Teren pdgune extravilan pentru inchiriere Stp = 77,gr5l ha(T3_T45_T77,T78)

E -^__:^a-- . Adresa proprietitii : . !o". Cotesti, jud. Vrancea(Anexi)rropnetar: _ U.A.T. CotestiBeneficiar: - U.A.T. CoGtiDatele, informaliire si c_onlinutur prezen-turui raport de evaruare, fiind confidenliare,nu vor putea fi copiate, in parte. sau ?n toraritate, gi nu vor fi transmise unor te(i firdacordul scris 9i prealabil al evaluatorului gi al clientului.

Evaluator autorizatIng. SECIU NICOLAELegitimatia Nr. 16024Focgani, str. Mare a Unirii, nr.24Ae-mail: seciunicolae@yahoo.com

Referitor Ia

RAPORT DE EVALUARE

CATRE,U.A.T. Cote-sti, jud. Vrancea

cul cererei si al ofer-tei in zon6.obtinute in urma aplicdrii metodelcilor pietei actuale a bunurilor im e. lnsvaluare au avut loc in in

Raportul de evaluare privind proprietatea imobiliard reprezentAnd .- Teren p59une St=10.S00,00mp,T.3,pc.167,- Teren pegune St=45.g00,00mp,T.3,pc.16g,- Teren pegune

!!=!!.330,00mp,T.77,pc.2495,2496,2491,- Teren pdgune St=295.234,00mp,T.7g,pc .2507,2510,Totat 414.864,00mp(41,4864ha)

Estimare preflunitatea de suprafafi(ha) inchiriata catr" popuralie,Concluzii:

Pentru terenuri pdgune extravirane in zona - roc. cotegti,( T3-T45-T77,r78)

- este de minim 14Olei/an/ha_ 1SOlei/an/haValoarea minimd de !a care se poate inchiria unitatea de suprafati(ha)

La cererea ourn"",o,i?.tl#,113;[?';''#'i:,,,, proprietatea imobiriare, inscopul_estimarii varorii de piald adecvate pentru uzur 9i cunostinla otn"li""*rri.-Rapoftul de evaruare care urmeazd, const5nd din 1'3 pagini, iii"- tenni"u a"evaluare (anexe) 9i documente anexate, prezintd baza pe

".rE "-. stabirit opiniaevaluatorului.Rezumatur concruziiror prezintd succint datere de bazd are raporturui si opiniaevaluatorului care, astezi 'rs.05.201g, indici varoarea estimativi - ue piita:--

-Pret oe unitatea de suprafald teren pdEune extravilan - loc. coteEti, jud. vrun."u

"r,"cuprins intre 1.O00euro/ha -sau - 4.6601ei/ha,funclie dezonS,mirime,formA,vecit5teli etc.

Valoarea de piatd este datd de joValoarea de piata este bazata pe valoriiedescrise ?n raport, in condiliile caracteristianaliza pielei gi intocmirea raportului de eevaluarea in data de 1S.0S.201 g.

as;zZ '.7,e i

xI ,i,

\\

are

analiza pietei gi intocmirea raporturui de evaruare au avut roc In intervarur 14.05.201g, iarevaluarea in data de 1S.OS.2O1 g.

EVALUATOR AUTORIZAT,lng. SECTU NTCOLAE

CAPITOLUL 1 lntroducere

1.1. Rezum atul fapte lor princi pale si al concluziilor im rtanteTipul proprietitii:

Teren poate fi varorificat prin vinzare ra ricitafie,inchiriere sau concesionare.Localizare: Teren p69une extravilan loc. Cotesti, jud. Vrancea;Proprietarul bunului imobil _ UAT Cotesti, jud. Vrancea.Descrierea proprietdtii: teren, aflat in extravilan loc. Cotesti, jud. Vrancea.Beneficiar : U.A.T. Cotegti, jud. Vrancea.Scopul evaruarii: estimarea varorii de pia[i adecvate pentru unitatea de

suprafafi, pentru uzul gi cunostinla beneficiarului, in vederea vanzirii prin licitafiep u blicd,concesiona re sau inchiriere,

Dreptur de proprietate evaruat : U.A.T. cotegti, drept de proprietate deprin asupraproprietilii evaluate.

Data evaluerii : 1 5.05.201 g;

rnspectarea propriet.lii: a fost facutd in data de - 14.05.201g de evaruator inprezen!a beneficlarului;

Tipur varorii: varoarea de piali aga cum rezurtd din definitia date de Standere.;Varoarea recomandati : Rezurtatere oblinute prin apricarea metoderor de evaruare :

folosind abordarea prin piali, metoda comparafiei directe:

Pentru terenuri pegune extravilane in zona - loc. Cotegti - este de miniml4Oteitantha

folosind abordarea prin venit, metoda capitalizirii rentei funciare(chiriei):poate fi apticati pentru o perioadi cuprinsi int.e C- aiiaii..,Argumentere care au stat ra 6aza "hil;;;ii;;"tei opinii precum $i considerentere

avute in vedere la determinarea acestei valori sunt:r valoarea a fost exprimati lin6nd seama exclusiv de ipotezele, condili

gi aprecierile exprimate in prezentul raport;

2

ile Iim e

1.2. Gertifi carea evaluatoru lui. Semnitura

Prin prezenta, in limita .cunogtinlelor gi informaliilor delinute, certific cd afirmaliileprezentate 9i suslinute in acest raport de evaiuare sunt adevirite 9i corecte.

--Evaluarea a fost rearizati in conformitate cu cerinlele din standardere,recomanddrile gi metodologia de evaluare recomandate oe Citi" nrrrEvni'lnsocialiaNalionali a Evaluatorilor din Rom6nia). Evaluatorul a respectat codui oeoniotogic atANEVAR.La intocmirea raportului de evaluare au fost utilizate urmdtoarele surse deinformare:

!_Ey 199 -_Cadru generat (tVS Cadrut generat)SEV 101- Termenii de referinld ai evatidrii (tVS 101)SEV 102 - Imptementare (tVS 102)SEV '103 - Raportare (lVS 103)SEV 230 - Drepturi asupra proprietilii imobitiare (lVS 230)SEV 232 - Evaluarea proprietdlii imobiliare generatoare de afaceri,Suport curs " Evaluarea proprietilii imobiliare ,'ANEVAR

2016,SEV 400-Verificarea evaluiriiGhid metodologic de evaluare _ GMEl_ Evaluarea terenului

.. La intocmirea prezentului raport de evaluare nu am primit asistenla semnificatividin partea nici unei alte persoane.Proprietatea a fost inspectate personar, in prezenla gi cu acordur proprietarurui,Primiria Comunei Cotegti.Analizele, opiniire 9i concruziire prezentate in rucrare sunt varabire numai inipotezele gi condiliile limitative prezentate.Au fost luali in considerare toli factorii care au influenld asupra valoril bunului supusevaluirii gi nu au fost omise in mod-deliberat informalii care, dupd'cunogtinla evaluatoruluisunt corecte gi rezonabile pentru intocmirea prezentuiui raport.

CAPITOLUL 2.evaluare

EVALUATOR AUTORIZAT,Ing. SECIU NTCOLAE

ldentificarea problemei de evaluat 9i a sferei misiunii de

.1. I stru un ile valuirii. Obiectu I s o ul i utilizarea aluiri

$teetULCyaUaO: Proprietate imobi I ia rd rep rezenta nd :

Estimarea valorii de inchiriere pe unitatea de suprafasocieteti comerciale sau persoane fizice.

!5 de UAT Cote t

J

r valoarea de piatd nu [ine seama de responsabilitdlile de mediu 9i de costurileimplicate, de conformarea la cerinlele legale;

r valoarea este o prediclie;

I valoarea este subiectivd;

r valoarea este consideratd ?n condiliile de plati cash, integral la data kanzacliei;

?nt '".4

\.7#

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea vatorii de piafi aproprietilii imobiliare men!ionate.

Utilizarea evaludrii: pentru uzul 9i cunostinla beneficiarului,Valoarea este un concept economic referitor la prelul cel mai probabil, convenit de

cumpirdtorii gi vAnzitorii unui bun sau serviciu, disponibil pentru cumpdrare. Valoarea nureprezinti o sumi exactd, ci cel mai probabil pre! care va fi plitit peniru bunuri gi servicii,la o anumiti dati, ?n conformitate cu o anumitd definilie a tipului valorii.

conceptul economic_ ,,valoare" refrectd optica participanliror pe piald, existentd ladata evaludrii, asupra beneficiilor economice viitoare generabile de o'anumiii proprietate.

Din punct de vedere conceptual, valoarea este creatd 9i suslinuta de interactiuneaa patru factori:

Utilitatea, respectiv capacitatea unui bun economic de a satisface o anumitenevoie, trebuinld sau dorinlii;

Raritatea, care exprimd oferta prezenti sau anticipatd a unui bun economicraportate la cererea pentru acel bun;

Dorinla (preterinla), exprimatd de intensitatea satisfacliei pe care un buneconomic o produce cerui care nu-r posedi, dar care are nevoie de aclsta;

Puterea de cump1rare, exprimatd de capacitatea unui individ sau grup deindivizi - participanti pe piati, de a cumpdra bunurile oferite prin prata in numeiar sa, inechivalente de numerar.

Evaluarea, executata conform prezentului raport reprezintd o estimare a varoriide piatd a proprietdtii, aga cum este definitd in standardele de Evaluare sEV 100 _ cadrugeneral ). conform acestui standard, valoarea de piati este definite astfel :

.. laloarea de piard.-este suma estimati pentru care un activ ar putea fischimbat la data evaludri, intre un cumpiritor hotirat gi un vinzitor hoiarat, Tntr-otranzaclie nepirtinitoare, dupi un marketing adecvat gi in care pd(ile au actionatfiecare in cunogtintd de cauzi, prudent 9i fir- constringere.

. ,,Valoarea de piali a unui activ va reflecta cea mai buni utilizare a acestuia. ceamai bund utilizare este utilizarea unui activ care ii maximizeazd productivitatea $i careeste posibild, permisi legal 9i fezabili financiar. cea mai bund utilizare poate ficontinuarea utilizdrii existente a activului sau o utilizare alternativd. Aceasta estedeterminate de utilizarea pe care un participant pe piali ar intenliona sd o dea unui activ,atunci c6nd stabilegte pretul pe care ar fi dispus si il ofere.,

Determinarea celei mai bune utilizdri presupune ci:(a) utilizarea este posibild, prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil de cdtreparticipanlii pe piate,

- (b) utilizarea este permisd legal, fiind necesar s6 se ia in considerare orice restricliiin utilizarea activului, de exemplu, specificaliile din planul urbanistic,(c) utilizarea este fezabild financiar, av6nd in vedere dacd o utilizare alternativi,

care este posibili fizic ai permisi legal, va genera un profit suficient pentru un participanttipic pe piatri, dupi ce au fost luate Tn calcul costurile conversiei la acea utilizare, pesteprofitul generat de utilizarea existenti.

Aceasta lucrare a fost intocmitd 15.05.201g, data evaludrii, pe baza constaterilorficute pe teren la data inspectiei.

Moneda de referinta utilizatd in evaluare este euro, ?n conditiile in care la aprilie20'18, cursul valutar mediu B.N.R. / 1 euro = 4,661ei.

2.2. Dreptu rile de proo rietate evaluate

Dreptul de proprietate este cel mai imcare il are cineva cAnd se bucurd gi dispune d

portant drept real gi reprezinte ,,dreptu

Sa

-9o4

e un lucru in mod exclusiv gi absol

.L

limitele determl3le de lege". Dreptul de proprietate este reglementat atat in constituliecat 9i in Codul Civil.

Dreptul de proprietate confera titularulul siu trei atribute:. Posesia - de a stdpani bunul - consti ?n prerogativa titularului de a stdpani in faptbunul. Se exprimi prin legitura materiald intre bunur respectiv 9i proprietar.

Folosinta- de al folosi 9i de a-i culege fructele lfoloaiele materiale) -constd inprerogativa titularulur de a intrebuinla bunul in interesul siu 9i de a culege fructele.Fructele sunt produse de bunuri frugifere cu anumite periodiciiate, fdrd sd

"le altereze

substanta, in cazul nostru ar putea fi chiria lunari care ar putea fi incasati din inchiriereabunului.

Dispozitia- de a dispune. de bun - constd in prerogativa titularurui de a dispune riberde bun sau prin acte juridice (de exempru: de a-r'instriina ori greva ;, ;r"inii sau prinacte materiale_ (de exemplu: de a-i distruge substanla)

. Dreptul de proprietate are trei caraciere esentiale: absolut, exclusiv giperpetuu.

Caracterul de drept.absolut al dreptului de proprietate trebuie fnleles ca fiinddreptul cel .mai compret cg pgatg exista asupra unui rucru in "orfir"1i"'cJ ceretarte

drepturi reale care nu sunt dec6t dezmembrdmintele acestuia.caracterur de drept excrusiv se manifesti ca, dreptur de proprietate esteopozabil oricarei persoane ce intrd in contact cu bunul respectiv 9i pentru iaptut ca titutaruteste slngurul indrept6lit a exercita toate atributele pe care acesta re confer6.

- Dreptul de proprietate esle perpetuu in sensul ci existi at6t timp c6t existdbunul ce formeazd obiectur, de.proprietate, nu s-stinge prin neuz 9i esie impiSscriptiuir 9inu se stinge la moartea titularului, ci se transmite sucdesorilor acesiuia.Proprietatea de evaruat este proprietatea u.A.T. cotesti, jud. vrancea.Dreptul de proprietate este inscris in cartea Funciard a roc.cotesti. rmobirur nu

este inchiriat, nu este ipotecat, este liber de sarcini, nu are nevoie si nu ofia nici un tel deservituli, in consecin!6 dreptul de proprietate este deplin.

2.3. Sfera misi unii de eva luare. ldentificarea tipului de ra rt

.. Sfera raportului cuprinde toate studiile realizate de catre evaluator, cercetarea sianaliza necesardintocmirii raportului.La intocmirea raportului de evaluare au fost utilizate urmatoarele surse deinformare:

lEy 190 - Cadru generat (tVS Cadrul generat)SEV 101- Termenii de referinld ai evaluarii (tVS 101)SEV 1 02 - tmptementare (tVS 102)SEV 103 - Raportare (tVS 103)SEV 230 - Drepturi asupra proprietitii imobitiare (tVS 230)SEV 232 - Evaluarea proprietdtii imobiliare generatoare de afaceri,Suport curs " Evaluarea proprietdtii imobiliare ,,ANEVAR 20j6,SEV 400-Verificarea evaludriiGhid metodologic de evaluare - GMEl_ Evaluarea terenului

lnformalii furnizate de agenliire imobiriare, cotidienere, site-urile 9i pubricaliire deprofil privind preturi de tranzaclionare, chirii, tendinfe pe piata imobiriari rocari.Pe baza informatiilor culese din materialul araiat evaluatorul a intocmit un raportexplicativ. Acesta se bazeaze pe o cercetare amanunliti, pe o organizar" i"gi.a 7,.].@.ralionament solid.

5 1' (

^,:"'-','':ll,.)ff_'/' lu It)

lnspeclia proprietitii imobiliarea fost fdcuti de evaluator in data de 14.05.201g inprezenla beneficiarului UAT Cotegti, ocazie cu care s-au efectuat o serie de mdsuratori.Evaluatorul nu a realizat o expertizi tehnicd a proprietdtii imobiliare, nici nu ainspectat acele pe4i care sunt acoperite, neexpuse sau inaccesibire, acestea fiindconsiderate in stare tehnicd buni- Nu ne putem exprima opinia asupia iiarii t"nni""neinspectate gi acest raport nu trebuie inleres cd ar varida lniegritate;'funcgionara 9i oerandament a proprietdtii imobiliare-. lnspectarea proprietdtii imobiliare nu se doregte a ficonfundati cu o expertizare tehnicd a acesteia.

2.4. Data esti irii valo rii si inspe a proDnetitiiData estimirii valorii si intocmirii raportului de evaluare: 1S.05.2018

2 5.M eda ortului de evalua tm ali ide atireMoneda raportului de evaluare va fi in moneda nalionald LEU (RON) Si va linecont de cursul valutar la data intocmirii prezentului raport de evaluare,Valoarea exprimatd ca opinie in prezentul raport de evaluare reprezintd suma careurmeazd a fi platitd cash gi integral la data tranzactiei, f Arit a lua in calcul alte condi(ii deplatd sau finanliri (rate, leasing, etc.)

MtN/s

. Afirmatiile cu privire la calitatea solului nu au la baza o exprtiza, nu avem calitateade a efectua astfel de expertize;

. 59 consideri ci proprietatea imobiliard este in concordanld cu toate reglementirilelocale 9i repubricane privind mediur inconjuritor cu exceplia neconcoraan[Jror ce ar fidescrise gi luate in considerare in cadrur prezenturui iaport de evaruare;Nu am constatat substante pericuroase ?n sorur proprietigii-imobiriare (nu avemcalitatea de a determina existenta acestora);

.Presupunem ce proprietatea imobiliard analizati este conforma cu urbanismul cuexceptia neconcordantelor ce sunt descrise, expuse 9i luate in consioeiare'in cadrutacestui Raport de evaluare,

.-lpoteze-le gi prognozele se bazeaza pe condiliile actuale ale pielii. Schimbdrisemnificative in evolulia pielii pot modifica valoarea estimate;Alte conditii speciale:Estimarea varorii din acest Raport de evaruare se aprici intregii proprieteri gi oricedivizare in elemente sau drepturi pa(iale va scirimOa aceastd evaluare;A fost inspectatd vizual Si ideniificata starea terenului;

^ .Nu.vom fi soricitati s6 depunem mdrturie in instantd pentru actere gi judecdlire dinRaportul de evaluare;

Acest Raport de evaruare a @dilii speciare:Evaluatorur nu isi asuma responsabiritatea asupra autenticitetii acteror puse radipozitie de proprietari ;presupunem o administrare competente a proprietalii imobiriare,Presupunem proprietatea liberi de sarcini;Toate documentele tehnice puse la dispozilie de beneficiar le considerim corecte giautentice; elementere grafice forosite in Raportur de evaruare bazate pe ua"rt" ooarr"nt"sunt pertru ca clientur sd-gi form-eze o imagine corecte asupra proprietalii imobiliare;Presupunem c6 nu existd aspecte ascunse are sorurui i"

", ir"i "r*t asupralucrdrii; nu ne asumim rdspunderea penku asemenea situalie sau pentru oblinereastudiilor tehnice;

6 *

-1, \c

Raportul de evaluare in intregime, pa(ial sau in referinle nu poate fi inclus in niciun document public ai nici nu poate fi publicat sub nici o form6 fdri aprobarea scrisd aevaluatorului cu privire la speta la care poate apdrea;

-P^enku opiniile exprimate in prezentur raport de evaruare, evaruatorur igiasumi intreaga responsabilitate.

Pentru beneficiarul raportului de evaluare sunt unele riscuri la evaluare ce constau?n faptul ci, evaruatorur nu a inspectat acere pd(i ce erau acoperite, neexpuse sau suntinaccesibile. Procedurile standard nu au condus la nici un indiciu privind existenla uneicontamineri naturale sau chimice ce afecteaza valoarea proprietitii imobiliare; dacd se vastabili ulterior cd exista o contaminare asupra mediurui inconjurator sau a froprietatiievaluate ce face obiectur prezenturui rapori de evaruare, u."ri irpt ;;il; duce radiminuarea. valorii raportate. Se presupune cd proprietatea imobiriaraL eite in oeprinaconcordantd cu toate reglemenldrile legale privind mediul inconjurator in-ailra cazurilorcand alte neconcordanle vor apdrea ulte-rior datei de intocmire a riporturui oe evaruare.De asemenea, se poate aprecia cd, inspeclia proprietaiii imoOifiare- poate saasigure potentialul cumpdrdtor, ci evaluatorul a observat atent toate detaliile tehnice,func{ionale, economice ale proprietilii imobiliare gi a analizat cu acurateje, corectitudine 9iprofesionalism informaliire puse ra dispozilie de critre proprietarur propri"iaiiiirouiri"r".

ln concruzie, in urma inspecJiei proprietdtii imobiriare evaruatorur , opinri propun"rijustificate astfel incat proprietarur, respectiv 6eneiiciarur raporturuj de evaruare sd fieasigurat ci valoarea de piald propusd de evaruator reprezinta un cagtig ;r.iiricat atat o"vdnzitor cdt gi de cumperetor.

2.7. Riscul evalui rii

2.8. Clauza de nepublicare

CAPITOLUL 3. prezentarea datelor3.1.ldentificarea proDrietiti evaluate

Raportur de evaruare, sau oricare artd referire ra acesta, nu poate fi pubricat, niciinclus intr-un document destinat pubricitdlii fdri r.oiart s"ri,9i pr"Jrrniiai lJaruatoruruicu spe.cificarea formei 9i contexturui in clre urmeazd .a ,paialpruiicri"., -pr"4i"ra

..uintegrald, precum gi utirizarea rui de cdtre arte peisoane atrage dupe sine incetareaobligaliilor contractuale.Acest raport este confidentiar pentru cer ce a soricitat raportur (proprietarurproprietdlii imobiliare) c6t gi

. pentru consultanlii acestuia gi este numai pentll u,tizareastabilitd in scopur prezenturui raport de

"urtr"r".

- rvatuatorut n, u, ""'"ilpta nici oresponsabilitate dacd este transmis altei persoane, fie pentru scopul declarat, fie pentruoricare alt scop.

prosituate in extravi

prietatea imobiliari care face obiectur prezenturui raport de evaruare estelan loc. Cotegti, jud. Vrancea.

Proprietatea de evaruat este proprietatea uAT cotesti drept de proprietate deprinasupra proprietilii evaluate.1.?. Desqrierea iufidici a proprietdtii evaluateureprut de proprietate

,este -acel drept real care permite titularului sdu de a s6penibunul, de al forosi, de a-i curege foroasete materiate gi de a dispune de et in mod exctusivsi perpetuu cu respectarea dispozitiilor legale .

7

,G\

Conform declaratiilor proprietarilor, asupra proprietdtii evaluate nu greveazd nici unfel .de sarcini .sau servituti 9i nu s-au constituit garantii bancare sau i'poteci, care selimiteze dreptul de proprietate.

concluzie, aga cum reiese din documentere prezentate nu este ipotecat, esteliber de sarcini deci dreptul de proprietate care trebuie evaluat este un arelt insorut .

3.3 Anal iza de piatiBaze teoretice

. Analiza pielei reprezintd identificarea gi studierea pietei pentru un anumit bun sauservlclu ln evaluare se foloseste analiza pietei imobiliare pentru a se determina cea maibuni ytilillre a unei proprietSti, in funclie de criteriite fezabilitdtii financiare gi aproductivitdtii maxime, numai dupa ce s-a demonstrat ca existe o confirmarecorespunzatoare pe piald .

Caracteristicile unei piete imobiliare sunt :

Existenta unor bunuri fungibile, care pot fi inlocuite imediatExistenta unui numar mare de cumparatori si v6nzatori, care creeazi o piali riberisi competitive, fdrd o influentd directd asupra preturilorPreluri relativ uniforme si stabileAutoreglementare cu pu!ine restrictii legislativeCererea si oferta se afle intotdeauna inlchilibrucumpirdtorii si vAnzdtorii sunt compret informati asupra condiliiror pieteiDisponibilitatea informatiilor despre licitatii, v6nziri si cumpdririExistenta unor catarizatori, cum ar fi buisa de valori, caie permite vanzatoriror seintre pe piald rapid

o piala imobiliard este constituitd dintr-un grup de persoane sau firme care sunt incontact..unii cu altii, in scopul de a efectua tranza\di imobitiare.Natura zonei: teren extravilan,loc. Cotesti, jld. Vrancea.Din punct de vedere ediritar zona este caracterizatd ca; zoni cu activitate.cererea - - cererea pentru terenuri ribere a scdzut fatd oe anii preceoen.ii, oar existaZonele preferate sunt in general zone linistite, retrase, cu acces facil si utilitdti minime.

Oferta competitivd

. Eli1ta oferte de proprietili imobiliare, in diferite zone ale localit6tii. ofertele deproprietSli similare cu proprietatea de evaruat, prezente pe piufa, ,u-io.i"in-.ontinrrr"folosite la abordarea prin metoda comparaliei Airecte .

linand cont de estimdrire privind cea mai buni utirizare, piata se defineste, incazul proprletetii in discufie,ca fiind piala terenurilor.Avand in vedere faciritdtire pe care re oferd, zona este considerati o zondbund alocalitalii. cu toate acestea,.cererea dar si oferta pentru astfer de proprietdti este mai micafatd de anii precedenli. piata imobiriard este in .tr"n.a regaturd *'

"roiiii, g"nerard aeconomiei atat ra niver nationar cat si ra niver internalionarl Acest rrpt ,"'ool"ra si dinfaptul cri vanzdrire de astfel de profriet6li cres" in !"rioroure de concedii, respectiv desdrbdtori. in generar piata imobiriari poatefi oefiniu Ja o piatd in scedere.

Proprietdfi asemdndtoare oferite in pia\eiare locate):

A - hftp: -V6nziri terenuri intravilane 9i extravilane in zond.B- - VAnziri terenuri intravilane 9i extravilane ?n zond.

8

Echilibrul piefiiModificarea in cadrul cererii gi a ofertei de fiecare datd duce la varialii ale prelurilor:

dacd costurile nu se modificd propo4ional cu prelurile, reproduclia proprietitilor imobiliareva fi mai mult sau mai pulin profitabilS, iar valoarea proprietitii imobiliare va cregte saudescregte corespunzdtor.

Principiul echilibrului aratd c5, factorii de produclie a diferitelor componente aleproprietitii imobiliare trebuie sd fie intr-o propo(ie adecvate pentru a se obline sau pdstrao valoare optim6. orice exces sau deficienld in aceasti proporlie duce la o pierdere invaloare fald de suma costurilor componentelor.

Se observi ci piata imobiliard pentru tipul de proprietate, identic cu al celei deevaluat' se prezintd astfel: cererea este slabi dar totusi existenti iar oferta este mare.

Punctul de echilibru in care se intalnegte cererea cu oferta este dificil de atins, maiales in condiliile in care veniturile populatiei sunt reduce 9i nesigure, iar conditiile definantare restrictive.

in concluzie,la data evaluirii, piala este mai putin activi fati de aniiprecedenfi, cererea fiind mai mic5 decat oferta, ceea ce a dus 9i la o diminuare aprelurilor.

3.4 Aspecte economico-sociale

3. Descrie aam lasamentu Iu iProprietatea imobiliard evaluat6 este situate in extravilan locCotegti(T3,T45,T77,T7 B) Cotesti, jud. Vrancea

3.7 Descrierea terenulu i

urbanism: Nu au fost facute cerceteri asupra restricliiror de urbanism gis-a considerat cd dezvoltirile ulterioare pot fi ficute in aceleasi conditii cu cele actuale;in absenla unor Informalii contrare, evaruarea s-a facut in ipote.a ca-pioprietateanu este afectatd de proiecte cum ar fi largirea strazilor sau expropiere; I

CaVrancea.

racteristici fizice - Teren extravilan pigune_ proprietate UA

,,\9

lndustria: in anii de dupa revorulie productia industriali a cunoscut profundemodificdri structurale, astfel incdt incepand cu anul 2000 productia preponderenti oconstituie confectiile textile care fali de anul 1gg0 a crescut cu 46 o/o , iri r"ta de anul1996 de circa 4 ori in detrimentul celorlalte ramuri ale industriei, respectiv productia vinuluipentru consum, prelucrarea produselor agroalimentare, mobilier din lemn, tricotaje dinl6na 9i bumbac, etc in anii de crizd produitia de confectii textile a inregistrat o scdderedrasticd duc6nd la falimentarea multor agenli comerciari 9i ra concedieri oI personat.

Agricultura: Agricultura este slab reprezentativa, fiind concretizaia in "rester",animalelor 9i a culturilor mici.

. Comer!, servicii: Comertul gi prestarile de servicii detin ponderea in activitatealocalitelii.

Activitdfi bugetare - invilimAnt, sdndtate, primarie, admrnistraliire financiare,etc.

3.5 Taxe si impozite

. lmpozitul/taxa pe teren se stabiregte ruand ?n carcur numdrur de metri pitrali deteren, ra.ngul localitdtii in care-este a.mplaiat terenul 9i zona gi/sau categoria d; ftlosinli aterenului, conform incadrdrii fdcute de consiliul local.

Baze teoreticeConceptul de cea mai bun5 utilizare este esential pentru procesul de evaluare al

unei proprietati, fiind fundamentat de piala imobiliara. c6nd scopul unei evaluari estedeterminarea valorii de piatd, analiza celei mai bune utilizari identifici cea maiprofitabiliutilizare competitivd in care poate fi pusi proprietatea.

Cea mai bund utilizare a unei proprieteti imobiliare trebuie si indeplineasci patrucriterii. Ea trebuie sa fie :

PosibilS fizicPermisibild legalFezabild financiarMaxim productiv6

Posibild fizic - se analizeazd dimensiunile, forma, suprafala, structura geologicd aterenului 9i accesibilitatea unui lot de teren, riscul unor dezastre naturale care- pot afectautilizarile unei proprietdli imobiliare. Conditiile fizice influenteazd 9i costurile de conversieale utilizirii actuale in altS utilizare, considerati cea mai bun6.

Permisd legal - Evaluatorul trebuie sa determine care utiliziri sunt permise delege, analizdnd reglementarile privind zonarea, restrictii de construire, normativele deconstructii, reshictiile privind constructiile din patrimoniu, stilurile istorice si impactulasupra mediului.

Fezabild financiar - Utilizarile care au indeplinit criteriile de permisivitate legale siposibile fizic, sunt analizate mai departe pentru a se determina dacd ele ar putea producevenit care sd acopere cheltuielile de exploatare, obligaliile financiare 9i amortizareacapitalului. Toate utilizirile din care rezultd fluxuri financiare pozitive sunt considerate cafiind fezabile financiar.

Maxim producfivd ' Dinke utilizarile fezabile financiar, cea mai bund utilizare esteacea utilizare care va conduce la cea mai mare valoare reziduali a terenului, inconcordantd cu rata de fructificare a capitalului cerut de piati pentru acea utilizare ,

cea mai bun6 utilizare este analizati uzual in una din urmatoarele situatil :

Cea mai buna utilizare a terenului liberCea mai buna utilizare a terenutui construit

Pe langi cele patru conditii definitorii, trebuie urmirit intotdeauna daci schimbareautilizirii prezente este 9i probabili.

CAPITOLUL 4. Analiza datelor gi concluziile4.1. Cea mai buni utiliza re

4.2. Estimarea valorii proprietitii evaluate

Comparatie directiExtractia de pe piatdAlocareaTehnica rezidual6Capitalizarea directd a rentei funciare (chiriei)Analiza fluxului de numerar actualiza! analiza paraceste gase metode de evaluare a terenului sitionale ale valorii oricarui tip de proprietate imobordarea prin venit 9i abordarea prin cost.

l0

Evaluarea unui teren libe( neamenajat sau vacant) sau a terenului pe care se afldamplasate amenajdri sau construclii se poate face prin sase metode (sau tehnici)recunoscute de evaluare. Acestea sunt :

1.

2.3.4.5.6.

Toateabordari tradprin piati, ab

celarii si dezvoltariiunt derivari ale celor treiiliara, respectiv

t c'

@e3)4.

i

1. Comparalia directi se utilizeazd pentru evaluarea terenurilor libere sau care suntconsiderate a fi libere pentru scopul evaludrii. Valoarea de piali a terenului seobtine din dovezile de plali ale preturilor de tranzactionare ale unor terenunsimilare, respectiv valoarea de piat6 poate fi obtinutd in urma analizei preturilor depiati ale terenurilor libere comparabile, din aceeagi arie de piatd, care au fosttranzaclionate la o datd apropiatd de data evaluirii. Analiza preturilor la care s-auefectuat tranzacliile pentru terenurile comparabile este urmatd de efectuarea unorcoreclii ale prelurilor terenurilor libere comparabile, cauzate de diferentele ?ntrecaracteristicile specifice ale terenurilor si tranzacliilor cu acestea.

2. Extraclia de pe piafi consti in determinarea valorii terenului liber ca o mdrimerezidualS, dupd ce din pretul curent de vanzare al intregii proprieteti imobiliare(teren plus constructii) s-a scizut costul de inlocuire net al constructiilor slamenajdrilor.

3. Alocarea se bazeazd pe principiul echilibrului si pe cel al contributiei, conformcirora existi un raport procentual normal intre valoarea terenului 9i valoareaintregii proprietdli, specific diferitelor categorii de proprietdti imobiliare, aflate inlocatii specifice. Acest raport procentual este aplicat apoi pretului de vdnzareefectiv, cerut sau oferit al proprietdtii construite, pentru a determina valoareaterenului

Comparatia v6nzirilor este cea mai utilizati tehnicd pentru evaluarea terenului 9ireprezinta metoda perfectd atunci cAnd existd informatii suficiente despre vAnzari deterenuri comparabile. in aplicarea acestei metode sunt analizate, comparate 9i corectateprelurile de vdnzare si alte date pentru loturisimilare, in scopul identificdrii unui nivel devaloare pentru terenul de evaluat.inprocesul de comparatie sunt luate in considerare

4.2.1. Metoda comparatie idirecte

asemindrile 9i deosebirile dintre loturi. Evaluatorul analizeazd vanzdrile com patibile,pentru a determina daci acestea au caracteristici inferioare, superioare sau egale fat6 de

tatea evaluatS. Analiza a fost aplicatd asupra unor

$

propne

llperechi de date 9i

4. Tehnica reziduali sau tehnica capitalizdrii directe a venitului net din exploatarealocat terenului,ca marime reziduali, este inscrisi in abordarea prin venit, fiindutilizatd cand fluxul de venit este generat at6t de constructii cet si de teren

5. capitatizarea directi a rentei frinciare (chiriei) ." ,priia i; i;;rr in caie veniturse obline din cedarea dreptului de folosinti a terenului, in schimbul unei rente sauchirii, deci a unui venit independent de veniturile generabile de construcliile de peterenul agricol (daci existd). Aceasti metodi se aplicd pentru evaluarea ierenurrlorcu folosintd agricolS , precum si pentru evaluarea terenuriror inchiriate.

6. Analiza fluxului de numerar actualizat - analiza parcelarii 9i dezvoltirii constdin plasarea evaluatorului in postura ipotetic6 a unui dezvoltator al unui terenneamenajat, pe premisa cd amenajarile gi construc[iile proiectate reprezintd ceamai probabili utilizare a terenului. Aceasta analizd de evaluare este aplicabili incazul evaludrii unor suprafele mari de teren neamenajat, a cdror cea mai bundutilizare o reprezintd parcelarea si amenajarea ca amplasamente sau eventualconstruirea de cl6diri rezidentiale pe loturile parcelate.Pentru evaluarea proprietatii ce face obiectul prezentului raport de evaluare se vor

folosi dou6 dintre metodele aratate mai sus :comparatia direct si capitalizarea direct arentei funciare(chiriei).

extrase din tranzactiile recente ale unor proprietiti imobiliare de tip teren liber, ale carorcaracteristici principale au fost verificate de evaluator in teren. lnteresul unui investitor inzona de amplasament a terenului este motivatdin principal de caracteristicile sale,vecinatate, deschidere la stradd, suprafata 9i utilitdli.

Nu se cunosc restricfii. Fiind o zona intraviland- extraviland, existi oferte de v6zarepentru terenuri din aceasta zona sau zone similare ca gi agezare.

1. Dreptul de proprietate transmis - pentru toate dreptul de proprietate era deplinastfel cd procentul aplicat e 0%.

2. Utiliteti -nu s-a realizat coreclie,ln concluzie, in baza datelor rezultate prin abordarea prin piali, metodei

comparaliei directe, s-a ajuns la urmatoarea valoare pentru terenul de analizat:

4.2.2. Metoda capitalizirii rentei funciare (ch iriei)Proprietilile imobiliare care genereaz6 venituri se achizilioneazd ca investilii,

iar din punct devedere al investitorului capacitatea de a produce profit este un elementesential care influenteazd valoarea proprietSlii.Valoarea veniturilor aferente proprietdliiimobiliarede evaluat pedurata unui an de zile se poate determina din inchirierea acesteia,la o valoare a chiriei practicate pe piala liberd.

4.3. Reconcilierea valorilorObiectul evaludrii: Proprietate imobiliard reprezentAnd :

Estimare preflunitatea de suprafafi(ha) inchiriatd cdtre populalie,Goncluzii:

Pentru terenuri pegune extravilane in zona - loc. Cotegti,f 3,T.4S,7Z,T.Zg- este de minim 14Olei/an/ha- 1SOlei/an/ha

Valoarea minimi de la care se poate inchiria unitatea de suprafald(ha)este de 140,001ei/ha/an

Scopul prezentului raport de evaluare este estimarea valorii de piald aproprietilii imobiliare menlionate, in vederea vAnzirii,inchirierii ulterioare.

Reconcilierea rezultatelor se face prin analizarea unor rezultate oblinute prinmetode alternative utilizate pentru estimarea finali a valorii. Pentru a putea estimavaloarea proprietdlii s-a urmat un proces de evaluare Tn cadrul cdruia s-au parcurs maimulte etape:

identificarea, colectarea 9i analizarea datelor generale si specificate;determinarea celei mai bune utilizari a proprietdtii;aplicarea metodelor de evaluare : abordarea prin piati - metoda comparalier

directe, abordarea prin venit - metoda capitalizirii rentei funciare (chiriei).Datele au fost revezute pentru a avea siguranla cd sunt autentice, pertinente 9i

suficiente. Au fost examinate diferentele intre rezultatele celor trei metode.in analizarezultatelor si formularea concluziilor raportului de evaluare au fost respectate urmatoarelepflncrpl:

Valoarea este o predictieValoarea este subiectivdEvaluarea este o comparareValoarea reprezinti opinia evaluatorului

- evaluatorul a stabilit costul de inlocuire al unei proprietiti similare.- evaluatorul a putut determina cu acuratele deprecierea fizicd (fiinfunctionald cdt 9i cea economicd.

d un bun relativ nou),MlNls

(,.\

$o

12,|,

4.4. Valoarea estimati propusi. opinia si concluziile evalua toru lu i

Estimare preflunitatea de suprafafd(ha) inchiriati citre populalie,Concluzii:

Pentru terenuri pigune extravilane in zona - loc. Cotegta,T3-T4S,T77,T7g- este de minim 14Olei/an/ha- 1S0lei/an/ha

Valoarea minimi de la care se poate inchiria unitatea de suprafaf6(ha)este de 140,00tei/ha/an

s-a propus o estimare punctuali, care reprezinti in opinia evaluatorului cea maibund estimare.

Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii, precum 9iconsiderentele privind valoarea sunt :

Valoarea a fost exprimatd tinrAnd cont exclusiv de conditiile limitative, ipotezele siaprecierile exprimate in prezentul raport si este valabili in conditiile generale si specificeperioadei analizate.

Datele de piatd nu pot fi considerate niciodatd ca o supralicitare in estimarea finalda valorii.

in procesul de evaluare evaluatorul a folosit cantitatea de informatii pe careparticipantii pe piald o consideri adecvati pentru rezolvarea problemei de evallare.

ln analiza finald evaluarea reflectd piata.Valoarea nu line seama de responsabilititile fatd de mediu si de costurile aferente

conformdrii la cerintele legale.Estimarea data este o opinie asupra unei valori.Valoarea este considerati in conditiile de platd integrald cash la data tranzactiei.

Concluzii:

Estimare preflunitatea de suprafali(ha) inchiriatd citre populatie,Concluzii:

Pentru terenuri pigune extravilane in zona - loc. cotegti,T3-T4s-T77-T7g- este de minim 140lei/an/ha- lSOlei/an/ha

valoarea minimi de la care se poate inchiria unitatea de suprafafi(ha)este de 140,001ei/ha/an

15.05.2018,

EVALUATOR AUTOzuZAT,Ing. SECIU NICO

i.l

c^^

,l13

a ';!,tn^3","''*

-/L A-?,a'nn' ":!'

.l