locat'

Pasaj citat:Seciunea a VI-a. ncetarea contractului de nchiriere 105. Cauzele ncetrii contractului de nchiriere sunt prevzuteexpres de Legea locuinei nr. 114/1996 i de noul Codcivil n Seciunea Reguli particulare n materia nchirierii locuin-elor la care se adaug i cauzele reglementate de Codul civilpentru contractul de locaiune.ntruct dispoziiile generale privind contractul de locaiunesunt aplicabile n mod corespunztor i nchirierii locuinelor, ntemeiul art. 1778 alin. (2) C. civ., n msura compatibilitii curegulile particulare pentru aceste contracte, vom examina cau-1(1) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 161.

Pasaj citat:zele de ncetare a contractului de nchiriere, numai prin ceea ceare specific contractul de nchiriere a locuinelor.1. Expirarea termenului nchirierii 106. n temeiul art. 1809 C. civ., contractul de locaiune nceteazde drept la expirarea termenului convenit de pri sau,dup caz, de lege, fr a fi necesar o ntiinare prealabil.Prin contractul de nchiriere, prile au posibilitatea s prevado dat fix a ncetrii contractului, ori s se raporteze la unmoment, care face determinabil durata contractului.Dac n contract prile nu au artat durata nchirierii i, nlipsa uzanelor, prin lege se arat durata acesteia, n raport demodul stabilit pentru plata chiriei n privina locuinelor mobilate,nemobilate i a bunurilor mobile puse la dispoziia locataruluipentru folosina unui imobil.Astfel, n temeiul art. 1785 C. civ., legiuitorul instituie o prezumieprivind durata contractului de locaiune, dac din interpretareacontractului nu rezult c prile ar fi dorit s contractezepe o durat nedeterminat.Aceast durat prezumat a contractului este de:- 1 an, n cazul locuinelor nemobilate sau spaiilor pentruexercitarea unei profesii;- pe durata unitii de timp pentru care s-a calculat chiria, ncazul bunurilor mobile ori acela al camerelor sau apartamentelormobilate;- pe durata locaiunii imobilului, n cazul bunurilor mobile pusela dispoziia locatarului pentru folosina unui imobil.Prezumia legal privind durata contractului se poate aplica,numai n lipsa uzanelor n aceast materie.Durata contractului este marcat printr-un moment de nceputi un moment final.Momentul de nceput al duratei contractului nu coincide ntotdeaunacu data ncheierii acestuia; adesea, intrarea n vigoare acontractului depinznd de executarea obligaiei de predare alocuinei, care se poate situa la un interval de timp de la ncheiereacontractului.Data expirrii contractului trebuie s se releve n clauzelecontractuale convenionale, legale, n uzane sau n prezumiilelegale la care se refer art. 1785 C. civ.Durata contractului poate fi stabilit explicit prin lege, cumeste cazul locuinelor sociale, care este limitat n timp pentru 52(2) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 162.

Pasaj citat:ani, dup care prelungirea este condiionat de situaia veniturilorchiriaului.Uneori, durata este determinabil, avnd un coninut asemntorunei condiii, numai c evenimentul de care depinde ncetareacontractului, respectiv momentul final al acestuia, nu depindede hazard, ci are un caracter cert.Astfel, n privina locuinelor de serviciu, de intervenie, deprotocol, cu regim de reedin oficial sau propriu-zis, contractulde nchiriere fiind accesoriu al contractului de munc saudemnitii, corespunztor mandatului prezindenial sau parlamentar,nu presupune un eveniment viitor nesigur ca realizare,producerea fiind marcat de ncetarea contractului de munc, celmai trziu prin pensionare sau expirarea mandatului.Dac angajatul denun contractul de munc sau beneficiarullocuinei reedin de protocol sau propriu-zis, pierde funcia dedemnitate public, ncetarea contractului de munc ca accesoriu,nceteaz ca urmare a realizrii condiiei rezolutorii, aceea a pierderiicalitii de salariat sau demnitar, determinabil sub aspecttemporal.Aadar, contractul i nceteaz efectele prin expirarea termenului,care poate fi acela artat n contract sau producereaevenimentului a crui existen este cert i de care prile aulegat sfritul contractului.Expirarea termenului contractual nu coincide ntotdeauna cuncetarea contractului de nchiriere, dac a operat tacita relocaiune.Sunt contracte de nchiriere, n privina crora nu poate operatacita relocaiune, deoarece termenul este determinabil, cu valoarerezolutorie i cerina legal a rennoirii nu mai subzist cumsunt: locuinele de serviciu, de intervenie, de protocol.Contractul de nchiriere nceteaz i n situaia n care rennoireaacestuia este refuzat, chiriaul beneficiind de un termende graie pentru prsirea locuinei, perioad n care este inut splteasc toate utilitile i chiria aferent acestei perioade, precumi repararea tuturor prejudiciilor de orice natur cauzatelocatorului, pn la expirarea termenului.Pentru unele locuine speciale, termenul de graie prevzut deLegea nr. 114/1996 este de 60 de zile, stabilindu-se n acestscop o prorogare a efectelor contractului de nchiriere pe aceastdurat [art. 60 alin. (3) din lege] dup eliberarea din funcie.n actuala reglementare a Codului civil, nu este direct prevzutdurata termenului de graie, dar existena acestuia se subn-3(3) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 163.

Pasaj citat:elege din prevederile art. 132 din Legea nr. 71/2011, n temeiulcrora se stabilete durata maxim variabil a dreptului de preempiunela nchiriere a chiriaului, n funcie de durata contractuluide nchiriere, timp n care locatarul folosete locuinanchiriat.2. Tacita relocaiune 107. Tacita relocaiune opereaz ori de cte ori la finele contractului,locatarul sau arendaul rmne cu deteniunea lucruluinchiriat sau arendat. Ea se ntemeiaz pe o voin reciproc itacit a ambelor pri de a continua raporturile locative.n acest caz, ia fiin prin efectul conveniei tacite a prilor,un nou contract de locaiune n aceleai condiii ca i contractulexpirat, numai c termenul este nedeterminat.Dac locatarul, nainte de ncetarea vechiului contract, fie nurma ncetrii acestuia, i face cunoscut intenia de a nu maincheia un nou contract, prin notificarea concediului ori printr-ocerere de evacuare sau reziliere, (chiar nentemeiat) tacita relocaiunenu va mai avea loc, pentru c nu se mai poate presupuneintenia locatorului de a ncheia un nou contract, de vremece i-a manifestat voina contrar.Este o chestiune de fapt lsat la suverana apreciere ainstanei durata n care locatarul trebuie, n urma expirrii termenuluicontractual, s pstreze posesiunea lucrului pentru a puteaopera tacita relocaiune.Credem ns c posesia lucrului nluntrul termenului prevzutde art. 132 din Legea nr. 71/2011, semnific tacita relocaiune,dac locatorul nu i-a fcut cunoscut voina de a nu rennoicontractul care i-a ncetat efectele prin expirarea termenului,ori nu a lansat oferta ncheierii unui nou contract de locaiunen alte condiii dect cel precedent, n executarea obligaieiviznd dreptul de preferin al locatarului chiria la nchiriere.Clauza privind dreptul chiriaului la rennoirea contractului, afost interpretat de jurispruden ca o form de recunoatere adreptului de prioritate a acestuia la nchiriere, fr a fi ns neglijatvoina locatorului, care nu este inut de o obligaie corela-tiv[1].4(4) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 164.

Pasaj citat:Tacita relocaiune nu constituie un impediment n denunareacontractului prezumat ncheiat pe durat nedeterminat, aanct ndat ce locatorul a denunat contractul, acordul tacit carea stat la baza acestuia, a ncetat s mai existe.Practica judiciar a statuat c tacita relocaiune poate interveninumai n raport cu un contract ncheiat prin acordul prilor,nu i n privina unui nou contract ncheiat prin licitaie sau prelungitprin efectul legii[1].n privina locaiunilor ncheiate prin acordul prilor, relocaiuneadevine regul, fr ca existena sa s fie obligatorie saucondiionat de vreo clauz contractual.n situaia vizat de art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999, relocaiuneaimobilelor prevzute de art. 2-7 din O.U.G. nr. 40/1999,redobndite de fotii proprietari sau motenitorii acestora, i careare un caracter obligatoriu, este distinct de tacita relocaiune,dei este corelat cu existena n precedent a unui contract delocaiune, dar ale crui efecte au ncetat din cu totul alte cauzedect expirarea termenului stipulat.ntreaga procedur prevzut de art. 11 din O.U.G. nr. 40/1999,este incompatibil cu tacita relocaiune, cu manifestarea tacit aprilor i a oricror forme de mpotrivire din partea locatorului, nafar de faptul c negocierea noii locaiuni, exclude chiar ipoteticidentitatea de condiii cu cea veche. Mai curnd avem de a facecu o form specific de garantare a dreptului de prioritate la nchiriere,mbinat cu prorogarea legal a vechiului contract,atunci cnd locatorul nu se conformeaz obligaiei de notificare achiriaului i de negociere a noului contract.Aceast soluie tranzitorie, greu de ncadrat n relocaiune(care presupune voina liber a locatorului la ncheierea nouluicontract i nu obligatorie) sau preempiune a chiriaului la ncheiereanoului contract, a garantat stabilitatea dreptului defolosin al chiriaului i securitatea locuinei acestuia, dar negal msur a protejat dreptul de proprietate al celor ce i-auredobndit imobilele preluate abuziv, n perioada 06.03.1945 -22.12.1989.Tacita relocaiune nu opereaz n privina locuinelor cu regimspecial, sociale, de necesitate, de serviciu, de intervenie, de protocol,pentru c termenul determinabil este marcat de pierdereacalitii necesare dobndirii folosinei acestor imobile.5(5) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 165.

Pasaj citat:Faptul c relocaiunea tacit reitereaz condiiile celei vechi,nu nseamn c vechiul contract i prelungete efectele n timp,deoarece asistm la un nou acord tacit de voin, decurgnd nprivina chiriaului, din faptul deinerii locuinei i ndeplinirii obli-gaiilor, iar din partea locatorului, din lipsa oricrei mpotriviri aacestuia fa de situaia de fapt a locatarului.n acest caz, al tacitei relocaiuni, trebuie ntrunite cerinele legalepentru ncheierea contractului. Manifestarea tacit de voin,exclude forma scris, lipsind prile de instrumentul probator,dar aceasta nu afecteaz valabilitatea contractului rennoit i dovedireaacestuia, prin utilizarea chitanelor date de locator, dupexpirarea termenului contractual, completate cu martori i prezumiii coroborate cu vechiul contract, pentru determinarealegturii dintre cele dou contracte i identitatea clauzelor, chiardac vechiul contract expirat nu mai are valoare probatorie.Legat de forma contractului de nchiriere n materia reloca-iunii, considerm c noua locaiune, fiind ncheiat n condiiilecelei vechi, nu mai necesit o nou nregistrare la organele fiscale,dar presupune o informare a acestora n legtur cu existenaunui nou contract ntre pri, pe durat nedeterminat, ncondiiile vechiului contract, de vreme ce evidenele acestororgane sunt legate de expirarea vechiului contract.Nu este exclus, ca i n cazul relocaiunii, prile s reiterezecerinele legale de form i nregistrare la organele fiscale,prevzute de art. 1798 C. civ., nlturnd astfel orice semn dendoial n privina raporturilor locative i beneficiind de valoareade titlu executoriu al acestui nscris.Refuzul locatorului de relocaiune, nu exclude dup opinianoastr, dreptul de preferin al chiriaului la nchiriere, prevzutde art. 1828 C. civ., dac locatorul voiete ncheierea unui noucontract de nchiriere n alte condiii dect cel expirat, aceast ofertputnd fi fcut odat cu anunarea concediului la termen saunluntrul termenului prevzut de art. 132 din Legea nr. 71/2011, dela ncetarea contractului de nchiriere, n cadrul cruia subzistdreptul de preferin al chiriaului.Noul contract ncheiat prin tacita relocaiune, ncorporeazcondiiile vechii locaiuni, inclusiv garaniile.Aceast reglementare, infirm doctrina mai veche i jurisprudena,care stabileau c n lipsa unei nelegeri a prilor n acestsens, garaniile din contractul iniial i nceteaz existena, deoareceavnd un caracter de excepie, trebuie stipulat expres,afar de prevederile legale.6(6) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 166.

Pasaj citat:Articolul 1810 C. civ. a preluat soluia din dreptul francez,potrivit creia regulile din dreptul comun privind stingerea garan-iilor, nu opereaz dac legea sau prile au prevzut contrariul.Or, art. 1810 C. civ. a prevzut explicit c noua locaiune beneficiazi de garaniile vechiului contract de locaiune, evidentavnd n vedere c identitatea de condiii ntre cele doucontracte trebuie s vizeze i accesoriile. Aadar, garania avndun caracter legal, poate supravieui n noua locaiune.Rmne n discuie dac nu avem de a face cu o aplicareretroactiv a legii, n privina garaniilor, n cazul tacitei relocaiunia contractelor de nchiriere, ulterior intrrii n vigoare a coduluicivil, dac n lipsa unor clauze de garanie s-ar considera cacestea ar supravieui n temeiul vechiului contract.Chiar dac relocaiunea opereaz n condiiile stabilite depri prin contractul iniial, se presupune c acestea nu pot fi obligatela plata penalitilor stabilite prin contractul expirat, deoarececlauza penal are caracterul unei convenii accesorii ale creiefecte nceteaz odat cu acesta i nu este prevzut explicitde lege, printre condiiile vechiului contract ce se pstreaz lancheierea noului contract. Aceasta nu aduce atingere dreptuluioricrei pri contractante de a pretinde daune-interese pentruprejudiciile cauzate[1].Prile nu pot invoca prin efectul relocaiunii nici pactul comi-soriu, deoarece acesta reprezint o clauz special, viznd reziliereanainte de termen a contractului cu durat determinat, carenu poate opera n privina unui contract cu durat nedeterminatcum este relocaiunea, dac nu este explicit prevzut deacesta.3. Rezilierea contractului de nchiriere 108. Atunci cnd una dintre pri, fr justificare nu-i executobligaiile, creditorul poate solicita rezilierea, dac nu cere executareasilit a acestora i poate beneficia i de daune-interese,dac este cazul, potrivit legii.n principiu, n viziunea normelor generale ale noului cod civilprivind rezilierea, neexecutarea trebuie s se refere la obligaiileprincipale, prin a cror violare se aduce o vtmare celeilalte pri.7(7) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 167.

Pasaj citat:Rezilierea contractului cu executare succesiv, opereazchiar dac neexecutarea este de mai mic importan, ns cucaracter repetat (art. 1551 C. civ.).Rezilierea contractului, care constituie titlul locativ al chiria-ului, nu poate fi cerut dect pentru nerespectarea clauzelorcontractuale.n cazul n care n contractul de locaiune a fost inserat unpact comisoriu, acesta trebuie s prevad n mod expres obligaiilea cror neexecutare atrag rezilierea de drept a contractului.Rezilierea este subordonat punerii n ntrziere a chiria-ului, afar de cazul n care s-a convenit ca ea s rezulte dinsimplul fapt al neexecutrii, iar efectele punerii n ntrziere opereaznumai dac indic expres condiiile n care pactul comi-soriu este incident (art. 1553 C. civ.).n accepiunea art. 1830, rezilierea contractului de nchiriereopereaz n cazul n care neexecutarea obligaiilor contractualeeste fr justificare.Conceptul de fr justificare utilizat de text, trebuie explicitatprin ceea ce codul civil n art. 1555-1557 nelege prin cauzejustificate de neexecutare a obligaiilor contractuale.Existena acestor cauze justificate, pe care chiriaul trebuies le probeze, de natur a nltura prezumia de culp n sarcinasa, decurgnd din neexecutarea obligaiilor contractuale, nlturaplicarea sanciunii rezilierii.Cauzele justificate de neexecutare a obligaiilor contractuale,se refer la ordinea executrii obligaiilor contractuale, la excepiade neexecutare sau imposibilitatea de executare.Rezilierea va opera ori de cte ori nu se probeaz de ctrechiria existena cauzelor justificate de neexecutare a obligaiilorcontractuale, situaie n care se prezum c neexecutarea estenejustificat.Forma sintetic de ncetare a contractului de nchiriere prinreziliere, redat de alin. (1) al art. 1830 C. civ., nu exclude existenaunor cauze legale explicite n care se poate solicita rezilierea,ori care parte probnd nclcarea acelei obligaii n considerareacreia legiuitorul a legitimat-o s solicite aceast msur(art. 1800, art. 1803, art. 1827 C. civ.).nclcarea obligaiilor principale contractuale, la care legiuitorulse refer, confer justificare rezilierii, n temeiul prezumieide vtmare sau prejudiciere a oricreia dintre prile contractante,deoarece vizeaz abuzul.8(8) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 168.

Pasaj citat:Rezoluiunea sau rezilierea poate fi dispus de instan saupoate fi declarat unilateral de ctre partea ndreptit.Rezoluiunea sau rezilierea contractului pe cale unilateralare loc prin notificarea scris a debitorului, atunci cnd prile auconvenit astfel, cnd debitorul se afl de drept n ntrziere oricnd acesta nu i-a executat obligaia n termenul fixat prinpunerea n ntrziere (art. 1552 C. civ.).Declaraia de reziliere trebuie fcut n termenul de prescripieprevzut de lege pentru aciunea corespunztoare i nscrispentru opozabilitate n cartea funciar sau n registrele de publicitate.n alin. (2) al art. 1830 C. civ., legiuitorul instituie o cauz specialde reziliere a contractului de nchiriere, pus la dispoziialocatorului i anume n cazul n care chiriaul, membrii familieisale, sau alte persoane crora acesta din urm le-a ngduit norice mod folosirea, deinerea sau accesul n locuin, fie au uncomportament care face imposibil convieuirea cu celelaltepersoane care locuiesc n acelai imobil sau n imobilele aflate nvecintate, fie mpiedic folosirea normal a locuinei sau a prilorcomune.Aceast sanciune contractual se aplic locatarului pentruconduita sa culpabil, care a abdicat de la obligaia folosirii locuineicu pruden i diligen, de maniera de a nu mpiedicasau stnjeni alte persoane care locuiesc n acelai imobil sau nvecintate, n exercitarea dreptului lor de folosin, fcndu-leimposibil convieuirea.Dup opinia noastr, alin. (2) al art. 1830 nu pune n discuieo rspundere pentru fapta altora, cci nu s-ar justifica fundamentulcontractual al sanciunii, acela al rezilierii. Mai curnd,apreciem c locatarul rspunde pentru conduita membrilorfamiliei i a persoanelor crora le-a ngduit folosirea, deinereasau accesul n locuin, n temeiul unei obligaii propter rem, decurgnddin calitatea sa de deintor al lucrului.Potrivit doctrinei,[1] asemenea obligaie de a face revine deintorilorde lucruri, fr deosebire dup cum ei stpnesc cutitlu de proprietate sau alt drept real ori ca simpli stpnitori defapt, posesori sau detentori.n ceea ce l privete pe chiria, el este inut n temeiul legii,de a folosi construcia cu pruden i diligen, iar acest ultimconcept diligen, integreaz i acea conduit de a nu preju-9(9) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 169.

Pasaj citat:dicia n niciun mod dreptul altuia, n spe, normala folosin alucrului.Abdicarea de la obligaia de diligen pune n discuie culpachiriaului, indiferent de forma de manifestare a acesteia.Instana este n msur s aprecieze dac aplicarea msuriigrave a rezilierii contractului de locaiune se justific n cazulfaptelor izolate, al incidentelor sporadice ntre colocatari i caracterulntmpltor al mpiedicrii folosinei construciei.O reziliere parial a contractului de nchiriere, numai pentruanumite persoane, cele care tulbur folosina celorlali colocatarisau vecini, ine cont de regulile divizibilitii rspunderii n materiecontractual, fr a se putea trece pragul rspunderii delictualepentru fapta altuia.Totui, n cazul n care numai unul dintre soi face imposibilconvieuirea celorlalte persoane care locuiesc n acelai imobilsau n imobilele nvecinate, nu se poate dispune numai evacuarealui, ci i a celuilalt so, cci altminteri s-ar ajunge s sedispun separarea judectoreasc a domiciliului, dei domiciliulcomun al soilor este de natura cstoriei, iar potrivit legii, acetiaau dreptul la o singur locuin.Aceast soluie se impune i pentru considerentul c, n concepialegiuitorului, titularul contractului de nchiriere, mpreuncu membrii familiei, formeaz un colectiv cu aceleai interese i,fiind obligai s respecte prevederile legii, rmn rspunztori nrelaiile cu terii, inclusiv n aciunile naintate de asociaie pentrunendeplinirea obligaiilor locative.Asociaia de locatari, fiind mandatat de locatari n temeiulart. 21 din Legea nr. 230/1997 de a le exercita drepturile prin preedintelesu, de a introduce aciuni n justiie n legtur cuobligaiile contractuale nclcate i care vizeaz prin consecineleprejudiciabile drepturile patrimoniale ori nepatrimoniale ale acestora(prin mpiedicarea folosirii normale a locuinei sau a prilorcomune din acelai imobil sau imobilele nvecinate) considermc este legitimat procesual s solicite rezilierea contractului denchiriere.Pe fondul unor prevederi speciale referitoare la reziliere, ncazul locuinelor cu regim special, i vor gsi aplicare normeledreptului comun din Codul civil.Prevederile Legii nr. 114/1996 i H.G. nr. 1275/2000 privindmodalitile i cauzele de desfiinare a contractelor de nchirierea locuinelor cu regim special, specificul reglementrii decurgnddin importana acestor contracte, raportat la activitatea desf-10(10) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 170.

Pasaj citat:urat de beneficiarii acestora, sunt de natur s satisfac uninteres general major.Astfel, art. 45 din Legea nr. 114/1996 sancioneaz cu reziliereacontractului de nchiriere a locuinei sociale, omisiunea titularuluide contract de a comunica primarului, n termen de 30 dezile, orice modificare produs n venitul net lunar al familiei.Contractul de nchiriere a locuinei sociale se reziliaz i ncazul n care venitul mediu lunar al familiei, realizat n doi anifiscali consecutivi, depete cu peste 20% nivelul minim prevzutde art. 46 lit. b) din lege, iar titularul contractului de nchirierenu a achitat valoarea nominal a chiriei n termen de 90 de zilede la comunicare.Aceeai sanciune va interveni i n cazul subnchirierii,transmiterii dreptului de locuire sau schimbarea destinaiei spaiuluinchiriat ca locuin social (art. 49 din Legea nr. 114/1996).n privina tuturor locuinelor cu regim special, exceptnd celeoficiale de protocol, contractul de nchiriere poate fi reziliat ncondiiile dreptului comun, la cererea locatorului sau asociaiei delocatari.4. ncetarea contractului de nchiriere prin denunareaunilateral a acestuia109. Cnd contractul nu prevede durata locaiunii, i cumaceast durat nu poate fi infinit, n aplicarea principiilor generalede drept relative la contracte, se va considera c sfritulcontractului va interveni prin concediul dat de una din pri.Concediul trebuie exercitat astfel nct, cealalt parte concediats fie pus la adpostul surprinderilor care i-ar putea cauzaprejudicii.n toate cazurile de denunare unilateral, contractul ia sfritcu condiia respectrii termenului de preaviz, adic a intervaluluide timp ntre manifestarea voinei de desfacere a contractului denchiriere i data la care contractul urmeaz s nceteze ca oconsecin a denunrii.n principiu, termenul de preaviz poate fi stabilit prin conveniaprilor, dar trebuie s se nscrie n limita minim a sfertului intervaluluide timp pentru care s-a stabilit chiria, n cazul n care denunareacontractului se face de ctre chiria, sau n limita termenuluiminim prevzut de art. 1824 alin. (2) C. civ., dacdenunarea contractului este fcut de locator. Aceste termenelegale, au un caracter imperativ n raport cu durata contractului.11(11) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 171.

Pasaj citat:Totui, validitatea concediului cu durat redus aceleia legale, nopinia noastr, nu poate fi contestat, dac partea n favoareacreia opereaz termenul legal de preaviz l accept, cci oriceparte poate renuna la beneficiul pe care legea i l-a acordat.Concediul, ca manifestare de voin a desfacerii contractului,este un act unilateral, ale crui efecte se produc, chiar dac nu afost acceptat de partea concediat, care trebuie s suporte desfacereacontractului. Dup expirarea termenului de preaviz, locaiuneanceteaz i un nou contract poate fi ncheiat prin consimmntulambelor pri, opernd n acest caz beneficiul dreptuluide preferin al chiriaului la nchiriere, prevzut de art. 1828C. civ.Legea nu arat forma pe care trebuie s o mbrace notificarea,dar avnd n vedere caracterul termenului de preaviz prevzutde lege, aceasta trebuie trimis prin executorul judectorescsau prin orice procedeu care s confere certitudinea respectriitermenului legal de preaviz, deoarece dovada concediuluinu poate fi fcut cu martori sau prezumii.Cnd imobilul aparine mai multor persoane n coproprietate,concediul trebuie fcut de toate aceste persoane, pri n contractulde nchiriere.Tot astfel, dac contractul a fost ncheiat cu mai muli locatari, concediultrebuie dat tuturor acestora. n viziunea Legii nr. 114/1996,apreciem c notificarea denunrii contractului trebuie fcutfiecrui cotitular de contract, i nu tuturor acelora care n temeiulcontractului de nchiriere figureaz nscrii n contract i ale crordrepturi locative sunt derivate.n cazul n care chiriaul refuz s prseasc locuina laexpirarea termenului de preaviz prevzut de alin. (2) al art. 1824C. civ., locatorul va trebui s obin o hotrre judectoreasc deevacuare, deoarece ocuparea spaiului este abuziv, fr titlu.n acelai timp, locatarul care nu se conformeaz concediuluiprimit, va fi obligat la despgubiri, (lipsa de folosin) aferentectigului de care locatorul a fost lipsit prin ocuparea abuziv aspaiului de locuit.Si contractul de nchiriere pe durat determinat poate fi denunatde ambele pri, dar n ceea ce-l privete pe locator, condiiiledenunrii sunt restrictive.Locatarul poate denuna contractul de nchiriere pe duratdeterminat, n timpul derulrii acestuia, cu respectarea termenuluilegal de preaviz de 60 zile sau, al celui convenional, care12(12) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 172.

Pasaj citat:nu poate fi mai mic dect cel legal, fr a-i motiva n vreun feldenunarea.Prsirea intempestiv a locuinei de ctre chiria, nainteaexpirrii duratei contractului de nchiriere i cu nerespectarea termenuluide preaviz, i confer locatorului doar dreptul la acordareadaunelor-interese pentru prejudiciul cauzat, echivalent chirieide care a fost lipsit pn la expirarea termenului contractual saua diferenei dintre chiria ncasat de la noul chiria, dac ntretimp a ncheiat un nou contract de nchiriere i aceea care ar fincasat-o de la chiriaul denuntor.Denunarea contractului de nchiriere cu durat determinat,poate fi fcut n timpul derulrii acestuia i de ctre locator, dacsunt ndeplinite urmtoarele condiii: n contract s se fistipulat c locatorul poate denuna unilateral contractul, iar denunareaare drept scop satisfacerea nevoilor locative ale locatoruluisau familiei sale.Denunarea trebuie notificat cu respectarea termenului depreaviz prevzut de art. 1824 alin. (2) C. civ.Dreptul proprietarului de a denuna contractul de nchiriere cudurat determinat, constituie o excepie n actuala reglementarei poate fi exercitat numai n ipoteza prevzut de art. 1825. Dinaceast cauz, spre deosebire de locatar, notificarea locatoruluitrebuie motivat, iar motivele denunrii trebuie s se nscrie nacelea prevzute de art. 1825 alin. (2) C. civ.Locatorul va trebui s obin o hotrre judectoreasc deevacuare a chiriaului care nu se conformeaz concediului,instana fiind n msur s verifice veridicitatea meniunilor fcutede locator n notificare, privind nevoile sale locative i ale familiei,cu referire n acest caz la legtura de rudenie sau afinitate cu ceiale cror nevoi vrea s le satisfac, aprecierea fcndu-se nsensul noiunilor de familie i locuin, prevzute de Legeanr. 114/1996.Respingerea de ctre instan a aciunii n evacuare formulatde locator pentru situaia prevzut de art. 1825 alin. (2)C. civ., ori denunarea contractului de nchiriere pe durat determinatn timpul derulrii acestuia dar nemotivat pe nevoilelocative ale locatorului sau familiei sale, semnific mpotrivirealocatorului la rennoirea contractului de nchiriere prin relocaiune,avnd ca efect ncetarea raporturilor locative la expirareatermenului.13(13) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 173.

Pasaj citat:Seciunea a VII-a. Evacuarea chiriailori a altor persoane din spaiile cu destinaiade locuin i reintegrarea acestora1. Evacuarea pe calea procedurii de drept comun 114. n temeiul art. 61 din Legea nr. 114/1996, orice litigiu nlegtur cu aplicarea legii locuinei se soluioneaz de ctreinstanele judectoreti.n concordan cu acest text, art. 1831 C. civ. statueaz cevacuarea chiriailor se face n baza unei hotrri judectoreti,dac prin lege nu se prevede altfel.Instana poate dispune evacuarea chiriaului atunci cndcontractul nu mai este n fiin, deoarece a fost reziliat sauanulat, rmnnd fa n fa locatorul i persoana care nu maideine niciun titlu locativ[1].Evacuarea nu se poate dispune n lipsa unei solicitri privindrezilierea contractului, ntruct evacuarea vizeaz persoanelecare ocup fr drept un spaiu locativ[2].Sanciunea evacurii opereaz la cererea proprietarului, atitularului unui dezmembrmnt al dreptului de proprietate sau aunui drept de folosin i este aplicabil locatarului principal14(14) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 182.

Pasaj citat:membrilor familiei sale, sublocatarului i persoanelor care deinlocuina fr titlu legal, constnd n obligarea acestora la ncetareaactelor de folosin a spaiului locativ deinut fie n temeiulcontractului care i-a ncetat efectele, fie printr-un act de tolerandin partea locatorului, ori n mod abuziv.Aciunea n evacuare, este specific raporturilor locative, astfelc i titularul unui drept real de proprietate sau dezmembr-mnt al acestuia, nu-i valorific prin aciunea n evacuare dreptulsu absolut, ci doar dreptul su personal de crean, avndun caracter relativ, pentru a-l constrnge pe locatar s-i executeobligaia sa de a face, adic de a evacua i preda materiallocuina[1] n privina creia nu mai deine niciun titlu locativ.n cazul n care prin cererea formulat se solicit proteciadreptului real de proprietate, reclamantul are deschis calea uneiaciuni n revendicare, care este specific raporturilor locative[2].Pentru locuinele fcnd parte din fondul locativ de stat, evacuarease dispune la cererea unitii administrativ-teritoriale careare spaiul n administrare, aceasta incluznd i locuinele socialesau de necesitate, precum i acelea de serviciu, finanate ncondiiile legii, din bugetul de stat i bugetele locale. Pentrulocuinele de serviciu i de intervenie finanate din bugeteleagenilor economici, legitimarea procesual activ aparineagentului economic prin reprezentantul su legal.Regia autonom Administraia Protocolului de Stat arelegitimare activ n aciunea n evacuare, numai n privina locuinelorde protocol, proprietatea statului i acelea de serviciuaflate n administrarea acesteia.Aciunea n evacuare a fost calificat ca un act de administrarece poate fi formulat de aceia care au legitimarea i capacitateaefecturii acestor acte, inclusiv de unul din coproprietarisau unul dintre soi, n cazul locuinelor bun comun[3]. Regimulprotectiv al locuinei familiei nu obstrucioneaz efectuarea actelorde administrare n privina acestei locuine, ci vizeaz numaiactele de dispoziie (art. 322 C. civ.).n mod excepional, asociaia de proprietari sau locatari, ntemeiul mandatului acordat de proprietari sau locatari, n msura15(15) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 183.

Pasaj citat:n care este legitimat s solicite rezilierea contractului de nchiriere,poate solicita i evacuarea chiriailor.Locatorul poate solicita, pe lng evacuarea celui care deineimobilul, obligarea acestuia la plata chiriei pn la data eliberriiefective a locuinei, precum i la repararea prejudiciilor de oricenatur, cauzate locatorului pn la acea dat.Cel care a deinut imobilul abuziv, fr titlu locativ, poate fiobligat odat cu evacuarea sau pe calea unei aciuni separate, laplata despgubirilor aferente lipsei de folosin, cuantificareadespgubirilor fcndu-se la nivelul chiriei ce ar fi fost pltit nperioada ocuprii locuinei, dac s-ar fi ncheiat un contract denchiriere.Articolul 1832 instituie o solidaritate legal n executarea obligaiilorizvornd din contractul de nchiriere, nu numai a chiriailori a acelora care figurnd n contract, beneficiaz de undrept locativ derivat, dar, fr distincie i pe seama oricrei persoanecreia locatarul i-a ngduit n orice mod folosirea, ori deinerealocuinei, singur sau mpreun cu locatarul.Aceste alte persoane dect chiriaul sau membrii familieiacestuia, care figureaz n contact, sunt inui de executarea obligaiilorcontractuale, nu pe ntreaga durat a contractului, cinumai pe durata exercitrii folosinei locuinei.Alineatul (2) al art. 1832 C. civ. instituie o opozabilitate legala efectelor de ncetare a contractului de nchiriere, indiferent decauza ncetrii i a hotrrii judectoreti de evacuare, att fade persoanele care locuiesc cu titlu mpreun cu chiriaul, ct ifa de cei care locuiesc fr titlu mpreun cu chiriaul.Raiunea trebuie cutat n aceea c titularul de contract ireprezint i pe cei care figureaz n contract i ale cror drepturilocative sunt derivate, contractul de nchiriere fiind inclus n categoriaactelor de administrare. Odat cu ncetarea contractului denchiriere, indiferent de cauz, toi cei care au locuit cu titlu saufr titlu cu chiriaul, dein spaiul n mod abuziv, astfel csanciunea evacurii acestora, pe calea hotrrii judectoreti nupoate opera difereniat, ntruct nici una din aceste persoane numai sunt deintoare a unui drept de folosin.Personal, apreciem c dincolo de principiul relativitii efectelorhotrrii judectoreti, de la care legiuitorul abdic, prevederilealin. (2) al art. 1832 C. civ., sunt de natur s confere celeritatepunerii n executare a hotrrilor judectoreti de evacuare,prin evitarea obstrucionrii i tergiversrii, pe calea contestaieila executare, adesea utilizat abuziv de ctre cei tolerai, per-16(16) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 184.

Pasaj citat:soane lipsite de drepturi locative i deci de legitimare, ori dectre cei menionai n contractul de nchiriere, ale cror drepturilocative au ncetat odat cu ncetarea contractului.n acest sens, sunt i dispoziiile art. 133 din Legea nr. 71/2011,care statueaz c chiriaul i persoanele care locuiesc mpreuncu acesta nu se pot prevala de dispoziiile art. 1831 C. civ. i aleart. 1832 C. civ. pentru a se opune evacurii silite, ntemeiat peprevederile art. 1809 alin. (2) i (3) ori ale art. 1816 alin. (3)C. civ.Legitimare procesual pasiv, n aciunea n evacuare o au,n temeiul art. 1 Decretului-lege nr. 24/1990 i persoanele careocup nainte de ncheierea unui contract de nchiriere, o locuindin fondul locativ de stat.Unitatea care are n administrare sau urmeaz s ia n administrarelocuina ocupat abuziv, este legitimat s introducaciunea n evacuare i s aduc la cunotina organelor deurmrire penal fapta, ocupantul locuinei rspunznd i penalpentru ocuparea abuziv fr titlu, a locuinei.Eliberarea locuinei din proprie iniiativ a ocupantului, duce lancetarea urmririi sau judecii, iar dac eliberarea s-a fcutdup rmnerea definitiv a hotrrii de condamnare, pedeapsanu mai este executat (art. 3 din Decretul-lege nr. 24/1990).2. Evacuarea pe calea procedurii urgente a ordonaneipreediniale115. Ordonana preedinial este admisibil, atunci cndcumulativ sunt ntrunite condiiile art. 581 C. proc. civ.n materia evacurii pe calea ordonanei preediniale, practicajudiciar a fost mai reticent, pe motiv c msura ar avea uncaracter definitiv.Au existat ns i opinii contrare[1], care au considerat cideea vremelniciei marcheaz caracterul conservator al msurilorordonate, n raport cu dreptul periclitat al reclamantului, fr caea s se refere la durata de timp al acestora.De regul, n cadrul ordonanei preediniale, instana nu stabiletedurata n timp a msurii ordonate, efectele acesteia prelungindu-seatta timp ct dureaz cauza generatoare (ceea cenu este exclus ca durata s fie nelimitat n timp, precum eva-17(17) Mona-Lisa BELU MAGDO, Locaiunea n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2012), 185.

Pasaj citat:3.2.5. Aspecte de ordin procedural legate de funcionareagaraniei vnztorului pentru eviciune190. n funcionarea obligaiei de garanie pentru eviciunea vnztorului, rezultnd din faptul personal, acestuia i incumbobligaia de a nu face , de a nu-l tulbura el nsui pe cumprtorn exercitarea dreptului su de proprietate sau a unuialt drept real. mpotriva acestei tulburri, cumprtorul poateridica excepia de garanie, att mpotriva vnztorului, ct impotriva succesorilor acestuia, potrivit principiului c cinetrebuie s garanteze nu poate evinge.n cazul garaniei contra eviciunii terului, care i valorifi cun drept potrivnic cumprtorului, acesta dispune de caleaprocedural a chemrii n judecat a vnztorului, pe caleaincidental a chemrii n garanie sau pe cale principal. nambele situaii, cumprtorul are interesul de a fi protejat neventualitatea pierderii procesului, inclusiv n ipoteza n carecumprtorul are calitatea de reclamant n procesul mpotrivaterului deintor al bunului.Garania incident prevzut de art. 72 din actualul Cod deprocedura civil statueaz c partea interesat poate cheman garanie tera persoan mpotriva creia ar putea s sendrepte cu o cerere separat n garanie sau n despgubiri. naceleai condiii, cel chemat n garanie, n spe vnztorul,poate chema n garanie o alt persoan mpotriva creia arputea s se ndrepte n cazul n care ar cdea n pretenii, cuo cerere n garanie sau n despgubiri.Cererea fcut de reclamant se va depune cel mai trziupn la terminarea procesului naintea primei instane, iarcererea fcut de prt se va depune n termenul prevzutpentru depunerea ntmpinrii naintea primei instanei, iardac ntmpinarea nu este obligatorie, cel mai trziu pn laprimul termen de judecat [art. 73 alin. (1) i (3) C. proc. civ.].Cumprtorul diligent se va grbi s depun cererea dechemare n garanie a vnztorului, deoarece garania incidenprezint o seam de avantaje.Avnd loc o singur judecat, se realizeaz o economie detimp i de bani. Vnztorul lund locul cumprtorului n proces,se evit un proces separat ntre vnztor i cumprtor ipronunarea unor hotrri potrivnice.18(18) Mona-Lisa BELU MAGDO, Contractul de vnzare n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2014), 253.

Pasaj citat:Vnztorul, devenind parte n proces, poate uza de toatemijloacele de aprare pe care le consider necesare i poatefi obligat prin aceeai hotrre la restituirea preului i ladaune-interese.191. n cazul n care cumprtorul chemat n judecat deun ter care pretinde c are un drept asupra bunului vndut,nu cheam n cauz pe vnztor, aa cum prevede art. 1705alin. (1) C. civ., pierde dreptul de garanie, cnd este condamnatprintr-o hotrre intrat n puterea lucrului judecat, dac vnztoruldovedete c existau motive sufi ciente pentru respingereacererii.n noul proces pe care cumprtorul l intenteaz vnztoruluipe cale principal, vnztorul trebuie s aduc argumenteconvingtoare, solide, s arate i s probeze valoarea lor, cares formeze convingerea c preteniile terului nu erau fondatei c existau posibiliti reale pentru pstrarea bunului.Cumprtorul care, fr a exista o hotrre judectoreasc,a recunoscut dreptul terului, pierde dreptul de garanie, afarde cazul n care dovedete c nu existau motive sufi cientepentru a mpiedica eviciunea [art. 1705 alin. (2) C. civ.]. Deaceast dat, sarcina probei revine cumprtorului, care aachiesat la preteniile terului, recunoscndu-i dreptul.Argumentele i mijloacele de probaiune trebuie s fieconvingtoare, n sensul c, chiar prin chemarea n garaniea vnztorului i folosirea tuturor mijloacelor de aprare aleacestuia, mpiedicarea eviciunii nu era posibil.Dac cumprtorul nu introduce cererea de chemare ngaranie, el are posibilitatea de a pretinde pe cale principalgarania de la vnztor, dac a fost evins, numai c de aceastdat, vnztorul se poate apra de obligaia de garanie, invocndexcepia procesului ru condus, n sensul c dispuneade mijloace efi ciente i sufi ciente s ctige procesul.Cumprtorul garantat, pe lng soluia chemrii n garaniea vnztorului, dispune i de varianta artrii titularului dreptului,prevzut de art. 75 C. proc. civ., n ipoteza n care dreptuldedus judecii este un drept real.n aceast ipotez, soluiile instanei variaz, difer, dupcum reclamantul este de acord sau nu cu nlocuirea prtuluicumprtor [art. 77 alin. (3) i (4) C. proc. civ.].19(19) Mona-Lisa BELU MAGDO, Contractul de vnzare n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2014), 254.

Pasaj citat: dac cel artat ca titular al dreptului recunoate susinerileprtului i reclamantul consimte, el va lua locul prtului, careva fi scos din proces; dac reclamantul nu este de acord cu nlocuirea sau celartat c titular nu se nfieaz sau contest susinerileprtului, terul dobndete calitatea de intervenient principal,dispoziiile art. 62 i art. 64-66 C. proc. civ. aplicndu-se nmod corespunztor.3.2.6. Garania legal a cesiunii de crean192. n temeiul art. 1585 C. civ., n cesiunea cu titlu oneros,cedentul are obligaia de garanie fa de cesionar. Obligaiade garanie este dou feluri: de drept i convenional.Garania trebuie privit n corelaie cu rspunderea pentrueviciune prevzut de art. 1586 C. civ., i care are aceeaistructur ca i obligaia de garanie n materia vnzrii, la careface trimitere art. 1586 alin. (2) C. civ.Aceast garanie privete existena valabil a creanei,raportat la momentul ncheierii contractului de cesiune. Cedentulnu rspunde pentru cauzele ulterioare cedrii care afecteazexistena creanei, n schimb, dac cauza anterioar cesiuniii-a produs efectele dup cedarea creanei, vnztorul va fiinut de garanie.Din economia textului, cedentul nu este rspunztor, nlips de clauz contrar, de intervenia cazului fortuit sau defor major, de eviciunea provenit cu concursul faptei propriia cesionarului, ori dac contractul a avut un caracter aleatoriu.Spre exemplu, n cazul apariiei unei legi care interzicencasarea creanelor de genul celor cedate, califi cat ca fi indun caz de for major, cesionarul nu are niciun fel de recurscontra cedentului[1].Cu toate acestea, cedentul i succesorii si universali vorfi inui de obligaia de garanie, chiar dac cauza eviciunii esteposterioar cesiunii, dac aceasta se datoreaz faptului personalal acestora. Caracterul limitat al garaniei de drept alcedentului, decurge din caracterul speculativ al transferului decrean.20(20) Mona-Lisa BELU MAGDO, Contractul de vnzare n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2014), 255.

Pasaj citat:Garania de drept a cedentului nu cuprinde i solvabilitateadebitorului cedat, dac cedentul nu i-a asumat expres idistinct aceast rspundere. n lipsa unei stipulaii contrare, seprezum, n temeiul art. 1585 alin. (2) C. civ., c cedentul s-aobligat s garanteze numai solvabilitatea debitorului cedat, dela data cesiunii. Cedentul garanteaz, n aceleai condiii, cai pentru crean i accesoriile acesteia, respectiv existena iefi cacitatea valorifi crii acestora, dac nu-i asum distinct oatare rspundere.Regulile n materia garaniei de drept sunt supletive, astfel cprile le pot modifi ca n anumite limite, prin clauzele de garanieconvenional, agravnd sau uurnd obligaia cedentului.193. Pe calea garaniei convenionale, cedentul poate fidescrcat de orice obligaie de garanie privind existena creaneicare a format obiectul cesiunii, ns nu va fi aprat i derestituirea preului cesiunii, dect dac cesionarul, n temeiulart. 1698 alin. (2) C. civ., a contractat pe riscul su. n msuran care existena creanei este afectat de faptul personal alcedentului, clauza de excludere a rspunderii cedentului numai poate opera, cedentul fi ind inut s rspund fa de cesi-onar dincolo de limita convenional a obligaiei de garanie.Regulile generale ale garaniei de la contractul de vnzare-cumprare,se aplic i cesiunii de crean care este ndefi nitiv tot o vnzare. Ca urmare, chiar n condiiile stipulriiunei clauze de negaranie obinuit, art. 1698 C. civ., fi inddeopotriv aplicabil, cedentul va fi totui inut de restituireapreului, fi ind descrcat numai de plata daunelor-interese. Clauzaclar i precis fr garanie nu este operant dac cedentula ascuns intenionat i nu i-a comunicat cesionarului elementelecare, cu certitudine, nu duceau la realizarea creanei i pe carele cunotea la data contractrii.Prile pot deroga expres sau tacit de la clauza fr garaniedac neleg s fac o vnzare aleatorie, pe riscul cumprtorului.Cel mai frecvent, o atare excludere tacit a obligaieide garanie, privind existena creanei, intervine n cazul vnzriisvrit n derularea procedurii falimentului.Atunci cnd cedentul s-a obligat expres s garanteze solvabilitateadebitorului cedat, de la data cesiunii, avem de aface cu o agravare convenional a rspunderii cedentului.21(21) Mona-Lisa BELU MAGDO, Contractul de vnzare n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2014), 256.

Pasaj citat:Rspunderea pentru solvabilitatea debitorului cedat sentinde pn la concurena preului cesiunii, la care se adaugcheltuielile suportate de cesionar n legtur cu cesiunea[art. 1585 alin. (3) C. civ.]. Prin asumarea solvabilitii debitoruluicedat, cedentul nu devine un fi deiusor al acestuia, dac nu-iasum i garania solvabilitii viitoare a debitorului. n acestcaz, funcionarea fi deiusiunii este mai nuanat fa de dreptulcomun, deoarece cedentul care datoreaz garania nu poaterecurge la urmrirea direct a debitorului, la scaden, tocmaipentru a permite cesionarului devenit creditor, urmrireadebitorului.Obligaia cedentului de garantare a solvabilitii debitoruluinu poate interveni dac cesionarul a renunat la garaniilecreanei, la solidaritatea creditorilor, ori a prelungit termenulde scaden.Determinarea solvabilitii actuale sau viitoare a debitoruluicedat a crui urmrire este greu de identifi cat n lipsa unorclauze contractuale exprese, impune incidena principiuluiinterpretrii restrictive a contractului.Rspunderea cedentului pentru eviciune, reprezint o formde garanie pe care acesta o datoreaz. n toate cazurile, potrivitart. 1586 C. civ., cedentul rspunde, dac prin fapta sa proprie,singur sau concurent cu fapta altei persoane, cesionarul nudobndete creana n patrimoniul su i nu poate s o facopozabil terilor. ntr-un asemenea caz, ntinderea rspunderiicedentului se determin potrivit dispoziiilor art. 1585 alin. (4)C. civ., care face trimitere la aplicabilitatea dispoziiilor legaleprivind rspunderea vnztorului de rea-credin pentru viciileascunse ale lucrului vndut.22(22) Mona-Lisa BELU MAGDO, Contractul de vnzare n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2014), 257.

Pasaj citat:3.2.7. Efectele obligaiei garaniei de drept a vnztorului,n cazul eviciunii consumate194. Drepturile cumprtorului evins total sau parial suntstabilite de lege.n cazul eviciunii totale, cumprtorul poate solicita rezoluiuneacontractului de vnzare-cumprare i restituireaintegral a preului primit la ncheierea contractului, chiar dacla data eviciunii valoarea bunului s-a micorat sau dac bunul23(23) Mona-Lisa BELU MAGDO, Contractul de vnzare n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2014), 257.

Pasaj citat:a suferit deteriorri nsemnate din neglijena cumprtoruluisau prin for major. Scderea valorii bunului de la momentulncheierii contractului profi t cumprtorului, numai n msuran care, n urma deteriorrilor cauzate bunului, cumprtorula obinut un benefi ciu. Aceasta se refl ect n scderea din prea sumei corespunztoare acestui benefi ciu [art. 1701 alin. (1)i (2) C. civ.].Dac lucrul vndut are la data eviciunii o valoare mai mare,oricare ar fi cauza acestui spor de valoare, vnztorul estedator s plteasc cumprtorului, pe lng preul vnzrii, isporul de valoare acumulat pn la data eviciunii.Vnztorul este inut de obligaia legal de garanie, restituindpreul primit i, n ipoteza exercitrii aciunii n garaniede ctre subdobnditor, indiferent dac lucrul a fost dobnditde acesta la un pre mai mare, mai mic, ori cu titlu gratuit. Aceastsoluie s-a impus, n doctrin susinndu-se c, de vreme cesubdobnditorul este un cesionar cruia i-au fost transmisetoate drepturile i accesoriile acestora, inclusiv aciunea contraeviciunii, are exact aceleai drepturi pe care autorul le avea,deci dreptul de a obine preul pe care acesta l-a pltit[1].Aadar, subdobnditorul evins de un ter are drept la dezdunarechiar dac mpotriva autorului su nu avea o aciunen garanie pentru eviciune (de exemplu: subdobnditoruldonatar, dei nu are o aciune n garanie mpotriva donatorului,el are o aciune n dezdunare pentru eviciune mpotrivavnztorului bunului, ctre donator).ntr-o alt opinie, rmas izolat, s-a considerat c seimpune distincia, dup cum dobnditorul a pltit o sum maimare dect propriul vnztor, situaie n care subdobnditorulare dreptul la ntreaga sum pltit ca pre, dar cu titlu dedaune-interese, i doar dac a fost de bun-credin sau apltit un pre mai mic, caz n care acesta va putea pretindepreul pe care el nsui l-a pltit[2].Eviciunea parial const fi e n pierderea n parte a dreptuluide proprietate ori restrngerea dreptului de folosin asupra24(24) Mona-Lisa BELU MAGDO, Contractul de vnzare n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2014), 258.

Pasaj citat:bunului, fi e n oricare alt restrngere a drepturilor dobnditede ctre cumprtor. n cazul eviciunii pariale, cumprtorulpoate opta ntre a cere meninerea contractului ncheiat cudespgubiri pentru pierderea suferit sau rezoluiunea contractuluide vnzare-cumprare. Rezoluiunea contractului devnzare-cumprare poate interveni numai n cazul n carecumprtorul demonstreaz c pierderea suferit este nsemnat,nct dac ar fi fost cunoscut eviciunea, nu ar fi ncheiatcontractul. n acest caz, cumprtorul restituie bunul rmas,primind n schimb preul i despgubiri, ntocmai eviciuniitotale.Obligaia vnztorului de restituire a preului ctre cumprtorulevins, se justifi c prin aceea c preul a fost pltit frcauz, iar restituirea se impune n temeiul plii nedatorate.Cumprtorul care nu cere sau nu obine rezoluiuneavnzrii are dreptul, potrivit art. 1703 C. civ., la restituireaparial a preului, proporional cu valoarea prii de care a fostevins, socotit la momentul eviciunii i, dac este cazul, i laplata daunelor-interese.Proporionalitatea preului se raporteaz la valoarea priidin bun de care cumprtorul a fost evins, chiar dac, la dataeviciunii, valoarea bunului vndut a sczut sau acesta a suferitdeteriorri nsemnate din neglijena cumprtorului sau dincauz de for major. Dac ns la data eviciunii, bunul vndutare o valoare mai mare, din orice cauz, vnztorul este dators plteasc proporional preul i n funcie de sporul devaloare, pn la data eviciunii.195. Odat cu rezoluiunea contractului de vnzare-cumprare,cumprtorul poate cere nu numai restituirea preului,dar i repararea prejudiciului suferit [art. 1700 alin. (2) C. civ.].Daunele-interese, stabilite limitativ de art. 1702 alin. (1)lit. a) i d) C. civ., au o larg sfer de acoperire, care se nscrien principiul, potrivit cruia acestea cuprind prejudiciul suferiti ctigul nerealizat de ctre cumprtor, cauzate deeviciune.Daunele-interese cuprind valoarea fructelor pe care cumprtorula fost obligat s le restituie celui care l-a evins.Cumprtorul este prezumat de bun-credin i25(25) Mona-Lisa BELU MAGDO, Contractul de vnzare n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2014), 259.

Pasaj citat:nu poate fi26(26) Mona-Lisa BELU MAGDO, Contractul de vnzare n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2014), 259.

Pasaj citat:obligat la restituirea fructelor ctre proprietarul evingtor pnla introducerea aciunii n justiie mpotriva sa, respectiv pncnd cumprtorul a luat cunotin pe o alt cale de dreptulindubitabil al terului. Din acest moment, cumprtorul esteconsiderat de rea-credin fa de ter i poate fi obligat srestituire evingtorului, fructele bunului. Fa de vnztor,cumprtorul rmne de bun-credin, ceea ce justifi c dreptulacestuia la valoarea fructelor restituite.Cumprtorul este ndreptit, potrivit art. 1702 alin. (1)lit. b) C. civ., la restituirea cheltuielilor de judecat efectuatede acesta n procesul cu cel ce l-a evins, ct i, dac estecazul, ale aciunii n regres mpotriva vnztorului.Tot n scopul indemnizrii cumprtorului, acesta poatepretinde restituirea cheltuielilor legate de ncheierea i executareacontractului de vnzare-cumprare (autentifi care, onorariulde avocat, cheltuielile de nscriere n cartea funciar). n sfrit,cumprtorul este ndreptit la daune-interese, potrivit art. 1702lit. d) C. civ., corespunztor pierderilor suferite i ctigurilornerealizate din cauza eviciunii.n materia despgubirilor datorate ca efect al eviciunii,Codul civil reglementeaz, n art. 1701, modul de calcul aldespgubirilor cu titlu de daune-interese, care prezint anumiteparticulariti.Astfel, n calculul despgubirilor, cumprtorul este ndreptit,pe lng pre, dac este cazul, i la sporul de valoare,indiferent de cauza acestuia, dac acest spor a fost ori nuprevizibil, ori vnztorul a fost de bun sau de rea-credin,ceea ce reprezint o derogare de la dreptul comun al rspunderii.Se observ c, n felul acesta, cumprtorul este apratmpotriva unei eventuale devalorizri monetare.n afara sporului de valoare i n msura n care nu suntrestituite cu acest titlu cheltuielile de ctre evingtor, vnztoruleste inut s ramburseze cumprtorului sau s fac s i seramburseze de ctre acela ce l-a evins, cheltuielile pentrulucrrile efectuate n legtur cu bunul vndut, fi e c lucrrilesunt autonome, fi e c sunt adugate, dar n acest din urmcaz, numai dac sunt necesare i utile.De precizat c suma pe care cumprtorul o poate pretindede la evingtor cu titlu de cheltuieli necesare sau utile, poate27(27) Mona-Lisa BELU MAGDO, Contractul de vnzare n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2014), 260.

Pasaj citat:fi mai mic dect cea pe care ar putea-o pretinde vnztoru-lui-prt, deoarece cheltuielile utile pot fi pretinse de la evingtorn msura efectiv a sporului de valoare.Dac vnztorul a fost de rea-credin, el este dator sramburseze cumprtorului evins i cheltuielile fcute de acestapentru efectuarea i, dup caz, ridicarea lucrrilor voluptuare[art. 1702 alin. (3) C. civ.].n privina cheltuielilor necesare i utile, care profi t teruluievingtor, acesta va fi , n primul rnd, obligat s-l despgubeascpe cumprtor, iar vnztorul va fi garant numai nsubsidiar, n privina cheltuielilor necesare i utile i n exclusivitatepentru restul cheltuielilor.n privina prescripiei aciunii n garanie pentru eviciunea cumprtorului, mpotriva vnztorului, n lipsa unui termenspecial prevzut n Codul civil, opereaz termenul general deprescripie aplicabil aciunilor personale patrimoniale. Acestancepe s curg de la data rmnerii defi nitive a hotrrii princare cumprtorul a fost obligat s delase bunul, sau o partedin acesta, n minile terului evingtor. n lipsa unei hotrride condamnare a cumprtorului, spre exemplu, cnd cumprtorulabandoneaz bunul fa de evidena dreptului terului,sau l pltete pe creditorul ipotecar, pentru a evita urmrireasilit a bunului, eviciunea se consider consumat n funciede cauza invocat, astfel c instana nvestit cu aciunea ndezdunare a cumprtorului va trebui s calculeze momentulcurgerii termenului de prescripie, n funcie de fi ecare caz nparte.n cazul n care eviciunea provine de la vnztor, sau dela succesorii si universali sau cu titlu universal, cumprtorulsau succesorii si se pot apra, pe calea excepiei de garanie,care este susceptibil de a fi invocat, orict timp ar fi trecutde la ncheierea contractului.28(28) Mona-Lisa BELU MAGDO, Contractul de vnzare n noul Cod civil, Studii si monografii (Hamangiu, 2014), 261.

BibliografieBELU MAGDO, Mona-Lisa. Contractul de vnzare n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2014.??? Contractul de vnzare n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2014.??? Contractul de vnzare n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2014.??? Contractul de vnzare n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2014.??? Contractul de vnzare n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2014.??? Contractul de vnzare n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2014.??? Contractul de vnzare n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2014.??? Contractul de vnzare n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2014.??? Contractul de vnzare n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2014.??? Contractul de vnzare n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2014.??? Contractul de vnzare n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2014.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.??? Locaiunea n noul Cod civil. Studii si monografii. Hamangiu, 2012.