Proprietar: SC TĂBĂCĂRIE RODERMA SRL ÎN LICHIDARE
Beneficiar: SC TĂBĂCĂRIE RODERMA SRL ÎN LICHIDARE
Destinatar: CAB. DE INSOLVENŢĂ ZIMAN AURA FLORINDA
DATA EVALUĂRII: 16.02.2012
RAPORT DE EVALUARE
PROPRIETATEA IMOBILIARĂ COMPUSĂ DIN:
TEREN INTRAVILAN
SC Estim Expert SRL
Oradea, str. Deltei, nr. 10
Nr. 750/16.02.2012
Situată în
Săcueni sat Olosig
lan „Draveczki”
judeţul Bihor
Înscrisă în Cartea Funciară
Nr. 50445 – Săcueni
(provenită din conversia de
pe hârtie a CF 120 NDF)
Nr. cadastral 420
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 2
CUPRINS
SINTEZA EVALUĂRII ................................................................................................................. 3 PREMISELE EVALUĂRII ............................................................................................................ 6
2.1 Obiectul evaluării .................................................................................................................. 6 2.2 Scopul evaluării .................................................................................................................... 6 2.3 Instrucţiunile evaluării (beneficiarul şi destinatarul evaluării) ............................................. 6 2.4 Drepturile de proprietate evaluate ......................................................................................... 6
2.5 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate ............................................................................... 6 2.5.1 Ipoteze restrictive ........................................................................................................... 6 2.5.2 Condiţii limitative .......................................................................................................... 7
2.6 Tipul valorii estimate ............................................................................................................ 8 2.7 Data evaluării ....................................................................................................................... 8
2.8 Moneda raportului ................................................................................................................ 8 2.9 Modalităţi de plată ................................................................................................................ 9
2.10 Inspecţia proprietăţii .......................................................................................................... 9 2.11 Informaţii şi sursele de informaţii utilizate ......................................................................... 9 2.12 Clauză de nepublicare ........................................................................................................ 9
PREZENTAREA DATELOR ...................................................................................................... 11
3.1 Identificarea proprietăţii...................................................................................................... 11 3.2 Situaţia juridică ................................................................................................................... 11
3.2.1 Statutul juridic al deţinătorului ................................................................................... 11
3.2.2 Dreptul de proprietate ................................................................................................. 11 3.3 Descrierea proprietăţii evaluate .......................................................................................... 12
3.4 Date privind impozite şi taxe; istoricul proprietăţii ............................................................ 12 3.5 Analiza pieţei imobiliare ..................................................................................................... 13
4. ANALIZA DATELOR, EVALUAREA PROPRIETĂŢII ŞI CONCLUZII ............................ 16
4.1 Definiţii ............................................................................................................................... 16 4.2 Cea mai bună utilizare a proprietăţii ................................................................................... 16
4.3 Evaluarea proprietăţii .......................................................................................................... 17
4.3.1 Estimarea valorii de piaţă a proprietăţii prin abordarea prin comparaţii ......................... 17 4.3.2 Estimarea valorii de piaţă a proprietăţii prin metoda extracţiei ....................................... 18 4.4 RECONCILIEREA VALORILOR. VALOAREA ESTIMATĂ PROPUSĂ, OPINIA ŞI
CONCLUZIILE EVALUATORULUI ..................................................................................... 18 ANEXE ......................................................................................................................................... 19
ANEXA nr. 1: Prezentarea evaluatorului
ANEXA nr. 2: Valoarea proprietăţii estimată prin comparaţii directe
ANEXA nr. 3: Valoarea proprietăţii estimată prin metoda extracţiei
ANEXA nr. 4: Fotografii color
ANEXA nr. 5: Planul de incadrare in zonă
ANEXA nr. 6: Documente
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 3
SINTEZA EVALUĂRII
OBIECTUL EVALUĂRII TEREN INTRAVILAN
AMPLASAMENT ORAŞUL SĂCUENI SAT OLOSIG -
LAN “DRAVECZKI”, JUDEŢUL BIHOR
PROPRIETAR SC TĂBĂCĂRIA RODERMA SRL
SOCIETATE ÎN LICHIDARE
ACT DE PROPRIETATE
CF NR. 50445 – SĂCUENI (provenită prin
conversia de pe hârtie a CF 120 NDF)
NR. CADASTRAL 420
ELEMENTE DE TIP EXCEPŢIONAL
IPOTECĂ ÎN FAVOAREA BCR SA
IPOTECĂ ÎN FAVOAREA AFP MARGHITA
DOSAR 5437/111/2010 TRIBUNAL BIHOR
SCOPUL EVALUĂRII ESTIMAREA VALORIILOR DE PIAŢĂ ŞI DE
LICHIDARE ÎN VEDEREA VALORIFICĂRII
DESTINATAR RAPORT CABINET DE INSOLVENŢĂ
ZIMAN AURA FLORINDA
SEDIUL DESTINATARULUI BEIUŞ STR. 22 DECEMBRIE NR. 9A
DREPTUL EVALUAT DREPTUL DE PROPRIETATE INTEGRAL
TIPUL VALORII EXPRIMATE VALOAREA DE PIAŢĂ
VALOAREA DE LICHIDARE
DATA DE REFERINŢĂ 16.02.2012
DATA INSPECŢIEI 07.11.2011
MONEDA RAPORTULUI LEI, EURO
CURSUL DE REFERINŢĂ BNR LA
DATA DE REFERINŢĂ 4.3497 LEI/EURO
VALORI ESTIMATE REZULTATE LEI EURO
- METODA EXTRACŢIEI 73.000 16.800
- ABORDAREA PRIN COMPARAŢII 78.000 18.000
VALOAREA DE PIAŢĂ 78.000 18.000
VALOAREA DE LICHIDARE 59.000 13.500
SC ESTIM EXPERT SRL EXPERT EVALUATOR ANEVAR
MEMBRU CORPORATIV ANEVAR ING. BURIAN FELICIAN
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 4
Către,
CABINET INDIVIDUAL DE CONSULTANŢĂ FISCALĂ, INSOLVENŢĂ ŞI
EXPERTIZĂ CONTABILĂ ZIMAN AURA FLORINDA
Acest Raport de evaluare anexat în intregime, prezintă concluziile procesului de evaluare
al proprietăţii imobiliare “Teren intravilan”, situată în Oraşul Săcueni sat Olosig nr. cadastral
420 judeţul Bihor, proprietatea SC Tăbăcăria Roderma SRL societate în insolvenţă. Proprietatea
care a constituit obiectul evaluãrii este o proprietate imobiliară.
Scopul elaborării prezentului Raport a fost estimarea valorii de piaţă cât şi a valorii de
lichidare a proprietăţii mai sus denumite, în vederea valorificării.
Proprietatea evaluată este amplasată în lângă localitatea Olosig, în zona periferică, în
lanul “Draveczki”, într-un nucleu intravilan situat lângă Lacul Olosig într-o zonă cu terenuri
libere proprietăţi private respectiv terenuri cu păduri proprietatea Ocolului Silvic Săcueni, şi este
constituită dintr-un teren intravilan cu suprafaţa de 10.000 mp. Proprietatea imobiliară este
deţinută de SC Tăbăcăria Roderma SRL societate în insolvenţă, conform CF nr. 50445 –
Săcueni. In procesul de evaluare, s-au utilizat abordările recunoscute de Standardele
Internaţionale de Evaluare, adică:
- Metoda extracţiei
- Abordarea prin comparaţii
Raportul a fost structurat după cum urmează:
1. Introducere
2. Premisele evaluării
3. Prezentarea datelor
4. Analiza datelor, evaluarea proprietăţii; concluzii
5. Anexe
In urma aplicării metodelor de evaluare, valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare “Teren
intravilan” situată în Oraşul Săcueni sat Olosig nr. cadastral 420 judeţul Bihor, proprietatea SC
Tăbăcăria Roderma SRL societate în insolvenţă, estimată la data de 16.02.2012 este de:
V = 78.000 lei,
adică V = 18.000 Euro
Valoarea de lichidare este de 59.000 lei repectiv 13.500 Euro, luând în considerare o
perioadă de expunere mai mică de 6 luni.
Valoarea rezultată este o concluzie expertă şi rezonabilă a unui profesionist calificat, bazată
pe analiza tuturor informaţiilor relevante şi cunoscute de acesta la momentul evaluării şi
reprezintă percepţia evaluatorului la cel mai probabil preţ obtenabil intr-o tranzacţie forţată,
încheiată în condiţiile de vânzare specificate. Datele prezentate, analiza, concluziile şi opinia
evaluatorului sunt limitate la ipotezele luate in considerare, a condiţiilor specifice
Prezentul Raport a fost intocmit pe baza Standardelor Internaţionale recomandate de către
ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România).
Cu stimă:
Ing. Felician Burian
Director SC ESTIM EXPERT SRL
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 5
Declaraţie de certificare
Prin prezenta, in limita informaţiilor şi a cunoştinţelor deţinute certificăm, că afirmaţiile
prezentate in acest Raport sunt corecte şi adevărate.
Deasemenea, certificăm ca analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai
de ipotezele luate in considerare şi de condiţiile limitative specifice. Acestea sunt analizele,
opiniile şi concluziile noastre personale, fiind nepărtinitoare din punct de vedere personal.
Declarăm că nu avem nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea imobiliară
care face obiectul prezentului Raport, nici un interes sau influenţă legată de părţile implicate.
Contravaloarea acestei lucrări ce ne revine in urma efectuării evaluării nu are nici o
legătură cu valoarea evaluată a imobilului analizat in Raport, şi nu este influenţată de apariţia
unui eveniment ulterior.
Analizele, opiniile şi concluziile exprimate au fost realizate in conformitate cu
standardele şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a
Evaluatorilor din România), cat si Codul deontologic al acesteia.
Proprietatea a fost inspectată de personal de către evaluator. In elaborarea Raportului nu
s-a primit asistenţa semnificativă din partea nici unei alte persoane.
Fără aprobarea scrisă a evaluatorului, publicarea integrală sau parţială a prezentului
Raport, a oricărei referinţe sau valorii incluse, a numelui şi afilierii profesionale a evaluatorului,
sunt interzise.
Ing. Burian Felician
membru titular ANEVAR,
Expert evaluator proprietăţi imobiliare şi de bunuri mobile
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 6
PREMISELE EVALUĂRII
2.1 Obiectul evaluării
Obiectul evaluării îl constituie proprietatea imobiliară compusă din:
TEREN INTRAVILAN
situată în oraşul Săcueni sat Olosig nr. cadastral 420, proprietatea SC Tăbăcăria Roderma SRL
societate în insolvenţă, constituită dintr-un teren intravilan.
2.2 Scopul evaluării
Scopul evaluării este estimarea valorii de piaţă respectiv de lichidare a proprietăţii, în
vederea valorificării.
Evaluarea reprezintã o consultanţă de pe poziţia de evaluator expert, în scopul prezentat
mai sus.
2.3 Instrucţiunile evaluării (beneficiarul şi destinatarul evaluării)
Beneficiarul Raportului de evaluare este SC Tăbăcăria Roderma SRL societate în
insolvenţă, cu sediul în Săcueni str. T. Nicolae nr. 18 judeţul Bihor înregistrată la ORC cu nr.
J05/721/1994 identificată cu CUI 5232087.
Destinatarul Raportului de evaluare este CABINETUL INDIVIDUAL DE
CONSULTANŢĂ FISCALĂ, INSOLVENŢĂ ŞI EXPERTIZĂ CONTABILĂ ZIMAN AURA
FLORINDA, cu sediul în Municipiul Beiuş str. 22 Decembrie nr. 9A judeţul Bihor, înregistrat la
27.03.2007 având CUI 21454948.
2.4 Drepturile de proprietate evaluate
A fost supus evaluării dreptul de proprietate al SC Tăbăcăria Roderma SRL societate în
insolvenţă, asupra proprietăţii prezentată anterior.
2.5 Baza de evaluare. Tipul valorii estimate
La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi condiţii limitative. Opinia evaluatorului este
exprimată in concordanţă cu acestea, precum şi celelalte aprecieri din Raport. Evaluatorul îşi
exprimă integral responsabilitatea pentru concluziile prezentate, în limita ipotezelor restrictive şi
a condiţiilor limitative de mai jos.
2.5.1 Ipoteze restrictive
- Toate aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele puse la
dispoziţie de către proprietar; nu s-a intreprins verificarea sau investigarea suplimentară a
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 7
acestora, aceasta nefiind în sarcina evaluatorului; dreptul de proprietate este considerat
valabil şi marketabil;
- Proprietatea este liberă de orice sarcină, în afara cazului în care proprietarul nu declară
altfel.
- Se presupune că proprietatea este conformă tuturor reglementărilor legale şi restricţiilor
de zonare şi utilizare, că respectă prevederile urbanistice din zonă.
- Proprietatea nu a fost expertizată detailat; orice schiţă din raport prezintă dimensiuni
aproximative ale proprietăţii şi ajută cititorul să vizualizeze proprietatea.
- Presupunem că proprietatea nu a fost contaminată, respectiv costul decontaminărilor nu
afectează valoarea; nu am fost informaţi despre nici o inspecţie, act legal, care să indice
existenţa contaminanţilor sau a materialelor periculoase; evaluatorul nu are cunoştinţe
despre condiţii adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară evaluată sau una
învecinată, inclusiv prezenţa substanţelor periculoase sau toxice); se presupune că nu
există astfel de condiţii dacă ele nu au fost observate la data inspecţiei sau nu au devenit
vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite necesare întocmirii unui astfel de raport.
- Baza selectării metodelor de evaluare şi a modalităţilor de aplicare a acestora a fost
situaţia actuală a proprietăţii; astfel valorile rezultate conduc la estimarea cea mai
probabilă a valorii reale.
- La estimarea valorii, evaluatorul a utilizat numai informaţiile pe care le-a avut la
dispoziţie; există posibilitatea existenţei altor informaţii de care evaluatorul nu avea
cunoştinţă în momentul întocmirii raportului; evaluatorul nu-şi asumă responsabilitatea în
privinţa acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.
- Documentaţiile tehnice puse la dispoziţie se presupun a fi corecte.
- Se consideră că nu există aspecte ascunse sau nevizibile ale structurii proprietăţii, ale
stării şi structurii solului, care ar duce la o valoare mai mare sau mai mică a valorii
estimate.
- Se presupune ca limitele terenului şi ale construcţiilor corespund graniţelor proprietăţii şi
că nu există nici o servitute; în caz contrar aceasta este descrisă în Raport.
- Se presupune că toate avizele sau autorizaţiile solicitate de către instituţiile abilitate sunt
sau pot fi obţinute respectiv reînnoite.
- Se consideră că toate taxele şi impozitele au fost achitate de către proprietar.
- Estimările se bazează pe condiţiile actuale ale pieţei, pe factorii anticipaţi ai cererii şi ai
ofertei pe termen scurt.
- Având în vedere scopul elaborării prezentului Raport, în procesul de evaluare s-a utilizat
termenul de “valoarea de lichidare”. Acest termen însă nu reprezintă un tip de valoare
distinctă de cele tratate în Standardele Internaţioanale de Evaluare, ci descrie situaţia
activului şi condiţiile în care acesta se poate tranzacţiona. În acest Raport, estimarea
valorii de lichidare s-a bazat pe valoarea de piaţă estimată.
2.5.2 Condiţii limitative
- Valorile estimate sunt valabile atâta timp, cât condiţiile în care s-a realizat raportul (starea
pieţei, nivelul cererii şi a ofertei, raportul leu/Euro, factorii economici, sociali şi politici)
nu se modifică semnificativ. Pe pieţele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau
descendent, şi dependenţa lor de evoluţia monedei naţionale nu este liniară.
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 8
- Valorile componente sunt valabile numai în contextul prezentului raport; acestea nu se
pot folosi în legătură cu o altă evaluare, şi dacă sunt astfel utilizate, acestea nu sunt
valabile.
- Evaluatorul nu este obligat să acorde consultanţă în continuare, sau să depună mărturie în
instanţă în legătură cu proprietatea evaluată.
- Nici prezentul raport, nici părţi din acesta nu se pot publica sau mediatiza fără acordul
scris al evaluatorului.
- Orice valori estimate se aplică întregii proprietăţi; orice divizare sau distribuire a valorii
pe fracţiuni de proprietate va invalida valoarea estimată, cu excepţia cazului în care o
astfel de divizare a fost tratată în mod special în raport.
- Cel care intră în posesia unei copii din prezentul raport nu are şi dreptul de a o face public
sau de a o publica.
2.6 Tipul valorii estimate
Ţinând cont de scopul evaluării, s-au respectat recomandările SIE IVS 2, “Baze de
evaluare diferite faţă de valoarea de piaţă”, respectiv SIE IVS 1.
Proprietatea propusă pentru a fi valorificată prin licitaţie este de natura unei proprietăţi
imobiliare “Teren intravilan”.
Proprietatea, conform celei mai bune utilizări ale sale, este fără “restricţii deosebite
impuse de formă şi dimensiune, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupanţilor
acestora, putându-se proceda la estimarea unei valori de piaţă, utilizabile în scopul exprimat.”
Se poate deci estima “valoarea de piaţă” (conform SIE IVS 1):
“Valoarea de piaţă este suma exprimată pentru care o proprietate va fi schimbată, la data
evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat
obiectiv, după o activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.”
“Valoarea de lichidare” este definită în Standardul Internaţional de Evaluare IVS 2:
“Valoarea de lichidare este suma care ar putea fi primită, în mod rezonabil, din vânzarea
unei proprietăţi, într-o perioadă de timp prea scurtă pentru a fi conformă cu perioada de
marketing necesară, specificată în definiţia valorii de piaţă.”
2.7 Data evaluării
Data evaluării este 16.02.2012. La baza evaluării au stat informaţiile privind preţurile
corespunzătoare lunii februarie 2012; tot pentru aceasţa perioadă sunt valabile şi ipotezele luate
în considerare.
Data întocmirii Raportului este 19.02.2012.
2.8 Moneda raportului
Valorile finale estimate vor fi prezentate în Lei şi în Euro. Cursul de schimb la data de
referinţă a fost de 4.3497 lei/Euro.
Valoarea estimată este valabilă atâta timp, cât principalele premize care au stat la baza
evaluării (cursul de schimb, riscul investiţional, condiţii de piată) nu suferă modificări majore.
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 9
2.9 Modalităţi de plată
Valoarea estimată în prezentul raport este valabilă în condiţiile în care suma ce urmează a
fi plătită în urma tranzacţionării va fi achitată integral la data încheierii tranzacţiei, cash sau
echivalent cash.
2.10 Inspecţia proprietăţii
Inspecţia proprietăţii a fost realizată în 07.11.2011 de către Burian Felician, expert
evaluator. La inspecţie a participat reprezentanta Destinatarului, Dna Ziman Aura Florinda,
respectiv reprezentanta proprietarului, Dna Duţă Cristina Mona.
Reprezentanta proprietarului nu a indicat cu exactitate limitele proprietăţii evaluate. Din
acest motiv, proprietatea a fost identificată în baza documentaţiei cadastrale primite cât şi a
imaginilor descărcate de pe site-l Google Map. S-au executat fotografii.
Cu ocazia inspecţiei au fost preluate informaţii despre proprietatea evaluată, documentele
existente, etc. S-au cules informaţii despre situaţia juridică a proprietăţii evaluate – proprietari,
sarcini, vecinătăţi, etc.
2.11 Informaţii şi sursele de informaţii utilizate
Informaţiile utilizate au fost:
- situaţia juridică a proprietătii, actele de proprietate, suprafeţe, caracteristici tehnice,
istoricul proprietăţii, utilizarea curentă şi utilizări alternative ale proprietăţii
- cele privind piaţa imobiliară specifică (preţuri de ofertare şi tranzacţionare, vandabilitatea
viitoare a proprietăţii, condiţii normale şi locale de piaţă, tendinţele pieţii imobiliare)
- alte informaţii din literatura de specialitate
Sursele de informaţii au fost:
- Proprietarul, pentru cele legate de proprietatea imobiliară evaluată şi care este responsabil
pentru veridicitatea datelor furnizate; acesta a pus la dispoziţia evaluatorului diferite
documente. Evaluatorul nu-şi asumă nici o responsabilitate pentru datele şi documentele
puse la dispoziţie de către Proprietar şi Destinatar, şi nici pentru rezultatele influenţate de
eventualitatea unor date incomplete sau greşite.
- publicaţii şi bibliografia de specialitate, alţi evaluatori care operează pe piaţa locală
- agenţii imobiliare care operează în zonă, internet
- baza de date a evaluatorului şi a Centrului Teritorial ANEVAR Bihor
2.12 Clauză de nepublicare
Prezentul raport de evaluare a fost realizat în baza informaţiilor furnizate de către
destinatar, veridicitatea şi corectitudinea datelor fiind responsabilitatea acestuia. Valorile
estimate sunt valabile la data de referinţă specificată în raport şi încă o perioadă scurtă după
această dată, perioadă în care condiţiile specifice nu suferă modificări majore.
Opinia evaluatorului trebuie analizată în contextual economic general existent (februarie
2012), situaţia pieţei imobiliare din judeţul Bihor, şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 10
modifică semnificativ în timp, evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor
cunoscute de acesta la data evaluării.
Acest raport este confidenţial, este destinat numai scopului precizat, şi numai pentru uzul
Destinatarului menţionat. Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă acest raport a fost transmis
unei alte persoane.
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 11
PREZENTAREA DATELOR
3.1 Identificarea proprietăţii
Proprietatea ce constituie obiectul prezentului Raport de evaluare este “Teren intravilan”
amplasată Oraşul Săcueni sat Olosig nr. cadastral 420, judeţul Bihor.
3.2 Situaţia juridică
3.2.1 Statutul juridic al deţinătorului
Proprietatea evaluată este deţinută de SC Tăbăcăria Roderma SRL societate în insolvenţă,
persoană juridică română. Drepturile de proprietate sunt înscrise în registrele de publicitate ale
proprietăţii imobiliare, respectiv în CF nr. 50445 – Săcueni.
3.2.2 Dreptul de proprietate
Proprietatea înscrisă în CF nr. 50445 – Săcueni (provenită din conversia de pe hârtie a CF
nr. 120 NDF), identificată cu nr. cadastral 420, este deţinută de SC Tăbăcăria Roderma SRL
societate în insolvenţă, proprietarul tabular şi faptic.
Proprietarul este deţinătorul proprietăţii evaluate cu titlu de cumpărare, în baza
Contractului de vânzare-cumpărare şi ipotecă cu Încheierea de autentificare nr. 2172/17.04.2007
emisă de BNP Pană Gheorghe cât şi a Documentaţiei cadastrale înregistrată la OCPI Bihor cu nr.
4348/05.04.2006.
În extrasul CF prezentat nu este menţionat dreptul de servitute de trecere asupra drumului
privat de acces la proprietate.
Am anexat prezentului Raport toate documentele puse la dispoziţia evaluatorului:
- Extrasul CF nr. 10180/15.11.2011 emis de OCPI Bihor, cu sarcini notate în favoarea
BCR SA prin Sucursala Marghita cât şi a AFP Marghita
- Contractul de vânzare-cumpărare şi ipotecă
- Documentaţia cadastrală
De aesemenea am anexat fotografiile color executate cu ocazia inspecţiei cât şi planul de
situaţie.
Toate informaţiile legate de proprietate au fost furnizate de către Proprietar şi Destinatar.
Conform acestora, nu există coproprietari, nu există nici o obligaţie de servitute către o a terţa
persoană fizică sau juridică. Proprietatea, conform contractului de ipotecă încheiat între
Destinatar şi proprietar, urmează procedura legală de valorificare.
Proprietatea este în circuitul civil şi poate fi vândută.
In cadrul Raportului, a fost evaluat dreptul de proprietate integral asupra proprietăţii.
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 12
3.3 Descrierea proprietăţii evaluate
3.3.1 Amplasamentul, zona, vecinătăţi, accesul
Proprietatea ce formează obiectul prezentului raport este situată între oraşul Săcueni şi
localitatea Olosig, în apropierea DN 19B Săcueni-Marghita, într-un nucleu de intravilan care a
aparţinut lanului “Draveczki”. Este o zonă agricolă cu terenuri libere proprietăţi private şi
terenuri cu păduri deţinute de Ocolul Silvic Săcueni. Distanţa proprietăţii faţă de Municipiul
Oradea, reşedinţa judeţului Bihor, este de cca 40 km, iar faţă de Municipiul Marghita de cca 15
km.
Conform documentaţiei cadastrale, proprietatea este învecinată cu Lacul Olosig, un lac
artificial de pescuit având luciul de apă de cca 10 ha. La marginea lacului există locuri de pescuit
amenajate. Proprietatea se situează chiar lângă digul lacului, pe partea estică a acestuia, la cca 1
km de drumul asfaltat DN 19B.
Proprietatea evaluată nu dispune de front stradal. Accesul la proprietatea evaluată se
poate realiza printr-un drum pietruit privat derivat din drumul asfaltat.
Utilităţi în zonă: energie electrică.
In zonă traficul auto este aproape inexistent.
In timpul inspecţiei nu am constatat existenţa unor factori de poluare în vecinătatea
amplasamentului.
Zona de amplasare este deosebit favorabilă pentru acest tip de utilizare: cea comercială
(pescuit sportiv şi agrement).
3.3.2. Descrierea terenului
Terenul este amplasat într-un nucleu intravilan situat lângă Lacul Olosig, în apropierea
oraşului Săcueni.
Terenul are accesul asigurat de un drum privat. Nu are front stradal.
Terenul este constituit dintr-o parcelă de 10.000 mp, identificată cu nr. cadastral 420.
Este un teren parţial înclinat, de formă regulată. Lăţimea maximă a terenului este de 50 m iar
lungimea medie de 250 m. Frontul către lac are o lungime de cca. 280 m.
Terenul nu este împrejmuit, şi este delimitat în felul următor:
- către vest de Lacul Olosig
- către sud de teren agricol proprietate privată
- către est de teren agricol proprietate privată
- către nord de teren proprietate privată şi drumul de acces
În apropierea terenului există reţele de energie electrică.
3.4 Date privind impozite şi taxe; istoricul proprietăţii
Nu avem date despre impozite şi taxe locale.
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 13
3.5 Analiza pieţei imobiliare
Piaţa imobiliară este compusă dintr-un grup de persoane fizice sau juridice care intră în
contact unii cu alţii în vederea efectuării unor tranzacţii imobiliare. Scopul acestor tranzacţii este
schimbarea unor drepturi de proprietate contra unor bunuri, cel mai des banii.
In mod normal, o piaţă eficientă funcţionează pe baza cererii şi a ofertei existente pe acea
piaţă. Spre deosebire de aceasta, piaţa imobiliară este influenţată şi de reglementări
guvernamentale şi/sau locale. Echilibrul între cerere şi ofertă se realizează teoretic, existând
întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă. De multe ori avem de a face ori de supraofertă ori de
exces de cerere. Oferta pentru un anumit tip de imobil se dezvoltă greu iar cererea poate să se
modifice brusc.
Spre deosebire de o piaţă eficientă a bunurilor şi serviciilor, pe piaţa imobiliară există
puţin participanţi. Deasemenea, pe pieţele imobiliare preţurile sunt relativ ridicate, iar acestea
sunt influenţate de modalitatea de finanţare a cumpărăturii (dobânzi, avans, rate, etc)
O altă problemă constituie faptul că, spre deosebire de o piaţă eficientă, informaţiile
despre tranzacţiile efectuate circulă greoi, cu intârziere. De asemenea, spre deosebire de o piaţă
eficientă unde bunurile sunt gata de consum, livrate imediat şi uşor de transportat, proprietăţile
imobiliare sunt puţin lichide, vânzarea lor este un proces îndelungat, necesitând timp şi
rezolvarea finanţării.
In concluzie, pieţele imobiliare nu sunt eficiente iar comportamentul acestora este greu de
previzionat.
Un alt element semnificativ care acţionează la ora actuală este instabilitatea pieţelor
imobiliare, generată de efectele pe care le au asupra diverselor pieţe unele evenimente
macroeconomice majore, dificil de previzionat. Starea de instabilitate a pieţei imobiliare este
caracterizată de exemplu şi de decizii iraţionale de vânzare/cumpărare, sau de deciziile
majorităţii participanţilor la piaţă de a nu mai face tranzacţii până la o clarificare a direcţiei
preţurilor. Numărul de tranzacţii in perioada curentă a scăzut dramatic faţă de numărul de
tranzacţii din anii precedenţi, afectând negativ gradul de certitudine al estimării valorii.
In perioada actuală, preţurile proprietăţilor imobiliare au o volatilitate extremă, suferind
corecţii negative severe faţă de aceiaşi perioadă a anului 2008.
Totuşi, piaţa imobiliară din judeţul Bihor este încă funcţională, chiar la volume mult mai
reduse faţă de anii trecuţi.
In vederea identificării pieţei imobiliare specifice pe care operăm, trebuie întâi definită
piaţa imobiliară de care aparţine imobilul evaluat.
In cazul nostru imobilul de evaluat se încadrează la tipul “Teren intravilan”.
Piaţa imobiliară specifică pe care operăm este “piaţa terenurilor din judeţul Bihor”.
Proprietatea de evaluat este amplasată în zona periferică a localităţii Olosig, într-o zonă
de agrement.
Pentru a analiza această piaţă, am studiat aspecte legate de situaţia economică a zonei,
respectiv a zonelor similare, populaţia sa, tendinţe de dezvoltare, cererea specifică şi oferta
competitivă pentru acest tip de proprietate. Această analiză constituie baza de determinare a celei
mai bune utilizări.
Pentru a evidenţia confirmările pieţei pentru o anumită utilizare a imobilului, trebuie
identificată relaţia dintre cererea specifică şi oferta competitivă. Această relaţia va arăta echilibru
sau dezechilibru între aceşti doi factori.
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 14
3.5.1 Analiza cererii specifice
Cererea reflectă necesităţile, dorinţele materiale, puterea de cumpărare şi preferinţele
consumatorilor. Analiza cererii se axează pe identificarea utilizatorilor potenţiali, în cazul nostru
cererea de terenuri situate în intravilan.
Pentru piaţa proprietăţilor similare sunt importanţi următorii factori: populaţia
(dimensiunea, rata de creştere, compoziţia), venituri, procentul din venit cheltuit pe servicii,
accesibilitatea, direcţii de dezvoltare urbanistică, factori care influenţează atractivitatea spaţiului,
tendinţe economice generale.
Analiza cererii nu se poate efectua fără analizarea contextului economic general. Criza
economică mondială are efecte negative majore şi asupra economiei româneşti, şi implicit
asupra pieţei imobiliare. Inăsprirea condiţiilor de creditare de către BNR, creşterea şomajului,
scăderea puterii de cumpărare au dus la reducerea drastică a tranzacţiilor imobiliare incheiate, la
reducerea chiriilor şi preţurilor de ofertare, iar din partea băncilor comerciale, la promovarea
unei politici de creditare prudente.
Pe o piaţă instabilă se accentuează percepţiile riscurilor iar criteriile limitării investiţiilor
devin semnificativ mai importante.
Din aceste motive cererea specifică pentru proprietăţi similare în zonă este redusă,
conform previziunilor specialiştilor această tendinţă se păstrează pe termen scurt.
Cererea pentru acest tip de proprietate este formată în principal de persoane fizice
române.
3.5.2 Analiza ofertei competitive
Oferta este cantitatea dintr-un tip de proprietate disponibilă pentru vânzare sau închiriere,
la diferite preţuri, pe o piaţă dată, la o anumită perioadă de timp. Oferta dintr-un anumit bun la
un anumit preţ, la un anumit moment şi anume loc indică raritatea relativă a acelui bun, care este
un factor de bază al valorii.
Oferta se referă la disponibilităţile de a schimba dreptul de proprietate a produsului
imobiliar. Oferta competitivă cuprinde studierea şi analiza următorilor factori:
- cantitatea şi calitatea ofertei concurenţiale;
- volumul construcţiilor noi, concurente sau complementare;
- disponibilitatea şi preţul terenului liber;
- costurile de construcţie;
- cauzele şi nr. de proprietăţi vacante;
- transformarea pentru utilizări alternative;
- disponibilitatea creditelor pentru construcţii.
Pe o piaţă instabilă nivelul ofertei competitive este semnificativ crescător. Oferta poate creşte
şi pe segmentul de imobile noi finalizate.
Utilizarea corecţiilor legate de “ofertă” a luat in calcul şi în prezentul Raport efectele unei
pieţi instabile, caracterizată de multe ori de creşterea numărului de oferte fără motivaţii serioase
ale vânzătorului sau de disponibilitatea reală de a vinde.
Oferta concurenţială vine din partea investitorilor, pe de o parte din partea acelora care în
trecut au achiziţionat proprietăţi similare în vederea revânzării acestora, pe de altă parte se
regăsesc vechii proprietari, care procedează la exploatarea directă a acestui tip de proprietate.
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 15
Oferta concurenţială este bine mediatizată. Această ofertă se referă la vânzare. Ofertele de
vânzare ale proprietăţilor similare se situează între 1,0 – 4,0 Euro/mp.
3.5.3 Echilibrul pieţei
La nivelul pieţei considerate se poate vorbi de o piaţă in scădere a proprietăţilor de acest
tip, pe care se efectuează tranzacţii relativ puţine şi care să poată oferi informaţii concludente
referitoare la preţuri de tranzacţionare. Totuşi, acestea indică starea reală a pieţii, ca atare în
procedura de estimare a valorii, evaluatorul a utilizat metoda comparaţiilor de piaţă, intemeiat pe
informaţiile enumerate în cadrul acestui capitol.
Din punct de vedere al stadiului de dezvoltare, piaţa imobiliară a judeţului este o piaţă în
stagnare, cu tendinţe în favoarea cererii. Piaţa imobiliară a fost şi este afectată şi de reglementări
legale şi de posibilitatea obţinerii de finanţare pentru achiziţii sau construcţii de proprietăţi
similare.
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 16
4. ANALIZA DATELOR, EVALUAREA PROPRIETĂŢII ŞI
CONCLUZII
4.1 Definiţii
Cea mai bună utilizare este definită ca utilizarea rezonabilă, probabilă şi legală a unui
teren liber sau construit, care este fizic posibilă, fundamentată adecvat, fezabilă financiar şi are
ca rezultat cea mai mare valoare.
Analiza celei mai bune utilizări se execută pentru următorele situaţii:
- în ipoteza că terenul este liber
- în ipoteza că imobilul este compus din teren şi construcţiile de pe el
Cea mai bună utilizare (CMBU) a unei proprietăţi imobiliare trebuie să indeplinească patru
criterii:
- să fie permisibilă legal
- să fie posibilă fizic
- să fie fezabilă financiar
- să fie maxim productivă
4.2 Cea mai bună utilizare a proprietăţii
Utilizarea care creează valoarea maximă a unei proprietăţi în funcţie de rata de
rentabilitate pe termen lung şi riscul asociat este considerată ca cea mai bună utilizare a terenului
construit.
La ora actuală, având în vedere particularităţile zonei, amplasamentul şi caracteristicile
proprietăţii descrise anterior, cea mai bună alternativă posibilă pentru activul analizat este cea de
proprietate imobiliară comercială (agrement). Prin prizma criteriilor care definesc CMBU,
aceasta:
- este permisibilă legal
- indeplineşte condiţia de fizic posibilă
- este fezabilă financiar
- este maxim productivă
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 17
4.3 Evaluarea proprietăţii
4.3.1 Estimarea valorii de piaţă a proprietăţii prin abordarea prin comparaţii
Metoda comparaţiilor directe utilizează procesul de lucru în care estimarea valorii de
piaţă se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare – minimum trei – ca
amplasare, caracteristici constructive, acces, utilităţi etc., şi la care avem date în ceea ce priveşte
preţul de tranzacţionare/ofertare.
Premisa majoră a metodei comparaţiei vânzărilor este aceea că valoarea de piaţă a unei
proprietăţi imobiliare este in relaţie directă cu preţurile unor proprietăţi competitive şi
comparabile.
Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi, în drepturile
de proprietate, condiţii de finanţare, motivaţia părţilor contractante, condiţii de piaţă, localizare,
caracteristici fizice, utilităţi existente, nivelul de finisaj, cea mai bună utilizare.
Oferta şi cererea pieţei este formată din vânzători şi cumpărători. Pentru a estima
cererea, evaluatorul are in vedere numărul de utilizatori potenţiali ai unui anumit tip de
proprietate, puterea lor de cumpărare, preferinţele lor. Pentru a analiza oferta, evaluatorul ia in
calcul proprietăţile existente nevândute sau libere, cele in construcţie sau plainificate a fi
construite.
Principiul substituţiei arată că valoarea unei proprietăţi tinde să fie dată de preţul ce ar fi
fost plătit pentru o proprietate cu utilitate şi atractivitate similară, intr-un timp rezonabil.
Evaluatorul a analizat şi imprejurimile proprietăţii, pentru a identifica şi influenţele
externe semnificative şi care se reflectă in corecţiile aplicate. Pentru a calcula valoarea terenului
în cazul celei mai bune utilizări, aceasta se va considera liber şi disponibil.
Din cele şase metode de evaluare a terenurilor recomandate in Standardul Internaţional de
Practică in Evaluare GN 1, în cazul actual cea mai potrivită este metoda comparaţiei directe.
Aceasta se utilizează la terenuri libere sau care se consideră liber, atunci când există date
comparabile de pe piaţa imobiliară. Prin această metodă preţurile la terenurile similare sunt
analizate, comparate şi corectate în funcţie de asemănări sau diferenţieri.
Elemente de comparaţie sunt: drepturile de proprietate, restricţiile legale, condiţiile de
finanţare, condiţiile de vânzare, condiţiile de piaţă, localizarea, caracteristicile fizice, utilităţile
disponibile, zonarea şi cea mai bună utilizare. Evaluatorul a utilizat ori terenuri libere din zonă
oferite spre vânzare ori terenuri situate în judeţul Bihor şi care au utilizări similare.
Pentru a aplica cât mai corect metoda propusă, evaluatorul a cules date despre tranzacţii
şi oferte de proprietăţi considerate competitive şi comparabile cu proprietatea evaluată.
Rezultatele sunt concretizate în Anexa nr. 2.
V = 78.000 lei
V = 18.000 Euro Pentru estimarea valorii de lichidare, pentru acest tip de proprietate, luând în considerare o
perioadă de expunere de cca 6 luni, valoarea de piaţă se diminuează cu 25 %:
Vlichidare = 59.000 lei
Vlichidare = 13.500 Euro
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 18
4.3.2 Estimarea valorii de piaţă a proprietăţii prin metoda extracţiei
Conform GN 1, extracţia (prin scădere) este o tehnică de comparaţie indirectă (uneori
denumită şi abstracţie). Prin această metodă valoarea amenajărilor terenului şi a construcţiilor
(posibile de realizat) se estimează prin costul lor, minus deprecierea, care se scade apoi din preţul
total al proprietăţilor comparabile. Rezultatul rezidual este o indicaţie a valorii posibile a
terenului. Estimarea valorii de piaţă prin metoda extracţiei este redată în Anexa nr. 3.
V = 73.000 lei
V = 16.800 Euro
4.4 RECONCILIEREA VALORILOR. VALOAREA ESTIMATĂ PROPUSĂ, OPINIA ŞI
CONCLUZIILE EVALUATORULUI
Inainte de prezentarea concluziilor finale, am dori să efectuăm câteva precizări.
Valoarea de piaţă este un concept fundamental in practica evaluării. Valoarea de piaţă nu
depinde de tranzacţiile reale ce au loc la data evaluării ci este o estimare a preţului ce poate fi
obţinut intr-o tranzacţie existentă in condiţiile definiţiei valorii de piaţă. Preţul de vânzare poate
fi diferit faţă de valoarea de piaţă, dacă condiţiile de tranzacţionare diferă de condiţiile enunţate
cu ocazia definirii valorii de piaţă. Valoarea de piaţă este o reprezentare a preţului agreat de
vânzător şi cumpărător intr-o piaţă deschisă şi competitivă. În cazul nostru, având în vedere
scopul elaborării prezentului Raport, am estimat valoarea de lichidare, bazată totuşi pe datele şi
informaţiile pe care le-am obţinut din piaţă.
In Raportul elaborat, la estimarea valorii de lichidare s-au utilizat două metoda: cea a
extracţiei şi cea bazată pe comparaţii directe. După aplicarea metodelor de evaluare recomandate
de standardele şi normativele de evaluare, s-au obţinut următoarele valori estimate ale valorii de
piaţă:
Lei Euro Lei Euro
Teren 73,000 16,800 78,000 18,000
Metoda extractiei Metoda comparatieiDenumire
Având în vedere rezultatele obţinute în urma aplicării metodelor de evaluare, informaţiile
care au stat la baza întocmirii Raportului, scopul evaluării, cantitatea de informaţii care au stat la
baza aplicării metodelor, cererea relativ scăzută pentru proprietăţi similare, în opinia
evaluatorului, valoarea estimată a proprietăţii imobiliare “Teren intravilan” situată în oraşul
Săcueni sat Olosig nr. cadastral 420, judeţul Bihor, proprietatea SC Tăbăcăria Roderma SRL
societate în insolvenţă, este cea rezultată în urma abordării prin comparaţii, şi este:
78.000 lei
(şaptezecişioptdemii de lei)
respectiv
18.000 Euro
(optsprezecemii de Euro)
Valoarea a fost exprimată ţinând cont de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile
exprimate în prezentul Raport şi este valabilă în condiţiile generale şi specifice aferente perioadei
februarie 2012. Valoarea include terenul. Valoarea nu include TVA. Valoarea este subiectivă;
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 19
este o predicţie; evaluarea este o opinie asupra unei valori. Valoarea nu ţine seama de
responsabilităţile de mediu şi de costurile implicate de încadrarea în cerinţele legale. Valoarea
estimată este o concluzie imparţială, expertă şi rezonabilă bazată pe analiza tuturor informaţiilor
relevante şi cunoscute. Ea este o opinie, şi reprezintă percepţia evaluatorului referitor la cel mai
probabil preţ obtenabil intr-o tranzacţie forţată şi pentru scopul dorit.
ANEXE
ANEXA NR. 1
PREZENTAREA EVALUATORULUI
SC ESTIM EXPERT SRL are ca obiect principal de activitate elaborarea lucrărilor in domeniul
evaluării proprietăţilor imobiliare şi a bunurilor mobile. In acest context colaborează cu firme
specializate şi consacrate în domeniu. Portofoliul de clienţi este compus din bănci
comerciale, alte instituţii de creditare, societăţi comerciale, persoane fizice şi juridice.
SC ESTIM EXPERT SRL este membru corporativ al Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din
România – ANEVAR, organizaţie profesională care în 2004 a adoptat Standardele
Internaţionale de Evaluare elaborate de către IVSC (Comitetul Internaţional de Standardizare
în Evaluare) ca şi standarde naţionale.
ANEVAR se bucură de recunoaştere internaţională prin statutul de membru asociat al Grupului
European al Asociaţiilor de Evaluatori TEGOVA şi al IVSC.
Directorul societăţii, Dl. Burian Felician având profesia de bază inginer, are o vastă experienţă şi în
managementul societăţilor comerciale, în special a celor cu profil productiv. Este calificat ca
Expert Evaluator de Proprietăţi Imobiliare şi ca Expert Evaluator de Bunuri Mobile. Este
membru titular ai Asociaţiei Naţionale a Evaluatorilor din România, având legitimaţia nr.
11981.
Activitatea actuală este orientată către evaluări de proprietăti imobiliare şi bunuri mobile pentru
instituţii de creditare, societăţi comerciale, persoane fizice, colaborări cu alţi evaluatori
autorizati, consultanţă în decizii investiţionale, întocmirea de studii de fezabilitate în vederea
contractării de credite.
Prezentul Raport s-a întocmit în baza şi cu respectarea următoarelor reglementări şi acte normative:
Standardele de Evaluare Anevar 2012, cuprinzând:
Standardele Internaţionale de evaluare 2011
Ghidurile de evaluare şi Ghidurile metodologice de evaluare 2012
Glosarul IVS 2011
Abordarea metodologică a unor definiţii şi termeni din IVS 2011 în interpretarea ANEVAR
Alte publicaţii utilizate:
Buletine informative şi publicaţii editate de ANEVAR
Appraisal Institute: Evaluarea Proprietăţii Imobiliare – Ediţia a II-a canadiană
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 20
ANEXA nr. 2
ESTIMAREA VALORII DE PIATA PRIN COMPARATII DIRECTE
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 21
ANEXA nr. 3
ESTIMAREA VALORII DE PIATA PRIN METODA EXTRACTIEI
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 22
ANEXA nr. 4
FOTOGRAFII
1. VEDERE GENERALĂ 2. DRUMUL DE ACCES
3. DETALIU TEREN ŞI VECINĂTĂŢI 4. DETALIU VECINĂTĂŢI
5. DETALIU TEREN 6. DETALIU TEREN
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 23
ANEXA nr. 5
PLANUL DE INCADRARE IN ZONĂ
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 24
ANEXA nr. 6
DOCUMENTE
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 25
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 26
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 27
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 28
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 29
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 30
Teren intravilan, oraş Săcueni sat Olosig nr. cad. 420, judeţul Bihor
__________________________________________________________________________
FEBRUARIE 2012 31