CAPITOLUL IV

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

Secţiunea I. Noţiune, caractere juridice, condiţii de validitate

§ 1. Noţiune, delimitare şi reglementare

1. Noţiune. Potrivit art. 1411 C. civ., locaţiunea este un contract

prin care o persoană, numita locator, pune la dispoziţia altei persoane,

numită locatar, folosinţa temporară a unui bun, în schimbul unei sume de

bani, numită chirie1.

Deşi art. 1411 C. civ. prevede că transmiterea folosinţei se face „pentru

un timp determinat”, în practică s-a admis că durata locaţiunii poate fi deter-

minată sau nedeterminată. Potrivit art. 1415 C. civ., locaţiunea nu poate fi

însă încheiată pe durată perpetuă (veşnică), locaţiunile ereditare imobiliare,

cunoscute în vechiul drept sub denumirea de emfiteuze ori embatic (besman)

fiind prohibite de lege.

Ca şi în cazul altor contracte civile, părţile pot încheia un antecontract

de locaţiune (guvernat de reguli dreptului obligaţional şi nu ale contractului

special pe care îl precede), prin care să se oblige reciproc sau unilateral la

perfectarea în viitor a unui contract de locaţiune. Ca şi locaţiunea, şi antecon-

tractul de locaţiune, este un act de administrare.

2. Delimitare. Contractul de locaţiune (locatio rei) prezintă ase-

mănări cu contractul de antrepriză, contractul de muncă, contractul de

mandat sau cu contractul de depozit.

Locaţiunea se deosebeşte, în esenţă, de:

a) contractul de muncă deoarece salariatul este plătit după cantitatea şi

calitatea muncii depuse şi nu în raport cu durata folosinţei bunului care, în

general, stabileşte cuantumul chiriei;

1 Codul civil de la 1864 defineşte două feluri de locaţiune: „locaţiunea lucruri-lor” (cuprinzând locaţiunea de bunuri mobile şi clădiri, precum şi arendarea) şi „locaţiunea de lucrări” (cuprinzând dispoziţii privind contractul de antrepriză, contractul de muncă şi contractul de transport); a se vedea, C. Hamangiu , I. Roset t i -Bălănescu , Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, Ed. All, Bucureşti, 1998, p. 585 şi urm.

CONTRACTE SPECIALE

b) contractul de antrepriză pe baza căruia se execută lucrări de mare

importanţă, dar şi prestări de servicii de valoare mai mică2;

c) contractul de mandat ce are ca obiect realizarea exclusivă de acte

juridice de către mandatar pe seama şi în numele mandantului;

d) contractul de depozit ce are ca obiect păstrarea unui bun (nu folo-

sinţa acestuia). În acest caz, delimitarea de locaţiune poate fi uneori dificilă;

de exemplu, lăsarea unui autoturism într-un garaj aparţinând altei persoane

poate însemna, fie locaţiune dacă cheile garajului se află la conducătorul

autoturismului şi scopul închirierii este lipsa spaţiului de parcare, fie depozit

în cazul în care obligaţia principală (care determină calificarea contractului)

este cea de supraveghere, păstrare şi conservare a autoturismului.

În doctrină, locaţiunea mai este cunoscută şi sub denumirea de „vân-

zare a folosinţei”. Ea nu se confundă însă, cu contractul de vânzare-cumpă-

rare, de care se deosebeşte prin faptul că locaţiunea transmite exclusiv drep-

tul de folosinţă asupra lucrului pe o durată limitată în timp (ca drept de crean-

ţă) şi nu dreptul de proprietate3.

Contractul de locaţiune constituie dreptul comun pentru contractul de

arendare (locaţiunea fondurilor rurale) şi pentru contractul de închiriere a su-

prafeţelor locative pentru care Codul civil prevede reguli specifice (în măsura

în care acestea din urmă nu au reguli speciale acoperitoare). Acestea nu

sunt contracte distincte (independente), ci numai varietăţi ale contractului de

locaţiune.

3. Reglementare. Codul civil prevede dispoziţii referitoare la loca-

ţiune în Cartea a III-a, Titlul VII, intitulat „Despre contractul de locaţiune”,

art. 1410-1490.

Mare parte din reglementările Codului civil în materie, au fost abrogate

după 1989 când contractele de arendare şi închiriere a suprafeţelor locative

(ca varietăţi ale contratului de locaţiune) au suferit noi reglementări4.

2 Pentru comparaţie cu dreptul francez a se vedea G. Vermel le , Droit civil. Les contrats spéciaux, Dalloz, Paris, 2000, p. 93.

3 A se vedea E. Saf ta-Romano, Contracte civile. Încheiere, executare, încetare, Ed. Polirom, Iaşi, 1999, p. 75-76; D. Macovei , M.S. Str ib lea, Drept civil. Contracte. Succesiuni, Ed. Junimea, Iaşi, 2000, p. 151.

4 Întrucât prezentul capitol se ocupă exclusiv de studiul locaţiunii (de drept co-mun) nu insistăm asupra reglementării varietăţilor contractului de locaţiune.

149

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

§ 2. Caracterele juridice ale locaţiunii

a). Locaţiunea este un contract consensual, care se încheie prin sim-

plul acord de voinţă al părţilor, fără vreo altă formalitate.

Ad validitatem, contractul se încheie solo consensu.

În ceea ce priveşte proba contractului de locaţiune, când acesta nu

este constatat printr-un înscris, Codul civil cuprinde câteva dispoziţii speciale

şi anume:

- potrivit art. 1416 C. civ., dacă contractul a fost încheiat verbal, iar una

dintre părţi neagă existenţa lui, dovada cu martori nu este admisă oricât de

mică ar fi chiria (şi chiar dacă s-a dat o arvună);

- potrivit art. 1417 C. civ., dacă locaţiunea încheiată verbal este în curs

de executare şi există o contestaţie asupra cuantumului chiriei, locatarul, în

lipsa unei chitanţe, poate cere numai efectuarea unei expertize pentru sta-

bilirea valorii chiriei;

- potrivit art. 1450-1452 C. civ., dacă litigiul priveşte termenul contrac-

tului legea face trimitere la obiceiul locului.

Dacă contractul a fost constat prin înscris şi acesta a fost distrus ori

pierdut datorită unui caz de forţă majoră, atunci existenţa acestuia poate fi

dovedită prin orice mijloc de probă5.

b). Locaţiunea este un contract bilateral (sinalagmatic) întrucât creează

obligaţii pentru ambele părţi contractante.

Locatorul se obligă să asigure folosinţa temporară a lucrului, iar locata-

rul se obligă să plătească chiria.

c). Locaţiunea este un contract esenţialmente cu titlu oneros, în care

părţile contractante urmăresc un interes propriu patrimonial.

Caracterul oneros al locaţiunii este elementul principal de distincţie al

acestui contract în raport cu comodatul (împrumutul de folosinţă) care, prin

definiţie este (esenţialmente) cu titlu gratuit.

Dacă folosinţa unui lucru se transmite cu titlu gratuit, contractul este nul

ca locaţiune, dar poate fi valabil ca un împrumut de folosinţă, dacă lucrul s-a

predat (comodatul fiind un contract real) şi dacă sunt îndeplinite şi celelalte

condiţii de validitate6.

5 A se vedea, J. Manol iu , Şt. Răuschi , Drept civil. Contracte, Universitatea „Al.I. Cuza”, Iaşi, 1984, p. 93-94.

6 A se vedea, Fr. Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Ed. Actami, Bucureşti, 1999, p. 187.

150

CONTRACTE SPECIALE

d). Locaţiunea este un contract comutativ deoarece părţile cunosc exis-

tenţa şi întinderea obligaţiilor încă de la momentul încheierii contractului (deci

contractul nu este aleatoriu).

e). Locaţiunea este un contract cu executare succesivă deoarece obli-

gaţiile părţilor se execută în timp, printr-o prestaţie continuă, pe toată durata

contractului: locatorul fiind obligat să asigure folosinţa lucrului, iar locatarul să

plătească chiria. Deci elementul de timp este de esenţa contractului.

f). Locaţiunea este un contract translativ de folosinţa temporară a unui

lucru individual-determinat (şi deci, nu transmite dreptul de proprietate), riscul

pieirii fortuite fiind suportat de proprietar (care poate fi şi o altă persoană

decât locatorul).

§ 3. Natura juridică a dreptului locatarului

În literatura juridică s-a pus întrebarea: dreptul de folosinţă al locataru-

lui este un drept real sau este un drept de creanţă?

Principalele argumente7 în favoarea dreptului locatarului ca drept real

ar putea fi:

a) atunci când locaţiunea se încheie pe o durată de peste 5 ani ea

devine act de dispoziţie;

b) pentru a fi opozabil terţilor actul este supus publicităţii imobiliare (cel

puţin în cazul în care obiectul contractului este un imobil).

Nu împărtăşim opinia de mai sus şi ne raliem opiniei majoritare în

materie8, potrivit căreia dreptul de folosinţă al locatarului este un drept de

creanţă9, datorită următoarelor argumente:

- locaţiunea este act de dispoziţie numai când depăşeşte 5 ani şi este

supusă publicităţii imobiliare numai peste 3 ani, în celelalte cazuri dreptul de

folosinţă al locatarului este un drept de administrare;

7 M.B. Cantacuzino, Elementele dreptului civil, 1921, p. 651-652 citat de C. Hamangiu , I. Roset t i -Bălănescu , Al. Băicoianu, Tratat de drept civil român, vol. II, ed. îngrijită de D. Rădescu, Ed. All, Bucureşti, 1998, p. 592..

8 A se vedea, C. Hamangiu , I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 592; D. Chir ică, Drept civil. Contracte speciale, Ed. Lumina Lex, Bu-cureşti, 1997, p. 175.

9 Pentru opinie asemănătoare a se vedea J. Huet , Traite de droit civil. Les principaux contrats spéciaux, LGDJ, Paris, 2001, p. 685-687.

151

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

- dreptul de folosinţă, ca drept de creanţă, nu conferă locatarului drep-

tul de urmărire a bunului aflat asupra terţilor şi nici dreptul de preferinţă (spe-

cifice doar drepturilor reale);

- drepturile reale, sunt limitativ enunţate de lege (dreptul de folosinţă lo-

cativă nefigurând printre acestea).

Ca drept de creanţă, dreptul de folosinţă al locatarului are caracter mo-

biliar (chiar dacă are ca obiect un imobil), temporar, susceptibil de gaj şi

transmisibil atât inter vivos, cât şi mortis causa10.

§ 4. Condiţii de validitate

Deoarece consimţământul şi cauza nu prezintă particularităţi în materia

contractului de locaţiune, în continuare, vom face referiri numai cu privire la

capacitatea părţilor şi la obiectul contractului.

A. Capacitatea părţilorÎn contractul de locaţiune locatorul poate fi o „persoană fizică sau juri-

dică titulară a unui drept real care conferă acestuia dreptul de folosinţă asu-

pra bunului ce formează obiectul contractului şi anume: proprietarul, uzufruc-

tuarul, abitatorul, locatarul principal (în cazul sublocaţiunii)” etc.11

Întrucât locaţiunea este, în principiu, un act de administrare, atât loca-

torul cât şi locatarul trebuie să aibă capacitatea de a încheia acte de adminis-

trare.

Minorul de peste 14 ani ce are capacitate de exerciţiu restrânsă, va

putea fi parte în contractul de locaţiune, însă cu încuviinţarea prealabilă a re-

prezentantului său legal.

Când durata contractului este mai mare de 5 ani, iar obiectul acestuia

este un imobil, doctrina a apreciat că locaţiunea este act de dispoziţie, iar

părţile trebuie să aibă capacitatea corespunzătoare încheierii unor astfel de

acte juridice12. În acest caz, minorul cu capacitate de exerciţiu restrânsă va

putea, de asemenea să contracteze, însă va avea nevoie, pe lângă

10 A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 219 şi C. Toader , Drept civil. Contracte speciale, Ed. All Beck, Bucureşti, 2003, p. 161.

11 A se vedea, J. Manol iu , Şt. Răuschi , op. cit., p. 94-95.12 În caz contrar, durata locaţiunii se va reduce la 5 ani, dar numai la cererea

părţii incapabile; a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 189; D. Macovei , M.S. Str ib lea, op. cit., p. 155.

152

CONTRACTE SPECIALE

încuviinţarea prealabilă a reprezentantului său legal şi de autorizaţia

prealabilă a autorităţii tutelare [art. 129 alin. (2) şi art. 123 alin. (2) C. fam.].

Ne raliem opiniei potrivit căreia numai locatorul trebuie să aibă capaci-

tate de dispoziţie la încheierea locaţiunilor ce depăşesc 5 ani, deoarece pen-

tru locatar închirierea este întotdeauna un act de administrare (indiferent de

durată)13.

În sfârşit, cazul în care un coproprietar închiriază (de unul singur, încăl-

când regula unanimităţii14) un bun aflat în indiviziune, se vor aplica regulile

din materia vânzării lucrului de către unul din coproprietari ori teoria manda-

tului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri15.

B. Obiectul contractuluiContractul de locaţiune are obiect dublu: lucrul transmis în folosinţă şi

chiria.

a). Lucrul a cărui folosinţă16 a fost închiriată poate fi un mobil sau imo-

bil, corporal sau incorporal (de exemplu, dreptul de proprietate industrială).

Lucrul închiriat nu trebuie să se distrugă sau se consume prin folosinţă

(conform destinaţiei după natura obiectului sau cea stabilită de părţi, prin

acordul lor). Înseamnă că obiectul locaţiunii îl formează lucruri nefungibile (in-

dividual-determinate) după natura lor sau după voinţa părţilor.

Potrivit art. 965 C. civ. şi lucrurile viitoare pot forma obiectul unei loca-

ţiuni, cu excepţia bunurilor dintr-o moştenire nedeschisă, deoarece pactele

asupra unei succesiuni viitoare sunt prohibite de lege.

Bunurile din domeniul public al statului sau al unităţilor administrativ-

teritoriale nu pot fi înstrăinate (fiind inalienabile), dar pot fi închiriate sau con-

cesionate, în condiţiile legii (art. 12, art. 14-16 din Legea nr. 213/1998 privind

proprietatea publică).

13 A se vedea, D. Chir ică, op. cit., p. 174.14 Potrivit căreia un coindivizar nu poate dispune decât de cota sa abstractă,

fără a avea dreptul să facă acte de administrare fără acordul tuturor copro-prietarilor; a se vedea, D. Macovei , M.S. Str ib lea, op. cit., p. 155 şi practica citată de autori.

15 A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 190.16 „Obiectul locaţiunii (închirierii) nu este lucrul în sine, ci folosinţa acestuia, pe

care locatorul trebuie să o procure locatarului zi cu zi pe tot timpul con-tractului” (s.n.); a se vedea, D. Chir ică, op. cit., p. 174-175 şi practica citată de autor.

153

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

De menţionat, că locaţiunea nu poate avea ca obiect o persoană17. În

cazul în care se închiriază un lucru cu personalul de deservire, de exemplu,

calculatorul împreună cu operatorul său, contractul va fi mixt; locaţiune în

privinţa calculatorului şi prestare de servicii (antrepriză) în privinţa operato-

rului.

b). Chiria este preţul plătit de locatar pentru folosinţa lucrului închiriat.

Modalitatea de plată a chiriei se stabileşte prin acordul părţilor, de regulă în

bani, dar (spre deosebire de contractul de vânzare-cumpărare) preţul loca-

ţiunii poate fi plătit şi în alte servicii.

Având în vedere că durata contractului este un element esenţial al lo-

caţiunii18, precum şi pentru caracterul succesiv al acesteia, chiria poate fi uni-

că (globală) dar, de regulă, este stabilită pe unităţi de timp: zile, luni, ani etc.

Chiria trebuie să fie determinată sau cel puţin determinabilă (putând fi

lăsată, fie la aprecierea unui terţ ales de părţi, fie la influenţa unui factor

obiectiv; de exemplu, cursul valutar).

Chiria trebuie sa fie sinceră şi serioasă.

Lipsa preţului atrage nulitatea contractului ca locaţiune, urmând ca ma-

nifestarea de voinţă a părţilor să poată fi calificată ca împrumut de folosinţă

(comodat), dacă au fost întrunite condiţiile de validitate a acestui contract (în

special tradiţiunea lucrului)19.

Secţiunea a II-a. Efectele contractului de locaţiune

§ 1. Obligaţiile locatorului

În temeiul contractului principala obligaţie a locatorului este de a

asigura locatarului folosinţa lucrului pe toată durata locaţiunii, obligaţie de a

face cu caracter succesiv, din care decurg mai multe obligaţii secundare20 (cu

scopul de a asigura garantarea folosinţei liniştite şi utile a lucrului închiriat).

Pentru asigurarea executării obligaţiei principale de folosinţă a lucrului,

locatorul are trei obligaţii subsecvente: a) obligaţia de predare a lucrului;

b) obligaţia efectuării reparaţiilor capitale şi c) obligaţia de garanţie.

17 A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 192.18 A se vedea Ph. Malaur ie , L. Aynès, P.Y. Gaut ier , Cours de droit civil.

Les contrats spéciaux. Civils et commerciaux, Ed. Cujas, Paris, 2001, p. 394. 19 A se vedea, C. Toader , op. cit., p. 148-149.20 A se vedea, J. Manol iu , Şt. Răuschi , op. cit., p. 96.

154

CONTRACTE SPECIALE

1. Obligaţia de predare a lucrului. Potrivit art. 1420 pct. 1 C.

civ., locatorul este obligat să predea lucrul la încheierea contractului şi la

locul unde se afla în momentul contractării (dacă nu există stipulaţie contrară

privind locul şi momentul predării).

Predarea lucrului închiriat se face pe cheltuiala locatorului.

Dacă locatorul refuză predarea (având în vedere că obligaţia de a face

nu este alternativă), locatarul poate cere instanţei:

a) predarea silită a lucrului;

b) rezoluţiunea contractului pentru neexecutare, cu daune-interese;

c) poate invoca excepţia de neexecutare (refuzând plata chiriei, dacă

trebuia achitată anticipat).

În cazul în care predarea lucrului s-a făcut cu întârziere, locatarul este

îndreptăţit să ceară o diminuare a chiriei, proporţional cu durata în care a fost

lipsit de folosinţa acestuia21.

„Lucrul trebuie predat în bună stare, încât să corespundă destinaţiei con-

tractului, cu toate accesoriile sale la momentul contractării [art. 1421 alin. (1)

C. civ.]”22.

2. Obligaţia efectuării reparaţiilor necesare. Potrivit art.

1420

pct. 2 şi 1421 pct. 2 C. civ. starea corespunzătoare a lucrului (potrivit sco-

pului urmărit de părţi), trebuie să existe nu numai la momentul predării, ci ea

trebuie menţinută pe tot timpul derulării locaţiunii, prin grija locatorului23.

Dacă lucrul se degradează din uzul normal al acestuia sau datorită

cazului fortuit, inclusiv prin viciile de construcţie, necorespunzând unei folo-

sinţe normale potrivit destinaţiei, locatorul trebuie sa efectueze reparaţiile ne-

cesare repunerii lucrului în starea corespunzătoare24.

Locatorul trebuie să efectueze numai reparaţiile importante (capitale) şi

necesare menţinerii unei folosinţe normale a lucrului, alte reparaţii, mai puţin

21 A se vedea, D. Macovei , M.S. Str ib lea, op. cit., p. 157.22 A se vedea, C. Hamangiu , I. Roset t i -Bălănescu , Al. Băicoianu, op.

cit., p. 588. 23 Lucrul trebuie predat în starea corespunzătore destinaţie acestuia şi nu în

starea existentă la încheierea contractului, aşa cum trebuie predat lucrul în contractul de vânzare-cumpărare; a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 193; C. Toader , op. cit., p. 143-144.

24 „Locatorul trebuie să întreţină lucrul în bună stare, făcând pe socoteala sa reparaţiile necesare”; a se vedea, C. Hamangiu , I. Roset t i -Bălănescu , Al. Băicoianu, op. cit., p. 588.

155

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

importante, numite „reparaţii locative” fiind în sarcina locatarului [art. 1421 alin.

(2) C. civ.].

Potrivit art. 1439 C. civ. dacă lucrul „a pierit în total sau s-a făcut ne-

trebnic spre obişnuita întrebuinţare” locaţiunea încetează, locatorul neavând

obligaţia de a-l reconstrui.

În cazul în care locatorul nu-şi execută obligaţia de efectuare a repa-

raţiilor capitale, locatarul poate cere instanţei, sub sancţiunea plăţii de daune

cominatorii:

a) obligarea locatorului la executarea acesteia;

b) autorizarea de a le efectua, în contul locatorului, cheltuielile fiind scă-

zute din chirie;

c) rezilierea contractului [art. 1020-1021 şi art. 1439 alin. (2) C. civ.].

În cazul în care reparaţiile capitate presupun urgenţă, ele pot fi efectua-

te de locatar şi fără autorizarea instanţei de judecată, urmând ca valoarea lor

să fie recuperată prin diminuarea corespunzătoare a chiriei25.

3. Obligaţia de garanţie. Potrivit art. 1420 pct. 3 C. civ.

obligaţia de garanţie a locatorului cuprinde: a) garanţia pentru tulburarea26

cauzată prin fapta sa proprie, b) garanţia pentru tulburarea provenită prin

fapta unui terţ, şi c) garanţia pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat.

Astfel, ca şi la contractul de vânzare-cumpărare, locatorul, o dată cu

predarea lucrului, trebuie să asigure liniştita şi utila lui folosinţă.

a). Garanţia pentru tulburarea cauzată prin fapta proprie, impune loca-

torului obligaţia de a se abţine de la orice fapt personal, care ar putea îm-

piedica locatarului liniştita folosinţă a lucrului.

Potrivit art. 1424 C. civ. locatorul „nu poate în cursul locaţiunii să

schimbe forma lucrului închiriat”, „fie direct prin transformarea materială a lu-

crului, fie indirect prin schimbarea destinaţiei”.

Tulburarea locatarului de către locatorul care efectuează reparaţiile ur-

gente, ce cad în sarcina sa şi care nu pot fi amânate până la încetarea lo-

caţiunii nu îi sunt imputabile acestuia (locatorului). Locatarul fiind obligat, în

25 Locatarul poate, de asemenea, „să refuze plata chiriei, invocând excepţia neexecutării de către locator”; a se vedea, J. Manol iu , Şt. Răuschi , op. cit., p. 97.

26 Întrucât evicţiunea reprezintă pierderea proprietăţii lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar, opinăm că folosi-rea termenului în materia tulburărilor dreptului de folosinţă al locatarului este, cel puţin, nepotrivită.

156

CONTRACTE SPECIALE

acest caz, să suporte limitarea folosinţei lucrului închiriat [art. 1425 alin. (1)

C. civ.].

Reparaţiile cu caracter urgent şi care nu suportă amânare, trebuie în-

să, să fie făcute în cel mult 40 zile [art. 1425 alin. (2) C. civ.]. Depăşirea ter-

menului dă dreptul locatarului să ceară o scădere de chirie, proporţională cu

lipsa parţială a folosinţei.

Dacă reparaţiile sunt de natură să provoace pierderea totală a folo-

sinţei lucrului, locatarul poate cere rezilierea contractului [art. 1425 alin. (3)

C. civ.].

Precizăm că şi în acest caz, ca şi la vânzare-cumpărare, locatorul răs-

punde pentru tulburările cauzate prin fapta proprie, indiferent că sunt de fapt

sau de drept.

b). Garanţia pentru tulburările provenite prin faptele terţilor. În această

situaţie, răspunderea locatorului va fi distinctă, după cum tulburarea este de

fapt sau de drept.

Locatorul va răspunde numai pentru tulburările de drept provenite de la

terţi (nu şi pentru cele de fapt, faţă de care locatarul se poate apăra singur

prin acţiunile posesorii27).

Când locatarul pierde folosinţa lucrului, în tot sau în parte, ca urmare a

tulburării de drept provenite de la un terţ28, acesta are dreptul de să ceară:

- rezilierea contractului, când nu se mai poate executa sau când folo-

sinţa lucrului a fost prea mult micşorată;

- o micşorare a chiriei, proporţională cu pierderea parţială a folosinţei

(art. 1427 C. civ.).

- daune interese.

c). Garanţia pentru viciile ascunse ale lucrului închiriat. Potrivit art. 1422

C. civ. „Locatarul trebuie să fie garantat pentru toate stricăciunile şi viciile lucru-

lui închiriat ori arendat, ce-i împiedică întrebuinţarea”.

27 Locatarul poate folosi acţiunile posesorii (deşi nu este posesor, ci numai de-tentor precar) pentru apărarea dreptului său de folosinţă împotriva terţilor, cu condiţia ca agentul tulburător: să nu fie locatorul şi să nu invoce vreun drept asupra lucrului închiriat; pentru amănunte, a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 195-196.

28 Când folosinţa bunului este tulburată prin fapta unui colocatar sau vecin, printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii, locatarul are la dispoziţie o acţiune în despăgubire împotriva autorului faptei, în baza art. 998-999 C. civ.; a se vedea, D. Macovei , M.S. Str ib lea, op. cit., p. 159 şi practica citată de autori.

157

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

Spre deosebire de vânzător, locatorul va răspunde, nu numai pentru

viciile existente în momentul încheierii contractului, dar şi pentru cele apărute

pe parcursul executării acestuia, deoarece el are obligaţia continuă de a asi-

gura folosinţa lucrului (potrivit destinaţiei sale) pe toată durata locaţiunii29.

Pentru ca locatorul să răspundă pentru vicii, trebuie ca acestea să

prezinte o anumită gravitate, micşorând folosinţa lucrului în aşa măsură încât

locatarul, dacă le-ar fi cunoscut la momentul încheierii contractului, nu ar fi

închiriat sau ar fi plătit o chirie mai mică.

Răspunderea locatarului operează indiferent dacă el a fost sau nu de

bună-credinţă la încheierea locaţiunii („chiar deşi nu au fost cunoscute loca-

torului la timpul locaţiunii” - art. 1422 C. civ.).

Locatorul va răspunde numai pentru viciile ascunse ale lucrului, deoa-

rece pentru viciile aparente (pe care locatarul le-a cunoscut sau putea să le

cunoască la momentul contractării) locatorul nu răspunde30, deoarece se pre-

zumă că le-a acceptat.

În cazul în care locatarul descoperă că lucrul este afectat de vicii as-

cunse, poate cere:

- rezilierea contractului, dacă lucrul a devenit impropriu folosinţei sale;

- reducerea chiriei, dacă viciul micşorează numai valoarea de între-

buinţare a lucrului;

- daune-interese.

Răspunderea locatorului de bună-credinţă (nu a cunoscut existenţa

viciilor) va fi atenuată, el suportând numai daunele imprevizibile, spre deose-

bire de locatorul de rea-credinţă care va suporta atât daunele previzibile, cât

şi pe cele neprevizibile (art. 1085 C. civ.).

Când viciile apărute pe timpul derulării locaţiunii nu sunt imputabile loca-

torului, fiind datorate cazului fortuit sau forţei majore, locatarul poate opta între

reziliere sau reducerea chiriei, însă nu poate cere daune-interese (art. 1082

C. civ.).

29 A se vedea, J. Manol iu , Şt. Răuschi , op. cit., p. 98. Într-o opinie contrară, se apreciază că locatorul va răspunde exclusiv pentru viciile provenite din cauze posterioare încheierii contractului: a se vedea, D. Chir ică, op. cit., p. 178. Nu împărtăşim punctul de vedere, „căci obligaţia locatorului de a asi-gura folosinţa lucrului se prelungeşte până la sfârşitul locaţiunii”, a se vedea,

C. Hamangiu, I. Roset t i -Bălănescu , Al. Băicoianu, op. cit., p. 590. 30 A se vedea, D. Alexandresco, Explicaţiune teoretică şi practică a drep-

tului civil român, Bucureşti, 1926, p. 100-101.

158

CONTRACTE SPECIALE

Obligaţia de garanţie pentru tulburările provenite din fapta proprie, a

terţilor ori pentru vicii ascunse poate fi modificată prin acordul părţilor: „agra-

vată (de exemplu, pentru vicii care fac mai puţin comodă folosinţa) sau, dim-

potrivă, limitată ori înlăturată” (s.n.)31.

§ 2. Obligaţiile locatarului

1. Obligaţia de întrebuinţare a lucrului potrivit destinaţiei sale. Potrivit art. 1429 C. civ. locatarul „trebuie să

întrebuinţeze lucrul închiriat ca un bun proprietar şi numai la destinaţia

determinată prin contact” (s.n.).

Având în vedere prevederile de mai sus, locatarul nu va putea schimba

destinaţia lucrului închiriat, decât cu acordul locatorului.

În cazul în care părţile contractante nu determină destinaţia lucrului dat

în folosinţă, aceasta va fi stabilită în funcţie de natura bunului, de obiceiul

locului, de destinaţia sa anterioară ori de profesia chiriaşului (existând pre-

zumţia că lucrul a fost închiriat pentru exercitarea acesteia).

Dacă chiriaşul schimbă destinaţia lucrului ori face transformări majore

neautorizate, locatorul este în drept să ceară instanţei de judecată:

- repunerea lucrului în starea anterioară şi folosirea lui potrivit desti-

naţiei; sau

- rezilierea contractului cu daune-interese.

Locatarul are obligaţia de a folosi lucrul ca un bun proprietar, ceea ce

implică întreţinerea lui pe toată durata locaţiunii, pentru menţinerea stării în

care i-a fost predat de locator.

El poate efectua reparaţiile mai mici, numite locative32 (spre deosebire

de reparaţiile importante şi degradările provenind din uzul normal al lucrului

care sunt în sarcina locatorului). În plus, locatarul poate efectua lucrările de

mică însemnătate, care nu se consideră schimbare de destinaţie, de exem-

plu, instalarea de gaze, telefon, alarmă, aer condiţionat etc.

Dacă s-a produs degradarea lucrului din culpa locatarului, el va fi obli-

gat să facă reparaţiile pe cheltuiala sa, chiar dacă reparaţiile sunt importante.

31 A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 199; C. Toader , op. cit., p. 147.32 Potrivit art. 1448 C. civ. reparaţiile locative nu cad în sarcina locatarului

când stricăciunile au fost cauzate prin vechime sau de forţa majoră ori din culpa locatorului.

159

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

Reparaţiile privind părţile comune folosite de mai mulţi locatari, dacă nu

au fost pricinuite din vina acestora, cad în sarcina proprietarului.

Dacă locatorul nu efectuează reparaţiile locative, locatorul poate cere

daune-interese, dar numai la încetarea locaţiunii „căci inconvenientele lipsei

de întreţinere (de exemplu, zugrăveli) sunt suportate de locatar”33.

În schimb, locatorul poate cere oricând, efectuarea reparaţiilor nece-

sare ori rezilierea contractului, dacă reparaţiile locative efectuate de locatar

sunt de natură a provoca distrugerea sau pieirea lucrului.

Sarcina probei revine locatarului.

2. Obligaţia de plată a chiriei. Locatarul este obligat să

plătească chiria convenită la termenele stabilite în contract (art. 1429 C. civ.).

Plata chiriei se face la domiciliul debitorului (locatarului) potrivit regulilor

generale (art. 1104 C. civ.), fiind deci, cherabilă.

Dacă locatarul refuză să plătească chiria, locatorul poate cere:

- executarea silită,

- rezilierea contactului34 sau,

- poate invoca excepţia de neexecutare (exceptio non adimpleti con-

tractus), dacă chiria urma să fie plătită cu anticipaţie şi lucrul nu s-a predat.

Când locatorul a închiriat lucrul la mai mulţi locatari, obligaţia de plată a

chiriei este conjunctă (pentru că răspunderea este contractuală), dacă nu s-a

prevăzut altfel în contract (solidaritatea).

În situaţia în care lucrul închiriat a fost vândut şi noul locator (proprie-

tar) nu-l înştiinţează pe locatar, plata făcută vechiului proprietar este valabilă.

3. Obligaţia de restituire a lucrului. Potrivit art. 1431 C.

civ., la încetarea contractului, locatarul trebuie să restituie lucrul închiriat, în

starea în care l-a primit (mai puţin uzura normală), împreună cu accesoriile

sale, conform inventarului. Prin inventar trebuie să se înţeleagă orice act de

constatare a stării în care s-a aflat lucrul la predare.

Dacă lucrul a fost restituit fără inventar se prezumă că locatarul a primit

lucrul în bună stare. Prezumţia fiind relativă (iuris tantum) poate fi răsturnată

prin orice mijloc de probă.

33 A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 201.34 Părţile pot însă stipula un pact comisoriu, potrivit căruia, în caz de neplată a

chiriei la termen, contractul să fie reziliat de drept, fără notificare şi fără che-mare în judecată; a se vedea, D. Chir ică, op. cit., p. 182.

160

CONTRACTE SPECIALE

Dacă locatarul a făcut îmbunătăţiri lucrului închiriat pe timpul locaţiunii,

cu acordul proprietarului, el are dreptul la o despăgubire în raport cu valoarea

adăugată.

Dacă locatarul refuză să restituie lucrul, locatorul are la dispoziţie două

acţiuni:

- o acţiune personală, derivată din contract (ex contractu), care are

avantajul că poate proba uşor obligaţia de restituire a lucrului (prin simpla

prezentare a contractului), dar şi dezavantajul că este supusă prescripţiei ex-

tinctive şi nu poate fi intentată împotriva terţilor;

- o acţiune în revendicare, întemeiată pe dreptul de proprietate al loca-

torului, care are avantajul că este imprescriptibilă şi poate fi intentată şi îm-

potriva terţilor deţinători ai lucrului, dar presupune şi dificultatea probării drep-

tului de proprietar al locatorului.

Potrivit art. 1431 C. civ. locatarul „nu este răspunzător de pierderea

sau deteriorarea provenită din cauza vechimii sau a unei forţe majore”, deci

răspunderea sa va fi antrenată numai dacă este în culpă.

4. Răspunderea locatarului pentru incendiu. Obligaţia

de a întreţine şi a restitui lucrul în starea primită, face răspunzător pe

locatarul unei clădiri şi de pagubele pricinuite prin incendiu.

Răspunderea locatarului pentru incendiu produs clădirilor, nu va fi an-

gajată dacă acesta dovedeşte că:

- incendiul a provenit din caz fortuit sau din forţa majoră;

- incendiul a fost cauzat de un defect de construcţie;

- incendiul s-a produs prin comunicarea focului de la o casă vecină

(art. 1435 C. civ.)

În cazul de mai sus, legea instituie o prezumţie relativă de răspundere

a locatarului, pentru a cărei răsturnare nu este suficientă dovada lipsei de

culpă, ci chiriaşul trebuie să facă dovada existenţei unei cauze străine, neim-

putabile lui (care a provocat incendiul).

În cazul în care imobilul distrus de incendiul a fost locuit de mai mulţi

chiriaşi, fiecare va răspunde pentru pagubele pricinuite de incendiu, propor-

ţional cu valoarea locativă a construcţiei ocupate (răspunderea lor fiind con-

junctă).

5. Obligaţia de apărare contra uzurpărilor. Potrivit art.

1433 C. civ. locatarul este obligat de a aduce la cunoştinţa locatorului, în timp

util, orice uzurpare încercată de un terţ asupra lucrului, pentru a apăra lucrul

închiriat.

161

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

Prin uzurpare se înţelege orice încălcare provenită de la un terţ a drep-

tului de proprietate al locatorului (sau a posesiei) asupra lucrului închiriat.

„Înştiinţarea trebuie să fie făcută de locatar în termen util pentru ca lo-

catorul să fie în măsură de a se apăra contra încercării de uzurpare” împo-

triva terţilor care ar putea pretinde un drept asupra lucrului închiriat35.

Obligaţia de apărare a proprietarului lucrului de către locatar îşi are

raţiunea în faptul că acesta din urmă se află cel mai aproape de lucru şi deci,

în mai mare măsură să ia la cunoştinţă de acţiunile terţilor.

În caz de nerespectare a obligaţie prevăzute de art. 1433 C. civ. lo-

catarul datorează despăgubiri pentru prejudiciul cauzat locatorului din cauza

uzurpării.

Secţiunea a III-a. Sublocaţiunea şi cesiunea locaţiunii

§ 1. Sublocaţiunea

Potrivit art. 1418 alin. (1) C. civ. „locatarul are dreptul de a subînchiria

ori a subarenda şi de a ceda contractul său către altul, dacă o asemenea

facultate nu i-a fost interzisă” (s.n).

Având în vedere faptul că locaţiunea nu este un contract intuitu personae

şi nici viager, drepturile şi obligaţiile contractate pot fi, în principiu, transmise

altor subiecte de drept civil (terţilor sau avânzilor-cauză).

În temeiul celor de mai sus, precum şi pentru că legea dă, expres,

dreptul locatarului de a subînchiria [art. 1418 alin. (1) C. civ.], acesta ( locata-

rul) poate încheia un nou contract numit sublocaţiune (subînchiriere) prin ca-

re se obligă să transmită altei persoane (numită sublocatar) dreptul de folo-

sinţă temporară asupra aceluiaşi lucru (închiriat de la locator), în schimbul

unei chirii.

Sublocaţiunea este un nou contract de locaţiune36 şi în consecinţă,

produce aceleaşi efecte între părţi ca orice locaţiune.

35 A se vedea, C. Hamangiu , I. Roset t i -Bălănescu , Al. Băicoianu, op. cit., p. 592.

36 Într-o opinie, se apreciază că sublocaţiunea „se face, de obicei, cu titlu one-ros” (s.n.); a se vedea, C. Hamangiu, I. Rosetti-Bălănescu, Al. Băicoianu, op. cit., p. 593. Apreciem că sublocaţiunea trebuie să aibă caracter oneros întotdeauna (deoarece în esenţă este tot o locaţiune).

162

CONTRACTE SPECIALE

Sublocaţiunea este permisă cu respectarea a două condiţii esenţiale37

(altele mai puţin importante putând fi schimbate).

a). Transmiterea folosinţei să nu fie interzisă prin contractul principal,

(deoarece, în caz contrar, locaţiunea ar avea caracter intuitu personae).

Potrivit art. 1418 alin. (2) C. civ. interzicerea sublocaţiunii nu se pre-

zumă şi, în consecinţă, ca orice excepţie „trebuie să rezulte din o stipulaţie

specială”.

b). Sublocaţiunea să respecte condiţiile principale din contractul de lo-

caţiune (de exemplu, să nu schimbe destinaţia de locuinţă a spaţiului închi-

riat).

Când condiţiile de mai sus nu au fost respectate, locatorul va putea ce-

re instanţei de judecată fie:

a) executarea obligaţiilor potrivit contractului de locaţiune;

b) rezilierea contractului de locaţiune (cu daune-interese).

Având în vedere că suntem în prezenţa a două contracte distincte (con-

tractul de locaţiune şi contractul de sublocaţiune), vom avea, în consecinţă, şi

două raporturi juridice diferite: raportul de locaţiune dintre locator şi locatar,

respectiv raportul de sublocaţiune (închiriere) dintre locatar şi sublocatar38.

Faţă de cele de mai sus, rezultă că locatorul şi sublocatarul se găsesc

în raporturi juridice diferite (unul numai în raportul de locaţiune iar celălalt nu-

mai în raportul de sublocaţiune), fapt pentru care sublocaţiunea nu produce

efecte faţă de locator (pentru care este o res inter alios acta).

În consecinţă, locatorul şi sublocatarul nu au acţiune directă unul împo-

triva celuilalt. Ei se pot acţiona numai pe calea indirectă a acţiunii oblice,

subrogându-se în dreptul locatarului (art. 974 C. civ.).

Menţionăm că potrivit art. 1730 C. civ., în virtutea privilegiului de lo-

cator, acesta are un drept de retenţie asupra mobilelor sublocatarului, dar nu-

mai în limitele chiriei datorate de el locatarului.

§ 2. Cesiunea contractului de locaţiune

37 A se vedea, I. Z invel iu , Contractele – civile instrumente de satisfacere a intereselor cetăţenilor, Ed. Dacia, Cluj-Napoca, 1978, p. 180; J. Manol iu , Şt. Răuschi , op. cit., p. 101; D. Macovei , M.S. Str ib lea, op. cit., p. 164.

38 A se vedea G. Vermel le , Droit civil, op. cit., p. 127.

163

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

Potrivit art. 1418 C. civ. „Locatarul are dreptul … de a ceda contractul

său către altul” (s.n.)39.

Cesiunea locaţiunii este un contract prin care locatarul transmite cu titlu

oneros sau gratuit, drepturile şi obligaţiile sale dintr-un contract de locaţiune,

unei terţe persoane (care se va subroga locatarului, intrând în raporturi juri-

dice directe cu locatorul).

Ca şi sublocaţiunea, cesiunea locaţiunii (sau a altui contract) este

posibilă numai dacă nu s-au produs efectele acesteia sau au fost produse

parţial (fiind specifică contractelor cu executare succesivă)40 şi numai dacă „o

asemenea facultate nu i-a fost interzisă” (art. 1418 alin. (1) C. civ.).

În cazul cesiunii locaţiunii (ca şi la sublocaţiune), suntem în prezenţa a

două contracte: unul de locaţiune şi altul de cesiune a drepturilor şi obliga-

ţiilor locatarului, în favoarea terţului-cesionar (cesiune care, sub aspect

juridic, poate fi o vânzare, un schimb, o donaţie etc.).

Deci, prin cesiunea locaţiunii, locatarul (parte a unui contract valabil de

locaţiune în derulare) cedează total sau parţial, altei persoane locul său

(partea sa) din respectiva locaţiune.

Părţile celor două contracte (de locaţiune şi respectiv, de cesiune a

locaţiunii) sunt: cedentul (locatarul, care transmite drepturile şi obligaţiile sale

din contractul de locaţiune), cesionarul (terţul, căruia i se cedează contractul

şi se subrogă în drepturile şi obligaţiile locatarului) şi cedatul (locatorul, care

va intra în raporturi juridice directe cu cesionarul, ca urmare a înlocuirii

locatarului)41.

Cesionarea locaţiunii de către locatar, are drept consecinţă principală,

modificarea raportului de locaţiune prin schimbarea persoanei locatarului (cu

cesionarul care dobândeşte drepturile şi obligaţiile locatarului).

Pentru opozabilitatea contractului faţă de terţi42, cesiunea locaţiunii tre-

buie să fie notificată locatorului sau acceptată de acesta printr-un act autentic

(art. 1393 C. civ.).

39 Codul civil (art. 1418) nu distinge între sublocaţiune şi cesiunea contractului de locaţiune.

40 Per a contrario, cesiunea unui contract cu executare dintr-o dată (uno ictu) nefiind posibilă, în principiu.

41 A se vedea G. Vermel le , op. cit., p. 127-129.42 A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 207. Uneori, acceptarea cesiunii de către

locator este necesară în raporturile dintre părţi (de exemplu, când părţile conferă locaţiunii, ca excepţie, caracter intuitu personae).

164

CONTRACTE SPECIALE

În doctrină, s-a apreciat, într-o opinie prestigioasă de altfel, că

cesiunea locaţiunii constituie, exclusiv o vânzare a dreptului de folosinţă (ca

drept de creanţă) şi, în consecinţă, obiectul cesiunii îl formează, „nu

contractul de locaţiune în întregul său, ci numai drepturile locatarului”, care

rămâne în continuare legat de locator (cu obligaţiile asumate anterior);

argumentul principal fiind acela că prevederile Codului civil (art. 1391 şi urm.)

reglementează exclusiv cesiunea de creanţă cu titlu oneros, nu şi cesiunea

obligaţiilor (necunoscută de Codul civil)43.

Precizăm că, ne raliem opiniei majoritare în materie44, contrară celei de

mai sus, potrivit căreia prin cesiunea locaţiunii se transmite contractul locata-

rului (atât drepturile, cât şi obligaţiile sale). Afirmăm aceasta în baza

prevederilor art. 1418 C. civ. care dau posibilitatea locatarului „de a ceda

contractul său către altul” (prin contractul său înţelegându-se atât drepturile

cât şi obligaţiile acestuia şi nu, numai dreptul de folosinţă asupra lucrului).

Precizăm că acesta este şi sensul dat cesiunii locaţiunii în Codul civil

francez, inspirator al legislaţiei noastre)45;

Secţiunea a IV-a. Încetarea contractului de locaţiune

Locaţiunea încetează, cel mai firesc, o dată cu producerea efectelor

sale, la expirarea termenului contractului.

Având în vedere că locaţiunea (ca orice alt contract) s-a încheiat prin

acordului de voinţă al părţilor, ea poate de asemenea, înceta (înainte de

43 Deoarece nu se pot cesiona şi obligaţiile locatarului, „obiectul cesiunii îl for-mează nu contractul de locaţiune în întregul său, ci numai drepturile loca-tarului, care rămâne obligat în continuare faţă de locator”; a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 207-209.

44 A se vedea, D. Chir ică, op. cit., p. 184; E. Saf ta-Romano, op. cit., p. 55; D. Macovei , M.S. Str ib lea, op. cit., p. 165.

45 În contextul adaptării legislaţiei civile la legislaţia Uniunii Europene, facem precizarea că art. 118 din Codul European al Contractelor reglementează cesiunea contractului („Chacune des parties…peut ceder a titre gratuit ou onereux, totalement ou partiellement a tiers… sa propre position contrac-tuelle relative a contract qui na pas encore epuise ses effets”), alături de cesiunea creanţelor şi a obligaţiilor (art. 121 şi art. 125).

165

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

producerea efectelor sale) pe aceiaşi cale (mutuus conssensus, mutuus

dissensus).

Unele cauze comune de încetare ale contractelor prezintă, în cazul

locaţiunii, unele particularităţi (de exemplu, încetarea contractului prin expira-

rea termenului sau rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor), iar

altele sunt specifice acestuia (de exemplu, denunţarea unilaterală sau des-

fiinţarea ori desfacerea titlului locatorului).

Menţionăm că potrivit art. 1440 C. civ. „Contractul de locaţiune nu se

desfiinţează prin moartea locatarului, nici prin aceea a locatorului” astfel că,

moartea uneia dintre părţile contractante nu va atrage încetarea contractului

de locaţiune, întrucât acesta nu este încheiat intuitu personae, drepturile şi

obligaţiile părţilor trecând asupra moştenitorilor lor legali sau testamentari.

În cele ce urmează, vom face referiri succinte asupra cauzelor speciale

de încetare a locaţiunii, precum: denunţarea unilaterală, expirarea termenului,

rezilierea contractului pentru neexecutarea obligaţiilor, pieirea lucrului, desfiin-

ţarea ori desfacerea titlului locatorului, înstrăinarea inter vivos a lucrului închi-

riat.

1. Încetarea prin denunţarea unilaterală. Ca excepţie, de la regula încetării oricărui contract numai prin acordul de voinţă al părţilor care l-au perfectat (mutuus conssensus, mutuus

dissensus), atunci când durata locaţiunii nu a fost determinată prin contract,

locaţiunea poate înceta şi prin manifestarea de voinţă a unei singure (şi

oricare) părţi ( art. 1436 alin. (2) C. civ.).

Încetarea locaţiunii prin denunţare unilaterală este însă condiţionată de

respectarea unui termen de preaviz. Termenul de preaviz reprezintă interva-

lul de timp scurs, dintre data la care una dintre părţi şi-a manifestat intenţia

de a înceta raporturile contractuale şi data la care locaţiunea urmează să

înceteze.

Termenul de preaviz poate fi convenţional, iar când lipseşte se va sta-

bili după natura lucrului şi după obiceiul locului [art. 1436 alin. (2) C. civ.].

Manifestarea de voinţă efectivă prin care una dintre părţile contractante

declară că nu mai doreşte continuarea raporturilor de locaţiune se numeşte

concediu [art. 1436 alin. (2) C. civ.]. Ca natură juridică concediul este un act

juridic unilateral de voinţă.

166

CONTRACTE SPECIALE

Pentru denunţarea unilaterală a locaţiunii nu se cere o formă specială.

Ea trebuie să fie făcută în scris, iar dacă partea concediată refuză să dea o

dovadă de primire, se face prin intermediul executorilor judecătoreşti46.

Expirarea termenului de preaviz are drept consecinţă încetarea loca-

ţiunii; iar un nou contract poate fi încheiat numai prin acordul părţilor şi cu

îndeplinirea tuturor condiţiilor impuse ad validitatem47.

2. Încetarea prin expirarea termenului. Potrivit art. 1436

alin. (1)

C. civ. „Locaţiunea făcută pe timp determinat încetează de la sine cu trecerea

timpului” şi fără prealabilă înştiinţare. Termenul contractului poate fi stipulat de

părţi în contract sau în anumite condiţii, poate fi prezumat de lege (art. 1450 şi

art. 1451 C. civ.).

Dacă şi după expirarea termenului contractului, raporturile de locaţiune

continuă, locatarul folosind mai departe lucrul închiriat, iar locatorul neopu-

nându-se, contractul de locaţiune se consideră reînnoit, prin tacita relocaţiu-

ne (art. 1437 şi art. 1452 C. civ.).

Prin tacita relocaţiune se încheie un nou contract de locaţiune (nu se

prelungesc efectele celui vechi). Existenţa unui nou contract presupune

implicit şi îndeplinirea condiţiilor de validitate prevăzute de art. 948 C. civ.

pentru existenţa oricărui contract (capacitate, consimţământ, obiect etc.).

Noul contract (reînnoit) de locaţiune are aceleaşi clauze, dar spre

deosebire de locaţiunea anterioară, operează pe durată nedeterminată.

Această caracteristică a locaţiunii reînnoite (prin tacita relocaţiune) are drept

consecinţă posibilitatea oricăreia dintre părţi de a denunţa unilateral noul

contract pe timpul derulării sale (cu singura condiţie a respectării termenului

de preaviz impus de art. 1436 alin. 2 C. civ.).

Reînnoirea locaţiunii prin tacita relocaţiune va putea fi împiedicată de

locator, dacă anterior expirării termenului, acesta şi-a anunţat concediului

(notificat locatarului). Anunţarea concediului, în acest caz, va însemna mani-

festarea expresă a voinţei locatorului de a nu încheia un nou contract de

locaţiune (fără a fi necesară vreo justificare).

46 În practică s-a admis că acţiunea în evacuarea locatarului este o manifesta-re neechivocă a denunţării unilaterale (TS, s. civ., dec. nr. 2628/87, în RRD, nr. 7/1988, p. 64), termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar so-luţionării litigiului; se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 21; D. Chir ică, op. cit., p. 185; J. Manol iu , Şt. Răuschi , op. cit., p. 102.

47 A se vedea, D. Macovei , M.S. Str ib lea, op. cit., p. 168.

167

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

Pentru a fi valabil, concediul trebuie numai să fie anunţat înainte de ex-

pirarea termenului prevăzut în contract, fără a fi necesară şi respectarea unui

termen de preaviz.

Evident că dacă locatorul a anunţat concediul, locatarul nu poate

opune tacita relocaţiune, (chiar dacă a continuat să folosească lucrul

închiriat).

3. Încetarea prin reziliere. Potrivit art. 1453 C. civ., în caz de

reziliere a contractului pentru neexecutarea obligaţiilor de către una dintre

părţi, locaţiunea încetează (după regulile generale în materie de contracte

sinalagmatice cu executare succesivă: punerea în întârziere a debitorului şi

daune-interese, art. 1020 şi art. 1021 C. civ.).

De menţionat că rezilierea locaţiunii pentru neexecutare trebuie să aibă

ca temei neîndeplinirea unei obligaţii principale, (de exemplu, schimbarea

destinaţiei lucrului, neplata chiriei etc.) şi nu a unei obligaţii mai puţin impor-

tante.

Rezilierea trebuie pronunţată de instanţă, dar va putea opera şi de

drept, dacă părţile au stipulat un pact comisoriu expres în acest sens48.

Instanţa de judecată nu este obligată să pronunţe totuşi rezilierea,

putând acorda, după circumstanţe, un termen de graţie (art. 1021 C. civ.)49.

4. Încetarea prin pieirea lucrului. Potrivit art. 1423 şi art.

1439

alin. (1) C. civ., pierderea totală sau parţială a lucrului închiriat duce la înce-

tarea locaţiunii, indiferent dacă pieirea a fost cauzată de forţa majoră ori de

culpa părţilor50, deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinţa

normală a acestuia.

Prin pieire se înţelege, în primul rând, distrugerea materială a lucrului,

dar şi orice altă imposibilitate de a se folosi lucrul (de exemplu, rechiziţiona-

rea, exproprierea sau confiscarea lui).

Încetarea locaţiunii se va produce diferit, după cum pieirea este totală

sau parţială.

48 A se vedea, I. Z invel iu , op. cit., p. 181.49 A se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 214; Camelia Toader , op. cit., p. 157.50 Dacă pieirea lucrului s-a datorat „culpei uneia dintre părţi, aceasta este ţinu-

tă şi la plata de daune-interese, pentru acoperirea prejudiciului suferit de cealaltă parte”, prin încetarea contractului; a se vedea, D. Macovei , M.S. Str ib lea, op. cit., p. 168.

168

CONTRACTE SPECIALE

a). Dacă pieirea lucrului a fost totală, contractul este desfăcut de drept,

deoarece nu mai poate fi asigurată folosinţa acestuia (şi nici nu poate fi obli-

gat la reconstituirea, refacerea sau înlocuirea lui)51.

b). Dacă pieirea lucrului este numai parţială, locatarul are un drept de

opţiune între a cere: o scădere a chiriei proporţional cu pierderea suferită sau

rezilierea contractului, dacă partea pierită din lucru este atât de importantă

încât acesta nu mai poate fi folosit potrivit pretenţiilor sale52.

5. Încetarea prin desfiinţarea (desfacerea) titlului lo-catorului. Atunci când se pierde titlul locatorului cu efect retroactiv (de

exemplu, în caz de revocare, nulitate sau când titularul dreptului a fost evins

de un terţ printr-o acţiune în revendicare) contractul de locaţiune se desface,

deoarece locatorul nu mai poate asigura locatarului folosinţa lucrului53. Solu-

ţia este aceeaşi indiferent dacă se desfiinţează ori se desface titlul locato-

rului.

Fac excepţie de la regula de mai sus, următoarele cazuri, în care loca-

ţiunile rămân valabile:

a). Contractele de locaţiune încheiate de uzufructuar rămân valabile pe

cel mult 5 ani în limitele unui act de administrare (art. 534 şi art. 1268 C. civ.);

b). Contractele încheiate de terţul dobânditor al imobilului ipotecat (da-

că locaţiunea s-a încheiat cu bună-credinţă şi a avut dată certă);

c). Contractele de locaţiune încheiate de proprietarul aparent cu un

locatar de bună-credinţă54.

6. Efectele înstrăinării lucrului închiriat prin acte între vii. Potrivit art. 1441 C. civ. atunci când locatorul vinde lucrul

închiriat, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea încheiată anterior,

cu condiţia existenţei unui înscris autentic sau unui înscris sub semnătură

privată cu dată certă (art. 1182 C. civ).

Fac excepţie locaţiunile care au drept clauză de încetare vânzarea lu-

crului (ori altă înstrăinare).

51 A se vedea Fr. Deak, op. cit., p. 214.52 „Pierderea, fie totală, fie parţială, dacă este pricinuită printr-o împrejurare de

forţă majoră, nu dă locatarului dreptul de a cere daune”; a se vedea, C. Hamangiu , I. Roset t i -Bălănescu , Al. Băicoianu, op. cit., p. 595.

53 Dar şi pentru că inexistenţa dreptului desfiinţează şi actul subsecvent: resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis).

54 Pentru amănunte în materie de teorie a proprietarului (moştenitorului) apa-rent a se vedea, Fr. Deak, op. cit., p. 215; J. Manol iu , Şt. Răuschi , op. cit., p. 111; D. Macovei , M.S. Str ib lea, op. cit., p. 169.

169

CONTRACTUL DE LOCAŢIUNE

În lipsă de stipulaţie contrară, contractul de locaţiune cu dată certă

produce efecte şi este opozabil terţului dobânditor.

În consecinţă, vânzarea sau altă înstrăinare, este cauză de încetare a

locaţiunii, numai dacă contractul s-a încheiat verbal ori prin înscris sub sem-

nătură privată, fără dată certă.

Potrivit art. 1442 C. civ., în caz de încetare a locaţiunii pe temeiul

înstrăinării lucrului, locatarul este în drept să ceară şi să primească daune-

interese, iar până la plata acestora are un drept de retenţie asupra lucrului

închiriat (art. 1444 C. civ.).

Dreptul la despăgubire al locatarului include şi valoarea investiţiilor fă-

cute lucrului. Acţiunea se prescrie în termenul general de prescripţie (care

începe să curgă de la încetarea locaţiunii).

Dacă contractul este încheiat pe un termen de peste 3 ani şi are ca

obiect un imobil, opozabilitatea faţă de terţi se asigură prin înscrierea

locaţiunii în cartea funciară (art. 21 lit. C din legea nr. 7/1996).

170