Aspecte Ale Raportului de Evaluare Conform Standardelor Inter Nation Ale de Evaluare

Vizitati www.tocilar.ro ! Arhiva online cu diplome, cursuri si referate postate de utilizatori.

Aspecte ale raportului de evaluare conform standardelor internationale de evaluare

INTRODUCERE

Activitatea de evaluare este o profesiune caracterizat prin faptul c experiena i cunotinele sunt nsuite i transmise din generaie n generaie i c se respect standardele profesionale. Aceast activitate este o profesiune specific economiei de pia, a crei utilitate public este impus de interesele investitorilor de a face tranzacii cu diferite tipuri de proprietate. Necesitatea evalurii deriv din necesitile utilizatorilor acestui serviciu de consultan, respectiv investitorii actuali i poteniali, personalul angajat, creditorii, instituiile specializate ale statului i publicul larg. n multe ri, evaluatorii au nfiinat asociaii profesionale, bazate pe asociere, care s le reprezinte interesele i s reglementeze activitile firmelor de evaluare i a evaluatorilor individuali. n aceast lucrare tema tratat este un raport de evaluarea conform standardelor internaionale de evaluare, studiul de caz desfurndu-se pentru un hotel de pe valea Prahovei. Problematica temei este strucurat n cinci capitole. Primul capitol prezint raportul de evaluare conform standardelor internaionale de evaluare, n capitolul al II-lea se face prezentarea raportului de verificare i a societii comerciale Estico Hotel SA. n capitolul al III-lea are loc prezentarea standardelor internationale de evaluare ca practic n evaluare, etalon profesional pentru evaluatorii din ntreaga lume, corespunztor cerinelor pieelor internaionale. Standardele internaionale de evaluare au rol s satisfac cerinele rilor n dezvoltare sau n curs de industrializare.

Pagina 1 din 84


Capitolul IV ne prezint ca studiu de caz evaluarea S.C. Estico Hotel SA prin metoda activului net corectat, metoda comparaiilor directe, metoda de randament i metoda fluxurilor financiare actualizate. n ultimul capitol se prezint concluzii i propuneri asupra raportului de evaluare. Pe tot parcursul lucrrii sunt exprimate puncte de vedere referitoare la analiza raportului de evaluare-verificare.

1. RAPORTUL DE EVALUARE CONFORM STANDARDELOR INTERNATIONALE DE EVALUARE

Raportul de evaluare este mijlocul de comunicare intre evaluator i client persoan juridic sau persoan fizic. Raportul de evaluare reprezint oglinda profesionalismului evaluatorului i elementul principal prin care este perceput rezultatul analizei tehnico-economice efectuate. La ntocmirea raportului de evaluare, evaluatorul trebuie s in seama de urmtoarele : coninutul raportului s rspund cerinelor clientului i s serveasc interesele acestuia; n cadrul raportului s fie prezentate, toate informaiile, ntr-o manier logic, care au condus la estimarea valorii finale; raportul de evaluare trebuie ntocmit, ca i cum prezentarea acestuia reprezint cel mai dificil examen de pn atunci; FORMA RAPORTULUI DE EVALUARE n evaluarea intreprinderilor se aplic standardele profesionale general acceptate referitoare la documentaia de lucru. Documentaia de lucru reprezint cea mai important confirmare a gradului de ndeplinire a ndatoririlor profesionale; ea trebuie s demonstreze atingerea scopului procedurilor de inspectare realizate i s faciliteze acea evaluare care consider toate elementele semnificative. Organizarea documentaiei de lucru, se face n funcie de un anumit program, cel mai adesea pe subseciuni ( faze ) ale evalurii, n ordinea cronologic a ntocmirii.Pagina 2 din 84


Informaiile ce trebuie s existe n orice fi din cadrul documentaiei de lucru sunt: titlu; iniialele celui care a ntocmit fia; data; obiectul misiunii; obiectul documentului ( faza ); dovada executrii activitii; concluzia (satisfctoare, ndeplinit, necesit reluare, etc. ); referina. AGENTIA NATIONALA A EVALUATORILOR DIN ROMANIA elaboreaz note care detaliaz coninutul fielor ce constituie documentaia de lucru. Dimensiunea, tipul i coninutul rapoartelor de evaluare sunt cerute de ctre client, de anumite reglementri obligatorii, de ctre instana de judecat, n funcie de tipul de proprietate supus evalurii i de natura problematicii. Orice analiz, opinie sau concluzie, ce rezult dintr-o evaluare, trebuie comunicat ntr-o manier semnificativ pentru client i care s nu induc n eroare persoanele interesate n rezultatul evalurii. In cazul n care clientul solicit doar o opinie din partea evaluatorului, fr o documentaie detaliat, evaluatorul trebuie s fac totui analiza cerut pentru a realiza o evaluare complet. Standardele internaionale de evaluare prevd c evaluatorul trebuie s pstreze documentele evalurii, pe o perioad de 5 ani. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Rapoartele verbale sunt utilizate cand nevoile clientului nu permit realizarea unui raport scris. Dupa comunicarea unui raport verbal, evaluatorul va pstra n fiier toate notele i informaiile referitoare la obiectul evalurii i va completa un memorandum cuprinzand analiza, concluziile i opinia sa. Comunicrile scrise se ntalnesc sub forma rapoartelor de evaluare tip sau a rapoartelor de evaluare explicative. Raportul de evaluare tip reprezint o prezentare a evalurii pe un format tipizat, elaborat astfel nct s rspund solicitrii clienilor i s poat fi analizat cu uurin. Cnd este utilizat aceast form, cei rspunztori de revizuirea evalurii tiu exact unde s gseasc fiecare concept sau orice informaie n raport. Rapoartele explicative reprezint forma cea mai complex de prezentare a rezultatelor activitii evaluatorului. Coninutul raportului de evaluare nu este de o form rigid, standardizat.

Pagina 3 din 84


Standardele internationale de evaluare precizeaz c forma raportului va avea n vedere informaiile specifice primite de evaluator de la client i scopurile utilizrii evalurii de ctre acesta. Rapoartele de evaluare pot s difere din punct de vedere al coninutului i al organizrii, dar toate conin anumite elemente comune.

1.2 CONINUTUL RAPORTULUI DE EVALUARE n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare (respectiv standardul IVS3 Raportarea Evalurii), coninutul raportului de evaluare trebuie s cuprind n principal urmatoarele: introducerea, premisele evalurii, prezentarea datelor, analiza datelor i concluziile. Evaluatorul trebuie s in seama de: coninutul raportului rspund cerinelor clientului i s serveasc interesele acestuia; n cadrul raportului s fie prezentate, ntr-o manier logic, toate informaiile, analizele i concluziile care au condus la estimarea valorii finale. Raportul de evaluare este un tot unitar, un material de sine stttor care conine, n paginile sale, tot ceea ce este necesar nelegerii de ctre cititor a evalurii efectuate; raportul de evaluare trebuie ntocmit, de fiecare dat, ca i cum prezentarea acestuia reprezint, pentru un evaluator, cel mai dificil examen de pn atunci. Introducere scrisoare de transmitere; pagina de titlu; cuprinsul; rezumatul faptelor principale i al concluziilor importante; certificarea evaluatorului. Semntura. 1.2.1 Semntura i certificarea. Evaluatorul care semneaz raportul de evaluare i asum responsabilitatea pentru situaiile incluse n raportul scris. Se certific de asemenea c nu exist legtur ntre tariful practicat de ctre evaluator i opinia sa final privind valoarea. Premisele evaluarii ipoteze speciale i condiii limitative; instruciunile evalurii;Pagina 4 din 84


baza de evaluare; data estimrii; modaliti de plat; inspecia proprietii. Certificarea urmeaz prezentrii valorii finale sau poate fi combinat cu aceasta. Apoi vor fi adugate semntura evaluatorului, data i tampila. Ipoteze i condiii limitative. Aceste declaraii sunt folosite pentru a-l proteja pe evaluator i pentru a-i informa i proteja pe clieni. Condiiile standard corespunztoare sunt o parte important a raportului. Ipotezele pot s priveasc credibilitatea descrierii juridice, a titlului de proprietate i a managementului, condiii tehnologice i structurale, conformitatea cu reglementrile zonale i de mediu, legalitatea utilizrii proprietii. Ipoteze generale: nu se asum nicio rspundere pentru descrierea juridic pus la dispoziie sau de proprietate; se presupune c proprietatea este deinut cu responsabilitate i c se aplic un management competent al acesteia; informaiile furnizate de tere pri sunt considerate de ncredere dar nu li se acord garanii pentru acuratee; toate studiile inginereti sunt presupuse a fi corecte; se presupune c nu exist condiii ascunse sau neevideniate ale proprietii; se presupune c proprietatea se conformeaz tuturor reglementrilor i restriciilor de zonare i utilizare n vigoare; se presupune c au fost sau pot fi obinute sau rennoite toate autorizaiile, licenele; se presupune c utilizarea terenului i a construciilor se realizeaz n cadrul limitelor proprietii descrise; noi am fost solicitai s presupunem, n scopul acestei evaluri, c nu exist niciun fel de contaminani i costul activitilor de decontaminare nu afecteaz valoarea;

Pagina 5 din 84


nu ne asumm nicio responsabilitate pentru existena vreunui contaminant;dac ulterior se va descoperi c exist contaminare pe proprietatea evaluat vom putea diminua valoarea raportat;

Condiii limitative: orice alocare a valorii totale estimate n acest raport se realizeaz n funcie de prevederile din raport; posesia acestui raport sau a unei copii nu confer dreptul de publicare; evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat s ofere consultan ulterioar; situaiile de factor coninute n raport sunt credibile i corecte; Evaluatorul trebuie s identifice sursele de date pe care s-a bazat, s indice dac s-a bazat pe date furnizate de teri i dac acestea sunt de ncredere i s precizeze dac a fcut o verificare a acestor date preluate. Analizele efectuate, opiniile i concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevzute i de condiiile limitative, fiind analize, opinii i concluzii profesionale obiective i personale ale evaluatorului. Evaluatorul trebuie s precizeze c el nu are un interes prezent sau viitor n proprietatea evaluat prin raport, i nu are un interes personal sau idei preconcepute asupra prilor implicate. Dac exist un interes sau prejudecat, acestea trebuie s fie menionate. Raportul trebuie s conin o stipulare a valabilitii evalurii numai pentru data evalurii indicate i pentru scopul precizat. Subiectul dreptului de proprietate supus evalurii trebuie s fie descris cu claritate. Alte clase sau tipuri de drept de proprietate trebuie descrise dac acestea au un impact asupra concluziilor despre valoare. Trebuie precizate clar: data evalurii- se refer la intervalul de timp n care s-a realizat evaluarea i la data la care se consider valabile rezultatele evalurii ( este de obicei data la care s-au luat n calcul coeficienii de actualizare sau data ultimei raportri financiare luate n calcul ); tipul de valoare estimat i definiia acesteia - se definete tipul valorii estimate n raport (exemplu: valoarea de pia, valoare la lichidare ) conform standardului ANEVAR utilizat, indicndu-se i corespondena cu standardele europene;Pagina 6 din 84


premisele i ipotezele care sunt importante n stabilirea valorii; scopul i utilizarea evalurii- se vor face referiri la scopul pentru care a fost solicitat evaluarea (exemplu: n scopul vnzrii societii comerciale) i se vor preciza destinatarul i clientul lucrrii (acetia pot fi diferii, clientul poate fi societatea comercial n cauz iar destinatarul poate fi Adunarea General a Acionarilor societii respective ); sfera evalurii- evaluatorul va enumera cuprinderea evalurii: cldirii, construcii speciale, terenuri, mijloace fixe grupele 3-8, mrci, brevete, etc; data ntocmirii raportului; 1.3 DESCRIEREA AFACERII Vor fi introduse elemente din ANALIZA DIAGNOSTIC. conform Standardului Internaional de Evaluare de afaceri n cuprinsul descrierii va trebui s se regseasc cel puin urmtoarele aspecte: sursele de informaii utilizate ( informaii colectate de la reprezentanii societii, date statistice, planuri topo, documentaii privind cldiri i utilaje, etc.); tipul organizaiei ( corporaie, parteneriat, etc,. ) datele extrase din diagnosticul juridic; privire de ansamblu asupra economiei i ramurii de activitate datele extrase din diagnosticul comercial; istoric din prezentarea general; produsele, serviciile, pieele i clienii- datele extrase din diagnosticul comercial; sensibilitatea la factori sezonieri sau ciclici datele extrase din diagnosticul comercial; concureana datele extrase din diagnosticul comercial; activitile datele extrase din diagnosticul operaional; furnizorii datele extrase din diagnosticul operaional; facilitile,- inclusiv activele principale, att cele corporale ct i cele necorporale din diagnosticul operaional; angajai angajaii datele extrase din diagnosticul resurse umane; managementul datele extrase din diagnosticul resurse umane; dreptul de proprietate datele extrase din diagnosticul juridic; descrierea general a afacerii;Pagina 7 din 84


tranzacii cu participanii n afacere evaluat care au avut loc n trecut; analiza financiar. 1.4 METODOLOGIA DE EVALUARE Trebuie prezentate metodele de evaluare folosite i motivele pentru care acestea au fost utilizate. Trebuie prezentate calculele i logica urmat n aplicarea unei ( unor ) metode de evaluare. Trebuie prezentat modul de obinere al variabilelor cum ar fi ratele de actualizare, ratele de capitalizare sau coeficienii multiplicatori ai evalurii. Logica i datele care justific utilizarea unor prime sau discounturi. Trebuie prezentat logica ce a stat la baza reconcilierii diferitelor valori estimate ntro singur valoare ( opinia evaluatorului ). Nu vor fi furnizate copii ale raportului altcuiva dect clientului, fr acordul expres al acestuia, cu excepia cazului n care acest lucru este ordonat de instan sau de o justiie competent. Evaluatorul trebuie s pstreze toate documentele, informaiile i produsul muncii sale ( raportul de evaluare ) n mod adecvat , pe o perioad de timp rezonabil. 1.5 REDACTAREA RAPORTULUI Forma, dimensiunile i coninutul raportului trebuie s fie n concordan cu standardele de evaluare, s in cont de cerinele clientului i natura misiunii de evaluare. Pentru a realiza o protecie a clientului i a asigura un nivel profesional adecvat ANEVAR a elaborat un standard profesional ce recomand continutul Raportului de evaluare, este de regul un document scris care asigur evaluatorului oportunitatea de a fundamenta i explica opiniile i concluziile sale i de a demonstra soliditatea estimrii finale. Raportul este o trecere n revista a tehnicilor pe care le-a aplicat evaluatorul la informaiile i faptele colectate n cadrul procesului de evaluare pentru a ajunge la opinia sa final. Raportul reflect nelegerea de ctre evaluator a principiilor economice i ale evalurii, abilitatea de a intrepreta datele relevante i logice n selectarea tehnicilor i

Pagina 8 din 84


procedurilor adecvate, precum i modul de aplicare a acestora pentru a susine estimarea final a valorii. Cel mai bun raport este acela care d posibilitatea clientului s neleag problema i datele faptice i s urmresc logica evaluatorului pn la concluzia final. 1.6 ACTUALIZAREA I REVIZUIREA LUCRRII Standardele internaionale acord o importan deosebit revizuirii raportului de evaluare i pentru aceast activitate asociaiile profesionale au adoptat reglementri speciale. Standardul prevede: evaluatorul trebuie s fie prudent n a accepta o solicitare de actualizare sau revizuire a unei evaluri anterioare fr a face o reinvestire integral a intreprinderii, mai ales avnd n vedere timpul scurs ntre cele dou evaluri. n mod mormal nu este recomandabil s se accepte o asemenea solicitare atunci cnd au avut loc schimbri n intreprindere, pe piaa intreprinderii sau n criteriile de evaluare. n cazul n care evaluatorul accept o asemenea solicitare, este recomandabil s obin de la client o scrisoare de asigurare c nu au avut loc schimbri semnificative n intreprindere. este evident c atunci cnd au avut loc schimbri trebuie realizat o reinvestigare complet i toate elementele noi trebuie evideniate n lucrarea de revizuire. Uneori apare situaia ca evaluatorul s fie solicitat s execute o actualizare sau o revizuire a unei evaluri realizate de client sau de alt evaluator. Regula de baz este c evaluatorul nu trebuie s accepte revizuirea sau actualizarea unei evaluri realizate de altcineva. n cazuri de imposibilitate, la o asemenea solicitare, evaluatorul va executa intregral o lucrare de evaluare conform standardelor. n lucrarea de actualizare a evalurii nu trebuie s se fac nici o remarc avnd un caracter citric referitor la orice fel de evaluare executat anterior de alt evaluator. Nu se consider ca revizuire sau actualizare n sensul celor artate mai sus, situaia n care evaluatorul este solicitat s execute evaluarea mpreun cu evaluatorul iniial.

1.7 SURSELE DE INFORMAII

Pagina 9 din 84


Sursele de informaii ce stau la baza evalurii sunt de natur intern, adic puse la dispoziie de ntreprindere sau de natur extern ( din afara ntreprinderii ) . Din punct de vedere al fiabilitii datelor se pot deosebi informaii sub rezerva pe care evaluatorul le consider credibile dar nu le-a verificat pn la capt i incertitudini care reprezint informaii ce nu sunt verificate sau sunt presupuneri i estimri ale evaluatorului. Standardele internaionale recomand ca n raportul de evaluare s se menioneze clar i deschis calitatea surselor de informaii pentru ca evaluatorul s nu-i asume responsabiliti suplimentare, fr o baz real. Pentru cazul evalurii ofertelor publice sau a plasamentelor bursiere, sursele de informaii disponibile sunt urmtoarele: surse obinuite; bilanuri, raportate i brouri publicate de ntreprindere, analize diagnostic, studii de dezabilitate; interviuri publicate ale managerilor; ziare i reviste de specialitate; studii publicate, analize ale bursei i pieei extrabursiere; analize bancare; surse excepionale; clieni sau furnizori; concureni; Metode de preluare a informaiilor: acumularea de informaii, date i cunotine din sector, ale pieei, produselor, tehnologice; regruparea informaiilor; analiza financiar de finee; controlul i explicaiile ntre presiuni i realizri. 1.8 CODUL DEONTOLOGIC AL PROFESIEI DE EVALUATOR Codul deontologic al profesiei de evaluator anex la Statutul ANEVAR cuprinde principiile etice care stau la baza serviciilor profesionale ale evaluatorilor i exemple de

Pagina 10 din 84


practici lipsite de etic. ANEVAR este autorizat s numeasc organisme care s vegheze respectarea principiilor etice aplicarea Regulamentului Comisiei de etic. Respectarea codului deontologic al profesiei ( constituit n standard etic ), ca i a standardelor profesionale, depinde n primul rnd de nelegerea membrilor, de aciunile lor voluntare i n ultimul rnd, atunci cnd sunt necesare, de procedurile disciplinare, ndreptate mpotriva celor care se abat de la aceste principii. nscrierea n ANEVAR este voluntar. Acceptnd statutul de membru, un evaluator i asum prin respectarea acestor principii etice, o obligaie de autodisciplin, dincolo de cerinele legilor i regulamentelor. Principiile etice ale Codului Deontologic al ANEVAR exprim recunoaterea de ctre evaluator a propriilor responsabiliti fa de opinia public, clieni i colegi .Aceste principii i ghideaz pe membrii ANEVAR n ndeplinirea responsabilitilor lor profesionale pe baza condiiei etice i necesit un angajament ferm pentru un compartiment exemplar, chiar dac acest lucru este contrar avantajului personal. Pe parcursul ndeplinirii responsabilitilor profesionale al determinrii valorii reale a proprietilor, evaluatorul trebuie s pun n aplicare judeci profesionale i morale rezonabile, n toate activitile pe care le ntreprinde. Valoarea determinat trebuie s fie obiectiv i nu trebuie influenat de factori subiectivi ca voina, dorina sau nevoia clientului sau a altor persoane. Evaluatorii ANEVAR au responsabiliti fa de toi cei care beneficiez de serviciile lor profesionale. Membrii mai au i responsabilitatea continu de a coopera unii cu alii pentru a mbunti arta evalurii, pentru a pstra ncrederea publicului i pentru a duce la ndeplinire cerinele speciale de auto ( guvernare ale profesiunii ). Eforturile colective ale evaluatorilor sunt necesare pentru a menine i ntri tradiiile profesiunii. Evaluatorii trebuie s accepte obligaia de a aciona ntr-un mod care va servi interesul public, va onora ncrederea publicului i va demonstra ataamentul fa de profesionalism. Ca semn distinct al unei profesii este acceptarea acesteia de ctre public. Publicul evaluatorilor este format din clieni, ntreprinztori, manageri, comunitatea financiar i de afaceri i toi cei care se bazeaz pe obiectivitatea i intregritatea evaluatorilor pentru a menine funcionarea normal a societii. Aceast ncredere impune o responsabilitate a interesului public asupra evaluatorului. Interesul public este definit drept bunstarea colectiv a comunitii oamenilor i a instituiilor pe care profesia o servete.

Pagina 11 din 84


n aplicarea responsabilitilor profesionale, evaluatorii se pot ntlni cu presiuni conflictuale din partea fiecruia dintre aceste grupuri. n rezolvarea acestor conflicte, evaluatorii trebuie s acioneze cu integritate, ghidai dup perceptul conform cruia, atunci cnd membrii ANEVAR i ndeplinesc responsabilitile lor ctre public, interesul clienilor este servit n cel mai bun mod cu putin. Cei care se bazeaz pe rapoartele de evaluare ale evaluatorilor se ateapt ca acetia s se achite de responsabilitile profesionale cu integritate, obiectivitate, cu grija profesional cuvenit i cu un interes autentic n a servi publicul. Se ateapt ca acetia s furnizeze servicii de calitate, s stabileasc relaii contractuale, i s ofere o gam de servicii ntr-o manier care s demonstreze un nivel de profesionalism conform standardelor profesionale i codului deontologic. Toi cei care accept calitatea de membru ANEVAR se angajeaz s onoreze ncrederea public. n schimbul ncrederii pe care publicul i-o pune n ei, membrii trebuie s caute continuu s demonstreze dedicarea lor n atingerea excelenei profesionale. Pentru a menine i a rspndi ncrederea public, membri trebuie s-i ndeplineasc toate ndatoririle profesionale n spiritul celei mai nalte integriti. Integritatea este un element fundamental pentru recunoaterea profesional. Integritatea pretinde ca un membru s fie onest, sincer n limitarea confidenialitii clientului. Evaluatorul nu trebuie s fie subordonat ctigului i avantajelor personale. Evaluatorul are obligaia de a evita furnizarea unor rezultate false ale evalurii, care sar putea datora fie abordrii greite, fie estimrii fcute cu o aproximaie foarte larg. Evaluatorul are obligaia s explice i s descrie corespunztor ce nelege prin evaluare n cazul unui contract specific pentru care este angajat, pentru a evita nenelegerile i greelile voite sau ntmpltoare ulterioare. Nu este corect ca un evaluator s accepte un contract de evaluare pentru un domeniu n afara calificrii sale profesionale cu excepia cazurilor n care: a adus nainte la cunotina clientului limitele competenei sale; se asociaz cu un alt evaluator care are calificarea necesar n domeniul-specific. cnd doi sau mai muli clieni poteniali solicit n domeniul specific. cnd doi sau mai muli clieni poteniali solicit viciile aceluiai evaluator relativ la aceeai evaluare, evaluatorul nu poate aceepta dect pe unul, cu excepia cazului cnd exist consensul prilor implicate.

Pagina 12 din 84


Integritatea este msurat n termeni de ce este drept i just. Evaluatorul trebuie s-i testeze deciziile i aciunile, s urmreasc att forma ct i spiritul standardelor tehnice i principiile obiectivitii, ale independenei i ale rigurozitii. Un membru trebuie s-i menin independena i s nu se afle n conflict de interese atunci cnd i exercit responsabilitile profesionale. Evaluatorul trebuie s fie independent n fapte i aparene atunci cnd ofer servicii de evaluare sau consultan. Principiul obiectivitii impune obligaia de a fi imparial, onest din punct de vedere intelectual i n afara conflictelor de interese. Independena exclude relaiile care ar putea prea c micoreaz obiectivitatea membrilor n oferirea serviciilor. Membrii servesc de multe ori interese multiple, dar trebuie s protejeze integritatea muncii lor, s menin obiectivitatea i s evite orice subordonare a judecii lor. Obligaia evaluatorului fa de client este de a prezenta acestuia concuziile obiectiv, rezultatele precise i reale asupra evalurii cerute, indiferent de dorina i indicaiile clientului. Incertitudinile trebuie, de asemenea, fcute cunoscute. Membrii trebuie s se ghideze dup standardele etice i profesionale, s se strduiasc continuu s mbunteasc competena i calitatea serviciilor lor i s-i exercite responsabilitile profesionale la capacitatea maxim. Rigurozitatea solicit membrilor s-i exercite responsabilitile profesionale cu competen i srguin. Ea impune obligaia de a ndeplini sarcinile profesionale la capacitatea maxim, avndu-se mereu n vedere interesul clientului pentru care sunt ndeplinite aceste servicii i n concordan cu responsabilitatea profesional fa de interesul public. Competena deriv din sintetizarea pregtirii i a experienei. Ea ncepe cu stpnirea cunotinelor cerute pentru a deveni evaluator. Meninerea competenei solicit un angajament de instruire i de perfecionare profesional, care trebuie s continue pe tot timpul vieii profesionale a membrilor. Competena este o responsabilitate individual a fiecrui membru, care trebuie s ia toate msurile pentru a atinge un nivel de competen care va asigura faptul c valoarea din rapoartele de evaluare va respecta un nalt grad de profesionalism cerut de codul deontologic i statutul ANEVAR. Fiecare membru este responsabil de stabilirea competenei sale, validnd dac pregtirea, experiena i judecata sa sunt adecvate pentru responsabilitile care trebuie asumate.Pagina 13 din 84


Evaluatorul trebuie s execute contiincios i cu competen contractele ce i sunt ncredinate. Localitatea, imparialitatea i dorina de a fi util clientului trebuie s inspire i s ghideze lucrrile lui. Evaluatorul angajat ntr-o aciune de evaluare are obligaia de a nu dezvlui angajarea sa de ctre client unor tere persoane, precum i obligaia de a nu dezvlui rezultatele evalurii fr permisiunea scris i prealabil a clientului su, sau fr s fie obligat de o procedur judiciar. n cazul n care raportul de evaluare este pus de ctre client la dispoziia unor tere persoane, cu acordul scris al evaluatorului, acestea au acelai drept de a se baza pe validitatea i obiectivitatea raportului evaluatorului ca i clientul iniial. Se consider c exemplele prezentate nu acoper toate aspectele. Poate fi suspendat rezultatul unei evaluri i deci considerat lipsit de valabilitate, dac evaluatorul a acceptat un contract a crui plat este condiionat de: a) o decizie judectoreasc favorabil clientului referitoare la proprietatea evaluat; b) o reducere de impozit obinut de client pentru acea proprietate; c) preul vnzrii acelei proprieti; d) orice indicaii sau concluzii furnizate a opriri de client. Este lipsit de etic i profesionalism acceptarea unor contracte a cror plat reprezint procente din valoarea la care se ajunge n urma operaiunii de evaluare. Se consider lipsit de etic i profesionalism acceptarea de ctre un evaluator a unui contract care privete o proprietate pentru care el are un interes actual sau de perspectiv. Interesele pe care un evaluator le-ar putea avea fa de o proprietate evaluat includ: dobndirea respectivei proprieti; furnizarea ca agent de vnzare-cumprare sau finanare a respectivei proprieti; Este lipsit de etic i profesionalism: a) utilizarea semnturii unei persoane care nu au lucrat efectiv la evaluare nu a supravegheat efectiv evaluarea; b) n cazul unui raport comun lipsa unei semnturi sau orice opinie ; c) n cazul colaborrii ntre doi sau mai muli evaluatori, prezentarea de rapoarte separate; d) n cazul unor evaluri independente pentru aceeai proprietate, colaborare n orice fel a evalurilor angajai independent.

Pagina 14 din 84


Nu este etic i profesional ca un evaluator s emit asupra valorii unei proprieti o opinie fr a face investigaii complete i fr a analiza toate datele. Reclama nu este incompatibil cu etica, dar este lipsit de etic utilizarea n cadrul reclamei a informaiilor false cum ar fi: prezentarea greit a experienei i calificrii profesionale; prezentarea fals a serviciilor ce pot fi oferite conform calificrii la prezentarea pentru reclam a unor contracte anterioare fr permisiunea expres a clientului; afirmarea, garantarea sau insinuarea faptului c evaluarea ar putea fi efectuat conform intereselor clientului. n cazul n care unui evaluator i se cere o apreciere asupra unui raport de evaluare elaborat de ali evaluatori, este lipsit de etic ca acesta s denigreze munca desfurat. Prerile exprimate nu se vor referi la valoarea obinut, ci la respectarea standardelor i procedurilor recunoscute de evaluare, adecvarea metodelor alese i a judecii evaluatorului. Este o practic lipsit de etic exprimarea public a unor opinii despre profesionalismul, experiena, calitatea rapoartelor de evaluare a unor membri ai ANEVAR, precum i defimarea organizaiei. 2. RAPORTUL DE VERIFICARE CONFORM STANDARDELOR

INTERNATIONALE DE EVALUARE PREZENTAREA S.C. ESTICO HOTEL S.A.

2.1 RAPORTUL DE VERIFICARE n majoritatea domeniilor de activitate, produsul final este subiectul unor examinri realizate de inspectori i verificatori. Procedura de verificare a evalurii poate fi legat de controlul calitii sau de funcia de audit. Comform standardului GN116 Verificarea evalurilor, acestea sunt solicitate de clieni pentru a valida o evaluare, de organisme ale administraiei centrale sau locale n domeniul asigurrii ipotecilor i ncasrii veniturilor ca i de societile de asigurare, societile de investiii, bnci. n practica romneasc, rapoartele de verificare reprezint un produs nou aprut la sfritul anului 1999, care este folosit i n prezent pe o scar foarte mare. n rile cu experien n domeniu, principalele instituii carePagina 15 din 84


solicit verificri ale rapoartelor de evaluare sunt cele care primesc un volum mare de rapoarte de evaluare, respectiv: fiscul; uniunile de credite; bncile; cooperativele de credit; companiile de asigurri; fondurile de pensii; ageniile care sigur ipoteci; Un verificator al evalurilor este un evaluator care examineaz rapoartele altor evaluatori pentru a determina dac acetia au ajuns la concluzii n concordan cu standardele de evaluare. Scopul pentru care se ntocmesc rapoarte de verificare este diversificat i poate conine: realizarea unui test de corectitudine pentru utilizator; ntrirea ncrederii clientului fa de evaluare; verificarea reciproc a muncii n cadrul unui grup de evaluatori, nainte de prezentarea raportului clientului; verificarea rapoartelor de evaluare prezentate de ctre poteniali candidai, de profesie evaluatori, la concursurile pentru ocuparea posturilor de specialitate. Verificarea evalurilor este diferit de elaborarea unui raport de evaluare. Evaluatorul verificator nu estimeaz valoarea proprietii n discuie ci analizeaz coninutul raportului de evaluare. Verificatorii testeaz caracterul rezonabil al logicii, ipotezelor i valorii obinute n raport. Ei analizeaz raportul de evaluare n privina respectrii standardelor profesionale. Rolul verificatorului este neles greit. O verificare a evalurii nu conduce la o valoare alternativ. 2.2 ACTIVITATEA DE VERIFICARE N ROMANIA

Activitatea de verificare are la baz prevederile standardului de evaluare GN 11 Verificarea evalurilor. Standardul prezint urmtoarele teme: scopul i destinatarii raportului de verificare;Pagina 16 din 84


evaluatorul verificator( cine poate fi, n ce condiii); tipurile de verificri; aspectele pe care trebuie s le conin n mod obligatoriu verificarea evalurii; practici nepermise n formularea concluziilor; coninutul raportului de verificare; informaiile privind dosarul care trebuie pstrat de ctre verificator. n cele ce urmeaz vom selecta cteva din prevederile standardului considerate foarte importante i care necesit unele comentarii. Fie c ne gsim n postura de verificatori, fie n postura de evaluatori, se impune cunoaterea i respectarea acestui standard. Pe baza standardului pot fi fcute verificri de rapoarte de evaluare ntocmite de membri ai altor corpuri profesionale, care au ca obiect de activitate evaluri . Evaluatorul verificator este o persoan competent, cu pregtire adecvat n domeniul tipului de evaluare supus verificrii i cu experien n domeniul evalurii. Acest articol conine o serie de precizri privind caracteristicile evaluatorului- verificator dar care pot crea dispute, avnd n vedere subiectivismul elementelor respective. Din acest punct de vedere, evaluatorului cruia i este solicitat elaborarea unei verificri i revine sarcina de a cntri dac experiena i calificarea i permit acceptarea acestei misiuni. Verificarea unui raport este de dou tipuri: verificare de birou care nu presupune o inspecie a proprietii, ci se bazeaz pe informaiile prezentate n raport sau o verificare de teren, care presupune inspecia proprietii evaluate i eventual a proprietilor comparabile. Informaiile de care nu a beneficiat evaluatorul la data evalurii i care au aprut ulterior, n perioada cuprins ntre data evalurii i data verificrii raportului de evaluare, nu vor fi luate n analiz de evaluatorul verificator. Astfel, evaluatorul verificator va trebui s identifice informaiile care au stat la baza evalurii i s precizeze c au aprut ulterior informaii suplimentare care nu reprezinta un fundament pentru verificare. Deoarece rezultatul verificrii se poate concretiza n puncte de vedere diferite de cele prezentate n raportul de evaluare supus verificrii, care ar putea s lezeze imaginea semnatarilor raportului de evaluare, va trebui ca evaluatorul verificator pstreze confidenialitatea asupra divergenelor existente ntre opiniile sale i cele expuse n raportul de evaluare. Acest articol face referire la deontologia profesional i subliniaz c nu persoana evaluatorului este supus verificrii ci rezultatul muncii acestuia. Aspectele eseniale urmrite n cadrul verificrii, care pot reprezenta i direcii privind concluziile veificatorului, sunt:Pagina 17 din 84


dac evaluatorul a neles i utilizat corect acele metode i proceduri de evaluare recunoscute; dac a fost comis o eroare sau o omisiune important care a afectat valoarea n mod semnificativ; dac evaluarea a fost efectuat ntr-o manier neglijent i prin succesiunea de erori, ar fi posibil un rezultat greit al evalurii; Principalele practici nepermise n formularea concluziilor sunt: efectuarea unor analize pariale; criticarea metodologiei aplicate de evaluator fr explicaiile necesare; respingerea unor informaii pe care s-a bazat evaluarea fr verificarea veridicitii acestora; ignorarea condiiilor i ipotezelor limitative fr explicaiile necesare; efectuarea de comentarii subiective sau ruvoitoare la adresa autorilor raportului de evaluare; emiterea unor judeci bazate pe informaii, proceduri i standarde aprute ulterior datei elaborrii raportului de evaluare. 2.3 PROCEDURI DE VERIFICARE Verificatorul controleaz mai nti dosarul evalurii, n care va identifica scopul evalurii, instruciunile evalurii i obligaiile contractuale care i reveneau evaluatorului. Urmeaz apoi o lectur preliminar a ntregului raport de evaluare pentru ca verificatorul si fac o privire de ansamblu. Verificatorul7 poate recomanda: necesitatea obinerii de informaii suplimentare despre piat; corectarea unor anumite pagini pentru conformare; programarea de interviuri cu persoane familiarizate cu proprietatea; obinerea unor aprecieri din partea experilor din domenii ca : managementul proprietii, probleme de mediu, legislaia cu privire la obiectul evalurii. Verificatorul analizeaz apoi coninutul raportului de evaluare. Aceast analiz se concentreaz pe unele ntrebri specifice, cum ar fi : informaiile prezentate de evaluator sunt acceptabile din punctul de vedere al calitii i cantittii? toate condiiile limitative impuse de evaluator sunt necesare i rezonabile?Pagina 18 din 84


metodologia este consistent n cazul n care evaluarea a fost realizat de mai muli evaluatori? Evaluatorul trebuie s identifice sursele de date pe care s-a bazat, s indice dac s-a bazat pe date furnizate de teri i dac acestea sunt de ncredere i s precizeze dac a fcut o verificare a acestor date preluate. Analizele efectuate, opiniile i concluziile sunt limitate numai de ipotezele prevzute i de condiiile limitative, fiind analize, opinii i concluzii profesionale obiective i personale ale evaluatorului. Evaluatorul trebuie s precizeze c el nu are un interes prezent sau viitor n proprietatea evaluat prin raport, i nu are un interes personal sau idei preconcepute asupra prilor implicate. Dac exist un interes sau prejudecat, acestea trebuie s fie menionate. Raportul trebuie s conin o stipulare a valabilitii evalurii numai pentru data evalurii indicate i pentru scopul precizat. Descrierea lucrrii de evaluare. Subiectul dreptului de proprietate supus evalurii trebuie s fie descris cu claritate. Cele mai frecvente verificri sunt cele de birou. Inspeciile pe teren sunt fcute numai pentru cazuri reprezentative. O inspecie pe teren este o procedur de control al calitii. O verificare pe teren poate fi fcut pentru a susine datele raportate de evaluator, sau pentru a soluiona discrepanele dintre faptele sau ideile prezentate de doi evaluatori, care au ajuns la estimri divergente asupra valorii de pia pentru aceeai proprietate. Limitele verificrii contractate pot fi determinate de importana relativ pe care clientul o d respectivei decizii de afaceri. Un verificator trebuie s realizeze clar distincia ntre divergenele de opinii individuale avute cu evaluatorul care a ntocmit raportul i o verificare obiectiv a raportului, care conine acea opinie. De obicei, un verificator nu este rugat s-i prezinte opiniile cu privire la justeea estimrii valorii cuprinse n raportul de evaluare. Verificatorul decide dac datele i analizele cuprinse n raportul evaluatorului justific opinia final. Nerespectarea standardelor etice duneaz prilor implicate. La angajarea unei verificri, verificatorul trebuie s neleag clar consecinele aprobrii sau respingerii unei evaluri. Raportul de verificare trebuie s identifice n mod clar ce a fost verificat i s conin comentarii privind aspectele semnificative ale evalurii, care afecteaz concluzia asupra valorii.

Pagina 19 din 84


2.4 COMUNICAREA CU EVALUATORUL

Este extem de important ca verificatorul evalurii s comunice evaluatorului concluziile la care a ajuns. Evaluatorul trebuie s doreasc s discute aceste probleme cu clientul sau cu verificatorul. El trebuie s fie pregtit s apere metodologia pe care a aplicat-o i prerile cheie asumate n acest raport de verificare. Pentru o eficien maxim, criticile evaluatorului trebuie comunicate corect i obiectiv. Pentru a se asigura c verificrile lor pot fi aprate, verificatorii sunt ndrumai s urmeze liniile directoare prezentate mai jos : verificarea trebuie scris cu ton pozitiv pentru a servi ca experien ci nvminte constructive pentru evaluator; verificarea trebuie s fac distincia ntre deficienele majore i diferenele minore; rapoartele trebuie verificate pentru a se determina dac sunt sau nu rezonabile i nu dac sunt corecte sau greite; critica trebuie s fie bine exprimat din punct de vedere gramatical i s ofere evaluatorului sugestii utile; verificatorul nu trebuie s adopte o atitudine de superioritate. El trebuie s-i prezinte comentariile ntr-o manier plin de tact. Utilitatea este msurat dintr-o perspectiv pe tremen lung, de obicei pe durat normal de utilizare a unei proprieti sau unui grup de proprieti. Totui, sunt momente cnd o anumit proprietate poate deveni temporar excedentar, scoas n afara exploatrii, adaptat pentru o utilizare sau o funcionare alternativ, sau uneori pur i simplu pus n conservare pentru o anumit perioad de timp. n alte cazuri, circustanele externe ale pieei, economice sau politice, pot dicta limitarea produciei pentru o period nedefinit de timp. Evalurile n astfel de situaii necesit competena i o experien deosebit i raportrile se vor efectua n concordan cu Standardele Internaionale de Evaluare. Este deosebit de important ca evaluatorul s prezinte explicit definiia valorii, informaiile pe care se bazeaz evaluarea, ipotezele i condiiile limitative ( dac exist ) referitoare la evaluare. n mod similar, este posibil ca proprietile s nu aib un grad de utilitate perceptibil la data evalurii, datorit factorilor externi sau economici, cum ar fi proprieti situate n regiuni ndeprtate, n rile cu o economie n tranziie, n rile care nu au o economie de pia sau n ri n care au loc schimbri n sistemul economic. Cerinele de raportare cu respectarea Standardelor Internaionale de Evaluare, solicit prezentarea complet a definiieiPagina 20 din 84


valorii, a informaiilor pe care se bazeaz evaluarea i msura n care ipotezele i condiiile limitative ( dac exist ) influeneaz evaluarea. Un efect obinuit al instabilitii politice sau incertitudinii economice este modificarea utilitii, exprimat fie prin capacitate, fie prin eficien. n asemenea situaii, responsabilitatea evaluatorului este de a estima ateptrile pieei privind durata unor asemenea evenimente. nchiderile temporare pot avea un impact redus sau nul asupra valorii proprietii sau activului, n timp ce previziunile pe termen lung, referitoare la nceterea activitii, pot duce la o diminuare permanent a valorii. Proprietatea sau activul evaluat trebuie analizat din perspectiva tuturor factorilor interni i externi cu efect asupra performanelor de exploatare ale acestora. Expresia valoare de pia i termenul valoarea just, aa cum apare n mod uzual n standardele de contabilitate sunt, n general, compatibile, chiar dac nu ntotdeauna exact echivalente. Valoarea just, ca un concept de contabilitate, este definit n Standardele Internaionale de Contabilitate i n alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi tranzacionat un activ sau decontat o datorie, de bunvoie, ntre pri aflate n cunostin de cauz, n cazul unei tranzacii n care preul este determinat obiectiv. Valoarea just se utilizeaz, n general, pentru raportarea financiar, att a valorii de pia ct i a valorilor nebazate pe pia. Cnd se poate stabili valoarea de pia a unui activ, aceast valoare va fi egal cu valoarea just. Cnd valoarea de pia a unui activ nu poate fi determinat, se decide utilizarea unei valori surogat, cum este costul de nlocuire net ( CIN ). Activele specializate sunt cele care se vnd foarte rar sau de loc pe pia ( liber ), cu excepia cazurilor n care se vnd ca pri din intreprinderea n care sunt parte componena. Aceste active pot fi considerate ca fiind cele cu pia limitat sau fr pia, active dependente de proprietatea lor specializat, de configurarea sau aplicarea lor specific. n cazul n care evaluatorul are informaii de pia limitate sau nu are informaii de pia comparabile direct, procesul de evaluare poate deveni foarte complex. Totui, este responsabilitatea evaluatorului s culeag informaii i motivaii de pia pentru a sustine i/sau explic concluzia asupra valorii. Dei poate fi aplicat oricare dintre metodele de evaluare i ar trebui luate n considerare toate metodele aplicabile, pentru evaluarea activelor specializate este aplicat metoda costului de nlocuire net ( CIN ). Atunci cnd este posibil, evaluatorul estimeaz valoarea terenului, costul i deprecierea cumulat, pe baza informaiilor de pia i explic bazele pentru estimarea valorii. n cazul n care nu exist condiii normale de pia sau cnd dezechilibrul raportului ofert-cerere determin preul de pia care nu au legtur cu definiia valorii de pia,Pagina 21 din 84


evaluatorul se confund cu o problem dificil de evaloare. Prin utilizarea conceptului i a definiiei valorii de pia i prin aplicarea informaiilor de pia i a raionamentului profesional n procesul de evaluare, evaluatorii asigur relevana i utilitatea raportrii valorii activelor n situaiile financiare. Misiunea evaluri solicit un grad nalt de profesionalism, vigilen, experien i raionament profesional din partea evaluatorului, n condiiile penuriei informaiilor de pia. Uneori, evaluatorului i se poate solicita aplicarea unei definiii particulare a valorii de pia, pentru a rspunde unor cerine juridice sau statutare. Dac i se cere aa ceva, evaluatorul trebuie s menioneze acest fapt i s descrie impactul oricror diferene asupra valorii estimate. Atunci cnd este realizat o evaluare n conformitate cu Standardele Internaionale de Evaluare, termenul valoare de pia va respecta ntotdeauna definiia IVS. Toate rapoartele de evaluare ar trebui s prezinte clar scopul i utilizarea evalurii. Pe lng cerinele de raportare, cnd sunt implicate evaluri pentru raportarea financiar, ar trebui ca raportarea evalurii s conin o identificare clar a clasei de active n care este inclus activul evaluat, ca i a bazei pentru aceast includere. Fiecare clas de active ar trebui explicitat. Aria de aplicabilitate a Standardelor Intrenaionale de Evaluare se refer la estimarea i raportarea valorilor prorietilor i activelor. Modul n care rezultatele evalurii sunt mbinate i integrate cu constatrile altor profesiuni este de o importan major pentru evaluatori. nelegerea corect a terminologiei este esenial pentru evaluatori i pentru cei care citesc rapoarte. Sunt eseniale experiena evaluatorului ca i aplicarea corect a metodologiei. Aceste Standarde sunt destinate s susin obiectivele comune ale celor care efectueaz evaluri de proprieti i active i ale celor care trebuie s se bazeze pe rezultatele evalurilor. 2.5 ROLUL VERIFICATORULUI Calificrile verificatorului de evaluri se refer la studii adecvate, pregtire i experien. Verificatorii8 evalurilor trebuie s fie la fel de bine pregtii ca i evaluatorii care au realizat evalurile. Verificatorii evalurilor, care nu au o experien destul de vast trebuie s urmeze, cursuri de baz n evaluare. Ei nu trebuie s ncalce regulile de corectitudine i obiectivitate. Fiecare activitate de verificare trebuie abordat cu o atitudine deschis i receptiv, pentru c fiecare din aceste activiti reprezint o oportunitate de a nva ceva nou. Verificatorii au nevoie de o capacitate analitic, ct i de o judecat maturPagina 22 din 84


pentru a-i ndeplini eficient rolul. Ei trebuie s ncerce s nu adopte o atitudine superioar n rolul lor de observatori. Pentru un evaluator este indicat ca, nainte de a-i da acceptul pentru verificarea raportului su, s se intereseze de referinele verificatorului.

2.6 TIPURI DE VERIFICARI Tipul de verificare al evalurii variaz n funcie de factori cum ar fi natura angajamentului, cerinele clientului i complexitatea proprietii supuse verificrii. Cele dou proceduri posibile de verificare prezentate anterior sunt: verificri de birou i verificri de teren. Verificarea de birou este cel mai uzual tip de verificare. 2.6.1 Verificarea de birou Este caracterizat prin urmtoarele elemente: se realizeaz fr o inspecie n teren; se limiteaz la datele prezentate n raport; datele din raportul de evaluare pot sau nu s fie confirmate independent i, de obicei, nu se cerceteaz date adiionale de pia; profunzimea verificrilor de birou este extrem de variat; verificatorul folosete o list standard de verificare; calculele matematice sunt verificate i se examineaz corectitudinea datelor; evaluarea este verificat pentru a stabili dac metodologia este adecvat; 2.6.2 Verificarea de teren Este caracterizat prin urmtoarele elemente: condiia minim fundamental inspectarea teritoriului proprietii subiect; verificatorul trebuie s inspecteze proprietile comparabile care ofer date despre vnzri i nchirieri; datele citate n raport sunt confirmate pe teren; se verific acurateea calculelor matematice i se cerceteaz dac metodologia evaluatorului este adecvat

Pagina 23 din 84


2.7 ELEMENTELE VIZATE PENTRU VERIFICARE Raportul de evaluare trebuie s prezinte ncrederea evaluatorului n soluia oferit problemei de evaluare. Un raport inadecvat scris va fi convingtor pentru verificator. Un raport clar i concis face mau mult dect s asigure o bun nelegere, creeaz i o impresie bun despre evaluator. Aspectele eseniale trebuie scoase n eviden, nu evitate n raport. Verificatorul este obligat s citeasc printre rnduri i astfel i pierde ncrederea n concluzia cu privire la valoare. Rezultatul obinuit al unei astfel de situaii este c verificatorul cere alt evaluare pentru a confirma sau a respinge suspiciunile pe care le are n privina raportului original. Verificatorii trebuie s fie ateni la contraziceri. Acestea scad valoarea raportului i erodeaz ncrederea n cocluziile acestuia. Unii evaluatori reuesc s umbreasc evaluarea n mod direct, folosind exagerat de mult jargoanele tehnice sau termenii de evaluare. Evaluatorul poate recurge la jargon pentru a-i acoperi incapacitatea de a nelege situaia. Utilizarea jargonului pretenios a sporit odat cu inventarea computerului. Formele de prezentare ale evalurilor, oferite de calculatoare, par pline de autoritate i muli oameni sunt impresionai. Verificatorul nu trebuie s se lase totui cucerit de aparenele atractive ale ultimelor tipuri de redactri i grafice furnizate de calculator. Evaluarea este, n egal msur, o art i o tiin. Nu trebuie s se accepte niciodat ca raportul de evaluare s se bazeze exagerat de mult pe tehnologie. Sarcina principal a evaluatorului este s interpreteze comportamentul actorilor pieei, care pot fi de exemplu, cumprtorii, vnztorii, investitorii, proprietarii, chiriaii i toi cei care formeaz piaa. Nici un proces tiinific nu a fost vreodat conceput pentru a msura sau a prezice cu acuratee comportamentul pieei. 2.8 CONTINUTUL RAPORTULUI DE VERIFICARE Ca i n cazul raportului de evaluare, raportul de verficare nu are un format standard care s fie utilizat n fiecare situaie dat. n GN 11 sunt precizate cteva elemente9 care ar trebui s fac parte din raportul de verificare. Pe baza acestora i innd seama de prevederile

Pagina 24 din 84


privind coninutul raportului de verificare, prevzute n practica nord-american, se poate sintetiza o form a raportului de verificare ca fiind: Introducere Pagina de titlu Cuprinsul Certificarea verificatorului. Semntura Rezumatul faptelor principale i concluziile importante Premisele verificrii Ipoteze i condiii limitative Identificarea raportului de evaluare supus verificrii Scopul procesului de verificare Tipul verificrii Data verificrii Conformitatea cu standardele de evaluare Adecvarea datelor prezentate Aprecieri privind datele prezentate Aprecieri privind informaiile utilizate Aprecieri privind ipotezele i condindiiile limitative Justificarea opiniilor Adecvarea analizei datelor Adecvarea metodelor i tehnicilor utilizate Justificarea opiniei Concluzii i recomandri Dup cum se observ, structura propus a raportului de verificare se aseamn, ntr-o oarecare msur, cu structura raportului de evaluare. n funcie de fiecare caz n parte, aceasta poate fi adaptat astfel nct s rspund ct mai fidel misiunii evaluatorului verificator. Referitor la coninutul propus menionm urmtoarele: Certificarea verificatorului ar putea avea urmtorul coninut: Eu (noi) certific (m), cu bun credin, faptul c declararaiile cuprinse n aceast verificare a evalurii sunt adevrate i corecte. Eu (noi) certific (m), n continuare, c analizele i opiniile raportului de verificare sunt limitate numai de ctre condiiile prezentate n raport i c reprezint opiniile i analizelePagina 25 din 84


mele (noastre) personale, neprtinitoare. Eu (noi) certific (m) faptul c nu am (avem) un interes prezent sau viitor n proprietatea evaluat. Opiniile i analizele mele (noastre) privind evaluarea, precum i aceast verificare a evalurii au fost efectuate n conformitate cu cerinele Standardelor de Evaluare, adoptate de ctre ANEVAR. Eu (noi) nu autorizez (m) pe nimeni s citeze acest raport de verificare, n afara contextului sau s tipreasc anumite pri din acesta. n plus, nici o parte din aceast verificare a evalurii nu trebuie s fie fcut public, fr un acord scris preliminar, dat de ctre verificatorul care a semnat aceast verificare. Eu (noi) nu am fcut inspecie personal a proprietii evaluate. Aceast verificare ndeplinete condiiile standardului GN 11 i include numai acele elemente prezentate n prezentul raport. Cercetrile pe care se bazeaz evaluarea nu au fost verificate de verificator. Eu (noi) m (ne)-am bazat pe evaluator n oferirea unor informaii corecte i complete asupra evalurii avute n vedere i n oferirea altor date secundare prezentate n acest raport. Rezumatul faptelor principale i al concluziilor importante ar putea conine: Identificarea raportului evaluat, drepturi de proprietate evaluate, scopul verificrii, descrierea activitii de verificare, principalele concluzii, semntura verificatorului. Ipotezele i condiiile limitative ar trebui s conin urmtoarele: Raportul de verificare, ataat n continuare, este bazat pe datele i informaiile coninute n raportul de evaluare, care este avut n vedere de ctre aceast verificare, precum i pe informaiile adiionale din alte surse valide; Se presupune c datele i informaiile sunt autentice i corecte; Verificatorul i rezerv dreptul de a considera orice dat sau informaie adiional, pe care o are la ndemn, pentru a-i revizui opiniile i concluziile, n cazul n care aceste date i informaii indic nevoia unei astfel de modificri;

Toate prevederile i condiiile limitative coninute n raportul de evaluare, care reprezint subiectul acestei verificri, sunt i condiii ale verificrii; Coninutul celorlalte capitole va fi elaborat de ctre verificator, fr a exista o tipologiePagina 26 din 84


stabilit pentru ideile care vor trebui surprinse. Un raport de verificare bun se bazeaz, n primul rnd, pe experiena i competena verificatorului, i apoi pe calitatea raportului de verificare. Principiile etice ale Codului Deontologic al ANEVAR exprim recunoaterea de ctre evaluator a propriilor responsabiliti fa de opinia public, clieni i colegi .Aceste principii i ghideaz pe membrii ANEVAR n ndeplinirea responsabilitilor lor profesionale pe baza condiiei etice i necesit un angajament ferm pentru un compartiment exemplar, chiar dac acest lucru este contrar avantajului personal. Pe parcursul ndeplinirii responsabilitilor profesionale al determinrii valorii reale a proprietilor, evaluatorul trebuie s pun n aplicare judeci profesionale i morale rezonabile, n toate activitile pe care le ntreprinde. Valoarea determinat trebuie s fie obiectiv i nu trebuie influenat de factori subiectivi ca voina, dorina sau nevoia clientului sau a altor persoane. Evaluatorii ANEVAR au responsabiliti fa de toi cei care beneficiez de serviciile lor profesionale. Membrii mai au i responsabilitatea continu de a coopera unii cu alii pentru a mbunti arta evalurii, pentru a pstra ncrederea publicului i pentru a duce la ndeplinire cerinele speciale de auto ( guvernare ale profesiunii ). Eforturile colective ale evaluatorilor sunt necesare pentru a menine i ntri tradiiile profesiunii. Evaluatorii trebuie s accepte obligaia de a aciona ntr-un mod care va servi interesul public, va onora ncrederea publicului i va demonstra ataamentul fa de profesionalism. Ca semn distinct al unei profesii este acceptarea acesteia de ctre public. Publicul evaluatorilor este format din clieni, guvern, ntreprinztori, manageri, comunitatea financiar i de afaceri i toi cei care se bazeaz pe obiectivitatea i intregritatea evaluatorilor pentru a menine funcionarea normal a societii. Aceast ncredere impune o responsabilitate a interesului public asupra evaluatorului. Interesul public este definit drept bunstarea colectiv a comunitii oamenilor i a instituiilor pe care profesia o servete. n aplicarea responsabilitilor profesionale, evaluatorii se pot ntlni cu presiuni conflictuale din partea fiecruia dintre aceste grupuri. n rezolvarea acestor conflicte, evaluatorii trebuie s acioneze cu integritate, ghidai dup perceptul conform cruia, atunci cnd membrii ANEVAR i ndeplinesc responsabilitile lor ctre public, interesul clienilor este servit n cel mai bun mod cu putin. Cei care se bazeaz pe rapoartele de evaluare ale evaluatorilor se ateapt ca acetia s se achite de responsabilitile profesionale cu integritate, obiectivitate, cu grija profesionalPagina 27 din 84


cuvenit i cu un interes autentic n a servi publicul. Se ateapt ca acetia s furnizeze servicii de calitate, s stabileasc relaii contractuale, i s ofere o gam de servicii ntr-o manier care s demonstreze un nivel de profesionalism conform standardelor profesionale i codului deontologic. Toi cei care accept calitatea de membru ANEVAR se angajeaz s onoreze ncrederea public. n schimbul ncrederii pe care publicul i-o pune n ei, membrii trebuie s caute continuu s demonstreze dedicarea lor n atingerea excelenei profesionale. Evaluatorul angajat ntr-o aciune de evaluare are obligaia de a nu dezvlui angajarea sa de ctre client unor tere persoane, precum i obligaia de a nu dezvlui rezultatele evalurii fr permisiunea scris i prealabil a clientului su, sau fr s fie obligat de o procedur judiciar. n cazul n care raportul de evaluare este pus de ctre client la dispoziia unor tere persoane, cu acordul scris al evaluatorului, acestea au acelai drept de a se baza pe validitatea i obiectivitatea raportului evaluatorului ca i clientul iniial. Verificarea evalurilor evolueaz continuu, urmnd schimbrile aprute n tehnica i metodologia evalurii. n Romnia, practica verificrilor de rapoarte de evaluare fiind n faz incipent, este de ateptat ca ritmul de evoluie a acestei activiti s fie semnificativ. Obiectul verificatorului rmne totui acelai, de a determina acceptarea sau neacceptarea unui raport de evaluare, decizie bazat pe modalitatea n care raportul i organizeaz n mod logic datele relevante i dac prezint concluzii rezonabile. Un raport bun reflect priceperea i judecata autorului su, care are responsabilitatea de a nfia procesul de evaluare sau verificare ntr-o manier clar, logic i plin de sens. PREZENTAREA SC ESTICO HOTEL SA BUTENI

2.9 ISTORIC AL SC ESTICO HOTEL SA BUTENI SC ESTICO HOTEL SA BUTENI a luat fiin n anul 1997, fiind persoan juridic romn cu un capital social la nfiinare subscris i vrsat de 100000 lei . Actul constitutiv a fost nregistrat la SC ESTICO HOTEL SA BUTENI. Societatea comercial are sediul n BUTENI str NEGRU VOD nr 38.Pagina 28 din 84


Datorit amplasrii restaurantului n centrul oraului Buteni i a tradiiei acestuia, s-a permis dezvoltarea activitii societii comerciale i realizarea unui bun renume n staiune. n luna noiembrie 1998 societatea achiziioneaz imobilul restaurant hotel Silva de la societatea SC SILVA SRL achitndu-l integral la data transferului de proprietate. Pentru circuitul turistic societatea obine de la Ministerul Turismului clasificarea turistic pentru cele dou locaii de 3 stele *** datorit unei amenajri i confort sporit oferit turitilor din ar ct i din strintate . La scurt timp de la cumprare, n luna decembrie 1998, n spaiul anex al restaurantului, societatea SC ESTICO HOTEL SA BUTENI construiete un imobil cu destinaie de pizzerie, avnd 50 de locuri de mas. n primvara anului 2000 societatea ncepe reamenajrile n restaurant, mrindu-i capacitatea cu 80 de locuri. Totodat, n spatele restaurantului construiete laboratorul de cofetrie i spltorie care deservesc restaurantul i pizzeria. Dotarea spltoriei se va face cu echipament din import Italia. Echipamentele sunt aduse din import, cum ar fi echipamente pentru spltorie- maini de splat i calandre de mare performan i un echipament complet cu o linie tehnologic pentru laboratorul de cofetrie. Prin aceste modernizri unitatea fabric produse de o calitate superioar, cu personal cu competene profesionale i astfel se obin economii la cheltuielile curente. Obiectul de activitate al SC ESTICO HOTEL SA BUTENI, prevzut n statutul societii, cuprinde urmtoarele activiti principale, din care amintim: Hoteluri i moteluri cu restaurante Cafenele i baruri de spectacol. 3. STANDARDELE INTERNATIONALE DE EVALUARE PREZENTARE 3.1 OBIECTIVE SI ARIA DE APLICABILITATE Dezvoltarea Standardelor Internaionale de Evaluare (IVS) s-a realizat urmrindu-se trei obiective principale . Aceste obiective sunt : Dezvoltarea tranzaciile nternaionale i a viabilitii pieelor internaionale prin promovarea transparenei n raportrile financiare precum i creterea ncrederii n evalurile realizate pentru garantarea imprumuturilor, pentru tranzacii care implic transfer al dreptului de proprietate, pentru soluionarea litigiilor i pentru determinarea taxelor asupra proprietii ;

Pagina 29 din 84


Etalon profesional pentru evaluatorii din ntreaga lume, i astfel permindu-le acestora s rspund cerinelor pieelor internaionale pentru evaluri credibile i s satisfac cerinele pentru raportri financiare ale comunitii internaionale de afaceri au rolul de a furniza Standarde de Evaluare i raportare financiar care s satisfac cerinele rilor n dezvoltare sau n curs de industrializare. Utilizatorii evalurilor realizate n baza IVS se pot baza pe asemenea lucrri, acestea fiind realizate de profesioniti care subscriu unor standarde ridicate de deontologie profesional. Pe msura ce aria de aplicare a evalurii a devenit mai larg, termenul de evaluarea proprietii a cptat o nsemntate mai mare dect termenul, mult mai respectiv de evaluarea activelor, acesta referindu-se n special la evalurile realizate pentru utilizarea n raportarea financiar. Un evaluator specializat pentru evaluarea proprietilor este o persoan care are calificarea, abilitile i experiena necesar pentru a estima n general valoarea unei proprieti imobiliare pentru diverse scopuri, cum ar fi: tranzacii ce implic transferuri ale dreptului de proprietate ; evaluri pentru garanii bancare imobiliare si ipotecare ; evaluri de proprieti aflate n litigiu ; evaluri de proprieti pentru stabilirea taxelor datorate statului pentru acestea ; evaluri de proprieti ca active imobilizate n raportare financiar. Un evaluator profesionist de proprieti poate avea competena profesional pentru a realiza evaluri i pentru alte categorii de proprieti ca de exemplu: evaluarea bunurilor mobile; evaluri de afaceri; evaluri de active financiare. Un evaluator profesionist de active este o persoan care are calificarea, abilitile i experiena necesar pentru a efectua evaluri de terenuri, construcii i\sau maini, utilaje, echipamente i alte mijloace fixe, n general n scopul nregistrrii acestora n situaiile financiare ale companiei. Standardele Internaionale de Evaluare reprezint cea mai bun practic acceptat n evaluare, cunoscute i ca Principii de Evaluare General Acceptate (GAVP). Se intenioneaz ca Standardele Internationale de Evaluare si standardele naionale din rile membre s se completeze i s se susin reciproc. IVSC pledeaz n favoarea cunoaterii diferenelor ntre prevederile Standardelor Internaionale de Evaluare i cele naionale. Uneori, Standardele Internaionale de Evaluare pot necesita o abordare care difer de practica national i\sau de reglementrile naionale. Practicienii vor trebui s determinePagina 30 din 84


(cuantifice) i s explice influena unor astfel de diferene asupra valorii. Analiza detailat a metodologiei de evaluare i aplicaiei acesteia pentru diferite tipuri de proprieti sau piee ine de pregtirea specializat i documentarea specialistului n evaluare. Pentru acest motiv, IVSC ncurajeaz toi evaluatorii ca, pentru perfecionarea lor profesional, s foloseasc programele de educaie continu pe parcursul ntregii lor cariere. Standardele Internaionale de Evaluare prevd mai degrab ce trebuie s fac evaluatorii, dect s explice cum sunt aplicate procedurile sau metodele specifice de evaluare. IVSC recunoate c fiecare aplicaie de evaluare este legat de o problem specific de evaluare, a crei soluie depinde de abilitatea evaluatorului de a selecta tehnicile de evaluare relevante i de a-i exprima opinia n mod adecvat. Acolo unde standardele altor discipline, cum sunt cele de contabilitate, pot fi aplicate n evaluri, IVSC recomand evaluatorilor s caute s neleag utilizarea contabil posibil a rezultatelor evalurilor lor. Atunci cnd evaluarea se realizeaz pentru o raportare financiar sau pentru orice alt nregistrare contabil, evaluatorul trebuie s respecte att cerinele Standardelor de contabilitate ct i cele care au legtura cu evalurile proprietii. Dac, n anumite situaii, apar divergene ntre prevederile celor dou categorii de standarde, evaluatorul va trebui s evidenieze situaiile respective. 3.2 PREZENTAREA STANDARDELOR INTERNATIONALE Principiile i tehnicile de evaluare sunt nelese n cadrul profesiei de evaluator i sunt recunoscute de ctre ntreaga comunitate de afaceri. Comentariile prescurtate referitoare la aceste principii i tehnici, incluse n Standarde, nu ar trebui considerate exhaustive. De aceea, nelegerea i utilizarea acestor Standarde10 n totalitatea lor este important, chiar dac standardele considerate individual pot fi publicate ca seciuni distincte, fiecare este o component a ntregului. Astfel, definiiile, introducerile, sunt nelese ca avnd legatur cu fiecare componen, dei s-a ncercat elaborarea individual a fiecrui capitol din Standarde, cerinele Codului Deontologic al IVSC i IVS 3 . Raportarea evalurii, se aplic tuturor elementelor. Astfel, cititorul va avea de ctigat din lectura ntregului document. Trimiterea frecvent la referine uureaz urmrirea n ntregul text a paragrafelor care trateaz acelai subiect. Dei unele pasaje din textul Standardelor sunt subliniate, ntregul document este obligatoriu i orice lucrare de evaluare, realizat n baza IVS, trebuie s respecte toate prevederile acestora .

Pagina 31 din 84


Pentru alte discipline i pentru a elimina dificultile generate de barierele lingvistice, aceast seciune ncearc s furnizeze comentarii cu privire la cadrul juridic, economic i conceptual pe care se bazeaz disciplina evalurii i Standardele sale. Detalierea acestor concepte i principii este esenial pentru nelegerea evalurii i aplicarea acestor Standarde. Urmtoarele elemente sunt necesare n practica evalurii : Codul Deontologic Codul Dentologic conine cerinele de etic i competen solicitate evaluatorilor n practica profesional. Conduita etic servete interesul general, st la baza ncrederii instituiilor financiare n serviciile de evaluare i lucreaz n beneficiul profesiei de evaluator. Conduita etic asigur c rezultatele evalurilor sunt credibile consecvente i comerciale. Tipuri de proprietate -Proprietatea imobiliar, este fundamentul oricrui sistem al evoluiei, este destinat de celelalte categorii de proprietate, cum ar fi: bunurile mobile (corporale i necorporale) intreprinderile i activele financiare. n Standarde sunt prezentate n mod detaliat aceste patru tipuri de proprietate, precum i diferenele dintre ele. Introducerea n Standarde -Toate evalurile pot fi clasificate n dou categorii: cele care au la baz valoarea de pia i cele care au la baz valori diferite de valoarea de pia. Dup finalizarea evalurii, evaluatorul va trebui s explice clar rezultatele i modul cum acestea au fost obinute. Seciunea introductiv trateaz diferenele dintre valoarea de pia i bazele de valoare diferite de valoarea de pia, precum i importana comunicrii clare i concise a rezultatelor evalurii. Standardele n organizarea Standardelor Internaionale de Evaluare, de Aplicaii n Evaluare i de Practica n Evaluare, cele trei standarde sunt considerate ca fiind de baz i permanente. Astfel, Standardele IVSC 1 i 2 trateaz valoarea de pia ca baz de evaluare precum i bazele de evaluare diferite de valoarea de pia. Standardul 3 prezint cerinele de prezentare a raportului de evaluare. De asemenea, cele trei standarde servesc ca baz pentru cele dou Standarde Internaionale de Aplicaii n Evaluare (IVA ), care prezint modalitile de realizare a evalurilor n scopuri de nregistrri contabile i de garantare a mprumuturilor. Standarde Internaionale de Aplicaie n Evaluare Evalurile sunt realizate pentru diverse scopuri. n cadrul acestor standarde sunt descrise modalitile de realizare a evalurilor de active aparinnd sectorului public sau privat, n scopul utilizrii acestora n cadrul raportrilor financiare sau pentru abordarea deciziilor de acordare a mprumuturilor garantate. Standarde Internaionale de Practic n Evaluare Probleme referitoare la aplicareaPagina 32 din 84


Standardelor apar frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apeleaz la serviciile de evaluare. Aceste Standarde de Practic n Evaluare furnizeaz instruciuni referitoare la probleme specifice de evaluare i la modalitile de aplicare a standardelor n diverse situaii i domenii de activitate specifice. Aceste Standarde de Practic n evaluare completeaz i dezvolt Standardele de Evaluare avnd aceeai importan ca i acestea. Respectarea Standardelor Internaionale de Practic n Evaluare precum i a Standardelor Internaionale de Evaluare i a Standardelor Internaionale de Aplicaie n Evaluare este obligatorie pentru toi evaluatorii care elaboreaz rapoarte de evaluare n conformitate cu IVS. Studiul Internaional de Evaluare- Deoarece practica de evaluare nu este nici uniform i nici static, IVSC public studii privind performanele evalurii la nivel mondial. Un asemenea Studiu este inclus i n IVS 2003. Glosarul de termeni. Acest glosar face trimitere la referine i detaliaz termeni cu utilizri n Commonwealth, America de Nord i alte comuniti vorbitoare n limba englez; de asemenea, aceasta include i definiii din alte discipline care au legatur cu evaluarea i face trimiterile corespunztoare acolo unde termenii sunt definii n Standarde. Cele trei principale elemente componente ale Standardelor Internaionale de Evaluare, adic Standardele Internaionale de Evaluare, Standardele Internaionale de Aplicaie n Evaluare au aceeai importan, iar evalurile realizate n baza IVS trebuie s fie n conformitate cu principiile i procedurile prezentate n cadrul acestora. 3.3 STRUCTURA STANDARDELOR INTERNATIONALE DE EVALUARE Fiecare din cele trei 11Standarde de Evaluare este elaborat pentru a acorda o arie ct mai larg din practica de evaluare. Corespunztor, fiecare Standard conine urmtoarele nou seciuni : Introducere; Aria de aplicabilitate; 3. Definiia; 4. Relaia cu Standardele de Contabilitate; 5. Coninutul Standardului; 6. Comentarii; 7. Cerine de prezentare a informaiilor; 8. Cerine referitoare la devierile de la Standard;Pagina 33 din 84


Data intrrii n vigoare. Fiecare din Standardele Internaionale de Practic n Evaluare se ocup de probleme referitoare la aplicarea Standardelor, ce apar frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apeleaz la serviciile de evaluare. Corespunztor, fiecare Standard Internaional de Practic n Evaluare conine urmtoarele ase seciuni: 1. Introducere 2. Aria de aplicabilitate 3. Definiii 4. Relaia cu Standardele de Contabilitate 5. Instruciuni de aplicare 6. Data intrrii n vigoare Aceste Standarde de Practic n Evaluare pot fi mprite n trei grupe. Cinci dintre acestea se ocup de aspectele specifice evalurii diferitelor categorii de proprieti, cum ar fi: proprietatea imobiliar; drepturile de nchiriere; instalaii, maini i echipamente; bunuri mobile (corporale i necorporale ). Dou din standarde se refer la evaluarea de proprieti sau active pe baza fluxurilor de numerar, incluznd activele necorporale i inteprinderile. Dou din Standardele de Practic n Evaluare conin instruciuni de aplicare a metodologiilor de evaluare ( Costul de nlocuire net CIN i Analiza fluxului de numerar actualizat DCF ). Datorit elementelor comune care stau la baza lor, aceste Standarde de Practic n Evaluare trebuie privite ca un ntreg.. Din restul de trei GN-uri, unul se refer la probleme de mediu ( consideraii cu privire la substanele periculoase i toxice ), unul se refer la evaluarea proprietilor agricole iar ultimul furnizeaz instruciuni ntr-un domeniu profesional al practicii de evaluare ( Verificarea evalurilor ). Definiia IVS pentru valoarea de pia i primele dou Standarde Internaionale de Evaluare au fost adoptate la data de 24 martie 1994. Alte dou standarde, ce au fost adoptate la aceast dat au devenit Standarde Internaionale de Aplicare n Evaluare n iulie 2000. Al treilea Standard Internaional de Evaluare i primul Standard Inrenaional de Aplicaie n Evaluare au intrat n vigoare la 30 aprilie 2003. Standardul Internaional de Practic n Evaluare - Consideraii cu privire la substanele periculoase i toxice n evaluare a fost adoptat la 19 aprilie 1996. Standardul Internaional de Practic n Evaluare Evaluarea instalaiilor, mainilor i echipamentelor a fost adoptat de 1 iulie 1997 i cel de Evaluarea intreprinderii, laPagina 34 din 84


data de 26 aprilie 1999. Standardele Internaionale de Practic n Evaluare Evaluarea proprietii imobiliare, Evaluarea pentru nchiriere/ leasing i Evaluarea activelor necorporale au fost adoptate n iulie 2000. Standardele Interaionale de Practic n Evaluare cu privire la Evaluarea bunurilor mobile, Costul de nlocuire net ( CIN ). Analiza fluxului de numerar actualizat ( DCF ), Evaluarea proprietilor agricole i Verificarea evalurilor au fost adoptate la 30 aprilie 2003. n urmtoarea etap, Comitetul va continua s dezvolte Standardele de Evaluare, Standardele de Aplicaii i de Practic n Evaluare n funcie de evoluia cerinelor pieei i a utilizatorilor evalurilor. Experiena evaluatorilor profesioniti i dialogul desfurat ntre naiuni, prin intermediul Comitetului pentru Standarde Internaionale de Evaluare ( IVSC ), au demonstrat, cu unele excepii, c exist o nelegere unitar referitoare la principiile care stau la baza desciplinei evalurii. n unele cazuri, legislaia i circumstanele economice naionale pot solicita aplicaii speciale ( uneori i limitate ), ns fundamentele metodelor i tehnicilor de evaluare sunt similare n ntreaga lume. Recunoaterea i promovarea acestor fundamente constituie un obiectiv al Comitetului pentru Standardele Internaionale de Evaluare. Standardele de evaluare ale IVSC sunt bazate pe aceste fundamente, ns Comitetul consider ca adecvat clarificarea, n cuprinsul fiecrui Standard, a tuturor fundamentelor specifice. n schimb, aceast seciune completeaz fiecare Standard i asigur o imagine pentru nelegerea profesiei de evaluare i pentru aplicarea Standardelor. a) Terenul este esenial pentru viaa i existena noastr. Importana terenului l plaseaz n centrul ateniei juritilor, geografilor, sociologilor i economitilor, ale cror discipline de studiu sunt legate de teren i de utilizrile acestuia, influennd societile i naiunile. Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezint un concept economic. Liber sau construit, terenul este denumit i proprietate imobiliar . Valoarea este creat prin utilitatea sau capacitatea proprietii imobiliare de a satisface nevoile i dorinele societii. Valoarea proprietii imobiliare este generat de unicitatea , durabilitatea, permanena locaiei, oferta relativ limitat i de utilitatea specific a unui anumit amplasament. Proprietatea reprezint un concept juridic ce se refer la toate avantajele, drepturile i beneficiile legate de deinerea acesteia. Dreptul de proprietate se refer la un anumit avantaj ( profit ) sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. Trebuie fcut distincia ntre termenul de proprietatePagina 35 din 84


imobiliar ca entitate fizic i exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezint un concept juridic. n anumite ri, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate constituie un cumul de atribute. n temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun, titularul l poate folosi, vinde, nchiria ori nstrina n alt mod, avnd opiunea de a exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul. Pstrarea dreptului de dispoziie echivaleaz cu nuda proprietate. Proprietatea asupra bunurilor, altele dect cele imobiliare, este numit proprietate mobiliar. Termenul de proprietate, utilizat fr alte precizri sau identificri, poate defini proprietatea imobiliar sau alte tipuri de proprietate cum ar fi intreprinderile sau activele financiare, ori o combinaie a acestora. Evaluatorii de proprietate imobiliare, de active i de alte proprieti sunt cei care se ocup cu o disciplin economic special, asociat cu elaborarea evalurilor. Ca profesioniti, evaluatorii trebuie s parcurg i s finalizeze programe riguroase de instruire, calificare, specializare i s-i demonstreze competena i abilitile. De asemenea, trebuie s cunoasc i s respecte un Cod Deontologic i Standardele de practic profesional i s respecte Principiile de Evaluare General Acceptate ( GAVP ). Evoluia preurilor n timp este rezultatul efectelor specifice i generale ale forelor economice i sociale. Forele generale pot conduce la modificri ale nivelurilor de pre i ale puterii relative de cumprare a banilor. Acionnd n anumite momente, forele specifice, cum ar fi schimbrile tehnologice, pot genera mutri n cerere i ofert i pot crea modificri majore de preuri. n evaluarea proprietii imobiliare sunt aplicate multe dintre principiile cunoscute. Este vorba despre principiile cererii i ofertei, concurenei, substituiei, anticiprii, schimbri i altele. Elementul comun al acestor principii const n efectul lor direct sau indirect asupra gradului de utilitate i productivitii unei proprieti. Prin urmare, se poate spune c utilitatea unei proprieti imobiliare reflect influenele combinate ale tuturor forelor pieei care susin valoarea proprietii. Proprietatea imobiliar12 este definit ca fiind terenul i acele elemente create de om i care sunt ataate terenului. Este lucrul fizic, tangibil, care poate fi vzut i atins, mpreun cu toate adugirile pe teren, deasupra lui i subterane. Legile naionale din fiecare ar prevd

Pagina 36 din 84


criterii pentru diferenierea proprietii imobiliare de proprietatea mobiliar. Dei este posibil ca aceste concepte juridice s nu fie cunoscute n toate rile, ele sunt totui adoptate aici, pentru a face deosebirea ntre aceste concepte i noiuni importante. Drepturile reale imobiliare includ toate prerogativele, avantajele i beneficiile asupra bunurilor imobile ce fac obiectul acestor drepturi. Ele pot fi probate, n mod normal, prin documente ( de exemplu: titlu de proprietate ) fiind distincte de proprietatea imobiliar asupra creia acestea se exercit. Drepturile reale imobiliare nu au o forma material. Proprietatea mobiliar include bunurile corporale i necorporale care nu sunt incluse n proprietatea imobiliar. Elementele proprietii mobiliare corporale nu sunt fixate n mod permanent de proprietatea imobiliar, n general fiind caracterizate prin mobilitatea lor. n tehnologia contabil, activele sunt resurse controlate de ctre inteprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute i de la care se ateapt s genereze beneficii economice viitoare pentru inteprindere. Proprietatea asupra unui activ este ea nsi necorporal. Totui, actul deinut poate fi att corporal, ct i necorporal. Beneficiile economice viitoare, ncorporate ntr-un activ, pot intra n inteprindere n mai multe moduri, de exemplu, prin utilizarea separat sau mpreun cu alte active pentru prestarea de servicii sau producia de bunuri destinate vnzrii de ctre inteprindere, prin schimbarea lui cu alte active, pentru stingerea unei datorii sau activul este repartizat acionarilor inteprinderii. Standardele Internaionale de Contabilitate ( IAS , F 55 ). Un activ este recunoscut n bilan atunci cnd este probabil realizarea unui beneficiu economic viitor de ctre inteprindere i activul are un cost sau o valoare, care poate fi evaluat() n mod credibil ( IAS, F 89 ). Standardele Internaionale de Contabilitate pentru raportarea financiar fac distincia dintre activele corporale i cele necorporale. Urmtoarele concepte i termeni au o importan deosebit: Active curente ( circulante ), active care nu sunt deinute pentru a fi utilizate pe o baz continu n activitile unei intreprinderi. Exemplele sunt stocuri, creane, investiii pe termen scurt, disponibilul n banc n numerar. Dei n mod normal proprietatea imobiliar face parte din activele imobilizate, n anumite circumstane, poate fi inclus i n activele curente. De exemplu, termenul sau proprietatea imobiliar construit i deinut n stoc pentru vnzare. Active imobilizate ( active fixe sau pe termen lung ). Acestea sunt activele corporale i necorporale care se mpart n dou categorii : Impozitri corporale. Active destinate utilizrii pe o baz continu ( termen

Pagina 37 din 84


lung ) n activitile unei inteprinderi, i anume teren i construcii, maini, utilaje i echipemente, alte categorii de active identificabile, mai puin amortizarea cumulat. Terenurile i mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice. Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utilizrii pe o baz continu n activitatea unei inteprinderi, dar este de ateptat s fie deinute pe termen lung; din aceast categorie fac parte investiiile pe termen lung, creanele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de repartizat pe mai multe exerciii financiare, mrci de fabric i alte active. Aceast categorie de active include att active corporale ( sau fizice ) ct i active necorporale nemateriale. Activele necorporale sunt considerate ca fiind componente ale proprietii mobiliare necorporale i pot include abilitile de management i marketing, vocaia la credit, fondul comercial i alte drepturi sau instrumente legale ( brevete de investiie, mrci de fabric, dreptul de autor, francize i contracte ). Indiferent de convenia de nregistrare contabil utilizat, respectiv pe baza costului istoric sau a contului curent, trebuie fcut o distincie ntre activele de exploatare i activele de natura unei investiii imobiliare. Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normal de exploatare a inteprinderii. Activele deinute ca investiii imobiliare sunt considerate ca fiind un surplus fa de necesitile de exploatare a inteprinderii proprietar a lor. Terminologia contabil difer uneori de termenii uzuali utilizai n evaluare. n clasificarea prezent a paragrafului 3, evaluatorii sunt cel mai des implicai n evaluarea activelor imobilizate. Practic, se evalueaz dreptul de proprietate asupra activului i nu activul corporal sau necorporal. Aceast optic face disticia ntre conceptul economic de evaluare a unui activ, bazat pe capacitatea activului de a fi vndut i cumprat pe pia i de conceptul subiectiv de exprimare a unei valori intrinseci sau altor tipuri de valori diferite de valoarea de pia. Conceptul obiectiv, bazat pe pia, are unele aplicaii speciale n cazul evalurii proprietilor cu pia limitat sau fr pia, aa cum se prezint n Standardul Internaional de Evaluare 2. Termenul depreciere este utilizat att n evaluare, ct i n contabilitate i poate genera confuzii. Pentru a evita nenelegerile, evaluatorii pot utiliza fie termenul depreciere fie depreciere cumulat, n aplicarea metodei bazate pe costul de nlocuire sau de reconstrucie, pentu a reflecta orice pierdere de evaluare fa de costul de nou estimat. Aceast pierdere poate fi generat de manifestarea mai multor forme ale deprecierii, respectiv deteriorare fizic, depreciere funcional ( tehnologic ) sau depreciere economic ( extern ). Termenul alocri pentru depreciere se refer la alocrile fcute de contabili pentru compensarea ntrePagina 38 din 84


costul iniial i valoarea rmas a activului, acolo unde se aplic tratanentul contabil de baz, indiferent de regimul de amortizare aplicat. Pentru evaluatori ns, este important c deprecierea cumulat este o funcie a pieei. Alocrile pentru depreciere sunt o funcie a conveniei contabile i nu reflect neaprat piaa. b) Conceptele pre, cost, valoare i piaa - Imprecizia traducerilor ( limbajului ), n special n comunitatea international, poate duce la nenelegeri i interpretri eronate. Aceasta constituie o problem atunci cnd cuvintele uzuale au nelesuri specifice pentru o anumit disciplin. Este cazul termenilor pre, cost, pia i valuare aa cum sunt utilizai de disciplina evaluarea proprietilor. Preul este termenul utilizat pentru o sum cerut, oferit sau pltit pentru un bun serviciu. Preul de vnzare este un fapt istoric, indiferent dac a fost publicat sau dac a fost confidenial. Datorit capacitii financiare, motivaiilor sau intereselor speciale ale unui vnztor, preul pltit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legtur cu valoarea care ar putea fi atribuit de ctre alii, acelor bunuri sau servicii. Totui, preul constituie, n general, o indicaie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor de ctre un anumit cumprtor i\sau vnztor, n anumite situaii particulare. Costul reprezint preul pltit de cumprtor pentru bunuri sau servicii, sau suma necesar pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de ctre productor. n momentul n care s-a finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Preul pltit pentru un bun sau un serviciu reprezint costul acestora pentru cumprtor. Piaa este mediul n care bunurile, mrfurile i serviciile sunt comercializate ntre cumprtori i vnztori, prin mecanismul preului. Conceptul de pia presupune ca bunurile i\sau serviciile se pot tranzaciona fr restricii, ntre cumprtori i vnztori. Fiecare parte va rspunde la raporturile dintre cerere i ofert la ali factori de stabilire a preului, n funcie de capacitatea i cunotinele proprii, de imaginea proprie asupra unitii relative a bunurilor i\sau serviciilor i de nevoile i dorinele individuale. O pia poate fi local, regional, naional sau internaional. Valoarea este un concept economic referitor la preul cel mai probabil, convenit de cumprtorii si vnztorii unui bun sau serviciu disponibil pentru cumprare. Valoarea nu reprezint un fapt, nici o estimare a celui mai probabil pre care va fi pltit pentru bunuri i servicii, la o anumit dat, n conformitate cu o anumit definiie a valorii. Conceptul economic de valoare reflect optica pieei asupra beneficiilor celui care deine bunurile sau primete serviciile, la data evalurii. Exist multe tipuri de evaluare, fiecare cu definiii specifice. Anumite tipuri dePagina 39 din 84


valoare sunt utilizate frecvent n evaluare. Altele sunt utilizate n situaii speciale i n circumstane atent indentificate i explicate. n utilizarea i nelegerea evalurilor, de o i

Date post:	09-Jul-2015
Category:	Documents
Upload:	elydob
View:	888 times
Download:	0 times

Aspecte Ale Raportului de Evaluare Conform Standardelor Inter Nation Ale de Evaluare

Documents