Nr. 138 / 27.12.2013
RAPORT DE EVALUARE
Bunuri mobile aflate în patrimomiul S.C. IRIS IMPEX S.R.L.
Sediul Social: Str. Sf. Andrei, nr. 16 A, Iasi, judetul Iasi;
J22 /173 /1999; CUI 13626619
Obiectul dosarului: FALIMENT
Debitor: S.C. IRIS IMPEX S.R.L., având sediul social în Str. SF. ANDREI, nr. 16 A,
Iasi, judetul Iasi.
Mun. Bîrlad, str. Ştefan cel Mare, nr. 9, 731005, Jud. Vaslui;
Nr. O.R.C. J37/86/2002; C.I.F: RO 14510760
Tel: 0335.88.37.37; Fax: 0335.88.37.38; Mob: 0740.200.467; E-mail: [email protected]; www.auditexpertcont.ro
Membru Corporativ UNEAR – ANEVAR
Certificat nr. 0002 / 01.01.2013
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
2
Către,
SOLVENS S.P.R.L. Iasi
Vă înaintăm raportul de evaluare solicitat, pentru evaluarea patrimoniului
societătii debitoare S.C. IRIS IMPEX S.R.L. cu sediul social în Str. Sf. Andrei, nr.
16 A, judetul Iasi, înmatriculată la Registrul Comerţului Oficiul Iasi sub număru J22
/173 /1999; CUI 13626619, prin LICHIDATOR JUDICIAR SOLVENS S.P.R.L. cu
sediul ales, localitatea Iasi, str. T. Vladimirescu nr.87, sc.B, ap.1, parter, judetul Iași.
Datele, informaţiile şi valorile reflectate în procesul de analiză şi diagnostic,
cât şi cele determinate în procesul de evaluare la data de referinţă a evaluării, au
condus la următoarele concluzii:
Bun evaluat Valoare Adoptata
RON EURO
Bunuri Imobile
Sp. birouri si administrative 2.688.700 RON 602.900 € Bunuri Mobile
Skoda Octavia 19.105 RON 4.284 €
Solar Megasun 16.762 RON 3.759 €
Cutie Fise 271 RON 61 €
Centrala ISOFAST 2.552 RON 572 €
Motopompa KOSHIN 21 RON 5 €
Grinda extensibila 4.049 RON 908 €
Motofierastrau 571 RON 128 €
Panou metalic 3/1=3 mp 338 RON 76 €
Slefuitor beton 3.216 RON 721 €
Carucior 2400 VGIS 1.052 RON 236 €
Firma luminoasa 0 RON 0 €
Aparat de spalat cu jet 1.428 RON 320 €
Valoarea bunurilor patrimoniale supuse evaluării, recomandată de evaluator
este de 2.738.065 lei (613.969 €) sumă ce nu include T.V.A.
Declar pe propria răspundere că toate investigaţiile şi analizele au fost
efectuate personal de către Expert Evaluator Autorizat Munteanu Ciprian Costel,
toate valorile sunt calculate în valoare constantă a monedei naţionale la data de
referinţă a raportului, iar valorile determinate nu au fost influenţate de onorariul
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
3
solicitat, evaluatorul nu are nici un interes actual sau viitor în proprietatea ce face
obiectul prezentului raport de evaluare sau în transferarea patrimoniului societăţii
comerciale S.C. IRIS IMPEX S.R.L., Str. Sf. Andrei, nr. 16 A, Huşi, jud. Vaslui.
Evaluatorul îşi asumă integral răspunderea asupra tuturor afirmaţiilor personale
din raportul de evaluare. Datele şi informaţiile preluate din surse ce nu au putut fi
verificate personal de evaluator sunt menţionate expres în text.
Afirmaţiile susţinute în prezentul raport sunt corecte şi reale, după ştiinţa
expert-evaluatorului.
Cu stima
S.C. Audit Expertcont S.R.L.
Membru corporativ U.N.E.A.R. – ANEVAR
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
4
SFERA MISIUNII DE EVALUARE
IDENTIFICAREA ŞI COMPETENŢA EVALUATORULUI
Societatea comercială Audit Expertcont S.R.L. cu sediul social în municipiul
Bârlad, str. Ștefan cel Mare nr.9, judeţul Vaslui, înmatriculată la Registrul
Comerţului Oficiul Vaslui sub numărul J37/86/2002, CIF RO14510760, membru
corporativ U.N.E.A.R. – ANEVAR certificat nr. 0002 din 01.01.2013 prin Munteanu
Ciprian Costel, Expert Evaluator Autorizat – Evaluari de Bunuri Mobile, Evaluari
de Bunuri Imobile si Evaluari de Intreprinderi având legitimatie 14417, valabila
2013, desfăşoară activităţi de evaluare din anul 2007.
Societatea este certificată ISO 9001 la nivelul anului 2011, având asigurare
profesională nivel IV, cu un nivel de acoperire de 150.000 EUR, prin care este
asigurată activitatea fiecărui evaluator, încheiată prin ANEVAR la Allianz Ţiriac
Asigurări S.A.
S.C. Audit Expertcont S.R.L. este înregistrată ca membră a Camerei
Auditorilor Financiari din România nr. certificat 174 / 2002, fiind în prezent
reprezentată de dl. ec. Munteanu Ciprian Costel. Aceasta a fost înființată în martie
2002, având în prezent un capital social subscris și vărsat de 500.000 RON.
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
5
TRIBUNALUL IASI Dosar nr. 11527/99/2011
DEBITOR: S.C. IRIS IMPEX S.R.L.
RAPORT DE EVALUARE
S.C. Audit Expertcont S.R.L. membru corporativ U.N.E.A.R. – ANEVAR
certificat nr. 0002 din 01.01.2013 prin Munteanu Ciprian Costel, Expert Evaluator
Autorizat Proprietati Imobiliare si Bunuri Mobile având legitimatie 14417, valabila
2013, numită pentru a efectua raportul de evaluare în cauza ce face obiectul dosarului
nr. 11527/99/2011vă aduce la cunoştinţă următoarele:
1. PĂRTILE ÎN DOSAR
Debitoare: S.C. IRIS IMPEX S.R.L.
2. OBIECTUL RAPORTULUI
Evaluarea bunurilor imobile si mobile prezentate, aflate în patrimoniul
debitoarei S.C. IRIS IMPEX S.R.L. cu sediul social în Str. Sf. Andrei, nr. 16 A, loc.
Iasi, jud. Iasi, înmatriculată la Registrul Comerţului Oficiul Iasi sub numărul
J22 /173 /1999; CUI 13626619, la valoarea de piaţă.
3. ALTE EXPERTIZE JUDICIARE EFECTUATE
În cauză nu s-au mai efectuat expertize tehnice judiciare de aceeaşi specialitate.
4. BAZA LEGALĂ
Dosarul cauzei, nr. 11527/99/2011;
Legea nr. 85/2006 modificată, privind procedura insolvenţei.
5. DATA ESTIMARII VALORII
La baza efectuarii evaluarii au stat informaţiile privind nivelul preţurilor
corespunzătoare lunii decembrie2013, dată la care se consideră valabile ipotezele
luate în considerare şi valorile estimate de expertul evaluator (data evaluării).
Evaluarea a fost realizată în data de 27.12.2013, care este şi data raportului.
6. MONEDA RAPORTULUI
Conform destinaţiei raportului, opinia finală a evaluării va fi prezentată în
RON si EURO.
Exprimarea în valută a opiniei finale o considerăm adecvată doar atâta vreme
cât principalele premize care au stat la baza evaluarii nu suferă modificari
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
6
semnificative (nivelul riscurilor asociate unei investitii similare, cursul de schimb şi
evoluţia acestuia comparativ cu puterea de cumpărare şi cu nivelul tranzacţiilor de pe
piaţa specifică etc.)
Estimarea valorii în EUR s-a făcut având în vedere cursul de schimb utilizat
pentru transpunerea în valută, respectiv 4,4597 lei/€;
7. MODALITĂTI, DE PLATĂ
Valoarea exprimată ca opinie în prezentul raport reprezintă suma care urmează
a fi platită integral la data evaluării fără a lua în calcul condiţii de plată deosebite
(rate, leasing etc.)
8. DESFĂŞURAREA EXPERTIZEI
După primirea solicitării, în cauza ce formează dosarul nr. 11527/99/2011, am
luat legătura cu lichidatorul judiciar - SOLVENS S.P.R.L. Iasi, reprezentat prin
domnul Apostul Dumitru, cu care am purtat discuţii organizatorice despre
desfăşurarea acţiunii de inspecţie a patrimoniului debitoarei. In data 27.12.2013,
expertul evaluator s-a deplasat în loc. Iasi, str. Sf. Andrei nr.16, judeţul Iasi, unde
debitoarea S.C. IRIS IMPEX S.R.L., deține bunurile imobile si mobile prezentate mai
sus.
Pe baza documentelor puse la dispoziţie, s-a procedat la identificarea şi
inspectarea bunurilor aflate in patrimoniul debitoarei. Constatările făcute în ceea ce
priveşte starea generală actuală, concretizate în determinarea valorilor de piaţă sunt
detaliate în fişele anexă la prezentul raport. Procedura de evaluare este conformă cu
recomandările Corpului Experţilor Tehnici din România şi Standardele Internationale
de Evaluare – IVS - 2011.
8.1. DEFINITIA VALORII ESTIMATE
În elaborarea raportului de evaluare s-a ţinut cont de de scopul evaluării,
tipul proprietăţilor şi de recomandările standardelor ANEVAR:
IVS – Cadru general;
IVS 101 – Sfera misiunii de evaluare;
IVS 102 – Implementare;
IVS 103 – Raportarea evaluării;
IVS 230 – Drepturi asupra proprietăţii imobiliare;
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
7
IVS 310 – Evaluări ale drepturilor asupra proprietăţii imobiliare pentru
garantarea împrumutului.
Având în vedere specificul proprietăţii, posibilităţile de dezvoltare viitoare şi
factorii de risc asumaţi în aplicarea metodei, s-a putut proceda la estimarea unei
„valori juste pe ipoteza continuităţii activităţii” utilizabile pentru scopul exprimat,
definită conform standardelor ANEVAR, similare cu standardele internaţionale de
evaluare IVS - 2011:
Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat,
la data evaluarii, între un cumparator hotarât sa vânda într-o tranzactie libera, dupa un
marketing adecvat, în care fiecare a tranzactionat în cunostinta de cauza, prudent si
fara constrângere.
Valoarea justa este suma pe care un active ar putea fi schimbat sau o datorie
decontata, de buna voie, între doua parti aflate în cunostinta de cauza, în cadrul unei
tranzactii cu pretul determinat obiectiv.
Valoarea de lichidare reprezinta suma ce poate fi obtinuta daca afacerea este
lichidata si activele sunt vandute bucata cu bucata
Valoarea amortizabila Costul activului sau o alta valoare substituita costului
(în situatiile financiare) din care s-a scazut valoarea reziduala.
Valoarea reziduala este valoarea neta pe care o întreprindere estimeaza ca o va
obtine pentru un active la sfârsitul duratei de viata utila a cestuia, dupa deducerea
prealabila a costurilor de cedare estimate.
Valoarea de piata pentru utilizarea existenta, este suma estimata pentru care
un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii, pe baza ipotezei de continuare a
utilizarii actuale, dar presupunând ca activul este liber/neocupat, între un cumparator
hotarât sa cumpere si un vânzator hotarât sa vânda, într-o tranzactie libera, dupa un
marketing adecvat, în care fiecare a actionat în cunostinta de cauza, prudent si fara
constrângere.
Valoarea de piata pentru utilizarea alternativa, poate fi definita ca fiind
valoarea cu cea mai buna utilizare, alta decât cea prezenta, respectiv cea intentionata
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
8
sau cea care ar corespunde unei redezvoltari de catre proprietarul activului, de
societatea de dezvoltare imobiliara sau de catre ocupantul presupus.
Valorile negative apar atunci când activele imobiliare, care constituie subiect
al unor obligatii contractuale, fizice, legale sau financiare, genereaza un cash flow
negativ, real sau ipotetic, sau necesita lucrari substantiale de remediere. Aceste active
devin astfel o datorie sau o valoare negativa.
Costul de înlocuire net (CIN), este o procedura de evaluare folosita în
stabilirea valorii pentru utilizarea existenta în cazul proprietatilor specializate, care se
vând foarte rar sau niciodata, altfel decat parti ale unei afaceri. Aceasta nu este o
metoda derivata din piata, desi unele analize, care stau la baza unor estimari ale
valorii de piata, se bazeaza pe date derivate din analiza CIN al vânzarilor instalatiilor
de productie. În absenta unor date de piata, CIN este adoptat ca substitut al analizei
de piata. Prin urmare, este nepotrivita utilizarea CIN pentru proprietati detinute ca
investitii sau care constituie un surplus fata de necesitatile de exploatare ale
companiei.
Pentru stabilirea costului de înlocuire net din costul brut, sau mai bine zis din
valoarea de înlocuire, este de analizat deprecierea care afecteaza activul în stabilirea
valorii ramase actualizate.
Deprecierea, sau marimea uzurii fizice, este o micsorare a valorii rezultata
din trecerea timpului si de utilizarea trecuta si poate fi marimea probabila a costului
viitor de utilizare comparativ cu un bun similar modern substitut.
Deprecierera functionala este o analiza ce presupune adecvarea bunului
pentru utilizarea curenta si pentru perspectiva continuarii acesteia, sau pentru
utilizarea în alte scopuri.
Deprecierea strategica, este analizata ca urmare a unei decizii luate în cadrul
afacerii facând astfel cladirea improprie desfasurarii afacerii. Aceasta sitatie poate
afecta partial sau integral un proces integrant, chiar daca bunurile ar avea valoare
pentru o alta întrebuintare sau chiar pentru proprietarul actual, daca decizia respectiva
nu ar fi fost luata.
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
9
Deprecierea legata de reglementarile de mediu, presupune o analiza pentru
utilizarea existenta în contextul reglementarilor actuale sau celor anticipate, la nivel
local, national si supranational, de decrete, directive si / sau de controlul asupra
poluarii si de politicile de administrare a deseurilor.
Durata de viata utila este perioada de timp de-a lungul caruia un activ
asteapta sa fie utilizat de catre o entitate
Proprietate cu piaţă limitată - proprietatea care, din cauza condiţiilor de piaţă,
a unor caracteristici unice sau altor factori, atrage un număr relativ mic de
cumpărători potenţiali.
8.2. ETAPELE PARCURSE PENTRU EVALUARE:
- documentarea asupra bunurilor supuse evaluării;
- verificarea existenţei fizice şi inspectarea bunurilor supuse evaluării;
- verificarea stării fizice şi funcţionale a flecărui bun, unde a fost cazul;
- analiza informaţiilor culese;
- evaluarea bunurilor tinând cont de starea fizico-functională şi de pretul pietei;
8.3. EVALUAREA PROPRIETĂTII
Inspecţia bunurilor a fost efectuată în data de 27.12.2013 de către expert
evaluator Munteanu Ciprian Costel, reprezentantul societăţii de evaluare, în prezenţa
lichidatorului şi reprezentanţilor acestuia respectiv a reprezentantului SC Iris Impex
SRL. Au fost preluate informaţii referitoare la patrimoniul evaluat, au fost realizate
fotografii ale bunurilor mobile supuse evaluarii.
Nu s-au realizat investigaţii privind eventualele contaminari ale bunurilor şi nu
au fost inspectate părţile ascunse ale acestora.
Informaţiile utilizate au fost:
Istoricul bunurilor şi utilizarea actuală;
Informaţii privind piaţa locală si nationala (preţurile ale bunurilor etc.);
Alte informaţii necesare existente în bibliografia de specialitate.
8.3.1. Valabilitate
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de
lichidator, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea acestuia.
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
10
În conformitate cu uzanţele din România valorile estimate de evaluator sunt
valabile la data prezentată în raport şi încă un interval de timp limitat după această
dată, în care condiţiile specifice nu suferă modificări semnificative care pot afecta
opiniile estimate.
Opinia expertului-evaluator trebuie analizată în contextul economic general
respectiv luna decembrie2013, când are loc operaţiunea de evaluare, stadiul de
dezvoltare al pieţei specifice şi scopul prezentului raport. Dacă acestea se modifică
semnificativ în viitor evaluatorul nu este responsabil decât în limita informaţiilor
valabile şi cunoscute de acesta la data evaluării.
8.3.2. Conceptul de cea mai bună utilizare reprezintă alternativa de utilizare a
proprietăţii selectată din diferite variante posibile care va constitui
baza de pornire şi va genera ipotezele de lucru necesare aplicării
metodelor de evaluare în capitolele următoare ale lucrării.
Relaţiile dintre comportamentul economic şi evaluare sunt evidente pentru
pieţele imobiliare. Cunoaşterea şi înţelegerea comportamentului pieţei sunt esenţiale
pentru conceptul de cea mai bună utilizare. Când scopul unei evaluări este estimarea
valorii de piaţă, analiza celei mai bune utilizări identifică cea mai profitabila
utiliazare competitiva in care poate fi pusa proprietatea. Prin urmare "cea mai buna
utilizare -C.M.B.U. este un concept fundamentat de piaţă.
Cea mai probabilă utilizare a proprietăţii care este fizic posibilă, justificată.
adecvat, permisă legal fezabilă financiar și care conduce la cea mai mare valoare a
proprietății evaluate.
8.3.3. Utilitatea
Criteriul esenţial în evaluarea oricărei proprietăţi imobiliare sau mobiliare este
utilitatea. Procedurile utilizate în procesul de evaluare au ca obiectiv comun definirea
şi cuantificarea gradului de utilitate a proprietăţii evaluate.
Utilitatea este mai degrabă un termen relativ sau comparativ şi nu un criteriu
absolut. În mod esenţial, evaluarea proprietăţii este influenţată de modul în care
proprietatea este utilizată şi ar fi tranzacţionată în mod normal pe piaţă.
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
11
O proprietate individuală poate avea o valoare adiţională sau specială, peste
valoarea sa privită ca entitate separată, ca rezultat al asocierii sale fizice sau
funcţionale cu o proprietate deţinută de alţii sau al atractivităţii pentru un cumpărător
care are interese speciale. Mărimea unei astfel de valori aditionale sau speciale este,
în general mod separat de valoarea de piaţă.
8.3.4. Ipoteze:
Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informaţiile şi documentele
furnizate de lichidator judiciar SOLVENS S.P.R.L. ale societăţii comerciale
S.C. IRIS IMPEX S.R.L., fiind prezentate fără a se întreprinde verificări sau
investigaţii suplimentare. Dreptul de proprietate este considerat valabil si
marketabil;
Nu am inspectat acele părţi care sunt acoperite, neexpuse sau
inaccesibile, acestea fiind considerate în stare tehnică corespunzătoare sau
nu, după caz. Nu-mi pot exprima opinia asupra starii tehnice a părţilor
neinspectate şi acest raport nu trebuie înţeles ca ar valida integritatea
structurii
Presupunem că nu există niciun fel de contaminanţi iar costul
activităţilor de decontaminare nu afectează valoarea; nu am fost informati de
nici o inspectie sau raport care să indice prezenţa contaminanţilor sau a
materialelor periculoase;
Expertul evaluator consideră că presupunerile efectuate la aplicarea
metodelor de evaluare au fost rezonabile în lumina faptelor ce sunt
disponibile la data evaluarii;
Situaţia actuală a patrimoniului şi scopul prezentei evaluări au stat la
baza selectării metodelor de evaluare utilizate şi a modalităţilor de aplicare a
acestora, pentru ca valorile rezultate să conducă la estimarea celei mai
probabile valori a proprietăţii;
S-a avut în vedere în mod deosebit posibilitatea valorificării imediate a
bunurilor mobile;
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
12
Lichidatorul este răspunzător de corelarea/corespondenţa datelor de
identificare juridică cu cele contabile şi faptice din teren cu privire la subiect
prezentate evaluatorului;
Evaluatorul a utilizat în estimarea valorii numai informaţiile pe care le-a
avut la dispoziţie existând posibilitatea existenţei şi a altor informaţii de care
evaluatorul nu avea cunostintă.
8.3.5. Conditii limitative:
Valorile estimate sunt valabile atât timp cât condiţiile în care s-a realizat
evaluarea (starea pieţei, nivelul cererii şi ofertei, inflaţie, evoluţia cursului de
schimb etc.) nu se modifica semnificativ. Pe pieţe valorile pot evolua
ascendent sau descendent odată cu trecerea timpului şi variaţia lor în raport
cu cursul valutar nu este liniară);
Orice alocare de valori pe componente este valabilă numai în cazul utilizării
prezentate în raport. Valorile separate alocate nu trebuie folosite în legatură
cu o altă evaluare şi sunt invalide dacă sunt astfel utilizate;
Orice valori estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare
sau distribuire a valorii pe interese fracţionate va invalida valoarea estimată,
în afara cazului în care o astfel de distribuire a fost prevazută în raport;
Intrarea în posesia unei copii a acestui raport nu implică dreptul de publicare
a acestuia, nici prezentul raport, nici părţi ale sale (în special concluzii
referitor la valori, identitatea evaluatorului) nu trebuie publicate sau
mediatizate fără acordul prealabil al evaluatorului.
8.4. EVALUAREA BUNURILOR DIN PATRIMONIU
Aspectul practic al evaluării pleacă în primul rând de la estimarea valorii de
înlocuire a bunurilor supuse evaluării, pe baza rezultatelor obţinute în urma
identificării şi inventarierii, prin care s-au stabilit: natura bunurilor analizate,
domeniul de utilizare, familia / generaţia constructivă, caracteristicile tehnico-
funcţionale principale, precum şi nivelul de comercializare.
Cel de-al doilea aspect practic al evaluării constă în estimarea gradului de
uzură fizică efectivă, ca expresie procentuală a deprecierii bunurilor de evaluat,
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
13
respectiv pierderea din valoare, rezultată din utilizare, din trecerea timpului sau din
neadecvarea datorată schimbărilor tehnologice sau ale pieţei.
Valorile de înlocuire (CIB) au fost preluate de la producătorii sau dealerii
bunurilor mobile asimilabile celor evaluate. În urma verificărilor s-a constatat o uzură
reală, fizică şi funcţională, a bunurilor supuse evaluării.
Procesul de uzare reprezintă un fenomen complex de natură fizico-chimică ce
are ca efect principal modificarea caracteristicilor dimensionale şi de formă precum şi
a stării iniţiale a suprafeţelor, precum şi a caracteristicilor constructive şi funcţionale
ale unui sistem tehnic (instalaţie, mecanism, sistem de calcul etc.).
Uzura este inevitabilă, fiind rezultatul acţiunii frecării, al fenomenelor chimice
şi electrochimice, ea fiind condiţionată de calitatea materialelor, de felul prelucrării
suprafeţelor în frecare, de tratamentul aplicat, de respectarea prescripţiilor de
exploatare şi întreţinere etc.
Deprecierea funcţională (tehnologică) este definită ca fiind pierderea de
valoare sau utilitatea iniţială a unei proprietăţi, din cauza ineficienţelor sau
inadecvărilor caracteristice proprietăţii însăşi, atunci când este comparată cu o
proprietatea mai eficientă sau cu una mai puţin costisitoare, pe care a dezvoltat-o
noua tehnologie. Se estimează o depreciere de 50-60% pe considerentul că în prezent
bunurile mobile fabricate din aceeaşi gamă prezintă îmbunătăţiri majore în ceea ce
priveşte parametrii tehnico-funcţionali, modelele noi având software şi alte accesorii
pentru care s-ar prelungit perioada de utilizare și prezentând design modern stilizat.
Depreciere economică (externă) este definită ca pierderea din valoare sau
utilitatea deplină a unei proprietăţi cauzată de factori externi acesteia . Aceşti factori
includ costul majorat al materiilor prime, forţei de muncă sau utilităţilor, cererea
scăzută pentru produsul respectiv, piaţa în stagnare şi în scădere, concurenţa sporită,
legislaţia de mediu, asigurarea cu piese de schimb şi service, cererea pieţei, etc.. se
apreciază la nivelul de 35-50%.
Uzura bunurilor mobile prezentate se produce atât în perioada de lucru efectiv,
uzura datorată sarcinilor dinamice care acţionează asupra pieselor şi ansamblelor
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
14
componente ale bunurilor, cât şi în perioada de inactivitate - uzura datorată
coroziunii, îmbătrânirii materialelor, etc.
Principalii factori care determină uzura sunt:
nerespectarea periodicităţii programului de întreţinere curentă;
condiţiile de mediu şi de funcţionare;
intensitatea exploatării peste durata normală de utilizare;
calitatea materialelor şi pieselor de schimb utilizate pentru întreţinere și
reparaţii;
performanţele tehnice (anduranţă, fiabilitate etc.).
8.4.1. Evaluarea prin cost a bunurilor mobile
Astfel, valoarea
de piaţă pentru lichidarea activelor s-a obţinut prin metoda
costului de înlocuire net (CIN), pentru care s-au utilizat deprecierile standard, găsite
în lucrare. Aceste deprecieri sunt, uzura fizică, cum anterior a fost definită,
deprecierea funcţională şi deprecierea externă. Acestea se regăsesc în coloanele
tabelelor din anexe.
Valoarea de piaţă corectată se determină prin deducerea din costul de înlocuire
brut - valoarea de înlocuire sau reconstrucţie - CIB, a deprecierilor, compuse din:
• uzura fizică - vechimea, starea, respectiv uzura fizică, degenerarea sau
atrofierea rezultată din trecerea timpului sau utilizarea trecută, mărimea probabilă a
costului viitor în utilizare datorată cheltuielilor de întreţinere, comparativ cu un activ
modern substituit;
• deprecierea funcțională - adecvată pentru utilizarea curentă şi pentru
perspectiva continuării acesteia sau pentru alte utilizări;
• deprecierea externă - o decizie strategică legată de afacere poate face ca o
anumită activitate şi mijloacele fixe utilizate pentru desfăşurarea procesului să devină
depăşită sau neatractivă.
Deprecierea externă se bazează pe următoarele puncte, respective:
utilitatea fiecărui bun;
concurenta în zonă;
piaţa de desfacere;
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
15
specificul zonal;
dezvoltarea economică în zonă şi oportunităţi;
aspectul general al bunurilor;
informatiile de piată;
tranzacţiile comparabile;
tendinţele manifestate pe piaţa bunurilor similare, privind cererea şi oferta;
scăderea puterii de cumpărare (zonă cu şomaj ridicat, dezvoltare economică
slabă);
consideraţii financiare (sistem leasing, condiţii de împrumut, rata dobânzilor).
Valoarea obţinută prin metoda CIN are următoarea relaţie de calcul, conform
IVS:
VCIN
= ((Vînloc - uzura fizică) - deprec. funcţională) - deprec.externă.
În final valoarea obţinută trebuie să fie armonizată cu preţurile tranzacţiilor
efectuate pe piaţa liberă, pentru bunuri similare cu cel evaluat, atunci când există
aceste date certe.
8.4.2. Abordarea prin comparatii a bunurilor mobile
Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza
comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi
proprietăţi similare, comparând apoi aceste proprietăţi cu cea "de evaluat".
Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi este în
relaţie directă cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăţi competitive şi
comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi diferenţele între
proprietăţi şi tranzacţiile care influenţează valoarea.
Metoda este o abordare globală, care aplică informaţiile culese urmărind
raportul cerere-ofertă pe piaţă, reflectate în mass-media sau alte surse credibile de
informare. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacţiilor cu bunuri
mobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile satisfăcător.
Piaţa este un sistem de relaţii între cumpărător şi vânzător, în care se
schimbă obiecte ale proprietăţii prin mecanismul pieţei. Conceptul de piaţă implică
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
16
reacţii specifice ale participanţilor pe piaţă la modificarea raporturilor dintre cerere şi
ofertă, la schimbarea altor factori care influenţează preţurile.
Piaţa poate fi locală, naţională şi internaţională – dar majoritatea pieţelor
(inclusiv cea a capitalului) tind să devină globale.
Cea mai bună utilizare – aplicabilitate: autoturisme transport persoane
Abordarea prin comparaţia vânzărilor – metoda comparaţiei directe
utilizează procesul în care estimarea valorii de piaţă se face prin analizarea pieţei
pentru a găsi bunuri similare şi comparând apoi aceste bunuri cu proprietatea în
evaluare.
Analiza comparativă se axează pe asemănările şi diferenţele între bunuri şi
tranzacţii care influenţează valoarea.
Elementele de comparaţie, utilizate sunt:
- condiţiile pieţei;
- condiţiile de vânzare;
- an de fabricaţie, respectiv vechimea bunului;
- stare tehnică de întreţinere.
Tehnica acestei abordări este asimilare.
8.4.3. Abordarea prin cost a bunurilor imobile
Abordarea prin costuri presupune adăugarea valorii construcţiilor, afectată de
toate deprecierile existente, la valoarea de piaţă a amplasamentului. Cifrele de cost
unitar se exprimă, de regulă, la suprafaţă construită desfăşurată sau utilă.
În lipsa preţurilor de contract se poate utiliza costul total de nou al unei clădiri
care îndeplineşte următoarele condiţii:
construcţia să reprezinte cea mai bună utilizare a amplasamentului;
proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;
cererea şi oferta sunt în echilibru;
valoarea amplasamentului poate fi determinată.
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
17
În efectuarea corecţiilor se ţine seama de delimitarea categoriilor generale de
construcţie, finisaje deosebite sau echipamente speciale, astfel încât să se poată
efectua corecţii aferente existenţei sau absenţei acestora.
Evaluarea construcţiei
Evaluarea spaţiului pentru depozitare s-a realizat cu ajutorul “Îndreptarului
tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei, a costurilor, elementelor şi
construcţiilor de locuinţe - procentual şi valoric, ediţia noiembrie 2011.
Pe baza acestei metodologii, evaluarea cuprinde următoarele etape:
stabilirea valorii de înlocuire a construcţiei;
estimarea deprecierii efective prin metoda segregării;
determinarea valorii corectate a construcţiei, prin deducerea deprecierii totale din
costul de înlocuire.
Deprecierea - reprezintă o pierdere de valoare faţă de costul de înlocuire ce
poate aparea din cauze fizice, funcţionale sau externe:
uuzzuurraa ffiizziiccăă ((rreeccuuppeerraabbiillăă şşii nneerreeccuuppeerraabbiillăă)) evidenţiată de rosături, căzături,
fisuri, infestări, defecte de structura etc.
ddeepprreecciieerreeaa ffuunnccţţiioonnaallăă ((rreeccuuppeerraabbiillăă şşii nneerreeccuuppeerraabbiillăă)) dată de demodarea,
neadecvarea sau supradimensionarea clădirii din punct de vedere a dimensiunilor,
stilului sau instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.
ddeepprreecciieerreeaa eexxtteerrnnăă datorată unor factori externi proprietăţii imobiliare cum ar fi
modificarea cererii, utilizarea proprietăţii, amplasarea în zona, urbanismul,
finanţarea etc.
Metoda segregării presupune analiza separată a fiecarei cauze a deprecierii şi
cuantificarea acestora.
În situaţia clădirii din cadrul proprietăţii imobiliare ce face obiectul prezentei
evaluări a fost determinată valoarea de înlocuire din care s-a dedus deprecierea
efectivă, calcul conform “Catalog Costuri de reconstructie-costuri inlocuire-Cladiri
industriale, comerciale si agricole”, Editura IROVAL 2010 - Cladiri Agricole, cap.
III, pag. 169 (a se vedea Anexa).
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
18
8.4.4. Metoda comparatiilor directe îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează
analiza comparativă, respectiv estimarea valorii se face prin analizarea
pieţei pentru a găsi proprietăţi similare, comparând apoi aceste
proprietăţi cu cea "de evaluat".
Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi
imobiliare este în relaţie directă cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăţi
competitive şi comparabile. Analiza comparativă se bazează pe asemănările şi
diferenţele între proprietăţi şi tranzacţiile care influenţează valoarea.
Metoda este o abordare globală, care aplică informaţiile culese urmărind
raportul cerere-ofertă pe piaţă, reflectate în mass-media sau alte surse credibile de
informare. Ea se bazează pe valoarea unitară rezultată în urma tranzacţiilor cu
imobile similare sau asimilabile efectuate în zonă, sau zone comparabile satisfăcător.
8.4.5. Abordarea prin capitalizarea veniturilor a bunurilor imobile
Abordarea pe bază de venit (metodele de randament) reprezintă una dintre
cele trei categorii mari de abordări ale evaluării proprietăţilor imobiliare, aplicarea sa
presupunând analiza datelor privind veniturile şi cheltuielile aferente unei proprietăţi.
Valoarea de rentabilitate a proprietăţii comerciale a fost determinată prin metoda
capitalizării veniturilor.
Estimarea valorii de piaţă a proprietăţii enumerate mai sus prin metoda
capitalizării veniturilor presupune parcurgerea următoarelor etape:
determinarea fluxului anual1 reproductibil, provenit din închirierea
proprietăţii;
stabilirea ratei de capitalizare şi implicit a factorului multiplicator.
Determinarea valorii se face cu formula: VCB = VBE * (1/c), unde:
c = rata de capitalizare a veniturilor brute
VBE = venit brut din exploatare
1 Gradul de ocupare s-a considerat 85-90% datorită funcţionalului.
Impozitele şi taxele s-au calculat conform datelor de la data evaluării.
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
19
Venitul brut anual din exploatare (VBE) poate fi determinat pornind de la analiza
veniturilor potenţiale din închiriere şi cheltuielilor aferente proprietăţii imobiliare
evaluate.
Rata de capitalizare brută ( c ) reprezintă relaţia dintre câştig şi preţ şi este un
divizor prin intermediul căruia un venit brut se transformă în capital (respectiv valoarea
investiţiei). Utilizarea ratei de capitalizare pentru transformarea unui venit brut în
capital se face numai în cazul în care venitul brut este de forma unei anuităţi (mărimi
anuale egale).
Calculul ratei de capitalizare se face în cel mai corect mod pornind de la
informaţii concrete furnizate de piaţa imobiliară privind tranzacţii încheiate
(vânzări/cumpărări şi închirieri aferente).
Dacă aceste informaţii lipsesc, estimarea ratei de capitalizare poate fi efectuată
pornind de la o rată de bază deflatată la care se adaugă o primă de risc corespunzătoare
pieţei imobiliare specifice şi proprietăţii subiect.
Pentru cazul subiect din informaţiile disponibile pe piaţă, nivelul ratelor de
capitalizare pentru proprietăţi comerciale de natura celei evaluate, se regăseşte în
intervalul 15%-20%2.
Cuantumul chiriei se bazează pe informaţiile de piaţă sintetizate la capitolul
Piaţa imobiliară.
Utilizând formula de conversie VCB = VBE * (1/c), se obţine, valoarea aferentă
proprietăţii analizate.
2 Rata de capitalizare folosite în funcţie de imobil şi utilizările lui.
Raport de Evaluare S.C. Iris Impex S.R.L. – loc. Iasi, jud. Iasi
20
9. CONCLUZII
În urma metodelor de evaluare abordate, a rezultat o valoare de piaţă pentru
lichidarea activelor din patrimoniul debitoarei S.C. IRIS IMPEX S.R.L., avand sediul
social in Str. Sf. Andrei, nr. 16 A, loc. Iasi, jud. Iasi, aflată în faliment conform Legii
nr. 85/2006 după cum urmează: Bun evaluat Valoare Adoptata
RON EURO
Bunuri Imobile
Sp. birouri si administrative 2.688.700 RON 602.900 € Bunuri Mobile
Skoda Octavia 19.105 RON 4.284 €
Solar Megasun 16.762 RON 3.759 €
Cutie Fise 271 RON 61 €
Centrala ISOFAST 2.552 RON 572 €
Motopompa KOSHIN 21 RON 5 €
Grinda extensibila 4.049 RON 908 €
Motofierastrau 571 RON 128 €
Panou metalic 3/1=3 mp 338 RON 76 €
Slefuitor beton 3.216 RON 721 €
Carucior 2400 VGIS 1.052 RON 236 €
Firma luminoasa 0 RON 0 €
Aparat de spalat cu jet 1.428 RON 320 €
Referitor la această valoare pot fi precizate urmatoarele:
Valoarea a fost exprimată şi este valabilă exclusiv în condiţiile şi prevederile
prezentului raport;
Valoarea nu include TVA-ul aferent tranzactiilor globale incheiate pe piata;
Preţul de tranzacţionare se va putea situa atât deasupra cât şi sub valoarea opinată
ţinând seama de particularităţile valabile la data tranzacţiei (motivatia
vanzătorului, motivaţia cumpărătorului, caracteristicile pieţei bunurilor similare,
condiţii concrete ale tranzacţiei etc.)
Valoarea nu ţine seama de responsabilităţile de mediu şi de costurile implicate de
conformarea la cerinţele legale;
Valoarea este o predicţie;
Valoarea este subiectivă;
Evaluarea este o opinie asupra unei valori;
Cursul de schimb valabil la data evaluarii 4,4597 lei/€
Calculele şi informaţiile cuprinse în interiorul raportului de expertiză se
consideră a fi corecte chiar dacă redactarea nu a reţinut, întotdeauna şi integral,
detaliile metodologiei de evaluare care au condus la rezultatele evidenţiate.
Ec. Munteanu Ciprian Costel
Expert Evaluator Autorizat
Evaluari de Bunuri Mobile, Evaluari de Bunuri Imobile si Evaluari de Intreprinderi