Anexa 1

Chestionar de evaluare

Datorit numrului ridicat de informaii, chestionarul constituie un ajutor n diferite situaii aprute n cadrul evalurii.

1.SCOPUL EVALURII

Tranzacionare:

Valoarea aciunilor ce urmeaz a fi tranzacionate.

Valoarea pachetului ce va fi oferit la privatizare.

Valoarea entitilor asociate ce vor fi vndute.

Fuziune sau divizare.

Listare la burs.

Retragere de la tranzacionare.

Plata unei juste despgubiri ctre acionarii minoritari.

Alte (se va specifica)

Informare:

Taxe i impozite diverse.

Impozit pe profit.

Garanie bancar.

Informarea acionarilor.

Informarea managementului.

Alte (se va specifica)

2.DEFINIII. CONCEPTE

Data evalurii.

Data finalizrii raportului de evaluare. Definiia bazei de evaluare (valorii estimate) Exemplu: Preul la care o proprietate s-ar putea tranzaciona ntre un cumprtor ipotetic care dorete i poate s cumpere i un vnztor ipotetic care dorete i poate s vnd, acionnd pe baza tranzaciilor neprefereniale pe o pia deschis i nerestricionat, cnd niciunul dintre acetia nu este forat/obligat s vnd sau s cumpere i n care ambii cunosc faptele relevante.

Cumprtorul i vnztorul ipotetici se presupune c sunt capabili i hotri s cumpere i s vnd, i bine informai cu privire att la proprietatea tranzacionat, ct i la piaa acesteia.

3.ABORDAREA EVALURII

Date i circumstane.

Nu se aplic o formul general.

Diferene mari cu privire la valoarea just sau de pia. Evaluarea nu este o tiin exact. Coninutul evalurii:

Date relevante.

Simul realitii (practic).

Opinie documentat.

Caracter rezonabil (echitabil).

Perspective:

Valoarea variaz n funcie de schimbrile condiiilor economice.

Optimism versus pesimism.

Nesiguran cu privire la stabilitatea sau continuitatea veniturilor viitoare.

Riscul pierderii veniturilor i valorii.

Valoare speculativ pentru perspectivele de viitor nesigure.

Valoarea reprezint o profeie cu privire la viitor.

Utilizarea informaiilor referitoare la entitile publice.

4.FACTORI

Tipul afacerii i istoricul ntreprinderii:

Stabilitatea/instabilitatea anilor precedeni.

Creterea/descreterea.

Diversitatea/lipsa diversitii n cadrul operaiunilor desfurate.

Gradul de risc al afacerii.

Nivelul rezultatului brut i net.

Evoluia dividendelor.

Natura activitii.

Principalele produse/servicii.

Active de exploatare i investiii.

Structura capitalului.

Echipamente i utilaje.

Situaia vnzrilor.

Managementul.

Modificri recente semnificative.

Elemente extraordinare.

Valoarea are o relaie direct cu previziunile viitoare. Evenimentele recente constituie elemente de baz n stabilirea previziunilor.

Perspective economice, n general i perspective ale sectorului, n particular:

Condiii economice actuale i de viitor.

Economia naional.

Sector de activitate.

Performane mai bune sau mai puin bune fa de concurenii si; egal cu concurenii si.

Capacitatea entitii de a concura cu alte entiti.

Concurena viitoare.

Evoluia preurilor mrfurilor i a aciunilor.

Efectele pierderii unei persoane-cheie din conducere.

Asigurarea de via a unei persoane de conducere poate fi compensat parial.

Valoarea contabil a aciunilor i aspectele financiare ale afacerii:

Situaiile financiare pe ultimele dou exerciii financiare.

Balana aferent ultimei luni ce precede evaluarea.

Lichiditatea general.

Valoarea contabil brut i net pentru principalele categorii de active.

Fondul de rulment.

Structura capitalului.

Situaia net.

Reevaluarea activelor din afara exploatrii pe baza preului de pia.

Achiziia de echipamente sau filiale.

mbuntirea poziiei financiare.

Recapitalizare.

Modificri aprute n structura capitalului.

Tipuri de aciuni.

Drepturi i privilegii aferente diferitelor aciuni:

Dreptul de vot.

Regim preferenial cu privire la dividende.

Regim preferenial cu privire la active n cazul lichidrii.

Capacitatea entitii de a obine profit:

Contul de profit i pierdere detaliat pentru ultimii cinci ani sau mai mult.

Principalele elemente ale profitului brut.

Deduceri din profit:

Cheltuieli operaionale.

Dobnda i alte elemente.

Contribuii bazate pe natura activitii i pe poziia ocupat n cadrul comunitii.

Taxe.

Profit net destinat dividendelor.

Procente i sume alocate dividendelor pentru fiecare tip de aciuni.

Separarea elementelor de cheltuieli i venituri curente de cele ntmpltoare.

Separarea venitului din activitatea de exploatare de cel din activitatea de investiii.

Stabilirea dac toate direciile afacerii sunt eficiente sau trebuie renunat la anumite pentru binele companiei.

Procentul din profit destinat extinderii activitii.

Profiturile anterioare reprezint un ghid pentru ateptrile viitoare.

Utilizarea arbitrar a mediilor ultimilor 5 sau 10 ani, fr a privi evoluiile recente, nu va sta la baza unei evaluri reale.

Pentru a aprecia riscul, trebuie urmrite ratele i procentele din vnzri:

Consumul de materii prime i materiale.

Costul mrfurilor vndute.

Reparaii curente ale utilitilor.

Asigurri.

Taxe.

Amortizri.

Dobnzi.

Capacitatea de plat a dividendelor:

Luarea n considerare a capacitii de plat a dividendelor mai degrab, dect dividendele pltite.

Recunoaterea necesitii pstrrii unei pri considerabile destinate desfurrii activitii.

n cazul evalurii unui pachet de control, dividendele nu reprezint un element. nsemnat, din moment ce plata dividendelor este condiionat de ctre dorina acionarilor majoritari.

Dividendele reprezint un element mai puin demn de ncredere fa de capacitatea de plat a dividendelor.

n cazul n care entitatea deine goodwill sau alte elemente intangibile:

Goodwill-ul se bazeaz pe capacitatea entitii de a produce profit.

Valoarea goodwill-ului ine cont de surplusul profiturilor nete peste rentabilitatea activelor nete intangibile.

Factori ce trebuie luai n considerare:

Prestigiul i renumele entitii.

Marca.

nregistrarea unui succes pe o perioad ndelungat, ntr-o anumit localitate.

Uneori nu este posibil efectuarea unei evaluri separate a activelor tangibile i intangibile.

Valoarea activelor intangibile poate fi estimat ca surplusul valorii activelor tangibile, fa de valoarea lor net contabil.

Vnzarea de aciuni i mrimea pachetului de aciuni ce trebuie evaluat:

Vnzrile forate sau n dificultate nu reflect valoarea de pia.

Vnzrile izolate, cu valori mici, nu reprezint un reper n stabilirea valorii.

Blocajul nu reprezint un rezultat din moment ce aciunile nu sunt cotate la burs.

Mrimea pachetului de aciuni constituie un element relevant.

Un pachet minoritar de aciuni ntr-o entitate nelistat este mai greu de vndut, dect un pachet asemntor al unei entiti listate.

Controlul poate justifica o valoare mai ridicat a unui pachet de aciuni, din moment ce reprezint un element ce trebuie adugat la valoarea estimat.

Cursul aciunilor entitilor ce desfoar acelai tip de activitate i aciunile sunt cotate pe o pia liber i deschis:

Trebuie s existe dovezi cu privire la o pia activ public.

S fie folosite numai entiti comparabile.

Activitatea desfurat trebuie s fie aceeai sau asemntoare.

O entitate, avnd aciuni prefereniale, obligaiuni pe lng aciunile ordinare, nu poate fi considerat ca fiind direct comparabil cu o entitate avnd numai aciuni ordinare.

O entitate, desfurnd o activitate n declin pe o pia n scdere, nu poate fi comparat cu o entitate ce nregistreaz progrese, iar piaa este n expansiune.

5.IMPORTANA ACORDAT DIVERILOR FACTORI

Anumii factori au o mai mare importan datorit tipului de activitate desfurat.

Profitul poate fi cel mai important criteriu n stabilirea valorii n unele cazuri, n timp ce n alte cazuri, valoarea activelor este primordial.

Trebuie acordat importan profitului, cnd sunt evaluate aciuni ale companiilor care vnd produse sau servicii publicului.

Trebuie acordat importan valorii activelor care stau la baza aciunilor ce trebuie evaluate, n cazul investiiilor i al companiilor de tip holding.

In cazul investiiilor i al proprietilor imobiliare:

Valoarea este strns legat de valoarea activelor care stau la baza aciunilor.

Evaluatorul trebuie s determine valoarea de pia a activelor companiei.

Cheltuielile operaionale i cheltuielile de lichidare trebuie luate n considerare n cazul n care prezint importan.

Valoarea de pia a activelor acord importana cuvenit ctigurilor poteniale i dividendelor aferente elementelor speciale de proprietate care stau la baza aciunilor, capitalizate la rate considerate corespunztoare de ctre investitori la data evalurii.

Valorii ajustate nete ar trebui s i se acorde o mai mare importan, n evaluarea aciunilor unei investiii sau a unei companii imobiliare de tip holding, chiar dac este sau nu deinut de ctre o familie, fa de oricare alte repere obinuite de evaluare, cum ar fi profitul i capacitatea de plat a dividendelor.

6.RATE DE CAPITALIZARE

Capitalizai rezultatele curente sau mediile la o rat de capitalizare adecvat.

Reprezint una dintre cele mai dificile aspecte din evaluare.

Nicio soluie simpl nu va deveni evident printr-un control sumar al ratelor de rentabilitate i al randamentelor dividendelor n ceea ce privete preul de vnzare de aciuni corporative listate la bursele importante.

Vor aprea variaii mari chiar la entiti care activeaz n acelai sector.

Rata va fluctua de la an la an, n funcie de condiiile economice.

Nu exist tabele cu rate de capitalizare.

Factori importani ce trebuie luai n considerare:

tipul de activitate;

riscul;

stabilitatea sau instabilitatea profiturilor.

7.MEDIE A FACTORILOR

Evaluarea nu poate fi realizat pe baza unor formule prestabilite.

Nu exist niciun mijloc prin care diferiilor factori aplicabili ntr-un caz special, pot fi atribuite ponderi matematice pentru a obine valoarea just de pia.

Niciun scop nu este atins, innd seama de o medie a mai multor factori (valoare contabil, profituri sau dividende capitalizate) i baznd evaluarea pe acest rezultat.

Un astfel de proces exclude considerarea altor factori pertineni i rezultatul nu poate fi susinut de o aplicaie realist a faptelor semnificative, dect n cazuri ntmpltoare.

8. ACORDURI RESTRICTIVE

n cazul n care au fost achiziionate aciuni de ctre un subiect rposat Ia o opiune, rezervat de ctre entitatea emitent s le rscumpere la un anumit pre, preul de opiunii, de obicei, este acceptat ca valoarea de pia just pentru scopuri fiscale.

n cazul n care opiunea sau acordul de a cumpra i vinde este rezultatul unei aciuni de voluntariat din partea acionarilor i este obligatorie pe timpul vieii, precum i la moartea acionarilor, un astfel de acord poate sau nu, n funcie de circumstanele din fiecare caz, stabili valoarea pentru scopuri fiscale.

Aceste acorduri restrictive constituie un factor ce trebuie luat n considerare, alturi de ceilali factori, n aprecierea valorii de pia. n cazul n care acionarul este liber de a dispune de aciuni pe durata vieii i opiunea intr n vigoare numai la moartea lui, valoarea just de pia nu este limitat de preul opiunii.

Trebuie stabilit dac acordul reprezint un aranjament de afaceri de bun-credin sau este un dispozitiv pentru a transfera aciunile rposatului pentru mai puin dect o considerare adecvat n bani:

relaiile dintre pri;

numrul aciunilor deinute de ctre decedat;

alte aspecte importante.

Anexa 2

Glosar de termeni importani n evaluarea ntreprinderii

Abordare bazat pe active (Asset-Based Approach)Cale de estimare a valorii unei ntreprinderi i/sau unei participaii la capital, utiliznd metode bazate pe valoarea corespunztoare a activelor individuale ale ntreprinderii, minus datoriile.

O abordare a valorii care analizeaz bilanul contabil al ntreprinderii, n care toate activele, corporale i necorporale, precum i toate datoriile sunt exprimate la valoarea lor de pia sau la o alt valoare curent adecvat. Abordarea bazat pe active nu trebuie s fie unica abordare utilizat n evalurile ntreprinderilor care i continu activitatea, n afar de cazurile n care este folosit n mod uzual de vnztori i cumprtori.

Abordare n evaluare (Valuation Approach)n general, o cale de estimare a valorii care folosete una sau mai multe metode specifice de evaluare. n funcie de natura i scopul proprietii, pot fi aplicate trei abordri n evaluare. Acestea sunt: abordarea prin comparaia vnzrilor, abordarea prin venit i abordarea prin cost. Aplicarea acestora va permite evaluatorului s determine valoarea de pia sau o alt valoare, diferit de valoarea de pia. A se vedea: Abordare bazat pe active, Metoda comparaiei vnzrilor, Abordare prin cost, Abordare prin venit, Principiul substituiei, Abordare prin comparaia vnzrilor.

Abordare prin comparaia vnzrilor (Sales

Comparison Approach)O abordare comparativ care ia n considerare vnzrile proprietilor similare sau substituibile i informaiile referitoare la pia i stabilete o estimare a valorii prin procese de comparaie. n general, proprietatea evaluat (proprietatea-subiect) este comparat cu proprieti similare vndute, tranzacionate pe o pia deschis. Pot fi luate n considerare, de asemenea, cotaiile i ofertele de vnzare.

O cale general de estimare a valorii indicat pentru bunurile mobile sau pentru un drept de proprietate asupra bunurilor mobile, care utilizeaz una sau mai multe metode care compar subiectul cu bunuri similare sau cu drepturi de proprietate asupra bunurilor similare. Aceast abordare a evalurii bunurilor mobile depinde de cunotinele de pia ale evaluatorului i de experien, precum i de informaiile publicate despre elementele comparabile.

Abordare

prin cost

(Cost Approach)Una din abordrile valorii aplicate n estimrile valorii de pia i n alte multe situaii de evaluare.

O abordare comparativ a valorii proprietii sau altor active, care consider, ca substitut/nlocuitor pentru cumprarea unei proprieti date, posibilitatea construirii unei alte proprieti care s fie echivalent cu cea original sau unei proprieti care ar avea aceeai utilitate i fr costuri de ntrziere. Estimarea evaluatorului se bazeaz pe costul de reproducie sau de nlocuire a proprietii sau activului n cauz, minus deprecierea total (cumulat).

Vezi i Costul de nlocuire net, Depreciere, Cost de nlocuire, Cost de reproducie.

Abordare prin pia (Market Approach)O cale general de estimare a valorii unui activ (corporal sau necorporal) prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar activul n cauz cu active similare care au fost vndute.

O cale general de estimare a valorii unei ntreprinderi, participaii sau unei aciuni prin folosirea uneia sau mai multor metode care compar subiectul evaluat cu alte ntreprinderi similare, participaii sau aciuni similare, care au fost vndute.

Abordare prin venit

(Income

Capitalization

Approach)O abordare comparativ a valorii care ia n considerare informaiile referitoare la veniturile i cheltuielile aferente proprietii evaluate i estimeaz valoarea printr-un proces de capitalizare. Capitalizarea leag venitul (de obicei, venitul net) de un anumit tip de valoare prin convertirea venitului ntr-o estimare de valoare. Acest proces poate lua n considerare o relaie direct (prin care o rat total de capitalizare sau de randament se aplic asupra venitului dintr-un singur an), ratele de actualizare (care reflect rentabilitatea investiiei) aplicate asupra fluxului de venit din perioada de previziune sau ambele. Abordarea prin venit reflect principiul anticiprii i substituiei.

Activ

(Asset)i)O resurs controlat de ctre entitate ca rezultat al unor evenimente trecute i de la care se ateapt s genereze beneficii economice viitoare pentru entitate. Proprietatea asupra unui activ este, ea nsi, necorporal. Totui, activul deinut poate fi att corporal, ct i necorporal.

ii)O resurs controlat de ctre entitate ca rezultat al unor evenimentetrecute i de la care se ateapt s genereze beneficii economiceviitoare pentru entitate.

iii)Costul unui element de imobilizri corporale va fi recunoscut ca activ cnd:

a) este posibil generarea ctre entitate de beneficii economice viitoareaferente activului; i

b) costul activului poate fi evaluat n mod credibil.

Termenul este folosit att pentru proprietatea imobiliar, ct i pentru bunuri mobile, corporale i necorporale. Dreptul de proprietate asupra unui activ este el nsui necorporal.

A se vedea i Active curente, Active fixe sau pe termen lung, Activ de investiie, Activ de exploatare.

Activ biologic (Biological Asset)

Activ de patrimoniu

(Heritage Asset)Animale vii sau plante.

Un activ care are o semnificaie cultural, istoric sau de mediu. Activele de patrimoniu pot include cldiri i monumente istorice, iruri arheologice, zone de conservare i rezervaii naturale, i opere de art. Activele de patrimoniu prezint deseori urmtoarele caracteristici (dei aceste caracteristici nu sunt ntlnite numai la activele de patrimoniu):

a)Valoarea lor n termeni culturali, educaionali i istorici nu estereflectat n totalitate ntr-o valoare financiar bazat numai pe preulde pia;

b)Obligaiile legale i/sau statutare pot impune interdicii sau restriciisevere la cedarea prin vnzare;c)Ele sunt deseori de nenlocuit, iar valoarea lor poate crete odat cutimpul, chiar dac starea lor fizic se deterioreaz;

d)Estimarea duratei lor de via util poate fi dificil, iar n anumitecazuri, aceasta poate s fie de cteva sute de ani.

Definiia de mai sus este consecvent cu definiia activelor de patrimoniu din IPSAS 17.9.

Activ din sectorul public (Public Sector Asset)O proprietate deinut, sau nchiriat de autoritatea guvernamental sau legal i administrat de o agenie guvernamental sau cvasi-guvernamental, pentru furnizarea unor servicii sau bunuri publice. Activele din sectorul public cuprind mai multe tipuri de active, incluznd proprietile convenionale, cum sunt activele de patrimoniu i protejate, infrastructura, reelele/instalaiile de utiliti publice, activele recreaionale i cldirile publice (de ex., unitile militare), fiecare din aceste categorii fiind incluse n imobilizri corporale n sensul IPSAS-urilor i IFRS-urilor. Activele din sectorul public includ n mod tipic:

a)active, care au titlu de proprietate atipic, nu se pot nlocui, nu sunt generatoare de numerar, sau furnizeaz bunuri sau servicii n lipsa oricrui concurent pe pia;

b)terenul cu restricii n ceea ce privete vnzarea sau nchirierea acestuia;

c)terenul destinat pentru utilizare specializat, care nu este n mod necesar cea mai bun utilizare a sa.

A se vedea i Active de patrimoniu, active de infrastructur, cldire public, utilitate public, active recreaionale.

Activ epuizabil (Wasting Asset)Un activ a crui valoare, exprimat n termeni reali, scade n timp. Exemple sunt dreptul chiriaului de ocupare i folosin i drepturile de concesiune.

Activ financiar (Financial Asset)Orice activ care reprezint:

a)numerar;

b)un instrument de capitaluri proprii ale unei alte entiti;

c)un drept contractual:

i)de a primi numerar sau un alt activ financiar de la o alt entitate; sau

ii)de a schimba active financiare sau datorii financiare cu alt entitate,n condiii care sunt potenial favorabile entitii; sau

d)un contract care va fi sau poate fi decontat n propriile instrumente decapitaluri proprii i este:

i)un instrument financiar nederivat pentru care entitatea este saupoate fi obligat s primeasc un numr variabil al propriilorinstrumente de capitaluri proprii; sau

ii)un instrument financiar derivat, care va fi sau poate fi decontat nalt fel dect prin schimbul unei sume fixe de numerar sau unui altactiv financiar pentru un numr fix din instrumentele de capitaluriproprii ale entitii. In acest scop, instrumentele de capitaluri propriiale entitii nu includ instrumente care sunt ele nsele contractepentru primirea sau livrarea propriilor instrumente de capitaluriproprii ale entitii.

Activ modern echivalent (AME) (Modern

Equivalent Asset)Un activ care are o funciune similar i o capacitate productiv echivalent cu activul supus evalurii, dar al crui proiect curent i construcie sau execuie se face cu materiale i tehnici curente.

Activ

operaional

(Operational

Asset)Un activ considerat necesar pentru activitatea normal de exploatare a-ntreprinderii.

A se vedea i Active de investiii imobiliare.

Active corporale (Tangible Assets)Active cu existen fizic.

Exemple sunt: terenuri i cldiri, mijloace fixe mobile, mobilier, active n curs de execuie i dezvoltare.

Active curente (circulante) (Current Assets)i)Active care nu sunt deinute pentru a fi utilizate pe o baz continu nactivitile unei entiti. Exemple sunt: stocuri, creane, investiii petermen scurt, disponibilul n banc i numerar. Dei, n mod normal,proprietatea imobiliar face parte din activele imobilizate, n anumitecircumstane, poate fi inclus i n activele curente. De exemplu,terenul sau proprietatea imobiliar construit i deinut n stoc pentruvnzare.

ii)Un activ care satisface oricare dintre urmtoarele criterii:

a)se ateapt s fie realizat sau este deinut cu intenia de a fi vndutsau consumat n cursul normal al ciclului de exploatare al entitii;

b)este deinut, n principal, n scopul tranzacionrii;

c)se ateapt a fi realizat n termen de 12 luni de la data bilanului; sau

d)reprezint numerar sau echivalente de numerar (cum sunt definiten IAS 7 Situaiile fluxurilor de trezorerie), cu excepia cazului ncare este interzis modificarea sau utilizarea sa pentru a stinge odatorie pentru o perioad de cel puin 12 luni de la data bilanului.

Toate celelalte active vor fi clasificate ca active pe termen lung (imobilizate). A se vedea i active imobilizate.

Active de infrastructur

(Infrastructure Assets)Active care ndeplinesc unele sau toate caracteristicile de mai jos:

a)fac parte dintr-un sistem sau dintr-o reea;

b)au natur specializat i nu au utilizri alternative;

c)sunt imobile;

d)pot face obiectul unor constrngeri la cedare.

Definiia de mai sus este conform cu definiia activelor de infrastructur din IPSAS 17,21.

Active deinute ca investiii imobiliare

(Investment Assets)Un activ deinut de o ntreprindere i considerat a nu fi necesar activitii de exploatare.

Terenuri i/sau cldiri, deinute pentru a aduce un venit curent sau viitor din chirie i/sau pentru pstrarea sau sporirea valorii capitalului sau n ambele scopuri. Nu sunt deinute pentru a fi utilizate n producie sau pentru furnizarea de bunuri sau servicii sau n scopuri administrative, sau spre vnzare pe parcursul derulrii activitii comerciale. A se vedea i Activ din exploatare.

Active din afara exploatrii (Nonoperating Assets)Active care nu sunt necesare continurii activitii normale a ntreprinderii (Not: n anumite cazuri se folosete termenul Active Redundante Redundant Assets).

Active

imobilizate

(Non-Current

assets)Active corporale i necorporale, care sunt mprite n dou categorii mari, i anume: terenuri i mijloace fixe (imobilizri corporale) i alte active pe termen lung.

Numite i active fixe sau active pe termen lung.

Active

necorporale

(Intangible

Assets)

Active care se manifest prin proprietile lor economice; ele nu au substan fizic; acord drepturi i privilegii proprietarului acestora i n general produc venituri pentru proprietarii lor. Activele necorporale pot fi clasificate ca derivnd din drepturi, relaii, active necorporale grupate, sau proprietate intelectual.

n general, accepiunea contabil limiteaz recunoaterea activelor necorporale individuale la cele care: ndeplinesc criteriile de recunoatere; au o durat de via rmas legal sau contractual i/sau trebuie s fie transferabile n mod individual i separabile de ntreprindere. Un activ nemonetar identificabil fr substan fizic.

Active nete (Net Assets)Active totale, minus datorii totale.

Active pe termen lung

(Fixed or Long-Term Assets)A se vedea Active imobilizate.

Activitate agricol

(Agricultural

Activity)Administrarea de ctre o entitate a transformrii activelor biologice n producie agricol sau n active biologice suplimentare, n scopul vnzrii,

Actualizare convenia mijlocul anului

(Mid-Year Discounting)O convenie folosit n cadrul Metodei de actualizare a veniturilor viitoare, care reflect beneficiile economice care sunt generate la jumtatea anului, exprimnd cu aproximare efectul beneficiilor economice care sunt generare n mod regulat pe parcursul anului.

Amenajri ale terenului i construcii (Improvements)Cldirile, construciile sau anumite modificri aduse terenului, cu caracter permanent, care presupun cheltuieli de munc i de capital i care au ca scop majorarea valorii sau utilitii proprietii. Ele pot avea modaliti de utilizare i durate de via economic diferite. A se vedea i Teren, Valoarea amenajrilor terenului i construciilor.

Amenajrile fcute de locatar (Lesehold improvements or Tenant's Improvements)Amenajrile fcute de locatar se pot efectua asupra terenului sau cldirilor i sunt instalate i pltite de ctre locatar, pentru a rspunde nevoilor sale. Ele pot fi demontate i luate de locatar la expirarea contractului de nchiriere. ndeprtarea lor nu duce la deteriorarea proprietii imobiliare. A se vedea i Bunuri mobile.

Analiza fluxului de numerar actualizat (DCF) (Discounted Cash Flow Analysis)O tehnic de modelare financiar, bazat pe ipotezele explicite referitoare la fluxul de numerar previzionat, aferent unei proprieti sau ntreprinderi. Ca metodologie acceptat, inclus n abordarea prin venit, analiza DCF presupune previziunea unei serii de fluxuri de numerar periodice, fie pentru o proprietate funcional, fie pentru o proprietate n dezvoltare, fie pentru o ntreprindere. Acestor serii de fluxuri de numerar previzionate li se aplic o rat de actualizare adecvat, derivat de pe pia, pentru a stabili valoarea actualizat a fluxului de venit generabil de proprietate sau ntreprindere. n cazul exploatrii proprietii imobiliare, fluxul de numerar periodic este n general estimat ca venitul brut minus pierderile din neocupare i din nencasarea chiriei minus cheltuielile/costurile de funcionare. Apoi se actualizeaz seria veniturilor nete din exploatare periodice, mpreun cu valoarea terminal, anticipat pentru sfritul perioadei de previziune. In cazul proprietilor n dezvoltare, se estimeaz cheltuielile de capital, costurile de dezvoltare i venitul anticipat din vnzri pentru a calcula o serie de fluxuri de numerar care apoi se actualizeaz, pe perioada previzionat de dezvoltare i comercializare. n cazul unei ntreprinderi, se actualizeaz fluxurile de numerar periodice estimate i valoarea ntreprinderii de la sfritul perioadei de previziune. Cele mai utilizate aplicaii ale analizei DCF sunt Valoarea actualizat (VA), valoarea net actualizat (VNA) i rata intern de rentabilitate (RIR) a fluxului de numerar.

Analiza investiiei (Investment Analysis)Un studiu efectuat n scopul dezvoltrii i investirii, evalurii performanei investiiilor, sau analizei unei tranzacii care implic investiii. Analizele investiiilor sunt numite studii de fezabilitate (economic), analize de pia sau de comercializare sau studii de previziune financiar.

Anuitate

(Annuity)O serie de pli fcute sau primite la anumite intervale, fie pe via, fie pe un numr stabilit de perioade.

Asociere (Partnership)O unire ntre dou sau mai multe persoane, care dein n comun o proprietate sau o ntreprindere i mpart profiturile i pierderile. Asocierile pot mbrca mai multe forme legale.

Asociere n participaie (Joint Venture)O combinaie de dou sau mai multe entiti care se unesc n scopul realizrii unui anumit proiect; se deosebete de celelalte forme de asociere prin limitarea duratei asocierii i prin scopul specific al acesteia. O nelegere contractual prin care dou sau mai multe pri ntreprind o activitate economic supus controlului comun.

Bunuri mobile

(Personalty)Termen legal utilizat n unele ri pentru a desemna componente ale proprietii imobiliare. Bunurile mobile includ elementele corporale sau necorporale care nu reprezint proprietate imobiliar. A se vedea i Proprietate mobiliar.

Calibrare (Calibration)Procesul de analiz a grupurilor de proprieti i de informaii de pia pentru a determina parametrii specifici cu care se opereaz n modelul de analiz.

Capital investit (Invested Capital)Suma dintre capitalul propriu i mprumuturile pe termen lung.

Capital propriu

(Equity)Investiia proprietarului n respectiva proprietate/afacere dup deducerea tuturor datoriilor.

Capital reinvestit

pentru susinerea

activitii

(Sustaining

Capital

Reinvestment)Cheltuielile periodice de capital necesare meninerii activitii operaionale la nivelul existent; valoare net fr reduceri de taxe/impozite disponibile pentru astfel de cheltuieli.

Capitalizare (Capitalisation)i)Convertirea la o anumit dat, a venitului net sau a unei serii dencasri nete, curente sau estimate, pe o anumit perioad, n valoareaechivalent a capitalului.

ii)n evaluarea ntreprinderii, se refer la structura capitalului unei entitide afaceri.

iii)n evaluarea ntreprinderii se refer i la recunoaterea unei cheltuielica o valoare a unui activ imobilizat i nu ca o cheltuial curent.

Metod de estimare a valorii unei proprieti prin referire la profiturile nete i la o rentabilitate procentual ateptat. n unele ri, capitalizarea se refer la conversia unui flux de venit n valoare a capitalului, prin folosirea unui singur factor de conversie.

CAPM (Model de evaluare a capitalului)

(Capital Asset Pricing Model)

Cea mai bun utilizare

(Highest and Best Use)Un model n care costul capitalului pentru orice aciune sau portofoliu de aciuni este egal cu rata fr risc plus o prim de risc care este direct proporional cu riscul sistematic al aciunii sau al portofoliului.

Cea mai probabil utilizare a proprietii care este fizic posibil, justificat adecvat, permis legal, fezabil financiar i care conduce la cea mai mare valoare a proprietii evaluate. A se vedea i Valoare de pia.

Certificat al valoriiCertificarea unei valori n format prescris, astfel nct s respecte cerinele statutare sau standardizate.

(Certification of Value)A se vedea Certificarea valorii, Raport de evaluare.

Chirie de pia (Market Rent)Suma de bani estimat pentru care o proprietate imobiliar sau spaiu din aceasta, ar fi nchiriat, la data evalurii, ntre un locator hotrt i un locatar decis, n termenii adecvai de nchiriere ai unei tranzacii cu chiria determinat n mod obiectiv, dup o activitate adecvat de marketing, n care prile au acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere. Ori de cte ori este implicat chiria de pia, trebuie prezentate clauzele adecvate ale contractului pe care acesta le reflect.

Coeficient Beta (Beta)Mod de msurare a riscului sistematic al unei aciuni; evoluia preului unei aciuni n corelaie cu schimbrile unui anumit indice mediu al pieei.

Coeficient Beta

exclusiv

ndatorarea

(Unlevered Beta)Coeficient Beta care prezint structura capitalului fr datorii.

Companie operaional (Operating Company)O ntreprindere care desfoar o activitate economic prin producerea, vnzarea sau tranzacionarea unui produs sau serviciu.

Concesiunea terenului

(Ground Lease)De obicei, un contract pe termen lung asupra terenului, prin care se permite locatarului s amenajeze terenul sau s construiasc cldiri pe acesta i s obin, pe durata contractului, beneficii din folosirea acestora.

Condiii limitative (Limiting conditions)Restricii impuse evalurilor de ctre clieni, evaluatori sau legislaia naional aferent.

Continuitatea activitii (Going Concern)Se consider c entitatea i va continua activitatea i n viitorul previzibil. Astfel, se presupune c entitatea nu are intenia i nici nevoia de a lichida sau de a-i reduce n mod semnificativ activitatea . O ntreprindere n exploatare.

Continuitatea activitii servete i ca premis a evalurii, conform creia evaluatorii i contabilii consider o ntreprindere ca entitate care i va continua activitatea de exploatare ntr-un orizont de timp nelimitat. Premisa continuitii activitii este o alternativ a premisei de lichidare.

Control

(Control)Autoritatea de a guverna managementul i politicile unei ntreprinderi.

Control majoritar

(Majority Control)Gradul de control asigurat de o poziie majoritar.

Convenia (contabil) a costului istoric (Historical Cost Convention (Accounting))i)Convenia contabil tradiional pentru elaborarea situaiilor financiarepe baza costurilor suportate n realitate de proprietarul curent.Utilizarea acestei convenii contabile poate s nu reflecte valoareaadecvat a activelor, la data conturilor anuale.

ii)Activele sunt nregistrate la suma n numerar sau echivalent denumerar, pltit n momentul cumprrii lor sau la valoarea just asumei pltite n momentul achiziionrii. Datoriile sunt nregistrate lavaloarea echivalentelor obinute n schimbul obligaiei sau, n anumitemprejurri (de exemplu, n cazul impozitului pe profit), la valoarea cese ateapt s fie pltit n numerar sau echivalent de numerar pentru astinge datoriile, n cursul normal al activitii.

Cost (Cost)i)Preul pltit pentru bunuri sau servicii devine costul acestora pentrucumprtor.

ii)Suma necesar pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul.Costul este un concept referitor la producie, deci diferit de schimb. Dupobinerea bunului sau dup prestarea serviciului, costul acestora devine un fapt istoric.

Costul total al unei proprieti include toate costurile directe i indirecte de producie a acesteia. A se vedea i Pre, Valoare.

Cost de nlocuire (nou)

(Replacement Cost (New))O estimare a costului de nlocuire se refer la construirea unei cldiri cu utilitate comparabil, folosind proiectul i materialele utilizate n mod curent pe pia.

Costul curent al unui element nou similar, care are o utilitate echivalent apropriat cu cea a elementului evaluat.

Costul de nlocuire a unui activ cu un activ substitut cu aceeai utilitate; n mod normal, rezult din costul curent de achiziie a unui activ similar, nou sau uzat, sau a unei capaciti poteniale productive sau de servicii. Costul de nlocuire presupune utilizarea materialelor, tehnologiilor i proiectelor moderne.

Vezi i Activ modern echivalent, Cost de reproducie.

Cost de nlocuire net (CIN) Depreciated Replacement Cost (DRC)O aplicaie a abordrii prin cost, care poate fi utilizat la estimarea valorii activelor specializate, n scopuri de raportare financiar cnd exist informaii de pia insuficiente sau deloc.

Costul curent al unui activ echivalent modern minus deducerile pentru deteriorarea fizic i pentru orice forme relevante de depreciere i optimizare.

A se vedea i Abordarea prin cost.

Cost de

reproducie

(nou)

(Reproduction Cost (New))Costul curent al construirii unei replici exacte a structurilor existente, utiliznd acelai proiect i materiale de construcie similare cu cele din perioada de execuie.

Costul curent al unui element nou, identic.

Pe piaa obiectelor de art, costul de reproducie este costul de creare a unei copii fidele cu obiectul original.

A se vedea i Metoda costului n evaluarea obiectelor de art, Cost de nlocuire.

Cost mediu ponderat al capitalului

(Weighted Average Cost of Capital- WACC)Costul capitalului determinat ca media ponderat, la valoarea de pia, a costului tuturor surselor de finanare din structura capitalului ntreprinderii.

Costul capitalului

(Cost of Capital)Rata de rentabilitate ateptat, care este cerut pe pia pentru a atrage fonduri ntr-o anumit investiie.

Costuri ulterioare

(Subsecvent Costs)Conform principiului de recunoatere din IAS 16, 7, o entitate recunoate n valoarea contabil a unui element de imobilizri corporale costul prii nlocuite ntr-un astfel de element, cnd acel cost apare, dac sunt ntrunite criteriile de recunoatere.

Cumprtor special

(Special Purchaser)Un cumprtor pentru care un anumit activ are o valoare special datorat avantajelor provenite din deinerea acestuia, avantaje de care nu pot beneficia ceilali cumprtori de pe pia. A se vedea i Valoarea special.

Data evalurii (Valuation Date)Data la care este valabil opinia evaluatorului asupra valorii.

Data raportului

(Report Date)Data raportului de evaluare. Poate fi aceeai sau poate fi diferit de data evalurii.

Datorie financiar (Financial Liability)Orice datorie care este:

a)o obligaie contractual

i)de a ceda lichiditi sau alt activ financiar unei alte entiti; sau

ii)de a schimba instrumente financiare sau alte datorii financiare cualt entitate, n condiii care sunt potenial nefavorabile pentruentitate;

b)un contract care va fi sau poate fi decontat n propriile instrumente decapitaluri proprii ale entitii i este:

i)un instrument financiar nederivat, pentru care entitatea este saupoate fi obligat s livreze un numr variabil din propriileinstrumente de capitaluri proprii;

ii)un instrument financiar derivat, care va fi sau poate fi decontataltfel dect prin schimbul unei sume fixe de numerar sau al unui altactiv financiar, n schimbul unui numr fix din propriileinstrumente de capitaluri proprii ale entitii. n acest scop,propriile instrumente de capitaluri proprii ale entitii nu includinstrumentele care pot fi ele nsele contracte pentru primirea saulivrarea viitoare a propriilor instrumente de capitaluri proprii aleentitii.

Declaraie de conformitate

(Compliance Statement)O declaraie care atest faptul c evaluatorul a respectat cerinele etice i profesionale coninute n Codul Deontologic IVSC, aferent ndeplinirii misiunii. n unele ri, declaraia de conformitate este cunoscut sub denumirea de certificarea valorii. IVS 3, 5.1.10 i 5.1.10.1 prezint coninutul declaraiei de conformitate.

Depreciere (Impairment)O pierdere n beneficiile economice viitoare sau n potenialul serviciilor unui activ, care depete recunoaterea sistematic a beneficiilor economice viitoare ale activului sau a potenialului serviciilor prin depreciere.

Depreciere

(Obsolescence)O pierdere n valoare din cauza diminurii utilitii totale a proprietii, cauzat de deteriorare, de modificri tehnologice, ale comportamentului uman i de cerine sau modificri de mediu. Deprecierea uneori este

clasificat n funcie de elemente ca proiect i funcionalitate depite, elemente structurale ale proiectului, care nu ndeplinesc cerinele standardelor curente i de factori din afara activului, cum sunt modificrile n cererea de utilizare.

Depreciere /

amortizare

(Depreciation)i)n contextul evalurii activelor, deprecierea se refer la coreciileefectuate asupra costului de reproducie sau de nlocuire a activului,pentru a reflecta deteriorarea fizic, deprecierea funcional(tehnologic) i extern (economic), pentru a estima valoareaactivului pentru un schimb ipotetic, pe o pia unde nu exist informaiidespre vnzri. n raportarea financiar, amortizarea se refer lacheltuiala care reflect alocarea sistematic a valoriidepreciabile/amortizabile a unui activ, pe parcursul duratei lui de viautil. Ea este specific unei anumite entiti i utilizri a activului i nueste afectat n mod necesar de pia.

ii)Alocarea sistematic a valorii amortizabile a unui activ pe ntreaga sadurat de via util.

Depreciere economic (Economic Obsolescence)Vezi Depreciere extern.

Depreciere extern (Externai Obsolescence)O pierdere de valoare cauzat de factori exteriori activului n cauz. Deprecierea extern este numit i economic, de mediu sau de locaie. Exemple de depreciere economic sunt schimbrile n ceea ce privete concurena sau n amenajarea teritorial local, cum este cazul unei fabrici industriale lng o zon rezidenial. Se consider a fi nerecuperabil, deoarece cheltuiala necesar soluionrii problemei nu este practic.

Depreciere funcional

(Functional Obsolescence)O pierdere de valoare a unei structuri cauzat de schimbrile de gusturi, preferine, inovaii tehnologice sau standarde de pia. Deprecierea funcional se evideniaz prin costurile excesive de capital i costurile excesive de exploatare. Poate fi recuperabil sau nerecuperabil. Este numit i Depreciere tehnologic.

Depreciere tehnologic (Technical Obsolescence)Termen folosit de evaluatorii de imobilizri corporale pentru deprecierea funcional.

Dezvoltare (Develop)Realizarea unei cldiri, construcii, exploatare minier sau alte operaiuni n, pe, peste i sub teren sau efectuarea oricrei modificri semnificative n utilizarea cldirii sau terenului.

Discount pentru lips de control (Discount for Lack of Control)Un procentaj sau o sum dedus() ca pro-rata din valoarea total (100%) a ntreprinderii, care reflect lipsa unora sau a tuturor drepturilor de control. A se vedea i Prim de control.

Discount pentru nelichiditate

(Marketability Discount)O sum sau procentaj care se deduce dintr-o participaie la capital pentru a reflecta lipsa de lichiditate.

Discount pentru o persoan-cheie (Key Person Discount)O sum sau un procent sczut din valoarea unei participaii a unui acionar pentru a demonstra reducerea de valoare ce deriv din pierderea actual sau potenial a unei persoane-cheie ntr-o ntreprindere.

Discount pentru

participate

minoritar

(Minority

Discount)Discount pentru lipsa de control aplicabil la o participaie minoritar.

Drept de dispoziie al proprietarului

(Leased Fee Interest)Dreptul de proprietate care revine proprietarului sau locatorului asupra unei proprieti nchiriate, n care drepturile de folosin i ocupare sunt transferate unui chiria sau locatar.

Drept de nchiriere (Leasehold Estate)Dreptul unui locatar sau chiria n proprietatea nchiriat, respectiv drepturile de folosin i ocupare pentru o anumit perioad de timp i anumite condiii (de ex., n schimbul plii unei prime i/sau unei chirii). Proprietile pot fi nchiriate pe o perioad de 25, 60 sau 99 de ani etc.

Drept de

proprietate

deplin

(Fee Simple Estate or Freehold)Dreptul de proprietate absolut, care este limitat numai de stat. O proprietate deinut perpetuu.

Drept de trecere (Rights of Way)Drept sau privilegiu, obinut prin utilizare sau prin contract, de trecere peste o poriune sau fie de teren aflat n posesia altei persoane.

Drept iniial de

nchiriere

(Headleaseh old

Interes t or

Sandwich Lessor

Interest)Deintorul unui contract iniial de nchiriere.

Dreptul

chiriaului/

Locatarului

(Lease Interest)Cunoscut i sub denumirea de dreptul aferent contractelor de nchiriere/ leasing sau dreptul de ocupare i folosin. Dreptul real imobiliar care este creat mai degrab de clauzele unui contract de leasing/nchiriere, dect de drepturile legale aferente deinerii proprietii imobiliare. Dreptul aferent contractelor de nchiriere/leasing este generat numai de clauzele unui anumit contract de nchiriere/leasing, care expir la o dat prevzut n timp i poate fi divizat sau cedat prin subnchiriere altor pri.

Drepturi de proprietate

(Property Rights)Drepturi asociate cu deinerea unei proprieti imobiliare. Drepturile de a poseda, a folosi i a culege fructele, ct i de a dispune asupra obiectului dreptului de proprietate imobiliar. Acestea includ dreptul de construire (sau de neconstruire) a terenului, de a-1 nchiria, de a-1 exploata la suprafa sau n subteran, de a-i modifica topografia, de a-1 parcela i de a-1 extinde n conformitate cu reglementrile legale. Aceste drepturi sunt considerate atribute (elemente) ale dreptului de proprietate. Atributele dreptului de proprietate pot fi exercitate numai n limitele i condiiile prevzute de lege. Dreptul de proprietate poate fi susceptibil de dezmembrare prin uz, uzufruct, abitaie, superficie i servitui legale, naturale i/sau convenionale.

Drepturi reale imobiliare

(Real Property)Toate prerogativele, avantajele i beneficiile legate de proprietatea asupra bunurilor imobile (proprietatea imobiliar). Drepturile reale imobiliare reprezint un concept legal, distinct de proprietatea imobiliar (bunurile imobile) care reprezint un activ fizic. Pot s existe anumite limitri poteniale n exercitarea drepturilor reale. A se vedea si Proprietate, Proprietate imobiliar.

Durat de via economic

(Economic Life)i)Perioada de-a lungul creia se estimeaz c un activ este utilizabileconomic de ctre unul sau mai muli utilizatori.

ii)Numrul unitilor de producie sau al unitilor similare care seestimeaz a se obine prin utilizarea activului de ctre unul sau maimuli utilizatori.

Durat de via legal

(Legal Life)Durata de via a unui activ necorporal, stabilit prin lege (de ex., perioada de protecie legal sau contractual a activului necorporal).

Durat de via util

(Useful life (of Property, Plant and Equipment))i)Perioada n care un activ este prevzut a fi disponibil pentru utilizarede ctre o entitate.

ii)Numrul de uniti de producie similare, preconizate s se obin dinactiv de ctre o entitate.

Referitor la leasing, durata de via util este definit ca: Perioada estimat care rmne, de la nceputul perioadei de leasing, fr a fi limitat la acesta, pe parcursul creia se ateapt ca beneficiile economice ncorporate n bun s fie consumate de ctre entitate.

Echipament

(Equipment)A se vedea Mijloace fixe mobile.

Elemente de comparaie

(Elements of Comparison)Caracteristicile specifice ale proprietilor i tranzaciilor care determin diferenele dintre preurile pltite pentru proprietile imobiliare. Elementele de comparaie includ, fr a se limita numai la acestea, urmtoarele: drepturile de proprietate transmise, condiiile de finanare, condiiile de vnzare, condiiile de pia, localizarea i caracteristicile fizice i economice.

Evaluare (Valuation)Procesul de estimare a valorii.

Evaluare global (Mass Appraisal)Practica evalurii unor proprieti n bloc, la o dat stabilit, n urma aplicrii sistematice i uniforme a metodelor i tehnicilor de evaluare, care permit analizarea i verificarea statistic a rezultatelor.

Evaluare limitat

(Limited

Appraisal)Aciunea sau procesul de a determina valoarea unei afaceri, al investiiei, al garaniei sau al unei imobilizri necorporale, cu limitare n ceea ce privete analiza, procedurile sau aria de acoperire.

Evaluarea ntreprinderii

(Business Valuation)Actul sau procesul prin care se ajunge la o opinie sau la o estimare a valorii unei ntreprinderi sau participaii la aceasta.

Evaluator (Valuer)O persoan care are pregtirea profesional necesar, capacitatea i experiena de a efectua o evaluare. n unele ri, se impune obinerea unei autorizaii nainte ca evaluatorul s i desfoare activitatea n acest sens. A se vedea i Evaluator profesionist de proprieti.

Evaluator de ntreprinderi

(Business Valuer)O persoan care prin pregtire, instruire i experien este calificat s efectueze o evaluare a unei ntreprinderi, participaii, aciuni i/sau a activelor necorporale.

Evaluator extern (External Valuer)Un evaluator care, mpreun cu oricare asociat, nu are legturi importante cu clientul, cu un agent care acioneaz n numele clientului sau cu proprietatea supus evalurii.

A se vedea i Evaluator independent, Evaluator intern.

Evaluator independent (Independent Valuer)Un evaluator care ndeplinete cerinele specifice de independen, aferente mai multor misiuni i care este supus unor reglementri sau legi, n anumite ri i pentru anumii clieni. A se vedea i Evaluator extern.

Evaluator intern (Internal Valuer)

...Un evaluator angajat fie n cadrul ntreprinderii care deine activele, fie n cadrul firmei de contabilitate responsabil cu elaborarea rapoartelor i/sau nregistrrilor financiare ale ntreprinderii. Un evaluator intern este apt s respecte toate exigenele privind independena i obiectivitatea profesional, solicitate n conformitate cu Codul Deontologic, ns n anumite tipuri de angajamente, este posibil s nu ndeplineasc ntotdeauna rolul de evaluator independent, din cauza unor reglementri de reprezentare public. A se vedea i Evaluator extern.

Evaluator profesionist de proprieti (Professional Property Valuer)O persoan care are calificrile, abilitile, competena i experiena necesare pentru a estima valoarea - n general, valoarea proprietii - pentru o diversitate de scopuri, incluznd tranzacii care presupun cedarea dreptului de proprietate asupra bunurilor, a proprietii considerat garanie pentru asigurarea mprumuturilor, a proprietii care face obiectul unor litigii sau pentru impozitare i a proprietii tratate ca active imobilizate n rapoartele financiare. Un evaluator profesionist de proprieti poate avea i competena de a efectua evaluri ale altor categorii de bunuri,

de exemplu: bunuri mobile, ntreprinderi i active financiare.

A se vedea Evaluator extern, Evaluator independent, Evaluator intern,

Evaluator.

Expropriere/

cumprare

obligatorie

(Compulsory

Acqisition/

Purchase)n conformitate cu procedurile i practicile legale, preluarea de ctre guvern a proprietilor private n scopul utilizrii publice contra unei compensaii, aa cum este prevzut de lege.

Termenul, expropriere sau cumprare obligatorie, este utilizat n cadrul Commonwealth. Termenii expropriere i despgubire sunt utilizai n America de Nord. A se vedea i Confiscare.

Factor de capitalizare

(Capitalisation Factor)Orice multiplu sau divizor folosit pentru a converti venitul n valoare. A se vedea i Rata de capitalizare, Multiplicatorul venitului, Rat de evaluare.

Flux de numerar

(Cash Flow)Venitul net periodic, curent sau cel estimat, generat de veniturile i cheltuielile de funcionare i de vnzarea unei proprieti, generatoare de venit.

Flux de numerar brut: Profitul net plus cheltuieli non-cash, cum este amortizarea.

Flux de numerar net: Pe o perioad de exploatare, acel numerar care rmne dup ce au fost achitate toate cheltuielile n numerar ale ntreprinderii. Fluxul de numerar net este definit ca fiind numerarul disponibil pentru capitalul propriu (acionari) sau pentru capitalul investit (investitori).

Flux de numerar net pentru capitalul propriu: Profitul net (dup impozit) plus amortizarea i alte cheltuieli non-cash, minus creterile fondului de rulment, minus cheltuielile de capital, minus descreterea capitalului mprumutat investit sau plus creterea capitalului mprumutat investit. Flux de numerar net pentru capitalul investit: Fluxul de numerar net pentru capitalul propriu plus dobnzile pltite (dup deducerea impozitului), minus creterea net a capitalului mprumutat investit.

Flux de numerar net pentru capitalul investit (Investea Capital Net Cash Flow)Acel flux de numerar care poate s plteasc acionarii/asociaii (sub form de dividende) i investitorii (sub form de rate i dobnd) dup finanarea operaiilor ntreprinderii i dup efectuarea investiiilor necesare de capital.

Flux de numerar net pentru capitalul propriu

(Equity Net Cash Flow)Acel flux de numerar disponibil pentru asigurarea plii deintorilor de fonduri proprii/acionari/asociai (ca dividende) dup finanarea activitilor operaionale ale ntreprinderii, efectuarea investiiilor de capital, i creterea sau scderea finanrii datoriei.

Fond comercial (Goodwill)i)Un activ necorporal transferabil, bazat pe probabilitatea ca clienii scontinue s apeleze la aceleai locaii unde se desfoar activitateasub un anumit nume comercial sau acolo unde bunurile sunt vndute,iar serviciile oferite sub o marc de comer, al crui rezultat esteperspectiva de a obine un profit acceptabil.

ii)Fondul comercial include dou componente distincte: fondul comercialal proprietii, care este transferat noului proprietar prin vnzareaproprietii, i fondul comercial personal, asociat cu proprietarul saumanagerul (n acest caz, acest element al fondului comercial vadisprea dup vnzarea proprietii).

iii)Beneficii economice viitoare, provenite din active care nu pot fiidentificate n mod individual i recunoscute n mod distinct.

Vezi i Fond comercial personal, Fond comercial transferabil.

Fond comercial personal (Personal Goodwill)Valoarea determinat de profitul peste ateptrile pieei, care va disprea dup vnzarea proprietilor generatoare de afaceri, mpreun cu acei factori financiari specifici operatorului curent al afacerii, cum sunt impozitarea, politica de amortizare, costurile mprumuturilor i capitalul investit n afacere.

Vezi i Fond comercial, Fond comercial transferabil.

Fond comercial transferabil (Transferable Goodwill)Acel activ necorporal care apare ca rezultat al numelui comercial i reputaiei, clientelei, locaiei, produselor i altor factori similari, care genereaz beneficii economice. Este specific proprietilor generatoare de afaceri i va fi transferat noului proprietar prin vnzarea proprietii.

Fond de rulment

(Working Capital)Diferena dintre activele curente (circulante) i datoriile curente.

Garanie pentru mprumut

(Loan Security)Un activ care este desemnat s fie la dispoziia creditorului pentru a fi vndut i a se recupera astfel soldul creditului, n caz de nerambursare a acestuia.

GA VP

(GA VP)Principii de evaluare general acceptate; cea mai bun practic n activitatea de evaluare.

Holding

(Holding Company or Investment Business)O entitate care controleaz filialele prin deinerea pachetelor de aciuni de control ale acestora.

O afacere care ncaseaz venituri de pe urma activelor sale.

Imobilizri corporale (Property, Plant and Equipment (PP&E))i)Active destinate utilizrii pe o baz continu (termen lung) nactivitatea unei ntreprinderi, i anume teren i construcii, maini,utilaje i echipamente, alte categorii de active identificabile; mai puinamortizarea cumulat. Terenurile i mijloacele fixe sunt activecorporale sau fizice.

ii)Active corporale care: a) sunt deinute de o ntreprindere pentru a fiutilizate n producia de bunuri sau prestarea de servicii, pentru a finchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative; i b)este posibil a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade.

Impozitarea n

funcie de

valoare

(Ad-valorem

Property

Taxation)O procedur de prelevare a veniturilor, bazat pe estimarea valorii proprietii, n corelare cu o scal a impozitrii definit prin lege, cu specificarea intervalului de timp.

A se vedea Valoare de impozitare, de impunere sau Valoare impozabil.

Informaii comparabile (Comparable Data)Informaii utilizate n evaluare care conduc la estimrile valorii; informaiile comparabile se refer la proprietile care au caracteristici similare cu cele ale proprietii supus evalurii (proprietatea-subiect). Astfel de informaii includ preuri de vnzare, chirii, venituri i cheltuieli, rate de capitalizare i de actualizare practicate pe pia.

Instalaii

(Plant)Active care sunt combinate indisolubil cu altele i care pot include construcii specializate nepermanente, maini i echipamente netehnologice.

Instrument financiar (Financial Instrument)Orice contract ce genereaz simultan un activ financiar pentru o ntreprindere i o datorie financiar sau un instrument de capitaluri proprii pentru alt ntreprindere.

Instrumente de investiie (titluri de valoare) (Investment Instruments)Instrumente care asigur poziiile de datorie i de capital, care sunt achiziionate i vndute ntr-un sector de pia privat sau instituional i ntr-un sector de pia public; exemplele sunt: fondurile imobiliare, fondurile ipotecare sau alte valori imobiliare, bazate pe ipoteci, firme de exploatare imobiliar.

Instrumente

de investiii

financiare

(Securitised

Investment

Instruments)Valori mobiliare sau de instrumente financiare care reflect att poziiile de datorie, ct i de capitaluri proprii, reprezentnd o alternativ la proprietatea direct. Investitorii pot deine i tranzaciona pri sau aciuni ntr-o proprietate sau ntr-un pachet de proprieti la fel cum pot deine i tranzaciona aciuni ale entitilor. Piaa pentru astfel de valori mobiliare include att un sector privat sau instituional (societi, fonduri, companii de asigurare), ct i un sector public (investitori individuali care tranzacioneaz pe piaa de capital). Instrumentele de investiie - valori mobiliare - includ fonduri de investiii imobiliare, fonduri ipotecare sau de alte valori mobiliare bazate pe ipoteci, firme de exploatare imobiliar etc.

Interese financiare

(Financial Interests)Interesele create prin ipotecarea proprietii imobiliare atunci cnd aceasta este utilizat drept colateral pentru garantarea unei finanri sau cheltuieli legate de proprietatea respectiv sau reprezentnd o participaie de capital la proprietatea respectiv.

Interesele financiare rezult din divizarea legal a proprietii asupra ntreprinderii sau proprietii imobiliare (de exemplu: asocieri, societi comerciale, societi mixte, coproprietate), dintr-un drept opional de a vinde sau cumpra o proprietate (de exemplu: imobiliar, aciuni sau alte instrumente financiare) la un pre dat i ntr-o perioad stabilit, sau prin crearea unor instrumente investiionale bazate pe un pachet de active imobiliare.

Investiii imobiliare

(Investment Propery)i)Proprietatea imobiliar (un teren sau o cldire - sau parte a unei cldiri- sau ambele) deinut (de proprietar sau de locatar, n baza unuicontract de leasing financiar) mai degrab n scopul nchirierii saupentru creterea valorii capitalului sau ambele, dect pentru:

a)a fi utilizat n producia de bunuri, prestarea de servicii sau nscopuri administrative sau

b)a fi vndut pe parcursul desfurrii normale a activitii.

ii)n proprietatea imobiliar, bunurile deinute cu scopul de a fi nchiriateunei tere pri, pentru o posibil ocupare viitoare de ctre proprietarsau n scopul unei dezvoltri viitoare pentru a aduce un venit din chiriisau un profit din revnzare.

Ipotec

(Mortgage)Plasarea unei proprieti drept garanie pentru rambursarea unui credit, conform unor clauze i condiii specificate. n cazul ncetrii plii ratelor la credit, creditorul poate, n mod legal, s execute garania.

Ipoteze (Assumptions)Supoziii considerate a fi adevrate. Ipotezele implic fapte, condiii sau situaii care afecteaz subiectul sau abordarea unei evaluri, dar care nu pot fi verificate sau nu necesit o verificare. Acestea sunt aspecte care, dup ce au fost declarate, trebuie acceptate n vederea nelegerii evalurii. Toate ipotezele care stau la baza unei evaluri trebuie s fie rezonabile. A se vedea i Ipoteze speciale, neobinuite sau extraordinare.

Ipoteze speciale, neobinuite sau extraordinare

(Special, Unusual, or Extraordinary Assumptions)nainte de a ncheia tranzacia de achiziie a unei proprieti, un cumprtor prudent trebuie s fac investigaii proprii (due diligence), interesndu-se pe pia despre respectiva proprietate. Este normal ca evaluatorul s utilizeze ipotezele privind rezultatul probabil al acestei analize i s se bazeze pe informaia pe care clientul i-o pune la dispoziie n aceast problem. Ipotezele speciale, neobinuite sau extraordinare pot fi orice ipoteze adiionale care se refer la problemele studiate n cadrul acestei analize sau care se refer la alte probleme, cum ar fi identitatea cumprtorului, starea fizic a proprietii, prezena poluanilor (cum ar fi contaminarea pnzei de ap freatic) sau abilitatea de a redezvolta proprietatea. A se vedea i Ipoteze.

ntreprindere/ Entitate

(Business Entity)0 organizaie comercial, industrial, de servicii sau de investiii, care desfoar o activitate economic; n general o ntreprindere cu scop de profit. ntreprinderile sunt entiti legal constituite sub diferite forme, n general ncadrndu-se n dou categorii, respectiv: familiale, asocieri n participaiune, societi n nume colectiv sau n comandit simpl, pe de o parte, i societile comerciale de capitaluri nchise sau deschise, pe de alt parte. Alte forme de ntreprinderi pot fi grupurile de ntreprinderi i entiti multiple. Participaia la proprietate ntr-o ntreprindere poate fi nedivizat, mprit ntre acionari i/sau poate s implice o participaie majoritar i o participaie minoritar.

A se vedea i Continuitatea activitii, Companie holding, Companie operaional, Proprieti generatoare de afaceri.

Leasing/ nchiriere

(Lease)i)Un acord contractual prin care drepturile de folosin i de posesie sunttransferate de la deintorul titlului de proprietate (numit i proprietarsau locator), n schimbul promisiunii fcute de ctre o alt parte(numit chiria sau locatar) de a plti chiriile/rentele aa cum suntprevzute n contractul de nchiriere/leasing. n practic, drepturile iobligaiile prilor pot fi complexe i depind de clauzele specificate ncontract.

ii)Un contract prin care locatorul cedeaz locatarului, n schimbul uneipli sau unei serii de pli, dreptul de a folosi un bun pentru o perioadconvenit de timp.

Leasing financiar

(Finance Lease)Operaiunea de leasing care transfer, n mare msur, toate riscurile i avantajele aferente dreptului de proprietate asupra bunului. Titlul de proprietate poate fi transferat, n cele din urm sau nu. A se vedea i Leasing operaional.

Leasing operaional

(Operating lease)Operaiunea de leasing ce nu intr n categoria de leasing financiar. A se vedea i Leasing financiar.

Management de

competen

medie

(Average

Competent

Management)A se vedea Operator de eficien rezonabil.

Marketabilitate (Marketability)Capacitatea de a transforma rapid o proprietate n numerar la cost minim.

Maini (Machinery)Vezi Mijloace fixe mobile.

Metoda capitalizrii veniturilor

(Capitalization of

Earnings

Method)O metod n cadrul abordrii prin venituri, prin care beneficiile economice pentru o singur perioad reprezentativ sunt convertite n valoare prin mprirea la rata de capitalizare.

Metoda comparaiei cu piaa de fuziuni i achiziii (Merger and Acquisition Method)O metod din cadrul abordrii de pia prin care multiplicatorii de stabilire a preului deriv din tranzacii de participaii semnificative n companii angajate, n aceleai sau n ramuri de activitate similare.

Metoda fluxului de numerar actualizat

(Discounted Cash Flow Method)O metod din cadrul abordrii prin venituri, prin care valoarea estimat este egal cu valoarea actual a fluxurilor de numerar viitoare estimate.

Metod de evaluare (Valuation Method)n cadrul abordrilor n evaluare, o cale specific de estimare a valorii.

Mijloace fixe mobile (Plant and Equipment)Active imobilizate corporale, altele dect proprietatea imobiliar, care:

a)sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestareade servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite nscopuri administrative; i

b)se preconizeaz s fie utilizate pe parcursul mai multor perioade.Categoriile de mijloace fixe mobile sunt:

Instalaii. Active care sunt combinate indisolubil cu altele i care pot include construcii specializate nepermanente, maini i echipamente netehnologice.

Maini. Mainile individuale sau un grup de maini . O main este un aparat utilizat pentru un proces specific n activitatea de exploatare a entitii. Echipamente. Alte active care sunt utilizate pentru a facilita funcionarea ntreprinderii sau entitii. Active corporale care:

a)sunt deinute pentru a fi utilizate n producia de bunuri sau prestareade servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite nscopuri administrative; i

b)este preconizat a fi utilizate pe parcursul mai multor perioadeA se vedea i Bunuri mobile.

Misiunea de evaluare (Valuation Assignment)A se vedea Specificaiile misiunii de evaluare.

Mobilier, accesorii i echipamente (Furniture, Fixtures and Equipment)Bunuri mobile corporale, accesorii comerciale i amenajrile locatarului. A se vedea i Bunuri mobile.

Modelare financiar (Financial Modelling)Previziunea schemei de evoluie a venitului sau fluxului de numerar periodic al unei ntreprinderi sau proprieti, din care pot fi calculai indicatori ai rentabilitii financiare. Previziunile venitului sau fluxului de numerar se fac prin utilizarea unui model financiar care reflect relaiile istorice dintre venituri, cheltuieli i valoarea capitalului, precum i cele rezultate din previziunea acestor variabile. De asemenea, modelarea financiar poate fi utilizat i ca un instrument de conducere pentru a testa ateptrile n ceea ce privete performana proprietii, pentru a evalua integritatea i stabilitatea modelului DCF sau ca o metod de reproducere a pailor fcui de investitori n luarea deciziilor privind achiziionarea, vnzarea sau deinerea unei proprieti sau unei ntreprinderi. A se vedea i Analiza fluxului de numerar actualizat.

Modelul bazat pe valoarea just (Fair Value Model)A se vedea Modelul de reevaluare.

Modelul costului

(Cost Model)Dup recunoaterea ca activ, un element de imobilizri corporale va fi nregistrat la costul su, minus orice amortizare acumulat i orice pierderi acumulate din depreciere. Vezi i Modelul bazat pe reevaluare.

Modelul de reevaluare (Revaluation Model)Dup recunoaterea ca activ, un element de imobilizri corporale a crui valoare just poate fi evaluat credibil va fi nregistrat la o valoare reevaluat, aceasta fiind valoarea sa just la data reevalurii, minus orice amortizare acumulat ulterior i orice pierderi acumulate din depreciere. Reevalurile se vor face cu suficient regularitate pentru a se asigura c valoarea contabil nu difer prea mult de ceea ce s-ar fi determinat prin utilizarea valorii juste la data bilanului. Vezi i Modelul bazat pe cost.

Multiplicator de venit

(Income Multiplier or Years' Purchase)Raportul dintre preul de vnzare sau valoarea unei proprieti i venitul mediu anual sau venitul ateptat; poate fi bazat pe venitul brut sau net. Se aplic asupra venitului pentru a se calcula valoarea capitalului. Termenul multiplicator (multiplu) al venitului se utilizeaz n America de Nord.

A se vedea i Factor de capitalizare, Metoda investiiei, Rat de evaluare.

Multiplicator pre/profit

(Price/Earn ings Multiple)Preul unei aciuni, mprit la profitul net pe aciune.

Operator de eficien rezonabil sau management de competen medie (Reasonably Efficient Operator orAverage Competent Management)Un concept legat de pia, prin care un cumprtor potenial, i astfel evaluatorul, estimeaz nivelul mentenabil al activitii i rentabilitatea viitoare ce poate fi realizat de un operator competent al afacerii, care acioneaz ntr-o manier eficient. Conceptul are n vedere mai degrab potenialul afacerii de a genera profit al afacerii, dect nivelul curent al profitului realizat de ctre proprietarul curent, astfel excluzndu-se fondul comercial personal.

Opinie echitabil

(Fairness Opinion)O opinie care exprim dac sunt sau nu echitabile din punct de vedere financiar considerentele unei tranzacii.

Optimizare (Optimisation)Procesul prin care se determin opiunea de nlocuire la cel mai mic cost a potenialului rmas de servicii al unui activ. Este un proces de ajustare a costului de nlocuire pentru a reflecta faptul c activul poate fi depreciat tehnologic sau poate avea o capacitate mai mare dect este necesar. Astfel, n cazul n care sunt posibile alternative de nlocuire a activului, se adopt acele alternative cu costul cel mai mic.

Opiune

(Option)Un contract prin care se acord dreptul de a cumpra, vinde sau nchiria proprietatea imobiliar ntr-o perioad specificat i la un pre stabilit. O opiune creeaz un drept a crui exercitare este condiionat de ndeplinirea unor condiii specificate.

Participare

minoritar

(Interes

minoritar)

(Minority

Interest)Poziia proprietarului care-i asigur sub 50% din voturile totale ale unei ntreprinderi.

Acea parte din profitul sau pierderea i din activele nete ale unei filiale atribuibil participaiilor la capitalurile proprii, care nu sunt deinute, direct sau indirect prin filiale, de societatea-mam.

Pierdere din depreciere (Impairement Loss)Diferena dintre valoarea contabil (mai mare ) i valoarea recuperabil a unui activ sau a unei uniti generatoare de numerar.

Portofoliu

(Portfolio)Un ansamblu de diferite proprieti deinute sau administrate de o singur entitate.

Potenial de profit (Trading Potential)Profituri viitoare obinute din vnzarea bunurilor i produselor (de exemplu: combustibil, alimente i buturi) sau din furnizarea unor servicii specializate pentru cazare, parcare, jocuri sau alte activiti de divertisment. Potenialul de profit este asociat cu o categorie de proprieti (benzinrii, restaurante, hoteluri, cazinouri, cinematografe i teatre), a cror valoare de pia include nu numai terenul, cldirile i bunurile mobiliare, ci i activele necorporale, ca fondul comercial i activitatea comercial nsi.

Potenial de servicii (Service Potential)Capacitatea unui activ de a continua s furnizeze bunuri i servicii conform obiectivelor entitii.

n sectorul public, conceptul de potenial de servicii reprezint nlocuitorul testului rentabilitii adecvate, aplicat n sectorul privat.

Poziie majoritar

(Majority Interest)Poziia proprietarului care deine peste 50% din voturile totale ntr-o ntreprindere.

Premisa evalurii (Premise of Value)O estimare privind cel mai probabil set de circumstane/situaii de tranzacionare, care poate fi aplicabil subiectului evalurii (de exemplu: lichidare, perspectiva de continuare a activitii).

Pre

(Price)O sum cerut, oferit sau pltit pentru un bun sau serviciu.

Preul este un concept care se refer la schimbul unei mrfi, unui produs sau unui serviciu. Preul reprezint suma de bani care a fost cerut, oferit sau pltit pentru o marf. Dup ce schimbul a fost efectuat, preul public sau confidenial devine un fapt istoric. Preul pltit reprezint intersecia dintre ofert i cerere.

A se vedea i Cost, Valoare.

Pre de lichidare a stocului (Hammer Price)Oferta acceptat i anunat, care nu include taxele i comisioanele i, n consecin, dar nu neaprat, preul de achiziie.

A se vedea i Pre de licitaie, Vnzare prin acord privat.

Pre de licitaie

(Auction price)Preul care reprezint ultima propunere acceptat n cadrul unei licitaii publice; poate include sau nu onorarii sau comisioane.

A se vedea i Pre de lichidare a stocului, Vnzare prin acord privat.

Prim de control

(Control

Premium)Plusul de valoare aferent pachetului de control, care reflect puterea sa de control, n contrast cu un pachet minoritar. A se vedea i Discount pentru lips de control.

Prim de risc (Risk Premium)Rata adugat ratei fr risc pentru a demonstra riscul.

Prim de risc de capital (Equity Risk Premium)Rata de rentabilitate care se adaug unei rate fr risc, pentru a demonstra riscul suplimentar al instrumentelor de capital fa de instrumentele fr risc (un element component al costului capitalului propriu sau rata de actualizare a capitalului).

Principiul substituiei (Principle of Substitution)0 persoan prudent nu va plti pentru un bun sau serviciu mai mult dect costul de achiziie pentru un bun sau serviciu acceptabil ca substitut, n absena factorilor timp, risc sau neadecvare. Costul cel mai mic al celei mai bune alternative, pentru un bun substitut sau pentru un bun identic, va tinde s reflecte valoarea de pia.

Acest principiu este fundamental pentru cele trei abordri ale valorii de pia.

Procedur de evaluare (Valuation Procedure)Aciunea, modalitatea i tehnica de ndeplinire a etapelor specifice metodei de evaluare.

Proprietate

(Property)Un concept juridic care se refer la toate avantajele, drepturile i beneficiile legate de deinerea acesteia. Dreptul de proprietate se refer la un anumit avantaj sau la toate avantajele implicate de exercitarea acestuia. Trebuie fcut i distincia ntre termenul de proprietate imobiliar, ca entitate fizic i exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezint dreptul real imobiliar. Deinerea unui drept asupra unui element de natur non-imobiliar poart numele de proprietate mobiliar. Comitetul pentru Standarde Internaionale de Evaluare recunoate urmtoarele patru tipuri de proprietate: proprietatea imobiliar, bunurile mobile (proprietatea mobiliar), ntreprinderi i active financiare. A se vedea Bunuri mobile, Proprietate imobiliar.

Proprietate generatoare de afaceri

(Trade Related Property)Anumite clase de proprietate imobiliar care sunt concepute pentru un gen specific de afacere i care se tranzacioneaz pe pia pe baza potenialului lor de a genera profit.

Proprietate imobiliar

(Real Estate)Terenul i toate lucrurile care sunt parte natural a terenului, de exemplu: copacii i mineralele, ca i obiectele adugate de oameni, cum ar fi cldirile i amenajrile amplasamentului. Toate instalaiile permanente ale cldirilor, cum ar fi: conductele, sistemele de nclzire i de aer condiionat, cablurile electrice i cele incluse n construcie, cum ar fi lifturile sau ascensoarele, fac parte, de asemenea, din proprietatea imobiliar. Proprietatea imobiliar include toate construciile i amenajrile de la suprafa i din subteran.

A se vedea Amenajri ale terenului i construcii, Teren, Drepturi reale imobiliare.

Proprietate mobiliar

(Personal Property)Un concept legal care se refer la toate drepturile, interesele i beneficiile ce deriv din dreptul de proprietate asupra obiectelor, altele dect proprietatea imobiliar. n anumite ri, obiectele proprietii mobiliare sunt numite n mod legal bunuri mobile pentru a se deosebi de proprietatea imobiliar care se poate referi, fie la dreptul real imobiliar, fie la proprietatea imobiliar. Obiectele din categoria bunurilor mobile pot fi corporale, cum ar fi bunurile mobile corporale sau necorporale, cum ar fi o crean sau un brevet de invenie. Obiectele din categoria bunurilor mobile corporale nu sunt anexate n permanen proprietii imobiliare i n general sunt caracterizate prin caracterul lor mobil. Bunurile corporale i necorporale care nu sunt incluse n proprietatea imobiliar.

Proprietate necorporal (Intangible Property)Drepturile i privilegiile acordate proprietarului de active necorporale.

Proprietate specializat (Specialised Property)O proprietate care se vinde rar pe pia sau niciodat, cu excepia cazului n care se vinde ntreaga ntreprindere sau entitatea din care face parte, din cauza unicitii ei rezultat din proiectul i natura sa specializat, din configuraia sa, din mrimea, localizarea sau din alte caracteristici. Exemple de proprieti specializate sunt rafinrii, centrale electrice, docuri, echipamente specializate de producie, instalaii publice, biserici, muzee, i proprieti amplasate n anumite zone geografice pentru scopuri operaionale sau pentru activiti comerciale. Numite i proprieti cu scop special sau cu utilizare special.

Proprieti agricole specializate sau cu un scop special

(Specialised or Special Purpose, Agricultural Properties)Proprieti agricole care, n mod normal, nu produc o recolt, dar sunt folosite pentru manevrarea, procesarea sau depozitarea recoltelor dup culesul acestora. n general, aceste proprieti au o suprafa mic de teren, ns sunt dotate cu construcii (silozuri de cereale) i echipamente (utilaje de ridicat).

Proprietile pot fi, de asemenea, clasificate ca avnd un scop special dup natura bunurilor pe care le produc. Astfel de exemple sunt: fermele legumicole, fermele de psri, fermele care produc semine omologate sau fermele horticole i grajdurile pentru creterea sau antrenarea cailor de curse.

Proprieti imobiliare utilizate de proprietar

(Owner Occupied Property)Proprietile deinute (de proprietar sau de locatar n baza unui contract de leasing financiar) pentru a fi utilizate n producia sau furnizarea de bunuri sau servicii, sau n scopuri administrative.

Randament cu toate riscurile (All Risks Yield (ARY))A se vedea Rata de capitalizare.

Raport de evaluare (Valuation Report)Un document care nregistreaz instruciunile pentru o anumit misiune de evaluare, baza de evaluare i scopul evalurii, ca i rezultatele analizei care a condus la opinia privind valoarea. De asemenea, un raport de evaluare poate s explice procesele analitice care au fost parcurse n cursul evalurii i s prezinte informaiile semnificative care au fost folosite n analiz. Rapoartele de evaluare pot fi verbale sau scrise. Tipul, coninutul i dimensiunea unui raport variaz n funcie de destinatar, de cerinele legale, de tipul proprietii i de natura i complexitatea misiunii de evaluare.

Raport de evaluare scris (Written Report)Rezultatul unei evaluri, comunicat clientului n scris, inclusiv sub form electronic. Rapoartele scrise pot fi documente narative detaliate, care s conin toate materialele pertinente examinate i analizele realizate, pentru a ajunge la concluzia privind valoarea sau pot fi documente narative sintetice, cum ar fi actualizri periodice ale valorilor, formulare utilizate de ctre guvern sau alte agenii sau scrisori ctre clieni. A se vedea i Raport verbal.

Raport de evaluare verbal (Oral Report)Rezultatul unei evaluri, comunicat verbal unui client sau prezentat n justiie ca mrturie de expert sau ca depoziie. Un raport de evaluare, comunicat verbal unui client, trebuie s fie susinut de un dosar de lucru i nsoit cel puin de un rezumat scris al evalurii. A se vedea i Raport scris.

Rata

rentabilitii (Rate of Return)Mrimea profitului (pierderii) i/sau a modificrii valorii realizate sau anticipate a unei investiii, exprimat n procente din valoarea acelei investiii.

Rata terminal

de capitalizare

(Randament

terminal)

(Terminal

Capitalisation

Rate or

Reversion Yield)Rata de capitalizare utilizat pentru transformarea venitului ntr-un indiciu al valorii anticipate a proprietii, la sfritul perioadei de deinere sau la revnzarea acesteia.

In America de Nord, rata terminal de capitalizare este numit i rat rezidual de capitalizare. n cadrul Commonwealth este cunoscut ca randament terminal/de reversiune.

Rat de actualizare (Discount Rate)O rat a rentabilitii folosit pentru a converti o sum de bani, care trebuie pltit sau primit n viitor, n valoarea ei actualizat (sau prezent). Teoretic, ar trebui s reflecte costul de oportunitate al

capitalului, de ex. rata rentabilitii ce poate fi obinut de un capital, dac acesta este destinat altor utilizri cu acelai risc.

Rat de capitalizare (All Risks Yield) (Capitalisation Rate)Orice divizor (de obicei exprimat n procente) care este folosit pentru transformarea venitului n valoare.

Rata rentabilitii cu care venitul net anual, generat de o investiie, se capitalizeaz pentru a determina valoarea acesteia la o anumit dat. Termenul rata global de capitalizare se folosete n America de Nord. A se vedea i Rata terminal de capitalizare.

Rat de evaluare (Valuation Ratio)Un raport n care la numrtor se afl o valoare sau un pre, iar la numitor se afl date financiare, de funcionare sau fizice.

A se vedea i Factor de capitalizare, Multiplicator de venit.

Rat de rentabilitate ateptat (Required Rate of Return)Nivelul ratei de rentabilitate acceptat de investitori nainte de a investi la un anumit nivel al riscului.

Rat fr risc (Risk Free Rate)Rata rentabilitii de pe pia pentru o investiie care nu prezint risc.

Rat intern de

rentabilitate

(RIR)

(Internal Rate of Return)Rata de actualizare la care valoarea actualizat a fluxului net de numerar al unui proiect este egal cu valoarea actualizat a investiiei de capital. Este rata la care valoarea net actualizat (VNA) este egal cu zero. RIR reflect att rata de recuperare a capitalului investit, ct i rentabilitatea investiiei originale, care sunt elementele de baz ce trebuie luate n considerare de potenialii investitori. n consecin, obinerea RIR din analiza tranzaciilor de pia cu proprieti similare, care genereaz un venit comparabil, este o metod corect pentru stabilirea ratelor de actualizare de pia, utilizate pentru a obine valoarea de pia. Utilizat n analiza fluxului de numerar actualizat, pentru a determina rata rentabilitii implicite sau sperate a unui proiect, RIR este rata rentabilitii la care valoarea net actualizat (VNA) este zero.

Recunoatere

(Recognition)Procesul ncorporrii n bilan sau n contul de profit i pierdere a unui element care ndeplinete urmtoarele criterii de recunoatere:

a)este probabil ca orice beneficiu economic viitor, asociat elementului sintre sau s ias n sau din entitate;

b)elementul are un cost sau o valoare care poate fi evaluat() n modcredibil.

Redeven sau venit din redevenn industria extractiv (Royalty or yjoyaly Interest in the Extractive Industries)Partea din producie, n bani sau produse, primit de locator, fr a conine cheltuielile de producie.

O redeven suplimentar este o parte din minereul sau petrolul produs, liber de cheltuielile de producie, pltit unei persoane, alta dect locatorul, n plus fa de orice redeven a locatorului.

Regula

de bun-sim

(Rule of Thumb)Metod bazat pe estimare; o formul matematic ce deriv din relaia dintre pre i anumite variabile bazate pe experien, observaie, pe cele auzite, sau o combinaie a acestora.

Rentabilitatea capitalului investit (Return on Invested Capital)Rentabilitatea, exprimat ca procent al profitului fa de capitalul total al companiei, ntr-o anumit perioad de timp, de regul un an.

Rentabilitatea financiar (Return on Equity)Rentabilitatea, exprimat ca procent al profitului net fa de capitalul propriu al ntreprinderii, ntr-o anumit perioad de timp, de regul un an.

Rezumatul evalurii (Valuation Brief)A se vedea Specificaiile misiunii de evaluare.

Risc de afacere (Business Risk)Gradul de nesiguran privind realizarea de venituri viitoare ateptate din afacere, ca urmare a altor factori dect prghia financiar. Vezi Risc financiar.

Risc de investiie (Investment risk)Gradul de nesiguran cu privire la realizarea veniturilor preconizate dintr-o anumita investiie.

Risc financiar (Financial Risk)Gradul de nesiguran n realizarea veniturilor viitoare, previzionate ntr-o afacere care decurge din prghia financiar. Vezi Riscul de afacere.

Risc nesistematic

(Unsystematic Risk)Riscul specific unui titlu de valoare, care poate fi evitat prin diversificare.

Risc sistematic (Systematic Risk)Risc ce este comun tuturor titlurilor riscante i care nu poate fi eliminat prin diversificare. Modul de msurare a riscului sistematic aferent aciunilor este coeficientul beta.

Servitute

(Easement)Un beneficiu (necorporal) asupra proprietii deinute, care ncredineaz utilizarea unei pri a acesteia fr a duce la dobndirea proprietii. A se vedea i Drept de trecere.

Sindicalizare (Syndication)Entitate legal referitoare la un parteneriat; organizat deseori de un partener general cu investitori cum ar fi partenerii cu rspundere limitat, prin care fondurile sunt comasate pentru achiziionarea i dezvoltarea proiectelor imobiliare sau afacerilor.

Situaii financiare (Financial Statements)i) Un set complet de situaii financiare care include:

a)un bilan;

b)un cont de profit i pierdere;

c)o situaie care s reflecte fie:

- toate modificrile capitalurilor proprii, fie

- modificrile capitalurilor proprii, altele dect acelea provenind din tranzacii cu deintorii de capitaluri proprii care acioneaz n calitatea lor de deintori de capitaluri proprii;

d)o situaie a fluxurilor de trezorerie;

e)note cuprinznd un rezumat al politicilor contabile semnificative ialte note explicative.

ii)n contabilitate, acestea cuprind bilanul i situaia veniturilor icheltuielilor (Contul de profit i pierdere). Acestea sunt situaii scriseale poziiei financiare a unei persoane sau unei companii.

iii)nregistrri financiare formale, avnd un coninut prestabilit i formanecesar pentru publicare, cu scopul de a furniza informaii generalectre o gam larg de utilizatori teri, care nu sunt neapratidentificabili. Este o msur de transparen asociat cu situaiilefinanciare, care sunt realizate n contextul unor standarde contabile ial legislaiei. Situaiile financiare sunt utilizate pentru a prezentapoziia financiar i performana unei entiti.

Situaii

financiare

normalizate

(Normalized

Financial

Statements)Situaii financiare ajustate pentru active i surse din afara exploatrii i/sau pentru situaii nerecurente, non-economice sau pentru alte situaii neobinuite, n vederea eliminrii anomaliilor i/sau pentru a facilita comparaiile.

Situaii financiare procentuale (Common Size Statements)Situaii financiare n care fiecare linie este exprimat ca procent din total, n bilan, fiecare linie este prezentat ca un procent din totalul activelor, iar n contul de profit i pierderi, fiecare element este exprimat ca procent din vnzri.

Specificaiile misiunii de evaluare (Specifications for the Valuation Assignment)Primul pas n procesul de evaluare, n care se stabilesc contextul i sfera evalurii i se rezolv orice ambiguitate care implic un element sau o problem de evaluare.

Evaluatorul se asigur c analizele, informaiile i concluziile prezentate n raport sunt n concordan cu specificaiile stabilite prin definirea misiunii evaluatorului. Specificaiile misiunii de evaluare includ urmtoarele apte elemente:

1.O identificare a proprietii imobiliare, a bunurilor mobile (maini,instalaii, echipamente), a ntreprinderii sau a altei proprieti, care facesubiectul evalurii i a altor clase de proprietate care sunt incluse nevaluare, pe lng categoria principal de proprietate;

2.O identificare a drepturilor de proprietate (proprietar unic, societicomerciale, participaii) care vor fi evaluate;

3.Destinaia vizat a evalurii i orice limitare legat de aceasta,identificarea oricrui colaborator i a contribuiei acestuia;

4.O definiie a tipului de valoare cerut;

5.Data la care este valabil valoarea estimat i data raportului;

6.O identificare a ariei de aplicabilitate a evalurii i a raportului;

7.O identificare a oricror condiii limitative pe care se bazeaz evaluarea.

Standard de valoare (Standard of Value)Identificarea tipului de valoare care s-a folosit ntr-un angajament anume; de ex.: valoare de pia, valoare de investiie .a.

Standarde de evaluare (Valuation Standards)Standardele Internaionale de Evaluare (IVS-uri), dac nu se specific altfel.

Structura capitalului

(Capital Structure)Elementele componente ale capitalului investit.

Substane periculoase

(Hazardous Substance)n contextul unei evaluri, orice material din interiorul, din jurul sau din apropierea proprietii evaluate care are o form, o cantitate i posibilitate biologic suficient de a crea un impact negativ asupra valorii de pia a proprietii.

Substituie (Substitution)A se vedea Principiul substituiei.

Teren

(Land)Evaluarea terenului considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit reprezint un concept economic. Liber sau construit, terenul este denumit i proprietate imobiliar.

Suprafaa solului, subsolul, care se ntinde pn n centrul pmntului i spaiul de deasupra, care se ntinde pn la cer.

Dreptul de proprietate asupra terenului i drepturile ce deriv de aici sunt reglementate de legile unei anumite ri.

A se vedea i Amenajri ale terenului i construcii, Proprietate imobiliar, Drepturi reale imobiliare.

Tip de valoare (Basis of Value)O prezentare a principiilor fundamentale de cuantificare a valorii, la o dat specificat.

Toxic (Toxic)Statutul unui material gazos, lichid sau solid, care prin forma, cantitatea i localizarea sa, la data evalurii, are capacitatea de a duna formelor de via. Toxicitatea se refer la gradul sau la dimensiunile unei astfel de capaciti.

Tranzacie cu pre determinat obiectiv (Arm 's Lenght Transaction)O tranzacie ncheiat de pri ntre care nu exist o relaie particular sau special (de exemplu, compania-mam cu filiala sa, proprietarul cu chiriaul), care ar face ca preurile tranzaciilor s nu fie caracteristice pieei sau s fie mari prin includerea unui element de valoare special. Tranzacia la valoarea de pia se presupune c are loc ntre pri independente, fiecare acionnd n mod independent.

Unitate

generatoare de numerar

(Cash Generating Unit)Cel mai mic grup identificabil de active care genereaz intrri de numerar, n mare msur independente de intrrile de fluxuri de numerar generate de alte active sau grupuri de active.

Unitate integrat (Integrated Unit)O entitate agricol care deine dreptul de proprietate asupra tuturor sau asupra numai unei pri din procesele care implic producia i comercializarea produselor i/sau a mrfurilor proprii