1. Introducere 1.1 Date generale 1.2 Obiectul lucrării 1.3 Surse documentare
2. Stadiul actual al dezvoltării 2.1 Evoluţia zonei 2.2 Încadrarea în localitate 2.3 Elemente ale cadrului natural 2.4 Circulaţia 2.5 Ocuparea terenurilor 2.6 Echipare edilitară 2.7 Probleme de mediu 2.8 Opţiuni ale populaţiei
urbanistici 3.6 Dezvoltarea echipării edilitare 3.7 Protecţia mediului 3.8 Obiective de utilitate publică
4. Concluzii- măsuri în continuare
B) REGULAMENT AFERENT PLANULUI URBANISTIC GENERAL
1. Dispoziţii şi recomandări generale2. Regului de bază privind modul de ocupare a terenurilor3. Zonificare funcţională4. Prevederi la nivelul subunităţilor funcţionale
Gheorgheni, ianuarie 2013
Pag. 3/13
A). MEMORIU GENERAL
1. INTRODUCERE
1.1. Date generalePrezentul Plan Urbanistic Zonal (PUZ) are ca scop studierea modului de rezolvare
complexă a problemelor funcţionale, tehnice şi estetice în care se îmbină serviciile de turism, agrement şi recreere, cu celelalte activităţi de agricultură montană specifice zonei studiate în aşa fel încât să exploateze potentialul turistic şi să nu influenţeze în sens negativ aspectul peisagistic al acestuia.
Zona studiată se află în extravilan, în afara zonei locuite, în partea de Nord a satului Izvoru Mureşului din comuna Voşlobeni, învecinându- se cu terenuri agricole – fâneţe - proprietăţi persoane fizice. Este o zonă cu caracter agricol- montan, situl fiind amplasat adiacent unui drum de câmp, ramificat din DN12 (E578) Gheorgheni – Miercurea- Ciuc. În aria învecinată, la distanţă de 150 m spre sud, se află terenuri construite din intravilan incluse în UTR 12, subzona Li – cu destinaţie de locuinţe individuale cu dotări specifice.Terenul reprezintă teritoriu din extravilanul comunei Voşlobeni, sat Izvoru Mureşului, FN, jud. Harghita, pe care urmează să se amplaseze construcţii cu funcţiune de turism şi agrement – PENSIUNE TURISTICĂ ŞI CASE DE VACANŢĂ – pe lotul aflat în proprietatea beneficiarului.
Conform Certificatului de Urbanism nr. 225 din 25.09.2012, eliberat de Consiliul Judetean Harghita, această zonă este cuprinsă în Planul Urbanistic General în extravilan, cu interdicţie temporară de construire până la elaborarea PUZ, cu folosinţa actuală de teren agricol – fâneaţă şi drum; “pot fi introduse în intravilanul localităţilor şi unele terenuri din extravilan, pe bază de planuri urbanistice zonale - PUZ – aprobate potrivit legii.”
Terenul pe care se doreşte amplasarea unor construcţii cu funcţiune de turism şi recreere - Pensiune turistică, 5 case de vacanţă şi o centrală termică, dotarea tehnico-edilitară a construcţiilor propuse şi amenajările aferente – este construibil. Suprafaţa propusă spre amenajare este compusă din şapte loturi, aflate în proprietate privată.
Loturile sunt poziţionate pe un teren cu relief submontan, în pantă, cu înclinare în direcţia Vest, şi implicit spre depresiunea Gheorgheni, fără accidente, cu posibilitate de nivelare pe porţiuni construibile.
Construcţiile propuse vor fi amplasate conform planşei de Reglementări urbanistice, Amenajare, pentru suprafeţele construite se va solicita avizul Oficiului de Cadastru, Geodezie şi Cartografie a Judeţului Harghita, respectiv aviz de scoatere a terenului necesar pentru construire, din circuitul agricol.
În prezent terenul este de folosinţă agricolă montană (fâneţe), fără construcţii, ca şi vecinătăţile apropiate, zona adiacentă (150 m spre sud) – UTR 12, subzona Li - este caracterizată de construcţii dispersate cu un caracter arhitectural variat – locuinţe individuale tradiţionale şi noi, cu diverse anexe gospodăreşti, pensiuni, diverse servicii.
1.2. Obiectul PUZPlanul Urbanistic Zonal stabileşte amplasamentele construcţiilor prevazute a se
realiza în perioada imediată, şi încadrarea lor într- o soluţie de ansamblu pentru întreaga zonă, corelat cu cerinţele actuale economice, cu modelarea architectural - urbanistică şi funcţională a acestei zone, potrivit mărimii, a exigenţelor programului architectural, tradiţiilor şi condiţiilor naturale pe care le oferă aceasta. În funcţie de opţiunea proprietarului terenurilor, şi cu acordul administraţiei locale, se consideră necesară rezolvarea - în cadrul prezentului Plan Urbanistic Zonal – a următoarelor obiective principale:➢ parcelări/ zonificări/ organizare funcţională pentru noile funcţiuni: - turism, agrement şi recreere
Pag. 4/13
➢ asigurarea construcţiilor şi amenajărilor necesare noilor funcţiuni ➢ organizarea circulaţiilor carosabile în cadrul zonei şi a legăturilor acestora cu căile
de comunicaţii existente➢ organizarea infrastructurii tehnico/edilitare➢ stabilirea procentelor de ocupare a terenului➢ stabilirea orientărilor majore de reglementare, cu indicarea priorităţilor, a
permisivităţilor şi a restricţiilor care se impun.
Pentru zona studiată nu există prevederi speciale în cadrul programului de dezvoltare a localităţii; terenul este amplasat în extravilanul comunei Voşlobeni, având destinaţia de teren agricol (arabil, fâneaţă) – prin PUZ se propune schimbarea acestei categorii de folosinţă, detalierea condiţiilor de amplasare pentru construcţiile noi, amenajarea loturilor şi rezolvarea utilităţilor.
1.3. Surse documentare
➢ certificat de urbanism nr. 225 din 25.09.2012, eliberat de Consiliul Judetean Harghita➢ extras CF nr. 50585, nr. cad. 50585, S= 2488 mp; ➢ extras CF nr. 50586, nr. cad. 50586, S= 530 mp; ➢ extras CF nr. 50587, nr. cad. 50587, S= 510 mp; ➢ extras CF nr. 50588, nr. cad. 50588, S= 510 mp; ➢ extras CF nr. 50589, nr. cad. 50589, S= 510 mp; ➢ extras CF nr. 50590, nr. cad. 50590, S= 523 mp; ➢ extras CF nr. 50591, nr. cad. 50591, S= 846 mp;➢ ridicare topo (Plan de situaţie) realizat de sc Topcalc srl➢ plan de încadrare în zonă vizat de OCPI Harghita➢ PUG comuna Voşlobeni
2. STADIUL ACTUAL AL DEZVOLTĂRII
2.1. Evoluţia zoneiÎn cadrul Planului Urbanistic General aprobat al comunei Voşlobeni se stabilesc
direcţiile de dezvoltare ale localităţii în condiţiile respectării dreptului de proprietate şi interesului pubic. Conform acestuia terenul este în exravilan, în vecinătatea zonei UTR 12, subzona Li – cu destinaţia de locuinţe individuale cu dotări specifice.Potrivit CU ulterior aprobării PUG pot fi introduse în intravilanul localităţilor şi unele terenuri din extravilan, numai în condiţii temeinic fundamentate pe bază de planuri urbanistice zonale – PUZ – aprobate potrivit legii.
Planul Urbanistic Zonal prezent este în concordanţă cu reglementările PUG, asigură continuitatea funcţională, încadrarea în context şi conformarea privind soluţille technico edilitare. Noile propuneri corelează potenţialul economic şi uman disponibil cu aspiraţiile de ordin social şi de agrement al proprietarilor de terenuri, ţinându-se seama şi de posibilitatea de integrare a noii funcţiuni în reţeaua de agrement turistic existentă.
Lotul este amplasat în afara localităţii, la o distanţă de cca. 150 m de satul Izvoru Mureşului şi 500 m de DN12 (E578) Gheorgheni – Miercurea- Ciuc, fiind accesibil printr- un drum de câmp neamenajat.
Pentru necesitaţi teritoriale privind dezvoltarea de unităţi noi vor fi luate în considerare terenurile disponibile din cadrul platformei existente şi vecinătăţile imediate, inclusiv drumul de acces format în urma folosinţei îndelungate. Pentru realizarea obiectivelor propuse, solicitate de către proprietarul lotului, se are în vedere organizarea suprafeţei existente. În aceste condiţii prezenta documentaţie studiază şi detaliază cca. 0,59 Ha teren extravilan amplasat la cca. 150 m de zona UTR 12, subzona Li, învecinându- se cu terenuri agricole - fâneţe, neconstruite, aflate în propritetea unor persoane fizice.
Pag. 5/13
Analiza situaţiei existente:Regimul economic:
➢ folosinţa actuală : teren agricol- arabil şi fâneaţă;➢ destinaţia conform PUG aprobat – teren agricol;➢ în vederea soluţionării reglementărilor urbanistice este necesar elaborarea unui plan urbanistic zonal (PUZ) conform ordinului M.L.P.A.T. 37/N/08.06.2000, care să fie avizat şi aprobat conform legii 350/2001;➢ reglementări fiscale: potrivit prevederilor legale în vigoare.
Regimul tehnic:➢ terenul se află în Aria de Protectie Specială Avifauninstică Natura 2000, Depresiunea şi munţii Giurgeului – ROSPA 0033 ➢ propus: POT, CUT - se vor stabili prin PUZ➢ regimul de aliniere a terenului faţă de drumurile adiacente – la drumul de exploatare existent;➢ retragerile faţă de proprietăţile vecine - se vor stabili prin PUZ conform Codului civil, Inspectoratul pentru situaţii de urgenţă;➢ conform PUG şi RLU aprobat pentru comuna Voşlobeni, asupra terenului situat în intravilan nu este instituit regim urbanistic special. ➢ înălţimea maximă a construcţiilor – (S)D+P+2E+(M);➢ circulaţiile, accesele, parcajele necesare - se vor stabili prin PUZ;➢ echiparea cu utilităţi : energie electrică şi canalizare racordate la reţelele comunale, reţea de apă şi încălzire în regim propriu.
Regimul juridic:➢ amplasament: extravilanul comunei Voşlobeni, sat Izvorul Mureşului;➢ identificare imobil: plan de încadrare în zonă, plan de situaţie, extras CF nr. 50585, nr. cad. 50585, S= 2488 mp; CF nr. 50586, nr. cad. 50586, S= 530 mp; CF nr. 50587, nr. cad. 50587, S= 510 mp; CF nr. 50588, nr. cad. 50588, S= 510 mp; CF nr. 50589, nr. cad. 50589, S= 510 mp; CF nr. 50590, nr. cad. 50590, S= 523 mp; CF nr. 50591, nr. cad. 50591, S= 846 mp;➢ natura proprietăţii: proprietate privată, Zadic Ioan.➢ zona nu cuprinde construcţii sau alte elemente incluse în listele monumentelor istorice şi nici nu intră în zona de protecţie a acestora.
2.2. Încadrarea în localitateTerenul studiat are o aşezare favorabilă, uşor accesibilă, este situat la o distanţă de
cca. 150 m de limita construită a satului Izvoru Mureşului, în direcţia Nord, şi la 500 m de DN12 (E578) Gheorgheni – Miercurea- Ciuc, pe teren de calitate bună pentru construire, favorizând atât activitatea de gospodărire pe parcele, cât şi activitatea economică în domeniul serviciilor de turism, agrement şi recreere.
Aspectul arhitectural este variat dar nu reprezentativ, fără o valoare arhitecturală semnificativă - locuinţe individuale tradiţionale şi noi, cu diverse anexe gospodăreşti, pensiuni, diverse servicii, clădiri în general din material lemnos şi materiale tradiţionale.
2.3. Elemente ale cadrului naturalZona studiată este un teren cu relief submontan/ piemontan, cu înclinare spre Vest
şi spre depresiunea Gheorgheni, cu un teren stabil, fără accidente naturale sau artificiale, pentru care se va solicita aviz al Oficiului de Cadastru, Geodezie şi Cartografie al Judeţului Harghita, pentru realizarea construcţiilor preconizate, respectiv scoaterea terenului necesar pentru construire din circuitul agricol. Pe teren există o vegetaţie mixtă îngrijită care se va menţine în continuare şi se va încadra în amenajarea propusă. Date geotehnice: Pentru terenul studiat este în curs de realizare un studiu geotehnic de către s.c. Geo-Tech s.r.l. Gheorgheni.
Pag. 6/13
2.4. CirculaţiaAccesul carosabil este asigurat direct de pe un drum neamenajat de exploatare
agricolă, cu acces de pe DN12 (E578) Gheorgheni – Miercurea- Ciuc, aflat la o distanţă de 500 m. Drumul de câmp este o stradă nemodernizată, pietruită, cu o bandă de circulaţie, cu şanturi deschise pe ambele părţi, pentru colectarea şi dirijarea apelor din precipitaţii. Zona aferentă circulaţiei nu necesită realizarea de trasee noi, doar lucrări de infrastructură aferentă amenajării drumului de acces existent - drumul de câmp - care este trasat în urma folosinţei până în prezent ca acces la terenuri agricole, traversând zona studiată. În interiorul loturilor studiate se prevede o cale de acces principală asfaltată - care va asigura accesul la construcţiile propuse cu vehicule, circulaţii pietonale şi parcări pavate cu dale înierbate, respectiv alei naturale pentru accesul pietonal.
2.5. Ocuparea terenurilorÎn prezent zona studiată are folosinţă agricolă montană (arabil şi fâneaţă) –
terenuri neconstruite şi construite (construcţii cu un caracter arhitectural variat, fără reglementare unitară şi o valoare deosebită)
● disfuncţionalităţi➢ străzi/căi de acces neamenajate, fără îmbrăcăminte definitivă➢ lipsa reţelei tehnico- edilitare unitare➢ lipsa unei strategii de amenajare unitare
2.6. Echipare edilitarăZona studiată fiind în extravilan, în afara perimetrului construit, este normală lipsa
totală a echipării edilitare, neexistând prevederi de investiţii concrete în zona studiată, în vederea prelungirii reţelei de alimentare cu apă, canalizare sau energie electrică.Pentru comuna Voşlobeni sunt proiecte de investiţii în infrastructură privind: extinderea şi modernizarea sistemului de canalizare şi extinderea reţelei de alimentare cu apă.
2.7. Probleme de mediuTerenul se află în Aria de Protecţie Specială Avifauninstică Natura 2000– ROSPA
0033 - Depresiunea şi munţii Giurgeului, fiind poziţionat la o distanţă de 90 m de limita ariei de protecţie, într- o zonă cu caracter agricol, la cca 150 m de zona UTR 12- subzona Li – locuinţe individuale cu dotări specifice.
Relaţia dintre cadrul natural şi cadrul construit este una de echilibru, construcţiile propuse neinfluenţând în nici un fel integritatea cadrului natural, fauna, flora terestră şi acvatică, monumente ale naturii sau arii protejate (pe terenul studiat nu sunt monumente sau rezervaţii naturale).
În zonă nu se semnalează fenomene fizico- geologice active (alunecări sau prabuşiri de teren) care să pericliteze stabilitatea viitoarelor construcţii. De asemenea, zona nu prezintă surse de poluare a mediului înconjurător, terenul având în trecut folosinţă de teren arabil, fâneaţă.
În activităţile de servicii şi în amplasarea dotărilor technico-edilitare se va urmări o cât mai sigură utilizare a acestora, alimentarea cu apă se va realiza de la fântână forată, canalizarea se va racorda la reţeaua de canalizare comunală, la casa de pompe. Apele pluviale provenite de pe suprafaţa terenului se vor colecta prin şanţuri şi se vor scurge în direcţia râului Mureş.
2.8. Opţiuni ale populaţieiŢinand cont de dorinţa proprietarului loturilor, precum şi de punctul de vedere al
factorilor interesaţi cu privire la organizarea zonei – informaţii culese de către proiectant – în zona studiată se optează pentru amenejare zonă destinată serviciilor de turism, agrement şi recreere, prin construire pensiune turistică, case de vacanţă, centrală termică şi organizarea terenului aferent.
Pag. 7/13
Consultarea populaţiei este în curs de derulare.
3.PROPUNERI DE DEZVOLTAREA URBANISTICĂ
3.1. ConcluziiTema de proiectare, stabilită de comun acord cu solicitantul prevede
următoarele:1. parcelări, zonificare, organizare funcţională pentru amenajare zonă destinată
serviciilor de turism, agrement şi recreere, şi construire pensiune turistică şi case de vacanţă
Construcţiile şi amenajările definitive se vor amplasa conform zonificării şi organizării funcţonale, cu amplasarea conform planşelor desenate retras faţă de drumul de acces, (zonă care va fi utilizată pentru accese pietonale şi auto - şi va fi plantată cu vegetaţie ornamentală/ gazon). Se va urmări amenajarea terenului într- un mod natural şi contextual, se va crea o zonă cu o expresie unitară, de agrement şi odihnă, care prin poziţionarea şi organizarea sa să ofere turiştilor posibilitatea de a-şi petrece vacanţa într- un cadru natural, curat şi linistit.
3.2. Prevederi ale PUGÎn situaţia actuală în PUG-ul aprobat nu există reglementări – prevederi speciale
referitoare la această zonă, fiind un teren neconstruit cu folosinţă agricolă montană, în extravilanul localităţii. Dar, prin cele specificate în CU emis de Consiliul Judetean Harghita, - ca un acord de principiu - se permite ca pe baza unui Plan Urbanistic Zonal, care justifică necesitatea creării cadrului legal să se amenajeze zona pentru servicii de turism, recreere şi agrement.
3.3. Valorificarea cadrului naturalPentru păstrarea integrităţii peisajului şi a cadrului natural deosebit se vor lua măsuri
de protecţie, urmărind afectarea minimă a terenului, plantând vegetaţie şi păstrând caracterul zonei. Vegetaţia existentă va fi păstrată în majoritate, fiind integrată în amenajările propuse.
3.4. Modernizarea circulaţiei Zona aferentă circulaţiei nu necesită realizarea de trasee exterioare noi, doar lucrări de infrastructură aferente amenajării drumului de acces existent. Căile de circulaţie interioare se vor asfalta, parcările se vor amenaja prin pavare cu dale înierbate.
3.5. Zonificarea funcţională- reglementări, bilanţ teritorial, indici urbanisticiÎn cadrul PUZ se propune schimbarea funcţiunii predominante a zonei, în –
zona S+Sp, zonă destinată serviciilor de turism, recreere, locuire sezonieră, spaţii plantate şi de agrement, cu încadrarea în intravilanul localităţii.Funcţiunile complementare admise în zonă sunt: activităţile specifice agricole montane, circulaţie pietonală şi carosabilă, spaţii verzi şi de agrement, servicii în domeniul turismului şi agrementului (alimentaţie publică, terenuri de sport, etc.), ce completează activitatea principală, cu o deosebită atenţie în privinţa protecţiei naturii, a habitatelor existente, a imaginii arhitectuale şi a încadrării în context.
Pag. 8/13
Prin proiect se preconizează construirea unei pensiuni turistice(lotul 1), cu regim de înălţime (S)D+P+E+M, prestarea serviciilor de turism (alimentaţie publică, cazare, servicii, recreere) şi construirea a 5 case de vacanţă (P/P+M) pe loturile 3,4,5,6,7, deservite de o centrală termică (S/D), pentru activităţi de agrement şi recreere.
Construcţiile vor avea un caracter sezonier, pentru recreere. Capacitatea de cazare a pensiunii va fi de max. 50 persoane. Pensiunea se va realiza în regim (S)D+P+E+M, cu spaţiii tehnice şi piscină la demisol, spaţii de primire, salon şi restaurant la parter şi camere de cazare la nivelele superioare.Faţă de aliniamentul cu drumul de acces, pensiunea propusă este retrasă cu 10 ml - zonă cu interdicţie de construire, rezervată pentru amenajarea acceselor şi parcării. În această zonă se va realiza o parcare pentru şapte autoturisme. În interiorul terenului amenajat se prevede o cale de acces principală asfaltată (lotul 2), care va asigura accesul la construcţiile propuse cu vehicule, circulaţii pietonale şi parcări pavate cu dale înierbate, respectiv alei naturale pentru accesul pietonal. Pentru caracterizarea modului de utilizare a terenului se stabilesc valorile maxime pentru procentul de ocupare a terenului (P.O.T) şi coeficientul de utilizare a terenului (C.U.T) Procentul de ocupare a terenului (P.O.T) exprimă raportul dintre suprafaţa ocupată la sol de clădiri şi suprafaţa terenului aferent considerat, şi nu va depăşi 30 %- teren ocupat cu construcţii - 70% din fiecare lot format va fi teren natural.Coeficientul de utilizare al terenului (C.U.T) exprimă raportul dintre suprafaţa desfaşurată a clădirilor şi suprafaţa terenului aferent considerat, şi va fi de maxim 1,0.
Valorile acestor indici s-au stabilit în funcţie de destinaţia clădirilor şi regimul de înălţime, care sunt menţionate în regulament aferent P.U.Z.
BILANŢ TERITORIAL COMPARATIVZonificare
funcţionalăSuprafaţă
teren existent % Suprafaţă teren
propus %
TAA Zonă cu funcţiune agricolă (fâneaţă) 5917 mp 100
S+Sp Zona destinată serviciilor de turism, agrement şi recreereTeren construibil din care:
Construcţii existente - - - -
Construcţii propuse 1432 mp 24,2
Spaţiu verde cu interdicţie 270,1 mp 4,6
Spaţiu verde (zonă verde îngrijită)
2833,9 mp 47,9
C Căi de comunicaţie
Circulatii auto şi pietonale (existente) - -
Circulaţii auto şi pietonale (propuse) 1381 mp 23,3
TOTAL 5917 mp 100 5917 mp 100
POT max. 30 % CUT max. 1,0 regim de inălţime max. (S)D+P+2 E+(M)
În condiţii date de sit, în vecinatăţile zonei există posibilitatea de extindere în viitor spre nord, est, sud şi vest- existând la ora actuală terenuri libere, neamenajate, (terenuri agricole, fânete) - pe care se pot amplasa în viitor pensiuni, construcţii cu caracter sezonier, care se vor învecina cu lotul reglementat în cadrul prezentei lucrări.
Pag. 9/13
Criterii de proiectare pentru situl prezent şi alte amenajări viitoare în zonă:1. Clădirile se vor amplasa în mare parte izolate, într-o dispunere pavilionară2. Capacitate maximă preconizată – pensiune turistică cu spaţii de cazare cu
capacitate de până la 50 pers şi case de vacanţă unifamiliale;3. Regim de înălţime variabil: P sau (S)D+P+2E+(M); 4. Numar max. de clădiri definitive (lotul studiat): 7 buc;5. Înălţimea încăperilor min. 2,60 ml6. Se prevăd garduri împrejmuitoare din gard viu;7. Se prevăd spaţii plantate contextuale în interiorul loturilor, integrând (pe cât posibil)
vegetaţia existentă în amenajările propuse;8. Menţinerea unei raze de min. 10 ml în jurul fântânii - ca zonă de protecţie sanitară
3.6. Dezvoltarea echipării edilitare Pe baza informaţiilor primite de la organele competente ale administraţiei publice locale, la această oră există prevederi de învestiţii pe termen lung privind extinderea şi modernizarea sistemului de canalizare şi extinderea reţelei de alimentare cu apă.Rezolvarea echipării edilitare a zonei se propune să fie realizată - în această etapă - pe plan local.
Alimentarea cu apă – în reţea proprie de alimentare de la fântână forată, canalizarea se va racorda la reţeaua comunală la casa de pompe prin reţea de canalizare subterană, pe traseul drumului de acces (cca. 500 m).
Încălzirea - cu centrală termică proprie în reţea închisă.Alimentarea cu energie electrică se va racorda la reţeaua comunală, extinderea
reţelei electrice se va realiza subteran, pe traseul drumului de acces, până la strada principală, unde există posibilitate de racordare.
Canalizarea apelor pluviale se va rezolva colectând apele meteorice de pe loturi şi de pe clădiri în şanţ deschis, conducându-le prin şanţurile existente spre râul Mureş.
Colectarea deşeurilor menajere se va realiza în recipient destinat numai acestui scop şi va fi transportat la cel mai apropiat depozit de deşeuri menajere amenajat, prin unităţi specializate pentru care se va plăti regie.
3.7. Protecţia mediuluiÎn dezvoltarea utilităţilor publice o prioritate o constituie dezvoltarea sistemului
tehnico edilitar şi realizarea sistemului de circulaţii prin modernizarea drumului existent. Pentru toate lucrările rutiere propuse, respectiv lărgirea profilului transversal în zonele unde profilul stradal nu este asigurat, se impune rezervarea suprafeţelor de teren necesare pentru dezvoltarea stradală.Terenul studiat are o suprafaţă de 5917 mp şi se află în proprietatea privată a unei persoane fizice.
În funcţie de propunerile de amplasare a noilor obiective a fost determinată circulaţia terenurilor între detinători, terenurile aflate în proprietate privată a persoanelor fizice sau juridice vor râmâne în acelaşi tip de proprietate, cu posibilitate de vânzare - cumpărare sau schimbare de teren între persoane fizice sau juridice.
Soluţia de studiu propune reglementarea şi amenajarea interioară a lotului în funcţie de principiile urmărite, dar mentinând liniile de delimitare, vecinătăţile existente şi propune realizarea delimitărilor cu împrejmuiri uşoare din gard viu sau materiale naturale.Nu va fi cazul cedării vreunei suprafeţe în favoarea domeniului public.
4.CONCLUZII – MASURI IN CONTINUARE
Elaborarea Planului Urbanistic Zonal s-a realizat în concordanţă cu cadrul conţinut al documentaţiilor de urbanism şi amenajarea teritoriului aprobat de Ministerul Luncrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului.
Pag. 10/13
În stabilirea categoriilor de intervenţie, a reglemenentărilor şi restricţiilor impuse s-a ţinut cont de încadrarea în Planul Urbanistic General aprobat al localităţii, de circulaţia şi de tipul de proprietate al terenurilor şi opţiunea proprietarilor acestora. După aprobarea în Consiliul Local, Planul Urbanistic Zonal va fi cuprins în cadrul P.U.G.-ului la actualizarea acestuia.
Gheorgheni, Întocmit: arh. Köllő Miklós ianuarie 2013 arh. Hobaj Daniela Adriana
Pag. 11/13
B) REGULAMENT AFERENT PLANULUI URBANISTIC ZONAL
1. Dispoziţii şi recomandări generale Regulamentul explică şi detaliază sub forma unor prescripţii şi recomandări Planul
Urbanistic Zonal, în vederea urmăririi aplicării acestuia. Regulamentul cuprinde reguli specifice de urbanism instituite în teritoriul considerat, care completează regulamentul aferent Planului Urbanistic General aprobat al localităţii.
Planul Urbanistic Zonal, împreună cu regulamentul de urbanism aferent devin, odată cu aprobarea lor, acte de autoritate ale administraţiei publice locale, pe baza cărora se eliberează certificate de urbanism şi autorizaţii de construire.
Regulamentul cuprinde prescripţii şi recomandări generale la nivelul loturilor studiate.
Bază legală:➢ Legislaţia valabilă în data prezentă ➢ Planul Urbanistic General al comunei Voşlobeni➢ Documentaţie de obţinere Certificat de Urbanism➢ Certificat de Urbanism nr. 225 din 25. 09. 2012
2. Reguli de bază privind modul de ocupare a terenurilorAutorizarea executării construcţiilor pe terenul studiat în cadrul Planului Urbanistic
Zonal este permisă numai pentru tipurile de construcţii şi amenajările propuse în această documentaţie cu respectarea condiţiilor legii şi ale prezentului regulament.
Conform legii, prin autorizarea de construire terenurile agricole din intravilan se scot definitiv din circuitul agricol.
Funcţiunea predominantă va fi cea de servicii de turism, agrement, recreere şi spaţii verzi amenajate.
Activitatea de construire pe lotul studiat urmează să se desfăşoare respectând următoarele principii: ➢ se va construi pe teren liber de construcţii, proprietate privată a unei persoane fizice➢ construcţiile se vor amplasa pe baza zonificării funcţionale şi a planşelor de
amenajare, cu respectarea retragerii faţă de stradă şi de limite➢ vor fi amenajate spaţii verzi, în mod similar cu cele naturale existente, cu tip de
vegetaţie specifică zonei, care să se îmbine armonios cu aspectul peisagistic natural
➢ se vor amenaja căi de comunicaţii interioare în cadrul loturilor studiate şi echipare edilitară aferentă construcţiilor ce se vor realiza
Autorizarea acestor construcţii şi amenajări urmează să se supună procedurilor P.U.Z. şi regulamentului aferent P.U.Z.
În cazul în care Planul Urbanistic Zonal şi regulamentul aferent nu oferă date suficiente sau se optează pentru obiective noi, neprevazute în prezenta lucrare cu schimbarea unor date în cadrul loturilor formate, pentru eliberarea autorizaţiei de construire şi a Certificatului de Urbanism, Consiliul Local are obligaţia de a solicita elaborarea unei noi documentaţii privind reguli/măsuri suplimentare pentru aprobarea modificării Planului Urbanistic Zonal şi al regulamentului aferent - aprobat.
Pe loturile amenajate se prevăd următoarele construcţii noi şi amenajări: ● pensiune turistică cu funcţiune de cazare a turistilor.● case de vacanţă – 5 buc● centrală termică● drum pricipal interior ● parcări aferente amenajărilor ➢ porţiunea din teren, neocupată cu construcţii sau accese amenajate, va rămâne
în mare parte ca teren înierbat natural (gazon) şi vegetaţie plantată, amenajându-se pentru circulaţii pietonale - alei pavate cu piatră naturală şi gazon
Pag. 12/13
➢ între două clădiri alăturate (vecinătăţi) nu se admite o diferentă de înalţime mai mare de un nivel, exceptând clădirea principală a pensiunii➢ construcţiile vor fi direcţionate de preferinţă nord- sud, cu faţadele de acces pe latura nordică şi funcţiunile principale spre sud/ vest, asigurând o însorire cât mai optimă (în funcţie de amplasare) a încăperilor dispuse pe aceste laturi, în amplasarea lor luându-se în considerare caracteristicile terenului şi legăturile funcţionale.
● Coeficientul de ocupare a terenului (P.O.T) nu va depaşi max. 30%● Coeficientul de utilizare a terenului (C.U.T) va fi de maxim la 1,0
Categorii de materiale de construcţii:➢ pentru clădirile principale cu destinaţie locuire sezonieră (pensiune, case de
vacanţă): de preferinţă materiale de construcţie clasice, naturale, finisaje din lemn natur aparent îngrijit prelucrat, piatră naturală, acoperiş şarpantă lemn, învelitori de preferinţă tip ţiglă (fără efect negativ asupra mediului)
➢ se permite utilizarea numai a materialelor de construcţii naturale, în culori naturale în armonie cu peisajul
Plantaţii:➢ în zona pietonală şi auto – gazon decorativ➢ în spaţiile interioare ale incintelor se prevăd: gazon decorativ, brazi, arbuşti,
amenajări cu taluzări, plante floricole, bazine, lăculeţe➢ se va acorda o atenţie deosebită realizării de plantaţii şi amenajări (taluzuri, gazon,
arbuşti, plantaţii joase) cu specii dominante în zonă, dispuse într- o formă cât mai apropiată de cea naturală.
Restricţii:➢ se vor utiliza materiale de construcţii clasice şi naturale, specifice zonei, în aşa fel încât să se îmbine armonios cu aspectul natural deosebit al zonei ➢ se menţine o zonă de protecţie sanitară pe o rază de minim 10 ml în jurul fântânii forate➢ se interzice orice activitate de producţie, industrie sau activităţi incompatibile cu cea a serviciilor de turism, agrement şi recreere➢ se interzic învelitoarele de tip onduline şi ţigle metalice profilate➢ se interzice folosirea finisajelor în culori stridente, puternice, care ar forma un dezacord cu cadrul natural
3. Zonificarea funcţionalăÎn cadrul PUZ se propune schimbarea functiunii predominante a zonei, în –
zona S+Sp, zonă destinată serviciilor de turism, recreere, locuire sezonieră, spaţii plantate şi de agrement, şi încadrarea în intravilanul localităţii. Principalele unităţi functionale sunt cele cu funcţiune de cazare şi alimentaţie publică, locuire sezonieră, deservire, respectiv amenajările specifice activităţii.
4. Prevederi la nivelul unităţilor şi subunităţilor funcţionaleLa nivelul unităţilor şi subunităţilor funcţionale nu există alte prevederi speciale, în
afară de cele menţionate mai sus.
Gheorgheni, Întocmit: arh. Köllő Miklós ianuarie 2013 arh. Hobaj Daniela Adriana
Pag. 13/13
desenat
proiectat
CONSTRUIRE PENSIUNE TURISTICĂŞI CASE DE VACANŢĂ
Titlu proiect:
PLAN DE ÎNCADRARE
Titlu plansa:
1:25000,1:5000
Scara:
ian. 2013
Data:
254
Nr. proiect:
00
Nr. plansa:
00
Revizia:
Adresa beneficiar:
Amplasament:
str. Răzorului, satul Roşu, 537364com. Chiajna, jud. Ilfov
POT maxim propus = 30%CUT maxim propus = 1.0Regim maxim de inaltime (S)D+P+2E+(M)
canalizare menajeră
racord apă potabilăfântână forată
V. UTILITĂŢI
I. LIMITElimită zonă studiatălimita de proprietate (intravilan propus prin PUZ)aliniament faţă de stradăgard viuII. ZONIFICARE FUNCŢIONALĂzona verde îngrijită
C1 - pensiune turistică (D+P+2E/M)construcţii propuse noi
C2 - piscină şi terasă (D/P)C3 - case de vacanţă (P/P+M)
III. ZONE DE PROTECŢIE - INTERDICŢIEzona aferentă domeniului privat, cu interdicţie de construire,utilizată pentru amenajare spaţiu verde şi parcări (10 m)IV. CĂI DE COMUNICAŢIE RUTIERĂcirculaţie existentăcirculaţie amenajată propusă - căi de acces - pietonal şi auto:
accese existenteaccese propuse
cale de circulaţie principală (amenajată)cale de circulaţie pietonală şi parcări
I. LIMITElimită zonă studiatălimită de proprietate (intravilan propus prin PUZ)aliniament faţă de stradăgard viuII. ZONIFICARE FUNCŢIONALĂzona verde îngrijită
C1 - pensiune turistică (D+P+2E/M)construcţii propuse noi
C2 - piscină şi terasă (D/P)C3 - case de vacanţă (P/P+M)
III. ZONE DE PROTECŢIE - INTERDICŢIEzonă de protecţie sanitară fântână (10 m)
IV. CAI DE COMUNICAŢIE RUTIERĂcirculaţie existentăcirculaţie amenajată propusă - căi de acces - pietonal şi auto:
accese existenteaccese propuse
cale de circulaţie principală (amenajată)cale de circulaţie pietonală şi parcări
