7/30/2019 Evaluarea Bunurilor Imobile Curs6-7

1/17

1

1

Evaluarea bunurilor imobile

Cursurile nr. 6-7

FAZELE PROCESULUI DE

EVALUARE

2

Cursurile nr. 6-7

Aciunea de evaluare se deruleaz n trei fazesuccesive:

I. Faza iniialA. CUNOATEREA PRELIMINAR

B. PREGTIREA ACIUNIIII. Faza de realizareC. DIAGNOSTICUL

D. Determinarea activului net corijati a capacitiibeneficiare

E. Evaluarea propriu-zis

III. Faza concluziilorF. RAPORTUL DE EVALUARE

G. DOCUMENTAIA DE PREZENTARE

7/30/2019 Evaluarea Bunurilor Imobile Curs6-7

2/17

2

3

I. Faza iniial va cuprinde dou module:A. Cunoaterea preliminar - const ntr-oprim luare de contact cu factorii decizionali ai

ntreprinderii i primirea de la acetia ainformaiilori documentelor prevzute n listanegociata, anex la contractul de asisten despecialitate.B. Pregtirea aciunii- cuprinde definirea

operaiunilor care caracterizeaz planning-uldetaliat al diagnosticului i al evaluriicontractate (Anexa 1), precum i planning-ulfiecrui consultant n parte (Anexa 2).

4

MODEL DE PLANNING DETALIATAnexa1

Firma de consultan.

Contract de consultanPLANNING DETALIAT privind analiza-diagnostic i evaluarea intreprinderii

I-III3

Vizitare intreprinderii, discutarea aspecteloreseniale cu administraia ntreprinderii,contactarea cenzorilori compartimentul decontrolfinanciar de gestiune

A. 2.

I1

CUNOATEREA PRELIMINARPrimirea informaiilori documentelor dinpartea Intreprinderii conform listei anex lacontract

A

A. 1.

Cod

consultant

Timp

Necesar

om/zi

Determinarea obiectivului i actiunii

Referina

i

obiectivul

7/30/2019 Evaluarea Bunurilor Imobile Curs6-7

3/17

3

5

continuareanexa1

vidual fiecrui membru al echipei.

I-IV5ntocmirea i nmnarea planning-uluiindi-

ntocmirea planning-ului detaliat al aciunii;B. 3.

iilor de evaluare a ntreprinderii.

I1/2Definirea modalitilor de abordare a condi-B. 2.ntreprinderii.

ilor, riscurilori sectorul de activitate al

I-IV5mentelor primite, cunoaterea particularit-

Inventarierea, sortarea informaiilori docu-B. 1.

PREGTIREA ACIUNIIB

structurii chestionarelor de documente.

I1/2ntocmirea fiei descrierii ntreprinderii i aA. 4.

clieni etc., dup caz).

tutelar,ANP, statistic,Administrativ-financiar,

IV-V2Documentarea n afara ntreprinderii, (forA. 3.

6

MODELUL DE PLANING INDIVIDUALAnexa2

Firma de consultan .CONTRACT DE CONSULTAN

PLANNING INDIVIDUAL al domnului consultant .

15.10.20..1ntocmirea planning-ului detaliat al aciunii;ntocmirea i nmnarea planning-ului individualfiecrui membru al echipei

B.3.

15.10.20..1Inventarierea, sortarea, informaiiloridocumentelor primite, cunoatereaparticularitilor, riscurilori sectorului deactivitate al ntreprinderilor

B.1

14.10.20..1Vizitarea ntreprinderii, discutatrea aspecteleor

eseniale cu administraia intreprinderii,contactarea cenzorilori compartimentului c.f.g.

A.2.

Datarealizarii

Timpnecesarom/zi

Denumirea obiectivului si actiuniiReferinai

obiectivul

7/30/2019 Evaluarea Bunurilor Imobile Curs6-7

4/17

4

7

I. FAZA INITIALA

A. Cunoaterea preliminarAre drept scop definirea modalitilor de abordare a aciunii idiscutarea cu factorii de decizie a aspectelor eseniale.Trebuie s se analizeze urmtoarele:

activitatea i caracterul ntreprinderii/proiectului; natura problemelor prezentate de conducerea ntreprinderii,

necesare definirii planning-ului detaliat i al desfurrii aciunii. rapoartele i procesele verbale ncheiate cu ocazia verificrii

cenzorilori auditorilor interni i externi.Procedeele de lucruconstau n principal n pregtireantrevederilor cu conducerea ntreprinderii prin redactarea nprealabil a unor chestionare care s cuprind ntrebarile prin care sse lamureasc cunoaterea preliminar a ntreprinderii. Pentruconsemnarea informaiei obinute n afara rspunsurilor lantrebarile chestionarului se pot utiliza "foi de lucru.

8

B. Pregtirea aciunii Obiective:

inventarierea datelor, documentelori a sistemelor elementelor patrimoniale, cunoaterea i definirea particularitilor sectorului de activiti din care face

parte ntreprinderea, a riscurilor acesteia i a condiiilor de desfurare aaciunii.

Mijloacele de realizare se vor analiza toate documentele i informrile primite din partea

ntreprinderii(Anexa 3) precum i toate clauzele prevzute n contractul-convenie, ncheiat cu ntreprinderea i n mod deosebit cu termenele deefectuare i de livrare a documentelor de evaluare ctre beneficiar.

Se va realiza planning-ul detaliat de desfurare a aciunii dediagnostic/evaluare (anexa nr.1)

Se ntocmeste planning-ul individual al fiecrui consultant ce alctuieteechipa (Anexa2).

Procedee de lucru: se va ntocmi plannig-ul detaliat care rmne laseful echipei, iar planning-urile individuale se nmaneaz sub semnturafiecrui consultant.

7/30/2019 Evaluarea Bunurilor Imobile Curs6-7

5/17

5

9

Anexa 3

DICIONAR DE ABREVIAIUNI I TERMENI1. AE = activul de exploatare

2. ANE = activul n afara exploatrii3. ANc = activul net contabil

4. ANC = activul net corijabil

5. BW = bad will (proasta recunoatere a ntreprinderii)

6. CB = capacitatea beneficiar7. CF = cash-flow (flux de disponibiliti)8. CNPE =capitaluri permanente necesare exploatrii9. DCF = dicontinued cash-flow (flux ntrerupt) de disponibiliti

10. EBE = excedent brut de exploatare11. ENE = excedent net de exploatare

12. GW = goodwill (buna recunoatere a ntreprinderii de ctre pian legtur cu modul n care aceasta a obinut un superprofit peseama elementelor intangibile).

13. i = rata de plasament a disponibilitilor pe piaa-rat de baz

10

14. PER = price earning (raportul pre-beneficiar);15. VBS = valoarea substanial brut;16. VBSr= valoarea substanial brut redus;17. VSN = valoarea substanial net;18. Vr= valoarea rezidual;19. Conturi anuale = documente pe care orice comerciantpersoan fizic sau juridic trebuie s le ntocmeasc la sfritulunui exerciiu financiar;

20. Averea, bogia unei ntreprinderi = totalitatea capitalurilorproprii ale ntreprinderilor, precum i profiturile nerepartizate;21. Capitaluri proprii = capitalul social, primele legate de capital,rezervele, provizioanele, rezultatul reportat i alte fonduri proprii;22. Capitalul permanent = capitalurile proprii plus datoriile petermen lung i mediu;23. Audit contabil = revizia, verificarea i controlul conturilorefectuate de experi independeni, n vederea exprimrii unei opiniiasupra regularitii i sinceritii lor;

7/30/2019 Evaluarea Bunurilor Imobile Curs6-7

6/17

6

11

24. Obligaii financiare = datorii bancare (de regul pe termenscurt);

25. Obligaii nefinanciare = datorii nebancare, de regulnepurttoare de dobnzi (buget, salariai, furnizori, creditori etc.);26. Active de exploatare = valoarea de exploatare plus valorirealizabile;

27. Valori de exploatare = stocuri de tot felul (materiale, produsesemifabricate, producie n curs etc.)

28. Valori realizabile = debitori, clieni i alte creane;

29. Valori disponibile = disponibiliti bneti i conturi n tranzit;30. Active curente = active circulante;

31. Active rapide = active curente-stocuri, cheltuieli anticipate;

32. Pasive curente = totalitatea obligatiilor financiare pe termenscurt i nefinanciare.

12

II. FAZA DE REALIZARE

Cuprinde 3 module:C. Diagnostic

Are drept obiect identificarea punctelor forte i slabe ale ntreprinderiin scopul aprecierii rezultatelor realizate i poteniale.n cadrul diagnosticelor sale, consultantul evaluator se va limita numaila a determina punctele forte i slabe, pornind de la criterii obiective.D. Determinarea activului net corijati a capacitii beneficiareCuprinde calcule ce se fac prealabil evalurii i const n a determinaactivul net corijat (reevaluat), adic valoarea patrimoniala antreprinderii i n a defini un rezultat trecut, dar orientat ctre viitor,adic reproductibil (capacitatea ntreprinderii de a produce beneficii).E. Evaluarea propriu-zisCuprinde operaiile ce se efectueaz n vederea determinrii unei scride valori ale ntreprinderilor, putnd servi ca baza nceperii uneinegocieri.

7/30/2019 Evaluarea Bunurilor Imobile Curs6-7

7/17

7

13

C. Diagnostic

Notiunea de diagnostic provine de la cuvntul grec diagnostinos =apt de a discerne, de a delimita cu obiectivitate un subiect oarecaredup manifestrile acestuia.

Diagnosticul este o apreciere fcut asupra unei ntreprinderi sauasupra unei activiti a acesteia. n mod obinuit, calitativ,diagnosticul se bazeaz pe date cantitative.

Una dintre metodele utilizate pentru efectuarea unui diagnosticconst n a aprecia modalitile de manifestare a funciilor" acestuiai de a depista: concluziile favorabile (oportuniti) oferite de mediul economic

nconjurator precum i atuurile - puncte forte - ale ntreprinderii i maiales potenialul promitor de dezvoltare a acesteia;

concluziile nefavorabile (riscuri sau pericole datorate mediuluieconomic inconjurtor, deficientele, puncte slabe ale ntreprinderi);

14

Funciile ntreprinderii care fac obiectul diagnosticului sunt: Funcia juridic patrimonial, care asigur cadrul legal al aciunii; Funcia comercial: cumpar, stocheaz, vinde; Funcia tehnic de producie, prestaii - fabric, produce,

presteaz; Funcia de organizare, conducere, personal - organizeaz,

conduce i gestioneaz personalul. Funcia financiar-contabil: gsirea de resurse financiare i

administrarea lor.

Orice evaluare se realizeaz n dou