1

STATUTUL - draft

Asociatiei de Proprietari NewTown Residence

CAPITOLUL I

Denumirea, forma juridica, obiectul de activitate, sediul, durata, membrii asociatiei de

proprietari

ARTICOLUL 1

Denumirea asociatiei de proprietari

Denumirea Asociatiei de Proprietari este Asociatia de Proprietari NewTown Residence.

ARTICOLUL 2

Forma juridica a Asociatiei de Proprietari NewTown Residence

Asociatia de Proprietari NewTown Residence este persoana juridica romana de drept privat,

autonoma, nonprofit, nonguvernamentala, apolitica, cu scop socio-administrativ, constituita in baza

prevederilor Legii privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari nr.230/2007 si a

H.G. nr.1588/2007 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007.

Asociatia de proprietari isi desfasoara activitatea in conformitate cu legile romane si cu prezentul

statut.

Asociatia de proprietari are stampila proprie.

ARTICOLUL 3

Obiectul de activitate

Asociatia de proprietari are ca obiect de activitate asigurarea conditiilor de functionare normala atat a

locuintelor (apartamentelor) si spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, respectiv locuri de

parcare si spatii de depozitare -denumite in continuare spatii - aflate in proprietate exclusiva, cat si a

spatiilor, constructiilor si instalatiilor, aflate in proprietate comuna indivizibila, aferenta cladirii,

respectiv:

- conservarea si dezvoltarea proprietatii imobiliare (individuala si comuna) din ansamblul cladirii;

- cresterea gradului de eficienta a cladirii, de confort si siguranta al proprietarilor membri ai

asociatiei;

- mentinerea pe toata perioada de folosire a aspectului armonios si unitar al intregii cladiri, a

performantelor functionale si tehnice pentru care aceasta a fost realizata;

- cointeresarea proprietarilor in administrarea cladiri;.

2

- cresterea calitatii serviciilor catre proprietarii membri ai asociatie;

- asigurarea unui climat optim de convietuire sociala, apararea bunurilor asociatiei si gospodarirea

spatiilor si dotarilor proprii;

- promovarea si desfasurarea unor activitati lucrative in scopul asigurarii eficientei managementului

financiar al asociatiei .

In scopul realizarii obiectului sau de activitate, asociatia de proprietari are urmatoarele atributii:

- incheie contracte cu furnizorii de produse si de servicii si isi asuma obligatii in nume propriu si/sau

al proprietarilor;

- angajeaza si, dupa caz, suspenda din functie administratorul/managerul proprietatii comune indivize

sau personalul necesar bunei gospodariri a acestei proprietati;

- reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea proprietatii comune;

- adopta si amendeaza bugetul de venituri si cheltuieli, precum si fondul de rulment; asigura

calcularea si incasarea cotelor obisnuite si speciale pentru cheltuieli comune de la proprietari; impune

penalizari pentru intarzierea la plata cotelor de intretinere;

- adopta sau amendeaza decizii, reguli sau regulamente;

- initiaza si apara in procese in nume propriu si/ sau al asociatilor, interesele comune legate de cladire;

- asocierea, daca este cazul, cu alte asociatii de proprietari cu scopuri si obiective comune;

- organizarea si desfasurarea de activitati lucrative, in interiorul si in afara asociatiei, in scopul

dezvoltarii asociatiei si a societatii civile in general;

- exercitarea altor atributii care au fost conferite asociatiei prin acordul de asociere sau prin votul

proprietarilor asociati.

Pentru furnizarea unor servicii necesare realizarii obiectului sau de activitate, asociatia de proprietari

poate angaja persoane fizice sau juridice specializate, din cadrul asociatiei si/ sau din afara asociatiei.

Personalul necesar bunei gospodariri a proprietatii comune din cladire poate fi angajat prin contract

individual de munca sau prin conventie civila, conform celor ce se stabilesc prin negociere.

Activitatea Asociatiei se desfasoara in baza obiectivelor stabilite, de comun acord, de catre membrii

din structura organizatorica a Asociatiei pe perioade limitate de timp (semestru).

ARTICOLUL 4

Sediul Asociatiei de Proprietari NewTown Residence

Sediul Asociatiei de Proprietari NewTown este in Romania, localitatea Bucuresti, str. Dristorului nr.

91 - 95, sector 3.

ARTICOLUL 5

3

Durata Asociatiei de Proprietari NewTown Residence

Durata asociatiei de proprietari este nelimitata.

ARTICOLUL 6

Membrii Asociatiei de Proprietari NewTown Residence

Membrii asociatiei de proprietari sunt toti proprietarii, persoane fizice si/sau juridice, detinatori de

una sau mai multe locuinte sau spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta din condominiu,

respectiv parcari sau spatii de depozitare, care au dobandit spatiile in baza unor acte translative de

proprietate valabile (contract de vanzare-cumparare, contract de construire, schimb, donatie,

succesiune etc.), care au semnat acordul de asociere, prezentati in anexa.

Inscrierea ulterioara in Asociatia de Proprietari NewTown Residence a proprietarilor care nu au fost

prezenti la Adunarea Generalade constituire sau care initial au refuzat, se face la cererea acestora,

printr-un act aditional la acordul de asociere, incheiat cu proprietarul interesat, fara alte formalitati.

Calitatea de membru al Asociatiei de Proprietari NewTown Residence se pierde prin transmiterea

dreptului de proprietate asupra spatiului printr-un act juridic translativ de proprietate valid sau ca

urmare a unei hotariri judecatoresti definitive si irevocabile (evacuare silita, expropriere s.a.). Noul

titular va semna un act aditional la acordul de asociere la data respectiva.

Calitatea de membru al Asociatiei de Proprietari NewTown Residence se dobandeste numai dupa

luarea in posesie a unui spatiu cadrul asociatiei, prin act de vanzare-cumparare sau ca urmare a unui

act juridic valabil (succesiune, partaj etc.).

Orice modificare de aceasta natura se consemneaza intr-un act aditional la acordul de asociere care se

depune in copie si la Judecatoria unde s-a facut inregistrarea asociatiei ca persoana juridica.

In cadrul persoanelor juridice statutul, acordul de asociere si actul constitutiv al Asociatiei de

Proprietari NewTown Residence este semnat si parafat de catre reprezentantul legal sau de catre

proprietarul societatii.

CAPITOLUL II

Patrimoniul Asociatiei de Proprietari NewTown Residence

4

ARTICOLUL 7

Patrimoniul Asociatiei de Proprietari NewTown Residence este format din:

• Mijloace banesti, care pot fi majorate sau reduse in urma deciziei adunarii generale a asociatiei,

cu respectarea prevederilor legale. Marirea acestor fonduri se poate face numai prin varsarea de

lichiditati.

• Mijloace materiale: scule, dispozitive, utilaje si mijloace fixe necesare in administrarea

proprietatii comune.

Mijloacele banesti ale asociatiei de proprietari sunt alcatuite din fondurile constituite la infiintarea

asociatiei, din sumele prevazute si incasate conform listelor lunare de plata a cotelor de contributie a

proprietarilor la cheltuielile asociatiei, care reprezinta contravaloarea facturilor sau actelor de plata,

precum si din alte venituri ale asociatiei.

Asociatia de proprietari are unul sau mai multe conturi la unitatea bancara stabilita de comitetul

executiv al acesteia.

Fondul de rulment se constituie pe baza hotararii adunarii generale a asociatiei de proprietari.

Necesitatea constituirii acestuia este determinata de modul de intocmire a listei lunare de plata,

termenul de plata a cotelor de contributie si sistemul de penalizari al asociatiei de proprietari si al

furnizorilor de servicii.

Fondul de rulment se calculeaza pentru fiecare proprietar in functie de numarul de persoane

inregistrate in cartea de imobil si de cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna, dupa

natura seviciului facturat (modul de repartizare a consumurilor aferente facturilor).

Valoarea fondului de rulment trebuie sa fie egala cu suma corespunzatoare acoperirii cheltuielilor

lunare la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari dintr-un an calendaristic.

Daca este cazul, in conditii de instabilitate economica, fondul de rulment se actualizeaza periodic prin

depunerea de catre fiecare proprietar a unei sume reprezentand diferenta dintre valoarea existenta si

cea necesara acoperirii cheltuielilor lunare ale asociatiei de proprietari, corespunzatoare fiecarui

proprietar.

Fiecare proprietar va beneficia de propriul fond de rulment, pentru acoperirea cheltuielilor curente.

Restantele proprietarilor la fondul de rulment constituie elemente ale sistemului de penalizari, in ceea

ce priveste neacoperirea curenta a cotei de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.

5

Fondul de rulment constituit se utilizeaza numai pentru plata facturilor curente, aferente consumurilor

lunii anterioare. Dupa plata facturilor curente, fondul de rulment se reintregeste lunar prin incasarea

cotelor de contributie afisate pe lista de plata a lunii in curs, avand ca referinta de calcul aceste facturi

curente, corespunzatoare consumurilor lunii anterioare.

In perioadele in care valoarea fondului de rulment este mai mare decat volumul cheltuielilor,

diferenta devine depozit bancar purtator de dobanda.

Fondul de rulment se incaseaza distinct fata de cota de contributie lunara.

Sumele reprezentand fond de rulment deja constituite de catre proprietari, aflate in contul SC Phoenix

Park SRL la Unicredit Tiriac Bank la data infiintarii Asociatiei, se for transfera in conturile Asociatiei

de indata ce aceasta se constituie.

In momentul pierderii calitatii de membru al asociatiei de proprietari, fondul de rulment se restituie in

intregime respectivului proprietar, urmand ca viitorul proprietar, membru al asociatiei, sa achite

fondul de rulment corespunzator cheltuielilor aferente lui.

Fondul de reparatii se constituie pana la limita maxima aprobata de Adunarea Generala a asociatiei de

proprietari la stabilirea bugetului de venituri si cheltuieli anual, in functie de necesitatile stabilite de

comitetul executiv, prin contributia lunara a membrilor, proportional cu cota-parte din proprietatea

comuna.

Dupa efectuarea platilor din bugetul de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari, fondul de

reparatii se reintregeste lunar prin contributia fiecarui proprietar. Sumele ramase necheltuite fie se

restituie proprietarilor, fie se constituie intr-un depozit bancar, urmand a fi incluse in bugetul anual

urmator, hotararea luand-o Adunarea Generalaa asociatiei de proprietari.

In momentul pierderii calitatii de membru al asociatiei de proprietari, fondul de reparatii nu se

restituie, acesta urmand a fi alimentat in continuare de viitorul proprietar.

Fondurile special constituite si alte fonduri au acelasi regim ca si fondul de reparatii.

Mijloacele materiale se compun din: mobilier, unelte, utilaje, SDV-uri, materiale pentru curatenie si

iluminat, consumabile necesare desfasurarii activitatilor in cadrul asociatiei de proprietari etc.

Mijloacele materiale se dobandesc prin cumparare sau prin donatie. Sumele necesare pentru

cumpararea mijloacelor materiale, altele decat cele care sunt cuprinse in cheltuielile administrative, se

obtin prin contributia proprietarilor, proportional cu cota-parte din proprietatea comuna, si se restituie

6

sau se depoziteaza, in masura in care nu au fost cheltuite, conform hotararii adunarii generale a

asociatiei de proprietari.

Sumele reprezentand fond de rulment deja constituite de catre proprietari, aflate in contul SC Phoenix

Park SRL la Unicredit Tiriac Bank la data infiintarii Asociatiei, se for transfera in conturile Asociatiei

de indata ce aceasta se constituie.

ARTICOLUL 8

Patrimoniul Asociatiei de Proprietari NewTown Residence poate proveni si din donatii banesti,

sponsorizari, subventii.

Apartamentele sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta, cumparate de asociatia de

proprietari, vor face parte din patrimoniul asociatiei.

ARTICOLUL 9

Gestionarea patrimoniului, ca si activitatea financiar-contabila, se exercita fie de membri ai comisiei

de cenzori sau alti membri ai asociatiei de proprietari, cu cunostinte de specialitate si experienta in

domeniile economic, financiar si juridic, fie de persoane fizice sau juridice, asociatii sau agenti

economici specializati.

Controlul gestiunii patrimoniului se face printr-o forma adoptata de comitetul executiv al asociatiei de

proprietari.

ARTICOLUL 10

Patrimoniul asociatiei de proprietari nu poate fi grevat de datorii sau de alte obligatii personale ale

asociatilor.

CAPITOLUL III

Structura organizatorica a Asociatiei de Proprietari NewTown Residence

7

Structura organizatorica a Asociatiei de Proprietari NewTown ResidenceResidence este formata din:

Adunarea Generala, Comitetul Executiv, Presedinte si Comisia de Cenzori.

ARTICOLUL 11

Adunarea Generala

Asociatia de proprietari NewTown Residence este condusa de Adunarea Generala a Proprietarilor,

care este formata din cate un reprezentant al fiecarui proprietar de spatiu.

Un proprietar are un vot pentru fiecare spatiu detinut in proprietare exclusiva (ex. un proprietare care

are 1 apartament va avea un vot in Adunare, un proprietar care are 1 apartament, doua locuri de

parcare si un spatiu de depozitare va beneficia de 4 voturi in Adunare).

Dupa prima intrunire organizatorica, Adunarea Generala se intruneste in sedinte ordinare cel putin o

data in fiecare an calendaristic, in cursul primului trimestru. Adunarea Generala ordinara se convoca

fie de presedintele asociatiei de proprietari, fie de comitetul executiv. Pentru situatii speciale sau de

maxima urgenta, Adunarea Generala extraordinara poate fi convocata oricand de comitetul executiv

sau de catre cel putin 20% din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.

Intrunirea adunarii generale va fi anuntata, prin afisare la loc vizibil sau pe baza de tabel nominal

convocator, cu cel putin 7 zile inainte de data intrunirii, mentionandu-se inclusiv ordinea de zi a

adunarii generale.

Pentru ca hotararile adunarii generale sa fie valide este necesara prezenta majoritatii (jumatate plus

unu) membrilor asociati personal sau prin reprezentanti desemnati de ei (majoritate calificata).

Daca la prima convocare nu este intrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu, Adunarea

Generalava fi suspendata si reconvocata in termen de maximum 10 zile de la data primei convocari.

La Adunarea Generala convocata, daca exista dovada ca toti membrii asociatiei de proprietari au fost

convocati, hotararile pot fi adoptate indiferent de numarul membrilor prezenti, prin votul majoritati

acestora (majoritate simpla).

Hotararile adunarii generale vor fi luate cu majoritate de voturi, adica cu cel putin jumatate plus unu

din voturile proprietarilor prezenti la adunarea generala.

Pentru situatia in care in ordinea de zi figureaza modificarea statutului sau dizolvarea asociatiei de

proprietari, este necesar un cvorum de voturi de cel putin doua treimi din numarul total al membrilor

asociati.

8

Hotararile Adunarii Generale a Asociatiei de Proprietari NewTown Residence sunt obligatorii si

pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenti la adunarea generala, precum si pentru

proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari.

Adunarea Generala a Asociatiei de Proprietari NewTown Residence se adopta hotariri in urmatoarele

conditii:

• Fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru fiecare spatiu aflat in proprietatea sa;

• Pentru hotararile cu privire la stabilirea fondurilor de investitii pentru consolidare, reabilitare si

modernizare, votul fiecarui proprietar are o pondere egala cu cota parte din proprietatea comuna;

• Proprietarul poate fi reprezentat in Adunarea Generalade catre un membru al familiei sau de catre

un alt reprezentant care are o imputernicire scrisa si semnata de proprietarul in numele caruia

voteaza;

• Un membru al asociatiei poate reprezenta unul sau mai multi membri absenti, daca prezinta

imputernicire scrisa si semnata de proprietarul in numele caruia voteaza;

• In cazul unui vot paritar, votul presedintelui este decisiv.

In situatii exceptionale, hotararile pot fi luate prin acordul scris al majoritatii proprietarilor, membri ai

asociatiei de proprietari, pentru probleme care ii vizeaza direct, pe baza de tabel nominal.

Daca o hotarare a adunarii generale este contrara legii sau acordului de asociere sau este de natura sa

produca daune considerabile intereselor proprietarilor, acestia pot ataca in justitie respectiva

hotarare, in termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Actiunea in justitie nu intrerupe executarea

hotararii, decat in cazul in care instanta dispune suspendarea acesteia.

Adunarea Generala are urmatoarele atributii:

• aproba darea de seama anuala asupra activitatii comitetului executiv al asociatiei de proprietari,

raporul comisiei de cenzori si raportul exercitiului bugetar, acordand anual descarcare de gestiune

comitetului executiv si celui care exercita managementul (administrarea) cladirii, in masura in

care cei in cauza nu se fac vinovati de lipsuri in gestiune sau de alte fapte care implica raspunderi

materiale sau penale; adopta si amendeaza bugetele de venituri si cheltuieli, precum si fondul de

rulment, daca acesta se constituie; valideaza rectificari ale bugetului de venituri si cheltuieli;

• adopta sau amendeaza deciziile, regulile si regulamentele;

• hotaraste cu majoritate de voturi din numarul celor prezenti asupra necesitatii constituirii fondului

de rulment, fondului de reparatii si a altor fonduri speciale;

• hotaraste modul de folosire a fondurilor proprii;

9

• hotaraste modul de organizare si de conducere a contabilitatii asociatiei de proprietari in partida

simpla potrivit prevederilor legale;

• hotaraste cu acceptul a doua treimi din numarul membrilor asociati modificarile ulterioare ale

statutului asociatiei de proprietari si ale acordului de asociere;

• hotaraste asupra: naturii si volumului mijloacelor materiale si banesti necesare desfasurarii

activitatii asociatiei de proprietari; modului de folosire a mijloacelor banesti, sumelor pana la care

comitetul executiv poate angaja cheltuieli in numele asociatiei de proprietari si limita maxima

sau cuantumul sumelor ce se pot retine in casa proprie pentru efectuarea platilor curente (plafonul

de casa);

• hotaraste modul de asigurare al managementului cladirii (persoana juridica specializata, cu care se

incheie un contract de administrare);

• hotaraste conditiile de angajare a administratorului prin prezentarea si analiza dosarului de

angajare a acestuia precum si cuantumul garantiei materiale ce urmeaza sa fie depusa de catre

acesta;

• hotaraste volumul serviciilor necesare a fi efectuate pentru buna functionare a cladirii;

• hotaraste asupra cuantumului salariilor, indemnizatiilor si premiilor pentru personalul incadrat cu

contract individual de munca sau pe baza de conventie civila, membri sau nemembri ai asociatiei

de proprietari si asupra valorii de contractare (procent, criterii etc.), in cazul in care

managementul cladirii este asigurat de persoane juridice; hotaraste care dintre functiile din

structura organizatorica a asociatiei pot fi salarizate;

• hotararaste asupra acordarii unor drepturi banesti membrilor asociatiei de proprietari, alesi sau nu

in structura organizatorica a asociatiei, care desfasoara activitati lucrative folositoare acesteia;

• la constituirea asociatiei de proprietari, hotaraste numarul membrilor comitetului executiv si ai

comisiei de cenzori, precum si durata mandatelor acestora;

• alege, dintre membrii asociatiei de proprietari, comitetul executiv al asociatiei, validand dintre

acestia pe presedinte;

• alege, dintre membrii asociatiei de proprietari, cenzorul sau comisia de cenzori sau hotaraste

delegarea atributiilor comisiei de cenzori unor persoane fizice sau juridice, asociatii sau agenti

economici specializati;

• revoca, atunci cand este cazul, oricare dintre membrii comitetului executiv sau ai comisiei de

cenzori, alegand un succesor pentru ocuparea locului vacant, prin votul majoritatii simple a celor

prezenti;

• hotaraste termenul si forma de plata a cotelor de contributie a membrilor asociatiei de proprietari;

hotaraste procedura de reglementare a cheltuielilor asociatiei determinata de aprobarea

10

contestatiilor; hotaraste reducerea, pentru proprietarii in drept, a cheltuielilor aferente consumului

de energie electrica pentru functionarea ascensoarelor, daca este cazul;

• hotaraste cu acordul majoritatii membrilor asociatiei de proprietari inchirierea sau folosirea de

catre persoane fizice sau juridice a spatiilor aflate in proprietatea comuna a proprietarilor, cu

acordul proprietarilor direct afectati;

• hotaraste cu votul tuturor membrilor asociatiei de proprietari asupra necesitatii angajarii de credite

bancare pentru indeplinirea scopurilor asociatiei de proprietari si modul de garantare a acestora;

• hotaraste cu doua treimi din numarul voturilor celor prezenti destinatia excedentului bugetar al

asociatiei de proprietari; adopta masuri pentru acoperirea deficitului bugetar pentru anul care a

trecut;

• decide cu votul tuturor asociatilor asupra participarii cu capital la constituirea de agenti economici

sau asupra oportunitatii cumpararii sau preluarii in locatie de gestiune a spatiilor comerciale

situate la parterul condominiului (cladirii); de asemenea, decide, cu acelasi numar de voturi,

asupra cumpararii de apartamente sau de spatii cu alta destinatie decat aceeea de locuinta, din

cadrul cladirii, de la persoane fizice sau juridice, membre ale asociatiei, in scopul eficientizarii

activitatii asociatiei; hotaraste destinatia spatiilor cumparate sau preluate de asociatia de

proprietari;

• poate decide cu votul tuturor membrilor asociatiei de proprietari preluarea in administrare sau in

concesionare a terenurilor aferente (exterioare) condominiului (cladirii);

• adopta masuri sau programe sociale privind ajutorarea familiilor nevoiase, membre ale asociatiei

de proprietari, pe perioade limitate; adopta programe de instruire si constientizare a proprietarilor

asupra importantei folosirii rationale a utilitatilor (apa, curent electric, gaze naturale etc);

• hotaraste cu cel putin doua treimi din numarul voturilor tuturor asociatilor schimbarea instalatiilor

importante ca: incalzirea centrala, boilerele cu apa calda, rezervoarele cu apa, lifturile si alte

dotari de amploare similara;

Hotararile adunarilor generale se consemneaza in registrul de procese verbale al asociatiei de

proprietari, se semneaza de catre toti membrii comitetului executiv si se comunica, in scris, tuturor

proprietarilor.

ARTICOLUL 12

Comitetul executiv

Autoritatea de a stabili directiile privind functionalitatea si managementul (administrarea)

condominiului (cladirii) este delegata de catre Asociatia de Proprietari NewTown Residence catre

comitetul executiv al acesteia.

11

Comitetul executiv va actiona in numele proprietarilor in ceea ce priveste administrarea si

functionalitatea cladirii, cu exceptia atributiilor rezervate exclusiv acestora.

Sedintele comitetului executiv se desfasoara lunar.

Numarul membrilor ce formeaza comitetul executiv precum si durata mandatului acestora vor fi

stabilite de adunarea generala, dar va fi un numar impar si nu mai mic de trei.

Calitatea de membru al comitetului executiv inceteaza in caz de revocare din functie prin hotararea

adunarii generale, in caz de imposibilitate de a-si indeplini atributiile (deces, pierderea calitatii de

membru al asociatiei etc.), prin expirarea mandatului.

Comitetul executiv lucreaza valabil in prezenta a jumatate plus unu (majoritate simpla) din numarul

membrilor sai si adopta hotarari cu cel putin doua treimi din numarul voturilor. Sedintele comitetului

executiv pot fi convocate de presedintele asociatiei de proprietari sau dejumatate plus unu din

numarul membrilor sai.

Comitetul executiv va fi condus de un presedinte care va fi desemnat de regula in persoana celui care

intruneste cel mai mare numar de voturi la alegerea comitetului executiv. (Se poate delega aceasta

atributie comitetului executiv, care poate alege presedintele dintre membrii sai alesi la prima intrunire

organizatorica).

Presedintele asociatiei de proprietari va fi si presedintele comitetului executiv.

Atributiile comitetului executiv sunt:

• duce la indeplinire hotararile adunarii generale si urmareste respectarea prevederilor legale, a

statutului si a acordului de asociere a asociatiei de proprietari;

• emite, daca este cazul, decizii scrise privino regulile pentru ducerea la indeplinire a hotararilor

adunarilor generale si pentru respectarea prevederilor legale;

• executa bugetul de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari si intocmeste proiectul

bugetului pentru anul urmator; prezinta dari de seama asupra activitatii desfasurate, precum si

propuneri de masuri pentru imbunatatirea acesteia; in situatii exceptionale, hotaraste rectificarea

bugetului de venituri si cheltuieli pentru anul in curs, in prima adunare generala validandu-se

aceasta rectificare;

• reglementeaza folosirea, intretinerea, repararea, inlocuirea si modificarea partilor proprietatii

comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietatii comune, in conformitate cu actele

normative in vigore;

• convoaca Adunarea Generalaordinara sau extraordinara ori de cate ori este nevoie;

12

• raspunde de ingrijirea, pastrarea in bune conditii si supravegherea utilitatilor cladirii, spatiilor

comune si instalatiilor; raspunde de activitatea curenta de administrare si de intretinere a cladirii;

aproba scoaterea din functiune a mijloacelor fixe si declasarea obiectelor de inventar;

• angajeaza sau demite personalul, incheie sau reziliaza contracte in ceea ce priveste activitatea de

administrare si intretinere a cladirii, a partilor comune de constructii/ a instalatiilor, precum si

pentru alte activitati conforme cu scopul asociatiei de proprietari;

• aproba, lunar, lista cu cotele de contributie la plata cheltuielilor asociatiei de proprietari, conform

hotararii adunarii generale; raspunde de incasarea lunara a cotelor de contributie de la proprietari;

emite somatii catre restantierii care depasesc termenul de plata; analizeaza problemele ridicate de

membrii asociatiei de proprietari si ia masuri pentru rezolvarea acestora, conform hotararii

adunarii generale;

• stabileste cotele de partecipare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul in

cladire si pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe luna; stabileste perioda

pentru care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicitain scris scutirea de la plata cheltuielilor pe

persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe luna, conform hotarariia dunarii generale;

• deleaga pe managerul de proprietate (administratorul) sa efectueze formalitatile necesare in

angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor pentru exploatarea si intretinerea cladirii, precum

si in angajarea contractelor cu institutiile furnizoare de servicii (apa , energie termica si electrica,

gaze naturale etc.), daca Adunarea Generalaa Proprietarilor a hotarat ca asociatia sa gestioneze

aceste servicii;

• negociaza contracte cu persoane fizice sau juridice, membre sau nemembre ale asociatiei de

proprietari, pentru inchirierea sau intrebuintarea unor elemente sau suprafete din proprietatea

comuna. Elementele proprietatii comune sunt prevazute in acordul de asociere;

• propune adunarii generale ca managementul de proprietate si managementul financiar, inclusiv

atributiile comisiei de cenzori, sa fie preluate, pe baza de contract, de catre persoane juridice;

• hotaraste necesitatea efectuarii operatiunilor de verificare si control asupra modului de gestionare

a bunurilor asociatiei de proprietari;

• instiinteaza proprietarii despre necesitatea efectuarii reparatiilor la partile si instalatiile comune

ale cladirii (pentru apartamentele sau spatiile proprietate de stat, instiintarea va fi facuta institutiei

care le are in administrare); avizeaza inceperea, intr-o ordine de prioritati, a lucrarilor de reparatii;

• da dispozitii de realizare a unui sistem propriu de protejare a bunurilor asociatiei de proprietari, de

securitate a cladirii, a proprietatii;

• propune adunarii generale crearea unor fonduri speciale necesare bunei functionari si dezvoltarii

cladirii, precum si pentru crearea unei ambiante placute pentru petrecerea timpului liber, in cadrul

13

condominiului (cladirii), de catre proprietarii membrii ai asociatiei si alte persoane; urmareste

completarea la zi a cartii tehnice a constructiei;

• imputerniceste administratorul (managerul de proprietate) pentru a putea inspecta apartamentele

sau spatiile cu alta destinatie decat aceea de locuinta, in vederea reparatiilor la instalatiile

proprietate comuna, inlaturarii pierderilor de apa datorate instalatiilor pe verticala sau pe

orizontala defecte ori altor pierderi care determina cresterea nejustificata a cheltuielilor, citirii

contoarelor individuale, acolo unde exista, si , daca este cazul, in functie de prevederile

contractuale cu furnizorii, asigurarii unei igiene corespunzatoare, sugerand, cand este cazul,

proprietarilor efectuarea de dezinsectii, dezinfectii, deratizari asupra proprietatii indviduale si

rezolvarea altor probleme;

• participa la receptia lucrarilor angajate de asociatia de proprietari pentru reparatii asupra

proprietatii comune, precum si a altor lucrari;

• stabileste modul de calcul si de incasare a fondului de rulment, daca acesta se constituie, si

avizeaza actualizarea acestuia, daca este cazul;

• hotaraste asupra managementului financiar al asociatiei de proprietari (data afisarii listei de plata,

formatul si caracteristicile listei de plata, locul si programul de incasari etc.), daca acesta este

asigurat de persoana fizica; stabileste si supune validarii adunarii generale a asociatiei de

proprietari sistemul de penalizari pentru neplata cotelor lunare de contributie si pentru pierderi

datorate inexistentei depozitelor bancare rezultate din exercitiul financiar-contabil, tinand cont de

nivelul cel mai ridicat permis de legislatie; hotaraste conditiile in care se efectueaza introducerea

la plata a persoanelor care locuiesc clandestin in bloc;

• hotaraste asupra eliberarii unei adeverinte necesara proprietarilor care isi instraineaza

apartamentele sau spatiile cu alta destinatie din care sa rezulte daca acestia si-au achitat sau nu si-

au achitat la zi cheltuielile care le revin in cadrul asociatiei de proprietari;

• hotaraste actionarea in justitie a proprietarilor vinovati de neplata cotelor lunare de contributie la

cheltuielile asociatiei de proprietari, inclusiv cele neprevazute, timp de mai mult de 90 de zile de

la termenul stabilit;

• hotaraste actionarea in justitie a celor ce se fac vinovati de incalcarea prevederilor contractuale pe

care asociatia de proprietari le-a angajat, in cazul in care nu se gasesc solutii de rezolvare prin

conciliere;

• asigura conditiile necesare securitatii si igienei in procesul muncii, precum si masuri de prevenire

si stingere a incendiilor, conform prevederilor legale;

• avizeaza schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decat aceea de

locuinta fata de destinatia initiala, tinand cont de respectarea de catre solicitant a prevederilor

statutului si a legilor; anunta furnizorii de servicii, daca in termenul prevazut de statut proprietarii

14

cu astfel de solicitari nu prezinta asociatiei dosar cu copii de pe contractele individuale angajate

cu acestia. Daca in urma acestor transformari, activitatea ce urmeaza sa se desfasoare implica

cheltuieli (consumuri) suplimentare pentru asociatie, negociaza si incheie, anual, o conventie cu

proprietarul/proprietarii;

• hotaraste societatea bancara la care asociatia de proprietari isi va deschide unul sau mai multe

conturi;

• propune adunarii generale masuri si solutii cu privire la dezvoltarea condominiului (cladirii) si

eficientizarea activitatii asociatiei de proprietari, modificari ale statutului, participari cu capital,

cumparari sau inchirieri de spatii, concesionari de terenuri, contractari de credite, asigurari etc.;

raspunde tuturor intrebarilor si solicitarilor venite de la proprietari; incurajeaza si sprijina

initiative personale ale membrilor asociatiei, in scopurile acesteia.

Deciziile comitetului executiv se consemneaza in registrul de decizii al comitetului executiv si se

afiseaza la avizier.

Comitetul executiv preia toate obligatiille si raspunderile privind activitatea de management a

imobilului pe perioda cat asociatia nu area angajat un administartor sau a fost reziliat contractul de

administrare, indiferent de cauze.

Membrii comitetului executiv pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat, conform hotararii

adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de venturi si cheltuieli.

ARTICOLUL 13

Comisia de cenzori

Membrii Asociatiei de Proprietari NewTown Residence aleg dintre ei sau din afara asociatiei un

cenzor sau o comisie de cenzori care urmareste si asigura respectarea legalitatii in administrarea

bunurilor materiale si a fondurilor finanziare ale asociatiei de proprietari.

Numarul membrilor comisiei de cenzori, care nu poate fi mai mic de trei, si durata mandatului

acestora se stabilesc la Adunarea Generalade constituire a asociatiei de proprietari.

Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori nu pot face parte din comitetul executiv si trebuie sa aiba

cel putin studii medii. Comisia de cenzori isi va alege, dintre membrii sai, un presedinte.

. Mandatul cenzorului sau membrilor comisiei de censori inceteaza inainte de expirarea duratei sale,

prin revocare sau in cazul imposibilitatii de a-si continua atributiile, prin pierderea calitatii de

membru al asociatiei.

15

Cenzorul sau comisia de cenzori au urmatoarele atributii:

• verifica indeplinirea conditiilor statutare privind prezenta si votul in adunarile generale;

• verifica executia bugetara, propunerile pentru proiectul de buget de venituri si cheltuieli pentru

anul urmator si propunerile pentru rectificarea bugetului pentru anul in curs;

• verifica si valideaza documentele si angajamentele de plata;

• efectueaza controlul preventiv pentru platile cu numerar si urmareste depunerile in contul curent

al asociatiei de proprietari a numerarului ce depaseste plafonul de casa, in cazul in care

managementul financiar al asociatiei este asigurat de o persoana fizica.Viza de control preventiv

se acorda de un membru al comisiei, in cazul in care asociatia nu are o persoana care indeplineste

functia de contabil (trezorier);

• daca managementul financiar este asigurat de o persoana fizica, verifica, cel putin o data pe

semestru, gestiunea asociatiei de proprietari, stabilirea si incasarea cotelor de contributie la

cheltuielile asociatiei, consemnand constatarile intr-un registru de procese-verbale, care se

pastreaza de presedintele comisiei sau de un alt membru stabilit de aceasta;

• stabileste registrele asociatiei, necesare desfasurarii unui bun management financiar;

• intocmeste, pe baza verificarilor efectuate, si prezinta adunarii generale rapoarte asupra activitatii

sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunand anual descarcarea de gestiune a

comitetului executiv si a celui care asigura managementul cladirii;

• propune spre aprobare adunarii generale a asociatiei de proprietari sau, dupa caz, comitetului

executiv, programe sau proiecte de programe cu masuri necesare desfasurarii managementului

financiar; propune imputarea si recuperarea sumelor ce reprezinta despagubiri pentru pagube

produse de personalul ce deserveste asociatia de proprietari sau de membri ai acesteia.

Recomanda comitetului executiv sesizarea instantelor de urmarire penala, cand constata

savarsirea unor infractiuni financiar-contabile;

• in cazul in care managementul financiar se hotaraste a fi asigurat de persoane juridice, comisia de

cenzori, prin presedinte sau membri delegati, participa la negocierea contractelor respective,

stabilind si modalitatile de exercitare a acestuia;

• comisia de cenzori poate solicita compartimentelor de specialitate constituite la nivel local sprijin

in exercitarea controlului financiar-contabil si gestionar asupra activitatii asociatiei de proprietari.

• Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat,

conform hotararii adunarii generale a proprietarilor, la data adoptarii bugetului anual de venturi si

cheltuieli.

ARTICOLUL 14

16

Presedintele Asociatiei de Proprietari NewTown Residence

Conducatorul executiv al Asociatiei de Proprietari NewTown Residence este presedintele. In cazul in

care presedintele se afla in imposibilitatea de a-si esercita atributiile, acestea vor fi indeplinite de catre

vicepresedinte, numit de presedintele asociatiei de proprietari dintre memebrii comitetului executiv,

urmand ca in termen de 90 de zile de la data cand s-a constatat indisponibilitatea sa fie convocata o

adunare generala pentru a alege un nou presedinte.

Presedintele asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:

• urmareste si asigura respectrarea statutului asociatiei; verifica respectarea si indeplinirea

hotararilor adoptate de Adunarea Generalaa asociatiei de locatari si de catre comitetul executiv,

controleaza si sugereaza solutii corespunzatoare personalului care deserveste asociatia, pentru

indeplinirea sarcinilor ce le revin sau, in cazul in care managementul (administrarea) cladirii este

asigurat de persoane juridice, supravegheaza stricta respectare a clauzelor contractuale;

• reprezinta asociatia in fata autoritatilor publice, institutiilor publice si agentilor economici cu care

asociatia are relatii contractuale si isi asuma obligatii in numele asociatiei; angajeaza, prin

semnatura sa, asociatia in relatiile acesteia cu tertii;

• reprezinta asociatia de proprietari in incheierea si derularea contractelor si isi asuma obligatii in

numele asociatiei; reprezinta asociatia de proprietari impotriva unor terti, inclusiv in actiunile

judecatoresti initiare de asociatie impotriva unui proprietar, membru al asociatiei, care nu si-a

indeplinit obligatiile statutare fata de asociatie sau in procesele initiate de unul dintre proprietari,

care contesta o decizie a asociatiei;

• are drept de semnatura asupra conturilor asociatiei de proprietari;

• imputerniceste, cu acceptul comitetului executiv, persoana care asigura managementul cladirii cu

prima sau cu cea de a doua semnatura asupra conturilor asociatiei;

• primeste cererile si reclamatiile de la proprietari si sesizarile administratorului (managerului), pe

care le supune dezbaterii comitetului executiv;

• convoaca comitetul executiv ori de cate ori este nevoie; intocmeste ordinea de zi a sedintei

comitetului executiv si conduce lucrarile acesteia;

• semneaza adeverintele necesare proprietarilor care isi instraineaza apartamentele sau spatiile cu

alta destinatie din care sa rezulte daca acestia si-au achitat sau nu la zi cheltuielile care le revin in

cadrul asociatiei;

• semneaza deciziile de imputare, precum si orice alte acte (cereri, actiuni de chemare in judecata,

sesizari, reclamatii etc.) emise de comitetul executiv; semneaza si parafeaza contractele

individuale de munca si conventiile civile;

• pastreaza si foloseste stampila asociatiei de proprietari;

17

• avizeaza ordinea de prioritati si planul lucrarilor de intretinere si reparatii a partilor si instalatiilor

comune ale cladirii; pastreaza fisele tehnice de inspectie periodica a elementelor cladirii

• raspunde in fata Adunarii Generale de rezolvarea situatiilor litigioase ivite in cadrul asociatiei.

• preia, pastreaza si urmareste tinerea la zi a Cartii Tehnice a constructiei, precum si celelalte

documente referitoare la activitatea asociatiei; pastreaza statutul asociatiei.

• Presedintele asociatiei de proprietari poate fi remunerat, pe baza de contract de mandat, in limitele

bugetului de venturi si cheltuieli aprobat de adunarea generala.

ARTICOLUL 15

Contabilul (trezorierul) asociatiei de proprietari

Contabilul (trezorierul) va raspunde de fondurile si bunurile asociatiei de proprietari si va asigura o

evidenta contabila completa si corecta de inregistrare a bonurilor de decontare si de plata, ce privesc

asociatia.

CAPITOLUL IV

Managementul asociatiei de proprietari

ARTICOLUL 16

Prin managementul asociatiei de proprietari, managementul condominiului sau administrarea

condominiului se intelege managementul de proprietate (administrarea propriu-zisa a cladirii, a

instalatiilor si a tuturor elementelor proprietatii comune, functionarea centralelor termice sau a

punctelor termice aflate in proprietatea sau in administrarea asociatiei) si a managementului financiar

(contabilitate si casierie).

Activitatea de management al cladirii se asigura fie de persoane fizice angajate cu contracte

individuale de munca sau conventii civile, fie de persoane juridice, prin contracte de management in

functie de hotararea adunarii generale.

ARTICOLUL 17

Administratorul (managerul de proprietate)

Administratorul (managerul de proprietate), persoana fizica, poate fi desemnat dintre membrii

asociatiei de proprietari sau dintre alte persoane cu cunostinte profesionale sau cu experienta necesara

in domeniu.

18

Administratorul, persoana fizica atestata, poate fi angajat dintre membrii asociatiei sau dintre alte

persoane cu cunostinte profesionale, experienta necesara in domeniu si atestat de catre o comisie

formata din 5 membri, specialisti in domeniul financiar-contabil si al legislatiei muncii, constituita de

consiliul local prin hotarare.

Administratorul (managerul de proprietate), persoana fizica, poate fi angajat si pe functia de contabil,

daca indeplineste conditiile prevazute in statut.

Asociatia de proprietari NewTown ResidenceResidenceangajeaza administratorul (managerul de

proprietate) si contabilul, persoane fizice, pe baza de contract individual de munca sau de conventie

civila, pe perioada determinata, in care sunt prevazute drepturile si obligatiile fiecareia dintre parti,

stabilite prin negociere.

Asociatia de proprietari, prin comitetul executiv, poate suspenda din functie sau poate rezilia

contractul individual de munca sau conventia civila incheiata cu oricare din personalul angajat,

persoana fizica sau juridica, daca se constata ca este afectata buna functionare a cladirii.

Pentru reparatii si pentru alte activitati de intretinere, administratorul (managerul de proprietate),

tinand cont de cost, timp de executie si calitate, propune comitetului executiv, spre analiza si

aprobare, agenti economici care satisfac cerintele in vederea executarii lucrarilor, conform legilor

existente.

Pentru asigurarea functionarii centralelor termice apartinand asociatiilor de proprietari sau aflate in

administrarea acestora pot fi angajati fochisti si alte persoane, prin contract individual de munca sau

prin conventie civila, sau poate fi delegat un agent economic specializat, persoana juridica.

Incadrarea personalului cu contract individual de munca se face cu respectarea dispozitiilor legale

privind repartizarea fortei de munca.

Durata si valorea contractului individual de munca si a conventiei civile, sarcinile, drepturile si

obligatiile se stabilesc prin negocieri intre parti, cu respectarea prevederilor legale.

Administratorul (manager de proprietate), persoana fizica sau juridica, are urmatoarele atributii:

• asigura managementul financiar al asociatiei de proprietari prin:

- gestiunea bunurilor si fondurilor banesti ale asociatiei asigurandu-se astfel:inregistrarea cronologica

si sistematica, in contabilitate, a operatiunilor, in functie de natura lor, in mod unilateral, numai in

debitul sau creditul unor conturi, fara utilizarea unui cont corespondent; stabilirea totalului debitului

si al creditului, precum si al soldului fiecarui cont; stabilirea debitului sicreditului pentru fiecare

proprietar, intocmirea corecta a registrelor si formularelor obligatorii si a celor stabilite de Adunarea

19

Generalaa asociatiei.Gestionarea fondurilor banesti ale asociatiei se face cu respectarea riguroasa a

Legii nr.82/1991 a contabilitatii si a Normelor metodologice privind organizarea si conducerea

contabilitatii in partida simpla de catre persoanele juridice fara scop lucrativ aprobate prin Ordinul

MEF nr. 1969/2007.

- intocmeste listele lunare de plata;

- incasarea, in locuri specifice, a cotelor de contributie a proprietarilor la cheltuielile curente ale

asociatiei de proprietari;

- efectuarea platilor si incasarii veniturilor;

- sesizarea comitetului executiv in vederea somarii restantierilor si aplicarea procedurii de recuperare

a restantelor, cu penalizarile aferente;

- calcularea si incasarea penalizarilor conform sistemului aprobat de adunarea generala;

- actualizarea, daca este cazul, cu avizul comitetului executiv, a fondului de rulment;

- intocmirea si pastrarea evidentelor contabile si a registrelor asociatiei de proprietari specifice

managementului financiar;

- prezentarea, la solicitarea comitetului executiv sau a comisiei de cenzori, a rapoartelor sau a

documentelor necesare unor verificari financiar-contabile a asociatiei de proprietari;

- verificarea sau avizarea, daca este cazul, a indexului contoarelor de retea aferente mai multor

asociatii de proprietari;

- controlul facturarii corecte a consumurilor in functie de indexul contoarelor de bloc sau al

contoarelor individuale, daca acestea exista, conform prevederilor legale si in functie de normele

metodologice de repartizare a consumurilor, acolo unde nu exista contorizare la nivel de asociatie de

proprietari.

Daca toti proprietarii sunt abonati individuali ai furnizorilor de servicii, contabilul nu raspunde de

modul de facturare a consumurilor sau de achitarea facturilor, decat in conditiile existentei unui

contract intre Asociatia de Proprietari si furnizorul respectiv:

- verificarea existentei contractelor intre persoanele juridice, membre ale asociatiei de proprietari si

furnizorii de servicii (apa, gaze, energie electrica si termica, salubrizare etc.);

- respectarea altor prevederi privind modul de exercitare a managementului financiar;

• asigura managementul de proprietate al asociatiei de proprietari:

- efectuarea formalitatilor necesare in angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare pentru

exploatarea si intretinerea cladirii (inclusiv instalatiile si echipamentele aflate in proprietate comuna),

derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;

- urmarirea comportarii in timp a constructiei (cladirii) pe toata durata contractului; intocmirea fiselor

tehnice periodice cu privire la starea cladirii si a instalatiilor acesteia; asigurarea punerii in siguranta a

20

cladirii potrivit prevederilor legale; evidentierea in Cartea Tehnica a cladirii a tuturor modificarilor

aduse, in conditiile stabilite de statut si de legile in vigoare, la partile comune ale cladirii;

- raspunderea fata de functionalitatea si integritatea elementelor proprietatii comune, fata de

mijloacele materiale ale asociatiei de proprietari si de utilizarea in bune conditii a acestora;

- procurarea mijloacelor materiale necesare intretinerii si reparatiilor curente ale elementelor

proprietatii comune; raspunderea asupra integritatii acestora;

- instiintarea comitetului executiv si luarea masurilor necesare pentru efectuarea la timp si eficient a

lucrarilor de intretinere si reparatii;

- urmarirea realizarii contractelor cu persoane fizice sau juridice pentru: reparatii, inchirierea unor

spatii sau elemente din proprietatea comuna, activitati sociale si alte tipuri de activitati;

- verificarea existentei contractelor de inchiriere intre asociatia de proprietari si persoane fizice sau

juridice care la data constituirii acesteia folosesc spatii sau elemente din proprietatea comuna. Daca

aceste contracte nu exista, li se atrage atentia prin comitetul executiv ca in termen de 30 de zile

lucratoare sa incheie contracte cu asociatia de proprietari;

- supravegherea executiei lucrarilor de reparatii si de intretinere si participarea la receptia lor,

consemnand finalizarea acestora; asigura efectuarea de plati corespunzatoare stadiului lucrarii;

- controlul personalului angajat de asociatia de proprietari pentru curatenie, incarcarea si evacuarea

gunoiului menajer si alte activitati, cu privire la indeplinirea obligatiilor contractuale si, in caz de

incalcare a acestora, sesizarea comitetului executiv;

- inspectarea proprietatii individuale in vederea inlaturarii defectelor aparute la instalatiile de folosinta

comuna si a eliminarii pierderilor care determina cresterea nejustificata a cheltuielilor asociatiei de

proprietari (scurgeri de apa etc.).

Daca se constata defectiuni la instalatiile apartinand proprietatii individuale - apartament sau spatiu

cu alta destinatie decat aceea de locuinta - se instiinteaza proprietarul respectiv asupra obligatiei de a

remedia aceste defectiuni;

- asigurarea cunoasterii si respectarii regulilor de locuit in condominiu (cladire);

- aducerea la cunostiinta tuturor persoanelor care locuiesc in cladire a conditiilor generale de

functionare a instalatiilor si dotarilor cladirii, precum si a regulilor de folosire a instalatiilor si

dotarilor care se utilizeaza in comun;

- stabilirea conditiilor in care pot fi realizate servicile de intretinere si reparatii cuvenite ale

elementelor de constructii si instalatii ale cladirii, atat la partile comune cat si la cele folosite in

exclusivitate, care pot perturba folosinta normala a partilor comune;

• indeplineste orice alte obligatii prevazute de legislatia in vigoare.

21

ARTICOLUL 18

Venituri si cheltuieli comune

Calculul cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari

Anul fiscal al asociatiei de proprietari va fi anul calendaristic.

Inainte de inceputul urmatorului an fiscal si pentru fiecare an fiscal ce urmeaza, comitetul executiv va

pregati si va prezenta proprietarilor, in Adunarea Generalaa asociatiei de proprietari, un buget de

venituri si cheltuieli anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate ale asociatiei.

Bugetul anual de venituri si cheltuieli se adopta prin votul majoritatii simple a adunarii generale a

asociatiei de proprietari.

Repartizarea cheltuielilor sau a obligaţiilor financiare pe fiecare proprietate individuală revine

administratorului, în cadrul contractului încheiat cu reprezentantul asociaţiei de proprietari a

condominiului. Lista de plată se semnează de administrator şi de un membru al comisiei de cenzori şi

se aprobă de preşedinte prin semnătură şi aplicarea ştampilei asociaţiei, persoanele semnatare

certificând şi răspunzând de corectitudinea listei de plată.

Niciun proprietar de apartament sau de spaţiu cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă nu va fi

exceptat de la obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunţării la folosirea

unei părţi din proprietatea comună, a abandonării apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie

decât aceea de locuinţă ori în alte situaţii

Cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari reprezinta suma pe care fiecare proprietar

trebuie sa o plateasca lunar.

Cheltuielile lunare ale asociatiei de proprietari, in functie de modul de calcul si de criteriile de

repartizare se clasifica in :

a) cheltuieli pe numar de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati in proprietatile individuale;

b) cheltuieli pe consumuri individuale;

c) cheltuieli pe cota - parte indiviza, in functie de suprafata utila aproprietaii individuale;

d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionale financiar

prin intermediul asociatiei de proprietari;

e) cheltuieli pe consumatori tecnici;

f) cheltuieli de alta natura.

22

Cotele de contributie se calculeaza in baza facturilor emise de furnizorii de servicii fondurilor

aprobate in Adunarea Generalaa asociatiei si a normelor metodologice in domeniu.

a) Cheltuielile care sunt determinate de numărul persoanelor care locuiesc în condominiu şi nu pot fi

individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de măsură se repartizează proporţional

cu numărul de persoane care locuiesc sau desfăşoară activităţi în clădire în luna pentru care se

calculează lista de plată şi reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece, caldă şi canalizare;

combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrică utilizată pentru funcţionarea

instalaţiilor comune; colectarea deşeurilor menajere, vidanjare.

Pentru proprietarii care determina consumuri suplimentare (spalari masini, covoare etc.), calculul

cotei de contributie se face conform baremurilor stabilite prin legile sau actele normative existente.

Prin hotărâre a adunării generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de

energie electrică pentru funcţionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în

apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără

mezanin. De asemenea, în cazul clădirilor care au amplasate la etajele superioare băi, spălătorii,

uscătorii, prin hotărâre a adunării generale, persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol,

demisol, parter, mezanin, precum şi la etajul 1 din clădirile fără mezanin pot să fie exceptate de la

plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrică pentru funcţionarea

ascensorului/ascensoarelor, în baza unor angajamente personale, date în scris către asociaţia de

proprietari de către persoanele care nu folosesc spaţiile de la etajele superioare.

b) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezintă cheltuielile asociaţiei pentru: apă rece şi

canalizare; apă caldă menajeră; energia termică, combustibilul şi apa rece pentru prepararea apei

calde; gaze naturale; încălzirea apartamentului sau a spaţiului cu altă destinaţie decât aceea de

locuinţă.

Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizează în funcţie de indexul contoarelor individuale sau

în funcţie de alte criterii în baza cărora se pot individualiza consumurile.

Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate, în funcţie de suprafaţa utilă a apartamentelor şi a

spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă, reprezintă cheltuielile efectuate pentru

administrarea, întreţinerea, repararea, exploatarea şi, după caz, consolidarea părţilor de construcţii şi

instalaţii din condominiu aflate în proprietate comună.

c) Cheltuielile pe cota-parte indiviză de proprietate reprezintă cheltuielile asociaţiei cu privire la

proprietatea comună, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrări de întreţinere, service, reparaţii

şi, după caz, de consolidare, reabilitare, eficienţă energetică, modernizare la părţile de construcţii şi

23

instalaţii aflate în şi pe proprietatea comună, astfel cum este descrisă în cartea tehnică a construcţiei şi

în acordul de asociere: subsolul; conductele de distribuţie şi coloanele instalaţiilor de apă, canalizare,

încălzire, energie electrică; casa scării; podul; spălătoria; uscătoria; terasa; ascensorul; interfonul -

partea de instalaţie de pe proprietatea comună; centrala termică proprie; crematoriul; tubulatura de

evacuare a deşeurilor menajere; structura de rezistenţă; faţadele; acoperişul şi altele asemenea,

conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociaţiei: salarii

sau remuneraţii pentru administrator, contabil, casier, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru

curăţenie etc.; indemnizaţii acordate membrilor asociaţiei de proprietari ori persoanelor alese:

preşedintele, membrii comitetului executiv şi ai comisiei de cenzori; prime; credite bancare; contracte

sau poliţe de asigurări; alte servicii administrative către proprietatea comună.

Dacă facturarea serviciilor publice de utilităţi este individuală, pentru consumurile de pe spaţiile

comune furnizorii vor încheia contracte de furnizare cu asociaţia de proprietari, în condiţiile stabilite

de comun acord.

Daca proprietarul unui apartament sau al unui spatiu cu alta destinatie decat cea de locuinta modifica

suprafata corpurilor de incalzire din apartamentul sau spatiul pe care il detine, cota -parte de

participare la cheltuielile pentru incalzire se va recalcula fie prin marirea cu un coeficient de

modificare a suprafetei corpurilor de incalzire initiale, conform normativelor legale, in baza

procesului verbal de constatare emis de comitetul executiv al asociatiei de proprietari, fie proportional

cu suprafata tuturor corpurilor de incalzire, recalculata, pentru fiecare apartament/spatiu in care s-au

produs modificari asupra corpurilor de incalzire -tip, numar de elemente, s.a.- , conform aceluiasi

proces verbal de constatare emis de comitetul executiv. Hotararea definitiva privind modul de calcul

al cheltuielilor incalzire se adopta de Adunarea Generalaa Proprietarilor.

Cota-parte de proprietate indiviza din proprietatea comuna a fiecarui proprietar este prevazuta in

acordul de asociere. Modificarile asupra cotei-parti se consemneaza in acordul de asociere.

Pentru spatiile cu alta destinatie decat cea de locuinta din condominiu sau pentru apartamentele sau

spatiile ai caror detinatori prin natura activitatii lor - croitori, cosmeticieni, coafori, notari, avocati -

primesc la domiciliu si alte persoane, criteriile de calcul ale cheltuielilor aferente acestora, precum si

cheltuielile pentru partile comune se stabilesc prin conventie incheiata pe durata nedeterminata cu

proprietarii acestor spatii sau apartamente. In situatia in care proprietarii spatiilor cu alta destinatie

decat cea de locuinta din condominiu, la notificarea asociatiei de proprietari, refuza incheierea de

conventii pentru stabilirea criteriilor de repartizare a cheltuielilor si obligatiilor financiare ce le revin,

sunt aplicabile criteriile stabilite si adoptate in acest sensde catre comitetul executiv.

24

Facturile primite de asociatia de proprietari de la furnizorii de servicii, care nu contin index de

consum, trebuie sa respecte normele metodologice de repartizare a consumurilor, conform

prevederilor legale.

Stabilirea cotelor-parti din veniturile asociatiei de proprietari, care sunt venituri comune, se face

proportional cu cota-parte din proprietatea comuna aferenta fiecarui proprietar.

Veniturile obtinute de asociatia de proprietari din activitati economice sau din alte activitati

desfasurate(inchirierea unor spatii aflate in proprietate comuna indiviza , a spatiilor pentru instalarea

de reclame, firme luminoase) se constituie ca surse proprii ale asociatiei de proprietari si se vor utiliza

in exclusivitate pentru imbunatatirea confortului si eficientei cladirii de locuit, pentru intretinerea si

repararea proprietatii comune. Aceste venituri nu se repartizeaza proprietarilor si nu pot fi folosite la

constituirea sau la completarea fondului de rulment.

ARTICOLUL 19

Pentru neplata cotelor de contributie prevazute in lista de plata afisata lunar, inclusiv a celor

neprevazute, asociatia de proprietari, prin sistemul de penalizari propriu, impune o penalizare oricarui

proprietar care se face vinovat, dupa o perioada mai mare de 30 de zile calendaristice de la termenul

stabilit pentru plata fara ca suma penalizarilor sa poata depasi suma cotei de intretinere lunara la care

s-a aplicat.

Modul de folosire a sumelor incasate din penalitati de intarziere si din dobanzile la sumele depuse in

contul asociatiei de proprietari se stabileste de Adunarea Generalaa Proprietarilor.

Asociatia de Proprietari poate actiona in justitie pe oricare proprietar care se face vinovat de neplata

cotelor de contributie timp de mai mult de 90 de zile calendaristice de la termenul stabilit

Urmarirea de catre asociatia de proprietari a sumelor datorate de proprietarii restantieri se face in baza

extrasului din ultima lista de plata. Cheltuielile efectuate in scopul recuperarii datoriilor vor fi

suportate de restantierii in cauza.

Sentinta data in favoarea asociatiei de proprietari pentru sumele datorate de oricare proprietar poate fi

pusa in aplicare prin orice modalitate permisa de Codul de procedura civila, pentru acoperirea

datoriilor.

CAPITOLUL V

Obligatiile proprietarilor

25

ARTICOLUL 20

Fiecare proprietar este obligat sa-si mentina proprietatea imobiliara (proprietatea individuala si cota-

parte de proprietate comuna indiviza aferenta acesteia) in buna stare si este raspunzator de daunele

provocate din cauza neindeplinirii acestei obligatii.

ARTICOLUL 21

Proprietarii de apartamente si spatii cu alta destinatie decat aceea de locuinta sunt obligati sa

plateasca la termenul stabilit cota de contributie care le revine in cadrul cheltuielilor asociatiei si sa

contribuie la constituirea mijloacelor banesti si materiale ale asociatiei.

ARTICOLUL 22

Proprietarii din condominiu, indiferent daca fac parte sau nu din asociatia de proprietari, sunt obligati:

• sa plateasca in avans cota ce le revine din bugetul de venituri si cheltuieli al asociatiei de

proprietari;

• sa anunte administratia daca gazduieste persoane straine mai mult de 15 zile calendaristice

consecutive;

• sa semnaleze in timp util orice problema care apare la instalatiile de folosinta comuna;

• sa respecte regulamentul intern al asociatiei de proprietari cu privire la normele de convietuire

sociala in cadrul condominiului (cladirii), sa anunte comitetul executiv al asociatiei de proprietari

despre intentia de a schimba destinatia proprietatii individuale, cerand acordul in scris, si sa

prezinte, in copie, toate documentele necesare desfasurarii activitatilor propuse (contracte, avize

etc.), in termen de 30 de zile lucratoare de la obtinerea acordului;

• sa nu schimbe aspectul proprietatii comune fara acceptul scris al comitetului executiv al asociatiei

de proprietari;

• să ia măsuri, în cadrul asociaţiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termică, precum

şi pentru creşterea performanţei energetice a clădirii, după caz, potrivit prevederilor legale, şi să

achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura intervenţiilor, se va avea în vedere

menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri. În clădirile afectate de seisme,

proprietarii au obligaţia de a lua de urgenţă măsuri pentru consolidare, conform prevederilor

legale în vigoare; lucrările de reparaţii, intervenţii etc. se vor executa cu personal autorizat,

potrivit legii;

26

• sa accepte accesul in apartamentul sau spatiul sau, cu un preaviz de 15 zile, al unui reprezentant al

asociatiei de proprietari, atunci cand este necesar sa se repare sau sa se inlocuiasca elemente din

proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai prin spatiul respectiv. Fac exceptie

cazurile de maxima urgenta, cand nu este necesar nici un preaviz;

• in conditii de neparticipare la luarea deciziilor si la desfasurarea activitatilor in cadrul asociatiei

de proprietari, sa nu aduca prejudicii morale celorlalti proprietari asociati sau celor care

desfasoara activitati pentru asociatie;

• sa incheie cu asociatia de proprietari contracte de inchiriere, pe care le negociaza cu comitetul

executiv, pentru elemente sau suprafete din proprietatea comuna folosita in interes personal.

ARTICOLUL 23

Proprietarii spatiilor cu alta destinatie decat acea de locuinta sunt obligati ca in termen de 30 de zile

lucratoare de la constituirea asociatiei de proprietari sa prezinte comitetului executiv un dosar cu copii

de pe contractele individuale cu furnizorii de servicii conform legilor in vigoare.

ARTICOLUL 24

Daca proprietarul unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de locuinta sau oricare alta

persoana care actioneaza in numele sau provoaca daune oricarei parti din proprietatea comuna sau

altei proprietati individuale, respectivul proprietar trebuie sa repare ceea ce a stricat sau sa plateasca

cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.

ARTICOLUL 25

In cazul spatiilor cu alta destinatie decat aceea de locuinta, respectiv al apartamentelor, cu mai mult

de un proprietar, relatiile de coproprietate dintre proprietari vor fi reglementate in conformitate cu

prevederile Codului civil.

ARTICOLUL 26

Zidurile dintre apartamentele alaturate, care nu fac parte din structura de rezistenta a cladirii, pot fi

reamplasate, prin acord intre proprietarii apartamentelor sau spatiilor respective, pe baza autorizatiei

de modificare a constructiei. Zidurile dintre apartamente si proprietatea comuna, care nu fac parte din

27

structura de rezistenta, pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere si a

autorizatiei de modificare a constructiei.

ARTICOLUL 27

Daca unul dintre proprietari impiedica, cu buna stiinta si sub orice forma, folosirea normala a cladirii,

creand prejudicii celorlalti proprietari, dupa caz, masurile pentru folosirea normala a imobilului se

vor hotari pe cale judecatoreasca, la solicitarea asociatiei de proprietari.

ARTICOLUL 28

Fiecare proprietar, chirias sau ocupant al unui apartament sau spatiu cu alta destinatie decat aceea de

locuinta are obligatia sa se conformeze regulilor prezentului statut, precum si regulilor,

regulamentelor, hotararilor si rezolutiilor adoptate legal de asociatia de proprietari.

CAPITOLUL VI

Drepturile proprietarilor

ARTICOLUL 29

Fiecare proprietar, indiferent daca face parte sau nu din prezenta asociatie de proprietari, are dreptul

de a folosi proprietatea comuna din condominiu (cladire), in conditiile stabilite de lege, de

regulamente ale autoritatilor in drept, dar nici un proprietar nu poate folosi aceasta proprietate astfel

incat sa lezeze drepturile sau interesele oricarui alt proprietar al acesteia, inclusiv cele stabilite prin

prezentul statut.

ARTICOLUL 30

Fiecare proprietar poate folosi, ipoteca sau instraina, in deplina libertate, proprietatea imobiliara pe

care o detine in cadrul condominiului (cladirii).

ARTICOLUL 31

Membrii Asociatiei de Proprietari NewTown Residence au si urmatoarele drepturi:

28

• sa participe cu drept de vot la Adunarea Generalaa asociatiei de proprietari, sa aleaga si sa fie

alesi in structura organizatorica a asociatiei, daca au capacitate declina de exercitiu;

• sa solicite si sa primeasca, ori de cate ori este necesar si motivat, explicatii cu privire la calculul

cotei de contributie afisat pe lista de plata si sa conteste, in scris, la comitetul executiv al asociatiei de

proprietari, in termen de 10 zile de la afisarea listei, cuantumul stabilit al acestei cote, iar in cazul in

care contestatia a fost respinsa, sa se adreseze adunarii generale; contestatia nu suspenda plata

contributiei, dar determina, in cazul aprobarii, aplicarea unei proceduri de reglementare ulterioara, in

cadrul comitetului executiv sau adunarii generale a asociatiei de proprietari;

• să cunoască toate aspectele ce ţin de activitatea asociaţiei şi să aibă acces, la cerere, la orice

document al acesteia;

• sa beneficieze, cand este cazul, de toate facilitatile rezultate in urma activitatilor desfasurate de

asociatia de proprietari, in functie de cota-parte de proprietate si de gradul de implicare;

• sa participe la activitatile lucrative ale asociatiei, benevol, in functie de capacitatile professionale.

DIZOLVAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

ARTICOLUL 32

Asociatia de proprietari NewTown Residence va dizolva in momentul in care numarul proprietarilor

condominiului (blocului) scade sub trei sau cu acordul tuturor proprietarilor sau reprezentantilor

acestora, in conditii de maxima urgenta, cand situatia sau starea cladirii o impun.

ARTICOLUL 33

Asociatia de proprietari se va putea dizolva si in urmatoarele cazuri:

- cand scopul pentru care a fost legal infiintata nu se indeplineste;

- prin hotararea adunarii generale a proprietarilor, cu votul a cel putin doua treimi din numarul

membrilor asociati.

ARTICOLUL 34

In momentul dizolvarii patrimoniului asociatiei de proprietari, respectiv veniturile provenite din

preluarea sau din lichidarea bunurilor asociatiei vor fi distribuite proprietarilor, proportional cu

29

cotele-parti din proprietatea comuna, sau daca este cazul, dupa cota de participare a proprietarilor la

constituirea bunurilor asociatiei.

ARTICOLUL 35

Dizolvarea asociatiei de proprietari va fi anuntata la judecatoria sau administratia financiara unde

aceasta a fost inregistrata.

CAPITOLUL VIII

Dispozitii finale

ARTICOLUL 36 Activitatea Asociaţiei de Proprietari se desfăşoară şi cu respectarea metodologiei de încheiere, de

executare şi încetare a raporturilor de muncă, de conducere a evidenţei, de efectuare a operaţiunilor

de disciplină financiară şi de casă, precum şi de verificare financiar-contabilă, stabilite de ministerele

de resort şi Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor şi comunelor, respectiv ale sectoarelor

Municipiului Bucureşti.

Arhivarea documentelor şi a registrelor Asociaţiei de Proprietari se face conform prevederilor legale.

ARTICOLUL 37 Dacă toţi proprietarii, membri ai Asociaţiei, sunt abonaţi individuali, pe bază de contract, ai

furnizorilor de servicii, Asociaţia de Proprietari este degrevată de atribuţiile avute până la data

respectivă, cu referire la calculul şi încasarea cotelor de contribuţie, precum şi la plata facturilor

aferente.

Pe baza unui contract între furnizorii de servicii şi Asociaţia de Proprietari, cu aprobarea Adunării

Generale, Asociaţia de Proprietari NewTown poate presta servicii de intermediere, conform

statutului şi legilor în vigoare.

ARTICOLUL 38

Asociatia de proprietari NewTown Residence poate incheia un Contract de colaborare sau un

Protocol cu Asociatia Chiriasilor din imobil.

ARTICOLUL 39

30

Creditorii proprietarilor membri ai Asociatiei de Proprietari NewTown Residence, ca si sentintele

judecatoresti de executare a unor obligatii personale ale acestora, nu intra in preocuparile Asociatiei.

ARTICOLUL 40

Asociatia de proprietari NewTown Residence poate delega un for reprezentativ pentru sustinerea

intereselor sale in fata institutiilor publice si a instantelor judecatoresti.

ARTICOLUL 41

Pentru obţinerea de venituri necesare desfăşurării activităţilor sale, Asociaţia poate desfăşura activităţi

lucrative, în condiţiile legii.

ARTICOLUL 42 Consiliile locale ale municipiilor, oraşelor, comunelor şi, respectiv, ale sectoarelor municipiului

Bucureşti, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeţene, respectiv al Consiliului General al

Municipiului Bucureşti, vor organiza exercitarea controlului financiar-contabil şi gestionar asupra

activităţii Asociaţiei de Proprietari, la solicitarea unuia sau mai multor membri ai Asociaţiei de

Proprietari.

În acest scop Asociaţia de Proprietari este obligată să pună la dispoziţie autorităţilor prevăzute la

alineatul precedent registrele, actele Asociaţiei şi toate informaţiile considerate utile de acestea.

În situaţia în care se constată fraude sau lipsuri în gestiune, vor fi sesizate organele de cercetare, iar

Comitetul Executiv al Asociaţiei de Proprietari va fi îndrumat să folosească căile legale pentru

recuperarea prejudiciului şi pentru a acţiona în justiţie împotriva celui care se face vinovat.

ARTICOLUL 43

Organizarea şi conducerea contabilităţii Asociaţiei de Proprietari se face potrivit legii.

ARTICOLUL 44

Evidentele contabile, balantele lunare si bilantul contabil se vor tine in lei, potrivit reglementarilor in

vigoare.

ARTICOLUL 45

Calculul si repartizarea excedentului Fondului special de venituri se stabilesc prin Bugetul anual de

venituri si cheltuieli aprobat de Adunarea Generalaa Proprietarilor.

31

ARTICOLUL 46

În cazul decesului unuia dintre asociaţi, activitatea Asociaţiei de Proprietari va putea continua cu

succesorii testamentari sau legali, după caz.

ARTICOLUL 47

1/ Pentru recuperarea banilor datoraţi şi a dobânzii aferente, Asociaţia de Proprietari îi va putea

chema în justiţie pe proprietarii care nu îşi achită cotele de întreţinere datorate mai mult de 90 de zile.

2/ Executarea acestor hotărâri judecătoreşti se va face conform Codului de procedură civilă.

ARTICOLUL 48 1/ Orice litigii aparute in desfasurarea activitatii Asociatiei de Proprietari NewTown , intre

proprietari, se rezolva prin conciliere directa si, in cazul nereusitei, prin instanta judectoreasca.

2/ Soluţionarea litigiilor dintre Asociaţia de Proprietari NewTown Residence şi terţe persoane fizice

sau juridice române este de competenţa instanţelor judecătoreşti române.

3/ Litigiile Asociaţiei cu persoane fizice sau juridice străine sunt de competenţa organelor

judecătoreşti prevăzute în legislaţia română.

ARTICOLUL 49

Asociatia de proprietari NewTown Residenceprin organele sale si in limitele competentelor acordate,

colaboreaza transparent si obiectiv, cu organe ale puterii si Administratiei publice centrale si locale,

in exercitarea atributiilor si misiunilor acestora.

ARTICOLUL 50

Modificarea prezentului Statut se face de Adunarea Generalaa Asociatiei de Proprietari NewTown

Residence.

32

ARTICOLUL 51

Prezentul Statut intra in vigoarea la data semnarii lui si se pastreaza de catre Presedintele Asociatiei

de Proprietari NewTown Residence.

Prezentul statut a fost redactat in patru exemplare