Nr.inr.ev.: 606/21.08.2017
HOTEL PADESUL, *** STELE, SP+P+1E
FAGET, STR. LUGOJULUI, NR. 24, JUD. TIMIS
ZONA: CENTRALA
CLIENT : BANCA TRANSILVANIA S.A.
DESTINATAR: BANCA TRANSILVANIA S.A.
RAPORT DE EVALUARE
P a g e 2 | 140
Nr.inr.ev.: 606/21.08.2017
ADRESA DE INAINTARE
Catre: BANCA TRANSILVANIA
Ca urmare a solicitarii NR. ID: 350563 am procedat la inspectarea in data de 08.08.2017 si evaluarea in data
de 21.08.2017 a imobilului tip hotel.Va transmitem alaturat raportul întocmit de catre Evaluator Presneanu
Radu Dorin membru titular ANEVAR, in plus, certificam ca nu avem nici un interes prezent sau de perspectiva
in proprietatea care face obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile
implicate. Raportul de evaluare respectă cerintele, recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre
ANEVAR prin Standardele de evaluare a bunurilor 2017.
1) Sinteza evaluării 606/21.08.2017
Obiectul evaluării este dreptul deplin de proprietate asupra proprietatii imobiliare de tipul
Hotel ***stele ( in urma investitiei, la monetul evaluarii hotelul nu este inlus in circuit), regim de
inaltime SP+P+1E cu suprafața utilă totala 1667,6 mp, descriere conform CF 400438, PIF: 1975
renovat partial in 2016-2017, Nr. Top. 400438
Suprafata teren: 5.205 mp, Regim înălţime: C1 - Sp+P+1E; C2- P, C3-P, C4-P, C5-P, C6-P, C7-P, C8-
P, C9-Sp+P;
Proprietar: COMPLEX PADESUL S.R.L., CIF: 4948518, COTA ACTUALA 1/1. - cota actuala 1/1
conform document dobandire.
Adresă proprietate (localitate, strada, numar, cp):
Judetul Timis, Faget, strada Lugojului, nr. 24; CP 305300
Situatia juridica a imobilui a fost indentificata prin CF 400438, Nr. Top. 400438
Scopul evaluării: garantarea imprumutului
Baza evaluarii: valoarea de piata
Piața hotelurilor cu 16 camere duble + 1 apartament, situate în zona (semicentrala, centrala, periferica):
centrala este piata specifica analizata.
Se vor mentiona si valorile anterioare daca rapoartele au fost intocmite de acelasi evaluator: nu au fost
intocmite rapoarte de evaluare anterioare.
2) Rezultatul evaluarii raportului nr. 606/21.08.2017 :
Având în vedere pe de o parte rezultatele obţinute prin aplicarea metodelor de evaluare, relevanţa acestora şi
informatiile de piaţă care au stat la baza aplicării lor şi pe de altă parte scopul evaluării şi caracteristicile
proprietăţii imobiliare supuse evaluării, în opinia evaluatorului valoarea de piață estimată pentru proprietatea
în discuţie va trebui să țină seama de valoarea obținută în urma aplicării abordării prin venit. Astfel, în opinia
evaluatorului, valoarea de piață a proprietății imobiliare evaluate la data de 21.08.2017 este de rotund:
1.592.500 lei echivalent a 347.100 euro
din care valoare teren : 310.628 lei echivalent a 63.700euro
valoarea nu este afectata de T.V.A.
cursul valutar luat în considerare pentru calcule a fost cel publicat de B.N.R. în ziua evaluării, respectiv
4,5883lei;
Estimările noastre sunt valori de piață, conform definițiilor menționate pe parcursul raportului de evaluare
și nu au luat în calcul condiții atipice de limitarea a vandabilității cum ar fi vânzarea forțată.
Valorile estimate in cadrul raportului de evaluare sunt valabile numai în baza ipotezelor generale și
speciale prezentate în raport și a celorlalte aspecte legate de risc, prezentate pe parcurs;
EUROTIMEVAL S.R.L
P a g e 3 | 140
MEMBRU CORPORATIV ANEVAR - LEG 0558
EVALUATOR AUTORIZAT
E.C PRESNEANU RADU DORIN –EPI, EBM, EI
P a g e 4 | 140
CUPRINS
1) Sinteza evaluării 606/21.08.2017........................................................................................................ 2 2) Rezultatul evaluarii raportului nr. 606/21.08.2017 : ........................................................................ 2 3) Sinteza Raportului .............................................................................................................................. 6
I. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII ................................................................................... 7
1) Identificarea şi competenţa evaluatorului ........................................................................................ 7
2) Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi ......................................................... 8
3) Scopul evaluării ................................................................................................................................ 8
4) Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării ..................................................................... 8
5) Tipul valorii ...................................................................................................................................... 9
6) Data evaluării ................................................................................................................................... 9
7) Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării. ....................................................................... 9
8) Natura şi sursa informaţiilor pe care se va baza evaluarea .............................................................. 9
9) Ipoteze si ipoteze speciale .............................................................................................................. 10
10) Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare. ................................................................................ 11
11) Declararea conformităţii evaluării cu Standardele de evaluare a bunurilor 2016, ......................... 12
12) Descrierea Raportului .................................................................................................................... 12
13) Moneda in care se exprima valoarea estimata ............................................................................... 12
14) Modalitati de plata ......................................................................................................................... 13
15) Riscul evaluarii .............................................................................................................................. 13
16) Valabilitatea raportului .................................................................................................................. 13
II. PREZENTAREA DATELOR ............................................................................................................... 13
1) Identificare proprietății imobiliare subiect. Descriere juridică ...................................................... 13
2) Identificare eventualelor bunuri mobile evaluate ........................................................................... 14
3) Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare ............................................................................. 14
4) Informatii despre amplasament ...................................................................................................... 16
5) Descrierea constructiilor şi amenajărilor ....................................................................................... 16
6) Descriere terenului ......................................................................................................................... 23
7) Date privind impozitele si taxele ................................................................................................... 23
8) Istoric, incluzînd vanzările anterioare și ofertele sau cotațiile curente .......................................... 24
III. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE .................................................................................................... 24
1) Analiza pietei imobiliare ................................................................................................................ 24
2) Analiza cererii probabile ................................................................................................................ 25
3) Analiza ofertei competitive ............................................................................................................ 25
4) Echilibrul pieţei .............................................................................................................................. 28
P a g e 5 | 140
5) Principalii concurenti…………………………………………………………………………….31
6) Evolutia activitatii………………………………………………………………………………..31
7) Previziuni privind venituri din cazare……………………………………………………………31
IV. EVALUARE ......................................................................................................................................... 38
1) Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber ........................................................................ 38
2) Cea mai buna utilizare a proprietatii considerata construit ............................................................ 38
3) Evaluarea terenului ........................................................................................................................ 39
4) Abordarea prin piata ....................................................................................................................... 49
5) Abordarea prin cost ........................................................................................................................ 51
6) Abordarea prin venit ...................................................................................................................... 54
V. ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII ........................................... 69
5) Analiza rezultatelor si concluzia asupra valori .............................................................................. 69
VI. ANEXE ................................................................................................................................................. 70
1) Date de piață suplimentare celor prezentate în raport .................................................................... 70
2) Fotografii ........................................................................................................................................ 70
3) Documente ( planuri de situatie, relevee, Ac, Cvc, etc) ................................................................. 70
4) Recipisa BIG .................................................................................................................................. 70
1) Date de piață suplimentare celor prezentate în raport .................................................................... 71
2) Fotografii ........................................................................................................................................ 81
3) Documente (planuri de situatie, relevee, Ac, Cvc, etc) ................................................................ 123
4) Recipisa BIG ................................................................................................................................ 140
P a g e 6 | 140
3) Sinteza Raportului
Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate in parte
sau in totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris si prealabil al autorului.
DATE CU CARACTER GENERAL
Lucrarea de evaluare cuprinde evaluarea dreptului deplin de proprietate asupra proprietăţii de tip comercial
situată în Faget, strada Lugojului, nr. 24, jud Timis
Proprietar: COMPLEX PADESUL S.R.L., CIF: 4948518, COTA ACTUALA 1/1. - cota actuala 1/1
Client: Banca Transilvania (COMPLEX PADESUL S.R.L., CIF: 4948518, COTA ACTUALA 1/1.) Data efectivă a stabilirii valorii propuse: 21.08.2017
Data inspecției bunului evaluat: 08.08.2017
Descriere obiectiv conform CF:
C1: S. construita la sol: 664 mp, HOTEL PADESU S(PARTIAL)+P+1E, Suprafata desfasurata =
1354,47, C2: S. construita la sol: 23 mp: RAMPA AUTO, C3: S. construita la sol: 168 mp :
LABORATOR COFETARIE, C4: S. construita la sol: 24 mp: ANEXA, C5: S. construita la sol 149
mp: CENTRALA TERMICA, C6: S. construita la sol: 70 mp: ANEXA, C7: S. cosntruita la sol: 93
mp : ANEXA, C8: S. construita la sol: 24 mp : ANEXA, C9: S. construita la sol: 683 mp, Bucatarie
restaurant, Alimentara, Cofetarie, Magazin S(partial) +P, Suprafata desfasurata = 709,74
Descriere obiectiv conform inspectie (nr camere, finisaje/semifinisata/ la rosu, PIF, etc):
Hotel Padesu, *** stele ( in urma investitiei) , regim de inaltime SP+P+1E, finisaje inferioare spre
medii, 16 camere + 1 apartament, PIF 1975
zona (semicentrala, centrala, periferica): centrala este piata specifica analizata
Pif: 1975 renovat partial in 2016-2017 ( café bar + 2 bai)
Arie desfasurată totala : 2590,74 mp
Regim înălţime: Sp+P+1E
Suprafaţă teren: 5.205 mp
DATE REFERITOARE LA IDENTIFICAREA PROPRIETĂȚII.
Identificare scriptica: Conform CF. 400438, Nr top: 400438
Identificare faptica: Conform inspectiei realizate şi corespunde cu identificarea scriptica.
Dreptul de proprietate evaluat: integral (asupra constructiei si terenului)
EXPRIMAREA VALORILOR ÎN URMA RECONCILIERII REZULTATELOR Se vor mentiona si valorile anterioare daca rapoartele au fost intocmite de acelasi evaluator: nu au fost
intocmite rapoarte de evaluare anterioare.
VALORI OBTINUTE (ne afectate de TVA)
Abordarea prin piata: Nu a fost aplicata Abordarea prin venit : 1.592.500 lei echivalent a 347.100 euro
Abordarea prin cost : 1.865.200 lei echivalent a 406.500 euro
REZULTATUL EVALUARII
Valoarea de piata estimata a proprietatii (ne afectat de TVA), in conditiile in care plata s-ar face integral la
data vanzarii este valoarea obtinuta prin abordarea prin venit, rotund:
1.592.500 lei echivalent a 347.100 euro din care valoare teren : 310.628 lei echivalent a 63.700euro
Curs B.N.R: 1EURO = 4,5883LEI
Intocmit: Evaluator EPI, EBM, EI – ANEVAR
Ec. Preșneanu Radu Dorin
Legitimatie nr. 15553
Tel: 0747.010.329
E-mail: [email protected]
P a g e 7 | 140
I. TERMENII DE REFERINȚĂ AI EVALUĂRII
1) Identificarea şi competenţa evaluatorului
Intocmit: S.C. EUROTIMEVAL S.R.L
Membru Corporativ ANEVAR: Autorizatie 0558
Evaluator EPI, EBM, EI – ANEVAR
Ec. Preșneanu Radu Dorin
Legitimatie nr. 15553
Tel: 0747.010.329
E-mail: [email protected]
Prin prezenta certificam că:
Prezentarile faptelor din raport sunt corecte si reflecta cele mai pertinente cunostinte ale evaluatorului;
Analizele, opiniile si concluziile din prezentul raport sunt limitate numai la ipotezele si conditiile
limitative prezentate in acest raport ;
Nu avem nici un interes actual sau de perspectiva in proprietatea asupra activelor ce fac obiectul acestui
raport de evaluare si nu avem nici un interes personal si nu suntem partinitori fata de vreuna din partile
implicate;
Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu este actionar, asociat sau persoana
afiliata sau implicata cu beneficiarul ;
Remunerarea evaluatorului nu depinde de nici un acord, aranjament sau intelegere care sa-i confere
acestuia sau unei persoane afiliate sau implicate cu acesta un stimulent financiar pentru concluziile
exprimate in evaluare ;
Nici evaluatorul si nici o persoana afiliata sau implicata cu acesta nu are alt interes financiar legat de
finalizarea tranzactiei;
Analizele si opiniile noastre au fost bazate si dezvoltate conform cerintelor din standardele,
recomandarile si metodologia de lucru recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a
Evaluatorilor Autorizati din Romania), iar raportul de evaluare poate fi expertizat (la cerere) de catre
unul din membrii autorizati special in acest sens de catre sus-numita organizatie. Evaluatorul a
respectat Codul Deontologic al profesiei sale;
In prezent sunt membru ANEVAR si am indeplinit / indeplinesc programul de pregatire profesionala
continua;
Prin prezenta certific faptul ca sunt competent sa efectuez acest raport de evaluare;
Nici o persoana, cu exceptia celor specificate in raport, nu mi-a acordat asistenta profesionala in
elaborarea raportului.
Evaluator EPI, EBM, EI – ANEVAR
Ec. Preșneanu Radu Dorin
Legitimatie nr. 15553
Tel: 0747.010.329
E-mail: [email protected]
P a g e 8 | 140
2) Identificarea clientului şi a oricăror alţi utilizatori desemnaţi
Determinând forma şi conţinutul prezentului Raport de Evaluare înregistrat la evaluator sub nr 606/21.08.2017
cu persoanele pentru care se realizează evaluarea a fost asigurat faptul că acesta conţine toate informaţiile
adecvate necesităţiilor lor.
Client: Banca Transilvania S.A. (COMPLEX PADESUL S.R.L., CIF: 4948518, COTA ACTUALA
1/1.)
Destinatar: Banca Transilvania S.A
Proprietar: COMPLEX PADESUL S.R.L., CIF: 4948518, COTA ACTUALA 1/1. - cota actuala 1/1
Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport sunt destinate doar persoanelor mentionate anterior doar
cu scopul menţionat la punctul 3, şi nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate şi nu vor fi transmise unor
terţi fără acordul scris si prealabil al autorului.
3) Scopul evaluării
Scopul prezentului raport de evaluare este garantarea imprumutului de unde rezultă că tipul valorii estimate
în cadrul raportului este valoarea de piaţă (valoarea nu este afectata de T.V.A) a proprietăţii imobiliare, aşa
cum este definită în Standardele de Evaluare.
4) Identificarea activului sau a datoriei supuse evaluării
Activul evaluării îl constituie dreptul deplin de proprietate asupra proprietatii imobiliare “Hotel Padesu,
***stele, regim de inaltime SP+P+1E” situate în Faget, strada Lugojului nr. 24, jud. Timiş, Nr Top: 400438.
Identificarea dreptului de proprietate asociate proprietatii conform CF Nr 400438 parta a II a, proprietar:
COMPLEX PADESUL S.R.L., CIF: 4948518, COTA ACTUALA 1/1. - cota actuala 1/1
Proprietarul deţine integral dreptul de proprietate, conform extrasului CF pus la dispoziţia evaluatorului,
neexistând impedimente de ordin juridic sau de altă natură care să afecteze dreptul de proprietate, sau
posibilitatea transferării acestui drept. Dreptul de proprietate se presupune a fi valabil si vandabil.
Dreptul de proprietate evaluat în cadrul raportului de evaluare este dreptul deplin asupra proprietatii imobiliare
“Hotel Padusu***stele, regim de inaltime SP+P+1E” situate în Faget, strada Lugojului, nr. 24, jud. Timiş, Nr
Top: 400438.
Identificarea drepturilor de proprietate asociate proprietatii. Drept de proprietate dobandit prin:
Contract de Vanzare – Cumparare, Incheiere de Autentificare Nr. 201/03.03.2016;
Contract de Vanzare – Cumparare, Incheiere de Autentificare Nr. 3303/19.12.2016;
Identificarea dreptului de proprietate CF Nr 400438 partea a II a:
Mențiuni referitoare drepturile de proprietate transmise și la sarcini conform CF Nr 400438 partea a IIIa:
P a g e 9 | 140
Evaluatorul a avut la dispoziție extrasul Nr. 400438, eliberat la data de 05.04.2017 în urma cererii nr.2574,
anexat prezentului raport de evaluare. Conform extrasului de carte funciară proprietatea imobiliară este liberă
de sarcini.
Valoarea proprietății a fost estimată în ipoteza că proprietatea este liberă de sarcini. A se vedea și capitolul
privind situația juridcă.
5) Tipul valorii
Evaluarea realizată conform prezentului raport reprezintă o estimare a valorii de piaţă a dreptului deplin de
proprietate asupra proprietăţii imobiliare descries anterior, aceasta fiind recomandată de către Standardul de
Evaluare SEV 100 - Cadrul general (IVS – Cadrul general) (care are caracter obligatoriu pentru membrii
ANEVAR) ca fiind criteriul riguros de evaluare.
Conform standardului, definiţia valorii de piaţă este următoarea:
„ Valoarea de piață este suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la data
evaluării, între un cumpărător hotărât și un vânzător hotărât, într-o tranzacție nepărtinitoare, după un marketing
adecvat și în care părțile au acționat fiecare în cunoștință de cauză, prudent și fără constrângere.”
Conform SEV 100 – Cadru general, pct.35:” Valoarea de piata este pretul estimat de tranzactionare a unui
activ, fara a include costurile vanzatorului generate de vanzare sau costurile cumparatorului generate de
cumparare si fara a se face o ajustare pentru orice taxe platibile de oricare parte, ca efect direct al tranzactiei”.
6) Data evaluării
La baza efectuarii evaluarii au stat informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare la data evaluarii,
dată la care se considera valabile ipotezele luate in considerare si valorile estimate de către evaluator (data
evaluarii). Evaluarea a fost realizată în 21.08.2017.
7) Documentarea necesară pentru elaborarea evaluării.
“SEV 103 (g) Documentarea necesară pentru efectuarea evaluării - Trebuie să fie prezentate în raport atât
documentarea necesară pentru efectuarea evaluării, cât şi limitările documentării respective consemnate în
termenii de referinţă ai evaluării. ”
Inspecția proprietății a fost realizată în data de 08.08.2017 de către EC. Preșneanu Radu Dorin, în prezența
proprietarului, Doszlop Mihai.
Au fost preluate informații referitoare la proprietatea evaluată, au fost analizate: starea fizică si funcțională a
acesteia și s-a fotografiat proprietatea supusă evaluării. Fotografiile atașate reprezintă situația de la data
inspecției. Inspecția s-a efectuat pe baza extrasului CF primit de la solicitant prin cadrul banci și a celorlalte
documente avute la dispoziție
Nu s-au realizat investigații privind eventualele contaminari/infestari ale cladirii, terenului sau
amplasamentelor învecinate și nu au fost inspectate acele parți acoperite, neexpuse sau inaccesibile ale clădirii.
În vederea documentării și colectării datelor despre vecinătate și zonă, precum și a celor despre localitate,
evaluatorul a avut acces la toate informațiile relevante
În realizarea analizelor, judecăților și calculelor din prezentul raport, evaluatorul a avut acces la toate
informațiile relevante necesare
8) Natura şi sursa informaţiilor pe care se va baza evaluarea
Sursele de informații au fost :
proprietarul, pentru informatiile legate de proprietatea imobiliara evaluata (amenajari interioare, data
amenajarilor interioare , situatie, juridica, economica, suprafete, chirii, istoric, etc.) care sunt
responsabili exclusiv pentru veridicitatea informatiilor furnizate ;
P a g e 10 | 140
sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile
imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii.
informatii furnizate de catre agentii imobiliari, privind tranzactiile similare ;
informatii privind cererea si oferta (agentii imobiliare care isi desfasoara activitatea pe raza
municipiului(www.corales.ro, www.hitch&mocher.ro, www.eugenestate.ro ), site-uri de internet cu
specific imobiliar(www.imobiliare.ro, www.publi24.ro, www.romimo.ro, www.olx.ro ) , si publicatii
locale de proprietati imobiliare.
informații aferente tendinței pieței.
Informații de piață obtinute pentru vanzari.
Surse bibliografice:
“EVALUAREA PROPRIETATII IMOBILIARE” - Editia romana dupa editia in limba engleza
originala editata de Appraisal Institute – Chicago, SUA
9) Ipoteze si ipoteze speciale
La baza evaluării stau o serie de ipoteze şi ipoteze speciale, prezentate în cele ce urmează. Opinia evaluatorului
este exprimată în concordanţă cu aceste ipoteze şi concluzii, precum şi cu celelalte aprecieri din acest raport.
Principalele ipoteze şi limite de care s-a ţinut seama în elaborarea prezentului raport de evaluare sunt
următoarele:
Ipoteze:
Aspectele juridice se bazează exclusiv pe informaţiile şi documentele furnizate de către client prin
intermediul bancii şi au fost prezentate fără a se întreprinde verificări sau investigaţii suplimentare, de
aceea nu ne asumăm nici o responsabilitate privind descrierea situaţiei juridice. Dreptul de proprietate
asupra construcţiilor şi terenului este considerat valabil şi proprietatea poate fi vândută;
Se presupune că proprietatea se conformează tuturor reglementărilor şi restricţiilor de zonare şi
utilizare urbanistice, în afara cazului în care a fost identificată o non-conformitate, descrisă şi luată în
considerare în prezentul raport;
Proprietatea se evaluează ca fiind liberă de orice sarcini;
Toate informaţiile furnizate de clientul lucrării se consideră a fi autentice, dar nu putem garanta asupra
perciziei acestora;
Documentaţiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile şi materialul grafic din acest raport sunt
incluse numai pentru a ajuta destinatarul să-şi facă o imagine referitoare la proprietate;
Nu am realizat o analiză a clădirii, nici nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau
inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică bună. Nu ne putem exprima opinia asupra stării
tehnice a părţilor neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles că ar valida integritatea structurii sau
sistemului clădirii;
Se presupune că proprietatea este în deplină concordanţă cu toate reglementările locale şi republicane
privind mediul înconjurător în afara celor expuse, descrise şi luate în considerare în prezentul raport;
Se presupune că toate autorizaţiile, certificatele de funcţionare şi alte documente solicitate de
autorităţile legale administrative locale sau republicane sau de către alte organizaţii sau instituţii private
au fost sau pot fi obţinute sau reînnoite pentru oricare din utilizările pe care se bazează estimările valorii
din cadrul raportului;
Se presupune că utilizarea terenului şi a construcţiilor corespunde cu graniţele proprietăţii descrise şi
nu există nici o servitute, altele decât cele descrise în raport;
În afara cazurilor descrise în raport, nu a fost observată de evaluator existenţa unor materiale
periculoase care pot sau nu să fie prezente pe proprietate. Evaluatorul nu are cunoştinţă de existenţa
P a g e 11 | 140
unor asemenea materiale pe sau în proprietate. Totuşi, evaluatorul nu are calitatea şi calificarea să
detecteze aceste substanţe. Prezenţa unor substanţe ca azbest, izolaţie ce degajă gaze toxice şi alte
materiale potenţial periculoase ce pot afecta valoarea proprietăţii. Nu ne asumăm nici o responsabilitate
pentru asemenea cazuri sau pentru orice lucrare tehnică necesară pentru descoperirea lor.
Situaţia actuală a proprietăţilor imobiliare şi scopul prezentei evaluări au stat la baza selectării
metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a acestora, pentru ca valorile rezultate să
conducă la estimarea cea mai probabilă a valorii proprietăţii în condiţiile tipului valorii selectate.
Evaluatorul consideră că presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile
în lumina faptelor ce sunt disponibile la data evaluării;
Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a avut la dispoziţie, existând
posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care evaluatorul nu avea cunoştinţă.
Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării prezentate în raport. Valori
separate alocate nu trebuie folosite în legatură cu o altă evaluare și sunt invalide daca sunt astfel
utilizate
Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;
Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună
mărturie în instanţă relativ la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de
întelegeri în prealabil;
Nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii referitor la valori, identitatea evaluatorului)
nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului;
Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a valorii pe
interese fracţionate va invalida valoarea estimată, în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost
prevazută în raport;
Suprafețele considerate se bazează pe valorile înscrise în extrasul de CF și releveul/memoriul tehnic
puse la dispoziția evaluatorului ;
Valorile exprimate în EURO sunt valabile atâta timp cât condițiile în care s-a realizat evaluarea (starea
pieței, nivelul cererii și al ofertei, inflație, evoluția cursului de schimb, etc.) nu se modifică
semnificativ. Pe piețele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea
timpului și variația lor în raport cu cursul valutar, nu este linear.
S-a avut în vedere la estimarea cheltuielilor de costurile curente la materialele de construcție
,modificarea ulterioară a acestora putând influența costul final al construției
Releveul imobilului nu este vizat ANCPI, este intocmit de Inginer Cadastral avizat ANCPI, Muneran
Daniel Ionut
In urma renovarii din declaratia clientului hotelul va fi incadrat la ***.
Ipoteze special legate de situatia juridica: nu este cazul
Alte ipoteze specile: nu este cazul
Ca și cerere particulară a destinatarului Banca Transilvania in urma aplicarii abordarilor aplicate se solicită
selectarea rezultatului minim obtinut.
10) Restricţii de utilizare, difuzare sau publicare.
Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în
totalitate şi nu vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al autorului.
Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare a acestuia;
Nici prezentul raport, nici părți ale sale nu trebuie publicate sau mediatizate fără acordul prealabil al
evaluatorului;
Nu acceptăm nici o responsabilitate dacă acesta este transmis unei alte persoane, fie pentru scopul declarat, fie
pentru alt scop, în nici o circumstanță.
P a g e 12 | 140
11) Declararea conformităţii evaluării cu Standardele de evaluare a bunurilor 2017,
Conform cerințelor din Standardele de evaluare a bunurilor 2017, analizele și opiniile noastre au fost bazate
și dezvoltate pe baza:
Standarde generale
SEV 100 Cadrul general (IVS Cadrul general)
SEV 101 Termenii de referință ai evaluării (IVS 101)
SEV 102 Implementare (IVS 102)
SEV 103 Raportare (IVS 103)
SEV 104 Tipuri ale valorii
Standarde pentru active
Bunuri imobile
SEV 230 Drepturi asupra proprietății imobiliare (IVS 230)
SEV 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietății imobiliare pentru garantarea împrumutului (IVS 310)
GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile
Standarde pentru utilizări specifice
GEV 520 Evaluarea pentru garantarea împrumutului
Glosar 2017
SEV 2017.doc
12) Descrierea Raportului
“SEV 101 Termenii de referinţă ai evaluării - Descrierea raportului: Trebuie convenită şi consemnată în scris
confirmarea formei raportului de evaluare care va fi furnizat. Se vor face referiri la acele părţi ale raportului
care ar putea să fie excluse, conform specificaţiei din SEV 103 Raportare.””
“”SEV 103 - Conţinutul raportului:
Scopul evaluării, complexitatea activului supus evaluării şi cerinţele utilizatorilor vor determina gradul
adecvat de detaliere al raportului de evaluare. Formatul raportului, precum şi orice excludere de la cerinţele
acestui standard trebuie să fie convenite în prealabil şi consemnate în termenii de referinţă ai evaluării. “”
Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV 103 și cuprinde descrierea
tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat opinia privitoare la
indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la respectivul Standard.
În tema comenzii cu ID Nr mentionat anterior și numirea evaluatorului nu au fost specificate cerințe speciale
cu privire la forma raportului de evaluare ce trebuie întocmit în cadrul procedurii.
Nu există excluderi de la cerințele standardului SEV 103- Raportare convenite în prealabil cu solicitantul.
În aceste context Raportul de evaluare este unul narativ, detaliat, întocmit în conformitate cu SEV 103 și
cuprinde descrierea tuturor datelor, faptelor, analizelor, calculelor și judecăților relevante pe care s-a bazat
opinia privitoare la indicația asupra valorii raportate, nefiind necesară nicio excludere sau abatere de la
respectivul Standard.
13) Moneda in care se exprima valoarea estimata
Opinia finală a evaluării va fi prezentată in LEI și în EURO. Avand in vedere ca metodele utilizate conduc la
exprimarea valorii finale în lei, cursul de schimb utilizat pentru transpunerea în valută este 4,5883LEI pentru
un EURO. Exprimarea in valuta a opiniei finale o consideram adecvata doar atata vreme cat principalele
premize care au stat la baza evaluarii nu sufera modificari semnificative (nivelul riscurilor asociate unei
P a g e 13 | 140
investitii similar, cursul de schimb si evolutia acestuia comparativ cu puterea de cumparare si cu nivelul
tranzacţiilor pe piaţa imobiliara specifica, etc.)
14) Modalitati de plata
Valoarea exprimata ca opinie in prezentul raport reprezinta suma care urmeaza a fi platita integral in ipoteza
unei tranzactii fara a lua in calcul conditii de plata deosebite (rate, leasing, etc.).
15) Riscul evaluarii
La elaborarea lucrarii au fost luati in considerare toti factorii care influenteaza valoarea de piata a imobilelor
comerciale tip hotel. Se constata o piata relativ activa, oferta zonala este medie, cererea medie.
Pe piața imobiliară, oferta reprezintă cantitatea dintr-un tip de proprietate care este disponibilă pentru vânzare
sau închiriere la diferite prețuri, pe o piață dată, într-o anumită perioadă de timp. Existența ofertei pentru o
anumită proprietate la un anumit moment, anumit preț și un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip
de proprietate.
16) Valabilitatea raportului
În conformitate cu uzanțele din Romania, valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data prezentată
în raport și încă un interval de timp limitat după această dată, în care condițiile specifice nu suferă modificări
semnificative care pot afecta opiniile estimate. Ca urmare, opinia evaluatorului trebuie analizată exclusiv în
contextul economic general când are loc operațiunea de evaluare, stadiu de dezvoltare al pieței specifice și
scopul prezentului raport. Daca acestea se modifică semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât
în limita informațiilor valabile și cunoscute de acesta la data evaluării.
Astfel, raportul de evaluare este valabil atâta timp cât pe pița imobiliară nu vor fi schimbări esențiale, după
această data fiind necesară o reevaluare. În cazul în care evoluțiile pieței financiare prezintă un salt important,
sau pe piața specifică imobiliară apar modificări semnificative ale elementelor (noi sau vechi) cu ponderi
relevante se impune, de asemenea, o reevaluare.
Totodată valoarea exprimată este valabilă numai în ipotezele și condițiile restrictive exprimate, orice element
ce conduce la neîncadrarea în aceasta din urmă, impunând actualizarea lucrării.
II. PREZENTAREA DATELOR
1) Identificare proprietății imobiliare subiect. Descriere juridică
Proprietatea imobiliara care face obiectul prezentului raport de evaluare a fost identificata la adresa: Faget,
strada Lugojului, nr. 24, judetul Timș
P a g e 14 | 140
Descrierea dreptului asupra proprietatii imobiliare
Dreptul de proprietate asupra constructiilor si terenului este deplin; conform:
Extras CF depus in original la banca, si dupa care am primit o copie, imobilul este inscris in CF nr.
400438 Timișoara, astfel (descrire conform extras CF partea I):
2) Identificare eventualelor bunuri mobile evaluate
Nu au fost identificate bunuri mobile.
3) Date despre zona, oras, vecinatati si amplasare
Proprietatea este amplasată în partea de E centrala a municipiului Faget. Zona este atât rezidenţială cât și
comercială. În vecinătate sunt, blocuri de locuințe cu nivel P+2E, P +4E .
O zonă rezidențială, comercială, farmacii, magazine alimentare, ag. Bancare.
Utilitățile aferente existente pe amplasamente sunt cele uzuale, necesare: apă, canalizare, energie electrică,
telefonie, TV cablu, internet.
Există și posibilitatea utilizării transportului în comun existând o linie de autobuz, statie de taxi in apropiere.
P a g e 15 | 140
Gradul de construire în zonă este de peste 70% (foarte putine terenuri libere).
Aspectul arhitectural al zonei şi străzii în care este situată proprietatea imobiliară evaluată este de zonă
rezidenţială, având o vechime de cca 20-60 ani.
Vecinătăţile sunt, stabile de peste 10 ani, fără a se evidenţia conflicte şi/sau motive de părăsire a zonei/străzii
din cauza unor probleme sociale colective.()
Zona: centrala
P a g e 16 | 140
Făget (în maghiară Facsád, în germană Fatschet) este un oraș în județul Timiș, Banat, România, format din
localitatea componentă Făget (reședința), și din satele Bătești, Begheiu Mic, Bichigi, Brănești, Bunea
Mare, Bunea Mică, Colonia Mică, Jupânești, Povârgina și Temerești. Are o populație de 6.761 locuitori
(2011).
Orașul Făget este un oraș din județul Timiș, Banat, Regiunea Vest, România, format din localitatea
componentă Făget (reședința) și din satele Bătești, Begheiu Mic, Bichigi, Brănești, Bunea Mare, Bunea Mică,
Colonia Mică, Jupânești, Povârgina și Temerești. Are o populație de 6.761 locuitori (la nivelul
recensământului din anul 2011).
Orașul Făget este situat în sud-vestul României, în zona de contact a Câmpiei Lugojului cu Dealurile
Lugojului, pe cursul superior al râului Bega. În cadrul județului Timiș se află în partea de est, la o distanță de
98 km de Timișoara și 33 km de municipiul Lugoj, de care se leagă prin drumul național DN68A. Același
drum spre est pune orașul în legătură cu municipiul Deva, aflat la o distanță de 68 km. Orașul este străbătut și
de calea ferată Lugoj-Ilia.
Dinspre valea Mureşului localitatea este accesibilă, fie direct de la Săvîrşin, pe un drum modernizat de 22
Km., fie prin Ilia.
https://ro.wikipedia.org/wiki/F%C4%83get
4) Informatii despre amplasament
Artere importante de circulatie în apropiere:
Strada – Aleea Indepententei
Strada – Avram Iancu
Strada – E673
Zona: centrala
Accesul este facil si se poate face auto și pietonal in mod direct.
Accesul se realizează dinspre E673– str. Lugojului , nr. 24 sau dinspre Aleea Independentei – str. Lugojului,
nr. 24.
Drumurile de acces sunt publice și asfaltate.
Accesul la proprietate se realizează de pe strada Lugojului, nr. 24.
5) Descrierea constructiilor şi amenajărilor
Proprietatea ce face obiectul evaluării este un imobil tip comercial edificat în anul 1975 renovat
partial in 2016-2017 cu regim de înălțime SP+P+1E.
Starea tehnică generală a construcţiei este bună.
Descrierea imobilului.
C1 – HOTEL PADESU
Data PIF/ PIF: 1975 Orientare (N, S, E, V ): SE
Modernizări anul ( anul
ultimei renovari )
2016-2017 partial Café Bar si 2 bai
Acoperis Acoperişul este de tip sarpanta cu invelitoare din tigla ceramica.
Structura de rez. Fundaţie din beton armat. Structură de rezistenţă – Stalpi din beton armat.
Inchideri permetrale din caramida arsa.
Planşeu Peste Parter : beton armat
Peste Etaj: beton armat
Pereti De inchidere : caramida arsa
De compartimentare : caramida arsa
Finisaj exterior: tip - pereţii tencuiti si driscuiti.
P a g e 17 | 140
Utilități curent electric , apă curentă, canalizare, colectarea gunoiului bisăptămânală,
iluminat stradal bun.
Arii/mp Au.totala : 952,27mp conform releveu anexat
Ad : 1321,54 mp
Regim înălţime SP+P+1E
Bucatarie Pereti plati cu faianta.
Pardosea din gresie
Bai Parter : pereti placate cu faianta, pardoseli din gresie
Etaj : pereti placate cu faianta , pardoseli din ciment mozaicat
Holuri Pereti: zugraveli lavabile,
Pardosea ciment mozaicat
Camere Pereti: zugraveli simple cu var,
Pardosea parchet din lemn sau gresie
Bar Parter Pereti: zugraveli lavabile,
Pardosea: rasina epoxidica
Scara acces nivel superior Beton armat in doua rampe
Balustrada : fier
Placare scară : ciment mozaicat
Finisaje La interior : inferior spre mediu
Usi Intrare: PVC cu ochiuri de geam termopan
Interiorare : PVC cu ochiuri de geam
Tâmplărie(ext..) Geamuri tamplarie din lemn, geam simplu
Instalații electrice Branzament realizat - Funcționabilă : cablu din cupru
Instalații sanitare Obiecte sanitare( porțelan, inox), branșamente cu țevi : cupru
Instalații gaz -
Insalații încălzire Centrala pe lemne, calorifere tablă
Instalații canalizare De la rețeaua municipala
Alte utilități -
Compartimentare (Su.) Descrire compartimentari interioare :
C1- Subsol Partial
NR
CRT DECRIERE
Au
(mp)
Ac
(mp) Ad (mp)
1 SUBSOL 15,02
TOTAL 15,02 23,94 23,94
C1 - PARTER
NR
CRT DECRIERE
Au
(mp)
Ac
(mp) Ad (mp)
P a g e 18 | 140
1
SALA
EVENIMENTE 30,74
2
SALA
EVENIMENTE 101,09
3
SALA
EVENIMENTE 31,29
4 HOL 8,96
5 BUCATARIE 16,50
6 BUCATARIE 16,50
7 BUCATARIE 7,95
8 BUCATARIE 7,95
9 HOL 14,41
10 HOL 13,36
11 HOL 6,86
12 HOL 13,33
13 HOL 29,49
14 HOL 11,32
15 HOL 11,68
16 BAIE 13,56
17 SPATIU SANITAR 11,10
18 SPATIU SANITAR 4,06
19 DEPOZIT 8,46
20 BIROU 6,75
21 HOL 6,98
22 RECEPTIE 7,86
23 BAR 32,50
24 BAR 27,85
25 BAIE 16,45
26 DEPOZIT 16,50
27
TOTAL 473,50 664 664
ETAJ I
P a g e 19 | 140
NR
CRT DECRIERE
Au
(mp)
Ac
(mp) Ad (mp)
1 CAMERA 120 14,85
2 CAMERA 117 35,98
3 CAMERA 115 20,65
4 CAMERA 114 16,94
5 CAMERA 113 18,41
6 CAMERA 112 20,58
7 CAMERA 111 15,89
8 CAMERA 110 14,85
9 BAIE 3,68
10 BAIE 3,76
11 CAMERA 109 15,00
12 CAMERA 108 13,69
13 BAIE 2,34
14 CAMERA 107 13,84
15 BAIE 2,34
16 HOL 35,05
17 HOL 9,32
18 HOL 37,87
19 HOL 11,38
20 HOL 11,77
21 BAIE 13,56
22 SPATIU SANITAR 11,17
23 SPATIU SANITAR 4,22
24 CAMERA 119 8,62
25 CAMERA 118 8,13
26 VESTIAR 6,83
27 CAMERA 101 16,43
28 CAMERA 102 14,85
29 CAMERA 103 11,50
30 CAMERA 104 15,95
31 CAMERA 105 16,35
32 CAMERA 106 16,50
33 DEPOZIT 0,72
34 DEPOZIT 0,73
P a g e 20 | 140
35
36
TOTAL 463,75 633,6 633,6
Aspect Aspect ingrijit, utilități complete. Starea tehnică a proprietăţii imobiliare
evaluate este bună. Necesita renovare
Modificări aduse
compartimentărilor
interioare :
Nu este cazul
Releveu
Anexat prezentului raport de evaluare.
C3 – LABORATOR COFETARIE
Data PIF/ PIF: 1975 Orientare (N, S, E, V ): S-E
Modernizări anul ( anul
ultimei renovari )
1975
Acoperis Acoperişul este de tip sarpanta cu invelitoare din tigla ceramica.
Structura de rez. Fundaţie din beton armat. Structură de rezistenţă – Stalpi din beton armat.
Inchideri permetrale din caramida arsa.
Planşeu Peste Parter : beton armat
Pereti De inchidere : caramida arsa
De compartimentare : caramida arsa
Finisaj exterior: tip - pereţii tencuiti si driscuiti.
Utilități curent electric , apă curentă, canalizare, colectarea gunoiului bisăptămânală,
iluminat stradal bun.
Arii/mp Au.totala : 133,13 mp conform releveu anexat
Ad : 168 mp
Regim înălţime P
Bucatarie Pereti plati cu faianta – necesita renovare
Pardosea din ciment mozaicat - necesita renovare
Bai Parter : pereti placate cu faianta, pardoseli din gresie
Holuri Pereti: zugraveli lavabile,
Pardosea ciment mozaicat
Camere Pereti: zugraveli simple cu var,
Pardosea ciment mozaicat
Finisaje La interior : inferior – necesita renovare
Usi Intrare: metlice
Interiorare : lemn cu ochiuri de geam - necesita inlocuire
Tâmplărie(ext..) Geamuri tamplarie din lemn, geam simplu, tamplarie cornier+geam simplu
Instalații electrice Branzament realizat - Funcționabilă : cablu din cupru
Instalații sanitare Obiecte sanitare( porțelan, inox), branșamente cu țevi : cupru
Instalații gaz -
Insalații încălzire -nu este realizat bransamentul la CT
Instalații canalizare De la rețeaua municipala
Alte utilități -
P a g e 21 | 140
Compartimentare (Su.) Descrire compartimentari interioare :
C3 - LABORATOR COFETARIE
NR
CRT DECRIERE
Au
(mp)
Ac
(mp)
Ad
(mp)
1 ANTREU 5,13
2
SPATIU TEHNIC
PEISAGER 5,27
3 DEPOZITARE 4,88
4
MAGAZIE SCULE
INTRETINERE
CURTE 18,99
5
DORMITOR
PERSONAL 21,00
6
CAMERA DE ZI
PERSONAL 12,7
7 BAIE 3,56
8 WC 2,52
9 ANTREU 6,95
10
MAGAZIE SCULE
DEPOZITARE 25,37
11
ATELIER
REPARATII
DIVERSE SI
MENTENANTA 26,76
TOTAL 133,13 168 168
Aspect Aspect ingrijit, utilități complete. Starea tehnică a proprietăţii imobiliare
evaluate este bună.
Modificări aduse
compartimentărilor
interioare :
Nu este cazul
Releveu : Anexat prezentului raport de evaluare.
C9 – BUCATARIE, RESTAURANT, ALIMENTARA, COFETARIE, MAGAZIN
Data PIF/ PIF: 1975 Orientare (N, S, E, V ): E
Modernizări anul ( anul
ultimei renovari )
2016-2017 partial
Acoperis Acoperişul este de tip sarpanta cu invelitoare din tigla ceramica.
P a g e 22 | 140
Structura de rez. Fundaţie din beton armat. Structură de rezistenţă – Stalpi din beton armat.
Inchideri permetrale din caramida arsa.
Planşeu Peste Parter : beton armat
Pereti De inchidere : caramida arsa
De compartimentare : caramida arsa
Finisaj exterior: tip - pereţii tencuiti si driscuiti.
Utilități curent electric , apă curentă, canalizare, colectarea gunoiului bisăptămânală,
iluminat stradal bun.
Arii/mp Au.totala : 555,12 mp conform releveu anexat
Ad : 718,2 mp
Regim înălţime Sp+P
Bucatarie Pereti plati cu faianta. – necesita renovare
Pardosea din gresie - necsita renovare
Bai Parter : pereti placate cu faianta, pardoseli din gresie
Etaj : pereti placate cu faianta , pardoseli din ciment mozaicat
Holuri Pereti: zugraveli lavabile,
Pardosea ciment mozaicat
Camere Pereti: zugraveli simple cu var,
Pardosea parchet din lemn sau gresie
Bar Parter Pereti: zugraveli lavabile,
Pardosea: ciment mozaicat
Scara acces nivel superior
– Sp-p
Beton armat in doua rampe
Balustrada : fier
Placare scară : ciment mozaicat
Finisaje La interior : inferior spre mediu
Usi Intrare: PVC cu ochiuri de geam termopan + cornier cu geam simplu
Interiorare : PVC cu ochiuri de geam , lemn cu geam simplu
Tâmplărie(ext..) Geamuri tamplarie din lemn, geam simplu
Instalații electrice Branzament realizat - Funcționabilă : cablu din cupru
Instalații sanitare Obiecte sanitare( porțelan, inox), branșamente cu țevi : cupru
Instalații gaz -
Insalații încălzire Centrala pe lemne, calorifere tablă -CT este montat in C5
Instalații canalizare De la rețeaua municipala
Alte utilități -
Compartimentare (Su.) Descrire compartimentari interioare :
C9 - SUBSOL
NR
CRT DECRIERE
Au
(mp)
Ac
(mp)
Ad
(mp)
1 SUBSOL 27,08
2
TOTAL 27,08 35,204 35,204
P a g e 23 | 140
C9 - PARTER
NR
CRT DECRIERE
Au
(mp)
Ac
(mp)
Ad
(mp)
1 CAMERA 1 118,57
2 CAMERA 2 163,47
3 CAMERA 3 137,19
4 CAMERA 4 113,62
5 CAMERA 5 22,27
TOTAL 555,12 683 718,2
Aspect Aspect ingrijit, utilități complete. Starea tehnică a proprietăţii imobiliare
evaluate este bună. – Necesita renovare
Modificări aduse
compartimentărilor
interioare :
Nu este cazul
Releveu
Anexat prezentului raport de evaluare.
Descriere
Regim inaltime Ac Stare
C2 - Rampa auto P 23 Stadiu avansat de
degradare
C4 - Constructie anexa P 24
Stadiu avansat de degradare
C6- Constructie anexa P 70
Stadiu avansat de degradare
C7- Constructie anexa P 93
Stadiu avansat de degradare
C8- Constructie anexa P 24
Stadiu avansat de degradare
6) Descriere terenului
Terenul subiect este deţinut în proprietate, acesta este ocupat parţial de construcția în care este situată
proprietatea imobiliară evaluată.
Terenul atribuit în proprietate (conform CF) este de 5.205 mp, front stradal: 130.8 ml
7) Date privind impozitele si taxele
Valoarea taxelor și impozitelor pe anul 2017 a fost stabilită încă de la sfârșitul anului trecut de către consilierii
locali. Unele taxe au dispărut, iar în alte situații localnicii plătesc impozite mai mici. Impozitul pe clădiri pentru
persoane fizice a scăzut la cota de 0,08%, de la 0,1%, iar în ceea ce privește clădirile nerezidențiale se plătește
doar 0,2%, de la 0,6%. În continuare, cei care își achită dările către bugetul local cu anticipație, adică integral
pentru tot anul, până în 31 martie, beneficiază de reducere de 10%.
P a g e 24 | 140
8) Istoric, incluzînd vanzările anterioare și ofertele sau cotațiile curente
Contract de Vanzare – Cumparare, Incheiere de Autentificare Nr. 201/03.03.2016 – 195.000 euro
Contract de Vanzare – Cumparare, Incheiere de Autentificare Nr. 3303/19.12.2016 – 187.288 lei
III. ANALIZA PIEŢEI IMOBILIARE
1) Analiza pietei imobiliare
Considerente privind piaţa imobiliară şi caracteristicile sale Piaţa imobiliară se defineşte ca un grup de persoane sau firme care intră în contact în scopul de a efectua
tranzacţii imobiliare. Participanţii la această piaţă schimbă drepturi de proprietate contra unor bunuri, cum
sunt banii.
O serie de caracteristici speciale deosebesc pieţele imobiliare de pieţele bunurilor sau serviciilor. Fiecare
proprietate imobiliară este unică iar amplasamentul său este fix. Pieţele imobiliare nu sunt pieţe eficiente:
numărul de vânzători şi cumpărători care acţionează este relativ mic, proprietăţile imobiliare au valori ridicate
care necesită o putere mare de cumpărare, ceea ce face ca aceste pieţe să fie sensibile la stabilitatea veniturilor,
schimbarea nivelului salariilor, numărul de locuri de muncă precum şi să fie influenţate de tipul de finanţare
oferit, volumul creditului care poate fi dobândit, mărimea avansului de plată, dobânzile, etc.. În general,
proprietăţile imobiliare nu se cumpără cu banii jos iar dacă nu există condiţii favorabile de finanţare tranzacţia
este periclitată.
Spre deosebire de pieţele eficiente, piaţa imobiliară nu se autoreglează ci este deseori influenţată de
reglementările guvernamentale şi locale. Cererea şi oferta de proprietăţi imobiliare pot tinde către un punct de
echilibru, dar acest punct este teoretic şi rareori atins, existând întotdeauna un decalaj între cerere şi ofertă.
Oferta pentru un anumit tip de cerere se dezvoltă greu iar cererea poate să se modifice brusc, fiind posibil
astfel ca de multe ori să existe supraofertă sau exces de cerere şi nu echilibru. Cumpărătorii şi vânzătorii nu
sunt întotdeauna bine informaţi iar actele de vânzare-cumpărare nu au loc în mod frecvent. De multe ori,
informaţiile despre preţuri de tranzacţionare sau nivelul ofertei nu sunt imediat disponibile. Proprietăţile
imobiliare sunt durabile şi pot fi privite ca investiţii. Sunt puţin lichide şi de obicei procesul de vânzare este
lung.Datorită tuturor acestor factori comportamentul pieţelor imobiliare este dificil de previzionat. Sunt
importante motivaţiile, interacţiunea participanţilor pe piaţă şi măsura în care aceştia sunt afectaţi de factori
endogeni şi exogeni proprietăţii.
În funcţie de nevoile, dorinţele, motivaţiile, localizarea, tipul şi vârsta participanţilor la piaţă pe de o parte şi
tipul, amplasarea, design şi restricţii privind proprietăţile, pe de altă parte, s-au creat tipuri diferite de pieţe
imobiliare (rezidenţiale, comerciale, industriale, agricole, speciale). Acestea, la rândul lor, pot fi împărţite în
pieţe mai mici, specializate, numite subpieţe, acesta fiind un proces de segmentare a pieţei şi dezagregare a
proprietăţii.
Piaţa imobiliară specifică proprietăţii evaluate
În cazul proprietăţii evaluate, pentru identificarea pieţei sale imobiliare specifice, s-au investigat o serie de
factori, începând cu tipul proprietăţilor. Aceasta este o proprietate imobiliară de tip comercial. Proprietatea
este situată în localitatea Faget, zona - centrala. În acest perimetru există proprietăţi imobiliare de tip
rezidenţial dar şi comercial.
Practic pentru imobilele studiate piața este:
Hotel Padesu, ***stele, regim de inaltime SP+P+1E
Zona centrala
Pif : 1975 renovat partial in 2016-2017
P a g e 25 | 140
Au totala: 1667,6 mp
Adresa: strada Lugojului, nr. 24
Având în vedere cele prezentate anterior, piaţa imobiliară specifică se defineşte ca fiind piaţa proprietăţilor
imobiliare de tip commercial – complex hotelier, piaţă a cărei arie geografică se poate defini ca fiind localitatea
Faget si judetul Timis, zona centrala.
În analiza acestei pieţe am investigat aspecte legate de situaţia economică a municipiului, populaţia sa, trenduri
ale ultimilor ani, cererea specifică şi oferta competitivă pentru tipul de proprietate delimitat.
Sectorul economic de producție din Făget este reprezentat de firme ce activează în domeniul
prelucrării pielii în încălțăminte și obiecte de marochinărie, exploatarea și prelucrarea materialului lemnos
de diferite esențe, de la cherestea până la mobilă, o secție de exploatare și prelucrare a nisipurilor cuarțoase
și firme cu domeniu de activitate în industria alimentară de prelucrare a laptelui și produselor de patiserie.
Pieţe - târguri: - Piaţă agroalimentară Făget - bisăptămânal = marţi şi vineri;
- Târg de animale - lunar = vineri (luna/data: I/25; III/15; V/10; VI/28; VII/12; VIII/16; IX/27; XI/15)
- Traditionalul Targ Apicol de la Faget, se tine an de an în a 3 sambata din luna martie. Targul Apicol de la
Faget isi propune an de an promovarea apiculturii si a consumului de produse apicole in zona de sud-vest a
tarii, precum si dezvoltarea sectorului apicol prin reunirea producatorilor si comerciantilor de produse apicole
(faguri artificiali, unelte, echipamente, stupi, utilaje si accesorii, hrana, medicamente si biostimulatori pentru
albine, ambalaje pentru miere, etc.) din tara si strainatate. Primul Targ Apicol de la Faget a avut loc in 02.04.2004, unde au fost in jur de 1500-2000 de vizitatori si au fost
expozanti atat din tara cat si din strainate, la Editia a XII-a (2016), a Targului Apicol s-au inregistrat peste 5000 de
vizitatori apicoli, si au fost peste 50 de firme de profil expozante.
2) Analiza cererii probabile
Pe pieţele imobiliare, cererea reprezintă numărul dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se manifestă
dorinţa pentru cumpărare sau închiriere, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-un anumit interval de timp.
Pentru că pe o piață imobiliară oferta se ajustează încet la nivelu și tipul cererii, valoarea proprietăților tinde
să varieze direct cu schimbarile de cerere, fiind astfel influențată de cererea curentă. Cererea pote fi analizată
sub cele două dimensiuni ale sale: calitativ și cantitativ.
Cererea pentru acest tip de imobil este medie e
3) Analiza ofertei competitive
Pe piaţa imobiliară, oferta reprezintă numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil pentru vanzare
sau inchiriere la diferite preţuri, pe o piaţă dată, intr-o anumită perioadă de timp, precum şi stocul de proprietăţi
existente în fază de proiect. Existenţa ofertei pentru o anumită proprietate la un anumit moment, anumit preţ
si un anumit loc indică gradul de raritate a acestui tip de proprietate.
Oferta pentru acest tip de immobile este medie.
Elemente de
comparatie
Pret de oferta
VANZARE
(euro)
Pret de
oferta
VAZNARE (
EURO / MP
UTIL )
Tip
Compar
abila
Drepturi
de
proprietat
e
Condi
tii de
finant
are
Condi
tii de
inchir
iere
Conditii
de piata
Descriere
constructii
(
Hotel/Pensi
une)
Localizare Zona Drum acces UtilitatiRegim
inaltime
Vechime
/PIF ani
Suprafa
ta utila
mp
Suprafa
ta
desfasu
rata mp
Nr.
camere
single
Nr.
camere
duble
Stare
construct
ie (nivel
de
finisare)
Anexe
(garaj,
magazie,p
iscina,
etc)
Caracteris
tici
economice
Utilizare
(zonare)
Vecinata
ti
CHIRIE
SO LICITAT
A (
EURO /LUN
A) - IN
CAZUL
INCHIRIER
II
Subiect integral cash fara prezent Judetul , loc asfaltat
apa/en
electrica/ /
termoficare
buna nu normalerezidenti
alabune
CO MPARA
BILA 1 575.000,00 € 575,00 € oferta integral cash fara prezent Pensiune
Judetul Timis ,
loc Timisoara
Nord -
Vest asfaltat
apa/en
electrica/ /
termoficare
P+1E+M 2.010 1.000 8 buna
Sala
Fitness,
Restaura
nt, Bar
normalerezidenti
alabune
CO MPARA
BILA 2 445.000,00 € 771,00 € oferta integral cash fara prezent Pensiune
Judetul
Hunedoara, loc
Geoagiu - Bai
asfaltat
apa/en
electrica/ /
termoficare
P+2E+M 577 11 buna nu normalerezidenti
alabune
CO MPARA
BILA 3 99.525,00 € 1.244,00 € oferta integral cash fara prezent Pensiune
Judetul
Hunedoara , loc
Lupeni
asfaltat
apa/en
electrica/ /
termoficare
D1+D2+P
+E+M80 12 buna nu normale
rezidenti
alabune
CO MPARA
BILA 4 1.200.000,00 € 800,00 € oferta integral cash fara prezent Pensiune
Judetul
Hunedoara , loc
Parang
asfaltat
apa/en
electrica/ /
termoficare
1.500 17 buna nu normalerezidenti
alabune
CO MPARA
BILA 5 2.990.000,00 € 863,00 € oferta integral cash fara prezent Hotel
Judetul Sibiu ,
loc Sibiu
Calea
Dumbravii asfaltat
apa/en
electrica/ /
termoficare
S+P+E+M 2.005 3.465 60 buna nu normalerezidenti
alabune
CO MPARA
BILA 6 639.000,00 € 639,00 € oferta integral cash fara prezent Pensiune
Judetul Brasov
, loc Predeal Central asfaltat
apa/en
electrica/ /
termoficare
D+P+3E 2.006 1.000 12 bunaCentru
SPAnormale
rezidenti
alabune
CO MPARA
BILA 7 3.100.000,00 € 456,00 € oferta integral cash fara prezent Hotel
Judetul Brasov
, loc Bran
Str.
Branului asfaltat
apa/en
electrica/ /
termoficare
P+2E 2.008 6.800 17 buna nu normalerezidenti
alabune
CO MPARA
BILA 8 2.500.000,00 € 1.000,00 € oferta integral cash fara prezent Hotel
Judetul Cluj ,
loc Cluj - Napoca Zorilor asfaltat
apa/en
electrica/ /
termoficare
S+P+4E 2.500 32 buna nu normalerezidenti
alabune
CO MPARA
BILA 9 1.300.000,00 € 565,00 € oferta integral cash fara prezent Hotel
Judetul Dolj ,
loc Craiova Central asfaltat
apa/en
electrica/ /
termoficare
2300 24 buna nu normalerezidenti
alabune
CO MPARA
BILA 10 180.000,00 € 296,00 € oferta integral cash fara prezent Cabana
Judetul Alba ,
loc Arieseni
Sat
Bubesti asfaltat
apa/en
electrica/ /
termoficare
P+M 609 14 buna nu normalerezidenti
alabune
CO MPARA
BILA 11 265.000,00 € 736,00 € oferta integral cash fara prezent Pensiune
Judetul Praid ,
loc Harghita Central asfaltat
apa/en
electrica/ /
termoficare
P+1E+M 2.011 360 9 buna nu normalerezidenti
alabune
CO MPARA
BILA 12 500.000,00 € 907,00 € oferta integral cash fara prezent Pensiune
Judetul Bihor ,
loc Baile Felix
Calea
Beiusului asfaltat
apa/en
electrica/ /
termoficare
D+P+1E+
M2.006 551 9 buna nu normale
rezidenti
alabune
VANZARE - Proprietăţile comparabile utilizate în analiză sunt prezentate mai jos: Spatii Hoteliere
P a g e 27 | 140
CO MPARA
BILA 1 -
link
CO MPARA
BILA 8 -
link
CO MPARA
BILA 2 -
link
CO MPARA
BILA 9 -
link
CO MPARA
BILA 3 -
link
CO MPARA
BILA 10 -
link
CO MPARA
BILA 4 -
link
CO MPARA
BILA 11 -
link
CO MPARA
BILA 5 -
link
CO MPARA
BILA 12 -
link
CO MPARA
BILA 6 -
link
CO MPARA
BILA 13 -
link
CO MPARA
BILA 7 -
link
CO MPARA
BILA 14 -
link
verificat telefonic : verificat telefonic :
https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-hoteluri-
pensiuni/hunedoara/petrosani/hotel-pensiune-de-vanzare-
X8JO04003?lista=74917344
https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-hoteluri-
pensiuni/harghita/praid/hotel-pensiune-de-vanzare-
X63M1400C?lista=12520992
verificat telefonic : verificat telefonic :
https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-hoteluri-
pensiuni/sibiu/calea-dumbravii/hotel-pensiune-de-vanzare-
X5EK14025?lista=74918146
https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-hoteluri-
pensiuni/bihor/baile-felix/hotel-pensiune-de-vanzare-
XV0104SR9?lista=74920898
verificat telefonic :
CO MPARABILA
16 - link
CO MPARABILA
15 - link
CO MPARABILA
21 - link
CO MPARABILA
20 - link
CO MPARABILA
19 - link
CO MPARABILA
18 - link
CO MPARABILA
17 - link
https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-hoteluri-
pensiuni/hunedoara/geoagiu-bai/hotel-pensiune-de-vanzare-
X54N0402T?lista=74917344
https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-hoteluri-
pensiuni/craiova/central/hotel-pensiune-de-vanzare-
XV0104RGP?lista=74920046
verificat telefonic : verificat telefonic :
verificat telefonic : verificat telefonic :
verificat telefonic :
https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-hoteluri-
pensiuni/brasov/predeal/hotel-pensiune-de-vanzare-
X54H1400P?lista=31111377
verificat telefonic : verificat telefonic :
verificat telefonic : verificat telefonic :
https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-hoteluri-
pensiuni/cluj-napoca/zorilor/hotel-pensiune-de-
vanzare-X54N04010
https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-hoteluri-
pensiuni/timisoara/nord-vest/hotel-pensiune-de-vanzare-
X6UV0403D?lista=25265001
https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-hoteluri-
pensiuni/brasov/bran/hotel-pensiune-de-vanzare-
X9DN04001?lista=31111377
https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-hoteluri-
pensiuni/hunedoara/lupeni/hotel-pensiune-de-vanzare-
X6Q1040DP?lista=74917344
https://www.spatiicomerciale.ro/vanzare-hoteluri-
pensiuni/alba/arieseni/hotel-pensiune-de-vanzare-
XV0104O6F
4) Echilibrul pieţei
Piața specifică este piața proprietăților comerciale tip Hotel *** situate in Romania, piață într-un relativ
echilibru între cerere și ofertă.
o Ofertele de vânzare terenuri pentru construcții în zona comerciala subiect variază în intervalul 8 - 20
€/mp
o Ofertele de vânzare complex hotelier mai vechi variază în intervalul 300 – 1000 €/mp construcție
(funcție de stare)
Anul acesta va fi unul de boom pentru tranzacţiile imobiliare din portofoliul hotelier, potrivit JLL
Hotel&Hospitality, citat de europaproperty.com.
Astfel estimările pentru Europa, Orientul Mijlociu şi Africa arată o creştere de 85% a valorii tranzacţiilor din
sectorul hotelier în primele şase luni ale anului faţă de aceeaşi perioadă din 2014. Piaţa a înregistrat tranzacţii
totale de 13,2 miliarde de euro în primul semestru.
Aproape jumătate din tranzacţii au fost înregistrate în Marea Britanie unde cifrele arată o creştere de 172% a
volumului tranzacţiilor faţă de 2014.
În Germania tranzacţiile imobiliare cu hoteluri au crescut cu 60% până la 1,4 miliarde de euro. Cea mai mare
tranzacţie în bloc a fost vânzarea a 18 hoteluri Accor pentru 150 de milioane de euro.
Investitorii şi fondurile nord-americane au în vizor numeroase tranzacţii hoteliere în Europa cu 1,1 miliarde
de euro investiţi în primele 6 luni din 2015.
În fruntea clasamentului investitorilor se află Lonestat Funds care a cumpărat anul acesta peste 13.000 de
camere de hotel în Londra, totalizând peste 1,7 miliarde de euro investiţi.
Raportul îndeamnă investitorii la tranzacţii pe piaţa imobiliară hotelieră din Grecia unde preţurile au scăzut
foarte mult ca urmare a crizei economice, prevăzând redresarea ca urmare a unei înţelegeri cu autorităţile
europene.
http://www.arenaconstruct.ro/tranzactiile-cu-spatii-hoteliere-in-crestere/
2015- Industria hotelieră va declanşa un flux de capital străin în ţară
Noi operatori hotelieri internaţionali, care ţintesc clasa de mijloc, sunt aşteptaţi să intre pe piaţa bucureşteană,
atraşi de potenţialul de creştere al segmentului de business şi de agrement, preconizează consultanţii Colliers
International.
Piaţa hotelieră din Bucureşti va asista la mişcări ample din partea jucătorilor, în special pe zona dedicată clasei
de mijloc. Două reconversii majore sunt deja anunţate pentru următoarele 24 de luni. Fostul Centre Ville, care
P a g e 29 | 140
funcţiona în regim de aparthotel sub managementul Radisson Blu, se va transforma în Park Inn Hotel şi va fi
operat de grupul Rezidor alături de hotelul Radisson.
Howard Johnson din Dorobanţi va deveni un hotel de lux afiliat lanţului Sheraton şi operat de grupul Starwood
& Resorts.
„Chiar dacă prognozăm o creştere continuă a cererii generate de segmentul de agrement, toate brandurile care
au anunţat că îşi vor extinde prezenţa pe piaţa locală se adresează, în principal, segmentului de business.
Consolidarea industriei hoteliere din România va declanşa un flux de capital străin în ţară, atât pentru noi
dezvoltări, cât şi pentru achiziţii“, previzionează consultanţii Colliers International.
Piaţa locală a asistat deja la astfel de tranzacţii când Orbis a cumpărat 38 de hoteluri funcţionale şi patru
proiecte viitoare în principalele capitale din Europa Centrală şi de Est, inclusiv Bucureşti, de la grupul hotelier
Accor. Consultanţii se aşteaptă să crească interesul şi pentru proprietăţi individuale, cum a fost tranzacţia de
vânzare a hotelului de cinci stele City Plaza din Cluj-Napoca în decembrie 2014, pentru 10 mil. euro.
Cererea a intrat pe un trend ascendent în ultimii doi ani. Tariful mediu zilnic pe cameră şi-a continuat tendinţa
descrescătoare, însă în 2014, scăderea a fost de doar 1%, de la 73,5 euro la 72,54 euro. Ratele de ocupare au
crescut pe toate categoriile de hoteluri în ultimul an, înregistrând o medie de 63% pentru întregul an. „Piaţa
aproape şi-a revenit la nivelul atins în perioada de vârf din 2008 în ceea ce priveşte cererea, dar a rămas destul
de în urmă în privinţa veniturilor“, arată cel mai recent raport Colliers.
Indicatorul venit pe camera disponibilă (RevPar), calculat prin multiplicarea tarifului mediu zilnic pe cameră
cu rata de ocupare, a fost în medie de 45,65 euro în 2014, cu 8% peste nivelul din 2013.
http://www.capital.ro/industria-hoteliera-va-declansa-un-flux-de-capital-strain-in-tara.html
Piata spatiilor hoteliere a fost afectata de criza economica. S-au inchis un numar semnificativ de unitati de
cazare. In prezent 60% din stocul total al unitatilor de cazare sunt clasificate la 4 stele, unitatile clasificate la
5 stele reprezinta 22% iar cele de 3 stele reprezinta 18%. Relansarea economica, flexibilitatea bancilor in
oferirea creditelor dar si interesul investiotrilor straini sunt atuurile cu care piata hoteliera se va relansa.
Din 2007 pana in prezent s-au inregistrat un numar mic, aproape nesemnificatv, de tranzactii hoteliere. In anul
2013 35% din actiunile JW Marriott Grand Hotel din Bucuresti au fosta achizitionate de catre Bank of Cyprus
pentru suma de 13 milioande de euro. O alta tranzactie este cea in care omul de afaceri Dan Adamescu a intrat
in posesia unui procent din actiunile InterContinental Bucuresti.
In Romania piata hoteliera este dominata de segmentul corporate, 60% din stocul total al unitatilor de cazare
fiind clasificate la patru stele. Unitatile hoteliere de cinci stele reprezinta 22% din stoc, in timp ce unitatile de
trei stele cuprind 18% din oferta actuala a Capitalei, precizeaza un studiu Jones Lang La Salle.
Statul roman pierde miliarde de euro anual.
In ciuda potentialului considerabil, Romania nu este inca perceputa ca o destinatie pentru turismul de
evenimente, remarca Radu Cimponeriu, expert MICE. Din acest motiv statul roman si pierde in fiecare an
P a g e 30 | 140
miliarde de euro, bani pe care ii chelutiesc, in total, demnitarii, corporatistii si oamenii de afaceri aflati in
interes de serviciu.
"In 2012, la nivel european, un participant a cheltuit, in medie, 1.620 de euro pentru un eveniment, ceea ce
inseamna circa 437 euro/zi/delegat. Asta in timp ce turistul care vine intr-o simpla excursie cheltuie, in medie,
150 euro/zi. Desigur, in Romania, conform datelor pe care le avem, un participant la un eveniment cheltuie
mai putin, circa 250 euro/zi", a spus Radu Cimponeriu, in cadrul unui eveniment de specialitate, citat de
Mediafax.
Ce ii lipseste Romaniei pentru a figura pe harta turismului de business
Romania are, din punct de vedere al infrastructurii hoteliere, sanse de a genera venituri importante din industria
de evenimente, numarul hotelurilor de patru si cinci stele fiind cu mult mai mare decat al celor de doua si trei
stele. Totusi, Radu Cimponeriu enumera o serie de lipsuri, printre care se numara existenta unui centru mare
de conferinte.
"Industria de evenimente este un business foarte important dar, din pacate, Romaniei ii lipsesc cateva date
importante pentru a fi prezenta cu adevarat pe aceasta piata.
Avem nevoie, in primul rand, de un centru mare de conferinte, un gen de sala polivalenta, de 3.000-4.000 de
locuri numai pentru evenimentele in plen, sala dublata de alte 12-14 sali pentru evenimentele pe sectiuni. O
astfel de investitie nu se poate realiza decat printr-un parteneriat public-privat, eventual cu fonduri europene,
dar in mod cert dupa o analiza a pietei pentru a avea un amplasament adecvat", a mai precizat Radu
Cimponeriu.
Veniturile per camera au crescut cu 5%
Chiar daca hotelierii nu reusesc sa obtina rezultate similare celor din perioada premergatoare crizei, sectorul
hotelier incepe sa marcheze usoare reveniri, spune expertii Jones Lang La Salle, intr-un studiu de specialitate.
Rezultatele primelor 5 luni ale anului 2013 arata o rata de ocupare de 58,2%, in crestere cu 7% fata de aceeasi
perioada a anului anterior, in timp ce nivelul veniturilor per camera a inregistrat o crestere de 5%, ajungand la
45 euro. Pretul mediu per camera ramane scazut, la un nivel de 78 euro, fiind cu 34% sub nivelul inregistrat
in 2007.
Investitii pe piata hoteliera
Criza financiara a avut un efect major asupra pietei de investitii din Romania: din anul 2008 pana in prezent
s-au inregistrat numai cateva tranzactii cu unitati hoteliere. Cea mai recenta tranzactie o reprezinta vanzarea
hotelului de trei stele Ibis din Sibiu, in noiembrie 2011, cu o capacitate 195 de camere, vandut pentru suma de
aproximativ 10 milioane euro.
Orasul Bucuresti ramane in continuare subdezvoltat ca destinatie turistica, fiind dominat de turismul de afaceri.
O paleta mai diversificata de unitati hoteliere ar putea transforma orasul intr-o destinatie turistica de tip city
break atat pentru turistii locali cat si internationali, iar in final ar putea creste interesul investitorilor pentru
piata hoteliera locala, arata specialistii din cadrul Jones Lang La Salle.
Marile lanturi hoteliere tatoneaza piata imobiliara
9 Oct 20070 Comentarii
P a g e 31 | 140
Una din patru cereri de terenuri in zonele centrale si semicentrale ale Capitalei
este pentru dezvoltarea unui proiect hotelier, investitiile pe acest segment fiind
tot mai atractive pentru dezvoltatorii romani, dar mai ales pentru cei straini,
sustine partner managerul EuroMetropola, Monica Marin.
Potrivit EuroMetropola, reprezentantii oficiali ai unor branduri sonore de
lanturi hoteliere internationale tatoneaza deja piata imobiliara bucuresteana
pentru a identifica principalele zone in care ar fi oportuna dezvoltarea
viitoarelor proiecte, iar strategia abordata de catre investitori variaza in functie de politica fiecaruia. "Exista
companii hoteliere care urmaresc achizitionarea unor hoteluri care functioneaza deja, pe care le
reconditioneaza pentru a le ridica la anumite standarde sau investitori care cauta imobile speciale, palate, case
de patrimoniu, carora le pot da destinatie hoteliera. De asemenea, mai exista o alta categorie foarte importanta
de clienti interesati de terenurile in zonele centrale si semicentrale ale Capitalei, unde ar putea pune in practica
propriile proiecte", a declarat partner managerul companiei EuroMetropola, Monica Marin.
Despre caracteristicile terenurilor pe care investitorii isi propun sa dezvolte proiecte hoteliere, reprezentantul
EuroMetropola a adaugat ca dezvoltatorii cauta suprafete de minimum 1.000 mp, in planul intai al unui
bulevard intens circulat, intr-o zona care sa le asigure expunerea de care are nevoie o astfel de unitate pentru
a fi atractiva pentru turisti. "Este important ca terenul sa fie intr-o zona in care accesul sa nu reprezinte o
problema, de preferat in apropierea garii, a aeroportului sau a unor zone de interes major pentru turisti", a mai
spus Marin, care sustine ca o alta tendinta pe piata hoteliera care se remarca de mai bine de doi ani este aceea
de a integra un mini hotel in cadrul unui complex care mai cuprinde si spatii comerciale si cladiri de birouri.
Reprezentantul EuroMetropola a mai adaugat ca operatorii si investitorii din sectorul hotelier au sesizat in
ultima vreme o crestere a numarului solicitarilor de spatii de cazare in Bucuresti, iar turismul de afaceri ramane
cel mai atractiv segment din punct de vedere al cererii la nivelul Capitalei, aproximativ 80% dintre cei care
apeleaza la servicii hoteliere provenind din mediul de afaceri.
2014 - un an de referinta pentru piata imobiliara de dupa recesiune
Volumul investitiilor inregistrat in prima jumatate a anului in piata imobiliara este estimat la 432 milioane de
euro, mai mare decat oricare dintre valorile anuale inregistrate din 2008 pana in prezent, se arata intr-un raport
publicat de JLL, incluzand analiza spatiilor de birouri, industriale, de retail si hoteluri.
"Ne asteptam ca acest volum sa creasca semnificativ pana la sfarsitul anului si sa se apropie de nivelurile
inregistrate inainte de criza, deoarece mai multe proiecte importante sunt in prezent in negocieri avansate.
Dincolo de cresterea volumelor investite, tranzactiile in desfasurare ne arata ca numarul potentialilor
cumparatori interesati de proprietati prime in Romania este mai mare, ceea ce reflecta o crestere semnificativa
a lichiditatii din piata", a declarat Andrei VACARU, Head of Reseach & Consultancy la JLL.
"Datorita cresterii economice sustinute si interesului aratat de catre investitori pentru piata imobiliara din
Romania avem motive intemeiate sa credem ca 2014 va fi un an de referinta pentru piata imobiliara de dupa
recesiune si ca yield-urile vor scadea", a mai spus el.
Volumul tranzactiilor imobiliare inregistrat in T2 2014 este estimat la 95 milioane euro, cu 53% mai mare
decat in perioada similara din 2013. Cea mai mare tranzactie a fost achizitia Silver Mountain, un proiect mixt
din Poiana Brasov ce include un hotel si o componenta rezidentiala, de catre BCR (membru al Erste Group)
pentru aproximativ 50 de milioane de euro.
P a g e 32 | 140
Desi activitatea tranzactionala din prima jumatate a anului 2014 s-a axat in principal pe segmentul de birouri,
care a reprezentat mai mult de 62% total, retailul a inceput sa atraga atentia investitorilor. In trimestrul al
doilea, AUCHAN a achizitionat de la ROLAST proiectul in care opereaza in prezent un hypermarket in Pitesti
pentru 19 milioane euro, iar REVETAS Capital a cumparat centrul comercial Vitantis de la EQUEST,
pentru aproximativ 26 milioane euro.
Dincolo de cresterea volumelor investite, devine evident ca si numarul potentialilor cumparatori este din ce in
ce mai mare, ceea ce reflecta o crestere semnificativa a lichiditatii din piata.
Pentru restul anului, JLL se asteapta sa se finalizeze cateva tranzactii ce implica cumparatori noi, care acum
sunt in negocieri avansate. Cererea din ce in ce mai mare a investitorilor este facilitata de cresterea
disponibilitatii bancilor de a oferi finantare. Desi conditiile oferite in Romania inca reflecta riscul de tara
perceput (cu toate ca recent nivelul CDSurilor pentru Romania a scazut), simplul fapt ca numarul bancilor ce
ofera finantari imobiliare a crescut reprezinta o importanta imbunatatire ce se va reflecta in nivelul lichiditatii.
Piata spatiilor de birouri
In trimestru doi din 2014, patru cladiri de birouri importante au fost livrate: Green Gate (S Group), AFI
Business Park 2 (AFI Europe), Green Cube/Chandler si Dionisie Lupu 72, care impreuna au adaugat o
suprafata de peste 50.000 mp de spatiu clasa A si B la oferta totala initiala. Cladirile de birouri livrate in prima
jumatate a anului au totalizat aproximativ 73.000 mp. Stocul modern de spatii de birouri din Bucuresti a ajuns
in prezent la 2,15 milioane mp. Pentru a doua jumatate a anului se estimeaza a fi finalizati inca 70.000 mp.
Doua proiecte, City Offices si Green Court, reprezinta 60% din intregul stoc ce ramane a fi livrat in 2014.
Oferta de noi spatii de birouri previzionate a fi finalizate in 2015 se estimeaza in jurul a 110.000 mp.
Piata spatiilor comerciale
Stocul modern de spatii comerciale in Romania este in prezent estimat la aproape 2,5 milioane de mp. Stocul
a ramas neschimbat din T4 2014. Nici un centru comercial nu a fost inaugurat in prima jumatate din 2014,
dupa ce in 2013 s-au livrat aproximativ 128.000 mp la nivel de tara. Stocul din Bucuresti reprezinta mai mult
de 35% din total, putin peste 890.000 mp, restul de 1,66 milioane mp fiind raspanditi in intreaga tara.
Doar doua centre comerciale sunt previzionate a fi inaugurate pana la finalul anului, ambele dezvoltate de
catre fondul de investitii sud-african NEPI: Vulcan Value Center (35.000 mp) in partea de sud-vest a
Bucurestiului si Shopping City Targu Jiu (27.000 mp) in Targu Jiu. Chiar daca oferta ce va fi livrata in 2014
va atinge cel mai scazut nivel de dupa 2005, investitorii dau semne ca si-au recapatat increderea in piata din
Romania si au reluat constructia unor proiecte planuite inaintea crizei economice, dar au si anuntat proiecte
noi. Astfel aproximativ 270.000 mp se anunta a fi livrati in tara in 2015 si 2016.
Conform raportului JLL, multi retaileri internationali evalueaza posibilitatea intrarii pe piata din Romania.
Centrele comerciale prime sunt destinatiile favorite ale noi intrati.
Piata spatiilor industriale
Stocul actual din huburile industriale din si de langa Bucuresti este estimat la aproximativ 1 milion de mp, iar
la nivelul intregii tari la aproape 1,8 milioane mp. In T2 2014, in Capitala, o singura unitate a fost inaugurata,
P a g e 33 | 140
o extensie de 3.000 de mp in Otter Logistics Park in partea de vest a orasului. Un numar de proiecte importante
sunt in constructie si se preconizeaza a fi finalizate pana la finalul anului.
In al doilea trimestru, in Romania s-au inchiriat aproximativ 41.000 mp de spatii industriale, cu 21% sub
nivelul inregistrat in T2 2013. Mai mult de 70% din totalul inchirierilor a fost reprezentat de cererea de spatii
noi, cu restul fiind reprezentat de renegocieri si innoiri. Cererea s-a concretizat in contracte semnate in
Bucuresti, Arad si Timisoara.
Piata spatiilor hoteliere
Bucuresti este centrul financiar, industrial si cultural al Romaniei si unul din cele mai importante centre ale
Europei Centrale si de Est. Turismul de agrement este slab dezvoltat in ciuda culturii si istoriei bogate a
orasului. Majoritatea turistilor ce viziteaza Bucurestiul o fac in special pentru afaceri. In luna ianuarie 2014 in
Bucuresti erau 77 de unitati hoteliere clasificate la 3 stele sau peste, insumand 9.500 de camere.
Piata hoteliera este in mare parte compusa din unitati hoteliere de 4 stele, 60% din stocul total al unitatilor de
cazare fiind clasificate la acest nivel. Unitatile hoteliere de 5 stele reprezinta 22% din stoc, in timp ce unitatile
de 3 stele cuprind 18% din oferta actuala a capitalei.
Ca proiecte de viitor, grupul Marriott International are in plan deschiderea celei de-a doua unitati hoteliere in
Bucuresti, Courtyard by Marriott de 147 camere. Noul hotel va fi amplasat in zona centrala a capitalei,
inaugurarea fiind anuntata pentru T1 2015. In plus, exista alte proiecte construite speculativ estimate a fi livrate
in anii urmatori, printre care Vendome Palace & Galerie Hotel, o unitate de lux 120 de camere in centrul
orasului.
Criza financiara a avut un efect major asupra pietei de investitii din Romania. Din anul 2007 pana in prezent
s-au inregistrat doar cateva tranzactii cu unitati hoteliere. Cele mai recente tranzactii sunt vanzarea a 35% din
actiunile JW Marriott Grand Hotel din Bucuresti, clasificat la 5 stele, avand 402 camere, catre Bank of Cyprus
in septembrie 2013 pentru aproximativ 13 milioane de Euro precum si vanzarea unei participatii in
InterContinental Bucuresti catre omul de afaceri Dan Adamescu.
Confom JLL, o paleta mai diversificata de unitati hoteliere ar putea transforma orasul intr-o destinatie turistica
de tip city break atat pentru turisti locali cat si internationali, iar in final ar putea creste interesul investitorilor
pentru piata hoteliera locala.
http://www.1asig.ro/2014-un-an-de-referinta-pentru-piata-imobiliara-de-dupa-recesiune-articol-3,102-
49553.htm
Manager regional Orbis: Romania are 7 orase cu potential pentru deschiderea de hoteluri.
Romania are potential mare pe piata hoteliera, in conditiile in care exista 7 orase mari in care pot fi deschise
hoteluri, comparativ cu Bulgaria, unde potentialul este la jumatate, sustine Frank Reul, manager regional pe
Romania, Bulgaria si Macedonia la grupul hotelier Orbis, care opereaza Accor.
Piata din Romania este mult mai mare decat cea din Bulgaria, care poate avea maximum 3-4 orase, comparativ
cu Romania, unde sunt mai multe orase cu potential, pana la 7", a declarat Frank Reul , la deschiderea oficiala
a Mercure Bucharest City Center (4 stele), cel mai nou hotel din Bucuresti, operat de Accor, care a fost
cumparat recent de polonezii de la Orbis.
P a g e 34 | 140
Orasul cu mare potential pentru deschiderea de hoteluri
Managerul regional pe Romania, Bulgaria si Macedonia spune ca mometan grupul hotelier este in cautare de
parteneri pentru discutii care sa vizeze deschiderea de noi hoteluri. In prezent, nu exista nicio decizie concreta,
insa Frank Reul considera ca orasele din provincie sunt mult mai potrivite pentru hoteluri ca Ibis si Mercure.
De altfel, in opinia sa, Brasov este unul dintre orasele cu mare potential pentru deschiderea unui hotel, insa
managerul nu a dorit sa spuna daca exista o intentie in cadrul grupului in acest sens.
Primul hotel Mercure din Romania, aflat in centrul Bucurestiului, a fost deschis oficial pe 24 martie, dupa ce
pe 12 noiembrie a avut loc soft-openingul (deschiderea operationala). Hotelul apartine familiei Dogariu,
proprietara companiei Dentotal Protect, deschis cu o investitie de 10 milioane euro, suma care acopera
cumpararea terenului si construirea unitatii pe o suprafata de 1.300 mp.
Pentru constructia hotelului, inceputa in iunie 2013, familia Dogariu a obtinut un credit de 6 milioane de euro
de la GarantiBank Romania, iar diferenta a fost alocata din fonduri proprii. Hotel va fi condus de Alina
Fugaciu, cu 12 ani de experienta in domeniu, care ii va coordona pe cei 50 de angajati ai Mercure. Directorul
general se asteapta astfel la un grad de ocupare de cel putin 50% in primul an de functionare.
http://www.wall-street.ro/articol/Turism/181685/manager-regional-orbis-romania-are-7-orase-cu-potential-
pentru-deschiderea-de-hoteluri.html
Romania a devenit destinatia favorita a investitorilor activi in estul Europei, iar fondurilor austriece, care pana
nu demult dominau piata investitiilor imobiliare, li s-au alaturat fonduri din Marea Britanie, Germania, chiar
si Australia, sustin analistii imobiliari ai companiei Colliers
Potrivit Colliers, in incercarea de a-si maximiza randamentul, din ce in ce mai multe fonduri se vor indrepta
catre parteneriate sau chiar catre dezvoltari de proiecte proprii in Romania, informeaza NewsIn. Analistii
imobiliari sustin ca in 2006, fondurile de investitii austriece au fost surclasate, pentru prima oara in ultimii
cinci ani, de catre cele britanice ca numar de tranzactii incheiate, trei fata de cele 11 ale englezilor. In ceea ce
priveste valoarea totala a proprietatilor achizitionate, austriecii de la Immoeast si cei de la Europolis au fost
cei mai activi pe piata imobiliara romaneasca.
"In 2006 au fost incheiate 19 tranzactii insumand 850 milioane de euro, iar volumul investitiilor se va dubla
in 2007 datorita interesului tot mai mare pentru piata imobiliara din Romania. Spre deosebire de alti ani, 2006
a avut si tranzactii notabile pe piata hoteliera si cea a spatiilor industriale, in valoare totala de 70 milioane de
euro", se arata intr-un studiu al companiei imobiliare Colliers.
Pentru 2007, consultantii imobiliari se asteapta la o comprimare a randamentelor investitiilor in toate
sectoarele pietei imobiliare pana la un nivel comparabil cu cel din tarile vecine membre ale Uniunii Europene,
6% pentru cladirile de birouri de clasa A si in jurul valorii de 6,5% pentru centre comerciale.
"Perceptia investitorilor vis-a-vis de economia tarii noastre si de sectorul imobiliar in particular s-a imbunatatit
vizibil, odata cu confirmarea acceptarii Romaniei ca membru al UE. Acest nou statut politic si economic a
avut un efect pozitiv in primul rand asupra investitiilor in piata romaneasca, acestea inregistrand o crestere
semnificativa inca din cea de-a doua jumatate a anului 2006. Astfel, anul trecut s-a incheiat prima tranzactie
la o rata de recuperare a investitiei sub 7%, dar si prima tranzactie peste 200 milioane de euro", adauga cei de
la Colliers.
Cea mai importanta tranzactie a anului 2006 a fost realizata de fondul de investitii Immoeast care a achizitionat
centrul comercial Polus, din Cluj de la managerul de constructii al proiectului, TriGranit, tranzactie pentru
care a semnat un aranjament financiar total de 210 milioane euro. Pe locul doi se afla achizitia City Mall de
catre APN Funds Management, tranzactie de peste 100 de milioane de euro, find urmata de afacerea celor de
la Europolis, 90 de milioane de euro pentru doua cladiri de birouri din proiectul Sema Park.
P a g e 35 | 140
http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/30025/Fondurile-de-investitii-austriece-si-britanice-vedetele-
pietei-tranzactiilor-imobiliare.html
Dupa tranzactiile din piata hoteliera, cele mai mari scaderi au fost inregistrate in sectorul industrial, in scadere
cu 71% fata de 2007, atingand doar 44 milioane euro.
Din totalul investitiilor din 2008, cota cea mai mare a fost reprezentata, ca si in anul 2007, de tranzactiile de
retail, care au reprezentat 46% din totalul volumului investitional in 2008. Cel mai mare aport, de 35% la suma
totala a investitiilor in 2008, a avut-o tranzactia cu proiectul Upground vandut celor de la Deutsche Bank la o
valoare de 340 milioane euro.
A doua contributie majora a avut-o sectorul de birouri, tranzactiile cu cladiri de birouri reprezentand o treime
din totalul investitiilor din 2008. Activitatea investitionala a incetinit totusi si in cadrul acestui segment, cele
323 milioane de euro tranzactionate anul trecut reprezentand putin peste jumatate, respectiv 53% fata de
nivelul inregistrat in 2007, arata datele oferite de Cushman & Wakefield.
In Europa investitiile au scazut cu 52%, ajungand la o valoare de 178 miliarde de dolari, de la 367miliarde de
dolari. Nivelul global al investitiilor in proprietati comerciale a avut o cadere abrupta si intr-un timp extrem
de scurt, cu 59% in 2008 comparativ cu 2007, ajungand la valoarea totala de 433 miliarde de dolari. Cushman
& Wakefield prevede pentru anul 2009 o scadere a volumului total de investitii in proprietati comerciale pana
la aproximativ 412 miliarde de dolari
http://www.wall-street.ro/articol/Real-Estate/59186/Tranzactiile-din-piata-hoteliera-cele-mai-mari-scaderi-
din-2008.html
5) Principalii concurenti
6) Evolutia activitatii
An 2016 2017 2018 2019 2020
Nr
crtDENUMIRE HOTEL
TARIF CAMERA
SINGLE
TARIF CAMERA
DUBLA
TARIF
APARTAMENTSTELE LOCATIE
0COMPLEX
PADESUL 230 lei ***
1J`ADORE
BOUTIQUE 211 lei 230 lei *** Lugoj
2 PENSIUNE MARIA 161 lei *** Lac Surduc
3 POPAS RECAS 165 lei *** Recas
4
HOTEL
RESTAURANT
STEJARUL
243 lei 243 lei **** Bazosu Nou
5 HOTEL ARMANDO 161 lei *** Caransebes
6 VALEA LUI LIMAN 151 lei *** Caransebes
7 CASA BATA 252 lei ****
8 HOTEL ROGGE 262 lei 271 lei *** Resita
9 CASA Cu TEI 161 lei *** Caransebes
10
TARIFE HOTELURI IN TIMIS***
HOTEL SUBIECT
HOTELURI IN JUDETUL TIMIS
P a g e 36 | 140
Venituri estimate vanzari 757.976 757.976 757.976 776.226 827.435
7) Previziuni privind venituri din cazare
Tariful mediu de cazare pentru anul 2017 a fost stabilit in urma informatiilor furnizate de reprezentantii societatii , pe baza veniturilor din cazare realizate de societate in anii 2014, 2015 si 2016.
21,08,2017 1EURO
= 4,5883 lei
Tarif mediu/ camera ingle 33 euro echivalent a 151,00 lei
Tarif mediu/ camera dubla 35 euro echivalent a 161,00 lei
Tarif mediu/ apartament 50 euro echivalent a 230,00 lei
V= V activitate hoteliera
Media incarcarii anulale 2016 x 365 zile x nr camere
Previziuni privind pretul de cazare si venituri din cazare obtinute
An 2016 2017 2018 2019 2020
Zile / an 365 365 365 365 365
Tarif lei/ camera single 151 lei 151 lei 151 lei 151 lei 151 lei
Numar de camera single 0 0 0 0 0
Grad de ocupare 41,67% 41,67% 41,67% 41,67% 46,67%
Total venituri estimate lei/ an camera pat simplu ( nr zile x nr camere x procent
ocupare) - lei - lei - lei - lei - lei
2016 2017 2018 2019 2020 2021
20,00% 20,00% 20,00% 20,00% 25,00% 25,00%
25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 30,00% 30,00%
45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 50,00% 50,00%
45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 50,00% 50,00%
45,00% 45,00% 45,00% 45,00% 50,00% 50,00%
50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 55,00% 55,00%
55,00% 55,00% 55,00% 55,00% 60,00% 60,00%
50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 55,00% 55,00%
Septembrie 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 55,00% 55,00%
Octombrie 50,00% 50,00% 50,00% 50,00% 55,00% 55,00%
Noiembrie 35,00% 35,00% 35,00% 35,00% 40,00% 40,00%
Decembrie 30,00% 30,00% 30,00% 30,00% 35,00% 35,00%
41,67% 41,67% 41,67% 41,67% 46,67% 46,67%
Mai
Iunie
Iulie
August
Media incarcarii
anuale
Gradul de ocupare previzionat - conform informatii furnizate de administrator
Luni/an
Ianuarie
Februarie
Martie
Aprilie
P a g e 37 | 140
Total venituri estimate euro/ an camera pat simplu ( nr zile x nr camere x procent
ocupare) - € - € - € - € - €
Tarif lei / camera dubla 161 lei 161 lei 161 lei 161 lei 161 lei
Numar de camera pat dublu 16 16 16 16 16
Grad de ocupare 41,67% 41,67% 41,67% 41,67% 46,67%
Total venituri estimate lei/ an acamera dubla ( nr zile
x nr camere x procent ocupare) 391.767 lei 391.767 lei 391.767 lei 391.767 lei 438.779 lei
Total venituri estimate euro/ camera dubla( nr
zile x nr camere x procent ocupare) 85.384 € 85.384 € 85.384 € 85.384 € 95.630 €
Tarif lei/ apartament 230 lei 230 lei 230 lei 230 lei 230 lei
Numar de apartamente 1 1 1 1 1
Grad de ocupare 41,67% 41,67% 41,67% 41,67% 46,67%
Total venituri estimate lei/ an aapartament ( nr zile x
nr camere x procent ocupare) 34.979 lei 34.979 lei 34.979 lei 34.979 lei 39.177 lei
Total venituri estimate euro/ apartament ( nr zile
x nr camere x procent ocupare) 7.624 € 7.624 € 7.624 € 7.624 € 8.538 €
TOTAL VENITURI DIN CAZARE/ AN LEI 426.746 lei 426.746 lei 426.746 lei 426.746 lei 477.955 lei
TOTAL VENITURI DIN CAZARE/ AN EURO 93.007 € 93.007 € 93.007 € 93.007 € 104.168 €
Zile / an / maxim wekend 96 96 96 96 96
Venituri din Restaurant conform informatii primite de la client - PARTER /
PERSOANA 36 lei 36 lei 36 lei 36 lei 36 lei
Capacitate ( persoane ) 160 160 160 160 160
Grad de ocupare % 50% 50% 50% 50% 50%
TOTAL VENITURI RESTAURANT PARTER 276.480 lei 276.480 lei 276.480 lei 276.480 lei 276.480 lei
Zile / an / maxim 365 lei 365 lei 365 lei 365 lei 365 lei
Venituri din SALA EVENIMENTE C9 (
CHIRIE/ ZI) 500 lei 500 lei 500 lei 500 lei 500 lei
Capacitate ( persoane ) 350 350 350 350 350
P a g e 38 | 140
Grad de ocupare % 30% 30% 30% 40% 40%
Venituri din SALA EVENIMENTE C9 (
CHIRIE/ ZI) 54.750 lei 54.750 lei 54.750 lei 73.000 lei 73.000 lei
TOTAL VENITURI DIN CAZARE LEI
426.746 lei 426.746 lei 426.746 lei 426.746 lei 477.955 lei
TOTAL VENITURI DIN CAZARE EURO
93.007 € 93.007 € 93.007 € 93.007 € 104.168 €
TOTAL VENITURI DIN RESTAURANT PARTER + SALA EVENIMENTE
331.230 lei 331.230 lei 331.230 lei 349.480 lei 349.480 lei
TOTAL VENITURI DIN CAZARE,
RESTAURANT PARTER, SALA EVENIMENTE
757.976 lei 757.976 lei 757.976 lei 776.226 lei 827.435 lei
TOTAL VENITURI DIN CAZARE SI
RESTAURANT 165.198 € 165.198 € 165.198 € 169.175 € 180.336 €
IV. EVALUARE
1) Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber
Cea mai buna utilizare poate fi definita astfel:
”Utilizarea probabila, rezonabila si legala a unui teren liber sau a unei proprietati construite, care este fizic
posibila, fundamentata in mod adecvat, fezabila financiar si care determina cea mai mare valoare” – Evaluarea
proprietatii imobiliare – Editia a 13-a canadiana, Bucuresti 2011.
Cea mai bună utilizare a terenului liber trebuie să ţină cont de utilizarea actuală şi de toate utilizările potenţiale.
Valoarea terenului este determinată de utilizarea potenţială şi nu de utilizarea actuală.
Cea mai buna utilizare a terenului considerat liber presupune că terenul este liber sau poate fi eliberat prin
demolarea construţiilor. În această ipoteză, pot fi identificate utilizări care crează valoare şi evaluatorul poate
incepe selecţia de proprietăţi comparabile şi apoi să estimeze valoarea terenului.
TEREN LIBER
Utilizare analizata Perimisa lega Posibil Fizic Fezabila Financiar Maxim Productiva
Administrativa da da da nu
Comerciala da da da da
2) Cea mai buna utilizare a proprietatii considerata construit Conceptul de cea mai buna utilizare reprezintă alternativa de utilizare a proprietăţii selectată din diferite variante
posibile care va constitui baza de pornire si va genera ipotezele de lucru necesare aplicării metodelor de evaluare in
capitolele următoare ale lucrării.
Cea mai bună utilizare este analizată uzual în una din urmatoarele situaţii:
cea mai bună utilizare a terenului liber ;
cea mai bună utilizare a terenului construit ;
P a g e 39 | 140
Cea mai bună utilizare a unei proprietăţi imobiliare trebuie să indeplinească patru criterii. Ea trebuie sa fie:
permisă legal
posibilă fizic
fezabilă financiar
maxim productivă
Practic, ținând cont de tipul clădirii, de amplasarea acesteia și analizând piața imobiliară, cea mai bună
alternativă posibilă pentrul activul analizat (va fi determinată în situația terenului construit) este cea de
proprietate imobiliară de tip comercial. Prin prisma criteriilor care definesc noțiunea de CMBU această
abordare:
este permisă legal
îndeplinește condiția de fizic posibilă ;
este fezabilă financiar ;
este maxim productivă(se referă la valoarea proprietății imobiliare în condițiile CMBU(destinații)) ; TEREN CONSTRUIT
Utilizare analizata Perimisa lega Posibil Fizic Fezabila Financiar Maxim Productiva
Administrativa da da da nu
Comerciala nu da da da
Prin urmare, analiza se va îndrepta în continuare pe susținerea celei mai bune utilizări actuale, cea de
unitate de cazare – Hotel ***.
3) Evaluarea terenului
Oferta de teren este relativ stabilă, cu toate că pot apărea uşoare modificări ale ofertei şi calităţii
terenului pe durata vieţii omeneşti (eroziuni, poluare cu reziduuri, tehnologii agricole necorespunzătoare,
deşertificare, cutremure şi alunecări de teren). Terenul are valoare pentru că el are utilitate ca amplasament
pentru construcţii, de recreere, de cultivare agricolă sau de suport al căilor de comunicaţii.
Anticiparea, schimbarea, cererea şi oferta, substituţia şi echilibrul sunt principiile evaluării care
influenţează valoarea terenului. Astfel, dacă cumpărătorii anticipează că într-o anumită zonă va fi o cerere de
spaţii de birouri în următorii 5 ani, ei ar putea fi motivaţi să cumpere terenuri pentru construcţie.
Preţul terenului reflectă relaţia dintre cerere şi ofertă care oscilează în jurul echilibrului, deşi pe termen
scurt acest principiu ar putea să nu se aplice în totalitate. Astfel, dacă un anumit tip de proprietate imobiliară
este foarte rar întâlnit într-o anumită zonă, presiunea concurenţei extrem de puternice poate duce la creşterea
valorii dincolo de nivelul dat de profitabilitatea proprietăţii. În orice caz, valoarea de piaţă este, în general,
preţul cel mai probabil pe care îl poate susţine piaţa şi prin urmare se va restabili echilibrul între chirie, preţ şi
valoarea terenului.
Valoarea terenului este influenţată de jocul dintre cerere şi ofertă dacă utilizarea economică a unui
amplasament determină valoarea terenului pe o anumită piaţă.
Principiul substituţiei care spune că un cumpărător nu va plăti mai mult decât pentru un alt teren
similar, indică faptul că pentru amplasamentele similare cu cele mai mici preţuri va exista cea mai mare cerere.
Principiul echilibrului face legătura între elementele unui complex economic în care terenul are un rol esenţial.
Caracteristicile fizice ale amplasamentului
Caracteristicile fizice ale terenului, utilităţile disponibile şi îmbunătăţirile, influenţează utilizarea
terenului şi implicit valoarea sa. Elementele fizice pe care le va lua în considerare evaluatorul sunt:
dimensiunea, forma, dimensiunea la faţadă, topografia, localizarea, orientarea faţă de vânt, soare sau vedere.
Caracteristicile topografice sunt perimetrul, nivelarea şi drenajul. Existenţa unor utilităţi, cum ar fi - apă,
canalizare, electricitate, gaze, telefon - influenţează utilizarea şi posibilităţile de dezvoltare a lotului de teren.
Un lot de teren devine amplasament când este îmbunătăţit şi gata de a fi utilizat pentru un anumit scop.
Îmbunătăţirile interne necesare pot fi: nivelare, pavare, legătura la apă, gaze, electricitate şi telefon.
Îmbunătăţirile externe lotului pot fi străzile, rampele, trotuarele, canalizarea şi linii de utilităţi ce pot fi
conectate. Valoarea terenului se va considera numai pentru cazul celei mai bune utilizări şi prin urmare se va
P a g e 40 | 140
urmări ipoteza terenului liber şi disponibil. Se spune că terenul are valoare, iar construcţiile contribuie la
valoare şi această contribuţie se estimează scăzând valoarea terenului din valoarea totală a proprietăţii
imobiliare. În cazul în care construcţiile nu adaugă valoare se impune demolarea lor. În anumite cazuri,
evaluarea unei proprietăţi imobiliare poate cere ca amplasamentul să nu fie considerat pentru cea mai bună
utilizare. Este vorba de a estima valoarea de utilizare existentă.
Principalele metode de evaluare a terenurilor
Se utilizează şase tehnici: comparaţia directă, alocarea, extracţia, parcelarea, tehnica reziduală şi
capitalizarea rentei funciare. Alocarea şi extracţia combină metoda costului cu metoda comparaţiei directe,
tehnica reziduală combină metoda capitalizării cu metoda costului, iar parcelarea combină cele trei metode
Concluzie: Se alege terenul comparabil cu ajustare totală brută procentuală minimă, rezultând o valoarea
estimată de evaluator de x EURO/mp. Astfel, valoarea de piață estimată prin această abordare a terenului
aferent proprietății, metoda comparaţiilor directe (analiza pe perechi de date) este de:
valoare teren : 310.628 lei echivalent a 63.700euro Terenul în propriete este de 5.205 mp. Fişa de evaluare a terenului aferent proprietății evaluate prin analiza pe perechi de date este prezentată :
Elemente de comparatie SUBIECT COMPARABILA 1 COMPARABILA 2 COMPARABILA 3 COMPARABILA 4
Pret de oferta (euro) 10,0 13,0 14,0 17,0
Tip comparabila oferta oferta oferta oferta
Corectie % -10% -10% -10% -10%
Corectie absoluta -1 € -1 € -1 € -2 €
Pret corectat 9,0 € 11,7 € 12,6 € 15,3 €
Drepturi de propietate integral integral integral integral integral
Corectie 0 0 0 0
Pret corectat 9,0 € 11,7 € 12,6 € 15,3 €
Conditii de finantare cash cash cash cash cash
Corectie 0 0 0 0
Pret corectat 9,0 € 11,7 € 12,6 € 15,3 €
Conditii de vanzare fara fara fara fara fara
Corectie 0% 0% 0% 0%
Pret corectat 9,0 € 11,7 € 12,6 € 15,3 €
Conditii de piata prezent prezent prezent prezent prezent
Corectie 0% 0% 0% 0%
Pret corectat 9,0 € 11,7 € 12,6 € 15,3 €
Cheltuieli necesare imediat
dupa vanzare nu nu nu nu
suprafata constructie demolabila
(stadiu avansat de degradare)
(mp) 0 0 0 0
Cost demolare euro/mp 11 0 0 0
Corectie valorica euro/mp
teren 0 0 0 0
Pret corectat 9,0 11,7 12,6 15,3
Localizare Faget, str Lugojului,
nr 24
Faget, la iesirea spre
Lugoj pe partea
dreapta DN 68A
Faget - periferica,
acces din drumul
national
Lugoj, strada
Buziasului Lugoj, str Timisorii
zona centrala periferic periferic Lugoj - periferic semicentral
Corectie 10% 10% -10% -10%
Corectie absoluta 1,0 1,0 -1,0 -2,0
Pret corectat 10,0 € 12,7 € 11,6 € 13,3 €
Acces
facil, direct, drum
public
facil, direct, drum
public
facil, direct, drum
public
facil, direct, drum
public
facil, direct, drum
public
P a g e 41 | 140
Corectie % 0% 0% 0% 0%
Corectie absoluta 0 0 0 0
Pret corectat 10,0 € 12,7 € 11,6 € 13,3 €
Destinatia (utilizarea
terenului) intravilan cc intravilan cc intravilan cc intravilan cc intravilan cc
Corectie 0 0 0 0
Pret corectat 10,0 € 12,7 € 11,6 € 13,3 €
Restrictii legale - coeficienti
urbansitici ( POT, regim
inaltime)
nu se cunosc restrictii
de construire similar similar similar similar
Corectie % 0% 0% 0% 0%
Corectie absoluta (euro) 0 € 0 € 0 € 0 €
Pret corectat 10,0 € 12,7 € 11,6 € 13,3 €
Utilitati
apa, canalizare oras,
curent ele, la limita parcelei apa, curent electric apa, curent electric
apa, canalizare oras,
curent ele, la limita parcelei
apa, canalizare oras,
curent ele, gaz, la limita parcelei
corectie 0,5 0,5 0,0 -1,0
Pret corectat 10,5 € 13,2 € 11,6 € 12,3 €
Suprafata 5.205 4.329 6.200 11.500 2.150
Corectie % 0% 0% 10% 0%
Corectie aboluta (euro) 0,0 € 0,0 € 1,2 € 0,0 €
Pret corectat 10,5 € 13,2 € 12,8 € 12,3 €
Vecinatati bune bune bune bune bune
Corcetie % 0% 0% 0% 0%
Corcetie absoluta (euro) 0 € 0 € 0 € 0 €
Pret corectat 10,5 13,2 12,8 12,3
Altele (FS, forma, panta,
etc) FS 130,8 ml 28 40 cca 70 30
Corcetie % 5% 0% 0% 0%
Corcetie absoluta (euro) 1 € 0 € 0 € 0 €
Pret corectat 11,5 € 13,2 € 12,8 € 12,3 €
ZOna ( cea mai buna
utilizare) comercial comercial comercial comercial comercial
Corectie % 0% 0% 0% 0%
Coresctie absoluta ( euro) 0 € 0 € 0 € 0 €
Pret corectat 11,5 € 13,2 € 12,8 € 12,3 €
Imprejmuire ( tip, plasa de
sarma, panouri din beton,
caramida, boltari ciment) nu nu nu nu nu
ml gard 0 0 0 0
euro/ml 30 30 30 30
0 € 0 € 0 € 0 €
Pret corectat 12 € 13 € 13 € 12 €
Corectie total neta 1 0 -1 -4
Corectie totala neta % 14% 3% -10% -25%
Corectie totala bruta 3 3 4 4
Corectie totala bruta % 34% 23% 28% 25%
Data : 21,08,2017
S-a ales COMPARABILA 2 cu cea mai mica Corectie totala bruta % 1EURO = 4,5883 lei
VALOARE TEREN
/EURO 67.700 € echivalent a 310.628 lei
P a g e 42 | 140
Elemente de
comparaţie EXPLICATII
Tip informatie
(tranzactie / oferta) Pentru oferta negociabila procentul de negociere recunoscut de piata specifica
este de (5-15% ) , am aplicat corectie de (%) : -10%
Drepturi de proprietate
transmise
Drepturile de proprietate transmise – corecţia se face când este vorba de vânzarea unei proprietăți
închiriate. Evaluatorul va face corecțiile care să reflecte diferenţa între poprietăţile închiriate cu chiria
pieţei şi cele închiriate cu o chirie sub sau peste chiria pieţei, iar durata rămasă a închirierii afectează
aceste corecții. Nu s-a aplicat corectie, dreptul de proprietate transmis fiind deplin
Conditii de finantare Condiţiile de finanţare – corecţiile sunt făcute pentru situaţii în care cumpărătorul obţine din partea
vânzătorului o finanţare(”sub piață”, în rate,etc.) şi trebuiesc folosite calcule de echivalenţă cash;
Nu s-a aplicat corectie, cash.
Conditii de vanzare Condiţii de vânzare –corecţiile pentru condiţiile speciale reflectă interesul deosebit al cumpărătorului
sau din contră, vânzare foțată a vânzătorului, executări, licitații, șamd. ; Nu s-a aplicat corectie,
fara
Condiţiile pieţei
Pentru oferte nu am aplicat corectii deoarece am selectat oferte care sunt valabile pe piata la data
evaluarii, chiar daca data anuntului este mai veche. Pentru
tranzactii corectia tine cont de evolutia pietei imobiliare specifice dintre data tranzactiei si data
evaluarii. - Nu s-a aplicat corectie, prezent.
Cheltuieli necesare
imediat dupa vanzare
Corectia este aplicata prin scaderea costurilor demolarii constructiilor existente ( stadiu avansat de
degradare) pentru eliberarea terenului din pretul de oferta , pentru a nu fi realizate corectiile
ulterioare si asupra acestor componente. Valoarea componente a fost stabilita pe baza informatiilor
primite de la firme de demolare si verificarii pietei specifice.
suprafata
constructie
demolabila (stadiu
avansat de
degradare) (mp)
Cost euro/ mp -
demolare si
transport
Corectie valorica
in euro/ mp { (
Sc x euro/mp)/
suprafata teren}
Comparabila 1 0 11 €
- €
Comparabila 2 0 0 €
- €
Comparabila 3 0 0 €
- €
Comparabila 4 0 0 €
- €
Tip / Localizare /
Zonare ( ultracentral /
ceentral / semicentral /
periferic
Corectia tine cont de diferenta de cotatie de pret datorata zonarii si amplasarii imobilului de evaluat
fata de comparabila (in cadrul cartierului, a zonei din cartier sau a altor amplasamente in care se
gasesc imbile cu caracteristici si cotatii de pret asemanatoare).
Proprietatea
subiect
zona corectie % corectie absoluta
(euro)
explicatii (zona
similara/superioara/
inferioara)
centrala
Comparabila 1 periferic 10% 1 similara
Comparabila 2 periferic 10% 1 similara
Comparabila 3 Lugoj - periferic -10% -1 similara
Comparabila 4 semicentral -10% -2 similara
P a g e 43 | 140
ACCES
Corectia tine cont de diferenta de cotatie de pret datorata existentei sau inexistentei accesului la teren,
iar in cazul existentei accesului, de tipul de drum: asfaltat, pietruit, pamant batut
Proprietatea
subiect
facil, direct, drum
public corectie %
corectie absoluta
(euro)
Comparabila 1
facil, direct, drum
public 0% 0 €
Comparabila 2
facil, direct, drum
public 0% 0 €
Comparabila 3
facil, direct, drum
public 0% 0 €
Comparabila 4
facil, direct, drum
public 0% 0 €
Destinatia (utilizarea
terenului)
Corectia tine cont de diferenta de cotatie de pret datorata destinatie terenului ( utilizarea terenului ,
intravilan cc, intravilan arabil, extravilan curti constructii , etravilan arbil). Pentru trecerea terenului
din intravilan arabil in intravilan cc costul este de cca 1 euro/mp, 1,5 euro/mp, 2 euro/mp in functie
de suprafata, locatie si destinatie. Preturi ob
Proprietatea
subiect intravilan cc corectie absoluta
(euro)
Comparabila 1 intravilan cc 0
Comparabila 2 intravilan cc 0
Comparabila 3 intravilan cc 0
Comparabila 4 intravilan cc 0
Restrictii legale -
coeficienti urbansitici (
POT, regim inaltime)
Corectia tine cont de diferenta de cotatie de pret datorata coeficientilor urbanistici ai terenului ( POT,
regim inaltime). Diferentele au fost estimate in urma analizei pietei specifice
Proprietatea
subiect
nu se cunosc
restrictii de
construire
corectie
procentuala corectie absoluta (euro)
Comparabila 1 similar 0% 0 €
Comparabila 2 similar 0% 0 €
Comparabila 3 similar 0% 0 €
Comparabila 4 similar 0% 0 €
Utilitati
Ajustarile tin cont de diferenta de cotatie de pret datorata existentei sau inexistentei utilitatilor (apa,
canal, curent, gaz) pe teren / la limita proprietatii / in apropiere / la distanta. Diferentele au fost
estimate in urma analizei pietei specifice
Proprietatea
subiect
apa, canalizare
oras, curent ele, la
limita parcelei
corectie absoluta
(euro)
Comparabila 1
apa, curent
electric 1
Comparabila 2
apa, curent
electric 1
Comparabila 3
apa, canalizare
oras, curent ele, la
limita parcelei 0
Comparabila 4
apa, canalizare
oras, curent ele,
gaz, la limita
parcelei -1
Suprafata
Ajustarile tin cont de diferenta de cotatie de pret datorata suprafetei loturilor (de evaluat si
comparabile) - cu cat o suprafata de teren este mai mare cu atat pretul unitar tinde sa scada, cu cat
supafata este mai mica cu atat pretul unitar tinde sa creasca . Diferentele au fost estimate in urma
analizei pietei specifice
Proprietatea
subiect 5.205
corectie absoluta
(euro) corectie (%)
P a g e 44 | 140
Comparabila 1 4.329 0 0%
Comparabila 2 6.200 0 0%
Comparabila 3 11.500 1 10%
Comparabila 4 2.150 0 0%
Vecinatati
Ajustarile tin cont de diferenta de cotatie de pret datorata vecintatilor ( favorabile, nefavorabile).
Diferentele au fost estimate in urma analizei pietei specifice
Proprietatea
subiect bune
corectie absoluta
(euro)
corectie absoluta
(%)
Comparabila 1 bune 0 0%
Comparabila 2 bune 0 0%
Comparabila 3 bune 0 0%
Comparabila 4 bune 0 0%
Altele (FS, forma,
panta, etc)
Ajustarile tin cont de diferenta de cotatie de pret datorata topografiei terenului (plan, in panta lina sau
accentuata, plat sau cu denivelari), formei terenului (regulata / neregulata), dimensiunii frontului
stradal, raportului intre laturi (front stradal / adancime). Cu cat un teren are un front stradal cu o
lungime mai mare cu atat pretul unita tinde sa creasca, daca un teren are doua fronturi stradale pretul
unitar tinda sa creasca.
Prop subiect FS 130,8 ml
corectie absoluta
(euro) corectie (%)
Comparabila 1 28 1 5%
Comparabila 2 40 0 0%
Comparabila 3 cca 70 0 0%
Comparabila 4 30 0 0%
ZOna ( cea mai buna
utilizare)
Ajustările aferente acestui element de comparație (CMBU) sunt legate de optimizarea utilizării si nu
de natura/tipul ei. Diferentele au fost estimate in urma analizei pietei specifice
Proprietatea
subiect comercial Corectie % corectie absoluta
(euro)
Comparabila 1 comercial 0% 0
Comparabila 2 comercial 0% 0
Comparabila 3 comercial 0% 0
Comparabila 4 comercial 0% 0
Imprejmuire ( tip, plasa
de sarma, panouri din
beton, caramida, boltari
ciment)
Corectia este aplicata prin scaderea valorii de piata a gardului ( ml gard x euro/ml) din pretul de
oferta . Valoarea componentegardului a fost stabilita pe baza informatiilor primite de la firme de
cosntructii, catalog Corneliu Schiopu si in urma analizei pietei specifice
Proprietatea
subiect nu ml gard
cost unitar (euro
/ml)
corectie absoluta
( euro)
Comparabila 1 nu 0 € 30,00 0 €
Comparabila 2 nu 0 € 30,00 0 €
Comparabila 3 nu 0 € 30,00 0 €
Comparabila 4 nu 0 € 30,00 0 €
P a g e 45 | 140
Comparabile utilizate :
COMPARABILA 1
Link: https://www.publi24.ro/anunturi/imobiliare/de-vanzare/terenuri/teren-industrial/anunt/4-parcele-
amplasate-in-intravilanul-extins-al-orasului-Faget-la-iesirea-din-Faget-spre-
Lugoj/7b0067777e616b5f.html
POZE
Nota Telef Detalii
COMPARABILA 2
P a g e 46 | 140
Link: http://acp.imobiliare.ro/epi/SelComp/Index
POZE
Nota Telef Detalii
COMPARABILA 3
P a g e 47 | 140
Link: https://www.olx.ro/oferta/vand-teren-intravilan-in-lugoj-IDtoRQ.html#4e6536ad5f
POZE
Nota Telef Detalii
COMPARABILA 4
P a g e 48 | 140
P a g e 49 | 140
Link: https://www.olx.ro/oferta/teren-de-vanzare-ID8OXsF.html#4e6536ad5f
POZE
Nota Telef Detalii
4) Abordarea prin piata
Metoda comparaţiei directe utilizează analiza comparativă: estimarea valorii de piaţă se face prin
analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare şi comparând aceste proprietăţi cu cea care trebuie evaluată.
Diferiţi parametrii ai valorii pot fi astfel obţinuţi, folosind tehnici comparative, cum ar fi metoda comparaţiei
P a g e 50 | 140
directe ce oferă un model determinist pentru ajustarile ce trebuie făcute preţurilor de vânzare a proprietăţilor
comparabile.
Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie
directă cu preţurile unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe
asemănările şi diferenţele între proprietăţi şi tranzacţii, care influenţează valoarea.
Este o metodă globală care aplică informaţiile culese urmărind raportul cerere-ofertă pe piaţa
imobiliară, reflectate în mass-media sau alte surse de informare.
Metoda dă, de regulă, indicaţii de primă mână, referitoare la valoarea de piaţă în evaluarea
proprietăţilor imobiliare ce nu sunt cumpărate pentru caracteristicile lor de a produce venituri (locuinţă
pentru proprietar).
Metoda comparaţiei directe este aplicabilă la toate tipurile de proprietăţi imobiliare când există
suficiente tranzacţii recente, cu date sigure care să indice caracteristicile valorii sau tendinţele de pe
piaţă.
Limitele aplicabilităţii metodei comparaţiei directe sunt generate de schimbări ale mediului economic
şi legislativ. Schimbările mediului economic sau ale legislaţiei ce influenţează numărul de vânzări
recente comparabile pot fi: condiţiile şi costul finanţării, inflaţia, schimbarea legii impozitului pe profit,
a reglementărilor de urbanism, restricţii adminisatrtive de construire sau dezvoltare a infrastructurii.
Etapele parcurse în aplicarea metodei comparaţiilor directe au fost:
cercetarea pieţei pentru obţinerea informaţiilor despre tranzacţii de proprietăţi imobiliare
comparabile;
verificarea veridicităţii datelor;
alegerea criteriilor de comparaţie şi elaborarea unei analize comparative pe fiecare criteriu;
utilizarea elementelor de compraţie pentru ajustarea adecvată a pretului de vânzare a fiecărei
proprietăţi comparabile (ajustari);
analiza rezultatelor şi stabilirea unei valori.
Nu a fost aplicata
5) Abordarea prin cost
Costul cladirilor .Estimarea costurilor clădirilor se face de un evaluator care înţelege planurile de
construcţie, specificaţiile, materialele şi tehnicile de construcţii. Clădirile se vor inspecta cu atenţie şi vor fi
descrise complet de evaluator.
Costul de înlocuire este costul estimat de construire, la preţurile de la data evaluării, a unei clădiri cu
utilitate echivalentă cu a clădirii evaluate, folosind materiale moderne, standarde, arhitectură, proiecte şi
planuri curente. Cheltuielile ce sunt aferente direct construirii clădirilor sunt numite costuri directe, iar cele
aferente indirect sunt numite costuri indirecte. Diferenţa între costul de construire şi valoarea proprietăţii
imobiliare după terminare, reprezintă profitul promotorului, care trebuie corelat cu informaţiile de pe piaţă.
Baza valorilor estimate o constituie Cataloagele ”Costuri de reconstrucție – costuri de inlocuire” –
Editura IROVAL 2016-2017 Autor Corneliu Șchiopu.
Profitul promotorului imobiliar
Profitul promotorului este o cifră luată de pe piaţă şi reflectă suma pe care un promotor se aşteaptă să o
primească pentru contribuţia sa în dezvoltarea proprietăţii. El reprezintă gradul de risc şi de expertiză necesar
realizării proiectului. Totuşi, aceasta nu înseamnă că promotorul trebuie să fie recompensat automat pentru
eforturile sale: cheltuiala nu garantează valoarea.
În cazul pieţelor în cădere, evaluatorul va analiza dacă reducerea profitului (sau chiar pierderile) promotorului
reprezintă o formă de depreciere externă (datorată condiţiilor externe). În practică, profitul promotorului poate
fi estimat ca un procent din costurile directe, din costurile directe+indirecte, din costurile
directe+indirecte+terenul sau din costul total al proiectului. Nu trebuie să se ia prea mult ca bază profiturile
realizate în trecut de promotori, ci să se estimeze profiturile aşteptate (anticipate) de promotori la data evaluării
Metode de estimare a costului
Pentru estimarea costului unei clădiri, sunt necesare efectuarea mai multor măsurători. Deşi clădirile pot fi
măsurate în mai multe moduri, evaluatorul trebuie să măsoare astfel încât să fie compatibil cu baza de date
comparative. Măsurarea suprafeţelor este larg folosită şi adecvată pentru clădiri care corespund unui
standard de înălţime de bază.
Metoda comparaţiilor unitare
Metoda costurilor segregate
Metoda devizelor
Deprecieri GEV 630 - `` Evaluarea bunurilor immobile ``- Nu este permisă utilizarea unor forme ale deprecierii
fără a fi prezentată modalitatea de estimare a acestora.
Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare din orice cauză. Este diferenţa dintre costul
de reconstrucţie sau de înlocuire a construcţiei şi valoarea ei de piaţă.
- Depreciere fizică este evidenţiată de rosături, căzături, fisuri, infestări sau defecte de structură.
- Deprecierea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de
vedere al dimensiunilor, stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.
- Deprecierea economică (din cauze externe) se datorează unor factori externi proprietăţii imobiliare, cum ar
fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor imobiliare în zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările
legale.
Deprecierea fizica:
• Metoda duratei de viaţă utila:
Prin această metodă, se aplică la costul construcţiilor (C) un raport calculat între vârsta efectivă (Ve) şi durata
totală de viaţă utila (Dvut), totul socotit la data evaluării:
D = Ve / Dvut * C
P a g e 52 | 140
Deprecierea functională :
Deprecierea funcţională este o pierdere în valoare din cauza deficienţelor de concepţie sau proiectare a
clădirii. Poate fi cauzată şi de schimbările în timp referitoare la aspectul clădirii, material sau standarde de
construcţie (grad seismic, izolaţie termică). Deficienţele pot fi recuperabile sau nerecuperabile.
Ca să fie recuperabile, costul de înlocuire a unui aspect demodat sau neacceptabil, trebuie să fie mai mic
decât creşterea de valoare anticipată.
Neadecvarea funcţională recuperabilă se cuantifică prin costul de înlocuire şi poate fi împărţită în trei
categorii:
- deficienţă ce necesită adăugiri, care se măsoară prin cât de mult costul de adăugire depăşeşte costul
elementului dacă el are fi fost instalat chiar în timpul construcţiei;
- deficienţă ce necesită înlocuire sau modernizare, ce este măsurată ca fiind costul elementului minus uzura
fizică deja aplicată la elementul existent (valoarea rămasă), plus costul de a demonta elementul existent plus
costul de instalare a elementului modern (înlocuitor). Valoarea rămasă este definită ca valoarea atribuită unui
element ce se scoate de pe proprietatea imobiliară, de obicei pentru a fi folosit în altă parte;
- supradimensionarea, care este măsurată ca fiind costul de reconstrucţie al elementului minus orice uzură
fizică deja aplicată, minus costul de demontare, minus valoarea reziduală, dacă există. O supradimensionare
este recuperabilă (dacă, la data evaluării, corectarea este fezabilă economic) sau nerecuperabilă (corectarea
nefezabilă economic).
Deprecierea economică :
Deprecierea economică este utilitatea diminuată a unei clădiri cauzată de influenţe negative din mediul exterior
clădirii şi este, de obicei, nerecuperabilă. Ea poate fi cauzată de o serie de factori, cum ar fi: declinul vecinătăţii,
amplasarea proprietăţii în localitate sau regiune, condiţiile pieţei locale.
În metoda costului, deprecierea externă se ataşează clădirii. Prin urmare, evaluatorul trebuie mai întâi să
estimeze profitul atribuit clădirii şi apoi pierderea de profit imputabilă clădirii este capitalizată cu rata de
capitalizare a clădirii pentru a obţine deprecierea externă.
Există două metode de estimare şi evaluatorul va selecta acea metodă care este cea mai bine fundamentată pe
informaţiile de pe piaţă. Astfel, evaluatorul:
- capitalizează pierderea de profit sau de chirie atribuită influenţelor negative;
- compară tranzacţii de proprietăţi similare care suferă aceleaşi influenţe negative.
Dacă sunt date disponibile, a doua cale este de preferat, deşi pot să apară dificultăţi în comparaţie.
Pentru a estima deprecierea externă prin capitalizarea pierderii de profit, evaluatorul estimează mai întâi
pierderile la nivelul întregii proprietăţi imobiliare, datorate influenţelor externe şi apoi partea din pierderi
atribuite clădirii este capitalizată cu rata de capitalizare a clădirii.
1.865.200 lei echivalent a 406.500 euro
DATA 21,08,2017
Nr
crt DESCRIERE
Regim
inaltime Ac (mp) Ad (mp)
CURS
BNR
CIB (
lei/mp) -
COSTUL
DE NOU
C.I.B (lei) -
COSTULDE NOU
Pondere
realizata la
data
inspectiei (
%)
CIB (lei)-
COSTUL DE
NOU
AN
EVALUARE
AN REAL
PUNERE
IN
FUNCTIUN
E
DVUT
( ani)-
durata
de
viata
utila
VARSA
TA
EFECTI
VA (ani)
UZURA
FIZICA
LINIARA
ANUALA (
LEI)
COSTUL CU
RENOVARILE/A
MENAJARI
(LEI)
NUMAR
ANI
ECHIVALE
NT
Deprecire
a fizica (%)
Deprecirea
fizica
(absoluta) lei
Valoare ramasa
(lei)
Valoare
ramasa (lei)
Deprecier
e
functional
a (%)
Depreciere
functionala
(lei)
Valoare ramasa
(lei)
Deprecie
re din
cauze
externe
(%)
Depreciere
din cauze
externe (lei) C.I.N (euro) C.I.N (lei)
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16
17 -
CRONOLOGICA
18 -
EFECTIVA 19 20 21 21A 22 23 24 25 26 27 28
SISTEM CALCUL
COLOANE
FISE
EVALUARE 7=6*3 9=7*8
DOCUMEN
TE
NORM
ATIVE
13=10-
11 14=9:12 INSPECTIE 16=15 : 14 17 = 10-11 18 = 17-16 19 = 20 : 7 20 = 18*14 21 = 9 - 20
21A = T OT A L
VA LOA R E
R A M A SA
1 Infrastructura7INFSHOTEL3S8E
Sp+P+1E 664 900 4,5883 706,1 468.850 lei 100% 468.850 lei 2017 1975 100 42 4.689 lei - lei
0 42 42 42% 196.917 lei 271.933 lei
2 Structura 7SHOTEL3S8E Sp+P+1E 1321,54 900 4,5883 735,9 662.310 lei 100% 662.310 lei 2017 1975 100 42 6.623 lei
- lei
0 42 42 42% 278.170 lei 384.140 lei
3 Finisaj interior FHOTEL3S8E Sp+P+1E 1321,54 900 4,5883 1229,3 1.624.569 lei 100% 1.624.569 lei 2017 1975 50 42 32.491 lei - lei 0 42 42 84% 1.364.638 lei 259.931 lei
4 Instalaţii electrice ELHOTEL3S8E Sp+P+1E 1321,54 900 4,5883 569,2 752.221 lei 100% 752.221 lei 2017 1975 50 42 15.044 lei - lei 0 42 42 84% 631.865 lei 120.355 lei
5 Instalaţii sanitare SAHOTEL3S8E Sp+P+1E 1321,54 900 4,5883 218,8 289.153 lei 100% 289.153 lei 2017 1975 50 42 5.783 lei - lei 0 42 42 84% 242.888 lei 46.264 lei
6 Sistem incalzire IVHOTEL3S8E Sp+P+1E 3121,54 900 4,5883 218,8 682.993 lei 100% 682.993 lei 2017 1975 50 42 13.660 lei - lei 0 42 42 84% 573.714 lei 109.279 lei
7
Terasa
NecirculabilaTERNECIRC
Sp+P+1E 664 900 4,5883 459 304.776 lei 100% 304.776 lei 2017 1975 50 42 6.096 lei - lei
0 42 42 84% 256.012 lei 48.764 lei
8 Finisaj exterior
Finisaj
termosistem la
fațadă (polistiren
expandat de 10
cm grosime) Sp+P+1E 520 4,5883 0,00001 0 lei 100% 0 lei 2017 1975 50 42 0 lei
- lei
0 42 42 84% 0 lei 0 lei
9 4,5883
10 4,5883
11 4,5883
12 Structura 7STRMAGP P 168 168 4,5883 779,4 130.939 lei 100% 130.939 lei 2017 1975 100 42 1309,392 - lei 0 42 42 42% 54.994 lei 75.945 lei
13 Finisaj interior FINIEMAGP P 168 168 4,5883 468,6 78.725 lei 100% 78.725 lei 2017 1975 50 42 1574,496 - lei 0 42 42 84% 66.129 lei 12.596 lei
14 Instalaţii electrice INELMAGP P 168 168 4,5883 254,6 42.773 lei 100% 42.773 lei 2017 1975 50 42 855,456 - lei 0 42 42 84% 35.929 lei 6.844 lei
15 Instalaţii sanitare ISAMAGP P 168 168 4,5883 61,2 10.282 lei 100% 10.282 lei 2017 1975 50 42 205,632 - lei 0 42 42 84% 8.637 lei 1.645 lei
16 Sistem incalzire INCMAGP P 168 168 4,5883 79,8 13.406 lei 100% 13.406 lei 2017 1975 50 42 268,128 - lei 0 42 42 84% 11.261 lei 2.145 lei
17
Terasa
Necirculabila TERNECIRC P 168 168 4,5883 459,4 77.179 lei 100% 77.179 lei 2017 1975 50 42 1543,584 - lei
0 42 42 84% 64.831 lei 12.349 lei
18 4,5883
19 Structura 7STRMAGP P 683 718 4,5883 779,4 559.765 lei 100% 559.765 lei 2017 1975 100 42 5597,6508 - lei 0 42 42 42% 235.101 lei 324.664 lei
20 Finisaj interior FINIEMAGP P 683 718 4,5883 468,6 336.549 lei 100% 336.549 lei 2017 1975 50 42 6730,9704 - lei 0 42 42 84% 282.701 lei 53.848 lei
21 Instalaţii electrice INELMAGP P 683 718 4,5883 254,6 182.854 lei 100% 182.854 lei 2017 1975 50 42 3657,0744 - lei 0 42 42 84% 153.597 lei 29.257 lei
22 Instalaţii sanitare ISAMAGP P 683 718 4,5883 61,2 43.954 lei 100% 43.954 lei 2017 1975 50 42 879,0768 - lei 0 42 42 84% 36.921 lei 7.033 lei
23 Sistem incalzire INCMAGP P 683 718 4,5883 79,8 57.312 lei 100% 57.312 lei 2017 1975 50 42 1146,2472 - lei 0 42 42 84% 48.142 lei 9.170 lei
24
Terasa
Necirculabila TERNECIRC P 683 718 4,5883 459,4 329.941 lei 100% 329.941 lei 2017 1975 50 42 6598,8216 - lei
0 42 42 84% 277.151 lei 52.791 lei
4,5883
4,5883
25 Structura 7STR1D6H6 P 149 149 4,5883 804,8 119.915 lei 100% 119.915 lei 2017 1975 100 42 1199,152 - lei 0 42 42 42% 50.364 lei 69.551 lei
Inchideri ICARA24GH7 P 149 149 4,5883 347,5 51.778 lei 100% 51.778 lei 2017 1975 50 42 1035,55 - lei 0 42 42 84% 43.493 lei 8.284 lei
Invelitoare INVTZ P 149 149 4,5883 314,4 46.846 lei 100% 46.846 lei 2017 1975 50 42 936,912 - lei 0 42 42 84% 39.350 lei 7.495 lei
Finisaj FINIHALA P 149 149 4,5883 158,5 23.617 lei 100% 23.617 lei 2017 1975 50 42 472,33 - lei 0 42 42 84% 19.838 lei 3.779 lei
Instalatii electrice ELHALAC P 149 149 4,5883 58,9 8.776 lei 100% 8.776 lei 2017 1975 50 42 175,522 - lei 0 42 42 84% 7.372 lei 1.404 lei
Instalatii sanitare SAHALAC P 149 149 4,5883 61,1 9.104 lei 100% 9.104 lei 2017 1975 50 42 182,078 - lei 0 42 42 84% 7.647 lei 1.457 lei
Instalatii de
incalzire INCHALAC P 149 149 4,5883 109,2 16.271 lei 100% 16.271 lei 2017 1975 50 42 325,416 - lei
0 42 42 84% 13.667 lei 2.603 lei
4,5883
4,5883
C2 - Rampa auto P 23 4,5883Stadiu avansat
de degradare
C4 - Constructie
anexa P 24 4,5883Stadiu avansat
de degradare
C6- Constructie
anexa P 70 4,5883Stadiu avansat
de degradare
C7- Constructie
anexa P 93 4,5883Stadiu avansat
de degradare
C8- Constructie
anexa P 24 4,5883Stadiu avansat
de degradare
4,5883
4,5883
4,5883
4,5883
4,5883
VALOARE TEREN 4,5883 6.924.856 lei 5.001.332 lei € 67.700 310.628 lei VALOARE
TOTALA 4,5883 1.509.242,25 € 1.090.018 € € 406.500 1.865.200 lei
1.554.609
TABEL DE CALCUL AL DEPRECIERII FIZICE PRIN METODA VARSATA EFECTIVA / DURATA DE VIATA UTILA CORNELIU SCHIOPU 2016-2017
VARSTA
274343 € 338.820
C1 - HOTEL+RESTURANT
C3 - LABORATOR COFETARIE
C9 - BUCATARIE RESTAURANT,
ALIMENTARA, COFETARIE, MAGAZIN
476.761,27 0% - lei
1.240.667 lei 0%
C5 - CENTRALA TERMICA
94.573,28 0% - lei
1.828.951 lei 15%
- lei
111.523,10 0% - lei
6) Abordarea prin venit
Obiectivul metodei DCF (discounted cash-flow) este estimarea “averii actionarilor” respectiv valoarea
capitalului actionarilor. Aceasta se poate realiza prin două căi: estimarea mai intâi a valorii capitalului la
dispozitia investitorilor din care să fie dedus nivelul datoriilor si estimarea directă. Desi ambele metode trebuie
să conducă la aceleasi rezultate, dacă ele sunt aplicate corect, estimarea directă este mai dificil de aplicat în
practică. Din acest motiv este recomandat să fie evaluat întreg capitalul companiei (continând capitalurile
tuturor celor care finantează afacerea) din care să se deducă valoarea datoriilor. (Tim Koller, Marc Goedhart
si David Wessels – Measuring and Managing the Value of Companies- editia a 4-a, 2005)
În cazul de fată s-a aplicat a doua abordare si s-au parcurs următoarele etape:
Estimarea bugetului previzional (Contul de profit si pierderi)
Estimarea fluxurilor financiare la dispozitia actionarilor
Estimarea variatiei capitalului de lucru
Bugetul previzional s-a elaborat asa cum aminteam anterior pe baza planului de afaceri elaborat de noi tinând
cont de elementele specifice pietei de retail. În estimarea veniturilor generate de comercializarea produselor
s-a tinut cont de istoricul vânzărilor, previziunile societătii dar si de perspectivele pietei de retail.
În continuare prezentăm bugetul de venituri si cheltuieli aferent activitătii societătii pe un orizont de 6 ani:
La fundamentarea indicatorilor economico-financiari din planul de afaceri s-au avut în vedere următoarele
elemente:
Cresterea cifrei de afaceri pe baza cresterii gradului de ocupare pe camere si sali de conferinte, a
cresterii veniturilor din alimentatie publica (restaurant). Rata de crestere avută în vedere pentru
perioada explicită pentru veniturile din alimentatie publica a fost considerata la cca. 5% anual;
Ponderea cea mai ridicată în cadrul cheltuielilor aferente activitătii sunt cele aferente mărfurilor si cele
aferente remunerării personalului. Cheltuielile cu taxe si impozite le-am considerat ca fiind fixe;
Cresterea profitului brut din exploatare de la 1.528.948– an 2014 lei în anul 1 de previziune la
1.528.948 lei în anul 6 si, implicit, a profitului net din exploatere de la 436.668 lei la 436.668 ;
Pentru fundamentarea modelului financiar pentru perioada previzionată am avut la bază si următoarele ipoteze:
1. Cheltuielile materiale utilizate sunt cele previzionate pe baza istoricului realizat;
2. Cheltuielile cu personalul s-au considerat in crestere conform previziunilor conducerii societatii;
3. Cheltuielile cu prestatiile interne sunt cele previzionate pe baza istoricului realizat;
4. Cheltuielile cu taxe si impozite fac parte din categoria celor fixe fiind reprezentate de impozitele
percepute pentru proprietătile imobiliare detinute;
Fluxurile financiare la dispozitia investitorilor (CFI) sunt compuse ca si părti principale din Fluxurile din
exploatare si Fluxurile din investitii. În cadrul CFI (Cash-flow la dispozitia investitorilor) nu se tine seama de
fluxurile aferente activitătii de finantare.
Fluxul din exploatare are ca si intrare profitul brut din exploatare si ca iesire, impozitul pe profit si modificările
în structura capitalului de lucru (variatia necesarului de fond de rulment). Profitul brut din exploatare si
impozitul pe profit au fost preluate din cadrul bugetului previzionat. Modificările în structura capitalului de
lucru au fost estimate conform prevederilor din subcapitolul urmator.
Fluxurile din investitii au ca si intrări amortizarea (preluată din bugetul previzionat) si ca iesiri investiiile.
Valorile rezultate sunt prezentate în tabelul urmator:
Variatia capitalului de lucru, respectiv a valorii stocurilor, creantelor si a datoriilor pe termen scurt s-a calculat
având în vedere veniturile din exploatare previzionate cât si duratele medii de rotatie exprimate în zile, a
acestor elemente preluate din analiza financiară
Estimarea valorii reziduale.
O componentă importantă a valorii prin metoda DCF o reprezintă valoarea reziduală (terminală) care
reprezintă valoarea afacerii aferenta perioadei de previziune non explicite. Având în vedere că principiul
continuitătii activitătii se respectă, am estimat valoarea reziduală prin capitalizarea profitului net aferent
P a g e 55 | 140
primului an al perioadei de previziune non explicite, tinând seama si de nivelul estimat al cresterii anuale
aferente acestei perioade, precizat anterior
Estimarea ratei de actualizare
O cale de estimare a costului capitalului propriu este Metoda primei de risc în trepte prin care se stabileste rata
de actualizare în functie de două componente:
Rata de bază fără risc
Riscuri suplimentare aferente riscurilor investitionale ale sectorului de activitate respectiv ale
scenariului de evolutie previzionat
Rata de bază fără risc considerata este 3,98%.
Riscurile suplimentare sunt estimate în mod uzual în functie de diversele componente ale riscului, în cazul
nostru: risc investitional, riscul sectorului de activitate, riscul national si riscul afacerii evaluate. Nivelul de
risc este selectat de evaluator din intervalul 2% (0 pentru risc minim si 5 pentru risc maxim) în functie de
perceptia acestuia privind intensitatea riscurilor relativ la scenariul de evaluare stabilit.
În cazul nostru riscurile suplimentare au fost:
3% - riscul investitional - s-a considerat un risc redus având în vedere pe de o parte atractivitatea
companiei COMPLEX PADESUL. pentru potentialii investitori, cât si faptul că ne fiind listată pe piata
de capital se asigură lichiditatea potentială a actiunilor;
3% - riscul sectorului de activitate - s-a considerat un risc mediu având în vedere domeniul de
activitate al companiei evaluate si atractivitatea reprezentată de acesta în contextul aderării la Uniunea
Europeană;
2% - riscul national - s-a luat în calcul un risc mediu având în vedere perceptia investitorilor în
perioada actuală privind „siguranta” investitiilor în România, situată pe un trend favorabil.
3% - riscul afacerii evaluate - s-a considerat un risc mediu având în vedere nivelul valorilor
previzionate în scenariul de previziune si probabilitatea de realizare a acestora;
În concluzie estimăm o rată de actualizare în jurul valorii de 14,98% care, în opinia noastră, tine seama de
scopul prezentei evaluări, destinatarul acestuia si riscurile aferente scenariului de evolutie previzionat.
Actualizarea fluxurilor financiare si a valorii reziduale – s-a efectuat corectând fluxurile financiare si
valoarea reziduală cu rata de actualizare estimată anterior.
Estimarea valorii activelor in afara exploatarii.
Ca active in afara exploatarii au fost considerate: -
Rezultatul evaluarii prin metoda DCF
Pe baza tuturor informatiilor prezentate anterior, valoarea rezultată prin această abordare este prezentată în
tabelul :
1.592.500 lei echivalent a 347.100 euro
P a g e 56 | 140
An 2016 2017 2018 2019 2020
Venituri estimate vanzari 757.976 757.976 757.976 776.226 827.435
Alte venituri 0 0 0 0 0
Total venituri din exploatare 757.976 757.976 757.976 776.226 827.435
Cheltuieli administrative 25,0% 189.494 189.494 189.494 194.056 206.859
Cheltuieli de marketing 3,0% 22.739 22.739 22.739 23.287 24.823
Cheltuieli cu utilitati 15,0% 113.696 113.696 113.696 116.434 124.115
Cheltuieli cu intretinerea 5,0% 37.899 37.899 37.899 38.811 41.372
Cheltuieli cu taxe si impozite 1,0% 7.580 7.580 7.580 7.762 8.274
TOTAL CHELTUIELI EXPLOATARE 371.408 371.408 371.408 380.351 405.443
PROFIT BRUT 386.568 386.568 386.568 395.875 421.992
Impozit pe profit 16% 61850,828 61850,828 61850,828 63340,028 67518,7232
PROFIT NET 324.717 324.717 324.717 332.535 354.473
rata dobanzii fara risc
obligatiuni de stat - 10
ani
risc
investitional
risc sector de
activitate
risc
national
risc aferent
previziunilor
risc de
intreprinder
e risc de faliment
Rata de actualizare a 3,98 3 3 2 3 14,98
Rata de actualizare - a minus
Rata de
crestere
Rata de capitalizare c 14,98 1 14%
(SURSE) Specificatie 2016 2017 2018 2019 2020 1.134.500,25
Venituri din vanzari 757.976 757.976 757.976 776.226 827.435
Venituri f inanciare 0 0 0 0 0
venituri exceptionale 0 0 0 0 0 1.315.963,10
Credite 0 0 0 0 0
Alte surse 0 0 0 0 0 TOTAL DCF 2.450.463,35 lei
TOTAL SURSE 757.976 757.976 757.976 776.226 827.435 21,08,2017 4,5883 lei
(DESTINATII ) Cheltuieli de inlocuire si
investitii ( amortizarea) 0 0 0 0 0
COST RENOVARE
CAMERE (EURO) 90.000,00 €
Dobanda la credit 0 0 0 0 0
COST RENOVARE
CAMERE (LEI) 412.947,00 lei
Comisioane bancare 0 0 0 0 0V aloare mob ilier + alt e
echipament e - euro 97.000 €
Cheltuieli de expoatare 371.408 371.408 371.408 380.351 405.443V aloare mob ilier + alt e
echipament e - lei 445.065 lei
TOTAL DESTINATII 371.408 371.408 371.408 380.351 405.443 V A LOA R E EU R O 347.100,00 €
CASH FLOW BRUT 386.568 386.568 386.568 395.875 421.992
impozit pe profit 16% 61.851 61.851 61.851 63.340 67.519
VALOARE LEI (
total DCF - valoarea
mobilier-cost
renovare ) 1.592.500,00 lei
rambursarea credit 0 0 0 0 0
CASH FLOW NET 324.717 324.717 324.717 332.535 354.473 2.535.574,37
factori de actualizare conform anexa 0,877 0,769 0,675 0,592 0,519 0,519
Rata actualizare 0,1498 0,1498 0,1498 0,1498 0,1498
1,15 1,32 1,52 1,75 2,01
DCF 284.777 249.707 219.184 196.861 183.972 1.134.500
DCF CUMULAT 284.776,67 534.483,93 753.667,80 950.528,61 1.134.500,25 1.315.963,10
CASH FLOW
CUMULAT
VALOARE
REZIDUALA
P a g e 57 | 140
P a g e 58 | 140
Comparabile utilizate :
COMPARABILA 1
P a g e 59 | 140
P a g e 60 | 140
P a g e 61 | 140
Link: https://www.booking.com/hotel/ro/j-39-adore-boutique.ro.html?aid=309654;label=hotels-english-
en-emea-
xiPo3ty6q0_qlQBdGlZ7GAS45957817012%3Apl%3Ata%3Ap1%3Ap21%2C432%2C000%3Aac%3Aap
1t1%3Aneg%3Afi%3Atikwd-
11883741%3Alp1011845%3Ali%3Adec%3Adm;sid=624dcfcd4e88971950c31e882c05fcaf;all_sr_blocks
=198531208_96894063_1_2_0;checkin=2017-08-21;checkout=2017-08-22;dest_id=-
1162943;dest_type=city;dist=0;group_adults=1;group_children=0;highlighted_blocks=198531208_96894
063_1_2_0;hpos=1;no_rooms=1;room1=A;sb_price_type=total;srepoch=1503307448;srfid=338c48c3bf1
bbf6cd2935c22d4462e007b13473dX1;srpvid=8283421b93f1025b;type=total;ucfs=1&#hotelTmpl
POZE
P a g e 62 | 140
Nota Telef Detalii
COMPARABILA 2
P a g e 63 | 140
Link: https://www.booking.com/hotel/ro/pensiunea-maria-oradea.ro.html?aid=309654;label=hotels-
english-en-emea-
xiPo3ty6q0_qlQBdGlZ7GAS45957817012%3Apl%3Ata%3Ap1%3Ap21%2C432%2C000%3Aac%3Aap
1t1%3Aneg%3Afi%3Atikwd-
P a g e 64 | 140
11883741%3Alp1011845%3Ali%3Adec%3Adm;sid=624dcfcd4e88971950c31e882c05fcaf;aer=1;all_sr_
blocks=211591202_103208923_2_2_0;checkin=2017-08-21;checkout=2017-08-22;dest_id=-
1162943;dest_type=city;dist=0;group_adults=1;group_children=0;highlighted_blocks=211591202_10320
8923_2_2_0;hpos=3;no_rooms=1;room1=A;sb_price_type=total;spdest=ci%2F-
1162943;spdist=20.7;srepoch=1503307448;srfid=338c48c3bf1bbf6cd2935c22d4462e007b13473dX3;srpv
id=8283421b93f1025b;type=total;ucfs=1&#hotelTmpl
POZE
Nota Telef Detalii
COMPARABILA 3
P a g e 65 | 140
P a g e 66 | 140
Link: https://www.booking.com/hotel/ro/pensiunea-popas-recas.ro.html?aid=309654;label=hotels-english-
en-emea-
xiPo3ty6q0_qlQBdGlZ7GAS45957817012%3Apl%3Ata%3Ap1%3Ap21%2C432%2C000%3Aac%3Aap
1t1%3Aneg%3Afi%3Atikwd-
11883741%3Alp1011845%3Ali%3Adec%3Adm;sid=624dcfcd4e88971950c31e882c05fcaf;aer=1;all_sr_
blocks=230958701_100969018_1_2_0;checkin=2017-08-21;checkout=2017-08-22;dest_id=-
1162943;dest_type=city;dist=0;group_adults=1;group_children=0;highlighted_blocks=230958701_10096
9018_1_2_0;hpos=4;no_rooms=1;room1=A;sb_price_type=total;spdest=ci%2F-
1162943;spdist=34.5;srepoch=1503307448;srfid=338c48c3bf1bbf6cd2935c22d4462e007b13473dX4;srpv
id=8283421b93f1025b;type=total;ucfs=1&#hotelTmpl
POZE
Nota Telef Detalii
COMPARABILA 4
P a g e 67 | 140
P a g e 68 | 140
Link: https://www.booking.com/hotel/ro/restaurant-stejarul.ro.html?aid=309654;label=hotels-english-en-
emea-
xiPo3ty6q0_qlQBdGlZ7GAS45957817012%3Apl%3Ata%3Ap1%3Ap21%2C432%2C000%3Aac%3Aap
1t1%3Aneg%3Afi%3Atikwd-
11883741%3Alp1011845%3Ali%3Adec%3Adm;sid=624dcfcd4e88971950c31e882c05fcaf;aer=1;all_sr_
blocks=34020503_95467817_0_1_0;checkin=2017-08-21;checkout=2017-08-22;dest_id=-
1162943;dest_type=city;dist=0;group_adults=1;group_children=0;highlighted_blocks=34020503_954678
17_0_1_0;hpos=7;no_rooms=1;room1=A;sb_price_type=total;spdest=ci%2F-
1162943;spdist=38.1;srepoch=1503307448;srfid=338c48c3bf1bbf6cd2935c22d4462e007b13473dX7;srpv
id=8283421b93f1025b;type=total;ucfs=1&#hotelTmpl
POZE
Nota Telef Detalii
P a g e 69 | 140
V. ANALIZA REZULTATELOR ŞI CONCLUZIA ASUPRA VALORII
5) Analiza rezultatelor si concluzia asupra valori
5).1 Analiza rezultatelor
În urma aplicării metodelor de evaluare prezentate în raport au fost obținute următoarele valori (rotunjite)
Abordarea prin piață : Nu a fost aplicata
Abordarea prin venit : 1.592.500 lei echivalent a 347.100 euro
Abordarea prin cost : 1.865.200lei echivalent a 406.500euro.
5).2 Riscul de garanție
Tipul garanţiei a fost descris anterior.
Față de riscurile specifice ale pieței imobiliare pentru astfel de proprietăți, nu s-au identificat alte
riscuri.
Vandabilitatea proprietăţii imobiliare evaluate este la media pieţei specific
5).3 Concluzia asupra valorii
Ca și cerere particulară a destinatarului Banca Transilvania in urma aplicarii abordarilor aplicate se solicită
selectarea rezultatului minim obtinut.
1.592.500 lei echivalent a 347.100 euro
Curs B.N.R: 1EURO = 4,5883LEI
Intocmit: Evaluator EPI, EBM, EI – ANEVAR
Ec. Preșneanu Radu Dorin
Legitimatie nr. 15553
Tel: 0747.010.329
E-mail: [email protected]
P a g e 70 | 140
VI. ANEXE
1) Date de piață suplimentare celor prezentate în raport
2) Fotografii
3) Documente ( planuri de situatie, relevee, Ac, Cvc, etc)
4) Recipisa BIG