Capitolul I. OBIECTUL SI SISTEMUL DREPTULUI FUNCIAR§1. Raporturile funciare — obiect de reglementare a dreptului funciarIn procesul determinarii oricarei ramuri de drept problema principala consta in existenta unui grup de raporturi sociale, care constituie obiectul de reglementare a acestei ramuri.Obiectul de reglementare a dreptului funciar sint raporturile (relatiile) sociale care apar in timpul folosirii pamintului. Specificul acestor raporturi este legat de functiile pe care le indeplineste pamintul pentru diferite ramuri ale economiei nationale.in agricultura si silvicultura pamintul este mijlocul principal de productie, unde stratul fertil al solului are o insemnatate hotaritoare. Cu totul alte functii indeplineste pamintul in restul sferelor de activitate economica. Pentru industrie, transporturi, constructii, localitati, pamintul serveste drept spatiu, suprafata, teren de amplasare a cladirilor, utilajelor, cailor de comunicatie etc.indeplinirea acestor functii economice genereaza aparitia si existenta unor raporturi funciare exprimate in relatii sociale ce apar in procesul de atribuire, folosire, retragere si protectie a terenurilor de pamint.E de mentionat ca pamintul, ca mijloc de productie si conditie principala pentru satisfacerea cerintelor materiale ale societatii, se afla in strinsa legatura cu celelalte componente ale naturii, prin urmare, si raporturile funciare sint in interactiune cu raporturile silvice, acvatice etc, ceea ce ne permite sa afirmam ca raporturile funciare poarta un caracter prioritar fata de celelalte grupuri de raporturi sociale din domeniul folosirii obiectelor naturale.in etapa actuala, in conditiile efectuarii reformei agrare la general si a reformei funciare in particular, caracterul si continutul raporturilor funciare se schimba esential. Trecerea de la natio-nalizarea pamintului la privatizarea lui, infaptuirea demono-10polizarii proprietatii de stat asupra pamintului si improprietarirea reala a taranilor prin legiferarea dreptului de proprietate privata asupra pamintului confirma aparitia si existenta unor noi particularitati ale raporturilor funciare. in urma stabilirii noilor tipuri si forme de proprietate asupra pamintului, raporturile funciare au capatat caracter patrimonial. Pamintul poate fi obiect al raporturilor de vinzare-cumparare, gajare, arenda, donare, mostenire etc, cu alte cuvinte, pamintul devine imobil si se incadreaza in circuitul de piata. E clar ca in acest sens caracterul raporturilor aparute ca rezultat al acestor actiuni este diferit, dar indiferent de tipul de proprietate, destinatie si forma de gospodarire, aceste raporturi sint funciare, deoarece au un singur obiect — pamintul.Totodata, nu toate raporturile sociale care au ca obiect pamintul sint raporturi funciare. De exemplu, raporturile care apar in procesul platii pentru folosirea pamintului, al stabilirii si perce-perii impozitului funciar au ca obiect pamintul, poarta caracter economic, dar nu sint de ordin funciar.Raporturile funciare reglementate de normele dreptului funciar devin raporturi juridice funciare.Relatiile funciare sint reglementate de Constitutia Republicii Moldova, de Codul funciar si de alte acte legislative emise in conformitate cu el.Relatiile din sfera folosirii si protectiei altor bogatii naturale (subsolul, padurile, apele, regnul animal si cel vegetal, aerul atmosferic) sint reglementate prin legislatie speciala (articolul 1 din Codul funciar).Relatiile juridice funciare apar intre subiectii acestora, care au anumite drepturi si obligatiuni conform legislatiei funciare, in timpul de fata, cercul de subiecti ai relatiilor funciare s-a largit. Au aparut noi subiecti cu noi drepturi care, in conditiile folosirii socialiste a pamintului, nici nu puteau fi pomeniti. Subiect al raporturilor funciare este si statul. Subiectii raporturilor funciare se numesc detinatori de terenuri.Obiecte ale raporturilor funciare sint sectoarele de teren, cotele de teren si drepturile asupra lor (art. 2-1 din Codul funciar).Raporturile juridice funciare, fiind unice dupa forma lor juridica, in functie de alti factori esentiali se impart in mai multe feluri. De exemplu, dupa continutul relatiilor juridice, al drep-turilor si obligatiunilor subiectilor, raporturile juridice pot fi11clasificate in raporturi juridice de proprietate funciara, raporturi juridice din domeniul administrarii de stat a pamintului, raporturi juridice de beneficiere funciara, raporturi juridice de protectie a pamintului. Raporturile juridice funciare pot fi clasificate si dupa categoriile de

terenuri (cu destinatie agricola, industriala, intravilanul localitatilor...), dupa subiectii acestor raporturi s.a.In asa fel, concluzionind, vom mentiona ca raporturile sociale care apar in procesul de posesiune si de folosire (beneficiere) a terenurilor de pamint, precum si a drepturilor asupra lor, constituie obiectul de reglementare a dreptului funciar. Fiind reglementate de normele acestei ramuri de drept, ele capata caracter juridic cu toate consecintele ce rezulta de aici.§2. Definitia, principiile si metodele dreptului funciarDreptul funciar ca ramura de drept in sistemul national juridic reprezinta o totalitate de norme juridice, stabilite sau sanctionate de catre stat, care reglementeaza raporturile sociale de folosire si protectie a pamintului, conditiile si mijloacele de productie in scopul folosirii lui rationale, al imbunatatirii si reproducerii fertilitatii solului, precum si al apararii drepturilor si intereselor legitime ale subiectilor relatiilor funciare.Dreptul funciar ca ramura de drept are, dupa cum s-a mentionat, obiectul sau de reglementare, principii si metode specifice, precum si norme juridice cuprinse in izvoarele acestui drept.La baza structurii si continutului dreptului funciar ca ramura de drept stau anumite principii ca notiuni temeinice, proprii dreptului in ansamblu si dreptului funciar ca ramura aparte.Principiile dreptului funciar sint:1) Diversitatea si egalitatea juridica a tipurilor si formelor de proprietate asupra pamintului.2) Circuitul terenurilor ca obiect de dispunere. '3) Folosirea rationala a paminturilor.4) Gospodarirea de sine'statator a terenurilor conform destinatiei lor.5) Egalitatea subiectilor privind folosirea pamintului.6) Administrarea de stat a fondului funciar.7) Raspunderea juridica pentru incalcarea legislatiei funciare.12Principiile enumerate, fiind determinate de caracterul raporturilor funciare, in etapa actuala nu sint strict epuizate, ele pot suferi diferite schimbari reiesind din reorganizarile si restructurarile care au loc in orinduirea funciara a Republicii Moldova.Dreptul funciar poseda de asemenea metode specifice de reglementare a raporturilor funciare. Metodele dreptului funciar nu sint altceva decit mijloacele si procedeele de influentare asupra subiectilor relatiilor funciare. Stabilind anumite reguli de conduita in procesul folosirii pamintului, normele juridice prevad si anumite masuri de constringere in cazul nerespectarii lor.Dreptul funciar are doua metode de reglementare a raporturilor funciare:1. Metoda imperativ-obligatorie si2. Metoda dispozitiva.in dreptul funciar metoda imperativ-obligatorie se aplica prin diferite prescriptii si interdictii obligatorii pentru indeplinire de catre detinatorii de terenuri.Metoda dispozitiva presupune stabilirea anumitor limite de comportament al participantilor la relatiile funciare si atribuirea posibilitatii de a reglementa liber si de sine statator relatiile dintre ei in conformitate cu legislatia in vigoare.in caz de neindeplinire benevola a normelor dreptului funciar si de incalcare a drepturilor si obligatiunilor stabilite de ele, se aplica masuri de constringere din partea statului, care prevad tragerea la raspundere juridica a vinovatilor.Masurile de constringere pot fi aplicate si de catre unul dintre subiectii raporturilor funciare. De exemplu, in caz de folosire nerationala si cu incalcarea destinatiei terenurilor de pamint, autoritatile publice pot retrage terenurile din folosinta in conformitate cu regulile stabilite.Corelatia dintre metodele de reglementare a raporturilor funciare de asemenea s-a schimbat in functie de schimbarile continutului si caracterului raporturilor funciare. Actualmente, o mare raspindire capata metoda dispozitiva, care prevede egalitatea partilor si dreptul de adoptare a deciziilor de sine statator.13§3. Sistemul dreptului funciar si legatura lui cu alte ramuri de dreptSistemul dreptului funciar cuprinde totalitatea institutiilor juridice funciare care au o strinsa legatura intre ele si o aranjare logica consecutiva dupa rolul si insemnatatea lor in reglementarea raporturilor funciare.

Sistemul dreptului funciar ca disciplina de studiu cuprinde partea generala si partea speciala.Partea generala contine notiuni si categorii de fond, obiectul si metoda dreptului funciar, particularitatile raporturilor juridice funciare, izvoarele, reglementarile juridice s.a.Partea speciala a dreptului funciar cuprinde regimul juridic al categoriilor de terenuri. Institutiile acestei parti contin norme juridice concrete, ce reglementeaza raporturi funciare omogene.Dreptul funciar are si sistem ca ramura de drept si ca ramura de stiinta. Acestea se afla intr-o strinsa legatura, dar se deosebesc prin cercul problemelor abordate, stiinta dreptului funciar fiind cu mult mai larga ca ramura dreptului funciar.Fiind o parte componenta a sistemului national de drept, dreptul funciar se afla in strinsa corelatie cu alte ramuri ale dreptului. Schimbarile esentiale care au loc in raporturile funciare in legatura cu demonopolizarea proprietatii de stat asupra pamin-tului au influentat nu numai metodele si principiile dreptului funciar, dar si corelatia lui cu alte ramuri de drept.in etapa actuala, dreptul funciar se afla in legatura organica cu dreptul constitutional. Normele constitutionale privind proprietatea, economia de piata, diversitatea formelor de gospodarire si apararea drepturilor si intereselor proprietarilor constituie baza legislativa a dreptului funciar.Administrarea de stat a fondului funciar, raspunderea administrativa a persoanelor vinovate de incalcarea legislatiei funciare dovedesc existenta legaturii dreptului funciar cu dreptul administrativ.O mare importanta are, de asemenea, legatura dreptului funciar cu dreptul civil. Relatiile de proprietate, drepturile patrimoniale, apararea juridica a drepturilor funciare sint numai unele din punctele de tangenta ale dreptului funciar cu dreptul civil.Avind in vedere ca in etapa actuala legislatia permite vin-zarea-cumpararea pamintului, precum si alte actiuni, posibilita-14tea de aplicare a normelor dreptului civil privind relatiile funciare se extinde considerabil.Fara folosirea pamintului este imposibila folosirea celorlalte obiecte si resurse naturale. Prin urmare, corelatia dreptului funciar cu ramurile ecologice de drept - dreptul apelor, dreptul silvic, dreptul subsolului s.a.m.d. - este conditionata de faptul ca pamintul, ca o parte a mediului natural, a biosferei, este locul de amplasament al tuturor obiectelor naturale.Aceasta, la rindul sau, ne dovedeste necesitatea ecologizarii normelor dreptului funciar si a legaturii lor cu protectia obiectelor naturii in ansamblu.Dreptul funciar ca ramura de sine statatoare are legatura si cu alte ramuri de drept (de exemplu cu dreptul fiscal - impozitul funciar).'SCapitolul II. IZVOARELE DREPTULUI FUNCIAR§1. Notiunea de izvoare ale dreptului funciar si clasificarea lor Notiunea de izvor de drept funciar presupune actul normativ adoptat sau sanctionat de catre stat, care contine norme de drept ce reglementeaza raporturile sociale privind folosirea pamintului. Cu alte cuvinte, izvoare ale dreptului funciar sint actele normative ce reglementeaza raporturile funciare cu normele juridice intruchipate in ele.Toate actele normative din domeniul reglementarii raporturilor funciare se afla intr-o strinsa corelatie. Totodata, ele pot fi clasificate dupa diferite criterii, insa fara a incalca subordonarea lor ierarhica.Izvoarele dreptului funciar se clasifica, in primul rind, dupa puterea lor juridica. Dupa acest criteriu, in domeniul dreptului funciar, cunoastem legi si acte subordonate legii. Legile poseda putere juridica suprema.Din rindul legilor se evidentiaza Constitutia Republicii Moldova. Ea este legea de baza, legea suprema a tarii. Bazele consti-tutionaie in domeniul folosirii pamintului sint principalele reglementari in domeniul dreptului funciar.Izvoarele dreptului funciar pot fi clasificate si dupa organele care le adopta. Drept alt criteriu de clasificare poate servi caracterul normelor continute in actul normativ respectiv, de exemplu, prescriptie, interdictie, recomandare s.a.O mare insemnatate are clasificarea izvoarelor dreptului funciar dupa actiunea lor in spatiu, in timp si dupa un anumit cerc de persoane. in acest sens, exista izvoare care reglementeaza raporturile funciare pe intreg teritoriul Republicii Moldova (Codul funciar) si izvoare ce actioneaza doar pe o parte a sa (actele autoritatilor publice locale).

La fel e si cu actiunea izvoarelor in timp. Exista izvoare de drept funciar cu stabilirea termenului de actiune si fara stabilirea lui.Izvoarele dreptului funciar pot actiona asupra tuturor subiectilor care cad sub incidenta lor (Codul funciar) si izvoare16care reglementeaza raporturile funciare cu participarea numai a anumitor persoane (Legea cu privire la gospodariile taranesti (de fermieri).Astfel, izvoarele de diferite tipuri ale dreptului funciar sint acte normative care contin norme de reglementare a raporturilor funciare.De mentionat ca exista acte juridice din domeniul raporturilor funciare care nu sint izvoare ale dreptului funciar, deoarece acestea nu contin noi norme de drept, poarta un caracter individual si de o singura data. De exemplu, hotarirea autoritatii publice locale cu privire la atribuirea terenului de pamint catre o persoana concreta pentru organizarea unei gospodarii taranesti. Acest act stabileste numai faptul de atribuire si, deci, nu reglementeaza nimic nou.§2. Codul funciar — izvorul principal al dreptului funciarAdoptarea la 25 decembrie 1991 si punerea in aplicare la 1 ianuarie 1992 a Codului funciar vine ca un act vital pentru dezvoltarea Republicii Moldova in conditii noi.in legislatia funciara, Codul funciar impreuna cu Constitutia reprezinta cel mai important act normativ ce reglementeaza relatiile funciare in Republica Moldova. Emiterea altor acte legis-lative este conditionata de corespunderea acestora cu Codul funciar.Codul funciar, dupa structura sa, este compus din 16 capitole care cuprind 102 articole.Capitolul I stabileste componenta fondului funciar, proprietatea asupra terenurilor, protectia ecologica a terenurilor si alte notiuni generale in materie funciara.Capitolul II stabileste componenta organelor de stat care au competenta aplicarii si executarii Codului funciar.Capitolul III include formele si metodele de atribuire si instrainare a terenurilor din fondul funciar al Republicii Moldova.Capitolul IV stabileste drepturile si obligatiile detinatorilor de terenuri.Capitolele V-IX stabilesc terenurile din componenta fondului funciar:17- terenurile cu destinatie agricola;- terenurile din intravilanul localitatilor;- terenurile destinate industriei, transporturilor, telecomunicatiilor si terenurile cu alta destinatie speciala;- terenurile destinate ocrotirii sanatatii, ocrotirii naturii, activitatii recreative, terenuri de valoare istorico-culturala, terenurile zonelor suburbane si ale zonelor verzi;- terenurile fondului silvic, ale fondului apelor si ale fondului de rezerva.Capitolul X stabileste menirea, continutul si modul de tinere a cadastrului funciar si a documentatiei cadastrale si reglementarea regimului proprietatii funciare.Capitolul XI este dedicat modului si conditiilor de schimbare a destinatiei terenurilor.Capitolul XII reglementeaza raporturile de protectie si ameliorare a terenurilor.Capitolul XIII contine norme privind rolul si sarcinile controlului de stat si scopurile monitoringului fondului funciar.Capitolul XIV stabileste modalitatile si ordinea de solutionare a litigiilor funciare.Capitolul XV prevede formele de raspundere juridica pentru incalcarea legislatiei funciare si, in fine, capitolul XVI contine reglementarea corelatiei legislatiei funciare a Republicii Moldova cu acordurile internationale.Aplicarea si executarea practica a Codului funciar este o atributie de baza atit a organelor de stat, cit si a autoritatilor publice locale.§3. Legi si acte subordonate legii ca izvoare ale dreptului funciarLegile Republicii Moldova, avind o putere juridica suprema fata de actele emise pentru indeplinirea legii, pot fi si sint adoptate numai de catre Parlamentul Republicii Moldova.Conform art.72 din Constitutie, Parlamentul adopta legi constitutionale, organice si ordinare.in domeniul reglementarii raporturilor funciare, de regula, se adopta legi organice.in etapa actuala, in afara de Codul funciar, izvoare ale dreptului funciar sint urmatoarele legi:18

- Legea cu privire la impozitul funciar si modul de impozitare din 22 decembrie 1992 cu modificarile si completarile ulterioare;- Legea privind pretul normativ si modul de vinzare-cum-parare a pamintului din 25 iulie 1997;- Legea cu privire la proprietate din 22 ianuarie 1991;- Legea cu privire la arenda din 14 ianuarie 1992;- Legea cu privire la gospodariile taranesti (de fermieri) din 5 noiembrie 2000 s.a..Aceste legi, dupa cum se vede din denumirile lor, sint sau special adoptate pentru reglementarea raporturilor funciare, sau contin norme ce reglementeaza astfel de raporturi.Acte subordonate legii sint toate celelalte acte juridice normative adoptate in modul stabilit si care contin norme de reglementare a raporturilor funciare.Acestea pot fi hotaririle Parlamentului, decretele Presedintelui Republicii, hotaririle, ordonantele si dispozitiile Guvernului, ordinele si instructiunile ministerelor si departamentelor, actele autoritatilor administratiei publice locale, actele organelor de conducere ale agentilor economici.Toate actele subordonate legii nu pot contraveni acesteia din urma, nemaivorbind de Constitutia Republicii Moldova. Ele se adopta pentru detalierea si realizarea prevederilor legii. De exemplu:- Regulamentul cu privire la modul de rezolvare a litigiilor funciare, aprobat prin hotarirea Guvernului din 5 martie 1992;- Regulamentul privind terenurile destinate industriei, transporturilor, telecomunicatiilor, apararii si cu alte destinatii speciale adoptat prin hotarirea Guvernului Republicii Moldova din 12 noiembrie 1993;- Regulamentul cu privire la continutul documentatiei cadastrului funciar general, aprobat prin hotarirea Guvernului din 11 ianuarie 1995;- Regulamentul cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin hotarirea Guvernului din 3 mai 1996;- Regulamentul cu privire la vinzarea-cumpararea terenurilor aferente obiectelor privatizate sau care se privatizeaza si intreprinderilor private, aprobat prin hotarirea Guvernului din 23 octombrie 1996 cu modificarile ulterioare;- Hotarirea Guvernului nr. 192 din 20 februarie 1998 "Cu privire la vinzarea-cumpararea terenurilor" s.a.19Legile si actele subordonate legii in domeniul raporturilor funciare constituie baza legislativa de care trebuie sa tina cont toti subiectii beneficiari ai terenurilor de pamint.§4. Actele organelor administratiei publice ca izvoare ale dreptului funciarIzvoare ale dreptului funciar sint, dupa cum s-a mentionat mai sus, ordinele si instructiunile ministerelor si departamentelor elaborate si adoptate in conformitate cu legislatia in vigoare.Ca exemplu pot servi ordinele, instructiunile si dispozitiile Ministerului Agriculturii si Industriei Alimentare, actele cu caracter normativ adoptate de Agentia Nationala Cadastru, Resurse Funciare si Geodezie s.a.in sirul actelor subordonate legii pot fi incluse si actele autoritatilor publice locale. Aceste autoritati, avind conform Codului funciar o anumita competenta in domeniul relatiilor funciare, pot adopta decizii si dispozitii in conformitate cu legislatia privind administratia publica locala, care in unele cazuri poarta caracter de izvoare ale dreptului funciar. Esential este ca aceste decizii sa fie adoptate pentru realizarea legislatiei in vigoare si sa nu contravina prevederilor acesteia.Posibilitatile autoritatilor publice locale in acest domeniu se largesc noua organizare teritorial-administrativa a Republicii Moldova si de adoptarea noilor legi privind autonomia locala.Exercitarea controlului asupra folosirii si protectiei terenurilor, asigurarea perceperii impozitului funciar, autentificarea drepturilor detinatorilor de terenuri, repartizarea si retragerea terenurilor, tinerea cadastrului funciar in teritoriul din subordine, solutionarea litigiilor funciare in limitele stabilite de lege s.a. tin de competenta autoritatilor publice locale si actele adoptate pe marginea acestor probleme au o mare importanta practica.Aceste acte, actionind doar in cadrul unei localitati (sat, comuna, oras) sau al unei unitati teritorial-administrative (judet), au caracter normativ si sint obligatorii pentru toti detinatorii de terenuri din teritoriul acestei colectivitati.Programele, schemele, proiectele si planurile de reglementare a regimului proprietatii funciare pe teritoriul respectiv aprobate20

prin deciziile administratiei publice locale, precum si masurile elaborate pentru realizarea lor sint exemple de acte cu caracter normativ si deci pot servi drept izvoare ale dreptului funciar.§5. Practica judiciara in domeniul reglementarii raporturilor funciarein domeniul folosirii pamintului si al aplicarii legislatiei funciare un rol important ii revine practicii judiciare. in sensul larg al cuvintului, practica judiciara nu este altceva decit toate hotaririle instantelor judecatoresti privind aplicarea prevederilor legislatiei funciare. in alt sens, practica judiciara este o generalizare a aplicarii legislatiei funciare de catre instantele judeca-toresti in care se mentioneaza greselile si neajunsurile acestor instante, se dau anumite explicatii cu privire la aplicarea corecta a normelor de drept funciar.Astfel de generalizari face Curtea Suprema de Justitie a Republicii Moldova, in urma carora se adopta hotariri ale Plenului Curtii Supreme de Justitie.in domeniul relatiilor funciare, Plenul Curtii Supreme de Justitie a adoptat la 26 martie 1997 Hotarirea nr. 10 "Cu privire la practica aplicarii de catre instantele judecatoresti a legislatiei funciare".Conform acestei hotariri, litigiile si plingerile legate de chestiunile funciare, unde una dintre parti este cetateanul, se examineaza de catre judecatoriile jurisdictiei de drept comun, iar litigiile si plingerile privind chestiunile mentionate, unde partile sint persoane juridice, si gospodariile taranesti (de fermieri) ca persoane fizice, precum si persoanele fizice care practica activitatea de antreprenoriat, sint examinate de catre instantele judi-ciare economice.21Capitolul III. DREPTUL DE PROPRIETATE SI ALTE DREPTURI REALE ASUPRATERENURILOR "§1. Notiunea de drepturi reale asupra terenurilor si clasificarea lorDrepturile (si obligatiile) subiectelor raportului de drept, in functie de continut, pot fi: patrimoniale (care au un continut economic, fiind evaluabile in bani) si nepatrimoniale.Drepturilejagjrjmgjiialej ce alcatuiesc continutul patrimoniului, sint grupate in doua categorii: drepturi reale si drepturi de creanta.Drepturile reale sin t drepturLgubiective patrimoniale,, care confera titularului lor determinat posibilitatea exercitarii directe si nemijlocite a prerogativelor prevazute de lege, fara a fi necesara interventia altui subiect de drept1. Mai mult decit atit, orice alta persoana are obligatia de a nu face nimic, de a se abtine de la orice actiune prin care ar aduce o atingere exercitiului liber si deplin al acestor drepturi. Drepturile reale se disting prin urmatoarele trasaturi:a) din punctul de vedere al subiectelor, dreptul real presupune existenta unui subiectjLciivjdeterminat si a unui subiect pasiv nedeterminat;b) din punctul de vedere al continutului si al naturii obligatiilor corelative, dreptului real ii corespunde obligatia generala si negativa de a nu face nimic de natura sa aduca atingere exercitiului liber si deplin al acestui drept;c) drepturile reale-daonastexe la doua efecte speciale: dreptul de urmarite si dreptul de preferinta;d) drepturile reale sint absolute, opozabile tuturor;e) dreptul real poate avea ca obiect numai lucruri determinate;f) sub aspect procedural, in cazul drepturilor reale, actiunea in justitie se intenteaza la o instanta de la locul unde este situat bunul.Literatura de specialitate clasifica drepturile reale, in principal, dupa doua criterii: tinind seama de natura bunurilor ce con-stituie obiectul lor si dupa cum au sau nu o existenta independenta, de sine statatoare2.Dupa natuiaJbunar-iler care poarta-drepturi-reale acestea pot fi: imobiliare (avind ca obiect bunuri imobile) si mobiliare (care au ca obiect bunuri mobile corporabile sau incorporabile).Conform criteriului daca ausau.nu p existenta independenta, deosebim: drepturi reale principale si drepturi reale accesorii.Principale sint acele drepturi reale care au o existenta independenta, de sine statatoare, in raport cu alte drepturi reale sau de creanta. Cel mai jmpQriarit drepLreal este drepJ;uJLd_pEG=—-prietate, ce constituie izvorul necesar si temeiul nasterii si existentei tuturor celorlalte drepturi reale.

Accesorii sint acele drepturi reale care se constituie pentru a insoti si garanta alte drepturi, fara a avea independenta.Stingereadreptului principal are ca efect automatsi stingerea dreptuluLaccesoriu. Asadar, drepturile reale accesorii nu sint independente, ele urmind, de regula, soarta dreptului principal.Sistemul drepturilor reale este alcatuit dintr-un numar stabilit de drepturi reale principale, situate intr-o anumita ordine, si din drepturi reale accesorii.Dreptul civil rominesc reglementeaza doua categorii de drepturi reale principale: dreptul de proprietate si drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate. in Republica Moldova, ca drept-eal principal este recunoscut si reglementat dreptuLde_prpprietate4publica si privata).Dreptul de proprietate este cel mai important drept real, si se prezinta sub doua forme: publica sjjDrivata.Dreptul de proprietate privata se subdivide in: drept de proprietate particulara, care apartine persoanelor fizice si persoanelor juridice de tip particular, si drept de proprietate privata a statului, unitatilor administrativ-teritoriale (judetul, municipiul, orasul si comuna), precum si a altor persoane juridice infiintate de catre stat si autoritatile locale, cum sint regiile autonome (in Republica Moldova astfel de persoane juridice instituite de catre stat sint intreprinderile agricole de stat si cele municipale).Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate. De multe ori dreptul de proprietate se exercita in plenitudinea atributiilor sale direct si nemijlocit de catre proprietar. Sint insa situatii cind dreptul de proprietate se exercita, de regula, in ceea priveste unele dintre atributiile sale — posesia si folosinta, prinintermediul altor persoane decit proprietarul. in acest scop, adeseori proprietarul incredinteaza unele bunuri ale sale prin acte de autoritate sau, dupa caz, pe temeiul unor acte si fapte juridice civile, unei persoane fizice sau juridice in vederea punerii lor in valoare. Persoanele care primesc bunurile respective dobindesc asupra lor fie un drept personal, fie un drept real principal.Drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate sint de doua feluri:a) drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate publica. La fel ca si in Rominia, potrivit reglementarilor in vigoare, in Republica Moldova exista un singur drept real principal derivat din dreptul de proprietate publica: dreptul de administrare directa a terenurilor — bunuri proprietate publica -constituit prin acte de punere in emisie de catre autoritatile statale sau locale, ai carui titulari sint societatile agricole si societatile comerciale de stat, iar in Republica Moldova — intreprinderile agricole de stat si institutiile de cercetari stiintifice in domeniul agriculturii;b) drepturile reale principale derivate din dreptul de proprietate privata sint opozabile tuturor, inclusiv proprietarului. in terminologia consacrata, ele se mai numesc dezmembraminte ale dreptului de proprietate.Legislatia civila a Rominiei reglementeaza urmatoarele drepturi reale principale derivate din dreptul de proprietate privata, care au ca obiect terenuri agricole:- dreptul de uzufruct;- dreptul de uz;- dreptul de servitute;- dreptul de superficie.Alaturi de aceste drepturi reale principale derivate reglementate de Codul civil, Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar mai consacra si dreptul real de folosinta funciara, care are o figura juridica proprie. ';

in Republica Moldova este~xecunoscut numai un singur dezmembramint — dreptul real de folosinta funciara, reglementat de Codul funciar.Din grupajirepturilor reale accesorii-stabilite asupra terenurilor agricole (reglementat si de legislatia Republicii Moldova) este si dreptul de ipoteca. • » '24Dreptul de ipoteca este dreptujreojisiituiLJntatdeatma asuprajjnui burumobil determinat de proprietatea artei persoane fara deposedare, care-i confera titularului sau, numit creditor ipotecar, posibilitatea de a urmari bunul in stapinirea oricui s-ar afla si de a fi platit, cu prioritate, din pretul acelui bun..

Mai mentionam ca in Rominia si in Republica Moldova este reglementat si un alt drept real, subiectiv, absolut si temporar — dreptul de preemjiune. Din punctul de vedere al titularilor sai, dreptul de preemtiune este definit ca fiind "acgLdjfiptsubiecti: civil recunoscut de lege anumitor titulari in virtutea caruia acestia sebucura de-prioritate la cumpararea unui teren agricol din extravilan,.in ordinea si in celelalte conditii prevazute de„, lege"3.in urma analizei legislatiei funciare si civile a Republicii Moldova, concluzionam urmatoarele:1. Deoarece dezmembramintele dreptului de proprietate asupra terenurilor sint derivate din acesta, proprietarul nu poate oferi mai multe drepturi decit volumul atributelor proprii. Prin urmare, dezmembramintele au un continut mai restrins decit dreptul de proprietate;2. Dezmembramintele dreptului de proprietate depind de atributele proprietarului, fara al carui consimtamint titularii celorlalte drepturi reale nu pot sa-si realizeze unele dintre atributele lor;3. Dezmembramintele dreptului de proprietate poseda si un anumit caracter de sine statator, deoarece transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului altui subiect nu poate servi drept temei de stingere a dezmembramintelor;4. Dezmembramintele, ca si dreptul de proprietate asupra terenului, au drept obiect un anumit lot, stabilit concret pe teren, avind un numar cadastral corespunzator. in virtutea acestui fapt, aparitia, modificarea si stingerea dezmembramintelor sint supuse inregistrarii statale la fel ca si aparitia, modificarea si stingerea dreptului de proprietate asupra terenului.

251 )§2. Dreptul de proprietate asupra terenurilor. Notiune. Obiectele si subiectele. Continutul dreptu-lui de proprietate funciaraDreptul de proprietate, consfintit de Constitutia Republicii Moldova (art.9, in corelatie cu art.46 si 127), este un drept fundamental, de veche traditie in catalogul Drepturilor si libertatilor cetatenesti. Acest drept este unul de baza, cuprins in Declaratia universala a drepturilor omului, adoptata de Adunarea Generala a ONU la 10 decembrie 1948, care prevede in articolul 17 ca "orjce-persoana are dreptul la proprietate, atit singura, cit si in asociere cu altii. Nimeni nu poate filipsit arbitrar de proprietateasa"....... ......Legislatia in vigoare a Republicii Moldova nu contine o definitie a dreptului de proprietate, legiuitorul limitindu-se la enumerarea atributelor proprietarului. Astfel, art.89 din Codul civil stipuleaza: "Erpjietarul.se-bucura de dreptul de posesiune, de folosinta si de dispozitie asupra bunurilor in limitele determinate de lege", iar art. 1 alin. 2 din Legea cu privire la proprietate consemneaza: "Proprietarului ii apartine dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi si a le administra"4.Lipsa unei notiuni adecvate a proprietatii in legislatia Republicii Moldova este recuperata de interpretarea art. 9 din Constitutie (care stabileste principiile fundamentale privind proprietatea), facuta de catre Curtea Constitutionala a Republicii Moldova. in Hotarirea privind controlul constitutionalitatii unor prevederi din Codului funciar din 25 ianuarie 19965, Curtea Constitutionala trateaza proprietatea astfel: "Prin proprietate se intelege dreptul de proprietate al persoanelor fizice, juridice, statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale asupra unor bunuri imobile sau mobile, exercitind asupra lor posesia, folosinta si dispozitia, in mod exclusiv si perpetuu prin putere si interes propriu in conditiile legii". Pornind de la prevederile legale mentionate si bazindu-ne pe doctrinele existentel_putem defini dregtul dejyraprietate ca fiind acel drept subiectiv ce confera titularului jsauj:xercitarea in putere proprie si in interes propriu a atributelor de posesie, folosinta si dispozitie asupra bunurilor sale in limitele determinate de lege.Majoritatea doctrinarilor analizeaza proprietatea ca pe o categorie economico-juridica.26Raporturile de proprietate asupra pamintului, ca parte componenta si indispensabila a raporturilor de proprietate in general, au suferit multiple modificari, deoarece fiecarei formatiuni economico-sociale ii corespunde un sistem propriu de raporturi de proprietate funciare.Proprietatea drept categorie juridica ia nastere odata cu aparitia statului si dreptului si reprezinta rezultatul fixarii in norme juridice a raporturilor economice privind posesia, folosirea si

dispunerea diferitelor bunuri materiale (inclusiv a pamintului).Reglementarea juridica a raporturilor de proprietate se face prin intermediul anumitor norme, care, in primul rind, stabilesc posibilitatea (sau imposibilitatea) de apartenenta a bunurilor materiale anumitor persoane, prevazind modul legislativ de insusire economica a lor; in al doilea rind, determina limitele si modul de comportare a posesorilor de bunuri materiale, adica atributiile lor; in al treilea rind, includ instrumentele juridice de protectie a "starii de insusire" de atentatele altor persoane6.da, toate normelejnentionatejnaisus, pot

fi clasificate in mai multe grupe.in prima grupa pot fi incluse norme constitutionale (art. 9 din Constitutia Republicii Moldova); norme funciare (art.3 din Codul funciar, in redactia Legii nr. 369-XIII din 10.02.95)7; norme civile (art. 89 din Codul civil)8.Din a doua grupa fac parte normele funciare (art. 12, 13, 27, 29 din Codul funciar); normele civile (art. 150-154 din Codul civil), care reglementeaza atributiile proprietarului.Grupa a treia cuprinde normecivile, administrative, penale funciare privind protectia raporturilor de proprietate.Prin urmare, totalitatea normelor ce reglementeaza raporturile de proprietate poarta un caracter complex.Proprietatea asupra pamintului se caracterizeaza prin anumite particularitati generate de specificul social-economic al obiectului. Odata cu promovarea reformelor economice, trecerea la economia de piata, schimbarea radicala a raporturilor funciare, proprietatea funciara a capatat noi insusiri, cum ar fi: situatia dominanta a cetatenilor ca subiecte ale dreptului de proprietate, prioritatea dezvoltarii agriculturii, includerea terenurilor in circuitul civil etc.9

Notiunea "drept de proprietate"10 asupra pamintului cuprinde: .,.•„•'..'"-':. ; -.' •,;;•.;• '"' '-- '27- institutia de drept, ale carei norme sint fixate in Constitutia Republicii Moldova (art. 9, 46, 127); Codul civil (art. 89-154); Legea Republicii Moldova cu privire la proprietate din 22 ia-nuarie 1991 nr. 459-XII11; Codul funciar (art. 4,12,13, 27, 29);- raport de proprietate in care, in afara de proprietar, intervin si alte subiecte, purtatoare de drepturi si obligatiuni funciare (spre exemplu, beneficiarii funciari sau organele de reglementare a regimului proprietatii funciare si de tinere a cadastrului funciar de stat);- atributiile subiective ale proprietarilor funciari. Astfel, proprietarii pot intreprinde anumite actiuni — de a gospodari terenul de sine statator, de a efectua lucrari de ameliorare si im-bunatatiri funciare etc; pot inactiona — sa se abtina de la actiuni care ar leza drepturile altor proprietari sau care ar cauza prejudicii terenului; proprietarii au dreptul de a cere de la alte persoane un comportament adecvat; au dreptul la revendicare, la despagubire etc;- actiunea juridica, care genereaza raporturi intre proprietari si alte subiecte de drept (spre exemplu, in baza deciziei judecatoresti, prin care se atribuie teren in proprietate, proprietarului i se elibereaza titlul de proprietate, cu fixarea bornelor de hotar si intocmirea planului cadastral (reprezentarea grafica a lotului).intrunind trasaturile caracteristice dreptului de proprietate in general, dreptul de proprietate asupra pamintului poate fi privit sub doua aspecte: obiectiv si subiectiv.in sens obiectiv dreptul de proprietate funciara este tratat ca o institutie de drept, ale carei norme reglementeaza statistica raporturilor de proprietate funciara, ca stare de apartenenta a loturilor de teren (art. 3, 4 din Codul funciar).insa pentru a dezvalui posibilitatile concrete de comportare oferite proprietarului funciar de catre legiuitor, este necesar a apela la categoria dreptului de proprietate in sens subiectiv.Dreptul proprietarului funciar in sens subiectiv este posibilitatea juridica oferita proprietarului in vederea posesiei, folosintei si dispunerii de terenul ce-i apartine, cu putere proprie si in interes propiru, prin actiuni ce nu contravin legislatiei si nu lezeaza interesele legitime ale altor persoane.Asadar, atributele proprietarului sint: posesia (jus utendi), folosinta (jusfruendi) si dispozitia (jus abudendi).Pentru dreptul de proprietate funciara este specific faptul ca

28

atributele proprietarului au un caracter independent si nu se bazeaza pe dreptul altor persoane. Atributele proprietarului se disting prin doua particularitati: in primul rind, continutul atributelor este stabilit prin lege si, in al doilea rind, proprietarul le exercita de sine statator.O alta particularitate a atributelor proprietarului consta in faptul ca acestea sint limitate. Dreptul de proprietate in general si cel funciar in special nu au fost niciodata absolut nelimitate. Limitarile dreptului de proprietate, cuprinse in diferite acte normative, sint examinate mai jos.Dreptul de proprietate asupra terenurilor este dreptul de a poseda, folosi si dispune de lotul de teren in conditiile prevazute de lege. Pentru toate tipurile de proprietate este caracteristic acelasi set de atribute, insa continutul si volumul lor este diferit.POSESIA CA ATRIBUT AL DREPTULUI DE '•' PROPRIETATE FUNCIARAin literatura de specialitate remarcam mai multe definitii ale acestui important atribut. Conform uneia dintre aceste opinii12, posesia consta in prerogativa titularului dreptului de proprietate de a stapini in fapt bunul. Conform alteia13, posesia consta in posibilitatea proprietarului de a stapini bunul ce-i apartine prin materialitatea sa, comportindu-se fata de toti ceilalti ca fiind titularul dreptului de proprietate. E.A.Suhanov defineste posesia ca "fiind acel atribut al dreptului de proprietate bazat" pe lege (ori juridic asigurat, care da posibilitatea de a stapini bunul si de a-1 intretine in gospodaria sa"14.in legislatia Republicii Moldova exista si o definitie legala a posesiei. Astfel, art. 1 alin. 2 din Legea cu privire la proprietate stipuleaza: "Posedarea bunurilor consta in stapinirea efectiva a acestora". in baza celor mentionate, concluzionam:Posesia terenului este posibilitatea (bazata pe lege) a proprietarului de a stapini de fapt lotul de teren. in doctrina romina s-a afirmat ca "posesia este mijlocul indispensabil al fiecarui proprietar pentru a-si realiza scopul, adica utilitatea economica a proprietatii sale'Se sustine de asemenea ca posesia nu poate fi separata de folosinta, deoarece pentru a folosi un bun este necesar mai intii sa te afli in posesia lui.in opinia lui B. Erofeev "terenul poate fi folosit si de alte29persoane, neproprietari. in caz contrar, posesia terenului va fi considerata drept acaparare arbitrara, actiune pentru care poate surveni raspunderea juridica"16.Spre deosebire de posesia unor bunuri obisnuite, pe care proprietarul le poate stramuta in alt loc, posesia terenului poarta un caracter conditional, deoarece stapinirea lui este limitata. Posesia terenului este realizata prin transmiterea in natura a proiectului de organizare a teritoriului si prin confirmarea hotarelor lotului prin instalarea bornelor. Prin urmare, atributul de posesie a lotului de teren se realizeaza nu numai prin atribuirea terenului in natura, dar si in conformitate cu documentatia funciara de proiect.Pentru persoanele fizice si juridice — subiecte ale dreptului de proprietate privata, atributul de posesie a terenului este indispensabil de obligatiunea acestora de a folosi lotul conform destinatiei. Posesia ca atribut al subiectelor dreptului de proprietate de stat se rasfringe asupra tuturor terenurilor aflate in proprietate, indiferent de faptul daca sint ele folosite la moment sau nu.Posesia terenurilor, realizata de proprietari, se pastreaza si in cazurile in care terenul este transmis beneficiarilor funciari.FOLOSINTA CA ATRIBUT AL DREPTULUI DE PROPRIETATE FUNCIARAin conformitate cu art. 1 alin. 2 din Legea cu privire la proprietate "folosirea bunurilor consta in intrebuintarea calitatilor utile ale bunurilor...". Desi Legea trateaza folosinta in mai multe moduri, esenta acestui atribut ramine neschimbata. Astfel, "folosinta ofera proprietarului dreptul de a intrebuinta bunul pe care acesta il produce"17. intr-o alta opinie "folosinta presupune posibilitatea proprietarului de a beneficia de calitatile utile ale bunului in scopul satisfacerii necesitatilor sale materiale si culturale"18.Dreptul de folosinta, ca atribut al proprietarului funciar, este posibilitatea admisa de lege privind exploatarea economica (gospodareasca) a terenului folosirea calitatilor sale utile si exploatarea lui in scopul obtinerii productiei agricoleAcest atribut are doua forme de baza: in primul rind, dreptul proprietarului de a utiliza terenul agricol, ca mijloc prin care este realizat drep-30

tul lui de proprietate; in al doilea rind, in forma gospodaririi libere a terenului, proprietarul are dreptul sa efectueze lucrari de ameliorarei, constructia sistemelor de irigare, a constructiilor auxiliare etc. JConform art. 127 p.2 din Constitutia Republicii Moldova, statul garanteaza realizarea libera a dreptului de proprietate in formele solicitate de titular. insa gospodarirea libera a terenului nu poate fi tratata ca o activitate integral arbitrara. Articolul mentionat contine doua conditii esentiale: libera activitate gospodareasca nu trebuie sa cauzeze prejudiciu mediului inconjurator si sa lezeze interesele legale ale altor persoane.Este notabil ca subiectele dreptului de proprietate de stat si municipala asupra terenurilor nu desfasoara activitati de exploatare gospodareasca a acestora. Atributul de folosinta este realizat, in acest caz, prin insusirea unei parti a rentei funciare, ce le apartine ca proprietari funciari. ,»; ;•DISPOZITIA CA ATRIBUT AL DREPTULUI DE PROPRIETATE FUNCIARAConform art. 1 alin. 2 din Legea cu privire la proprietate, "administrarea bunurilor consta in determinarea destinului bunurilor". Am mentionat anterior ca termenul "administrarea" urmeaza sa fie inlocuit cu termenul "dispozitia\ Prin urmare, dreptul de dispozitie asupra terenului este posibilitatea admisa de Lege de a determina soarta juridica a acestui bun1}Posesorul-neproprietar (arendasul) nu dispune de acest drept in general ori dispune de el numai intr-o anumita masura si numai cu consimtamintul proprietarului (spre exemplu, arendasul poate transmite lotul arendat in subarenda, insa numai cu acordul arendatorului).Dispozitia ca atribut al proprietarului funciar poate sa se manifeste sub mai multe forme:a) modificarea starii de fapt a lotului de teren, ceea ce atrage dupa sine schimbarea statutului lui juridic (in urma lucrarilor de ameliorare si imbunatatiri funciare, unele pasuni pot fi transferate in categoria terenurilor arabile);b) modificarea regimului juridic al terenului20 (vinzarea lotului);c) modificarea componentei proprietarilor funciari (atribuirii31terenurilor in proprietate, arenda, folosinta funciara cu respectarea procedurii existente); retragerea terenurilor de la proprietari pentru necesitati de stat si sociale; procesul de schimb al terenurilor intre proprietarii funciari.Traditional, se accentueaza aspectul juridic al dispozitiei, care poate avea diferite caractere, cum ar fi: vinzarea terenului, donatia, ipoteca, succesiunea, transmiterea in arenda. insa importanta este si plasarea "fizica" a terenului, care necesita anumite activitati de imbunatatire a calitatii solului, irigarea etc.Mai constatam ca proprietate funciara absoluta nu exista. Recunoscind proprietarului funciar dreptul de a poseda, folosi si dispune liber de terenul ce-i apartine, legislatia in vigoare stabileste totodata si unele ingradiri dictate de limitarea suprafetelor de teren in spatiu si imposibilitatea inlocuirii terenului prin alte mijloace de productie.Aceste ingradiri ale dreptului de proprietate pot fi divizate in: permanente si temporare.Din categoria de ingradiri ale atributiilor proprietarului fac parte: obligativitatea de a respecta cerintele de folosire rationala a terenului, de conservare a capacitatilor ecologice si de protectie a lui; de a nu leza drepturile si interesele legitime ale altor detinatori de teren; de a respecta conditiile speciale de exploatare a terenurilor agricole de calitate superioara. Ca ingradire poate fi recunoscut si dreptul statului (in persoana organelor sale) de a retrage terenul de la proprietar, cu prealabila si dreapta despagubire, pentru necesitati de stat si sociale.ingradirile temporare sint: folosirea terenului strict dupa destinatie; posibilitatea incheierii tranzactiei de vinzare-cumpa-rare a terenului, cu conditia utilizarii lui in scopuri agricole etc. Structura dreptului de proprietate. Analizind notiunea "drept de proprietate funciara" sub aspectul raportului juridic, relevam urmatoarea structura a elementelor acestuia:1) Obiectul dreptului de proprietate funciara — suprafata de teren destinata nevoilor (mijloc de productie, baza operationala), transmisa in modul stabilit unui subiect concret sau care se afla in posesia, in folosinta si la dispozitia lui. in acest sens pot fi delimitate doua tipuri de suprafete de terenuri agricole: terenurile aflate in stadiul de trecere in proprietate si cele care deja au trecut in proprietate. Astfel, art. 21 din Codul funciar interzice a folosi terenul, inclusiv in conditii de arenda, pina

atunci pina cind nu vor fi stabilite hotarele terenurilor in natura si nu va fi eliberat titlul de proprietate. Prin urmare, exista o anumita perioada pe parcursul careia proprietarul nu poate sa-si exercite atributiile sale.Nu pot fi considerate obiecte ale dreptului de proprietate terenurile care au trecut in proprietate ilegal, deoarece orice tranzactie incheiata cu incalcarea legii este declarata nula (art. 50 Cod civil al Republicii Moldova).2) Subiectele dreptului de proprietate — proprietarii funciari recunoscuti in modul stabilit de lege. Astfel, specificam urmatoarele grupe de subiecte:- Statul. Administrarea si dispunerea proprietatii de stat asupra terenurilor este exercitata de catre Guvern;- Au toritatile publice locale sint recunoscute drept subiecte ale proprietatii municipale;- Persoanele juridice (care corespund cerintelor stabilite in art. 23 din Codul civil) — intreprinderile, in primul rind cele agricole;- Persoanele fizice — cetatenii Republicii Moldova si investitorii straini, in conformitate cu legislatia (art. 4 alin. 2 din Codul Funciar).Continutul dreptului de proprietate funciara reprezinta atributiile proprietarului privind posesia, folosinta si dispozitia suprafetei de teren aflata in proprietate.Aceste atributii pot fi specificate si clasificate in generale si speciale.Din categoria atributiilor generale fac parte drepturile si obligatiunile proprietarilor funciari privind unele actiuni intreprinse fata de teren sau abtinerea de la asemenea actiuni. Astfel, fiecare proprietar are dreptul de a gospodari terenul de sine statator, de a-1 transmite prin mostenire, de a-1 ipoteca, transmite in arenda, transmite in calitate de cota de participare in capitalul statutar al intreprinderii agricole, de a-1 schimba, vinde, dona. Totodata proprietarul este obligat sa foloseasca eficient terenul in corespundere cu destinatia lui, prin metode care nu dauneaza obiectul si alte resurse naturale; sa achite la timp impozitul funciar; sa contribuie la majorarea fertilitatii solului.Obligatiunile proprietarului sint parte a atributiilor dictate de legea care necesita o executare certa. Astfel, folosirea terenului conform destinatiei, cum s-a mentionat mai sus, este o obligatie a proprietarului, a carei nerespectare atrage dupa sine sistarea dreptului de proprietate asupra terenului. ,,.,.,.;.,,,3233Atributiile speciale ale proprietarilor funciari sint conditionate de urmatorii factori: particularitatile loturilor de teren, aflate in proprietate; particularitatile statutului juridic al proprietarilor; alte circumstante.insusirile loturilor de teren sint variate, prin urmare, legislatia contine unele obligatiuni suplimentare pentru proprietarii funciari.Spre exemplu, suprafetele situate pe pante trebuie lucrate prin metode care ar exclude (sau preveni) eroziunea solului; unele terenuri trebuie supuse recultivarii, iar cele degradate, al caror strat fertil nu poate fi restabilit intr-un timp apropriat — conservarii (art. 29 alin. 4 Cod funciar).Unele particularitati ale statutului juridic al proprietarilor funciari sint caracteristice intreprinderilor agricole (de stat, cooperative, societati pe actiuni) datorita capacitatii juridice speciale, stipulata in statutul propriu.Alte particularitati care pot influenta atributiile proprietarilor funciari au un caracter divers. Astfel, pot exista restrictii care izvorasc din relatiile de vecinatate; la modificarea statutului localitatii in al carei perimetru este amplasat terenul; cind apar unele necesitati social-utile privind lotul etc.§3. Dreptul de proprietate publica asupra terenurilorNotiunea de terenuri proprietate publicaProprietatea publica asupra terenurilor poate fi:a) de interes national — in acest regim de drept, proprietatea apartine statului (proprietatea publica a statului);b) de interes local — in acest regim de drept, proprietatea apartine satului, comunei, orasului, municipiului, judetului, UTA Gagauzia (proprietatea publica a unitatilor administrativ-teritoriale).Aceasta delimitare a terenurilor proprietate publica are drept scop protectia si folosirea eficienta

a terenurilor in interesul detinatorilor acestora si se efectueaza prin actiuni de identificare si coordonare a hotarelor acestora. Exercitarea lucrarilor de identificare si formare a terenurilor proprietate publica este asigurata de catre Agentia Nationala Cadasru, Resurse Funciare si Geo-dezie, iar inregistrarea acestora se efectueaza in conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile.iTerenurile proprietate publica a statului reprezinta o parte a terenurilor proprietate publica ce apartin cu drept de proprietate Republicii Moldova. Dreptul de posesiune, de folosinta si de dispozitie asupra acestor terenuri se atribuie Guvernului.Formarea fondului terenurilor proprietate publica a statului este conditionata de factori economici, ecologici, istorico-cultu-rali si de necesitatea de a asigura securitatea statului.Terenurile proprietate publica a statului sint:a) terenurile cu destinatie agricola incluse in Lista unitatilor ale caror terenuri ramin in proprietatea statului;b) terenurile fondului silvic proprietate publica a statului, terenurile fondului apelor, terenurile zonelor sanitare;c) terenurile aferente constructiilor unitatilor si organelor de stat;d) terenurile aferente obiectivelor complexului energetic;e) terenurile ocupate de drumuri nationale, de conducte nationale si internationale si alte comunicatii de transport statale;f) terenurile destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sanatatii, activitatii recreative etc;g) terenurile destinate necesitatilor de aparare, trupelor de graniceri si MAI;h) altele utilizate in scopul asigurarii securitatii statului (art. 5 din Legea nr. 981 din 11 mai 2000).Terenurile proprietate publica a unitatilor administrativ-teritoriale reprezinta o parte a terenurilor proprietate publica ce apartin unitatilor administrativ-teritoriale, dreptul de posesiune, folosinta si dispunere asupra carora este de competenta autoritatilor administratiei publice locale (art. 4 din Legea nr. 523-XIV din 16 iulie 1999).Formarea fondului terenurilor proprietate a unitatilor admi-nistrativ-teritonale este conditionata de necesitatea utilizarii eficiente a acestora in interesul unitatilor mentionate.Patrimoniul unitatilor administrativ-teritoriale este format din bunurile domeniului public (destinate satisfacerii intereselor generale ale colectivitatii din unitate) si bunurile domeniului privat (cu destinatie strict determinata).Terenurile proprietate publica a unitatilor administrativ-teritoriale sint: ,„;,:,, .:,:a) aflate in folosinta unitatilor respective;b) aferente obiectivelor privatizate sau pasibile privatizarii,3435inclusiv cele aferente constructiilor nefinalizate si obiectivelor din fondul de imobile nelocuibile date in arenda;c) aferente cladirilor si altor constructii transmise in proprietate privata in contul cotelor-parti valorice;d) atribuite in folosinta sau date in arenda intreprinderilor privatizate;e) terenurile impadurite (cu excep. alin. 1 art. 5), fisiile forestiere, destinate retinerii apei, masurilor antierozionale etc;f) aferente obiectivelor de menire social-culturala, de uz public - piete, strazi, gradini publice, scuaruri etc;g) destinate transporturilor, conductelor, telecomunicatiilor folosite pentru necesitatile industriale ale unitatii (excep. alin. 1 lit. d) si e) al art.5);h) terenurile de rezerva;i) zonele suburbane si verzi, ocupate de iazuri;j) cele neprivatizate ale intovarasirilor pomicole (art. 8 din Legea nr. 891 si art. 3 lit. c) din Legea nr. 523).Proprietatea publica a unitatilor administrativ-teritoriale este imprescriptibila. Ea nu poate fi supusa exproprierii si nu poate constitui obiectul unor garantii reale. Aceasta proprietate poate fi

data in administrare sau poate fi inchiriata (art. 11 din Legeanr. 523). ' .ir; .;-,. ,:..:;.• : ,;: ;.-,§4. Dreptul de proprietate privata asupra terenurilorPromovarea reformelor economice in scopul trecerii la economia de piata este sortita la esec fara schimbarea radicala a raporturilor de proprietate asupra resurselor naturale, si in primul rind asupra pamintului. insa extinderea sferei dreptului de proprietate privata asupra resurselor naturale necesita o analiza profunda a eventualelor consecinte negative de ordin economic, ecologic si social.Necesitatea obiectiva de solutionare a problemei privind asigurarea balantei de interese ale societatii si ale proprietarului particular este generata de proclamarea dreptului de proprietate privata asupra unor resurse naturale (inclusiv asupra pamintului), precum si de specificul reglementarii raporturilor din domeniul protectiei mediului inconjurator si utilizarii resurselor naturale21.La momentul actual, statutul constitutional al cetateanului in domeniul raporturilor funciare a fost completat cu dreptul de a avea in proprietate privata terenuri agricole. in legatura cu aceasta, este important a se concentra atentia asupra mecanismului de realizare a acestui drept constitutional. Pentru ca acest drept sa nu fie fictiv sau sa poarte un caracter declarativ, este necesar, la nivel legislativ, sa se gaseasca o solutie la problema: cum trebuie sa fie mecanismul de restabilire a dreptului de proprietate privata asupra pamintului, de dezvoltare a structurilor particulare de antreprenoriat in sfera productiei agricole etc. in acest context e se impune si elucidarea problemelor reformei funciare, care cuprinde totalitatea conditiilor economice, organi-zationale, sociale si juridice necesare pentru crearea unui nou regim funciar bazat pe dreptul de proprietate privata si pe principiile democratice ale pietei funciare22.Fenomenul reformelor funciare si agrare a existat intotdeauna: in antichitate si in zilele noastre.Opinia teologului rus Nil Sorski, dusmanul proprietatii funciare bisericesti, este ca "in rai toti sint egali, nu exista "nici al meu", "nici al tau". in limbaj juridic aceasta consemneaza dreptul fiecarui individ la accesul egal la pamint. "Nimeni nu poate avea pamint mai mult decit are nevoie, iar dreptul unui individ asupra pamintului nu poate limita dreptul altuia" — scria J. Locke in secolul al XVI-lea. Ca un postulat etic si sociologic, aceasta cerinta era recunoscuta si exista in constiinta mai multor popoare in perioade istorice diverse23.Deoarece in constiinta popoarelor predominau ideile bazate pe conceptia dreptului individual, insesi drepturile individuale, din momentul aparitiei lor, devin inegale. O astfel de inegalitate in domeniul raporturilor funciare poate atinge proportii mari. Despre acest lucru scria Solon, care concepea centralizarea proprietatii funciare in miinile castei dominante, formarea proprietatii latifundiare a oligarhiei drept cea mai serioasa maladie care a afectat vechea civilizatie a Greciei si care ameninta statale actuale. De asemenea Platon, in "Legi"-le sale, afirma ca cel mai binefacator pentru stat este acordul autoritatilor de a accepta reformele indreptate spre distribuirea pamintului24.Acestea sint invatamintele istorice, care trebuie luate in considerare la promovarea reformelor funciare actuale. Prin urmare, instaurarea dreptului de proprietate funciara presupune, in3637esenta, o reforma funciara cardinala, care abordeaza, in primul rind, sistemul reglementarii juridice a raporturilor funciare, orientat spre reorganizarea tuturor elementelor sale.inainte de a trece la motivele juridice ale oportunitatii instaurarii dreptului de proprietate privata asupra pamintului, ne vom referi pe scurt la continutul dreptului de proprietate privata funciara in unele tari occidentale.K.Marx intrebuinta cuvintul "privat" cu privire la proprietatea dobindita prin munca proprie. in esenta, el concepea dreptul de proprietate funciara al taranilor ca pe cea mai avantajoasa conditie de dezvoltare a mijloacelor de productie ale acestora25.Lipsa proprietatii private funciare in procesul de productie "asiatic" a avut drept consecinta nivelul de trai foarte scazut, despotismul etc.Daca dreptul de proprietate privata asupra pamintului in tarile occidentale este analizat din acest punct de vedere, putem trage urmatoarea concluzie: proprietatea privata este o cucerire mareata, o izbinda a civilizatiei. Economia actuala a demonstrat capacitatea de satisfacere a necesitatilor

sociale in baza proprietatii private modernizate26.Reglementarea raporturilor de proprietate privata asupra pamintului in diferite tari demonstreaza ca legislatia se afla in cautarea unei imbinari armonioase intre interesele si libertatea de comportament ale proprietarului si interesele sociale de conservare a pamintului ca resursa naturala unica. Reglementarea raporturilor de proprietate este subordonata functionarii eficiente a structurilor agricole, de aceea statul intervine activ in procesul de realizare a diferitelor drepturi, cum ar fi dreptul de succesiune, dreptul de arenda27 etc.Astfel, art. 44 din Constitutia Italiei stipuleaza: in scopul exploatarii rationale a terenurilor si consolidarii raporturilor sociale echitabile, legea limiteaza proprietatea funciara privata, stabilind suprafetele ei maxime pe regiuni sau zone agricole, stimulind ameliorarea solului si sustinind proprietatea mica si mijlocie.Articolul 88 din Codul civil francez prevede posibilitatea deposedarii proprietarului funciar care nu lucreaza si nu foloseste pamintul sau daca sint lezate interesele sociale. De asemenea, se admite rascumpararea fortata de catre stat a terenurilor aflate38in proprietate privata, iar in unele tari este permisa, ca masura exceptionala, exproprierea gratuita28.Actualmente, interventia statului in raporturile funciare are loc, preponderent, in procesul de administrare si dirijare a folosintelor funciare, in special in sfera de planificare a exploatarii resurselor funciare. In tarile Europei Occidentale (Franta, Italia, Belgia) in procesul planificarii teritoriale are loc zonarea teritoriului, adica delimitarea diferitelor zone in functie de obiectivul utilizarii. in fiecare dintre aceste zone este stabilit un regim special de folosinta, care se extinde si asupra proprietarilor privati.in concluzie mentionam ca starea actuala a legislatiei tarilor occidentale care reglementeaza raporturile de proprietate funciara este rezultatul unei evolutii indelungate, pe parcursul careia drepturile proprietarilor privati erau limitate in favoarea intregii societati. Astfel, legislatia a renuntat la recunoasterea caracterului absolut al proprietatii private, mai cu seama in agricultura. , , , ..,.,-..Definitia si caracterele juridice ale dreptului de proprietateprivatain Republica Moldova, proprietatea privata a reaparut odata cu intrarea in vigoare a Legii cu privire la proprietate (1 februarie 1991). Pina atunci insa se considera (ca si in majoritatea tarilor socialiste) ca existenta proprietatii private face posibila exploatarea omului de catre om.in prezent, proprietatea privata este consfintita in Constitutie (art. 9), Legea cu privire la proprietate (art. 12-19), Codul funciar (art. 4, 12) si in alte acte normative ce contin reglementari de principiu de o importanta teoretica si practica majora.Proprietatea privata este nu numai proclamata, exercitarea Si apararea ei fiind garantate prin dispozitii legale. Astfel, art. 46 din Constitutie stabileste garantia dreptului de proprietate, precum si a creantelor asupra statului, iar averea dobindita licit nu poate fi confiscata. Aceasta prevedere legala este concretizata in art. 2 alin. 2 din Legea cu privire la proprietate: "Stabilirea de catre stat, sub orice forma, a unor restrictii sau avantaje in exercitarea dreptului de proprietate nu se admite".Din cadrul legislativ mentionat numai Legea cu privire la Proprietate defineste proprietatea privata. Astfel, art. 12 prevede:39"Proprietate privata sint bunurile, precum si produsele activitatii intelectuale care apartin cetateanului, ca persoana fizica cu drept de posesie, folosinta si administrare".Aceasta notiune legala este sofisticata si urmeaza a fi analizata critic din cel putin doua considerente:a) se creeaza impresia ca acest articol enumera bunurile care pot apartine cetateanului - persoanei fizice;b) reiese ca proprietatea privata se refera numai la persoanele fizice, persoanelor juridice atribuindu-li-se categoria "proprietate colectiva".Nu exista nici un motiv pentru a opera cu notiunea de "proprietate colectiva", dat fiind faptul ca

in sens juridic proprietate colectiva nu exista, urmind ca acest termen sa fie utilizat doar in sens economic.Asadar, in literatura de specialitate, intr-o opinie29, prin drept de proprietate privata, in sensul larg al cuvintului, intelegem dreptul de proprietate particulara apartinind persoanelor fizice si persoanelor juridice de tip particular, dreptul de proprietate al societatilor comerciale cu capital integral sau majoritar de stat si dreptul de proprietate al statului, al unitatilor administrativ-teritoriale si al persoanelor juridice infiintate de autoritatile centrale ale statului sau de autoritatile locale, cum sint regiile autonome.intr-o alta opinie30, dreptul de proprietate privata este dreptul ce apartine persoanelor fizice, juridice, statului sau unitatilor administrativ-teritoriale asupra unor bunuri imobile sau mobile, exercitind asupra lor atributele dreptului de proprietate, in mod exclusiv si perpetuu prin putere si interes propriu, in conditiile determinate de lege.Bazindu-ne pe definitiile citate, putem afirma ca proprietatea privata se caracterizeaza prin urmatoarele trasaturi juridice:- proprietatea privata este alienabila; - proprietatea privata este prescriptibila;- bunurile ce fac parte din proprietatea privata sint sesizabile. Caracterul alienabil presupune ca toate bunurile (inclusivterenurile agricole) care apartin proprietatii private se afla in circuitul civil si deci pot face obiectul oricarei tranzactii.Un alt caracter juridic al proprietatii private consta in faptul ca ea este prescriptibila. Doctrinele si legislatiile multor tari cunosc atit prescriptia achizitiva, cit si pe cea extinctiva. Legis-latia in vigoare a Republicii Moldova cunoaste si reglementeaza numai prescriptia extinctiva. Lipsa in legislatia civila actuala a unei asemenea institutii ca prescriptia achizitiva adesea face imposibila rezolvarea problemelor, fapt care impune, in acest context, de lege ferenda, includerea ei in viitorul Cod Civil. Caracterul prescriptibil al dreptului de proprietate privata presupune ca titularii sa-si apere dreptul lezat prin inaintarea actiunii in justitie in perioada de timp strict stabilita de lege31.O a treia caracteristica juridica este ca bunurile, inclusiv loturile de teren agricol, sint sesizabile, adica pot face obiectul urmaririi din partea creditorilor.in literatura de specialitate32 se sustine ca, in afara de caracterele mentionate, dreptul de proprietate mai este absolut (opozabil erga omnes) si exclusiv. Caracterul exclusiv al dreptului de proprietate privata cuprinde atit posibilitatea exercitarii tuturor atributelor de catre titulari, cit si posibilitatea dezmembrarii acestora. in mod concret, dreptul de proprietate privata se poate manifesta plenar atunci cind toate cele trei atribute — posesia, folosinta si dispozitia — sint exercitate de catre o singura persoana; titularul poate fi lipsit de atributele de posesie si folosinta, acestea formind continutul altor drepturi reale exercitate de catre alte persoane. 'Subiectele dreptului de proprietate privata asupra terenurilorPotrivit prevederilor art. 12 din Legea cu privire la proprietate, sint considerate subiecte ale dreptului de proprietate numai persoanele fizice, iar in conformitate cu art. 4 alin. 2 din Codul funciar, detinatori cu titlu de proprietate privata pot fi atit cetateni ai Republicii Moldova, cit si investitori straini. insa situatia reala este de alta natura, ceea ce impune o abstractizare de la prevederile legale citate mai sus.in literatura de specialitate33 se sustine ca titulari ai dreptului de proprietate privata pot fi: persoane fizice, persoane juridice, precum si statul si unitatile administrativ-teritoriale asupra bu-nurilor ce formeaza domeniul privat al acestora.4041r - . PERSOANELE FIZICEin conformitate cu art. 11 din Codul funciar, autoritatile publice locale atribuie cetatenilor in proprietate, fara plata (eliberindu-le titlul de proprietate), sectoarele de teren ocupate de case, anexe gospodaresti si gradini. Familiilor nou-formate de asemenea le atribuie sectoare din rezerva intravilanului pentru constructia caselor de locuit, anexelor gospodaresti si gradini: in orase (municipii) — de la 0,04 pina la 0,07 hectare, in localitati rurale — pina la 0,12 hectare.

Dimensiunile concrete ale sectoarelor de teren sint stabilite de catre autoritatile administratiei publice locale in functie de suprafetele disponibile.Titulari ai dreptului de proprietate funciara sint si persoanele fizice — membri ai intovarasirilor pomilegumicole, care, in conformitate cu legislatia in vigoare, au rascumparat lotul de la stat. in ceea ce ne priveste, mentionam ca, in conformitate cu art. 12 alin. 5 din Codul funciar, comisiile funciare au stabilit marimile cotelor de teren echivalent si le-au atribuit in proprietate privata (fara plata) urmatoarelor categorii de cetateni:- membilor colhozurilor, salariatilor din sovhozuri sau din alte intreprinderi agricole, inclusiv pensionarilor din aceste unitati economice;- salariatilor din organizatii si intreprinderi care locuiesc in localitati rurale si executa nemijlocit lucrari de constructie si exploatare a sistemelor de ameliorare, restabilire si imbunatatire a terenurilor si sporire a fertilitatii solurilor in localitatea respectiva, inclusiv pensionarilor din aceste unitati economice;- persoanelor din localitati rurale care au fost transferate din intreprinderi agricole in organizatii de constructie si transport colhoznice si intergospodaresti, inclusiv pensionarilor din aceste unitati economice;- salariatilor din intreprinderile zootehnice intergospodaresti, inclusiv pensionarilor din aceste unitati economice;- persoanelor care detin functii elective sau isi satisfac serviciul militar in termen si care pina la acest moment au lucrat la intreprinderile agricole;- persoanelor care au lucrat anterior la intreprinderile agricole din localitatea respectiva: barbatii — 25 de ani; femeile — 20 de ani;42- veteranilor celui de-al doilea razboi mondial, fostilor ostasi-internationalisti, familiilor persoanelor care si-au pierdut viata in lupta pentru apararea integritatii teritoriale si a independentei Republicii Moldova, care locuiesc in localitati rurale — la locul de trai; persoanelor supuse represiunilor politice si reabilitate ulterior, care locuiesc in localitati rurale — la locul de trai;- persoanelor care au transmis pamintul in gospodariile colective, dar nu lucreaza in ele.Aproape 50 la suta din cota de teren echivalent calculata pe unitatea administrativ-teritoriala respectiva se atribuie:- persoanelor indicate in subalineatele 1-5 ale alineatului 4 din prezentul articol, care au lucrat la intreprinderi industriale si la alte unitati cu profil neagricol si au o vechime in munca in agricultura mai mica de 5 ani;- persoanelor domiciliate in localitati rurale, care au fost angajate in sfera sociala avind o vechime in munca de 25 de ani barbatii si de 20 de ani femeile;- femeilor care au pierdut capacitatea de munca in specialitate pe motive de virsta sau de sanatate, daca nici un membru al familiei nu a primit cota de teren echivalent.Prin art. 2 al Legii pentru modificarea si completarea Codului funciar nr. 173-XIII din 22 octombrie 1998 s-a dispus atribuirea in proprietate privata a terenurilor cu destinatie agricola (rezervate pentru necesitatile dezvoltarii sociale a localitatilor rurale) si persoanelor din familiile in care nici unuia dintre membri nu i s-a atribuit cota de teren echivalent. Marimea acestor loturi urma sa fie stabilita de catre autoritatea administratiei publice locale in baza propunerilor comisiei funciare, in functie de posibilitatile reale, insa ea nu trebuie sa fie mai mare decit marimea cotei de teren echivalent calculata pe unitatea administrativ-teritoriala respectiva. ..,•-.."•: '. .Toate operatiunile de atribuire in proprietate a terenurilor mentionate urmau sa fie infaptuite pina la 1 martie 1999, tinin-du-se cont de situatia de la 1 ianuarie 1992.Autentificarea dreptului de proprietate privata asupra cotei de teren atribuite categoriilor de persoane fizice numite mai sus se face in baza hotaririi autoritatilor publice locale prin eliberarea titlului ce confirma acest drept.O problema de importanta practica si teoretica majora o poate constitui situatia in care persoanelor fizice straine nu le esteL43recunoscuta calitatea de titulari ai dreptului de proprietate privata funciara.

Un raspuns afirmativ la aceasta intrebare gasim in art. 4 alin. 2 din Codul funciar, care stipuleaza: "Detinatorii de terenuri cu titlu de proprietate privata pot fi cetateni ai Republicii Moldova si investitori straini", care, potrivit p. a) art. 2 din Legea cu privire la investitiile straine nr. 998-XII din 1 aprilie 199234, pot fi persoane fizice si juridice straine.Persoanele fizice straine de asemenea pot deveni proprietari de terenuri agricole prin mostenire sau donatie. Aceasta concluzie se desprinde din continutul art. 6 alin. 3 din Legea privind pretul normativ si modul de vinzare-cumparare a pamintului nr. 1308-XIII din 25 iulie 199735, care stipuleaza: "in cazul in care cetatenii straini devin proprietari de terenuri cu destinatie agricola prin mostenire sau in temeiul altor acte civile, ei au dreptul de a vinde aceste terenuri cetatenilor Republicii Moldova".Cu toate acestea insa, exista cel putin doua reglementari legale ce au caracter imperativ si exclud dobindirea de catre persoanele fizice si juridice straine (inclusiv investitorii) in proprietate privata a terenurilor agricole prin vinzare-cumparare.Astfel, art. 4 alin. 3 din Legea nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 prevede posibilitatea de vindere a terenurilor cu destinatie agricola proprietate publica numai persoanelor fizice si juridice ale Republicii Moldova, iar art. 6 alin. 2 din aceeasi Lege stipuleaza: "Dreptul de vinzare-cumparare a terenurilor cu destinatie agricola apartine statului, precum si persoanelor fizice si juridice autohtone care se ocupa cu agricultura".in baza celor relatate mai sus, conchidem: cetatenii straini pot dobindi dreptul de proprietate privata asupra terenurilor agricole numai prin intocmirea diferitelor acte civile (inclusiv prin succesiune legala sau testamentara), numai ca dreptul de a dispune prin vinzare-cumparare este limitat, ei avind dreptul sa vinda aceste terenuri doar cetatenilor Republicii Moldova.Consideram, de asemenea, ca de vreme ce legea nu contine nici o interdictie privind donarea si darea in arenda, aceste terenuri pot fi instrainate in acest fel, inclusiv altor cetateni straini si apatrizilor. Analiza statutului persoanelor fizice — titulari ai dreptului de proprietate privata asupra terenurilor agricole, impune concluzia ca acestea apar in calitate juridica diferita.44Astfel, persoana fizica, ca subiect al dreptului de proprietate intr-un caz apare ca salariat, in alt caz — ca intreprinzator individual, iar in al treilea — ca intreprinzator devenind persoana juridica. Aceste cazuri urmeaza a fi clasificate in doua grupe: cazurile in care persoana fizica, in calitate de proprietar, nu este inregistrata; cazurile in care persoana, in calitate de proprietar, urmeaza a fi inregistrata36.PERSOANELE JURIDICEPersoanele juridice sint titulare ale dreptului de proprietate privata asupra bunurilor din patrimoniul lor, inclusiv asupra pamintului. : ;:Pentru a fi subiecte ale raporturilor juridice civile, persoanele juridice trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii: sa aiba o organizare de sine statatoare, un patrimoniu si un scop determinat cu privire la activitatea pe care o desfasoara37. De altfel, unul dintre elementele constitutive ale persoanelor juridice este existenta unui patrimoniu distinct de cel al persoanelor fizice care formeaza persoana juridica. Aceasta conditie este prevazuta expres de art. 23 din Cod civil, care stipuleaza: "Sint recunoscute ca persoane juridice organizatiile care dispun de un patrimoniu distinct...".Patrimoniul persoanelor cu dreptul de proprietate asupra bunurilor il constituie bunurile mobile sau imobile. Capitalul social al unei persoane juridice este format pe baza aportului fiecarui asociat prezentat in numerar sau in bunuri determinate si evaluate ca atare.Aportul consta in investitii banesti sau in bunuri corporale (inclusiv terenuri) si intra in patrimoniul persoanei juridice, asupra lor acestea exercitind in mod deplin dreptul de proprietate.Deci dreptul de proprietate privata asupra bunurilor din patrimoniul persoanelor juridice se naste prin vointa asociatilor care decid sa aduca — cu titlu de aport — sume de bani sau bunuri din patrimoniul lor spre a forma un nou patrimoniu distinct si autonom38.Atunci cind se vorbeste despre domeniul privat al statului si unitatilor administrativ-teritoriale, acestea de asemenea sint recunoscuti subiecte ale dreptului de proprietate privata funciara.45§5. Dreptul de administrare directa a terenurilorAm constatat ca fiecare intreprindere-persoana juridica are un patrimoniu distinct. Acesta este un

element constitutiv al persoanei juridice, dupa cum prevede si art. 23 din Codul civil, in care sint recunoscute ca persoane juridice organizatiile ce dispun de un patrimoniu. insa nu intotdeauna acest patrimoniu apartine persoanei juridice cu drept de proprietate. Este posibila tinerea patrimoniului subiectelor de drept, inclusiv a persoanelor juridice, conform diverselor drepturi reale, in primul rind cu drept de administrare economica.Reglementarile legale privind dreptul de administrare economica sint cuprinse in mai multe acte normative: Codul civil (art. 90), Legea cu privire la proprietate (art. 34), Legea cu privire la intreprinderea de stat (art. 1 alin. 2).Desi, in unele cazuri, Legea cu privire la intreprinderea de stat opereaza cu termenul "gestiune economica"39, consideram ca e vorba de un drept real.Pentru sustinerea acestei teze vom analiza reglementarile legale citate, dar nu inainte de a ne referi la una dintre opiniile doctrinare.Exercitarea atributelor dreptului de proprietate publica, in planul dreptului civil, adeseori nu poate fi realizata practic, in mod direct si nemijlocit, de catre titularii sai care sint statul si unitatile administrativ-teritoriale40.Opinia noastra este ca dreptul de administrare este un drept real principal derivat din dreptul de proprietate publica, deoarece originea si fundamentul acestuia o constituie proprietatea publica, de aceea cele doua drepturi reale se afla intr-o strinsa unitate si interdependenta.Pe de o parte, ca drept real derivat, dreptul de administrare depinde de existenta dreptului de proprietate publica, iar, pe de alta parte, dreptul de proprietate publica poate fi valorificat si exercitat, de regula, de intreprinderile de stat si municipale numai in temeiul dreptului de administrare.in consecinta dreptul de administrare, desi este derivat din dreptul de proprietate publica, este modalitatea juridica de exercitare in planul dreptului civil a insusi dreptului de proprietate publica41. Pentru a evidentia caracteristicile juridice ale dreptului de administrare, sint necesare unele precizari. Terenul agricol46atribuit intreprinderii agricole cu drept de administrare face parte din categoria bunurilor din domeniul privat al starului si cel al unitatilor administrativ-teritoriale, care, la rindul lor, sint supuse dispozitiilor de drept comun.Prin urmare, dreptul real de administrare a terenurilor este alienabil, prescriptibil si sesizabil.Aceste caractere reies din prevederile cuprinse in Legea cu privire la intreprinderea de stat.Astfel, potrivit art.3 par.4 din Lege, intreprinderea nu poate sa desfasoare urmatoarele activitati fara autorizatia fondatorului: sa dea in arenda terenul transmis cu drept de administrare; sa participe cu bunurile sale la activitatea structurilor nestatale; sa investeasca mijloace in alte state. Analizind continutul acestei reglementari, s-ar parea ca legislatorul a enumerat mai curind exceptiile, urmind ca intreprinderea sa profite de dreptul de a instraina bunurile (inclusiv terenurile agricole) prin unul dintre modurile admise de Lege. Deci, aceste terenuri se afla in circuitul civil.Caracterul sesizabil al dreptului de administrare deriva din prevederile art. 1 par. 4 din Lege, potrivit caruia intreprinderea de stat poarta raspundere pentru obligatiile sale cu toate bunurile de care dispune, iar fondatorul nu poarta raspundere pentru obligatiile intreprinderii pe care a infiintat-o. Prin urmare, bunurile intreprinderii de stat (inclusiv terenul agricol) pot fi urmarite de creditori cel putin teoretic.Dreptul de administrare mai poseda si un caracter absolut, opozabil tuturor, caracter juridic comun tuturor drepturilor reale principale. Acest drept insa este inopozabil proprietarului, care este statul sau, dupa caz, unitatea administrativ-teritoriala, ceea ce inseamna ca acest drept poate fi retras sau revocat de autoritatea publica42.Inopozabilitatea dreptului de administrare fata de titularul dreptului de proprietate nu inseamna ca el ar putea fi incalcat de una dintre autoritatile publice.insa, in asemenea cazuri, apararea acestui drept poate fi realizata nu numai printr-o actiune de contencios administrativ, ci si prin mijloace de drept civil.Dreptul de administrare este opozabil tuturor celorlalte persoane juridice si persoane fizice, fara exceptie. in cazul incalcarii lui, el poate fi aparat de oricare subiect de drept civil47prin mijloace de drept comun si, in primul rind, prin actiunile reale reglementate de legislatia

civila: de revendicare si nega-torie43.Subiecte ale dreptului de administrare economica asupra terenurilor sint intreprinderile de stat si cele municipale, infiintate de Guvern si, corespunzator, de autoritatile administratiei publice locale. ••. I ,Obiectele dreptului de administrare economica sint bunurile transmise intreprinderii de catre fondator, in primul rind terenurile si alte valori al caror cost este fixat in bilantul autonom al intreprinderii. Planul si marimea terenului atribuit intreprinderii sint aprobate de catre fondator.Consideram ca dreptul de administrare economica asupra terenului, precum si asupra altor bunuri transmise de catre fondator, ia nastere din ziua inregistrarii intreprinderii la Camera inregistrarii de Stat de pe linga Ministerul Justitiei, deoarece din acest moment intreprinderea obtine statut de persoana juridica, devenind subiect plenipotentiar al raporturilor de drept. Continutul juridic al dreptului real de administrare este alcatuit din atributele de posesie, folosinta, insa intr-un volum mai restrins decit dreptul de proprietate.Limitele exercitarii atributelor mentionate in cadrul dreptului de administrare economica sint stabilite de legislatie si de statutul intreprinderii in conformitate cu scopurile activitatii de-terminate de catre proprietar in etapa fondarii intreprinderii.Posesia. Atributul de posesie din continutul oricarui drept real este format din doua elemente: corpus — stapinirea materiala a bunului, si animis — intentia sau vointa titularului dreptului de a stapini bunul pentru sine si de a se comporta ca titular al dreptului real respectiv. Titularul dreptului real asupra terenului stapineste acest bun cu intentia de a se considera doar titular al acestui drept.Folosinta. Atributul de folosinta confera titularului dreptul de administrare, precum si posibilitatea de a utiliza terenul in scopul realizarii obiectivului sau de activitate. Folosirea se exercita numai conform destinatiei terenului.Dispozitia. Atributul de dispozitie in continutul dreptului de proprietate privata este alcatuit din dispozitia materiala si cea juridica.Atributul de dispozitie a titularului dreptului de administrareeste mai restrins. Astfel, intreprinderea de stat nu poate da in arenda proprietatea fondatorului, nu poate sa participe cu bunurile sale la activitatea structurilor nestatale si sa investeasca mijloace in alte state fara autorizatia proprietarului.in cazul altor activitati, in privinta carora nu sint stabilite restrictii, consideram ca titularul dreptului de administrare economica trebuie sa actioneze ca un proprietar.§6. Dreptul de folosinta (beneficiere) funciaraAcest drept real este prevazut in art. 17-19 din Codul funciar al Republicii Moldova. Astfel, art. 17 din Legea mentionata stipuleaza ca "se pot atribui, la cerere, terenuri agricole (pentru gradini, finete si pasuni) in folosinta lucratorilor din anumite ramuri ale economiei nationale: transporturi, silvicultura, industria forestiera, telecomunicatii, gospodaria apelor, piscicultura si altele". Atribuirea se face din terenurile proprietate a comunei, orasului sau, dupa caz, a municipiului, unde aceste persoane isi desfasoara activitatea. Atribuirea terenului in folosinta se face prin decizia emisa de primaria unitatii administrativ-teritoriale respective. Prin urmare, dreptul real de folosinta se dobindeste printr-un act administrativ individual.Asadar, dreptul de folosinta este acel drept real, dezmem-bramint al dreptului de proprietate, cu privire la unele terenuri agricole aflate in proprietatea comunelor, oraselor si municipiilor, constituit in favoarea unor persoane fizice prin acte administrative individuale44.Dreptul de folosinta prezinta urmatoarele trasaturi specifice:a) este un drept real, dezmembramint al dreptului de proprietate privata al comunei, orasului sau municipiului. Aceasta inseamna ca este opozabil tertilor, chiar si proprietarului, atita timp cit nu a intervenit o cauza legala de stingere;b) este un drept real intuitu personae pentru faptul ca se constituie numai in favoarea unor persoane fizice, care au o calitate speciala;c) este un drept inalienabil. Caracterul inalienabil rezulta im-plicit din reglementarile incidente in materie si din caracterul sau intuitu personae;d) se constituie prin acte administrative individuale45. Reamintim ca terenurile in privinta carora se constituie dreptul real48

49de folosinta pot fi utilizate numai in scopuri agricole. « ' Dreptul de folosinta confera titularului sau doua atribute: posesia si folosinta.Beneficiarul folosintei funciare detine terenul doar pentru a se considera titular al dreptului real de folosinta, care consta in posibilitatea lui de a exploata terenul in scopul obtinerii de produse agricole. Mai mult, art. 29 din Codul funciar il obliga sa faca acest lucru. Fructele obtinute din cultivarea terenului devin proprietatea titularului folosintei funciare.Titularul dreptului real de folosinta este lipsit cu desavirsire de atributul de dispozitie asupra terenului agricol ce i-a fost atribuit.Analiza reglementarilor legale in materie permite sa constatam ca acest drept real are caracter temporar. El este afectat de un termen extinctiv incert. Astfel, dreptul real de folosinta inceteaza deplin drept in cazul in care beneficiarul sau decedeaza, inauntrul acestui termen, dreptul de folosinta poate inceta in cazul in care titularul nu mai are calitatea de salariat (in Rominia dreptul real de folosinta inceteaza si in cazul parasirii de catre salariat a localitatii respective).Aceasta regula generala are si citeva exceptii. Astfel, art. 19 din Codul funciar prevede ca terenul atribuit cu drept de folosinta se pastreaza in urmatoarele cazuri: la pensionarea titularului; familiilor lucratorilor care isi satisfac serviciul militar activ sau celor care fac studii; membrilor inapti de munca ai familiei lucratorilor care si-au pierdut viata in exercitiul functiei: sotului inapt si parintilor batrini — pe viata, iar copiilor — pina la atingerea majoratului.Dreptul de folosinta mai poate inceta si cu titlu de sanctiune. Astfel, art. 29 din Codul funciar prevede ca toti detinatorii de terenuri agricole sint obligati sa asigure cultivarea acestora si protectia solului. Potrivit art. 25 din aceeasi Lege, beneficiarii funciari care nu indeplinesc obligatiile aratate mai sus vor fi somati in scris de catre autoritatea publica locala pentru executarea lor. Atunci cind nu dau curs acestei somatii, ei vor fi sanctionati contraventional. in cazul in care beneficiarii funciari nu-si indeplinesc obligatiile in termenul stabilit (nu mai mare de 2 ani) ei vor pierde dreptul de posesiune si de folosinta a terenului prin decizia instantei judecatoresti la cererea proprietarului funciar. ' §7. Ipoteca - "" '- -: - - ,wn -.--.--.Notiunea "ipoteca" era cunoscuta inca in Roma antica. in perioada clasica de dezvoltare a dreptului civil roman, ea reprezenta una dintre formele gajului. Popularitatea acestei forme era conditionata atunci (precum si in prezent) de faptul ca bunurile ipotecate ramineau la debitorul gajist. intrucit imobilul, de regula, este valoros si serveste drept baza pentru obtinerea beneficiului, pentru debitor exista posibilitatea reala nu numai de a degreva bunurile sale, dar si de a-si restabili situatia materiala46.intr-o definitie47, pe care o gasim in tratatele clasice de drept civil romin, ipoteca este o garantie reala si accesorie care nu deposedeaza pe debitorul proprietar al bunului ipotecat si care confera creditorului neplatit dreptul de a urmari si de a executa bunul respectiv in miinile oricarui detinator, pentru a-si valorifica creanta sa cu preferinta in raport cu ceilalti creditori.Aceasta definitie este mai exacta decit cea data in art. 1746 din Codul civil romin si care se refera, de fapt, la caracterele ipotecii. De altfel, trebuie precizat ca in aceasta materie Codul civil romin s-a condus dupa Legea ipotecara belgiana din 16 decembrie 1851.Pentru a releva trasaturile specifice ale ipotecii, ne vom referi la prevederile art. 1746 din Codul civil romin potrivit carora: "Ipoteca este un drept real asupra imobilelor afectata la plata unei obligatii. Ipoteca este din natura ei nedivizibila si subzista in intregimea ei asupra tuturor imobilelor afectate, asupra fiecarui si asupra fiecarei portiuni din aceste imobile. Dreptul de ipoteca se conserva asupra imobilelor in orice mina va trece".Asadar, ipoteca este o garantie imobiliara care nu presupune deposedarea celui care o constituie.In Republica Moldova sediul materiei este, in principal, Codul civil respectiv, reglementarile cuprinse in art. 1681-1795, in redactia Legii nr.1465 din 29.01.9848, care se completeaza cu unele dispozitii ale legislatiei speciale: Legea cu privire la gaj nr.838 din 23.05.9649 si Regulamentul cu privire la gajarea (ipotecarea) terenurilor si a obiectelor imobile aferente acestora, aprobata Prin Hotarirea Guvernului Republicii Moldova din 6 aprilie 1998 nr. 37450 (actualmente abrogata).Din actele normative mentionate numai Regulamentul5051

contine definitia ipotecii, si aceea foarte exagerata. Asadar, potrivit art. 5 al Regulamentului mentionat, "Prin ipoteca se subintelege gajarea pamintului impreuna cu obiectele imobile amplasate pe el, inclusiv a cladirilor, constructiilor, plantelor multianuale si altor obiecte imobile, legate nemijlocit de pamint, a caror permutare este imposibila fara a crea prejudicii considerabile destinatiei lor".Este evident ca notiunea citata mai sus poate fi supusa unor critici, cel putin, din motiv ca lipsesc caracterele juridice ale ipotecii, pe care le enumeram in continuare:- ipoteca este un drept real accesoriu, avind scopul de a garanta indeplinirea unei obligatii principale si fiind conditionata de existenta celei din urma. Ipoteca da dreptul titularului sa urmareasca bunul in mina oricui s-ar afla si sa fie preferat in cazul satisfacerii creantei in concursul cu ceilalti creditori;- ipoteca confera titularului un drept accesoriu ce va urma regimul juridic obligational pe care il garanteaza;- ipoteca este o garantie imobiliara, intrucit mobilele nu pot fi ipotecate sau pot fi ipotecate numai bunurile imobile care se afla in circuitul civil cu accesoriile lor, precum si unele drepturi patrimoniale (art. 5 din Legea cu privire la gaj)51;- actul constitutiv al unei ipoteci nu este valabil decit daca specifica atit valoarea creantei, cit si modalitatile acesteia, precum si natura si situatia exacta a fiecarui imobil asupra caruia s-a constituit ipoteca (art. 9 din Legea cu privire la gaj).Lipsa de specializare a creantei sau a fondului imobil atrage nulitatea absoluta, putind fi invocata de orice persoana interesata52;- ipoteca este indivizibila si subzista in intregime asupra intregului imobil chiar daca s-a platit o parte din datorie (art. 8 din Legea cu privire la gaj).Indivizibilitatea, intemeindu-se pe interesul creditorului si fiind, prin urmare, interpretativa a vointei partilor, poate sa inceteze prin efectul conventiei. in limbajul doctrinei aceasta idee se exprima prin faptul ca indivizibilitatea nu e de esenta, ci de natura ipotecii53.Spre deosebire de legislatia romina, conform careia ipoteca poate fi legala sau conventionala, legislatia Republicii Moldova cunoaste numai ipoteca conventionala (art. 10 din Legea cu privire la gaj). ,52Cel care constituie ipoteca trebuie sa aiba, conform prevederilor art. 3 din Legea cu privire la gaj, "dreptul de a aliena (instraina) bunurile sau drepturile patrimoniale" si sa fie, la acel moment, proprietar sau un alt posesor si uzufructuar legal al bunurilor sau drepturilor patrimoniale.Potrivit art. 1775 al Codului civil romin, bunurile viitoare ale debitorului nu pot fi obiectul unei ipoteci, per a contrario art. 5 alin. 3 din Legea cu privire la gaj prevede posibilitatea extinderii gajului asupra bunurilor si drepturilor patrimoniale care ar putea fi dobindite in viitor.in conformitate cu prevederile art. 5 din Legea cu privire la gaj drept obiecte principale ale gajului in forma de ipoteca se considera, printre altele, si sectoarele de teren cu destinatie agricola.Conform prevederilor art. 172 din Codul civil al RM, ipoteca nu poate fi constituita decit printr-un act autentic.Daca aceasta dispozitie nu este respectata, contractul este lovit de nulitate absoluta.Legislatia noastra prevede si o serie de forme privind publicitatea ipotecii, care prezinta importanta privind opozabilitatea acesteia. Astfel, potrivit art.12 din Legea cu privire la gaj, ipoteca se inregistreaza in conformitate cu Legea cadastrului bunurilor imobile la organul cadastral teritorial in a carui raza de actiune se afla bunul imobil ipotecat, prin inscriere in registrul bunurilor imobile. inregistrarea se efectueaza in termen de 3 luni de la data autentificarii contractului de gaj. Nerespectarea acestui termen atrage nulitatea contractului.Ipoteca produce efecte fata de debitor, fata de creditor, insa nu si fata de tertii dobinditori ai imobilului, asa cum este prevazut de legislatia romina.Ipoteca, constituind o garantie fara deposedarea debitorului, acesta pastreaza detentia imobilului ipotecat si are dreptul sa-i culeaga fructele. in ceea ce priveste dreptul de dispozitie, art. 18 alin. 2 din Legea cu privire la gaj stipuleaza: debitorul gajist are dreptul, cu acordul creditorului gajist, sa dea obiectul gajului in arenda sau in folosinta gratuita unei alte persoane sau sa dispuna de el in alt mod, daca legea sau contractul nu prevede altfel. Mai mult, se admite darea in gaj a bunurilor gajate (gajul urmator), daca aceasta nu este interzisa de contractele de gaj precedente

(art. 20 din Legea cu privire la gaj).53'Fata de creditori, ipoteca produce efecte importante, acor-dindu-i acestuia dreptul de urmarire, precum si dreptul de preferinta, creditorul avind deci preferinta fata de ceilalti creditori cu privire la pretul ce se obtine prin vinzarea imobilului ipotecat.Stingerea ipotecii poate fi realizata prin mai multe cai:- fiind un drept accesoriu, ipoteca se va stinge odata cu stingerea raportului juridic obligational care a fost garantat;- pe cale principala, atunci cind se stinge numai ipoteca, iar raportul principal de obligatie ramine valabil;- indiferent de modul in care se stinge obligatia principala, se stinge si ipoteca;- art. 30 din Legea cu privire la gaj drept temei de stingere a ipotecii mai invoca si expirarea termenului pentru care a fost constituita, precum si deteriorarea imobilului avind drept conse-cinta pierderea calitatilor utile ale acestuia.Desi in Republica Moldova actualmente exista suficiente surse normative privind ipoteca, trebuie sa recunoastem ca sistemul ipotecar nu este real implementat din mai multe motive: inflatia sporita, lipsa pietei de capital, insolvabilitatea populatiei, rolul pasiv al statului pe piata ipotecara.54Capitolul IV. CIRCULATIA JURIDICA ' A TERENURILOR§1. Notiunea de circulatie juridica a terenurilor si modalitatile acesteia ,,, ,H¥s . ;, f. , ,Piata54 imobiliara funciara, in etapa de tranzitie a economiei, este un instrument, dar concomitent si o garantie de realizare a drepturilor constitutionale ale cetatenilor si persoanelor juridice asupra pamintului — dreptul de proprietate privata asupra terenurilor, dreptul de a-si realiza liber posesia, folosinta si dispozitia asupra acestuia (daca aceasta nu cauzeaza prejudiciu mediului si nu lezeaza drepturile si interesele legitime ale altor persoane), o conditie indispensabila si un mijloc de realizare a reformelor economice in general.Actualmente in Republica Moldova lotuiilg_jdje„texen sint recunoscute drept bunuri imobile, se dezvolta piata imobiliara funciara, realizindu-se circulatia terenurilor.Cu toate acestea, trebuie sa remarcam ca in tarile cu economie de piata nu exista libertatea deplina a operatiunilor cu pamintul. Pentru a preveni speculatia loturilor de teren, in majoritatea acestor tari terenurile procurate pot fi vindute numai dupa expirarea unui anumit termen, stabilit de legislatie. Astfel, in Jagoniajicest: termen e de 3 ani, iar in Olanda organele funciare de control ratifica orice tranzactie funciara legata de transferul dreptului de proprietate. in Germania terenurile cu o suprafata de peste 1 ha pot fi vindute numai cu acordul autoritatilor publice locale. Pentru aceasta a fost elaborata o procedura permi-siva ce presupune justificarea cumpararii lotului de catre cumparatorul potential, precum si prezentarea autorizatiei privind pregatirea profesionala. in unele tari ca Franta, Danemarca vin-zarea-cumpararea terenurilor agricole pentru scopuri neagricole este interzisa (in zonele cu pamint fertil) sau este limitata (fiind necesar acordul autoritatilor sau al persoanelor care locuiesc in localitatea respectiva)55.in Franta, pentru a nu permite concentrarea terenurilor si crearea suprafetelor imense in miinile unor persoane, sint ere-55ate societati pentru reglementarea regimului proprietatii funciare, cu drept preferential de a cumpara terenul. De un astfel de drept beneficiaza si arendasii, iar pretendentii trebuie sa aiba un stagiu de munca in agricultura nu mai mic de 3 ani56.Sintagma circulatia juridica a bunurilor are doua sensuri57: lata sensu desemneaza constituirea, modificarea, transferul si stingerea oricaror drepturi subiective — reale si de creanta -asupra unui bun; stricto sensu — prin circulatia juridica a bunurilor intelegem constituirea, transferul si, respectiv, dobindi-rea dreptului de proprietate, a altor drepturi reale principale si a drepturilor reale accesorii.De cele mai multe ori referintele tin de circulatia juridica a bunurilor imobile58, analizele fiind facute in privinta transferului si dobindirii dreptului de proprietate imobiliara.Circulatia terenurilor reprezinta totalitatea tranzactiilor funciare (cu lotul de teren, cota-parte de teren echivalent, drepturile asupra terenurilor)59, iar libera circulatie a terenurilor este acea regula de drept potrivit careia terenurile aflate in circuitul civil pot fi instrainate si/sau dobindite

liber, prin unul dintre modurile prevazute de lege (acte juridice sau fapte juridice stricto sensu)60.in conditiile legislatiei in vigoare pina in decembrie 1991, terenurile erau scoase din circuitul civil.Odata cu recunoasterea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, acestea au fost introduse partial in circuitul civil, fiind admisa transmiterea lor prin mostenire.Desi la data intrarii in vigoare a Codului funciar (art. 14 alin. 2) se admitea instrainarea terenurilor proprietate privata prin acte juridice intre vii, in realitate proprietarii funciari nu puteau dispune liber de proprietatea lor.in prezent, in tara noastra, circulatia juridica a terenurilor este reglementata prin unele prevederi din Codul funciar, Codul civil, Legea cu privire la gaj din 23 mai 1996, Legea cu privire la pretul normativ si vinzarea-cumpararea pamintului din 25 iulie 1997.Circulatia juridica a terenurilor se realizeaza prin diferite modalitati de dobindire a dreptului de proprietate si a altor drepturi reale asupra terenurilor. Acestea sint:- contractul translativ sau constitutiv de drepturi reale asupra terenurilor; ' x - succesiunea legala; , ;-, : . »- succesiunea testamentara;- uzucapiunea (prescriptia achizitiva) si accesiunea (nu sint reglementate de legislatia Republicii Moldova); n;- hotarirea judecatoreasca; I 'r- legea. ;Tinind cont de tema prezentei lucrari, ne-am propus sa acordam o atentie deosebita realizarii circulatiei terenurilor prin acte juridice intre vii si prin mostenire.Desigur, este de la sine inteles ca circulatia terenurilor se refera la terenurile care se afla in proprietate privata,, intrucjLjjgele din domeniul public sint scoase din circuitul civil.Regula fundamentala in materie este cuprinsa in articolul 14 din Codul funciar si este formulata dupa cum urmeaza: "Terenurile dobindite in proprietate privata se transmit prin moss., tenire. instrainarea prin acte juridice intre vii se admite in stricta conformitate cu legislatia in vigoare". Desi aceasta formula nu contine sintagma terenurile pot fi dobindite, este clar ca terenurile pot fi dobindite in proprietate nu numai in baza legii (art. 12 din Codul funciar) si a hotaririi judecatoresti, dar si prin acte juridice intre vii si prin succesiune.Terenurile pot fi dobindite nu numai in proprietate, ci si cu alt titlu, pentru ca dreptul de proprietate privata asupra terenurilor poate fi dezmembrat, in conditiile prevazute de lege, prin constituirea de drepturi reale principale derivate (conditiile valabile pentru Rominia), la care trebuie sa adaugam dreptul de folosinta funciara si faptul ca terenurile pot fi (in conditiile legii) ipotecate, in scopul garantarii unor drepturi de creanta.Referitor la instrainare, art. 14 din Codul funciar prevede ca terenurile din extravilan pot fi instrainate, indiferent de intinderea suprafetei, prin acte juridice intre vii. Conditiile speciale de valabilitate a actului juridic intre vii sint: forma autentica si instrainarea terenurilor cu exercitarea dreptului de preemtiune. La acestea adaugam interdictia cuprinsa in alin. 1 art. 15 din Legea nr. 54/1998: "sint interzice instrainarile sub orice forma ale terenurilor cu privire la titlul carora exista litigii la instantele judecatoresti, pe tot timpul solutionarii acestor litigii". Legea interzice instrainarile sub orice forma, adica in orice mod, insa credem ca textul trebuie modificat ca unul referindu-se in exclusivitate la actele juridice intre vii, nu si la cele mortis cauza. Tot-56odata, fiind un text de exceptie, termenul de instrainare nu poate fi interpretat decit respectiv, el evocind numai ideea de stramutare a dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu in altul, in cazul instrainarilor la care ne referim, una dintre conditiile de valabilitate a oricaror acte juridice civile (capacitatea, consim-tamintul, obiectul si cauza)61, a carei nerespectare atrage dupa sine ineficacitatea actului juridic respectiv prin nulitate absoluta, partile neputindu-si realiza scopul urmarit prin incheierea actului, adica transmiterea dreptului de proprietate. Desi actele juridice civile, inclusiv cele translative, ale dreptului de proprietate, precum este si contractul de vinzare

a terenurilor, sint dominate de principiul consensualismului, adica "simpla manifestare de vointa este nu numai necesara, ci si suficienta pentru ca actul juridic civil sa ia nastere in mod valabil din punctul de vedere al formei pe care o imbraca manifestarea de vointa facuta in scopul de a produce efecte juridice"62, in anumite cazuri expres prevazute de lege este necesar ca manifestarea de vointa sa imbrace anumite forme, de regula forma scrisa, autentica sau cu semnatura privata. Forma autentica a actului juridic incheiat intre vii pentru instrainarea terenurilor agricole din extravilan, care se cere ad validitatem sau ad solemnitatem, se bazeaza pe unele ratiuni: atentionarea partilor asupra importantei deosebite pe care o au aceste acte juridice, asigurarea unei depline libertati si certitudini ale consimtamintului (desigur, cu respectarea celorlalte prevederi ale legislatiei) si exercitarea unui control, in numele societatii, de catre stat asupra acestor acte juridice intre vii, fiindca transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului agricol din extravilan de la instrainator la dobinditor depaseste interesele obisnuite ale partilor, implicind si interesul public.Forma autentica ceruta de lege pentru valabilitatea actului de instrainare intre vii a unor terenuri din extravilan este un element constitutiv, esential al actului, lipsa lui atragind intotdeauna, dupa cum am mai aratat, nulitatea absoluta a acestuia. Forma autentica ceruta pentru valabilitatea acestor acte juridice inseamna, in acelasi timp, incompatibilitate cu exprimarea implicita, cu manifestarea tacita a consimtamintului; aceasta presupune, prin urmare, manifestarea expresa a vointei.Referitor la dobindire, legislatia Republicii Moldova nu contine o norma imperativa (similara cu cea formulata in art. 4758din Legea fondului funciar), prin care ar fi interzisa expres dobindirea in proprietate privata a terenurilor de catre persoanele fizice si juridice straine. Dimpotriva, art. 19 alin. 2 din Legea nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997 prevede ca cetateniistrairujcare au devenit proprietari de terenuri prin mostenire sau in temeiul altor acte civile sint obligati sa le instraineze63. "'""" "Analizind aceasta reglementare legala, concluzionam ca cetatenii straini pot dobindi in proprietate terenuri agricole nu numai prin mostenire, dar si prin acte juridice intre vii, cu exceptia vinzarii-cumpararii. Obligatiunea acestor persoane de a le instraina nu este pusa in anumite limite de timp si nu este supusa vreunei sanctiuni (spre exemplu, sanctiunea trecerii in mod gratuit a terenului in proprietatea statului). \ „•Vf §2. Vinzarea-cumpararea terenurilor ' -\Regimul juridic general al contractului de vinzare-cumparare este reglementat de art. 238-253 din Codul civil. Alte reglementari legale ale vinzarii-cumpararii terenurilor sint cuprinse in Codul funciar si, in special, in Legea cu privire la pretul normativ si modul de vinzare-cumparare a pamintului nr. 1308-XIII din 25 iulie 1997.Prin contractul de vinzare-cumparare, vinzatorul lotului de teren se obliga a transmite terenul, in modul stabilit de lege, in proprietatea cumparatorului, iar cumparatorul se obliga, in forma stabilita de lege, a primi terenul si a achita o anumita suma de bani prevazuta de contract.in Republica Moldova pot fi vindute terenurile aflate in proprietatea privata a persoanelor fizice si juridice, precum si cele care apartin statului si unitatilor administrativ-teritoriale. Dreptul de vinzare-cumparare a terenurilor apartine starului, unitatilor administrativ-teritoriale, precum si persoanelor fizice Si juridice autohtone (art. 6 alin. 2 din Legea 1308-XIII).La vinzarea terenurilor partile nu pot schimba, in mod voluntar, destinatia acestora cu exceptia cazurilor prevazute expres de legislatie si de aceea cumparatorul poate utiliza terenul numai in conformitate cu scopurile fixate in actul care determina regimul juridic al acestui teren.Cumparatorul mai este obligat sa foloseasca terenul in conformitate cu cerintele generale stabilite in Codul funciar: de a utiliza59eficient lotul, de a majora fertilitatea, de a nu admite agravarea starii ecologice in urma activitatii sale, de a respecta normele agrotehnice etc.inaintea incheierii tranzactiei, iau nastere drepturi si obligatiuni informationale, adica necesitatea obtinerii datelor privind puritatea dreptului de proprietate al vinzatorului asupra lotului, este confirmat legal dreptul de proprietate privind capacitatea juridica a partilor etc.in acest scop, actele de vinzare-cumparare sint insotite de informatia privind parametrii

cantitativi si calitativi ai terenului, precum si aceea privind dreptul detinatorului asupra terenului, prezentate de Agentia Cadastrala Teritoriala si Cadastrul Bunurilor Imobile (art. 3 alin. 2 din Legea nr. 1308-XIII).Tranzactiile de vinzare-cumparare a terenurilor se efectueaza prin doua metode:a) prin contract la pret normativ sau la pret liber;b) la licitatie.Daca la vinzarea-cumpararea prin contract, la pret liber, importanta este manifestarea libera a vointei ambelor parti — a vinzatorului si a cumparatorului, apoi la licitatie determinanta este vointa cumparatorului — cistigatorul licitatiei. Astfel, vointa vinzatorului care a scos terenul la licitatie isi pierde valoarea juridica si acesta nu este in drept, unilateral, de a modifica conditiile licitatiei si consecintele ei.Procedura de vinzare-cumparare libera a terenurilor se complica atunci cind se vinde un sector din cadrul suprafetei ce apartine mai multor proprietari, deoarece in aceste cazuri de dreptul preferential de cumparare beneficiaza coproprietarii (art. 6 alin. 5 din Legea 1308-XIII). Prin urmare, nerespectarea acestei norme atrage dupa sine nulitatea tranzactiei invocata de oricare dintre coproprietari.Procedura de vinzare-cumparare libera a terenurilor depinde de faptul daca lotul de teren se afla in proprietatea cuiva sau, la moment, acest lot este amplasat in cadrul suprafetelor de rezerva si este vindut pentru prima data (spre exemplu, de autoritatile publice locale). in acest ultim caz, procedura de vinzare se completeaza cu un sir de actiuni: delimitarea lotului in natura, instalarea bornelor de hotar, intocmirea actului prin care se determina destinatia etc.Procedura de vinzare depinde si de faptul cine este vinza-60torul. in cazul in care vinzator este statul sau autoritatea publica locala, cumparatorul va depune o cerere de cumparare a terenului la primaria municipiului, orasului, comunei sau, dupa caz, la organul imputernicit de Guvern. Aceasta cerere va fi examinata in termen de o luna, fixindu-se pretul terenului si actiunile ce vor urma dupa incheierea contractului de vinzare-cumparare (art. 4 din Legea nr. 1308-XIII).Dat fiind ca terenul este un bun imobil, vinzarea lotului de teren, de regula, se efectueaza cu tot cu plantatiile multianuale si alte bunuri imobiliare amplasate pe el. Pretul de vinzare se constituie, in asemenea cazuri, din pretul terenului plus pretul bunurilor imobiliare amplasate pe el (alin. 3 art. 3 din Legea nr.1308-XIII).Una dintre conditiile de baza ale procedurii de vinzare-cumparare a terenurilor este autentificarea-notariala a contractului, a carui nerespectare atrage nulitatea acestuia (art. 5 p. 5 din Legea nr. 1308-XIII). incheierea juridica a contractului de vinzare-cumparare a terenurilor poate sa nu coincida cu realizarea de fado a acestei tranzactii. Procesul de transmitere a lotului de teren vindut dureaza pe timpul cit are loc inspectarea pentru a-1 aduce la starea indicata in contract.in cazul in care starea lotului nu corespunde conditiilor indicate in contract, cumparatorul este in drept de a cere acest lucru de la vinzator. in principiu, cumparatorul poate face acest lucru de sine statator, insa toate cheltuielile suportate vor fi incasatede la vinzator64.in sfirsit, in cazul depistarii unor neajunsuri, care nu au fost specificate de catre vinzator in contract si existenta lor nu a putut fi stabilita in mod normal (infectarea lotului cu substante chimice, bacteriologice sau de alta natura), cumparatorul este in drept de a cere reducerea pretului de vinzare sau recuperarea mijloacelor folosite pentru ameliorarea terenului, precum si desfacerea contractului de vinzare-cumparare.Autoritatea publica locala trece noul detinator in registrul cadastral al detinatorilor de teren in termen de 10 zile din momentul incheierii contractului si-i elibereaza titlul de autentificare a dreptului detinatorului.61§3. Schimbul de terenuri mSchimbul de terenuri este admis si in cazul terenurilor proprietate privata, care poate fi realizat numai pe cale voluntara, adica prin contract de schimb, al carui regim juridic este reglementat in art. 255-256 din Codul civil.

Potrivit art. 255 al Codului civil, schimbul este un contract prin care partile isi dau respectiv cite un lucru.Definitia este valabila, in mod egal, si in privinta contractului de schimb de terenuri, care este un contract consensual, sinalag-matic, cu titlu oneros si comutativ, translativ de proprietate. Practic, contractul de schimb apare ca o dubla vinzare. Datorita asemanarii cu contractul de vinzare-cumparare, schimbul este guvernat de regulile referitoare la contractul de vinzare-cumparare, mai exact de unele dintre aceste norme, care se refera la obligatia reciproca de predare a bunurilor ce fac obiectul schimbului, obligatia de garantie pentru evictiune si vicii ascunse. in contractul de schimb, ambele parti au calitatea de vinzator, precum si pe cea de cumparator, cheltuielile fiind suportate, in mod egal, de catre ambii copermutanti.Schimbul de terenuri se poate efectua sub doua forme: schimbul loturilor de teren si schimbul unui lot pe altul mai bun. Exista mai multe variante pentru a se efectua schimburile de teren agricol:a) schimbul echivalent, adica schimbul de terenuri de aceeasi suprafata,,calitatesivaloare. in acest caz, tranzactia se incheie pe calea cea mai simpla — inregistrarea ei de catre autoritatile administratiei publice locale si reinregistrarea titlurilor de autentificare a dreptului de proprietate;b) schimbul inegal, adica schimbul loturilor de suprafata si valoare diferita. In asemenea cazuri echivalenta se va asigura prin plata diferentei sub forma unei sume de bani;c) schimbul lotului de teren pe un alt bun. 1 Potrivit reglementarilor existente, contractul de schimb pri- Ivind terenurile se incheie printr-un act autentificat de notar, cu modificarea ulterioara a datelor din registrul bunurilor imobile. Libertatea vointei partilor participante la tranzactia de schimb privind terenurile este grevata de urmatoarele circumstante:' - folosirea terenului conform destinatiei; \62- loxul.de amplasare aiotului.de teren-si vecinatatea unor obiective. Astfel, noul proprietar nu poate utiliza terenul obtinut in urma schimbului daca prin aceasta poate eventual cauza un prejudiciu ecologic obiectivelor invecinate (monumente ale naturii, locuri de concentratie a faunei, zone de agrement etc);- capacitatea juridica a partilor tranzactiei.in urma schimbului loturilor de teren nu se admite deteriorarea structurii asolamentelor, inrautatirea calitatii terenului, precum si deteriorarea structurii solului.in legatura cu schimbul de terenuri, consideram ca ar fi utila preluarea, de lege fer enda, a formulei cuprinse in art. 51 alin. 3 din Legea fondului funciar, conform careia: "Prin schimburile efectuate, fiecare, teren dobindeste situatia juridica a terenului pe care il inlocuieste cu respectarea drepturilor reale". Prin aceasta reglementare legala se consacra un caz de subrogatie reala cu titlu particular. Practic, m cazul inxare un teren schimbat este,, grevat de un drept real derivat si accesoriu, cum ar fi dreptul la ipoteca, acel drept real trece asupra terenului primit in schimb.§4. Donatia terenurilorDonatia terenurilor se efectueaza prin intermediul contractului de donatie, al carui regim juridic este reglementat de art. 257-258 din Codul civil. O reglementare speciala este cuprinsa in art.257 alin.3 in redactia Legii privind modificarea si completarea unor acte normative nr,1554-XIII din 25 februarie 199865, potrivit caruia "donatia de catre cetatean persoanei juridice a bunurilor poate fi conditionata de folosirea acestui bun in scopuri social-utile".in prezent procedura de donare a terenurilor nu se confrunta cu nici un fel de dificultati. Totodata, conditiile de valabilitate a acestei tranzactii ramin aceleasi ca si pentru altele asemanatoare: forma scrisa autentificata notarial, inregistrarea contractului in cadastrul bunurilor imobile, eliberarea unui nou titlu de autentificare a dreptului de proprietate. Ramine valabila si conditia folosirii terenului conform destinatiei cu respectarea cerintelor agrotehnice si ecologice.Mostenirea terenurilor este reglementata in special de doua acte legislative de baza. Astfel, Codul funciar consacra acestei probleme art. 14 alin. 1, potrivit caruia "terenurile dobindite in63proprietate privata se transmit prin mostenire in modul stabilit de legislatia in vigoare". Reglementarile succesiunii legale si testamentare sint cuprinse in art. 561-594 din Cod civil.

Actualmente, nici procedura transmiterii prin mostenire a terenurilor nu intimpina obstacole.§5. Ipotecarea terenurilor •»Gajul este una dintre formele de tranzactii funciare si reprezinta o modalitate de garantare a executarii unei obligatiuni, in al carei temei creditorul (creditorul gajist) are dreptul de a fi satisfacut, cu preferinta fata de ceilalti creditori, inclusiv statul, din valoarea bunurilor sau a drepturilor patrimoniale date in gaj, in cazul in care debitorul (debitorul gajist) nu executa obligatiunea garantata prin gaj.Relatiile de gaj se constituie, de regula, intre persoana fizica ori juridica c e are nevoie de un credit (imprumut) banesc si, pentru a-1 obtine, se obliga sa depuna in gaj bunuri materiale (sau drepturi patrimoniale asupra acestor bunuri) care ii apartin cu drept de proprietate si persoana fizica sau juridica care acorda creditul (imprumutul) solicitat. intr-o atare situatie bunurile materiale (sau drepturile materiale) depuse in gaj servesc drept garantie a rambursarii creditului66.Potrivit art. 6 din Legea cu privire la gaj, exista doua tipuri de gaj: gajul inregistrat si amanetul. Dupa natura relatiilor de drept, la categoria gajului inregistrat se raporteaza in primul rind ipoteca - gajarea pamintului. in cazul gajului inregistrat, obiectele gajului ramin in posesiunea si folosinta debitorului gajist.in Republica Moldova sectoarele de teren pot constitui obiecte de gaj in forma de ipoteca. Per a contrario, nu pot constitui obiecte ale ipotecii:a) terenurile destinate ocrotirii mediului si sanatatii; terenurile cu valoare istorico-culturala, terenurile zonelor suburbane si verzi;b) terenurile cu destinatie speciala;c) terenurile proprietate publica;d) terenurile fondului de rezerva;e) o parte a sectorului de teren, ce nu poate fi folosita in calitate de sector de sine statator, respectindu-se destinatia secto-64rului de categoria respectiva; • ':'. ,--'f) terenurile aferente intreprinderilor pasibile privatizarii.Conditiile de depunere in gaj a sectorului de teren sint negociate cu creditorul gajist odata cu negocierea conditiilor de obtinere a creditului de catre debitorul gajist.in legatura cu faptul ca dreptul privind instrainarea terenului rezulta direct din unele particularitati ale titlului de proprietate asupra obiectelor gajului, debitorul gajist trebuie sa prezinte creditorului gajist dovezile respective sub forma unui set de documente oficiale. Dintre acestea mentionam: acordul membrilor familiei, care au atins virsta de 15 ani, de a transmite in gaj sectorul de teren ce le apartine cu titlu de proprietate privata; copia certificatului de inregistrare a intreprinderii-proprietar al terenului; copia deciziei fondatorului intreprinderii agricole de stat de a pune in gaj terenul-proprietatea statului; caracteristica calitativa si cantitativa a terenului, pretul normativ al acestuia; dovezi privind scoaterea terenului de sub gajurile precedente, precum si de alte creante.Contractul de gaj (ipoteca) al terenului se intocmeste potrivit conditiilor prevazute, cu indicarea obligatorie a unor clauze ca: partile, drepturile si obligatiunile lor, pretul gajului, termenul contractului, rata anuala a dobinzii, caracteristica obiectului ipotecii, a termenului-limita de rambursare etc.Contractul de gajare (ipotecare) se autentifica notarial si se inregistreaza in Registrul unic al gajului.in cazul neindeplinirii obligatiunilor ce izvorasc din contractul de gaj, creditorul gajist poate pretinde la obiectul gajului numai in baza hotaririi judecatoresti.Realizarea terenului ipotecat se efectueaza in conformitate cu ordinea stabilita de legislatia procesuala civila.in cazul in care suma obtinuta in urma realizarii terenului ipotecat nu este suficienta pentru a satisface creanta creditorului gajist, acesta poate obtine suma nerambursata din alte bunuri ce apartin debitorului gajist, inclusiv din valoarea altor sectoare de teren aflate in proprietatea

acestuia.Este cert ca, daca debitorul gajist nu-si onoreaza obligatiunile contractului, el risca sa-si piarda proprietatea asupra terenului. Astfel, tranzactiile de gaj (ipoteca) au o natura dubla: pot fi atri-buite sau la categoria celor a caror incheiere nu duce la schimbul proprietarului, sau poate fi atribuita la categoria celor care65schimba titlul proprietatii in caz de neindeplinire a obligatiilor de catre debitor.in afara nulitatii relative, cind contractul de vinzare-cumpa-rare este incheiat cu nerespectarea dreptului de preemptiune (art. 14 alin. 3 Cod funciar), exista dispozitii legale de ordine publica a caror nerespectare atrage sanctiunea nulitatii absolute.Aceasta nulitate intervine in urmatoarele cazuri:- nerespectarea interdictiei de dobindire a dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole prin vinzare-cumparare de catre persoanele fizice si juridice straine (art. 6 alin. 2 din Legea cu privire la pretul normativ si vinzarea-cumpararea pamin-tului);- lipsa consimtamintului (acordului) partilor in cazul schimbului de terenuri proprietate privata;- nerespectarea interdictiei temporare de instrainare sub orice forma, adica prin orice act juridic translativ de proprietate, a terenurilor cu privire la titlul asupra caruia exista litigii la instantele judecatoresti pe tot timpul solutionarii acestor litigii;- nerespectarea formei autentice in cazul instrainarii terenurilor proprietate privata prin acte juridice intre vii (art. 47 Cod civil);- nerespectarea procedurii de vinzare a terenurilor agricole proprietate a statului sau a unitatilor administrativ-teritoriale (art. 4 alin. 5 din Legea nr. 1308-XIII). .§6. Arendarea terenurilorAtit Codul funciar, cit si alte reglementari stabilesc reguli speciale care vin sa completeze celelalte aspecte ale regimului juridic al terenurilor.Sediul materiei67 este cuprins in art. 40 din Codul funciar, precum si in Legea cu privire la arenda nr. 861-XII din 14 ianuarie 199268.in lipsa unei definitii legale a arendarii terenurilor, ne vom referi la formula cuprinsa in art.2 din Legea 16/1994, valabila si pentru tara noastra. Astfel, arendarea terenurilor agricole este considerata contractul prin care o parte, numita arendator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numita arendas, folosinta unor bunuri agricole (in primul rind terenuri) pe o durata determinata66in schimbul unui pret, numit arenda, stabilit de parti.Din definitia mentionata rezulta neindoielnic urmatoarele caractere juridice ale contractului de arendare69:- este un contract bilateral sau sinalagmatic (dind nastere la obligatii reciproce);- este un contract cu titlu oneros (fiecare parte urmarind un folos patrimonial propriu in schimbul angajamentului luat);- este un contract comutativ (la incheierea acestuia, partile cunosc existenta si extinderea obligatiilor lor);- este un contract cu executare succesiva (o anumita durata fiind de esenta locatiunii); .-,.• ..-.- este un contract netranslativ de proprietate (usus sifructus, care sint atribute ale dreptului de proprietate ce se transmit din patrimoniul arendatorului in patrimoniul arendasului, dar transformate in drept de creanta);- este un contract incheiat intuitu personae, cel putin in persoana arendasului. Acest ultim caracter nu este valabil pentru contractul de arendare reglementat de legislatia Republicii Mol-dova.in lumina Legii cu privire la arenda, calitatea de arendator o au Guvernul si autoritatile publice locale in cazul arendarii terenurilor proprietate de stat si proprietarii titulari in cazul arendarii terenurilor proprietate privata.Potrivit art. 7 din Legea cu privire la arenda, durata contractului de arenda este de 99 de ani70, iar contractul este incheiat in forma scrisa.Fiind un contract bilateral, arendarea are un obiect dublu — lucrul arendat si pretul (arenda).Desi art. 5 din Legea cu privire la arenda contine o enumerare exhaustiva a obiectelor arendei,

consideram necesar a ne referi la art. 1 alin. 2 din Legea arendarii, care stabileste ca prin bunuri agricole care pot fi arendate se intelege terenul cu destinatie agricola, si anume: terenuri agricole productive — arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, arbustii fructiferi, plantatiile de hamei si duzi — pasunile impadurite, terenurile ocupate cu constructii si instalatii agrozootehnice, amenajari piscicole si de imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice, platformele si spatiile de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenurile neproductive care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola, precum si animalele, constructiile de orice67fel, masinile, utilajele si alte bunuri destinate exploatarii agricole. Bunurile enumerate in alin. 2 art. 1 sint imobile fie prin natura lor (terenurile si constructiile), fie prin destinatie (animalele, masinile, utilajele si alte bunuri asimilate destinate exploatarii agricole).in conformitate cu art. 41 alin. 4 din Codul funciar, transmiterea terenurilor in conditii de subarenda este admisa in cazul in care acest lucru este prevazut in contractul autentificat (conditie inadmisibila in Rominia).Plata de arenda si ordinea de incasare a acesteia sint stabilite de comun acord si fixate expres in contract in forma baneasca, naturala sau mixta. Marimea arendei poate fi schimbata numai de comun acord.in afara de arenda, arendasul mai achita toate impozitele, daca contractul sau legea nu prevede altfel.in final constatam ca contractul de arendare poate fi desfacut anticipat atit din initiativa arendatorului, cit si din initiativa arendasului (art. 17 si 18 din Legea cu privire la arenda).'hrCapitolul V. ADMINISTRAREA DE STAT A FONDULUI FUNCIAR§1. Notiunea, formele si metodele administrarii fondului funciarAdministrarea de catre stat a raporturilor funciare este parte componenta a administrarii statale in general si reprezinta activitatea organelor de stat in vederea organizarii folosirii rationale a terenurilor si protectiei lor prin adoptarea masurilor econo-mico-juridice71.Statul este abilitat a stabili cadrul legislativ al activitatii de protectie a terenurilor, sa organizeze si sa tina evidenta acestor terenuri pe categorii de folosinta. Tot statul pregateste hirtiile cadastrale, controleaza respectarea prevederilor legii de catre detinatorii de terenuri agricole, cum ar fi dispozitiile referitoare la folosinta integrala si, potrivit destinatiei economice concrete a acestor terenuri, mentinerea si imbunatatirea calitatii solului s.a. Statul asigura si respectarea tuturor obligatiilor asumate pe plan international in domeniul cooperarii cu alte state72.Formele si metodele de administrare sint foarte variate si le gasim in normele juridice, care formeaza unul dintre cele mai importante instrumente ale regimului juridic al terenurilor, tinindu-se cont de faptul ca astazi are loc trecerea de la sistemul administrativ de comanda la sistemul economic de reglementare a raporturilor funciare, care au ca subiecte ale acestor raporturi zeci de mii de proprietari funciari.Reglementarea de catre stat a raporturilor funciare presupune acordarea deplinei libertati tuturor subiectelor raporturilor de folosinta funciara, neadmiterea amestecului in activitatea gospodareasca a acestora. Astfel, amestecul din partea organelor Si organizatiilor de stat, economice si de alta natura in activitatea detinatorilor de terenuri este interzis, cu exceptia cazurilor in care ultimii incalca legislatia73. $Reglementarea de stat a raporturilor funciare consta in crearea organelor statale si stabilirea sferei obligatiilor lor in baza legala, fixarea formelor si metodelor de administrare, precum6869si a functiilor (directiilor de activitate) exercitate de aceste organe. Functiile organelor de stat privind administrarea terenurilor au putere juridica si pot fi aplicate atunci cind e necesara inter-ventia statului. Astfel, in cazul distribuirii loturilor de teren in baza contractului de vinzare-cumparare, functia administrarii de stat consta in inregistrarea acestei tranzactii de catre autori-tatile administratiei publice locale si in solutionarea litigiilor aparute eventual la incheierea sau desfacerea acestei tranzactii. Exercitarea de catre organele de stat a functiilor de administrare are

la baza doua principii:1) delimitarea competentei si functiilor dintre verigile corespunzatoare ale aparatului de stat si autoritatile locale;2) inadmisibilitatea interventiei unor organe de stat in competenta si functiile altora.Administrarea terenurilor urmareste mai multe scopuri: asigurarea respectarii legislatiei funciare prin efectuarea controlului de stat privind folosirea rationala si protectia lor; crearea conditiilor favorabile de exploatare si protectie a sectoarelor de teren prin organizarea teritoriului, evidenta loturilor, planificarea activitatilor in domeniul dat, monitoringul funciar; tragerea contravenientilor la raspundere juridica in caz de neres-pectare a legislatiei in vigoare.Administrarea terenurilor se subdivide in: generala si ramu-rala.Administrarea generala este realizata de catre organele de competenta generala si speciala si se extinde asupra tuturor terenurilor, indiferent de categorie, tipul de proprietate si forma de gospodarire.Administrarea ramurala se realizeaza prin intermediul ministerelor si departamentelor si este bazata pe principiul subordonarii intreprinderilor acelor organizatii care au in posesie terenuri.in literatura juridica de specialitate, pe linga aceste doua forme de administrare se mentioneaza si administrarea intragospo-dareasca, efectuata de catre detinatorii de teren74. Aceasta activitate urmareste scopul de a asigura ordinea de drept in procesul exploatarii terenurilor in conformitate cu destinatia lor si consta in organizarea teritoriului, evidenta terenurilor, controlul folosirii si protectiei acestora.70§2. Sistemul organelor de administrare a fondului funciar si atributiile lorOrganele administrarii de stat in domeniul folosirii si protectiei terenurilor se clasifica in functie de competenta in: organe de competenta generala si organe de competenta speciala.Din categoria organelor de competenta generala fac parte: Parlamentul Republicii Moldova, Guvernul Republicii Moldova, precum si autoritatile publice locale.Atributiile Parlamentului Republicii Moldova: "~ '- reglementarea legislativa a relatiilor funciare pe intreg teritoriul Republicii Moldova;- organizarea controlului asupra respectarii legislatiei funciare;- stabilirea suprafetelor cu regim juridic special;- stabilirea tarifelor pentru calcularea pretului normativ al pamintului si impozitului funciar75.Atributiile Guvernului Republicii Moldova:- elaborarea masurilor de protectie a terenurilor si organizarea realizarii lor;- tinerea cadastrului funciar si organizarea reglementarii regimului proprietatii funciare pe teritoriul republicii;- aprobarea cadastrului funciar anual;- stabilirea modului de incasare a impozitelor funciare;- stabilirea si schimbarea destinatiei terenurilor;- determinarea listei de intreprinderi ale caror terenuri ramin in proprietatea statului;- aprobarea suprafetelor de vii si livezi supuse casarii76. Atributiile autoritatilor publice locale:- exercitarea controlului asupra folosirii si protectiei terenurilor; '- repartizarea si retragerea terenurilor in modul stabilit de lege;- schimbarea destinatiei terenurilor;- autentificarea drepturilor detinatorilor de teren; •- tinerea cadastrului funciar in teritoriul din subordine;- privarea de drepturi a detinatorilor de terenuri in conditiile prevazute de lege;- solutionarea litigiilor funciare in limitele competentei lor;- organizarea evaluarii terenurilor conform metodicii unice, elaborate de Guvern77. SI •71Din categoria organelor de competenta speciala fac parte: Ministerul Ecologiei, a carui structura si ale carui atributii de baza au fost aprobate prin Hotarirea Guvernului Republicii Moldova nr. 731 din 3 iulie 199878; Ministerul Agriculturii si Industriei Alimentare, ale carui functii si sarcini

de baza sint prevazute in Regulamentul aprobat prin Hotarirea Guvernului nr. 837 din 28 noiembrie 199479; Serviciul de Stat pentru Reglementarea Regimului Proprietatii Funciare si Cadastrul Funciar de Stat din cadrul Ministerului Agriculturii si Industriei de Prelucrare, a carui competenta este prevazuta de Regulamentul aprobat prin ordinul ministrului agriculturii din 14 iulie 1995. ,, ;; ....,§3. Functiile administrarii fondului funciarActivitatea de administrare a terenurilor se manifesta prin exercitarea diferitelor functii, in diferite directii de actiune ce urmaresc un scop distinct.Continutul functiilor administrarii de stat rezulta din atributiile statului Republica Moldova si se rasfringe atit asupra obiectelor proprietatii de stat, cit si asupra altor forme de proprietate funciara. ,.,Functii de administrare sint: ;i: , ;.,,-1. Functia de evidenta funciara, care se divizeaza in: a) evidenta funciara ecologica. Ea consta in efectuarea moni-toringului funciar, care, potrivit art. 15 din Legea Republicii Moldova privind reglementarea de stat a regimului proprietatii funciare, cadastrul funciar de stat si monitoringul de stat nr. 1247-XII din 22 decembrie 199280, reprezinta un sistem de supraveghere permanenta a schimbarilor de resurse funciare, de analiza si de pronosticare a acestor schimbari. Caracterul ecologic al acestei functii consista nu numai in supravegherea schimbarilor cantitative si calitative ale terenurilor, dar si a starii lor din punct de vedere ecologic.in realizarea monitoringului funciar sint antrenate institutiile respective de proiectare si de cercetari stiintifice;b) evidenta funciara economica, ce se manifesta prin tinerea Cadastrului funciar general, care, potrivit art. 65 din Codul funciar si art.8 din Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietatii funciare, impreuna cu monitoringul funciar reprezinta o totalitate de date (informatii) sistematizate, stiintific72intemeiate si veridice privind regimul juridic al tuturor terenurilor. Aceasta functie este de baza, deoarece de veridicitatea datelor ce caracterizeaza starea cantitativa si calitativa a fondului funciar depind eficacitatea planificarii, atribuirii si distribuirii terenurilor, controlul si protectia lor, modul lor de folosire. Prin urmare, evidenta trebuie sa fie obiectiva, scop care poate fi atins prin respectarea urmatoarelor reguli:- generalitatea evidentei, potrivit careia toate terenurile, indiferent de tipul si forma de proprietate, forma de gospodarire etc, sint supuse monitoringului funciar si evidentei cadastrale;- sistematizarea indicilor de evidenta, care caracterizeaza integral regimul juridic al terenurilor (datele privind destinatia terenurilor, indicii cantitativi si calitativi etc);- eficacitatea evidentei, care presupune aplicarea diferitelor mijloace tehnice de performanta in procesul tinerii cadastrului funciar si realizarii monitoringului funciar;- veridicitatea evidentei (in cazul furnizarii informatiilor ce nu corespund realitatii, persoanele vinovate pot fi sanctionate juridic);- evidenta permanenta. Schimbarile ce au loc in cadrul categoriei date, generate de factorii naturali si antropogeni, cer renovarea permanenta a informatiei privind starea terenurilor;- posibilitatea de a folosi datele obtinute in urma evidentei in procesul de utilizare a terenurilor. Datele cadastrului funciar sint aplicate in mod obligatoriu in procesul planificarii, exploatarii si protectiei terenurilor, al retragerii terenurilor etc.in afara de mecanismul juridic de evidenta a terenurilor si starii lor, informatia si indicii de evidenta sint inclusi intr-un document de baza — Bilantul funciar, aprobat anual de Guvernul Republicii Moldova.2. Functia de planificare. Dupa cum demonstreaza practica mondiala, planificarea stiintific intemeiata, cu aplicarea mecanismelor de piata, este foarte eficienta.Functia de planificare rezulta din necesitatea folosirii rationale si a protectiei efective a resurselor funciare. Obiectul planificarii folosirii si protectiei terenurilor este activitatea subiectelor raporturilor funciare, a ramurilor, a regiunilor etc. Planificarea activitatilor se efectueaza la nivel republican, regional (judetean) si local, iar organele de administrare respective sint imputernicite cu functiile respective de planificare a activitatilor de folosire si

73protectie a terenurilor aflate in perimetrul unitatii administrativ-teritoriale.Planificarea se face pentru a determina perspectiva dezvoltarii de lunga durata a teritoriului in baza programelor social-economice.3. Functia de atribuire si redistribuire a terenurilor, care consta in:a) efectuarea lucrarilor de amenajare a teritoriului;b) retragerea loturilor de teren folosite cu incalcarea prevederilor legislatiei funciare si atribuirea lor ulterioara altor persoane;c) retragerea fortata a terenurilor pentru necesitatile statului si societatii;d) separarea unor noi loturi de teren din cadrul suprafetelor existente, cu atribuirea lor ulterioara unor noi detinatori (spre exemplu, la iesirea din cadrul intreprinderii agricole, lucratorul va cere delimitarea in natura (si eliberarea titlului) a lotului ce-i revine pentru crearea gospodariei taranesti.Prin atribuirea si redistribuirea terenurilor se subintelege procesul de repartizare si retragere a lor pentru necesitatile statului si societatii, infaptuit in stricta conformitate cu principiul folosirii prioritare a terenurilor in scopul productiei agricole.Atribuirea si retragerea terenurilor sint doua aspecte ale unuia si aceluiasi proces. La realizarea lui, organele statale infaptuiesc o totalitate de masuri menite sa contribuie la obtinerea dreptului de proprietate (sau de folosinta funciara) asupra unui lot concret al unui subiect concret sau la stingerea dreptului de proprietate (sau de folosinta) asupra terenului.4. Functia de asigurare a folosirii rationale a terenurilor. Aceasta functie prevede aplicarea de catre organele statale a masurilor juridice fata de subiectele ce folosesc terenuri in cazurile in care ele nu-si onoreaza obligatiile.Exista mai multe aspecte ale acestei functii:a) aplicarea masurilor fiscale de influenta. Prin instituirea unor privilegii fiscale, statul stimuleaza actiunile detinatorilor de teren in vederea ameliorarii terenurilor;b) aplicarea masurilor de stimulare economica. Prin stabilirea unor preturi majore la produsele agricole ecologic pure, statul stimuleaza respectarea cerintelor ecologice si sanitaro-igienice in procesul exploatarii terenurilor;74c) aplicarea masurilor de raspundere juridica pentru incalcarea legislatiei funciare;d) stabilirea unor normative, a caror nerespectare atrage dupa sine consecinte negative pentru cei vinovati. In interesul protectiei sanatatii omului, a mediului inconjurator, al evaluarii starii ecolo-gice a terenurilor, sint stabilite limite maxim admisibile de concentratie a substantelor nocive in sol, a caror depasire este calificata drept poluare a terenului, fapt care atrage aplicarea diferitelor sanctiuni;e) realizarea de catre toti detinatorii de teren a masurilor de organizare a teritoriului.Functia de asigurare a folosirii rationale a terenurilor se realizeaza prin intermediul activitatilor intreprinse in scopul conservarii si imbunatatirii calitatilor utile ale solului in procesul de exploatare. Unul dintre elementele de baza ale acestor activitati menite sa contribuie la accelerarea procesului tehnico-stiintific in agricultura este ameliorarea (imbunatatirile funciare), ce consta in majorarea fertilitatii terenurilor prin intermediul unor masuri hidrotehnice, agrotehnice si de alta natura. Ameliorarea poate fi de mai multe tipuri: hidroameliorarea, ameli-orarea tehnico-culturala, chimica.Un rol deosebit de important in asigurarea folosirii rationale a terenurilor il joaca recultivarea — activitate de restabilire a productivitatii, a calitatilor utile ale solului, pierdute in procesul de exploatare intensiva.Titularii obiectelor de investitii in productia amplasata pe terenuri, a caror activitate conduce la deteriorarea stratului fertil, sint obligati, din cont propriu, sa readuca aceste terenuri in stare buna pentru folosirea lor ulterioara in scopuri agricole. in acest scop, ei sint obligati sa decoperteze stratul de sol fertil de pe suprafetele amplasamentelor aprobate, sa-1 depoziteze si sa-1 niveleze pe terenurile neproductive sau slab productive, indicate de organele agricole, in vederea punerii in valoare sau ameliorarii acestor terenuri81.e) Un rol aparte in asigurarea folosirii rationale a terenurilor revine reglementarii de stat a regimului proprietatii funciare, care reprezinta un sistem de masuri statale intreprinse in scopul organizarii teritoriului si a altor mijloace de productie, al crearii conditiilor favorabile tuturor

detinatorilor pentru folosirea rationala a terenurilor, indiferent de tipul de proprietate si forma de organizare a productiei82. ....75Reglementarea regimului proprietatii funciare asigura:- efectuarea inventarierii tuturor terenurilor, depistarea loturilor folosite irational sau contrar destinatiei;- intocmirea hartilor cadastrale funciare; ,?»- stabilirea hotarelor loturilor de teren, atribuirea loturilor in natura (pe teren), intocmirea planurilor (schemelor) loturilor;- elaborarea proiectelor de lucru privind recultivarea terenurilor deteriorate; protectia lor contra eroziunii, alunecarilor de teren, inundatiei, salinizarii; valorificarea noilor suprafete; conservarea si majorarea fertilitatii solului.Reglementarea de catre stat a regimului proprietatii funciare, ca functie de administrare statala, are la baza urmatoarele principii:- respectarea egalitatii intre detinatorii de terenuri, dezvoltarea tuturor tipurilor de proprietate si a formelor de organizare a productiei agricole;- folosirea resurselor funciare in interesul societatii si, in primul rind, al sectorului agrar;- crearea unor conditii teritoriale, organizatorice si economice favorabile pentru folosirea rationala a pamintului de catre toti detinatorii de terenuri, pentru cresterea fertilitatii solurilor si implementarea metodelor avansate de gospodarire.Sistemul reglementarii de stat a regimului proprietatii funciare include: . ...- baza legislativa; •- sistemul republican de reglementare;- serviciul pentru reglementarea regimului proprietatii funciare.Sistemul republican de reglementare a regimului proprietatii funciare prevede elaborarea unui complex de masuri organizatorice, economice si tehnice, orientate spre folosirea rationala si ocrotirea intregului fond funciar. Aceste masuri se aplica la nivel de: republica, judet, oras, comuna, intreprindere agricola, gospodarie taraneasca (de fermier), teren concret.Pornind de la continutul lucrarilor de organizare a teritoriului, este intocmita lista de documente care constituie sistemul republican de reglementare a regimului proprietatii funciare:- schema generala a organizarii teritoriului republiciiJvjude-tului, orasului, comunei;- proiectul de organizare intragospodareasca a teritoriului intreprinderii agricole; ' • ;76- proiectul de organizare a teritoriului pentru fiecare terenconcret.Procesul de reglementare a regimului proprietatii funciare trece prin mai multe etape. Initiativa pentru efectuarea organizarii teritoriului parvine de la autoritatile publice locale sau de la detinatorii de teren, iar temeiul juridic pentru inceperea lucrarilor il constituie decizia organului de administrare corespunzator.Actiunile de pregatire includ studierea conditiilor si prezentarea materialelor obtinute in baza acumularii si prelucrarii informatiei. in final este intocmit un act al lucrarilor de investigatii si prospectiuni.in etapa principala a procesului de organizare a teritoriului se elaboreaza un proiect care este compus din doua parti: graficasi textuala.Dupa examinarea proiectului de catre partile interesate, are loc aprobarea lui si adoptarea unei decizii privind organizarea teritoriului. Dupa aceasta, proiectul este insusit in natura (pe teren), actiune insotita de stabilirea hotarelor cu instalarea bornelor de hotar etc. in baza proiectului aprobat si insusit in natura, detinatorului de teren i se elibereaza actul de confirmare a dreptului asupra terenului.in continuare, asupra realizarii schemelor si proiectelor vor supraveghea organele de stat

imputernicite.f) Functia de control asupra folosirii si protectiei terenurilor Controlul de stat asupra folosirii si protectiei terenurilor reprezinta o activitate a organelor competente in vederea asigurarii respectarii legislatiei funciare de catre toti detinatorii de teren si serveste drept garantie de realizare a normelor juridice funciare si a legalitatii raporturilor juridice funciare83.in conformitate cu art. 87 din Codul funciar, sarcinile Serviciului Controlului de Stat in Domeniul Folosirii si Protectiei Terenurilor Agricole constau in asigurarea respectarii de catre toate organele de stat si obstesti, persoanele fizice si juridice (inclusiv cele straine) a cerintelor legislatiei funciare in scopul folosirii eficiente si protectiei cuvenite a terenurilor.Controlul de stat in acest domeniu este exercitat de catre Guvern, autoritatile publice locale, precum si de catre Ministerul Agriculturii si Industriei de Prelucrare, de Inspectoratul Ecologic de Stat, de alte ministere si departamente.77 Iin cadrul acestei functii pot fi trasate urmatoarele directii:a) organizarea inspectarilor, expertizelor si altor actiuni in scopul depistarii contraventiilor funciare;b) intreprinderea masurilor de prevenire si reprimare a incalcarilor legislatiei funciare.Controlul de stat este considerat universal si cuprinde toate categoriile de teren, se extinde asupra tuturor detinatorilor de teren si nu este limitat in timp. Pentru sporirea controlului si accentuarea caracterului ecologic al acestuia este introdus monitoringul funciar. Structura, continutul si ordinea de realizare a monitoringului funciar sint stipulate in art.89 din Codul Funciar si in art.15-17 din Legea privind reglementarea de stat a regimului proprietatii funciare, cadastrul funciar de stat si monitorngul funciar.g) Functia de protectie a statului reprezinta totalitatea activitatilor, realizate sistematic, indreptate spre asigurarea ordinii de drept funciare.Ordinea de drept funciara reprezinta un sistem de raporturi funciare, creat in urma activitatii de elaborare si adoptare a actelor normative, ce corespunde scopurilor reglementarii juridice a acestor raporturi84 .Functia de protectie este realizata prin urmatoarele activitati in:a) asigurarea juridica a masurilor de protectie a unor suprafete de teren deteriorate sau poluate. in cazul in care este imposibil a restabili fertilitatea terenurilor degradate, statul admite conservarea lor pentru ameliorarea ulterioara;b) asigurarea juridica a statutului persoanelor care exploateaza intensiv terenurile; pentru a fonda o gospodarie taraneasca (de fermier), persoanele trebuie sa posede calificare corespunzatoare si experienta in domeniul agriculturii;c) asigurarea juridica a relatiilor dintre subiectele raporturilor juridice funciare, si anume: curmarea incalcarilor legislatiei funciare; restabilirea raporturilor funciare; solutionarea litigiilor funciare; profilaxia contraventiilor funciare (inlaturarea cauzelor si conditiilor ce conduc la comiterea lor).h) Solutionarea litigiilor funciareSolutionarea litigiilor funciare este unul din modurile de aparare a drepturilor si intereselor legitime ale detinatorilor de teren. in procesul examinarii si solutionarii litigiilor in cele mai78dese cazuri se constata caracterul de constringere al statului care impune reclamatul sa intreprinda anumite actiuni indreptate spre recunoasterea dreptului reclamantului asupra sectorului de teren, curmarea actiunilor care lezeaza drepturile si interesele legale ale detinatorilor de teren, executarea obligatiei in natura si recuperarea prejudiciului cauzat.in majoritatea cazurilor, litigiile apar in legatura cu exploatarea sectoarelor de teren: in urma savirsirii unor actiuni ilegale (crearea obstacolelor in procesul folosirii terenurilor, limitarea atributiilor de folosinta), precum si drept rezultat al inactiunilor posesorilor (neachitarea platii pentru teren, nerestituirea in termenul indicat a lotului de teren etc).Parti ale litigiului, in afara proprietarilor, posesorilor si beneficiarilor funciari, pot fi de asemenea si diferite persoane fizice si juridice care au lezat drepturile si interesele lor, precum si organele puterii si administratiei de stat care au pronuntat decizii in defavoarea petitionarilor.Obiect al litigiului funciar serveste dreptul subiectiv asupra unui sector de teren. Nu sint atribuite

la categoria de litigii funciare divergentele privind modificarea hotarelor unitatilor administrativ-teritoriale, precum si litigiile patrimoniale privind raporturile funciare (recuperarea prejudiciului in cazul stricaciunii semanaturilor, deteriorarii plantatiilor, impurificariiterenurilor etc).Nu este atribuit la categoria celor funciare nici litigiul aparut in baza refuzului organului de stat de a atribui sectorul de teren. Cererea inaintata in instanta de judecata privind refuzul atribuirii terenului este solutionata potrivit ordinii stabilite de capitolul 24 al Codului de procedura civila.Un loc aparte in procedura de solutionare a litigiilor funciare il ocupa problema competentei dupa materie.Legislatia in vigoare (Codul de Procedura Civila (art. 26,27), Codul Funciar (art. 90-94), Regulamentul cu privire la modul de solutionare a litigiilor funciare, aprobat prin Hotarirea Guvernului nr. 302 din 5 martie 1992)85 stipuleaza ca examinarea si solutionarea litigiilor funciare, a litigiilor patrimoniale privind raporturile funciare, precum si a plingerilor impotriva actelor nelegitime ale organelor administratiei publice tine de competenta judecatoriilor raionale, de sector si municipale sau a instantelor judecatoresti economice.79Cu toate acestea, art. 90 al Codului funciar prevede ca litigiile dintre detinatorii de terenuri si organele administratiei publice locale se solutioneaza de catre organele ierarhic superioare, a caror decizie poate fi atacata in instanta judecatoreasca competenta.Litigii a caror solutionare tine de competenta instantelor de judecata sint prevazute in Hotarirea Plenului Curtii Supreme de Justitie a Republicii Moldova din 26 martie 1998 cu privire la practica aplicarii de catre instantele judiciare a legislatiei funciare.Potrivit p. 3 al Hotaririi mentionate, toate litigiile ce tin de competenta instantelor judecatoresti pot fi divizate in 4 grupe:- litigiile funciare propriu-zise (litigiile dintre coproprietarii caselor individuale de locuit privind inlaturarea obstacolelor in folosirea sectorului, inclusiv contestarea hotarelor si a marimii acestuia; litigiile dintre intovarasirile pomicole si membrii acestora; litigiile dintre soti privind impartirea lotului si determinarea ordinii de folosire a acestuia; litigiile privind recunoasterea dreptului succesoral (asupra pamintului);- litigiile patrimoniale privind raporturile funciare (recuperarea prejudiciului cauzat in urma retragerii sau ocuparii temporare a terenului; limitarea atributiilor de proprietar; cerintele privind recuperarea prejudiciului cauzat prin acapararea terenului, poluarea si degradarea lui si alte incalcari ale detinatorilor de teren; cerintele privind repararea pagubelor cauzate detinatorilor de pamint in legatura cu efectuarea lucrarilor de prospectiune);- plingerile impotriva actelor nelegitime ale organelor administratiei publice (cerintele privind recunoasterea drept nelegitima a refuzului organelor administrative de a acorda lot de pamint, plingerile in privinta refuzului administratiei publice locale de a elibera documente de autentificare a dreptului de proprietate, posesiune si beneficiere funciara, precum si a refuzului de a inregistra contractul de arenda a terenului, cerintele privind recunoasterea drept nelegitima a stingerii de catre administratia publica locala a drepturilor detinatorilor de teren asupra pamintului pentru arenda lui, plingerile impotriva hotaririlor administratiei publice locale privind refuzul de a instraina terenurile pomicole);- plingerile impotriva actiunilor administratiei intreprinderii (cerintele privind recunoasterea ca nelegitim refuzul administratiei de a acorda si, de asemenea, de a pastra dreptul detinatorului de a exploata lotul auxiliar).80Mai remarcam ca decizia instantei judecatoresti competente serveste drept temei pentru eliberarea documentelor ce legalizeaza dreptul de proprietate, posesiune si beneficiere funciara, inclusiv in conditii de arenda.§4. Cadastrul funciar si valoarea sa juridicaDezvaluirea calitatilor resurselor naturale folosite si protejate are loc prin efectuarea unor studii si generalizari stiintifice, a evidentei, inventarierii, intocmirii bilanturilor si cadastrelor resurselor naturale86.in lipsa unor informatii depline si veridice practic este imposibila organizarea si desfasurarea activitatilor de protectie a mediului si de folosire a resurselor naturale, prevenirea consecintelor sociale, economice si ecologice nefavorabile. Evidenta operativa, statistica, contabila etc. este o

functie indispensabila a sferei de productie87.in ceea ce priveste raporturile ecologice in general, functia evidenta are doua varietati88:a) functia evidenta ecologica manifestata prin efectuarea monitoringului ecologic reprezinta un sistem de supraveghere permanenta a schimbarilor resurselor naturale, de analiza si pronosticare a lor, de prevenire si lichidare a consecintelor proceselor negative. Caracterul ecologic al acestei functii se exprima prin faptul ca obiectivul ei este constatarea starii mediului, precum si a tuturor resurselor naturale, care cuprinde in ansamblu sistemele ecologice corespunzatoare;b) functia evidenta economica se manifesta prin tinerea cadastrelor resurselor naturale.Prin urmare, functia evidenta serveste drept baza pentru celelalte functii de reglementare juridico-statala a raporturilor ecologice, deoarece de veridicitatea informatiilor privind dispo-nibilitatea si starea resurselor naturale depinde eficienta planificarii, atribuirii si redistribuirii, controlului si protectiei lor. Pentru aceasta este necesar ca evidenta sa fie obiectiva, scop ce poate fi atins numai prin respectarea urmatoarelor reguli:- universalitatea evidentei, potrivit careia sint trecute in evidenta toate resursele naturale (sau toate terenurile indiferent de categorie);- eficienta evidentei, care presupune, spre exemplu, aplica-81rea sistemelor contemporane de computerizare si a metodelor avansate de colectare, prelucrare, pastrare si atribuire a documentatiei cadastrale corespunzatoare;- veridicitatea evidentei, a carei nerespectare poate duce la greseli de calcul;- continuitatea evidentei, generata de modificarea starii resurselor naturale in functie de factorii naturali si antropogeni, fapt care necesita renovarea permanenta a informatiei despre aceste resurse;- coeziunea metodologiei de evidenta pe intreg teritoriul tarii;- posibilitatea aplicarii in practica a informatiilor obtinute. Datele cadastrale sint folosite in mod obligatoriu in procesul de planificare a masurilor de protectie a mediului si folosirii resurselor naturale, precum si la evaluarea activitatii economice a beneficiarilor acestor resurse.Spre deosebire de alte forme de evidenta (operativa, contabila, statistica), cadastrele reprezinta o totalitate de date complete si sistematizate. Avind ca obiect resursele naturale, cadastrele formeaza un sistem integral, cu caracter unic: toate sint tinute de organele statale in baza unor principii unice89.Una dintre conditiile fundamentale ale promovarii politicii funciare a statului este cunoasterea, in orice moment, a tuturor datelor tehnice, economice si juridice privitoare la pamint, ca suprafata, plasarea, destinatia, categoria de folosinta, gradul de fertilitate, detinatorul terenului etc, cu evidenta tuturor schimbarilor ce intervin, precum si situatia juridica a terenurilor.Evidenta exacta a tuturor suprafetelor de terenuri pe categorii de folosinta, pe detinatori, evidenta rezervelor de terenuri care pot fi incluse in productia agricola, cunoasterea masurilor de ameliorare etc. constituie un mijloc important de realizare a sarcinilor economice. Evidenta funciara este deci un inventar ce se face incontinuu, si nu o data pentru totdeauna; ea se tine per-manent la zi, pe masura ce au loc schimbari in privinta datelor funciare. Evidenta funciara reprezinta o activitate statala permanenta prin care se realizeaza culegerea datelor necesare pentru identificarea terenurilor si a detinatorilor90.Evidenta funciara nu constituie un scop in sine; ea se afla in strinsa legatura cu organizarea teritoriului si pune la dispozitia organelor de stat si a persoanelor interesate datele necesare pen-82tru buna organizare a folosirii rationale si complete a tuturor terenurilor, in primul rind a celor cu destinatie agricola.Evidenta funciara este chemata sa reflecte corect situatia reala a terenurilor si toate modificarile survenite.Scopul evidentei funciare este colectarea, selectarea si sistematizarea datelor reale si veridice cu privire la fondul funciar, indiferent de destinatia economica a terenului si calitatea detinatorului sau, a caror cunoastere este importanta pentru planificarea productiei agricole, pentru schimbarea destinatiei terenurilor, protectia si ameliorarea lor.Legiuitorul nostru a acordat o atentie deoseita evidentei funciare, creind in prezent un sistem unic si general obligatoriu, menit sa asigure, in baza criteriilor unice, cunoasterea exacta, sub aspect cantitativ si calitativ, a fondului funciar al tarii. Un astfel de sistem de evidenta funciara

este Cadastrul funciar general.in prezenta lucrare nu urmarim scopul de a analiza in detalii etapele de dezvoltare istorica91 a cadastrului funciar, desi, acest studiu ar prezenta interes nu numai pentru istorici, ci si pentru juristi. in cele ce urmeaza ne vom referi la unele aspecte ale evolutiei reglementarilor legale ale Cadastrului funciar in Republica Moldova.in lipsa unor reglementari legale, pina la inceputul anilor '70, in RSS Moldoveneasca nu au fost intreprinse actiuni in vederea organizarii evidentei funciare pe intreg teritoriul ei, precum si a tinerii la zi a cadastrului funciar. Aceasta lacuna in legislatie a fost recuperata odata cu adoptarea la 22 decembrie 1970 a Codului funciar al RSSM92, al carui articol 142 stipula: "in scopul asigurarii folosirii rationale a resurselor funciare este tinut cadastrul funciar, care contine totalitatea informatiilor veridice si necesare privind terenurile. El include datele inregistrarii de stat a beneficiarilor funciari, evidenta cantitativa si calitativa a terenurilor, evaluarea economica a acestora".Aceste reglementari legale nu au fost aplicate in practica, urmind ca ulterior sa fie elaborat un mecanism complex de tinere a cadastrului funciar, a formelor documentatiei cadastrale etc, aprobat prin Hotarirea Consiliului de Ministri al RSSM din10 august 197793.Prin aceasta hotarire s-a dispus, incepind cu anul 1977, a se intreprinde masuri in vederea asigurarii evidentei funciare prin83intermediul cadastrului funciar, inclusiv prin inregistrarea beneficiarilor funciari, a evidentei calitative si cantitative, a bonitatii si evaluarii economice a terenurilor. Totodata, au fost aprobate si formele documentatiei cadastrale:- cartea funciara a intreprinderilor, organizatiilor si institutiilor, carora le-au fost atribuite terenuri in folosinta temporara sau permanenta;- cartea funciara a raionului; ,.- cadastrul funciar al republicii.Este cert ca acest sistem de evidenta funciara (primul la noi in tara) a avut multe neajunsuri, printre care remarcam: lipsa de cadre, inzestrarea tehnico-materiala insuficienta, baza legislativa imperfecta, metodele de conducere administrativa de comanda etc.Odata cu proclamarea independentei Republicii Moldova, declansarea reformei agrare si consfintirea dreptului de proprietate privata asupra pamintului, a aparut necesitatea modernizarii sistemului vechi de evidenta funciara si a adaptarii lui la conditiile economiei de piata. in acest scop, in Codul funciar al Republicii Moldova, adoptat la 25 decembrie 1991, au fost incluse unele reglementari legale privind cadastrul funciar (art. 65-67), detaliate ulterior intr-o lege speciala — Legea nr. 1247-XII din 22 decembrie 1992 privind reglementarea de stat a regimului proprietatii funciare, cadastrul funciar de stat si monitoringul funciar.Potrivit art. 8 al Legii mentionate, evidenta funciara, de natura tehnica, economica si juridica, este realizata printr-un sistem unitar, de sine statator si obligatoriu, numit cadastrul funciar, care urmareste urmatoarele obiective: stabilirea, inregistrarea, descrierea si marcarea pe harti si planuri topografice a tuturor terenurilor de pe teritoriul republicii, indiferent de destinatie si tipul de proprietate. Unitatile de baza ale acestui sistem sint terenurile si detinatorii de teren.in afara de parametrii cantitativi si calitativi, bonitatea, valoarea economica a terenurilor, in cadastrul funciar, pentru prima oara, au fost incluse date privind statutul juridic al terenurilor, tipurile de proprietate, posesiune si beneficiere funciara, precum si date ce caracterizeaza particularitatile resurselor funciare in scopul impunerii fiscale.in sistemul documentatiei cadastrale au fost incluse: docu-84mentatia juridica cuprinzind titlul de proprietate funciara, adeverinta de folosinta provizorie a terenului, precum si documentatia tehnica cadastrala, cuprinzind registrul cadastral al terenurilor localitatilor si al terenurilor republicii, harta cadastrala a raionului si harta cadastrala a republicii, registrul cadastral al detinatorilor de terenuri.Pe masura ce lua amploare procesul de improprietarire a taranilor cu pamint si eliberarea titlurilor de autentificare a dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, odata cu intro-ducerea terenurilor in circuitul civil, a aparut stringenta necesitate de a perfectiona documentatia

cadastrala funciara, de aceea, pentru a concretiza si reinnoi reglementarile existente, Guvernul Republicii Moldova, prin Hotarirea nr. 24 din 11 ianuarie 1994, a aprobat Regulamentul cu privire la continutul documentatiei Cadastrului funciar general94, prin care s-au stabilit continutul, destinatia si termenele de prezentare a documentatiei juridice si tehnico-economice cadastrale.in conformitate cu art. 2 al Regulamentului, documentatia juridica cadastrala are drept scop autentificarea drepturilor detinatorilor de teren si confirma:- dreptul de proprietate privata; ;- dreptul de posesiune; . - dreptul de folosinta a pamintului.Documentul juridic cadastral este titlul de autentificare a dreptului detinatorilor de teren (a carui forma unica a fost aprobata prin Hotarirea Guvernului Republicii Moldova nr. 487 din 9 august 1993 cu privire la introducerea unor modificari in Hotarirea Guvernului Republicii Moldova nr. 449 din 29 iunie 1992), eliberat de catre organele administratiei publice locale.Aici constatam ca, in urma analizei legislatiei in vigoare, putem deduce urmatoarele etape ale procesului de legiferare a drepturilor detinatorilor de terenuri:- inregistrarea detinatorului de teren in registrul cadastral;- stabilirea la fata locului a hotarelor terenului atribuit;- trecerea informatiei cantitative si calitative despre terenul atribuit in registrul cadastral al terenurilor;- inminarea titlului de autentificare a dreptului detinatoruluide teren.Titlurile de autentificare a dreptului de proprietate, posesiune si folosinta funciara se elibereaza in termen de 15 zile dupa85efectuarea lucrarilor respective si includerea proprietarului sau a altui detinator de terenuri in registrul cadastral al detinatorilor de terenuri al primariei respective, dupa care aceste date sint transmise Bancii de Informatii Cadastru.Informatia juridica si tehnico-economica se sistematizeaza in registrul cadastral al detinatorilor de teren si registrul cadastral al terenurilor, care au o forma unica pentru toate unitatile administrativ-teritoriale.Registrul cadastral al detinatorilor de terenuri se intocmeste pentru o unitate administrativ-teritoriala si cuprinde informatia despre toti detinatorii de terenuri inscrisi in ordinea inregistrarii lor.Registrul cadastral al terenurilor contine informatii despre toate terenurile aflate in hotarele unitatii administrativ-teritoriale (inclusiv informatia separata despre terenurile irigate si cele desecate), despre repartizarea lor detinatorilor, categoriile de terenuri si bunurile funciare, caracteristica terenurilor privind calitatea lor dupa varietati de sol, panta etc. si se intocmeste conform situatiei de la 1 ianuarie. Informatia calitativa se intocmeste in baza cercetarilor pedologice si a Listei de sistematizare a tipurilor si subtipurilor de soluri din Republica Moldova si notelor de bonitate (art. 20 din Regulamentul sus-mentionat).in afara de aceasta, cadastrul funciar general include planurile cadastrale, care constituie reprezentarea grafica a datelor din registrele cadastrale din cadrul unitatilor administrativ-teri-toriale. Dupa continut ele se impart in:a) planul cadastral al detinatorilor de teren, care include informatia grafica despre reprezentarea sectoarelor de teren ale detinatorilor in cadrul unitatii administrativ-teritoriale;b) planul cadastral al terenurilor, care include informatia grafica privind cantitatea si calitatea terenurilor.in scopul furnizarii informatiilor funciare catre, organele de stat, judecatoresti, fiscale, bancare, catre institutiile economice, stiintifice etc, in hotarirea mentionata s-a decis organizarea, in cadrul Serviciului Republican de Reglementare a Regimului Proprietati Funciare, a Bancii de Informatii Cadastru.Incapacitatea sistemelor de evidenta cadastrala de a contribui la solutionarea multiplelor probleme aparute in perioada de tranzitie a impus necesitatea elaborarii unei conceptii a siste-

mului Cadastrului national, care a fost aprobata prin Hotarirea86Guvernului Republicii Moldova nr.794 din 19 august 199795.Pina la aprobarea Conceptiei mentionate starea sistemului cadastral si de inregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare putea fi caracterizata in felul urmator:- lipsa legislatiei speciale in domeniul inregistrarii bunurilor imobiliare si a drepturilor asupra lor;- functionarea sistemelor separate de inregistrare a pamintului si cladirilor si a drepturilor asupra acestora;- slaba coordonare a activitatii organelor abilitate, ceea ce crea dificultati atit pentru detinatorii de imobil, cit si pentru beneficiarii de informatii;- lipsa programului de trecere la Sistemul european de coordonare;- necesitatea perfectionarii procedurii de drept asupra bunurilor imobiliare; s

- lipsa unei baze unice de inregistrare si evidenta informationala a bunurilor imobiliare si a unui sistem unic de evaluare a imobilului;- lipsa unei metodologii unice de realizare a lucrarilor cadastrale.Astfel, s-au creat conditii obiective si a aparut necesitatea solutionarii la un nivel calitativ nou a chestiunii privind reglementarea in Republica Moldova a activitatii cadastrale si de inregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare, a crearii bazei de date complexe despre toate tipurile de imobil si resurse naturale.Succesul promovarii reformelor economice depinde in mare masura de crearea si functionarea infrastructurii eficiente a pietei imobiliare. Baza acestei infrastructuri o constituie sistemul ca-dastral si cel de inregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobile. Sarcina principala a sistemului cadastral consta in identificarea, estimarea, evidenta bunurilor imobiliare si prezentarea de informatii despre aceste bunuri.Sarcina principala a sistemului de inregistrare a drepturilor asupra bunurilor imobiliare consta in efectuarea inscrierilor referitoare la aparitia, transmiterea drepturilor asupra imobilului si furnizarea informatiei din registrele speciale.intru realizarea programului de creare a sistemului Cadastrului national a fost nevoie, mai intii de toate, de a crea cadrul legislativ necesar activitatii de cadastru. in acest scop, la 25 ianuarie 1998, Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea87cadastrului bunurilor imobile nr.l543-XIIP6, prin care s-a stabilit modul de creare si de tinere a cadastrului bunurilor imobile, prin care urma sa se asigure recunoasterea publica a dreptului de proprietate si a altor drepturi patrimoniale asupra bunurilor imobile, ocrotirea de catre stat a acestor drepturi, sustinerea sistemului de impozitare si a pietei imobiliare.in opinia noastra, actualmente in Republica Moldova este creata o baza legislativa esentiala, ale carei reglementari cuprind raporturile juridice privind bunurile imobile (inclusiv terenurile) situate in limitele tarii, indiferent de tipul de proprietate si de destinatia lor, definite ca susceptibile a face obiectul evidentei cadastrale si al inregistrarii.Cu toate acestea, multiplicitatea actelor normative duce uneori la aparitia unor contradictii intre reglementarile legale ale actelor cu putere juridica egala sau diverse. Astfel, prin Hotarirea Guvernului nr.794 din 19 august 1997 s-a preconizat structura Cadastrului national compusa din:a) cadastrul juridic; -b) cadastrul fiscal; ,-.• .'-.;••...;'c) cadastrele de specialitate.Daca Legea cadastrului bunurilor imobile opereaza cu cadastrul bunurilor imobile si cadastrul specializat, tot aceasta lege defineste servitutile si reglementeaza modul de inregistrare a acestora. insa nici Codul civil, nici Codul funciar nu contin reglementari ale regimului servitutilor, ca drept real patrimonial al unor persoane asupra unui teren strain.Aceste reglementari contradictorii, in situatia actuala, impun, de lege ferenda, o unificare a legislatiei:- implementarea unui singur sistem de evidenta pentru toata tara;

- notiunile cu care se opereaza sa fie tratate univoc, iar lacunele existente sa fie completate.Pentru a evita insa unele dificultati la analiza problemei in cauza, urmeaza sa apelam la regula stabilita de art.61 par.3 din Legea cadastrului bunurilor imobile, conform careia, pina la aducerea in conformitate cu prezenta Lege, legile si alte acte normative se vor aplica in masura in care nu contravin acesteia.Termenul cadastruRegistrul, in sens larg, in care se tine evidenta bunurilor imobile, se numeste cadastru. in ce priveste originea cuvintuluicadastru opiniile sint divizate. Astfel, dupa unii autori97, acesta ar fi compus din prefixul de origine greaca kata, care inseamna de sus in jos, si din cuvintul neogrec (bizantin) strikon, care inseamna: registru de impunere, carte de insemnari, carte de comert. Dupa alti autori98, cuvintul ar deriva din latinescul capitas-trum, care ar fi inrudit cu capitum registrum si care inseamna la origine impozitul pe capul familiei.Notiunea de "cadastru" apare pentru prima oara intr-un document din anul 1185, depistat in Venetia sub forma catastico, apoi a fost reluata si de alte state italiene, dar a intrat in circuit abia in sec. al XVII-lea si din Italia a trecut in Franta sub forma le cadastre, in Germania sub forma der Kataster. in Rominia apare la inceputul sec. al XlX-lea, adaptat fonetic cu forma cadastru.Dar termenul "cadastru" nu se limiteaza la registrele fiscale privind indeosebi detinatorii de imobile funciare, ci se foloseste in mai multe domenii ale vietii economice.Astfel mentionam: . , vo- cadastrul agricol tine evidenta terenurilor agricole pe categoriile de folosinta, cu indicarea naturii solului, a claselorde calitate etc;- cadastrul strazilor; -, ., .,.,»- cadastrul cailor ferate;- cadastrul minelor (in Republica Moldova — cadastrele zacamintelor si ale manifestarilor de substante utile, precum si cadastrele obiectivelor din subteran);- cadastrul apelor; » - cadastrul silvic; s I

- cadastrul regnului animal etc.Actualmente este general recunoscut ca un cadastru nu se mai tine doar pentru perceperea impozitelor; informatiile pe care le contine el fiind folosite de multe sectoare de activitati economice, tehnice, sociale, juridice si culturale. Acesta este motivul pentru care in Rominia termenul "cadastru funciar" a fost adoptat de Legea nr. 23/1933, apoi a fost abandonat in perioada guvernarii comuniste si substituit cu termenul de "evidenta funciara", activitate care, in opinia unor autori99, are un continut deosebit de cel al cadastrului si cu alta finalitate, iar in Republica Moldova, pentru prima oara, acest termen a fost reflectat in art. 172 din Codul funciar al RSSM, adoptat la 22 decembrie 1970.89in prezent dreptul la proprietate imobiliara este unul dintre cele mai importante, el constituind fundamentul democratiei si fiind pus la baza statului democratic. in aceste conditii termenul "cadastru funciar" trebuie sa-si reia locul in limba si in realitate. Deoarece toate cadastrele contin informatii privind cantitatea, calitatea, valoarea economica si situatia juridica a obiectului inventariat, nu este justificata folosirea a astfel de termeni precum cadastru cantitativ, cadastru economic etc, urmind sa se opereze cu termenii cadastru imobiliar sau cadastru al bunurilor imobile, definiti de legislatia Republicii Moldova.Dezvoltarea istorica a termenului a progresat foarte incet din cauza evolutiei lente a sistemelor de impozitare, care au stat la originea aparitiei lui, precum si din cauza progresului lent al mijloacelor de masurare si reprezentare grafica a bunurilor imobile. insa, odata cu perfectionarea sistemelor de clasificare si evaluare a terenurilor, precum si a sistemelor de publicitate

imobiliara, cadastrul s-a transformat intr-o institutie cu multiple intrebuintari, fapt care s-a reflectat deplin in definirea institutiei100.Notiunea, importanta si continutul cadastrului funciar. Cadastrul este un inventar complex si complet al fondului funciar al unei anumite unitati teritoriale si se realizeaza prin sintetizarea unor informatii limitate la obiectivele lui, pe care alte discipline le obtin la studierea pamintului. Cadastrul funciar nu studiaza pamintul, ci stabileste metodica de colectare, prelucrare, inscriere si prezentare pe harti si in registre a celor mai importante caracteristici ale lui. Prin aceasta el are afinitati cu toate stiintele ce se ocupa de studierea pamintului, de relatiile ce se stabilesc intre diferite subiecte de drept privind folosirea lui. Aceasta sinteza se face in vederea obiectivelor ce revin institutiei cadastrului101:- Pentru ca un imobil sa aiba o existenta legala, trebuie sa fie inregistrat intr-un registru public. in acest scop sint intreprinse operatiuni de delimitare, bornare si masurare a terenurilor, precum si reprezentarea lor pe harti. Individualizarea si nominalizarea imobilelor, fara de care ele au numai o existenta de fapt, dar nu una legala, are la baza harti si registre.- Pamintul ca mijloc de productie in agricultura este un organism viu, care ofera plantelor conditiile necesare de crestere si dezvoltare, conditii ce difera in timp si spatiu. Pentru a stabili90obiectiv capacitatea de productie a solului si a determina raportul calitativ intre diverse terenuri, cadastrul utilizeaza o parte din informatiile puse la dispozitie de pedologie.- Terenurile difera intre ele nu numai prin capacitatea de productie, ci si prin pozitia in spatiu, prin formele si dimensiunile parcelelor. Rezultatele economice ale activitatii de productie pe terenuri de aceeasi calitate, dar situate la distante diferite de bazele de aprovizionare si de desfacere a produselor, sint diferite. Pentru determinarea venitului net impozabil si a valorii imobilelor, cadastrul utilizeaza informatiile din evidentele contabile si metodologice de calcul elaborate de economiaagrara.- Pentru ca informatiile economice sa fie obiective, nu sub influenta unor conditii particulare, cadastrul foloseste informatiile statisticii social-economice, in special ale statisticii agricole. La rindul sau, el furnizeaza statisticii informatii cu privire la suprafetele pe categorii de folosinta si posesori.- in legatura cu folosirea pamintului, se stabilesc diferite raporturi intre cetateni, intre acestia si stat, intre diferite organizatii si stat etc, care sint reglementate de acte normative si a caror respectare este obligatorie, iar la nevoie sint impuse prin forta de constringere a statului. Cadastrul are strinse legaturi cu dreptul civil, administrativ, funciar, fiscal, de ale caror prevederi trebuie sa se tina cont pe durata executarii lucrarilor de inventariere. insusi scopul, metodica si succesiunea executarii lucrarilor de intocmire, pastrare si modificare ale cadastrului sint exact determinate de legi, regulamente si instructiuni.Pentru sintetizarea notiunii de "cadastru funciar" ne vom referi, in primul rind, la unele notiuni generale ce definesc "cadastrul bunurilor imobile sau cadastrul specializat", cuprinse in diferite acte normative, iar, in al doilea rind, vom apela la citeva opinii doctrinare.Asadar, Legea din 30 august 1882 a cantonului elvetian Vind defineste cadastrul ca pe un "ansamblu de documente menite sa determine situatia, forma, natura, continutul, valoarea si pro-prietatea imobilelor sau: ansamblul documentelor destinate pentru a determina proprietatea funciara"102.Legea cadastrului bunurilor imobile cuprinde trei notiuni: "cadastru", "cadastru al bunurilor imobile", "cadastru specializat".Astfel, cadastrul reprezinta un sistem informational de stat91

ce contine inscrisuri despre terenuri, despre obiectele aferente lor si despre drepturile lor, constituit din cadastrul bunurilor imobile si din cadastrul specializat.Cadastrul bunurilor imobile este cadastrul general, ce reprezinta un sistem unic multifunctional de inregistrare de stat a bunurilor imobile si a drepturilor asupra lor, de estimare a valorii acestora.Cadastrul specializat este cadastrul care include date sistematizate despre bunurile imobile in functie de particularitatile lor naturale.

Fara indoiala, cadastrul funciar urmeaza a fi atribuit la categoria cadastrelor specializate, deoarece el reprezinta un subsistem de evidenta si inventariere sistematica a terenurilor sub aspectele tehnic, economic, ecologic si juridic.Merita atentie si notiunea cuprinsa in art. 8 al Legii nr. 1247-XII din 22 decembrie 1992, care defineste cadastrul funciar ca "parte componenta a Cadastrului general, un sistem de sine statator si obligatoriu de evidenta tehnica, economica si juridica prin care se realizeaza stabilirea, inregistrarea, descrierea si marcarea pe harti si planuri topografice a tuturor terenurilor, indiferent de destinatie si tipul de proprietate". insa aceasta notiune trebuie actualizata, deoarece, in momentul de fata, unitati ale acestui sistem sint nu numai terenurile si detinatorii, dar si drepturile asupra acestora, inclusiv grevarile, inregistrate in modul stabilit103.Cadastrul funciar este tratat neuniform si la nivel doctrinar.Una dintre definitiile mai reusite suna astfel: "Prin cadastru se intelege un inventar al averii imobiliare cuprinzind totalitatea documentelor alcatuite cu scopul de a masura si identifica pro-prietatea funciara a unui teritoriu, precum si a le clasifica dupa venit in vederea stabilirii impozitului si intocmirii cartii funciare"104.O definitie care ar cuprinde principalele operatiuni si care nici nu ar fi prea lunga s-ar putea formula astfel: "Cadastrul funciar general este lucrarea care identifica, descrie, delimiteaza, masoara, clasifica si evalueaza imobilele funciare, pe care le individualizeaza in natura si cartografie pe harti"105.Mai laconica este definitia data de unii autori106 rusi, in a caror viziune cadastrul funciar de stat reprezinta totalitatea informatiilor privitoare la statutul juridic, starea si folosinta fondului funciar.92in urma analizei notiunilor legale si doctrinare, putem defini cadastrul funciar ca pe un sistem unic multifunctional de identificare, inregistrare si evidenta tehnica, economica si juridica a terenurilor ca bunuri imobiliare si a drepturilor asupra lor.Asadar, cadastrul funciar arata situatia terenurilor si contine informatii privind asezarea, marimea, categoria de folosinta, calitatea, individualizarea prin numerotare si posesorul. Tot-odata, cadastrul identifica terenul si posesorul, verifica temeiul juridic al posesiunii si precizeaza drepturile reale: proprietatea, folosinta funciara, ipoteca, servitutea, precum si titularul acestora si faptele ce influenteaza situatia juridica a terenului. Prin urmare, trasaturile caracteristice ale cadastrului funciarsint urmatoarele:- este un mijloc de identificare, descriere, estimare, reprezentare pe planuri-harti si planuri cadastrale a tuturor terenurilor si de inregistrare a drepturilor titularilor asupra lor;- este un instrument in exercitarea atributiilor statului privind administrarea resurselor funciare, ocrotirea intereselor publice si private in raporturile juridice ce tin de bunurile imobile;- este un sistem de ocrotire a drepturilor patrimoniale asupraterenurilor;- este un sistem deschis de informare a participantilor la piata bunurilor imobile si a autoritatilor publice, inclusiv a organelor fiscale.Consideram ca sarcinile de baza ale cadastrului funciar sint:- inregistrarea de stat a terenurilor si drepturilor patrimonialeasupra lor;- estimarea de stat si inregistrarea preturilor normative ale terenurilor in scopul impunerii fiscale si al incasarilor;- prezentarea informatiilor necesare la macro- si micro-niveluri pentru solutionarea de stat, inclusiv a celor ce vizeaza politica regionala, dezvoltarea teritoriului, politica fiscala etc;- prezentarea informatiilor cetatenilor si persoanelor juridice;- crearea conditiilor pentru creditarea garantata.Odata cu adoptarea Legii cadastrului bunurilor imobile, in Republica Moldova a fost creat un nou sistem al organelor cadastrale care, comparativ cu vechiul sistem (Serviciul Republican pentru Reglementarea Regimului Proprietatii Funciare si Cadastrul Funciar, BIT — birourile de inventariere tehnica, autoritatile publice locale), este mai compact si adaptat la mini-divizarea administrativ-teritoriala a tarii.

93JAcest sistem se constituie din: •;; ; ;, l-a) Agentia Nationala Cadastru, Resurse Funciare si Geodezie;b) organele cadastrale teritoriale.in competenta Agentiei intra promovarea unei politici unice in domeniul crearii si tinerii cadastrului; organizarea si coordonarea licentelor pentru executarea lucrarilor de creare si tinere a cadastrului; exercita alte atributii privind tinerea cadastrului, inclusiv angajamentele internationale ale Republicii Moldova in domeniu.Organul cadastral teritorial elaboreaza si actualizeaza planul cadastral al teritoriului, intocmeste dosarul cadastral al fiecarui bun imobil; efectueaza inregistrarea drepturilor asupra bunului imobil; furnizeaza in modul stabilit tuturor celor interesati informatia cadastrala privind bunurile imobile si drepturile asupra lor; asigura pastrarea si arhivarea registrelor cadastrale. In cadrul organelor cadastrale teritoriale activeaza registratori, ale caror atributii de baza sint prevazute de art. 12 din Legea cadastrului bunurilor imobile.Procedura intocmirii si tinerii la zi a cadastrului funciar actual difera de cea reglementata de Legea nr,1247-XII din 22 decembrie 1992 si Regulamentul nr. 24 din 11 ianuarie 1995107, ale caror prevederi sint valabile in masura in care nu contravin Legii cadastrului bunurilor imobile.Asadar, pentru intocmirea cadastrului funciar sint necesare colectari de date, care pot fi obtinute in urma lucrarilor cadastrale. Potrivit art. 14 din Legea cadastrului bunurilor imobile, lucrarile cadastrale se compun din:- stabilirea hotarelor unitatilor administrativ-teritoriale, a terenurilor si delimitarea lor prin borne;- stabilirea si marcarea pe teren a hotarelor intravilanului;- identificarea terenurilor in baza documentelor care atesta drepturile, prin confruntarea datelor din aceste documente cu datele constatate pe teren. Identificarea se legalizeaza printr-un act de constatare pe teren;- masuratorile pe teren pentru intocmirea sau actualizarea planurilor cadastrale.Pe planul cadastral intocmit se indica in mod obligatoriu hotarele, numerele cadastrale si alte caracteristici ale terenului. Este de mentionat ca fiecare proprietar funciar poate cere de la organul cadastral teritorial stabilirea hotarului fix al terenului ce-i apartine. Hotarul fix este hotarul ale carui coordonate sint94stabilite si fixate pe teren prin borne, in baza actului de constatare pe teren, coordonat cu proprietarii terenurilor adiacente. La stabilirea hotarului fix se intocmeste, in mod obligatoriu, planul geometric al terenului.in conformitate cu art.4 din Legea cadastrului bunurilor imobile, sint supuse inregistrarii cadastrale:- bunurile imobile, inclusiv terenurile; , -. -..: - drepturile asupra lor.Terenurile, ca bunuri imobile, si drepturile asupra lor sint inregistrate in registrul bunurilor imobile — document de baza al cadastrului funciar. Acest registru contine inscrisuri privind fiecare teren, dreptul de proprietate si alte drepturi patrimoniale, . titularii de drepturi, actele ce atesta drepturile, tranzactiile cuB terenurile si alte temeiuri ale nasterii, modificarii, grevarii sistingerii drepturilor.Registrul bunurilor imobile se tine manual pe fisiere de hirtie 1 si computerizat pe fisele electronice, ambele modalitati avindaceeasi putere juridica.La inregistrarea primara in cartea bunurilor imobile pentru fiecare teren se intocmeste un dosar cadastral. El contine un exemplar al documentului ce confirma drepturile asupra terenului, planul cadastral, planul geometric si alte documente.Registrul bunurilor imobile se constituie din mai multe capitole care contin inscrisuri referitoare la:- locul amplasarii terenului, suprafata si datele privind hotarele;- modul de folosinta a terenului;

- numarul cadastral al terenului; -A , ;

- toate datele referitoare la proprietarul terenului, inclusiv domiciliul persoanei fizice sau sediul persoanei juridice;- marimea cotei, in cazul dreptului de proprietate funciarain diviziune;j - documentele in a caror baza a fost inscris dreptul de pro-| prietate (testament, hotarirea judecatoreasca etc); - grevarile dreptului de proprietate, inclusiv termenul gre-j varii si datele persoanei in a carei favoare a fost stabilita grevarea,inregistrarea drepturilor asupra terenurilor se efectueaza lacererea titularului sau cu respectarea unei proceduri speciale,ce include:a) receptionarea cererii de inregistrare, notarea ei in condica de cereri si efectuarea mentiunii de primire a ei; .95b) examinarea cererii primite. Termenul de examinare a cererii nu poate depasi 20 de zile de la data inregistrarii ei, insa poate fi prelungit cu cel mult 40 de zile, in baza unei decizii argumentate a organului cadastral teritorial;c) emiterea deciziei asupra inregistrarii dreptului sau respingerii cererii;d) efectuarea inscrisului in registrul bunurilor imobile. Fiecare inscris referitor la terenurile agricole, la tranzactiile efectuate cu ele, la drepturile asupra lor, la grevarile lor se identifica in registru prin numarul cadastral al terenului;e) efectuarea modificarilor de rigoare in dosarul cadastral in cazul modificarii destinatiei terenului;f) aplicarea parafei de inregistrare a drepturilor pe toate exemplarele de documente ce confirma drepturile in a caror baza s-a efectuat inregistrarea (art. 26 din Legea cadastrului bunurilor imobile).inregistrarea dreptului asupra terenului se face in temeiul urmatoarelor documente:- titlurile de autentificare a drepturilor detinatorilor de teren eliberate de autoritatile publice abilitate;- contractele asupra terenurilor incheiate conform legislatiei;- certificatele de succesiune;- hotaririle instantelor de judecata;- alte documente privind nasterea sau transmiterea drepturilor asupra terenurilor.Potrivit art. 36 din Legea cadastrului bunurilor imobile, inregistrarea drepturilor asupra terenului este confirmata prin extrasul din registrul bunurilor imobile, eliberat de organul cadastral teritorial, la care se anexeaza, dupa caz, planul terenului. Acest extras se elibereaza persoanei care s-a legitimat pentru incheierea tranzactiilor.in continuare ne vom referi la particularitatile inregistrarii unor drepturi asupra terenurilor.1. La inregistrarea dreptului de proprietate comuna in devalmasie asupra terenului agricol care apartine fie membrilor fostei gospodarii colhoznice, fie membrilor gospodariei taranesti (de fermier), in registrul bunurilor imobile se indica datele tuturor membrilor, inclusiv ale minorilor si celor inapti de munca.2. La inregistrarea dreptului de proprietate comuna in diviziune asupra terenului, in registru se indica cota ideala a fiecarui proprietar.963. inregistrarea dreptului de arenda funciara, la cererea semnata de persoana care da in arenda si de arendas se anexeaza si contractul de arenda.4. inregistrarea ipotecii funciare se efectueaza in baza cererii debitorului gajist si a creditorului gajist, dupa inregistrarea drepturilor patrimoniale ale debitorului gajist asupra terenului. La cerere se anexeaza contractul de gaj si se indica datele despre creditorul gajist, despre obiectul ipotecii, termenul de actiune al acesteia, valoarea obligatiei asigurate prin ipoteca. Stingerea

dreptului de ipoteca se inregistreaza in baza cererii creditorului gajist, in baza cererii comune sau in baza hotaririi instantei de judecata.5. Servitutile se inregistreaza la cererea proprietarului funciar sau a persoanei in a carei favoare este stabilita servitutea ori in temeiul notificarii organului imputernicit care a decis servitutea.Servitutile se inregistreaza in baza urmatoarelor documente:a) contractul incheiat in modul stabilit;b) decizia apartinind autoritatii administratiei publice locale privind terenul aflat in proprietate publica;c) hotarirea instantei de judecata.97Capitolul VI. RASPUNDEREA JURIDICAPENTRU INCALCAREA , 4 LEGISLATIEI FUNCIARE '"§1. Notiunea de raspundere juridica pentru incalcarea legislatiei funciarein societatea contemporana, in conditiile revolutiei tehnico-stiintifice, in toate domeniile de existenta si activitate a omului, raspunderea sociala a dobindit o semnificatie deosebita atit in plan national, cit si in cel international. Se poate afirma cu certitudine ca, pe masura intensificarii activitatilor umane, raspunderea se extinde.Raspunderea sociala se aplica in cazul in care comportamentul membrilor societatii contravine intereselor sociale generale; comportamentul individului este permanent apreciat de catre societate si raportat la interesele generale ale ei. Aceasta apreciere nu este spontana, ea fiind institutionalizata prin intermediul normelor sociale.Dintre numeroasele forme specifice de raspundere sociala — politica, morala, etica, civica etc. — din punctul de vedere al legalitatii, cea mai semnificativa este cea juridica.Conform doctrinei, specificul acestei raspunderi, in comparatie cu celelalte forme de raspundere sociala, "consta in faptul ca ea se refera la obligatia de a raspunde pentru incalcarea normei de drept. Singurul temei al raspunderii juridice il constituie incalcarea prevederilor normelor legale. incalcarea normelor juridice antreneaza si raspunderea juridica fixata de ele"108.Nu exista nici o reglementare in care sa fie definita notiunea de raspundere juridica in general sau relativ la vreuna dintre formele ei.Mai mult, in doctrina raspunderea juridica, in calitate de notiune generala, a fost corectata in foarte putine cazuri. Raspunderii juridice i-au fost consacrate multe, uneori chiar prea multe lucrari de ramura, in care se constata ca este vorba de o categorie de ramura, care apartine dreptului civil, dreptului penal, dreptului administrativ etc. Acestea sint, de fapt, forme concrete ale raspunderii juridice.98Pornind de la notiunea de responsabilitate sociala, raspunderea juridica poate fi definita ca "forma a responsabilitatii sociale, care cuprinde complexul de atitudini ale omului in raport cu sistemul normativ juridic cristalizat in societatea in care traieste, in vederea insusirii, conservarii si promovarii acestui sistem si valorilor pe care le exprima, in scopul mentinerii si promovarii ordinii juridice si binelui public"109.Astfel, observam ca responsabilitatea presupune interiorizarea normelor si valorilor in forul interior al individului ca pe o necesitate constientizata in planul reflectiei individuale, proces in urma caruia se nasc atitudinile individului in raport cu valorile exprimate de sistemul normativ juridic, caci responsabilitatea este de ordin valoric110.Raspunderea este principala pirghie de influenta legala si unul dintre elementele cele mai importante ale suprastructurii. Sub incidenta ei cad cele mai diverse incalcari ale legii si ordinii de drept. in primul rind raspunderea juridica este o consecinta juridica a savirsirii unei fapte antisociale si prevede "aplicarea masurilor de constringere, prevazute de sanctiunea normei incalcate fata de persoana care a comis incalcarea, intr-o ordine procesuala stabilita"111.Raspunderea juridica este un raport juridic special si consta in obligatia de a suporta sanctiunea prevazuta de lege ca urmare a comiterii unui fapt juridic imputabil. Aceasta obligatie insa se incadreaza intr-un continut complex, completat de drepturile corespunzatoare, conexe si corelative ei112.intilnita in toate ramurile dreptului, notiunea de raspundere juridica sugereaza ideea de sanctiune

si reparatie. Ea da expresie unui raport social, sanctionat din punct de vedere juridic, in baza caruia o persoana se afla intr-o relatie de obligatie fata de alta persoana careia ii datoreaza satisfactia sau repararea unui prejudiciu pe care i 1-a cauzat113.Ca forma a raspunderii sociale, raspunderea juridica decurge din contraventii si reprezinta un raport juridic intre stat, in persoana organelor sale speciale, si contravenient, in sarcina caruia este pusa obligatiunea de a suporta anumite lipsuri si consecinte nefavorabile pentru contraventia comisa114.insa raspunderea juridica poate fi privita si ca o institutie juridica a dreptului funciar, constituita dintr-o totalitate de norme de drept privind modurile si masurile de constringere si99influenta nefavorabila asupra persoanelor care se eschiveaza de la indeplinirea obligatiilor, puse in sarcina lor de lege sau raportul contractual, sau care nu respecta ordinea de drept funciara stabilita115.§2. Temeiurile raspunderii juridice. Contraventiile funciareUnicul temei juridic pentru tragerea la raspundere si aplicarea masurilor de constringere constituie contraventia funciara, care reprezinta in sine "fapta ilicita, actiunea sau inactiunea, comisa cu vinovatie, care atenteaza la ordinea de drept funciara, la drepturile si interesele legitime ale detinatorilor de teren, in urma careia sint cauzate anumite prejudicii"116.Contraventia funciara poate fi tratata intr-un sens mai res-trins, ca "fapta socialmente periculoasa a carei actiune sau inactiune contravine reglementarilor legale funciare"117.Contraventia funciara consta din patru elemente de baza, fiecare dintre ele avind un continut complex.Primul element al contraventiei funciare este obiectul atentarii care include:- lotul de teren (in cazul ocuparii nelegitime, nimicirea stratului fertil, decopertarea neselectiva, poluarea terenurilor agricole);- bunurile amplasate pe terenuri (constructia samavolnica; deteriorarea intentionata a instalatiilor de irigare, vatamarea plantatiilor);- regulile de folosire a terenurilor (combaterea bolilor si vatamatorilor plantelor agricole; neluarea masurilor de preintimpi-nare a eroziunii solului; incalcarea termenelor de reintoarcere a terenurilor temporar ocupate);- drepturile si interesele detinatorilor de terenuri (incalcarea dreptului de proprietate asupra terenurilor; incheierea diferitelor tranzactii cu incalcarea modului stabilit de legislatie, lezind drepturile detinatorilor; incalcarea termenelor de examinare a cererilor cetatenilor);- starea ecologica din preajma terenurilor (poluarea bazinelor de apa si atmosferei).Infractiunea cu caracter funciar cuprinde numai acele elemente ale obiectului care sint protejate de lege. Spre exemplu,100legea penala sanctioneaza abuzul si excesul de putere ale persoanelor cu functii de raspundere care emit decizii privind terenurile. ;'Elementul al doilea este subiectul contraventiei - persoana care a comis contraventia si urmeaza a fi sanctionata.Subiectul contraventiei trebuie sa corespunda anumitor prevederi referitoare la: virsta (art. 12,13 din Codul cu privire la contraventiile administrative — CCA; art. 10 din Codul penal - CP); responsabilitate (art. 19 CCA; art. 11 CP); functia ocupata (art. 14 CCA; art. 183 CP). ,Al treilea element, latura obiectiva, include:- comportamentul ilicit, exprimat prin actiune (constructia samavolnica — art. 215 CP); inactiune (neluarea masurilor de preintimpinare a eroziunii solului — art. 52 alin. 6 CCA); actiune necorespunzatoare (incalcarea termenului de reintoarcere a terenurilor temporar ocupate — art. 52 alin. 7 CCA);- elemente facultative: locul si modul de savirsire a contraventiei, mijloacele si circumstantele.Al patrulea element este latura subiectiva a contraventiei funciare, constituita din:- semnele obligatorii — vinovatia contravenientului (infractorului sau delincventului) exprimata prin intentie sau imprudenta;- semnele facultative — scopul comiterii contraventiei (de acaparare); motivul (huliganice, in

cazul distrugerii formelorde hotar).Constatam ca lipsa vreunui element dintre cele enumerate mai sus duce la inexistenta contraventiei funciare si, prin urmare, la imposibilitatea tragerii la raspundere juridica.in concluzie, raspunderea juridica pentru incalcarea normelor privind protectia terenurilor se caracterizeaza prin urmatoarele particularitati:- raspunderea juridica reprezinta o functie de protectie a statului, prin urmare, criteriul ei de formare il constituie gradulde pericol social;- raspunderea juridica nu este un scop in sine, ea fiind destinata nu numai pentru a sanctiona comiterea unui fapte social periculoase, dar si pentru a o preveni, iar scopul de baza al ei este de a-i corecta si a-i reeduca pe cei ce incalca normele de drept;101- aceasta raspundere este chemata, mai intii de toate, sa actioneze asupra constiintei contravenientului (infractorului, delincventului), deoarece contraventie inconstienta nu exista si, inainte de a fi comisa obiectiv, ea se formeaza in constiinta contravenientului;- raspunderea este eficienta atunci cind este aplicata intr-un termen rezonabil. intirzierea reduce eficacitatea pedepsei si de aceea legea stabileste un termen de aplicare a sanctiunilor;- raspunderea juridica survine numai in cazul unor incalcari de lege concrete. Spre exemplu, formula "folosirea terenurilor fara spirit gospodaresc" este abstracta si nu permite a aplica masuri de pedeapsa;- raspunderea juridica survine, in mod obligatoriu, numai in cazul in care sint acumulate suficiente probe;- raspunderea juridica se aplica cu conditia respectarii unei proceduri stabilite de lege;- raspunderea juridica apare deci ca unul dintre mijloacele juridice de mare importanta in lupta impotriva poluarii si pentru imbunatatirea conditiilor de mediu118;- printre cauzele ce provoaca incalcarile normelor de protectie a terenurilor enumeram urmatoarele: sociale — lacune in procesul de educatie si instruire, lipsa informatiilor privind legislatia funciara; organizatorice — lipsa controlului adecvat asupra respectarii legislatiei funciare; economice — lipsa cointeresarii materiale in folosirea rationala si protectia terenurilor, goana producatorilor agricoli dupa profit; juridice — lacunele in legislatie;- raspunderea juridica contribuie, in cele mai multe cazuri anume pe calea constringerii de stat, la educarea oamenilor, inclusiv la formarea unei constiinte de mediu.Formele raspunderii juridice stabilite in legislatia funciara trebuie aplicate cu deplina competenta de catre organele chemate sa aplice legea; aplicarea competenta a raspunderii juridice contribuie la formarea unei atitudini de intoleranta in masa fata de orice incalcare a legislatiei funciare.Asadar, prin sanctionarea juridica a faptelor de poluare a mediului, si in general a cazurilor de incalcare a normelor privind protectia mediului, pe langa scopul firesc represiv, se urmareste atit educarea celui sanctionat, cit si a tuturor celorlalti potentiali poluatori ai solului. .. "102§3. Formele (tipurile) de raspundere juridica pentru incalcarea legislatiei funciareSe cunoaste ca raspunderea sociala (in general) se refera la comportamentul pe care il aleg persoanele in multiple variante posibile in cadrul determinismului social, raportat la interesele generale ale societatii si la cerintele obiective ale dezvoltarii sociale. Comportamentul persoanei este supus unor aprecieri si reactii din partea societatii institutionalizate prin prisma normelor sociale, chemate sa modeleze deciziile si comportamentul persoanei, dirijindu-le in directia dorita de ordinea sociala dominanta. Prin urmare, raspunderea sociala implica sanctionarea sociala a atitudinii persoanei neconcordate cu normele socialeinstituite.Atunci cind normele sociale sint exprimate in acte normative adoptate potrivit normelor prestabilite, la baza aprecierii comportamentului persoanei (fizice si juridice) este pusa legea in vigoare. Datorita faptului ca atitudinea persoanei poate avea loc in cele mai variate raporturi juridice, si raspunderea juridica imbraca forme diferite. Forma concreta a raspunderii juridice se mai stabileste in functie de specificul normei juridice incalcate si de tipul raportului juridic in cadrul caruia a avut loc incalcarea legii. Conform acestui criteriu, se disting urmatoarele forme

de raspundere juridica: penala, civila, administrativa, materiala,disciplinara etc.in domeniul protectiei terenurilor, potrivit reglementarilor legale in vigoare, raspunderea juridica poate imbraca formele raspunderii contraventionale, penale, civile, iar in anumite situatii si forma unei raspunderi deosebite, speciale.RASPUNDEREA CONTRAVENTIONALAContraventionala este forma raspunderii juridice care consta in aplicarea de sanctiuni persoanelor vinovate de incalcarea acelor dispozitii legale care prevad si sanctioneaza contraven-tiile119. Aceasta definitie este insusita si de alti autori120.Elementul esential al acestei raspunderi este contraventia administrativa, care este definita de Codul cu privire la contraventiile administrative, aprobat prin Legea din 29 martie 1985121, ca o fapta (actiune sau inactiune) ilicita, care atenteaza la perso-103nalitate, la drepturile si interesele legitime ale persoanelor fizice si juridice, la proprietate, la ordinea de stat si la ordinea publica, precum si alte fapte ilicite pentru care legislatia prevede ras-pundere administrativa (art. 9).Deci obiectul contraventiei il constituie valorile (relatiile) sociale, drepturile sau interesele legitime aparate prin norme de drept carora li se aduce atingere ori care sint puse in pericol de fapta savirsita. Subiectul contraventiei poate fi orice persoana care, in conformitate cu cerintele legii, este recunoscuta vinovata de comiterea contraventiei.Remarcam ca legislatia Republicii Moldova, spre deosebire de cea a Rominiei, nu recunoaste persoanele juridice ca subiect activ al contraventiei.Totodata, art. 14 din CCA trateaza in mod special statutul persoanelor cu functii de raspundere, ca subiecte ale contraventiilor administrative, stabilindu-le o raspundere mai dura in raport cu cetatenii de rind.Latura obiectiva a contraventiei o formeaza actiunea sau inactiunea producatoare de consecinte socialmente periculoase sau care ameninta valorile sociale.Latura subiectiva tine de atitudinea psihica a contravenientului fata de fapta savirsita si consecintele ei, care se exprima prin vinovatie.Raspunderea contraventionala pentru incalcarea normelor privind protectia terenurilor se caracterizeaza prin urmatoarele particularitati122:- aceasta forma de raspundere se aplica in caz de prezenta a componentelor contraventiei. incalcarea care nu este cuprinsa in schema componentei nu este sanctionata;- potrivit regulii generale, sint trase la raspundere contraventionala persoanele indiferent de faptul in ce perioada de timp au comis contraventia: in orele de munca sau in afara acestora;- sanctiunile contraventionale se aplica numai de catre responsabilii sau organele de stat indicate expres in lege;- raspunderea contraventionala se aplica intr-o ordine procesuala prevazuta de legislatie.Contraventiile sint foarte diverse in general, dar si in cadrul raporturilor de dreptul mediului. Dintre acestea unele se savir- . sese in cadrul raporturilor juridice privind terenurile ce fac parte din fondul funciar agricol.104Toate contraventiile de acest fel sint expres enumerate in art. 52 din CCA si pot fi clasificate in mai multe grupe:a) incalcari cu caracter economic: ocuparea nelegitima a terenurilor; incalcarea termenului de reintoarcere a terenurilor ocupate temporar, neintoarcerea lor in starea de destinatie speciala; abaterea samavolnica de la proiectele de organizare a teritoriului, de ameliorare si de alta natura.b) incalcari cu caracter ecologic: poluarea terenurilor destinate agriculturii cu substante chimice, cu deseuri radioactive, cu ape reziduale; nimicirea stratului fertil al solului, decoper-tarea neselectiva; neluarea masurilor de preintimpinare a eroziunii solului, a altor procese care inrautatesc starea solului, precum si neindeplinirea masurilor obligatorii pentru imbunatatirea calitatii lui; amplasarea, constructia si darea in exploatare a obiectivelor care provoaca efecte de poluare a solului;c) incalcari de alta natura: constructia nelegitima, falsificarea informatiei privind starea si folosirea terenurilor; distrugerea bornelor de hotar, incalcarea termenelor de examinare a cererilor cetatenilor privind atribuirea terenurilor si tainuirea informatiilor despre fondul funciar

disponibil.Dintre contraventiile enumerate mai sus cele mai frecventcomise sint:a) ocuparea nelegitima a terenurilor Ocupare neligitima a terenului inseamna acapararea lui in lipsa unui temei legal, cu incalcarea regimului stabilit de atribuire a terenului in natura si fara obtinerea titlului de autentificare a dreptului asupra pamintului.Conform laturii obiective, ocuparea nelegitima a terenurilor este declarata atunci cind are loc ingradirea si instalarea bornelor de hotar si cultivarea terenului.Totodata, daca ocuparea este insotita de poluarea terenului, cauzarea daunei mediului, ea constituie o contraventie nu numai funciara, ci si ecologica.Conform laturii obiective, aceasta contraventie poate fi savirsita numai cu intentie.in cazul ocuparii nelegitime a terenurilor, in afara de sanctiunea contraventionala se mai aplica restitutia funciara — terenul ocupat nelegitim se restituie detinatorului legal fara compensarea cheltuielilor suportate pe perioada ocuparii nelegitime123.Persoanele vinovate de ocuparea nelegitima a terenurilor sint105obligate, cu forte proprii, sa aduca terenul in stare buna pentru exploatare, sa restabileasca bornele de hotar, sa demoleze constructiile ilegale. in caz contrar, restabilirea drepturilor incalcate se efectueaza in mod fortat din contul contravenientului, cu incasarea de la acesta a tuturor cheltuielilor;b) poluarea terenurilor, inclusiv cu substante chimice si radioactive, cu deseuri industriale, ape reziduale etc.Poluarea apare, de regula, ca rezultat al neglijentei persoanelor vinovate sau al intentiei indirecte, dictate de goana dupa profitul obtinut prin cultivarea terenurilor prin mijloace si metode cu efect poluator.Toate terenurile poluate sint contraindicate pentru a fi folosite conform destinatiei, dar deosebit de daunatoare este exploatarea acestor terenuri in scopuri agricole.in doctrina, prin poluarea terenurilor se subintelege "actiunea sau inactiunea ilegala care atrage dupa sine modificarea permanenta sau temporara a calitatilor biologice si fizico-chimice ale suprafetei terestre care, permanent sau temporar, nu mai poate j fi folosita conform destinatiei"124.in caz de poluare a terenurilor, in afara de aplicarea sanctiunilor contraventionale, persoanele vinovate sint obligate a restabili, prin lucrari de ameliorare, calitatea terenului, din cont propriu. in caz de poluare a terenului ca rezultat al activitatii economice, persoanele pot fi total sau partial scutite de obligatiunea de a restitui paguba, cu conditia indeplinirii la timp a masurilor de restabilire a terenurilor degradate;c) nimicirea stratului fertil al solului, decopertarea neselectivaSubiectele acestei contraventii pot fi nu numai detinatorii de teren, cu titlu de proprietate, posesiune sau beneficiere funciara, dar si alte persoane, care, intentionat sau din imprudenta, nimicesc stratul fertil al solului. Conform laturii obiective aceasta contraventie este comisa numai prin actiune;d) neluarea masurilor de preintimpinare a eroziunii solului, a altor procese ce inrautatesc starea luiUna dintre obligatiile detinatorilor de terenuri este de a lua masuri de prevenire si combatere a eroziunilor, a alunecarilor de teren, a salinizarii sau inmlastinirii secundare (art. 29 Cod funciar). Neindeplinirea acestei obligatii se califica drept contraventie. Prin urmare, ea este comisa numai prin inactiune.106Este de remarcat ca pentru comiterea tuturor contraventiilor cuprinse in art. 52 CCA legiuitorul a stabilit numai o singura sanctiune — amenda —, a carei marime este estimata in salarii minime. Din acest punct de vedere, amenda nu poate fi privita si ca o masura de compensare. Suma amenzii poate depasi marimea daunei cauzate, si invers — poate fi mai mica decit prejudiciul produs. Amenda, ca sanctiune, poate fi aplicata si in lipsa daunei, iar incasarea ei nu absolva persoana vinovata de obligatia de a recupera aceasta dauna.Cuantumul amenzii este cuprins intre 1 si 15 salarii minime pentru cetateni si intre 1 si 25 —

pentru persoanele cu functiede raspundere.Analiza contraventiilor funciare si a consecintelor lor conduce la concluzia ca caracterul frecvent al acestor incalcari extrem de daunatoare nu numai pentru calitatea si productivitatea terenurilor agricole, dar si pentru intreg mediul ambiant, este favorizat de "blindetea" sanctiunilor — amenzile minimesi maxime.Constatarea contraventiilor in domeniul protectiei terenurilor din fondul funciar agricol este reglementata de art. 241-243 CCA si se face de catre inspectorii de stat pentru ecologie.Dupa ce agentul constatator, competent a luat cunostinta, pe orice cale, de incalcarea normelor privind protectia terenurilor, el este in drept sa actioneze potrivit legii, trecind la constatarea contraventiei.Prima constatare priveste calificarea faptei ilicite, daca intr-adevar este vorba de o contraventie sau ea este o infractiune.Daca, in baza celor observate personal, a relatarilor autorului faptei, ale victimei, ale martorilor, ale altor persoane si a altor probe, el constata ca a avut loc o contraventie, trebuie sa identifice contravenientul.Se impune stabilirea circumstantelor in care s-a savirsit contraventia, daca s-au produs pagube patrimoniale, daca exista bunuri supuse confiscarii etc.Toate datele se materializeaza intr-un proces-verbal intocmit in doua exemplare de agentul constatator (in prezenta sau in lipsa contravenientului). Prin acest proces-verbal se individua-lizeaza contraventia si contravenientul. Acest document se semneaza pe fiecare pagina de catre agentul constatator si — daca este cazul — de catre contravenient. Pentru ca procesul-107verbal sa fie valabil incheiat (sa nu fie lovit de nulitate), trebuie sa raspunda urmatoarelor conditii minime: sa nu omita consemnarea numelui si prenumelui contravenientului, fapta savirsita, data comiterii contraventiei, semnatura agentului constatator. Aplicarea sanctiunilor contraventionale pentru faptele ilicite, savirsite in domeniul protectiei terenurilor, constituie cea de-a doua faza a procedurii de raspundere contraventionala in acest domeniu.Potrivit art. 209 si 226 CCA, examinarea cazurilor cu privire la contraventiile prevazute de art. 52 din aceeasi Lege tine de competenta organelor juridice si a organelor de protectie a mediului.Astfel, judecatoriile examineaza si aplica sanctiunile corespunzatoare in cazul comiterii urmatoarelor contraventii: ocuparea nelegitima a terenurilor; constructia nelegitima; incalcarea termenului de reintoarcere a terenurilor temporar ocupate; amplasarea, constructia si darea in exploatare a obiectivelor ce provoaca efecte de poluare a solului; incalcarea termenelor de examinare a cererilor cetatenilor privind atribuirea terenurilor; abaterea samavolnica de la proiectele de organizare a teritoriului, de ameliorare si de alta natura: distrugerea bornelor de hotar. .-...Celelalte cazuri cu privire la contraventii sint examinate si sanctionate, in numele organelor pentru mediu, de catre inspectorul principal de stat pentru ecologie si loctiitorii lui (art. 226 CCA).Dupa examinarea cazului (cu respectarea prevederilor art. 262, 267 CCA) instanta de judecata sau persoana cu functie de raspundere pronunta decizia.prin care se aplica sanctiunea con-traventionala sau se claseaza cazul.Decizia instantei de judecata privind aplicarea sanctiunii contraventionale poate fi atacata cu apel in instanta ierarhic superioara de catre contravenient, procuror sau partea vatamata.Decizia persoanei cu functie de raspundere asupra cazului cu privire la contraventie de asemenea poate fi atacata de catre contravenient sau partea vatamata, depunind o plingere la instanta de judecata a carei hotarire este definitiva.Sanctiunea contraventionala — amenda — se executa in doua feluri: de catre contravenient benevol, din proprie initiativa, sau silit de catre organele de executare. I

1081RASPUNDEREA CIVILA

:Raspunderea civila intervine in cazul incalcarii regulilor privind protectia terenurilor agricole prin cauzarea unui prejudiciu terenurilor, drepturilor si intereselor legitime ale proprietarilor, posesorilor si beneficiarilor funciari.In cazul in care prin fapta savirsita in domeniul protectiei terenurilor agricole, calificata de lege contraventie sau infractiune, autorul ei cauzeaza un prejudiciu patrimonial detinatorului terenului sau/si altei persoane, el este obligat sa repareacel prejudiciu.Prin faptele ilicite cauzatoare de prejudicii patrimoniale se poate viola un drept subiectiv renascut si garantat prin lege ori se poate nesocoti o obligatie personala legal asumata, in functie de care vorbim de un delict civil, cind aplicam regulile raspunderii civile delictuale, sau de un fapt ilicit de nerespectare a unei obligatii civile, ce da nastere raspunderii civile contractuale. in ambele cazuri raspunderea are caracter reparator.De regula, raspunderea civila are caracter subiectiv, avin-du-se in vedere atitudinea psihica a autorului fata de fapta sa si consecintele ei, raspunderea intervenind daca el este vinovat. Ca exceptie, in cazurile expres prevazute de lege, raspunderea civila poale fi si obiectiva, independenta de culpa.in cazul prejudiciilor cauzate in cadrul raporturilor de dreptul mediului in general si al celor cauzate prin nerespectarea normelor legale privind protectia terenurilor agricole in special, raspunderea pentru prejudiciile cauzate are caracter obiectiv125.intr-adevar, art. 475 din Codul civil dispune: "Prejudiciul cauzat personalitatii sau bunurilor cetatenilor, sau organizatiei este recuperat de catre persoana vinovata. Cel ce a cauzat prejudiciul va fi eliberat de raspundere daca va demonstra ca prejudiciul a survenit fara vina lui". Prin urmare, vinovatia cauzatorului de prejudiciu se prezuma.Aceasta dispozitie legala generala este specificata in art. 97 din Codul funciar, potrivit caruia pagubele pricinuite detinatorilor de teren trebuie reparate integral, inclusiv avantajul ratat. Constatam ca pagubele pot fi cauzate pe mai multe cai: retragerea sau ocuparea temporara a terenurilor; limitarea drepturilor detinatorilor; inrautatirea calitatii terenurilor etc.109Recuperarea pagubelor o fac intreprinderile, institutiile si organizatiile carora li s-au repartizat terenuri retrase, precum si persoanele fizice si juridice a caror activitate duce la limitarea drepturilor detinatorilor, la inrautatirea calitatii terenurilor ori la folosirea lor in alte scopuri, la scaderea productiei agricole si la inrautatirea calitatii ei. Pagubele sint restituite prin reabilitarea terenurilor afectate si aducerea lor in stare pentru a fi folosite conform destinatiei sau in forma baneasca.in cazul restituirii inoportune a terenurilor productive, date in folosinta provizorie persoanelor juridice, acestea repara detinatorilor de terenuri pierderile din productia agricola si avantajul ratat126.Una dintre incalcarile legislatiei funciare care comporta raspunderea civila este incheierea diferitelor tranzactii cu neglijarea cerintelor legislatiei.Astfel, art. 95 din Codul funciar prevede ca actele de vinzare-cumparare, donatie, ipotecare, schimb si alte tranzactii dintre detinatorii de terenuri incheiate cu incalcarea modului stabilit de legislatie sint nule.Conditiile nulitatii tranzactiilor sint stipulate in art. 47-63 din Codul civil.Raspunderea persoanelor vinovate de incheierea unor tranzactii care sint contrare prevederilor legale de asemenea este reglementata de normele dreptului civil. in acest sens exista urmatoarele modalitati:a) daca actiunile partilor tranzactiei nule nu au fost intentionate, iar consecintele incheierii acesteia nu lezeaza drepturile persoanelor terte, atunci fiecare dintre parti restituie celeilalte tot ce a obtinut in urma incheierii tranzactiei;b) daca in tranzactia declarata nula se observa actiuni intentionate ale uneia dintre parti, indreptate consecutiv spre lezarea drepturilor si intereselor legitime ale persoanelor terte, atunci partea vinovata restituie celeilalte parti tot ce a obtinut in urma incheierii tranzactiei, iar ceea ce a primit ultima se incaseaza in beneficiul statului;c) daca in tranzactia declarata nula sint depistate actiunile intentionate ale ambelor parti, atunci in beneficiul statului se incaseaza tot ce au obtinut partile in urma incheierii tranzactiei.

i v RASPUNDEREA PENALALegea privind protectia mediului inconjurator, precum si Codul funciar (alaturi de raspunderea contraventionala si civila) contin prevederi cu privire la raspunderea penala, ca forma a raspunderii juridice in cadrul raporturilor de drept al mediului. Desigur, pentru a atrage dupa sine raspunderea penala, incalcarea normelor de protectie a terenurilor agricole trebuie sa prezinte un pericol social deosebit, mult mai grav decit contraventia, sau sa fie savirsita in astfel de circumstante incit, potrivit legii penale, sa constituie infractiune, sa fie vorba de o fapta incrimi-nata de legea penala.Raspunderea penala isi are locul sau in legatura cu protectia terenurilor fondului funciar tocmai datorita faplului ca dreptul penal, pe linga ca in ansamblu apara ordinea de drept, stabileste sanctiuni si pentru atingerile aduse acelor valori sociale care sint ocrotite prin legislatia funciara a tarii. Incriminarea unor fapte in legislatia penala cu privire la regimul juridic al terenurilor este pe deplin justificata daca avem in vedere importanta pe care o are pentru viata de pe pamint fondul funciar expus permanent poluarii, degradarii, reducerii. Raspunderea penala pentru incalcarea normelor legale privind protectia terenurilor se inscrie in principiile si regulile generale ale raspunderii infractionale, fara sa scapam din vedere faptul ca aceasta prezinta, desigur, si un anumit specific. Specificul acestei raspunderi este determinat de natura obiectivului ocrotit de lege si a carui atingere este adusa prin abaterea savirsita cu vinovatie127.Desi, cum am aratat mai sus, pentru a antrena in acest domeniu raspunderea penala, abaterea trebuie sa prezinte un pericol social sporit, o serioasa amenintare pentru interesele vitale ale oamenilor, a interesului public.Interventia prin mijloacele de raspundere penala constituie cea mai grava implicare in viata celor ce nesocotesc cerintele formulate expres in lege, manifesta atitudini negative fata de lege, fapt ce conduce la aplicarea impotriva acestora a unor masuri personale sau materiale coercitive.Legislatia Republicii Moldova reglementeaza numai citeva cazuri in care intervine raspunderea penala pentru incalcarea normelor privind protectia terenurilor in general si a celor agricole in special.110111insa, inainte de a ne referi la componentele concrete ale infractiunii, care atenteaza la ordinea stabilita de protectie a terenurilor, constatam ca, spre deosebire de legislatia din Rominia, infractiunile de acest gen sint cuprinse numai in Codul penal; Legea privind protectia mediului inconjurator si Codul funciar nu contin o enumerare a faptelor incriminate.Raspunderea penala pentru nerespectarea normelor privind protectia terenurilor se caracterizeaza prin urmatoarele particularitati128:; a) limitarea temeiurilor pentru survenirea acesteia. Temei pentru aparitia raspunderii penale serveste fapta social periculoasa, care intruneste semnele calificative ale continutului infractiunii, prevazute de art. 7 din Codul penal. Prin urmare, faptele sanctionate pe cale penala incalca concomitent normele de drept penal si funciar;b) ordinea speciala de aplicare a sanctiunilor penale. Raspunderea penala survine numai in baza unei sentinte de acuzare, pronuntate cu respectarea prevederilor Codului procesual penal; 'c) raspunderea penala poarta in exclusivitate un caracter personal. La raspundere penala nu pot fi trase persoanele juridice. r' "" " -V; " '. •d) aplicarea sanctiunilor penale (precum si a celor contraventionale) nu elibereaza infractorul de repararea pagubei cauzate in urma faptei ilicite comise.Din infractiunile prevazute in Codul penal care se refera direct sau indirect la protectia cantitativa sau calitativa a terenurilor retinem:1) incalcarea dreptului de proprietate asupra terenului (art. 176 Cod penal).Raspunderea pentru comiterea acestei infractiuni intervine atunci cind, printr-o forma directa sau camuflata, se incalca dreptul de proprietate asupra terenurilor (inclusiv cele agricole), prin incheierea diferitelor tranzactii, ca: vinzarea-cumpararea, ipoteca, donatia, schimbul etc.De remarcat ca persoana poate fi trasa la raspundere penala numai cu conditia ca anterior a fost supusa sanctionarii contraventionale pentru acelasi delict.Subiectele infractiunii prevazute de art. 176 din Codul penal sint cetatenii si persoanele cu functii

de raspundere, care pot fi112trasi la raspundere penala si pentru concurs de infractiuni, in conformitate cu art. 184-186 din Codul penal (abuz de putere, neglijenta, exces de putere).2) Stricaciunea semanaturilor si vatamarea plantatiilor (art.168 Cod penal). Unicul semn calificativ al acestei infractiuni este "cauzarea unui prejudiciu considerabil proprietarului".3) incalcarea regulilor de combatere a bolilor si vatamatorilor plantelor, care au cauzat consecinte grave (art. 173 Cod penal). Raspunderea intervine atunci cind sint aduse atingeri, cu consecinte grave, factorilor de mediu supusi protectiei, si in primul rind terenurilor agricole;4) Deteriorarea intentionata a instalatiilor de irigare cu consecinte grave (art. 174 Cod penal) este sanctionata atunci cind sint aduse atingeri calitatii solului.Raspunderea penala survine si in cazul in care sint incalcate normele de ingropare (depozitare) a substantelor si deseurilor nocive, de evacuare a apelor reziduale, daca aceasta a cauzat pagube de proportii mari sau putea sa conduca la urmari grave - fapta prevazuta de art. 2351 Cod penal.Daca aceeasi fapta a cauzat imbolnaviri in masa sau moartea oamenilor, fie alte consecinte grave, pedeapsa este stabilita conform alin.2 al aceluiasi articol.Relatam ca, in cazurile in care, din culpa persoanelor cu functii de raspundere, terenurile agricole au fost poluate cu deseuri menajere, substante nocive, ape reziduale sau produse petroliere, persoanele in cauza pot fi trase la raspundere penala in conformitate cu art. 184 (abuzul de putere), 185 (excesul de putere) si 186 (neglijenta) din Codul Penal.Faptele care sint prevazute in articolele la care ne-am referit se pedepsesc cu amenda, munca corectionala sau privatiune de libertate, dupa caz.RASPUNDEREA SPECIALA IN DOMENIUL PROTECTIEI TERENURILORDesi este o chestiune discutabila, ne referim pe scurt si la o "raspundere speciala" in domeniul examinat in aceasta parte a lucrarii, deoarece ni se pare ca ea, in perspectiva, va fi consacrata.Una dintre sanctiunile speciale specifice dreptului mediului, in sensul ca nu tine nici de raspunderea contraventionala, nici113de cea penala, si cu atit mai mult de raspunderea civila, este legata direct tocmai de protectia cantitativa si calitativa a terenurilor.intr-adevar, reamintim ca in art. 2 din Codul funciar este stabilita obligatia detinatorilor de terenuri de a asigura cultivarea acestora si protectia calitatii solului.Articolele 24 si 25 din Codul funciar prevad ca, in cazurile in care proprietarul, posesorul sau beneficiarul terenului, fara motive intemeiate, nu-1 cultiva sau nu iau masuri pentru protectia si ameliorarea solului, organul autoritatii publice locale va dispune aplicarea sanctiunilor contraventionale si ii va soma in scris sa-si respecte obligatiile.Daca detinatorii de teren nu-si onoreaza obligatiile in termenul stabilit (nu mai mare de doi ani), ei isi pierd dreptul de proprietate, posesiune sau de folosinta a terenului prin decizia instantei judecatoresti la cererea autoritatilor publice locale sau a proprietarului.Aceasta este sanctiunea speciala la care se fac referiri in doctrina si care este considerata realizata in cadrul unei raspunderi speciale de dreptul mediului. intr-adevar, referitor la aceasta sanctiune se considera, in primul rind, ca intentia legiuitorului a fost de a scoate din sfera contraventionalului fapta detinatorului de teren agricol si, in al doilea rind, ca, in acest caz, nu avem a face cu o sanctiune administrativ-contraventionala, ci cu o sanctiune specifica dreptului mediului, dat fiind faptul ca este vorba de incalcarea unei obligatii legale dintr-un raport de drept al mediului.114Capitolul VII. REGIMUL JURIDIC ALTERENURILOR CU DESTINATIE AGRICOLA i§1. Notiunea de terenuri cu destinatie agricolaPamintul este o conditie materiala obligatorie pentru orice proces de productie. Folosirea pamintului, ca mijloc principal de productie in agricultura, este conditionata de mai multi factori, un rol decisiv revenindu-i celui social-economic.Spre deosebire de notiunea ''categorie de teren" cu care opereaza legislatia funciara, notiunea dehteren cu destinatie agricola" inseamna capacitatea de consum a terenului, destinatia lui

economica, gospodareasca. Potrivit acestui indiciu, terenurile agricole sint divizate in domenii (agrare) — suprafete de teren cu folosinta agricola distincta: soluri arabile, vii, pasuni, finete etc, de aceea aceste domenii pot sa se afle in cadrul altor categorii de teren (al terenurilor agricole ale oraselor si comunelor — art. 50 din Codul funciar; al loturilor auxiliare de serviciu — art. 17-18 din Codul funciar), care au alte destinatii.Legislatia funciara a Republicii Moldova nu contine o definitie ampla si certa a terenurilor cu destinatie agricola. Cu toate acestea insa, art. 36 din Codul funciar prevede ca "terenurile cu destinatie agricola se repartizeaza pentru organizarea productiei agricole si agroindustriale".Aceasta notiune poate fi dezvaluita prin indiciu "repartizare".Fixarea juridica a unor caracteristici ale notiunii corespunzatoare, specificul si multitudinea lor depind de caracterul raporturilor sociale si de scopurile reglementarii acestor raporturi, de aceea indiciu "repartizare" rezulta din destinatia terenului, determinata in procesul atribuirii acestuia129. in deciziile organelor abilitate privind atribuirea terenurilor sint fixate scopurile, precum si conditiile generale de utilizare a acestora.Asadar, legiuitorul atribuie la categoria terenurilor cu destinatie agricola, dupa indiciul "repartizare", toate suprafetele puse la dispozitia cetatenilor Republicii Moldova, intreprinderilor115agricole si agroindustriale, institutiilor de cercetari stiintifice, didactice, intreprinderilor agricole mixte pentru organizarea productiei agricole si agroindustriale130 atit permanent, cit si temporar. Indiferent de pozitia clara a legiuitorului, in doctrina nu exista o pozitie univoca in aceasta problema. Multi cercetatori, ale caror opinii le sustinem, considera ca din cadrul terenurilor cu destinatie agricola fac parte toate suprafetele repartizate pentru organizarea productiei agricole, indiferent de categorie si de durata de timp.Recunoscind pozitia dubla a terenurilor din cadrul altor categorii utilizate in scopuri agricole, este de mentionat ca atunci cind se stabileste regimul acestor terenuri trebuie sa se faca trimitere la legislatia funciara agricola generala, fapt care impune recunoasterea acestora ca terenuri destinate agriculturii131 ,fde aceea asupra terenurilor atribuite temporar pentru scopuri agricole din cadrul altor categorii se extinde regimul juridic al terenurilor cu destinatie agricola, tinindu-se cont de particularitatile utilizarii temporare132.Autorii care neaga posibilitatea includerii in componenta terenurilor cu destinatie agricola a suprafetelor folosite pentru necesitati agricole din cadrul altor categorii de terenuri pornesc de la prezumtia existentei categoriei "pure", fara sa admita ca, teritorial, pe o anumita suprafata pot fi adaptate doua categorii de teren. in practica insa astfel de situatii sint frecvente. Spre exemplu, terenurile din intravilan (care au un perimetru distinct) pot include si suprafete cu destinatie agricola folosite in scopuri agricole.Asadar| terenurile cu destinatie agricola sint suprafetele atribuite diferitelor subiecte de profil agricol, folosite permanent in forma de lot separat, precum si suprafetele atribuite permanent sau temporar pentru productia agricola din cadrul altor categorii de terenuri?Nu este vorba de orice suprafete atribuite pentru necesitati agricole, dar numai de cele[care sint declarate bune pentru agricultura in baza materialelor Cadastrului funciar general fei a proiectelor de organizare a teritoriului, iar atribuirea lor pentru organizarea productiei agricole poarta un caracter permanent.Totodata, in scopul satisfacerii necesitatilor societatii cu produse alimentare si materie prima agricola, pentru folosirea rationala si complexa a fondului funciar, jeste necesar a atrage116in circuitul agricol suprafete noi de terenuri din cadrul altor categorii. De aceea legislatia funciara prevede ca terenurile libere, inclusiv cele din cadrul fondului de rezerva, declarate bune pentru agricultura (sau aduse in stare buna pentru aceste scopuri in urma unor masuri agrotehnice si imbunatatiri funciare), trebuie sa fie atribuite pentru folosirea lor in aceasta ramur|f33.in baza celor mentionate mai sus, concluzionam:terenuri cu destinatie agricola sint toate suprafetele repartizate pentru productia agricola si agroindustriala intreprinderilor de profil agricol, organizatiilor, institutiilor si cetatenilor, precum si suprafetele destinate acestor scopuri indiferent de amplasarea lor teritoriala./Consideram ca aceasta notiune corespunde sensului si continutului art. 36 din Codul funciar al Republicii Moldova si nu vine in contradictie cu situatia reala.in doctrina din Rominia, prin terenuri cu destinatie agricola se inteleg terenurile folosite pentru productia vegetala — terenurile arabile, viile, livezile, pepinierele viticole si pomicole, pasunile,

finetele, serele, solariile si rasadnitele, cele cu vegetatie forestiera etc.134

Aceasta notiune coincide in formulare cu reglementarea legala cuprinsa in art. 2 lit. a) din Legea fondului funciar nr. 18,1991.Structura fondului funciar agricol al Republicii Moldova nu este reglementata de legislatia funciara, exceptie facind art. 50 din Codul Funciar al Republicii Moldova, care prevede: Tere-nurile cu destinatie agricola in oras si comuna sint terenurile arabile, plantatiile multianuale, finetele, imasurile, pepinierele si alte asemenea", fin Rominia, elementele care compun fondul funciar agricol in exprimarea Legii sint: "terenurile agricole productive — arabile, viile, livezile, pepinierele viticole, pomicole, plantatiile de hamei si duzi, pasunile135, finetele136, serele, solariile, rasadnitele si altele asemenea - cele cu vegetatie forestiera daca nu fac parte din amenajamentele silvice, pasuni impadurite, cele ocupate de constructii si instalatii agrotehnice, amenajari piscicole si imbunatatiri funciare, drumurile tehnologice si de exploatare agricola, platforme si spatii de depozitare care servesc nevoilor productiei agricole si terenuri neproductive, care pot fi amenajate si folosite pentru productia agricola"137.Este necesar a mentiona ca fondul funciar agricol al Republicii Moldova include sifferenurile de calitate superioara138, si terenu-117rile irigate139 care, potrivit art.83 si 84 din Codul funciar al Republicii Moldova, au un regim speciali"in urma analizei fondului funciar agrar, tragem concluzia ca elementele acestuia pot fi divizate in trei grupe mari, care difera prin scopul utilizarii si regimul specific:\ a) terenuri folosite nemijlocit pentrucultivarea (cresterea) /culturilor agricole (vegetatiei agricole);| b) terenuri fara de care procesul de productie agricola este imposibil — cele ocupate de constructii si instalatii agrotehnice, drumuri tehnologice si de acces, platforme si spatii de depozitare care servesc ca spatiu operational;c) terenuri neproductive — ripe, rayene, bolovanisuricare i pot fi amenajate, ameliorate si folosite pentru productia agricola,.. '\s~ ""Deoarece cercetarile noastre privesc in special regimul juridic al terenurilor agricole, consideram necesar a preciza ca acestea vor fi analizate nu numai ca un element unic al fondului funciar aplicat in agricultura drept mijloc principal de productie, dar si ca obiect de protectie calitativ si cantitativ.§2. insusirile terenurilor agricole[Pamintul este cea mai valoroasa avutie a intregii societati, a generatiilor actuale si viitoare, 'este vesnic si sfint, constituind conditia de baza a existentei vietii si activitatilor delntretinere a ei. Pe de o parte, pamintul constituie locus standi, terenul de actiune (baza teritorial-operationala), unde se desfasoara diverse activitati, iar pe de alta parte, este mijloc de productie in agricultura si silvicultura.Cea mai importanta particularitate a pamintului, ce conditioneaza folosirea lui in agricultura drept mijloc de productie, este fertilitatea pe care o poseda stratul de la suprafata — solul ce contine substante nutritive necesare pentru cresterea plantelor agricole prin anumite forme de asimilare.Fertilitatea determina in masura considerabila valoarea de consum a pamintului, utilitatea si capacitatea lui, impreuna cu munca depusa, de a fi izvor al productiei agricole140.Terenurile agricole, fiind recunoscute ca mijloc principal de productie si f ormind o categorie distincta de bunuri, se deosebesc de alte mijloace de productie si printr-un sir de alte particula-ritati141:1181) terenurile agricole, ca orice fel de teren, sint un produs alnaturii (nefiind deci rezultatul muncii omenesti). E adevarat ca, prin investirea de munca fizica si de cheltuieli materiale care au drept scop ridicarea fertilitatii solului (sau pur si simplu pentru introducerea lui in circuitul agricol), terenul agricol, din momentul folosirii lui in procesul de productie, devine mai productiv si deci are valoare economica mai mare. Investitiile respective contribuie in masura crescinda la formarea valorii economice a terenurilor agricole, ceea ce face posibila si necesara evaluarea lui economica;2) terenurile agricole sint limitate ca suprafata in sensul dimensiunilor lor naturale, si nu in

cel al epuizarii rezervelor ce pot intra in circuitul agricol. in ultima instanta, se poate afirma ca, prin realizarea de investitii, (aproape) orice teren poate fi fertilizat si inclus in circuitul agricol. Practic insa fondul funciar agricol are anumite limite naturale, ce nu permit multiplicarea lui (ca si in cazul celorlalte mijloace de productie);3) terenurile agricole sint nemiscatoare, imobile atit in calitate de obiect al muncii, cit si in calitate de mijloc de productie, aceasta fiind o caracteristica obiectiva, esentiala; toate celelalte mijloace de productie sint puse, intr-o forma sau alta, in miscare, deplasindu-se in spatiu in procesul de productie. Folosirea terenului agricol tine deci de asezarea sa in spatiu, procesul de productie agricol fiind astfel legat de un anumit teritoriu, relief, sol etc. Pentru a participa la procesul de productie, terenurile agricole — prin caracterul lor stationar — determina dinamica tuturor celorlalte mijloace de productie, precum si a fortei de munca;4) terenurile agricole nu pot fi substituite cu alte mijloace de productie, poate fi modificata doar fertilitatea lor. Aceste terenuri nu pot fi substituite cu alte mijloace de productie (dupa cum nu pot fi nici multiplicate, din cauza limitarii lor materiale). Din aceasta trasatura reiese necesitatea reglementarii lor optime, integrale si rationale, cu maximum de randament, de a mari forta productiva prin practicarea unei agriculturi intensive;5) terenurile agricole se caracterizeaza si prin faptul ca, cu cit exploatarea este mai adecvata, mai stiintifica, cu atit creste fertilitatea lui. Celelalte mijloace de productie nu se imbunatatesc in urma utilizarii lor (in procesul de productie), ci, dimpotriva, se uzeaza (fizic si moral) si chiar daca, in urma unor119investitii, se obtin unele imbunatatiri de moment, pina la urma ele degradeaza. Terenurile agricole, dimpotriva, se amelioreaza continuu, daca sint tratate in mod corespunzator. Aceasta particularitate a terenului agricol sta la baza progresului in agricultura (prin metode intensive), precum si a previziunilor (uneori prea) optimiste privind dezvoltarea neintrerupta a productiei agricole. Aceasta trasatura are la baza realitatea incontestabila ca fertilitatea solului poate fi ridicata continuu atunci cind sistemul de cultura aplicat este rational ales si cind se utilizeaza mijloacele si caile cele mai adecvate de fertilizare;6) terenul agricol nu apare, de la sine, ca mijloc de productie, ci doar actionind asupra lui cu alte mijloace de productie (mecanice, chimice, biologice etc), deci ca urmare a cresterii si perfectionarii celorlalte mijloace de productie ce actioneaza asupra pamintului punindu-se in valoare o parte din ce in ce mai insemnata a potentialului sau productiv;7) prin insasi natura lor, terenurile agricole permit investitii suplimentare pe aceeasi suprafata, devenind astfel capabile sa asigure folosirea rationala a investitiilor succesive. Efectuarea de noi investitii pe aceeasi suprafata da posibilitate societatii sa obtina o productie sporita, corespunzatoare cerintelor din etapa respectiva si gradului de dezvoltare a fortelor de productie;8) in fine, mentionam ca terenurile agricole se caracterizeaza prin faptul ca ele sint deosebit de variate, in functie de spatiu si timp. Diferiti agenti agricoli, amplasati in locuri diferite, au putere productiva naturala exprimata printr-un grad diferit de fertilitate. Odata cu trecerea timpului insa, in conditiile realizarii de noi investitii, paralel cu dezvoltarea stiintelor agricole si folosirea descoperirilor tehnico-stiintifice, terenurile agricole se amelioreaza permanent. Aceasta caracteristica impune includerea in circuitul agricol si a unor terenuri mai putin fertile, dar valorificabile, la un anumit nivel, pentru productia agricola, care apoi trebuie imbunatatita permanent prin noi investitii. Aceste masuri sint necesare, deoarece productiile obtinute pe terenurile foarte fertile nu pot satisface cerintele mereu crescinde in produse agroalimentare si materii prime agricole ale societatii.120§3. Regimul juridic al terenurilor agricole 4t r Regimul juridic al oricarui bun sau oricarei categorii de bunuri este exprimat printr-o serie de reglementari legale privind modurile generale si specifice de dobindire a dreptului de proprietate asupra lor, alte drepturi reale principale ce pot exista asupra lor, subiectele dreptului de proprietate si celelalte drepturi reale principale, regimul circulatiei bunurilor respective, apararea dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale principale, incetarea acestor drepturi etcjj n

in literatura de specialitate se opereaza stabil cu termenul "regim juridic al terenurilor", care este

reflectat intr-un sir de acte normative, fara a se dezvalui insa continutul acestei notiuni.Continutul acestei notiuni a fost dezvaluit pentru prima data de N.I.Krasnov, care sustine ca "regimul juridic al terenurilor este ordinea de aparitie si dezvoltare a raporturilor sociale funciare reglementate de norme de drept, ordine ce determina statutul pamintului ca obiect de reglementare juridica"142.Atunci cind este vorba de regimul juridic al terenurilor, pa-mintul trebuie analizat ca obiect al regimului juridic, de drept. Caracterizind insa terenurile ca obiect de drept, este necesar, in primul rind, a se raspunde la intrebarea: cine este proprietar funciar, care este caracterul, continutul si ordinea de exercitare a acestui drept. Prin urmare, dreptul de proprietate funciara este unul dintre elementele de baza ale regimului juridic, care determina partile componente si alte elemente ale acestui regim.Divizarea terenurilor cu destinate agricola in functie de nivelul fertilitatii are nu numai importanta economica (gospodareasca), dar si juridica, fapt ce determina caracterul neunivoc al raporturilor funciare. Asemenea diversitati se numesc/regim juridic, prin care se subintelege ordinea de folosire a obiectului, limitele admisibile si metodele de folosire ale acestuiaf3.Regimul juridic este asigurat prin masurile de influenta corespunzatoare (de stimulare si raspundere) de catre organele abilitate.Tinind seama de faptul ca termenul "regim" in traducere din limba franceza inseamna "ordine", prin notiunea de "regim juridic" trebuie inteleasa "ordinea de drept, juridica" de folosire a terenurilor.Pentru a asigura un regim juridic corespunzator de folosire121a terenurilor, este necesar sa fie prezente minimum cinci elemente:1. Obiectul reglementarii juridice, asupra caruia se extinde acest regim si care, de regula, poate fi general, special si concret Obiectul general al regimului juridic este pamintul, ca parte indispensabila a mediului natural,[ce poseda spatiu teritorial, relief, vegetatie si se afla sub jurisdictia statului/in Republica Moldova toate terenurile sint incluse in sfera de control al statului, in sistemul monitoringului, cadastrului funciar. Terenurile utilizate sint supuse unor masuri de organizare a teritoriului atit in procesul de atribuire spre folosinta, cit si in procesul exploatarii lor nemijlocite.Obiectul special al regimului este categoria de teren data — acea parte a fondului funciar care este destinata si folosita in conformitate cu scopul atribuirii144.Obiectul concret al regimului juridic este sectorul de teren, indiferent de suprafata lui, atribuit sau folosit conform destinatiei nemijlocite, deci care exclude orice alte forme de exploatare gospodareasca.O astfel de divizare a terenurilor ca obiect al regimului juridic genereaza Resemnarea urmatoarelor regimuri: general, deosebit si special.?Astfel, elemente ale regimului juridic general pentru toate terenurile este folosirea lor conform destinatiei; regimul juridic deosebit pentru terenurile cu destinatie agricola consta in folosirea lor cu prioritate in scopuri agricole (toate terenurile bune pentru agricultura sint atribuite in primul rind pentru necesitatile ramurii, iar cele de o calitate inferioara — in alte scopuri neagricole); regimul juridic special este stabilit pentru terenurile degradate, terenurile de calitate superioara si cele irigate (art. 83, 84 din Codul funciar).O particularitate de baza a regimului special stabilit pentru terenurile deosebit de pretioase consta in faptul ca, asemeni terenurilor ocupate de parcuri nationale, rezervatii, complexe arheologice si istorice, ele nu pot fi retrase de la proprietari, posesori si beneficiari si atribuite unor scopuri straine agriculturii (art. 20 al Regulamentului cu privire la atribuirea terenurilor, aprobat prin Hotarirea Guvernului Republicii Moldova nr. 246 din 3 mai 1996)145.Stabilirea regimului juridic al terenurilor este efectuata de catre stat la nivel de obiect special. Regimul juridic general este122stabilit de Codul funciar si de actele de completare a acestuia; \regimul special (raportarea terenurilor pe categorii si trecerea fer dintr-o categorie in alta) se stabileste in cazul in care este schimbata destinatia terenurilor in urma retragerii si atribuirii terenurilor.La stabilirea regimului juridic special contribuie actiunile proprietarilor de loturi de teren, ale posesorilor si beneficiarilor, deoarece ei sint in drept de a gospodari de sine statator terenul.]

Stabilirea regimului special de folosire a terenurilor se face de catre stat, in persoana autoritatilor publice locale, in modul prevazut de legislatie.2. Organele de stat abilitate sa reglementeze regimul juridic al terenurilor agricole se disting sub doua aspecte:a) in functie de influenta asupra obiectului regimului juridic se deosebesc si organele reglementarii de stat:- reglementarea regimului juridic al pamintului ca obiect general al regimului juridic se face de catre organele de competenta generala — Parlament, Guvern, autoritatile publice locale;- reglementarea regimului juridic al categoriei terenurilor cu destinatie agricola se face de catre organele cu competenta speciala — Ministerul Agriculturii si Industriei de Prelucrare, Serviciul de Stat pentru Reglementarea Regimului Proprietatii Funciare etc;b) forma reglementarii relatiilor funciare. Legislatia specifica prevede urmatoarele forme de reglementare:- stabilirea regulilor de atribuire a terenurilor cu drept de proprietate (art. 12 din Codul funciar), de posesie si folosinta (art. 40 din Codul funciar), a regulilor de exercitare a acestor drepturi, a drepturilor si obligatiunilor generale ale celor ce folosesc terenurile, a temeiurilor in a caror baza inceteaza aceste drepturi;- controlul unor activitati desfasurate de catre persoanele ce utilizeaza terenulyin scop de asigurare a exploatarii corespunzatoare a acestuia;- interventia in cazul aparitiei unor factori si necesitati statale (tragerea la raspundere juridica a persoanelor vinovate de incalcarea legislatiei funciare, retragerea terenurilor din proprietate privata pentru necesitati statale si sociale etc).3. Cercul de subiecte ale raporturilor funciare, obligate sa respecte normele regimului stabilit. Ele pot fi divizate in urmatoarele grupe: ; ''-l:: ,• ;': ;t ".'-•i:--/-. -::[ ::.;"-/ :• 123a)jpersoane care utilizeaza terenul in baza titlului de proprietate, posesiune si folosinta (inclusiv in baza contractului de arenda)Tale caror imputerniciri deviaza de la prevederile juridice de utilizare (spre exemplu, daca proprietarul funciar poseda toate imputernicirile, posesorii si beneficiarii sint lipsiti de aceste drepturi. Drepturile concrete ale posesorilor si beneficiarilor funciari se stabilesc de catre proprietar si sint reflectate in contractul in a carui baza a fost primit lotul);bjpersoane care nu folosesc lotul de teren, dar desfasoara o activrrite care obliga respectarea regimului juridic al terenurilor) (spre exemplueste interzisa trecerea sau depozitarea materialelor si a altor obiecte pe loturile agricole.De mentionat ca dreptul de proprietate, posesiune si beneficiere funciara nu il au toate persoanele, ci numai acelea care, conform statutului lor juridic, au dreptul de a realiza unele ex-ploatari funciare.Terenurile cu destinatie agricola se repartizeaza, pentru organizarea productiei agricole si a celei agroindustriale, mai multor categorii de persoane cu statut juridic divers146. •;4. Totalitatea drepturilor si obligatiunilor subiectelor raporturilor juridice funciare, care participa la sfera de actiune a regimului juridic al categoriei date.Volumul drepturilor si obligatiunilor depinde de:a) obiectul regimului juridic funciar; ;b) subiectul raporturilor juridice funciare; I

c) particularitatile suprafetei de teren concret.5. Elementul al cincilea il reprezinta mecanismul juridic eficient, ce asigura un regim juridic corespunzator si include un sistem de norme juridicef/"- norme juridice a caror respectarefprevine incalcarea regimului juridic si asigura prioritatea terenurilor cu destinatie agricola fata de alte categorii de teren|precum si normele caretiriter-zic retragerea terenurilor de calitate superioara;; '"- norme juridice a caror japlicare exclude cazurile ce duc la incalcarea regimului. Drept exemplu poate servi interzicerea finantarii lucrarilor de proiect inainte de adoptarea deciziei organului public local privind coordonarea prealabila a amplasarii obiectivului sau a hotaririi judecatoresti

— in cazul aparitiei litigiului;- norme ce prevad raspunderea juridica pentru incalcarea regimului juridic/ Astfel, in cazul incalcarii regimului stabilit,124dreptul de proprietate, posesiune si beneficiere funciara poate fi sistat; in cazul incalcarii legislatiei, in modul stabilit, persoana poate fi trasa la raspundere penala, administrativa sau civila, inclusiv la raspundere materiala completa, iar toate tranzactiile funciare, incheiate cu incalcarea regimului juridic existent sint recunoscute nule din momentul incheierii lor;- norme juridice a caror respectare permite reconstituirea regimului; Astfel, loturile de teren ocupate arbitrar (samavolnic) trebuie restituite detinatorului fara compensarea cheltuielilor suportate pe perioada folosirii nelegitime.Asadar, putem concluziona ca regimul juridic al terenurilor cu destinatie agricola reflecta situatia juridica a loturilor de teren fixata in legislatie.Situatia juridica diversa a suprafetelor de teren agricol este conditionata de urmatorii factori:a)(loturile de teren agricol au insusiri economice si ecologice diferitej Astfel, pasunile si finetele au alt regim juridic decit terenurile arabile; loturile de teren de calitate superioara se afla sub protectie juridica majora comparativ cu alte suprafete; suprafetele supuse unor schimbari naturale negative au un regim special;b) istatutul juridic al subiectelor care exploateaza terenurile agricole este variat/ Spre exemplu, institutiile de cercetari stiintifice sint obligate sa foloseasca terenurile cu destinatie agricola cu prioritate pentru scopuri stiintifice, propagarea experienteiinaintate;c);alte circumstante obiective. Astfel, in cazul trecerii terenurilor intreprinderii agricole Ia categoria de protectie a mediului are loc limitarea activitatii agricole, fapt ce modifica si regimul juridic de utilizare a lotului de teren. •„,;•, -.in baza celor spuse, concluzionam:l.\Notiunea de "regim juridic al terenurilor agricole" este cuprinsa in legislatia in vigoare, insa continutul ei nu este desf a-SurajTfapt ce ar permite insusirea acestei notiuni intr-o masuramai mare;2. Regimul juridic al terenurilor agricole este ordinea stabilita de legislatie privind folosirea acestora (utilizarea in sensul cel mai larg al cuvintului);3. Elementele obligatorii ale regimului juridic sint: existenta obiectului (categoriei de teren); reglementarea statala a acestui125regim (al organelor, formelor de reglementare); cercul de subiecte ale raporturilor funciare; drepturile si obligatiunile acestor subiecte; sistemul de norme juridice menit sa asigure protectia acestui regim;7' 4. Regimul juridic al terenurilor agricole poate fi divizat in: general — caracteristic intregului fond funciar; deosebit, specific categoriei de teren date; special, specific unor loturi de teren concrete. . ,;.-.•:... .-.....•..§4. Reglementarea juridica a scoaterii terenurilor din circuitul agricolScoaterea (excluderea) terenurilor din circuitul agricol147 constituie una dintre cele mai actuale probleme legislative si doctrinare cu caracter controversat, deoarece, in primul rind, exista mai multe reglementari legale in materie de drept funciar si drept civil ale procesului examinat.in al doilea rind, procedura de scoatere a terenurilor din circuitul agricol lezeaza, fara indoiala, drepturile detinatorilor, de teren — ale proprietarilor, posesorilor si beneficiarilor funciari.in al treilea rind, reglementarile legale cuprinse in diverse acte definesc acest proces in mod diferit. Astfel, art. 23 din Codul funciar enumera, printre temeiurile de stingere a dreptului asupra terenului, si "retragerea terenului pentru nevoile statului si societatii". Articolul 11 din Legea privind pretul normativ si modul de vinzare-cumparare a pamintului nr. XIII-1308 din 25 iulie 1997 dispune: "Excluderea terenurilor din categoria de terenuri cu destinatie agricola si silvica, si atribuirea lor la alte categorii de terenuri se face atit in interesele publice, cit si in interesele detinatorilor de teren", iar art. 15 din aceeasi Lege prevede ca "instrainarea fortata a terenurilor

se efectueaza de catre Guvern de comun acord cu autoritatile respective ale administratiei publice locale in scopul satisfacerii necesitatilor funciare ale statului". in sfirsit, art. 94 din Codul funciar prevede: "Conditiile si modul de expropriere, pentru nevoile statului si ale societatii, a terenurilor proprietate privata se reglementeaza printr-o legislatie speciala". Aceasta este Legea exproprierii pentru cauza de utilitate publica, nr.488-XIV din 8 iulie 1999148. \" "".••• - •' '-• ;;;i iS

126Ultima dispozitie legala si-a gasit o dezvoltare ampla in Regulamentul cu privire la atribuirea terenurilor, care, afara de termenul "expropriere" utilizeaza si notiunea "alienare fortata" a terenurilor.Am redat textele legale fara a le comenta, pentru a demonstra inconsecventa legiuitorului in definirea unuia si aceluiasi proces.in astfel de conditii, pentru a elucida situatia creata, ne vom referi si la art_46.p. 2 din Constitutia Republicii Moldova, care dispune: "Nimeni nu poate fi expropriat decit pentru o cauza de utilitate publica, stabilita potrivit legii, cu dreapta si prealabila despagubire".Analiza dispozitiilor legale citate mai sus ne permite a trage urmatoarele concluzii:a) exproprierea149 (precum si alienarea si instrainarea fortata - ca termeni sinonimi) inseamna "trecerea in posesia statului, pentru lucrari de interes public, a unui teren ori a unei constructii, proprietate a unei persoane fizice sau juridice?'150.Exproprierea poate fi declansata in diferite scopuri: agricole si neagricole. in primul caz, este cert ca terenul expropriat nu este neaparat scos din circuitul agricol, avrnd loc numai schimbul proprietarului. Iar in al doilea caz, odata expropriat, terenul agricol este scos din circuitul agricol, schimbindu-i-se destinatia.in baza ultimului caz, putem afirma ca exproprierea este o metoda de scoatere a terenului din circuitul agricol;b) deoarece exproprierea pentru cauza de utilitate publica poate avea loc numai cu o prealabila despagubire, atribuirea unui alt lot de teren in schimbul celui expropriat, ca masura de despagubire, poate fi tratata ca un schimb fortat de terenuri;c) scoaterea (excluderea) terenului din circuitul agricol poate fi efectuata nu numai in interese publice, dar si in interesele_ detinatorilor de terenuri. Terenurile agricole pot fi retrase nu doar de la proprietarii funciari, ci si de la alti detinatori — cu titlu de posesiune si beneficiere funciara;d) orice scoatere (excludere) a terenului din circuitul agricol presupune, in mod obligatoriu, schimbarea destinatiei acestuia, actiune aprobata de organele puterii executive de comun acord cu organele pentru mediu;e) schimbarea folosintei agricole nu inseamna excluderea terenului din circuitul agricol;f) retragerea temporara a unor terenuri din circuitul agricol pentru executarea unor lucrari de prospectiuni geologice, de127instalare a unor linii de telecomunicatii, conducte de gaze, apeducte etc, nu schimba destinatia de baza a acestora;g) terenul agricol poate fi retras din proprietate privata, posesiune si folosinta in cazurile in care detinatorul cu titlul respectiv nu-1 cultiva, il utilizeaza contrar scopului sau nu intreprinde masuri de protectie si ameliorare a solului.Retragerea terenului in astfel de situatii intervine ca o sanctiune ce nu urmareste scopul de a exclude terenul din circuitul agricol, ci de a schimba doar detinatorul.in lipsa unei notiuni legale si a unei definitii doctrinare distincte, riscam a presupune ca scoaterea terenurilor din circuitul agricol ca actiune juridica reprezinta un mijloc de stingere a drepturilor de detinatori ca urmare a excluderii acestora din categoria cu destinatie agricola pentru utilizarea lor ulterioara in scopuri neagricole.Totodata constatam ca exproprierea (alienarea fortata, retragarea) terenului agricol poate avea drept consecinta excluderea terenului din circuitul agricol.Din aceste motive, in continuare ne vom referi doar la scoaterea definitiva a terenurilor din circuitul agricol prin expropriere sau alienare fortata pentru cazuri de utilitate publica.in literatura de specialitate151 se mentioneaza justificat ca procesul tehnico-stiintific nu numai ca influenteaza pozitiv dezvoltarea agriculturii, ci si atrage dupa sine un sir de excese nedorite

legate, in principal, de folosirea terenurilor agricole de catre diferite intreprinderi industriale. Aceasta se conditioneaza prin faptul cajconstructia unor intreprinderi industriale, a altor obiec-tive si instalatii, a caror activitate nu tine de productia agricola sau prelucrarea acesteia, reduce suprafetele acestor terenuri si influenteaza negativ calitatea lor. /Reamintim ca scoaterea terenurilor din circuitul agricol se circumscrie necesitatilor atribuirii acestora pentru alte scopuri. Atribuirea, ca actiune juridica, reprezinta un mijloc de instituire a dreptului unui subiect asupra lotului de teren. La fel ca si "scoaterea", "atribuirea" se realizeaza in baza unui act administrativ al organului abilitat. in acest contextXatribuirea terenului poate fi efectuata numai dupa retragerea acestuia din posesia detinatorului, fapt care, de regula, duce la scoaterea lotului din circuitul agricol.; Aceste doua actiuni constituie verigile unuia si aceluiasi proces.Conform legislatiei funciare in vigoare,texproprierea detinatorilor funciari cu drept de proprietate privata si atribuirea tere-128Jnurilor in alte scopuri decit cele agricole tine de competenta_Gu-vernului. Autoritatile administratiei publice locale sint competente de a retrage si a repartiza terenurile proprietate mu-nicipala si de a schimba destinatia terenurilor15

Dispozitiile legale care reglementeaza ordinea si consecventa actiunilor de expropriere in scopul satisfacerii necesitatilor funciare ale statului si societatii isi au sediul in urmatoarele acte normative:a) Codul funciar (art. 15,16);b) Legea privind pretul normativ si modul de vinzare-cum-parare a pamintului (art. 11-17);c) Legea exproprierii pentru cauza de utilitate publica;d) Regulamentul cu privire la atribuirea terenurilor (capitolulIV).inainte de a trece la examinarea procedurii de scoatere a terenurilor din circuitul agricol prin expropriere si atribuirea lor in alte scopuri, reamintim unele reguli generale menite sa protejeze terenurile din punct de vedere cantitativ sau sa reduca impactul amplasarii unor obiective industriale etc:-(pentru constructia de intreprinderi industriale, de locuinte, cai ferate, autostrazi, linii de transportare a energiei, conducte magistrale si in alte scopuri decit cele agricole, sint atribuite terenuri nepotrivite pentru agricultura sau cu un grad de fertilitate scazut; yatribuirea terenurilor cu gradul de evaluare mai mare decit 60 de puncte, terenurilor irigate in scopuri neagricole este interzisa, exceptie facind cazurile de importanta majora — constructia si reconstructia autodrumurilor si cailor ferate, liniilor de telecomunicatii, a conductelor magistrale; J- interzicerea atribuirii terenurilor beneficiarilor carora li s-au atribuit anterior loturi agricole si care nu si-au onorat obligatiunile de a le folosi conform destinatiei si de a efectua lucrari de restabilire a terenurilor utilizate; "- in cazul amplasarii obiectivelor pe terenuri fertile si al necesitatii sistematizarii lor pe verticala, persoanele juridice si fizice carora li s-au atribuit terenuri agricole sint obligate sa decoper-teze stratul de sol fertil de pe intreg santierul si sa-1 transporte pe loturile de o calitate joasa;A constructia liniilor de transportare a energiei electrice cu tensiunea sub 35 kW si a liniilor de telecomunicatii se efectueaza129in lungul drumurilor, pe teritoriul terenurilor nefolosite in agricultura si pe pasuni cu productivitate redusa, in conformitate cu normele de constructii, fara retragerea terenurilor de la detinatorii lor;- amplasarea liniilor mentionate trebuie sa fie coordonata cu detinatorii respectivi de terenuri, autoritatile publice locale, serviciile de stat pentru reglementarea regimului proprietatii funciare, arhitectural, ecologic si antiincendiar;- intocmirea materialelor referitoare la retragerea si atribuirea terenurilor in alte scopuri decit cele agricole ce tin de competenta Guvernului se efectueaza de catre Institutul de Proiectari pentru Organizarea Teritoriului; in celelalte cazuri — de catre seniciile de reglementare a regimului proprietatii funciare ale autoritatilor publice locale;

f-in cazurile de retragere a terenului pentru extragerea zacamintelor minerale utile este necesar avizul Asociatiei de Stat de Productie pentru Exploatari Geologice si al Departamentului Standarde, Metrologie si Supraveghere Tehnica.Tin conformitate cu art. 15 din Codul funciar, retragerea terenului agricol de la detinatorul funciar pentru scopuri neagricole, si in primul rind pentru necesitatile statului si societatii, se efectueaza in modul urmator:-\ subiectele interesate de retragerea terenului si atribuirea in scopuri neagricole depun la autoritatile publice o cerere privind coordonarea prealabila a amplasarii obiectivului, indicind suprafata solicitata, locul amplasarii, caracteristica tehnica etc. La cerere sint anexate planurile, schitele si alta documentatie tehnica;-'autoritatile locale examineaza cererea si, in cazul solutionarii ei pozitive, creeaza o comisie in a carei componenta sint inclusi persoanele interesate, specialisti, precum si detinatorii din a caror folosinta, posesie sau proprietate se solicita terenul;- calauzindu-se de: Schema generala a folosirii resurselor funciare a Republicii Moldova, schemele judetene de reglementare a regimului proprietatii funciare, proiectele de organizare a teritoriului, materialele explorarilor geologice si pedologice, bonitatea solurilor, evaluarea economica a terenurilor si alte materiale care caracterizeaza locul amplasarii obiectivului, comi-sia examineaza posibilitatea atribuirii terenului din fondul de rezerva al statului, din cele nedestinate sau nepotrivite agricul-130turii, iar in lipsa acestora — din terenurile agricole de cea mai proasta calitate; tine cont de posibilitatea pastrarii maxime a terenurilor agricole productive valoroase, a prevenirii proceselor negative care cauzeaza degradarea solului, precum si a celei mai rationale folosiri a investitiilor capitale ce urmeaza a fi utilizate pentru valorificarea si ameliorarea terenurilor.Rezultatele activitatii comisiei privind selectarea lotului amplasarii obiectivului sint consemnate intr-un act.Materialele referitoare la coordonarea prealabila a amplasarii obiectivului includ:- actul de selectare a terenului; . ; ;. A- copia planului cadastral funciar;- acordul in scris al proprietarului terenului cu privire la retragerea lotului;- avizul pedologie asupra terenului ce urmeaza a fi retras;- memoriul explicativ.Toate aceste documente sint prezentate administratiei publice locale pentru examinare. in caz de necesitate aceste actiuni sint coordonate cu Ministerul Mediului, cu alte ministere si departamente.in cazul in care retragerea si atribuirea terenului tine de competenta Guvernuliii, materialele, cu avizul autoritatilor locale, sint prezentate la Ministerul Agriculturii si Industriei Alimentare, care le transmite ulterior, cu avizul sau, Guvernului.Autoritatile publice locale sau Guvernul, dupa caz, examineaza materialele cu avizele anexate si elibereaza solicitantilor permisiunea pentru executarea lucrarilor de proiectare, care insa nu serveste drept temei pentru executarea lucrarilor de constructie.in acest caz, detinatorilor de terenuri, de la care se prevede retragerea terenurilor, nu li se recomanda alocarea de investitii capitale.Aceste actiuni se incadreaza in prima faza a procesului de retragere-atribuire a terenului. La cea de ajiatfaiazaV in baza datelor initial obtinute/se intocmeste proiectul retragerii terenului pe copia de pe planul cadastral funciar al detinatorilor de terenuri la scara respectiva si conform actului comisiei de evaluare (actul cercetarii tehnice a suprafetelor silvice) privind determinarea pagubelor, pierderilor productiei agricole si silvice si a volumelor de lucrari131pentru decopertarea, transportarea si depozitarea stratului de sol fertil.Pe copia planului cadastral funciar se indica terenurile, cim-purile asolamentelor, tarlalele plantatiilor de culturi multianu-ale, alte elemente, precum si lotul de pamint ce urmeaza a fi retras, indicindu-se dimensiunile liniare pe perimetru si masurile de reparare a obiectivului catre locul concret, explicatia privind terenurile agricole de pe lotul ce urmeaza a fi retras, precum si lotul pentru depozitarea stratului de sol fertil decopertat de pe terenurile prevazute pentru

santierele de constructie (in caz de necesitate) si locurile unde se preconizeaza sa se efectueze lucrari privind valorificarea terenurilor noi, ameliorarea radicala sau acoperirea cu un strat de sol fertil a terenurilor agricole cu productivitate redusa.in baza materialelor prezentate, la care sint anexate avizele organelor respective, autoritatile publice locale sau Guvernul, dupa caz, adopta hotarirea privind retragerea-atribuirea terenului.Referitor la procedura de scoatere (excludere) a terenului din circuitul agricol, s-ar parea, la prima vedere, ca legiuitorul introduce un exces de formalism juridic in luarea acestor masuri, transforma operatiunile juridice in masuri birocratice inutile. in realitate, aceste acorduri si avize se cer tocmai pentru a evita scoaterea nejustificata a unor terenuri din fondul funciar agricol, pentru asigurarea unei protectii mai eficiente a acestei bogatii naturale a tarii, care trebuie nu numai ameliorata mereu, ci si protejata cantitativ.Cit priveste principiile exproprierii: exproprierea poate fi dispusa numai pentru cauza de utilitate publica; utilitatea publica se stabileste in conditiile prevazute de Lege (sau in alt act normativ), prin acte de autoritate; in toate cazurile proprietarul expropriat trebuie sa fie despagubit; despagubirea trebuie sa fie dreapta si prealabila.Pentru legislatia din Rominia si Republica Moldova este valabil si principiul controlului judecatoresc.in consecinta, exproprierea poate fi definita ca o institutie de drept public care consta in achizitia fortata, cu titlu oneros, pentru cauza de utilitate publica, in conditiile legii si sub control judecatoresc, a unor imobile proprietate privata153.Mai constatam ca efectele exproprierii154, in materie de drept civil, sint:132a) transferul dreptului de proprietate asupra terenului supus exproprierii in patrimoniul expropriatorului;b) stingerea dreptului real de folosinta;c) stingerea drepturilor personale asupra imobilului -concesiunea si arenda.in materie de drept funciar, exproprierea are ca efect scoaterea terenului din circuitul agricol si schimbarea destinatiei acestuia.Compensarea pagubelor si pierderilor productiei agricole cauzate in urma scoaterii (excluderii) terenurilor din circuitul agricolPagubele pricinuite prin retragerea terenurilor trebuie sa fie reparate integral (inclusiv avantajul ratat) detinatorilor care le-au suportat de catre intreprinderile, institutiile si organizatiile carora li s-au repartizat terenurile retrase. Pierderile din productia agricola, pricinuite de retragerea din circuitul agricol a terenurilor, in alte scopuri decit productia agricola, se repara de catre persoanele interesate. Aceste doua dispozitii legale, cuprinse in art. 97 si 99 din Codul funciar, sint concretizate intr-o serie de norme care isi au sediul in diverse acte normative.Astfel, art.48 din Regulamentul cu privire la atribuirea terenurilor stabileste dreptul persoanelor fizice si juridice ale caror terenuri au fost expropriate la recuperarea pagubelor cauzate de aceasta actiune fortata. Aceasta compensare este infaptuita de catre noul detinator de teren.Modul de compensare a pagubelor cauzate este reglementat de art. 16 din Legea privind pretul normativ si modul de vinzare-cumparare a pamintului si prevede:; a) atribuirea unui alt lot de teren de aceeasi suprafata si, daca este posibil, de aceeasi calitate;b) in cazul in care calitatea terenului propus in schimb este in defavoarea detinatorului de teren, acestuia i se compenseaza pierderile cauzate de schimbul inechitabil;c) daca detinatorul de teren refuza sa ia in schimb alt lot ori statul nu dispune de teren pentru schimb, pagubele i se compenseaza in bani (tariful constituind 579,00 lei pentru o unitate de grad-hectar) sau in produse agroindustriale, conform unei intelegeri contractuale intre detinatorul de teren si organele de stat;133d) compensarea valorii plantelor agricole multianuale defrisate, recoltei nestrinse, a instalatiilor de irigare etc. j[Compensarea pierderilor productiei agricole cauzate de excluderea terenurilor din categoria cu destinatie agricola se efectueaza in scopul obtinerii mijloacelor pentru finantarea programului de valorificare a terenurilor noi si de sporire a fertilitatii solurilor, precum si pentru efectuarea altor lucrari de imbunatatiri funciare.Mijloacele banesti destinate compensarii pierderilor cauzate de excluderea terenurilor din

circuitul agricol se acumuleaza la un cont special al Guvernului si se utilizeaza exclusiv pentru realizarea programului de valorificare a terenurilor noi si sporirii fertilitatii solurilor, conform Regulamentului cu privire la modul de acumulare si utilizare a mijloacelor banesti incasate in legatura cu excluderea terenurilor din circuitul agricol.De notat faptul ca art. 14 din Legea privind pretul normativ si modul de vinzare-cumparare a pamintului conditioneaza adoptareihotaririi de atribuire a terenului de catre Guvern de momentul transferarii, de catre persoanele in favoarea carora au fost retrase terenurile, a mijloacelor banesti echivalente cu pierderile cauzate de excluderea terenurilor din circuitul agricol, stabilind un termen de o luna.