2015

STUDENȚI :

CALINCIUC IRINA

CĂRĂMIDĂ FLORENTINA-ANCA

PROFESOR COORDONATOR:

IOANA-RALUCA DIACONU

GRUPA : 2125

2

Cuprins Capitolul I. Apariția creditului ipotecar și apariția creditului Prima Casă .............................................. 3

1.1.Apariția creditului ipotecar ............................................................................................................... 3

1.2.Apariția creditului Prima Casă...................................................................................................... 3

Capitolul II. Avantajele și dezavantajele creditului ipotecar comaparativ cu creditul Prima casă ......... 5

2.1. Avantajele creditului ipotecar comparativ cu avantajele creditului Prima Casă ......................... 5

2.1. Dezavantajele creditului ipotecar comparativ cu dezavatajele creditului Prima Casă ................. 6

2.3 Diferențe și asemănări între creditul ipotecar și creditul Prima casă ............................................ 7

Capitolul III. Evoluții privind creditul ipotecar și creditul Prima casă ................................................... 8

3.1.Evoluții privind creditul ipotecar .................................................................................................. 8

3.2. Evoluţii privind creditul Prima Casă ........................................................................................... 9

Capitolul IV. Concluzii şi previziuni .................................................................................................... 12

Bibliografie ........................................................................................................................................... 13

3

Capitolul I. Apariția creditului ipotecar și apariția creditului Prima Casă

1.1.Apariția creditului ipotecar

Creditul ipotecar reprezintă un împrumut stabilit pentru cei care doresc achiziționarea,

construirea sau renovarea (modernizarea) unei locuințe și presupune garantarea rambursări

creditului cu locuința în cauză. Ipoteca este înregistrată în Cartea Fiduciară iar locuința este

folosită ca și garanție că obligatarul își va achita ratele . Locuința nu poate fi vândută până ce

creditul nu este complet rambursat .Perioada de creditare este pe termen lung, 35 de ani,

respectiv 420 de luni, titularului având obligația ca pe timpul creditului să achite lunar rata

stabilită plus dobânda1 .

Apariția creditului ipotecar s-a intersectat cronologic cu perioada în care s-a liberalizat

vizitele în spațiul Schenghen când sume mari de bani ale românilor care lucrau în străinătate

au intrat în țară creând un adevărat "boom imobiliar" în vara anului 2003. Intersectarea

acestor două momente pe piaţa imobiliară a dus la un mare soc al tranzacţiilor .

În ceea ce priveşte creditul ipotecar , români consideră că nu au nimic de pierdut decât

acel mic avans acordat iniţial perceput de către bancă considerându-se siguri că se vor

descurca cu un credit pe o perioada de 15-25 de ani , trăind într-o locuință cu falsul sentiment

că aceasta îi aparține.

1.2.Apariția creditului Prima Casă

Prima casă reprezintă un program al Guvernului României, ce a fost lansat la data de

20 mai 2009, destinat sprijinirii persoanelor care achiziționează pentru prima dată o casă și nu

au contractat în trecut un credit ipotecar. Prin intermediul acestui program, Guvernul

garantează 80% din valoarea împrumutului pentru achiziționarea unei locuințe.Valoarea

maximă ce poate fi obținută prin intermediul credit este de 60.000 Euro, iar beneficiarului nu

i se impune o limită de vârstă.

În cazul acestui tip de credit plafonul maxim al creditului garantat de stat este de:

60.000 euro, echivalent lei - pentru o locuinţă veche;

70.000 euro, echivalent lei - pentru o locuinţă nouă;

75.000 de euro, echivalent lei - pentru o locuinţă colectivă construită de la zero.2

Criteriile de eligibilitate ce trebuie îndeplinite pentru a putea opta pentru un credit prin

programul Prima Casă sunt:

Dacă deţineţi o locuinţă ce are o suprafaţă utilă mai mică de 50 mp aveți posibilitatea

de a accesa un credit ipotecar garantat de către stat pentru a cumpăra o locuinţă ce are

o suprafaţă mai mare;

Dacă deţineţi cote părţi dintr-o locuinţă ați putea beneficia de credite garantate de stat

pentru a putea achiziţiona diferenţa de cote-părţi;

„Aveţi dreptul să achiziţionaţi, în cadrul Programului, o singură locuinţă finalizată,

aflată pe teritoriul României, înscrisă în cartea funciară în condiţiile legii; la fel, puteţi

construi doar o casă, singur sau împreună cu alte persoane, respectând reglementările

în vigoare referitoare la programul Prima Casă;”

Trebuie să dispuneţi de un avans de minim 5% din preţul de cumpărare a locuinţei;

“Trebuie să constituiţi un depozit colateral pentru garantarea dobânzii, în valoare

egală cu trei rate de dobândă, valabil pe întreaga durată a finanţării;”

1 http://www.imprumut-urgent.ro/credite-ipotecare.html 2 http://gov.ro/ro/obiective/strategii-politici-programe/programul-prima-casa&page=1

4

Trebuie să păstraţi locuinţa cumpărată minimum 5 ani de la data dobândirii;

Trebuie să asiguraţi locuinţa achiziţionată contra tuturor riscurilor şi să desemnaţi

statul român, reprezentat de Ministerul Finanţelor Publice, ca beneficiar al poliţei de

asigurare, pe toată durata finanţării.”

„Fiecare bancă are propriile condiţii de creditare care prevăd ca vârsta maximă a unui

client la momentul finalizării rambursării unui credit să nu depăşească 65-70 de ani;”

5

Capitolul II. Avantajele și dezavantajele creditului ipotecar comaparativ cu

creditul Prima casă

2.1. Avantajele creditului ipotecar comparativ cu avantajele creditului Prima

Casă

Top 3 avantaje ale Creditului Ipotecar și ale Creditului Prima Casă

Credit ipotecar Credit Prima Casă

Posibilitatea de renegociere a condiţiile incluse pentru contracararea creditului sunt mult mai lejere

Permite proprietarilor de locuinţe să poată cumpăra locuinţe mai mari

Imobilul achiziţionat va deveni şi gajul creditului

Garanția pentru credit este asigurată de către stat

Posibilitatea de a cumpăra locuinţa proprie având venituri mici

Bine apărat legislativ

Tabel 1. Top 3 avantaje ale Creditului ipotecar și ale Creditului PRima casa

Avantajele creditului ipotecar

1 . Posibilitatea de renegociere a condițiilor incluse în contract - bancile comerciale fiind

mai susceptibil de a recepționa semnalele date de persoanele incapabile de a-și duce la bun

sfârșit rambursarea creditului complet . Băncile comerciale conștientizează că atunci când

clientul își pierde creditul conduce la pierderi mari ale băncii , în special la creditele de valori

mari așadar îi dă posibilitatea acestuia de ași modifica clauzele contactuale în termen de 30

de zile restante.

2. Imobilul achiziţionat va deveni şi gajul creditului - avantajul reiese din faptul că nu e

nevoie să puneți ca și gaj un imobil aflat în custodie, așadar ipoteca adresându-se bunului

viitor pe care doriți să o achiziționați sau construiți.

3.Posibilitatea de a cumpăra locuinţa proprie având venituri mici - băncile comerciale

permit credite prin care ratele lunare acoperă 70% din venitul unei familii. Aceste credite au

la bază contractul de muncă din care reiese venitul familiei, precum și acceptarea altor surse

cum ar fi : chiriile, dividendele, dobânda .

Avantajele creditului Prima Casă

1.Permite proprietarilor de locuinţe să poată cumpăra locuinţe mai mari- proprietarii

unei locuințe achizitionate prin program pot să-și achizitioneze una mai mare după vânzarea

celei deținute inițial/lichidarea creditului garantat.

2.Garanția pentru credit este asigurată de către stat

3.Bine apărat legislativ-conține ordonanțe de urgență, norme metodologice care au ca rol

apararea/protejarea a celor parti implicate, și anume :

o Beneficiari creditului;

o Banca;

o Statul român.

6

2.1. Dezavantajele creditului ipotecar comparativ cu dezavatajele creditului

Prima Casă

Top 3 dezavantaje ale Creditului ipotecar -Creditul Prima casa

CREDIT IPOTECAR CREDIT PRIMA CASĂ

Sunt cele mai scumpe credite de pe piața bancară

Locuința nu poate fi vândută în următori 5 ani

Dobânda nominală flotantă Neputința obțineri uni credit de nevoi personale cu ipotecă

Durată foarte lungă,până la 30 de ani Neputința refinanțări creditului în primii 5 ani

Tabel 2. Top 3 dezavantaje ale Creditului ipotecar și ale Creditul Prima Casa

Dezavantajele creditului ipotecar

1. Creditele ipotecare sunt cele mai scumpe credite de pe piaţa bancară

Inițial, creditele ipotecare par foarte atractive datorită ratei dobânzii foarte accesibilă

dar de fapt în spatele acestora se află o multitudine de costuri și comisioane suplimetntare

care au ca rezultat costuri adăugătoare ,de aceea e mai bine să te gândești de 10 ori înaintea

semnarii unui contract de asemenea natură.

De exemplu : în Republica Moldova accesarea unui asemena credit ipotecar conduce

la costuri mai mari cu 232% din suma împrumutată.

2. Creditele ipotecare au dobânda nominală flotantă

Băncile au dreptul să-și modifice rata dobânzii utilizândul în funcție de :

-Rata de refinanțare a BNM;

-Rata inflației;

-Rata dobânzii interbancare Euribor/Libor;

-Evoluții ale pieței.

3. Creditul este pe o durată foarte lungă, chiar până la 30 de ani

Cu cât un credit are o durată mai mare cu atât acesta este mai costisitor precum și

posibilitatea apariției unor impedimente asupra puterii de returnare a creditului la data

scadentă.

Dezavantajel creditului Prima Casă

1.Locuința nu poate fi vândută în următori 5 ani

De exemplu: Dacă o persoana care accesează un credit prin programul Prima Casă

dorește la un moment dat să se mute într-o altă locuință nu o poate face deoarece îi este

interzis .

2.Neputința obțineri uni credit de nevoi personale cu ipotecă

Locuința achiziționată prin programul Prima Casă nu poate fi ipotecată de două ori ,

așadar este un dezavantaj pentru cei care au nevoie de un credit suplimentar.

3.Neputința refinanțări creditului în primii 5 ani

Imposibilitatea diminuării costurilor în următorii 5 ani deoarece locuința achiziționată

nu poate fi vândută în acest interval chiar dacă oferte care o să apară o să fie mult mai

atrăgătoare.

7

2.3 Diferențe și asemănări între creditul ipotecar și creditul Prima casă

Diferențe Asemănări

Cel care dorește un Credit Prima casă nu are dreptul de a deține un credit ipotecar sau a unei locuințe pe când cel care dorește să primească un credit ipotecar poate deține o locuință sau mai multe credite ipotecare .

La ambele gradul de îndatorare de 60% .

În ceea ce privește creditul Prima Casă marja maximă a băncilor este de 4% pentru euro și 2,5% pentru lei pe când marja minimă pentru un credit ipotecar este de 6% . Avansul ce trebuie acordat pentru un credit Prima Casă este de 5% ,iar pentru un credit ipotecar variază între 10-25% . Creditul Prima Casă -imobilul nu poate fi vândut ,înstrăinat, în timp ce creditul ipotecar nu presupune interzicerea vânzarii sau înstrăinării locuinței pentru o anumită durată de timp .

În cazul creditului Prima Casă suma maximă finanțată de către bancă este de 57.000 euro, pe când în cazul creditul ipotecar suma poate fi mai mare de 57.000 euro în funcție de venitul avut la dispoziție Tabel 3. Asemănări și deosebiri între creditul ipotecar și creditul Prima Casă

8

Capitolul III. Evoluții privind creditul ipotecar și creditul Prima casă

3.1.Evoluții privind creditul ipotecar

Singura componentă a creditului de retail care a crescut vizibil în perioada de criză a

fost creditul ipotecar, susţinut de vânzările de împrumuturi prin programul Prima Casă.

Numărul conturilor de credite ipotecare a crescut de la 160.000 în decembrie 2008 la aproape

280.000 în mai anul acesta, în timp ce sumele acordate s-au dublat, până la 40 mld. lei (9

mld. euro).3

DECEMBRIE 2008

MAI 2014

Nr. Conturi credite ipotecare

160.000 280.000

Tabel 4. Evoluția numărului creditelor ipotecare din decembrie 2008 până în mai 2014

Figură 1. Evoluția numărului creditelor ipotecare din decembrie 2008 până în mai 2014

În anul 2014 dobânda medie la creditele ipotecare în Euro era cu jumătate de punct

procentual mai mare comparativ cu valoare ei în 2013.

3 http://www.zf.ro/banci-si-asigurari/cate-credite-mai-au-romanii-la-banci-si-ifn-uri-12945400

0

100,000

200,000

300,000

decembrie2008 mai.14

Nr. Conturi credite ipotecare

Nr. Conturi credite ipotecare

9

Vânzările de credite în lei au accelerat vizibil în ultimul an, impulsionate inclusiv de

trecerea la varianta exclusiv în monedă locală a finanţărilor acordate prin programul Prima

casă.

Creditele ipotecare în lei au ajuns în prezent la 12% din stocul total al finanţărilor

acordate pentru achiziţia de locuinţe. Creditele în lei au fost menţinute mult timp de bancheri

într-un con de umbră. Prima casă reprezintă 90% din vânzările de credite imobiliare. Stocul

creditelor în lei acordate de bănci pentru achiziţia de locuinţe ajunge la 5 miliarde de lei.4

3.2. Evoluţii privind creditul Prima Casă

BCR BRD Raiffaisen Bank

Banca Transilvania

Banca Românească

Nr. Credite contractate prin Prima Casă din 2009 până în prezent (2015)

38.000,00 36.000,00 12.000,00 8.500,00 6.000,00

Sumă contracte 1,5 mld Euro

1,5 mld Euro

430 mil Euro 300 mil Euro 220 mil Euro

Sursa 1 http://www.bankingnews.ro/prima-casa-bcr-brd-raiffeisen-banca-transilvania.html

Tabel 5. Evoluţia nr. de credite contractate prin Prima Casă şi suma contractată

4 http://www.zf.ro/banci-si-asigurari/cea-mai-mare-realizare-a-deceniului-creditele-ipotecare-in-lei-au-ajuns-mai-ieftine-decat-cele-in-euro-12958864

10

Figură 2. Număr credite contractate prin creditul Prima casă din 2009 până în 2015

Figură 3 Suma contractelor oferite prin creditul Prima Casă din 2009 până în 2015

Din figura 2 observăm faptul că în topul băncilor ce au oferit credite prin intermediul

programului Prima casă pe primul loc se afla BCR cu un număr de 38.000 de credite ce au

avut o valoare totală de 1,5 mld Euro, urmată de BRD cu un număr de 36.000 de credite ce au

avut o valoare total tot de 1,5 mld Euro, pe locul 3 aflându-se Raiffaisen Bank ce au oferit

12.000 de credite cu o valoare totală de 430 milioane Euro.

Judet Municipiul Bucuresti Ilfov Cluj Timis Iași Constanţa Altele

Pondere 27,3% 8,8% 7% 6% 5% 5% 40,9%

Sursa1http://www.fngcimm.ro/index.php?mact=News,cntnt01,detail,0&cntnt01articleid=71&cntnt01origid=67&cntnt0

1returnid=67

Tabel 5 Ponderea contractelor Prima Casă pe judeţe pentru anul 2014

0.00

5,000.00

10,000.00

15,000.00

20,000.00

25,000.00

30,000.00

35,000.00

40,000.00

Nr. Credite contractate prin Prima Casă din 2009 până în

prezent (2015)

BCR

BRD

Raiffaisen Bank

Banca Transilvania

Banca Românească

0 200,000 400,000 600,000 800,000

1,000,000 1,200,000 1,400,000 1,600,000

BCR BRD Raiffaisen

Bank

Banca Transilvania

Banca Româneasc

ă

Unicredit

Țiriac Bank

Sumă contracte 1,500,000 1,500,000 430 300 220 57

Sumă contracte

11

Figură 4 Ponderea contractelor Prima Casă pe judeţe pentru anul 2014

Din figura 4 observăm faptul că în anul 2014 în topul judeţelor ce au contractat credite

prin Prima Casă pe primul loc se află municipiul Bucureşti cu o pondere de 41%, urmată la

mare diferenţă de judeţul Ilfov cu o pondere de 27%, pe locul 3 aflându-se judeţul Cluj cu o

pondere de 9%.

27%

9%

7% 6% 5% 5%

41%

Ponderea contractelor Prima Casă

Municipiul Bucuresti

Ilfov

Cluj

Timis

Iași

Constanţa

Altele

12

Capitolul IV. Concluzii şi previziuni

În urma analizei comparative între creditului ipotecar şi creditul Prima Casă am costat

faptul că creditul ipotecar este mai avantajos pentru persoanele ce deţin deja o locuinţă, acest

tip de credit prezentând creşteri semnificative în ultimii ani în România, numărul acestora

crescând de la 160.000 în 2008 până la 260.000 în 2014. De asemenea, pe baza ultimelor

noutăţi putem preconiza o creştere a numărului de credite ipotecare în lei comparativ cu cele

în euro datorită faptului că cel dintâi a devenit mai ieftin, respectiv mai avantajos.

Despre Creditul Prima Casă putem spune că a cunoscut o evoluţie fantastică în ultimii

ani, băncile beneficiind de fonduri tot mai mari şi cetăţenii fiind tot mai atraşi de acestea. De

aceea considerăm că acest tip de credit va cunoaşte o evoluţie pozitivă şi în următorii ani.

Judecând comparativ cele două tipuri de credite putem spune că programul Prima

Casă este mai avantajos pentru cei ce doresc să îsi achiziţioneze pentru prima dată o locuinţă,

pe când creditul ipotecar este mai atractiv pentru persoanele ce au deja în posesie o locuinţă.

13

Bibliografie

1. http://www.imprumut-urgent.ro/credite-ipotecare.html

2. http://gov.ro/ro/obiective/strategii-politici-programe/programul-prima-casa&page=1

3. http://www.zf.ro/banci-si-asigurari/cate-credite-mai-au-romanii-la-banci-si-ifn-uri-12945400

4. http://www.zf.ro/banci-si-asigurari/cea-mai-mare-realizare-a-deceniului-creditele-ipotecare-in-lei-au-ajuns-mai-ieftine-decat-cele-in-euro-12958864