+ All Categories
Home > Documents > Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

Date post: 30-Dec-2014
Category:
Upload: narcisa-lotru
View: 60 times
Download: 6 times
Share this document with a friend
68
PLAN DE AFACERI 1
Transcript
Page 1: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

PLAN DE AFACERI

1

Page 2: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

CUPRINS

1. DATE GENERALE

2. DATE TEHNICE ALE PROIECTULUI DE INVESTIŢII

3. DEVIZUL GENERAL ESTIMATIV AL INVESTIŢIEI

4. DATE PRIVIND FORŢA DE MUNCĂ OCUPATĂ DUPĂ REALIZAREA

INVESTIŢIEI

5. PRINCIPALII INDICATORI TEHNICO-ECONOMICI AI

INVESTIŢIEI

6. FINANŢAREA INVESTIŢIEI

7. AVIZE ŞI ACORDURI

8. PĂRŢI DESENATE

1. DATE GENERALE2

Page 3: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

1.1. Denumirea investiţiei: Pensiunea turistică rurală „Floare de colt”

1.2. Autoritatea contractantă: Roxana Glăvan

1.3. Amplasamentul (judeţul, localitatea): judeţul Vîlcea, comuna Costeşti,

sat Bistriţa

1.4. Oportunitatea realizării investiţiei

Obiectivul realizării proiectului îl reprezintă valorificarea pe piaţa turistică

internă şi internaţională a turismului rural din judeţul Vîlcea, în special a

agroturismului şi turismului montan, componentă esenţială în dezvoltarea durabilă,

ecologică a zonei Munţilor Căpăţânii.

Relieful, cu preponderenţă montan, creează oportunităţi pentru dezvoltarea

turismului, prin cadrul natural şi obiective turistice de mare valoare naţională.

Motivaţia amenajării acestei pensiuni la poalele Munţilor Căpăţânii, este dată

de potenţialul turistic natural deosebit, în ansamblu, care oferă turistului împătimit

de natură, un peisaj incredibil, un loc perfect pentru relaxare.

Realizarea proiectului va conduce la relansarea activităţii economice, sociale,

culturale a zonei din nord - vestul judeţului Vîlcea în care se va realiza pensiunea,

precum şi a zonei adiacente.

Patrimoniul natural

Comuna Costeşti este situată într-un areal depresionar, închis spre nord de

versanţii sudici ai Munţilor Căpăţânii şi de Dealul Măgura (611 m) spre sud.

Prezenţa masivului calcaros Buila – Vânturariţa, cu orientare NE-SV, dă o notă

aparte peisajului. Teritoriul administrativ este dispus în trepte de altitudine şi se

3

Page 4: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

extinde spre nord până în creasta principală a Munţilor Căpăţâna. Este traversat de

pâraiele Bistriţa şi Costeşti, cu direcţie de curgere de la nord spre sud, care şi-au

format, la traversarea masivului calcaros, impresionante chei.

Comuna Costeşti beneficiază de condiţii naturale deosebit de favorabile

practicării turismului, fiind avantajată de lipsa factorilor de poluare şi de un

potenţial turistic de excepţie care permite practicarea unor variate forme de turism.

Resurse turistice legate de cadrul natural

formele de relief submontan şi montan, având ca suport o structură

geologică complexă, dispus în trepte de altitudine, îmbogăţesc aspectul

peisagistic al zonei şi creează oportunităţi pentru turismul de odihnă şi

recreere. Importanţa ştiinţifică (geologică, geomorfologică, botanică şi

forestieră) a Masivului Buila – Vânturariţa a determinat declararea acestuia

ca Parc Naţional. Pe seama masivului calcaros Buila – Vânturariţa au apărut

forme de relief carstic, unele dintre ele fiind obiective turistice de patrimoniu

excepţional, înscrise în Legea nr. 5 / 2000;

Complexul carstic Cheile Bistriţei (600 m lungime), cele mai înguste

chei în calcare din România, sunt săpate de Pârâul Bistriţa în versanţii

abrupţi, calcaroşi, ai Masivului Buila – Vânturariţa; în pereţii aproape

verticali ai cheilor există numeroase guri de peşteră, iar la nivelul

întregului masiv se întâlnesc exemplare rare, endemice, de floră şi

faună, favorizate fiind de influenţele submediteraneene, specifice

zonei sud-vestice a Carpaţilor; reprezentative în zonă sunt pădurile de

castani comestibili care ocupă suprafeţe extinse pe rama sudică

calcaroasă;

Peştera Liliecilor face parte din Complexul carstic Cheile Bistriţei,

este situată în versantul drept al cheilor, în zona cea mai îngustă a

acestora; a fost săpată de apele râului Bistriţa la o altitudine de 850 m,

4

Page 5: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

suspendată la 30 m deasupra cotei de nivel a drumului forestier care

însoţeşte cheile. Importanţa speologică deosebită a acesteia, dată de

colonia de lilieci pe care o adăposteşte (de unde şi denumirea atribuită

peşterii), este completată de obiectivele de cult amenajate de către

călugării Mănăstirii Bistriţa, de-a lungul secolelor de restrişte: două

bisericuţe, adevărate bijuterii ale artei religioase medievale (cu

hramurile „Intrarea în Biserică” - datată ante 1633 şi „Sf. Îngeri” -

1782) şi o criptă săpată de călugării mănăstirii, în care s-au păstrat

Moaştele Sfântului Grigore Decapolitul, în perioadele invaziilor

turceşti, motiv pentru care, peştera mai este cunoscută şi sub numele

de Peştera Sfântului Grigore Decapolitul. Iniţial, peştera a funcţionat

ca vatră de sihăstrie a pustnicilor de pe valea Bistriţei, ulterior a

devenit locul de salvare a tezaurului Sfintei Mănăstiri a Bistriţei,

aflată la ieşirea din chei. Lungimea galeriei subterane este mică (doar

250 m), nu are formaţiuni stalagmitice şi stalactitice, dar este

importantă prin prezenţa coloniei de lilieci, şi a patrimoniu de cult,

unic în România, ca mod de prezentare şi valoare. Peştera este

obiectiv turistic de patrimoniu cu valoare excepţională, înscrisă în

Legea nr. 5 / 2000;

Cheile Costeşti sau ale Pietrenilor, urmăresc pârâul Costeşti, pe o

lungime de circa 4 km, sunt deosebit de spectaculoase, dar mai puţin

accesibile turistului obişnuit; zona oferă numeroase trasee de

alpinism;

izvoare de ape minerale sulfuroase, clorurate, bicarbonatate, sodice,

hipotonice, folosite până în anul 1989 în tratament balnear (în cadrul

Staţiunii balneoclimaterice de interes local Costeşti), indicate în cură internă

şi externă, apele fiind asemănătoare cu cele de la Băile Olăneşti: ape

clorurate, sodice, bicarbonatate, calcice, magneziene, sulfuroase, slab 5

Page 6: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

iodurate, cu mineralizaţii totale cuprinse între 1,014 – 2 g/l, recomandate

pentru tratarea afecţiunilor renale, digestive, hepatobiliare, reumatismale şi

endocrine; în prezent staţiunea este închisă, stabilimentul balnear, structurile

de tratament şi instalaţiile de captare şi aducţiune a apelor minerale sunt

degradate;

Muzeul Trovanţilor - Costeşti (rezervaţia naturală de interes interes

naţional, de valoare excepţională), prezintă un interes ştiinţific şi turistic

deosebit. Trovanţii de aici, concreţiuni grezoase uriaşe, cu aspect zoomorf,

au dimensiuni metrice (cele mai mari de pe teritoriul României), sunt

formate în nisipuri de vârstă Meoţiană. Mărimea, formele variate şi

expresive ale trovanţilor de la Costeşti creează privitorului senzaţia unei

inedite galerii de sculptură în aer liber;

fondul forestier bogat, care acoperă versanţii sudici ai Munţilor Căpăţâna,

reprezentat prin păduri de foioase şi conifere, îmbogăţesc aspectul

peisagistic al regiunii şi creează oportunităţi pentru turismul de odihnă şi

recreere activă;

domeniul schiabil amenajabil în arealul Zmeuretu - Govora, este o

premisă favorabilă pentru dezvoltarea sporturilor de iarnă;

traseele celor două cursuri de ape şi afluenţii acestora, însoţite de cele mai

multe ori de drumuri forestiere, deosebit de pitoreşti, sunt locuri de petrecere

a weekend-ului la iarbă verde sau locuri de campare;

flora pajiştilor montane şi a fâneţelor, de o diversitate impresionantă, în

funcţie de altitudine, îmbogăţesc peisajul cadrul natural cu specii floristice

multicolore;

elementele climatice ale zonei, fără valori extreme, sunt favorabile

practicării turismului în tot timpul anului, pentru repunere în formă a

organismului după stres (climat de dealuri - sedativ de cruţare, cu

temperatură medie anuală de aproximativ 6°C);

6

Page 7: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

fondul de vânătoare şi de pescuit sportiv – fondul forestier al comunei

cuprinde specii cu valoare cinegetică, iar pe cursul superior al pâraielor, în

amonte de masivul calcaros al Builei, trăieşte avifaună specifică arealului

montan, pe seama cărora se pot organiza partide de vânătoare şi pescuit

sportiv;

trasee turistice marcate – sunt 4 poteci turistice marcate (traseele 23, 27, 28

şi 29), cu plecare din satele Bistriţa şi Pietreni, care duc spre creasta

principală a Munţilor Căpăţânii şi spre Masivul Buila – Vânturariţa;

trasee de alpinism în Masivul Buila - Vânturariţa există cel puţin 34 de

trasee de alpinism, de diferite grade de dificultate.

Resurse turistice naturale cu regim protectiv

Unicitatea şi valoarea unor elemente ale biodiversităţii sau fenomene

naturale geologice cu valoare ştiinţifică, a determinat includerea în categoria arii

protejate, în conformitate cu Legea nr. 5/2000, a obiectivelor:

Masivului Buila - Vânturariţa, constituit în Parcul Naţional Buila–

Vânturariţa (rezervaţie complexă, suprafaţa 4.186 ha), din care o bună parte

se află pe teritoriul administrativ al comunei Costeşti;

Peştera Liliecilor, monument natural (rezervaţie complexă, suprafaţa – 1 ha).

Patrimoniul cultural

Monumente cultural – istorice

Mănăstirea Bistriţa - sat Bistriţa, Comuna Costeşti (la 10 km de

Horezu), a cărei biserică are hramul „Adormirii Maicii Domnului”,

este una dintre cele mai importante aşezări monastice şi culturale din

Ţara Românească, ctitorie a fraţilor Craioveşti, anul 1494, refăcută în

1519, 1856 - monument de arhitectură;7

Page 8: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

Mănăstirea Arnota - sat Bistriţa, Comuna Costeşti (la 12 km de

Horezu), este ctitoria lui Matei Basarab, al cărui mormânt se află aici.

Biserica mănăstirii are hramul „Sfinţii Arhangheli Mihail şi Gavril” şi

deţine un mic muzeu de artă religioasă. Prin pictura, arhitectura şi

sculptura sa, poate fi considerată unul dintre cele mai reprezentative

monumente istorice şi de artă religioasă din ţară. Poziţia acesteia, pe

versantul sudic al masivului calcaros Buila, la circa 850 m, este

deosebit de spectaculoasă – ctitorită în anul 1634 – monument de

arhitectură;

Biserica cu hramul „Sfântul Grigorie Decapolitul – Eleonul” (sat

Bistriţa, Comuna Costeşti) are fresce originare din secolele XV - XVI

şi a aparţinut fostului schit Păpuşa – monument de arhitectură;

Biserica cu hramul „Naşterii Maicii Domnului ” a fostului schit

Ţigănia (sat Bistriţa, comuna Costeşti) – sec. al XVII-lea – monument

de arhitectură;

Biserica Bolniţă „Schimbarea la Faţă” (satul Bistriţa, Comuna

Costeşti) – 1521, 1710 (pridvorul) - monument de arhitectură;

Biserica de lemn cu hramul „Adormirea Maicii Domnului” (sat

Costeşti, Comuna Costeşti) – ctitorită în anul 1801, monument de

arhitectură;

Biserica de lemn cu hramul „Adormirea Maicii Domnului ”

(Grămeşti, sat Pietreni, Comuna Costeşti) – 1644, monument de

arhitectură;

“44 de Izvoare” sau “Schitul de sub Piatră” - Sat Pietreni, comuna

Costeşti, 1701, refăcută în anul 1831;

Centrul etnografic Costeşti : cojocărit, ţesături şi port tradiţional

popular, arhitectură tradiţională, tehnică populară, datini sau obiceiuri

legate de oierit, formaţii artistice de amatori – cor mixt, fluieraşi,

formaţii de dansuri populare, manifestări populare; 8

Page 9: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

Elemente de patrimoniu etnocultural

arhitectură tradiţională – case vechi cu pridvor, specifice zonei etnografice

“Oltenia de sub Munte”;

ansamblul rural, între casa Stoian şi casa Ghiuzan, satul Bistriţa;

colecţia muzeală “Al. Bălintescu” - satul Costeşti

instalaţii tehnice – mori de măcinat, joagăre (satul Pietreni);

costumul popular, fie în două culori, alb şi negru, asemănător zonei

Mărginimea Sibiului, fie cel oltenesc, la care culoarea predominantă este

roşu;

cusături, ţesături şi covoare olteneşti, meşteşuguri cu o răspândire din ce în

ce mai redusă;

manifestări etnofolclorice organizate cu ocazia unor sărbători cu caracter

religios.

Resurse turistice antropice cu regim protectiv

Nr.

crt.Denumire Localitate Adresă Datare

1. Mănăstirea Bistriţasat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI

1494; ref.1519,

1847 - 1856

2.Biserica „Adormirea

Maicii Domnului”

sat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI 1847 - 1856

3.Biserica – bolniţă

„Schimbarea la Faţă”

sat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI

1520 – 1521;

1710 (pridvor)

4. Turn clopotniţă sat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI ref. 1847 - 1856

5.Corp de chilii (din

incinta veche)

sat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI ref. 1847 - 1856

6. Foişor sat BISTRIŢA; pe latura de E a ref. 1847 - 1856

9

Page 10: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

comuna COSTEŞTI; incintei vechi

7. Mănăstirea Arnota sat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI;

pe Muntele

Arnota 1634

8.Biserica „Sf.

Arhangheli”

sat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI 1634

9. Corp chilii sat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI 1852 - 1856

10. Incintă sat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI 1634

11.

Biserica „Sf. Grigore

Decapolitul – Eleonul”

a fostului schit Păpuşa

sat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI

sec. XV – XVI,

1712 (refacere)

12.Biserica „Intrarea în

Biserică”

sat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI;

În peştera Sf.

Grigore

Decapolitul

ante 1633

13. Biserica „Sf. Îngeri” sat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI;

În peştera Sf.

Grigore

Decapolitul

sec. XVII, 1782

(pictura)

14.

Biserica „Naşterea

Maicii Domnului” a

fostului schit Ţigănia

(Schitul Păr)

sat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI;

La E de sat şi de

Mănăstirea

Bistriţa

sec. XVII

15.

Podul Reginei Maria şi

cele două cruci săpate

în stâncă

sat BISTRIŢA;

comuna COSTEŞTI 1914 - 1920

16.Moară şi joagăr de

lemn

sat COSTEŞTI;

comuna COSTEŞTI sec. XIX

17. Casă cu prăvălie sat COSTEŞTI;

comuna COSTEŞTI

109, în faţa

Primăriei sec. XIX

18. Stabilimentul băilor sat COSTEŞTI;

comuna COSTEŞTI 165 sec. XX

19.Biserica „Intrarea în

Biserică”

Sat PIETRENI,

comuna COSTEŞTI 1750

10

Page 11: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

20.

Biserica de lemn

„Adormirea Maicii

Domnului”

Sat PIETRENI,

comuna COSTEŞTI cartier Grămeşti 1664

21.

Biserica „Sf. Nicolae”

a fostului schit „De sub

Piatră”

Sat PIETRENI,

comuna COSTEŞTI

1700 – 1701; ref.

1763 – 1784;

1831

Oferta de petrecere a timpului liber

Diversitatea, volumul şi valoarea potenţialului turistic existent pe teritoriul

comunei Costeşti sunt premise care favorizează modalităţi multiple de petrecere

activă a timpului liber prin practicarea unor forme de turism specifice.

Turismul cultural-religios este favorizat de o moştenire deosebit de bogată,

ce înscrie zona depresionară Horezu în amsamblul său în categoria valorilor

de vârf ale patrimoniului cultural românesc, fiind întrecută, ca număr de

obiective religioase şi valoare, doar de nordul Moldovei - Bucovina. Sunt

păstrate în această zonă a Olteniei de Nord, monumente istorice de valoare

universală (Mănăstirea Hurez - monument UNESCO), precum şi un

important tezaur de artă religioasă de valoare naţională excepţională.

Comuna Costeşti reprezintă un important centru monahal care contribuie la

conservarea spiritualităţii şi culturii ortodoxe româneşti, de la sud de

Carpaţi.

Turism etnocultural. Caracterul şi tradiţia acestei zone a orientat locuitorii

către meşteşuguri artizanale cu specific românesc, precum ţesături executate

manual (costum popular, covoare olteneşti), cusături, pictură religioasă.

Originea locuitorilor din comună în satele de peste munte ale Mărginimii

Sibiului, se mai manifestă încă prin obiceiuri legate de oierit – păstrate din

ce în ce mai puţin, tradiţii, folclor, costum popular. Existenţa centrului

etnocultural Costeşti, păstrător de meşteşuguri populare tradiţionale, arhaice, 11

Page 12: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

susţine practicarea acestei forme de turism. Sărbătorile tradiţionale locale,

legate de preponderent de sărbătorile religioase, constituie un prilej de

relaxare, de întâlnire a fiilor satului, de stabilirea de contacte umane între

localnici şi oaspeţi, între cei plecaţi la oraş şi cei rămaşi în sat, între

reprezentanţii administraţiei locale şi diverse personalităţi invitate. „La

obârşie, la izvor”, Sărbătoarea Sf. Grigore Decapolitul (20 noiembrie) sau

“Bâlciul de Sf. Marie” (15 august) sunt sărbători intrate deja în tradiţia

satului, manifestări aşteptate cu bucurie de localnici. Pe lângă Căminul

cultural „Constantin Popianu” funcţionează de peste 40 de ani o echipă de

teatru de amatori. Piesele de teatru puse în scenă sunt prezentate fie la

Căminul cultural din localitate, cu ocazia marilor sărbători de peste an, fie la

diverse concursuri sau manifestări culturale din judeţ.

Turismul balnear a constituit până în anul 1989 profilul de bază al comunei

Costeşti, apele minerale de aici fiind asemănătoare cu cele de la Băile

Olăneşti. Datorită litigiilor asupra proprietăţii stabilimentului balnear,

instalaţiile şi dotările existente s-au degradat continuu, devenind

impracticabile. Potenţialul balnear al localităţii (calitatea apelor minerale şi

bioclimatul, dovedite prin analize de specialitate) oferă suficiente motivaţii

pentru iniţierea unui plan de măsuri, în scopul reabilitării şi relansării acestei

staţiuni pe piaţa turistică locală şi chiar naţională.

Speoturismul – este favorizat de prezenţa Masivului calcaros Buila –

Vânturariţa şi de numeroase forme de relief carstic adăpostite de acesta. În

zonă se cunosc mai multe peşteri, dar două dintre ele sunt mai cunoscute:

Peştera Haiducilor şi Peştera Liliecilor.

Turism rural . Dezvoltarea turismului rural în comuna Costeşti este

argumentată de existenţa unor ţinuturi străvechi, pitoreşti, în care obiceiuri,

cunoscute de multe generaţii, sărbători strămoşeşti şi meşteşuguri devenite

artă, sunt la ele acasă. Promovarea turismului rural va asigura acestui spaţiu

păstrător de valori tradiţionale româneşti o dezvoltare durabilă şi echilibrată.12

Page 13: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

Turismul de sfârşit de săptămână (weekend) este o formă de turism din ce

în ce mai apreciată, locuitorii marilor centre urbane dorind să-şi petreacă

sfârşitul de săptămână în locuri nepoluate, departe de aglomeraţia şi stresul

marilor oraşe. Apropierea de municipiul Râmnicu Vâlcea, dar şi poziţia

localităţii, pe DN 67, favorizează afluxuri importante dinspre capitala de

judeţ sau dinspre alte oraşe mari. Practicarea acestei forme de turism, într-un

cadrul natural pitoresc, oferit de ţinutul de sub munte al Olteniei, este din ce

în ce mai des întâlnită.

Turismul de tranzit derivă din amplasarea zonei pe o importantă arteră

rutieră naţională - DN 67 (Rm. Vâlcea – Costeşti - Horezu – Tg. Jiu –

Drobeta Tr. Severin), care face legătura între trei magistrale rutiere

europenee: E 81 (Bucureşti – Piteşti – Rm. Vâlcea – Sibiu – Cluj Napoca –

Satu Mare – Halmeu/ punct de frontieră RO/UK) şi E 79 (Calafat – Craiova

– Tg. Jiu – Deva – Vârfurile – Oradea – Borş/punct de frontieră RO/H) şi E

70 (pct. de frontieră RO/BG – Bucureşti – Craiova – Drobeta Tr. Severin –

Timişoara – Moraviţa pct. de frontieră RO/ YU). Prezenţa a numeroase

obiective turistice de interes cultural, istoric, etnografic, religios sau natural

în întraga zonă de nord a Olteniei, face ca traseul DN 67 să atragă anual zeci

de mii de turuişti români şi străini.

Turismul montan. În perspectivă, comuna Costeşti poate deveni un centru

important al turismul montan, atât datorită existenţei unor trasee turistice

marcate sau nemarcate din Munţii Căpăţânii, care pornesc pe interfluvii sau

pe drumurile forestiere din satele Bistriţa şi Pietreni, dar şi datorită

potenţialului schiabil al Munţilor Căpăţâna (zona Zmeuret - Govora).

Turismul ştiinţific este susţinut de existenţa pe teritoriul administrativ al

comunei a Parcului Naţional Buila – Vânturariţa, ce poate constitui un

laborator de lucru pentru cercetătorii în domeniu.

Turismul pentru sporturi extreme , o formă de turism cu adresabilitate

preponderentă către tânăra generaţie, prinde contur din ce în ce mai mult şi 13

Page 14: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

în România. Zona oferă suportul necesar pentru parapantă, cicloturism,

snowboard, motocross, deltaplan. În vara anului 2005 în zonă s-a desfăşurat

un prim raliu auto pentru maşini de tipul ARO, finalizat cu o festivitate de

premiere pentru câştigători. Acesta este un început şi pentru alte tipuri de

vehicule. Zona Buila - Vânturariţa oferă 34 de trasee de alpinism – din care

32 sunt de alpinism tehnic. În ultimii ani, masivul calcaros al Builei este tot

mai des vizitat de membrii cercurilor de alpinism, care au reamenajat

traseele de căţărare sau au echipat altele noi.

Oferta de cazare

Oferta de cazare a comunei Costeşti este reprezentată de 6 pensiuni rurale, care

totalizează de 31 de locuri (vezi tabelul).

Structura capacităţii de cazare în Costeşti în anul 2005

Numele pensiunii Categoria Număr de locuri Evrica 3 margarete 6

Avram Doina 2 margarete 4 Avrămoiu 2 margarete 4

Blidaru 2 margarete 9

Coca 2 margarete 4

Ispăşoiu Nicolae 2 margarete 4

TOTAL – 31

Sursa: Ministerul Transporturilor, Construcţiilor şi Turismului, INCDT,

www.rotur.ro

Înainte de anul 1990, comuna Costeşti nu avea de structuri de cazare clasice.

Stabilimentul balnear dispunea de circa 20 de locuri de cazare, oferite doar celor ce

veneau la tratament balnear, care au fost desfiinţate odată cu închiderea activităţii

balneare. În prezent, vizitatorii comunei pot fi găzduiţi în cele 6 pensiuni rurale de

2 sau 3 margarete, care însumează 31 locuri de cazare. Se observă astfel, o creştere

14

Page 15: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

a structurilor de cazare de tip pensiune, un lucru favorabil pentru dezvoltarea

turismului.

Capacitatea de cazare în cadrul mănăstirilor

Unitate Număr locuri

Mănăstirea Arnota 12 (+18 locuri în construcţie)

Mănăstirea Bistriţa 30

TOTAL 60

Sursa: Primăria Costeşti

Dacă se mai ia în calcul şi numărul de locuri de cazare din cadrul

mănăstirilor Arnota şi Bistriţa, care din punct de vedere administrativ aparţin

comunei Costeşti, atunci capacitatea de cazare a localităţii ajunge să însumeze un

număr de 91 de locuri.

În concluzie, se poate observa că în localităţile componente comunei nu

există o bază materială turistică suficient de dezvoltată care să valorifice

potenţialul turistic de excepţie de care dispune zona.

Oferta de alimentaţie pentru turism

Servicii de alimentaţie sunt oferite turiştilor, la cerere, doar în cadrul

pensiunilor turistice din Costeşti. Nu există în localitate structuri de alimentaţie

clasice pentru turişti.

15

Page 16: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

2. DATE TEHNICE ALE PROIECTULUI DE INVESTIŢII

2.1. Prezentarea proiectului de investiţii

2.1.1. Denumirea investiţiei: Realizarea unei pensiuni turistice rurale în judeţul

Vîlcea – sat Bistriţa – comuna Costeşti

2.1.2. Beneficiar: Glăvan Roxana, proprietar al unei suprafeţe de teren de 1000 mp

2.1.3. Amplasament

Pensiunea turistică este amplasată în satul Bistriţa, în apropierea Mânăstirii

Bistriţa (aprox. 300 m).

Accesul la amplasamentul pensiunii se face prin comuna Costeşti:

- este traversată spre partea sa sudică de artera rutieră DN 67

(E81/Rm. Vîlcea – Costeşti – Horezu – Tg. Jiu – Motru –

Drobeta Turnu Severin/E70) pe circa 1,5 km.

- DJ 646 (Băbeni – Tomşani – DN 67/Costeşti – Mânăstrirea

Bistriţa – Mânăstirea Arnota), traversează comuna pe circa 9 km,

aproximativ pe direcţia N-S, urmărind cursul Pârâului Bistriţa;

2.1.4. Situaţia actuală

Construcţia, la stadiul la care este în prezent, a fost achiziţionată de către S.C.

PROD COMIMPEX în anul 2002 de la SC ACVILA SRL, în contul datoriilor pe

care aceasta din urmă le avea, conform contractului de dare în plată nr. 1792.

Clădirea este formată din trei pavilioane identice (6,35 x 13,90 m), alipite şi retrase

la circa 4 m unul de celălalt.

Regimul de înălţime este parter + etaj + mansardă.

- În prezent sunt structura de rezistenţă;

realizate:

Page 17: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

- pereţii despărţitori;

- acoperişul;

- branşamentul electric.

De la achiziţia clădirii şi până în prezent au fost efectuate mici lucrări de reparaţii

şi refacere a acoperişului.

Nu sunt realizate:

- tâmplăria (uşi, ferestre, balustrade);

- finisajele;

- instalaţiile;

- amenajările exterioare.

Prin proiectul investiţional se vor continua lucrările de amenajare a pensiunii,

fiecare dintre cele trei pavilioane urmând să cuprindă:

* la parter:

- camera de zi (cu bar) = 35,80 mp;- bucătărie = 9,02 mp;- cămară = 4,00 mp;- W.C. de serviciu = 1,62 mp;- hol cu scară de acces la etaje = 14,36 mp;- terasă acoperită (deschisă spre lac) = 23,10 mp

Total parter = 87,90 mp

* la etaj:

- hol cu casa scării = 4,26 mp- oficiu (pentru tot pavilionul) = 2,90 mp- un apartament cu:

o cameră de zi = 30,03 mpo dormitor = 14,80 mpo debara = 4,40 mpo hol = 8,21 mpo duş = 5,23 mpo terasă descoperită = 19,32 mp

Total etaj = 89,15 mp

* la mansardă:

- hol cu casa scării = 3,70 mp

- o cameră de 2 locuri cu:

2

Page 18: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

o dormitor = 14,80 mpo duş = 5,23 mpo hol (cu dulap înzidit) = 4,00 mp

- un apartament cu:o cameră mare semicompartimentată

(cameră de zi + dormitor) = 30,03 mpo duş = 3,70 mpo hol (cu dulap înzidit) = 3,80 mp

Total mansardă = 65,26 mp

Capacităţi preconizate la finalizarea lucrărilor de construire:

- cazare: 3 pavilioane, fiecare cu câte două apartamente şi o cameră de

două locuri: total 6 apartamente + 3 camere duble (număr maxim de

locuri:24);

- alimentaţie publică (cameră de zi cu bar şi bucătărie la fiecare pavilion):

8 locuri x 3 pavilioane = 24 locuri.

Indicatori principali

A(suprafaţă) teren = 500 mp

AC (arie construită) = 320,6,00 mp

AD (arie desfăşurată) = 892,20 mp

VC (volum construit) = 2113,0 mc

Sistemul constructiv

Structura de rezistenţă a pensiunii este realizată din pereţi portanţi de zidărie de

piatră pe fundaţii continue din beton - la parter, pereţi din bârne de lemn la etaj +

mansardă şi planşee din beton peste parter şi din lemn peste etajul 1 şi peste

mansardă.

Zona seismică de calcul este F şi Ks=0,08.

Învelitoarea este din şindrilă (în trei straturi) pe şarpantă din lemn în două ape, cu

jgheaburi şi burlane din tablă zincată.

Utilităţi

Pensiunea este racordată la reţele de alimentare cu apă şi energie electrică.

3

Page 19: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

Pentru alimentarea cu apă, la circa 30 de pensiune, există o reţea de aducţiune apă

potabilă realizată de către un grup de localnici (inclusiv beneficiarul pensiunii) la

care urmează să fie racordată pensiunea.

Clădirea existentă este racordată la reţeaua publică de alimentare cu energie

electrică, urmând a fi încheiat contractul de distribuţie şi plătite taxele aferente.

Pentru deversarea apelor uzate menajere, urmează să fie montată o microstaţie de

epurare la care va fi racordată pensiunea.

Pensiunea se află amplasată pe drumul de exploatare care face legătura cu satul

Dealu Botii şi satul Răchiţele.

2.1.5. Lucrări rămase de executat

Construcţii:

- uşi şi referate din lemn;

- balustrade din lemn la scări şi terase;

- pardoseli din spărturi de marmură, din plăci de gresie glazurate şi din

pişcoturi de gresie natur şi pardoseli din duşumele de lemn răşinoase –

inclusiv straturile suport;

- placaje la pereţi cu plăci ceramice şi de travertin;

- lambriuri din lemn la pereţi şi tavane;

- tencuieli interioare obişnuite şi pe rabiţ, gletuite şi zugrăveli lavabile;

- tencuieli exterioare drişcuite împărţite în asize;

- placaje exterioare la pereţi, cu plăci de travertin.

Instalaţii interioare:

- instalaţii şi obiecte sanitare la băi şi bucătării;

- instalaţia de încălzire cu calorifere racordate la o centrală termică pe

combustibil solid cu 3 boilere;

- completat instalaţia electrică de iluminat şi prize, cu conductori de cupru

şi aluminiu montaţi în ţeavă de oţel zincat.

Instalaţii exterioare:

4

Page 20: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

- racordurile exterioare la reţeaua de alimentare cu apă potabilă (tuburi

PVC tip uşor, L= 30,0 m), prevăzută cu apometru şi doi hidranţi de

grădină;

- reţeaua de canalizare a apelor menajere uzate prevăzută cu cămine de

vizitare şi staţie de epurare;

- instalaţie de iluminat pe terase şi în grădină.

Amenajări exterioare:

- pavaje exterioare din piatră brută pe strat de nisip.

Amplasarea într-un sit natural deosebit, arhitectura propusă încadrată în specificul

zonei, nivelul de confort şi serviciile oferite, grija pentru protecţia mediului

demonstrează concepţia unitară care a stat la baza fundamentării datelor de temă

pentru proiect.

Lemnul, piatra aparentă rostuită, tencuiala exterioară albă, tâmplăria din lemn

masiv, acoperişul din şindrilă sunt elemente de arhitectură ce vor fi folosite pentru

a crea un spaţiu arhitectural care să nu agreseze prin modernitate ci să se încadreze

în specificul local.

3. DEVIZUL GENERAL ESTIMATIV AL INVESTIŢIEI

Valoarea totală a investiţiei este de 184.119,52 € (inclusiv TVA), din care: 168.196

€ sunt cheltuieli eligibile şi 15.923,52 € cheltuieli neeligibile.

Sursele proprii de finanţare (constituite din împrumuturi bancare şi numerar

evidenţiat în contul întreprinzătorului) vor acoperi:

- ½ din volumul cheltuielilor eligibile;

- TVA-ul de 9,5% aferent cheltuielilor eligibile.

5

Page 21: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

4. DATE PRIVIND FORŢA DE MUNCĂ OCUPATĂ DUPĂ REALIZAREA

INVESTIŢIEI

4.1. Consideraţii generale privind managementul forţei de muncă în turism

În industria turistică, spre deosebire de alte sectoare ale economiei naţionale,

activitatea se desfăşoară în condiţii diferite. Corespunzător acestora managementul

trebuie să ia în considerare aspectele caracteristice ale domeniului, respectiv:

produsul turistic este perisabil;

industria turismului este caracterizată prin fluctuaţia cererii pe termen scurt.

Acest aspect necesită adaptarea ofertei de muncă la cerere care, în majoritatea

cazurilor este spontană;

denumirea activităţii arată tipul de activitate nu şi nivelul de îndemânare al

prestatorului;

cererea pentru muncă este directă, turismul fiind considerat o "industrie a

mâinii de lucru";

productivitatea se bazează pe capacitatea şi efortul personal al lucrătorilor, fiind

legată de însuşirile şi capacitatea acestora;

standardele au o natură subiectivă, fiind supuse unui judecăţi şi interpretări

personale ale consumatorilor, care pot avea opinii diferite privind calitatea

serviciilor prestate;

serviciile turistice sunt complexe, necesitând utilizarea unui număr relativ mare

de funcţii aferent diverselor servicii;

ocuparea multor funcţii solicită un nivel relativ redus de calificare, dar o

vechime corespunzătoare în funcţia respectivă;

adaptarea ofertei se face prin ajustarea numărului de personal în funcţie de

nivelul de activitate.

6

Page 22: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

Totodată, şi munca efectivă desfăşurată în activităţile de turism prezintă anumite

caracteristici ca de exemplu:

necesită un set de atitudini specifice pentru această industrie şi o gamă de

aptitudini speciale pentru fiecare tip de activitate;

este inegal normată, necesitând prelungirea orarului de funcţionare pentru

prestarea unor activităţi (exemplu: activităţi de restaurant, recepţie);

este lipsită de aspecte birocratice;

are un sistem complicat de plăţi;

productivitatea muncii nu depinde neapărat de nivelul de calificare al

prestatorului;

programul este permanent;

în situaţia turelor prelungite, suprasolicitarea de ordin fizic şi neuropsihic

constituie factori de risc în desfăşurarea activităţilor;

poate declanşa un conflict între promptitudinea prestării serviciului şi calitatea

prestaţiei;

retribuţia muncii se situează sub nivelul înregistrat în alte ramuri;

ca avantaje neoficiale, lucrătorii din industria turismului (hotelieră şi restauraţie)

pot beneficia de bacşişuri ("tips" sau "pourboire"), care pot întregi câştigurile

salariale.

4.2. Necesarul resurselor de forţă de muncă

Conform capacităţii şi categoriei de clasificare a pensiunii, necesarul minim de personal,

structurat pe funcţii, meserii şi servicii, precum şi salariul brut de incadrare, este prezentat în

următorul tabel:

FuncţiaNumăr posturi

Salariul lunar - € -

Administrator pensiune 1Recepţioner 2Cameristă 3Bucătar 2Ospătar 2

7

Page 23: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

Îngrijitor spaţii exterioare 1Total 11

În funcţie de evoluţia activităţii pensiunii se poate utiliza şi personal sezonier

pentru a asigura funcţionarea acesteia în bune condiţii.

Total personal (locuri de muncă nou create) 11, din care:

- personal de execuţie: 10.

8

Page 24: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

5. PRINCIPALII INDICATORI TEHNICO - ECONOMICI AI

INVESTIŢIEI

5.1 Valoarea totală a investiţiei:

184.119,52 € (inclusiv TVA), respectiv 7.489.614 mii lei.

Ajutorul public ce va fi acordat în cadrul măsurii 3.4 pentru realizarea pensiunii

turistice Dealu Botii va reprezenta 50% din totalul cheltuielilor eligibile.

Sursele de finanţare sunt repartizate astfel::

- 50% contribuţie privată

- 50% contribuţie publică SAPARD (75% contribuţie UE, 25% buget naţional).

5.2 Eşalonarea investiţiei

Valoarea totală a investiţiei este de 184.119,52 € (7.489.614 mii lei), din care C+M

128.448 € (5.225.003 mii lei).

Planificarea temporală şi valorică a investiţiei se va face etapizat, pe categorii de

lucrări, conform graficului de mai jos „Programarea temporală şi valorică a

lucrărilor de investiţii”,

5.3 Durata de realizare: 5 luni (august – decembrie 2004), exclusiv perioada

realizării proiectelor, studiilor şi obţinerii avizelor necesare.

5.4 Capacităţi:

- cazare – pensiune clasificată la categoria 3 flori, formată din trei pavilioane,

fiecare având următoarea structură:

la etajul I - un apartament;

la masardă - un apartament şi o cameră dublă.

Aceste camere vor fi modern dotate şi utilate, cu mobilier şi finisaje de cea mai

bună calitate.

Interioarele vor fi frumos decorate, cu elemente de artizanat locale sau trofee de

animale.

- alimentaţie – fiecare pavilion are la parter o cameră de zi (cu bar, bucătărie,

cămară şi terasă) ce va fi utilizată drept salon de restaurant, pentru mic dejun,

dejun şi cină.

9

Page 25: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

Clienţii potenţiali ai pensiunii pot opta atât pentru prepararea şi servirea meselor

individual, cât şi în sistem restaurant prin angajaţii pensiunii (bucătari şi ospătari).

În ceea ce priveşte bucătăria, vor putea fi servite mâncăruri tradiţionale,

pregătite din produse naturale proaspete. Meniurile oferite vor cuprinde ceaiuri din

flora spontană, cu efecte terapeutice demonstrate de mii de ani (afine, pojarniţa,

muşeţelul, menta, păpădia), lapte proaspăt şi natural de vacă, cu un conţinut de

proteine ridicat, brânzeturi, lapte bătut, carne proaspătă de pasăre de curte, friptă la

grătar, etc.

10

Page 26: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

PROGRAMAREA TEMPORALĂ ŞI VALORICĂ A LUCRĂRILOR DE INVESTIŢII

MII LEI

LUCRĂRI DE INVESTIŢII2006

APR AUG SEP OCT NOI DEC TOTAL

PROIECTARE SI ASISTENTA

TEHNICA

OBTINERE DE AVIZE, ACORDURI SI AUTORIZATII 24.301 0 0 0 0 0 24.301PROIECTARE SI ENGINEERING 0 137.636 0 0 0 0 137.636ASISTENTA TEHNICA 0 16.058 16.058 16.058 16.058 0 64.230

UTILITATI

ALIMENTARE CU APA 0 20.645 0 0 0 0 20.645CANALIZARE MENAJERA 0 0 15.301 15.301 0 0 30.601INSTALAŢIE ELECTRICĂ 0 18.351 0 0 0 0 18.351INSTALAŢIE TERMICĂ 0 0 0 0 22.939 0 22.939ALEI PIETONALE 0 0 0 0 184.019 0 184.019

CONSTRUCTII, INSTALATII

ARHITECTURA, ZIDARII, FINISAJE, IZOLATII 0 1.482.417 1.482.417 1.482.417 0 0 4.447.250INSTALATII ELECTRICE INTERIOARE 0 69.460 69.460 69.460 0 0 208.381INSTALATII SANITARE 0 65.499 65.499 65.499 0 0 196.498INSTALATII INCALZIRE INTERIOARE 0 84.356 84.356 84.356 0 0 253.067

UTILAJE, ECHIPAMENTE

CENTRALA TERMICĂ 0 0 0 170.256 0 0 170.256MICROSTATIE EPURARE 0 0 0 1.116.366 0 0 1.116.366

DOTARI MOBILIER 0 0 0 0 0 595.072 595.072TOTAL 24.301 1.903.598 1.730.796 3.017.418 218.428 595.072 7.489.614

15

Page 27: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

5.5. Analiza economico – financiară a proiectului

5.5.1. Ipoteze de lucru

Ipotezele de lucru pentru analiza economico – financiară sunt valabile atât pentru

perioada de implementare a proiectului (anul 2006), cât şi pentru perioada de

exploatare a acestuia (pensiune turistică).

Exploatarea pensiunii va fi făcută de S.C. PROD COMIMPEX SRL, care are ca

obiect de activitate pe lângă cel de desfacere en-gros de băuturi diverse şi pe cel de

prestări servicii turistice. Începând cu trimestrul al II-lea al anului 2006, odată cu

expirarea contractelor de desfacere de băuturi diverse (încheiate în anul 2005),

obiectul principal de activitate al firmei va fi cel de prestări servicii turistice.

Valoarea totală şi durata de implementare a proiectului

Valoarea totală a proiectului: 184.119,52 € (inclusiv TVA), respectiv 7.489.614

mii lei.

Implementarea fizică a proiectului şi plata contractorului se vor desfăşura în

perioada august - decembrie 2004. Proiectul va fi operaţional la începutul anului

2005.

Orizontul de timp

Analiza a fost efectuată pe o perioadă de 5 ani după finalizarea proiectului de

investiţii. Anul 2008 va fi anul în care activitatea pensiunii se va stabiliza la

parametri optimi.

Stabilirea preţurilor

Analiza economico – financiară a fost efectuată în preţuri constante pe toată

perioada de prognoză.

27

Page 28: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

Determinarea veniturilor şi cheltuielilor, precum şi a celorlaţi indicatori estimaţi s-

a efectuat în EURO şi mii lei.

Rata de actualizare

Rata de actualizare este rata la care valorile viitoare sunt aduse la valori prezente.

Aceasta a fost stabilită la 8%, considerând că reprezintă rata cea mai apropiată

pentru a stabili cel mai oportun cost al capitalului investit. Acest lucru este sugerat,

de asemenea, şi de cel mai recent ghid al Uniunii Europene în ceea ce priveşte

analiza economico – financiară a unui astfel de proiect investiţional.

5.5.2. Analiza contului de profit şi pierdere (pentru perioada de exploatare a

pensiunii)

5.5.3.

Estimarea categoriilor de venituri şi cheltuieli s-a efectuat pentru următoarele

activităţi:

- servicii turistice oferite de pensiune, respectiv: cazare, alimentaţie-bar, alte

servicii;

- comerţ en-gros cu băuturi alcoolice şi nealcoolice (primul trimestru al anului

2005).

Rezultatele, pentru ambele tipuri de activitate, au fost evidenţiate distinct pentru:

a. activitatea de exploatare;

b. activitatea financiară.

a. Activitatea de exploatare

Structura veniturilor din activitatea de exploatare a pensiunii

Veniturile din activitatea de exploatare a proiectului au fost determinate pe tipuri

de activităţi astfel:

o Servicii de cazare:

Veniturile din activitatea de cazare au fost determinate pornind de la:

- capacitatea pensiunii;

28

Page 29: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

- durata de funcţionare anuală: permanent;

- tarifele preconizate pe zi pe apartament/cameră dublă;

- gradul mediu de ocupare anual şi trimestrial;

- numărul de camere comercializate pe durata unui an (număr de camere x

număr de zile de funcţionare x gradul de ocupare trimestru / an).

Ipotezele de calcul, precum şi rezultatele preconizate a fi obţinute sunt prezentate

în tabelul următor:

EUROIndicatori  2006 2007 2008 2009

Nr. apartamente 6 6 6 6Nr. camere duble 3 3 3 3

Nr. zile de funcţionare 365 365 365 365TRIM I 90 90 90 90TRIM II 91 91 91 91TRIM III 92 92 92 92TRIM IV 92 92 92 92Grad mediu de ocupare (%), din care: 58,0% 60,0% 65,0% 65,0%TRIM I 65,0% 70,0% 75,0% 75,0%TRIM II 35,0% 35,0% 48,0% 48,0%TRIM III 90,0% 90,0% 90,0% 90,0%TRIM IV 42,0% 45,0% 47,0% 47,0%Nr. camere vândute, din care: 1.906 1.971 2.136 2.136

apartament 1.271 1.314 1.424 1.424cameră dublă 635 657 712 712

Tarif mediu        €/apartament 32,0 32,0 32,0 32,0

€/camera dublă 25,0 25,0 25,0 25,0Total venituri - € - 56.548 58.473 63.346 63.346

o Servicii de alimentaţie şi bar

Veniturile din exploatarea spaţiilor pentru alimentaţie (în sistem restaurant) au fost

determinate pornind de la:

29

Page 30: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

- numărul de locuri la masă;

- numărul de zile de funcţionare;

- numărul de locuri/masă comercializate (nr. locuri la masă x nr. zile);

- rulaj/ loc la masă, corelat cu gradul de ocupare al capacităţii de cazare;

- număr clienţi (nr. locuri comercializate x rulaj/loc);

- tarifele preconizate.

Aceste venituri se estimează a fi generate, în cea mai mare parte, de clienţii

pensiunii şi ocazional de alţi clienţi.

Ipotezele de calcul, precum şi rezultatele preconizate a fi obţinute sunt prezentate

în tabelul următor:

EUROINDICATORI 2006 2007 2008 2009

Nr. locuri la masă 24 24 24 24Nr. zile funcţionare 365 365 365 365Nr. locuri/masa comerc. 8.760 8.760 8.760 8.760Rulaj/loc la masă 0,58 0,60 0,65 0,65Nr. clienţi 5.083 5.256 5.694 5.694Tarif mediu individual 12 12 12 12TOTAL VENITURI - € - 60.996 63.072 68.328 68.328

o Alte servicii

Aceste venituri au fost estimate la 5% din veniturile totale din exploatare şi vor proveni din:

- telefon, fax, Internet;

- transport: aeroport, autogară, gară;

- excursii;

- spălătorie – curăţătorie;

- pescuit şi vânătoare sportivă;

- plimbare cu căruţa sau cu sania trasă de cai.

30

Page 31: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

Structura veniturilor din activitatea de comerţ en - gros

Veniturile din această activitate au fost determinate pe baza contractelor de

desfacere încheiate în anul 2005pe o perioadă de 1 an, respectiv 01.04.2005 –

31.03.2006

În estimările efectuate au fost luate în calcul vânzările de băuturi din primul

trimestru al anului 2006.

Ipoteze de calcul a veniturilor:

- valoare de achiziţie totală contractată: 5.277.000 mii lei;

- nr. sticle, băuturi diverse, contractate: 304.600/an.

Pe baza acestor ipoteze rezultă:

- nr. mediu trimestrial de sticle, băuturi diverse, ce pot fi vândute: 76.150;

- preţ mediu de achiziţie/sticlă: 17.325 lei;

- adaos comercial mediu: 10%;

- preţ mediu de vânzare propus /sticlă: 19.055 lei.

În baza ipotezelor menţionate rezultă o valoare medie a vânzărilor pentru trim. I

2005: 1.451.038 mii lei.

Centralizatorul veniturilor din activitatea de exploatare a pensiunii pentru primii 5

ani previzionaţi, precum şi a veniturilor aferente activităţii de comerţ en-gros

pentru primul trimestru al anului 2006 este prezentat în tabelul următor (preluat din

secţiunea economică a Cererii de finanţare):

Structura cheltuielilor din activitatea de exploatare a pensiunii

Cheltuielile efectuate pentru desfăşurarea activităţii curente, conform structurii

contului de profit şi pierdere din Cererea de finanţare, au inclus:

mărfuri: cheltuielile de aprovizionare cu mărfuri alimentare şi băuturi

pentru restaurant şi bar. Acestea au fost stabilite la aproximativ 30% din

veniturile din alimentaţie;

31

Page 32: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

materiale consumabile: includ cheltuielile cu aprovizionarea cu detergenţi,

rechizite etc. şi au fost estimate la 5% din totalul veniturilor din exploatare;

utilităţi (combustibil, energie, apă): au fost estimate la 7% din veniturile

totale din exploatare;

alte cheltuieli materiale: includ cheltuieli neprevăzute cu mărfuri, materiale

consumabile şi au fost estimate la 0,5% din veniturile totale din exploatare;

lucrări şi servicii executate de terţi:

- chirii: cheltuieli pentru închirierea de mijloace de transport auto,

estimate la 0,2 % din veniturile totale din exploatare;

- transport: cheltuieli pentru combustibilul necesar autovehiculelor

închiriate, estimate la 0,8% din veniturile totale din exploatare;

- reclamă / publicitate: cheltuieli pentru promovarea pensiunii, estimate

la 0,5% din veniturile totale din exploatare;

impozite, taxe, asigurări: includ cheltuielile cu asigurarea clădirii (inclusiv

a dotărilor) şi impozitul pe clădire.

Impozitul pe clădire a fost calculat potrivit legislaţiei româneşti în vigoare,

respectiv 1% din valoarea construcţiei.

Asigurarea anuală pentru clădire şi bunurile din interior au fost estimate la

0,2%/an din valoarea construcţiei. Plăţile se estimează a fi efectuate în rate

trimestriale egale;

salarizarea personalului angajat: includ cheltuielile cu salariile aferente

celor 17 de salariaţi operativi. Pornind de la salariile prevăzute anterior

rezultă următoarele grupe de salarizare:

- 100 €/lună/salariat pentru 10 angajaţi,

- 125 €/lună/salariat pentru 4 angajaţi;

- 150 €/lună/salariat pentru 2 angajaţi;

- 200 €/lună pentru administratorul pensiunii.

asigurări şi protecţie socială: reprezintă cheltuielile angajatorului aferente

salariilor estimate, cuantumul acestora fiind potrivit legislaţiei din momentul

actual de 35,5% din totalul fondului de salarii;

32

Page 33: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

alte cheltuieli de exploatare includ cheltuielile pentru: deplasări, întreţinere

şi reparaţii, servicii profesionale (de pregătire personal) etc. În determinările

noastre cuantumul acestora a fost estimat la 0,5% din veniturile totale din

exploatare;

cheltuieli cu amortizările şi provizioanele: Fondurile alocate pentru

înlocuirea mijloacelor fixe se bazează pe legislaţia românească actuală,

respectiv pe o amortizare liniară pentru o durată de viaţă de 50 de ani pentru

clădire, 15 ani pentru utilaje şi 8 ani pentru dotări.

impozit pe profit: reprezintă plăţile pentru impozitul pe profit, respectiv

25% din profitul brut total.

Cheltuieli aferente activităţii de comerţ en-gros

Structura acestor cheltuieli şi ponderea fiecăreia în veniturile din vânzări en-gros

de băuturi diverse sunt următoarele:

- mărfuri: 70%;

- materiale consumabile: 5%;

- energie si apa: 0,5%;

- alte cheltuieli materiale: 2%;

- servicii prestate de terţi: 5%;

- impozite şi taxe: 0,6%;

- salarii: 0,6%;

- protecţie socială:0,2%;

- dobânzi: 2,4%;

- alte cheltuieli de exploatare: 5%;

- impozit pe profit: 3,7%.

Astfel, ponderea totală a acestor cheltuieli se situează la circa 95% din veniturile

obţinute.

b. Activitatea financiară

Veniturile din activitatea financiară provin din dobânzile bancare la

disponibilităţile din contul curent. Pentru determinarea acestora s-a luat în

considerare dobânda la vedere (0,05%) aplicată la veniturile totale din exploatare.

33

Page 34: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

Cheltuieli din activitatea financiară sunt reprezentate de:

- comisioane bancare;

- dobânzi la creditul bancar ce va fi contractat pentru acoperirea contribuţiei

proprii.

Comisioanele bancare aferente decontărilor prin contul curent şi au fost estimate

la 0,1% din veniturile totale din exploatare.

Dobânda la creditul bancar a fost calculată în următoarele condiţii de creditare:

- credit solicitat: 3.744.817 mii lei (92.060 €, 1€= 40.678 lei);

- perioada de creditare: 48 luni, din care:

- perioadă de graţie: 9 luni;

- perioada de rambursare: 39 luni;

- rata dobânzii: 8%;

- mod de acordare: 3 tranşe de credit;

- mod de rambursare: rate lunare egale;

- data acordării: 01.08.2004;

- data primei scadenţe: 01.05.2005.

Calculul dobânzii pentru perioada de graţie, în funcţie de tranşele utilizate, corelat

cu necesarul de finanţare al proiectului, este prezentat în tabelul următor:

DATA ACORDĂRII

TRANSE CREDIT - lei

-

DOBÂNDA - lei -

01,08,2004 1.800.000.000 001,09,2004 1.700.000.000 12.000.00001,10,2004 244.816.680 23.333.33301,11,2004 0 24.965.44501,12,2004 0 24.965.44501,01,2005 0 24.965.44501,02,2005 0 24.965.44501,03,2005 0 24.965.44501,04,2005 0 24.965.445

34

Page 35: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

01,05,2005 0 24.965.445TOTAL 3.744.816.680 210.091.445

Calculul dobânzii pentru perioada de rambursare a creditului s-a făcut potrivit

planului de rambursare prezentat în continuare (elaborat pornind de la condiţiile de

creditare menţionate anterior):

PLAN DE RAMBURSARE - lei -

NR.RATA

DATA RATA

RATA TOTALA CREDIT DOBANDA SOLD

1 01,05,2005 120.986.385 96.020.941 24.965.445 3.648.795.7392 01,06,2005 120.346.245 96.020.941 24.325.305 3.552.774.7993 01,07,2005 119.706.106 96.020.941 23.685.165 3.456.753.8584 01,08,2005 119.065.966 96.020.941 23.045.026 3.360.732.9185 01,09,2005 118.425.827 96.020.941 22.404.886 3.264.711.9776 01,10,2005 117.785.687 96.020.941 21.764.747 3.168.691.0377 01,11,2005 117.145.547 96.020.941 21.124.607 3.072.670.0968 01,12,2005 116.505.408 96.020.941 20.484.467 2.976.649.1569 01,01,2006 115.865.268 96.020.941 19.844.328 2.880.628.21510 01,02,2006 115.225.129 96.020.941 19.204.188 2.784.607.27511 01,03,2006 96.020.941 96.020.941 18.564.048 2.688.586.33412 01,04,2006 113.944.849 96.020.941 17.923.909 2.592.565.39413 01,05,2006 113.304.710 96.020.941 17.283.769 2.496.544.45314 01,06,2006 112.664.570 96.020.941 16.643.630 2.400.523.51315 01,07,2006 112.024.431 96.020.941 16.003.490 2.304.502.57216 01,08,2006 111.384.291 96.020.941 15.363.350 2.208.481.63217 01,09,2006 110.744.151 96.020.941 14.723.211 2.112.460.69118 01,10,2006 110.104.012 96.020.941 14.083.071 2.016.439.75119 01,11,2006 109.463.872 96.020.941 13.442.932 1.920.418.81020 01,12,2006 108.823.733 96.020.941 12.802.792 1.824.397.87021 01,01,2007 108.183.593 96.020.941 12.162.652 1.728.376.92922 01,02,2007 107.543.453 96.020.941 11.522.513 1.632.355.98923 01,03,2007 106.903.314 96.020.941 10.882.373 1.536.335.04824 01,04,2007 106.263.174 96.020.941 10.242.234 1.440.314.10825 01,05,2007 105.623.035 96.020.941 9.602.094 1.344.293.16726 01,06,2007 104.982.895 96.020.941 8.961.954 1.248.272.22727 01,07,2007 104.342.755 96.020.941 8.321.815 1.152.251.28628 01,08,2007 103.702.616 96.020.941 7.681.675 1.056.230.34629 01,09,2007 103.062.476 96.020.941 7.041.536 960.209.40530 01,10,2007 102.422.337 96.020.941 6.401.396 864.188.465

35

Page 36: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

NR.RATA

DATA RATA

RATA TOTALA CREDIT DOBANDA SOLD

31 01,11,2007 101.782.197 96.020.941 5.761.256 768.167.52432 01,12,2007 101.142.057 96.020.941 5.121.117 672.146.58433 01,01,2008 100.501.918 96.020.941 4.480.977 576.125.64334 01,02,2008 99.861.778 96.020.941 3.840.838 480.104.70335 01,03,2008 99.221.639 96.020.941 3.200.698 384.083.76236 01,04,2008 98.581.499 96.020.941 2.560.558 288.062.82237 01,05,2008 97.941.359 96.020.941 1.920.419 192.041.88138 01,06,2008 97.301.220 96.020.941 1.280.279 96.020.94139 01,06,2009 96.661.080 96.020.941 640.140 0

TOTAL 4.225.561.522 3.744.816.680 499.308.891

În tabelele următoare (preluate din secţiunea economică a Cererii de finanţare) sunt

prezentate:

- centralizatorul cheltuielilor din activitatea de exploatare a pensiunii pentru

primii 5 ani previzionaţi şi a cheltuielilor aferente activităţii de comerţ en-gros

pentru primul trimestru al anului 2005;

- contul de profit şi pierdere pentru perioada proiectată.

5.5.3. Analiza cash – flow-ului previzionat

Determinarea cash-flow-ului s-a efectuat pentru :

a. perioada de implementare a proiectului;

b. perioada de exploatare, respectiv primii 5 ani de funcţionare a pensiunii.

a) Cash flow-ul aferent perioadei de implementare s-a determinat lunar pentru:

a1. activitatea de investiţii şi finanţare;

a2. activitatea de exploatare şi alte activităţi.

a1. Activitatea de investiţii şi finanţare a fost analizată în funcţie de graficul de

realizare a investiţiei, pe perioada celor 5 luni necesare, respectiv august -

decembrie 2005

Obţinerea fondurilor publice în sumă totală de 3.420.938 (50% din

costurile totale eligibile) a fost programată astfel:

- luna octombrie 2005: prima tranşă în sumă de 2.607.438 mii lei, respectiv

38% din totalul cheltuielilor eligibile;

36

Page 37: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

- luna noiembrie 2005: a doua tranşă în sumă de 218.428 mii lei;

- luna decembrie 2005: a treia tranşă în sumă de 595.072 mii lei.

Contribuţia beneficiarului în sumă totală de 4.068.676 este asigurată din:

- surse proprii, în sumă de 323.859 mii lei, evidenţiată în contul

întreprinzătorului;

- surse atrase (împrumut bancar) în sumă de 3.744.817 mii lei (50% din

valoarea totală a proiectului), solicitat în condiţiile prezentate la analiza

contului de profit şi pierdere.

Dobânda lunară la creditul contractat pentru completarea surselor proprii

de finanţare a investiţiei, aferentă primelor patru luni ale perioadei de

graţie, a fost evidenţiată ca şi cheltuială distinctă în perioada septembrie –

decembrie 2005, cuantumul lunar al dobânzii fiind cel prezentat în tabelul

anterior privind calculul dobânzii pentru perioada de graţie.

a2. Activitatea de exploatare şi alte activităţi se referă la activitatea de comerţ

en-gros cu băuturi alcoolice şi nealcoolice aferentă anului 2005, care va susţine

finanţarea dobânzilor la creditul bancar contractat, pentru perioada de graţie.

Venituri şi cheltuieli din activitatea de comerţ en - gros

Veniturile din această activitate au fost determinate pe baza:

- balanţei de verificare la 30.04.2005 şi

- contractelor de desfacere încheiate pentru o perioadă de 1 an, respectiv

01.04.2005 – 31.03.2006

Pentru perioada ianuarie – aprilie 2005 veniturile au fost stabilite potrivit contului

de profit şi pierdere întocmit pe baza balanţei de verificare la 30.04.2005.

Pentru perioada mai – decembrie 2005 veniturile au fost determinate pornind de la

contractele de desfacere încheiate, astfel:

- valoare de achiziţie totală contractată: 5.277.000 mii lei;

37

Page 38: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

- nr. sticle, băuturi diverse, contractate: 304.600/an.

Rezultatele estimate pentru perioada mai – decembrie 2005 sunt următoarele:

- nr. mediu lunar de sticle, băuturi diverse, ce pot fi vândute: 25.383;

- preţ mediu de achiziţie/sticlă: 17.325 lei;

- adaos comercial de 10%;

- preţ mediu de vânzare propus/sticlă: 19.055 lei.

Cheltuielile aferente acestei activităţi au fost determinate astfel:

- pentru perioada ianuarie – aprilie 2005, conform contului de profit şi

pierdere întrocmit la 30.04.2005;

- pentru perioada mai – decembrie 2005 procentual din veniturile din vânzări

de băuturi diverse aferente acestei perioade. Tipurile de cheltuieli şi

ponderea fiecăreia în total venituri, determinate pe baza activităţii anterioare

a societăţii sunt următoarele:

o mărfuri: 70%;o materiale consumabile: 5%;o energie si apa: 0,5%;o alte cheltuieli materiale: 2%;o servicii prestate de terţi: 5%;o impozite şi taxe: 0,6%;o salarii: 0,6%;o protecţie socială:0,2%;o dobânzi: 2,4%;o alte cheltuieli de exploatare: 5%;o impozit pe profit: 3,7%.

Ponderea totală a cheltuielilor în total venituri este de 95%.

Fluxul de numerar pentru perioada de implementare a proiectului (inclusiv

perioada efectuării studiilor, proiectelor şi obţinerii avizelor şi acordurilor), cu

evidenţierea activităţii de investiţii şi de finanţare a acestora din surse proprii şi

atrase (credit bancar şi grant SAPARD), precum şi rezultatele activităţii de comerţ

en-gros desfăşurare de S.C. PROD COMIMPEX SRL în această perioadă este

prezentat în tabelul următor (preluat din secţiunea economică a Cererii de

finanţare):

38

Page 39: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

Rezultatele fluxului de numerar aferent perioadei de implementare a proiectului

sunt pozitive, reflectând existenţa surselor de finanţare pentru investiţia propusă,

atât din surse proprii cât şi din fonduri publice (comunitare şi naţionale).

b) Cash flow-ul aferent perioadei de exploatare a pensiunii a fost determinat pe

baza veniturilor şi cheltuielilor din contul de profit şi pierdere la care s-a aplicat

TVA (19%), după caz.

Fluxul de lichidităţi net al perioadei include:

- fluxul de numerar din activitatea curentă = fluxul brut -TVA de plată + TVA

de recuperat*) - impozit pe profit;

- amortizarea anuală a investiţiei.

*) TVA-ul de recuperat este aferent investiţiei propuse prin proiect.

Fluxul de numerar pentru perioada de exploatare a pensiunii, cu evidenţierea

activităţii de rambursare a creditului bancar, precum şi rezultatele activităţii de

exploatare a pensiunii pentru primii 5 ani este prezentat în tabelul următor (preluat

din secţiunea economică a Cererii de finanţare).

Rezultatele activităţii de exploatare pentru anul 2006 le includ şi pe cele aferente

activităţii de comerţ en-gros, conform contractelor aflate în derulare, cu termen

scadent 31.03.2006.

5.5.4. Indicatorii financiari ai activităţii previzionate

Indicatorii calculaţi în scopul aprecierii viabilităţii proiectului sunt în concordanţă

cu cerinţele studiilor de fezabilitate şi cu recomandările şi standardele interne şi

internaţionale în domeniu (inclusiv Ghidul finaţării proiectelor SAPARD-măsura

3.4).

În cazul de faţă indicatorii calculaţi sunt:

- valoarea investiţiei (fără TVA);

- volumul veniturilor şi cheltuielilor din exploatare;

39

Page 40: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

- rezultatul din exploatare;

- profitul net;

- durata de recuperare a investiţiei;

- rentabilitatea capitalului investit;

- cheltuieli financiare;

- gradul de acoperire a cheltuielilor financiare;

- rata îndatorării;

- rata acoperirii prin fluxul de numerar;

- valoarea actualizată netă.

Toţi indicatorii economico - financiari determinaţi în scopul analizei proiectului de

investiţii sunt indicatori ai activităţii efective a pensiunii, ţinând seama de

caracterul particular al surselor de investiţii, respectiv surse proprii şi granturi

SAPARD.

Profitul obţinut în urma exploatării pensiunii este determinat în concordanţă cu

normativele legislaţiei româneşti în materie, respectiv prin diminuarea veniturilor

totale din exploatare cu toate categoriile de cheltuieli admise a fi deduse.

Durata de recuperare a investiţiei exprimă numărul de ani în care suma

profitului net anual egalează valoarea investiţiei.

Valorile indicatorilor proiectaţi se înscriu în limitele prevăzute în Ghidul

SAPARD, în condiţiile unor ipoteze de lucru normale pentru o unitate turistică de

acest tip aflată la începutul perioadei de exploatare.

Evoluţia principalilor indicatori economico-financiari ai activităţii pensiunii pe

perioada analizată de 5 ani, este prezentată în tabelul următor, respectiv „Proiecţia

principalilor indicatori financiari”.

40

Page 41: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

PROIECŢIA PRINCIPALILOR INDICATORI FINANCIARI

Curs leu/€ = 40.678

SPECIFICAŢIEANUL 1 ANUL 2 ANUL 3 ANUL 4 ANUL 5

MII LEI € MII LEI € MII LEI € MII LEI € MII LEI €1. Valoarea investiţiei 6.841.877 mii lei 168.196 €

2. Venituri din exploatare 6.293.415 154.713 5.033.414 123.738 5.204.750 127.950 5.638.500 138.613 5.638.500 138.613

3. Cheltuieli din exploatare 4.614.268 113.434 3.099.786 76.203 3.148.721 77.406 3.272.586 80.451 3.272.586 80.451

4. Rezultatul din exploatare 1.679.147 41.279 1.933.629 47.535 2.056.029 50.544 2.365.873 58.161 2.365.873 58.161

5. Profitul net 1.045.872 25.711 1.301.533 31.996 1.462.415 35.951 1.758.957 43.241 1.772.422 43.572

6. Durata de recuperare a investiţiei 4 ani, 8 luni şi 19 zile

7. Rentabilitatea capitalului investit 15% 19% 21% 26% 26%

8. Cheltuieli financiare 281.654 6.924 195.865 4.815 103.688 2.549 17.939 441 0 0

9. Gradul de acoperire a cheltuielilor

financiare 6 10 20 132 Nu este cazul

10. Rata îndatorării 50,75% 32,56% 13,07% 0,00% 0,00%

11. Rata acoperirii prin fluxul de

numerar 1,60 1,44 1,64 3,43 Nu este cazul

33

Page 42: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

12. Rata de actualizare 8%

13. Valoarea actualizată netă 14.813.625 mii lei 364.168 €

34

Page 43: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

6. FINANŢAREA INVESTIŢIEI

Valoarea totală a investiţiei de 184.119,52 € va fi acoperită astfel:

beneficiar 100.021,52 €, respectiv:

- 84.098 € cheltuieli eligibile (împrumut bancar).

- 15.923,52 € cheltuieli neeligibile:

- 7.962,00 € împrumut bancar;

- 7.961,52 € autofinanţare.

fonduri publice 84.098 €, respectiv:

- 63.073,50 € contribuţie comunitară (75%);

- 21.024,50 € cofinanţare naţională (25%).

7. AVIZE ŞI ACORDURI

Avizele şi acordurile emise de organele în drept, potrivit legislaţiei în vigoare,

sunt:

- certificatul de urbanism însoţit de „Fişa tehnică în vederea emiterii Acordului

Unic pentru obţinerea acordului de mediu”;

- avizul sanitar veterinar;

- aviz de specialitate eliberat de Ministerul Trancporturilor, Construcţiilor şi

Turismului pentru construirea pensiunii.

Notă: Avizele şi acordurile solicitate în cazul investiţiei de faţă sunt documente

distincte anexate Cererii de finanţare.

8. PĂRŢI DESENATE

1. Planul de încadrare în zona (1:10.000);

2. Plan de situaţie;

3. Plan de amplasament şi delimitare al corpului de proprietate (1:500);

4. Fişa corpului de proprietate;

34

Page 44: Fileshare.ro Plan de Afaceri Pensiune Turistica

5. Planuri de arhitectură - planurile nivelurilor, faţade, vederi, secţiuni pentru

principalele obiecte de construcţii.

35


Recommended