Evaluare Hala Si Birouri Mondotrade 2009

5/9/2018 Evaluare Hala Si Birouri Mondotrade 2009 - slidepdf.com

http://slidepdf.com/reader/full/evaluare-hala-si-birouri-mondotrade-2009 1/21

S.C. B&G COMIMPEX S.R.L.

Târgu-Mureş, Semanatorilor, nr. 2, ap. 15

Tel.: 0265/311142; tel. mobil: 0744/805249

e-mail: [email protected]

RAPORT DE REEVALUARE A PROPRIETATII

IMOBILIARE:

HALE INDUSTRIALE, BIROURI ŞI TEREN AFERENT

AMPLASAMENT: LOCALITATEA TG. MUREŞ

STR. 8 MARTIE, NR. 80, JUD. MUREŞ

APARŢINÂND S.C. MONDO TRADE S.R.L. TG. MUREŞCONFORM CF.95260/N/TÂRGU MUREŞ

NR. CADASTRAL 563/2/1/3; 563/4/2/1/3; 563/3/1/3;

563/1/2/1/3; (1966/3)

PENTRU CONSTITUIREA UNEI GARANTII IN FAVOAREA

Băncii OTP România, Sucursala Târgu Mureş

- APRILIE 2009 -



21 APRILIE 2009

Catre: OTP BANK România, Sucursala Târgu Mureş

Referitor: reevaluarea proprietatii “HALE INDUSTRIALE, BIROURI ŞI TEREN

AFERENT” situată in localitatea Tg. Mureş, jud. Mureş, str. 8 Martie, nr. 80,

apartinand S.C. MONDO TRADE SRL, conform CF.95260/N/TÂRGU MUREŞ

NR. CADASTRAL 563/2/1/3; 563/4/2/1/3; 563/3/1/3; 563/1/2/1/3; (1966/3).

Conform contractului am realizat reevaluarea proprietatii sus-amintite, in scopul determinarii

valorii sale de piata in vederea constituirii sale ca şi garantie in favoarea OTP Bank, Sucursala

Târgu Mureş.

Proprietatea este constituita dintr-un teren cu o suprafaţă de totală de 9 214 mp, teren

intravilan Tg. Mureş, pe care sunt edificate două hale ce au aparţinut fostului S.M.A, construcţii

cu regimul de înălţime parter, realizate din cadre prefabricate din beton, pe fundaţii din beton,cu acoperiş din plăci ondulate de azbociment susţinute de pane prefabricate din beton.

HALA C35 este o construcţie din cadre prefabricate din beton, pe fundaţii din beton, cu

acoperiş din plăci ondulate de azbociment susţinute de pane prefabricate din beton.

Dimensiunile halei, conform măsurătorilor efectuate de evaluator, sunt: lungime hală 82,5 m iar

lăţimea halei este de 20,1 m. Suprafaţa construită a acestei hale este de 1658,2 mp.

Suprafaţa utilă a halei este de 1326,6 mp. Înălţimea halei este de 6,0 m, la cornişă.



Dimensiunile halei, conform măsurătorilor efectuate de evaluator, sunt: lungime hală 65,0 m iarlăţimea halei este de 11,0 m. Suprafaţa construită a acestei hale este de 715 mp. Suprafaţa

utilă a halei este de 572,0 mp. Înălţimea halei este de 4,5 m, la cornişă.

Şopron construit în partea laterală a halei C36, pe toată lungimea ei, este o construcţie din

structuă de stâlpi metalici cu învelitoare din azbociment, fără pereţi laterali, având suprafaţa

construită de 227,5 mp iar înălţimea de 3,5 mp la cornişă.

Birourile au fost construite în anul 2007 la unul din capetele halei C35, fiind amenajate

modern cu toate dotările necesare. Suprafaţa construită a birourilor este de 177,0 mp iar

suprafaţa utilă este de 141,6 mp. Practic s-a luat suprafaţa de 150 mp din hala C35 şi s-auamenajat birourile iar în continuare au mai fost construite şi grupurile sanitare şi bucătăria, pe

o suprafaţă de 27,0 mp.

Platforma asfaltată a incintei este în suprafaţa ă de 1 700 mp, asfaltaţi în anul 2007.

Starea tehnică a halelor este bună, acestea fiind reabilitate în ultimul timp iar starea tehnică a

birourilor este foarte bună, acestea fiind practic construite în anul 2007 prin renovarea şi

reamenajarea unei părţi din hală.

Proprietatea a fost inspectata de catre evaluator in data de 12/07/2007 și 21/04/2009.

Din partea băncii OTP nu a fost nici un reprezentant.

2



Raportul de evaluare care urmeaza prezinta succint premisele evaluarii, datele privind

proprietatea si analiza acestora, proces in urma caruia a fost fundamentata opinia

evaluatorului.

Raportul este în concordanta cu prevederile standardelor de evaluare ale A.N.E.V.A.R.

In urma analizarii datelor prezentate si a aplicarii metodelor de evaluare adecvate, opinia

evaluatorului este ca valoarea de piaţă a proprietatii “HALE INDUSTRIALE, BIROURI ŞI

TEREN AFERENT” amplasată în Tg. Mureş, str. 8 Martie, nr. 80, jud. Mureş, este:

V= 3 439 000 LEI

(V = trei milioane patrusute treizeci și nouă mii lei)

V= 817 000 EURO

Din care : V TEREN= 1 668 000 LEI ; V TEREN UNITAR =181 LEI/mp

- Cursul de schimb RON/EURO considerat este de 4,21 LEI pentru 1 EURO.

- Valoarea nu conţine T.V.A.

Cu stima,

Ing. Braiescu Gheorghe, expert evaluator A.N.E.V.A.R.

3



CERTIFICAREPrin prezenta certificam ca:

♦ Afirmatiile sustinute in prezentul raport sunt reale si corecte;

♦ Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si

conditiile limitative si se constitue ca analiza nepartinitoare;

♦ Nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea ce face obiectul

acestui raport si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de

vreuna din partile implicate;

♦ Remunerarea evaluatorului nu se face in functie de exprimarea unei valori prestabilite

sau care ar favoriza dorinta clientului de obtinere a unui rezultat dorit sau de aparitia

unui eveniment ulterior;

♦ Acest raport de evaluare nu se bazeaza pe solicitarea obtinerii unei valori

minime/maxime, solicitare venita din partea beneficiarului sau a altor persoane care au

interese legate de beneficiar sau de aprobarea unui imprumut;♦ In deplina cunostinta de cauza, analizele, opiniile si concluziile exprimate au fost

realizate in conformitate cu cerintele Standardelor Internaţionale de Evaluare, care sunt

şi Standarde ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania) si cu cerintele

“Codului deontologic al profesiei de evaluator” care este o anexa la Statutul ANEVAR;

♦ Certificam faptul ca utilizarea raportului de evaluare intocmit de noi poate fi insotita de

verificarea lui in conformitate cu Standardul Internaţional de Practică în Evaluare nr. 11

– GN 11 – Verificarea evaluărilor;

♦ Certificam faptul ca am efectuat personal inspectia proprietatii imobiliare ce face

obiectul raportului;

♦ In prezent suntem membrii ANEVAR si am indeplinit programul de pregatire

profesionala continua;

♦ Prin prezenta certificam faptul ca suntem competenti sa efectuam acest raport de

evaluare.

♦ Evaluatorul are încheiată asigurare de răspundere profesională la ALLIANZ TIRIAC

ASIGURARI S.A.

Ing. Braiescu Gheorghe

Expert evaluator imobiliare şi bunuri mobile

Legitimatie A.E.V.A.R. nr. 6202/2002

4



I. PREMISELE EVALUARIIIpoteze generale: Nu ne asumam nici o raspundere pentru descrierea juridica pusa la dispozitie sau pentru

chestiuni legate de considerente juridice sau de proprietate. Titlul de proprietate se

presupune valabil si tranzactionabil daca nu se specifica altfel; Informatiile furnizate de terte parti sunt considerate de incredere dar nu li se acorda

garantii pentru acuratete;

Se presupune ca nu exista conditii ascunse sau neevidentiate ale proprietatii, ale subsolului

sau structurilor sale care ar face ca proprietatea sa valoreze mai mult sau mai putin. Nu se

asuma nici o raspundere pentru astfel de conditii sau pentru obtinerea studiilor tehnice de

specialitate necesare descoperirii lor; Evaluatorul nu are cunoştinţă despre respectarea

normelor de mediu aplicabile proprietăţii şi nici nu a făcut investigaţii în acest sens.

Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru existenta vreunui contaminant, nici nu ne

angajam pentru o expertiza sau o cercetare stiintifica necesara pentru a fi descoperit; Dacaulterior se va stabili ca exista contaminare pe proprietatea analizata sau pe oricare alt teren

vecin sau ca mijloacele care au fost puse in functiune ar putea contamina, aceasta ar putea

diminua valoarea raportata

Se presupune ca utilizarea terenului si a constructiilor se realizeaza in cadrul limitelor

proprietatii descrise si ca nu exista incalcari sau violari ale altor proprietati, daca nu se

mentioneaza altfel;

Metoda venitului s-a aplicat luand in considerare nivelul chiriei practicate pe piata specifica

si nivelul ratelor de capitalizare corespunzatoare;

Orice estimari ale valorii continute in raport se aplica intregii proprietati si orice impartire

sau divizare a totalului in valori fractionate va invalida valoarea estimata daca acestea nu au

fost stabilite in raport;

Valorile estimate sunt valabile atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea

pietei, nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb, etc) nu se modifica

semnificativ. Pe pietele imobiliare valorile pot evalua ascendent sau descendent o data cu

trecerea timpului si variatia lor in raport cu cursul euro nu este liniara);

Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa

depuna marturie in instanta in legatura cu proprietatea in chestiune decat daca au fostfacute initial aranjamente in aceasta privinta;

Nici una din partile raportului nu vor fi difuzate public prin reclama, relatii publice, stiri,

agentii de vanzare sau alte cai mediatice, fara acordul scris si prealabil al evaluatorului;

Posesia acestui raport sau a unei copii nu confera dreptul de publicare;

Previziunile, proiectiile sau estimarile continute in raport se bazeaza pe conditiile curente de

pe piata, pe factorii cererii si ofertei anticipate pe termen scurt si sunt influentate de

inexistanta (inca) a unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare, supuse

schimbarii conditiilor viitoare;

5



Obiectul, scopul si utilizarea evaluarii. Instructiunile evaluariiObiectul evaluarii este proprietatea “HALE INDUSTRIALE, BIROURI ŞI TEREN AFERENT”,

situată în Tg. Mureş, str. 8 Martie, nr. 80, jud. Mureş. Proprietatea apartine societăţii

comerciale SC MONDO TRADE S.R.L. Tg. Mureş.

Dreptul de proprietate evaluat in prezentul raport este intreg asupra proprietatii in discutie.

Scopul evaluării este determinarea valorii de piata a proprietatii “HALE INDUSTRIALE,

BIROURI ŞI TEREN AFERENT” in vederea constituirii sale ca şi garantie in favoarea Băncii

OTP SA, SucursalaTârgu-Mureş.

Raportul este intocmit pentru SC MONDO TRADE SRL- beneficiarul lucrării şi Banca OTP SA,

sucursala Târgu-Mureş - destinatarul lucrării.

Avînd în vedere Statutul ANEVAR şi Codul deontologic al profesiunii de evaluator, evaluatorul

nu îşi asumă răspunderea decât faţă de beneficiar şi destinatar.

Tipul valorii estimate. Data evaluariiEvaluarea realizata conform prezentului raport reprezinta o estimare a valorii de piata

pentru garantie a proprietatii imobiliare asa cum este aceasta definita in Standardul

Internaţional de Aplicatie în Evaluare 2 – IVA 2 – EVALUAREA PENTRU GARANTAREA

ÎMPRUMUTULUI .

Conform standardului definitia valorii de piata este urmatoarea:

Valoarea de piata reprezinta suma estimata pentru care o proprietate va fi schimbata, la

data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat , intr-o tranzactie cu preţ

determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzătoare , in care părţile implicate au acţionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrângere.

Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata metoda costurilor de înlocuire net şi o metodă

de randament.

Valoarea estimata in prezentul raport are la baza informatii privind nivelul preturilor inregistrate

in luna aprilie 2009, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile

estimate. Evaluarea a fost realizata in aprilie 2009.

Moneda raportului. Modalitati de plata Valoarea este exprimata in LEI. In estimarea valorii se ia in considerare plata in numerar (cash)

la data evaluarii, fara conditii deosebite de plata. Valoarea obţinută nu conţine T.V.A.

Inspectia proprietatiiInspectia proprietatii a fost realizata in data de 12/07/2007 și 21/04/2009 de catre ing.

Braiescu Gheorghe. Nu au fost investigate aspecte privind contaminantii de pe amplasament

sau amplasamentele vecine.

6



Sursele de informatii utilizate in acest raport sunt:

♦ Informatii privind situatia juridica a proprietatii (extras CF) si istoricul acesteia, furnizate de

catre proprietar

♦ Informatii culese pe teren de catre evaluator (privind pozitionare, zona in care este

amplasata proprietatea, activitatea curenta, etc.)

♦ Informatii privind starea pietei imobiliare specifice (preturi de tranzactionare, nivelul ofertei

si al cererii, situatia economica a localităţii) obtinute de la evaluatori si agentii imobiliare

locale si din baza de date a evaluatorului.

♦ S-au mai obţinut date referitoare la terenurile din zonă de la localnici .

Clauza de nepublicare Acest raport de evaluare nu poate fi inclus partial sau in intregime si nici ca referinta intr-un

document publicat, circulara sau declaratie, sub nici o forma, fara acordul scris si al

evaluatorului asupra formei in care ar urma sa apara. Acest raport este confidential pentrudumneavoastra, pentru consilierii dumneavoastra si poate fi utilizat numai pentru scopul

mentionat in raport. Nu acceptam nici o alta responsabilitate fata de o terta persoana care sa

poata face uz de el.

7



II. PREZENTAREA DATELOR

Identificarea proprietatii. Descrierea juridicaProprietatea este constituita dintr-un teren cu o suprafaţă de totală de 9 214 mp, teren


cu regimul de înălţime parter, realizate din cadre prefabricate din beton, pe fundaţii din beton,cu acoperiş din plăci ondulate de azbociment susţinute de pane prefabricate din beton.





Suprafaţa utilă a halei este de 1326,6 mp. Înălţimea halei este de 6,0 m, la cornişă.



Dimensiunile halei, conform măsurătorilor efectuate de evaluator, sunt: lungime hală 65,0 m iarlăţimea halei este de 11,0 m. Suprafaţa construită a acestei hale este de 715 mp. Suprafaţa




construită de 227,5 mp, suprafaţa utilă de 182,0 mp iar înălţimea de 3,5 mp la cornişă.



suprafaţa utilă este de 141,6 mp. Practic s-a luat suprafaţa de 150 mp din hala C35 şi s-auamenajat birourile iar în continuare au mai fost construite şi grupurile sanitare şi bucătăria, pe


Platforma asfaltată icintei are suprafaţa de 1700 mp, asfaltaţi în anul 2007, la preţul de 80

lei/mp asfalt.


birourilor este foarte bună, acestea fiind practic construite în anul 2007 prin renovarea şi

reamenajarea unei părţi din hală.

Proprietatea asupra întregii proprietăţi imobiliare aparţine SC MONDO TRADE SRL în cotă de

1/1, clădiri şi teren aferent, ca bun social.

Descrierea amplasamentuluiProprietatea se află în municipiul Tg . Mureş, pe str. 8 Martie, într-o zonă mixtă rezidenţială şi

pentru mica industrie şi agricultură cu activităţi nepoluante. În vecinătatea proprietăţii evaluate

se află alte hale dezmembrate din fosta SMA, hale în care în prezent se desfăşoară diferite

activităţi de producţie, depozitare sau servicii.

Strada este neasfaltată şi are toate utilităţie instalate.

Parcela de teren aferentă proprietăţii imobiliare cu construcţii edificate pe ea are o formăgeometrică regulată, având o platformă asfaltată în suprafaţă de 1 700 mp.

Terenul este plan şi bun pentru construcţii.8



Accesul se face direct de pe str. 8 Martie, prin intermediul unui drum de acces cu rol de

servitute pentru toate unităţile din acel amplasament.

Drumul este bun, accesul putându-se face atât auto, cât şi pietonal.

Descrierea amenajarilor si constructiilorProprietatea este constituita dintr-un teren cu o suprafaţă de totală de 9 214 mp, teren


cu regimul de înălţime parter, realizate din cadre prefabricate din beton, pe fundaţii din beton,

cu acoperiş din plăci ondulate de azbociment susţinute de pane prefabricate din beton.





Suprafaţa utilă a halei este de 1326,6 mp. Înălţimea halei este de 6,0 m, la cornişă.HALA C36 este o construcţie din cadre prefabricate din beton, pe fundaţii din beton, cu



lăţimea halei este de 11,0 m. Suprafaţa construită a acestei hale este de 715 mp. Suprafaţa




construită de 227,5 mp, suprafaţa utilă de 182,0 mp iar înălţimea de 3,5 mp la cornişă.



suprafaţa utilă este de 141,6 mp. Practic s-a luat suprafaţa de 150 mp din hala C35 şi s-au

amenajat birourile iar în continuare au mai fost construite şi grupurile sanitare şi bucătăria, pe


Platforma asfaltată icintei are suprafaţa de 1700 mp, asfaltaţi în anul 2007, la preţul de 80

lei/mp asfalt.


birourilor este foarte bună, acestea fiind practic construite în anul 2007 prin renovarea şireamenajarea unei părţi din hală.

Proprietatea asupra întregii proprietăţi imobiliare aparţine SC MONDO TRADE SRL în cotă de

1/1, clădiri şi teren aferent, ca bun social.

Studiu de vandabilitatePiaţa imobiliară se poate defini ca fiind interacţiunea dintre persoanele (fizice sau juridice) care

schimbă drepturi de proprietate contra altor bunuri, cum ar fi banii. Această piaţă se defineşte

pe baza tipului de proprietate, potenţialul de a produce venituri, localizare, caracteristicile

investitorilor şi chiriaşilor tipici. Piaţa imobiliară este influenţată de atitudinile, motivaţiile şiinteracţiunile vînzătorilor şi cumpărătorilor şi are caracteristici diferite de cele ale pieţelor

9



eficiente (este foarte sensibilă la situaţia pietei de muncă şi stabilitatea veniturilor, deciziile de

cumpărare fiind influenţate de tipul de finanţare, durata rambursării şi rata dobînzii, există

decalaj între cerere şi ofertă, cererea poate fi volatilă datorită unor schimbări rapide în mărimea

şi structura populaţiei).

În cazul prezentei proprietăţi imobiliare, ţinînd cont de estimările privind cea mai bună utilizare,

piaţa se defineşte ca piaţa proprietăţilor de tip hale de producţie sau depozitare, piaţă a cărei

localizare geografică este zona cartierului Mureşeni din municipiul Tg. Mureş, jud. Mureş.

Piata imobilelor cu destinatia productiv/depozite este caracterizata printr-un numar relativ

restrins de tranzactii datorita numărului mic de asemenea proprietăţi, ofertei scăzute şi a unui

ritm mic de construire a lor în această zonă a oraşului.

Cererea este în scădere datorită în principal următoarelor aspecte:

• interesul în scădere al potenţialilor investitori pentru zona analizată datorită situației

economice actuale generată de criza economică și financiară;

• cresterii costurilor creditării.Cererea mică a determinat scăderea preţurilor proprietăţilor de tipul celei evaluate, care o

putem cuantifica la procente cuprinse între 15-20%, pentru perioada octombrie 2008 până în

aprilie 2009.

Chiriile la spatiile de tipul celor evaluate din zona analizată variaza in functie de zona de

amplasare si calitatea dotarilor, valorile oscilind intre 3,0 Euro/mp – 3,5 Euro/mp pentru spaţiile

de depozitare, 6 Euro/mp-7 Euro/mp pentru spaţiile de birou, valori fără TVA.

Se întâlnesc valori mai ridicate pentru spaţii cu dimensiuni reduse sau pentru spaţii cu facilităţi

şi dotări suplimentare, dar şi valori mai coborăte pentru spaţii neamenajate şi fără dotări.

Tranzacţiile cu spaţii cu destinaţia hale de producţie/depozitare recent reabilitate, variază între300 EUO/mp şi 350 EURO/mp iar cle cu destinaţia birouri şi spaţii comerciale între 300 - 400

Euro/mp, valori fără TVA.

Tranzactiile cu terenuri sunt relativ restrinse deoarece nu mai avem teren liber în zona analizată

însă avem oferte în zone comparabile la preţuri cuprinse între 30 Euro/mp şi 40 Euro/mp.

III. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE

Cea mai buna utilizare

Conceptul de cea mai buna utilizare reprezinta alternativa de utilizare a proprietatiiselectata din diferite variante posibile care ar trebui sa constituie baza de pornire si sa genereze

ipotezele de lucru necesare operatiunii de evaluare.

Cea mai buna utilizare se refera la utilizarea probabila rationala si utilizarea legala a unui

teren liber sau a unei proprietati construite, care este fizic posibila, fundamentata adecvat,

realizabila financiar si care rezulta intr-o valoare maxima.

Exista patru conditii din prisma carora se realizeaza aceasta analiza. Cea mai buna utilizare

trebuie sa fie: admisibila legal, fizic posibila, financiar fezabila si maxim productiva.

Avand in vedere situatia existenta, faptul ca terenul este ocupat parţial de constructii,

pozitionarea sa, cea mai buna utilizare va fi determinata in varianta terenului construit, cu

destinatia actuala - proprietate imobiliara comerţ/depozitare.10



Procedura de evaluareBaza evaluarii realizate in prezentul raport este valoarea de piata asa cum a fost ea definita

anterior.

Pentru determinarea acestei valori a fost aplicata metoda costurilor şi o metoda de

rentabilitate.

Valoarea estimata in prezentul raport are la baza informatii privind nivelul preturilor inregistrate

in luna aprilie 2009, data la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile

estimate. Evaluarea a fost realizata in aprilie 2009.

3.1 Etapele parcurse pentru determinarea valorilor au fost:⇒ documentarea, pe baza unei liste de informatii solicitate clientului;

⇒ discutii purtate cu proprietarul

⇒ stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborarii raportului;⇒ selectarea tipului de valori estimate in prezentul raport;

⇒ deducerea si estimarea conditiilor limitative specifice obiectivului de care trebuie sa

se tina seama la derularea tranzactiei;

⇒ analiza tuturor informatiilor culese, interpretarea rezultatelor din punct de vedere al

evaluarii;

⇒ aplicarea metodei de evaluare considerata oportuna pentru determinare valorii.

Procedura de evaluare este conforma cu standardele, recomandarile si metodologia de lucru

recomandate de catre ANEVAR.

Abordarea prin costuriMetoda costurilor stabileste valoarea proprietatii prin insumarea valorilor obtinute pentru cladiri

prin abordarea prin costuri si a valorii obtinute pentru teren.

Evaluarea terenuluiTerenul a fost evaluat prin metoda comparatiei directe, care analizeaza, compara si

ajusteaza vanzarile /ofertele si alte date pentru loturi similare.

Principalele elemente de comparaţie cu care operează metoda comparaţiilor directe sunt:

dreptul de proprietate transmis;

condiţii de finanţare;

condiţii de vânzare;

condiţiile pieţei;

restricţii legale;

localizare-zonare-orientare;

caracteristici fizice; caracteristici economice;

utilităţile disponibile (inclusiv drumuri de acces) ; utilizare.11



Elementele de comparaţie sunt caracteristici ale proprietăţii (terenului) de evaluat şi

comparabile (similare) care au consecinţă şi influenţează valoarea.

În aplicarea metodei comparaţiei directe, sunt parcurse următoarele etape:

cerecetarea pieţei pentru obţinerea de informaţii;

verificarea riguroasă a informaţiilor;

alegerea criteriilor de comparaţie;

compararea proprietăţilor similare cu cea de evaluat pe baza elementelor de comparaţie;

ajustarea adecvată a preţului de tranzacţie (ofertă) a proprietăţilor comparabile;

analiza rezultatelor;

alegerea şi estimarea valorii finale.

Nr. Date şi caracteristici A B C

crt.

1 Data/Preţ de vânzare/oferta/

tranzacţie/EURO/mp)

Aprilie 2009

100 euro/mp, ofertă

Aprilie 2009

46 euro/mp, ofertă

Aprilie 2009

63 euro/mp, ofertă

2 Suprafaţă (mp) 1000 mp 2850 mp 6100 mp

3 Drepturi de proprietate

transmise

Integral

zona Mureseni

Integral

zona Mureseni

Integral

zona Mureseni

4 Condiţii de finanţare La piaţă La piaţă La piaţă

5 Condiţii de vânzare Independent/ofertă Independent/ofertă Independent/ofertă

6 Condiţii ale pieţei Aprilie 2009 Aprilie 2009 Aprilie 2009

7 Restricţii legale Conform plan de

urbanism general şi

zonal

Conform plan de


zonal

Conform plan de


zonal8 Localizare-orientare În zona rezidentiala

Dimensiuni 18m/55,5 m

Zona rezidentiala

Dimensiuni 27m/105,5m

Zona rezidentiala

Dimens. 50m/122m

9 Echipare tehnico-edilitară a

zonei

drum acces

curent

gaz

apa

drum acces

curent

gaz

apa

drum

curent

gaz

apa

10 Vecinătăţi Civilizat-rezidenţial Civilizat-rezidenţial Civilizat-rezidenţial

11 Utilizare (CMBU) Construcţii -intravilan Construcţii -intravilan Construcţii-intravilan

12



Din datele analizate reiese ca valoarea de piata a terenului liber in zona in care se afla

proprietatea se afla in intervalul 40,0 Euro/mp şi 100,0 Euro/mp , cu valori mai mari acolo unde

există interese investiţionale ridicate.Se alege valoarea de 43,0 EURO/mp deoarece terenul este amenajat şi dotat cu toate utilităţile.

V teren rotunjit =181 lei/mp x 9 214,0 mp = 1 668 000 lei

V teren rotunjit =396 200 EURO

3.2 Evaluarea cladirilorScopul evaluarii patrimoniale este stabilirea valorii de reconstructie si a valorii ramase (in

functie de gradul de deprecierea cumulata) corespunzatoare lunii aprilie 2009.

Avand in vedere caracteristicile cladirii examinate, evaluarea s-a realizat conform “Metodologieipentru evaluarea cladirilor si constructiilor speciale din grupele 1 si 2” - indicativ GV - 0001/0-

95 - aprobat MLPAT cu ordinul 32/N/16.10.1995 si care se prevede ca in lipsa documentatiei13

Element de comparat De evaluat A B C

Preţ (lei EURO/mp) 100 46 63Drepturi de proprietate transmise integral Integral Integral IntegralCorecţie pentru drepturi de proprietate 0 0 0Preţ corectat 100 46 63Condiţii de finanţare la piata La piaţă La piaţă La piaţăCorecţie pentru finanţare 0 0 0Preţ corectat 100 46 63Condiţii de vânzare independent Independent/ Independent/ Independent/

tranzactie Oferta Oferta ofertaCorecţie pentru condiţii de vânzare -25 -5 -13Preţ corectat 75 41 50Condiţii ale pieţei 04.09 04.09 04.09 04.09Corecţie pentru condiţii ale pieţei 0 0 0Preţ corectat 75 41 50Restricţii legale de utilizare Nu are Nu are Nu are Nu are

Corecţii pentru restricţii 0 0 0Preţ corectat 75 41 50Localizare-orientare (front stradal, lungime 92/100 18/55 27/105 50/122Corecţii pentru front stradal/proportii ) 1 1 1Preţ corectat 76 42 51suprafata 9214 1000 2850 6100corectii pentru suprafata 4 1 1pret corectat 80 43 51Echipare tehnico-edilitara Completa completa completa La 200 mCorecţii pentru echipare tehn.edilitara 0 0 3Preţ corectat 80 43 54

Corecţie totală brută -20 -3 -9

Corecţie totală brută -20,46% -5,45% -14,31%(% din preţul de vânzare)NUMĂR CORECŢII 5 4 4



tehnico-economice de executie, evaluarea prin valoarea de reconstructie determinate pe baza

“Cataloagelor de reevaluare” editia 1964 - este cea mai indicata metoda.

Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde urmatoarele etape:

1. Stabilirea valorii de reconstructie cu ajutorul “Cataloagelor de reevaluare” la nivelul

preturilor din 01.01.1965

2. Actualizarea valorii de reconstructie la pretul zilei cu ajutorul sistemului de coeficienti de

indexare elaborat de MLPAT

3. Determinarea valorii ramase la acelasi nivel de preturi, prin estimarea deprecierii

cumulate.

3.2.1. Determinarea valorii de reconstructieValoarea de reconstructie - reprezinta costul estimat pentru a construi la preturile curente

de la data evaluarii o copie, o replica exacta a cladirii evaluate, folosind aceleasi materiale,

normative de constructii, arhitectura, planuri de calitate si manopera ingloband toate deficientele, supradimensionarile si deprecierea cladirii evaluate.

Aceasta valoare s-a stabilit pe baza documentatiei pusa la dispozitie de catre beneficiar (extras

C.F., schiţe, planuri, fişe mijloace fixe, etc.) si a inspectiei si masuratorilor efectuate in teren.

3.2.2 Estimarea deprecierii cumulateDeprecierea - reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de reconstructie ce poate apare

din cauze fizice , functionale sau externe .

Principalele tipuri de deprecieri care pot afecta o construcţie şi cu care operează această

metodă sînt :⇒ uzura fizică - este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infestări, defecte de structură.

Aceasta poate avea două componente – uzura fizică recuperabilă ( se cuantifică prin costul

de readucere a elementului la condiţia de nou sau ca şi nou, se ia în considerare numai

dacă costul de corectare a stării tehnice e mai mare decît creşterea de valoare rezultată )

şi uzura fizică nerecuperabilă (se referă la elementele deteriorate fizic care nu pot fi

corectate în prezent din motive practice sau economice)

⇒ nedecvarea funcţională - este dată de demodarea, neadecvarea sau

supradimensionarea clădirii din punct de vedere a dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şiechipamentelor ataşate

⇒ deprecierea economică - se datorează unor factori externi proprietăţii imobiliare, cum ar

fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor imobiliare în zonă, urbanismul, finanţarea şi

reglementările legale.

Estimarea deprecierii s-a efectuat prin metoda segregarii. Prin aceasta metoda se analizeaza

separat fiecare cauza a deprecierii, se cuantifica si apoi se totalizeaza o suma globala. In

situatia cladirili din cadrul obiectivului care face obiectul prezentei evaluari au fost determinate

toate tipurile de depreciere care pot afecta valoarea.

14



3.2.3 Estimarea valorii constructiilor prin metoda costurilor

Rezultatul abordării prin costuri

V CONSTRUCŢII ROTUNJIT = 2 140 000 LEI

V COSTURI =V TEREN+V CONSTRUCŢII=1 668 000 lei +2 140 000 lei = 3 808 000 lei

V COSTURI =904 500 EURO

3.3 Abordarea prin venituri Abordarea prin venituri are la baza considerentul potrivit caruia proprietatea imobiliara de

evaluat poate constitui o investitie generatoare de venituri. In acest caz proprietatea este

achizitionata sub forma unei investitii, investitorul fiind in principal interesat de capacitatea de a

produce profit, acesta fiind elementul esential care influenteaza valoarea proprietatii.

Avind in vedere cele prezentate, se poate sublinia faptul ca valoarea unei proprietati este direct

proportionala cu capacitatea acesteia de a genera profituri viitoare.

În fapt, metodele de randament au la baza principiul previziunii, anticipind fluxurile viitoare,

actualizarea acestora realizindu-se prin intermediul ratelor de actualizare, respectiv capitalizare,

obiectivul final al oricarui investitor fiind obtinerea unor cistiguri care sa depaseasca investitia

initiala.

Abordarea prin venituri a fost efectuata utilizând metoda capitalizarii directe. Capitalizarea

directă este o metodă folosită pentru transformarea nivelului estimat al venitului aşteptat într-unindicator de valoare a proprietăţii. Transformarea se poate face prin divizarea venitului estimat

printr-o rată de capitalizare.

Relatia de calcul a valorii prin venituri a proprietatii prin metoda capitalizarii directe este:

Vcd = Vnet/c

unde:

Vnet = venitul net anual

c = rata de capitalizare (aferenta venitului net)

In cadrul evaluarii trebuie rezolvate urmatoarele probleme:• determinarea venitului net anual

15

nr. crt denumire CF supr. CIB CIB CIB Grad CIN CIN

desf. (EURO/mp) EURO RON depr. RON EURO

1 HALA C 35 95260 1658 300 497400 2094054 35% 1361135 323310

2 HALA C36 95260 715 300 214500 903045 40% 541827 128700

3 CLADIRE BIROU 95260 177 300 53100 223551 10% 201196 47790

4 SOPRON 95260 227 50 11350 47784 25% 35838 8513

5

TEREN 95260 9214 43 396202 1668010 0% 1668010 396202

Total Constructii 3808006 904514,5

Total proprietate 3808006 904515



• stabilirea ratei de capitalizare (c)

Venitul brut anual (Vba) reprezinta venitul aferent proprietarului mediu din inchirierea proprietatii

imobiliare, în ipoteza unui grad de ocupare de 100%, obţinut anual.

Venitul brut efectiv anual (Vbea) reprezinta venitul aferent proprietarului mediu din inchirierea

proprietatii imobiliare, prin scăderea pierderilor de chirie din cauza neocupării integrale şi din cauza

neplăţii sau întârzierii la plată a chiriei obţinut anual.

Venitul net din exploatare (Vnet) se calculează prin deducerea din venitul brut efectiv a

cheltuielilor de exploatare. Aceste cheltuieli se impart în 3 categorii:

cheltuieli fixe care nu se modifică cu gradul de ocupare, cum ar fi taxele pe proprietate şi

cheltuielile pentru asigurare;

cheltuielile variabile cum ar fi: utilităţi, salarii, administraţie, reparaţii şi întreţinere, dacă prin

contract nu se prevede a fi recuperate de la chiriaşi;

Rezerve pentru reparaţii capitale .

Rentabilitatea a fost calculata pe baza chiriei care poate fi obtinuta pe piata pentru active similare,de catre un proprietar mediu.

La calculul venitului total obţinut din închirierea proprietăţii s-au luat în calcul suprafeţele utile ale

clădirilor de închiriat ( hale productie, birouri).

Pentru stabilirea venitului brut efectiv s-a folosit o rată de ocupare de 90%, specifică pentru

asemenea proprietăţi, fără a se lua în calcul alte deduceri datorate neplăţii chiriei.

Venitul net a fost stabilit prin deducerea unui procent de 5% din venitul brut anual,

reprezentând cheltuieli cu impozitele, asigurările şi un fond de reparaţii.

Pentru estimarea chiriei s-a pornit de la analiza unor oferte existente la data evaluării pentru

spaţii de producţie/depozitare şi birouri.În urma analizei ofertelor de mai sus şi ţinând cont de faptul ca in zona analizata, chiriile

practicate pentru acest tip de proprietati sunt cuprinse între: 3,0 Euro/mp – 3,5 Euro/mp

pentru spaţiile de depozitare, 7 Euro/mp - 8 Euro/mp pentru spaţiile de birou, evaluatorul

consideră că pentru estimarea venitului net total anual se vor folosi următoarele chirii medii:

• 3,0 EURO/mp util/lună pentru HALE DE DEPOZITARE

• 8,0 EURO/mp util/lună pentru BIROURI

• 1,0 EURO/mp util/lună pentru ŞOPRON

Venitul net anual este:Nr.

crt.

Denumire Suprafaţ

ă utilă*

(mp)

Venit brut

anual

(Euro)

Venitul

brut

efectiv

(Euro)

Venitul net

(Euro)

1. BIROURI 141 13 536

2. HALA DEPOZIT C35 1326 47 736

3. HALA DEPOZIT C36 572 20 592

4. ŞOPRON 227 2724

5. TOTAL 2266 84 600 72 000• La calculul suprafeţei utile de inchiriat nu s-au luat în calcul decât suprafeţele efective.

16



V TOTAL = 72 000 EUROUtilizând un curs mediu pentru 1 EURO de 4,21 rezultă următorul venit net anual:

V TOTAL = 303 120 LEIRata de capitalizare (c) reprezinta relatia dintre castig si valoare si este un divizor prin intermediul

caruia un venit se transforma in valoare. Rata este influentata de mai multi factori printre care

gradul de risc, atitudinile pietei fata de evolutia inflatiei in viitor, ratele de fructificare asteptate

pentru investitii alternative, randamentul realizat in trecut de proprietati similare, cererea si oferta

de bani si de capital, nivelurile de impozitare etc.

Calculul ratei de capitalizare se face in cel mai corect mod pornind de la informatii concrete

furnizate de piata imobiliara privind tranzactii (inchirieri, vanzari, cumparari) incheiate.

Tinand seama de informatiile aflate la dispozitia evaluatorului privind tranzactii de proprietati

imobiliare, sintetizate in analiza de mai sus, rata de capitalizare pentru proprietati similare cu

proprietatea imobiliara evaluata (din punct de vedere al amplasarii, caracteristicilor fizice,

utilizare etc.) se situeaza in intervalul 11,0 % - 13,0 %. Astfel, avand in vedere abordarea,pentru determinarea valorii de randament a proprietăţii supuse evaluarii s-a utilizat rata de

capitalizare de 12%.

Preluand rezultatele din consideratiile prezentate anterior, rezulta valoarea prin venituri prin

metoda capitalizarii directe:

V TOTAL VENIT = 304 120 /0,12=2 534 300 LEI

V TOTAL VENIT =2 534 000 LEIPlângă această valoare se mai adaugă valoarea terenului în exces, care nu contribuie la

obţinerea de venituri. Suprafaţa terenului în exces este de 5 000 mp, teren fără amenajări. V TEREN EXCES=5000 mp x 181 lei/mp = 905 000 lei

V TOTAL VENIT =2 534 000 LEI + 905 000 LEI = 3 439 000 LEI

V TOTAL VENIT =817 000 EURO

IV. RECONCILIEREA VALORILOR. VALOAREA ESTIMATA PROPUSA,

OPINIA SI CONCLUZIILE EVALUATORULUI

In urma aplicarii metodelor de evaluare descrise in prezentul raport rezulta urmatoarele valori(rotunjite):

Abordarea prin costuri V TOTAL COSTURI = 3 808 000 LEI

Abordarea prin venituri V TOTAL VENIT = 3 439 000 LEI

Avand in vedere ipotezele prezentate in raport, situatia si caracteristicile proprietatii, relevanta

metodelor aplicate, cantitatea si calitatea informatiilor utilizate, precum si scopul prezentului

raport, in opinia evaluatorului valoarea de piaţă a proprietatii evaluate este dată de abordareaprin capitalizare directă.

17



Astfel, opinia evaluatorului este ca la data de evaluarii valoarea de piata a

proprietatii “HALE, BIROURI ŞI TEREN AFERENT” situată in localitatea Tg. Mureş,

jud. Mureş, 8 Martie, nr. 80, apartinand S.C. MONDO TRADE SRL este:

V= 3 439 000 LEI(V = trei milioane patrusute treizeci și nouă mii lei)

V= 817 000 EURO

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind

valoarea sunt:

⇒ valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in

prezentul raport; valoarea propusa include dotarile aferente cladirilor;

⇒ valoarea se refera la plata integrala cash la data vanzarii, dupa un marketing adecvat;⇒ valoarea a fost estimata astfel incat sa fie favorabila pentru vanzator si sa prezinte

atractivitate pentru cumparator, astfel incat in urma tranzactiei sa se obtina cel mai bun

pret posibil;

⇒ valoarea este o predictie;

⇒ valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;

⇒ valoarea este subiectiva;

⇒ evaluarea este o opinie asupra unei valori;

⇒ valoarea nu conţine T.V.A.

Raportul a fost pregatit in conformitate si pe baza standardelor, recomandarilor si metodologiei

de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania).

18



V. PREZENTAREA ŞI CALIFICĂRILE EVALUATORULUI

SC B&G COMIMPEX SRL Târgu-Mureş a luat fiinţă în anul 1992. Societatea are ca obiectprincipal de activitate consultanţa în domeniul evaluărilor proprietăţilor imobiliare şi a bunurilor

mobile precum şi evaluările de mediu.

Au fost întocmite evaluări de afaceri şi de active pentru diferite societăţi comerciale din

judeţul Mureş şi nu numai, societăţi comerciale specializate în domeniul agricol, al industriei

alimentare, industriei uşoare, industria prelucrătoare a lemnului, etc.

Firma noastră a întocmit deasemenea evaluări pentru proprietăţi imobiliare rezidenţiale,

industriale, comerciale, agricole şi speciale, pentru tranzacţii sau pentru garantarea de credite.

Aceste servicii se adresează ocupanţilor proprietăţilor rezidenţiale, comerciale (inclusiv birouri şi

hoteluri), industriale, agricole, instituţii şi organizaţii guvernamentale şi pentru toate tipurile de

investitori.

Metodele de evaluare folosite sunt în concordanţă cu standardele internaţionale şi europene,

bazându-se pe o analiză a pieţei imobiliare specifice şi a factorilor ce o influenţează, permiţând

clienţilor noştrii să obţină o vedere de ansamblu asupra valorii şi potenţialului proprietăţilor

imobiliare.

Calitatea şi modul de abordare a evaluărilor a recomandat firma noastră ca şi colaborator

pentru bănci şi instituţii.

SC B&G COMIMPEX SRL se bazează pe experienţa şi profesionalismul individual al asociaţilor şi

colaboratorilor ei, care reuşesc să formeze o echipă adaptată la specificul cadrului legislativ şi a

mediului economic românesc.

- ing. Brăiescu Gheorghe – expert evaluator imobiliare şi bunuri mobile A.N.E.V.A.R.

19



IMAGINI PLATFORMA EVALUATA, SC MONDO TRADE SRL

20



21

Date post:	07-Jul-2015
Category:	Documents
Upload:	rajadyrajady
View:	565 times
Download:	0 times

Evaluare Hala Si Birouri Mondotrade 2009

Documents