BILET NR.15

BILET NR.15ENUNT

Cadrul legislativ-normativ si studiu de caz privind veniturile impozabile: reprezentand modificarea valorii juste a investitiilor imobiliare.

BAZA LEGALAINVESTIIILE IMOBILIARE

Caracteristici generale

Investiiile n imobile de tipul cldirilor i ntr-o mic msur n terenuri asigura pe o perioad lung de timp o bun protecie a capitalului impotriva eroziunii monetare. Aceste investitii ca, de altfel, toate investitiile trebuie apreciate in functie de urmatoarele criterii:

rentabilitatea investitiei ;

lichiditatea investitiei;

riscul investitiei

Rentabilitatea investitiei

Rentabilitatea oricrui plasament este direct legat de buna sntate a pieei respective. n domeniul imobiliar se impune efectuarea att a unei analize economice (cldiri de locuit, de vacan, birouri, terenuri agricole, pduri, etc.) ct i geografice (capital, mari orae, mediul rural). Fiind n general vorba de investiii pe termen lung, analiza perspectivelor de rentabilitate implic anticiparea pe o perioad foarte lung a evoluiei pieei, lucru greu de realizat dar, in acelasi timp de un real folos.

Lichiditatea investitiei

Chiar dac obiectivul recuperrii rapide a investiiei nu este un scop imediat pentru investitor, totui ea reprezint un criteriu de analiz fundamental. Aceasta deoarece valoarea unui activ este determinat de raportul dintre cererea i oferta pe pia. Astfel, pe o pia unde oferta depete cererea, lichiditatea nu v-a putea fi obinut dect printr-o reducere de pre. n acest domeniu, rentabilitatea poate fi direct proporional cu lichiditatea.

Rentabilitatea global a unei investiii n acest domeniu rezult din nsumarea ratelor de rentabilitate aferente nchirierii i a ratei de valorificare a bunului respectiv, dup deducerea cheltuielilor cu acesta.

Rata de rentabilitate a inchirierii se obine ca un raport ntre chirie i valoarea bunului i este mai mare la cldirile aa numite profesionale (destinate desfurrii unor activiti lucrative) dect la cele de locuit sau la terenurile agricole. Ea este superioar n cazul zonelor situate n centrul oraului, comparativ cu cele periferice.

n funcie de obiectivul urmrit de ctre investitor, acesta va trebui s defineasc tipul de randament cutat: va alege ntre o rat de nchiriere ridicat (ex: birouri) sau un potenial de valorificare bun (ex: imobile din marile orae avnd finisri i dotri de calitate). De asemenea este recomandabil s integreze incidena financiar i fiscal a fiecrei opiuni, lund n calcul cheltuielile de gestionare, ntreinere i reparaii precum i costul fiscal al investiiei.

De exemplu:

- cldirile vechi pot aduce o rentabilitate mai mare comparativ cu cele nou construite, dar pe de alt parte cheltuielile de ntreinere, renovare etc. sunt semnificative.

- imobilele de locuit ofer o rentabilitate slab comparativ cu imobilele profesionale nchiriate, dar presupun cheltuieli de ntreinere i costuri fiscale mai reduse.

- terenurile beneficiaz comparativ cu cldirile de cheltuieli reduse i avantaje fiscale n cazul transmiterii proprietii, n schimb randamentul n cazul nchirierii este inferior.

Sintetic situatia prezentata mai sus se prezinta astfel : Tipul investiieiRentabilitate

Randament (chirie)Perspectiv de valorizare pe termen lung

- cldiri de locuit

- capital i orae mari

- la ar

- cldiri de vacan

- birouri

- magazine

- terenuri agricole

- pduri mediu

slab

mediu

bun

ridicat

slab

slab

bun

medie

variabil

medie

variabil

variabil

variabil

Riscul investitiei se descompune n urmtoarele elemente:

- risc de venit legat de nenchiriere sau de neplata chiriei;

- risc de capital legat de o scdere a cererii de pe piaa suport, datorat excesului de construcii, o modificare a comportamentului utilizatorilor, reglementri restrictive, etc.;

- riscul de subdiversificare a patrimoniului, datorat sumei necesare pentru investiie, mrimea acesteia limitnd accesul la acest tip de plasament.

1. Cldirile

Investiiile n cldiri construite sau de construit reprezint forme de plasament care presupun pentru cel care realizeaz anumite constrngeri specifice:

- este vorba de bunuri reale indivizibile care necesit existena unor fonduri importante;

- nu exist o pia structurat de tip burs, ci o multitudine de piee ceea ce are ca rezultat o lichiditate foarte variabil n funcie de zona geografic, de destinaia cldirilor precum i practicarea unor preuri deseori greu de apreciat;

- randamentul imediat este n general slab datorit: ratei de nchiriere relativ sczute, mai ales la imobilele de locuit; cheltuielilor de ntreinere mari, mai ales la imobilele vechi; fiscalitii n cretere, etc.n aceste condiii, alegerea ntre cumprare i nchiriere ine de o comparaie ntre rentabilitate i comoditate.

Majoritatea romnilor sunt n prezent proprietari ai locuinei n care domiciliaz (reedine principale) datorit urmtoarelor cauze:

- vnzarea imediat dup 1990 , din raiuni n special sociale i politice, a unei mari pri din locuinele ce se aflau n patrimoniul statului, ctre populaie la preuri simbolice. Astfel, s-a ajuns ca pentru apartamente cu caracteristici similare, chiriaii de pn n anul 1989 s le poat achiziiona la preuri neactualizate la inflaie, reprezentnd de multe ori echivalentul a dou sau trei salarii. Aceasta n timp ce aceia dintre romni (puini) care au avut proasta inspiraie s doreasc un apartament proprietate personal, nainte de 1989, s achite (n general n rate, ealonate pe 15 20 de ani) un pre care n termeni reali s fie de cteva zeci de ori mai mare;

o mare stabilitate geografic i profesional (excepie fcnd perioada industrializrii forate, cnd oricum noii venii n mediul urban erau stimulai de ctre stat, inclusiv din punct de vedere locativ s-i permanentizeze noul statut de citadini). Trebuie menionat aici relativul conservatorism al romnilor, care prefer stabilitatea i aparenta siguran oferit de aceasta, comparativ cu tendina migratorie care-i anim pe americani, de exemplu, n permanenta cutare a acestora a celei mai bune situaii materiale, sociale, etc.

Solicitarea de credite din partea doritorilor de imobile este mai mult decat necesara in conditiile economiei noastre . Spre exemplificare putem lua cazul unui cuplu de tineri cstorii (cei mai numeroi dintre potenialii clieni), stabilii n Bucureti, angajai amndoi cu venituri de natur salarial la nivelul mediu pe economie (variant optimist ). Avnd prin urmare, un buget de familie de cca. 500 EUR net, la nivelul lunii septembrie 2006, n ipoteza n care ar reui s economiseasc n fiecare lun echivalentul a 300 EUR (plasai ntr-o banc sigur i nu la ciorap cum procedeaz nc majoritatea deintorilor de valut n sume mici), ar reui ca n aproximativ 5-6 ani s-i achiziioneze cea mai ieftin locuin de pe piaa bucuretean o garsonier la periferie (minim 25.000 EUR). Acest orizont de timp este unul convenabil (n ipoteza n care n perioada respectiv, veniturile celor doi sunt indexate n raport cu deprecierea leului fa de moneda europeana i fr a ine cont de cheltuielile de tranzacionare a locuinei). La o analiz mai atent observm c dezideratul realizrii unei economii de 300 EUR lunar, este n cazul nostru unul imposibil de atins. La nivelul perioadei citate, conform datelor furnizate de ctre C.N.S., cheltuielile lunare strict necesare pentru doi aduli (mncare, transport, articole igienico-sanitare, excluznd mbrcminte) erau de minim 132 EUR/lun. Locuind cu chirie - cel mai ieftin 150 EUR/lun o garsonier la periferie . Dac adugm cheltuielile cu ntreinerea locuinei, plata energiei electrice i a telefonului (fix), vom obine o sum de nc 84 EUR/lun.Insumandu-le obtinem un total de 366 EUR/lun. n condiiile date, cuplul nostu ar putea economisi 134 EUR/lun, ceea ce nseamn c s-ar muta n cas nou, dup aproximativ 15 de ani de munc. Aceasta n ipoteza n care cei doi ar renuna ca timp de un 15 ani s i petreac altundeva concediul dect acas i ar exclude din start varianta de a avea copii pentru c n caz contrar, nu numai c nu ar reui s economiseasc nimic, ci ar fi nevoii s se mprumute. O analiz complet ar trebui s in cont de o mulime de factori care ar putea avea o influen decisiv asupra orizontului de timp menionat. Ar mai exista i soluia obinerii unor venituri suplimentare, n afara funciei de baz, din colaborare sau din o a doua slujb, aa cum se practic n mod curent n alte pri. Nu n ultimul rnd putem presupune c n urmtorii ani se va produce o majorare a salariului mediu n Romnia, datorit , investiiilor strine, accesului (in 2007) n U.E., etc. n acest caz capacitatea de economisire a cuplului nostru ar spori n mod semnificativ, iar cei 15 de ani s-ar transforma in 5 sau se vor putea gandi la un apartament cu doua camere.

Or, n prezent, un apartament cu 2 camere, n Bucureti, situat ntr-o zon linitit (nu central) poate fi cumprat cu 35 45.000 EUR. Nu trebuie s uitm de asemenea c varianta bloc este n prezent surclasat categoric n opiunile posibililor cumprtori, de varianta cas individual de locuit, eventual apartament ntr-un duplex. Or, n aceste cazuri, vorbim n prezent, de preuri ncepnd cu 100.000 EUR n prima optiune (casa), respectiv cu 65.000 EUR n varianta apartamentului intr-un duplex. In aceste conditii apelarea la credite este singura modalitate de a achizitiona intr-un timp scurt o locuinta. Studiile efectuate de ctre sociologi arata faptul c, n general, familiile (sau cuplurile) cu copii, prefer s locuiasc n case individuale, cu grdin, situate n zone linitite ale oraului (deci, spre periferie). Familiile fr copii i n special persoanele singure prefer cldirile colective, de tip bloc, situate dac este posibil, n zonele centrale ale oraului. De asemenea, odat cu naintarea n vrst, cu plecarea copiilor, cu ieirea din viaa activ i implicit, creterea cheltuielilor peste veniturile curente, oamenii prefer s renune la casele n care locuiesc, pe care le consider, greu de ntreinut, fie n favoarea copiilor, fie vnzndu-le. Ei se mut n general n locuine cu un numr de camere mai redus i de multe ori revin de la casele individuale la cele colective.

De aici rezulta ca a vrea s locuieti ntr-un mare ora semnific deseori renunarea la proprietate, datorit preurilor mari i transformarea n chiria.

nchirierea pstreaz libertatea locatarului care poate uor s-i schimbe domiciliul avnd ca i corolar o relativ nesiguran, dac proprietarul vrea s-i vnd sau sa recupereze bunul su.

Pe plan patrimonial este important de fcut o comparaie ntre randamentul net al folosirii apartamentului n care domiciliem i cel al unui plasament de valoare echivalent.

n cazul n care chiriile sunt mici, iar perspectivele de plus-valoare imobiliar slabe, este mai avantajoas postura de chiria i mprirea capacitii lunare de economisire ntre chirie i o investiie cu capitalizare, ce poate servi n viitor la autofinanarea unei reedine principale, proprietate personal (n special dac ratele dobnzilor sunt mari).

De asemenea, vrsta are o influen asupra calitii de chiria sau proprietar. n general tinerii ncep prin a fi chiriai. Ulterior, n special ntemeierea unei familii urmat de naterea copiilor duce la alegerea statutului de proprietar (nu rmn n chirie dect familiile modeste).

O analiz a criteriilor de selecie a oportunitilor de plasament de pe piaa imobiliar, relev n primul rnd ataamentul oamenilor pentru aa-numitele bunuri reale. n ceea ce privete investiia n cldiri de locuit ea prezint urmtoarele avantaje:

- acest tip de imobile constituie bunuri reale puin speculative care ofer pe termen lung o bun protecie mpotiva eroziunii monetare;

- fa de alte tipuri de investiie imobiliare (birouri, magazine), necesit fonduri mai reduse;

- n multe ri (nu i n Romnia), construcia de locuine presupune acordarea unor avantaje fiscale beneficiarului (deduceri la plata impozitului pe venit de ex.);

- o investiie bine aleas poate oferi bune perspective n ceea ce privete plus valoarea.

Pe de alt parte, acest tip de investiie presupune i urmtoarele constrngeri specifice:

- randamentul obinut n cazul nchirierii este slab fa de alte plasamente, el fiind redus de ctre fiscalitatea important (impozit pe cldiri, pe teren, pe venit) de cheltuielile de ntreinere i reparaii, etc.;

- riscul locativ este real (riscul nenchirierii sau neplii chiriei);

- cheltuielile de negociere relativ ridicate, n cazul achiziiei sau revnzrii proprietatii;

- investiia este sensibil la mediul legislativ.

Factorii de care se ine seama la alegerea investiiei sunt:

- mrimea sumei de investit sau capacitatea de economisire (la cumprarea pe baza unui credit);

- nevoia de venituri imediate sau cutarea valorizrii patrimoniului.

n ceea ce privete criteriile de alegere, valoarea unui bun imobiliar este legat de trei tipuri de parametri:

- n cazul oraelor: nivel de activitate economic; mijloace de comunicaie; mijloace culturale (coli, univesiti, etc.);

- sectorul sau cartierul: localizare i mediul nconjurtor;

- imobilul: individual sau colectiv, nou sau vechi, caliti arhitecturale, elemente de confort: suprafa, numr de camere, etc.

nainte de a investi trebuie s determinm:

- regiunea: urban (capitale, orae mari), rural;

- zona: centru ora, periferie apropiat, suburbii, localiti satelit;

- tip de habitat: individual, colectiv;

- tip de cldire: mic sau mare suprafa, nou sau veche, etc.;

- posibiliti de nchiriere: mobilat, nemobilat;

- eventuale formule particulare: ex.: case prin A.N.L.

n ceea ce privete aa numitele reedine secundare (sau case de vacan), dup o perioad de succes (1990-1995), n prezent se nregistrez o involuie, datorit unor raiuni de natur economic, financiar i sociologic:

- scderea veniturilor reale i necesitatea reducerii unor cheltuieli;

- costul real al creditelor foarte ridicat;

- dorina de a putea schimba locurile de vacan i de a cltori;

- costul unei astfel de investiii este ridicat comparativ cu o folosire de 3-4 sptmni pe an;

- gestiunea unui patrimoniu imobiliar situat departe de domiciliu este grea i aleatorie.

Aceti factori au condus la dezvoltarea sectorului imobilelor de vacan de nchiriat, situate n regiunile turistice (Valea Prahovei, litoral, etc.). Principiul care st la baza acestei activiti presupune ca investitorul s inchirieze cldirea sa pe o perioad de minimum 2 sau 3 ani unui prestator de servicii turistice autorizat care se angajeaz s efectueze promovarea turistic n ar i chiar in strintate.

Referitor la alte formule posibile de achiziie a unei reedine de vacan, o soluie care este promovat i n Romnia este aceea a multiproprietii sau a proprieti cu timp parial (part-time). Aceasta permite cumprtorului - coproprietar, s achiziioneze un drept de sejur pentru o perioad predeterminat. Nu prea are trecere, deoarece opiunile doritorilor se concentreaz exclusiv asupra perioadelor de vacan.

Cel mai mare succes, pentru turitii strini l au n prezent aa numitele reedine locative de turism sau pensiuni, care asociaz deseori investitorii individuali, deintori ai unei proprieti care se preteaz desfurrii unor activiti de agroturism cu operatorii din domeniul turistic.

n ceea ce privete investiiile n imobilele de locuit destinate nchirierii, mobilate sau nu, piaa a demomnstrat c cele mai cutate sunt extremele: luxos i scump, respectiv modest i ieftin. Pentru nchirieri se poate recurge la forma anunurilor de mic publicitate din pres, sau la ageniile imobiliare.

Investiii specifice n cldiri, altele dect cele de locuit, sunt i acelea realizate n aa numitele imobile profesionale (birouri, spaii comerciale, depozite). Ele sunt puin accesibile pesoanelor individuale deoarece necesit fonduri importante. Schimbarea locatarilor este puin frecvent, dar riscul de nenchiriere este ridicat n oraele unde sectorul teriar este limitat. De asemenea, valoarea chiriei percepute i implicit a spaiului respectiv, depinde mult de calitatea ocupanilor si, de natura activitii acestora i succesul afacerilor pe care le desfoar.

n concluzie marja de profitabilitate a investiiilor imobiliare este superioar marjelor corespunztoare altor forme de plasament. Termenul de revenire (perioada de recuperare a banilor investii) este n cazul nchirierii de 5-6 ani , n zonele centrale i de 8-10 ani, pentru suburbii.

n ceea ce privete perspectiva de apreciere n timp a valorii proprietii, aceasta este una cert, chiar dac nu se poate cuantifica exact mrimea acestei creteri.

Ea depinde de evoluia mediului economic, dar i de apariia unor noi actori pe pia. Astfel dezvoltarea creditului ipotecar n Romnia, influeneaza profitabilitatea pe termen lung a investiiilor n imobile de locuit.

Pn acum cinci ani, cnd a fost nfinat Agenia Naional a Locuinelor, cel mai activ creditor n domeniul imobiliar a fost C.E.C., care oferea tinerilor credite cu dobnzi subvenionate.

2. Terenurile

Sunt o form de investiie sigur, dar trebuie fcut distincia ntre :

- terenurile destinate construciilor, care sunt investiii speculative angajate pe termen scurt, la care perspectivele sunt direct legate de condiiile de urbanizare ale zonei ;

- alte investiii funciare (terenuri agricole, pduri), care sunt investiii pe termen lung, a cror evoluie depinde de date economice, sociale, juridice i fiscale specifice.

2.1 Terenurile de construitSe includ n aceast categorie terenuri avnd destinatia de a fi construite, imediat sau pe termen cert, obiectivul investitorului fiind acela de a realiza plus-valoare cu ocazia revnzrii urmat de o operaiune de construire. In cazul acestui plasament trebuie luai n considerare mai muli factori astfel:

- economici: perspectivele de urbanizare a regiunii (activiti, demografie, mijloace de comunicaii), suprafaa rezervei funciare a zonei;

- de reglementare: regulile de urbanism ce limiteaz libertatea n dreptul de a construi;

- fiscali: drepturi de nregistrare, impozitarea plus-valorii, etc.

Poate reprezenta o investiie cu rezultate aleatorii, de aceea ea este recomandabil n general profesionitilor n construcii.

n Bucureti, dar i n marile orae, piaa terenurilor reprezint cel mai activ segment al afacerilor imobiliare, preurile nregistrnd un trend ascendent. Pe de alta parte extinderea interesului dincolo de granitele oraelor s-a realizat si din cauza suprafeelor prea mici de teren care nu reusesc sa satisfac nevoile cumparatorilor. Aceasta evolutie a dus la cresterea rapida a preturilor.Spre exemplu in localitatile din preajma capitalei, dar nu limitrofe , in urma cu doi trei ani terenurile se vindeau cu 10 - 20 EUR pe metru patrat iar acum se vand cu 70-80 EUR metrul patrat.

Cererea de terenuri se concentreaz cu precdere asupra celor destinate unor construcii industriale, dar i locuintelor.

n Romania, Bucuretiul deine primul loc n tranzaciile cu terenuri, att n ceea ce privete gradul de interes al investiiilor, ct i nivelul maxim al preurilor. Cererea urmeaz aceeai tendin, lucru explicabil prin faptul c mai bine de jumtate din investiiile strine directe din Romnia se concentreaz n zon. Orice companie care dorete s investeasc la noi, va ncepe cu Bucuretiul, unde n funcie de obiectivul de activitate va avea nevoie de spaii de producie, depozite, birouri, locuine pentru angajai etc.

Zonele turistice, reprezint de asemenea oportuniti de investiii, unde se nregistreaz numeroase achiziii, inclusiv n vederea revnzrii. Pe Valea Prahovei unde se construiesc cele mai multe case de vacan - preurile la terenuri s-au dublat n ultimii 5 ani.

2.2 Terenurile agricole n principiu acestea reprezint bunuri reale, care nu sunt susceptibile de dispariie i care ofer perspective bune chiar cnd mediul economic este n criz. Datorit acestor caracteristici plasamentul n terenuri agricole este considerat unul ntr-o valoare de refugiu (cu condiia s fie vorba de o investiie patrimonial pe termen lung).

Atuurile acestei forme de plasament sunt urmtoarele:

- reprezint o investiie puin expus unor fluctuaii majore de pre;

- fiscalitate avantajoas in raport cu impozitarea veniturilor i a drepturilor de succesiune;

- preuri sub valoarea real, datorate supraofertei i recesiunii din agricultur.

Pe lng avantajele enunate, sunt prezente i o serie de neajunsuri:

- risc climatic, legat de pierderi de recolt din cauza intemperiilor;

- risc comercial, datorat evoluiei cererii naionale i internaionale de produse agricole (cu efecte directe asupra preurilor);

- risc de gestiune i exploatare, astfel nct valoarea terenului este influenat de competena tehnic i comercial a celui care l exploateaz;

- lichiditate slab a terenurilor agricole;

- trend descendent, n termeni reali, a preurilor terenurilor i a veniturilor obinute din agricultur.

Pe lng aceste aspecte menionate, n Romnia piaa este influenat i de o serie de particulariti care in de: situaia juridic incert a multor suprafee, frmiarea excesiv a fondului funciar, regresul din sectorul agricol i lipsa unei politici n domeniu stimulative i consecvente, etc.

Astfel, dei n prezent 1 ha de teren agricol se poate cumpra cu preuri cuprinse ntre 25-50 milioane de lei ( n funcie de zon i calitatea terenului), tranzaciile care se ncheie sunt puine. Aceasta i pentru c lipsa titlurilor de proprietate (n multe cazuri) mpiedic transcrierea tranferului acesteia. De asemenea, frmiarea n parcele mici a fondului existent face aproape imposibil constituirea unor ferme rentabile (cu suprafee de 50-100 ha) dup modelul occidental, unde s se poat practica o agricultur modern.

2.3 Padurile Pot fi att o investiie funciar ct i una industrial.

Investitia funciara apare n situaia n care preul terenurilor forestiere evolueaz de o manier comparabil cu ceea a terenurilor agricole din zon. Valoarea terenului depinde i de ceea ce se gsete n subsol, de poziia sa, altitudine, de condiiile climatice care condiioneaz creterea arborilor etc.

Investiia industrial se datoreaza faptului ca solul produce copaci a cror vnzare (principala surs de venit) este adaptat cerinelor de pe pia. Esenele sunt diverse (foioase, rinoase etc.) i caracteristicile fiecrui arbore difer n ceea ce privete rata de cretere anual, valoarea de pia, ciclul de via, etc. Pdurea, dac este exploatat corect, furnizeaz venituri relativ modeste comparativ cu investiiile iniiale, n schimb pe termen lung permite compensarea efectelor eroziunii monetare.

Rentabilitatea plasamentului forestier este legat de urmtorii factori:

- evoluia preului solului mpdurit (n general aceasta se situeaz

ntre 30-50% din preul terenurilor arabile);

- producia pdurii dat de tierile periodice i care corespunde

creterii arborilor;

- evoluia preului lemnului, care afecteaz nu doar valoarea

lemnului tiat, ci i a stocului global de lemn pe picior;

- veniturile anexe, precum nchirierea terenului pentru vntoare,

fructe de pdure, care aduc ncasri suplimentare, uneori consistente.

Ca i la alte plasamente, n cazul pdurilor rentabilitatea se descompune n plus-valoare de capital i n venit din exploatare. Cea dinti va fi primit la revnzarea terenului i are la origine creterea preului solului i a valorii stocului de lemn pe picior. A doua, provine din comercializarea butenilor tiai.

Durata investiiei depinde de ciclul de producie al arborilor. Deoarece acesta este pentru cei mai muli de aproximativ 60 de ani, rezult c este vorba de o operaiune pe termen foarte lung.

De asemenea investiiile n sectorul forestier sunt supuse i unor constrngeri de natur tehnic, legate de faptul c este greu de gsit o pdure de calitate i cu dimensiuni optime. Aceasta pentru c patrimoniul forestier este foarte frmiat, iar micile parcele nu permit o gestionare eficient.

La acestea se adaug o serie de constrngeri financiare, deoarece ciclurile de producie lungi (40-60 ani) nu genereaz venituri regulate, un masiv forestier va permite tieri doar cnd populaia de arbori este suficient de vast i de diversificat.

n Romnia exist n plus i o serie de constrngeri legate de cadrul de reglementare. n primul rnd, situaia proprietii asupra pdurilor este nc neclar. Procesul de restituire al acestora, nceput nc din 1990 pentru micile parcele se prelungete la nesfrit, iar punerea n posesie nu garanteaz i dreptul de proprietate. Toate aceste contrngeri, plus frmiarea excesiv a domeniului forestier, lipsa unor faciliti acordate acelora care doresc nfiinarea unor exploataii moderne i eficiente, duc la concluzia ca desi este vorba de investiii pe termen lung, actualul context economic, social, legislativ din Romnia nu face recomandabil un astfel de plasament.

In concluzie casa ramane visul de baza al oricarui om.Romania este o tara a proprietarilor iar populatia nu are de gand sa - si schimbe prea curnd mentalitatea si sa se indrepte spre statutul de chirias. In aceste conditii sursele de finantare cele mai des utilizate sunt creditele , pe langa sursele proprii obtinute(de cele mai multe ori) din munca in strainatate. Ultima perioada de timp a fost marcata in special de noile restrictii ale Bancii Nationale privind creditarea segmentului neguvernamental , in general. Lovitura de graie primit si de catre creditul ipotecar - imobiliar a fost o anumita stopare a creditului in valuta. In aceaste conditii dobanzile creditului ipotecar in lei au intrat in concurenta acerba cu cele in valuta . Partea proasta insa este pretul activelor imobiliare , care a crescut generalizat , cresterea veniturilor populatiei neavnd ins acelasi ritm de crestere. Cu alte cuvinte daca in 2001, perioada de inceput a creditului ipotecar , un credit de 10.000 EUR era suficient pentru cumprarea unei locuinte , in 2006 cu un credit de 30,000 EUR abia se poate cumpara un apartament cu doua camere.IAS 40 Investitii imobiliareObiectivul Standardului este sa prescrie tratamentul contabil al investitiilor imobiliare si cerintele aferente de prezentare a informatiilor.

Identificarea investitiilor imobiliareSe face distinctia intre investitiile imobiliare si proprietatile imobiliare utilizate de posesor. Proprietatea imobiliara detinuta (de proprietar sau de locatar) in scopul inchirierii siisau pentru cresterea valorii capitalului, este investitie imobiliara. Proprietatile detinute pentru utilizare in productia, furnizarea de bunuri sau de servicii sau in scopuri administrative sunt imobilizari corporale. Pentru proprietatile imobiliare utilizate de posesor este aplicabil IAS 16 Imobilizari corporale.

Exemple de investitii imobiliare sunt:

terenurile detinute pentru a fi utilizate in viitorul inca nedeterminat;

cladirile aflate in proprietatea entitatii (sau detinute in baza contractelor de leasing financiar) si inchiriate in baza contractelor de leasing operational.

Exemple de elemente care nu sunt investitii imobiliare:

proprietatile imobiliare achizitionate cu scopul exclusiv sa fie cedate ulterior, in viitorul apropiat, sau cu scopul sa fie imbunatatite si revandute;

proprietatile imobiliare care sunt construite sau imbunatatite in numele unor terte parti;

proprietatile aflate in posesia salariatilor (indiferent daca acestia platesc sau nu chirie la cursul pietei);

proprietati imobiliare utilizate de posesor care urmeaza a fi cedate;

proprietatile imobiliare care sunt construite sau imbunatatite pentru ca ulterior sa fie utilizate ca investitii imobiliare;

proprietatea imobiliara care este inchiriata unei alte entitati in cadrul unui contract de leasing financiar;

investitiile imobiliare clasificate ca fiind detinute in vederea vanzarii (vor fi evaluate in conformitate cu IFRS 5 Active imobilizate detinute pentru vanzare si activitati intrerupte.

O entitate este producatoare de aparatura industriala. Entitatea a cumparat o parcela de teren intr-o zona unde casele au preturi mici, iar facilitatile de transport in comun sunt reduse. Guvernul are planuri de dezvoltare a regiunii ca parc industrial in cinci ani. Se asteapta ca valoarea terenului sa se aprecieze semnificativ daca guvernul pune in aplicare aceste planuri. Conducerea entitatii nu a decis ce sa faca cu proprietatea. Poate fi clasificata parcela de teren ca investitie imobiliara?Entitatea trebuie sa clasifice proprietatea ca o investitie imobiliara. Chiar daca entitatea nu a stabilit modul de utilizare a proprietatii, pe termen mediu, terenul este detinut pentru cresterea valorii capitalului.EXEMPLU

O companie a achizitionat o parcela de teren pentru a construi o cladire cu birouri.

Terenul si cladirea vor fi inchiriate unui tert (contract de leasing operational) in momentul in care constructia este definitivata. Poate fi clasificata proprietatea ca investitie imobiliara?

Proprietatea nu poate fi recunoscuta ca investitie imobiliara. IAS 40 Investitii imobiliare exclude din cadrul investitiilor imobiliare proprietatea construita pentru a fi utilizata ulterior. Pentru asemenea proprietati se aplica IAS 16 Imobilizari corporale pana cand constructia sau imbunatatirea este definitivata. Abia in acel moment proprietatea devine investitie imobiliara.

Exista proprietati care includ o parte detinuta pentru inchiriere sau pentru cresterea valorii capitalului si o parte detinuta pentru producerea bunurilor, prestarii serviciilor sau in scopuri administrative. Daca partile pot fi vandute separat (sau inchiriate separat in baza unui contract de leasing financiar), o entitate inregistreaza fiecare parte separat. Daca partile nu pot fi vandute in mod separat, entitatile au in vedere criteriul semni- ficativinesemnificativ.

O entitate este proprietara unei baze hoteliere. Aceasta include un casino, aflat intr-o cladire separata, care face parte din cladirile bazei hoteliere. Clientii sai sunt limi- tati numai la turisti si vizitatori nerezidenti. Proprietarul administreaza hotelul si alte amenajari din baza hoteliera, cu exceptia casinoului. Casinoul va fi inchiriat unui administrator independent in baza unui contract de leasing operational.

Poate fi clasificat casinoul ca investitie imobiliara?

Da. Conducerea trebuie sa clasifice casinoul ca investitie imobiliara, iar hotelul si alte amenajari ca imobilizari corporale. Casinoul poate fi vandut sau inchiriat separat in baza unui contract de leasing financiar, deci entitatea inregistreaza fiecare parte separat.

O cladire are 25 de camere, din care 24 sunt inchiriate. O singura camera este folosita de catre entitate in scopuri administrative.

Poate fi clasificata aceasta cladire ca o investitie imobiliara?

Stabilirea a ceea ce reprezinta o parte nesemnificativa a cladirii este o problema de rationament profesional. In acest caz, o singura camera dintr-un numar de 25 va fi privita ca nesemnificativa. In consecinta, proprietatea va fi contabilizata ca investitie imobiliara.

Recunoasterea si evaluarea investitiilor imobiliareInvestitiile imobiliare vor fi recunoscute ca activ atunci cand:

este probabil sa fie generate catre entitate beneficii economice viitoare aferente investitiei imobiliare; si

costul investitiei imobiliare poate fi evaluat in mod credibil.

O investitie imobiliara este evaluata, initial, la cost. Costurile de tranzactionare sunt incluse in evaluarea initiala. Costul unei investitii imobiliare achizitionate este format din pretul de cumparare al acesteia plus orice cheltuieli direct atribuibile. Cheltuielile direct atribuibile includ:

onorariile profesionale pentru prestarea serviciilor juridice;

taxele de transfer ale proprietatii;

alte costuri de tranzactionare.

Costul unei investitii imobiliare nu este majorat de:

costurile de infiintare;

de pierderile din exploatare aparute inainte ca investitia imobiliara sa atinga nivelul planificat de ocupare;

de valorile neobisnuite ale risipei de materiale, forta de munca aparute in procesul de constructie sau imbunatatire a proprietatii imobiliare;

costurile intretinerii zilnice ale unei proprietati imobiliare.

Costurile aparute ulterior pentru a adauga, a inlocui o parte a unei proprietati imobiliare se includ in valoarea proprietatii.

O entitate achizitioneaza o cladire cu destinatia birouri. Pretul de cumparare este de 15.000 lei, taxele de transfer al proprietatii sunt de 270 lei, iar onorariul notarului este de 230 lei. Cladirea este inchiriata in baza unui contract de leasing operational. Cheltuielile generate de intretinere sunt de 130 lei, iar costurile de renovare-imbunatatire a cladirii sunt de 400 lei. Activitatile de intretinere si renovare sunt prestate de un tert specializat.

Achizitia si cheltuielile ulterioare aferente investitiei imobiliare se contabilizeaza astfel

Costul de achizitie se determina astfel:

Pret de cumparare15.000 lei

+Taxe de transfer270 lei

+Onorariu notar230 lei

=Cost de achizitie15.500 lei

Achizitia investitiei imobiliare se contabilizeaza astfel:

Investitii imobiliare Furnizori15.500 lei15.500 lei

Cheltuielile de intretinere nu sunt incluse in costul investitiei imobiliare. Aceste cheltuieli sunt recunoscute in contul de profit si pierdere:

Cheltuieli

cu serviciile Furnizori

primite de la terti 130 lei 130 lei

Costurile de renovare-imbunatatire a cladirii se capitalizeaza:

Investitii imobiliare Venituri privind

investitiile imobiliare 400 lei 400 lei

Evaluare dupa recunoasterea initialaO entitate poate sa aleaga fie modelul valorii juste, fie modelul costului pentru toate investitiile imobiliare.

Dupa recunoasterea initiala, o entitate care alege modelul bazat pe valoarea justa va evalua toate investitiile imobiliare la valoarea justa. Un castig sau o pierdere aparut(a) in urma modificarii valorii juste a investitiei imobiliare este recunoscut(a) in contul de profit si pierdere.

Valoarea justa a proprietatii imobiliare va reflecta conditiile de piata la data bilantului. Atunci cand valoarea justa pentru o investitie imobiliara nu poate fi deter- minata, se va utiliza modelul bazat pe cost. Insa toate celelalte investitii imobiliare sunt evaluate la valoarea justa.

Nu este acceptata trecerea de la modelul bazat pe valoarea justa la modelul bazat pe cost. Investitiile imobiliare evaluate la valoarea justa nu se amortizeaza.

In urma cu 3 ani, o entitate a achizitionat un spatiu comercial destinat inchirierii, pret de cumparare de 30.000 lei. La sfarsitul primului an, valoarea justa a spatiului comercial este de 35.000 lei, ca urmare a evolutiei preturilor pe piata. Datorita reducerii chiriilor de pe piata imobiliara, la sfarsitul anului al doilea, valoarea justa a spatiului comercial este de 33.000 lei.

La sfarsitul primului an, se inregistreaza o diferenta favorabila de 5.000 lei (adica 35.000 lei - 30.000 lei). Acest castig va fi recunoscut in contul de profit si pierdere, astfel:

Investitii imobiliareVenituri privind

investitiile imobiliare 5.000 lei 5.000 lei

La sfarsitul anului al doilea, diferenta este de 2.000 lei (adica 35.000 lei - 33.000 lei) si este nefavorabila. Aceasta pierdere va fi recunoscuta in contul de profit si pierdere, astfel:

Cheltuielile privind Investitii imobilare


Diferentele favorabile din reevaluare sunt considerate rezerve din reevaluare in conformitate cu O.M.F.P. nr. 1.752/2005. De asemenea, diferentele nefavorabile sunt considerate fie descresteri ale rezervei din reevaluare, fie ajustari pentru depreciere. Tratamenul diferentelor dintre valoarea justa si cost depinde de modelul de evaluare a imobilizarilor corporale, la cost sau la valoarea reevaluata.

Model bazat pe costO entitate care opteaza pentru modelul bazat pe cost va evalua toate investitiile imobiliare in conformitate cu cerintele din IAS 16 Imobilizari corporale pentru acel model.

TransferuriTransferuri laide la investitii imobiliare vor fi facute atunci si numai atunci cand exista o modificare a utilizarii.

Tratamentul castigurilor si pierderilor este aplicabil numai entitatilor care contabilizeaza investitiile imobiliare la valoarea justa. Cand o entitate utilizeaza modelul bazat pe cost, transferurile nu modifica valoarea contabila a proprietatii imobiliare transferate.

Mai jos sunt prezentate cateva transferuri si efectele lor avand in vedere modelul bazat pe valoarea justa.

Schimbarea utilizariiTransferCastiguriipierderi

aferente valorii juste

de lacatre

a) Inceperea utilizarii de

catre posesorInvestitii

imobiliareImobilizari

corporaleNu exista

b) Inceperea procesului de

imbunatatire, in perspectiva

vanzariiInvestitii

imobiliareStocuriNu exista

c) Incheierea utilizarii de

catre posesorImobilizari

corporaleInvestitii

imobiliareReevaluare conform

IAS 16

Imobilizari corporale

d) Inceperea unui leasing

operational cu o alta parteStocuriInvestitii

imobiliareSunt recunoscute in contul

de profit sau pierdere

e) Definitivarea procesului de

constructie sau imbunatatireImobilizari

corporaleInvestitii

imobiliareSunt recunoscute in contul

de profit sau pierdere

a) costul proprietatii va fi valoarea sa justa de la data modificarii utilizarii; dupa transfer, proprietatea va fi contabilizata in conformitate cu IAS 16 Imobilizari corporale;

b) costul proprietatii va fi valoarea sa justa de la data modificarii utilizarii; dupa transfer, proprietatea va fi contabilizata in conformitate cu IAS 2 Stocuri;

c) orice diferenta dintre valoarea contabila a proprietatii imobiliare in conformitate cu IAS 16 Imobilizari corporale si valoarea sa justa este tratata la fel ca o reevaluare, in conformitate cu IAS 16 Imobilizari corporale;

d) orice diferenta intre valoarea justa a proprietatii imobiliare la acea data si valoarea contabila este recunoscuta in contul de profit si pierdere;

e) orice diferenta intre valoarea justa a proprietatii imobiliare de la acea data si valoarea sa contabila este recunoscuta in contul de profit si pierdere.

Societatea InvestConstruct are ca obiect de activitate constructia de imobile destinate vanzarii. Ca urmare a conditiilor pietei, in anul 20x4 s-a constatat o reducere a vanzarilor imobiliare. Managerul societatii decide ca din stocul de 15 cladiri pe care-l detine sa inchirieze 4 pe baza unor contracte de leasing operational, astfel:

CladireDurata contractuluiValoare

contabilaValoare justa

la data inchirierii

Spatiu comercial01.02.20x4 31.03.20x6 800.000 lei 900.000 lei

Hala de productie01.03.20x4 31.12.20x41.500.000 lei1.400.000 lei

Cladire birouri01.04.20x4 30.09.20x6 900.000 lei 940.000 lei

Depozit01.05.20x4 30.11.20x61.800.000 lei1.500.000 lei

La data expirarii contractelor de inchiriere, societatea decide utilizarea celor 4 cladiri astfel:

spatiul comercial este utilizat in scopuri administrative, durata de viata ramasa 24 de ani;

hala de productie face obiectul unui proces de modernizare in vederea utilizarii in continuare ca investitie imobiliara; cheltuielile de modernizare se ridica la nivelul sumei de 300.000 lei;

cladirea cu birouri intra intr-un proces de imbunatatire in vederea vanzarii;

depozitul se inchiriaza unei alte societati pe baza unui contract de leasing financiar.

La 31.12.20x6, societatea constata urmatoarele valori juste pentru cladiri:

spatiu comercial 1.060.000 lei;

hala de productie 1.900.000 lei;

cladire cu birouri 970.000 lei (valoare realizabila neta);

depozit 1.950.000 lei.

Tratamentele contabile referitoare la investitii imobiliare sunt prezentate in continuare. Initial, cele 4 cladiri sunt incadrate in categoria stocurilor. Din momentul inchirierii acestora in baza unor contracte de leasing operational, acestea vor fi transferate la investitii imobiliare. Orice diferenta intre valoarea justa a proprietatii imobiliare la acea data si valoarea contabila este recunoscuta in profit sau pierdere, astfel:

pentru spatiul comercial:

Investitii imobiliare Produse finite

Venituri privind

investitiile imobiliare 900.000lei 800.000 lei

100.000 lei

pentru hala de productie:


Cheltuieli privind

investitiile imobiliare 1.400.000 lei

100.000 lei 1.500.000

pentru cladire birouri:


Venituri privind


40.000 lei

pentru depozit:


Cheltuieli privind

investitiile imobiliare 1.500.000 lei

300.000 lei 1.800.000 lei

La data expirarii contractelor de inchiriere are loc transferul unora dintre investitiile imobiliare la alte categorii de active.

Spatiul comercial va fi transferat la imobilizari corporale, deoarece va fi utilizat in scopuri administrative. Valoarea justa a investitiei imobiliare devine costul imobilizarii corporale:

Imobilizari corporale Investitii imobiliare 900.000 lei 900.000 lei

Hala de productie va fi utilizata in continuare ca investitie imobiliara. Costurile generate de modernizare sunt capitalizate:



Cladirea cu birouri va fi vanduta, ceea ce inseamna ca va fi transferata la stocuri. Valoarea justa a investitiei imobiliare devine costul stocului:

Stocuri Investitii imobiliare 940.000 lei 940.000 lei

Depozitul va fi inchiriat in baza unui leasing financiar:

Creante imobilizate Investitii imobiliare 1.500.000 lei 1.500.000 lei

La 31.12.20x6, tratamentul contabil al activelor depinde de categoria in care acestea au fost transferate.

Spatiul comercial este contabilizat ca imobilizare corporala incepand cu 31.03.20x6. Amortizarea inregistrata de la 31.03.20x6 pana la sfarsitul anului 20x6 este in valoare de 28.125 lei.

Amortizarea= 900.000 x 9=28.125 lei

24 12

Cheltuieli Amortizarea

cu amortizarea imobilizarilor corporale 28.125 lei 28.125 lei

In cazul in care pentru contabilizarea spatiului comercial se opteaza pentru modelul bazat pe valoarea justa, proprietatea va fi reevaluata:

Valoare contabila la 31.03.20x6900.000 lei

Amortizare acumulata pe cele 9 luni28125 lei

=Valoare neta (ramasa de amortizat)871.875 lei

Valoare justa1.060.000 lei

Plus din reevaluare188.125 lei

Astfel se anuleaza amortizarea cumulata si se inregistreaza o diferenta favorabila din reevaluare:

Amortizari privind Imobilizari corporale

imobilizarilecorporale28.125 lei 28.125 lei

Imobilizari corporale Rezerve din reevaluare188.125 lei 188.125 lei

Hala de productie este investitie imobiliara, iar modificarea valorii juste este recunoscuta in contul de profit si pierdere.



Cladirea cu birouri este un stoc. Stocurile sunt contabilizate la cea mai mica valoare dintre cost si valoarea realizabila neta. Valoarea realizabila neta (970.000 lei) este mai mare decat costul (940.000 lei). Cladirea va ramane inregistrata la costul acesteia.

Depozitul a fost inchiriat prin leasing financiar si contabilizat la locatar. Modificarea valorii juste a acestuia va fi contabilizata la locatar, nu la locator.

Tratamentele contabile prezentate sunt in conformitate cu IAS 40 Investitii imobiliare. In conformitate cu O.M.F.P. nr. 1.752/2005, transferul elementelor de la produse finite la imobilizari corporale se realizeaza la cost efectiv. Astfel valoarea costului va fi ajustata de eventualele diferente favorabile sau nefavorabile de cost. De asemenea, cresterea din reevaluare va fi inregistrata ca o rezerva din reevaluare.

CedariO investitie imobiliara va fi nerecunoscuta (eliminata din bilant) din momentul cedarii sau atunci cand investitia imobiliara este definitiv retrasa din folosinta.

Castigurile sau pierderile aparute din cedarea investitiilor imobiliare sunt determinate ca diferenta intre incasarile nete din cedare si valoarea contabila a activului. Acestea sunt recunoscute in contul de profit sau pierdere.

Prezentarea informatiilorInformatiile privind investitiile imobiliare prezentate depind de modelul ales pentru evaluarea acestora.

Astfel, atunci cand se utilizeaza modelul bazat pe valoarea justa, trebuie prezentate urmatoarele informatii:

specificarea ca aplica modelul bazat pe valoarea justa;

in ce situatii sunt clasificate si inregistrate drepturile imobiliare detinute prin contracte de leasing operational;

atunci cand clasificarea este dificila, criteriile pe care le foloseste pentru a deosebi investitia imobiliara de proprietatile imobiliare utilizate de posesor si de proprietatile imobiliare detinute in scopul vanzarii pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;

metodele si ipotezele semnificative aplicate la determinarea valorii juste a investitiei imobiliare si o declaratie din care sa reiasa factorii pe baza carora s-a determinat valorea justa;

masura in care valoarea justa a investitiei imobiliare se bazeaza pe evaluarea efectuata de un evaluator independent, cu experienta si calificare profesionala recunoscuta si relevanta;

reconcilierea valorii contabile a investitiei imobiliare la inceputul si la sfarsitul perioadei.

Atunci cand se utilizeaza modelul bazat pe cost, trebuie prezentate urmatoarele informatii:

specificarea ca aplica modelul bazat pe cost;

atunci cand clasificarea este dificila, criteriile pe care le foloseste pentru a deosebi investitia imobiliara de proprietatile imobiliare utilizate de posesor si de proprietatile imobiliare detinute in scopul vanzarii pe parcursul desfasurarii normale a activitatii;

metodele de amortizare utilizate;

duratele de viata utila sau ratele de amortizare folosite;

valoarea contabila bruta si amortizarea cumulata (agregata cu pierderile cumulate din depreciere) la inceputul si la sfarsitul perioadei;

reconcilierea valorii contabile a investitiei imobiliare la inceputul si la sfarsitul perioadei;

atunci cand o entitate nu poate determina, in mod credibil, valoarea justa a investitiilor imobiliare, entitatea va prezenta:

descriere a investitiilor imobiliare;

explicare a motivului pentru care valoarea justa nu poate fiinmod credibil; si

daca este posibil, sirul estimarilor in interiorul caruia este cel mai probabil sa gasim valoarea justa.

EXEMPLU

Ordinul pentru aprobarea Reglementrilor contabile conforme cu Standardele Internaionale de Raportare Financiar, aplicabile societilor comerciale ale cror valori mobiliare sunt admise la tranzacionare pe o pia reglementat introduce n contabilitatea noastr o nou categorie de imobilizri, cea a investiiilor imobiliare, paragraful 43 - (1) din prezentul ordin menionnd: "Imobilizrile corporale cuprind: terenuri i amenajri de terenuri; construcii; instalaii tehnice, mijloace de transport; mobilier, aparatur birotic, echipamente de protecie a valorilor umane i materiale i alte active corporale.n cadrul conturilor de imobilizri corporale sunt evideniate distinct investiiile imobiliare".n continuare, paragraful 38.(5) face trimitere la Standardul Internaional de Raportare Financiar IAS 40 Investiii imobiliare: "Pentru investiiile imobiliare se aplic prevederile IAS 40".Ca atare, pentru nceput ne propunem s analizm prevederile Standardului n ceea ce privete definiia investiiilor imobiliare.Astfel, conform Paragrafului 5: "O investiie imobiliar este o proprietate imobiliar (un teren sau o cldire - sau o parte a unei cldiri sau ambele) deinut (de proprietar sau de locatar n temeiul unui contract de leasing financiar) mai degrab pentru a obine venituri din chirii sau pentru creterea valorii capitalului, sau ambele, dect pentru:(a) a fi utilizat pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri administrative; sau(b) a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii".n continuare, paragrafele 8 i 9 dau exemple de elemente care pot fi incluse n categoria investiiilor imobiliare, respectiv de imobilizri care nu pot fi ncadrate n aceast categorie:Paragraful 8: Urmtoarele constituie exemple de investiii imobiliare:

(a) terenurile deinute mai degrab n scopul creterii pe termen lung a valorii capitalului dect n scopul vnzrii pe termen scurt, pe parcursul desfurrii normale a activitii;(b) terenurile deinute pentru o utilizare viitoare nc nedeterminat (Dac o entitate nu a hotrt dac va utiliza terenul fie ca pe o proprietate imobiliar utilizat de posesor, fie n scopul vnzrii pe termen scurt n cursul desfurrii normale a activitii, atunci terenul este considerat ca fiind deinut n scopul creterii valorii capitalului).(c) o cldire aflat n proprietatea entitii (sau deinut de entitate n temeiul unui contract de leasing financiar) i nchiriat n temeiul unuia sau mai multor contracte de leasing operaional(d) o cldire care este liber, dar care este deinut pentru a fi nchiriat n temeiul unuia sau mai multor contracte de leasing operaional(e) proprietile imobiliare n curs de construire sau de amenajare n scopul utilizrii viitoare ca investiii imobiliare.Paragraful 9: Urmtoarele constituie exemple de elemente care nu sunt investiii imobiliare....(a) proprietile imobiliare deinute pentru a fi vndute pe parcursul desfurrii normale a activitii sau n procesul de construcie sau amenajare n vederea unei astfel de vnzri (a se vedea IAS 2 Stocuri), de exemplu proprietile imobiliare dobndite cu scopul exclusiv de a fi cedate ulterior, n viitorul apropiat, sau cu scopul de a fi amenajate i revndute.(b) proprietile imobiliare care sunt n curs de construire sau amenajare n numele unor tere pri (a se vedea IAS 11 Contracte de construcie)(c) proprietile imobiliare utilizate de posesor (a se vedea IAS 16), inclusiv (printre altele) proprietile deinute n scopul utilizrii lor viitoare ca proprieti imobiliare utilizate de posesor, proprietile deinute n scopul amenajrii viitoare i utilizrii ulterioare ca proprieti imobiliare utilizate de posesor, proprietile utilizate de salariai (indiferent dac acetia pltesc sau nu chirie la cursul pieei) i proprietile imobiliare utilizate de posesor care urmeaz a fi cedate.(d) proprietile imobiliare care sunt nchiriate unei alte entiti n temeiul unui contract de leasing financiar.Paragraful 10: Anumite proprieti includ o parte care este deinut pentru a fi nchiriat sau cu scopul creterii valorii capitalului i o alt parte care este deinut pentru a fi utilizat la producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii ori n scopuri administrative. Dac aceste pri pot fi vndute separat (sau nchiriate separat n temeiul unui contract de leasing financiar), o entitate le contabilizeaz separat. Dac prile nu pot fi vndute separat, proprietatea imobiliar constituie o investiie imobiliar doar n cazul n care o parte nesemnificativ este deinut pentru a fi utilizat la producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii ori n scopuri administrative.Exemplu: n baza informaiilor de mai jos ne propunem s analizm tratamentul contabil care va fi aplicat diferitelor categorii de imobilizri corporale:(a) Se achiziioneaz o cldire la cost 200.000 lei cu scopul de a fi vndut n cursul normal al activitii.(b)Se achiziioneaz o cldire la cost 500.000 lei cu scopul de a fi utilizat de ntreprindere ca sediu central administrativ.(c) Se achiziioneaz o cldire la cost 600.000 lei. Iniial ea nu este utilizat de posesor, necesitnd amenajri i mbuntiri, astfel: extindere cldire 200.000 lei, reparaii i ntreineri 25.000 lei. La terminarea amenajrilor cldirea va fi utilizat ca sediu central administrativ al firmei.(d) Se achiziioneaz o cldire la cost 300.000 lei, utilizat ca sediu central administrativ al companiei, aproximativ 6% din spaiu. Restul cldirii este nchiriat n baza unui contract de leasing operaional. Societatea asigur locatarilor servicii de securitate.(e) Se achiziioneaz o cldire la cost 500.000 lei. Cldirea este nchiriat terilor n baza unui contract de leasing financiar.(f) Se achiziioneaz o cldire la cost 600.000 lei, ntr-o alt localitate n care salariaii sunt trimii frecvent n delegaie, cu scopul de a fi utilizat de acetia n vederea reducerii cheltuielilor hoteliere.(g) Se achiziioneaz o cldire la cost 400.000 lei. Momentan cldirea este liber, entitatea intenionnd s o nchirieze terilor n baza unui contract de leasing operaional; pn la aceast dat nu s-a gsit nc un chiria.Prin urmare, n baza paragrafelor sus menionate, tratamentul contabil se prezint astfel:(a) Cldirea achiziionat cu scopul de a fi vndut n cursul normal al activitii reprezint un stoc.(b) Cldirea achiziionat cu scopul de a fi utilizat de ntreprindere ca sediu central administrativ reprezint o imobilizare corporal.(c) Cldirea nu poate fi considerat o investiie imobiliar. Pn la terminarea construciilor i amenajrilor, aceasta reprezint o imobilizare corporal n curs.(d) Cldirea este considerat o investiie imobiliar, deoarece partea ocupat de proprietar este nesemnificativ.(e) Cldirea nu poate fi considerat o investiie imobiliar. Iniial ea va fi recunoscut ca o imobilizare corporal i ulterior la ncheierea contractului de leasing financiar va fi supus prevederilor tranzaciilor de leasing.(f) Cldirea nu poate fi considerat o investiie imobiliar. Ea ndeplinete criteriile de recunoatere ca imobilizare corporal.(g) Cldirea este considerat, conform paragrafului 8, o investiie imobiliar.

2. Recunoatere. Evaluarea la recunoatere

Recunoaterea unei imobilizri este condiionat de evaluarea credibil a costului acesteia. Ulterior acestui moment necesitatea evalurii contabile intervine i n urmtoarele momente: "la inventariere", "la nchiderea exerciiului" i "la data ieirii din entitate".Costul unui element de imobilizri corporale este recunoscut ca activ dac i numai dac:(a) este posibil generarea ctre entitate de beneficii economice viitoare aferente activului; i(b) costul activului poate fi evaluat n mod credibil.Cteva nuane privind costul investiiilor imobiliare preluate din IAS 40:

Paragraful 20: O investiie imobiliar trebuie evaluat iniial la cost. Costurile de tranzacionare trebuie incluse n evaluarea iniial.

Paragraful 21: Costul unei investiii imobiliare cumprate include preul su de cumprare i orice cheltuieli direct atribuibile. Cheltuielile direct atribuibile includ, de exemplu, onorariile profesionale pentru serviciile judiciare, taxele pentru transferul dreptului de proprietate i alte costuri de tranzacionare.Exemplu: O entitate intenioneaz s cumpere o cldire cu scopul de a fi nchiriat terilor n baza unui contract de leasing operaional. n vederea cutrii unui vnztor ea face apel la serviciile unei agenii imobiliare, care va percepe un comision de 2 % din costul de achiziie. Cldirea a fost achiziionat la preul de 1.000.000 lei.La data achiziiei, entitatea a pltit notarului urmtoarele taxe: solicitarea extrasului de carte funciar pentru autentificare - 200 lei n regim de urgen; taxa de intabulare - 5.000 lei onorariul notarului - 20.000 lei(a) Formula costului:Pre de cumprare 1.000.000 lei+ Comision agenie imobiliar: 1.000.000 lei x 2 % 20.000 lei+Taxe notariale: 200 lei + 5.000 lei + 20.000 lei 25.200 lei= COST INVESTIIE IMOBILIAR 1.045.200 lei

(b) Recunoaterea iniial:Pentru recunoaterea investiiilor imobiliare, facem recurs la Ordinul pentru aprobarea Reglementrilor contabile conforme cu Standardele Internaionale de Raportare Financiar, aplicabile societilor comerciale ale cror valori mobiliare sunt admise la tranzacionare pe o pia reglementat. Astfel, paragraful 47. - (1) precizeaz: "n cadrul grupei 21 "Imobilizri corporale" se nregistreaz distinct investiiile imobiliare (contul 215 "Investiii imobiliare"). Investiiile imobiliare evaluate la valoarea just se urmresc distinct de cele evaluate la cost".n acest sens, n Planul de conturi s-au introdus conturile 2151 "Investiii imobiliare evaluate la valoarea just", respectiv 2152 "Investiii imobiliare evaluate la cost".Prin urmare, recunoaterea iniial a investiiei imobiliare presupune formula contabil:

1.045.200 lei 2152 = 404 1.045.200 lei Investiii imobiliare Furnizori evaluate la cost de imobilizri

n continuare ne propunem s analizm i s exemplificm 3 paragrafe din IAS 40 privind cheltuielile suportate ulterior pentru a aduga, pentru a nlocui o parte sau pentru a ntreine o proprietate imobiliar.Paragraful 17: O entitate evalueaz.... toate costurile sale cu investiiile imobiliare n momentul cnd sunt suportate. Aceste costuri includ costuri suportate iniial pentru a dobndi o investiie imobiliar i costurile suportate ulterior pentru a aduga, pentru a nlocui o parte sau pentru a ntreine o proprietate imobiliar.

Paragraful 18: ...... o entitate nu recunoate n valoarea contabil a unei investiii imobiliare costurile ntreinerii zilnice a unei astfel de proprieti imobiliare. Aceste costuri sunt mai degrab recunoscute n profit sau pierdere pe msur ce sunt suportate. Costurile ntreinerii zilnice sunt n principal costul manoperei i al consumabilelor i pot include costul prilor minore. Scopul acestor cheltuieli este deseori descris ca fiind pentru "reparaiile i ntreinerea" proprietii imobiliare.

Paragraful 19: Este posibil ca unele pri ale investiiilor imobiliare s fi fost dobndite prin nlocuire. De exemplu, s-ar putea ca pereii interiori s fi nlocuit pereii originali. ...... o entitate recunoate n valoarea contabil a unei investiii imobiliare costul nlocuirii unei pri a investiiei imobiliare existente n momentul n care sunt suportate costurile. Valoarea contabil a acestor pri care sunt nlocuite este derecunoscut....EXEMPLUO entitate a achiziionat o cldire cu scopul de a fi nchiriat terilor n baza unui contract de leasing operaional, costul de achiziie fiind 800.000 lei, din care ascensorul a avut un cost de 20.000 lei. Durata util de via a cldirii a fost stabilit la 40 ani, iar metoda de amortizare a fost cea liniar.Momentan cldirea este liber, ntruct nu a fost gsit nc un chiria.Cheltuielile cu ntreinerea ascensorului sunt de 1.000 lei n fiecare an, ntreinerea fiind efectuat de o firm specializat.Profitnd de perioada necesar cutrii chiriaului, entitatea angajeaz o firm specializat n domeniul cureniei n vederea splrii geamurilor exterioare, salariile pltite muncitorilor fiind 20.000 lei;La nceputul anului urmtor, ascensorul a fost nlocuit, de o alt firm specializat, costul acestuia fiind de 25.000 lei.n baza paragrafelor sus menionate, tratamentul contabil al cheltuielilor se prezint astfel:(a) recunoaterea iniial a investiiei imobiliare, la costul su:(b) recunoaterea cheltuielilor de ntreinere a ascensorului n contul de profit i pierdere:(c) recunoaterea cheltuielilor cu amortizarea cldirii aferent primului an: 800.000 lei: 40 ani = 20.000 lei pe an.Paragraful 39. - (1) din Ordinul pentru aprobarea Reglementrilor contabile conforme cu Standardele Internaionale de Raportare Financiar, aplicabile societilor comerciale ale cror valori mobiliare sunt admise la tranzacionare pe o pia reglementat precizeaz: "Valoarea amortizrii aferent imobilizrilor necorporale i corporale, corespunztoare fiecrei perioade, se nregistreaz pe cheltuieli (contul 6811 "Cheltuieli de exploatare privind amortizarea imobilizrilor, a investiiilor imobiliare i a activelor biologice evaluate la cost"), cu excepia cazului n care ea este inclus n valoarea contabil a unui alt activ".Pentru recunoaterea amortizrii investiiilor imobiliare n Planul de conturi s-a introdus contul 2815 "Amortizarea investiiilor imobiliare evaluate la cost":

(d) recunoaterea cheltuielilor aferente cureniei n contul de profit i pierdere, drept costuri aferente ntreinerii zilnice:(e)cheltuiala cu nlocuirea ascensorului este recunoscut n valoarea contabil a investiiei imobiliare, fiind ndeplinite criteriile de recunoatere. Valoarea contabil a prii nlocuite este derecunoscut:

(e1) derecunoaterea valorii contabile a ascensorului (se anuleaz amortizarea nregistrat pentru ascensor n valoare de 20.000 lei/40 ani * 1 an = 500 lei, iar diferena este recunoscut ca o cheltuial):

Paragraful 47 (3) din Ordinul pentru aprobarea Reglementrilor contabile conforme cu Standardele Internaionale de Raportare Financiar, aplicabile societilor comerciale ale cror valori mobiliare sunt admise la tranzacionare pe o pia reglementat precizeaz: "Prevederile pct. 40 din prezentele reglementri se aplic i n cazul scoaterii din eviden a unei investiii imobiliare. n acest caz, pentru evidenierea n contabilitate se folosesc conturile 7562 "Venituri din cedarea investiiilor imobiliare" i 6562 "Cheltuieli cu cedarea investiiilor imobiliare"".(e2) recunoaterea cheltuielilor cu nlocuirea ascensorului ca parte a investiiei imobiliare:

3. Evaluarea dup recunoatere

IAS 40 prevede urmtoarele elemente privind evaluarea dup recunoatere:

Paragraful 33: Dup recunoaterea iniial, o entitate care alege modelul bazat pe valoarea just trebuie s evalueze toate investiiile sale imobiliare la valoarea just....

Paragraful 35: Un ctig sau o pierdere generat() de o modificare a valorii juste trebuie recunoscut() n profitul sau pierderea perioadei n care apare.

Paragraful 55: n cazul n care a evaluat anterior o investiie imobiliar la valoarea just, o entitate trebuie s continue s evalueze proprietatea imobiliar n cauz la valoarea just pn n momentul cedrii (sau pn n momentul n care proprietatea imobiliar devine proprietate imobiliar utilizat de posesor sau entitatea ncepe s amenajeze proprietatea n scopul vnzrii ulterioare n cursul activitii uzuale), chiar dac frecvena tranzaciilor comparabile de pe o pia scade sau preurile pieei devin mai greu accesibile.EXEMPLU

O entitate a achiziionat la data de 31.12.N-1 o cldire la costul de 500.000 lei, cu scopul de a fi nchiriat terilor n baza unui contract de leasing operaional. Comisionul pltit unei agenii imobiliare a fost 2.000 lei, iar taxele notariale pltite n vederea transferului dreptului de proprietate s-au ridicat la 8.000 lei. Durata util de via a cldirii a fost stabilit la 10 ani, iar metoda de amortizare a fost cea liniar.La data de 1.05.N, cldirea este nchiriat terilor. La acest moment entitatea alege pentru evaluarea investiiei imobiliare modelul bazat pe valoarea just, ea fiind evaluat la 500.000 leiLa data de 31.12.N, valoarea just devine 520.000 leiLa data de 31.12.N+1, valoarea just devine 518.000 lei

(a) recunoaterea iniial a investiiei imobiliare, la costul su: 500.000 lei + 2.000 lei + 8.000 lei = 510.000 lei(b)recunoaterea amortizrii aferent perioadei 01.01.N - 01.05.N:Cost 510.000 leiAmortizare anual: 510.000 lei: 10 ani = 51.000 leiAmortizarea perioadei: 01.01.N - 01.05.N: 51.000 lei: 12 luni x 4 luni = 17.000 lei:

(c) Situaia investiiei imobiliare la data de 1.05.N:

(c1)Anularea amortizrii:

(c2)Transferul investiiei imobiliare evaluate la cost n categoria celor evaluate la valoarea just, pentru valoarea rmas de 493.000 lei:

(c3)Recunoaterea ctigului.

Paragraful 47 -(2) din Ordinul pentru aprobarea Reglementrilor contabile conforme cu Standardele Internaionale de Raportare Financiar, aplicabile societilor comerciale ale cror valori mobiliare sunt admise la tranzacionare pe o pia reglementat precizeaz: "Diferenele generate de modificarea valorii juste a investiiilor imobiliare nregistrate potrivit modelului bazat pe valoarea just sunt nregistrate n contul 7561 "Ctiguri din evaluarea la valoarea just a investiiilor imobiliare", respectiv contul 6561 "Pierderi din evaluarea la valoarea just a investiiilor imobiliare".n aceleai conturi se nregistreaz i diferenele generate de modificarea valorii juste a investiiilor imobiliare n curs de execuie, evaluate la valoarea just".Formula contabil privind recunoaterea ctigului este de forma:

(d) Situaia investiiei imobiliare la data de 31.12.N:

Valoare just la 01.05.N 500.000 leiValoare just la 31.12.N 520.000 leiCtig din modificarea valorii juste:520.000 lei - 500.000 lei 20.000 lei

(e) Situaia investiiei imobiliare la data de 31.12.N+1:Valoare just la 31.12.N 520.000 leiValoare just la 31.12.N+1 518.000 leiPierdere din modificarea valorii juste:518.000 lei - 520.000 lei 2.000 lei

4.Transferuri

Tratamentul transferului n i din categoria investiiilor imobiliare, aa cum este reglementat de IAS 40, se prezint astfel:

Paragraful 61: Dac o proprietate imobiliar utilizat de posesor devine o investiie imobiliar care va fi contabilizat la valoarea just, o entitate trebuie s aplice IAS 16 pn la data modificrii utilizrii. Entitatea trebuie s trateze orice diferen de la acea dat n valoarea contabil a proprietii imobiliare n conformitate cu IAS 16 i valoarea sa just la fel ca pe o reevaluare n conformitate cu IAS 16.

Paragraful 62: Pn la data la care proprietatea imobiliar utilizat de posesor devine o investiie imobiliar evaluat la valoarea just, o entitate amortizeaz proprietatea imobiliar i recunoate orice pierderi din depreciere survenite.

EXEMPLU

O societate achiziioneaz la data de 31.12.N-1 o cldire la costul de 350.000 lei cu scopul de a fi folosit ca sediu central administrativ. Cldirea este amortizat liniar n 10 ani.La 31.12.N+1 este nchiriat terilor n baza unui contract de leasing operaional i evaluat la valoarea just de 450.000 lei.La 31.12.N+2 valoarea just devine 445.000 leiLa 31.12.N+3 valoarea just devine 500.000 lei

a)Situaia cldirii la 31.12.N+1

(a1)Achiziia:

(a2)Amortizarea cldirii pentru anul N i N+1:

(a3) Eliminarea amortizrii cumulate din valoarea brut:

(b)Transferul cldirii la investiii imobiliare evaluate la valoarea just:(c)Situaia investiiei imobiliare la 31.12.N+2:(d)Situaia investiiei imobiliare la 31.12.N+3:Paragraful 63: Pentru un transfer din categoria stocurilor n categoria investiiilor imobiliare care va fi contabilizat la valoarea just, orice diferen ntre valoarea just a proprietii imobiliare la acea dat i valoarea sa contabil anterioar trebuie recunoscut n profit sau pierdere.EXEMPLU

O societate are ca obiect de activitate achiziia i vnzarea de cldiri. Pe data de 07.04.N ea a achiziionat o cldire la costul de 1.000.000 lei. La 31.12.N valoarea realizabil net a cldirii a fost 900.000 lei.Pe data de 5.08.N+1 conducerea a decis ca aceast cldire achiziionat n vederea vnzrii s fie nchiriat terilor i contabilizat la valoarea just de 950.000 lei

La 31.12.N+1 valoarea just devine 960.000 leiLa 31.12.N+2 valoarea just devine 945.000 lei

(a)Recunoaterea tranzaciilor pn la data la care proprietatea imobiliar destinat vnzrii devine o investiie imobiliar evaluat la valoarea just:

(a1)Achiziia pe 07.04.N:(a2)Recunoaterea deprecierii la 31.12.N:Recunoaterea pierderii:(b) Transferul cldirii la investiii imobiliare evaluate la valoarea just la data de 5.08.N+1:Odat cu transferul mrfurilor la investiii imobiliare, pierderea din depreciere este anulat:(c) Situaia investiiei imobiliare la 31.12.N+1:(d) Situaia investiiei imobiliare la 31.12.N+2:

Paragraful 60: Pentru transferul unei investiii imobiliare contabilizate la valoarea just n categoria proprietilor imobiliare utilizate de posesor sau a stocurilor, costul presupus al proprietii n scopul contabilizrii ei ulterioare n conformitate cu IAS 16 sau cu IAS 2 trebuie s fie valoarea sa just de la data modificrii utilizrii.

EXEMPLUO societate utilizeaz, ca sediu central administrativ, ncepnd cu data de 1.05.N+1 o cldire pe care anterior o nchiriase terilor n baza unui contract de leasing operaional.

Valoarea just a investiiei imobiliare a fost de 10.000 lei la data de 31.12.N.La data de 1.05.N+1, data modificrii utilizrii, valoarea just determinat a fost de 15.000 lei. Durata de utilizare rmas 10 ani, metoda de amortizare liniar.(a)La data de 1.05.N+1, se recunoate pentru investiia imobiliar, modificarea valorii juste, n profitul sau pierderea perioadei n care apare: 15.000 lei - 10.000 lei = 5.000 lei:(b)La data de 01.05.N+1 se recunoate transferul investiiei imobiliare la imobilizri corporale, costul presupus al proprietii n scopul contabilizrii ei ulterioare n categoria imobilizrilor corporale, fiind valoarea sa just de la data modificrii utilizrii, adic 15.000 lei:(c)De la data de 01.05.N+1, cldirea va fi amortizat i dac este cazul testat la depreciere.Recunoaterea amortizrii pe perioada 01.05.N+1 - 31.12.N+1:Amortizarea anual = 15.000 lei: 10 ani = 1.500 leiAmortizarea perioadei 01.05.N+1 - 31.12.N+1: 1.500 lei : 12 luni x 8 luni = 1.000 lei:

5.Cedri

Tratamentul contabil al cedrilor, aa cum este reglementat de IAS 40 se prezint astfel:Paragraful 66: O investiie imobiliar trebuie derecunoscut (eliminat din situaia poziiei financiare) n momentul cedrii sau atunci cnd investiia imobiliar este definitiv retras din folosin i nu se mai preconizeaz apariia de beneficii economice viitoare din cedarea ei.

Paragraful 69: Ctigurile sau pierderile generate de casarea sau cedarea unei investiii imobiliare trebuie determinate ca diferen ntre ncasrile nete din cedare i valoarea contabil a activului i trebuie recunoscute n profit sau pierdere... n perioada scoaterii din uz sau a cedrii.EXEMPLU

O societate vinde o investiie imobiliar, a crei valoare just a fost la 31.12.N 10.000 lei. Preul de vnzare din contractul de vnzare este 15.000 lei, iar cheltuielile legate de vnzare 1.000 lei.

ncasri nete = Pre de vnzare - Cheltuieli legate de vnzare = 15.000 lei - 1.000 lei = 14.000 lei.

Valoarea contabil a activului = Valoarea just a investiiei imobiliare = 10.000 leiCtig din cedare = ncasri nete - Valoarea contabil = 14.000 lei - 10.000 lei = 4.000 lei:VALOAREA JUSTA

Notiunea de valoare justa se regaseste in standardele internationale de contabilitate (IAS 16, IAS

19, IAS 36, IAS 38, IAS 39, IAS 40, IAS 41) iar organismul de reglementare contabila IASB nu renuntat la acest concept nici cu ocazia elaborarii standardelor internationale de raportare financiara, utilizandu-l si in cadrul IFRS-urilor nou emise (IFRS 2 si IFRS 3).

Toate aceste standarde cer utilizarea valorilor juste pentru una sau mai multe clase de active sau

datorii.

Astfel, in iunie 2004, FASB (organismul de reglementare contabila din USA) a emis un proiect

privind masurarea valorii juste, care furnizeaza informatii privind evaluarea valorii juste si aplicarea acesteia

asupra activelor si datoriilor financiare si nonfinanciare.

Se impune definirea conceptului de valoare justa, asa cum il regasim in cuprinsul standardelor de

contabilitate elaborate de IASB:

valoarea justa reprezinta suma la care poate fi tranzactionat un activ sau deconta o datorie, de

buna voie, intre parti aflate in cunostinta de cauza, in cadrul unei tranzactii in care pretul este deteminat in

mod obiectiv.

Avand in vedere o astfel de definitie, intrebarea care apare este: de ce valoare justa si nu valoare de

piata, in conditiile in care aceasta din urma indica in mod clar faptul ca trebuie sa cautam pretul pe o piata?

Intr-adevar, valoarea de piata poate constitui valoarea justa cand exista piete active, dar ce se

intampla in situatiile in care nu exista persoane din afara intreprinderii dornice sa achizitioneze activele sau

sa isi asume datoriile intreprinderii?

Pentru aceste cazuri, valoarea de piata nu mai reprezinta o referinta si, de aceea, utilizam valoarea

justa.

In continuare vor fi sintetizate principalele cerinte cu privire la valoarea justa ce apar in cadrul

standardelor internationale de contabilitate.

Un aspect foarte important, atunci cand abordam problema valorii juste, il reprezinta identificarea

activului sau a datoriei ce trebuie evaluat(a).

In momentul estimarii valorii juste, trebuie sa existe siguranta ca estimarea este efectuata pentru

activul sau datoria recunoscut(a) in situatiile financiare si nu pentru alt element.

De exemplu, majoritatea automobilelor vandute in Orientul Apropiat sunt echipate cu aer

conditionat.

Pretul de piata al automobilelor presupune ca automobilele sunt echipate asemanator.

Daca o intreprindere detine un parc de automobile fara aer conditionat, pretul de piata al

automobilelor cu aer conditionat trebuie sa fie ajustat pentru a reprezenta valoarea justa a activelor

recunoscute in situatiile financiare.

Referitor la valoarea justa apare o serie de intrebari: cat de credibile sunt valorile juste?; cat este de

usor sa auditam valorile juste?; renuntam la costul istoric sau valoarea justa este retinuta ca o conjunctie cu

celelalte baze de evaluare?; care sunt implicatiile asupra masurarii performantelor?; cat timp va mai trece

pana la masurarea la valoarea justa a activelor nonfinanciare, in special a fondului comercial generat intern?

Cat de credibile sunt valorile juste?

Credibilitatea si comparabilitatea valorilor juste aferente anumitor active sunt aspecte mult

dezbatute.

In conditiile unei piete lichide, active, desemnarea valorii juste nu ridica probleme: cea mai buna

estimare a valorii juste o reprezinta valoarea de piata.

Pentru activele si datoriile lichide sau in cazul unei piete inactive, trebuie utilizat un model pentru

determinarea valorii acestora, cum ar fi cel bazat pe valoarea prezenta a fluxurilor viitoare de numerar.

La baza acestui model se afla rata de actualizare, care insa, poate varia semnificativ intre

intreprinderi si tipurile de active/datorii.

Aceste variatii sunt cele care repun in discutie credibilitatea valorilor juste.

Sa luam ca exemplu, tranzactiile evaluate prin referire la valoarea justa a instrumentelor de capital

acordate.

O entitate trebuie sa evalueze valoarea justa a instrumentelor de capital acordate la data evaluarii,

avand la baza preturile pietei daca sunt disponibile, avand in vedere termenii si conditiile pana cand acele

instrumente de capital au fost acordate.

Daca preturile pietei nu sunt disponibile, entitatea trebuie sa estimeze valoarea justa a instrumentelor

de capital acordate, folosind o tehnica de evaluare pentru a estima care ar fi fost pretul instrumentelor de

capital la data evaluarii in cadrul unei tranzactii in care pretul este determinat obiectiv. Tehnica de evaluare trebuie sa fie consecventa cu metodologia de evaluare general acceptata pentru

evaluarea instrumentelor financiare, si trebuie sa incorporeze toti factorii si toate prezumtiile pe care

participantii la piata le au in vedere la stabilirea pretului.

De exemplu, toate modelele de evaluare a optiunilor pe actiuni au in vedere urmatorii factori:

a) pretul de exercitare al optiunii;

b) durata de viata;

c) pretul curent al actiunilor (activul suport);

d) volatilitatea pretului actiunilor;

e) dividendele asteptate pentru actiunile detinute;

f) rata dobanzii fara risc pentru durata de viata a optiunii.

Cat este de usor sa auditam valoarea justa?

Verificarea valorilor juste bazate pe modele interne este dependenta de acceptarea de catre auditori a

logicii modelului de evaluare de baza.

Din acest motiv, s-au conturat doua opinii contrare, sintetizate in tabelul urmator:

Argumente contra

- valorile juste pot fi utilizate doar in relatie cu elemente, pentru care exista piete eficiente cu produse

standard

Argumente pro

- valorile juste sunt foarte utile in procesul de decizie chiar daca exista un grad de posibila neincredere a

valorii juste

Valoarea justa sau costul istoric?

Daca se are in vedere faptul ca bilantul contabil ar trebui sa reprezinte valoarea probabila de

lichidare a unei intreprinderi, cu siguranta valorile juste sunt preferate in detrimentul costurilor istorice.

Motivele care stau la baza acestei alegeri sunt sintetizate astfel:

Valoarea justa

reprezinta realitatea economica;

un bilant contabil bazat pe valoarea justa este o reprezentare fidela a pozitiei financiare;

reda valoarea probabila de lichidare.

Cost istoric

conduce la o contabilitate fictiva.

Desigur, argumentele in favoarea valorii juste ar fi mult mai puternice in cazul in care toate

elementele din bilant ar fi bazate pe valori juste.

In prezent insa, in cadrul standardelor internationale de contabilitate sunt combinate cele doua valori:

costul istoric si valoarea justa.

Contabilitatea bazata pe valoarea justa se indeparteaza de perspectiva istorica si se apropie

tot mai mult de perspectiva curenta a valorii.

Insa, valorile juste cresc riscul neintelegerii de catre o parte a investitorilor existenti sau potentiali ai

intreprinderii.

Chiar daca valoarea justa poate fi valoarea de piata, valoarea neta dintr-un bilant contabil nu

egaleaza, in mod necesar valoarea de piata a intreprinderii datorita existentei fondului comercial generat

intern.

In aceste conditii, prin utilizarea valorii juste, valoarea bilantului contabil se apropie mai mult de

valoarea de piata, fara a o egala.

Acest lucru ar surveni in momentul in care imobilizarile corporale neachizitionate ar fi recunoscute

in bilantul contabil.

Care sunt implicatiile asupra masurarii performantelor?

Cel mai bun impact al valorii juste asupra masurarii performantelor unei intreprinderi il ofera IAS39

Instrumente financiare: recunoastere si masurare.

Anumite active si datorii sunt incluse in bilantul contabil la valoarea justa, adica la pretul de piata.

Orice modificare survenita in valoarea justa a activelor si datoriilor recunoscute, este preluata in

contul de rezultate. Aceasta schimba natura contului de profit si pierdere si impune regandirea procesului de masurare a

performantei, deoarece venitul net inaintea impozitului nu mai reprezinta activitatea economica a

intreprinderii, ci include si profitul generat de cresterea valorii juste a activelor.

Bilant contabil

Active si datorii la valoarea justa Cont de profit si pierdere

Cu alte cuvinte, schimbarile in valorile de piata vor conduce la modificari in rezultatele

raportate in contul de profit si pierdere si, in aceste conditii, va fi dificil sa atribuim performanta schimbarilor

interne sau conditiilor externe (de piata).

Daca utilizarea valorilor juste conduce la un impact al preturilor de piata asupra venitului, si implicit

asupra performantei, atunci venitul va deveni mult mai volatil ca si rezultat.

Exista doua opinii conturate in aceasta privinta:

Argumente contra

este dificil pentru actionari sa evalueze eficienta gestionarii resurselor de catre conducerea

intreprinderii;

profiturile aparute in urma schimbarilor valorii juste pot fi nerealizate si recunoasterea castigurilor

nerealizate este in contradictie cu abordarea traditionala prudenta pentru contabilitate.

Argumente pro

achizitionarea de active a caror valoare scade este un indiciu de gestiune slaba care ar trebui

recunoscuta in contul de rezultate.

Utilizarea valorii juste implica o schimbare de directie de la contul de profit si pierdere spre o

situatie a rezultatului global, asa cum este cea dezvoltata de Statele Unite.

Si IASB a emis un proiect privind rezultatul global.

Raportarea rezultatului global in situatiile financiare va implica prezentarea tuturor schimbarilor din

cadrul activelor si datoriilor aparute in urma tranzactiilor, altele decat cele cu actionarii.

Acest proiect intentioneaza sa combine intr-o singura situatie, numita situatia rezultatului global,

toate elementele recunoscute in mod curent in contul de profit si pierdere sau in situatia modificarilor

capitalurilor proprii: reevaluarea imobilizarilor corporale, investitiile in proprietati, fondul comercial,

castig/pierdere din cedari de active sau din investitii nete, acoperirea valorii juste sau a fluxurilor de numerar

etc.

Insa acest proiect nu a fost inca definitivat.

Din acest motiv, se poate spune ca utilizarea valorii juste in absenta unui rezultat global, nu este

benefica, mai ales in vederea aprecierii performantei.

Argumentele pro si contra pot continua. In prezent insa, valoarea justa incearca sa reduca din

efectele negative ale costului istoric. Odata cu dezvoltarea tot mai puternica a pietelor financiare, valoarea

justa va avea un rol tot mai mare.

Standardul International de Contabilitate

Cerinte privind valoarea justa

IFRS 2 Plati pe baza de actiuni

Platile pe baza de actiuni decontate prin instrumente de capital, ca si tranzactiile decontate in

numerar, trebuie evaluate la valoarea justa. Toate modificarile aferente acestei valori vor fi recunoscute in

contul de profit si pierdere.

IFRS 3 Combinari de intreprinderi

Costul este vazut din perspectiva dobanditorului. Dobanditorul va evalua costul combinarilor de

intreprinderi ca suma agregata intre:

a) valorile juste de la data schimbului ale activelor date, datoriilor existente sau asumate si

instrumentelor de capitaluri proprii emise de catre dobanditor in schimbul obtinerii controlului asupra

societatii achizitionate; plus

b) orice costuri atribuibile direct combinarii de intreprinderi.

IAS 16 Imobilizari corporale

Tratamentul alternativ permis prevede reevaluarea imobilizarilor corporale la valoarea reevaluata,

adica la valoarea justa din momentul reevaluarii, diminuata cu amortizarile ulterioare cumulate si pierderile

de valoare ulterioare cumulate.

IAS 18 Venituri din activitati ordinare

Evaluarea veniturilor din activitatile curente se realizeaza la valoarea justa a elementelor primite

sau de primit in contrapartida. Aceasta marime evaluata la valoarea justa este corectata cu reducerile de

natura comerciala (rabaturi, remize).

IAS 19 Beneficiile angajatilor

Schemele de pensii trebuie evaluate in bilantul contabil pe baza estimarii actualizate a valorii

prezente a datoriilor privind pensiile, mai putin valoarea justa a oricarui activ detinut la data bilantului.

IAS 36 Deprecierea activelor

Activele trebuie prezentate la valoarea recuperabila, care este masurata de cate ori un activ poate fi

depreciat, iar deprecierea trebuie stabilita la data fiecarei raportari. Valoarea recuperabila este definita ca

fiind maximul dintre valoarea justa mai putin costurile de vanzare si valoarea de utilizare.

IAS 38 Active necorporale

Un activ necorporal poate fi evaluat la cost, mai putin deprecierea, sau la valoarea justa (atunci

cand exista o piata activa).

IAS 39 Instrumente financiare: recunoastere si masurare

Activele si datoriile financiare sunt recunoscute initial la valoarea justa, iar in cazul in care sunt

detinute pentru tranzactionare sau clasificate ca disponibile pentru vanzare, evaluarile ulterioare se realizeaza

tot la valoarea justa.

IAS 40 Investitii in imobiliare

Intreprinderile isi pot evalua investitiile imobiliare fie la valoarea contabila mai putin deprecierea,

fie la valoarea justa, iar schimbarile valorii juste sunt recunoscute imediat in contul de profit si pierdere.

IAS 41 Agricultura

Activele biologice sunt recunoscute initial la o valoare contabila egala cu valoarea justa mai putin

costurile de vanzare, iar modificarile valorii juste sunt incluse in contul de profit si pierdere.

Date post:	07-Jan-2016
Category:	Documents
Upload:	turigioiu-liliana-monica
View:	104 times
Download:	6 times

BILET NR.15

Documents