SCUTARU ION PFA
CIF 27279803
Str. Piatra Corbului nr. 35,
Târgu Mureș, Jud. MUREȘ
TEL: 0749.525.226
e-mail: [email protected]
Nr. 16 / 24.08.2015
RAPORT DE EVALUARE
Al proprietățiilor imobiliare “2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2
ȘI AP. 6+ COTELE DE TEREN AFERENT”
situate în loc. Reghin str. Republicii nr. 1A, ap. 2 și ap. 6, Jud. Mureş.
Solicitant: MUNICIPIUL REGHIN
Proprietar: MUNICIPIUL REGHIN
Destinatar: MUNICIPIUL REGHIN
Datele, informaţiile şi conţinutul prezentului raport fiind confidenţiale, nu vor putea fi copiate în parte sau în totalitate şi nu
vor fi transmise unor terţi fără acordul scris şi prealabil al destinatarului “MUNICIPIUL REGHIN” și al evaluatorului
„SCUTARU ION”.
- 24 August 2015 -
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 2
CUPRINS
1REZUMAT .................................................................................................................................................. 3
1.1EXECUTANT, SOLICITANT ................................................................................................................. 3
1.2PROPRIETATEA EVALUATA .............................................................................................................. 3
1.3SCOPUL EVALUARII. INSTRUCTIUNILE VALUARII ...................................................................... 3
1.4DATA EVALUARII ................................................................................................................................. 4
1.5OPINIA ASUPRA VALORII ................................................................................................................... 4
2 CERTIFICARE ......................................................................................................................................... 5
3PREZENTAREA DATELOR ..................................................................................................................... 6
3.1PROPRIETATEA EVALUATA .............................................................................................................. 6
3.2DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE. DESCRIERE LEGALA ............................................... 6
3.3AMPLASAREA PROPRIETATII. DESCRIEREA AMENAJARILOR ................................................. 7
3.4DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE ...................................................................................... 8
3.5DATELE PRIVIND PIATA IMOBILIARA ........................................................................................... 11
4PREMIZELE EVALUARII ....................................................................................................................... 13
4.1DEFINIREA TIPULUI DE VALOARE ESTIMAT ............................................................................... 13
4.2DATA EVALUARII ............................................................................................................................... 13
4.3INSPECTIA PROPRIETATII ................................................................................................................ 13
4.4IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE ................................................................................................. 13
4.5DECLARATIE DE CONFORMITATE ................................................................................................. 15
4.6RESPONSABILITATE FATA DE TERTI ............................................................................................. 15
4.7ISURSE DE INFORMARE SI DOCUMENTATII ................................................................................ 16
5EVALUAREA PROPRIETATII ............................................................................................................... 17
5.1CEA MAI BUNA UTILIZARE .............................................................................................................. 17
5.2METODOLOGIE ................................................................................................................................... 18
5.3ABORDAREA PRIN METODA COMPARATIILOR PENTRU TEREN ............................................ 18
5.4ABORDAREA PRIN METODA COMPARAȚIILOR .......................................................................... 22
5.5 ABORDAREA PRIN METODA CAPITALIZĂRII / ACTUALIZĂRII VENITULUI GENERAT
DE PROPRIETATE .................................................................................................................................... 25
6REZULTATELE EVALUARII ................................................................................................................. 28
7ANEXE ...................................................................................................................................................... 30
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 3
REZUMAT
Către: MUNICIPIUL REGHIN
Data: 24 August 2015
EXECUTANT
Evaluator:
Ing. SCUTARU ION domiciliat în Târgu Mureş, str. Piatra Corbului, nr. 35, jud. Mureș, telefon:
0749.525.226, Expert evaluator EPI, EBM, Membru titular ANEVAR cu legitimaţia nr. 16008.
PROPRIETATEA EVALUATĂ
Obiectul evaluării îl constituie proprietățile imobiliare „2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2 ȘI AP.
6+ COTELE DE TEREN AFERENT” situate în: loc. Reghin str. Republicii nr. 1A, ap. 2 și ap. 6, Jud.
Mureş.
Conform extraselor de carte funciară, proprietățile imobiliare se compun din:
Conform CF nou nr. 51367-C1-U2. loc. Reghin, imobilul este situat în loc. Reghin str. Republicii
nr. 1A, etaj. S, ap. 2, Jud. Mureş și se compune din:
Teren intravilan în cotă parte de 21,22 mp din total 405mp.
1 magazie și 1 arhivă cu suprafața utilă de 32,75mp.
Proprietarul imobilului este MUNICIPIUL REGHIN- DOMENIUL PRIVAT.
Conform CF nou nr. 51367-C1-U6. loc. Reghin, imobilul este situat în loc. Reghin str. Republicii
nr. 1A, etaj. II, ap. 6, Jud. Mureş. și se compune din:
Teren intravilan în cotă parte de 99,39 mp din total 405mp.
1 oficiu, 1 grup sanitar, 7 birouri, 1 sală de consiliu și 2 holuri, cu suprafața utilă de 153,52mp.
Proprietarul imobilului este MUNICIPIUL REGHIN- DOMENIUL PRIVAT.
Conform inspecției pe terenul intravilan în suprafață de 405 mp. existent la adresa de mai sus este
amplasată o construcție din caramidă acoperită cu țilgă, cu regim de înălțime S+ P+ 2 E, formată din 6
apartamente, 2 apartamente aparțin MUNICIPIUL REGHIN- DOMENIUL PRIVAT și 4 apartamente
aparțin SC MAIR PRODCOM SRL.
SCOPUL EVALUĂRII. INSTRUCŢIUNILE EVALUĂRII
Scopul evaluării este informarea destinatarului „MUNICIPIUL REGHIN” asupra valorii de piață a
celor două imobile în vederea vânzarii lor.
Prezenta lucrare se adresează „MUNICIPIUL REGHIN” în calitate de client şi destinatar.
DATA EVALUARII
Inspecția imobilelor amplasate în loc. Reghin str. Republicii nr. 1A, ap. 2 și ap. 6, Jud. Mureş, a fost
efectuată de către evaluatorul Scutaru Ion și colaboratorul Senatovici Sergiu în data de 14 Iulie 2015
însoțit de reprezentantul Primăriei Municipiului Reghin.
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 4
La baza efectuării prezentului raport au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare
perioadei August 2015, iar valorile estimate sunt considerate valabile pentru nivelul de preţuri
corespunzătoare datei de 24.08.2015, dată la care cursul de referinţă anunţat de B.N.R. este de 1 Usd =
3,9345 lei, respectiv 1 Eur = 4,4300 lei.
OPINIA ASUPRA VALORII
În urma aplicării metodologiei de evaluare, opinia evaluatorului referitoare la valoarea de piață a
proprietăţiilor imobiliare evaluate, la data de 24.08.2015, ţinând seama exclusiv de prevederile
prezentului raport, este:
354.400 lei echivalent 80.000 eur
din care:
Valoare apartament nr. 2: 33.700 lei echivalent 7.600 eur
respectiv:
Valoare teren apartament 2: 3.800 lei echivalent 850 eur
Valoare construcție apartament 2: 29.900 lei echivalent 6.750 eur
și
Valoare apartament nr. 6: 320.700 lei echivalent 72.400 eur
respectiv:
Valoare construcție apartament 6: 303.100 lei echivalent 68.420 eur
Valoare teren apartament 6: 17.600 lei echivalent 3.980 eur
o Valoarea nu include T.V.A.
o Cursul de schimb leu/EUR considerat este de 4.4300 lei;
o Valoarea este valabilă în condiţiile prezentate în acest raport.
Raportul a fost pregătit pe baza standardelor, recomandărilor şi metodologiei de lucru recomandate de
către ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor Autorizaţi din România).
Cu respect,
SCUTARU ION,
Expert evaluator EPI, EBM.
Membru titular ANEVAR
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 5
CERTIFICARE
Prin prezenta, în limita cunoştinţelor şi informaţiilor deţinute, certificăm că
- afirmaţiile prezentate şi susţinute în acest raport sunt adevărate şi corecte;
- analizele, opiniile şi concluziile prezentate sunt limitate numai de ipotezele considerate şi
condiţiile limitative specifice şi sunt analizele, opiniile şi concluziile noastre personale, fiind
nepărtinitoare din punct de vedere profesional;
- nu am nici un interes prezent sau de perspectivă în proprietatea imobiliară care face obiectul
prezentului raport de evaluare şi nici un interes sau influentă legată de părţile implicate;
- suma ce îmi revine drept plată pentru realizarea prezentului raport nu are nici o legătură cu
declararea în raport a unei anumite valori (din evaluare) sau interval de valori care să favorizeze
clientul şi nu este influenţată de apariţia unui eveniment ulterior;
- analizele şi opiniile evaluatorului au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele,
recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a
Evaluatorilor Autorizaţi din România).
- evaluatorul a respectat codul deontologic al ANEVAR (Asociaţia Naţională a Evaluatorilor
Autorizaţi din România);
- prezentul raport nu poate fi utilizat- folosit în vederea constituirii proprietatii ca garanție bancară.
Proprietatea a fost inspectată personal de către evaluator Scutaru Ion și colaboratorul Senatovici Sergiu
în data de 14 Iulie 2015 însoțit de reprezentantul primăriei Municipiului Reghin.
La data elaborării acestui raport, evaluatorul care se semnează mai jos este membru ANEVAR şi a
îndeplinit cerinţele programului de pregătire profesională continuă al ANEVAR şi au competenţa
necesară întocmirii acestui raport.
Analizele şi opiniile evaluatorului au fost bazate şi dezvoltate conform cerinţelor din standardele,
recomandările şi metodologia de lucru recomandate de către ANEVAR (Asociaţia Naţională a
Evaluatorilor Autorizaţi din România), în conformitate cu legislaţia în vigoare.
Evaluatorul care semnează prezentul raport are încheiată asigurarea de răspundere civilă,
Evaluatorul a respectat codul deontologic al profesiei sale.
Cu respect,
SCUTARU ION,
Expert evaluator EPI, EBM.
Membru titular ANEVAR
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 6
PREZENTAREA DATELOR
PROPRIETATEA EVALUATĂ
Obiectul evaluării îl constituie proprietățile imobiliare „2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2 ȘI AP.
6+ COTELE DE TEREN AFERENT” situate în: loc. Reghin str. Republicii nr. 1A, ap. 2 și ap. 6, Jud.
Mureş.
Conform extraselor de carte funciară, proprietățile imobiliare se compun din:
Conform CF nou nr. 51367-C1-U2. loc. Reghin, imobilul este situat în loc. Reghin str. Republicii
nr. 1A, etaj. S, ap. 2, Jud. Mureş și se compune din:
Teren intravilan în cotă parte de 21,22 mp din total 405mp.
1 magazie și 1 arhivă cu suprafața utilă de 32,75mp.
Proprietarul imobilului este MUNICIPIUL REGHIN- DOMENIUL PRIVAT.
Conform CF nou nr. 51367-C1-U6. loc. Reghin, imobilul este situat în loc. Reghin str. Republicii
nr. 1A, etaj. II, ap. 6, Jud. Mureş. și se compune din:
Teren intravilan în cotă parte de 99,39 mp din total 405mp.
1 oficiu, 1 grup sanitar, 7 birouri, 1 sală de consiliu și 2 holuri, cu suprafața utilă de 153,52mp.
Proprietarul imobilului este MUNICIPIUL REGHIN- DOMENIUL PRIVAT.
Conform inspecției pe terenul intravilan în suprafață de 405 mp. existent la adresa de mai sus este
amplasată o construcție din caramidă acoperită cu țilgă, cu regim de înălțime S+ P+ 2 E, formată din 6
apartamente, 2 apartamente aparțin MUNICIPIUL REGHIN- DOMENIUL PRIVAT și 4 apartamente
aparțin SC MAIR PRODCOM SRL.
Am adoptat, în cadrul lucrării, dimensiunile reale ale construcţiilor prevăzute în documentele puse la
dispoziţie de solicitant – releveele construcțiilor, executate de persoane autorizate de specialitate și care
corespund cu situația de pe teren.
Evaluatorul, prin reglementările profesionale cărora se supune, nu are calitatea juridică de a certifica
corectitudinea, din punct de vedere legal, a actelor menţionate, nici a dreptului deplin de proprietate
asupra bunului imobil evaluat şi nici a limitelor, vecinătăţilor, dimensiunilor proprietăţii, considerate
existente în prezenta lucrare ca ipoteze de lucru.
DREPTURI DE PROPRIETATE EVALUATE. DESCRIERE LEGALĂ
A fost evaluat întregul drept de proprietate asupra imobilului amintit, care
conform actelor prezentate, imobilele aru ca proprietar: MUNICIPIUL REGHIN- DOMENIUL
PRIVAT.
Dreptul de proprietate este înscris în extrasele de carte funciară după cum urmează:
Act notarial nr. Act de dezmembrare construcție pe unități individuale aut. 2620 din 22.10.2009, emis de
bnp Maria Codruța Straut, OUG 210/2000 aprobată cu modificările și completările aduse prin legea nr.
112/2001 publicată în MO nr. 106/29.03.2001 și a prevederilor OUG nr. 106/2001 publicată în MO nr.
353/30.06.2001, HG 1209/2001- MO nr. 792/12.12.2001.
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 7
B4, Intabulare drept de proprietate dobandit prin lege, cota actuala 1/1, 1, MUNICIPIUL REGHIN-
DOMENIUL PRIVAT, ÎN ADMINISTRAREA CONSILIULUI LOCAL AL MUNICIPIULUI
REGHIN.
Conform extraselor de carte funciară și a declarațiilor proprietarului imobilele nu au sarcini și ipoteci.
Pentru scopul evaluării, proprietățile au fost considerate şi evaluate ca fiind libere de sarcini
AMPLASAREA PROPRIETĂŢII. DESCRIEREA AMENAJĂRILOR
Municipiul Reghin este al doilea oraș ca mărime din județului Mureș, județ situat în centrul țării,
învecinandu- se cu judetul Cluj, judetul Harghita, Judetul Bistrița Năsăud, Județul Suceava, județul
Alba, județul Sibiu și județul Brașov. Situat în partea centralăr a tării, urmând cursul râului omonim,
Județul Mureș coboară în trepte de pe crestele Carpaților Rasariteni înspre Câmpia Transilvaniei și
Podisul Tirnavelor. Relieful de podis și colinar ocupă jumatate din întinderea județului, cealaltă jumătate
fiind rezervată dealurilor subcarpatice și muntilor vulcanici Calimani și Gurghiu. 6714 kilometri pătrați
constituie suprafata județului Mureș. Aceasta reprezintă aproape trei procente din întinderea actuala a
României, iar cei circa 600.000 locuitori au o pondere similară în intregul populatiei tării. 51,8 la suta
din populatia judetului locuieste în mediul urban: la Târgu Mureș, Reghin, Sighișoara, Târnaveni,
Luduș, Sovata, Iernut, iar 48,2 la sută în mediul rural, în 90 de comune cu 486 de sate. Localitatea
resedință de județ este municipiul Târgu Mureș.
Municipiul Reghin este situat pe râul Mureș, la confluența acestuia cu râul Gurghiu.
Municipiului Reghin are o suprafatã de 7.282 ha, din care: 785 ha curti si clădiri; 62,5 ha străzi, 41,61
ha parcuri și zone verzi; 1.334 intravilan; 4.345 ha suprafete agricole si 624 ha fond forestier.
Orașul Reghin este traversat de calea ferată 405 Târgu Mures-Deda, precum și de drumurile E15 Târgu
Mures Toplița, E15/A Reghin-Bistrița, DN16 Reghin-Cluj-Napoca și de drumurile județene
modernizate Reghin-Lãpusna și Reghin-Sovata.
Municipiul se află amplasat la intersecția a două axe de intensă și veche circulție, una pe Valea
Mureșului (Tg. Mureș-Reghin-Deda-Toplița) și alta pe Valea Gurghiului spre câmpia Transilvaniei
(Lăpusna-Gurghiu-Reghin-Crăiești).
Municipiul Reghin se află la următoarele distante față de: Tg. Mureș 32 km; Cluj-Napoca 102 km;
Bistrița 63 km; Toplița 70 km; Sovata 40 km; Lăpușna 42 km; Batoș 14 km.
Reghinul face parte din Judetul Mures, fiind al doi-lea oras ca mãrime dupã Târgu Mureș
Economia actuală a municipiului se intemeiază pe industrie, transporturi, turism, construcții, comert și
activități din domeniul serviciilor.
Principalele cartiere ale orașului Reghin sunt cartierul Unirii, Iernuteni, Centru, Mihai Viteazu,
Libertății, Rodnei, Făgărașului, Gării, etc
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 8
Vecinătăţile imediate sunt alte imobile cu regim de înălţime P maxim P+4E, blocuri de locuințe case de
locuit și spații comerciale. Zona este favorabilă serviciilor administrative.
Utilităţile aferente existente la limita proprietății sunt: instalații apă și canalizare, instalație de gaze
naturale și instalații electrice de iluminat.
DESCRIEREA PROPRIETATII IMOBILIARE
În urma studierii actelor puse la dispoziție de solicitant și în urma inspecției am concluzionat că
proprietățile imobiliare analizate sunt situate într-o zonă centrala a Municipiului Reghin, str. Republicii
nr. 1A, ap. 2 și ap. 6, Jud. Mureş.
Zonă cunoscută fiind bine dezvoltată, aici fiind concentrate un număr mare de spaţii administrative,
comerciale, preponderant cele rezidentiale de locuințe.
Accesul se face direct de pe str. Republicii, drum asfaltat cu o bandă pe sens. Spațiile sunt amplasate la
subsolul și la etajul 2 al unui imobil cu regim de înălțime S+ P+ 2E.
Vecinătăţile imediate sunt alte imobile cu regim de înălţime P, P+ M maxim P+ 4E, cu spaţii
comerciale, administrative, blocuri de locuințe și case de locuit. Zona este mai favorabilă serviciilor
dministrative decât celor comerciale sau rezidențiale.
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 9
În zonă există mijloace de transport în comun înspre principalele zone ale oraşului. Cele mai apropiate
locuri de parcare amenajate sunt chear în fața imobilelor.
Utilităţile aferente existente sunt: apă, canalizare, energie electrică, gaz metan, telefonie și IT.
Descrierea proprietăţii imobiliare
Teren:
Localizare: Municipiului Reghin, str. Republicii nr. 1A, jud. Mureş,
Suprafaţă:
405 mp, din acesta 253mp sunt ocupați de construcție, restul fiind
teren liber,
Terenul este împărțit în CF în cote părți între proprietarii
diferitelor apartamente:
ap. 2 cotă de teren 21,22mp.
ap 6 cotă de teren 99,39mp
Drum acces: Șosea asfaltată, domeniu public,
Forma teren: Forma neregulată,
Front la stradă: cca. 22,43 m,
Înclinaţie teren: Plană,
Acces Pietonal, auto,
Împrejmuire neprejmuit,
Utilităţi edilitare Racordat la toate rețelele de utilități edilitare,
Categorie de folosinţă Pentru construcții,
Utilizare actuală Teren ocupat de clădire,
Destinaţie Pentru construcţii.
Spațiu nr. 2
Localizare: Municipiului Reghin, str. Republicii nr. 1A, ap. 2, jud. Mureş,
Tipul clădirii: Spațiu amplasat la subsolul unui imobil cu regim de înălțime S+ P+
2E
An edificare: cca. 1970
Suprafeţe: suprafaţă utilă = 32,75 mp
Structura de rezistenţă: fundaţii continue din beton armat și cărămidă
Închideri: structură din zidărie de cărămidă,
Acoperiș: sarpantă lemn cu învelitoare țiglă
Tâmplărie exterioară: metalică cu geam simplu
Tâmplărie interioară: lemn cu geam simplu
Finisaje exterioare: tencueli simple,
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 10
Pardoseli: beton
Finisaje interioare compartimentări cu pereţi din caramidă
tencuieli, vopsitorii în lavabil parțial, placat cu lemn
Instalații funcționale
instalaţie electrică pentru iluminat
instalație de apă de la rețiaua locală
instalaţie de canalizare de la rețiaua locală
instalaţie de gaze naturale de la rețiaua locală
Sistem de încălzire fără sistem de încălzire
Stare fizică
nu s-au constatat vicii vizibile ale structurii de rezistență
clădirea are finisaje inferiare, la data inspecției subsolul nu era
accesibil, acesta era inundat.
Spațiu nr. 6
Localizare: Municipiului Reghin, str. Republicii nr. 1A, ap. 6, jud. Mureş,
Tipul clădirii: Spațiu amplasat la etajul 2 al unui imobil cu regim de înălțime S+ P+
2E
An edificare: Cca. 1970
Suprafeţe: suprafaţă utilă = 99,39 mp
Structura de rezistenţă: fundaţii continue din beton armat,
Închideri: Structură din zidărie de cărămidă,
Acoperiș: Sarpantă lemn cu învelitoare țiglă
Tâmplărie exterioară: metalică cu geam simplu și metal cu geamuri simple
Tâmplărie interioară: lemn cu geam simplu
Finisaje exterioare: tencueli simple,
Pardoseli: beton, gresie și parchet
Finisaje interioare compartimentări cu pereţi din caramidă
tencuieli, vopsitorii în lavabil parțial
Instalații funcționale
instalaţie electrică pentru iluminat
instalație de apă de la rețiaua locală
instalaţie de canalizare de la rețiaua locală
instalaţie de gaze naturale de la rețiaua locală
Sistem de încălzire fără sistem de încălzire
Stare fizică nu s-au constatat vicii vizibile ale structurii de rezistență
clădirea are finisaje inferioare
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 11
DATE PRIVIND PIAŢA IMOBILIARĂ
Tipul de piaţă analizat. Arealul de piaţă analizat
Proprietățile evaluate sunt amplasată în zona centrală a localității Reghin, acces direct de pe un drum
asfaltat în imediata apropiere a unor spații similare, spații comerciale, administrative, cu regim maxim
de înălțime P+ 4E și case de locuit.
Astfel piaţa specifică proprietăţii este cea a proprietăţilor administrative, situate în zona centrala a
Municipiului Reghin.
Evoluţia pieţei. Cererea. Oferta
Piaţa imobilelor de tip administrativă, a cunoscut o scădere începând cu a doua parte a anului 2008 când
per ansamblu piaţa imobiliară a intrat în declin. După o perioadă lungă de creştere şi o creştere
accelerată în perioada 2004-2007, preţurile ajungând la nivel foarte ridicat, scăderea de la finele anului
2008, continuată din 2009 până în prezent. Este greu de apreciat nivelul scăderilor pentru că proprietăţile
au fost afectate în mod diferit, în funcţie de tipul proprietăţii, localizare, calitatea proprietăţii. Numărul
tranzacţiilor a scăzut foarte tare, cererea solvabilă fiind diminuată de dificultatea crescândă a accesului
la finanţare, de lipsa banilor din piaţă şi de incertitudinile tot mai ridicate ale investitorilor.
Pe termen scurt şi mediu se poate preconiza că nivelul preţurilor va continuă să scadă deşi se aşteaptă ca
ritmul scăderii sa nu mai fie accelerat. Numărul tranzacţiilor va rămâne redus.
Cererea pentru acest tip de proprietăţi se manifestă mai ales pentru închiriere. Această cerere a scăzut în
ultima perioadă iar multe din firmele care aveau deja închiriate spaţiile au renegociat chiriile în jos.
Oferta de proprietăţi similare este compusă din proprietăţi similare aflate în zonele similare a
Municipiului Reghin, zonă centrală dar şi din proprietăţi de substituţie localizate în zone similare ca şi
atractivitate din Municipiul Reghin și din imediata apropiere. Oferta de proprietăţi este însă în
continuare limitată la vânzare, dar mai bogată la închiriere. În Anexe sunt prezentate câteva din ofertele
existente pe piaţă.
La data evaluării, piaţa imobiliară specifică este în dezechilibru, oferta fiind mai mare decât cererea iar
numărul tranzacţiilor încheiate foarte redus. În aceste condiţii se poate estima că avem o piaţă a
cumpărătorului.
În anexele la raport sunt prezentate extrase din ofertele cu proprietăţi comparabile, pentru vânzare şi
închiriere.
Chirii. Grade de ocupare. Rate de capitalizare
Chiriile pentru spaţii administrative din zonă similară (zonă centrală) este de 3 – 8 euro/mp, în scădere.
Ratele de capitalizare sunt într-un interval de 9 - 11%.
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 12
Date despre tranzacţii
Preţurile de ofertă / tranzacţionare variază foarte mult în funcţie de localizare, suprafaţa construcţiilor,
calitatea acestora, dimensiune, teren aferent etc., un interval mai des întâlnit pe piaţă pentru spaţii
administrative fiind de 300 - 500 euro/mp.
Preţurile de ofertă / tranzacţionare pentru terenuri intravilane din zonă centrală, un interval mai des
întâlnit pe piaţă pentru acest tip de teren fiind 30 - 50 EUR/mp.
La data evaluării, piaţa imobiliară specifică este în dezechilibru, oferta fiind mai mare decât cererea iar
numărul tranzacţiilor încheiate foarte redus. În aceste condiţii se poate estima că avem o piaţă a
cumpărătorului.
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 13
PREMIZELE EVALUĂRII
DEFINIREA TIPULUI DE VALOARE ESTIMAT
Scopul evaluării este informarea destinatarului asupra valorii de piață a celor două spații administrative
în vederea vanzării lor.
Prezenta lucrare se adresează „MUNICIPIULUI REGHIN” în calitate de client şi destinatar.
Valoarea de piaţă reprezintă suma estimată pentru care un activ sau o datorie ar putea fi schimbat(ă) la
data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după
un marketing adecvat şi în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără
constrângere.
Criteriul esenţial în evaluarea oricărei proprietăţi imobiliare sau mobiliare este utilitatea sa.
Valoarea de piaţă a proprietăţii imobiliare este mai degrabă o reprezentare a utilităţii sale recunoscute de
piaţă, decât a stării sale pur fizice.
DATA EVALUĂRII
La baza efectuării evaluării au stat informaţiile privind nivelul preţurilor corespunzătoare lunii august
2015 dată la care se consideră valabile ipotezele luate în considerare şi valorile estimate de către
evaluator. Evaluarea a fost realizată în a doua decadă a lunii august 2015, care este şi data raportului.
INSPECŢIA PROPRIETĂŢII
Inspecția imobilelor amplasate în loc. Reghin, str. Republicii nr. 1A, ap. 2 și ap. 6, Jud. Mureş, a fost
efectuată de catre evaluatorul Scutaru Ion și colaboratorul Senatovici Sergiu în data de 14 Iulie 2015
însoțit de reprezentantul primăriei Municipiului Reghin..
Astfel conform celor vazute de evaluator la data inspecției imobilul, starea fizică a construcției de bază
este bună, nivelul de finisare fiind inferior.
La data inspecției au fost preluate informaţii referitoare la proprietatea evaluată, s-au realizat descrieri, s-
a fotografiat proprietatea etc.
IPOTEZE ŞI CONDIŢII LIMITATIVE
- Prezentul raport de evaluare este întocmit la cererea clientului şi în scopul precizat. Nu este permisă
folosirea raportului de către o terţă persoană fără obţinerea, în prealabil, a acordului scris al
autorului evaluării. Nu se asumă responsabilitatea faţă de nici o altă persoană în afara clientului,
destinatarului evaluării şi celor care au obţinut acordul scris şi nu se acceptă responsabilitatea pentru
nici un fel de pagube suferite de orice astfel de persoană, pagube rezultate în urma deciziilor sau
acţiunilor întreprinse pe baza prezentului raport.
- Prezentul raport nu poate fi utilizat- folosit în vederea constituirii proprietății ca garanție bancară.
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 14
- Consimţământul scris al evaluatorului trebuie obţinut înainte ca oricare parte a raportului de
evaluare să poată fi utilizată, în orice scop, de către orice persoană, cu excepţia clientului, sau a altor
destinatari ai evaluării care au fost precizaţi în raport. Consimţământul scris şi aprobarea trebuie
obţinute înainte ca raportul de evaluare (sau oricare parte a sa) să poată fi modificat sau transmis
unei terţe părţi, alţii decât clientul sau altor categorii de public, prin prospecte, memorii, publicitate,
relaţii publice, informaţii, vânzare sau alte mijloace. Raportul de evaluare nu este destinat
asigurătorului proprietăţii evaluate, iar valoarea prezentată în raportul de evaluare nu are legătură cu
valoarea de asigurare.
- Valoarea stipulată în raportul de evaluare include doar valoarea terenului și a construcției existente
pe teren la data inspecției.
- Raportul de evaluare îşi păstrează valabilitatea numai în situaţia în care condiţiile de piaţă,
repzentate de factorii economici, sociali şi politici, rămân nemodificate în raport cu cele existente la
data evaluării.
- Evaluatorul a putut inspecta imobilul din exterior și interior, astfel s- a facut poze și sa putut
identifica imobilul cu exactitate.
- Evaluatorul nu este responsabil pentru problemele de natură legală, care afectează fie proprietatea
imobiliară evaluată, fie dreptul de proprietate asupra acesteia şi care nu sunt cunoscute de către
evaluator. În acest sens se precizează că nu au fost făcute cercetări specifice la arhive, iar
evaluatorul presupune că titlul de proprietate este valabil şi se poate tranzacţiona, că nu există
datorii care au legătură cu proprietatea evaluată şi aceasta nu este ipotecată sau închiriată. În cazul
în care există o asemenea situaţie şi este cunoscută, aceasta este menţionată în raport. Proprietatea
imobiliară se evaluează pe baza premisei că aceasta se află în posesie legală (titlul de proprietate
este valabil).
- Se presupune că proprietatea imobiliară în cauză respectă reglementările privind documentaţiile de
urbanism, legile de construcţie şi regulamentele sanitare, iar în cazul în care nu sunt respectate
aceste cerinţe, valoarea de piaţă va fi afectată.
- Proprietatea nu a fost expertizată detaliat. Orice schiţă din raportul de evaluare prezintă
dimensiunile aproximative ale proprietăţii şi este realizată pentru a ajuta cititorului raportului să
vizualizeze proprietatea. În cazul în care există documente relevante (măsurători de cadastru,
expertize) acestea vor avea prioritate.
- Dacă nu se arată altfel în raport, se înţelege că evaluatorul nu are conoştinţă asupra stării ascunse
sau invizibile a proprietăţii (inclusive, dar fără a se limita doar la acestea, starea şi structura solului,
structura fizică, sistemele mecanice şi alte sisteme de funcţionare, fundaţia, etc.) sau asupra
condiţiilor adverse de mediu (de pe proprietatea imobiliară în cauză sau de pe o proprietate
învecinată, inclusive prezenţa substanţelor periculoase, substanţelor toxice etc.), care pot majora sau
micşora valoarea proprietăţii. Se presupune că nu există astfel de condiţii, dacă ele nu au fost
observate, la data inspecţiei sau nu au devenit vizibile în perioada efectuării analizei obişnuite,
necesară pentru întocmirea raporului de evaluare. Acest raport nu trebuie elaborat ca un audit de
mediu sau ca un raport detaliat al stării proprietăţii, astfel de informaţii depăşind sfera de raport
şi/sau calificarea evaluatorului. Evaluatorul nu oferă garanţii explicite sau implicite în privinţa stării
în care se află proprietatea şi nu este responsabil pentru existenţa unor astfel de situaţii şi a
eventualelor consecinţe şi nici pentru eventualelel procese tehnice de testare necesare descoperirii
lor.
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 15
- Am evaluat imobilul existent fizic la data inspecţiei, cu dimensiunile constatate conform extrasului
de carte funciară disonibil.
- Valorile estimate în raport se aplică întregii proprietăţi şi orice divizare sau distribuire a acestora pe
interese fracţionate va invalida valorile estimate.
- Unele dintre cifrele prezentate în acest raport se poate să fi fost generate de modele financiare,
făcând calcule bazate pe numere cu trei sau mai multe zecimale. Din motive de claritate şi
simplificare, cele mai multe cifre prezentate în acest raport au fost rotunjite şi pot fi, prin urmare,
pasibile de mici erori de rotunjire în anumite cazuri.
- Chiar dacă toate informaţiile din acest raport sunt considerate a fi corecte, acestea se pot schimba.
Nici o parte a conţinutului acestui raport nu trebuie să fie interpretată ca o garanţie de orice fel.
- Calitatea managementului proprietăţii are un efect direct asupra viabilităţii economice şi valorii de
piaţă a acesteia. Previziunile financiare prezentate în acest raport presupun un drept de proprietate
responsabil şi competenţă managerială. Orice variaţie de la această ipoteză ar putea avea un impact
semnificativ asupra estimărilor de valoare rezultate.
- Evaluatorul obţine informaţii, estimări şi opinii necesare întocmirii raportului de evaluare, din surse
pe care le consideră a fi credibile şi evaluatorul consideră că acestea sunt adevărate şi corecte, surse
pe care le vai indica în raportul de evaluare. Evaluatorul nu îşi asumă responsabilitatea în privinţa
acurateţei informaţiilor furnizate de terţe părţi.
- Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu este obligat să ofere în continuare consultanţă sau să depună
mărturie în instanţă relativ la proprietatea în chestiune, în afara cazului în care s-au încheiat astfel de
înţelegeri în prealabil.
- Proprietarul respectiv un potenţial cumpărător pot avea alte opinii şi păreri, susţinând oricare altă
valoare dintre valorile estimate în prezentul raport sau oricare altă valoare rezultată dintr-un alt
proces de evaluare.
- Valoarea propusă de lucrare este o predicţie, o opinie şi este subiectivă;
- Evaluatorul a fost de acord să–şi asume realizarea misiunii încredinţate de către clientul numit în
raport, în scopul utilizării precizate de către client şi în scopul precizat în raport.
DECLARATIE DE CONFORMITATE
În conformitate cu prevederile codului deontologic al profesiei de evaluator parte integrantă a
standardelor de evaluare declar că proprietatea ce face obiectul prezentului raport a fost inspectată de
mine, care am evaluat proprietatea, având în vedere cadrul de reglementare, baza, instrucţiunile,
ipotezele şi condiţiile limitative sus-menţionate, fără a avea o relaţie particulară cu clientul, sau un alt
interes actual sau de perspectivă faţă de proprietatea evaluata. Acest raport de evaluare nu se bazează pe
solicitarea obţinerii unei anumite valori, solicitare venită din partea clientului sau a altor persoane care
au interese legate de client, iar remunerarea evaluării nu se face în funcţie de satisfacerea unei asemenea
solicitări.
RESPONSABILITATILE FAȚĂ DE TERȚI
Prezentul raport de evaluare a fost realizat pe baza informaţiilor furnizate de către reprezentanții
destinatarului și ai solicinantului, corectitudinea şi precizia datelor furnizate fiind responsabilitatea
clientului și a solicitantului.
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 16
În conformitate cu standardele din România valorile estimate de către evaluator sunt valabile la data
prezentată în raport şi încă un interval de timp limitat după această dată, în care condițiile specifice ale
pietei nu suferă modificări semnificative care afectează opiniile estimate.
Acest raport de evaluare este destinat scopului precizat şi numai pentru uzul destinatarului menționaţi
anterior.
Raportul este confidenţial, strict pentru destinatar şi evaluatorul nu acceptă nici o responsabilitate faţă de
altă persoană, în nici o circumstanţă.
SURSE DE INFORMATII SI DOCUMENTATII
- Extras CF nou nr. 51367-C1-U2. loc. Reghin și CF nou nr. 51367-C1-U6. loc. Reghin.
- Plan de amplasament şi delimitare a bunului imobil;
- Planurile construcţiei;
- Memoriu tehnic;
- Fotografii;
- Declaraţiile, informaţiile furnizate de proprietar, solicitant;
- Îndreptar tehnic pentru evaluarea imediată la preţul zilei, a costurilor elementelor şi construcţiilor de
locuinţe, procentual şi valoric, de Sorin Turcuş şi Aurel Cristian, ed. Matrix Rom, noiembrie 2011;
- Cataloagele de reevaluare a clădirilor şi construcţiilor speciale, ediţia 1964, elaborate de Comisia
Centrală pentru Inventarierea şi Reevaluarea Fondurilor Fixe 1964;
- Buletinul de Expertiză Tehnică nr. 120/2011, editat de Corpul Experţilor Tehnici din România;
“Volumului –COSTURI DE RECONSTRUCȚIE- COSTURI DE ÎNLOCUIRE”– editate de catre
Editura IROVAL BUCUREȘTI.
“Volumului –CLĂDIRI INDUSTRIALE COMERCIALE ȘI AGRIGOLE- CONSTRUCȚII
SPECIALE”– editate de catre Editura IROVAL în 2010.
- Indicativul P135-1999 Ghid cuprinzând coeficienţii de uzură fizică normală la mijloacele fixe din
grupa 1 “Construcţii”, elaborate de Institutul Naţional de Cercetare-Dezvoltare în Construcţii şi
Economia Construcţiilor INCERC Bucureşti şi aprobat de Ministerul Lucrărilor Publice şi
Amenajării Teritoriului cu Ordinul nr. 85/N/1999.
- Informaţii privind oferte din publicaţii de specialitate şi agenţii imobiliare (paginile web
www.multecase.ro; www.nomex.ro, www.olx.ro, www.euroimobil.ro; www.speedimobiliare.ro,
www.imobiliare.net; www.flash-online.ro;
- Estimator de preț pe capitole pentru o hala parter, ofetă pusă la dispoziție de
http://www.demetal.ro/estimator.php;
- Standardele de evaluare ANEVAR 2015;
- Standarde de Evaluare SEV 100 - Cadrul general;
- Standarde de Evaluare SEV 103 – Raportarea evaluării;
- Standarde de Evaluare SEV 230 – Drepturi asupra proprietatii imobiliare;
- Ghid metodologic de evaluare GME 630 Evaluarea bunurilor imobile;
- Glosarul SEV 2015;
- Abordarea metodologică a unor definiţii şi termeni din SEV 2015, în interpretarea ANEVAR.
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 17
EVALUAREA PROPRIETĂŢII
CEA MAI BUNĂ UTILIZARE
Cea mai bună utilizare este utilizarea unui activ care îi maximizează productivitatea şi care este
posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar.
Determinarea celei mai bune utilizări presupune luarea în considerare a următoarelor:
(a) să se stabilească dacă o utilizare este posibilă, prin prisma a ceea ce ar fi considerat rezonabil
de către participanţii pe piaţă,
(b) să reflecte cerinţa de a fi permisă legal, fiind necesar să se ia în considerare orice restricţii în
utilizarea activului, de exemplu, specificaţiile din planul urbanistic,
(c) cerinţa ca utilizarea să fie fezabilă financiar, având în vedere dacă o utilizare alternativă, care
este posibilă fizic şi permisă legal, va genera profit suficient pentru un participant tipic pe piaţă, după ce
au fost luate în calcul costurile conversiei la acea utilizare, peste profitul generat de utilizarea existentă.
Utilizările posibile, considerate rezonabile de către participanţii pe piaţă, având în vedere
amplasarea, tipul constructiv sunt: utilizarea ca unitate administrativă și proprietate comercială.
Ambele utilizări sunt premise legal.
În vederea determinării fezabilităţii financiare am analizat informaţiile de piaţă privind vânzările,
închirierile de spaţiu administrative și spații comerciale.
În urma analizei am constatat următoarele:
- Spaţiile cu utilizare administrativă sunt oferite spre vânzare la valori unitare cuprinse între 300 - 500
eur/mp + TVA;
- Spaţiile cu utilizare comercială sunt oferite spre vânzare la valori unitare cuprinse între 400 - 700
eur/mp + TVA;
Comparând cele două utilizări am constatat că preţurile de vânzare sunt apropiate, preţuri uşor
mai mari la spaţii cu utilizare comercială.
Însă având în vedere că: schimbarea destinaţiei, transformarea imobilelor în spaţii comerciale
presupune costuri, investiţie pentru reamenajare, am ajuns la concluzia că utilizarea administrativă este
fezabilă financiar și nu necesită investiții suplimentare pentru reamenajare.
Specificatie
UTILIZARI ALTERNATIVE
COMERCIAL ADMINISTRATIV
Chirie de piata (EURO/ luna sau / mpAu / luna) ap. 2 3,0 3,0
Chirie de piata (EURO/ luna sau / mpAu / luna) ap 6 5,0 5,0
Suprafata de inchiriat (mpAu) ap 2 32,75 32,75
Suprafata de inchiriat (mpAu) ap 6 153,52 153,52
Venit lunar din chirie - VBP - euro 866 866
Venit anual din chirie - VBP - euro 10.390 10.390
TOTAL VENIT BRUT POTENTIAL - VBP - eruo 10.390 10.390
Grad de ocupare % 92% 92%
Venit Brut din Exploatare - VBE - euro 9 559 9 560
Rata de capitalizare aferenta VBE 10,00% 10,00%
VALOAREA PROPRIETATII IN EXPLOATARE -
euro 95 590 95 600
Teren in exces - mp 0 0
Valoare unitara teren euro / mp 0 0
Valoare teren in exces - euro 0 0
VALOARE PROPRIETATE INAINTE DE 95.590 95.600
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 18
INVESTITII NECESARE -euro
Costuri unitare
demolare/conversie/reparatie/imbunatatiri necesare -
euro / mp Au 150 84
Total costuri conversie/reparatie/imbunatatiri necesare
- euro 27.941 15.557
TOTAL VALOARE PROPRIETATE 67.600 80.000
CEA MAI BUNA UTILIZARE NU DA
Proprietățile imobiliare analizate au destinaţie administrativă.
În consecinţă apreciem că utilizarea actuală este fizic posibilă, permisă legal şi fezabilă financiar.
METODOLOGIE
Metodologia de evaluare aplicată include:
- Abordarea prin comparaţii pentru teren
- Abordarea prin metoda comparațiilor
- Abordarea prin capitalizarea venitului
ABORDAREA PRIN COMPARATII PENTRU TEREN
Evaluarea terenului
Estimarea valorii juste a terenului a fost efectuată ţinând seama de suprafaţa de teren aferentă şi de
situarea acestuia, în concordanţă cu informaţiile privind preţurile de piaţă în zonele învecinate şi/sau
similare. Metoda de evaluare aplicată fiind cea a comparaţiilor de piaţă.
Metoda comparaţiilor de piaţă îşi are baza în analiza pieţei şi utilizează analiza comparativă, respectiv
estimarea valorii se face prin analizarea pieţei pentru a găsi proprietăţi similare, comparând apoi aceste
proprietăţi cu cea “de evaluat”.
Premiza majoră a metodei este aceea că valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare este în relaţie
directă cu preţurile de tranzacţionare a unor proprietăţi competitive şi comparabile. Analiza comparativă
se bazează pe asemănările şi diferenţele între proprietăţi, între elementele care influenţează preţurile de
tranzacţie.
Metoda comparaţiilor directe este o metodă globală care aplică informaţiile culese urmărind raportul
cerere - ofertă pe piaţa imobiliară, reflectate in mass-media sau alte surse de informare. Se utilizează la
evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul evaluării. Metoda este cea mai
utilizată şi preferată atunci când există date comparabile. Prin această metodă, preţurile referitoare la
loturi similare sunt analizate, comparate şi corectate în funcţie de asemănări sau diferenţieri. Se bazeaza
pe valoarea pe metru patrat a terenurilor libere expuse pe piata imobiliara locala.
Sursele de informaţii pentru imobilele de comparaţie au fost din baza proprie de date, de la agenţiile
imobiliare colaboratoare şi parţial de la instituţiile şi persoanele direct implicate în tranzacţii.
Oferte vânzare teren se regăsesc în anexe.
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 19
Grila de calcul:
Nr.
crt. Element de comparaţie
Proprietatea
evaluată
Comparabila
A
Comparabila
B
Comparabila
C
Comparabila
D
Identificare: Loc. Reghin Loc. Reghin Loc. Reghin Loc. Reghin Loc. Reghin
Data: prezent prezent prezent prezent prezent
Suprafaţa (mp) 402 360 500 1.300 2.500
Preţ de vânzare total (Euro) 12.960 19.000 45.500 150.000
Preţ de vânzare unitar
(€/mp) 36,0 38,0 35,0 60,0
0 TIP COMPARABILĂ:
Tip comparabilă: ofertă ofertă ofertă ofertă
Corecţie procentuală: 0,0% 0,0% -15,0% -30,0%
Corecţie totală: 0,0 0,0 -5,3 -18,0
Preţ corectat: 36 38 29,75 42
1 DREPTUL DE PROPRIETATE:
Dreptul de proprietate
transmis: fără restricţii fără restricţii fără restricţii fără restricţii fără restricţii
Corecţii pentru dreptul de
proprietate (%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţii pentru dreptul de
proprietate: 0,0 0,0 0,0 0,0
Preţ corectat: 36,0 38,0 29,8 42,0
2 RESTRICŢII LEGALE:
Restricţii legale - Coeficienţi
urbanistici: fără restricţii fără restricţii fără restricţii fără restricţii fără restricţii
Restricţii legale (%) - 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţii pentru restricţii legale 0,0 0,0 0,0 0,0
Preţ corectat: 36,0 38,0 29,8 42,0
3 CONDIŢII DE FINANŢARE:
Condiţii de finanţare normale similar similar similar similar
Corecţii pentru condiţii de
finanţare (%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţii pentru condiţii de
finanţare: 0,0 0,0 0,0 0,0
Preţ corectat: 36,0 38,0 29,8 42,0
4 CONDIŢII DE VÂNZARE:
Condiţii de vânzare: normale similar similar similar similar
Corecţii pentru condiţii de
vânzare(%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţii pentru condiţii de
vânzare: 0 0 0 0
Preţ corectat: 36,0 38,0 29,8 42,0
5 CONDIŢII DE PIAŢĂ:
Condiţii ale pieţei prezent prezent prezent prezent prezent
Corecţii pentru condiţii ala
pieţei (%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţii pentru condiţii ala
pieţei 0,0 0,0 0,0 0,0
Preţ corectat: 36,0 38,0 29,8 42,0
6 LOCALIZARE:
Localizare: Loc. Reghin Loc. Reghin Loc. Reghin Loc. Reghin Loc. Reghin
Corecţii pentru localizare (%) 10,0% 5,0% 20,0% 10,0%
Corecţie pentru localizare 3,6 1,9 6,0 4,2
Preţ corectat: 39,6 39,9 35,7 46,2
7 CARACTERISTICI FIZICE:
Gradul de ocupare al 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 20
terenului:
a Mărime (Suprafaţă): 405 360 500 1.300 2.500
Corecţie pentru mărime (%): 0,0% 0,0% 5,0% 10,0%
Corecţie pentru mărime: 0,0 0,0 1,8 4,6
b Forma terenului
lungime/lăţime 22,43/- 16/- 18/- 22/- 20/-
Deschidere la drumul de acces 22,43 16 18 22 20
Corecţie pentru forma
terenului/deschidere (%): 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţie pentru forma
terenului/deschidere 0,0 0,0 0,0 0,0
c Topografie: plan plan plan plan plan
Corecţie pentru topografie
(%): 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţie pentru topografie: 0,0 0,0 0,0 0,0
Corecţie totală penru
caracteristici fizice (%) 0,0% 0,0% 5,0% 10,0%
Corecţie totală pentru
caracteristici fizice: 0,0 0,0 1,8 4,6
Preţ corectat: 39,6 39,9 37,5 50,8
8 UTILITĂŢI DISPONIBILE:
Utilităţi disponibile: en.
el./apă/canal/gaz
metan/termoficare/altele:
da/da/da/da
nu/nu
da/da/da/da
nu/nu
da/da/da/da
nu/nu
da/da/da/da
nu/nu
da/da/da/da
nu/nu
Corecţie pentru utilităţi (%) 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţii pentru utilităţi 0,0 0,0 0,0 0,0
Preţ corectat: 39,6 39,9 37,5 50,8
9 ZONAREA:
Zonarea - destinaţia legală
permisă: comerciala mixta mixta mixta mixta
Corecţie pentru zonare (%): 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţii pentru zonare: 0,0 0,0 0,0 0,0
Preţ corectat: 39,6 39,9 37,5 50,8
10 CEA MAI BUNĂ UTILIZARE:
Cea mai bună utilizare: comerciala mixta mixta mixta mixta
Corecţie pentru CMBU (%): 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţie pentru CMBU: 0,0 0,0 0,0 0,0
Preţ corectat: 39,6 39,9 37,5 50,8
PREŢ CORECTAT (€/mp): 39,6 39,9 37,5 50,8
Corecţie totală netă (absolută) 3,6 1,9 2,5 -9,2
Corecţie totală netă (procent) 10,0% 5,0% 7,1% -15,3%
Corecţie totală brută
(absolută) 3,6 1,9 13,0 26,8
Corecţie totală brută (procent) 10,0% 5,0% 37,1% 44,7%
Preţul unitar al terenului
este Rotund: 40,00 € /mp
Valoarea terenului determinată prin metoda
comparaţiilor: 16.200 €
Valoarea terenului determinată prin metoda
comparaţiilor: 71.800 lei
Valoare teren apartament 2: 850 € 3.800 lei
Valoare teren apartament 6: 3.980 € 17.600 lei
Ajustare pentru tip tranzacţie: comparabilele sunt oferte, preţurile de ofertă sunt negociabile, ajustarea
negativă de 15% pentru comparabila 3, respectiv 30% pentru comparabila 4, este un nivel rezonabil al
marjei de negociere, (negociere minima 10% și maximă 30%).
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 21
Ajustare pentru drepturi de proprietate transmise: drepturi de proprietate transmise similare, nu necesită
ajustări.
Ajustare pentru condiţii de finanţare: condiţii de finanţare similare, nu necesită ajustări.
Ajustare pentru condiţiile pieţei: condiţii de piaţă similare, oferte expuse pe piaţă la data evaluării, nu
necesită ajustări.
Ajustare pentru localizare: comparabile amplasate în zone apropiate ca atractivitate dar necesită mici
ajustări:
Comparabila A – a fost considerată a fi poziționată inferior față de proprietatea evaluate, aceasta corectie
a fost calculată în funcție de distanța față de mijloacele de transport și principalele utilități publice,
corecție pozitivă de 10%.
Comparabila B – a fost considerată a fi poziționată inferior față de proprietatea evaluate, aceasta corectie
a fost calculată în funcție de distanța față de mijloacele de transport și principalele utilități publice,
corecție pozitivă de 5%.
Comparabila C – a fost considerată a fi poziționată inferior față de proprietatea evaluate, aceasta corectie
a fost calculată în funcție de distanța față de mijloacele de transport și principalele utilități publice,
corecție pozitivă de 20%.
Comparabila D – a fost considerată a fi poziționată inferior față de proprietatea evaluate, aceasta corectie
a fost calculată în funcție de distanța față de mijloacele de transport și principalele utilități publice,
corecție pozitivă de 10%.
Ajustari pentru deschidere la drumul de acces: nu necesită corecții.
Ajustari pentru dimensiuni:
Ajustari pentru dimensiuni: (întrucat nu am avut la dispoziție sursa prin care să indice cu exactitate
suprafața de teren ce aparține celor douăspații ci doar suprafața totală, am calculat valoarea intregii
suprafațe de 405mp de teren ulterior a fost impărțit pe cote parți.
Întrucăt suprafețele de teren ale comparabilei C și D este mai mare a fost aplicată corecții pizitive de 5
respectiv 10% acestor comparabile, corecții extrase de pe piață.
Ajustări pentru utilități: parcelele comparabile au toate utilitatile- nu necesită corecții.
Ajustari pentru lucrari de amenajare: nu necesită corecții.
Utilizare: nu necesită corecții.
Valoarea asimilată pentru terenul supus evaluarii a fost estimată ca fiind asimiliabilă valorii corectate a
terenului comparabilei B deoarece terenului B i-au fost aduse cele mai putine corecţii (corecţia brută
procentuală cea mai mică) având în vedere caracteristicile analizate.
Astfel preluand informatiile din piață, caracteristicile terenului studiat, forma, dimensiunea și utilitățile
existente, valoarea estimată a terenului este 40 eur/mp.
În acest context valoarea totală estimată pentru suprafața de 405 mp de teren.
V teren = 16.200 eur echivalent 71.800 lei
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 22
din care:
Valoare teren apartament 2: 850 eur echivalent 3.800 lei
Valoare teren apartament 6: 3.980 eur echivalent 17.600 lei
ABORDAREA PRIN METODA COMPARAȚIILOR
Prin această abordare opinia asupra valorii se formează prin compararea proprietăţii subiect cu
proprietăţi similare, vândute recent sau ofertate pe piaţă. Premisa importantă a abordării este că valoarea
subiectului de evaluat este în directă legătură cu preţurile proprietăţilor comparabile. Analiza se
concentrează asupra asemănărilor şi diferenţelor între proprietăţi. Elementele de comparaţie luate în
considerare sunt deobicei drepturile de proprietate evaluate, motivaţiile cumpărătorilor şi vânzătorilor,
condiţiile de finanţare, condiţiile pieţei la data evaluării, dimensiunea proprietăţii, localizarea,
caracteristicile fizice şi caracteristicile economice. Abordarea este credibilă atunci când există tranzacţii
recente suficiente.
In cazul de faţă, numărul tranzacţiilor cu acest tip de proprietate s-a redus simţitor din a doua parte a
anului 2008, oferta de proprietăţi similare fiind însă în creştere. De asemenea, condiţiile pieţei în ultimii
ani s-au schimbat foarte mult, având acum o piaţă a cumpărătorilor.
Evaluarea s-a făcut prin abordarea prin comparaţii, prin metoda analizei comparative. Astfel, pentru
unele elemente de comparaţie s-au făcut corecţii cantitative. Ulterior, analizele calitative s-au aplicat
asupra unor preţuri unitare corectate. Evaluatorul a analizat astfel vânzările şi ofertele comparabile
pentru a determina dacă acestea sunt superioare, inferioare sau egale proprietăţii de analizat. Corecţiile
au fost exprimate în termeni de necesar de ajustare pozitiv sau negativ faţă de proprietatea evaluată.
Valorile rezultate au fost reconciliate prin ordonarea comparabilelor comparativ cu proprietatea în cauză.
Elementul de comparaţie utilizat a fost valoarea unitară.
Comparabilele selectate, utilizate în calcule sunt prezentate în anexe.
Grila de comparații pentru spațiu 2 ABORDAREA PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (PROPRIETATI)
ELEMENT DE COMPARAŢIE subiect
PROPRIETĂŢILE IMOBILIARE
COMPARABILE
A B C
Preţ de oferta/vanzare casa+ teren (EURO) ? 65000 40000 41000
Preţ vanzare unitar/vanzare (EURO/MP) fara teren 508 670 717
Tipul tranzactiei oferta oferta tranzactie
Corectie pentru tip tranzactie -51 -67 0
Pret corectat (EURO) 457 603 717
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 23
Drepturi de proprietate transmise integral Integral Integral Integral
Corecţie pentru dreptul de proprietate 0% 0% 0%
Preţ corectat (EURO) 457 603 717
Condiţii de finanţare
La
piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
Corecţie pentru finanţare 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 457 603 717
Conditii de piata aug.15 aug.15 aug.15
Corecţie pentru condiţiile pieţei 0% 0% 0%
Preţ corectat (EURO) 457 603 717
Localizare central ultracentral central
Corecţie (%) (comp A, C) 20% -10% 0%
Preţ corectat (EURO) 549 542 717
Suprafata teren in exces 21,22 123 58 76
diferenta suprafata teren mp -102 -37 -54
Corectie pentru teren (suprafata, dimensiuni, amplasament
constructie etc) % 0 0 0
Pret corectat (EURO) 549 542 717
Vechime (ani) 45 45 45 45
Corectie pentru vechime (%) 0% 0% 0%
Corectie pentru vechime (EURO) 0 0 0
Pret corectat (EURO) 549 542 717
Suprafata utila (mp) 32,75 123 58 55,05
diferenta suprafata -90,25 -25,25 -22,30
Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (%) 0% 0% 0%
Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (EUR) 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 549 542 717
Corectie pentru vechime (%) 0% 0% 0%
Corectie pentru vechime (EURO) 0 0 0
Pret corectat (EURO) 549 542 717
Finisaje medii medii medii superioare
Corecţie (EURO) -50% -50% -60%
Pret corectat (EURO) 274 271 287
Corecţie totală netă (EURO) -183 -331 -430
Corecţie totală netă (%) -36% -49% -60%
Corecţie totală brută (EURO) 366 331 430
Corecţie totală brută (%) 72% 49% 60%
VALOARE PROPUSĂ (EURO/mp) 271
VALOARE PROPUSĂ CONSTRUCTII 8.900 € 39.400 lei
* pentru comparabila B s-a efectuat cea mai mica corectie totala
bruta
Nota: s-a utilizat valoarea unitara pentru teren de:
40
€/mp
Grila de comparații pentru spațiu 6 ABORDAREA PRIN METODA COMPARATIILOR DE PIATA (PROPRIETATI)
ELEMENT DE COMPARAŢIE subiect
PROPRIETĂŢILE IMOBILIARE
COMPARABILE
A B C
Preţ de oferta/vanzare casa+ teren (EURO) ? 65000 40000 41000
Preţ vanzare unitar/vanzare (EURO/MP) fara teren 508 670 717
Tipul tranzactiei oferta oferta tranzactie
Corectie pentru tip tranzactie -51 -67 0
Pret corectat (EURO) 457 603 717
Drepturi de proprietate transmise integral Integral Integral Integral
Corecţie pentru dreptul de proprietate 0% 0% 0%
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 24
Preţ corectat (EURO) 457 603 717
Condiţii de finanţare
La
piaţă La piaţă La piaţă La piaţă
Corecţie pentru finanţare 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 457 603 717
Conditii de piata aug.15 aug.15 aug.15
Corecţie pentru condiţiile pieţei 0% 0% 0%
Preţ corectat (EURO) 457 603 717
Localizare central ultracentral central
Corecţie (%) (comp A, C) 20% -10% 0%
Preţ corectat (EURO) 549 542 717
Suprafata teren in exces 99,39 123 58 76
diferenta suprafata teren mp -24 41 24
Corectie pentru teren (suprafata, dimensiuni, amplasament
constructie etc) % 0 0 0
Pret corectat (EURO) 549 542 717
Vechime (ani) 45 45 45 45
Corectie pentru vechime (%) 0% 0% 0%
Corectie pentru vechime (EURO) 0 0 0
Pret corectat (EURO) 549 542 717
Suprafata utila (mp) 153,52 123 58 55,05
diferenta suprafata 30,52 95,52 98,47
Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (%) 0% 0% 0%
Corecţie pentru dimensiunile construcţiei (EUR) 0 0 0
Preţ corectat (EURO) 549 542 717
Corectie pentru vechime (%) 0% 0% 0%
Corectie pentru vechime (EURO) 0 0 0
Pret corectat (EURO) 549 542 717
Finisaje medii medii medii superioare
Corecţie (EURO) -10% -10% -30%
Pret corectat (EURO) 494 488 502
Corecţie totală netă (EURO) 37 -115 -215
Corecţie totală netă (%) 7% -17% -30%
Corecţie totală brută (EURO) 146 115 215
Corecţie totală brută (%) 29% 17% 30%
VALOARE PROPUSĂ (EURO/mp) 488
VALOARE PROPUSĂ CONSTRUCTII
74.900
€ 331.800 lei
* pentru comparabila B s-a efectuat cea mai mica corectie totala
bruta
Nota: s-a utilizat valoarea unitara pentru teren de:
40
€/mp
Ajustare pentru tip tranzacţie: comparabilele sunt oferte, preţurile de ofertă sunt negociabile, ajustarea
negativă de 10% este un nivel rezonabil al marjei de negociere, (negociere minima 5% și maxima 15%,
am considerat o negociere de 10% ca fiind rezonabila)
Ajustare pentru drepturi de proprietate transmise: drepturi de proprietate transmise similare, nu necesită
ajustări.
Ajustare pentru condiţii de finanţare: condiţii de finanţare similare, nu necesită ajustări.
Ajustare pentru condiţiile pieţei: condiţii de piaţă similare, oferte expuse pe piaţă la data evaluării, nu
necesită ajustări.
Ajustare pentru localizare: comparabile amplasate în zone apropiate ca atractivitate dar necesită ajustări:
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 25
Comparabila A – a fost considerate a fi poziționată inferior față de proprietatea evaluate, (aceasta
corecție a fost calculate în funcție de distanța față de mijloacele de transport, stații de autobus, dar și față
de principalele centre comerciale, magazine).
Comparabila B – a fost considerate a fi poziționată superior față de proprietatea evaluate, (aceasta
corecție a fost calculate în funcție de distanța față de mijloacele de transport, stații de autobus, dar și față
de principalele centre comerciale, magazine).
Ajustari pentru dimensiuni: nu necesită ajustări.
Ajustari pentru finisaje:
Comparabila A – are finisaje superioare față de proprietatea evaluate, a fost aplicată o corecție negaitivă.
Comparabila B – are finisaje superioare față de proprietatea evaluate, a fost aplicată o corecție negaitivă.
Comparabila C – are finisaje superioare față de proprietatea evaluate, a fost aplicată o corecție negaitivă.
Rezultatul abordarii prin comparații este:
V comp = 83.800 eur echivalent 371.200 lei
din care:
Valoare apartament nr. 2: 39.400 lei echivalent 8.900 eur
respectiv:
Valoare teren apartament 2: 3.800 lei echivalent 850 eur
Valoare construcție apartament 2: 35.600 lei echivalent 8.050 eur
și
Valoare apartament nr. 6: 331.800 lei echivalent 74.900 eur
respectiv:
Valoare construcție apartament 6: 314.200 lei echivalent 70.920 eur
Valoare teren apartament 6: 17.600 lei echivalent 3.980 eur
ABORDAREA PRIN CAPITALIZAREA VENITURILOR
Evaluarea a fost realizată prin metoda capitalizării directe. Prin acestă metodă venitul anual estimat ca fiind
generabil de către o proprietate se converteşte în valoare prin aplicarea unei rate adecvate de venit. In cazul
de faţă am utilizat o rată de capitalizare aplicată venitului brut efectiv din exploatare estimat.
Etapele aplicării metodei sunt:
1. Estimarea venitului net din exploatare (VBE)
2. Estimarea ratei de capitalizare aferentă veniturilor brute efective R
3. Convertirea VBE în valoare prin intermediul R cu formula: Vcap = VBE / R
1. Estimarea venitului brut din exploatare (VBE) s-a realizat astfel:
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 26
- s-a estimat o chirie lunară obtenabilă de: 3 eur/mp pentru ap. 2 situat la subsol si de 5 eur/mp pentru ap.
6 situat la etajul 2
- s-a estimat venitul brut potenţial VBP ca fiind chiria obtenabilă pe 12 luni
- s-a estimat un grad de ocupare de 92% (aproximativ 11 luni/an) şi s-a estimat venitul brut efectiv
(VBE).
2. Estimarea ratei de capitalizare aferentă veniturilor brute efective s-a făcut pe baza datelor de piaţă.
Astfel, s-au extras date de pe piaţă privind vânzări şi închirieri de spaţii, s-au estimat pentru fiecare
gradele de neocupare şi s-a estimat o rată de capitalizare totală pentru fiecare caz:
Comparabila A Comparabila B Comparabila C
Localizare Zona centrala Zona mediana Zona centrala
suprafata teren 0 0 0
Suprafata utila totala (mp) 58 65 50
Pret vanzare (EUR) 50.000 45.000 45.000
Chirie unitara ( EUR / mp Au) 7,00 6,00 8,00
Chirie lunara 406 390 400
Venit brut potential 4.872 4.680 4.800
Grad de ocupare 92% 92% 92%
Venit brut efectiv 4.482 4.306 4.416
Rate de capitalizare aferenta
veniturilor brute efective 9,0% 9,6% 9,8%
Rata de capitalizare totala (Ro) 9,0% 9,6% 9,8%
Rata capitalizare minima 9,0%
Rata capitalizare maxima 9,8%
Rata de capitalizare mediana 9,6%
Rata capitalizare selectata 10,0%
Intervalul ratelor de capitalizare totale astfel obţinut este de 9 % - 10%, rate care se aplică unor venituri
brute efective. Pentru cazul de faţă, având în vedere caracteristicile spaţiului, s-a considerat o rată medie de
10%.
3. Făcând calculele avem:
Denumire
Suprafata
inchiriabila Chiria
Chiria/
an Chiria/an Rcap Grad
Valoarea de
piata
mp euro/mp euro ron ocupare Ron Euro
Spatiu
administrativ nr 2 32,75 3,00 1.179 5.223 10% 92% 48.100 10.900
Spatiu
administrativ nr 6 153,52 5,00 9.211 40.806 10% 92% 375.400 84.700
TOTAL
CLĂDIRE 423.500 95.600
Lucrari de finisaj
si instalatii ap. 2 32,75 14.600 3.300
Lucrari de finisaj 153,52 54.500 12.300
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 27
si instalatii ap. 6
Venituri din
vanzarea terenului
in exces
0 0 0 0
TOTAL PROPRIETATE 354.400 80.000
din care valoare ap. 2 33.700 7.600
din care valoare ap. 6 320.700 72.400
V venit = 80.000 eur echivalent 354.400 lei
din care:
Valoare apartament nr. 2: 33.700 lei echivalent 7.600 eur
respectiv:
Valoare teren apartament 2: 3.800 lei echivalent 850 eur
Valoare construcție apartament 2: 29.900 lei echivalent 6.750 eur
și
Valoare apartament nr. 6: 320.700 lei echivalent 72.400 eur
respectiv:
Valoare construcție apartament 6: 303.100 lei echivalent 68.420 eur
Valoare teren apartament 6: 17.600 lei echivalent 3.980 eur
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 28
REZULTATELE EVALUĂRII
În urma aplicării metodelor de evaluare prezentate s-au obţinut următoarele rezultate:
V comp = 83.800 eur echivalent 371.200 lei
V venit = 80.000 eur echivalent 354.400 lei
În urma analizării valorilor obţinute în raportul de evaluare se observă că există o diferenţă acceptabilă şi
explicabilă între valorile obţinute prin cele două metode utilizate.
Valoarea estimată prin comparții reflectă în mare măsură valoarea de tranzacționare a spațiilor însă
include o marja de negociere, corecții de amplasare a comparabilelor si corecții pentru finisaje, corecții
aproximate de evaluator dar ce țin și de piața imobiliară care la momentul de față este blocată,
neexistând tranzacții constante.
Valoarea estimată pe venit se bazează pe piață, reflectă potențialul imobilului de a genera venit, cerere
mai mare pentru închiriere decât tranzacționare în momentul de față, se consideră că abordarea prin
venit este cea mai relevantă pentru proprietatea în cauză.
Având în vedere scopul evaluării, ipotezele luate în calcul, cantitatea şi calitatea informaţiilor
disponibile, comparabilitatea, relevanţa şi credibilitatea acestora, se consideră că abordarea prin venit
este cea mai relevantă pentru proprietatea în cauză.
Astfel, în opinia evaluatorului, valoarea de piață a proprietăţii imobiliare este de:
354.400 lei echivalent 80.000 eur
din care:
Valoare apartament nr. 2: 33.700 lei echivalent 7.600 eur
respectiv:
Valoare teren apartament 2: 3.800 lei echivalent 850 eur
Valoare construcție apartament 2: 29.900 lei echivalent 6.750 eur
și
Valoare apartament nr. 6: 320.700 lei echivalent 72.400 eur
respectiv:
Valoare construcție apartament 6: 303.100 lei echivalent 68.420 eur
Valoare teren apartament 6: 17.600 lei echivalent 3.980 eur
Argumentele care au stat la baza elaborării acestei opinii precum şi considerente privind valoarea sunt:
o valoarea nu include T.V.A.
o cursul de schimb leu/EUR considerat este de 4.4300 lei;
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 29
o valoarea a fost exprimată ţinând seama exclusiv de ipotezele, condiţiile limitative şi aprecierile
exprimate în prezentul raport şi este valabilă în condiţiile generale şi specifice aferente perioadei
lunii august 2015;
o valoarea nu ţine seama de responsabilităţile de mediu şi de costurile implicate de conformarea la
cerinţele legale;
o valoarea este o predicţie;
o valoarea este subiectivă;
o evaluarea este o opinie asupra unei valori;
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 30
ANEXE
1. POZE.
2. EXTRAS DE CARTE FUNCIARĂ
3. SCHIȚE ȘI PLANURI
4. OFERTE;
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 31
1. POZE Vedere exterior
Vedere exterior
Vedere exterior
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 32
Apartament 6
Apartament 6
Apartament 6
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 33
Scari acces
Apartament 6 si scari acces
Scari acces si apartament 2
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 34
Acces si apartament 2
Scari acces si apartament 6
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 35
2. EXTRASE DE CARTE FUNCIARA
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 36
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 37
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 38
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 39
3. SCHITE ȘI PLANURI
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 40
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 41
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 42
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 43
4. OFERTE; Oferte vanzare teren:
Ofertă locală.
- Oferta luata de la localnici s- a vandut teren de 360 mp. Pe str. Dealului terenul are utilitati, Pret 36
euro / mp
Ofertă locală.
- Oferta luata de la localnici s- a vandut teren 5 ari, ingradit, toate utilitatile str. viilor. Pret 38 euro/mp.
www.imobiliare-terenuri.ro
www.olx.ro
www.flash-online.ro
Vând teren intravilan în Reghin, la şoseaua naţională, lângă peco OMV, cu toate utilităţile, 22 ari,
cu deschidere la şosea de 19 m. se vinde si parcela mai mica de 500 mp. Preţ: 40 euro/mp. Telefon:
0742-099.610.
www.flash-online.ro
Vând teren intravilan în zonă rezidenţială, la ieşire din Reghin spre Breaza, str. Vasile L. Pop, în
suprafaţă de 1.000 mp, deschidere 18 m, îngrădit, între case, cu utilităţi - apă, gaz, curent. Preţ: 35
euro/mp, negociabil. Telefon: 0741-193.939, între orele: 8-21.
www.imobiliare-terenuri.ro
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 44
www.olx.ro
www.olx.ro
Oferte spații:
oferta www.olx.ro
Pretv 528eur/mp
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 45
oferta www.flash-online.ro
2 spatii cu suprafata de 22+ 36 mp total 58mp, Pret: 40.000 euro/mp, convector. Pret 689 euro/mp
Tranzactie Apartament I, situat în loc. Reghin, str. Republicii nr. 30, ap. I, jud. Mureş cu destinatia de
cabinet stomatologic, compus din 1 sala cabinet stomatologic, 1 sala de asteptare, 1 sala compresoare, 2
grupuri sanitare, Su= 55.05mp, Sc= 75,7mp. Tranzactie 41,000 euro
oferta www.tocmai.ro
Pret 692euro/mp
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 46
oferta www.olx.ro
www.tocmai.ro
Pret
702 euro/mp
www.flash-online.ro
Vanzare- la denisol- 150mp construit, Su= 120 mp, Pret= 70.000 euro. Chirie= 5.5 euro/mp.
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 47
www.olx.ro
Pret 795 euro/mp
www.flash-online.ro
2 spatii cu suprafata de 22+ 36 mp total 58mp, Pret: 50.000 euro/mp, convector. Pret 860 euro/mp
www.olx.ro
Pret
900 euro/mp
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 48
Oferte închiriere:
oferta (www.olx.ro)
oferta (www.olx.ro)
oferta (www.olx.ro)
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 49
oferta (www.olx.ro)
oferta (www.olx.ro)
oferta (www.olx.ro)
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 50
oferta (www.olx.ro)
oferta (www.olx.ro)
oferta (www.olx.ro)
EVALUARE 2 SPAȚII ADMINISTRATIVE, AP. 2, AP. 6+ COTELE DE TEREN FERENT, SITUATE ÎN MUNICIPIUL REGHIN, STR. REPUBLICII NR. 1A, JUD. MUREȘ
Pagina 51
oferta (www.olx.ro)
oferta (www.olx.ro)
oferta (www.tocmai.ro)