8/19/2019 Ghidul Juridic Asociatii Proprietari

1/33

Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari

Ce reprezinta Asociatia de Proprietari? Asociatia de Proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune

ale proprietarilor unui condominium, recunoscuta de lege. 

Prin condominium sau cladire sau bloc de locuinte se intelege o proprietate imobiliara

formata din apartamente sau spatii cu alta

destinatie decat aceea de locuinta (proprietatea

individuala) si proprietatea comuna indiviza,

aferenta in cota-parte fiecareia dintre

 proprietatile individuale si de care nu poate fi

separata.

Proprietatea individuala si proprietatea comuna aferente fiecarui proprietar constituie o unitate

imobiliara in cadrul condominiumului. Asociatia de Proprietari devine, prin sentinta

 judecatoreasca, persoana juridicacu caracter non-profit. Non-profit inseamna ca sumele provenite

din venituri (dobanzi bancare, inchirieri spatii/elemente din proprietatea comuna, profit din

activitati lucrative, sponsorizari, subventii, finantari nerambursabile, penalizari etc.) se folosesc

numai pentru imbunatatirea sau repararea proprietatii comune, pentru dezvoltarea

condominiumului, pentru remunerarea membrilor activi, pentru investitii in scopurile asociatiei

etc., in functie de hotararile adunarii generale a proprietarilor, membri ai asociatiei.

Pentru simplitate si eficienta manageriala este bine ca Asociatia de Proprietari sa se constituie pe

o scara sau tronson de cladire, in conditiile in care proprietatea comuna este delimitata

(proprietarilor unei scari nu le apartin elemente din proprietatea comuna aferenta celorlalte

scari). Acolo unde numarul proprietarilor este sub 20, Asociatia de Proprietari se va constitui fie

 pe grupe de cladiri (scari) cu minim 3 proprietari, fie pentru minim 3 proprietari conform O.G.

nr. 26/2000 (art. 4).

Ce avantaje confera dupa infiintare Asociatia de Proprietari? Cu exceptia aspectului privind necesitatea infiintarii Asociatiei de Proprietari ca obligatie a

 proprietarilor pentru propria lor proprietate, aceasta unica forma de organizare mai confera si

urmatoarele avantaje, unele stabilite prin prevederi legale:

1. Calitatea de persoana juridica cu drepturi depline in fata oricarei institutii publice de stat sau

 private;

2. Scutire de impozit pe veniturile obtinute de asociatie din inchirieri ale spatiilor comune, din

activitati economice de orice natura etc., in conditiile legii;

3. Scutire la plata T.V.A. pentru activitatile desfasurate de asociatia de proprietari;

4. Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instant impotriva restantierilor;

8/19/2019 Ghidul Juridic Asociatii Proprietari

2/33

Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari

5. Scutire la plata taxei judiciare de timbru pentru actiunile in instant impotriva furnizorilor de

servicii publice (RADET etc.) privind respectarea drepturilor consumatorilor;

6. Privilegiu imobiliar asupra bunurilor mobile si imobile ale restantierilor, la judecatorie, astfel

incat la data vanzarii apartamentelor/spatiilor aceasta operatiune sa nu se poata face decat dupa

achitarea datoriilor catre asociatie;

7. Negocierea directa a contractelor de furnizare si intermedierea serviciilor publice de utilitati;

8. Aplicarea unui sistem propriu de penalizari, aducator de venituri, compensatoare pierderilor,

 pentru asociatie;

9. Eliminarea fraudelor financiar-contabile si a muncii la "negru";

10. Obtinerea de credite avantajoase, cu dobanda subventionata, pentru lucrari de reabilitare,

consolidare, modernizare;

11. Obtinere de finantari nerambursabile pentru proiecte in cadrul asociatiei de proprietari;

12. Posibilitatea deschiderii de conturi la orice banca;

13. Posibilitatea retribuirii tuturor celor care se implica in activitati practice sau cu raspundere in

cadrul asociatiei; 14. Posibilitatea initierii de catre proprietari a unor afaceri in numele asociatiei de proprietari;

15. Aplicarea unor programe sociale de sprijinire a persoanelor cu dificultati financiare;

16. Posibilitatea contorizarii individuale a consumurilor de apa, gaze etc.;

17. Posibilitatea asociatiei de a deveni intermediar de servicii publice si colector de taxe si

impozite locale, activitati aducatoare de venituri;

18. Posibilitatea concesionarii/inchirierii spatiilor verzi din jurul cladirii s.a.

Ce inseamna neasocierea ca proprietari, neinfiintarea Asociatiei de

Proprietari?

Cel mai mare dezavantaj il reprezinta modul de

reprezentare a proprietarilor in orice problema

 privind proprietatea comuna: intretinerea si

exploatarea cladirii, contracte, servicii, plati,

modul de lucru etc. Mai exact pentru oricare

dintre problemele privind proprietatea comuna

va fi obligatoriu ca toti proprietarii sa

imputerniceasca, de fiecare data, prin procura

notariala, o persoana care sa le reprezinte interesele. Acest aspect impune timp si bani din partea

 proprietarilor. Altfel orice masura luata de o persoana fara acordul legal al proprietarului

reprezinta un risc mare pentru aceasta.

IMPORTANT! A nu se confunda cele precizate mai sus cu gestionarea facturilor primite de la

furnizorii de servicii pentru ca acestia nu vor solicita, decat in anumite situatii speciale, prevazute

 prin lege, prezentarea unui document din care sa reiasa calitatea de reprezentant legal al

8/19/2019 Ghidul Juridic Asociatii Proprietari

3/33

Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari

 proprietarilor atata timp cat au de incasat de la proprietary sume de bani, chiar le poate fi

convenabil un mod haotic de reprezentare din punct de vedere juridic.

Obligatiile de plata a cotelor de contributie la cheltuielile privind consumurile si cele pentru

 proprietatea comuna nu se elimina, din contra ele pot genera, din cauza lipsei de organizare, alte

cheltuieli; de asemenea obligatiile si responsabilitatile legale asupra propriei proprietati

(individuala + comuna) sunt aceleasi, chiar mai greu de indeplinit.

Proprietarii care nu accepta ideea asocierii ca proprietari, in scopul propriei proprietati, nu pot

 beneficia de drepturi materiale si banesti rezultate din activitatile economice ale asociatiei de

 proprietari, altele decat cele privind inchirierea spatiilor comune, pentru ca aceste drepturi nu le

sunt conferite prin nici o forma juridica; de asemenea, nu pot avea controlul asupra activitatii

financiare a asociatiei (contestatii, solicitari rapoarte, dreptul la vot etc.).

Activitatea Asociatiei de Proprietari se va desfasura greoi, suferind atat ceilalti proprietari cat si cladirea, generandu-se consecinte asupra propriei proprietati dificil de remediat, cu costuri foarte

mari, existand riscul major al pierderii, in timp, a acestei proprietati.

Contractele cu furnizorii de servicii vor ramane ca si pana in prezent, sub forma unor simple

formalitati, neputandu-se progresa deloc in sensul individualizarii si cresterii calitatii acestor

servicii. Exista de asemenea riscul ca noi contracte sa nu poata fi incheiate, din diverse motive de

natura juridica. Deci in aceste conditii ... cine suporta consecintele masurate in timp si bani?

Evident ... proprietarii.

Pentru a trece cu usurinta si cu deplin succes de acest moment foarte important si decisiv pentru

noi, proprietarii din blocurile de locuinte, si pentru cladire in sine, moment ce il reprezinta

infiintarea si functionarea ASOCIATIEI DE PROPRIETARI in blocul in care locuim, va

recomandam ca intai sa cititi Manualul Asociatiei de Proprietari iar ori de cate ori va loviti de o

 problema sau ... aveti o idee sa deschideti manualul la pagina care se refera la problema

respectiva, sau la ... idee, conform cuprinsului.

INFIINTARE ASOCIATIE DE PROPRIETARI Hotărârea privind înfiintarea asociatiei de proprietari poate fi luată cu  votul a cel puţin două treimi din numărul proprietarilor prezenţi, dar nu mai puţin de jumătate plus unu din numărul

 proprietarilor locuinţelor şi ai spaţiilor cu altă destinaţie decât cea de locuinţă din cadrul clădirii,  scării sau tronsonului respectiv, după caz. 

În adunarea de constituire se prezintă şi se adoptă statutul asociaţiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizări cu privire la: 

denumirea, forma juridica, sediul, durata de funcţionare ale asociaţiei de proprietari;

scopul şi obiectul de activitate ale asociaţiei de proprietari; 

8/19/2019 Ghidul Juridic Asociatii Proprietari

4/33

Ghidul juridic al asociatiilor de proprietari

mijloace materiale şi băneşti de care poate dispune asociaţia de  proprietari; venituri şi cheltuieli;

membrii asociaţiei de proprietari, drepturile şi obligaţiile acestora; 

structura organizatorică, modul de funcţionare, managementul asociaţiei de proprietari;

repartizarea cheltuielilor asociaţiei de proprietari; condiţiile în care se dizolvă asociaţia de proprietari; 

dispoziţii finale, modalitatea de rezolvare a litigiilor, relaţii contractuale, penalizări, dacă adunarea generală a proprietarilor a  adoptat sistemul propriu de penal