Finantarea Imobiliara Rezidentiala in Italia

7/29/2019 Finantarea Imobiliara Rezidentiala in Italia

1/21

Disciplina Finanarea dezvoltrii imobiliare

Iai, 2012


2/21

CUPRINS

Scurt prezentare a rii .................................................................................................. 2

Italia- aspecte generale ................................................................................................ 2

Prezentarea mediului economic ................................................................................... 3

Efectele crizei economice asupra pie ei imobiliare ...................................................... 4

PIA A IMOBILIAR REZIDEN IAL .................................................................................... 5

1.PIA A IMOBILIAR NON- REZIDEN IAL ...................................................................... 11

3.1. Pia a imobiliar a birourilor ................................................................................. 12

3.2. Pia a imobiliar a spa iilor comerciale din Italia .................................................. 14

3.3. Pia a imobiliar industrial din Italia .................................................................... 16

3.4. Pia a hotelier-imobiliar ....................................................................................... 17

CONCLUZII..................................................................................................................... 18

BIBLIOGRAFIE ................................................................................................................ 19

SCURT PREZENTARE A RII

Italia- aspecte generale

2


3/21

Italia este un stat suveran european, fiind situat n cea mai mare parte pe Peninsula

Italic. De asemenea cuprinde i cteva insule la Marea Mediteran, cele mai importante dintre

acestea fiind Sardinia i Sicilia. n partea de nord-vest se nvecineaz cu Frana, la nord cu

Austria i Elveia iar la nord-est cu Slovenia. Italia nconjoar i dou enclave independente i

anume Vatican i San Marino dar are i o exclav ce este nconjurat de ctre Elveia i care se

numete Campione dItalia. Capitala acestei ri este Roma.

Acum mult timp Italia a fost locul de origine al multor culturi europene, precum romani

i etrusci dar i al micrilor culturale moderne, cea mai important fiind Renaterea. Roma a

fost pentru o perioad ndelungat centrul civilizaiei occidentale, iar n prezent este sediul

Bisericii Romano-Catolice.

n prezent, Italia este o republic democratic i o ar foarte dezvoltat, aceasta ocupnd

locul apte n ceea ce privete PIB-ul, locul opt conform indicelui calitii vieii i loculdousprezece n ceea ce privete indicele dezvoltrii umane. De asemenea Italia este i membru

fondator al Uniunii Europene dar i unul dintre membrii grupului G8.

Italia are o suprafa de 301.230 km ptrai, ocupnd locul 71 n lume i o populaie de

58.751.711 milioane locuitori clasndu-se pe locul 22. Majoritatea populaiei vorbete limba

italian , care este de altfel i limba oficial a rii.

Prezentarea mediului economic

n 2011, economia italian a revenit cu o cretere moderat de 1,3 procente, aproape de

media celor 10 ani de dinaintea recesiunii, prelungind astfel decalajul rii n ceea ce privete

aderarea la zona euro. De la nceputul redresrii ciclice din vara anului 2010, PIB-ul a recuperat

doar 2 procente din cele 7 pierdute n timpul crizei globale.

Extinderea produciei a fost determinat n mare parte de ctre exporturi, alimentate de

puternica recuperare n comerul mondial, dei mai puin dect celelalte ri europene, n special

Germania. Performana Italiei n exporturi reflect faptul c, astzi, cele mai dinamice economii,n special cele din rile emergente din Asia, reprezint doar o mic parte din cota de pia de

desfacere a Italiei. Mai mult dect att, creterea lent a sectoarelor de exporturi este datorat

puinilor stimuli din industriile de producie din amonte.

Recuperarea cererii interne a fost modest. Consumul de uz casnic a fost din nou afectat

de ctre declinul venitului disponibil real i perspectivele slabe de pe piaa muncii. Propensitatea

3


4/21

redus de a salva a urmat un trend n curs de desfurare pentru 2 decenii. Rata de economisire a

populaiei italiene, este acum una dintre cele mai sczute din rndul principalelor ri din zona

euro.

Cheltuielile cu utilaje i echipamente au crescut considerabil n prima jumtate a anului

2011 ca rspuns la stimulentele fiscale, dar ulterior au urmat o descretere datorat n mare parte

marjelor ample de capacitate de rezerv i de incertitudinea cu privire la perspectivele de cerere.

Recesiunea a continuat i n sectorul construciilor, dei au avut loc descreteri mai mici.

Creterea lent a economiei italiene din 2011 s-a datorat att industriei ct i serviciilor,

n special serviciile oferite de administraia public i care au fost supuse constrngerilor

bugetare strnse. n primul trimestru al anului 2011, creterea PIB a fost pozitiv dar cu mult

sub media din zona euro. Inflaia s-a meninut la un nivel sczut, o uoar cretere avnd loc abia

n a doua jumtate a anului, dup accelerarea preurilor materiilor prime. Inflaia de baz a rmastot la un nivel moderat, nregistrnd valori asemntoare cu cele din 2010. Presiunea asupra

preurilor de consum s-a intensificat, nc de la nceputul anului 2011, parial din cauza creterii

preurilor la unele servicii cauzat de creterea preurilor n domeniul energiei. Analitii se

ateapt ca aceast cretere s fie temporar cu inflaia preurilor de consum, n medie n jurul

valorii de 2% n 2012.

n 2010, consumul populaiei italiene a crescut cu doar 1 procent per total, achiziiile de

bunuri semi-durabile au crescut i ele cu 4,1% fiind determinate de cheltuielile pe haine n timpce achiziiile de bunuri de scurt durat au crescut cu 1% datorit stagnrii cheltuielilor

alimentare. Referitor la achiziiile de bunuri de folosin ndelungat acestea au sczut cu 1,9%.

Contracia din 2010 a fost pus n eviden de scderea cu 13,1% a cheltuielilor pentru

echipamentele de transport, datorat stimulentelor fiscale pentru autovehiculele noi, dar care a

fost parial compensat de o recuperare de 22% la achiziionarea de telefoane mobile i

echipamente de telefonie. Cheltuielile privind serviciile au crescut cu 0,9% fiind stimulate de

cheltuielile legate de recreere i cultur.

Efectele crizei economice asupra pie ei imobiliare

Criza ipotecar i imobili ar ce a luat natere n Statele Unite ale Americii s-a dezvoltat

semnificativ ntr-o criz financiar ce a avut loc la nivel global n cursul anului 2008. Piaa

interbancar precum i bncile de investi ii i institu iile fin anciare au fost afectate de ctre lipsa

4


5/21

de lichiditate de la nivel mondial, o mare parte din institu ii fiind n a ion alizate sau forate s

accepte asisten guvern amental.

Efectele crizei financiare au nceput ca o spiral descendent ce a luat mai apoi calea

economiei globale, ncepnd cu al patrulea trimestru din 2008. Zona euro a intrat n recesiune n

timpul celui de al treilea trimestru, dar nregistrarea unei scderi a pre ului m ateriilor prime a

condus la reducerea ratei infla iei de l a 4% n iulie 2008 la 1,6 % n decembrie 2008, la nivelul

Europei.

Pia a european de imobiliare a resim it puternic efectele crizei financiare, lipsa de

lichiditate de pe pieele de capital contribuind la nsprirea condiiilor privind acordarea de

mprumuturi bancare companiilor imobiliare. Aceasta a condus att la anularea i amnarea

tranzac iilor de propriet i ct i la scderea valorii de pia a propriet ilor imobiliare.

Datorit condiiilor dificile de finanare volumul de investiii imobiliare a sczut semnificativ.n Europa volumul investi iilor imobiliare s-a redus semnificativ datorit crizei,

nregistrnd la finele anului 2008 o valoare de aproximativ 96 miliarde euro. n prezent ns

lucrurile s-au mai mbuntit, volumul investiiilor crescnd la 104 miliarde euro n 2010 i la

110 miliarde euro n 2011. Pentru anul 2012 se preconizeaz o stagnare a volumului de investiii

imobiliare.

ncetinirea creterii economice globale a adus beneficii majore i asupra pieei

rezideniale a birourilor i a spaiilor comerciale, acestea concretizndu-se printr-o cretere aspaiilor vacante, precum i printr-o scdere a preurilor de nchiriere.

Criza economic s-a dovedit a fi un punct mult mai slab pentru piaa imobiliar de

birouri, pia a imobiliar reziden ial reuind s se menin la un nivel nalt - cel pu in n rile

ce nu au avut parte de o supranclzire nainte, cum ar fi Spania i Marea Britanie. n Italia, o

ar cu o evoluie a preurilor moderat, pre urile chiriilor, precum i pre urile de vnzare a

apartamentelor au crescut chiar i pe timp de criz.

PIAA IMOBILIAR REZIDENIAL

Piaa imobiliar rezidenial italian a sczut semnificativ n ultimii ani, au sczut att

cererea, adic numrul tranzaciilor, ct i preurile. Dar cu toate acestea piaa nu este n colaps,

ba dimpotriv, acesta este un bun moment pentru achiziii.

5


6/21

ncepnd cu anul 2008 proprietile imobiliare italiene, s-au tot devalorizat, iar datorit

numrului sczut de tranzacii, agenii imobiliari au fost nevoii s-i reduc comisioanele cu

pn la 30%.

Un alt impiediment ce a stat n calea dezvoltrii pieei imobiliare italiene a fost decretul

privind migraia adoptat de ctre cabinetul de la Roma n anul 2008. Conform acestui decret s-a

luat decizia ca proprietarii care nchiriaz locuine imigrailor ilegali sunt pasibili de pedeapsa cu

nchisoarea, iar lucuina acestora poate fi confiscat. Acest lucru a condus i la nchiderea pieei

imobiliare pentru strinii cu acte n regul. Preurile au crescut dramatic din cauza speculaiilor

iar la numai dou luni de la punerea n aplicare a deciziei luate pe baza acestui decret peste 50 de

imobile au fost confiscate. n anul 2008, aproximativ 11,8% dintre imigrani sunt proprietari,

restul de 72% locuind n chirii, din care 7,5% n casa unor amici i 6,8% la locul de munc.1

Dac n urm cu cinci ani pia a imobiliar era nfloritoare iar segmentul de cumprtori constituit din imigran i crea motive de bucurie agen iilor imobiliare, criza economic a frnat

entuziasmul i a redus considerabil volumul de achizi ii. Totu i, spre deosebire de alte ri unde

efectele scderii nivelului de trai au avut impact direct asupra pre urilor locuin elor, n Italia

valoarea acestora a rmas relativ constant, fiind n scdere doar numrul efectiv de vnzri.

Stresului economic i s-a adugat atitudinea tot mai precaut a bncilor, care refuz s mai acorde

credit cu aceea i lejeritate cu care ne-au obi nuit nainte de 2005. 2

n acest sens statisticile au artat c doar 3% dintre persoanele ce au vrsta mai mic de30 de ani reuesc s obin bani de la instituiile financiar-bancare. De asemenea, aproximativ

41% dintre solicitri vin din partea persoanelor ce au vrsta mai mare de 60 de ani. Se ia n

considerare faptul c peste circa 4 decenii, persoanele cu vrsta peste 60 de ani vor constitui

peste 35% din totalul locuitorilor Italiei, lucru ce ne face s ne gndim la faptul c numrul

solicitrilor pentru mprumuturi, din partea acestora, va rmne relativ mare.

Aa cum se ntmpl mai peste tot n lume i n Italia, n momentul de fa, piaa este a

cumprtorilor, cei care au banii fiind i cei care fac regulile. Acesta este un bun moment pentru

investiii, pe pia existnd diverse oferte la preuri avantajoase.

Dei situaia nu a fost deloc favorabil, concluziile trase la sfritul anului 2011 au artat

o rezisten neateptat a pieei imobiliare. Cele aproximativ 600.000 de tranzacii privind1 http://www.newz.ro/stire/69517/criza-imobiliara-in-italia-din-cauza-decretului-privind-

imigratia.html2 http://www.oraromaniei.com/piata-imobiliara-favorabila-e-vremea-sa-investim-in-

case/

6
http://www.newz.ro/stire/69517/criza-imobiliara-in-italia-din-cauza-decretului-privind-imigratia.htmlhttp://www.newz.ro/stire/69517/criza-imobiliara-in-italia-din-cauza-decretului-privind-imigratia.htmlhttp://www.oraromaniei.com/piata-imobiliara-favorabila-e-vremea-sa-investim-in-case/http://www.oraromaniei.com/piata-imobiliara-favorabila-e-vremea-sa-investim-in-case/http://www.newz.ro/stire/69517/criza-imobiliara-in-italia-din-cauza-decretului-privind-imigratia.htmlhttp://www.newz.ro/stire/69517/criza-imobiliara-in-italia-din-cauza-decretului-privind-imigratia.htmlhttp://www.oraromaniei.com/piata-imobiliara-favorabila-e-vremea-sa-investim-in-case/http://www.oraromaniei.com/piata-imobiliara-favorabila-e-vremea-sa-investim-in-case/


7/21

vnzrile cu amnuntul precum i cele aproximativ 4,3 miliarde dolari de investiii corporative ar

fi de fapt cele mai mari ateptri. Dar cu toate acestea, cifrele nregistrate constituie o sum mult

prea mic pentru a reprezenta un sector ce a avut un plan structurat pe o cifr de afaceri cu mult

superioar.

O evoluie a numrului vnzrilor anuale de proprieti rezideniale este prezentat n

figura de mai jos (figura nr.1).

Figura nr.1 Evoluia numrului vnzrilor anuale de proprieti rezideniale

Sursa: Agenzia del Territorio

Proprietile de pe piaa rezidenial din Italia sunt cele ce au stat la baza ntregii piee

imobiliare. Activitile de comer, precum i serviciile, birourile, turismul dar i industria

continu s reprezinte o parte limitat din piaa total, cu toate c interesul investitorilor

profesioniti se ndreapt ctre veniturile din investiii (chirii) i proprietile imobiliare.

De asemenea numrul vnzrilor proprietilor rezideniale poate fi calculat cu ajutorul

unui indice i anume, indicele NTN( numrul tranzaciilor normalizate), ce difer i de la o zon

la alta i de la un ora la altul. O prezentare a acestui indice este redat n figura de mai jos

(figura nr. 2).

Figura nr.2 Indicele NTN pentru principalele orae i provincii

7


8/21

Sursa: Date prelucrate din OMI_Rapporto Non-rezidenziale, 2010

n ceea ce privete preurile locuinelor, dei piaa este stabil, procentul de vnzri a

sczut cu 30% fa de ceilali ani. Preurile medii ale locuinelor neocupate noi sau vechi diferde la un ora la altul i de la o zon la alta. Astfel, o prezentare a preurilor locuinelor din cele

mai mari orae poate fi redat cu ajutorul tabelului de mai jos (tabelul nr.1).

Tabelul nr.1 Preurile medii pentru locuinele neocupate noi sau renovate la

sfritul anului 2011( euro/mp)

8


9/21

Oraul Zon de prestigiu Zon central Zon semi-central Periferie

MIN MAX MIN MAX MIN MAX MIN MAXMilano 6700 9600 6000 6700 4200 5000 3200 3600Roma 5600 8200 3800 4700 3400 4000 2800 3200

Napoli 4200 6300 3500 5300 3100 4200 1800 2200

Torino 3700 4900 2750 5300 2200 3400 1900 2400

Florena 3100 4900 2800 4000 2200 3000 1800 2500

Sursa: www.fiaip.com

Se observ c Milano este oraul ce are cele mai mari preuri n ceea ce privete

proprietile rezideniale. Aceste preuri au sczut mult fa de anii precedeni, cnd n zonele de

prestigiu un mp ajungea i la peste 10.000 euro.

n Milano, preul unui apartament cu dou camere ncepe de la 100.000 euro, iar dacvorbim de ceva mai spaios, trebuie investii cel puin 200.000 euro. Astfel c n Milano, un

apartament cu trei camere este pentru cei cu standarde mai nalte, deoarece are un pre mediu de

280.000 euro. Exist ns i locuine mai modeste pentru care suma pltit poate ajunge la

150.000 euro.3

Pentru anii 2012-2013 se iau n calcul ca previziuni, o scdere a preurilor medii pentru

locuinele neocupate de 1,6% n 2012 i de 0,8% n 2013.

nchirierea este considerat de italieni o afacere neatractiv datorit numrului mare de

controale dar i altor restricii. Proprietile nchiriate genereaz de mult rentabiliti srace,

proprietile n general nregistrnd randamente mici de la 3% pn la 5%.

n anul 2011, apartamentele din centrul istoric al Romei au avut un randament de

nchiriere de 3,45%-4,40%, n timp ce apartamentele din suburbii au avut randamente variind de

la 3% la 4,5%. Cele din Milano au avut un randament de nchiriere ntre 3,39% i 3,76%. Acest

lucru ne conduce la gndul c acestea chirii sunt i mari.

n ceea ce privete creditele ipotecare, rata medie a dobnzilor a fost de 2,92% n anul

2010, dar aceasta a crescut n 2011, ajungnd la o valoare de 3,42% (figura nr.3).

Ratele dobnzilor stabilite pe diverse perioade sunt :

rata stabilit pentru o perioad de pn la 1 an- 3,14%;

rata stabilit pentru o perioad de 1-5 ani 3,58%;3 http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/cumparatorii-romani-influenteaza-piata-

imobiliara-din-italia-afla cum-e-posibil-17580.html

9
http://www.fiaip.com/http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/cumparatorii-romani-influenteaza-piata-imobiliara-din-italia-afla%20cum-e-posibil-17580.htmlhttp://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/cumparatorii-romani-influenteaza-piata-imobiliara-din-italia-afla%20cum-e-posibil-17580.htmlhttp://www.fiaip.com/http://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/cumparatorii-romani-influenteaza-piata-imobiliara-din-italia-afla%20cum-e-posibil-17580.htmlhttp://media.imopedia.ro/stiri-imobiliare/cumparatorii-romani-influenteaza-piata-imobiliara-din-italia-afla%20cum-e-posibil-17580.html


10/21

rata stabilit pentru o perioad de 5-10 ani 4,08%;

rata stabilit pentru o perioad mai mare de 10 ani 4,64%.

Figura nr.3 Evoluia dobnzii i a ratelor la creditele ipotecare (2003-2011)

Ratele dobnzilor la creditele ipotecare oferite de bncile italiene reflect de fapt ratele

Bncii Centrale Europene. Creterea inflaiei a mpins rata cheie a BCE la 1,25% n aprilie i la

1,50% n luna iulie 2011. n luna noiembrie 2011, rata de baz a BCE a sczut din nou la

valoarea de 1,25%.

Cu toate acestea, efectul de reducere a ratei dobnzii este probabil relativ mic n Italia,

chiar dac cele mai multe credite imobiliare italiene au avut rat variabil (doar 36% din

mprumuturile pentru locuine au avut rat de curs fix, la sfritul anului 2008).Acest lucru s-a datorat faptului c pieele ipotecare din Italia sunt mai mici dect cele din

alte ri europene. Creditele ipotecare restante au fost de 22% din PIB n 2010, cu 7% mai mult

fa de anul precedent, semnificativ mai sczute dect media UE de 50% din PIB (figura nr.4).

Cumprtorii italieni devin reticeni atunci cnd vine vorba de utilizarea facilitilor

ipotecare, n ciuda avantajelor fiscale, acetia fiind contieni de procedurile pe care le presupun

creditele imobiliare. Cele mai multe gospodrii se bazeaz pe economiile personale atunci cnd

vine vorba de achiziionarea unei case.

Figura nr. 4 Evoluia creditelor ipotecare n perioada 1997-2010

10


11/21

Un numr tot mai mare de azilani strini au nceput s investeasc n teritoriul italian

prin cumprarea de imobiliare, acest lucru fiind valabil nc de acum 15 ani. Mai mult odat cu

nfiinarea Uniunii Europene tot mai muli azilani strini au nceput s cumpere variate tipuri de

imobiliare n Italia. Acestea includ diferite investiii comerciale, rezideniale dar i speculative.

Cele mai cutate proprieti au fost nc de la nceput i se menin i n prezent cele din zonaRomei, dar i din oraul propriu-zis.

Apartamentele rmn de departe cele mai populare tipuri de proprieti rezideniale

atunci cnd vine vorba de gsirea unei reedine private n marile orae din zona Italiei.

Apartamentele din Roma au fost, sunt i vor rmne cele mai cutate forme de imobiliare de

ctre cei din afara rii.

Diferenele de trend din cadrul Uniunii Europene pot fi foarte uor de explicat. Pe o pia

rezidenial, cumprtorii pot fi de dou feluri i anume investitorul propriu-zis, categorie ceinclude att marile companii de investiii ct i micii speculatori ce cumpr i apoi revnd

pentru a obine profit, i cel de al doilea tip, consumatorul de rnd, pentru care cumprarea unei

locuine constituie mai degrab satisfacerea unei nevoi i nu prezint valoare de plasament.

Pentru cei din prima categorie creterea continu a preurilor se manifest ca o mn cereasc,

acetia fcnd eforturi de economisire ce sunt cu mult depite de ritmul creterii preurilor la

case, contractarea unei locuine fiind un adevrat comar. n momentul n care preurile urmresc

un trend ascendent, grupul clienilor capabili s susin costuri de achiziie mai ridicate este

mereu n scdere.

11


12/21

1. PIAA IMOBILIAR NON- REZIDENIAL

Piaa imobiliar non-rezidenial cuprinde piaa imobiliar a birourilor, piaa imobiliar a

spaiilor comerciale, piaa imobiliar industrial i piaa hotelier-imobiliar.

Spre deosebire de piaa imobiliar rezidenial ce a nregistrat uoare scderi n perioada

2009-2011, piaa imobiliar non-rezidenial nc nu d semne de declin. Dei i sectorul non-

rezidenial a nregistrat scderi, acestea au nceput s fie din ce n ce mai mici ncepnd cu 2010.

O comparaie a celor dou sectoare privind numrul vnzrilor trimestriale n perioada

2005-2010 este redat n figura de mai jos (figura nr.5).

Figura nr.5 Evoluia vnzrilor trimestriale (%) n sectorul rezidenial i n cel

non-rezidenial

Sursa: OMI_Rapporto Non-rezidenziale, 2010

Se observ c att piaa imobiliar rezidenial ct i cea non-rezidenial au nregistrat i

creteri i descreteri pe parcursul celor 6 ani de analiz. Primul trimestru din anul 2010, a adus

sectorului non-rezidenial o uoar cretere, dar care ulterior, n trimestrul al doilea i al treilea a

11


13/21

nregistrat iar scderi. Sfritului anului 2010 a fost unul bun pentru sectorul non-rezidenial,

spre deosebire de cel rezidenial ce a nregistrat doar scderi.

3.1. Piaa imobiliar a birourilor

Oferta pie ei imobiliare a birourilor din Italia este n scdere. Datorit politicilor

restrictive de finanare ale bncilor, proiectele privind construcia unor cldiri destinare spaiilor

pentru birouri a fost amnat.

Roma are n prezent circa 10,15 mil. mp de spa ii destinate birourilor. n anul 2010 s-au

construit aproximativ 160.000 mp ce au fost folosii ca i spaii pentru birouri, n scdere fa de

ceilali ani cnd spaiile destinate birourilor erau de peste 200.000 mp.

n decursul anului 2011 aproximativ 200.000 mp de spa ii pentru birouri au fost

finalizate, cu circa 25% mai mult fa de anul 2010. Cele mai mari proiectele privind construcia

de spaii pentru birouri sunt Bizzu Pmater i LM3.

Evoluia pieei imobiliare a spaiilor pentru birouri din Italia pentru anii 2009-2010 este

redat n figura de mai jos (tabelul nr. 2).

Tabelul nr.2 Evoluia pieei imobiliare a spaiilor destinate birourilor

2009 2010

Oferta

Evoluie

Neocupare

Chirii

Randament

Investiii


Piaa imobiliar a spaiilor destinate birourilor nu a suferit mari schimbri n perioada

2009-2010, oferta a rmas n cretere cu toate c numrul spaiilor rmase neocupate a crescut.

n anul 2010 circa 130.000 de mp de spaii destinate birourilor au rmas neocupate.

12


14/21

Cererea pentru spa ii le destinate birourilor a rmas n scdere. Chiar i cererea pentru

spaiile de birouri de nalt clas din loca iile de lux a nregistrat scderi, dup civa ani n care

aceasta s-a meninut stabil.

n ceea ce privete preurile spaiilor destinate birourilor, acestea variaz de la o zon la

alta dar i n funcie de utilitile aferente acestora (clasa A sau clasa B), la sfritul anului 2011

acestea nregistrnd valorile de mai jos (tabelul nr.3).

Tabelul nr.3 Preurile spaiilor de birouri din cele mai mari orae -2011 (euro/mp)

Orae Clasa A Clasa B

MIN MAX MIN MAX

ROMA 31,50 38,50 23,50 31,50

MILANO 22,10 28,50 20,50 28,50

FLORENA 22,10 28,50 14,00 22,10

TORINO 12,60 17,40 9,80 14,60

NAPOLI 9,30 14,00 8,80 13,20Sursa: www.fiaip.com

Este uor de observat c cele mai bune spaii destinate birourilor sunt cele din Roma,

acest lucru fiind pus n eviden i de preurile mult mai ridicate din aceast zon fa de cele din

alte orae.

Nivelul chiriile pentru cldirile de top, ce sunt plasate n centrul oraului a fost de 25,50

de euro/mp, pre ce se va menine probabil la acelai nivel i n anul 2012. Pentru o cldire de

birouri clasa A, cu diverse dotri i aflat n centrul ora ului, chiria medie este de aproximativ 35 euro/mp. Cele mai mici chirii pentru spa iile destinate birourilor se regsesc n cldirile mai

vechi, puin echipate i fr o prea bun infrastructur, nivelul pre ului n acest caz variind ntre

15 20 euro/mp.

13
http://www.fiaip.com/http://www.fiaip.com/


15/21

Dar cum orice investiie presupune un risc i n acest caz exist riscul de neocupare a

spaiilor destinate birourilor. Rata de neocupare a cldirilor destinate birourilor, clasa A i clasa

B, a fost de 6% la sfritul anului 2009, ns ncepnd cu anul 2010 aceasta s-a stabilizat la 4%,

n prezent atingnd valoarea de 3,5%.

Dac avem n vedere structura nchirierilor putem remarca faptul c cele mai multe spaii

au fost nchiriate de firmele ce activeaz n domeniul high-tech (aproximativ 23%), fiind urmate

de ctre sectorul serviciilor destinate firmelor. De asemenea este greu s nu observm faptul c

sectorul serviciilor de consum a nregistrat o scdere semnificativ n 2010 comparativ cu anul

2009, acelai lucru fiind valabil i n cazul serviciilor din sectorul public (figura nr.6).

Figura nr.6 mprirea pe sectoare de activitate a pieei imobiliare a birourilor


Criza economic din ultimii ani a afectat nu doar piaa imobiliar rezidenial ci i piaa

imobiliar a birourilor, acest lucru fiind dedus din statisticile privind rata mare de neocupare aspaiilor destinate birourilor din perioada 2008-2010.

3.2. Piaa imobiliar a spaiilor comerciale din Italia

Piaa imobiliar a spa iilor comerci ale italiene nu a suferit prea mult de pe urma marii

crize economice, aceast pia putnd fi descris ca fiind una stabil. n zonele secundare, rata de

14


16/21

neocupare a spaiile comerciale a crescut, ns cele situate n centrele comerciale au nregistrat o

rat de neocupare mai mic, cererea fiind i ea mai mare. Numrul mare de centre comerciale

existente precum i numrul rel ativ mic de centre comerciale noi construite, au fcut ca piaa s

se stabilizeze i astfel au reuit s mpiedic e marile fluctua ii.

Avnd n vedere numrul mare de centre comerciale, Italia ocup locul 6 n Europa,

aceasta putnd fi considerat o mare pia de desfacere a diferitelor produse.

Cel mai mare centru comercial din Italia este Le Terrazze, fiind situat n oraul La

Spezia. Acesta are o suprafa total nchiriabil de 38,600 mp i gzduiete 104 de uniti

comerciale, inclusiv un hypermarket Ipercoop cu o suprafa de 11,700 mp, 8 magazine mari i

15 uniti de tip food&bar, precum i un club pentru fitness - Fitness Club Tonic - cu piscin

interioar, o sal pentru jocuri de 700 mp i o parcare acoperit pentru 2000 de maini.4

De asemenea i oraul Roma este locul ideal pentru cumprturi. De la Piazza del Popolopn la monumentul lui Vittorio Emanuele este vestita strad Via del Corso pe care se gsesc

cele mai tari branduri. De la H&M i Zarra pn la Louis Vuitton, Prada, Escada, Jil Sander,

Emilio Pucci, Victor & Rolf, Balenciaga sau Paul Smith.5

Exist i o serie de indicatori ai centrelor comerciale, cei mai importani fiind (valori

nregistrate la sfritul anului 2010):

Nivelul chiriilor - 110euro/mp pe lun;

Randament - 7,5%; Oferta total (mil/mp) - 0,85;

Cost de construcie 1050 euro/mp.

De asemenea exist i depozite ce se ocup de vnzarea cu amnuntul, ele fiind foarte

populare n Italia. Acest lucru se datoreaz legilor mult prea stricte n ceea ce privete aprobarea

oficial a autoritilor de construire a unui depozit dect a unui centru comercial. n Italia exist

cteva astfel de depozite comerciale, cu mari suprafee de desfacere, aproximativ 25.000 de mp.

Italia este considerat, pe lng alte ri precum Austria, Germania, locul ideal pentru a

face cumprtori, numrul mare de centre comerciale satisfcnd pn i cel mai sofisticat client.

4http://www.sonaesierra.com/roRO/pressroom/news/2012/1578/Centrul_comercial__Le_Terrazze__se_deschide_pe_21_martie_2012.aspx5 http://stirileprotv.ro/exclusiv/travel/de-ce-iubesc-roma.html

15
http://www.sonaesierra.com/roRO/pressroom/news/2012/1578/Centrul_comercial__Le_Terrazze__se_deschide_pe_21_martie_2012.aspxhttp://www.sonaesierra.com/roRO/pressroom/news/2012/1578/Centrul_comercial__Le_Terrazze__se_deschide_pe_21_martie_2012.aspxhttp://stirileprotv.ro/exclusiv/travel/de-ce-iubesc-roma.htmlhttp://www.sonaesierra.com/roRO/pressroom/news/2012/1578/Centrul_comercial__Le_Terrazze__se_deschide_pe_21_martie_2012.aspxhttp://www.sonaesierra.com/roRO/pressroom/news/2012/1578/Centrul_comercial__Le_Terrazze__se_deschide_pe_21_martie_2012.aspxhttp://stirileprotv.ro/exclusiv/travel/de-ce-iubesc-roma.html


17/21

Avnd n vedere cele prezentate putem spune c, dei Italia este o mare pia a centrelor

comerciale i costurile aferente acestora sunt pe msur, chiriile mari, mai ales cele din marile

centre comerciale aflate n centrul oraelor iar legile sunt i ele pe msur.

3.3. Piaa imobiliar industrial din Italia

Situa ia pie ei imobiliare industriale italiene se afl n legtur direct cu mediul de

faceri dar i cu situaia economic. Pia imobiliar industrial a nregistrat scderi pn n anul

2009, dar ncepnd cu anul 2010 aceasta a nceput s se stabilizeze, nregistrnd uoare creteri.

Criza economic a avut un impact negativ asupra pieei imobiliare industriale, preurile

mari ale halelor industriale i ale parcurilor de birouri precum i cererea mare de spaii logistice

fiind stopate.

Piaa imobiliar aferent sectorului de logistic dar i industrie a nregistrat scderi, acest

lucru avnd ca i principale cauze lipsa de finanare dar i recesiunea performanei economice.

De asemenea acest lucru va conduce i l scderea preurilor terenurilor cu circa 25%.

Datorit ofertei srace, chiriile aferente spaiilor industriale sunt mari de aproximativ 10-

12 euro/mp. De asemenea i spaiile din depozitele vechi se nchiriaz la preuri destul de mari

de 7-10 euro/mp. Aceste preuri sunt relativ mari comparativ cu cele practicate n alte ri din

Europa, acest lucru datorndu-se i legilor restrictive privind construcia de astfel de spaii.

Anul 2010 s-a caracterizat printr-o scdere a preurilor la terenuri dar i printr-o scdere

la chiriile pentru spaiile vechi fiind urmate i de o reducere a chiriilor din bazele logistice i

industriale moderne (tabelul nr.4).

Tabelul nr.4 Preul de cumprare i de nchiriere al cldirilor industriale (euro/mp)

Zona Tipul zonei Pre cumprare Pre nchiriere

Nord

Zon industrial

300-350 15-18

Est 300-320 12-15

Sud 200-250 8-12

Vest 150-220 7-10

16


18/21


Spre deosebire de celelalte piee imobiliare, cea industrial este slab dezvoltat, oferta nu

este diversificat, de aceea i preurile chiriilor sunt preponderent mari comparativ cu cele din

alte ri. Italia este favorabil pentru spaiile comerciale i mai puin pentru cele industriale.

3.4. Piaa hotelier-imobiliar

n ultima perioad de timp s-a nregistrat o cerere tot mai ridicat pentru locaiile

hoteliere. n aceeai msur, piaa imobiliar- hotelier din Italia a nregistrat o cre tere att a

numrului de clien i, ct i a sejururilor. n anul 2010 s-a nregistrat un record n ceea ce privete

numrul nopilor de cazare, aproximativ 10,5 milioane dar i o cretere a cifrei de afaceri de

peste 12% fa de anii anteriori (tabelul nr.5).

n ceea ce privete rata de ocupare a locurilor puse la dispoziia clienilor de ctre

hoteluri, aceasta a fost, n medie, de peste 75%. A crescut att numrul turitilor ct i numrul

cltoriilor efectuate n interes de afaceri dar i numrul participanilor la diferite congrese.

Anul 2011 a fost i el unul prielnic pentru piaa imobiliar-hotelier, numrul nopi de

cazare meninndu-se stabil. Ziarul New York Times consider Italia o bun recomandare de

cltorie, plasndu-o pe locul nou la nivel mondial i pe locul patru ca destinaie european.

Tabelul nr.5 Numrul tranzaciilor realizate pe piaa imobiliar hotelier din Italia

Anul Numele hotelului Categorie Pre nchirierecamer/noapte

2007 Hotel Bellavista 3* 43 euro2008 Hotel Alla Rocca 2* 29 euro2009 Hotel de Russie 2* 37 euro2010 Hotel Miramonti 3* 35 euro2011 Hotel Chalet Fiocco di Neve 3* 42 euro


Investiiile n hoteluri au crescut n prima jumtate a anului 2011 cu 29% n 5 piee cheie

din Europa - Marea Britanie, Frana, Germania, Spania i Italia, volumul total al investiiilor n

hoteluri ajungnd la 2,5 miliarde de euro, potrivit raportului de pia European Hotel Market

realizat de BNP Paribas Real Estate. Italia nc nregistreaz o activitate slab din punctul de

17


19/21

vedere al investiiilor n hoteluri, cu scderi de 51% i 6% n prima jumtate a anului 2011,

comparativ cu 2010, ns se prevd mbuntiri ncepnd cu anul 2012.6

CONCLUZII

Criza imobiliar ce a cuprins majoritatea rilor europene pare s fi fost mai blnd cu

Italia, unde dei numrul vnzrilor a sczut, aceasta a reuit totui s se menin stabil.

Preurile au mai sczut ns acesta nu este un motiv de ngrijorare avnd n vedere c n Italia se

practic unele dintre cele mai ridicate preuri la chirii dar i cumprare.

Multe dintre proprieti sunt considerate investiii sigure, n acest caz multe persoane

grbindu-se s i pun banii la adpost i s plece n cutarea celor mai rentabile achiziii. ns

doar cei ce dispun de finanare proprie pot s fac astfel de achiziii, bncile fiind mai reticente n

acordarea de credite.

Piaa imobiliar italian de locuine este destul de stabil pentru a putea fi afectat de

ctre criza internaional. O problem ar aprea n cazul n care cei ce au credite ipotecare s

ajung n situaia de incapacitate de plat, dar deocamdat nu se pune aceast problem.

Pe timp de criz cele mai sigure investiii sunt cele fcute n obiecte, acestea fiind un bun

adpost contra inflaiei. De exemplu, persoanele ce au o cas nu mai sunt nevoite s plteascchirie, iar proprietarii se bucur de preurile mari de nchiriere.

n medie am putea spune c preurile s-au meninut stabile, cu uoare scderi n anumite

regiuni. Chiriile au mai sczut, dar acesta nu este motiv de ngrijorare avnd n vedere nivelurile

ridicate ale chiriilor fa de cele practicate n alte ri.

Preurile au avut o evoluie diferit pe parcursul anului 2011, n funcie de regiuni. Dac

n Roma preurile au sczut cu circa 2%, n Milano, acestea au atins un nivel de 3%. n schimb,

n sudul rii, casele s-au ieftinit cu pn la 4%. O locuin poate fi achiziionat aici cu 150.000

euro. Preuri mai mari se mai gsesc n Roma, Milano, Napoli. Cele mai mari preuri din capital

Italiei, Roma, ajung la 8.200 euro/mp n centru, n timp ce la periferii acestea scad pn la 5.200

euro/mp.

6 http://www.horeca.ro/hoteluri/1996-tarile-cu-cele-mai-mari-investitii-hoteliere-in-2011-.html

18
http://www.horeca.ro/hoteluri/1996-tarile-cu-cele-mai-mari-investitii-hoteliere-in-2011-.htmlhttp://www.horeca.ro/hoteluri/1996-tarile-cu-cele-mai-mari-investitii-hoteliere-in-2011-.htmlhttp://www.horeca.ro/hoteluri/1996-tarile-cu-cele-mai-mari-investitii-hoteliere-in-2011-.htmlhttp://www.horeca.ro/hoteluri/1996-tarile-cu-cele-mai-mari-investitii-hoteliere-in-2011-.html


20/21

Piaa imobiliar italian se afl n continu dezvoltarea dei n ultimii ani a avut de suferit

att din cauza crizei economice ct i din cauza legilor mult prea restrictive n ceea ce privete

imigaii ilegali. Dar spre deosebire de alte ri, Italia a tiut cum s i menin preurile

locuinelor la un nivel relativ constant, fiind n scdere doar numrul efectiv de vnzri. De

asemenea i bncile au devenit mai precaute n acordarea de credite.

BIBLIOGRAFIE

1) www.agentiadelterritorio.it;

2) Rapporto Rezidenziale, 2010;

3) Rapporto Non-rezidenziale, 2010;

4) www.fiaip.com;

5) http://www.italianopinion.com/italian-real-estate/market-report/real-estate-market-

buy-business-buying+i33.html;

6) http://www.edilone.it/i-trend-del-mercato-immobiliare-italiano-calo-del-2-2-e-tempi-

piu-lunghi-per-compravendite_news_x_11363.html

7) http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italy/Price-History

8) http://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/I#italy

9) http://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italy

10) http://www.realestate-italy.it/news.asp?id=273

11) http://www.horeca.ro/hoteluri/1996-tarile-cu-cele-mai-mari-investitii-hoteliere-in-

2011-.html

12) http://www.sonaesierra.com/roRO/pressroom/news/2012/1578/Centrul_comercial

__Le_Terrazze__se_deschide_pe_21_martie_2012.aspx

13)http://www.newz.ro/stire/69517/criza-imobiliara-in-italia-din-cauza-decretului-

privind-imigratia.html

19
http://www.agentiadelterritorio.it/http://www.fiaip.com/http://www.italianopinion.com/italian-real-estate/market-report/real-estate-market-buy-business-buying+i33.htmlhttp://www.italianopinion.com/italian-real-estate/market-report/real-estate-market-buy-business-buying+i33.htmlhttp://www.edilone.it/i-trend-del-mercato-immobiliare-italiano-calo-del-2-2-e-tempi-piu-lunghi-per-compravendite_news_x_11363.htmlhttp://www.edilone.it/i-trend-del-mercato-immobiliare-italiano-calo-del-2-2-e-tempi-piu-lunghi-per-compravendite_news_x_11363.htmlhttp://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italy/Price-Historyhttp://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/I#italyhttp://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italyhttp://www.realestate-italy.it/news.asp?id=273http://www.horeca.ro/hoteluri/1996-tarile-cu-cele-mai-mari-investitii-hoteliere-in-2011-.htmlhttp://www.horeca.ro/hoteluri/1996-tarile-cu-cele-mai-mari-investitii-hoteliere-in-2011-.htmlhttp://www.sonaesierra.com/roRO/pressroom/news/2012/1578/Centrul_comercial__Le_Terrazze__se_deschide_pe_21_martie_2012.aspxhttp://www.sonaesierra.com/roRO/pressroom/news/2012/1578/Centrul_comercial__Le_Terrazze__se_deschide_pe_21_martie_2012.aspxhttp://www.newz.ro/stire/69517/criza-imobiliara-in-italia-din-cauza-decretului-privind-imigratia.htmlhttp://www.newz.ro/stire/69517/criza-imobiliara-in-italia-din-cauza-decretului-privind-imigratia.htmlhttp://www.agentiadelterritorio.it/http://www.fiaip.com/http://www.italianopinion.com/italian-real-estate/market-report/real-estate-market-buy-business-buying+i33.htmlhttp://www.italianopinion.com/italian-real-estate/market-report/real-estate-market-buy-business-buying+i33.htmlhttp://www.edilone.it/i-trend-del-mercato-immobiliare-italiano-calo-del-2-2-e-tempi-piu-lunghi-per-compravendite_news_x_11363.htmlhttp://www.edilone.it/i-trend-del-mercato-immobiliare-italiano-calo-del-2-2-e-tempi-piu-lunghi-per-compravendite_news_x_11363.htmlhttp://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italy/Price-Historyhttp://www.globalpropertyguide.com/real-estate-house-prices/I#italyhttp://www.globalpropertyguide.com/Europe/Italyhttp://www.realestate-italy.it/news.asp?id=273http://www.horeca.ro/hoteluri/1996-tarile-cu-cele-mai-mari-investitii-hoteliere-in-2011-.htmlhttp://www.horeca.ro/hoteluri/1996-tarile-cu-cele-mai-mari-investitii-hoteliere-in-2011-.htmlhttp://www.sonaesierra.com/roRO/pressroom/news/2012/1578/Centrul_comercial__Le_Terrazze__se_deschide_pe_21_martie_2012.aspxhttp://www.sonaesierra.com/roRO/pressroom/news/2012/1578/Centrul_comercial__Le_Terrazze__se_deschide_pe_21_martie_2012.aspxhttp://www.newz.ro/stire/69517/criza-imobiliara-in-italia-din-cauza-decretului-privind-imigratia.htmlhttp://www.newz.ro/stire/69517/criza-imobiliara-in-italia-din-cauza-decretului-privind-imigratia.html


21/21

14) http://www.oraromaniei.com/piata-imobiliara-favorabila-e-vremea-sa-investim-

in-case/

20
http://www.oraromaniei.com/piata-imobiliara-favorabila-e-vremea-sa-investim-in-case/http://www.oraromaniei.com/piata-imobiliara-favorabila-e-vremea-sa-investim-in-case/http://www.oraromaniei.com/piata-imobiliara-favorabila-e-vremea-sa-investim-in-case/http://www.oraromaniei.com/piata-imobiliara-favorabila-e-vremea-sa-investim-in-case/

Date post:	03-Apr-2018
Category:	Documents
Upload:	alina-ailyn
View:	265 times
Download:	0 times

Finantarea Imobiliara Rezidentiala in Italia

Documents