RAPORT DE EVALUARE nr. 1890/22.06.2015 Teren intravilan - in suprafata de 781,21mp din masuratori impreuna cu cota parte indiviza de 1/3 din suprafata de 479,44 mp - drum de acces Adresa Orasul Otopeni, tarlaua 29, parcela 343/28- numarul cadastral 1440/3/3, jud.Ilfov Solicitant credit S.C. TWENTY ADVERTISING S.R.L. Proprietar S.C. TWENTY ADVERTISING S.R.L. Destinatar BANCA TRANSILVANIA – Sucursala Pantelimon Data evaluarii 22.06.2015 Uz intern
Transcript
RAPORT DE EVALUARE
nr. 1890/22.06.2015
Teren intravilan - in suprafata de 781,21mp din masuratori impreuna cu
cota parte indiviza de 1/3 din suprafata de 479,44 mp - drum de acces
SUPRAFETE Suprafata totala : 781,21 mp din masuratori impreuna cu cota parte indiviza
de 1/3 din suprafata de 479,44 mp -drum de acces.
DATA INSPECTIEI 19.06.2015
DATA EVALUARII 22.06.2015
CURSUL DE SCHIMB 4,4881 LEI/EURO
SCOPUL EVALUARII reevaluare pentru executare/insolventa/faliment
BAZA EVALUARII Valoarea de piata definita conform standardelor ANEVAR 2014
DECLARAREA VALORII
VALOAREA DE PIATA :
134.643 LEI echivalent 30.000 EURO Valoarea de piata nu este afectata de TVA
Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al Bancii Transilvania S.A.
4
Capitolul 2. DECLARATIA DE CONFORMITATE
Prin prezenta, in limita cunostintelor si informatiilor detinute, certific ca afirmatiile prezentate si sustinute in acest raport sunt adevarate si corecte si au fost verificate, in limita posibilitatilor, din mai multe surse.
De asemenea, certific ca analizele, opiniile si concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate si conditiile limitative specifice si sunt analizele, opiniile si concluziile personale, fiind nepartinitoare din punct de vedere profesional.
In plus, certific ca nu am nici un interes prezent sau de perspectiva cu privire la imobilele care fac obiectul prezentului raport de evaluare si nici un interes sau influenta legata de partile implicate. Onorariul ce ne revine drept plata pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legatura cu declararea in raport a unei anumite valori sau interval de valori care sa favorizeze clientul si nu este influentata de aparitia unui eveniment
ulterior. La data elaborarii acestui raport, evaluatorul care semneaza mai jos este membru ANEVAR, are indeplinite cerintele programului de pregatire profesionala continua al ANEVAR, are competenta necesara intocmirii acestui raport si are
experienta pe piata specifica din municipiul Bucuresti si din imprejurimi. Proprietatea a fost inspectata personal de catre evaluatorul care semneaza mai jos. In elaborarea prezentului raport nu s-a primit asistenta externa din partea nici unei alte persoane in afara
evaluatorului care semneaza mai jos. Evaluatorul are incheiata asigurare de raspundere profesionala. Liliana Iacob
membru titular ANEVAR legitimatie nr.13203 expert evaluator proprietati imobiliare, bunuri mobile si intreprinderi
Capitolul 3. PREMISELE EVALUARII
3.1. Ipoteze si conditii limitative La baza evaluarii stau o serie de ipoteze si conditii limitative, in concordanta cu care este exprimata opinia evaluatorului, coroborat cu celelalte aprecieri din acest raport.
Ipotezele si conditiile limitative de ordin general: � Aspectele juridice se bazeaza exclusiv pe informatiile si documentele furnizate de client / reprezentantii
clientului si au fost prezentate fara a se intreprinde verificari sau investigatii suplimentare.
� Am considerat ca toate informatiile obtinute de la client sunt adevarate si corecte. Nu ne asumam nici o responsabilitate pentru neconcordantele generate de informatii eronate oferite client.
� Evaluatorul, prin reglementarile profesionale carora se supune, nu are calitatea juridica de a certifica corectitudinea, din punct de vedere legal, a actelor mentionate si nici a dreptului deplin de proprietate asupra
bunului imobil evaluat, considerat existent in prezenta lucrare, ca ipoteza de lucru. � Proprietatea este considerata si evaluata ca fiind libera de sarcini. � Evaluatorul a presupus ca imobilul evaluat se conformeaza restrictiilor urbanistice din zona, detine toate
licentele, autorizatiile, certificatele necesare utilizarii sale, neexistand nici o disputa cu vecinii, ocupantii spatiilor invecinate sau administratia locala.
� Nu s-a efectuat nici o investigatie referitoare la prezenta sau absenta substantelor poluante si, prin urmare, nu se
poate oferi nici o asigurare a potentialului sau impact asupra evaluarii. In consecinta, pentru scopul acestei evaluari, am presupus ca nu sunt, pe sau in cadrul proprietatii, nici un fel de substanta poluanta, care ar putea contamina proprietatea si diminua valoarea acesteia. Deoarece este obligatia proprietarului de a inlatura orice contaminare, evaluatorii recomanda, in eventualitatea in care se descopera existenta acesteia, efectuarea unui
audit de mediu de catre un expert autorizat inaintea oricarei decizii de tranzactionare. � Evaluatorul considera ca presupunerile efectuate la aplicarea metodelor de evaluare au fost rezonabile in lumina
faptelor ce sunt disponibile la data evaluarii.
� In calcule, s-au utilizat suprafetele indicate in documentatia pusa la dispozitie de client. � Evaluatorul a obtinut informatii, estimari si opinii, ce au fost evidentiate in raportul de evaluare, de la surse pe
care el le considera credibile si nu isi asuma nici o responsabilitate in privinta corectitudinii lor, nefiind verificate
din surse independente. In plus, este posibil sa existe si alte informatii de care evaluatorul nu avea cunostinta. � Evaluatorul nu isi asuma nici o responsabilitate pentru evenimentele ce influenteaza valoarea proprietatii care au
avut loc dupa data evaluarii sau data inspectiei si care nu au fost indicate. � Valorile estimate in raport se aplica intregii proprietati si orice divizare sau distribuire a acestora pe interese
fractionate va invalida valorile estimate.
5
� Intrarea in posesia unei copii a acestui raport nu implica dreptul de publicare a acestuia. � Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat sa ofere in continuare consultanta sau sa depuna marturie in
instanta relativ la proprietatea in chestiune. Raportul de evaluare nu poate fi folosit ca proba in instanta, fiind o expertiza extrajudiciara.
� Natura pietelor emergente, cum este si Romania, presupune anumite dificultati in cuantificarea unor valori de piata. Oricum, valorile exprimate in cadrul acestui raport trebuie sa fie considerate ca fiind cea mai buna
estimare a proprietatii in cauza. Subliniem ca valoarea recomandata a fost determinata strict prin perspectiva situatiei pietei la data de referinta a evaluarii, situatie care se poate modifica, intr-un interval mai scurt sau mai lung, in functie de dinamica economica, ceea ce ar implica reconsiderarea pozitiei noastre.
Ipoteze speciale si conditii limitative: Terenul a fost identificat orientativ, conform declaratiilor reprezentantului Twenty Advertising cu ocazia
inspectiei proprietatii efectuata in anul 2009, evaluatorul considerand informatia adevarata si corecta, terenul nefiind
ingradit sau intarusat. In planul de amplasament din documentatia cadastrala exista doar coordonatele in sistem local. Valoarea de piata este estimata in aceasta analiza in ipoteza ca terenul nu are restrictii la construire si este construibil la minim indicatorii zonei: POT max =40% si CUT max= 1,2; Evaluatorul nu a avut la dispozitie certificat de urbanism.
3.2. Obiectul si scopul evaluarii
Obiectul evaluarii il constituie terenul intravilan in suprafata de 781,21mp din masuratori impreuna cu cota parte
indiviza de 1/3 din terenul intravilan in suprafata de 479,44 mp situat in Otopeni nr. cad. 1440/4, inscris in CF 1591 Otopeni, cu destinatia drum de acces. Terenul are numarul cadastral 1440/3/3 si este inscris in Cartea Funciara nr 4736, oras Otopeni, judetul Ilfov, conform extras de CF nr. cerere 95180/16.07.2007.
Terenul este identificat in planul de amplasament cu coordonate stereo in sistem local, nu am avut la dispozitie coordonatele Stereo 70. Prezenta lucrare are ca scop stabilirea valorii de piata a proprietatii imobiliare in vederea reevaluarii pentru
executare silita/insolventa/faliment.
3.3. Data inspectiei. Data evaluarii
Inspectia pe teren a fost efectuata in data de 19.06.2015, de catre Liliana Iacob, in absenta reprezentantului
clientului, pe baza informatiilor obtinute de la acesta in anul 2009. Data evaluarii este fixata pentru data de 22.06.2015. Cursul de lucru afisat de BNR valabil pentru aceasta data este: 4,4881 RON/EURO.
3.4. Drepturi de proprietate
A fost supus evaluarii dreptul de proprietate al persoanei juridice S.C. TWENTY ADVERTISINGS.R.L. asupra terenului ce reprezinta proprietatea imobiliara, conform extras de Cf nr cerere 95180/16.07.2007-pentru teren si
95190/16.07.2007-pentru drum acces.Nu am avut la dispozitie extras actualizat de carte funciara. 3.5. Baza de evaluare.
Tinand cont de scopul evaluarii, s-au urmarit recomandarile Standardelor de Evaluare ANEVAR 2014, adoptate prin hotărârea nr. 3/5 aprilie 2014, formate din:
Standardele de Evaluare SEV, compuse din:
SEV 100 - Cadrul general (IVS - Cadru general) SEV 101 - Termenii de referinŃă ai evaluării (IVS 101) SEV 102 - Implementare (IVS 102) SEV 103 - Raportare (IVS 103)
SEV 230 - Drepturi asupra proprietăŃii imobiliare (IVS 230) SEV 310 - Evaluări ale drepturilor asupra proprietăŃii imobiliare pentru garantarea împrumutului (IVS 310) Ghidurile metodologice de evaluare, compuse din:
GME 520 - Evaluarea pentru garantarea împrumuturilor GME 530 - Determinarea valorii pe termen lung a unui bun imobil GME 630 - Evaluarea bunurilor imobile
Glosar IVS 2014 Proprietatea evaluata: � teren intravilan cu suprafata de 781,21mp din masuratori, impreuna cu cota parte de 1/3 din terenul intravilan
in suprafata de 479,44 mp, cu numarul cadastral 1440/4, cu destinatia drum de acces.
6
� este situata intr-o zona in mediu solicitata de cumparatori si/sau investitori; � este situata intr-o zona rezidentiala in dezvoltare, in vestul orasului Otopeni, intr-o zona in care se afla locuinte
cu destinatie rezidentiala in diverse stadii de constructie si suprafete mari de terenuri libere, accesul se face pe drum pietruit;
� dispune de posibilitatea de acces facil la DN 1 si Centura Bucuresti; � piata imobiliara specifica este una putin activa, volatilitate crescuta;
Prin valoare se intelege acea calitate conventionala a unui obiect care ii este atribuita in urma unor calcule sau a unor expertize. Conceptul de valoare presupune o suma de bani asociata unei tranzactii. Totusi, vanzarea proprietatii evaluate nu este o conditie necesara pentru estimarea pretului pentru care proprietatea ar trebui vanduta, la data
evaluarii, in conditiile precizate in definitia valorii de piata. Diferenta dintre valoare si pretul platit este cauzata de contextul tranzactiei care nu este niciodata aceeasi. Valoarea de piaŃă reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat ( a ) , la data
evaluării, între un cumpărător hotarat şi un vânzător hotărât, într-o tranzacŃie nepartinitoare, după un marketing adecvat si în care părŃile au acŃionat fiecare în cunoştinŃă de cauză, prudent şi fără constrângere.
3.6. Sursele de informatii utilizate
� documentele puse la dispozitie de client, in legatura cu proprietatea imobiliara evaluata (acte de proprietate, planuri, etc.);
� brosurile de evaluare publicate de editura MATRIX ROM;
� ofertele si publicatiile de profil, locale si nationale privind pietele specifice ce influenteaza valoarea proprietatii imobiliare;
� literatura de specialitate din domeniul evaluarii.
3.7. Clauza de nepublicare
Datele, informatiile si continutul prezentului raport fiind confidentiale, nu vor putea fi copiate in parte sau in totalitate si nu vor fi transmise unor terti fara acordul scris si prealabil al societatii comerciale Banca Transilvania S.A
si al clientului.
Capitolul 4. ANALIZA PROPRIETATII
4.1. Identificarea si localizarea proprietatii
Proprietatea imobiliara supusa evaluarii, constituita dintr-un teren intravilan cu suprafata de 781,21 mp din masuratori, impreuna cu cota parte de 1/3 din terenul drum de acces in suprafata totala de 479,44 mp. Localizare aproximativa proprietate
Terenul este situat in zona de Nord a Bucurestiului , in orasul Otopeni, zona Odai, cu acces din DN1 pe strada 1 Mai ,
Stefan cel Mare si strada Drumul Viilor, intr-o zona de dezvoltare rezidentiala noua, in care se afla contructii noi si terenuri libere. Localizarea terenului a fost facuta pe baza informatiilor primite de la reprezentantul firmei TWENTY ADVERTISING SRL si este aproximativa.
4.2. Descrierea juridica
7
Dreptul de proprietate al persoanelor fizice : S.C. TWENTY ADVERTISINGS.R.L. asupra terenului evaluat, conform extrasului de Carte funciara nr.cerere 95180/16.07.2007 este atestat de urmatoarele documente:
� Contract de vanzare-cumparare autentificat cu nr. 1950/11.07.2007. Nu am avut la dispozitie contractul de vanzare-cumparare.
� Extras de CF nr. cerere 95180/16.07.2007-pentru teren si 95190/16.07.2007-pentru drumul de acces; Nu am avut la dispozitie certificat de urbanism;
� Documentatie cadastrala- Am avut la dispozitie plan de amplasament si delimitare a corpului de proprietate din documentatia cadastrala .
Imobilul este ipotecat in favoarea Bancii Transilvania.
4.3. Descrierea proprietatii
Terenul analizat in lucrarea de fata este teren intravilan, categoria de folosinta curti constructii. Terenul are suprafata de 781,21mp din masuratori si accesul se face pe drum de acces in cota parte indiviza, respectiv cota de 1/3 din terenul intravilan in suprafata de 479,44 mp situat in Otopeni nr. cad. 1440/4, inscris in CF 1591 Otopeni, cu destinatia drum de acces.
Caracteristici: � deschidere – 36,04 ml. � forma –regulata.
� relief – plat; � Utilitati : curent electric si gaze. Terenul este liber de constructii, nu este ingradit sau intarusat.
Terenul nu dispune de certificat de urbanism.
Capitolul 5. ANALIZA PIETEI IMOBILIARE
8
9
Sursa : Darian
Capitolul 6. ANALIZA DATELOR SI CONCLUZIILE
6.1. Cea Mai Buna Utilizare (CMBU)
Cea mai buna utilizare reprezinta cea mai probabila utilizare a proprietatii care este fizic posibila,
justificata adecvat, permisa legal, fezabila financiar si care conduce la cea mai mare valoare a proprietatii evaluate.
O utilizare care nu este legal permisa sau nu este fizic posibila, nu poate fi considerata ca fiind cea mai
buna utilizare. Desi o utilizare este permisa legal si posibila fizic, este posibil ca evaluatorul sa fie nevoit sa justifice ca este si rezonabil probabila. Dupa ce a rezultat din analiza ca una sau mai multe utilizari sunt
rezonabil probabile, se trece la verificarea fezabilitatii financiare. Utilizarea din care rezulta valoarea cea
mai mare, in corelare cu celelalte utilizari, este considerata cea mai buna utilizare.
Avand in vedere considerentele de mai sus, CMBU pentru proprietatea imobiliara analizata este cea actuala – teren liber cu destinatie rezidentiala.
6.2. Abordarea prin piata Aceasta abordare comparativa ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si informatiile
referitoare la piata si stabileste o estimare a valorii prin procese de comparatie. In general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati similare, tranzactionate pe o piata deschisa. Pot fi luate in considerare, de asemenea, cotatiile si ofertele de vanzare.
Valorile si informatiile referitoare la tranzactiile de terenuri similare sunt analizate, comparate si corectate in functie de asemanari si diferentieri. Dintre ofertele de vanzare de terenuri similare situate in zona in care se afla amplasat subiectul, am analizat distinct ofertele prezentate in Anexe si centralizate in grila datelor de piata;
Grila de calcul este prezentata in Anexe, valoarea de piata estimata fiind : 134.643lei, echivalent 30.000euro. Valoarea de piata nu este afectata de TVA.
6.3. Abordarea prin venit Aceasta abordare foloseste informatiile privind venitul si cheltuielile ca elemente de analiza. Se realizeaza o analiza
financiara a venitului care poate fi obtinut prin valorificarea constructiilor realizate pe teren si se face o scadere, din venitul obtinut din vanzarea proprietatii construite, a costurilor cu realizarea constructiilor. Tinand cont atat de calitatea cat si de amplasarea proprietatii imobiliare analizate, s-au considerat urmatoarele ipoteze:
� Conform zonei pentru destinatie rezidentiala - coeficienti urbanistici: POT max. 40% si CUT max. 1,2, s-a luat in calcul, edificarea unei proprietati rezidentiale tip vila duplex suprafata construita de cca 300 mp, o suprafata desfasurata de cca 800 mp .
� Pret de vanzare unitar proprietate construita : cca 720 euro/mp Calculele sunt prezentate in Anexe, iar valoarea de piata a terenului evaluat este de:
161.572 lei, echivalent 36.000 euro
10
6.4. Reconcilierea valorilor. Opinia evaluatorului. Pentru reconcilierea rezultatelor s-a procedat la revederea intregii evaluari, pentru a avea siguranta ca datele
disponibile, tehnicile analitice, rationamentele si logica aplicate au condus la judecati consistente.
Valoarea obtinuta prin abordarea prin piata = 134.643 lei, echivalent 30.000 euro Valoarea obtinuta prin abordarea prin venit = 161.572 lei, echivalent 36.000 euro
Avand in vedere faptul ca cele doua valori obtinute prin abordarile folosite in cadrul evaluarii sunt relativ apropiate, iar datele si informatiile utilizate sunt credibile, apreciem ca valoarea de piata pentru proprietatea evaluata este cea obtinuta prin abordarea prin piata, respectiv de:
134.643 lei, echivalent 30.000 euro ( valoarea de piata nu este afectata de TVA)
Riscul garantiei: In urma analizei se poate aprecia ca proprietatea imobiliara subiect, este fara restrictii deosebite impuse de forma, utilitate sau de calitatea imobilelor vecine sau a ocupantilor acestora. Fata de riscurile comune ale pietei imobiliare specifice si fata de contextul situatiei economice actuale, opinia evaluatorului este ca, datorita numarului redus de potentiali cumparatori si existentei in zona a numeroase terenuri libere cu acelasi potential,
timpul de expunere la vanzare poate fi indelungat. � Valoarea a fost exprimata si este valabila in conditiile si prevederile prezentului raport; � Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele
legale; Evaluator BT,
Liliana Iacob Oferte de vanzare terenuri si case-vile
Comparabila 1
11
12
Comparabila 2
13
Comparabila 3
14
Comparabila 4
Oferte vile
15
16
17
Calcule abordarea prin piata
Elemente de comparatie Subiect Comparabila1 Comparabila2 Comparabila3 Comparabila4
Suprafata 781.21 2,212 1,000 665 949
Pret (oferta) (Eur/mp) 35 54 39 51
Tranzactie / oferta Oferta Oferta Oferta Oferta
Valoarea corectiei (%) -5% -5% -5% -5%
Valoarea corectiei (Euro/mp) -2 -3 -2 -3
Pret corectat 33 51 37 48
Drepturi de proprietate integral integral integral integral integral
Valoarea corectiei (%)
Valoarea corectiei (Euro/mp) 0 0 0 0
Pret corectat 33 51 37 48
Conditii de finantare ale pietei ale pietei ale pietei ale pietei ale pietei
