+ All Categories
Home > Documents > Legea 230 Asociatii de Proprietari

Legea 230 Asociatii de Proprietari

Date post: 15-Oct-2015
Category:
Upload: elenabalica
View: 57 times
Download: 0 times
Share this document with a friend

of 47

Transcript

LEGE Nr. 230 din 6 iulie 2007privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari

Text n vigoare ncepnd cu data de 15 februarie 2013 REALIZATOR: COMPANIA DE INFORMATIC NEAM

Text actualizat prin produsul informatic legislativ LEX EXPERT n baza actelor normative modificatoare, publicate n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, pn la 31 ianuarie 2013.

Act de baz#B: Legea nr. 230/2007

Acte modificatoare#M1: Legea nr. 175/2010#M2: Legea nr. 170/2010**#M3: Decizia Curii Constituionale nr. 670/2011#M4: Decizia Curii Constituionale nr. 1514/2011#M5: Legea nr. 76/2012#M6: Ordonana de urgen a Guvernului nr. 44/2012#M7: Ordonana de urgen a Guvernului nr. 4/2013

Actele normative marcate cu dou asteriscuri (**) se refer la derogri de la Legea nr. 230/2007 sau conin modificri efectuate asupra acestor derogri.

Modificrile i completrile efectuate prin actele normative enumerate mai sus sunt scrise cu font italic. n faa fiecrei modificri sau completri este indicat actul normativ care a efectuat modificarea sau completarea respectiv, n forma #M1, #M2 etc.

#CIN NOT: Prin Hotrrea Guvernului nr. 1588/2007 au fost aprobate Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari.

#B Parlamentul Romniei adopt prezenta lege.

CAP. 1 Dispoziii generale, definiii

ART. 1 Prezenta lege reglementeaz aspectele juridice, economice i tehnice cu privire la nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, precum i modul de administrare i de exploatare a cldirilor de locuine aflate n proprietatea a cel puin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, inclusiv n cazul celor care au n structura lor i spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin. ART. 2 n condiiile art. 1, datorit strii de indiviziune forat, proprietarii au obligaia s ia msuri cu privire la drepturile i obligaiile comune ce le revin tuturor asupra proprietii comune. n acest scop, proprietarii se pot asocia n asociaii de proprietari cu personalitate juridic. ART. 3 n sensul prezentei legi, termenii i expresiile de mai jos au urmtoarele semnificaii: a) cldire-bloc de locuine-condominiu - proprietatea imobiliar format din proprieti individuale, definite apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuine, i proprietatea comun indiviz. Poate fi definit condominiu i un tronson cu una sau mai multe scri, din cadrul cldirii de locuit, n condiiile n care se poate delimita proprietatea comun; b) proprietate individual - apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea de locuin, parte dintr-o cldire, destinat locuirii sau altor activiti, care mpreun cu cota-parte indiviz din proprietatea comun constituie o unitate de proprietate imobiliar. Cu excepia unor situaii pentru care exist alte prevederi exprese n prezenta lege sau n acordul de asociere, dreptul de proprietate asupra unei proprieti individuale dintr-un condominiu trebuie considerat n acelai mod ca i dreptul de proprietate asupra altor bunuri imobile; c) proprietate comun - toate prile dintr-un condominiu care nu sunt apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin; d) proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat - cel puin o instalaie pe vertical care alimenteaz n comun tronsoane ori scri sau pri de construcie comune tronsoanelor ori scrilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca poziie i suprafa; e) cot-parte indiviz - cota-parte de proprietate care i revine fiecrei proprieti individuale din proprietatea comun i este egal cu raportul dintre suprafaa util a proprietii individuale i totalul suprafeelor utile ale tuturor proprietilor individuale; f) proprietar al spaiului, respectiv al apartamentului - persoana fizic sau juridic, de drept public ori de drept privat, care are n proprietate acel spaiu, respectiv apartament, ntr-un condominiu; g) asociaie de proprietari - form de asociere autonom i nonprofit a majoritii proprietarilor dintr-un condominiu; h) acord de asociere - actul care consfinete decizia proprietarilor de a se asocia; i) cheltuieli ale asociaiei de proprietari - cheltuielile sau obligaiile financiare ale asociaiei care sunt legate de exploatarea, reparaia ori ntreinerea proprietii comune, precum i cheltuielile cu serviciile de care beneficiaz proprietarii i care nu sunt facturate individual ctre proprietile individuale; j) cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari - suma corespunztoare din cheltuielile asociaiei, pe care fiecare proprietar este obligat s o plteasc lunar; k) atestat - actul care dovedete calitatea de administrator de imobil.

CAP. 2 nfiinarea i nregistrarea asociaiei de proprietari

ART. 4 (1) Asociaia de proprietari are drept scop administrarea i gestionarea proprietii comune care, pe lng drepturi, impune obligaii pentru toi proprietarii. (2) Consecinele nelurii msurilor de organizare i funcionare cu privire la administrarea i gestiunea proprietii comune sunt n rspunderea juridic a tuturor proprietarilor sau a reprezentanilor acestora, dup caz. ART. 5 (1) Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, din cadrul unei cldiri. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere. (2) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat. (3) Dac este cazul, asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire i reglementeaz ntre ele raporturile juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anex la acordul de asociere. ART. 6 (1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a crui raz teritorial se afl cldirea. (2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza prezentei legi. (3) Acordul de asociere trebuie s conin: a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate; b) numele i prenumele tuturor proprietarilor; c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului aferent cldirii; d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun; e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun. (4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea. (5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie.#M5 (6) ncheierea este supus numai apelului, n termen de 5 zile de la comunicare. Apelul se judec cu citarea prilor.#B ART. 7 nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea general de constituire se face la cererea scris a acestora, fr alte formaliti. ART. 8 (1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar acordul a cel puin 2/3 din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari. (2) Orice modificare sau completare se nregistreaz la judectoria care a emis ncheierea judectoreasc de nfiinare, fr alte formaliti.

CAP. 3 Drepturile i obligaiile proprietarilor

ART. 9 Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au dreptul s participe, cu drept de vot, la adunarea general a proprietarilor, s i nscrie candidatura, s candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana n cauz trebuie s aib capacitate deplin de exerciiu. ART. 10 Proprietarii au dreptul s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei i au acces, la cerere, la orice document al acesteia. ART. 11 (1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public local a modificrilor constructive, fr a pune n pericol integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale. (2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a obine mai nti acceptul din partea asociaiei de proprietari. ART. 12 Zidurile dintre apartamentele sau spaiile alturate, care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii i din proprietatea comun, pot fi reamplasate prin acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spaiilor respective, pe baza autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local i cu ntiinarea asociaiei. Zidurile dintre apartamente sau spaii i proprietatea comun care nu fac parte din structura de rezisten a cldirii pot fi reamplasate numai prin modificarea acordului de asociere, n baza hotrrii majoritii proprietarilor i a autorizaiei de modificare a construciei, eliberat de autoritatea public local.#M1 ART. 13 Veniturile obinute din exploatarea proprietii comune aparin asociaiei de proprietari. Aceste venituri alimenteaz fondurile speciale ale asociaiei de proprietari pentru reparaii i investiii cu privire la proprietatea comun i nu se pltesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum i cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial ntr-un raport afiat la avizierul asociaiei de proprietari.#B ART. 14 Proprietarul este obligat s menin proprietatea sa individual, apartament sau spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin, n stare bun, pe propria cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun sau individual a celorlali proprietari din condominiu. ART. 15 Cu un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat s accepte accesul n apartamentul sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz. ART. 16 (1) Proprietarii sunt obligai s ia msuri pentru consolidarea sau modernizarea cldirii, pentru reabilitarea termic i eficiena energetic, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interveniilor, se va avea n vedere meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri. (2) n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri pentru consolidare, cu sprijinul autoritii publice locale sau centrale. ART. 17 Dac proprietarul unui apartament ori spaiu sau oricare alt persoan care acioneaz n numele su provoac daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt apartament ori spaiu, respectivul proprietar sau respectiva persoan are obligaia s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii. ART. 18 n cazurile n care n cldirile de locuine unul dintre proprietari sau chiriai mpiedic, cu bun-tiin i sub orice form, folosirea normal a cldirii de locuit, crend prejudicii celorlali proprietari ori chiriai, dup caz, proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanei s hotrasc msurile pentru folosirea normal a cldirii, precum i plata daunelor. ART. 19 n cazul spaiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun. ART. 20 (1) Proprietarii care i nstrineaz apartamentele sau spaiile cu alt destinaie dect aceea de locuin sunt obligai ca la ntocmirea formelor de nstrinare s fac dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari. (2) Notarii publici nu vor autentifica actele de nstrinare fr o adeverin din partea asociaiei de proprietari, care s reprezinte dovada achitrii la zi a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, eliberat n original sub semntura preedintelui i a administratorului asociaiei de proprietari, cu precizarea numelui i prenumelui acestora, i cu tampila asociaiei de proprietari. Actele de nstrinare ncheiate cu nerespectarea acestei obligaii sunt nule de drept. (3) n cazul existenei unor datorii ctre asociaia de proprietari, nstrinarea proprietii se poate face numai dac se introduce n contract o clauz privitoare la preluarea datoriilor de ctre cumprtor.

CAP. 4 Organizarea i funcionarea asociaiei de proprietari

ART. 21 (1) La adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezeni un comitet executiv, format din preedintele asociaiei de proprietari i un cenzor sau o comisie de cenzori, i vor hotr numrul membrilor acestora i durata mandatelor lor. Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan fizic ori juridic de specialitate, pe baz de contract sau convenie de prestri de servicii. (2) Cenzorul sau membrii comisiei de cenzori trebuie s aib cel puin studii medii i pot depune, dac adunarea general a asociaiei de proprietari hotrte astfel, ntr-un cont bancar al asociaiei de proprietari, o garanie suficient i ndestultoare, pe baza unui contract de garanie ncheiat n acest sens. Cuantumul garaniei nu poate fi mai mic dect media anual a totalului cheltuielilor lunare ale asociaiei. (3) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care va obine cel mai mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voina sa i a majoritii proprietarilor din cadrul adunrii generale. Preedintele, n situaii deosebite, poate numi temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreedinte cruia i poate delega atribuiile sale. ART. 22 (1) Deponentul garaniei menionate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune n niciun mod de suma depus drept garanie i nici de dobnda aferent, dect dup ndeplinirea cumulativ a urmtoarelor condiii: aprobarea descrcrii de gestiune privind exerciiul financiar precedent de ctre adunarea general a membrilor asociaiei de proprietari, precum i ncetarea efectelor delegaiei menionate la art. 21. (2) n cazul n care se constat de ctre reprezentanii asociaiei de proprietari sau de ctre proprietarii nii minusuri n gestiune, asociaia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului n gestiune, direct din contul bancar menionat la art. 21 alin. (2), cu aprobarea scris, expres, anterioar a adunrii generale, fr a avea nevoie de consimmntul deponentului garaniei. ART. 23 (1) Dup adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari va avea loc cel puin o dat pe an, n primul trimestru, o adunare general a proprietarilor membri ai asociaiei. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puin unei adunri generale a proprietarilor aparine membrilor comitetului executiv, inclusiv preedintelui asociaiei de proprietari. (2) Adunarea general este alctuit din toi proprietarii membri ai asociaiei de proprietari. (3) Adunarea general ordinar se convoac fie de preedintele asociaiei de proprietari, fie de comitetul executiv. (4) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale extraordinare ale asociaiei pot fi convocate oricnd de ctre comitetul executiv sau de ctre cel puin 20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari. (5) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel nominal convocator, asupra oricrei adunri generale a asociaiei de proprietari, cu cel puin 7 zile nainte de data stabilit, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale. Ordinea de zi anunat se poate completa prin hotrre a adunrii generale. ART. 24 (1) Adunarea general poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari (jumtate plus unu) sunt prezeni personal sau prin reprezentant legal. (2) Dac la prima convocare nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu, adunarea general va fi suspendat i reconvocat n termen de maximum 10 zile de la data primei convocri. (3) La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membrii asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor prezeni, prin votul majoritii acestora. (4) Hotrrile adunrii generale a asociaiei de proprietari sunt obligatorii i pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezeni la adunarea general, precum i pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociaiei de proprietari. ART. 25 (1) Pentru adoptarea hotrrilor n adunarea general a asociaiei de proprietari, se vor avea n vedere urmtoarele: a) fiecare proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa; b) pentru hotrrile cu privire la stabilirea fondurilor de investiii pentru consolidare, reabilitare i modernizare, votul fiecrui proprietar are o pondere egal cu cota-parte din proprietatea comun; c) proprietarul poate fi reprezentat n adunarea general de ctre un membru al familiei sau de ctre un alt reprezentant care are o mputernicire scris i semnat de ctre proprietarul n numele cruia voteaz; d) un membru al asociaiei de proprietari poate reprezenta unul sau mai muli membri abseni, dac prezint mputernicire semnat de ctre proprietarii n numele crora voteaz; e) n cazul unui vot paritar, votul preedintelui asociaiei de proprietari este decisiv. (2) Hotrrile adunrilor generale vor fi luate cu votul majoritii membrilor asociaiei de proprietari prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat, dup caz. n statutul propriu al asociaiei de proprietari pot fi prevzute i alte condiii, dar nu mai puin de jumtate plus unu din voturile celor prezeni la adunarea general convocat sau reconvocat. (3) n situaii excepionale, hotrrile pot fi luate prin acordul scris al majoritii proprietarilor unei scri sau unui bloc, membri ai asociaiei de proprietari, pentru probleme care i vizeaz direct, pe baz de tabel nominal. (4) Hotrrile adunrilor generale se consemneaz n registrul de procese-verbale al asociaiei de proprietari, se semneaz de ctre toi membrii comitetului executiv i se comunic, n scris, tuturor proprietarilor. ART. 26*) Dac o hotrre a adunrii generale este contrar legii, statutului sau acordului de asociere a asociaiei de proprietari ori este de natur s produc daune intereselor proprietarilor, acetia pot ataca n justiie respectiva hotrre, n termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acionarea n justiie nu ntrerupe executarea hotrrii dect n cazul n care instana dispune suspendarea acesteia.#CIN *) Curtea Constituional, prin Decizia nr. 670/2011 (#M3), a admis excepia de neconstituionalitate a prevederilor art. 26 din Legea nr. 230/2007 i a constatat c sintagma "de la adoptarea acesteia" este neconstituional.

#B ART. 27 Adunarea general a proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii: a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari; b) adopt, modific sau revoc hotrri; c) adopt i modific bugetele de venituri i cheltuieli; d) mandateaz comitetul executiv reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari pentru angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care ocup funcia de administrator imobile sau a altor angajai ori prestatori, n scopul administrrii i bunei funcionri a cldirii; e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociai. ART. 28 (1) Asociaia de proprietari poate intermedia servicii ntre furnizori i proprietarii consumatori, n special cu privire la serviciile publice de utiliti, pe baza unor contracte de prestri de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile i obligaiile cu privire la serviciul furnizat aparin, pe de o parte, furnizorului i de cealalt parte, proprietarului. (2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utiliti, furnizorul serviciului va aciona mpotriva proprietarilor restanieri. (3) Serviciul de intermediere din partea asociaiei de proprietari const n: repartizarea facturilor ctre proprietari prin lista de plat lunar, ncasarea i plata sumelor reprezentnd contravaloarea consumului facturat, ntiinarea furnizorului cu privire la debitori. ART. 29 (1) Cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin, comitetul executiv reprezint asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea cldirii. (2) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor ce i revin. ART. 30 (1) Comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, are urmtoarele atribuii: a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de proprietari; b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere, precum i alte decizii ce privesc activitatea din asociaia de proprietari; c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete desfurarea adunrilor generale; d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii comune; e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti i urmrete realizarea lor; f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, n mod special situaia ncasrilor i plilor lunare; g) pentru scopul i activitile asociaiei de proprietari, angajeaz i demite, ncheie i reziliaz contracte; h) i asum obligaii, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, privind interesele legate de cldire; i) iniiaz sau apr n procese, n nume propriu sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire; j) stabilete sistemul propriu de penalizri ale asociaiei de proprietari pentru restanele afiate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale; k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari; l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei; m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de existen a acesteia; n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz; o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale. (2) edinele comitetului executiv sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor si. (3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al comitetului executiv. ART. 31 (1) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor i i asum obligaii n numele acesteia. El reprezint asociaia de proprietari n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor. (2) Preedintele asociaiei de proprietari supravegheaz i urmrete aplicarea hotrrilor adunrii generale, respectarea prevederilor statutului i acordului de asociere, precum i aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, n funcie de situaie, poate propune comitetului executiv sau adunrii generale, dup caz, msuri mpotriva celor care nu respect regulile, regulamentele, hotrrile i deciziile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale i statutare. ART. 32 (1) Preedintele asociaiei de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli. (2) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preedintele asociaiei de proprietari, rspund personal sau n solidar, dup caz, n faa legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat. ART. 33 (1) Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii: a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i regulamentelor; b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli; c) verific gestiunea financiar-contabil; d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd msuri. (2) Cenzorul sau cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli. (3) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari rspund personal sau n solidar, n faa legii i a proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat. ART. 34 (1) Administrarea, ntreinerea, investiiile i reparaiile asupra proprietii comune sunt n sarcina asociaiei de proprietari. (2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune.

CAP. 5 Administrarea n asociaia de proprietari

ART. 35 (1) Pentru activitatea de administrare care include activiti de administrare tehnic, de contabilitate i casierie, asociaia de proprietari poate angaja fie persoane fizice atestate pentru funcia de administrator de imobile, fie poate ncheia contract de administrare cu persoane juridice specializate i autorizate, care au ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari ori care au ca activitate principal administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract. Administratorilor de imobile li se aplic n mod corespunztor prevederile art. 21 alin. (2) i ale art. 22. (2) Persoanele fizice pot fi angajate prin ncheierea unui contract individual de munc, conform celor stabilite prin negociere direct. (3) Candidaii pentru funcia de administrator de imobile trebuie s prezinte comitetului executiv al asociaiei de proprietari documentele solicitate, garaniile profesionale i materiale prevzute de lege i trebuie s nu fi suferit nicio condamnare. (4) Comitetul executiv adopt decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizaiilor i al eventualelor premieri care se acord personalului ncadrat cu contract individual de munc, precum i asupra valorii i a modalitilor de contractare, n cazul n care administrarea cldirii este asigurat de persoane juridice, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor. (5) De asemenea, comitetul executiv decide i asupra acordrii unor drepturi bneti membrilor asociaiei de proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor. ART. 36 Administratorul, persoan fizic sau juridic, are, n principal, urmtoarele atribuii: a) prestarea serviciilor n mod profesional; b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti; c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii acestor contracte; d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun; e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor n raport cu autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general a proprietarilor; f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege. ART. 37 Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de pre, durat de execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor, conform legislaiei n vigoare. ART. 38 Pentru protejarea intereselor proprietarilor i ale asociaiei de proprietari mpotriva riscurilor aferente activitii de administrare ntr-un condominiu, administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional. Asigurarea de rspundere civil profesional nu acoper riscurile cu privire la fraud, nelciune, deturnare de fonduri nfptuite cu bun-tiin. Persoanele care nu au calitatea de administrator de imobile nu pot ncheia polie de asigurare de rspundere civil profesional. ART. 39*) Proprietatea comun poate fi utilizat de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune.#CIN *) Reproducem mai jos prevederile art. 45 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, republicat, cu modificrile ulterioare.#M2 "(3) Prin excepie de la dispoziiile alin. (2) i prin derogare de la prevederile art. 39 din Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, ncetarea destinaiei de folosin comun pentru prile comune din cldirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotr motivat, cu o majoritate de dou treimi din numrul coproprietarilor."#CIN Curtea Constituional, prin Decizia nr. 1514/2011 (#M4), a constatat c prevederile art. 45 alin. (3) din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996 sunt neconstituionale.

#B ART. 40 Asociaia de proprietari are obligaia s ia msuri cu privire la mbuntirea confortului termic al cldirii. ART. 41 Modificrile constructive i utilizarea n alte scopuri a unor pri sau elemente de construcie ale cldirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe perei, suspendarea de stlpi, perei, scri interioare i altele asemenea, se vor putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul proprietarilor direct afectai i, dup caz, pe baza unui proiect tehnic ntocmit de instituii de specialitate, verificat de un expert autorizat, precum i cu autorizaia pentru executarea de lucrri, eliberate n condiiile legii. ART. 42 Schimbarea destinaiei locuinelor, precum i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin fa de destinaia iniial, conform proiectului iniial al cldirii cu locuine, se poate face numai cu avizul comitetului executiv i cu acceptul proprietarilor direct afectai cu care se nvecineaz, pe plan orizontal i vertical, spaiul supus schimbrii. ART. 43 Pentru lucrri majore cu privire la exploatarea, ntreinerea, repararea, consolidarea, reabilitarea i modernizarea proprietii comune, asociaia de proprietari poate angaja, n numele proprietarilor i cu semntura lor individual, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor legale. ART. 44 Pentru riscurile cu privire la proprietatea comun, asociaia de proprietari, n numele proprietarilor asociai, poate ncheia polie de asigurare.

CAP. 6 Cheltuielile asociaiei de proprietari

ART. 45 (1) Anul fiscal al asociaiei de proprietari este anul calendaristic. (2) nainte de nceputul urmtorului an fiscal i pentru fiecare an fiscal ce urmeaz, comitetul executiv va pregti i va prezenta proprietarilor n adunarea general un buget anual de venituri i cheltuieli, suficient pentru a acoperi cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizrii i funcionrii acesteia. (3) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari au obligaia s aprobe i un fond de reparaii anual, necesar pentru repararea i mbuntirea proprietii comune. Comitetul executiv va pregti i va prezenta adunrii generale suma anual necesar pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimenteaz n avans, n trane lunare egale, prevzute n lista de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari. Plile pentru repararea i mbuntirea proprietii comune se vor face din fondul de reparaii. Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari pot aproba i alte fonduri cu caracter special. (4) Asociaia de proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate bancar, n condiiile legii. ART. 46 Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari. ART. 47 Cheltuielile asociaiei de proprietari sunt urmtoarele: a) cheltuieli pe numr de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n proprieti individuale; b) cheltuieli pe consumuri individuale; c) cheltuieli pe cota-parte indiviz, n funcie de suprafaa util a proprietii individuale; d) cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociaiei de proprietari; e) cheltuieli pe consumatori tehnici; f) cheltuieli de alt natur. ART. 48 (1) Stabilirea i repartizarea sumei care privete proprietatea comun ce revine fiecrui proprietar din cadrul condominiului se fac proporional cu cota-parte indiviz din proprietatea comun. (2) Cheltuielile efectuate de asociaia de proprietari pentru plata unor servicii de utiliti publice sau de alt natur, legate de proprietile individuale din condominiu i care nu se factureaz individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaz dup acelai criteriu care a stat la baza emiterii facturii, n conformitate cu prevederile contractului ncheiat cu furnizorul respectivului serviciu. ART. 49 (1) Asociaia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizri pentru orice sum cu titlu de restan, afiat pe lista de plat. Penalizrile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de ntrziere i se vor aplica numai dup o perioad de 30 de zile care depete termenul stabilit pentru plat, fr ca suma penalizrilor s poat depi suma la care s-au aplicat. (2) Termenul de plat a cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, afiate pe lista lunar de plat, este de maximum 20 de zile calendaristice. (3) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul fondului de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli cu reparaiile asupra proprietii comune sau alte cheltuieli de natur administrativ. ART. 50 (1) Asociaia de proprietari are dreptul de a aciona n justiie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. (2) Aciunea asociaiei de proprietari este scutit de tax de timbru. (3) Sentina dat n favoarea asociaiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pus n aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice modalitate permis de Codul de procedur civil. ART. 51 (1) Asociaia de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor i altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute. (2) Privilegiul se nscrie n registrul de publicitate imobiliar al judectoriei, la cererea preedintelui asociaiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima list lunar de plat a cotelor de contribuie din care rezult suma datorat cu titlu de restan. Privilegiul se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirm plata sumei datorate. (3) Operaiunile de publicitate imobiliar privitoare la privilegiul prevzut la alin. (1) i (2) sunt scutite de tax de timbru.

CAP. 7 Raportul dintre administraia public local i central i asociaiile de proprietari

ART. 52 (1) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti sprijin activitatea asociaiilor de proprietari pentru realizarea scopurilor i sarcinilor ce le revin, n conformitate cu prevederile legale n vigoare. (2) Consiliile locale organizeaz n cadrul aparatului propriu un compartiment specializat n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari. ART. 53 (1) Compartimentele specializate nfiinate n cadrul autoritii publice locale ndrum i sprijin proprietarii pentru a se constitui n asociaii de proprietari. (2) Consiliile locale ale municipiilor, oraelor, comunelor i ale sectoarelor municipiului Bucureti ndrum i sprijin asociaiile de proprietari pentru ndeplinirea obligaiilor locale ce le revin asupra proprietii comune. ART. 54 (1) Persoanele fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de ctre primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autoritii administraiei publice locale, n baza unei hotrri a consiliului local. (2) Atestatul are drept scop certificarea calitilor profesionale ale persoanelor care doresc s practice activitatea de administrare a imobilelor la asociaiile de proprietari. ART. 55 Consiliile locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor judeene, respectiv al Consiliului General al Municipiului Bucureti, exercit controlul asupra activitii financiar-contabile din cadrul asociaiilor de proprietari, din oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociaiei de proprietari.

CAP. 8 Sanciuni

ART. 56 (1) Constituie contravenii urmtoarele fapte: a) neluarea de ctre proprietari, de ctre asociaia de proprietari sau de ctre comitetul executiv al asociaiei de proprietari a tuturor msurilor necesare pentru repararea i meninerea n stare de siguran a cldirii i a instalaiilor comune aferente (ascensor, hidrofor, instalaii de alimentare cu ap, de canalizare, de nclzire central, de preparare i distribuire a apei calde, instalaii electrice i de gaze, centrale termice, crematorii, instalaii de colectare a deeurilor, instalaii de anten colectiv, telefonie etc.) pe toat durata existenei acestora; b) nendeplinirea atribuiilor de ctre preedinte, membrii comitetului executiv, cenzori, administrator de imobil; c) neexecutarea de ctre proprietar a lucrrilor de ntreinere, reparaii sau de nlocuire a elementelor de construcii i instalaii aflate n proprietatea sa individual, dac aceasta este de natur s aduc prejudicii celorlali proprietari; d) schimbarea de ctre proprietar a destinaiei locuinei fr autorizaiile i aprobrile legale; e) modificarea aspectului proprietii comune, precum i a elementelor constructive ale cldirii fr aprobrile i autorizaiile legale; f) neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de ctre funcionarii publici i personalul angajat al autoritilor publice locale i centrale, inclusiv personalul regiilor ori al societilor furnizoare de servicii publice de utiliti, dac fapta nu a fost comis n astfel de mprejurri nct s constituie infraciune. (2) Contraveniile prevzute la alin. (1) se sancioneaz dup cum urmeaz: a) faptele prevzute la lit. a), b) i c) se sancioneaz cu amend de la 500 lei la 3.000 lei; b) fapta prevzut la lit. d), cu amend de la 200 lei la 1.000 lei; c) faptele prevzute la lit. e) i f), cu amend de la 2.500 lei la 5.000 lei. (3) Sanciunile pentru contraveniile prevzute la alin. (1) lit. a) - e) se aplic persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevzut la alin. (1) lit. f) funcionarilor publici sau personalului angajat al autoritilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societilor furnizoare de servicii de utiliti publice. (4) Constatarea contraveniilor prevzute de prezenta lege, fcut la sesizarea oricrei persoane interesate, precum i aplicarea sanciunilor corespunztoare se fac de ctre persoanele mputernicite de Inspectoratul de Stat n Construcii i de Ministerul Internelor i Reformei Administrative, de primari sau de mputerniciii acestora. ART. 57 Prevederile art. 56 referitoare la contravenii se completeaz cu dispoziiile Ordonanei Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contraveniilor, aprobat cu modificri i completri prin Legea nr. 180/2002, cu modificrile i completrile ulterioare.

CAP. 9 Dispoziii tranzitorii i finale

ART. 58 (1) Instituiile administraiei publice locale ori centrale sau orice alte societi de stat, care dein n proprietate apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin n cldirile de locuine, au aceleai drepturi i obligaii ca oricare alt proprietar din condominiu i au obligaia s mandateze persoane fizice sau juridice pentru a colabora cu asociaia de proprietari. (2) Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriaul, indiferent de statutul locuinei, precum i nerespectarea obligaiilor contractuale de ctre chiria nu absolv proprietarul de la obligaiile sale fa de asociaia de proprietari prevzute n prezenta lege. ART. 59 n termen de 60 de zile de la data intrrii n vigoare a prezentei legi, Ministerul Internelor i Reformei Administrative, mpreun cu Ministerul Economiei i Finanelor, Ministerul Muncii, Familiei i Egalitii de anse, Ministerul Transporturilor i Ministerul Justiiei vor elabora i supune spre adoptare Guvernului normele metodologice de punere n aplicare a prevederilor acesteia. ART. 60 Prezenta lege intr n vigoare la 30 de zile de la data publicrii n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I. ART. 61 La data intrrii n vigoare a prezentei legi se abrog: art. 35 alin. 3, art. 35^1, art. 36, art. 64, art. 69 i anexa nr. 2 din Legea locuinei nr. 114/1996, republicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu modificrile i completrile ulterioare, Ordonana Guvernului nr. 85/2001 privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie 2001, aprobat cu modificri prin Legea nr. 234/2002, precum i orice alte dispoziii contrare.

#CIN NOT: Reproducem mai jos prevederile art. II din Legea nr. 175/2010 (#M1).#M1 "ART. II (1) Proprietarii care i achit integral cotele de contribuie la cheltuielile asociaiilor de proprietari n termen de 12 luni de la data intrrii n vigoare a prezentei legi vor fi scutii de la plata penalitilor generate de suma restant cu titlu de baz. Prin cotele de contribuie la cheltuielile asociaiilor de proprietari se nelege datoria cu titlu de baz fr suma rezultat din penaliti. (2) Prevederile alin. (1) se aplic i chiriailor care dein spaiu locativ n baza unui contract de nchiriere cu autoritile administraiei publice locale, centrale sau cu orice instituie a statului. (3) Prevederile alin. (1) i (2) se aplic familiilor al cror venit net minim lunar pe membru de familie, respectiv al persoanei singure, nu depete suma de 1.000 lei. (4) Sumele cu titlu de penaliti datorate ctre asociaiile de proprietari, anulate conform prezentei legi, vor fi anulate i din obligaiile contractuale existente ntre asociaiile de proprietari i societatea furnizoare de servicii."

#B ---------------

HOTRRE Nr. 1588 din 19 decembrie 2007pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietariEMITENT: GUVERNUL ROMNIEIPUBLICAT N: MONITORUL OFICIAL NR. 43 din 18 ianuarie 2008

n temeiul art. 108 din Constituia Romniei, republicat, i al art. 59 din Legea nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari,

Guvernul Romniei adopt prezenta hotrre.

ART. 1 Se aprob Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, prevzute n anexa care face parte integrant din prezenta hotrre. ART. 2 La data intrrii n vigoare a prezentei hotrri se abrog Hotrrea Guvernului nr. 400/2003 pentru aprobarea Normelor metodologice privind organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, publicat n Monitorul Oficial al Romniei, Partea I, nr. 311 din 8 mai 2003, cu modificrile i completrile ulterioare, precum i orice alte dispoziii contrare.

PRIM-MINISTRU CLIN POPESCU-TRICEANU

Contrasemneaz: Ministrul internelor i reformei administrative, Cristian David

Ministrul muncii, familiei i egalitii de anse, Paul Pcuraru

Ministrul dezvoltrii, lucrrilor publice i locuinelor, Laszlo Borbely

p. Ministrul economiei i finanelor, Ctlin Doica, secretar de stat

Bucureti, 19 decembrie 2007. Nr. 1.588.

ANEXA 1

NORME METODOLOGICEde aplicare a Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari

CAP. 1 Dispoziii generale

ART. 1 Prezentele norme metodologice au ca obiect punerea la dispoziia asociaiilor de proprietari i a autoritilor administraiei publice centrale i locale a cadrului general pentru nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari, exploatarea i administrarea cldirilor-blocuri de locuine-condominii, precum i exercitarea controlului financiar-contabil i de gestiune asupra activitii asociaiilor de proprietari, n aplicarea prevederilor Legii nr. 230/2007 privind nfiinarea, organizarea i funcionarea asociaiilor de proprietari. ART. 2 (1) n scopul reprezentrii i susinerii intereselor comune ale proprietarilor, legate de folosirea bunurilor aflate n proprietate comun indiviz din cldirea ce alctuiete un condominiu, proprietarii apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin se pot constitui n asociaii de proprietari. (2) Asociaia de proprietari este forma de asociere autonom, de organizare i de reprezentare a intereselor comune a majoritii proprietarilor unui condominiu, cu personalitate juridic, fr scop patrimonial, nfiinat n condiiile prevzute de lege. (3) Pentru promovarea valorilor civice ale democraiei i statului de drept i pentru reprezentarea la nivel local i naional, asociaiile de proprietari se pot asocia n federaii, uniuni, ligi ale asociaiilor de proprietari din municipii, orae sau judee, respectiv la nivel naional, n condiiile prevzute de lege. ART. 3 Proprietarii din asociaiile de locatari din cldirile ale cror apartamente au fost dobndite n proprietate n condiiile legii i care nu s-au organizat n asociaii de proprietari vor lua msurile prevzute de prezentele norme metodologice pentru constituirea n asociaii de proprietari, potrivit prevederilor Legii nr. 230/2007.

CAP. 2 nfiinarea, organizarea, funcionarea i administrarea asociaiei de proprietari

ART. 4 Asociaia de proprietari se nfiineaz prin acordul scris a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din cadrul aceluiai condominiu cu cel puin 3 proprietari. Acordul se consemneaz ntr-un tabel nominal, anex la acordul de asociere, potrivit art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Tabelul nominal, anex la acordul de asociere, va conine, n mod obligatoriu, urmtoarele: numele i prenumele proprietarului, adresa, codul numeric personal, seria i numrul actului de identitate, indicarea titlului de proprietate, data exprimrii voinei de asociere i semntura. ART. 5 (1) n cldirile de locuine cu mai multe tronsoane sau scri se pot constitui asociaii de proprietari pe fiecare tronson ori scar n parte numai n condiiile n care nu exist o proprietate comun aferent tronsoanelor sau scrilor care nu poate fi delimitat. (2) Asociaiile de proprietari la nivel de scri sau tronsoane de cldire se pot constitui prin hotrre a adunrii generale i cu acordul expres al coproprietarilor cu privire la delimitarea efectiv a prilor de proprietate comun care se preiau n administrare de respectiva asociaie de proprietari i cu privire la obligaiile i drepturile legale care vor continua s rmn n sarcina tuturor coproprietarilor. (3) Prin acordul de asociere pe scar sau tronson se reglementeaz i raporturile cu celelalte asociaii de proprietari constituite n cldire, pe scar sau tronson, cu privire la posibilitatea defalcrii tehnice a consumurilor i repartizarea cheltuielilor comune, precum i la modalitatea acestei defalcri/repartizri. Dac este necesar, se solicit avizul furnizorilor de servicii implicai cu privire la posibilitile tehnice de furnizare independent a utilitilor pe tronsoane sau pe scri, precum i pentru realizarea branamentelor. ART. 6 (1) Anterior adunrii generale de constituire, proprietarii din cldirile cu mai multe apartamente se pot ntruni pentru a hotr cu privire la nfiinarea asociaiei de proprietari sau la transformarea asociaiei de locatari n asociaie de proprietari. Totodat, vor hotr i cu privire la persoana fizic sau juridic nsrcinat cu ntocmirea acordului de asociere i a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora i la data de convocare a adunrii de constituire. Hotrrea proprietarilor se consemneaz ntr-un proces-verbal care se semneaz de toi cei prezeni. (2) Cu cel puin 10 zile naintea datei fixate pentru adunarea general de constituire proprietarii se convoac prin afiare ntr-un loc vizibil. (3) Adunarea general de constituire a asociaiei de proprietari este legal ntrunit n cvorumul prevzut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. (4) Acordul privind nfiinarea asociaiei de proprietari se obine cu votul a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor apartamentelor i ai spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin din cadrul cldirii, scrii sau tronsonului respectiv, dup caz. (5) Dac nu este ntrunit cvorumul prevzut la art. 5 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, o nou convocare va avea loc, dup cel puin 5 zile de la data primei convocri. n cazul n care nici la a doua convocare nu se poate realiza acordul de asociere din lipsa cvorumului, se face o a treia convocare, dup cel puin 5 zile de la data celei de-a doua convocri. Dup a treia convocare a adunrii generale de constituire, acordul de asociere se consider realizat, sub condiia exprimrii voinei de asociere, consemnat n tabelul nominal, anex la acordul de asociere, a cel puin jumtate plus unu din numrul proprietarilor. (6) n adunarea general de constituire se prezint i se adopt statutul asociaiei de proprietari, n care se vor cuprinde precizri cu privire la: a) denumirea, forma juridic, sediul, durata de funcionare ale asociaiei de proprietari; b) scopul i obiectul de activitate ale asociaiei de proprietari; c) mijloacele materiale i bneti de care poate dispune asociaia de proprietari; structura veniturilor i a cheltuielilor; d) membrii asociaiei de proprietari, drepturile i obligaiile acestora; e) structura organizatoric, modul de funcionare, managementul asociaiei de proprietari; f) repartizarea cheltuielilor asociaiei de proprietari; g) condiiile n care se dizolv asociaia de proprietari; h) dispoziii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaiile contractuale, penalizrile, cazurile de urgen n care se permite accesul n apartament sau n spaiul su al unui delegat al asociaiei. i) posibilitatea asigurrii, dup caz, a unui spaiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfura serviciul de administrare i n care pot fi pstrate n siguran documentele asociaiei. ART. 7 (1) Acordul proprietarilor privind constituirea asociaiei de proprietari se consemneaz ntr-un proces-verbal al adunrii generale de constituire, ntocmit n dou exemplare originale, semnate de toi proprietarii care i-au dat consimmntul. (2) Proprietarii i dau consimmntul, de regul, n adunarea de constituire; n cazul proprietarilor abseni, consimmntul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevzut la alin. (1), n termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, conform art. 6. (3) n cazul n care un proprietar se afl n imposibilitatea de a semna, se va consemna c acesta i-a dat consimmntul i se va face meniune despre cauza acestei imposibiliti. ART. 8 (1) Cererea pentru dobndirea personalitii juridice a asociaiei de proprietari mpreun cu statutul, acordul de asociere i procesul-verbal al adunrii generale de constituire se depun i se nregistreaz la organul financiar local n a crui raz teritorial se afl cldirea. (2) Statutul i acordul de asociere se ntocmesc n baza Legii nr. 230/2007. (3) Acordul de asociere trebuie s conin: a) adresa i individualizarea proprietii individuale, potrivit actului de proprietate; b) numele i prenumele tuturor proprietarilor; c) descrierea proprietii, cuprinznd: descrierea cldirii, structura cldirii, numrul de etaje, numrul de apartamente structurate pe numr de camere, numrul spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin, suprafaa terenului aferent cldirii; d) enumerarea i descrierea prilor aflate n proprietate comun; e) cota-parte indiviz ce revine fiecrui proprietar din proprietatea comun. (4) Asociaia de proprietari dobndete personalitate juridic n baza ncheierii judectorului-delegat desemnat la organul financiar local de ctre preedintele judectoriei n a crei circumscripie teritorial se afl cldirea. (5) ncheierea se d fr citarea prilor i este executorie. (6) ncheierea este supus recursului n termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se judec cu citarea prilor. ART. 9 nscrierea ulterioar n asociaia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezeni la adunarea general de constituire i care nu i-au dat consimmntul n condiiile prevzute la art. 7 se face la cererea scris a acestora, fr alte formaliti. Proprietarul din condominiu solicit s devin membru al asociaiei de proprietari prin semnarea unui act adiional la acordul de asociere, fr alte formaliti. ART. 10 nscrierea n cartea funciar a proprietii individuale i a condominiului se face potrivit dispoziiilor legale n materie. ART. 11 Dup nfiinarea asociaiei de proprietari, aceasta se identific prin denumire, adresa condominiului, ncheierea judectorului-delegat sau orice alt document legal acordat la nfiinare i prin codul de identificare fiscal al asociaiei. Actele care eman de la asociaiile de proprietari vor cuprinde atributele de identificare. ART. 12 Proprietarii membri ai asociaiei, pe lng drepturile i ndatoririle prevzute n statutul asociaiei de proprietari, au i urmtoarele drepturi i obligaii: A. Drepturi: a) s participe, cu drept de vot, la adunarea general a asociaiei de proprietari; b) s i nscrie candidatura, s candideze, s aleag i s fie alei n structura organizatoric a asociaiei de proprietari, dac au capacitatea deplin de exerciiu; c) s cunoasc toate aspectele ce in de activitatea asociaiei i s aib acces, la cerere, la orice document al acesteia; d) s primeasc explicaii cu privire la calculul cotei de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari i, eventual, s o conteste la preedintele asociaiei de proprietari, n termen de 10 zile de la afiarea listei de plat. Preedintele asociaiei de proprietari este obligat s rspund la contestaie n termen de 7 zile; e) s foloseasc prile comune de construcii i instalaii ale condominiului conform destinaiei pentru care au fost construite; f) s i nchirieze proprietatea, fr a fi afectate exercitarea drepturilor i ndeplinirea responsabilitilor legate de asociaia de proprietari. B. Obligaii: a) s menin n bune condiii proprietatea individual, apartamentul sau spaiul cu alt destinaie dect aceea de locuin, pe propria cheltuial. Niciun proprietar nu poate nclca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comun sau individual al celorlali proprietari din condominiu; b) s accepte accesul n apartamentul sau n spaiul propriu, cu un preaviz de 5 zile, al unui delegat al asociaiei, atunci cnd este necesar i justificat s se inspecteze, s se repare ori s se nlocuiasc elemente din proprietatea comun, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament sau spaiu. Fac excepie cazurile de urgen, cnd accesul se poate face fr preaviz, conform prevederilor din statutul asociaiei de proprietari; c) s contribuie la constituirea mijloacelor bneti i materiale ale asociaiei de proprietari i s achite n termenul stabilit cota de contribuie care le revine n cadrul cheltuielilor asociaiei de proprietari; d) s ia msuri, n cadrul asociaiei, pentru modernizarea, consolidarea, reabilitarea termic, precum i pentru creterea performanei energetice a cldirii, dup caz, potrivit prevederilor legale, i s achite cota-parte din costurile aferente. Indiferent de natura interveniilor, se va avea n vedere meninerea aspectului armonios i unitar al ntregii cldiri. n cldirile afectate de seisme, proprietarii au obligaia de a lua de urgen msuri pentru consolidare, conform prevederilor legale n vigoare; lucrrile de reparaii, intervenii etc. se vor executa cu personal autorizat, potrivit legii; e) s repare stricciunile ori s plteasc cheltuielile pentru lucrrile de reparaii, dac ei sau alte persoane care acioneaz n numele lor au provocat daune oricrei pri din proprietatea comun sau unui alt apartament ori spaiu; f) la nstrinarea proprietii, s transmit toate obligaiile ctre dobnditor, inclusiv cele cu privire la sumele de plat ctre asociaia de proprietari existente la data tranzaciei, precum i orice alte informaii relevante sau avnd consecine asupra drepturilor i obligaiilor privitoare la proprietatea care este nstrinat; g) la dobndirea proprietii, s depun n copie, la asociaie, actul de proprietate; h) s modifice instalaiile de distribuie a utilitilor n interiorul unui condominiu sau al unui apartament din cadrul unui condominiu numai n condiiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilitii, n care se arat efectele modificrii instalaiei respective. Pe baza acestui referat, comitetul executiv va hotr asupra efecturii modificrii. n cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice i a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic menionat; i) nu pot ocupa funcii n comitetul executiv i n comisia de cenzori membri avnd grade de rudenie, pn la gradul al 4-lea inclusiv. ART. 13 (1) Proprietarul poate aduce mbuntiri sau modificri proprietii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de ctre autoritatea public local a modificrilor construciei, fr a pune n pericol integritatea structural a cldirii sau a altor proprieti individuale. (2) Proprietarul nu poate schimba aspectul sau destinaia proprietii comune fr a obine mai nti acceptul asociaiei de proprietari. (3) Orice modificare a proprietii individuale se va aduce la cunotina asociaiei pentru nscrierea n jurnalul evenimentelor din cartea tehnic a construciei, prin depunerea n copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de recepie i a schielor. (4) Unitile care au administrat cldirile i sunt deintoare a crii construciei au obligaia de a o preda asociaiilor de proprietari, iar acolo unde aceasta nu mai exist, s o reconstituie pe cheltuiala proprie. ART. 14 (1) Proprietarii membri ai asociaiei de proprietari se ntrunesc n adunri generale ordinare sau extraordinare. (2) Adunarea general ordinar are loc cel puin o dat pe an, n primul trimestru. Convocarea se asigur de preedintele sau de comitetul executiv al asociaiei de proprietari. (3) Pentru situaii speciale sau de maxim urgen, adunrile generale extraordinare ale asociaiei de proprietari pot fi convocate oricnd de comitetul executiv sau de cel puin 20% din numrul proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari. (4) Proprietarii trebuie anunai, prin afiare la loc vizibil sau pe baz de tabel nominal convocator, asupra datei adunrii generale a asociaiei de proprietari cu cel puin 7 zile nainte ca aceasta s aib loc, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunrii generale. (5) Adunarea general a asociaiei de proprietari poate adopta hotrri, dac majoritatea proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari sunt prezeni personal sau prin reprezentant legal. Dac nu este ntrunit cvorumul necesar de jumtate plus unu, adunarea va fi suspendat i reconvocat n termen de maximum 10 zile de la data primei convocri. La adunarea general reconvocat, dac exist dovada c toi membrii asociaiei de proprietari au fost convocai, hotrrile pot fi adoptate, indiferent de numrul membrilor prezeni, prin votul majoritii acestora. Dovezi ale convocrii i reconvocrii constituie afiul de la avizier i tabelul nominal convocator cu semnturi. ART. 15 Adunarea general a asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii: a) alege i revoc din funcie preedintele, membrii comitetului executiv i cenzorul sau membrii comisiei de cenzori a asociaiei de proprietari; b) adopt, modific sau revoc hotrri; c) adopt i modific bugetul de venituri i cheltuieli; d) mandateaz comitetul executiv, reprezentat de preedintele asociaiei de proprietari, pentru angajarea i eliberarea din funcie a persoanei care ocup funcia de administrator al imobilului sau a altor angajai ori prestatori, n scopul administrrii i bunei funcionri a cldirii; e) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociai. ART. 16

Comitetul executiv, format dintr-un numr impar de membri alei de adunarea general, reprezint asociaia de proprietari n administrarea i exploatarea cldirii, cu excepia atribuiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietile individuale, apartamente sau spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin. Preedintele asociaiei de proprietari este i preedinte al comitetului executiv. ART. 17 (1) Comitetul executiv al asociaiei de proprietari are urmtoarele atribuii: a) duce la ndeplinire hotrrile adunrii generale i urmrete respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere ale asociaiei de proprietari; b) emite, dac este cazul, decizii scrise privind regulile pentru ducerea la ndeplinire a hotrrilor adunrilor generale i pentru respectarea prevederilor legale, a statutului i a acordului de asociere, precum i alte decizii ce privesc activitatea asociaiei de proprietari; c) ntocmete proiectul bugetului de venituri i cheltuieli i pregtete desfurarea adunrilor generale; d) reglementeaz folosirea, ntreinerea, repararea, nlocuirea i modificarea prilor proprietii comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietii comune, n conformitate cu actele normative n vigoare; e) ntocmete sau propune planuri de msuri i activiti, conform cu responsabilitile ce le revin, i urmrete realizarea lor; f) supravegheaz desfurarea tuturor activitilor din cadrul asociaiei de proprietari, n mod special situaia ncasrilor i a plilor lunare; g) pentru realizarea scopului i a activitilor asociaiei de proprietari, angajeaz i demite personalul necesar, ncheie i reziliaz contracte cu persoane fizice/juridice; h) i asum obligaii, n numele asociaiei de proprietari sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, privind interesele legate de cldire; i) iniiaz sau apr n procese, n numele asociaiei de proprietari sau n numele proprietarilor membri ai asociaiei de proprietari, interesele legate de cldire; j) stabilete sistemul propriu de penalizri al asociaiei de proprietari pentru restanele afiate pe lista de plat ce privesc cheltuielile asociaiei de proprietari, conform prevederilor legale; k) avizeaz documentele asociaiei de proprietari; l) asigur completarea la zi a crii tehnice a construciei; m) asigur urmrirea comportrii n timp a construciei, pe toat durata de existen a acesteia; n) gestioneaz situaiile excepionale i de criz; o) exercit alte atribuii care i-au fost conferite prin hotrrile adunrii generale; p) aprob lunar lista cu cotele de contribuie la plata cheltuielilor asociaiei de proprietari, conform hotrrii adunrii generale; r) stabilete cotele de participare pe persoan la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul n cldire i pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe lun; stabilete perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriaii, pot solicita n scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoan i care trebuie s fie de cel puin 15 zile pe lun, conform hotrrii adunrii generale; s) analizeaz problemele ridicate de membrii asociaiei de proprietari i ia msuri pentru rezolvarea acestora, conform hotrrii adunrii generale; ) ia toate msurile pentru aducerea la starea dinaintea producerii evenimentului a zonei n care se efectueaz reparaii la prile comune, urmnd ca sumele aferente reparaiilor respective s fie suportate de toi proprietarii, proporional cu cota indiviz. (2) edinele comitetului executiv se desfoar lunar i sunt legal ntrunite dac jumtate plus unu din numrul membrilor si sunt prezeni. edinele comitetului executiv pot fi convocate de preedintele asociaiei de proprietari sau de jumtate plus unu din numrul membrilor si. (3) Deciziile comitetului executiv se consemneaz n registrul de decizii al comitetului executiv i se afieaz la avizier. (4) Dup aprobarea bugetului de venituri i cheltuieli, comitetul executiv va urmri derularea acestuia n condiiile legii. (5) Comitetul executiv poate angaja personal specializat pentru ndeplinirea atribuiilor ce i revin i adopt decizii asupra cuantumului salariilor, indemnizaiilor, remuneraiilor i al eventualelor premieri care se acord personalului ncadrat cu contract individual de munc sau n baza unei convenii civile de prestri de servicii, n limita bugetului aprobat de adunarea general. (6) Comitetul executiv angajeaz sau demite personalul, ncheie sau reziliaz contracte n ceea ce privete activitatea de administrare i ntreinere a cldirii, a prilor comune de construcii/a instalaiilor, precum i pentru alte activiti conforme cu scopul asociaiei de proprietari: administrare, contabilitate, casierie, ngrijire, mecanic, instalaii etc. Angajarea personalului necesar asociaiei de proprietari se face de ctre comitetul executiv, reprezentat de preedinte, n conformitate cu prevederile legislaiei specifice n vigoare. (7) Comitetul executiv decide asupra acordrii unor drepturi bneti membrilor asociaiei de proprietari care desfoar activiti lucrative folositoare acesteia, n limita bugetului de venituri i cheltuieli adoptat de adunarea general a proprietarilor, potrivit art. 35 alin. (5) din Legea nr. 230/2007. (8) Comitetul executiv preia toate obligaiile i rspunderile privind activitatea de management stabilite la art. 22 din prezentele norme metodologice pe perioada ct asociaia nu are angajat un administrator sau a fost reziliat contractul de administrare, indiferent de cauze. (9) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv preedintele asociaiei de proprietari, rspund, personal sau solidar, dup caz, n faa legii i a proprietarilor, pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat. ART. 18 (1) Preedintele asociaiei de proprietari este fie candidatul care a obinut cel mai mare numr de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al comitetului executiv ales prin voina sa i a majoritii proprietarilor n cadrul adunrii generale. (2) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n derularea contractelor angajate de aceasta i i asum obligaii n numele acesteia. (3) Preedintele asociaiei de proprietari reprezint asociaia n relaiile cu terii, inclusiv n aciunile iniiate de asociaie mpotriva unui proprietar care nu i-a ndeplinit obligaiile fa de asociaie sau n procesele iniiate de un proprietar care contest o hotrre a adunrii generale a proprietarilor. (4) Preedintele asociaiei de proprietari urmrete ndeplinirea obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor i punerea n aplicare a deciziilor comitetului executiv. (5) Preedintele asociaiei de proprietari pstreaz i urmrete inerea la zi a crii tehnice a construciei, precum i a celorlalte documente privitoare la activitatea asociaiei de proprietari. (6) tampila asociaiei de proprietari se pstreaz i se folosete numai de ctre preedinte sau de vicepreedinte. (7) n cazul n care preedintele se afl n imposibilitatea de a-i exercita atribuiile, acestea vor fi ndeplinite de ctre un vicepreedinte, numit de preedintele asociaiei de proprietari dintre membrii comitetului executiv, urmnd ca n termen de 90 de zile de la data cnd s-a constatat indisponibilitatea s fie convocat o adunare general pentru a alege un nou preedinte. (8) Preedintele asociaiei de proprietari poate fi remunerat, pe baz de contract de mandat, potrivit art. 32 alin. (1) din Legea nr. 230/2007, n limitele bugetului de venituri i cheltuieli aprobat prin hotrre a adunrii generale, potrivit prevederilor Codului fiscal. ART. 19 (1) Cenzorul sau comisia de cenzori urmrete i asigur respectarea legalitii n administrarea bunurilor materiale i a fondurilor financiare ale asociaiei de proprietari. (2) Comisia de cenzori este format dintr-un numr impar de membri, care trebuie s aib cel puin studii medii. (3) Dac dintre membrii asociaiei de proprietari nu se poate alege comisia de cenzori, atunci adunarea general va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociaiei de proprietari, persoan fizic ori juridic de specialitate, pe baz de contract sau convenie de prestri de servicii. (4) Cenzorii alei ai asociaiei de proprietari pot fi remunerai pe baza unui contract de mandat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli. (5) Cenzorul angajat sau contractat din afara asociaiei de proprietari poate fi remunerat, conform hotrrii adunrii generale a proprietarilor, la data adoptrii bugetului anual de venituri i cheltuieli. (6) Pentru nendeplinirea atribuiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociaiei de proprietari rspund, personal sau solidar, n faa legii i a proprietarilor pentru daunele i prejudiciile cauzate proprietarilor n mod deliberat. ART. 20 Cenzorul sau comisia de cenzori a asociaiei de proprietari are, n principal, urmtoarele atribuii: a) verific legalitatea actelor i documentelor, a hotrrilor, deciziilor, regulilor i a regulamentelor; b) verific execuia bugetului de venituri i cheltuieli; c) verific gestiunea financiar-contabil; d) cel puin o dat pe an, ntocmete i prezint adunrii generale rapoarte asupra activitii sale i asupra gestiunii asociaiei de proprietari, propunnd msuri. ART. 21 (1) Asociaiile de proprietari au obligaia s organizeze i s conduc contabilitatea proprie, potrivit prevederilor Legii contabilitii nr. 82/1991, republicat, cu modificrile i completrile ulterioare, n partid dubl sau n partid simpl, prin opiune, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari. (2) Asociaiile de proprietari organizeaz i conduc contabilitatea n conformitate cu reglementrile contabile pentru persoanele juridice fr scop patrimonial, aprobate prin ordin al ministrului economiei i finanelor. (3) Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl vor depune la compartimentele specializate n sprijinirea i ndrumarea asociaiilor de proprietari din cadrul consiliilor locale situaia soldurilor elementelor de activ i pasiv, ntocmit potrivit ordinului ministrului economiei i finanelor, pn la data de 1 martie pentru situaia existent la 31 decembrie i pn la data de 1 septembrie pentru situaia existent la 30 iunie. Asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid dubl vor depune bilan contabil, conform prevederilor legale. ART. 22 (1) Activitatea de administrare a condominiului include activiti de administrare tehnic, de contabilitate i casierie. (2) Asociaia de proprietari angajeaz persoane fizice atestate pentru funcia de administrator sau ncheie contracte cu persoane juridice specializate i autorizate pentru realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrrii, ntreinerii, investiiilor i reparaiilor asupra proprietii comune. (3) Pentru a fi autorizate de ctre autoritile administraiei publice locale pentru activitatea de administrare, persoanele juridice specializate trebuie s ndeplineasc urmtoarele condiii: a) s aib ca obiect de activitate numai domeniul asociaiilor de proprietari ori ca activitate principal administrarea imobilelor pe baz de tarife sau contract; b) s aib angajate persoane atestate n condiiile prezentelor norme metodologice; c) s dovedeasc c au bonitate financiar. (4) Administratorii trebuie s prezinte garanii morale, materiale i profesionale acceptate de comitetul executiv al asociaiei de proprietari a cldirii pe care urmeaz s o administreze. (5) Administratorul asigur managementul de proprietate al condominiului prin: a) prestarea serviciilor conform atribuiilor, obligaiilor i responsabilitilor atribuite de comitetul executiv, n condiiile legislaiei n vigoare; b) gestionarea bunurilor materiale i a fondurilor bneti, dac nu are angajat un casier; c) efectuarea formalitilor necesare n angajarea contractelor cu furnizorii/prestatorii de servicii pentru exploatarea i ntreinerea cldirii, derularea i urmrirea realizrii acestor contracte; d) asigurarea cunoaterii i respectrii regulilor cu privire la proprietatea comun; e) gestionarea modului de ndeplinire a obligaiilor ceteneti ce revin proprietarilor n raport cu autoritile publice. Obligaiile ceteneti sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea general; f) ndeplinirea oricror alte obligaii expres prevzute de lege, precum i a celor stabilite prin contractul ncheiat cu asociaia de proprietari. (6) Contabilul rspunde de organizarea i conducerea contabilitii, n condiiile legii. La asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl, administratorii de imobile pot cumula i funcia de contabil. (7) Administratorul care ndeplinete i funcia de contabil n partid simpl are obligaia s ntocmeasc i s completeze registrul jurnal, registrul inventar, registrul pentru evidena fondului de reparaii, registrul pentru evidena fondului de rulment, registrul pentru evidena sumelor speciale, registrul pentru evidena fondului de penalizri, precum i alte formulare specifice activitii de contabilitate, prevzute prin ordin al ministrului economiei i finanelor. (8) n situaia n care asociaia de proprietari angajeaz un casier, acesta rspunde de efectuarea operaiunilor de ncasri i pli n numerar, cu respectarea prevederilor Regulamentului operaiunilor de cas. La asociaiile de proprietari care opteaz pentru conducerea contabilitii n partid simpl, administratorii de imobile pot cumula i funcia de casier. Pentru ncasrile n numerar, asociaia de proprietari are obligaia s emit chitane care vor cuprinde obligatoriu urmtoarele date: numrul de ordine, n baza unei serii, care identific chitana n mod unic; data emiterii facturii; denumirea/numele, adresa i codul de nregistrare fiscal ale asociaiei de proprietari pentru care se emite chitana. (9) Pentru lucrrile privind proprietatea comun, administratorul, innd seama de pre, durat de execuie i calitate, supune spre analiz, selecie de oferte i aprobare comitetului executiv al asociaiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinele, n vederea executrii lucrrilor, conform legislaiei n vigoare, potrivit art. 37 din Legea nr. 230/2007. n caz contrar, cheltuielile nu vor fi acceptate la plat. ART. 23 Spaiile din proprietatea comun pot fi utilizate de ctre teri, persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept privat, numai cu acordul majoritii proprietarilor membri ai asociaiei i al proprietarilor direct afectai de vecintate, n baza unui contract de nchiriere, de folosin sau de concesiune, potrivit art. 39 din Legea nr. 230/2007. ART. 24 (1) n scopul asigurrii fondurilor necesare pentru pli curente, asociaia de proprietari stabilete cuantumul i cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. De regul, fondul de rulment se dimensioneaz astfel nct s poat acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesar pentru acoperirea cheltuielilor lunare nregistrate de asociaia de proprietari n anul expirat, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflaiei, iar n cazurile asociaiilor de proprietari nou-nfiinate, prin constatarea i nsuirea experienei n domeniu a unor asociaii de proprietari echivalente ca mrime. (2) Fondul de rulment se constituie prin plata anticipat a cotei ce revine fiecrui proprietar, potrivit hotrrii adunrii generale a asociaiei de proprietari, iar rentregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afiate pe lista de plat. Pentru ncasarea fondului de rulment, casierul asociaiei de proprietari elibereaz chitan personalizat separat. (3) n situaiile n care, prin contractul de nchiriere ncheiat cu proprietarul, chiriaul se oblig s participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului n care locuiete, acesta va participa i la formarea fondului de rulment. (4) Fondul de rulment ncasat se poate restitui n situaiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, dac prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosinei locuinei nu se stipuleaz altfel, precum i n situaiile n care cheltuielile lunare scad conform deciziei comitetului executiv, la cererea proprietarului. (5) Asociaia de proprietari va constitui un fond pentru repararea prilor de construcii/instalaii aflate n proprietate comun, fond cu perioad de folosire limitat, care va fi depus n contul asociaiei de proprietari i nu va putea fi folosit dect cu acordul adunrii generale a asociaiei de proprietari, n conformitate cu bugetul de venituri i cheltuieli. (6) Veniturile obinute de asociaia de proprietari din activiti economice sau din alte activiti desfurate se constituie ca fond special i se vor utiliza n exclusivitate pentru mbuntirea confortului i eficienei condominiului, pentru ntreinerea i repararea proprietii comune, potrivit art. 45 alin. (3) din Legea nr. 230/2007. n aceste venituri se cuprind i cele obinute din nchirierea unor spaii aflate n proprietate comun indiviz, a spaiilor pentru instalarea de reclame i pentru serviciul de televiziune prin cablu, firme luminoase, precum i alte venituri obinute din orice surs, n condiiile legii. Aceste venituri se constituie ca surse proprii ale asociaiei de proprietari, nu se pltesc proprietarilor, nu pot fi folosite la constituirea sau la completarea fondului de rulment i nu pot fi folosite la plata facturilor emise de furnizorii de servicii publice de utiliti. Acest fond va fi depus n contul asociaiei de proprietari i nu va putea fi folosit dect cu acordul adunrii generale a asociaiei de proprietari, n conformitate cu bugetul de venituri i cheltuieli. ART. 25 (1) Cotele de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de acetia, dup caz, n termen de maximum 20 de zile de la data afirii listei de plat, dat care trebuie s fie nscris n lista de plat respectiv. n vederea respectrii termenelor legale de plat a facturilor ctre furnizorii de utiliti, administratorii au obligaia de a afia lista de plat n termen de maximum 5 zile de la data primirii ultimei facturi expediate prin pot, certificat prin nscrisul de pe tampila potei, sau de la data confirmrii de primire, n cazul transmiterii facturii prin curier/delegat. Asociaia de proprietari poate calcula i percepe penalizri de ntrziere pentru suma neachitat, n condiiile stabilite i aprobate de comitetul executiv al asociaiei de proprietari, n limitele stabilite de art. 49 alin. (1) din Legea nr. 230/2007. Suma acestora nu poate depi suma cotei restante la care s-a aplicat. (2) Sumele rezultate din aplicarea penalitilor de ntrziere vor face obiectul fondului de penaliti al asociaiei de proprietari i se vor utiliza numai pentru plata penalizrilor impuse asociaiei de proprietari de ctre teri i pentru cheltuieli de reparaii ale proprietii comune sau pentru alte cheltuieli de natur administrativ. (3) Dac terii impun penaliti asociaiei de proprietari pentru ntrzieri la plata facturilor, acestea se vor recupera de la: a) restanierii la cotele de ntreinere, proporional cu cuantumul restanelor; b) persoana mputernicit s achite facturile, dac a ntrziat plata facturilor la termen. ART. 26 Asociaia de proprietari are, potrivit legii, un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra apartamentelor i a altor spaii proprieti individuale ale proprietarilor din condominiu, precum i un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cot de contribuie la cheltuielile asociaiei de proprietari, dup cheltuielile de judecat datorate tuturor creditorilor n interesul crora au fost fcute. ART. 27 Privilegiul imobiliar se nscrie n partea a III-a a Crii funciare, conform procedurii publicitii imobiliare prevzute n titlul II din Legea cadastrului i a publicitii imobiliare nr. 7/1996, republicat, i n Regulamentul de organizare i funcionare a birourilor de cadastru i publicitate imobiliar, aprobat prin Ordinul directorului general al Ageniei Naionale de Cadastru i Publicitate Imobiliar nr. 633/2006, cu modificrile ulterioare. ART. 28 (1) Privilegiul imobiliar se nscrie la cererea preedintelui asociaiei de proprietari. (2) Cererea se adreseaz biroului de cadastru i publicitate imobiliar n a crui circumscripie este situat imobilul i va cuprinde numele, prenumele/denumirea i domiciliul/sediul solicitantului, actul de identitate, codul numeric personal, obiectul nscrierii, indicarea actului sau a actelor n msur s justifice cererea, localitatea n care este situat imobilul, numrul cadastral al imobilului i numrul de carte funciar, dup caz. (3) n cazul n care nu exist deschis carte funciar pentru imobilul asupra cruia se solicit nscrierea privilegiului, se va face meniune despre aceasta n cerere, urmnd ca privilegiul s fie nscris n vechile registre de publicitate imobiliar, n conformitate cu art. 58 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicat. (4) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizat a extrasului de pe listele lunare de plat a cotelor de contribuie, din care rezult suma datorat. (5) Cererea i extrasele de pe listele de plat, prevzute la alin. (4), vor purta tampila asociaiei de proprietari i, dup caz, semntura administratorului, a unui membru al comisiei de cenzori, respectiv a preedintelui asociaiei, cu precizarea numelui i prenumelui acestora. ART. 29 Privilegiul imobiliar prevzut la art. 26 este opozabil celorlali creditori numai de la data ndeplinirii formalitilor de publicitate imobiliar. ART. 30 Privilegiul imobiliar se radiaz la cererea preedintelui asociaiei de proprietari sau a proprietarului, pe baza chitanei ori a altui nscris prin care asociaia confirm plata sumei datorate. ART. 31 Executarea silit a privilegiului imobiliar prevzut la art. 26 se va efectua numai n temeiul unei hotrri judectoreti.

CAP. 3

SECIUNEA 1 Repartizarea cheltuielilor rezultate din ntreinerea, repararea i exploatarea condominiilor

ART. 32 (1) Toi proprietarii au obligaia s plteasc lunar, conform listei de plat a cheltuielilor asociaiei de proprietari, n avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuie ce le revine la cheltuielile asociaiei de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociaia de proprietari. (2) Repartizarea cheltuielilor sau a obligaiilor financiare pe fiecare proprietate individual revine administratorului, n cadrul contractului ncheiat cu reprezentantul asociaiei de proprietari a condominiului. Lista de plat se semneaz de administrator i de un membru al comisiei de cenzori i se aprob de preedinte prin semntur i aplicarea tampilei asociaiei, persoanele semnatare certificnd i rspunznd de corectitudinea listei de plat. (3) Niciun proprietar de apartament sau de spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin nu va fi exceptat de la obligaia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renunrii la folosirea unei pri din proprietatea comun, a abandonrii apartamentului sau a spaiului cu alt destinaie dect aceea de locuin ori n alte situaii. ART. 33 (1) Asociaiile de proprietari constituite n condominii cu mai multe scri pot s i monteze contoare de ap pe fiecare scar n parte, pentru defalcarea consumului. Consumurile nregistrate de aceste contoare pot fi utilizate la repartizarea facturii pe fiecare scar. Diferenele fa de consumul nregistrat de contorul de branament se repartizeaz fiecrei scri n cote-pri egale, n baza conveniei scrise dintre asociaiile de proprietari nfiinate pe scri sau tronsoane de cldire. Consumurile nregistrate de contoarele montate n aval de contorul de branament nu fac obiectul contractului de furnizare a serviciului i nu determin obligaii ale asociaiei de proprietari ctre furnizorul serviciului respectiv. (2) Asociaiile de proprietari crora li se factureaz consumul n sistem paual au obligaia s declare la furnizorii de servicii, n scris, cu numele reprezentantului n clar i cu aplicarea tampilei asociaiei de proprietari, pe propria rspundere, numrul mediu de persoane, ori de cte ori se produce o modificare a acestuia. (3) Asociaiile de proprietari care au n componen cel puin dou scri sau tronsoane de cldire dotate cu contor de branament propriu vor repartiza cheltuielile cu apa rece, apa cald i/sau energia termic pentru nclzirea apartamentelor i a spaiilor cu alt destinaie dect aceea de locuin pe scri sau tronsoane de cldire, n funcie de indicaiile contoarelor de branament. Dup aceast repartizare, pentru lista de plat aferent fiecrei scri sau fiecrui tronson de cldire calculul contravalorii consumului pentru fiecare apartament i spaiu cu alt destinaie dect aceea de locuin se face conform prevederilor art. 47 lit. a) - c) din Legea nr. 230/2007.

SECIUNEA a 2-a Repartizarea cheltuielilor pe numr de persoane

ART. 34 Cheltuielile care sunt determinate de numrul persoanelor care locuiesc n condominiu i nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de msur se repartizeaz proporional cu numrul de persoane care locuiesc sau desfoar activiti n cldire n luna pentru care se calculeaz lista de plat i reprezint cheltuielile asociaiei pentru: ap rece, cald i canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electric utilizat pentru funcionarea instalaiilor comune; colectarea deeurilor menajere, vidanjare. ART. 35 Prin hotrre a adunrii generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electric pentru funcionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc n apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1 din cldirile fr mezanin. De asemenea, n cazul cldirilor care au amplasate la etajele superioare bi, spltorii, usctorii, prin hotrre a adunrii generale, persoanele care locuiesc n apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum i la etajul 1 din cldirile fr mezanin pot s fie exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electric pentru funcionarea ascensorului/ascensoarelor, n baza unor angajamente personale, date n scris ctre asociaia de proprietari de ctre persoanele care nu folosesc spaiile de la etajele superioare. ART. 36 (1) n cldirile n care consumul de gaze naturale pentru buctrii i spltorii se nregistreaz prin acelai aparat care msoar i consumul aferent nclzirii, se stabilete consumul aferent buctriilor i spltoriilor pe baza unor bareme stabilite potrivit legislaiei n vigoare. (2) Pentru repartizarea valorii consumului de ap cald menajer pe apartamente i spaii cu alt destinaie dect aceea de locuin la cldirile cu central termic proprie, asoci


Recommended