Date post: | 12-Jan-2016 |
Category: |
Documents |
Upload: | petrea-cosnicean |
View: | 237 times |
Download: | 0 times |
Ministerul Educației al Republicii Moldova
Universitatea Tehnică a Moldovei
Facultatea Cadastru Geodezie şi Construcţii
Catedra Evaluarea şi Managementul Imobilului
Lucrare de anla disciplina: “Expertiza tehnică”
Tema: Expertiza tehnică a casei de locuit din municipiul Ungheni, str. Căpriana 13
A elaborat : st. gr. EI - 1211
Pascal Gheorghe
A verificat: Conf. univ.
Albu Ion
Chișinău 2014
CUPRINS
INTRODUCERE………………………………………………………………………………...3
I. PROCESUL DE EVALUARE ȘI EXAMINARE TEHNICĂ A BUNURILOR
IMOBILE…………………………………………………………………………….5
I.1 Esența procesului de examinare tehnică a bunurilor imobile…………………............5
I.2 Expertul tehnic în construcții...............………………………………………………11
I.3 Cazurile care necesită o expertiză tehnică. Măsuri de interveneție………………….16
II. DESCRIEREA ELEMENTELOR CONSTRUCTIVE ALE OBIECTULUI
EVALUAT………………………………………………………………………….19
II.1 Identificarea și caracteristica obiectului examinării.………………………………...19
II.2 Descrierea elementelor constructive.………………………………………………...22
II.3 Analiza rezultatelor inspectării bunului imobil.……………………………………...32
III. ESTIMAREA UZURII FIZICE A BUNULUI IMOBIL……………………….35
III.1 Metode și procedee de estimare a uzurii
fizice……………………………………...35
III.2 Estimarea uzurii fizice a elementelor constructive ale
construcției………………..38
III.3 Estimarea uzurii fizice a construcției………………………………..
……………47
CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI.................................................................................48
BIBLIOGRAFIE………………………………………………………………………….51
ANEXA 1Planul cadastral și planul parter al obiectului………………..........................52
ANEXA 2 Extras din ICVR - greutatea specifică a elementelor constructive…………...53
2
INTRODUCERE
O parte însemnată a activităţii pe care o desfăşoară societatea, pentru transformarea
naturii şi asigurarea condiţiilor de existenţă, are ca scop realizarea de construcţii. Din cele mai
vechi timpuri oamenii au fost nevoiţi să execute adăposturi şi treptat numeroase alte tipuri de
construcţii, din ce în ce mai complexe şi mai perfecţionate. În ansamblu, producţia de construcţii
cuprinde obiecte fixe pe teren, care se deosebesc astfel de celelalte produse realizate de societate.
Una dintre primele preocupări ale oamenilor a fost cea legată de asigurarea condiţiilor de
trai şi, în primul rînd, a unor condiţii de locuit cît mai sigure. Locuinţa este locul în care oamenii
îşi petrec peste jumătate din timpul disponibil şi de aceea, în decursul istoriei, aceasta a fost
permanent perfecţionată pentru a răspunde cît mai bine necesităţilor zilnice. Omul a creat
permanent construcţii, cuiburi în copaci, case, piramide etc.
Construcţiile s-au dezvoltat paralel cu dezvoltarea economică şi socială a omenirii în trei
mari cicluri sau "valuri":
- societatea agricolă (primul val);
- societatea industrială (al doilea val);
- societatea informatizată (al treilea val);
În toate cele trei mari cicluri construcţiile au fost considerate ca parte importantă a
activităţii şi culturii umane. Însă în niciunul din ele nu s-a putut exclude acumularea treptată și
inevitabilă a uzurii fizice a construcțiilor. Cu toate acestea, de-a lungul timpului omul a acumulat
cunoștințe majore în domeniul construcțiilor, astăzi fiind posibilă înlăturarea parțială și periodică
a efectelor negative cauzate de depreciere, mărind stabilitatea și durata de exploatare a
construcțiilor. Prin realizarea unor controale și inspecții complexe, expertul tehnic ajunge la
concluzia dacă este sau nu nevoie de o reparație, renovare sau reconstrucție.
Expertiza tehnică este o activitate complexă ce implică verificarea și cercetarea stării unei
construcții, de către un expert în domeniu (inginer evaluator), prin studii, analize și încercări
experimentale. Expertul are menirea de a colecta informaţii concrete despre părţile componente a
bunului imobil și de a informa beneficiarul despre acestea. Expertiza unei construcții se închee
prin elaborarea raportului de examinare în care sunt stipulați paşii de efectuare a expertizei,
aparate, metodele si explicaţii, precum și concluziile, constatările și propunerile expertului
tehnic.
Evaluarea și expertiza construcției se face din mai multe motive, cum ar fi: 3
- dorința beneficiarului de a face anumite modificări construcției deja existente;
- dorința de a cunoaște starea reală a construcției;
- dorința de a ști perioada de viață ramasă.
Scopul lucrării date constă în examinarea și evaluarea tehnică pentru determinarea uzurii
fizice a obiectului de construcție cu destinație civilă, casă de locuit cu 1 nivel, situat în
municipiul Ungheni, str. Căpriana 13.
Lucrarea dată este structurată în trei capitole (+ anexe):
Capitolul I: Procesul de evaluare și examinare tehnică a bunurilor imobile;
În acest capitol este descrisă esența evaluării și examinării tehnice în construcții.
Deasemena aici putem găsi definirea funcției de expert tehnic, tipurile de experți, funcțiile și
obligațiile acestora, precum și cele mai întîlnite cazuri care necesită o expertiză tehnică.
Capitolul II: Descrierea elementelor constructive ale obiectului;
Acest capitol prevede o descriere amplă a obiectului evaluat, deasemenea o analiză
privind starea construcției în totalmente precum și a fiecăror elemente constructive în parte.
Capitolul III: Estimarea uzurii fizice a bunului imobil;
În acest capitol este determinată uzura fizică a elementelor constructive, cît și a
construcției în întregime, pe baza cărora sunt formulate concluzii și constatări.
4
I. PROCESUL DE EVALUARE ȘI EXAMINARE TEHNICĂ A
BUNURILOR IMOBILE
I.1 Esența procesului de examinare tehnică a bunurilor imobile
În diferite sisteme juridice sunt acceptate diferite definiţii ale bunurilor imobiliare.
Diferenţa se exprimă doar prin gradul de detaliere şi extinderea listei obiectelor care sunt
considerate bunuri imobiliare. In Codul Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri
imobiliare sunt raportate „terenurile, porţiunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaţiile
prinse de rădăcini, clădirile, construcţiile şi alte lucrări legate solid de pământ, precum şi tot ceea
ce, în mod natural sau artificial, este incorporat durabil în acestea, adică bunurile a căror
deplasare nu este posibilă fără a cauza prejudicii considerabile destinaţiei lor.
În general evaluarea este definită ca proces de determinare a valorii bunului la o dată
concretă, ţinând cont de factorii fizici, economici, sociali şi de altă natură, care influenţează
valoarea . Evaluatorul analizează şi formulează concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea şi
valoarea bunului imobiliar şi a drepturilor reale asupra lui. În dependenţă de scopul evaluării,
care este determinat de client, în procesul de evaluare poate fi estimată valoarea de piaţă,
valoarea de asigurare, valoare de investiţie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaţia
naţională şi standardele profesionale. Valoarea de piaţă reprezintă expresia obiectivă a faptului
cât de preţios este bunul imobiliar dat pentru participanţii la piaţa imobiliară.
De regulă, lucrările de evaluare sunt precedate de desfăşurarea unui plan conform căruia
se va face evaluarea şi care va reflecta previziunile, tehnicile şi metodele folosite pentru
estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul că conţinutul lucrărilor de evaluare depinde
de sarcinile ce stau în faţa evaluatorului, de tipul valorii ce urmează a fi estimată, prevederile
legislaţiei şi standardelor profesionale, planurile lucrărilor de evaluare vor varia pentru diferite
obiecte ale evaluării.
În majoritatea cazurilor procesul evaluării constituie următoarele etape:
1) definirea misiunii de evaluare;
2) colectarea şi analiza datelor;
3) analiza celei mai bune şi eficiente utilizări;
4) aplicarea metodelor de evaluare;
5
5) reconcilierea valorilor şi estimarea valorii finale;
6) întocmirea raportului de evaluare.
Expertiza tehnică este o activitate de cercetare a unor împrejurări, necesare stabilirii
adevărului obiectiv în cauza supusă soluţionării de căte un expert prin cunoştinţe specifice
fiecărei specialităţi, activitate desfăşurată la cererea beneficiarului sau organului judiciar în
situaţia în care acesta nu poate singur să lămurească respectiva împrejurare.
Expertiza tehnică este reglementată atît de Codul de Procedură Civilă, de Codul de
Procedură Penală, cît şi de legea cu privire la expertiza tehnică.
Expertiza tehnică se bazează pe metode şi mijloace tehnico-ştiinţifice destinate efectuării
investigaţiilor ce cuprind următoarele etape:
- acţiuni premergătoare cercetării;
- studierea dosarului în cauză;
- studierea bazei legislative în doineniu;
- studierea tuturor împrejurărilor care au concurat la producerea evenimentului, cu detalierea
factorilor implicaţi;
- studierea bazei tehnice, cu posibilităţi de analiză la data efectuării cercetării la faţa locului;
- elaborarea raportului.
Examinare tehnică cuprinde următoarele faze:
1. Efectuarea măsurătorilor, investigaţiilor, analizelor, cu utilizarea instrumentaţiei
corespunzătoare;
2. Efectuarea de încercări nedistructive, prelevări de probe, analize de laborator. Uneori
pentru elucidarea unor aspecte legate de calitatea materialelor puse în operă sau de
împrejurările de produceri de accidente, expertul tehnic poate apela la laboratoare atestate
sau poate solicita ajutorul unor specialişti, prin înştiinţarea în prealabil a organului care a
solicitat efectuarea expertizei tehnice;
3. Decopertarea unor lucrări pentru evidenţierea neconformităţilor;
4. Studiul documentelor puse la dispoziţie de părţi - documente legate de realizarea unor
lucrări de investiţii, reparaţii sau orice alte intervenţii;
5. Analiza documentelor puse la dispoziţie din punct de vedere al autenticităţii lor, iar în
cazul sesizării unor aspecte, expertul poate semnala acest fapt solicitînd pentru elucidarea
6
cauzei şi expertize de identificare a scrisului, expertize grafice, studiindu-se şi analiza
falsului înscrisului (bonuri de materiale, situaţii de lucrări, metodologia întocmirii
ofertelor ş.a);
6. Solicitarea unor precizări tehnice în scris, în baza unei corespondenţe de la factorii
implicaţi în proiectarea, realizarea obiectivului, funcţionarea acestuia, precum şi din
orice posibil domeniu implicat din punct de vedere funcţional şi care pot constitui
element probant în formularea punctului de vedere din cuprinsul raportului de expertiză
tehnică.
În domeniul construcţiilor, degradarea reprezintă orice modificare (în sens negativ) a
caracteristicilor fizice şi/sau chimice ale materialelor/elementelor/ construcţiilor care afectează
criteriile de performanţă admise privind rezistenţa, stabilitatea şi durabilitatea acestora.
degradare – avarie
Degradările pot fi aparente şi ascunse, la elementele structurale sau nestructurale.
Figura 1.1 Graficul corelării duratei de serviciu cu nivelul de degradare
Relevee ale degradărilor:
defectele, natura şi poziţia (traseul) acestora în elementele de construcţie;
lipsa unor elemente, bare, piese, şuruburi, nituri, suduri etc;
7
date privind elementele dimensionale ale defectelor: deformări (săgeţi) şi deplasări
(dezaxări, translaţii ale structurii, deplasări remanente), deschiderea fisurilor şi distanţele
dintre fisuri (la pereţi şi elemente din beton, beton armat, zidării);
gradul de degradare a betonului, adâncimea stratului de beton afectat de agenţii chimici şi
fizici;
gradul de degradare a armăturilor, grosimea stratului de coroziune;
grosimea stratului de coroziune la elementele din oţel;
porţiunile elementelor din lemn afectate de umezeală, microorganisme etc;
zonele din clădire afectate de umezeală şi igrasie;
starea de degradare a izolaţiilor hidrofuge, termice, acustice;
starea de degradare a instalaţiilor de orice natură.
Evaluarea tehnică a construcțiilor existente se efectuează în toate cazurile cînd poate
surveni o diminuare a indicilor tehnici de calitate, a rezistenței și stabilității elementelor portante
sau a structurii de rezistență în ansamblu (tasări neuniforme și înclinații ale fundațiilor,
coroziunea materialelor, supraîncărcări, retehnologizări, schimbarea destinației, reconstrucții,
supraetajări etc.).În cazul construcțiilor ce aparțin mai multor coproprietari, sau care au elemente
portante commune și aparțin diferitor proprietari, expertiza tehnică se efectuiază cu acordul
coproprietarilor sau proprietarilor respective, conform normelor legale privind exercitarea
dreptului de proprietate comună. Expertiza tehnică repetată a unei construcții, solicitată de
proprietar sau de alte personae interesate, poate fi efectuată numai în baza Consiliului de experți
pe lîngă Organul national de dirijare în construcții, adoptată în urma examinării raportului inițial
de expertiză. Expertiza tehnică a construcțiilor la care s-a produs un accident tehnic se
efectuează în conformitate cu Regulamentul privind examinarea accidentelor tehnice în
construcții. Pentru efectuarea aexpertizei tehnice a unei construcții, beneficiarul face un demers
în scris către agentul economic cu activități în domeniul efectuării expertizelor tehnice, care să
includă motivul și scopul expertizei.
Procesul de evaluare tehnică se desfășoară în general pe mai multe niveluri:
1. Stabilirea datelor iniţiale din analiza documentaţiilor existente privind bunul imobil şi din
datele tehnice valabile la data execuţiei.
8
2. Evaluarea preliminară calitativă, prin observări directe, analize vizuale, inspecţii la faţa
locului.
3. Evaluări calitative suplimentare, amănunţite, prin sondaje, decopertări , evaluarea
preliminară /aproximativă analitică.
4. Evaluări analitice detaliate, de complexitate ridicată.
9
REZULTATE SUFICIENTE?
REZULTATE SUFICIENTE?
RAPORTUL DE EXPERTIZĂ
ANALIZE ECONOMICE (DE COST)
PROPUNERI DE INTERVENTII, RECOMANDARI
CONCLUZII, OPINII
EVALUARI CALITATIVE SI ANALITICE DETALIATE Revederea documentilor
Inspectii suplimentare Analizarea materialelor, teste Scheme de calcul deataliate Metode de analiza complexe
CONCLUZII, OPINII
EVALUAREA ANTALICA PRELIMINARA Scheme de calcul simplificate,
Metode de analizare curente
REZULTATE SUFICIENTE?
CONCLUZII, OPINII
EVALUAREA CALITATIVA PRELIMINARA1. Inspectii la fata locului
2. Stabilirea caracteristicilor materialelor
DATE INITIALE Din documentatia disponibila si tehnica
PLANUL EXAMINARII TEHNICE
Da
Nu
Da
Da
Nu
Nu
Figura 1.2 Schema logică pentru desfășurarea unei expertize tehnice
Evaluarea calitativă a unei construcţii este prima etapă a expertizării care se face printr-o
inspecţie şi examinare la faţa locului pentru a i se stabili structura, avariile/degradările,
defecţiunile apărute şi cauzele acestora. Se apreciază dacă sistemul constructiv analizat are
asigurat gradul de protecţie corespunzător destinaţiei şi importanţei zonei seismice în care se
află, acţiunilor la care este supusă. Evaluarea calitativă se face urmărind proiectul de rezistenţă şi
de arhitectură a construcţiei.
În general în procesul expertizei tehnice se urmărește identificarea următoarelor
componente:
1. Elemente verticale: coloane şi pereţi din beton / beton armat, zidării;
2. Elemente principale şi secundare ale planşeelor: plăci, centuri, grinzi, rigle;
3. Elemente de acoperiş;
4. Elemente prefabricate folosite şi modul de îmbinare, sisteme de contravîntuire;
5. Scări, podeste;
6. Elemente de închidere şi de compartimentare, sistemul de fundare;
7. Elemente de finisaj şi de izolare în măsura în care sunt fixate de componentele
structurale.
Evaluarea analitică preliminară (mai exactă decît o evaluare calitativă) se bazează în
general pe determinarea pentru întreaga construcţie, pentru elemente sau secţiuni caracteristice
unor rapoarte dintre forţa generalizată capabilă şi forţa generalizată necesară, pe care ar trebui să
o preia construcţia, elementul sau secţiunea conform normelor în vigoare la data efectuării
expertizei.
Conținutul cadru al expertizei tehnice trebuie să includă:
a) Documentele în baza cărora a fost efectuată expertiza tehnică, scopul expertizei,
necesitatea acesteia;
b) Caracteristica construcției din punct de vedere arhitectural, funcțional și strctural; etapa la
care se află construcția;
10
c) Schema și soluțiile constructive, condițiile geotehnice ale terenului, situația urbanistică;
d) Starea tehnică la care se află construcția și a elementelor ei constructive, neconformitățile
depistate, cauzele și consecințele acestora, estimarea degradărilor;
e) Concluziile și recomandările de consolidarea, fundamentarea și optimizarea acestora din
punct de vedere tehnic, economic, funcțional etc.;
f) Schițe, detalii de execuție și alte materiale grafice.
Fiecare raport de expertiză tehnică se finalizează cu concluzii și recomandări privind
exploatarea în continuare a construcției, care trebuie să fie tehnologic realizabile.
I.2 Expertul tehnic în construcții
După cum am mai menționat anterior expertiza tehnică în construcții reprezintă acea
documentație tehnică, realizată de către un expert tehnic autorizat, în urma căreia se stabilesc
evaluări de natură tehnică asupra unei construcții și se fac recomandări pentru îmbunătățirea
acesteia.
Un expert tehnic este acea persoană care este atestată să poată elabora documentația de
expertiză tehnică pe baza căreia se poate face evaluarea unei construcții existente.
Un expert tehnic este autorizat de către Ministerul Dezvoltării prin intermediul unei
comisii tehnice specializate. Nu oricine poate deveni un expert tehnic. Pentru acest lucru sunt
necesare mai multe condiții cumulate cum ar fi experiența dovedită în domeniul solicitat,
absolvirea de studii superioare corespunzătoare specializării pentru care se solicită autorizarea,
trecerea examenului de expert tehnic. Există mai multe tipuri de expert tehnic pentru construcții.
Cel mai uzual expert tehnic solicitat este cel pentru evaluarea stării structurii de rezistență, dar
există și experți tehnici pentru instalații, incendiu, siguranță în exploatare, etc
Un expert tehnic pentru construcții este un fel de doctor al construcțiilor existente. Acesta
le analizează, le pune un diagnostic și apoi propune soluții acolo unde consideră că există
deficiente. Un expert tehnic pentru construcții expertizează construcțiile. Acest proces constă în
analizarea acestora. Cea mai uzuală expertizare tehnică o reprezintă cea a structurii de rezistență.
Analizarea structurii de rezistență vizează verificarea stării structurale a unei construcții. Astfel
expertul tehnic încadrează construcțiile în grade de asigurare la seism de la I la IV în care I este
cel mai scăzut iar IV cel mai ridicat. Construcțiile care se încadrează în clasele III și IV de
asigurare la seism nu necesită intervenții în timp ce cele din I si II necesită intervenții.
Construcțiile încadrate în clasa I de asigurare la seism prezintă risc de prăbușire. Construcțiile
noi se proiectează întotdeauna în clasa de risc seismic IV, în timp ce pentru construcțiile ce
11
suportă intervenții se acceptă o încadrare în una din clasele seismice III sau IV. În final expertul
tehnic în construcții întocmește un raport care se numește Expertiza tehnică în construcții.
Pentru a evalua o constructie un expert tehnic face urmatoarele :
– analizează vizual starea construcției;
– analizează pe baza de calcul starea construcției;
– analizează dacă conformarea acesteia se încadreaza în normativele existente;
– dacă nu are informații cu privire la starea materialelor solicită determinări asupra acestora prin
sondaj.
În funcție de cele de mai sus expertul trage concluzii și propune soluții, eventual de
consolidare. Cazurile în care avem nevoie de un expert tehnic sau de o evaluare sunt foarte
diverse pornind de la simpla analiză în vederea consolidării pîna la extinderi, alipiri la calcan și
etajări.
De obicei, expertiza tehnică se realizează cînd este solicitată prin Certificatul de
Urbanism, în diverse situații în care se intervine prin modificări, renovări, consolidări, lucrări de
construcție/demolare în vecinatate, alipiri, s.a.m.d., la o construcție existentă.
Prețul unei expertize este foarte divers, de obicei din diferența de complexitate a
expertizei și poate varia între 150 – 300 euro, de la expertize pentru modificări interioare în
apartament pînă la expertize pentru demolare, extindere, etajare, alipiri la calcan etc. De obicei
prețul este de 1euro/m.p. (fară TVA inclus).
Durata de realizare a unei expertize tehnice depinde foarte mult de complexitatea ei.
Expertizele se pot realiza și în regim de urgență caz în care prețul se poate majora în funcție de
gradul de încărcare pe care îl avem.
- Pentru expertizarea modificărilor ce au fost realizate în cadrul unui apartament durata de
realizare a unei expertize tehnice poate fi și de 24 de ore din momentul în care dispunem de toate
informațiile.
- Pentru expertizarea situațiilor uzuale de alipire la calcan durata de realizare este de aproximativ
3 zile din momentul în care avem toate informațiile necesare și am realizat și vizita pe
amplasament.
- Pentru expertizele de constatare a gradului de asigurare la seism durata de realizare a unei
12
expertize tehnice poate începe de la 3 zile din momentul în care avem toate informațiile necesare
pentru întocmirea expertizei.
În general prin expert tehnic în domeniul construcțiilor marea majoritate înțelege doar
acea persoană ce expertizează construcția din punct de vedere al structurii de rezistență. Există
însă experți tehnici pentru toate exigențele obligatorii privind Calitatea în Construcții.
Deasemenea există experți tehnici pe toate categoriile de specializări, respectiv arhitectură,
rezistență și instalații.
Iată mai jos categoriile principale de experți tehnici:
A - rezistență mecanică și stabilitate;
B - siguranță în exploatare;
C - siguranța la incendiu;
D - siguranță, sănătate și mediu;
E - economie de energie și izolare termică;
F - protecție împotriva zgomotului.
‘’Experții tehnici provin, in general, din domeniul concepției, mai precis din proiectare,
cercetare sau învățămînt, activitatea lor fiind legată, în principal, de concepție. Atît experții, cît și
verificatorii de proiecte, provin dintre cei mai buni profesioniști în domeniu, atestați pe baza unei
serioase examinări de către comisii compuse din cadre remarcabile din învățămînt și producție,
cu multă experiență și cu realizări de succes în domeniul pe care îl atestează.
Este bine cunoscut că investițiile în construcții sunt costisitoare și cel puțin din acest
motiv, trebuie sa fie economice. În același timp, construcțiile adăpostesc sau sunt folosite de
oameni, de aceea trebuie să satisfacă, pe deplin, cerințele de exploatare stipulate chiar de Legea
calitătii:
- rezistență și stabilitate;
- siguranță în exploatare;
- siguranță la foc;
- igienă, sănătate și protecția mediului etc.
Este evident că, între cele două categorii de cerințe, respectiv economicitate și cerințe
optime de exploatare pare a fi o contradicție și anume: ca să realizezi o construcție de cea mai
bună calitate trebuie sa investești mai mult și respectiv, pentru a realiza o construcție mai ieftină
13
trebuie să reduci anumite calități. În realitate lucrurile stau cu totul altfel. Dacă pentru construcții
noi solutiile sunt oarecum limitate, există, totusi, și aici posibilitatea găsirii unor variante
economice care pot să satisfacă foarte bine și condițiile de exploatare. Aceasta depinde de
experiența și pregătirea profesională a celui ce concepe construcția, persoana care trebuie să aibă
aptitudinea de a îmbina materialele și tehnologiile de execuție, astfel încît soluția propusă să
îndeplinească, cît mai bine, cerințele menționate.
În cazul intervențiilor, există o multitudine de soluții, astfel încat expertul are de analizat
mai multe variante, dintre care trebuie să o aleaga pe cea optimă. Din aceasta cauza, se impune
ca expertul să aibă suficientă experiență și foarte bună pregătire profesională. Dacă soluția dată
de expert nu este corectă, investiția poate fi costisitoare, fară a rezolva temeinic problemele care
au condus la necesitatea ei. Totodată, aș dori să atrag atenția asupra faptului că alegerea
experților prin licitații, pe baza costului cel mai mic, nu poate garanta efectuarea unei expertize
corecte.
Desigur, fiecare investitor dorește să cheltuiască cît mai putin, dar trebuie avut în vedere
că economisirea minoră ce se face printr-o expertiză ieftină poate duce la costuri foarte mari la
capitolul execuție, care au o pondere mult mai mare. Costurile devin și mai mari dacă soluția din
expertiză este incorectă, iar durabilitatea lucrării nu este asigurată. De aceea, consider că la
alegerea expertilor trebuie ținut cont nu numai de costul cel mai mic, ci și de performanțele
acestora, de modul în care au capabilitatea de a rezolvă optim soluțiile constructive.’’
Expertul tehnic de calitate, atestat, analizează, după caz:
- condițiile de amplasament și de exploatare a construcției;
- starea construcției care se supune expertizei tehnice de calitate;
- documentele care au stat la baza realizării construcției în fazele de proiectare, execuție și
exploatare;
- prevederile din reglementările tehnice care au stat la baza realizării construcției și cele în
vigoare la data efectuării expertizei tehnice de calitate.
Pe baza activității de expertizare, expertul tehnic elaborează raportul de expertiză tehnică
de calitate. Expertul tehnic de calitate atestat va semnala situațiile în care, în urma intervenției
sale, se impune verificarea proiectului și sub aspectul altor cerințe decît cele la care se referă
raportul de expertiză tehnică de calitate întocmit.
Expertul tehnic de calitate atestat are urmatoarele obligații:
14
- să întocmească raportul de expertiză tehnică de calitate privind modul de respectare a
prevederilor legale;
- sa nu extragă și să nu transmită, pentru a fi folosite în alte scopuri, elemente ale proiectului și
detalii de execuție verificate în cadrul expertizei tehnice de calitate și considerate de proiectant
drept de autor;
- să întocmească și să țină la zi un registru de evidență a expertizelor tehnice de calitate
efectuate.
Expertul tehnic răspunde de asigurarea nivelurilor minime de calitate
privind cerințele impuse conform legii, în funcție de categoria de importanță a construcției.
Proiectul întocmit pe baza raportului de expertiză tehnică de calitate trebuie însușit de
către autorul acestuia, din punct de vedere al respectării soluțiilor și a măsurilor propuse.
Dacă expertul tehnic de calitate atestat, în mod justificat ajunge la concluzia că se impune
luarea unor măsuri imediate (sprijinire, izolare partială sau evacuare a construcției), pentru
prevenirea unor accidente cu urmări grave - victime omenești sau pagube materiale, le va aduce
la cunoștință, în scris, proprietarilor sau administratorilor construcției și, după caz, investitorului,
care sunt obligați să le pună în aplicare.
Astfel deja cunoaștem că în cazurile în care dorim să intervenim asupra unei clădiri
existente este necesară efectuarea unei expertize, de către un expert tehnic atestat. În urma
acestei expertize se vor da soluții tehnice pentru intervențiile solicitate. Cele mai frecvente
intervenții sunt: extinderi, mansardări, construcții noi alipite de clădiri vechi, demolări parțiale de
clădiri, consolidări sau în cazurile în care lucrările propuse pot influența structura de rezistență a
clădirilor vecine.
Expertiza tehnică este parte din documentația tehnică pentru autorizarea lucrărilor de
construire/demolare. Prin ea se obțin măsuratorile tehnice necesare realizării obiectivului
respectînd în același timp normativele de construcții în vigoare.
Pentru realizarea unei expertize sunt implicați mai multi specialiști din domeniul
construcțiilor: Arhitectul, Inginerul Geolog, Inginerul Topograf, Expertul Tehnic. Aceștia au
rolul de a oferi informații premergatoare întocmirii expertizei tehnice.
Experții Tehnici se diferențiază între ei prin simplitatea soluției tehnice care se poate
traduce printr-o reducere a costurilor de montaj și de material. Asfel, e posibil ca un Expert
Tehnic să vă ceară un preț mai mare pentru o expertiză dar să vă ofere o soluție mult mai ieftină
decît un alt expert tehnic.
Pentru efectuarea Expertizei Tehnice, se întocmește de către Arhitect un releveu al
clădirii și un plan cu modificările propuse, iar Inginerul Geolog va face un studiu geotehnic cu
15
dezvelire de fundații a clădirii existente. Studiul geotehnic este necesar pentru a evidenția natura
terenului de fundare și prin dezvelirea de fundație se masoară fundația existentă și se notează
materialul din care este realizată aceasta. Pe baza acestor date și a observatiilor de la fata locului,
Expertul Tehnic va întocmi expertiza oferind totodată soluția tehnică necesară realizării
obiectivului propus.
În urma expertizei tehnice Inginerul Proiectant întocmește proiectul tehnic cu detaliile de
execuție, în care sunt incluse soluțiile date de expert. După finalizarea documentației tehnice
pentru autorizarea lucrărilor de construire/demolare, documentația se verifică de Verificatorul de
Proiecte. Ulterior în cadrul procedurii de autorizare, lucrările de intervenții (care necesită
expertiza) sunt verificate și de către Inspectoratul de Stat în Construcții.
I.3 Cazurile care necesită o expertiză tehnică. Măsuri de interveneție
În paragraful anterior am menționat că raportul de expertiză tehnică este documentul
elaborat de către expert în care se prezintă analiza, concluziile și eventual soluții de
intervenție/remediere la clădirea care a facut obiectul expertizei sau a celor învecinate.
De obicei, expertiza tehnică se realizează cînd este solicitată prin Certificatul de
Urbanism, în diverse situații în care se intervine prin modificări, renovări, consolidări, lucrări de
construcție/demolare în vecinătate, alipiri s.a.m.d., la o construcție existentă. Cele mai întîlnite
cazuri la care este necesară sunt:
1. Expertiza tehnică pentru alipirea la calcan - se realizează atunci cînd se construiește
o casă alipită de o altă construcție deja existentă. Prin expertizare se caută obținerea unei soluții
prin care clădirea existentă să nu aibă de suferit în timpul lucrărilor de construcții sau după
aceea, în exploatare, cel mai important aspect al acestui gen de expertiză fiind soluția de fundare
în zona de adiacență dintre clădiri. Uneori, sunt necesare lucrări de intervenție la construcția
existentă (subturnări, consolidări ale șarpantei), iar aceasta presupune acordul notarial al
proprietarului acestei construcții (sau a tuturor proprietarilor, dacă sunt mai mulți).
În cazul în care casa nouă este mai înaltă decît cea existentă, apare riscul aglomerării de
zăpadă pe acoperișul casei mai scunde. Aceasta conduce la încărcări mai mari la șarpanta casei
existente, prin urmare, va fi necesară verificarea și eventual consolidarea structurii acoperișului
casei de care ne lipim la calcan.
Atunci când este necesar de construit o clădire care se va afla în imediata apropiere a unei
alt imobil va fi nevoie de determinat starea construcției alăturate înainte de începerea lucrărilor și
astfel să se poată determina eventuale evoluții ale acesteia. Expertul tehnic va vizita
16
amplasamentul și va observa construcția pe exterior și pe interior. Dacă vecinul nu dorește să
permită accesul în interior atunci se va face din partea investitorului o solicitare scrisă în acest
sens cu menționare exactă a unei zile și ore. Ea se va transmite prin recomandată. Dacă la
momentul respectiv nu se va permite accesul comisiei atunci se va constata doar stare pe exterior
și se va face un proces verbal în care se vor consemna aceste lucruri.
Vizitarea pe interior a clădirii este în avantajul proprietarului deoarece astfel se constată
starea acesteia și dacă apar evoluții negative investitorul este obligat să repare. Dacă nu se
permite accesul nu se va cunoaște starea inițială și nu vor exista documente în care să se
precizeze dacă starea era bună sau nu. Ulterior în documentația scrisă expertul tehnic va oferi și
soluții astfel încât alipirea să se poată realiza.
2. Expertiza tehnică pentru modificări interioare - este necesară atunci cînd se dorește
o modificare a compartimentării unei case sau unui apartament, prin desființarea sau construirea
unor pereți, crearea, modificarea sau astuparea unor goluri de uși, etc. În cazul în care
intervențiile afectează elemente ale structurii de rezistență, este necesară o evaluare integrală a
clădirii și concluzii clare asupra capacității de rezistență înainte și după intervenții. O analiză
serioasă a clădirii poate necesita studierea proiectului inițial, a proceselor verbale de lucrări,
determinări de rezistențe la elementele de construcție prin încercări nedistructive sau recoltare de
probe s.a.m.d., fiind foarte util (uneori cerut explicit de către certificatul de urbanism) acordul
proiectantului inițial al clădirii. Pentru intervențiile care se realizează la pereții de
compartimentare, munca expertului este în general simplă, fiind vorba doar de analiza
conformării casei și identificarea pereților de rezistență și a pereților nestructurali. Concluzia
raportului de expertiză va fi că modificările nu afectează structura casei și prin urmare se pot
executa. Uneori, la clădirile vechi, pereții de zidarie de grosime mică, care deși conform
normelor sunt de compartimentare, pot în realitate să aibă un rol substanțial în cadrul structurii
de rezistență; în acest caz expertul va ajunge la o procedură asemănătoare cu cea din paragraful
anterior.
3. Expertiza tehnică de extindere - expertiza tehnică care verifică dacă un imobil se
poate extinde sau etaja sau care prezintă condițiile în care acest lucru se poate realiza.
4. Expertiza tehnică de evidențiere a stării construcției și eventuale măsuri de
consolidare - este o expertiza tehnică prin care se verifică dacă construcția respectă normele
actuale de proiectare sau în ce masură le respectă, urmînd a se impune măsuri de consolidare în
cazul în care acestea sunt necesare.
17
Expertiza tehnică pentru apartament se întocmește atunci cînd se realizează sau au fost
realizate modificări interioare într-un apartament. Expertiza tehnică pentru apartament se poate
utiliza atunci cînd se dorește obținerea unei autorizații de construite, a unei autorizații de intrare
în legalitate, sau pentru Bancă și evaluatorul imobilului. Această expertiză tehnică pentru
apartament stabilește dacă acele modificări propuse sau deja realizate implică afectarea structurii
de rezistență a blocului de locuințe. Dacă acestea urmează a afecta structura de rezistență atunci
se vor face recomandări pentru ca aceasta să corespundă în continuare reglementărilor tehnice
existente. O expertiză tehnică pentru apartament este întocmită tot de către un expert tehnic
pentru construcții. Aceasta durează între 24 și 72 de ore în funcție de complexitatea acesteia.
Această expertiză tehnică pentru apartament va stabili doar dacă modificările vor afecta structura
de rezistență a imobilului dar nu vor face și o încadrare a acestuia în clase de risc seismic
deoarece acest lucru presupune o analiză mai atentă.
Măsuri de intervenție cu păstrarea structurii, formei şi funcţionalului construcţiei prin
efectuarea de:
- remedieri/reparaţii ale elementelor structurale şi nestructurale interioare şi exterioare;
- consolidări ale elementelor structurale sau consolidarea întregii structuri cu scopul
creşterii rezistenţei, rigidităţii şi ductilităţii (pe cît posibil) a ansamblului structural, prin
intervenţii la elementele existente sau prin înlocuirea sau introducerea unor componente
structurale noi.
Măsuri de intervenție cu schimbarea conformaţiei şi destinaţiei construcţiei prin:
- diminuarea încărcărilor utile din construcţie/ de pe planşee;
- schimbarea funcţiunii construcţiei pentru a-i micşora categoria (clasa, grupa) de
importanţă;
- demolarea parţială prin micşorarea numărului de niveluri sau îndepărtarea unor porţiuni
de construcţie, inclusiv a elementelor nestructurale interioare sau exterioare cu risc ridicat
de desprindere sau prăbuşire/cădere.
Dacă nu se poate de intervenit prin măsurile evidențiate mai sus, atunci este necesară:
- demolarea întregii construcţii (se face în special la clădirile vechi, uzate moral şi fizic, a
căror consolidare este nejustificată din punct de vedere financiar).
Deseori cînd fundația existentă nu este corect dimensionată sau după adaugarea unor
încărcări noi (etajare, mansardare), se va dispune subfundarea pînă la adîncimea bună de fundare 18
și dupa caz creșterea lățimii fundației, prin care terenul să poata prelua încărcările date de
construcția modificată. Cele mai frecvente măsuri de intervenții propuse prin expertiză sunt:
subfundații; executarea de: stîlpi, grinzi, centuri – care să rigidizeze structura existentă;
intervenții pentru realizarea de goluri noi în zidărie etc. Informativ, dacă se construiește o clădire
care este fundată mai jos decît cea alaturată, pentru a nu fi influențată negativ structura de
rezistență clădirea vecină trebuie subfundată.
II. DESCRIEREA ELEMENTELOR CONSTRUCTIVE ALE OBIECTULUI
EVALUAT
II.1 Identificarea și caracteristica obiectului examinării
Construcția ce constituie obiectul examinării tehnice reprezintă casă de locuit cu un nivel,
grupa de capitalizare V, amplasată în municipiul Ungheni, str. Căpriana 13. Bunul imobil se află
într-un sector locativ linștit, fiind situat în imediata apropiere de centrul orașului (cca 3 km), și
totodată izolozat de o zonă pitorească aflîndu-se pe malul lacului Delia și alături de pădure.
19
Figura 2.1 Amplasarea pe hartă o obiectului examinat
Construcția este în curs de exploatare, avînd durata de viață fizică reală egală cu 41 ani.
Suprafața totală a bunului imobil constituie 90 m.p., dintre care:
20
casă de locuit – 63,8 m.p., anexa locativă - 17,2 m.p. și veranda - 9,0 m.p.
Figura 2.2 Caracteristica construcțiilor (pașaportul tehnic)
Conform pașaportului tehnic putem observa că la momentul întocmirii acestuia (23 mai
1996) procentul de uzură a obiectului constituia:
casă de locuit – 13 %, anexa locativă – 15 %, iar veranda – 10 %.
Casa de locuit și veranda au fost date în exploatare în anul 1973, iar anexa locativă a fost
construită în 1977.
Figura 2.3 Plan parter S 1:100 (schiță elaborată de inginer proiectant 1988)
Deoarece din anul 1988 pînă în prezent bunul imobil a fost supus unor reparații, acesta a
suferit cîteva modificări în plan, astfel am hotărît să elaborez o nouă schiță plan parter.
21
Figura 2.4 Plan parter S 1:100 (schiță elaborată autor în urma investigațiilor)
Obiectul inspectat este compus din următoarele odăi: 1 – verandă, 2 – cameră pentru
oaspeți, 3 – dormitor, 4 – cameră de zi, 5 – bucătărie, 6 – antreu.
După structura de rezistență este o construcție cu schelet portant, pereți din zidarie de
lampaci cu grosimea de 400 mm. Fundațiile sunt de tip lentă din piatră but concasată cu mortar.
Planșeul este alcătuit din grinzi din lemn cu termoizolație din lut cu paie. Pardoseaua în încăperi
este executată din beton și din lemn. În interior pereții sunt finisați cu var, placi de faianță și
lambriuri de masa plastică (antreu). La exterior finisare este executată prin stropire cu amestec de
ciment alb și nisip fin si deasemenea persistă și finisarea prin vopsire. Încălzirea interioară revine
de la sobă. Deasemenea încăperile sunt dotate cu rețele electrice, sunt prezente și rețelele de
alimentare cu apă rece și cele de canalizare. Acoperișul este tip șarpantă compus din carcasa de
susținere din timplărie și învelitorea din plăci din azbociment. Ferestrele sunt duble în toate
încăperile în afara verandei și celei din bucătărie, sunt executate din tîmplărie din lemn și sunt 7
la număr. Ușile au următoarea comonență: tîmplărie – 5, metalice – 1, lemn stratifica – 1, în total
7 la număr. Imobilul posedă două intrări cea propusă ca inițială prin verandă și a doua prin ușa
antreului (anexa locativă). La prima vedere bunul imobil nu pare să dețină o uzură semnificativă.
Starea unor elemente a fost îmbunătățită prin lucrări de reparații curente.
22
Tabelul 2.1 Descrierea obiectului inspectării
Nr. O.
Elementul descrierii Semnificația
1 Destinația Casă de locuit
2 Amplasarea municipiul Ungheni, str. Căpriana 13
3 Dreptul de proprietate privată4 Anul construcției 19735 Numărul de nivele 16 Suprafața obiectului 90 m.p.7 Volumul obiectului 278 m.c.
Structura de rezistență
9 Pereții lampaci, cărămidă10 Planșeul grinzi din lemn tencuite cu argilă
11 Acoperișulschelet din tîmplărie și învelitoare din plăci de
abociment
II.2 Descrierea elementelor constructive
Structura sau scheletul de rezistență reprezintă un ansamblu de elemente structurale
(stîlpi, grinzi, pereți, planșee etc), aranjate în asa fel încît să asigure preluarea și transmiterea
încărcărilor ce acționează asupra ei, fără sa pericliteze siguranța și integritatea clădirii.
Conceperea și dimensionarea structurii de rezistență a unei clădiri este un proces complex
și trebuie să corespundă unor cerințe de ordin:
ingineresc - structura trebuie sa îndeplinească toate cerințele normelor de proiectare
impuse, și anume: cerințe privind rezistenta, stabilitatea, ductilitatea, deformabilitatea,
siguranța în exploatare;
arhitectural - structura trebuie să corespundă funcțional destinației stabilite și să prezinte
un aspect estetic agreabil;
economic - minimalizarea costurilor, reducerea consumului de materiale, a cheltuielilor
privind execuția, transportul și montajul elementelor structurale, precum și mentenanța în
timp, de asemenea soluția trebuie să fie eficientă și sustenabilă;
Pentru o construcție este important ca structura acesteia să fie stabilă și rezistentă. Aceste
exigente se pot îndeplini prin mai multe variante de proiectare, insă foarte puține variante vor
oferi și costuri minime de execuție. Optimizarea unui proiect de structură de rezistență face ca
23
proiectul rezultat să poată fi executat cu consumuri minime de resurse materiale, umane și
tehnologice, asigurînd în același timp stabilitatea și rezistența construcției proiectate.
Fundația are rolul de a transmite încărcările clădirii asupra terenului. Pentru îndeplinirea
acestei funcțiuni ele trebuie să repartizeze încărcările terenului, care trebuie să aibă suficientă
rezistență pentru a suporta presiunile corespunzatoare, iar deformațiile sunt acceptabile pentru
stabilitatea clădirii.
La alegerea sistemului de fundare, a adîncimilor de fundare, a materialelor și izolațiilor,
se va ține seama de următoarele:
a - conditiile de seismicitate a regiunii;
b - natura terenului de fundație, adîncime, stratificație, presiunea admisibilă,
compresibilitate;
c - condițiile hidrologice ale terenului, apele subterane și cele de suprafață, posibilitățile
pătrunderii acestora la fundații, variația sezonieră a nivelului apelor subterane;
d - caracteristicile structurii de rezistenta a constructiei;
e - particularitățile funcționale ale construcției care pot influența comportarea fundațiilor;
f - condițiile locale care în unele cazuri determină materialele ce trebuie folosite în
fundații;
Fundațiile unei clădiri se pot clasifica după cum urmează:
1. fundatii continui sub ziduri
2. fundatii izolate
3. fundatii de tip radier general
4. fundatii pe piloti
În urma inspectării am putut observa că fundația casei de locuit este de tip lentă (continuă
sub ziduri), construită din piatră but concasată cu mortar. De obicei fundațiile din piatră se
folosesc pentru construcțiile cu un regim mic de înălțime, ca în cazul construcției inspectate (1
nivel). S-a putut observa fisuri adînci separate în unele regiuni ale fundației, deasemenea tasări
pe unele secțiuni individuale, deasemenea decopertări și macinări a stratului exterior în unele
locuri. Pereul din jurul imobilului a fost restabilit acum 2 ani, de aceea pe suprafața acestuia nu
au fost vizibile fisuri esențiale.
24
Figura 2.5 Exemple de fisurare și decopertare a fundației
25
Pereții sunt elemente de construcții verticale care îndeplinesc următoarele funcții:
- preiau și transmit fundațiilor clădirii încărcările provenite de la alte elemente ca
acoperiș, planșee, grinzi, etc.;
- închid clădirea spre exterior protejînd interiorul acesteia împotriva agenților atmosferici
și asigură izolarea termică și fonică;
- compartimentează clădirea în interior în funcție de destinație;
- asigură rezistența construcției la încărcările gravitaționale și la solicitări orizontale (vînt,
cutremur).
Pentru clădirile de locuit de tip unifamilial, sistemul structural cel mai răspîndit este acel
cunoscut sub denumirea de ,,structură pe zidărie portantă’’, care poate fi conceput și
dimensionat pentru structuri cu subsol sau fără, cu etaj sau fără etaj, pentru gradele de intensitate
seismică 6,7,8 și 9.(scara Mercalli).
În procesul inspectării am observant că pereții imobilului sunt din două tipuri de materile,
din lampaci din lut sunt construiți pereții portanți, ce au grosimea de 400 mm, deasemenea și
pereții anexei sunt din lampaci, însă au grosimea de 250 mm; pereții verandei sunt construiți din
cărămidă și au grosimea de 120 mm, deasemenea pe coltul exterior al verandei a fost construit un
stîlp din cărămidă S=400x400 mm pentru a prelua încărcările provenite de la planșeu în acea
zonă. Pereții portanți și cei ai verandei se află într-o stare bună, starea pereților anexei este
satisfăcătoare. Pereții din cărămidă au prezente cîteva fisuri în special în regiunea golurilor;
pereții portanți deasemenea sînt fisurați preponderent în regiunile golurilor de zidărie, sînt
prezente unele secesiuni ale tencuielii. Pereții anexei se află în cea mai rea stare, cu toate ca
anexa a fost construită cițiva ani mai tirziu.
26
Figura 2.6 Exemple de fisurare a pereților
Planșeul este un element de construcție orizontal sau înclinat care separă clădirea pe
înălțime în niveluri sau o închid la partea superioară. În funcție de aceste destinații ele se numesc
planșee curente sau intermediare, respectiv planșee de pod sau planșee acoperiș (terase).
Planșeele sunt elemente de rezistență solicitate la încovoiere de către sarcinile permanente și
utile. Planșeele sunt prevăzute în mod obișnuit la partea inferioară (tavan) cu elemente de finisaj.
Pentru a corespunde rolului pe care îl au în construcție, planșeele trebuie să satisfacă
următoarele condiții:
- de rezistență, adică să preia în limite admisibile eforturile ce se produc sub acțiunea
încărcărilor provenite din sarcinile permanente și sarcinile utile;
27
- de rigiditate, adică să nu aibă săgeți mai mari decît cele admisibile și să nu vibreze sub
acțiunea sarcinilor la care sunt supuse;
- de izolare termică, adică să împiedice pierderea de căldură, în acest scop se folosesc
materiale termoizolante ca pluta, vata minerală, betonul celular, zgura, mase plastice.
- de izolare fonică, pentru a împiedica transmiterea zgomotului.
În urma inspectării s-a constatat că planșeul este alcătuit din grinzi de lemn termoizolaț
prin tencuire cu lut cu paie. Grosimea planșeului este de 200 mm. Nu au fost observate suprafețe
deteriorate semificativ sau scurgeri de apă, pot fi văzute doar citeva fisuri mici în unele locuri.
Figura 2.7 Exemplu planșeu pod (tavan)
Acoperișurile sunt elemente de construcții care delimitează clădirile la partea superioară
avînd funcțiunea principală de a
le proteja împotriva acțiunii
agenților climaterici: vînt,
ploaie, zăpadă și variații de
temperatură. Alcătuirea
acoperișurilor se stabilește în
raport cu satisfacerea unor 28
exigențe funcționale, de ordin mecanic, de izolare termică și hidrofugă, de durabilitate,
economicitate și nu în ultimul rînd exigențe estetice.
Figura 2.8 Vederile acoperișului cu patru versante
În componența oricărui tip de acoperis se disting urmatoarele parți importante: structura
de rezistență; învelitoarea; elemente accesorii legate de colectarea și îndepartarea apelor.
În urma inspectării acoperișului am putut observa că acesta a fost executat în 4 pante.
Acoperișul este compus din carcasa de susținere din tîmplărie și învelitoare din placi de
azbociment. Structura de rezistență a acoperișului nu a fost shmbată niciodată, doar unele
reabilitări făcute acum 10 ani odată cu schimbarea învelitorii, astfel reiese că carcasa de susținere
are 41 de ani, ceea ce poate fi vazut după gradul de deteriorare a tîmplăriei. Starea plăcilor de
azbociment este satisfăcătoare.
29
Figura 2.9 Exemplu de uzură a acoperișului
Pardoseala în construcție reprezintă îmbrăcămintea sau învelișul așezat pe planșeul unei
încăperi, pe suprafața unui spațiu pe care se circulă etc., în scop de protecție (apără de uzură
planșeul), izolare sau decorativ, dîndu-i un aspect agreabil și care poate fi formată din unu sau
din mai multe straturi de material. Materialul din care se execută pardoselile variază după
destinația încăperilor și poate fi: cărămidă, piatră, asfalt, beton, mozaic, gresie ceramică,
marmură, pavele de lemn, parchet, scînduri, linoleum, xilolit etc.
Pardoselile unei clădiri se clasifică în 2 categorii distincte:
- pardoseli calde;
- pardoseli reci;
În funcție de tipul materialului folosit pardoselile calde pot fi: pardoseli din covor p.v.c.
pe suport textil, pardoseli din mochetă, pardoseli din parchet.
Pardoselile reci sunt: pardoseli sclivisite sau
rolate, pardoseli din covor pvc fara suport textil,
pardoseli mozaicate, sau placi mozaicate,
pardoseli din mozaic venețian, pardoseli din
gresie, pardoseli din marmoră.
După examinare au fost depistate două
tipuri de partoseli din lemn și pardoseli din
beton. Ambele se află în stare satisfăcătoare. La
30
cele din beton sunt prezente unele fisuri și neregularitpți, iar cele din lemn sunt pe alocuri
cioplite și deteriorate.
Figura 2.10 Exemplu de uzură a pardoselei din lemn
Lucrările de tîmplărie (ferestrele și ușile) sunt elemente de construcție care trebuie să
asigure iluminarea și ventilarea naturală a încăperilor, accesul în clădire precum și legătura pe
orizontală între diferite încăperi ale construcțiilor. Realizarea ușilor și ferestrelor caracterizează
lucrările de tîmplărie care se execută în ateliere și fabrici speciale. Tîmplăria se realizează din
lemn, metal sau materiale plastice. Elementele auxiliare ale tîmplăriei, fixate pe uși, formează
feroneria și asigură exploatarea acestora și fixarea în poziție închisă sau deschisă.
Tâmplăria reprezintă un element important al unei construcții fiind răspunzătoare în cea mai
mare parte de confortul termic și fonic dintr-o locuință.
31
În urma inspectării s-a depistat că toate ferestrele sînt din tîmplărie din lemn. Se află întro
stare satisfăcătoare, în unele locuri pot fi vizibile deformații, posibile patrunderi a apei și
putrezire a lemunului în special în colțuri. Ușile sînt majoritatea din tîmplărie din lemn,
deasemena este o ușă din lemn stratificat și una metalică. La interior ușile sunt într-o stare bună,
cele exterioare sînt într-o stare satisfăcătoare.
32
Figura 2.11 Exemple tîmplărie din lemn
Lucrările de finisare au un rol constructiv, funcțional, decorativ și igienico-sanitar și se
execută, în general, după ce întreaga clădire de roșu (fundații, pereți) și acoperoșul au fost
terminate. În cazul bunul imobil inspectat lucrările de finisare exterioare sînt executate prin
stropire cu amestec de ciment alb și nisip fin și deasemenea persistă și finisarea prin vopsire. La
interior finisare pereților și tavanului sînt executate prin văruire, deasemena este prezenta și
finisarea pereților cu plăci de faianță și lambriuri de masă plastică. Finisarea interioară se află în
stare bună, la exterior este satisfăcătoare.
33
Figura 2.12 Lucrări de finisare
Bunul imobil inspectat dispune de următoarele rețele inginerești:
- rețele de alimentare cu apă rece;
- rețele de canalizare;
- instalatii electrice;
- încălzire internă (sobă);
Rețelele de apeduct și canalizare se află într-o stare bună, cele electrice nu au fost
schimbate niciodată, astfel avînd o durată de viață fizică la care necesită înlocuire. Soba a fost
reconstruită în anul 2007 și se află într-o stare satisfăcătoare.
34
Figura 2.13 Exemplu
de uzură a rețelelor inginerești
II.3 Analiza rezultatelor inspectării bunului imobil
Prin clădire, de multe ori imobil, se înțelege în arhitectură, construcții, inginerie și piață
imobiliară orice structură realizată de oameni cu scopul adăpostirii și locuirii continue, respectiv
a menținerii unor condiții standard de lucru neîntrerupte pentru ființele umane. O clădire nu
există niciodată în sine şi pentru sine, ci ea trebuie să fie permanent pusă în relaţie atît cu cei care
o vor ocupa, cît şi cu peisajul în care se va încadra. Altfel spus, o clădire este întotdeauna
componenta unui sistem mai mare , care o integrează, fie că este vorba despre un sistem construit
(cartier, oraş) sau unul natural (pădure, zonă de coastă etc.). Iar acest sistem integrator are deja o
viaţă proprie, un metabolism în care există deja multe alte componente în interacţiune, cu funcţii
bine stabilite.
O casă trebuie să răspundă, încă din faza de proiectare, unui imperativ: construcţia nu
trebuie să aducă pagube, ci beneficii sistemului în care se va integra. Ea nu are voie să perturbe
funcţionarea acestuia, ci să i-o îmbunătăţească. Pentru realizarea acestui imperativ, proiectarea
unei clădiri trebuie să se facă urmărind toate etapele vieţii acesteia (aşa numitul ciclu de viaţă):
extragerea, prelucrarea, transportul şi utilizarea materialelor de construcţie, iar după finalizarea
construcţiei, utilizarea cotidiană, întreţinerea şi renovarea, şi în final, demolarea. Toate aceste
etape trebuie prevăzute încă din faza de proiect a construcţiei, deoarece soluţiile tehnice şi
arhitecturale pot evita consumul inutil de resurse prin intermediul iluminării şi ventilaţiei
naturale, prin izolarea termică şi fonică a clădirilor, prin armonizarea spaţiilor verzi cu cele
construite, pentru a asigura bunăstarea utilizatorilor, dar şi a mediului natural.
Clădirile sunt acele construcții care au un impact minim asupra mediului pe întreaga
durată a ciclului lor de viață, îndeplinind, în același timp, la cel mai înalt nivel, scopul pentru
care au fost concepute și realizate.
35
În tabelele ce urmează sunt caracterizate elementele constructive inspectate privind starea
acestora și unele concluzii și constatări.
Tabelul 2.2 Rezultatele inspectării pereților
Denumirea Materialul Starea
Pereții portanți Lampaci Bună
Pereți verandă Lampaci Bună
Pereți anexă locativă Cărămidă Satisfăcătoare
Tabelul 2.3 Rezultatele inspectării acoperișului
Denumirea Materialul Starea
Carcasă din tîmplărie Lemn Satisfăcătoare
Învelitoare Plăci din azbociment Bună
Tabelul 2.4 Rezultatele inspectării pardoselei
Denumirea Materialul Starea
Pardosea Lemn Satisfăcătoare
Beton Satisfăcătoare
Tabelul 2.5 Rezultatele inspectării golurilor de zidărie
Denumirea Materialul Starea Cantitatea Dimensiuni
Tîmplărie din lemn Satisfăcătoare 5 800x1800900x20001200x2000
Uși Lemn stratificat Satisfăcătoare 1 800x2000
Metal Bună 1 700x1800
Ferestre Tîmplărie din lemn Satisfăcătoare7
1000x15001400x15001500x15001100x1000
În cazul finisărilor interioare putem constata că suprafața pe finisată prin varuire nu
persită cojiri sau măcinări,aflîndu-se intro stare bună; suprafața finisată cu placi de ceramince
(faianță) se află într-o stare satisfăcătoare, deoarece unele au fisuri vizibile pe suprafață și
36
necesită înlocuite. Suprafața finisată cu lambriuri se află într-o stare bună.
Spre deosebire de finisarile interioare, cele exterioare au fost depistate, în urma
inspectării, avînd o uzura mai semnificativă. Suprafețele finisate cu ciment alb și nisip sînt într-o
stare satisfăcătoare, acestea fiind supuse unor cojiri si macinări în unele zone, suprafața finisată
prin vopsire deasemenea este într-o stare satisfăcătoare, avînd o deteriorare pe mai mult de 75 %
din suprafață și necesita înlocuire.
Rețelele inginerești de apă și canalizare se află în stare bună, fiind înlocuite acum 4 ani.
Soba destinată încălzirii interoare se află într-o stare satisfăcătoare aceasta avînd o durată de
viață reală de 7 ani. Rețelele electrice față de celelalte rețele sunt ăn cea mai rea stare, deoarece
nu au fost înlocuite niciodată din momentul dării în exploatare a imobilului acum 41 ani.
Deoarece imobilul nu are subsol, nu s-a putut observa vizual precis gradul de deterioarare
a fundației, însă cunoaștem că fundația este continuă pe toată suprafața pereților, fiind de tip
lentă, construită din piatră but concasată cu mortar. Aceasta se află într-o stare satisfăcătoare,
poate chiar rea. Se poate confirma prezența unor fisuri verticale ce întretaie fundația, uneori chiar
continuînd pe suprafața pereților. Fisurile nu sunt atît de adînci și de grosime mare, pe cît sunt
într-un număr destul de mare, mai ales în partea despre nord unde pămîntul vine mai abrupt, iar
fundația mai înaltă.
37
III. ESTIMAREA UZURII FIZICE A BUNULUI IMOBIL
III.1 Metode și procedee de estimare a uzurii fizice
La determinarea valorii de reconstituire sau de inlocuire a bunului imobil este necesar de
luat în considerare mărimea deprecierii acumulate, care reprezintă reducerea calităţilor de
consum ale bunului imobil din punct de vedere al cumparatorului potenţial şi se manifestă prin
diminuarea valorii bunului în urma acţiunii diferitor factori.
Uzura fizică reprezintă o reducere a valorii bunului imobil care se datorează deteriorării
lui sub influența factorului timpului şi altor factori externi (factorii fizici, chimici, exploatarea
incorectă a clădirii, întreţinerea nesatisfăcătoare a construcţiei etc.).
Figura 3.1 Reprezentarea schematică a deprecierii accumulate
Uzura fizică a unei construcții se poate determina prin următoarele metode:
1) Metoda normativă;
2) Metoda valorică;
3) Metoda vîrstei efective;
4) Metoda interpolării;
5) Metoda nominală;
6) Metoda grafică (ciclogramelor).
1. Metoda normativă – presupune determinarea mărimii uzurii fizice în baza analizei stării
tehnice a elementelor constructive de bază ale clădirii.
Metoda respectivă se aplică în două etape:
38
Nerecuperabilă
RecuperabilăRecuperabilă
Nerecuperabilă
Deprecierea economică
Deprecierea funcţională
Uzura fizică
Deprecierea acumulată
100
DVF
VEU
- Se va determina uzura fizică a fiecarui element constructiv;
Uelement. = Uf.est. x GS element. / 100
- Se va determina uzura fizică a construcției întregi dupa formula:
Uconstr.= ∑Uelement. x 100 / GS const. ,în care
Uconstr. – uzura fizică a construcției (%);
Uelement. – uzura elementelor construcției (%);
GS element – ponderea elementelor constructive (%);
GS const. – Greutatea specifică a construcţiei (%).
2. Metoda valorică - presupune determinarea costului reparației capitale a construcției.
În acest caz este determinat coeficientul care reprezintă raportul între costul reparației
capitale și valoarea de reconstituire a clădirii, estimată la data evaluarii, ținînd cont de mărimea
uzurii fizice. Metoda valorică este aplicată pentru a estima uzura fizică atît a elementelor
constructive ale construcției separat, cît și a întregii construcții.
3. Metoda vârstei efective - permite estimarea uzurii după formula:
sau 100
DVFRVE
VE
,unde:
U - uzura fizică (%);
VE - vârsta efectivă;
DVF - durata de viaţă fizică;
DVFR - durata de viaţă fizică rămasă.
4. Metoda interpolării - este o metodă ce permite estimarea Uf cu o precizie mai mare
folosind normele în contrucție și rezultatele inspectării în teritoriu.
Uf = Umin+(Umax - Umin) * Sdet/ Stot [Ldet/Ltot; Vdet/Vtot; Ndet/Ntot]
,unde
Uf – uzura fizică (%);
39
Umin – Uf minimă a intervalului de uzură (conform BCH 5386);
Umax – Uf maximă a intervalului de uzură (conform BCH 5386);
Sdet – suprafața deteriorată;
Stot – suprafața totală.
5. Metoda nominală - se folosește pentru totalitatea elementelor cosntructive în cazul cînd
sunt respectate toate normele de exploatare și întreținere a aceastora.
Uel = Treal/ Tnorm. *100%
6. Metoda grafică (ciclogramelor) - se aplică pentru un număr limitat de elemente
constructive pentru care în timp s-a efectuat monitorizarea și s-au elaborat ciclograme
(grafice) de comportare a uzurii fizice în timp.
Figura 3.2 Exemple de
cilcograme pentru determinarea uzurii fizice (conform BCH- 5386)
Pentru organizarea cît mai corectă a activităţii de expertiză este necesar de a aranja în
ordine fiecare pas de execuţie. Pentru aceasta este nevoie de o clasificare şi o grupare a
procedeelor de cercetare:
- După caracterul de acţiune asupra obiectului:
40
1. Proceduri nedistructive - asupra obiectului nu se efectuează acţiuni care i-ar schimba
forma.
2. Proceduri distructive - în rezultatul cărora studii sunt făcute pe baza distrugerii
obiectului.
- După locul unde se efectuează studiile:
1. Laborator - staţionar, special, sînt studiate proprietăţile materialului, structura, vîrsta,
componenţa.
2. La fața locului.
- După echipamentul folosit pentru studii:
1. Procedura examinării vizuale - fizarea pe fotografii.
2. Procedura instrumentală - este expertiza efectuată cu diferite aparate, utilaje.
3.2 Estimarea uzurii fizice a elementelor constructive ale clădirii
Pentru a calcula uzura fizică totală a imobilului este necesar să cunoaștem uzura fizică a
fiecărui element constructive în parte calculătă după metodele enumerate mai sus. Calculul după
mai multe metode pentru un singur element va arăta rezultate diferite, însă la sfîrșit se va alege
rezultatul cel mai apropiat de adevăr.
Examinarea și evaluarea tehnică a fundațiilor:
Fundația este de tip lentă (continuă sub pereți), din piatră concasată cu mortar:
1) Determinăm uzura prin metoda vîrstei efective:
Uf = VE
DVF∙100 %; VE = 2014 – 1973 = 41 ani;
Uf = 4150
∙100 % = 82 %.
Durata minimă de exploatare a bunului imobil inspectat este de 50 ani conform ВСН 58-83 (p);
2) Determinăm uzura prin metoda normativă:
Uelement.= Uest .∗GS element
100 % ; Uelement.= 40∗11100 % = 4,4 %.
3) Determinăm uzura prin metoda interpolării:
41
Uf =Umin+(Umax−Umin)∙ SdetStot
; Uf =21+(40−21) ∙15
28,8= 30,9 %.
Concluzie: În urma calculării uzurii fundației am ajuns la părerea ca cel mai optim rezultat este cel calculat prin metoda interpolării. Asftel, conform metodei interpolării, uzura fizică a fundațiilor ascunse, de tip lentă, a bunului imobil constituie 30,9 %.
Examinarea și evaluarea tehnică a pereților:
Pereții construcției examinate sunt din 2 tipuri de materiale: lampaci (pereții portanti și peretii anexei locative) și cărămidă (veranda). Datele privind examinarea tehnică sunt prezentate mai jos.
Tabelul 3.1 Calculul uzurii pereților
Tipul MaterialulGrosimea, mm
Volumul,
m3
Ponderea,
%Starea
Intervalul de uzură,
%
Uzura fizică pe elemente, %
Pereți portanti
Lampaci 400 46,354 84,01 Bună 11 - 20 14,88
Pereți Veranda
Cărămidă 120 2,172 3,94 Bună 11 - 20 15,56
Pereți Anexă
Lampaci 250 6,651 12,05 Satisf. 21 - 30 27,1
Total - - 55,177 100 - - 51,54
1) Determinăm uzura prin metoda normativă:
Uconstr.= ∑Uelement .∗100
GS const . ; Uconstr.= 57,54∗100
100 = 57,54 %.
2) Determinăm uzura prin metoda interpolării:
Uf =Umin+(Umax−Umin)∙ VdetVtot
;
- Calculăm uzura fizică a peretilor portanți:
Uf =11+ (20−11 ) ∙ 2046,354
=14,88 %; -
Calculăm uzura fizică a peretilor verandei:
Uf =11+ (20−11 ) ∙ 1,12,172
=15,56 %;
- Calculăm uzura fizică a peretilor anexei:
42
Uf =21+(30−21 ) ∙ 4,56,651
=27,1%;
- Calculăm uzura fizică totală:
Uftot=14,88∗46,354+15,56∗2,172+27,1∗6,65155,177
=16,38 %.
Concluzie: În urma calculării uzurii pereților am ajuns la părerea ca cel mai optim
rezultat este cel calculat prin metoda interpolării. Asftel, conform metodei interpolării, uzura
fizică a pereților portanți este de 14,88 %, uzura fizică a pereților verandei – 15,56 %, iar a
pereților anexei – 27,1. În total uzura fizică a pereților privind volumul pe elemente constituie
16,38 %.
Examinarea și evaluarea tehnică a planșeului:
Planșeul pod este construit din grinzi din lemn cu termoizolație prin tencuială din lut cu paie.
1) Determinăm uzura prin metoda interpolării:
Uf =Umin+(Umax−Umin)∙ VdetVtot
;
Uf =11+ (20−11 ) ∙ 5,2513,544
=14,88 % .
2) Determinăm uzura prin metoda vîrstei efective:
Uf = VE
DVF∙100 %; Uf =
4160
∙100 % = 68,33 %.
Concluzie: În urma calculării uzurii planșeului pod cel mai optim rezultat este cel
calculat prin metoda interpolării. Asftel, conform metodei interpolării, uzura fizică a planșeului
este de 14,88 %.
Examinarea și evaluarea tehnică a acoperișului:
Acoperișul imobilului este de tip șarpantă, construit în 4 pante și este compus din carcasa de susținere (timplărie din lemn) și învelitore (plăci din azbociment).
1) Determinăm uzura prin metoda ciclogramelor:
Tabelul 3.2 Calculul uzurii acoperișului
43
ElementulDurata minimă de
exploatare (ВСН 58-83 (p))
Ponderea, %Uzura fizică conform ciclogramei, %
Carcasa (tîmplărie)
50 40 50
Învelitoare (plăci din azbociment)
30 60 33
Total - 100 39,8
Uf tot = 50*0,4 + 33*0,6 = 39,8 %.
2) Determinăm uzura prin metoda vîrstei efective:- Uzura carcasei din tîmplărie:
Uf = VE
DVF∙100 %; Uf =
4150
∙100 % = 82 %.
- Uzura învelitorii:
Uf = 1030
∙100 % = 33,33 %.
Uf tot = 82*0,4 + 33,33*0,6 = 52,8 %.
3) Determinăm uzura prin interpolării:- Uzura carcasei din tîmplărie:
Uf =Umin+(Umax−Umin)∙ %det100 %
;
Uf =41+ (60−41 ) ∙0,5=50,5 % .
- Uzura învelitorii:
Uf =0+ (20−0 ) ∙ 0,25=5 % .
Concluzie: În urma calculului uzurii acoperișului cel mai optim rezultat este cel calculat
prin metoda grafică (ciclogramelor). Asftel, conform metodei grafice, uzura fizică a acoperișului
constituie 39,8 %.
Examinarea și evaluarea tehnică a pardoselei:
Pardoseaua construcției este construită din 2 tipuri de materiale: din lemn și din beton
(pardoseaua anexei). În următorul tabel este reprezentat calculul uzurii pardoselilor:
Tabelul 3.3 Calculul uzurii pardoselilor
Materialu Suprafața Ponderea Starea Intervalul Uzura Uzura fizică
44
l , m2 , %de uzură,
%
fizică pe elemente,
%
conform ponderii, %
Lemn 56,42 80,588Satisfăcătoar
e21 - 40 27,9
34,62
Beton 13,59 19,412Satisfăcătoar
e0 - 20 6,62
34,1
Total 70,01 100 - - - -
1) Determinăm uzura prin metoda interpolării:
Uf =Umin+(Umax−Umin)∙ SdetStot
;
- Calculăm uzura fizică a pardoselei din lemn:
Uf =21+( 40−21 ) ∙ 20,556,42
=27,9 %;
- Calculăm uzura fizică a pardoselei din beton:
Uf =0+ (20−0 ) ∙ 4,513,59
=6,62 % .
- Calculăm uzura fizică totală conform ponderii:
Uftot=34,62∗56,42+34,1∗13,5970,01
=34,51 %.
2) Determinăm uzura prin metoda normativă:
Uelement.= Uest .∗GS element
100 % ; Uelement.= (34,62+34,1 )∗14
100 = 9,62 %.
Concluzie: În urma calculului uzurii pardoselilor am ajuns la părerea ca cel mai optim rezultat este cel calculat prin metoda interpolării. Asftel, conform metodei interpolării, uzura fizică a pardoselilor din lemn este de 34,62 %, uzura fizică a pardoselilor din beton – 34,1 %. În medie uzura fizică a pardoselilor conform ponderii constituie 34,51 %.
Examinarea și evaluarea tehnică a golurilor de zidărie:
Lucrările de timplărie ale construcției sînt alcătuite în general din uși și ferestre din
tîmplărie din lemn cu exepția unei uși din lemn stratificat și a uneia din metal. În tabelul de mai
jos este reprezentat calculul uzurii lucrărilor de tîmplărie:
Tabelul 3.4 Calculul uzurii lucrărilor de tîmplărie
Elemente Suprafața, m2
Ponderea, %
Starea Intervalul de uzură, %
Uzura fizică pe elemente, %
Uzura fizică conform
45
ponderii
Uși tîmplărie din lemn
9,16 75,77 Satisf. 21 - 40 26,19 19,84
Uși metalice 1,33 11 Bună 0-20 24,14 2,65
Uși lemn stratificat
1,6 13,23 Satisf. 21 - 40 3,75 0,51
Total 12,09 100 - - 54,08 23
Ferestre tîmplărie din
lemn11,45 100 Satisf. 21 - 40 28,71
28,71
Total 11,45 100 - - 28,71 28,71
Uși = 51,36 %; Ferestre = 48,64 %.
1) Determinăm uzura prin metoda interpolării:
Uf =Umin+(Umax−Umin)∙ SdetStot
;
- Calculăm uzura fizică a ușilor din tîmplărie:
Uf =21+( 40−21 ) ∙ 2,59,16
=26,19 %;
- Calculăm uzura fizică a ușilor din lemn stratificat:
Uf =21+( 40−21 ) ∙ 0,51,33
=24,14 %;
- Calculăm uzura fizică a usilor din metal:
Uf =0+ (20−0 ) ∙ 0,31,6
=3,75 %;
- Calculăm uzura fizică a ferestrelor din tîmplărie:
Uf =21+( 40−21 ) ∙ 5,2511,45
=28,71%;
- Calculăm uzura fizică in medie pe uși:
Ufuși=26,19∗9,16+24,14∗1,3+3,75∗1,612,09
=22,94 %.
Concluzie: În urma calculului uzurii ușilor și ferestrelor am ajuns la părerea ca cel mai optim rezultat este cel calculat prin metoda interpolării. Asftel, conform metodei interpolării, uzura fizică a ușilor este de 22,94%, iar uzura fizică a ferestrelor – 28,71 %.
Examinarea și evaluarea tehnică a lucrărilor de finisare:
46
Lucrările de finisare a imobilului sînt compuse din lucrări de finisare interioare și
exterioare. Cele interioare sînt executate prin varuire, cu plăci de faianță și lambriuri, iar cele
exterioare cu amestec de ciment alb și nisip și vopsire.
În următorul tabel sunt reprezentate calculele de determinare a uzurii lucrărilor de finisare
interioare:
Tabelul 3.5 Calculul uzurii lucrărilor de finisare interioare
TipulSuprafața,
m2Ponderea,
%Starea
Intervalul de uzură,
%
Uzura fizică pe elemente,
%
Văruire 286,46 93,45 bună 0-20 2,48
Faianță 18,01 5,88 satisf. 21 - 40 28,18
Lambriuri din m. plast.
2,07 0,67 bună 0-20 8,21
Total 306,54 100 - - 38,87
1) Determinăm uzura prin metoda interpolării:
Uf =Umin+(Umax−Umin)∙ SdetStot
;
- Calculăm uzura fizică a suprafetelor văruite:
Uf =0+ (20−0 ) ∙ 35,5286,46
=2,48 %;
- Calculăm uzura fizică a suprafetelor finisate cu faianță:
Uf =21+( 40−21 ) ∙ 7,7518,01
=28,18 %;
- Calculăm uzura fizică a suprafetelor finisate cu lambriuri din masă plastică:
Uf =0+ (20−0 ) ∙ 0,852,07
=8,21 %;
- Calculăm uzura fizică medie pe suprafețe:
Uftot=2,48∗286,46+28,18∗18,01+8,21∗2,07306,54
=4,03 %.
Tabelul 3.6 Calculul uzurii lucrărilor de finisare exterioare
TipulSuprafața
, m2Ponderea,
%Starea
Intervalul de uzură,
%
Uzura fizică pe elemente,
%
47
Ciment+nisip 65,67 51,63 satisf. 31-40 33,9
Vopsire 61,52 48,37 rea 41-60 29,76
Total 127,19 100 - - 63,66
1) Determinăm uzura prin metoda interpolării:
Uf =Umin+(Umax−Umin)∙ SdetStot
;
- Calculăm uzura fizică a suprafetelor finisate cu ciment alb și nisip:
Uf =31+(40−31 ) ∙ 35,565,67
=35,84 %;
- Calculăm uzura fizică a suprafetelor finisate prin vopsire:
Uf =41+ (60−41 ) ∙ 5261,52
=57,06 %;
- Calculăm uzura fizică medie pe suprafețe:
Uftot=35,84∗65,67+57,06∗61,52127,19
=46,1 %.
Concluzie: În urma calculului uzurii lucrărilor de finisare am determinat prin metoda interpolării că uzura fizică medie a lucrărilor de finisare interioare este de 4,03 %, iar uzura fizică a lucrărilor exterioare – 46,1 %.
Examinarea și evaluarea tehnică a rețelelor inginerești:
Imobilul exzminat dispune de rețele electrice, rețele de alimentare cu apă rece și
canalizare. În tabelele de mai jos sunt reprezentate calculele uzurii rețelelor prin metoda
ciclogramelor:
Tabelul 3.7 Calculul uzurii fizice pentru apeduct
ElementulGreutatea Specifică,
%
Uzura fizică conform
ciclogramei, %
Uzura fizică totală, %
Țevi din PVC
45 30 13,5
Robinete și
accesorii
30 30 9
48
Total 75 - 22,5
- Conform metodei normative :
Uftot=22,5∗10075
= 30 %.
Tebelul 3.8 Calculul uzurii fizice pentru canalizare
Elementul
Greutatea Specifică,
%
Uzura fizică conform
ciclogramei, %
Uzura fizică totală, %
Chiuvete din oțel emaliate
25 35 8,75
Țevi din PVC
25 37 9,25
Total 50 - 18
- Conform metodei normative:
Uftot=18∗10050
= 36 %.
Tabelul 3.9 Calculul uzurii fizice pentru instalațiile electrice
ElementulGreutatea Specifică,
%
Uzura fizică conform
ciclogramei, %
Uzura fizică
totală, %
Rețele interioare
25 85 21,25
Echipamente electrice
30 45 13,5
Panou de distribuție
25 40 10
Total 80 - 44,75
49
- Conform metodei normative:
Uftot=44,75∗10080
= 55,94 %.
Concluzie: Pentru precizarea uzurii rețelelor inginerești ne vom baza pe calculele
determinate prin metoda ciclogramelor, astfel uzura fizică a rețelelor de apeduct constituie 22,5
%, a rețelelor de canalizare – 18, iar a rețelelor electrice – 44,75 %.
Examinarea și evaluarea tehnică a elementelor altele, care include încălzirea cu sobă:
1) Determinăm uzura prin metoda interpolării:
Uf =Umin+(Umax−Umin)∙ VdetVtot
;
Uf =21+( 40−21 ) ∙ 0,952,35
=28,68 % .
2) Determinăm uzura prin metoda vîrstei efective:
Uf = VE
DVF∙100 %; Uf =
725
∙100 % = 28 %.
Concluzie: În urma calculului uzurii prin metoda interpolării și a vîrstei efective am
determinat că uzura sobei se află în jurul valorii de 28 %.
3.3 Estimarea uzurii fizice a construcției
În urma inspectării construcției și a calculelor efectuate pentru determinarea uzurii fizice
a elementelor constructive este necesar de a determina uzura fizică pentru întreaga construcție,
care se efectuează după greutatea specifică a fiecărui element în parte și a uzurii fizice a acestora
calculată mai sus.
Denumirea elementului
Greutatea specifică
Elementele compozite
G.S. pentru elementelor compozite,
%
G.S. calculată a
elementului, %
Uzura fizică calculată, %
Valoarea medie
ponderată a Uf, %
Fundația 11 - - 11 30,9 3,4
50
Pereții 13
Portanți (lampaci)
84,01 10,4 14,881,55
Verandă (cărămidă)
3,94 0,51 15,560,08
Anexă (lampaci)
12,05 1,57 27,10,43
Planșeu pod
10 - - 10 14,881,49
Acoperiș 13
Carcasă (tîmplărie)
40 5,2 502,6
Învelitoare (plăci din
azbo-ciment)
60 7,8 33
2,57
Pardosea 14Lemn 80,588 11,28 34,62 3,91
Beton 19,412 2,72 34,1 0,93
Goluri de zidărie
12Uși 51,36 6,16 23 1,42
Ferestre 48,64 5,84 28,71 1,68
Finisarea 13Interioară 75 9,75 4,03 0,39
Exterioară 25 3,25 46,1 1,5
Rețele inginerești
7
Apeduct interior
- 0,9 22,50,2
Canalizare - 1,4 18 0,25
Instalații electrice
- 2,7 44,750,63
Altele 7 - - 7 28 1,96
Total 100 - - 97,48 - 25
Deci conform calculelor uzura fizică totală a construcției la data examinării constituie
25%, astfel procentul de uzură a crescut cu 12% de la ultima expertiză facută acum 18 ani.
51
CONCLUZII ȘI RECOMANDĂRI
Rezultatele examinării elementelor constructive cît și a construcției în ansamblu,
evaluarea calitativă și cantitativă efectuată, consultațiile cu prevederile normativelor în vigoare
denotă că stare tehnică a elementelor constructive este de la bună la satisfăcătoare.
Elementul
constructiv
Uzura fizică și
metoda de
determinare
Concluzii Soluții de reabilitare
Fundația
30,9%
metoda interpolării
Se află în stare
satisfăcătoare, dar are
nevoie de reparații de
suprafăță.
Etanșarea cu amestec de
beton a fisurilor și a
locurilor unde s-au produs
măcinari și alte deformari
Pereții
16,38%
metoda interpolării
Pereții portanți și cei ai
verandei se află în stare
bună pe cînd cei ai
anexei sînt într-o stare
nesatisfăcătoare.
Pe partea interioară pereții
nu au nevoie de reparație,
însă pe partea exterioara a
construcșiei trebuie
efectuate lucrări de reparații
și anume tencuire pentru
etanșarea fisurilor și
nivelarea pereților.
Planșeu pod
14,88 %
metoda interpolării
Planșeul este într-o stare
tehnică bună, nu prezintă
fisuri pe partea interioară
(suprafața tavanului)
În cazul dacă apar fisuri pe
planșeu ele trebuie
înlaturate prin gletuire sau
chituire cu masticuri pentru
a avea o elasticitate mai
mare și a preveni o nouă
fisurare pe același loc.
Acoperișul
39,8%
metoda
ciclogramelor
Carcasa de susținere se
află într-o stare
nesatisfăcătoare, se
desfășoară procesul de
putrefacție lentă a
tîmplăriei. Învelitoare se
află întro stare bună, nu
În următorii ani va fi nevoie
de schimbat carcasa din
lemn în întregime.
52
permite scurgerea apei în
iteriorul construției.
Pardoseaua
34,51 %
metoda interpolării
Ambele tipuri de
pardosele, cele din lemn
și cele din beton se află
într-o stare satisfăcătoare.
Unele scînduri din
pardoseaua din lemn
necesită a fi schimbate,
altele care s-au abătut de la
poziția inițială trebuie
reamplasate.
Lucrările de
tîmplărie
27,73 %
metoda interpolării
Ușile sunt într-o stare
satisfăcătoare, cele
exterioare precum și
ferestrele sunt expuse
agenților climaterici și de
aceea se extinde procesul
de putrefacție prin
colțuri.
Geamurile necesită a fi
decojite de vopseaua veche,
lustruite și acoperite cu un
strat nou de vopsea. Însă
cea mai bună soluție ar fi
înlocuirea acestora, precum
și a ușilor exterioare.
Lucrările de
finisare
16,4%
metoda interpolării
Finisarea interioară a fost
reabilitată recent și nu
necesită reparații; la
exterior are loc decojirea
extinsă a stratului de
vopsea, decojirea parțială
de ciment alb cu nisip.
Trebuie aplicată vopsirea
totală a perețiolor în 2
straturi.
Rețelele
inginerești
30,09 %
metoda
ciclogramelor
Dintre toate rețelele
inginerești cea mai mare
uzură o au cele electrice.
Rețelele de apeduct și
canalizare sunt într-o
stare bună fiind înlocuite
recent.
În următorii cîțiva ani
trebuie de efectuat o
înlocuire totală a
instalațiilor electrice.
Soba
28%
metoda vîrstei
efective
Soba se află în stare
satisfăcătoare.
Necesită înlocuire
suprafețelor exterioare
finisate cu faianță.
53
Gradul de uzură a construcției la data examinării constituie 25 %. Astfel putem afirma că
din punct de vedere tehnic construcția este durabilă și poate fi utilizată și pe viitor în calitate de
casă de locuit. Însă cum a fost mențional mai sus este nevoie de reparație a unor elemente și
chiar înlocuirea totală a elementelor cu altele noi. Spre exemplu inlocuirea rețelelor electrice, a
geamurilor, a carcasei de tîmplărie și în consecință și a învelitorii, deasemenea este nevoie de o
reparație a fundației, pereților și finisării exterioare.
BIBLIOGRAFIE
1. HOTĂRÎRE Nr. 958 din 04.08.2003 despre aprobarea Regulamentului provizoriu
privind evaluarea bunurilor imobile
2. HOTĂRÎRE Nr. 1303 din 24.11.2004 despre aprobarea Regulamentului cu privire la
evaluarea bunurilor imobile în scopul impozitării
3. HOTĂRÎRE Nr. 514 din 17.08.2009 pentru modificarea şi completarea
Regulamentului privind expertiza tehnică în construcţii
4. LEGE Nr. 721 din 02.02.1996 privind calitatea în construcţii
5. ВСН 53-86(р), Правила оценки физического износа жилых зданий, 1987-07-01
6. ВСН 57-88(р), ПОЛОЖЕНИЕ ПО ТЕХНИЧЕСКОМУ ОБСЛЕДОВАНИЮ
ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ, 1989-07-01
7. ВСН 58-88(р), ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ И ПРОВЕДЕНИИ
РЕКОНСТРУКЦИИ, РЕМОНТА И ТЕХНИЧЕСКОГО ОБСЛУЖИВАНИЯ
54
ЗДАНИЙ, ОБЪЕКТОВ КОММУНАЛЬНОГО И СОЦИАЛЬНО-КУЛЬТУРНОГО
НАЗНАЧЕНИЯ, 1989-07-01
8. Buzu O., Matcov A. Evaluarea bunurilor imobile teorie și practică, Chișinău 2003.
9. Peștișanu C., Voiculescu A., Construcții Editura București, 1986
10. Dosarul cadastral (dosarul de inventariere tehnică)
11. ICVR (indicia comasați ai valorii de reconstituire)
12. Revista Construcțiilor nr. 99 – decembrie 2013, pag. 20
13. http://revista.biqconstructii.ro/?p=178
14. http://www.expertiza-tehnica-constructii.ro/
15. http://www.scritub.com/stiinta/arhitectura-constructii/EVALUAREA-
MIJLOACELOR-FIXE-CLA21992.php
ANEXA 1 Planul cadastral și planul parter al obiectului
55
ANEXA 2 Extras din ICVR - greutatea specifică a elementelor constructive
56
№ Конструкции а б в г д е ж з
57
п/п
1 Фундаменты 14 17 15 13 11 14 15 132 Стены и перегородки 23 18 17 15 13 19 17 153 Перекрытия 7 7 8 8 10 7 8 104 Кровля 13 11 13 12 13 13 12 135 Полы 9 8 10 12 14 11 12 146 Проемы 9 8 9 15 12 12 9 87 Отделочные работы 14 17 15 14 13 10 12 138
9
Внутренние санитарно-технические иэлектрические устройстваПрочие работы и печное отопление
5
6
6
8
7
6
6
5
7
7
7
7
7
8
7
7
Итого 100 100 100 100 100 100 100 100
58