�

EVALUAREA BUNURILOR IMOBILE

- NOTE DE CURS -

1

SCURT ISTORIC AL ACTVlT ĂŢlI DE EVALUARE ÎN ROMÂNIA

Profesia de evaluator a apărut în România pe fondul deciziilor de privatizare a

întreprinderilor în perioada post decembristă, când s-a simţit necesitatea înfiinţării unui organism

care să reglementeze şi să promoveze această profesie, în anul 1992 semnându-se convenţia de

înfiinţare a ANEVAR - asociaţia Naţională a Evaluatorilor din România şi Statutul acesteia. Sub

egida Asociaţiei au fost organizate primele cursuri de pregătire a evaluatorilor în domeniul

evaluării întreprinderii, în colaborare cu ANP - Agenţia Naţională pentru Privatizare şi

Dezvoltarea Întreprinderilor Mici şi Mijlocii, finalizate prin acordarea de diplome de absolvire

de către ANP. Tot în acest an a început şi înfiin ţarea Centrelor teritoriale ANEVAR, în oraşe

importante din ţară.

În decursul următorului an a fost organizat şi susţinut primul curs de evaluare a

întreprinderilor cu asistenţă internaţională din partea unor instituţii de competenţă din Marea

Britanie şi Franţa, curs finanţat de Comunitatea Europeană prin programul PHARE.

În anul 1994, ANEVAR a aderat la TEGOVOFA, actuala TEGOVA - Grupul European

al Asociaţiilor de Evaluatori.

Institutul Român de Cercetări în Evaluare - IROVAL ia fiinţă în 1995, obiectivele

acestuia fiind: cercetări fundamentale şi aplicative interdisciplinare în domeniile de diagnostic şi

evaluare, editarea de cărţi, publicaţii de specialitate, lucrări de sinteză, studii documentare în

domeniul evaluării.

Tot în această perioadă ANEVAR, stabileşte relaţii de colaborare cu Appraisal Institute,

cu Institutul Canadian al Evaluatorilor de Întreprinderi, cu TEGOVA şi alte asociaţii de profil

din Marea Britanie, Germania, Ungaria.

Anul 1996 reprezintă un an cu multe realizări şi noutăţi în activitatea Asociaţiei: este

organizat primul curs de evaluare a proprietăţilor imobiliare, în colaborare cu Institutul Român

de Cercetări Economico-Sociale şi Sondaje - IRECSON, este editat primului număr al

Buletinului Informativ al ANEVAR, sunt aprobate primele standarde proprii - SEV, iar din acest

an Asociaţia devine membru titular în Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare –

IVSC.

Anul următor cunoaşte o expansiune a activităţilor desfăşurate de către ANEVAR: este

înregistrată marca ANEVAR, sunt publicate standardele SEV, sunt traduse pentru prima dată

standardele europene ale TEGOVA, este editat manualul calităţii pentru asigurarea calităţii în

cadrul firmelor Asociate ANEVAR - membrii corporativi, este introdusă obligativitatea

2

asigurării de răspundere profesională şi debutează cursul de pregătire a lectorilor ANEVAR, cu

ajutorul unor specialişti din SUA.

Anul 1998 a reprezentat anul introducerii Standardelor Profesionale Europene — EVS,

realizate de către TEGOVA, ANEVAR a contribuit la crearea Ordinului nr. 288/1998 privind

unificarea şi reglementarea activităţii de elaborare a rapoartelor de evaluare pentru societăţile

comerciale supuse procesului de privatizare, în care se prevede obligativitatea utilizării

standardelor profesionale de evaluare adoptate de către ANEVAR.

Începând cu anul 2000, este introdusă obligativitatea pregătirii continue a membrilor

ANEAR, şi are loc primul examen pentru obţinerea titlului de membru acreditat ANEVAR.

Volumul „Evaluarea proprietăţilor imobiliare" al Appraisal Institute, o sursă foarte

importantă de informaţii pentru formarea evaluatorilor şi pentru pregătirea continuă a acestora,

este tradus şi editat.

În anul 2002 Asociaţia devine membru fondator al WAVO - Asociaţia Mondială a

Organizaţiilor de Evaluatori.

Este tradusă şi editată ediţia a şasea 2003 a Standardelor Internaţionale de Evaluare şi

sunt organizate cursuri pentru formarea de evaluatori de bunuri mobile, în colaborare cu ASA -

American Society of Appraisers.

Anul 2004 a reprezentat anul introducerii obligativităţii respectării de către toţi membrii

ANEVAR a standardelor IVSC, care înlocuiesc astfel standardele SEV, iar în anul următor este

editată ediţia a şaptea a acestor standarde. Un pas important constă în faptul că ocupaţia de

expert evaluator este introdusă şi recunoscută în COR.

În 2006 este lansată „Revista de evaluare”, redactată în limbile română şi engleză cu

apariţie bianuală, iar în 2007 se trece la ediţia a opta a standardelor IVSC şi este introdus cursul

de evaluare a activelor financiare.

În prezent, activitatea ANEVAR este desfăşurată în 11 centre din Bucureşti şi 40 de

centre teritoriale din ţară şi sunt susţinute patru tipuri de cursuri de formare profesională:

Evaluarea Întreprinderilor - EI, Evaluarea Proprietăţilor Imobiliare - EPI, Evaluarea Bunurilor

Mobile - EBM şi Evaluarea Instrumentelor Financiare. Asociaţia are peste 5.000 membri titulari

şi 260 membri corporativi.

La 1 ianuarie 2012 a intrarat în vigoare a cea mai nouă ediţie a Standardelor

Internaţionale de Evaluare, care sunt prezentate în capitolul 3.

3

Capitolul 1

NOŢIUNI DE BAZ Ă PRIVIND DREPTUL DE PROPRIETATE Obiectivul capitolului

Scopul acestui capitol este acela de a aduce în atenţia studenţilor noţiunile

fundamentale ce privesc dreptul de proprietate, aşa cum se exercită acesta în ţara

noastră, noţiuni pe care fiecare evaluator de proprietăţi imobiliare trebuie să şi le

însuşească, având în vedere faptul că din punct de vedere juridic, un evaluator

estimează valoarea dreptului de proprietate asupra proprietăţii imobiliare. Acesta se

poate regăsi în postura de a evalua o proprietate asupra căreia se exercită un tip de

drept de proprietate, în timp ce are la dispoziţie informaţii despre proprietăţi

comparabile asupra cărora se exercită alte tipuri de drepturi de proprietate.

Parcurgând acest capitol vă veţi aminti de la cursurile frecventate anterior,

modul de clasificare a drepturilor reale şi ce reprezintă fiecare dintre acestea, ce

reprezintă dreptul de proprietate şi dezmembrămintele acestuia, care sunt atributele

dreptului de proprietate, care sunt caracterele juridice ale dreptului de proprietate

privată şi cele ale dreptului de proprietate publică ş.a.

1.1. Dreptul real şi dreptul de proprietate

Abordarea prin piaţă (prin comparaţie), una din cele trei abordări în

evaluare, aşa cum se va vedea în capitolul 5, menţionează foarte clar faptul că

primul element de comparaţie care trebuie stabilit în grila de piaţă de către

evaluator este chiar tipul dreptului de proprietate asupra proprietăţii subiect -

proprietatea imobiliară care trebuie evaluată, cât şi drepturile de proprietate asupra

proprietăţilor comparabile. Dacă dreptul de proprietate asupra proprietăţii subiect

diferă de cele ale proprietăţilor comparabile, atunci evaluatorul trebuie să

determine şi să aplice corecţii preţurilor cu care au fost tranzacţionate proprietăţile

comparabile respective.

4

Dreptul real reprezintă un drept subiectiv patrimonial, în baza căruia

titularul său poate să exercite anumite prerogative asupra unui bun, în mod direct,

fără intervenţia altei persoane.

Sistemul juridic din România, prin Codul Civil, clasifică drepturile reale

din două puncte de vedere:

1. fie după natura existenţei lor (fig. 1.1):

- independentă faţă de drepturile de creanţă, acestea numindu-se drepturi

reale principale,

- dependentă de drepturile de creanţă, numindu-se drepturi reale accesorii,

2. fie după natura bunurilor care constituie obiectul lor (fig.1.2):

- drepturi reale imobiliare, ce se constituie asupra proprietăţilor imobiliare;

- drepturi reale mobiliare, constituite asupra bunurilor mobile.

Fig. 1.1. Clasificarea drepturilor reale în România după natura existenţei lor

Astfel, drepturile reale principale sunt acele drepturi care au o existenţă

independentă, de sine stătătoare, în raport cu alte drepturi reale sau de creanţă. Cel

mai important drept real principal este dreptul de proprietate. Alte drepturi reale

principale sunt cele derivate din acesta, precum drepturile de: uzufruct, uz, abitaţie,

servitute, superficie şi dreptul de folosinţă, prezentate în acest capitol.

Drepturile reale accesorii sunt constituite pentru garantarea drepturilor de

creanţă, acestea fiind dreptul de retenţie, dreptul de ipotecă şi dreptul de gaj.

5

Drepturile reale imobiliare reprezintă acele drepturi care se exercită asupra

bunurilor imobiliare (terenuri libere şi terenuri construite).

Drepturile reale mobiliare sunt acele drepturi exercitate asupra bunurilor

mobile corporale (mijloace fixe mobile) precum echipamentele şi instalaţiile

tehnologice, maşini, mobilier, colecţii de bijuterii, de tablouri etc, sau asupra

bunurilor mobile necorporale, precum brevetele de invenţie, mărcile de produse,

soft-urile, băncile de date, drepturile de autor, know-how.

Notă: Dreptul de creanţă este un drept civil de care beneficiază un creditor, prin care acesta poate pretinde debitorului îndeplinirea obligaţiei asumate. Dreptul de retenţie conferă titularului (creditor) posibilitatea de a refuza restituirea bunului ce aparţine altei persoane (debitor), atâta timp cât aceasta nu îi plăteşte sumele pe care le-a cheltuit cu întreţinerea, îmbunătăţirea sau conservarea acelui bun.

Fig.1.2. Clasificarea drepturilor reale după natura bunurilor

Dreptul de proprietate este cel mai important drept real principal, iar în

Constituţia României (Art. 136) sunt recunoscute două forme ale acestuia:

1. drept de proprietate privată, care poate avea două forme:

- drept de proprietate privată particulară, atribuit persoanelor fizice şi juridice

particulare;

- drept de proprietate privată a statului, acordat unităţilor administrativ-

teritoriale, autorităţilor locale etc;

2. drept de proprietate publică, care este atribuibil statului şi autorităţilor

administrativ-teritoriale.

Care sunt atributele dreptului de proprietate şi ce reprezintă acestea?

6

Dreptul de proprietate este un drept real principal, singurul drept care îi

permite titularului său să posede, să folosească şi în acelaşi timp, să dispună în

mod exclusiv, absolut şi perpetuu de obiectul respectiv, în limitele stabilite de lege.

Aceste trei prerogative constituie atributele dreptului de proprietate privată şi

publică:

- posesia reprezintă prerogativa titularului de a stăpâni în fapt bunul său;

- folosinţa este un privilegiu acordat titularului de a exploata bunul respectiv,

de a-i culege fructele (naturale, civile, industriale);

- dispoziţia reprezintă prerogativa titularului de a decide asupra stării

proprietăţii atât din punct de vedere material, putând modifica forma

bunului, distruge bunul respectiv sau consuma substanţa acestuia, cât şi din

punct de vedere juridic, proprietarul putând înstrăina total sau parţial acel

bun, în limitele legii.

Fig.1.3. Atributele dreptului de proprietate

Care sunt caracterele juridice ale dreptului de proprietate privată şi ce

reprezintă acestea?

Dreptul de proprietate privată are următoarele caractere juridice:

- este absolut şi inviolabil, adică acest drept îi este recunoscut titularului în

raport cu alte persoane care sunt obligate să nu întreprindă nicio acţiune de

încălcare a acestuia; caracterul de inviolabilitate întăreşte caracterul absolut,

conform Art. 135, pct. 6 din Constituţie: „Proprietatea privată este, în condiţiile

legii, inviolabilă". Excepţie fac cazurile (în condiţiile legii) de expropriere şi de

7

exploatare a subsolului proprietăţii în interes general, ambele contra unei

despăgubiri acordate proprietarului;

- este deplin şi exclusiv, deplin datorită celor trei atribute ale sale (posesia,

folosinţa şi dispoziţia) şi exclusiv în sensul că aceste atribute sunt independente de

puterea unei terţe persoane. Excepţie face cazul în care o proprietate este

dezmembrată, deci unele atribute sunt exercitate de către alte persoane pe baza

dezmembrămintelor dreptului de proprietate (drepturi derivate), reprezentate de

drepturile de uzufruct, de uz, de abitaţie, de servitute sau de superficie;

- este perpetuu şi transmisibil, însemnând că dreptul de proprietate are o

durată în timp nelimitată, putând fi exercitat atâta timp cât există bunul ce face

obiectul său, că există independent de exercitarea lui, nu se pierde prin neuz, şi de

asemenea, poate fi transmis prin acte între vii, în condiţiile legii.

Limitările dreptului de proprietate privată

Deşi permite titularului să posede, să folosească şi să dispună în mod

absolut, exclusiv şi perpetuu de bunul său, dreptul de proprietate privată se poate

exercita în anumite limite, ce pot fi de ordin fizic sau de ordin juridic.

Limitele fizice se referă la limitele suprafeţei terenului, specificate în

dosarul de cadastru prin coordonate geodezice, şi la limitele construcţiilor sau

clădirilor, definite prin suprafeţele construită, desfăşurat construită, utilă etc.

corespunzătoare (vezi cap. 6). De asemenea, limitările fizice se referă şi la faptul

că proprietarul deţine şi poate utiliza doar spaţiul aflat deasupra terenului (suprapus

acestuia) până la limita inferioară a spaţiului aerian Român, iar în ceea ce priveşte

subsolul, statul este cel ce deţine dreptul de proprietate asupra tuturor tipurilor de

bogăţii naturale aflate în acesta.

Limitele juridice se stabilesc prin legi, reglementări, ordonanţe de urgenţă,

hotărâri guvernamentale, norme metodologice, într-o instanţă judecătorească sau

de către proprietar printr-un act juridic.

Exemple de limite juridice sunt:

- Planul Urbanistic General (PUG), Planul Urbanistic Zonal (PUZ) şi

8

Planul Urbanistic de Detaliu (PUD), care reglementează şi limitează din punct de

vedere juridic modul de construire şi de dezvoltare a oraşelor, comunelor,

municipiilor (prin CUT, POT, Rl şi altele).

- clasarea unor proprietăţi ca monumente istorice din patrimoniul cultural

naţional sau universal (Legea 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice)

asupra cărora nu se poate interveni decât cu avizul Ministerului Culturii şi Cultelor.

Care sunt caracterele juridice ale dreptului de proprietate publică şi ce

reprezintă acestea?

Dreptul de proprietate publică are următoarele caractere juridice:

- este un drept inalienabil, adică obiectul acestui drept nu poate fi

înstrăinat, ci poate fi dat doar în administrare, concesionat sau închiriat pe o

perioadă de timp stabilită prin lege;

- este un drept insesizabil, adică obiectul acestui tip de drept nu poate fi

executat silit;

- este un drept imprescriptibil, adică bunurile ce fac obiectul proprietăţii

publice nu pot fi dobândite de terţe părţi prin uzucapiune.

Notă: Concesiunea este o convenţie între stat şi concesionar prin care ultimul capătă dreptul de a exploata bunurile proprietate publică ce aparţin statului (terenuri petroliere, miniere, întreprinderi, căi de comunicaţie, marea teritorială etc.) pe o perioadă de cel mult 49 de ani în schimbul unei redevenţe (Art. 135 din Constituţia României). Uzucapiunea (sau prescripţia achizitivă) reprezintă o modalitate de obţinere a dreptului de proprietate asupra unei proprietăţi imobiliare sau a altui drept real, prin posedarea neîntreruptă a acesteia în intervalul de timp fixat de lege.

Limitările dreptului de proprietate publică

Dreptul asupra bunurilor aflate în proprietate publică nu poate fi obţinut

prin uzucapiune, aşa cum este cazul proprietăţii private, ci prin achiziţie publică,

expropriere, donaţie şi alte modalităţi, şi nu se stinge prin neuz.

Drepturile reale corespunzătoare proprietăţii publice

Acestea sunt dreptul de administrare, dreptul de concesiune şi dreptul de

folosinţă cu titlu gratuit.

Dreptul de administrare este atribuit regiilor autonome, autorităţilor

9

administraţiilor publice sau locale şi altor instituţii, care pot folosi şi dispune de

bunul administrat.

Dreptul de concesiune permite şi obligă concesionarul - persoană fizică sau

juridică, să exploateze bunul în schimbul unei redevenţe. Acesta nu poate înstrăina

sau greva bunul concesionat. Dreptul de folosinţă cu titlu gratuit se conferă pe

termen limitat instituţiilor de utilitate publică.

Clasificarea proprietăţilor imobiliare din punct de vedere juridic

La evaluarea proprietăţilor imobiliare trebuie făcută distincţia clară între

termenul de „proprietate imobiliară” şi cel de „drept real imobiliar”. Din punct de

vedere juridic, proprietatea este văzută ca un drept de proprietate, mai mult decât

ca o entitate fizică. Este extrem de important pentru evaluator, pentru a putea

realiza o evaluare credibilă, să determine care este dreptul de proprietate evaluat şi

dacă acesta este un drept absolut sau este un drept grevat de sarcini

(dezmembrământ).

Proprietatea imobiliară constă din teren, clădirile aflate pe acesta şi

îmbunătăţirile aduse acestuia. Dreptul real imobiliar se referă la cotele de

participare, la avantajele şi drepturile ce decurg din posesia fizică a bunului imobil.

În figura 1.4 sunt prezentate tipurile de proprietăţi imobiliare private şi

publice, recunoscute de către statul Român.

Proprietăţile imobiliare private individuale sunt proprietăţile formate din

locuinţă, părţi din clădire şi terenuri, rezervate folosinţei exclusive a unui singur

proprietar. Proprietăţile imobiliare private deţinute în coproprietate sunt

proprietăţile formate din părţi de clădire şi din terenuri, destinate folosirii şi

utilităţii tuturor proprietarilor sau a unei părţi dintre aceştia:

- proprietatea pe cote-păr ţi egale (coproprietate) - proprietate deţinută

simultan de mai multe persoane, divizată pe cote-părţi egale, dar fără ca

bunul respectiv să fie fracţionat din punct de vedere fizic, ci doar juridic într-

un contract;

- proprietatea indiviză - proprietate deţinută simultan de mai multe

10

persoane, pe cote-părţi inegale, dar fără ca bunul respectiv să fie fracţionat

din punct de vedere fizic, ci doar juridic printr-un contract; cota indiviză se

calculează ca raport între suprafaţa desfăşurată construită a proprietăţii

individuale şi suma suprafeţelor desfăşurate construite ale tuturor

proprietăţilor individuale;

Fig. 1.4. Tipuri de proprietăţi imobiliare

- proprietatea devălmaşă (devălmăşia) - proprietate deţinută simultan de

mai multe persoane (devălmaşi), în care nici dreptul, nici bunul comun nu

sunt împărţite pe cote-părţi.

Notă: Coproprietatea este un drept de proprietate deţinut de două sau mai multe persoane, simultan şi concurent, a căror proprietate este divizată între ele în cote-părţi, fără ca bunul respectiv să fie fracţionat din punct de vedere material. Ceea ce este fracţionat este numai dreptul de proprietate. Exemple de elemente care constituie părţi comune proprietarilor unei

clădiri sau ansamblu de clădiri sunt: terenul pe care se află clădirea, curtea

interioară, acoperişul şi terasele, scările şi casa scării, holurile, pivniţele,

ascensoarele, instalaţiile de apă, canalizare, spălătorii şi uscătorii, ş.a.

1.2. Dezmembrămintele dreptului de proprietate privată

În activitatea unui evaluator pot apare situaţii dificile în care acestuia îi

revine misiunea de a estima valoarea de piaţă a unei proprietăţi imobiliare grevată

de sarcini sau a unei părţi a acesteia, motiv pentru care evaluatorii au obligaţia de

11

a stăpâni termenii şi noţiunile fundamentale legate de tipurile de dezmembrăminte

ale dreptului de proprietate privată, precum dreptul de uzufruct, de uz, de abitaţie

sau dreptul de superficie.

Potrivit Codului Civil, o proprietate imobiliară este grevată de sarcini în

cazul în care unul sau două din cele trei atribute ale dreptului de proprietate -

posesia, folosinţa şi dispoziţia, recunoscute prin lege titularului dreptului de

proprietate - sunt scoase din conţinutul juridic al dreptului său. Astfel, ia naştere

un alt drept real principal, derivat, în favoarea altei persoane (denumită titular),

care este independent şi opozabil terţilor.

Aceste tipuri de drepturi derivate nu anulează dreptul de proprietate, ci

doar îl restrâng şi se pot obţine, prin act juridic sau prin uzucapiune, asupra

bunurilor aflate în proprietate privată, nu şi pentru cele aflate în proprietate

publică.

Care sunt dezmembrămintele dreptului de proprietate privată şi ce

reprezintă acestea?

Există mai multe tipuri de dezmembrăminte, aşa cum se specifică în

Codul Civil, Cartea a III-a, Titlul III: uzufruct, uz, abitaţie, servitute, superficie.

Dreptul de uzufruct conferă titularului său, denumit uzufructuar, o parte

din atributul de posesie precum şi atributul de folosinţă a proprietăţii, cu

constituirea obligativităţii pentru titular de a conserva substanţa proprietăţii şi de a

o restitui proprietarului (denumit nud proprietar) la încetarea uzufructului.

Proprietarul păstrează astfel doar o parte din atributul de posesie şi atributul de

dispoziţie juridică. Acest drept derivat este un drept temporar şi intransmisibil,

care se constituie în favoarea unei persoane.

Atât dreptul de uz cât şi dreptul de abitaţie sunt tipuri ale dreptului de

uzufruct ce au însă cu caracter mai restrâns. Dreptul de uz se constituie asupra

proprietăţilor mobile şi asupra proprietăţilor imobile, cu excepţia locuinţelor, în

timp ce dreptul de abitaţie se constituie asupra locuinţelor. Titularului unuia din

aceste drepturi derivate îi sunt recunoscute atributele de posesie şi de folosinţă

12

asupra bunului altei persoane, în limitele satisfacerii doar a necesităţilor lui şi ale

familiei sale. Acestea sunt drepturi temporare care se constituie în favoarea unei

persoane şi nu pot fi cedate prin închirierea sau arendarea bunului.

Dreptul de servitute este un drept constituit asupra unui imobil numit fond

aservit sau dominat, pentru uzul şi utilitatea altui imobil, numit fond dominant, cu

condiţia ca imobilele implicate să fie vecine şi să aparţină unor proprietari diferiţi.

Este un drept imobiliar perpetuu şi indivizibil. Există servituţi naturale şi servituţi

legale precum servitutea de trecere, servitutea de vedere, servitutea privind

picătura streşinilor, servitutea de a nu construi.

Dreptul de superficie constituie dreptul de proprietate conferit unei

persoane numită superficiar, asupra construcţiilor, plantaţiilor sau a altor lucrări

care se află pe un teren aflat în proprietatea altei persoane, teren asupra căruia

superficiarul are drept de folosinţă. Acesta conferă deci titularului atributul de

folosinţă şi parţial atributele de posesie şi dispoziţie (privind doar substanţa

terenului, nu şi juridic) şi este un drept perpetuu. Acest drept se poate obţine pe o

perioadă de maxim 99 de ani.

Care sunt modalităţile de obţinere a dreptului de proprietate privată?

Dreptul de proprietate privată asupra unui bun poate fi obţinut prin mai

multe mijloace în afara convenţiei/contractului:

- prin accesiune (încorporaţiune) - modalitate prin care proprietarul unui

bun mai important devine proprietar al bunului încorporat, mai puţin

important; accesiunea poate fi de tip imobiliară naturală, adică fără

intervenţia omului sau imobiliară artificială, cu intervenţia omului sau de

tip mobiliară;

- prin uzucapiune (prescripţie achizitivă) - modalitate de dobândire de către

uzucapant a dreptului de proprietate asupra unui bun (sau a altui drept real)

prin posedarea neîntreruptă a acestui bun pe perioada de timp stabilită prin

lege (10, 20 sau 30 ani);

- alte modalităţi: hotărâre judecătorească, tradiţiune, ocupaţiune.

13

Capitolul 2

FUNDAMENTELE EVALU ĂRII PROPRIET ĂŢILOR

IMOBILIARE

Obiectivul capitolului

Acest capitol face o prezentare introductivă esenţială pentru înţelegerea şi

însuşirea corectă a unor concepte fundamentale în evaluare. Este vorba de

terminologia specifică acestui domeniu care, uneori, cuprinde cuvinte sau expresii

ce pot părea la prima vedere identice ca semnificaţie, precum „valoare”, „cost” sau

„preţ”, utilizate în vorbirea curentă de cele mai multe ori ca sinonime, dar care în

evaluare au semnificaţii distincte, important a fi sesizate şi utilizate corect.

Tot aici sunt definite, printre altele, noţiunile de proprietate imobiliară şi

proprietate mobiliară, sunt clasificate pieţele imobiliare corespunzător celor cinci

tipuri de proprietăţi imobiliare, sunt explicaţi cei patru factori determinanţi ai

valorii - utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea efectivă de cumpărare, este definită

valoarea de piaţă, sunt prezentate cele nouă principii care guvernează metodologia

şi practica evaluării, este explicat modul în care banii îşi modifică în timp valoarea.

2.1. Definiţii şi concepte generale de evaluare

Proprietatea imobiliară, prin care înţelegem teren liber sau teren construit,

este una dintre cele mai importante surse de venit în economia globală. Datorită

acestui fapt, este extrem de important ca proprietarii de terenuri libere sau

construite - fie că sunt persoane fizice, firme, administraţiile statului şi alte

organisme care deţin, vând, cumpără, închiriază, investesc în proprietăţi imobiliare

sau sunt implicate în alte activităţi legate de acestea, să aibă acces direct la opinii

14

clare asupra valorii proprietăţilor, la informaţii credibile şi relevante, la analize

solide, precum şi dreptul de a primi consiliere cu privire la o gamă largă de

probleme ce vizează atât bunurile imobiliare, cât şi celelalte tipuri de proprietăţi

(întreprinderi, bunuri mobile corporale şi necorporale).

În condiţiile atât ale unei economii de piaţă funcţionale, cât şi ale unei

economii în curs de dezvoltare, activitatea de evaluare a proprietăţilor imobiliare

constituie un suport deosebit de important, ea putând furniza informaţii necesare în

diferite acţiuni cum sunt: tranzacţii ce implică transferuri ale drepturilor de

proprietate (vânzare, cumpărare, închiriere), estimarea valorii pentru garanţii

bancare imobiliare sau ipotecare, stabilirea taxelor datorate statului (pentru

moşteniri, donaţii, impozite), determinarea sumelor pentru compensări în cazul

diverselor calamităţi sau pentru exproprieri, consultanţă în decizii de investiţii, în

probleme de litigiu, de lichidări, raportări financiare, analize cu privire la situaţia

pieţelor imobiliare şi evoluţia lor, la fezabilitatea unor proiecte de investiţii, la

rentabilitatea reorganizării sau fuzionării unor afaceri/întreprinderi etc.

Proprietate imobiliară şi proprietate mobiliară

Proprietatea imobiliară reprezintă terenul şi toate elementele care sunt o

parte naturală a acestuia, elementele care au fost ataşate terenului şi toate

elementele permanent ataşate clădirilor aflate atât în subsol, cât şi deasupra

solului.

Prin elemente-parte naturală a terenului înţelegem bogăţiile naturale aflate

în sol, de exemplu gaze naturale, petrol, cărbune, ape minerale, şi la suprafaţă

precum păduri, ape, păşuni şi fâneţe naturale, prin elemente ataşate terenului

înţelegem construcţii şi clădiri, iar elementele permanent ataşate clădirilor se

referă la reţeaua electrică, sistemul de canalizare, de ventilaţie şi altele asemenea,

care permit unei clădiri să funcţioneze.

Prin urmare, se consideră proprietate imobiliară terenul liber (neconstruit)

şi terenul construit, adică terenul cu toate clădirile şi amenajările aflate pe acesta.

15

Proprietatea mobiliară reprezintă proprietatea asupra altor tipuri de bunuri

decât cele imobiliare, acestea putând fi:

- bunuri mobile corporale, ca de exemplu, mobilierul, colecţiile de artă,

echipamentele speciale industriale, stocurile de materiale, de materii prime

etc., sau;

- bunuri mobile necorporale, precum o licenţă, un brevet de invenţie, un

soft, o marcă înregistrată, know-how, un proces tehnologic, etc.

Trebuie făcută distincţia clară între termenul de proprietate imobiliară, care

reprezintă o entitate fizică şi cel de drept de proprietate asupra proprietăţii

imobiliare, ce reprezintă un concept juridic, prezentat în capitolul anterior.

Piaţa imobiliară şi tipuri de pieţe imobiliare

Piaţa, ca definiţie generală, este mediul în care bunurile şi serviciile sunt

comercializate între cumpărători şi vânzători prin mecanismul pieţei. Pentru a fi

considerat piaţă, acest mediu trebuie să permită tranzacţionarea fără restricţii, atât

pentru cumpărători, cât şi pentru vânzători, a acestor bunuri sau servicii. Aceştia

acţionează pe piaţă potrivit raportului dintre cererea şi oferta pentru bunul/serviciul

căutat/oferit, şi celor patru factori determinanţi ai valorii - utilitatea, raritatea,

puterea efectivă de cumpărare şi dorinţa, prezentaţi mai jos.

Bunurile şi serviciile au pieţe de comercializare diferite, clasificându-se în

funcţie de tipul lor, de limitările posibilităţii de distribuţie sau pur şi simplu

geografic. Astfel, din punct de vedere geografic pieţele pot fi locale, regionale,

naţionale şi internaţionale.

Piaţa imobiliară cuprinde un grup de persoane sau de firme aflate în

contact pe piaţa corespunzătoare, în vederea efectuării de tranzacţii imobiliare;

există cinci tipuri de pieţe imobiliare:

- piaţa proprietăţilor rezidenţiale: apartamente, case, vile, terenuri libere

case de vacanţă etc.;

16

- piaţa proprietăţilor comerciale: clădiri administrative, centre comerciale,

magazine, hoteluri, supermarket-uri, mall-uri etc.;

- piaţa proprietăţilor industriale: fabrici, depozite, benzinării, uzine etc.;

- piaţa proprietăţilor agricole: ferme de animale, pepiniere, livezi, vii,

păduri, păşuni etc.;

- piaţa proprietăţilor speciale: şcoli, clădiri publice, aeroporturi, săli de

spectacol, parcuri de distracţii, biserici; aceste proprietăţi specializate se

vând foarte rar sau chiar nu se vând pe piaţă (liberă), cu excepţia cazurilor

în care se vând ca părţi din întreprinderea în care sunt parte componentă, şi

aceasta din cauza unicităţii lor, proiectării lor specializate, configuraţiei

deosebite, dimensiunii sau localizării.

De exemplu, în contextul clasificării pieţelor din punct de vedere geografic,

o proprietate imobiliară comercială, un hotel, de exemplu, poate să nu aibă o piaţă

locală, ci una regională, iar o proprietate imobiliară specializată, precum un castel,

sau nu aibă o piaţă regională şi nici chiar una naţională, dar să poată fi evaluată

prin abordarea prin piaţă, comparând-o cu proprietăţi imobiliare de aceeaşi factură

tranzacţionate la nivel internaţional, având astfel o piaţă internaţională.

Preţ vs. cost vs. valoare

Există câţiva termeni folosiţi în limbajul zilnic care, la prima vedere, ar

putea fi consideraţi echivalenţi, dar care, în contextul evaluărilor, au înţelesuri

diferite, clar prezentate în Standardele Internaţionale de Evaluare. Aceştia trebuie

înţeleşi şi corect utilizaţi de către evaluatori conform definiţiilor prezentate mai jos.

Preţul reprezintă o sumă de bani cerută, oferită sau plătită pentru un activ

(bun sau serviciu), după efectuarea plăţii, preţul devenind un fapt concret.

Costul este o sumă de bani necesară pentru a achiziţiona sau produce un

activ. Din momentul achiziţionării sau producerii activului, costul devine şi el un

fapt concret, ca şi preţul. În evaluare se utilizează noţiunile de cost de înlocuire şi

cost de reproducere.

17

Notă: Costul de reproducere reprezintă costul estimat pentru a construi la preţurile curente de la data evaluării, o replică exactă a construcţiei evaluate, folosind pe cât posibil aceleaşi materiale, standarde de construcţie, proiect arhitectural, dispunere în spaţiu şi calitate a manoperei şi înglobând toate tipurile de deprecieri ale construcţiei evaluate. Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii evaluate, folosind materiale moderne şi tehnici curente, normativele curente, arhitectură şi planuri moderne Spre deosebire de cele două noţiuni anterioare. Valoarea nu reprezintă un

fapt concret, ci este o opinie privind fie cel mai probabil preţ care ar fi plătit pentru

un activ în cadrul unui schimb, fie beneficiile economice care decurg din deţinerea

unui activ.

O observaţie foarte importantă este aceea că, aşa cum se va vedea pe tot

parcursul cursului, cuvântul „valoare" nu este de sine stătător, ci întotdeauna este

utilizat de către evaluatori împreună cu alte cuvinte definitorii, precum „de piaţă",

„justă", „de investiţie", „specială", reflectând în acest mod scopul evaluării şi

contextul în care se face evaluarea, de exemplu: se face o evaluare a „valorii de

piaţă" în scopul vânzării proprietăţii sau pentru obţinerea unui credit imobiliar, se

face o evaluare a „valorii de investiţie" în scopul luării unor decizii de investiţie.

De fapt scopul evaluării, cerinţele specifice ale utilizatorului desemnat al

evaluării şi disponibilitatea datelor necesare evaluării trebuie să se coreleze cu şi

determină tipul valorii care trebuie utilizat mai departe într-o evaluare.

Mai multe informaţii despre tipurile valorii şi despre valoarea de piaţă se

regăsesc în capitolul 3.3.2.

Factorii determinanţi ai valorii

Valoarea este un concept care se formează în mintea celor ce activează pe

piaţa imobiliară, după cum menţionam mai sus că valoarea este o opinie; aceasta

este creată de şi depinde de interacţiunea a patru factori: utilitatea, raritatea, dorinţa

şi puterea efectivă de cumpărare.

Utilitatea - se referă la gradul de utilitate pe care îl poate avea un bun

pentru un anumit cumpărător, chiriaş, investitor. Influenţa acestui factor asupra

18

valorii depinde de caracteristicile proprietăţii, precum amplasamentul, suprafaţa

utilă a apartamentului, suprafaţa terenului, dotările edilitare, capacitatea productivă

ş.a., în funcţie de tipul proprietăţii.

Fig. 2.1. Factorii determinanţi ai valorii

Raritatea - raritatea unei proprietăţi poate determina o creştere a valorii

acesteia, deoarece cererea poate să depăşească oferta, interesul de achiziţionare

fiind crescut pentru o astfel de proprietate cu caracteristici rare, deosebite.

Dorinţa - este visul unui cumpărător de a deţine un bun care să îi satisfacă

nevoile sau, chiar mai mult, imaginaţia.

Puterea efectivă de cumpărare - posibilitatea pe care o are o persoană sau

un grup de persoane de a participa pe piaţă prin achiziţionarea de bunuri sau

servicii.

Notă: Puterea de cumpărare reprezintă valoarea unei monede exprimată prin cantitatea de bunuri sau servicii ce poate fi achiziţionată cu o unitate din acea monedă.

Cererea şi oferta pieţei imobiliare

Cererea constituie numărul potenţialilor cumpărători sau chiriaşi care caută

drepturi reale imobiliare, la diferite preţuri, pe o anumită piaţă, într-o anumită

perioadă de timp, în situaţia în care alţi factori precum populaţia, venitul, preţurile

viitoare şi preferinţele consumatorilor rămân constante.

Oferta reprezintă totalitatea drepturilor reale imobiliare disponibile pentru

vânzare sau închiriere, la diferite preţuri, în cadrul unei anumite pieţe, într-un

anumit interval de timp, în situaţia în care costurile cu forţa de muncă şi costurile

19

de producţie rămân constante.

Cea mai bună utilizare – CMBU

Modul în care o proprietate poate fi utilizată optim reprezintă fundamentul

pentru determinarea valorii sale de piaţă.

Cea mai bună utilizare este definită ca utilizarea probabilă, rezonabilă şi

legală a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, care este fizic posibilă,

fundamentată în mod adecvat, fezabilă financiar şi care determină cea mai mare

valoare.

Valoarea de piaţă şi alte tipuri ale valorii

În practica evaluării proprietăţilor se pot utiliza diferite tipuri ale valorii,

fiecare cu definiţia sa specifică prezentată în Standardele Internaţionale de

Evaluare; anumite tipuri ale valorii sunt utilizate frecvent, precum valoarea de

piaţă, altele sunt utilizate în situaţii deosebite şi în circumstanţe atent identificate şi

explicate, de exemplu valoarea specială.

Tipul valorii pe baza căruia urmează să se facă evaluarea se alege cu mare

atenţie în funcţie de scopul evaluării, sau la cererea beneficiarului acesteia, iar

definirea în raportul de evaluare a tipului valorii utilizat este obligatorie.

Valoarea de piaţă este cel mai utilizat tip al valorii şi conform standardului

IVSC ediţia 2011, IVS - Cadrul general, ea reprezintă „suma estimată pentru care

un activ ar putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un

vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare, după un marketing adecvat, în

care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără

constrângere".

Fiecare din termenii subliniaţi în definiţia prezentată anterior are un cadru

conceptual propriu şi este în corelaţie cu ceilalţi termeni subliniaţi. O modificare a

înţelesului intrinsec al unui termen sau nerespectarea/excluderea acestuia din

definiţia valorii de piaţă, va avea un efect neaşteptat asupra valorii de piaţă a

proprietăţii, sau va conduce la estimarea unui al tip al valorii.

20

2.2. Valoarea în timp a banilor

Acest concept este fundament al abordării prin venit, prin care, aşa cum se

va vedea în capitolele următoare, venitul generat din deţinerea unei proprietăţi se

transformă în valoarea acestei proprietăţi.

În această abordare se lucrează cu trei termeni diferiţi care permit:

a) estimarea fie a valorii viitoare a banilor deţinuţi în prezent;

b) fie valoarea prezentă a banilor care se estimează că vor fi disponibili în

viitor, iar aceşti termeni sunt:

- compunerea;

- actualizarea;

- capitalizarea.

Fig. 2.2. Valoarea în timp a banilor

Prin compunere se calculează valoarea viitoare a unei sume deţinută în

prezent, la un anumit nivel al ratei de rentabilitate sau al dobânzii. Formula

utilizată în acest scop este:

( )i0i k1vv +=

în care s-au făcut notaţiile:

vi - valoarea viitoare

vo - valoarea prezentă

21

k - rata de rentabilitate, rată de actualizare

( )ik+1 - factorul de compunere sau factor de dobândă compusă

Prin actualizare se transformă veniturile viitoare în valoare prezentă, şi are la

bază aceeaşi formulă:

( ) ( )iiii

0K1

1v

k1

vv

+=

+=

în care ( )ik1

1

+ reprezintă inversul factorului de dobândă compusa, denumit şi

factor de actualizare

Capitalizarea transformă tot un venit viitor în valoare prezentă, dar

diferenţa constă în faptul că acest venit trebuie să fie perpetuu, adică o sumă

constantă, ori crescător sau descrescător cu o rată anuală constantă (g). Formula

utilizată este simplificată faţă de cele prezentate anterior:

c1

vcv

v0 ==

în care:

c - rata de capitalizare

c

1 - inversul ratei de capitalizare, denumit coeficient multiplicator.

Dacă venitul care se capitalizează va creşte la infinit cu o rată anuală

constantă g, atunci se aplică formula Gordon-Shapiro:

gk

vv0 −

=

22

2.3. Principiile evaluării propriet ăţilor imobiliare

Estimarea valorii unei proprietăţi imobiliare se face prin intermediul

procesului de evaluare care se compune dintr-un set de proceduri coerente şi

ordonate. Aceste proceduri sunt ordonate în sens logic prin intermediul a nouă

principii de evaluare.

Care sunt principiile de evaluare ce guvernează activitatea de evaluare a

proprietăţilor imobiliare?

Principiile de evaluare sunt următoarele:

- principiul substituţiei;

- principiul anticipării;

- principiul schimbării;

- principiul cererii şi ofertei;

- principiul concurenţei;

- principiul contribuţiei;

- principiul conformităţii;

- principiul echilibrului;

- principiul factorilor externi.

Principiul substituţiei este aplicabil în toate cele trei abordări în evaluare şi

spune că un cumpărător prudent şi informat nu va plăti pentru o proprietate un preţ

mai mare decât ar plăti pentru o altă proprietate care are aceleaşi caracteristici sau

care are caracteristici asemănătoare cu prima. Astfel, cumpărătorul are trei

posibilităţi de a substitui proprietatea evaluată:

1. să cumpere o proprietate cu o utilitate egală cu cea a proprietăţii în

cauză, această posibilitate constituind baza abordării prin comparaţia

vânzărilor;

2. să cumpere un teren şi să construiască pe el o construcţie cu utilitate

egală cu cea a proprietăţii evaluate, aceasta reprezentând baza abordării prin

23

cost;

3. cea de-a treia posibilitate este aceea de a cumpăra o proprietate care

aduce venituri egale şi la acelaşi risc cu cele aduse de proprietatea subiect,

această opţiune constituind baza abordării prin venit.

Principiul anticipării susţine că valoarea unei proprietăţi este creată de

beneficiile (fluxurile de venit) viitoare anticipate ce decurg din deţinerea dreptului

de proprietate asupra proprietăţii şi constituie fundamentul abordării prin venit.

Principiul schimbării cere ca evaluatorul să analizeze cauzele şi efectele

forţelor cererii şi ofertei care determină dinamica (schimbarea) valorii unei

proprietăţi. Acest principiu solicită evaluatorul să precizeze în raportul său de

evaluare data evaluării, tocmai datorită faptului că valoarea de piaţă a unei

proprietăţi are o valabilitate limitată, şi acest principiu fundamentează abordarea

prin venit.

Tab.2.1. Aplicabilitatea principiilor de evaluare a abordării

Principiul cererii şi ofertei spune că preţul unei proprietăţi imobiliare

variază în relaţie directă cu cererea şi inversă cu oferta, dar nu neapărat

proporţional. Astfel, o cerere mare sau o ofertă mică pe piaţa unui anumit tip de

proprietate imobiliară ridică preţul de vânzare (sau valoarea), în timp ce o ofertă

mare sau o cerere mică îl reduce. Valoarea de piaţă, preţul şi costul ajung la

egalitate numai în cazul, foarte rar de altfel, în care cererea şi oferta se află în

echilibru. Acest principiu stă la baza tuturor abordărilor în evaluarea proprietăţilor

imobiliare.

24

Principiul contribuţiei precizează că valoarea unei componente a

proprietăţii este cuantificată în funcţie de contribuţia ei la valoarea întregii

proprietăţi sau prin suma cu care este diminuată valoarea proprietăţii (pierdere de

valoare) dacă acea componentă ar lipsi. Principiul contribuţiei este folosit în

stabilirea unor corecţii în cadrul abordării prin comparaţie şi la calculul

deprecierilor în abordarea prin cost.

Principiul conformităţii susţine faptul ca valoarea unei proprietăţi

imobiliare este creată şi susţinută atunci când proprietatea este în conformitate cu

standardele create pe piaţa imobiliară prin cerere. Are influenţă asupra abordărilor

prin piaţă şi prin cost.

Principiul echilibrului spune că valoarea unei proprietăţi este determinată

de şi susţinută atunci când cei patru factori de producţie care creează bunul

imobiliar - terenul, munca, capitalul şi managementul - se află în echilibru, deci

atunci când un surplus al oricărui element din cele patru nu mai aduce un surplus

de beneficiu pentru proprietar. Acest principiu constituie baza abordării prin piaţă

(comparaţie).

Principiul factorilor externi precizează că factorii care nu ţin neapărat de

proprietatea în sine pot avea atât influenţe pozitive, cât şi negative asupra valorii

acesteia. Factori pozitivi pot fi, de exemplu, proximitatea unui parc, a unei staţii de

metrou sau a unei şcoli, iar un factor extern negativ poate fi considerat vecinătatea

cu un atelier de reparaţii maşini sau cu un teren liber pe care se depozitează deşeuri

menajere. Acest principiu este fundamentul abordărilor prin piaţă şi prin cost.

2.4. Conduita etică şi profesională a evaluatorului

Codul deontologic al evaluatorilor vine în completarea regulilor, statutelor

şi regulamentelor asociaţiilor naţionale sau organizaţiilor care controlează sau

monitorizează activităţile evaluatorilor. Acest cod nu are autoritate legală, însă

defineşte cadrul etic în care trebuie să se desfăşoare activitatea evaluatorilor. Este o

completare a statutelor asociaţiilor naţionale şi a regulamentelor organizaţiilor care

monitorizează activităţile evaluatorilor.

25

Conform acestui cod, evaluatorul trebuie să fie o persoană integră, cu

bună reputaţie, care a absolvit un curs de pregătire în această profesie în cadrul

unui centru recunoscut şi urmează un program de instruire continuă în

domeniu, are competenţa şi experienţa necesară pentru efectuarea de evaluări în

categoria pentru care s-a pregătit, cunoaşte, înţelege şi aplică standardele,

principiile, metodele şi tehnicile de evaluare, este membru al unui organism

naţional profesional şi respectă Codul deontologic al evaluatorilor.

În cod sunt cuprinse indicaţii cu privire la comportamentul evaluatorilor în

timpul misiunii lor, condiţiile în care pot sau nu pot accepta o lucrare, modul de

întocmire a raportului de evaluare. Astfel:

• evaluatorul trebuie să acţioneze legal şi să respecte legile şi

reglementările ţării în care îşi desfăşoară activitatea sau în care

îndeplineşte o anumită activitate;

• evaluatorul nu trebuie să acţioneze pentru una sau mai multe părţi în

aceeaşi problemă, cu excepţia unui consimţământ în scris al celor

implicaţi; evaluatorul nu trebuie să accepte o misiune care presupune

raportarea unor concluzii sau opinii predeterminate;

• evaluatorul va face verificări şi investigaţii laborioase pentru a se asigura

că datele pentru analiza în evaluare sunt corecte şi demne de încredere;

• raportul de evaluare va trebui să facă o descriere clară şi precisă a ariei de

aplicabilitate a misiunii şi scopul acesteia, prezentând orice ipoteze,

scenarii sau condiţii limitative care afectează direct evaluarea, şi acolo

unde este cazul, indicând efectul lor asupra valorii;

• evaluatorul nu trebuie să redacteze şi să comunice în mod conştient un

raport care conţine opinii şi analize false, inexacte sau părtinitoare;

• la verificarea raportului unui alt evaluator, evaluatorul va raţiona în mod

imparţial şi îşi va justifica motivele pentru care este de acord sau nu cu

concluziile raportului;

• onorariile aferente unei misiuni de evaluare nu trebuie să depindă de

26

rezultatul predeterminat al oricărei evaluări.

În ţările în care pentru profesia de evaluator nu există calificări academice

adecvate, evaluatorul trebuie să aibă un nivel de pregătire suficient şi experienţă în

evaluare şi este, fie membru al unui organism naţional profesional de evaluare

recunoscut, fie are autorizaţie din partea guvernului sau numire din partea justiţiei

sau a unei autorităţi cu un statut echivalent.

Evaluatorii se pot clasifica în evaluatori interni, care sunt evaluatorii

angajaţi în cadrul diferitelor firme de contabilitate, bănci, agenţii de tranzacţii

imobiliare, întreprinderi care deţin activele, şi evaluatori externi, care sunt

evaluatori ce nu au legături importante cu clientul evaluării, cu un agent care

acţionează în numele acestuia sau cu proprietatea supusă evaluării.

Care sunt principiile Codului deontologic?

Principiile ce stau la baza Codului deontologic expus în IVS ediţia 2007,

sunt: integritatea, competenţa, eficienţa, conştiinciozitatea, imparţialitatea

evaluatorului şi confidenţialitatea informaţiilor cuprinse în raport.

Integritatea presupune obligativitatea de a nu acţiona în mod fraudulos, de

a nu redacta sau comunica în mod conştient un raport cu conţinut fals, inexact sau

părtinitor; un evaluator nu trebuie să prezinte denaturat calificările sale

profesionale sau să sugereze o astfel de prezentare; specialistul evaluator este

obligat să acţioneze legal prin respectarea legilor şi reglementărilor ţării în care îşi

desfăşoară activitatea sau în care îndeplineşte o anumită misiune şi va avea grijă ca

orice salariat sau colaborator subordonat să respecte Codul deontologic.

Specialistul evaluator trebuie să posede cunoştinţele, competenţa şi

experienţa necesare pentru a îndeplini, în mod eficient, misiunea sa în conexiune

cu Standardele Internaţionale de Evaluare; numai acei evaluatori capabili să

respecte definiţia evaluatorului au dreptul să desfăşoare activităţi în conformitate

cu aceste standarde.

Condiţiile de imparţialitate şi confidenţialitate impun specialistului să

acţioneze independent, obiectiv şi imparţial când realizează lucrări de evaluare, el

27

nu trebuie să accepte misiuni care presupun raportarea unor opinii şi concluzii

predeterminate, impuse sau „negociate"

Codul specifică, de asemenea, faptul că plata aferentă unei misiuni nu

trebuie să depindă de valoarea proprietăţii, şi în cazul în care onorariul

evaluatorului este sau nu condiţionat de orice aspect al raportului, acest lucru

trebuie să fie precizat în raport. Un evaluator nu trebuie să utilizeze şi nu se va

baza pe prejudecăţi de orice natură sau să emită concluzii fără suport.

Specialistul evaluator trebuie să trateze problemele clientului cu toată

discreţia şi confidenţialitatea necesare, nefiindu-i permis să împărtăşească

informaţiile obţinute de la un client sau rezultatele unei lucrări realizate pentru

client, unor terţe persoane decât celor autorizate chiar de către client, exceptând

situaţia în care se solicită acest lucru în mod legal.

Eficienţa şi conştiinciozitatea se referă la modul în care specialistul trebuie

să acţioneze pentru îndeplinirea instrucţiunilor clientului, având obligaţia să îşi

informeze clientul asupra stadiilor procesului de evaluare.

Se impune refuzul evaluatorului pentru contractarea unei lucrări în situaţia

în care circumstanţele împiedică efectuarea investigaţiilor necesare, care să asigure

date corecte şi credibile pentru analiză, atunci când finalizarea evaluării într-un

timp rezonabil nu este posibilă sau în orice condiţii în care sunt diminuate şansele

de a obţine o calitate bună a lucrării.

În cadrul Codului deontologic este precizată modalitatea de prezentare a

informaţiilor şi ceea ce trebuie să conţină un raport de evaluare, ca si cerinţe

minime, acesta putând fi adaptat în funcţie de specificul misiunii, de utilitatea

raportului, complexitatea proprietăţii şi de nevoile clientului.

Raportul de evaluare trebuie sa includă descrierea clară şi exactă a ariei

sale de aplicabilitate, a scopului şi destinaţiei sale, să prezinte toate ipotezele sau

condiţiile limitative care ar afecta în mod direct evaluarea, iar când este cazul să

explice şi efectul lor asupra valorii, să furnizeze suficiente informaţii pentru a

descrie activitatea desfăşurată, concluziile finale şi contextul în care au luat formă.

28

Trebuie să fie prezentată orice relaţie personală, directă sau indirectă, cu

proprietatea sau cu compania care este subiectul misiunii desfăşurate şi care ar

putea duce la un posibil conflict de interese; trebuie să se definească în raport orice

limitare privind calitatea serviciului pe care îl oferă, fie ca aceasta se datorează

unor constrângeri externe impuse, fie însuşi evaluatorului sau misiunii sale.

Specialistul evaluator trebuie să stabilească restricţii cu privire la

publicarea raportului de evaluare sau a părţilor, concluziilor obţinute, fără un acord

prealabil al clientului; el este obligat să prezinte orice deviere de la Standardele

Internaţionale de Evaluare, dar în cazul în care este necesar să se facă o astfel de

deviere, din cauza naturii speciale a misiunii evaluatorului, această deviere trebuie

să fie în limitele rezonabilului, eticii şi competenţei şi să fie prezentată o motivare

raţională a devierii de la standarde.

Care sunt cerinţele minime, obligatorii, cu privire la conţinutul

raportului de evaluare?

- identitatea evaluatorului şi data raportului;

- identitatea clientului;

- instrucţiunile, data efectivă a valorii estimate, scopul şi utilizarea evaluării;

- baza de evaluare, cu specificarea tipului de valoare utilizat precum şi

definiţia acesteia;

- identitatea, situaţia juridică şi locaţia proprietăţii care va fi evaluată;

- data şi amploarea inspecţiei;

- aria de aplicabilitate şi amploarea activităţii în misiunea de evaluare;

- orice ipoteze şi condiţii limitative şi orice ipoteze speciale, neobişnuite sau

extraordinare;

- o declaraţie de conformitate prin care se arată că evaluarea a fost făcută prin

respectarea standardelor şi altor cerinţe de prezentare;

- calificarea profesională şi semnătura evaluatorului.

29

Capitolul 3

STANDARDE SPECIFICE ACTIVIT ĂŢII DE EVALUARE

Obiectivul capitolului

Având la bază noţiunile introductive din capitolele precedente, se impune

prezentarea standardelor adoptate în România începând cu anul 2004, Standardele

Internaţionale de Evaluare elaborate de către WSC (International Valuation

Standards Council) - Consiliul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare.

Ultima ediţie a acestora, ediţia 2011, şi a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2012.

Standardele de evaluare ale IVSC reprezintă un suport profesional esenţial

pentru evaluatorii din România şi trebuie asumate în detaliu şi aplicate corect în

fiecare misiune de evaluare.

Tot în cadrul acestui capitol sunt prezentate pe scurt istoricul IVSC,

activitatea de evaluare din ţări cu o bogată experienţă în acest domeniu-SUA şi

Marea Britanie, precum şi standardele de evaluare utilizate de către acestea,

USPAP, respectiv standardele RICS (Cartea Roşie).

3.1. Scurt istoric al IVSC

Standardele Internaţionale de Evaluare au luat naştere ca un feedback la

nevoile şi problemele cu care s-au confruntat şi se confruntă în permanenţă

evaluatorii din întreaga lume şi comunitatea economică, probleme privind

coerenţa şi cea mai bună practică în domeniul evaluării proprietăţilor. Acestea

sunt standarde de practică profesională şi constituie un model de cea mai bună

practică pentru domeniul evaluării.

Un factor decisiv în activitatea de evaluare a proprietăţilor, care a devenit

în timp o problemă globală, a fost realizarea unui fundament comun pentru

30

organizaţiile naţionale şi internaţionale şi pentru persoanele implicate în această

activitate, care, prin transparenţă, să asigure înţelegerea unitară a principiilor şi

conceptelor evaluării, a metodologiei de aplicare a tehnicilor de evaluare şi a

modului de raportare a evaluării.

Pornind de la această cerinţă stringentă, o comisie tehnică a RICS - Royal

Institution of Chartered Surveyors din Marea Britanie, împreună cu reprezentanţi

ai diverselor organisme activând în domeniul evaluării în Statele Unite, au

înfiinţat în anul 1981 un nou organism profesional recunoscut pe plan

internaţional, delegat să se ocupe cu elaborarea unor standarde de evaluare a

proprietăţilor care să poată acoperi necesităţile cât mai multor state. Organizaţia a

primit denumirea de Consiliul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare a

Activelor - TIAVSC, în prezent Consiliul pentru Standarde Internaţionale de

Evaluare - IVSC.

Care sunt obiectivele Consiliului pentru Standarde Interna ţionale de

Evaluare?

IVSC este o asociaţie non-profit cu sediul internaţional la Londra, ale

cărei obiective, conform Actului Constitutiv elaborat în 1981 şi revizuit, sunt:

• dezvoltarea de standarde internaţionale de evaluare şi raportare care

satisfac cerinţele de raportare financiară, cele ale pieţelor internaţionale

şi ale mediului internaţional de afaceri;

• dezvoltarea de standarde internaţionale de evaluare şi raportare care

satisfac necesităţile ţărilor în dezvoltare şi în curs de industrializare şi

acordarea de consultanţă în implementarea acestora;

• identificarea şi prezentarea situaţiilor în care standardele naţionale diferă

de cele internaţionale şi desfăşurarea de activităţi specifice în scopul

îmbunătăţirii compatibilităţii şi armonizării reglementarilor specifice

fiecărei ţări cu Standardele Internaţionale de Evaluare - IVS.

31

IVSC, înfiinţat iniţial de 20 de asociaţii profesionale naţionale, a continuat

să se dezvolte, fiind constituit în prezent din 52 de asociaţii naţionale cu statut de

membru deplin sau de observator. Asociaţiile membre din aceste ţări, printre care

şi ţara noastră, subscriu la obiectivele IVSC în domeniul evaluării, una din

condiţii fiind aceea să întrunească un număr suficient de membri capabili să

elaboreze lucrări de evaluare conform acestor standarde. Asociaţiile membre

sprijină standardele publicate de IVSC şi depun eforturi pentru recunoaşterea lor

la nivel naţional şi sunt încurajate să informeze IVSC cu privire la orice diferenţe

semnificative între standardele naţionale şi cele internaţionale, astfel încât acestea

să fie prezentate comunităţii internaţionale şi supuse dezbaterii.

IVSC admite că evaluatorii trebuie să îşi desfăşoare activitatea într-un

cadru legal, în conformitate cu prevederile legale şi cu reglementările specifice

ţărilor în care îşi desfăşoară activitatea. Asociaţiile membre, atât în baza statutului

lor, cât şi voluntar, cooperează cu autorităţile de control şi reglementare şi cu alte

organizaţii profesionale, pentru a se asigura că evaluările respectă prevederile

standardelor elaborate de IVSC. De asemenea, la nivelul ţărilor în care activează,

aceste asociaţii naţionale joacă un rol educativ şi consultativ în privinţa

standardelor de evaluare.

Până în prezent IVSC a elaborat, publicat şi revizuit mai multe ediţii ale

Standardelor Internaţionale de Evaluare - IVS, conform Proiectului de Standarde

al Comisiei; ediţia care a intrat în vigoare la 1 ianuarie 2012 este ediţia 2011,

mult revizuită faţă de ediţia precedentă din 2007.

Care sunt obiectivele Standardelor Internaţionale de Evaluare?

Sunt urmărite trei obiective principale:

• să asigure un etalon profesional pentru evaluatorii din întreaga lume,

permiţându-le acestora să răspundă cererilor pieţelor internaţionale de

proprietăţi, prin evaluări credibile şi, în acelaşi timp, să satisfacă

32

cerinţele pentru raportări financiare ale comunităţii internaţionale de

afaceri;

• să furnizeze standarde de evaluare şi de raportare financiară care să

satisfacă cerinţele ţărilor în dezvoltare sau în curs de industrializare;

• să înlesnească tranzacţiile internaţionale şi să contribuie la

viabilitatea pieţelor internaţionale prin promovarea transparenţei în

raportările financiare precum şi la creşterea încrederii în evaluările

realizate pentru garantarea împrumuturilor, pentru tranzacţii care

implică transferul dreptului de proprietate, pentru soluţionarea

litigiilor şi pentru stabilirea impozitelor asupra proprietăţii.

Pentru a răspunde în mod eficient cerinţelor economice, comerciale şi

financiare internaţionale, IVSC colaborează cu diverse organisme precum:

Organizaţia pentru Cooperare şi Dezvoltare Economică - OECD, Banca

Mondială, Fondul Monetar Internaţional - FMI, Banca pentru Reglementări

Internaţionale - BIS, Consiliul pentru Standarde Internaţionale de Contabilitate -

IASB, Federaţia Internaţională a Contabililor - IFAC, Comisia Uniunii

Europene. Alte organizaţii similare importante sunt, la nivel internaţional,

Institutul de Evaluare al SUA - Al, pe plan european Grupul European al

Asociaţiilor de Evaluatori - TEGoVA şi Consiliul Evaluatorilor din Europa

Centrală şi de Est, iar în România Asociaţia Naţională a Evaluatorilor din

România - ANEVAR şi Institutul Român de Cercetări în Evaluare -IROVAL.

3.2. Structura Standardelor Internaţionale de Evaluare

Standardele Internaţionale de Evaluare reprezintă un compendiu cu cele

mai bune practici acceptate în evaluare şi, pentru coerenţă în înţelegere şi

aplicare, trebuie studiate ca un întreg şi nu doar standardul dedicat tipului de

misiune de evaluare în care este implicat evaluatorul la un anumit moment.

33

Structura Standardelor Internaţionale de evaluare ediţia 2007

Ediţia 2007 a standardelor a cuprins 21 de standarde, organizate în trei

secţiuni, după cum urmează:

• 3 Standarde Internaţionale de Evaluare - denumite IVS:

- IVS 1 - Valoarea de piaţă - tip de valoare;

- IVS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă;

- IVS 3 - Raportarea evaluării.

Cele trei Standarde Internaţionale de Evaluare (IVS) formau standardele

de bază pentru toate tipurile de evaluări şi pentru toate celelalte standarde. IVS 1,

respectiv IVS 2 tratau valoarea de piaţă ca tip de valoare, respectiv tipurile de

valoare diferite de valoarea de piaţă, iar standardul IVS 3 se referea la cerinţele de

prezentare a rapoartelor de evaluare.

• 3 Standarde Internaţionale de Aplicaţie în Evaluare - denumite IVA:

- IVA 1 - Evaluarea pentru raportarea financiară;

- IVA 2 - Evaluarea pentru garantarea împrumutului;

- IVA 3 - Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea

financiară.

Tab.3.1. Structura IVS ediţia 2007

Standardele Internaţionale de Aplicaţie în Evaluare (IVA) descriau

modalităţile de realizare a evaluărilor de active aparţinând sectorului public sau

34

privat, în scopul utilizării acestora în cadrul raportărilor financiare sau pentru

adoptarea deciziilor de acordare a împrumuturilor garantate.

• 15 Standarde Internaţionale de Practică în Evaluare - denumite GN:

- GN 1 - Evaluarea proprietăţii imobiliare;

- GN 2 - Evaluarea drepturilor de închiriere/leasing;

- GN 3 - Evaluarea mijloacelor fixe mobile;

- GN 4 - Evaluarea activelor necorporale;

- GN 5 - Evaluarea bunurilor mobile;

- GN 6 - Evaluarea întreprinderii;

- GN 7 - Consideraţii privind substanţele periculoase sau toxice în

evaluare;

- GN 8 - Abordarea prin cost pentru raportarea financiară (CIN);

- GN 9 - Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluările

bazate pe piaţă şi pentru analiza investiţiei;

- GN 10 - Evaluarea proprietăţilor agricole;

- GN 11 - Verificarea evaluărilor;

- GN 12 - Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri;

- GN 13 - Evaluarea globală pentru impozitarea proprietăţii;

- GN 14 - Evaluarea proprietăţilor din industria extractivă;

- GN 15 - Evaluarea proprietăţii istorice.

Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare (GN) furnizau

instrucţiuni referitoare la probleme specifice de evaluare şi la modalităţile de

aplicare a standardelor în diverse situaţii şi domenii de activitate specifice. Ele

completau şi dezvoltau cele 3 IVS-uri şi cele 3 IVA-uri, având aceeaşi importanţă

ca şi acestea.

Structura Standardelor Interna ţionale de Evaluare ediţia 2011

Structura standardelor din ediţia 2011 este mult modificată comparativ cu

structura standardelor din ediţia precedentă. Scopul reducerii semnificative a

35

volumului standardelor este acela de creştere a accesibilităţii lor, iar cauzele şi

modalităţile de rezolvare a problemelor sunt expuse într-un capitol separat al

standardelor: repetarea unor concepte şi noţiuni, motiv pentru care a fost inclus

doar un mic capitol cu definiţii pentru acele noţiuni care se folosesc frecvent în

standarde; s-au eliminat informaţiile privind metodologia de evaluare,

metodologie care va fi abordată în diverse Technical Information Papers; s-a

eliminat Codul deontologic, dar există în lucru un model de Cod deontologic ce

va putea fi utilizat în ţările cu economie emergentă; glosarul de termeni a fost

eliminat din cuprinsul standardelor, dar este în lucru un astfel de glosar, separat

de standarde.

Fiecare secţiune a fost modificată, au fost păstrate anumite standarde,

altele au fost comasate, altele excluse total. La anumite standarde există anexe cu

informaţii mai detaliate.

Iată care este structura ediţiei 2011 a Standardelor Internaţionale de

Evaluare:

• Introducere

• Modificări principale

• Definiţii IVS

• IVS - Cadrul general

• 3 Standarde generale:

- IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare

- IVS 102 - Implementare

- IVS 103 - Raportarea evaluării

• 6 Standarde referitoare la active:

- IVS 200 - întreprinderi şi participaţii la întreprinderi

- IVS 210 - Imobilizări necorporale

- IVS 220 - Imobilizări corporale mobile

- IVS 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare. Anexă - Proprietatea

36

imobiliară istorică

- IVS 233 - Investiţia imobiliară în curs de execuţie

- IVS 250 - Instrumente financiare

• 2 Aplicaţii ale evaluării:

- IVS 300 - Evaluări pentru raportarea financiară. Anexă -Evaluarea

imobilizărilor corporale din sectorul public

- IVS 310 - Evaluări ale drepturilor asupra proprietăţii imobiliare

pentru garantarea împrumutului

IVS - Cadrul general şi Standardele generale trebuie percepute ca

fundamente pentru Standardele referitoare la active şi pentru Aplicaţii ale

evaluării.

Fiecare standard din această ediţie este prezentat, mai mult sau mai puţin

detaliat, în funcţie de importanţa lui de aplicare în evaluarea proprietăţilor

imobiliare, în cadrul acestui capitol.

3.3. Prevederile standardelor IVSC

Standardele de evaluare sunt elaborate în scopul de a-l ghida pe

specialistul evaluator în munca sa, de a-i sugera şi chiar impune modalităţi de

abordare a diferitelor situaţii care pot apare datorită diversităţii şi complexităţii

naturii proprietăţilor ce fac obiectul misiunii de evaluare, de a uşura înţelegerea

unui raport de evaluare de către orice utilizator nefamiliarizat cu terminologia sau

metodologia specifică.

Chiar dacă standardele sunt prezentate separat pe secţiuni, un raport de

evaluare nu poate fi întocmit pe baza unui singur standard, deci evaluatorului îi

revine obligaţia de a cunoaşte prevederile fiecăruia, de a face legătura între ele şi

de a respecta şi aplica instrucţiunile tuturor standardelor implicate, în funcţie de

obiectul lucrării.

37

3.3.1. Standardele IVSC ediţia 2007

Capitolul Introducere oferea o privire de ansamblu asupra originii

Standardelor Internaţionale de Evaluare, asupra activităţii Consiliului pentru

Standarde Internaţionale de Evaluare şi asupra contextului general al

standardelor. Explică modul de organizare a standardelor şi aria de aplicabilitate a

acestora.

Conceptele fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate

(GAVP) reprezenta o secţiune care furniza comentarii referitoare la cadrul juridic,

economic şi conceptual pe care se bazează disciplina evaluării şi standardele sale,

pentru a veni în sprijinul înţelegerii acestor standarde de către alte discipline şi

pentru a diminua dificultăţile generate de barierele lingvistice. Se explicau cele

mai importante noţiuni fundamentale, precum conceptele de teren, proprietate,

proprietate imobiliară, preţ, cost, valoare, valoare de piaţă, CMBU şi altele.

Codul deontologic prezenta cerinţele de etică şi competenţă solicitate

evaluatorilor în practica lor profesională (vezi cap. 2.4). Conduita etică serveşte

interesului general, stă la baza încrederii instituţiilor financiare şi a tuturor

utilizatorilor în serviciile de evaluare şi lucrează în beneficiul profesiei de

evaluator. Conduita etică garantează că rezultatele evaluărilor sunt credibile,

consecvente şi imparţiale.

Capitolul dedicat tipurilor de proprietate prezenta detaliat cele patru tipuri

de proprietăţi recunoscute pe plan internaţional - proprietatea imobiliară, bunurile

mobile corporale şi necorporale, întreprinderile şi activele financiare, şi reliefa

diferenţele dintre ele.

IVS 1 - Valoarea de piaţă - tip de valoare

Este decisiv ca în debutul analizei de evaluare să se stabilească pe ce bază

se va efectua evaluarea, în funcţie de scopul şi tipul lucrării, de cerinţele

beneficiarului, de tipul proprietăţii şi de cantitatea şi calitatea informaţiilor ce pot

38

fi obţinute de pe segmentul de piaţă aferent. Cel mai frecvent utilizat tip de

valoare este valoarea de piaţă.

Ce reprezentă valoarea de piaţă conform IVS 2007?

Conform IVS 1, valoarea de piaţă reprezentă „suma estimată pentru

care o proprietate ar fi schimbată la data evaluării, între un cumpărător decis şi

un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o

activitate de marketing corespunzătoare, în care părţile implicate au acţionat în

cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere".

Fiecare termen din definiţie are un înţeles în strânsă legătură cu piaţa, cu

momentul evaluării, cu percepţiile cumpărătorilor/vânzătorilor. Orice modificare,

abatere de la definiţia valorii de piaţă poate duce la o valoare diferită de cea de

piaţă.

IVS 2 - Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă

Obiectivul acestui standard era acela de a defini alte tipuri de valoare

decât valoarea de piaţă - valori nefundamentate de piaţă, având în vedere că o

proprietate poate fi transferată şi la preţuri care nu iau naştere pe piaţă (în

condiţiile pieţei/raport cerere-ofertă), ci reflectă poate utilitatea bunului, alte

funcţiuni decât vandabilitatea sa sau condiţiile atipice existente în afara pieţei;

stabilea cazurile concrete în care să se utilizeze aceste tipuri de valoare şi explica

diferenţele conceptuale vis-á-vis de valoarea de piaţă definită anterior.

IVSC încadra tipurile de valoare nefundamentate de piaţă în trei categorii

principale.

În prima categorie intra acel tip de valoare nefundamentată pe piaţă, care

reflectă beneficiile pe care o entitate (adică fie o firmă, fie o persoană) le poate

obţine din deţinerea unei proprietăţi. Valoarea respectivă este specifică doar

acelei entităţi. Deşi, în anumite condiţii, valoarea specifică pentru acea entitate ar

putea fi identică cu suma care ar putea fi obţinută din vânzarea bunului, această

39

valoare reflectă beneficiile încasabile din deţinerea acestuia şi, ca urmare, nu

presupune în mod necesar un schimb ipotetic. Din această categorie face parte

doar valoarea de investiţie.

Astfel, conform IVS 2007, valoarea de investiţie (sau valoare subiectivă)

reprezenta acea „valoare a unei proprietăţi care este relevantă pentru un anumit

investitor sau pentru un anumit grup de investitori care au obiective şi criterii de

investiţie identificabile".

În a doua categorie intrau tipurile de valori nefundamentate pe piaţă ce

reflectă preţul care, în mod rezonabil, ar fi convenit între două părţi care

tranzacţionează o proprietate.

Deşi părţile implicate în tranzacţie pot fi independente şi negociază în

condiţii nepărtinitoare (deci, iată că două din condiţiile valorii de piaţă sunt

respectate), nu este necesar ca proprietatea să fie prezentată pe piaţă (nu există

neapărat activitate de marketing), preţul convenit putând să reflecte mai degrabă

avantajele sau dezavantajele specifice ale proprietăţii pentru părţile implicate,

decât piaţa în ansamblul ei. Din această categorie făceau parte valoarea justă,

valoarea specială şi valoarea sinergiei.

În IVS 2007, valoarea justă era definită ca „suma pentru care un activ ar

fi schimbat de bunăvoie între două părţi interesate, aflate în cunoştinţă de cauză,

într-o tranzacţie în care preţul este determinat în mod obiectiv".

Valoarea specială reprezentă o valoare mai mare ca valoarea de piaţă, în

care se reflectă atributele/caracteristicile particulare ale unei proprietăţi (fizice,

economice, de localizare, de natură legislativă) din punctul de vedere al unui

cumpărător special sau al unei categorii limitate de cumpărători.

În cea de-a treia categorie intrau tipurile de valori nefundamentate de piaţă

care sunt determinate conform unor definiţii prezentate în diverse contracte sau

statute.

40

Valoarea sinergiei rezultă în urma combinării sau fuzionării a două sau

mai multe proprietăţi. Valoarea proprietăţii rezultată în urma fuzionării este

întotdeauna mai mare decât suma valorilor proprietăţilor individuale înainte de

fuzionare.

IVS 3 Raportarea evaluării

Acest standard se utiliza în faza finală a procesului de evaluare, în etapa de

întocmire/redactare a rapoartelor de evaluare. Conţinea indicaţii pentru

organizarea rapoartelor de evaluare, cerinţele cu privire la conţinutul minim

obligatoriu al acestora, definiţii pentru diverşi termeni, prezenta relaţia cu

standardele de contabilitate şi prevederi aplicabile în cazul devierilor de la

standard.

IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiară

IVA1, elaborat în conformitate cu Standardele Internaţionale de

Raportare Financiară IFRS, avea ca obiectiv stabilirea principiilor fundamentale

necesare în activitatea de evaluare a activelor din sectorul privat, ale cărei

rezultate sunt utilizate în situaţiile financiare şi în conturile întreprinderilor. În

principal, în evaluarea pentru raportare financiară se determină valoarea de piaţă,

dar pentru proprietăţile specializate evaluarea se face prin metoda CIN - metoda

costului de înlocuire net, deoarece pentru acestea nu există suficiente date de

piaţă. În acest caz se avea în vedere şi standardul GN 8.

IVA 2 Evaluarea pentru garantarea împrumutului

IVA 2 stabilea cadrul de lucru pentru evaluatorii de proprietăţi oferite ca

garanţii pentru împrumuturi. Baza de evaluare este, în mod curent, valoarea de

piaţă, dar poate fi şi valoarea de exploatare continuă, valoarea de lichidare şi alte

valori nefundamentate de piaţă, în funcţie de cerinţele beneficiarului,

circumstanţe sau legislaţie.

41

IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea

financiară

Acest standard se utiliza în lucrările de evaluare a tuturor tipurilor de

active aflate în sectorul public, în scopul raportării financiare, planificării

privatizării, ini ţierii unui credit, sau realizării de analize cost-beneficiu sau

economice. Aceste active includ: clădiri şi construcţii publice, reţele de utilităţi

publice, active recreaţionale, active de infrastructură, active de patrimoniu şi

active protejate.

GN 1 Evaluarea proprietăţii imobiliare

Este extrem de important ca specialistul evaluator să înţeleagă el însuşi şi

să promoveze fără echivoc noţiunea de proprietate imobiliară, diferenţele dintre

tipurile de proprietăţi, să cunoască complexitatea pieţelor de proprietăţi

imobiliare, pentru a nu crea situaţii care să ducă la raportarea unor valori

supraevaluate sau subevaluate pentru proprietăţile în cauză.

În acest sens, IVS 2007 conţinea un standard - GN 1 - care formula

cerinţele de aplicare a metodelor general acceptate utilizate pentru evaluarea

proprietăţii imobiliare. Totuşi, acest standard nu făcea obiectul prezentării în

detaliu a procedurilor şi tehnicilor de evaluare a proprietăţilor imobiliare, ci erau

prezentate instrucţiuni de aplicare a standardului, termeni generali şi definiţii

legate de metodele de evaluare, sinteza procesului de evaluare şi logica sa,

cerinţele legate de raportarea evaluării şi de prezentare a informaţiilor.

Procesul de evaluare prezentat în IVS 2007 consta în şapte etape

principale:

- definirea problemei de evaluare;

- analiza preliminară, culegerea şi selectarea informaţiilor;

- analiza celei mai bune utilizări;

- estimarea valorii terenului,

42

- aplicarea abordărilor în evaluare: prin comparaţie, prin cost şi prin

venit,

- reconcilierea rezultatelor şi estimarea valorii finale, şi

- raportarea valorii definite.

Aceste etape sunt explicate în detaliu în capitolul următor.

GN 2 Evaluarea drepturilor de închiriere/leasing

În evaluare se face distincţia între proprietate imobiliară şi drepturile reale

imobiliare, precum dreptul de închiriere. Drepturile principale de închiriere sunt

evaluate în mod uzual pe baza valorii de piaţă şi după aceleaşi principii ca şi

dreptul absolut de proprietate, ţinându-se însă cont de limitările sau diferenţele

create prin contractul de închiriere.

Notă: Diferenţa dintre închiriere şi leasing constă în faptul că prin leasing, la sfârşitul perioadei de deţinere prin această formă, locatorul/finanţatorul se obligă să respecte dreptul locatarului/utilizatorului de a cumpăra imobilul/bunul respectiv.

GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile

Acest standard stabilea bazele evaluării mijloacelor fixe mobile. Acestea

sunt reprezentate de instalaţii în general, de maşinile şi echipamentele din diferite

întreprinderi şi pot fi evaluate pe baza valorii de piaţă pentru cazurile de raportare

financiară sau pe baza altor tipuri de valori diferite de cea de piaţă, cum sunt

valoarea de utilizare sau cea de lichidare, pentru raportări nefinanciare.

GN 4 Evaluarea activelor necorporale

Acest standard cuprindea definiţii şi instrucţiuni foarte utile pentru

evaluatorii şi utilizatorii rapoartelor de evaluare a activelor necorporale. Conform

GN 4, activul necorporal este un activ fără substanţă fizică, cu proprietăţi

economice şi care aduce venituri proprietarului: mărci, brevete, drepturi de autor,

baze de date, softuri pentru calculator etc. Se solicită evaluări de active

43

necorporale în cazuri precum achiziţii sau vânzări de întreprinderi sau părţi din

acestea, fuziuni sau vânzări de active necorporale.

GN 5 Evaluarea bunurilor mobile

Scopul standardului GN 5 era acela de a furniza definiţii şi indicaţii clare

necesare în activitatea de evaluare a bunurilor mobile. Conform acestui standard,

bunuri mobile pot fi considerate atât elementele corporale mobile, care nu sunt în

mod permanent fixate în structura proprietăţii imobiliare (instalaţii, maşini şi

echipamente, stocuri de mărfuri, animale, obiecte de artă, mobilier, etc), cât şi

elemente necorporale (creanţe, brevete, mărci, etc).

GN 6 Evaluarea întreprinderii:

GN 6 a fost conceput de către IVSC în vederea stabilirii cadrului de

evaluare pentru specialiştii evaluatori de întreprinderi. Astfel de evaluări sunt

solicitate la vânzarea/cumpărarea de întreprinderi, sau în cazul fuziunilor.

GN 7 Consideraţii privind substanţele periculoase şi toxice în cadrul

evaluării

Acest standard venea în ajutorul evaluatorilor care estimau valoarea

proprietăţilor ce au intrat în contact cu diverse tipuri de substanţe periculoase şi

toxice, deoarece acestea influenţează negativ valoarea proprietăţii respective.

Astfel de substanţe, conform definiţiei din standard, pot fi încorporate în

construcţiile proprietăţii evaluate, pot fi găsite în sau pe suprafaţa terenului sau în

imediata vecinătate a proprietăţii. Trebuia studiat şi aplicat acest standard în orice

lucrare de evaluare atunci când se presupunea sau se cunoştea cu certitudine

existenţa unor astfel de substanţe în interiorul limitelor proprietăţii evaluate sau în

apropierea acesteia.

44

GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiară - (CIN)

Conform acestui standard, metoda CIN (cost de înlocuire net) este o

metodă care se utilizează în evaluarea pentru raportare financiară, cu ajutorul

căreia se obţine un „surogat" al valorii de piaţă pentru proprietăţi specializate

(cele care se vând rar) şi pentru cele cu piaţă limitată (proprietăţi care atrag un

număr mic de cumpărători) pentru care nu există informaţii suficiente pe piaţă.

GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluările bazate

pe piaţă şi pentru analiza investiţiei

Tehnica de evaluare DCF (Discount Cash Flow) reprezintă una din

tehnicile utilizate în cadrul abordării prin capitalizarea venitului şi este bazată pe

ipotezele privitoare la veniturile, cheltuielile şi potenţialul de risc previzionate,

aferente unei proprietăţi funcţionale sau în dezvoltare. Baza de evaluare poate fi

valoarea de piaţă sau altă valoare nefundamentată de piaţă.

GN 10 Evaluarea proprietăţilor agricole

Evaluatorul trebuie să deţină cunoştinţe suficiente care să-i permită să

înţeleagă caracteristicile fizice şi economice ale proprietăţii agricole şi modul în

care acestea influenţează capacitatea de producţie.

Conform acestui standard, activele unei proprietăţi agricole se împart în 6

categorii: terenuri, construcţii şi amenajări, instalaţii şi utilaje ataşate terenului,

instalaţii şi utilaje neataşate terenului, active biologice ataşate terenului, active

biologice neataşate terenului.

Proprietăţile evaluate pot fi combinaţii diferite între activele enumerate

mai sus iar evaluatorului îi revine obligaţia de a stabili dacă evaluarea se va face

separat sau în comun. Ca bază a evaluării poate fi folosită atât valoarea de piaţă

cât şi alte tipuri de valori nebazate pe piaţă.

45

GN 11 Verificarea evaluărilor

Verificarea unui raport de evaluare se face în scopul de a stabili

credibilitatea şi calitatea conţinutului întregului raport, urmărindu-se relevanţa şi

veridicitatea datelor utilizate în procesul evaluării, corectitudinea utilizării

metodelor şi tehnicilor de evaluare, justeţea analizelor necesare realizate în timpul

procesului evaluării. Acest control este realizat de către un alt specialist evaluator

(evaluator imparţial) decât cel ce a întocmit raportul, rezultatul putând veni în

sprijinul concluziei raportului sau, din contră, în defavoarea acesteia.

Verificarea rapoartelor de evaluare, conform IVS 2007, se poate cere în

diferite cazuri, precum:

• cazul în care evaluarea a fost solicitată în procesul de creditare

garantat cu ipotecă, şi mai ales în cazul ipotecilor asigurate sau

reglementate de guvern, pentru a stabili faptul că respectivul raport

respectă cerinţele reglementate;

• când este necesar să se verifice dacă evaluatorul a respectat

standardele şi cerinţele de reglementare din jurisdicţia sa;

• în cazul în care se cere mărturie de expert judiciar în procedurile şi

circumstanţele legale;

• cazul în care se cere precauţia necesară solicitată pentru raportarea

financiară şi managementul activelor.

Există mai multe tipuri de verificări care se pot aplica rapoartelor de

evaluare, în funcţie de cerinţe şi necesităţi:

• verificarea de birou - verificare a unui raport de evaluare limitată la

datele prezentate în raport, care pot fi confirmate independent sau nu.

Se poate utiliza o listă de verificare a elementelor, specialistul care

verifică raportul având datoria de a analiza corectitudinea calculelor şi a

datelor, gradul de adecvare a metodologiei, dacă au fost respectate

46

instrucţiunile clientului, cerinţele de reglementare şi standardele

profesionale;

• verificarea în teren - se referă la inspecţia proprietăţii evaluate, la

exterior şi/sau în interior, eventual inspecţia proprietăţilor comparabile,

pentru confirmarea datelor prezentate în raport. Şi aici se poate utiliza o

listă de verificare, care acoperă elementele examinate într-o verificare

de birou şi poate include, de asemenea, confirmarea datelor de piaţă;

• verificarea administrativă (sau de conformitate) - poate fi făcută de

către un client sau un utilizator al serviciilor de evaluare atunci când

evaluarea serveşte în scopul luării de decizii precum ipotecarea,

achiziţionarea sau vânzarea proprietăţii; mai poate fi realizată de către

un evaluator pentru a ajuta clientul să ia aceste decizii; de asemenea,

mai poate fi realizată în vederea asigurării că evaluarea a respectat

cerinţele de conformitate sau instrucţiunile pentru o anumită piaţă şi că

este conformă cu Principiile de Evaluare General Acceptate (GAVP).

GN 12 Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri

Proprietăţile generatoare de afaceri, cunoscute ca PGA, sunt proprietăţi

individuale (hoteluri, benzinării, restaurante) care se tranzacţionează pe piaţă ca

entităţi în funcţiune, şi ele includ teren şi clădiri, mijloace fixe mobile precum

mobilier, instalaţii şi echipamente, stocuri, active necorporale şi licenţe.

GN 13 Evaluarea globală pentru impozitarea proprietăţilor

Standardul GN 13 avea ca obiectiv realizarea suportului pentru efectuarea

lucrărilor de evaluare globală în vederea impozitării ad-valorem a proprietăţilor

imobiliare. Procesul de evaluare globală poate fi, de asemenea, suport pentru

studii statistice şi economice necesare dezvoltării programelor de administrare

financiară.

47

GN 14 Evaluarea proprietăţilor din industria extractivă

Acest standard oferea instrucţiuni pentru evaluarea activelor din industria

extractivă şi se referea doar la industria minieră şi industria petrolieră.

GN15 Evaluarea proprietăţii istorice

Proprietăţile istorice sunt active din patrimoniul cultural, istoric sau

arhitectural, iar acest standard se aplica atât proprietăţilor aflate pe domeniul

public, cât şi pe domeniul privat.

3.3.2. Standardele IVSC ediţia 2011

Definiţii

În acest capitol sunt prezentate definiţii ale acelor termeni care apar

frecvent în toate cele 12 standarde ale ediţiei curente, definiţiile termenilor

utilizaţi doar într-un singur standard fiind expuse la începutul standardului

respectiv. Aici regăsim de exemplu, definiţiile unor termeni precum chiria de

piaţă, imobilizare necorporală, proprietate imobiliară, valoare de piaţă etc.

IVS - Cadrul general

Cadrul general cuprinde conceptele şi principiile de evaluare general

acceptate, reportate din ediţia anterioară IVS 2007 - Concepte fundamentale ale

principiilor de evaluare general acceptate (GAVP), tot aici fiind comasate şi

definiţii din standardele IVS 1 şi IVS 2 privitoare la valoarea de piaţă, respectiv la

valorile nefundamentate de piaţă. Astfel, sunt prezentate, printre altele, conceptele

de independenţă, obiectivitate şi competenţă (etica evaluatorului), preţ, cost şi

valoare, piaţa şi activitatea pieţei, tipul valorii, ipotezele în evaluare, abordările

evaluării.

Conform IVS 2011, tipul valorii se referă la şi descrie ipotezele pe care

se bazează valoarea estimată în procesul de evaluare, adică ipotezele referitoare la

natura tranzacţiei, relaţia dintre cumpărător şi vânzător, motivaţia participanţilor

48

la tranzacţie, timpul de expunere pe piaţă a proprietăţii, deci acele elemente care

fac diferenţa între valoarea de piaţă şi tipurile de valori diferite de valoarea de

piaţă.

Tipurile de valori sunt încadrate în trei categorii:

- prima categorie cuprinde doar valoarea de piaţă;

- a doua categorie reflectă beneficiile care pot fi obţinute de o

entitate din deţinerea unui activ şi cuprinde valoarea de investiţie şi

valoarea specială;

- a treia categorie reflectă preţul convenit între două entităţi şi

cuprinde valoarea justă.

Valoarea de piaţă reprezintă „suma estimată pentru care un activ ar

putea fi schimbat la data evaluării, între un cumpărător hotărât şi un

vânzător hotărât, într-o tranzacţie nepărtinitoare , după un marketing

adecvat, în care păr ţile au acţionat fiecare în cunoştin ţă de cauză, prudent şi

fără constrângere".

Fiecare noţiune subliniată aici are un anume înţeles în contextul

respectării celorlalţi termeni din definiţie:

- suma estimată - este cel mai probabil preţ, exprimat într-o unitate

monetară, care poate fi obţinut în mod rezonabil pe piaţă, la data evaluării,

atunci când se respectă toate condiţiile din definiţie;

- un activ ar putea fi schimbat - subliniază faptul că valoarea de piaţă a

activului evaluat este o sumă estimată şi nu predeterminată sau

prestabilită, sau că este preţul efectiv de vânzare;

- data evaluării - deoarece orice evaluare se face la un anumit moment din

timp, valoarea obţinută reflectă condiţiile pieţei şi circumstanţele reale din

acel moment, şi nu pe cele existente la o dată din trecut sau din viitor;

49

- cumpărător hotărât - este un cumpărător serios şi motivat să

achiziţioneze proprietatea, dar care nu este nerăbdător sau constrâns de

nicio situaţie personală să facă această achiziţie la orice preţ, în condiţii

dificile pentru el; acesta ia decizia în conformitate cu aşteptările sale şi cu

cunoştinţele sale privind realitatea de pe piaţa imobiliară corespunzătoare,

după o studiere adecvată a acesteia (engl. due diligence);

- vânzător hotărât - este un vânzător serios care doreşte să vândă

proprietatea, dar care nu se simte obligat să o facă la un preţ considerat

nerealist pe piaţă; el ia decizia de a vinde după ce a cântărit suficient

ofertele;

- tranzacţie nepărtinitoare - tranzacţie care are loc între vânzătorul hotărât şi

cumpărătorul hotărât, între care nu există relaţii speciale cum sunt cele dintre

o companie mamă şi filiala sa, dintre un proprietar şi chiriaşul său sau dintre

un părinte şi copil, relaţii ce ar determina ca valoarea să nu mai fie în

concordanţă cu piaţa liberă;

- marketing adecvat - este o condiţie ce impune ca proprietatea să fie

prezentată pe piaţă o perioadă de timp suficient de lungă pentru ca aceasta să

capteze atenţia unui număr suficient de mare de potenţiali cumpărători şi să

poată fi tranzacţionată pe piaţă la preţul ei cel mai bun, în concordanţă cu

definiţia valorii de piaţă;

- în care părţile au acţionat fiecare în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără

constrângere - atât vânzătorul cât şi cumpărătorul au dat dovadă de prudenţă

întreprinzând separat activităţi de cercetare a pieţei, astfel încât la momentul

tranzacţiei ei deţin informaţii suficiente despre natura şi caracteristicile

proprietăţii, precum şi despre situaţia pieţei la data evaluării, iar în

consecinţă, luarea deciziei finale se face în condiţii normale, fără

constrângeri de orice natură (bani, timp, relaţii speciale).

50

Toate metodele, tehnicile şi procedurile de cuantificare a valorii de piaţă

vor conduce la reflectarea valorii de piaţă, cu condiţia să se bazeze pe informaţii

pertinente de piaţă şi să fie aplicate corect şi adecvat.

Acest tip de valoare este corespunzătoare majorităţii lucrărilor de

evaluare, când există suficiente date de piaţă despre proprietăţi comparabile, în

caz contrar se poate utiliza metoda CIN (metoda costului de înlocuire net), care

este o metodă acceptată în anumite situaţii.

Valoarea justă Valoarea de piaţă

Fig.3.1. Valoarea justă versus valoarea de piaţă

Valoarea de piaţă este înţeleasă ca fiind valoarea proprietăţii evaluate,

estimată fără a lua în considerare costurile de tranzacţionare între vânzător şi

cumpărător şi fără a include taxele sau impozitele asociate acesteia. Conceptul de

valoare de piaţă presupune existenţa unei pieţe libere şi concurenţiale. Piaţa poate

fi constituită din cumpărători şi vânzători numeroşi (piaţă activă), sau poate fi

caracterizată printr-un număr limitat de participanţi (piaţă inactivă).

Valoarea de investiţie reprezintă „valoarea unui activ pentru proprietar

sau pentru un proprietar potenţial, pentru o anumită investiţie sau în scopuri

de exploatare".

Această valoare poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piaţă şi,

51

în unele situaţii, chiar egală cu aceasta. Dacă comparăm definiţia valorii de piaţă

cu cea a valorii de investiţie, observăm ca valoarea de investiţie nu presupune

neapărat o tranzacţie, un transfer al dreptului, ci reflectă beneficiile pe care le-ar

obţine o entitate din deţinerea proprietăţii respective.

Valoarea justă este „preţul estimat pentru transferul unui activ sau a

unei datorii între părţi identificate, aflate în cunoştinţă de cauză şi hotărâte,

care reflectă interesele acelor părţi".

În figura 3.1 este prezentat cazul în care valoarea justă poate fi egală cu

valoarea de piaţă.

Deşi, în anumite cazuri, preţul care ar fi corect între cele două părţi poate

fi egal cu cel obtenabil pe piaţă (adică valoarea justă să fie egală cu valoarea de

piaţă) - cazul raportării financiare, pot să existe şi cazuri când estimarea valorii

juste ar presupune luarea în considerare a unor elemente care nu fac parte din cele

specifice estimării valorii de piaţă.

Valoarea specială este „o sumă de bani care reflectă caracteristicile

particulare ale unui activ, care au valoare numai pentru un cumpărător

special".

Definiţiile acestor tipuri ale valorii sunt modificate, completate,

îmbunătăţite faţă de definiţiile prezentate în IVS 2007. Iată câteva exemple de

modificări în definiţiile din IVS 2011:

• pentru toate tipurile de valoare se utilizează termenul de „activ" în locul

termenului de „proprietate", deoarece primul este mai cuprinzător, se referă

la toate tipurile de bunuri (vezi cap.2.1), iar prin „proprietate" se poate

înţelege greşit doar proprietatea imobiliară;

• termenul „tranzacţie nepărtinitoare" din definiţia valorii de piaţă este mult

mai edificator ca „tranzacţie cu preţ determinat obiectiv";

• în definiţia valorii juste, noua expresie „reflectă interesele acelor părţi"

subliniază natura acestui tip de valoare.

52

IVS 101 - Sfera misiunii de evaluare

Sfera misiunii de evaluare se referă la stabilirea, fie în debutul procesului

de evaluare, fie pe parcursul acestuia, a scopului evaluării, a amplorii analizelor şi

investigaţiilor necesare, a ipotezelor pe care se va baza evaluarea şi a limitelor

acesteia. În acest scop se identifică/stabilesc următoarele: evaluatorul şi

competenţa acestuia; clientul şi orice alţi utilizatori desemnaţi (cei ce pot să

utilizeze raportul de evaluare); scopul evaluării; activul/proprietatea ce va fi

evaluată; tipul valorii; data evaluării; amploarea investigaţiilor; natura şi sursa

informaţiilor utilizate; ipotezele; restricţiile; confirmarea respectării standardelor

IVS; descrierea raportului.

IVS 102 – Implementare

Subliniază faptul că toate elementele care compun o misiune de evaluare

trebuie să fie în concordanţă unele cu celelalte: investigaţiile întreprinse trebuie să

fie în concordanţă cu scopul evaluării şi cu tipul de valoare estimat, abordările în

evaluare trebuie să fie adecvate tipului de valoare estimat, disponibilităţii datelor.

IVS 103 - Raportarea evaluării

Conţine principiile din IVS 2007 ale standardului IVS 3 Raportarea

evaluării.

IVS 200 - Întreprinderi şi participa ţii la întreprinderi

La baza acestui standard stă standardul din ediţia 2007, GN 6 Evaluarea

întreprinderii, dar şi părţi din GN 12 Evaluarea proprietăţii generatoare de

afaceri. Conform IVS 200, valoarea întreprinderii este „valoarea totală a

capitalurilor proprii ale unei întreprinderi plus valoarea creditelor sale sau a

datoriilor purtătoare de dobânzi, minus orice numerar sau echivalente de numerar

disponibile pentru a plăti acele datorii".

IVS 210 - Imobilizări necorporale

53

Acest standard se bazează pe standardul anterior, GN 4 Evaluarea

activelor necorporale. Conform IVS 210, imobilizările necorporale reprezintă

„active nemonetare care se manifestă prin proprietăţile lor economice". Evaluări

de imobilizări necorporale sunt cerute în cazul achiziţiei, fuziunii sau vânzării de

(părţi de) întreprinderi, pentru raportări fiscale şi raportări financiare, în caz de

litigii, insolvenţă.

IVS 220 - Imobilizări corporale mobile

Conţine principiile din standardul GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile

din ediţia precedentă. IVS 220 defineşte imobilizările corporale mobile ca fiind

„imobilizări corporale deţinute de o entitate pentru a fi utilizate în producţia de

bunuri sau pentru prestarea de servicii, pentru a fi închiriate terţilor, folosite în

scop administrativ, utilizate pe o perioadă de timp". De exemplu, instalaţiile

electrice, pentru gaze naturale, aer condiţionat, apă curentă şi echipamentele

precum lifturile, reprezintă imobilizări corporale mobile.

IVS 230 - Drepturi asupra proprietăţii imobiliare. Anexă -

Proprietatea imobiliară istorică

IVS 230 cuprinde elemente din trei standarde ale ediţiei 2007, şi anume,

GN 1 Evaluarea proprietăţii imobiliare, GN 2 Evaluarea drepturilor de

închiriere/leasing, şi GN 12 Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri, iar ca

anexă conţine prevederile din GN 15 Evaluarea proprietăţii istorice.

Sunt prezentate tipurile de drepturi asupra proprietăţii imobiliare (a se

vedea capitolul 1), sunt descrise pe scurt cele trei abordări în evaluare (a se vedea

capitolul 5) şi sunt redate îndrumări suplimentare pentru cazurile de evaluare a

proprietăţilor imobiliare istorice.

IVS 233 - Investiţia imobiliar ă în curs de execuţie

Cuprinde standardul publicat în februarie 2010. Conform acestuia,

investiţia imobiliară este „o proprietate imobiliară, un teren sau o clădire, sau o

54

parte a unei clădiri, sau ambele, deţinută de proprietar pentru a obţine venituri din

chirii, sau pentru creşterea valorii capitalului, sau ambele, mai degrabă decât

pentru:

a) utilizarea în producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii sau în

scopuri administrative, sau;

b) vânzarea pe parcursul desfăşurării normale a activităţii.

IVS 250 - Instrumente financiare

Acesta reprezintă un standard nou. Un instrument financiar reprezintă „un

contract care generează drepturi sau obligaţii între anumite părţi de a încasa sau

plăti

IVS 300 - Evaluări pentru raportarea financiar ă. Anexă - Evaluarea

imobilizărilor corporale din sectorul public

Include conceptele din IVS 2007, standardul IVA 1 Evaluarea pentru

raportarea financiară, iar anexa cuprinde standardul IVA 3 Evaluarea activelor din

sectorul public pentru raportarea financiară.

IVS 310 - Evaluări ale drepturilor asupra propriet ăţii imobiliare

pentru garantarea împrumutului

Cuprinde conceptele prezentate în standardul din ediţia anterioară, IVA 2

Evaluarea pentru garantarea împrumutului şi se referă doar la cazul

proprietăţilor imobiliare.

3.4. Standardele TEGoVA

Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori (TEGoVA) este

organizaţia care reuneşte asociaţiile naţionale ale evaluatorilor şi alte organisme

profesionale din 24 de ţări europene. Unul din obiectivele principale ale sale este

acela de a elabora şi promova norme comune pentru reglementarea activităţii de

evaluare a proprietăţilor imobiliare, utilizabile de către asociaţiile profesionale de

55

experţi evaluatori imobiliari de pe teritoriul Uniunii Europene, compatibile cu

standardele internaţionale ale IVSC şi cu legile UE.

Standardele TEGoVA sunt elaborate printr-o colaborare strânsă cu IVSC,

asigurându-se astfel o corelare a acestora în multe aspecte. O dovadă a acestui

fapt este definiţia valorii de piaţă (cel mai utilizat tip de valoare) promovată de

TEGoVA, identică cu cea a IVSC, ca şi alte definiţii ale tipurilor de valori diferite

de valoarea de piaţă (valoarea justă, valoarea de investiţie), foarte asemănătoare

cu cele din standardul IVS 2, prezentat în capitolul 3.3.1.

Conform EVS 1, valoarea de piaţă este suma estimată pentru care

proprietatea poate fi schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un

vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţul determinat obiectiv, după o activitate

de marketing adecvată, în care părţile implicate au acţionat în cunoştinţă de

cauză, prudent şi fără constrângere.

Definiţia valorii juste, conform EVS 2, este completată faţă de definiţia

din IVS 2 cu termenul „datorie decontată", aşa cum apare ea în IAS 16: suma

pentru care un activ ar putea fi schimbat sau o datorie decontată, de bună voie,

între două părţi interesate, aflate în cunoştinţă de cauză, în cadrul unei tranzacţii

desfăşurate în condiţii obiective, cu preţul determinat obiectiv.

În ediţia a 6-a 2009 a Standardelor Europene de Evaluare, cunoscute şi ca

Blue Book, sunt prezentate 5 standarde de evaluare: EVS 1 - Valoarea de piaţă,

EVS 2 - Baze de evaluare diferite de valoarea de piaţă, EVS 3 -Evaluatorul

calificat, EVS 4 - Procesul de evaluare, EVS 5 - Raportarea evaluărilor, şi 5

standarde de practică în evaluare (EVA) care le dezvoltă pe primele: EVA 1 -

Evaluarea pentru raportarea financiară, EVA 2 - Evaluarea pentru garantarea

împrumutului, EVA 3 - Evaluarea proprietăţii în scopul securitizării, EVA 4 -

Estimarea valorii de asigurare şi EVA 5 - Aplicarea valorii de investiţie pentru

investitori individuali.

3.5. Standardele USPAP

56

Sistemul de reglementare a activităţii de evaluare a proprietăţilor din

Statele Unite ale Americii este unul dintre cele mai bine organizate şi eficiente

din lume. Această profesie este supervizată şi reglementată prin intermediul mai

multor instituţii care activează în domenii conexe.

Appraisal Institute (Al) este cea mai renumită asociaţie profesională de

evaluatori din SUA, o autoritate recunoscută şi pe plan internaţional, având o

tradiţie de 78 de ani. Scopul acestui institut este acela de a-şi susţine şi ghida

membrii în munca lor de obţinere a celor mai bune soluţii de evaluare, de a

promova un nivel ridicat de încredere profesională în evaluatori, de a crea şi

perfecţiona în mod continuu standardele de practică profesională (USPAP) şi

codul etic.

În acest sens organizează cursuri de formare şi de perfecţionare continuă a

profesioniştilor evaluatori, punând la dispoziţia membrilor o serie de pachete de

curs, în funcţie de gradul de cunoştinţe deţinut de către cursant şi de categoria

profesională în care doreşte să se încadreze.

Appraisal Institute elaborează standardele USPAP care reprezintă

standardele de practică profesională în evaluare general acceptate în America de

Nord şi stabilesc cerinţele şi regulile de realizare, raportare şi verificare a tuturor

tipurilor de misiuni de evaluare.

Ediţia 2008-2009 cuprinde o serie de 10 standarde utile nu numai

evaluatorilor, ci şi clienţilor acestora: standardele 1 şi 2 tratează realizarea,

respectiv raportarea evaluărilor de proprietăţi imobiliare; standardul 3 este

destinat lucrărilor de verificare a rapoartelor de evaluare şi de raportare a acestor

verificări; standardele 4 şi 5 cuprind reglementări pentru realizarea şi respectiv

raportarea misiunilor de consultare pe probleme ce privesc proprietăţile

imobiliare; standardul 6 pentru realizarea şi raportarea misiunilor de evaluare

globală a proprietăţilor imobiliare; standardele 7 şi 8 pentru realizarea şi respectiv

57

raportarea evaluărilor de bunuri mobile; standardele 9 şi 10 pentru realizarea şi

respectiv raportarea misiunilor de evaluare a întreprinderilor.

USPAP include şi un număr de cinci Comentarii asupra standardelor de

evaluare (SMT) care detaliază, clarifică şi interpretează aceste standarde

(comentariile SMT 1, 5, 7, 8 şi 10 din ediţia anterioară fiind retrase de către

Appraisal Standards Board): SMT 2 - analiza DCF, SMT 3 - opinii retrospective

asupra valorii, SMT 4 - opinii prospective asupra valorii, SMT 6 - timpul

rezonabil de expunere pe piaţă a proprietăţilor imobiliare şi a bunurilor mobile,

necesar pentru dezvoltarea unei opinii asupra valorii de piaţă a acestora, SMT 9 -

identificarea scopului utilizării de către client.

Standardele USPAP prevăd trei tipuri de servicii de evaluare care pot fi

asigurate în SUA:

- servicii de evaluare prin care se formează şi se prezintă o opinie cu

caracter oficial asupravalorii proprietăţii evaluate, opinie formulată în urma

unui proces complex de cercetare, selectare, analiza datelor şi aplicarea

metodelor de evaluare;

- servicii de verificare a rapoartelor de evaluare prin care se analizează şi

se comunică o opinie ce priveşte calitatea raportului de evaluare întocmit

de un alt evaluator;

- servicii de consultanţă prin care se analizează datele referitoare la

proprietate, se exprimă concluzii şi/sau recomandări asupra unor aspecte

legate de proprietate, altele decât valoarea; se poate apela la serviciul de

consultanţă pentru studii de fezabilitate economică, cea mai bună utilizare a

terenurilor, studii de piaţă, analiza capacităţii de absorbţie.

3.6. Standardele RICS

Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) joacă un rol educativ şi

organizatoric foarte important pentru întreaga activitate de evaluare a

proprietăţilor din Marea Britanie dar şi în întreaga lume, stabilind standarde de

58

intrare în profesia de evaluator pentru orice persoană care doreşte să practice

această profesie, standarde pentru îndeplinirea corectă a misiunilor de evaluare,

precum şi standarde de etică profesională.

Standardele britanice de realizare a lucrărilor de evaluare, cuprinse sub

denumirea RICS Valuation Standards sau aşa numita Red Book, au preluat părţi

din standardele IVSC. Conform celei de-a şasea ediţii apărută în martie 2009,

aceasta este structurată în următoarele secţiuni:

• Introducerea explică scopul manualului încurajând evaluatorii să

înţeleagă foarte bine necesităţile şi cerinţele clienţilor şi promovând

selectarea celor mai bune baze şi ipoteze de evaluare care să

satisfacă necesităţile clientului şi finalitatea misiunii de evaluare;

• Glosar de termeni şi noţiuni utile;

• 6 Practice Statement (PS) şi anexe la acestea, fac referire la cerinţele

etice, scopul evaluărilor, bazele de evaluare, inspecţia proprietăţilor

şi la rapoartele de evaluare;

• 6 Guidance Note (GN) vin în completarea PS-urilor şi fac referire,

printre altele, la evaluarea proprietăţilor comerciale, a

echipamentelor şi maşinilor, a portofoliilor şi grupurilor de

proprietăţi;

• 5 UK Practice Statements (UKPS) cuprind standarde naţionale

pentru raportarea financiară, pentru acordarea împrumuturilor şi

pentru evaluarea proprietăţilor rezidenţiale.

• 5 UK Guidance Note (UKGN) sunt standarde pentru stabilirea

diferitelor tipuri de taxe şi impozite care se percep în Marea

Britanie.

59

Capitolul 4

PROCESUL DE EVALUARE A PROPRIET ĂŢILOR

IMOBILIARE

Obiectivul capitolului

În cadrul acestui capitol sunt prezentate toate etapele procesului de

evaluare a proprietăţilor imobiliare, în succesiunea logică a acestuia. Orice tip de

misiune de evaluare a unei proprietăţi imobiliare se subscrie procesului prezentat

în cadrul capitolului.

În scopul uşurării parcurgerii acestui capitol, prezentarea detaliată a celor

trei abordări în evaluare este rezervată capitolului cinci.

Procesul de evaluare a proprietăţilor imobiliare este un proces deosebit de

complex care necesită dobândirea, îmbunătăţirea continuă şi utilizarea de

cunoştinţe din diverse domenii şi, nu în ultimul rând, experienţă pentru a putea

răspunde la întrebările clientului cu privire la valoarea proprietăţii sale.

Pentru a sublinia diferenţa dintre procesul de evaluare în sine şi un raport

de evaluare, trebuie spus că primul serveşte în special evaluatorului pentru a putea

finaliza corect misiunea de evaluare, iar raportul de evaluare are rolul de a

comunica clientului şi utilizatorului desemnat concluzia la care a ajuns

evaluatorul în urma aplicării procesului de evaluare, dar şi alte informaţii care vin

ca suport pentru susţinerea concluziei prezentate. Astfel, procesul de evaluare

cuprinde toate analizele, cercetările, informaţiile, raţionamentele şi concluziile

formulate pentru a obţine valoarea estimată, aşa cum se va vedea în cele ce

urmează, iar raportul de evaluare prezintă paşii urmaţi de către evaluator şi

60

concluziile sale, şi poate lua diferite forme, aşa cum se poate urmări în capitolul

3.3.1.

Etapele procesului de estimare a valorii proprietăţii imobiliare sunt

prezentate în standardul dedicat, GN 1 Evaluarea proprietăţii imobiliare, din

ediţia 2007 a IVS şi în ediţiile precedente şi cea mai nouă a cărţii Evaluarea

proprietăţii imobiliare elaborată de către Appraisal Institute. Ediţia 2011 a

standardelor nu mai cuprinde explicaţii detaliate privind procesul de evaluare.

Fig.4.1. Procesul de evaluare

Figura 4.1. evidenţiază logica procesului de evaluare şi prezintă structurat

paşii care trebuie urmaţi de evaluatori pentru a avea certitudinea că au luat în

61

calcul toate informaţiile şi datele relevante şi că valoarea obţinută în urma

aplicării metodologiei este corectă.

Acest model al procesului de evaluare este un cadru exhaustiv şi răspunde

oricărui tip de misiune de evaluare a oricărui tip de proprietate imobiliară,

indiferent dacă evaluatorul are ca sarcină doar efectuarea analizei pieţei,

estimarea doar a valorii terenului sau evaluarea unei proprietăţi imobiliare

complexe.

4.1. Identificarea problemei evaluării

Identificarea problemei evaluării constituie prima etapă din cadrul acestui

proces complex şi laborios: evaluatorul are obligaţia să îşi clarifice foarte bine, în

urma discuţiei cu proprietarul sau cu reprezentantul acestuia, care sunt datele

concrete necesare în evaluare, pentru a se putea decide dacă este suficient de

competent pentru misiunea respectivă sau dacă cererea clientului se încadrează în

specificaţiile codului deontologic al evaluatorilor.

Evaluatorul trebuie să:

• identifice clientul şi utilizatorii desemnaţi, clientul fiind persoana fizică

sau juridică ce a angajat evaluatorul, utilizatorii desemnaţi fiind persoanele

fizice sau juridice care vor folosi concluzia evaluării; se poate ca

utilizatorul desemnat şi clientul să fie una şi aceeaşi persoană sau clientul

să fie o persoană fizică, iar utilizatorul desemnat să fie o instituţie bancară

la care această persoană solicită un credit imobiliar sau ipotecar.

Evaluatorul îşi asumă responsabilitatea faţă de utilizatorii desemnaţi, nu şi

faţă de alţi potenţiali utilizatori/cititori ai raportului de evaluare.

• stabilească utilizarea desemnată a evaluării , adică motivul pentru care este

necesară evaluarea proprietăţii:

- ca bază pentru stabilirea impozitului pe proprietate;

- pentru vânzarea sau cumpărarea proprietăţii;

62

- pentru a determina valoarea unui credit imobiliar sau ipotecar;

- ca bază pentru despăgubire în caz de expropriere sau în cazul unor

calamităţi specificate într-un contract de asigurare a imobilului;

- ca bază pentru luarea unei decizii de fuziune sau de preluare a unei

companii etc.

• stabilească şi să definească scopul evaluării , adică tipul valorii ce va fi

bază pentru evaluare (valoarea de piaţă sau alt tip de valoare diferită de

valoarea de piaţă, descrise în capitolul 3.3.2), în funcţie de tipul

proprietăţii, de cerinţele clientului şi/sau ale utilizatorului desemnat, de

sfera evaluării; cel mai întâlnit caz este acela când se solicită valoarea de

piaţă, însă, de exemplu, pentru un investitor poate fi mult mai relevantă

valoarea de investiţie.

• specifice data efectivă a opiniei asupra valorii deoarece, aşa cum arată şi

definiţia valorii de piaţă, opinia asupra valorii este valabilă la data la care

s-a formulat aceasta. Condiţiile pieţei (vezi cap. 5.1) se pot schimba rapid,

existând un complex de forţe ce poate influenţa valoarea.

În majoritatea cazurilor se cere estimarea valorii la data curentă, însă se

pot efectua şi evaluări retrospective, denumite şi retroactive, în situaţii precum:

stabilirea drepturilor succesorale la data decesului proprietarului, stabilirea

drepturilor de despăgubire prin asigurare la data accidentului, stabilirea

impozitului pe proprietate la data achiziţionării sau la data adoptării unor

prevederi fiscale, în caz de proces, respectiv la data pierderii procesului.

De asemenea, se pot efectua şi evaluări prospective, adică la o dată

viitoare, în perspectiva unei investiţii, de exemplu valoarea de piaţă la finele unui

contract de leasing imobiliar.

• identifice caracteristicile relevante ale proprietăţii , precum dreptul de

proprietate ce va fi evaluat (tipurile de drepturi de proprietate au fost

clasificate şi explicate în capitolul 1), specificat în documentul ce atestă

63

dreptul respectiv de proprietate sau în cartea funciară a imobilului,

caracteristicile fizice sau economice. Acestea sunt pe larg prezentate în

cadrul capitolului 5.1 referitor la abordarea prin comparaţie.

• stabilească ipotezele extraordinar şi condiţiile ipotetice pe care se va baza

evaluarea:

- ipotezele extraordinare permit evaluatorului să plece de la o anumită

premisă, ca de exemplu aceea că o proprietate nu are probleme de mediu,

deşi în realitate evaluatorul nu are această certitudine;

- condiţiile ipotetice specifică, de exemplu, faptul că o proprietate nu are

probleme de mediu, deşi în realitate se ştie că există cu siguranţă astfel de

probleme; condiţiile limitative sunt restricţii impuse evaluărilor de către

clienţi, de evaluatori sau de legislaţie. Un exemplu de restricţie impusă de

client este aceea de a nu permite evaluatorului să investigheze complet

unul sau mai mulţi factori care au un efect asupra proprietăţii. Evaluatorul

poate impune o restricţie clientului prin care nu-i permite acestuia să

publice parţial sau total raportul de evaluare fără acordul prealabil scris al

evaluatorului.

Aceste condiţii limitative au de fapt rolul de a proteja evaluatorul şi

clientul şi de a informa clienţii de limitele în care poate fi folosit un raport, ca de

exemplu: faptul că nu s-a procedat la analiza geologică a solului pe care este

amplasată o clădire, că se presupune că o proprietate închiriată este liberă la data

evaluării ş.a.

4.2. Determinarea sferei misiunii de evaluare

Această etapă se referă la stabilirea tipurilor de analize care urmează a fi

întreprinse de către evaluator şi la gradul de detaliere, de aprofundare a acestora.

Pentru exemplificare, dacă clientul şi utilizatorul raportului de evaluare sunt una

64

şi aceeaşi persoană fizică ce doreşte să vândă proprietatea, aceasta are nevoie de

un grad de detaliere a raportului de evaluare (şi implicit, al analizelor întreprinse

de către evaluator) mai mic decât ar necesita un raport de evaluare ce stă la baza

luării unei decizii de investiţie pe care trebuie să o ia un investitor persoană

juridică.

Capitolul din raportul de evaluare destinat prezentării sferei misiunii de

evaluare trebuie să reflecte circumstanţele misiunii respective şi trebuie să fie

suficient de clar prezentat încât utilizatorii desemnaţi să înţeleagă munca

efectuată de către evaluator, iar acesta trebuie să poată susţine prin analizele

ulterioare din cadrul procesului, ceea ce a prezentat în acest capitol.

Aici, cititorul raportului trebuie să poată găsi informaţii clare privind:

- măsura în care proprietatea a fost identificată - doar în baza actului ce

atestă dreptul de proprietate sau completând această sursă de date cu

informaţii din alte surse (dosar cadastral, extras de carte funciară etc.);

- măsura în care proprietatea a fost inspectată - de exemplu, inspecţie

personală detaliată a fiecărui nivel al clădirii şi a terenului sau o inspecţie

de la distanţă;

- tipul datelor analizate;

- tipul analizelor aplicate în timpul procesului şi amploarea acestora; dacă

s-a omis aplicarea unei abordări sau a unei metode de evaluare, trebuie să

fie explicat motivul acestei decizii.

4.3.Culegerea informaţiilor şi descrierea proprietăţii imobiliare

Evaluatorul trebuie în continuare să strângă informaţii pertinente despre

piaţa specifică proprietăţii subiect, despre proprietatea în sine şi despre

proprietăţile competitive şi să le analizeze foarte bine pentru a stabili tendinţele

pieţei.

65

Aceste informaţii au fost grupate în trei clase:

• informaţii despre aria de piaţă sunt informaţii generale cu privire la

factorii sociali, economici, guvernamentali şi de mediu care influenţează

tipul de valoare definită anterior, informaţii corespunzătoare regiunii,

oraşului şi vecinătăţii proprietăţii subiect;

• informaţii despre proprietatea subiect sunt informaţii specifice cu

privire la utilizarea terenului şi construcţiilor, particularităţile juridice,

localizare, amenajări şi construcţii, costuri, deprecieri, venituri şi

cheltuieli, rate de capitalizare şi de actualizare pentru proprietatea

evaluată;

• informaţii despre proprietăţi comparabile trebuie să cuprindă

informaţii despre vânzări, cotaţii, oferte, grade de neocupare, cost şi

depreciere, venit şi cheltuieli, rate de capitalizare pentru proprietăţile

comparabile.

Sursele de informaţii pentru aceasta analiză sunt:

- documentele solicitate de evaluator de la proprietar sau client;

- observaţii directe în teren ale proprietăţii cu ocazia inspecţiei acesteia;

- discuţii cu proprietarii sau cu managerii;

- discuţii cu vecinii;

- discuţii cu constructori, cu antreprenori, cu arhitecţi;

- publicaţiile de specialitate referitoare la tendinţele şi situaţia pieţei, atât la

nivel naţional, regional, cât şi la nivel local;

- agenţiile de rating de specialitate;

- licitaţii publice;

- banca de date a evaluatorului şi bănci de date ale altor evaluatori etc.

Datele culese trebuie să aibă sens şi să fie relevante pentru misiunea de

evaluare respectivă.

66

4.4. Analiza informaţiilor

4.4.1 Analiza de piaţă

Analiza de piaţă este o etapă a procesului de evaluare fără de care acesta

nu poate funcţiona, deoarece evaluatorul nu poate şti sau înţelege ceea ce se

întâmplă pe piaţa proprietăţii subiect sau cum evoluează raportul dintre cerere şi

ofertă. Informaţiile pe care acesta le obţine în etapa de analiză a pieţei sunt

fundamentale pentru toate etapele care urmează în procesul de evaluare: costuri,

niveluri ale deprecierilor proprietăţilor comparabile, cheltuieli, venituri, rate şi

multe altele.

Analiza de piaţă constituie ea însăşi un proces în sine, compus din şase

paşi: (1) analiza productivităţii proprietăţii imobiliare, (2) delimitarea pieţei, (3)

analiza şi previziunea cererii, (4) analiza şi previziunea ofertei, (5) analiza

interacţiunii dintre cerere şi ofertă şi (6) previziunea atractivităţii pe piaţă a

proprietăţii subiect.

La primul pas, evaluatorul trebuie să se familiarizeze cu caracteristicile

fizico-juridico-economice ale proprietăţii subiect şi ale proprietăţilor comparabile.

Delimitarea pieţei înseamnă poziţionarea pieţei proprietăţii subiect în timp

şi spaţiu, de exemplu, ca interval aproximativ de timp necesar pentru parcurgerea

distanţei de la proprietatea subiect la locurile de muncă, care sunt arterele

principale de circulaţie, unde sunt amplasate şcolile, spitalele, parcurile etc. faţă

de aceasta.

A treia etapă implică analiza datelor demografice şi a datelor despre

ocuparea forţei de muncă pentru a previziona cererea. În funcţie de numărul de

gospodării ocupate de proprietari, clasificate după nivelurile de venit ale acestora,

evaluatorul estimează procentajul de gospodării care au sau vor avea capacitatea

să plătească ratele şi dobânzile aferente unui credit ipotecar, dar şi costurile cu

întreţinerea, cu asigurări şi impozite. Ajustând acest număr cu rata de neocupare

67

de pe piaţă, evaluatorul cuantifică cererea existentă şi anticipată pentru

proprietatea imobiliară subiect.

Previziunea ofertei se realizează prin identificarea numărului de

proprietăţi comparabile existente, al proprietăţilor în curs de construire, al celor

aflate în plan de construire şi al celor propuse pentru a fi construite în viitor în

limitele pieţei delimitată la pasul doi.

În continuare evaluatorul compară cererea existentă sau previzionată la

etapa a treia cu oferta competitivă curentă sau previzionată la etapa anterioară

pentru a estima excesul sau deficitul de proprietăţi imobiliare comparabile.

La ultimul pas, prin compararea atributelor productive ale proprietăţii

subiect cu cele ale proprietăţilor competitive, evaluatorul poate stabili cota de

piaţă a proprietăţii subiect.

4.4.2. Analiza celei mai bune utilizări

Înainte de a estima valoarea terenului, evaluatorul stabileşte care este cea

mai bună utilizare (CMBU) a terenului considerat liber sau construit, un concept

extrem de important şi influent, fundament al opiniei finale asupra valorii de piaţă

a proprietăţii.

Ce reprezintă CMBU?

Cea mai bună utilizare este definită ca utilizarea probabilă, rezonabilă şi

legală a unui teren liber sau a unei proprietăţi construite, care este fizic posibilă,

fundamentată în mod adecvat, fezabilă financiar şi care determină cea mai mare

valoare.

Conceptul CMBU se bazează pe ideea că atunci când sunt comparate două

parcele de teren care, din punct de vedere fizic, sunt similare şi sunt localizate în

vecinătate, de fapt acestea pot diferi substanţial din punct de vedere al utilizărilor

pe care le pot avea, iar acest lucru poate afecta valoarea.

Pentru a determina CMBU a proprietăţii evaluate, se parcurg două etape:

68

- se determină CMBU pentru terenul considerat liber, concluzie care va fi

utilă în decizia de selectare a proprietăţilor comparabile, şi;

- se determină CMBU pentru terenul considerat construit, concluzie

necesară pentru a decide dacă se vor păstra construcţiile şi amenajările aşa

cum sunt ele la momentul evaluării, sau dacă se vor repara, modifica sau

chiar demola.

În 90% din cazuri, determinarea CMBU pentru o proprietate nu este o

sarcină dificil ă, dar în restul cazurilor rezultatul analizei poate fi o revelaţie sau

poate descoperi o greşeală.

În ce constă analiza CMBU?

Criteriul de testare în analiza CMBU a proprietăţii evaluate constă în

găsirea răspunsurilor la următoarele întrebări (teste), de altfel cuprinse în

definiţie, în ordinea expusă mai jos:

• dacă proprietatea este fizic adecvată pentru utilizarea propusă - trebuie

luat în calcul ca orice utilizare pertinentă să poată fi susţinută, din punct

de vedere fizic, de către proprietate, adică să permită

construirea/modificarea clădirii pe acel teren din punct de vedere

topografic (panta terenului, forma şi mărimea parcelei, deschiderea la

stradă etc), geologic (structura solului, tipul de fundaţie necesară - vezi

capitolul 7), al gradului de risc pentru producerea unor dezastre naturale

(cutremure, inundaţii), al accesibilităţii terenului (drumuri de acces,

trotuare, poduri), al existenţei utilităţilor publice necesare pentru

desfăşurarea activităţii propuse (apă, electricitate, gaze naturale, internet

etc);

• dacă este permisă din punct de vedere legal - CMBU propusă şi care a

trecut primul test, al posibilităţii fizice, trebuie să fie conformă cu

documentaţia urbanistică (PUZ, PUD) din acea zonă, cu normele de

69

construcţie în vigoare, cu reglementările privind utilizarea zonelor

istorice, privind mediul înconjurător; această etapă este cea mai dificilă

şi consumatoare de timp, necesitând deplasarea la primărie şi la alte

instituţii abilitate pentru analiza problemei;

• dacă este fezabilă financiar - CMBU propusă, fizic adecvată şi permisă

legal, trebuie să aducă şi un profit proprietarului; adică trebuie să

producă un venit suficient de mare încât să depăşească suma tuturor

costurilor. Practic, se determină venitul net din exploatare (vezi

capitolul 5.3.1) pentru fiecare utilizare propusă şi, dacă acesta satisface

rata rentabilităţii luată de pe piaţa de investiţii, atunci utilizarea se

consideră fezabilă din punct de vedere financiar;

• dacă produce cea mai mare valoare - se determină care din CMBU

propuse iniţial şi care au trecut testul întrebărilor anterioare va aduce şi

cel mai mare profit dintre toate; se consideră a fi CMBU a proprietăţii

acea utilizare care a trecut de testele anterioare şi care produce cea mai

mare valoare a proprietăţii. Aceasta poate fi aflată aplicând următoarea

procedură (detaliată în capitolul 5.3.1) pentru fiecare utilizare propusă şi

care a trecut testele anterioare:

- se calculează venitul brut potenţial al proprietăţii în ipoteza fiecărei

utilizări

- se determină venitul brut efectiv;

- se estimează venitul net din exploatare;

- se estimează rata de capitalizare c sau factorul de multiplicare a

venitului f ;

- se calculează valoarea de piaţă.

Ca şi ordine de aplicare a testelor, criteriile de permisibilitate legală şi de

posibilitate fizică pot fi testate în orice ordine, dar neapărat înaintea criteriului de

70

fezabilitate financiară şi de productivitate maximă. De exemplu, chiar dacă o

utilizare se dovedeşte a fi fezabilă financiar şi ar aduce suficient profit

investitorului, aceasta nu poate fi realizată dacă planurile şi reglementările

urbanistice ale zonei nu permit ridicarea clădirii cu 10 etaje propusă, sau dacă

terenul are o formă dificil ă sau o pantă prea mare care nu permit construirea

acelei clădiri.

În concluzie, dacă la una (sau mai multe) din aceste întrebări cheie există

probleme sau răspunsul este negativ, atunci acea utilizare nu va constitui CMBU

a proprietăţii.

4.5. Opinia asupra valorii terenului

Abordarea prin cost (capitolul 5.2) este singura care face distincţia între

valoarea construcţiei şi valoarea terenului, în sensul că cele două componente ale

proprietăţii imobiliare se evaluează separat prin tehnici şi metode specifice şi

apoi se însumează cele două rezultate şi valoarea amenajărilor pentru a obţine

valoarea proprietăţii ca întreg. Evaluarea terenului se face în ipoteza celei mai

bune utilizări a acestuia.

Care sunt metodele de evaluare a terenurilor?

Ca metode de estimare a valorii terenului există: tehnica comparaţiei

vânzărilor, tehnica parcelării şi dezvoltării, tehnica proporţiei (alocării), tehnica

extracţiei, tehnica reziduală, metoda capitalizării rentei funciare.

4.5.1. Tehnica comparaţiei vânzărilor

Această metodă este de preferat atunci când există suficiente date cu

tranzacţii similare, elementele de comparaţie fiind, ca şi în cadrul abordării prin

comparaţia vânzărilor: drepturile de proprietate transmise, condiţiile de finanţare,

condiţiile de vânzare, cheltuielile imediate după cumpărare, condiţiile pieţei,

71

localizare, caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizare şi

componentele non-imobiliare ale valorii.

Caracteristicile fizice sunt date de mărimea, forma, deschiderea şi

topografia parcelei de teren, de localizare şi privelişte.

Se utilizează grila datelor de piaţă pentru a stabili, calcula şi aplica

corecţiile necesare (vezi capitolul 5.1).

Fig.4.2. Clasificarea metodelor şi tehnicilor de evaluare a terenutilor

4.5.2.Tehnica parcelării şi dezvoltării

Se aplică atunci când împărţirea pe loturi reprezintă cea mai bună utilizare

a terenului evaluat şi dacă există informaţii de piaţă cu privire la vânzări cu

terenuri parcelate. În prealabil, evaluatorul trebuie să facă o analiză complexă a

parcelării şi dezvoltării optime a terenului subiect, analiză care implică: calculul

numărului de loturi şi al dimensiunilor acestora, astfel încât acestea să fie în

conformitate cu reglementările urbanistice şi cu cerinţele de pe piaţă, să estimeze

costurile pentru obţinerea aprobărilor necesare şi de dezvoltare a proiectului, să

previzioneze rata de absorbţie a loturilor, să aprecieze cuantumul cheltuielilor de

comercializare şi deţinere a proprietăţilor şi al impozitelor anuale pe proprietate.

72

În principiu, metoda constă în estimarea celui mai probabil preţ de

vânzare al lotului de teren, deducerea costurilor directe şi indirecte, obţinând

astfel fluxurile de venituri generate de proprietate, care apoi vor fi actualizate cu o

rată ce ţine cont de riscul aferent dezvoltării proprietăţii.

4.5.3.Tehnica repartizării (alocării)

Se aplică atunci când numărul de vânzări de terenuri libere comparabile

este insuficient pentru a aplica direct metoda comparaţiei, însă există informaţii

de piaţă cu privire la tranzacţii în zonă cu terenuri construite comparabile.

Este o combinaţie între abordările prin comparaţie şi prin cost, dar nu este

o tehnică de precizie; elementele necesare sunt valoarea terenului comparabilei,

suprafaţa lui şi valoarea întregii proprietăţi comparabile. Pe baza principiilor

echilibrului şi al contribuţiei, se consideră că între valoarea terenului şi valoarea

întregii proprietăţi există un raport tipic ce se poate stabili.

Procedura constă în următoarele etape:

• se calculează raportul dintre valoarea terenului proprietăţii comparabile şi

valoarea întregii proprietăţi comparabile:

b

a

V

Vcomp

PR

compT =

• se calculează valoarea terenului proprietăţii comparabile:

b

aVV COMP

PRcompT =

• se determină preţul unitar pe metru pătrat de teren al proprietăţii

comparabile:

compT

compT

uS

VP =

73

• se estimează valoarea terenului evaluat:

evaluatTu

evaluatT SPV =

4.5.4. Tehnica extracţiei

Se foloseşte pentru a determina valoarea terenurilor construite atunci

când valoarea construcţiei este relativ mică şi se poate estima cu precizie.

Dacă proprietatea evaluată a fost recent vândută, atunci valoarea terenului

se estimează prin deducerea contribuţiei construcţiei din preţul de vânzare,

contribuţie care se estimează prin costul de nou al construcţiei minus deprecierile;

dacă proprietatea nu a fost recent tranzacţionată, dar este generatoare de venituri,

valoarea proprietăţii se determină prin abordarea prin venit şi apoi se deduce din

aceasta contribuţia construcţiei.

VT = Preţ Vânzare Proprietate - (CostNou - Depreciere)construcţie

sau VT = Valoare Proprietate - (CostNou - Depreciere )construcţie

4.5.5. Tehnica reziduală

Este aplicabilă în cazul proprietăţilor imobiliare generatoare de venituri şi

noi, pentru analiza fezabilităţii unor utilizări alternative în cadrul analizei CMBU.

Pentru a aplica această tehnică, evaluatorul estimează venitul net din

exploatare al întregii proprietăţi aplicând metoda capitalizării, scade din rezultat

venitul net din exploatare aferent construcţiilor (estimat prin capitalizarea costului

de înlocuire net al acestora), obţinând astfel venitul net rezidual (atribuit

terenului), care este apoi capitalizat cu o rată adecvată de capitalizare a terenului,

dedusă în baza informaţiilor de pe piaţă.

VŢ =cT (VNEproprietate -VNEconstrucţii)

4.5.6. Metoda capitalizării rentei funciare

74

Se utilizează când se pot obţine informaţiile necesare privind diferite

forme de venit pe care îl poate genera un teren - chiria curentă de pe piaţă,

redevenţa, arenda - şi ratele de capitalizare corespunzătoare acestora.

Renta de bază reprezintă suma plătită pentru dreptul de utilizare şi

ocupare a terenului în conformitate cu reglementările de închiriere a terenului;

dacă renta corespunde celei de pe piaţă, se va aplica rata de capitalizare de piaţă

pentru a o converti în valoare, iar dacă nu corespunde, se vor aplica iniţial corecţii

şi apoi se va capitaliza corespunzător. Determinarea rentei de piaţă şi a ratei de

capitalizare de piaţă corespunzătoare se face prin analiza datelor de piaţă privind

terenuri comparabile cu terenul evaluat.

T

anualăT C

RV =

4.6. Aplicarea abordărilor în evaluare

În cadrul celei de-a cincea etape, evaluatorul aplică metodele şi tehnicile

din cadrul celor trei abordări în evaluare: abordarea prin comparaţia vânzărilor,

abordarea prin cost şi abordarea prin venit. Toate abordările se bazează pe date

de piaţă şi pe comparaţii.

Evaluatorul se poate găsi în diferite situaţii care îi permit sau nu aplicarea

uneia sau a altei abordări, atât din cauza gradului de disponibilitate a

informaţiilor, cât şi a posibilelor reglementări. În cazul în care există date

suficiente de piaţă, atunci abordarea prin comparaţie este considerată a fi cea mai

directă şi sistematică, dar dacă aceste informaţii nu sunt suficiente sau lipsesc,

atunci este utilizată abordarea prin cost şi/sau abordarea prin capitalizarea

venitului.

Explicarea detaliată a situaţiilor în care se recomandă aplicarea uneia sau

a altei abordări, se găseşte în cadrul capitolului destinat abordării respective.

75

Pentru uşurinţă în urmărirea întregului proces de evaluare prezentat în

acest capitol, am rezervat capitolul 5 prezentării în detaliu a abordărilor în

evaluare.

Fig.4.2. Clasificarea metodelor şi tehniciior de evaluare a terenurilor

4.7. Reconcilierea indicaţiilor de valoare şi opinia finală asupra

valorii

Corespunzător numărului de abordări utilizate, evaluatorul obţine tot

atâtea valori ale proprietăţii evaluate, care ar trebui să fie cât mai apropiate între

ele pentru a sublinia acurateţea rezultatelor, iar apoi trebuie să reconcilieze aceste

rezultate.

Această etapă este, de altfel, un proces în sine, prin care evaluatorul

reexaminează toate etapele procesului, toate raţionamentele şi judecăţile sale,

reface calculele, pentru a se asigura de justeţea concluziilor, aplicând mai multe

criterii de reconciliere şi punând diverse întrebări cheie, precum:

- S-a asumat aceeaşi cea mai bună utilizare în aplicarea celor trei abordări

în evaluare?

76

- Abordările în evaluare utilizate au la bază acelaşi tip de valoare definită

în prima etapă a procesului?

- Analiza ariei de piaţă este coerentă cu toate abordările în evaluare

aplicate?

De regulă, modul de exprimare a opiniei finale asupra valorii definite este

ca o valoare singulară. Însă, există posibilitatea de a fi exprimată şi ca un interval

de valori sau ca o valoare "mai mare ca" sau "mai mică ca" o sumă luată drept

referinţă.

4.8 Raportarea valorii definite

Raportarea valorii reprezintă ultima etapă a procesului de evaluare şi se

materializează printr-un raport de evaluare, care poate lua mai multe forme.

Cerinţele de raportare a evaluării sunt prezentate în Standardul Internaţional de

Evaluare IVS 103 Raportarea evaluării, şi sunt aplicabile tuturor tipurilor de

rapoarte.

Ce reprezintă raportul de evaluare?

Raportul de evaluare este documentul care prezintă clientului/

utilizatorului desemnat al lucrării, într-o manieră transparentă, logica procesului

de evaluare, opiniile specialistului şi concluzia finală.

Acesta trebuie să cuprindă obligatoriu:

- date de identificare a evaluatorului şi a competenţei acestuia;

- date de identificare a clientului şi a utilizatorului desemnat;

- scopul evaluării;

- date de identificare a proprieţii subiect;

- tipul valorii estimate;

- data evaluării;

- amploarea investigaţiilor;

- natura şi sursa informaţiilor utilizate;

77

- ipotezele şi ipotezele speciale;

- restricţii de utilizare, distribuţie şi publicare;

- declaraţie de conformitate cu IVS;

- abordările în evaluare aplicate şi raţionamentul implicat;

- valoarea sau valorile obţinute;

- data raportului de evaluare.

Mai poate să includă o descriere a datelor utilizate, analiza de piaţă,

prezentarea modului în care s-au aplicat metodele şi tehnicile de evaluare,

argumentele care susţin toate alegerile şi concluziile evaluatorului.

Raportul poate fi verbal sau scris, sub formă analogică sau digitală, şi

trebuie să fie astfel prezentat încât să poată fi uşor de urmărit şi de înţeles pentru

orice persoană autorizată să îl studieze sau să îl utilizeze, chiar dacă nu are

cunoştinţe specifice acestui domeniu.

Într-un raport de evaluare specialistul poate să includă şi explicaţii

detaliate cu privire la metodele şi tehnicile care au fost utilizate în cursul

evaluării, precum şi informaţii semnificative care au fost folosite în analiză.

78

Capitolul 5

ABORDĂRI ÎN EVALUARE

Obiectivul capitolului

În cadrul acestui capitol sunt prezentate structurat şi în detaliu cele trei

abordări în evaluare - abordarea prin piaţă, abordarea prin cost, respectiv

abordarea prin venit, precum şi situaţiile în care se recomandă aplicarea fiecăreia

dintre acestea.

Evaluatorul se poate găsi în diferite situaţii care îi permit sau nu aplicarea

uneia sau a altei abordări, atât din cauza gradului de disponibilitate a

informaţiilor, cât şi a posibilelor reglementări.

Explicaţii detaliate privind situaţiile în care se recomandă aplicarea uneia

sau a altei abordări, se regăsesc în cadrul capitolului destinat abordării respective.

5.1. ABORDAREA PRIN COMPARAŢIE

Logica ce fundamentează această abordare este simplă, şi susţine faptul că

dacă o proprietate comparabilă cu proprietatea evaluată a fost vândută cu suma

„x”, atunci proprietatea evaluată ar trebui să valoreze „x” sau „x” plus/minus o

diferenţă cuantificabilă.

În ce cazuri se recomandă aplicarea abordării prin comparaţie?

Această abordare se poate utiliza pentru evaluarea oricărui tip de

proprietate imobiliară (a se vedea clasificarea din cap. 2.1), însă în condiţiile

existenţei datelor de piaţă cu privire la tranzacţii cu proprietăţi imobiliare

comparabile, suficiente ca număr şi pe care evaluatorul, în urma unei analize

temeinice, le poate considera corecte, reale şi relevante. În aceste condiţii,

79

abordarea prin comparaţie este cea mai sigură şi eficientă dintre toate cele trei

abordări în evaluare, oferind valori de piaţă relevante. însă, în cazurile în care nu

există suficiente informaţii de piaţă privitoare la tranzacţii cu comparabile, sau nu

există deloc, cum este cazul proprietăţilor specializate (proprietăţi cu design,

localizare, utilizare speciale - muzee, biserici, rafinării, clădiri istorice, palate

regale, etc.), această metodă nu poate conduce la rezultate plauzibile şi atunci se

optează pentru una din celelalte două abordări.

În vederea însuşirii corecte a metodologiei abordării prin comparaţie, este

necesar să se înţeleagă o serie de termeni specifici acesteia.

Ce reprezintă proprietatea comparabilă?

Proprietatea imobiliară comparabilă este acea proprietate care prezintă

caracteristici fizice, economice şi juridice cât mai apropiate de cele ale

proprietăţii subiect, care a fost tranzacţionată recent şi care este situată în aceeaşi

arie de piaţă cu proprietatea evaluată - proprietatea subiect.

Din cauza faptului că nicio proprietate nu este perfect identică cu alta,

diferind cel puţin prin poziţia unică a lotului de teren, vor exista întotdeauna

diferenţe între comparabile şi proprietatea subiect, diferenţe ce pot fi eliminate

prin aplicarea unor corecţii (pozitive sau negative, procentuale sau în suma

monetară, nete sau brute) la preţurile de tranzacţionare ale comparabilelor, pentru

a le face echivalente cu proprietatea subiect, la data evaluării.

Ce principii stau la baza abordării prin comparaţie directă?

Această abordare este guvernată de patru din cele nouă principii expuse în

cadrul capitolului 2: principiul cererii şi ofertei, principiul substituţiei, principiul

echilibrului şi principiul factorilor externi.

Abordarea prin comparaţie directă este cea mai sensibilă la schimbările de

pe piaţă privind cererea şi oferta. Cererea este reprezentată de numărul de

potenţiali utilizatori sau cumpărători ai unui tip de proprietate, iar oferta este

80

reprezentată de numărul proprietăţilor de acel tip oferite pentru închiriere,

respectiv spre vânzare. De asemenea, această abordare se bazează pe existenţa

unor proprietăţi comparabile în funcţie de care să se poată determina valoarea

proprietăţii subiect.

Principiul echilibrului spune că forţele cererii şi ofertei tind spre echilibru,

în realitate acest echilibru este greu de atins pe pieţele imobiliare, însă evaluatorul

trebuie să urmărească dezechilibrele de pe piaţă sau dintre proprietăţi, deoarece

acestea determină preţuri diferite pentru comparabile. De asemenea, el trebuie să

urmărească şi forţele externe care pot influenţa preţurile acestor comparabile în

sens negativ sau pozitiv.

Abordarea prin comparaţie directă, care a apărut de-a lungul timpului în

publicaţiile de specialitate şi sub denumirea de comparaţia vânzărilor sau

comparaţia de piaţă, are o procedură complexă şi necesită parcurgerea mai multor

etape.

1. Prima etapă o reprezintă obţinerea datelor de piaţă cu privire la tranzacţii

cu proprietăţi comparabile aflate în aceeaşi arie de piaţă cu proprietatea

subiect, verificarea şi analizarea acestor date în vederea selectării

proprietăţilor similare şi a celor mai corecte şi relevante informaţii cu privire

la acestea.

2. Selectarea unităţilor de comparaţie corespunzătoare proprietăţii evaluate,

ca de exemplu, pentru terenurile agricole se poate alege ca unitate de

comparaţie preţul pe metru pătrat, pentru hoteluri preţul pe cameră, pentru

parcări preţul pe loc de parcare, pentru clădirile de birouri preţul pe metru

pătrat de suprafaţă închiriabilă, ş.a.

3. A treia etapă include stabilirea diferenţelor dintre proprietăţile

comparabile şi proprietatea subiect şi corectarea acestora. În acest demers,

evaluatorul analizează asemănările şi diferenţele dintre drepturile de

proprietate transmise, condiţiile de finanţare, condiţiile de vânzare,

81

cheltuielile imediate după cumpărare, condiţiile pieţei, localizare,

caracteristicile fizice, caracteristicile economice, utilizare şi componentele

non-imobiliare ale valorii.

Ce reprezintă elementele de comparaţie?

Acestea reprezintă caracteristici ale proprietăţilor şi tranzacţiilor

imobiliare care au drept consecinţă variaţii ale preţurilor plătite pe piaţa

imobiliară. Evaluatorul trebuie să identifice elementele de comparaţie care

afectează valoarea proprietăţii pe piaţa specifică acesteia şi să aplice corecţii,

într-o anumită ordine:

• drepturile imobiliare transmise - primul pas înaintea introducerii în grila

de piaţă (tabelul 5.1) a preţului de tranzacţionare al unei comparabile,

constă în identificarea de către evaluator a tipului de drept de proprietate

transmis de aceasta şi compararea cu dreptul de proprietate al proprietăţii

subiect; dacă acestea diferă, va fi necesară aplicarea unei corecţii la preţul

de tranzacţionare al comparabilei.

Tipurile de drepturi de proprietate sunt descrise în capitolul 1 şi sunt

clasificate în: drept absolut de proprietate, drepturi de proprietate derivate

sau drepturi de proprietate accesorii.

• condiţiile de finanţare - se referă la modalitatea de finanţare a proprietăţii

comparabile; aceasta poate să fi fost cumpărată (finanţată), de exemplu, pe

bază de numerar, pe baza de credit sau printr-o combinaţie de avans în

numerar şi credit.

Stabilirea condiţiilor de finanţare implică cunoaşterea tipului de credit

contractat (imobiliar sau ipotecar), cuantumul avansului, a dobânzii şi ratei

aferente creditului, precum şi alte aranjamente financiare care pot influenţa

valoarea finală a proprietăţii.

• condiţiile de vânzare - derivă din motivaţiile vânzătorului sau ale

cumpărătorului de a vinde, respectiv de a cumpăra o proprietate; dacă

82

aceştia au interese deosebite să vândă/să cumpere proprietatea - de

exemplu vânzătorul este nevoit să vândă rapid pentru a face rost de o sumă

de bani sau cumpărătorul se află într-o relaţie specială de afaceri sau

familială cu vânzătorul - se creează condiţii de vânzare incompatibile cu

definiţia valorii de piaţă prezentată şi comentată în capitolul 2. Exemplele

prezentate mai sus sunt denumite condiţii non-piaţă şi influenţează

valoarea proprietăţii evaluate.

În primul exemplu, nu este îndeplinită condiţia de marketing adecvat,

deoarece vânzătorul nu şi-a prezentat proprietatea spre vânzare pe piaţă o

perioadă de timp suficientă astfel încât orice posibil cumpărător să fie informat; în

al doilea exemplu nu este respectată condiţia de tranzacţie cu preţ determinat

obiectiv, deoarece există o relaţie specială între vânzător şi cumpărător, o relaţie

familială care îi determină să încheie tranzacţia la un preţ mai mic decât cel

vehiculat pe piaţă.

• cheltuielile imediate după achiziţie - există proprietăţi care necesită

reparaţii sau modificări imediate după cumpărare, mai mici sau mai mari,

în funcţie de vechimea acesteia şi de gusturile noului proprietar. Aceste

cheltuieli sunt reprezentate de diverse costuri pe care cumpărătorul ar

putea să le negocieze în contractul de vânzare/cumpărare: costuri de

reparaţie, de înlocuire, de decontaminare a proprietăţii, de demolare.

• condiţiile pieţei - se referă la datele de tranzacţie ale proprietăţilor

comparabile, deoarece între data de tranzacţionare şi data efectivă a

evaluării proprietăţii subiect pot avea loc modificări ale inflaţiei,

legislaţiei, nivelului cererii şi ofertei etc, care impun corecţii asupra

preţurilor de tranzacţionare a comparabilelor; condiţiile pieţei reflectă

schimbările din piaţă între momentul tranzacţiei şi cel al evaluării.

• localizarea - este foarte de importantă atât pentru proprietăţile imobiliare

rezidenţiale, cât şi pentru cele ne-rezidenţiale; se aplică corecţii din cauza

83

amplasării diferite în zonă a proprietăţilor comparabile faţă de proprietatea

subiect.

• caracteristicile fizice - fiecare caracteristică fizică (şi relevantă) diferită de

cea a proprietăţii subiect (calitate, suprafaţă teren, suprafaţă construită,

utilă, desfăşurată, volum, materiale de construcţie, finisaj, instalaţii etc.) va

impune realizarea de corecţii asupra preţurilor de tranzacţie a

comparabilelor.

• caracteristicile economice - se referă la corecţiile care se aplică în general

proprietăţilor generatoare de venituri, pentru cheltuieli de exploatare,

pentru structura diferită a chiriaşilor, pentru nivelul chiriilor practicate etc.

Tab.5.1. Model al grilei de piaţă

84

• utilizare/zonare - dacă utilizarea curentă şi cea mai bună utilizare

(CMBU) ale proprietăţii comparabile diferă de cele ale proprietăţii subiect,

atunci sunt aplicate corecţii.

• componentele non-imobiliare ale valorii - includ bunuri mobile şi active

necorporale care fac parte din proprietăţile analizate şi care trebuie tratate

separat de proprietatea imobiliară.

Cu datele de piaţă obţinute prin studiul pieţei imobiliare specifice,

evaluatorul întocmeşte grila datelor de piaţă (tabelul 5.1) - un instrument ce

centralizează atât datele despre proprietatea evaluată, cât şi toate informaţiile

relevante culese de evaluator de pe piaţă pentru comparabile - cu ajutorul căreia

se analizează datele cumulate, se determină şi se aplică corecţiile în scopul

aducerii comparabilelor la "nivelul" proprietăţii subiect, la momentul evaluării,

obţinând astfel valoarea proprietăţii evaluate.

Cum se determină corecţiile pentru elementele de comparaţie?

Corecţia pentru dreptul de proprietate - există câteva situaţii: cel mai

întâlnit caz, în care asupra proprietăţii subiect şi asupra comparabilei se exercită

acelaşi tip de drept de proprietate, de exemplu drept deplin de proprietate sau

drept de uzufruct, în acest caz nefiind necesară aplicarea unei corecţii.

A doua situaţie apare când asupra proprietăţii subiect se exercită un drept

de proprietate deplin şi comparabila este închiriată (sau invers), caz în care

trebuie să se acorde o atenţie deosebită în calculul corecţiei, care se va determina

cunoscând chiria contractuală, chiria de piaţă, gradul de neocupare al proprietăţii,

rata de capitalizare, rata de actualizare şi alte elemente.

O altă situaţie apare în cazul în care una din proprietăţi (subiectul sau

comparabila) sau ambele, au drepturi de proprietate grevate de sarcini.

Corecţia pentru condiţii de finanţare - proprietăţile, şi cea evaluată şi

comparabilele, pot fi achiziţionate în baza unor aranjamente financiare diferite.

85

De exemplu, pentru o comparabilă, jumătate din sumă poate fi plătită cu

cash şi jumătate printr-un contract de leasing imobiliar. Într-un astfel de caz,

corecţia aplicată va fi dată de diferenţa dintre două sume:

( ) ( ) ( ) TTCTRC21 VVVVNVVNSSc −−=+−++=−=

în care:

VC - valoarea actualizată (la data evaluării) a creditului;

VR - valoarea reziduală actualizată (la data evaluării);

N - suma plătită cash;

VT - valoarea totală a contractului de leasing.

Corecţia pentru condiţii de vânzare - teoretic se poate determina prin

intervievarea participanţilor la tranzacţie (interviuri personale), aflând astfel care

a fost suma negociată în sus sau în jos faţă de preţul de piaţă. În realitate este

dificil să determini participanţii la tranzacţie să furnizeze astfel de detalii, de

aceea se încearcă evitarea alegerii comparabilelor de acest tip.

Corecţia pentru cheltuielile imediate după achiziţionare - se poate

cuantifica în baza informaţiilor primite în urma discuţiilor cu cumpărătorul şi

vânzătorul şi compararea acestora cu situaţia de pe piaţă (interviuri personale).

Costul pentru a face o reparaţie sau pentru a trata o deficienţă a proprietăţii se

poate determina astfel cu destulă uşurinţă.

Corecţia pentru condiţii de piaţă - pentru a determina această corecţie

este necesar să se obţină indicele anual de modificare a preţurilor proprietăţilor

imobiliare, prezentat în diferite publicaţii şi site-uri de specialitate, sau dedus din

vânzarea şi revânzarea într-un interval scurt de timp a aceleiaşi proprietăţi.

Corecţia pentru localizare - evaluatorul trebuie să analizeze impresia

subiectivă a potenţialilor cumpărători/chiriaşi cu privire la locaţia proprietăţii,

ceea ce nu este uşor. Dacă pentru ambele proprietăţi (subiect şi comparabilă)

utilizarea curentă este conformă cu CMBU, atunci se compară valoarea terenului

subiectului cu valoarea terenului comparabilei şi se aplică corecţia.

86

Corecţia pentru caracteristici fizice - se determină pe baza datelor de

piaţă pentru perechi de proprietăţi comparabile sau prin analiza costurilor.

Corecţia pentru caracteristicile economice - se poate determina prin

analiza fluxurilor de venituri ale proprietăţilor comparabile sau prin analiza pe

perechi de date. Unele din caracteristicile economice pot fi deja reflectate în

corecţia pentru localizare.

Corecţia pentru utilizare - se cuantifică folosind analiza pe perechi de

date, în cazul în care diferenţele de utilizare sau zonare ale proprietăţilor sunt

mici. Nu este acceptabilă folosirea comparabilelor din piaţa proprietăţilor

rezidenţiale pentru evaluarea unei proprietăţi industriale, de exemplu.

Corecţia pentru componente non-imobiliare - determinarea acestei

corecţii se poate baza pe costul de înlocuire net, CIN, sau pe interviuri cu

proprietarii.

Cum se alege valoarea de piaţă a proprietăţii subiect după aplicarea

tuturor corecţiilor?

După aplicarea corecţiilor necesare, se alege ca valoare de piaţă pentru

proprietatea subiect preţul final corectat al comparabilei care a suferit cele mai

puţine corecţii şi care a avut cea mai mică corecţie totală brută.

Corecţia totală netă reprezintă suma tuturor corecţiilor aplicate unei

comparabile iar corecţia totală brută este suma aceloraşi corecţii, fără a se ţine

cont de semnul lor, pozitiv sau negativ.

Reconcilierea valorilor obţinute în cadrul acestei abordări reprezintă ultima

etapă în abordarea prin comparaţia vânzărilor şi constă în revederea întregului

proces al abordării prin comparaţie, reverificarea cantităţii şi calităţii datelor şi a

modului de gândire.

87

5.2. ABORDAREA PRIN COST

În mintea participanţilor de pe piaţa proprietăţilor imobiliare se formează o

legătură incontestabilă între noţiunea de cost şi cea de valoare, în sensul că dacă

costurile pentru ridicarea unei construcţii sunt consistente, atunci şi valoarea

proprietăţii ar trebui să fie mare, sau dacă costurile sunt reduse atunci şi valoarea

acesteia ar fi mai mică. Pe ipoteza privind aceasta dependenţă se fundamentează

abordarea prin cost.

Care sunt principiile ce guvernează abordarea prin cost?

Principiile care stau la baza abordării prin cost sunt principiul substituţiei,

principiul cererii şi ofertei, principiul contribuţiei şi principiul factorilor externi.

Principiul substituţiei spune că un cumpărător prudent nu va plăti pentru

achiziţionarea unei proprietăţi imobiliare o sumă mai mare decât costul de achiziţie

a unei parcele de teren similară şi de ridicare a unei construcţii noi cu utilitate

echivalentă cu cea a proprietăţii evaluate.

Principiul contribuţiei spune că trebuie să existe un echilibru între costul de

construcţie şi valoarea terenului. Un exces sau o deficienţă în contribuţie a uneia

din cele două componente ale proprietăţii duce la o pierdere de valoare în raport cu

costul acestora.

Condiţiile externe influenţează de asemenea valoarea proprietăţii

imobiliare, ca de exemplu inflaţia, recesiunea economică sau modificări ale

vecinătăţii.

În ce cazuri se aplică abordarea prin cost?

Această metodă se pretează cel mai bine pentru evaluarea construcţiilor noi

sau relativ noi, din motivul că pentru acestea valoarea de piaţă este apropiată de

costul de construcţie, de asemenea, pentru construcţii aflate în proiect sau

88

nefinalizate, pentru proprietăţi care nu furnizează venituri sau care nu sunt

tranzacţionate frecvent pe piaţă.

Fig.5.4 procedura abordării prin cost

89

Se poate folosi şi în cazul construcţiilor mai vechi (nu foarte vechi), însă

numai cu condiţia să existe date de piaţă suficiente pentru a putea fi determinate

corect toate tipurile de deprecieri cumulate între timp de construcţie.

Abordarea prin cost este utilă, de asemenea, în evaluările realizate în scopul

asigurării proprietăţilor, deoarece permite departajarea între elementele asigurabile

şi cele neasigurabile sau în studii de fezabilitate în care se estimează costurile

probabile de construire şi amenajare.

Pentru aplicarea acestei abordări este necesar ca evaluatorul să aibă

suficiente cunoştinţe despre tehnici de construcţie, părţi componente ale clădirilor,

costuri de construire, ş.a.

Procedura de determinare a valorii proprietăţii imobiliare prin aceasta

abordare, conform schemei de mai sus, constă în:

• determinarea costului de nou al construcţiei, ce poate fi ori cost de

reproducere ori cost de înlocuire;

• adăugarea valorii de piaţă a terenului la valoarea de piaţă a construcţiei;

• în cazul în care mai există şi alte amenajări ale terenului (alei, garduri,

garaje de sine stătătoare, construcţii anexe cu diferite utilităţi, ş.a), acestea

vor fi evaluate prin costul lor net, iar valoarea de piaţă obţinută este

adăugată la rezultatul anterior.

Val. Propr. = (Cost Nou Constr. - Depreciere Totala Constr.) + Val. Teren + Val. Amenajări

5.2.1. Determinarea costului construcţiilor

Trebuie făcută o distincţie clară între noţiunea de cost de reproducere

(reconstrucţie) şi cea de cost de înlocuire, iar specialistul evaluator trebuie să

decidă când va folosi un tip de cost sau pe celalalt ca bază în evaluarea sa.

Cost de reproducere vs. cost de înlocuire

Costul de reproducere reprezintă costul estimat pentru a construi la

preţurile curente de la data evaluării, o replică exactă a construcţiei evaluate,

90

folosind pe cât posibil aceleaşi materiale, standarde de construcţie, proiect

arhitectural, dispunere în spaţiu şi calitate a manoperei, şi înglobând toate tipurile

de deprecieri ale construcţiei evaluate.

Costul de înlocuire este costul estimat pentru a construi, la preţurile

curente de la data evaluării, o clădire cu utilitate echivalentă cu cea a clădirii

evaluate, folosind materiale moderne şi tehnici curente, normativele curente,

arhitectură şi planuri moderne. Se mai numeşte şi activ modern echivalent.

După cum se observă, termenul cost de reproducere şi termenul cost de

înlocuire nu sunt similari, primul implicând structura fizică a construcţiei evaluate,

al doilea termen implicând utilitatea ei. Astfel, decizia de a utiliza în abordare una

din cele două baze de cost este foarte importantă şi este influenţată de diverşi

factori, precum vârsta construcţiei, unicitatea acesteia, cea mai bună utilizare la

momentul construirii şi cea din prezent, indicaţia clientului sau scopul evaluării.

De exemplu, utilizarea costului de reproducere poate să îngreuneze

procesul de evaluare a unei construcţii vechi, deoarece la momentul evaluării este

posibil să nu mai fie disponibile materialele utilizate în trecut, sau să se fi

modificat între timp standardele de construcţie, însă pentru o construcţie nouă

poate fi aplicat mai uşor. Pe de altă parte, folosirea costului de înlocuire pentru o

clădire nouă poate elimina necesitatea estimării câtorva forme ale neadecvării

funcţionale, cum sunt cele influenţate de design sau de standardele de construcţie,

dar ar putea să nu asigure o precizie de determinare a valorii de piaţă aşa cum o

poate face costul de reproducţie.

Cost de dezvoltare

Piaţa imobiliară recunoaşte trei tipuri de costuri: costuri directe, costuri

indirecte şi profitul dezvoltatorului (investitorului).

Costurile directe sunt reprezentate de costurile:

• de obţinere a autorizaţiilor de construire;

• cu asigurări;

91

• materialelor de construcţie, a produselor şi echipamentelor;

• cu manopera;

• cu transportul;

• cu paza şantierului;

• cu managementul lucrărilor;

• profitul contractorului etc.

Costurile indirecte sunt reprezentate de:

• onorariile arhitecţilor;

• onorariile pentru verificarea planurilor;

• onorariile pentru consultanţă, contabilitate, consiliere juridică;

• asigurările de risc şi taxe etc.

Profitul dezvoltatorului nu trebuie confundat cu cel al contractorului, dar

dacă investitorul devine şi contractor, atunci acesta va obţine ambele tipuri de

profituri.

Indiferent de baza aleasă pentru aplicarea abordării prin cost, pentru etapa

de cuantificare a costului de nou se pot utiliza trei metode: metoda devizului,

metoda costurilor segregate sau metoda comparaţiilor unitare . Decizia de

utilizare a uneia sau a altei tehnici o ia evaluatorul în funcţie de scopul evaluării, de

cererea clientului, de informaţiile ce pot fi obţinute de pe piaţă.

a. Metoda devizului

Avantajul acestei metode constă în faptul că asigură cel mai înalt grad de

precizie şi detaliere, deoarece utilizează devizul întocmit pentru construcţie la

momentul ridicării acesteia şi deci sunt luate în calcul cantităţile de materiale

folosite cu calitatea lor şi cu manopera specifică. La suma rezultată se adaugă

regia, profitul şi alte costuri complementare.

Pe de altă parte, această metodă poate fi greoaie din cauza aceluiaşi grad

ridicat de detaliere, cauză ce poate duce la omiterea costurilor unor componente ale

92

construcţiei, timpul necesar pentru strângerea şi prelucrarea informaţiilor este mai

mare decât pentru celelalte metode, iar costurile pot fi mai ridicate, deoarece este

nevoie de specialişti în devize de construcţie.

b. Metoda costurilor segregate

Este o metodă suficient de precisă care se poate aplica atunci când nu există

deviz estimativ pentru construcţia evaluată sau nu este fezabilă posibilitatea de a

plăti specialişti pentru întocmirea unui astfel de deviz.

Sunt utilizate costuri pentru fiecare componentă diferită a clădirii,

exprimate în unităţi de măsură adecvate. De exemplu, se poate aplica costul pe

metru pătrat de suprafaţă de pardoseală sau pe metru cub de volum de excavaţii

necesare pentru o fundaţie. Informaţiile privind aceste costuri pot fi luate din

cataloage de costuri, din datele deţinute de evaluator, de la servicii specializate de

estimare a costurilor, firme de construcţii sau de arhitectură.

c. Metoda comparaţiilor unitare

Costul total este obţinut prin compararea clădirii evaluate cu clădiri

similare pentru care se cunosc costurile, prin urmare este o tehnică de comparaţie.

Sunt folosite costuri pe unitate de suprafaţă desfăşurată construită sau de volum

total construit ale unor clădiri similare, corectate pentru condiţiile pieţei (diferenţă

între data construcţiei clădirii comparabile şi data evaluării) şi pentru diferenţe

fizice.

În cazul în care nu există informaţii cu privire la aceste costuri pentru

proprietăţi similare, se pot utiliza valorile de piaţă ale proprietăţilor similare, însă

cu condiţia ca cererea şi oferta să se afle în echilibru, construcţiile să reflecte cea

mai bună utilizare a amplasamentului şi să prezinte grad maxim de ocupare. Se

scade valoarea terenului din valoarea proprietăţii, obţinându-se costul

construcţiilor.

93

5.2.2. Clasificarea deprecierilor

Ce reprezintă deprecierea?

Deprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de nou al construcţiei

şi este dată de diferenţa dintre costul de reproducere şi valoarea de piaţă cu care

contribuie construcţia la valoarea întregii proprietăţi, la data evaluării.

Poate fi clasificată în trei tipuri, în funcţie de cauzele deprecierii:

deteriorare fizică, depreciere funcţională (tehnologică) şi depreciere economică

(externă) (fig.5.5). Deteriorarea fizică şi deprecierea funcţională sunt determinate

de factori „interni" proprietăţii, iar deprecierea economică este determinată de

factori ce nu ţin de proprietate.

A. Deteriorarea fizică

Construcţiile răspund diferit la trecerea anilor sau la evenimente

neprevăzute precum cutremure, alunecări de teren, inundaţii. Comportamentul lor

depinde de calitatea materialelor utilizate, de precizia cu care a fost ridicată

construcţia, de întreţinerea ulterioară a acesteia. În această ordine de idei, este

posibil ca o construcţie nouă dar prost construită să prezinte deteriorări fizice mai

mari decât o clădire veche bine construită şi întreţinută.

Deteriorarea fizică este un tip de depreciere care se constată relativ uşor

deoarece este vizibilă şi constă în defecte apărute în structura construcţiei: fisuri,

crăpături, căzături, rosături, rupturi ale diferitelor elemente ce compun construcţia

(dar care nu fac parte din structura de rezistenţă), clasificându-se în recuperabilă şi

nerecuperabilă.

Se consideră deteriorare fizică recuperabilă acea uzură pentru care costul

de aducere la condiţia de nou a elementului uzat, plus un profit, este mai mic decât

creşterea rezultată în valoarea proprietăţii; se referă la acele elemente uzate în

proporţie de 100% şi care pot fi reparate la data evaluării, cuantificându-se prin

costul de aducere a acestora la starea de nou.

94

Este considerată deteriorare fizică nerecuperabilă acea deteriorare sub

100% care nu poate fi reparată la momentul evaluării din motive practice sau

economice. Deteriorare fizică nerecuperabilă se estimează defalcat pe elemente

cu viaţă scurtă şi elemente cu viaţă lungă.

Fig.5.5. Deprecieri ale construcţiilor

Elementele cu viaţă scurtă sunt acele elemente a căror durată rămasă de

viaţă economică este mai mică decât durata rămasă de viaţă economică a întregii

construcţii, aşa cum sunt acoperişul, finisajele interioare şi exterioare, centrala

termică etc, pe când durata rămasă de viaţă economică a elementelor cu viaţă

lungă este de aşteptat să fie cât cea a întregii construcţii - stâlpii de rezistenţă,

fundaţia, izolaţia, ţevile subterane ş.a. Deprecierea elementelor cu viaţă lungă se

tratează împreună, deoarece se presupune că vârsta şi durata de viaţă sunt aceleaşi

ca şi cele ale întregii construcţii.

B. Deprecierea funcţională

95

Deprecierea funcţională constă într-o pierdere de valoare a proprietăţii,

cauzată de deficienţe de proiectare sau de concepţie a clădirii, de modificarea în

timp a standardelor de construcţie, demodării etc. Nu există o corelaţie directă, în

toate cazurile, între acest tip de depreciere şi variabila timp. De exemplu, chiar o

clădire nouă poate prezenta o depreciere funcţională cauzată de o deficienţă de

proiectare, sau la o clădire ce nu prezintă depreciere funcţională, la un moment

dat, din anumite motive (poate economico-financiare) se constată această

depreciere, ca după un timp, aceasta să dispară.

Fig.5.6. Tipuri de deprecieri funcţionale

Deprecierea funcţională poate fi:

- recuperabilă, atunci când costul de înlocuire a aspectului considerat neadecvat

este mai mic decât creşterea anticipată în valoare a proprietăţii (adică induce un

surplus de valoare) şi poate fi determinată de (fig. 5.6.): necesitatea adăugării unui

nou element în construcţie, deoarece acesteia îi lipseşte, în timp ce proprietăţile

comparabile din aria de piaţă îl au (instalaţie de aer condiţionat, dressing etc),

necesitatea modernizării sau înlocuirii unui element, care nu se încadrează în

standardele actuale, ori este defect (centrala termică, instalaţie şi aparat de aer

96

condiţionat), o supraadecvare, adică un element care în aria respectivă de piaţă

este superior standardelor (piscină, teren de golf, ş.a).

- nerecuperabilă, atunci când nu este fezabil economic ca deprecierea

respectivă să fie recuperată la momentul evaluării (adică nu aduce un surplus de

valoare) şi este determinată de o deficienţă (lipsă) sau de o supraadecvare.

C. Deprecierea economică

Deprecierea externă poate fi economică şi reprezintă efectul condiţiilor

economice (schimbări pe piaţa imobiliară), sau se poate datora localizării şi

constă în scăderea utilităţii unei clădiri/proprietate din cauza unor influenţe

negative ale vecinătăţii. Se cuantifică prin capitalizarea pierderii de venit net

cauzată de această depreciere sau prin analiza informaţiilor de piaţă.

Fig.5.7. Deprecierea în timp

Însă schimbările care au loc pe piaţa imobiliară (cerere/ofertă) nu sunt neapărat

negative, ci pot fi şi pozitive, în consecinţă deprecierea externă poate fi şi

pozitivă, contribuind deci la valoarea proprietăţii, cel puţin o perioadă de timp.

De asemenea, un aspect important este faptul că nu numai construcţiile

pot fi afectate de deprecierea externă, ci şi amplasamentul pe care se află acestea,

astfel încât la costul de nou al construcţiei se va aplica doar deprecierea externă

aferentă acesteia. După cuantificarea deprecierii externe totale, defalcarea

97

acesteia în cele două componente, pentru construcţie şi pentru teren, se face pe

baza procentului de ocupare a terenului (POT - vezi cap. 5).

Din punct de vedere al corelaţiei existente între fiecare din cele trei forme

de depreciere şi vârsta construcţiei, se poate spune că deteriorarea fizică depinde

cel mai mult de aceasta, urmată de deprecierea funcţională şi apoi de deprecierea

externă. Aşa cum am precizat, această dependenţă este descrisă întotdeauna de o

relaţie directă, dar în general această relaţie poate fi prezentată conform figurii 5.7

în care deprecierea „încorporată" reprezintă deprecierea existentă la momentul

„zero", adică momentul finalizării construcţiei.

5.2.3. Metode de estimare a deprecierilor construcţiilor

Cuantificarea deprecierilor este cea mai dificilă etapă din cadrul abordării

prin cost. Pentru a putea aplica corect metodele prezentate în cele ce urmează,

este importantă înţelegerea termenilor legaţi de vârstele şi duratele de viaţă ale

unei construcţii şi a relaţiilor dintre acestea.

Durate de viaţă şi vârstele unei construcţii

În literatura de specialitate sunt definiţi următorii termeni:

• Vârsta efectivă - este vârsta dată de starea tehnică şi de utilitatea

construcţiei, dedusă prin comparaţie cu proprietăţi competitive.

• Vârsta scriptică (vârsta calendaristică sau vârsta istorică) - constituie

numărul de ani trecuţi de la terminarea construcţiei până la momentul

evaluării.

• Durata de viaţă economică - este perioada de timp de-a lungul căreia se

estimează că un bun este utilizabil din punct de vedere economic de către

unul sau mai mulţi utilizatori; este perioada de timp în care construcţia

contribuie la valoarea proprietăţii:

durata de viaţă economică = 1/ rata anuală a deprecierii

98

• Durata de viaţă economică rămasă - reprezintă perioada estimată de timp în

care construcţia mai poate contribui la valoarea întregii proprietăţi:

durata de viaţă economică rămasă = durata de viaţă economică - vârsta efectivă

• Durata de viaţă utilă - perioada de timp în care se preconizează utilizarea,

din punct de vedere funcţional, a bunului respectiv.

• Durata de viaţă utilă rămasă - perioada de timp rămasă în care se

preconizează că mai poate fi utilizat, din punct de vedere funcţional, un

bun; depinde de design, de durabilitatea şi utilitatea componentei

respective.

• Durata de viaţă fizică - este perioada de timp în care construcţia va exista

din punct de vedere fizic.

• Durata de viaţă fizică rămasă - perioada estimată în care se presupune că o

proprietate, cu o anumită vârstă efectivă, mai poate funcţiona fizic.

F

Fig.5.8. Relaţii între vârstele şi duratele de viaţă ale construcţiei

Se poate prelungi durata de viaţă economică dacă se aduc îmbunătăţiri

construcţiei, dacă este modernizată sau reparată la timp, însă aceasta nu va putea

să depăşească durata de viaţă fizică.

Durata de viaţă utilă rămasă a unei componente sau a unei construcţii

poate fi egală cu sau mai mare decât durata de viaţă economică rămasă.

99

Se poate prelungi durata de viaţă economică dacă se aduc îmbunătăţiri

construcţiei, dacă este modernizată sau reparată la timp, însă aceasta nu va putea

să depăşească durata de viaţă fizică.

Durata de viaţă utilă rămasă a unei componente sau a unei construcţii

poate fi egală cu sau mai mare decât durata de viaţă economică rămasă.

De asemenea, datorită lucrărilor de întreţinere a construcţiei, vârsta

efectivă poate diferi de vârsta scriptică, putând fi mai mare sau mai mică: dacă o

construcţie cu vechime de 30 de ani este prost întreţinută, atunci vârsta efectivă

poate fi mai mare decât vârsta sa calendaristică, de exemplu poate fi de 40 de ani,

dar dacă proprietarul întreţine proprietatea, atunci vârsta efectivă poate fi egală cu

vârsta calendaristică sau chiar mai mică, de exemplu poate fi de 25 de ani.

Există diferite metode de cuantificare în mod global sau separat a

deprecierilor unei construcţii, prezentate în cele ce urmează.

În cadrul metodelor duratei de viaţă economică şi a metodei preluării de

pe piaţă se utilizează raportul vârstă efectivă/durată de viaţă economică, iar în

cadrul metodei segregării se utilizează raportul vârstă istorică/durată de viaţă

utilă.

A. Metoda duratei de viaţă economică

Este cea mai rapidă şi simplă metodă de determinare a pierderii de valoare

a unei construcţii, însă şi cea mai puţin precisă, deoarece prin această metodă se

cuantifică deprecierea globală a construcţiei, deci nu informează evaluatorul

despre pierderea în valoare corespunzătoare fiecărui tip de depreciere, aşa cum au

fost ele clasificate în capitolul precedent. Procedura este următoarea:

- se determină: Costul de nou al construcţiei

Vârsta efectivă - rezultatul se înmulţeşte cu raportul: Durata de viaţă economică

Vârsta efectivă şi durata de viaţă economică sunt cele determinate pentru

construcţia aferentă proprietăţii subiect. Vârsta efectivă şi durata de viaţă

100

economică ale construcţiei sunt determinate la data evaluării, în baza informaţiilor

privind construcţii similare din aria de piaţă a proprietăţii.

Această procedură se bazează pe ipoteza schiţată în figura 5.7, conform

căreia corelaţia depreciere/vârstă construcţie este liniară.

Metoda prezintă mai multă relevanţă când se aplică în determinarea uzurilor

fizice nerecuperabile ale componentelor cu viaţă scurtă şi ale celor cu viaţă lungă

ale construcţiei, aşa cum se va vedea la metoda segregării.

B. Metoda modificată a duratei de viaţă economică

Există cazuri când se cunoaşte impactul unor tipuri de deprecieri

recuperabile asupra valorii proprietăţii şi atunci putem aplica variante ale metodei

duratei de viaţă economică pentru a determina în mod global impactul restului

tipurilor de deprecieri.

În cazul în care se cunoaşte impactul deteriorării fizice recuperabile şi cel

al deprecierii funcţionale recuperabile asupra valorii unei construcţii, atunci se

scad în prealabil aceste deprecieri din costul de nou al construcţiei şi rezultatul se

înmulţeşte cu raportul dintre vârsta efectivă şi durata de viaţă economică

determinate pentru data evaluării. în acelaşi timp evaluatorul consideră că prin

eliminarea celor două tipuri de deprecieri, vârsta efectivă va fi diminuată iar

durata de viaţă economică va creşte.

Şi această metodă estimează în mod global deprecierile.

Procedura este următoarea:

- se determină Costul de nou al construcţiei

- se scade Deteriorarea fizică recuperabilă

- se scade Deprecierea funcţională recuperabilă

Vârsta efectivă - rezultatul se înmulţeşte cu raportul: Durata de viaţă economică

(corespunzătoare construcţiei evaluate)

O altă situaţie este aceea când proprietatea subiect este afectată de

depreciere economică, caz în care evaluatorul trebuie să determine şi să

101

folosească vârsta efectivă şi durata de viaţă economică a proprietăţilor

comparabile din aria de piaţă corespunzătoare, afectate şi ele de aceeaşi

depreciere economică. Însă, dacă nu au fost tranzacţionate proprietăţi comparabile

afectate de depreciere economică similară, atunci evaluatorul poate să estimeze

deprecierile în două etape: în mod global, mai puţin pe cea economică, folosind

metoda vârstă/durată de viaţă, iar pe cea economică o determină prin capitalizarea

pierderii de valoare (vezi metoda segregării).

C. Metoda segregării

Este cea mai precisă şi relevantă metodă de estimare a deprecierilor unei

construcţii. Deoarece este foarte migăloasă în aplicare, este utilizată în special

când se cere ca în raportul de evaluare să se argumenteze valoarea fiecărui tip de

depreciere, sau când celelalte metode nu pot fi aplicate.

Nu există o procedură standard de aplicare a acestei metode; evaluatorul

utilizează informaţiile, cunoştinţele şi experienţa sa pentru a aplica metodele

adecvate de determinare a tuturor deprecierilor construcţiei constatate în urma

efectuării inspecţiei proprietăţii: metodele vârstă-durată de viaţă, metoda

comparaţiei, capitalizarea pierderii de venit.

a) Determinarea deteriorării fizice recuperabile

Se aplică metoda duratei de viaţă economică astfel:

- se estimează Costul de aducere la starea de nou a elementului uzat

Vârsta efectivă element - rezultatul s-ar înmulţi cu raportul: Durata de viaţă economică element

care este de fapt 1, având în vedere că elementul respectiv este total depreciat - este 100% depreciat. Prin urmare, deteriorarea fizică recuperabilă a unui element de construcţie

se determină: - estimând Costul de aducere la starea de nou a elementului uzat.

b) Determinarea deteriorării fizice nerecuperabile a elementelor cu

viaţă scurtă:

102

Se poate aplica metoda duratei de viaţă economică astfel:

- se estimează Costul de nou al elementului cu viaţă scurtă depreciat

Vârsta efectivă element - rezultatul se înmulţeşte cu raportul: Durata de viaţă economică element

Se foloseşte pentru fiecare element cu viaţă scurtă, deoarece acestea pot

avea vârste şi durate de viaţă economică diferite.

c) Determinarea deteriorării fizice nerecuperabile a elementelor cu

viaţă lungă

Se poate aplica metoda duratei de viaţă economică modificată astfel:

- se determină Costul de nou al elementelor cu viaţă lungă depreciate

- se scade Deteriorarea fizică recuperabilă

- se scade Suma deteriorărilor elementelor cu viaţă scurtă

Vârsta efectivă - rezultatul se înmulţeşte cu raportul: Durata de viaţă economică

Această procedură se aplică în acelaşi timp pentru toate elementele cu

viaţă lungă depreciate, deoarece se consideră că acestea au aceleaşi vârstă şi

durată de viaţă ca cele ale construcţiei în sine, rezultând o estimare globală a

acestei deprecieri.

d) Determinarea deprecierii funcţionale - indiferent dacă este

recuperabilă sau nerecuperabilă, se aplică acelaşi procedeu:

- se estimează Costul de nou al elementului existent

sau Costul de reproducere al elementului existent

- se scade Deprecierea considerată anterior

- se scade Costul pentru remediere

sau Pierderea de valoare

- se scade Costul elementului dacă ar fi nou instalat

Foarte important este însă tipul deprecierii respective, dacă este creată de

necesitatea unei adăugări, înlocuiri/modernizări, de o deficienţă sau este o

103

supraadecvare, pentru că la acest nivel începe să difere aplicarea procedurii de

mai sus, după cum urmează:

1. în cazul necesităţii unei adăugări (depreciere funcţională recuperabilă)

nu există niciun cost de nou al elementului existent, pentru că elementul nu

există încă, el trebuie adăugat la data evaluării şi, de asemenea, nu există

nicio depreciere a acestuia; prin urmare, informaţiile necesare sunt costul

de remediere - adică costul curent de adăugare a elementului în construcţia

evaluată, respectiv costul necesar pentru încorporarea de la bun început a

elementului într-o construcţie nouă, la data evaluării.

2. în cazul necesităţii înlocuirii sau modernizării (depreciere funcţională

recuperabilă) sunt implicate toate costurile şi deprecierile din procedură:

costul elementului existent şi uzura sa fizică la momentul evaluării, costul

total pentru remediere (adică costul de îndepărtare a elementului plus costul

de instalare a unui element nou minus valoarea de recuperare a

elementului) şi costul elementului instalat ca nou într-o construcţie la data

evaluării.

3. în cazul unei deficienţe (depreciere funcţională nerecuperabilă) nu există

cost pentru remediere, ci pierdere de valoare, adică inversul câştigului care

ar fi fost generat prin înlocuirea/modernizarea elementului.

4. în cazul unei supraadecvări se estimează costul curent de reproducere

sau de înlocuire a elementului în loc de cost al elementului existent.

f) Determinarea deprecierii economice - se poate face utilizând oricare din

metodele de mai jos:

- capitalizarea pierderii de venit;

- analiza de piaţă pe perechi de date;

- alocarea deprecierii preluată de pe piaţă.

D. Metoda preluării de pe piaţă

104

Este o metodă ce cuantifică deprecierea globală a unei construcţii prin

comparaţie directă cu proprietăţi vândute ce prezintă depreciere comparabilă cu

cea a proprietăţii subiect. Poate fi dificil de aplicat deoarece se găsesc greu pe

piaţă comparabile cu acelaşi grad de depreciere.

5.3. ABORDAREA PRIN VENIT

Logica ce stă la baza acestei abordări este aceea că venitul obţinut de o

proprietate imobiliară generatoare de venit creează, în mintea participanţilor pe

piaţă, valoare pentru acea proprietate. Cu cât este mai mare capacitatea de a

genera venit sau profit, cu atât este mai mare valoarea proprietăţii, cu condiţia ca

riscurile să rămână constante. Prin această abordare, venitul previzionat al

proprietăţii generatoare de venituri este transformat în valoare.

Ce reprezintă o proprietate generatoare de venit?

O proprietate generatoare de venit este o proprietate capabilă să producă

în mod regulat un venit sub formă de chirie sau/şi de alte forme de venit. Exemple

de astfel de proprietăţi sunt hotelurile, pensiunile, mall-urile, clădirile de birouri,

clădirile rezidenţiale închiriate, clădirile industriale, parcările, teatrele,

supermarket-urile şi altele. O proprietate generatoare de venit nu este numai

proprietatea deţinută în baza unui drept deplin de proprietate, ci poate fi şi o

proprietate închiriată, caz în care se evaluează separat sau împreună dreptul

proprietarului şi cel al chiriaşului.

Chirie de piaţă vs. chirie contractuală. Tipuri de chirii

Chiria de piaţă este acea chirie care se practică pe piaţa liberă, care este

plătită sau cerută pentru spaţii comparabile, cu cheltuieli comparabile, la data

evaluării.

Chiria contractuală reprezintă venitul curent din chirie, aferent

proprietarului şi este specificată în contractul de închiriere. Această chirie poate

105

să fie mai mare, mai mică sau egală cu chiria de piaţă, deoarece ea reflectă

acordul între cele două părţi, proprietar (locator) şi chiriaş (locatar).

De asemenea, chiriile pot fi fixe, variabile, crescătoare sau descrescătoare,

negociabile, procentuale. Cea fixă rămâne la acelaşi nivel, stipulat în contract, pe

toată durata contractului de închiriere; pentru cea variabilă este stipulat în contract

procentul cu care se modifică aceasta, deoarece locatorul anticipează o modificare

în viitor a chiriei de piaţă.

Ce principii fundamentează abordarea prin venit?

Dintre principiile care stau la baza abordării prin venit fac parte atât

principiul anticipării întrucât evaluatorul previzionează beneficiile posibil de

obţinut în viitor, precum şi rata de capitalizare sau rata de actualizare ce reflectă

modificarea în timp a venitului, cât şi principiul cererii şi ofertei care intervine în

previzionarea venitului viitor, prin faptul că raportul cerere-ofertă stabileşte chiria

de piaţă.

În cadrul abordării prin venit sunt utilizate două metode de convertire a

fluxurilor viitoare de venit în valoare: metoda capitalizării directe a venitului şi

metoda actualizării fluxului de numerar (metoda Discounted Cash Flow -DCF).

5.3.1. Metoda capitalizării directe

În ce cazuri se recomandă aplicarea capitalizării directe?

Capitalizarea directă se aplică ca metodă de evaluare a proprietăţilor

generatoare de venit care sunt operaţionale pe baze stabile, care au un venit

constant sau un venit care creşte sau descreşte cu o rată medie anuală constantă

(g), atunci când există informaţii suficiente despre vânzări de comparabile cu

acelaşi nivel de riscuri, de venituri şi de cheltuieli, cu aceleaşi caracteristici fizice

şi de amplasare.

106

Relaţia dintre venitul anual al unei proprietăţi generatoare de venit şi

valoarea acesteia poate fi exprimată fie prin rata de capitalizare c, fie prin factorul

de multiplicare f, denumit şi multiplicator al venitului.

Care este fundamentul metodei capitalizării directe?

În principiu, prin această metodă venitul obţinut din chirie şi/sau din alte

venituri - previzionat pe un singur an, este transformat în valoare de piaţă prin

împărţire la rata de capitalizare corespunzătoare (utilizată în majoritatea

cazurilor), sau prin înmulţire cu factorul de multiplicare corespunzător, ambele

determinate din informaţii cu privire la proprietăţi comparabile, la data evaluării:

Valoare = recapitaliza

anual

Rată

Venitsau Valoare = Venit • Multiplicator

Metodologia aplicată constă în următoarele etape :

• calculul venitului brut potenţial (VBP) - acesta reprezintă suma totală a

veniturilor obţinute din chirie şi/sau din alte venituri într-un an, în

ipoteza unui grad de ocupare a proprietăţii de 100%. Această ipoteză

consideră că întreaga suprafaţă închiriabilă a proprietăţii (de exemplu o

clădire pentru birouri) este închiriată şi, mai mult, că proprietatea este

închiriată pe parcursul întregului an, neexistând astfel pierderi de venit:

VBP = ∑ chirii/an

Aceasta constituie situaţia ideală care, în condiţii reale, nu poate fi

susţinută pe o perioadă de timp îndelungată, de aceea, relevant pentru stabilirea

venitului unei proprietăţi, este venitul brut efectiv.

• determinarea venitului brut efectiv (VBE) - se obţine prin deducerea din

VBP a pierderilor de venit generate de faptul că proprietatea nu este

integral ocupată ca suprafaţă sau pe întreaga perioadă a anului, de

întârzierea şi/sau neplata chiriei pe o perioadă de timp:

VBE = VBP – pierderi din neocupare/neplata/intarziere

107

• calculul venitului net din exploatare (VNE) - din VBE se scad

cheltuielile de exploatare inerente şi se obţine venitul net din exploatare:

VNE = VBE – ∑cheltuieli

• estimarea ratei de capitalizare c sau a factorului de multiplicare a

venitului f utilizând informaţii privind tranzacţii recente cu proprietăţi

comparabile generatoare de venit:

sauvânzareeţPr

VNEc

ecomparabil

=

ecomparabilValoare

VNEc

=

sauVNE

vânzareeţPrf

ecomparabil

= ecomparabilValoare

VNEc

=

• calculul valorii de piaţă a proprietăţii prin împărţirea venitul net din

exploatare previzionat pe un singur an cu rata de capitalizare, sau prin

înmulţirea acestuia cu factorul de multiplicare:

c

VNEVal = sau fVNEVal ⋅=

Cum se stabilesc cheltuielile?

Este important să se facă o analiză amănunţită şi atentă a cheltuielilor,

pentru a putea stabili corect veniturile proprietăţii. În această analiză este nevoie

de informaţii privind costul istoric al managementului şi al reparaţiilor

proprietăţii.

De exemplu, un nivel scăzut al costurilor pentru reparaţii efectuate în

trecut poate indica evaluatorului o eventuală cheltuială cu reparaţii în viitorul

apropiat, sau dacă a fost alocată o sumă consistentă pentru reparaţii în trecutul

apropiat, este posibil să se reducă necesitatea unor reparaţii în viitor. Evaluatorul

trebuie să îşi păstreze obiectivitatea şi important este să facă şi o analiză a

108

cheltuielilor proprietăţilor comparabile, deoarece anumite tipuri de proprietăţi tind

să aibă acelaşi model şi trend al cheltuielilor.

Cheltuielile de exploatare sunt clasificate în trei categorii:

• Cheltuielile fixe sunt acele cheltuieli care nu se modifică odată cu

modificarea nivelului de ocupare al proprietăţii subiect şi anume,

impozitul pe proprietate datorat statului şi cheltuielile cu asigurarea

proprietăţii pentru diferite situaţii precum cutremur, inundaţii, incendii,

furt.

• Cheltuielile variabile sunt cheltuielile care variază în funcţie de gradul

de ocupare al proprietăţii şi sunt estimate în raport cu venitul brut,

precum: cheltuielile cu salarii pentru portar, femeie de servici, mecanic,

contabil, administrator, dacă este vorba de proprietăţi rezidenţiale de tip

clasic, ori cheltuieli cu firme specializate în furnizarea serviciilor de

securitate, curăţenie, întreţinerea spaţiilor verzi, salubritate, dezinsecţie,

contabilitate şi altele, dacă este vorba de proprietăţi rezidenţiale în

ansambluri moderne, de spaţii comerciale, spaţii de birouri; cheltuieli de

management, cheltuieli cu reparaţii curente sau pentru întreţinerea

proprietăţii.

• Rezerve (fond de rulment) pentru reparaţii capitale: înlocuirea unor

elemente de construcţii şi amenajări la finele duratei de viaţă utilă a

acestora, precum acoperişul, zugrăvelile interioare şi exterioare şi altele.

Cum se determină c şi f?

Rata de capitalizare şi factorul de multiplicare se determină folosind

informaţii despre proprietăţi similare care sunt în corelaţie cu datele proprietăţii

evaluate privind chiria, cheltuielile, riscul investiţional etc. Rata de capitalizare

reprezintă o rată de venit ce reflectă relaţia dintre venitul net din exploatare pe un

109

singur an şi preţul de vânzare a proprietăţii sau valoarea proprietăţii, iar factorul

de multiplicare reprezintă raportul dintre preţul de vânzare şi venitul proprietăţii.

Capitalizarea poate să se bazeze pe diferite tipuri de fluxuri de venit şi pe

ratele sau factorii corespunzători acestora, evaluatorul având posibilitatea de a

aplica fie o rată totală de capitalizare pentru proprietatea considerată ca un întreg,

fie rate de capitalizare pentru fiecare componentă a proprietăţii, pentru a

determina valoarea acestora.

Componentele proprietăţii se clasifică din punct de vedere fizic, financiar

sau legal, astfel încât ratele de capitalizare utilizate sunt următoarele:

• rata totală de capitalizare ctot - pentru proprietatea considerată ca întreg;

• rata de capitalizare a terenului cteren şi rata de capitalizare a clădirilor

cclădiri- în funcţie de componentele fizice ale proprietăţii;

• rata de capitalizare a creditului ccredit şi rata de capitalizare a capitalului

propriu cCPI - în funcţie de componentele financiare ale proprietăţii;

• rata de capitalizare pentru proprietatea dată cu chirie clocatar şi rata de

capitalizare pentru dreptul de folosinţă şi posesie clocatar - în funcţie de

componentele legale ale proprietăţii (drept de proprietate).

Evaluatorul are la dispoziţie mai multe tehnici pentru determinarea acestor

rate de capitalizare, în funcţie de cantitatea şi calitatea informaţiilor de piaţă

referitoare la tranzacţii cu proprietăţi comparabile pe care poate să le obţină prin

analiza pieţei, fie utilizând comparabile, fie multiplicatori de venit sau medii

ponderate.

a. Tehnica obţinerii ratei totale de capitalizare c tot din vânzări comparabile

Rata totală de capitalizare se poate obţine în mod direct din informaţii cu

privire la tranzacţii cu proprietăţi comparabile, cu condiţia să existe vânzări

suficiente din punct de vedere calitativ şi cantitativ. Aceste informaţii privesc

110

preţurile de vânzare, veniturile şi cheltuielile, condiţiile de finanţare, condiţiile de

piaţă, riscul asociat investiţiei pentru proprietăţile comparabile:

VAL

VNEcsau

preţ

VNEc tot ==

b. Tehnica obţinerii ratei totale de capitalizare c tot utilizând multiplicatorul venitului brut efectiv (MVBE)

MVB exprimă relaţia dintre preţul de vânzare al unei proprietăţi şi venitul

brut al acesteia. Această tehnică se aplică în cazul în care nu se pot extrage de pe

piaţă informaţii complete despre vânzări comparabile, dar se pot obţine date

despre preţul de vânzare, venitul brut efectiv, cheltuieli de exploatare:

MVBE

RVNctot =

În această formulă:

RVN – rata venitului net

MVBE – multiplicatorul venitului brut efectiv

VBE

VNERVN =

şi VBE

eţPrMVBE =

VNE – venitul net din exploatare

RCE1RVN −= VBE

CRCE lexp=

RCE – rata cheltuielilor de exploatare

lCexp - cheltuieli de exploatare

111

RCE exprimă ce procent din fiecare EURO sau $ din venitul brut efectiv

va fi folosit pentru cheltuieli de exploatare.

c. Tehnica de calculul a c tot ca medie ponderată a componentelor fizice

- rata de capitalizare a terenului c teren şi rata de capitalizare a clădirilor c clădiri

Rata de capitalizare a terenului reflectă relaţia dintre venitul net din

exploatare atribuit terenului, previzionat pe un singur an şi valoarea de piaţă a

terenului. Se utilizează pentru a transforma venitul net din exploatarea terenului

în valoare, sau invers. Această rată se obţine din vânzări comparabile, folosind

următoarea formulă:

teren

terenteren VAL

VC =

unde:

V teren - venituri realizate din teren

VAL teren - valoarea terenului

Valoarea terenului se determină prin una din cele şase metode şi tehnici

de evaluare a terenurilor. Rata de capitalizare a clădirilor exprimă relaţia dintre

venitul net din exploatare atribuit clădirilor, previzionat pe un singur an şi

valoarea de piaţă a clădirilor. Se utilizează pentru a transforma venitul net din

exploatare al clădirilor în valoare, sau vice-versa. De asemenea, se utilizează

informaţii cu privire la tranzacţii cu comparabile pentru a aplica formula:

cladiri

cladiriteren VAL

VC =

în care:

V clădiri - venituri realizate din clădiri

VAL clădiri - valoarea clădirilor

112

Valoarea clădirilor se determină prin metoda costului. Cu aceste două

tipuri de rate determinate se poate aplica tehnica de obţinere a ratei totale de

capitalizare ca medie ponderată a ratelor de capitalizare a componentelor fizice

ale proprietăţii, astfel:

totc = terenPRO cladiriteren PROc. + cladiric.

În această formulă:

PROteren - ponderea valorii terenului în valoarea întregii proprietăţi:

terenPROpropr

teren

VAL

VAL=

PROcladiri - ponderea valorii clădirilor în valoarea întregii proprietăţi:

cladiriPROpropr

cladiri

VAL

VAL=

cladiriPRO terenPRO+ = %100

d. Calculul ctot ca medie ponderată a componentelor financiare - rata de capitalizare a capitalului propriu cCPI şi rata de capitalizare a creditului ccredit.

O proprietate poate fi achiziţionată cu capital împrumutat şi/sau cu capital

propriu. În această situaţie evaluatorul poate obţine informaţii despre capitalul

propriu şi creditul utilizat, pentru a le transforma în rata de capitalizare totală.

Rata de capitalizare a creditului (constanta creditului) reprezintă raportul

dintre serviciul anual al datoriei şi mărimea creditului. Se utilizează pentru a

converti serviciul datoriei pe un singur an în valoarea creditului ipotecar sau

invers. Se determină din vânzări comparabile, utilizând formula de mai jos:

creditccreditVAL

SAD=

în care:

SAD - serviciul anual al datoriei

VAL credit - valoarea creditului

113

Rata de capitalizare a capitalului propriu (a dividendelor) reprezintă

raportul dintre suma dividendelor anuale aferentă capitalului propriu şi investiţia

de capital propriu, sau raportul dintre fluxul de numerar net pentru capitalul

propriu (din primul an de deţinere a proprietăţii) şi valoarea iniţială a investiţiei.

Această rată transformă venitul anual atribuit dividentelor în valoare a capitalului

propriu investit. Se determină din vănzări comparabile:

CPIcCPIVAL

D=

În această formulă:

D - dividende anuale

VAL CPI - valoarea capitalului propriu investit

Prin aplicarea mediei ponderate acestor două rate de capitalizare se poate

determina rata totală de capitalizare:

totc creditPRO= creditc. CPIPRO+ . CPIc

în care:

PROcredit - ponderea creditului în valoarea proprietăţii (raportul

credit/valoare)

PRO CPI - ponderea capitalului propriu în valoarea proprietăţii

creditPRO CPIPRO+ %100=

e. Calculul ctot ca medie ponderată a componentelor legale - rata de

capitalizare pentru proprietatea dată cu chirie c locator şi rata de capitalizare

pentru dreptul de folosinţă şi posesie c locatar.

Rata de capitalizare pentru proprietatea dată cu chirie exprimă relaţia

dintre venitul proprietarului (locator) din chirie, previzionat pe un singur an şi

valoarea dreptului proprietarului asupra proprietăţii dată cu chirie. Se utilizează

pentru a transforma venitul din chirie în valoare a dreptului proprietarului asupra

114

proprietăţii dată cu chirie sau pentru a transforma această valoare într-un flux de

venituri din chirie. Rata de capitalizare pentru dreptul de folosinţă şi posesie

stabileşte legătura dintre venitul chiriaşului din folosinţa şi posesia proprietăţii şi

valoarea dreptului de folosinţă şi posesie.

locatorc ,VAL

V

locator

locator=

respectiv locatorclocator

locator

VAL

V=

5.3.2. Metoda actualizării fluxului de numerar- metoda DCF

În ce cazuri se recomandă aplicarea metodei DCF?

Metoda DCF - Discounted Cash Flow, se aplică pentru proprietăţile

generatoare de venituri fluctuante de-a lungul perioadei de deţinere (durată de

previziune) care este limitată, nu infinită ca în cazul capitalizării.

Aceste proprietăţi generatoare de venit produc două tipuri de beneficii:

• venit periodic, care poate fi anual, semestrial, trimestrial sau lunar,

întâlnit şi sub denumirea de anuitate, şi;

• venit terminal, denumit şi venit net din revânzare sau valoare de

reversiune, care este un beneficiu pe care investitorul se aşteaptă să îl

obţină la sfârşitul perioadei de investiţie, reprezentând valoarea de

recuperare a investiţiei.

Care este metodologia actualizării fluxului de venituri?

Prin metoda DCF, fluxul de venituri viitoare previzionat pe mai mulţi ani,

precum şi valoarea terminală, sunt actualizate cu o rată de actualizare

corespunzătoare pentru a le transforma în valoare prezentă. Această valoare

prezentă este considerată a fi valoarea de piaţă a proprietăţii.

Veniturile periodice, cum sunt cele obţinute din închiriere, se numesc

anuităţi, iar caracteristica lor constă în faptul că se aşteaptă să fie obţinute la

115

intervale regulate de timp şi au valori previzibile, putând fi variabile sau

constante, crescătoare sau descrescătoare.

În vederea aplicării acestei metode, evaluatorul trebuie să cunoască

perioada de deţinere a proprietăţii, să estimeze fluxul de numerar ce se poate

obţine în viitor şi valoarea terminală a proprietăţii, să selecţioneze o rată de

actualizare adecvată şi să convertească aceste valori în valoare la momentul

evaluării. Formula clasică a actualizării prin metoda DCF este:

2

2an1

1an

)a1(

CF

)a1(

CFVAL

++=

kank

)a1(

CF....

+++

unde:

VAL - valoarea proprietăţii evaluate

k - numărul total de perioade de deţinere a proprietăţii evaluate

CF - fluxul de numerar

a - rata de actualizare (rata rentabilităţii)

Există investitori care au un orizont de investiţie mai scurt şi deci, pentru

a evalua proprietăţile care vor fi vândute la finalul unei perioade oarecare de

deţinere (de exemplu 5 ani), formula de mai sus se completează prin însumare cu

valoarea terminală VT corespunzătoare:

( )VT

a1

CFanVal

k

1iii +

+=∑

=

Cum se estimează perioada de deţinere?

Perioada de deţinere a proprietăţii este proprie tipului de piaţă şi tipului de

proprietate evaluată. Numărul total de perioade de deţinere (k), adică perioada de

investiţie, se determină de regulă pe baza contractului de închiriere unde este

stipulată data expirării contractului, sau pe baza perioadelor tipice de deţinere a

proprietăţilor de către investitori. În România, perioada tipică de deţinere a unei

116

proprietăţi de către un investitor poate fi de 5 ani, dar poate diferi, în funcţie de

trendul pieţei.

Cum se determină rata de actualizare?

Pentru a calcula o rată de actualizare (a) adecvată, evaluatorul trebuie să

verifice şi să interpreteze atitudinile şi aşteptările participanţilor de pe piaţa

specifică proprietăţii evaluate; rata de actualizare depinde de veniturile aşteptate

în viitor, de valorile terminale previzionate şi de perioadele de deţinere ale

proprietăţilor comparabile care au aceleaşi caracteristici fizice, economice şi de

risc cu cele ale proprietăţii evaluate. Rata de actualizare este o funcţie de risc.

Astfel, cu cât este mai lungă durata de deţinere a proprietăţii generatoare de

venituri, cu atât riscul este mai mare, deci şi rata de actualizare este mai mare.

Ce reprezintă valoarea terminală?

Valoarea terminală, de exemplu pentru situaţia în care se cere evaluarea

unui drept absolut de proprietate sau a unui drept de închiriere neexpirat cedat,

este reprezentată de preţul de revânzare a proprietăţii la finele perioadei de

deţinere. De asemenea VT (în anul k) se poate determina prin capitalizarea

fluxului de numerar previzionat din anul imediat următor vânzării proprietăţii

(k+1), flux de numerar estimat de următorul proprietar/investitor (anul 1 pentru

acesta).

Formula DCF este foarte utilă în multe situaţii, ea poate fi utilizată pentru

a determina oricare din elementele componente, cu condiţia să avem informaţii

despre ceilalţi indicatori. De exemplu, pe baza ei se poate decide lansarea într-o

investiţie, achiziţionarea sau nu a unei proprietăţi, se poate fixa o ofertă de preţ, se

poate determina valoarea viitoare a unei sume deţinută în prezent sau invers.

Fluxurile de venit utilizate în metoda DCF pot fi venitul net din exploatare al

întregii proprietăţi, fluxul de numerar pentru investiţia în capital, sau serviciul

datoriei pentru venitul aferent creditului ipotecar.

117

Capitolul 6

INSPECŢIA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE

Obiectivul capitolului

De o mare importanţă în cadrul procesului de evaluare a proprietăţilor

imobiliare este etapa de inspecţie a proprietăţii şi de identificare cadastrală a

acesteia. Această etapă este obligatorie deoarece relevă un procent ridicat din

multitudinea de date necesare în procesul de evaluare, de la informaţii privind

amplasamentul proprietăţii şi vecinătăţile, la suprafeţe, detalii arhitecturale şi

constructive sau deprecieri ale construcţiilor şi amenajărilor.

Totodată, sunt prezentate succint sursele de informaţii pe care le are la

dispoziţie evaluatorul pentru extragerea datelor necesare în evaluare din punct de

vedere cadastral.

Inspecţia proprietăţii imobiliare în vederea evaluării joacă un rol major în

stabilirea corectă a valorii acesteia. Pe parcursul desfăşurării acestei acţiuni,

evaluatorul sau inspectorul specialist adună cele mai multe date despre

proprietate, din punct de vedere juridic, tehnic, economic, arhitectonic, al

utilităţii, precum şi date despre cartierul în care este amplasată aceasta.

O analiză superficială a proprietăţii, atât a terenului cât şi a construcţiilor

şi amenajărilor, poate conduce la o supraevaluare - în cazul în care nu au fost

observate toate deficienţele şi deprecierile proprietăţii, sau din potrivă, la o

subevaluare a acesteia, şi prin urmare, la eventuale dispute ulterioare între

participanţii la tranzacţie (vânzător, cumpărător, proprietar, chiriaş) şi evaluator.

Inspecţia proprietăţii este utilă nu numai evaluatorului în procesul de evaluare,

dar şi clientului interesat să achiziţioneze e o proprietate, aceasta reprezentând

baza deciziei sale. În acest mod cumpărătorul devine conştient de amploarea

118

reparaţiilor pe care trebuie să le efectueze ulterior şi îşi poate crea o imagine bună

asupra nivelului investiţiei necesare. Cele mai comune reparaţii pentru clădirile cu

o oarecare vechime sunt cele pentru acoperiş, pentru instalaţii şi pentru renovarea

exteriorului.

Datele obţinute în urma inspecţiei proprietăţii sunt implicate în toate

abordările din cadrul procesului de evaluare, deoarece stau la baza calculării

unor corecţii, unor costuri, sau în stabilirea cauzelor ce determină diferenţele

dintre chiria proprietăţii subiect şi cele ale proprietăţilor comparabile.

Anterior recunoaşterii în teren a proprietăţii - identificare cadastrală, se

face o recunoaştere la birou a acesteia, în baza actelor proprietăţii obţinute de la

proprietar sau reprezentantul acestuia, şi anume: copii ale extrasului de carte

funciară, documentelor cadastrale, contractului de vânzare/cumpărare sau a

oricărui document ce atestă dreptul de proprietate (certificat de moştenitor sau

act de donaţie).

Identificarea cadastrală a proprietăţii imobiliare este extrem de

importantă şi locul ei ar trebui să fie în cadrul primei etape a procesului de

evaluare, pentru că astfel evaluatorul poate fi asigurat de justeţea anumitor

informaţii necesare în evaluare, încă de la începutul procesului.

Evaluatorii utilizează o gamă variată de instrumente în timpul inspecţiei

proprietăţilor: instrumente clasice sau moderne pentru măsurat lungimi sau

distanţe, precum rulete sau aparate electronice dotate cu laser, nivelă pentru

determinarea orizontalităţii unor suprafeţe, cameră fotografică digitală, lanternă,

binoclu, magnet pentru verificarea materialelor din care sunt realizate

conductele de apă, ş.a.

Recunoaşterea în teren a proprietăţii începe prin inspectarea

amplasamentului (a terenului), a zonelor exterioare, stabilirea poziţiei şi

orientării construcţiei pe teren şi continuă prin inspectarea detaliată a zonelor

interioare ale clădirii, a tuturor elementelor de structură şi construcţie, de la

119

fundaţie până la acoperiş. Această etapă trebuie să includă în acelaşi timp şi

măsurarea clădirii sau verificarea corespondenţei dimensiunilor acesteia,

prezentate în documentaţia cadastrală (releveu şi planuri cadastrale), cu situaţia

existentă în teren la momentul inspecţiei.

6.1. Inspecţia amplasamentului

Terenul poate fi descris prin diferite elemente: suprafaţă, lăţimea

parcelei, lungimea parcelei, deschiderea la stradă - care poate fi mai mare, egală

sau mai mică decât lăţimea, iar proprietăţile amplasate pe colţ au deschidere la

două străzi - element deosebit de important în evaluare, informaţii topografice,

utilităţi (canalizare, apa potabilă, gaze naturale, electricitate, telefon, cablu TV,

internet), existenţa unui sistem de drenaj a apelor pluviale.

Prin zone exterioare se înţelege spaţiul din afara construcţiei amplasate

pe teren, împărţit în trei zone:

• zona publică este reprezentată de spaţiul din faţa casei sau a blocului

de apartamente, vizibil din stradă;

• zona de serviciu este spaţiul rezervat containerelor de gunoi, aleilor de

acces către garaj, casă, sau bloc;

• zona intimă (privată) este rezervată activităţilor recreative ale familiei

sau locatarilor din blocuri.

Poziţia şi orientarea casei pe teren sunt importante atât din punct de

vedere al confortului locatarilor, cât şi economic. Un raport al lăţimii terenului

faţă de lungime de 1/3 este preferată pentru o proprietate rezidenţială, precum şi

o formă regulată.

Poziţia ocupată de clădire pe lotul de teren este foarte importantă. Prin

documentaţiile de urbanism (PUG, PUZ, PUD) sunt reglementate distanţele

minime la care pot fi amplasate clădirile faţă de limitele proprietăţii (minim 3 m

faţă de laturile stânga şi dreapta, şi minim 5 m faţă de laturile din faţă şi spate

- 120

ale lotului), regimul de înălţime - Rl admis în zonă sau procentul de ocupare al

terenului - POT şi coeficientul de utilizare a terenului - CUT.

Este de preferat ca zona publică şi zona de servicii să fie mai restrânse,

însă suficient de mari pentru realizarea activităţilor desfăşurate acolo, şi o zonă

privată mai mare. Pentru o proprietate cu caracter rezidenţial, deschiderea la

două străzi poate să nu fie favorabilă, din cauza faptului că nu asigură suficientă

intimitate locatarilor, a zgomotului inerent şi al prafului venite din stradă, iar

costurile pentru construirea unui gard corespunzător şi întreţinerea lui pe cele

două laturi libere este mai ridicat.

În privinţa orientării , orientarea sudică este de preferat deoarece permite

locatarilor să beneficieze de lumina soarelui în timpul iernii, în timp ce vara

asigură mai multă umbră, deci este important ca zonele de odihnă şi recreere -

dormitoare, sufragerie/cameră de zi, să fie poziţionate în interiorul casei,

corespunzător acestui concept, iar celelalte încăperi - bucătărie, baie etc. să fie

amplasate pe latura orientată spre nord. Evident că în acest mod se face şi

economie la resursele de încălzire sau de climatizare.

Zonele interioare ale casei/apartamentului sunt:

• zona de circulaţie este reprezentată de holuri şi de scările interioare. Pe

baza acestui criteriu se diferenţiază şi tipurile de apartamente, care pot fi

decomandate - din hol se accesează direct fiecare cameră, şi

semidecomandate - cu acces intermediar, dintr-o camera în alta;

• zona de lucru (zona activă) este constituită din bucătărie, cămară,

spălătorie sau uscătorie, atelier şi birou. Dacă la majoritatea

proprietăţilor imobiliare de tip casă la curte sau vilă pot exista toate

aceste spaţii, apartamentele sunt dotate doar cu bucătărie şi cămară, iar

spălătoria sau uscătoria se pot regăsi în spaţiul comun al clădirii;

• zona de odihnă este formată din dormitoare;

• zona de recreere cuprinde sufrageria şi/sau camera de zi.

121

Există şi un spaţiu nezonat, reprezentat de băi, wc-uri de serviciu, spaţii

de depozitare, garaje şi subsol sau pivniţă.

6.2. Inspecţia construcţiilor

În timpul inspecţiei clădirii la exterior şi în interior este determinat tipul

fiecărui element constructiv şi de finisaj şi sunt relevate defectele acestora,

defecte pe care le putem clasifica în trei categorii: estetice, ca de exemplu

decolorâri, pete, zgârieturi, defecte care nu au vreun efect asupra structurii,

precum umflături, îndoituri, curburi, fisuri, rupturi, căzături, mici deplasări, şi

defecte care afectează stabilitatea elementelor structurale ale clădirii, de la avarii

superficiale la avarii serioase.

• Iinspecţia exteriorului clădirii implică verificarea feţelor exterioare ale

pereţilor exteriori ai clădirii, verificarea uşilor şi ferestrelor şi verificarea

acoperişului:

- pereţii exteriori – se cercetează în vederea determinării existenţei unor

umflături, căzături, fisuri, decolorări, dacă lipsesc elemente de finisaj,

dacă există deplasări ale pereţilor etc.

- uşile şi ferestrele - controlul etanşeităţii la închidere, dacă există

crăpături şi rupturi, dacă sunt putrezite sau ruginite etc.

- acoperişurile - cele de tip terasă pot fi inspectate efectiv prin parcurgerea

lor cu atenţie, iar acoperişurile cu versanţi pot fi inspectate din exterior cu

ajutorul unui binoclu şi din interiorul podului pentru determinarea

semnelor de infiltraţii sau dacă acesta este bine ventilat; se verifică dacă

lipsesc elemente din învelitoare (ţigle, olane), dacă există găuri, crăpături,

încreţituri ale tablei, tasări ale straturilor acoperişului de tip terasă în care

se acumulează apa din precipitaţii, dacă a crescut muşchi sau dacă există

depuneri în jgheaburi, burlane sau în găurile de scurgere a apei, ş.a.

• Interiorul clădirii este inspectat încăpere cu încăpere şi element cu element,

de la pivniţă/subsol şi fundaţie, până la ultimul etaj şi pod, inspectând în

- 122

acelaşi timp finisajele şi reţelele de instalaţii (a se vedea capitolele

anterioare), lată câteva elemente de interes în timpul inspecţiei interiorului:

- pivniţă/subsol şi fundaţie - cele mai comune defecte sesizate sunt tasări

ale fundaţiei, ca urmare pot apărea crăpături de-a lungul pereţilor şi la

nivelul solului, crăpături care au formă orizontală pentru tasările uniforme

şi formă în trepte, dacă tasările sunt neuniforme; umezeala din interior,

creată prin condensare sau prin infiltraţii, poate fi detectată şi după

mirosul specific, nu numai vizual (pete, putrezire, umflături, cojiri etc);

este important de notat existenţa izolaţiei, a înălţimii plafonului, a tipului

de finisaj aplicat.

- băi - este important de consemnat numărul lor/casă sau apartament,

mărimea, dotările, presiunea apei, finisajele pereţilor şi a podelei, starea

acestora.

- bucătărie - importante sunt mărimea acesteia şi funcţionalitatea, dacă

este bine aerisită prin fereastră şi/sau hotă, tipul finisajelor şi starea de

degradare a acestora.

- dormitoare, sufragerie şi camera de zi - mărimea acestora, tipul de finisaj

al podelei şi pereţilor şi starea acestora, mărimea ferestrelor.

- scări - tipul şi starea acesteia.

- pod - înălţime, aerisire, izolaţie.

- instalaţie de curent electric, instalaţia de apă, reţea de gaze - capacitatea

acestora de a satisface toate necesităţile, vechimea şi starea lor.

- sistem de încălzire - tipul, vechimea, starea.

- instalaţie de aer condiţionat - numărul aparatelor/casă sau apartament şi

vechimea lor.

- canalizare - vechimea, starea.

123

6.3. Surse de date în evaluare

Procesul de evaluare a unei proprietăţi imobiliare cuprinde o etapă

esenţială şi obligatorie de documentare şi informare. Alegerea corectă din punct

de vedere calitativ şi cantitativ a datelor necesare în evaluare este la fel de

importantă ca şi aplicarea corectă a metodelor şi tehnicilor de evaluare

corespunzătoare. Pentru a putea avea garanţia că rezultatele evaluărilor vor fi

corecte, acestea trebuie să se bazeze pe informaţii de piaţă relevante, pe date

specifice corecte despre proprietăţi şi proprietari.

O condiţie esenţială şi un prim pas care ar conduce către aceste rezultate

pertinente este creşterea gradului de transparenţă a pieţei şi tranzacţiilor

imobiliare, principala sursă de date în evaluare. Următorul pas aparţine

evaluatorului şi trebuie făcut în cadrul etapelor 3 şi 4 din procesul de evaluare,

astfel încât evaluatorul să aibă în final convingerea că datele sunt în corelaţie cu

subiectul evaluării din mai multe puncte de vedere. Evaluatorul trebuie să

colecteze informaţiile despre aria de piaţă, despre proprietatea subiect şi despre

comparabile, cât şi date despre cerere şi ofertă.

Evaluatorul are la dispoziţie ca surse pentru a extrage informaţia ce

priveşte dreptul de proprietate exercitat asupra proprietăţilor imobiliare în cauză,

fie actul doveditor al dreptului de proprietate (precum actul de vânzare-

cumpărare, de închiriere, de moştenire etc), fie extrasul de carte funciară în care

aceste informaţii sunt însemnate, motiv pentru care devine foarte importantă,

pentru fiecare evaluator, însuşirea un bagaj suficient de consistent de cunoştinţe

referitoare la situaţia juridică a proprietăţilor imobiliare din România, conform

legislaţiei în vigoare.

Care este rolul cadastrului în evaluarea proprietăţilor imobiliare?

Cadastrul deţine un rol foarte important în cadrul activităţii de evaluare a

proprietăţilor imobiliare, deoarece documentele cadastrale sunt sursa principală

- 124

de obţinere a multor date specifice despre proprietatea evaluată şi despre

proprietăţile comparabile folosite în evaluare.

Scopul cadastrului este multiplu şi constă, printre altele, în asigurarea

suportului tehnic necesar identificării şi garantării dreptului de proprietate

asupra proprietăţii imobiliare prin înscrierea în cartea funciară, garantării

creditului ipotecar, creării unui cadru funcţional pentru dezvoltarea unui sistem

unitar şi echitabil de impozitare a proprietăţilor sau soluţionării litigiilor.

Etapa de identificare cadastrală a proprietăţii este obligatorie în procesul

de evaluare, de la misiuni simple de evaluare cum sunt cele pentru

vânzare/cumpărare, la acţiuni complexe cum sunt, printre altele, evaluările

pentru acordarea creditelor ipotecare sau imobiliare, evaluarea globală în scopul

impozitării proprietăţilor, evaluarea pentru soluţionarea unor litigii, pentru

acordarea unor compensaţii în caz de expropriere.

Este esenţial ca evaluatorul să obţină documentele cadastrale de la

proprietar sau reprezentantul acestuia înainte de a trece la etapa de evaluare

propriu-zisă, fie în etapa de discuţii preliminare cu aceştia, fie în etapa de

inspecţie a proprietăţii, alături de alte documente care să facă dovada dreptului

de proprietate asupra proprietăţii, pentru a face o verificare vizuală a situaţiei din

acte faţă de realitatea din teren în scopul asigurării conformităţii.

Conform Codului Civil, dreptul real de proprietate asupra unui imobil se

dobândeşte în momentul înscrierii în cartea funciară, dar şi fără înscriere, în

cazul în care se constituie prin moştenire, accesiune naturală, expropriere,

vânzare silită.

Ce informaţii oferă extrasul de carte funciară evaluatorilor?

Cartea funciară este un registru public în care sunt evidenţiate situaţia

materială şi juridică a imobilelor, prin înscrierea tuturor actelor şi faptelor

juridice privitoare la aceste bunuri (Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii

125

imobiliare). Această sursă oferă date evaluatorilor cu privire la situaţia

cantitativă, calitativă şi juridică a proprietăţilor imobiliare, după cum urmează:

- Partea I este rezervată descrierii imobilului care se asigură prin

specificarea numărului cadastral al acestuia, a suprafeţei imobilului, a

destinaţiei şi categoriei de folosinţă, a construcţiilor existente, iar planul

de amplasament, vecinătăţile şi inventarul de coordonate pentru

amplasament reprezintă anexe la partea I;

- Partea a II-a se referă la dreptul de proprietate, iar datele ce se pot

consulta de către evaluator sunt: numele proprietarului, actul sau faptul

juridic care constituie titlul dreptului de proprietate şi menţionarea

înscrisului pe care se întemeiază acest drept; de asemenea, sunt specificate

strămutările proprietăţii, servitutile constituite în folosul imobilului,

faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi

acţiunile privitoare la proprietate, orice modificări, îndreptări sau

însemnări ce se fac în titlu, în partea I sau a ll-a a cărţii funciare, cu privire

la înscrierile făcute;

- Partea a III-a se referă la înscrierile privind dezmembrămintele

dreptului de proprietate şi la sarcini. Aici sunt menţionate, dacă s-au

constituit, dreptul de superficie, de uzufruct, de uz, de abitaţie, de

servitute, ipoteca, privilegiile imobiliare, locaţiunea, cesiunea de venituri

pe timp mai mare de 3 ani; de asemenea, sunt specificate faptele juridice,

drepturile personale şi alte raporturi juridice, precum şi acţiunile

privitoare la drepturile reale înscrise în această parte, sechestrul, urmărirea

imobilului sau a veniturilor din deţinerea acestuia şi orice modificări,

însemnări sau îndreptări ce se fac cu privire la înscrierile din această

secţiune.

- 126

6.4. Măsurarea proprietăţilor imobiliare

Aşa cum am amintit, datele cu privire la caracteristicile fizice ale

proprietăţii evaluate sunt, în mare proporţie, înregistrate în documentele

cadastrale şi în cartea funciară. Pe lângă acestea, este posibil să fie necesar să se

determine în scopul evaluării şi alte tipuri de caracteristici fizice care nu sunt

cuprinse în aceste documente, cum ar fi înălţimea încăperilor şi volumul unui

spaţiu industrial.

Indiferent de tipul măsurătorilor, acestea trebuie să fie realizate în baza

unor standarde de măsurare. În România, standardele STAS 4908/1985 Clădiri

civile, industriale şi agrozootehnice - Arii şi volume convenţionale şi STAS

7468/1980 Calcularea gradului de ocupare al terenului la amplasarea

lucrărilor de investiţii sunt standardele în vigoare utilizate în acest scop.

Conform acestora, sunt considerate arii exterioare:

a. Aria construită Ac, ce reprezintă aria clădirii rezultată prin

secţionarea acesteia cu un plan orizontal la nivelul pardoselii finite a

parterului, fiind deci măsurată pe conturul exterior al pereţilor.

Aria construită nu include însă: rezalidurile cu aria mai mică de 40 cm2 şi

nişele cu aria mai mare de 40 cm2, treptele exterioare ale cădirii şi terasele

neacoperite, ca şi ariile curţilor interioare şi ale curţilor exterioare de lumină sau

acces (denumite şi „curţi englezeşti").

La construcţiile subterane şi la subsoluri, aria construită se măsoară la

cota finită a pardoselii şi se consideră aria secţiunii orizontale cuprinsă în

conturul exterior al pereţilor, incluzând şi grosimea zidului de protecţie a

izolaţiei.

Pentru construcţiile amplasate pe terenuri în pantă, aria construcţiei se

calculează în plane orizontale în trepte, în funcţie de teren şi de specificul

construcţiei.

127

b. Aria construită a apartamentului Acap este suma ariilor utile ale

apartamentului, logiilor şi/sau balcoanelor acestuia, precum şi a cotei părţi din

suprafeţele părţilor comune ale clădirii (spălătorii, uscătorii, casa scării

inclusiv anexele pentru colectarea gunoaielor, casa liftului etc.) la care se

adaugă suprafaţa aferentă ocupată de pereţii interiori şi exteriori ai

apartamentului.

În cazul încălzirii cu combustibil solid se adaugă suprafaţa aferenta

sobelor şi cazanelor de baie.

c. Aria nivelului Aniv reprezintă aria secţiunii orizontale a clădirii la

nivelul considerat, de asemenea delimitată de conturul său exterior. Aceasta

se măsoară la înălţimea de 1 m deasupra pardoselii finite.

Aria nivelului cuprinde şi ariile nivelurilor intermediare sau ale anexelor

interioare sau exterioare, cum sunt: ariile teraselor circulabile care asigură

diferite funcţiuni, ariile subpantelor, ariile balcoanelor şi logiilor, ariile

porticelor de circulaţie şi a gangurilor de trecere (ţinând cont că dacă acestea nu

au înălţimea mai mare decât a unui etaj, se consideră aferente numai primului

nivel deservit), aria coridoarelor exterioare, aria scărilor exterioare de acces între

niveluri, aria încăperilor cu înălţime liberă mai mare de 1,80 m, aria rampelor

exterioare şi a scărilor de acces de la magazii, depozite, aria aferentă lucarnelor -

în cazul mansardelor, dacă înălţimea e mai mare de 1,80 m.

Excepţie fac următoarele suprafeţe: copertinele mai mici de 4 m2 şi cu

adâncimea mai mică de 2 m, profilele ornamentale şi cornişele, învelitoarele,

terasele necirculabile (rezultate din retragere) de peste nivelul imediat inferior,

aria aferentă lucarnelor în cazul mansardelor, dacă înălţimea este mai mică de

1,80 m.

d. Aria desfăşurată Ad este calculată ca suma ariilor tuturor nivelurilor

clădirii:

∑= nivd AA

- 128

e. Aria desfăşurată construită, Adc:

subsolddc AAA −=

Ariile interioare ale unei construcţii sunt reprezentate de:

a. Aria utilă Au este aria desfăşurată Ad din care se scade aria

aferentă pereţilor.

b. Aria utilă a apartamentului Auap reprezintă suma tuturor ariilor

utile ale apartamentului (camere de locuit, băi, WC, bucătării, spaţii de

depozitare şi de circulaţie din interiorul apartamentului), fără a include

următoarele:aria logiilor şi balcoanelor, pragurile golurilor de uşi ale trecerilor -

cu deschideri până la 1,00 m, nişele de radiatoare, suprafeţele ocupate de sobe şi

cazane de baie, în cazul în care încălzirea se face cu sobe.

c. Aria locuibilă a apartamentului Alap reprezintă suma ariilor

destinate locuirii: camera de zi, dormitoare, sufragerie, living etc.

d. Aria pereţilor Aper este suma ariilor proiecţiilor orizontale ale

secţiunilor pereţilor, panourilor şi stâlpilor exteriori şi interiori şi ale coşurilor.

Aria pereţilor se determină pe baza grosimii zidurilor. La calculul ariei pereţilor

nu se iau însă în considerare şi pereţii amovibili care nu întrerup continuitatea

pardoselilor.

În unele misiuni de evaluare pot fi necesare volumele specifice ale

clădirii:

a. Volumul nivelului Vniv este volumul obţinut prin înmulţirea ariei

nivelului cu înălţimea acestuia, măsurată în funcţie de poziţia nivelului în

cadrul clădirii:

- pentru un nivel intermediar, între feţele finite ale pardoselilor inferioare

şi superioare, care delimitează nivelul superior respectiv;

129

- pentru ultimul nivel al clădirilor dotate cu pod, între faţa finită a

pardoselii şi faţa superioară a umpluturii, sau a pardoselii şi podului,

după caz;

- pentru podul locuit, între faţa finită a pardoselii şi conturul exterior al

învelitorii;

- pentru ultimul nivel al clădirilor fără pod, între faţa finită a pardoselii şi

conturul exterior al învelitorii.

b. Volumul total Vt reprezintă suma volumelor tuturor nivelurilor

clădirii.

La evaluarea proprietăţilor formate din teren şi clădiri, sau doar terenuri

neconstruite, este necesar să se cunoască ariile diferitelor tipuri de suprafeţe

caracteristice acestora:

a. Suprafaţa incintei, ST sau S, este suprafaţa totală delimitată a

incintei/terenului.

b. Suprafaţa construită Sc reprezintă suma suprafeţelor ocupate

definitiv cu clădiri, construcţii inginereşti şi speciale, utilaje şi construcţii

tehnologice de depozitare, de instalaţii şi de transport realizate suprateran, cu

unul sau mai multe niveluri, închise total sau parţial, sau complet deschise.

c. Suprafaţa aferentă reţelelor Sr este dată de suma suprafeţelor

ocupate de reţelele exterioare având funcţiuni tehnologice şi de instalaţii

amplasate subteran (liber sau în canale), suprateran (pe suporţi), sau aerian

(pe estacade), ca de exemplu:

- conducte de apă industrială, menajeră (potabilă), de incendiu, caldă sau

rece, tratată sau netratată;

- conducte de canalizare (ape industriale, menajere, pluviale);

- conducte pentru diverşi agenţi termici (apa, abur), agenţi tehnologici sau

de încălzire a construcţiilor;

- conducte de gaze, conducte pentru transportul fluidelor;

- 130

- conducte pentru transportul pneumatic al materialelor pulverulente;

- cabluri si conducte electrice etc.

d. Suprafaţa căilor de transport St este suma suprafeţelor cailor de

transport:

- drumuri, căi ferate, pietonale (supraterane şi subterane), inclusiv

lucrările inginereşti specifice aferente acestora (lucrări de artă, taluzuri,

ramblee, deblee, diguri, îndiguiri, tunele, peroane etc.)

- amenajări funcţionale specifice (traversări, parcări, transbordări, acces

la rampe, spaţii de manevra), conducte ce deservesc rampele de

descărcare-încărcare de vagoane cisternă la liniile de garaj etc.

e. Suprafaţa liberă St reprezintă suma suprafeţelor de teren, altele decât

cele menţionate mai sus sau determinate de distanţele obligatorii între

construcţii, reţele şi instalaţii, stabilite conform reglementarilor legale în

vigoare.

f. Suprafaţa ocupată S0 este suma suprafeţelor construite, aferente

reţelelor şi căilor de transport.

Alte informaţii utile pentru diverse calcule specifice evaluării

proprietăţilor, sunt date de indicatorii calitativi si cantitativi, şi anume:

POT-ul exprimă raportul dintre suprafaţa construită la sol a clădirii (SC)

şi suprafaţa terenului (ST), exprimat în procente:

100SS

POTT

C ⋅=

CUT-ul exprimă raportul dintre suprafaţa construită desfăşurată a

clădirii (S CD) şi suprafaţa terenului (ST):

T

CD

S

SCUT =

131

Capitolul 7

STRUCTURI DE CLĂDIRI ŞI CONSTRUCŢII

Obiectivul capitolului

Acest capitol are scopul de reaminti studenţilor noţiunile studiate în cadrul

Cursului general de construcţii civile, industriale şi agricole - noţiuni de bază

deosebit de utile evaluatorilor atât la momentul efectuării inspecţiei proprietăţii,

când trebuie identificate toate problemele construcţiei, cât şi la momentul aplicării

abordării prin cost, când se estimează atât valoarea de nou a construcţiei cât şi

pierderile de valoare cauzate de problemele acesteia.

Clădirile reprezintă cea mai complexă componentă a unei proprietăţi

imobiliare şi, pe cât de simplă poate fi inspecţia amplasamentului pe atât de

complicată şi consumatoare de timp şi energie se poate dovedi a fi inspecţia

construcţiilor.

Pentru a evalua corect proprietatea imobiliară utilizând abordarea prin

cost, evaluatorul trebuie să stăpânească foarte bine cel puţin un minim de

cunoştinţe privind tipurile de structuri de rezistenţă, tipurile de fundaţii, de pereţi,

de planşee, materiale de construcţii utilizate în trecut cât şi soluţiile moderne,

finisaje şi izolaţii practicate. Pe baza acestor cunoştinţe, evaluatorul va putea să

obţină în timpul efectuării inspecţiei proprietăţii informaţii reale privind calitatea

şi starea actuală a construcţiei sau să estimeze corect nivelul de depreciere a

acesteia.

Majoritatea clădirilor şi construcţiilor sunt constituite din două părţi

constructive: infrastructura şi suprastructura. Prima reprezintă partea din

132

clădire aflată sub cota zero şi cuprinde fundaţia şi subsolul sau pivniţa. Partea din

construcţie situată deasupra cotei zero formează suprastructura, şi cuprinde

elementele de rezistenţă - pereţi, stâlpi, planşee, şarpantă şi scări, finisajele

acestora - izolaţii, tencuieli şi placaje, zugrăveli, vopsitorii şi tapete, pardoseli,

învelitoare şi tâmplărie, precum şi reţelele de instalaţii - electrică, gaze naturale,

apă, canalizare, termică ş.a.

NOTĂ: Cota zero este nivelul de referinţă faţă de care sunt exprimate toate cotele de nivel dintr-un proiect de construcţii. În mod convenţional, dar nu este o regulă, cota zero se atribuie nivelului pardoselii finite a parterului.

7.1. Tipuri de structuri de rezistenţă

După modul de alcătuire şi dispunere a elementelor lor de rezistenţă,

clădirile se clasifică după cum urmează:

• clădiri cu structură din pereţi portanţi fabricaţi din lemn, din zidărie

de diferite tipuri, din beton armat turnat monolit (denumit şi diafragme) sau

din elemente prefabricate - greutatea este preluată de planşeele din beton, care

se sprijină pe ziduri prin intermediul centurilor, zidurile pe fundaţii, iar acestea

pe pământ.

• clădiri cu structură din schelet portant (sau cadre) metalic sau din

beton, sub formă de grinzi şi stâlpi de beton armat de tip monolit sau din

elemente prefabricate din beton - la care greutatea încărcării este preluată mai

întâi de planşeele de beton, care la rândul lor se sprijină pe grinzi, acestea se

sprijină pe stâlpi, stâlpii pe fundaţii, iar fundaţiile pe pământ.

• clădiri cu structură mixtă, ce reprezintă o combinaţie de cadre şi

pereţi portanţi.

• clădiri cu structură specială, realizată pentru clădiri cu funcţiuni,

utilităţi, destinaţie şi arhitectură speciale, cum sunt clădirile ce aparţin

proprietăţilor imobiliare industriale sau agricole (silozuri, rezervoare, coşuri de

fum, turnuri de răcire s.a.).

133

a. Structuri de rezistenţă cu pereţi portanţi din zidărie (cărămidă, BCA) Există trei tipuri de structuri de rezistenţă din zidărie portantă, în funcţie

de modul de compartimentare şi de dispunere a pereţilor portanţi:

- structurile cu compartimentare deasă (max. 25 m2) - au pereţii portanţi

dispuşi transversal şi pereţii de rigidizare dispuşi longitudinal sau au o

parte din pereţii portanţi dispuşi transversal şi ceilalţi dispuşi longitudinal,

- structurile cu compartimentare rară (max. 75 m2) - au pereţii portanţi

dispuşi atât la interior cât şi la exterior în lungul clădirii, cu pereţi

transversali de rigidizare,

- structurile de tip sală - permit o deschidere maximă între pereţii portanţi de

18 m.

Atenţie:

Clădirile cu maxim patru etaje pot avea structură din zidărie portantă de cărămidă, iar zidăria portantă din BCA este utilizată doar la clădiri cu regim mic de înălţime - parter sau parter şi un etaj.

b. Structuri de rezistenţă cu pereţi portanţi din beton armat turnat monolit: Aceste structuri au două componente: pereţii portanţi din beton armat

monolit, denumiţi şi diafragme verticale şi planşee din beton armat monolit sau

prefabricate, denumite diafragme orizontale, în funcţie de dispunerea

diafragmelor verticale, există următoarele tipuri de structuri:

- sisteme de tip fagure - cu diafragme verticale dese;

- sisteme de tip celular - cu diafragme verticale rare;

- sisteme combinate,

precum şi structuri realizate din celule spaţiale prefabricate. Acestea au forma

unui paralelipiped dreptunghic cu una sau mai multe feţe pline: un planşeu şi

patru stâlpi în colţurile acestuia, doi pereţi opuşi şi planşeu, cei patru pereţi şi un

planşeu ş.a.

134

Atenţie

Acest tip de structură de rezistenţă este folosită pentru clădiri cu 30-40 niveluri.

c. Structuri de rezistenţă cu pereţi portanţi din panouri prefabricate din

beton armat

Ca şi în cazul structurilor de rezistenţă cu pereţi portanţi din beton armat,

şi aceste structuri se clasifică în funcţie de distanţa dintre pereţi:

- sisteme de tip fagure - cu diafragmele verticale (pereţi din panouri

prefabricate) dispuse des,

- sisteme de tip celular - cu diafragmele verticale dispuse rar.

d. Structuri de rezistenţă cu schelet portant (cadre) din beton armat

Prin schelet al structurii se înţelege sistemul de stâlpi şi grinzi (sau rigle)

cu rol portant. Pereţii clădirii au doar rol de compartimentare şi închidere, de

izolare termică şi fonică. Aceste structuri se clasifică în funcţie de posibilităţile

tehnologice de realizare, de condiţiile de amplasare a clădirii, de numărul de

niveluri ale clădirii:

- structuri cu cadre turnate monolit,

- structuri cu cadre integral prefabricate,

- pereţi portanţi din beton armat monolit sau din panouri prefabricate din

beton armat (fagure structuri parţial prefabricate, mixte (planşee şi grinzi

prefabricate şi stâlpi turnaţi).

Atenţie

Acest tip de structură de rezistenţă este folosită pentru clădiri cu 15-20 niveluri.

e. Structuri de rezistenţă cu schelet portant din metal

Clădirile rezidenţiale, spre deosebire de cele comerciale, industriale sau de

clădirile de birouri, au început să fie construite cu astfel de structură recent în

România, începând cu anul 2005, dar nu sunt acceptate încă pe scară largă ca

135

soluţie constructivă, deşi prezintă o multitudine de avantaje, începând de la

costuri până la confort.

În general, casele şi vilele rezidenţiale sunt realizate pe sistem de zidărie

portantă de cărămidă sau BCA, dar pot fi şi cu cadre, cu diafragme sau cu

structură mixtă.

Blocurile de apartamente cu regim mic de înălţime pot avea ca structură

de rezistenţă:

- pereţi portanţi din zidărie de cărămidă sau BCA;

- pereţi portanţi din beton armat monolit sau din panouri prefabricate din

beton armat (fagure şi celular);

- schelet portant din beton armat monolit;

- structură mixtă: stâlpi şi pereţi portanţi din zidărie sau stâlpi şi pereţi

portanţi din beton armat monolit.

Blocurile cu regim mare de înălţime pot fi construite cu structuri de

rezistenţă de tip:

- pereţi portanţi din beton armat monolit (fagure şi celular);

- schelet portant din beton armat monolit;

- structură mixtă: schelet portant (stâlpi şi grinzi) şi pereţi portanţi din

beton armat monolit dispuşi în sistem celular sau schelet portant şi pereţi

portanţi din beton armat monolit aşezaţi în nucleu central.

7.2. Elemente constitutive ale infrastructurii clădirilor

7.2.1. Fundaţii

Fundaţia este acel element al construcţiei cu rol în preluarea tuturor

încărcărilor ce acţionează asupra construcţiei - greutatea proprie a clădirii derivată

din materialele de construcţie folosite, mobilierul, echipamentele tehnologice,

136

oameni, încărcările cauzate de fenomenele meteorologice, şi de transmitere la sol

a acestora.

Pot fi realizate la diferite adâncimi în sol, din diferite materiale, sub

diferite forme în funcţie de mărimea şi greutatea suprastructurii, de caracteristicile

topografice şi geologice ale terenului.

Fundaţiile se pot clasifica:

• după forma pe care o au în plan orizontal:

- fundaţii izolate;

- fundaţii continue sub ziduri şi fundaţii în formă de tălpi continue

sub stâlpi;

- fundaţii cu reţele de grinzi - tălpi încrucişate;

- fundaţii pe radier general - placă continuă sau placă cu grinzi;

• după materiale folosite la execuţia lor:

- fundaţii rigide din piatră naturală, cărămidă, beton simplu sau

ciclopian;

- fundaţii elastice din beton armat.

• după adâncimea de fundare:

- fundaţii directe - de suprafaţă;

- fundaţii indirecte - de adâncime - pe piloţi, chesoane, coloane,

puţuri.

• după modul de execuţie faţă de nivelul apei freatice:

- fundaţii în uscat, poziţionate deasupra pânzei freatice;

- fundaţii sub apă, executate sub nivelul apei freatice.

• după tehnologia de execuţie:

- fundaţii executate la faţa locului;

- fundaţii executate din elemente prefabricate din beton sau beton

armat.

137

Clădirile care au structură de rezistenţă de tip pereţi portanţi pot fi dotate

fie cu fundaţie continuă directă din beton simplu (cu secţiune dreptunghiulară,

evazată sau în trepte) sau din beton armat (cu secţiune dreptunghiulară, cu pante

sau în formă de grindă), cu fundaţie sub formă de grinzi care transmit încărcarea

la sol prin intermediul unor reazeme izolate, fie cu fundaţie reprezentată chiar de

placa suport a pardoselii parterului sau a subsolului.

Clădirile cu structură de rezistenţă de tip cadru sunt prevăzute cu fundaţii

izolate sub stâlpi sau, dacă fundaţia izolată ar ocupa o suprafaţă prea mare,

aceasta se poate înlocui cu o fundaţie cu talpă continuă (grindă) sub stâlpi. Mai

departe, dacă încărcătura este prea mare sau terenul este prea slab, se poate

proiecta o fundaţie cu tălpi încrucişate (reţea de grinzi), iar dacă tălpile ajung să

aibă dimensiuni prea mari, se poate utiliza radierul (placă continuă sau placă

continuă cu grinzi).

Pentru cazurile când terenul bun de fundare se găseşte la adâncime mare

sau pânza de apă freatică este poziţionată aproape de suprafaţa solului, se

construiesc fundaţii indirecte. Pot fi utilizate fundaţii pe piloţi purtători pe vârf,

care transmit încărcătura prin intermediul vârfului înfipt în stratul bun de fundare,

sau pe piloţi flotanţi, care transmit încărcătura prin frecare cu solul slab, ce pot fi

prefabricaţi din beton armat, metal sau lemn, sau se pot realiza direct la faţa

locului prin forare.

Pot fi utilizate fundaţii pe chesoane deschise sau pe chesoane închise, cu

aer comprimat.

Notă: Chesonul este o construcţie în formă de cutie (doar cu pereţi laterali) metalică, din beton armat sau din lemn, care este introdusă în sol, treptat. Pe măsură ce se deplasează pe verticală se evacuează pământul din interior şi apoi se toarnă beton, beton simplu sau beton ciclopian.

Coloanele sunt elemente structurale de formă tubulară, utilizate la fundaţii

indirecte, din metal sau beton armat, introduse în teren prin vibrare sau prin

metoda forare-excavare-armare-umplere cu beton.

138

7.2.2. Subsoluri

Subsolul face parte din infrastructura clădirii şi este un spaţiu cu destinaţie

funcţională, situat total sau parţial sub nivelul terenului amenajat.

Se clasifică în subsoluri tehnice parţial circulabile, subsoluri tehnice

necirculabile (canal tehnic), subsoluri tehnice generale cu înălţime de 1,80-2,00

m, sau subsoluri tehnice obişnuite cu înălţime de 2,20-2,40 m.

Acestea din urmă pot adăposti spaţii pentru depozitare (boxe), debarale şi

cămări, spălătorii, uscătorii, garaje, camere pentru centrale termice, camere

tehnice, uzine de bloc ş.a.

La construcţia subsolurilor se folosesc aceleaşi materiale utilizate şi

pentru suprastructură, însă cu condiţia să se asigure impermeabilitatea prin

izolarea tuturor suprafeţelor aflate în contact cu solul, până la o înălţime de 30 cm

peste nivelul terenului sau a trotuarului.

7.3. Elemente constitutive ale suprastructurii clădirilor

7.3.1. Planşee

Planşeul este un element constructiv care asigură preluarea încărcăturii ce

acţionează asupra lui de la pereţii neportanţi, pardoseală, mobilier, persoane şi

transmiterea acesteia la elementele portante verticale; are rol de compartimentare

pe verticală, de izolare fonică şi termică, de închidere a construcţiei la partea sa

superioară; poate fi poziţionat în plan orizontal sau înclinat (când are şi rol de

închidere).

În funcţie de poziţia lor în cadrul clădirii, există:

- planşee intermediare (între etaje);

- planşee peste subsol;

- planşee peste ultimul etaj (planşee de pod);

- planşee-terasă (planşee acoperiş);

- planşee pentru balcoane, amfiteatre.

139

Acestea pot fi construite din diferite materiale de construcţie:

a. planşee cu grinzi de lemn - realizate din grinzi şi duşumea, din dulapi de

lemn alăturaţi, din grinzi aparente şi izolaţie sau din grinzi mascate de

tavan, cu umplutură şi pardoseală.

b. planşee cu bolţi din zidărie de cărămidă, piatră naturală, blocuri de

beton, zidărie mixtă, având curbură simplă sau dublă.

c. planşee din beton armat monolit:

- planşee cu plăci dar fără grinzi (deschidere de maxim 5 m);

- planşee cu plăci şi grinzi pe o singură direcţie (pentru deschideri

mai mari de 5-6 m);

- planşee cu nervuri dese (deschidere de maxim 6 m şi între nervuri

de 70-80 cm);

- planşee cu plăci şi grinzi principale şi secundare, cu sau fără

reazeme intermediare, depinzând de lăţimea plăcii (lăţimea plăcii

minim 4 m până la lăţimi mai mari de 10 m);

- planşee casetate (cu reţele de grinzi) - pentru planşee cu deschideri

de 8-12 m;

- planşee ciupercă (fără grinzi) sunt rezemate pe stâlpi portanţi cu

capitel;

- planşee dală - reazemă direct pe capătul stâlpilor portanţi.

d. planşee din elemente prefabricate din beton armat:

- planşee cu grinzi dispuse alăturat;

- planşee din panouri mari prefabricate din beton armat.

e. planşee cu grinzi metalice - sunt alcătuite, ca şi planşeele cu grinzi de

lemn, din grinzi şi elemente de umplutură care pot fi din beton,

cărămidă, lemn sau metal.

140

7.3.2. Pereţi

Pereţii sunt elemente de construcţie portante sau neportante, cu rol de

compartimentare sau de închidere la exterior a clădirilor. Pereţii exteriori şi

interiori neportanţi pot fi realizaţi dintr-o multitudine de materiale precum:

• cele utilizate în special în mediul rural: lut, piatră naturală sau lemn;

• din zidărie de cărămidă plină sau cu goluri verticale şi mortar de var-

ciment ca adeziv; golurile din interiorul cărămizilor asigură o bună

termoizolaţie a construcţiei iar acest fenomen permite micşorarea

grosimilor pereţilor realizaţi din astfel de cărămizi;

• din blocuri de BCA şi mortar de var-ciment;

• din panouri mari de beton armat utilizate la clădiri integral

prefabricate;

• din elemente prefabricate din beton cu agregate uşoare, ca argilă

expandată, zgură, tufuri vulcanice, care prezintă o densitate redusă;

• panouri din fâşii de BCA cu grosime de 25 de cm;

• pereţi cortină şi panouri de faţadă, care pot fi montate pe verticală între

planşee, iar pe orizontală între stâlpii structurii de rezistenţă, în faţă sau

în spatele acestora, pe un schelet special sau direct pe structura

construcţiei;

• din tablă de aluminiu sau oţel, ondulată sau cutată, de diferite grosimi

şi cu diferite tipuri de izolaţie termică;

• pereţi din azbociment;

• plăci/cărămidă de sticlă care permit iluminarea naturală indirectă;

• fâşii de PAL;

• fâşii de ipsos, gips carton.

141

7.3.3. Acoperişuri

Acoperişurile sunt elemente constructive cu rol de închidere a clădirilor la

partea superioară şi de protecţie împotriva intemperiilor. Acestea au o structură

proprie de rezistenţă - şarpantă pentru acoperişurile cu versanţi, iar pentru cele tip

terasă aceasta este reprezentată de placa ultimului planşeu -învelitoare,

termoizolaţie, protecţie pentru termoizolaţie, jgheaburi, burlane, guri de scurgere

şi accesorii. Unele acoperişuri cu versanţi sunt dotate cu elemente speciale de

construcţie care permit iluminarea şi ventilarea spaţiului de sub învelitoare.

În funcţie de forma lor în plan există două tipuri de acoperişuri:

• acoperişuri cu suprafeţe plane:

- înclinate (versanţi cu pantă peste 7%), pot avea unul sau trei versanţi

în cazul în care clădirea este lipită de o alta, doi versanţi, patru versanţi

sau sunt mansardate;

- plate (cu pantă mică de 1-7%), tip terasă cu scurgere interioară sau

exterioară.

• acoperişuri cu suprafeţe curbe, cu curbură simplă sau dublă (bolţi,

cupole)

În funcţie de comportamentul higrotermic, acoperişurile pot fi:

• duble (reci) - acoperişurile cu pod ventilat;

• multistrat (calde) - acoperişuri tip terasă, circulabile sau necirculabile.

Şarpanta reprezintă elementul structural ai acoperişului cu pante, şi în

cele mai multe cazuri de clădiri civile poate fi realizată din lemn, pentru

construcţii industriale poate fi din metal, iar betonul armat se foloseşte mai rar,

pentru construcţii industriale şi agrozootehnice.

Învelitoarea are rol de protecţie şi izolare a clădirii. Există o multitudine

de materiale din care sunt realizate învelitorile pentru acoperişurile reci:

142

- plăci mici - din materiale tradiţionale precum lemnul (şiţă şi şindrilă),

ceramică (ţigle şi olane) sau ardezie, şi moderne, realizate din azbociment,

sticlă (armate sau nearmate), metal (oţel zincat, cupru) sau din beton

simplu;

- plăci mari flexibile - foi plane din tablă (de oţel zincat, de plumb, aramă,

aluminiu), foi bituminoase (pentru construcţii provizorii) sau foi din

materiale plastice;

- plăci mari rigide - din metal, poliesteri sau din azbociment;

- învelitori speciale - în straturi, sub formă de sendviş sau de panouri, cu

materialul izolator încorporat (polistiren, poliuretan, spumă de

poliizocianurat, vată minerală etc).

Acoperişurile de tip terasă au o structură multistratificată, complexă:

- strat suport - placa planşeului aflat peste ultimul etaj;

- strat de pantă;

- strat de egalizare - se aplică pentru a obţine o suprafaţă netedă şi plană;

- barieră contra vaporilor de apă - din straturi de bitum, de carton

bituminat, folii de polietilenă etc.;

- straturi şi canale de difuzie - din cartoane cutate, ondulate, perforate, folii

rigide de PVC;

- termoizolaţie - plăci de vată minerală sau polistiren expandat, plăci de

izostuf, plăci de betoane uşoare;

- strat suport al hidroizolaţiei - realizat din mortar, pentru obţinerea unui

strat neted şi rigid;

- hidroizolaţie - din materiale bituminoase;

- strat de protecţie a hidroizolaţiei - din pietriş, folii de aluminiu, plăci de

beton simplu, plăci din ceramică de exterior.

143

Elementele de iluminare şi ventilare ale acoperişurilor pot fi de tip

tabacheră (în poziţie închisă sunt cuprinse în planul acoperişului), tip lucarnă (ies

din planul acoperişului), luminatoare (pentru clădiri industriale).

7.3.4. Scări

Scările sunt subsisteme constructive structurale care permit circulaţia pe

verticală în Interiorul clădirilor şi accesul de la exterior în clădire. Pot fi realizate

cu rampe rectilinii şi podeste, cu rampe balansate sau cu rampe curbilinii.

Elementele componente ale scărilor:

- treapta - partea orizontală pe care se aşează talpa piciorului; succesiunea

treptelor dispuse între două podeşte (sau două niveluri ale clădirii)

formează rampa;

- contratreapta - elementul vertical aflat între două trepte; înălţimea unei

trepte;

- vang - marginea liberă a rampei;

- podeste - planuri orizontale intercalate între rampe, cu rol atât în

asigurarea unui spaţiu comod pentru odihnă în timpul utilizării scării, cat şi

de schimbare a direcţiei rampei;

- balustrada - suportul vertical al mâinii curente, cu rol de protecţie

împotriva căderii în golul scării;

- mâna curentă - elementul ce asigură suportul pentru mână în timpul

utilizării scării.

• Scările din lemn prezintă atât avantaje cât şi dezavantaje: sunt relativ

uşor de realizat şi sunt estetice, asortabile multor stiluri de interioare (în

funcţie şi de materialul din care este realizată balustrada), însă lemnul

este cel mai uşor degradabil material de construcţie, putând fi afectat de

144

incendii, umezeală, căldură, încărcătura provenită din traficul

persoanelor, insecte dăunătoare; se utilizează ca scări interioare.

• Scările din zidărie sunt realizate din:

- piatră naturală precum granit, calcar, gresie, folosite numai ca scări

exterioare;

- zidărie de cărămidă de calitate superioară, utilizate numai pentru

interioare.

• Scările din beton armat construite din:

- beton armat monolit, sunt executate la faţa locului prin turnare în cofraje

care reproduc exact forma scării; ca finisaj se foloseşte mozaic turnat,

placaj din piatră naturală, placi prefabricate, covoare PVC, lemn;

- elemente prefabricate de beton armat de dimensiuni mici sau mari care se

asamblează la faţa locului.

• Scările metalice sunt utilizate în special la construcţiile industriale şi

agrozootehnice, iar în cazul clădirilor civile sunt utilizate ca scări

secundare, pentru acces în caz de incendiu, acces spre poduri, terase sau

subsoluri.

• Scările rulante reprezintă o soluţie constructivă eficace pentru situaţii

de trafic intens de persoane în clădiri comerciale precum magazine

mari, mall-uri şi hipermarketuri, în aeroporturi şi gări, în pasaje

pietonale, hoteluri, clădiri administrative, bănci.

• Trotuarele rulante sunt folosite de asemenea în mall-uri,

hipermarketuri, în marile aeroporturi şi gări, pot fi orizontale sau cu

pantă mică de 10-12°, cu o mare varietate de finisaje din sticlă,

materiale plastice, oţel inoxidabil.

145

7.3.5. Izolaţii

Orice clădire/construcţie trebuie protejată împotriva degradării cauzată de

diferiţi factori atmosferici şi de mediu, prin izolaţii, în funcţie de zona geografică,

climaterică şi geologică în care este localizată şi de tipul clădirii.

Umezeala din aer sau cea din sol precum şi apa provenită din precipitaţii

şi pânza freatică reprezintă unii din factorii cei mai comuni şi agresivi ce pot

acţiona direct asupra unei clădiri, provocând igrasie, mucegai, putrezirea

lemnului, coroziunea metalelor, inundaţie.

Pentru asigurarea confortului persoanelor la locul de muncă sau acasă,

este important să se ia măsuri pentru împiedicarea transferului termic excesiv, atât

în timpul iernii încât să nu iasă căldura şi să nu pătrundă frigul de la exterior, cât

şi în timpul verii astfel încât să nu pătrundă căldura de la exterior şi să se păstreze

temperatura optimă creată de sistemele de climatizare.

Tot din punct de vedere al confortului, este importantă dotarea cu izolaţie

fonică, în special a clădirilor civile poziţionate de-a lungul marilor artere ale

oraşelor, în apropierea aeroporturilor, gărilor, a clădirilor industriale etc.

În situaţii limit ă, precum declanşarea unui incendiu în clădire sau în

exteriorul acesteia, un element decisiv pentru siguranţa oamenilor şi a bunurilor

este existenţa izolaţiei ignifuge care poate, cel puţin, încetini propagarea acestuia

astfel încât să permită pompierilor să ajungă la locul respectiv şi să acţioneze în

timp util.

• Izolaţii hidrofuge (hidroizolaţii) - se aplică pe suprafaţa majorităţii

elementelor de construcţie: fundaţii, pereţi, planşee, acoperişuri, terase,

balcoane. Aceste izolaţii sunt formate dintr-un strat suport, stratul

izolant propriu-zis şi stratul de protecţie al acestuia.

În funcţie de materialele utilizate, se disting:

- hidroizolaţii rigide realizate din betoane şi tencuieli impermeabile, pentru

elemente de construcţie cu tasări uniforme;

146

- hidroizolaţii metalice realizate din foi de oţel, plumb, aluminiu şi strat de

protecţie împotriva coroziunii, pentru elementele de construcţie supuse la

presiuni hidrostatice mari;

- hidroizolaţii bituminoase realizate prin vopsire sau prin stratificare

multiplă, împotriva umidităţii naturale, folosite la fundaţii, subsoluri,

terase.

• Izolaţii termice şi fonice - se realizează din diferite tipuri de materiale:

- organice şi anorganice: polistiren, mase plastice, spume de poliuretan,

vată minerală, vată de sticlă, betoane uşoare, cărămizi poroase, piatră ponce

etc.

- pereţii exteriori din zidărie se izolează termic prin intercalarea unui strat

median din diverse materiale termoizolatoare sau prin placarea părţii

exterioare sau a celei interioare a peretelui cu plăci termoizolatoare; pereţii

realizaţi din beton monolit sau din mai multe straturi de panouri mari din

beton armat se izolează termic prin introducerea unui miez termoizolator;

pereţii de umplutură se izolează prin plăci termoizolatoare şi interspaţii de

aer ventilat în legătură cu exteriorul;

- pereţilor interiori li se aplică termoizolaţii în cazul în care separă două

medii cu temperaturi ce diferă cu minim 10°;

- planşeele se izolează termic la partea lor superioară sau la cea inferioară

doar daca sunt situate peste subsoluri şi pivniţe sau alte medii neîncălzite,

- acoperişuri şi terase (vezi mai sus);

- fundaţiile se izolează termic în porţiunea verticală corespunzătoare

soclului şi în cea orizontală de sub pardoseală.

7.3.6. Finisaje

- pardoselile pot fi realizate din diferite materiale precum lemnul

(duşumea, parchet), piatră naturală (plăci şi dale, mozaic veneţian, mozaic

147

roman), piatră artificială nearsă (beton, ciment sclivisit, mozaic turnat),

piatră artificială arsă (plăci de gresie ceramică, plăci ceramice din argilă

arsă, cărămidă presată plină), materiale bituminoase, materiale pe baza de

polimeri sintetici (PVC, PAV), linoleum, mochetă etc.;

- tencuielile pot fi umede, realizate din mortare pe bază de var, argilă,

ipsos, ciment sau o combinaţie a acestora şi tencuieli uscate, executate din

plăci sau panouri subţiri prefabricate;

- zugrăveli şi vopsitorii - zugrăvelile sunt realizate cu substanţe pe bază de

apă iar vopseaua este pe bază de ulei;

- tapetele sunt fâşii decorative din hârtie, carton, PVC sau diferite textile;

- placajele se aplică la exterior sau la interior şi pot fi realizate din plăci de

faianţă, plăci din cărămidă aparentă, plăci de sticlă, plăci ceramice

smălţuite, din piatră naturală precum granit, marmură, calcar, plăci de

PVC, plăci de lemn şi pe bază de lemn, etc.;

- tâmplărie (uşi şi ferestre) - variază din punct de vedere al durabilităţii şi

eficienţei; uşile pot fi realizate din lemn, metal, geam securizat şi materiale

plastice şi există o mare varietate a modalităţilor de deschidere, ele putând

fi pivotante, culisante (glisante), batante, pliante şi telescopice; ferestrele

pot fi din lemn masiv, din materiale pe bază de lemn, metal, materiale

plastice, beton, iar în funcţie de modul de deschidere ele pot fi oscilante,

pivotante, tip ghilotină, glisante şi pliante.