pentru schimbarea destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă semnează şi o convenţie cu privire la declararea activităţii care se va desfăşura

X

X

.


41

în spaţiul respectiv, precum şi numărul de persoane în funcţie de care vor fi calculate cheltuielile pe număr de persoane.

(3) O copie a convenţiei menţionate la alin. (2) se înmânează preşedintelui asociaţiei de proprietari în vederea anexării acesteia la acordul de asociere.

(3) O copie a convenţiei menţionate la alin. (2) se înmânează preşedintelui asociaţiei de proprietari.

Această prevedere, în forma propusă, duce la aglomerarea inutilă a instanţelor. Este absurd ca pentru orice schimbare a destinaţiei să mergi la judecătorie. Acesta nu este un conflict ce ar trebui rezolvat de către instanță ci o modificare ce privește proprietatea.

Art. 39 Anterior modificăriilor constructive în cadrul proprietăţilor individuale, proprietarii vor obţine avizele şi autorizaţiile legale care să demonstreze folosirea spaţiului şi a instalaţiilor în stare de siguranţă, astfel încât să nu se pună în pericol integritatea structurală a condominiului sau a altor proprietăţi individuale, precum şi sănătatea populaţiei, conform legislaţiei în vigoare.

X

Art. 40 În cazul distrugerii în întregime sau parţială a condominiului, se aplică prevederile Codului Civil.

X

Art. 17 - Dacă proprietarul unui apartament ori spaţiu sau oricare altă persoană care acţionează în numele său provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament ori spaţiu, respectivul proprietar sau respectiva persoană are obligaţia să repare stricăciunile ori să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.

Art. 18 - În cazurile în care în clădirile de locuinţe unul dintre proprietari sau chiriaşi împiedică, cu bună-ştiinţă şi sub orice formă, folosirea normală a clădirii de locuit, creând prejudicii celorlalţi proprietari ori chiriaşi, după caz,


42

proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanţei să hotărască măsurile pentru folosirea normală a clădirii, precum şi plata daunelor.

CAPITOLUL IV - ÎNCETAREA DESTINAŢIEI FOLOSINŢEI COMUNE PENTRU PĂRŢILE COMUNE DIN CONDOMINIU

Art. 41 (1) Părţile comune pot fi atribuite proprietarilor în folosinţă exclusivă numai dacă prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalţi proprietari.

(2) Decizia de atribuire în folosinţă exclusivă trebuie adoptată în adunarea generală cu o majoritate de două treimi din numărul proprietarilor din condominiu, şi al cotelor-părţi indivize.

X

(2) Decizia de atribuire în folosinţă exclusivă trebuie adoptată în adunarea generală cu votul a jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu, şi al cotelor-părţi indivize.

Este foarte greu să se strângă 2/3 din numărul de proprietari.

Art. 42 (1) Încetarea destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune din condominii se poate hotărî motivat cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu.

(2) În cazul prevăzut la alin. (1), devin aplicabile dispoziţiile privitoare la coproprietatea obişnuită şi temporară. Cu toate acestea, înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza numai cu acordul tuturor proprietarilor din condominiu.

(3) Constatarea încetării destinaţiei de folosinţă comună pentru părţile comune se face prin hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari adoptată în unanimitate de către proprietarii din condominiu.

(4) Imobilul, respectiv partea din condominiu care rezultă din încetarea

X

X

X


43

destinaţiei folosinţei comune se înscrie în mod corespunzător în cartea funciară pe baza documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop.

(5) Prevederile prezentului articol nu se aplică părţilor comune din condominiu pentru care nu poate înceta destinaţia de folosinţă comună, întrucât poate afecta buna funcţionare a condominiului şi pot fi lezate drepturile celorlalţi proprietari.

(6) Înscrierea în cartea funciară ca unitate individuală distinctă a părţilor de folosinţă comună pentru care încetează această destinaţie potrivit dispoziţiilor legale, implică parcurgerea următoarelor etape:

a) emiterea hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari prin care se constată încetarea destinaţiei de folosinţă comună;

b) recepţia documentaţiei cadastrale pentru recalcularea cotelor-părţi indivize, în vederea scoaterii din părţile de folosinţă comună;

c) încheierea actului în formă autentică prin care toţi proprietarii din condominiu îşi exprimă acordul pentru diminuarea corespunzătoare a cotelor părţi din proprietatea comună.

X

X

X

X

X

X

Art. 19 - În cazul spaţiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comunArt. 20 - (1) Proprietarii care îşi înstrăinează apartamentele sau spaţiile


44

cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă sunt obligaţi ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.(2) Notarii publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverinţă din partea sociaţiei de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, eliberată în original sub semnătura preşedintelui şi a administratorului asociaţiei de proprietari, cu precizarea numelui şi prenumelui acestora, şi cu ştampila asociaţiei de proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei obligaţii sunt nule de drept.(3) În cazul existenţei unor datorii către asociaţia de proprietari, înstrăinarea proprietăţii se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea datoriilor de către cumpărător.CAP. IV ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

CAP. V – ORGANIZAREA ŞI FUNCŢIONAREA ASOCIAŢIILOR DE PROPRIETARI

Art. 43 Organele asociaţiei de proprietari sunt:

a) adunarea generală;

b) comitetul executiv;

c) preşedintele;

d) cenzorul sau comisia de cenzori.

X

Art. 21 - (1) La adunarea generală de constituire a asociaţiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenţi un comitet executiv, format din preşedintele asociaţiei de proprietari şi

Art. 44 (1) La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenţi un comitet executiv format din preşedintele asociaţiei de

Art. 44 (1) La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociaţiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenţi un comitet executiv format din preşedintele asociaţiei de

Nu este normal ca prin lege să se impună durata mandatului acesta trebuie stabilit de adunarea generală. Proprietarii sunt aceia care hotarasc durata


45

un cenzor sau o comisie de cenzori, şi vor hotărî numărul membrilor acestora şi durata mandatelor lor. Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică ori juridică de specialitate, pe bază de contract sau convenţie de prestări de servicii.(2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie să aibă cel puţin studii medii şi pot depune, dacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari hotărăşte astfel, într-un cont bancar al asociaţiei de proprietari, o garanţie suficientă şi îndestulătoare, pe baza unui contract de garanţie încheiat în acest sens. Cuantumul garanţiei nu poate fi mai mic decât media anuală a totalului cheltuielilor lunare ale asociaţiei.(3) Preşedintele asociaţiei de proprietari este fie candidatul care va obţine cel mai mare număr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voinţa sa şi a majorităţii proprietarilor din cadrul adunării generale. Preşedintele, în situaţii deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreşedinte căruia îi poate delega atribuţiile sale

proprietari şi un număr par de membri, precum şi un cenzor sau o comisie de cenzori, şi vor hotărî numărul membrilor acestora şi durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi. Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 2 ani şi pot fi reînnoite.

(2) Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generală a proprietarilor va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică cu studii superioare în domeniul economic, tehnic sau juridic ori persoană juridică cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanţă în domeniul fiscal, pe bază de contract sau convenţie de prestări de servicii.

(3) Structurile prevăzute la alin. (1) sunt obligatorii pentru asociaţiile de proprietari din condominiile cu mai mult de 10 unităţi de proprietate imobiliară.

(4) La asociaţiile de proprietari din condominiile care cuprind maxim 10 unităţi de proprietate imobiliară, dacă adunarea generală hotărăşte în acest sens, preşedintele asociaţiei de proprietari poate îndeplini şi funcţia de administrator, şi se constituie următoarele organe:

a) adunarea generală;

b) preşedintele;

c) cenzorul.

(5) Funcţia de preşedinte, respectiv

X

X

X

proprietari şi un număr par de membri, precum şi un cenzor sau o comisie de cenzori, şi vor hotărî numărul membrilor acestora şi durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi. Durata mandatelor se va stabilit de către adunarea generală a asociației de proprietari.

(2) Dacă dintre membrii asociaţiei de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generală a proprietarilor va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaţiei de proprietari, persoană fizică cu studii medii ori persoană juridică cu domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanţă în domeniul fiscal, pe bază de contract sau convenţie de prestări de servicii.

mandatelor precum si persoanele mandate sa le reprezinte interesele.

O persoană cu studii medii are suficente cunoștințe de a face căteva calcule de școală primară.


46

membru în comitetul executiv este incompatibilă cu funcţia de cenzor sau membru în comisia de cenzori.

(6) Nu au dreptul de a fi alese sau numite în funcţii de conducere, administrare sau control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele înrudite până la gradul al III-lea cu cei care deja ocupă aceste funcţii.

(7) Nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive, pentru infracţiuni de natură economico-financiară.

(8) Anterior alegerii sau numirii într-o funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari, persoanele candidate trebuie să dovedească în adunarea generală respectarea prevederilor alin. (7), pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare şi, în cazul administratorului şi al cenzorului ori, după caz, al membrilor comisiei de cenzori şi a documentelor care să ateste pregătirea profesională în domeniu.

6) Eliminare

(7) Nu pot fi alese sau numite în funcţie de conducere, administrare ori control din cadrul asociaţiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnări, în baza unor hotărâri judecătoreşti rămase definitive.

(8)Eliminare

Administratorul nu este organ ales. Este prea restrictiv şi se încalcă dreptul unui cetăţean de a fi ales.Şi în parlamentul României sunt parlamentari care sunt rude şi nu puţini.

Nu putem alege in functii de conducere criminali, violatori, talhari, etc.

Prevederea este absurdă pentru că ar însemna ca toţi proprietarii să vină cu cazierul la adunarea generală de alegeri, de vreme ce nu se ştie cine va fi ales. Numai la PCR se ştia cine va fi ales.Acest lucru ar presupune costuri inutile. Nimeni nu este dispus să meargă să piardă timp la Poliţie şi, ca atare, proprietarii nu vor mai avea pe cine să aleagă.

Art. 22 -(1) Deponentul garanţiei menţionate la Art. 21 alin. (2) nu poate dispune în niciun mod de suma depusă drept garanţie şi nici de dobânda aferentă, decât după îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii: aprobarea descărcării de gestiune privind exerciţiul financiar precedent de către adunarea generală a membrilor asociaţiei de proprietari, precum şi


47

încetarea efectelor delegaţiei menţionate la art. 21.(2) În cazul în care se constată de către reprezentanţii asociaţiei de proprietari sau de către proprietarii înşişi minusuri în gestiune, asociaţia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului în gestiune, direct din contul bancar menţionat la art. 21 alin. (2), cu aprobarea scrisă, expresă, anterioară a adunării generale, fără a avea nevoie de consimţământul deponentului garanţiei.Art. 23 - (1) După adunarea generală de constituire a asociaţiei de proprietari va avea loc cel puţin o dată pe an, în primul trimestru, o adunare generală a proprietarilor membri ai asociaţiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puţin unei adunări generale a proprietarilor aparţine membrilor comitetului executiv, inclusiv preşedintelui asociaţiei de proprietari.(2) Adunarea generală este alcătuită din toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari.(3) Adunarea generală ordinară se convoacă fie de preşedintele asociaţiei de proprietari, fie de comitetul executiv.(4) Pentru situaţii speciale sau de maximă urgenţă, adunările generale extraordinare ale asociaţiei pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către cel puţin 20% din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.(5) Proprietarii trebuie anunţaţi, prin afişare la loc vizibil sau pe bază de tabel nominal convocator, asupra oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 7 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire la

Art. 45 (1) După constituirea asociaţiei de proprietari, va avea loc cel puţin o dată pe an, în primul trimestru, o întrunire a adunării generale a asociaţiei de proprietari. Responsabilitatea cu privire la convocarea anuală a cel puţin unei adunări generale a proprietarilor aparţine preşedintelui asociaţiei de proprietari şi membrilor comitetului executiv.

(2) Adunarea generală este alcătuită din toţi proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari.

(3) Adunarea generală ordinară se convoacă de către:

a) preşedintele asociaţiei de proprietari sau comitetul executiv;

b) cel puţin 20 % din numărul proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari.

(4) Proprietarii sunt anunţaţi, prin afişare la avizier şi pe bază de tabel nominal convocator, asupra oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 14 zile înainte de data stabilită,

X

X

X

X

Art. 45 (1) După constituirea asociaţiei de proprietari, responsabilitatea convăcării adunării generale a proprietarilor aparţine preşedintelui asociaţiei de proprietari şi membrilor comitetului executiv.

(4) Proprietarii sunt anunţaţi, prin afişare la avizier, asupra oricărei adunări generale a asociaţiei de proprietari, cu cel puţin 10 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării

Convocarea adunării generale se poate face de către: preşedinte, comitet, proprietari. Dacă nimeni nu doreşte o adunare generală, este opţiunea lor, nu a Guvernului sau a altor autorităţi, asociaţia fiind o persoană juridică de drept privat.

La asociaţiile de proprietari este greu să găseşti pe fiecare proprietar şi să îl anunţi pe bază de tabel nominal convocator, iar dacă iniţiatorul legii introduce obligativitatea afişării la avizier pentru atâtea alte probleme, de ce să nu fie posibilă şi convocarea pe bază


48

ordinea de zi a adunării generale. Ordinea de zi anunţată se poate completa prin hotărâre a adunării generale.

inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunării generale, cu excepţia adunărilor generale extraordinare care se pot convoca, în condiţiile prevăzute la alin. (3), cu cel puţin 3 zile înainte de data stabilită.

(5) Propunerea de ordine de zi a adunări generale, semnată de preşedinte, membrii comitetului executiv şi de cenzor/comisia de cenzori se aprobă şi se completează prin hotărâre a adunării generale.

generale, cu excepţia adunărilor generale extraordinare care se pot convoca, în condiţiile prevăzute la alin. (3), cu cel puţin 3 zile înainte de data stabilită.

(5) Propunerea de ordine de zi a adunări generale, semnată de preşedinte, membrii comitetului executiv se aprobă şi se completează prin hotărâre a adunării generale.

de afiş la avizier închis. Anunţarea fiecărui proprietar cu tabel este imposibilă în condiţiile în care foarte mulţi proprietari nu mai sunt în ţară, iar timpul scurt în care trebui să fie găsiţi nu permite anunţarea lor. Daca un proprietar locuieste in strainatate nu poate fi convocat prin tabel. Daca se face afisarea la avizier cu cel putin 14 zile inainte, proprietarii uita de adunarea generala. Se intampla si cu afisarea cu 10 zile inainte de sedinta.Atâta timp cât sunt proprietarii unui apartament, este de datoria lor de a-şi rezolva problemele de comunicare.

Cei ce au dreptul să convoace Adunarea Generală sunt şi în drept să semneze propunerea de ordine de zi. Nu se justifică implicarea cenzorului.

Art. 24 - (1) Adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari (jumătate plus unu) sunt prezenţi personal sau prin reprezentant legal.

(2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu, adunarea generală va fi

Art. 46 (1) Adunarea generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari sunt prezenţi personal sau prin reprezentanţi care au o împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarii în numele cărora votează.

(2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu din membrii asociaţiei de proprietari, întrunirea adunării generale

X

(2) Dacă la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu din membrii asociaţiei de proprietari, întrunirea adunării generale se

Este foarte greu să mergi la fiecare proprietar şi să îl cauţi să semneze tabelul nominal. Există cazuri când unii dintre proprietari nu mai pot fi găsiţi, ceea ce ar duce la imposibilitatea constituirii unei adunări statutare. În privinţa propunerii de eliminare a condiţiei obligatorii a tabelului nominal


49

suspendată şi reconvocată în termen de maximum 10 zile de la data primei convocări.

(3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenţi, prin votul majorităţii acestora.

se suspendă şi se reconvoacă în termen de maximum 10 zile de la data primei convocări în condiţiile prevăzute la art. 45.

(3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi pe bază de tabel convocator şi prin afişare la avizier, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenţi, prin votul majorităţii acestora.

suspendă şi se reconvoacă în termen de maximum 10 zile de la data primei convocări în condiţiile prevăzute la art. 45.

(3) La adunarea generală reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi prin afişare la avizier, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de numărul membrilor prezenţi, prin votul majorităţii acestora.

convocator semnat de toţi proprietarii, în primul rând, în marea majoritate a asociaţiilor de proprietari (şi locatari) există cel puţin unul sau mai mulţi proprietari (membri ai asociaţiei), care nu locuiesc efectiv acolo, nici nu împuternicesc altă persoană să exercite şi să îndeplinească, în numele lor, în general, drepturile şi obligaţiile pe care le au faţă de asociaţie, mai ales dacă au închiriat spaţiul şi ştiu că chiriaşul achită întreţinerea. De cele mai multe ori aceşti proprietari nici nu înştiinţează asociaţia unde pot fi contactaţi (domiciliu sau reşedinţă). Aceştia nu pot fi deci găsiţi să semneze convocatorul pentru adunarea generală. Mai există şi situaţia, frecventă, în care, în acele zile în care se face convocarea, unul sau mai mulţi proprietari membri fie sunt plecaţi de acasă, fie, fiind în conflict cu organele de conducere ale asociaţiei, refuză să semneze orice emite asociaţia (în practică, exemplele sunt destul de numeroase). În condiţiile în care proiectul introduce condiţia cumulativă a convocării prin afişare şi tabel convocator, în cvasitotalitatea asociaţiilor nu se va putea convoca legal nici o adunare generală (e de ajuns un refuz sau imposibilitate de semnare a tabelului convocator, din


50

partea unui proprietar membru sau nu, fiindcă sintagma „toţi proprietarii sunt anunţaţi” se interpretează, în mod evident, inclusiv nemembri ai asociaţiei, in actuala formulare. În actuala legislaţie, unde această condiţie cumulativă este prevăzută pentru adunările reconvocate, s-a produs deja acest efect, în sensul că, în aproape toate cazurile de adunare reconvocată, asociaţiile nu pot realiza procedura validă de reconvocare. Mai există şi problema aprecierii semnăturii valide a unui proprietar, pe tabelul convocator: cine din organele asociaţiei şi cum certifică faptul că semnătura unui proprietar de pe tabel este a acestuia şi nu a soţului neproprietar, a unei rude sau afin neproprietar, a chiriaşului etc.? (asociaţia are nevoie de o semnătura pentru fiecare apartament etc., nu există neapărat un expert grafoscop în cadrul asociaţiei, nici nu poate fi angajat un asemenea expert la fiecare tabel convocator, iar de multe ori asociaţia nici nu deţine semnătura de comparaţie a respectivului proprietar; să certifici semnăturile prin angajarea unui notar pare imposibil de realizat: ar trebui să aduci la sediul asociaţiei, pe rând, câte un proprietar, în faţa


51

(4) Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari

(4) Hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaţiei de proprietari.

(5) Hotărârile luate, în conformitate cu prevederile alin. (1) – (4), obligă toţi proprietarii să participe, în proporţiile stabilite de adunarea generală, la plata lucrărilor, precum şi la cheltuielile de funcţionare, administrare, întreţinere şi de înlocuire a părţilor comune sau a elementelor transformate sau create.

X

X

unui notar, iar onorariul acestuia pentru un astfel de serviciu ar fi oricum prohibitiv pentru asociaţie). Mai există şi raţiunea de a stimula (obliga) proprietarii nediligenţi sau/şi rău-voitori în raporturile cu asociaţia să îşi exercite cu minim de diligenţă aceste obligaţii, printre care şi aceea de a citi ceea ce se afişează de asociaţie (aşa cum sunt obligaţi să citească lista de întreţinere, prin afişarea căreia sunt notificaţi asupra obligaţiilor băneşti către asociaţie; cei absenţi ar fi practic astfel obligaţi sa treacă periodic pe la respectiva proprietate, pentru informare, sau să împuternicească pe cineva în raporturile cu respectiva asociaţie, sau să convină cu asociaţia să li se trimită periodic corespondenţă la o adresă comunicată, pe cheltuiala sa).

Art. 25 – (1) Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a

Art. 47 (1) Hotărârile asociaţiei de proprietari sunt luate în adunarea generală a proprietarilor, iar executarea lor este încredinţată comitetului executiv şi administratorului.

(2) În vederea punerii în practică a hotărârilor adunării generale a asociaţiei

X

(2) Eliminarea

Ce rost mai are emiterea decizilor atăta timp căt se cunoaște conținutul hotărăriilor adunării generale. Cu emiterea acestor decizii se îngreuneză activitatea


52

asociaţiei de proprietari, se vor avea în vedere următoarele:

a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;

b) pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor de investiţii pentru consolidare, reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună;

c) proprietarul poate fi reprezentat în adunarea generală de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarul în numele căruia votează;

d) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai mulţi membri absenţi, dacă prezintă împuternicire semnată de către proprietarii în numele cărora votează;

e) în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui asociaţiei de proprietari este decisiv.

de proprietari, preşedintele, respectiv comitetul executiv al asociaţiei de proprietari, emit decizii în conformitate cu prevederile legii.

(3) Pentru adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociaţiei de proprietari, se vor avea în vedere următoarele:

a) fiecare proprietar, membru al asociaţiei, are dreptul la un vot pentru unitatea sa de proprietate imobiliară;

b) pentru hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru consolidare, reabilitare şi modernizare, votul fiecărui proprietar, membru al asociaţiei, are o pondere egală cu cota-parte indiviză din proprietatea comună;

c) în situaţia în care un proprietar deţine o cotă-parte indiviză de părţi comune mai mare de jumătate din totalul cotelor-părţi indivize de proprietate comună din condominiu, ponderea voturilor de care el dispune va fi limitat, fiind egal cu suma ponderii voturilor celorlalţi proprietari;

d) proprietarul, membru al asociaţiei, poate fi reprezentat în adunarea generală de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarul în numele căruia votează;

e) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent, dacă prezintă împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarul în numele căruia votează; o

X

X

X

X

X

e) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult 3 membri absenți, dacă prezintă împuternicire scrisă şi semnată de către proprietarul în numele căruia votează; o copie a împuternicirii se ataşează procesului

comitetului executiv și crește birocrația.

Se propune reprezentarea a 3 membri pentru a reduce cazurile frcvente de neasigurarea cvorumului și reconvocarea adunării, în care s-ar putea ca reprezentarea să fie și mai redusă.


53

(2) Hotărârile adunărilor generale vor fi luate cu votul majorităţii membrilor asociaţiei de proprietari prezenţi la adunarea generală convocată sau reconvocată, după caz. În statutul propriu al asociaţiei de proprietari pot fi prevăzute şi alte condiţii, dar nu mai puţin de jumătate plus unu din voturile celor prezenţi la adunarea generală convocată sau reconvocată.

(3) În situaţii excepţionale, hotărârile pot fi luate prin acordul scris al majorităţii proprietarilor unei scări sau unui bloc, membri ai asociaţiei de proprietari, pentru probleme care îi vizează direct, pe bază de tabel nominal.

(4) Hotărârile adunărilor generale se consemnează în registrul de procese-verbale al asociaţiei de proprietari, se semnează de către toţi membrii comitetului executiv şi se comunică, în scris, tuturor proprietarilor.

copie a împuternicirii se ataşează procesului verbal al şedinţei;

f) preşedintele, membrii comitetului executiv, administratorul, cenzorul/comisia de cenzori sau alt membru al familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a reprezenta un alt proprietar în cadrul adunării generale;

g) în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui asociaţiei de proprietari este decisiv;

h) administratorul, reprezentantul administratorului, soţul/soţia acestuia şi alţi membri ai familiei sale, dacă sunt membri ai asociaţiei de proprietari la care acesta este angajat, nu au drept de vot în probleme referitoare la activitatea administratorului.

(4) Hotărârile adunărilor generale se iau în cadrul adunării generale convocată sau reconvocată, după caz. În statutul propriu al asociaţiei de proprietari pot fi prevăzute şi alte condiţii de luare a hotărârilor, dar nu cu mai puţin de jumătate plus unu din voturile celor prezenţi la adunarea generală convocată sau reconvocată. Pentru situaţiile care vizează numai proprietarii unui tronson sau ai unei scări, hotărârile pot fi luate prin acordul scris al majorităţii proprietarilor scării sau tronsonului respectiv, membri ai asociaţiei de proprietari, pe bază de tabel nominal.

(5) Hotărârile adunărilor generale se consemnează, numai în timpul şedinţei, în registrul unic de procese-verbale al asociaţiei de proprietari, se semnează de către toţi membrii prezenţi ai adunării

X

X

X

verbal al şedinţei;

f)Eliminare

(5) Hotărârile adunărilor generale se redacteasă de către secretarul de sedință și se semnează de către toţi membrii comitetului executiv şi se afişează la avizier.

Este dreptul persoanei care împuterniceşte să decidă pe cine crede de cuviinţă să îl reprezinte cel mai bine.Se încalcă dreptul persoanei respective de a decide.

Spre exemplu, hotărârile sunt necesare în instanţă. Acestea trebuie să fie clare.În realitate, nu se poate redacta o hotărâre în momentul adunării generale. Nu se pot formula şi definitiva hotărârile la sfârşitul adunării generale, pentru a fi semnate. Chiar dacă s-a întocmit anterior un „proiect de hotărâre”, chiar dacă a fost înmânat anterior proprietarilor, în timpul adunării pot să apară alte idei, propuneri, formulări.


54

generale, de cenzor/comisia de cenzori şi se afişează la avizier.

(6) În condiţiile prevăzute la art. 28, cu cel puţin 3 zile înainte de adunarea generală, proprietarii au acces la toate documentele referitoare la execuţia bugetară pe anul trecut şi la proiectul de buget pe anul în curs, precum şi la orice alte documente necesare bunei desfăşurări a adunării generale.

(7) Procesul verbal al şedinţei, care descrie evenimentele în desfăşurare, hotărârile adoptate şi rezultatele voturilor va fi redactat de un membru al asociaţiei numit secretar al adunării generale prin votul majorităţii celor prezenţi. În termen 7 zile de la data la care a avut loc adunarea generală, procesul verbal al adunării generale va fi adus la cunoştinţa tuturor proprietarilor, prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari, prin afişarea unei fotocopii datate la

Adăugarea aliniat

Consemnarea hotărăriilor se poate face și electronic, dacă acestea se printează și apoi se arhivează în dosare separate.

6)Eliminarea

(7) Procesul verbal al şedinţei, care descrie evenimentele în desfăşurare, hotărârile adoptate şi rezultatele voturilor va fi redactat de un membru al asociaţiei numit secretar al adunării generale prin votul majorităţii celor prezenţi. În termen 7 zile de la data la care a avut loc adunarea generală, procesul verbal al adunării generale va fi adus la cunoştinţa proprietarilor absenți, prin grija preşedintelui asociaţiei de proprietari.

Transcrierea lor nu mai este aşteptată de nici un proprietar, toţi părăsesc sala şi nu mai are cine să semneze!!!

Avănd în vedere faptul că este mai mult decăt uzual folosirea calculatorului considerăm că este oportun ca și asociațiile să poată beneficia de aceste oportunități. Într-un document tehnoredactat nu se mai pot face adăugiri cu pixul ulterior după buunul palc a unora.

Preşedintele asociaţiei este om, are şi el viaţă personală, mai face şi el altceva în decursul celor 3 zile şi nu poate fi în orice moment la dispoziţia oricui. Ce se întâmplă dacă în asociaţie sunt mulţi proprietari care solicită aşa ceva? Mai rămâne cineva preşedinte când tot timpul este deranjat?

La avizier nu se pot afișa atătea documente. Un proces verbal redactat în condiţiile precare ale unei adunări generale desfăşurate de regulă în picioare, în spaţii neadecvate, cu un scris neclar, poate conţine pagini multe care nici nu au loc la avizier. Dacă mai este semnat şi de o listă întreagă de proprietari, trebuie un perete întreg pentru afişare!


55

avizierul asociaţiei de proprietari.

Art. 48 Acordul de voinţă al asociaţiei de proprietari se realizează:

a) în adunarea generală a asociaţiei de proprietari, sau

b) în baza declaraţiilor scrise şi semnate ale fiecărui proprietar.

Eliminarea Ce înseamnă acord de voință că nu este definit la termeni.

Art. 49 (1) Adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate decide asupra oricărei acţiuni vizând modernizarea condominiului, cum ar fi transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent aparţinând imobilului respectiv, adăugarea de elemente noi, amenajarea corpurilor de clădiri destinate folosinţei comune sau crearea unor astfel de corpuri, cu condiţia ca ea să fie conformă destinaţiei condominiului, cu respectarea legislaţiei în vigoare.

(2) Adunarea generală stabileşte, cu jumătate plus unu din numărul total al proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, repartiţia cheltuielilor de funcţionare, de întreţinere, de înlocuire a părţilor comune sau a elementelor transformate sau nou realizate, precum şi a cheltuielilor pentru modernizare, reparaţii, consolidare şi reabilitare termică, eficienţă energetică şi creşterea calităţii ambiental-arhitecturale a clădirii.

Art. 49 (1) Adunarea generală a asociaţiei de proprietari poate decide cu 2/3 din numărul de proprietari asupra oricărei acţiuni vizând modernizarea condominiului, cum ar fi transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent aparţinând imobilului respectiv, adăugarea de elemente noi, amenajarea corpurilor de clădiri destinate folosinţei comune sau crearea unor astfel de corpuri, cu condiţia ca ea să fie conformă destinaţiei condominiului, cu respectarea legislaţiei în vigoare.

(2) Eliminare

Avănd în vedere că modernizarea presupune în general costruri ridicate (lift, acoperiș, etc.) considerăm oportun ca decizia să se ia cu 2/3 din numărul de proprietari.

Acest articol nu îți mai are rostul atăta timp căt prin lege se regemenează modul de reapartizare a acestor cheltuieli și care sunt pe cotă parte indiviză.

Art. 26 - Dacă o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociaţiei de proprietari ori este de natură să producă daune intereselor proprietarilor, aceştia pot ataca în justiţie respectiva hotărâre, în termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acţionarea în justiţie nu

Art. 50 (1) Dacă o hotărâre a adunării generale a asociaţiei de proprietari este contrară legii, statutului sau acordului de asociere a asociaţiei de proprietari, aceasta este nulă de drept.

(2) Acţionarea în justiţie de către orice proprietar sau persoană care poate

X

X


56

întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanţa dispune suspendarea acesteia.

justifica un interes nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanţa dispune suspendarea acesteia.

Art. 27 - Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:

a) alege şi revocă din funcţie preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaţiei de proprietari;

b) adoptă, modifică sau revocă hotărâri;c) adoptă şi modifică bugetele de venituri şi cheltuieli;d) mandatează comitetul executiv reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari pentru angajarea şi eliberarea din funcţie a persoanei care ocupă funcţia de administrator imobile sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării şi bunei funcţionări a clădirii;e) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociaţi.

Art. 51 Adunarea generală a proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:

a) alege şi revocă din funcţie preşedintele, ceilalţi membrii ai comitetului executiv şi cenzorul/comisia de cenzori;

b) adoptă şi modifică statutul şi regulamentul condominiului;

c) adoptă, modifică sau revocă hotărâri;

d) adoptă şi modifică bugetul de venituri şi cheltuieli;

e) adoptă hotărâri privind executarea lucrărilor de întreţinere, reparaţii, modernizare, consolidare şi reabilitare termică şi eficienţă energetică a condominiului;

f) adoptă hotărâri privind contractarea de împrumuturi de la bănci în vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea şi modernizarea condominiului, modernizarea instalaţiilor şi dotărilor aferente, reabilitarea termică în scopul creşterii performanţei energetice, precum şi pentru reabilitarea structural-arhitecturală a anvelopei în vederea creşterii calităţii ambiental-arhitecturale a condominiului, potrivit prevederilor legale;

g) adoptă hotărâri asupra fondului anual de salarii şi indemnizaţii;

h) adoptă hotărâri asupra cuantumului tuturor indemnizaţiilor

X

X

X

X

X

X

X

XAdunării generale, fiind forul suprem, nici nu i s-ar putea


57

precum şi asupra numărului şi funcţiilor personalului încadrat cu contract individual de muncă, convenţie sau contract civil de prestări servicii în cadrul asociaţiei de proprietari pentru buna administrare, gestionare şi funcţionare a condominiului, dar şi asupra valorii şi a modalităţilor de contractare, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli;

i) stabileşte modalităţile şi tranşele de plată a contribuţiilor fiecărui proprietar, pentru fiecare dintre categoriile de cheltuieli, conform reglementărilor în vigoare;

j) stabileşte sistemul de penalizări pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale în vigoare;

k) mandatează preşedintele şi comitetul executiv pentru angajarea şi eliberarea din funcţie a administratorului sau a altor angajaţi ori prestatori, în scopul administrării şi bunei funcţionări a condominiului;

l) poate stabili plafoanele minime de la care achiziţionarea bunurilor sau contractarea serviciilor se face pe baza de selecţie de oferte;

m) aprobă criteriile de repartizare şi modalităţile de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, pentru fiecare dintre categoriile de cheltuieli, în conformitate cu legislaţia în vigoare;

n) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor

X

X

X

X

h)eliminarea ar trebuii sa fie atribuția comitetului executiv.

m)De analizat

impune o restricţie de a hotărî în limitele bugetului, când ea este ceea care îl votează.

Ori va stabili adunarea general ori sunt reglementate prin lege.


58

membrii ai asociaţiei.

X

Art. 52 (1) Membrii comitetului executiv sunt desemnaţi de către adunarea generală a asociaţiei de proprietari, dintre membrii asociaţiei de proprietari.

(2) Comitetul executiv este format din preşedintele asociaţiei şi un număr par de membri, nu mai mare de patru, astfel încât, numărul membrilor comitetului executiv nu poate fi mai mare de cinci.

(3) În cazul în care o persoană juridică, proprietară a unei locuinţe sau a unui spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din cadrul condominiului, este aleasă ca membru al comitetului executiv, aceasta va fi reprezentată în comitetul executiv de un reprezentant care are o împuternicire scrisă şi semnată de către aceasta.

(4) În cazurile prevăzute la art. 44 alin. (4), preşedintele asociaţiei de proprietari preia toate atribuţiile şi răspunderile comitetului executiv.

X

X

X

(2) Comitetul executiv este format din preşedintele asociaţiei şi un număr par de membri, conform hotărării adunării generale a asociației de proprietari.

Nu este normal ca legiuitorul să stabilească numărul de membrii în comitet acesta ar trebui stabilit de adunarea generală a asociației de proprietari. Sunt asociații mari pe 6-7 scări sau chiar mai mari (pănă la 25 de scări) care fiecare scare dorește să aibă un reprezentant în comitetul executiv al asociației de proprietari.

Art. 28 - (1) Asociaţia de proprietari poate intermedia servicii între furnizori şi proprietarii consumatori, în special cu privire la serviciile publice de utilităţi, pe baza unor contracte de prestări de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile şi obligaţiile cu privire la serviciul furnizat aparţin, pe de o parte, furnizorului şi de cealaltă parte, proprietarului.(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilităţi,


59

furnizorul serviciului va acţiona împotriva proprietarilor restanţieri.(3) Serviciul de intermediere din partea asociaţiei de proprietari constă în: repartizarea facturilor către proprietari prin lista de plată lunară, încasarea şi plata sumelor reprezentând contravaloarea consumului facturat, înştiinţarea furnizorului cu privire la debitori.Art. 29 - (1) Cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietăţile individuale, apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, comitetul executiv reprezintă asociaţia de proprietari în administrarea şi exploatarea clădirii.(2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea atribuţiilor ce îi revin.Art. 30 - (1) Comitetul executiv, reprezentat de preşedintele asociaţiei de proprietari, are următoarele atribuţii:a) duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere ale asociaţiei de proprietari;b) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunărilor generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc activitatea din asociaţia de proprietari;c) întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor generale;d) reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea

Art. 53 (1) Comitetul executiv are următoarele atribuţii:

a) convoacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari cel puţin o dată pe an şi ori de câte ori este necesar;

b) duce la îndeplinire hotărârile adunării generale şi urmăreşte respectarea prevederilor legale, a statutului, a acordului de asociere şi a regulementului condominiului;

c) emite, dacă este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a hotărârilor adunării generale şi pentru respectarea prevederilor legale, a statutului şi a acordului de asociere, precum şi alte decizii ce privesc activitatea asociaţiei de proprietari;

d) propune spre adoptare adunării

X

X

X

X

c)Eliminarea

Pentru ce mai este nevoie de decizi atăt timp căt există hotărărea adunării generale, statutul și alte acte ale asociației de proprietari.


60

părţilor proprietăţii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietăţii comune;e) întocmeşte sau propune planuri de măsuri şi activităţi şi urmăreşte realizarea lor;

f) supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, în mod special situaţia încasărilor şi plăţilor lunare;

g) pentru scopul şi activităţile asociaţiei de proprietari, angajează şi demite, încheie şi reziliază contracte;

h) îşi asumă obligaţii, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, privind interesele legate de clădire;i) iniţiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, interesele legate de clădire;j) stabileşte sistemul propriu de penalizări ale asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale;

k) avizează documentele asociaţiei de proprietari;

generale proiectul de regulament al condominiului, cu respectarea dispoziţiilor prezentei legi;

e) întocmeşte proiectul bugetului de venituri şi cheltuieli şi pregăteşte desfăşurarea adunărilor generale;

f) stabileşte condiţiile privind folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea părţilor proprietăţii comune, conform prevederilor legale;

g) ia măsuri pentru recalcularea cotelelor-părţi indivize rezultate în urma modificării suprefeţelor utile ale locuinţelor sau spaţiilor cu altă destinaţie din condominiu;

h) întocmeşte şi propune adunării generale planuri de măsuri şi activităţi şi urmăreşte realizarea lor;

i)supraveghează desfăşurarea tuturor activităţilor din cadrul asociaţiei de proprietari, inclusiv situaţia încasărilor şi plăţilor lunare;

j)stabileşte programul de încasări al asociaţiei de proprietari;

k) îşi asumă obligaţii, în baza hotărârii adunării generale, în numele proprietarilor membri ai asociaţiei de proprietari, în ceea ce priveşte administrarea condominiului, luând toate măsurile legale necesare;

l)este consultat în legătură cu toate

X

X

X

X

X

X

j)Eliminarea

k)Eliminarea

Programul de încasări se precizează pe lista de cheltuieli, care este semnată de preşedinte şi cenzor, şi se afişează de către administrator. Este regretabil că iniţiatorul legii nici până în momentul de faţă nu cunoaşte situaţia reală din asociaţie si crede că asociaţia are preşedinte și membrii în comitet care nu au ce face şi îi confundă cu un funcţionar public care este 8 ore la serviciu. În realitate, în asociaţie nimeni nu doreşte să fie preşedinte sau membru în comitetul executiv din cauza birocraţiei impuse de lege şi sunt foarte multe cazuri în care asociaţiile vin şi întreabă dacă pot să aibă preşedinte din afara asociaţiei, întrucât nimeni din asociaţie nu mai vrea să fie preşedinte, membru în comitet sau cenzor.

Ce însemnă toate măsurile legale necesare?


61

l) asigură completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei;

m) asigură urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata de existenţă a acesteia;n) gestionează situaţiile excepţionale şi de criză;o) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale.

activităţile care implică asociaţia de proprietari;

m) asigură urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata de existenţă a acesteia;

n) gestionează situaţiile excepţionale şi de criză;

o) urmăreşte recuperarea eventualelor creanţe ale asociaţiei;

p) gestionează, conform hotărârilor adunării generale, derularea creditelor obţinute pentru consolidare, reabilitare termică, creşterea calităţii ambiental-arhitecturale a condominiului şi alte lucrări;

q) propune sistemul propriu de penalizări ale asociaţiei de proprietari pentru restanţele afişate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociaţiei, în conformitate cu art. 75 şi a prevederilor legale în vigoare;

r) notifică instituţiilor publice abilitate, cazurile în care se constată încălcarea prevederilor legale în vigoare;

s) ţine evidenţa şi răspunde de păstrarea în bune condiţii a arhivei documentelor financiar contabile a asociaţiei de proprietari;

t)exercită alte atribuţii legale care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale.

X

X

X

X

X

X

X

X

Se introduce litera u) cu următorul conțiunut:

adoptă hotărâri asupra cuantumului tuturor indemnizaţiilor precum şi asupra numărului şi funcţiilor personalului încadrat cu contract individual de muncă, convenţie sau

Trebuie să fie atribuția comitertului executiv nu a adunării generale deoarece s-ar crea un haos la aduanrea generală dacă ei ar trebui sa ia asemenea decizii.


62

(2) Şedinţele comitetului executiv sunt legal întrunite dacă jumătate plus unu din numărul membrilor săi sunt prezenţi. Şedinţele comitetului executiv pot fi convocate de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi.

(3) Deciziile comitetului executiv se consemnează în registrul de decizii al comitetului executiv.

(2) Comitetul executiv avizează toate documentele asociaţiei de proprietari, corespondenţa şi registrele privind gestiunea administratorului.

(3) Şedinţele comitetului executiv se ţin lunar, odată cu discutarea listelor de întreţinere lunare şi sunt legal întrunite dacă jumătate plus unu din numărul membrilor săi sunt prezenţi. Şedinţele comitetului executiv al asociaţiei de proprietari se convoacă pe baza de tabel convocator, de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi, cu cel puţin 5 zile înainte de data stabilită pentru şedinţă.

(4) Deciziile comitetului executiv se consemnează în registrul unic de procese verbale al asociaţiei de proprietari şi se semnează de toţi membrii prezenţi, precum şi de către cenzor/comisia de cenzori.

contract civil de prestări servicii în cadrul asociaţiei de proprietari pentru buna administrare, gestionare şi funcţionare a condominiului, dar şi asupra valorii şi a modalităţilor de contractare;

(2) Comitetul executiv avizează toate documentele asociaţiei de proprietari, corespondenţa.

(3) Şedinţele comitetului sunt legal întrunite dacă jumătate plus unu din numărul membrilor săi sunt prezenţi. Şedinţele comitetului executiv al asociaţiei de proprietari se convoacă, de preşedintele asociaţiei de proprietari sau de jumătate plus unu din numărul membrilor săi.

(4) Deciziile comitetului executiv se consemnează în procesul verbal al sedinței de comite și se semnează de toți membrii prezenți.

Prevederea este confuză. Un registru nu se poate aviza. Nu poate comitetul executiv să avizeze raportul cenzorului. Cenzorul nu este subordonat Comitetului executiv, ca acesta să îi avizeze raportul.

Membrii Comitetului executiv sunt puţini şi este simplu ca preşedintele să discute cu fiecare în parte data pentru care cei mai mulţi dintre ei sunt disponibili să participe la şedinţa Comitetului Executiv, fără a mai fi necesar tabelul convocator (risipă de hârtie, timp, etc.). Este dreptul lor să se adune când consideră că este nevoie şi nu să aştepte 5 zile, dacă situaţia creată impune o întâlnire a Comitetului Executiv.

Registrul nu poate să fie unic. Fiecare organism de conducere; adunare generală, comitet executiv, respectiv cenzorul, are propriul process-verbal.Corespondenţa se poate ridica şi mai des decât săptămânal.Cenzorul nu este membru al comitetului executiv şi ca atare nu are de ce să semneze decizia comitetului executiv.


63

(5)Administratorul, reprezentantul/reprezentanţii administratorului, soţul/soţia, ascendenţii, descendenţii săi, precum şi cenzorul sau membrii comisiei de cenzori, chiar dacă sunt proprietari, nu pot fi membri ai comitetului executiv al asociaţie de proprietari.

(6) În cazul schimbării sau demisiei comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, vechiul comitet executiv este obligat să transmită noului comitet executiv, în baza unui proces verbal de predare-primire vizat de preşedintele asociaţiei de proprietari şi de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, toate documentele şi bunurile asociaţiei pe care le-a avut în administrare şi în folosinţă.

(7) În cazul schimbării sau demisiei unui membru al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, acesta este obligat să transmită în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, celorlalţi membrii ai comitetului executiv, în baza unui proces verbal de predare-primire vizat de preşedintele asociaţiei de proprietari şi de către cenzor/comisia de cenzori, toate documentele şi bunurile asociaţiei pe care le-a avut în administrare sau în folosinţă.

5)Eliminarea

(6) În cazul schimbării sau demisiei comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, vechiul comitet executiv este obligat să transmită noului comitet executiv, în baza unui proces verbal de predare-primire vizat de preşedintele asociaţiei de proprietari, într-un termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, toate documentele şi bunurile asociaţiei pe care le-a avut în administrare şi în folosinţă.

(7) În cazul schimbării sau demisiei unui membru al comitetului executiv al asociaţiei de proprietari, acesta este obligat să transmită în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, celorlalţi membrii ai comitetului executiv, în baza unui proces verbal de predare-primire vizat de preşedintele asociaţiei de proprietari, toate documentele şi bunurile asociaţiei pe care le-a avut în administrare sau în folosinţă.

Propunerea e prea strictă şi nu e necesară. Asociaţia este instituţie de drept privat. Asemenea restricţii sunt rar întâlnite chiar şi în cadrul instituţiilor publice.

Cenzorul nu face parte din comitetul executive al asociației de proprietari prin urmare nu ar trebuie nu are ce prelua de la membrii comitetului executive. El are ca atribuții verificarea gestiunii asociației de proprietari.

Cenzorul nu face parte din comitetul executiv al asociației de proprietari prin urmare nu are ce prelua de la membrii comitetului executive.

Art. 31 - (1) Preşedintele asociaţiei de Art. 54 (1) Preşedintele asociaţiei de Art. 54 (1) Preşedintele asociaţiei de Perioada pentru care se pot


64

proprietari reprezintă asociaţia în derularea contractelor şi îşi asumă obligaţii în numele acesteia. El reprezintă asociaţia de proprietari în relaţiile cu terţii, inclusiv în acţiunile iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar care nu şi-a îndeplinit obligaţiile faţă de asociaţie sau în procesele iniţiate de un proprietar care contestă o hotărâre a adunării generale a proprietarilor.(2) Preşedintele asociaţiei de proprietari supraveghează şi urmăreşte aplicarea hotărârilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului şi acordului de asociere, precum şi aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, în funcţie de situaţie, poate propune comitetului executiv sau adunării generale, după caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulile, regulamentele, hotărârile şi deciziile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale şi statutare.

proprietari este candidatul, membru al asociaţiei de proprietari, ales prin voinţa sa şi a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi în cadrul adunării generale. Preşedintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile, atribuţiile sale unui membru al comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică.

(2) În caz de încetare a mandatului preşedintelui înainte de termen, se convoacă în termen de 5 zile o adunare generală pentru alegerea unui nou preşedinte.

(3) În cazul schimbării preşedintelui asociaţiei de proprietari, vechiul preşedinte este obligat să transmită noului preşedinte în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, în baza unui proces verbal de predare-primire vizat de membrii comitetului executiv şi de către cenzor/comisia de cenzori, toate documentele şi bunurile asociaţiei pe care le-a avut în administrare sau în folosinţă.

(4) În cazul în care adunarea generală a asociaţiei de proprietari decide în acest sens, şi cu acordul preşedintelui în funcţie, asociaţia de proprietari poate finanţa participarea preşedintelui la cursuri de perfecţionare acreditate conform legii, referitoare la constituirea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari.

X

proprietari este candidatul, membru al asociaţiei de proprietari, ales prin voinţa sa şi a jumătate plus unu din numărul proprietarilor prezenţi în cadrul adunării generale. Preşedintele poate delega, atribuţiile sale unui membru al comitetului executiv, fără a fi exonerat de răspundere juridică.

2) În caz de încetare a mandatului preşedintelui înainte de termen, se convoacă de către membrii comitetului o adunare generală pentru alegerea unui nou preşedinte.

(3) În cazul schimbării preşedintelui asociaţiei de proprietari, vechiul preşedinte este obligat să transmită noului preşedinte în termen de 5 zile de la încetarea mandatului său, în baza unui proces verbal de predare-primire toate documentele şi bunurile asociaţiei pe care le-a avut în administrare sau în folosinţă.

delega atribuţiile preşedintelui ar trebui să rămână la latitudinea asociaţiei de proprietari care l-a ales.

Teremul de 5 zile este mult prea scurt.

Procesul verbal de predare-primire se face de către persoana care predă, respectiv primeşte. Este problema lor, deci nu au de ce să fie implicaţi cenzorul sau membrii Comitetului Executiv. Este prea multă birocraţie şi costuri inutile cu plata cenzorului şi a comitetului.

Art. 55 Preşedintele asociaţiei de proprietari are următoarele atribuţii:

a) în baza mandatului acordat de adunarea generală, reprezintă asociaţia de proprietari în relaţiile cu terţii,

X

a) reprezintă asociaţia de proprietari în relaţiile cu terţii, inclusiv în acţiunile în instanţă;

Ar însemna că preşedintele nu poate să facă nimic fără acordul adunării generale. Mandatul adunării generale se


65

inclusiv în acţiunile în instanţă;

b) semnează şi ştampilează documentele asociaţiei de proprietari;

c) supraveghează şi urmăreşte corecta punere în aplicare a hotărârilor adunării generale, respectarea prevederilor statutului şi acordului de asociere, precum şi aplicarea deciziilor comitetului executiv;

d) aduce la cunoştinţă proprietarilor, prevederile statutului şi regulamentului condominului;

e) răspunde în scris la sesizările scrise ale membrilor asociaţiei în termen maxim de 10 zile;

f) gestionează modul de îndeplinire a obligaţiilor ce revin asociaţiei de proprietari în raport cu autorităţile publice;

g) prezintă spre verificare la solicitarea organelor de abilitate, toate documentele asociaţiei, oferind toate informaţiile solicitate;

h) poate propune, în scris, comitetului executiv sau adunării generale, după caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulamentul condominiului, hotărârile şi deciziile asociaţiei de proprietari, conform prevederilor legale şi statutare;

i) întocmeşte şi actualizează cartea de imobil, în conformitate cu legislaţia în vigoare;

X

X

X

X

X

X

h)Eliminarea

i) desemnează persona care întocmeşte şi actualizează cartea de imobil, în conformitate cu legislaţia în vigoare;

consideră dat în momentul alegerii preşedintelui prin votul acesteia

Ce rost au propunerea măsurilor atăta timp căt nu se pot aplică sancțiuni.

Art. 37, alin. 2 din OUG 97/2005 prevede: „Cartea de imobil se întocmeşte şi se actualizează de către persoana anume desemnată, cu acordul acesteia, de către proprietarul imobilului sau de asociaţia de proprietari; în cazul asociaţiei de proprietari, responsabilul


66

j) păstrează şi asigură completarea la zi a cărţii tehnice a construcţiei, precum şi a celorlalte documente privitoare la activitatea asociaţiei de proprietari;

k) întocmeşte tabelul convocator şi afişul pentru avizier pentru adunările generale şi asigură semnarea acestuia de către proprietari;

l) asigură informarea proprietarilor cu privire la ordinea de zi a adunărilor generale, cu 14 zile înainte de data stabilită pentru aceasta;

m) afişează programul de încasări şi datele de contact ale administratorului, ale membrilor comitetului executiv si ale membrilor comisiei de cenzori ori, după caz, ale cenzorului;

X

X

X

m)Eliminarea

cărţii de imobil este, de regulă, administratorul sau un membru al comitetului executiv al asociaţiei.”

Programul de încasări se precizează pe lista de cheltuieli, care este semnată de preşedinte şi cenzor, şi se afişează de către administrator. Este regretabil că iniţiatorul legii nici până în momentul de faţă nu cunoaşte situaţia reală din asociaţie si crede că asociaţia are preşedinţi care nu au ce face şi îi confundă cu un funcţionar public care este 8 ore la serviciu. În realitate, în asociaţie nimeni nu doreşte să fie preşedinte sau membru în comitetul executiv din cauza birocraţiei impuse de lege şi sunt foarte multe cazuri în care asociaţiile vin şi întreabă dacă pot să aibă preşedinte din afara asociaţiei, întrucât nimeni din asociaţie nu mai vrea să fie preşedinte, membru în comitet sau cenzor.

Avizierul nu are spaţiu pentru /tt/file_convert/5e51f72ca6403b7eea20bba7/document.doc

67

n) afişează la avizier procesele verbale ale adunărilor generale şi ale şedinţelor comitetului executiv în termen de maxim 7 zile de la data la care au avut loc acestea;

o) în cazul modificării cadrului legislativ privind asociaţiile de proprietari, preşedintele convoacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari pentru modificarea conformă a statutului asociaţiei;

p) informează proprietarii din condominiu cu privire la toate restricţiile referitoare la culoare, aspect, materiale şi altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism, conform informaţiilor furnizate de autorităţile administraţiei publice locale;

q) conduce şedinţele adunărilor generale şi ale comitetului executiv;

r) afişează la avizier lista contractelor asociaţiei de proprietari cu furnizorii de utilităţi publice, cu administratorul condominiului şi cu personalul angajat sau contractual al asociaţiei;

s) afişează la avizier lista şi datele de contact ale instituţiilor cu atribuţii de inspecţie şi control la care pot

X

n)Eliminarea

o)Eliminarea

p)Eliminarea

r)Eliminare

aşa ceva, ca să se poată citi proprietari ar trebui ca scrisul să fie mai mare iar volumul de informaţii foarte mare nu se poate afişa într-un spaţiu restrâns.

La fiecare modificare a legii ar trebui modificat statutul asociației de proprietari și depus la instanță ceea ce ar duce la blocarea instanțelor după fiecare modificare legislative.

Este non-sens, nu proprietarii sunt cei ce se ocupă de reabilitare, ci asociaţia de proprietari, împreună cu dirigintele de şantier, pe baza certificatului de urbanism, autorizaţiei de construcţie şi a contractului de execuţie a lucrării.

Avizierul nu poate suporta un aşa mare volum de documente. Pentru toate actele care trebuiesc afisate la avizie ar trebui lipite pe toata casa scarii.

Avizierul nu poate suporta un aşa mare volum de documente.


68

fi sesizate eventualele nereguli legate de activitatea organelor de conducere ale asociaţiei de proprietari, ale administratorului, respectiv ale membrilor asociaţiei.

s)Eliminare

Art. 32 - (1) Preşedintele asociaţiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remuneraţi pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de venituri şi cheltuieli.(2) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preşedintele asociaţiei de proprietari, răspund personal sau în solidar, după caz, în faţa legii şi a proprietarilor pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.

Art. 56 (1) Preşedintele asociaţiei de proprietari şi membrii comitetului executiv pot fi remuneraţi pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, consemnată în procesul-verbal.

(2) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, sau pentru depăşirea atribuţiilor legale şi statutare, preşedintele asociaţiei de proprietari, membrii comitetului executiv, respectiv membrii comisiei de cenzori ori, după caz, cenzorul răspund personal sau solidar, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor sau terţilor, după caz.

X

X

Art. 57 (1) Cenzorul/comisia de cenzori sunt persoanele mandatate de asociaţia de proprietari să verifice legalitatea hotărârilor, deciziilor, actelor şi a documentelor asociaţiei de proprietari şi să verifice execuţia bugetului de venituri şi cheltuieli conform prevederilor legale în vigoare.

(2) Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri, nu mai mare de cinci.

Art. 57 (1) Cenzorul/comisia de cenzori sunt persoanele mandatate de asociaţia de proprietari să verifice gestiunea financiar-contabilă și execuţia bugetului de venituri şi cheltuieli conform prevederilor legale în vigoare.

(2) Comisia de cenzori este formată dintr-un număr impar de membri.

Legalitatea actelor nu poate fi verificată de către cenzor: el nu este jurist şi nici instanţă de judecată. Nu credem că la o asociaţie de proprietari ne permitem să avem un „oficiu juridic”, care să semneze pentru legalitate. Atribuţiile cenzorului sunt prevăzute în lege.

Numărul membrilor comisiei de cenzori trebuie stabilită de adunarea general.

Art. 58 (1) În cazul în care cenzorul/membrii comisiei de cenzori sunt persoane fizice, acestea trebuie să aibă studii superioare în domeniul

Art. 58 (1) În cazul în care cenzorul/membrii comisiei de cenzori sunt persoane fizice, alese din cadrul membrilor asociației de proprietari

Formularea este complet inoportună.

De ce trebuie sa aiba


69

economic, tehnic sau juridic. În cazul în care cenzorul/membrii comisiei de cenzori au numai studii medii la momentul alegerii acestuia în funcţie, aceştia trebuie să facă dovada că au absolvit un curs de formare profesională pe probleme specifice asociaţiilor de proprietari într-o instituţie autorizată în condiţiile legii, sau să urmeze un astfel de curs în următoarele 120 de zile de la data alegerii în funcţie.

(2) În cazul în care cenzorul este persoană juridică, acesta trebuie să aibă domeniul de activitate contabilitate, audit financiar sau consultanţă în domeniul fiscal, conform legislaţiei în vigoare.

(3) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori pot depune, dacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari hotărăşte astfel, în contul bancar al asociaţiei de proprietari, o garanţie, pe baza unui contract de garanţie încheiat în acest sens. Cuantumul garanţiei nu poate fi mai mic decât media anuală a totalului cheltuielilor lunare ale asociaţiei.

(4) Deponenţii garanţiei prevăzute la alin. (3) nu pot dispune în niciun mod de suma depusă drept garanţie şi nici de dobânda

X

acestea trebuie să aibă studii medii.

3) Eliminare

4)Eliminare

obligatoriu studii superioare?-Si asa de abia se aleg cenzorii in cadrul asociatiilor!O persoană cu studii medii este suficient de calificată să poată să citească şi să facă nişte operaţii matematice simple care au fost învăţate în clasele primare. Obligarea persoanelor la urmarea unui curs chiar de numai 120 de ore va duce la refuzul acestora de a mai fi cenzori. Și așa este forte greu de găsit un censor la foarte multe asociați darmite să îi și mai oblige să facă un curs.Persoanele care accepta sa fie cenzori nu trebuie sa fie obligate,in situatia in care au numai studii medii sa mai faca si un curs de calificare profesionala-CINE IL ACHITA?

Cenzorul nu este gestionar, nu mânuieşte valori materiale şi financiare. Propunerile sunt prevederi total rupte de realitate. În condiţiile acestea, nimeni din asociaţie nu acceptă să fie cenzor, oricâtă remuneraţie va stabili adunarea generală! Obligaţia de a accede la persoane din afară (fizice sau juridice) nici atât nu va determina „garanţie”, nimeni nu va accepta să plătească o astfel de garanţie.


70

aferentă, decât după îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii:

a) adunarea generală a asociaţiei de proprietari a aprobat descărcarea de gestiune privind exerciţiul financiar precedent;

b) încetarea efectelor contractului sau convenţie de prestări de servicii încheiat între asociaţie şi cenzor/membrii comisiei de cenzori.

(5) În cazul în care se constată de către reprezentanţii asociaţiei de proprietari sau de către proprietari deficit în gestiune, asociaţia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului în gestiune, direct din contul bancar menţionat la alin. (3), cu aprobarea scrisă anterioară a adunării generale, fără a avea nevoie de consimţământul deponentului garanţiei.

(6) Rapoartele de verificare a gestiunii asociaţiei de proprietari se întocmesc de către cenzor/comisia de cenzori trimestrial şi se prezintă comitetului executiv în cadrul şedinţelor comitetului executiv, pentru luare de măsuri în cazul în care se constată nereguli financiar contabile, şi anual, în cadrul adunărilor generale.

(7) În cazul constatării unor nereguli în gestiunea contabilă a asociaţiei de proprietari sau referitoare la legalitatea hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, cenzorul/comisia de cenzori, înştiinţează proprietarii prin afişare la avizierul asociaţiei de proprietari, şi sesizează organele de urmărire penală în termen de 5 zile de la constatare.

X

5)Eliminarea

(7) În cazul constatării unor nereguli în gestiunea contabilă a asociaţiei de proprietari înştiinţează proprietarii prin afişare la avizierul asociaţiei de proprietari, asociația urmănd să decidă asupra aspectului sesizat.

Cenzorul nu este jurist ca să verifice pentru legalitate hotărârilor adunării generale sau ale comitetului executiv, și nici nu poate fi obligat să facă demersuri ele pot fi făcute de președinte.


71

(8) Cenzorul/membrii comisiei de cenzori, angajaţi ai asociaţiei de proprietari, sunt remuneraţi pe baza unui contract individual de muncă/contract de mandat sau contract de prestări servicii, conform hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, consemnată în procesul-verbal.

(9) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, cenzorul/membrii comisiei de cenzori răspund personal sau în solidar pentru daunele şi prejudiciile cauzate din vina lor, asociaţiei şi/sau proprietarilor.

X

X

(9) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, cenzorul/membrii comisiei de cenzori răspund față de asociație personal sau în solidar pentru daunele şi prejudiciile cauzate din vina lor, asociaţiei şi/sau proprietarilor.

Art. 33 - (1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaţiei de proprietari are, în principal, următoarele atribuţii:a) verifică legalitatea actelor şi documentelor, a hotărârilor, deciziilor, regulilor şi regulamentelor;b) verifică execuţia bugetului de venituri şi cheltuieli;c) verifică gestiunea financiar-contabilă;d) cel puţin o dată pe an, întocmeşte şi prezintă adunării generale rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunând măsuri.(2) Cenzorul sau cenzorii aleşi ai asociaţiei de proprietari pot fi remuneraţi pe baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la data adoptării bugetului anual de venituri şi cheltuieli.(3) Pentru neîndeplinirea atribuţiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaţiei

Art. 59 Cenzorul/comisia de cenzori asociaţiei de proprietari are, în principal, următoarele atribuţii:

a) verifică legalitatea actelor şi a documentelor, a hotărârilor şi a deciziilor;

b) verifică gestiunea financiar-contabilă;

c) verifică lunar execuţia bugetului de venituri şi cheltuieli conform documentelor, registrelor şi situaţiei soldurilor elementelor de activ şi pasiv întocmite de către administrator;

d) cel puţin o dată pe an, întocmeşte şi prezintă adunării generale, rapoarte asupra activităţii sale şi asupra gestiunii asociaţiei de proprietari, propunând măsuri;

X

a) Eliminare

c) Eliminare

d)Eliminare

Legalitatea actelor nu poate fi verificată de către cenzor: el nu este jurist şi nici instanţă de judecată. Nu credem că la o asociaţie de proprietari ne permitem să avem un „oficiu juridic”, care să semneze de legalitate.

Este acoperit de art. 59 litera a şi b, birocrație inutilă.

Este acoperit de art. 59 litera a şi b, birocrație inutilă.


72

de proprietari răspund personal sau în solidar, în faţa legii şi a proprietarilor, pentru daunele şi prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.

e) execută controale inopinate la casieria asociaţiei de proprietari împreună cu 2 membri ai comitetului executiv, consemnând rezultatele controalelor în registrul unic de procese verbale al asociaţiei de proprietari;

f) participă la adunările generale ale asociaţiei şi ale comitetului executiv, asigurând legalitatea desfăşurării acestora.

e) Eliminare

f) Eliminarea

Numai sub dictatură s-a făcut acest lucru. Asociaţiile de proprietari nu au casierie. De cele mai multe ori nici nu există un spaţiu unde să se adune cheltuielile de întreţinere, se merge din uşă în uşă. Ce facem? Nu mai adunăm cheltuielile? Ne oprim ca să poată fi efectuat controlul inopinat? Ce impresie vor avea proprietarii şi ce încredere vor mai avea în administrator? Îl vor considera un hoţ! Asta se doreşte?

Legalitatea actelor nu poate fi verificată de către cenzor: el nu este jurist şi nici instanţă de judecată. Nu credem că la o asociaţie de proprietari ne permitem să avem un „oficiu juridic”, care să semneze de legalitate.

Art. 60 În vederea facilitării comunicării dintre autorităţile administraţiei publice locale şi asociaţiile de proprietari, preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să transmită, anual, compartimentelor specializate în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari datele de contact actualizate privind preşedintele, membrii comitetului executiv, membrii comisiei de cenzori sau, după caz, cenzorul şi administratorul asociaţiei de proprietari.

Eliminarea Ar fi inutil ca majoritatea asociaţiilor de proprietari, care nu au nici o legătură cu Primăria, să transmită aceste date la Primărie. Acolo unde există legături cu primăria, ex. la reabilitarea termică, există o comunicare permanentă, iar preşedintele din asociaţie şi cei din Primărie îşi au datele de contact, nu e nevoie să se mai transmită aceste date. Asociaţiile de proprietari care beneficiază de programe de reabilitare sunt în procent foarte mic şi nu are rost să se facem arhivă la Primărie cu


73

date care nu le sunt necesare. Aceste date le-ar fi necesare doar în campania electorală pentru a folosi preşedinţii şi administratorii în lupta politică. La fiecare campanie electorală, ONG-urile asociaţiilor de proprietari sunt bombardate cu solicitări camuflate prin care se solicită numărul de telefon al preşedinţilor sau administratorilor.

CAP. V ADMINISTRAREA IN ASOCIATIA DE PROPRIETARI

CAPITOLUL VI - ADMINISTRAREA CONDOMINIILOR

Art. 34 - (1) Administrarea, întreţinerea, investiţiile şi reparaţiile asupra proprietăţii comune sunt în sarcina asociaţiei de proprietari.(2) Asociaţia de proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator sau încheie contracte cu persoane juridice specializate şi autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreţinerii, investiţiilor şi reparaţiilor asupra proprietăţii comune.

Art. 61 (1) Administrarea, exploatarea, întreţinerea, repararea, reabilitarea şi/sau modernizarea, după caz, a proprietăţii comune aferente condominiului sunt în sarcina asociaţiei de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activităţi reprezintă cheltuieli comune.

(2) În scopul administrării şi întreţinerii condominiului, asociaţia de proprietari poate încheia contracte în numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate sau cu persoane juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, înfiinţate potrivit prevederilor legale în vigoare.

(3) Desemnarea administratorului şi încheierea contractului de administrare se aprobă în cadrul adunării generale, cu acordul a jumătate plus unu din numărul total al membrilor asociaţiei de proprietari.

X

(2) În scopul administrării şi întreţinerii condominiului, asociaţia de proprietari poate încheia contracte în numele proprietarilor cu persoane fizice, persoane fizice autorizate, ONG-uri ale asociațiilor de proprietari sau cu persoane juridice cu obiect de activitate administrarea condominiilor, înfiinţate potrivit prevederilor legale în vigoare.

(3) Desemnarea administratorului şi încheierea contractului de administrare se face de către comitetul executive.

ONG-urile ar fi excluse pe nedrept, când prin lege au voie să facă şi activităţi economice.Organizaţiile neguvernamentale care reprezintă interesele asociaţiilor de locatari/proprietari au capacitatea suficientă şi expertiza necesară să facă administraţie. Administratorul face parte din personalul executiv, nu este organ ales al Adunării generale. Comitetul Executiv impreuna cu presedintele asociatiei de proprietari sunt organele de conducere ale asociatiei de proprietari. Se va


74

crea un haos in momentul angajarii administratorului de catre adunarea generala si se vor crea neintelegeri privind colaborarea dintre administrator si Comitetul Executiv al asociatiei de proprietari si presedintele asociatiei de proprietari.Numai înainte de 1989 administratorul era ales de adunarea generală. Unde s-a mai văzut ca AGA să aleagă personalul? AGA alege consiliul de administraţie, care la rândul lui se ocupă de angajarea personalului. Oare cei care vor să revină la vremurile anterioare nu au învăţat nici atâta lucru, deşi şi spun în motivaţie că au specialişti care s-au ocupat de acest proiect? Ce fel de specialişti sunt ei?

Art. 35 - (1) Pentru activitatea de administrare care include activităţi de administrare tehnică, de contabilitate şi casierie, asociaţia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru funcţia de administrator de imobile, fie poate încheia contract de administrare cu persoane juridice specializate şi autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaţiilor de proprietari ori care au ca activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se aplică în mod corespunzător prevederile art. 21 alin. (2) şi ale art. 22.(2) Persoanele fizice pot fi angajate prin încheierea unui contract individual de

Art. 62 (1) Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii.

(2) Activitatea de administrare include activităţi de administrare tehnică, respectiv de întreţinere, investiţii şi

X Art. 62 (1) Administrarea condominiului poate fi realizată de către persoane fizice, persoane fizice autorizate, ONG-uri ale asociațiilor de proprietari sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii.

2) Eliminare

În proiect se face o confuzie foarte mare, adică administratorul ar face întreţinerea, investiţii şi reparaţii privind partea comună? Aceste lucrări se


75

muncă, conform celor stabilite prin negociere directă.

(3) Candidaţii pentru funcţia de administrator de imobile trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari documentele solicitate, garanţiile profesionale şi materiale prevăzute de lege şi trebuie să nu fi suferit nicio condamnare.(4) Comitetul executiv adoptă decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizaţiilor şi al eventualelor premieri care se acordă personalului încadrat cu contract individual de muncă, precum şi asupra valorii şi a modalităţilor de contractare, în cazul în care administrarea clădirii este asigurată de persoane juridice, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a proprietarilor.(5) De asemenea, comitetul executiv decide şi asupra acordării unor drepturi băneşti membrilor asociaţiei de proprietari care desfăşoară activităţi lucrative folositoare acesteia, în limita bugetului de venituri şi cheltuieli adoptat de adunarea generală a proprietarilor.

reparaţii privind proprietatea comună, de contabilitate şi de casierie.

(3) Orice alte activităţi de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociaţiei, sunt condiţionate de acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari.

(4) Administratorii pot fi angajaţi pe bază de contract individual de muncă sau contract civil de prestări servicii, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

(5) Candidaţii pentru funcţia de administrator de imobile trebuie să prezinte comitetului executiv al asociaţiei de proprietari documentele prevăzute de lege, precum şi alte documente solicitate printre care, obligatoriu:

a) atestatul prevăzut la art. 2 lit. p);

b) certificatul de calificare profesională obţinut în conformitate cu legislaţia în vigoare privind formarea profesională a adulţilor;

c) cazierul judiciar care să ateste că nu a suferit nici-o condamnare,

X

X

X

3)Eliminare

a)Eliminarea

b) certificatul de calificare profesională obţinut în conformitate cu legislaţia în vigoare;

contractează cu firme de specialitate şi nu se execută de către administrator. Sperăm că cei care au propus această prevedere nu şi-au înfiinţat firme de familie care să facă toate aceste activităţi şi să sărăcească şi mai mult persoanele care locuiesc la bloc.

Atâta timp cât activitatea de administrare cuprinde cele trei componente, nu mai este cazul să se facă această precizare.

Termenul de atestat a fost eliminate încă din anul 2011 așa că nu vedem niciun rost în reintroducerea lui. A se vedea Hotărărea C.N.C.D.

Formularea din text, în timp, poate fi modificată şi ar putea da naştere la interpretări.


76

prin hotărâre judecătorească rămasă definitivă, pentru o infracţiune de natură economico-financiară;

d) dovada poliţei de asigurare de răspundere civilă profesională.

(6) Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înfiinţaţi şi înregistraţi conform legii, care au ca obiect de activitate administrarea condominiilor.

(7) În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice prevăzute la alin. (6) au obligaţia obţinerii atestatului în condiţiile legii pentru toţi angajaţii acestora care prestează activitatea de administrare a condominiilor.

X

d)Eliminarea

Se introduce (6)¹ Persone juridice specializate sunt și organizațile neguvernamentale înfințate de asociațiile de proprietari și înregistrate conform legii, care au ca obiect de activitate reprezentarea intererselor asociațiilor de locatrari/proprietari.

7)Eliminarea

(8) Certificatul de calificare profesională

Este aproape imposibil să se încheie polite de asigurare pentru administratorii de imobile acesta ne avănd posililități materiale pentru încheierea poliței.

ONG-urile ar fi excluse pe nedrept, când prin lege au voie să facă şi activităţi economice.Organizaţiile neguvernamentale care reprezintă interesele asociaţiilor de locatari/proprietari au capacitatea suficientă şi expertiza necesară să facă administraţie.

Solicitarea atestatului pentru toţi angajaţii este o aberaţie, atâta vreme cât nu se solicită nici la societăţile comerciale. Nu toţi angajaţii execută aceeaşi muncă. Sunt persoane care fac operaţiuni pentru care nu se cere un curs de administrator, de exemplu o persoană care introduce date în calculator, corespondenţă etc. Este absurd ca aceştia să fie obligaţi să facă curs de administrator

Este o absurditate ca la avizier să mai afişeze certificatul de


77

(8) Certificatul de calificare profesională are drept scop certificarea calităţilor profesionale ale persoanelor care doresc să practice activitatea de administrare a imobilelor şi se afişează, prin grija administratorului, la avizier, la data intrării în vigoare a contractului de administrare.

(9) Certificatul de calificare profesională a administratorului poate fi suspendat temporar sau retras, urmare a unei hotărâri judecătoreşti definitive, în cazul în care organele competente au stabilit existenţa unui prejudiciu cauzat de administrator. Retragerea certificatului de calificare, determină automat imposibilitatea exercitării funcţiei de administrator de condominii.

(10) Atestatul este valabil 3 ani de la data emiterii şi poate fi reînnoit în aceleaşi condiţii în care a fost emis.

(11) În cazul în care organele competente au stabilit existenţa unui prejudiciu

are drept scop certificarea calităţilor profesionale ale persoanelor care doresc să practice activitatea de administrare a imobilelor.

(9) Ca urmare a unei hotărâri judecătoreşti definitive, în cazul în care organele competente au stabilit existenţa unui prejudiciu cauzat de administrator, se poate dispune retragerea dreptului de a practica activitatea de administrator de imobile.

10) Eliminare

11)Eliminare

calificare când el se păstrează în copie la dosarul de angajare. Probabil că cei ce mereu obligă asociaţia să afişeze tot felul de documente la avizier îşi închipuie că asociaţia are un avizier tip panou în care se face reclamă şi că acolo se poate rula informaţia în orice cantitate. Aici se vede că cei ce au făcut această propunere nu dau nicio crezare organelor alese din asociaţie. Probabil că au probleme personale cu organele alese, dacă mai locuiesc la bloc şi nu la vilă.

Se poate dispune doar interdicţia de a practica această profesie. Odată obţinută, o profesie nu se poate anula. Certificatul de calificare confirmă că persoana respectivă a obţinut o calificare şi nu poate fi retras. Interdicţia de a profesa o meserie, ca sancţiune, este cu totul altceva şi trebuie să rămână prerogativa justiţiei; nu are ce căuta în această lege.

Nici măcar medicii nu sunt testați din 3 în 3 ani .

Termenul de atestat a fost eliminate încă din anul 2011 așa că nu vedem niciun rost în reintroducerea lui.

Termenul de atestat a fost /tt/file_convert/5e51f72ca6403b7eea20bba7/document.doc

78

cauzat de administratori, atestatul poate fi retras, iar aceştia răspund conform legislaţiei în vigoare.

(12) Expirarea sau retragerea atestatului, determină automat imposibilitatea exercitării funcţiei de administrator de condominii.

12)Eliminareeliminate încă din anul 2011 așa că nu vedem niciun rost în reintroducerea lui.

Art. 63 Urmare a hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, administratorul, conform contractului de administrare şi în baza împuternicirii acordate de adunarea generală a asociaţiei, poate negocia contractele de prestări de servicii între furnizori şi asociaţia de proprietari.

Eliminare Această prevedere se regăseşte şi în HG 1588/2007. În practică, la ora actuală contractele sunt impuse şi nu se pot negocia. În conformitate cu legea preşedintele reprezintă asociaţia faţă de terţi, ca atare, el semnează şi contractele, tot el negociază. A lăsa în seama administratorului acest lucru ar însemna că pentru fiecare contract să se ţină adunare generală şi să acorde un mandat, lucru greu de stabilit.

Art. 36 - Administratorul, persoană fizică sau juridică, are, în principal, următoarele atribuţii:a) prestarea serviciilor în mod profesional;b) gestionarea bunurilor materiale şi a fondurilor băneşti;c) efectuarea formalităţilor necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte;d) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor cu privire la proprietatea comună;e) gestionarea modului de îndeplinire a obligaţiilor cetăţeneşti ce revin proprietarilor în raport cu autorităţile publice. Obligaţiile cetăţeneşti sunt cele

Art. 64 (1) Administratorul are, în principal, următoarele atribuţii:

a) administrează imobilul, propune şi supraveghează lucrări având ca scop conservarea şi întreţinerea acestuia;

b) supraveghează atât lucrările care privesc administrarea, cât şi personalul angajat;

c) în caz de urgenţă, cu acordul comitetului executiv, iniţiază executarea tuturor lucrărilor necesare protejării imobilului;

d) prestează serviciile prevăzute în contractul de administrare cu responsabilitate şi în mod profesional;

X

X

X

a)Eliminare

b)Eliminare

Supravegherea lucrărilor se face de dirigintele de şantier.

Asta face președintele asociației.


79

stabilite, potrivit legii, de adunarea generală a proprietarilor;f) îndeplinirea oricăror alte obligaţii expres prevăzute de lege.

e) execută dispoziţiile prevăzute în hotărârile adunării generale a asociaţiei de proprietari, în conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului şi conform contractului de administrare;

f) organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă şi activitatea de casierie;

g) gestionează, separat pentru fiecare asociaţie, bunurile materiale şi fondurile băneşti ale asociaţiei conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv;

h) propune, cel târziu până la sfârşitul perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale şi prognoze pe termen mediu în care trebuie să includă sumele achitate, lucrările de întreţinere şi lucrările de reabilitare şi îmbunătăţire, sumele necesare din fondurile asociaţiei, alte cheltuieli previzibile şi o estimare generală a cheltuielilor asociaţiei de proprietari;

i) efectuează formalităţile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea şi întreţinerea condominiului, derularea şi

X

f) organizează şi conduce contabilitatea în conformitate cu legea;

g)Eliminarea

h)Eliminarea

Este dreptul asociaţiei de a stabili modalităţile de ţinere a contabilităţii în funcţie de specificul ei şi de legea în vigoare. Legea contabilităţii în vigoare are două opţiuni, dar, poate că între timp, apare o altă reglementare. Precizăm că la ora actuală există reglementări contabile pentru asociaţiile de proprietari, dar considerăm că e necesară simplificarea lor. Precizarea „numai în partidă simplă”, aşa cum este în prezent, e incorectă şi nu face decât să scoată mai mulţi bani din partea celor care stau la bloc. Formularea corectă ar fi fost: „conform reglementărilor contabile pentru asociaţiile de proprietari”.

Fiecare persoană juridică este obligată să ţină propria contabilitate. Nu se poate amesteca contabilitatea unei asociaţii cu a altei asociaţii.La asociaţii nu există perioadă de recalculare. Noţiunea este prost tradusă de la cei din Austria, care au încasat bani frumoşi din asistenţă cu câţiva ani în urmă, în guvernarea trecută.


80

urmărirea realizării acestor contracte;

j) asigură gestionarea condominiului conform hotărârilor adunării generale şi deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;

k) are obligaţia prezentării tuturor datelor, documentelor şi informaţilor privind conţinutul şi respectarea contractului de administrare, precum şi a acordurilor de plată în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestaţiilor convenite, la solicitarea oricărui proprietar;

l) gestionează, conform hotărârilor adunării generale sau comitetului executiv, fondul de rulment şi fondul de reparaţii constituite la dispoziţia asociaţiei de proprietari, precum şi alte fonduri constituite de către aceasta;

m) calculează, întocmeşte, supune verificării cenzorilor/comisiei de cenzori şi aprobării comitetului executiv lista lunară a cheltuielior de întreţinere, întocmită conform reglementarilor in vigoare, în termen de maxim 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;

n) întocmeşte lunar şi depune semestrial la compartimentul specializat în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari pe a cărei rază teritorială se află condominiul, situaţia soldurilor elementelor de activ şi pasiv;

X

X

X

X

k)Eliminarea

n) Analizare

Iniţiatorii propunerii ar trebui să se gândească la faptul că şi administratorul este om, are şi el viaţă personală, mai face şi el altceva în decursul celor 24 ore, nu poate fi în orice moment la dispoziţia oricui. Ce se întâmplă dacă în asociaţie sunt mult proprietari care solicită aşa ceva? Mai vrea cineva să fie administrator cănd trebuie să fie la dispoziția proprietrailor 24 de ore din 24?

Să se stabilească, atunci când se vor emite reglementările contabile pentru asociaţiile de proprietari.


81

o) afişează lunar, la avizier, lista de venituri şi cheltuieli ale asociaţiei, care va cuprinde inclusiv veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune;

p) asigură, prin controale periodice, respectarea normelor generale de apărare împotriva incendiilor la utilizarea părţilor comune, funcţionalitatea permanentă, la gabaritele proiectate, a căilor de evacuare în caz de incendiu şi a celor de acces, intervenţie şi salvare şi comunică de urgenţă preşedintelui asociaţiei de proprietari/comitetului executiv neregulile identificate;

q) îndeplineşte orice alte atribuţii stabilite în cadrul adunării generale a asociaţiei de proprietari în conformitate cu legea.

(2) Administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociaţiei de proprietari, fără hotărârea scrisă a adunării generale sau a deciziei comitetului executiv, după caz.

(3) Administratorul are obligaţia de a ţine evidenţe contabile separate pentru fiecare condominiu în parte pe care îl are în administrare.

X

o) afişează lunar, la avizier, lista de venituri şi cheltuieli ale asociaţiei;

p)Eliminarea

q) îndeplineşte orice alte atribuţii stabilite de comitetul executiv.

(2) Administratorul nu poate utiliza în alte scopuri fondurile asociaţiei de proprietari, decăt în scopul în care au fost strănse.

Veniturile asociației de proprietrai nu pot proveni din altă parte decăt din exploatarea proprietății commune.

Nu este atribuţia administratorului.

Comitetul este cel care angajează administratorul prin urmare el stabileste și atrbuțiile.

Fondul de rulment este destinat pentru plăţile curente. Solicitarea aprobării adunării generale este o aberaţie, ar însemna ca pentru orice plată administratorul să ceară acordul adunării generale sau a comitetului.

Art. 37 - Pentru lucrările privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durată de execuţie şi calitate, supune spre analiză, selecţie de oferte şi aprobare comitetului

Art. 65 (1) Pentru realizarea lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau investiţii privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durata de execuţie şi calitate, supune spre analiză şi

X

Este confuz, abuziv, inoportun,


82

executiv al asociaţiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinţele, în vederea executării lucrărilor, conform legislaţiei în vigoare.

aprobare comitetului executiv, selecţia de oferte a operatorilor economici care satisfac cerinţele asociaţiei de proprietari, conform legislaţiei în vigoare.

(2) Administratorul este obligat să folosească pentru plăţile cheltuielilor şi pentru încasări contul asociaţiei menţionat la art. 19 alin. (3), la care au acces pentru informare, prin tipărire de extrase de cont, toţi proprietarii. În acest cont vor fi vărsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociaţiei.

(2) Administratorul poate să folosească pentru plăți respectiv încasări conturile asociaţiei.

aberant. Se spune „să folosească pentru plăţile cheltuielilor şi pentru încasări”. Care cheltuieli, care încasări? Cheltuielile pe care le plătesc proprietarii sunt cheltuieli comune, atunci ce încasări? Aceasta ar însemna ca toate încasările să se facă doar prin cont bancar. Cine este dispus să meargă să plătească prin cont? Proprietarii au timp de aşa ceva? Doar foarte puţini dintre ei. Ce bancă tipăreşte extrase de cont pentru toţi proprietarii? Dacă, încasările se fac doar prin cont bancar, ce bani să mai verse în 24 ore? Cum s-ar putea respecta acest termen, dacă totuşi s-ar permite încasarea prin emiterea de chitanţe, atunci când încasările se fac vineri seara sau în zile de sărbători legale. Obs. Chiar dacă cei care au tradus nu au ştiut bine cele două limbi, cei care au venit cu un astfel de document, ar trebui să studie mai aprofundat. De remarcat că se cere, în prezenta propunere, să se elibereze chitanţă peste chitanţă, iar aici întreaga activitate se desfăşoară prin cont, ceea ce reprezintă o contradicţie între aceste prevederi.

Este decizia asociaţiei de proprietari de a stabili modul de plată, fie direct la asociaţie,


83

(3) Contul menţionat la alin. (2) va putea fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către proprietari.

(4) În cazul în care administratorul nu îşi îndeplineşte obligaţiile, sau le îndeplineşte în mod defectuos, cauzând prejudicii asociaţiei de proprietari, asociaţia de proprietari, în baza hotărârii adunării generale, poate retrage din garanţia administratorului o sumă de bani pentru acoperirea prejudiciilor create, sau poate hotărî diminuarea venitului în funcţie de gravitatea faptei, în condiţii prevăzute în contractul de administrare, precum şi de a acţiona în instanţă pentru recuperarea prejudiciilor provocate.

X

(3) Contul menţionat la alin. (2) va putea fi utilizat şi pentru plata cotelor lunare de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către proprietari. Proprietarii care plătesc prin contul asociației vor suporta și comisionul aferent depunerii, dacă banca percepe acest comision căt și costurile pentru lucru cu banca.

fie prin cont şi în ce condiţii.Sunt bănci care percep comision pentru depunere de bani în contul persoanei juridice.

Art. 38 - Pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari împotriva riscurilor aferente activităţii de administrare într-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, pot încheia poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională. Asigurarea de răspundere civilă profesională nu acoperă riscurile cu privire la fraudă, înşelăciune, deturnare de fonduri înfăptuite cu bună-ştiinţă. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot încheia poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională.

Art. 66 Pentru protejarea intereselor proprietarilor şi ale asociaţiei de proprietari împotriva riscurilor aferente activităţii de administrare într-un condominiu, administratorii de imobile sunt obligaţi să încheie, pe cheltuială proprie, poliţe de asigurare de răspundere civilă profesională.

Eliminarea Niciun administrator nu este dispus să plătească de la el costurile pentru asigurare. Chiar dacă ar face asta ar ridica costurile de întreţinere. Asigurarea trebuie să fie opţiunea administratorului.

Art. 67 (1) În cazul schimbării administratorului, vechiul administrator este obligat să transmită noului

Art. 67 (1) În cazul schimbării administratorului, vechiul administrator este obligat să transmită noului

O predare nu se poate face aşa de repede, pot fi sărbători legale, alte evenimente.


84

administrator, în baza unui proces verbal de predare-primire vizat de preşedintele asociaţiei şi de către cenzor/comisia de cenzori, într-un termen de 5 zile de la încetarea contractului său, totalitatea documentelor, bunurilor şi valorilor aflate în administrarea sa, situaţia financiar-contabilă a asociaţiei şi a fiecărui proprietar în raport cu asociaţia, situaţia soldurilor elementelor de activ şi de pasiv la data predării. Procesul verbal va cuprinde şi chitanţa de plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele proprietarilor restanţieri, sumele restante, contractele în derulare, plăţile ce urmează a fi făcute după data predării.

(2) În caz de neîndeplinire a prevederilor prevăzute la alin. (1), administratorul nu este descărcat de gestiune şi poate fi atacat în instanţă de asociaţia de proprietari.

X

administrator, în baza unui proces verbal de predare-primire vizat de preşedintele asociaţiei, totalitatea documentelor, bunurilor şi valorilor aflate în administrarea sa, situaţia financiar-contabilă a asociaţiei şi a fiecărui proprietar în raport cu asociaţia, situaţia soldurilor elementelor de activ şi de pasiv la data predării. Procesul verbal va cuprinde şi chitanţa de plată cu care s-a făcut ultima încasare, numele proprietarilor restanţieri, sumele restante, contractele în derulare, plăţile ce urmează a fi făcute după data predării.

Cine suportă costurile? Se confundă asociaţiile de proprietari cu instituţiile publice şi societăţile comerciale.Predarea se face preşedintelui asociaţiei întrucât el posedă documentele conform art. 51, care, la rândul lui, păstrează o parte din documente pentru arhivă, iar documentele necesare pentru noul administrator le va preda acestuia. Există situaţii în care administratorul a plecat, iar asociaţia nu poate stabili cine este noul administrator. Atunci ce facem? Nu mai predăm şi aşteptăm să treacă cele 5 zile? E absurd!

Art. 39 - Proprietatea comună poate fi utilizată de către terţi, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorităţii proprietarilor membri ai asociaţiei şi al proprietarilor direct afectaţi de vecinătate, în baza unui contract de închiriere, de folosinţă sau de concesiune.Art. 40 - Asociaţia de proprietari are obligaţia să ia măsuri cu privire la îmbunătăţirea confortului termic al clădirii.Art. 41 - Modificările constructive şi utilizarea în alte scopuri a unor părţi sau elemente de construcţie ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereţi, suspendarea de stâlpi, pereţi, scări interioare şi altele asemenea, se vor


85

putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectaţi şi, după caz, pe baza unui proiect tehnic întocmit de instituţii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum şi cu autorizaţia pentru executarea de lucrări, eliberate în condiţiile legii.Art. 42 - Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă faţă de destinaţia iniţială, conform proiectului iniţial al clădirii cu locuinţe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv şi cu acceptul proprietarilor direct afectaţi cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării.

Art. 43 - Pentru lucrări majore cu privire la exploatarea, întreţinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea şi modernizarea proprietăţii comune, asociaţia de proprietari poate angaja, în numele proprietarilor şi cu semnătura lor individuală, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legaleArt. 44 - Pentru riscurile cu privire la proprietatea comună, asociaţia de proprietari, în numele proprietarilor asociaţi, poate încheia poliţe de asigurare.CAP. VI - CHELTUIELILE ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

CAPITOLUL VII - VENITURILE ŞI CHELTUIELILE ASOCIAŢIEI DE PROPRIETARI

Secţiunea 1 – Veniturile asociaţiei de proprietariArt. 68 (1) Toate veniturile obţinute din exploatarea proprietăţii comune, inclusiv

Avizierul nu poate suporta atâtea informaţii din lipsă de


86

veniturile din dobânzi bancare, aparţin asociaţiei de proprietari.

(2) Veniturile prevăzute la alin (1) alimentează numai fondul de reparaţii al asociaţiei de proprietari şi nu se plătesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum şi cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, într-un raport afişat la avizierul asociaţiei, şi se evidenţiază în registrul unic de venituri şi cheltuieli al asociaţiei de proprietari.

(2) Veniturile prevăzute la alin (1) alimentează fondurile asociaţiei de proprietari şi nu se plătesc proprietarilor, acestea se evidenţiază în registrele de casă sau bancă ale asociaţiei de proprietari. Folosirea fondurile va fi decisă de către asociația de proprietrai prin adunarea generală.

spaţiu. Asociaţia de proprietari nu are registru unic de venituri şi cheltuieli. Acest lucru trebuie legiferat în reglementările contabile pentru asociaţiile de proprietari şi atunci va fi necesar să se schimbe şi legea contabilităţii.Sunt asociaţii noi sau asociaţii care au făcut reabilitarea şi care nu mai au nevoie pentru o perioadă de timp de fondul de reparaţii. Astfel, blocarea veniturilor asociaţiei într-un fond care nu se foloseşte nu are sens. Asociaţia ar trebui să aibă dreptul să utilizeze veniturile proprii conform necesităţilor.

Art. 45 - (1) Anul fiscal al asociaţiei de proprietari este anul calendaristic.(2) Înainte de începutul următorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmează, comitetul executiv va pregăti şi va prezenta proprietarilor în adunarea generală un buget anual de venituri şi cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizării şi funcţionării acesteia.(3) Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia să aprobe şi un fond de reparaţii anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul executiv va pregăti şi va prezenta adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimentează în avans, în tranşe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari.

Art. 69 (1) Anul fiscal şi exerciţiul financiar al asociaţiei de proprietari este anul calendaristic. Excedentele anuale rezultate din execuţia bugetelor de veniturilor şi cheltuieli, rămase neutilizate la finele exerciţiului bugetar, se reportează în anul următor cu aceeaşi destinaţie.

(2) Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia să aprobe un fond de reparaţii anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul executiv va fundamenta şi va prezenta adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea fondului de reparaţii, care se alimentează în avans, în tranşe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Fondul de reparaţii poate fi utilizat numai pentru consolidarea

X

X

Pot fi asociaţii în clădiri noi sau reabilitate, care nu mai au nevoie de reparaţii, cu excepţia micilor reparaţii, deci nu vor constitui fonduri mari. Contravaloarea fiind foarte mică, nu este nevoie să se pună în bancă. Fondul se poate păstra în casă şi folosi la


87

Plăţile pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune se vor face din fondul de reparaţii. Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari pot aproba şi alte fonduri cu caracter special.(4) Asociaţia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancară, în condiţiile legii.

condominiului, reabilitarea termică, creşterea calităţii ambiental-arhitecturale a construcţiilor, precum şi pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune.

(3) Sumele încasate pentru constituirea fondului de reparaţii se depun, în conformitate cu prevederile prezentei legi, în contul asociaţiei de proprietari menţionat la art. 19 alin (3).

(4) Pentru încasarea fondului de reparaţii, administratorul asociaţiei de proprietari eliberează chitanţă nominală separată.

(5) În termen de trei zile de la încetarea contractului de administrare, administratorul este obligat să prezinte, în condiţiile prevăzute la art. 67 alin. (1), preşedintelui asociaţiei de proprietari şi cenzorului/comisiei de cenzori contabilitatea fondului de reparaţii, a fondului de rulment şi să o transfere noului administrator.

3) Eliminare

4) Eliminare

(5) În termen de cinci zile de la încetarea contractului de administrare, administratorul este obligat să prezinte, în condiţiile prevăzute la art. 67 alin. (1), preşedintelui asociaţiei de proprietari situația fondului de reparaţii, a fondului de rulment şi să o transfere noului administrator.

nevoie. Comisioanele bancare, timpul pierdut pe la banca, negăsirea preşedintelui sau cenzorului pentru semnarea ordinului de plată, timpul pierdut pentru completarea ordinului de plată, greşelile care pot apărea, sunt aspecte care nu fac altceva decât să ridice costurile întreţinerii şi să favorizeze băncile. Nu credem că prin asta România va salva băncile. Este problema asociaţiilor ce fac cu banii, nu este grija autorităţilor.

Prea multe chitanţe înseamnă costuri inutile. Conform proiectului, ar trebui tăiate mai mult de 5 chitanţe şi se îngreunează şi încasarea cheltuielilor, iar evidenţa o avem pe lista de cheltuieli, pe evidenţa fondului de reparaţii etc.

Art. 46 - Toţi proprietarii au obligaţia să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuţie ce le revine la cheltuielile asociaţiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din


88

asociaţia de proprietariArt. 70 (1) În scopul asigurării sumelor necesare pentru plăţi curente, asociaţia de proprietari este obligată să stabilească cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Fondul de rulment se stabileşte astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaţia de proprietari în anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaţiei, iar în cazurile asociaţiilor de proprietari nou-înfiinţate, prin aproximarea acestuia cu fondul de rulment stabilit la alte asociaţii de proprietari echivalente ca mărime.

Art. 70 (1) În scopul asigurării sumelor necesare pentru plăţi curente, asociaţia de proprietari este obligată să stabilească cuantumul şi cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Fondul de rulment se stabileşte astfel încât să poată acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul a două luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesară pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociaţia de proprietari în anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaţiei, iar în cazurile asociaţiilor de proprietari nou-înfiinţate, prin aproximarea acestuia cu fondul de rulment stabilit la alte asociaţii de proprietari echivalente ca mărime.

2) Eliminare

Prin proiectul de lege se acordă 30 de zile, termen de plată de la afişare, şi alte 30 de zile, perioadă pentru care nu se pot aplica penalităţi, iar lista de cheltuieli nu se poate afişa mai repede de minim 15-20 de zile de la data emiterii facturilor, dată de la care curg termenele de plată către furnizori. Astfel, se ajunge la minim 75 zile. Perioada de 15-20 de zile este determinată de faptul că furnizorii aduc facturile cu mare întârziere faţă de data emiterii, dată de la care curge termenul de plată faţă de furnizori, iar din momentul primirii facturilor asociaţia mai trebuie să facă repartizarea lor, să prezinte lista de cheltuieli pentru aprobare la cenzor şi preşedinte, comitet, persoane care nu pot fi găsite în orice moment, astfel că această perioadă poate fi chiar mai mare. Dacă se menţine propunerile din proiect, nu vedem de unde să aibă asociaţia bani să facă la timp plăţile către furnizori. Dacă se doresc astfel de termene, atunci fie se obligă proprietarii la un fond de rulment corespunzător, astfel cum am propus noi, fie se măresc termenele la furnizori ca să îi „terminăm economic” şi pe aceştia pentru populism.


89

(2) Fondul de rulment se depune în contul asociaţiei de proprietari, menţionat la art. 19 alin (3).

(3) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociaţiei de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afişate pe lista de plată.

(4) Pentru încasarea fondului de rulment, administratorul asociaţiei de proprietari eliberează chitanţă nominală separată.

(5) În situaţiile în care, prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul, locatarul se obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuieşte, acesta va participa şi la formarea fondului de rulment.

(6) Fondul de rulment încasat se restituie în situaţiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dacă prin

X

X

4) Eliminare

5) Eliminare

Dacă se depune în cont, cu ce se mai fac plăţi? Obligaţia ca totul să se facă prin bancă este absurdă şi presupune costuri mari cu comisioane, timp pierdut prin banca, negăsirea preşedintelui sau cenzorului pentru semnarea ordinelor de plată pentru furnizori, întocmirea lor greşită etc.Dacă totuşi se permit încasări în numerar, iar sumele de bani trebuie depuse în 24 ore, ar însemna că în momentul când un proprietar face o plată, în fiecare/orice zi, administratorul ar trebui să meargă la bancă. Cine suportă costurile? Nici instituţiile publice şi societăţile comerciale nu mai au această obligaţie.

Sunt prevăzute prea multe chitanţe, costuri inutile, ar trebui tăiate 5 chitanţe şi se îngreunează şi încasarea cheltuielilor, iar evidenţa o avem pe lista de cheltuieli, pe evidenţa fondului de rulment etc.

Asociația este de proprietari nu de chiriași prin urmare ea realaționează cu proprietari.


90

actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinţei imobilului nu se stipulează altfel.

Art. 71 (1) În cadrul adunării generale, proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari pot aproba şi alte fonduri cu caracter special, precum şi modul de constituire al acestora.

(2) Toate fondurile speciale ale asociaţiei de proprietari se depun în contul asociaţiei de proprietari, menţionat la art. 19 alin (3), au evidenţă separată şi pentru fiecare se emite chitanţă separată.

X

(2) Toate fondurile speciale ale asociaţiei de proprietari se pot depune în conturile asociaţiei de proprietari, și se evidențiatză separat.

Prea multe chitanţe, costuri inutile, ar trebui tăiate 5 chitanţe şi se îngreunează şi încasarea cheltuielilor, iar evidenţa o avem pe lista de cheltuieli, pe evidenţa fondului de reparaţii, etc. La aceste costruri se mai adaugă și comisionele bancare care nu sunt de neglijat.

Art. 72 (1) Administratorul organizează şi conduce contabilitatea în partidă simplă a veniturilor şi cheltuielilor asociaţiei de proprietari cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind legislaţia financiar-contabilă.

(2) Dacă din calculele efectuate rezultă un excedent, în sensul că sumele încasate depăşesc în valoare totalul cheltuielilor, aceste sume trebuie regularizate prin lista de plată aferentă lunii următoare sau rambursate proprietarilor îndreptăţiţi în termen de maxim 30 de zile de la constatarea acestora.(3) În cazul în care din calculele efectuate rezultă un debit faţă de sumele încasate, acesta trebuie acoperit de cei în drept în termen de 30 de zile de la constatare.

Art. 72 (1) Administratorul organizează şi conduce contabilitatea veniturilor şi cheltuielilor asociaţiei de proprietari cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind legislaţia financiar-contabilă.

2) Eliminare

3) Eliminare

Nu se înţelege ce fel de „regularizare” a costurilor, nu este definit niciunde ce înseamnă recalcularea costurilor. Acest lucru nu se potriveşte la asociaţiile de proprietari, nu avem ce costuri să recalculăm. În România, se plătesc facturile de la furnizori pe baza unor măsurări şi nu se fac regularizări la sfârşit de an, ca în Germania, unde, o perioadă de timp se face plata conform unor previziuni, iar la sfârşit de an se face citirea şi se fac recalculările. Cetăţenii care stau la bloc nu pot să îşi permită să plătească precum cei din Occident şi credem că şi aici cei care au asigurat consultanţa nu au înţeles prea multe, mai ales că a fost


91

necesară traducerea din altă limbă.

Secţiunea a 2-a- Cheltuielile asociaţiei de proprietari

Art. 47 – Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt următoarele:a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale;b) cheltuieli pe consumuri individuale;c) cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţii individuale;d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari;e) cheltuieli pe consumatori tehnici;f) cheltuieli de altă natură.

Art. 73 (1) Cheltuielile asociaţiei de proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întreţinerea proprietăţii comune, şi cheltuielile pentru asigurarea serviciilor de care beneficiază proprietarii şi care nu sunt facturate individual către proprietăţile individuale.

(2) Cheltuielile asociaţiilor de proprietari, în funcţie de modul de calcul şi de criteriile de repartizare pe proprietăţi individuale sunt următoarele:

a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale;

b) cheltuieli pe consumuri individuale;

c) cheltuieli pe cota-parte indiviză, în funcţie de suprafaţă utilă a proprietăţii individuale;

d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari;

e) cheltuieli pe consumatori tehnici;

f) cheltuieli de altă natură.

(3) Asociaţia de proprietari are obligaţia de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar, hotărârile luate de adunarea generală a proprietarilor cu

X

X

X

X

X

X

X

XDeoarece în proiect se stabilește modul de repartizare a cheltuielilor.

În Codul civil (art. 654, alin. 1)


92

încălcarea acestor dispoziţii sunt nule de drept.

(4) Niciun proprietar din condominiu nu va fi exceptat de la obligaţia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea unei părţi din proprietatea comună.

(5) Prin excepţie de la prevederile alin. (4), în baza hotărârii adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin.

X

X

3) De analizat în ideea ca trebuie hotărăt dacă asociația decide sau se reglementează prin lege.De introdus alin 3¹ cu următorul conținutAsociația de proprietari, prin hotărârea adunării generale, luată cu acordul tuturor proprietarilor poate stabili și alte criterii de repartizare, în funcție de situațiile specifice.

se menționează ”în lipsa unor înțelegeri contrare” cheltuielile se vor repartiza pe cotă parte indiviză etc., deci ele pot exista!Căt despre aprecierea legalității acestor ”înțelegeri contrare” nu se poate hotără decăt de instanță, în situația unei reclamanții ulterioare.

Art. 48 - (1) Stabilirea şi repartizarea sumei care priveşte proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac proporţional cu cota-parte indiviză din proprietatea comună.(2) Cheltuielile efectuate de asociaţia de proprietari pentru plata unor servicii de utilităţi publice sau de altă natură, legate de proprietăţile individuale din

Art. 74 Stabilirea şi repartizarea sumei care priveşte proprietatea comună ce revine fiecărui proprietar din cadrul condominiului se fac în conformitate cu prevederile art. 46 alin. (5) coroborate cu prevederile art. 73 alin. (2).

X


93

condominiu şi care nu se facturează individual pe fiecare dintre acestea, se repartizează după acelaşi criteriu care a stat la baza emiterii facturii, în conformitate cu prevederile contractului încheiat cu furnizorul respectivului serviciu.Art. 49 - (1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depăşeşte termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.

(2) Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.

(3) Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere vor face obiectul fondului de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza numai pentru plata penalizărilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune sau alte cheltuieli de natură administrativă.

Art. 75 (1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.

(2) Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afişării.

(3) Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere, prevăzute la alin. (1), se includ în fondul de penalităţi al asociaţiei de proprietari şi se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalităţilor impuse asociaţiei de proprietari de către terţi, precum şi pentru cheltuieli cu reparaţiile asupra proprietăţii comune, reabilitare termică

X

Art. 75 (1) Asociaţia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalităţi pentru orice sumă cu titlu de restanţă, afişată pe lista de plată. Penalităţile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere şi se vor aplica numai după o perioadă de X de zile de la termenul scadent pentru plată, fără ca suma penalităţilor să poată depăşi suma la care s-au aplicat.

(2) Termenul de plată a cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, afişate pe lista lunară de plată, este de maximum X de zile calendaristice de la data afişării.

Termenul să fie stabilit de către asociaţie în funcţie de necesităţile concrete.

Introducerea unui termen de 30 de zile ar face ca penalizarea să se aplice după 61 de zile de la afişare, în condiţiile în care, în general, fond de rulment nu există, iar furnizorii trebuie plătiţi in termen destul de scurt, de maxim 45 zile de la emiterea facturii, care soseşte la asociaţie cu întârzieri de aproximativ 15-20 zile.Articolul trebuie corelat cu art. 75, alin. 1.


94

sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalităţilor de întârziere nu pot fi utilizate şi în alte scopuri.

Art. 50 – (1) Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.(2) Acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită de taxă de timbru.(3) Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă.

Art. 76 (1) Administratorul este obligat să notifice, în scris, proprietarul care are plăţi restante la cheltuielile comune ale imobilului, asupra datoriilor, şi să înştiinţeze preşedintele şi comitetul executiv al asociaţiei de proprietari despre restanţe.

(2) Asociaţia de proprietari, prin preşedinte, poate acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei mai mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, informând membrii asociaţiei prin afişare la avizier.

(3) Acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită de taxă de timbru.

(4) Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar din condominiu, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor la zi prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă.

X

X

X

(3) Acţiunea asociaţiei de proprietari este scutită de taxă de timbru și orice alte taxe. Sunt judecători în țară care nu

scutesc asociațile de proprietari de taxele judiciare de timbru.

Art. 77 Autorităţile administraţiei publice locale au drept de preemţiune la preţ egal asupra locuinţelor aflate în procedura de executare silită pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei, cu respectarea normelor de procedură civilă în vigoare. Aceste locuinţe vor fi folosite ulterior numai ca locuinţe sociale, proprietarii executaţi silit având prioritate la repartizarea

Eliminarea Nu este normal ca într-un bloc cu apartamente proprietate personală să vină primăria şi să deţină locuinţe sociale, pentru că ulterior, asociaţiile de proprietari vor avea alte probleme cu plata, cât şi cu noii locatari.Introducerea unor beneficiari de locuinţe sociale într-un condominiu în care ceilalţi


95

acestora, numai dacă îndeplinesc condiţiile de acces la locuinţele sociale, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

proprietari au venituri cu mult mai mari decât ale lor, i-ar face pe primii şi mai vulnerabili pentru că proprietarii de acolo îşi permit unele lucruri pe care aceştia nu le pot suporta din punct de vedere financiar, creându-le o situaţie şi mai grea.

Art. 51 - (1) Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.(3) Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru.

Art. 78 (1) Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor creditorilor în interesul cărora au fost făcute.

(2) Privilegiul se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară de plată a cotelor de contribuţie din care rezultă suma datorată cu titlu de restanţă. Privilegiul se radiază la cererea preşedintelui asociaţiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanţei ori a altui înscris prin care asociaţia confirmă plata sumei datorate.

(3) Privilegiul imobiliar constituit potrivit alin. (1) şi (2) se supune regimului prevăzut de Codul civil.

(4) Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru.

(5) Executorii judecătoreşti sunt obligaţi să înştiinţeze în scris, în termenul prevăzut de Codul de procedură civilă,

X

X

Art. 78 (1) Asociaţia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor şi altor spaţii proprietăţi individuale ale proprietarilor din condominiu, precum şi un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari, înaintea tuturor creditorilor inclusiv a celor care au instituite ipoteci imobiliare.

(4) Operaţiunile de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) şi (2) sunt scutite de taxă de timbru, de tarife și orice alte taxe.

În cele mai multe situații asociația de proprietari este în imposibilitatea de a recupera datoriile de la rău platnici mai ales cănd acestea vin în concurs cu alți creditori, în special bancile care prin executorii judecătorești scot la licitație bunurile imobile și nici măcar nu anunță asociațiile de proprietari de începerea procedurii executării silite. De aceea ar trebui reglementat aici și procedura vănzării la licitație.

Trebuie să fie scutite și de tarife și alte taxe nu numai de taxa de timbru.


96

asociaţia de proprietari cu privire la termenele de intervenţie şi la posibilitatea intervenţiei în cursul executării silite pornite de un creditor împotriva debitorului, proprietar în condominiul în care este constituită respectiva asociaţie de proprietari. Procedura de executare silită a unui proprietar din condominiu derulată fără înştiinţarea asociaţiei de proprietari este nulă de drept.

Se introducere alin 6) cu urmatorul continut

In situatia in care, proprietarii imobilelor dintr-un condominiu solicita un credit din partea bancilor,indiferent de natura acestuia, bancile sunt obligate sa solicite, din partea asociatiei de proprietari adeverinta din care sa rezulte situatia debitelor restante cu orice titlu de contributie, semnata si stampilata de catre presedintele asociatiei de proprietari si administrator.

Motivatie introducere alineat 6: exista banci care,la momentul actual solicita,la acordarea oricarui tip de credit adeverinta din partea asociatiilor de proprietari cu privire la situatia financiara a solicitantului,fata de asociatia de proprietari.Acest mod de lucru se poate extinde asupra tuturor bancilor.

Art. 79 Orice proprietar poate contracta, în nume şi pe cheltuială proprie, lucrări de expertiză tehnică a proprietăţii sale individuale sau a proprietăţii comune şi/sau expertiză contabilă a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, cu o persoana fizică sau juridică autorizată, conform legislaţiei în vigoare.

Art. 79 Orice proprietar poate contracta, în nume şi pe cheltuială proprie, lucrări de expertiză tehnică a proprietăţii sale individuale şi/sau expertiză contabilă a cheltuielilor asociaţiei de proprietari, cu o persoana fizică sau juridică autorizată, conform legislaţiei în vigoare.

Se introduce alin 2 cu următorul conținut:Dacă un proprietar dorește să expertizeze proprietatea comună acesta poate contracta în nume și pe cheltuiala proprie lucări de expertiză, fără a se îndrepta ulterior împotriva asociației de proprietari pentru recuperarea sumei investite.

Pentru părțile comune acestea pot fi contractate de președintele asociației de proprietari.

Ar trebui să se dea posibilitatea proprietarilor care doresc să expertizeze proprietatea comună să o facă dar pe cheltuiala proprie și să nu se îndrepte ulterior împotriva asociației de proprietari.


97

Secţiunea a 3-a - Repartizarea cheltuielilor pe număr de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în proprietăţi individuale

Art. 80 (1) Cheltuielile repartizate proporţional cu numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru asigurarea serviciilor de utilităţi publice de care beneficiază persoanele care locuiesc sau desfăşoară activităţi în mod curent în condominiu şi care nu pot fi individualizate pe fiecare unitate de proprietate individuală în parte pe baza unor dispozitive de măsurare/înregistrare, fie datorită naturii şi caracteristicilor anumitor servicii, fie din lipsa dispozitivelor de măsurare/înregistrare.

(2) Cheltuielile repartizate după numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune inclusiv a ascensoarelor; colectarea deşeurilor menajere, vidanjare.

(3) Modul de repartizare a cheltuielilor prevăzute la alin. (1) se stabileşte printr-un regulament aprobat de comitetul executiv al asociaţiei de proprietari.

(4) Comitetul executiv stabileşte cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor cu domciliul în clădire.

X

X

(2) Cheltuielile repartizate după numărul de persoane reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcţionarea instalaţiilor comune inclusiv a ascensoarelor; colectarea deşeurilor menajere, vidanjare, gazele pentru consumul casnic, cheltuieli pentru persoana care face curățenie la ghena de gunoi.

3) Eliminarea

5) Eliminarea

Nu toti proprietarii,din cadrul condominiilor au efectuat separatii pentru contorizarea individuala cu gaze naturale,procentul celor care au optat pentru contorizarea individuala fiind foarte mic in raport cu al celor care au ramas racordati la nivelul scarilor de bloc.

Este identic cu alin 1 unde repartizarea se face pe numărul de persone.

Sunt proprietari care mereu susțin că nu locuiesc 15 zile în imobil numai pentru a nu plătii, cei corecți ar plăti și ce


98

(5) Dacă adunarea generală a asociaţiei de proprietari hotărăşte în acest sens, comitetul executiv stabileşte cotele de participare pe persoană la cheltuielile aferente persoanelor care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lună, şi stabileşte perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriaşii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoană şi care trebuie să fie de cel puţin 15 zile pe lună, conform hotărârii adunării generale.

nu consumă aceștea. Ex gunoiul

Secţiunea a 4-a - Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale

Art. 81 (1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece şi canalizare; apă caldă menajeră; energia termică, combustibilul şi apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; încălzirea proprietăţii individuale.

(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcţie de indexul contoarelor individuale, în funcţie de indexul repartitoarelor de costuri, conform normelor tehnice şi metodologiilor elaborate de autorităţile naţionale de reglementare sau de autorităţile administraţiei publice locale, sau în funcţie de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile.

X

(1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece şi canalizare; apă caldă menajeră; energia termică, combustibilul şi apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturalein condominiile in care sunt montate contoare de gaze naturale si proprietarii nu au contracte incheiate cu furnizorii de serviciu; încălzirea proprietăţii individuale.

Atentie ! sunt blocuri ce au contor de gaze in bucatarie dar nu au contracte individuale ( asociatia repartizeaza contorul general in functie de contoarele individuale ).

Secţiunea a 5-a - Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte indiviză de proprietate

Art. 82 (1) Cheltuielile repartizate după cota-parte de proprietate reprezintă

X


99

cheltuielile asociaţiei efectuate pentru, întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea şi/sau reabilitarea părţilor de construcţii şi instalaţii aferente condominiului aflate în proprietate comună indiviză. Aceste cheltuieli se repartizează în funcţie de suprafaţa utilă a unităţilor de proprietate individuală din condominiu, proporţional cu cota-parte din proprietatea comună a fiecărui proprietar.

(2) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate, în funcţie de suprafaţa utilă a proprietăţilor individuale din condominiu, reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor de construcţii şi instalaţii din condominiu aflate în proprietate comună.

(2) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate, reprezintă cheltuielile efectuate pentru administrarea, întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor de construcţii şi instalaţii din condominiu aflate în proprietate comună.

Art. 83 Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul şi altele

X Art. 83 Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi instalaţii aflate în şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare, încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul şi altele


100

asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor etc; cheltuieli pentru curăţenie; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.

asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaţiei: salarii sau remuneraţii pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, îngrijitor (dacă acesta face curat pe partile comune ale asociației de proprietari) etc; cheltuieli pentru curăţenie; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese: preşedintele, membrii comitetului executiv şi cenzorului/comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte sau poliţe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.

Art. 84 (1) Suprafaţa utilă a proprietăţilor individuale şi cota-parte indiviză de proprietate sunt cele înscrise în cartea funciară în baza unei documentaţii cadastrale sau, în lipsă, cele din actul de proprietate.(2) În cazul în care suma cotelor-părţi indivize din actele de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare proprietate individuală din clădirea care constituie condominiul, nu este egală cu 100%, preşedintele asociaţiei de proprietari este obligat să solicite întocmirea unei documentaţii cadastrale, prin punerea la dispoziţie a cărţii tehnice a imobilului şi cu respectarea prevederilor în vigoare.

X

(2) În cazul în care suma cotelor-părţi indivize din actele de proprietate, care sunt fracţiuni abstracte pentru fiecare proprietate individuală din clădirea care constituie condominiul, nu este egală cu 100%, preşedintele asociaţiei de proprietari poate recalcula aceste cote părți care ulterior vor fi aprobate de adunarea generală.

Procedura propusă în proiect presupune costuri inutile, iar proprietarii nu au bani pentru astfel de costuri.Majoritatea asociațiilor de proprietari nu dețin cărțile tehnice așa că nu au ce pune șa dispoziția firmei topo.

Secţiunea a 6-a - Repartizarea cheltuielilor pe beneficiariArt. 85 (1) Cheltuielile pe beneficiari reprezintă cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiază în mod individual proprietarii, toţi sau în parte, gestionate financiar prin intermediul asociaţiei de proprietari.(2) Cheltuielile pe beneficiari se repartizează conform valorii care revine

X


101

fiecărui beneficiar în cauză.Art. 86 Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul şi gestiunea consumurilor individuale de apă rece, apă caldă, căldură, gaze, energie electrică, deşeuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chiriile spaţiilor comune - boxe, casa scării, holuri, spaţiu ghenă, terasă etc.; gestiunea ajutoarelor băneşti; gestiunea contractelor cu caracter individual; întreţinerea interfonului şi a părţii de instalaţie din interiorul proprietăţii individuale; verificarea metrologică a contoarelor individuale de energie termică, în cazul distribuţiei orizontale; reviziile instalaţilor interioare de gaze, apă şi încălzire; alte servicii individuale către proprietari.

X

Art. 87 Pentru proprietarii care beneficiază de anumite servicii de utilităţi şi determină consumuri suplimentare, în condiţiile în care nu există nicio interdicţie legală în acest sens, calculul cotei de contribuţie aferente cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice în vigoare sau, în lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, în funcţie de cantitatea consumată.

De analizat Nu se înțelege ce se vrea.

Secţiunea a 7-a - Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehniciArt. 88 Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru încălzirea proprietăţilor individuale - locuinţe sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă: energia termică sub formă de căldură, combustibilul şi energia electrică pentru încălzire, salariu/remuneraţie pentru fochist şi echipament de lucru,

De analizat Este confuz, nu spune ce se întâmplă cu repartizarea energiei termice acolo unde nu sunt montate în apartamente contoare/repartitoare pentru energie termică.


102

costuri pentru funcţionarea instalaţiilor de încălzire centrală.Secţiunea a 8-a - Repartizarea cheltuielilor de altă naturăArt. 89 Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate după criteriile prevăzute la art. 73 alin. (2) lit. a) – e).

X

Art. 90 Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru: lucrările de întreţinere, reparaţii şi înlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune, care se repartizează în raport cu numărul prizelor de televizoare aflate în locuinţe şi în spaţiile cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, în condiţiile în care nu există o hotărâre a adunării generale prin care sistemul de antenă colectivă să fie desfiinţat sau casat; cutiile poştale, cheile de la uşa de intrare comună în clădire, care se repartizează în raport cu numărul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea făcându-se în conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curăţatul coşurilor de fum, care se repartizează fiecărui proprietar proporţional cu numărul sobelor şi al maşinilor de gătit racordate la coşurile de fum ale clădirii.

Art. 90 Cheltuielile de altă natură reprezintă cheltuielile asociaţiei de proprietari pentru: cutiile poştale, cheile de la uşa de intrare comună în clădire, care se repartizează în raport cu numărul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea făcându-se în conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curăţatul coşurilor de fum, care se repartizează fiecărui proprietar proporţional cu numărul sobelor şi al maşinilor de gătit racordate la coşurile de fum ale clădirii.

Nu cunoaştem un condominiu în care să mai existe în funcţie antene colective, ca atare nu sunt nici costuri pentru ele.

Art. 91 Alte cheltuieli în cadrul asociaţiei de proprietari se repartizează în conformitate cu normele şi normativele avute în vedere la facturarea comună a acestora şi/sau în conformitate cu clauzele prevăzute în contractele încheiate cu furnizorii respectivelor servicii.

X

CAP. VII - RAPORTUL DINTRE ADMINISTRATIA PUBLICA


103

LOCALÃ SI CENTRALA SI ASOCIATIILE DE PROPRIETARIArt. 52 - (1) Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti sprijină activitatea asociaţiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor şi sarcinilor ce le revin, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.(2) Consiliile locale organizează în cadrul aparatului propriu un compartiment specializat în sprijinirea şi îndrumarea asociaţiilor de proprietari.Art. 53 - (1) Compartimentele specializate înfiinţate în cadrul autorităţii publice locale îndrumă şi sprijină proprietarii pentru a se constitui în asociaţii de proprietari.(2) Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi ale sectoarelor municipiului Bucureşti îndrumă şi sprijină asociaţiile de proprietari pentru îndeplinirea obligaţiilor locale ce le revin asupra proprietăţii comune.Art. 54 - (1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de către primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autorităţii administraţiei publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local.(2) Atestatul are drept scop certificarea calităţilor profesionale ale persoanelor care doresc să practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaţiile de proprietari.Art. 55 - Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeţene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureşti, exercită controlul asupra activităţii financiar-contabile din cadrul asociaţiilor de


104

proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaţiei de proprietari.

CAPITOLUL VIII CONTRACTAREA ŞI FACTURAREA SERVICIILOR DEUTILITĂŢI PUBLICE ÎN CONDOMINII

Acest capitol ar trebui inclus în legislația adiacentă asociațiilor de proprietari și nu în legislația specifică. Ex: apă canal, energie termică, gaze naturale, etc.

Secţiunea 1 - Contractarea şi facturarea serviciilor de utilităţi publice în condominii

Art. 92 (1) Raporturile dintre furnizorii serviciilor de utilităţi publice şi asociaţiile de proprietari – în calitate de consumatori colectivi, sau proprietari – în calitate de consumatori individuali, după caz, sunt raporturi comerciale şi se stabilesc la nivelul branşamentului, respectiv al racordului, în punctul de delimitare/separare a instalaţiilor între reţeaua publică de distribuţie a utilităţilor şi reţeaua interioară a utilizatorului, respectiv a utilizatorului colectiv sau a consumatorului individual, după caz.

(2) Calitatea de utilizator, titular al contractului de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice, revine:

a) asociaţiei de proprietari, în cazul în care instalaţiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branşează/racordează la instalaţiile comune interioare ale condominiului aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor;

b) proprietarului, în cazul în care instalaţiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branşează/racordează direct la instalaţiile interioare individuale ale apartamentului sau spaţiului cu altă destinaţie decât cea de


105

locuinţă ce aparţin proprietăţii individuale.

Art. 93 În imobilele de tip condominiu facturarea serviciilor de utilităţi publice se face de către furnizor cu respectarea dispoziţiilor prezentei legi, într-unul din următoarele două moduri:

a) facturarea în comun la nivel de asociaţie de proprietari, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru întreg imobilul care se repartizează tuturor proprietarilor din condominiu, în conformitate cu regulile de repartizare stabilite prin prezenta lege şi/sau prin legislaţia specifică serviciului de utilitate publică respectiv;

b) facturarea individuală la nivel de proprietar, reprezentând contravaloarea serviciului furnizat/prestat pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu.

Art. 94 (1) Facturarea individuală în cadrul condominiilor se face în baza:

a) convenţiilor de facturare individuală, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat cu asociaţia de proprietari;

b) contractului individual de furnizare/prestare încheiat cu fiecare proprietar.

(2) Facturarea individuală este permisă numai dacă determinarea consumului se realizează prin intermediul contoarelor supuse controlului metrologic legal, montate la branşamentele condominiului în situaţia prevăzută la art. 93 lit. a) ori la branşamentele proprietăţii individuale în situaţia prevăzută la art. 93 lit. b).

(3) Pentru serviciul public de alimentare


106

cu apă şi de canalizare se pot încheia contracte individuale de furnizare/prestare între furnizor şi proprietari fără a fi necesară executarea racordurilor proprii individuale pentru evacuarea apelor uzate şi pluviale de la fiecare proprietate individuală, dacă sunt îndeplinite cumulativ următoarele condiţii:

a) există branşamente proprii individuale de alimentare cu apă realizate între reţeaua publică şi reţeaua interioară a fiecărei proprietăţi individuale, dotate cu aparate de măsură legale pentru determinarea consumurilor la nivel de proprietate individuală;

b) furnizarea serviciului de alimentare cu apă precum şi prestarea serviciului de canalizare se face de către acelaşi operator;

c) toţi proprietarii din condominiu au fost de acord, în scris, cu introducerea în contractul individual de furnizare/prestare încheiat în nume propriu a clauzei de sistare/întrerupere a serviciului de alimentare cu apă în caz de neplată a contravalorii serviciului de canalizare;

d) soluţia tehnică de realizare a branşamentelor proprii de alimentare cu apă precum şi tipul de contoare achiziţionate/montate de către proprietari au fost avizate de către furnizor.

(4) Operatorii economici care furnizează/prestează servicii de utilităţi publice către consumatorii alimentaţi/racordaţi printr-un branşament/racord comun au obligaţia să asigure aceste servicii numai dacă la

Eliminare Șantaj


107

nivel de condominiu există o asociaţie de proprietari constituită în condiţiile legii care să aibă calitatea de utilizator, titular de contract, sau dacă în termen de 180 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi se constituie asociaţii de proprietari conform legii.

(5) Contractele de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice în care asociaţia de proprietari este titular de contract se încheie pentru toţi consumatorii din condominiu, inclusiv pentru proprietarii din condominiu care nu sunt semnatari ai acordului de asociere şi nu au calitatea de membrii ai asociaţiei de proprietari.

(6) Niciun proprietar nu poate să lezeze dreptul altui proprietar de a beneficia de facturarea individuală şi să afecteze furnizarea/prestarea serviciului pentru întreg condominiul ca urmare a neachitării cotelor de contribuţie ce îi revin la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

Art. 95 (1) În situaţia în care asociaţia de proprietari este titulara contractului de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice, în vederea facturării individuale, contractul de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice este însoţit de convenţii de facturare individuală anexe la acesta. Convenţiile de facturare individuală se încheie în condiţiile stabilite în legislaţia specifică aplicabilă fiecărui serviciu de utilităţi publice.

(2) Furnizorul serviciilor de utilităţi publice încheie convenţii de facturare individuală pentru fiecare unitate de proprietate imobiliară din condominiu, în conformitate cu legislaţia în vigoare.


108

(3) În baza convenţiilor de facturare individuală, furnizorii emit facturi individuale către toţi proprietarii din condominiu care includ atât contravaloarea consumului repartizat proprietăţii individuale cât şi contravaloarea cotei părţi ce le revine din consumul comun.

(4) Convenţiile individuale de facturare a serviciului public de alimentare apă şi cu energie termică încheiate între furnizor şi proprietarii din condominii în calitate de consumatori individuali, anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei se încheie în una din următoarele condiţii:

a) la propunerea furnizorului serviciilor de utilităţi publice, cu acordul adunării generale a asociaţiei de proprietari;

b) la solicitarea asociaţiei de proprietari, în urma hotărârii adunării generale conform prevederilor art. 46.

(5) În situaţiile menţionate la alin. (4) lit. b) furnizorii serviciilor de utilităţi publice sunt obligaţi să dea curs solicitării asociaţiei de proprietari, iar proprietarii suportă toate costurile suplimentare generate de facturarea individuală a respectivului serviciu. Costurile suplimentare se include în facturile lunare individuale.

(6) Hotărârile adunării generale cu privire la încheierea convenţiilor individuale de facturare, în conformitate cu prevederile alin. (4), sunt obligatorii şi pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenţi la adunarea generală, precum şi pentru proprietarii care nu sunt

b)la solicitarea asociaţiei de proprietari, în urma hotărârii unanime a adunării generale.

Dacă decizia sută la sută de ce se mai prevede.


109

membri ai asociaţiei de proprietari.

(7) În funcţie de modul de facturare practicat în condominiu fiecare proprietar are obligaţia să plătească asociaţiei de proprietari, respectiv furnizorului serviciilor de utilităţi publice, contravaloarea serviciilor aferente unităţii de proprietate imobiliară.

(8) În baza contractelor individuale de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice sau în baza convenţiilor individuale de facturare, anexe la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei, pentru recuperarea debitelor, furnizorii pot acţiona direct împotriva proprietarilor restanţieri.

De analizat

Art. 96 (1) Furnizorul serviciilor de utilităţi publice poate acţiona în instanţă proprietarul care se face vinovat de neplata facturilor individuale emise în baza contractelor individuale sau a convenţiilor individuale, după caz, mai


110

mult de 60 de zile de la termenul scadent, respectiv 90 zile de la afişarea listei, notificând proprietarul restant cu cel puţin 7 zile înainte de demararea procedurii de acţiune în instanţă.

(2) Acţiunea furnizorului serviciilor de utilităţi publice este scutită de taxă de timbru.

(3) Sentinţa dată în favoarea furnizorului serviciilor de utilităţi publice, pentru sumele datorate, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor la zi prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă.

Art. 97 (1) Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile şi obligaţiile cu privire la serviciul furnizat aparţin, pe de o parte, furnizorului şi de cealaltă parte, proprietarului.

(2) În cazul contractelor încheiate între furnizorii serviciilor de utilităţi publice şi asociaţia de proprietari, în lipsa convenţiilor individuale de facturare, asociaţia de proprietari repartizează facturile către proprietari prin lista de plată lunară, încasează şi achită sumele reprezentând contravaloarea consumului facturat şi înştiinţează furnizorul cu privire la debitori.

(3) Furnizarea serviciilor de utilităţi publice la nivelul întregului condominiu nu poate fi întreruptă/sistată temporar pentru neplata cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de către unul sau mai mulţi proprietari. Furnizarea serviciilor comunitare de utilităţi publice poate fi întreruptă/sistată numai proprietarilor restanţieri, până la


111

achitarea facturilor/sumelor restante, în baza contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei, a contractului de furnizare/prestare încheiat la nivel individual, respectiv a convenţiei individuale de facturare încheiată între furnizor şi proprietarii din condominii în calitate de consumatori individuali, anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei.

(4) Proprietăţile individuale din condominii pot fi deconectate de la serviciile de utilităţi publice la cerere, în baza solicitării în scris a proprietarilor acestora şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare, sau în caz de neplată a sumelor datorate, în baza contractelor individuale sau a convenţiilor individuale de facturare anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei, după caz.

(5) În cazul serviciilor de utilităţi publice care se facturează individual este interzisă sistarea, limitarea sau întreruperea furnizării/prestării serviciului la nivel de condominiu, pentru neplata facturilor de către unul sau mai mulţi proprietari.

(6) Condominiile pot fi debranşate de la serviciile de utilităţi publice numai la cerere, în baza solicitării în scris a tuturor proprietarilor din condominiu şi cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

(7) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile de utilităţi publice, furnizorul serviciului va acţiona strict împotriva proprietarilor restanţieri, în baza contractului de furnizare/prestare


112

individual sau, după caz, a convenţiei individuale anexate la contractul de furnizare/prestare încheiat la nivelul asociaţiei.Secţiunea a 2-a - Contractarea şi facturarea serviciilor de utilităţi publice în ansamblurile rezidenţiale

Art. 98 (1) Proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale au obligaţia să asigure furnizarea/prestarea serviciilor de utilităţi publice către toţi utilizatorii din ansamblul rezidenţial în baza contractelor de furnizre/prestare întocmite cu respectarea clauzelor din Contractele-cadru elaborate de către autoritatea de reglementare competentă

(2) În ansamblurile rezidenţiale calitatea de utilizator, titular al contractului de furnizare/prestare servicii de utilităţi publice, revine:

- asociaţiei de proprietari constituită la nivelul întregului ansamblu rezidenţial, în cazul în care instalaţiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branşează/racordează la instalaţiile comune interioare ale ansamblului rezidenţial aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor din ansamblul rezidenţial;

- proprietarului/dezvoltatorului ansamblului rezidenţial, în cazul în care instalaţiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branşează/racordează la instalaţiile aflate în proprietatea proprietarului/dezvoltatorului ansamblului rezidenţial;

- asociaţiei de proprietari constituită la nivelul unui condominiu de tip bloc, în


113

cazul în care instalaţiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branşează/racordează la instalaţiile comune interioare ale condominiului de tip bloc aflate în proprietatea comună a tuturor proprietarilor din acel condominiu de tip bloc;

- proprietarului, în cazul în care instalaţiile aflate în proprietatea sau administrarea furnizorului se branşează/racordează direct la instalaţiile interioare ce aparţin proprietăţii individuale.

(3) În situaţiile prevăzute la alin. (2) lit. a) şi b), asociaţia de proprietari constituită la nivelul ansamblului rezidenţial, respectiv proprietarul/dezvoltator ansamblului rezidenţial poate preda autorităţii administraţiei publice locale, cu titlu gratuit, reţelele comune şi terenul aferent până la branşamentele imobilelor din ansamblul rezidenţial, în vederea preluării în administrare şi exploatare a acestor reţele de către furnizorul care asigură aceste servicii în unitatea administrativ-teritorială respectivă. În cazul asociaţilor de proprietari constituite la nivelul ansamblurilor rezidenţiale, decizia de predare în administrare se face cu acordul scris al tuturor proprietarilor,

(4) În situaţia prevăzută la alin. (2) lit. b), proprietarul/dezvoltatorul ansamblului rezidenţial are obligaţia să asigure furnizarea/prestarea serviciilor de utilităţi publice către toţi utilizatorii din ansamblul rezidenţial în baza contractelor de furnizre/prestare întocmite cu respectarea clauzelor din contractele-cadru elaborate de către autoritatea de


114

reglementare competentă.

Art. 99 (1) Preţurile şi tarifele practicate pentru furnizarea serviciilor de utilităţi publice de către proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale se aprobă de către autoritatea de reglementare competentă. Aceştia au obligaţia să ţină evidenţă contabilă separată pentru fiecare serviciu de utilitate publică furnizat/prestat.

(2)Proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale au obligaţia să monteze la branşamentele imobilelor contoare de măsurare-înregistrare a consumurilor, conform legislaţiei în vigoare. Determinarea consumurilor care se facturează se face numai prin metoda directă în baza indicaţiilor contoarelor montate la branşamentul fiecărui imobil din ansamblul rezidenţial.

(3)Proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidenţiale care asigură furnizarea serviciilor de utilităţi publice prin reţele private au aceleaşi drepturi şi obligaţii ca şi operatorii care furnizează/prestează servicii de utilităţi publice prin intermediul reţelelor publice, fiindu-le aplicabile sancţiunile din Legea serviciilor comunitare de utilităţi publice nr. 51/2006, cu modificările şi completările ulterioare, şi din legislaţia specifică serviciului furnizat/prestat

CAP. VIII - SANCTIUNI CAPITOLUL IX CONTRAVENŢII ŞI SANCŢIUNI

Art. 56 - (1) Constituie contravenţii următoarele fapte:

a) neluarea de către proprietari, de către asociaţia de proprietari sau de către comitetul executiv al asociaţiei de

Art. 100 (1) Constituie contravenţii următoarele fapte:

a) neconvocarea adunării generale, conform prevederilor

X

a) EliminareConvocarea adunării generale se poate face de către: preşedinte, comitet,


115

proprietari a tuturor măsurilor necesare pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă a clădirii şi a instalaţiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, de încălzire centrală, de preparare şi distribuire a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antenă colectivă, telefonie etc.) pe toată durata existenţei acestora;

b) neîndeplinirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil;

c) neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau de înlocuire a elementelor de construcţii şi instalaţii aflate în proprietatea sa individuală, dacă aceasta este de natură să aducă prejudicii celorlalţi proprietari;

d) schimbarea de către proprietar a destinaţiei locuinţei fără autorizaţiile şi aprobările legale;

e) modificarea aspectului proprietăţii comune, precum şi a elementelor constructive ale clădirii fără aprobările şi autorizaţiile legale;

f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de către funcţionarii publici şi personalul angajat al autorităţilor publice locale şi centrale, inclusiv personalul regiilor ori al

prezentului act normativ;

b) necomunicarea de către proprietar a modificării suprafeţei utile către asociaţia de proprietari şi administraţia financiară locală;

c) neluarea de către asociaţia de proprietari, de preşedinte sau de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari a tuturor măsurilor necesare pentru repararea, reabilitarea şi menţinerea în stare de siguranţă şi funcţionare a condominiului şi a instalaţiilor comune aferente pe toată durata existenţei acestora, conform prevederilor legale în vigoare;

d) nerespectarea de către proprietari a prevederilor art. 31 alin. (1) din prezenta lege;

e) nerespectarea statutului, a acordului de asociere, a prevederilor prezentei legi, precum şi neîndeplinirea sau depăşirea atribuţiilor de către preşedinte, membrii comitetului executiv,

X

b) Eliminare

c)Eliminare;

e) Eliminare;

proprietari. Dacă nicicare nu doreşte o adunare generală, este opţiunea lor, nu a Guvernului sau a altor autorităţi, asociaţia fiind o persoană juridică de drept privat.

Nu este necesară, deoarece rezultă din actul de proprietate iniţial, iar la modificare rezultă din documentaţia tehnică referitoare la modificare. Comunicarea către asociaţie rezultă din documentaţia tehnică care se predă la asociaţie, iar comunicarea faţă de administraţia financiară locală este o obligaţie a fiecărui cetăţean şi ca atare nu trebuie precizată aici.

Preşedintele sau comitetul executiv nu pot face reparaţii, lucrări de reabilitare etc., dacă proprietarii nu au bani să contribuie. În această situaţie, amendarea preşedintelui sau a comitetului executiv ar fi nedreaptă. Sunt suficiente prevederile Codului civil.

Organele alese pot fi sancţionate pentru activitatea impusă de funcţie doar de către cei care i-au ales, excepţie fac cazurile penale. Organele alese pot fi trase la răspundere penală sau civilă pentru


116

societăţilor furnizoare de servicii publice de utilităţi, dacă fapta nu a fost comisă în astfel de împrejurări încât să constituie infracţiune.(2) Contravenţiile prevăzute la alin. (1) se sancţionează după cum urmează:a) faptele prevăzute la lit. a), b) şi c) se sancţionează cu amendă de la 500 lei la 3.000 lei;b) fapta prevăzută la lit. d), cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;c) faptele prevăzute la lit. e) şi f), cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei.(3) Sancţiunile pentru contravenţiile prevăzute la alin. (1) lit. a) - e) se aplică persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevăzută la alin. (1) lit. f) funcţionarilor publici sau personalului angajat al autorităţilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societăţilor furnizoare de servicii de utilităţi publice.(4) Constatarea contravenţiilor prevăzute de prezenta lege, făcută la sesizarea oricărei persoane interesate, precum şi aplicarea sancţiunilor corespunzătoare se fac de către persoanele împuternicite de Inspectoratul de Stat în Construcţii şi de Ministerul Internelor şi Reformei Administrative, de primari sau de împuterniciţii acestora.

cenzor/comisia de cenzori sau de către administrator;

f) punerea în pericol de către proprietari a integrităţii structurale a condominiului sau a altor proprietăţi individuale, precum şi a bunei funcţionări a instalaţiilor aferente acestora;

g) schimbarea de către proprietar a destinaţiei locuinţei sau spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă fără autorizaţiile şi aprobările legale;

h) neexecutarea de către proprietar a lucrărilor de întreţinere, reparaţii sau de înlocuire a elementelor de construcţii şi instalaţii aflate în proprietatea sa individuală, dacă aceasta este de natură să aducă prejudicii celorlalţi proprietari;

i) modificarea aspectului proprietăţii comune de către proprietari, precum şi a elementelor constructive ale condominiului fără respectarea

X

X

X

X

infracţiuni sau prejudicii create asociaţiei de proprietari, dar nu şi pentru activitatea care rezultă din funcţia aleasă. Pentru efectuarea acestor activităţi trebuie să răspundă doar faţă de adunarea generală. Dacă se admite o astfel de prevedere, atunci ar trebui ca şi aleşii locali, judeţeni sau parlamentarii să fie sancţionaţi cu amenda. Actualmente, singura sancţiune a aleşilor locali, judeţeni, parlamentarilor este că riscă să nu mai fie aleşi la următoarele alegeri. Atunci, de ce să fie amendaţi amărâţii aleşi din asociaţiile de proprietari? Se caută noi surse de finanţare la buget? Sintagma „a prevederilor prezentei legii” presupune toată legea, atunci de ce mai trebuie să fie enumerate restul de fapte.

Este problema asociaţiei să /tt/file_convert/5e51f72ca6403b7eea20bba7/document.doc

117

prevederilor prezentei legi;

j) neluarea măsurilor în scopul constituirii fondului de reparaţii sau a fondului de rulment;

k) neîncheierea de către administrator a asigurării pentru răspunderea civilă profesională a administratorului condominiului;

l) utilizarea cu altă destinaţie a fondului de rulment sau a fondului de reparaţii, altfel decât este prevăzut la art. 69 şi respectiv la art. 70 din prezenta lege;

j)eliminare

k) eliminare

l) Eliminate

hotărască când constituie fondul şi în ce cuantum.

Nici administratorul, nici asociaţia nu au bani pentru încheierea obligatorie a asigurării pentru răspunderea civilă profesională a administratorului condominiului. Prin această prevedere se face lobby pentru societăţile de asigurare. Oare toţi gestionarii din ţara asta, care au gestiune mult mai mare ca şi administratorii, sunt asiguraţi?

Dăm un exemplu de absurditate: Într-o asociaţie de proprietari, unul dintre proprietari nu îşi plăteşte cheltuielile din motive sociale, iar asociaţia este somată că, dacă nu îşi plăteşte apa rece, i se taie apa. În condiţiile în care asociaţia respectivă a adunat un fond de reparaţii şi reparaţia nu se face imediat, de ce nu se poate lua din fondul de reparaţii sau din alte fonduri, pentru o scurtă perioadă de timp, o sumă cu care să plătim apa rece, iar când recuperăm suma de la cel care nu a plătit, să depunem înapoi banii în fondul din care am împrumutat?Guvernul ne obligă să punem banii în bancă, unde se devalorizează şi sunt folosiţi după bunul plac al băncii, iar noi, asociaţia de proprietari,


118

m) utilizarea şi gestionarea veniturilor asociaţiei de proprietari, altfel decât este prevăzut la art. 19 alin. (3), art. 68 şi respectiv la art. 72;

n) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de către furnizorii serviciilor de de utilităţi publice;

o) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de către proprietarii ansamblurilor rezidenţiale, conform prevederilor art. 14;

p) nefurnizarea sau refuzul proprietarilor/dezvoltatorilor ansamblurilor rezidenţiale de a furniza/presta serviciile de utilităţi publice prin intermediul reţelelor aflate în proprietatea acestora către locuinţele sau spaţiile cu altă destinaţie din respectivele ansambluri rezidenţiale;

q) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de către primari sau de către funcţionarii publici şi personalul angajat al autorităţilor publice locale;

r) desfăşurarea de către persoane fizice sau juridice a activităţii de administrare a condominiilor fără îndeplinirea condiţiilor prevăzute la art. 62;

s) nerespectarea prevederilor art. 53 alin. (1) lit s) din prezenta lege;

t) oricare alte situaţii de încălcare a prezentei legi sau care pot afecta buna administrare şi funcţionare a condominiului.

X

X

X

X

X

m) Eliminare

s)Eleminare

eventual, să ne împrumutăm de la o bancă sau dintr-o altă sursă ca să putem plăti apa.Nu e absurdă o astfel de obligaţie? Pe deasupra, mai este şi sancţionată cu amenda între 5.000-10.000 lei?Unde s-a mai pomenit în lume ca o persoană privată să nu dispună liber de banii ei, şi să dispună statul cum să îşi folosească banii proprii?

Nu există

Nu poate fi menţinută o astfel de prevedere. Faptele care sunt sancţionate trebuie să fie clar


119

(2) Contravenţiile prevăzute la alin. (1) se sancţionează după cum urmează:

a) faptele prevăzute la lit. d), f) şi k) se sancţionează cu amendă de la 500 lei la 3.000 lei;

b) faptele prevăzute la lit. a), b), c), s) şi t) cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;

c) faptele prevăzute la lit.e) şi j) cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei;

d) faptele prevăzute la lit. g), h), i), m), q şi r) cu amendă de la 5.000 lei la 10.000 lei;

e) faptele prevăzute la lit. l), n), şi o) cu amendă de la 4.000 lei la 9.000 lei;

f) fapta prevăzută la lit. p) constituie infracţiune şi se pedepseşte cu închisoare de la 3 luni la 2 ani sau cu amendă penală, conform legislaţiei în vigoare.

(3) Sancţiunile pentru contravenţiile prevăzute la alin. (1) lit. a) - m), o), p) şi q) se aplică persoanelor fizice sau juridice vinovate, iar cea prevăzută la alin. (1) lit. n) funcţionarilor publici sau personalului angajat al autorităţilor publice, inclusiv personalului regiilor ori

t)Eliminare

ț) nerespectarea regulamentului condominiului de către unul dintre proprietari sau chiriaşi;

De pus în concordanță cu alin 1

specificate. Formularea ar da naştere la abuzuri din partea celui care aplică sancţiunea şi la foarte multe contestaţii şi controverse.

Degeaba avem regulamentul condominiului dacă nu se pot aplică sancțiuni


120

societăţilor furnizoare de servicii de utilităţi publice.

(4) Constatarea contravenţiilor prevăzute de prezenta lege, făcută la sesizarea oricărei persoane interesate sau din oficiu, precum şi aplicarea sancţiunilor corespunzătoare se fac după cum urmează:

a) de către Inspectoratul de Stat în Construcţii în cazul faptelor prevăzute la alin. (1) lit. f), g), şi h);

b) de către de primari sau de împuterniciţii acestora sau de către Poliţia Locală în cazul faptelor prevăzute la alin. (1) lit. a) – e), i) – m), o), p), r) s) şi t);

c) de către Autoritatea Naţională de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilităţi Publice, în cazul faptelor prevăzute la alin. (1) lit. n);

d) de către prefect, în cazul faptelor prevăzute la alin. (1) lit. q).

Art. 57 - Prevederile art. 56 referitoare la contravenţii se completează cu dispoziţiile Ordonanţei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravenţiilor, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările şi completările ulterioare.

Art. 101 Prevederile referitoare la contravenţii din prezenta lege se completează cu dispoziţiile Ordonanţei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravenţiilor, cu modificările şi completările ulterioare.

X

CAP. IX - DISPOZITII TRANZITORII SI FINALE

CAPITOLUL X DISPOZIŢII TRANZITORII ŞI FINALE

Art. 58 - (1) Instituţiile administraţiei publice locale ori centrale sau orice alte societăţi de stat, care deţin în proprietate apartamente sau spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă în clădirile de

Art. 102 În termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, asociaţiile de locatari din condominiile ale căror unităţi de proprietate individuală au fost dobândite în

Art. 102 În termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, asociaţiile de locatari din condominiile ale căror unităţi de proprietate individuală au fost dobândite în proprietate în condiţiile

Organizare/asocierea este un drept nu o obligație conform constituției.


121

locuinţe, au aceleaşi drepturi şi obligaţii ca oricare alt proprietar din condominiu şi au obligaţia să mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociaţia de proprietari.(2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaşul, indiferent de statutul locuinţei, precum şi nerespectarea obligaţiilor contractuale de către chiriaş nu absolvă proprietarul de la obligaţiile sale faţă de asociaţia de proprietari prevăzute în prezenta lege.

proprietate în condiţiile legii şi care nu au fost reorganizate în asociaţii de proprietari, sunt recunoscute ca asociaţii de proprietari. Acestea au obligaţia ca, în termen de 12 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, să se reorganizeze în conformitate cu prevederile prezentei legi.

legii şi care nu au fost reorganizate în asociaţii de proprietari, sunt recunoscute ca asociaţii de proprietari.

Art. 59 - În termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, Ministerul Internelor şi Reformei Administrative, împreună cu Ministerul Economiei şi Finanţelor, Ministerul Muncii, Familiei şi Egalităţii de Şanse, Ministerul Transporturilor şi Ministerul Justiţiei vor elabora şi supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de punere în aplicare a prevederilor acesteia.

Art. 103 În termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi, preşedinţii asociaţiilor de proprietari sunt obligaţi să transmită autorităţilor administraţiei publice locale numele şi datele de contact actualizate privind preşedintele comitetul executiv, comisia de cenzori/cenzorul şi administratorul asociaţiei de proprietari.

Eliminare Ar fi inutil ca majoritatea asociaţiilor de proprietari, care nu au nici o legătură cu Primăria, să transmită aceste date la Primărie. Acolo unde există legături cu primăria, ex. la reabilitarea termică, există o comunicare permanentă, iar preşedintele din asociaţie şi cei din Primărie îşi au datele de contact, nu e nevoie să se mai transmită aceste date. Asociaţiile de proprietari care beneficiază de programe de reabilitare sunt în procent foarte mic şi nu are rost să se facem arhivă la Primărie cu date care nu le sunt necesare. Aceste date le-ar fi necesare doar în campania electorală pentru a folosi preşedinţii şi administratorii în lupta politică. La fiecare campanie electorală, ONG-urile asociaţiilor de proprietari sunt bombardate cu solicitări camuflate prin care se solicită numărul de telefon al preşedinţilor sau


122

administratorilor.Art. 104 (1) Persoanele fizice atestate pentru funcţia de administrator pe perioadă nedeterminată, în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, pot îndeplini funcţia de administrator fară alte formalităţi.

(2) Persoanele fizice atestate pentru funcţia de administrator pe perioadă determinată, în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, pot îndeplini funcţia de administrator fară alte formalităţi până la data expirării respectivelor atestate.

(3) Atestatele eliberate pe perioadă determinată, în conformitate cu prevederile Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, nu se mai prelungesc.

Eliminarea

Eliminarea nu era în Legea 230/2007 perioadă determinată.

Eliminare

Nu mai este cazul să ne referim la atestat dacă pentru exercitarea profesiei de administrator este nevoie de curs de calificare. Mulţi din administratori, chiar dacă au atestat, nu au un curs de calificare deoarece într-o anumită perioadă pentru obţinerea atestatului nu s-a solicitat certificat de calificare. Este suficientă prevederea obligativităţii cursului.

Art. 105 În termen de 6 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi:

a) proprietarii din condominii sunt obligaţi să aprobe un regulament al condominiului;

b) proprietarii care nu au informat asociaţia de proprietari, în conformitate cu art. 34 alin. (3), respectiv cu privire la modificările suprafeţelor construite sau utile efectuate anterior intrării în vigoare a prezentei legi, sunt obligaţi să comunice asociaţiei de proprietari modificările suprafeţelor respective;

X

X

X


123

c) preşedinţii asociaţiilor de proprietari sunt obligaţi să actualizeze, în baza actelor de proprietate asupra locuinţelor şi/sau spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă din condominiu, toate informaţiile privind proprietăţile, suprafeţele şi cotele-părţi indivize aferente acestora, în vederea calculului cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei pentru respectiva locuinţă.

Art. 106 (1) În termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi, Ministerul Muncii, Familiei, Protecţiei Sociale şi Persoanelor Vârstnice şi Ministerul Dezvoltării Regionale şi Administraţiei Publice, în colaborare cu asociaţiile profesionale şi de reprezentare ale asociaţiilor de proprietari vor propune actualizarea standardului ocupaţional privind ocupaţia de administrator de condominii.

(2) În termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi, va fi emis un ordin comun al ministrului dezvoltării regionale şi administraţiei publice şi al ministrului finanţelor publice privind aprobarea reglementărilor contabile pentru asociaţiile de proprietari.

(3) În termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi, va fi emis un ordin al ministrului dezvoltării regionale şi administraţiei publice privind aprobarea conţinutului statutului şi al regulamentului de condominiu.

(2) După consultarea ONG-urilor în termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi, va fi emis un ordin comun al ministrului dezvoltării regionale şi administraţiei publice şi al ministrului finanţelor publice privind aprobarea reglementărilor contabile pentru asociaţiile de proprietari.

(3) În termen de 3 luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi, va fi emis un ordin al ministrului dezvoltării regionale şi administraţiei publice privind aprobarea modelului de statut şi de regulament, care va putea fi adaptat de asociații în funcție de necesități.

Consultarea ONG-urilor care reprezintă interesele asociaţiilor de locatari/proprietari este o stare de normalitate într-o societate democratică.

Doar pe vremea dictatorului s-a impus un statut unic în ţară. Acum se doreşte, în mod similar, un regulament unic. Specificul fiecărui bloc sau asociaţie impune şi un regulament diferenţiat. În ţările civilizate există un astfel de regulament propriu fiecărei asociaţii, dar acolo e


124

democraţie. La noi încă se mai încearcă supunerea la dictatură şi intrarea cu bocancii în asociaţiile de proprietari.

Art. 107 Prezenta lege intră în vigoare la 60 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Art. 108 La data intrării în vigoare a prezentei legi, se abrogă Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, publicată în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 490 din 23 iulie 2007, cu modificările şi completările ulterioare, şi Hotărârea Guvernului nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea şi funcţionarea asociaţiilor de proprietari, precum şi orice alte prevederi contrare.


Date post:	13-Feb-2020
Category:	Documents
Upload:	others
View:	47 times
Download:	0 times

PROIECT DE LEGE PRIVIND ÎNFIINŢAREA, … · Web viewPROIECT DE LEGE PRIVIND ÎNFIINŢAREA,...

Documents