+ All Categories
Home > Documents > PLAN DE REORGANIZARE Romano-Tub mk3- Tabelul definitiv de creante impotriva SC ROMANO-TUB SA - in...

PLAN DE REORGANIZARE Romano-Tub mk3- Tabelul definitiv de creante impotriva SC ROMANO-TUB SA - in...

Date post: 25-Jan-2020
Category:
Upload: others
View: 17 times
Download: 0 times
Share this document with a friend
102
Sediu social : Bucuresti, b-dul Corneliu Coposu nr. 5 bloc 103, sc. A, etaj 4 apt. 12, 030602 sector 3, cod acces * 8697 Tel./Fax: +40 (31) 620 86 00/+40 (31) 620 86 01 E-mail: [email protected] www.crisconsult.ro Sediu social: Str. Doamnei, nr.17-19,Etj 4, cam. 412 ,sector 3,Bucuresti Tel./Fax: +40 (21) 312 59 19 / +40 (21) 312 59 20 Email: [email protected] www.avocatchirila.ro TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VII-A CIVILA DOSAR NR. 47349/3/2011 DEBITOR : S.C. ROMANO - TUB SA - in insolventa PLANUL DE REORGANIZARE AL ACTIVITATII DEBITOAREI SC ROMANO-TUB SA - in insolventa INTOCMIT DE ADMINISTRATORII JUDICIARI CRIS CONSULT SPRL SI C.N. INSOLVENCY IPURL IN BAZA DOCUMENTELOR SI INFORMATIILOR FURNIZATE SI INSUSITE DE CATRE ADMINISTRATORUL SPECIAL Administratori judiciari, Administrator special, CRIS CONSULT SPRL ARSINEL CRISTIAN C.N. INSOLVENCY IPURL Pagina 1 din 38
Transcript

Sediu social : Bucuresti, b-dul Corneliu Coposu nr. 5 bloc 103, sc. A, etaj 4 apt. 12, 030602 sector 3, cod acces * 8697

Tel./Fax: +40 (31) 620 86 00/+40 (31) 620 86 01E-mail: [email protected]

www.crisconsult.ro

Sediu social: Str. Doamnei, nr.17-19,Etj 4, cam. 412 ,sector 3,Bucuresti

Tel./Fax: +40 (21) 312 59 19 / +40 (21) 312 59 20Email: [email protected]

www.avocatchirila.ro

TRIBUNALUL BUCURESTISECTIA A VII-A CIVILADOSAR NR. 47349/3/2011DEBITOR : S.C. ROMANO - TUB SA - in insolventa

PLANUL DE REORGANIZAREAL ACTIVITATII DEBITOAREI

SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

INTOCMIT DE ADMINISTRATORII JUDICIARI CRIS CONSULT SPRL SI C.N. INSOLVENCY IPURL IN BAZA DOCUMENTELOR SI

INFORMATIILOR FURNIZATE SI INSUSITE DE CATRE ADMINISTRATORUL SPECIAL

! Administratori judiciari,! ! ! ! ! Administrator special, ! CRIS CONSULT SPRL ! ! ! ! ! ARSINEL CRISTIAN

! C.N. INSOLVENCY IPURL

Pagina 1 din 38

Cuprins

PREAMBUL! 2

CAPITOLUL 1 - PREZENTAREA SOCIETATII SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 4

1.1 Informatii generale! 41.2 Informatii privind actionarii ! 41.3. Informatii despre administratori ! 51.4. Informatii privind obiectul de activitate! 51.5. Analiza principalilor indicatori de bilant ! 5

1.6. Analiza principalilor indicatori de lichiditate! 91.7. Analiza principalilor indicatori de solvabilitate! 111.8. Analiza principalilor indicatori de gestiune ! 12

1.9. Analiza principalilor indicatori de profitabilitate! 131.10. Analiza SWOT! 14

1.11. Prezentare avantajelor tehnologiilor de productie apartinand debitoarei! 15

CAPITOLUL 2 - PREZENTAREA PASIVULUI SC ROMANO-TUB SA, ASA CUM REZULTA DIN TABELUL DEFINITIV RECTIFICAT! 21

CAPITOLUL 3 - PREZENTAREA SURSELOR DE FINANTARE! 23

3.1. Activitatea curenta! 23

3.2. Lichidari partiale de active ! 23

3.3. Reconversia debitelor in actiuni! 24

3.4. Surse externe ! 24

CAPITOLUL 4 - EXECUTAREA PLANULUI DE REORGANIZARE! 25

4.1. Categoriile de creante care nu sunt defavorizate in sensul legii! 25

4.2. Categoriile de creante care sunt defavorizate in sensul legii! 25

4.3. Tratamentul creditorilor defavorizati! 26

4.4. Creantele curente ! 27

4.5. Analiza comparativa reorganizare-faliment privind achitatea creantelor! 27

4.6. Efecte ale implementarii planului de reorganizare ! 29

4.7. Reprezentarea asociatilor! 30

4.8. Conducerea activitatii societatii in perioada de reorganizare! 30

4.9. Modul de achitare al creantelor conform planului de reorganizare ! 30

4.10. Masuri speciale ! 36

CAPITOLUL 5 - CONCLUZII! 37

ANEXE! 38

PREAMBUL

Pagina 2 din 38

! Prezentul Plan de reorganizare se bazeaza pe datele si informatiile furnizate de catre debitoare prin

administrator statutar si special ARSINEL CRISTIAN, informatii care au fost prezentate ca fiind corecte si

complete.

! In temeiul art. 94 alin. 1 lit. b) din Legea nr. 85/2006 privind procedura insolventei, prezentul Plan de

reorganizare este propus de CRIS CONSULT SPRL si C.N. INSOLVENCY IPURL in calitate de

administratori judiciari al SC ROMANO-TUB SA - in insolventa.

! Conditiile preliminare pentru depunerea Planului de reorganizare a activitatii ROMANO-TUB SA - in

insolventa, conform art. 94 alin. 1 lit. b) din Legea 85/2006 privind procedura insolventei au fost indeplinite,

dupa cum urmeaza:

- Posibilitatea reorganizarii a fost analizata si formulata de catre administratorii judiciari in Raportul privind

cauzele si imprejurarile care au dus la aparitia insolventei, depus la dosarul cauzei la data de 21.07.2011;

- Tabelul definitiv de creante impotriva SC ROMANO-TUB SA - in insolventa, a fost depus la dosar si afisat la

data de 01.10.2012;

- Prezentul Plan de reorganizare se inregistreaza la dosarul cauzei in termenul legal de 30 de zile prevazut

de art. 94, alin. 1, litera b din Legea 85/2006;

- SC ROMANO-TUB SA - in insolventa nu a mai fost subiect al procedurii instituite in baza Legii 85/2006

privind procedura insolventei. Nici debitoarea si niciun membru al organelor de conducere al acesteia nu a

fost condamnat definitiv pentru nici una dintre infractiunile prevazute de art. 94 alin. 4 din Legea nr. 85/2006

privind procedura insolventei.

! Planul de reorganizare prevede ca metoda de reorganizare: activitatea curenta, valorificarea partiala

de active, si reconversia debitelor in actiuni, in vederea preluarii de catre un investitor si finantarea de catre

acesta a capitalului circulant necesar sustinerii activitatii si aplicarea politicilor de redresare care sa conduca

la finalizarea cu succes a Planului de reorganizare propus, cu consecinta iesirii debitoarei din procedura

insolventei.

! Modalitatile de acoperire a pasivului, sursele de finantare precum si programul de plata a creantelor

sunt prezentate in Capitolul nr. 4. Termenul de executare a Planului de reorganizare SC ROMANO-TUB SA -

in insolventa este de 36 de luni de la data confirmarii acestuia, cu posibilitatea de prelungire in conditiile legii.

Pagina 3 din 38

CAPITOLUL 1 - PREZENTAREA SOCIETATII SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

1.1 Informatii generale

Societatea Comerciala ROMANO - TUB SA a fost inregistrata la Registrul Comertului de pe langa

Tribunalul Ilfov sub nr. J23/2221/2007 din 17.08.2007, CUI 17474122, cu sediul in str. Aviatiei nr. 15, oras

Buftea, jud. Ilfov.

1.2 Informatii privind actionarii

La data deschiderii procedurii de insolventa impotriva debitoarei, structura actionarilor este

urmatoarea:

Persoane juridice:

- SC ROMANOEXPORT SA Bucuresti – detinand un numar de 680.520 actiuni reprezentand un

procent de 90,2961% din numarul total de actiuni;

- SC FINAS CONSULTING SRL Bucuresti – detinand un numar de 52.134 actiuni reprezentand un

procent de 6,9175% din numarul total de actiuni;

- SC PORUTIU CONSULTING SRL Baia Mare – detinand un numar de 3500 actiuni reprezentand un

procent de 0,4644% din numarul total de actiuni.

Persoane fizice

- VACLA LUCIAN PAUL din Baia Mare – detinand un numar de 17500 actiuni reprezentand un procent

de 2,3220% din numarul total de actiuni.

In prezent structita actionariatului este urmatoarea:

- SC ROMANOEXPORT SA Bucuresti – detinand un numar de 732.654 actiuni reprezentand un

procent de 97,2136% din numarul total de actiuni;

- SC PORUTIU CONSULTING SRL Baia Mare – detinand un numar de 3500 actiuni reprezentand un

procent de 0,4644% din numarul total de actiuni.

Persoane fizice

- VACLA LUCIAN PAUL din Baia Mare – detinand un numar de 17500 actiuni reprezentand un procent

de 2,3220% din numarul total de actiuni.

Pagina 4 din 38

1.3. Informatii despre administratori

Conducerea administrativa a societatii debitoare este exercitata de catre Consiliul de Administratie

format din 5 membri:

Presedinte: Serban Dimitrie Altangiu

Vicepresedinte: Aurica Crisan

Membrii: Viorica Baciu

Cristian Alexandru Arsinel

Dan Dumitru Mocanu

Conducerea executiva a activitatilor de productie este asigurata de catre Director Szolga Rudolf.

Cenzorul debitoarei pentru actele intocmite anterior datei deschiderii procedurii, este auditorul

persoana juridica SC ECOTEH EXPERT SRL cu sediul in Bucuresti, str. Fainari nr. 20, sector 2,

reprezentata prin dna. Codescu Olguta

1.4. Informatii privind obiectul de activitate

! Principalul domeniu de activitate al societatii este ,,Fabricarea produselor abrazive si a altor

produse minerale nemetalice” – cod CAEN 239.

! Principalul obiect de activitate al societatii este ,,Fabricarea altor produse din minerale

nemetalice, n.c.a.” – cod CAEN 2399.

1.5. Analiza principalilor indicatori de bilant

! Prezenta analiza are la baza documentele puse la dispozitie de catre debitoare, precum si

documentele precizate de art. 28 din Legea 85/2006, depuse integral de catre debitoare la dosarul cauzei.

Situatia la 31.12.2007Situatia la 31.12.2007Indicator Lei

Active imobilizate din care:Imobilizari necorporale 885.631,00

Imobilizari corporale 21.500.790,00Imobilizari financiare 1.218.125,00

TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE 23.604.546,00Active circulante din care:

Stocuri 765.107,00Creante 1.207.817,00

Casa si conturi la banci 1.216.658,00TOTAL ACTIVE CIRCULANTE 3.189.582,00

TOTAL ACTIVE 26.794.128,00Datorii din care:

Pagina 5 din 38

Datorii pana la un an 5.401.740,00Datorii de peste un an 19.928.989,00

TOTAL DATORII 25.330.729,00Capital subscris si varsat 4.500.000,00

TOTAL CAPITALURI PROPRII 1.601.005,00PROVIZIOANE 0,00Cifra de afaceri 0,00

Vennituri din careVenituri din exploatare 158.070,00

TOTAL VENITURI 465.975,00Cheltuieli din care:

Cheltuieli cu stocurileCheltuieli din exploatare 1.596.224,00

TOTAL CHELTUIELI 3.246.004,00PORFIT (PIERDERE) (2.780.029,00)

Numar mediu de salariati 14

Situatia la 31.12.2008Situatia la 31.12.2008Indicator Lei

Active imobilizate din care:Imobilizari necorporale 3.353.652,00

Imobilizari corporale 20.895.399,00Imobilizari financiare 0,00

TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE 24.249.051,00Active circulante din care:

Stocuri 1.089.791,00Creante 130.401,00

Casa si conturi la banci 40.612,00TOTAL ACTIVE CIRCULANTE 1.260.804,00

TOTAL ACTIVE 25.509.855,00Datorii din care:

Datorii pana la un an 5.932.566,00Datorii de peste un an 21.012.565,00

TOTAL DATORII 26.945.131,00Capital subscris si varsat 7.536.540,00

TOTAL CAPITALURI PROPRII 1.781.700,00PROVIZIOANE 0,00Cifra de afaceri 44.429,00

Vennituri din careVenituri din exploatare 3.014.025,00

TOTAL VENITURI 3.039.530,00Cheltuieli din care:

Cheltuieli cu stocurileCheltuieli din exploatare 3.833.219,00

TOTAL CHELTUIELI 5.895.375,00PORFIT (PIERDERE) (2.855.845,00)

Numar mediu de salariati 21

Situatia la 31.12.2009Situatia la 31.12.2009Indicator Lei

Active imobilizate din care:Imobilizari necorporale 2.644.437,00

Imobilizari corporale 19.659.995,00Imobilizari financiare

TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE 22.304.432,00Active circulante din care:

Stocuri 1.422.163,00Creante 251.303,00

Casa si conturi la banci 10.270,00

Pagina 6 din 38

TOTAL ACTIVE CIRCULANTE 1.683.736,00TOTAL ACTIVE 23.988.168,00

Datorii din care:Datorii pana la un an 7.809.708,00

Datorii de peste un an 24.963.878,00TOTAL DATORII 32.773.586,00

Capital subscris si varsat 7.536.540,00TOTAL CAPITALURI PROPRII (3.817.867,00)

PROVIZIOANE 0,00Cifra de afaceri 1.388.519,00

Vennituri din careVenituri din exploatare 1.335.263,00

TOTAL VENITURI 1.392.021,00Cheltuieli din care:

Cheltuieli cu stocurileCheltuieli din exploatare 4.462.608,00

TOTAL CHELTUIELI 6.988.720,00PORFIT (PIERDERE) (5.596.699,00)

Numar mediu de salariati 19,00

Situatia la 31.12.2010Situatia la 31.12.2010Indicator Lei

Active imobilizate din care:Imobilizari necorporale 1.936.113,00

Imobilizari corporale 14.713.945,00Imobilizari financiare

TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE 16.650.058,00Active circulante din care:

Stocuri 1.091.994,00Creante 73.978,00

Casa si conturi la banci 337,00TOTAL ACTIVE CIRCULANTE 1.166.309,00

TOTAL ACTIVE 17.816.367,00Datorii din care:

Datorii pana la un an 8.517.686,00Datorii de peste un an 26.917.364,00

TOTAL DATORII 35.435.050,00Capital subscris si varsat 7.536.540,00

TOTAL CAPITALURI PROPRII (13.593.224,00)PROVIZIOANE 0,00Cifra de afaceri 96.559,00

Vennituri din careVenituri din exploatare 65.501,00

TOTAL VENITURI 1.269.826,00Cheltuieli din care:

Cheltuieli cu stocurileCheltuieli din exploatare 6.892.704,00

TOTAL CHELTUIELI 11.038.773,00PORFIT (PIERDERE) (9.775.357,00)

Numar mediu de salariati 2,00

Situatia la 31.12.2011Situatia la 31.12.2011Indicator Lei

Active imobilizate din care:Imobilizari necorporale 1.722.352,00

Imobilizari corporale 14.139.056,00Imobilizari financiare

TOTAL ACTIVE IMOBILIZATE 15.861.408,00Active circulante din care:

Pagina 7 din 38

Stocuri 686.288,00Creante 804.923,00

Casa si conturi la banci 218.564,00TOTAL ACTIVE CIRCULANTE 1.709.775,00

TOTAL ACTIVE 17.571.183,00Datorii din care:

Datorii pana la un an 35.148.058,00Datorii de peste un an 1.577.986,00

TOTAL DATORII 36.726.044,00Capital subscris si varsat 7.536.540,00

TOTAL CAPITALURI PROPRII (15.252.455,00)PROVIZIOANE 0,00Cifra de afaceri 291.795,00

Vennituri din careVenituri din exploatare 604.259,00

TOTAL VENITURI 604.259,00Cheltuieli din care:

Cheltuieli cu stocurileCheltuieli din exploatare 1.345.312,00

TOTAL CHELTUIELI 1.345.312,00PORFIT (PIERDERE) (741.053,00)

Numar mediu de salariati 1,00

Total Datorii Total Cheltuieli Total Venituridec.-07dec.-08dec.-09dec.-10dec.-11

25.330.729 3.246.004,00 465.975,0026.945.131 5.895.375,00 3.039.530,0032.773.586 6.988.720,00 1.392.021,00

35.435.050,00 11.038.773,00 1.269.826,0036.726.044,00 1.345.312,00 604.259,00

0

10.000.000

20.000.000

30.000.000

40.000.000

dec.-07dec.-08

dec.-09

dec.-10

Evolutia comparativa a Datoriilor, Cheltuielilor si Veniturilor

Total Datorii Total Cheltuieli Total Venituri

Pagina 8 din 38

1.6. Analiza principalilor indicatori de lichiditate

INDICATORI DE LICHIDITATEINDICATORI DE LICHIDITATEINDICATORI DE LICHIDITATEINDICATORI DE LICHIDITATE

Perioada Rata lichiditatii generale (current ratio)

Rata lichiditatii intermediare (testul acid-quick ratio) Rata lichiditatii imediate (cash ratio)

dec.-07 0,59 0,225 0,45dec.-08 0,21 0,007 0,03dec.-09 0,22 0,001 0,03dec.-10 0,14 0,000 0,01dec.-11 0,48 0,130 0,43

Formula

! Lichiditatea reprezinta capacitatea unei organizatii de a face fata datoriilor pe termen scurt (inclusiv

dobanda pentru imprumuturile acordate de creditori) prin valorificarea activelor curente. In general, datoriile

pe termen scurt reprezinta o parte importanta din totalul datoriilor unei companii, si depasesc intotdeauna

resursele de numerar.

! Primul indicator este si cel mai elocvent in cazul de fata intrucat Rata lichiditatii generale (RLG)

este indicatorul cel mai des folosit pentru aprecierea gradului de lichiditate. RLG arata marja conferita firmei

de activele sale curente in respectarea obligatiilor curente.

! Se apreciaza ca valoarea minima admisa poate varia intre 1,2 – 1,8. Marimea companiei si natura

afacerii sunt elemente de care depinde apreciarea acestei rate ca buna sau rea.

! S-ar parea ca o rata superioara a lichiditatii generale sa fie de dorit, ceea ce este adevarat pana la

un punct. Din punctul de vedere al investitorilor, o rata ridicata ar garanta recuperarea datoriilor in cazul unor

pierderi foarte mari sau chiar al falimentului companiei. Cu toate acestea, mentinerea nejustificata a unei

rate foarte ridicate arata un management slab al capitalului de lucru. Cum am amintit si mai sus la un

moment dat devine foarte costisitor sa se blocheze resurse financiare in stocuri supradimensionate, creante

neincasate si in disponibil in cont curent (cu dobanda la vedere).

78%

18% 4%

Finantarea societatii Venituri+Datorii si iesirile cu cheltuielile Total DatoriiTotal CheltuieliTotal Venituri

Pagina 9 din 38

! Pe de alta parte o RLG redusa (apropiata de limita inferioara) nu trebuie privita neaparat ca o

caracteristica negativa. Sunt multe companii care abia reusesc sa-si acopere nivelul obligatiilor curente cu

activele curente. Ele reusesc sa se descurce in asemenea conditii deorece activele lor circulante sunt foarte

lichide si pot fi convertite in numerar imediat ce datoriile devin exigibile.

Nota: RLG analizata separat, fara a tine cont de viteza de rotatie a activelor curente, poate conduce la erori,

provenind din faptul ca este un indicator static, care masoara gradul de lichiditate al companiei ca si cum

aceasta ar fi in pragul falimentului. Daca se va consulta sectiunea dedicata indicatorilor de gestiune se va

putea contura o imagine mult mai buna.

! Rata lichiditatii imediate (RLI) arata posibilitatea de acoperire imediata a obligatiilor pe termen

scurt. In unele lucrari numaratorul formulei este reprezentat de “ Disponibil + Creante ”, indiferent daca

aceste creante sunt certe sau mai putin certe. Ca si la ceilalti indicatori, ceea ce inseamna bine sau rau

variaza de la afacere la afacere. Literatura de specialitate apreciza ca buna o RLI mai mare sau egala cu 1.

! Aceasta rata indica posibilitatea de acoperire imediata, cu activele cele mai lichide, a obligatiilor pe

termen scurt, adica situatia in care socitatea s-ar afla daca ar fi obligata sa-si inceteze activitatea imediat si

sa-si plateasca datoriile cu scadenta sub 1 an. Ea reprezinta un test mult mai dur al lichiditatii firmei, de

aceea mai este denumit si “testul acid ”.

! Stocurile si creantele indoielnice se scad deoarece ele presupun trecerea unui anumit interval de

timp pana la transformarea acestora in numerar. In cazul societatii debitoare SC ROMANO - TUB SA - in

insolventa valorile din RLI indica un semn de avertisment, aceste valori fiind foarte apropiate de zero.

! Rata lichiditatii imediate (RLIm sau Cash ratio) este un indicator mai putin elocvent pentru

societatile care nu obisnuiesc sa pastreze disponibilitati in casa sau in conturi bancare. Pentru societatile

care permanent ruleaza resursele financiare este normal ca RLIm sa se situeze sub valoarea de 0,1.

! Mai jos se poate observa evolutia celor mai importanti indicatori de lichiditate si trendul descendent

al societatii debitoare.

Pagina 10 din 38

1.7. Analiza principalilor indicatori de solvabilitate

INDICATORI DE SOLVABILITATEINDICATORI DE SOLVABILITATEINDICATORI DE SOLVABILITATEINDICATORI DE SOLVABILITATEINDICATORI DE SOLVABILITATE

Perioada Rata datoriilor (debt ratio)

Gradul de indatorare (Debt to

equity Ratio)

Rata de solvabilitate (Long Term Debt to Equity Ratio)

Rata de acoperire a activelor imobilizate (Fixed

charge coverage)dec.-07 0,95 15,822 12,45 1,18dec.-08 1,06 15,123 11,79 1,15dec.-09 1,37 -8,584 -6,54 0,89dec.-10 1,99 -2,607 -1,98 0,62dec.-11 2,09 -2,410 -0,11 0,41

Formula

! Indatorarea reprezinta masura in care fondurile folosite de o societate comerciala sunt asigurate de

creditori si nu de proprietari. Totodata, solvabilitatea reprezinta capacitatea unei companii de a-si onora

obligatiile fata de partenerii de afaceri din activele sale.

! Rata datoriilor (RD) trebuie sa fie mai mica sau egala cu 1. Aceasta rata este un indicator general

al indatorarii. Ea calculeaza proportia in care activul total este finantat prin datorii. S-ar parea ca este de dorit

sa existe o rata a datoriilor redusa. Cu cat sunt mai multe datorii cu atat serviciul datoriei e mai mare si

presiunea asupra cash-flow-ului mai accentuata. Rata datoriilor in cazul de fata se afla peste valoarea de 1,

ceea ce indica o situatie normala a gradului de indatorare pana in ultimul an cand activitatea firmei intra in

colaps. In general consideram ingrijorator prezentul nivel al RD pentru ca nu trebuie trecuta cu vederea

alternativa negativa a unei finantari prea mari prin capital propriu (Activ total - Datorii).

0

0,20

0,40

0,60

dec.-07dec.-08

dec.-09dec.-10

Rata lichiditatii generale (current ratio) Rata lichiditatii imediate (cash ratio)

Pagina 11 din 38

! Gradul de indatorare (RL) masoara volumul finantarii externe in raport cu cel al finantarii asigurate

de proprietari. Cu cat valoarea sa este mai mare, cu atat afacerea depinde mai mult de creditorii sai si cu

atat este mai mare riscul asociat (deoarece toate datoriile din bilant dau drepturi asupra companiei unor

terti).  Un raport mare ( > 2) implica un risc crescut pentru creditori. In cazul de fata RL are valori medii, fapt

care a condus la o oarecare dependenta fata de principalii sai furnizori.

! Rata de solvabilitate (RS) indica ponderea datoriei pe termen lung in capitalul propriu, mai exact

arata modul de finantare a capitalului permanent pus la dispozitia companiei (surse proprii sau surse atrase).

! Rata de acoperire a activelor imobilizate (Fixed Charge Coverage) arata de cate ori valoarea

activelor fixe nete acopera suma datoriilor pe termen lung.

1.8. Analiza principalilor indicatori de gestiune

INDICATORI DE GESTIUNEINDICATORI DE GESTIUNEINDICATORI DE GESTIUNE

Perioada Viteza de rotatie a activelor circulante prin cifra de afaceri (Curent Assets Turnover) (exprimata in zile)

Viteza de rotatie a creantelor (Accounts Receivable Turnover)

dec.-07dec.-08 10.357,95 1.071,29dec.-09 442,60 66,06dec.-10 4.408,73 279,64dec.-11 2.138,00 1.006,00

Formula

! Acesti indicatori masoara eficacitatea unei companii in administrarea resurselor stabile si derularea

activitatilor.

Rata datoriilor (debt ratio)Gradul de indatorare (Debt to equity Ratio)Rata de solvabilitate (Long Term Debt to Equity Ratio)Rata de acoperire a activelor imobilizate (Fixed charge coverage)

-20,00

-10,00

0

10,00

20,00

30,00

40,00

dec.-07dec.-08

dec.-09dec.-10

Pagina 12 din 38

! Viteza de rotatie a activelor circulante prin cifra de afaceri (Curent Assets Turnover)

(exprimata in zile) arata eficienta demersurilor conducerii pentru procurarea resurselor necesare platii, de a

realiza o cifra de afaceri corespunzator dimensionata in raport cu volumul activelor circulante antrenate in

afacere. !

! Viteza de rotatie a creantelor (Accounts Receivable Turnover) exprima viteza cu care o

companie isi roteste creantele detinute pentru a realiza un anumit volum al vanzarilor. Ea demonstreaza

capacitatea conducerii de a determina clientii sa plateasca rapid pentru bunurile si serviciile deja livrate.

! Banii care sunt blocati in creante sunt bani care nu pot fi utilizati in dezvoltare sau pentru constituirea

de rezerve bancare purtatoare de dobanda. Atata timp cat sunt neincasate, aceste fonduri sunt neproductive

pentru societate.

! ! Evolutia anuala a indicatorilor de gestiune poate fi regasita in graficul de mai jos:

1.9. Analiza principalilor indicatori de profitabilitate

INDICATORI DE PROFITABILITATEINDICATORI DE PROFITABILITATEINDICATORI DE PROFITABILITATEINDICATORI DE PROFITABILITATE

Perioada Marja profitului (Profit Margin)

Rentabilitatea capitalului propriu (ROE – Return on Equity)

Rentabilitatea activelor totale (ROA – Return on Total Assets)

dec.-07 -173,64% pierderedec.-08 pierdere -160,29% pierderedec.-09 pierdere 146,59% pierderedec.-10 pierdere 71,91% pierderedec.-11 pierdere 4,86%% pierdere

Formula

! Profitul constituie punctul de interes maxim in majoritatea analizelor financiare. Toate celelalte rate

servesc la luarea unor decizii care sa duca in final la maximizarea profitului.

0

3.000,00

6.000,00

9.000,00

12.000,00

15.000,00

dec.-07dec.-08 dec.-09 dec.-10

Viteza de rotatie a activelor circulante prin cifra de afaceri (Curent Assets Turnover) (exprimata in zile)Viteza de rotatie a creantelor (Accounts Receivable Turnover)

Pagina 13 din 38

! Rentabilitatea reprezinta capacitatea unei companii de a realiza vanzari care depasesc costurile

implicate pentru rezolvarea lor, costurile activitatilor. O rata inalta permite luxul unor greseli ocazionale, erori

care, in conditiile unor afaceri mai putin profitabile, ar fi dus firma in pierdere.

! Marja profitului (Profit Margin) calculata ca raport intre profitul din exploatare si cifra de afaceri

indica procentajul profitului de exploatare in volumul total al vanzarilor.

! Rentabilitatea capitalului propriu (ROE – Return on Equity)

! ROE reprezinta unul din cei mai importanti indicatori ai profitabilitatii, fiind folosit de proprietarii

companiilor sau potentialii finantatori in luarea unei decizii de investitie. Un ROE bun faciliteaza atragerea de

capital social nou, deoarece demonstreaza capacitatea conducerii de a realiza o afacere rentabila. Acest

indice poate varia substantial de la companie la companie, sau de la o perioada la alta, ca urmare a

diferentei de structura de finantare.

! Rentabilitatea activelor totale (ROA – Return on Total Assets)

! Acest indicator masoara rentabilitatea unei intreprinderi ca procentaj din ansamblul activelor

angajate de aceasta. Deoarece impozitele si dobanzile platite pot diferi de la o companie la alta acest

indicator utilizeaza profitul inainte de deducerea elementelor anterior mentionate in scopul obtinerii unei

comparabilitati a eficientelor industriale.

1.10. Analiza SWOT

Puncte forte:

1 Aproape 6 ani de experienta in segmentul productiei de tevi GRP;

2 Singurul producator de tevi GRP din zona Bucuresti si Ilfov;

3 O piata extinsa de desfacere;

4 O buna raspandire geografica, raportat la capacitatile de absorbtie ale pietelor locale;

5 Certificare ISO 9001:2000 and ISO 14001:2004;

6 Capacitate de productie foarte mare.

Puncte slabe:

7 Numar insuficient de comenzi raportat la capacitatea de productie;

Pagina 14 din 38

8 Costuri mari de productie pentru comenzi mici;

9 Promovare moderata a brand-ului;

Oportunitati:

10 O piata emergenta, cu bune oportunitati de penetrare;

11 Sectorul tevilor si fitingurilor GRP nu este suficient acoperit;

12 Tehnologii noi “verzi”;

Amenintari:

13 Dependenta mare fata de furnizori;

1.11. Prezentare avantajelor tehnologiilor de productie apartinand debitoarei

Gospodarirea apei, producerea energiei „verzi” si reducerea poluarii solului, sunt probleme vitale ale

omenirii contemporane care au adus in actualitate preocupari pentru gasirea de solutii noi, moderne si

economice pentru transportul apei potabile, colectarea si reciclarea apelor reziduale din infrastructura civila

si industriala.

O atentie deosebita s-a acordat fabricatiei tevilor destinte utilizarii la presiuni si temperaturi ridicate,

cu durata si siguranta mare in exploatare, a tevilor rezistente la foc, destinate proceselor industriale (chimie,

petrochimie, rafinarii), productiei energiei electrice si termice prin metode conventionale (termocentrale si

hidrocentrale) si productiei energiei electrice si termice prin metode neconventionale – „energie verde”.

Pentru toate aceste domenii de utilizare cercetarile s-au orientat catre folosirea materialelor durabile

in timp, usor de manipulat, transportat si intretinut, sigure si adaptabile utilizarii in domeniul edilitar si

industrial deopotriva, fapt ce a contribuit hotaritor la decizia de a dezvolta si utiliza pe scara larga tevile de

GRP (Glassfiber reinforced plastics) denumite, in Romania, PAFS (Poliester armat cu fibra de sticla),

material care satisface perfect aceste cerinte.

La nivel mondial, tevile GRP sunt utilizate pe scara larga pentru a inlocui tevile de fier. Structura

comsumului de materiale compozite arata ca 54% din consum se face in domeniul constructiilor civile

(infrastructura), in domeniul aplicatiilor industriale ce necesitata rezistenta chimica mare, in domeniul

Pagina 15 din 38

constructiilor navale si sistemelor de tevilor submarine si in domeniul energetic (10% pondere din totalul

consumului de materiale compozite).

Motivatia folosirii materialelor compozite

La baza dezvoltarii industriei materialelor compozite (sau la baza dezvoltarii oricarei altei industrii)

stau:• Randamentul in utilizare – este dat de caracteristicile materialelor compozite;

! Caracteristici superioare raportate la greutatea specifica;

! Rezistenta la coroziune;

! Din punct de vedere constructiv reperele realizate din materiale compozite:

" combina mai multe parti intr-una singura;

" au forme complexe;

" au aspect estetic.

! Proprietatile specifice electrice, magnetice si termice;

! Pot fii folosite independent sau in combinatie cu alte materiale.

• Oportunitatea = raportul Calitate / Pret.

Din punct de vedere al costurilor de achizitie, se poate spune ca materialele compozite costa mult

daca se tine cont de:

" Costurile ridicate ale materiilor prime;

" Costurile ridicate de fabricatie;

" Costurile ridicate de design;

" Costurile ridicate pentru resursa umana calificata;

" Costurile ridicate necesare procedurilor de certificare.

Dar in acelasi timp se poate spune ca materialele compozite sunt ieftine daca se tine cont de:

" Cheltuielile mici pe durata de utilizare:

o cheltuieli de mentenanta minime;

o timp lung de utilizare.

" Cheltuieli scazute cu instalarea;

" Avantajele majore ce rezulta din greutatea specifica redusa, din performantele produsului,

etc.

Rasinile utilizate la tevile si fitingurile GRP sunt:

1. Poliester nesaturat:

Pagina 16 din 38

- Ortoftalic;

- Isoftalic.

2. Vinil-ester:

- bisfenol A;

- novolac;

3. Rasini speciale - pentru temperaturi mari ale fluidului transportat, pentru tevi rezistente la

foc, etc.

Tipurile de fibra de sticla utilizate in compozite si la tevile si fitingurile GRP sunt:

1. fibra continua pentru infasurarea elicoidala duala – intra in componenta tevilor;

2. fibra tocata pentru stratul interior (bariera chimica) al tevilor;

3. Voal de fibra de sticla tocata utilizat atat pentru stratul interior al tevilor cat si pentru stratul

exterior de protectie UV– intra in componenta tevilor;

4. Covoras fibra de sticla tocata – intra in componenta fitingurilor;

5. Covoras fibra de sticla tesuta – intra in componenta fitingurilor;

Laminatele obtinute prin utilizarea rasinilor armate cu fibra de sticla au proprietati speciale ce rezulta

din combinatia caracteristicilor materialelor de baza utilizate dintre care definitorii sunt:

• caracteristici mecanice deosebite;

• rezistenta la temperaturi pina la 110°C;

• rezistenta chimica mare;

• rezistenta totala la coroziune;

• greutate specifica mica;

• conductibilitate termica mica

PROPRIETATI FIZICO-MECANICE GRP COMPARATIV CU PE SI OTELUL

Pagina 17 din 38

Tevile GRP sunt alcatuite dintr-un strat rezistent la coroziune, un strat care preia efortul mecanic si

unul pentru acoperirea de suprafata. Toate cele trei straturi formeaza un material compact, omogen si

rezistent.

Graficul de mai jos arata comparatia intre costul final al utilizarii tevilor ROMANO-TUB din GRP si

cele de otel precum si diferentele din structura costului final intre cele doua solutii.

S.C. ROMANO-TUB S.A. a fost fondata in anul 2005, cu capital integral romanesc, avand ca profil

de activitate productia de TEVI si FITINGURI din poliester armat cu fibra de sticla (GRP) fabricate cu

echipamente livrate de MAGNUM-VENUS PLASTECH (U.S.A.)

Procesul tehnologic de fabricatie, specific ROMANO TUB, are la baza infasurarea elicoidala duala

(bidirectionala) cu fibra de sticla continuua preimpregnata in rasina.

DOMENIILE DE UTILIZARE ALE TEVILOR PRODUSE DE ROMANO-TUB

o Sisteme de distributie apa potabila (retele publice si industriale);

o Sisteme de tevi pentru aductiune fortata si transport in hidrocentrale si termocentrale; Pagina 18 din 38

o Sisteme de termoficare, temperatura de lucru +120 0C;

o Sisteme de transport si racire industriale;

o Statii de epurare si sisteme de transport ape uzate (urbane si industriale);

o Sisteme de tevi pentru industria petrochimica, rafinarii;

o Sisteme de irigatii;

o Sisteme de tevi rezistente la foc.

o Sisteme de ventilatie;

o Sisteme de refrigerare;

o Sisteme de transport ape marine pentru instalatii de desalinizare;

o Sisteme de tevi balast in constructiile navale.

o Sisteme de tevi subacvatice, submarine;

In domeniul energetic datorita capacitatii de rezistenta foarte mare la coroziune (rezistenta sub

actiunea agentilor chimici) tevile si fitingurile produse de ROMANO-TUB sunt utilizate la construirea

sistemelor de transport la presiune medie si temperaturi mari, fiind solutia eficace si eficienta pentru:

• Tevi pentru lichide si gaze corozive;

• Tevi de evacuare si cosuri;

• Tevi pentru ape reziduale;

• Conducte de ventilatie;

• Canale;

• Rezervoare mari pentru depozitarea produselor petroliere;

• Rezervoare mari pentru depozitarea lichidelor foarte corozive;

• Cosuri de evacuare gaze;

• Grilaje;

• Panouri.

Pagina 19 din 38

AVANTAJELE SI ASPECTELE POZITIVE conferite de tehnologia de fabricatie si materiile prime

folosite in productie de catre ROMANO-TUB:

Tevile sunt confectionate din material non metalic si rezistent la coroziune chimica

- Viata lunga de exploatare min. 50 ani;- Nu necesita protectie catodica cum necesita tevile

din otel;- Nu necesita captusire la interior sau la exterior;- Costuri de intretinere mici;- Proprietatile hidraulice raman constante in timp.

Greutate mica (1/4 din greutatea fontei ductile si 1/10 din greutatea betonului)

- Costuri reduse de transport;- Nu este necesar echipament scump pentru

manipularea tevilor;- Costuri reduse la montaj.

Individualizarea lungimii tevilor la solicitarea clientilor de maxim 12 m

- Pentru orice cerere se asigura o solutie individualizata pe masura.

Lungimea mare a tronsonului de teava (12 m)

- Termen scurt de instalare;- Numar mai mic de imbinari;- Numar mai mare de tevi la transport (reduce

costul transportului).

Suprafata interioara neteda – coeficient foarte mic de frecare, ceea ce ii asigura proprietati hidraulice excelente, constante in timp.

- Economie semnificativa de energie de pompare in cazul tevilor sub presiune; de aceea costurile de exploatare sunt mai mici.

- Nu exista neregularitati ale suprafetei care sa permita aglomerarea (acumularea) particulelor mici – in cazul tevilor de canalizare fara presiune.

Mufe de precizie cu garnituri elastomerice si posibilitatea utilizarii unui numar redus de imbinari

- Termen redus de instalare;- Nu polueaza solul subteran;- Permite etansari pe portiuni pentru teste;- Abaterea unghiulara permisa de mufa duce la

posibilitatea schimbarii directiei treptat fara a utiliza coturi suplimentare.

Design de ultima generatie pentru tevi si fitinguri

- Asigura unda de soc minima in curgerea sub presiune a fluidului prin teava GRP – nici un alt material utilizat la fabricarea tevii nu poate furniza o unda de soc inferioara.

Proces tehnologic de productie computerizat - Asigura calitate superioara si constanta in timp.

Pagina 20 din 38

CAPITOLUL 2 - PREZENTAREA PASIVULUI SC ROMANO-TUB SA, ASA CUM

REZULTA DIN TABELUL DEFINITIV RECTIFICAT

Categoria creantelor garantate - art. 121 alin. 1 pct. 2 din Legea 85/2006

Nr. Crt.Nr. Crt.

1 - 1

2

3 - 1

4 - 1

Denumire creditor SediuSuma solicitataSuma solicitataSuma solicitata Suma

acceptata (RON)

% Cat % MCDenumire creditor SediuRON EURO USD

Suma acceptata

(RON)% Cat % MC

Banca Comerciala Romana SA

Bucuresti, bd. Regina Elisabeta nr. 5, sector 3 340.475 5.523.489,34 76,68 16.104.574,27 64,32% 44,99%

Banca C.R. Firenze Romania SA

Bucuresti, Bd. Unirii nr. 55, bl. E4a, Tr. 1, sector 3 107.956,35 858.363,08 0 1.714.460,21 6,85% 4,79%

Romanian International Bank SA

Bucuresti, Bd. Unirii nr. 67, bl. G2A, tronson I si II, sector 3

0 745.118,98 0 1.033.753,10 4,13% 2,89%

F.N.G.C.I.M.M. SA - IFN

Bucuresti, str. Stefan Iulian nr. 38, sector 1 2.177.766,6 486.986,1 0 6.185.673,95 24,70% 17,28%

Total categorie - 25.038.461,43 RONCategoria creantelor garantate - art. 121 alin. 1 pct. 2 din Legea 85/2006 coroborat cu art. 64 alin. 5 din

Legea 85/2006 - inscrise sub conditie suspensiva avand in vedere ca au fost formulate cereri de despagubire adresate Fondului National de Garantare a Creditelor Intreprinderilor Mici si Mijlocii SA, si pana

la solutionarea acestor cereri de despagubire

Nr. Crt. Denumire creditor Sediu

Suma solicitataSuma solicitataSuma solicitata Suma acceptata (RON)

Nr. Crt. Denumire creditor Sediu

RON EURO USDSuma acceptata

(RON)

1 - 2 Banca Comerciala Romana SA

Bucuresti, bd. Regina Elisabeta nr. 5, sector 4 0 1.700.189 0 7.095.228,73

4 - 2 F.N.G.C.I.M.M. SA - IFN Bucuresti, str. Stefan Iulian nr. 38, sector 3 0 1.700.189 0 7.095.228,73

Categoria creantelor izvorate din raporturi de munca - art. 123 pct. 2 din Legea 85/2006 Nr. Crt. Denumire creditor Sediu

Suma solicitataSuma solicitataSuma solicitata Suma acceptata (RON) % Cat % MCNr.

Crt. Denumire creditor SediuRON EURO USD

Suma acceptata (RON) % Cat % MC

5 Salariati Conform Lista 296.217,00 0 0 296.217,00 100,00% 0,83%

Total categorie - 296.217,00 RONCategoria creantelor bugetare - art. 123 pct. 4 din Legea 85/2006

Nr. Crt. Denumire creditor Sediu

Suma solicitataSuma solicitataSuma solicitata Suma acceptata

(RON)% Cat % MCNr.

Crt. Denumire creditor SediuRON EURO USD

Suma acceptata

(RON)% Cat % MC

6 - 1Directia Generala a Finantelor Publice a Judetului Ilfov

Bucuresti, str. Lucretiu Patrascanu nr. 10, sector 3

461.426 0 0 194.632,00 32,90% 0,54%

7 Inspectoratul Teritorial de Munca al Judetului Ilfov

Bucuresti, Calea Giulesti nr. 6-8, sector 6 15 0 0 15,00 0,00254% 0,00004%

8 Primaria Orasului Buftea Buftea, str. Mihai Eminescu nr. 1, jud. Ilfov 396.959,2 0 0 396.959,24 67,10% 1,11%

*Din suma de 194.632 ron cu care a fost inscris creditorul DGFP Ilfov, suma de 118.958 ron reprezeinta o creanta certa, lichida si exigibila, iar suma de 75.674 ron a fost inscrisa in temeiul art. 73 alin. 3 din Legea 85/2006, in mod provizoriu, pana la solutionarea contestatiei debitoarei impotriva acestei creante.

Total categorie - 591.606,24 RONCategoria creantelor chirografare - art. 123 pct. 7 din Legea 85/2006

Nr. Crt. Denumire creditor Sediu

Suma solicitataSuma solicitataSuma solicitata Suma acceptata

(RON)% Cat % MCNr.

Crt. Denumire creditor SediuRON EURO USD

Suma acceptata

(RON)% Cat % MC

9 Certo I.A. Security SRL

Sediu ales la CA “Constantin Ursu” din Bucuresti, str. Costache Stamate nr. 5, bl. 8A, ap. 20, sector 4

257.226,98 0 0 116.187,33 1,18% 0,32%

Pagina 21 din 38

10 CWS Boco Romania SRLSediu ales la CA “Raluca Moldoveanu” din Bucuresti, bd. Carol I nr. 54, sector 2

7.995,14 0 0 7.995,14 0,08% 0,02%

11 ENEL Energie Muntenia SABucuresti, bd. Ion Mihalache nr. 41-43, Corp A, sector 1

81.797,80 0 0 81.797,80 0,83% 0,23%

12 Finas Consulting SRL Bucuresti, str. Negustori nr. 31, sector 2 22.800 0 0 22.800,00 0,23% 0,06%

13 GIF Leasing IFN SA Bucuresti, str. Negustori nr. 34, sector 2 2.573.770,81 0 0 2.573.770,81 26,08% 7,19%

14 GRP Technique & Service Hans-Jurgen Rother, KyawstraBe 24, Dresden, Germany

0 7.800 0 32.550,96 0,33% 0,09%

15

Institutul National de Cercetare-Dezvoltare pentru Ecologie Industriala - ECOIND

Bucuresti, sos. Panduri nr. 90-92, sector 5 100,44 0 0 100,44 0,0010% 0,0003%

16 LLOYD’S Register Romania SRL

Sediu ales la "Urban & Asociatii SRL” din Bucuresti, bd. Perciziei nr. 1, sector 6

12.845,16 0 0 12.845,16 0,13% 0,04%

17 Media Sat SRL Bucuresti, bd. ferdinand nr. 99, sector 2 9.363,26 0 0 9.363,26 0,09% 0,03%

18 Renania Trade SRL Targu-Mures, str. Budiului nr. 68, Corp C, jud. Mures 673,68 0 0 673,68 0,007% 0,002%

19 Rokura Systems SRL Bucuresti, str. Rahmaninov nr. 46-48, parter, sector 2 6.809,74 0 0 6.809,74 0,07% 0,02%

20 RomanoExport SA Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19, sector 3 7.005.704,05 0 0 7.005.704,05 70,98% 19,57%

Total categorie - 9.870.598,37 RON

TOTAL GENERAL - 35.796.883,04 RON

Pagina 22 din 38

CAPITOLUL 3 - PREZENTAREA SURSELOR DE FINANTARE

3.1. Activitatea curenta

Planul de reorganizare are la baza numar de 3 categorii de surse de finantare, din care cea mai

importanta este activitatea curenta de productie. Asa cum am precizat mai sus, piata tevilor GRP este o

piata emergenta avand in vedere infrastructura veche a zonei, infrastructura care trebuie modernizata, iar

tevile GRP reprezinta o alternativa cel putin viabila.

Pana la momentul intocmirii prezentului plan de reorganizare, debitoarea SC ROMANO-TUB SA - in

insolventa a procedat la incheierea urmatoarelor contracte pentru livrarea de tevi GRP:

1. Contract de vanzare-cumparare nr. 2/12.09.2012 incheiat cu SC CONSOLA GRUP

CONSTRUCT SRL avand ca obiect productia si livrarea in perioada aprilie-septembrie 2013 de tevi si

fitinguri GRP in valoarea de 588.636 euro exclusiv TVA;

2. Contract de vanzare-cumparare nr. 3/27.09.2012 incheiat cu SC CLAMAR SRL avand ca obiect

productia si livrarea in perioada februarie - iulie 2013 de tevi si fitinguri GRP in valoarea de 664.400 euro

exclusiv TVA;

3. Contract de vanzare-cumparare nr. 4/05.10.2012 incheiat cu SC CONSTRCUTII ERBASU SA

avand ca obiect lproductia si livrarea in perioada iulie-noiembrie 2013 de tevi si fitinguri GRP in valoare de

457.365 euro, exclusiv TVA;

4. Contract de vanzare-cumparare nr. 5/16.10.2012 incheiat cu SC K1 SRL avand ca obiect

productia si livrarea in perioada mai-decembrie 2013 de tevi si fitinguri GRP in valoarea de 1.327.200

euro exclusiv TVA;

5. Contract de vanzare-cumparare nr. 10/27.10.2012 incheiat cu SC COBADI IMPEX SRL avand ca

obiect productia si livrarea de tevi si fitinguri GRP, in functie de comenzile cumparatorului.

Toate contractele de mai sus, vor fi anexate la planul de reorganizare.

3.2. Lichidari partiale de active

Cu toate ca incasarile din activitatea curenta de productie a debitoarei este in continua crestere, in

vederea achitarii unui procent cat mai mare din pasiv, in prima parte a perioadei de executare a planului de

Pagina 23 din 38

reorganizare, si avand in vedere ca principalii creditori ai SC ROMANO-TUB SA - in insolventa au si calitatea

de creditori ai actionarul majoritar ROMANOEXPORT SA, actionarul majoritar ROMANOEXPORT SA pune

la dispozitia debitoarei in vederea valorificarii, urmatoarele bunuri imobile:

1. “Sediu Romanoexport” situat in Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19, sector 3, aflat in garantia

creditorului BCR SA, evaluat la suma de 18.685.000 ron, exclusiv TVA;

2. “Magazin Bucuria Copiilor” situat in Ramnicu Sarat, str. Victoriei nr. 2, jud. Buzau, aflat in garantia

CR Firenze , evaluat la suma de 2.100.000 ron, exclusiv TVA;

3. “Depozit Giurgiu” situat in Giurgiu, str. Aleea Portului nr. 2, jud. Giurgiu, aflat in garantia CR

Firenze, evaluat la suma de 1.200.000 ron, exclusiv TVA.

Rapoartele de evaluare prin care au fost estimate valorile de piata ale imobilelor sunt anexate

planului de reorganizare.

3.3. Reconversia debitelor in actiuni

! Intrucat actionariatul debitoarei a dorit achitarea intregului pasiv intr-un termen de maxim 36 luni, si

avand in vedere ca Fabrica de tevi GRP se afla abia la inceputul ciclului sau de productie, precum si cererea

viitoare imediata de tevi din GRP estimata 4-5 milioane de euro, doi creditori, respectia SC

ROMANOEXPORT SA si FNGCIMM SA si-au declarat disponibilitatea de a deveni actionari ai debitoarei,

prin conversia creantei pe care o detin impotriva acestuia. Modul de realizare al conversiei este detaliat in

Capitolul 4 - executarea planului de reorganizare.

3.4. Surse externe

! Avand in vedere ca in tabelul de creante exista si creante aflate sub conditie si la momentul intocmirii

planului de reorganizare nu se poate preciza probabilitatea de indeplinire a conditiilor, pentru planul de

reorganizare s-a luat in considerare o sursa externa reprezentata de sume ce vor fi puse la dispozitie de

catre actionariat sau sume rezultate din contractele care urmeaza a fi incheiate pe parcursul executarii

planului de reorganizare.

Pagina 24 din 38

CAPITOLUL 4 - EXECUTAREA PLANULUI DE REORGANIZARE

4.1. Categoriile de creante care nu sunt defavorizate in sensul legii

In conformitate cu art. 3 pct. 21 din Legea 85/2006, se prezuma ca o categorie de creante este

defavorizata de plan daca, pentru oricare dintre creantele categoriei respective, planul prevede o modificare

fie a cuantumului creantei, fie a conditiilor de realizare a acesteia.

Pe de alta parte art. 101 alin 1 lit D din legea nr. 85/2006 prevede ca sunt considerate creanțe

nedefavorizate numai acele creanțe pentru care planul de reorganizare prevede ca vor fi achitate in termen

de 30 zile de la confirmarea sa.

Având in vedere ca prin prezentul plan nu se prevede achitarea niciunei creanțe in termen de 30 zile

de la confirmarea sa, toate categoriile de creante sunt defavorizate.

4.2. Categoriile de creante care sunt defavorizate in sensul legii

! Potrivit art. 3 alin. 1 pct. 21 din Legea nr. 85/2006, categoria de creante defavorizate este prezumata

a fi categoria de creante pentru care Planul de reorganizare prevede cel putin una dintre modificarile

urmatoare pentru oricare dintre creantele categoriei respective:

a)  o reducere a cuantumului creantei;

b)  o reducere a garantiilor sau a altor accesorii, cum ar fi reesalonarea platilor in defavoarea

creditorului;

c)  valoarea actualizata cu dobanda de referinta a Bancii Nationale a Romaniei, daca nu este

stabilit altfel prin contractul privind creanta respectiva sau prin legi speciale, este mai mica decat valoarea la

care a fost inscrisa in tabelul definitiv de creante.

! Fiecare creanta defavorizata va fi supusa unui tratament corect si echitabil. In conformitate cu art.

101 alin. 2 din Legea nr. 85/2006, tratament corect si echitabil exista atunci cand sunt indeplinite cumulativ

urmatoarele conditii:

a)  nici una dintre categoriile care resping planul si nici o creanta care respinge planul nu primesc mai putin

decat ar fi primit in cazul falimentului; Pagina 25 din 38

b)  nici o categorie sau nici o creanta apartinand unei categorii nu primeste mai mult decat valoarea totala a

creantei sale;

c)   in cazul in care o categorie defavorizata respinge planul, nici o categorie de creante cu rang inferior

categoriei defavorizate neacceptate, astfel cum rezulta din ierarhia prevazuta la art. 100 alin. (3) din Legea

nr. 85/2006, nu primeste mai mult decat ar primi in cazul falimentului.

! De asemenea, in conformitate cu art. 96 alin. 2 din Legea nr. 85/2006, Planul stabileste acelasi

tratament pentru fiecare creanta din cadrul unei categorii distincte, cu exceptia cazului in care detinatorul

unei creante din categoria respectiva consimte un tratament mai putin favorabil pentru creanta sa.

In temeiul art. 95 alin. 5 lit. b) din Legea 85/2006, categoriile defavorizate de creditori sunt

urmatoarele:

- Creantele creditorilor garantati - art. 121 alin. 1 pct. 2 din Legea 85/2006;

- Creantele salariale - art. 123 pct. 2 din Legea 85/2006;

- Creantele bugetare - art. 123 pct. 4 din Legea 85/2006;

- Categoria creditorilor chirografari - art. 123 pct. 7, 8 si 9 din Legea 85/2006;

4.3. Tratamentul creditorilor defavorizati

Avand in vedere situatia rezultata in urma estimarii valorii patrimoniului debitoarei la data de

01.10.2012, conform evaluarii intocmite in acest sent si analizei comparative reorganizare - faliment privind

achitarea creantelor au rezultat urmatoarele:

- Creantele creditorilor garantati urmeaza a fi achitate in caz de reorganizare in procent de 100%

iar in caz de faliment in procent de 39% din creantele neaflate sub conditie;

- Creantele creditorilor salariati urmeaza a fi achitate in caz de reorganizare in procent de 100%

iar in caz de faliment in procent de 0%;

- Creantele creditorilor bugetari urmeaza a fi achitate in caz de reorganizare in procent de 100%

iar in caz de faliment in procent de 0%;

- Creantele creditorilor chirografari urmeaza a fi achitate in caz de reorganizare in procent de

100% iar in caz de faliment in procent de 0%;

Pagina 26 din 38

4.4. Creantele curente

Creantele curente reprezinta datorii generate ca urmare a continuarii activitatii curente, dupa intrarea

in insolventa, aflate in cadrul termenelor de plata contractuale si cuprinzand:

- Furnizori curenti marfa;

- Furnizori curenti de servicii;

- Soldul lunar al datoriilor catre salariati;

- Soldul lunar al datoriilor catre bugetul de stat;

Aceste creante se vor achita pe parcursul activitatii, la termenele stabilite prin contractele in

derulare, simultan cu angajarea altor sume, soldul evoluand in functie de volumul si de structura activitatii.

Soldul creantelor curente pe care debitoarea il inregistreaza este de 707.383,37 ron, urmand ca parte din

aceste sa fie achitat la scadenta, pana la momentul inceperii derularii planului de reorganizare.

Centralizatorul incasarilor si chletuielilor ce sunt prezivionate in perioada de reorganizare judiciara

este prezentat mai jos:

Venituri Trim I Trim II Trim III Trim IV Total anAnul 1 1.365.000,00 RON 20.125.900,00 RON3.431.568,00 RON 1.367.266,86 RON 26.289.734,86 RONAnul 2 1.553.548,82 RON 1.760.403,92 RON 2.004.775,63 RON 2.278.066,68 RON 7.596.795,05 RONAnul 3 2.599.165,37 RON 2.960.306,85 RON 3.382.775,51 RON 5.360.087,66 RON 14.302.335,39 RON

Cheltuieli Trim I Trim II Trim III Trim IV Total anAnul 1 787.583,74 RON 1.784.130,79 RON 914.815,95 RON 839.862,13 RON 4.326.392,61 RONAnul 2 1.051.214,96 RON 1.063.901,03 RON 1.188.618,35 RON 1.340.222,38 RON 4.643.956,72 RONAnul 3 1.512.185,42 RON 1.670.597,16 RON 1.882.887,00 RON 3.220.955,83 RON 8.286.625,42 RON

4.5. Analiza comparativa reorganizare-faliment privind achitatea creantelor

! In vederea efectuarii analizei reorganizare-faliment, s-a luat in calcul ipoteza valorificarii tuturor

bunurilor aflate in patrimoniul debitoarei in cadrul procedurii de lichidare judiciara. Valoarea de vanzare

fortata in cadrul procedurii de faliment a fost stabilita prin evaluarea patrimoniului debitoarei cu ipoteza

speciala a vanzarii fortate in cadrul procedurii de faliment. Din suma estimata au fost deduse cheltuielile

minime de procedura si a rezultat o valoarea maxima care va putea fi distribuita creditorilor in caz de

faliment.

Pagina 27 din 38

Suma ce urmeaza sa fie incata in urma valorificarii activelor 12.617.785 RON

TVA - suma ce urmeaza a fi virata la bugetul de stat 2.442.152 RON

Cheltuieli UNPIR 2% 203.513 RON

Onorarii lichidatori 12 luni 60.000 RON

Cheltuieli procedura 12 luni 48.000 RON

Suma ce urmaza a fi distribuita creditorilor 9.864.120 RON

Situatia procentului de achitare al creantelor prin comparatie reorganizare-faliment este urmatoarea:

CreditorSuma

inscrisa in tabel

Suma ce se va stinge in caz de

reorganizareProcent achitare in caz de reorganizare

Suma ce se va stinge in caz de

falimentProcent de achitare in

caz de faliment

BCR SA 16.104.574 16.104.574 100,00% 6.344.601 39%

BCR SA - conditie 7.095.228 Suma aflata sub conditie

Suma aflata sub conditie

Suma aflata sub conditie

Suma aflata sub conditie

CR Firenze 1.714.460 1.714.460 100,00% 675.692 39%

RIB SA 1.033.753 1.033.753 100,00% 407.388 39%

FNGCIMM SA - IFN 6.185.673 6.185.673 100,00% 2.436.439 39%

FNGCIMM SA - IFN - conditie 7.095.228 Suma aflata

sub conditieSuma aflata sub conditie

Suma aflata sub conditie

Suma aflata sub conditie

Salariatii 296.217 296.217 100,00% 0 0,00%

DGFP Ilfov 194.632 194.632 100,00% 0 0,00%

ITM Ilfov 15 15 100,00% 0 0,00%

Primaria Buftea 396.959 396.959 100,00% 0 0,00%

Certo I.A. Security SRL 116.187 116.187 100,00% 0 0,00%

CWS Boco Romania SRL 7.995 7.995 100,00% 0 0,00%

ENEL Energie Muntenia SA 81.798 81.798 100,00% 0 0,00%

Finas Consulting SRL 22.800 22.800 100,00% 0 0,00%

GIF Leasing IFN SA 2.573.771 2.573.771 100,00% 0 0,00%

GRP Technique & Service 32.551 32.551 100,00% 0 0,00%

Institutul National de Cercetare-Dezvoltare pentru Ecologie Industriala - ECOIND

100 100 100,00% 0 0,00%

LLOYD’S Register Romania SRL 12.845 12.845 100,00% 0 0,00%

Media Sat SRL 9.363 9.363 100,00% 0 0,00%

Renania Trade SRL 674 674 100,00% 0 0,00%

Rokura Systems SRL 6.810 6.810 100,00% 0 0,00%

RomanoExport SA 7.005.704 7.005.704 100,00% 0,00 0,00%

TOTAL 35.796.881 35.796.881,37 100,00% 9.864.120,00 27,56%

Pagina 28 din 38

Dupa cum se poate observa, in cazul reorganizarii judiciare soldul creditorilor stinsi/achitati va

fi de 100% fata de 27,56% in cazul falimentului si, de asemenea in caz de faliment niciun creditor nu va

primi mai mult decat in cazul reorganizarii.

4.6. Efecte ale implementarii planului de reorganizare

Efecte socio-economice

REORGANIZARE FALIMENTSe va mentine in functiune singurul producator local de tevi GRP.

Singurul producator zonal de tevi GRP va disparea.

Importante capitaluri de investitii straine pot fi atrase in aceasta afacere.

Va disparea posibilitatea atragerii de capitaluri de investitii straine in Romania in acest domeniu industrial.

Echilibrul economic in care s-a integrat debitoarea nu va fi afectat intr-o masura negativa cum ar fi cazul in care ROMANO-TUB SA ar intra in faliment.

Falimentarea ROMANO-TUB SA va afecta in mod negativ echilibrul economic local, conducand la intrarea in insolventa a unor furnizori si clienti.

Locurile de munca a 25 salariati vor fi pastrate, cu perspectiva unor viitoare angajari de personal, minim 35 persoane pentrul schimbul II si III.

Toti angajatii ROMANO-TUB SA vor intra in somaj, cu posibilitati foarte reduse de reangajare datorita contextului macro-economic nefavorabil, precum si a specializarii acestora in fabricarea tevilor GRP. De asemenea acest lucru conduce si la cresterea indicatorilor de somaj din zona.

Ramane activ un important contribuabil la bugetul local.

Dispare un contribuabil important la bugetul local.

Efecte asupra bugetului consolidat al statului

REORGANIZARE FALIMENTSe va incasa in medie, trimestrial, la bugetul de stat, suma de aproximativ 120.000 RON derivand din obligatii nascute dupa data confirmarii Planului, din continuarea activitatii ROMANO-TUB SA.

Nu se vor mai incasa sumele derivand din continuarea activitatii ROMANO-TUB SA.

Se achita integral creantele bugetare curente si restante.

Nu se vor mai incasa creantele bugetare si restante.

Efecte asupra gradului de acoperire a creantelor

! Conform raportului de evaluare intocmit in cadrul procedurii de reorganizare, in ipoteza continuarii

activitatii, valoarea de piata a activelor ROMANO-TUB SA a fost determinata la 18,7 milioane RON.

! In ipoteza incetarii activitatii SC ROMANO_TUB SA - in insolventa, s-a estimat valoarea de lichidare

a activelor la 12,6 milioane RON.

Pagina 29 din 38

REORGANIZARE FALIMENT Creditorii garantati primesc 100% din valoarea creantelor acestora

Creditorii garantati primesc 39% din valoarea creantelor acestora

Creditorii salariati primesc 100% din valoarea creantelor

Creditorii salariati nu primesc nimic din creantele acestora

Creditorii bugetari primesc 100% raportat la valoarea totala a creantelor acestora

Creditorii bugetari nu primesc nimic din creantele acestora

Creantele chirografare primesc de asemenea 100% raportat la valoarea totala a creantelor acestora

Creantele chirografare nu primesc nimic din creantele acestora

4.7. Reprezentarea asociatilor

! Pe perioada executarii planului, asociatii societatii vor fi reprezentati de catre administratorul special,

dl. CRISTIAN ARSINEL, care va exercita toate atributiile prevazute de Legea 85/2006 pentru administratorul

special si va reprezenta societatea in procedura insolventei, conform normelor legale in vigoare.

4.8. Conducerea activitatii societatii in perioada de reorganizare

! In conformitate cu dispozitiile art. 95 alin. 6 lit. A, de la data confirmarii planului de reorganizare,

dreptul de administrare al debitoarei va fi pastrat, cu supravegherea si confirmarea activitatii sale de catre

administratorii judiciari.

4.9. Modul de achitare al creantelor conform planului de reorganizare

Depunem anexat Fluxul de numerar insotit de programul de plati al creantelor inscrise in tabelul

definitiv. Se estimeaza ca prima luna de executare a planului de reorganizare va fi februarie 2013.

Creantele urmeaza a fi achitate in urmatorul mod:

- BCR SA - creanta urmeaza a fi achitata integral in termen de maxim 36 de luni de la data

confirmarii planului de reorganizare. Prin valorificarea imobilului din strada Doamnei, aflat in ipoteca

BCR, urmaza a fi distribuita in luna a 6-a de executare a planului de reorganizare suma de 16.104.574

ron; Diferenta de 7.095.228 ron, creanta aflata sub conditie urmeaza a fi achitata fie de catre

FNGCIMM SA, ipoteza in care acest creditor se va subroga in drepturile BCR SA, fie urmeaza a fi

achitata in luna 36 de executare a planului de reorganizare, din sumele realizate din activitatea curenta

a debitoarei;

- BANCA CR FIREZE - creanta urmeaza a fi achitata integral in 9 luni de la data confirmarii

planului de reorganizare. Prin valorificarea imobilului “Bucuria copiilor”, aflat in ipoteca CR Firenze

Pagina 30 din 38

urmeaza a fi achitata integral creanta in suma de 1.714.460 ron in luna 9 de executare a planului de

reorganizare;

- ROMANIAN INTERNATIONAL BANK SA - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni

de la data confirmarii planului de reorganizare, prin plati lunare incepand cu luna 13 de executare a

planului de reorganizare;

- SALARIATII - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data confirmarii planului

de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 1 de executare a planului de reorganizare;

- DGFP ILFOV - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data confirmarii

planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului de

reorganizare;

- PRIMARIA BUFTEA - creanta urmeaza a fi achitata integral in 27 de luni de la data confirmarii

planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 4 de executare a planului de

reorganizare;

- CERTO I.A. SECURITY - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data

confirmarii planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului

de reorganizare;

- CWS BOCO ROMANIA - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data

confirmarii planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului

de reorganizare;

- ENEL ENERGIE MUNTENIA - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data

confirmarii planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului

de reorganizare;

- FINAS CONSULTING - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data

confirmarii planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului

de reorganizare;

- GIF LEASING IFN SA - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data

confirmarii planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului

de reorganizare;

Pagina 31 din 38

- GRP TECHNIQUE & SERVICE - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data

confirmarii planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului

de reorganizare;

- ECOIND - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data confirmarii planului de

reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului de reorganizare;

- LLOYDS - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data confirmarii planului de

reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului de reorganizare;

- MEDIA SAT - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data confirmarii planului

de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului de reorganizare;

- RENANIA TRADE - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data confirmarii

planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului de

reorganizare;

- ROKURA SYSTEMS - creanta urmeaza a fi achitata integral in 36 de luni de la data confirmarii

planului de reorganizare, prin plati lunare egale incepand cu luna 13 de executare a planului de

reorganizare;

- ROMANOEXPORT SA - creanta urmeaza a fi stinsa prin conversia acesteia in actiuni. Intrucat

valoarea nominala a actiunilor SC ROMANO-TUB SA - in insolventa este de 10 ron, urmeaza ca

ulterior conversiei, sa fie emise un numar de 700.570 actiuni cu o valoare de 7.005.700 ron, suma cu

care va fi majorat capitalul social al SC ROMANO-TUB SA;

- FNGCIMM SA - creanta urmeaza a fi stinsa partial prin achitare si partial prin conversia

acesteia in actiuni. Urmeaza ca in luna 13 de executare a planului de reorganizare sa fie achitata suma

de 1.200.000 ron, urmare a valorificarii imobilului “Depozit Giurgiu”. Intrucat valoarea nominala a

actiunilor SC ROMANO-TUB SA - in insolventa este de 10 ron, ne aflam in fata a doua posibile

scenarii. Primul scenariu prevede ca FNGCIMM SA sa nu mai achite nicio suma catre BCR SA si

creanta ramasa de 4.985.673 ron sa fie convertita in actiuni, urmand a fi emise pe numele FNGCIMM

SA un numar de 498.567 actiuni. In cea de-a doua ipoteza se prevede ca FNGCIMM SA sa achite catre

BCR SA diferenta de suma de 7.185.673 ron, urmand ca intreaga creanta a acestui creditor, respectic

suma de 12.080.901 ron sa fie convertita in actiuni, urmand a fi emise pe numele FNGCIMM SA un

numar de 1.208.090 actiuni.

Pagina 32 din 38

Situatia actiunilor debitoarei SC ROMANO-TUB SA - in insolventa, conform celor doua scenarii luate

in considerare este urmatorul:

ActionarScenariul IScenariul I Scenariul IIScenariul II

Actionar Numar actiuni Valoare totala actiuni

Numar actiuni Valoare totala actiuni

Vacla Lucian Paul 17.500 175.000 RON 17.500 175.000 RON

Porutiu Consulting 3500 35.000 RON 3.500 35.000 RON

Romanoexport SA 732.654 7.326.540 RON 732.654 7.326.540 RON

Romanoexport SA 700.570 7.005.700 RON 700.570 7.005.700 RON

FNGCIMM SA 498.567 4.985.670 RON 1.208.090 12.080.900 RON

TOTAL 1.952.791 19.527.910 RON 2.662.314 26.623.140 RON

! In conformitate cu dispozitiile art. 102 alin. 4 din Legea 85/2006 remuneratia lunara a

administratorilor judiciari pentru perioada de observatie si pentru perioada de reorganizare judiciara este de

5.000 ron, exclusiv TVA si se va achita din fondurile debitoarei. In ceea ce priveste onorariu de succes

aprobat de catre Adunarea Creditorilor, acesta este in procent de 5% si se va achita din averea debitoarei,

raportat la creantele achitate si stinse conform planului de reorganizare. Onorariul pentru intocmirea planului

de reorganizare este in suma de 29.000 ron inclusiv TVA si urmeaza a fi achitat conform graficului de plati

anexat planului de reorganizare.

Graficul de stingere al creantelor

Luna 1 2 3 4 5 6Banca Comerciala Romana SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 16.104.574 RONBanca C.R. Firenze Romania SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanian International Bank SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFNGCIMM SA - IFN 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONSalariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONITM Ilfov 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONPrimaria Orasului Buftea 0 RON 0 RON 0 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RONCerto I.A. Security SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONCWS Boco Romania SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONENEL Energie Muntenia SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFinas Consulting SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGIF Leasing IFN SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGRP Technique & Service 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONECOIND 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONLLOYD’S Register Romania SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON

Pagina 33 din 38

Media Sat SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRenania Trade SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRokura Systems SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 24.768 RON 24.768 RON 16.129.342 RON

Luna 7 8 9 10 11 12Banca Comerciala Romana SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONBanca C.R. Firenze Romania SA 0 RON 0 RON 1.714.460 RON - - -Romanian International Bank SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFNGCIMM SA - IFN 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONSalariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONITM Ilfov 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONPrimaria Orasului Buftea 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RONCerto I.A. Security SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONCWS Boco Romania SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONENEL Energie Muntenia SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFinas Consulting SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGIF Leasing IFN SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGRP Technique & Service 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONECOIND 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONLLOYD’S Register Romania SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONMedia Sat SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRenania Trade SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRokura Systems SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal 24.768 RON 24.768 RON 1.739.228 RON 24.768 RON 24.768 RON 24.768 RON

Luna 13 14 15 16 17 18Banca Comerciala Romana SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanian International Bank SA 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RONFNGCIMM SA - IFN 1.200.000 RON - - - - -Salariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RONITM Ilfov 15 RON - - - - -Primaria Orasului Buftea 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RONCerto I.A. Security SRL 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RONCWS Boco Romania SRL 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RONENEL Energie Muntenia SA 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RONFinas Consulting SRL 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RONGIF Leasing IFN SA 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RONGRP Technique & Service 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RONECOIND 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RONLLOYD’S Register Romania SRL 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RONMedia Sat SRL 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RONRenania Trade SRL 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RONRokura Systems SRL 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal 1.402.729 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON

Luna 19 20 21 22 23 24Banca Comerciala Romana SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanian International Bank SA 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RONFNGCIMM SA - IFN - - - - - -Salariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON

Pagina 34 din 38

ITM Ilfov - - - - - -Primaria Orasului Buftea 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RONCerto I.A. Security SRL 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RONCWS Boco Romania SRL 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RONENEL Energie Muntenia SA 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RONFinas Consulting SRL 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RONGIF Leasing IFN SA 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RONGRP Technique & Service 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RONECOIND 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RONLLOYD’S Register Romania SRL 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RONMedia Sat SRL 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RONRenania Trade SRL 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RONRokura Systems SRL 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON

Luna 25 26 27 28 29 30Banca Comerciala Romana SA- - - - - -Firenze - - - - - -Romanian International Bank SA50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RONFNGCIMM SA - IFN - - - - - -Salariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RONitm Ilfov - - - - - -Primaria Orasului Buftea 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON - - -Certo I.A. Security SRL 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RONCWS Boco Romania SRL 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RONENEL Energie Muntenia SA 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RONFinas Consulting SRL 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RONGIF Leasing IFN SA 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RONGRP Technique & Service 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RONECOIND 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RONLLOYD’S Register Romania SRL 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RONMedia Sat SRL 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RONRenania Trade SRL 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RONRokura Systems SRL 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 186.174 RON 186.174 RON 186.174 RON

Luna 31 32 33 34 35 36Banca Comerciala Romana SA - - - - - 7.095.228 RONFirenze - - - - - -Romanian International Bank SA 50.468 RON 50.468 RON 24.403 RON - - -FNGCIMM SA - IFN - - - - - 12.080.902 RONSalariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RONitm Ilfov - - - - - -Primaria Orasului Buftea - - - - - -Certo I.A. Security SRL 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RONCWS Boco Romania SRL 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RONENEL Energie Muntenia SA 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RONFinas Consulting SRL 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RONGIF Leasing IFN SA 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RONGRP Technique & Service 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RONECOIND 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RONLLOYD’S Register Romania SRL 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RONMedia Sat SRL 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RONRenania Trade SRL 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON

Pagina 35 din 38

Rokura Systems SRL 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 7.005.704 RONTotal 186.174 RON 186.174 RON 160.109 RON 135.706 RON 135.706 RON

4.10. Masuri speciale

In vederea punerii in aplicare a planului de reorganizare, au fost identificate de catre administratorii

judiciar doua situatii diferite, cauzate de conditia ce afecteaza parte din creantele BCR SA si FNGCIMM SA.

In prima ipoteza se considera ca parte din creanta BCR, respectiv suma de 7.095.228 ron, va fi

achitata de catre FNGCIMM SA, urmand ca intreaga creanta certa, lichida si exigibila acestui creditor,

respectiv suma de 12.080.901 ron sa fie convertitat in actiuni la debitoare si suma de 1.200.000 ron achitata.

In cea de-a doua ipoteza, parte din creanta BCR SA, respectiv suma de 7.095.228 ron va fi achitata

din sumele rezultate din activitatea curenta, precum si din eventualele sume ce vor fi achitate de catre

FNGCIMM SA, urmand ca suma certa, lichida si exigibila a FNGCIMM SA, respectiv suma de 4.985.673 ron

sa fie stinsa prin convertirea acesteia in actiuni la debitoarei, iar suma de 1.200.000 ron sa fie achitata.

Pagina 36 din 38

CAPITOLUL 5 - CONCLUZII

Administratorul judiciar propune spre aprobarea Adunarii Creditorilor prezentul Plan de Reorganizare,

asa cum a fost el intocmit de catre acesta in baza informatiilor, a documentelor puse la dispozitie si insusite

de catre administratorul special dl. ARSINEL CRISTIAN, precum si a strategiei de reorganizare propusa si

asumata de catre administratorul special si ale carui masuri au fost prezentate actionariatului societatii

debitoare prin administrator special. Toate previziunile privitoare la buget, precum si sumele previzionate au

fost analizate si propuse de catre administratorul special, persoana care va si pune in executare prezentul

plan.

Avand in vedere ca prezentul plan de reorganizare a fost dat publicitatii prin toate mijloacele legale

impuse de Legea 85/2006 si a fost comunicat tuturor celor interesati prin afisare pe site-ul administratorului

judiciar (www.crisconsult.ro) si luand in considerare faptul ca toti creditorii interesati si-ar fi putut valorifica

creantele nascute anterior deschiderii procedurii prin inscrierea creantei lor la dosarul cauzei pana la data

limita precizata de judecatorul sindic prin sentinta de deschidere a procedurii, solicitam instantei ca: prin

sentinta de confirmare a planului de reorganizare sa constate in temeiul art. 76 din legea 85/2006 ca orice

persoana titulara a unei creante nascute anterior deschiderii procedurii care nu si-a depus cererea de

creanta pana la expirarea termenului este decazuta din dreptul de a-si realiza creanta impotriva debitorului

ulterior confirmarii planului.

De asemenea avand in vedere dispozitiile art. 102 din legea 85/2006 solicitam instantei in mod

expres ca prin hotararea de confirmare a Planului de Reorganizare sa constate ca activitatea debitorului SC

ROMANO-TUB SA este reorganizata in mod corespunzator in sensul „creantele si drepturile creditorilor si

ale celorlalte parti interesate sunt modificate asa cum este prevazut in Planul de reorganizare.”

Administratori Judiciari,CRIS CONSULT SPRL

__________________________

Administrator special,ARSINEL CRISTIAN,

________________________

C.N. INSOLVENCY IPURL

__________________________

Pagina 37 din 38

ANEXE

Anexa 1 - Prognoza de venituri si cheltuieli

Anexa 2 - Graficul de stingere al creantelor

Anexa 3 - Centralizator incasari si plati rezultate din activitatea curenta si valorificarile de active

Anexa 4 - Contractul de vanzare cumparare nr. 2/12.09.2012

Anexa 5 - Contractul de vanzare cumparare nr. 3/27.09.2012

Anexa 6 - Contractul de vanzare cumparare nr. 4/05.10.2012

Anexa 7 - Contractul de vanzare cumparare nr. 5/16.10.2012

Anexa 8 - Contractul de vanzare cumparare nr. 10/27.10.2012

Anexa 9 - Raportul de evaluare al activelor din patrimoniul SC ROMANO-TUB SA

Anexa 10 - Raportul de evaluare al imobilului “Sediu Romanoexport”

Anexa 11 - Raport de evaluare al imobilului “Magazin Bucuria Copiilor”

Anexa 12 - Raport de evaluare al imobilului “Depozit Giurgiu”

Pagina 38 din 38

Anexa 1 - Prognoza de venituri si cheltuieliLuna de executare planLuna de executare plan 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

VenituriVenituriVenituri din vanzare produse finiteVenituri din vanzare produse finite 350.000 RON 350.000 RON 350.000 RON 375.000 RON 375.000 RON 375.000 RON 386.250 RON 386.250 RON 386.250 RON 397.838 RON 397.838 RON 397.838 RONVenituri din prestari de serviciiVenituri din prestari de servicii 15.000 RON 15.000 RON 15.000 RON 15.300 RON 15.300 RON 15.300 RON 15.606 RON 15.606 RON 15.606 RON 15.918 RON 15.918 RON 15.918 RONVenituri din vanzari de marfuriVenituri din vanzari de marfuri 40.000 RON 40.000 RON 40.000 RON 40.000 RON 40.000 RON 40.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RONValorificari activeValorificari active - - - - - 18.685.000 RON - - 2.100.000 RON - - -Recuperari creanteRecuperari creante 50.000 RON 50.000 RON 50.000 RON 50.000 RON 50.000 RON 50.000 RON - - - - - -Surse externeSurse externe - - - - - - - - - - - -Total venituriTotal venituri 455.000 RON 455.000 RON 455.000 RON 480.300 RON 480.300 RON 19.165.300 RON 443.856 RON 443.856 RON 2.543.856 RON 455.756 RON 455.756 RON 455.756 RON

CheltuieliCheltuieliCheltuieli cu materii primeCheltuieli cu materii prime 140.000 RON 140.000 RON 140.000 RON 150.000 RON 150.000 RON 150.000 RON 154.500 RON 154.500 RON 154.500 RON 159.135 RON 159.135 RON 159.135 RONCheltuieli cu combustibiliiCheltuieli cu combustibilii 2.000 RON 2.000 RON 2.000 RON 2.040 RON 2.040 RON 2.040 RON 2.081 RON 2.081 RON 2.081 RON 2.122 RON 2.122 RON 2.122 RONCheltuieli cu piesele de schimbCheltuieli cu piesele de schimb 1.500 RON 1.500 RON 1.500 RON 1.523 RON 1.523 RON 1.523 RON 1.545 RON 1.545 RON 1.545 RON 1.569 RON 1.569 RON 1.569 RONCheltuieli cu obiectele de inventarCheltuieli cu obiectele de inventar 300 RON 300 RON 300 RON 315 RON 315 RON 315 RON 331 RON 331 RON 331 RON 347 RON 347 RON 347 RONCheltuieli cu energie si apaCheltuieli cu energie si apa 24.000 RON 18.000 RON 18.000 RON 18.000 RON 12.000 RON 12.000 RON 12.000 RON 18.000 RON 18.000 RON 18.000 RON 24.000 RON 24.000 RONCheltuieli cu redevente si chiriiCheltuieli cu redevente si chirii 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RON 4.000 RONCheltuieli cu impozite si taxeCheltuieli cu impozite si taxe 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RON 300 RONCheltuieli cu salariiCheltuieli cu salarii 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RON 42.000 RONCheltuieli cu creante aferente salariilorCheltuieli cu creante aferente salariilor 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RON 12.600 RONTVATVA 22.491 RON 23.931 RON 23.931 RON 26.409 RON 27.849 RON 27.849 RON 29.374 RON 27.934 RON 27.934 RON 29.105 RON 27.665 RON 27.665 RONCheltuieli cu onorariul fixCheltuieli cu onorariul fix 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RONCheltuieli cu onorariul variabilCheltuieli cu onorariul variabil 510 RON 510 RON 510 RON 1.536 RON 1.536 RON 1.000.019 RON 1.536 RON 1.536 RON 107.832 RON 1.536 RON 1.536 RON 1.536 RONCheltuieli intocmire planCheltuieli intocmire plan 29.000 RON - - - - - - - - - - -Total cheltuieliTotal cheltuieli 284.901 RON 251.341 RON 251.341 RON 264.922 RON 260.362 RON 1.258.846 RON 266.466 RON 271.026 RON 377.323 RON 276.914 RON 281.474 RON 281.474 RON

Plati conform plan de reorganizarePlati conform plan de reorganizareBanca Comerciala Romana SA 23.199.802 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 16.104.574 RON - - - - - -Banca C.R. Firenze Romania SA 1.714.460 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 1.714.460 RON - - -Romanian International Bank SA 605.610 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFNGCIMM SA - IFN 6.185.673 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONSalariatii 296.217 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 194.632 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONITM Ilfov 15 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONPrimaria Orasului Buftea 396.959 0 RON 0 RON 0 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RONCerto I.A. Security SRL 116.187 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONCWS Boco Romania SRL 7.995 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONENEL Energie Muntenia SA 81.797 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFinas Consulting SRL 22.800 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGIF Leasing IFN SA 2.573.770 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGRP Technique & Service 32.550 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONECOIND 100 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONLLOYD’S Register Romania SRL 12.845 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONMedia Sat SRL 9.363 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRenania Trade SRL 673 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRokura Systems SRL 6.809 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanoExport SA 7.005.704 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal plati conform planTotal plati conform plan 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 24.768 RON 24.768 RON 16.129.342 RON 24.768 RON 24.768 RON 1.739.228 RON 24.768 RON 24.768 RON 24.768 RON

Sold initialSold initial 250.000 RON 411.871 RON 607.301 RON 802.732 RON 993.341 RON 1.188.510 RON 2.965.622 RON3.118.243 RON3.266.305 RON 3.693.610 RON 3.847.683 RON 3.997.196 RONSold finalSold final 411.871 RON 607.301 RON 802.732 RON 993.341 RON 1.188.510 RON 2.965.622 RON 3.118.243 RON3.266.305 RON3.693.610 RON 3.847.683 RON 3.997.196 RON 4.146.710 RON

Anexa 1 - Prognoza de venituri si cheltuieli13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

457.513 RON 457.513 RON 457.513 RON 526.140 RON 526.140 RON 526.140 RON 605.061 RON 605.061 RON 605.061 RON 695.820 RON 695.820 RON 695.820 RON 800.193 RON 800.193 RON 800.193 RON 920.222 RON16.236 RON 16.236 RON 16.236 RON 16.561 RON 16.561 RON 16.561 RON 16.892 RON 16.892 RON 16.892 RON 17.230 RON 17.230 RON 17.230 RON 17.575 RON 17.575 RON 17.575 RON 17.926 RON44.100 RON 44.100 RON 44.100 RON 44.100 RON 44.100 RON 44.100 RON 46.305 RON 46.305 RON 46.305 RON 46.305 RON 46.305 RON 46.305 RON 48.620 RON 48.620 RON 48.620 RON 48.620 RON

- - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - -

517.850 RON 517.850 RON 517.850 RON 586.801 RON 586.801 RON 586.801 RON 668.259 RON 668.259 RON 668.259 RON 759.356 RON 759.356 RON 759.356 RON 866.388 RON 866.388 RON 866.388 RON 986.769 RON

183.005 RON 183.005 RON 183.005 RON 210.456 RON 210.456 RON 210.456 RON 242.024 RON 242.024 RON 242.024 RON 278.328 RON 278.328 RON 278.328 RON 320.077 RON 320.077 RON 320.077 RON 368.089 RON2.165 RON 2.165 RON 2.165 RON 2.208 RON 2.208 RON 2.208 RON 2.252 RON 2.252 RON 2.252 RON 2.297 RON 2.297 RON 2.297 RON 2.343 RON 2.343 RON 2.343 RON 2.390 RON1.592 RON 1.592 RON 1.592 RON 1.616 RON 1.616 RON 1.616 RON 1.640 RON 1.640 RON 1.640 RON 1.665 RON 1.665 RON 1.665 RON 1.690 RON 1.690 RON 1.690 RON 1.715 RON

365 RON 365 RON 365 RON 383 RON 383 RON 383 RON 402 RON 402 RON 402 RON 422 RON 422 RON 422 RON 443 RON 443 RON 443 RON 465 RON27.600 RON 20.700 RON 20.700 RON 20.700 RON 13.800 RON 13.800 RON 13.800 RON 20.700 RON 20.700 RON 20.700 RON 27.600 RON 27.600 RON 31.740 RON 23.805 RON 23.805 RON 23.805 RON

4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.400 RON 4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 315 RON 331 RON 331 RON 331 RON 331 RON

45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 45.360 RON 48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 13.608 RON 14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON31.923 RON 33.579 RON 33.579 RON 40.315 RON 41.971 RON 41.971 RON 50.140 RON 48.484 RON 48.484 RON 57.381 RON 55.725 RON 55.725 RON 64.164 RON 66.069 RON 66.069 RON 77.823 RON

6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON86.969 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 12.568 RON 9.439 RON 9.439 RON 9.439 RON 8.414 RON

- - - - - - - - - - - - - - - -403.502 RON 323.857 RON 323.857 RON 358.130 RON 352.886 RON 352.886 RON 392.710 RON 397.954 RON 397.954 RON 443.245 RON 448.489 RON 448.489 RON 504.953 RON 498.923 RON 498.923 RON 557.757 RON

- - - - - - - - - - - - - - - -- - - - - - - - - - - - - - - -

50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON - - - -1.200.000 RON - - - - - - - - - - - - - - -

8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON

15 RON - - - - - - - - - - - - - - -16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON -

4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON

3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON

107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON

4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON

284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON

1.402.729 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 152.246 RON 152.246 RON 152.246 RON 135.706 RON

4.146.710 RON 2.858.329 RON 2.849.608 RON 2.840.887 RON 2.866.844 RON 2.898.046 RON 2.929.248 RON 3.002.082 RON 3.069.673 RON 3.137.263 RON 3.250.660 RON 3.358.813 RON 3.466.966 RON 3.676.155 RON 3.891.374 RON 4.106.594 RON2.858.329 RON 2.849.608 RON 2.840.887 RON 2.866.844 RON 2.898.046 RON 2.929.248 RON 3.002.082 RON 3.069.673 RON 3.137.263 RON 3.250.660 RON 3.358.813 RON 3.466.966 RON 3.676.155 RON 3.891.374 RON 4.106.594 RON 4.399.899 RON

Anexa 1 - Prognoza de venituri si cheltuieli29 30 31 32 33 34 35 36 Total RON Total EURO

920.222 RON 920.222 RON 1.058.256 RON 1.058.256 RON 1.058.256 RON 1.216.994 RON 1.216.994 RON 1.216.994 RON 23.367.862 RON 5.192.858 €17.926 RON 17.926 RON 18.285 RON 18.285 RON 18.285 RON 18.651 RON 18.651 RON 18.651 RON 603.544 RON 134.121 €48.620 RON 48.620 RON 51.051 RON 51.051 RON 51.051 RON 51.051 RON 51.051 RON 51.051 RON 1.632.459 RON 362.769 €

- - - - - - - - 20.785.000 RON 4.618.889 €- - - - - - - - 300.000 RON 66.667 €- - - - - - - 1.000.000 RON 1.000.000 RON 222.222 €

986.769 RON 986.769 RON 1.127.592 RON 1.127.592 RON 1.127.592 RON 1.286.696 RON 1.286.696 RON 2.286.696 RON 47.688.865 RON 10.597.526 €

368.089 RON 368.089 RON 423.302 RON 423.302 RON 423.302 RON 486.798 RON 486.798 RON 486.798 RON 9.347.145 RON 2.077.143 €2.390 RON 2.390 RON 2.438 RON 2.438 RON 2.438 RON 2.487 RON 2.487 RON 2.487 RON 80.473 RON 17.883 €1.715 RON 1.715 RON 1.741 RON 1.741 RON 1.741 RON 1.767 RON 1.767 RON 1.767 RON 58.685 RON 13.041 €

465 RON 465 RON 489 RON 489 RON 489 RON 513 RON 513 RON 513 RON 14.325 RON 3.183 €15.870 RON 15.870 RON 15.870 RON 23.805 RON 23.805 RON 23.805 RON 31.740 RON 31.740 RON 750.060 RON 166.680 €4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON 4.840 RON 158.880 RON 35.307 €

331 RON 331 RON 331 RON 331 RON 331 RON 331 RON 331 RON 331 RON 11.349 RON 2.522 €48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON 48.989 RON 1.636.186 RON 363.597 €14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON 14.697 RON 490.856 RON 109.079 €79.727 RON 79.727 RON 93.709 RON 91.804 RON 91.804 RON 107.336 RON 105.431 RON 105.431 RON 1.890.509 RON 420.113 €6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 6.200 RON 223.200 RON 49.600 €8.414 RON 8.414 RON 8.414 RON 8.414 RON 8.414 RON 8.414 RON 8.414 RON 1.098.783 RON 2.539.763 RON 564.392 €

- - - - - - - - 29.000 RON 6.444 €551.727 RON 551.727 RON 621.018 RON 627.049 RON 627.049 RON 706.175 RON 712.206 RON 1.802.575 RON 17.230.430 RON 3.828.984 €

- - - - - - - 7.095.228 RON 23.199.802 RON 5.155.512 €- - - - - - - - 1.714.460 RON 380.991 €- - - - - - - - 605.610 RON 134.580 €- - - - - - - 12.080.902 RON 13.280.902 RON 2.951.312 €

8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 296.217 RON 65.826 €8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 194.632 RON 43.252 €

- - - - - - - - 15 RON 3 €- - - - - - - - 396.959 RON 88.213 €

4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 116.187 RON 25.819 €333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 7.995 RON 1.777 €

3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 81.797 RON 18.177 €950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 22.800 RON 5.067 €

107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 2.573.770 RON 571.949 €1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 32.505 RON 7.223 €

4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 100 RON 22 €535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 12.845 RON 2.854 €390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 9.363 RON 2.081 €

28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 673 RON 150 €284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 6.809 RON 1.513 €

0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 7.005.704 RON 7.005.704 RON 1.556.823 €135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 7.230.934 RON 30.472.540 RON 6.771.676 €

4.399.899 RON 4.699.235 RON 4.998.571 RON 5.369.438 RON 5.734.274 RON 6.099.111 RON 6.543.925 RON 6.982.709 RON4.699.235 RON 4.998.571 RON 5.369.438 RON 5.734.274 RON 6.099.111 RON 6.543.925 RON 6.982.709 RON 235.895 RON

Anexa 2 - Graficul de stingere al creantelorTrim I Trim II Trim III Trim IV Total an

Anul 1 24.684,75 RON 18.759.304,63 RON 1.788.764,63 RON 74.304,63 RON 20.647.058,64 RONAnul 2 1.808.156,76 RON 608.141,76 RON 608.141,76 RON 608.141,76 RON 3.632.582,04 RONAnul 3 456.739,26 RON 407.119,38 RON 407.119,38 RON 26.588.952,38 RON 27.859.930,40 RON

Luna 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12Banca Comerciala Romana SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 18.685.000 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONBanca C.R. Firenze Romania SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 1.714.460 RON - - -Romanian International Bank SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFNGCIMM SA - IFN 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONSalariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONITM Ilfov 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONPrimaria Orasului Buftea 0 RON 0 RON 0 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RONCerto I.A. Security SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONCWS Boco Romania SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONENEL Energie Muntenia SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONFinas Consulting SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGIF Leasing IFN SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONGRP Technique & Service 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONECOIND 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONLLOYD’S Register Romania SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONMedia Sat SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRenania Trade SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRokura Systems SRL 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 24.768 RON 24.768 RON 18.709.768 RON 24.768 RON 24.768 RON 1.739.228 RON 24.768 RON 24.768 RON 24.768 RON

Luna 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24Banca Comerciala Romana SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONRomanian International Bank SA 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RON 50.468 RONFNGCIMM SA - IFN 1.200.000 RON - - - - - - - - - - -Salariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RONITM Ilfov 15 RON - - - - - - - - - - -Primaria Orasului Buftea 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RONCerto I.A. Security SRL 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RONCWS Boco Romania SRL 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RONENEL Energie Muntenia SA 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RONFinas Consulting SRL 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RONGIF Leasing IFN SA 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RONGRP Technique & Service 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RONECOIND 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RONLLOYD’S Register Romania SRL 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RONMedia Sat SRL 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RONRenania Trade SRL 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RONRokura Systems SRL 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RONTotal 1.402.729 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON 202.714 RON

Anexa 2 - Graficul de stingere al creantelor

Luna 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36Banca Comerciala Romana SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 7.095.228 RONFNGCIMM SA - IFN - - - - - - - - - - - 12.080.901 RONSalariatii 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RON 8.228 RONDGFP Ilfov 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RON 8.110 RONPrimaria Orasului Buftea 16.540 RON 16.540 RON 16.540 RON - - - - - - - - -Certo I.A. Security SRL 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RON 4.841 RONCWS Boco Romania SRL 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RON 333 RONENEL Energie Muntenia SA 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RON 3.408 RONFinas Consulting SRL 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RON 950 RONGIF Leasing IFN SA 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RON 107.240 RONGRP Technique & Service 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RON 1.354 RONECOIND 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RON 4 RONLLOYD’S Register Romania SRL 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RON 535 RONMedia Sat SRL 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RON 390 RONRenania Trade SRL 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RON 28 RONRokura Systems SRL 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RON 284 RONRomanoExport SA 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 0 RON 7.005.704 RONTotal 152.246 RON 152.246 RON 152.246 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 135.706 RON 26.317.539 RON

Anexa 3 - Centralizator incasari si plati rezultate din activitatea curenta si valorificari de active

Venituri Trim I Trim II Trim III Trim IV Total anAnul 1 1.365.000 RON 20.125.900 RON 3.431.568 RON 1.367.267 RON 26.289.734,86 RONAnul 2 1.553.549 RON 1.760.404 RON 2.004.776 RON 2.278.067 RON 7.596.795,05 RONAnul 3 2.599.165 RON 2.960.307 RON 3.382.776 RON 4.860.088 RON 13.802.335,39 RON

Cheltuieli Trim I Trim II Trim III Trim IV Total anAnul 1 787.584 RON 1.784.131 RON 914.816 RON 839.862 RON 4.326.392,61 RONAnul 2 1.051.215 RON 1.063.901 RON 1.188.618 RON 1.340.222 RON 4.643.956,72 RONAnul 3 1.502.798 RON 1.661.210 RON 1.875.116 RON 3.220.956 RON 8.260.080,55 RON

TRIBUNALUL BUCURESTISECTIA A VII-A CIVILADOSAR NR. 47349/3/2011

RAPORT DE EVALUARE

AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL

S.C. ROMANO-TUB SA - in insolventa

PREZENTUL RAPORT DE EVALUARE A FOST INTOCMIT IN VEDEREA

ATASARII LA PLANUL DE REORGANIZARE AL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

SOLICITANT: ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

DESTINATAR: !! TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VII-A CIVILA

! ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

CU APROBAREA:! COMITETULUI CREDITORILOR SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

OCTOMBRIE 2012

RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 1

Sinteza evaluarii! 3

Identificarea solicitantului! 4

Scopul evaluarii! 5

Obiectul evaluarii! 5

Bazele evaluarii! 5

Standardele de evaluare! 6

Data estimarii valorii! 7

Informatii utilizate! 7

Ipoteze si conditii speciale/limitative! 8

Clauza de confidentialitate ! 9

Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare ! 10

Analiza datelor! 10

Reconciliere rezultatelor! 12

RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 2

Sinteza evaluarii

! Pentru estimarea valorii de piata a patrimoniului SC ROMANO-TUB SA, precum si a valorii de

lichidare a activelor apartinand acesteia s-a pornit de la misiunea de evaluare indicata de catre solicitant si

de la situatia particulara a SC ROMANO-TUB SA, care, din punct de vedere juridic, este in procedura de

insolventa din 14.06.2011.

! In scopul atingerii obiectivului propus s-au luat in considerare prevederile Standardelor Internationale

de Evaluare - IVS 2011 precum si Standardele de Evaluare ANEVAR 2012, activitatea de evaluare fiind

adaptata la specificul activelor din componenta patrimoniului evaluat si al activitatii SC ROMANO-TUB SA;

toate analizele si estimarile au fost efectuate in conformitate cu standardele de evaluare internationale, cu

legislatia actuala si cu starea si perspectivele obiectivului.

! Valoarea estimata a patrimoniului ROMANO-TUB SA, se face folosind doua din abordarile indicate in

Standardele Generale de Evaluare IVS 2011 respectiv abordarea prin cost si abordarea prin venit. Avand in

vedere dispozitiile cadrului de evaluare internationala IVS 2011 metoda ce va fi folosita va fi cea a metodei

de determinare a preturilor maxime obtenabile in baza valorii de piata a activelor; (IVS 2011 Framework,

punctul 61)

Valoarea de piata a activelor din patrimoniul SC ROMANO-TUB SA - 15.692.430 ron

Valoarea de vanzare fortata a activelor din patrimoniul SC ROMANO-TUB SA - 12.617.785 ron

! De asemenea avand in vedere misiunea evaluarii (anexarea la planul de reorganiazare in vederea

efectuarii analizei reorganizare-faliment), se va proceda la estimarea valorilor de lichidare tinandu-se cont de

cadrul special in care ar avea loc vanzarea:

a) intreprinderea isi inceteaza activitatea, de unde rezulta ca aceasta nu mai genereaza venituri, ci doar

costuri (paza, intretinere, inventariere, marketing etc.);

b) vanzarea se face intr-o perioada de timp limitata sever;

c) conditiile reale ale pietei sunt cele curente (dobanzi bancare in medie de cca. 12-15% pe an, numar limitat

de investitori, criza economico-financiara, oportunitati diverse si multiple de investitii - oferta supraabundenta

etc.);

RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 3

d) necesar de perioada indelungata de expunere pe piata la vanzare. Tinand cont de conjunctura specifica in

care ne aflam, intervalul de timp pentru realizarea unui marketing adecvat este de circa 9-12 luni si poate

depasi chiar si un an.

e) cumparatorul actioneaza prudent si in cunostinta de cauza;

f) vanzatorul este obligat sa vanda;

g) cumparatorul este motivat obisnuit;

h) cumparatorul se considera ca actioneaza in cel mai bun interes al sau;

i) plata se face cash;

j) pretul nu este influentat de aranjamente financiare speciale sau facilitati sau de cineva interesat in

vanzare;

k) activele se vand bucata cu bucata. Realizarea valorii de lichidare ar putea necesita mai mult timp; avand

in vedere faptul ca activele se vand pe componente, suma rezultata ar putea fi diminuata deoarece ar putea

ramane terenuri neatractive, stocuri neinteresante (in vederea lichidarii stocurilor trebuie practicate reduceri

multiple - reduceri la preturi deja reduse, care diminueaza substantial valoarea stocurilor) etc.

I) se adapteaza pretul de valorificare la circumstantele vanzarii.

m) s-a estimat valoarea de piata a activelor din componenta ROMANO-TUB SA si s-au luat in considerare

decontari suplimentare, astfel incat valoarea de lichidare sa tina cont de cele indicate mai sus.

! Avand in vedere valorile estimate pot fi precizate urmatoarele:

• Toate analizele si valorile au fost indicate la data de 31.08.2012 - data de referinta comunicata de catre

client;

• Valorile au fost estimate pe baza considerentelor prezentate in cadrul prezentului raport;

• Valorile obtinute reprezinta o predictie;

• Valorile obtinute sunt subiective;

• Evaluarea prin natura ei reprezinta exprimarea unei opinii asupra unei valori;

Identificarea solicitantului

! Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea administraorului judiciar CRIS CONSULT

SPRL, urmand a fi folosit in cadrul procedurii de insolventa a SC ROMANO-TUB SA, ce face obiectul

dosarului nr. 58523/3/2011 aflat pe rolul Tribunalului Bucuresti Sectia a VII-a Civila.

RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 4

Scopul evaluarii

! Scopul evaluarii este estimarea valorii patrimoniului SC ROMANO-TUB SA, asa cum este definita in

standardele IVS 2011 din Cadrul de Evaluare IVS 2011. Avand in vedere natura evaluarii si scopul evaluarii,

vor fi folosite Standardele de evaluare ANEVAR 2012, precum si din cadrul de evaluare IVS 2011: IVS 101,

IVS 102, IVS 103, IVS 210, IVS 220 si IVS 230.

! Raportul de evaluare a fost solicitat in vederea atasarii la Planul de reorganizare al SC ROMANO-

TUB SA si in vederea realizarii analizei reorganizare-faliment, analiza necesara intocmirii planului de

reorganizare.

Obiectul evaluarii

! Obiectul evaluarii este reprezentat de activele aflate in patrimonul SC ROMANO-TUB SA - in

insolventa. Evaluatorul va avea in vedere atat structura activului, in cele doua cazuri solicitate: estimarea

valorii activelor in ipoteza continuarii activitatii si estimarea valorii activelor in ipoteza incetarii activitatii

societatii si lichidarea acesteia.

! In ceea ce priveste ipoteza continuarii activitatii, desi valoarea la o anumita data reflecta beneficiile

anticipate de proprietate in viitor, istoria unei afaceri este utila in masura in care poate da indicatii cu privire

la asteptarile pentru viitor, motiv pentru care in prezentul raport se va analiza istoricul indicatorilor de

performanta financiara ai societatii pe o perioada de trei ani anteriori datei intocmirii prezentului raport.

Bazele evaluarii

! Baza de evaluare este valoarea de piaţa. Definitia valorii de piata data de Comitetul Internaţional

pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGoVA), si de

Cadrul International de Evaluare ISC 2011, este urmatoarea: “valoarea de piaţa este suma estimata pentru

care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator

hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in

cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

! Fiecare din expresiile cuprinse in definiţia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in

esenţa, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacţie cu un activ intre vânzători si cumpărători

RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 5

independenţi (nelegaţi prin relaţii preferenţiale) si in care fiecare îşi cunoaşte interesul, are convingerea

satisfacţiei din tranzacţia realizata, fără a fi constrânşi sa o facă. Valoarea de piaţa este deci expresia valorii

de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaţa bunului supus evaluării, piaţa caracterizata prin ipotezele

enumerate in definiţia IVSC/TEGoVA a valorii de piaţa.

! Prin stabilirea valorii de piaţa, ţinând cont de definiţia si expresia acesteia, se asigura posibilitatea

găsirii numitorului comun de convertire a valorilor mobiliare, in venituri pe baza unui coeficient de

convertibilitate a valorilor de piaţa a celor doua categorii de valori.

! Abordarea bazata pe analiza pietii compara afaceri si intreprinderi similare, interese de afaceri şi

titluri de proprietate care au fost schimbate in piata si orice tranzactii relevante de actiuni in aceeasi

activitate. Cele trei mai frecvente surse de date utilizate în abordarea bazata pe piata sunt pietele publice de

valori din care participatiile la capitalul intreprinderilor similare sunt tranzactionate, piata in care

intreprinderile in integrum sunt cumparate si vandute, si tranzactiile anterioare in actiuni.

! Trebuie sa existe o baza rezonabila de comparatie cu intreprinderile similare in abordarea bazata pe

piata. Aceste intreprinderi similare, ar trebui să fie in aceeasi industrie. Factorii care urmeaza sa fie luati in

considerare pentru a putea exista o comparatie rezonabila sunt urmatoarii:

• asemanare cu obiectul de activitate in ceea ce priveste caracteristicile calitative si cantitative ale afacerii;

• cantitatea si calitatea datelor cu privire la afaceri similare;

• posibilitatea ca pretul de tranzactie al afacerilor similare, sa reprezinte un etalon de control.

Standardele de evaluare

! Standardele internationale de evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din

Romania ANEVAR - 2012; Standardele internationale de evaluare IVS 2011:

- Cadrul General International de Evaluare;

- IVS 101 - Scopul lucrarii;

- IVS 102 - Modul de implementare;

- IVS 103 - Metode de raportare;

- IVS 210 - Imobilizari necorporale;

- IVS 220 - Imobilizari corporale mobile;

- IVS 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare.

RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 6

Data estimarii valorii

! La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul pietii aferente lunii octombrie 2012,

data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.

Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata in ansamblul ei poate suferii

modificari fata de data la care va fi utilizat prezentul raport de evaluare.

Informatii utilizate

! Informatiile utilizate au fost:

- Standardele de evaluare ANEVAR 2012;

- Standardele internationale de evaluare IVS 2011;

- Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici

- “Evaluarea proprietatii industriale si ale afacerii” si alte documentatii de specialitate

- Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania

- Rapoarte anuale privind piata titlurilor de valore si piata bursiera;

- Publicatii on-line ale site-urilor de specilitate;

- Publicatii on-line ale afacerilor similare;

- Documentele puse la dispozitie de catre conducerea SC ROMANO-TUB SA - in insolventa;

! Documente puse la dispozitie de conducerea societatii ROMANO-TUB SA sunt urmatoarele:

- bilanturile contabile si balantele de verificare aferente incepand cu anul 2007 si pana in prezent;

- balanta de verificare de la data de 31.08.2012;

- pentru unele conturi (cele din categoria activelor) s-au furnizat si informatii privind soldurile acestora la data

de 31.08.2012 - data de referinta;

- liste detaliate pe componente pentru imobilizarile necorporale;

- liste detaliate cu echipamente, instalatii, mijloace de transport, mobilier;

- situatia participatiilor;

- liste detaliate cu stocurile de marfuri, grupate pe categorii - liste furnizate de

reprezentantii societatii;

- liste detaliate cu creantele si observatii privind posibilitatile de recuperare ale acestora;

- soldul disponibilitatilor din casa, banca si alte valori;

RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 7

- previziuni ale activitatii viitoare;

- lista detaliata cu cheltuielile inregistrate in avans;

- aspecte tehnice si tehnologice;

- aspecte de resurse umane;

- aspecte juridice;

- aspecte operationale;

- aspecte comerciale;

- informatii existente in literatura de specialitate privind piata tevilor si fitingurilor;

! Documentele si informatiile referitoare la ROMANO-TUB SA au fost puse la dispozitia evaluatorului

de catre conducerea acesteia, care poarta intreaga responsabilitate in ceea ce priveste veridicitatea si

corectitudinea informatiilor furnizate.

! Evaluatorul nu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre

societate si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete

sau gresite.

Ipoteze si conditii speciale/limitative

! La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia

evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri

din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de

evaluare sunt urmatoarele:

! Ipoteze:

• Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind

titlurile de proprietate. Se presupune ca drepturile de proprietate sunt considerate reale si tranzactionabile;

• Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului si au fost

prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;

• Proprietatea mobiliara si imobiliara, precum si activele intangibile au fost evaluate in ansamblul acestora,

in ipoteza transferului integral al dreptului de proprietate;

RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 8

• Situatia actuala a proprietatii mobiliare si scopul prezentei evaluari au stat la baza selectarii metodelor de

evaluare utilizate si a modalitatilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate sa conduca la

estimarea cea mai probabila a valorii proprietatii in conditiile tipului valorii selectate;

• Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in

lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

• Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand

posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

! Conditii limitative:

• Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;

• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna

marturie in instanta relativ la societatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de

intelegeri in prealabil;

• Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu

trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

• Valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat premizele si conditiile in care s-a realizat evaluarea

(starea pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modifica semnificativ.

Se are in vedere faptul ca pe piata valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea

timpului si variatia lor in raport cu cursul valutar nu este liniara; piata mobiliara in ansamblu nu este pe

deplin influentata de trecerea la cursul de referinta RON/EUR;

• Prezentul raport de evaluare se adreseza creditorilor din procedura de insolventa a SC ROMANO-TUB SA

dar in egala masura si oricarui investitor interesat in achizitionarea intreprinderii in ansamblul sau, ce face

obiectul prezentului raport si care poate fi utilizate in cadrul activitatilor de productie tevi GRP.

Clauza de confidentialitate

! Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre solicitant,

corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din

Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de

timp limitat dupa aceasta data, in care conditiile specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta

RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 9

opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie analizata in contextul economic general (octombrie 2012) data

avuta in vedere in cadrul operatiunii de evaluare si data la care s-a luat in considerare stadiul pietii.

! Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o

responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici

o circumstanta.

Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare

In cadrul abordarii bazate pe venituri pot fi folosite diverse abordari si metode. Aceste metode pot

include analize de fluxuri de numerar capitalizate. Veniturile si fluxul de lichiditati poate fi masurata in

conformitate cu o varietate de definitii. Fluxul de venituri sau de numerar poate fi masurat inainte de

impozitare sau dupa impozitare. Rata de capitalizare sau actualizare ce va fi aplicata trebuie sa fie in

concordanta cu tipul si nivelul de venituri sau flux de numerar utilizat. In metodele de capitalizare, care nu

folosesc scontare, cresterea preconizata este in mod normal reflectata in rata de capitalizare. In cazul in

care veniturile prognozate sau fluxul de numerar este exprimat in termeni nominali, de exemplu preturi

curente, ratele nominale care includ o componenta a inflatiei ar trebui sa fie utilizate limitat. In cazul in care

veniturile prognozate sau fluxul de numerar este exprimata in termeni reali, trebuie sa fie utilizate ratele reale

care nu includ o componenta a inflatiei.

In conformitate cu abordarea veniturilor, situatiile financiare istorice ale unei intreprinderi sunt

adesea folosite ca ghid pentru a estima veniturile viitoare sau fluxul de numerar al afacerii. Determinarea

tendintelor istorice de-a lungul timpului, poate ajuta sa furnizeze informatiile necesare pentru a evalua

riscurile inerente si perspectivele pentru performanta viitoare ale intreprinderii analizate.

Intreprinderile mici si mijlocii sunt adesea transferate ca o vanzare de active, mai degraba decat

prin transfer de interes ale capitalurilor proprii. In astfel de cazuri, este comun pentru elemente, cum ar fi:

debitori, creditori si capital de lucru sa fie excluse si actualizarea valoarii activelor care urmeaza sa fie

determinate prin aplicarea unor rectificari adecvate.

Analiza datelor

! Abordarea bazata pe venituri rezultate din valorificarea de active, specifica unui IMM, consta in

estimarea valorii unei intreprinderi si/sau participatii la capital utilizand metode bazate pe valoarea de piata a

activelor individuale ale intreprinderii, minus datoriile. Avand in vedere scopul misiunii, se va face o estimare

RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 10

individuala a activelor fara a se tine cont de nivelul datoriilor. Aceasta prezinta o imagine statica a valorii

activelor din patrimoniul ROMANO-TUB SA la data intocmirii prezentului raport.

Cont Activ Valoare contabila

Corectii Activ corectat

Valoare de piata

Valoare de lichidare

I. Active imobilizate total 17.398.556,42 -2.826.868,36 14.571.688,06 14.571.688,06 11.615.782,13

Imobilizari necorporale 890.529,30 -35.612,98 854.916,32 854.916,32 726.504,82

205 1. Concesiuni si brevete 204,76 0,00 204,76 204,76 0,00

208 2. Alte imobilizari necorporale 890.324,54 -35.612,98 854.711,56 854.711,56 726.504,82

Constructii si terenuri 7.673.619,86 -1.673.619,86 6.000.000,00 6.000.000,00 5.100.000,00

212 3. Constructii 7.673.619,86 -1.673.619,86 6.000.000,00 6.000.000,00 5.100.000,00

Echipamente si masini 8.723.762,96 -1.057.102,35 7.666.660,61 7.666.660,61 5.754.608,31

2131 4. Echipamente tehnologice 8.659.695,47 -1.039.163,46 7.620.532,01 7.620.532,01 5.715.399,01

2133 5. Mijloace de transport 64.067,49 -17.938,90 46.128,59 46.128,59 39.209,30

Imbunatatiri si dotari 110.060,30 -60.533,17 49.527,14 49.527,14 34.668,99

214 6. Mobilier 110.060,30 -60.533,17 49.527,14 49.527,14 34.668,99

Alte imobilizari 584,00 0,00 584,00 584,00 0,00

267 7. Alte creante imobilizate 584,00 0,00 584,00 584,00 0,00

II. Stocuri total 848.234,53 -56.635,86 791.598,67 791.598,67 672.858,87

301 8. Materii prime 322.869,11 -16.143,46 306.725,65 306.725,65 260.716,81

3024 9. Piese de schimb 38.481,67 -3.848,17 34.633,50 34.633,50 29.438,48

3028 10. Alte mariale consumabile 18.222,21 -911,11 17.311,10 17.311,10 14.714,43

303 11. Obiecte de inventar 41.554,23 -14.377,76 27.176,47 27.176,47 23.100,00

341 12. Semifabricate 388.625,64 -19.431,28 369.194,36 369.194,36 313.815,20

345 13. Produse finite 38.481,67 -1.924,08 36.557,59 36.557,59 31.073,95

III. Lichiditati si echivalente lichiditati

475.572,09 -146.427,86 329.144,23 329.144,23 329.144,23

411 14. Clienti 474.183,47 -146.427,86 327.755,61 327.755,61 327.755,61

512 15. Conturi curente la banci 1.388,62 0,00 1.388,62 1.388,62 1.388,62

ACTIV TOTAL 18.722.363,04 -3.029.932,08 15.692.430,96 15.692.430,96 12.617.785,24

RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 11

Reconciliere rezultatelor

In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, au rezultat urmatoarele valori

ale activelor din patrimoniului SC ROMANO-TUB SA - in insolventa :

VA = 15.692.430 ron

VVF = 12.617.785 ron

! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea

sunt:

- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in

prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii octombrie 2012;

- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele

legale;

- valoarea este o estimare;

- valoarea este subiectiva;

- evaluarea este o opinie asupra unei valori;

! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru

recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), precum si a Standardelor

de Evaluare ANEVAR 2012.

EVALUATOR,Ing. DICA Cristina

RAPORT DE EVALUARE AL ACTIVELOR DIN PATRIMONIUL SC ROMANO-TUB SA - in insolventa! 12

TRIBUNALUL BUCURESTISECTIA A VII-A CIVILADOSAR NR.: 47349/3/2011

RAPORT DE EVALUARE

AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU” AFLAT IN

PATRIMONIUL SC ROMANOEXPORT SA

Situat in Giurgiu, str. Aleea Portului nr. 2, jud. Giurgiu

SOLICITANT: ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

DESTINATAR: !! TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VII-A CIVILA

! ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

CU APROBAREA:! COMITETULUI CREDITORILOR SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

OCTOMBRIE 2012

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 1

Sinteza evaluarii! 3

Identificarea solicitantului! 3

Scopul evaluarii! 3

Obiectul evaluarii! 3

Bazele evaluarii! 4

Standardele de evaluare! 4

Data estimarii valorii! 5

Informatii utilizate! 5

Ipoteze si conditii speciale/limitative! 5

Clauza de confidentialitate ! 6

Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare ! 7

Analiza datelor! 7

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin piata! 7

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit! 10

Reconciliere rezultatelor! 11

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 2

Sinteza evaluarii

! Prin evaluarea bunului din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii de piata, pentru valorificarea

acestuia in procedura prevazuta de Legea 85/2006. Conform Standardelor Internationale de Evaluare,

“valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un

cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de

marketing corespunzatoare, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

! In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de

vanzare a bunului imobil “Depozit Giurgiu” aflat in patrimoniul SC ROMANOEXPORT SA, in cadrul procedurii

prevazute de Legea 85/2006 a SC ROMANO-TUB SA - in insolventa este de:

Valoare de piata estimata imobil - 1.200.000 ron

Identificarea solicitantului

! Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea administratorului judiciar CRIS CONSULT

SPRL, urmand a fi folosit in cadrul procedurii de insolventa a SC ROMANO-TUB SA - in insolventa, ce face

obiectul dosarului nr. 47349/3/2011 aflat pe rolul Tribunalului BUCURESTI Sectia a VII-a Civila.

Scopul evaluarii

! Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a bunului imobil “Depozit Giurgiu” situat in Giurgiu,

str. Aleea Portului nr. 2, jud. Giurgiu, asa cum este definita in standardele IVS 2011 din Cadrul de Evaluare

IVS 2011. Avand in vedere natura evaluarii si scopul evaluarii, vor fi folosite Standardele de evaluare

ANEVAR 2012, precum si din cadrul de evaluare IVS 2011: IVS 101, IVS 102, IVS 103 si IVS 230.

Obiectul evaluarii

! Obiectul evaluarii il constituie bunul imobil ““Depozit Giurgiu” situat in Giurgiu, str. Aleea Portului nr.

2, jud. Giurgiu, compus din teren intravilan in suparafata de 2.843 mp si constructie C1 amplasata pe acesta

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 3

cu o suprafata de 1.688,74 mp. Imobilul ce face obiectul evaluarii este proprietatea SC ROMANOEXPORT

SA, are numarul cadastral 593 inscris in Cartea Funciara nr. 1088/N a Municipiului Giurgiu.

Bazele evaluarii

! Baza de evaluare este valoarea de piaţa. Definitia valorii de piata data de Comitetul Internaţional

pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGoVA), si de

Cadrul International de Evaluare ISC 2011, este urmatoarea: “valoarea de piaţa este suma estimata pentru

care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator

hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in

cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

! Fiecare din expresiile cuprinse in definiţia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in

esenţa, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacţie cu un activ intre vânzători si cumpărători

independenţi (nelegaţi prin relaţii preferenţiale) si in care fiecare îşi cunoaşte interesul, are convingerea

satisfacţiei din tranzacţia realizata, fără a fi constrânşi sa o facă. Valoarea de piaţa este deci expresia valorii

de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaţa bunului supus evaluării, piaţa caracterizata prin ipotezele

enumerate in definiţia IVSC/TEGoVA a valorii de piaţa.

! Prin stabilirea valorii de piaţa, ţinând cont de definiţia si expresia acesteia, se asigura posibilitatea

găsirii numitorului comun de convertire a valorilor mobiliare, in venituri pe baza unui coeficient de

convertibilitate a valorilor de piaţa a celor doua categorii de valori.

! Avand in vedere scopul prezentei evaluari, au fost avute in vedere recomandarile IVS 230 - Drepturi

asupra proprietatii imobiliare.

Standardele de evaluare

! Standardele internationale de evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din

Romania ANEVAR - 2012; Standardele internationale de evaluare IVS 2011:

- Cadrul General International de Evaluare;

- IVS 101 - Scopul lucrarii;

- IVS 102 - Modul de implementare;

- IVS 103 - Metode de raportare;

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 4

- IVS 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare;

Data estimarii valorii

! La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul pietii aferente lunii octombrie 2012,

data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.

Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata in ansamblul ei poate suferii

modificari fata de data la care va fi utilizat prezentul raport de evaluare.

Informatii utilizate

! Informatiile utilizate au fost:

- Standardele de evaluare ANEVAR 2012;

- Standardele internationale de evaluare IVS 2011;

- Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici

- “Evaluarea proprietatii industriale si ale afacerii” si alte documentatii de specialitate

- Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania

- Rapoarte anuale privind piata titlurilor de valore si piata bursiera;

- Publicatii on-line ale site-urilor de specilitate;

- Documentele puse la dispozitie de catre debitoarea SC ROMANO-TUB SA - in insolventa;

!

! Evaluatorul nu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre

societate si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete

sau gresite.

Ipoteze si conditii speciale/limitative

! La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia

evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri

din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de

evaluare sunt urmatoarele:

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 5

! Ipoteze:

• Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind

titlurile de proprietate. Se presupune ca drepturile de proprietate sunt considerate reale si tranzactionabile;

• Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului si au fost

prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;

• Proprietatea imobiliara a fost evaluate in ansamblul acestuia, in ipoteza transferului integral al dreptului de

proprietate;

• Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in

lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

• Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand

posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

! Conditii limitative:

• Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;

• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna

marturie in instanta relativ la societatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de

intelegeri in prealabil;

• Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu

trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

• Prezentul raport de evaluare se adreseza creditorilor din procedura de insolventa a SC ROMANO-TUB

SA - in insolventa.

Clauza de confidentialitate

! Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre solicitant,

corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din

Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de

timp limitat dupa aceasta data (maxim 12 luni avand in vedere dinamica pietei imobiliare), in care conditiile

specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie

analizata in contextul economic general (octombrie 2012) data avuta in vedere in cadrul operatiunii de

evaluare si data la care s-a luat in considerare stadiul pietii.

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 6

! Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o

responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici

o circumstanta.

Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de lichidare asa cum a fost definita anterior.

Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata abordarea prin comparatii de piata.

Etapele parcurse:

• documentarea, pe baza materialului pus la dispozitie de catre proprietar;

• inspectia amplasamentului, aprecierea caracteristicilor acestuia, identificarea potentialului de conformare

la variantele fezabile de dezvoltare;

• stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

• selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

• deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la

derularea tranzactiei;

• analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

• aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare.

! Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru

recomandate de catre ANEVAR.

Analiza datelor

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin piata

! Abordarea prin piata ofera o indicatie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active

identice sau similare, al caror pret se cunoaste.

! Evaluarea terenurilor este realizata prin intermediul comparatiilor relative. In analiza comparatiilor

relative a fost utilizata tehnica calitativa pentru prelucrarea datelor si informatiilor de piata; aceasta tehnica

reprezinta studiul relatiilor indicate de datele de piata fara a recurge la cuantificari. Metoda reflecta natura

imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru aplicarea acestei tehnici am analizat vanzarile comparabile, pentru a

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 7

determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fata de proprietatile evaluate. S-a

utilizat o varianta a analizei comparatiilor relative, respectiv analiza clasamentului. In analiza rangului,

tranzactiile comparabile au fost incluse intr-un clasament, in ordine descrescatoare din punct de vedere al

atractivitatii.

Estimarea valorii terenului prin comparatii relative

Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3

Giurgiu Giurgiu Giurgiu Giurgiu

Suprafata mp Octombrie 2012 Octombrie 2012 Octombrie 2012 Octombrie 2012Suprafata mp

2.843 mp 20.841 mp 12.000 mp 10.000 mp

0 PRET VANZARE 907.000 € 474.000 € 374.000 €

Pret vanzare RON/mp 197,80 184 170,20

1 DREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise

liber

Liber Liber Liber

Corectie liber 0% 0% 0%

Pret corectat

liber

197,8 184 170,2

2 RESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALE

Restrictii legale

Fara restrictii legale

Fara restrictii legale Fara restrictii legale Fara restrictii legale

Corectie Fara restrictii legale 0% 0% 0%

Pret corectat

Fara restrictii legale

197,8 184 170,2

3 CONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARE

Conditii de finantare

Cash

Cash/Credit Cash/Credit Cash/Credit

Corectie Cash -5% -5% -5%

Pret corectat

Cash

187,91 174,80 161,69

4 CONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARE

Conditii de vanzare

Exclusiv TVA

Exclusiv TVA Exclusiv TVA Exclusiv TVA

Corectie Exclusiv TVA 0% 0% 0%

Pret corectat

Exclusiv TVA

187,91 174,80 161,69

5 CONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATA

Conditii ale pietei

Cerere redusa

Cerere redusa Cerere redusa Cerere redusa

Corectie Cerere redusa 0% 0% 0%

Pret corectat

Cerere redusa

187,91 174,80 161,69

6 LOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCES

Localizare

Acces facil / Drum national

Acces facil / Drum local

Acces facil / Drum local

Acces facil / Drum local

Corectie Acces facil / Drum national +10% +10% +10%

Pret corectat

Acces facil / Drum national

206,70 192,28 177,86

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 8

Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3

7 UTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILE

Utilitati

Toate utilitatile

Toate utilitatile Toate utilitatile Toate utilitatile

Corectie Toate utilitatile 0% 0% 0%

Pret corectat

Toate utilitatile

206,70 192,28 177,86

8 MARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEI

Suprafata mp

2.843 mp

20.841 mp 12.000 mp 10.000 mp

Corectie 2.843 mp +15% +9% +8%

Pret corectat

2.843 mp

237,71 209,59 192,09

9 CEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai buna utilizare

Teren pentru constructii

Teren pentru constructii

Teren pentru constructii

Teren pentru constructii

Corectie Teren pentru constructii 0% 0% 0%

Pret corectat

Teren pentru constructii

237,71 209,59 192,09

11 Pret corectatPret corectat 237,71 209,59 192,09

Corectia totalaAbsolut 39,91 25,59 21,89

Corectia totalaProcentual 20,18% 13,91% 12,86%

RON/mp 192.09

! Valoarea terenului a fost estimat astfel la 192,09 ron/mp, respectiv, 546.111 ron rotunjit.

Constructie cu o Acd=1.688 mp

Regim inaltime P

Suprafata Acd-1.688 mp

!

FISA DE CALCUL Valoarea de inlocuire pe mp Ad 870,00 lei

Masuratorile pe teren 1.688,00 mp Ad

Valoarea de inlocuire 870,00 lei x 1.688,00 mp Ad = 1.468.560 lei

>> Valoare obiect : 1.468.560,00+ 0,00 = 1468.560,00 lei

>> La care s-au aplicat corectiile :

! - Pentru deprecierea fizica

-462 lei x 1.688,00 mp Ad = -779.856,00 lei

! ______________________________________________________

Valoarea corectiilor: -779.856,00 lei

>> Valoare obiect: 1.468.560,00+ -779.856,00 = 688.704 lei

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 9

! Conform metodei estimarii prin piata, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 1.234.815

ron.

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit

! Abordarea prin venit ofera o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare intr-o

singura valorea a capitalului.

Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)

Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 3 ron/

mp.

CL = 4 ron/mp/luna x 1.688 mp = 6.752 ron/luna;

Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)

VPB = 12 x CL = 12 x 6.752 = 81.024 ron/an

Gradul de neocupare (GN) are valoarea estimata de 0%;

VBE = 81.024 x 0% = 81.024 ron/an

Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)

Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:

CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este

de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 1.200.000 ron x 0,5% = 6.000 ron

A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de

asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului:

1.200.000 ron x 0,1% = 1.200 ron

R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:

apreciate de expert la 0,3% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,

invelitoarea, etc 1.200.000 x 0,3% = 3.600 ron G = gestionare contract de inchiriere 1% din venituri 81.024

ron x 1% = 810 ron

! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 6.000 ron/an + 1.200 ron/an +

3.600 ron/an + 810 ron/ an = 11.610 ron/an.

Determinarea venitului net din exploatare (VNE)

VNE = VBE - CH

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 10

VNE = 81.024 – 11.610 = 69.414 ron

Stabilirea ratei de capitalizare

Algorimul de calcul C = Co + R, unde:

Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero

se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii

financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).

-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);

- rata inflatiei pentru anul 2011 = 7%

Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,0187 = 1,87%, rotund 2%

R = riscurile specifice de plasament

- risc de afacere imobiliara cu spatii industriale, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%

- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%

- randamentul suplimentar asteptat de investitori 1%

Rezultă: C = 2% + 1,5% + 1,5% + 1% = 6%

VF = VNE/C = 69.414/0,06 = 1.156.900 ron

! Conform metodei estimarii prin venit, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 1.156.900

ron.

Reconciliere rezultatelor

! In urma evaluarii efectuate si a analizei informatiilor aplicabile si a factorilor relevanti, opinia

evaluatorului este ca valoarea de lichidare a proprietatii imobiliare descrise va trebui sa tina seama de

valoarea obtinuta prin metodele folosite.

Valoare de piata estimata imobil - 1.200.000 ron

! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea

sunt:

- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in

prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii octombrie 2012;

- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele

legale;

- valoarea este o estimare;

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 11

- valoarea este subiectiva;

- evaluarea este o opinie asupra unei valori;

- valoarea nu contine cota de TVA;

! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru

recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), precum si a Standardelor

de Evaluare ANEVAR 2012.

EVALUATOR, Ing. DICA Cristina

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “DEPOZIT GIURGIU”! 12

TRIBUNALUL BUCURESTISECTIA A VII-A CIVILADOSAR NR.: 47349/3/2011

RAPORT DE EVALUARE

AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT” AFLAT

IN PATRIMONIUL SC ROMANOEXPORT SA

Situat in Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19, sector 3

SOLICITANT: ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

DESTINATAR: !! TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VII-A CIVILA

! ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

CU APROBAREA:! COMITETULUI CREDITORILOR SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

OCTOMBRIE 2012

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 1

Sinteza evaluarii! 3

Identificarea solicitantului! 3

Scopul evaluarii! 3

Obiectul evaluarii! 3

Bazele evaluarii! 4

Standardele de evaluare! 5

Data estimarii valorii! 5

Informatii utilizate! 6

Ipoteze si conditii speciale/limitative! 6

Clauza de confidentialitate ! 7

Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare ! 8

Analiza datelor! 9

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin cost ! 9

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit! 9

Reconciliere rezultatelor! 11

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 2

Sinteza evaluarii

! Prin evaluarea bunului din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii de piata, pentru valorificarea

acestuia in procedura prevazuta de Legea 85/2006. Conform Standardelor Internationale de Evaluare,

“valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un

cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de

marketing corespunzatoare, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

! In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de

vanzare a bunului imobil “Sediu Romanoexport” aflat in patrimoniul SC ROMANOEXPORT SA, in cadrul

procedurii prevazute de Legea 85/2006 a SC ROMANO-TUB SA - in insolventa este de:

Valoare de piata estimata imobil - 18.685.000 ron

Identificarea solicitantului

! Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea administratorului judiciar CRIS CONSULT

SPRL, urmand a fi folosit in cadrul procedurii de insolventa a SC ROMANO-TUB SA - in insolventa, ce face

obiectul dosarului nr. 47349/3/2011 aflat pe rolul Tribunalului BUCURESTI Sectia a VII-a Civila.

Scopul evaluarii

! Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a bunului imobil “Sediu Romanoexport” situat in

Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19, sector 3, asa cum este definita in standardele IVS 2011 din Cadrul de

Evaluare IVS 2011. Avand in vedere natura evaluarii si scopul evaluarii, vor fi folosite Standardele de

evaluare ANEVAR 2012, precum si din cadrul de evaluare IVS 2011: IVS 101, IVS 102, IVS 103 si IVS 230.

Obiectul evaluarii

! Obiectul evaluarii il constituie bunul imobil “Sediu Romanoexport”, format din:

- Imobil cu suprafata totala construita de 4.311,82 mp situat in Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19, sector 3,

avand numar cadastral 3213, inscris in Cartea Funciara nr. 9080 a Municipiului Bucuresti, format din

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 3

mezanin - 449,13mp, etaj 1 - 447,30 mp, etaj 2 - 449,13 mp, etaj 3 - 449,13 mp, etaj 4 - 449,13 mp, etaj 5

- 449,13 mp, etaj 6 - 377,30, cu cota de 1.280 mp teren aflat in folosinta;

- Imobil cu suprafata totala construita de 247,38 mp situat in Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19 subsol,

sector 3, avand numar cadastral 3213/-1/1, inscris in Cartea Funciara nr. 9080 a Municipiului Bucuresti,

format din sala de festivitati - 143,50 mp, casa scarii - 8,65 mp, grup sanitar - 2,52mp, wc - 0,98 mp, hol -

4,90 mp, tablou electric - 4,97 mp, sala - 24,90 mp, hol - 8,83 mp, hol - 3,02 mp, cabina de proiectie -

16,67 mp, camera ventilatie - 28,99 mp;

- Imobil cu suprafata totala construita de 456,97 mp situat in Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19 subsol,

sector 3, avand numar cadastral 3213/-1/2, inscris in Cartea Funciara nr. 9080 a Municipiului Bucuresti,

format din casa scarii - 22,37 mp, atelier - 18,63 mp, centrala termica - 175,80 mp, hol - 26,23 mp, atelier

- 22,71 mp, tablou electric - 22,71 mp, trafo - 72,21 mp, casa scara - 15,46 mp, magazie - 16,69 mp,

magazie - 32,28 mp, centrala ventilatie - 15,49 mp, casa scara - 16,89 mp;

- Imobil cu suprafata totala construita de 108,21 mp situat in Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19 parter, sector

3, avand numar cadastral 3213/0/1, inscris in Cartea Funciara nr. 9080 a Municipiului Bucuresti, format

din casa scarii - 8,72 mp, grup sanitar - 2,45 mp, wc - 1,07 mp, anexa - 3,19 mp, sala - 28,85 mp, balcon -

63,48 mp;

- Imobil cu suprafata totala construita de 369,39 mp situat in Bucuresti, str. Doamnei nr. 17-19 parter, sector

3, avand numar cadastral 3213/0/2, inscris in Cartea Funciara nr. 9080 a Municipiului Bucuresti, format

din hol acces - 5,42 mp, hol acces - 32,37 mp, birou parter - 1,90 mp, acces subsol - 1,25 mp, hol acces -

15,66 mp, hol - 20,84 mp, birou - 14,54 mp, birou - 14,77 mp, birou - 15,30 mp, casierie - 128,01 mp, hol

acces - 15,98 mp, birou - 16,65 mp, birou - 16,65 mp, grup sanitar - 14,15 mp, casa scarii - 43,25 mp,

casa scarii - 23,88 mp, casa scarii - 14,27 mp, lift - 2,29 mp, lift - 2,29 mp, portic - 63,96 mp.

! Imobilul ce face obiectul evaluatii este proprietatea SC ROMANOEXPORT SA, iar terenul pe care se

afla construit in suprafata de 1.286 mp este proprietatea Statului Roman prin administrator RA APPS, SC

ROMANOEXPORT SA avand un drept de folosinta.

Bazele evaluarii

! Baza de evaluare este valoarea de piaţa. Definitia valorii de piata data de Comitetul Internaţional

pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGoVA), si de

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 4

Cadrul International de Evaluare ISC 2011, este urmatoarea: “valoarea de piaţa este suma estimata pentru

care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator

hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in

cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

! Fiecare din expresiile cuprinse in definiţia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in

esenţa, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacţie cu un activ intre vânzători si cumpărători

independenţi (nelegaţi prin relaţii preferenţiale) si in care fiecare îşi cunoaşte interesul, are convingerea

satisfacţiei din tranzacţia realizata, fără a fi constrânşi sa o facă. Valoarea de piaţa este deci expresia valorii

de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaţa bunului supus evaluării, piaţa caracterizata prin ipotezele

enumerate in definiţia IVSC/TEGoVA a valorii de piaţa.

! Prin stabilirea valorii de piaţa, ţinând cont de definiţia si expresia acesteia, se asigura posibilitatea

găsirii numitorului comun de convertire a valorilor mobiliare, in venituri pe baza unui coeficient de

convertibilitate a valorilor de piaţa a celor doua categorii de valori.

! Avand in vedere scopul prezentei evaluari, au fost avute in vedere recomandarile IVS 230 - Drepturi

asupra proprietatii imobiliare.

Standardele de evaluare

! Standardele internationale de evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din

Romania ANEVAR - 2012; Standardele internationale de evaluare IVS 2011:

- Cadrul General International de Evaluare;

- IVS 101 - Scopul lucrarii;

- IVS 102 - Modul de implementare;

- IVS 103 - Metode de raportare;

- IVS 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare;

Data estimarii valorii

! La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul pietii aferente lunii octombrie 2012,

data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 5

Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata in ansamblul ei poate suferii

modificari fata de data la care va fi utilizat prezentul raport de evaluare.

Informatii utilizate

! Informatiile utilizate au fost:

- Standardele de evaluare ANEVAR 2012;

- Standardele internationale de evaluare IVS 2011;

- Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici

- “Evaluarea proprietatii industriale si ale afacerii” si alte documentatii de specialitate

- Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania

- Rapoarte anuale privind piata titlurilor de valore si piata bursiera;

- Publicatii on-line ale site-urilor de specilitate;

- Documentele puse la dispozitie de catre debitoarea SC ROMANO-TUB SA - in insolventa;

!

! Evaluatorul nu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre

societate si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete

sau gresite.

Ipoteze si conditii speciale/limitative

! La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia

evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri

din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de

evaluare sunt urmatoarele:

! Ipoteze:

• Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind

titlurile de proprietate. Se presupune ca drepturile de proprietate sunt considerate reale si tranzactionabile;

• Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului si au fost

prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 6

• Proprietatea imobiliara a fost evaluate in ansamblul acestuia, in ipoteza transferului integral al dreptului de

proprietate;

• Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in

lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

• Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand

posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

! Conditii limitative:

• Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;

• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna

marturie in instanta relativ la societatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de

intelegeri in prealabil;

• Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu

trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

• Prezentul raport de evaluare se adreseza creditorilor din procedura de insolventa a SC ROMANO-TUB

SA - in insolventa.

Clauza de confidentialitate

! Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre solicitant,

corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din

Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de

timp limitat dupa aceasta data (maxim 12 luni avand in vedere dinamica pietei imobiliare), in care conditiile

specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie

analizata in contextul economic general (octombrie 2012) data avuta in vedere in cadrul operatiunii de

evaluare si data la care s-a luat in considerare stadiul pietii.

! Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o

responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici

o circumstanta.

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 7

Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de lichidare asa cum a fost definita anterior.

Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata abordarea prin comparatii de piata.

Etapele parcurse:

• documentarea, pe baza materialului pus la dispozitie de catre proprietar;

• inspectia amplasamentului, aprecierea caracteristicilor acestuia, identificarea potentialului de conformare

la variantele fezabile de dezvoltare;

• stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

• selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

• deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la

derularea tranzactiei;

• analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

• aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare.

! Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru

recomandate de catre ANEVAR.

! Evaluarea terenurilor este realizata prin piata, respectiv prin intermediul comparatiilor relative. In

analiza comparatiilor relative a fost utilizata tehnica calitativa pentru prelucrarea datelor si informatiilor de

piata; aceasta tehnica reprezinta studiul relatiilor indicate de datele de piata fara a recurge la cuantificari.

Metoda reflecta natura imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru aplicarea acestei tehnici am analizat vanzarile

comparabile, pentru a determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fata de

proprietatile evaluate. S-a utilizat o varianta a analizei comparatiilor relative, respectiv analiza clasamentului.

In analiza rangului, tranzactiile comparabile au fost incluse intr-un clasament, in ordine descrescatoare din

punct de vedere al atractivitatii.

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 8

Analiza datelor

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin cost

! Abordarea prin cost ofera o indicatie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform caruia

un cumparator nu va plati mai mult pentru un activ, decat costul necesar obtinerii unui activ cu aceeasi

utilitate, fie prin cumparare, fie prin construire.

Nr. Cadastral

Suprafata (mp)

Cost unitar inlocuire (ron/mp)

Cost inlocuire (ron)

3213 4.311,82 3.450 14.875.779 RON

3213/-1/1 247,38 3.680 910.358 RON

3213/-1/2 456,97 3.680 1.681.650 RON

3213/0/1 108,21 3.450 373.325 RON

3213/0/2 397,31 3.450 1.370.720 RON

Total generalTotal generalTotal general 19.211.831 RON

! Conform metodei estimarii prin cost, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 19.211.831

ron.

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit

! Abordarea prin venit ofera o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare intr-o

singura valorea a capitalului.

Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)

Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 8 ron/

mp.

CL = 23 ron/mp/luna x 5.521,60 mp = 126.996 ron/luna;

Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)

VPB = 12 x CL = 12 x 126.996 = 1.523.952 ron/an

Gradul de neocupare (GN) are valoarea estimata de 12%;

VBE = 1.523.952 x 12% = 1.341.077 ron/an

Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)

Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 9

CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este

de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 23.000.000 ron x 0,5% = 115.000 ron

A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de

asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului:

23.000.000 ron x 0,1% = 23.000 ron

R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:

apreciate de expert la 0,3% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,

invelitoarea, etc 23.000.000 x 0,3% = 69.000 ron G = gestionare contract de inchiriere 1% din venituri

1.341.077 ron x 1% = 13.410 ron

! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 115.000 ron/an + 23.000 ron/an +

69.000 ron/an + 13.041 ron/ an = 220.041 ron/an.

Determinarea venitului net din exploatare (VNE)

VNE = VBE - CH

VNE = 1.341.077 – 220.041 = 1.121.036 ron

Stabilirea ratei de capitalizare

Algorimul de calcul C = Co + R, unde:

Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero

se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii

financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).

-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);

- rata inflatiei pentru anul 2011 = 7%

Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,0187 = 1,87%, rotund 2%

R = riscurile specifice de plasament

- risc de afacere imobiliara cu spatii industriale, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%

- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%

- randamentul suplimentar asteptat de investitori 1%

Rezultă: C = 2% + 1,5% + 1,5% + 1% = 6%

VF = VNE/C = 1.121.036/0,06 = 18.683.933 ron

! Conform metodei estimarii prin venit, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 18.683.933

ron.

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 10

Reconciliere rezultatelor

! In urma evaluarii efectuate si a analizei informatiilor aplicabile si a factorilor relevanti, opinia

evaluatorului este ca valoarea de lichidare a proprietatii imobiliare descrise va trebui sa tina seama de

valoarea obtinuta prin metodele folosite.

Valoare de piata estimata imobil - 18.685.000 ron

! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea

sunt:

- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in

prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii octombrie 2012;

- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele

legale;

- valoarea este o estimare;

- valoarea este subiectiva;

- evaluarea este o opinie asupra unei valori;

- valoarea nu contine cota de TVA;

! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru

recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), precum si a Standardelor

de Evaluare ANEVAR 2012.

EVALUATOR, Ing. DICA Cristina

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “SEDIU ROMANOEXPORT”! 11

TRIBUNALUL BUCURESTISECTIA A VII-A CIVILADOSAR NR.: 47349/3/2011

RAPORT DE EVALUARE

AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”

AFLAT IN PATRIMONIUL SC ROMANOEXPORT SA

Situat in Ramnicu Sarat, str. Victoriei nr. 2, jud. Buzau

SOLICITANT: ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

DESTINATAR: !! TRIBUNALUL BUCURESTI SECTIA A VII-A CIVILA

! ! ! SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

CU APROBAREA:! COMITETULUI CREDITORILOR SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

OCTOMBRIE 2012

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 1

Sinteza evaluarii! 3

Identificarea solicitantului! 3

Scopul evaluarii! 3

Obiectul evaluarii! 3

Bazele evaluarii! 4

Standardele de evaluare! 4

Data estimarii valorii! 5

Informatii utilizate! 5

Ipoteze si conditii speciale/limitative! 5

Clauza de confidentialitate ! 6

Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare ! 7

Analiza datelor! 7

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin piata! 7

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit! 10

Reconciliere rezultatelor! 11

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 2

Sinteza evaluarii

! Prin evaluarea bunului din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii de piata, pentru valorificarea

acestuia in procedura prevazuta de Legea 85/2006. Conform Standardelor Internationale de Evaluare,

“valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la data evaluarii, intre un

cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret determinat obiectiv, dupa o activitate de

marketing corespunzatoare, in care partile au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

! In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de

vanzare a bunului imobil “Magazin Bucuria Copiilor” aflat in patrimoniul SC ROMANOEXPORT SA, in cadrul

procedurii prevazute de Legea 85/2006 a SC ROMANO-TUB SA - in insolventa este de:

Valoare de piata estimata imobil - 2.100.000 ron

Identificarea solicitantului

! Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea administratorului judiciar CRIS CONSULT

SPRL, urmand a fi folosit in cadrul procedurii de insolventa a SC ROMANO-TUB SA - in insolventa, ce face

obiectul dosarului nr. 47349/3/2011 aflat pe rolul Tribunalului BUCURESTI Sectia a VII-a Civila.

Scopul evaluarii

! Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata a bunului imobil “Magazin Bucuria Copiilor” situat in

Ramnicu Sarat, str. Victoriei nr. 2, jud. Buzau, asa cum este definita in standardele IVS 2011 din Cadrul de

Evaluare IVS 2011. Avand in vedere natura evaluarii si scopul evaluarii, vor fi folosite Standardele de

evaluare ANEVAR 2012, precum si din cadrul de evaluare IVS 2011: IVS 101, IVS 102, IVS 103 si IVS 230.

Obiectul evaluarii

! Obiectul evaluarii il constituie bunul imobil “Magazin Bucuria Copiilor” din Ramnicu Sarat, str.

Victoriei nr. 2, jud. Buzau, compus din teren intravilan in suparafata de 396 mp si constructie S+P+2E in

suprafata desfasurata de 1.428 mp. Imobilul ce face obiectul evaluarii este proprietatea SC

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 3

ROMANOEXPORT SA, are numarul cadastral 1345 inscris in Cartea Funciara nr. 33591 a Municipiului

Ramnicu-Sarat.

Bazele evaluarii

! Baza de evaluare este valoarea de piaţa. Definitia valorii de piata data de Comitetul Internaţional

pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGoVA), si de

Cadrul International de Evaluare ISC 2011, este urmatoarea: “valoarea de piaţa este suma estimata pentru

care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator

hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in

cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

! Fiecare din expresiile cuprinse in definiţia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in

esenţa, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacţie cu un activ intre vânzători si cumpărători

independenţi (nelegaţi prin relaţii preferenţiale) si in care fiecare îşi cunoaşte interesul, are convingerea

satisfacţiei din tranzacţia realizata, fără a fi constrânşi sa o facă. Valoarea de piaţa este deci expresia valorii

de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaţa bunului supus evaluării, piaţa caracterizata prin ipotezele

enumerate in definiţia IVSC/TEGoVA a valorii de piaţa.

! Prin stabilirea valorii de piaţa, ţinând cont de definiţia si expresia acesteia, se asigura posibilitatea

găsirii numitorului comun de convertire a valorilor mobiliare, in venituri pe baza unui coeficient de

convertibilitate a valorilor de piaţa a celor doua categorii de valori.

! Avand in vedere scopul prezentei evaluari, au fost avute in vedere recomandarile IVS 230 - Drepturi

asupra proprietatii imobiliare.

Standardele de evaluare

! Standardele internationale de evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din

Romania ANEVAR - 2012; Standardele internationale de evaluare IVS 2011:

- Cadrul General International de Evaluare;

- IVS 101 - Scopul lucrarii;

- IVS 102 - Modul de implementare;

- IVS 103 - Metode de raportare;

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 4

- IVS 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare;

Data estimarii valorii

! La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul pietii aferente lunii octombrie 2012,

data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.

Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata in ansamblul ei poate suferii

modificari fata de data la care va fi utilizat prezentul raport de evaluare.

Informatii utilizate

! Informatiile utilizate au fost:

- Standardele de evaluare ANEVAR 2012;

- Standardele internationale de evaluare IVS 2011;

- Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici

- “Evaluarea proprietatii industriale si ale afacerii” si alte documentatii de specialitate

- Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania

- Rapoarte anuale privind piata titlurilor de valore si piata bursiera;

- Publicatii on-line ale site-urilor de specilitate;

- Documentele puse la dispozitie de catre debitoarea SC ROMANO-TUB SA - in insolventa;

!

! Evaluatorul nu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre

societate si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete

sau gresite.

Ipoteze si conditii speciale/limitative

! La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia

evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri

din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de

evaluare sunt urmatoarele:

!

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 5

! Ipoteze:

• Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind

titlurile de proprietate. Se presupune ca drepturile de proprietate sunt considerate reale si tranzactionabile;

• Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului si au fost

prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;

• Proprietatea imobiliara a fost evaluate in ansamblul acestuia, in ipoteza transferului integral al dreptului de

proprietate;

• Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in

lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

• Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand

posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

! Conditii limitative:

• Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;

• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna

marturie in instanta relativ la societatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de

intelegeri in prealabil;

• Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu

trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

• Prezentul raport de evaluare se adreseza creditorilor din procedura de insolventa a SC ROMANO-TUB

SA - in insolventa.

Clauza de confidentialitate

! Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre solicitant,

corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din

Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de

timp limitat dupa aceasta data (maxim 12 luni avand in vedere dinamica pietei imobiliare), in care conditiile

specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie

analizata in contextul economic general (octombrie 2012) data avuta in vedere in cadrul operatiunii de

evaluare si data la care s-a luat in considerare stadiul pietii.

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 6

! Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o

responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici

o circumstanta.

Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de lichidare asa cum a fost definita anterior.

Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata abordarea prin comparatii de piata.

Etapele parcurse:

• documentarea, pe baza materialului pus la dispozitie de catre proprietar;

• inspectia amplasamentului, aprecierea caracteristicilor acestuia, identificarea potentialului de conformare

la variantele fezabile de dezvoltare;

• stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

• selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

• deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la

derularea tranzactiei;

• analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

• aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare.

! Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru

recomandate de catre ANEVAR.

Analiza datelor

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin piata

! Abordarea prin piata ofera o indicatie asupra valorii prin compararea activului subiect cu active

identice sau similare, al caror pret se cunoaste.

! Evaluarea terenurilor este realizata prin intermediul comparatiilor relative. In analiza comparatiilor

relative a fost utilizata tehnica calitativa pentru prelucrarea datelor si informatiilor de piata; aceasta tehnica

reprezinta studiul relatiilor indicate de datele de piata fara a recurge la cuantificari. Metoda reflecta natura

imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru aplicarea acestei tehnici am analizat vanzarile comparabile, pentru a

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 7

determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fata de proprietatile evaluate. S-a

utilizat o varianta a analizei comparatiilor relative, respectiv analiza clasamentului. In analiza rangului,

tranzactiile comparabile au fost incluse intr-un clasament, in ordine descrescatoare din punct de vedere al

atractivitatii.

Estimarea valorii terenului prin comparatii relative

Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3

Ramnicu-Sarat Ramnicu-Sarat Ramnicu-Sarat Ramnicu-Sarat

Suprafata mp Octombrie 2012 Aprilie 2012 Septembrie 2012 August 2012Suprafata mp

396 mp 300 mp 920 mp 300 mp

0 PRET VANZARE 13.000 € 18.000 € 8.000 €

Pret vanzare RON/mp 199 125 122

1 DREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATE

Drepturi de proprietate transmise

liber

Liber Liber Liber

Corectie liber 0% 0% 0%

Pret corectat

liber

199 125 122

2 RESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALE

Restrictii legale

Fara restrictii legale

Fara restrictii legale Fara restrictii legale Fara restrictii legale

Corectie Fara restrictii legale 0% 0% 0%

Pret corectat

Fara restrictii legale

199 125 122

3 CONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARE

Conditii de finantare

Cash

Cash/Credit Cash/Credit Cash/Credit

Corectie Cash -5% -5% -5%

Pret corectat

Cash

189,05 118,75 115,90

4 CONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARE

Conditii de vanzare

Inclusiv TVA

Exclusiv TVA Exclusiv TVA Exclusiv TVA

Corectie Inclusiv TVA +24% +24% +24%

Pret corectat

Inclusiv TVA

234,42 147,25 143,72

5 CONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATA

Conditii ale pietei

Cerere redusa

Cerere redusa Cerere redusa Cerere redusa

Corectie Cerere redusa 0% 0% 0%

Pret corectat

Cerere redusa

234,42 147,25 143,72

6 LOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCES

Localizare

Acces facil / Drum national

Acces facil / Drum local

Acces facil / Drum local

Acces facil / Drum local

Corectie Acces facil / Drum national +10% +10% +10%

Pret corectat

Acces facil / Drum national

257,86 161,98 158,09

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 8

Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3

7 UTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILE

Utilitati

Toate utilitatile

Apa, curent Apa, curent Toate utilitatile

Corectie Toate utilitatile -10% -10% 0%

Pret corectat

Toate utilitatile

232,08 161,98 158,09

8 MARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEI

Suprafata mp

396 mp

300 mp 920 mp 300 mp

Corectie 396 mp 0% +5% 0%

Pret corectat

396 mp

232,08 170,07 158,09

9 CEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARE

Cea mai buna utilizare

Teren pentru constructii

Teren pentru constructii

Teren pentru constructii

Teren pentru constructii

Corectie Teren pentru constructii 0% 0% 0%

Pret corectat

Teren pentru constructii

232,08 170,07 158,09

11 Pret corectatPret corectat 232,08 170,07 158,09

Corectia totalaAbsolut 33,08 45,07 36,09

Corectia totalaProcentual 16,62% 36,06% 29,58%

RON/mp 232,08

! Valoarea terenului a fost estimat astfel la 232,08 ron/mp, respectiv, 91.904 ron rotunjit.

Constructie cu o Acd=1.428 mp

Regim inaltime S+P+2E

Suprafata Acd-1.428 mp

!

FISA DE CALCUL Valoarea de inlocuire pe mp Ad 1.760,00 lei

Masuratorile pe teren 1.428,00 mp Ad

Valoarea de inlocuire 1.760,00 lei x 1.428,00 mp Ad = 2.513.280 lei

>> Valoare obiect : 2.513.280,00+ 0,00 = 2.513.280,00 lei

>> La care s-au aplicat corectiile :

! - Pentru deprecierea fizica

-604 lei x 1.428,00 mp Ad = -862.512,00 lei

! ______________________________________________________

Valoarea corectiilor: -862.512,00 lei

>> Valoare obiect: 2.513.280,00+ -862.512,00 = 1.650.768 lei

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 9

! Conform metodei estimarii prin piata, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 1.742.672

ron.

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit

! Abordarea prin venit ofera o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare intr-o

singura valorea a capitalului.

Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)

Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 8 ron/

mp.

CL = 8,5 ron/mp/luna x 1.428 mp = 12.138 ron/luna;

Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)

VPB = 12 x CL = 12 x 12.138 = 145.656 ron/an

Gradul de neocupare (GN) are valoarea estimata de 0%;

VBE = 145.656 x 0% = 145.656 ron/an

Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)

Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:

CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este

de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 1.900.000 ron x 0,5% = 9.500 ron

A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de

asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului:

1.900.000 ron x 0,1% = 1.900 ron

R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:

apreciate de expert la 0,3% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,

invelitoarea, etc 1.900.000 x 0,3% = 5.700 ron G = gestionare contract de inchiriere 1% din venituri 145.656

ron x 1% = 1.456 ron

! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 9.500 ron/an + 1.900 ron/an +

5.700 ron/an + 1.456 ron/ an = 18.556 ron/an.

Determinarea venitului net din exploatare (VNE)

VNE = VBE - CH

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 10

VNE = 145.656 – 18.556 = 127.100 ron

Stabilirea ratei de capitalizare

Algorimul de calcul C = Co + R, unde:

Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero

se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii

financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).

-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);

- rata inflatiei pentru anul 2011 = 7%

Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,0187 = 1,87%, rotund 2%

R = riscurile specifice de plasament

- risc de afacere imobiliara cu spatii industriale, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%

- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%

- randamentul suplimentar asteptat de investitori 1%

Rezultă: C = 2% + 1,5% + 1,5% + 1% = 6%

VF = VNE/C = 127.100/0,06 = 2.118.333 ron

! Conform metodei estimarii prin venit, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 2.118.333

ron.

Reconciliere rezultatelor

! In urma evaluarii efectuate si a analizei informatiilor aplicabile si a factorilor relevanti, opinia

evaluatorului este ca valoarea de lichidare a proprietatii imobiliare descrise va trebui sa tina seama de

valoarea obtinuta prin metodele folosite.

Valoare de piata estimata imobil - 2.100.000 ron

! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea

sunt:

- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in

prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii octombrie 2012;

- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele

legale;

- valoarea este o estimare;

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 11

- valoarea este subiectiva;

- evaluarea este o opinie asupra unei valori;

- valoarea nu contine cota de TVA;

! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru

recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), precum si a Standardelor

de Evaluare ANEVAR 2012.

EVALUATOR, Ing. DICA Cristina

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “MAGAZIN BUCURIA COPIILOR”! 12

TRIBUNALUL BUCURESTISECTIA A VII-A CIVILADOSAR NR.: 47349/3/2011DEBITOARE: SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

RAPORT DE EVALUARE

AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.” IN

SUPRAFATA DE 4.243 MP AFLAT IN PATRIMONIUL

DEBITOAREI SC ROMANO-TUB SA - in insolventa

Situat in str. Aviatiei nr. 15, Oras Buftea, jud. Ilfov

OCTOMBRIE 2012

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 1

Sinteza evaluarii! 3

Identificarea solicitantului! 4

Scopul evaluarii! 4

Obiectul evaluarii! 4

Bazele evaluarii! 4

Standardele de evaluare! 5

Data estimarii valorii! 5

Informatii utilizate! 6

Ipoteze si conditii speciale/limitative! 6

Clauza de confidentialitate ! 7

Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare ! 7

Analiza datelor! 8

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin cost ! 8

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit! 9

Reconciliere rezultatelor! 11

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 2

Sinteza evaluarii

! Prin evaluarea bunului din acest raport s-a urmarit stabilirea valorii de piata in vederea stabilirii

valorii de vanzare fortate, pentru valorificarea acestuia in procedura prevazuta de Legea 85/2006. Conform

Standardelor Internationale de Evaluare, “valoarea de piata este suma estimata pentru care o proprietate va

fi schimbata, la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o tranzactie cu pret

determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile au actionat in cunostinta

de cauza, prudent si fara constrangere”.

! Spre deosebire de valoarea de piata, valoarea de vanzare fortata (sau valoarea de lichidare)

reprezinta suma care ar putea fi primita, in mod rezonabil, din vanzarea unei proprietati, intr-o perioada de

timp prea scurta pentru a fi conforma cu perioada de comercializare necesara, specificata in definitia valorii

de piata. Altfel spus, valoarea de vanzare fortata poate implica, de asemenea, un vanzator obligat sa vanda

si un cumparator sau niste cumparatori care cumpara, fiind constienti de dezavantajul vanzatorului.

! In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de

vanzare a bunului imobil “Fabrica de tevi din G.R.P.” cu suprafata de 4.243 mp aflat in patrimoniul SC

ROMANO-TUB SA - in insolventa, in cadrul procedurii prevazute de Legea 85/2006 este de:

Valoare de piata estimata imobil - 6.000.000 ron

Valoare maxima de vanzare fortata imobil - 5.100.000 ron

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 3

Identificarea solicitantului

! Prezentul raport de evaluare este intocmit la cererea administratorului judiciar CRIS CONSULT

SPRL, urmand a fi folosit in cadrul procedurii de insolventa a SC ROMANO-TUB SA - in insolventa, ce face

obiectul dosarului nr. 47349/3/2011 aflat pe rolul Tribunalului BUCURESTI Sectia a VII-a Civila.

Scopul evaluarii

! Scopul evaluarii este estimarea valorii de piata si determinarea valorii de vanzare fortata a bunului

imobil “Fabrica de tevi din G.R.P.” situat in str. Aviatiei nr. 15, Oras Buftea, jud. Ilfov, asa cum este definita in

standardele IVS 2011 din Cadrul de Evaluare IVS 2011. Avand in vedere natura evaluarii si scopul evaluarii,

vor fi folosite Standardele de evaluare ANEVAR 2012, precum si din cadrul de evaluare IVS 2011: IVS 101,

IVS 102, IVS 103 si IVS 230.

Obiectul evaluarii

! Obiectul evaluarii il constituie bunul imobil “Fabrica de tevi din G.R.P.”, cu suprafata de 4.243 mp

situat in str. Aviatiei nr. 15, Oras Buftea, jud. Ilfov, avand numar cadastral 2846/1, inscris in Cartea Funciara

nr. 6463 a Orasului Buftea. Imobilul este compus din urmatoarele constructii: C1 - Hala depozit in suprafata

de 3.519 mp; C2 - sediu social in suprafata de 321 mp; C3 - Depozit in suprafata de 112 mp; C4 - cabina

poarta in suprafata de 22 mp; C5 - post trafo in suprafata de 22 mp; C6 - rezervor apa in suprafata de 81

mp; C7 - statie pompe in suprafata de 51 mp; C8 - platforma ventilatie in suprafata de 51 mp; C9 - platforma

combustibil in suprafata de 31 mp; C10 - platforma combustibil in suprafata de 31 mp; C11 - rezervor apa

menajera in suprafata de 2 mp.

Bazele evaluarii

! Baza de evaluare este valoarea de piaţa. Definitia valorii de piata data de Comitetul Internaţional

pentru Standarde de Evaluare (IVSC) si de Grupul European al Evaluatorilor de Active (TEGoVA), si de

Cadrul International de Evaluare ISC 2011, este urmatoarea: “valoarea de piaţa este suma estimata pentru

care un activ ar putea fi schimbat, la data evaluării, intre un cumparator hotarat sa cumpere si un vanzator

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 4

hotarat sa vanda, intr-o tranzactie libera, dupa un marketing adecvat, in care fiecare parte a actionat in

cunostinta de cauza, prudent si fara constrangere”.

! Fiecare din expresiile cuprinse in definiţia de mai sus are propriul sau cadru conceptual care, in

esenţa, reflecta suma de bani la care se poate efectua o tranzacţie cu un activ intre vânzători si cumpărători

independenţi (nelegaţi prin relaţii preferenţiale) si in care fiecare îşi cunoaşte interesul, are convingerea

satisfacţiei din tranzacţia realizata, fără a fi constrânşi sa o facă. Valoarea de piaţa este deci expresia valorii

de schimb stabilita in mod obiectiv pe piaţa bunului supus evaluării, piaţa caracterizata prin ipotezele

enumerate in definiţia IVSC/TEGoVA a valorii de piaţa.

! Prin stabilirea valorii de piaţa, ţinând cont de definiţia si expresia acesteia, se asigura posibilitatea

găsirii numitorului comun de convertire a valorilor mobiliare, in venituri pe baza unui coeficient de

convertibilitate a valorilor de piaţa a celor doua categorii de valori.

! Avand in vedere scopul prezentei evaluari, au fost avute in vedere recomandarile IVS 230 - Drepturi

asupra proprietatii imobiliare.

Standardele de evaluare

! Standardele internationale de evaluare adoptate de catre Asociatia Nationala a Evaluatorilor din

Romania ANEVAR - 2012; Standardele internationale de evaluare IVS 2011:

- Cadrul General International de Evaluare;

- IVS 101 - Scopul lucrarii;

- IVS 102 - Modul de implementare;

- IVS 103 - Metode de raportare;

- IVS 230 - Drepturi asupra proprietatii imobiliare;

Data estimarii valorii

! La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul pietii aferente lunii octombrie 2012,

data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de catre evaluator.

Trebuie avut in vedere ca la data intocmirii prezentului raport de evaluare, piata in ansamblul ei poate suferii

modificari fata de data la care va fi utilizat prezentul raport de evaluare.

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 5

Informatii utilizate

! Informatiile utilizate au fost:

- Standardele de evaluare ANEVAR 2012;

- Standardele internationale de evaluare IVS 2011;

- Buletinele informative publicate de ANEVAR si de Corpul Expertilor Tehnici

- “Evaluarea proprietatii industriale si ale afacerii” si alte documentatii de specialitate

- Buletinele informative publicate de Corpul Expertilor Tehnici din Romania

- Rapoarte anuale privind piata titlurilor de valore si piata bursiera;

- Publicatii on-line ale site-urilor de specilitate;

- Documentele puse la dispozitie de catre debitoarea SC ROMANO-TUB SA - in insolventa;

!

! Evaluatorul nu isi asuma niciun fel de raspundere pentru datele puse la dispozitie de catre

societate si nici pentru rezultatele obtinute in cazul in care acestea sunt viciate de date incomplete

sau gresite.

Ipoteze si conditii speciale/limitative

! La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, prezentate in cele ce urmeaza. Opinia

evaluatorului este exprimata in concordanta cu aceste ipoteze si concluzii, precum si cu celelalte aprecieri

din acest raport. Principalele ipoteze si limite de care s-a tinut seama in elaborarea prezentului raport de

evaluare sunt urmatoarele:

! Ipoteze:

• Evaluatorul nu-si asuma nici o responsabilitate privind situatia juridica, a suprafetei si consideratiilor privind

titlurile de proprietate. Se presupune ca drepturile de proprietate sunt considerate reale si tranzactionabile;

• Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe documentele puse la dispozitie evaluatorului si au fost

prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare;

• Proprietatea imobiliara a fost evaluate in ansamblul acestuia, in ipoteza transferului integral al dreptului de

proprietate;

• Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in

lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii;

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 6

• Evaluatorul a utilizat in estimarea valorii numai informatiile pe care le-a avut la dispozitie, existand

posibilitatea existentei si a altor informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta.

! Conditii limitative:

• Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare si de mediatizare a acestuia;

• Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna

marturie in instanta relativ la societatea in chestiune, in afara cazului in care s-au incheiat astfel de

intelegeri in prealabil;

• Nici prezentul raport, nici parti ale sale (in special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu

trebuie publicate sau mediatizate fara acordul prealabil al evaluatorului;

• Prezentul raport de evaluare se adreseza creditorilor din procedura de insolventa a SC ROMANO-TUB

SA - in insolventa.

Clauza de confidentialitate

! Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informatiilor furnizate de catre solicitant,

corectitudinea si precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia. In conformitate cu uzantele din

Romania valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data prezentata in raport si inca un interval de

timp limitat dupa aceasta data (maxim 12 luni avand in vedere dinamica pietei imobiliare), in care conditiile

specifice nu sufera modificari semnificative care pot afecta opiniile estimate. Opinia evaluatorului trebuie

analizata in contextul economic general (octombrie 2012) data avuta in vedere in cadrul operatiunii de

evaluare si data la care s-a luat in considerare stadiul pietii.

! Acest raport de evaluare este confidential, destinat numai scopului precizat. Nu acceptam nici o

responsabilitate daca este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentru alt scop, in nici

o circumstanta.

Abordari in evaluare - alegerea metodei de evaluare

Baza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de lichidare asa cum a fost definita anterior.

Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata abordarea prin comparatii de piata.

Etapele parcurse:

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 7

• documentarea, pe baza materialului pus la dispozitie de catre proprietar;

• inspectia amplasamentului, aprecierea caracteristicilor acestuia, identificarea potentialului de conformare

la variantele fezabile de dezvoltare;

• stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;

• selectarea tipului de valoare estimata in prezentul raport;

• deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa se tina seama la

derularea tranzactiei;

• analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al evaluarii;

• aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii proprietatii imobiliare.

! Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru

recomandate de catre ANEVAR.

! Evaluarea terenurilor este realizata prin piata, respectiv prin intermediul comparatiilor relative. In

analiza comparatiilor relative a fost utilizata tehnica calitativa pentru prelucrarea datelor si informatiilor de

piata; aceasta tehnica reprezinta studiul relatiilor indicate de datele de piata fara a recurge la cuantificari.

Metoda reflecta natura imperfecta a pietelor imobiliare. Pentru aplicarea acestei tehnici am analizat vanzarile

comparabile, pentru a determina daca acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fata de

proprietatile evaluate. S-a utilizat o varianta a analizei comparatiilor relative, respectiv analiza clasamentului.

In analiza rangului, tranzactiile comparabile au fost incluse intr-un clasament, in ordine descrescatoare din

punct de vedere al atractivitatii.

Analiza datelor

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin cost

! Abordarea prin cost ofera o indicatie asupra valorii prin utilizarea principiului economic conform caruia

un cumparator nu va plati mai mult pentru un activ, decat costul necesar obtinerii unui activ cu aceeasi

utilitate, fie prin cumparare, fie prin construire.

Constructie Suprafata (mp)

Cost unitar inlocuire (ron/mp)

Cost inlocuire (ron)

C1 - hala depozit 3.519 1.380 4.856.220 RON

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 8

Constructie Suprafata (mp)

Cost unitar inlocuire (ron/mp)

Cost inlocuire (ron)

C2 - sediu social 321 2.300 738.300 RON

C3 - depozit 112 1.380 154.560 RON

C4 - cabina poarta 22 1.150 25.300 RON

C5 - post trafo 22 1.150 25.300 RON

C6 - rezervor apa 81 900 72.900 RON

C7 - statie pompe 51 900 45.900 RON

C8 - platforma ventilatie 51 865 44.115 RON

C9 - platforma combustibil 31 865 26.815 RON

C10 - platforma combustibil 31 865 26.815 RON

C11 - rezervor ape menajere 2 900 1.800 RON

Total generalTotal generalTotal general 6.018.025 RON

! Conform metodei estimarii prin cost, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 6.018.025 ron,

iar in ipoteza unei vanzari fortate de procedura de lichidare judiciara, valoarea de vanzare fortata se reduce

cu cel putin15% fata de valoarea piata, respectiv maxim 5.115.321 ron.

Estimarea valorii imobilului prin abordarea prin venit

! Abordarea prin venit ofera o indicatie asupra valorii prin convertirea fluxurilor de numerar viitoare intr-o

singura valorea a capitalului.

Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)

Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 8 ron/

mp.

CL = 8 ron/mp/luna x 4.243 mp = 33.944 ron/luna;

Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)

VPB = 12 x CL = 12 x 33.944 = 407.328 ron/an

Gradul de neocupare (GN) are valoarea estimata de 0%;

VBE = 407.328 x 100% = 407.328 ron/an

Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 9

Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:

CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este

de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 6.642.707 ron x 0,5% = 33.213 ron

A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de

asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului:

6.642.707 ron x 0,1% = 6.642 ron

R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:

apreciate de expert la 0,3% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,

invelitoarea, etc 6.642.707 x 0,3% = 19.928 ron G = gestionare contract de inchiriere 1% din venituri 407.328

ron x 1% = 4.073 ron

! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 33.213 ron/an + 6.642 ron/an +

19.928 ron/an + 4.073 ron/ an = 63.856 ron/an.

Determinarea venitului net din exploatare (VNE)

VNE = VBE - CH

VNE = 407.328 – 63.856 = 343.472 ron

Stabilirea ratei de capitalizare

Algorimul de calcul C = Co + R, unde:

Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero

se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii

financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).

-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);

- rata inflatiei pentru anul 2011 = 7%

Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,0187 = 1,87%, rotund 2%

R = riscurile specifice de plasament

- risc de afacere imobiliara cu spatii industriale, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%

- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 1,5%

- randamentul suplimentar asteptat de investitori 1%

Rezultă: C = 2% + 1,5% + 1,5% + 1% = 6%

VF = VNE/C = 343.472/0,06 = 5.724.533 ron

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 10

! Conform metodei estimarii prin venit, a rezultat ca valoarea de piata a imobilului este de 5.724.533

ron, iar in ipoteza unei vanzari fortate de procedura de lichidare judiciara, valoarea de vanzare fortata se

reduce cu cel putin15% fata de valoarea piata, respectiv maxim 4.865.853 ron.

Reconciliere rezultatelor

! In urma evaluarii efectuate si a analizei informatiilor aplicabile si a factorilor relevanti, opinia

evaluatorului este ca valoarea de lichidare a proprietatii imobiliare descrise va trebui sa tina seama de

valoarea obtinuta prin metodele folosite.

Valoare de piata estimata imobil - 6.000.000 ron

Valoare maxima de vanzare fortata imobil - 5.100.000 ron

! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea

sunt:

- valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in

prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii octombrie 2012;

- valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele

legale;

- valoarea este o estimare;

- valoarea este subiectiva;

- evaluarea este o opinie asupra unei valori;

- valoarea nu contine cota de TVA;

! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru

recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania), precum si a Standardelor

de Evaluare ANEVAR 2012.

EVALUATOR, Ing. DICA Cristina

RAPORT DE EVALUARE AL BUNULUI IMOBIL “FABRICA DE TEVI DIN G.R.P.”! 11


Recommended