RAPORT DE CERCETARE

LA DISCIPLINA:EVALUAREA PROPRIETĂŢILOR IMOBILIARE

Conducător ştiinţific:

-2011-2012-

1

METODE UTILIZATE ÎN

EVALUAREA TERENURILOR.

METODA COMPARAŢIEI DIRECTE

2

CUPRINS

Introducere.............................................................................................................................4

Capitolul I.Noţiuni generale..................................................................................................5

1.1.Terenul obiect al evaluării..................................................................................................5

1.2 Descrierea juridică a terenului............................................................................................7

1.3. Analiza tehnică a terenului.................................................................................................7

1.4 Caracteristicile fizice ale terenurilor...................................................................................9

Capitolul II.Metode de evaluare a terenului ......................................................................12

2.1 Proceduri de evaluare a terenurilor....................................................................................12

2.2 Metoda comparaţiei directe................................................................................................13

Capitolul III.Studiu de caz....................................................................................................15

Concluzii.................................................................................................................................17

Bibliografie.............................................................................................................................18

Introducere

3

În economie, pământul este privit ca unul dintre cei patru factori de producţie alături de

muncă, capital şi coordonare. Pământul reprezintă toate elementele naturale ale bogăţiei unei

naţiuni. Este de asemenea, o sursă majoră de bunăstare care, în termeni economici, este

cuantificată în bani sau în valoare de schimb.

Pământul şi produsele sale au valoare economică doar atunci când sunt transformate în

bunuri sau servicii care sunt utile, cerute şi plătite de către consumatori. Valoarea terenului este

un concept economic.

Lucrerea de mai jos intitulată “ Metode utilizate în evaluarea terenurilor.Metoda

comparaţiei directe” este structurată în trei capitole: capitolul I descrie noţiuni generale privind

terenul; capitolul II descrie metodele de evaluare a terenurilor şi se axează pe metoda

comparaţiei directe, iar capitolul III reprezintă studiu de caz: un teren evaluat prin metoda

comparaţiei directe.

Capitolul I. Noţiuni generale

Atributele esenţiale1 ale terenului sunt:

1 Cristian Bănacu, “Ghid practic de evaluare imobiliară”, Editura Tribuna Economică, Bucureşti, 2007, pag.129

4

1. Fiecare parcelă de teren este unică prin localizare şi compoziţie.

2. Terenul este imobil din punct de vedere fizic.

3. Terenul este durabil.

4. Oferta este infinită.

5. Pământul este util oamenilor.

1.1 Terenul- obiect al evaluării

Contabilitatea terenurilor se ţine pe două categorii distincte, şi anume: terenuri şi

amenajări de teren. În contabilitatea analitică, terenurile sunr evidenţiate, de regulă, pe

următoarele grupe: terenuri agricole şi silvice, terenuri fără construcţii, terenuri cu zăcăminte,

terenuri construite2.

Terenurile se înregistrează contabil la intrarea în patrimoniu la valoarea stabilită potrivit

legii, în funcţie de clasele de fertilitate, suprafaţă, amplasament şi alte criterii, la costul de

achiziţie sau valoarea de aport, după caz. Problema stabilirii valorii terenului, respectiv a preţului

este complexă .

Misiunea de evaluare poate fi asumată de evaluator pentru a estima doar valoarea unui

teren sau a amenajărilor şi construcţiilor sau îmbunătăţirilor aduse acestuia. În ambele cazuri, se

realizează o descriere şi o analiză completă a terenului.

Terenul poate fi cu sau fără construcţii. Cel fără construcţii poate fi nedezvoltat sau

utilizat în agricultură. Poate fi localizat în zone rurale, suburbane sau urbane şi poate avea

potenţial pentru a fi dezvoltat în scopul unei utilizări de tip rezidenţial, comercial, industrial, în

agricultură sau cu alte destinaţii specializate.

Un amplasament este un teren îmbunătăţit, astfel încât este pregătit să fie dat în folosinţă pentru

un anumit scop. Un amplasament poate avea amenajări aduse în interior şi în exterior, care-l

pregătesc corespunzător pentru dezvoltarea sau scopul propus.

Amenajările aduse amplasamentului pot include: reţele de apă, sisteme de canalizare,

canale colectoare a apei fluviale, linii utilitare de servicii publice, pante de acces către şosele.

Descrierea terenului sau amplasamentului se face după o analiză care constituie un studiu

amănunţit asupra datelor efective în relaţie cu caracteristicile învecinărilor care creează, măresc

sau micşorează utilitatea şi prezenţa pe piaţă în comparaţie cu alte terenuri şi amplasamente de

acelaşi tip aflate în competiţie.

Până în anul 1990, în ţara noastră terenurile nu au fost înregistrate valoric în patrimoniul

întreprinderilor, unităţile economice fiind titulare unui simplu drept real de folosinţă asupra

terenurilor aflate de facto în folosinţa lor. Prin H.G. nr.746/24 octombrie 1991 privind stabilirea

2 Işfănescu Aurel, “Evaluarea întreprinderii”, Editura Universitară, Bucureşti, 2006, pag. 133

5

valorii de patrimoniu a terenurilor agricole în vederea aplicării articolelor 36 şi 38 din Legea

Fondului Funciar nr. 18/1991, valoarea de intrare în patrimoniu a terenurilor agricole, înfiinţate

potrivit Legii nr. 15/1990, a fost stabilită pe cinci clase de fertilitate, după cum urmează3:

clasa V: 70.000 lei/ha;

clasa IV: 100.000 lei/ha;

clasa III: 170.000 lei/ha;

clasa II: 240.000 lei/ha;

clasa I: 300.000 lei/ha.

Potrivit reglementărilor menţionate, valoarea de patrimoniu a terenurilor agricole

aparţinând societăţilor comerciale cu capital de stat nu se amortizează şi nu se poate folosi în

tranzacţiile privind vânzarea şi cumpărarea de terenuri.

H.G. nr.834/decembrie 1991 prevede modul de stabilire şi evaluare a unor terenuri

deţinute de societăţile comerciale cu capital de stat. În baza acestui articolului 2 din această

hotărâre de guvern, Ministerul Economiei şi Finanţelor a emis “Criteriile nr.2665/28 februarie

1992 privind stabilirea şi evaluarea terenurilor aflate în patrimoniul societăţilor comerciale cu

capital de stat”, care reglementează cadrul organizatoric şi metodologic al operaţiunilor de

stabilire şi evaluare a terenului fiecărei societăţi comerciale cu capital de stat. H.G. nr.331/15

iunie 1992 privind vânzarea unor terenuri ale societăţilor comerciale cu capital de stat prevede4:

terenurilor aferente activelor vândute anterior datei eliberării certificatului de

atestare a dreptului de proprietate asupra terenurilor aflate în patrimonial societăţilor comerciale

vânzătoare vor fi incluse în certificate şi vor fi vândute cumpărătorilor activelor respective, la

cererea acestora;

preţul de vânzare al acestor terenuri se determină prin negociere directă între

părţile contractului de vânzare-cumpărare, fără a putea fi sub valoarea de circulaţie a terenului

stabilită cu respectarea Criteriilor nr.2665/1992.

Articolul 5 din H.G. 500/1994 privind reevaluarea imobilizărilor corporale şi modificarea

capitalului social prevede că terenurile aflate în evidenţele agenţilor, cu excepţia terenurilor

agricole, vor fi evaluate pe baza coeficienţilor determinaţi în funcţie de indici de preţ la 30 iunie

1994, stabiliţi în corelaţie cu evoluţia cursului de schimb valutar al leului. Prin H.G 983/1998 se

prevede că terenurile societăţilor comerciale, indiferent de forma de proprietate, vor fi reevaluate

în funcţie de evoluţia preţurilor pe perioada 30 iunie 1994- 30 iunie1998, în activitatea practică

s-au făcut unele ajustări ale valorilor obţinute prin aplicare prevederilor hotărârii menţionate, în

funcţie de valorile utilizate în tranzacţiile încheiate în zona respectivă sau posibil de realizat.

3 Işfănescu Aurel, “Evaluarea întreprinderii”, Editura Universitară, Bucureşti, 2006, pag. 1344 Idem, pag.137

6

Acestea sunt principalele acte normative care au reglementat operaţiunile de evaluare a

terenurilor în diferite scopuri, în special în cel transmiterii dreptului de proprietate. Acţiunea de

evaluare a terenurilor nu trebuie redusă la aplicarea mecanică a unor modele sau normative. În

acelaşi timp trebuie luate în calcul implicaţiile pe care le are evoluţia generală a economiei

naţionale în corelaţie cu schimbările care se produc pe plan naţional.

1.2 Descrierea juridică a terenului

Când limitele hotarului sunt create pentru a diferenţia drepturile de proprietate separate,

terenul dintre graniţe este denumit parcelă, lot, sau suprafaţă de teren.

O parcelă de teren se referă în general la o suprafaţă de teren care poate fi identificată

printr-o descriere obişnuită şi este deţinută de un singur proprietar imobiliar. Astfel, fiecare

parcelă de proprietate imobiliară este unică. Prntru a identifica parcelele individuale, se folosesc

descrierile juridice.

O descriere juridică identifică proprietatea în asemenea mod încât aceasta nu poate fi

confundată cu alta. Deoarece identifică în mod special şi localizează o parcelă proprietate

imobiliară, descrierea juridică este inclusă în rapoartele de evaluare.

O descriere juridică a proprietăţii apare în titlul sau în actul juridic de proprietate. Fiecare

imobil are carte funciară în care sunt trecute toate actele translative sau constitutive de drepturi.

Evidenţa se ţine pe imobile, şi nu pe proprietari. În acest fel se cunoaşte situaţia juridică

a imobilului. Toate drepturile reale reglementate de legislaţia civilă sunt obiect de înscrieri

funciare. Drepturile reale imobiliare nu se pot strămuta nici faţă de terţi, nici în raporturile dintre

părţi decât s-a făcut intabularea5.

1.3 Analiza tehnică a terenului

În activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare este util a se face delimitarea între

construcţia (clădirea ca sistem) şi terenul ca sistem. Deşi ele fizic alcătuiesc sistemul construcţie-

teren, în practica evaluării este necesară evaluarea lor separată, având în vedere următoarele

considerente6:

există o diferenţă semantică între termenul de teren şi termenul de amplasament;

prin teren se înţelege un spaţiu neamenajat pe care se poate construi sau utiliza în scopuri

determinate (agricole, transport, depozite), pe când prin amplasament se înţelege un teren cu

îmbunătăţiri pe care urmează să fie ridicată o construcţie;

5 Cristian Bănacu, op.cit., pag.1346 Cristian Bănacu, op.cit., pag.131

7

amplasarea unui teren poate fi favorabilă sau defavorabilă pentru o construcţie

atât din punct de vedere economic, cât şi tehnic;

terenul poate să fie ocupat sau liber de construcţii;

terenul poate avea o destinaţie precisă;

raţiuni de ordin fiscal (stabilirea diferenţială a taxelor şi impozitelor pentru

terenuri şi clădiri);

raţiuni de ordin juridic (proprietarii pot fi diferiţi în cazul construcţiilor şi ai

terenurilor);

utilizarea tehnicilor specifice de evaluare în ceea ce priveşte contribuţia marginală

a terenului sau a construcţiei la valoare de ansamblu construcţie-teren;

în gestiunea societăţilor comerciale sunt înregistrate ca entităţi separate;

este utilă determinarea celei mai bune utlizări a terenurilor.

Terenul ca proprietate poate fi delimitat fizic prin intermediul unor puncte de hotar şi

graniţe în parcele, loturi de teren, suprafeţe de teren după principiul conform căruia mai multe

parcele alcătuiesc un lot, mai multe loturi alcătuiesc un petic de teren şi mai multe petice de teren

alcătuiesc o suprafaţă. Punctele de hotar pot fi de capăt şi intermediare. Graniţele reprezintă

liniile care unesc punctele de hotar.

La evaluarea unui teren sau amplasament se au în vedere următoarele elemente:

caracteristicile fizice;

valoarea economică dată de cea mai bună utilizare;

piaţa locală de terenuri;

perspectivele de dezvoltare locală şi regională;

impactul asupra mediului a viitoarelor construcţii ce vor fi amplasate pe terenul

supus evaluării;

metodele adecvate de evaluare economică a terenurilor.

1.4 Caracteristicile fizice ale terenului

Caracteristicile fizice ale terenului7 se referă la:

dimensiunile, suprafaţa şi forma terenului;

localizarea;

topografia;

accesul la utilităţi;

7 Cristian Bănacu, “Ghid practic de evaluare imobiliară”, Editura Tribuna Economică, Bucureşti, 2007, pag.132-135

8

influenţa colţului;

parcelarea;

terenul în exces;

caracteristicile solului şi subsolului;

perioada de colţ;

condiţile climaterice locale.

Dimensiunile, suprafaţa şi forma terenului sunt prezentate în planurile cadastrale şi

este util a fi verificate de evaluator pe teren, eventual asistat de un specialist geodaz sau topograf,

folosind instrumente clasice (busola, ruleta, harta) sau profesionale (teodolit şi nivele). Unităţile

de măsură pentru terenuri pentru construcţii sunt metri şi centrimentrii pentru lungime, metri

pătraţi pentru suprafeţe, iar pentru terenurile agricole sunt hectarele şi arii.

În analiza dimensiunii terenului se are în vedere determinarea dimensiunii la faţadă dată

de lungimea măsurată a unui amplasament care se învecineză cu o stradă, curs de apă sau alte

facilităţi. Această dimensiune se raportează la dimensiunea de adâncime a proprietăţii pentru a se

vedea dacă se tinde spre nivelul optim al proprietaţilor de referinţă de pe piaţă.

Localizarea

Între teren şi vecinăţile sale se stabileşte un sistem de relaţii şi legături geografice spaţio-

temporale ce este identificat prin analiza de localizare. Analiza terenului prin prisma localizării

are în vedere destinaţia construcţiei sau modul de exploatare al terenului ce urmează a fi

realizate şi starea acestiua (amenajat sau neamenajat):

pentru construcţiile rezidenţiale o localizare avantajoasă presupune apropierea

de locurile de muncă, magazine, şcoli, spitale, spitale, parcuri, biserici;

pentru contrucţiile industriale factorii favorizanţi ai localizării sunt: apropierea

de căi de comunicaţii principale (drumuri, căi ferate, porturi, aeroporturi) şi accesul la resurse;

construcţiile comerciale (magazine, hoteluri, moteluri, benzinării) presupun o

localizare avantajoasă în apropierea faţă de drumuri principale şi autostrăzi de mare trafic;

clădirile cu destinaţie de birouri sau instituţii financiare sunt avantajate de

apropierea de marile bulevarde;

construcţiile agricole, piscicole sunt în apropierea zonelor de exploatare agricolă

sau piscicolă.

În anumite situaţii localizarea amplasamentelor pentru construcţii poate fi dezavantajoasă

pentru anumite grupe de construcţii dar avantajoasă pentru altele. De exemplu, construcţiilor

rezidenţiale aflate în apropierea zonelor industriale, a arterelor larg circulate sau a aeroporturile

sunt afectate de poluare cu noxe şi poluare fonică, dar nu acealaşi lucru se poate spune despre

depozitele de marfă sau super-market-uri.

9

Influenţa vecinătăţii este deasemenea importantă în localizarea amplasamentelor.

Apropierea de traseele mijloacelor de transport, parcuri, zone îngrijite ale oraşului lipsite de

poluare, zone peisagistice, şcoli, spitale, zonele de agreement poate constitui un avantaj ce duce

la creşterea valorii proprietăţii. Dimpotrivă vecinătăţile în care există o rată mare a faptelor

antisociale, zonele insalubre, apropierea de zone industriale poluante sau gropi de gunoi

constituie factori de scădere a valorii amplasamantelor.

Analiza topografică se referă la interpretarea datelor rezultate din studiile topografice în

ceea ce priveşte conturul terenului, condiţiile solului şi subsolului (utile în determinarea soluţiilor

tehnice pentru fundaţia clădirii), nivelare, sistemul natural de drenaj. În analiză se au în vedere

factorii favorizanţi şi defavorizanţi ce rezultă din amenajările ulterioare ale terenului. De

exemplu realizarea unei fundaţii pe un teren în pantă presupune costuri suplimentare de ancorare.

Acelaşi lucru este valabil este valabil şi pentru terenuri supuse infiltraţiilor cauzate de apropierea

de pânze de apă sau cu umiditate naturală în exces, întrucât fundaţiile clădirilor vor necesita

măsuri suplimentare de hidroizolare iar fundaţiile vor trebui să fie adâncite. Analiza topografică

este însoţită şi de analiza topo-geodezică utilă în determinarea graniţelor şi punctelor de hotar ale

terenului.

Accesul la utilităţi (apă, electricitate, gaz, canalizare, telefon, sisteme de drenaj)

influenţează destul de mult valoarea terenurilor ce urmează să constituie amplasamentul unor

construcţii.

Influenţa colţului. Un teren aflat la o intersecţie de străzi poate prezenta avantaje (dacă

construcţia ce urmează a fi realizată are o destinaţie comercială sau de servicii şi se află în

apropierea unor artere cu trafic intens) sau dezavantaje dacă acelaşi teren este destinat unui

amplasament al unei construcţii rezidenţiale. Dacă traficul este moderat, amplasamentele pentru

construcţiile rezidenţiale la întretăiere de străzi devin avantajoase întrucât clădirea respectivă

devine mai flexibilă în funcţionarea având mai multe intrări şi permiţând amplasarea unor

facilităţi favorizante pentru locatari de tipul garajelor subterane sau supraterane.

Plotajul se referă la creşterea valorii unui teren sau a unor construcţie, combinaţia lor

ducând la o utilitate sporită. În zonele urbane valoarea de plotaj duce la sporirea valorii unor

amplasamente de construcţii comerciale sau de clădiri rezidenţiale.

Parcelarea. În scopul maximizării veniturilor obţinute din vânzarea terenurilor ce se

constituie în viitoare amplasamente în spaţiile urbane şi în spaţiile intravilane se practică

parcelarea, adică împărţirea unei suprafeţe mai mari în suprafeţe mai mici.

Terenul în exces este acel tip de teren care nu trebuie să fie modificat în scopul realizării

celei mai bune utilizări, întrucât utilizarea proprie este cea adecvată. Valoarea acestui teren se

10

constituie ca un surplus la valoarea deja a construcţiilor şi amplasamentelor (ale aceluiaşi

proprietar) din zonele învecinate. Acest tip de teren poate fi tranzacţionat pe piaţă ca teren liber.

Caracteristicile solului şi subsolului sunt foarte importante la evaluarea

amplasamentelor pentru construcţii pentru că, în funcţie de tipul de sol şi caracteristicile

subsolului, se poate determina tipul de fundaţie (de suprafaţă sau de adâncime) adecvat

construcţiei ce urmează a fi realizată. Această caracteristică se obţine prin prelevarea de probe de

sol şi analizarea în laboratoare specializate.

Perioada de colţ este un termen utilizat în ingineria seismică şi reprezintă perioada de

timp între două cutremure successive. În analiza caracteristicilor fizice ale terenului trebuie ţinut

cont şi de această informaţie.

Capitolul II. Metode de evaluare a terenului

2.1 Proceduri de evaluare a terenurilor

Standardul Internaţional de Practică în evaluare GN1 – Evaluarea proprietăţii

imobiliare, recomandă pentru terenuri, ca metode principale de estimare a valorii acestora,

reprezentând în acelaşi timp şi cea mai bună practică, respective metodele8: metoda comparaţiei

8 Ştefănescu Iulian, “Evaluarea terenurilor”, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001, pag.

11

directe, a proporţiei, extracţiei, parcelării, metoda capitalizării rentei (chiriei) de bază, metoda

celei mai bune utilizări, metoda reziduală.

1. Metoda comparaţiei directe

2. Metoda repartizării (alocării) valorifică principiul echilibrului şi conceptul de

contribuţie, care consideră că anumite tipuri de proprietăţi imobiliare, conţinând în special

construcţi noi, situate în anumite amplasamente, sunt caracterizate de un anumit raport între

valoarea terenului şi valoarea proprietăţii . Cu cât construcţiile au o vechime mai mare, cu atât

acest raport va avea valori mai mari.Deşi nu are o relevanţă deosebită, rezultatul aplicării

metodei constituie un indiciu util al valorii în condiţiile în care pe piaţă s-a înregistrat un număr

scăzut de tranzacţii cu terenuri libere9.

3. Metoda extracţiei reprezintă o alternativă a metodei alocării, prin care, în condiţiile în

care se cunoaşte valoarea unei proprietăţi, se extrage din aceasta valoarea contribuţiei

construcţiei, determinată prin costul net de reconstrucţie, diferenţa reprezentând-o valoarea

terenului.Aplicabilitatea se adresează în special proprietăţilor imobiliare din zonele rurale sau

proprietăţilor la care contribuţia construcţiilor este uşor de stabilit şi, în general, mai redusă.

4. Metoda parcelării este utilizată atunci când cea mai bună formă de utilizare a

terenului o reprezintă parcelarea lui, iar informaţiile de pe piaţă confirmă evaluatorului acestă

impresie.10 Principiul metodei constă în analiza comparativă între valorile parcelelor deja

construite cu cele în curs de amenajare raportate la rata de vânzare a parcelelor pe piaţă şi la

durata ridicării construcţiilor pe aceste parcele.

5. Metoda reziduală

În cazul acestei metode, pentru început, se determină valoarea construcţiilor, actuală sau

ipotecă, care reprezintă cea mai bună utilizare, pe baza diferenţei dintre venitul net de exploatare

(obţinut la nivelul chiriei de pe piaţă) şi cheltuielile de operare. În continuare, se identifică partea

din venituri, ce poate fi atribuită clădirii, restul fiind generat de teren. Acest venit se

capitalizează la rata de capitalizare de pe piaţă, valoarea rezultată fiinf considerată vaoarea

terenului.

6. Metoda capitalizării rentei de bază este metoda care se poate folosi când evaluatorul

dispune de informaţii credibile privind preţurile de închiriere.Constă în capitalizarea rentei de

bază, adică a sumei plătite pentru dreptul de ocupare şi utilizare a terenului conform regulilor de

închiriere a terenului.În măsura în care renta curentă selectată reflectă situaţiade pe piaţă,

9 Nica D.tru, Ionescu C., Balu M., Dobrin M., Ionescu Ed.; Predescu I. „ Evaluarea Întreprinderii” Editura Fundaţiei

România de Mâine, Bucureşti 2007.10 Bucătaru Dumitru, op. Cit pag.

12

valoarea rezultată prin aplicarea metodei este una echivalentă cu valoarea de piaţă a intereselor

din închiriere.

Alegerea uneia dintre metode se face în funcţie de o serie de elemente precum: destinaţia

pe care o au sau o vor avea terenurile evaluate; apropierea acestora faţă de căile de comunicaţie,

sau fără utiltăţi; existenţa sau nu a unor construcţii care să le sporească sau nu utilitatea.

Terenurile sunt evidenţiate în bilanţ la valoarea de achiziţie, de unde şi potenţialul de plusvaloare

important, pe care îl reprezintă şi care trebuie evidenţiat prin evaluare.11

2.2 Metoda comparaţiei directe

Se utilizează la evaluarea terenului liber sau care se consideră liber pentru scopul

evaluării. Metoda este cea mai utilizată şi preferată atunci când există date comparabile.

Prin această metodă, preţurile şi acele informaţii referitoare la loturi similare, sunt

analizate, comparate şi corectate funcţie de asemănări sau diferenţieri.

Elementele de comparaţie sunt drepturile de proprietate, restricţiile legale, condiţiile

pieţei (data vânzării), localizarea, caracteristicile fizice, utilităţile disponibile, zonarea şi cea mai

bună utilizare. Elementele de comparare cele mai variabile de la caz la caz sunt caracteristicile

fizice, adică suprafaţa şi forma, lungimea la faţadă, topografia, localizarea şi vederea. Este

înţelept să se coreleze rezultatele a două sau mai multe comparaţii,

Dacă preţurile s-au schimbat rapid în ultimii ani, loturile comparabile trebuie selectate

cât mai aproape de data evaluării. Uneori evaluatorul trebuie să aleagă între tranzacţii cu

proprietăţi din apropiere dar care au avut loc cu mai mulţi ani înainte de data evaluării şi între

tranzacţii recente dar pentru loturi localizate la distanţă; probabil indicat este să se bazeze pe

tranzacţiile recente.

În general, suprafaţa este un element de comparaţie mai puţin important decât data şi

localizarea. Cele mai multe loturi au o arie optimă, însă dacă suprafaţa e mai mare, valoarea

terenului existent în plus are tendinţa să se reducă foarte puternic. De aceea, este bine să se caute

proprietăţi comparabile, dar cu aproximativ aceeaşi suprafaţă.

Zonarea este deseori criteriul de bază de selecţie, pentru că amplasamentele din aceeaşi

zonă sunt cele mari comparabile. Ca regulă generală, cu cât sunt mai multe sau mai mari

deosebirile între proprietatea evaluată şi cele comparabile, cu atât e mai mare posibilitatea de a

ajunge la valori eronate12.

11 Bucătaru Dumitru,”Evaluarea întreprinderii”, Editura Tipo Moldova, Iaşi, 2011, pag.7112 Nica D.tru, Ionescu C., Balu M., Dobrin M., Ionescu Ed.; Predescu I. „ Evaluarea Întreprinderii” Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti 2007.

13

Evaluatorul va putea lua în considerare şi preţurile de ofertă (nenegociate), deşi acestea

sunt mai puţin credibile (preţurile din ofertele de vânzare sunt mai mari, iar cele dinofertele de

cumpărare sunt mai mici decât preţurile negociate).

Informaţiile directe se pot obţine din discuţiile cu părţile implicate în tranzacţii:vânzători,

cumpărători, avocaţi şi agenţi imobiliari.

În general, pentru fiecare criteriu de comparare sunt necesare corecţii ale preţurilor din

tranzacţiile comparabile. Mărimea corecţiilor depind de datele disponibile şi sunt exprimate în

mod absolut (în monedă) sau relativ (procente). Corecţiile pentru drepturile de proprietate,

finanţare şi condiţiile pieţei şi condiţiile de vânzare se fac înaintea celor referitoare la localizare

şi caracteristicile fizice. Toate corecţiile trebuie prezentate în raportul de evaluate, într-o formă

logică şi uşor de înţeles.

În localităţile urbane dens dezvoltate, se găsesc foarte rar amplasamente valoarea lor nu

poate fi estimată prin comparaţie directă. La fel şi loturile libere din localităţile rurale izolate

sunt foarte rar tranzacţionate şi datele de comparaţie pot fi nesigure. În aceste cazuri, valoarea

terenului se poate estima prin metoda proporţiei sau prin metoda extracţiei.

Capitolul III.Studiu de caz

Acestă metodă de evaluare presupune aflarea datelor de tranzacţionare a unui număr de

terenuri comparabile cu terenul evaluat din punct de vedere al dimensiunii, suprafeţei

14

construibile, caracteristicilor, amplasării şi orientării. În urma colectării datelor, evaluatorul va

efectua corecţii pozitive sau negative între terenul evaluat şi terenurile cu care face comparaţia.

Nr.

crt.

Elemente comparate Teren

evaluat

Teren A Teren B Teren C

1 Preţ de vânzare 640.000 1.205.400 1.781.520

2 Suprafaţă mp 450 400 550 700

3 Preţ vânzare pe mp 1900 2200 2500

4 Drept de proprietate Integral Integral Integral Integral

5 Data vânzării Dec 2011 - 4 luni - 3 luni - 2 lună

6 Localizare Mai bună Similară Mai proastă

7 Amplasare La stradă La stradă La stradă La stradă

8 Deschidere la stradă 50 40 45 30

9 Aspect urbanistic şi

estetic

Foarte bun Bun Satisfăcător Bun

Comparând datele din acest tabel, evaluatorul va elabora un tabel cu corecţii ale

principalelor caracteristici: condiţiile pieţei, data vânzării, localizarea, amplasarea, deschiderea la

stradă şi aspectul urbanistic şi estetic.

Nr.

Crt

Caracteristici Teren A Teren B Teren C

1 Condiţiile pieţei + 4 +1 +9

2 Data vânzării - 4 - 3 - 2

3 Localizare + 6 0 - 6

4 Deschidere la stradă - 8 - 7 - 6

5 Aspect estetic şi urbanistic -5 - 10 - 5

TOTAL -7% -19% -10%

Preţurile de vânzare pe metru pătrat ale terenurilor sunt corectate cu procentele rezultate

în urma comparaţiei efectuate.

Teren A: 1.900*(100%-7%) = 1.767 euro/mp

Teren B: 2.200*(100%-19%) = 1.782 euro/mp

Teren C: 2.500*(100%-10%) = 2.250 euro/mp

15

Rezultat: evaluatorul consideră că dintre variantele comparate, terenul care este cel mai

asemănător cu terenul evaluat este terenul A. În compraţie, valoarea terenului comparat este de:

1.767 * 450 = 795.150 euro

Concluzii

În economie, pământul este privit ca unul dintre cei patru factori de producţie alături de

muncă, capital şi coordonare. Pământul reprezintă toate elementele naturale ale bogăţiei unei

16

naţiuni. Este de asemenea, o sursă majoră de bunăstare care, în termini economici, este

cuantificată în bani sau în valoare de schimb.

Alegerea uneia dintre metode se face în funcţie de o serie de elemente precum: destinaţia

pe care o au sau o vor avea terenurile evaluate; apropierea acestora faţă de căile de comunicaţie,

sau fără utiltăţi; existenţa sau nu a unor construcţii care să le sporească sau nu utilitatea.

Terenurile sunt evidenţiate în bilanţ la valoarea de achiziţie, de unde şi potenţialul de plusvaloare

important, pe care îl reprezintă şi care trebuie evidenţiat prin evaluare.

Terenul este esenţial pentru viaţa şi existenţa noastră. Importanţa terenului îl plasează în

centrul atenţiei juriştilor, geografilor, sociologilor şi economiştilor, ale căror discipline de studiu

sunt legate de teren şi de utilizarile acestuia, influenţând societăţile şi naţiunile. Evaluarea

terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezintă un concept

economic. Liber sau construit, terenul este denumit şi proprietate imobiliară. Valoarea este creată

prin utilitatea sau capacitatea proprietăţii imobiliare de a satisface nevoile şi dorinţele societăţii.

Valoarea proprietăţii imobiliare este generată de unicitatea, durabilitatea, permanenţa locaţiei,

oferta relativ limitată şi de utilitatea specifică a unui anumit amplasament.

Estimarea valorii de piaţă a terenurilor, fie cu destinaţie curţi-construcţii, fie cu destinaţie

agricolă, fie terenuri situate în extravilanul localităţilor se utilizează diverse metode, apelându-se

la criterii de comparaţie specifice fiecărei categorii de teren. 

În general, valoarea terenului creşte în timp, însă acest lucru nu este întotdeauna valabil.

Valoarea terenului este afectată de incertitudinea acordării autorizaţiilor şi de costul curăţării,

îmbunătăţirii, construirii drumurilor de acces, disponibilitatea utilităţilor prezente şi viitoare. Nu

toate terenurile au aceleaşi caracteristici. În zona (semi)centrală şi în cartierele rezidenţiale noi,

valoarea terenului a crescut deoarece cererea este foarte mare iar oferta este limitată.

Deasemenea, valoarea terenului respectă principiul majorării, reducerii şi conformităţii. Terenul

ajunge la valoarea sa maximă dacă are căi bune de acces, deschidere la drum şi suprafaţa

asemănătoare cu celelalte loturi din acelaşi cartier.

În concluzie, se poate spune că cea mai bună metodă de evaluare a terenului este

comparaţia directă, iar când nu există vânzări sau oferte de vânzare de terenuri comparabile, pot

fi aplicate cu precauţie celelalte metode de evaluare.

Bibliografie

17

1. Bănacu Cristian “Ghid practic de evaluare imobiliară”, Editura Tribuna Economică,

Bucureşti, 2007

2. Bucătaru Dumitru,”Evaluarea întreprinderii”, Editura Tipo Moldova, Iaşi, 2011

3. Dragotă Victor, “Gestiune imobiliară”, Editura ASE Bucureşti, 2005

4. Işfănescu Aurel, “Evaluarea întreprinderii”, Editura Universitară, Bucureşti, 2006

5. Nica D.tru, Ionescu C., Balu M., Dobrin M., Ionescu Ed.; Predescu I. „ Evaluarea

Întreprinderii” Editura Fundaţiei România de Mâine, Bucureşti 2007.

6. Ştefănescu Iulian, “Evaluarea terenurilor”, curs ANEVAR, Bucureşti, 2001

***International Valuation Standards Council (IVSC), Standarde Internaţionale de Evaluare,

ediţia a opta, 2007, ANEVAR, 2007.

18