Epi Curs Anevar Deprecierea Cumulata

7/28/2019 Epi Curs Anevar Deprecierea Cumulata

1/41

Bucuresti9 decembrie 2008

EVALUAREA PROPRIETILORIMOBILIARE

Deprecierea cumulatIng. Marin Badea - lector, membru titular ANEVAR


2/41

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATEDepreciereaeste o pierdere de valoare fa de

costul de reconstrucie sau de nlocuire a construciilor ce

poate apare din cauze fizice, funcionale sau externe.Teoretic, deprecierea poate ncepe s se acumuleze

de la finalizarea construciei, chiar dac reprezint cea maibun utilizare a amplasamentului.


3/41

ESTIMAREA DEPRECIERII CUMULATE

DefinitiiDeprecierea este o pierdere de valoare a proprietiiimobiliare din orice cauz. Este diferena ntre costul dereconstrucie sau de nlocuire a construciei i valoarea ei depia.

Uzura fizic este evideniat de rosturi, czturi, fisuri,infestri sau defecte de structur.

Neadecvarea funcional este dat de demodarea,neadecvarea sau supradimensionarea cldirii din punct devedere al dimensiunilor, stilului sau instalaiilori echipamentelorataate.

Deprecierea economic (din cauze externe) se datoreazunor factori externi proprietii imobiliare, cum ar fi modificareacererii, utilizarea proprietilor imobiliare n zon, urbanismul,

finanareaireglementrile legale.


4/41


Definitii (cont.)Uzura scriptic este o noiune contabil ce se referla valoarea imobilizrilor reinut de proprietar. Uzurascriptic (amortizare) nu este o mrime dat de pia, ci

este reglementat de autoritatea fiscal i se raporteaz lavaloarea de intrare (de inventar).

Durata de via economic este perioada de timp ncare construciile contribuie la valoarea proprietii

imobiliare. Durata de via fizic poate depi durata devia economic, dar reparaiile i modernizrile aduseproprietilor mai vechi pot extinde durata de viaeconomic care ns nu poate depi durata de via fizic.


5/41


Definitii (cont.)Durata de via economic rmas este perioadade timp estimat, n care construciile vor continua scontribuie la valoarea proprietii imobiliare.

Evaluatorul va estima durata de via economicrmas, interpretnd atitudinile i reaciile cumprtorilorde proprieti competitive.

Vrsta scriptic, sau vrsta istoric saucalendaristic, este numrul de ani trecui de la terminarea

construciei. Vrsta efectiv este vrsta dat de stareatehnic i utilitatea construciei. Vrsta efectiv poate diferide vrsta scriptic n funcie de lucrrile de ntreinererealizate n trecut.


6/41


Metode de estimareExist mai multe metode de estimare a deprecierii

cumulate. Oricare este acceptabil dac evaluatorul oaplic coerent i logic i dac ea reflect o reacie a unuicumprtor informat i prudent fa de situaia construcieievaluate.

Pentru a avea o estimare corect i fundamentat a

deprecierii cumulate, prin oricare din metode, evaluatorultrebuie s ia n considerare toate elementele ce ar puteadiminua valoarea, dar s socoteasc fiecare elementnumai o singur dat.


7/41


Metode de estimare (cont.)Metodele de estimare a deprecierii sunt: metoda

duratei de via economic, metoda duratei de viaeconomicmodificat, metoda segregrii, tehnicile decomparare a veniturilor. Ca o metod suplimentar, metodaduratei de via fizicpoate fi utilizat numaipentru aestima uzura fizic.

Deprecierea se aplic numai construciilor pentru cterenul se include la valoarea de pia.


8/41


Metode de estimare (cont.)1. Metoda duratei de via economicPrin aceast metod, se aplic la costul construciilor un raport

calculat ntre vrsta efectiv i durata total de via economic, totul

socotit la data evalurii.

Formula este: Deprecierea = DU/DT x costul de reproducie/nlocuire

Metoda pare simpl, dar multe elemente ale deprecierii sunt

ascunse din cauz c sunt grupate. Un punct slab major al metodei,este faptul c elementele recuperabile ale deprecierii nu sunt tratateseparat. Mai mult, metoda nu ia n considerare faptul c unelecomponente ale cldirii pot avea o durat de via fizic mai scurt saumai lung. Durata de via economic are semnificaie numai pentrudeprecierea total.


9/41


Metode de estimare (cont.)2. Metoda duratei de via economic modificatn aplicarea acestei metode, evaluatorul estimeaz mai nti

costul de a elimina toate elementele recuperabile ale uzurii fizice

aprute ca urmare a ntreinerii necorespunztoare, precum i cele aleneadecvrii funcionale. Aceast sum se scade din costul cldiriiestimat la data evalurii. Apoi evaluatorul va estima un procentaj sau osum global care s acopere toate elementele nerecuperabile.Aceast sum este raportul dintre vrsta efectiv/durata total de via

economic aplicat la costul cldirii, minus toate elementelerecuperabile ale uzurii fizice i funcionale.


10/41


Metode de estimare (cont.)2. Metoda duratei de via economic modificat(cont.)Este necesar ca s se in seama c prin eliminarea

elementelor recuperabile ale uzurii, durata de via economic va

crete i/sau vrsta efectiv va scade.

Aceast metod nu ia n considerare diferitele durate de viarmase pentru diferite elemente componente ale cldirii.

Metoda presupune c utilitatea cldirii se reduce linear, ceeace face ca aplicarea s fie simpl, dar poate nu totdeauna realist.

Totui, metoda reprezint un mijloc convenabil de a facecomparaii ntre diferite proprieti imobiliare.


11/41


Metode de estimare (cont.)3. Metoda segregriiMetoda solicit evaluatorului s analizeze separat fiecare

cauz a deprecierii, s o cuantifice i apoi s totalizeze o sum global.

Dac evaluatorul utilizeaz costul de nlocuire, anumite forme aledeprecierii funcionale sunt eliminate automat.Cele 5 tipuri de depreciere, care pot afecta o cldire, sunt:

- uzura fizic recuperabil;- uzura fizic nerecuperabil;

- neadecvarea funcional recuperabil;- neadecvarea funcional nerecuperabil;- deprecierea extern (ce poate fi i temporar)

n general se cuantific mai nti deprecierea recuperabil iapoi cea nerecuperabil i extern.


12/41


Metode de estimare (cont.)4. Metoda comparaiein aceast metod se consider c deprecierea cumulat este

diferena ntre costul de reconstrucie sau de nlocuire i contribuia n

valoare a construciilor, toate estimate la data evalurii.

Precizia acestei metode depinde de disponibilitatea unor datereale referitoare att la tranzacii de proprieti construite, ct i deterenuri libere. Este de dorit aceste date s corespund unor proprieti

similare cu cea evaluat i nu se pot lua n considerare tranzacii aleunor drepturi de proprietate pariale (concesiuni, nchirieri, drept defolosin, etc.).


13/41


Metode de estimare (cont.)4. Metoda comparaiei (cont.)Metoda nu face distincie ntre diferite tipuri de depreciere:

fizic, funcional sau extern.

Limitele metodei sunt date de disponibilitatea datelor reale icorecte ale unor tranzacii de proprieti comparabile i prin urmare nupot fi aplicate ntr-o pia limitat sau pentru anumite proprietiimobiliare cu destinaie special. n plus, estimarea raportului ntre

valoarea terenului i a construciilor este dificil de fundamentat sau dejustificat.


14/41


Definirea termenilor importantiDepreciere cumulatVrstAmortizarea contabil

Metoda alocriiCostul de recuperare (reparaie)Depreciere recuperabilNeadecvare funcional recuperabilUzur fizic recuperabilDepreciereMetoda vrstei economice

Via economic


15/41


Definirea termenilor importantiVrst efectivDepreciere din cauze externeNeadecvare funcional

Neadecvare funcional nerecuperabilUzur fizic nerecuperabilElement cu via lungMetoda duratei modificate de via economicMetoda duratei de via fizicUzura fizicDurat de via rmas

Element cu via scurt


16/41

ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII

Problema nr. 1

Cldirea evaluat are un cost curent de reproduciede E500.000, o vrst efectiv de 14 ani, i o durat de

via economic de 50 de ani.

Calculai deprecierea i valoarea acestei cldirifolosind metoda duratei de via economic.


17/41


Problema nr. 1 (solutie)

Vrst efectiv / durat de via total economic = % depreciere14/50 = 0,28 sau 28%

0,28 x E500.000 = E140.000 depreciere

Cost curent de reproducie E500.000

Depreciere -140.000Costul net al cldirii E360.000

Soluie alternativ

Durat rmas de via economic / durat total de via

economic = % nedepreciat36/50 =0,72 sau 72%

Costul net al cldirii: 0,72 x E500.000 = E360.000Not.n soluia alternativ, nu este estimat valoarea deprecierii. Raportul dintre durata rmas i durat total de via

economic a cldirii este aplicat direct pe costul curent estimat de reproducie pentru a ajunge la o estimare a valoriinete a cldirii.


18/41


Problema nr. 2

Cldirea de evaluat are un cost de reproducie deE500.000, o vrst efectiv de 13 ani i o durat total

de via economic de 50 de ani. Costul de reparaie altuturor elementelor recuperabile este estimat la E25.000.

Calculai deprecierea i valoarea cldirii folosind

metoda duratei de via economice.


19/41



Cost curent de reproducie E500.000

Elemente recuperabile -25.000

Costul net E475.000

Vrst efectiv / durata total de via economic = % depreciere

13/50 = 0,26 sau 26%0,26 x E475.000 = E123.500 depreciere

Costul de depreciat E475.000

Depreciere -123.500

Costul net al cldirii E351.500

Soluie alternativDurata de via economic rmas / durata de via economic total = % nedepreciat

37/50 = 0,74 sau 74%

Costul net al cldirii: 0,74 x E475.000 = E351.500Not. n soluia alternativ, deprecierea nu este estimat. Raportul dintre durata rmas i durat total de via economic a cldirii este

aplicat direct pe costul curent estimat de reproducie, dup scderea pentru elementele recuperabile, pentru a ajunge la o es timare avalorii nete a cldirii.


20/41


Problema nr. 3 (pentru acasa)

Urmtoarele informaii sunt disponibile

Cost de reproducie Cost de reparaie

nvelitoare acoperiului E2.500 E500

Instalaii sanitare E6.000 E800

Vopsitorie E2.000 E400

A. Calculai uzura fizic recuperabil.B. Ce trebuie fcut cu costul total pentru reparaia obiectelor listate?


21/41



A. Uzura fizic total recuperabil este calculat dup cumurmeaz

E 500

800+ 400

E1.700

B. Costul total de reparaie trebuie separat astfel nct s

nu fie inclus din nou n estimarea uzurii fizicenerecuperabile.


22/41


Problema nr. 4

Urmtoarele informaii despre elementele cu via scurt ale unei cldiri,nerecuperabile sunt disponibile.

Costul curent Vrsta Durata total

de reproducie fizic de via fizic(E) (ani) (ani)

nvelitoarea acoperiului 2.000 10 20

Mocheta 6.000 5 15

Plafon fals 5.000 7 15

Calculai uzura fizic nerecuperabil a elementelor cu via scurt.


23/41



Costul Vrsta Durata total Depreciere

curent fizic de via

de reproducie fizic

(E) (ani) (ani) % E

nvelitoarea

Acoperiului 2.000 10 20 50 1.000

Mocheta 6.000 5 15 33 2.000

Plafon fals 5.000 7 15 47 2.350Uzura total fizic nerecuperabil

a elementelor cu via scurt 5.350


24/41


Problema nr. 5

Cldirea evaluat are un cost curent de reproduciede E600.000, o vrst fizic de 10 ani i o durat de

via fizic de 50 de ani. Costul total de nlocuire altuturor elementelor cu via scurt este de E50.000

Calculai uzura fizic nerecuperabil pentru

elementele cldirii cu via lung folosind metoda durateide via fizic.


25/41



Vrst fizic / durat total de via fizic = % depreciere

10/50 = 0,20

Costul curent de reproducie E600.000

Costul total de nlocuire al elementelor cu via scurt -50.000

Costul de reproducie al elementelor cu via lung E550,000

Uzura fizica recuperabil pentru elementele cu via lung0,20 x E550.000 = E110.000


26/41


Problema nr. 6

O cas pentru o singur familie n curs de evaluare nu are toalet laprimul etaj, o facilitate ce este acum tipic pe pia. Totui, primuletaj are un spaiu potrivit pentru instalarea unei toalete. Dac ar fifost instalat ca parte a construciei originale, costul ar fi fost de

E1.500. Costul curent de instalare a acestei faciliti este de E2.000.

A. Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat dedeficiena care are nevoie de completare.

B. Explicai de ce costul de instalare al unei toalete, ca o

completare, este mai mare dect costul de instalare al acesteiaca parte a construciei originale.


27/41



A. Costul de instalare dup construire E2.000

Costul de instalare la construire -1.500

Neadecvarea funcional recuperabil cauzat

de deficiena care are nevoie de completare E500

B. Este mai uor i mai puin costisitor pentru a instala o facilitate ntimpul construciei. Dup ce construcie este terminat, instalarea

aceleiai faciliti este mult mai dificil si mai scump. Costuricrescute pot rezulta din cauza nevoii de a schimba sau nlturadetalii structurale prezente i finisri naintea instalrii noilor detaliistructurale, finisajelor, instalaiilor sanitare sau echipamentuluielectric


28/41


Problema nr. 7

Buctria dintr-o cas pentru o singur familie are accesoriincorporate care nu mai sunt acceptabile pe pia existent.Urmtoarele informaii sunt disponibile

Costul accesoriilor noi, instalate E16.000Costul de reproducie al celor existente (instalate) E15.000

Amortizarea celor existente E11.000

Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de odeficien ce necesit nlocuire sau modernizare.


29/41



Costul de reproducie al accesoriilor noi E16.000

Costul de reproducie al celor existente, instalate E15.000

Depreciere -11.000

Valoarea rmas a celor existente -E4.000

Neadecvarea funcional recuperabil cauzat

de o deficien ce necesit nlocuire sau modernizare E12.000


30/41


Problema nr. 8

Un duplex rezidenial urmeaz a fi transformat n spaiu de birouri. nprezent are dou centrale termice i fiecare este capabil pentru

nclzirea ntregii cldiri. Urmtoarele date sunt disponibile.

Costul de reproducie a unei centrale E8.000

Uzura fizic curent E2.000

Costul de nlocuire al unei centrale i

de renovare a spaiului E1.000

Calculai neadecvarea funcional recuperabil cauzat de supra-adecvare.


31/41



Costul de reproducie a unei centrale E8.000

Uzura fizic curent -2.000

Costul de nlocuire i de renovare a spaiului +1.000

Neadecvarea funcional recuperabilcauzat de supra-adecvare E7.000


32/41


Problema nr. 9

O cldire de birouri de dou etaje, transformat, nu are accesadecvat deoarece nu exist ascensor i acces pentru persoane cuhandicap locomotoriu la etajul al doilea. Urmtoarele date sunt

disponibile.Chirie pe an, fr acces adecvat E8.000

Chirie pe an, cu acces adecvat E10.000

Cheltuieli de exploatare (ambele cazuri) E4.000

Rata capitalizrii cldirii (RB) 12,5%

Calculai neadecvarea funcional nerecuperabil cauzat deaceast deficien.


33/41



Pierderea n venitul net din exploatare este de E2.000, calculat dup cumurmeaz:

Fr acces adecvat

Venit E8.000

Cheltuieli de exploatare -4.000Venit net din exploatare E4.000

Cu acces adecvat

Venit E10.000

Cheltuieli de exploatare -4.000

Venit net de exploatare E6.000Venit de exploatare net, acces adecvat E6.000

Venit de exploatare net, fr acces adecvat -4.000

Pierderea n venitul net de exploatare E2.000

Neadecvarea funcional nerecuperabil, estimat, datorat aceste deficiene

este calculat ca pierderea din VNE/RBE2.000 / 0,125 = E16.000


34/41


Problema nr. 10

O cldire de birouri transformat are tavane excesiv de nalte,inacceptabile pe pia. Urmtoarele date sunt disponibile:

Cost de reproducie, cum este E10.000

Cost de reproducie, cu nlimi acceptabile E8.000Uzura fizic 40%

Costurile anuale suplimentare din cauzanlimii

excesive (ex. taxe adiionale, asigurare, management) E800

Rata capitalizrii cldirii (RB) 12,5%

Calculai neadecvarea funcional datorat aceste supra-adecvri.


35/41



Cost de reproducie, cum este E10.000

Cost de reproducie, cu nlimi acceptabile (-) 8.000

Cost n exces E2.000

Uzur fizic la 40% - 800

Valoarea fizic a excesului E1.200

Cost suplimentar de exploatare +6.400

Neadecvarea funcional datorat acestei

supra-adecvri E7.600


36/41


Problema nr. 11

O proprietate comercial sufer din cauza locaiei ntr-un cartier ndeclin. Urmtoarele informaii sunt disponibile.

Venitul net din exploatare, aa cum e

(dup toate reparaiile fizice i funcionale) E10.000Venitul net din exploatare, fr influenele externe

(dup toate reparaiile fizice i funcionale) E12.000

Rata global de capitalizare RO 10%

Raportul valorii cldirii la valoarea total a proprietii 1:2

Calculai deprecierea din cauze externe a cldirii n cauz.

Exist alte proceduri ce pot fi folosite pentru alocarea deprecierii dincauze externe a terenului i a cldirilor?


37/41



A.

Venitul net din exploatare, fr influenele externe E12.000

Venitul net din exploatare, aa cum e -10.000

Pierderea venitului atribuit cauzelor externe E 2.000

E2.000 capitalizat la 0,10 (RO) E20.000

Alocarea ntre teren i cldire;

proporia cldirii 50% x 0,50

Deprecierea extern atribuit cldirii E10.000

B. Raportul valorii cldirii la valoarea total a proprietii este dat nproblem, astfel c procedura folosit este acceptabil i adecvat.Cnd venitul proprietii poate fi alocat ntre teren i componentelecldirii, venitul atribuit fiecrei componente poate fi capitalizat la rataindicat RL sau RB.


38/41


Problema nr. 12

Urmtoarele date sunt disponibile.

Vnzarea 1 Vnzarea 2 Vnzarea 3

Preul de vnzare E99.000 E133.000 E164.000

Valoarea terenului E30.000 E40.000 E49.000Costul de reproducie

curent E119.000 E163.000 E205.000

Calculai deprecierea pentru fiecare vnzare ca procentaj al costuluicurent de reproducie al cldirii.


39/41



Vnzarea 1 Vnzarea 2 Vnzarea 3

Pre de vnzare E99.000 E133.000 E164.000

Valoarea estimat a terenului -30.000 -40.000 -49.000

Valoarea actual a cldirii E69.000 E93.000 E115.000

Costul curent de

reproducie estimat E119.000 E163.000 E205.000

Valoarea cldirii -69.000 -93.000 -115.000

Deprecierea indicat E50.000 E70.000 E90.000Deprecierea ca % din

costul de reproducie 42% 43% 44%


40/41


Problema nr. 13

Urmtoarele date au fost calculate pentru utilizarea n metoda costului.

Cost curent de reproducie

Cldirea E155.000

mbuntirile amplasamentului E25.000

Uzur fizicRecuperabil E10.000

Nerecuperabil via lung E25.000

Nerecuperabil via scurt E5.000

Neadecvarea funcional

Recuperabil E5.000Nerecuperabil E25.000

Depreciere din cauze externe E12.000

Deprecierea mbuntirilor amplasamentului E5.000

Valoarea terenului E60.000

Calculai valoarea dreptului deplin de proprietate folosind metoda costului.


41/41



Costul de reproducie al cldirii E155.000

Uzura fizic

Recuperabil E10.000

Nerecuperabil via lung 25.000

Nerecuperabil via scurt +5.000

E40.000

Neadecvarea funcional

Recuperabil E5.000

Nerecuperabil +10.000

15.000

Deprecierea din cauze externe +12.000

Deprecierea total -67.000

Costul net al cldirii E88.000Costul de reproducie al mbuntirilor amplasamentului E25.000

Deprecierea mbuntirilor amplasamentului -5.000

Costul net al mbuntirilor amplasamentului +20.000

Costul net al construciilor E108.000

Valoarea terenului +60.000

Date post:	03-Apr-2018
Category:	Documents
Upload:	icohal
View:	299 times
Download:	5 times

Epi Curs Anevar Deprecierea Cumulata

Documents