5657.2-Raport evaluare_hala+teren_Bragadiru-TransCojan.pdf

S.C. TEHNOCONCEPT EXPERT S.R.L. – Raport de evaluare - S.C. TRANS COJAN COM SRL pag. 1

tc-eS.R.L.

RC: ; J40/20602/1994 CUI R- 6433712;:

S.C.Tel: 410.7271; 322.6625 Fax: 410.7272; 326.5872

GSM: 0724.550393 0722.237254

[email protected]

Nr. 5657.2/2014

RAPORT DE EVALUARE S.C. TRANS COJAN COM S.RL. (in faliment)

Prin lichidator judiciar CII CORINA GOVOREANU

PROPRIETATE IMOBILIARA

HALE TIP ATELIERE AUTO SI SPATII ANEXE

Oras Bragadiru, str. Marasti nr. 2A, Judetul Ilfov

Nr. cadastral 207

ianuarie 2014


CUPRINS:

1. REZULTATELE EVALUĂRII 3 1.1. Rezultatele evaluării 3 1.2 Reconcilierea rezultatelor. Opinia evaluatorului 4

1.3. Certificare 5 2. MISIUNEA EVALUATORULUI 6 2.1. Obiectul evaluării 6 2.2. Scopul evaluării 6 2.3. Clientul şi destinatarul lucrării 7 2.4. Tip de valoare 7 2.4.1. Ipoteze şi condiţii limitative 8 2.4.2. Valoarea estimată. Data evaluării 8 2.4.3. Inspecţia proprietatii 8 2.4.4. Metodologia de evaluare 9 2.4.5. Surse de informaţii 9 3. PREZENTAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE 9 4. EVALUARE 11 4.1. Cea mai bună utilizare 11 4.2 Analiza pietii specific 12 4.3. Evaluarea 16 4.3.1. Procedura de evaluare 16 4.3.2. Etape parcurse pentru determinarea valorii 16 4.3.3. Abordarea pe baza de venit. Metoda capitalizarii chirie 16 4.3.4. Abordarea pe baza de piata. Metoda comparaţiei de piaţă 17 4.3.5. Abordarea pe baza de costuri. Metoda costului de inlocuire CIN 25 5. CONCLUZII 27 ANEXE Fotografii

Contract de vanzare cumparare cu încheiere de autentificare nr 502 din 05.04.2000 si incheiere de rectificare nr. 6118 din 23.08.2000

Plan de situatie-propunere Incheiere de intabulare nr. 1802 din 2000 si nr. 1957 din 21.03.2001 Memoriu tehnic Plan de amplasament si delimitare a imobilului, Fisa bunului imobil, Plan de situatie Plan de incadrare in zona Certificat de urbanism nr. 1362 din 06.12.2006, Nota de constatare Autorizatia de construire nr. 21 din 28.01.2008, Proces verbal de receptie la terminarea lucrarilor nr. 16686 din 21.08.2008 Situatia stocurilor de mijloace fixe la 31.08.2012


1. REZULTATELE EVALUĂRII PROPRIETATEA IMOBILIARĂ EVALUATĂ

Proprietatea imobiliara – HALE TIP ATELIERE AUTO + SPATII

ADMINISTRATIVE SI CLADIRI ANEXE - ce constituie obiectul evaluării este situata

în Oras Bragadiru, str. Marasti nr. 2A, Judetul Ilfov, cu nr. cadastral 207 este proprietatea

S.C. TRANS COJAN COM SRL. Terenul are suprafata de 8.495 mp conform act de

proprietate si de 8.494,96 mp conform documentatia cadastrala fiind in proprietatea S.C.

TRANS COJAN COM SRL.

Proprietatea imobiliara este alcatuita din:

A. CONSTRUCTII

1. HALE TIP ATELIERE AUTO +SPATII ADMINISTRATIVE SI

CLADIRI ANEXE compuse din:

Nr. Nr. Denumire conform situatia contabila-mijloace fixe

Denumire Sc. Crt. Inv. mp

1

26 CLADIRE AUTOBAZA BRAGADIRU

birouri 38,41 2 cabina poarta 2,94 3 atelier electric 33,37 4 birou depozit carburanti 12,47 5 hala reparatii 425,67 6 28 CLADIRE BIROURI GARAJ BRAGADIRU cladire birouri 75,78 7 29 ATELIER INTRETINERE SI REPARATII atelier 207,26

Pe teren mai sunt amplasate si alte constructii, dezafectate, aflate in stare de

degradare, nefuctionale, care nu au fost luate in calcul in estimarea valorii:fantana, cos fum

(nu a fost identificat pe teren), rezervor expansiune, central termica, statie PECO, deposit

uleiuri, grup sanitar, incinta rezervoare, rezervor apa.

B. TEREN Terenul are suprafata de 8.495 mp conform act de proprietate si de

8.494,96 mp conform documentatia cadastrala fiind in proprietatea S.C. TRANS COJAN

COM SRL.

Nu a fost prezentat extrasul de carte funciara din care sa rezulte daca proprietatea

este libera de sarcini. Evaluarea s-a facut in ipoteza liber de sarcini.


1.1. REZULTATELE EVALUĂRII

Pentru imobilul (cladiri + teren) proprietate a S.C. TRANS COJAN COM SRL

supus evaluării în vederea estimării valorii de piaţă, prin cele doua metode aplicate, s-au

obţinut următoarele valori :

metoda capitalizării chiriei 1.470.600 lei 326.200 €

metoda costului de înlocuire net 1.469.200 lei 325.890 €

Cele 3 criterii de analiză a rezultatelor obţinute prin cele 3 abordări sunt: o adecvarea o precizia o cantitatea informaţiilor

În vederea analizei datelor pe baza criteriilor mai sus menţionate a fost întocmit

tabelul următor:

Criteriu - metodă evaluare

costuri comparaţie capitalizare venit

adecvarea da da da

precizia mică, în estimarea CIB si deprecieri

mică în perioade de criză (tranzacţii foarte puţine)

mică, în estimarea ratei de capitalizare

cantitatea informaţiilor suficientă insuficientă suficientă

În consecinţă evaluatorul consideră că prin aplicarea metodei capitalizarii veniturilor se

obţine valoarea care estimează cel mai bine în acest caz valoarea de piata a proprietăţilor

imobiliare de tip HALA INDUSTRIALA + SPATIU ADMINISTRATIV.


1.2 RECONCILIEREA REZULTATELOR. OPINIA EVALUATORULUI

Pentru proprietatea imobiliara - HALE TIP ATELIERE AUTO +SPATII

ADMINISTRATIVE SI CLADIRI ANEXE si terenul aferent in suprafata de

8.494,96 mp - situata în Oras Bragadiru, str. Marasti nr. 2A, Judetul Ilfov, cu nr.

cadastral 207, proprietate a S.C. TRANS COJAN COM SRL (in faliment) prin

lichidator judiciar CII CORINA GOVOREANU, supusa evaluarii, in vederea

vânzării, evaluatorul analizand valorile obtinute prin metodele aplicate, pe baza

celor 3 criterii de analiza: adecvarea metodei, precizia si cantitatea informatiilor,

având în vedere tipul si starea imobilelor (nivelul finisajelor), utilizarea si

utilitatea acestora, zona în care se gãseste, cererea si oferta pietei, a estimat

prudent valoarea de piaţă totala la data de 31.01.2014 la:

1.469.200 lei (325.890 €)

din care constructii 435.000 lei cca. 96.490 Euro

teren 1.034.200 lei cca. 229.400 Euro

(valorile estimate nu contin TVA)

31.01.2014 Director Ing. Gheorghe VÎŢĂ Ing. Marian Niculae evaluator autorizat întreprinderi, evaluator autorizat întreprinderi proprietati imobiliare şi bunuri mobile proprietati imobiliare şi bunuri mobile membru ANEVAR nr. 17120 membru ANEVAR nr. 14707

NOTĂ: Valorile de piaţă estimate pentru proprietatea imobiliara evaluata, vor putea constitui baza de pornire pentru vânzarea acesteia.


1.3. Declaratia de conformitate

Prin prezenta, în limita cunostiintelor si informatiilor detinute, certificãm cã

afirmatiile prezentate si sustinute în acest raport sunt adevãrate si corecte. De asemenea,

certificãm cã analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele

considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizate (opiniile si concluziile noastre

personale), fiind nepãrtinitoare din punct de vedere profesional. Certificãm cã nu avem nici

un interes prezent sau de perspectivã în proprietatea care face subiectul prezentului raport

de evaluare. Suma ce ne revine drept platã pentru realizarea prezentului raport de evaluare

nu are nici o legãturã cu declararea în raport a unei anumite valori. Analizele, opiniile si

concluziile exprimate au fost realizate în conformitate cu cerintele din standardele ,

interpretãrile si metodologia de lucru recomandate de ANEVAR (Asociatia Nationalã a

Evaluatorilor Autorizati din România). Evaluatorul a respectat codul deontologic al

ANEVAR. Proprietatea a fost inspectatã personal de evaluator.

La data elaborãrii raportului de evaluare, evaluatorul care semneazã mai jos este

membru ANEVAR, îndeplineste cerintele programului de pregãtire profesionalã continuã al

ANEVAR si are competenta întocmirii acestui raport.

Director Ing. Gheorghe VÎŢÃ evaluator autorizat - evaluarea proprietatii imobiliare

membru ANEVAR nr. 17120


2. MISIUNEA EVALUATORULUI 2.1. OBIECTUL EVALUĂRII – IDENTIFICARE

Proprietatea imobiliara – HALE TIP ATELIERE AUTO + SPATII


în Oras Bragadiru, str. Marasti nr. 2A, Judetul Ilfov, cu nr. cadastral 207 este proprietatea

S.C. TRANS COJAN COM SRL. Terenul are suprafata de 8.495 mp conform act de

proprietate si de 8.494,96 mp conform documentatia cadastrala fiind in proprietatea S.C.

TRANS COJAN COM SRL.


A. CONSTRUCTII





1









COM SRL.

Nu a fost prezentat extrasul de carte funciara din care sa rezulte daca proprietatea

este libera de sarcini. Evaluarea s-a facut in ipoteza liber de sarcini.


2. 2 SCOPUL EVALUĂRII

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piaţă - nivel ianuarie

2014 - a imobilului “HALE TIP ATELIERE AUTO +SPATII ADMINISTRATIVE SI

CLADIRI ANEXE SI TERENUL AFERENT ” situat în Oras Bragadiru, str. Marasti nr.

2A, Judetul Ilfov, cu nr. Cadastral nr. cadastral 207 - proprietatea S.C. TRANS COJAN

COM SRL, în vederea vânzării.

“valoarea de piată”, asa cum este aceasta definită de Standardele Internationale

de Evaluare completate cu RECOMANDARILE ANEVAR DE PRACTICA IN

EVALUARE, are următoarea formulare:

VVaallooaarreeaa ddee ppiiaaţţăă rreepprreezziinnttăă suma estimată pentru care un activ sau o

datorie ar putea fi schimbat(ă) la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un

vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat şi

în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără

constrângere..

2. 3 CLIENTUL ŞI DESTINATARUL LUCRĂRII

Prezentul raport de evaluare se adresează S.C. TRANS COJAN COM S.RL.

(SOCIETATE IN FALIMENT) cu sediul social în Bucuresti, str. Dorneasca nr. 11, bloc

P79, ap. 22, sector 5, în calitate de client, iar destinatarul lucrării este lichidatorul

judicial CII CORINA GOVOREANU.

2.4. TIP DE VALOARE

La baza evaluării stau o serie de ipoteze si conditii limitative prezentate în cele ce

urmează. Opinia evaluatorului este exprimată în concordantă cu aceste ipoteze si conditii,

precum si cu celelalte aprecieri din acest raport.

2.4.1. Ipoteze si ipoteze speciale în elaborarea raportului de evaluare:

a. Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţii şi documente furnizate de

reprezentanţii S.C. TRANS COJAN COM SRL şi au fost prezentate fără a întreprinde

verificări suplimentare. Se presupune că actele de proprietate sunt valabile şi proprietatea

este liberă la vînzare.

b. Proprietatea este evaluată ca fiind liberă de orice sarcini.

c. Se presupune o stăpânire responsabilă, o administrare competentă a proprietăţii.


d. Informaţiile furnizate sunt considerate a fi reale.

e. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt incluse pentru a ajuta la formarea

unei imagini adecvate, referitoare la proprietate.

f. Se presupune că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietăţii, ce ar

avea ca efect o valoare mai mică sau mai mare.

g. Se presupune că proprietatea este în concordanţă cu reglementările legale în

vigoare, pe plan local şi naţional, privind protecţia mediului înconjurtător.

h. Se consideră că proprietatea este conformă cu toate reglementările şi

restricţiile urbanistice, autorizaţii, ceritficate şi alte documente care să permită

desfăşurarea în continuare a aceleaşi activităţi.

i. Valorile estimate se bazează pe previziunile şi estimările de exploatare în condiţiile

actuale ale pieţii, pe factorii anticipaţi ai cererii şi ofertei.

j. Valorile estimate în prezentul raport nu pot fi utilizate în alte evaluări, toate datele

avînd caracter de confidenţialitate, posesia acestui raport nu dă dreptul de a fi făcut public

în totalitate sau în parte.

2.4.2. Valoarea estimată

Evaluarea realizată conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de

piaţă a proprietăţii, aşa cum este definită de Standardele Internationale de Evaluare

completate cu RECOMANDARILE ANEVAR DE PRACTICA IN EVALUARE.

Data evaluării: Evaluarea s-a realizat în data de 31.01.2014 şi la baza evaluării au

stat informaţiile corespunzătoare perioadei septembrie – ianuarie 2014 (curs utilizat 1 Euro

= 4,5085 lei).

2.4.3. Valoarea estimată

Inspecţia proprietăţii a fost realizată în 31.01.2014, de dl. ing. Marian Niculae expert

evaluator proprietati imobiliare.

2.4.4. Metodologia de evaluare

Baza evaluării realizate în prezentul raport este valoarea de piaţă aşa cum a fost ea

definită anterior. Pentru estimarea acestei valori au fost analizate posibilitatile de aplicare a

celor 3 abordari:

- abordarea prin comparatii de piata - metoda comparatiei de piata


- abordarea prin costuri – metoda costului de inlocuire

- abordarea prin randament - metoda capitalizarii venitului

Standarde aplicabile: IIVVSS –– CCaaddrruu ggeenneerraall;; IIVVSS 110011 –– SSffeerraa mmiissiiuunniiii ddee eevvaalluuaarree;;

IIVVSS 223300 –– DDrreeppttuurrii aassuupprraa pprroopprriieettaattiiii iimmoobbiilliiaarree;; IIVVSS 330000 –– EEvvaalluuaarrii ppeennttrruu rraappoorrttaarreeaa

ffiinnaanncciiaarraa;; GGMMEE11 –– EEvvaalluuaarreeaa TTeerreennuulluuii;; IIEE22 –– AAbboorrddaarreeaa pprriinn ccoosstt ppeennttrruu aaccttiivveellee

ccoorrppoorraallee..

2.4.5. Surse de informaţii

Sursele de informaţii care au stat la baza întocmirii prezentului raport de evaluare au

fost: - informaţii privind istoricul amplasamentelor, furnizate de proprietar,

- planuri de situatie, relevee,

- informaţii din baza de date proprie a evaluatorului

- informaţii de pe piaţa imobiliară şi de la agenţiile imobiliare etc.

2.4.6. Amploarea investigatiilor

In misiunea sa, evaluatorul s-a limitat la verificarea informatiilor din documentele

prezentate de reprezentantii proprietarului, neefectuand verificari sau masuratori

suplimentare. In cazul analizelor de piata, evaluatorul a efectuat o analiza a ofertelor de

specialitate cu proprietati similare (inchiriere sau vanzare), respectiv costuri de construire

din publicatiile mentionate.

3. PREZENTAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE Proprietatea imobiliara – HALE TIP ATELIERE AUTO +SPATII


în Oras Bragadiru, str. Marasti nr. 2A, Judetul Ilfov, are nr. cadastral 207 si este

proprietatea S.C. TRANS COJAN COM SRL. Proprietatea imobiliara este amplasata in

zona Orasului Bragadiru, intr-o zona in dezvoltare, cu multe constructii noi edificate in

ultimii ani, cu regim de inaltime variat , la cca. 200 m est de DN7 si la cca. 200 m de DN6,

în dreptul FNC Sabaru, are deschidere la str. Marasti si se invecineaza pe celelalte laturi cu

terenuri libere sau ocupate de constructii. Accesul catre proprietate se realizeaza direct din

str. Marasti.



A. CONSTRUCTII





1









COM SRL.

Spatiile sunt amenajate pentru activitati de service si reparatii auto (autotractoare si

semiremorci), spatii administrative si spatii anexe tip spatii de depozitare si spatii tehnice.

Principalele caracteristici constructive ale cladirilor:

Cladire cu destinatia de spatii de birouri si regim de inaltime parter are suprafata

construita la sol de 48,31 mp. Sistemul constructiv este din zidarie, sarpanta din lemn si

invelitoare din carton ondulat, tamplarie pin PVC cu geam termopan.

Cladirea –cabina poarta are suprafata construita la sol de 2,94 mp si sistemul

constructiv este din zidarie.

Cladirea atelier electric - regim de inaltime parter, cu destinatia de spatiu de

depozitare are suprafata constrita la sol de 33,57 mp si sistem constructiv din zidarie, usi

metalice, acoperis tip sarpanta din lemn cu tabla galvanizata.

Birou depozit carburanti - regim de inaltime parter, cu destinatia de atelier are

suprafata de 12,47 mp si sistem constructiv din zidarie, usi metalice, acoperis tip sarpanta

din lemn cu tabla galvanizata.


Hala reparatii cu destinatia de atelier reparatii auto- regim de inaltime parter, in

suprafata de 425,67 mp, structura mixta metal-zidarie, tamplarie metalica, acoperis cu

structura metalica si placari de tabla zincata, poprti de acces metalice si podea din beton.

Cladirea tip atelier intretinere si reparatii auto- cu regim de inaltime parter in suprafaat

de 207,26 mp conform nota de constatare din 21.08.2008. Sistemul constructiv al halei este

structura de rezistenta metalica, sistem de acoperis si pereti de inchidere panouri

sandwich, sisteme de scurgere a apelor pluviale (jgheaburi, burlane, accesorii) si sistem

de iluminat tip fluorescent, podeaua este din beton elicopterizat. Hala are usi de acces auto

rabatabile, automatizate.

Cladire spatiu administrativ cu destinatia de spatii de birouri – regim de inaltime

parter in suprafata de 75,78 mp conform nota de constatare din 21.08.2008, cu fundatie din

beton si inchideri perimetrale+acoperis tip panouri sandwich, tavan fals, tamplarie

exterioara din PVC cu geam termopan,podea placata cu gresie, iluminat tip fluorescent

si incalzire electrica.

Terenul este ingradit pe toate laturile cu gard din placi de beton armat, iar catre str.

Marasti are poarta de acces auto si pietonata metalice, suprafata libera de constructii este

balastata sau cu suprafata de pamant-tip spatiu verde.

Pe latura de nord-vest a proprietatii, terenul este ocupat de un fost depozit de

carburanti, dezafectat, compus din fosta statie PECO aferenta autobazei, rezervoare de

combustibil, rezervoare de apa, rezervor expansiune, ingropate in pamant. Zona aferenta

acestor bunuri este ingradita cu gard din plasa de sarma. Conform declaratiei clientului

acestea sunt dezafectate. Aceste bunuri nu au fost luate in calcul in estimarea valorii,

neputand fi utilizate.

În conformitate cu declaraţiile reprezentantului S.C. TRANS COJAN COM SRL

proprietar al constructiilor si terenului aferent, proprietate este libere de sarcini si servituti.

Evaluarea s-a facut in ipoteza liber de sarcini.

4. EVALUARE 4.1 Cea mai bună utilizare (CMBU) Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietătii

selectată din diferite variante posibile care va constitui baza de pornire si va genera


ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare în capitolele următoare ale

lucrării.Cea mai bună utilizare - este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă si legală

care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar si are ca rezultat cea mai

bună valoare. Cea mai bună utilizare este analizată, uzual, într-una din următoarele situatii:

- cea mai bună utilizare a terenului liber.

- cea mai bună utilizare a terenului construit.

Cea mai bună utilizare a unei proprietăti imobiliare trebuie să îndeplinească patru

criterii:

- să fie permisibil legală,

- să fie posibil fizică,

- să fie fezabil financiară,

- să fie maxim productivă.

Tinând seama de aceste considerente cea mai bună utilizare va fi determinată în

situatia terenului construit si tinând cont de tipul constructiei, amplasarea acesteia,

amenajările realizate, evaluarea se face in ipoteza utilizarii ca HALE TIP ATELIERE

AUTO + anexe si spatii de birouri aferente.

4.2 Analiza pietii specifice http://www.forbes.ro/Cum-a-evoluat-piata-spatiilor-industriale-in-2013_0_9037.html

Cum a evoluat piaţa spaţiilor industriale în 2013

07 November 2013, 17:55 | Autor: Iulia Stancu

Activ Property Services, partener al Cushman & Wakefield pentru România şi

Republica Moldova a publicat un studiu despre evoluţia pieţei spaţiilor industriale per

ansamblu în 2013 în România.


Jucătorii importanţi din piaţa spaţiilor industriale au aplicat pentru 2013 o politică

de siguranţă, iar construcţiile speculative au fost nesemnificative ca număr, după cum

reiese din studiul realizat de Activ Property Services, partener al Cushman & Wakefield

pentru România. Cererea din segmentul automotive şi producţieeste în creştere, dar

spaţiile premium sunt tot mai limitate ca număr şi ca suprafaţă, arată un studio al Activ

Property Services.

Anul acesta mutările, relocările şi închirierile de spaţii noi au fost mai active doar

pe anumite segmente şi zone din România cum ar fi Timişoara. În rest, trendul principal

pe piaţa de spaţii industriale a fost reprezentat derenegocierile de contractepentru

locaţiile existente. “În acest an s-au tranzacţionat prin intermediul brokerilor sau direct

aproximativ 150.000 mp, de unde rezultă o creştere a nivelului de tranzacţionare”,

explică Mădălin Aresmeritoaie, Asociat departamentul industrial Activ Property

Services.

Cele mai importante oraşe pe segmentul industrial, unde activitatea industrială a

fost în acest an mai intensă, sunt Timişoara, Ploieşti, Braşov şi Bucureşti. Astfel, se

confirmă că zona de vest devine tot mai atractivă pentru potenţiale investiţii, atât

datorită infrastructurii existente cât şi a celei aflate în construcţie, precum şi a forţei de

muncă calificatedar şi a nivelului chiriei şi al celui salarial, care sunt puţin mai scăzute

decât în zona capitalei.Printre proiecteleîn derulare se numără cele

ale“Graells&Llonch” la Turda, companie ce dezvoltă un parc industrial de 200.000 mp

şi “VGP Group” în Timişoara, care lucrează la extinderea cu 7,500 mp a unei locaţii

industriale existente.

Bucureştiul rămâne lider în privinţa nivelului tranzacţional (35-40% din cota de

piaţă), urmat de Timişoara cu un nivel de aproximativ 25%. Restul cotei de piaţă

esteîmpărţit între Cluj, Ploieşti şi Braşov.

Printre cele mai importante tranzacţii pe piaţa spaţiilor industriale, în 2013, se

numără: AB Electronics prin Activ PropertyServices în parcul industrial Olympian Park

cu suprafaţă de 11.000 mp , Heraeus – direct - în parcul industrial Incontro cu


suprafaţă de 10.000 mp, Quehenberger prin Activ Property Services în parcul

industrial VGP cu suprafaţă 3000 mp, Autocom Amicii prin Activ Property Services în

Parcul Industrial Raumond cu suprafaţă de 4.000 mp precum şi alte tranzacţii cu

terenuri pentru dezvolare.

http://www.gandul.info/financiar/chiriile-de-pe-piata-industriala-raman-pe-loc-2375285 Chiriile de pe piaţa industrială rămân pe loc

Cea mai mare chirie este în zona de nord: 6,5 euro pe metru pătrat pe lună, iar

cea mai mică se înregistrează în sud: 4 euro. Cele mai căutate suprafeţe sunt cele de la

1.000 şi 3.000 de metri pătraţi. Piaţa imobiliară din Capitală duce lipsă de spaţii

disponibile imediat pentru dezvoltarea parcurilor logistice. Analiştii companiei

imobiliare Regatta subliniază faptul că există o cerere mare pentru spaţii industriale

disponibile, însă oferta rămâne la un nivel scăzut pe acest segment. Din acest motiv,

anul acesta chiriile se menţin la nivelul anului 2007.

Se pare că cea mai dezvoltată zonă este vestul Capitalei, unde extinderea

parcurilor industriale s-a făcut până la kilometrul 23. „De asemenea, linia de centură din

partea de nord-vest a oraşului este foarte atractivă din punctul de vedere al dezvoltării

parcurilor logistice şi a depozitelor independente mulţumită accesului facil din linia de

centură”, arată un studiu întocmit de Regatta. Anda Marian, manager multi-family &

international sales din cadrul companiei imobiliare Coldwell Banker Affiliates of

România, spune că zona de vest este saturată de proiecte de retail şi va exploda în

sectorul rezidenţial în următorii ani. Cele mai căutate suprafeţe sunt cele de la 1.000 şi

3.000 de metri pătraţi, fiind solicitate în special de companiile de distribuţie şi a celor

care au activităţi de mică producţie, cum sunt ambalajele, prelucrarea primară, tăiere

profile termopan şi altele. Chiria în spaţiile construite în această zonă este de 6 euro pe

metru pătrat pe lună, în timp ce pentru spaţiile aflate încă în fază de proiect se situează

între 4,5 şi 5 euro pe metru pătrat pe lună.

Nordul pe locul doi

A doua zonă cu potenţial pe segmentul spaţiilor industriale este partea de nord a

Bucureştiului, care s-a dezvoltat în principal de-a lungul liniei de centură. În


următoarele două luni aici vor fi livrate parcurile logistice precum Buftea Distribution

Park şi Bucharest Distribution Park. Această zonă deţine însă cea mai mare concentrare

de clădiri de birouri şi beneficiază de apropierea de cele două aeroporturi, cât şi de

existenţa DN1. În cazul spaţiilor deja construite, chiriile variază între 6 – 6,5 euro pe

metru pătrat pe lună, pentru cele care se află în stadiu de proiect chiria este de 5 – 5,5

euro pe metru pătrat pe lună. Aici, suprafeţele preferate sunt la fel ca în zona de vest.

Zona de est este plasată pe cea de-a treia poziţie şi asta pentru că aici spaţiile

industriale se dezvoltă mai ales în jurul autostrăzii Soarelui, unde s-au achiziţionat

suprafeţe mari de teren de către companii imobiliare, dar şi fonduri de investiţii.

Analiştii Regatta spun că această zonă are şi avantaje: accesul facil şi lipsa aglomeraţiei

pe linia de centură. „Ţinând cont că aceasta este o zonă deficitară din punctul de vedere

al spaţiilor disponibile imediat, chiriile pentru spaţiile deja construite sunt în jur de 6

euro pe metru pătrat pe lună şi în jur de 5 – 5,5 euro pe metru pătrat pe lună în cazul

proiectelor,” spun analiştii imobiliari.

Sudul este mai slab dezvoltat

Cea mai slab exploatată zonă a Capitalei din punct de vedere logistic este partea

de sud. Investitorii ar putea fi atraşi în această zonă datorită preţurilor la teren încă mici

în comparaţie cu celelalte zone, dar şi datorită accesului destul de uşor. „Sudul a rămas

în continuare cea mai săracă zonă din punct de vedere al investiţiilor atrase. Zona

Progresului a fost singura care a reuşit să atragă atenţia dezvoltatorilor. Preţurile la

teren au crescut de la 200-250 de euro pe metru pătrat, în 2005, la 350-600 de euro pe

metru pătrat în 2007, în funcţie de locaţie şi facilităţile oferite”, susţine Anda Marian de

la Coldwell Bankers. Aici chiria pentru un metru pătrat pe lună este de 5 euro în cazul

suprafeţelor deja livrate şi de 4 – 4,5 euro pentru cele în stadiu de proiect.

Pe piata imobiliara pe parcursul anilor 2007- iunie 2008 s-a constatat o tendinta

continua de crestere a cererii si a preturilor de vanzare, datorita posibilitatilor de

cumparare a imobilelor (terenuri, hale, spatii de depozitare, birouri) cu credit, dar

incepand cu a doua jumatate a anului 2008 cererea a scazut mult, in anii 2009-2013

constatandu-se o blocare a pietei (tranzactii sporadice) cu tendinte de scadere a


preturilor in special datorita inaspriri conditiilor de creditare si a restrangerii activitatii

multor firme, iar oferta a ramas neschimbata. Din analiza pietei, a conditiilor de

creditare si lipsa lichiditatilor se estimeaza ca blocajul si tendinta de scadere a preturilor

va continua. Se are in vedere segmentul de piata imobiliara hale de productie/depozite,

caruia i se adreseaza proprietatea (zona industriala Oras Pantelimon-Centura Bucuresti

si vecinatati). Piata vanzarilor este inactiva constatandu-se o diminuare a preturilor de

oferta in ultima perioada de timp, cererea fiind in continuare scazuta.

4.3. Evaluarea 4.3.1. Procedura de evaluare (etape, surse de informaţii) Baza evaluării realizate în prezentul raport de evaluare este valoarea de piata, asa

cum a fost ea definită anterior. Pentru determinarea acestei valori în limita datelor si

informatiilor certe de piata disponibile la data evaluarii, au fost aplicate metodele:

- metoda de randament. - capitalizarea chiriei,

- metoda comparatiei directe,

- metoda costului de înlocuire net.

4.3.2. Etapele parcurse pentru determinarea acestei valori

- documentarea pe baza informatiilor furnizate de beneficiar,

- inspectia proprietătii imobiliare aprecierea stării tehnice, realizarea releveului,

- stabilirea limitelor si ipotezelor care au stat la baza elaborării raportului,

- selectarea tipului de valoare estimată în raport,

- analiza informatiilor culese, interpretarea rezultatelor

- aplicarea metodelor de evaluare considerate oportune pentru determinarea valorii

proprietătii imobiliare.

Procedura de evaluare este conformă cu standardele, recomandările si metodologia

de lucru recomandate de către A.N.E.V.A.R.

4.3.3. Abordare pe baza de venituri – metoda capitalizarii chirei

Metoda de randament prin capitalizarea venitului permite estimarea valorii de piată

curentă a proprietătii imobiliare, presupunând că aceasta este în stare de functionare si ca


realizează venituri din chirii. S-a aplicat metoda capitalizării venitului (valoarea de

randament Vrand) prin aplicarea tarifelor minime de închiriere estimate a fi obtenabile pentru

spatiul în cauza : Vrand = VNE/c, unde:

VNE - venitul net efectiv anual al chiriei calculat cu relatia:

VNE = VBE - Cheltuieli

c - rata de capitalizare, estimata din tranzactii de pe piata imobiliara

VBE - venitul brut efectiv din chirie

Analizand piata, chiria lunară bruta obtenabilă pentru astfel de imobile in zona este

cuprinsa intre 2,0 – 4 €/mpSu/lună pentru spatii industriale ce au in dotare si spatii de

birouri (oferte sunt anexate prezentului raport),

In calcul s-a considerat prudent o chirie medie obtenabilă de 3,7 €/mp/lună cu

TVA, adica o chirie de 3,0 €/mp/lună+TVA atat pentru hala si spatii anexe cat si

pentru birouri, coroborat cu un grad de ocupare de 85 %.

c = rata de capitalizare, estimata de pe piata la 10,5% conform studiilor de

specialitate.

S-a considerat ca o portiune de cca. 4.000 mp din terenul aferent incintei

reprezinta teren excedentar, iar valoarea acestuia a fost adunata la valoarea proprietatii

estimata prin metoda veniturilor.

In tabelul de mai jos este prezentata suprafata utila, chiria medie obtenabila,

modul de calcul si valoarea pentru fiecare constructie rezultata prin metoda

capitalizarii venitului.

Valoarea proprietătii imobiliare la data evaluarii prin metoda capitalizarii

venitului se estimează la:

Vrand = 1.470.600 lei echivalent 326.200 €


Nr. Nr. Denumire conform situatie contabila-mijloace

fixe

Denumire SC. Chirie VBP Gr. Oc. VBE Cheltuieli VNE Rata Valoare de piata

Crt. Inv. mp Eur/mp/luna Euro/an % Euro/an % Euro/an capitalizare Euro Lei

1


birouri 38,41 3,00 1.383 85% 1.180 6,0% 1.110 10,5% 10.600 47.800

2 cabina poarta 2,94 3,00 106 85% 90 6,0% 80,0 10,5% 800 3.600

3 atelier electric 33,37 3,00 1.201 85% 1.020 6,0% 960 10,5% 9.100 41.000

4 birou depozit carburanti 12,47 3,00 449 85% 380 6,0% 360 10,5% 3.400 15.300

5 hala reparatii 425,67 3,00 15.324 85% 13.030 6,0% 12.250 10,5% 116.700 526.100

6 28 CLADIRE BIROURI GARAJ BRAGADIRU cladire birouri 75,78 3,00 2.728 85% 2.320 6,0% 2.180 10,5% 20.800 93.800

7 29 ATELIER INTRETINERE SI REPARATII atelier 207,26 3,00 7.461 85% 6.340 6,0% 5.960 10,5% 56.800 256.100

TEREN EXCEDENTAR 4.000 27,00 108.000 486.900

TOTAL 326.200 1.470.600


4.3.4. Abordarea pe baza de piata. Metoda comparatiei

Informatii

Situatia juridica a proprietatii, suprafata proprietatii, istoricul amplasamentului

constructiilor si utilizarea lor actuala, informatii privind piata imobiliara locala ( preturi de

tranzactii, nivel de chirii, cotatii);

Surse de informatii

Informatii furnizate de proprietari (situatie juridica, doc. cadastrala, certif. urbanism).

Baza de date a evaluatorului, informatii despre piata imobiliara - agentii imobiliare

Informatii imobiliare, presa de specialitate

Metoda presupune analiza pietei pentru a identifica proprietati similare, comparate

apoi cu cea de evaluat prin cuantificarea asemanarilor – diferentelor între proprietati si a

elementelor care influenteaza valoarea. În acest sens, dintr-un studiu de piata în care se

analizeaza un numar mai mare de proprietatii similare tranzactionate, s-au ales doar acelea

la care a fost posibil de efectuat ajustarile de piata .

Generalităţi

Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza

comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi

proprietăţi similare, comparând apoi aceste proprietăţi cu cea "de evaluat".

Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare

este în relaţie directă cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăţi competitive şi

comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi

şi tranzacţiile care influenţează valoarea. Metoda este o abordare globală, care aplică

informaţiile culese, urmărind raportul cerere-ofertă pe piaţă, reflectat în mass-media sau alte

surse credibile de informare. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma

tranzacţiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile.

Metodologie

Pentru a stabili valoarea de piaţă a imobilului subiect s-a procedat la un studiu de

piaţă în general la nivelul municipiului şi în special în zona de amplasare a terenului subiect.

Metoda îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv estimarea


valorii se face prin analizarea pieţei specifice pentru a putea găsi proprietăţi similare,

comparând apoi aceste proprietăţi cu cea de evaluat.

Pentru estimarea valorii proprietăţii prin această metodă, evaluatorul a apelat la

informaţiile provenite din tranzacţiile de proprietăţi asimilabile cu cea de evaluat.

Analiza pe criterii de piaţă a caracteristicilor şi a datelor disponibile, calculul şi

aplicarea corecţiilor de comparaţie prezentate au urmărit (cuantificarea pentru ajustare)

elementele de comparaţie:

Drepturi de proprietate1 Corecţie pentru Finanţare2 Condiţii de Vânzare3 Condiţii ale Pieţei4 Localizare5 Caracteristici fizice6 Caracteristici economice Utilizarea Valoarea de piata a unei proprietati imobiliare este in relatie directa cu preturile de tranzactionare a unor proprietati competitive si comparative. Aceasta se bazeaza pe valoarea rezultata in urma tranzactiilor cu imobile similare sau asimilabile efectuate in zona. Etapele procedurii In aplicarea metodei comaparatiei directe evaluatorul parcurge urmatoarele etape de baza:

- cercetarea pietei pentru a obtine informatii si verificarea riguroasa a informatiilor; - alegerea criteriului de comparatie; - compararea proprietatilor similare cu cea de evaluat pe baza elementelor de compararie utilizand grila de date; - ajustarea adecvata a pretului de tranzactie (oferta) a proprietatilor comparabile; - analiza rezultatelor, alegerea si estimarea valorii finale. Analiza pietei imobiliare – tendinte Pe piata imobiliara pe parcursul anilor 2007- iunie 2008 s-a constatat o tendinta

1 În cazul tranzacţionării unui imobil închiriat sau cu alt tip de sarcini, scadenţa închirierii/sarcinii depăşind termenul tranzacţiei; 2 În funcţie de aranjamentele financiare ale preţului tranzacţiei (eventuale finanţări ale cumpărătorului „sub piaţă”, plată întârziată, în rate şamd) 3 Cuantificarea condiţiilor de vânzare speciale (interesul deosebit al cumpărătorului sau, din contră, vânzare forţată din partea vânzătorului, şamd.) 4 Actualizare/Ajustare conform evoluţiei pieţei între cele două momente, impuse de inflaţie şi percepţia investitorilor privind schimbarea (condiţiilor) pieţei de-a lungul timpului scurs de la momentul încheierii contractului/tranzacţiei şi cel al evaluării. 5 Cuantificarea micilor diferenţe recunoscute de piaţă pentru diferite locaţii (acces, orientare, panorama,şamd) 6 Diferenţele între caracteristicile fizice ale proprietăţilor comparate (dimensiune, calitate construcţie, stil arhitectural,


continua de crestere a cererii si a preturilor de vanzare, datorita posibilitatilor de cumparare a imobilelor (terenuri, hale, spatii de depozitare, birouri) cu credit, dar incepand cu a doua jumatate a anului 2008 cererea a scazut mult in special datorita inaspriri conditiilor de creditare in contextul crizei financiare internationale, iar oferta a ramas neschimbata. In anii 2009-2013 tendinta de scadere a preturilor de vanzare si a cererii s-a mentinut, piata fiind practic blocata (tranzactii sporadice). Se are in vedere segmentul de piata imobiliara hale de productie/depozite, caruia i se adreseaza proprietatea. Piata este inactiva, practic blocata de circa 4-5 ani, tranzactii sporadice, pe piata imobiliara s-a constatat o diminuare a preturilor de vanzare in ultima perioada de timp, cererea solvabila fiind in continuare scazuta. Metoda neaplicata din lipsa de informatii suficiente si credibile de proprietati

similare in zona de amplasare a proprietatii subiect sau in zona similare.

4.3.5. Abordarea pe baza de costuri. Metoda CIN

Metoda costului de inlocuire presupune estimarea valorii imobilului prin

insumarea dintre costul de inlocuire net al constructiilor si valoarea de piata a terenului

considerat liber.

EVALUAREA CONSTRUCŢIILOR

Estimarea costului de inlocuire net CIN s-a realizat cu formula

CIN = CIB – Ug, unde:

CIB - costul de inlocuire brut (costul de realizare a unei constructii noi cu aceiasi

utilitate). CIB = CIBunit x Su

Dep - deprecierea totala (fizica, functionala si externa)

Costul de înlocuire CIB - este costul curent de înlocuire a unui activ cu un activ

modern echivalent, care are aceiasi utilitatea sau o utilitate echivalentă.

Uzura fizică reprezintă pierderea de valoare sau de utilitate a unei proprietăţi

cauzată de vechime (ani), utilizare, lipsa conservării bunului ( cauzată de o ingrijire si/sau

o utilizare defectuoasă - expunere la diverşi agenţi atmosferici, suprasolicitare, lipsa sau

neexecutarea la timp a lucrarilor de reparatii / intretinere, etc).

Deprecierea funcţională reprezintă pierderea de valoare sau de utilitate a unei

proprietăţi, cauzată de ineficienţe sau neadecvări în însăşi calitatea proprietăţii, când

materiale de construcţie, vârsta, utilitate funcţională, dimensiune teren, condiţii de mediu,şamd.)


aceasta este comparată cu o proprietate înlocuitoare mai eficientă şi/sau mai puţin

costisitoare, pe care tehnologia modernă a dezvoltat-o (pierderea de valoare este

cauzată de condiţii din interiorul proprietăţii). Deprecierea funcţională poate fi indicata

de costurile suplimentare suportate cu exploatarea proprietatii, inadecvări, etc.

Deprecierea externă reprezintă pierderea de valoare sau de utilitate a unei

proprietăţi, cauzată de factori economici externi proprietăţii ( de ex.: preţuri majorate la

materialele de constructii, antreprenori si utilităţi, fără o creştere în preţul produsului

finit).

Costul de inlocuire pentru hala a fost extras din fisa 66 "Hala metalica si

demontabila cu pereti si acoperis din panouri termoizolate cu vata minerala, luminatoare

din policarbonat, pardoseala din beton simplu, o usa metalica mare (3x3m) si 2 usi

normale", fisa 55 "Locuinta modesta in mediu rural din zidarie, racordata la electricitate,

fara alte facilitati, planseu din lemn, invelitoare din tabla", fisa 61 "Depozit de marfuri

industriale, structura mixta-metal-zidarie din caramida-beton armat, tamplarie metalica,

finisaje superioare, inaltime de 5,00m, fara pod rulant" conform Îndreptar tehnic pentru

evaluarea imediată, la preţul zilei a costurilor elementelor şi construcţiilor de locuinţe -

procentual şi valoric ediţa decembrie 2013 Sorin Turcuş şi Aurel Cristian, corectat

pentru diferenta de finisaje,corelate cu informatiile din piata.

Având în vedere caracteristicile construcţiilor ce constituie obiectul raportului,

hale tip atelie auto si spatii anexe tip magazii + spatiu administrative tip birouri s-a

estimat valoarea constructiilor conform tabelului urmator:

Nr. Nr. Denumire conform inspectie teren

Suprafata construita Pret Unitar CIB Depreciere

Fizica Depreciere

Externa COST DE INLOCUIRE NET

Crt. Inv. mp euro/mp Euro % % euro-fara TVA lei-fara TVA

1

26

birouri 38,41 360 13.830 45% 15% 6.460 29.100 2 cabina poarta 2,94 180 530 45% 15% 250 1.100 3 atelier electric 33,37 180 6.010 45% 15% 2.810 12.700 4 birou depozit carburanti 12,47 180 2.240 60% 15% 760 3.400 5 hala reparatii 425,67 260 110.670 45% 15% 51.740 233.300 6 28 cladire birouri 75,78 190 14.400 30% 15% 8.570 38.600 7 29 atelier 207,26 210 43.520 30% 15% 25.900 116.800 8 TOTAL CONSTRUCTII 96.490 435.000

Evaluarea terenului

Suprafaţa totală de teren proprietatea S.C. TRANS COJAN COM SRL este de

8.495 mp conform act de proprietate si de 8.494,96 mp conform documentatia cadastrala.


Pentru estimarea valorii de piata a terenului evaluatorul a aplicat metoda comparatiei

directe. Metodologia de evaluare este aceeasi de la metoda comparatiei de piata

prezentate in subcapitolul anterior.

Proprietatile supuse comparatiei sunt prezentate in anexa.

Pentru alegerea valorii s-a analizat plaja de valori comparabile care se gaseste intre

24 – 40 € /mp, elementele de comparatie si s-a aplicat metoda comparatiei directe,

evaluatorul, avand in vedere amplasamentul, suprafata, starea, utilizarea si utilitatea acesteia

estimeaza valoarea unitara de piata la 32 €/mp, grila de comparatie directa fiind prezentate

in tabelul din pagina următoare.Rezultă:

1 V cladiri EURO 96.490

LEI 435.000

1 V teren EURO 229.400

LEI 1.034.200

VALOARE MET. COSTURILOR EURO 325.890 inclusiv teren (rotunjita) LEI 1.469.200


ABORDARE PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (TEREN) 5657/2014 Elemente de comparatie Subiect Comp 1 Comp 2 Comp 3 Comp 4 Comp 5 Comp 6

Suprafata 8.494,96 10.000 2.500 2.200 1.000 3.000 3.000 Pret (oferta/vanzare) (Eur/mp) 31 30 40 29 30 24 Marja de negociere 25% -7,8 -7,5 -10,0 -7,3 -7,5 -6,0 Pret negociat (euro/mp) 23 23 30 22 23 18 Drepturi de proprietate integral integral integral integral integral integral integral Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0% 0% 0% 0% Valoarea corectiei (EUR/mp) 0 0 0 0 0 0 Pret corectat 23 23 30 22 23 18 Conditii vanzare oferta oferta oferta oferta oferta oferta Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0% 0% 0% 0%

Valoarea corectiei (Euro/mp) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Pret corectat 23,25 22,50 30,00 21,75 22,50 18,00

Localizare Bragadiru, zona Bulgaru, front 2 fata de str Mărăşti

zona Bragadiru-str. Drumul de Sonde

zona Bragadiru-nord-vest, la 500m de sos.

Alexandriei

zona Bragadiru-str. Salciei nr. 23, (intre case)

zona Cornetu-str. Panselelor (la cca.

500m de sos. Alexandriei)

zona Cornetu-str. Panselelor (la cca.

500m de sos. Alexandriei)

zona Bragadiru-fabrica de medicamente-str.

Laurului

Valoarea corectiei (%) 0% 20% 0% 25% 25% 20% Valoarea corectiei (EUR/mp) 0 5 0 5 6 4 Pret corectat 23,25 27,00 30,00 27,19 28,13 21,60

Acces

din DN6 (la 190m V) prin str Unirii (la 250 m N) si prin str Mărăşti (la 40 m N) prin Intrarea Mărăsti-neamenajata

acces stradal neamenajat

acces stradal neamenajat acces stradal neamenajat acces stradal

neamenajat acces stradal neamenajat

acces stradal neamenajat

Valoarea corectiei (%) 5% 5% 5% 5% 5% 5% Valoarea corectiei (EUR/mp) 1 1 2 1 1 1 Pret corectat 24,41 28,35 31,50 28,55 29,53 22,68

Destinatia (utilizarea terenului) intravilan, rezidential (zona cu regim de inaltime P+2E) POT=35%, CUT=1,3

intravilan, rezidential, zona de vile






Valoarea corectiei (%) 0% 0% 0% 0% 0% 0% Valoarea corectiei (EUR/mp) 0 0 0 0 0 0


Pret corectat 24,41 28,35 31,50 28,55 29,53 22,68

Utilitati curent electric, gaze, apa la teren curent electric, gaze in apropiere

curent electric, gaze in apropiere

curent electric, gaze, apa, canal

curent electric, gaze, la strada

curent electric, gaze, la strada

utilitati in zona, curent electric la cca. 50 m

Valoarea corectiei (%) 12% 11% -6% 0% 0% 4% Valoarea corectiei (EUR/mp) 3 3 -2 0 0 1 Pret corectat 27,41 31,35 29,50 28,55 29,53 23,68

Deschidere (forma) neregulată, d=7 ml, d/A=1/173 d=33 ml, d/A=1/9,18 dubla deschidere d=28 ml, d/A=1/2,81 d=50 ml, d/A=1/0,40 d=22 ml, d/A=1/6,20 d=23 ml, d/A=1/5,67

Corectie procentuala 0% -10% -5% -10% -5% -5% Valoarea corectiei (EUR/mp) 0,00 -2,84 -1,58 -2,85 -1,48 -1,13 Pret corectat 27,41 28,52 27,93 25,69 28,05 22,55 Suprafata 8.494,96 10.000 2.500 2.200 1.000 3.000 3.000 Corectie procentuala 0% -5% -5% -10% -5% -5% Valoarea corectiei (EUR/mp) 0,00 -1,57 -1,48 -2,85 -1,48 -1,18 Pret corectat 27,41 26,95 26,45 22,84 26,58 21,36 Total corectie bruta 4,16 13,25 6,55 12,51 9,98 8,00 Total corectie bruta procentuala 17,29% 50,58% 21,35% 50,00% 40,00% 39,41%

Valoarea estimate (fara TVA) rotund 27 EUR/mp

229.400 Euro 1.034.200 lei 4,5085


5. CONCLUZII Pentru imobilul (cladiri + teren) proprietate a S.C. TRANS COJAN COM SRL

supus evaluării în vederea estimării valorii de piaţă, prin cele doua metode aplicate, s-au

obţinut următoarele valori :

metoda capitalizării chiriei 1.470.600 lei 326.200 € metoda costului de înlocuire net 1.469.200 lei 325.890 €

Pentru proprietatea imobiliara - HALE TIP ATELIERE AUTO +SPATII

ADMINISTRATIVE SI CLADIRI ANEXE si terenul aferent in suprafata de

8.494,96 mp - situata în Oras Bragadiru, str. Marasti nr. 2A, Judetul Ilfov, cu nr.

cadastral 207, proprietate a S.C. TRANS COJAN COM SRL (in faliment) prin

lichidator judiciar CII CORINA GOVOREANU, supusa evaluarii, in vederea

vânzării, evaluatorul analizand valorile obtinute prin metodele aplicate, pe baza

celor 3 criterii de analiza: adecvarea metodei, precizia si cantitatea informatiilor,

având în vedere tipul si starea imobilelor (nivelul finisajelor), utilizarea si

utilitatea acestora, zona în care se gãseste, cererea si oferta pietei, a estimat

prudent valoarea de piaţă totala la data de 31.01.2014 la:

1.469.200 lei (325.890 €)

din care constructii 435.000 lei cca. 96.490 Euro

teren 1.034.200 lei cca. 229.400 Euro

(valorile estimate nu contin TVA)

31.01.2014 Director Ing. Gheorghe VÎŢĂ Ing. Marian Niculae evaluator autorizat întreprinderi, evaluator autorizat întreprinderi proprietati imobiliare şi bunuri mobile proprietati imobiliare şi bunuri mobile membru ANEVAR nr. 17120 membru ANEVAR nr. 14707

NOTĂ: Valorile de piaţă estimate pentru proprietatea imobiliara evaluata, vor putea constitui baza de pornire pentru vânzarea acesteia.

Date post:	29-Jan-2017
Category:	Documents
Upload:	voanh
View:	225 times
Download:	1 times

5657.2-Raport evaluare_hala+teren_Bragadiru-TransCojan.pdf

Documents