Notiţe de curs la disciplina dreptul locativ

Autor: A.Perjaru Tema I: Întroducere în dreptul locativ.

Subiecte:

1. Noţiuni de drept locativ. Obiectul şi domeniul de studiu al dreptului locativ.

2. Principiile dreptului locativ. 3. Subiecţii raporturilor locative. Raporturile reglementate de

legislaţia cu privire la locuinţe.4. Caracteristica generală a legislaţiei cu privire la locuinţe. 5. Corelaţia dreptului locativ cu alte ramuri de drept.

Dreptul locativ reprezintă o totalitate de norme de drept ce reglementează relaţiile sociale locative. În literatura juridică noţiunea de drept locativ este utilizată în 2 sensuri. În sens restrîns ea are înţelesul de drept subiectiv al unei persoane concrete asupra locuinţei. Iar în sens larg noţiunea are accepţia de instituţie al dreptului civil care incorporează în sine şi norme ale altor ramuri de drept, consacrate relaţiilor locative sau legate direct de locuinţă. Astfel, obiectul de reglementare juridica al dreptului locativ il constituie o anumita categorie de raporturi sociale, care în legislaţie şi în literatura juridică au căpătat denumirea de relaţii locative.

Unii susţin că drept nucleu al relaţiilor locative trebuie considerate acelea care ţin nemijlocit de folosirea încăperilor de locuit şi traiul în locuinţe. Părtaşii acestei idei pornesc din considerentul că dreptul locativ este nu altceva decît un drept care reglementează utilizarea locuinţelor. Cât priveşte alte aspecte, cum ar fi evidenţa locuinţelor, administrarea şi exploatarea fondurilor de locuinţe, etc., sunt considerate ca norme de drept complementare, ce nu aparţin relaţiilor locative.

Alţi autori tratează dreptul locativ dintr-o perspectivă mai largă şi îl apreciază ca un drept ce reglementează relaţiile sociale de satesfacere a necesităţii de locuinţă sau a relaţiilor care se constituie în procesul de satesfacere de către cetăţeni a necesităţilor de locuinţă.

În sens larg dreptul locativ are înţelesul de o ramură complexă de drept civil, în care sunt incluse instituţii şi norme juridice ale altor ramuri ca dreptul constituţional, administrativ, etc. şi care în ansamblu au sarcina de reglementare a relaţiilor sociale legate de locuinţă.

Caractristica definitorie a dreptului locativ este faptul că reprezintă o entitate de drept, căreia îi sunt specifice obiectul, principiile şi metodele de reglementare juridica.

Am spus că obiectul de reglementare juridica al dreptului locativ il constituie relatiile sociale locative. După cum este stipulat in legislaţia cu privire la locuinţe (Art. 2) din domeniul acestora fac parte raporturile privind:a) apariţia, exercitarea, schimbarea, stingerea dreptului de posesie, folosire, dispunere de locuinţe din fondul locativ; b) evidenţa fondului locativ;c) folosirea locuinţelor din fondul locativ privat şi alte tipuri de fonduri locative în baza contractului de locaţiune sau a altor temeiuri legale;d) excluderea locuinţelor din fondul locativ şi folosirea locuinţelor în alte scopuri decît cele locative;e) reconstrucţia fondului locativ;f) instituirea cooperativelor de construcţie a locuinţelor;g) asigurarea integrităţii, deservirii tehnice şi reparaţiei fondului locativ;h) achitarea plăţii pentru folosirea locuinţei şi pentru serviciile locativ-comunale prestate;

i) controlul de către autorităţile administraţiei publice centrale şi locale în vederea asigurării drepturilor cetăţeanului la locuinţă, respectării regulilor şi normelor de gestionare şi deservire tehnică a fondului locativ;j) evacuarea cetăţenilor din fondul locativ.

(2) Subiecţi ai dreptului de proprietate a fondului locativ public sînt unităţile administrativ-teritoriale şi întreprinderile, organizaţiile, instituţiile publice la balanţa sau în gestiunea cărora se află fondul locativ departamental.

Dreptul locativ reglementeaza o anumita categorie de relaţii sociale pe baza aceleiaşi metode şi în temeiul unor principii comune.

Metodă (din gr. methodos - cale de cercetare sau cunoaştere, teorie, învăţătură) – totalitatea de modalităţi şi procedee de cunoaştere a realităţii, care sunt subordonate soluţionării unei probleme concrete. Are deasemenea accepţiunea de:1) mod de cercetare, de cunoaştere şi de transformare a realităţii. 2) ansamblu de procedee folosite în vederea atingerii unui anumit scop.3) procedeu sistematic de predare a unei discipline; metodică. 4) mod de a acţiona pentru a atinge un anumit scop; manieră; modalitate; procedeu; mijloc.

Cînd vorbim de metodele dreptului locativ, urmează să facem distincţia dintre cele de cercetare - specifice aspectului ştiinţific, şi cele de reglementare juridică.

Din categoria metodelor de cercetare fac parte metodele cu aplicaţie ştiinţifică generală, cunoscute în mare parte din cadrul altor discipline: logică, istorică(evolutivă), comparativă, tipologică, sistemică, funcţională, etc. Dar ne interesează în primul rănd cele care sunt aplicate în reglementarea juridică a relatiilor sociale.

Formarea statului bazat pe drept, principiul de bază al cărui este supremaţia legii, presupune un nivel înalt de reglementare al relaţiilor dintre stat şi cetăţeni, garanţii reale de ocrotire al dreptului şi obligaţiilor faţă de stat şi societate. Una din problemele globale care trebuie rezolvată în perioada de tranziţie, este problema asigurării populaţiei cu spaţiu locativ.În condiţiile lărgirii proprietăţii private asupra loturilor de pământ, creşterii preţurilor, tendinţele proprietarilor de case la estorcarea venitului maxim, este inevitabilă şi creşterea preţului la spaţiul locativ. Aici se mai poate adăuga şi faptul că în prezent statul nu mai construieşte sau construieşte foarte puţin case de locuit, construcţia fiind o ramură ne rentabilă şi în decădere. De aici reiese şi imposibilitatea economică de acordare a spaţiului locativ maselor largi de oameni.Drept urmare, situaţia în domeniu continuă să se agraveze pe zi ce trece. Actualmente sunt luate la evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative circa 113 mii de familii. Cu toate acestea, anul trecut, potrivit statisticilor oficiale, din contul tuturor surselor de finanţare s-au construit 3.488 de apartamente cu suprafaţă totală de 301,7 mii metri patraţi (cu 29 la sută mai puţin decât în 2002), mai bine de 89 din locuinţele proprietate privată au fost construite din contul mijloacelor populaţiei. În jumătate s-a redus construcţia de locuinţe prin metoda cooperării mijloacelor financiare. Foarte gravă este situaţia la acest capitol în municipiul Chişinău, unde sunt luaţi la evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative 65,5 mii de familii, dintre care 14,2 mii aşteaptă să primească apartamente în cooperativele de construcţie a locuinţelor. Apropo, actualmente circa 25 mii de familii din capitală locuiesc în cămine, 2 mii – în încăperi avariate, iar 340 – în locuinţe comunale.Una din componentele a programei sociale a statului a fost îmbunătăţirea condiţiilor locative al cetăţenilor, asigurarea lor cu spaţiu locativ amenajat modern. Această sarcină a fost întreruptă în prezent.În condiţiile de criză economică ramura construcţiei capitale de stat practic a dispărut. Afară de acestea, fiecare a 5-a familie stă în rând la primirea unui acoperişi de asupra capului de 10 sau mai mulţi ani. Ce să facă ele şi cum să-şi înalţe locuinţele când salariul mediu pe ţară este de

circa 190 lei, iar construcţia unui apartament cu 2 camere se estimează în dolari la 10-15 mii? Desigur, cetăţenii din republica noastră au dreptul la locuinţă. Potrivit Constituţiei “Statul este obligat să i-a măsuri pentru ca orice om să aibă un nivel decent, care să-i asigure hrana, îmbrăcămintea şi locuinţa”. Şi totuşi, mii de familii nu-şi pot realiza acest drept.Fiind o ramură neproductivă în trecut, construcţia de locuinţe în condiţiile de trecere la economia de piaţă n-a supravieţuit. Sectorul privat n-a acumulat mijloace necesare pentru construcţii capitale. În acestea condiţii asigurarea cetăţenilor cu spaţiu locativ a fost complet stopată, ei fiind nevoiţi singuri să-şi rezolve problemele locative. De aici şi decurge creşterea cererii la spaţiul locativ.Reieşind din situaţia creată, statul pe de o parte, şi cetăţenii, pe de altă parte, caută în multe cazuri să-şi rezolve problemele locative prin evaziuni legale abuzând de decalajul legislaţiei, folosind lacunele şi coliziile din actele normative locative.De asemenea, toate acestea neajunsuri ale legislaţiei locative pot fi folosite în potriva chiriaşilor, ce duce respectiv la încălcarea drepturilor lor legale.Deci, în aceste condiţii se impune studierea minuţioasă al legislaţiei locative, cu subtilităţile, coliziile şi lacunele ei multiple. Aceasta ne v-a ajuta la apărarea drepturilor locative ale cetăţenilor ce vând, cumpără, donează, moştenesc încăperi de locuit în caz de abuz din partea altor persoane sau organe de stat.

Aspecte ale politicii locative naţionale a Republicii Moldova şi realizarea ei în viaţă.

2.1. Noţiunea şi posibilităţile de realizare a concepţiei locative.

Concepţia politicii locative naţionale a fost adoptată prin Hotărârea Guvernului Republicii Moldova din 5 august 1994i [46, p. 6] şi include mai multe capitole.În sectorul locativ starea de criză este consecinţa proceselor obiective generate de trecerea treptată de la reglementarea drastică a sferei de producţie de către stat la economia de piaţă, precum şi de renunţarea statului la rolul de investitor-monopolist.Devalorizate rapid prin creşterea spontană a preţurilor, lucrările şi materialele de construcţie, investigaţiile capitale ale statului şi întreprinderilor, prevăzute pentru realizarea programelor sociale, au devenit insuficiente. În rezultat, în ultimii ani a scăzut brusc procentul locuinţelor de stat date în exploatare, s-a redus considerabil capacitatea părţii vulnerabile a populaţiei de a-şi procura locuinţe şi de a-şi construi case individuale de locuit.Nu se mai acordă atenţie cuvenită modernizării şi construcţiei fondului locativ de stat existent, ceea ce a dus la uzura morală şi învechirea înnainte de termen al multor clădiri.Până nu demult construcţia locativă era considerată o ramură a sferei neproductive, iar locuinţele - obiecte gratuite ce sunt repartizate reglementat, fără a avea statut de marfă, adică bun produs pentru a fi comercializat.Modificarea politicii locative naţionale este condiţionată de asemenea de:- adoptarea actelor legislative privind structura şi funcţiile organelor administrării publice locale, proprietatea funciară, activitatea investiţională, privatizarea fondului locativ;- schimbarea situaţiei demografice, migrarea internă al populaţiei, apariţia şomajului;- nivelul redus de confort şi amenajare al fondului locativ, starea ne satisfăcătoare a infrastructurii lui tehnice şi sociale;- existenţa unui număr de apartamente extrem de învechite şi avariate care necesită o reconstrucţie sau renovare complexă.Baza acestei politici o constituie separarea funcţiilor cele revin statului şi persoanelor juridice şi fizice în conducerea şi finanţarea procesul de construcţie şi reconstruire, exploatare a fondului locativ.Întru realizarea politicii locative naţionale, statul va asigura:- garanţiile constituţionale privind asigurarea gratuită cu locuinţă a părţilor social-vulnerabile ale populaţiei, cele privind procurarea locuinţelor, diversitatea şi egalitatea în faţa legii a tuturor formelor de proprietate asupra locuinţelor, dreptul cetăţenilor de a-şi alege căile de rezolvare a problemelor locative;- crearea condiţiilor pentru formarea peţii de locuinţe;

Formarea peţii de locuinţe include:- perfecţionarea şi crearea noilor sisteme financiar-creditare şi fiscale în sfera construcţiei locative;- majorarea volumului construcţiilor de locuinţe competitive;- privatizarea locuinţelor;- crearea premiselor pentru transformarea locuinţelor în bunuri destinate comercializării;- asigurarea egalităţii în drepturi a tuturor persoanelor fizice şi juridice care desfăşoară activităţi în domeniul construcţiei locative;- formarea peţii produselor de proiect şi antrepriză în construcţie, a materialelor de construcţie, mecanismelor, construcţiilor şi tehnologiilor;- reconstruirea complexului de construcţie şi adaptarea lui la condiţiile economiei de piaţă.Politica locativă naţională se va realiza conform următoarelor direcţii principale:- trecerea de la principiul repartizării gratuite a locuinţelor la principiul comercializării acestora pe piaţa de locuinţe;- modificarea structurală a fondului locativ şi construcţiei locative, reorganizarea procesului investiţional;- construcţia blocurilor de locuit din contul mijloacelor de stat şi municipale, mijloacelor băneşti ale populaţiei, a diferitor organizaţii, a investitorilor străini;- reconstruirea, modernizarea şi amenajarea fondului locativ existent;- dezvoltarea construcţiei locative în fiecare localitate aparte;- dezvoltarea gospodării comunale şi de locuinţe din contul mijloacelor obţinute din realizarea contractelor de deservire a locuinţelor;- adoptarea normativelor de spaţiu locativ pentru un membru al familiei diferenţiat pentru fiecare localitate;- achitarea diferenţială a chiriei în municipiu, în funcţie de locul amplasării, de tipul locuinţei, gradul de confort şi alţi factori;- exercitarea controlului asupra preţurilor la construcţia obiectelor finanţate de la budget;- aplicarea unor noi criterii în reglementarea evidenţei şi repartizării locuinţelor pentru cetăţeni ci se bucură de protecţia socială în sfera locativă;- crearea cadrului legislativ şi normativ necesar susceptibil să asigure bazele de drept şi garanţiile subiectelor în raporturile ce ţin de locuinţe.Aspectele arhitectural-tehnice şi urbanistice ale politicii locative naţionale prevăd următoarele momente principale:- stoparea extinderii teritoriale a oraşelor mari prin reducerea construcţiilor industriale; suspendarea construcţiei ecologic nefavorabile, dezvoltarea intensivă a oraşelor mici şi medii;- modernizarea blocurilor locative vechi.Etapele de realizare a politicii locative naţionale stabilite de guvern şi stipulate în Concepţia Politicii Locative Naţionale, sunt următoarele:Etapa I (3-5 ani) - stoparea procesului de descreştere a volumului construcţiilor locative. Crearea temeiurilor organizaţional-juridice ale noii politici locative şi a mecanismelor ei creditar-financiare, privatizarea locuinţelor, modernizarea bazei industriei construcţiei, elaborarea programelor regionale de construcţie locativă.În viitor se prevede adoptarea unui şir de acte normative în cauză. Printre primele fiind adoptate: “Legea cu privire la locuinţe”, “Regulamentul cu privire la construcţia caselor individuale de locuit şi creditarea lor”, “Regulamentul cu privire la CCL”, “Regulamentul cu privire la relaţiile contractuale şi de arendă”, “Regulamentul cu privire la exploatarea spaţiului locativ”. O parte din acte trebuie să asigure atragerea mijloacelor băneşti extrabugetarea şi reglementarea relaţiilor financiare. Aici se prevede adoptarea “Regulamentului cu privire la creditul ipotecar” şi proiectelor de acte cu privire la subsidiile de stat în construcţie.Etapa II (2-4 ani) - reorganizarea structurală. Sporirea volumelor construcţiei locative. Intensificarea construcţiei individuale cu precăderea din contul mijloacelor cetăţenilor. La etapa actuală statul nu dispune de bani şi odată cu trecerea la economia de piaţă ei nu vor apărea. Anume aceasta şi impune statul de a refuza la rolul precedent în problemele locative şi trebuie de remarcat că este o garanţie a faptului că accepţia nu va deveni utopie. Au apărut o mulţime de oameni care pot şi ar dori să-şi construiască case proprii.

Statul trebuie să contribuie acestora, anume spre aceasta este îndreptată concepţia dată. Trebuie de menţionat că aceasta nu este o programă, ci doar o concepţie a politicii statului, realizarea căreia ar permite cointeresarea persoanelor juridice şi a cetăţenilor în procurarea locuinţelor din cont propriu.Etapa III (3-4 ani) - încheierea procesului de trecere a sferei construcţiei locative la economia de piaţă. Realizarea scopurilor politicii locative naţionale: trecerea de la principiul repartizării gratuite a locuinţelor la principiul comercializării acestora pe piaţa de locuinţe şi dezvoltarea concurenţei în sfera construcţiei locuinţelor.

Caracteristica generală a spaţiului locativ ca proprietate privată.

1.1. Caracteristica spaţiului locativ ca obiect al dreptului de proprietate. Noţiunea de proprietatea este folosită, atât în sens economic cât şi juridic, fiind expresia supremă a accesului oamenilor la posesia, folosinţa şi dispoziţia bunurilor.În toate timpurile proprietatea a servit drept obiect a discuţiilor aprige în teoria şi în practica umană. Pe parcursul istoriei s-au cristalizat două ideologii de bază cu privire la proprietate:Ideologia comunistă (proprietatea comună) – adepţii acestei teorii au fost Platon, utopiştii Renaşterii (Thomas Morus şi Companella), Marx, Engels şi alţii. Ei considerau că proprietatea privată este sursa tuturor relelor din societate şi pentru a le evita este necesar ca proprietatea să fie comună, să aparţină tuturor.Reprezentanţii celei de a doua ideologii: Aristotel, August, Comte şi alţii – care subliniau avantajele proprietăţii individuale şi familiale, izvor de bogăţie, prosperitate şi bunăstare socială. ii

[1, pag. 31]Însăşi proprietatea este nu altceva decât o relaţie economică care reprezintă un raport de însuşire de către persoane concrete a bunurilor, ceea ce duce la înstrăinarea lor de la toate celelalte persoane şi care oferă posibilitatea dominării asupra bunului însuşit.Astfel, articolul 403 Codului Civil german, defineşte dreptul de proprietate ca fiind puterea de a dispune de un lucru “în limitele ordinii juridice”, iar potrivit articolului 641 Codului Civil elveţian “în limitele legii”.Autorii români definesc dreptul de proprietate ca drept real cel mai deplin, iii[2, p.32] deoarece este singurul drept subiectiv care conferă titularului său trei atribute: posesia, folosirea şi dispoziţia (administraţia).Deci, dreptul de proprietate – este acel drept real care conferă titularului atributele de posesie, folosinţă şi dispoziţie asupra unui bun, în putere proprie şi în interesul propriu, cu respectarea normelor juridice în vigoare.iv[3, pag.25] Conform articolului 1 al Legii cu privire la proprietate: - Dreptul de proprietate în Republica Moldova este recunoscut şi ocrotit de lege. Proprietarului îi aparţine dreptul de a poseda bunurile, de a le folosi şi de a dispune (le administra).v [4, p.3]Posedarea bunurilor – constă în stăpânirea efectivă a bunurilor. Folosirea bunurilor - constă în întrebuinţarea calităţilor utile ale bunurilor.Dispoziţia bunurilor - constă în determinarea destinului bunurilor. În ansamblul măsurilor adoptate pentru creşterea nivelului de trai al cetăţenilor, un loc important îl ocupă cele luate pentru satisfacerea şi îmbunătăţirea continuă a nevoilor de locuit. În acest scop s-a stabilit că toţi cetăţenii, indiferent de veniturile pe care le realizează, au dreptul să-şi construiască sau să cumpere locuinţe proprietatea privată pentru ei şi familiile lor, cu mijloace proprii sau credite de la stat, în localităţile în care domiciliază sau în care are dreptul să-şi stabilească domiciliul.vi [5, pag. 115] În conformitate cu articolul 288 Codului Civil Federaţiei Ruse – proprietarului spaţiului locativ îi aparţine dreptul de posesie, folosinţă şi administrare a acestui spaţiu, adică a da în chirie, în împrumut, în arendă, în gaj, să-l vândă, să-l modifice, să-l doneze, moştenească, să-l nimicească, etc., cu condiţia ca să nu fie încălcate normele prevăzute, precum şi drepturile şi libertăţile altor persoane, interesele societăţii în general.vii [6, pag. 29]

Cetăţeanul – proprietarul spaţiului locativ este în drept să-l înstrăineze altei persoane în baza contractului de locaţiune, contractului de vânzare – cumpărare, schimb, donaţie, etc. Totodată, articolul 10 al Codului cu privire la locuinţe prevede că: “Cetăţenii Republicii Moldova au dreptul de a primi, în modul stabilit, o încăpere de locuit în casele fondului obştesc sau de stat de locuinţe ori în casele cooperativelor de construire a locuinţelor”. Încăperile de locuit în casele fondului obştesc şi de stat de locuinţe, precum şi în casele cooperativelor de construire a locuinţelor se pun la dispoziţia cetăţenilor pentru folosinţă fără termen. Nimeni nu poate fi evacuat din încăperea de locuit, ocupată sau limitat în dreptul de a folosi încăperea de locuit decât numai în temeiul şi în modul prevăzut de lege.viii [7,p. 7]Nu se admite exercitarea drepturilor de folosinţă a locuinţei contrar destinaţiei lor sau care încălcă drepturile altor cetăţeni, precum şi a drepturilor unor organizaţii de stat şi obşteşti. După părerea lui Sedughin P.I., cetăţeanul – proprietarul spaţiului locativ poate să-l folosească pentru locuirea personală, cât şi pentru membrii familiei sale. În afara dreptului de a folosi spaţiul locativ proprietarii realizează dreptul de posesie şi administrare a spaţiului locativ, deci ei sunt în drept să-l vândă, să-l schimbe, de a-l lăsa ca moştenire, etc. Tot odată având dreptul de a oferi această încăpere altor persoane, precum ar fi în baza de închiriere. Membrii familiei proprietarului a unui spaţiu locativ, care locuiesc împreună cu acesta, au aceleaşi drepturi de folosinţă asupra încăperii cu condiţia că la momentul în care i s-a oferit acest spaţiu locativ nu a fost prevăzut contrariul.ix [8, pag. 211] O asemenea părere au şi alţi autori cum ar fi Ioan Comănescu şi Ioan Mihuţă, care susţin că persoana care îşi construieşte o locuinţă proprietate personală, precum şi acea care îşi cumpără o locuinţă cu suprafaţa liberă, corespunzătoare nevoilor sale de locuit, dobândeşte dreptul de a o folosi, deci de a dispune de dreptul de proprietate asupra acestui spaţiu locativ. Totodată în cazul în care asupra locuinţei au dreptul de proprietate mai multe persoane, iar întinderea dreptului fiecăruia nu a fost determinată în fapt, toţi coproprietarii se bucură de drepturi egale de folosinţă asupra bunului comun.x [9, pag. 117]În această ordine de idei Sedughin P.I. ridică întrebarea: cine anume se consideră membrul familiei a proprietarului spaţiului locativ? La această întrebare ne dă răspuns articolul Codului Locativ al Federaţiei Ruse: „ca membrii familiei a proprietarului spaţiului locativ se consideră soţ/soţia, copii, părinţii. Alte rude, persoane întreţinute incapabile de muncă precum şi alte persoane cu condiţia că ei locuiesc împreună şi duc o gospodărie comună”.xi [10, pag.34]Conform articolului 93 al Proiectului codului cu privire la locuinţe al Republicii Moldova, spaţiul locativ închiriat poate fi divizat cu drept de folosinţă între membrii maturi ai familiei chiriaşului, cu acordul locatarului, dacă există condiţii de divizare conform legislaţiei în vigoare. În acest caz cu fiecare chiriaş se încheie contract de închiriere separat. În cazul dezacordului unuia dintre membrii maturi ai familiei, litigiul se soluţionează în instanţa de judecată. Divizarea dreptului de proprietate asupra spaţiului locativ privat se efectuează în conformitate cu prevederile Codului Civil şi Codul Familiei ale Republicii Moldova. Generalizând momentele expuse ar fi bine să menţionăm că piaţa locativă s-a dezvoltat considerabil în rezultatul privatizării spaţiului locativ. Transmiterea apartamentelor în proprietatea privată a creat pentru proprietari noi posibilităţi de acţiune cu acest tip de imobil. La fel s-au dezvoltat şi formele vânzării – cumpărării apartamentelor şi altor tipuri de spaţiu locativ. Printre aceste forme o mare răspândire o capătă achiziţionarea spaţiului locativ prin plata în rate.xii [11, pag. 4]Totodată, după procesul privatizării s-a agravat problema folosirii spaţiului locativ cu altă destinaţie decât pentru locuit. Deci, este clar că folosirea spaţiilor locative, aflate în proprietatea cetăţenilor sau unor persoane juridice cu altă destinaţie decât cea de locuit (pentru oficii, birouri, ateliere, etc.) stopează soluţionarea problemei locative, deoarece o parte considerabilă a spaţiului locativ se retrage din fondul municipal.xiii[12, pag. 23] Însă pe de altă parte, lupta cu această într-o oarecare măsură limitează dreptul de proprietate, uneori având un caracter ilegal, deoarece după cum deja am menţionat proprietarul este în drept să folosească, poseda şi administra proprietatea sa (în cazul nostru proprietarul are dreptul să-l de-a în arendă, în chirie, etc.).

Deci, considerăm că ar fi bine să existe un articol în Codul cu privire la locuinţe care să prevadă scopul spaţiului locativ şi anume de a locui, dar nu pentru o oarecare activitate. Constituţia Republicii Moldova în articolul 46 menţionează: „Dreptul de proprietate privată obligă la respectarea sarcinilor privind protecţia mediului înconjurător şi asigurarea bunei vecinătăţi, precum şi la respectarea celorlalte sarcini care, potrivit legii, revin proprietarului.xiv

[13, pag. 16] Careva prevederi în acest domeniu îi putem observa în articolul 293 Codului Civil Federaţiei Rusexv [14, pag. 215] şi anume că dacă proprietarul spaţiului locativ îl Foloseşte cu altă destinaţie decât pentru locuit, încălcând sistematic drepturile şi interesele vecinilor, sau prin acţiunile sale ilegale îl aduce la o stare de distrugere, organul de autoadministrare locală urmează să-l oblige să oprească distrugerea încăperii şi să-i ofere o perioadă de timp pentru reparaţia spaţiului locativ. În cazul ne satisfacerii cerinţei cazul va fi examinat de către instanţa de judecată.xvi [15, pag. 214] Generalizând cele expuse mai sus putem să constatăm faptul că spaţiul locativ este şi întotdeauna va fi obiectul dreptului de proprietate ne cătând la aceea cine este proprietarul (ca subiect) şi cărui tip de proprietate îi aparţine.

1.2. Reglementarea juridică a spaţiului locativ în Republica Moldova.

Reglementarea juridică a spaţiului locativ are o importanţă deosebită, deoarece ea ajută la stabilirea bazei juridice a normelor în domeniul dat. Absenţa bazei normative aduce la numeroase încălcări, ne respectări şi în acelaşi timp formează multiple lacune în legislaţia existentă. Sarcinile legislaţiei Republicii Moldova cu privire la locuinţe constau în reglementarea raporturilor în domeniul locuinţelor având drept scop asigurarea dreptului cetăţenilor la locuinţă, folosirea cuvenită şi păstrarea în bune condiţii a fondului de locuinţe, precum şi întărirea legalităţii în chestiunile privind raporturile în domeniul locativ.xvii [16, pag. 37]Legislaţia locativă este alcătuită din legi sau alte acte normative, cu ajutorul cărora statul stabileşte, modifică sau anulează careva norme din sfera locativă. 1. Constituţia. Constituţia este un act juridic fundamental ce este creat dintr-un sistem de norme cu forţa juridică supremă, norme care reglementează relaţiile sociale din domeniul instituirii şi exercitării puterii de stat, stabilind în acelaşi timp limitele acestei puteri, drepturile şi libertăţile fundamentale ale cetăţenilor. Deci, este acel act juridic prin care se reglementează organizarea societăţii în stat.xviii [17, pag. 104] Printre drepturile şi libertăţile fundamentale ale cetăţenilor noua Constituţie Republicii Moldova adoptată în 1994, a reprodus în mod original dreptul la locuinţă, cuprins în articolul 42 din vechea Constituţie a Republicii Moldova. Deci, articolul 29 al Constituţiei Republicii Moldova „Inviolabilitatea domiciliului” menţionează că domiciliul şi reşedinţa sunt inviolabile. Nimeni nu poate pătrunde sau rămâne în domiciliul sau în reşedinţa unei persoane fără consimţământul acesteia”.xix [18, pag. 12] Lipsa în Legea fundamentală a statului a unor garanţii juridice ale dreptului cetăţenilor la locuinţă a fost generată de unele modificări obiective , care s-au produs în ultimii ani în societate. Constituţia Federaţiei Ruse în articolul 72 punctul „k”, menţionează că „legislaţia locativă este obiectul administrării comune a Federaţiei Ruse şi subiectele Federaţiei Ruse”. Deci, reieşind din aceasta, relaţiile locative pot să fie reglementate atât de actele Federaţiei Ruse, cât şi de către subiectele acestei Federaţii. Însă, dacă legile sau alte acte normative ale subiectelor Federaţiei Ruse nu sunt în conformitate cu legislaţia prezentă ele nu pot să fie aplicate. Situaţia de criză din sectorul locativ constituie, în fond o urmare a proceselor obiective, condiţionate de trecerea treptată de la o administrare statală totalitară economia de piaţă, precum şi refuzul statului de a exercita rolul de monopol al investitorului. Abordarea tradiţională, când statul avea grijă să acorde locuinţe fără plată tuturor categoriilor de cetăţeni, este ireală în condiţiile economiei de piaţă. Deci, dreptul constituţional la locuinţă, existent anterior, acţionează în prezent într-o formă limitată, adică se extinde numai asupra păturilor vulnerabile ale populaţiei.

Categoriile păturilor vulnerabile respective urmează a fi determinate de Parlament sau Guvern. Celelalte categorii de cetăţeni, de asemenea, beneficiază de dreptul la locuinţă , însă dreptul acesta nu este asigurat real de nimeni şi prin nimic, cu alte cuvinte nu este garantat de stat.xx [19, pag. 37] Esenţialul acestui drept constă în posibilitatea alegerii de către cetăţeni a modului de satisfacere a necesităţilor în problema locativă. Reieşind din cele menţionate constatăm, că în prezent majoritatea absolută a cetăţenilor, care au nevoie de ameliorarea condiţiilor locative şi figurează la evidenţa locativă, trebuie să conteze numai la propriile puteri. E o constatare tristă, dar reală. 2. Un alt izvor de reglementare este Codul civil al Republicii Moldova.Codul Civil al Republicii Moldova este unul din principalele izvoare de reglementate a dreptului de proprietate şi deci şi a dreptului de proprietate privată asupra spaţiului locativ. Reglementările din codul civil în mare parte se referă şi la spaţiul locativ începând cu reglementările referitoare la dreptul de proprietate şi terminând cu dreptul succesoral. Capitolul ce reglementează raporturile sociale privind vânzarea-cumpărarea ale căror reguli se răsfrâng şi în cazul vânzării-cumpărării spaţiului locativ. Capitolul ce reglementează raporturile sociale privind contractul de donaţie aplicabile şi în cazul spaţiului locativ. Capitolul 7 dă caracteristica contractului de locaţiune, deci articolul 875 menţionează că: “prin contractul de locaţiune o parte (locator) se obligă să dea celeilalte părţi (locatar) un bun determinat individual în folosinţă temporară sau în folosinţă şi posesiune temporară, iar aceasta se obligă să plătească chiria”. Toader Toma defineşte contractul de locaţiune ca un contract prin care o persoană, numită locator, se obligă să asigure altei persoane, numită locatar, folosinţa totală sau parţială a unui lucru, pe o durată determinată de timp, în schimbul unui preţ corespunzător sau altei prestaţii.xxi

[20, pag. 123] Acest contract trebuie să fie întocmit în scris. În cazul unui bun imobil contractul de locaţiune pe un termen ce depăşeşte 3 ani trebuie înscris în registrul bunurilor imobile, totodată el nu poate fi încheiat pe un termen mai mare de 99 de ani. Locatorul este obligat să predea locatarului bunul în starea corespunzătoare, conform destinaţiei convenite prin contract şi să menţină bunul în această stare pe durata locaţiunii. Bunul dat de locator trebuie să fie liber de orice viciu material sau juridic. Plata chiriei poate fi efectuată integral la expirarea termenului stabilit în contractul de locaţiune. Dacă plata chiriei este stabilită pentru anumite perioade, ea trebuie efectuată la expirarea lor. Cuantumul chiriei poate fi modificat prin acordul părţilor. 3. Un izvor nemijlocit care reglementează raporturile sociale privind spaţiul locativ este Codul cu privire la locuinţe al Republicii Moldova. În acest compartiment aş vrea să fac referire la conţinutul şi esenţa atât a Codului cu privire la locuinţe R.S.S. Moldoveneşti, din 03.06.1983 (care a fost adoptat prin Legea Republicii Sovietice Socialiste Moldoveneşti №2718-10 care reflectează şi reglementează raporturile sociale economice ale perioadei respective şi care a fost ratificat în 1991 şi e valabil până în prezent), cât şi a proiectului Codului cu privire la locuinţe a Republicii Moldova din 2000. În legătură cu trecerea la noile relaţii social-economice, adoptarea Constituţiei Republicii Moldova şi un număr major de noi legi care reglementează noile raporturi ale dezvoltării spre o economie de piaţă, Codul cu privire la locuinţe, adoptat în 1983 şi-a pierdut actualitatea, iar dispoziţiile pe care le conţine contravin, în mare măsură, recentelor legi şi noii Constituţii. Deci, conform necesităţii ajustării reglementărilor noilor relaţii în domeniul raporturilor legate de spaţiul locativ cu standardele internaţionale şi cerinţelor noilor legi adoptate a apărut necesitatea de a elabora un nou Cod cu privire la locuinţe, care să corespundă noilor cerinţe. La elaborarea noului proiect de Cod s-a ţinut cont de schimbările radicale ale dezvoltării social-economice a societăţii, de cerinţele noii Constituţii, noilor legi adoptate recent, concepţiei ajustării legislaţiei la cerinţele standardelor internaţionale. Astfel, în noul Cod au dispărut un şir de capitole care anterior reglementau modalitatea de întreţinere, exploatare şi proiectare a fondului de locuinţe.Totodată, sunt incluse noi noţiuni, cum sunt Fondul de locuit social, municipal, departamental, cu statut special, aziluri, fond proprietate privată şi un şir de noi termeni apăruţi şi care vor fi folosiţi pe parcursul dezvoltării social-economice.

Proiectul noului Cod conţine reglementări legislative mai ample şi mai detaliate pentru aprecierea condiţiilor de recunoaştere a necesităţii de asigurare cu spaţiul locativ, modalităţilor de acordare a spaţiului de locuit, care anterior erau reglementate prin acte normative separate. O reglementare specială în proiectul noului act legislativ se referă la raporturile care decurg din dezvoltarea fondului de locuit ne statal, dar cu susţinerea din partea statului.Deci, Codul cu privire la locuinţe actual este alcătuit din 7 secţiuni, în care sunt cuprinse 162 de articole.Secţiunea 1- cuprinde dispoziţii generale şi anume dreptul la locuinţă al cetăţenilor R.S.S Moldoveneşti care este prevăzut în art. 1: „ În conformitate cu Constituţia Uniunii R.S.S.M cetăţenii au dreptul la locuinţă. Acest drept este asigurat prin dezvoltarea şi ocrotirea fondului obştesc şi de stat, de locuinţe cooperatistă şi individuală, prin repartizarea dreaptă, sub control obştesc, a spaţiului locativ, care se acordă pe măsura înfăptuirii programului de construire a locuinţelor bine amenajate, precum şi prin plata redusă pentru locuinţa şi pentru serviciile comunale”.xxii [21, p.14] Acest drept s-a păstrat şi în proiectul noului Cod, în art. 3 „asigurarea dreptului la locuinţă” şi anume că fiecare cetăţean al Republicii Moldova are dreptul la locuinţă. Acest drept este asigurat prin concursul statului la dezvoltarea şi întreţinerea fondurilor de locuinţe, prin acordarea dreptului fiecărui cetăţean de a-şi alege modul cel mai convenabil de soluţionare a problemelor ce ţin de asigurarea cu locuinţă. Spaţiul locativ este inviolabil. Nimeni nu poate fi evacuat din spaţiu locativ sau limitat în drepturi de folosinţă a lui, decât numai în baza şi în modul prevăzut de Constituţie, prezent Cod şi alte legi ale Republicii Moldova.xxiii [22, p.4]Spre deosebire de Codul actual, proiectul Codului a reflectat aşa momente cum ar fi crearea de către stat a condiţiilor de realizare a dreptului cetăţenilor la locuinţă, extinderea construcţiei spaţiului locativ, îmbunătăţirea condiţiilor de întreţinere şi exploatare a fondului de locuinţe; continuitatea politicii asigurării cu locuinţe de către stat a familiilor ce stau la rând pentru îmbunătăţirea condiţiilor de trai până la aplicarea prezentului Cod, dreptul fiecărui cetăţean liber, la alegerea sa, în corespundere cu necesităţile şi posibilităţile sale, de a construi, procura, arenda, închiria sau dobândi în alt mod legal dreptul la spaţiul locativ.Art. 2 al proiectului Codului se referă la Legislaţia cu privire la locuinţe care se bazează pe principiile Constituţiei şi include Codul Civil al Republicii Moldova, prezentul Cod, precum şi alte acte normative adoptate în baza Legii locuinţelor, care reglementează raporturile de drept asupra locuinţelor.Ca şi orice ramură de drept, dreptul locativ are la bază raporturile sale juridice. Legislaţia cu privire la locuinţă reglementează raporturile dintre persoanele fizice şi juridice, autoriţăţile administraţiei publice centrale şi cele locale apărute în domeniul:- înregistrării de stat şi evidenţei caselor de locuit, apartamentelor şi a unor părţi din ele;- evidenţei cetăţenilor ce au nevoie de îmbunătăţire condiţiilor de locuit şi acordarea spaţiului locativ, precum şi folosirii încăperilor de locuit, de serviciu, căminelor şi altor încăperi de locuit specializate;- drepturilor şi obligaţiilor proprietarilor şi beneficiarilor fondului de locuinţe;- asigurării integrităţii, deservirii şi reparaţiei fondurilor de locuinţe;- achitării pentru folosirea locuinţei şi serviciile comunale prestate;- evacuării cetăţenilor din spaţiul locativ ocupat, etc.De aici rezultă şi obiectul raporturilor locative care îl constituie spaţiul locativ (locuinţa). Locuinţa se consideră casa de locuit, apartamentul sau o altă încăpere de locuit izolată ce constă din una sau mai multe odăi de locuit, cu dependenţe necesare pentru a satisface necesităţile de locuit (permanente sau temporare) ale unei persoane sau familii. Autorii ruşi, cum ar fi P.I. Sedughin, totuşi fac clasificarea spaţiului locativ în cel predestinat pentru locuire permanentă şi cel cu caracter temporar.xxiv [23, pag. 49]Locuinţa trebuie să corespundă normelor sanitare, tehnice, antiincendiare şi să fie amplasată într-o zonă destinată pentru traiul permanent al cetăţenilor. Casele de locuit reprezintă construcţii capitale destinate pentru traiul permanent al persoanelor, fiind construite din apartamente cu încăperile auxiliare respective .Apartament se consideră o parte a casei de locuit, compusă din una sau mai multe odăi amenajate, cu dependenţele necesare, având ieşire separată în coridor, antreu, tindă, spaţiu între

scări. Suprafaţa generală a apartamentului este formată din suprafaţa tuturor încăperilor de locuit şi a dependenţilor respective, iar suprafaţa locativă este formată din numai din încăperile de locuit. Totodată unii autori descriu “camera” ca încăperea înconjurată cu pereţi permanenţi, fiind clasificată în permanentă sau principală (dormitor, sala mare, etc.) şi secundară (bucătăria, antreu, veceu, etc.).Tot în prima secţiune a Codului actual sunt prevăzute articole care descriu fondul de locuinţe şi anume: “Casele de locuit, precum şi încăperile de locuit din alte clădiri, aflate pe teritoriul R.S.S. Moldoveneşti, formează fondul de locuinţe”. De aici rezultă şi tipurile:casele de locuit şi încăperile de locuit din alte clădiri, care aparţin statului (fondul de stat de locuinţe);casele de locuit şi încăperile de locuit din alte clădiri care aparţin colhozurilor şi altor organizaţii cooperatiste, asociaţiilor lor, organizaţiilor sindicale şi altor organizaţii obşteşti (fondul obştesc de locuinţe);casele de locuit, care aparţin cooperativelor de construire a locuinţelor (fondul cooperativelor de construire a locuinţelor);casele de locuit şi apartamentele, aflate în proprietatea personală a cetăţenilor (fondul individual de locuinţe);casele de locuit, ce aparţin asociaţiilor, întreprinderilor şi organizaţiilor de stat-colhoznice şi altor asociaţii, întreprinderi şi organizaţii de stat-cooperatiste.O astfel de clasificare o putem întâlni şi în prevederile legislative ale Federaţiei Ruse, studiată îndeosebi de către I.P. Procopcenco.xxv [24, pag. 58]Însă proiectul Codului, în articolul 6, defineşte fondul de locuinţe ca totalitatea locuinţelor, amplasate în blocuri locative destinate pentru traiul permanent al persoanelor. În fondul de locuinţe nu pot fi incluse încăperile ne locuibile situate în casele de locuit, destinate scopului comercial sau altui scop interzis de lege. Mai jos, în articolul 7, este descrisă şi clasificarea fondurilor de locuinţe care este distinctă celei din Codul actual, şi anume:1) În funcţie de destinaţie, fondul de locuinţe poate fi divizat în:fondul de locuinţe privat – drept de proprietate privată al persoanelor fizice, care nu se referă la structurile statale şi nu sunt subiecţi ai dreptului de proprietate publică;fondul de locuinţe public – care constă din fondul de locuinţe municipal şi fondul de locuinţe departamental. Subiecţii ai dreptului de proprietate ai fondului de locuinţe municipal sunt unităţile teritorial-administrative.Subiecţii ai dreptului de proprietate al fondului de locuinţe departamental sunt întreprinderile, organizaţiile instituţiile publice , la balanţa cărora se află aceste locuinţe.2) În funcţie de temeiul acordării în folosinţă şi de destinaţia încăperilor de locuit, fondul de locuinţe poate fi:fondul de locuinţe cu destinaţie socială (casele de locuit, apartamentele şi fondurile de locuinţe date cu chirie cetăţenilor care necesită protecţie socială);fondul de locuinţe destinat închirierii în scopuri comerciale (casele de locuit, apartamentele sau părţi din ele, locuinţele în casele cu altă destinaţie, folosite de locatari pentru darea cu chirie (în arendă) cu scopul obţinerii profitului);fondul de locuinţe al cooperativelor de construcţie a locuinţelor (C.C.L.) şi cooperativele de locuinţe (C.L.). Apartamentele sau părţi din ele populate de membrii C.C.L sau C.L. construite de din mijloacele şi forţele proprii;- fondul de locuinţe privat (casele de locuit sau părţi din ele, asupra cărora este stabilit dreptul de proprietate);- fondul de locuinţe specializat şi de serviciu (locuinţe destinate funcţionarilor, angajaţilor unor instituţii sau agenţi economici, care, în virtutea caracterului relaţiilor de muncă, necesită prezenţa permanentă sau, în caz de urgenţă, în cadrul locuinţei de serviciu, a lucrătorilor, funcţionarilor, elevilor, precum şi altor cetăţeni pentru locuinţa temporară (cămine), invalizilor, pensionarilor;- fondul de locuinţe populat în baza altor temeiuri decît cele prevăzute mai sus;- fondul de locuinţe cu statut special.

Tot în prima secţiune al Codului actual se descriu drepturile şi obligaţiile cetăţenilor de folosire a locuinţei, destinaţia caselor de locuit şi a încăperilor de locuit , trecerea caselor de locuit şi a încăperilor în categoria celor ne locuibile (care se face numai la propunerea ministerelor, comitetelor de stat, departamentelor şi organelor centrale respective ale organizaţiei obşteşti ), etc.Secţiunea 2. “Administrarea fondului de locuinţe” care prevede administrarea de stat în domeniul folosirii ţi asigurării păstrării în bune condiţii a fondului de locuinţe. “Organul de stat special împuternicit, care exercită administrarea de stat în domeniul folosirii şi asigurării păstrării în bune condiţii a fondului de locuinţe este Ministerul gospodării comunale şi de locuinţe al R.S.S. Moldoveneşti”. Sunt prevăzute împuternicirile Ministerului, organele care exercită administrarea fondului obştesc şi de stat de locuinţe şi a fondului cooperativelor de construire a locuinţelor; organizaţiile de exploatare a locuinţelor, etc. Sindicatele, alte organizaţii obşteşti, colectivele de muncă, procedând în conformitate cu legislaţia şi cu statutele (regulamentele organizaţiilor obşteşti, precum şi cetăţenii participă la administrarea fondului de stat şi obştesc de locuinţe şi la asigurarea integrităţii. Comitetele obşteşti, săteşti, de stradă, de cartier, de imobil şi alte organe de iniţiativa obştească a populaţiei, în conformitate cu regulamentele lor, acordă ajutor organelor de stat la exploatarea fondului de locuinţă şi la asigurarea păstrării lui în bune condiţii. Cetăţenii la fel participă la administrarea fondului obştesc şi de stat de locuinţe, înaintând propuneri asupra înfăptuirii măsurilor pentru îmbunătăţirea folosirii, întreţinerii şi exploatării cuvenite a fondului de locuinţe .xxvi [25, p. 14]Pe lângă aceasta, în proiectul Codului au fost introduse noile prevederi ce se referă la competenţe organelor centrale şi celor locale. Astfel cum art. 11 menţionează că autorităţile publice centrale asigură executarea politicii în domeniul dezvoltării spaţiului locativ prin: - asigurarea unităţii actelor normative subordonate legii ce reglementează raporturile de locuinţe;- stabilirea unui mod unic al înregistrării de stat, estimării şi evidenţei fondului locativ;- determinarea regulilor de bază a folosirii locuinţelor;- determinarea regulilor şi normelor deservirii şi reparaţiei caselor de locuit, precum şi a utilizării teritoriilor aferente;- efectuarea controlului şi supravegherii de stat în domeniul folosirii şi întreţinerii fondului de locuit.Respectiv şi autorităţile administrării publice locale care efectuează promovare politicii locative a statului în unitatea teritorial-administrativă respectivă în ceea ce priveşte:- controlul utilizării conform destinaţiei şi asigurarea integrităţii fondului de locuinţe;- administrarea fondului de locuinţe municipal , organizarea deservirii şi reparaţiei;- ţinerea evidenţei cetăţenilor ce au dreptul la îmbunătăţirea condiţiilor din fondul de locuinţe social şi municipal, adoptarea deciziilor despre repartizarea locuinţelor;- contribuirea la privatizarea apartamentelor din fondul de locuinţe public;- contribuirea la dirijarea creării asociaţiilor proprietarilor de locuinţe; - încheierea, prin intermediul serviciilor subordonate, a contractelor de închiriere a locuinţelor în fondul cu destinaţie socială şi public, etc. Secţiunea 3. “Asigurarea cetăţenilor cu încăperi de locuit . Folosirea încăperilor de locuit” , care este alcătuit din 6 capitole:1) Capitolul I - Acordarea încăperilor de locuit în casele fondului obştesc şi de stat de locuinţe. Chiar la începutul capitolului este descris dreptul cetăţenilor la obţinerea încăperii de locuit; temeiurile pentru a considera că cetăţenii au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit (cei care locuiesc un timp îndelungat în condiţii de sub închiriere, care locuiesc în cămine; care locuiesc câte două sau mai multe familii într-o singură cameră; care locuiesc într-o casă care nu corespunde cerinţelor sanitare şi tehnice stabilite, etc.); evidenţa cetăţenilor care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit, la locul de trai sau la locul de muncă. În conformitate cu proiectul Codului, în articolul 13, cetăţenii care necesită îmbunătăţirea condiţiilor de trai beneficiază de următoarele drepturi:- la obţinerea de credite sau subvenţii pentru construirea sau dobândirea în proprietate privată a locuinţelor, iar cetăţenii ce necesită protecţie socială sunt în drept de a închiria încăperi de locuit cu destinaţie socială sau specială ;- la privatizarea locuinţelor din fondul de locuinţe municipal sau departamental.

Codul cu privire la locuinţe mai prevede şi persoane care au prioritate la îmbunătăţirea condiţiilor de locuit:invalizii Marelui Război pentru Apărarea Patriei şi familiilor lor de ostaşi , căzuţi în luptă sau dispăruţi fără urmă;eroilor Uniunii Sovietice, Eroilor Muncii Socialiste precum şi persoanelor decorate cu ordinele de Slava, Slava Muncii, etc.;persoanelor care suferă de forme grave ale unor boli cronice;invalizilor de muncă de grupele 1 şi 2 şi invalizilor grupelor 1şi 2 din rândul militarilor;familiilor cu mulţi copii, etc.Evidenţa cetăţenilor ce necesită îmbunătăţirea condiţiilor de trai se ţine la locul de domiciliere de către autoritatea administraţiei publice locale. Pentru cetăţenii ce necesită îmbunătăţirea condiţiilor de trai şi sunt angajaţi la întreprinderi, instituţii sau organizaţii care dispun de fond locuinţe, evidenţa se ţine la locul de lucru. În mod similar sunt luaţi la evidenţă şi salariaţii acestor întreprinderi, instituţii sau organizaţii care au fost concediaţi în legătură cu atingerea vârstei de pensionare. Pentru luarea la evidenţă a cetăţenilor ce necesită îmbunătăţirea condiţiilor de trai se întocmesc liste în care sunt înscrişi:cetăţenii care necesită protecţie socială şi care au dreptul la închirierea locuinţelor din fondul social;cetăţenii ce solicită primirea de credite şi subvenţii pentru construirea sau procurarea unei locuinţe;cetăţenii ce solicită să fie membri ai cooperativei de construcţie a caselor de locuit.Cetăţenii Republicii Moldova care nu se află la evidenţa pentru îmbunătăţirea condiţiilor de trai, procură locuinţe din domeniul privat de sine stătător. Cetăţenii a căror condiţii de trai au fost agravate intenţionat sau din imprudenţă, ca urmare a înstrăinării, deteriorării sau distrugerii locuinţelor lor, timp de 5 ani de la această agravare nu vor fi la evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor de trai. Tot în acest capitol se prevede norma spaţiului locativ (care este de 9 m2 pentru fiecare persoană, însă care poate să fie stabilită şi mai mare). Conform proiectului Codului, la acordarea apartamentelor din fondul public surplusul spaţiului locativ nu poate depăşi 10 m2 pentru o familie. Această normă se aplică în cazul acordării apartamentelor cu o singură cameră. În căminele pentru familii norma de locuit se stabileşte în mărime de 6 m2 şi nu poate depăşi 8 m2. Norma spaţiului locativ în căminele pentru persoane fără familii se stabileşte în mărime de 4 m 2

pentru o persoană. Pentru locuinţele din fondul privat norma spaţiului locativ pentru o persoană nu este limitată. Unele categorii de persoane au dreptul la spaţiul locativ suplimentar sub forma de o cameră sau în mărime de 10 m2. Categoriile de cetăţeni care beneficiază de un asemenea drept sunt stabilite de legislaţie în vigoare.2) Capitolul II – “Folosirea încăperilor de locuit în casele fondului obştesc şi de stat de locuinţe”.În acest capitol este descris contractul de închiriere, obiectul, drepturile şi obligaţiile membrilor familiei chiriaşului, plăţile, situaţiile pentru evacuare, schimbul încăperilor de locuit (regulile, condiţiile), contractul de subînchiriere, etc. Despre toate aceste momente ne vom referi aparte, la un alt capitol al tezei şi anume: “Alte modalităţi de înstrăinare a spaţiului locativ public”.3) Capitolul III – “Folosirea locuinţelor de serviciu”.Locuinţele de serviciu – sunt destinate pentru domicilierea cetăţenilor, care în legătura cu caracterul relaţiilor lor de muncă trebuie să trăiască la locul de lucru sau în apropierea lui. Destinaţia locuinţelor de serviciu se aseamănă cu cea a spaţiului locativ. Ultima fiind oferită cetăţenilor pentru folosirea temporară în legătură cu existenţa relaţiilor de muncă între cetăţeni şi proprietarii acestor încăperi. În principiu aceasta durează atât timp cât există relaţiile de muncă.xxvii [26, pag. 166]Încăperile de locuit de serviciu sunt încăperile ce corespund cerinţelor tehnico-sanitare, amplasate în casele fondului de locuinţe special, municipal şi în alte fonduri şi care sunt destinate cetăţenilor (familiilor) ce beneficiază de dreptul la spaţiu locativ de serviciu . Spaţiu locativ de serviciu se acordă persoanelor pe perioada valabilităţii contractului de muncă sau exercitării funcţiei eligibile şi, ca regulă, trebuie să se afle în apropierea locului de muncă.

Caracterul de locuinţă de serviciu decurge din locul unde se află suprafaţa locativă, în incinta unităţii ori în imediata ei apropiere sau a locului de muncă, din destinaţia ei cazării personalului şi membrilor de familie şi din nevoia persoanelor încadrate în unitatea de a fi prezente în permanenţă în prejma locului de muncă , impusă de natura specifică a acesteia. Locuinţele de serviciu se află în administrarea acestora ţinându-se seama de norma locativă legală.În categoria spaţiului locativ de serviciu pot fi incluse doar încăperile de locuit libere. Încăperile de locuit de serviciu pot fi apartamentele separate, cu una sau mai multe odăi, amplasate la primele sau ultimele etaje ale casei de locuit.Contractul de închiriere referitor la locurile de serviciu constituie un accesoriu al contractului de muncă. Această înseamnă că persoanele care ocupă şi folosesc locuinţa de serviciu, precum şi membrii lor de familie pierd dreptul de folosinţă asupra locuinţelor respective odată cu încetarea contractului de muncă fără a li se atribui alte suprafeţe locative.xxviii [27, pag. 114] În conformitate cu art. 105 Codului cu privire la locuinţe atribuirea de bază a locuinţelor de serviciu este acordare pentru perioadă de muncă a cetăţenilor, care în legătură cu felul relaţiilor lor de muncă sunt nevoiţi să locuiască (să domicilieze) la serviciu ori în apropiere.Hotărârea cu privire la acordarea locuinţei de servicii se adoptă de către administraţia întreprinderii, instituţiei, organizaţiei, de către consiliul de conducere a colhozurilor, de către organele de conducere ale altor organizaţii cooperatiste, ale asociaţiilor lor, de către organele organizaţiilor sindicale şi ale altor organizaţii obşteşti, de către comandamentul unităţii militare (art. 108). La folosirea locuinţelor de serviciu se aplică regulile cu privire la contractul de închiriere a încăperii de locuit .În proiectul Codului cu privire la locuinţe a fost introdusă noţiunea de casele specializate - care sunt destinate pentru traiul anumitor categorii de persoane în modul şi în condiţiile stabilite de lege. La categoria caselor specializate se raportează:căminele;casele fondului de manevră;casele – internat pentru invalizi, veterani, bătrâni;casele de locuit din sistemul organelor de protecţie socială şi casele cu o altă destinaţie specială.4) Capitolul IV – “Folosirea căminelor”.În calitate de cămine se repartizează casele de locuit, special construite sau reamenajate în acest scop, se folosesc pentru domicilierea muncitorilor, slujbaşilor, studenţilor, elevilor, precum şi altor cetăţeni în perioada muncii sau învăţăturii. Spaţiul locativ din cămine este acordat în baza unor hotărâri comune a administraţiei, comitetului sindical, conducerii întreprinderii, instituţiei, organizaţiei. În perioada studiilor, activităţii muncitorilor, funcţionarilor, studenţilor, elevilor, precum şi a altor cetăţeni, li se acordă cămine. Căminele se completează cu mobilier şi alte obiecte necesare pentru trai şi odihnă din contul locatarilor.xxix [28, p.7]Deşi, aceste cămine sunt destinate tinerilor muncitori şi specialişti, considerăm că ele pot fi folosite şi de către alte categorii de muncitori, dar numai dacă nu sunt solicitate de către cei care fac parte din cele două categorii, şi anume: tineri muncitori şi specialişti.xxx [29, pag. 115] 5) Capitolul V – “Asigurarea cetăţenilor cu încăperi de locuit în casele cooperativelor de construire a locuinţelor şi folosirea acestor încăperi”.Cetăţenii care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit sunt în drept să se înscrie în cooperativa de construire a locuinţelor şi să primească în această cooperativă un apartament.În cooperativa de construire a locuinţelor pot fi primite persoanele care au împlinit 18 ani şi au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit. Conform art. 41 Proiectului Codului cu privire la locuinţe luarea la evidenţă şi includerea în rândul celor care doresc să-şi îmbunătăţească condiţiile de trai în cadrul C.C.L. sau C.L. se efectuează la locul de trai sau la locul de lucru de către organele executive ale administraţiei publice locale.xxxi [30, p.7]Organizarea şi fondarea C.C.L. sau C.L. se efectuează de către organele executive ale administraţiei publice locale din rândul cetăţenilor care stau la evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor de trai.C.C.L. se organizează pentru folosirea mijloacelor băneşti proprii în construcţia şi exploatarea în comun a casei (caselor).

C.L. se organizează pentru procurarea caselor noi construite (reconstruite) în vederea exploatării în comun a casei (caselor).Cooperativele formate se consideră persoane juridice din data înregistrării lor în modul stabilit de lege, ele activează fără un termen limitat, dacă aceasta nu e stabilit de statutul cooperativei.La adunarea generală a membrilor de cooperativă pot fi primiţi cetăţenii Republicii Moldova care:au împlinit vârsta de 18 ani;au depus cota de participare;s-au obligat să respecte cerinţele de exploatare în comun a casei şi obiectelor de uz comun.Tot în acest capitol este prevăzut ajutorul acordat de stat cooperativelor de construire a locuinţelor; partajul încăperii de locuit; stabilirea drepturilor şi obligaţiilor; etc. 6) Capitolul VI – “Folosirea încăperilor de locuit în casele fondului individual de locuinţe”.Casele, ce aparţin cetăţenilor în baza dreptului de proprietate privată alcătuiesc o sursă importantă pentru satisfacerea necesităţilor populaţiei în domeniul locativ. Ele alcătuiesc un fond locativ individual. Proprietarul are dreptul la posesie, folosinţă şi administrare.xxxii [31, pag. 225]Tot în acest capitol este prevăzut contractul de închiriere, de schimb; drepturile şi obligaţiile părţilor, modificarea sau desfacerea contractului, etc.Secţiunea 4. “Asigurarea păstrării în bune condiţii a fondului de locuinţe , exploatarea şi reparaţia lui”.Spaţiul locativ este întreţinut de către proprietar, căruia îi revine obligaţiunea de efectuare a reparaţiei capitale, lichidarea consecinţelor calamităţilor naturale, avariilor, etc. Proprietarul îşi asumă riscul pierii fortuite a spaţiului locativ. În cazul în care reparaţia capitală a încăperilor de locuit nu poate fi efectuată fără evacuarea locatarului, proprietarul este obligat, în perioada lucrărilor de reparaţie, să acorde locatarului un alt spaţiu locativ care să corespundă condiţiilor tehnice şi sanitare, iar suprafaţa spaţiului locativ trebuie să fie de cel puţin 6 m² pentru un membru al familiei locatarului.Termenul de efectuare a reparaţiei capitale a spaţiului locativ se stabileşte, de comun acord, de către locator şi locatar, printr-un act adiţional la contractul de încheiere. În actul adiţional se stabilesc condiţiile şi cheltuielile de trecere în alt spaţiu locativ, obligaţiunile şi responsabilităţile părţilor, ce le revin după efectuarea reparaţiei capitale.Secţiunea 5. “Răspunderea pentru încălcările legislaţiei cu privire la locuinţe”. Această răspundere survine în cazul în care :are loc încălcarea a regulilor folosirii încăperilor de locuit;încălcarea modului de luare la evidenţă a cetăţenilor;încălcarea regulilor exploatării caselor de locuit;încălcarea termenelor stabilite;deteriorarea caselor de locuit, încăperilor, etc. Secţiunea 6. – “Soluţionarea litigiilor în chestiunile locuinţelor”. Aceste litigii se soluţionează de instanţa de judecată, arbitraj.Secţiunea 7. – “Dispoziţii finale”. Se referă la asigurarea cu încăperi de locuit a cetăţenilor trimişi peste hotare, pe când dispoziţii finale ale Proiectului Codului cu privire la locuinţe caracterizează mai mult necesitatea înlocuirii Codului cu privire la locuinţe al R.S.S. Moldoveneşti, din 03.06.1983, cu Codul cu privire la locuinţe al Republicii Moldova.4. Un alt izvor normativ este Hotărârea Guvernului Republicii Moldova cu privire la aprobarea concepţiei locative naţionale №594 din 05.08.1994.Această hotărâre prevede atât concepţia locativă naţională, cât şi politica locativă. Necesitatea cercetării este determinată de schimbarea radicală a atitudinii statului faţă de problema spaţiului locativ de acumularea unei anumite experienţe, în promovarea reformei locative şi de necesitatea generalizării experienţei ţărilor străine în domeniul politicii spaţiului locativ.xxxiii [32, pag. 6] Fiecare a treia familie de orăşeni stă la evidenţa în rândul pentru ameliorarea condiţiilor de trai, iar fiecare a zecea este inclusă în acest rând de peste zece ani. Metode tradiţionale, când statul îşi asuma integral grija pentru asigurarea cu spaţiul locativ a tuturor categoriilor de cetăţeni, acordându-le locuinţe gratuite, în condiţiile economiei de piaţă nu mai pot fi folosite.Modificarea politicii naţionale locative este condiţionată de:

adoptarea actelor legislative privind structura şi funcţiile organelor autoadministrării locale, proprietatea funciară, privatizarea fondului locativ, etc;nivelul redus de confort şi amenajare al fondului locativ existent , starea ne satisfăcătoare a infrastructurii lui tehnice şi sociale;restructurarea şi reformarea sistemului de dirijare a complexului economic naţional;existenţa unui număr considerabil de apartamente extrem de învechite şi avariate, care necesită o reconstrucţie sau renovare;neconformitatea structurii construcţiei locative cu cerinţele actuale privind tipurile de clădiri, numărul de nivele, etc;Totodată sunt prevăzute şi principiile politicii locative naţionale:xxxiv [33, p.5]scopul politicii constă în asigurarea dreptului fiecăruia cetăţean de a-şi alege modul cel mai convenabil de soluţionarea problemelor sale locative;baza politicii o constituie separarea distinctă a funcţiilor ce le revin statului, persoanelor juridice şi fizice în conducerea şi procesului de construcţie, reconstrucţie şi exploatare a fondului locativ;statul va asigura garanţiile constituţionale privind asigurarea gratuită cu locuinţe a păturilor social vulnerabile ale populaţiei; crearea condiţiilor pentru formarea pieţei de locative; perfecţionarea şi crearea noilor sisteme financiar creditare şi fiscale în sfera construcţiei locative; majorarea volumelor construcţiei de locuinţe competitive; privatizarea locuinţelor; asigurarea egalităţii în drepturi a tuturor persoanelor fizice şi juridice; reconstruirea complexului de construcţie şi adaptarea lui la condiţiile economiei de piaţă, etc. Noua politică locativă presupune:- trecerea treptată de la distribuirea locuinţelor, construite preponderent din contul bugetului, la efectuarea construcţiilor de către întreprinderi şi cetăţeni - creşterea cotei construcţiei de locuinţe de către persoanele private şi persoanele juridice, inclusiv asigurarea de către stat cu locuinţe şi facilităţile respective în această privinţă a cetăţenilor mai puţin asiguraţi - asigurarea itegrităţii şi reparaţiei fondului locativ.Punctul 4 al Hotărâii este atribuit etapelor realizării politicii locative. Aşadar :Etapa 1: stoparea recesiunii în construcţie identificarea noilor modalităţi de soluţionare a problemelor locative, adecvate economiei cu mai multe sectoare (perioada de trecere). Crearea temeiurilor organizaţional-juridice ale noii politice locative şi a mecanismelor ei creditar – financiare, privatizarea intensivă, elaborarea programelor regionale de construcţie locativă, modernizarea bazei industriei construcţiilor.Etapa 2:reorganizarea structurală . Sporirea volumelor construcţiei locative , modificarea structurii construcţiei locative în conformitate cu tipurile de proprietate şi sursele de finanţare; intensificarea construcţiei individuale cu precădere din contul mijloacelor cetăţenilor.Etapa 3:încheierea procesului de trecere a sferei construcţiei locative la economia de piaţă. Realizarea scopurilor politicii locative naţionale, trecerea de la principiul realizării cu titlu gratuit a locuinţelor la principiul comercializării acestora pe piaţă de locuinţe şi dezvoltarea construcţiei în sfera producţiei locative .

5. Un alt izvor este Hotărârea Guvernului Republicii Moldova cu privire la aprobarea Strategiei pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare № 416 din 10.05.1999.După proclamarea independenţei ţării, în economie, instituţiile politice, condiţiile sociale şi modul de viaţă al populaţiei s-au produs transformări majore. Ca urmare a procesului de privatizare, un număr mare de întreprinderi şi 88 la sută din fondul de locuinţe aparţin actualmente sectorului privat. Însă veniturile decizorii ale cetăţenilor şi ale statului şi schimbările luate din structurile instituţionale au determinat starea ne satisfăcătoare a fondului de locuinţe. Această impune luarea de măsuri radicale pentru ameliorarea situaţiei în sector.Guvernul Republicii Moldova a stabilit următoarele principii generale ale strategiei:xxxv [34, p.10]dreptul fiecărei familii de a-şi alege modalitatea de soluţionare a problemelor locative;

repartizarea distinctă a funcţiilor de realizare a ei între sectorul public şi cel privat;crearea condiţiilor pentru dezvoltarea pieţei spaţiului locativ şi altor bunuri imobiliare.Concepţia locativă naţională a trasat diverse măsuri tactice, stabilind realizarea acestor principii generale în trei etape într-o perspectivă de 10 ani. Procesul de implementare a concepţiei a demarat cu elaborarea cadrului legislativ şi standardelor tehnice, inclusiv proiecte de legi cu privire la locuinţe, condominiu şi exproprierea pentru necesităţile publice şi unele hotărâri guvernamentale privind atragerea investiţiilor extrabugetare. Cu toate acestea, prevederile sus numitei Concepţii privind elaborarea unui mecanism financiar şi de creditare, ce ar facilita procurarea şi construcţia locuinţelor de către toate categoriile de cetăţeni, nu se aplica. Cauza principală o constituie criza din economia naţională şi în consecinţă, scăderea capacităţii de cumpărare a populaţiei, precum şi incapacitatea statului de a acorda asistenţa prin subvenţii sau alte forme de finanţare pentru procurarea şi construcţia locuinţelor .

6. Un izvor destul de important este şi Legea Republicii Moldova cu privire la privatizarea fondului de locuinţe №1324-12 din 10.03.1993. xxxvi [35, p.10]Conform articolului 1 Privatizarea fondului de locuinţe este un process de înstrăinare, efectuat de organelle puterei de stat, a fondului de locuinţe aparţinînd statului, organizaţiilor obşteşti, asupra cărora statul şi-a declarat dreptul de proprietate, altor asociaţii şi întreprinderi cooperatiste de stat, construite din contul mijloacelor alocate din bugetul de stat, în proprietate privată cetăţenilor Republicii Moldova şi asociaţiilor acestora (societăţi pe acţiuni şi societăţi economice, etc.) pentru satisfacerea necesităţilor în locuinţe şi formarea unor stăpîni reali prin dreptul de a dispune liber de proprietatea imobiliară.Mai jos este dată definiţia fondului de locuinţe, şi anume: “imobilele şi spaţiile locative din construcţiile care aparţin statului, indiferent de apartenenţa departamentală, locuinţele sovhozurilor şi ale altor întreprinderi agricole de stat, inclusive cele reorganizate după punerea ăn aplicare a Legii cu privire la privatizare, precum şi locuinţele construite din contul mijloacelor de stat de către întreprinderile şi organizaţiile cu alte tipuri de proprietate.Această lege mai prevede modul de privatizare, întreţinerea şi reparaţia locuinţelor, privatizate, Regulamentul comisiei de privatizare a fondului de locuinţe (ca anexă), etc.

7. Legea cu privire la privatizare № 627-12 din 04.07.1991.Ne cătând la faptul că această lege a fost în vigoare până pe data de 31.12.2002, totuşi aş vrea să menţionez careva prevederi de bază, ca exemplu care poate fi obiectul privatizării, deci conform articolului 3:întreprinderile (asociaţiile), instituţiile, organizaţiile unităţile structurala ale asociaţiilor, atelierele, alte subdiviziuni ale întreprinderilor, ce constituie complexe patrimoniale unice;locuinţele;c. obiecte nefinalizate, inclusiv clădirile de locuit.Titlul 2 - ne vorbeşte despre organizarea procesului de privatizare.Titlul 3 - „Mijloace pentru procurarea patrimoniului statului şi folosirea lor”.Titlul 4 - „Particularităţile privatizării şi unele ramuri ale economiei naţionale”.Titlul 5 - „Dispoziţii finale”.

8. Legea cu privire la proprietate №459 – 12 din 22. 01. 1991.Am făcut referire la această lege deoarece după cum am menţionat anterior, spaţiul locativ este obiect al dreptului de proprietate, deci rezultă că asupra lui îşi fac extindere: posesia, folosinţa şi administrarea.Totodată spaţiul locativ poate să se atribuie atît la proprietatea de stat cît şi cea privată.Legea cu privire la proprietate este alcătuită din 6 capitole:Capitolul 1 – Principii generale;Capitolul 2 – Proprietatea privată; Capitolul 3 – Proprietatea colectivă;Capitolul 4 – Proprietatea de stat;

Capitolul 5 – Proprietatea altor state, a cetăţenilor şi a persoanelor juridice şi a organizaţiilor internaţionale şi a persoanelor fără cetăţenie;Capitolul 6 – Garanţiile şi apărarea dreptului de proprietate.

DISPOZIŢII GENERALE

Articolul 1. Legislaţia cu privire la locuinţe

(1) Legislaţia cu privire la locuinţe se bazează pe principiile Constituţiei Republicii Moldova şi constă din prezenta lege, Codul civil, Legea condominiului în fondul locativ, Legea privatizării fondului de locuinţe, precum şi alte acte legislative şi normative ce reglementează domeniul locuinţelor.

(2) Codul civil se aplică raporturilor din domeniul locuinţelor în măsura în care aceste

raporturi nu sînt reglementate de legislaţia din domeniul locuinţelor.

(3) Obiectivele principale ale legislaţiei cu privire la locuinţe sînt:

a) reglementarea raporturilor din domeniul locuinţelor;

b) asigurarea garanţiilor juridice pentru obţinerea locuinţelor de către cetăţenii care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor locative;

c) asigurarea libertăţii cetăţenilor şi organizaţiilor lor în realizarea drepturilor şi intereselor ce ţin de domeniul locuinţelor;

d) apărarea drepturilor ce ţin de domeniul locuinţelor şi a altor drepturi şi interese legate de acestea ale subiectelor raporturilor în domeniul locuinţelor;

e) stabilirea priorităţii drepturilor locative şi intereselor legitime ale proprietarilor de locuinţe în raport cu drepturile şi interesele economice şi/sau de întreprinzător ale altor subiecţi de drept ce au legătură cu fondul locativ;

f) asigurarea executării obligaţiilor ce decurg din lege, alte acte normative, statutul de organizare al locatarilor şi/sau contractele încheiate de către proprietarii locuinţelor şi agenţii economici ce activează în cadrul blocului locativ privind păstrarea, menţinerea şi exploatarea bunurilor proprietate comună indivizibilă din fondul locativ.

Articolul 2. Raporturile reglementate de legislaţia cu privire la locuinţe

Legislaţia cu privire la locuinţe reglementează raporturile privind:

a) apariţia, exercitarea, schimbarea, stingerea dreptului de posesie, folosire, dispunere de locuinţe din fondul locativ;

b) evidenţa fondului locativ;

c) folosirea locuinţelor din fondul locativ privat şi alte tipuri de fonduri locative în baza contractului de locaţiune sau a altor temeiuri legale;

d) excluderea locuinţelor din fondul locativ şi folosirea locuinţelor în alte scopuri decît cele locative;

e) reconstrucţia fondului locativ;

f) instituirea cooperativelor de construcţie a locuinţelor;

g) asigurarea integrităţii, deservirii tehnice şi reparaţiei fondului locativ;

h) achitarea plăţii pentru folosirea locuinţei şi pentru serviciile locativ-comunale prestate;

i) controlul de către autorităţile administraţiei publice centrale şi locale în vederea asigurării drepturilor cetăţeanului la locuinţă, respectării regulilor şi normelor de gestionare şi deservire tehnică a fondului locativ;

j) evacuarea cetăţenilor din fondul locativ.

Articolul 3. Noţiuni principale

(1) În sensul prezentei legi, se definesc următoarele noţiuni:

locuinţă – construcţie capitală alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, precum şi alte încăperi auxiliare (bucătărie, bloc sanitar etc.), care satisface cerinţele de trai permanent ale unei sau mai multor persoane; în calitate de locuinţă sînt recunoscute casele de locuit individuale, apartamentele din blocuri locative, încăperile locuibile din cămine şi din clădiri cu altă destinaţie;

fond locativ – totalitatea locuinţelor, destinate pentru traiul permanent sau temporar al persoanelor, situate în Republica Moldova;

fond locativ social - fond locativ cu un regim special, stabilit de lege, cu dimensiuni limitate, destinat pentru unele categorii de persoane şi acordat pe un anumit termen;

bloc locativ – clădire cu două sau mai multe apartamente (încăperi locuibile), destinat pentru trai permanent, în a cărui componenţă, pe lîngă apartamente, intră: încăperile nelocuibile, locurile de uz comun, echipamentele tehnice inginereşti, elementele constructive de bază ale imobilului (fundamentul, pereţii, planşeul, acoperişul şi alte elemente), terenul aferent blocului locativ pe care sînt amplasate formele arhitecturale, elementele de înverzire şi amenajare, destinate pentru satisfacerea necesităţilor de trai sau a altor necesităţi ce au legătură cu traiul în bloc;

casă individuală (casă la curte) – locuinţă destinată traiului permanent, de regulă al unei familii, care este constituită din una sau mai multe camere locuibile şi încăperi auxiliare;

apartament – locuinţă alcătuită din una sau mai multe camere de locuit cu încăperi auxiliare, care satisface cerinţele de trai permanent al unei persoane sau familii şi face parte din blocul locativ;

încăpere locuibilă în cămin – locuinţă constituită, de regulă, dintr-o cameră de locuit fără dependinţe (bucătărie, WC, cameră de baie (duş) etc.) sau cu dependinţe parţiale;

încăpere nelocuibilă – încăpere cu altă destinaţie decît aceea de locuinţă;

încăpere nelocuibilă în blocul locativ – încăpere destinată şi folosită pentru asigurarea tehnico-inginerească a apartamentelor şi a blocului locativ, locurile de uz comun, destinate şi folosite pentru trecerea în locuinţă, amplasarea agenţilor economici şi practicarea activităţilor de întreprinzător în blocul locativ, orice altă încăpere ce nu este destinată traiului permanent;

loc de uz comun al blocului locativ – holul, casa scării, podestele, scările (cu excepţia celor antiincendiare şi de exploatare), cerdacele, subsolul, etajul tehnic şi alte încăperi auxiliare, care se află în folosinţa comună a tuturor locatarilor din blocul locativ, precum şi terenul aferent blocului locativ, destinat trecerii în locuinţe;

suprafaţă locuibilă – suprafaţa camerelor de locuit (dormitoarele şi salonul) din locuinţă;

suprafaţă auxiliară – suma suprafeţelor tuturor încăperilor nelocuibile ale locuinţei: bucătăria, camera de baie, duşul, WC-ul, antreul, coridoarele, trecerile şi cămările din interiorul locuinţei;

suprafaţa locuinţei – suma suprafeţelor încăperilor locuibile şi ale celor auxiliare;

suprafaţa totală a blocului de locuit – suprafaţa totală a apartamentelor şi caselor scărilor, cu toate încăperile din ele;

proprietar al fondului locativ – statul, unităţile administrativ-teritoriale, persoanele fizice sau juridice ori grupul de persoane, care posedă, folosesc şi dispun de case individuale, blocuri locative, apartamente, încăperi locuibile în alte clădiri utilizabile pentru trai;

proprietar al locuinţei – persoana fizică sau juridică care posedă, foloseşte şi dispune de proprietatea sa (casă individuală, apartament, încăpere locuibilă în cămin şi în clădiri cu altă destinaţie, precum şi de proprietate indiviză în blocul locativ);

locatar – persoana fizică sau juridică căreia locuinţa i se acordă în chirie, pe baza unui contract de locaţiune, încheiat cu proprietarul fondului locativ, pe un termen limitat, în conformitate cu legislaţia;

locatari provizorii – locatarii care locuiesc temporar (cel puţin 15 zile), cu acordul proprietarului/locatarului, în locuinţa acestuia, fără încheierea contractului de locaţiune/sublocaţiune;

familie – soţul, soţia, copiii şi părinţii soţilor, care locuiesc şi gospodăresc împreună;

proprietar al încăperii nelocuibile în blocul locativ - persoană sau grup de persoane fizice sau juridice, inclusiv proprietarii de locuinţe, care posedă, folosesc şi dispun de bunul imobil aflat în posesiunea lor şi care pot practica activităţi de întreprinzător doar în încăperile nelocuibile ce le aparţin, fără îngrădirea sau lezarea directă sau indirectă a drepturilor altor proprietari de locuinţe sau încăperi nelocuibile;

locuinţă liberă – locuinţă în care locatarii nu locuiesc şi nu stau în evidenţă, precum şi liberă de datorii pentru plata serviciilor comunale şi necomunale şi de orice viciu juridic;

servicii comunale pentru fondul locativ – serviciile ce ţin de livrarea energiei termice pentru încălzirea locuinţelor şi locurilor de uz comun din blocurile locative, alimentarea cu apă caldă menajeră, cu apă potabilă, evacuarea apelor uzate, transportul deşeurilor menajere solide şi lichide, servicii ascensor, deservirea tehnică şi reparaţia blocurilor locative, căminelor cu încăperi locuibile, deservirea tehnică a echipamentelor din interiorul blocului locativ;

servicii necomunale pentru fondul locativ - alimentarea cu energie electrică, gaze naturale, reţeaua de radiodifuziune prin fire, sistemul de recepţie a semnalului de televiziune şi televiziune prin cablu, servicii de telecomunicaţii;

reconstrucţia încăperilor – efectuarea în una sau cîteva încăperi interconectate a lucrărilor de modernizare, modificare, transformare, consolidare şi de reparaţie capitală a acestora, inclusiv a echipamentelor tehnice (în continuare – lucrări de reconstrucţie), în scopul îmbunătăţirii proprietăţilor de exploatare a încăperilor cu păstrarea indicilor tehnico-economici generali în limitele dimensiunilor obiectului în reconstrucţie;

încăperi adiacente – încăperi separate de elementele de închidere comune şi planşeele dintre etaje;

iniţiator de lucrări de reconstrucţie – persoană fizică sau juridică solicitant de lucrări ce ţin de reconstrucţia încăperilor din blocul locativ;

gestionar al fondului locativ – persoană fizică sau juridică care, în temeiul legii, este învestit cu drepturi şi împuterniciri pentru exercitarea efectivă a obligaţiilor ce ţin de gestionarea, întreţinerea şi exploatarea fondului locativ, precum şi apărarea drepturilor şi intereselor legitime ale proprietarilor de locuinţe şi ale altor locatari ai blocului locativ aflat în gestiune.

Articolul 4. Fondul locativ

(1) Fondul locativ este destinat pentru domicilierea permanentă sau temporară a cetăţenilor, precum şi pentru folosirea în modul stabilit în scopuri locative. În fondul locativ sînt prioritare drepturile şi interesele legitime ale proprietarilor de locuinţe. Folosirea locuinţei (apartamentului) în calitate de adresă juridică şi de contact a subiecţilor activităţii de întreprinzător se permite în modul stabilit de legislaţie. Folosirea încăperilor nelocuibile anexate sau amplasate la parterul blocului pentru scopuri cu caracter industrial, de agrement sau pentru organizarea întreprinderilor de prestare a serviciilor de alimentaţie publică se interzice.

(2) Fondul locativ este supus evidenţei de stat în ordinea stabilită de Guvern.

(3) Controlul asupra folosirii şi întreţinerii fondului locativ, indiferent de forma de proprietate, precum şi corespunderii locuinţelor şi serviciilor comunale şi necomunale prestate exigenţelor tehnice se efectuează de organul împuternicit de Guvern, de autorităţile administraţiei publice locale, în conformitate cu actele legislative şi normative.

(4) Asigurarea locuinţelor se face, în conformitate cu legislaţia, în scopul garantării restituirii daunelor legate de deteriorarea, distrugerea sau demolarea locuinţelor, inclusiv în urma calamităţilor naturale.

Articolul 5. Tipurile fondului locativ

(1) În funcţie de forma de proprietate, fondul locativ se divizează în:

a) fondul locativ privat, constituit din locuinţele proprietate privată a persoanelor fizice şi juridice, care nu sînt subiecţi ai dreptului de proprietate publică;

b) fondul locativ public, constituit din fondul locativ al unităţilor administrativ-teritoriale şi fondul locativ departamental.

(2) Subiecţi ai dreptului de proprietate a fondului locativ public sînt unităţile administrativ-teritoriale şi întreprinderile, organizaţiile, instituţiile publice la balanţa sau în gestiunea cărora se află fondul locativ departamental.

(3) În funcţie de destinaţia locuinţelor, fondul de locuinţe se divizează în:

a) fondul locativ social: casele de locuit, apartamentele în blocul locativ, încăperile locuibile din alte tipuri de clădiri, date în locaţiune cetăţenilor care, în condiţiile legii, necesită protecţie socială;

b) fondul locativ al cooperativelor de construcţie a locuinţelor: apartamentele sau părţi din ele locuite de membrii cooperativelor de construcţie a locuinţelor construite cu forţe şi mijloacele proprii;

c) fondul locativ de serviciu: locuinţele destinate funcţionarilor publici, angajaţilor unor instituţii sau unor agenţi economici, acordate în condiţiile contractului colectiv şi/sau individual de muncă, potrivit prevederilor legale;

d) fondul locativ cu statul special (de protocol): locuinţele destinate utilizării de către persoanele care sînt alese sau numite în funcţii ori demnităţi publice, exclusiv pe durata exercitării acestora;

e) fondul locativ de manevră: locuinţele destinate cazării temporare a persoanelor şi familiilor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale ori accidente sau ale căror locuinţe sînt supuse demolării în vederea realizării lucrărilor de utilitate publică, precum şi lucrărilor de reabilitare ce nu pot fi efectuate în clădirile ocupate de locatari;

f) cămine: blocurile locative destinate pentru domicilierea muncitorilor, funcţionarilor, studenţilor, elevilor, precum şi altor persoane în perioada muncii sau a studiilor;

g) aziluri: clădirile cu destinaţie specială pentru cazarea temporară a unor grupuri de cetăţeni defavorizaţi;

h) casele de vacanţă: locuinţele ocupate temporar, ca reşedinţă secundară, destinată odihnei şi recreării, al căror regulament este aprobat de Guvern.

Articolul 6. Excluderea locuinţelor din fondul locativ şi folosirea locuinţelor în alte scopuri

(1) Excluderea blocurilor şi caselor de locuit, a locuinţelor din componenţa fondului locativ se efectuează numai în baza cererii proprietarului sau persoanei abilitate de el, prin decizia autorităţii administraţiei publice locale, care eliberează autorizaţia de schimbare a destinaţiei în cazul:

a) recunoaşterii, în modul stabilit, a locuinţelor din fondul locativ public inutilizabile pentru locuire;

b) exproprierii loturilor de pămînt pe care se află blocul locativ pentru utilitate publică.

(2) Locuinţele din blocurile locative pot fi folosite în alte scopuri în cazul în care ele sînt situate la parterul blocului, cu respectarea prevederii expuse în alineatul (1) al articolului 4 din prezenta lege.

(3) Nu pot fi folosite în alte scopuri decît cel de locuire locuinţele care nu au ieşire separată spre stradă sau sînt amplasate la etajul doi şi mai sus într-un bloc cu multe apartamente.

(4) Modul de efectuare a cercetării tehnico-sanitare a locuinţelor în blocurile locative sau în clădirile cu altă destinaţie pentru recunoaşterea sau atribuirea lor la categoria de apartamente inutilizabile pentru locuit, precum şi modul de folosire, reamenajare sau demolare a lor se stabileşte prin actul normativ aprobat de către Guvern.

Articolul 7. Trecerea locuinţelor în categoria celor nelocuibile

(1) Trecerea locuinţelor adecvate pentru trai din fondul locativ proprietate publică în categoria celor nelocuibile este interzisă.

(2) Trecerea locuinţelor ce fac parte din fondul locativ privat în categoria celor nelocuibile se efectuează la decizia ori, după caz, cu acceptul proprietarilor fondului locativ.

(3) Trecerea locuinţelor în categoria celor nelocuibile în blocurile locative cu apartamente proprietate privată se face cu acordul proprietarilor care se află în vecinătate nemijlocită cu spaţiul locativ respectiv.

(4) Trecerea locuinţelor în categoria celor nelocuibile se efectuează în conformitate cu prevederile prezentei legi şi cu legislaţia privind principiile urbanismului şi amenajării teritoriului.

Articolul 8. Competenţa Guvernului în domeniul reglementării raporturilor locative

Guvernul elaborează şi aprobă politica locativă a statului în ceea ce priveşte:

a) stabilirea unui mod unic al înregistrării de stat, estimării şi evidenţei fondului locativ;

b) stabilirea regulilor de bază a gestionării şi exploatării locuinţelor în blocurile locative;

c) stabilirea modului de evidenţă a cetăţenilor care au dreptul la îmbunătăţirea condiţiilor locative din contul mijloacelor publice;

d) efectuarea controlului de stat în domeniul gestionării şi exploatării fondului locativ prin intermediul Inspecţiei de stat în domeniul locuinţelor;

e) reglementarea proceselor de furnizare /prestare a serviciilor publice de gospodărie comunală;

f) stabilirea modalităţilor de creditare a construcţiei, reconstrucţiei şi procurării de locuinţe;

g) stipularea în legea bugetului de stat a volumului de mijloace financiare pentru acordarea asistenţei şi subsidiilor în cazul construcţiei, reconstrucţiei sau procurării locuinţelor pentru categoriile de populaţie care beneficiază de acest drept;

h) stabilirea modului şi condiţiilor de reconstrucţie a locuinţelor;

i) stabilirea modului de efectuare a cercetării tehnico-sanitare a apartamentelor în blocurile locative sau în clădirile cu altă destinaţie pentru recunoaşterea sau atribuirea lor la categoria de apartamente inutilizabile pentru locuit, precum şi modul de folosire, reamenajare sau demolare a lor.

Articolul 9. Competenţa autorităţilor administraţiei publice locale

Autorităţile administraţiei publice locale promovează politica locativă a statului în unitatea administrativ-teritorială respectivă în ceea ce priveşte:

a) organizarea serviciilor publice de gospodărie comunală pentru fondul locativ;

b) controlul utilizării conform destinaţiei şi asigurarea integrităţii fondului locativ, indiferent de forma de proprietate;

c) exercitarea controlului asupra stării tehnice a fondului locativ public şi privat, asupra respectării termenelor de reparaţie a acestuia şi folosirii lui conform destinaţiei, precum şi acordarea asistenţei gestionarilor fondului de locuinţe în ceea ce ţine de asigurarea întreţinerii, exploatării şi menţinerii integrităţii fondului, indiferent de forma de proprietate;

d) exercitarea controlului asupra calităţii serviciilor prestate de către gestionarii fondului de locuinţe pentru gestionarea, exploatarea şi reparaţia fondului locativ şi prestarea serviciilor publice de gospodărie comunală de către furnizorii acestor servicii;

e) administrarea fondului locativ proprietate a unităţii administrativ-teritoriale, organizarea gestionării şi exploatării, inclusiv şi a blocurilor locative cu apartamente privatizate şi neprivatizate netransmise asociaţiilor de coproprietari în condominiu şi asociaţiilor proprietarilor de locuinţe privatizate;

f) luarea deciziilor privind reconstrucţia sau demolarea caselor inutilizabile pentru locuit după cercetarea tehnico-sanitară, cu excepţia cazurilor cînd clădirile sau locuinţele sînt recunoscute ca monumente istorice sau arhitecturale;

g) evidenţa cetăţenilor care au dreptul la îmbunătăţirea condiţiilor locative din fondul locativ social;

h) eliberarea certificatelor de protecţie asupra locuinţelor ce aparţin fondului departamental şi al unităţilor administrativ-teritoriale şi care sînt recunoscute ca monument de arhitectură şi istorie;

i) acordarea mijloacelor financiare din bugetul local sau din alte fonduri speciale pentru asistenţa cetăţenilor care necesită ajutor social la construcţia, procurarea şi întreţinerea locuinţelor, precum şi cetăţenilor care au suferit în urma calamităţilor naturale;

j) atribuirea loturilor de pămînt pentru construcţia caselor de locuit individuale cetăţenilor care beneficiază de acest drept, precum şi terenurilor aferente blocurilor locative asociaţiilor de coproprietari în condominiu şi asociaţiilor proprietarilor de locuinţe privatizate, în limitele hotarelor stabilite conform documentaţiei de proiect;

k) construcţia de locuinţe sociale, care urmează să constituie 20 la sută din numărul total al locuinţelor din localitatea respectivă;

l) contribuirea la încheierea contractelor directe şi a altor contracte între consumatori, gestionarii fondului locativ şi furnizorii (operatorii) sau prestatorii de servicii publice de gospodărie comunală, în modul stabilit de legislaţie;

m) consultarea populaţiei în problemele ce ţin de exploatarea şi gestionarea fondului locativ, organizarea prestării serviciilor comunale şi necomunale şi alte chestiuni din domeniul locuinţelor ce ţin de interesul proprietarilor de locuinţe;

n) aprobarea deciziilor pentru crearea condiţiilor economico-juridice adecvate pentru completarea bugetului gestionarilor fondului locativ la capitolul venituri, în scopul gestionării eficiente, menţinerii integrităţii fondului locativ şi dezvoltării sectorului locativ-comunal din unitatea administrativ-teritorială respectivă.

Articolul 10. Controlul de stat în domeniul locuinţelor

(1) Controlul de stat în domeniul locuinţelor se efectuează de către Inspecţia de stat în domeniul locuinţelor, care are drept obiectiv principal efectuarea controlului asupra respectării drepturilor şi intereselor legale ale cetăţenilor, statului şi unităţilor administrativ-teritoriale în domeniul locuinţelor, inclusiv la prestarea către populaţie a serviciilor locative, comunale şi necomunale, în corespundere cu standardele de calitate, precum şi asupra folosirii şi întreţinerii fondului de locuinţe, indiferent de forma de proprietate.

(2) Regulamentul privind activitatea Inspecţiei de stat în domeniul locuinţelor se aprobă de Guvern.

CAPITOLUL IIFONDUL LOCATIV PRIVAT

Articolul 11. Folosirea locuinţelor private

Persoanele fizice care au în proprietate o casă de locuit, o parte din casă sau o altă locuinţă dispun de dreptul de a folosi locuinţele pentru domicilierea personală şi a membrilor familiilor lor. Ei sînt în drept să instaleze în locuinţă alte persoane fizice, cu încheierea contractului de locaţiune.

Articolul 12. Prestarea şi achitarea serviciilor comunale şi necomunale

(1) Furnizorii de servicii comunale şi necomunale vor încheia contracte directe cu gestionarul blocului locativ sau cu proprietarii locuinţelor (încăperilor nelocuibile) conform legislaţiei şi actelor normative în vigoare, care vor sta la baza relaţiilor de prestare a serviciilor şi achitare a contravalorii acestora.

(2) În cazul blocului locativ gestionat de asociaţia de coproprietari în condominiu, asociaţia proprietarilor de locuinţe privatizate sau cooperativa de construcţie a locuinţelor, decizia privind modul de prestare a serviciilor comunale şi necomunale este aprobată cu majoritatea simplă de voturi ale proprietarilor de locuinţe, la adunarea generală a acestora.

(3) Plata pentru serviciile comunale şi necomunale se achită potrivit tarifelor aprobate în modul stabilit.

(4) Furnizorii nu au dreptul la debranşarea totală a blocurilor locative de la reţelele şi instalaţiile electrice (inclusiv a locurilor de uz comun şi pentru funcţionarea ascensoarelor), termice, de gaze, reţelele de alimentare cu apă, ascensoare în cazul neachitării serviciilor comunale şi necomunale de către unii proprietari de locuinţe (locatari).

(5) Proprietarii de locuinţe (chiriaşii), consumatori ai serviciilor comunale şi necomunale, au dreptul la recalcularea contravalorii serviciilor în cazul executării neglijente a obligaţiilor de către furnizorii şi prestatorii de servicii. Regulamentul privind cuantumul reducerii plăţilor pentru prestarea necalitativă a serviciile comunale şi necomunale se aprobă de Guvern.

Articolul 13. Consecinţele exproprierii terenului de pămînt şi demolării locuinţelor private

În cazul exproprierii terenului de pămînt în scop de utilitate publică şi demolării locuinţei, se va proceda conform legislaţiei exproprierii pentru cauză de utilitate publică.

CAPITOLUL IIIFONDUL LOCATIV SOCIAL

Articolul 14. Dispoziţii generale cu privire la fondul locativ social

(1) Construcţia de locuinţe sociale se poate realiza în orice localitate, pe amplasamentele prevăzute în documentele de urbanism şi în condiţiile prezentei legi.

(2) Completarea fondului de locuinţe sociale se face prin realizarea de noi construcţii şi prin reabilitarea unor construcţii existente, precum şi prin procurarea locuinţelor din contul mijloacelor autorităţilor administraţiei publice locale, mijloacelor alocate din bugetul de stat, precum şi din contul mijloacelor altor investitori, cu acordarea înlesnirilor fiscale prevăzute de Codul fiscal.

(3) Locuinţele sociale aparţin domeniul public al unităţilor administrativ-teritoriale şi sînt inalienabile.

(4) Locuinţele sociale vor fi amplasate pe terenurile ce aparţin unităţilor administrativ-teritoriale şi terenurile proprietate publică a statului care fac parte din domeniul privat.

(5) Standardele locuinţelor sociale se aprobă de Guvern.

Articolul 15. Persoanele care au dreptul la obţinerea locuinţei sociale

(1) De dreptul la obţinerea locuinţei sociale dispun următoarele categorii de cetăţeni ai Republicii Moldova, luaţi în evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative la locul de trai de către autorităţile administraţiei publice locale şi menţionaţi în alineatul (1) din prezentul articolul:

a) invalizii de grupa I, inclusiv invalizii din copilărie;

b) familiile cu cinci şi mai mulţi copii care locuiesc împreună cu părinţii;

c) familiile persoanelor decedate în urma îndeplinirii unor obligaţii publice şi obşteşti;

d) persoanele a căror locuinţă a devenit inutilizabilă pentru trai, inclusiv în urma unei calamităţi naturale (seisme şi inundaţii de proporţii mari);

e) persoanele intern deplasate din raioanele de est ale Republicii Moldova;

f) copiii orfani ce au atins vîrsta de 16 ani şi nu sînt sub curatelă;

g) tinerii specialişti, repartizaţi în cîmpul muncii după absolvirea instituţiilor de învăţămînt, care au încheiat contracte individuale de muncă, în primii cinci ani de activitate;

h) persoanelor care au luptat pentru integritatea teritorială a Republicii Moldova sau familiilor în care unul dintre membri a căzut pe cîmpul de luptă în conflictele pentru apărarea integrităţii teritoriale a Republicii Moldova.

(2) În mod prioritar locuinţele sociale se oferă persoanelor menţionate la alineatul (1) literele a)-h) al prezentului articol.

Articolul 16. Condiţiile pentru obţinerea locuinţei sociale

Locuinţa socială se atribuie în locaţiune persoanelor sau familiilor enumerate în articolul 15 din prezenta lege, care corespund următoarelor condiţii:

venitul lunar pentru fiecare membru al familiei nu depăşeşte substanţial minimul de existenţă stabilit pe ţară şi:

a) dispun, pentru fiecare membru al familiei, de o suprafaţă locativă totală sub norma minimă stabilită pentru suprafaţa locativă totală a locuinţei sociale;

b) trăiesc într-o locuinţă care nu corespunde exigenţelor sanitare şi tehnice stabilite pentru locuire;

c) locuiesc cîte două şi mai multe familii în aceeaşi cameră sau au copii de diferite sexe mai mari de 9 ani care locuiesc în aceeaşi cameră;

d) sînt tineri însurăţei, la data contractării locuinţei au fiecare vîrsta de pînă la 35 ani şi nu dispun de apartament separat;

e) locuiesc în cămine, cu excepţia lucrătorilor sezonieri şi temporari, precum şi a celor care s-au instalat în ele în legătură cu aflarea lor la învăţătură;

f) locuiesc, în condiţiile contractului de sublocaţiune, în casele ce aparţin altor tipuri de fonduri locative;

g) locuiesc într-o singură cameră cu o persoană care suferă de o formă gravă a unei boli cronice, dacă locuirea în comun cu acesta într-o singură cameră este stabilită inadmisibilă în temeiurile stipulate de legislaţie.

Articolul 17. Evidenţa persoanelor care necesită locuinţe sociale

(1) Evidenţa persoanelor care necesită locuinţe sociale se efectuează la locul de trai de către autorităţile administraţiei publice locale sau la locul de muncă.

(2) În cazul decesului persoanei care se afla în evidenţă în comun cu familia sa, membrii familiei acestuia au dreptul să se afle în evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative dacă se menţin temeiurile stipulate în articolul 16 al prezentei legi.

Articolul 18. Scoaterea din evidenţă a persoanelor care necesită locuinţe sociale

(1) Persoanele sînt scoase din evidenţă în cazurile:

a) îmbunătăţirii condiţiilor locative, dacă nu există alte temeiuri pentru aflarea lor în evidenţă;

b) plecării lor pentru trai permanent în altă localitate;

c) prezentării de către persoană a informaţiei false, care a servit drept temei pentru luarea lui în evidenţă, sau acţiunilor ilegale ale persoanelor cu funcţii de răspundere pentru soluţionarea problemei de luare în evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative.

(2) Scoaterea persoanelor din evidenţă se efectuează pe baza deciziei organului care a adoptat hotărîrea de luare în evidenţă.

(3) Decizia urmează să conţină temeiurile de scoatere din evidenţă pentru îmbunătăţirea condiţiilor locative şi se adoptă în prezenţa persoanei interesate sau acesteia i se înmînează în termen de 15 zile copia deciziei respective.

Articolul 19. Norma suprafeţei locuibile pentru locuinţa socială

Norma suprafeţei locuibile se stabileşte în mărime de 9 m2 pentru fiecare persoană, iar surplusul suprafeţei nu poate depăşi 12 m2 pentru o familie.

Articolul 20. Modul de repartizare a locuinţei sociale

(1) Repartizarea locuinţelor sociale se efectuează conform Regulamentului cu privire la evidenţa, modul de repartizare şi folosire a locuinţelor din fondul locativ social, aprobat de către Guvern şi coordonat cu partenerii sociali.

(2) Locuinţele sociale din toate tipurile de fonduri locative se repartizează persoanelor conform deciziei consiliului local.

Articolul 21. Luarea în considerare a intereselor persoanelor la repartizarea locuinţelor sociale

(1) La repartizarea locuinţelor nu se admite instalarea într-o cameră a persoanelor de sexe diferite, cu excepţia soţilor.

(2) Bătrînilor şi invalizilor, conform solicitării lor, li se repartizează locuinţe la etaje inferioare sau în case cu ascensor.

Articolul 22. Modul de instalare a persoanelor în locuinţele sociale

(1) Drept temei pentru instalarea într-o locuinţă din fondul locativ social constituie contractul de locaţiune, încheiat în urma deciziei autorităţii administraţiei publice locale privind instalarea persoanei (şi familiei sale) în încăperea locuibilă respectivă, care i se eliberează acesteia în termen de 15 zile de la data luării respectivei decizii.

(2) Contractul de locaţiune se încheie între chiriaşul locuinţei şi proprietarul sau reprezentantul legal al proprietarului locuinţei în termen de 30 de zile după obţinerea deciziei autorităţii administraţiei publice locale.

(3) Procesul de instalare a persoanei şi a membrilor familiei sale în locuinţă se face după obţinerea şi întocmirea documentelor menţionate în alineatele (1) şi (2) din prezentul articol.

(4) Pot fi repartizate numai locuinţele libere.

(5) Locatarul nu are dreptul de instalare a altor persoane, a altor membri ai familiei sale,

cu excepţia celor care sînt indicaţi în condiţiile de repartizare a locuinţei şi în contractul de

locaţiune.

Articolul 23. Contractul de locaţiune a locuinţei din fondul locativ social

Contractul de locaţiune a locuinţei se încheie în scris, în temeiul deciziei consiliului local, între proprietarul locuinţei sau reprezentatul lui legal şi chiriaş. Contractul de locaţiune se încheie pe un termen de pînă la 5 ani. Termenul contractului poate fi prelungit în fiecare 3 ani următori în cazul în care situaţia economică a familiei nu s-a îmbunătăţit, fapt ce va fi dovedit prin documente corespunzătoare. Lista documentelor ce urmează a fi prezentate pentru prelungirea contractului de locaţiune se stabileşte de Guvern, în coordonare cu partenerii sociali.

Articolul 24. Drepturile şi obligaţiile membrilor familiei locatarului instalaţi în locuinţele sociale

(1) Membrii familiei locatarului care locuiesc împreună cu el sînt egalaţi în drepturi cu locatarul şi au obligaţiile ce decurg din contractul de locaţiune a locuinţei. Membrii familiei care au atins vîrsta majoratului poartă răspundere solidară cu locatarul pentru obligaţiile ce reies din contractul menţionat.

(2) Dacă persoanele au încetat să fie membri ai familiei locatarului, dar continuă, în pofida circumstanţelor invicibile, să locuiască în încăperea ocupată anterior, ei au aceleaşi drepturi şi obligaţii ca şi locatarul şi membrii familiei lui.

Articolul 25. Reconstrucţia şi replanificarea locuinţelor din fondul locativ social

(1) Reconstrucţia şi replanificarea locuinţei din fondul locativ social poate fi efectuată de către proprietarul fondului în scopul îmbunătăţirii confortului locuinţei, cu acordul locatarului şi membrilor familiei lui care au atins vîrsta majoratului şi locuiesc cu el, sau de către locatar, cu permisiunea proprietarului, respectînd normele de construcţie şi coordonare cu serviciile respective.

(2) Locatarul care a efectuat reconstrucţia şi replanificarea neautorizată este obligat să aducă locuinţa în starea iniţială din contul său.

Articolul 26. Repartizarea locatarului a unei alte locuinţe în legătură cu reparaţia capitală sau reconstrucţia blocului locativ din fondul locativ social

(1) La efectuarea reparaţiei capitale sau a reconstrucţiei blocului locativ cu locuinţe sociale, în cazul cînd reparaţia sau reconstrucţia nu pot fi efectuate fără evacuare, locatarului şi membrilor familiei lui li se oferă, pentru perioada de reparaţie sau reconstrucţie, o altă locuinţă, fără rezilierea contractului de locaţiune. În cazul refuzului locatarului şi membrilor familiei lui de a se muta în locuinţa oferită, proprietarul blocului poate să solicite mutarea lor pe cale judiciară.

(2) Locuinţa oferită pentru perioada de reparaţie capitală sau reconstrucţie a blocului locativ trebuie să corespundă exigenţelor de locuire sanitare şi tehnice stabilite şi să fie situată în localitatea respectivă. Locatarul este obligat să achite plata pentru locuinţa oferită şi serviciile comunale şi necomunale utilizate. Plata pentru locuinţa pusă în reparaţie capitală nu se percepe.

(3) În cazul în care locuinţa ocupată de locatar şi membrii familiei lui, ca urmare a

reparaţiei capitale sau a reconstrucţiei blocului locativ, nu poate fi menţinută după el sau

suprafaţa acesteia s-a redus esenţial, în urma revendicării locatarului şi a membrilor familiei lui,

proprietarul fondului locativ trebuie să le repartizeze înainte de reparaţia capitală sau

reconstrucţia blocului locativ o altă locuinţă de aceeaşi calitate, în condiţiile contractului de

locaţiune a locuinţei încheiat anterior.

(4) Trecerea locatarului şi membrilor familiei lui din locuinţa ocupată de ei în altă locuinţă şi reinstalarea lor în încăperea reparată (reconstruită) se efectuează din contul mijloacelor proprietarului fondului locativ.

Articolul 27. Perceperea de la locatar a plăţii pentru folosirea locuinţei sociale şi pentru serviciile comunale şi necomunale

(1) Locatarul locuinţei este obligat să plătească pentru folosirea acesteia şi pentru serviciile comunale şi necomunale pentru fiecare lună trecută, dar nu mai tîrziu de ziua a zecea a lunii următoare.

(2) Gestionarul fondului de locuinţe sociale este obligat să asigure condiţii prielnice şi inofensive pentru trai, deservirea tehnică adecvată a locuinţelor din bloc, efectuarea reparaţiei calitative a elementelor de construcţie şi echipamentelor tehnice din blocul locativ, precum şi a reparaţiei capitale a blocului.

(3) Plata pentru folosirea locuinţei se percepe reieşind din suprafaţa totală a locuinţei ocupate şi în baza tarifului pentru folosirea locuinţelor, stabilit de actele normative ale Republicii Moldova. În apartamentele în care există cîţiva locatari, mărimea suprafeţei totale ce i se cuvine fiecărui locatar şi membrilor familiei sale se determină ca suma suprafeţei locuibile ocupate de ei şi a unei părţi din suprafaţa încăperilor auxiliare, calculate proporţional suprafeţei totale a încăperii locuibile ocupate.

(4) În mărime ordinară se plăteşte folosirea locuinţei în limitele normei de repartizare a suprafeţei totale a locuinţei. Folosirea apartamentului cu o singură cameră, indiferent de dimensiunile lui, se plăteşte în mărime ordinară.

(5) Plata pentru serviciile comunale şi necomunale se percepe reieşind din utilizarea de facto a acestor servicii.

(6) Evidenţa consumului de apă, energie electrică, gaze, energie termică se efectuează în baza indicaţiilor contoarelor adecvate, legalizate, verificate metrologic în modul stabilit de legislaţia în vigoare.

(7) Categoriile de persoane menţionate în articolul 15 din prezenta lege au dreptul la reducerea plăţii pentru chiria locuinţei în temeiul Regulamentului aprobat de Guvern. Nivelul plăţii pentru chirie se va reduce în funcţie de venitul net lunar pe familie, calculat pe ultimele 12 luni, iar diferenţa pînă la valoarea nominală a chiriei va fi acoperită de la bugetul local al unităţilor administrativ-teritoriale în care este amplasată locuinţa socială respectivă. Consiliul local va stabili cuantumul chiriei pe categorii de beneficiari de înlesniri.

Articolul 28. Menţinerea locuinţei sociale după locatarii care lipsesc temporar

În cazul lipsei temporare a locatarului sau membrilor familiei lui locuinţa se menţine după aceştia pentru perioada stipulată în contractul de locaţiune, cu condiţia plăţii depline pentru folosirea locuinţei şi serviciile comunale. În caz contrar, la expirarea perioadei de 6 luni, proprietarul locuinţei este în drept să rezilieze contractul pe cale judiciară.

Articolul 29. Schimbul de locuinţe din fondul locativ social

Nu se admite schimbul de locuinţe din fondul locativ social la iniţiativa locatarului. Procedura schimbului de locuinţe din fondul locativ social se stabileşte de către autorităţile administraţiei publice locale.

Articolul 30. Repartizarea locuinţei în legătură cu demolarea sau schimbarea destinaţiei locuinţei sociale

În cazul în care blocul locativ în care se află locuinţele sociale urmează a fi demolat în legătură cu exproprierea lotului de pămînt pentru utilitate publică sau blocul locativ (apartamentul) nu este adecvat pentru locuire şi destinaţia lui urmează a fi schimbată în nelocuibilă, unităţile cărora li se atribuie lotul de pămînt sau blocul locativ destinat schimbării repartizează cetăţenilor care sînt evacuaţi din acest bloc, în condiţiile închirierii, o locuinţă pentru utilizare. Compensarea pagubelor aduse proprietarului locuinţei se efectuează în conformitate cu cerinţele legislaţiei în vigoare.

Articolul 31. Repartizarea altei locuinţe în cazul evacuării din locuinţa socială aflată în stare avariată sau sub pericol de prăbuşire

În cazul în care blocul locativ (apartamentul) din fondul locativ social este în stare

avariată sau sub pericol de prăbuşire, locatarilor care sînt evacuaţi din aceste încăperi, în temeiul

deciziei consiliului local, li se repartizează, din acelaşi fond locativ, o altă locuinţă pentru

utilizare.

Articolul 32. Evacuarea locatarilor cu repartizarea unei locuinţe sociale cu suprafaţă mai mică decît cea deţinută anterior

Locatarii care se eschivează timp de 6 luni, fără motive întemeiate, de la plata pentru folosirea locuinţei şi serviciilor comunale şi necomunale pot fi evacuaţi conform deciziei judecătoreşti, repartizîndu-li-se locuinţe cu o suprafaţă totală mai mică decît cea deţinută anterior.

Articolul 33. Evacuarea în cazul declarării nulităţii contractului de locaţiune a locuinţei sociale

În cazul declarării de către instanţa judiciară a nulităţii contractului de locaţiune a locuinţei, ca urmare a acţiunilor ilegale şi încălcării în mod sistematic şi intenţionat a obligaţiilor contractuale, expuse în articolul 76, alineatul (1), subalineatul 3) de către chiriaşul, membrii familiei lui şi alte persoane care locuiesc împreună cu el în condiţiile contractului de închiriere, aceste persoane sînt supuse evacuării fără repartizarea altei locuinţe.

CAPITOLUL IVFONDUL LOCATIV AL

COOPERATIVELOR DE CONSTRUCŢIE A LOCUINŢELOR

Articolul 34. Cooperativa de construcţie a locuinţelor

(1) Raporturile locative în cadrul cooperativelor de construcţie a locuinţelor sînt reglementate de prezenta lege, Legea condominiului în fondul locativ şi de alte acte normative.

(2) Cooperativa de construcţie a locuinţelor este o asociaţie benevolă a persoanelor fizice sau juridice, creată în scopul satisfacerii necesităţilor de locuinţe, precum şi pentru gestionarea locuinţelor şi încăperilor nelocuibile în blocul locativ.

(3) Membrii cooperativei de construcţie a locuinţelor participă cu resursele lor la construcţia, reconstrucţia, procurarea locuinţelor şi întreţinerea blocului locativ în care aceste locuinţe sînt amplasate.

(4) Cooperativele de construcţie a locuinţelor se organizează cu forma organizatorico-juridică şi cu drept de persoană juridică.

(5) Pentru gestionarea blocurilor locative ce se construiesc cu ajutorul creditelor ipotecare, se creează cooperative de construcţie a locuinţelor, care, după restituirea creditelor de către membrii lor, se vor reorganiza în asociaţii de coproprietari în condominiu, conform legislaţiei.

Articolul 35. Principiile de instituire, funcţionare şi reorganizare a cooperativelor de construcţie a locuinţelor

(1) Decizia privind instituirea cooperativei de construcţie a locuinţelor se ia la adunarea generală a fondatorilor cooperativei, care devin membri ai cooperativei de construcţie a locuinţelor.

(2) Decizia adunării generale a fondatorilor se expune în procesul-verbal al adunării.

(3) Membrii cooperativei de construcţie a locuinţelor adoptă statutul cooperativei, care va conţine denumirea cooperativei, adresa poştală, obiectivele şi scopurile de activitate; ordinea de înscriere şi ieşire din rîndurile membrilor cooperativei, cuantumul cotei sociale şi cotelor de înscriere şi ordinea de depunere a acestor cote; componenţa şi competenţele organelor de conducere ale cooperativei şi organelor de control asupra activităţii ei; modul de luare a deciziilor de către organele de conducere şi control; modul de reorganizare şi lichidare a cooperativei şi alte chestiuni relevante activităţii acesteia.

(4) Înregistrarea de stat a cooperativei de construcţie a locuinţelor se efectuează în conformitate cu legislaţia privind înregistrarea de stat a persoanelor juridice.

(5) Organele de conducere ale cooperativei de construcţie a locuinţelor sînt:

1) adunarea generală a membrilor cooperativei;

2) adunarea reprezentanţilor membrilor cooperativei, în cazul cînd cooperativa are peste 40 de membri;

3) consiliul de administraţie al cooperativei;

4) preşedintele cooperativei de construcţie a locuinţelor.

(6) Pentru efectuarea controlului financiar-economic asupra activităţii cooperativei de construcţie a locuinţelor, adunarea generală a membrilor (reprezentanţilor) alege comisia de cenzori a cooperativei.

(7) Cooperativa de construcţie a locuinţelor poate fi reorganizată, conform deciziei adunării generale a membrilor, în asociaţie de coproprietari în condominiu.

(8) Lichidarea cooperativei de construcţie poate fi efectuată în temeiurile prevăzute de legislaţia civilă.

(9) Modul de organizare şi funcţionare a cooperativelor de construcţie a locuinţelor este reglementat de Regulamentul aprobat de Guvern.

CAPITOLUL VFONDUL LOCATIV DE SERVICIU ŞI FOLOSIREA ACESTUIA

Articolul 36. Locuinţele de serviciu

(1) Locuinţele de serviciu sînt încăperile ce corespund cerinţelor tehnico-sanitare, amplasate în casele fondului locativ public, destinate persoanelor (familiilor) ce beneficiază de dreptul la locuinţe de serviciu.

(2) Locuinţele de serviciu se folosesc în baza contractului de locaţiune încheiat între părţile contractante, accesoriu la contractul individual de muncă, în care vor fi stipulate condiţiile şi durata de locaţiune.

(3) Acţiunea contractului de locaţiune a locuinţei de serviciu încetează o dată cu încheierea raporturilor de muncă.

(4) Lista funcţiilor şi profesiilor ce oferă dreptul de a primi locuinţă de serviciu este stabilită de Guvern, dacă legea nu prevede altfel.

(5) Încăperile locuibile sînt incluse/excluse în/din categoria locuinţelor de serviciu prin hotărîrea organului respectiv al administraţiei publice locale, la propunerea proprietarului locuinţelor.

(6) Dacă raporturile de muncă între patron şi locatari au fost restabilite, locatarului locuinţei de serviciu i se păstrează dreptul preferenţial de a reînnoi contractul de locaţiune.

Articolul 37. Evacuarea din locuinţele de serviciu cu acordarea altei locuinţe

(1) Nu pot fi evacuaţi din locuinţele de serviciu fără acordarea altei locuinţe:

a) persoanele ce au devenit invalizi de gradul I şi II în perioada în care au ocupat o funcţie ce le oferă dreptul la locuinţă de serviciu;

b) persoanele concediate în legătură cu lichidarea organizaţiei sau în legătură cu reducerea numărului sau a statelor de funcţii;

c) membrii familiei salariatului decedat, căruia i-a fost acordată locuinţa de serviciu;

d) persoanele care au atins vârsta de pensionare şi care locuiesc în locuinţa de serviciu;

e) persoanele singure, care locuiesc împreună cu copiii minori.

(2) În cazul evacuării, acestor categorii de persoane urmează să li se acorde o altă locuinţă din fondul locativ social, în condiţiile prevederilor prezentei legi ce ţin de dreptul şi modul de obţinere a locuinţei sociale. În caz de refuz de instalare în locuinţa socială, persoana evacuată nu are dreptul să pretindă la o altă locuinţă din fondul social sau de serviciu.

Articolul 38. Evacuarea din locuinţele de serviciu fărăacordarea altei locuinţe

Dacă, după expirarea termenului de acţiune a contractului de locaţiune a locuinţei de serviciu, locatarul şi membrii familiei lui, precum şi foştii membri ai familiei refuză să elibereze benevol încăperea locuibilă ocupată, ei urmează să fie evacuaţi în modul stabilit de instanţa judecătorească, fără acordarea altei locuinţe, dacă legea nu prevede altfel.

CAPITOLUL VIFONDUL LOCATIV CU STATUT SPECIAL (DE PROTOCOL)

Articolul 39. Locuinţa cu statut special (de protocol)

(1) Locuinţa cu statut special (de protocol) este locuinţa destinată utilizării de către persoanele care sînt alese sau numite în funcţii ori demnităţi publice, exclusiv pe durata exercitării acestora.

(2) Fondul locativ cu statut special se constituie din apartamente sau case de locuit separate, situate în municipiul sau oraşul unde se află autorităţile publice respective.

(3) Construcţia locuinţelor din fondul locativ cu statut special este finanţată din bugetul de stat sau din bugetul local, cheltuielile fiind trecute, respectiv, la balanţa Aparatului Parlamentului, Aparatului Guvernului şi autorităţilor administraţiei publice locale.

(4) Locuinţele cu statut special (de protocol) nu pot fi privatizate.

Articolul 40. Modul de atribuire a locuinţelor cu statut special (de protocol)

(1) Locuinţele din fondul locativ cu statut special se repartizează la cererea persoanelor ce deţin funcţii elective sau desemnate, indicate în articolul 43 din prezenta lege, pe termenul exercitării acestor funcţii, dacă persoanele menţionate nu au o altă locuinţă în municipiul sau oraşul-reşedinţă sau spaţiul locativ de care dispun este sub norma stabilită în articolul 19 din prezenta lege.

(2) Locuinţele din fondul locativ cu statut special se atribuie, conform deciziei organului în a cărui administrare se află acest fond locativ, în temeiul hotărîrii privind validarea sau desemnarea în funcţie şi al altor documente prevăzute de legislaţie.

Articolul 41. Modul de utilizare a locuinţelor cu statut special (de protocol)

(1) În baza cererii depuse de solicitantul apartamentului şi a deciziei de atribuire a locuinţei, locatarul încheie contractul de locaţiune a locuinţei pe un termen care nu poate depăşi termenul aflării în funcţia electivă sau desemnată, dacă acest termen este stabilit de legislaţie sau de contractul individual de muncă.

(2) Membrii familiei locatarului nu sînt în drept să încheie contractul de locaţiune menţionat.

(3) Pentru utilizarea locuinţelor cu statut special (de protocol) se percepe plata pentru chirie şi alte plăţi pentru serviciile comunale şi necomunale prestate.

(4) Locuinţa din fondul special nu poate fi schimbată, data în sublocaţiune, rezervată şi privatizată.

Articolul 42. Modul de eliberare a locuinţei cu statut special (de protocol)

(1) Locatarul şi membrii familiei lui eliberează locuinţa din fondul special în termen de 3 luni de la data încetării exercitării funcţiei elective sau desemnate.

(2) În cazul în care exercitarea funcţiei elective sau desemnate încetează înainte de termen sau în caz de deces al locatarului, locuinţa din fondul special se eliberează în termenul prevăzut de alineatul (1) al prezentului articol.

(3) În cazul în care locatarul refuză să elibereze locuinţa din fondul special, evacuarea se efectuează în baza hotărîrii instanţei judecătoreşti de drept comun competente.

Articolul 43. Categoriile de persoane cărora li se repartizează locuinţe cu statut special (de protocol)

Locuinţe din fondul special se repartizează următoarelor categorii de persoane:

Preşedintelui Republicii Moldova;

Preşedintelui şi vicepreşedinţilor Parlamentului;

Prim-ministrului şi viceprim-miniştrilor;

miniştrilor;

preşedintelui Curţii Constituţionale;

preşedintelui Curţii Supreme de Justiţie;

preşedintelui Curţii de Conturi;

directorului Serviciului de Informaţii şi Securitate;

procurorului general al Republicii Moldova;

preşedintelui Comitetului Executiv al Găgăuziei;

preşedintelui Adunării Populare a Găgăuziei.

CAPITOLUL VIIFONDUL LOCATIV DE MANEVRĂ

Articolul 44. Folosirea locuinţelor din fondul locativ de manevră

(1) Fondul locativ de manevră se creează în baza hotărîrii proprietarului, pentru domicilierea temporară a persoanelor în legătură cu reparaţia capitală sau reconstruirea blocului de locuit ocupat anterior.

(2) Locuinţele repartizate persoanelor în fondul locativ de manevră trebuie să aibă o suprafaţă locuibilă de cel puţin 6 m2 pentru o persoană.

(3) După terminarea reparaţiei capitale sau reconstrucţiei locuinţei, locatarii fondului locativ de manevră revin în locuinţa ocupată anterior.

(4) Cheltuielile ce ţin de mutare urmează a fi compensate de către proprietarul fondului locativ reparat (reconstruit).

(5) În perioada domicilierii persoanelor în fondul locativ de manevră în legătură cu reparaţia sau reconstrucţia locuinţelor, ei achită plata pentru închirierea locuinţei ce le-a fost repartizată pe perioada reparaţiei sau reconstrucţiei şi serviciile comunale şi necomunale în temeiul contractului de locaţiune încheiat pentru această perioadă.

(6) Modul de repartizare a locuinţei în fondul locativ de manevră şi condiţiile folosirii ei sînt stabilite de către autorităţile administraţiei publice locale.

CAPITOLUL VIIICĂMINE

Articolul 45. Folosirea căminelor

(1) În perioada studiilor şi activităţii, muncitorilor, funcţionarilor, studenţilor, elevilor, precum şi altor persoane li se acordă spaţii locative în cămine, cu încheierea contractului de locaţiune pentru această perioadă. Căminele sînt case special construite sau reutilate în acest scop. Căminele se amenajează cu mobilier şi alte obiecte necesare pentru trai şi odihnă din contul locatorilor.

(2) Modul de folosire şi gestionare a căminelor este stabilit de Guvern, în comun cu partenerii sociali.

Articolul 46. Norma spaţiului locativ în cămine

În cămine, indiferent de categoria acestora, norma minimă a suprafeţei de locuit se stabileşte în mărime de 6 m2 pentru o persoană.

CAPITOLUL IXAZILURI

Articolul 47. Tipurile de aziluri

Azilurile pot fi de următoarele tipuri:

a) de noapte;

b) pentru persoane în vîrstă şi persoane cu disabilităţi (invalizi);

c) hoteluri-azil.

Articolul 48. Azilul de noapte

(1) Azilul de noapte reprezintă un loc pentru popas de noapte de tip pat, unde sînt cazaţi temporar, pentru o plată stabilită, persoanele care s-au întors din locurile de privaţiune de libertate, instituţiile de reabilitare (adaptare) sociopsihologică şi care nu dispun de un loc permanent de trai.

(2) În calitate de azil de noapte pot fi folosite încăperile libere, căminele, apartamentele care află la balanţa autorităţilor administraţiei publice locale sau casele construite din contul mijloacelor organizaţiilor obşteşti şi religioase, ale sponsorilor şi societăţilor de binefacere.

(3) Cazarea în azilurile de noapte a persoanelor care s-au întors din locurile de privaţiune de libertate şi instituţiile de reabilitare (adaptare) sociopsihologică se efectuează în baza certificatului eliberat de către autoritatea administraţiei publice locale.

(4) Persoanele care s-au întors din locurile de privaţiune de libertate şi instituţiile de reabilitare sociopsihologică sînt cazaţi în azilurile de noapte temporar, pe un termen de cel mult şase luni.

(5) Plata pentru cazarea în azilurile de noapte se stabileşte de autorităţile administraţiei publice locale.

(6) Deservirea tehnică şi reparaţia azilurilor de noapte se efectuează din contul mijloacelor alocate din bugetul de stat şi bugetele locale, precum şi al donaţiilor din partea persoanelor fizice şi juridice din ţară şi străinătate.

Articolul 49. Azilurile pentru persoane în vîrstă şi persoane cu disabilităţi (invalizi)

(1) Azilurile pentru persoane în vîrstă şi persoane cu disabilităţi (invalizi) reprezintă instituţii care acordă asistenţă socială, temporară sau permanentă, persoanelor în vîrstă şi persoanelor cu disabilităţi (invalizi), se instituie în baza deciziei Guvernului sau a autorităţilor administraţiei publice locale şi funcţionează pe baza Regulamentului-tip cu privire la funcţionarea azilului pentru persoanele în vîrstă şi persoanele cu disabilităţi (invalizi).

(2) Azilul are statut de persoană juridică şi îşi desfăşoară activitatea în conformitate cu legislaţia în vigoare a Republicii Moldova, Regulamentul-tip şi standardele normative aprobate de Guvern.

Articolul 50. Hotelurile-azil şi folosirea încăperilor locuibile

(1) Hotelurile-azil se creează în cazul apariţiei unei situaţii excepţionale, în baza hotelurilor existente, căminelor, bazelor de odihnă, pensiunilor şi altor încăperi ce pot fi folosite pentru trai temporar.

(2) Decizia cu privire la crearea hotelurilor-azil şi modul de folosire a lor sînt adoptate de autorităţile administraţiei publice locale.

(3) Plata pentru folosirea hotelurilor-azil nu se percepe. Cheltuielile ce ţin de întreţinerea hotelurilor-azil se compensează autorităţilor administraţiei publice locale din mijloacele bugetare sau extrabugetare.

(4) După lichidarea consecinţelor care au servit drept temei pentru stabilirea statutului de hotel-azil, acestora li se restabileşte statutul deţinut anterior.

CAPITOLUL X

GESTIONAREA FONDULUI DE LOCUINŢE ŞIPLATA PENTRU SERVICIILE COMUNALE ŞI NECOMUNALE

Articolul 51. Gestionarea fondului de locuinţe

(1) Gestionarea fondului de locuinţe poate fi efectuată de către gestionarul fondului de locuinţe, care este reprezentat de către:

a) întreprinderea instituită de autoritatea administraţiei publice locale pentru deservirea şi întreţinerea fondului locativ din localitate;

b) asociaţia de coproprietari în condominiu sau asociaţia proprietarilor de locuinţe privatizate instituită prin decizia membrilor acestora;

c) altă organizaţie de gestionare instituită pentru deservirea şi întreţinerea fondului de locuinţe aflat la balanţa sa sau celui contractat;

d) proprietarul locuinţei.

(2) Gestionarea locuinţelor se efectuează în temeiul contractului-tip, elaborat şi aprobat de către Guvern, încheiat între gestionarul fondului locativ şi proprietarul locuinţei sau blocului locativ, cu excepţia cazului cînd proprietarul exercită de sine stătător funcţia de gestionar al fondului locativ sau în alte cazuri prevăzute de legislaţie.

(3) Gestionarul fondului locativ va asigura administrarea fondului de locuinţe, crearea condiţiilor ecologice inofensive şi confortabile de trai, va asigura deservirea tehnică şi exploatarea adecvată a proprietăţii comune din blocul locativ, folosind drepturile şi împuternicirile oferite prin lege.

Articolul 52. Alegerea gestionarului în fondul locativ

(1) Proprietarii de locuinţe în blocuri locative vor alege una dintre modalităţile de gestionare a blocului locativ:

a) instituirea asociaţiei de coproprietari în condominiu sau asociaţiei de proprietari ai locuinţelor privatizate;

b) cu concursul întreprinderii de gestionare a fondului locativ, instituite de autoritatea administraţiei publice locale;

c) cu concursul altei organizaţii de gestionare a fondului locativ.

(2) Modalitatea de gestionare se alege la adunarea generală a blocului locativ, organizată de autoritatea administraţiei publice locale sau la cererea scrisă a fiecărui proprietar de locuinţe din blocul respectiv, în cazul în care în blocul locativ nu există o asociaţie de coproprietari în condominiu sau o asociaţie a proprietarilor de locuinţe privatizate. Perioada de alegere a

gestionarului nu trebuie să depăşească 3 luni. Decizia privind alegerea gestionarului să ia cu majoritatea voturilor tuturor proprietarilor din bloc.

(3) Cu 10 zile înaintea convocării adunării generale, autoritatea administraţiei publice locale anunţă în scris toţi proprietarii de locuinţe din bloc despre posibilităţile existente de gestionare a blocului.

(4) Un bloc locativ poate fi deservit numai de o singură organizaţie de gestionare a fondului locativ.

Articolul 53. Plata pentru închirierea locuinţelor şi serviciul de deservire tehnică şi reparaţie a blocului locativ

(1) Tarifele pentru închirierea locuinţelor şi deservirea tehnică şi reparaţia blocului locativ se elaborează de către serviciile subordonate autorităţii administraţiei publice locale, se coordonează cu organul împuternicit de Guvern şi se aprobă de către autorităţile administraţiei publice locale. Autorităţile administraţiei publice locale pot modifica tariful menţionat o dată pe an, dacă preţurile ce influenţează asupra plăţii au suferit schimbări din data ultimei stabiliri a tarifului.

(2) Tarifele aprobate de către autoritatea administraţiei publice locale se aplică locuinţelor gestionate de către întreprinderile municipale, situate în localitatea dată, cu excepţia caselor individuale.

(3) În blocurile locative a căror gestionare este efectuată de către asociaţia coproprietarilor în condominiu sau asociaţia proprietarilor de locuinţe privatizate, cu acordul membrilor acestora, poate fi stabilit un alt tarif al plăţii pentru deservirea tehnică şi reparaţia blocului locativ, ce diferă de tariful aprobat de autoritatea administraţiei publice locale. Mărimea tarifului pentru diferitele categorii de proprietari poate varia în funcţie de tipul şi mărimea încăperilor din blocul locativ respectiv.

Articolul 54. Obligativitatea plăţii pentru serviciile comunale şi necomunale prestate

(1) Proprietarii de locuinţe, locatarii, persoanele fizice şi juridice, inclusiv agenţii economici care deţin în proprietate sau în folosinţă încăperi nelocuibile în blocul locativ, alte bunuri pe terenul aferent blocului locativ, vor achita în mod obligatoriu cheltuielile ce ţin de deservirea tehnică, păstrarea şi reparaţia fondului locativ, prestarea altor serviciilor comunale şi necomunale contractate, în conformitate cu tarifele aprobate.

(2) Locatarii din locuinţele contractate prin contractul de locaţiune efectuează plata pentru închiriere şi serviciile comunale şi necomunale prestate, conform prevederilor articolului 66 din prezenta lege.

(3) Proprietarii apartamentelor şi încăperilor locuibile în cămine achită plata pentru deservirea tehnică şi reparaţia blocurilor locative, deservirea tehnică a echipamentelor tehnice din interiorul blocului locativ, alte servicii comunale şi necomunale, conform contractelor încheiate direct cu furnizorul de servicii sau cu gestionarul fondului de locuinţe.

(4) Proprietarii caselor individuale se obligă să efectueze plata pentru serviciile comunale şi necomunale prestate, conform contractelor directe încheiate cu prestatorii de servicii.

(5) În contractul de prestare a serviciului se stipulează în mod obligatoriu obligaţiile şi drepturile părţilor, mărimea şi modul de achitare a plăţii pentru serviciul prestat, alte condiţii.

(6) În contractele directe încheiate între furnizorii de servicii comunale şi necomunale şi consumatorii finali, furnizorii vor prevedea şi prestarea serviciilor pentru necesităţile comune ale

blocului (asigurarea cu energie electrică pentru iluminatul locurilor de uz comun şi pentru funcţionarea ascensorului, asigurarea cu apă pentru spălarea anexelor de acumulare a gunoiului, pentru colectarea şi evacuarea deşeurilor menajere, exploatarea sistemului de combatere a incendiilor).

(7) Proprietarii şi locatarii încăperilor nelocuibile din blocul locativ sînt obligaţi să achite

tariful pentru întreţinerea şi deservirea bunurilor de uz comun din bloc şi a terenului aferent,

încheind un contract aparte cu gestionarul fondului locativ. Asemenea contracte vor încheia toate

persoanele fizice sau juridice care deţin în proprietate sau în folosinţă bunuri amplasate pe

terenul aferent blocului locativ respectiv.

(8) Prestatorii de servicii (furnizori) sînt obligaţi să încheie contracte de prestare a

serviciilor cu consumatorii acestora în condiţiile articolului 669 din Codul civil.

(9) Lipsa temporară a proprietarului de locuinţă sau a locatarului nu poate fi motiv de

eschivare de la plăţile necesare pentru întreţinerea echipamentelor tehnice din interiorul blocului

locativ, precum şi pentru deservirea tehnică şi reparaţia blocului locativ.

Articolul 55. Accesul în locuinţă

(1) Cu un preaviz de 2 zile, întocmit în scris, proprietarul sau locatarul locuinţei este obligat să asigure accesul în locuinţă al reprezentantului gestionarului fondului locativ, furnizorului de servicii, la reţelele inginereşti de uz comun din locuinţa sa şi la elementele constructive ale proprietăţii comune, în cazul în care este necesar să se inspecteze, să se repare sau să se înlocuiască unele elemente din proprietatea comună la care se poate avea acces numai din locuinţă respectivă, precum şi în cazul inspectărilor planificate sau neplanificate a stării tehnice a clădirilor, conform documentelor normative în vigoare. În cazurile de urgenţă, pentru a preveni o avarie ori a lichida imediat consecinţele ei, preavizul nu este necesar.

(2) Pentru evitarea pericolului care ameninţă viaţa locatarilor şi proprietarilor de locuinţe

sau integritatea fizică a încăperii ori a distrugerii bunurilor locatarilor (în caz de spargere a

caloriferelor, reţelelor inginereşti etc.), care se produce în lipsa proprietarului (chiriaşului) de

locuinţă (încăpere), gestionarul fondului locativ intervine imediat, din momentul informării lui,

şi ia măsuri operative pentru localizarea avariei (accidentului) fără pătrunderea în locuinţă. În

cazul în care lipseşte persoana care are drept de acces în locuinţă, colaboratorii poliţiei, în

prezenţa a doi martori, asigură accesul reprezentanţilor gestionarului fondului locativ în locuinţă

(încăpere) pentru înlăturarea cauzelor avariei, asigurînd paza acesteia pe parcursul lichidării

avariei. După aceasta locuinţa se încuie şi se sigilează în prezenţa aceloraşi persoane care au

participat la deschidere.

CAPITOLUL XIRECONSTRUCŢIA LOCUINŢELOR ŞI

ÎNCĂPERILOR NELOCUIBILE DIN BLOCURILE LOCATIVE

Articolul 56. Dreptul persoanelor fizice şi juridice la reconstrucţia locuinţelor şi încăperilor nelocuibile din blocurile locative

(1) Dreptul la reconstrucţia locuinţelor şi încăperilor nelocuibile din blocurile locative (în continuare - încăperi) îl au persoanele fizice şi juridice, dacă prin aceasta se îmbunătăţesc condiţiile de exploatare a acestor locuinţe, nu se încalcă drepturile şi interesele altor persoane şi reconstrucţia nu va afecta structura de rezistenţă a blocului locativ.

(2) Decizia privind reconstrucţia încăperilor este luată de:

a) proprietarul blocului locativ de sine stătător;

b) proprietarii de locuinţe, precum şi proprietarii de încăperi nelocuibile în blocul locativ, prin semnarea acordului de reconstrucţie a încăperilor din blocul locativ de către 90% din numărul total al proprietarilor.

(3) Gestionarul fondului locativ este obligat să informeze, printr-un anunţ în scris, proprietarii şi locatarii încăperilor adiacente celor preconizate spre reconstrucţie despre reconstrucţia planificată.

Articolul 57. Modul de obţinere a autorizaţiilor de construire a încăperilor

(1) Procesul de obţinere a autorizaţiei de construire (reconstruire) precede obţinerea, în modul stabilit de legislaţie, a certificatului de urbanism, care cuprinde informaţii clare despre posibilitatea sau imposibilitatea reconstrucţiei.

(2) În cazul stabilirii posibilităţii de reconstrucţie, în certificat se va indica lista documentelor necesare pentru obţinerea autorizaţiei de construire, printre care:

a) lista lucrărilor de reconstrucţie cu indicarea perioadei de efectuare a lucrărilor, actele privind starea tehnică a blocului locativ; copiile planurilor etajelor supuse reconstrucţiei, obţinute de la oficiile cadastrale teritoriale, cu legenda încăperilor;

b) acordul în scris al proprietarului blocului locativ sau al gestionarului blocului locativ. La acordul gestionarului blocului locativ se anexează acordul de reconstrucţie a încăperilor din blocul locativ stabilit la litera b) a alineatului (2) din articolul 59 din prezenta lege;

c) copiile documentelor privind regimul de proprietate asupra încăperilor ocupate;

d) documentaţia de proiect;

e) copia autorizaţiei de schimbare a destinaţiei încăperii, dacă acţiunile planificate ce ţin de reconstrucţie sînt legate de o astfel de schimbare;

f) contractul încheiat cu serviciul salubrizare pentru transportarea deşeurilor.

(3) Autorizaţia de construire a încăperilor se eliberează, după obţinerea certificatului de urbanism, de către autorităţile administraţiei publice locale, în conformitate cu competenţa lor, în urma prezentării de către solicitant a unei cereri şi a documentelor solicitate prin certificatul de urbanism.

(4) Autoritatea administraţiei publice locale care efectuează autorizarea nu are dreptul, de regulă, să solicite alte documente decît cele indicate în alineatul (2) din prezentul articol.

(5) Iniţiatorul de lucrări de reconstrucţie îşi asumă responsabilitatea pentru cauzarea prejudiciului posibil persoanelor terţe în urma reconstrucţiei încăperilor din blocul locativ printr-o scrisoare de garanţie, în ordinea stabilită de legislaţie.

(6) Decizia privind eliberarea sau refuzul de eliberare a autorizaţiei de construire se ia de către autoritatea administraţiei publice locale în termen de o lună după depunerea cererii de către iniţiatorul de lucrări de reconstrucţie, iar autorizaţia de construire (reconstruire) a locuinţelor sau încăperilor nelocuibile din blocul locativ sau refuzul autorizării se eliberează în termen de 5 zile după pronunţarea deciziei sau se expediază solicitantului pe adresa indicată în cerere.

Articolul 58. Refuzul de eliberare a autorizaţiei de construire a încăperilor

(1) Refuzul de eliberare a autorizaţiei de construire (reconstruire) a încăperilor din blocul locativ se admite în următoarele cazuri:

a) lipsa unor acte prevăzute în alineatul (2) al articolului 60;

b) necorespunderea proiectului de reconstrucţie exigenţelor actelor legislative şi normative în vigoare.

(2) Decizia privind refuzul de eliberare a autorizaţiei de construire (reconstruire) trebuie să conţină argumentarea refuzului, cu trimitere obligatorie la prevederile alineatului (1) din prezentul articol.

Articolul 59. Restricţii la reconstrucţia încăperilor şi la executarea lucrărilor de reconstrucţie

(1) La reconstrucţia încăperilor nu se permit:

a) intervenţii care afectează structura de rezistenţă a blocului locativ;

b) extinderea încăperilor din contul balcoanelor şi al logiilor în blocul locativ;

c) extinderea şi reamplasarea bucătăriilor şi blocurilor sanitare din contul încăperilor locuibile în blocul locativ;

d) reamplasarea reţelelor de canalizare;

e) intervenţii la canalele de ventilare;

f) spargerea golurilor noi şi lărgirea golurilor existente în pereţii structurali ai blocurilor locative;

g) unirea apartamentelor pe verticală cu spargerea sau demontarea planşeelor;

h) acţiuni care afectează aspectul arhitectural al blocurilor locative (construcţia balcoanelor, copertinelor, bovindourilor, transformarea în bovindouri a logiilor şi balcoanelor existente, construcţia încăperilor de mansardare etc.), cu excepţia acoperişurilor;

i) executarea anexelor la blocurile locative, cu excepţia balcoanelor la parter la blocurile locative neprevăzute cu balcoane la parter.

(2) În blocurile locative, în perioada de efectuare a lucrărilor de reconstrucţie a încăperilor, se interzice:

a) începerea lucrărilor, legate de zgomot, înainte de ora 7.00 şi (sau) încheierea lor mai tîrziu de ora 23.00;

b) aplicarea la executarea lucrărilor a utilajului şi instrumentelor ce produc zgomot şi vibraţie cu depăşirea nivelului admis de norme;

c) efectuarea lucrărilor fără măsuri speciale, care exclud cauzarea prejudiciului încăperilor adiacente;

d) blocarea şi poluarea cu materialele de construcţii şi (sau) deşeuri a căilor de evacuare, a altor locuri de uz comun;

e) folosirea ascensoarelor de pasageri pentru transportarea materialelor de construcţie şi a deşeurilor neambalate.

(3) Faptele de încălcare a prevederilor prezentului articol se sesizează de persoanele interesate, prin acte în formă liberă, şi se prezintă autorităţilor administraţiei publice locale, organelor afacerilor interne, procuraturii, serviciilor controlului sanitar şi supravegherii antiincendiare. Organele menţionate, în conformitate cu competenţele lor, aplică contravenientului măsurile administrative prevăzute de legislaţie.

(4) Durata totală a lucrărilor de reconstrucţie a încăperilor nu poate depăşi şase luni. La necesitatea prelungirii termenului de efectuare a lucrărilor, chestiunea se soluţionează conform ordinii stabilite de către organul ce a eliberat autorizaţia.

(5) Iniţiatorii de lucrări de reconstrucţie sau executanţii lucrărilor sînt obligaţi să informeze despre începerea lucrărilor gestionarul fondului locativ, care urmează să înregistreze ziua începerii şi finalizării lucrărilor (ultima se determină în conformitate cu data indicată în autorizaţie). Concomitent, se coordonează ordinea şi condiţiile de evacuare a deşeurilor.

Articolul 60. Controlul asupra reconstrucţiei încăperilor. Finalizarea lucrărilor de reconstrucţie

(1) Controlul respectării proiectului de reconstrucţie şi a condiţiilor prevăzute în autorizaţia pentru executarea lucrărilor de reconstruire sînt puse în sarcina proprietarilor şi gestionarilor fondului locativ, autorităţilor administraţiei publice locale şi Inspecţiei de Stat în Construcţii.

(2) Finalizarea lucrărilor de reconstrucţie se confirmă prin procesul-verbal de recepţie finală a lucrărilor efectuate. La recepţia finală a lucrărilor, iniţiatorul de lucrări de reconstrucţie va invita în mod obligatoriu reprezentantul gestionarului blocului locativ în care a fost efectuată reconstrucţia încăperii.

(3) Procesele-verbale de recepţie finală se prezintă oficiului cadastral teritorial pentru efectuarea modificărilor respective în registrul bunurilor imobile.

Articolul 61. Consecinţele reconstrucţiei neautorizate

(1) Reconstrucţie neautorizată se consideră intervenţia executată în lipsa autorizaţiei de construire sau cu încălcarea proiectului de reconstruire prezentat în conformitate cu prevederile articolului 60 din prezenta lege.

(2) Gestionarii fondului locativ sînt obligaţi să informeze autorităţile administraţiei publice locale despre reconstrucţiile neautorizate ale locuinţelor sau încăperilor nelocuibile în fondul locativ şi nepotrivirea încăperilor reconstruite cu documentaţia de autorizare.

(3) Contravenientul este obligat să lichideze neconformităţile din cont propriu şi să efectueze readucerea elementelor constructive afectate la stare iniţială.

(4) În caz de nelichidare a încălcărilor depistate la întocmirea documentelor şi la efectuarea reconstrucţiei încăperilor, gestionarii fondului locativ întreprind măsuri privind rezilierea contractelor de locaţiune a încăperilor sau a altor contracte ce oferă dreptul de folosire a încăperilor, sau se adresează în instanţele judecătoreşti competente pentru aplicarea măsurilor conform prevederilor legale.

(5) În cazul în care la reconstrucţia încăperilor în blocul locativ a fost cauzat un prejudiciu încăperilor şi (sau) bunurilor persoanelor fizice şi juridice, vinovatul va răspunde în conformitate cu legislaţia Republicii Moldova.

(6) Legalizarea intervenţiilor efectuate neautorizat nu se permite.

CAPITOLUL XIIMODUL DE FOLOSIRE A LOCUINŢELOR ÎN TEMEIUL CONTRACTULUI DE

LOCAŢIUNE

Articolul 62. Obiectul contractului de locaţiune

(1) Obiect al contractului de locaţiune îl reprezintă locuinţa izolată, care este constituită din una sau cîteva camere.

(2) Nu pot constitui obiect al contractului de locaţiune o parte de cameră sau o cameră legată de altă cameră printr-o intrare comună (camere adiacente), precum şi încăperile auxiliare (bucătărie, hol, antreu etc.).

Articolul 63. Forma şi termenul de încheiere a contractului de locaţiune

(1) Contractul de locaţiune se încheie în formă scrisă pe un termen bine definit. În cazul în care termenul contractului de locaţiune depăşeşte 3 ani, acesta se înscrie în registrul bunurilor imobile.

(2) Cu persoanele apatride, contractul de locaţiune se încheie numai pentru perioada de acţiune a permisului de şedere în Republica Moldova.

Articolul 64. Dreptul locatarului de a instala în locuinţă familia sa

Locatarul are dreptul de a instala în locuinţa închiriată membrii familiei sale. Refuzul locatorului de a instala în locuinţă familia locatarului poate fi atacată în instanţa de judecată.

Articolul 65. Drepturile şi obligaţiile membrilor familiei locatarului

(1) Membrii familiei locatarului care locuiesc în comun cu locatarul au aceleaşi drepturi şi obligaţii ce decurg din contractul de locaţiune. Membrii majori ai familiei poartă răspundere solidară pentru obligaţiile ce decurg din contractul respectiv.

(2) În cazul în care persoanele nu mai sînt membri ai familiei locatarului, dar continuă să domicilieze în locuinţa închiriată de acesta, ei au aceleaşi drepturi şi obligaţii ca şi locatarul şi membrii familiei lui.

Articolul 66. Plata pentru închirierea locuinţei şi alte servicii

(1) Plata pentru închirierea locuinţei se calculează pentru un metru pătrat de suprafaţă locativă şi include cheltuielile ce ţin de deservirea şi reparaţia locuinţei contractate, precum şi cheltuielile pentru întreţinerea şi reparaţia blocului locativ şi terenului aferent acestui bloc, dacă

contractul de locaţiune nu prevede altfel. Metodologia de calculare a plăţii pentru închirierea locuinţelor se stabileşte de Guvern.

(2) Pe lîngă plata pentru închirierea locuinţei, locatarul este obligat să efectueze, după caz, plata pentru apa potabilă şi evacuarea apelor uzate, încălzire, alimentarea cu energie electrică, gaze naturale, transportarea deşeurilor menajere solide şi lichide şi ascensor, alte servicii prestate de locator. La solicitarea locatarului, locatarul este obligat să prezinte bonurile de plată ce confirmă cheltuielile respective.

(3) Locatorul poate, în temeiul înţelegerii scrise cu locatarul, să solicite pe lîngă plata de închiriere a locuinţei o sumă suplimentară de investiţii care au fost folosite pentru modernizarea blocului locativ. Suma investiţiilor sau creditului obţinut pentru acest scop se include împreună cu plata pentru închirierea locuinţei în bonul de plată al locatarului. În cazul încheierii unei asemenea înţelegeri, locatarul este în drept să ceară prorogarea termenului contractului de locaţiune.

(4) Plata pentru închirierea locuinţei se efectuează conform termenului stabilit în contractul de locaţiune. Dacă în contract nu este stipulat termenul de plată a închirierii locuinţei, locatarul va achita plăţile pentru serviciile prestate în luna precedentă pînă la data de 30 a lunii curente. La solicitarea locatarului, plata pentru serviciile prestate poate fi achitată în prealabil pe o durată convenită de părţi, conform condiţiilor stipulate în contract.

(5) Achitarea plăţilor se efectuează, de regulă, prin instituţiile bancare şi oficiile poştale, dacă în contractele încheiate nu este prevăzut altfel. În cazul în care plata se achită direct locatorului, ultimului trebuie să perceapă plata şi să elibereze locatarului documentul ce confirmă plata pentru închirierea locuinţei şi alte servicii prestate.

(6) Locatorul este obligat să înmîneze locatarului bonul de plată pentru închirierea locuinţei întocmit în modul corespunzător, cu 7 zile calendaristice înainte de efectuarea plăţii. În bonul de plată se va indica distinct plata pentru închirierea locuinţei, alte servicii prestate, datoriile şi penalităţile.

(7) În cazul în care locatorul nu a înmînat locatarului bonul de plată în termenul stabilit, locatarul poate efectua plata pentru închirierea locuinţei şi alte servicii în termenul stabilit în alineatul (4) din prezentul articol.

(8) Locatorul poate contracta alte organizaţii (inclusiv prestatorii de servicii) pentru efectuarea calculării plăţilor pentru închirierea locuinţelor şi altor servicii comunale şi necomunale, cu prezentarea bonurilor de plată de către aceştia direct locatarului.

(9) Locatorul are dreptul de modificare a plăţii pentru închirierea locuinţei, prin acord cu locatarul, o dată pe an, dacă în contractul de locaţiune nu este prevăzut altfel. Locatorul este obligat să prezinte locatarului în scris nota de fundamentare pentru majorarea plăţii respective şi numai în cazul în care condiţiile economice fac ca ajustarea să fie inevitabilă.

(10) Locatarul are dreptul să ceară reducerea plăţii pentru închirierea locuinţei în condiţiile alineatului (2) al articolului 887 din Codul civil. Nota scrisă a locatarului cu privire la reducerea plăţii se prezintă locatorului în termen de 5 zile după plata efectuată. Locatorul va examina cererea locatarului în termen de 5 zile şi va întreprinde acţiuni privind înştiinţarea în scris a locatarului despre decizia luată.

Articolul 67. Folosirea locuinţelor

(1) Locatarul dispune de dreptul de folosinţă a locuinţei în conformitate cu prevederile prezentei legi, altor acte legislative şi ale contractului.

(2) Prejudiciul cauzat în urma folosirii neconforme sau contrare prevederilor legislaţiei şi contractului este reparat de către locatar şi poate servi drept temei pentru rezilierea contractului.

(3) Persoanele fizice sau juridice au dreptul de a practica activităţi de întreprinzător în cadrul blocului locativ doar în încăperile ce le aparţin sau închiriate, dar fără limitarea sau lezarea directă ori indirectă a drepturilor proprietarilor de locuinţe sau încăperi nelocuibile şi cu respectarea strictă a exigenţelor legislaţiei ecologice, normelor sanitare, antiincendiare, de urbanism şi altor cerinţe ale legislaţiei. În cazul practicării activităţii de întreprinzător, persoanele care folosesc elementele constructive ale bunului imobil, aflate în proprietatea comună a proprietarilor de locuinţe, şi încăperi nelocuibile, precum şi pereţii externi ai blocului locativ pentru amplasarea panourilor de reclamă sau a altor elemente cu caracter de reclamă, şi a elementelor şi reţelelor de transmisiune a semnalelor electromagnetice (de telefonie mobilă etc.), sînt obligaţi să încheie cu gestionarul fondului locativ un contract cu titlu oneros pentru amplasarea reclamei şi/sau folosirea bunurilor proprietate comună aflate în administrarea gestionarului fondului locativ.

(4) Folosirea locuinţelor se efectuează în modul şi în ordinea stabilită de prezenta lege, conform condiţiilor contractului şi prescripţiilor tehnice stipulate în Regulamentul cu privire la folosirea, exploatarea şi gestionarea locuinţelor din toate tipurile fondului locativ, aprobat de Guvern.

Articolul 68. Sublocaţiunea locuinţei

Locatarul instalat în locuinţa proprietate privată este în drept să transmită locuinţa închiriată în sublocaţiune în condiţiile stabilite de articolul 894 din Codul civil.

Articolul 69. Lipsa temporară a locatarului

Lipsa temporară a locatarului sau a membrilor familiei care au atins majoratul nu permite eschivarea lor de la îndeplinirea obligaţiilor conform contractului de locaţiune a locuinţei.

Articolul 70. Deservirea şi reparaţia locuinţelor

(1) Deservirea locuinţelor cuprinde lucrările de întreţinere a blocului locativ în stare utilizabilă pentru locuire şi de asigurare a securităţii locatarilor la folosirea locuinţelor.

(2) Locuinţa este deservită de către proprietar sau de către gestionar, căruia i-au fost delegate aceste obligaţii în modul stabilit şi căruia îi revine obligaţia de efectuare a reparaţiei, de lichidare a consecinţelor calamităţilor naturale, ale avariilor etc.

(3) Proprietarul îşi asumă riscul pierii fortuite a locuinţei.

(4) În cazul neexecutării de către proprietarul / gestionarul blocului locativ a obligaţiilor contractuale vizînd efectuarea în termen a reparaţiei elementelor constructive, echipamentelor tehnice ale blocului locativ, locatarul este în drept să efectueze lucrările de reparaţie urgentă pe cont propriu, întocmind în prealabil un act cu proprietarul / gestionarul, în care să fie stipulat volumul şi costul lucrărilor de reparaţie, precum şi modul de compensare a cheltuielilor suportate de locatari în limitele prevăzute în contract.

(5) Reparaţia (inclusiv modernizarea) locuinţei cuprinde instalarea, demontarea, schimbarea sau restaurarea elementelor constructive, echipamentelor tehnice şi a componentelor lor.

(6) Reparaţia locuinţei reprezintă o obligaţie a locatarului, dacă contractul nu prevede altfel. Reparaţia blocului de locuit reprezintă o obligaţie a proprietarului sau a gestionarului blocului.

(7) Locatarul unei locuinţe închiriate nu are dreptul să efectueze lucrări de reconstrucţie a încăperilor.

Articolul 71. Reparaţia locuinţelor de către proprietar cu evacuarea locatarilor

(1) În cazul în care reparaţia locuinţelor nu poate fi efectuată fără evacuarea locatarului, proprietarul este obligat să acorde locatarului, pentru perioada lucrărilor de reparaţie, un alt spaţiu de locuit.

(2) Termenul de efectuare a reparaţiei locuinţei se stabileşte, de comun acord, de către locatar şi locator, printr-un act adiţional la contractul de locaţiune.

i Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1994, nr. 3, p.6.ii Liviu Pop. Dreptul de proprietate şi dezmembrămintele sale. Bucureşti. 1996 pag. 31. iii Op. Cit. p. 32 iv E. Cojocari, M. Cuşmir, C. Ciobanu V. Cojocari. Drept civil drepturi reale. Chişinău, 2003, p.25.v Legea cu privire la proprietate din 22.01.1991. Monitorul of. A RM. 1991, nr. 2.p.3vi

Ioan Comănescu, Ioan Mihuţă „Legislaţia locativă pe interesul tuturor” Bucureşti 1980 pag.115.vii

Codul Civil Federaţiei Ruse. Moscova, 1996, p. 29. viii

Articolul 10 al Codului cu privire la locuinţe al RM, Chişinău, 2001.pag. 7ix П.И. Седугин «Жилищное право» Москва 1998 стр. 211. x Ioan Comănescu, Ioan Mihiţă. Legislaţia locativă pe interesul tuturor. Bucureşti. 1980, pag.

117.xi

Articolul 52, 123 Codului Locativ Federaţiei Ruse.pag..34xii

А. Лозебо. О правах собвственности на недвижемое имущество. Экономическая газета, №4,1996, pag. 4.

xiii Н. Левадная «Рынок недвижимости в Р.Ф» Москва, 1996, pag. 23.xiv Constituţia Republicii Moldova, Chişinău, pag. 16.xv Гражданский кодекс Российской ФедерацииюМосква. 1996, стр. 215.xvi П.И. Седугин «Жилищное право» Москва 1998 стр. 214.xvii Gh. Chibac. Dreptul la locuinţă. Revista naţională de drept , anul 1999. nr. 3 pag. 37. xviii Alexandru Arseni „Drept constituţional şi instituţii politice” Chişinău, anul 1997, pag. 104.xix Constituţia Republicii Moldova. Chişinău, 2003, articolul 29.pag.12xx Gh. Chibac, op. cit, pag. 37.xxi Toader Toma. Drept civil. Contracte. Iaşi, 1998, p. 123.xxii Codul ci privire la locuinţe din 03.06.1983, Chişinău, 1983.p.14xxiii Proiectul Codului cu privire la locuinţe al Republicii Moldova din 2000, ne publicat.p.4xxiv П.И. Седугин. Жилищное право. Москва. 1998, pag. 49.xxv И. П. Прокопченко. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. Moscova.

1986. pag. 58.xxvi Codul cu privire la locuinţe, art. 21-22, p.14.xxvii П.И. Никитюк. Жилищное право. Chişinău. 1985 pag. 166.xxviii Ioan Comănescu, Ioan Mihuţă “Legislaţia locativă pe interesul tuturor”. Bucureşti, 1980,

pag. 114.xxix Proiectul Codului cu privire la locuinţe art. 62. p.7xxx Ioan Comănescu, Ioan Mihuţă “Legislaţia locativă pe înţelesul tuturor” Bucureşti, 1980, pag. 115.xxxi Proiectul Codului cu privire la locuinţe, art. 41. p.7

(3) În actul adiţional se stabilesc condiţiile şi cheltuielile de mutare în altă locuinţă, plata pentru închirierea altei locuinţe, care nu poate depăşi plafonul stabilit anterior, obligaţiile şi responsabilităţile ce le revin părţilor după efectuarea reparaţiei locuinţei.

(4) După efectuarea reparaţiei, proprietarul este obligat să ofere această locuinţă locatarului care o folosea anterior şi cu care are încheiat un contract de locaţiune.

(5) În cazul în care, în procesul de reparaţie capitală, locuinţa a fost replanificată, iar suprafaţa acesteia a fost majorată sau micşorată substanţial, proprietarul este obligat să repartizeze locatarului o altă locuinţă adecvată celei ocupate anterior pînă la efectuarea reparaţiei capitale.

(6) Cu consimţămîntul locatarului, proprietarul poate repartiza acestuia altă locuinţă, cu încheierea unui nou contract de locaţiune.

Articolul 72. Modificarea contractului de locaţiune a locuinţei

(1) Modificarea contractului de locaţiune a locuinţei se efectuează în cazurile cînd:

a) persoanele care locuiesc într-un apartament şi se folosesc de încăperile locuibile ale acestuia conform unor contracte de locaţiune diferite se unesc într-o familie. În cazul acesta ei sînt în drept să solicite de la proprietarul încăperii încheierea cu unul din ei a contractului de locaţiune pentru încăperea locuibilă ocupată în întregime;

b) membrul major al familiei locatarului cere, cu consimţămîntul locatarului şi al celorlalţi membri ai familiei care locuiesc împreună cu dînsul, să fie declarat locatar în locul primului locatar, în cadrul contractului de locaţiune încheiat anterior. Acelaşi drept i se oferă oricărui membru al familiei cu capacitate de exerciţiu în cazul decesului chiriaşului sau în cazul pierderii dreptului la locuinţă;

c) membrii familiei locatarului pierd dreptul de membru al familiei.

Articolul 73. Rezilierea contractului de locaţiune a locuinţei

(1) Rezilierea contractelor de locaţiune a locuinţelor se admite:

1) cu acordul comun al părţilor,

2) cînd nici una dintre părţi nu solicită prelungirea lui;

3) în cazul în care o parte încalcă sistematic şi în mod intenţionat obligaţiile contractuale, inclusiv admite:

a) neachitarea în mod sistematic şi intenţionat a plăţilor pentru închiriere şi pentru serviciile comunale şi necomunale;

b) crearea de către locatar şi membrii familiei sale a unor condiţii imposibile de convieţuire în apartament sau blocul locativ;

xxxii П.И. Никитюк «Жилищное право». Moscova, 1985, pag. 225.xxxiii Bejinari Ludmila. Problemele finanţării şi creditării sectorului locativ. Chişinău. 1999, pag. 6. xxxiv Hotărârea Guvernului cu privire la aprobarea concepţiei locative naţionale din 05.08.1994,

Monitorul Oficial al RM, 1994, nr. 38.p.5 xxxv Hotărârea Guvernului Republicii Moldova cu privire la aprobarea Strategiei pieţei spaţiului

locativ şi altor bunuri imobiliare. Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1993, nr. 12, p.10 xxxvi Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1993, nr. 12, p.10

c) demolarea fondului locativ pentru cauză de utilitate publică sau în legătură cu avarierea acestuia;

d) schimbarea destinaţiei fondului locativ.

(2) În toate celelalte cazuri rezilierea contractelor de locaţiune se efectuează numai pe cale judiciară, în modul stabilit de lege.

(3) Propunerea de reziliere a contractelor de locaţiune a locuinţelor se face în scris de către una dintre părţi, în modul stabilit în contract, iar în cazul în care contractul nu prevede modalitatea şi termenul de încetare a acţiunii contractului - cu trei luni înainte de termenul propus în avizul de reziliere.

(4) Nerespectarea cerinţelor prevăzute în prezentul articol conduce la nulitatea propunerii (avizului) de reziliere.

(5) Avizul în scris privind rezilierea contractului de locaţiune a locuinţei se examinează de partea căreia i-a fost adresat în termenul stabilit, dar nu mai mult de o lună din data înaintării lui oficiale.

(6) În cazul în care partea căreia i-a fost adresat avizul despre reziliere nu a răspuns în scris, în termenul stabilit, solicitantul are dreptul de a se adresa în instanţa de judecată cu cererea de reziliere a contractului de locaţiune.

(7) Rezilierea contractului din iniţiativa locatorului se produce în cazurile în care locatarul:

a) nu foloseşte bunul închiriat conform destinaţiei sau prevederilor contractului;b) admite intenţionat sau din culpă înrăutăţirea stării tehnice a locuinţei ori creează un

pericol real pentru o asemenea înrăutăţire;c) nu plăteşte chiria pe parcursul a 6 luni după expirarea termenului de plată, dacă în

contract nu este prevăzut altfel;d) încheie un contract de sublocaţiune fără acordul locatorului;e) nu îndeplineşte alte condiţii stipulate în contract.

(8) Rezilierea contractului din iniţiativa locatarului se produce în cazurile în care:

a) locatarul şi-a pierdut capacitatea de muncă şi nu poate folosi bunul închiriat;b) locatarul este privat de libertate şi nu-şi poate executa obligaţiile contractuale;c) locatorul ignorează îndeplinirea obligaţiilor stipulate în contract.

Articolul 74. Consecinţele rezilierii contractului de locaţiune a locuinţei

(1) În cazul în care rezilierea contractului de locaţiune a locuinţei este recunoscută pe cale judiciară legală şi justificată, părţile revin la starea iniţială semnării contractului.

(2) La stabilirea ca fiind nejustificat a motivului rezilierii contractului de locaţiune a locuinţei, partea iniţiatoare este obligată să-şi onoreze obligaţiile contractuale asumate.

Articolul 75. Evacuarea ca o consecinţă a rezilierii contractului de locaţiune a locuinţei

În cazul apariţiei unor consecinţe ale rezilierii contractului de locaţiune, evacuarea se admite numai în temeiul unei hotărîri a instanţei judecătoreşti.

Articolul 76. Temeiurile pentru a recurge la evacuarea din locuinţa folosită în temeiul contractului de locaţiune a locuinţei

(1) Drept temei pentru evacuarea din locuinţă serveşte rezilierea contractului de locaţiune în temeiurile prevăzute în articolul 73 din prezenta lege.

(2) Evacuarea locatarului în temeiurile prevăzute în subpunctele c) şi d) din alineatul (1) al articolului 73 se admite numai cu repartizarea altei locuinţei.

(3) Evacuarea se admite şi în alte cazuri prevăzute de lege.

Articolul 77. Evacuarea cu repartizarea altei locuinţe

(1) Repartizarea altei locuinţe în urma evacuării se efectuează conform normelor stabilite de prezenta lege.

(2) Locuinţa acordată trebuie să fie amplasată în aceeaşi localitate şi să corespundă condiţiilor tehnico-sanitare.

(3) Repartizarea altei locuinţe în altă localitate se admite cu acordul în scris al locatarului şi al membrilor familiei lui care au atins majoratul sau în baza unei hotărîri judiciare.

Articolul 78. Evacuarea fără repartizarea altei locuinţe

Evacuarea fără repartizarea altui spaţiu locativ se face numai în baza hotărîrii judecătoreşti.

CAPITOLUL XIIIRĂSPUNDEREA PENTRU ÎNCĂLCAREA LEGISLAŢIEI

CU PRIVIRE LA LOCUINŢE

Articolul 79. Răspunderea pentru încălcarea legislaţiei cu privire la locuinţe

(1) La răspunderea prevăzută de prezenta lege, Codul civil, Codul cu privire la contravenţiile administrative, Codul penal şi alte acte normative în vigoare se trag persoanele vinovate de:

a) încălcarea drepturilor proprietarului locuinţei;

b) încălcarea modului de evidenţă a persoanelor care beneficiază de dreptul la îmbunătăţirea condiţiilor locative din fondul locativ social, a modului de scoatere din evidenţă şi de acordare a apartamentelor şi terenurilor de pămînt pentru construcţia caselor individuale;

c) încălcarea neîntemeiată a termenului stabilit pentru instalarea în locuinţa acordată;

d) nerespectarea regulilor şi normelor de deservire tehnică şi întreţinere sanitară a fondului locativ, a locurilor de folosinţă comună, a terenurilor aferente;

e) reamenajarea, construcţia şi reconstrucţia neautorizată a blocurilor locative, reparaţia neautorizată a blocului locativ, apartamentului, echipamentelor tehnice interne, elementelor constructive ale blocului, locuinţei, obiectelor de amenajare de pe terenul aferent blocului locativ;

f) încălcarea condiţiilor contractului de locaţiune a locuinţei;

g) neachitarea la timp a plăţilor pentru serviciile de deservire tehnică a blocului locativ, închiriere a locuinţelor, comunale şi necomunale.

(2) Încălcările stipulate la literele b), c), d), f) g) atrag după sine răspunderea contavenţională. Încălcările stipulate la literele a), e) atrag după sine răspunderea penală.

(3) Persoanele fizice şi juridice care au cauzat prejudiciu fondului locativ, obiectelor de amenajare şi înverzire de pe terenul aferent blocului locativ, echipamentelor tehnice din interiorul blocului sau casei au obligaţia de a compensa prejudiciul cauzat.

(4) Compensarea prejudiciului cauzat se efectuează conform prevederilor Codului civil.

(5) Persoanele cu funcţii de răspundere şi alţi angajaţi, din a căror culpă întreprinderile, instituţiile, organizaţiile au suportat cheltuieli legate de compensarea prejudiciului cauzat, poartă răspundere materială în modul stabilit de lege.

Articolul 80. Interdicţia limitării răspunderii

Este fără efect clauza contractuală care limitează răspunderea persoanei, îl eliberează de răspundere sau stipulează răspunderea persoanei în lipsa vinovăţiei.

CAPITOLUL XIVDISPOZIŢII FINALE

Articolul 81 . Modul de soluţionare a litigiilor

Orice litigiu în legătură cu aplicarea prevederilor prezentei legi se soluţionează de către instanţele judecătoreşti.

Articolul 82. Dispoziţii finale

(1) Prezenta lege intră în vigoare la data publicării.

(2) Guvernul:

a) va prezenta propuneri pentru aducerea legislaţiei în vigoare în conformitate cu prevederile prezentei legi şi va aduce actele sale normative în concordanţă cu acest act legislativ;

b) va elabora şi aproba, în termen de şase luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, regulile şi regulamentele prevăzute de aceasta.

(3) Se abrogă:

Codul cu privire la locuinţe al R.S.S. Moldoveneşti, aprobat prin Legea R.S.S. Moldoveneşti nr.2718-X din 3 iunie 1983 (Veştile Sovietului Suprem şi ale Guvernului R.S.S. Moldoveneşti, 1983, nr.6, art.40);

Legea nr.982-XIII din 19 septembrie 1996 cu privire la fondul locativ cu statut special (Monitorul Oficial al Republicii Moldova, 1997, nr. 31-32, art.286)