DREPT CIVIL CONTRACTE SPECIALE

NOTE DE CURS

2008

TITLUL I CONTRACTUL DE VNZARE - CUMPRARE

A. Definiia i caracterele juridice

Definiia vnzrii cumprrii Potrivit disp.art.1294 Cod civil vinderea este o convenie prin care dou pri se oblig ntre sine, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru i aceasta a plti celei dinti preul lui. Definiia dat n Codul civil este incomplet, ntruct urmeaz a fi calificat contract de vnzare- cumprare i contractul prin care se transmite contra unui pre i alte drepturi reale, de uzufruct, de superficie, etc. sau un drept de crean1, ori un drept din domeniul proprietii intelectuale2. De asemenea, poate forma obiectul contractului de vnzare cumprare i o universalitate juridic de drepturi i obligaii vnzarea unei succesiuni3 sau chiar o aciune n justiie. Drepturile personale nepatrimoniale, precum i cele patrimoniale care au un caracter strict personal (drept de uz, drept de abitaie) sau sunt prevzute de lege, ori sunt constituite prin acte intuitu personae (drept de pensie, drept de ntreinere, etc) nu pot forma obiect al contractului de vnzare cumprare4. Se poate astfel susine c transmiterea proprietii lucrului vndut cumprtorului nu este de esena contractului de vnzare cumprare, ci numai de natura lui. In considerarea disp.art.1294 Cod civil i a precizrilor din doctrin sus expuse, contractul de vnzare-cumprare poate fi definit ca fiind contractul prin care o persoan numit vnztor transmite dreptul de proprietate sau un alt drept real asupra unui lucru, un drept de crean ori o universalitate juridic, unei alte persoane numit cumprtor, cu obligaia corelativ a acestuia din urm de a plti o sum de bani drept pre.

1

A se vedea Fr.Deak Tratat de drept civil Contracte speciale. Universul Juridic Buc. 2001 p.9; D.Chiric Drept civil Contracte speciale. Lumina Lex 1997 p.6 7; E.S.ROMANA Contracte civile. Polirom Iai 1998 p.18. 2 Fr.Deak op.cit. p 9. 3 Ibidem p.9 4 Ibidem p.10.

Caracterele juridice ale contractului de vnzare cumprare 1.Conform definiiei date, vnzarea-cumprarea este n primul rnd, un contract consensual, adic este valabil ncheiat prin simplul acord de voin al prilor (solo consensu). In acest sens, art.1295 Cod civil prevede c vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor, n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului, dei nc lucru nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat. Jurisprudena a fcut aplicarea consensualismului n cazul contractului de vnzare- cumprare, statund c vnzarea-cumprarea este valabil ncheiat de ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i a preului, dei lucrul nu s-a predat i preul nu s-a pltit5. De la principiul consensualismului exist ns excepii i anume: a)-situaia n care legea impune ca o condiie de validitate a contractului forma autentic. Astfel, potrivit art.2 al.1 din Titlul X Circulatia juridica a terenurilor din Legea nr.247/2005 (privind reforma in domeniile proprietatii si justitiei si unele masuri adiacente) nstrinarea i dobndirea terenurilor, indiferent de situarea (intravilan sau extravilan), destinatia sau ntinderea lor, pot fi instrainate sau dobandite sub sanctiunea nulitatii absolute, prin acte juridice ntre vii, numai dac actul a fost ncheiat n form autentica. Noiunea de nstrinare vizeaz transmiterea proprietii nu i constituirea sau transmiterea dezmembrmintelor dreptului de proprietate pentru care nu se cere respectarea formei autentice6. De asemenea, forma autentic a actului nu este cerut nici n cazul nstrinrii dreptului de proprietate (sau a altui drept real principal) asupra construciilor. n doctrin s-a considerat c, n situaia n care nstrinarea are ca obiect o construcie cu terenul aferent, dar contractul nu a fost autentificat, cumprtorul dobndete numai un drept de superficie (drept de proprietate asupra construciei i drept de folosin asupra terenului), n privina dreptului de proprietate asupra terenului, actul valornd doar ca un antecontract de vnzare cumprare7. De subliniat c, pentru vnzarea-cumprarea unui autovehicul nu este necesar forma autentic a contractului, acesta fiind valabil ncheiat prin simplul acord de voin, consfinit ntr-un nscris sub semntur privat8.5

A se vedea Decizia de ndrumare nr.7/1967 a Plenului Trib.Suprem n C.D. 1967 p.26; Dec.civ.nr.1591/1978 a T.S. n Repertoriul de practic judiciar n materie civil a Trib.Suprem pe anii 1969 1975 p.128. 6 A se vedea Fr.Deak op.cit. p.11. 7 A se vedea D.Chiric Drept civil Contracte speciale. Ed.Lumina Lex Buc. 1997 p.54 55; E.Chelaru Unele aspecte n legtur cu circulaia juridic a terenurilor proprietate privat n Dreptul nr.9/1993 p.23; M.Nicolae, Legea nr.54/198 privind circulaia terenurilor n Dreptul nr.8/1998 p.10. 8 A se vedea C.S.J. dec.civ.nr..42/1992 i 92/1992 n Deciziile C.S.J. 1990 1992 p.500 503. Forma scris a contractului este necesar ad probationem, afar de cazul n care a existat o imposibilitate de a preconstitui o

In prezent, pentru radierea i nmatricularea autovehiculelor de ctre serviciile publice comunitare regim permise de conducere si inmatriculare a vehiculelor (servicii coordonate de Directia regim permise de conducere si inmatriculare a vehiculelor din cadrul Ministerului Administratiei si Internelor in baza Ordinului ministrului administratiei si internelor nr.1501/13 noiembrie 2006) se ncheie un contract de vnzare-cumprare tipizat (in condiiile prevzute de H.G.nr.610/1992 i Instruciunile de aplicare a acestei hotrri elaborate de Ministerul de Interne, Ministerul de Finane i Ministerul Transporturilor). Daca partile convin insa, contractul de vanzare-cumparare se poate incheia si in forma autentica, in fata notarului public. b)-cnd prile decid cu ocazia ncheierii contractului, ca dreptul de proprietate s fie transferat dup trecerea unui termen sau la mplinirea unei condiii; c)-n situaia vnzrii unor bunuri ale persoanelor incapabile cnd se cer a fi ndeplinite formalitile necesare pentru ocrotirea intereselor creditorilor i cele ale incapabilului; d)-dac n momentul ncheierii contractului, bunul vndut nu este individualizat9; e)-cnd obiectul vnzrii l constituie un lucru viitor, care urmeaz a fi fabricat de vnztor cu materialele lui, caz n care, proprietatea va fi strmutat atunci cnd bunul va fi n starea de a fi predat de vnztor10. 2. Vnzarea este un contract sinalagmatic, deoarece d natere la obligaii reciproce ntre prile contractante. Vnztorul este creditorul preului i debitorul bunului vndut, iar cumprtorul este creditorul bunului vndut i debitorul preului. Aa fiind, regulile specifice contractelor sinalagmatice excepia de neexecutare a contractului, rezoluiunea pentru neexecutarea obligaiei de ctre una din pri i teoria riscului contractului sunt aplicabile i contractului de vnzare-cumprare. 3. Contractul de vnzare cumprare este comutativ, ntruct existena i ntinderea obligaiilor reciproce sunt cunoscute de pri de la ncheierea lui i nu depind de risc sau de un element aleatoriu, ceea ce face s existe anse de ctig i pierdere pentru ambele pri contractante. 4. Vnzarea este un contract cu titlu oneros, ceea ce nseamn c ambele pri urmresc anumite interese patrimoniale, adic primirea unui echivalent n schimbul prestaiei la care se oblig,

dovad scris (art.1197 1198 Cod civil). 9 Este cazuul bunurilor de gen care se vnd dup greutate, numr sau msur i care nu sunt individualizate la data acordului de voin, vnzarea alternativ, vnzarea pe gustate sau vnzarea pe ncercate. Pentru detalii a se vedea D.Chiric op.cit. p.13 15. 10 A se vedea C.Hamangiu, I.Rosetti Blnescu - Tratat de drept civil vol.2 Ed.Nat. S.Ciornei Buc. 1929 p.893.

vnztorul urmrete s primeasc preul ca echivalent al prestaiei sale, iar cumprtorul urmrete primirea bunului ce formeaz obiectul contractului n schimbul preului. 5. Vnzarea-cumprarea este un contract translativ de proprietate din momentul ncheierii lui. Ca efect al realizrii acordului de voin, se produce nu numai ncheierea contractului, dar opereaz i transferul dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor (art.1285 Cod civil). Din momentul dobndirii dreptului de proprietate (acordul de voin), cumprtorul suport riscul pieirii fortuite a bunului (art.1082 1083 Cod civil). Vnztorul va suporta totui riscul n situaia n care a fost pus n ntrziere cu privire la executarea obligaiei de a preda lucrul (art.1074 al.2 Cod civil) i nu reuete s dovedeasc faptul c lucrul ar fi pierit i la cumprtor dac l-ar fi predat la termen (art.1156 al.2 Cod civil). Pentru ca din momentul ncheierii contractului s aib loc strmutarea dreptului de proprietate, este necesar s fie ndeplinite urmtoarele condiii: - prile s nu fi convenit asupra altui moment cnd va avea loc transferul dreptului de proprietate; - vnztorul s fie proprietarul bunului vndut, iar contractul s fi fost valabil ncheiat; - obiectul contractului s-l formeze bunuri determinate, certe; - lucrul vndut s existe.

B. Opozabilitatea contractului de vnzare cumprareOpozablitatea contractului de vnzare cumprare a drepturilor reale imobiliare fa de teri se realizeaz prin operaiunile de publicitate imobiliar, conform dispoziiilor Legii nr.7/1996, cu modificrile ulterioare, privind cadastrul funciar i publicitatea imobiliar. Astfel, nscrierile fcute n registrele de publicitate i crile funciare nainte de intrarea n vigoare a Legii nr.7/1996 vor produce efecte de opozabilitate, n registrele de transcripiuni i efecte constitutive de drepturi, n sistemul crilor funciare. De asemenea, actele juridice valabil ncheiate anterior intrrii n vigoare a Legii nr.7/1996, dar fr efectuarea formelor de publicitate imobiliar, i vor produce efectele constitutive sau de opozabilitate potrivit regimului juridic de la data ncheierii lor, dar numai la data nscrierii n cartea funciar potrivit noii legi (art.58 59). Dup intrarea n vigoare a Legii nr.7/1996 pentru opozabilitatea fa de teri, drepturile reale imobiliare trebuie nscrise n cartea funciar. n judeele n care au existat cri funciare i n judeele n care s-au finalizat lucrrile cadastrale, publicitatea imobiliar se realizeaz pentru opozabilitate fa de teri, prin nscriere n cartea funciar (ncetnd aplicarea dispoziiilor referitoare la publicitatea imobiliar prin sistemele

vechi de publicitate registrele de transcripiuni i inscripiuni i respectiv crile funciare aa cum rezult din disp.art.22 i urm. i art.72 din Legea nr.7/1996). n unitile administrativ teritoriale pentru care nu s-au definitivat documentele cadastrului general, actele translative de drepturi reale imobiliare se nscriu conform noii legi, n cte o carte funciar nedefinitiv, urmnd ca nscrierea definitiv s fie efectuat la punerea n aplicare a cadastrului general i pe acest teritoriu (art.61 din lege)11. Pentru bunurile mobile nu exist un sistem de publicitate, ntruct nsui posesia lor constituie un mijloc de publicitate. Dac vnztorul a vndut de dou ori lucrul mobil, va avea preferin cel care, cu bun credin, a intrat mai nti n posesia lucrului, dei a cumprat mai n urm (art.972 Cod civil). C. Condiiile de validitate ale contractului de vnzare cumprare Pentru validitatea contractului de vnzare cumprare, sunt necesare elementele care se ntlnesc la orice contract Distingem astfel : a) Condiiile de fond 1- consimmntul 2-capacitatea de a contracta 3- obiectul 4- cauza b)Condiiile de form a. Condiiile de fond 1.Consimmntul prilor Principiul autonomiei de voin n ncheierea actelor juridice care guverneaz i materia contractelor este expresia individului de a ncheia sau nu un contract, potrivit intereselor sale12. De aceea, vnzarea, ca i orice alt contract, se ncheie prin acordul de voin al prilor contractante. Potrivit art.953 Cod civil, pentru a fi valabil, consimmntul trebuie s fie neviciat, adic s nu fie dat prin eroare, smuls prin violen sau surprins prin dol. In legtur cu realizarea acordului de voina exist unele probleme specifice vnzrii, care impun o analiz sistematic pentru a evidenia individualitatea acestui contract. Este vorba de:11

Pentru o privire de ansamblu, a se vedea M.Nicolae Publicitatea imobiliar i noile cri funciare. Ed.Press Mihaela Buc. 2000 p.200 218; D.Chiric Publicitatea transferurilor dreptului de proprietate imobiliar Dreptul nr.4/1992 p.18 29. 12 A se vedea E.S.Romana op.cit. p.24.

-

promisiunea unilateral de vnzare promisiunea bilateral sau antecontractul de vnzare cumprare pactul de preferin dreptul de preemiune

Promisiunea unilateral de vnzare Promisiunea unilatereal de vinzare este un contract potrivit cruia o parte promitent se oblig fa de alt parte beneficiar s vnd un anumit bun, n momentul n care aceasta din urm se va decide s-l cumpere. Dup cum rezult din definiie, promisiunea unilateral de a vinde se deosebete de oferta de a contracta, care este un act juridic unilateral. Promisiunea unilateral de a vinde, fiind un contract, nu poate fi revocat unilateral, pn n momentul n care beneficiarul nu-i manifest opiunea n interiorul termenului fixat n acest scop, n timp ce oferta de a contracta poate fi oricnd retras nainte de acceptarea ei de ctre persoana creia ia fost adresat13. Promisiunea de vnzare este un contract unilateral care d natere la obligaii doar pentru una din pri (promitentul vnztor). Este vorba de obligaia de a face, respectiv s vnd n viitor un anumit bun, beneficiarul promisiunii putnd opta ntre a-l cumpra sau nu14. Este ns posibil ca n schimbul dreptului de opiune ce i se confer, beneficiarul promisiunii s se oblige la plata unei sume de bani (preul dreptului de opiune), ns aceast obligaie asumat nu transform contractul ntr-o promisiune bilateral de vnzare cumprare, ntruct beneficiarul nu i asum obligaia de a cumpra ci numai pe acea de a plti preul opiunii ce i s-a acordat15. In practic, promisiunea de vnzare i gsete utilitate n raporturile dintre locator i locatar, n situaia n care primul confer celui de-al doilea opiunea de a cumpra bunul nchiriat la sfritul locaiunii sau la un alt termen16. Pentru a fi valabil promisiunea unilateral de vnzare, trebuie s ntruneasc condiiile de validitate ale unei vnzri obinuite17. Dovada promisiunii de vnzare se face conform regulilor generale (art.1191 i urm. Cod civil) aplicabile creanelor, chiar dac vnzarea promis ar urma s fie un contract solemn. Obligaia promitentului nscut din contract se stinge la expirarea termenului prevzut sau dac nu s-a prevzut un termen, la expirarea termenului general de prescripie.

13

A se vedea I.Albu Dreptul civil. Contractul i rspunderea contractual. Edit.Dacia Cluj Napoca 1994 p.71 75; D.Chiric op.cit. p.18; Fr.Deak op.cit. p.24. 14 A se vedea n acest sens Plenul T.S. dec.de ndrumare nr.7/1967 N c.d. 1967 p.27 28; dec.civ.nr.188/1981 a T.S. n R.R.D.nr.10/1981 p.71. 15 A se vedea Fr.Deak op.cit. p 24. 16 A se vedea D.Chiric op.cit. p.19. 17 Ibidem p.19.

In cazul n care, naintea mplinirii termenului, promitentul i retrage promisiunea, acesta poate fi obligat doar la daune interese n temeiul art.1075 Cod civil 18, dac din acest fapt a rezultat un prejudiciu pentru beneficiar. In doctrin s-a evideniat i promisiunea unilateral de cumprare, guvernat de aceleai reguli ca i promisiunea de vnzare, dei un asemenea contract nu se ntlnete n practic19. Promisiunea bilateral de vnzare-cumprare (antecontractul de vnzare cumprare) In acest caz, ambele pri se oblig s ncheie n viitor, la preul stabilit contractul de vnzare cumprare. ntruct vnztorul nu a vndut lucrul, iar cumprtorul nu l-a cumprat, ci ambii s-au obligat numai s ncheie contractul, dei s-au neles asupra lucrului i asupra preului, vnzarea cumprarea nu poate fi considerat ncheiat20. Obiectul antecontractului sinalagmatic de vnzare cumprare l constituie obligaia de a face (de a ncheia un contract de vnzare cumprare), n timp ce obiectul contractului de vnzare cumprare l constituie obligaia de a da (de a transfera proprietatea lucrului vndut)21. Antecontractul de vnzare-cumprare fiind o convenie distinct, trebuie s ndeplineasc toate condiiile de validitate prevzute de lege (art.948 969 Cod civil)22. n situaia n care una din pri refuz ncheierea contractului de vnzare-cumprare, cealalt parte are alegerea fie s oblige partea n culp la executarea n natur a obligaiei, fie s solicite rezoluiunea antecontractului cu daune interese. n situaia n care partea ndreptit alege calea executrii n natur a obligaiilor asumate prin antecontractul de vnzare-cumprare, ea se va putea adresa instanei de judecat, care va pronuna o hotrre care s in loc de act autentic n temeiul art.1073 i 1074 Cod civil. Pentru admisibilitatea unei asemenea aciuni, doctrina23 i practica judiciar24 au statuat c se cer ntrunite urmtoarele condiii: -existena unui antecontract valabil ncheiat; -dovedirea antecontractului n condiiile dreptului comun; -refuzul uneia dintre pri de a autentifica actul de nstrinare;

18

A se vedea Fr.Deak St.Crpenaru Contracte civile comerciale. Edit.Lumina Lex.Buc.1993 p.22 23; E.S.Romana op.cit. p.33; D.Chiric op.cit. p.21. 19 Fr.Deak op.cit. p.25; D.Chiric op.cit. p.22. 20 A se vedea Fr.Deak Contracte speciale Univ.Buc.1978 p.12 i Fr.Deak op.cit. p.25 26. 21 A se vedea D.Chiric op.cit. p 23. 22 A se vedea M.Murean Particularitile condiiilor de fond ale validitii antecontractului n S.U.B.B.nr.1/1988 p.63 i urm. 23 A se vedea V.Stoica, Fl.A.Bia Executarea silit a antecontractelor de nstrinare a imobilelor n condiiile abrogrii art.42 din Decretul nr.144/1958 n Decretul nr.3/1992 p.12 22; D.Chiric op.cit. p.30 33. 24 A se vedea C.S.J.dec.civ.nr.222/1993 n Dreptul nr.7/1994 p.74, dec.civ.nr.2614/1991 n Dreptul nr.8/1992 p.80.

-partea care a reclamat dreptul n justiie s-i fi ndeplinit obligaiile asumate prin antecontract; -promitentul vnztor s fie proprietar al bunului ce formeaz obiectul contractului; -cumprtorul s nu fie incapabil de a dobndi bunul la data pronunrii hotrrii judectoreti. Hotrrea ce se va pronuna este constitutiv de drepturi, pentru c se realizeaz transformarea obligaiei de a face n obligaia de a da odat cu rmnerea ei irevocabil. Hotrrea dat constituie titlu de proprietate care justific i impune conduita viitoare a prilor. Pactul de preferin Pactul de preferin este contractul prin care o parte proprietarul unui lucru se oblig fa de cealalt parte beneficiarul ca, n cazul cnd va vinde, s o prefere n condiii egale de pre. Promisiunea proprietarului nu este de a vinde bunul ci de a-i acorda preferin n cazul n care se va hotr s vnd. De observat c promisiunea de vnzare n cazul pactului de preferin este afectat de o condiie potestativ, ns, nefiind vorba de o condiie pur potestativ n sensul art.1010 Cod civil, ci de o condiie simpl potestativ, ea este totui valabil. n acest caz, ndeplinirea condiiei depinde nu numai de voina promitentului ci i de mprejurrile exterioare care l-ar putea determina s vnd25. Pactul de preferin, dei asemntor cu promisiunea unilateral de a vinde, se deosebete totui de aceasta. n acest sens, este de observat c pentru beneficiarul pactului de preferin, dreptul de a cumpra se nate doar n momentul n care promitentul i manifest dorina de a vinde. Dimpotriv, pentru beneficiarul promisiunii unilaterale de vnzare, dreptul de opiune ntre a cumpra sau nu lucrul, se nate n momentul ncheierii contractului. n situaia n care pactul de preferin nu este respectat de promitent, beneficiarul este ndreptit la daune interese, iar dac se dovedete c vnzarea s-a fcut n frauda beneficiarului promisiunii, cu complicitatea de fraud din partea terului achizitor, beneficiarul poate solicita constatarea nulitii absolute a vnzrii pe motiv de cauz ilicit26.

Dreptul de preemiune Preemiunea este un drept pe care legea il recunoaste unor categorii de persoane de a cumpra cu prioritate un bun.

25 26

A se vedea I.Rosetti Blnescu Al.Bicoianu op.cit. p.280; Fr.Deak op.cit. p.27; D.Chiric op.cit. p.21 22. A se vedea Fr.Deak op.cit. p.27; D.Chiric op.cit. p.22; T.S.Col.civ. dec.nr.1732/1957 din Repertoriul de practic a T.S. n materie civil 1952 1969 p.224.

Spre deosebire de pactul de preferin, care are natur contractual, dreptul de preemiune are natur legal, fiind instituit printr-o norm imperativ, el reprezentnd o derogare de la principiul potrivit cruia proprietarul dispune liber de bunul su. Cu toate acestea, existenta dreptului de preemtiune nu transforma vanzarea intr-una fortata, intrucat vanzatorul decide singur vanzarea bunului, fiindu-i afectata doar libertatea de a si alege persoana cumparatorului. In legislatia noastra actuala mai multe acte normative contin reglementari cu privire la dreptul de preemtiune. Astfel, potrivit dispozitiilor art.17 din Legea nr.10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 6 martie 1945-22 decembrie 1989, au drept de preemtiune in cazul incheierii unui contract de vinzare-cumparare, locatarii urmatoarelor imobile: cele ocupate de unitati de invatamant din sistemul de stat; cele ocupate de institutii publice si institutii culturale; cele ocupate de unitati sanitare si de asistenta medico-legala din sistemul public precum si cele ocupate de sedii ale partidelor politice legal constituite. Dreptul de preemtiune poate fi exercitat in termen de 90 de zile de la data primirii notificarii privind intentia de vanzare, sub sanctiunea decaderii. Sanctiunea in cazul vanzarii imobilului cu incalcarea dreptului de preemtiune este nulitatea absoluta a actului. Dac n termenul prevazut de lege preemtorul nu va face oferta pentru cumprarea imobilului, acesta se va vinde liber. Tot n mod liber se va vinde imobilul dac vnztorul nu accept oferta preemtorului, cu condiia ca preul obinut s fie superior ofertei de pre fcuta de preemtor. Dreptul de premtiune este recunoscut si detinatorilor imobilelor adaugate la cel preluat de la vechiul proprietar, daca noul corp adaugat are o arie mai mica de 100% din aria defasurata initial (art.19 din L.10/2001) De asemenea, are drept de preeemtiune la cumparare, pentru suprafata adaugata imobilului, noul proprietar al suprafetei restituite in proprietate daca, in raport cu forma initiala, corpul adaugat este de sinestatator.(art.19 din L.10/2001). Au drept de preemtiune, potrivit Legii 10/2001, si detinatorii cu titlu valabil ai imobilelor cu alta destinatie decat cea de locuinte, care nu se restituie persoanelor indreptatite, precum si chiriasii imobilelor cu destinatia de locuinte care nu se restituie persoanelor indreptatite.(art42 al.2 si 42 al.3 din Legea 10/2001). Si Codul Silvic contine norme care reglementeaza dreptul de preemtiune Potrivit art.52 din Codul Silvic (L.26/1996), statul, prin autoritatea publica centrala care raspunde de silvicultura, are dreptul de preemtiune la toate vanzarile, la pret si in conditii egale, pentru enclavele din fondul forestier proprietate privata si terenurile limitrofe acestora.

Un alt act normativ care cuprinde norme ce reglementeaza dreptul de preemtiune este Legea 182/2000 privind protejarea patrimoniului cultural national mobil. Conform art.35 al.2 si 7 si art 36 al 1 din aceasta lege, vanzarea publica a bunurilor culturale mobile clasate, aflate in proprietate privata, se efectueaza numai prin agenti economici autorizati si numai in conditiile exercitarii dreptului de preemtiune de catre statul roman, prin Ministerul Culturii. Dreptul prioritar la dobndirea imobilului expropriat Potrivit art.37 din Legea nr.33/1994 privind exproprierea pentru cauza de utilitate public n cazul n care lucrrile pentru care s-a fcut exproprierea s-au realizat, iar expropriatorul dorete nstrinarea imobilului, expropriatul fostul proprietar are un drept prioritar la dobndire, la un pre ce nu poate fi mai mare dect despgubirea actualizat. n acest scop, expropriatorul se va adresa n scris fostului proprietar, iar dac acesta nu opteaz pentru cumprare sau dac nu rspunde n 60 de zile de la primirea notificrii, se va putea dispune de imobil . . . Dreptul prioritar al expropriatului n situaia reglementat de art.37 din Legea nr.33/1994 este conturat cu mare claritate. n primul rnd, se impune a fi observat c dreptul de prioritate la dobndire operaz n toate cazurile n care expropriatorul intenioneaz s nstrineze imobilul, deci nu numai n caz de vnzare. Totodat, dreptul de prioritate nu opereaz, n caz de nstrinare cu titlu oneros la pre egal ci la un pre anume prevzut de lege (despgubirea actualizat), iar procedura exercitrii dreptului de prioritate este foarte simpl.

2. Capacitatea prilor de a contracta. Potrivit dispoziiilor art.1306 Cod civil pot cumpra i vinde toi crora nu le este oprit prin lege. Din interpretarea textului de lege sus enunat, rezult c n materie de vnzare-cumprare regula este capacitatea, iar incapacitatea este excepia. Tocmai de aceea, cazurile de incapacitate sunt expres i limitativ prevzute de lege i sunt de strict interpretare. n doctrin, incapacitile speciale specifice contractului de vnzare-cumprare au fost grupate n incapaciti de a cumpra i

-

incapaciti att de a vinde, ct i de a cumpra27.

Incapacitatea de a cumpra - se refer fie la anumite bunuri, fie la a ncheia contracte de vnzare-cumprare cu anumite persoane. Art. 1308 pct.1 Cod civil interzice tutorilor de a cumpra bunuri de la minorii sau interziii aflai sub tutela lor, cat timp socotelile definitive ale tutelei nu au fost facute. Aceeai prevedere se aplic i curatorilor. Acelai articol la pct. 2 prevede c mandatarii mputernicii s vnd bunuri aparinnd celor pe care-i reprezint nu pot cumpra ei nii acele bunuri aflate sub mandat. Interdicia vizeaz pe lng mandatul convenional i mandatul legal. Tot astfel, nu pot cumpra judectorul sindic (cel nsrcinat cu lichidarea patrimoniului societilor comerciale falimentare) i executorul judectoresc nsrcinat cu vnzarea silit a bunurilor debitorului urmrit. Pct. 3 al art. 1308 prevede c se interzice persoanelor care administreaz bunuri ale statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor s cumpere bunurile pe care le au n administrare. Nici funcionarii de stat care mijlocesc vnzarea acelor bunuri nu pot avea calitatea de cumprtori. Potrivit art. 1309 Cod civil judectorii, procurorii i avocaii "nu pot face cesionri de drepturi litigioase care sunt de competena tribunalului judeean in a crui raz i exercit funciile, sub pedeapsa de nulitate, speze i daune-interese". n cazul n care s-ar admite acest lucru, vnzarea se consider fcut la un pre inferior pentru obinerea unor foloase oneroase. O situaie speciala o prezint cetenii strini si apatrizii. Constituia Romniei, n art.44 al. (2) prevede dreptul strinilor i apatrizilor de a dobndi n proprietate terenuri n Romnia n anumite condiii, respectiv: a. - n condiiile rezultate din aderarea Romniei la Uniunea European i din alte tratate internaionale la care Romnia este parte; b. - pe baz de reciprocitate; c. - n condiiile prevzute prin legea organic; d. - prin motenire legal. Prin urmare, n lipsa condiiilor menionate, posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor este un atribut exclusiv al calitii de cetean romn, chiar dac persoana respectiv are i o alt cetenie28.

27 28

A se vedea D.Chiric op.cit. p.35; Fr.Deak op.cit. p.38. A se vedea n acelai sens: prof. Univ. Dr. Francis Deak, Tratat de drept civil Contracte speciale, ediia a IVa, vol. 1, edit. Universul Juridic, 2006, pag. 56; D. Lupacu, Gabriela Mihu Gyongy, Regimul strinilor n Romnia, Editura Universul Juridic, pag. 31.

ntruct dispoziiile constituionale nu disting, norma menionat vizeaz terenurile de orice fel, situate n intravilan sau extravilan. Relundu-se teza constituional, n Legea nr.247/200529, privind reforma n domeniile proprietii i justiiei, precum i unele msuri adiacente, se prevede c cetenii strini i apatrizii, precum i persoanele juridice strine pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiiile prevzute de legea special. Pentru a se da sens normei constituionale i normei generale prevzut de Legea nr.247/2005, a fost adoptat Legea nr.312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi, precum i de ctre persoanele juridice strine, care a intrat n vigoare la data aderrii Romniei la Uniunea European, respectiv la data de 1 ianuarie 2007. Reglementarea confuz a legii, pe de o parte30, i neclarificarea unor aspecte importante pentru aplicarea ei corect31, pe de alt parte, au generat controverse ntre susintorii dreptului strinilor de a dobndi terenuri n proprietate n Romnia i cei care neag aceast posibilitate. Tocmai de aceea exist preocuparea la nivelul instituiilor i autoritilor chemate s aplice dispoziiile acestei legi, pentru interpretarea lor corect, n spiritul Constituiei i n conformitate cu Tratatul de aderare a Romniei la Uniunea European, ratificat de Romnia prin Legea nr.157/2005.32 Legea nr.312/2005, n capitolul II, reglementeaz dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii statelor membre i persoanele juridice avnd naionalitatea acestor state, precum i de ctre apatrizii cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, iar n capitolul III, dobndirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini, apatrizii i persoanele juridice aparinnd statelor tere. Considerm, alturi de ali autori33, c printr-o interpretare sistematic a capitolului II din lege, se ajunge n mod firesc la concluzia c norma consacrat de art.3, potrivit creia ceteanul unui stat membru, apatridul cu domiciliul ntr-un stat membru sau n Romnia, precum i persoana juridic constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n aceleai condiii cu cele prevzute de lege pentru cetenii romni i pentru persoanele juridice romne, este regula, iar normele cuprinse n art.4 i 5, sunt excepii de la regul. 1.Excepia de la regula prevzut de art.4 din Legea nr.312/2005 prevede c ceteanul unui stat membru nerezident n Romnia, apatridul nerezident n Romnia, cu domiciliul ntr-un stat membru, precum i persoanele juridice nerezidente, constituite n conformitate cu legislaia unui stat membru, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedine secundare, respectiv29 30

Art. 3, din Titlul X al Legii. n art. 3 al Legii se prevede dobndirea dreptului de proprietate de ctre strini fr nici o ngrdire, pentru ca n art. 4 i 5 s se prevad anumite condiii de dobndire. 31 Nu sunt definite n mod clar prin Lege noiunile de resident, drept de reziden, redin secundar, persoan juridic, stat membru, etc. 32 A se vedea Buletinul Notarilor Publici nr.1/2007 pag.21 33 A se vedea n acest sens Claudiu Drguin i Drago Brlog, Dobndirea dreptului de proprietate asupa terenurilor de ctre cetenii strini, apatrizii i personele juridice strine dup aderarea Romniei la Uniunea European, n Dreptul, nr. 6/2007, pag. 20.

sedii secundare, la mplinirea unui termen de 5 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. Per a contrario, categoriile de persoane menionate n aceast norm, care au calitatea de rezideni, pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor pentru reedinele secundare, respectiv sedii secundare, de la data aderrii Romniei la Uniunea European. Aceast interpretare corespunde normelor din Tratatul de Aderare, ns discuiile care se poart privesc legea aplicabil n materie de reziden. Potrivit dispoziiilor art. 2 litera c din Legea nr.312/2005, prin rezident persoan fizic se nelege strinul care are un drept de reziden pe teritoriul Romniei, iar prin rezident persoan juridic se nelege persoana juridic strin care are cel puin un sediu secundar pe teritoriul Romniei, n condiiile legii. Se constat, aadar, c pentru stabilirea coninutului noiunii de rezident persoan fizic legea folosete sintagma drept de reziden, care este definit de Ordonana de Urgen a Guvernului nr.102/2001, privind libera circulaie pe teritoriul Romniei a cetenilor statelor membre ale Uniunii Europene i Spaiului Economic European, act normativ care a fost avut n vedere la data adoptrii Legii nr.312/2005. Conform O.U.G. nr.102/2001, cetenilor Uniunii Europene, membrilor familiilor lor, precum i cetenilor statelor membre ale Spaiului Economic European, li se recunoate un drept de edere valabil pn la trei luni, un drept de reziden peste trei luni i un drept de reziden permanent, n condiiile legii. O.U.G. nr. 102/2005 a fost ns modificat prin O.G.nr.30/2005, ulterior adoptrii Legii nr.312/2005, din nevoia transpunerii ct mai exacte a acquis-ului comunitar, iar potrivit actului normativ nou, se recunoate pentru categoria de persoane menionate un drept de reziden de pn la trei luni, fr ndeplinirea unei condiii suplimentare, un drept de reziden de peste trei luni i un drept de reziden permanent pentru o perioad de cel puin cinci ani. n doctrin s-a exprimat punctul de vedere, pe care l considerm judicios,potrivit cruia interpretarea normelor legale care definesc termenul de reziden, n succesiunea lor n timp, trebuie s dea eficien legii noi, respectiv O.G. nr.30/2005, din mai multe motive34. n primul rnd, noua definiie a termenului de reziden corespunde conceptului european de reziden, utilizat n prezent, dar i n momentul semnrii Tratatului de Aderare. Noiunea de reziden este definit n Directiva Parlamentului i a Consiliului European nr. 2004/38/CE35 potrivit creia dreptul de reziden are trei modaliti de exercitare: drept de reziden pn la trei luni, drept de reziden mai mare de trei luni i drept de reziden permanent.

34 35

A se vedea n acest sens Claudiu Drguin i Drago Brlog, op. cit, pag. 26-27. Publicat n Jurnalul Oficial al Comunitilor Europene L158 din 30 aprilie 2004.

Se presupune, aadar, n mod ntemeiat, c legiuitorul naional a modificat legea intern pentru ca aceasta s fie n concordan cu acquis-ul comunitar, dar i cu Tratatul de Aderare 36, n sensul de a se crea acelai statut resortisanilor statelor care sunt pri n Acordul privind Spaiul Economic European cu drept legal de reziden n Romnia cu cel al resortisanilor romni. Documentele care atest rezidena pe teritoriul Romniei emise cetenilor Uniunii Europene i membrilor acestora de familie se elibereaz solicitantului titular dup achitarea costului acestora, a costurilor operaiunilor de emitere, precum i,dup caz, a altor taxe i tarife stabilite conform legii,n aceleai condiii ca i pentru cetenii romni. Un alt argument n fundamentarea punctului de vedere exprimat n doctrin este susinut de dispoziiile art.148 al.2 din Constituia Romniei potrivit caruia tratatele constitutive ale Uniunii Europene, precum i celelalte reglementri comunitare cu caracter obligatoriu, au prioritate fa de dispoziiile contrare din legile interne, cu respectarea actului de aderare. Din interpretarea acestei norme constituionale rezult c aplicarea n concret a Legii nr.312/2005 presupune raportarea noiunii de rezident la sensul dat prin Tratatul de Aderare a Romniei la Uniunea European, respectiv acela potrivit cruia dreptul de reziden, n oricare dintre cele trei modaliti de exercitare, presupune prezena ceteanului strin sau apatridului pe teritoriul Romniei, n mod legal. In sprijinul aceleai interpretri se poate invoca i faptul c modificrile aduse O.U.G.nr.102/2005 i care au efecte asupra condiiilor de dobndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre strini i apatrizi au produs efecte numai de la data de 1 ianuarie 2007, data la care a intrat n vigoare i Legea nr.312/2005. Se poate aprecia aadar, c voina legiuitorului romn a fost aceea ca, n aplicarea Legii nr.312/2005 s se aib n vedere calificarea dat dreptului de reziden n Romnia prin O.U.G.nr.102/2005, modificat prin O.G.nr.30/2005 37. Din perspectiva sferei de reglementare a Legii nr. 312/2005 se mai pune, printre altele, problema modului n care trebuie rezolvat situaia juridic a terenurilor n situaia n care un cetean al unui stat membru sau un apatrid cu domiciliul ntr-un stat membru, nerezideni n Romnia, vor cumpra o construcie care s devin reedin. Este unanim recunoscut dreptul strinilor de a dobndi un drept de proprietate asupra construciilor prin acte juridice ntre vii sau prin motenire legal ori testamentar, ns, n acest caz, nu li se poate stabili dect un drept de superficie asupra imobilului, constituit din dreptul de proprietate asupra construciei i dreptul de folosin asupra terenului aferent38.36

Pct.3 al anexei VII ,al.1,teza a II a prevede c resortisanilor statelor membre care sunt parte la Acordul privind Spaiul Economic European cu drept legal de reziden n Romnia nu li se aplic dispoziiile paragrafului precedent(care restricioneaz timp de 5 ani dobndirea terenurilo de ctre nerezideni n.n.)sau orice alte norme sau proceduri,altele dect cele care se aplic resortisanilor romni. 37 A se vedea C.Drguin i D.Brlog.op.cit.pag.25-26 38 A se vedea n acest sens, prof. Univ. Dr. Francis Deak, op. cit., pag. 54; Dan Chiric, Formarea contractului de vnzare-cumprare, n RDC, nr. 10/1999, pag 41-56; O. Rdulescu, Probleme privind contractul de vnzarecumprare imobiliar cu elemente de extraneitate, n Dreptul, nr. 5/1999, pag. 40; I. Popa, Natuara juridic a

Dup dobndirea dreptului de reziden n Romnia persoana respectiv poate cumpra terenul aferent construciei sau un alt teren pentru a-i construi o locuin reedin secundar. O alt problem ridicat n legtur cu modul de aplicarea a Legii nr. 312/2005 este aceea referitoare la interpretarea art. 1 al. 2, potrivit cruia: prevederile prezentei legi nu se aplic n cazul dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii strini i apatrizi prin motenire legal. Avnd ns n vedere faptul c Legea nr. 312/2005 nu face nici o distincie, s-a susinut 39, pe bun dreptate, c principiul enunat de art. 44, din Constituie i poate gsi aplicarea i n cazul succesiunii testamentare ca mod de dobndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor de ctre cetenii din statele membre i apatrizii cu domiciliul n statele membre,ns numai condiionat de acordarea dreptului de reziden n Romnia. Ct privete persoanele juridice care au naionalitatea unui stat membru, din interpretarea art.4 din Legea nr.312/2005, rezult c acestea nu pot s dobndeasc dreptul de proprietate asupra unui teren pentru sediu secundar, mai nainte de 1 ianuarie 2012, cu excepia situaiei n care au deja un sediu secundar n Romnia. Prin sediu secundar, n sensul Legii nr.31/1990 privind societile comerciale, se nelege sucursala, agenia, reprezentana sau alte asemenea structuri fr personalitate juridic i care nu particip la circuitul economic n nume propriu ci n numele societii care le-a constituit. Potrivit legislaiei romne, sediul secundar poate fi obinut prin dobndirea dreptului de proprietate asupra unei construcii sau prin dobndirea unui drept de folosin asupra unei construcii, care s permit persoanei juridice respective s-i desfoare activitatea. Dup deschiderea unui sediu secundar n Romnia, respectiva persoan juridic are statutul de rezident i poate dobndi dreptul de proprietate asupra terenului pe care se afl construcia cumprat, dac este cazul, sau asupra unui alt teren pentru sediu secundar. 2. Excepia cuprins n art.5 al.1 din Legea nr.312/2005 reglementeaz modul de dobndire a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere. Pentru aceast categorie de terenuri, persoanele din statele membre pot dobndi dreptul de proprietate la mplinirea unui termen de apte ani de la data aderrii Romaniei la Uniunea European. Prelund ns coninutul reglementrii din Tratatul de Aderare, aceast norm de excepie are la rndul ei o excepie, cuprins n al.2 al aceluiai articol, potrivit creia pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere, nc de la data aderrii Romniei la Uniunea European, fermierii care desfoar activiti independente i care, fiinddreptului real al cetenilor strini i apatrizilor asupra terenurilor aferente construciilr proprietatea lor, n Dreptul nr. 7/1998, pag. 32. 39 A se vedea n acest sens Colectivul redacional Despre aplicarea Legii nr.312/2005 privind dobndirea dreptului de proprietate privat asupra terenurilor de ctre cetenii strini i de ctre persoanele juridice strine n Buletinul Notarilor Publici nr.1/2007.

ceteni ai statelor membre sau apatrizi cu domiciliul ntr-un stat membru, i stabilesc reedina n Romnia, precum i fermierii apatrizi cu domiciliul n Romnia Calitatea de fermier care desfoar activiti independente poate fi dovedit prin documente specifice statului membru al crui cetean este, sau din care provine n cazul apatrizilor, iar pentru apatrizii cu domiciliul n Romnia dovada40 se face prin atestat eliberat de Ministerul Agriculturii, Pdurilor i Dezvoltrii Rurale. Lege prevede, de asemenea, obligaia de a nu fi schimbat destinaia terenurilor de ctre fermieri pe perioada celor 7 ani de tranziie41 Dreptul acordat fermierilor persoane fizice de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere i are explicaia n recunoaterea dreptului la munc al acestora n orice stat comunitar, drept ce nu poate fi exercitat dect n legtur cu aceste categorii de terenuri.42 Din coninutul normei menionate rezult c persoanele juridice i persoanele fizice care nu au calitatea de fermieri ce desfoar activiti independente nu pot dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, pdurilor i terenurilor forestiere pe o durat de 7 ani de la data aderrii Romniei la Uniunea European. 3.Referitor la situaia persoanelor din statele tere, n art. 6 din Legea nr.312/2005 se prevede posibilitatea dobndirii dreptului de proprietate asupra terenurilor n condiiile reglementate prin tratatele internaionale, pe baz de reciprocitate. De asemenea, se reglementeaz n mod expres imposibilitatea ceteanului strin, apatridului i persoanei juridice aparinnd unui stat ter de a dobndi dreptul de proprietate asupra terenurilor n Romnia n condiii mai favorabile dect cele aplicabile ceteanului unui stat membru i persoanei juridice constituit n conformitate cu legislaia unui stat membru. De menionat c, potrivit dispoziiilor art. 44, al. 2, din Constituie, strinii aparinnd statelor tere pot dobndi proprietatea asupra terenurilor n Romnia prin motenire legal. Incapaciti specifice de a vinde i a cumpra Sunt stabilite n art.1307 Cod civil care prevede expres c" Vnzarea-cumprarea nu se poate face ntre soi". Prin aceast prevedere se urmrete: a) protejarea motenitorilor rezervatari de inteniile soilor de a mpiedica reduciunea sau raportul donaiilor pe care le fac, prin deghizarea acestora n contracte de vnzare-cumprare; b) mpiedicarea fraudrii de ctre soi a drepturilor i intereselor creditorilor prin vnzri40 41

Art. 5, al. 3, din Legea 312/2005. Art. 5, al. 5, din Legea 312/2005. 42 A se vedea C.Drguin i D.Brlog op.cit.,pag.21.

aparente, n realitate acestea fiind fictive; c) se urmrete mpiedicarea soilor ca prin donaii deghizate n acte de vnzare-cumprare s se eludeze dispoziia imperativ potrivit creia "donaiile ntre soi sunt ntotdeauna revocabile". Fiind de strict interpretare, aceast prevedere se aplic numai soilor, de la momentul ncheierii cstoriei i pn la data desfacerii sau desfiinrii ei. Nu se aplic viitorilor soi, fotilor soi sau concubinilor. Interzicerea vnzrilor ntre soi nu opereaz n cadrul vnzrilor silite desfurate prin licitaie public sub supravegherea justiiei. ncheierea unor asemenea contracte de vnzarecumprare, deci actele de vnzare-cumprare sunt lovite de nulitate absolut. 3. Obiectul contractului de vnzare-cumprare Obiectul contractului l constituie prestaia, adic aciunea sau inaciunea la care se oblig ambele pri contractante sau numai una dintre ele. n cazul special al contractului de vnzare-cumprare, acesta fiind sinalagmatic, productor de obligaii pentru ambele pri, obiectul contractului de acest tip l constituie obligaiile reciproce asumate de pri. n mod concret acest obiect se refer la obiectul obligaiei vnztorului (lucrul vndut) i obiectul obligaiei cumprtorului (preul pltit). Obiectul obligaiei vnztorului - lucrul vndut. Privitor la acesta, art. 1310 Cod civil arat c "toate lucrurile care sunt in comer, adic in circuitul civil, pot s fie vndute, afar numai dac vreo lege a oprit aceasta". Prin lucruri n sensul legii se neleg bunurile corporale, bunurile necorporale (drepturile reale, de crean, intelectuale), drepturile reale rezultate din dezmembrarea dreptului de proprietate (uzufructul, superficia etc.) n care vnztorul i pstreaz pentru sine dreptul de nud proprietate. Drepturile de crean se vor putea vinde potrivit legii civile: fie prin cesiunea de crean fie prin transmiterea cu titlu oneros a titlurilor de valoare. Potrivit opiniei unor specialiti n drept civil mai poate fi vndut i o aciune n justiie cu caracter patrimonial, dar aceast opinie nu poate fi acceptat pe motivul c aciunea n justiie este doar un mijloc juridic de ocrotire a unui drept civil asupra unui bun corporal sau necorporal. Pentru a putea forma obiectul contractului de vnzare-cumprare legea prevede c bunul trebuie s ndeplineasc cumulativ urmtoarele cerine: -s existe; -s fie determinat sau determinabil; -s se afle n circuitul civil;

-bunul s aparin vnztorului. Bunul s existe Bunul trebuie s existe n momentul ncheierii contractului sau s existe cu certitudine n viitor. Dac bunul a disprut naintea momentului ncheierii contractului actul este lovit de nulitate absolut ntruct obiectul acestuia lipsete. Dac a disprut n parte cumprtorul poate cere rezoluiunea contractului sau meninerea acestuia pentru partea rmas, evident cu dimensionarea corespunztoare a preului. Cu acordul prilor se pot vinde i bunuri viitoare, subnelegndu-se faptul c vnztorul i asum obligaia de a dobndi prin confecionare, prelucrare sau ntr-un alt mod bunurile respective i de a transmite n termenul stabilit acest bun. Nerespectarea termenului nu atrage dup sine nulitatea contractului ci doar rspunderea contractual exprimat prin plata de daune interese. Riscul pentru cumprarea bunurilor viitoare n cazul nerealizrii acestora rmne la latitudinea prilor. Excepie: nu pot face obiectul contractului de vnzare-cumprare succesiunile nedeschise ntruct legea civil interzice orice fel de pact asupra succesiunilor viitoare. Bunul s fie determinat sau determinabil Art. 964 Cod civil prevede c "Obligaia trebuie s aib drept obiect un lucru determinat, cel puin n specia sa, cantitatea obiectului poate fi incert, de este posibil determinarea sa". La bunurile certe determinarea se face indicndu-se natura bunului, poziia sau elemente precise de identificare i determinare. La bunurile generice determinarea se face prin indicarea speciei, cantitii sau a specificrii elementelor care fac posibil individualizarea bunului. Bunul s fie n circuitul civil Aceast condiie deriv din art. 963 Cod civil potrivit cruia "Numai lucrurile ce sunt n comer pot fi obiectul unui contract". Art. 1310 Cod civil, prevede c "Toate bunurile care sunt in comer pot fi vndute numai dac o lege nu a oprit aceasta" . Potrivit art. 647 Cod civil nu pot face obiectul nici a unui contract si nici a contractului de vnzare-cumprare "bunurile care nu aparin nimnui i al crui uz este al tuturor" (lumina zilei, apa mrilor, aerul).

Exist o serie de bunuri declarate de lege inalienabile. Ele nu pot face obiectul contractului de vnzare-cumprare pentru c nu se afl n circuitul civil, dar pot face obiectul contractului de nchiriere. Astfel, art. 135 din Constituia Romniei din 1991 face referire la bogiile solului i ale subsolului sau terenurile care aparin domeniului public. Altele au un regim special, statul rezervndui monopolul vnzrii-cumprrii lor: armele, muniiile, substanele toxice, stupefiantele, bunurile patrimoniale deosebit de valoroase. Bunul vndut s aparin vnztorului Numai vnztorul care este proprietar al bunului sau titular al dreptului vndut poate s transfere bunul sau dreptul respectiv n patrimoniul cumprtorului. Se respect n acest fel prevederile principiului, enunat nc din timpul dreptului roman potrivit cruia "Nimeni nu poate transmite altuia mai multe drepturi dect are el nsui". Exist situaii n care din eroare sau cu bun tiin se vinde lucru altuia. Cod civil romn nu reglementeaz o astfel de problem. n consecin teoretic, s-ar putea susine c din punct de vedere juridic un asemenea contract, cu un asemenea obiect ar fi lovit de nulitate absolut.n realitate ns sunt situaii n care anularea contractului nu duce la o soluie echitabil. Legislaia strin are asemenea reglementri. Codul civil francez stipuleaz c vnzarea lucrului altuia este nul. Ea poate da loc la daune interese atunci cnd cumprtorul a tiut c lucrul este al altuia. Din textul codului civil francez se deduce c vnzarea lucrului altuia este nevalabil. La noi, problemele juridice sunt cele referitoare la natura i efectele sanciunii juridice care lovete o asemenea vnzare. Tezele principale utilizate au fost: - contractul de vnzare-cumprare a bunului altuia trebuie considerat ca valabil. Argumentul principal este acela c un asemenea contract d natere numai unei obligaii de transfer a proprietii. Potrivit acestei opinii condiia de valabilitate ar fi aceea c la cererea cumprtorului contractul s poat fi supus sanciunii rezoluiei pentru nendeplinirea obligaiei vnztorului. Nu se sancioneaz deci contractul, ci neputina ndeplinirii lui. - teza nulitii absolute a unui astfel de contract. Este susinut prin argumentul c lipsa de proprietate a vnztorului lipsete de cauz obligaia asumat de cumprtor aceea de a plti preul. Cumprtorul nu poate s-i ndeplineasc obligaia pentru c nu poate dobndi dreptul asupra obiectului cumprat. - teza nulitii relative - este susinut de faptul c lipsa de capacitate a vnztorului datorat imposibilitii de a transmite proprietatea lucrului vndut nu constituie o incapacitate juridic a vnztorului ca persoan ci este doar o mprejurare de fapt. . - tot de nulitate relativ ar fi lovit contractul de vnzare-cumprare n situaia n care exist o eroare asupra calitii de proprietar a vnztorului. Argumentul adus n acest sens este prevederea cuprins n art. 954 Cod civil conform creia "Eroarea asupra persoanei contractantului se

sancioneaz doar cnd aceast eroare a fost cauza determinant a obligaiei asumate de cumprtor". Aceast ultim tez a fost mbriat de cei mai importani exegei ai dreptului civil romn. O opinie general valabil nu se poate emite n aceast problem. Problemele ridicate de acest tip de contract se rezolv de la caz la caz, n funcie de datele concrete ale respectivei vnzri. n soluionarea cauzelor, instanele se orienteaz n funcie de cteva criterii sau elemente admise att de doctrin ct i de jurispruden. Aceste elemente sunt urmtoarele: 1. Un prim criteriu este acela potrivit cruia numai cumprtorul aflat n eroare poate cere nulitatea actului de vnzare-cumprare. Vnztorul, chiar n situaia n care a fost n eroare, nu poate cere anularea contractului pentru c, pentru a fi vicia consimmntul, eroarea trebuie s cad, potrivit art. 954 Cod civil, doar asupra persoanei cu care s-a contractat._ 2. Un al doilea criteriu n judecarea cauzelor este c adevratul proprietar al bunului nu poate cere anularea contractului. Terul poate cere doar constatarea nulitii absolute a contractului pe motiv de fraud la lege sau de rea credin a prilor. De asemenea, terul poate formula o aciune n revendicarea bunului su, aciune n care cumprtorul se poate apra invocnd eroarea comun sau uzucapiunea bunului imobil. 3. 4. Adevratul proprietar are dreptul s confirme contractul. Aciunea de anulare este supus prescripiei extinctive. Termenul de prescripie este cel

general, de 3 ani, care ncepe s curg de la descoperirea erorii, dar nu mai trziu de 18 luni de la efectuarea vnzrii. 5. 6. 7. Nulitatea vnzrii lucrului altuia se acoper de drept dac ntre timp vnztorul a devenit de n cazul n care bunul cumprat este revendicat cu succes de adevratul proprietar vnztorul Dac vnztorul este n culp el poate fi obligat fa de cumprtor i la despgubiri potrivit drept proprietarul lucrului vndut. rspunde de eviciune potrivit normelor de drept comun. dreptului comun. Obiectul obligaiei cumprtorului Elementul structural al contractului de vnzare cumprare, n lipsa croruia actul este lovit de nuIitate absolut este i obiectul obligaiei cumprtorului. Prin obiectul obligaiei cumprtorului nelegem preul. Acesta const dintr-o sum de bani pe care cumprtorul o d vnztorului ca echivalent al valorii lucrului cumprat. Pentru validitatea contractului preul trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii:

S fie stabilit n bani. Este o condiie esenial a preului i ine de esena vnzrii pentru c: Dac nstrinarea se face n schimbul altui lucru vom avea un contract de schimb. Dac nstrinarea se face n schimbul unei prestaii avem de-a face cu un contract nenumit. Dac nstrinarea are ca scop stingerea unei obligaii preexistente a vnztorului fa de cumprtor (o crean) vom fi n faa unei aciuni de dare n plat. Dac preul se stabilete n bani, dar este ealonat n timp, fiind pltit n rate, pe tot parcursul vieii, nu avem de-a face cu un contract de vnzare-cumprare, ci cu unul de rent viager. Dac numrul de rate i timpul de plat sunt riguros determinate i precis stabilite vom avea un contract de vnzare-cumprare de tip special. Preul vnzrii s fie determinat sau determinabil. Aceast cerin decurge din prevederea expres cuprins n art. 1303 Cod civil. Este necesar s fie precizat cuantumul total al preului sau n cazul vnzrii unor bunuri generice, cuantumul preului pe unitate de produs sau pe unitate de msur. Pentru valabilitatea contractului nu este necesar s se stabileasc i modalitatea concret de plat a preului, ns aceste date sunt necesare referitor la executarea contractului i cu privire la rspunderea prilor pentru neexecutare. Contractul este valabil i dac sunt precizate doar elemente cu ajutorul crora ulterior preul va putea fi determinat. Neindicarea unui pre determinat n contract echivaleaz cu lipsa unui element esenial al contractului i atrage nulitatea absolut a actului respectiv. Preul trebuie s fie sincer. Prin aceasta se nelege c preul trebuie s fie real i s nu fie stipulat doar fictiv. El trebuie s fie stabilit efectiv cu scopul de a fi cerut i pltit cu adevrat. n cazul n care preul este fictiv contractul este nul ca i contract de vnzare-cumprare fiindc lipsete preul, dar n condiii concrete contractul poate fi valabil ca unul de nstrinare cu titlu gratuit simulat sau ca o donaie deghizat, dac va ntruni condiiile legale ale unei asemenea donaii. In cazul n care simulaia preului este parial, pentru a se sustrage taxelor legale, contractul este valabil dar se aplic prevederile legale n caz de simulaie i reglementrile dreptului fiscal. Preul trebuie s fie oneros. nseamn c preul trebuie s reprezinte n intenia prilor un echivalent valoric al lucrului cumprat sau, dup exprimarea profesorului Mircea Murean "o cauz suficient a obligaiei vnztorului de a transmite dreptul de proprietate". Dac preul este neserios, adic derizoriu n raport cu valoarea bunului, contractul va fi nul ca i contract de vnzare-cumprare ns va putea fi valabil ca un contract de donaie, dac s-a nscris n cerinele pentru acest contract. Dac preul este sincer i serios, dar considerat mult inferior sau prea mare, contractul rmne valabil ca vnzare pentru c n mod obinuit preul este de competena prilor. Nulitatea ar putea fi dat doar de imoralitatea cauzei, n condiiile art. 968 Cod civil, dac exist dovezi certe c unul dintre contractani a exploatat sau a profitat de netiina, ignorana, starea de nevoie sau starea de constrngere n care se afla cealalt parte pentru a obine avantaje disproporionate i nejustificate.

4 Cauza contractului de vnzare-cumprare Este din punct de vedere juridic obligaia pe care i-o asum prile contractante, una de a plti preul, cealalt de a transmite bunuri. Pentru a se asigura validitatea contractului de vnzare-cumprare cauza obligaiei fiecreia dintre pri trebuie s fie: -real, adic s existe, s nu fie fals sau fictiv; -licit - s nu fie prohibit de lege sau de alte acte normative; -moral - s nu fie contrar ordinii publice sau bunelor moravuri sau s nu contravin regulilor de convieuire social. b. Condiiile de forma ale contractului de vnzare-cumprare Contractul de vnzare-cumprare are un caracter consensual. Potrivit principiului consensualismului contractele civile, deci i cele de vnzare-cumprare, sunt valabile i produc efectele prin simplul consimmnt al prilor, indiferent de forma in care acest acord de voin s-a manifestat sau s-a exteriorizat. Sunt cazuri expres prevzute de lege sau convenite de pri, n care pentru validitatea contractului, acordul de voin trebuie s fie exprimat ntr-o form solemn sau s fie urmat de predarea efectiv i imediat a obiectului contractului respectiv. Aceste excepii se refer la urmtoarele cazuri: 1. vnzarea de terenuri n intravilan i extravilan, pentru c trebuie fcute prin acte juridice ntre vii, ncheiate n form solemn; 2. vnzarea de bunuri prin licitaie public se face dup prevederile Codului de procedur civil din act. 372-380, care reglementeaz formalitile cerute pentru situaia n care licitaia are loc n cadrul executrii silite. 3. ncheierea contractului de vnzare-cumprare ntr-o anumit form este necesar "ad probationem" sau n vederea ndeplinirii formalitilor de publicitate n cazul imobilelor (constructiilor). Cand valoarea obiectului contractului este mai mare de 250 lei, pentru dovedirea contractului este necesara prezentarea unui inscris. Prin urmare, legea cere forma scrisa ad probationem pentru contractele al caror obiect are valoarea mai mare de 250 lei (art.1191 si urmatoarele cod civil). Sanctiunea nerespectrii formei contractului de vnzare-cumprare Dac forma de ncheiere a contractului este cerut "ad validitatem", nerespectarea ei se sancioneaz cu nulitatea absolut. Aceast sanciune poate fi cerut de orice persoan fizic sau

juridic implicat sau interesat n contractul respectiv. Autorizarea prealabil nstrinrii unor bunuri Aceast autorizare este apreciat a fi o autorizare administrativ. Potrivit opiniei profesorului Mircea Murean ea dobndete aceast calitate pentru c ea condiioneaz numai validitatea consimmntului la ncheierea contractului care are ca obiect material urmtoarele: 1. Bunuri imobile aparinnd unor regii autonome. Art.5 alin. 3 din Legea nr. 15 din 1990 privind reorganizarea unitilor economice de stat ca regii autonome i societi comerciale prevede c "nstrinarea bunurilor imobile aparinnd regiilor autonome se face cu aprobarea ministerului de resort". 2. Locuinele construite din fondurile statului i vndute celor care le deineau n calitate de chiriai, n temeiul Decretului-Lege nr. 61 din 1990; dac au fost cumprate cu credite de la stat nu pot fi nstrinate de cumprtor dect dup rambursarea integral a creditului. Excepie: art. 12 din Decret prevede c locuinele puteau fi totui nstrinate cu o prealabil autorizare a C.E.C.-ului. 3. De asemenea, locuinele cumprate cu credit potrivit Legii 82 din 1992 nu pot fi nstrinate nainte de rambursarea integral a preului dect cu autorizarea prealabil a unitii vnztoare. Sanciunea ncheierii contractului de vnzare-cumprare avnd ca obiect asemenea bunuri, fr obinerea autorizrii prevzute de lege, este nulitatea absolut. Doctrina i jurisprudena apreciaz ns c n asemenea situaii nulitatea contractului va fi o nulitate relativ n situaia locuinelor i o nulitate absolut n toate celelalte situaii. Motivaia juridic este aceea c n primul caz condiia autorizrii administrative prealabile este cerut de lege n interesul general al societii, iar n celelalte dou situaii autorizarea este instituit doar n interesul creditorului. Interzicerea pactului de rscumprare n temeiul art. 1371-1387 Cod civil romn care reglementeaz pactul de rscumprare, vnztorul putea rezerva dreptul de a prelua bunul vndut restituind preul ntr-un anumit termen de la data vnzrii. Din punct de vedere juridic o asemenea clauz echivala cu o condiie rezolutorie expres. n realitate aceste acte juridice mascau mprumuturi cmtreti garantate real cu bunul care forma obiectul vnzrii. Acordnd debitorului su un mprumut bnesc, creditorul "cumpra" un bun al debitorului, dndu-i mprumutul sub form de pre iar debitorul mprumutat n urma vnzrii bunului i rezerva dreptul de a-i redobndi prin rscumprare bunul vndut, dac restituie n termenul prevzut preul primit pentru el (adic suma primit pentru mprumut). Se permitea astfel spolierea debitorilor de ctre cmtar fr a se mai adresa instanei

judectoreti potrivit dreptului comun n materie de gaj. Datorit acestui fapt aceste pacte au fost prohibite n 1931 de Legea contra cametei. Sanciunea ntocmirii unor astfel de contracte este nulitatea absolut. Prohibirea pactului de rscumprare nu interzice ns revnzarea ulterioar a bunului vndut ctre fostul proprietar. Acest lucru trebuie ns fcut printr-un act de vnzare-cumprare separat care nu are nici o legtur cu cel dinti.

D. Obligaiile parilor contractantea. Obligaiile vnztorului n contractul de vnzare-cumprare Art. 1313 Cod civil stabilete n sarcina vnztorului dou obligaii principale, respectiv "de a preda lucrul i de a rspunde de dnsul". Obligaia de predare implic sarcina accesorie a vnztorului de a conserva i de a pstra n bun stare lucrul vndut pn la predare. Obligaia de a rspunde de lucrul vndut implic dou elemente distincte i anume: a) obligaia de garanie pentru eviciune; b) obligaia de garanie pentru viciile ascunse. a.1. Obligaia vnztorului de a preda lucrul vndut n formularea art. 1314 Cod civil "predarea este strmutarea bunului vndut in puterea i posesiunea cumprtorului". n sensul dat de Codul civil romn, prin strmutarea bunului se nelege "punerea bunului vndut la dispoziia cumprtorului", deci predarea efectiv a bunului vndut n posesia i puterea cumprtorului. Modalitile efective de predare a lucrului vndut Bunurile imobile se predau potrivit art. 1315 Cod civil prin "remiterea cheilor cldirii sau remiterea titlurilor de proprietate". Bunurile mobile se predau conform art. 1316 Cod civil: fie prin translaia real; fie remiterea cheilor cldirii n care se afl lucrurile; fie potrivit conveniei prilor, dar aceasta n cazuri speciale cum ar fi situaiile n care bunul se afl depozitat la cumprtor.

Codul civil stabilete nite reguli supletive referitoare la locul, starea i alte elemente privind predarea bunului vndut. Aceste reguli se aplic doar dac prile nu au convenit n orice altfel. Aceste reguli sunt urmtoarele: a) predarea se face la locul unde se afl lucrul vndut n momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare; b) predarea se face la domiciliul vnztorului dac avem lucruri de gen; c) predarea se face la termenul stipulat n contract iar dac nu se respect termenul cumprtorul are urmtoarele alternative: - s cear rezilierea contractului; - s cear executarea silit. d) vnztorul rspunde pentru daunele cauzate cumprtorului prin ntrzierea predrii lucrului; e) vnztorul are un drept de retenie asupra lucrului vndut pn la plata preului; f) lucrul trebuie predat n starea n care se afl n momentul vnzrii, mpreun cu fructele, accesoriile sale i "tot ce a fost destinat la uzul su specific"; g) dac s-a vndut o suprafa, aceasta trebuie predat exact la dimensiunea stabilit. n reglementarea art. 1317 Cod civil romn cheltuielile legate de predare, respectiv msurarea, cntrirea i ambalarea se suport de ctre vnztor, iar cele legate de preluare respectiv ncrcarea, transportul, descrcarea i altele se suport de cumprtor, dac prile nu au convenit altfel. . Obligaia fundamental de predare implic i obligaia accesorie a vnztorului de a conserva lucrul vndut pn la preluarea acestuia de ctre cumprtor. Vnztorul este obligat s predea lucrul vndut n bun stare. Pierderea, deteriorarea sau alterarea bunului din cauza sa i este imputabil. Vnztorul nu rspunde ns dac acestea s-au produs dintr-o cauz strin care nu-i este imputabil, din fapta cumprtorului, din fapta unui ter sau datorit ntrzierii prelurii de cumprtor. a.2. Obligaia vnztorului de a rspunde pentru lucrul vndut 1. Obligaia de garanie contra eviciunii Potrivit art. 1337 Cod civil" Vnztorul este de drept obligat dup natura contractului de vnzare a rspunde ctre cumprtor de eviciunea total sau parial a lucrului vndut sau de sarcinile la care s-ar pretinde supus acel obiect i care n-ar fi fost declarate la facerea contractului". n Dictionarul de drept civil al profesorului Mircea Murean, prin eviciune se nelege "pierderea de ctre cumprtor a posesiunii sau a dreptului de proprietate asupra lucrului (n tot sau n parte) prin nlturarea (mpiedicarea) lui de la exercitarea atributelor acestui drept asupra lucruluii" . Eviciunea rezult n mod obinuit dintr-o hotrre judectoreasc prin care se recunoate altei persoane un drept real principal (de proprietate, de uzufruct, de abitaie, de servitute) sau accesoriu (ipotec, privilegiu, etc.) asupra lucrului vndut.

Pot exista ns eviciuni i n afara hotrrilor judectoreti n urmtoarele situaii: -atunci cnd imobilul cumprat este urmrit de un creditor ipotecar. Cumprtorul pltete creana garantat cu o ipotec asupra bunului, degrevnd i pstrnd bunul respectiv; -dac dup ce a cumprat bunul de la un neproprietar, cumprtorul devine succesorul (motenitor, legatar, donatar) adevratului proprietar. Numai tulburrile care se ntemeiaz pe drept atrag obligaia vnztorului de a rspunde pentru eviciune. 1.1. Coninutul obligaiei de garanie contra eviciunii Obligaia de garanie contra eviciunii cuprinde urmtoarele prestatii: a) de a se abtine; b) de a face; c) de a da. a) Vnztorul are obligaia de a se abtine de la orice fapt sau act care ar putea tulbura pe cumprtor, mpiedicnd sau stnjenind exercitarea dreptului acestuia n calitate de proprietar. Obligaia negativ de a nu face ncepe imediat dup ce contractul a fost ncheiat i bunul a trecut n proprietatea cumprtorului. b) Vnztorul este inut s apere_pe cumprtor mpotriva preteniilor terului atunci cnd eviciunea este pe cale de a se produce. Este vorba de cazul n care o ter persoan invoc unele drepturi asupra lucrului cumprat, acionndu-l pe cumprtor n justiie spre a-i susine i dobndi pe aceast cale drepturile pe care pretinde c le are. n cazul n care nu-i poate onora aceast obligaie vnztorul va rspunde fa de cumprtor. Dac cumprtorul a omis s-l cheme n garanie pe vnztor i este evins de ctre ter, vnztorul este exonerat de rspundere dac dovedete c ar fi avut mijloacele legale pentru a respinge aciunea terului. Pentru a antrena aceast obligaie pozitiv a vnztorului, respectiv obligaia de a face, este nevoie ca terul s svreasc o tulburare de drept, actual i efectiv in dauna cumprtorului. c) Atunci cnd eviciunea s-a produs vnztorul trebuie s-l despgubeasc pe cumprtor de toate pierderile suferite; suntem deci n prezena obligaiei vnztorului de a da. Conditii cerute de lege pentru antrenarea rspunderii vnztorului n caz de evictiune Legea stabilete urmtoarele trei condiii: a) Eviciunea s rezulte dintr-o tulburare de drept, adic s rezulte din exercitarea de ctre terul evingtor a unui drept asupra bunului vndut. Acest drept poate fi un drept de proprietate, un drept real derivat din dreptul de proprietate (uzufruct, uz, superficie) i un drept de crean care

micoreaz valoarea sau utilitatea bunului cumprat. b) Eviciunea s aib o cauz anterioar momentului ncheierii contractului. n realitate vnztorul rspunde i pentru o cauz ulterioar cu condiia ca aceasta s-i fie imputabil. c) Cauza eviciunii s nu fi fost cunoscut de ctre cumprtor la data ncheierii contractului. Dac aceast cauz a eviciunii a fost cunoscut se presupune c dobanditorul (cumprtorul) i-a asumat riscul pentru cauzele eviciunii.

1.2. Efectele obligaiei de garanie contra eviciunii Aceste efecte sunt diferite dup cum eviciunea produs este total sau parial. n cazul eviciunii pariale avem urmtoarele efecte: a) cumprtorul poate cere rezoluiunea vnzrii. Condiia este ca eviciunea parial s fie att de mare inct dac ar fi prevzut-o cumprtorul n-ar mai fi cumprat bunul respectiv. ntr-o asemenea situaie cumprtorul restituie lucrul n starea n care se afla dup eviciune. Vnztorul va restitui preul integral i va despgubi pe cumprtor la fel ca i n cazul eviciunii totale. b) Cumprtorul are dreptul s primeasc de la vnztor valoarea prii de care a fost evins. Acest drept poate fi invocat atunci cnd cumprtorul nu a cerut sau nu a obinut rezoluiunea contractului. c) Pentru orice alte prejudicii suferite prin eviciune cumprtorul poate cere daune interese. n cazul eviciunii totale avem urmtoarele efecte: 1. vnztorul trebuie s restituie integral preul primit, acesta chiar dac intre timp valoarea bunului s-a micorat, inclusiv prin neglijena cumprtorului, cu condiia ca acesta s nu fi realizat un profit de pe urma micorrii valorii bunului. 2. vnztorul trebuie s plteasc cumprtorului valoarea fructelor naturale i civile ale bunului. 3. vnztorul trebuie s plteasc cumprtorului att cheltuielile de judecat ale procesului cu terul evingtor ct i cheltuielile procesului acestuia (al cumparatorului) cu vnztorul rspunztor. 4. vnztorul trebuie s plteasc cumprtorului cu titlu de despgubiri urmtoarele: - cheltuielile contractului de vnzare-cumprare ncheiat ntre ei; - onorariile percepute de notarul public la autentificare; - tarifele de intabulare a imobilului (incasate, in functie de data incheierii contractului); - taxele de radiere, respectiv nmatriculare pentru automobile, etc. 5. vnztorul datoreaz cumprtorului i alte daune interese pentru pagubele cauzate cu bun tiin. n cazul n care prile au nlturat ori au micorat prin convenia lor ntinderea rspunderii

vnztorului n caz de eviciune, acesta pltete de regul preul integral. Dreptul de aciune al cumprtorului este supus prescripiei extinctive n termen de trei ani de la pronunarea hotrrii judectoreti n cauza respectiv. 2. Obligaia de garanie contra viciilor ascunse n temeiul art. 1352 Cod civil vnztorul este obligat s asigure cumprtorului calitatea lucrului vndut prevzut n contract i s rspund fa de acesta n cazul n care lucrul ar fi fost necorespunztor destinaiei sale ori s-ar pierde prin valoarea de ntrebuinare, ca urmare a unor vicii sau defeciuni ascunse, a cror cunoatere l-ar fi fcut pe cumprtor, fie s nu ncheie contractul, fie s nu accepte plata preului cerut. De precizat c o astfel de obligaie nu exist la vnzrile fcute prin licitaie public. 2.1. Condiiile angajrii rspunderii vnztorului pentru viciile ascunse Legea civil prevede urmtoarele condiii sau cerine: a) viciul s existe n momentul ncheierii contractului. O dat cu transferarea proprietii se transfer i riscurile n sarcina cumprtorului. n cazul n care transferul proprietii nu s-a fcut n momentul ncheierii contractului, ci ulterior acestui moment, viciul trebuie s fi existat anterior sau cel mult concomitent cu momentul transferului. b) viciul trebuie s fie ascuns. Viciul trebuie s nu fi putut fi observat de cumprtor n momentul ncheierii contractului. c) viciile trebuie s fie grave, astfel nct dac ar fi fost cunoscute ar fi condus fie la nencheierea contractului, fie la neplata preului. d) viciile trebuie s fie dovedite de cumprtor, dovada existenei viciilor putnd fi fcut prin orice mijloc de prob care potrivit dreptului comun sunt admise de legea romn. 2.2. Efectele obligaiei de garanie pentru vicii Cumprtorul are urmtoarele drepturi: 1. de a cere rezoluiunea contractului; 2. de a cere o reducere corespunztoare a preului. 1.n primul caz are la ndemn o aciune redhibitorie. ntr-un asemenea caz vnztorul restituie: - preul ncasat, - despgubirile cuvenite - cheltuielile vnzrii. La rndul su cumprtorul restituie bunul n starea n care se afl. Termenul de prescriptie a aciunii este de:

a) 6 luni, care ncepe s curg de la descoperirea viciilor, dar nu mai trziu de 1 an de la predarea bunului. b) 3 ani, n cazul viciilor ascunse cu viclenie. n cazul constructiilor termenul de prescriptie extinctiva curge de la descoperirea viciilor sau cel mai trziu de la mplinirea a 3 ani de la predarea construciei. 2.n cea de-a doua situatie (este cazul restituirii de ctre vnztor a unei pri din preul incasat ca urmare a vnzrii), vnztorul are la indemn o aciune estimatorie, care este supus prescriptiei extinctive n aceleai condiii ca i cele prevazute pentru aciunea redhibitorie. n legislaia romneasc privitoare la obligatiile vnzatorului ca parte n contractul de vnzarecumprare mai sunt reglementate: - garania de bun funcionare i durabilitate a unor bunuri de folosin ndelungat. Garania este cuprins n Legea 3/1972 a comerului interior i n Legea 7/1977 privind calitatea produselor. - protecia consumatorilor reglementat prin Ordonana de urgen 21/1992. - condiiile de nlocuire a produselor vndute din Ordonana de urgen 665/1995. b. Obligaiile cumprtorului Principala obligaie a cumprtorului, prevzut de art. 1361 Cod civil, este cea "de a plti preul n ziua i la locul determinat prin contract". Aceast obligaie principal implic i alte dou obligaii secundare i anume: - obligaia de a lua n primire lucrul; - obligaia de a suporta cheltuielile vnzrii prevazute de lege, dac nu s-a convenit altfel ntre pri. b.1. Obligaia de a plti preul Este o obligaie de esen a contractului de vnzare-cumprare i este impus de lege n mod imperativ. Modalitile i condiiile concrete ale plii preului rmn la latitudinea prilor. n lipsa unor stipulaii contrare se vor aplica urmtoarele reguli: a). Data i locul plii sunt data i locul la care se face predarea bunului. De regul, plata se face la domiciliul debitorului i imediat la ncheierea contractului. Plata preului nu poate fi cerut nainte de predarea bunului. Dac prile nu au convenit altfel, preul trebuie pltit integral. b). Dobnda preului pe care cumprtorul o datoreaz vnztorului pn la achitarea integral a preului rmne n sarcina cumprtorului, Sunt trei cazuri cnd se pltete dobnd: 1. cnd a fost n mod expres prevzut n contract; 2. dac lucrul vndut i efectiv predat produce fructe; 3. dac cumprtorul a fost pus n ntrziere printr-o somaie de plat.

Cuantumul dobnzii este cel prevzut de lege, dac nu s-a convenit altfel. Sanciunea neplii preului Neplata, n condiiile contractului, duce la utilizarea de ctre vnztor a uneia dintre urmtoarele aciuni: a) excepia de neexecutare care i permite vnztorului s refuze predarea efectiv a bunului vndut, pn la ndeplinirea exemplar a obligaiei de plat; Spunem c are drept de retenie vnztorul. b) executarea silit a obligaiei se face prin poprire sau prin execuie silit mobiliar sau imobiliar; c) aciunea de rezoluiune a contractului, care poate avea ca urmri desfacerea retroactiv a vnzrii, repunerea prilor n situaia anterioar ncheierii contractului i restituirea reciproc a prestaiilor efectuate. Rezoluia se pronun de ctre judector. Aceasta poate avea dou termene : de ndat, dac cumprtorul este falit sau insolvabil sau cu un termen de graie, dup care se reziliaz contractul. b.2.Obligaia de a lua n primire lucrul cumprat. Cumprtorul trebuie s ia bunul cumprat, de la data i la locul prevzut n contract. n toate cazurile n care cumprtorul nu respect aceast obligaie, opereaz disp.art.1370 Cod civil, potrivit crora vnzarea se rezoluioneaz de drept, fr somaie, ndat ce termenul stipulat pentru ridicarea lucrului vndut a expirat. De asemenea, vnztorul are posibilitatea consemnrii lucrului n depozit la dispoziia cumprtorului (art.1121 Cod civil), deci, practic de a proceda la o executare silit. b.3.Suportarea cheltuielilor contractului. n lipsa unor prevederi contrare, cumprtorul trebuie s suporte pe lng preul stabilit i cheltuielile vnzrii. Aceste cheltuieli constau, de regul din: - onorariul avocaial i notarial; - tariful de ntabulare, taxele transcriere si de nmatriculare a autovehiculelor, etc.

E. Interpretarea clauzelor contractuluiRegula general este aceea c ntotdeauna clauzele ndoielnice se intepreteaz n favoarea debitorului. n cazul special al contractului de vnzare-cumprare, ambele pri au att calitatea de

creditor al unor obligaii, ct i de debitor al altor obligaii. Datorit acestui fapt, art. 1312 Cod civil prevede o derogare de la regula general n sensul c "Vnztorul este dator s explice curat ndatoririle ce nelege a le lua asupri" . n cazul n care nelesul contractului este neclar, alin. 2 din acelai art. 1312 stipuleaz c "Orice clauz obscur sau ndoioas se interpreteaz n contra vnztorului" . n lumina acestor reguli i avnd n vedere caracterul sinalagmatic al contractului de vnzarecumprare, clauzele contractuale referitoare la obligaiile asumate de vnztor vor fi interpretate n favoarea cumprtorului i mpotriva vnztorului i nu n favoarea debitorului cum prevede regula general de drept comun n materie civil.

F. Varieti de vnzare-cumpraren afara regulilor prezentate mai sus si care formeaza dreptul comun in materia contractului de vanzare-cumparare, codul civil sau alte acte normative prevad si reguli speciale pentru varietati de vanzare si anume: 1. Vnzarea cu grmada Este reglementat n art. 1299 Cod civil romn. Caracteristici: a) are ca obiect o cantitate de bunuri generice privite global; b) acestea se vnd pentru un pre global stabilit pentru ntreaga cantitate; c) fiind bunuri ce aparin unui gen limitat, dreptul de proprietate i riscurile trec la cumprtor din momentul ncheierii contractului pentru c obiectul acestuia a fost deja individualizat. 2. Vnzarea dup greutate, numr sau msur Are ca obiect bunuri generice neindividualizate. n cazul acesta transferul proprietii i al riscului asupra cumprtorului se face numai din momentul cntririi, numrrii sau msurrii bunurilor n vederea predrii lor. 3. Vnzarea pe ncercate si pe gustate n acest scop se prezum ncheierea contractului: a) sub o condiie suspensiv n cazul vnzrii pe ncercate; b) sub o condiie ulterioar n situaia vnzrii pe gustate. La vnzarea pe ncercate lucrul poate fi refuzat numai dac n mod obiectiv nu corespunde destinaiei normale a acestuia, destinaie care la rndul ei trebuie s corespund preteniei cumprtorului. O varietate a vnzrii pe ncercate este considerat vnzarea de mostre, care presupune examinarea i acceptarea de ctre cumprtor a incheierii contractului dup ce examineaz o mostr,

un eantion al produselor care constituie obiectul contractului. La vnzarea pe gustate convenia este perfectat doar dup ce cumprtorul declar c este mulumit de calitatea mrfii gustate. 4.Vnzarea cu plata pretului n rate Este contractul prin care plata pretului se face de catre cumparator in rate, de regula, lunare sau trimestriale, obligatia de plata a pretului expirand odata cu plata ultimei rate. Aceasta varietate de contract a cunoscut o raspandire mai mare pana in anul 1989, iar dup aceast dat s-a redus foarte mult numrul lor pentru ca n prezent s cunoasc o revigorare. 5. Vnzarea cu pact de rscumprare Se realizeaz potrivit prevederilor art. 1371-1378 Cod civil. n prezent nu mai este posibil, articolele fiind abrogate din 1931. Rmne valabil doar o eventual revnzare, deci revnzarea bunului de ctre cumprtor, fostului vnztor. Se poate face doar printr-un contract ulterior, distinct i care nu se integreaz n contractul iniial. 6. Vnzarea de drepturi succesorale Potrivit reglementrilor n materie, vnzarea drepturilor succesorale este posibil numai dup deschiderea succesiunii. Motivarea juridic este aceea c pactele asupra unei succesiuni viitoare sunt interzise sub sanciunea nulitii. ntr-un asemenea caz, vnzarea de drepturi succesorale, garanteaz cumprtorului numai calitatea sa de motenitor, nu i ntinderea sau compunerea universalitii patrimoniului transmis. Dac universalitatea cedat conine terenuri, vnzarea trebuie fcut n form autentic, cerut ad validitatem de Legea 247/2005. Atunci cnd contractul de vnzare-cumprare are ca obiect o universalitate, vnztorul are obligaia de a preda cumprtorului tot ceea ce se gsete n succesiune n momentul deschiderii acesteia sau tot ce a intrat n ea ulterior, iar cumprtorul trebuie s ramburseze creditorilor toate creantele existene fa de succesiune. 7. Vnzarea de drepturi litigioase Sunt cazuri n care titularul unui drept contestat sau asupra cruia s-a pornit un litigiu judectoresc dorete s renune la dreptul su de a-i apra n justiie dreptul litigios, prefernd s-i vnd respectivul drept contestat, impreun cu riscul de a ctiga sau pierde acest drept. n aceast situaie, att pentru vnztor ct i pentru cumprtor este vorba de o aciune speculativ, respectiv o parte vinde chiar la un pre mai mic, dar sigur, fiindc dac ar pierde procesul nu ar mai avea nimic de ctigat, iar cealalt parte cumpr cu bani puini ansa de a obine un profit. Legislaia romn permite asemenea speculaii cu prevederile speciale din art. 1309 Cod civil, care interzice cumprarea de drepturi litigioase de ctre judectori, procurori i avocai

care_funcioneaz pe raza instituiilor competente s judece procesul. Potrivit art, 1403 Cod civil, un lucru se socotete litigios atunci cnd "exist un proces sau contestaie asupra corpului dreptului". Caracteristicile specifice: a) procesul sau contestarea dreptului trebuie s existe n momentul ncheierii contractului de vnzare-cumprare, prin care titularul cesioneaz lucrul litigios; b) contestarea trebuie s fie actual; c) litigiul s fie declanat sau iminent; nu este suficient o simpl ameninare cu procesul; d) este indiferent cine este autorul contestaiei respectivului drept, aceasta putnd veni de la un ter i uneori chiar de la vnztor. 8. Retractul litigios 8.1. Definitie. n doctrina, retractul litigios este definit ca fiind "manifestarea unilateral de voin prin care debitorul unui drept litigios transmis de ctre creditor unei alte persoane printr-un contract de vnzare-cumprare sau printr-o cesiune de crean cu titlu oneros, poate s sting litigiul i totodat obligaia sa, oferind cesionarului, respectiv cumprtorului dreptului, adic noului su creditor, preul cu care acesta a cumprat efectiv creana mpreun cu toate cheltuielile cumprrii i cu dobnzile aferente de la data plii cesiunii"(Mircea Muresan-Dictionar de drept civil). 8.2. Justificare. Admiterea retractului litigios se justific pe mai multe considerente: a) se descurajeaz cumprrile speculative de drepturi litigioase (cel dispus s cumpere un drept real la un pre mic va fi descurajat s fac afacerea tiind c debitorul cedat se va putea elibera de datoria sa pltind noului creditor nu ntreaga sum datorat, ci numai preul cu care cumprase dreptul. Spre exemplu: X are un proces cu Y pentru o crean de 500 milioane lei. Z este dispus s o cumpere, i X s vnd la preul de 100 milioane lei. Dar ntruct Y are dreptul s sting creana fa de noul su creditor Z oferind acestuia suma cu care a cumprat el creana, plus cheltuielile cumprrii i dobnda legal, Z nu va mai fi foarte interesat de respectiva tranzacie. b) debitorul retractant, devenind propriul su creditor face ca ntreaga crean litigioas s se sting prin confuziune. c) stingndu-se dreptul litigios se stinge i litigiul declanat cu privire la fondul dreptului revendicat. 8.3.Condiiile exercitrii retractului litigios Pentru ca retractul litigios s funcioneze trebuie:

1. s existe un litigiu, s fie nceput, dar neterminat i s se refere la fondul dreptului. Nu conteaz n ce faz procesual se afl soluionarea respectivului litigiu. Retractul litigios poate fi exercitat att n faa instanei de fond, ct i a celor de apel i recurs. Nu poate fi exercitat ns n faa instanei care soluioneaz o eventual contestaie la executare. Motivarea juridic este aceea c n aceast faz fondul dreptului a fost definitiv soluionat. 2. dreptul litigios s fi fost nstrinat cu titlu oneros. Dac a fost transmis cu titlu gratuit, retractul litigios nu poate fi exercitat pentru c lipsete intenia speculativ pe care retractul o sancioneaz. 3. debitorul cedat trebuie s-i manifeste vointa de a exercita retractul litigios. 4. manifestarea de voint s fie nsotit de faptul material al ofertei pltii pretului (preul real al vnzrii, cheltuielile contractului i plata dobnzilor de la data vnzrii pn la data ofertei). Pentru exercitarea retractului litigios este irelevant natura dreptului (poate fi un drept real, un drept de crean, un drept de motenitor care a fost contestat de comotenitori .a.). 8.4. Cazurile n care legea interzice exercitarea retractului litigios 1) cnd cesiunea dreptului litigios s-a fcut de ctre un comotenitor sau coproprietar (cotitular al respectivului drept); 2) cnd cesiunea s-a fcut unui creditor al cedentului sub form de dare de plat (ntr-un asemenea caz lipsete intenia speculativ); 3) cnd cesiunea s-a fcut ctre posesorul fondului asupra cruia exist dreptul litigios. Spre exemplu, cazul n care dobnditorul unui imobil ipotecat urmrit de creditorul ipotecar, prefer s cumpere el dreptul de crean al acestuia, fa de persoana de la care posesorul imobilului l dobndise. Preferina urmrete stingerea n acest fel a creanei i implicit a ipotecii care o garanta elibernd astfel imobilul su de ipotec i garanie. 8.5. Efectele exercitrii retractului litigios Sunt urmtoarele: a) contractul de vnzare-cumprare a dreptului litigios ncheiat ntre cedent i cesionar se desfiineaz cu efect retroactiv, ca i cum ar fi vorba de ndeplinirea unei condiii rezolutorii. b) ca urmare, dreptul de crean dobndit de cesionar fa de debitorul cedat se stinge n ntregime. c) se stinge i litigiul declanat cu privire la fondul dreptului cedat. d) se vor desfiina toate drepturile reale pe care cesionarul le-ar fi consfinit n favoarea unor tere persoane.

G. Efectele contractului de vnzare-cumprareI. Efectul translativ de proprietate (efectul translativ) Potrivit legislaiei noastre transferul proprietii bunului vndut se produce de plin drept, prin nsi ncheierea contractului. Argumentarea acestei teze o gsim n coninutul act. 1295 Cod civil: "Vinderea este perfect ntre pri i proprietatea este de drept strmutat la cumprtor n privina vnztorului, ndat ce prile s-au nvoit asupra lucrului i asupra preului dei nc lucrul nu se va fi predat i preul nc nu se va fi numrat." Aadar, chiar prin acordul de voin al prilor are loc att naterea obligaiilor de a transfera dreptul, ct i indeplinirea acestor obligaii. Pentru ca efectul translativ al contractului de vnzarecumprare s se produc n mod instantaneu, trebuie s fie ndeplinite cumulativ 3 condiii: a) n momentul ncheierii contractului, vnztorul s fie titular al dreptului de proprietate. n alte condiii transferul nu se poate produce. b) prile s nu fi amnat printr-o convenie transferul proprietii pentru o dat ulterioar. Potrivit reglementrilor n vigoare, prile pot conveni ca transferul proprietii s aib loc, fie ulterior, fie la ndeplinirea unui termen suspensiv, fie la ndeplinirea unei anumite condiii. c) lucrul vndut s fie individualizat, determinat. n orice alte condiii este imposibil ca proprietatea asupra bunului vndut s poat fi transferat cumprtorului. Determinarea exact a momentului transferului dreptului de proprietate are o importan major deoarece de acest moment depinde cine suport riscul pieirii bunului. Potrivit regulii generale, acest risc pentru pieirea fortuit a bunului sau a dreptului care face obiectul contractului, revine proprietarului bunului sau titularului dreptului vndut. O reglementare aparte o prezint situaia amnrii convenionale a momentului transmiterii dreptului de proprietate de la vnztor la cumprtor. Amnarea momentului transmiterii proprietii poate urmri o garanie pentru vnztor c preul va fi pltit integral, mai ales n cazul bunurilor mobile, care datorit acestui caracter pot fi foarte uor nstrinate. Amnarea convenional a momentului transmiterii dreptului poate constitui o garanie pentru cumprtor c bunurile vor fi transmise n totalitate i n siguran. n toate cazurile o asemenea convenie trebuie s fie explicit, adic exprimat n mod formal i limpede. Vnztorul va putea s revendice lucrul vndut i nepltit dac cumprtorul este declarat n stare de faliment, chiar nainte de data scadenei. Probleme a ridicat cumprarea din magazinele cu autoservire. ntrebarea este cnd poate fi considerat c bunul a intrat n proprietatea cumprtorului: - cnd l-a ales de pe raft i l-a pus n co;

- sau cnd l-a pltit la cas. Considerm, alturi de ali autori, c n cazul contractului de vnzare-cumprare a bunurilor din magazinele cu autoservire acesta se consider ncheiat numai n momentul achitrii preului la cas. Numai n acel moment consimmntul cumprtorului poate fi considerat c este manifestat clar i neechivoc, iar transferul proprietii asupra bunului opereaz numai o dat cu plata preului. Cerina determinrii lucrului cumprat Cnd obiectul contractului de vnzare-cumprare l constituie lucrurile certe, perfect determinate individual, nu se ridic nici un fel de probleme. n cazul vnzrii lucrurilor de gen, transferul proprietii se poate face numai n urma individualizrii lor. Individualizarea se face ntr-un termen prevzut n contract sau la cererea cumprtorului. La vnzarea de bunuri viitoare transferul se va face la data predrii. n situaia contractelor care au un obiect alternativ, efectul translativ opereaz n momentul alegerii, deci n momentul exprimrii opiunii cumprtorului. Suportarea riscurilor pieirii lucrului vndut Riscurile pieirii fortuite a bunurilor trec asupra cumprtorului. n cazul lucrurilor certe, dac lucrul piere dup perfectarea contractului, riscul este al cumprtorului, pentru c el devine proprietarul bunului, din momentul exprimrii acordului de voin. Cumprtorul datoreaz vnztorului preul stabilit iniial. n cazul lucrurilor de gen, riscul pieirii fortuite a acestora aparine vnztorului pn la individualizarea lor. ntr-un asemenea caz, vnztorul are datoria de a procura i preda cumprtorului bunuri de acelai fel i n cantitatea convenit. Dac obiectul contractului de vnzare-cumprare este alternativ, riscul rmne n sarcina vnztorului, pn n momentul alegerii bunurilor. Dac pn n momentul opiunii unul dintre lucrurile n cauz a pierit, vnztorul l datoreaz cumprtorului pe cellalt. Dac amndou lucrurile au pierit din cauza debitorului, obligaia este stins potrivit art. 1032 Cod civil.

TITLUL II CONTRACTUL DE DONAIE1. NoiunePotrivit dispoziiilor art. 801 C. Civ., Donaiunea este un act de liberalitate prin care donatorele d irevocabil un lucru donatarului care-l primete. n doctrin, pe drept cuvnt, definiia legal a donaiei este considerat incomplet, pe motiv c las impresia unei singure manifestri de voin i nu a unui contract, cu